广场建设项目可行性研究报告 37页

'广场项目可行性报告37 一、项目的基本情况（一）项目概况金辉广场居住区由东方置业发展有限公司组织开发。某市城市规划局已批准了项目的建设用地，同意征用土地496.266亩（33.08公顷），并出了红线图。市国土局发出了该地块的建设用地通知书。有关该项目的征地工作，东方置业有限公司已着手进行。自1995年7月起，已停耕填土的地块面积为312.04亩，现已被公司征用，属于规划建设用地红线范围内。未停耕而交由原土地所在村继续耕用的地块面积为179.226亩，另有5亩为农村留用地。金辉广场项目位于该市东南部，距市中心区30多千米，该区的西面和北面为香蕉园和自然村用地，南面隔河为经济技术开发区的东基工业区，东面紧邻的220KVA开发区变电站；金辉广场居住区规划总用地为33.08公顷。其中居住区用地为24.77公顷，地上总建筑面积399260㎡，建筑密度为20.76%，容积率为1.61（详见规划设计要点）。（二）可行性研究的主要技术经济指标本项目研究主要技术经济参数：总建筑面积：399260㎡其中：住宅面积：351476㎡公建面积：47784㎡总投资：126108万元（不含贷款利息）自有资金投入：25222万元经分析研究，本项目主要经济指标为：37 多层住宅得房成本：3275/㎡高层住宅得房成本：3925元/㎡税后利润：14747万元全部投资净现值：1430万元自有资金净现值：3172万元全部投资内部收益率：10.86%自有资金内部收益率：17.05%总投资利润率：25.1%自有资金投资利润率：58.5%二、项目投资环境与市场研究（略）三、项目开发条件及技术设计方案的分析（一）项目现状概括1、自然条件规划区内土地大部分已被平整，地势平坦，东北角部分土地地势较低洼。地块北面为郭尾村涌，流向由东向西，南面为横窖河，流向由西向东，东面有条小河涌连接郭尾村涌和横窖河，流向由北向南。整个用地未发生雨季积水现象。本地区常年主导风向为北风及东南风，夏季主导风向为东南风、东风及南风，平均相对湿度83%，为多雨潮湿区。2、地物情况规划区内以东的夏利大道红线宽60M，北接高速公路，是该地区的进出口干道。东面地铁专用线一条至新沙港，一条至黄海新港，新沙港是该市总体规划确定的重点建设项目之一，将有较多的铁路运输，而至黄海新港的铁路交通量不会太大。37 占地3.26公顷的变电站是对本区规划影响最大的地物。其目前已基本建成，担负着对该地区的供电，现有两条高压线由东向西横穿本区，北边一条是110KVA碧开线，南边是220KVA黄开线，另有一条110KVA高压线至该区，在用地红线内边缘由北向南穿过。该市总体规划确定的该变电站的进出线路还不止这些，已有一些线路在规划设计之中，经过有关各方的协商之后确定所有进出高压线尽量集中设置，使得占地最少，确定的该变电站的进出线有四组。本规划区内以南开发区内已建有自来水、污水处理厂等市政基础设施。（二）项目发展条件1、优势分析（1）区位优势。本规划区位于该市东南部，符合该市总体规划确定的城市建设用地向东南、东北两个方向发展为主的发展方向。该市经济技术开发区经过十几年的建设，已形成具有一定规模、较高档次的集居地、工业、港口、仓储为一体的综合区，本规划区与经济技术开发区紧邻，将成为开发区的有机组成部分，开发区内的水、电、污水等基础设施为本区的建设提供了保障，并为本区居民提供就业和购物、医疗等公共服务。本区东北面的云海工业区、西北面的大沙地综合城市副中心区都将与其发生相互促进，共同发展的关系。（2）自然条件优势。本规划区内原有较好的果园现以被平整，周围仍有不少果园，植被条大，水质较好，便于营造良好优美的滨河居住环境。2、劣势及对策分析（1）变电站和高压线已建成的220KVA变电站对本规划区的环境和景观造成一定影响，现有及规划的高压线既占去不少用地又对本规划区的居住环境和景观形成较大影响。为了减低变电站和高压走廊的不良外观和对人们威胁感的影响。应在变电站周围设置防护绿化带，而高压走廊穿过的地方更应有宽阔的防护绿地，且建筑物距变电站或高压线的距离都应在18M以上。（2）铁路。37 规划区东面的至新沙港铁路专用线对居住环境也有一些影响，但铁路专用线运输量不太大，可在规划中采取一些防护措施，如：在靠近铁路处设置隔声墙和防护绿化带以及沿过境道路设防护绿化带等方法，使铁路对本区的噪音干扰减低到最低限度。（三）地块征用情况因金辉广场建设用地需要，根据有关文件规定由市经济技术开发区管委会出面征用了位于夏利大道以西、横窖河以北、夏园新河东南面的果基地345.066亩、河滩地151.2亩。在该征地红线范围的496.266亩地以内，实际征地面积为491.266亩，其中已填土面积312.04亩，未填土面积179.226亩，划给原土地所在村自留地面积为5亩。本地块的征地总费用初步估算为15821万元。目前征地情况进展顺利。（四）项目规划设计构思方案根据本市城市勘测设计研究院对本项目的规划方案，其设计构思要点说明如下：1、规划目标（1）以具有21世纪初叶居住水准的文明小康型城市住宅为目标，满足居住生活环境和条件的居住性、舒适性和安全性的要求，为住户提供多样化、可选择的、适应性强的小康型住宅，创造具有良好居住环境、有完善基础设施的文明卫生的示范小区。（2）依靠科技进步，推广新材料、新产品、新技术，提高住宅功能质量水平和小区与住宅的节能、节地、节材效果，使小区和住宅具有较高的科技含量。（3）合理组织绿化、交通体系，完善公建布局和高、多层住宅分布，使整个小区具有良好的空间布局形态。37 （4）吸收优秀的地方居住规划特点，创造具有本市特色的满足居住生活需要的环境功能。2、规划结构和空间布局（1）规划结构本规划区的规划结构可概括为“三片、两中心、两轴、两带”。①“三片”。整个规划区被横贯东西的高压线及其控制走廊分为南北两片，北片又被规划河涌分为东西两片。②“两中心”。北片设小区公建中心，南片设小区公建次中心。③“两轴”。由南至北规划一条绿化步行系统轴，东西向沿高压线规划一条防护绿化轴，两条绿化轴交叉呈“十”字形。④“两带”。沿郭尾村涌和横窖河都规划了沿河游览休息绿带，以改善居住环境。（2）空间布局形态。①北面的高层住宅是整个小区的至高点，起到本小区和北面自然村视觉上的隔离作用，往南接近水体和绿带的住宅层数和密度降低，起到逐步接近自然的空间效果。②小区公建中心基本位于小区用地的几何中心，结合小区公园布局且位于绿化轴两侧，加强了轴线感，形成严谨向心的空间布局。③三条相对独立的曲折形小区道路呈发散状布局，分别为小区的三片服务。④“十”字形的两条绿化轴位于小区中央，使小区空间变得疏密有致，并把水体、滨河绿化的自然气息渗入居住空间；两条滨河绿化带把水景、绿化、居住空间融为一体，创造了优美的空间景观。3、公共服务设施规划37 规划配置的公共服务设施见表4—2—1。公共服务设施表（4—2—1）编号项目建筑面积/㎡用地面积/㎡数量1幼儿园1500+18001800+200022小学4500850013中学90001400014卫生站45035文化活动中心40016球类场地255027粮油店30018肉菜市场200019副食品店400210饮食店500211饭店500112小吃店300313综合百货店500114日用杂品店260115五金交电建材店120116理发店100117废品收购店100118书报销售店60119公共电话亭40520中西药店80121水果店90122综合修理店260123储蓄所200124邮政所200125电讯营业所200126汽车停车场（库）54000（1800个车位）1727自行车（摩托车）停车场（库）14790（9860个车位）3928变电房300529路灯配电室30700130净化石油气站40131公共厕所150332垃圾集散点150333小区综合管理处400134居民委员会420637 4、道路交通规划道路红线和断面见表4—2—2道路红线和断面表（4—2—2）序号道路红线/M道路断面/M备注1385—（8）—20—5城市道路，括号内为高压线下绿化隔离带2365—10—（6）—10—5城市道路，括号内为高压线下绿化隔离带3305—20—5城市道路4205—10—5城市道路5153—9—3小区道路6154—7—4小区道路7122.5—7—2.5小区道路83～43—4组团道路92.52.5宅间小道5、主要技术经济指标（1）土地使用指标。本区的土地使用情况见表4—2—3，其中高压线控制用地内包括防护绿化地、道路停车场。用地平衡表（4—2—3）项目用地面积/公顷所占比重/%人均面积/（㎡/人）居住区规划总用地33.08——37 其中居住用地24.7710019.38其中住宅用地12.3249.749.64公建用地4.4618.013.49道路用地3.7215.022.91公共绿地4.2717.243.34河涌用地0.71——高压线控制用地4.18——城市道路用地3.42——（2）密度指标。本区的密度指标详见表4—2—4。主要经济技术指标表4—2—4居住套数3652套居住人口12782人总建筑面积399260㎡其中住宅建筑面积351476㎡公共建筑面积47784㎡住宅平均层数8.47层人口毛密度516人/公顷住宅面积毛密度14190㎡/公顷住宅面积净密度28529㎡/公顷容积率1.61总建筑密度20.76%37 绿地率43.26%四、项目开发建设及经营的组织与实施计划（一）建设方式建议采用公开招标方式选择施工单位，并聘请工程监理，有效地控制项目的工期、成本、质量。（二）开发方案设想与分析考虑到市场推广计划及小区成片建设的需要，拟将整个项目分为四期开发。第一期首先完成样板楼展示工程、修建跨横窖河1号桥（含引道）一座，主干道东西向、南北向各一条，并配备管网。同时开发南片多层住宅66609㎡。这样可以在小区内部配套尚未完成的情况下使首期买家享受到对面开发区已成熟的公建配套设施。本期个别楼宇接近变电站和高压走廊，因此防护绿地和绿化带的建设显得尤为重要。绿地建设甚至应先于住宅建设，尽力减低变电设施对人们心理的威胁感。本期推出的楼盘售价不宜太高，以略高于成本价甚至与成本价持平即可，志在吸引买家，树立金辉广场形象，创立小区知名度。第二期可开发东片两组团和北片右下组团，多层住宅面积55593㎡。该区临近夏利大道，便于市场推广。第三期将建北片左下组团及中部3栋高层，住宅建筑面积101296㎡（其中多层26471㎡，高层74825㎡）。本期有利于小区成型及公建配套设施的落实建设，对销售有利。第四期建北左上组团及余下4栋高层，建筑面积127977㎡（其中多层33210㎡，高层94767㎡）。这期是本区位置较好的组团，加上小区的成型，配套设施完善，“人气”聚集，销售价此时可提高一个档次，获得较好的利润。37 （三）建设进度项目建设拟共八年，分四期进行。第一期（二年）1998年10月—2000年9月第二期（二年）2000年10月—2002年9月第三期（二年）2002年10月—2004年9月第四期（二年）2004年10月—2006年9月详见项目实施计划表（表4—2—5）。37 五、项目投资估算、资金筹措计划（一）开发成本1、土地成本（征地费、土地有尝使用费）（1）征地费。①征地补偿费：496.266亩×19万/亩=9429.05（万元）（注：征地补偿单价按19万元/亩，由夏园村委会包干。包干范围包括：a、土地、青苗补偿、水利设施维修分摊，劳动力安置补助等四项费用的基本补偿基价16.5万元/亩；b、黄海区收大区配套费1万元/亩；c、南港镇、黄海区收取征地补偿金额8%，即：17.5万元/亩×8%=1.4万元/亩）②填土工程费：496.266亩×39950.20元/亩=1982.59（万元）（注：填土工程单价按25.5元/㎡.m，由夏园村委会包干。经计算，实际填土高度为2.35m,故每亩面积的填土包干价为666.67㎡/亩×2.35元/㎡×25.5元/㎡=39950.2元/亩）。③工程立项初期工作补偿费：496.266亩×39950.20元/亩×12.8%=253.77（万元）。④耕地占用税：496.266亩×5333元/亩=264.66（万元）。（注：按8元/㎡计征，666.67㎡/亩×8元/㎡=5333元/亩，交市财局）。⑤耕地垦复基金：496.266亩×8000元/亩=397.01（万元）。（注：按12元/㎡计征，666.67㎡/亩×12元/㎡=8000元/亩，交市国土局，可申请减免）。37 ⑥新菜地、鱼塘开发基金：496.266亩×31581元/亩=1567.26（万元）。（注：按每亩前三年平均产值的9倍计征，即为：3509元/亩×9=31581元/亩，交市蔬菜办公室，可申请减免）。⑦征地管理费：496.266亩×19万/亩×2%=188.58（万元）。（注：按征地补偿总金额的2%计征，交市国土局）。⑧土地登记费：约为2.42（万元）。（注：首1000㎡收200元，每超过500㎡加收40元）。⑨已支付利息：到1998年7月止，东方公司已支付给夏园村委会土地补偿及填土费的利息共计：1735.91（万元）合计：15821.25（万元）。（2）土地有尝使用出让金。根据该市国有土地使用权出让金的计算标准，住宅基准地价为697元/㎡—820元/㎡不等（依楼层而定），结合黄海区夏园村一带具体的调节系数，可将本地块土地使用权出让金标准定在200元/㎡，则其土地使用权出让金总价合计为：351476㎡×200元/㎡=7029.52（万元）（3）合计土地成本为：22850.77（万元）。将以上各项汇总表4—2—6所示：土地成本汇总表（4—2—6）序号项目金额/万元1征地补偿费9429.052填土工程费1982.593工程立项初期工作补偿费253.774耕地占用税264.6637 5耕地垦复基金397.016新菜地、鱼塘开发基金1567.267征地管理费188.588土地登记费2.249已付利息1735.9110土地有尝使用出让金7029.5211合计22850.772、建安工程费（1）多层住宅建安费（4—2—7）。多层住宅建安费（4—2—7）序号项目单价/元/㎡工程量/㎡金额/万元1土建及装修工程费125018188322735.382水电安装工程费1001818831818.833小计135018188324554.21（2）高层住宅建安费（表4—2—8）。高层住宅建安费（表4—2—8）序号项目单价/元/㎡工程量/㎡金额/万元1土建及装修工程费158016959326795.72水电安装工程费2201695933731.053电梯1501695932543.94消防50169593847.955小计200016959333918.6（3）建安工程费合计：58472.81（万元）37 3、前期工程费（1）筹建开办费：58472.81×2.5%=1461.82（万元）。（2）可行性研究费：58472.81×1.5‰=87.71（万元）。（3）规划勘测设计费：58472.81×3%=1754.18（万元）。（4）三通一平费：（即填土工程费，已在第一项“土地成本”中列出，故此处不再计算）。（5）合计前期工程费用为：3303.71（万元）。4、基础设施配套费（红线内外工程费，表4—2—9）基础设施配套费（4—2—9）序号项目计算依据金额/万元道路工程42.13万元/公顷×33.08公顷=1393.66万元1393.60排水管道工程37.6万元/公顷×33.08公顷=1243.80万元1243.80河涌改造工程8.58万/公顷×33.08公顷=283.83万元283.83跨横窖河工程一座约981.12万元981.12中小桥5座约501。96万元501.96污水泵站一座约287.39万元287.39公共广场25000㎡（高压线下的公园、车场）×320元/㎡=800万元800公共车站、站场费用已列入“公共广场”中横窖河堤岸450m×1200元/m=54（万元）5437 绿化工程5.4万元/公顷×33.08公顷=178.63万元178.6供水工程15万元/公顷×33.08公顷=496.20万元496.20供电工程65万元/公顷×33.08公顷=2150.2万元2150.2电信工程7万元/公顷×33.08公顷=231.56万元231.56煤气工程7万元/公顷×33.08公顷=231.56万元231.56合计8833.905、公建配套费（见表4—2—10）公建配套费（4—2—10）序号项目建筑面积/㎡单价/元/㎡金额/万元幼儿园1500+1800850153.15小学4500900405中学9000900810卫生站45060027文化活动中心400100040球类场地2550（用地面积）784200粮油店30060018肉菜市场200060012037 副食品店40060024饮食店50060030饭店50060030小吃店30060018综合百货店50070035日用杂品店26060015.6五金交电建材店1206007.2理发店1006006废品收购店1005005书报销售店606003.6公共电话亭405002中西药店806004.8水果店906005.4综合修理店26060015.6储蓄所20060012邮政所20060012电讯营业所20060012汽车停车场（库）54000（1800个车位）12006480自行车（摩托车）停车场（库）14790（9860个车位）9001331.1变电站3005001537 路灯配电室305001.5净化石油气站406002.4公共厕所1506009垃圾集散点1503004.5小区综合管理处40060024居民委员会42060025.2合计9904.056、不可预见配套费（7029.52+58472.81+3303.71+8833.90+9904.05）×5%=4377.20（万元）7、开发期间税费（表4—2—11）开发期间税费（4—2—11）序号项目计算依据金额/万元1配套设施建设费58472.81（万元）×6%3508.372投资方向调节税58472.81（万元）×5%2923.643工程质量与施工安全监督费58472.81（万元）×4‰233.894供水管网补偿费住宅按0.3吨/人，600元/吨计，1278人×0.3吨/人×600元/吨230.085供电用电负荷费住宅按4KVA/户，480元/KVA计，3652户×4KVA/户×480元/KVA701.186其他税费58472.81（万元）×2%1169.4637 7合计8766.628、开发成本为以上7项之和，共计为：116509.06（万元）（二）开发费用（表4—2—12）开发费用汇总表（4—2—12）序号项目计算依据金额/万元1管理费用开发成本×3%=116509.06×3%3495.272销售费用（2.1）+（2.2）+（2.3）6103.872.1广告及市场推广费销售收入×0.5%★872.02.2销售代理销售收入×2%★3487.912.3销售手续费销售收入×1%★1743.963贷款利息详见“贷款还本付息表”另计4合计9599.14★销售收入来源详见“销售收入预测表”。(三)投资成本费用估算汇总表（表4—3—13）投资成本费用估算汇总表（表4—3—13）成本项目总额/万元得房成本（万元/㎡）多层（181883㎡）高层（169593㎡）（一）土地成本22850.776506501、征地补偿费15821.254504502、土地使用权出让金7029.52200200（二）建安工程费58472.811350200037 （三）前期工程费3303.719494（四）基础设施配套费8833.90251251（五）公建配套费9904.05282282（六）不可预见费4377.20125125（七）开发期间税费8766.62250250（八）开发费9599.14273273（九）投资总额合计126108.232753925(四)资金筹措与投入计划及贷款利息1、资金筹措与投入计划本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是自有资金，二是向银行贷款，三是预售收入用于投资部分。资金运作方式如下：自有资金全部用于投资；预售收入扣除与销售有关税费后用于投资；此外若还缺资金，则向银行贷款。本项目开发总投资（不含贷款利息）共计126108万元，按规定资金投入不少于总投资的20%，由此计算可需自有资金25222万元，需贷款额合计35300万元，预售房收入用于投资合计65586万元。其中自有资金可通过招商引资筹集。本项目投资计划与资金筹措情况详见表4—2—14“投资计划与资金筹措表”。2、贷款本金的偿还及利息支付销售收入扣除有关销售税费后，作为可运用资金，用于投资及还本付息。投资后余额按先付息后还本的原则支用直至本息偿还完毕。本项目贷款利息采用中央银行最新公布的中长期贷款利率7.65%。具体还本息计划详见表4—2—15“贷款还本目付息估算表”。37 投资计划与资金筹措表（4—2—14）序号项目合计建设经营期1234567891投资总额143068139131853520151209441769018760172681466911381.1建设投资12610813622177521878418784148291548914456123921.2贷款利息1696029178313672160286132712812227711382资金筹措143068139131853520151209441769018760172681466911382.1自有资金252226022600037603760284028402.2借款（含利息）52260789154831036711160786132712812227711382.3销售收入再投入655867025602460246989126491445612392贷款还本付息估算表（4—2—15）单位：万元序号项目合计建设经营期1234567891年初借款累计7891133742374134901427623676229762148812本年借款35300760047009000900050003本年应计利息16960291783136721602861327128122277113837 4本年底本息偿还522609271981217158160195年末借款累计7891133742374134901427623676229762148816归还借款本息来源522609271981217158160196.1投资回收522609271981217158160196.2其他收入注：1、贷款利率为7.65%2、当年利息=（年初借款本息+当年借款/2）×年利率。六、项目销售收入及利润的估算（一）住宅销售单价的确定根据成本估算及市场研究结果，确定第一期多层住宅售价均价为3300元/㎡（分两批推出，第一批推出50%，售价为3200元/㎡，第二批再推出余下50%售价为3400元/㎡，以后各期同）；第二期多层住宅售价均价为3700元/㎡；第三期多层住宅售价均价4100元/㎡，高层住宅售价均价为5300元/㎡；第四期多层住宅均价为4500元/㎡，高层住宅售价均价为5700元/㎡。车位售价初步定为8万元/个，这是根据目前市场上同类型住宅小区车位售价决定的。本项目可行性研究中暂不考虑出租，若开发商有出租打算，则建议的住宅出租价格为多层均价30元/㎡.月,高层均价40元/㎡.月。37 （二）销售收入的确定根据上述确定的住宅及车位单价，计算出实际的销售总收入如表4—2—16所示。销售收入预测表4—2—16分类可销售面积/㎡建议销售面积/㎡销售收入/万元多层住宅第一期第一批33305320010658第二批33304340011323第二期第一批27797360010007第二批27797380010562第三期第一批1323640005294第二批1323542005559第四期第一批1660544007306第二批1660546007638高层住宅第三期第一批37413520019455第二批37412540020202第四期第一批47384560026535第二批47383580027482车位1800（个）8（万元/个）14400合计——176421（三）销售收入分期比例的测算根据即将出台的有关预售新规定，商品房应建至第四层方可开始预售（但此规定尚未出台，目前仍按“商品房完成基础后即可预售”37 的规定执行）。在本项目预计8年共计四期的开发过程中，应贯彻“分片开发，滚动发展，建成一片，完善一片，管好一片”的指导思想，分期销售，争取资金尽早回笼，滚动运转，所有楼盘在小区完工一年后全部售完。根据计算结果，销售收入按比例测算如表4—2—17所示，各年销售收入汇总如表4—2—18所示。（注：下表中，A1～一期多层，A2～二期多层；A3～三期多层；A4～四期多层；B3～三期高层；B4～四期高层；C～车位）销售收入分期按比例测算表4—2—17销售计划分年度销售金额/万元年份销售比例销售面积/㎡23456789合计250%A1A1：333051065812018C：170（个）1360350%A1A1：333041132312683C：170（个）1360450%A2A2：277971000711143C：142（个）1136550%A2A2：277961056211698C：142（个）1136650%A3A3：1323652942682150%B3B3：3741319455C：259（个）207237 750%A3A3：1323555592783350%B3B3：3741220202C：259（个）2072850%A4A4：1660573063647350%B4B4：4738426535C：329（个）2632950%A4A4：1660576383775250%B4B4：4738327482C：329（个）2632合计100%120112683111431169826821278333647337752176421各年销售收入与预测汇总表4—2—18项目合计建设经营周期123456789多层住宅68347106581132310007105625294555973067638高层住宅9367419455202022653527482车位1440013601360113611362072207226322632合计1764211201812683111431169826821278333647337752（四）项目利润估算项目土地增值税估算表如表4—2—19所示，增值率0，增值税率0；项目可运用资金估算表如表4—2—20所示；37 项目税后利润测算如表4—2—21所示，项目税后利润总额为14747万元。土地增值税计算表4—2—19序号项目金额/万元备注1扣除项目金额1777141.1+1.2+1.3+1.41.1开发成本116509详见“开发成本构成表”1.2开发费用26559销售费用+管理费用+财务费用1.3销售税金及附加11344销售收入×6.43%1.4加扣20%233021.1×20%2销售收入1764213增值额—12932—14增值率05增值税率06增值税免交项目可运用资金估算表4—2—20序号项目合计建设经营周期1234567891销售收入176421—12018126831114311698268212783336473377522销售税金及附加11343—773815716750172417912347242737 2.1营业税8821—60163455758513411392182418872.2教育专项基金352—24252223545673752.3教育附加费265—18191717404255572.4城市维护建设税617—4244394094981281322.5防洪工程维护费318—22232021485066682.6印花税及交易管理费970—667061641471532012083土地增值税——————————4可运用资金（1—2—3）165078—1124511868104271094825097260423412635325税后利润测算表4—2—21序号项目合计建设经营周期1234567891销售收入176421—12018126831114311698268212783336473377522总成本费用143068—97461028590369486217502257229578306153营业税8821—60163455758513411392182418874教育专项基金352—24252223545673755教育附加费265—18191717404255576城市维护建设税617—4244394094981281327防洪工程维护费318—22232021485066688970—6670616414715320120837 印花税及交易管理费9土地增值税——————————10利润总额22010—1499158313911462334734704548471011所得税7263495523459482110511451500155412税后利润14747100410609329802242232530483156（注：总成本费用按销售计划及开发建设总投资进行测算）。七、项目经济效益评价对本项目进行经济效益分析评价的主要依据是国家计委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》（第二版），参照我国新的财会制度，结合房地产开发的实际情况，我们分别计算了全部投资和自有资金的经济效益。选取的计算指标为财务内部收益（FIRR）、财务净现值（FNPV）及投资利润。由于本项目并非长期经营项目，因此计算其投资回收期和年利润率没有实际意义，故没有选取上述两项指标。评价指标的计算过程详见表4—2—22、表4—2—23所示。（一）财务内部收益率（FIRR）财务内部收益率（FIRR）是指项目整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。它反映项目所占用资金的盈利率，是考察项目盈利能力的主要动态评价指标。当FIRR大于基准收益率时，则认为其盈利能力已满足最低要求。由项目现金流量表（表4—2—22及表4—2—23）（全部投资及自有资金）计算可得：1、全部投资的财务内部收益率为：10.86%2、自有资金的财务内部收益率为：17.05%基准收益率I的大小取决于银行的利率高低、项目经营的风险程度以及经营的目标和要求等。一般意见趋于选取“稍大于银行同期贷款利率”37 作为基准收益率。本项目贷款利率为7.65%，故基准收益率I取10%，由表4—2—22及表4—2—23计算结果可知，本项目全部投资及自有资金内部收益率均高于基准收益率。财务现金流量表4—2—22序号项目合计建设经营周期1234567891现金流入17642112018126831114311698268212783336473377521.1销售收入176421—12018126831114311698268212783336473377521.2其他收入—2现金流出144714136221902020122199591606118318173921623939812.1建设投资12610813622177521878418784148291548914456123922.2销售税金及附加11343—77381571675017241791234724272.3土地增值税2.4所得税7263—49552345948211051145150015543净现金流量31707-13622-7002-7439-8816-436385031044120234337714折现现金流量1430-12383-5787-5589-6021-270948005358943914322财务内部收益率：10.86%37 动态计算指标财务净现值（I=10%）：1430万元静态全部投资利润率=（31707/126108）×100%=25%现金流量表（自有资金）表4—2—23序号项目合计建设经营周期1234567891现金流入17642112018126831114311698268212783336473377521.1销售收入176421—12018126831114311698268212783336473377521.2其他收入—2现金流出161674602214320111221095911061275892720433397200002.1自有资金252226022600037603760284028402.2销售收入再投入6558670526024602469891264914456123922.3销售税金及附加1134377381571675017241791234724272.4土地增值税—2.5所得税726349552345948211051145150015542.6贷款本息偿还52260927198121715816019314747-6022-23021561184637-76862930761775237 净现金流量4折现现金流量3172-5474-19021173126396-43432314357529财务内部收益率：17.05%动态计算指标财务净现值（I=10%）：3172万元静态全部投资利润率=（14747/25222）×100%=58.5%（二）财务净现值（FNPV）财务净现值（FNPV）按事先规定的基准贴现率I将项目计算期内各年净现金流量折现到建设期的现值之和。它是考察项目在计算期内赢利能力的动态评价指标，净现值大于或等于零的项目是可以考虑接受的。本项目选取的基准贴现率为10%，由此计算可得（表4—2—22，表4—2—23）。1、全部投资的财务净现值为：1430万元2、自有资金的财务净现值为：3172万元本项目财务净现值全部大于零。（三）投资利润率投资利润率指的是项目投资利润（即净现金流量累计）与项目投资饿比值。是静态指标。由表4—2—22及表4—2—23计算结果为：1、总投资利润率=25.1%2、自有资金利润率=58.5%（四）项目经济效益评价指标汇总项目经济效益指标汇总如表4—2—24所示：37 项目经济效益评价指标绘总表4—2—24计算基础动态指标静态指标财务内部收益率（FIRR）财务净现值（FNPV）投资利润率全部投资10.86%1430（万元）25.10%自有资金17.05%3172（万元）58.50%（五）资金来源与运用表的贷款偿还分析资金来源与运用表集中体现了项目自身平衡的生存能力，是财务评价的重要依据，本项目资金来源与运用表4—2—25所示。从表中可以看出，本项目具有很强的贷款偿还能力和自身平衡能力。贷款偿还估算表详见表4—2—25。资金来源与运用表（财务平衡表）4—2—25序号项目合计建设经营周期1234567891资金来源2539031391323501268102606322399329323064538750388901.1销售收入176421—12018126831114311698268212783336473377521.2自有资金252226022600037603760284028401.3贷款含利息）52260789154831036711160786132712812227711381.4其他收入2资金运用2139341391319803214892211918922308603001635674211382.1建设投资12610813622177521878418784148291548914456123922.2建设期借款利息16960291783136721602861327128122277113837 2.3销售税金及附加1134377381571675017241791234724272.4土地增值税2.5所得税726349552345948211051145150015542.6偿还借款本息522609271981217158160193盈余资金399690369853213944347720726293076177524累计盈余资金036989019129631644018512191412221739969八、项目的不确定性分析本项目的不确定因素主要来自以下几个方面：建造成本、售价、开发周期、贷款利率、可建面积等。这些因素受当地政治、经济、社会条件的影响，有可能发生变化，影响本项目经济效益目标的实现。（一）盈亏平衡分析假定本项目总投资不变，且售价与收款进度如基准方案所设，则由计算可得，当销售率为86.7%时，总投资利润率为零，也即投资刚能保本。一般认为，当盈亏平衡点的销售率≤70%时，项目风险较低。本项目盈亏平衡点的销售率为86.7%，可见其风险程度较大。（二）敏感性分析影响本项目财务效益的主要不确定因素为开发成本和售价水平。据市场预测，开发成本项目中最有可能发生波动变化的是建安工程费。因而，本项目敏感性分析针对全部投资的评价指标（财务内部收益率和投资利润率），分别计算售价上下波动5%、10%和建安工程费上下波动5%、10%时，对经济评价指标的影响。计算结果详见表4—2—26。37 敏感性分析表4—2—26基准方案售价变动建安工程费变动-10%-5%+5%+10%+10%+5%-5%-10%全部投资财务净现值1340-4411-149043507271-3146-84937095988财务内部收益率10.86%7.19%9.04%12.68%14.53%8.12%9.45%12.17%13.64%投资利润率25.1%16%20.8%29.4%34.2%18.09%21.5%28.93%33%由表中数据可得：（1）当建安工程费增加5%时，全投资评价指标为：财务内部收益率：9.45%投资利润率：21.5%计算结果表明，若建安工程费增长5%，其内部收益率达不到基准收益率（I=10%）。因此，在项目开发过程中对建安工程费的有效控制，仍然十分必要而且重要的。（2）当售价降低5%时，全投资评价指标为：财务内部收益率：9.04%投资利润率：20.8%从计算结果可知，售价降低5%对项目经济效益也产生较大影响，内部收益率同样达不到基准收益率。因此，为确保项目获得预期的效益，建议加强市场促销工作，尽量使销售收入计划得以实现。九、项目社会效益评价37 2000年小康型住宅科技产业工程是我国实施的第一个重大科技住宅产业工程项目。这是一项以科技为先导，涉及住宅设计、小区规划、住宅产品及高新技术的研究和开发以及经营管理等多方位、多系统的住宅产业工程。“小康不小康，关键看住房”。随着经济的增长，人民生活水平的提高，人们对住宅的多样化、可选择性以及功能质量和环境质量的要求越来越高。如何满足人们对提高居质量的要求，体现小康居住生活水平，各方面都要探索和实施。国家科委、建设部制定了2000年小康型城乡住宅科技产业工程的发展研究计划和实施方案，通过示范小区的规划设计和建设，努力创造适应人们需要的舒适、安全、卫生和环境优美的居住小区，同时通过提高住宅的科技含量，较大幅度的改善城乡居民的居住环境和生活质量，从而引导我国21世纪初叶水准的居住生活目标的实现，带动住宅产业的发展。金辉广场居住区是全国性的小康示范小区之一，也是该市仅有的两个示范小区之一。该项目规划方案已由国家建设部审定批准，功能组织和整体结构合理，环境绿化、市政道路、设施配套均按国家建设部《2000年小康型住宅科技产业示范小区规划设计导则》要求实施，同时该项目的建设与管理，也都将与小康居住小区相适应。我们期望通过该项目的开发，为社会展示出一个具有超前性和导向性的住宅小区新模式，并起到推广普及的示范作用，从而以点带面，推动该市及周围地区住宅建设的发展。因此，从这个意义上讲，该项目具有良好的社会效益。十、项目环境效益评价作为2000年小康住宅示范小区，金辉广场项目的规划发展建设原则之一便是以具有21世纪初叶居住水准的文明的小康型城乡住宅为目标，满足居住生活环境和条件的实用性、舒适性和安全性的要求，为社会提供多样化、可选择性的、适应性强的小康型住宅，创造具有良好居住环境、有完善基础设施的文明卫生的示范小区。37 为达到上述目标，该项目在规划中本着以人为本、注重生态环境的原则，利用项目周围环抱的果园以及通过规划区内的河涌，合理组织绿化和交通体系，完善公建及住宅布局，吸收优秀的地方居住规划特点，力争创造一个宁静、亲切、安全的居住环境和开敞、方便的公共活动环境以及自然优美的生态环境。由此可见，该项目建成后，将具有良好的环境效益。十一、结论与建议（一）评估结论通过上述对该项目经济、社会和环境效益的分析可知，金辉广场作为国家仅用的几十个小康住宅示范小区之一，它的社会效益与市场前景还是很好的；项目所在地点、交通市政及配套设施较完善，自然条件也较好，周围果园环抱同时有河涌通过，容易营造良好的居住环境。同时，该项目的经济效益评价指标显示，其具有高出行业基准收益率的内部收益率。虽然评估结果表明，该项目是可行的，但敏感性分析表明，该项目抗风险能力较低，而且项目盈利水平较低，在同类项目经济效益比较中，并不是最理想的。因而，若条件允许，可考虑修订规划设计和项目开发经营方案，在提高经济效益上做文章。（二）有关说明与建议本报告的结论是秉着谨慎与负责的态度，在所占有资料基础上进行调查、估算、分析、预测后得出的。鉴于目前房地产市场的客观条件及本项目的实际壮况，我们认为，有必要对报告的有关问题进一步做出说明，并提出若干建议：1、本报告是该项目的初步可行性研究报告，由于建筑设计、经营方式、施工方案、税费优惠减免等一系列问题均未确定，由于市场调研深度不足，各种费用估算及效益评价均是初步的。37 2、本报告是在未具体确定合作方式与合作条件的前提下进行的投资测算的，仅反映项目本身的投资效益情况，待确定合作方式与条件后，才能测算出合作各方的实际投资及效益情况。3、本报告的投资估算是按照该市目前同类型项目的投资水平及初步考察当地基础设施条件后估算的。由于建设方案尚有待修改，工程施工条件和方法需进一步研究确定，有关税费与地价的减免情况还有待落实，因此实际的投资成本将根据上述问题的深入作进一步的调整。4、本报告的测算是在多方考察该市（尤其是开发区内）房地产市场的基础上，确定其预期售价的，这在很大程度上依赖与目前该市房地产市场的供求关系和未来几年我国政治、经济和人民生活水平的稳定发展。鉴于该市目前及今后相当长一段时间内市场的变化，售价将是最敏感的因素之一，同时物业的质量与开发管理水平对在激烈的市场竞争中能保持较好的售价水平至关重要，发展商除应密切的注意市场，选择合适的市场策略外，还要求合营公司组织一支高素质、高水平的开发管理队伍，从设计、施工、营销到物业管理均能达到较好水平，以抓住机会，减少风险，达到项目的盈利目标，并取得良好的社会效益与环境效益。5、建筑工程中不可预见的因素很多，工期、质量、成本、原材料供应等都会影响到项目总体目标的实现。因此在工程实施进程中，要加强施工管理，实行工程监理制。还应推行竞投招标、工料包干等一系列措施，落实资金供应计划，以确保项目经营目标的顺利实现。6、协调好水、电、煤气、电讯、交通等市政设施的配套联网，亦是项目发展过程中不可忽视的重要问题。7、本项目总投资126108.2万元，庞大的资金需求将成为项目是否能如期进行的关键。在此情况下，可考虑将土地转让一部分筹集资金或以土地作价入股合作开发，招商引资，以缓解资金需求的压力。37'