村城镇化建设项目可行性研究报告 100页

'福建石狮城镇化项目可行性研究报告第一部分总论一、项目名称X村城镇化建设项目二、承办单位概况单位名称：XX单位性质：有限责任公司注册资金：人民币15,000万元单位住所：法定代表人：建设单位：XX法定代表人：建设单位简介：项目开发单位是XX，注册资金1.8亿元，是中新房集团下属公司XX全资控股的项目公司。中新房集团充分发挥中国建材集团“央企市营”的品牌优势，走联合重组、资本运营、兼并收购的道路，实施大规模、高层次的跨区域、跨所有制的战略性重组，为实现集团与合作企业的合作共赢和包容性成长，2013年9月与福建当地知名房地产开发企业三远集团（中国）有限公司进行战略合作，共同组建中新房远大城镇建设发展有限公司，共同推进开发泉州城镇化改造项目。-21- 三远集团（中国）有限公司从1998年起顺应时代发展潮流，积极转型并确立了以房地产开发为核心业务的发展战略，致力于打造和谐、宜居城市。经过十六年的经验积累，三远集团现已培养了一支专业化高水平的运营管理团队，并凭借准确的市场定位、超前的设计理念以及卓越的建筑品质，深耕福建房地产市场，先后开发项目近20个，开发面积超过300万平方米。先后有“三远花园”、“刺桐豪园”、“远建花园”、“远建宜园”、“安溪三远商城”、“中远名城”、“晋江中远·江滨花园”、“三远·江滨花园”、“三远·加州海岸”、“三远·荷墅”、“三远·龙江一号”、“三远·第一城”、“三远·1号公馆”、“三远·大爱城”、“三远·龙湖888”等项目面世。三远集团项目开发专业经营管理团队，在吴远康董事长确立的以“安全及品质为基本前提，以品味及进度为管理目标”的管理精神指导下，取得了项目开发良好的成绩，在社会及业界树立了良好的品牌形象。例如，“三远·大爱城”项目凭借高端的社区品质、高尚的人居艺术，入围“中国地产风尚大奖”，成功获得“2012年度中国最具影响力楼盘”大奖，厦门“三远·1号公馆”项目获得“福建省安全文明施工管理示范标杆工地”称号，同时以良好的施工品质获得了“厦门市优良工程”称号，“三远·龙湖888”项目以优良的施工品质获得“泉州市优良工程”称号。三、可行性研究报告编制依据（1）国家计委计办投资[2002]15号审定的《投资项目可行性研究指南（试用版）》；（2）国家发展改革委员会、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；（3）《城市房地产开发经营管理条例》；（4）《房地产项目经济评价方法》。（5）《石狮市城市发展规划》-21- （1）《泉州市环湾建设规划》四、编制范围依据国家有关政策、法律、法规、规程、规范，对石狮市港塘村城镇化建设项目建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设内容、项目建设组织管理、项目招标方案、投资估算、融资方案与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面论证和研究。五、主要技术经济指标表序号项目单位数值1总出让用地面积（不含代征地）㎡107,587.002规划总建筑面积㎡448,637.792.1其中计容面积为㎡362,568.192.1.1其中：住宅建筑面积㎡327,568.192.1.2其中：商铺建筑面积㎡350002.2不计容面积㎡86069.62.2.1其中：地下停车场建筑面积㎡86069.63建筑密度%　24.44容积率　3.375绿地率　%456项目总投资万元261,500.487项目净利润总额万元50,128.668项目成本利润率　19.17%9财务净现值（ic=12%）万元48,905.6910财务内部收益率　43.79%11静态投资回收期年2.3912动态投资回收期年2.55-21- 第二部分项目提出背景及建设必要性一、项目背景（一）、城市概况1.自然地理位置石狮位于福建省东南沿海，泉州市南部，市域三面临海，西南面与晋江市的西滨农场及罗山、永和、龙湖等镇接壤，东面、南面、北面临海，濒台湾海峡，在泉州湾至深沪湾之间，距泉州市21千米，南离厦门97千米，石狮地处北纬24°--24°，东经118°～118°。（图一、图二）图二图一2.行政区划石狮于1988年经国务院批准建立县级市，是中国休闲服装名城、福建综合改革试验区、著名侨乡。2007年，石狮市辖9个镇（街道）。其中镇7个、街道办事处2个，村委会122个，其中村101个、社区居委会21个。（图三）-21- 海岸线64公里图四图三1.城市面积和人口全市陆域面积160平方公里，海岸线长67.6公里，大小岛礁60多个，岩岸蜿蜒曲折,港湾良多，是陆域边界线的2.3倍，行政管辖的毗邻海域面积968平方公里，全市户籍人口31万，外来流动人口40万，华侨、华人28万人，分布37个国家和地区，石狮籍的台湾同胞50万多人，旅港、旅澳同胞6.5万人，2010年，市中心区由15平方公里扩大到39.8平方公里，城市总人口65万人，城镇化水平达80%以上。（图四）区划面积平方千米人口区划面积平方千米人口凤里街道3.9829984祥芝镇46.5130941湖滨街道6.1732449永宁镇53474蚶江镇34.3849586宝盖镇21.5367379灵秀镇16.3252110鸿山镇29444锦尚镇223772.石狮气候状况石狮临北回归线，属亚热带海洋性季风气候，日照充足，光热资源丰富，季风显著，雨水充沛。夏长不酷热，冬短无严寒。唐代诗人包何的“连年不见雪，到处即行春”诗句，描绘了这里气候宜人的特点。最热的七、八月份，平均气温在12℃左右，全年平均气温20℃～21℃，无霜期全年长达320多天，常年降雨量911～1233毫米，夏季多干旱，5～10月份常有台风。3.地形地貌石狮处于华南褶皱系闽东火山断拗带，在东南沿海动力变质带的中段，在全国区划位置上，属闽粤沿海花岗岩丘陵亚区的一部分，地貌形态不一，以台地、冲积海积平原为主，地势南高北低，土壤以红壤、风沙土为主。-21- 石狮境内有10条溪河，多为单独入海间歇性溪流，溪小流短，径流量少，地下水资源缺乏，但水质较好，工农业及生活用水80％靠晋江金鸡南渠水源。   1.民风民俗侨胞习俗：石狮为闽南主要侨区，从明代开始就漂洋过海，侨居菲律宾、新加坡、马来西亚和印度尼西亚等国，他们长期羁旅海外，备尝亲人分离之苦和满怀思乡之情，特殊的境遇使侨乡衍生出独具特色的地方民俗，主要习俗：拜别祖先、、送顺风、脱草鞋、寄房、嗣子、引水魂、祭扫祖坟。岁时习俗：主要有春节、上元节、清明节、端午节、中元节、中秋节、冬至、除夕。淳风新俗：石狮民风淳朴。石狮人民具有爱国爱乡、尊老敬贤、热心公益、扶贫济困、见义勇为等良风美德，主要有敬老尊贤、热心公益、扶贫济困、见义勇为、拾金不昧。人生习俗:主要习俗有婚嫁、生育、寿庆、丧葬、基督教徒丧葬礼俗。民间信仰：石狮民间信仰颇为芜杂，从儒道释到一些鬼魅神祗，都有人祀奉，形成一种泛神崇拜，除观音菩萨和关帝有广泛的祀奉外，各乡村还祀奉“都公”、乡里佛、挡境神或角头佛等。（二）、城市发展总体规划1.泉州市总体规划：“一区两翼多支点宁德城市定位为闽东中心、海湾港口城市。在城市的北部及南部兴建大型的工业及产业园区，即漳湾片区和铁基湾片区。位于城区东部的三都岛则规划发展旅游业现代服务产业。而在远景规划中，则在下白石、溪南、城澳等片区发展大型工业园区。”发展布局泉州市现状城镇体系：由三个层次组成，第一层次为中心城市，即鲤城、丰泽、洛江和泉港；第二层次为次中心城市和山区县城，即晋江、石狮、南安市区和惠安、安溪、永春、德化县城；第三层次为各类小城镇，包括沿海、沿江、沿路分布的周围城镇。泉州市未来规划构建“一区、两翼、多支点”的市域城镇空间结构。“一区”：指环泉州湾核心区（主要包括泉州中心城区、晋江中心城区和石狮中心城区）。“两翼”：指北翼湄洲湾南岸区域（主要包括泉港和惠安），和南翼环围头湾区域（主要包括安海水头组合）。-21- “多支点”：指南安、安溪、永春、德化等城镇支点。1.泉州市发展三大门户型次区域西部片区北部片区南部片区北部片区南部门户——安海水头组合：是环围头湾地区的增长极核和区域门户，-21- 向南对接和联系厦门、珠三角，并为将来对接台湾预留充分的战略用地。北部门户——惠安和泉港：是环湄洲湾南岸地区的增长极核，形成生活生产一体化的城市组团，向北对接联系莆田、福州乃至长三角地区。西部门户——南安城区：成为向西辐射和带动内陆地区的重要门户。向东与环湾核心区的功能、产业进行衔接，向西联系和带动安溪、永春、德化山区的发展。1.石狮市城市发展总体规划（1）城镇发展具体规划石狮市中心城区发展规划与泉州中心城市发展规划的衔接、与本市城镇发展规划的协调，提高城市品位、增强城市功能、完善城市产业、美化城市环境、提升城市综合竞争力。城乡一体化布局，以中心城区为城市结构核心，组合滨海三个组团，使城镇空间布局、产业分布和交通基础设施布局高度契合，形成城乡互动、城乡融合、协调发展的现代化城镇群，推进城镇化健康发展，重构新型城乡关系，在区域发展总体战略布局的基础上，构建主题功能为基础的区域开发格局，实现经济布局、人口分布、资源环境三位一体的空间均衡，推进城乡一体化发展。滨海组团中心城区（2）石狮市产业发展框架按照城乡一体，突出特色、有序发展、产业聚集、功能强化的要求，合-21- 理布局中心城区（凤里、湖滨、宝盖、灵秀）和滨海三个组团（蚶江组团、祥芝、鸿山和锦尚组团、永宁组团）的产业空间，推进产业结构优化升级。中心城区突出商贸、金融、行政、文教中心地位，撑大城市发展框架，分步推进成片旧区改造，建设精品新区，加快形成行政服务区、科研教育区、现代服务业区、生活居住区；灵秀和宝盖工业集中区重点发展纺织服装、鞋业及配套的五金、辅料等产业；蚶江组团以石湖港区和石狮经济开发区为载体，重点发展高新技术产业、纺织、电子、石化和港口综合物流等临港产业；祥芝、鸿山、锦尚组团重点发展海洋产业及轻纺工业，限制发展印染业；永宁组团培育体育用品产业和加强高档纺织品研发，重点发展滨海旅游、商住区。（1）永宁镇布局结构：“一核两轴、四心六区”永宁镇规划至2030年城镇人口10万人，其中红塔湾片区容纳1.5万人，黄金海岸可容纳2万人，中心镇区区域的居住人口约6.5万人。永宁中心镇区规划区位于石永路两侧区域，东至黄金大道，西至共富路，北至山前路，南至沿海大通道，总用地面积约590.31公顷，镇区规划布局结构上形成“一核两轴、四心六区”的规划结构，建成石狮的“后花园”。一核：规划在府东路两侧区域建设以商业金融、休闲购物、旅游接待等为主的镇区综合服务区，形成“一核”，作为连接老城区的纽带。两轴：即南北向依托永梅路和石永路，连接北侧行政中心、镇区综合服务核心和南侧滨海港口商贸中心，形成发展主轴，也是今后永宁打通山、海通道的重要开放空间；东西向依托海通路和永宁老街，连接盐田休闲娱乐中心、镇区综合服务核心、永宁卫形成发展次轴。四心：即围绕新建镇行政服务中心形成的行政办公中心；借盐田滨海区位优势打造的休闲娱乐中心；结合永宁卫遗址形成的文化展示中心；配套梅林港口码头发展现代商贸中心。六区：结合功能、道路与区位，将永宁中心镇区划分为六个片区，分别为行政办公区、镇区综合服务区、盐田休闲生态居住区、永宁卫文化展示区、生态居住区、现代港口商贸区。-21- 1.城市道路规划（1）泉州市城市道路规划通过以港口为重点的现代化集疏运体系建设,打造海西“西进东出”的重要通道，同时构建以铁路、高速公路、海空港为骨架的市域交通网络。港口：规划形成肖厝、斗尾、泉州湾、深沪湾、围头湾五大港区。民航：扩建泉州晋江机场，尽快开展海西区域性枢纽机场专项规划选址工作，建议在泉州、厦门两市交界地区预留区域新建机场建设用地。高速公路：规划“一环、两纵、三横、五联”市域高速公路骨架。铁路：积极构筑“三纵二横四支”为基本结构的州市域铁路网络。快速通道路网：加强沿海与山区、山区与山区间的横纵向快捷联系，形成“沿海环湾放射、内陆网状纵横”为基本骨架的市域快速通道网络。-21- 石狮市道路规划泉州市道路规划（1）石狮市城市道路规划石狮市市中心区由15平方公里扩大到39.8平方公里，四横五纵主干道+环状快速干道构成了中心区内的主骨架，其主干道总长达69.8KM。石狮市主干道情况表：路段起点—终点道路红线宽度全长KM时速KM/h大北环路西至石泉公路48米7.4860东西三路西至南北一路东至东环路38米5.6340旧北环路西至大北环路东至外东环路38米7.3940东西一路西至南北二路东至外东环路38米4.0840东西二路西起许宅村与外西环路交叉东至古坑后村北侧与东环路38米6.8840南环路西起南北一路与西环路交叉东至杆头与东环路的交叉38米4.5760西环路北起大北环路与石泉公路交叉南至塘园村屿南北一路交叉38-48米27660南北一路北起石狮新水厂与大北环路交叉南至彭田村与外西环路交叉38米6.2840南北二路北起大北环路，南至南环路38米4.6340市东二路北至大北环路交叉口南至长福一级站与东西一路交叉38米2.6840南北三路北起大北环路，南至南环路38米5.1740东环路北起大北环路，南至石永公路与南环路交叉48米5.2860石泉公路西起大北环路，东至南北一路38米1.1340外东环路北至大北环路，南至东港路38米4.4840东港路西起东环路，东至外环东路26米1.3540（三）、城市宏观经济综述：近年来石狮市经济发展迅速,步入了城市经济快速发展的通道,为房地产市场的发展提供了坚实的经济基础。目前石狮以工业等第二产业为主导，以旅游服务等第三产业为辅助，大力兴建工业及产业园区，凭借其资源及产业优势，打造海湾港口城市，港口型城市定位将增强城市的竞争力。居民收入稳步提升，居民生活得到了实质性的改善，其住房需求逐渐被释放，石狮市房地产业发展将面临一个持续快速发展期。1.规划背景：十二五发展规划对区域经济的促进“十二五”时期，石狮将积极融入海西建设和泉州环湾发展大局，加快转变发展方式，推动科学发展、跨越发展，围绕“一市一城”发展战略，突出加快现代城市经济、现代宜业宜居城市、创新型城市、和谐平安城市建设，致力提升产业转型升级、城乡一体化、体制机制改革创新、民生保障水平，-21- 努力把石狮建设成为现代工贸港口旅游城市。（1）石狮市“十二五”时期发展目标：到2015年，全市生产总值达650亿元以上，年均增长12%以上，力争比2010年翻一番；财政总收入达70亿元，年均增长15%以上；一般预算收入达40亿元，年均增长16%以上。（2）石狮市“十二五”时期行动计划：2.1、建设实力石狮：经济发展方式加快转变，消费、投资、出口协调拉动。到2015年，三次产业比重调整优化为3∶51∶46，突出产业、港口、城市协同联动发展，推进“现代新型工业进园区、现代服务业进城区”，实现主导产业高端化、新兴产业规模化、传统产业品牌化，构建现代产业体系。2.2、建设精品石狮：加快融入海西和对接环湾，坚持“一市一城”发展战略和“六个一体化”要求，到2015年，全市城镇建成区面积达65.8平方公里，城镇化率达81%以上，空间布局形成中心城区、环湾新城和滨海新城、中心城镇三位一体的城市框架，优化完善城市功能。2.3、致力于建设宜居石狮：到2015年，全市森林覆盖率达12%以上，建成区绿化覆盖率达41%以上，人均公共绿地面积达12平方米以上，集中式饮用水水源地水质达标率100%，全市人均住房面积66平方米以上，城市交通方便快捷，面貌干净整洁，氛围优雅休闲，人居环境宁静温馨的花园城市。2.4、致力于建设创新石狮：提高科技创新能力，以企业为主体、市场为导向、科技自主创新为主线，全面推动知识创新、思想观念创新、发展模式创新、体制机制创新、对外开放创新、企业管理创新、城市管理创新。2.5、致力于建设时尚石狮：依托纺织服装产业集群优势，推动时尚与产业、市场、文化、品牌、创意互促互动，举办高端流行趋势发布和时尚活动，加强石狮与中国时尚同盟合作，凸显最新时尚潮流，时尚产业与文化创意交相辉映，让石狮加快迈向国际时尚之都、服装名城。2.6、致力于建设幸福石狮：“十二五”期间，城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入年均分别增长9%、10%，力争与经济发展同步；平均受教育年限12年以上，人均期望寿命75岁以上；城乡居民就业更加充分；城乡低保标准持续提高、应保尽保；新型农村合作医疗覆盖率100%。让石狮-21- 成为政通人和、幸福和谐的城市，跻身中国最具幸福感的中小城市行列（1）石狮城市地位：近年石狮市城市地位闽派服装中心城市全国十大活力县级城市中国纺织面料流行趋势发布基地全国体育先进市中国休闲时尚策源地中国服装品牌推动城市全国科技先进市福建省教育先进城市中国服装重要跨国采购基地全国卫生先进市全国双拥模范城全国残疾人工作先进市全国文化先进市福建省文化先进城市福建省精神文明建设先进城市石狮市位于福建省东南沿海，与金门、台湾仅一水之隔，是闽南金三角经济开放地区、全国著名侨乡、台湾同胞主要祖籍地。地域小，人口密度大，有着巨大的消费市场。1.宏观经济1)国内生产总值（GDP）：“十一五”时期石狮市经济进入新一轮扩张期，经济增长总体呈现逐年加快态势。2012年，全市生产总值500.1亿元，增长13.0%；财政总收入50.6亿元，增长19.5%；城镇居民人均可支配收入36500元，农民人均纯收入16129元，三次产业比重为3.1:58.1:38.8，城镇化率达到75.5%，经济综合实力位居全国中小城市科学发展百强第23位，多年保持福建省省第2位；人均GDP、人均财政收入、城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入、城镇化率、人均汽车保有量、城乡低保标准、新农保标准、新农合标准等多项指标，均位居全省县市第一。2013年泉州市主要城市GDP排名   2012年泉州市各区县市GDP和人均GDP排名GDP排名区/市/县2011年GDP（亿元）2012年GDP（亿元）2012年常住人口（万）人均GDP（元）人均GDP（美元）人均GDP排名1晋江市1095.681223.69202.6160396.339608.8362南安市577.68661.52144.6945719.817273.85123石狮市431.41500.1064.9676985.8412248.1634丰泽区361.02404.0054.0574745.6111891.7545惠安县339.47388.0072.9453194.418463.0386安溪县355.80340.0099.6534119.425428.27137泉港区241.32292.3131.9691461.2014551.1428永春县198.01235.6046.1251084.138127.3010-21- 9鲤城区299.48191.8937.5451116.148132.39910台商投资区156.82161.1723.2569320.4311028.63511德化县120.06135.3828.3247803.677605.391112洛江区95.06109.8019.0957517.029150.75713开发区计入鲤城98.503.82257853.4041023.531　金门县无数据无数据11.42　　　　泉州全市4270.894726.5829.0057014.489070.79根据数据，除了开发区及泉港石化区人口基数较少，排名较高外，石狮常年的人均GDP均位列全市前列，且具有较高的增长率，说明石狮市的经济潜力大。1)产业比重：石狮市产业比重的增长变化来看，第二产业的增长幅度最大为54%，远高于第三产业的42%。从石狮市产业比重来看，石狮主要以第二产业的工业及第三产业的旅游服务业为主要支柱型产业，近年来，石狮市经济发展迅速，已步入城市发展的快速发展通道。2)人均GDP：2003-2013年，石狮市人均GDP稳步增长；2003-2009年石狮市人均GDP2003-2009年人均可支配收入-21- 1)人均可支配收入：2011年统计，城镇人均纯收入36407元，实际增长3.2%，整体成上升趋势，居民收入的增长，购买房地产的能力也逐步提高，购买房屋的刚性需求也能得以释放。2)居民储蓄情况：一般来讲，储蓄率和投资率成反比，03年-11年城乡居民储蓄存款余额稳步增长，07年储蓄增长率迅速降低，说明03年开始很多人将现钱拿出来投资，由于08年金融危机和市场不景气，所以当年储蓄率回升，09年市场前景良好，储蓄率开始回落；2003-2009年居民储蓄情况二、项目提出背景党的十八大强调，要坚持走中国特色新型城镇化道路，推动工业化和城镇化良性互动、城镇化和农业现代化相互协调，促进工业化、信息化、城镇化、农业现代化同步发展。“四化同步”是对我国经济社会发展阶段和发展任务的科学把握，是中国现代化建设的新决策、新部署。“四化”之中，城镇化地位特殊、位置关键，加快推进新型城镇化，是摆在我们面前的一项重大任务。公司将秉承集团一直以来致力于城镇化建设开发、开发新型环保节能房屋、立足于国家新农村建设的战略发展规划。公司自成立以来一直立足于海西经济区，争取实现在2014年拓展2-3个新的城镇化建设项目的目标。同时，加强与当地政府的联系，积极配合当地政府的城镇化建设发展，经过多番考察论证确定了石狮市灵秀镇港塘村新型城镇化项目。本项目原为石狮市港塘村村民的集体回批用地及地上建筑物，属于旧村改造项目-21- 。现状地上建筑杂乱无章，城市居住生活配套较差，且项目正处于城北片区，是石狮市的北大门，杂乱的环境，严重影响了石狮市城镇化进程，因此石狮市政府经过研究决定，将其征收后作为储备用地，项目公司于2014年1月24日以挂牌的形式取得项目开发用地。项目符合中新房集团的主营业务规划，新城镇建设，是国家鼓励的新城镇建设项目。三、项目建设必要性(一)项目的建设是满足石狮市新型城镇化建设和经济发展的需要2013年7月16日福建省发改委召开新闻通气会，正式公布经省政府同意，省政府办公厅印发的《石狮市全域城市化发展改革试点方案》（以下简称《方案》），标志着福建新型城镇化的正式启动。在《方案》的构想中，未来的石狮就是一座城。人口管理、产业布局、规划建设、土地管理、公共服务、社会保障、行政管理、城市管理“八个一元化”的要求，决定了未来的石狮将不存在城乡差别。石狮的全域城市化是当前城乡一体化的“升级版”。石狮早在建市之初就确定了城乡一体的发展思路，并延续至今。目前，石狮的城市化率已达75.9%，城市化水平已相当之高。沿着城乡一体化路径发展，特别是最近几年，石狮遇到了非常突出的体制机制瓶颈，比如土地、人口管理问题、环境承载能力问题。实现新一轮科学发展必须要在体制机制上寻求突破。全域城市化改革将是石狮发展体制机制的重大变革，就目标上讲，其与城乡一体化的不同点在于：如果说城乡一体化发展的目的是为了缩小城乡差距，那么，全域城市化的目的是要实现城乡之间生产要素的自由流动，彻底填平城乡之间的鸿沟。本项目原为石狮市港塘村村民的集体回批用地及地上建筑物，属于旧村改造项目。现状地上建筑杂乱无章，城市居住生活配套较差，且项目正处于城北片区，是石狮市的北大门，杂乱的环境，严重影响了石狮市城镇化进程，因此在《石狮市全域城市化发展改革试点方案》发布的背景下，石狮市政府经过研究决定，将其征收后作为储备用地。项目符合中新房集团的主营业务规划，新城镇建设，是国家鼓励的新城镇建设项目。(二)项目的建设是提升石狮市城市形象和城市发展的需要-21- 加快城市建设是政府的一项重点工作。近年来，石狮市加大力度，进一步加快了城市建设步伐。房地产的发展可以带动一个区域的发展，随着城市越来越一体化，房地产在城市发展中仍然具有重大的影响力。本项目的建设符合石狮市的城市规划。项目位于石狮市港塘村北环路，是石狮市的北大门，项目建成后将是石狮市条件比较好的住宅楼盘，将成为城市发展新的坐标，对整个石狮市的新型城镇化建设发展起着举足轻重的作用。石狮港塘村新型城镇化项目符合石狮市城市建设总体规划，贯彻了泉州市环湾城市群建设的发展战略，其对加快新型城镇化进程，美化城市空间，创造新的城市景观，提升城市品位都具有积极意义。(一)项目建设符合国民经济发展当前，我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期，为了促进国民经济的稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把住宅建设作为推动国民经济发展的重要产业之一。根据国家有关部门的分析和预测，我国居民住宅目前正在从生存型向舒适型方向转变，到2018年，我国城镇居民人均建筑面积将达到32平方米，平均每户拥有一套功能基本齐全的住房，住房消费占整个消费的比重将达到15%，城市化水平将提高到36%左右。我国居民住宅的近期发展目标是户均一套、人均一室，力争2020年达到人均建筑面积38平方米，主导户型为三室两厅和两室两厅。正因为房地产投资的带动作用较大，国家为推动我国国民经济的持续健康稳定发展，将建筑业列为国家的重要产业之一。因此，本项目的建设是国民经济发展的需要。石狮市港塘村新型城镇化建设项目符合石狮市城市建设总体规划，贯彻了泉州市环湾城市群建设的发展战略，其对加快新型城镇化进程，美化城市空间，创造新的城市景观，提升城市品位都具有积极意义。(二)解决劳动就业的需要由于我国目前正处于经济结构的调整时期，部分行业职工下岗再就业也就在所难免，广开就业渠道，解决人民的生活与就业问题已成为当前各级政府的头等大事。而投资、消费、出口是国民经济增长的原动力，因此国家固定资产投资总的政策仍然是继续保持投资总量的稳定增长，以创造更多的就业机会。据有关权威人士测算，我国GDP每增长1个百分点，全国可新提供80-21- 多万个就业岗位，而住宅投资每增加10%，大约可以拉动GDP增长0.5个百分点，则可提供40多万个就业岗位。因此，住宅建设投资的增加对于增加社会就业机会有着不可忽视的作用，而本项目作为石狮市重点商品住宅建设项目工程之一，将为增加石狮市当地社会就业岗位作出一定的贡献。(一)项目的建设是满足石狮市市民对住宅消费需求的需要随着石狮市经济的发展和城市化进程的推进，市民的消费水平有了很大的提高。近年来，由于石狮市人口较快增长和居民生活水平不断提高，对住房需求迅速增加，房地产市场需求旺盛。本项目的建设是适应石狮市人口增长的需要。因此，本项目的建设是必要的。-21- 第三部分石狮市房地产市场分析一、泉州市2011年保障性住房指标泉州2011年新建公租房1.5万套限价房1.03万套区域指标保障房廉租房棚户区公租房限价房租赁房鲤城区39931913802000丰泽区333030600洛江区203030500泉港区530200300晋江市9702576100石狮市5413263600南安市800055030002011年在国家给全国各地区保障性住房的指标中，泉州市共要完成1.5万套，其中，石狮市要分担建5413套保障性住房，主要集中在棚户区改造项目，廉租房完成600套，在泉州各区域中，占的比重最大。二、石狮市“十二五”住房规划“2011-2015年”期间住房建设年度计划年度住房（万套）建设面积（万m2）政策性住房（万套）政策住房建设面积（万m2）20110.7253.940.386312.2720120.4046.390.06235.3920130.4045.50.054.520140.4045.50.054.520150.3944.670.054.5总计2.312360.598631.16“2011-2015年”期间住房用地年度计划年度住房用地（亩）新增住房用地政策性住房用地（亩）201125240622012233.692.427.62013246.592.227.82014243.892.227.82015244.192.327.7总计1220409.1172.9在“2011-2015年”规划期间，石狮市住房规划共236万平米，年供应47.2万平米，保障性住房供应31.16万平米，年均供应6.232万平米；住房-21- 用地共供应1220亩，新增住房用地409.1亩。三、石狮市房地产发展背景石狮城区在1999年以前，基本上没有规模性的房地产项目，2000年后才开始有部分小楼盘进行开发，到2005年石狮市房地产开发进入一个实质性的发展，经过短短的十年内发展，石狮房地产开发已具有一定庞大的规模。石狮市房地产市场主要分为三个阶段1.1999年—2005年：房地产市场走向成熟，在这6年内因土地放量少，房价被推向石狮市新一轮高峰期；2.从2005年后：随着石狮城市规划的加快，城区及郊区土地放量够大，房价逐步走向平稳；3.从2006年初到2009年底：石狮市房价处于平稳的增长趋势发展；4.2010年至今：石狮市房地产处于叫平稳发展态势，单从2010年以来由于市场推地较少，导致市场可售房源一直处于供不应求的现状，随着世贸、泰禾、恒大等品牌公司进入石狮，动辄均是上百亩大盘，搅热了石狮的整个房地产市场，预计从2013年下半年至2012年上半年市场开盘项目多，可能出现短时间的供大于求的现状。四、石狮市房地产开发现状石狮市的房地产市场现状，众多房产项目主要分布在八七路、濠江路、子芳路沿线上，城区大部分项目是以旧城改造为主的发展格局，石狮市目前在售楼盘数量不多，但格局基本上逐步往“大盘”的形象面世，东部区域及北部区域，是石狮市近几年来房地产开发的重点区域。石狮市房地产开发投资持续增长，销售面积增加，供求关系基本合理；竣工面积逐年增加，土地投放量增加，存量土地开发进展较快；住房供应结构基本合理；住房价格稳中有升，但品质高的楼盘价格增幅较大。-21- 五、石狮市房地产市场区域划分：目前，按石狮市城市发展的现状、经济状况及房地产市场发展的格局，主要划分为三个区域：1.中部区域：以子芳路以西，香江路以南，南洋路以东，八七路以北的集中区域。2.东部区域：房地产市场发展的新兴区域主要是以子芳路以东范围。3.北部区域：以香江路以北的范围。4.南部区域：以八七路以南的范围为主。豪江北部区域路东部区域香江路中部区域学府路南洋路八七路南部区域六、近年石狮市房地产开发情况1、房地产投资与住宅关系：总投资额度小幅度范围内波动，住宅平稳。-21- 从近年上来看，石狮市房地产投资处于一种较稳定的趋势，2006-2009年居于小幅度的波动发展，其中，在2006年，石狮市房地产进入全面开发建设阶段，在2007年到达高峰，2008年受全球经济的影响及国家调控政策的影响，石狮市政府放慢了投资额度，在2009年国家政府救市的影响，投资额度又加大，又保持较稳定的趋势。但住宅投资额度基本处于增长态势。2、石狮市“十二五”住房规划2.1、未来5年住房总供应建筑套数、总供应面积情况2011-2015年，未来每年住房规划指标，2011-2015年市场住房供应面积为53.94万平米、46.39万平米、45.5万平米、45.5万平米、44.67万平米，每年供应套数为7200套、4000套、4000套、4000套、3900套。2.2、2011-2015年保障性住房供应情况-21- 2011-2015年，未来每年保障性住房规划指标，2011-2015年市场住房供应面积为12.27万平米、5.39万平米、4.5万平米、4.5万平米、4.5万平米，每年供应套数为3863套、623套、500套、500套、500套。2、石狮市近年住宅竣工面积情况石狮市住宅竣工面积主要是受市场的影响，在2009-2012年全国房地产开发热潮，石狮市房地产也不例外，受城镇化的影响，需求量加个，竣工面积也随着加大。3、石狮市近年房屋销售面积情况表：商品住宅销售平稳，在小幅度范围内波动。从近年石狮市房地产销售情况表来看，整体销售情况较稳定，整体受市场波动较小，一定程度上是市场供给影响的，但大体上主要是有市场需求决-21- 定的，石狮市房地产市场是还是以刚性需求为主的，目前，投资市场所占的比重小。无论是全球经济的波动，还是国家房地产宏观政策的调控，石狮市房地产依旧保持较稳定的发展。5、石狮市近年房地产价格走势从近年来看，石狮市房地产价格走势较平稳，在2011年，因市场供应面积大，市场需求有限，导致增长幅度额度小；在2012年，由于市场主要在消化存量房的，及受宏观调控影响，价格涨幅不大，在2013年以来，石狮市房地产价格处于一种快速飞涨的态势，现阶段随着大品牌开发商的进入，带来先进的开发理念外，同时也将使得石狮的市场出现一个较为明显的增长。i.-21- 1.石狮市楼盘市场调查表-21- 4.1住宅市场调查详表项目主力户型价格户型面积推出时间总体量（㎡）（元/㎡）（㎡）东部区域濠江国际2期三房四房均价9000三房：123-129（主力），四房：159-195，二房：87-1032012年4月总占地：20多亩，总建：8万多中骏天誉三房待定三房：129-151（主力）四房：157-2602010年12月占地50亩，总建约：10万畔山云海2期1期是别墅项目2期是高层住宅4幢33F高层高层均价8000；别墅2000089㎡-165㎡2012年下半年总占地：150亩总建：38.2万高层住宅：12万泰禾石狮广场商场、写字楼、住宅9400140㎡-190㎡2013年10月占地102亩，建筑面积30万方阳光城待定待定待定待定占地56亩，总建9.8万中骏黄金海岸高层、洋房、别墅高层均价700090㎡-160㎡高层、洋房300-500㎡别墅2012年下半年占地面积:131万平建筑面积:200万平方米北部区域信义华府2房，3房，4房均价870090-170㎡2012年上半年占地：60亩世联华府2房，3房，4房，楼中楼均价830080㎡，100—120㎡，130—1452012年上半年占地：30亩总建：8.4万兴进豪园三房均价8700三房220-240（2期）2011年下半年总占地：138.3，2期总建：10万鼎盛骏景三房、四房均价8600127-170㎡2011年12月占地4.6万㎡，总建20万南洋国际两房、三房均价880089-230㎡预计2013年8月总建20万中部区域中骏商城商场、办公、住宅待定商铺669间、SOHO1932套、住宅520套、办公写字楼120间预计2013年12月占地4.3万㎡，总建21万-21- 南部区域世贸石狮项目二房三房四房别墅待定三房：140-1502013年年底占地483亩，总建71.5万综述：结论：2013年石狮市城市，楼盘户型面积集中在三房120-140平米及四房140-180平米，13年上半年销售楼盘均价7500-8500元/平米，随着大型品牌开发商的进驻，石狮将迎来下一波的房地产开发高峰期。1.石狮市土地市场盘点5.1.根据《石狮市“十二五”住房建设规划》土地供应年度住房用地（亩）新增住房用地政策性住房用地（亩）201125240622012233.692.427.62013246.592.227.82014243.892.227.82015244.192.327.7总计1220409.1172.9根据石狮市“十二五”规划建设时期，从2011-2015年未来每年住房用地土地供应在240-250亩，在5年规划期内住房用地共供应1220亩；其中，2011年，保障性住房供地62亩，2012-2015年，每年供应月27.6-27.8亩，在规划期内，保障性住房用地供应为172.9亩。-21- 5.2.2012年至2013年7月石狮土地出让情况表地块编号地块位置出让面积土地用途容积率出让方式起始价成交总价（万元）成交单价（万元/亩）楼面价受让单位可建建筑面积（㎡）出让时间备注2011S-17石狮市服装城16040平方米（24亩）商业5拍卖18000万元342001425.004264.34百德802002012年4月20日　2011S-18石狮市服装城18756平方米（28.1亩）商业5拍卖20000万元307001092.533273.62百德937802012年4月20日　2010-31-01石狮市宝盖镇塘后村57993平方米（87亩）商住3拍卖30000万元36100414.942285.00百德1579872012年4月20日　2011-14-03凤里街道镇中路西侧19944平方米商服住宅用地5拍卖24000万元29200976.002928.20中骏置业997202012年8月17日住30%商70%2011-14-04凤里街道镇中路西侧22668平方米商服住宅用地5拍卖27300万元33100973.502920.42中骏置业1133402012年8月17日住30%商70%2010-27-01宝岛路南侧（长福地段）68488平方（102.7亩）商服住宅用地4.5拍卖71200万元82300801.362670.38福州泰禾集团3081962013年1月11日综合体2010-27-02宝岛路南侧（长福地段）29034㎡，折合43.5亩商服住宅用地3拍卖21500万元30100691.953455.72中骏置业871022013年1月11日　-94- 石狮市2012-16-01号地块市区福辉路东侧、宝岛路北侧塘边段37631㎡（56.4亩，代征道路面积4933平米，实际用地49亩）商住3拍卖2300033100675.513374.31阳光城（控股）集团980942013年3月20日　2012-36-01灵秀镇钞坑村108080平方米商服用地-批发零售、住宿餐饮、商务金融用地（商场、办公）出让年限40年住宅用地-城镇住宅用地出让年限70年3.3挂牌70000万元206000426.362880.52世茂集团3566642013年4月19日　2012-36-02灵秀镇钞坑村44196平方米商服用地-批发零售、住宿餐饮、商务金融用地（商场、办公）出让年限40年3.5挂牌25000万元154686　-94- 住宅用地-城镇住宅用地出让年限71年2013S-01灵秀镇钞坑村54798平方米其他普通商品住房用地1.2挂牌36000万元65757.6　2013S-02灵秀镇钞坑村45843平方米其他普通商品住房用地1.2挂牌30000万元55011.6　2013S-03灵秀镇钞坑村69191平方米其他普通商品住房用地1.2挂牌45000万元83029.2　世贸合计灵秀镇钞坑村总用地面积483亩　　　　715148.4　-94- 1.石狮市商业情况项目面积价格石狮商城27-48；56-79；108-347一层底商4.5万-7万元/平米；二层：2万-3万元/平米台昱世贸中心41-68；69-93；99-306沿主干道街店面：5万元/平米；二层店面：2万元-3万/平米根据市场调查，石狮市目前在售店面不多，店面均价主要集中在4-6万元/平米左右，店面面积27-306平米，店面面积较灵活。据走访调查，目前石狮市商业体量大，但多个项目销售人员表示开发商近期内，基本上未打算出售店面，部分开发商打算自持店面。石狮市店面受市场的消费者认可程度较高，虽然市区内店面体量小，主城区外围的店面也普遍受到消费者的追捧，外围店面均价约在2万元/平米。-94- 中新房远大城镇建设有限公司第四部分项目选址及建设条件一、项目选址本案位于石狮城市北片区南洋路以西，金盛路以南，金相路两侧，鼎盛骏景项目以北，交通便利，周边有西洋公园、凤里中学、石狮三中、石狮一中，华侨医院、百旺购物广场等市政配套设施齐全，学校、公园、医疗、生活、办公行政文化生活配套一应俱全，具有非常大的可开发价值。（一）、项目地块基本指标占地面积：总占地面积约118280㎡，土地出让面积为107587㎡（其中2012-18-04号地块，土地面积29346平方米，其中出让面积25723平方米、划拨道路面积3623平方米；2012-18-08号地块，土地面积88934平方米，其中出让面积81864平方米，划拨道路面积7070平方米。）容积率：≤3.37；用地性质：商住地上总建筑面积约362,568.19㎡（二）、项目的区位项目位于福建省石狮市南洋路以西，金盛路以南，金相路两侧，鼎盛骏景项目以北。（三）、区位图-94- 中新房远大城镇建设有限公司一、项目建设条件(一)项目所在区域自然环境条件1.地理位置石狮位于福建省东南沿海，泉州市南部，市域三面临海，西南面与晋江市的西滨农场及罗山、永和、龙湖等镇接壤，东面、南面、北面临海，濒台湾海峡，在泉州湾至深沪湾之间，距泉州市21千米，南离厦门97千米，石狮地处北纬24°--24°，东经118°～118°。2.气候状况石狮临北回归线，属亚热带海洋性季风气候，日照充足，光热资源丰富，季风显著，雨水充沛。夏长不酷热，冬短无严寒。唐代诗人包何的“连年不见雪，到处即行春”诗句，描绘了这里气候宜人的特点。最热的七、八月份，平均气温在12℃左右，全年平均气温20℃～21℃，无霜期全年长达320多天，常年降雨量911～1233毫米，夏季多干旱，5～10月份常有台风。3.地形地貌-94- 中新房远大城镇建设有限公司石狮处于华南褶皱系闽东火山断拗带，在东南沿海动力变质带的中段，在全国区划位置上，属闽粤沿海花岗岩丘陵亚区的一部分，地貌形态不一，以台地、冲积海积平原为主，地势南高北低，土壤以红壤、风沙土为主。石狮境内有10条溪河，多为单独入海间歇性溪流，溪小流短，径流量少，地下水资源缺乏，但水质较好，工农业及生活用水80％靠晋江金鸡南渠水源。   (一)项目建设基础设施条件1.给水项目用水主要为生活用水，项目供水水源来自市政部门敷设的自来水管网，接口位于场区东侧的金盛路及东南侧的南洋路上。2.排水项目排水主要为生活污水及雨水。项目生活污水通过建筑内的排水管收集汇入场区地下排污管线，排入市政部门敷设的污水管网。项目雨水由场区排水网排入市政部门敷设的雨水管网。污水接口和雨水接口均位于场区东侧的金盛路及东南侧的南洋路上。3.供电项目用电主要为照明用电和设备用电，项目用电由石狮市供电局灵秀变电所引入，接口位于场区东侧的金盛路及东南侧的南洋路上。-94- 中新房远大城镇建设有限公司第五部分公用工程及配套设施一、公用工程根据规划要求，本项目将建设满足小区居民生活居住要求的公共配套设施，共计约16400㎡。其中：会所约2000㎡，幼儿园2400㎡，超市及居委会、公用厕所、物业管理用房等约12000㎡。二、供水排水(一)给水水源项目供水由石狮市自来水提供，接口位置位于项目区域东侧的南洋路上，接口管径大小为DN250。(二)给水方案供水管由小区的给水泵房的供水泵通过管道送入各用水点。室外地下设置一座500m3生活水池。给水管网采用生活与消防各自独立系统，采用环状供水管网，管径DN200。(三)排水工程项目产生的污水主要是生活污水和雨水，污水经小区管网汇集后排入南洋路城市污水管网，雨水经小区内道路下雨水管线排至南洋路城市雨水管网。污水管管径DN500，雨水管管径DN500。(四)管材生活给水管道采用内筋嵌入式钢塑复合管，卡式连接；消防给水管道采用焊接钢管，焊接；自动喷洒管道采用热浸镀锌钢管道，卡箍连接；排水管道，地上部分采用PVC-U排水塑料管道，粘接，地下室及直埋管道采用机制排水铸铁管道，橡胶圈接口，法兰连接。内排雨水管道采用柔性接口排水铸铁管，法兰连接。-94- 中新房远大城镇建设有限公司一、电气工程(一)工程范围项目工程范围包括变配电系统、动力配电系统、照明配电系统、防雷接地系统、楼宇设备自动控制系统及紧急广播系统、防盗报警系统、综合布线系统、计算机网络系统(含网络、程控交换、数据库等)等。(二)供电电源及系统项目用电由石狮市供电局灵秀镇变电所引入，接口位于场区东侧的南洋路上。项目在小区内设置4个箱式变压器，每个箱式变压器占地面积为12㎡，项目用电由箱式变压器引至建筑物。干线非消防线路选用低烟无卤阻燃电缆，消防线路选用低烟无卤耐火电缆；电缆在井道分支引出时采用穿管技术，配电箱引出非消防线路选用低烟无卤阻燃电线；消防线路选用低烟无卤耐火电线。(三)照明及电力设计1、配电方式：在各建筑物设置配电柜，供电电压等级为380/22OV，电源由小区变电室供电电缆引入，电源系统采用TN-C-S系统，低压补偿采用静电电容器自动补偿，补偿后功率因数应达至0.92以上。2、照明设计：设计有正常照明、应急照明、疏散指示照明、室外景观照明。在疏散楼梯口等位置，设安全出口标志灯；在通道及转弯处设疏散标志灯。(四)弱电设计1、电话通讯线路由现有电信管线引入电信线路，设程控电话机房。2、智能系统：内设智能系统，主要包括综合布线系统、办公自动化系统、通讯自动化系统、安防自动化系统、建筑监控系统、停车管制自动化系统、住宅安防系统、信息网络系统等。二、人防工程人防设在地下车库内，和平时期用于车库，战争时期用于人防。地下车库设置机械送排风系统，按照6级二等人员掩蔽所设置送排风系统。-94- 中新房远大城镇建设有限公司一、场区工程本项目场区工程包括道路停车场和绿化。(一)道路、停车场项目道路停车场用地总面积16282㎡。本项目道路、地上停车场采用水泥混凝土路面，结构形式为：22cm4.5Mpa水泥混凝土面层20cm水泥稳定碎石基层20cm水泥稳定土底基层20cm天然沙砾垫层天然土基(二)绿化项目主要在建筑物和道路周边进行绿化，绿化工程总面积73113㎡，绿化率为45%，主要以种植绿色草坪和矮松树、乔灌木、游泳池、水系以及景观小品为主。-94- 中新房远大城镇建设有限公司第六部分节能工程一、节约建筑材料设施本项目选用的建筑材料皆为各种新型建材，优先使用以各类废弃物如粉煤灰、炉渣等制作生产的质轻、高强、隔热性能好的新型墙体材料和其它保温门窗。二、水耗指标分析按照《石狮市地方标准用水定额》DB22/T389-2004规定，框架结构房屋工程建设用水定额为1.5m3/m2计算，则本项目施工期用水量为11.32万m3。项目建成后，用水量按人均120L/d计算，公建部分按6L/m2计算，不可预见用水量按15%考虑，则本项目日用水量为387.58m3，年用水量为14.15万m3。三、节水设施本项目施工期采用节水型工艺设备，配套建设的节约用水设施要与主体工程同时设计、同时施工、同时使用。项目给水采用PP-R给水塑料管热融连接，无结垢和漏水之虑。室内排水采用UPVC消音管以防漏水及噪音。卫生器具均采用节能型设备，以节约水资源。四、能耗指标分析(一)施工期能耗住宅建筑的施工过程能耗主要有施工现场搅拌混凝土、混凝土浇筑振捣、施工过程照明及施工临时设施用电等。项目施工过程中主要能耗为建筑施工用电消耗。结合石狮市类似房地产项目，本项目耗电量按照10kW·h/m2计算，总耗电量为754940kW·h，即2717.78百万千焦。(二)房屋能耗1.用电消耗根据《城市电力规划规范》（GB50293-1999）规定，居住建筑用电为2.7kW/户，公建部分为60W/m2，则总用电负荷为2605.26kW。-94- 中新房远大城镇建设有限公司一、建筑节能方案(一)建筑的规划设计为贯彻执行国家节约能源、开发利用新能源和可再生能源、保护环境的法规和政策，改善石狮居住建筑室内热环境，提高采暖和空调的能源利用效率，根据中华人民共和国行业标准《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》，JCJ134-2001制定的标准为依据。本项目的建筑的规划设计按照节能原则要求，充分考虑建筑的总平面布置、建筑平、立剖面形式、太阳辐射、自然通风等气候参数对建筑能耗的影响。对小区的平面布置设计利用了冬季日照并避开了冬季主导风向，利用了夏季自然通风。建筑的主朝向为本地区最佳朝向。(二)建筑部分节能设计1、外窗均采用浅兰色中空玻璃，并设置活动外遮阳。2、建筑的屋顶和外墙采用下列节能措施并且预防白蚁、鼠等生物侵害。①浅色磁砖饰面。②外加保温隔热构造。③采用倒置式屋面和种植屋面，局部采用坡屋顶，以增加温隔热性能。3、墙和屋顶中的接缝、混凝土、嵌入外墙的金属等构成的热桥部位均作隔热保温处理，保证其内表面温度，不低于空气露点温度并减少附加传热损失。4、层室内地面局部架空并采用了良好的隔热保温措施。5、楼梯间采用封闭式并可开启外窗。(三)通风与空气调节地下室、卫生间等设置机械送排风系统，建筑物内设有独立空调。(四)照明项目的能源消耗之一为电能消耗，主要是日常照明，因此项目照明用具的选择在满足功能使用要求前提下，按《建筑照明设计标准》GB50034-2004的规定进行相关设计。具体设计如下表：-94- 中新房远大城镇建设有限公司居住建筑照明标准值房间或场所参考平面及其高度照度标准值(lx)Ra起居室一般活动0.75m水平面10080书写、阅读300卧室一般活动0.75m水平面7580床头、阅读150餐厅0.75m餐桌面15080厨房一般活动0.75m水平面10060操作台台面150卫生间0.75m水平面10060(一)节能设施1、日常照明采用节能灯具，公共通道设置具有光控、时控等功能的控制开关，充分利用天然光。2、设计采用符合国家节能要求的复合墙体，达到设计的保温、隔热性能。一、节能效果分析本项目建设方案通过节能设计和采取节能措施后，在保证相同的室内环境参数条件下，与未采取节能措施前相比，居住建筑总能耗能够达到减少65%的目标，公共建筑总能耗能够达到减少50%的目标，符合《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005，《民用建筑节能设计标准》JGJ26-95，地方标准《公共建筑节能设计标准》DB22436-2007，地方标准《居住建筑节能设计标准》DB22/T164-2007的相关规定。-94- 中新房远大城镇建设有限公司第七部分环境影响分析一、周边环境状况本项目拟建地点位于项目位于福建省石狮市南洋路以西，金盛路以南，金相路两侧，鼎盛骏景项目以北。项目周边环境状况良好。二、环境影响因素分析(一)项目施工期间的主要环境问题1.噪声环境影响本项目施工期间，将动用一些施工作业设备和机械，主要有挖掘机、推土机、装载机、塔吊等。因此施工期间建筑施工噪声、施工设备噪声会对周边区域产生一定的噪声影响。2.扬尘环境影响施工场地周围建筑材料和工程废土的堆放、散装粉（粒）状材料的装卸过程以及运输车辆在运载散装建材时可产生扬尘。3.固体废物环境影响施工期间会产生少量生活垃圾和建筑垃圾，产生的生活垃圾和建筑垃圾应做到及时清运，对环境影响很小。4.施工废水对环境的影响建筑施工废水产生量较小，可通过城市污水管道排放，对地表水环境影响较小。(二)项目运营期间的主要环境问题1.空气环境影响项目建成投入使用后，废气主要指汽车尾气，汽车尾气高峰时段内排放速率皆低于《大气污染物综合排放标准》二级标准。对周围环境影响较小。2.噪声-94- 中新房远大城镇建设有限公司项目建成投产使用会，噪声主要是地下车库产生的噪声，地下车库产生的噪声通过吸、隔声处理后，基本不会对附近住户产生影响。1.水环境影响本项目污水主要为居民和公建部分产生的生活污水，废水经市政排水管道送至污水处理厂处理，达到三级排放标准后排放。项目污水处理达三级标准排放后对地表水水质影响较小。2.固体废物环境影响项目施工期产生的固体废物主要为建筑垃圾。居民入住后，产生的固体废弃物为装修垃圾和日常生活垃圾。建筑垃圾按规定由建筑公司清运至指定地点。小区设置垃圾收集设施，由专职保洁人员及时清理、消毒、运送到城市垃圾处理站统一处理。正常情况下，固体废物不会产生二次污染。一、环境保护设施(一)施工期环境污染防治措施1.施工期扬尘的防护措施扬尘可以通过采取合理设置设备和材料的堆放点，建筑材料设立临时仓库，经常洒水等措施来减轻对附近环境空气的影响。2.施工作业噪声的污染防治措施（1）施工单位应首先选用低噪声的机械设备，或选用作过降噪技术处理和改装的施工机械设备。（2）施工机械设备的安设位置应充分利用现有及正在施工的建筑物对噪声的衰减作用，以增加声源的自然衰减量，减少对环境的影响。（3）施工部门应统筹安排好施工时间，根据施工作业各阶段的具体情况，尽量避免高噪声机械设备集中使用或几台声功率相同的设备同时、同点作业，以减少作业时的噪声声级。（4）施工场地应保持道路通畅，控制运输车辆的车速，减少车辆鸣笛产生的噪声对环境的影响。（5）对打桩机、装载机、挖掘机、吊车、重型自卸汽车等高噪声设备应控制-94- 中新房远大城镇建设有限公司施工时间。打桩机禁止夜间作业。产生高噪声的机械设备也应尽量集中在白天施工，其它施工作业均应根据施工现场周围噪声敏感点具体情况安排在早6时～晚10时之间进行，以缩短噪声影响周期，减少对周围环境的影响。(一)运营期环境污染防治措施1.废气加强对地面停车场车辆的进出管理，禁止在该区域鸣笛，同时在车库出入口及地面停车场附近设绿化隔离带，尽量缩短汽车出入口停留时间以减少汽车尾气和噪声对周围环境的影响。2.污水项目污水主要为生活污水。生活污水经化粪池进行简单处理后，排入市政下水管网。3.噪声小区外的交通噪声将会对周围居民产生一定干扰，项目拟采取增强绿化、居民住房安装吸、隔声材料等措施，避免对住户噪声不利影响。4.固体废弃物生活垃圾袋装化后运送至垃圾收集站，然后由有关部门及时清运，垃圾转运站的垃圾应做到日产日清，并尽可能一天清理两次以上，并应全封闭处理，以免对附近居民住宅产生污染。-94- 第八部分劳动安全卫生和消防一、劳动安全卫生室内地上设卫生间、保洁间、开水间、地面铺防滑地砖，墙面瓷砖到顶，吊顶采用铝条板，吊顶内设有通风排风扇。给排水采用PP-R给水塑料管，避免产生水锈，提高给水质量，把噪声影响降到最低。生活垃圾集中后由市政垃圾运走，送至环保部门处理。卫生间设置通风换气系统。楼内的给排水管道的安装敷设，都应避开电气设备，防止管道漏水发生电气伤害事故；楼内各层排风机组冬季运行时，在新风入口处设置电加热器。按照建筑物的功能、特点在屋项设置避雷针；楼内低压配电柜系统为TH－S，采取接零保护，以免发生事故。二、消防本项目消防设计认真贯彻执行“预防为主，防消结合”的消防工作方针，严格遵守国家现行的有关规范和行业标准，采取各种有效的防火措施，防止减少火灾危害。(一)设计依据《建筑设计防火规范》GB50016-2006《建筑灭火器配置设计规范》GB50140-2005《火灾自动报警系统设计规范》GB50116-98《建筑内部装修设计防火规范》GB50222-95《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95（2005年版）《自动喷水灭火系统设计规范》GB50084—2001《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97(二)耐火等级项目建筑物耐火等级为二级。-94- (一)消防水源消防水源来自小区地下消防水池，通过消防给水外网供应整个小区的消防用水。(二)消防用水量建筑物的消防系统采用消火栓给水系统，根据规范要求，结合拟建建筑物的体积、耐火等级、消防半径等因素，确定消火栓室外用水量为20L/s，室内消火栓用水量为15L/s，一次火灾持续时间室内外按2小时计，则一次火灾消防用水量252m3。小区内设有一座地下消防水池，消防水池容积为300m3。室外消防给水管网为环状布置，室外消火栓间距按≤120m的间距设置，室内按＜50m的间距设置；室外消火栓管道直径≥100mm；室外消火栓沿场区内道路设置，消火栓距离路边≤2m，距建筑外墙≥5m；室外消火栓的保护半径≤150m。(三)平面布置本项目建筑与建筑之间距离满足防火间距要求。本项目建筑主体四周设环形消防通道，车道距离建筑物大于6m，满足建筑防火规范要求。建筑物内根据规范各层结合功能分区作防火分区划分。设置火灾事故照明和疏散标志。建筑内设置固定灭火器，有直通室外的安全出口。(四)管道井、检查井和防火井各设备专业管道井井壁采用120mm厚红砖砌筑，其耐火极限满足防火要求。井壁检查门及各设备用房防火均按设防等级要求设计。(五)建筑消防措施围绕项目建筑物修建环形消防通道，路宽9m。室外消防给水管道沿道路敷设，每120m设置一处消火栓，保护半径150m。建筑物内的消防管网设置为环状管网。每个室内消火栓处设置在走廊附近易于取用的地方，其间距保证任何部位两股充实水柱同时达到，栓口中心距离地面1.1m。消防管采用无缝焊接钢管。建筑物内设置干粉灭火器。-94- 第九部分组织机构与人力资源配置一、项目管理方式本项目由XX负责筹建工作，并由专人负责项目前期工作。为确保项目建设工程质量，拟由具备相应资质的设计研究院进行工程设计，工程施工及设备采购均采用招投标方式，并按国家要求委托专业单位进行工程监理和预决算审查工作。项目的销售期由XX采用公开招标的方式委托专门的销售部门进行专业化运营管理。销售部门拟采用强矩阵式的管理模式。二、物业管理项目建成后，拟由泉州爱家物业管理有限公司负责房屋维修、服务、环境卫生及保安工作。物业管理公司完全实行独立自主的管理方式，按约定及承诺为入住的业主提供全面的物业服务。三、人力资源配置XX现有职员6人，人力资源计划配置至30人，其中高级职称1人，中级职称7人，公司人员大都是经验丰富的专业人员，完全能满足企业现阶段发展和本项目顺利实施的人员需要。-94- 第十部分项目情况一、项目介绍1、项目背景党的十八大强调，要坚持走中国特色新型城镇化道路，推动工业化和城镇化良性互动、城镇化和农业现代化相互协调，促进工业化、信息化、城镇化、农业现代化同步发展。“四化同步”是对我国经济社会发展阶段和发展任务的科学把握，是中国现代化建设的新决策、新部署。“四化”之中，城镇化地位特殊、位置关键，加快推进新型城镇化，是摆在我们面前的一项重大任务。公司将秉承集团一直以来致力于城镇化建设开发、开发新型环保节能房屋、立足于国家新农村建设的战略发展规划。公司自成立以来一直立足于海西经济区，争取实现在2014年拓展2-3个新的城镇化建设项目的目标。同时，加强与当地政府的联系，积极配合当地政府的城镇化建设发展，经过多番考察论证确定了石狮市灵秀镇港塘村新型城镇化项目。本项目原为石狮市港塘村村民的集体回批用地及地上建筑物，属于旧村改造项目。现状地上建筑杂乱无章，城市居住生活配套较差，且项目正处于城北片区，是石狮市的北大门，杂乱的环境，严重影响了石狮市城镇化进程，因此石狮市政府经过研究决定，将其征收后作为储备用地，项目公司于2014年1月24日以挂牌的形式取得项目开发用地。项目符合中新房集团的主营业务规划，新城镇建设，是国家鼓励的新城镇建设项目。2、土地开发目标以较少的资金投入，实现项目的滚动开发，有效的规避市场和工程风险，实现项目开发经济效益的最大化。3、土地开发思路在充分考虑市场和工程风险，结合石狮市房地产市场运行状况，本项目采用整体规划、分期实施，高起点定位，高品质建设，高速运作，加快石狮市城市化进程，取得项目用地后9个月内实现销售，利用项目本身的优势和区位优势，取得项目最大收益。-94- 二、土地开发资源状况1、项目地块基本指标占地面积：总占地面积约118280㎡，土地出让面积为107587㎡（其中2012-18-04号地块，土地面积29346平方米，其中出让面积25723平方米、划拨道路面积3623平方米；2012-18-08号地块，土地面积88934平方米，其中出让面积81864平方米，划拨道路面积7070平方米。）容积率：≤3.37；用地性质：商住地上总建筑面积约362,568.19㎡2、项目的区位项目位于福建省石狮市南洋路以西，金盛路以南，金相路两侧，鼎盛骏景项目以北。3、区位图-94- 三、项目SWOT分析优势(strength)1、区位优势：项目位于城市北片区石狮市南洋路以西，金盛路以南，金相路两侧，鼎盛骏景项目以北，交通便利，周边有西洋公园、凤里中学、石狮三中、石狮一中，华侨医院、百旺购物广场等市政配套设施齐全，学校、公园、医疗、生活、办公行政文化生活配套一应俱全，具有非常大的可开发价值。2、地块方正：地块总共分为三块，除04号地块为，剩余约110亩的地块均为长方形，宗地规则，便于规划。3、地块沿街面长：项目地块总的沿街面有约近1000米，石狮商业繁荣，该区域有浓厚的商业氛围，长的沿街面将给本项目带来较高商业收益。4、政策优势：项目用地原为石狮市港塘村集体用地，属于石狮市的城镇化建设发展区域，项目的开发有利于石狮城镇化建设的发展，符合国家的大政方针，切合中新房集团的主营业务和发展战略。劣势（weakness）：1、规划限制：项目地块西南侧为已建成的小区，使得在项目在规划上将受到一定的影响。（此劣势经过与设计院沟通后，结合石狮的建筑规划要求，已可完全规避，且能规划出120米的超宽栋距）2、地质问题：由于项目地块前身为农田，地质条件相对较差，需投入一定的土地整理成本。机会(opportunity)1、石狮市经济发达，2012年，石狮城镇化率达到75.5%-94- ，经济综合实力位居全国中小城市科学发展百强第23位，多年保持福建省省第2位；人均GDP、人均财政收入、城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入、城镇化率、人均汽车保有量、城乡低保标准、新农保标准、新农合标准等多项指标，均位居全省县市第一。当地居民具有较为旺盛的购房需求和购房能力。2、人口优势：石狮的市场辐射面较广，属于人口导入型城市，除了石狮本地以外，更辐射到晋江南部与石狮相邻的几个乡镇，包括龙湖镇、金井镇、永和镇、深沪镇、英林镇以及西滨镇、陈埭镇，整个辐射人口达150万，具有较大的市场。3、市场空缺机会：由于石狮城北片区目前尚未有成熟的高端社区，凭借着项目公司近20年的高品质楼盘开发经验，在城北打造高品质的高尚住宅区，弥补目前的市场空缺，将具有较大的市场空间。4、经济效益高：项目将给集团带来较好的经济效益，根据测算，项目总投资约为24.8亿元，净利润约为15.7亿元，税后净利润率约为52.7%。威胁（threat）1、项目最主要的威胁是目前随着大型品牌开发商的介入，将有可能分流项目的部分客源。四、项目分期计划项目计划分为两期开发，每期约18万平方，预计一年半以内回收自有资金，三至四年内销售结案。-94- 第十一部分、项目开发单位一、公司概况项目开发单位是XX，注册资金1.8亿元，是中新房集团下属公司XX全资控股的项目公司。中新房集团充分发挥中国建材集团“央企市营”的品牌优势，走联合重组、资本运营、兼并收购的道路，实施大规模、高层次的跨区域、跨所有制的战略性重组，为实现集团与合作企业的合作共赢和包容性成长，2013年9月与福建当地知名房地产开发企业三远集团（中国）有限公司进行战略合作，共同组建中新房远大城镇建设发展有限公司，共同推进开发泉州城镇化改造项目。三远集团（中国）有限公司从1998年起顺应时代发展潮流，积极转型并确立了以房地产开发为核心业务的发展战略，致力于打造和谐、宜居城市。经过十六年的经验积累，三远集团现已培养了一支专业化高水平的运营管理团队，并凭借准确的市场定位、超前的设计理念以及卓越的建筑品质，深耕福建房地产市场，先后开发项目近20个，开发面积超过300万平方米。先后有“三远花园”、“刺桐豪园”、“远建花园”、“远建宜园”、“安溪三远商城”、“中远名城”、“晋江中远·江滨花园”、“三远·江滨花园”、“三远·加州海岸”、“三远·荷墅”、“三远·龙江一号”、“三远·第一城”、“三远·1号公馆”、“三远·大爱城”、“三远·龙湖888”等项目面世。三远集团项目开发专业经营管理团队，在吴远康董事长确立的以“安全及品质为基本前提，以品味及进度为管理目标”的管理精神指导下，取得了项目开发良好的成立，在社会及业界树立了良好的品牌形象。例如，“三远·大爱城”项目凭借高端的社区品质、高尚的人居艺术，入围“中国地产风尚大奖”，成功搞得“2012年度中国最具影响力楼盘”大奖，厦门“三远·1号公馆”项目获得“福建省安全文明施工管理示范标杆工地”称号，同时以良好的施工品质获得了“厦门市优良工程”称号，“三远·龙湖888”项目以优良的施工品质获得“泉州市优良工程”称号。-94- 二、代表项目广东大爱城项目实景：一号公馆：实景照片：-94- 第十二部分、项目的规划设计一、设计单位建筑设计单位：石狮项目规划和设计单位选用长期合作，有作良好配合经验的北京建筑北京市建筑设计研究院有限公司（简称BIAD）。该公司具备工程设计行业甲级、城乡规划设计甲级、工程咨询甲级、工程造价咨询甲级、旅游规划设计甲级、风景园林工程设计甲级、环境工程（物理污染防治工程）甲级等资质。北京建筑设计研究院有限公司自成立以来的60年中，始终致力于向社会提供高品质的设计服务，在行业中享有极高声誉，并逐渐形成了“建筑服务社会”的企业核心理念。在多年的工作过程中，逐步形成了一个优秀的设计团队，并集中了一大批优秀的建筑师和各个专业的工程师，其中工程院院士1名，国家设计大师9名，突出贡献专家12名；教授级高工143人。从1977年至2012年5月，北京市建筑设计研究院设计项目获国家奖61项，获住房和城乡建设部奖281项，获北京市奖551项。科研获国家进步奖28项，获住房和城乡建设部科技进步奖84项，获北京市科技进步奖147项。获詹天佑土木工程大奖14项。北京建筑设计院同时也是三远集团开发的“三远﹒大爱城”的设计单位，双方设计团队已经过一定的磨合期，配合度较高，选用该设计院作为石狮项目的设计，既可保证石狮项目的设计质量，又能加快项目的设计进度。景观设计单位：选用广东棕榈园林股份有限公司，该公司是一家具有20多年经营历史的现代化园林企业。目前是国内唯一一家上市的景观设计公司，交易代码（SZ：002431），广东棕榈拥有城市园林绿化一级、风景园林设计专项甲级资质，以双一级资质成为国内同行业佼佼者。广东棕榈主营业务包括园林工程施工、景观规划设计和苗木培植销售。园林景观工程施工是棕榈享誉业界的主业龙头。20多年来，公司致力于住宅小区园林环境建设和城市公共景观建设，在全国各地营造了1000多项大中型优秀园林作品，在业内形成了极高的知名度和美誉度。部分项目获得国家康居示范工程、优秀住宅综合金奖、全国优良园林样板工程、全国优秀住宅社区环境-94- 金奖等重量级奖项。二、 设计说明：项目区域及概况：本项目位于福建省石狮市金盛路南侧港塘段。地块被市政道路划分为A、B两个区域，其中A区域：东至金相路，西至18米规划路，南至18米规划路，北至金盛路；B区域：东至南洋路，西至金相路，南至18米规划路，北至金盛路。项目东南侧，西南侧为大型高档居住小区，东北侧为待旧改的老旧安置房小区，项目区位优势明显，居住氛围浓厚。规划指导思想：本项目用地分为A、B两个区域。拟规划为大型高档居住区，主要功能为住宅、商业、地下停车场及配套公建，打造石狮市舒适、健康、休闲的居住社区。强调以人为本的设计原则，营造舒适宜人的物理环境与人文环境，促进人与自然及人与人之间的亲和关系，强调居住均好性和家园的人情味与亲切感，使小区环境给人“回家的感觉”。规划设计构思：1）规划上采用“人车分流”的模式。车辆通过车行道直接进入地下车库，使小区内部形成纯步行系统，实现舒适、安静和安全的人居环境。2）商业布置在小区外围，有利于吸引人气，营造良好的商业气氛；并对城市噪音、污染有效隔离。不会对区内部居住环境造成干扰。3）充分结合容积率，日照，景观等因素。沿地块北面布置100米高的高层住宅，南边则布置中高层洋房；同时最大限度地把组团中心绿化做大，使景观空间得以渗透。建筑设计构思1、建筑空间通过围合、错位、旋转的形式排布形成“围而不合”和丰富多变的景观空间。住宅采用南低北高的方式，使建筑高低错落的天际线变化更加突出。-94- 2、户型平面布置紧凑，每户围绕中心筒体分开布置，尽可能缩短交通距离，提高户型实用率。住宅户型单元方正实用，客厅与卧室分开设置，动静区域互不干扰；客厅与餐厅在空间上相互贯通，空间视觉感更为开阔；厨房、卫生间设置外窗可达到自然通风采光；主要卧室均采用景观凸窗设计，且均朝花园中心一侧布置，视野更加通透，舒适。3、本项目建筑外立面采用ArtDeco——现代都市高层建筑的经典风格；在整体布局上讲究古典秩序感，强调对称、追求宏大的气魄。展现了新古典主义中宏伟与庄严的特点。再通过通透的阳台及大玻璃窗来体现跟周边景观的融合，使建筑与环境合成一体。景观设计构思1、项目每个地块均设置入口广场，通过入口广场的景观强调处理，在入口处形成视觉焦点，向外界显示高品质的社区形象。2、小区优美的园林景观配合蜿蜒曲折的景观步道，营造出一步一景，景随步移的视觉效果。3、住宅全部采用底层架空，有利于景观渗透的同时，还有利于住宅的通风和采光。三、规划方案：项目总平面图：项目户型图-94- 项目立面：第十三部分工程招标办法一、总则第一条目的为规范集团公司所属的各职能中心和项目公司等单位（以下统一称为项目公司）的招标、采购询价活动，促进集团公司招标、采购询价管理工作有序顺利开展，保证工程进度和质量，节约工程成本，提高项目综合效益，根据《中华人民共和国招标投标法》等法律法规规定，结合集团公司现管理实际情况，制定本管理制度。第二条适用范围集团公司、项目公司的招标、采购询价项目，主要包括但不限于：规划设计类、工程施工承包类（主要是指基础工程、土石方工程、基坑支护工程、主体工程、铝合金门窗工程、入户门防火门工程、幕墙工程、钢结构工程、装饰-94- 工程、消防工程、人防工程、安防工程、园林绿化工程、室外工程、其它零星工程等工程项目）、监理与咨询服务类、材料设备类等的招标、采购询价工作（以下统一称为招标工作）。二、组织机构设置第三条为确保集团公司、项目公司招标工作的有序顺利开展，根据招标项目的招标总价、规模等要求成立由集团公司、项目公司共同组成的招标小组（小组成员一般由项目公司拟定报集团公司审批），成员组成如下：（一）招标总价在伍仟元以下的，由项目公司工程主管负责组织人员自行完成招标工作，上报集团公司成本控制中心备案。（二）招标总价在伍仟元（含）以上伍拾万元以下的，成立由项目公司总经理为组长，集团公司工程管理中心总监、成本控制中心总监、项目公司工程主管为副组长，成员为集团公司工程管理中心、成本控制中心和项目公司工程部相关人员。评标报告上报集团公司总经理审核、董事长审批。（三）招标总价在伍拾万元（含）以上伍佰万元以下的，成立由集团公司总经理（或主持工作的常务副总）为组长，项目公司总经理为第一副组长，集团公司工程管理中心总监、成本控制中心总监、项目公司工程主管为副组长，成员为集团公司工程管理中心、成本控制中心和项目公司工程部相关人员，评标报告上报集团公司董事长审批。（四）招标总价在伍佰万元（含）以上的，集团公司执行董事或总经理为组长，项目公司总经理为第一副组长，集团公司董事、集团公司工程管理中心总监、成本控制中心总监和项目公司工程主管为副组长，成员为集团公司工程管理中心、成本控制中心和项目公司工程部相关人员，评标报告上报集团公司董事长审批。三、招标一般原则第四条招标方式：一般为公开招标或邀请招标，可通过平面媒介或集团公司网站等渠道公布招标信息。第五条招标小组组成人数应为奇数，招标小组成员除上述规定外，根据需要可从相关单位或中介机构邀请专家参加。-94- 第六条投标单位数量：招标项目总价预计在伍仟元以下的，参加投标的单位一般不少于两家；招标项目总价预计在伍仟元（含）以上的，参加投标的单位一般不少于三家。第七条在招标工作中，严禁将项目化整为零，分批分次招标，尽量采用总承包方式招标发包；因公司经营需要，确实必须分标段分阶段进行招标的，项目公司应报集团公司审批。第八条评标原则：勘察、设计、造价咨询、施工图审查类评标以尽量使用套图并执行标准化快速复制为评标原则，并选择经评审合理低价择优确定中标人；其它项目评标原则上选择经评审合理低价择优确定中标人。第九条投标要求：（一）投标文件应按招标文件的要求予以密封；（二）投标文件中的投标函应加盖投标人的法人章及法定代表人名章，企业法定代表人委托代理人的，应有合法、有效的委托书（原件）及委托代理人名章；（三）投标文件的关键内容字迹应清晰、可辨认；（四）投标人应按照招标文件的要求缴交投标保证金；（五）投标单位应在规定的时间内递交投标文件；（六）投标单位不能利用相互串通投标、向招标工作人员行贿等不正当手段谋取中标；（七）投标单位不能以他人名义等方式虚假骗取中标。四、招标流程第十条编制招标文件或报价要求说明书（一）项目公司应于每月25日前向集团公司报送下个月的工程、材料设备招标与采购询价工作计划（附件一《工程（材料设备）招标、采购询价工作计划表》）（二）造价咨询：项目公司根据已经集团公司工程管理中心审查通过且盖“三远集团技术管理受控专用章”的施工图，结合项目实际情况与施工现场环境，负责编制详细的施工项目工程量计算范围、分部、分项工程所用的材料设-94- 备的技术指标说明等存在影响项目造价的有关资料文件（描述必须完整、准确、有针对性的表达实物状态与特征，在定价时尽量能在发包时一次性包干定价，原则上不采用暂定价方式定价），上报集团公司审批后，可委托造价咨询公司编制工程量清单、预算书等造价成果。（三）工程（材料设备）招标、采购询价：项目公司应编写招标文件或报价要求说明书（询价时采用）详细说明材料设备的技术指标（参数）、产地、厂家（品牌）、品质、规格、尺寸、形状、使用部位、使用数量、质量要求、样品标准、交货期限、进度要求、单价、总价、价格组成（出厂价、商店价、包装、运输、卸车、保管、损耗、总包配合费、税收、管理费）、保证金方式、定金方式、付款方式、违约责任等。具体要求如下：1、招标文件事宜：工程招标项目由项目公司编写招标文件（应含拟签订的合同文本）；编写完成招标文件（含拟签订的合同文本）后，按流程上报会签（应有电子文档，会签人如有修改可直接在电子文档上修改并标注颜色所修改的内容）。2、采购询价事宜：材料设备采购询价由项目公司编写采购询价工程量清单或报价要求说明书（应含拟签订的合同文本），编写完成采购询价工程量清单或报价要求说明书后，按流程上报审批（应有电子版，要有区别它物的主要技术指标、参数、产地、厂家、品牌、品质、规格、尺寸、形状、使用部位、使用数量、质量要求、样品标准、交货期限、进度要求、单价、总价、价格组成（出厂价、商店价、包装、运输、卸车、保管、损耗、总包配合费、税收、管理费）、保证金方式、定金方式、付款方式、违约责任等）。3、集团公司成本控制中心、项目公司在招标过程中发现拟招标的设备、材料等产品档次过高或过低，或对拟招标的设备、材料等有疑义应向上级主管部门提出，必要时可向集团公司总经理、总裁汇报。第十一条发布招标信息集团公司、项目公司发布招标信息方式：邀请函、媒体或集团公司网站等。第十二条招标与采购询价工作流程工程招标工作按流程图执行；采购询价工作由项目公司编写采购询价工程量清单或报价要求说明书（应含签订合同文本），并按此要求“货比三家”（不宜只用电话询价），提出合理的采购价，按流程上报审批（附有原始报价人报价单）。第十三条确定投标单位资格-94- （一）招标小组负责接收汇总投标单位信息。（二）招标小组根据投标单位信息选定拟考察的单位，报集团公司审批后，由集团工程管理中心组织对投标单位进行资格审查及业绩考察（主要包括资质、商誉、经济实力、工程实例等），对材料设备供应商或厂家的资格审查及业绩考察（主要包括生产基地与设备、资质、商誉、经济实力、准用证、合格证、检测报告、样品、工程实例）等。第十四条确定投标单位招标小组选定合格投标单位（按附表（二）《投标单位考察评审汇总表》与附表（三）《材料设备厂家或供货商考察评审汇总表》），上报集团公司审批。第十五条发放标书、现场踏勘、组织答疑招标小组向经批准的合格投标单位发放招标文件等资料，原则上不组织投标单位现场踏勘，投标单位如有需要可组织自行踏勘，由项目公司予以配合。在有必要的情况下组织招标答疑。五、开标、评标、定标第十六条招标小组收集投标资料，组织小组成员开标，招标小组根据实际情况认为有必要进行要求投标单位再次报价的可进行再次报价，竞争性谈判一般情况不超过二轮/次。第十七条招标小组根据本制度规定进行开标、评标、定标时应杜绝暗箱操作，与投标单位有利害关系的人员不得参与开标、评标、定标。第十八条招标小组成员根据评标结果，按推荐的中标候选顺序出具评标报告详附表（五）《工程（材料设备）招标、采购询价评标报告》，评标报告应明确中标候选次序，上报集团公司审批。第十九条投标总价在伍拾万元以上(含)应进行竞争性谈判，由集团公司董事长或总经理主持召集并指定招标小组相关人员参加。第二十条中标单位的确认：招标小组以中标会签单详附表（六）《工程（材料设备）招标、采购询价中标会签单》的形式按流程上报集团公司董事长最后批示为准。第二十一条经集团公司董事长批准中标单位后3-94- 个工作日内，招标小组应组织集团公司领导、工程管理中心、成本控制中心、项目公司、监理单位、中标单位及相关单位召开中标交底会。第二十二条中标交底会召开后5个工作日内，招标小组应将本项目的招标过程形成评标报告，并按要求将本项目的招投标资料归档，最后按流程上报集团公司审批。六、投标保证金、合同履约保证金第二十三条投标保证金缴纳额度（一）招标标的额在50万元以下，其投标保证金按招标标的额的4％进行缴纳。（二）招标标的额在50万元（含）以上500万元以下，其投标保证金按招标标的额的3%％进行缴纳。（三）招标标的额在500万元（含）以上5000万元以下，其投标保证金按招标标的额的2％进行缴纳。（四）招标标的额在5000万元（含）以上，其投标保证金按人民币壹佰万元进行缴纳，也可视工程的具体情况增加保证金。第二十四条合同履约保证金缴纳额度（一）原则上投标保证金可抵为合同履约保证金。（二）合同标的额在50万元以下，其合同履约保证金按合同标的额的4％进行缴纳。（三）合同标的额在50万元（含）以上500万元以下，其合同履约保证金按合同标的额的3%％进行缴纳。（四）合同标的额在500万元（含）以上5000万元以下，其合同履约保证金按合同标的额的2％进行缴纳。（五）合同标的额在5000万元（含）以上，其履约保证金按人民币不低于壹佰万元进行缴纳,也可视工程的具体情况增加履约保证金。七、签订合同第二十五条项目公司应根据招标文件（含合同主要条款）、投标文件、中标文件、中标交底等要求与中标单位谈判、起草拟签合同文本（尽可能采用集团公司的范本），按集团公司《合同管理制度》规定及相关流程要求上报集团公司会签、审批并及时与中标单位签订合同，及时组织中标单位进场施工。第二十六条-94- 由集团成本控制中心招标部统一跟踪合同签订过程，详附表七《工程合同跟踪表》。八、招投标文件的组卷封存第二十六条招标小组按集团公司的要求汇编中标资料，分第一卷工程招标文件；第二卷答疑或纪要；第三卷中标文件、工程量清单、最高投标限价、评标报告；第四卷未中标文件。第一至三卷由招标小组以工作联系单的方式按照流程上报集团公司审批后，由集团秘书室存档；第四卷由招标小组交由集团公司成本控制中心招标部门负责密封存档两年。九、工程招标（材料/设备采购、询价）计划第二十七条项目公司应于每年1月5日前向集团成本控制中心报送整个年度《工程（材料设备）招标、采购询价计划表》，及应于每月25日前向集团成本控制中心报送下一月度《工程（材料设备）招标、采购询价计划表》。第十四部分、工程进度与建设管理一、管理原则在管理上，根据集团设计工程部对一线公司进行“规范、监控、支持、引导”的要求和公司工程管理步入正轨的需要，本着“部门职能专业化”和“业务流程规范化”的组织建设原则，编制管理手册，使得报批报建、设计变更、现场签证、付款审批等管理、工程建设在公司内管理规范化，最大程度地实现资源共享，在业务操作上充分体现出规范化、透明化管理，完善沟通渠道，提高工作效率，提高工程质量，让我们的工程更好的满足业主的要求。公司坚持以公开、公平、公正为原则，建立科学有效的管理制度，保证了工程质量及工期计划的顺利实现。在工程建设方面，我们坚持以专业高效为基础，以精细完美为目标，并赋予建筑以文化气息和人格，引领一种崭新、美好、高尚的生活方式，倾力打造出中高端的产品，打造我们自己的企业品牌。尤其是近几年来，三远集团取得了突飞猛进的发展，年开发面积超35万平方米，而且每年以20-30%的速度在递增，目前已具备年开发量超50万平方米的能力。-94- 为确保工程进度及工程安全及质量，工程招标办法采用公开邀标管理办法，公开邀请施工资质一级以上，有良好信誉的施工单位共同参与投标，在评审中标价时，采取合理价中标的办法，保证施工单位合理的利润空间，以确保施工单位在施工安全上的投入及施工质量的保证。二、做好房地产项目施工管理的节点控制项目进入实施阶段后,作为管理人员,一定要把眼睛盯在计划的关键节点上,把精力集中在关键节点上。对计划关键节点的控制是企业由粗放型向细化型转变,是提纲携领、化繁为简、化难为易的管理方法。为此,要做好逆计划,对每个关键节点前的工作要有预测,按工作的先后顺序反方向梳理工作程序和衔接关系。对可能影响工作进度的因素和环节做出预案,并加以关注;做好实时监测,对每个关键节点所应完成的任务进行实时实地的监督检测,管理人员对每天的工作完成情况要进行检查,对承包商的工作安排要有了解,由此测算出施工效率,从而掌握关键节点的进度;做好因果剖析,对进度拖延的现象或是某一工序连续延误的现象进行解剖分析,查找原因,进度拖延是工程施工中经常发生的现象,但是关键节点的延误会拖延总工期,管理人员要对此进行分析研究,要用每天的实时监测记录与计划对比,一要分析确定已拖延的工作量、已拖延的进度对总工期的影响有多大;二要分析承包商的工作效率、工作负荷、人力和机具设备安排是否匹配、是否满足进度的需求;三要分析边界条件的变化和影响程度,如设计错误或变更、供方供应不及时、天气影响等;做好纠偏,制定针对措施,消除继续拖延的可能性,制定弥补措施,赶回已拖延的工期。三、对施工进度及工程质量加强管理1、施工准备阶段的质量控制在房地产工程施工前,单位必须对承包单位现场施工管理机构的技术管理体系、质量保证体系、质量管理体系进行严格审查,确保在施工的过程中可以对水库工程的施工质量进行及时签认。对直接影响水库工程质量的施工设备和机械,要对承包单位出示的技术性能报告进行严格的审核,如果有达不到质量标准的必须立即更换,-94- 不能在房地产工程施工中使用。必须要求承包单位提供在工程施工将要使用到的计量器和机器具的权威检测部门的鉴定证明,同时保证其有效期限。必须要求承包单位把将要进场工程材料、设备和构配件的报审表中提供进场质量检验记录和质量证明资料,并对其进行审核签认。同时还要按照相关工程质量管理文件规定和委托监理合同约定对进场的实物根据一定的比例采用见证取样或者平行检验方式进行抽检。必须要求项目监理人员验收不合格或者未经验收的工程设备、材料和构配件等必须拒绝签认,同时签发书面的监理通知单,通知承包单位必须把不合格的设备、构配件和工程材料在限期内撤出施工现场。项目监理部在设计交底前,应该安排监理人员对设计文件进行详细熟悉。如果发现图纸中存在设计问题,应向设计单位通过建设单位提出书面建议和意见。施工单位安排的设计交底会,工程监理人员要认真参加,同时对设计技术交底会议的记录(纪要)现场进行签认。2、施工过程中的质量管理在具体的施工过程中施工现场情况是复杂多变的,经常出现施工返工和设计变更等类似情况。因此,在对施工进度计划及质量的监理工作中必须十分的注意出现模式化倾向问题,应该根据施工情况进行动态的调整和安排。要结合水利水电工程的具体特征以及现场施工中影响质量问题的要素,采取有效的措施把工程质量事后验收改变为事前进行控制,提前采取预防手段,控制各道工序的质量,从而合理的解决工程质量可能存在的缺陷,减少返工,避免资金和建材的浪费。控制各道工序质的量要实行严格的数理统计方法,坚持实测——分析——判断这一过程,在统计和分析时根据检验数据,对工序整体质量的是否稳定和正常进行评估。在实际工作中,必须严格规范施工工艺流程,这是确保所有工序质量的基础,进场前施工队伍必须就对整个工程的技术指标等进行书面交底工作,划定分解好各分项工序的具体内容以及质量监控重点的分布。要实现最优的施工质量的管理,必须严格要求施工队伍按照工艺的流程施工,这是规范施工操作的准则和依据,是施工工序质量的有所保证的基础,操作人员在施工的过程中要严格遵守工艺流程。四、注意施工阶段的过程控制和管理房地产开发企业对工程管理的理想境界是:工程质量达到甚至超过期望,-94- 施工工期控制在理想的时间内,使施工单位获得了合理的经济效益。这样房地产开发企业和施工单位不再是对立的双方,而是真正的合作伙伴。严格把好工程质量关加强质量管理,控制返工率。在施工过程中,要严格把好工程质量这一关,充分认识到“细节决定成败”的含义,各方主体质量管理人员要把加强施工工序的质量检查和管理工作真正贯彻到整个过程中,采取防范措施,消除质量通病,避免造成不必要的人、财、物的浪费从而加大工程投资。甲方代表要随时抽查施工方是否严格按照设计图纸进行施工。如果发现问题,应及时处理,该返工则返工,由此造成的损失由施工方负责。但需要注意,不可绕过监理单位而直接与施工方进行交涉。其次应检查是否存在偷工减料、以次充好的问题。建筑施工企业在施工中偷工减料的,使用不合格的建筑材料、建筑构配件和设备的,应该责令其改正、处以罚款。情节严重的,报上级主管部门,责令其停业整顿,降低资质等级或者吊销资质证书;造成建设工程质量不符合规定的质量标准的,施工方应负责返工、修理,并且赔偿因此造成的损失;构成犯罪的,依法追究刑事责任。加大对隐蔽工程和中间部位的检查和验收,工程项目具备覆盖、掩盖条件或达到协议条款约定的中间验收部位,施工方要进行自检,并在48h前通知甲方代表,请求甲方进行验收。五、节点计划石狮项目开发节点计划序号节点名称完成时间1取得《国有土地使用证》2014.9.232取得《建设用地规划许可证》2014.9.303取得《建设工程规划许可证》2014.10.304取得《建设工程施工许可证》2014.12.235开工（桩基工程/土方工程）2014.10.016工程（地下室）出正负零2014.12.107达到预售条件（主体结构达到6层）2015.1.308取得《预售许可证》2015.2.189开盘2015.2.2510A标段项目封顶2015.6.3011A标段竣工验收2016.6.3012A标段交付使用2016.8.1-94- 13A标段取得大产证2016.10.3014B标段项目动工2015.6.3015B标段项目封顶2016.9.3016B标段综合验收2017.4.3017B标段交付使用2017.6.3018C标段项目动工2016.2.2819C标段项目封顶2017.6.3020C标段综合验收2017.12.3121C标段交付使用2018.2.2822D标段项目动工2016.10.3123D标段项目封顶2018.2.2824D标段综合验收2018.8.3025D标段交付使用2018.10.30-94- -94- -94- 第十五部分财务分析一、项目成本测算汇总表容积率3.37地上面积362,568.19建筑密度14,502.73建筑面积448,637.79地下面积86,069.60占地面积107,587.00编号预算科目目标成本(万元）单位成本（元/m2）成本比例成本拆分按总建筑面积计算按地上面积计算　　1土地成本81,489.661816.382247.5731.16%81,489.660.001.1土地出让金780501,739.712,152.7029.85%78,050.00　1.2契税及印花税2,380.5353.0665.660.91%2,380.53　1.3拆迁安置被偿费用1,043.0023.2528.770.40%1,043.00　1.4其他土地费用16.140.360.450.01%16.14　2政府规费2,336.4652.0864.440.89%0.000.002.1基础设施建设费1,43832.0439.650.55%0.000.00-94- 2.2散装水泥基金72.511.622.000.03%0.000.002.3白蚂蚁防治费36.260.811.000.01%0.002.4新墙体基金290.056.478.000.11%0.000.002.5市政管网费500.0011.1413.790.19%0.000.002.6人防费　0.000.000.00%0.000.003前期准备费用4,152.9392.57114.541.42%0.000.003.1规划费用　0.000.000.00%0.000.003.1.1规划综合服务费　0.000.000.00%0.000.003.1.2日照分析　0.000.000.00%0.000.003.1.3环境评估费　0.000.000.00%0.000.003.1.4节能评估　0.000.000.00%0.000.003.1.5规划公示牌　0.000.000.00%0.000.003.2设计费用1,879.8441.9051.850.72%0.00%0.00%3.2.1建安设计费用1,256.1928.0034.650.48%0.000.003.2.2园林景观设计费用173.653.874.790.07%0.000.003.2.3其他单项设计费用450.0010.0312.410.17%　　3.3测绘费用5.000.110.140.00%0.00%0.00%3.3.1定桩　0.000.000.00%0.000.003.3.2放线　0.000.000.00%0.000.003.3.3管线测量　0.000.000.00%0.000.003.4勘探费用90.002.012.480.03%0.00%0.00%3.5政府报批报建费500.0011.1413.790.03%0.00%0.00%3.5.1评标服务费及专家费用　0.000.000.00%0.000.00-94- 3.5.2购地形图管线图　0.000.000.00%0.000.003.5.3图纸及方案审查　0.000.000.00%0.000.003.5.4防雷审查68.001.521.880.03%0.000.003.5.5图纸复印　0.000.000.00%0.000.003.5.6其它服务费　0.000.000.00%0.000.003.5.7档案管理费　0.000.000.00%0.000.003.6三通一平1,005.1422.4027.720.38%0.000.003.6.1场地平整725.1416.1620.000.28%0.000.003.6.2临时用水接水工程80.001.782.210.03%0.000.003.6.3临时电工程及箱变租赁200.004.465.520.08%0.000.003.7临时设施672.9615.0018.560.26%0.000.003.7.2临时道路　0.000.000.00%0.000.003.7.3临时围墙100.002.232.760.04%0.000.003.7.3临时办公　0.000.000.00%0.000.003.8其他费用　0.000.000.00%0.000.004建筑安装工程费109,950.862,450.773,032.5642.05%62,813.9320,226.364.1土方工程1,570.2335.0043.310.60%0.000.004.2桩基工程8,972.76200.00247.483.43%0.000.004.2.1桩基工程　0.000.000.00%0.000.004.2.2支护工程　0.000.000.00%0.000.004.2.3桩基检测　0.000.000.00%0.000.004.2.4沉降观测　0.000.000.00%0.000.004.2.5基坑监测　0.000.000.00%0.000.004.3主体建筑安装工程74,611.581,663.072,057.8628.53%54,385.2320,226.36-94- 4.3.1主体建安单体工程54,385.231,212.231,500.0020.80%54,385.23　4.3.2地下车库20,226.36450.84557.867.73%　2022635.60%4.4门窗工程9,970.63222.24275.003.81%0.000.004.4.1铝合门窗工程(幕墙工程）　　0.000.00%0.00　4.4.2纱窗　0.000.000.00%　　4.4.3外遮阳　0.000.000.00%　　4.4.4栏板（构架）　0.000.000.00%　　4.4.5入户门　0.000.000.00%　　4.4.6单元门　0.000.000.00%　　4.4.7防火门　0.000.000.00%　　4.5商业外立面装修3,256.5072.5989.821.25%　　4.6公共部位装修4,486.38100.00123.741.72%4,486.38　4.7室外工程367.328.1910.130.14%367.32　4.7.1室外排水、雨水回收224.325.006.190.09%224.32　4.7.2坡道雨蓬及采光顶　0.000.000.00%0.00　4.7.3信报箱23.000.510.630.01%23.00　4.7.4移动厕所租赁　0.000.000.00%0.00　4.7.5楼栋亮化120.002.673.310.05%120.00　4.7.6室外零星　0.000.000.00%0.00　4.7.7楼栋广告　0.000.000.00%0.00　4.7.8钢构架　0.000.000.00%0.00　4.7.9加固工程　0.000.000.00%0.00　4.8甲供材料及设备置安3,575.0079.6998.601.37%3,575.000.004.8.1外墙保温材料　0.000.000.00%0.00　-94- 4.8.2外墙干挂石材、墙地砖　0.000.000.00%0.00　4.8.3电梯和安装3,575.0079.6998.601.37%3,575.00　4.8.4消防系统及设备　0.000.000.00%0.00　4.8.5机械停车位　0.000.000.00%0.00　4.8.6太阳能（地源热泵）等　0.000.000.00%0.00　4.8.7非标配电箱　0.000.000.00%0.00　4.8.8家用配电箱　0.000.000.00%0.00　4.8.9电表计量箱　0.000.000.00%0.00　4.8.10公共部位灯具及开关面板　0.000.000.00%0.00　4.8.11生活水箱　0.000.000.00%0.00　4.8.12阀门　0.000.000.00%0.00　4.8.13母线槽　0.000.000.00%0.00　4.8.14空调系统　0.000.000.00%0.00　4.9不可预见费用1,570.2335.0043.310.60%　　4.10材料涨价费用1,570.2335.0043.310.60%　　5基础配套设施15,034.36335.11414.665.75%2,848.851,820.005.1园林景观6,417.50143.04177.002.45%0.000.005.1.1园林工程　0.000.000.00%0.00　5.1.2小区道路工程　0.000.000.00%0.00　5.1.4路灯工程　0.000.000.00%0.00　5.1.3室外游具　0.000.000.00%0.00　5.1.5健身路径　0.000.000.00%0.00　-94- 5.2供水工程897.2820.0024.750.34%897.28　5.3供电工程3,948.0188.00108.891.51%0.000.005.4燃气工程672.9615.0018.560.26%672.96　5.5智能化工程897.2820.0024.750.34%897.28　5.6电视工程224.325.006.190.09%224.32　5.7通讯工程157.023.504.330.06%157.02　5.8人防工程1,820.0040.5750.200.70%　1,820.006公共配套(装修）5,005.00111.56138.041.91%　　6.1会所2,000.0044.5855.160.76%　　6.2教育用房1,505.0033.5541.510.58%　　6.3其他公共配套1,500.0033.4341.370.57%　　7开发间接费用1,031.8723.0028.460.39%0.00%0.00%7.1质量监测费用　0.000.000.00%0.000.007.2监理费用807.5518.0022.270.31%0.000.007.3施工噪音、排污　0.000.000.00%0.000.007.4标底编制（招标代理）　0.000.000.00%0.000.007.5决算审计　0.000.000.00%0.000.007.6房产测绘　0.000.000.00%0.000.007.7竣工测量　0.000.000.00%0.000.007.8前期物业费用　0.000.000.00%0.00　7.9检测费用　0.000.000.00%0.000.007.10教育增容费　0.000.000.00%0.000.007.11其他224.325.006.190.09%0.000.00开发成本小计219,001.144,881.476,040.2783.58%147,152.4422,046.36-94- 8精装修费用3,150.0070.2186.880.01　　8.1精装修设计150.003.344.140.06%　　8.2精装修施工费用3,000.0066.8782.741.15%　　9管理费用6000133.74165.490.020010销售费用14000312.06386.130.050011财务费用19350431.31533.690.0700期间费用小计39,350.00877.101,085.3115.05%0.000.00总计261,501.145,828.787125.5876441147152.438322046.356-94- 二、石狮项目现金流量表季度/项目12345678910111213141516累计现金流入销售收入(一二期)　　　50001800026000400003000020000300002000010000　　　　199000销售收入(三四期)　　　　　　　3000400003000030000280002800028281.6　　187282银行融资　　　8000100001000010000　　　　-8000-10000-10000-10000　0基金及股权3000038000　　　　　　-18000-38000　　-12000　　0小计03000038000130002800036000500003300060000420001200030000180006282-10000　386282开发建设成本土地款100003000041434　　　　　　　　　　　　81434会所、景观　　20003000　　　　200020002422　　　　　11422一二期开发建设资金　　30005000900012000800080001000090005000　　　　　69000三四期开发建设资金　　　　　3000600060008000800080001000080003295　　60295-94- 小计100003000046434800090001500014000140002000019000154221000080003295　　222151开发费用期间费用50050080015002000200020002500200020001500100080060020010020000贷款利息　　　140.8316.8492.8668.8668.8668.8668.8668.8528352176　　5350基金利息　562.517501750175017501750175017501187.5　　　　　　14000销售税金　　　　7502700390060004950900090007500570042004242.24　57942小计5001062.525503390.84816.86942.88318.810918.89368.812856.311168.89028685249764442.2410097293净现金流量-10500-1062.5-109841609.214183.214057.227681.28081.230631.210143.7-14590.8109723148-1989-14442.24-100.0066838累计净现金流量-10500-11562.5-22546.5-20937.3-6754.17303.134984.343065.573696.783840.469249.680221.683369.681380.266938.066837.96　*银行贷款利率按6.40%上浮10%后年利率7.04%计算;基金利率按12.5%-94- 三、项目投资收益分析表一、项目概况1项目位置：石狮市港塘村南洋路项目四至：石狮市南洋路以西，金盛路以南，金相路两侧，鼎盛骏景项目以北2用地面积107,587㎡　3容积率3.37　　4总建筑面积362,568㎡　其中住宅建筑面积327,568㎡　　商业建筑面积35,000㎡　　公配　㎡　备注　二、销售收入（一）、住宅1住宅建筑面积327,568㎡　2住宅售价8,300元　3住宅总销售额271,882万　　（二）、可售商业总建筑面积35,000㎡　1商业建筑面积35,000㎡　2商业平均售价20,000元　3商业总销售额70,000万　（三）、地下车位86,070㎡　1车位总数2,960个　2平均售价150,000元/个　3车位总销售额44,400万　-94- 合计项目总收入386,282万商业+住宅+车位三、成本费用合计、总成本费用（不含地价、税费）180,067万开发成本+精装修费用+期间费用四、税费1税费57,942万按总销售收入的15％五、土地成本1楼面地价2,217　含契税2契税67　3%3总地价80,392万含契税六、其他费用1,043万耕地占用税、被征地养保基金、建设用地增减挂钩基金七、合计成果1总成本（成本费用+地价）261,501万　2项目利润总额66,838万　3所得税16,710万　4项目净利润50,129万　5项目成本利润率19%　　-94- 四、项目总投资估算表项目总投资估算表序号项目名称总额（万元）占总投资比例1地价81,489.0031.2%2前期工程费6,489.392.5%3建安工程109,950.8642.0%5管理费6,000.002.3%6基础配套设施费用15,034.365.7%7公共配套(装修）5,005.001.9%8开发间接费用1,031.870.4%9精装修费用3,150.001.2%10财务费用19,350.007.4%11销售费用14,000.005.4%12合计261,500.48100.0%五、财务净现值财务净现值(FNPV),是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率，将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和，它是房地产开发项目财务评价中的一个重要经济指标.主要反映技术方案在计算期内盈利能力的动态评价指标。其计算公式为:FNPV=项目在起始时间点上的财务净现值-94- i=项目的基准收益率或目标收益率〔CI-CO〕ˇt〔1+i〕ˉt表示第t期净现金流量折到项目起始点上的现值财务净现值率即为单位投资现值能够得到的财务净现值。其计算公式为：FNPVR=FNPV/PVI式中FNPVR——财务净现值率；FNPV——项目财务净现值；PVI——总投资现值。本项目经过测算，全部投资财务净现值为152631.45万元。详见本部分附表。六、内部收益率内部收益率（InternalRateofReturn(IRR)），就是资金流入现值总额与资金流出现值总额相等、净现值等于零时的折现率。如果不使用电子计算机，内部收益率要用若干个折现率进行试算，直至找到净现值等于零或接近于零的那个折现率。内部收益率，是一项投资可望达到的报酬率，是能使投资项目净现值等于零时的折现率。其计算公式为：（1）计算年金现值系数(p/A，FIRR，n)=K/R；（2）查年金现值系数表，找到与上述年金现值系数相邻的两个系数(p/A，i1，n)和(p/A，i2，n)以及对应的i1、i2，满足(p/A，il，n)>K/R>(p/A，i2，n)；（3）用插值法计算FIRR：（FIRR-i2）/（i1—i2）=[K/R-(p/A，i2，n)]/[(p/A，i1，n)—(p/A，i2，n)]本项目经过测算，全部投资财务内部收益率为106.88%。详见本部分附表。七、投资回收期投资回收期是指从项目的投建之日起，用项目所得的净收益偿还原始投资所需要的年限。投资回收期可分为静态投资回收期和动态投资回收期。（一）静态投资回收期-94- 静态投资回收期是在不考虑资金时间价值的条件下，以项目的净收益回收其全部投资所需要的时间。投资回收期可以自项目建设开始年算起，也可以自项目投产年开始算起，但应予注明。（1）计算公式静态投资回收期可根据现金流量表计算，其具体计算又分以下两种情况：1）项目建成投产后各年的净收益（即净现金流量）均相同，则静态投资回收期的计算公式如下：Pt=K/A2）项目建成投产后各年的净收益不相同，则静态投资回收期可根据累计净现金流量求得，也就是在现金流量表中累计净现金流量由负值转向正值之间的年份。其计算公式为：Pt=累计净现金流量开始出现正值的年份数-1+上一年累计净现金流量的绝对值/出现正值年份的净现金流量。（二）、动态投资回收期动态投资回收期（dynamicinvestmentpay-backperiod）是把投资项目各年的净现金流量按基准收益率折成现值之后，再来推算投资回收期，这就是它与静态投资回收期的根本区别。动态投资回收期就是净现金流量累计现值等于零时的年份。求出的动态投资回收期也要与行业标准动态投资回收期或行业平均动态投资回收期进行比较，低于相应的标准认为项目可行。投资者一般都十分关心投资的回收速度，为了减少投资风险，都希望越早收回投资越好。动态投资回收期是一个常用的经济评价指标。动态投资回收期弥补了静态投资回收期没有考虑资金的时间价值这一缺点，使其更符合实际情况。（l）计算公式。动态投资回收期的计算在实际应用中根据项目的现金流量表，用下列近似公式计算：P"t=（累计净现金流量现值出现正值的年数-1）+上一年累计净现金流量现值的绝对值/出现正值年份净现金流量的现值。本项目经过测算，全部投资静态回收期为2.02年，动态回收期为2.07年。详见本部分附表。-94- -94- 项目全部投资现金流量表-94- -94- 第十六部分不确定性分析一、项目敏感性分析敏感性分析是指从众多不确定性因素中找出对投资项目经济效益指标有重要影响的敏感性因素，并分析、测算其对项目经济效益指标的影响程度和敏感性程度，进而判断项目承受风险能力的一种不确定性分析方法。进行敏感性分析的目的是：1、找出影响项目经济效益变动的敏感性因素，分析敏感性因素变动的原因，并为进一步进行不确定性分析(如概率分析)提供依据；2、研究不确定性因素变动如引起项目经济效益值变动的范围或极限值，分析判断项目承担风险的能力；3、比较多方案的敏感性大小，以便在经济效益值相似的情况下，从中选出不敏感的投资方案。进行敏感性分析的步骤：1、确定敏感性分析指标敏感性分析的对象是具体的技术方案及其反映的经济效益。因此，技术方案的某些经济效益评价指标，例如息税前利润、投资回收期、投资收益率、净现值、内部收益率等，都可以作为敏感性分析指标。2、计算该技术方案的目标值一般将在正常状态下的经济效益评价指标数值，作为目标值。3、选取不确定因素在进行敏感性分析时，并不需要对所有的不确定因素都考虑和计算，而应视方案的具体情况选取几个变化可能性较大，并对经效益目标值影响作用较大的因素。例如：产品售价变动、产量规模变动、投资额变化等；或是建设期缩短，达产期延长等，这些都会对方案的经济效益大小产生影响。4、计算不确定因素变动时对分析指标的影响程度若进行单因素敏感性分析时，则要在固定其它因素的条件下，变动其中一个不确定因素；然后，再变动另一个因素（仍然保持其它因素不变），以此求出某个不确定因素本身对方案效益指标目标值的影响程度。5、找出敏感因素，进行分析和采取措施，以提高技术方案的抗风险的能力。-94- 售价变动敏感性分析表经济指标基准方案（万元）售价变动-15%-10%-5%5%10%15%销售收入386,281.60328,339.36347,653.44366,967.52405,595.68424,909.76444,223.84项目总成本261,501.14261,501.14261,501.14261,501.14261,501.14261,501.14261,501.14项目税收57,942.2449,250.9052,148.0255,045.1360,839.3563,736.4666,633.58项目总利润66,838.2217,587.3134,004.2850,421.2583,255.1899,672.15116,089.12所得税16,709.554,396.838,501.0712,605.3120,813.8024,918.0429,022.28项目净利润50,128.6613,190.4825,503.2137,815.9462,441.3974,754.1187,066.84项目成本利润率19.17%5.04%9.75%14.46%23.88%28.59%33.30%-94- 成本变动敏感性分析表经济指标基准方案（万元）成本变动-15%-10%-5%5%10%15%销售收入386,281.60386,281.60386,281.60386,281.60386,281.60386,281.60386,281.60项目总成本261,501.14222,275.97235,351.03248,426.08274,576.20287,651.26300,726.31项目税收57,942.2457,942.2457,942.2457,942.2457,942.2457,942.2457,942.24项目总利润66,838.22106,063.3992,988.3379,913.2753,763.1640,688.1027,613.05所得税16,709.5526,515.8523,247.0819,978.3213,440.7910,172.036,903.26项目净利润50,128.6679,547.5469,741.2559,934.9640,322.3730,516.0820,709.78-94- 一、盈亏平衡分析盈亏平衡分析是通过盈亏平衡点（BEP）分析项目成本与收益的平衡关系的一种方法。各种不确定因素（如投资、成本、销售量、产品价格、项目寿命期等）的变化会影响投资方案的经济效果，当这些因素的变化达到某一临界值时，就会影响方案的取舍。盈亏平衡分析的目的就是找出这种临界值，即盈亏平衡点（BEP），判断投资方案对不确定因素变化的承受能力，为决策提供依据。定义：盈亏平衡分析（Break-evenanalysis）又称保本点分析或本量利分析法，是根据产品的业务量（产量或销量）、成本、利润之间的相互制约关系的综合分析，用来预测利润，控制成本，判断经营状况的一种数学分析方法。一般说来，企业收入=成本+利润，如果利润为零，则有收入=成本=固定成本+变动成本，而收入=销售量×价格，变动成本=单位变动成本×销售量，这样由销售量×价格=固定成本+单位变动成本×销售量，可以推导出盈亏平衡点的计算公式为：盈亏平衡点（销售量）=固定成本÷每计量单位的贡献差数企业利润是销售收入扣除成本后的余额；销售收入是产品销售量与销售单价的乘积；产品成本包括工厂成本和销售费用在内的总成本，分为固定成本和变动成本。分析作用：即本量利分析法，它是一种通过分析产品成本、销售量、和销售利润这三个变量之间的关系，掌握盈亏变化的临界点（保本点）而进行选择的方法。盈亏平衡分析可以对项目的风险情况及项目对各个因素不确定性的承受能力进行科学地判断，为投资决策提供依据。传统盈亏平衡分析以盈利为零作为盈亏平衡点，没有考虑资金的时间价值，是一种静态分析，盈利为零的盈亏平衡实际上意味着项目已经损失了基准收益水平的收益，项目存在着潜在的亏损。把资金的时间价值纳入到盈亏平衡分析中，将项目盈亏平衡状态定义为净现值等于零的状态，便能将资金的时间价值考虑在盈亏平衡分析内，变静态盈亏平衡分析为动态盈亏平衡分析。由于净现值的经济实质是项目在整个经济计算期内可以获得的、超过基准收益水平的、以现值表示的超额净收益，所以，净现值等于零意味着项目刚好获得了基准收益水平的收益，实现了资金的基本水平的保值和真正意-94- 义的“盈亏平衡”。动态盈亏平衡分析不仅考虑了资金的时间价值，而且可以根据企业所要求的不同的基准收益率确定不同的盈亏平衡点，使企业的投资决策和经营决策更全面、更准确，从而提高项目投资决策的科学性和可靠性。项目盈亏平衡点分析表均价平衡点总开发成本/总建筑面积5,893.62单位：元/平方米项目均价总销售价格/总建筑面积10,840.34单位：元/平方米均价平衡点占售价比均价平衡点/项目均价54.37%百分数面积平衡点总成本/项目均价213,683.84单位：平方米面积平衡点占总建筑面积比面积平衡点/总建筑面积47.63%百分数-94- 投资成本固定时投资净利润率与销售收入增减关系图X轴20%15%10%5%0%-5%-10%-15%-20%Y轴1%-2%-5%-8%-11%-14%-18%-21%-24%-94- 销售收入固定时投资净利润率与开发成本增减关系图X轴20%15%10%5%0-5%-10%-15%-20%Y轴-5%-2%1%5%9%10%18%24%30%-94- 第十七部分资金筹措方案一、资金筹措方案石狮项目总建面积46万平米，总投资约30亿元，现金使用峰值为10亿元，其中：土地款8亿元，开发建设资金2亿元。该项目引进上海诺亚金融服务有限公司为战略合作伙伴，双方共同投资开发。诺亚金融服务公司起源于2003年，定位于中国新一代的综合金融服务提供商，是拥有资产管理能力的、领先的独立财富管理机构，是中国独立财富管理行业的开创者和领导者。诺亚控股于2010年11月10日在美国纽约证券交易所成功上市（交易代号NYSE.NOAH），是国内首家在纽交所上市的独立财富管理机构。　　2012年，福布斯中文版给予诺亚“已上市最有潜力公司”第16强的殊荣。PE业内著名机构创中集团给予CVAwards“2011年度中国创业投资暨私募股权投资行业最佳基金募资顾问”的奖项。德勤中国继2008年、2011年以后，第三次给予诺亚“TOP50高增长高科技企业“大奖及“TOP500高增长高科技企业”大奖。根据胡润百富的“千万富豪品牌倾向调查”，诺亚财富赢得了“中国千万富豪最欢迎的独立财富管理顾问“大奖。2013年1月，入选“2012福布斯中国最具潜力上市公司”。上海诺亚公司对三远集团及石狮项目多次实地考察，充分认可三远集团的房地产开发能力及当地良好的商誉，对石狮项目的开发前景及赢利能力也充分认可，双方决定共同投资10亿开发该项目。投资结构分为股权和债权二种结构形式，股权投资3亿元，其中：XX注册资本为1.5亿元，追加投资至1.8亿元，占60%股份，上海诺亚金融服务有限公司投资1.2亿元，占40%股份，双方以股东债权投资7亿元，其中：XX以债仅投资1.4亿元，上海诺亚金融服务有限公司投资5.6亿元。强强联手，有效保证了项目开发的资金需求。详见下表：-94- 一、资金筹措表　项目2014年1季度2014年2季度2014年3季度2014年4季度2015年1季度2015年2季度2015年3季度2015年4季度2016年1季度2016年2季度2016年3季度2016年4季度2017年1季度2017年2季度2017年3季度2017年4季度累计资金来源自有资金20000　12000　　　　　　　　　　　　　32000销售收入(一二期)　　　50001800026000400003000020000300002000010000　　　　199000销售收入(三四期)　　　　　　　3000400003000030000280002800028281.6　　187282银行融资　　　8000100001000010000　　　　-8000-10000-10000-10000　0基金及股权3000038000　　　　　　-18000-38000　　-12000　　0小计200003000050000130002800036000500003300060000420001200030000180006282-10000　418282开发建设成本土地款100003000041434　　　　　　　　　　　　81434会所、景观　　20003000　　　　200020002422　　　　　11422一二期开发建设资金　　30005000900012000800080001000090005000　　　　　69000三四期开发建设资金　　　　　3000600060008000800080001000080003295　　60295小计100003000046434800090001500014000140002000019000154221000080003295　　222151开发费期间费用50050080015002000200020002500200020001500100080060020010020000-94- 用贷款利息　　　140.8316.8492.8668.8668.8668.8668.8668.8528352176　　5350基金利息　562.517501750175017501750175017501187.5　　　　　　14000销售税金　　　　7502700390060004950900090007500570042004242.24　57942小计5001062.525503390.84816.86942.88318.810918.89368.812856.311168.89028685249764442.2410097293资金合计95008437.59453.511062.725245.939303.166984.375065.5105697115840.4101249.6112221.61153701133809893898838　项目自有资金支付共计32000万元；银行融资资金38000万元；基金公司融资68000万元。-94- 第十八部分社会评价一、项目对社会的影响分析本项目建成后，不仅能给发展商带来可观的投资回报，取得显著的经济效益，同时也会对当地发展产生积极的影响。具体体现在如下方面：1、引进先进的住宅开发理念，推动石狮市房地产业的发展石狮市房地产近年来发展很快，但由于起步较晚，大多数房地产开发商品牌意识较差，注重短期效益，不考虑当地环境、气候条件，房地产开发从住居习惯和开发原则上都生搬硬套其他地区经验，造成了房地产产品同质化严重，真正有竞争力，能形成品牌优势的项目几乎没有。XX在开发理念上首先强调与自然环境的结合，通过户型设计、人车分流、景观营造和星级物业等方面树立富邦升辉的形象，通过对小区景观环境的成功打造，使小区临绿而居，近水而栖，吸纳天地之灵性，培养豁达之胸怀，力争建立本地区的高档次标志性楼盘，着眼于在石狮市房地产事业的长远发展。2、开发精品社区，提高住户的人居水准本项目作为XX在泉州市建设的第一个开发项目，将从产品定位、设计施工、材料采购、配套完善、市场推广、客户服务和物业管理等各个环节进行全方位的质量控制，将高标准高品质的建设理念融入到楼盘定位设计当中，力争开发出一个高档次的精品住宅小区，进一步提高客户的人居水准。通过本项目的建设，将大大改善周边居民的生活环境，提升整个石狮楼盘的建设品位，总体改善石狮市城区的面貌，为石狮市房地产的产品类别提供新的定义，并成为XX品牌文化建设的标志性楼盘。3、发展石狮市经济，从实质上推动石狮新型城镇化发展根据石狮市十二五发展规划制定的发展战略，石狮市各项基础设施及城市配套功能日趋完善，城市的人气越来越旺。本项目属于石狮市房地产市场的一项重大工程，规划、品牌优势明显，项目建成后将彻底改变石狮港塘村长期以来城市基础设施严重落后的面貌，提高城市品位，营造高品-94- 质的生活环境，突出“人·城市·生态文化”主题，有效地提升区域内房地产的整体品质和拉动销售价格，促进本区域内的商业、服务业的发展，提高周边人气，从实质上带动区域价值提高，对于提升石狮城市建设档次与水平，改善区域环境，提升石狮地区的城市形象，推动石狮新型城镇化建设具有十分重要的意义。一、风险分析1、政策风险及防范近期国家对房地产各项政策变动频繁，宏观调控政策的组合拳正以前所未有的力度和密度为过热的经济降温，其中有的政策对房地产开发产业影响深远。为防范此类政策性风险，本项目的开发需要进行全面而系统的筹划。2、销售风险及防范本项目地理位置优越，定位准确、设计合理，建筑风格传统与现代时尚相结合。因该项目建设期与销售期均有一定时间段，建议该项目严格控制工程进度，严格控制施工质量，尤其对住宅项目而言，可尽快完成小区环境的营造来吸引消费者的眼球，在其价格定位上，采用低开高走的策略，给前期购房者以信心，从而进一步刺激有购房动机的购买欲望，发挥竞争优势，促进销售回笼，降低项目的市场风险。3、工期和工程质量风险及防范由于本项目规模较大，工程管理和建设资金落实对能否及时按工期竣工有决定性影响，为保证及时竣工，在工程管理方面，通过详细的施工计划和优秀的项目经理统筹兼顾，资金方面，公司自有资金及时足额投入，同时积极申请银行贷款进行保证。工程质时方面，通过监理公司和一定数量的工程管理人员进行监督，业格执行国家及公司质时控制标准进行实时监控。总之，该项目定位较准确，优势较明显，销售价格定价较适中，在片区内具有较强的竞争力，加之若严格控制房屋开发的成本，采用有力的销售策略，缩短销售周期，能将项目风险控制到较低水平。-94- 一、社会评价结论通过社会评价和风险分析得出：本项目建成后，不仅给发展商带来可观的投资回报，给政府带来大量的税收，取得显著的经济效益，为央企中新房提升品牌形象，又能安置好住户，改善和提高居民的居住生活条件和环境，推动当地新型城镇化发展，为政府排忧解难，在承担社会责任的同时也会对当地发展产生积级的影响。-94- 第十九部分研究结论与建议一、可行性研究结论2013年7月16日省发改委召开新闻通气会，正式公布经省政府同意，省政府办公厅印发的《石狮市全域城市化发展改革试点方案》（以下简称《方案》），标志着福建新型城镇化的正式启动。在《方案》的构想中，未来的石狮就是一座城。人口管理、产业布局、规划建设、土地管理、公共服务、社会保障、行政管理、城市管理“八个一元化”的要求，决定了未来的石狮将不存在城乡差别。石狮的全域城市化是当前城乡一体化的“升级版”。石狮早在建市之初就确定了城乡一体的发展思路，并延续至今。目前，石狮的城市化率已达75.9%，城市化水平已相当之高。沿着城乡一体化路径发展，特别是最近几年，石狮遇到了非常突出的体制机制瓶颈，比如土地、人口管理问题、环境承载能力问题。实现新一轮科学发展必须要在体制机制上寻求突破。全域城市化改革将是石狮发展体制机制的重大变革，就目标上讲，其与城乡一体化的不同点在于：如果说城乡一体化发展的目的是为了缩小城乡差距，那么，全域城市化的目的是要实现城乡之间生产要素的自由流动，彻底填平城乡之间的鸿沟。1、市场分析结论本项目原为石狮市港塘村村民的集体回批用地及地上建筑物，属于旧村改造项目。现状地上建筑杂乱无章，城市居住生活配套较差，且项目正处于城北片区，是石狮市的北大门，杂乱的环境，严重影响了石狮市城镇化进程，因此在《石狮市全域城市化发展改革试点方案》发布的背景下，石狮市政府经过研究决定，将其征收后作为储备用地。项目符合中新房集团的主营业务规划，新城镇建设，是国家鼓励的新城镇建设项目。通过对当前宏观经济形式、石狮市房地产市场的调查和分析，综合本项目特点，本项目各项基础条件已经具备，市场进入时机也已经成熟，符合国家相关法规、政策规定，经济效益和社会效益显著。2、经济分析结论-94- 通过财务评价分析，项目全部投资财务内部收益率为106.88%，大于基准收益率12%；财务净现值为152631.45万元，大于0；静态投资收回期为2.02年，动态投资回期为2.07年，充分说明项目投资收益率高，经济效益好，清偿能力强，具有较好的抗风险能力，本项目在经济上是合理的。综上所述，本项目的实施，其社会、经济效益显著，建议尽快办理相关审批手续，做好规划设计，投入开发建设。一、对本项目提出的建议强化项目进程中的投资、质量、进度控制，注重对可能发生的不利条件及变化因素的预测与防范对策，以保证项目按期完成。1、严格执行设计标准，积极推广标准设计，及时对工程进度进行偏差分析以调整后续工作；2、按照工程质量保证标准在工程各个阶段进行工程质量管理；3、严格对各阶段的造价进行控制，避免“三超”的出现；4、本项目的市场营销工作非常关键，项目的建设开发单位做好市场营销等工作。XX福建大地评估咨询有限公司2014年5月26日-94-'