某大型游乐园侏罗纪恐龙城建设项目可行性研究报告 90页

'侏罗纪恐龙城可行性研究报告５ 目录第1章项目总论１§1.1项目背景１§1.1.1项目名称１§1.1.2项目主管部门１§1.1.3项目拟建地区、地点１§1.1.4承担可行性研究工作的单位和法人代表１§1.2研究工作依据１§1.3项目研究的范围１§1.4项目投资回报２§1.5可行性研究初步结论２第2章项目背景和发展概况４§2.1项目提出的背景４§2.1.1国家或行业发展规划４§2.1.2项目发起人和发起缘由４§2.2项目发展概况４§2.2.1已进行的调查研究项目及其成果４§2.3投资的必要性８第3章市场分析１０§3.1市场调查１０§3.1.1国内恐龙主题公园供给现状（包括计划中）１０§3.1.2分析１０§3.1.3门票价格调查１１§3.1.4国外市场调查１１§3.2供给市场１２§3.3需求市场１３§3.3.1客源市场出游能力持续增长：１４§3.3.2客源市场偏好：１４§3.3.3客源结构:１４§3.4市场预测１５§3.5市场竞争状况１５５ §3.6市场开发策略１６§3.6.1XX恐龙城定价原则１６§3.6.2产品定价方法１８第4章建设条件与园址选择２２§4.1建设条件２２§4.1.1资源禀赋状况２２§4.1.2区位条件２２§4.1.3能源供应条件２３§4.1.4人力资源条件２４§4.2园址选择２４第5章总体规划２５§5.1项目控制范围规划２５§5.2总体功能分区框架２５§5.3总体功能分区图２５§5.4项目核心区规划２５§5.5总体概念设计２７§5.6项目选择原则２８§5.7主体功能区域２８§5.8项目技术资源分析３９§5.9主要设备的来源４０§5.10交通规划４１第6章环境保护４４§6.1环境保护原则４４§6.2生态环境保护４４§6.3废物处理方法及达标要求４５§6.4大气环境保护４６§6.4.1主要目标４６§6.4.2主要措施４６§6.5噪声污染４６§6.6消防、安全与卫生４６第7章企业组织和劳动定员４８５ §7.1组织机构４８§7.2企业组织形式４８§7.3劳动定员４９第8章项目实施进度安排５１§8.1项目总体进度计划５１§8.2项目建设方式５３§8.3项目建设依据５３§8.4项目产品规格及质量标准５３§8.5项目组织管理５３§8.6开发第一阶段的详细时间安排５４第9章投资估算与资金筹措５６§9.1投资估算依据５６§9.2项目总投资估算５６§9.2.1侏罗纪王国投资估算５７§9.2.2恐龙遗址公园投资估算６１§9.3资金筹措６４§9.3.1融资方式６４§9.3.2项目筹资方案６６§9.3.3项目筹资策略６６§9.3.4项目还款计划６７第10章经济效益研究和评价７０§10.1测算说明７０§10.2损益估算７１§10.2.1侏罗纪王国损益估算７１§10.2.2遗址公园损益估算７２§10.2.3总损益估算７３§10.3现金流量表７４§10.3.1侏罗纪王国现金流量估算７４§10.3.2遗址公园现金流量估算７５§10.3.3总现金流量估算７６§10.4财务评价７７５ §10.4.1侏罗纪王国财务评价７７§10.4.2遗址公园财务评价７７§10.4.3总体财务评价７７§10.5不确定性分析７７§10.6盈亏平衡分析７８§10.6.1侏罗纪王国盈亏平衡分析７８§10.6.2遗址公园盈亏平衡分析７８§10.6.3总体盈亏平衡分析７８§10.7敏感性分析７９第11章国民经济效益分析８１§11.1间接经济效益８１§11.2生态环境效益８１§11.3社会效益８２§11.3.1理论社会效益８２§11.3.2对国家和社会贡献水平的科学评价８２第12章可行性研究结论与建议８３§12.1结论８３§12.2建议８３§12.2.1建立协调结构８３§12.2.2多方筹集资金，严格控制成本８４§12.2.3全方位开拓客源市场８４§12.2.4严格保护旅游资源和生态环境８４§12.2.5重视引进和培训旅游人才８４第13章附件８６５ 第1章项目总论§1.1项目背景§1.1.1项目名称XX侏罗纪恐龙城§1.1.2项目主管部门XX县人民政府§1.1.3项目拟建地区、地点XX县川街XX村§1.1.4承担可行性研究工作的单位和法人代表可行性研究单位：法人代表：§1.2研究工作依据(1)项目主管部门对项目的建设要求所下达的指令性文件；对项目承办单位或可行性研究单位的请示报告的批复文件。(2)可行性研究开始前已经形成的工作成果及文件。(3)国家和拟建地区的开发建设政策、法令和法规。(4)根据项目需要进行调查和收集的设计基础资料。§1.3项目研究的范围(1)市场分析与预测(2)建设条件与园址选择(3)总体规划(4)环境保护措施分析(5)企业组织与劳动定员８５ (1)项目实施计划(2)投资估算与资金筹措(3)财务评价(4)项目的社会效益和生态效益分析§1.2项目投资回报经终合分析研究，确定本项目的主要经济指标如下：1、总投资130000万元2、内部收益率：（IRR）为9.34%；3、静态投资回收期为11.47年；4、动态投资回收期为14.45年；5、财务净现值为11893万元。§1.3可行性研究初步结论一、政策可行：该项目是国家鼓励发展的产业，加快开发可尽早形成XX地区的产业优势。亦契合XX县“旅游带县”的产业政策导向。二、区位可行：地理位置优越，自然环境优美，适合开发主题公园和休闲度假项目。三、市场可行：目前同类产品的供给市场不足，需求市场较旺盛。四、效益可行：本项目的经济效益、社会效益、生态效益均较佳。五、技术可行：项目本身并不需要真正的恐龙，只是模拟和仿真。在模拟和仿真的过程中，需要了解一些恐龙知识，这可与董枝明教授、德国虎氏游乐设备公司合作，以解决问题。六、文化可行：XX８５ 历史悠久，文物古迹众多，恐龙文化丰富，该项目建成后，可与其他景区形成自然山水和主题公园璧合优势，促进该地区旅游业有突破性的发展。８５ 第1章项目背景和发展概况§1.1项目提出的背景§1.1.1国家或行业发展规划西部大开发和云南建设旅游大省为XX发展旅游创造了一个良好的政策环境。国家确定西部开发中的特色产业之一就是要发展西部地区的旅游业，而云南作为一个旅游大省，丰富的旅游资源已备受关注。因此，今后除了政府提供相应的政策保障和资金支持外，还可以吸收更多的东部资金以及一些外资共同参与对XX旅游业的开发与建设。“十五”期间，根据全省建设民族文化大省、绿色经济强省，联结东南亚、南亚的国际大通道的发展战略。XX县结合县情，提出了“农业富县、工业强县、科教兴县、绿色立县、旅游带县、依法治县、稳定安县”的发展思路。XX县政府已把恐龙化石资源视作XX最宝贵的旅游资源，把每年一度的“XX恐龙文化节”作为最有力的对外宣传窗口。§1.1.2项目发起人和发起缘由(1)项目发起单位或发起人的全称：XX县人民政府(2)发起缘由：XX恐龙甲天下：作为“恐龙之乡”、“化石之仓”，XX在中国乃至世界恐龙研究史上占有重要的地位。天然的中国侏罗纪公园：根据度假湾公司前期资源与市场调查，我们认为，不论从恐龙资源的数量、种类与品质看，XX恐龙资源都是世界性顶级资源，堪称天然的“中国侏罗纪公园”。地理优势明显、交通便捷，开发潜力巨大；用地范围广阔，开发难度较小，开发成本不大；§1.2项目发展概况§1.2.1已进行的调查研究项目及其成果(1)资源调查８５ 总的来说，规划现场的主要可利用资源是以恐龙化石和贝壳山化石为主，其他可利用资源还有部分人文资源和水文资源，比较适合开发旅游项目，但也存在一些自然资源不足和人为破坏生态环境等限制因素。具体情况如下：基础条件优越XX县开发旅游业的基本条件比较成熟，主要优势体现在人文资源丰富、社会经济条件好、区位交通优越等三个方面。XX隶属于楚雄彝族自治州，有着丰富的彝族文化风情和其它少数民族文化。XX县的社会经济条件是楚雄州最发达的县份，也是滇中地区经济较发达的县份，为旅游业的发展提供了有力的经济保障。XX县地处滇中地区，是西南重要的交通枢纽中心，也是云南著名的昆大丽旅游线的必经之地，其区位优势和交通优势为发展旅游业提供了最好的基础条件。两大资源优势XX的恐龙化石及古生物化石资源具有独特的垄断性的特点，主要现体在科研价值高，数量多，密度大，保存最完整、观赏性强、悬念感突出，已形成了独特的恐龙文化。恐龙化石主要集中在XX县城附近的大洼恐龙山和川街阿纳两个地方,同时还有大量恐龙化石零散分布在XX县的其它各乡镇。XX县还蕴藏着丰富的其它古生物化石资源：有著名的腊玛古猿发掘地；在川街恐龙化石挖掘点不远的南面贝壳山上，还蕴藏着大量的早侏罗纪双壳类古生物化石；在一平浪镇还有“一平浪煤系”，石门水库的“石门群”鱼化石等。项目规划现场可利用范围空间广扩。10平方公里的生态控制区，4平方公里的规划范围和1平方公里的核心区。８５ 在4平方公里的规划范围内，阿纳村坐落在一个盆地中心，四周为高山。而规划现场的地形则是由相对高度为20-50米高的小山丘和庄稼用地与数个小山谷构成，主要特点是南低北高、山体坡度较缓、部分山体为裸岩，路北山丘较多，可建设用地面积广扩。具体的用地现状为村庄用地约占总面积的十分之一，裸岩山体约占总面积的十分之一，水体和公路用地约占总面积的二十分之一，原始荒地约占总面积的十分之一，其它用地均为农业用地。其中除了目前现场的村庄、水库水塘、公路用地、裸岩及部分山体上坡度小但面积不大的山脊外，其它的坡度在25度以下的土地都可作为可建设用地考虑，它们的总面积约为2.8平方公里，土地开发成本也相对较低。生物资源相对缺乏现场植被基础较差。永久性植被几乎没有，很多山坡都是原始荒地或已被改造成农业用地，只有零散的少数直径为10-20公分的树木，品种也较单一。很多山坡都是岩石裸露，大多数山体都是“裸体山”。现场也没有发现有可利用价值的动物。人文旅游资源有喜有忧现场的其它可利用的人文资源主要集中在几个村庄里，有古驿道、旧民居、古建筑、宗教活动及场所等，数量较多，但其规模和可利用价值都不是很大。水文资源相对短缺现场附近没有较大水流量的江河或水库。有几个水库和水塘及灌溉庄稼用的小溪流，但水质较差，储水量少。水资源受季节影响大，在不同季节水位落差大，对旅游开发带来很大的局限性。现场的限制因素较多可利用的自然资源太少，生态修复困难。高速公路纵横穿过，给旅游区带来不少的各种影响，如燥音、视觉景观、生态的破坏、园区整体被分割等影响。人文资源缺少可以深度挖掘的实体及文化内容。现场有两条高压输电工程，对旅游区影响很大。村庄占地面积太大且不集中。受高原气候的影响大，对项目计划带来一定的局限性。(1)市场调查云南旅游业在国家西部发展战略和区域旅游合作的推动下将有长足发展，XX恐龙遗址作为云南旅游特有的旅游吸引物拥有良好的市场基础。XX所在的滇中地区是云南省经济最发达的区域，具备吸引大规模旅游者的社会经济条件，建设合理的旅游接待及配套服务的基础；交通条件的改善无形中加快了XX纳入“大昆明”旅游圈的步伐，有望早日成为昆明为主的滇中地区市民休闲度假的新去处。８５ 无论是云南省还是省外游客最喜欢的云南旅游景点还是自然山水类，而像恐龙遗址这样的自然遗址类景点对于云南省游客具有很大的吸引力，而省外游客却不太关注。家庭型、伙伴型和家庭伙伴型是云南省和至滇旅游者经常采用的旅游组合方式，为家庭游客营造舒适氛围和休闲环境是市场近期持续的宠儿。多种原因造成云南省内游客对主题公园类产品期望不高，在此类景点内停留时间不长的现状。省外游客在主题公园内平均停留的时间要比省内游客长1-2小时。云南省内的游客住宿时偏向于选择生态型客栈，而省外游客的住宿首选是三星及三星以上的酒店。被访者普遍倾向于在景区选择特色餐馆或农家菜馆就餐，并且对于餐饮消费水平的意愿是每人每餐10-30元，其中省外游客可以承受的价位稍高于省内游客。有景区标志的旅游纪念品是云南省外游客普遍喜欢的旅游商品，市场呼吁高品质、有标志意义的景区纪念品。大部分的省外游客在云南的旅游消费意愿为150-200元/人/天（除去大城市间的长途交通费用）；省内游客的旅游消费意愿为100-150元/人/天。恐龙话题已经具备相当的市场认知度，但人们对于恐龙的好奇以及相关娱乐产品的向往仍没有得到适当而合理的喧泻。在云南尤其是滇中地区悄然崛起的自驾车旅游市场需求，以及持续存在的中小学生科普教育市场需求都是庞大而未饱和的，而区域内与古生物旅游资源相结合的多功能混合产品是市场的稀缺，XX在交通距离、特种资源方面具备开发这种产品的优势和强大机会。(1)社会公用设施调查目前项目用地范围内社会公用设施严重不足，运输条件、公用动力供应、生活福利设施等要在景区的建造过程中逐步解决。８５ (1)拟建地区环境现状资料的调查目前拟建地区环境保护良好，没有各种主要污染源以及其排放物，大气、水体、土壤等目前环境质量状况良好。但附近有两个小型的采石场，从保护当地环境的长远效益考虑，需关闭这两个采石场。§1.2投资的必要性(1)本项目会促进XX的经济发展。将一个“主题公园”孤零零地置于一个周边暂时缺乏配套的川街恐龙山，难于成气候，难于聚集人气，只有通过主题公园大型项目，整合资源带动区域配套，同时加强与XX川街镇城市发展紧密结合，最终形成旅游产业、休闲产业、地产三足鼎立局面，相互促进的发展格局，这些项目的建立必然促进XX的经济发展。(2)政府需做强、做大旅游业，打造旅游拳头产品。虽然改革开放后的20几年中，XX旅游业与云南省日新月异的变化一样得到了长足的发展，但横向比较国内其他地区，其产业规模仍然偏小，仍有较大发展空间。本项目除有两个大型主题公园外，还有考古科教区、生态探险区、传统集镇区、汽车营地区和四星级会议酒店等，这些产品的推出，是充分利用XX旅游资源，增加旅游新亮点的有效途径，也是做大做强XX旅游业，整合和提高XX旅游的重大举措，必将丰富、壮大XX县的旅游产业。(3)通过本项目的建设，将增强旅游业在XX县国民经济中的地位。旅游业产业关联度很强，对XX县国民经济发展有强大的辐射和波及作用，可以带动XX县相关产业部门的发展，进而增强旅游业在XX县国民经济中的地位。(4)通过本项目的建设，将增加XX的税收、提高就业率。本项目建成后两个大型主题公园和一个四星级酒店等都属于劳动密集型产业，将从XX本地招收大量的劳动力经过陪训以后进入服务行业，必将提高XX的劳动就业率。主题公园、四星级酒店、传统集镇和旅游地产的建成也将为XX提供稳定的税源，增加XX８５ 的营业税、所得税和房产税。８５ 第1章市场分析§1.1市场调查§1.1.1国内恐龙主题公园供给现状（包括计划中）国内恐龙主题公园简介表景区开业时间占地面积投资额化石资源状况产品供给云南XX侏罗纪遗址公园规划中4km210亿（预）一级综合型园区四川自贡恐龙博物馆（恐龙地质公园）1987年0.07km20.3亿一级遗址型自贡恐龙王国公园规划中8.98km218亿（预）一级综合型园区江苏常州中华恐龙园2000年0.47km23亿没有化石主题公园广东河源恐龙公园规划中4.3km2不祥少量化石综合型园区广东茂名恐龙公园规划中2.5km2不祥少量化石主题公园浙江天台恐龙公园规划中0.2km23亿（预）恐龙蛋遗址型甘肃永靖恐龙公园规划中－km2不祥恐龙脚印化石遗址型§1.1.2分析总体上看来，国内以恐龙为主题的公园（包括计划中）呈以下特点：在恐龙化石资源方面，XX和自贡的最佳，均为国家地质公园；河源、天台、茂名和永靖的次之；而常州中华恐龙园是没有恐龙化石资源的。资源上的三个层次决定了其发展方向的不同，具有资源优势的公园在长期发展过程中具有巨大优势。在客源市场方面，常州、天台处于长江三角洲，河源、茂名处于珠江三角洲，皆为中国人口最稠密，社会经济发展水平最高的地区，有着巨大的区位和市场优势，但资源上的先天不足是其发展的要害；而XX虽然和自贡、永靖都处于中国西部，但由于XX８５ 处于旅游业相对发达的云南，距离云南最发达的城市也是中国重要的旅游城市——昆明较近，且位于昆明——大理黄金旅游热线上，因此也有一定比较优势。必须重点注意的是自贡恐龙园与本项目所处区位都是西南地区，且资源状况也相近，将是本项目最大的市场竞争者。在开发时间上，自贡恐龙园开发最早，常州中华恐龙园也比较早，其它项目都处于立项和规划阶段，而其中自贡恐龙知名度也是最大的，而XX恐龙早在上世纪30年代就轰动世界，在没有开发的情况下就具有了很大的知名度，得到世人广泛的期待。在景区的经营状态上，常州中华恐龙园一支独秀，取得了一定的成绩，自贡恐龙园则次之，多年经营但收效一般，而其它的则处于初级经营或未开放状态。在景区的开发规模和未来发展计划上，目前以常州恐龙园投资最大，并不断谋求二次创业，但占地面积相对较小，发展空间有一定的限制；自贡计划的恐龙王国公园则预计投资和占地都很大，很值得重视，同时，河源和天台的发展计划也不容忽视。§1.1.1门票价格调查目前国内已经建成开业的恐龙遗址公园的票价为：江苏常州中华恐龙园80元/人、四川自贡恐龙博物馆30元/人和XX恐龙博物馆5元/人。形成目前这种票价市场的原因是：1、常州恐龙公园投资规模大，产品的设计和包装新颖，已经建成主题公园。而XX和自贡的的恐龙资源虽然占优势，但其产品仍属于初级开发状态。2、从客源市场方面看，常州处于长江三角洲，属于中国人口最稠密的地区，社会经济发展水平最高的地区，有着巨大的区位和市场优势；而XX和自贡都处于中国西部，现对来说社会经济发展水平较低，人均消费能力较低。§1.1.2国外市场调查目前世界上发现恐龙化石埋藏的地点并不多，主要集中在美国、加拿大、蒙古和中国等地，其中美国德克萨斯州恐龙遗址为世界最大的恐龙遗址。恐龙化石的遗址在全世界旅游业中都有很好的开发，在美国的德克萨斯州、亚利桑那州、瑞士的汝拉州等地区已经开发了类似“侏罗纪公园”８５ 的恐龙遗址公园，在知名度不断扩大的同时也取得了很好的效益，但在亚洲却没有拥有恐龙化石遗址的世界级的旅游地，这显然与亚洲的众多人口和社会经济快速发展是不适应的。在以恐龙为主题的娱乐业方面，以欧美国家为首，开发出了诸如好莱坞的《侏罗纪公园》等脍炙人口的影片、迪斯尼的《恐龙》以及环球影城的侏罗纪公园恐龙谷等，取得了不俗的成绩，同样在亚洲这也是迫切开发的空白。恐龙作为地球生物的疑案和现代人们最感兴趣的话题，在世界范围内，尤其在亚太地区的旅游开发上都是潜力无穷的。§1.1供给市场滇中地区与滇西北的大理可以说是整个云南省旅游资源分布最为丰富的地区，其主要旅游产品如下表：表6-1云南省旅游产品表昆明玉溪楚雄大理翠湖（A）大观楼（B）金马碧鸡坊（B）西山风景区（A）世博园（D）滇池（C）昆明黑龙潭（A）昙华寺（B）九乡（A）路南石林（A）盘龙寺（B）筇竹寺（B）阳宗海（C）云南民族村（D）圆通山（A）圆通寺（B）金殿风景名胜区（A）帽天山国家地质公园（E）玉溪通海曲陀关（B）秀甲南滇——秀山（A）玉溪哀牢山自然保护区（A）神奇晶莹的玉溪溶洞（A）玉溪抚仙湖（C）华宁海镜海关（B）孤山岛（A）海门河（A）观鱼洞（A）玉溪星云湖（A）玉溪九龙池（A）玉溪聂耳公园（A）玉溪象鼻温泉（C）楚雄元谋土林（A）楚雄紫溪山（A）水目山（A）楚雄永仁方山（A）楚雄大姚白塔（B）楚雄狮子山（A）化佛山（B）龙江公园（A）福山草堂（B）腊玛古猿遗址（E）XX恐龙博物馆（E）十月太阳历文化园（D）人类发祥地元谋（E）楚雄护法明公德运碑摩崖（E）楚雄万家坝古墓群（E）苍山风景区（A）洱海风景区（C）石宝山风景区（A）巍宝山风景区（A）鸡足山风景区（A）大理古城（B）大理三塔（B）蝴蝶泉（B）周城白族村（B）三塔倒影公园（B）杜文秀墓（B）漾濞石门关（B）８５ 云南陆军讲武堂旧址（B）云南省博物馆（B）安宁温泉（C）红塔工业区（F）李家山青铜文化园（E）楚雄哀牢山自然保护区（A）黑井古镇（B）元世祖平云南碑（B）天龙八部影视城（D）自然类景点（A）人文类景点（B）恐龙城类（C）主题公园类（D）遗址公园类（E）工业旅游类（F）显然，云南本地市场中尚没有大型的、游乐型的主题公园项目，而本项目正好可以填补空白。§1.1需求市场云南省2001-2002年旅游业情况表年份游客分类游客量同比增长旅游收入RMB同比增长总收入RMB同比增长占全省GDP比例2001海外游客110万9.8%31亿9.1%257亿21.6%10.88％国内游客4570万19.0%226亿23.4%2002海外游客130.36万15.2%34.9亿14.3%289.9亿12.8%11.65％国内游客5110.1万11.6%255亿12.7%2003年虽然受“非典”影响，全省接待旅游人数有所下降，但11月份第五届中国国际旅游交易会在昆明的成功举办，在即将进行全年盘点时为云南省的旅游业增添了精彩的一笔，计全年共接待旅游人数约5100万人次，旅游业总收入约260亿。“西部大开发，旅游需先行”，在中国西部大开发逐渐深入的背景下，云南省发展旅游业的力度也将步步加大；中国积极参与东盟－湄公河区域的合作开发，作为湄公河次区域进展最快的领域，旅游业的合作走在了其他合作的前面，云南省的旅游业也将随着各项旅游合作内容渐渐落实，得到长足的发展。这也正好说明XX８５ 未来的旅游产业尚有较大发展空间，游客市场仍有较大潜力。§1.1.1客源市场出游能力持续增长：（1）人们可自由支配收入：与全国各地一样，现在昆明市域的人们可支配收入在逐年增多。（2）人们可自由支配时间：随着黄金周和双休日的推行，现在昆明市域的人们的闲暇时间在逐年增多。（3）出游者年龄构成：近年人们出游的年龄段在拓宽，小孩及老年人出游的数量增长较快。§1.1.2客源市场偏好：喜欢度来源云南省常住居民省/外游客★★★★★自然山水类自然山水类★★★★自然遗址类主题公园类★★★自然探险类自然探险类★★主题公园类自然遗址类★民俗风情类民俗风情类按喜好程度进行排序调查，结果显示，所有被访者中有超过半数的人都将自然山水类的景点放在第一位。本省的居民大部分人喜欢自然遗址类的景点仅次于排在首位的自然山水类；而对于外省的游客，主题公园类的产品则是紧跟自然山水类景点之后。§1.1.3客源结构:项目市场分级构成表市场分级游客结构一级市场由“昆――大――丽”旅游线路上分流的国内游客以昆明市民为主的滇中地区的城镇居民世界著名的恐龙专家、研究学者以昆明市为主的滇中地区中小学生８５ 二级市场向滇西方向旅游的国内游客西南地区、东南沿海地区的城镇居民国内的恐龙研究者和爱好者以昆明市为主的滇中地区自驾车旅游市场云南省的中小学生三级市场来云南旅游的国内游客世界上的恐龙爱好者西南地区的会务旅游及疗养市场以东南亚、日本、韩国为主的国际游客§1.1市场预测XX侏罗纪恐龙城市场规模预测表建成后年份（年）第一年第二年第三年第四年第五年游客量（万人次）91.29101.88113.69126.88141.60预测过程详见《市场调研报告》。§1.2市场竞争状况滇中及大理地区旅游产品供给类型多样，分布密集，品味较高，空间组合良好，为本地区旅游业的发展奠定了雄厚的资源基础。本区现有景点竞争比较激烈，但产品趋同，主要集中在生态观光和古镇文化旅游等观光旅游上，休闲度假类景区和主题公园等娱乐类的公园虽然也有一定产品供给，但总体上比重不大，同时在现有资料下，我们判断近期不会有大型主题公园项目的建设计划，因此在该类型产品上拥有很大空间。８５ 本区域主题公园项目供给数量偏少，且公园档次差别较大，主要竞争者集中在世博园、民族村和天龙八部影视城三处，但三者普遍存在主题体现不足、产品设计以静态观光为主、线路设计不合理、服务不够人性化等问题，但门票价格都很高，因此游客满意度普遍较差。就主题公园类产品而言，本地区的供给处于一个不成熟的阶段，打造真正意义上的主题公园是市场的迫切需要。§1.1市场开发策略现阶段适合采用产品开发策略和差异化营销策略。随着产品的成熟度的提高，未来的市场开发策略将转向与昆明、大理和丽江的产品进行整合的实行市场渗透策略。在营销手段上可采用灵活多样的方式。例如：与昆－大－丽线联合促销；与旅行社建立长远合作关系，特别是对于先期推广XX恐龙城产品的旅行社要给予适当且长远的优惠措施，配合这类旅行社的线路推广，降低他们的进入成本。§1.1.1XX恐龙城定价原则■与目标顾客群的消费能力相适应原则在规划设计产品时是考虑了目标顾客群的喜爱及接受能力的，相应地，在定价时也应考虑目标顾客群的承受能力。■与地区经济增长相适应的原则从收入水平上来看，XX恐龙城的目标顾客为中等偏上收入者。随着经济增长，总体收入增加，这些目标顾客对度假旅游消费的边际倾向会增加，而同时原收入层次偏低者随着经济增长，收入增加上升为较高收入层次，因而在定价时应考虑到这一因素，根据经济增长后消费能力及消费偏好的变化情况调整定价。相反，若经济处于衰退期，也应相应调整价格。■知已知彼原则这一原则也即考虑竞争产品和替代品定价策略的原则。周边地区提供同质或近似产品和服务的竞争对手的定价情况将直接影响到光顾XX恐龙城的顾客数量，而XX恐龙城周围非度假主题公园的旅游项目作为替代品，其定价策略也将对XX恐龙城的游客数量产生影响。■承载力原则８５ 要充分考虑恐龙城内不同项目的承载力，如社会承载力、环境承载力、经济承载力等。定价过高，游客稀少，既不利于提升品牌名气，也不经济；定价过低，游客爆满，对恐龙城内的环境及一些项目会造成破坏，还会增加一系列的不安全（尤其是直接针对游客人身的）因素，同时游客也不会感到尽兴。为此，应根据整个恐龙城及各项目的承载力，充分利用价格杠杆的作用予以平衡调节。各个项目的承载力标准可参见第五章总体规划中的主体功能区域。■淡旺季调节原则旅游业本身是一个季节性较明显的行业，而XX恐龙城项目所在地更是四季分明，对游客的影响也会有一定的季节性影响，为合理利用资源，更多也吸引游客，服务游客，可通过定价策略调节全年游客量及进入时间，使旺季尤其是黄金期不至于疯狂火爆，淡季也有适量游客。■价格歧视原则所谓价格歧视，是指对同一产品或服务索取不同的价格，而且价格的差异并不反映成本的差异。此处的歧视仅仅是一个经济学中的中性术语，不含有任何贬义。它一般分为三个等级：一级价格歧视、二级价格歧视、三级价格歧视。一级价格歧视是指厂商制定的价格正好等于消费者的需求价格，消费者因此在每单位产品上没有任何“剩余”。二级价格歧视是指厂商对不同的消费数量采取不同的价格。消费量越多越大，其价格等级越低，相反，消费量越少越小，其价格费用等级越高。三级价格歧视是指厂商把消费者分成两个或两个以上的类型，分别收取不同的价格。但是，实行价格歧视必须具备一些条件：第一，各个市场是相互分离的。否则，买者都会去价格低的市场购买。第二，各个市场上需求量的变化对于价格变动的反映程度有差别并能区分。■跨时价格歧视原则与高峰价格原则８５ 跨时价格歧视即为不同时期间的差别价格，如同一质量、同一成本的产品和服务，因销售的时间不同，对消费者索要的价格也不同。另有一个重要原则为高峰价格，即在游客量高峰时期段给予游客以较高的价格，如周末滑雪度假场的门票价格要远远高于平时。高峰价格的组别特征本身即有差异，为各组消费者提供服务的边际成本本身即不同，而三级价格歧视则要求各组间消费者的边际收益相同且等于边际成本，并且为三级价格歧视的消费者提供的服务在质量成本上本身没有什么差别。在具体订价中，可将这条原则与上述淡旺季原则同时考虑。■搭售原则即将两种或两种以上的商品和服务捆绑销售。完整的搭售概念包括三个方面的内容：纯搭、混搭、单卖。纯搭，即仅将两种或两种以上商品或服务搭配销售，不分拆单卖；混搭，即既可分拆单卖，又可捆绑销售（即纯搭）；单卖，即组合中的各商品或服务分拆开来单独售卖。§1.1.1产品定价方法价格也是市场理念的一个重要部分，它是顾客为产品或服务支付的代价。定价方法通常包括以下几种：■超值定价也称作“撇油策略”，这种方法是在同类产品中，为自己企业的产品制定比其他品牌相对较高的价格。如果能够成功地创造出高质量的观念，或者至少对此给予支持，这种方法将是十分有效的。所谓高质量的观念，换句话说，是指某些种类的产品可以在价格的基础上有别于他人。■公平定价这种方法是为产品制定一个在市场调查的基础上，被客观地认定为较合理的价格。■渗透定价这种方法是对产品收取较低的价钱，而假设这种品牌能够以庞大的数量销售。它是在利润来源于销售量这种销售思想基础上产生的，说得更直一点，即薄利多销，既靠数量占领市场，又靠大量销售赚取利润。■对等定价这种方法是设定一个在该同类产品中，与竞争者品牌大致相当的价格。它似乎提示出市场营销人员并不太重视产品的与众不同。８５ 　■成本加成定价这种方法是在成本的基础之上根据给定的利润幅度来设定产品价格。该方法预示着对投资回报的先入之见；由于缺乏一个合适的以顾客为中心的导向，很可能特别地不走运。市场营销人员可能忘了市场对价格的敏感性，也没有在意竞争者的定价策略。另外，在设定产品价格的时候，应该考虑到产品的竞争者的可比价格，或者说有没有可能会被他们替代。估计产品提供的附加值，并宣传怎样使消费者相信这种附加值物有所值。在需要请分销商来销售产品，确信在决定价格时把他们的利润也包括进去。还有一个重要的因素是应考虑到顾客可能的退换货物所产生的附加费用。最后，确认按计划价格能够在预期的时间内完全回收所有成本。5.3.3XX恐龙城定价建议根据前期市场调查报告及上述分析，建议XX恐龙城建成后的初期，在加强广告宣传营销，对XX恐龙城的形象品牌定位的基础上，采用以超值定价方法为主的、多层次、灵活的方法。■以超值定价法为基本方法■两部收费制对所有进入恐龙城景区的游客出售基本门票价，再对进入或参与的部分适于单独收费的项目再次分项收费（如汽车营地、酒店住宿等），一般的普通项目则不宜两次收费。两部收费制下游客花费的的总费用=入门费+特殊项目使用费N2类项目使用量N1类项目使用量项目使用费项目使用量入门费８５ 图5.两部收费制下的总收费与项目使用量关系图■对某些高收入人群实行年制、半年制组合套票一定期限内N次、每次N人（如情侣型、三口之家型）、N天，通票游览住宿，随时进入，但对黄金周可考虑一定的限制条件或提前预订。搭售对某类特定顾客，可实行搭售定价，如对需入酒店度假消费的VIP客人可将酒店主宿和景区门票搭配销售。■对不同时期、不同收入层次、不同消费量的顾客实行价格歧视基于前述价格歧视原理，XX恐龙城可在二、三级价格歧视上做文章，结合项目承载力、淡旺季游客量进行歧视性定价：五一、十一黄金周期间，价格适当上浮，既增收又限量；平季期间价格为基准价，旺季期间价格上浮，淡季期间价格下浮；对一年中会多次光顾的顾客或顾客群体，如特定的企事业单位，可实行数量折扣，即消费到一定的金额和人次时，给予一定的免费游览名额；对不同收入层次的顾客给予不同价格，如教师职业者、银发旅游者、学生等给予低价，而对那些具有虚荣心理、攀比心理的富人阶层或特定职业者，给予贵宾待遇，发放VIP卡，实行高价，当然还得讲究一定的其他技巧，并需要营销宣传策略配合。在熟练后还可运用更高级的跨时价格歧视和高峰价格策略，但需谨慎操作，因为这涉及到区分顾客组别和提供不同质服务两个问题。综合各方面的因素，建议XX恐龙城相关收费项目定价如下：恐龙城主要收费项目价目表项目规模价格８５ 侏罗纪王国480亩80元/人遗址公园345亩50元/人会议酒店300间房500元/间房汽车营地100个车位200元/车位农家乐100间房100元/间房青年旅馆200床位40元/床位注：汽车营地价格含4人住宿费８５ 第1章建设条件与园址选择§1.1建设条件§1.1.1资源禀赋状况1、本项目恐龙文化遗址具有一定独特性、稀缺性和垄断性。2、本项目的自然资源吸引力较强，可观赏性较佳。恐龙资源具有一定神秘性，能较好的满足游客猎奇、体验心理需求。3、本项目的土地资源靠山、高速公路，具有较高的开发潜力（高尚社区）价值。恐龙资源具有良好的永续开发价值。4、XX的人文民俗资源较丰富，具有较高的开发价值。§1.1.2区位条件1、地理区位较优：基地位于大昆明旅游圈范围内，昆大高速公路即将全线开通。2、地形地貌较优：基地靠山，地势微有起伏，较适合建设主题公园、休闲娱乐、居住项目。3、气候条件：气候条件较优，适合建设室内、室外综合性主题公园。８５ 4、自然灾害:对本项目有直接影响的自然灾害主要是地震现象。通过实际了解，境内在20年内都没有对人们生活造成严重影响的较大规模的地震，对项目的建设不会构成太大的影响。5、基地交通可进入性好：基地距离约昆明80公里，距楚雄80公里，距离约昆明机场90公里，安楚高速横穿现场。§1.1.1能源供应条件基地位于昆大高速公路靠近昆明段，水、电、气等能源供应都可以解决。（1）供电、电源情况：近远期可能的供电量及电压600千伏安，电压可以根据需要配置；费用及计费方式由供电部门对公园用电项目进行实际考察后，确定终合性电价；供电部门同意在公园建设中或建成后，用电量可以根据设计要求，从腰站变电站重新架设线路。（2）供水、水源情况：可从星宿江和周边水库取水，最好是扩建大石头水库，作为景区的主要水源。（3）运输：地区内运输线路的分布320国道、省道杨三公路东西南北纵横交错；运输费用货运价格0.5-1.0元/吨,客运价格1.20元/人/公里；运输能力目前相对较差,有货车100辆,客运车5辆,景区建设过程中要考虑建立昆明直达恐龙城专线巴士和楚雄州直达恐龙城巴士,由早到晚每30分钟/次。（4）排水:排水条件目前没有经过专业处理,通过自然沟渠流入星宿江；景区建设过程中要建设污水处理厂和排污渠。（5）电讯等公用设施:可由当地的邮电部门解决。（6）施工条件:XX县境内可提供充足的沙、石、水泥等建筑材料，其他建筑材料可在昆明的专业市场购买。施工劳动力来源可由承包商自带或当地的农村剩余劳动力解决；施工运输条件XX县及周边县市有足够的车辆保证；施工用动力（水、电）来源等可以就地解决。８５ （7）市政建设及生活设施：包括当地的卫生、邮电、文化教育由当地政府协调解决。§1.1.1人力资源条件人力资源的可获得性：目前，XX县当地适合本项目的高级经营管理人才较欠缺，但由于云南省是旅游大省，其从外地引进人力资源的能力较强。本地一般人力资源的可获得性较强。§1.2园址选择选址既是一门科学，又是一门艺术，因为在旅游开发中，选择适当的建设位置对景点未来的成功是至关重要的。通过上节的分析比较，我们认为无论是从市场情况还是资源状况以及建设条件，XX川街XX村都是理想的建设场址。８５ 第1章总体规划§1.1项目控制范围规划§1.2总体功能分区框架§1.3总体功能分区图§1.4项目核心区规划８５ ８５ 总体概念设计８５ 项目选择原则根据前期对《XX侏罗纪恐龙城可开发利用资源调查报告》、《XX侏罗纪恐龙城消费者调查报告》、《XX侏罗纪恐龙城开发策略计划书》、《XX侏罗纪恐龙城项目建议书》的结论，以满足目标市场游客度假旅游为主，考虑盈利性、娱乐性、趣味性、创新性、竞争性，盈利性从单个的项目上不一定能体现出来，需从恐龙城整体上考虑；娱乐性、趣味性则是对旅游项目设计的基本要求；有创新是生存发展的前提，有创新性的项目才可能有竞争性，因而XX恐龙城产品项目设计应重点考虑创新性、竞争性策略。在产品项目的创新和竞争力方面，是根据各项目本身的适应消费对象和生命周期，基于XX恐龙城自身的自然资源特点，参照周边现有恐龙城的产品项目设置及市场对其反映程度，再结合度假旅游发展趋势和国外发达国家发展度假旅游的经验后，综合得出的结果，因此规划中的XX恐龙城的绝大多数产品项目具有一定的超前性，具有较强的生命力和竞争力。本恐龙城的产品设计考虑到了现阶段不同的市场需求层次及日益上升变化的需求档次和需求偏好，在产品设计上具有创新性和超前性。§1.1主体功能区域XX侏罗纪恐龙城共分为八个功能项目区域，该八个功能区基本满足了旅游的六大要素：吃、住、行、游、购、娱，项目主体功能区域如下表：表一侏罗纪王国区域项目功能吸引力目标游客开发时序游客容量８５ 表演观光娱乐住宿餐饮购物服务刺激性观赏性体验性新鲜度儿童青少年青年中年老年一期时空隧道龙骨索桥　　　　　　　DACA　　　　　　　　丛林　　　　　　　CACA　　　　　　　　水怪来袭　　　　　　　BABA　　　　　　　　纪念品商店　　　　　　　DBCB　　　　　　　暴动湾快餐厅　　　　　　　DCDD　　　　　　　　纪念品商店　　　　　　　DBCB　　　　　　　　恐龙影院　　　　　　　BABB　　　　　　42　群龙激战　　　　　　　CCCC　　　　　　12　遥控小恐龙　　　　　　　CCCC　　　　　　11　天外之音　　　　　　　BBAB　　　　　　14　冒险之旅　　　　　　　CABB　　　　　　35　暴动湾探险记　　　　　　　CBBB　　　　　　10　王者归来　　　　　　　ABAB　　　　　　21　百趣古道　　　　　　　DBCC　　　　　　14　恐龙袭古村　　　　　　　DACA　　　　　　　恐龙王朝尼斯湖戏水广场　　　　　　　CBBC　　　　　　21　旋转木马　　　　　　　CCCC　　　　　　12　水上餐厅&用餐秀　　　　　　　CBBB　　　　　　　８５ 　水上芭蕾　　　　　　　CCBC　　　　　　11　龙体探秘　　　　　　　CBBA　　　　　　14　造龙馆　　　　　　　DBBC　　　　　　28　天山飞龙　　　　　　　ABAB　　　　　　28　激流勇进　　　　　　　ABBC　　　　　　21　水龙湾　　　　　　　CCCB　　　　　　14王者幽谷树屋果汁店　　　　　　　DBCB　　　　　　　　幽谷穿越　　　　　　　CBBC　　　　　　28　异形洞　　　　　　　ACBB　　　　　　14　龙蛋谷　　　　　　　CBBB　　　　　　11　漂流　　　　　　　BBBC　　　　　　21　瀑布　　　　　　　DABD　　　　　　　　溜索速降　　　　　　　BCBC　　　　　　12　喷水龙　　　　　　　BCBC　　　　　　10　恐龙岛　　　　　　　CBBB　　　　　　21　尼斯湖　　　　　　　CABB　　　　　　25　火山　　　　　　　CBCB　　　　　　　　水底隧道　　　　　　　CBBB　　　　　　16　尼斯湖水怪　　　　　　　BACA　　　　　　　表二恐龙遗址公园８５ 项目功能吸引力目标游客开发时序游客容量表演观光娱乐住宿餐饮购物服务刺激性观赏性体验性新鲜度儿童青少年青年中年老年一期XX恐龙骨架展示厅　　　　　　　DACA　　　　　　22恐龙的黎明　　　　　　　DACA　　　　　　16恐龙的扩张　　　　　　　DACA　　　　　　16恐龙的巅峰　　　　　　　DACA　　　　　　16楚雄古人类学文化展　　　　　　　DCDC　　　　　　5其他古生物化石展区　　　　　　　DCDC　　　　　　5恐龙书吧　　　　　　　DDCC　　　　　　11恐龙电影播放处　　　　　　　DDCC　　　　　　11恐龙水吧　　　　　　　DDDC　　　　　　5恐龙名人蜡像馆　　　　　　　DCDB　　　　　　16恐龙发现之旅　　　　　　　DCCB　　　　　　22恐龙坟场　　　　　　　DACA　　　　　　27灭绝假说介绍　　　　　　　DCCB　　　　　　11恐龙生活环境演示　　　　　　　BAAA　　　　　　9８５ 陨石撞击地球效果演示　　　　　　　AAAA　　　　　　9恶化后的环境演示　　　　　　　AAAA　　　　　　9灾难过后生物复苏演示　　　　　　　BAAA　　　　　　9我们来考古　　　　　　　DCAA　　　　　　16恐龙快像　　　　　　　DDBB　　　　　　5我是哪种龙　　　　　　　DDBB　　　　　　4恐龙比力气　　　　　　　CDBB　　　　　　4恐龙比重量　　　　　　　CDBB　　　　　　6表三汽车营地区区域项目功能吸引力目标游客时表演观光娱乐住宿餐饮购物服务刺激性观赏性体验性新鲜度儿童青少年青年中年老年一期服务区　　　　　　　　　　　　　　　　　娱乐区空中单杠　　　　　　　　　　　　　　　　　　吊网　　　　　　　　　　　　　　　　　　儿童攀爬　　　　　　　　　　　　　　　　　　攀岩　　　　　　　　　　　　　　　　　　丛林穿梭　　　　　　　　　　　　　　　　　　协力车　　　　　　　　　　　　　　　　　８５ 休闲区草地滚球　　　　　　　　　　　　　　　　　　烧烤　　　　　　　　　　　　　　　　　　种植农作物　　　　　　　　　　　　　　　　　　采摘果实　　　　　　　　　　　　　　　　　　家禽表演　　　　　　　　　　　　　　　　　表四恐龙部落区域项目功能吸引力目标游客　游客容量表演观光娱乐住宿餐饮购物服务刺激性观赏性体验性新鲜度儿童青少年青年中年老年二期游客接待区停车场　　　　　　　　　　　　　　　　　　　游客中心　　　　　　　DDDD　　　　　　12　恐龙钱庄　　　　　　　DCCB　　　　　　8　恐龙邮局　　　　　　　DCCC　　　　　　8购物区纪念品商店　　　　　　　DDDC　　　　　　12　便利店　　　　　　　DDDD　　　　　　8餐饮区特色餐厅　　　　　　　DCCB　　　　　　15　快餐店　　　　　　　DDDD　　　　　　15　恐龙宴会厅　　　　　　　DCCB　　　　　　51　饮料店　　　　　　　DDDD　　　　　　8８５ 体验式购物陶吧　　　　　　　DDBB　　　　　　12　铜艺园　　　　　　　DCBB　　　　　　15　木雕吧　　　　　　　DCBB　　　　　　15　玻璃梦世界　　　　　　　DBBB　　　　　　15主题酒吧水族吧　　　　　　　DCBB　　　　　　51　动物情人　　　　　　　DBCC　　　　　　41　老树屋　　　　　　　DBCC　　　　　　41　绝对零度　　　　　　　BCBB　　　　　　41　超时空酒吧　　　　　　　BCBB　　　　　　31　碰碰船水餐厅　　　　　　　CDBB　　　　　　23　恋人行　　　　　　　DCDB　　　　　　23迷你高尔夫　　　　　　　　DBCC　　　　　　31侏罗纪广场　　　　　　　　DCCC　　　　　　77水幕电影　　　　　　　　DBCB　　　　　　77青年旅馆　　　　　　　　DDDC　　　　　　　停车场　　　　　　　　DDDD　　　　　　　表五生态探险区区域项目功能吸引力目标游客　８５ 表演观光娱乐住宿餐饮购物服务刺激性观赏性体验性新鲜度儿童青少年青年中年老年二期拓展训练空中单杠　　　　　　　BDBB　　　　　　　电网　　　　　　　CDBB　　　　　　　背摔　　　　　　　BDBB　　　　　　“征服型”项目丛林穿梭　　　　　　　BCCC　　　　　　　山地自行车　　　　　　　CCCC　　　　　　　徒步旅行　　　　　　　　　CD　　　　　　表六考古科考区区域功能吸引力目标游客开发时序表演观光娱乐住宿餐饮购物服务刺激性观赏性体验性新鲜度儿童青少年青年中年老年一期二期三期化石山古生物化石保护区　　　　　　　　　　　　　　　　　　　青少年考古学习基地　　　　　　　　　　　　　　　　　　　XX科研考古工作站　　　　　　　　　　　　　　　　　　　七、传统集镇区８５ 集镇中的服务与辅助设施具体包括：餐厅、茶社、小超市、急救站、服务与管理中心等。各处可命名为：乡村食堂、杂货铺、乡公所等。■集镇建筑与活动相对集中，但不应过于喧闹。■集镇的建筑风格可略倾向于古朴，以给各种民俗历史的展示与活动提供一个适当的环境，但不宜一味仿古，以免与整个区域的风格不相符。■民俗展示的题材不必拘泥于本地风俗，可选择有代表性的民间事物。如设立一家店铺，讲述和粽子有关的种种传说，介绍全国各地粽子食法和与粽子有关风俗的差异，展示粽子的制作过程，并可让游客尝试；又如一家土法烧制民间陶瓷用具的作坊，一家带有一点少数民族色彩的染布、卖布庄，等等。此处与其他的区域类似项目（如体验式购物）性质不同，这里侧重的是用灵活丰富的手段向游客展现民俗乡俗的精华,让他们在这里找到知识和欢乐，而最终的购物行为并非重点。■表现历史文化是给集镇和整个区域增加一条文化的脊梁，要选择一两条线索，如古代茶马古道的民间传说、历代烹饪文化集粹、历代婚俗文化变迁等。选择这些线索不是为了学术研究或历史博物，而是表现其中生动丰富的、能引起游客兴趣和回味的元素，不能让历史的厚重滞塞休闲的心情。集镇中可安排民俗表演和小规模的特色活动，如街头舞蹈、斗鸡、对歌求偶等。八、景观地产区景观地产区由多栋容积率为0.15--0.5之间的度假别墅和独立的花园洋房组成。考虑到该区域离市区较远，因此附属设施一定要齐全。保安系统：采用最先进的闭路电视监控设施，每户配有可视电话；高素质专业保安人员；消防系统：配有完整的温感烟感自动报警系统，厨房等事故多发点设置敏感度较高的消防设备；８５ 购物中心：供应日常用品和食品，方便住客，有18小时电话和网络送货上门服务；餐厅：提供价格适当、质量较高的餐饮产品，有18小时电话和网络订餐服务；医疗中心：聘请名医，尤其是治疗老年病、慢性病的专家到此服务，为老年人提供定期上门检查，平日组织医疗知识讲座；家政中心：代客出租别墅，提供劳务服务，如：扫除、烹饪、陪聊、搬运、安装、维修等服务，帮助聘请私人看护；九、田园体验区根据不同时期与季节的市场需求灵活的设计一些成本低、操作灵活性强、大众化、见效快的有趣项目。占用建筑面积小或不占用建筑的灵活多变软性项目为主，如富有特色的纺织刺绣坊及花艺舍、酿酒坊、豆腐坊及农具展览室；还有休闲式的钓鱼活动、茶馆棋牌等；参与体验式的自助耕种项目、菜园果园采摘活动及捉鱼活动、竹编工艺学习等；农业特色观光类的茶园生态园、猪舍牛栏；区域内还设有土特产商品店、农家餐饮服务点和住宿等功能。十、景观隔离区因为高速公路和服务站的修建给旅游业开发带来的影响、旅游景区与外部自然景观的冲突问题等不利于景区生态环境的因素，所以在景区核心区域高速公路两旁和景区规划范围东西两则必须建设景观隔离带。景观隔离带主要以园林绿化植物建成，对核心区高速公路两旁区域景观与要求较高，要求植被茂密、四季常青的景观类绿化植物和草坪，同时园林设计也要较美观。东西两旁的植被种类则要求不高，只要是四季常青、植被茂盛即可。考虑到当地干旱缺水，可以种植一些赖干旱的树种和绿化植物。如：樟树、红枫树、山杜鹃、山茶花等。十一、会议酒店区本区主要满足住宿、餐饮、会议和娱乐等项功能。８５ 相关设施□大堂：与接待能力相适应，面积适当，给客人宾至如归的感觉。□客房：建筑外观以粗犷的石材为主，内装修以绿色为基调，突出森林环境，烘托自然景观。内部设计尺寸适当增大，保持舒适性。设计建造300间客房。针对会议客人，提供较大书桌，配有完善的终端系统和通讯设施。□餐饮：中餐聘请特一级名厨主理，重点推广招牌菜。另设咖啡厅、酒吧，提供简单西餐（西点）。□娱乐：设置体量适度的棋牌室、乒乓球室、桌球室、沙狐球室、卡拉OK室、桑拿、旋水池、蒸气浴、室外泳池等。□购物：住客停留时间较长，购物部分的设计要比一般城市酒店面积大10％，提供特色产品。□会议：各类公司经常选用度假饭店举行业务会议，因为那里的轻松气氛有助于增进团体协作精神，也便于个别接触。会后还能为客人提供种类繁多的消遣娱乐设施。基于以上几种原因，我们有理由将酒店的会议功能加以拓展。增加厅堂比例，公共区域面积。会议室需要相应的电话、投影、讲解、音响、灯光、同声传译和隔音等设施，且便于分割组合，面积与高度相适应，不能有压抑的感觉。会议室可分为容纳30－70人中型会议、10－20人董事会议、100－150圆形礼堂和80－200人的多功能厅，形成独立的接待会议系统。□花园：在本区域西侧谷地，环绕三匹桥水库建设花园，种植各种观赏植物，尤其是四季花卉，同时提供露天茶座和书吧等休闲设施；此外，在山脊上建设生态观景长廊，提供必要休闲设施，可供游客一览恐龙城的独特风貌。十二、景观营造区８５ 作为整个恐龙城的进入通道，需要使前来观光的游客慢慢融入我们所勾画的恐龙世界的氛围。在从高速公路到停车场这段短暂的行程中，通过景观物的营造以调节游客的情绪达到一定的兴奋程度。主要项目设计如下：废墟村利用现有的高速公路出口附近的居民村舍进行改造，对房屋进行部分拆除，营造出一个村庄遭到不明生物袭击后所留下的废墟式的蛮荒场景。首先给游客以视觉上的冲击，使他们有一种已经离开了文明的社会，进入到未知世界的感觉。■中生代丛林从高速公路出口到停车场这段距离内，利用有利的山谷地形，继续营造神秘的氛围，调动游客的情绪。山坡上杂乱的生长着各种怪异的植物，奇异的动物在丛林中若隐若现，道路两边散落大大小小远古动物的残骸和化石模型，地面上不时出现的恐龙脚印，这一切都在提醒人们即将进入那个奇幻的恐龙世界。■恐龙堡修建在整个园区的最高点。以怪石堆砌一座奇异夸张的城堡，在城堡顶端昂首挺立着一尊巨大的XX恐龙雕像，以此作为整个城区的标志性建筑。相对的高差使游客很容易注意到我们整个恐龙城耀眼的明星—XX龙。恐龙堡所处位置是整个城区最佳的观景点，一条蜿蜒的小道能够带领游客登上城堡达到XX龙的脚下，城堡内的主要功能是作为酒店区的总统套房，为重要游客提供住宿服务。§1.1项目技术资源分析从初步规划设计的项目来看,该开发项目中的绝大多数为常规性的旅游娱乐项目,但涉及到一批技术含量较高的分项目,如高技术的生态环保、垃圾处理、污水净化处理等，其余的主要是涉及到一些高技术的游乐设备的购买。从目前市场上现有游乐产品设备的供应和制造、建筑技术上来看，技术上不存在任何难题。§1.2主要设备的来源游乐设备及生产厂家８５ 公司介绍设备简介虎士机械制造有限公司德国（HUSS）成立于1919年，当时，公司生产的主要产品是轮船设备，从1969年启，公司开始转型生产大中型高空旋转游乐设备。虎士公司所研发的产品高科技含量高、创意新颖，产品寿命长、极为可靠，在同等产品中处于世界领先地位。目前，虎士公司的产品已在世界各主要主题公园中得到使用。这些产品给游客带来了极佳的享受。在中国，虎士公司的产品已在XX华侨城欢乐谷得到应用，为来到这里的游客带来了许多欢乐与刺激。大摆锤（Toppletower）乘客容量为40人/次，该产品新颖，目前世界上还没有具体案例。金马游艺机有限公司是一家集研究开发、制造经营为一体的全国最具规模的游艺机游乐设备专业制造企业，公司主要生产各种大、中、小型游乐设备，在国内、特别是在沿海城市的主题公园及游乐园中经常可以看到该公司所生产研制的设备。激流勇进占的面积：5000平米；水道长度：300米游船数：8艘每船承载人数：4人８５ 艾沃克斯娱乐有限公司（iwerks）是一家专门提供主题公园内影视剧院和仿真视觉感观系统和服务的娱乐公司。该公司位于美国佛罗里达州，该公司已经在全世界范围内完成了250个娱乐设施的设计施工及相关的配套服务工作，期间还与其它世界知名的公司合作。无论过去还是未来，该公司始终坚信没有做不到的娱乐新感受。上海科技馆和XX欢乐谷的影视设备和电影产品均由该公司设计提供。四维影院§1.1交通规划对外交通修建连接高速公路的出入口，以增加景区的可进出性。景区车行道区内需修筑三级景区公路五条：立交桥——恐龙部落停车场；景观营造区——田园体验区；景观营造区——白腊树水库大坝——会议酒店区——景观地产区；高速公路出口——传统集镇区——考古科教区传统集镇区——汽车营地区８５ 公园内旅游车线恐龙遗址公园中需从蜡像馆处向恐龙化石挖掘现场修筑双向硬化路一条。侏罗纪王国内需从暴动湾向南侧的侏罗纪丛林修筑轨道观光车轨道线一条。景区服务通道主要的服务通道为由传统集镇区经大村子过路天桥至恐龙遗址公园、侏罗纪王国和恐龙部落等处的餐饮购物等对物资和垃圾排放依赖性较大的区域。景区游步道景点间游步道；各景点内游步道；各景点赴湖边、山间的游步道。其他游览道路酒店会议区的山脊观景长廊及各区域之间的石阶路生态休闲区的登山石阶；王石坝水库和三匹桥水库的环湖木结构栈道；汽车营地修筑越野车道。景区消防通道消防通道功能主要由服务通道承担，控制服务通道内的车辆行驶。要求车辆及人员在规定时间、规定区域内做短暂停留，不允许人车分离，不得驻泊。一旦发生突发事件，遗址公园、侏罗纪王国和侏罗纪广场的救援车辆由服务通道进入，会议酒店区、景观地产区和恐龙部落的救援车辆由景区行车道及步行街进入。园区内交通系统具体详见下图：８５ 第1章环境保护在XX恐龙城项目建设中，必须贯彻执行国家有关环境保护和职业安全卫生方面的法规、法律，对项目可能对环境造成的近期和远期影响，对影响劳动者健康和安全的因素，都要提出防治措施，并达到技术可行、经济、布局合理、对环境的有害影响最小。§1.1环境保护原则XX恐龙城开发项目内的环境保护规划要与云南省及周边地区的文化氛围、生态、田园风光的总体环境相适应，注重与本地文化和自然的完善结合与融洽，忌生硬楔入，不伦不类。在开发利用恐龙化石资源的同时，保护自然资源，并维护整个区域的完整性，体现继承与发展的原则，遵循继承——开发——维护——改善生态环境——再开发的可持续发展路径。恐龙城内各设施严禁向周边水体排入未经防染处理的废水废物，保护XX恐龙城水体资源不受污染是XX恐龙城良性开发运转及长期生存的前提条件。明确界定XX恐龙城开发项目的地理界线，划分环保责任及要求。严格遵循国家对环保的各相关管理法规。§1.2生态环境保护主要目标：通过XX恐龙城开发项目的建设，提高项目区域范围内的森林覆盖率和绿化率，到项目完成期使绿化率达到95%以上。保护措施：城区及周围水资源保护，防止污染；植树造林，防沙固土；城区及周围地区禁止挖泥采石、挖煤开矿，防止沙尘颗粒物污染空气；保护生物资源，禁滥捕滥猎滥伐；统一规划建设，杜绝城区及周边地区滥建设；退耕还林，协调城区周边地区农田垦殖。８５ 主要依据：《中华人民共和国环境保护法》、《中华人民共和国水污染防治法》、《中华人民共和国地表水环境质量标准》、《中华人民共和国野生动植物保护法》、《中华人民共和国固体废弃物污染环境防治法》、《中华人民共和国大气污染防治法》、《ISO14001environmentalmanagementsystems》、ISO9001质量管理体系等。主要措施：加强法制宣传和生态意识教育；加强对植物的防病防虫措施管理；制定城区生态环境保护地方法规，在项目开发建设中不得有损生态环境。§1.1废物处理方法及达标要求废水污水处理配套建立废水污水处理厂，项目区域内的所有生活污水采取分片集中处理，分片收集处理达标之后排放入规定区域，严禁未经处理直接对外排放。旅游垃圾处理——垃圾收集在恐龙城入口、停车场、餐馆购物点及恐龙城内各景点、道路两旁适量放置垃圾盛放装置，区分可回收及不可回收垃圾装置。垃圾盛放装置的材质、形状、色调适宜与恐龙城相关并与周围景观相协调。——垃圾分类区分可回收循环利用和不可回收循环利用两大类，大类垃圾收集后再分细类处置，对物资资源（如酒瓶、饮料瓶罐，报刊、纸张之类），分类捆绑装进专用的资源回收袋。——垃圾处理８５ 分类后的垃圾可分别采取卫生填埋法、堆肥法或者运往专业工厂回收处理。无论采用哪种方法，最终都应以无污染、有效资源充分回收利用的综合处理方为标准。从根本上改变以往城市垃圾处理方式，真正实现垃圾处理的综合化。高科技生态旅游厕所建设在经济可行的条件下，建设高科技生态旅游厕所。旅游厕所建设不仅可以改善旅游生态环境，而且对恐龙城品牌格调的塑造有重要作用。§1.1大气环境保护§1.1.1主要目标在2004年至2013年期间，整个项目施工期内，恐龙城大气中的SO2、NO和颗粒悬浮物等主要污染物指标不超过《中华人民共和国国家标准：大气环境标准》的二级标准，并力争逐年减量，空气质量应为优等。§1.1.2主要措施广种花草树木。距离开发项目设置较远的山区或最近几年内不会开发利用的地方全部种树，项目开发区内可因地制宜种植花草和树木，不致有裸露的土地。城区内的的宾馆、酒店产生的锅炉烟尘和厨房烟尘都要经过环保处理才能对外排放。与当地政府达成协议，承诺今后在XX恐龙城度假开发区外的一定范围内不新建立工业污染物排放量大的工厂。§1.2噪声污染城区内车辆禁止高声鸣笛；主推无污染、无噪音的电瓶车。§1.3消防、安全与卫生恐龙城开发项目应配备完善的消防设施，在主要景点及游客集中的餐厅、酒巴、宾馆等人员集中的地方应重点配置消防设施及设置醒目的警示标志。加强恐龙城内的安全保卫工作，明确责任，实行专人专片。加强恐龙城内餐饮卫生管理，执行国家《饮食娱乐服务业管理８５ 条例》标准，注重恐龙城内户外地区的野生害虫、蚊鼠等的防治工作。向进入恐龙城的所有游客发放安全注意事项，可将其印制在门票上。８５ 第1章企业组织和劳动定员§1.1组织机构在可行性报告编制完成后，应立即进行项目的申报立项。项目一旦获得批准，须及时成立XX侏罗纪恐龙城建设指挥部和XX侏罗纪恐龙城经济发展总公司分别负责景区的建设和经营管理。具体架构见下图：恐龙城建设指挥部作为景区所有者的实质性代表，是县委县政府派出机构，建设指挥部主任由县长担任。建设指挥部负责全面协调和统一组织项目实施工作，例如：国土、交通、行政、工商、税务的协调，负责规划区内项目的审批、监督；进行基础设施的配套；居民搬迁的协调等工作，在建设期间这些部门受建设指挥部的直接管理。同时，负责监督、管理旅游开发总公司的经营活动和遗址管理处的遗址保护，外围环境的协调。恐龙城旅游开发总公司是全面负责景区经营筹备和经营管理的经营单位，是国有企业。负责开发建设期内的招商引资、产品营销，旅游销售渠道的组建、实施、推广。有关经营规章制度的制定；招聘人员，当地农民就业的培训等，开发满足市场需求的旅游产品，维护消费者权益。遗址管理处是负责遗址保护和遗址科学价值的深入研究的单位。它将原有国家地质公园管理机构和恐龙遗址保护机构的职能合并，行政上隶属于建设指挥部，业务上隶属于国家地质公园管理机构——XX县国土资源管理局和恐龙遗址保护机构——XX县文体局。负责遗址的保护和研发，经费来源一方面是国家对于遗址公园的财政划拨，另一方面是旅游景区经营收益。§1.2企业组织形式(1)８５ 设立公司董事会；设董事长１名，董事若干名。董事会是公司的最高权力机构，直接对股东大会或投资者负责，并保证公园投资者获得应得的利益。(2)成立总经理室，具体负责公司的日常经营决策和管理。总经理室由一位总经理和两位副总经理组成，全面贯彻、执行董事会做出的各项决策和决定，并对董事会负责，同时对公园的一切经营活动进行指挥、协调和控制。(3)成立监事会，根本目的就是要防止董事会滥用职权、谋取私利、伤害公园权益，保证公园在有效监督的条件下开展经营活动，实现可持续发展。(4)设立10个专业职能部门。这10个部门共为分三类：一是前线服务部门（即直接与游客接触的部门），有：市场部、游客部、表演部、商品部；二是二线服务部门（即不见面为游客服务的部门），有：环境部、工程部、产品研发部；三是支持部门（即为公司提供人、财、物等方面保障的部门），有：人事部、财务部、行政部。根据以上的部门设置，分别任命市场总监、艺术总监、工程总监、财务总监，作为相应业务和部门的负责人。§1.1劳动定员在项目建设期XX８５ 侏罗纪恐龙城建设指挥部的人员主要是从政府的各个职能部门抽调，如：旅游、国土、交通、规划等部门，总编制为50人。XX侏罗纪恐龙城经济发展总公司的人员主要面上社会招聘旅游、管理、市场营销、财务、人力资源等方面的专才，总编制为50人。各经营实体的劳动定员情况如下：XX侏罗纪恐龙城各经营实体劳动定员表项目侏罗纪王国恐龙遗址公园汽车营地区恐龙部落会议酒店区田园体验区生态探险区传统集镇区考古科教区景观地产区劳动定员400300501004503010102050８５ 第1章项目实施进度安排§1.1项目总体进度计划根据当前全球、全国经济及旅游业发展态势，以及资金到位的可能性和建设内容，抢抓我国西部大开发、加入WTO和旅游产品升级转换的历史机遇。本报告确定XX侏罗纪恐龙城项目大致按以下三个阶段进行：XX恐龙城分期开发估算表阶段时间项目名称占地面积投资额亩（万元）第一阶段第一年到第三年侏罗纪王国48030000恐龙遗址公园34512000景观营造区2701000汽车营地区7501000基础设施　9000土地价格　30000小计184583000８５ 第二阶段第四年到第六年恐龙部落15010000会议酒店区25518000田园体验区600500生态探险区1350500景观隔离区450500小计280529500第三阶段第七到第十年传统集镇区3754000考古科教区450500景观地产区52513000小计135017500总计6000130000项目建设要高质量、高标准按时完成，严把施工监督、竣工验收及建设进度关。８５ 项目采取边施工、边营业的办法，力争早日投入使用，尽快产生效益。§1.1项目建设方式对建筑图纸设计及施工过程，采用通行的招标投标方式。建设施工由建设单位、施工单位、工程监理三方共同负责。§1.2项目建设依据经济依据。根据前期对昆明和XX地区旅游资源及供给调研报告、XX侏罗纪恐龙城旅游客源市场调研报告、XX恐龙城旅游项目建议书的结论为基本依据。建筑工程依据。XX侏罗纪恐龙城开发概念设计图册、XX侏罗纪恐龙城项目开发建筑形态设计指引。工程质量与安全依据。《中华人民共和国安全生产法》、《建设工程质量管理条例》、《建筑安全生产监督管理规定》、《游乐园管理规定》等。消防卫生依据。《娱乐场所消防安全管理规定》、《公共场所卫生管理条例》等。§1.3项目产品规格及质量标准本开发项目所有产品将在恐龙文化的基础上，结合XX恐龙城的生态环境，借鉴国内外度假旅游区开发的成功经验，在产品设计上力求超前创新，自然化、人性化、体验化和个性化；在旅游产品的设计时注重其在投入使用后可能对游客的安全造成的影响，杜绝一切安全性未加周密考虑的产品推向市场；加强工程施工中的监理，用高质量的新颖产品、优质的服务，吸引顾客、服务顾客，在度假旅游行业，培育市场，引导消费，从而树立XX恐龙城的品牌。§1.4项目组织管理８５ 项目的组织形式上建议采用矩阵式的管理形式；管理方式上，建议以具体的项目或以大类项目为基准单位，建议采用目前国际上通行的、也是一种较科学先进的项目管理制，各个项目负责人独立进行计划、资源分配、协调和控制，从制度上保证项目的质量、进度、成本、人员，再通过招标，选用专业水准高、资质过硬的工程监理公司监理工程。管理方式见下图建设施工的矩阵式管理图§1.1开发第一阶段的详细时间安排建议XX恐龙城旅游项目第一阶段建设共分四个时期实施，即• 筹备期（2004年8月-12月）• 建设期（2005年1月-2006年9月，完成主体建设）• 试运营（2006年10月1日—12月）• 运营期（2007年1月——）８５ ８５ 第1章投资估算与资金筹措§1.1投资估算依据1、所有设备价格均依据厂家报价和市场询价；2、建筑工程采用云南省XX地区当地同类工程类比法进行估算；3、国家有关建设项目投资估算的规定；§1.2项目总投资估算项目总投资是指拟建项目从前期准备阶段开始，到建成营运为止所发生的全部投资费用及营业期所需预付的全部流动资金。投资总额估算表序号项目名称占地面积投资额亩（万元）1项目核心区1500710001.1侏罗纪王国480300001.2恐龙遗址公园345120001.3恐龙部落150100001.4景观营造区2701000８５ 1.5会议酒店区255180002汽车营地区75010003考古科教区4505004景观地产区525130005田园体验区6005006生态探险区13505007景观隔离区4505008传统集镇区37540009基础设施　900010土地价格　3000011合计6000130000§1.1.1侏罗纪王国投资估算侏罗纪王国投资估算８５ 项目分类建设项目建设规模单位造价(万元)投资(万元)　前期费用土地使用费48052400建旅游基础设施景区览游道和应急防火通道5000（平方米）0.02100　步行游览环路11000（平方米）0.01110　停车场、广场44500（平方米）0.02890　水系10000（平方米）0.02200　水、电、热、气、通讯管道　　800　小计　　2100８５ 设生态环境保护环卫及垃圾处理　　100　旅游公厕5座30150　消防工程消防车1部7575　绿化(含一般树、草、灌木)130000平方米0.011300　公共部分装饰小品　　100　小计　　1725期旅游设备设施旅游建筑及工程费用78500（平方米）　9250　游乐设备　　11950　小计　　21200　软件管理环境建设景区形象设计与策划　　100　广告宣传与市场营销　　800８５ 　开发研究费　　100　人才培养费　　100　小计　　1100　服务设施的建设与完善咨询服务处7个1.510.5　售货亭7个535　指路牌、座椅190个0.059.5　员工用设施等　　1000　小计　　1055　管理系统设备计算机50台0.420　供电及供水等设备　　1000　监控及通讯等设备　　300　小计　　1320　筹建期间费用　　　1500　　合计　　1500８５ 合计32400§1.1.1恐龙遗址公园投资估算恐龙遗址公园投资估算项目分类建设项目建设规模单位造价(万元)投资(万元)　前期费用土地使用费34551725建旅游基础设施景区览游道和应急防火通道4000（平方米）0.0280　步行游览环路9000（平方米）0.0190　停车场、广场20000（平方米）0.02400　水系5000（平方米）0.02100８５ 　水、电、热、气、通讯管道　　600　小计　　1270设生态环境保护环卫及垃圾处理　　100　旅游公厕4座30120　消防工程消防车1部7575　绿化(含一般树、草、灌木)100000平方米0.011000　公共部分装饰小品　　50　小计　　1345期旅游设备设施旅游建筑及工程费用78500（平方米）　2855　游乐设备　　3990　小计　　6845８５ 　软件管理环境建设景区形象设计与策划　　100　广告宣传与市场营销　　600　开发研究费　　100　人才培养费　　80　小计　　880　服务设施的建设与完善咨询服务处5个1.57.5　售货亭7个535　指路牌、座椅150个0.057.5　员工用设施等　　500　小计　　550　管理系统设备计算机250.410　供电及供水等设备　　300８５ 　监控及通讯等设备　　200　小计　　510　筹建期间费用　　　600　　合计　　600合计13725§1.1资金筹措§1.1.1融资方式目前国内在旅游开发中比较适用的融资方式主要有以下八种：1、银行信贷银行信贷是开发商主要的融资渠道。对旅游资源开发，可以采用项目信贷的方式借款。项目信贷要求自有资本投入25%以上，可向银行贷75%。开发商可使用以下资产作为抵押或质押：土地使用权、相关建筑物的所有权、开发经营权、未来门票或其他收费权等等。目前，银行尚无完善的对旅游资源开发进行贷款的金融工具，但已有企业尝试开发经营权、未来收费权等质押的办法，并取得了成功。2、资本融资开发商对自身的资本结构进行重组改制，设立股份有限公司。开发商以股份有限公司的主发起人身份，向社会定向招募投资人入股，共同作为发起人，形成资本融资。８５ 开发商也可以先成立自己绝对控股的有限责任公司或股份有限公司，再向社会定向募股，以增资扩股的方式，引入资本金。3、项目融资开发商在开发中，设立为若干个项目，并制作单个项目的商业计划书，按照投资界规范的要求、准备招商材料。依据招商材料，开发商可以向境内外的社会资金进行招商，其中可以采用BOT等多种模式，也可合作开发、合资开发、转让项目开发经营权等。4、政策支持性融资充分利用国家鼓励政策，进行政策支持性的信贷融资，包括国债项目、生态保护项目、文物保护项目、世界旅游组织规划支持、世界银行贷款、国家间支持性贷款、国家开发银行贷款、扶贫基金支持等等。5、商业信用融资若开发规划有足够吸引力，开发商有一定信用，开发中的工程建设，可以通过垫资方式进行。一般情况下，工程垫资可以达到10%–30%，若有相应的垫资融资的财务安排，垫资100%也具有可能性。商业信用可以表现在很多方面，若开发能与开放游览同步进行，则可对旅游商品、广告宣传、道路建设、景观建设等多方面进行商业信用融资。6、海外融资海外融资方式非常多，包括一般债券、股票、高利风险债券、产业投资基金、信托贷款等等。海外融资目前受到一些政策限制，但仍有很多办法可以开展。这需要一家海外投资银行作为承销商，全面进行安排和设计。7、信托投资８５ 新的《信托法》出台以来，信托投资公司已经拥有了很大的运作空间，并创造了一些新的金融工具。其中，以项目和专题方式发行信托投资凭证，引起了各方面的兴趣。现在有关方面正在策划发行西部旅游信托凭证，把西部旅游项目打包，通过信托凭证，向社会集资。8、国内上市融资由于存在门票收入不能计入上市公司主营业务收入的限制，目前资源开发类旅游企业较难直接上市。但通过将收入转移到景区经营项目，以及以宾馆、餐饮、纪念品等项目包装为基础的企业，仍可走上市的道路，也可以吸引上市公司作为配股、增发项目进行投资。§1.1.1项目筹资方案根据项目的实际情况，我们认为应根据项目的不同阶段侧重不同的融资方式。1、项目启动阶段主要采取政策支持性融资、资本融资、项目融资、信托投资和海外融资。2、项目建设阶段主要采取银行信贷、商业信用融资3、项目营运阶段主要采取国内上市融资§1.1.2项目筹资策略项目融资是为项目投资服务的，其成本的高低会影响项目的投资效益，反过来。项目融资业是受项目投资总量制约的。所以，树立正确的项目资金融资策略，有利于选择合理的融资方时，有利于项目的投资决策。——确立合理的资金结构。８５ 合理安排自有资金和负债资金的比例。本研究报告中假设采用自有资金5亿和项目第一阶段贷款1.5亿元、项目第二阶段贷款2亿元和第三阶段贷款1.5亿元的方式来安排资金结构。这样使自有资金比例和负债资金比例相当的方式，使项目运作风险大大减小。——选择合理的筹资方式每一种融资方式都需要付出资金成本，它一般包括资金筹集费和资金使用费。密切关注融资成本，选择最为有利的融资方式，使资金成本最小。——选择有利的筹资时机项目的融资与国民经济发展状况密切相关。经济增长速度快，经济效益好，一方面为项目的投资创造了良好的时机，另一方面也会形成整个社会对资金的需求量大、市场平均利率水平上升的局面，从而造成项目筹资的困难并提高资金成本。目前中国经济发展平稳、利率水平较低，待投资资金量较多，是非常适宜融资的时期。——合理确定资金需求量和需求时间本报告已经根据项目估算资金需求量在财务分析表格中对资金的投入量和投入时间进行了合理的安排。——债务偿还期合理组合本报告已经根据实际情况将大笔债务的偿还期安排在项目经营期内，减少了项目建设期间的资金压力。——合理利用外资与国内的资金相结合在进行外资融资时需要综合考虑国家的宏观经济政策、外汇汇率的变动等因素，降低融资风险。§1.1.1项目还款计划假设建设期投资需要获得5亿元的融资，融资方式暂按银行贷款方式。则建设期的利息按五年期贷款利息计算，现行的人民币五年期贷款利率为年利率5.58%，则项目建设期利息如下。（单位：万元）(1)侏罗纪王国还款计划（假设借款1亿元）８５ 侏罗纪王国还款计划表单位：万元序号还款年限第一年第二年第三年第四年第五年1年初本金余额10000.008211.106322.374328.262222.872还款额2346.902346.902346.902346.902346.903利息558.00458.18352.79241.52124.044本金1788.901888.721994.122105.392222.87(1)恐龙遗址公园还款计划（假设借款0.5亿元）恐龙遗址公园还款计划表单位：万元序号还款年限第一年第二年第三年第四年第五年1年初本金余额5000.004105.553161.192164.131111.432还款额1173.451173.451173.451173.451173.453利息279.00229.09176.39120.7662.024本金894.45944.36997.061052.691111.43(2)XX恐龙城二期还款计划（假设借款2亿元）XX恐龙城二期还款计划表单位：万元序号还款年限第一年第二年第三年第四年第五年1年初本金余额20000.0016422.1912644.748656.514445.74８５ 2还款额4693.814693.814693.814693.814693.813利息1116.00916.36705.58483.03248.074本金3577.813777.453988.234210.774445.74(1)XX恐龙城三期还款计划（假设借款1.5亿元）XX恐龙城三期还款计划表单位：万元序号还款年限第一年第二年第三年第四年第五年1年初本金余额15000.0012316.649483.566492.383334.302还款额3520.363520.363520.363520.363520.363利息837.00687.27529.18362.27186.054本金2683.362833.092991.173158.083334.30８５ 第1章经济效益研究和评价§1.1测算说明1、开发时序：项目总共分三期开发，开发期10年。2、项目基准收益率取8%。3、缴纳税金和税率：按税法规定，该项目营业税的适用税率为5%，城市维护建设税为营业税的1%，所得税为33%。4、折旧按10年提取，残值为10%。８５ §1.1损益估算§1.1.1侏罗纪王国损益估算插入A3纸报表８５ §1.1.1遗址公园损益估算插入A3纸报表８５ §1.1.1总损益估算插入A3纸报表８５ §1.1现金流量表§1.1.1侏罗纪王国现金流量估算插入A3纸报表８５ §1.1.1遗址公园现金流量估算插入A3纸报表８５ §1.1.1总现金流量估算插入A3纸报表８５ §1.1财务评价§1.1.1侏罗纪王国财务评价1、内部收益率：通过现金流量表计算出该项目的内部收益率（IRR）为9.65%>基准收益率8%，说明项目可行性较高。2、回收期：静态投资回收期为5.12年，动态投资回收期为7.33年，为典型的好项目。3、净现值：项目在8年经营期内的净现值为2732.53万元>0说明项目可接受，故项目可行。§1.1.2遗址公园财务评价1、内部收益率：通过现金流量表计算出该项目的内部收益率（IRR）为10.06%>基准收益率8%，说明项目可行性较高。2、回收期：静态投资回收期为5.17年，动态投资回收期为7.37年，为典型的好项目。3、净现值：项目在8年经营期内的净现值为1480.73万元>0说明项目可接受，故项目可行。§1.1.3总体财务评价1、内部收益率：通过现金流量表计算出该项目的内部收益率（IRR）为9.34%>基准收益率8%，说明项目可行性较高。2、回收期：静态投资回收期为11.47年，动态投资回收期为14.45年，为典型的好项目。3、净现值：项目的净现值为11892.72万元>0说明项目可接受，故项目可行。§1.2不确定性分析在XX８５ 恐龙城项目评估工作中，大量计算分析所用的数据都是来自预测和估计，由于受客观条件及有关因素的变动和主观预测能力的局限的影响，本项目的实施结果（投资效果和经济效果等）不一定符合我们原来所作的预测和估计。因此，无论采用哪种方法对XX恐龙城项目进行财务效益评估时，总是有一些不确定性的因素。由于这些不确定性因素的作用超过一定程度时，就会给我们所评估的该项目带来风险。一般来说，不确定因素和风险存在是不可避免的，因此，我们在做财务效益评估的同时，需要对XX恐龙城项目进行不确定性分析。不确定性分析的方法很多，我们在此处选用项目评估中最重要也是最常用的两个分析方法：盈亏平衡分析和敏感性分析。§1.1盈亏平衡分析盈亏平衡分析也叫保本分析、收支平衡分析、损益临界分析，它是根据项目正常生产年份的产量、成本、产品销售价格和税金等数据，计算分析产量、成本和盈利三者之间的关系，确定销售总收入等于生产总成本时即盈亏平衡点的一种方法。在盈亏平衡点上，企业既无盈利，也无亏损。在不确定性分析中，投资者可以通过盈亏平衡分析，判断拟建XX恐龙城项目能够承受多大风险而不致发生亏损。§1.1.1侏罗纪王国盈亏平衡分析按项目正常营业后的第三年的数据测算，侏罗纪王国盈亏平衡点为接待量的43.94%＜70%，即平均年接待499588人次时，项目即可保本；超过此接待量，项目开始盈利。表明项目抗风险能力较强。§1.1.2遗址公园盈亏平衡分析按项目正常营业后的第三年的数据测算，侏罗纪王国盈亏平衡点为接待量的42.03%＜70%，即平均年接待430026人次时，项目即可保本；超过此接待量，项目开始盈利。表明项目抗风险能力较强。§1.1.3总体盈亏平衡分析按项目全部完工后的数据测算，侏罗纪王国盈亏平衡点为接待量的34.87%＜70%，即平均年接待686341人次时，项目即可保本；超过此接待量，项目开始盈利。表明项目抗风险能力较强。８５ §1.1敏感性分析敏感性分析是指通过测试，计算各种不确定性因素的变化对项目经济效益指标的影响，从中找出敏感因素并确定其敏感程度的一种分析方法。影响经济效益的因素很多，敏感性分析通常选择对投资项目资金流量起主要作用的因素，如投资、成本、价格、规模、建设周期等，研究这些因素发生变化时对经济效益指标的影响及影响程度，我们在本报告中主要分析投资额、销售收入二者的变动对内部收益率的影响。在进行敏感性分析时，应先确定不确定性因素的变化范围，我们对XX恐龙城项目按增减10％作为因素变化幅度。根据财务报表和其他报表中数据，可以得出下面的财务敏感性分析表。侏罗纪王国财务敏感性分析表项目基本方案投资销售收入+10-10+10-10内部收益率9.65%7.78%11.80%11.83%7.34%遗址公园财务敏感性分析表项目基本方案投资销售收入+10-10+10-10内部收益率10.06%8.20%12.19%12.31%7.67%８５ XX恐龙城财务敏感性分析表项目基本方案投资销售收入+10-10+10-10内部收益率9.34%8.06%10.78%13.04%5.44%由上表可见，各因素变化对项目内部收益率的影响程度不同，但在±10%的变化范围内，项目的内部收益率基本上都处于IC=8%上下，表明项目抗风险能力欠佳，在项目经营建设过程中一定要严格控制投资规模并且始终注意客源市场的开拓工作，保证有充沛的客流量。８５ 第1章国民经济效益分析§1.1间接经济效益旅游业是公认的关联度高、带动性强、辐射力大的经济产业。XX侏罗纪恐龙城项目建成后，将极大的促进XX的经济发展。按一般规律，每1元的旅游直接收入可带来4.3元的间接收入。考虑到XX县的旅游业刚刚起步，目前还没有发展成大产业，这里采用3作为间接收入的倍数，则项目给当地带来的旅游间接收入如下表。XX侏罗纪恐龙城主要年份旅游业间接经济效益表项目第一年第三年第五年第七年直接收入162844600201820600440384000500860431间接收入48853380060546180013211520001502581293与此同时，旅游业还能优化产业结构，带动XX县范围内建筑业、制造业、食品业、商业、服务业、金融业和信息业等其他相关产业的发展，从而促进XX全县经济持续、快速、稳步发展。随着基础设施的逐步完善，当地的投资环境也会大为改善，从而进一步推动XX县的对外开放。§1.2生态环境效益本项目所在的XX县，恐龙化石资源丰富，交通区位环境在西南地区较为优越，旅游资源特色突出。但当地目前对恐龙资源的粗放利用，不利用可持续发展。通过建设XX侏罗纪恐龙城项目，可以使全县上下普遍重视旅游资源保护和生态环境建设，让本地居民自觉维护生态平衡，让游客深入认识生态环境演变的规律，从而最大限度的协调好人与自然的关系，其所取得的生态环境效益是无可估量的。８５ §1.1社会效益§1.1.1理论社会效益(1)增加就业岗位旅游业是一个劳动密集型产业，能够提供大量直接和间接的就业机会。根据世界旅游组织测算，旅游部门每增加一个直接就业人员，社会就能增加5个就业岗位。这样通过XX侏罗纪恐龙城项目的建设，既可以解决XX县部分城镇人口的就业问题，还能为当地农民中的部分剩余劳动力提供一个就业机会。(2)改善人民生活，扩大对外开放XX侏罗纪恐龙城项目的建设，可以吸引大量中外游客，使得外界的先进思想、文化、观念和信息源源不断的输入，有效促进本地文化与外来文化的交流和融合，从而加速其社会经济的现代化进程，提高人民生活水平和质量。也有利于改善投资环境，扩大对外开放，提高XX县的知名度。同时旅游业的发展，还将促进社会稳定，有利于当地恐龙资源的保护和传统文化的弘扬。§1.1.2对国家和社会贡献水平的科学评价项目实施计划期15内，可为国家和社会创造的价值总额为436263万元，包括工资、福利15855万元，利息支出8673万元，应交营业税金及附加35090万元，应交所得税124293万元，净利润252352万元。其中上缴国家财政的所得税、营业税金及附加为159383万元，故该项目对社会的贡献可依据以下两个指标衡量：社会贡献率=项目对社会贡献总额/投资总额×100%=436263/130000×100%=336%表明项目全部投资为社会创造支付价值的能力强。社会积累率=上缴国家财政总额/项目社会贡献总额×100%=159383/436263×100%=36.53%表明项目全部投资的社会贡献总额对国家财政贡献大。８５ 第1章可行性研究结论与建议§1.1结论本项目是在终合考虑拟建地域的旅游资源特色、市场开拓前景和预期经济效益、社会效益、生态效益的基础上提出的。项目拟建地域旅游资源优势突出，投资环境和经营条件有利，位置选择得当，交通便利，用地宽裕，水、电通过技术措施即可解决，且可就近依托省会昆明，建设条件佳；建设规模适中，配套设施完善，空间布局与功能分区合理，保障措施有力，实施计划目标明确而又具体可行；投资估算准确，财务评价客观，预期效益显著，只要积极促销，加强成本费用控制，善于经营管理，财务收益称佳。该项目的实施对XX县加快发展特色旅游，培育新的经济增长点意义重大。研究结果表明，从项目的地点、功能、标准和相应的市场需求状况来看，建设本项目是必要的和可行的。综合以上财务评价和国民经济评价结果，本项目财务收益和国民经济效益均较好，且项目产品为旅游业发展所急需，完全符合国家西部大开发战略和有关产业政策，故应予以及早批准立项、投资建设。§1.2建议§1.2.1建立协调结构一旦项目获准立项，即成立由县长任组长，分管旅游的副县长任副组长，旅游、计划、城建、交通、林业、水利、电力和电信等职能部门负责人任小组成员的XX侏罗纪恐龙城开发建设指挥部，负责全部协调和统一组织项目实施。要特别强调项目规划的权威性和严肃性，杜绝任何部门和个人违规开发、违规建设，造成不良后果的要依法追究责任。政府在编制国民经济和社会发展计划、土地利用总体规划和城市总体规划时，应综合考虑本项目同地方经济和社会发展的相互关系，并纳入相关规划之中，从投资、信贷和税收等方面给予必要的政策扶持。８５ §1.1.1多方筹集资金，严格控制成本要制定优惠政策，通过合资、合作、独资和股份制等多种融资渠道和经营方式，吸引企业、个人和外资参与项目基础设施和旅游服务设施建设和经营，探索一条在政府引导下主要依靠社会资金开发建设旅游景区的路子。景区内基建项目设计施工、基础设施维护保养、物业管理、环境卫生、交通通信、保安、宾馆饭店、商店和文化表演等，属企业经营范畴，应在科学界定授权经营的前提条件和监管标准的基础上公开招标，择优授权经营。地方政府要根据自身财力状况，支持项目基础设施建设。有关部门应在征地、供电和供水等方面给予大力支持。投资建设及具体营运要在保证工程和服务质量的前提下，严格控制成本，避免资金浪费。§1.1.2全方位开拓客源市场要及早动手，在项目建设过程中同步抓好宣传促销工作，通过电视、广播、和报刊等新闻媒体向外界大力推介XX县恐龙文化旅游的资源特色和新颖项目，吸引众多游客实地领略XX侏罗纪恐龙城的独特魅力。通过积极参加各类旅游交易会、展销会，逐步提高XX侏罗纪恐龙城的知名度和吸引力，从而有效夺占市场份额，拓展发展空间。§1.1.3严格保护旅游资源和生态环境突出的资源特色和良好的生态环境是XX县侏罗纪恐龙城项目赖以生存和发展的物质基础。因此，一切建设活动和内容都要严格按照《XX县旅游发展总体规划》和本报告确定的总体规划和建设方案进行，不许随意乱建，坚决杜绝建设性破坏。规划区内的各项建筑，要与周边景观的整体气氛相协调。现存的有障观瞻、污染环境和妨障游览的建筑物和企业，应按规划要求限期拆除、改造或遮掩。§1.1.4重视引进和培训旅游人才旅游专业人才是旅游业最重要的生产力，一切竞争力归根结底取决于人才的竞争。因此，主管部门要高度重视和全力支持XX８５ 侏罗纪恐龙城项目的人才引进和培训工作，积极招纳有才干、懂市场、善经营、会管理的旅游贤才。并采取请进来（请专家讲学）、走出去（派出去进修学习）的办法培训员工，逐步建立一支高素质的、稳定的从业人员队伍，以适应本项目持续发展的需要。各景区要建立目标考核责任制，推进员工培训工作的开展和经营管理水平的提高。８５ 第1章附件可行性研究报告附图。(1)XX县区位交通图(2)XX县恐龙化石分布图XX县区位交通图XX县恐龙化石分布图８５'