工厂新建项目可行性研究报告 63页

'新工厂项目可行性研究报告目录第一章总论-1-一、项目概要-1-二、项目提出的背景及发展概况-2-三、可行性研究报告编制依据-4-四、主要技术经济指标-4-五、可行性研究评价意见-5-六、有关建议-5-第二章项目背景及建设必要性-7-一、项目建设背景-7-二、项目建设必要性-9-第三章市场分析与预测-13-一、市场定位分析 -13-二、市场预测 -14-第四章项目地址选择及建设条件-15-一、项目地址选择-15-二、建设条件-17-第五章　建设方案与规模-19-一、发展规划及专业设置-19--63- 二、建设方案-20-三、工业厂房建设规模-21-第六章工程技术方案-22-一、总体规划-22-二、建筑结构方案-26-第七章公用工程-28-一、道路-28-二、给排水-29-三、供电工程-31-四、采暖空调工程-33-第八章环境保护、消防安全与节能-35-一、环境保护与有关环保措施-35-二、消防-38-三、节能与劳动安全-41-第九章　项目管理与实施进度-45-一、项目管理-45-二、项目实施进度-45-第十章组织机构和与运营策略 -47-一、组织机构-47-二、管理措施配套-48-三、人员来源及培训-49-四、运营策略-49--63- 第十一章项目招投标方案-51-一、招标范围及招标组织形式-51-二、投标、开标、评标和中标程序-51-三、评标委员会的人员组成和资质要求-51-第十二章投资估算与资金筹措-53-一、投资估算-53-第十三章项目财务分析与评估-55-一、分析评估依据-55-二、总成本费用估算-55-三、收入估算-55-四、税金估算-55-第十四章经济效益和社会效益分析 -56-一、增收效益分析-56-二、社会效益分析 -56-三、社会适应性分析-57-四、社会风险及对策分析。-58-第十五章综合评价结论与建议-60-附件一:编制单位资格证书-63- 第一章总论一、项目概要1、项目名称xxxxx厂房新工厂项目2、项目承办单位xxxxx厂房3、项目建设地点：4、项目承办单位概况xxxxx厂房成立于2015年2月，公司的目标客户为东风悦达起亚汽车有限公司，为其提供汽车座椅总成及相关零部件配套。公司现已获得PF后椅项目、JFC整椅项目。xxxxx厂房的设立，成功开启了东风李尔与东风悦达起亚公司的战略合作和互惠发展，进一步推进了东风李尔“哪里有东风，哪里就有东风李尔”的市场战略布局。预计未来五年，将实现30万套座椅年产销规模，销售收入将达到6.5亿元。5、项目总投资本项目投资总额30000万元人民币。6、项目建设内容-63- 项目总规划占地46649平方米（约70亩），新建厂房3幢、生产厂房1幢、工厂办公楼1幢及动力中心1幢，总建筑面积约12575平方米，规划容积率1.0，建筑密度47.23%，绿地率14.92%，小车位110辆，自行车位175辆。二、项目提出的背景及发展概况盐城市位于江苏北部平原，介于上海浦东工业区和淮海经济区南北强辐射圈内，X区地处苏北平原中部，位于国家沿海大开发的腹部黄金地段，东向一小时车程直达黄海，西临淮扬纵深广阔，北通陇海线、联新亚欧大陆桥、远抵荷兰鹿特丹，南跨苏通大桥而联袂苏锡常、接轨大上海，是长江三角洲城市群中的重要区域中心城市盐城的核心区。“十二五”期间，全球经济一体化趋势不断加强，我国正处于新一轮经济周期的上升阶段，经济增长的重心正由东南沿海向长三角、内地扩展。江苏省人民政府出于长远的、战略发展的眼光，积极审慎地寻求以南京、上海为轴心的第三个黄金支点城市，以期来带动全省未来国民经济的快速增长、繁荣。“环黄渤海经济圈”是国家重点规划发展的区域之一。作为衔接苏南、华北咽喉地位的苏北重镇盐城市，其未来的战略及经济地位引起了江苏省政府的高度重视，作为连接东北与东部沿海、沟通日韩与内陆的重要节点城市，城市地位、特色和优势将更加突出，综合竞争力将进一步增强，国内外知名度和影响力将显著提高。而位于美丽的黄海之滨—盐城市X-63- 区位于中国长三角经济圈的北侧，盐龙街道办事处距盐城市中心8公里，距市、区行政中心约6公里，总面积70万平方公里，由核心区、规划控制区和综合配套区组成。具体四址为：东至宁靖盐高速，西至盐淮高速秦南出口处，南至盐淮高速，北至蟒蛇河。2006年7月，盐城市委、市政府将X盐龙街道办事处确定为盐城市高新技术产业区，形成集研发、教育、生产、生活于一体的新城区，作为苏北地区的高新技术产业辐射中心。按照高定位规划、高起点开发、高标准建设的要求，X盐龙街道办事处（高新区）主要引进产业层次高、投资规模大的高新技术产业和外向规模项目，重点发展精密机械、电子信息、软件开发以及新能源、新材料等产业。通过近几年的发展，高新区已初步形成“两中心六大园”，即高新园区管理中心、三产服务中心、电子信息技术产业园、机械制造产业园、农副产品深加工产业园、新能源和高效节能技术产业园、农业龙头加工产业园和物流装备产业园等特色区中园。随着X区高新技术产业区工业经济发展战略的定位和招商引资力度的不断加大，来X区高新技术产业区投资的客商与日俱增，由于国家土地政策的调整和沿海地区产业的转移，大多数客商在沿海地区发展起来的稳定产业需向内地拓展，逐步实现向内地梯度发展的战略，但由于资金和市场等多方面的因素，大多数企业决策层在没有十足把握的前提下不愿将资金大量向内地投入，抱着一种少投入，快见效的思维方式，随着企业壮大逐步投入，逐步新征地建设厂房，因此在目前这种产业转移的机遇下，在我区工业园区采取厂房新建的形式，发展前景十分广阔。-63- 盐城市东风李尔汽车座椅有限公司经过认真的市场调研和考察，决定在X区X区高新技术产业区工业园区新征地70亩，新建标准工业厂房项目。项目总投资30000万元人民币，有望实现工业产值销售收入65000万元，利税3822万元。三、可行性研究报告编制依据1、国家发改委颁发的《投资项目可行性研究指南》（2002年版）；2、国家发改委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》（2006年第三版）；3、国土资发2008（24）号国土资源部关于发布和实施《工业项目建设用地控制指标》的通知；4、建设单位用地红线、规划要点及其他设计要求。5、建设用地地质资料。6、国家有关建设、设计规范与标准。7、建设单位提供投资估算的有关资料。四、主要技术经济指标序号项目名称单位规模备注1就业规模人3082占地规模亩703标准化厂房m2125754行政办公及生活服务设施占地面积㎡1135.355行政办公及生活服务设施建筑面积㎡1810.66绿化面积㎡6020-63- 7容积率1.08项目总投资万元30000五、可行性研究评价意见1、项目建设是必要的xxxxx厂房新建厂房项目是园区建设、发展产业、创业指导等于一体的多功能产业，是一所以发展工业经济、增加劳动就业为主要目的项目。该项目在工程选址、项目建设内容方面均通过了具体分析和多方论证，且建设单位有能力按要求落实建设资金、落实建设用地。项目建成后，可以进一步优化地方人才专业结构，优化X区高新技术产业区产业发展的布局结构、层次结构和学科结构，对承接产业转移，促进经济发展，增加劳动就业，安置失地农民，是十分必要的。由此可见，无论从工程技术上还是从社会效益方面，该项目都是必要的，可行的。2、建设规模是合理的建设单位提出的“工业厂房项目占地面积46649平方米，建筑面积12575平方米”，按照国家有关建设标准，经计算核定本项目占地面积46649平方米，建筑面积12575平方米，建设规模是合理的。六、有关建议-63- 项目建设，应进行全面规划，分期建设，根据财力、物力条件量入为出。建议建设单位加快项目前期工作，积极落实建设资金，做好项目建设实施工作，早日开工，保质保量按施工进度安排完成项目建设，早日投入使用，尽快发挥其应有的社会效益。-63- 第二章项目背景及建设必要性一、项目建设背景xxxxx厂房新建厂房项目是集约用地、节约用地的有效举措，有利于提高土地利用率、减少配套成本、缩短投资周期、减低企业入门门坎和提高单位土地效益。今后，除纳税较多的大企业或特殊行业由政府直接供地外，中小企业原则上不再单独批地，鼓励建设和使用配套完善的工业厂房，是推进土地集约利用、提高园区发展水平和经济运行质量的一项重要举措，对于建设节约型社会、确保经济社会可持续发展具有重要意义。建设配套完善的工业厂房对政府和大多数中小企业来说，是一种“双赢”的办法。政府之所以要大力推进工业厂房建设，是可以一举多得：首先，可以提高单位土地面积的效益。标准工业厂房配套完善、可以灵活分隔。容积率比普通企业厂房高，主要是鼓励建设项目向空中发展。产生的经济效益自然也就提高了。其次，可以彻底消除“三合一”厂房火灾隐患。在全国很多地区，“三合一”企业屡禁不止，这和企业规模小、多数租用民房、流动性较大有直接关系。你今天在这个镇查封一家“三合一”企业，明天又会在另一个镇冒出一家“三合一”企业———没有能将生产区、生活区分开的厂房，“三合一”企业就和政府“捉迷藏”。工业厂房在规划建设时，已将生产区、生活区分开建设，可彻底避免“三合一”回潮现象。-63- xxxxx厂房建设设施完善的标准工业厂房还可以促进第三产业发展。根据实施的《盐城市工业园区土地使用强度控制》规定，政府主导的工业区用地建筑密度必须45％-55％，容积率必须在0.7-1.2之间，且生活、办公等配套设施建筑占总面积不得超过7％。政府鼓励建设和使用配套完善标准工业厂房，其实最大的受益者是众多的中小企业，因为：我市正处于加快新型工业化进程的关键时期，面临着多区域合作、多机遇重叠的发展新兴机遇。建设和使用工业厂房是贯彻落实科学发展观，转变经济增长方式，构建资源节约型经济体系和资源节约型社会的具体体现；是优化我市土地资源配置，缓解用地紧张矛盾，为中小企业搭建发展平台，解决中小工业企业用地难问题的有效手段；是培育优势行业，促进工业区、工业集中区建设，推进工业集聚发展，加快推进我市建设先进制造业基地的有效途径。各级各部门要高度重视推进工业厂房建设和使用的重要意义，加快建设和使用工业厂房，促进产业集聚、企业集群和土地资源的集约利用。近几年来，随着经济发达地区产业的更新换代，大量制造业向经济欠发达地区转移，而工业集中区工业区由于其独特的地理优势和相对低廉的劳动力，造就企业投资发展的黄金地带。二、项目建设必要性-63- 标准化工业厂房项目是我区为加快工业步伐而建设的一个企业孵化园，企业老板极力看好工业集中区，纷纷前来X区高新技术产业区实地考察，投资兴业，X区高新技术产业区将对新建工业厂房项目实行单独优惠倾斜政策，同时对入驻企业实施一系列的优惠措施。新建标准化厂房符合市场经济发展的规律，市场前景广阔，获利空间巨大。项目建成后将带动工业园区营业收入、利润、税收的大幅增长。1、标准化厂房建设项目，符合高新区开发建设的布局要求，是实现资源配置的有效途径。-63- 美国经济学家巴顿分析工业企业在城镇（园区）聚集的原因，将之归结为十个方面的效应：（1）可以充分利用城镇的销售市场;（2）可以促进企业的专业化分工和扩大企业的生产规模；（3）可以充分利用城镇便利的交通运输条件；（4）有利于相关辅助性工业的成长；（5）有利于形成高素质的劳动力市场；（6）有利于形成职业经理和各专业技术人员的市场；（7）有利于获得金融机构在融资和管理方面的帮助；（8）有利于企业经理阶层的相互交流和彼此沟通；（9）有利于刺激企业之间的竞争和改革；（10）可以为企业职工提供较好的休息娱乐条件。美国著名学者伯特也认为，产业在地理上的集群，能够对产业的发展产生广泛而积极的影响，并进而形成整个地区的竞争优势。联合国贸易与发展大会2005年《国际投资报告》指出，跨国公司的投资已经从低成本的区转向产业集群的区位，那些没有新的产业组织而仅有廉价生产要素的城市正面临新的危机。因此，规划工业集中区、建立中小企业标准化生产厂房，集中安排工业项目，符合工业布局规律和工业企业在城镇（园区）聚集的规律，同时也符合当前产业发展和转移的趋势。集中建设标准厂房，走的是集中开发的规模经营之路，从供水、供电、供气、提供社会大生产的服务，到科技开发的协调、职工培训的组织、企业污染的综合治理与环境美化、企业与企业之间开展协作联合等，都可以在园区内得到较好的解决，充分实现资源共享，走集约化经营之路，一方面方便了企业运作，降低了企业的创业成本，同时使社会资源得到优化配置，大大提高了资源的产出效率。2、标准厂房建设项目，将大大强化工业集中区的功能和作用，积极推动工业集中区的建设，拉动高新区经济增长。就当前集中区发展现状而言，基础设施配套和开发建设的时效性要求工业集中区按照“统一规划、分期实施”的模式发展，从而是集中区的政策优势、体制优势、对外招商等优势得以逐步施展。标准厂房建成后，将拓展集中区的发展空间，进一步强化集中区的功能和作用，有利于推进集中区的发展。将会使企业在工业集中区内集聚成群，形成群体优势，产生集聚效应和辐射带动效应，并且通过产业链条的拉长、地方税收的增加、土地的增值、创造就业机会等，有效拉动X-63- 高新区的经济增长。同时，在工业集中区内有正对性的引导企业入住，完善政策，强化服务，激发各类主体投资的积极性，从而拉动整个工业集中区以及全市经济的快速增长，达到工业集中区的发展目的。3、标准厂房建设项目，缩短项目建设周期，减少企业资金投入，能增强招商引资的竞争力，强力推进项目引进工作。建设标准厂房，为企业提供良好的生产和工作环境，将极大地缩短入住企业的项目建设周期，减少企业资金投入，并且通过强化工业区管理和服务，增强吸引力，吸引国内外的资本、人才、技术以先进的技术集聚园区，从而使用地高新区成为招商引资和项目引进工作的平台，对外开放交流的窗口，大力推进招商引资工作。4、标准厂房建设项目，有利于改善园区生态环境，满足资源节约型经济社会的发展要求，实现经济社会协调发展。标准厂房是指在规定区域范围内由政府统一规划，多元主体投资建设，为中小企业集聚发展提供生产经营的重要场所，具有通用性、配套性、集约性等优点。标准厂房的设计采用多层厂房设计，可以有利于优化资源配置，缓解用地紧张矛盾，有效节约土地资源。同时标准厂房建设区域内配置完善的道路、电力、通信、给排水及污水处理等功能化配套设施，能确保标准厂房建设的实用，功能的完善，满足企业生产的发展要求，形成低投入、低消耗、低排放和高效率的节约型工业区，满足园区生态建设的规划要求。综上所述，建设中小企业标准厂房有利于拉动X高新区经济增长，是X-63- 高新区建设发展的客观要求，将有效地增强招商引资的竞争力，强力推进项目引进工作；有利于改善园区生态环境，满足资源节约型经济社会的发展要求，对促进经济的持续、健康、快速发展具有重要意义。因此，项目的建设不仅是必要的，而且迫在眉睫。第三章市场分析与预测一、市场定位分析 -63- 本项目主要围绕标准工业厂房及办公等附属设施的整体开发，采取标准工业厂房生产为主和自主生产为辅的经营方式，对市场前景良好、环保污染少的项目优先引入，择优选择生产商，同时又可以对整个项目进行协调管理，形成小区域内的经济互补，减少投资的盲目性和失误。该项目是指在规定区域内统一规划，具有通用性、配套性、集约性等特点，主要为中小工业企业集聚发展和外来工业投资项目提供生产经营场所的发展平台。推进标准厂房建设，有利于优化资源配置，缓解用地紧张矛盾；有利于优化生产力布局，促进中小企业发展；有利于培育产业集群，建设先进制造业基地；有利于改善生态环境，实现经济社会和谐发展。适应中小企业发展，促进经济社会发展中小企业创办初期，经常碰到政策、人才、资金、技术等创业“瓶颈”。由于缺乏基本经验、管理知识和市场信息，企业成功率比较低。因此，如何帮助企业提高成活率，提高寿命，成为事关中小企业发展、壮大的关键环节。本项目的建设对完善当地投资环境、提升创业品位形象、更大程度地引进资金和企业意义重大，项目建成后，可以为当地引进大量的具有现代管理经验和理念的企业以及大量的企业资金，对繁荣地方经济，促进地区经济发展十分有效。项目所在地X-63- 区高新技术产业区正在实施工业强区发展战略，致力于做大工业经济、做强骨干企业，作优特色产业，一批重点项目的竣工投产，促进了高新区产业快速发展，使产业聚集优势进一步凸现。在X区高新技术产业区工业经济快速发展，带动当地社会经济强劲发展的同时，对劳动力的需要也日益明显，企业的发展尤其需要素质好、技术高的专业技术人才。因此，随着X区高新技术产业区的不断发展，劳动力的需求也会不断加大，这对工业区工业厂房的建设是及其有利的。二、市场预测 目前X高新区已成为经济热点地区，汇集了国内众多知名企业前来投资办厂，一些发展态势较好又急于扩张的企业苦于没有用于扩大再生产的基础条件（如土地等），生产已难以满足市场的快速增长形势。另外，企业在发展过程中对土地的需求日益加大，它们为满足市场需求，均提出了拟扩产建设的要求。近年来，随着当地招商引资、项目推进的不断深入，经济建设和社会发展取得了显著成就，发展势头良好，入园企业逐年增加并呈加速扩展的态势。未来随着园区硬件设施的不断完善，入园企业数量的增加，产业的集聚效益和规模效应将逐步得到体现，园区对外部资本的吸引力将日益显现，因此，项目的前景很好。第四章项目地址选择及建设条件一、项目地址选择1、选址原则（1）工业企业集中，立足产业发展。-63- （2）符合城乡一体化发展规划，推进互动。（3）返乡农民工和大学生创业人员相对集中，提高投资效益。（4）凝聚农民工培训力量，体现众志成城。2、选址评价因素选址工作，用系统分析的方法，结合工业厂房发展目标，对项目建设选址方案进行了分析、决策，项目建设选址评价指标体系包括影响项目选址三大方面的因素，即社会政治因素、经济因素和环境因素。3、项目场址确定（1）位置根据盐城市总体规划及X区高新技术产业区的实际情况，该项目选址位于拟在X区高新技术产业区内，规划占地面积46649平方米(合70亩)。该项目场地地势平坦，地面无附属物，场地条件适宜准标化厂房建设。（2）地块现状该项目选址X区高新技术产业区内，地势平坦。（3）区位本项目位于X区西部，地处苏北平原中部，位于国家沿海大开发的腹部黄金地段，东向一小时车程直达黄海，西临淮扬纵深广阔，北通陇海线、联新亚欧大陆桥、远抵荷兰鹿特丹，南跨苏通大桥而联袂苏锡常、接轨大上海，是长江三角洲城市群中的重要区域中心城市盐城的核心区。-63- 项目区域交通条件：铁路：境内有新长铁路，有18列火车途径盐城火车站，可以直达北京、哈尔滨、兰州、太原、南京、成都、青岛等城市。公路：境内有204国道、宁靖盐高速公路、盐徐高速和沿海高速公路，其中宁靖盐高速公路在盐城市区以西方向，向南可至南京，向北可至连云港，它与东边的沿海高速平行，这两条高速公路是盐城境内重要的高速公路。航空运输：盐城南洋机场，位于亭湖区南洋镇境内，距市中心直线距离约8.3公里，并和盐城机场宁盐、连盐、淮盐、盐通等高速公路连接。民航开通了至北京、广州、温州及韩国首尔的国际航班，是江苏省第二个开通国际航线的城市。海上运输：盐城有约582公里的海岸线，盐城港大丰港区、陈家港港区、滨海港区、射阳港区等海港已建成千吨级以上码头14个，年吞吐能力达1100万吨，年货物吞吐量700万吨。良好的铁路、高速公路、水路、航空等立体交通网可为企业提供便捷的物流、人流服务。二、建设条件1.气象条件-63- 项目所在区域位于处于北半球中纬度，为北亚热带向南暖温带气候过渡地带，属季风湿润气候区，季风环流支配着主要气象要素的变化。由于濒临黄河、海洋，对境内气候有明显的调节作用，与我省同纬度的西部地区相比，春季气温低而且回升迟，秋季气温下降缓慢而且秋温高于春温，年降水量比西部同纬度地区明显偏多。总的来说，境内气候特点可概括为：气候温和，光照充足，季风盛行，四季分明。夏季炎热多雨，冬季寒冷干燥，春季冷暖多变，秋季先湿后干。2.地震烈度盐城现为国家和省地震重点监测区域之一。根据《江苏省主要城镇抗震设防烈度》规定，盐城抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度值为0.10g。如上所述，项目建设地的自然环境条件，在正常情况下对本项目建设没有影响。3.基础设施条件X区高新技术产业区交通路网比较完善，振兴路、龙腾路、经二路、经三路等公路交通网络。X区高新技术产业区打造“七通一平”，基础设施完善，可以满足现代化工业生产的需要。（1）给排水该地块位于X区高新技术产业区内，基础设施配套较好，有完善的给水和排水管网，可保证项目建设期及建成后的用水和排水需要。（2）供电该宗土地有供配电线路，可满足项目用电需求。（3）通讯X-63- 区高新技术产业区现已全部架设开通全国直拨程控电话及移动通讯，可满足项目固定和移动通讯要求。4.建设材料及运输条件工程所需的建设材料如：钢材、彩钢、木材、水泥、电缆等均可通过汽运，由当地建筑材料市场供应。第五章　建设方案与规模一、发展规划及专业设置1.具体发展规划逐步完善产业入园体制，政府要高度重视，积极引导、大力扶持、完善服务。积极实施“产业扶持工程”，落实政策、场地、培训、服务和维权等扶持措施。-63- 一是制定优惠政策，营造良好产业环境。制定鼓励中小创业的税收、信贷等方面的优惠政策，树立中小企业回乡创业先进典型，营造浓厚的回乡投资氛围。二是完善服务，为其保驾护航。搭建中小企业回乡创业服务平台，提供办理工商、税务登记、土地使用等手续的“绿色通道”，提供各种信息服务和政策咨询，组织政府部门与创业者进行结对帮扶，帮助中小企业解决创业中的困难，帮助中小企业把创业项目做大做强，不任其自生自灭。三是拓宽融资渠道。政府可在扶贫、新农村建设资金中切块安排一部分资金专门扶持创业。引导金融机构加大对回乡创业的信贷资金支持，有效解决企业创业资金短缺的问题。2、队伍建设①建设一支观念先进、业务精炼、开拓进取、团结协作、务实高效、勤政廉洁的干部队伍，所有干部具备现代化管理技术的手段和能力。②培养一批创业能人队伍。3、基础设施由盐城市东风李尔汽车座椅有限公司筹建标准化厂房配套服务，添置先进的生产加工设备，引进先进技术工艺，加快技术成果转化，加快产业创业园信息化进程，采用多样化的计算机辅助技术研发手段。4、工业厂房管理-63- 完善和创新工业厂房管理制度，全面提员工思想素质，加强员工的思想道德教育，杜绝较为严重的违纪事件，形成专心创业、苦练技能、团结进取、文明礼貌的良好风尚。二、建设方案1、依据（1）《关于切实做好当前就业工作的意见》；（2）《中共江苏省委、盐城市人民政府关于<中共中央、国务院关于促进农业稳定发展农民持续增收的若干意见>的实施意见》（3）《建筑模数协调统一标准》（4)《厂房建筑模数协调标准》2、建设方案根据X区高新技术产业区发展规划，结合工业厂房发展规划，确定产业创业园建设规模为建设生产厂房1幢、结构形式为轻钢结构，层数为1层，工厂办公楼1幢、结构形式为框架结构、钢筋混凝土屋面，层数为2层，动力中心1幢，结构形式为轻钢结构，层数为1层，配套建设道路、广场、绿化、亮化及综合管网工程。三、工业厂房建设规模1.占地规模本项目根据相关政策，结合工业区总体规划和拟利用土地的场地情况，该项目占地面积为46649平方米，基本可以满足发展要求。2、建设规模总建筑面积12575平方米。建设道路广场，绿化、美化工程、给排水、供配电等附属设施。-63- 第六章工程技术方案一、总体规划1.依据（1）《X区高新技术产业区总体规划》；（2）建设单位提供的各项基础资料。2.规划指导思想xxxxx厂房新建厂房项目建设规划科学与否，直接影响到生产和培训规模、结构、质量、效益四者的有机统一。工业园环境是与文化形成、发展密切相关的生态基础，是工业厂房文化建设重要的物质层面。因此，要有高起点、高标准、高质量的总体规划，其基本指导思想为：-63- （1）把握现代工业厂房的发展趋势，密切结合创业园的特点，从规划到单体设计的各个层面上全方位配创业园自身的生产和培训特点。（2）尊重企业的主体地位和主体精神，坚持有利于产业发展和素质教育的整体规划观念，使自主创业、创业民主化、创业终身化、产业多元化和结构多样化的现代产业发展方向得以充分体现。（3）密切结合工业厂房周边环境，在总体结构上把握周边用地与工业厂房的关系，保持环境的整体性，使自然景观与人文景观和谐共生。（4）充分考虑各功能因素的关联性和景观的渗透性，走可持续发展之路，营造开放性工业厂房空间。（5）总体布局有利于生产、技术转化以及专业的交叉与渗透、产业链条衔接，强调资源共享，简化功能布局，优化建筑群落，利于管理，建立清晰、简洁、方便的体系；（6）符合社会、公共事业重大建设项目的建设规律，具有普遍的可操作性，实现投资经济的合理性、社会和环境效益的优化性。3.规划原则与思路该项目规划应利用自然环境营造，建筑、环境和文化的和谐统一，构筑个性典雅的工业厂房环境，创造“宁静致远”的创业氛围。其总体思路归结为：-63- （1）以简洁、大方、便民、美化环境，体现建筑风格为原则使绿化和建筑相互融合，相辅相成。使环境成为工厂文化的延续。其设计特点有：充分发挥绿地效益，满足厂区员工的不同要求创造一个优雅的环境，美化环境、陶冶情操，坚持“以人为本”，充分体现现代的生态环保型的设计思想。营造出催人奋进的工作环境，舒适宜人的休闲环境，和谐统一的生态环境。（2）园区外研究与交往空间的文化创业园——挖掘中原文化神韵，在和建筑形象和广场布局的采用上赋予工业厂房以更多的文化内涵。立足工业厂房所在地区特有的文化基础，强化工业厂房内外环境对文化的继承、融合与渗透，有效发挥培训创业的文化再创造价值和人文价值。（3）建筑组群分布的簇群标准化厂房——各功能区形成簇群式规划结构，并合理配置各功能空间。工业厂房各功能建筑成组成簇，可分为生产加工区、技术研发、服务区功能簇群，各簇群间相对独立、互不干扰，又通过合理的规划组织使其方便联系。（4）有机生长的高效工业厂房——分区清晰、交通联系便捷。营造有归属感的生活、生产、学习环境，形成领域清晰、联系便捷，具有弹性生长的强烈归属感的特色空间。（5）绿化景观、建筑、地标并重的个性工业厂房——理性典雅、新颖统一的建筑形象个性化创业园。-63- 在建筑形态规划中，配合工业厂房整体环境序列要求，建筑形式和层数设置强调错落有致、庄重典雅、富于个性。在创造个性鲜明的产业创业园形象特征的同时，规划中也强调体现社会、环境、经济效益综合优化。4.规划结构（1）入口本方案共设2个出入口，满足使用，方便管理。（2）道路在创工业厂房内部是以环形道路划分了生产加工区、技术研发和服务区。环形道路的设计使各个区域既相互分隔，功能独立，又联系方便，满足消防设计的要求。5、功能布局布局：工业厂房占地面积46649平方米（70亩），建设生产厂房2幢、结构形式为轻钢结构，层数为1层，工厂办公楼1幢、结构形式为框架结构、钢筋混凝土屋面，层数为2层，动力中心1幢，结构形式为轻钢结构，层数为1层。6.交通流线（1）设计原则人车分流，步行优先，使产业创业园更具人性化。（2）道路系统规划产业创业园内部主要车行环路为10-14m，次要车行道路为6-8m，各功能区内支路为4m。-63- ①车行车行系统在本规划设计中被作为一个整体系统来设计，基地设置了若干条完整的车行主要环道和次要环道，高效快捷的联系各区，保证各区内舒适的步行环境，创造安静的学习和生活环境。②人行沿两条轴线构成的景观步道远离外部的环路，是一个幽静安全的步行区域，亦与产业创业园内各系统组成完整的步行网络。7.主要技术指标表（1）建设用地面积：46649平方米，合70亩（2）总建筑面积：12575m2（含配套设施工程）（3）绿化面积：6020m2（4）容积率：1.0（5）绿地率：14.92%（6）建筑层数：1-2层（7）建筑密度47.23%（8）机动车停车位：110个（9）自行车停车位：175个二、建筑结构方案1.设计规范（1）《工业建筑设计通则》JGJ37-87；（2）《办公建筑设计规范》JGJ67-89；（3）《轻钢设计规程》DBJ08-68-97-63- （4）《建筑结构荷载规范》GB50009-2001（5）《门式钢架轻型房屋钢结构技术规程》CECS102：98（6）《建筑设计防火规范》GBJ16-87（2001版）；（7）各相关专业设计规范、规定等。2.建筑设计指导思想与原则根据工业厂房规划设计的总体方案，以及各相关专业规范，结合建设方的要求，建筑设计的指导思念与原则可以总结为：项目主题建筑由车间，文化标识墙、车棚、附属设施组成功能齐全。方案设计中贯彻开放、透明的理念。室内公共空间的目的在于强化公众的参与，营造更透明公开的环境。无论是色彩、材质、细部处理，对气氛的塑造都是很重要的元素。为了使入口具有亲切舒适的感觉，应尽量弱化安全监督元素，而突显建筑物请人入内的气质。不光是给予访客一个好的第一印象，同时也是给工人一个回家的感觉，而非工作。主要原则是入口控制区尽量融于建筑物内部，控制设备安装隐蔽。-63- 第七章公用工程公用工程主要包括道路、给排水、供配电、通讯、通风空调等设施。一、道路1.路基：路基材料：结合道路土方开挖，尽量采用现场土石材料。路基压实：土质应均匀、密实、强度高。采用重型击实标准，分层回填、分层压实。当路基压实度达不到规范的压实度要求时，必须采取技术措施。2.交叉口设计平面交叉口设计原则-63- （1）交叉口通行能力要尽可能与路段通行能力相匹配，以充分发挥路网的整体通行能力。（2）交叉口交通组织要处理好机动车、非机动车与行人交通的关系，既使非机动车、行人能安全通过交叉口，同时也减少机动车在交叉口的延误时间。（3）交叉口竖向设计要达到雨水排水良好的效果，同时根据道路等级的不同，竖向设计分别采用两条相交道路兼顾或以主要道路为主的方法处理。（4）交叉口设计要注意顺畅、均称、美观，成为园区景观的有机结合部分。本次工程主要是工业厂房内的道路、对外交通，与工业区路网的对接，道路交叉口均采用平交形式，并按照道路等级在交叉口处采用合适的渠化方式组织交通。二、给排水1.设计依据（1）《建筑给水排水设计规范》（GB50015-2006）（2）《室外排水设计规范》（GB50014-2006）（3）《室外给水设计规范》（GB50013-2006）（4）《室外排水设计规范》（GB50015-2006）（5）《城市排水工程规划规范》GB50282-98（6）《城市排水工程规划规范》GB50138-2000（7）《建筑给水排水设计规范》GB50298-98（8）《建筑设计防火规范》GBJ16-87（2001年版）（9）《建筑给水排水设计规范》GBJ15-88（1997年版）-63- （10）《建筑灭火器配置设计规范》GB50140-2005（11）《建筑设计防火规范》（GBJ16-87）（2001版）（12）《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》（GB50240-2002）（13）业主提供的有关资料和设计要求2.设计范围工业厂房内给水、排水、雨水、消防系统。3.给排水工程（1）给水工程设计①水源产业创业园水源拟由X区高新技术产业区给水管网供给，供水压力约0.30Mpa,能够满足各建筑用水需要，各单体给水均由产业创业园管网供给。②生活用水量设计用水量主要包括：综合生活用水量；浇洒道路广场和绿地用水量；未预见水量及管网漏失量。（2）污水工程设计①本工程产业创业园的污水排入工业区污水管道。②本工程采用生活污水与雨水分流制排水的管道系统。③生活污水排水量：排水量取生活用水量的80%，④生活污水汇集经化粪池、食堂及操作间产生的污水经隔油池处理汇集后，再排入西侧路上的城市污水管道。⑤-63- 室外排水管道采用承插式钢筋混凝土管，橡胶圈接口，并采用混凝土基础。⑥本工程采用砖砌检查井，全部采用重型球墨铸铁井盖和盖座。⑦排水管均采用U-PVC管，连接方式：粘接。4.消火栓系统（1）设计依据①《建筑设计防火规范》（GBJ16-87）②《建筑灭火器配置设计规范》（GBJ40-90）（2）给水现状工业厂房规划有工业区自来水管道，供水压力0.3Mpa，可以满足要求。在工业厂房内设置效容积不小于350m3的消防水池、消防水泵房、屋顶消防水箱内DN150消火栓环状管网，以满足本产业创业园消防所需的水量及水压。（3）消火栓系统①本工程室内消防用水量采用最大一栋建筑的室内外消防用水量：室内消防用水量：15L/s；室外消防用水量：30L/s。②火灾延续时间：2h，日消防储水量为：324m3。（4）单体消火栓系统设置各单体建筑按建规要求布置消火栓，室内消火栓系统成环。初期灭火用水量由设于办公楼屋顶的消防水箱来保证。室内消火栓均设消防按钮，可直接启动设在水泵房的消火栓泵，消火栓泵二台，一用一备。根据规范要求设在建筑物外。（5）管材消火栓管道采用内外热镀锌管。-63- （6）其它灭火设施建筑内均按规范设置干粉灭火器，轻危险级和中危险级配置2A级磷酸铵盐灭火器，严重危险级配置3A级磷酸铵盐灭火器。三、供电工程1.设计依据（1）《供配电系统设计规范》（GB50052-1995）（2）《10KV及以下变电所设计规范》（GB50053-1994）（3）《低压配电设计规范》（GB50054-95）（4）《建筑设计防火规范》[GBJ16-87（2001年版）]（5）《建筑物防雷设计规范》[GB50057-94（2003年版）]（6）《智能建筑设计标准》（GB/T50314-2000）（7）《建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范》（GB/T50311-2000）（8）《建筑照明设计标准》（GB50034-2004）2.设计范围工业厂房供配电系统、照明系统、防雷与接地系统、电话系统、信息网络系统等。3.电源由X高新区工业集中区外引来一路10KV电源。采用10KV交联聚乙烯铠电缆直埋引到工业厂房中心变电所。4.变压器设置中心变电所：1×1000KVA5.照明系统-63- 全部选用节能灯，灯具形式为吸顶灯或壁灯，所有光源均要求其显色指数大于或等于80。主干道两侧采用路灯做功能性照明，光源采用LED灯；次干道和广场等处采用庭院灯照明，其光源采用节能灯；室外照明灯具的外观形式根据具体场景和建设方要求而定。6.电源及用电负荷项目电耗主要为生产设备、办公及配套设施用电。生产设备总装机容量为968kw，年均作业时间2400小时计算，照明、办公生活及其它总功率约为20kw，年作业时间约为2400小时。则年耗电量为：生产设备用电968×2400×0.5÷10000=116.16万千瓦时。照明设施用电20×2400×0.8÷10000=3.84万千瓦时。合计年用电量约120万千瓦时。7.线路敷设室外线路均采用直埋方式，建筑物内除特殊场合外，均于墙、板、柱内暗敷。8.防雷与接地系统本工程均为三类防雷建筑物，采用10﹟圆钢沿女儿墙通圈明敷做避雷带，屋面采用40×4热镀锌扁钢暗敷做避雷带，屋面网格不大于15×15m，利用结构柱中两根主筋通焊做引下线，上焊避雷带，下焊接地体。9.信息网络系统-63- 工业厂房内部干线均采用单模或多模光纤直埋引到各单体，单体内数据流量大的部门采用光纤做传输媒介，其它统一采用超五类八芯对绞电缆传输，信息插座统一采用标准86面板RJ45接口。四、采暖空调工程1.设计依据（1）《采暖通风与空气调节设计规范》（GB50019-2003）（2）《建设设计防火规范》（GBJ16-87）（3）《实用供热空调设计手册》（4）《全国民用建筑工程设计技术措施暖通空调动力》（5）《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2005）（6）《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）（7）《住宅设计规范》[GB50096-1999（2003版）]（8）《民用建筑热工设计规范》（GB50176-93）2.室外气象参数（1）室外空气计算参数夏季：通风计算干球温度：32℃；冬季：通风计算干球温度：0℃，采暖计算干球温度：-5℃。（2）冬季采暖室内设计温度浴室：25℃；更衣室：25℃。（3）机械通风换气次数更衣室：4次/h；操作间：全面通风18次/h；消毒间6次/h；无外窗包间：4次/h。3.机械通风系统设计-63- 本工程对操作间仅有全面通风系统，排风量按换气次数为18次/h计算，进风采用自然进风方式。第八章环境保护、消防安全与节能一、环境保护与有关环保措施1.环境保护标准（1）《中华人民共和国环境影响评价法》（2）《江苏省建设项目环境保护条例》（3）《建设项目环境保护设计规定》[（87）国环字第002号]（4）《大气污染物综合排放标准》（GB16297-1996）（5）《环境空气质量标准》（GB3095-1996）（6）《地面水环境质量标准》（GB3838-88）（7）《地面水质量标准》（GB/T14848-93）（8）《城市区域环境噪声标准》（GB3096-93）（9）《城市区域环境震动标准》（GB10080-88）（10）《污染物综合排放标准》（GB8978-1996）（11）《建筑施工场界噪声限制》（GB12523-90）-63- 2.环境影响初步分析本项目为制造业加工，对环境的主要影响是噪声（1）噪声施工期间施工机械及运输车辆等产生的噪声，具有噪声高、无规律、突发性等特点。运营期主要噪声源为交通噪声及产生噪声的房间。（2）污水施工期间施工地的生活污水、施工中开挖的土方和堆放的建筑材料被雨水冲刷而形成的污水，会对附近的水体造成一定污染。运营期产生的污水主要为农民工生活污水，会对水体造成一定污染。生产过程产生废水，含有少量有害物质，集中收集特殊处理达标后，再随冲洗用水排放。（3）扬尘、废气施工期主要是建筑材料在运输、装卸、拌合及土方堆放过程中易产生扬尘。运营期主要废气是餐厅炉灶、都会对空气造成一定污染。（4）垃圾施工期固体废弃物主要来自施工过程中开挖的土方和废弃的建筑材料。运营期固体废弃物主要为企业员工产生的生活垃圾。都对环境有一定的影响。3.有关环保措施建设期环境保护：（1）噪声-63- 因工程紧临交通要道，在施工时，应对施工场地围护，限制车辆运行路线和鸣笛，限制高噪声施工的时间，夜晚停止施工；选用低噪声性能的施工机械，并对施工机械进行润滑和保养。施工噪声应符合《建筑施工场界噪声限值》（GB12523-92）规定。（2）污水工业厂房内施工地生活污水经化粪池预处理后，排入市政排污管网。对施工开挖的土方和堆放的建筑材料采取围护和遮盖等措施防止流失，应有专人负责管理，并定期清运。（3）扬尘在建筑材料的运输、装卸、拌合及土方堆放过程中采取以下措施：将运输车辆密闭，定期清扫施工场地及运输路面上散落的土、石方，定期洒水，使TSP浓度低于《大气污染物综合排放标准》（GB16297-1996）颗粒物无组织排放监控浓度限值1.0mg/m3。（4）废弃物影响在施工过程中开挖的土方和废弃的建筑材料等固体废弃物，经集中收集后全部运至城市垃圾处理站妥善堆放，以减少对环境的影响。运营期环境保护：（1）噪声治理本项目主要噪声源为交通噪声及产生噪声的房间。可布置绿化带，对产生噪声的房间密闭门窗，室内贴吸音材料等措施，通过建筑组合及合理的分区布置以达到降噪的目的。（2）污水治理-63- 排水按照雨污分流原则排放。粪便污水经化粪池处理。生产废水含有少量有害物质，集中收集特殊处理达标后，再随冲洗用水排放。污水治理后符合《污水综合排放标准》（GB8978-1996）及《室外排水设计规范》（GB50101-2005）规范要求。（3）固体废弃物治理项目建成后来应由专人定期清扫、保持地面干净。在人流密度大，保洁难度高的区域，设专门的卫生清洁人员，随时清理。合理布置垃圾箱，设专用垃圾堆点，将垃圾进行集中堆放，由环卫部门定期外运至垃圾处理场进行无害化处理。（4）绿化为了保护和美化工业厂房环境，建设时考虑足够的绿化面积，设计绿化带，种植高大乔木和花草。根据实际情况，设计长廊、雕塑等园林景点，力争建成一个环境优美、花园式的文明创业园。3.环境影响分析结论及建议本项目环境空间设计合理,其建设不会对周围环境产生污染和破坏。在建设和运营期对环境的影响通过各种手段加以控制后，均不会对环境造成破坏和影响。二、消防1、设计依据（1）《建筑设计防火规范》GB50016-2006；（2）《建筑内部装修设计防火规范》GB50222-95（2001年版）；（3）《建筑灭火器配置设计规范》GB50140-2005；-63- （4）《火灾自动报警系统设计规范》GB50116-2013；（5）《消防安全标志设计、施工及验收规范》DB50/202-2004。（6）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97；2、设计内容及原则（1）设计内容：本工程设计范围内，总图、建筑、结构、给排水、电气等各专业的消防设计。（2）设计原则：贯彻“以防为主，防消结合”的方针。根据每幢建筑物的消防特征，正确定性，分别采用不同的消防方式，以满足国家强制性防火规范的规定要求。3、消防系统(1）总图消防①防火间距：在总体布局方面，各建筑物之间相互间距均符合规范规定的防火间距。②对消防车道和扑救场地的要求：标准厂房设置环形车道，车道宽8米。消防车道的最小转弯半径R≥9m。消防车道路面、扑救作业场地及其下面的管道和暗沟等均能承受50T的大型消防车的压力。供消防车停留的空地，其坡度不大于3%。(2)建筑消防本工程最高为2层，环标准厂房设消防车道，使消防车能通达各幢厂房，建筑物耐火等级为二级。-63- 建筑防火构造：本工程防火隔墙采用200mm页岩多孔砖，耐火极限不低于3.0小时；楼梯间、管井墙采用页岩多孔砖，耐火极限均不低于2.0小时。建筑二次装修应采用不燃烧或难燃烧材料，并按《建筑内部装修设计防火规范》GB50222-95执行。3、结构防火该工程设计所采用的建筑构件（承重墙、柱、梁、楼板和屋面板等）燃烧性能和耐火极限均达到规范规定的相应等级要求。结构柱、梁、板保护层厚度达到相应设计耐火等级要求。4、消防给水根据《建筑设计防火规范》，本工程所有建筑物应设置室内消火栓灭火系统。（1）消火栓系统用水量：消防用水量标准及一次灭火用水量表一序号消防系统名称消防用水量标准火灾延续时间一次灭火用水量备注1室内消火栓系统20L/s2h144m3由消防水池供2自动喷水灭火系统30L/s1h108m3由消防水池供3室外消火栓系统30L/s2h216m3由消防水池及市政管供合计468m3（2）消防水池（火灾延续时间内消防用水）拟设地下室，室外设置消防取水口，消防水池有效容积V=468m3。消防水箱（初期火灾消防用水）设于办公楼屋面，其有效容积V=18m3。-63- （3）室内消火栓系统设置：厂区统一设消防水泵、消防给水系统，消防水泵由消防水池自灌供水，消火栓系统按厂区内最不利建筑考虑。在厂区室外形成环状设置，保证双向供水。室内消火栓处，均设置可启动消火栓泵按。按规定在室外统一设置水泵接合器。发生火灾后，由消防水泵供给的消防用水不应进入消防水箱。（4）室外采用室内外消火栓合一的消防给水系统，管网呈环状形敷设，管径为DN200mm。厂区内共设有地上式消火栓，均匀布置。间距不超过120m。供城市消防车到火灾现场取水灭火使用。（5）各建筑物室内按其危险等级，配置手提式磷酸铵盐灭火器。（6）消火栓系统和喷水系统于消防泵出口处设有稳压泄压阀，有效防止系统超压工作。（7）每幢建筑物内均根据规范设有建筑灭火器。三、节能与劳动安全1.设计依据（1）《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2005）（2）《民用建筑节能管理规定》（3）《居住建筑节能设计标准》（JGJ75-2003）（4）《民用建筑热工设计规范》（GB50176-93）2.综合能耗的计算本项目能源消耗折标准煤量，按《综合能耗计算通则》（GB/T2598-2008）规定，项目能源折标系数表项目能源参考折标系数-63- 能源名称折标系数依据电力（当量值）0.1229kgce/kW·hGB/T2598-2008水0.0857kgce/tGB/T2598-2008本项目综合能耗计算结果：项目综合能耗计算表序号能源种类项目消耗量折算标煤备注单位数量（t/a）1电力（当量值）万kw·h120.00147.4899.98%2水吨3600.0310.02％项目综合能耗合计tce/a147.511100%本项目建成后年综合能耗约147.511吨标准煤（当量值），主要消耗电力120.00万kW·h，折合标准煤147.48吨，占99.98%；水360吨，折合标准煤0.031吨，占0.02％。3.节能措施（1）科学布置层高，以节约空气调节耗用能量。采取墙体节能施工措施，降低单位面积的耗能，提高建筑物的保温隔热性能，围护结构的外墙、屋顶及地面的热工性能，应符合现行国家标准《采暖通风与空气调节设计规范》（GBJ19-87）和现行行业标准《民用建筑节能设计标准》（GBJ26-95）的规定。（2）给排水系统采用新型材料和节能设备，完善控制系统，降低水资源的无效消耗，供水系统采取防渗、防漏措施，以达到提高功效，节约用水的目的。-63- （3）合理配电，完善调节手段，防止轻载或过载。选用节能型电气设备，合理配备电器，推广绿色照明产品，选用高效节能灯具，达到降低能耗，节约用电的目的。（4）建筑尽可能利用可持续发展能源，以达到绿色、环保、能源持续利用的目的。4.劳动安全建设期的劳动安全：（1）建筑施工单位必须具备建筑安全生产监督机构的安全认证。（2）必须编制施工现场安全应急预案，以防突发事件发生。（3）建筑施工主要的安全技术措施：①所有施工人员必须配戴好安全帽并系好帽带，不得赤脚，穿拖鞋或高跟鞋进入施工现场。特殊工种必须按规定戴好防护用品。②做好施工现场的生活生产设施布置，建立防洪、防火组织．配齐消防设施，制订三防措施和管理制度，使防洪、防火落到实处。③施工现场的生产、生活区设置足够的消防水源及消防装备，消防器材由专人管理，定期检查。④靠近施工现场的道路，应设置明显警告标志、加强车辆养护与维修工作。⑤夏季露天作业，合理安排工时，防止施工人员中暑。⑥垂直运输系统各部位必须专人定期检查，并严格按操作规程操作。⑦加强用电管理，做好安全用电。⑧-63- 施工用模板、支架等承重结构要经过结构验算，确保具有足够的强度和安全系数。⑨工地所有设备，必须定期保养，使其保持良好的工作状态及具有完备的安全装置，所有机具设备的操作人员必须经过严格训练，持证上岗，并严格遵守操作规程，严禁违章作业。⑩加强焊工的管理，对氧气瓶与乙炔瓶运输、有效保管、领取、退还各环节按有关规定制定明确的制度，严禁违章作业。氧气瓶与乙炔瓶要隔离存放，使用时应隔开至少５m以上，乙炔瓶必须有防止回火的安全装置。⑾遵守交通规则，严格车辆管理，对施工场地内行车要作出限速、禁鸣标志。-63- 第九章　项目管理与实施进度一、项目管理本项目承办单位为xxxxx厂房。为做好标准化工业厂房建设项目的各项工作，成立项目建设指挥部，负责各项手续的办理、设计、报批与实施等工作。（1）项目实施严格按照“项目法人制、施工招标制和质量管理责任制”的原则进行管理。（2）实行工程质量终身负责制。对项目建设工程质量负主要责任的领导、参建单位的领导人和直接责任人，实行工程质量终身追究制度。（3）实行工程监理制。（4）严格按照基本建设程序办事，接受计划、审计等部门和社会舆论的监督，建成后按照有关规定进行严格的竣工验收。（5）严格项目资金管理。对项目资金实行专帐管理、专款专用，严禁挪用和挤占。二、项目实施进度1.项目实施进度安排本项目建设应在可行性研究报告批准后实施，主要包括以下几个阶段：总体规划、设计、土建施工、设备安装及调试、竣工验收等阶段。为加快建设周期，各阶段允许有一定交叉。-63- 2.项目建设工期5个月。3.项目实施进度表根据项目所在地的自然条件和社会环境，结合本工程实际，对工程进度做如下安排：（1）2015年1月21日—2015年2月10日：完成项目可行性研究报告并报批立项；（2）2015年2月底：完成初步设计及施工图设计；（3）2015年3月15日至2015年7月18日：完成工程施工；-63- 第十章组织机构和与运营策略 一、组织机构本项目有xxxxx厂房负责实施建设，具体组织结构见下图。xxxxx厂房总经理副总经理财务部行政部计划部工程部法律部1、机构职能（1）行政部1）负责处理公司日常行政事务、文字处理和文档管理；2）负责公司各职能部门的工作协调；3）负责公司安全生产的综合管理，劳动保护及职业安全监督工作；4）协助有关部门做好企业人才引进、培训工作；5）办理和协调其他社会事务管理事项；-63- （2）工程部1）作为用地单位向国土资源管理申请建设用地，向被征用单位和有关个人发放征地拆迁补偿费（包括土地补偿费、青苗补助费、土地附着物补偿费、安置补助费）。2）与市国土管理部门衔接，取得《土地使用权出让协议》或《土地使用权划拨协议》，并取得国有土地使用权。3）作为建设单位负责示范园区的六通一平、公共设施和公共部位等基础建设的工程建设，并与有关方面签订协议，申请办理报批手续。（3）财务部1）负责公司全部经营活动的日常财务工作；2）拟定筹资方案，筹集基础设施工程建设资金，以公司名义与金融机构及筹融资有关各方签订相关协议；3）负责工程建设资金的拨付、审核和管理，汇总和分析经营发展情况，做好经济统计工作。4）向公司提出财务方面的建议和方案；5）严格遵守有关法律法规和财经机率。（4）法律部1）代表公司处理日常法律事务；2）负责公司安全保卫工作，处理有关社会治安方面的事务；3）参与公司在工程建设、融资、经营上的法律咨询活动，依法维护公司的合法权益不受侵犯；二、管理措施配套-63- xxxxx厂房运作坚持高起点、高标准，严格规范操作。为理顺公司与建设、国土、财政、计划等各部门的关系以及公司内部各部室的关系，明确了各部门职责以及公司每项工作的流程；制订了《投资项目监督管理暂行办法》，从工程项目委托、任务下达、计划立项、方案设计到施工、拨款、竣工验收、资产登记、移交管理的全过程实施监督；为强化财务监督，确保资金安全，制定了《资金财务管理制度》，从资金筹集、使用、票据等方面进行规范；为强化公司内部管理，制定了《内部财务管理制度》、《财产物资管理制度》、《廉政建设规定》、《学习制度》等一系列规章制度，使公司各项工作有章可循，并严格按照有关法律法规的规定进行规范管理，使公司规范有序地运转。三、人员来源及培训为保证人员素质，本项目将采取就地选拔，培训和外招聘、引进相结合办法，以合同制的方式组建职工队伍。建立和坚持先培训，后上岗制度，所有工作人员必须进行短期理论学习和职业岗前培训，并在考试合格后，方可上岗。四、运营策略1、入园企业和主要运营办法为加快本区域创新的步伐，在项目建设过程中，通过配套建设部分通用性标准厂房作为产业化基地。在对中小科技企业开放的同时，这部分通用性标准厂房将以优惠政策接纳从市内外迁入的科技企业。通过这些进入快速成长期科技企业的迁入，带动为其配套的相关科技企业进入本基地落户，营造产业聚集效应。 -63- 根据各标准厂房园区实际，按照不同项目所适合的产业特点，规定企业进入标准厂房园区以及使用标准工业厂房的标准界限。明确高新技术项目、无污染工业项目，允许和鼓励各类外资项目按实际需要可优先使用标准厂房。禁止污染类、低效投资项目进区。在符合规划的前提下，所有进区项目建设都要按照投资实际需要批准并安排占用土地的数量。对凡是符合使用标准工业厂房的入区企业原则上均要应用标准厂房，对使用标准厂房尤其是多层标准工业厂房的企业给予优惠条件。-63- 第十一章　项目招投标方案为了确保工程质量，缩短工程建设期，防范和化解工程建设中的违规行为，保护国家利益，特制定本项目的招标方案。一、招标范围及招标组织形式本项目招标的范围包括基础设施建设的勘察设计招标、施工监理招标、施工企业选择招标和设备与材料采购招标，面向社会全部进行公开招标。二、投标、开标、评标和中标程序本项目质量要求高，根据建设项目规模和建设要求，在招投标过程中必须遵守如下程序：（1）项目经上级部门批复同意后，项目承办单位在指定媒体上发布招标公告。（2）在招标文件开始发出之日起30日内，具有承担招标项目能力的法人或者其它组织都可以投标。投标人少于3个时，应当重新进行招标（3）评标按照《中华人民共和国招投标管理法》的规定和程序进行。（4）开标时由受委托的代理招标单位主持，邀请所有投标人参加。（5）中标人确定后，招标人向中标人发出中标通知书。三、评标委员会的人员组成和资质要求（1）评标委员会人员组成评标委员会由项目承办单位的代表和有关技术、经济等方面的专家组成。-63- （2）评标委员会成员的资格要求评委会成员职称要求在副高工（副教授）以上，从事本专业至少在8年以上，对工程项目有较深入的研究，并且职业道德良好，与投标单位无任何利害关系。-63- 第十二章投资估算与资金筹措一、投资估算1.估算说明本项目工程投资估算范围，包括新建建（构）筑物及附属设施的土建、设备购置及安装和其它费用等。2.编制依据（1）《投资项目经济咨询评估指南》咨经〔1998〕11号；（2）《江苏省建筑装饰工程综合基价（2002）》；（3）《江苏省安装工程单位综合基价（2003）》；（4）《盐城市建设工程材料基准价格信息》。3.总投资本项目产业创业园厂房、道路等基础设施建设资金来源为X区高新技术产业区政府自筹，厂房由招商引资企业购买，同时购置安装生产线设备、技术研发仪器设备。X区高新技术产业区工业厂房总投资30000万元，资金来源为自筹。项目金额一、工程建设及其他费用10355.151土地23202厂房69623其它附属用房4644道路、围墙、绿化1935水电及相关设施309-63- 6其它费用107.15二、设备购置19644.85合计30000-63- 第十三章项目财务分析与评估一、分析评估依据本项目财务评价根据《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）项目计算期按20年计，其中建设期为1年，经营期为18年。二、总成本费用估算（1）原材料、动力原材料、动力消耗由专业人员提出的条件为依据、计算单价均以现行市场价为基础，其中水：2.5元/吨；电：0.95元/kwh。（2）工资及附加各项目劳动定员由企业自定。（3）折旧项目按平均年限法计算固定资产折旧，房屋按30年折旧，设备平均折旧年限按25年计算，残值率均取5％。（4）维修费维修费按固定资产原值的0.5%提取。三、收入估算本项目经营收入主要为企业销售收入，项目建成达产后，销售收入6.5亿元。四、税金估算项目可实现税金3822万元。-63- 第十四章经济效益和社会效益分析 一、增收效益分析项目建成后经营收入65000万元，创造利税总额3822万元。产业创业园增加劳动就业308多人，经产业创业园培育后的工人均具有一定的职业技能，其有较高的创业能力，如果按从事农业劳动计算，每年人均收入约5000元，但从事技工岗位，每年人均收入可达36000元，如果按从事创业测算，人均收入更高。因此，本项目具有较好的增加劳动者收入的增收效益。二、社会效益分析 第一，xxxxx厂房新建标准化厂房，为企业发展创造良好的发展环境，能有力地推动政府更新观念，转变作风，强化服务。环境是一个地方思想解放程度、市场发育程度和依法行政水平的集中体现，环境也是生产力。标准厂房建设项目，将有力促进有关政府职能部门革除旧观念，树立市场经济的新意识，积极推动政府职能和工作作风的转变，人幅度提高政府的服务质量和服务水平，从而为产业发展创造域住的环境。第二，xxxxx厂房新建标准化厂房，将增加社会就业。标准厂房主要是为中小企业服务的，而中小企业具有较强的成长性和吸纳能力，已经成为解决社会就业的重要渠道之一。目前，每年都有一大批大中专毕业生直接到中小企业就业。随着中小企业的进一步发展壮大，中小企业在扩大社会就业，提高人民生活水平，保持社会稳定方面将发挥积极作用。第三，xxxxx厂房新建标准化-63- 厂房将成为精神文明建设的重要基地。中小企业，是自主开发企业文化研究和实践的成功典范，多数中小企业都非常关注企业文化建设。在企业文化建设的过程中，不少中小企业特别重视人才的培养和使用，尤其是重视具有研究开发能力、管理经营能力的高层次人才的引进、培养和使用。工业集中区是技术人才和管理人才的聚集地，企业员工能形成浓厚的创新意识、发展意识和民族忧患意识，极大地调动职工爱国、爰党、爱岗的工作热情，将成为传播先进文化、倡导精神文明建设的重要基地。第四，xxxxx厂房新建标准化厂房对加强生态环境建设、防治工业污染，保护和改善区域环境质量，具有显著的环境生态效益，是实现经济建设和环境保护的协调发展，走可持续发展道路的有效途径。总之，xxxxx厂房新建标准化厂房的建设，有利于生态环境建设和经济发展结台起来，处理好长远与眼前、全局与局部的关系，促进生态效益、经济效益和社会效益的协调统一。本项目的投资建设可以增进地方政府的财政税收，加强了相关产业的配套，增加当地的劳动力就业，带动相关产业的发展，从而也可以拉动了当地的GDP的增长，因此，投资本项目社会效益显著。三、社会适应性分析1.有利创业-63- 创业并非一帆风顺，也非手到擒来。在创业过程中面临着诸多难以想像的困难和障碍，还需要过很多的沟坎。根据各地工业园引进投资的办法，要求投资商的投资达到一定的强度和规模。据了解，许多创业者刚办企业，往往资金都很困难，有不少创业者连盖厂房的资金都缺乏，更谈不上达到园区的投资规模，只得望园区兴叹；在园区之外的地方盖厂房，征用土地手续过于繁琐，时间又很长，等征好土地、盖好厂房，市场机遇早已消失。因此建设工业厂房区，购置必要的设备，就可以投入生产，大大缩短创业周期，降低了创办新企业的成本，有利于他们抓住市场机遇创业，必然受到创业者极力欢迎。2.妇女、老人、儿童欢迎以往家人在外打工，每逢春节回乡，民工潮引起交通拥挤不堪，民工为回乡过节与家人团聚，归心似箭，遇到天气不好，在家的和在外的都焦急万分。家庭主要劳力在家门口做工，老人不挂念儿子媳妇，儿子媳妇不担心老人无人照顾；子女常见到父母，享有父母之爱和教育；夫妻经常见面，不致于长期不见面而猜忌等等，有利于和谐家庭、和谐社会的建立。3.交通客运部门欢迎由于大批农民工外出打工，每到年关，大批农民工返乡造成客运交通拥挤，每年这时，交通部门忙忙碌碌、加班加点。若减少农民工长途跋涉务工，交通压力减小并常年同化，那可是件深受交通部门欢迎的高兴事。四、社会风险及对策分析。1.项目存在的社会风险（1）项目建设需要大笔投资，建设单位要收回成本资金，主要靠销售产品，创业者承受能力不足时，就不一定入住，园区厂房就会闲置，承办企业就难以为继。-63- （2）招商引资企业，有的缺乏管理经验，缺少技术，难免存在各种困难和问题。（3）创业者回乡办企业，开办初期资金不足，规模必定不大，用人不多，忙内忙外，特别是既要管生产，又要管销售，开办者精力有限，效益不一定高，甚至亏损、倒闭。造成农民工赚钱不成反倒背债，沦为新的贫困户，带来新的社会问题。2.社会风险防范对策建议（1）为了使工业厂房达到扶持创业的初衷，在资金缺乏的情况下，建议首先编制好规划，分期建设，建成一片，完善一片，减少一次性投资规模，减少厂房或征用的土地闲置；积极争取上级政策性资金支持。（2）参照外地创业园做法，制定入住园区的优惠政策，对初办企业者给予多方面支持，使园区具有极强的吸引力。（3）为创业者提供优质多项服务，为他们打开方便之门；开展多种针对性强的管理、技术和法律法规培训，开展创业者之间的经济协作，促进创业者相互支持、共同发展。第十五章综合评价结论与建议-63- 综前所述，我们不难看出，无论是国家、省、市、区的大环境，还是X高新区的小环境，无论是从工程技术上，还是从社会、经济、生态、科技效益方面，该项目均是可行的。（1）xxxxx厂房新建标准化厂房符合全市对外开放的整体布局，有利于优化生产力结构，对地区经济发展、改革开放、科技进步具有较强的带动、辐射和示范作用。因而是适时的、可行的。（2）xxxxx厂房新建标准化厂房符合国家的有关规定，基础设施条件良好，建设条件具备，建设方案切实可行。园区内部硬环境建设有可靠的资金来源和具体的落实办法，因此，从工程技术上、经济上分析，该项目是可行的。（3）xxxxx厂房新建标准化厂房的管理体制设立在借鉴省内外各类开发区管理体制的基础上，按照与国际惯例接轨，适应社会主义经济体制的原则，能够在管理模式上体现一个“特”字，机构设置上体现一个“精”字，运行机制上体现一个“活”字。引入市场机制，实行政企、政事、政社分开；能够竞争上岗，择优用优，效率争先；办事公开、公正、公平，强化服务。充分体现了“精简、高效、统一、灵活”的思想，符合开发区的内在需求及其发展规律，为项目的顺利运行提供了强有力的体制保证。（4）xxxxx厂房新建标准化厂房，是经济社会发展的客观要求，符合工业的布局规律，有助于科学技术的进步和劳动者素质的提高，对加快X高新区工业化、城市化进程，实现经济结构的调整、优化和升级具有特别重要的意义。项目也势必将成为X高新区经济发展新的增长点，其产生的社会效益、经济效益、科技效益是不可估量的。-63- 创业培育与经济社会发展联系最密切、服务最直接、作用最明显，对推动经济增长方式的转变、推进社会主义新农村建设、促进就业再就业、构建和谐新农村具有十分重要的地位和作用。新建标准化工业厂房项目选址合理，建设规模符合国家的有关规定，建设条件具备，建设方案切实可行，因此项目可行。建议：建设单位加快项目的前期工作进程，积极落实建设资金，落实设计及施工单位，尽早开工，保质保量按时完成工程建设，及时投入使用，尽快发挥项目应有的社会及经济效益。本项目可行性研究报告结论是：该项目是可行的、必要的。-63-'