广场项目可行性研究报告 136页

'新世纪广场新建项目可行性研究报告70 目录一、总论1.1项目名称1.2拟建地1.3开发单位及项目负责人1.4承建开发单位简介1.5编制的依据及范围1.6研究结论二、城市概况及建设条件2.1城市简况2.2自然条件2.2.1气象2.2.2地形地貌地层2.2.3地质构造与区域地壳稳定性2.2.4工程地质条件2.2.5水文2.3社会条件2.3.1供水方便2.3.2电力有充裕保障三、项目建设的背景及必要性3.1项目建设的背景3.2项目建设的必要性70 3.2.1房地产业已成为国民经济增长的支柱产业。3.2.2人口城镇化,扩大了市场消费需求。3.2.3旧城改造是“民心工程”、“德政工程”。3.2.4项目建设将配合XX作为五省市边区中心城市发展远景规划,推动XX城市化进程四、XX房地产的现状及市场趋势预测4.1总体现状:发展的跨度性表征明显4.1.1土地购置和开发面积呈双向大幅增加态势4.1.2银行贷款推动房市走强,民间资本作用明显4.1.3住房结构日趋合理,房价持续上涨4.2XX市房地产市场区域对比分析4.3XX商业市场调查4.4总体市场趋势预测4.4.1住宅消费趋势预测4.4.2XX市商业的发展趋势分析五、项目的SWOT分析5.1优势分析S5.2劣势分析W5.3市场机会分析5.4市场威胁点T5.5竞争对手分析六、消费群体分析6.1置业客户特征6.2消费群体定位6.2.1购买行为类型分析:70 6.2.2消费群体类型分析:6.3项目开发战略定位6.3.1市场定位6.3.2周期定位6.3.3价格定位6.3.4营销定位6.3.5管理定位七、总体方案设计7.1环境特征7.2总体规划原则7.3总体布局7.4土建7.4.1建筑类型及平面设计7.4.2建筑造型及立面设计7.4.3建筑剖面设计7.4.4配套设施7.4.5结构设计7.5给排水7.5.1给水。7.5.2排水7.6电气设计7.7弱电7.8主要技术经济指标八、环境保护及节能8.1环境现状70 8.2主要污染源和主要污染物8.3垃圾、废水处理8.4绿化8.5环保新材料、新技术九、物业管理及组织机构9.1物业管理9.2安全设施9.3组织机构十、项目开发步骤方案及项目实施保障10.1开发建设实施步骤10.2项目开发方案10.3房地产业项目资本运营特点十一、投资估算与资金筹措11.1投资估算11.1.1编制依据11.1.2投资估算11.2资金筹措十二、经济评价132.1.财务评价12.1.1评价依据12.1.2评价参数12.1.3费用12.1.4销售收入和税金12.1.5主要财务评价指标12.1.6财务敏感性分析12.1.7盈亏平衡分析70 12.2评价结论十三、风险分析与控制13.1风险分析13.1.1项目风险13.1.2市场风险13.1.3资金风险13.1.4工程风险13.2风险控制与建议70 一、总论1.1项目名称XX市“XX.新世纪广场”项目1.2拟建地XX市迎丰西路与鹤州路交汇处，东临XX荣宾馆。1.3建设单位：XX市XX房地产开发有限责任公司1.4建设单位简介:XX市XX房地产开发公司成立于2010年，注册资金万元，房地产开发资质三级，现有职员37人，其中具有中高级职称的专业管理技术人员15人，项目负责人原任职国家一级开发企业负责人，具备丰富的项目开发管理经验。1.5项目股东简介：XX市XX商贸有限公司始建于1986年，经过20多年的精心经营，先后拓展了XX商业广场、儿童商场和金牛角王中西餐厅；公司现有员工876人，固定资产2.5亿元，经营商品涵盖百货、珠宝首饰、高中档男女服装、化妆品、儿童用品、钟表、皮鞋皮具等1200多个国内外知名品牌和中西餐饮。公司遵循“诚实、守信、进取、奉献”的企业精神，以严谨的管理、务实的作风、优质的服务精心打造企业品牌，创造了良好的社会效益和经济效益，赢得了广大消费者的信赖。公司先后获全国“诚信维权先进单位”、连续两届卫冕“全国百城万店无假货示范店”；湖南省“劳动就业示范基地”、“厂务公开民主管理先进单位；XX市70 “十佳消费者信得过单位”、“慈善贡献奖”；鹤城区“优秀纳税企业”和“劳动保障工作先进单位”等多项荣誉。中国农业银行湖南省分行授予“AA+”级信用单位；被湖南省银行协会授予“守信用企业”；公司从1996年起连年被XX市委、政府授予“双文明单位”；“优秀民营企业”。1.6建设单位负责人简介：公司董事长向东辉先生自2002年以来，先后荣获国务院“全国创业之星”；湖南省总工会“职工之友”；XX市“十大新闻人物”、“劳动模范”、“优秀中国特色社会主义建设者”、“优秀光彩人物”、“十佳企业经营者”等多项殊荣。现任XX市政协常委，湖南省个体协会常务理事，XX市工商联副会长、XX市慈善总会副会长等社会职务。1.5编制单位:咨询资质证书编号:受XXXX商贸有限责任公司的委托,我公司承担该项目可行性研究报告的编制任务。经过对项目进行认真论证,分析评价,于2010年5月完成本项目的可行性研究报告,供审批部门决策参考。1.6编制的依据及范围依据:1)国家发改委、建设部《建设项目经济评价方法与参数》(第三版);2)国家现行财税制度和价格体系;3)《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》;4)建设部令第41号《城市房地产开发管理暂行办法》;5)XX市人民政府对招商引资政策的支持及相关的房地产开发优惠政策;70 6)《XX市城市总体规划》7)《XX市中央商务区规划》8)《XX市商业网点规划》9)工业与民用建筑项目编制有关规定和深度要求;10)“XX新世纪广场”项目规划图;11)国家其他各有关专业设计规范及项目建设单位提供的国土、建设规划、供水、供电、资金筹措意向等基础资料。范围:本次研究对项目建设的必要性、项目建设规模、内外部建设条件、总体方案、投资估算及经济效益等方面进行研究。1.7研究结论(1)2010年是XX市委、市政府提出“大干新三年，再创新辉煌”的开局之年，根据“商贸物流业大干新三年的总体思路和‘占有市场，扩大消费；升级换代，树立旗舰；合理布局，完善功能；规范秩序，确保繁荣’的要求，立足XX区位、交通、资源优势和现有基础，科学规划，完善政策，突出项目，强力推进，形成以专业批发为主、特色零售为辅，辐射功能强、交易流量大、旗舰林立、网络健全、业态完整、服务配套、规范有序、活跃繁荣的商贸物流格局，初步奠定五省周边区域性现代商贸物流中心地位。(2)XX市房地产市场在宏观经济持续快速发展、各项改革不断深入、政策调控措施得当的大背景下,进入了以市场为主导,以有效需求为依托,具有自身特点的新一轮快速增长期。今年来,XX市房地产市场承接近年来稳健发展的良好态势,房地产投资建设规模、土地交易量、新建商品房、预售面积、交易面积、商品房抵押贷款数量等各项指标与去年同期相比,均出现了不同程度的增长。70 (3)旧城改造是“民心工程”、“德政工程”。随着XX市域经济的跨越式发展,人民群众生活水平普遍提高,旧城区的落后环境、滞后服务功能已远远不能满足人民提高生活质量的需求,拆旧建新,不仅是社会发展的客观要求,也是广大群众的强烈愿望。人口的急增与城市的繁荣,导致住宅及商业用房量的增大,必然对住宅及商业基础设施提出更高的标准和要求。因此,城市人口的日益增多及经济的迅速发展对住宅产业建设提出了更高更迫切的要求。因此,“XX新世纪广场”应运而生,从而推进城市综合功能开发协调发展,将成为城区的一道新风景线。(4)XX新世纪广场,地处XX市中央商务区（CBD）的核心地带,位于XX市南北主干道迎丰路与鹤州路交汇处，北临火车站前广场，东接怀荣宾馆，西毗XX市新城市步行街（原区政府）及嫩溪垅商业区。规划总用地约20亩。(5)XX新世纪广场总建筑面积约为143000m2。其中住宅、酒店、写字楼建筑面积51000m2，商业建筑面积83000m2，地下建筑面积8000m2，绿地率30%，建筑密度48%，容积率10，居住户数225户，停车位350个。该项目地上二十八层,地下两层。其中负一层为超市及潮流街，负二层为停车场和设备用房,一至五层为百货商场,六七八层为餐饮、娱乐,八层以上主楼A栋为酒店及写字楼，B栋为住宅。(6)整个工程包括征地、建安工程、道路、绿化等,经投资估算,本项目总投资为万元。建设期(含前期工作)按3年实施。本项目资金来源,申请贷款万元,余下由建设方融资自筹及预售房款解决。经计算本项目投资利润率为%（所得税后）、%（所得税前）,投资利税率为%,全部投资财务内部收益率为%（税后）、%（税前）,全部投资财务净现值为万元（税后）、万元（税前）,投资回收期为年（税后）、年（税前）。其贷款偿还期为70 年,满足银行的还贷要求。同时,财务敏感性分析表明,本项目具有较强的财务抗风险能力。(7)XX新世纪广场的建设,将为XX市中央商务区的建设，迎丰路的改造,改观市容市貌,做出巨大贡献。对于提高城市品位,强化中心城市功能有很大的促进作用;必将成为城区新的经济增长点,开发后产生的商贸规模效应和辐射效应,从而增加税费收入;将有效地创造新的就业机会,确保一方社会的稳定,创造出良好的经济效益和社会效益。70 二、城市概况及建设条件2.1城市简况XX市位于湖南省西南部,东径109°45"－110°29",北纬27°16"－29°53",地理特征正处云贵高原与湘桂丘陵的过渡地带。XX市域是一个狭长地理单元,南北长达353KM,东西宽约200KM,形似“跑兔”。它东倚雪峰山脉,与常德、邵阳、娄底交界;北靠武陵山脉,与湘西自治州、张家界相连;西与重庆黔江的秀山、酉阳以及贵州的铜仁、凯里地区为邻;南连九万大山,与广西桂林、三江、龙胜等地接壤。素有“黔滇门户”、“全楚咽喉”之称,今有湖南“西大门”之美誉。　XX历史悠久,古称“荆楚之地”。早在新石器时代,这里的先民们就进入了原始农业和家畜饲养经济为主的定居生活。秦朝统一中国后,在此设黔中郡,开始了国家的行政治理,距今已有2200多年的历史。1998年撤地设地级市,现辖12个县（市、区）,是个多民族聚居的地区,现有侗、苗、土家、瑶等31个少数民族。依照人口抽样调查资料推算,2006年末全市在册总人口为500.00万人,常住人口为454.50万人。XX生态环境良好,山川秀美,名胜古迹众多,民俗风情迷人,是湖南省的重点旅游城市之一。全市有万佛山丹霞地貌、五强溪浩淼泽国、有“第二兵马俑”美誉的秦代“黔中郡”古城、赞为“楚南上游第一胜迹”的芙蓉楼等等无不钟灵毓秀,令人流连忘返;龙底河和夜郎谷的漂流惊险神奇,撩人心魄;芷江龙津风雨桥、通道皇都侗民族文化村、XX中国侗文化城等侗文化旅游景点神奇旖旎,特色鲜明。XX地灵人杰,人文荟萃。老一辈无产阶级革命家向警予、滕代远、粟裕同志出生于此,世界“杂交水稻之父”70 袁隆平在安江农校首次培育成功杂交水稻,爱国将领张学良曾被囚禁羁绊于沅陵凤凰山。XX也是一些重大历史事件的发生地。中国工农红军通道转兵会议旧址、中国人民抗日战争胜利受降纪念馆都记载了这些影响现代中国历史的重大事件。XX市素有“火车拖来的城市”之喻。国家重要铁路动脉湘黔铁路和焦柳线及渝怀铁路呈“大”字在城区交汇,XX编组站（XX南站）是全国九大编组站之一,货物吞吐能力居全国第九。高速铁路的建设将更加拉近XX与周边中心城市的距离，对加快XX的城市发展起着至关重要的作用。XX境内高速公路已建成的有沪昆高速，正在建设的有杭瑞高速，那将开工建设的有包茂高速。209国道与320国道在城区呈“十”字交叉,另加上319国道及10条省道公路纵横全境,县乡公路通达城乡。芷江机场距市区35公里，现已开通北京、广州、长沙航线。总长4500公里、通航里程1000公里的沅水航运可通江达海。已形成水、陆、空三位一体的立体交通网络，成为我国西南地区最大的综合交通枢纽之一。随着改革开放各项事业的发展,XX市的城市建设日新月异,成绩斐然;城区人口不断增多,城区面积不断加大,XX市区已发展成为50万人口的中等城市。面向新世纪,XX市委、市政府于1998年提出了“充分发挥区位资源两大优势,努力建造五省（市、区）周边中心城市”新的发展战略。XX至2010年发展目标是力争国内生产总值在1980年的基础上翻4番,社会主义市场经济体制进一步完善,社会经济生活基本上走上规范化、法制化轨道,人民生活普遍达到小康水平,人口、资源、环境与经济发展关系基本协调。展望新世纪,在新战略的指导下,XX必将进一步加快发展,崛起为五省（市、区）周边地区的中心城市。现在国家实施西部大开发战略也将对XX经济发展产生极其深远的影响,为XX的经济建设带来千载难逢的历史发展机遇。70 2.2自然条件2.2.1气象XX市地处北回归线附近,属亚热带季风湿润气候,受季风环境影响明显。据XX市气象局提供资料,XX市常年主要特点:气候温和、雨量充沛,热量丰富,光照适宜,无霜期长。据XX市气象局提供资料,XX市常年:最高气温39.6℃（历年最多两天）,最低气温-10.7℃(历年最多一天),平均气温16.4℃;最大降雨量1663毫米,平均降雨量1384.8毫米;最小相对湿度14%,平均相对湿度81%;年均日照1580小时,10℃以上积温4833－5258℃,年均气压986.8百帕;平均风速1.8米/秒,最大风速20.7米/秒;大风日数5.7天,积雪日数4.9天,雷暴日数47.6天,霜日数14.3天。历年平均蒸发量为1346.4mm。无霜期287天。年平均风速为1.9m／s,6-7月份刮西南风,其余10个月刮北风。2.2.2地层与地质构造XX新世纪广场用地地层主要由二叠系和第四系地层组成。岩层主要为灰岩、泥质灰岩、泥灰岩和粘性土。根据区域资料,白垩纪以后至第三纪以前,XX市鹤城区及其附近区域为凹陷沉降区,在其XX市鹤城区的城北沉积了白垩系巨厚层的紫红色岩层。第三纪以来至第四纪,区内地壳整体呈间歇性上升,形成了多级剥夷面和河流侵蚀堆积阶地。但自第四纪以来,地壳上升隆起的速度和强度渐趋缓慢和减弱。根据历史地震记载,XX市鹤城区未发生过破坏性地震,场地土层主要为冲积相粉质粘土,厚度一般为5-8m,局部大于8m,以中硬土为主。下伏二叠系长兴组灰岩岩溶较发育,岩体较坚硬完整,属稳定基岩。所以,70 场地类别为II类,属抗震较有利地段。《建筑抗震设计规范》(GB500011-2001)和《中国地震动参数区划图》(GBl8306—2001)表明,XX市鹤城区属抗震设防烈度6度与小于6度的过渡地带,但根据XX市有关文件规定,XX市鹤城区建筑抗震设防烈度定为6度,地震动峰值加速度为0.05g,地震动反应谱特征周期值为0.35s。综上所述,场地内属稳定地块。2.2.3水文太平溪是舞水河的一级支流,发源于花桥镇金鸡沟,全长43公里,流域面积362平方公里,由东北流入市区,在市区南部入舞水河。市区流程10公里,平均坡降1.74‰。丰水期流量44.7m3/秒,最大流量2850m3/秒,枯水期最小流量0.7米3/秒。湖天桥下50年一遇洪水位219.28米。区域内地表水主要来源于天然降雨。地下水主要有:松散岩类孔隙水,碳酸岩夹碎屑裂隙岩溶水和碎屑岩裂隙水。该场地地下水按其形成条件和赋存特征,为松散岩类孔隙水。该类型地下水对混凝土和混凝土中钢筋无腐蚀,对钢结构具弱腐蚀。2.3社会条件独特的地理位置,便利的交通条件,优美的自然环境,为建设高尚城市综合体提供了很好的投资条件和稳定的利益保障,建设条件完备。2.3.1供水方便建设施工及生活用水全部由XX市供水总公司供给。目前,XX市供水总公司供水能力达18.7万吨,供大于求,其配套管网均已敷设到拟建选址,完全可以满足工程建设施工所需用水。70 2.3.2电力有充裕保障XX市电力资源丰富,在十二个县市区中,除个别乡村外,都已达到农村初级电气化标准,全年区内发电量达11亿千瓦时,供电网络完善,有国家、地区两大电网。供电十分稳定可靠。70 三、项目建设的背景及必要性3.1项目建设的背景3.1.1、商贸物流发展外部环境面临有利机遇3.1.1.1、西部大开发战略与中部崛起战略的进一步深入XX位于西部大开发战略的重要实施地之一的成渝经济区、中部崛起战略的重要实施地之一的长株潭经济区辐射范围的交接处，这两个重要地区的发展促使XX城市地位的改变，使XX作为五省（市、区）周边地区中心城市的地位显现，成为XX发展的重要机遇。3.1.1.2、区域交通条件的进一步完善根据《中国中长期铁网规划》，渝怀线、邵六线建成，渝怀线大通道建设，将对XX对接珠三角经济区和成渝经济区；贵阳将要建成直直通珠三角入海口的铁路大通道，XX处于这通道湖南区段的重要节点；根据《国家高速公路网规划》，9条南北向纵线之一的包头至茂门高速公路，与18条东西横向之一的上海至昆明高速公路将为XX融入全国高速公路系统带来较好的发展前景；XX的芷江机场已经转为民用，扩建工程将要上马。这些有利的交通条件都将进一步加强XX同周围重要经济区的联系，大大提升XX的交通枢纽地位，为XX带来新的发展。3.1.1.3、湘西地区发展获得新的发展优惠政策湖南省在2004年编制了《湘西城镇体系规划》，旨在推动湘西地区的全面发展，规划明确把XX定为湘西地区的一级中心城市，为XX未来的发展带来了新机遇。在《湖南省现代物流业发展规划》中，明确XX为全省四大区域物流中心之一，全省一级物流节点城市、全国二级物流节点城市。政策提出：对XX70 市这样的中部边远山区，省政府在资金配套上要给予优惠政策，减免贫困县和少数民族自治县的配套资金；同时根据《湘西地区开发规划》突出发展的6个优势产业，实行项目贷款贴息、提供引导资金、加大财政转移支付、适当提高地方税收分享比例等扶持措施，这都将为XX新一轮的发展注入强大的动力。国家发改委等九部委制定的《关于促进我国现代物流业发展的意见》（发改运行[2004]161号），国务院下发的《国务院关于促进流通业发展的若干意见》（国发[2005]19号），省委、省政府出台的《关于促进生产性服务业加快发展的指导意见》（湘发[2007]9号）市政府制定的《关于促进我市商贸物流业发展的意见》（怀政发[2006]4号），2007年等文件规定，对国有商贸流通企业改革，发展商贸物流企业，建设现代物流中心，发展新兴流通业态，促进生活保障性服务业，完善农村流通体系，建立公共信息服务体系等进行支持。这些城市基础设施的建成，政策和出台和规划的编制，为XX发展商贸物流业提出较好的平台。3.1.2、商贸物流发展内部条件面临有利变化3.1.2.1、市委实施“双中心”战略2007年8月，XX市委提出实施“双中心”战略，即建设区域性经济中心和现代商贸物流中心，推动全市经济社会开放、高效、和谐、永续发展。12月7日，市委第三届二次全会通过了《中共XX市委关于贯彻落实党的十七大精神，加快推进区域性经济中心和现代商贸物流中心建设的决定》的决议。3.1.2.2、政府加大城市建设力度城市建设明显加快，天星东路、湖天南路建成通车，湖天北路、环城路、汽车南站、体育中心、市民服务中心的落成，火车站广场改造、太平溪综合治理、迎丰路改造等一大批城市基础设施建设全面启动，为发展商贸物流业创造了较好的条件。70 3.1.2.3、制定商贸物流发展措施市政府结合XX实际，先后编制了《XX城区商业网点规划》、《XX市现代商贸物流业发展规划》、《XX市中央商务区规划》为发展商贸物流业提出了整体思路，园区和项目建设的总体布局，将有利地促进我市商贸物流快速、有序地发展。经过多年的发展，我市商贸物流业具备了较好的基础，突出体现在三个方面：一是专业市场建设与培育取得重大进展。截止2009年底，我市建成各类商品交易市场360个，营业面积159万平方米，其中城区47个，营业面积94万平方米，已形成建材、百货、家电、粮油、生资、汽车摩托车等12大类专业批发市场，年交易额158亿，年销售额1亿元以上的市场18个。我市的市场群体形成了“买全国，卖西南”的经营格局，全国各地生产的日用百货、服装、家电、汽车、粮食、糖酒副食、医药、IT数码、建材等几乎都在我市设有代理商和销售点。我市批发零售额为铜仁总额的5倍。今年1—10月XX火车南站的装、卸货物量分别同比增长29.6％、42.6％，怀南日处理车皮量达1.2万个，超过设计能力一倍，这些货品中50％销往铜仁、吉首、凯里等周边地区。二是新兴业态蓬勃发展。连锁经营、物流配送、电子商务等新型业态发展方兴未艾，以佳惠、步步高、XX、怀仁为主体的零售企业和以湖南西部商贸物流中心为标志的物流企业引入了现代经营管理模式，发展较快。位居全国连锁业百强。步步高、苏宁、加润多、华天等国内知名企业及肯德基、沃尔玛等世界知名外资企业入驻XX，正深刻改变着我市商贸物流业态格局。70 三是以商贸物流为主的第三产业在全市经济发展中的地位日益重要。近些年来，以商贸物流为主的第三产业增加值占整个GDP的比重一直在40％以上。2009年，我市第三产业增加值分别是湘西自治州、贵州铜仁地区和黔东南州的2.6倍、6.3倍、3.7倍，处于明显的优势地位。虽然我市第三产业GDP排全省第10位，社会消费品零售总额排全省11位，但是第三产业GDP占全部GDP的比重、社会消费品零售总额增幅、第三产业从业人数占全市从业人数总量的比例等主要指标均居全省前列。可以说，目前，我市商贸流通业已成为经济发展的生力军，安置就业的主渠道，城市建设的新亮点，财政收入的增长源，对促进我市的经济社会全面发展发挥越来越大的作用。3.2项目建设的必要性3.2.1房地产业已成为国民经济增长的支柱产业。在2009年中国GDP增长的百分点中,有2个百分点是由房地产业直接贡献的。中国房地产业直接带动了60个相关产业的产出增加,没有一个其它行业有如此广泛的行业推动力。2000年以来,中国房地产开发投资、竣工面积、销售面积始终保持了年均20%左右的增长。2003年中国住宅投资占GDP比例超过了美国,已经达到了5.7%。而在美国,房地产业作为国家经济的三大支柱产业（汽车、医药、房地产）之一,已持续了50多年。2020年,中国的城镇人口将达到10.2亿人,年均增长4%,城镇住宅存量面积将达到330亿平方米,比2004年将净增198.5亿平方米,年平均需净增12.4亿平方米。目前,全国房地产业的形势虽然不容乐观，但宏观调控政策目标主要是国内一二线城市近年不断涌现的房地产泡沫，对三四城市而言，城市建设尚处于初期阶段，城市化水平不高，刚性需求比例很大，房产价格在合理投资区域，总而言之，调控对我们而言，既是挑战，也是发展的机遇，随着XX城市发展的不断加快，房地产也在继续平稳健康地发展。70 XX市国民生产总值逐年递增,国民经济变化决定着房地产的兴衰沉浮,XX市经济的快速发展为房地产业的兴盛提供了良好的先决条件。2009年,全市完成房地产投资33.29亿元,同比增长58%。对固定资产投资的贡献率为23.8%,拉动全市固定资产投资增长了12.7个百分点;对GDP增长的贡献达到11.9%,拉动全市GDP增长1.3个百分点。商品房销售给个人占全部销售面积的90%以上,商品房的销售以个人为主。商品房市场供需两旺。房地产业已逐步发展成为XX市国民经济的重要支柱产业。同时,房地产业也为地方财政开辟了财源,每年对地方财政收入的贡献率超过10%。因此,该项目的建设符合XX市产业的政策,有利于推动XX市房地产业的发展;是拉动内需、剌激消费、带动相关行业发展的客观需要。3.2.2XX商贸物流业亟待产业升级，打造核心竞争力和核心企业。3.2.2.1、商业业态水平不高近年来，购物中心卖场无差异化建设情况比较突出，导致零售市场竞争烽烟四起，经营管理水平参差不齐，造成行业整体盈利水平下降。3.2.2.2、发展环境不优主要是我市在发展商贸流业上历来缺乏完备的政策支撑。2006年市人民政府虽然出台《关于促进我市商贸物流发展的意见》，规定对国有商贸流通企业改革改制实行倾斜，对商贸物流基础设施及现代化物流项目建设在用地、用电、用水等方面实行相关税费优惠，但文件下发后得不到很好地落实。据了解，主要是文件对现代物流项目、商贸物流园区、物流中心、配送中心及大型商贸物流企业界定与认定不十分明确，部门推诿、执行不力。3.2.2.4、竞争压力大现在全国的形势是各地都在你追我赶，百舸争流；西南周边地区借西部大开发的东风，发展来势迅猛，对XX已形成了紧逼之势，XX70 面临明显的竞争压力。据2009年的统计资料，XX经济总量、投资规模和消费水平等与湘、桂、渝、黔10个毗邻市（州、地区）相比，均处于第五、六名的地位。桂林市2007年实现商业增加值77.81亿元，占全市GDP的10.95％，全市商贸业税收12.13亿元，占全市财政收入的22％，是我市的2.8倍。桂林的微笑堂、柳州的五星商厦等大型购物中心营业面积在5万平方米以上。联华、国美、国药等国内知名连锁企业进驻柳州、桂林后发展势头强劲。铜仁响亮提出了“建设商贸中心，不从XX进货”的口号，以打造中国第一个地州MALL（顶级）商务中心为目标，已建设了“万货城”。周边地区商贸物流业发展迅猛，主要得益于政策支持力度进一步加大。柳州市于2002年颁发“关于推进流通现代化发展的意见”，明确了发展重点，从用地、财税扶持等多个方面建立了完善的扶持政策。铜仁、凯里等周边城市列入国家西部大开发范围，每年都有国家投入的商贸物流专项扶持资金。因此，该项目也符合XX市关于发展商贸物流业的产业政策，有利于利用地段优势，打造XX的核心零售企业形象，并且带动零售流通企业经营环境的优化，提升XX本地零售企业的竞争力。3.2.3人口城镇化,扩大了市场消费需求。XX自古以来就是连贯南北的交通要塞和物资集散地,随着市政基础设施的投入、生态环境及投资环境的改善、居民消费水平的提高和经济的不断发展,XX的交通运输业、商业、中小企业等得到了迅猛发展,XX的对外影响力不断扩大,招商引资力度增强,消费理念逐渐形成,城市品位明显提升,是一个颇具吸引力的城市,是一个很有发展前景的城市。另外户籍制度的改革,使农村人口城镇化,城镇人口大量增加。这些都为XX市的商品房消费市场增添了新的主力军。汽车、房产70 等消费的快速增长带动了城市消费品市场的活跃,的增加预示着新一轮消费结构升级已为期不远。XX经济的发展,必然会加快城市建设的步伐,同时要从根本上解决人们的各种消费需求。本项目位于XX市中央商务的核心位置,地段的发展引领XX房地产业及城市经济的发展，顺应XX经济发展的大趋势。3.2.3旧城改造是“民心工程”、“德政工程”。旧城是指城市建成区中某些经济衰退、房屋年久残旧、市政设施落后、居住质量较差的地区。为了使其恢复活力,发挥其应有的作用,必须调整原有的结构模式,补偿物质缺损,调整人口分布,以达到改善环境、振兴经济、改善生活质量的目的,这一般称为“旧城更新”。旧城更新（也称旧城改造）是当代城市发展中难以回避的问题，历来是城市建设中最复杂、涉及面最广的一项社会工程也是群众最为关注的重大问题。旧城更新改造过程中应注重广大市民的参与,充分调动各方面的积极性,整体启动旧城更新改造。根据城市发展的需要,在城市老化地区实施的有计划的城市改造建设,包括再开发、修复、保护三个方面。再开发是根据城市总体规划,彻底改变地区面貌的大规模城市改造建设;修复是根据城市总体规划,部分改变原有城区面貌的中等规模的城市改造建设;保护是根据城市规划,对原有城市面貌小规模的改造建设。我们不但要改善商业环境，以提高商业区价值，同时也要提高整个城市的景观质量，从而获得更大的整体效益。3.2.4项目建设将配合XX作为五省市边区中心城市发展远景规划,推动XX城市化进程XX素有“滇黔门户、全楚咽喉”之称。在党中央作出加快西部开发的战略决策后,XX被列入参照执行地区,省委提出了湘西大开发战略,XX市已作为湘、黔、桂、鄂、渝五省周边中心城市、云贵川西部开发的“70 桥头堡”地位和作用日益凸现。特别是西部大开发的政策拉动及其衍生的大规模产业、资本的技术转移,为推动XX市经济的转型升级,提供了强大的物质、技术支持。特别是近几年来,株六电气化复线修建,XX火车站东站扩建,渝怀铁路建成,上瑞、长渝高速公路XX段通车,320国道和209国道的改建,芷江机场的复航等一批重大基础设施建设,以及与邻省贵州和广西相连的公路路况改善,使得XX这一区位优势更加明显,投资环境得到进一步改善,从而增强了XX城市的中心地位和作用。“抢抓历史机遇,奋力西部突围”是市委、市政府立足XX实际,着眼长远发展而作出的一项重大战略决策。城市化是现代社会进步文明的标志,也是社会经济文化发展的必然趋势,城市化问题已被各级政府关注。XX处于重庆-贵阳-柳州-长沙-宜昌-重庆这一半径450KM的“空洞”中,XX正位居中心,其“空洞”范围内,无大中城市,有利于XX作为中心城市的生长。市委、市政府提出了‘把XX建成五省周边中心城市’的战略目标,市区人口2010将达到50万人,城市建设用地将达到60平方公里,2050年将发展到100—120万人,城市建设用地为100平方公里,为XX房地产业的发展提供了契机。从城市人口增量角度看,人口的增加,住宅及商业用房消费需求也须增加;随着人们观念从“有住房”到“住好房”转变,以及人们对财产保值增值的预期,将大大促进房地产业的发展。人口的急增与城市的繁荣,导致住宅量的增大,必然对住宅基础设施提出更高的标准和要求。我国城市化速度适时提出了每年1%的发展比例,乡镇人口不断拥居城市,据此推算,XX每年增加城市人口1.6万余人,按每人20平方计算,每年需建住房32万平方米,其中XX市本级城区按60%比例计,也会在20万平方米以上。同时还有每年正常的结婚用房以及换房,而目前70 XX市施工住宅面积及竣工住宅面积满足不了市场需求,XX住宅开发前景市场看好。综上所述,XX新世纪商业广场城市综合体的建设,有利于加快当地的城市建设步伐,完善城市中央商务区功能性基础配套设施,有利于改善当地人们的居住环境,提升XX城市的品位,有利于促进当地商业经济的繁荣与发展。70 四、XX房地产的现状及市场趋势预测4.12010年XX市房地产市场现状4.1.1房屋销售价格涨幅放缓,同比仍稳中有升目前,全市城区新建房均价为2217元／平方米,比上年同期的2076元／平方米上涨6.8%。其中:新建商品住宅均价为1812元／平方米,比上年同期的1416元／平方米上涨28%;新建非住宅均价为6044元／平方米,比上年同期的5260元／平方米上涨14.9%。全市城区二手住宅房成交均价为1l17元／平方米,比上年同期的969元／平方米上涨15.3%。4.1.2物业管理价格走势平稳,房屋租赁价格小幅上扬2009年,XX市物业管理价格同比上涨1.9%,房屋租赁价格同比上涨8%。价格涨幅较大主要反映在居民住宅出租和商业门面出租两个方面。4.1.3在全省地级城市中,XX房屋销售价格涨幅处于前列国家统计局湖南调查总队的资料显示,2009年房屋销售价格涨幅依次为永州市22.4%、郴州14.4%、邵阳13.5%、XX12.8%、岳阳8.1%、长沙4.1%、株洲14.1%、益阳3.8%、常德3.5%和衡阳3%。XX位居第四。4.2三大因素影响,抑制住房销量和价格一是受信贷紧缩及全国及周边城市影响,房地产业增速趋缓二是调控宏观政策的贯彻实施,抑制了房价的过快上涨三是房价上涨预期心理降低,持币观望者增多4.3三大成本上升,促使房价水涨船高一是土地价格的大幅上涨近年来,一方面是XX70 市区可用土地的不断减少,另一方面房屋开发等各种用地的增加,造成XX市土地价格不断攀升。据调查统计,XX市2009年土地价格虽只上涨5%左右,但目前市区士地平均价格每亩已高达40—50万元,最高的已超过每亩70万元。二是材料成本、费用等大幅上涨前三季度XX市同定资产投资价格指数上涨10.8%,其中:材料价格上涨14.8%,人工费用价格上涨15.1%。在材料价格中,钢材价格上涨17.4%,木材价格上涨14.8%,水泥价格上涨4.8%,料价格上涨18.4%。三是房屋建筑档次的提高随着房屋建筑的不断上档、升级、换代,以节能、环保为主题的建筑理念也纳入房屋建筑的标准之中,同时,XX今后的住宅建设都将以lO层以上高层建筑为主,这些因素都将直接影响着房屋价格的上涨。此外,城市土地有限,市中心区域可开发地越来越少,在拉大商品房价差的同时,也拉动了房价整体水平的上涨。目前位置好的,多层房每平方米的起价均在2000元以上。火车站附近新开盘商铺的价格比5年前竞翻了一番。4.4XX市城区商业现状近几年来,城区市场网点建设按照市委、市政府提出的“充分发挥区位资源两大优势,努力建设五省（市、区）周边中心城市”经济发展战略,紧紧围绕“商贸兴市、流通先行”这个中心,商品市场建设步伐比较快,商品市场体系已初步形成。70 主要表现:一是市场载体初具规模。目前,城区有固定经营场所、管理机构和人员的商品市场41个,拥有门面和摊位13700个,市场营业面积70万平方米,累计投资15.87亿元,年市场成交额87亿元,其中过亿元的市场有18家,过5亿元的有4家,过10亿元的有2家,各类市场销售额每年均以20%左右的速度递增,各专业市场批发销售中有50%销往外地,正在形成辐射周边地区的区域商圈。在此基础上,城区市场从市场适应型向战略发展型转变,在发展中优化创新,逐步进行经营结构、业态结构、布局结构的调整升级,电子商务、电脑管理正在兴起,现代化管理手段高的专业市场应运而生。二是新兴流通业态发展迅速。通过跨行业、跨地区、跨部门的资产整合重组,涌现出一批以超市、连锁经营、配送、便利店、步行街、会展为代表的新的流通业态和经营方式,改善了XX的购物环境。XX市的商业主要集中在即迎丰路、舞水路、人民路等形成的中央商务区域,主要以零售业为基础,集中XX市的大型商场、超级市场和专业商场;河西组团以批发业为基础,大力发展各类专业批发市场和综合批发市场。据统计,我市城区拥有各类商业、服务业网点12346个,营业面积879736平方米,建筑面积897106平方米,从业人员56000多人,每万人拥有商业服务业网点接近400个,从业人员超过1400人,在五省周边地区处于领先水平。可以说,经过多年的努力,一个业态丰富种类齐全,结构日趋合理,功能逐步完善的市场体系已形成,对XX市经济发展起到极大的推动作用。4.5总体市场趋势预测4.5.1房屋销售价格会基本稳定经过多年发展,XX市房地产市场已逐渐趋于成熟、规范,XX房价也不存在像上海、长沙等一二线城市一样有较大的降价空间,并且在一定时期内仍将保持坚挺中小幅波动。由于XX特殊的地理环境,土地资源较紧、建设成本较高,同时原材料价格的变化、人工价格上涨、银行信贷紧缩,下调利率并不能从根本上解决企业资金紧张问题,XX70 的房价下降空间并不大。在目前状态下,也不排除部分开发商会有可能会采取一定优惠促销的经营策略,但XX房屋销售价格下调空间有限。4.5.2购房者观望气氛将在一段时期内持续对于消费者来说,新政策出台进一步加剧购房者观望气氛。由于XX的房价并未降到消费者的心理预期水平,购房者虽有意愿,但多为持币观望,期待政府出台更多的优惠政策或开发商实质性的降价,在短期内仍将保持理性的消费观念。4.5.3房地产刚性需求依然存在业内人士认为,中国的城市化进展到70%之前,房地产市场不会停止。近年来,XX确立了“构筑商贸物流中心,建设生态宜居城市”战略目标,相继启动了旧城改造和新城开发,XX中心城市建城面积由40平方公里扩展到50平方公里,道路骨架拉开到80平方公里;“两水四山、七桥三环、六横八纵、东文西商、南延北扩、靓河纳山”的城市格局正在形成,一个环境优美、社会和谐、文明进步的新XX正在崛起。城区人口由42.5万增加到50万,全市城市化率提高到35%,与全国、全省平均水平的差距正在缩小,目前XX正处快速发展时期。城市化进程刚刚拉开帷幕,人口向城市集中的趋势还将持续二三十年。现在城市人口所占比重远远低于国家、湖南省的平均水平。城市土地资源的有限性决定,外围土地开发规模越大,核心市区的房价就越高。房地产对国民经济增长速度和就业的巨大影响,以及对上游产业的拉动作用,促使短期的宏观调控政策、适度宽松的货币政策和各种优惠政策对房地产的刺激作用会有一定程度的显现。我市城市居民的收入水平已经处于住房消费能力的收入高敏感、高弹性的阶段。目前正处于初步发展阶段,随着基础设施的不断完善、城市建设力度的加大和城市规模的逐步扩大,必将带来人口的增长。据资料显示,XX人口每年将增加270 万,住房需求量较大,购买力加大,对住房的刚性需求依然存在,且发展空间较大。4.5.4XX市商业的发展趋势分析1.需求特征分析从XX新商城、凯邦万象城、琼天广场、XX大厦名品城的销售情况来看,商铺需求依然旺盛,特别是琼天广场对步步高整体招商模式的成功运作,将提高投资者对商铺投资的信心。2.价格走向分析按照国民经济的增长和土地规划的稀缺性,整体房地产价格有小幅度的上升,专业市场商业物业和零散商业物业差价太大,大型主力店的引进和投资回报率的高低将决定商业物业的定价。地段理想、功能分区合理、配套设施完善的商业物业明显呈上升趋势,低档和地段差的商铺价格跟进,从而使得整体价格还有所上扬。3.营销策略分析受政策的影响,返租经营的市场营销策略将面临难度,但市场的需求是明显的,为此在租与售的天生矛盾中,整合经营几乎是唯一的出路,商业的主力店进驻也将成为提升商业人气的重要手段。融合多种商业业态形式的城市商业综合体即将出现,也将推动XX零售业态的升级和发展。结论:XX楼市特别是高中档楼市大有可为,关键在于开发商能否以更多的卖点迎合消费潜力，并对商业业态的整合独具匠心。有专家在对XX既往相关消费动态模型作充分考量,结合城市发展后劲的基础上得出结论:“十一五”期间,本地包括住房消费在内,房地产年均消费量当在20-50亿元以上。70 五、项目的SWOT分析用SWOT法分析XX新世纪广场项目,可以发现同项目有关的元素集群具备如下特征:5.1优势分析S·地段:地处XX中央商务区（CBD）的核心位置，适合建造高品位的商业物业及高端住宅。·经营:投资商XX公司具有近十年的百货、餐饮等多种业态的经营经验，并打造了一支训练有素的经营团队，XX已成为XX知名的零售品牌，本项目XX百货的入驻将对项目影响力起着极大的提升作用。作为XX主业的旗舰店，也为XX公司把主业做大做强，永续经营，发挥至关重要的决定作用。·形象:本项目从一开始就摒弃了传统的开发经营理念,按照国际化城市综合体的运营理念去打造本项目,从一开始就走在XX房地产市场的最前沿。项目开发的优势在于XX公司具备很强的经济开发实力及良好的信誉口碑;结合公司引入的先进开发理念和品牌优势;项目开发将为XX市中央商务区商业形象的树立起到积极的作用。5.2劣势分析W·地块:处于XX市老城区，该区域内涉及拆迁面积较大，导致拆迁时间及经济成本较大。·营销：中央商务区的本阶段商业开发量较大，会对项目的营销招商产生一定的影响。70 5.3市场机会分析O5.3.1XX楼市不同于国内一、二线城市及省内其他城市,楼价“补涨”空间仍然巨大,需求也比较旺盛,需要合适的市场开发力量导入,XX新世纪广场开发商能够顺应这种态势。据市场调查,希望在湖天开发区置业的人数,占到调查人数的65%,高需求是项目的机会所在。5.3.2政府规划开发利好因素湖南省政府、XX市政府已将XX列入湖南省“十一五”规划重点商贸物流城市，市委、市政府决定将商贸物流产业作为建设的一个重点。以上政策支持为项目启动营造了良好的外部氛围，因此，这一利好因素必然会刺激商业市场的发展，带动商贸市场建设的升温，提升该区域的房地产市场价值。构建“双中心”战略下,地方政府支持房地产业有序发展,将其视为支柱产业,以提升城市品位、发育城市经济核心增长力。根据当地经济发展的实际状况,当地政府将对房地产业给予大力支持和积极扶植,投资发展环境逐步得到改善,刺激了企业的快速发展。随着国家继续实行扩大内需、拉动经济增长的政策以及XX房地产未来的升值潜力,使得房地产开发企业预期的盈利将进一步增强。5.3.3XX楼市整体向好,提质扩容乃主旋律;市场有一定消费潜力,高档住宅产品处于快速升温期,有效需求较大。供应:目前湖天片区同期推出可与本项目相比的楼盘几乎没有,竞争对手少,可以使该项目一枝独秀。5.3.4作为传统商贸洼地的XX一直统领广大五省周边地区44个县（市）、3000万人口,他们的人脉和物流,随着芷江机场、邵怀高速公路的相继开通,XX“黄金码头”更便于吸纳人流、物流,做多商品房营销利好。XX百货的进驻,可以使项目品质直接上升一个档次。合理的利用这个优势,快速完成销售。70 5.3.5随着经济的快速发展,XX的城市建设和发展也面临着许多新的挑战;XX城区可供开发的土地资源越来越少。因此,进行旧城区改造,综合利用区内有限的土地资源,已成为XX当前一项十分紧迫的工作;旧城改造就成了XX地产持续发展的机会。它对于进一步提高土地利用效益,提升城市建设档次与水平,加快推进城市化的建设,具有十分重要的意义。5.3.6总体上,XX高端楼市建设开发尚属起步阶段,消费意识有待培育,物业管理经验也在成形中,这是一种比较弱势。但只要开发商对项目定位准确,规划、景观、宣传做到位,同时注重引导消费、灌输先进消费理念,并搞好开发营销后的物业管理,市场机会有的是。5.4市场威胁点T2009年XX房地产市场价格上升20%,已经大大超出了很多普通工薪阶层可接受的范围。本项目走的是国际化高档物业路线,虽然在品质上可以笑傲群雄,但必然在价格上会高出中档物业许多。中低档物业的低价格会造成客户的大量分流。·地产市场的杠杆作用使得市区客户置业成为大势所趋,这部分客户经济能力强,对高品质物业的需求较强;·片区内经济发展以及片区知名度的提升将为片区物业带来源源不断的高素质、高消费群体;·如果项目能够有效解决交通这个片区发展较为普遍的瓶颈问题,将使项目取得更加理想回报成为可能！·从目前片区中的市场潜力分析,XX其他片区都还没有形成与该片区该地段在住宅市场上相竞争的力量,本项目仍是XX的领导者。本项目的竞争对手暂时还无法与本项目抗衡。70 5.5竞争对手分析 楼层售价开盘时间分析英泰国际130000-400002008价格很高投资组合复杂预定程序不合理-122000国际名品城130,0002007地段好，规模小，管理非专业价格较高220000凯邦万象城 -1地段好，业态不合理XX新商城1商铺20,0002009地段一般各层价格高2住宅2600总之,从市场调研结果分析、本项目的优劣势比较，机会和风险并存。唯一的办法就是尊重市场、适应市场，顺应消费者的心愿，整合与项目有关的各种要素，运用智慧，科学营销，创造出具有超前性、差异性、引导性、适用性的产品，以合理的成本、利润，达到科学的“投入产出比”，追求产品供给--需求的完善性，使项目达到预期的市场期望值。70 六、消费群体分析本报告所指消费群体,系专门针对XX新世纪广场的潜在的目标消费客户。6.1置业客户特征比较内容客户分类购买目的价格承受能力价格承受区间关注因素中高级职员居住较高20-30发展商品牌、户型、配套普通职员居住一般15-20价格、户型、配套首次置业者居住一般15以下价格、户型、配套二次置业者居住很高25-40位置、发展商品牌户型、管理、配套、首次置业的本地居民居住一般15-20位置、户型、价格二次或多次置业的本地居民居住、投资较高30-60位置、发展商品牌、管理、户型当地的公务员居住、投资较高20-40位置、发展商品牌、配套管理6.2消费群体定位6.2.1购买行为类型分:（1）投资型70 　　大部分为35-50岁的中年人,职业以高级企业管理人员、部队官员、高层技术人员、政府公务员、医生、律师、个体经营者、私企老板、本土居民为主,在经过多年的储蓄累积,有一定的积蓄,他们认为住宅投资稳定,收入回报比较可观,通常选择按揭付款方式,大都喜欢以租抵供,而且通常会在一定范围内选择多套住宅。（2）普通居家型a.行政事业单位职工b.公司中层管理人员和高级技术人员c.自由职业者或小型经营者（3）商务型　　这部分人主要是指已经事业有成的高层管理人员,他们拥有比较高的收入,年龄大都在35-45岁之间,他们或许已经在XX或者外地建立了自己的家庭,有稳定的家,但由于工作需要,要长期留驻XX。6.2.2消费群体类型分:（1）消费群体细分既存的中等收入人群。这类人士消费经验成熟,消费心态稳重,在选择房屋产品时往往讲究性价比,是最值得开发商追捧的消费力量。他们主要包括经商人士、律师、大中专院校及部分中学的教师、自由职业者以及政府官员和行政事业单位其他工作人员。（2）消费群体细分追求享受型消费的人群。他们普遍年轻、有创造力,职业前景光明,收入增长较快或有父母亲朋相助,感性状态表现明显,包括房屋产品在内的消费标的唯品位、档次、身份、体面或舒适度马首是瞻,不少人还被称为“月光族”。该人群激情消费表现比较突出,收入来源也呈多样化特征。（3）消费群体细分高端人群即社会精英人士。大部为商业活动中成就斐然的塔尖人士,视奢侈品消费为理所当然,选择房屋产品时不仅“要买对的”,更要“买贵的”,不计价格成本,只问物有所值,以引领消费时尚为己任。70 （4）消费群体细分退休人士。他们中的大多数辛苦劳顿大半辈子,节衣缩食、惨淡经营;诸事理顺、攒下一笔后方才发现未能及时赶上住宅消费快车,意欲补课,了却心愿。在XX中高档楼盘,楼盘现实销售业绩相当比例上靠这些“夕阳红”支撑。6.3功能定位根据XX市商业市场对门面房需求量大、销售好的状况,结合项目商业市场划行规市的规划特点,由普通百货模式向城市购物中心及城市综合体定位转型,凸显规划优势和商业前景价值,形成项目独有的竞争优势。XX虽已形成多个购物中心,但目前还没有一个多功能的高档商业城市综合体,,周边商业行为较为零星杂乱,建设一个高档规模、设计合理的城市综合体,可树立当地商业形象,满足人们各层次商业及居住需求。与周边竞争楼盘相比,本案在功能定位、建筑设计方面有非常独特的优势,完全突破传统意义上的建筑设计模式,除了考虑朝向、观景等要求外,更多地考虑了建筑本身的景观,将景观与功能很好地融为一体,成为XX市中央商务区独特的风景线。本案还考虑到中小企业及商务人士的消费需求,具有高级公寓、商务办公楼、酒店以及停车库、休闲场所等,做到设计合理,实现品位高档的目的。6.4项目开发战略定位70 一般来说,开发一个小区有2－5年不等时间差周期。期间政策、环境、消费行为和消费观念、方式以及消费者对房屋的功能结构要求往往有较大变化,有时变化还很快,开发商必须适应这种变化,把握其趋势,以免在项目运作实践中流于被动。项目开发战略定位主要包括五个方面内容。6.4.1市场定位1)总体形象XX新世纪广场，XX首个时尚LIVINGMALL——XX唯一，集购物、休闲、娱乐、美食、酒店、商务及住宅为一体的大型城市综合体2)写字楼中小企业的孵化基地,前沿产业的聚集地。目标客户为外资及外省市知名企业的分支机构或办事处;各行业管理机构;与周边经济活动往来密切的相关企业等;3)公寓新商务人士的理想居所。目标客户为本地、外地投资置业的高级白领及私营企业主;购买本案办公物业的业主等。4)购物中心本地知名零售企业—XX百货强势入驻，十年磨砺铸就的金字商业品牌。6.4.2周期定位我国房地产开发的总体趋势呈波浪周期型发展,从市场启动到高潮至宏观政策调控以3－5年为一周期,开发商要充分考虑这种经济周期对市场的“双面刃”作用。就XX新世纪广场项目而言,建设周期在2年之内完成。6.4.3价格定位70 支撑房价的主要因素是项目的价值内涵,包括地段区位、周围环境及设施配套、规划设计的合理性、工程建造的质量、科技含量以及物业管理等,策划中的XX新世纪广场项目,有足够实力和能力映射其价值内涵。XX楼市已经步入“拐点”通道,总体房价呈上升趋势。考虑到这个宏观背景,结合XX现实“楼王”即天龙御园一夜之间狂涨410元,鹤州路商业门面暴涨到双门面一年50万租金，市场波澜不惊、积极销售态势依旧的实际情况,建议XX新世纪广场精品电梯高楼起价定为3500-3600元左右区间比较合适。6.4.4营销定位营销定位包括市场定位,首要任务是设法解决开发的住宅（楼盘）卖给谁,消费追捧力量有什么特殊要求、其消费能力如何等等,就XX新世纪广场而言,一至五层商场：XX百货自营，不售负一层:时尚潮流街，销售；超市主力店，可做产权式销售。六至八层：餐饮、健身、娱乐、影院，暂不售A栋八层以上：写字楼，产权式酒店销售B栋八层以上：商务公寓销售6.4.5管理定位管理是一种措施和方法,包括对既成经验的借鉴。具体到XX新世纪广场,采取“顾问式管理法”进行管理定位切实可行。所谓“顾问式管理法”是将项目商业部分的精细管理结合住宅写字楼部分的管家式管理结合起来，以本地管理团队为主，结合沿海管理顾问公司带来的先进的管理经验对本项目实施因地制宜的物业管理。70 结论:在一个可以预见的将来,需求刚性仍足以支撑XX楼市后市,市场开发及营销前景广阔。但开发建设的梯度性推演,始终还是主导XX房地产业的基础格局。因此,XX新世纪广场项目开发商在做中高档楼盘尤其是精品楼盘时将循序渐进,注重开发营销的层次感,通过合理的盈利模式支撑市场预期和自身业绩水准,不透支开发理性,使产品适销对路。当前与今后一个时期,国内不少一、二线城市,其房地产市场将在业绩缩水的状态下各自迎接“拐点”寒潮的重创,XX房价却一枝独秀,“逆市而动，不降而升。目前，高档楼盘卖点多多,持币待购者众。在这个时候策划、建设XX新世纪广场,可谓顺天应人,水到渠成。70 七、总体方案设计7.1环境特征XX新世纪广场,地处XX市中央商务区（CBD）的核心地带,位于XX市南北主干道迎丰路与鹤州路交汇处，北临火车站前广场，东接怀荣宾馆，西毗XX市新城市步行街（原区政府）及嫩溪垅商业区。规划总用地约20亩。XX新世纪广场总建筑面积为143000m2。容积率为10。该项目地上二十八层,地下二层。其中负一层为超市及潮流街,一层为设备用房,一至五层为商场,六到八层餐饮娱乐健身,八层以上A栋为写字楼酒店，B栋为公寓住宅。7.2总体规划原则设计概念：中央商务区的特征产业（功能）特征:CBD具有最集中和最高档的零售业，高度集中了城市的经济、科技和文化力量，以第三产业为主导，作为城市的核心，建筑特征：CBD是一个城市的名片，都体现了高密度建筑量的特征地价特征:CBD现代化都市的一个重要标志，其地价可谓真正是“寸土寸金”。CBD区内的可达度极高，公路干线设于区内的便利位置，方便市民由各区往来时代性特征：时尚，领先充分考虑居住建筑环境前提下,营造现代的商业建筑形象,同时力争反映地块的商业、居住价值,使商业建筑、住宅环境得到一个完美的结合,70 符合时代需要,体现时代特点,营造优美舒适的居民生活环境和城市景观空间。·——延续城市文脉、追求城市精神:本项目规划设计要充分考虑与XX本地人文环境相适应,延续城市文脉;作为湖天开发区的精品项目,本项目应是区域的象征,应成为体验新城市生活的地方;·——市场导向原则:在充分满足目标客户的需求的基础上,引导客户选择新的生活方式,使产品贴近XX的城市文化,创造具有亲和力和人性化的居住空间;·——成本效益原则:通过顺应现有地形地貌的规划设计来降低单方造价,以实现开发利润的最大化;·——社会效益最大化原则,建构XX的新城市文化，并融入XX企业经营理念。实现项目建设与城市发展的和谐统一。·——地块商业最大化原则:考虑本项目的地段特征,充分实现土地的商业开发价值最大化;·——适度超前原则:在现有市场条件下考虑未来房地产的未来发展趋势,产品要有所创新;·营造完美商务空间：规划设计一定要与项目所定位的目标客户需求相匹配,主要为XX本地的中、高端客户所服务,重点体现项目居住空间的舒适、高雅性。　在项目的规划设计上一定要考虑景观价值对于项目销售的重要性,达到目标客户对景观、朝向、采光需求的统一。·交通流线便利简捷,人车分流。注意市政道路与项目道路的结合,注意商业人流、车流与项目住户之间的协调。7.3总体布局70 7.3.1平面布置本设计充分利用地形和地势,同时考虑桥上、桥下融为一体的基本思路。将场地的西侧一层位置确定为桥下市场和住宅楼的主要出入口,另在北边,东边、南边设楼梯疏散口作为整栋建筑的安全出口。而在东侧三层位置,因紧临60米宽的湖天大道,更加有利于商业的需要,设商场、公寓式住宅的主要出入口。7.3.2交通设计本建筑交通路线的设计,南端充分利用了现有云集路的走势,通过云集路直接分别下到二层和一层,并与一层西侧的道路相通。北端因建筑间距预留24米,则设计一条1.8米宽的户外直跑楼梯,用于桥上、桥下人员的相互流动。地下室的交通路线,利用一把住宅疏散楼梯和南端的商场疏散楼梯出入,设防火门与上部建筑隔断。住宅楼的交通路线独立设置,设两个单元,由西侧一层位置直接出入。一层超市化农贸市场,在西侧设两个疏散出口,另在北边,东边各设一疏散出口,同时利用东边的两把疏散楼梯与三层的湖天大道相通,利用南边的一把疏散楼梯与二层的云集路相通。商场、住宅的交通路线,中间设两把楼梯和两把自动扶梯作为上下层的连接关系,另在东、西两侧各设两把疏散楼梯,南、北两侧各设一把疏散楼梯,同时在湖天大道和北边位置设电梯、消防电梯进行上下连通。停车场考虑北面24米建筑间距为室外停车场,一层桥下架空及二层桥下架空为室内停车场,停车场交通路线,从二层的云集路驶入,经二层桥下架空停车场,由一层北边室外停车场驶出。70 7.3.3建筑布局:建筑三面临街而建,具体南边云集路退规划红线6米,西边退让规划红线2米,北边退让建筑间距24米,东边桥下架空停车,平桥面退让规划红线二十一点七米,形成一个较大的商业休闲广场。7.3.4绿化设计本建筑正对城市干道,为了能给人们营造一种亲切自然的氛围。沿迎路退让规划红线二十五米,使建筑的正面形成一个较大的下沉式广场。下沉式广场通过地下通道与火车站广场相连，通过选择适宜的树种、灯光等,其间点缀建筑小品在主入口前的广场中,使得建筑与环境融为一体。而同时又增加了整个建筑的商业氛围。7.3.5停车位置负二层设停车场,共可停车350辆。7.4土建7.4.1平面功能地下负二层:为设备用房及停车场,层高3.9米。地下负一层:为超市及时尚潮流街,层高3.9米一层:为百货商场,层高6米,正北面和正西面设商场入口，南侧为住宅出入口,东边设酒店及写字楼的次出入口。通过楼梯和自动扶梯与上部建筑连通,四周均可安全疏散。二层到五层:为百货商场,层高4.2米。六层:为餐饮美食,层高4.2米,七层：娱乐休闲，层高4.2米。70 八层：影院，健身美体，层高8.2米。A栋九至二十八层为写字楼及酒店。B栋九至二十八层为公寓，户建筑面积为40-80m2。7.4.2立面造型设计结合平面功能的需要,建筑遵循形式美法则,不追求花稍,但讲究空间与形体的结合。以简洁、大方的手法,充分利用建筑自身特点进行处理。力求表现现代建筑时尚、领先的性格,并与周边优美的区域环境相适应,通过高低错落的体量,虚实对比的空间,明快淡雅的色彩综合体现现代建筑之美感。建筑风格鲜明,现代手法运用自如,大型广告招牌,富有时代感。体现了建筑的通透与灵巧,反映了企业的朝气和商业氛围的浓厚。入口大堂用钢桁架支撑,点式玻璃墙及玻璃光棚。7.4.3结构设计(1)工程地质及抗震设施该工程建于城中心区。根据现场相临已建建筑情况,基地地质构造较简单,无断层、软夹层等不良工程地质现象。适宜修建本建筑物。该场地内工程地震基本烈度为六度。(2)结构造型商场为框架结构中间设转换层,所有梁、柱、楼、屋面板考虑防火要求均采用钢筋混凝土现浇板。7.5给排水本建筑为超市、商场、公寓式住宅、酒店、写字楼为一体的高层建筑,70 方案设计的范围包括:建筑物内部的给水系统、雨水系统、室内消火栓系统,自动喷水灭火系统等。给排水管道接至建筑红线处,其外与市政管网的衔接由建设方自行安排。7.5.1给水。水源:由市政自来水管网两路供水接来。供水压力为0.35MPa。用水量估计:450M3／d给水系统:市政自来水管网(两路供水)-地下储水池—加压水泵-屋顶水箱--各用户点7.5.2排水设计:按重力流排除,排水管道就近接入城市管网,地下室农贸市场经排水沟组织后,排入西边的道路管网。室外排水采用雨、污分流制,雨水接至市政雨水管网,污水经化粪池处理后接至市政污水管网。雨水设计:雨水重现期p=1年,g=2.58L／S(S.100m2).7.5.3消防设计室外采用生活用水与消防用水合用管道系统。沿建筑用地四角共设置4套室外地下式消火栓,距道路边不大于2.0米,距建筑物外墙不小于5.0米。管材采用管内壁涂塑球墨给水铸铁管。消防用水量:室内消防用水量为:40L／S室外消防用水量为:30L／S自动喷淋用水量为:30L／S按火灾延续时间2h计。70 消防系统:屋项消防水箱—市政自来水管网——地下储水池—消防水泵—各消火栓和自动喷淋消防用水。本建筑物内各层均设室内消火栓。7.6电气设计7.6.1供配电系统本工程拟采用一路10KV电源,由城市供电网电缆引入。电源应能承担全部负荷。重要负荷设EPS应急电源,正常电源中断时由EPS应急电源供电,保证特别重要的负荷不间断供电。7.6.2备用电源备用电源采用柴油发电机,容量为500KW,满足一级负荷的供电要求,柴油发电机房设在负二层地下室位置,在市电断电后15s内自动启动并供电,市电恢复后,延时自动停机。7.6.3继电保护采用微机综合保护装置,设带时限过电流保护、短路保护的零序保护;变压器设短路保护、带时限过电流保护和超温报警;同时在用电系统末端相关回路装设浪涌限制器作过电压保护。7.6.4变配电所设在地下一层,采用双电源供电,备用电源引自柴油发电机。7.6.5照明设计照明配电电压等级为380／220V,采用三相五线式配电。变配电房,70 消防泵房,弱电机房等处设事故照明。主要出入口、疏散通道、疏散楼梯等公共场所设事故照明与疏散照明。7.6.6防雷接地本工程按二级防雷建筑设防,屋顶设避雷网,利用建筑物的基础作接地体,结构柱钢筋作引下线。系统作防雷击电磁脉冲,在变压器中,低压各相上装避雷器;在有关线路和线路末端插座回路上装设浪涌限制器;在建筑物内作等电位及辅助等电位连接。本工程为联合接地系统。变压器的工作接地、电子设备的设备接地、保护接地与防雷接地共用一组接地体,联合接地电阻应小于1欧姆。7.6.7火灾自动报警系统本工程属一级保护建筑物,在三层设消防控制室,装设集中式智能火灾报警系统,设置感烟、感温探测器,手动报警按扭、警铃、紧急广播扬声器。对消防防排烟机、电梯、紧急广播、消防泵、空调设备及非消防电源实现联动控制。7.7弱电7.7.1有线电视住宅、公寓式住宅部分:有线电视电缆自室外引至一层电视前端箱,采用一一分支系统引至各户客厅和主卧室及酒店客房。7.7.2综合布线酒店、写字楼、公寓式住宅部分:电话电缆和多媒体信息网络电缆由市局室外电缆引入一层前端箱,分别接至各用户。商场部分:电话电缆和多媒体信息网络电缆由市局室外电缆引入集中控制室电话交换机。70 火灾自动报警:按《高层民用建筑设计防火规范》(GB50045—95,2005年版)设火灾自动报警系统。商场部分弱电线路沿吊项内弱电线槽敷设,由吊顶至插座或探头采用钢管暗敷。7.8主要技术经济指标1）规划用地面积20亩2）总建筑面积143000m2①其中住宅建筑面积:51000m2②商业建筑面积:83000m2③地下车库面积:8000m24）绿地率:30%5）建筑密度:48%6）容积率:107）居住户数:225户8)停车位:350个70 八、环境保护及节能8.1环境现状目前该地区环境条件较好,项目建成后能为居民提供一个优雅的居住环境。8.2主要污染源和主要污染物项目建成后,不从事生产活动,故不会产生工业性污染。污染源主要来自小区居民的生活垃圾、废弃物和生活污水。8.3垃圾、废水处理项目内产生的垃圾采用定点堆放,专人及时清理;建筑施工中产生的垃圾由施工单位负责清除,保证整个小区的环境清洁卫生。垃圾经垃圾站,由城市环保部门统一运至城市垃圾场或城市垃圾处理厂。生活污水采用排水管排入DW无动力生活污水处理装置处理,污水经处理后其水质能达到国标GB8978中二级生活污水处理厂的出水标准,完全满足环保要求。最后排入城市排水管网。厨房的油烟通过集中设置的烟道统一排放。设备用房内设备均选用环保设备,并采取减振、防噪措施。本项目在施工过程中,机械设备噪声及施工中粉尘对周围环境会造成污染,因此施工中对产生噪音较大的机械设备加装隔音装置,对粉尘拟采用喷水除尘。8.4绿化绿色是人类向往的自然美景,虽然本地块用地条件紧张,70 我们仍然巧妙地利用内部有限的空间采用东南亚园林手法营造出风情住区,创造具有现代特点的特色景观。绿化以热带植树为主,辅以草坪、水体、铺地来美化环境、清洁空气,降低噪音的效果,使之成为居住用户休闲的好去处。安排专项资金依地形绿化,绿地率30%以上,绿化以公共场地为主要中心点(绿化点),建筑与建筑之间布置绿化(绿化面),利用主干道,区内道路两旁的绿化将绿化面连接(即绿化线),从而形成完整的“点线面”相结合的绿化生态系统。8.5节能（1）节水措施在建筑物内生活用水的节约上:采用优质管材和连接,供给卫生用水,减少渗漏。使用节水型设备和配件(夹气水嘴、夹气淋浴头等),减少用水量。（2）墙,拟采用外保温隔热构造处理,以减少西向辐射和冷渗透现象的影响;(3)窗,拟采用保温节能型塑钢门窗,以利冬季保温夏季隔热;(4)玻璃幕墙,拟采用中空吸热玻璃加内衬保温层铝塑板幕墙。（5）XX新世纪广场建设中,采用了节能型门窗、UPVC管材和PE复合管（铝塑复合管）、新型防水隔热保温材料、环保绿色涂料等新型建筑材料和污水防臭新技术。厨房设施采用整体厨具或无油烟灶,有效地解决了厨房空气污染问题。70 九、物业管理及组织机构9.1物业管理物业管理的“以人为本”,即“以业主为本”,就是以业主为中心的物业管理理念和精神。物业管理是为业主服务的,其目的是为业主创造安全、舒适的生息环境,使物业保值增值。营造人文氛围,让业主有归属感。“以人为本”,要充分考虑业主需求,通过社区文化活动、邻里互助活动、社会公益活动等,为其营造沟通思想、交流情感的人文氛围。通过对设备设施的有效管理,给业主创造一个安全、整洁、舒适、优美的生活和工作环境,使业主回到物管区就能有归属感。9.2安全设施安全设施有对讲系统设施和视频监视系统设施,对讲系统是指住户与来访者之间通过对讲机进行单元门或院落门门锁开启的安全系统。视频监视系统是指在小区内和外围设施能够监视全部通道出入的摄像装置,并由保安管理监控室负责监控和处理。以上两种设施,为业主提供有力的安全保障。9.3组织机构物业管理是房地产开发经营中极其重要的服务性工作,它直接关系到整个项目的开发能否顺利实施和房地产开发商的信誉。“XX新世纪广场”由物业管理公司实行全方位智能化物业管理,同时将高科技管理技术带入项目,让业主享受高科技带来的便利。根据建设部智能化建设标准,小区将充分体现智能设计“以人为本”的理念,70 符合现代科技发展的潮流趋势,在智能的五大功能模块上进行基本建设,即高速宽带网接入系统,门禁系统,电视监控系统,停车场管理系统,两表抄送系统,并在智能设计中保留家居智能安防系统、宽带应用增值服务、家居家电智能管理系统等延伸建设功能。定员职工经过严格的专业培训,使其具有较高的文化素质,从而为创精品物业管理典范打下基础,争创优秀物业。70 十、项目开发步骤方案及项目实施保障10.1开发建设实施步骤XX新世纪广场小区采取统一规划,配套先行,工程按3年度实施,争取在2012年10月前全面建成。10.2项目开发方案第一阶段:市场总体评估研究。可行性分析→基础资料汇集、整体消费市场、相关竞争分析→规划构想、财务计划、操作模式→业主构想第二阶段:销售策略及执行整体规划方案→销售前期作业→销售策略研拟、销售范围确立、人力布置进驻→销售工具制作→广告企划、销售说明会第三阶段:物管及销售阶段物管计划及策略研拟→人员招募培训、物管财务计划、成立物管团队→以优秀物管促后期销售。具体方案步骤：（1）内部认购/铺垫期（主力店招商）内容：预热期即内部认购阶段。获取客户;清楚掌握客户的购房意向及市场需求（哪种面积、户型市场需要最大）;以最优惠的价格出售商品房给对项目有信心的客户,令其得到最大收益;同时聚集人气,烘托气氛。（2）公开发售/强销期（次主力店招商）应做到有节奏地控制销售进程。一方面,挖掘收集老客户资源。一个具有足够规模的开发项目随着客户资源的不断增多,70 人气凝聚和宣传的力度也相应增强,“一传十,十传百”的口碑宣传,令后来的购房消费者疑虑打消,缩短谈判选购周期。开始以客户为中心,组织客户通讯与联谊,强化与老客户的沟通,令项目在老客户心目中形成美誉度,促成老客户带新客户的互动。（3）竣工开业（尾盘期）一方面,利用节假日、事件及媒体活动进行宣传,比如进行事件行销。事件行销是指发展商以一个或几个事件为中心组织行销活动,其目的往往是三个方面：吸引更多人前往现场;丰富项目品牌内涵;制造注意力和话题。70 十一、投资估算与资金筹措11.1估算依据（1）建设项目投资估算方法、建设项目可行性研究报告编制内容深度规定及国家的相关政策法规。（2）建筑工程费用依据《湖南省建设工程计价办法》、《湖南省建筑工程消耗量标准》、《湖南省建筑装饰装修工程消耗量标准》、《湖南省安装工程消耗量标准》。（3）人工工资按湖南省建设厅（2007）402号文关于发布《湖南省各市州建设工程人工工资单价的通知》。（4）材料单价按《XX市工程造价》第二期。（5）工程建设其他费按建设项目投资估算办法及本项目实际情况估算,本项目预备费按工程费用加上工程建设其他费用的适当比例估算。（6）项目总投资=工程费用+其他费用+预备费用11.2投资估算整个工程包括征地、建安工程、道路、绿化、公建设施等,经投资估算,本项目总投资为42387万元。70 表11-1总投资估算表单位:万元1、前期工程费序号项目名称计算基础（M2）取费标准（元/㎡）估价（万元）1规划、设计费143000 4002可行性研究  10.003地质勘探费  10.004三通一平143000200合计   6202、建安工程费序号项目名称计算基础（M2）取费标准（元/㎡）估价（万元）2土建1430001000143003扶梯32309604直梯7302105商场中央空调10900020021806消防工程118000708267外装修240003007207内装修1180002002360合计   2155670 3、开发期间税费表序号项目名称计算依据取费标准（元/㎡）估价(万元)1报建费用14300010014302财务费用4000万元3年期7.48%8993销售费用工程造价3%7264管理费用工程造价3%7265综合税费1430001001430合计   5211项目总投资：土地成本约为15000万元合计15000+620+21556+5211=42387万元。11.3资金筹措项目总投资为42387.0万元,申请贷款12000万元,余下由建设方融资自筹及预售房款解决。资金类别金额（万元）比例(%)备注自筹资金16000.037.75银行贷款12000.028.3170 预售收入14387.033.94合计14560.0100.070 十二、经济评价本项目为企业自主投资项目,投资风险由建设单位自担,对本项目拟进行财务分析。财务分析是在国家现行财税制度和价格体系的基础上,根据项目投资估算结果进行分析,考察项目的盈利能力、清偿能力等财务状况,据此判断项目的财务可行性;为项目的投资决策提供最直接的依据。根据我国目前投资水平、资金机会成本、资金供求状况、投资规模等实际情况,全部投资财务基准收益率取8%,资本金财务基准收益率取10%。项目总建筑面积为73000平方米,本项目总投资为14560万元。12.1.财务评价12.1.1评价依据(1)国家发展改革委、建设部（发改投资[2006]1325号）《关于印发建设项目经济评价方法与参数的通知》（第三版）;(2)本项目的投资估算;(3)国家现行财税制度和价格体系。12.1.2评价参数(1)财务基准收益率本项目设定全部投资财务基准收益率为8%。(2)评价期本项目的评价期为项目开工建设至商业（自营部分除外）、产权式酒店、写字楼、住宅售完为止,项目的建设期为3年,房屋出售期为3年(含建设期3年)。评价基准年选定在工程开工的第1年,年初为基准点,项目效益和费用均按年末发生和结算。70 12.1.3费用本项目工程费用包括建设投资和总成本费用。项目总建筑面积为143000平方米。据投资估算,总投资为42387万元,3年投资完毕,第1年投资15000万元,第2年投资14000万元,第3年投资13387万元。由于商业、住宅售出后,其房屋产权已属于购买人,与房地产开发商无关,故总成本费用中的折旧费、无形资产和递延资产的摊销费在本项目的经济评价中不予考虑,同时,房屋售出后的修缮费等与房地产开发商无关,也不予计算,至于小区物业管理费,由物业管理者来进行此项工作,与本项目的经济评价分开进行评价。因此,本项目的总成本费用只包括出售房屋过程中的管理费用和运行期利息。经营成本系指用于房产销售过程中的广告费、管理费用等销售费用,经估算,总销售费用为333万元。利息支出为运行期间的固定资产投资贷款利息,按贷款年利率5.4%上浮30%即7.02%,第2年开始使用贷款4000万元,经计算,本项目利息支出为562万元。12.1.4销售收入和税金(1)销售收入本项目的销售收入主要为工程可销售商业面积和住宅等的收入。根据建设方提供的资料,本项目可销售高层住宅面积56300m2;商业面积14700m2;车位面积2000m2。销售价格为:高层住宅按均价2200元/m2、商业面积按均价4800元/m2、车位按均价2200元/m2计算。销售收入为19882万元。房产分3年（含建设期2年）销售,销售比例为20%,40%,40%,各年销售收入分别为3976.4万元、7952.8万元、7952.8万元。70 (2)税金按国家税收政策规定,由房地产开发商承担的税金有营业税、土地增值税、城市维护建设税、教育费附加及所得税。按财税制度,房地产开发商应按增值额的30%缴纳土地增值税。营业税税率为5%,本项目在XX市市区内,其城市维护建设税税率为7%,教育费附加税率为4.5%,所得税税率为25%。12.1.5盈利与贷款偿还能力本项目收入扣除成本后为利润,经计算本项目投资利润率为19.82%（所得税后）、26.42%（所得税前）,投资利税率为36.55%,全部投资财务内部收益率为83.76%（税后）、115.79%（税前）,全部投资财务净现值为2576.6万元（税后）、3389.5万元（税前）,投资回收期为3年（税后）、3年（税前）。说明本项目具有很好的盈利能力。本项目贷款4000万元（其中第2年初4000万元）,其贷款上浮年利率为7.02%。还贷资金来源于折旧费、摊销费、税后剩余利润（扣除公益金、公积金及所得税）。贷款偿还期为2年,项目具有贷款偿还能力。12.1.6主要财务评价指标经分析、计算,本项目工程的主要财务指标见表12-1。70 表12-1财务评价指标汇总表序号项目单位指标备注1总投资万元145602销售价格2.1住宅均价元/m222002.2商业面积元/m248002.3车位元/m222003销售收入总额万元198824总成本费用总额万元145605销售税金及附加总额万元1474.84含土地增值税6利润总额万元3847.16除总投资后7盈利能力指标7.1投资利润率%26.42所得税前7.2投资利税率%36.55所得税前7.3投资利润率%19.82所得税后7.4全部投资财务内部收益率%115.79所得税前7.5全部投资财务净现值(ic=8%)万元3389.5所得税前7.6全部投资财务内部收益率%83.76所得税后7.7全部投资财务净现值(ic=8%)万元2576.6所得税后7.8投资回收期年3所得税前7.9投资回收期年3所得税后8贷款偿还期(实际)年212.1.7财务敏感性分析本项目的财务敏感性分析,主要考察建设投资、销售房价等因素变化时各项指标的变化情况,分析结果分别见表12-2。70 表12-2财务评价敏感性分析表序号项目财务内部收益率(%)财务净现值(万元)投资回收期(年)1基本方案83.762576.632建设投资变化2.1增加10%55.041888.632.2减少10%121.483165.233销售收入变化3.1负一层商业均价20000元/m2高层住宅均价4000元/m2写字楼均价95.252882.633.2商业均价18000元/m2高层住宅均价3600元/m272.942270.53由表可知,项目的财务内部收益率均大于设定的财务基准收益率,财务净现值均大于零,说明本项目在财务上是可行的。由表可知,建设投资、销售房价的变化对各项财务指标有一定的影响,但各项指标仍属可行,说明本项目在财务上具有较强的财务抗风险能力。12.1.8盈亏平衡分析根据本项目的销售收入、总投资、销售税金及附加等数据,经计算,本项目的销售收入盈亏平衡点为77.7%,即销售收入达到15448万元时项目才能保本。12.2社会效益评价根初步测算，该广场建成后，将给XX市带来良好社会效益和丰厚的财税收入，从而形成XX70 市新的经济增长点。同时，可促进相关产业经济的发展，可辐射周边53个市县，吸引大量外地人士投资兴业，促进XX市中心城市的建设。广场建成后，可解决部分人员的就业问题。可吸纳安置农村、城镇闲散和下岗人员约3000个就业机会，推动服务业的发展，增加市民收入，拉动内需。建成集购物、观光为一体的商贸广场，成为市民喜爱的城市休闲娱乐商贸中心，为XX人民提供了一个精神文明建设的活动场所。12.3评价结论本项目财务评价中,项目工程的全部投资财务内部收益率为%,大于设定的财务基准收益率;全部投资财务净现值为万元,大于零;投资回收期为3年,均满足规范要求。同时,财务敏感性分析表明,本项目具有较强的财务抗风险能力。研究结果表明,该项目是可行的。本项目与目前XX市一般房地产项目相比,具有很大优势。因此,本项目工程从经济上看财务效益可行,经济效益合理,社会效益较好,建议尽快实施,早日发挥效益。70 十三、风险分析与控制房地产开发项目的风险通常来自国家产业政策的调整,来自项目是否定位准确和市场的实际需求,来自项目本身的地理位置是否优越以及开发资金能否及时到位等多方面原因。为了充分了解该项目开发的各方面情况,通过实地考察和市场调研,通过与XX地区相关部门的接触来了解当地的有关政策,并做了大量细致的前期准备工作。13.1风险分析该项目存在一些不确定因素所带来的风险,主要有以下几个方面:13.1.1项目风险地块具体位置是位于湖天开发区湖天大桥桥头,北临市信用社宿舍,南临中国农业发展银行,东临湖天大道,西临居民路、消防道居民区。规划用地面积约20.5亩。该址交通便利,区位条件良好,十分适宜项目的开发建设。同时XX市政府领导和相关部门将对此项目给予相当支持。首先论证该项目是否具有可操作性,该项目具有一定的区位优势,顺应城市发展趋势,地段升值空间大。从当地居民辖区政府,对项目开发的支持力度很大,周边有较成熟的其他楼盘开发,形成较好的投资开发环境。该公司作为外地企业进军XX市场,作为招商引资的一种形式,首先要最大限度地争取当地政府相关优惠政策,请求将该项目列入XX市重点工程项目的同时,解决将周边农贸市场要进行划行归市的问题,规模经营,统一管理,树立XX商业品牌形象。但同时,要注意到,湖天区的商业地产其真实价值还没有在房地产市场上体现出来,所以存在着很多的不确定性,该项目占地面积相对较小,70 因而环境设计的突破有所限制,只能借助于建筑设计和周边景观资源的充分利用,在加上项目周边的脏、乱不规则布局等因素,会对投资者的心理造成一定影响。但随着政府对城市建设力度的加大以及对XX沿河风光带的改造,该地区的面貌将焕然一新,合理的布局规划和优美的环境将为该项目的开发建设提供新的契机。该项目开发的最大风险在于对属置换区域的曾家大院的拆迁安置工作能否如期顺利完成。作为2007年市级重点建设项目,市、区各级政府领导及相关主管部门对该项目的拆迁安置问题给予高度重视和大力支持,目前已完成绝大部分拆迁任务,剩余部分争取在一个月内全部完成。13.1.2市场风险目前与该项目相似的物业已有,所以项目必须在同质化中寻找差异化,以此抢夺市场份额。周边已开发项目英泰国际、XX新商城、凯邦万象城等与本项目在同一区,势必将分流部分客户,随着迎丰路改造工程进程的加速,与该项目同具优势甚至更加优越的项目可能会不断涌现,将减低本案的市场竞争能力,对本案构成直接竞争。密切注意目标客户群的变化,跟踪调查,作出积极应对反应。对此不利因素,项目最重要的是要抓紧时间,缩短工期,做成一个短、平、快的项目,早日建成受益,避开市场竞争。公司拟邀请知名的研究团队对本项目的选址、经营模式、盈利模式、投资风险等进行仔细的研究。所以,XX公司管理团队对项目的实施步骤和整体布局的理解非常清晰,为成功完成项目奠定了基础。要善于利用和发挥该公司作为知名品牌企业的影响力,凭借先进的开发理念,铸就精品项目,聘请专业人士对项目进行广告策划和市场营销,确保效益实现。70 13.1.3资金风险1）资金到位情况房地产属于不动产,它附着于特定的地块。土地是稀缺性资源,随着经济的发展,对土地的需求不断增加,房地产的价值随之增大,土地和房产的抵押成为金融机构所欢迎的融资条件,届时将XX新世纪广场土地重新评估后将升值为1000-1200万/亩,土地抵押可银行贷款1200万/亩*20亩*50%=12000万元,用于项目土建施工的开发,开发同时办理预售手续,进行房屋销售,后续建设资金能有保障。目前建设方现自筹资金到位万元。经估算,项目销售完毕后可带来万元巨额利润。因此,该项目投资效益好,风险不大。2）贷款偿还开发单位拥有注册资金万元,具有国家三级房地产开发资质,股东总资产近2.5亿元,有较强资金实力;同时公司业务涵盖房地产开发、百货、餐饮等诸多领域,本项目已意向购买户约余家,且具有一定量客户,销售压力不大,预测可以在工程竣工验收后1年销售完毕。只要工程竣工收回现已认购的房款就可还清贷款。所以,其资金按时回笼、按时偿还银行借款有100%的保障。13.1.4工程风险在该项目实施中,成本的控制和工程质量的把关也是很有必要的。XX公司聘用多名有丰富经验的工程管理人才,因此,开发商能做好成本和工程质量的监控,以达到效益最大化。13.2风险控制与建议70 1）由于拆迁任务十分繁重，本项目在开发前期建议由市区两级政府牵头成立一个领导机构即指挥领导小组，下设指挥部，组织有关部门工作人员和专家，认真详细做好规划、区域拆迁情况的调查和协调工作。制定专门的工作方案和拆迁方案，尽快启动此项目。2）认真细致地作好“XX新世纪广场”工程,提高规划设计水平保证居住环境质量,从源头上减少造价和开发成本。同时特别注意工程质量进度,经常与认购户保持良好关系,防止认购户连群终止协议,确保开发成功。3）建设工程不可预见因素很多,工期、质量、成本、原材料供应等都会影响到项目总体目标实现。因此在工程实施进程中,要加强施工管理,实行工程全程监理,还应制定材料采购供应计划、落实资金供应计划;精心组织施工,优化施工方案,加强管理,保证工程质量,加快资金周转,降低管理费用和财务成本,以确保项目的顺利进行。4）及时跟进做好物业管理工作,解除购业主的后顾之忧,保证购业主有一个安全,舒适、优雅的经营及居住环境,真正体现的优越性和示范性。5）努力把“XX新世纪广场”建成一个采光通风条件好,绿化率高,交通、消防、休闲娱乐等基础设施齐备和物业管理规范化的示范区。6）本报告的投资估算是按照XX市目前的投资水平及初步考察当地基础设施条件后估算的,由于建筑方案尚有待修改,工程施工条件和方法还需进一步落实研究,实际投资成本将根据设计的修改与工程研究的深入作相应调整。鉴于XX市目前及今后相当一段时间内市场的变化,售价将是最敏感的因素之一,同时物业的质量与环境的优劣及开发管理水平对在较大的市场竞争中能,保持较好的售价水平是至关重要的。70 同时，开发商需密切的注意市场变化，选择合适的市场策略外，还将组织一支高素质、高水平的开发管理队伍，从设计、招投标、施工、营销到物业管理均能达到较好的水平，以利用优势，抓住机会，减少风险，达到项目盈利的目的，并到得良好的社会环境效益。70 XX飞达新世纪广场项目可行性研究报告附表１投资计划与资金筹措表单位：万元序号项目123合计1总投资5583.005406.003571.0014560.001.1开发产品投资5583.005406.003571.0014560.00其中不含财务费用5583.005125.003290.0013998.00财务费用0.00281.00281.00562.002资金筹措5583.005406.003571.0014560.002.1资本金(含预售款)5583.001406.003571.0010560.002.2银行贷款0.004000.000.004000.00136 XX飞达新世纪广场项目可行性研究报告附表2售房收入与经营税金及附加估算表单位：万元序号项目123合计1售房收入3976.407952.807952.8019882.002经营税金及附加221.68443.37443.371108.422.1营业税198.82397.64397.64994.102.2城市维护建设税13.9227.8327.8369.592.3教育费附加8.9517.8917.8944.733土地增值税88.70138.86138.86366.424销售净收入3666.027370.577370.5718407.16136 XX飞达新世纪广场项目可行性研究报告附表３利润与利润分配表序号项目123合计1售房收入3976.407952.807952.8019882.002商品房经营成本2912.005824.005824.0014560.003经营税金及附加221.68443.37443.371108.424土地增值税88.70138.86138.86366.425利润总额754.01546.571546.573847.166所得税188.50386.64386.64961.797税后利润565.511159.931159.932885.378盈余公积金56.55115.99115.99288.549未分配利润508.961043.941043.942596.83136 XX飞达新世纪广场项目可行性研究报告附表4项目投资现金流量表单位：万元序号项目123合计1现金流入3976.407952.807952.8019882.002现金流出6081.896093.874258.8716434.632.1开发产品投资(不含财务费用)5583.005125.003290.0013998.002.2经营税金及附加221.68443.37443.371108.422.3土地增值税88.70138.86138.86366.422.4所得税188.50386.64386.64961.793净现金流量-2105.491858.933693.933447.37累计净现金流量-2105.49-246.563447.37　4税前净现金流量-1916.982245.574080.574409.16累计税前净现金流量-1916.98328.594409.16　136 XX飞达新世纪广场项目可行性研究报告附表5借款偿还表单位：万元序号项目123合计1长期借款偿还　　　　1.1年初本息累计　0.004000.00　本金　0.004000.00　建设期利息　　　　1.2本年借款0.004000.000.004000.001.3本年应计利息0.00281.00281.00　1.4本年还本付息0.00281.004281.00　还本0.000.004000.004000.00付息0.00281.00281.00　1.5年末本息累计0.004000.000.00　2还本资金来源508.961552.904596.83　2.1上年余额　508.961552.90　2.2利润508.961043.941043.94　2.3可利用售房收入0.000.002000.00　136 XX飞达新世纪广场项目可行性研究报告3偿还本金0.000.004000.004000.004偿还贷款-本金508.961552.90596.83　附表6财务计划现金流量表单位：万元序号项目123合计1资金来源9559.4013358.8011523.8034442.001.1售房收入3976.407952.807952.8019882.001.2借款0.004000.000.004000.001.3资本金5583.001406.003571.0010560.002资金运用6138.446490.868655.8621285.172.1房地产投资(含财务费用)5583.005406.003571.0014560.002.2经营税金及附加221.68443.37443.371108.422.3土地增值税88.70138.86138.86366.422.4所得税188.50386.64386.64961.792.5还贷0.000.004000.004000.002.6盈余公积金56.55115.99115.99288.543盈余资金3420.966867.942867.9413156.834累计盈余资金3420.9610288.9013156.83　136 XX飞达新世纪广场项目可行性研究报告136 XX飞达新世纪广场项目可行性研究报告136 XX飞达新世纪广场项目可行性研究报告项目可行性分析报告———加拿大魁北克蒙特利尔教育局EMSB职业教育项目目录l国内职业教育毕业生就业压力分析l山东省职业教育现状l案例：一名职教毕业生的求职路l加拿大国家概况l加拿大魁北克省概况l加拿大魁北克省蒙特利尔概况l魁北克蒙特利尔教育局EMSB职业教育项目介绍l中国北京世博东方教育科技有限公司介绍l蒙特利尔教育局对世博东方教育公司的授权书l世博公司EMSB职业教育项目山东区域运作策划案l与学校的合作模式及未来发展l与学校的合作方案书l山东区域EMSB职业教育项目组与学校合作协议l合作学校执行EMSB职业教育项目工作流程l项目组对合作学校执行EMSB项目工作的评估l项目组帮助合作学校的工作内容l合作学校执行EMSB项目的工作内容lEMSB职业教育项目在合作学校开展后续的功能评估l前景及展望136 XX飞达新世纪广场项目可行性研究报告项目可行性分析报告———加拿大魁北克蒙特利尔教育局EMSB职业教育项目目录l国内职业教育毕业生就业压力分析l山东省职业教育现状l案例：一名职教毕业生的求职路l加拿大国家概况l加拿大魁北克省概况l加拿大魁北克省蒙特利尔概况l魁北克蒙特利尔教育局EMSB职业教育项目介绍l中国北京世博东方教育科技有限公司介绍l蒙特利尔教育局对世博东方教育公司的授权书l世博公司EMSB职业教育项目山东区域运作策划案l与学校的合作模式及未来发展l与学校的合作方案书l山东区域EMSB职业教育项目组与学校合作协议l合作学校执行EMSB职业教育项目工作流程l项目组对合作学校执行EMSB项目工作的评估l项目组帮助合作学校的工作内容l合作学校执行EMSB项目的工作内容lEMSB职业教育项目在合作学校开展后续的功能评估l前景及展望136 XX飞达新世纪广场项目可行性研究报告国内职业教育毕业生就业压力分析随着我国经济社会的快速发展，社会对技能型人才的需求急剧增加，职业教育的规模在不断扩大，据统计，2011年我国中等职业学校在校生的规模达到了2409万人，高等职业院校在校生的人数也达到了596万人，今年中等职业学校招生规模比去年将增加600万人，中国总人口近13亿人，而城镇率大约有42%，预计到2020年，中国总人口数将接近15亿人，2050年达到16亿人。有专家预测，中国劳动力人口到2020年有可能从现在的9亿人增加到10亿人左右。这样一来，中国需要提供的就业岗位必须越来越多，而全世界所有的发达国家可以提供得就业岗位加起来才仅有4.3亿个，中国“当之无愧”地成为了全球就业压力最大、最持续的国家。在全国职业教育工作会议上,温家宝总理指出，中国特色的职业教育，必须服务于社会主义现代化建设，着力培养适应经济社会发展需要的高素质劳动者和技能型人才；必须满足城乡居民对职业教育的多样化需求，为他们就业、创业和成才创造条件；必须与社会主义市场经济体制相适应，实行政府主导、面向市场、多元办学的机制；必须与生产劳动和社会实践紧密结合，实行灵活多样的人才培养模式。通过坚持不懈的努力，逐步形成完备的现代职业教育体系。早在1996年就136 XX飞达新世纪广场项目可行性研究报告颁布了中华人民共和国职业教育法，从法律上确定了职业教育和培训的重要地位，国务院还多次召开全国职业教育工作会议，就大力发展职业教育提出了一系列政策、措施，国际政府认真贯彻中央政府的方针政策，采取积极的方式，推动职业教育的发展。我国政府提出到2010年中等职业教育要实现跨越式发展，中等职业教育与普通高中阶段教育招生规模要实现大体相当。职业教育的方向是谋生教育。“在过去的11年中，我国的教育事业呈跨越式发展，其中9年义务教育的人口覆盖率在过去11年翻了一番，高等教育扩招以3至4倍的速率增长，而高中阶段教育的发展，则以中等职业教育发展最慢，虽然过去11年整个在校生的规模差不多翻了一番，但是相比较其他的高中阶段的人口，就显得逊色多了。”教育部发展研究中心主任张力在接受《中关村》采访时表示。职业教育要136 XX飞达新世纪广场项目可行性研究报告关注人的生存和发展，是以人为本的价值基础。我国政府多次声明，生存权和发展权是最基本的人权，如果教育无视人的生存和发展需求，不关心就业势必远离群众、远离实践。实践证明，职业教育与人的生存和发展的关系密切而且直接，职业教育能够促进就业，有助于消除贫困，因此，各国的政治家都高度评价职业教育对改善国计民生和构建和谐社会的巨大作用。但是，我们不能要求任何一类的教育都与人的生存和发展直接联系，需通过各级教育的协调发展和共同努力，才能从总体上满足人和社会的各种需求。所以，连最发达的国家也并不是仅仅通过普及高等教育来解决所有人的生存和发展问题。根据美国2011年全国人口普查的资料显示，在100个25岁以上的居民当中有80个人完成了高中学业，有20个人辍学；80个完成了高中学业的人当中只有51个人进入了2年制或4年制的高等教育，29个人没有进入；在51个进入高等教育的人当中有30个完成了学业获得了副学士以上的学位，有21个没有完成学业。2011年，德国18岁到19岁同龄人的学历分布显示，15%的人没有获得任何证书，15%完成了全日制的职业学校的学业，9%的人在双院制的职业教育学校毕业后直接就业，5%的人是双院制之后，又上了大学，只有16%的人通过上中学后直接上大学，加起来18岁到19岁的同龄人当中，只有21%的人上了大学。随着我国高等教育事业的迅猛发展，近几年来我国每年都有几百万大学毕业生走出校园，走向社会，寻求工作岗位，尤其是1999年高校扩招之后，越来越多的就业问题开始出现。预计2011年也就是今年七月份，全国将有671万大学毕业生走出校园，踏上求职之路。如何求职，如何求得好职，成为当今大学生迫在眉睫的问题。136 XX飞达新世纪广场项目可行性研究报告在应试教育的环境中，人的多样性和社会需求的多样性被忽视，教育类型的多样化被异化为等级化，不同教育类型的分流变为选拔和淘汰者的归类，行行出状元的思想被否定，往往之承认考试状元，教育失败几乎天天惩罚学业失败，大量认为学业失败的学生进入职业教育学习，它的发展得不到公正的对待也为认为是理所当然，被扭曲的人才观主要表现在尊重不够，反映在政策上的问题是就待遇过低，这是阻碍职业教育发展的社会原因。据北京市劳动和社会保障部调查，2004年全市职工平均的年薪是2.8万多元，但是，全市技师的平均年薪只有2.6万多元，全市技术工人的平均工资只有2.2万多元，由此可见，要使被扭曲的教育价值观和人才观得到纠正，不是教育系统本身能够完全解决，需要全社会的共同努力。在教育系统当中，一方面需要大力推进教育观念和体制的综合改革，深化教育体制改革，促进各级各类教育协调发展；另一方面，需要大力推进职业教育自身的教育教学改革，要让职业教育坚持以人为本的价值观，并以人文价值观指导教。136 XX飞达新世纪广场项目可行性研究报告中国职业教育与成人教育研究所所长马树超认为，我们职业教育国际合作需要进一步加强，一个是要根据我们的发展需要，职业院校要寻找适合我们自己的合作方式和合作对象，第二，要继续积极引进先进的理念和市场机制，继续搞市场配制的机制，来加快教材的改革，第三，要引进专业设置框架、课程和教材开发机制，第四，形成有国际化和本土化双重特点的职业教育新模式山东省职业教育现状山东省职业教育，特别是中等职业教育在过去几年快速发展的基础上，继续取得重大进展，具备了大规模培养高素质劳动者和技能型人才的能力，为经济建设和社会发展作出了新的贡献。（一）职业教育规模逐步扩大136 XX飞达新世纪广场项目可行性研究报告2010年在初中毕业生比上年减少18.47万的情况下，全省中等职业学校（含高职、电视大学中专班和技校）共招生58.78万人，占全省高中段招生总数的52.9%，连续两年超过普通高中的招生数量。全省中等职业学校在校生规模进一步提高，由2008年的校均1533人，提高到2009年的1712人。截至目前，全省共有各类中等职业学校977所，在校生160.5万人，高中段教育在校生职普比例已达48.86：51.14，实现了职普比大致相当的目标。其中，民办中等职业教育方兴未艾，共有民办中等职业学校210所，2008年招生90331人，占中等职业教育招生总数的15%。（二）职业教育基础能力建设得到提升2005年以来，实施了“十、百、千”136 XX飞达新世纪广场项目可行性研究报告建设工程、实训基地建设工程、基础能力（国家级、省级重点中等职业学校、县级职业教育中心建设）建设工程、30个经济欠发达县扶持项目等专项投资计划。创建了一批起示范作用的骨干学校、改革试点专业和实训基地，涌现出一批办学条件较好、教学设施完备，深受企业欢迎且具有鲜明办学特色的中等职业学校，全省共有国家级重点中等职业学校179所，数量据全国第一位。到2008年底，仅基础能力、实训基地和骨干专业教师培训三项工程，中央和省财政分别投入24890万元，省财政投入10500万元，共计35390万元。30个经济欠发达县中等职业学校扶持建设投资近亿元，学校办学条件得到了明显改善。已扶持96所中等职业学校加强基础能力建设，65个国家级实训基地和50个省级实训基地。已建成覆盖区域性职业教育的实训基地115个。拥有14大类238个专业和5118个专业点，基本形成了覆盖一、二、三产业，门类比较齐全、结构较为合理、具有地方特色的职业教育专业体系。近三年来中等职业学校（不含技校）占地面积增加了2769，549平方米（4154.33亩），学校校舍面积增加2852，989平方米，图书增加了146.3万册，固定资产总值增加了533，716.8万元，教学、实习仪器设备资产值增加了47，893万元。（三）职业教育教学改革继续深化中等职业教育在规模快速发展的同时，教育教学改革和办学模式改革也得到了长足发展。一是以就业为导向，更加突出技能培养。学校在专业设置中能够敏锐把握经济结构调整和市场需求动向，从去年的职业学校招生专业中可以看出，为我省主导产业及第三产业服务的专业占了很大比重。中等职业学校驾驭职业教育规律的能力也在逐步增强，更加注重突出技能训练和抓好就业服务工作。最近，参加的教育部等10部门在天津举办的全国职业院校技能大赛，在竞争异常激烈的情况下，共取得了2个一等奖、14个二等奖、24个三等奖的好成绩（青岛作为计划单列市也取得了较好的成绩），省教育厅获优秀组织奖。各市通过开展国家、省、市级的各类职业教育技能大赛，提高了中等职业学校学生和教师技能训练的积极性，向社会全方位展示了职业教育的办学特色，让社会各界更多地了解了职业学校的办学成果和就业情况。136 XX飞达新世纪广场项目可行性研究报告二是大力推进校企合作，工学结合，顶岗实习，集团化办学。批准成立了船舶制造、汽车制造、软件、建筑等6个省级职业教育集团。推广了烟台、青岛、潍坊等地中等职业教育集团化办学、校企合作、订单式培养的经验和做法。通过加强校企合作、工学结合和订单培养等方式，使教学内容更加实用和贴近职业岗位需要，实现了实践教学与职业岗位的密切结合。三是扩大“双证互通”试点学校范围，遴选、公布了第二批68所中等职业学校和6所技工学校“双证互通”试点学校。目前，已有“双证互通”中等职业学校118所、技工学校14所。四是积极推动职业教育内涵发展。省教育厅（省职成教所负责）建立了职业与成人教育网站，信息管理更加规范科学。组织人员进行了职业教育专题调研，形成《山东省中等职业教育内涵发展研究报告》。职业教育标准化建设开始起步，印发了《山东省中等职业学校设置标准》、《关于规范中等职业教育管理工作的意见》、《关于深化职业教育教学改革，提高毕业生就业质量的若干意见》等规范性文件。（四）从总体上看，“十一五”以来，由于各级党委、政府对职业教育的重视和认识的增强，随着中央、省、市和县各级财政不断加大对职业教育的投入，全省中等职业学校的办学能力和办学水平得到了明显提高，但中等职业教育仍是我省教育事业发展中的薄弱环节，还远远没有适应经济社会改革发展的需要，还存在着一些亟待解决的问题，主要表现在以下四个方面：136 XX飞达新世纪广场项目可行性研究报告一是体制机制还不够完善。管理体制、办学体制、投入机制还不能保证职业教育的大力发展。以投入机制为例，与过去相比，近些年从中央到地方对职业教育的经费投入，专项有所增加，但经常性的经费保障机制还不完善，没有建立符合职业教育实际的生均经费标准。全省城市教育费附加30%和地方教育附加20%用于职业教育的政策仍然落实得不好。扶持职业教育发展的政策不到位，经费不落实和挤占、挪用，成为一些地方职业教育发展的主要困扰。二是以市为主的中等职业教育管理体制改革和运行机制需要进一步规范和完善。省、市、县（市、区）的职责需进一步明晰。中等职业教育的教学管理和规范需要进一步加强。在普及高中段教育中，普高和职高的发展需统筹规划，同是高中段教育，普高职高虽然教育的功能和内容有区别，但办学条件、管理规范、教学质量和水平应当有一个基本的、或者带有一定特色的标准。在职普比大体相当的基础上，在办学条件、管理规范、教学水平等诸方面也能做到大体相当。三是职业教育基础能力依然薄弱。我省职业教育的基础条件不厚实，历史“欠账”多，在硬实力、软环境中，基础设施、教学设备、实训条件、师资储备等仍然很薄弱，与江浙一带的职业学校存在一定差距，省内区域之间、学校之间的综合竞争力差距也很明显。136 XX飞达新世纪广场项目可行性研究报告四是职业教育的办学质量还不能满足事业发展的需要。特别是以技能为中心的教学管理和评价机制还不健全，还没有引起各级政府和教育行政部门的高度重视，存在着抓基础教育质量“硬”，抓职业教育质量“软”的现象。突出的表现就是，各级职业技能大赛的成绩尚不理想，没有形成较强的社会影响力。二、当前山东省职业教育发展的基本思路和工作重点职业教育的工作重心，要由单纯的重规模，向抓规模与抓质量并重转变。今后一个时期，职业教育的工作重点，一是要抓好招生。确保近几年来依靠扩大招生，带来的中职教育大发展的局面不能损失和下滑，要稳定现有规模，在现有规模下，确保招生数量职普比大体相当。二是要规范标准化办学，在稳定规模的前提下，做好布局结构调整，健全和完善办学标准、办学规范，实现高中段教育的办学条件、质量水平大体相当。三是提高教育教学质量。围绕育人成才，以服务为宗旨，以就业为导向，突出办学特色，促进内涵提升。既重规模，更重内涵，使中等职业教育得到全面、科学的发展。（一）进一步明确全面提高中等职业教育质量的指导思想和目标任务136 XX飞达新世纪广场项目可行性研究报告全面提高中等职业教育质量的指导思想是，以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，全面贯彻党的教育方针，坚持以服务为宗旨，以就业为导向，以提高质量为核心，促进质量、规模、结构和效益协调发展；坚持育人为本，德育为先，遵循职业教育办学特点和规律，努力培养德智体美全面发展的高素质劳动者和技能人才；深化教育教学改革，全面提高教育质量，突出办学特色，增强吸引力，办好人民满意的职业教育。提高职业教育质量的总体目标是：办学条件显著改善，优质资源进一步扩大；德育工作切实得到改进和加强，针对性、时效性、时代性和吸引力进一步提高；教学改革取得显著成效，学生的就业与创业能力明显增强，教育质量和效益明显提高；师资队伍建设进一步加强，教师水平明显提升；法律法规和制度建设更加健全，管理更加规范；初步建立起特色鲜明的质量评价和保障体系，职业教育满足经济社会发展和人民群众多样化学习需要的能力显著增强。（二）抓好招生，稳定规模136 XX飞达新世纪广场项目可行性研究报告当前，招生依然是职业教育工作的关键环节和重中之重，没有学生，一切都无从谈起。前不久，胡锦涛总书记指出，要着重加强中等职业教育。温家宝总理反复强调，在整个教育结构和教育布局当中，必须把职业教育摆到更加突出、更加重要的位置。坚持大力发展职业教育,重点发展中等职业教育，这是国家几年来既定的方针。教育部一再强调，高中阶段教育招生的增量部分主要用于发展中等职业教育。5月5日，省委姜异康书记到教育厅调研，在谈到教育事业发展时指出，职业教育要大力发展。大力发展，招生工作是前提和基础。但在今年，我省初中毕业生数量下降，没有增量，许多市反映生源少，招生难度大。如何保持和扩大职业学校的招生数量，稳定规模，任务艰巨，形势严峻。当前，各地中考成绩陆续公布，是开展职业学校招生的大好时机，要抓住机遇，认真细致地做好工作。同时，要求大家在抓好应届初中毕业生招生工作的同时，要进一步开阔招生工作思路，努力扩大中等职业学校的招生服务对象和范围。中等职业教育的服务对象不能只盯着应届初中毕业生，一定要进一步扩大服务面向。应届初中毕业生当然是主要对象，往届初中毕业生、未升学普通高中毕业生、回乡返乡农民工、复转士兵等城乡劳动者都应该成为我们的招生对象，这也是职业教育面向人人的内在要求。我们一定要下大力气，采取有力措施，努力拓宽生源渠道，多方组织生源。凡接受过九年义务教育的青年，只要愿意，不限年龄，不管是应届还是往届，或者是再学习一个新的专业和技能，中等职业学校的大门都要向他们敞开，让他们享受国家给予中等职业学校学生的有关支持、资助政策，纳入当地年度中等职业学校招生计划，统一计入当地年度招生统计范围。136 XX飞达新世纪广场项目可行性研究报告从2007年开始实行的中等职业教育学生资助政策，对这两年中等职业学校的招生工作起到了极为重要的支持作用。资助和免费是两个促进中等职业教育的重要杠杆和推进器，各学校要充分利用好这两项政策，促进职业学校招生工作。要切实加强助学金发放管理，确保国家规定的资助标准不降低、资助范围不缩小，保证学生能及时、足额得到国家助学金。同时，又要防止资金使用上的违纪违规现象，确保资金安全，把好事做好、实事办实。根据今年中央一号文件精神，从2009年起，中央财政将对中等职业教育农村家庭经济困难学生和涉农专业学生实行免费。目前，教育部和财政部正在着手研究制定实施方案。大家要积极做好准备，发挥这一政策的拉动作用，及时利用优惠政策，加快发展农村中等职业教育，拉动今年中等职业教育招生。就职业学校招生工作，一要加快发展多形式、多层次的职业培训，积极面向返乡农民工、下岗职工、待业青年开展职业教育培训工作。我们常说，无长不稳，无短不活，学历教育和培养培训教育要相结合，既要有长远眼光，又要有当前“市场”。在应届学生数量不足的情况下，开展短期培训，能够缓解燃眉之急，提高效益，使学校度过发展难关。二要严格执行招生工作纪律，严格规范招生工作秩序。要积极推进招生“阳光工程”136 XX飞达新世纪广场项目可行性研究报告，根据自身办学条件，确定招生规模。要严禁有偿招生、弄虚作假等问题，对招生工作中出现的一些违规违纪问题要及时处理，追究有关人员的责任，确保中等职业学校招生录取工作健康进行。三要进一步加大宣传工作力度。免费和资助这两项重大政策措施体现了党和国家对职业教育的重视、对职业学校学生的关怀，正像温家宝总理在《百年大计教育为本》一文中所说的那样，这些年在助学金方面，国家把最好的待遇给了职业教育。因此，要把这些年来党和国家关于大力发展职业教育的好政策宣传好，做到家喻户晓，发挥其增强职业教育吸引力的现实作用。（三）抓好质量，提升内涵1、进一步加强和改进中等职业学校德育工作2、深化教学改革，提高中等职业学校学生就业与创业能力（1）深化课程改革，加强教材建设和管理（2）推进人才培养模式改革，完善教学管理制度建设（3）强化实践性教学环节，实现“两个零距离对接”3、努力办好各级技能大赛136 XX飞达新世纪广场项目可行性研究报告4、要进一步加大市级统筹管理职业教育的力度，转变管理方式，加强规划、协调、监督和服务。充分利用市场机制，扩大学校的办学自主权，逐步建立起功能齐全、结构合理、运转协调、灵活高效的职业教育管理体制。我们要求各市要把中等职业教育纳入本市经济和社会发展总体规划中，统筹职业教育和其他各类教育协调发展，力求做到职业教育与普通教育协调发展，城镇职业教育与农村职业教育协调发展。各地要整合现有职业教育资源，优化学校布局结构。对照《山东省中等职业学校设置标准》，整合现有资源，优化布局结构，对规模小、专业结构和地理位置相近的中等职业学校进行适当的撤并。要切实解决好由于部门分头管理、学校布点分散、专业设置重复等原因导致与社会需求脱节、办学不成规模、有限的职业教育资源得不到充分利用等问题。充分发挥市场机制的作用，引导学校规范办学，有序竞争，提高办学质量和效益。各市和县市区要统筹建设一批重点中等职业学校、骨干示范专业和设施先进完善的实习实训基地。到2010年，每县要至少建设一处省级重点中等职业学校，以带动本地职业教育整体水平的提高。5、加强职业教育的基础能力建设，增加优质职业教育资源基础能力建设要长抓不懈，硬实力需要建设、需要加大投入，软实力需要提升，需要改革创新。要继续做到“扶优扶强”和“帮贫助弱”同时进行，着力解决办学水平差距过大和教育资源不均衡的问题。在职业教育基础能力建设方面，国家将要出台三项政策：一是组织实施“中等职业教育改革发展示范学校建设计划”，建设一批能够在中等职业教育改革、发展、建设等方面起示范作用的骨干中等职业学校。二是启动实施新一轮“136 XX飞达新世纪广场项目可行性研究报告县级职业教育中心建设计划”，加快完善覆盖城乡的职业教育培训网络。三要建设百所特色中等职业学校，使其在弘扬民族文化、传承传统技艺方面发挥重要作用。因此，我们要抢抓机遇，在认真完成好“十一五”期间已经立项的职业教育基础能力建设项目和国家、省关于拉动内需加强职业教育基础能力建设项目的同时，再积极争取中央财政和省财政的支持，通过多渠道筹措职业教育经费，努力改善职业学校办学条件，建设一批规模大、质量高、效益好，在改革、建设与发展中起骨干示范作用的职业学校。力争2到3年内建设20所国家发展与改革示范中等职业学校。进一步整合职业教育资源、优化布局结构、增强办学活力，提高办学水平和效益，适应职业教育规模发展和质量提高的需求。2009年要重点建立健全和完善职业教育骨干支撑体系。推进职业教育实训基地建设，充实、加强200个省级实训基地，完成117个中等职业教育基础能力建设项目学校的项目规划。案例：大学毕业生的艰难求职路案例一：　　填求职简历成了小卢每天出租屋里的必选内容。136 XX飞达新世纪广场项目可行性研究报告“真没想到找份像样的工作这么难，我现在想通了，只要不是扫大街，让我干什么都行！”小卢（化名）是华东交通大学09级的毕业生，在向记者回忆起自己的求职经历时，其一脸无奈。要知道为了找份工作，他已经在南昌各类人才市场奔波将近半年了。虽然拥有网络工程和工商管理双学位的“金字招牌”，但他至今也没有把自己“嫁出去”。　　为增加就业筹码修双学位小卢是华东交大软件学院网络工程051班的毕业生，他有着丰富的社团工作经验。2005年刚进大学时，出有兴趣爱好小卢加入了华东交通大学双截棍协会，成为其中的一员，因为出色的组织协调能力，一年后他顺利升任为滑轮协会的宣传部部长，并在任职期间组织了多次大型社团活动，深受学校老师以及同学的好评。　　“紧张忙碌的社团工作并没有影响我在学习上的投入。”小卢告诉记者，为了增加毕业求职筹码，刚上大二的他，在网络工程专业之外又辅修了工商管理专业。“虽然那段时间学习很累，但为了毕业一份好工作，我还是觉得值！”小卢向记者回忆当时的想法时，仍一脸的坚定。　　租房子专跑人才市场大四下半学期，已经没有课业压力的小卢，开始筹划着找工作了，有丰富社团工作经历，且拥有双学位的他，对于一份好工作很是充满信心。在找工作的时间里，除平时参加校园招聘会外，小卢将更多的目光投向了网络以及各类人才市场。“从今年2月份开始，几乎每隔2天我都会到网上搜寻相关的招聘信息，然后根据投简历的情况参加南昌各类招聘会。”小卢告诉记者，虽然简历投了不少，但大多都石沉大海。　　南昌八一大桥6月份开始封闭维修，为了找工作更方便，小卢和他另外一名同学在南昌市区合租了一套两室一厅的房子，开始进入正式的“找工作时间”。“光6月份我就跑了4省人才市场！”小卢告诉记者，现场招聘的单位是很多，但好多单位都要求应聘者有工作经验。因此小卢觉得这种招聘限制，对于刚刚走向社会的毕业生很不公平。　　“除了扫大街，你让我干什么都行！”　　小卢向记者算了一笔经济账，他现在一个月房租300，吃饭花销450，生活用品开销200，通讯费100，往返于各个人才市场的交通费50，每个月光这些开销加起来就上千元。这对于还没有任何经济来源的小卢来说的确是个不小的压力，“现在真的不好意思开口再向家里要钱了，这个月的房租还没付，再这样找下去，我真的要流浪街头了！”小卢在向记者说起目前的窘迫状时，完全没有了毕业之初找工作的豪情。　　针对求职过程中接连碰壁的状况，小卢也坦言其目标定位太高。“参加这么多招聘会，我把太多的目光投向了金融、通讯、证券等高福利行业，看来是自己的心气太高了！只有调整好自己的就业心态，才能找到一份适合自己工作，先就业再择业，只要不是扫大街，现在你让我干什么都行！”小卢终于放平了自己就业心态。　　“继续努力找工作，相信会有我的用武之地的！”谈到接下来的打算，小卢仍充满信心。136 XX飞达新世纪广场项目可行性研究报告案例二：“我曾遭到过门卫的呵斥，被凶横的门卫赶出门外；也曾遭到不懂网络的单位头头的讥笑和怀疑，甚至把我当作骗子盘问；我曾在烈日下渴得口干舌噪，身边只剩一点路费，只得到公共厕所里用洗手的自来水解渴……136 XX飞达新世纪广场项目可行性研究报告我是苏北一所普通地方大学的毕业生，前年6月，临近毕业，学校招聘会早开过了，可我还是一份offer都没收到。火炉南京在我心急火燎的当儿，也热得像要开了锅。可我顾不上热，我将毕业前的希望交给了江苏省2002大中专毕业生供需见面。这次双选会规模大，招聘单位多，我抱着极大的希望穿梭在人群中。从上午八点进场，到下午三点，挤了十多个摊位，递了七八份材料。可点头要我的却没有一家单位。原本信心十足的我，瘫坐在会展中心的台阶上，满脸沮丧，满心沉重。苏北老家的爸爸不时打我的手机，我连接听的勇气都没有，拿什么向多少年来对我满怀希望的父母回报呢？曾经在父母面前夸下海口，凭我的工商管理这个热门专业，凭我的英语六级证书，凭我的7本奖励证书，凭我的优秀毕业论文证书，找一份月薪两千元的工作还不是如探囊取物！然而我所在的学校在南京连前十名也排不上，招聘单位一看求职信上的学校名，根本不管下面的内容是什么，就直接把应聘材料仍在了一旁。我的恳切与诚挚得不到一丝半点的回馈。接下来的两个月，我一直在沪宁线上各个人才市场跑来跑去，一次次期盼换来的是一次次失望。8月即将过去，我四顾茫然，脑子里一片空白。不得已，我回了家。我父亲是个退休老干部，当兵、从政，有一帮铁哥们还在掌着权，利用老爸的关系给我找个工作是件容易的事。可我不想让别人知道我是凭关系才找到工作的，日后在单位也说不起硬话，我不愿意央求老爸。老爸沉思良久，不得已而求其次，来个撒手锏，让我签订一份自己找工作的合同。“三个月内必须找到工作，自食其力，三个月后家中不再提供生活费”，我郑重其事地签上了自己的名字。破釜沉舟，我再次踏上未知的求职路。眼看三个月就要到期了，我在各地人才市场跑了一圈，还是屡遭碰壁，我自己满意的单位还是没有向我敞开大门。口袋里的生活费越来越少了，一阵忧伤袭上心头。我有点后悔了，怪自己心血来潮，在那个生死合同上签了字。几次想打电话给妈妈，但电话拨通了又挂了机。开弓没有回头箭，好马不吃回头草。这时候我变得现实一点了，求职的胃口不能太高，我开始求诸等而下之的小公司，先找个饭碗再说。在一家网络公司的面试桌前，我口若悬河，侃侃道来，终于与一名28岁的一家网络公司小老板签下了聘用合同。没有被录用的狂喜，没有找到工作的欣慰，我感到的只是像领到一张免费的饭卡一样暂时的轻松。136 XX飞达新世纪广场项目可行性研究报告这是一家推销网络域名的私营企业，老板选中我，并不是看我的学历和那一大堆证书，只看中我的口才，原来老板选的是网络域名推销员，待遇是底薪六百加业务提成。这对一个本科大学生来说，只能是将就着先找个饭碗，混一碗饭吃。在那段日子里，我跑了南京、苏州、镇江几个城市的数十家厂矿企事业单位，发挥自己能言善辩的口才优势，游说单位的头头注册域名。我曾遭到过门卫的呵斥，被凶横的门卫赶出门外。也曾遭到不懂网络的单位头头的讥笑和怀疑，甚至把我当作骗子盘问。我曾在烈日下渴得口干舌噪，身边只剩一点路费，只得到公共厕所里用洗手的自来水解渴。我干得非常出色。当了一个月的业务员是我有生以来最为刻骨铭心的经历，是对我毅力和人格尊严的磨励。累死累活地跑了两个月业务，我挣到了1800元钱，足够半年的生活费了。在推销网络域名当儿，我认识了南京珠江路上一家电脑公司的副经理，这位副经理也是苏北人，既然是老乡，也就有了许多共同语言，从谈吐中，这位老乡感到我是个人才，只是学校那块牌子太软，他有心帮助我。“到我们公司来干吧，当个业务主办，坐办公室，搞点营销策划，总比当推销员好呀！”我动心了。136 XX飞达新世纪广场项目可行性研究报告可是上班第一天，我的自尊心就受到戕害，中午开饭，我没有拿到盒饭，老板说要等三个月试用期满后才能享受到这个待遇。不就是一盒饭吗？何必以此为诱饵，我心里甚为不快。更恼火的还在后头，老板是个老抠，发货从来不雇搬运工，体力活都叫刚来上班的我干。与其说是业务主办，不如说是个搬运工。每当我送货到各大商场时，柜台的营业员都用异样的目光盯着我，真的把我当作卖苦力的了，我一声不吭，心里却窝着一股火。136 XX飞达新世纪广场项目可行性研究报告加拿大国家概况面积为９９８万多平方公里，居世界第二位，其中陆地面积９０９.３５０７万平方公里，淡水覆盖面积８９.１１６３万平方公里。位于北美洲北部（除阿拉斯加半岛和格棱兰岛外，整个北半部均为加拿大领土）。东临大西洋，西濒太平洋，南界美国本土，北靠北冰洋。西北与美国的阿拉斯加州接壤，东北隔巴芬湾与格陵兰岛相望。海岸线约长２４万多公里。东部为丘陵地带，南部与美国接壤的大湖和圣劳伦斯地区，地势平坦，多盆地。西部为科迪勒拉山区，是加拿大最高的地区，许多山峰在海拔４０００米以上。北部为北极群岛，多系丘陵低山。中部为平原区。最高山洛根峰，位于西部的洛基山脉，海拔为５９５１米。加拿大是世界上湖泊最多的国家之一。因受西风影响，加大部分地区属大陆性温带针叶林气候。东部气温稍低，南部气候适中，西部气候温和湿润，北部为寒带苔原气候。北极群岛，终年严寒。中西部最高气温达４０℃以上，北部最低气温低至－６０℃。136 XX飞达新世纪广场项目可行性研究报告加拿大境内多枫树，每到秋天，满山遍野的枫叶或呈橘黄，或显嫣红，宛如一堆堆燃烧的篝火，因此加拿大有“枫叶之国”的美誉。加拿大国旗上的枫叶代表了加拿大人对枫叶的钟爱。 人口３３５０万（截至２０１１年５月）。城市人口占总人口的６９.１％。而在多伦多、蒙特利尔和温哥华这三个加拿大最大的城市居住的人口占总人口的３５％。加拿大人口主要为英、法等欧洲后裔，土著居民（印第安人、米提人和因纽特人）约占３％，其余为亚洲、拉美、非洲裔等。来自印度、巴基斯坦和斯里兰卡的南亚移民人口达到１３０万，超过华裔成为加拿大最大的少数族裔。华裔人口中２５％的人是在加拿大本土出生的，其余大部分来自中国大陆、香港和台湾。现有华人约１４５万人。英语和法语同为官方语言。居民中信奉天主教的占４５％，信基督教新教的占３６％。   加拿大以汉语为母语人口突破百万 有色少数族裔20年后将在加拿大某些都市人口中占大多数    首都渥太华(Ottawa)，地处安大略省。首都地区（包括安大略省的渥太华市、魁北克省的赫尔市和其周围城镇)人口１１２.８９万（２００２年），面积４６６２平方公里。136 XX飞达新世纪广场项目可行性研究报告    行政区划：全国分１０个省和３个地区。１０个省是：艾伯塔省、不列颠哥伦比亚省、马尼托巴省、新不伦瑞克省、纽芬兰－拉布拉多省、新斯科舍省、安大略省、爱德华王子岛省、魁北克省、萨斯喀彻温省。三个地区是：西北地区、育空地区和努纳武特地区。各省设有省政府和选举产生的省议会，地区也设立相应职位和机构。努纳武特地区是１９９９年４月１日正式设立的，由因纽特人自己管理。   主要城市：多伦多、温哥华、蒙特利尔简史：加拿大原为印第安人和因纽特人居住地，１６世纪沦为法、英殖民地。１８６７年，英将加拿大省、新布伦瑞克省和诺瓦斯科舍省合并为联邦，成为英国最早的自治领。此后，其他省也陆续加入联邦。１９２６年，英国承认加的“平等地位”，加始获外交独立权。１９３１年，加成为英联邦成员国，其议会也获得了同英议会平等的立法权，但仍无修宪权。１９８２年，英国女王签署《加拿大宪法法案》，加议会获得立宪、修宪的全部权力。136 XX飞达新世纪广场项目可行性研究报告加拿大的地理位置、自然环境、物产资源、人口条件和外交、经济、教育、民族融合等国策使得这个国家在移民方面的潜力非常大。首先它的国土面积、石油及多种矿产储量、粮食产量均超过美国，而它的人口只是美国的1/4.5，约3000万人口，中国有13亿。结合加拿大持续稳定多移民，政策完善的移民法律法规决定了它一直有大量接受新移民的空间。加拿大在10年前就提出这样的目标，希望每年进入加拿大的人，是加拿大国家人口的1%，即30万，这个目标在2009年已经达到了。现在他们希望这个人数增加到50万，因为所有发达国家都有一个特点，就是他们的自然生育率很低，自然环境物产丰富地广人稀，人口形成负增长，加拿大也不例外。因此，加拿大几年前已经出现很多行业劳动力短缺信号，再过三到五年，如果新移民的人数还上不去的话，加拿大将面临非常严峻的劳动力问题。加拿大魁北克省概况   魁北克地域辽阔，面积达166万平方公里，是加拿大面积最大的行政省，位于加拿大东部拉布拉多半岛上，西临哈得孙湾，北以詹姆斯、哈德孙和昂加瓦三大海湾为界，南部与美国接壤。魁北克土地约一半被森林覆盖，整个地域划分为十六个地区，每个地区的气候、面积、资源和居民都有所差异。其中百分之八十的人口聚居于圣劳伦斯河沿岸，仅蒙特利尔大都市区就占魁北克人口的一半。而居住于北部辽阔地区的人口仅3.5万人。   136 XX飞达新世纪广场项目可行性研究报告魁省南部属温带气候，四季分明：春暖夏炎，秋爽冬寒；人口聚居处多产硬木和杂树，较北的地区为针叶林带，而极北处则属北极酷寒地区，终年严寒。魁省湖泊水道众多，数愈百万，其最大水道圣劳伦斯河由西向东，横贯该省，流经千里之地，然后进入大西洋。   魁北克的人口约为七百多万人，其中也包括从本世纪初来自亚洲、欧洲、拉丁美洲和非洲的约60万移民。其中法语居民接近六百万人，他们是十七、十八世纪从法国来的白人居民的后裔。魁北克每年接受来自一百多个国家的大约25000名移民。他们的到来使魁北克文化更加丰富多彩，充满生气。魁北克居民在自己家中有82.8%的人讲法语，10.8%的人讲英语，还有6.4%人讲其它语言。本地适合就业人口中有一半人说双语(法语、英语)。在蒙特利尔，说双语的比例达64％，而且16％的居民能流利地说三种语言。   136 XX飞达新世纪广场项目可行性研究报告魁北克的经济规模在经济合作与发展组织成员国中居第17位，人均收入排第十三位。国民生产总值人均值标志一个国家的富裕程度，而魁北克的这一数字在世界上最富裕的国家里列16位。根据对该组织26个工业化国家的购买力平价估算，魁北克的国民生产总值超过了许多国家的国民生产总值，人民享有世界第一流的生活水准。魁北克的经济增长以发展尖端技术产业和在国际市场上具有竞争力的产业为基础，它在航天、电信、冶金和制药工业领域处于领先地位。魁北克产品和服务的26.7%销售到外国。1994年，西方七国集团中，对外出口比例超过魁北克的仅有加拿大、德国和法国。魁北克从以自然资源和原材料出口为基地的传统经济过渡到了半成品和成品的出口地区。在世界重要的出口国（地区）中，魁北克排行30位；而在进口方面，排行33位。魁北克在铝、纸、飞机和铜的出口居世界前八名。于1994年1月1日开始生效的北美自由贸易协定，为魁北克的服务与产品打入美国和墨西哥市场提供了便利。现在，魁北克已经是美国的第六大供货地区。   魁北克议会制度历史悠久，它建立于1791年，是世界上英国之外历史最长的议会之一。魁北克的议会制度是参照英国议会制度建立的。议会执行立法权，立法机构也称为国民议会。魁北克国民议会由125名议员组成，他们经普选产生，每一名议员代表一个选区。。由于历史原因，魁北克在加拿大联邦体系内享有很多特殊权利。无论是社会福利方面极具优势，就是在法律体系上也独树一帜。魁省是沿袭欧洲大陆法系，而加拿大所有其他省份及联邦政府使用的是英美法系。法国移民的后裔在这里世代繁衍、生活，形成了一个兴旺发达的法裔社会，魁北克人与众不同的语言、文化、传统和制度，使魁北克省成为与加拿大其他省份迥然不同的地区。   136 XX飞达新世纪广场项目可行性研究报告魁北克的教育制度分五个阶段：幼儿园、小学、中学、专科学校和大学。在前四个阶段，魁北克的儿童和青少年可以上公立学校或私立学校，公立学校不收学费。魁北克有六所私立大学，其中用法语教学的有三所：拉瓦尔大学、蒙特利尔大学和布鲁克大学；另外三所则用英语教学，他们是：麦吉尔大学、康克迪亚大学和毕肖普大学。魁北克还有一所公立大学—魁北克大学，它由分布在魁北克的11所院校组成为了让大家都有可能受到高等教育，政府通过发放贷款或助学金帮助那些因经济困难可能会辍学的大学生。   魁北克具有根据平等原则建立的十分完善的医疗保险和社会保障制度。所有魁北克公民，不论其经济状况如何，都可以参加公共住院保险和医疗保险，从而享受免费医疗及免费住院治疗。此外，这一公共医疗保险制度还为六十五岁以上的公民报销有医生开处方的部分药费，并为十岁以下的儿童支付每年的牙科检查费。魁北克的社会保障项目还包括由社会工作者提供的服务和丧失工作能力者的收入保障。   136 XX飞达新世纪广场项目可行性研究报告根据加拿大政府80年代所签署的加拿大魁北克协议，加拿大联邦政府赋予魁北克省政府单独审核其移民之权利，联邦政府只审核魁北克移民的健康体检和无犯罪记录。因此，选择魁北克移民是你准备移民的明智选择，而且一旦申请获准，享受加拿大一切社会福利，如医疗保险，儿童福利，失业保险等，如选择读书只需留学生学费（1万加币/年）的四分之一，且每月有600左右加币的补贴，学费可以申请贷款，毕业后一年才开始计算利息。投资移民条例对申请人的净资产及投资额的要求与联邦投资移民条例相同，但魁北克省投资移民条例允许本省基金向移民申请人提供贷款，这样，申请人可以通过向投资基金借贷的方式获得大部分投资款，所以相对联邦而言，魁北克省投资移民条例更为宽松灵活。选择魁北克省投资移民计划的移民，必须选择加拿大魁北克省作为移民目的地，并参与魁北克省移民挑选程序。由于加拿大允许居民自由迁移，移民并不需要定居在魁北克省，可以选择在其他省份居住。　　136 XX飞达新世纪广场项目可行性研究报告加拿大魁北克省蒙特利尔概况魁北克省主要城市是蒙特利尔，座落于渥太华河和圣劳伦斯河交汇处，是加拿大第二大城市，人口约290万。曾是加拿大政府所在地，在联合国对世界主要的118个城市的评比中，蒙特利尔是十个最适合人类居住的城市之一。所以在过去40年中，22%到加拿大定居的移民选择那里为居住地。选择到那里移民，一旦申请获准，便可享受加拿大一切社会福利，如医疗保险，儿童福利，失业保险等，选择读书只需留学生学费(1万加币/年)的四分之一，且每月有600左右加币的补贴(足以租住两房一厅)，学费可以申请贷款，毕业后一年才开始计算利息，更是进一步深造的捷径。作为魁北克省最大的城市，蒙特利尔的法语居民占多数，体现出独特的法国文化底蕴，被认为是北美的浪漫之都。她也是加拿大历史最悠久的城市之一，约在350年前由法国人建立，尔后欧洲其他各国移民纷纷涌入。因此，在所有的北美大城市中，属蒙特利尔的欧洲风情最浓郁。蒙特利尔的市旗图案是由四朵小花组成的，分别代表最早建设蒙市的英格兰，法兰西，苏格兰和爱尔兰移民。136 XX飞达新世纪广场项目可行性研究报告纵览蒙市全景，大大小小、风格各异的的教堂构成引人注目的文化奇观，其数量之多(约450座)，甚至超过了古城罗马。在蒙特利尔，每跨一两个街区便可看到一个教堂。到蒙特利尔观光而不去参观那些著名的大教堂将是非常遗憾的，因为当置身于这些教堂内外时，你可集欣赏建筑、文化艺术、历史及宗教于一刻。傍山而立的圣约瑟夫大教堂(St.JosephObservatory)气势磅礴，使人联想到南京的中山陵。而位于蒙特利尔老城(OldMontrealv)的圣母大教堂(NorteDame)则以金碧辉煌而闻名，她美丽而凝重的装饰及壁画具有震荡肺腑、融化灵魂的气势与力量。蒙特利尔市曾在90年代初与中国上海市结成姐妹城，其植物园中独具苏杭园林景色的中国园，就是上海市帮助建造的。蒙特利尔并不因古老而缺乏现代化色彩，由于多年以来打下的基础，其工业产值现仍居全国第二位。工业地位不容忽视，金融以及工商业也很发达。购物也是参观蒙特利尔时必不可少的项目之一。圣凯瑟琳街(Ste.CatherineStreet)、圣劳伦斯街(St.LawrenceStreet)、圣丹尼街(St.Denis136 XX飞达新世纪广场项目可行性研究报告Street)等都是独具特色，风格各异的商业区。要想体会蒙特利尔的现代风格，可以搭乘地铁，许多主要地铁站的建筑风格和艺术装饰都具有独特的魅力。此外，可游览奥林匹克城、万国博览会旧址、蒙特利尔旧城、圣母院教堂，还可到蒙特利尔大赌场一睹为快。　若您是音乐或戏剧爱好者，可前往艺术广场。夏季的蒙特利尔最具吸引力：有著名的国际爵士乐节(InternationalJazzFestival)、国际焰火比赛(InternationalFireworksCompetition)、魁北克省庆（SaintJeanBaptistDay)、加拿大国庆(CanadaDay)及加勒比游行（CaribbeanParade)等大型活动。夏季的蒙特利尔素有"不夜城"之称，忙碌了一天的市民，仍有兴致参加晚上的各种娱乐直到午夜。教育方面，蒙特利尔共有4所大学：麦吉尔大学(McGillUniversity)、康科迪亚大学(ConcordiaUniversity）、蒙特利尔大学(UniversitiedeMontreal)和魁北克大学(UniversitiedeQuebec)。麦吉尔大学为私立学校，康科迪亚大学为公立，均以英语教学为主。而后两所则为纯粹的法语公立学校。这些大学和遍布全城的艺术机构，使蒙市充满了浓郁的文化气息。136 XX飞达新世纪广场项目可行性研究报告蒙特利尔位于圣罗伦斯河下游的一个岛上，是北美洲少数的几个内陆港之一。大型的船支可以沿着圣罗伦斯河直抵港口，特殊的地理优势造就了蒙特利尔制造业和运输业的盛景。蒙特利尔是加国仅次于多伦多的第二大都会区，也是加国最富浪漫风情的城市。蒙特利尔不仅是北美洲唯一的一个法语都会区，也是世界上仅次于法国巴黎的第二大法语城市。魁北克蒙特利尔教育局EMSB职业教育项目介绍一、项目概况1、项目背景加拿大魁北克省已进入老龄化社会，人口大部分已经退休或迈向退休年龄，职业类技术人才面临严重短缺。原有的技术移民政策吸引的人群主要是高端人才，并非他们需要的一线操作人才，导致国内申请技术移民的人士想进进不了，办理周期一拖再拖。136 XX飞达新世纪广场项目可行性研究报告在此背景下，魁北克省政府决定通过吸收外国人来魁北克省完成职业培训的方式，引进职业技术人才而满足雇主市场的需要。为了让完成魁北克省职业培训的人真正踏实的留在魁北克工作和生活，必须解决他们快速获得永久居民身份，即移民的问题。为此，魁北克省基于联邦政府授予的独立立法权，于2010年2月14日通过了一项新法案，即《魁北克经验类移民》，简称PEQ，它允许完成职业培训的外国人快速获得永久居民身份（除选举权外，其他所有权利和福利与当地公民完全一样），从而实现“进的来，留的住”的目标，使他们能够快速的融入当地社会，促进当地经济发展。2、项目介绍国际学生职业教育培训项目（InternationalStudentProgramVocationalTraining）是由蒙特利尔英语教育局（EnglishMontrealSchoolBoard，以下称EMSB）主办的职业培训类项目。该项目在世界范围内招收符合一定标准的国际学生，持学习签证赴加拿大进行6至24个月的职业技术培训，并获得由魁北克省教育部颁发的职业学习文凭（英文全称DiplomaofVocationalStudies，英文简称DVS，法文简称DEP），并在当地实现就业。另外，职业教育学生还可向加拿大移民局（CIC）申请加拿大经验类移民（PEQ）。此项目在中国大陆的开展得到了中国教育部门的批准。招收的专业有：文秘，会计，法律秘书，酒店接待，旅游销售，职业销售，美容美发，汽车机械，工业制图，工业机械操作，家具制造，焊接，机电自动化系统，机械加工工艺，桌面出版系统，印刷，专业烹饪等。136 XX飞达新世纪广场项目可行性研究报告招收国际学生的课程密切贴近本地区就业市场的迫切需求，同时部分职业在全世界就业市场需求紧缺，学生的就业前景良好，部分职业属于加拿大技术移民29大类紧缺职业之一，不少课程都属于魁北克移民优先受理领域。3、机构概况1）、蒙特利尔英语教育局介绍（EnglishMontrealSchoolBoard）  蒙特利尔英语教育局官方英文网站：http://www.emsb.qc.ca蒙特利尔英语教育局（EMSB）是魁北克省最大的英语公立教育局，成立于1998年7月1日，由蒙特利尔地区的前基督教教育局，天主教学校委员会，杰罗姆-乐罗耶学生委员会和圣-克鲁瓦学生委员会共同组建而成。EMSB包括38所小学，26所中学，11所成人和职业教育中心，共计约35,000名学生。其中职业教育中心提供各种类型的职业教育课程，如：行政助理学，会计，法律秘书，酒店接待，财会自动化，旅游销售，美容美发，汽车机械，工业制图，工业机械操作，机械加工工艺，计算机图形技术，电脑版面设计和印刷，电机机械，餐饮服务，专业烹饪和现代烹饪等。4、项目特点及优势136 XX飞达新世纪广场项目可行性研究报告1）申请时无需雅思、托福成绩。2）蒙特利尔英语教育局负责办理赴加拿大学习签证，签证通过率有保障。3）学习时间快捷，一般为6-24个月即可。4）职业学习文凭由魁北克省教育部颁发，受加拿大政府和社会认可。5）专业课程密切贴近本地区就业市场的迫切需求，学校出具推荐信推荐就业，就业有保障。6）工作岗位的薪水待遇丰厚，并享受完善的社会福利保障。7）毕业后，可按照PEQ政策申请移民，移民申请时间短（一般4-5个月即可完成移民手续），是移民加拿大的新捷径。8）PEQ项目同时可以颁发给申请者的配偶，以及受抚养的子女。9）拿到绿卡后还可继续攻读学士学位，学费享受本国公民待遇，比直接留学加拿大节省6倍以上的学费。 二、费用说明1、报名费：800元人民币（含资料费）2、服务费：30000元人民币（含各项文件及签证办理全程服务）3、学费：1）详见专业设置。2）食宿费：约$500-800加币/月/人。项目办公室帮助学生寻找当地寄宿家庭，学生将自己支付租金。3）材料费：包括课本，服装，材料，安全装置等。根据课程的不同而有差异，入学支付。136 XX飞达新世纪广场项目可行性研究报告中国北京世博东方教育科技有限公司介绍136 XX飞达新世纪广场项目可行性研究报告北京世博东方教育科技有限公司成立于2005年，是专业从事教育文化交流、国际教育合作和语言培训的机构，拥有中国政府颁发的合法资质和国家外国专家局颁发的聘请外国文教专家来华工作的中介资质，是美国TESOL教育学会在中国的代表机构。现有员工25名，外籍教师约100名。自成立之初，公司就确定了致力于中外文化交流与合作的目标。几年来，公司业务已经从专业从事外教培养和选聘的正规外教中介机构发展成为以外教中介服务、外教管理、合作培训、教材研发、英语教师资格证书（TESOL）培训、出国留学咨询等为主体业务的综合性教育服务公司。北京世博东方教育科技有限公司，致力于中外教育交流，现已成为美国TESOL，加拿大蒙特利尔英语教育局（EMSB）中国代表，并受多所世界名校委托在华招收留学生。世博东方因在中外教育交流中的前瞻性和专业性，洞察世界就业市场需求，推出市场所急需的项目和专业。世博东方宗旨是成为中国权威的工薪阶层留学移民专家。北京世博东方教育科技有限公司现有职能部门：TESOL培训部，外教业务部，欧美留学部、移民部。董事长兼总经理董惠江先生曾任职于国家教育部留学司和职成司，多次赴国外考察访问.。作品：《赴美留学网上查询指南》、《全国英语等级考试第一级强化训练(1光盘)》、《票据法教程》、《全国公共英语等级考试第三级强化训练•磁带3盘》、《全国公共英语等级考试第一级强化训练.磁带(2盒)》、136 XX飞达新世纪广场项目可行性研究报告《全国英语等级考试第二级强化训练/英语考试丛书》、《全国公共英语等级考试第一级(PETS1)强化训练》、《全国公共英语等级考试第三级强化训练》。2012年3月8日，河北省衡水市高级职业中学校长孙会祥与衡职其他校领导到我公司访问，公司董事长兼总经理董惠江愉快地会见孙校长及其一行，双方就合作办学达成了多项协议，并商定就后续事项举行更广泛地沟通。孙校长及其一行于3月9日离开本公司，并邀请董总在5月访问衡职，进行更深入地交流。资质：136 XX飞达新世纪广场项目可行性研究报告公司与美国TESOL教育学会合作，在京成立"美国TESOL教育学会北京办公室"，在中国开展TESOL国际英语教师培训和向学校输送，共同开发TESOL证书培训和外籍教师选派业务，并已向河北、山西、内蒙、宁夏输送外教。本机构并已获得国家外国专家局批准成为正式的外国文教专家中介机构。现有员工25名，外籍教师约100名。自成立之初，公司就确定了致力于中外文化交流与合作的目标。几年来，公司业务已经从专业从事外教培养和选聘的正规外教中介机构发展成为以外教中介服务、外教管理、合作培训、教材研发、英语教师资格证书（TESOL）培训、出国留学咨询等为主体业务的综合性教育服务公司。北京世博东方教育科技有限公司，致力于中外教育交流，现已成为美国TESOL，加拿大蒙特利尔英语教育局（EMSB）中国代表，并受多所世界名校委托在华招收留学生。地址：北京市海淀区中关村东路18号财智国际大厦C座1103室　邮编：100083电话：4006818519 86-10-82600621136 XX飞达新世纪广场项目可行性研究报告86-10-82600397　86-10-82600621　E-mail：atesol@163.comQQ：atesol@qq.com(1470948638)，1016999185MSN:donhuge@yahoo.com山东区域EMSB职业教育项目组地址：临沂市兰山区金雀山路18号翔龙国际大厦A座509室邮编：276000电话：86－539－206638286－539－7822356传真：86－539－2066382EMAIL:ZHOUZI68@163.COM57513508@QQ.COMMSN:LUCKYXYZ@HOTMAIL.CO.UKQQ:57513508445176243136 XX飞达新世纪广场项目可行性研究报告世博公司EMSB职业教育项目山东区域运作策划案136 XX飞达新世纪广场项目可行性研究报告一、运营成本：五十万元人民币二、投入资金：五十万元人民币三、利润的来源及持续营利的商业模式：通过世博公司EMSB职业教育项目和山东区域职业教育系统单位的广泛合作，深入开展EMSB职业教育项目，帮助学校搞好服务，让学生家长满意，助力青年成长，使世博公司EMSB职业教育项目山东区域运作进入良性循环，公司有稳定的利润和持续营利的能力。四、寻求的合作学校：类别县区级及以上中等职业学校、普通高中、专科、高职、普通高校校长有创新意识、开拓思维、前瞻格局、发展眼光、开放心态、资金学校需要提供办公室等、学校需要负责接待外国专家、北京领导、报告会讲师管理学校挂中外合作办学牌、设外事办公室协助项目组开展工作培训学校不定期派员到北京参加免费培训136 XX飞达新世纪广场项目可行性研究报告五、项目详情：蒙特利尔英语教育局职业教育1.EMSB简介蒙特利尔英语教育局（EMSB）是魁北克省最大的英语公立教育局。其中包括11所成人和职业教育中心，为中学三、四年级以上的学生提供各种类型的职业教育课程：如行政助理学，会计，专业销售，法律秘书，秘书，酒店接待，财会自动化，旅游销售，创办企业，电解疗法，美发，汽车机械，美容，家具制造，家具修理，工业制图，工业机械操作，机械加工工艺，计算机图形技术，电脑版面设计和印刷，电信，电机机械，餐饮服务，专业烹饪和现代烹饪等。1.1ShaddBusinessCentre(SBC)商务中心Shadd商务中心位于蒙特利尔的NotreDamedeGrâce区，拥有非常专业的教学人员，以培养学生适应当今办公室环境的需要为已任。在这里，学生们使用最现代化的计算机设备和会计技术获取大量的技能，以便做好准备成功应对21世纪的挑战。完成一学年的培训之后，学生们会获得会计或秘书学习的职业文凭。136 XX飞达新世纪广场项目可行性研究报告1.2JohnF.KennedyBusinessCentre(JFK)商务中心JohnF.Kennedy商务中心位于蒙特利尔St.Michael地铁站北面的Villeray街，设立于1987年，从最初的60个学生发展到今天的600多个全日制及兼职学生，以实现学生毕业成功进入商业领域为主要目标。设立的课程包括：行政助理，会计，职业业销售，创业，法律文秘，旅游销售，酒店接待等等。1.3RosemountTechnologyCentre(RTC)技术中心Rosemount技术中心包括MainCampus（主校区）和CurtisGeorgeCampus（CurtisGeorge校区），是魁北克最大的英语职业培训机构之一，拥有现代化的最新技术设备，由一流的富有多年制造业经验的教师执教，为适龄学生提供前端的全日制职业培训项目。学生受训领域在整个北美乃至世界的就业领域都拥有大量的需求。课程包括：家具制造，家具修理，机电自动化系统，工业制图，机械加工工艺，数控机床操作，焊接，桌面出版系统和印刷等等。每个项目的一个重点之一即是--学生有机会在真实的工作场所里实践所学的技能。实践安排通常基于学生个体的需要和意愿，而且这种接触与合作往往有可能成为学生未来的一份固定工作。136 XX飞达新世纪广场项目可行性研究报告中心构建了类似于工厂的教学环境，配有电脑实验室，工艺室和工作车间。除此之外，中心也提供咨询，职业指导，图书馆和自助餐厅的配套服务。RTC的学生们在诸多比赛中获得了荣誉，比如2008年在魁北克技能奥林匹克竞赛中获得机械加工艺类的金牌，家具制造类的银牌和CNC数控类的铜牌；2010年和2007年两度荣获CRCRoboticsCompetition的冠军。1.4LaurierMacdonaldVocationalCentre职业中心LaurierMacdonald职业中心位于蒙特利尔的St.Leonard，提供的培训课程在就业市场上拥有极大的需求量，比如：汽车机械，美容，电解疗法，美发等等。1.5St.PiusXCulinaryInstitute烹饪学院你喜欢厨艺吗？你对食品充满激情吗？如果是，那么，你有可能适合成为职业厨师。加入我们的烹饪世界，学习日新月益的食品工业中必备的基本技能和成功秘诀！St.PiusX烹饪学院位于蒙特利尔Ahuntsic地区的Papineau大街，提供专业烹饪和餐饮服务的相关职业课程。St.PiusX136 XX飞达新世纪广场项目可行性研究报告烹饪学院的学生们经常在地区或者世界性的厨艺大赛中获得荣誉，比如：OlympiadesrégionalesdelaformationprofessionnelleMédaillés、LavolailleduQuebecmasourced"inspiration、CulinaryOlympics等等。该学院毕业的学生被世界知名大酒店争相聘用。注：EMSB职业中心地理方位图1.项目名称职业教育3．证书类型在魁北克职业教育体系下，由魁北克教育娱乐体育部颁发以下学习证明：136 XX飞达新世纪广场项目可行性研究报告职业学习文凭：英文全称DiplomaofVocationalStudies，英文简称DVS，法文简称DEP。专业化职业证书：英文全称AttestationofVocationalSpecialization，英文简称AVS，法文简称ASP。3．课程概况和费用（加币）注：包括申请费、受理费、学费和材料费。项目英文项目中文费用总额文凭代码课时学期就学机构1SECRETARIAL文秘$12505.00DVS571213503SHADD2STARTINGABUISINESS创业$4114.00AVS57643301SHADD3ACCOUNTING会计$12581.00DVS573113503SHADD4PROFESSIONALCOOKING专业烹饪$16631.00DVS581114703STPIUS5FURNITUREFINISHING家具修理$10120.00DVS56429002ROSEMOUNT6NUMERIALCONTROLMACHINETOOLOPERATION数控机床操作$15121.00AVS57248852ROSEMOUNT7WELDINGANDFITTING焊接$28031.00uDVS569518004ROSEMOUNT8INDUSTRIALDRAFTING工业制图$19027.00DVS572518004ROSEMOUNT9CABINETMAKING家具制造$18732.00DVS553016504ROSEMOUNT10DESKTOPPUBLISHING桌面出版系统$20762.00uDVS572118004ROSEMOUNT11MACHININGTECHNICS机械加工工艺$27511.00DVS572318004ROSEMOUNT12AUTOMATEDSYSTEMSELECTROMECHANICS机电自动化系统$25159.00uDVS578118004ROSEMOUNT13PRINTING印刷$15959.00DVS574613503ROSEMOUNT14AUTOMOBILEMECHANICS汽车机械$23086.00DVS579818004LAURIER15AESTHETIC美容$13462.00DVS553513503LAURIER16ELECTROLYSIS电解疗法$4410.00AVS55684501LAURIERHAIRDRESSING美发$15777.00DVS574614554LAURIER136 XX飞达新世纪广场项目可行性研究报告1718HOTELRECEPTION酒店接待$6983.00DVS57837352J.F.K.19TRAVELSALES旅游销售$12539.00DVS573612453J.F.K.20LEGALSECRETARY法律文秘$4504.00AVS57264501J.F.K.21PROFESSIONALSALES职业销售$7931.00DVS56969002J.F.K.22SECRETARIAL文秘$12615.00DVS571213503J.F.K.23STARTINGABUISINESS创业$4114.00AVS57643301J.F.K.24ACCOUNTING会计$12652.00DVS573113503J.F.K.入学条件招生对象：w高中毕业生或者同等学历；或者w本学年至9月30日培训开始之日已年满16岁，并已取得由魁北克教育局设立的中学4年级英语、第二外语（即法语），数学学分，或者受认可的同等学历；或者w进入本项目受训时已年满18岁，并具备以下前提条件：顺利完成普通发展教育考试，以及英语，数学课程，或者受认可的同等学历；或者w136 XX飞达新世纪广场项目可行性研究报告已取得教育部规定的中学三年级英语，法语和数学学分，并将在进行职业培训的同时继续进行当前普通中学教育课程，以便取得他们未获得的学分：由教育部规定的中学四年级英语，法语和数学学分。英语要求：英语可以不要求雅思，托福成绩，但需要具备基本的英语能力。报名截止时间报名无截止时间。入学时间个人：按教育局时间表惯例；录取将根据名额而定。团组（Group）：入学时间根据团组时间表而定。办理流程整个流程大约3-4个月时间：填写正式的入学申请表，将以下文件发邮件至：atesol@qq.com：w已填妥但未签名的电子表格；以及w已填妥并签名的原件以扫描件发送。注：该原件稍后再与其他必需材料一起寄往加拿大指定的地址，请参阅条款11.1邮寄信息。136 XX飞达新世纪广场项目可行性研究报告EMSB确认并反馈是否有录取名额。支付EMSB申请费100加币（不退还）和学费押金1000加币（可退还）。获取魁北克移民部要求的教育比较评估结果（只适用于职业培训）。获取EMSB的录取函和费用清单。付EMSB的学费首期款额（根据费用清单），办理魁北克健康保险，申请魁北克政府接收函（CAQ）。办理加拿大学习许可签证（StudyPermit）。抵达EMSB并开始学习。注：EMSB职业教育申请流程、EMSB申请表、魁北克移民部要求的教育比较评估申请材料，以及办理CAQ、学习许可的相关申请材料，皆待正式进入相关程序后由签证服务-中国办公室（VisaService-ChinaOffice）提供。学费及付费方式学费：请参阅上列条款4.课程概况和费用（加币）。EMSB可接受的加币付费方式：信用卡，国际保付支票，电汇。注：银行电汇信息如下所示： FieldName     CorrectinformationforCAD136 XX飞达新世纪广场项目可行性研究报告wirepayments   （电汇）   ACCOUNTWITHINSTITUTION:       ROYALBANKOFCANADA,TORONTOSWIFTBICROYCCAT2CHIPSUID0552353 Account:1053081Transit:00001BENEFICIARY:    EnglishMontrealSchoolBoard6000FieldingAvenueMontreal,Quebec,CanadaH3X1T4其他费用（不包括在学费内的相关费用）10.1食宿费：约$500-800加币/月/人。教育局招生负责部门将帮助学生寻找当地寄宿家庭，学生将自己直接给房东支付租金。其他：请参阅下表：项目直接收取机构费用/人护照当地公安局出入境管理处RMB200元左右公证费当地市级公证处视服务内容不同收费不同教育比较评估文件（Evaluationcomparative）魁北克移民局$105加币健康保险魁北克法定的保险公司约$300—600加币/学年魁北克居住许可CAQ魁北克移民局$100加币学习许可签证费加拿大驻华大使馆RMB835元（目前标准）136 XX飞达新世纪广场项目可行性研究报告VAC申请中心申请递送服务费加拿大签证申请中心（VAC）RMB250元（若选择快递结果，加收50元快递费）体检费加拿大移民部指定体检医院RMB1450元单程国际机票航空售票处约RMB5000—6000元个人消费（如零用钱、旅游、交通等等）服务费：3万元人民币视具体事宜由相应的机构收取视具体情况而定六、项目文化：使命：为中国青年出国发展服务、为中国家庭创造幸福尽责宗旨：帮助学生实现人生价值最大化帮助父母节省辛辛苦苦每分钱精神：敬业、合作价值观：敬天悯人、合作多赢理念：全程服务、标准作业经营理念：成人达已服务理念：全程、温馨、责任、担当管理理念：标准、规范、严谨、务实专业理念：高端、精准、七、市场竞争环境、竞争优势与不足、营销战略1、山东省除济南市、青岛市外，其它地市经济发展比发达地区并不突出，人均收入水平不太高。大多数学生经济承受能力不足以支撑到国外读书的费用，如果是一般留学项目，对于很多家庭来说，无疑空留遗憾。2、EMSB职业教育项目和一般留学项目不同，见下表：136 XX飞达新世纪广场项目可行性研究报告一般留学项目EMSB职业教育项目学费高学费低生活费用高生活费用低学制长学制短移民难移民易有语言要求无语言要求门槛高门槛低3、项目组协同合作学校深入了解、达成共识、共同推广、广泛宣传、全程服务、持续跟进 、后续跟踪、分段评估八、规划时间项目范围人数2012－2013临沂市302013－2014日照市、枣庄市702014－2015济宁市、连云港市1002015－2016荷泽市、徐州市120  136 XX飞达新世纪广场项目可行性研究报告九、说明该项目实施过程中可能遇到的问题及其应对措施。包括：十、项目文件手册、图片、推广材料、数据库建设 136 XX飞达新世纪广场项目可行性研究报告前景及展望二十一世纪是经济全球化时代,需要培养全球化人才。而一般的留学项目只重视获得文凭，不重视技能的培养及解决实际的就业问题。该项目的重点是让学生有机会在真实的工作场所里实践所学的技能，并在学习完成后在当地找到一份薪水丰厚且稳定的工作，解决了就业问题。而这份工作将成为你未来职业发展的起点，最终实现和超越自己的目标。另外，学员可申请PEQ，轻松获得加拿大永久居民身份。这比通常的加拿大移民类别办理的通过率高，时间快，经济负担小得多。办理成功后将享受加拿大政府世界一流的福利政策，完善的工作法律保护。136'