担保项目可行性报告 42页

'目录前言....................................1第一章项目概述...................................21.1项目内容..................................21.2项目总投资额...................21.3项目资金筹措..............................21.4项目资金运用..........................21.5项目投资效益.................21.6结论...................................3第二章目标企业基本情况..............32.1概况...................................32.2股权及控制情况.....................32.3组织结构..............................42.4控股及参股子公司情况.............................52.5员工情况......................7第三章目标企业业务和技术................................83.1主营业务及其变化情况.............83.2行业基本情况....................93.3竞争地位.....................123.4主营业务的经营情况.................13第四章目标企业财务会计信息...............174.1简要资产负债表...................1742 4.2简要利润表.............................184.3简要现金流量表...................194.4主要财务指标情况....................19第五章目标企业业务发展目标................195.1发展战略........................195.2经营目标..........................205.3业务发展计划.......................20第六章项目必要性分析.................216.1有助于公司迅速扩大规模...............216.2探讨和发展日益增长的存量市场业务，符合世联的战略方向....................216.3延展产业链，实现良好的业务协同效应.........226.4品牌叠加，实现良好的品牌协同效应...........22第七章投资方案情况..................237.1投资方案........................237.2投资额及定价依据..........237.3资金筹措....................................237.4资金运用......................23第八章项目投资效益分析.............248.1损益分析....................248.2投资回报分析................27第九章项目风险及控制..................2842 9.1政策风险............................289.2市场风险.......................289.3经营风险.............................289.4管理风险............................299.5新区域或子公司经营亏损的风险..........299.6引进资金投资项目的实施风险..........29第十章结论...................3042 X担保项目可研报告前言今后几年房地产服务行业将在整合周期中逐渐进入规模之争的状态，业内领先企业中能够形成规模化发展能力的企业将逐步确立其领导者地位。目前世联的规模已处于行业领先地位，但相对于业内其他领先的竞争者而言，世联的规模差距正在逐渐拉大，且增长速度落后。因此，世联迫切需要通过外延增长方式，以实现快速扩张，从而在行业正在发生的规模之战中取胜。受房地产市场快速发展、金融市场持续稳定等驱动因素影响，2009年我国个人消费性住房贷款累计新增1.4万亿元，2002~2009年复合增长率高达27%。未来随着城市化进程等因素影响，我国房地产市场仍将保持稳定增长，从而带来个人住房信贷的巨大需求，我国住宅按揭信贷行业中长期发展空间巨大。从全球最为领先的美国住宅按揭市场看，按揭代理业务占据超过70%的市场份额，独立按揭贷款发放公司超过60%的市场份额，而担保业务主要采取产权保险公司模式。国际标杆企业世邦魏理仕（CBRichardEllis）业务也涉及到按揭代理、抵押贷款等服务领域。目前我国二手房的市场按揭金融生态圈正逐步形成，但是仍处在发展初级阶段。在二手房交易活跃程度较高的城市，二手中介和按揭中介已经自然成为连接银行与借款人的主体，担保、估价等业务也开始显现。同时我国主要的房地产综合服务商早已涉及该服务领域，如合辉煌旗下的保来理财，正开始借助其二手房交易网络进行全国化扩张。42 X担保自2006年成立以来，面对二手房存量市场，通过按揭代理业务服务全程、担保业务作为补充性服务的发展战略，各项业务收入及利润实现稳步增长，其中按揭代理服务在深圳市场份额达30%，排名第一；担保业务在深圳也处于领先水平。综上，通过增资扩股进入X担保，对于世联实现规模化增长巩固行业领导地位和完善产业链打造综合服务商，最终实现“中国房地产市场服务的第一选择”的战略愿景都有着重大的战略意义。42 第一章项目概述1.1项目内容深圳世联地产顾问股份有限公司（以下简称“公司”、“世联”）对深圳X担保有限公司（以下简称“X担保”）进行增资扩股。增资扩股完成后X担保注册资本增加到8,000万元，世联持有37.5%的股权，罗守坤、张艾艾分别持有56.25%、6.25%的股权。1.2项目总投资额项目总投资额：4,608万元，其中3,000万元增加注册资本，1,608万元计入资本公积。定价依据：按经审计的净资产溢价20%，折合每股1.536元。1.3项目资金筹措项目资金将由世联以超募资金完成。1.4项目资金运用X担保增资扩股筹集资金主要用途如下：1、500万元用于按揭代理业务异地扩张开办费：未来3年计划开设10余家子公司，预计每家公司开办费50万元。2、2,000万元用于补充深圳地区置业担保业务的保证金，可增加担保额度2亿元，担保总额度将达到4.5亿元，以保障置业担保业务扩张计划的实施。3、2,000万元用于补充深圳地区现金赎楼业务的营运资金，进一步巩固现金赎楼业务在深圳地区的业务优势。4、70万元用于集成42 IT系统平台建设，以保障各业务品种的标准化管理和提高后台运营管理效率。5、30万元用于人力招聘和培训，以保障深圳地区和异地业务扩张计划实施的人力储备。1.5项目投资效益根据测算，项目的投资回报期为5.09年，10年测算期内投入能够完全收回；内含报酬率为18%，净现值为1,840，项目经济效益可行。42 1.6结论从项目的必要性和投资效益分析，项目可行。但项目同时会带来市场、经营和管理等风险，公司需要重点加强风险控制、财务管理等内部管理体制。第二章目标企业基本情况2.1概况中文名称：深圳X担保有限公司注册资本：5,000万人民币法定代表人：罗守坤成立时间：2006年5月10号注册地址：深圳市福田区福华一路免税商务大厦4层7单元主营业务：担保（不含限制项目）2.2股权及控制情况2.2.1股东出资情况序号股东名称注册资本金（万元）股权比例1罗守坤450090%2张艾艾50010%合计5000100%公司本次计划对X担保进行增资扩股，增资扩股完成后X担保注册资本增加到8,000万元，世联持有37.5%的股权，详细股权结构如下：42 序号股东名称注册资本金（万元）股权比例1罗守坤450056.25%2张艾艾5006.25%3世联地产300037.5%合计8000100%2.2.2董事和高级管理人员介绍1、罗守坤先生，现年43岁，硕士研究生学历；先后取得房地产经济师、注册土地估价师、注册房地产估价师、持牌物业管理经理、注册房地产经纪人等专业资质；1994年加盟世联，历任世联公司董事、世联顾问（深圳）公司总经理；2007年底至今，任X担保三公司法人代表和执行董事。2、牛勇先生，现年36岁，大学本科学历；曾任华强集团二级公司财务部部长，自2001年就职于世联，历任世联地产顾问（深圳）有限公司财务部经理、集团财务管理中心总经理；2008年始，任X担保三公司财务负责人、深圳市世联小额信贷公司副总经理。现任X担保公司总经理。3、何建中先生，现年42岁，大学本科学历；曾就职于湖北省国际信托投资公司，任资金计划部经理；深圳市深茂集团有限公司投资部经理；深圳市正龙达实业有限公司工作总经理；2004年加入X按揭、世联信贷，历任拓展经理、业务总监、副总经理、常务副总经理。现任X担保公司常务副总经理、世联小额信贷公司副总经理、X按揭公司总经理。42 4、伍致辉先生，现年37岁，大学本科学历；2006年7月取得美国金融管理学会注册财富管理师（CWM）资格。曾就职于建设银行深圳分行营业部电脑科；2000年-2003年就职于深圳市亦禾物流信息技术有限公司，任总经理；2004年-2006年6月就职于中信银行深圳分行，任零售银行部副总经理；2006年7月加入世联，任世联信贷与X按揭公司总经理。现任X担保公司副总经理、世联小额信贷公司总经理。X担保发展至今，骨干人员和各部门经理总计22人，平均任职年限3.2年，80%以上人员为大学专科以上学历，目前已成为X担保各部门、各业务线的中流砥柱。2.3组织结构X担保建立了股东会、执行董事、监事及总经理办公室等公司组织结构。股东会是X担保最高权力机构，由全体股东组成；设立执行董事一名；设立监事一名，聘任总经理一名，副总经理两名。X担保实行总经理负责制，总经理、副总经理及财务负责人负责公司日常的经营管理工作。X担保成立了独立的业务部门，包括按揭事业部、信贷事业部、担保事业部、经纪事业部等，并成立了独立的后台运营部门，包括银行发展中心（银行关系和渠道维护）、产品运营部、销售管理部、人力行政部、财务部等。各业务部门均设置了绩效考核职责。X担保最新的组织结构图如下：2.4控股及参股子公司情况截至2009年12月31日，X42 担保下属子公司如下图所示：1、深圳市世联小额信贷有限公司深圳市世联小额信贷有限公司是深圳X担保有限公司控股的全资子公司，成立于2007年4月12日，法定代表人为罗守坤，注册资本5000万元，住所为深圳市福田区福华一路免税商务大厦4层3单元。截至2009年12月31日，股权结构为：序号股东名称出资额（万元）股权比例1深圳X担保有限公司440088%2深圳市加顺贷投资有限公司60012%合计5000100%主营业务为：小额贷款（不得吸收存款）和担保业务。最近3年的主要财务数据如下：单位：万元项目2009.12.312008.12.312007.12.31净资产6,143.853,414.813,440.26总资产10,820.976,261.896,678.34项目2009年2008年2007年营业收入4,255.771,892.352,161.89净利润729.0474.25440.26数据来源：中磊会计师事务所审计报告，2007年数据来源于深圳德安会计师事务所审计报告2、深圳X按揭代理有限公司深圳X按揭代理有限公司是深圳市世联小额信贷有限公司的全资控股子公司，成立于2004年7月27日，法定代表人为罗守坤，注册资本42 200万元，住所为深圳市福田区福华一路免税商务大厦4层2单元。截至2009年12月31日，股权结构为序号股东名称出资额（万元）股权比例深圳市世联小额信贷有限公司200100%合计100％200主营业务为：房地产按揭代理服务。最近3年的主要财务数据如下：单位：万元项目2009.12.312008.12.312007.12.31净资产909.15486.59465.90总资产1,565.29600.46943.92项目2009年2008年2007年营业收入2,591.811,144.671,932.36净利润422.5520.70365.59数据来源：中磊会计师事务所审计报告，2007年数据来源于深圳德安会计师事务所审计报告3、深圳市加顺贷投资有限公司深圳市加顺贷投资有限公司是深圳X担保有限公司控股的全资子公司，成立于2007年1月18日，法定代表人为罗守坤，注册资本610万元，住所为深圳市福田区福华一路免税商务大厦4层5单元。截至2009年12月31日，股权结构为：序股东名称出资额（万元）股权比例深圳X担保有限公司610100%42 合计100％610主营业务为：投资兴办实业（具体项目另行申报），国内贸易（不含专营、专控、专卖商品）。最近3年的主要财务数据如下：单位：万元项目2009.12.312008.12.312007.12.31净资产590.00597.88605.24总资产605.00602.88605.24项目2009年2008年2007年营业收入净利润-7.87-7.36-4.76数据来源：中磊会计师事务所审计报告，2007年数据来源于深圳德安会计师事务所审计报告2.5员工情况截至2009年12月31日，有正式员工261人，员工基本构成如下：1、专业结构专业构成人数(人)比例,销售19072.8%,风险管理145.4%,其它业务后台2810.7%,职能后台2911.1%合计261100%2、教育程度教育程度人数(人)比例,硕士及以上20.7%,本科7528.7%大专9034.4%,中专/高中9335.6%,其它10.3%合计261100%3、年龄结构42 年龄人数(人)比例20-25岁6223.7%,26-30岁13350.9%31-35岁4918.7%,36-40岁134.9%41岁以上41.5%合计261100%第三章目标企业业务和技术3.1主营业务及其变化情况时间2006年2007年2008年2009年2010年按揭代理按揭代理按揭代理按揭代理按揭代理主营业务现金赎楼置业担保置业担保现金赎楼现金赎楼小额信贷小额信贷按揭代理：代为银行开拓客户，取得按揭贷款客户资源，银行支付一定费用；为客户免费提供按揭咨询和银行选择服务。置业担保：二手楼交易过程中，在原按揭银行注销抵押登记至新按揭银行完成抵押登记的交易过程中，为交易双方客户向新按揭银行申请的短期赎楼贷款提供保证，并代理客户完成赎楼、注销抵押登记、过户及重新抵押等相关交易手续。现金赎楼：是置业担保业务的相似业务，为客户提供的服务相同，区别在于置业担保赎楼是使用客户向银行申请的短期赎楼贷款进行赎楼，担保公司为该短期赎楼贷款提供担保，而现金赎楼则是担保公司使用自有资金为客户垫资赎楼。42 小额信贷：又叫小额家庭贷款，以家庭为借款人主体，以借款人家庭信用为基础，用途为房屋购买（或装修）、家庭消费、特别开支和家庭（家族）企业生产经营用款的无抵押、无担保小额信用贷款。3.2行业基本情况3.2.1行业管理体制及主要法规政策按揭代理作为普通服务行业，相关机构暂无官方监管办法，同一般工商企业进行管理。置业担保或现金赎楼作为准金融机构，目前仅在业务合作方面，银行对此类公司的注册资本金普遍要求1亿元，政府机构暂无特别监管要求。小额信贷自2007年深圳试点以来，监管机构先后发布了部分监管办法，随着小额贷款公司的成熟，会陆续有更加严格和全面的监管办法出台。目前执行中的相关制度政策包括：《关于小额贷款公司试点的指导意见》银监发（2008）23号文、《深圳市小额贷款公司试点管理暂行办法》深圳市政府（2009）8号文、《小额贷款公司改制设立村镇银行暂行规定》银监发（2009）48号文3.2.2我国房屋按揭和家庭贷款行业的发展概况与国外发达的房地产中介服务业相比，我国的房地产中介服务、小额信贷业务均处于初级发展阶段。按揭代理：上海：2000年4月安家网在上海成立，是中国第一家提供安家置业服务信息的专业网站；2001年1月安捷房地产服务公司成立，专业按揭引荐服务；2004年3月世界银行国际金融公司IFC入股安家200万美元；2005年9月安家受市场调控影响，业务量下降8成，退出按揭引荐市场。其他地区：2003年亿达按揭在广州成立，是广州市首家注册的按揭服务公司；42 2004年X按揭在深圳成立，是深圳市首家注册的按揭代理公司；2006年伟嘉安捷在北京成立，是北京市首家专业房产贷款顾问公司。担保业务（置业担保或现金赎楼）：2002年中兰德不动产担保公司成立，注册资金3亿，业务量排名居行业前两名，目前在广州，北京，上海，厦门，福建有分公司；2002年不动产担保公司成立，注册资本金1亿，业务量排名居行业前两名，暂无异地分公司；2004年1月，安信巨融成立于，初始注册资本金5000万，2008年增资到1亿，业务量排名居行业前三，暂无异地分公司。小额信贷：2005年以前，主要是面向农村的小额贷款试点，有代表性的是由中科院支持的全国6省市的农村小额贷款试点；2005年，中安信业在深圳正式规模化发展小额信贷业务；2007年，人民银行深圳中心支行推动5家公司进行小额贷款试点，世联小额信贷是其中之一；2008年，银监会发布《关于小额贷款公司试点的指导意见》，全国多城市开始推动小额贷款试点；2009年，全国小额贷款牌照发放进入高峰期。3.2.3影响行业发展的环境因素1、有利因素按揭代理：序号有利因素描述1银行房贷业务竞争加剧银行竞争加剧，需借助专业按揭代理机构提升业务规模。42 序号有利因素描述2市场对按揭代理专业服务需求加强房贷业务参与各方对按揭代理服务的专业水平和质量要求提升。3区域发展不平衡城市间二手房交易市场及房贷业务发展存在差距，为专业按揭服务机构全国化发展提供了机会。担保业务：序号有利因素描述1过户及抵押登记时间较长房产交易过程中的过户及抵押登记时间较长导致了市场对阶段性担保的需求。2房贷产品创新需借助担保服务银行房贷产品创新及不断增长的个人房贷和理财服务需求为担保创新持续提供业务机会。3区域发展不平衡城市间房贷业务发展存在差距，为专业担保机构全国化发展提供了机会。小额信贷：序号有利因素描述1政策导向明确政策明确支持小额贷款公司、村镇银行的设立和发展，逐步纳入规范管理，有利于行业的持续成长。2市场空间大国内房屋按揭、民间借贷需求巨大。3国际行业成熟，经验可充分借鉴国际房屋按揭与小额贷款行业已有成熟经验，可充分借鉴，降低试错成本。42 4商业银行合作空间大国家开发银行和中小型商业银行，对于房屋按揭与小额信贷业务认可度高，合作空间大。5信用环境基本具备人民银行个人与企业信用信息系统基本完善，具备开展房屋按揭与小额信贷业务的基础。2、不利因素按揭代理、担保业务：序号不利因素描述1房地产市场政策和信贷政策影响业务规模受政府调控及银行房贷政策及二手房交易量影响较大。2银行合作政策变化银行与渠道机构合作政策影响按揭业务合作的稳定性3行业恶性竞争行业进入门槛低，简单的价格竞争将导致赢利下降，恶性无序竞争可能招致产业链相关机构制裁和政府主管部门的干预。序号不利因素描述4过户和抵押登记时间缩短房管机构不断缩短产权转移登记和抵押登记时间将持续挤压担保收费率。小额信贷：序号不利因素描述1将来可能的政策管制新兴行业在发展初期，可能遭遇政策上的波动。2可能的行业无序竞争新兴行业在发展初期，可能遭遇行业内的无序竞争。3信用环境有待继续提高尚未能与人行系统连接；人口流动大；从业人员缺乏行业资质管理。3.3竞争地位42 3.3.1房屋按揭和家庭贷款服务业的竞争格局及主要竞争对手情况主营业务主要竞争对手竞争地位比较按揭代理南枫按揭（泛华金融）业务量接近，X品牌及净利润指标领先。置业担保不动产、安信巨融X暂落后于2家竞争对手；基于对手处于成长瓶颈，X处于高速成长期，计划于2012年全面超越。现金赎楼融安担保、安信巨融X产品丰富、收费合理、渠道多，市场占有率20%以上，优势较为明显小额信贷信安易贷、中安信业、UA三家企业贷款余额分别为7.6、3.5和2亿元，月增量分别为6000、3000和1600万元，X贷款余额4000万元，月增量1000万元。3.3.2X担保在行业中的竞争地位及竞争优势1、X担保所提供的综合服务价值链条较为独特，一方面能够比较有效地化解房地产市场波动带来的不利影响；另一方面能够形成对客户的交叉销售，提升服务价值，快速提高整体市场占有率。2、X担保采取低成本运作模式，固定成本占比小，具有较大的财务优势。3、X担保在发展阶段采取差异化竞争，包括客户选择、产品设计和营销模式，市场竞争力较强。3.4主营业务的经营情况3.4.1主要服务产品概述X担保主营业务定位为：”Mortgage&HomeLoanService”，即提供房屋按揭与家庭贷款服务。42 主营业务业务开展情况按揭代理无风险、成熟的基础业务、模式和发展路径清晰、复制能力强置业担保低风险、高收益业务，以按揭为基础，模式清晰现金赎楼低风险、高收益业务，以按揭为基础，模式清晰小额信贷拥有完整业务团队，适度开展3.4.2业务流程1、按揭代理业务流程2、担保业务流程3、小额信贷业务流程3.4.3经营模式按揭代理及担保业务同属按揭业务链，其中按揭服务贯穿全流程，担保为其中阶段需求（见X担保业务流程图示）。X业已建立“规模发展按揭业务、以按揭业务为担保业务的基础和资源、担保业务促进按揭营销”的独特业务模式，实行“市场拓展→专业受理→售后服务”的专业细分和“梯队小组+业务联动”的销售管理模式，有效提升业务规模，降低运营成本。小额信贷业务在其服务领域，强调轻资产、低风险、杠杆化。其中，信贷风险的有效控制主要通过主动性客户选择和信贷配给制度来实现。3.4.4最近3年各产品业务量及创收单位：万元业务品种财务指标2007年2008年同比变动2009年同比变动按揭代理年业务量458,830146,377-68%519,635255%业务总收入1,932566-71%1,701201%置业担保年业务量13,90013,020-6%194,3271393%42 业务总收入8810317%1,2811141%现金赎楼年业务量7,66044,171477%45,4863%业务总收入1641,044537%855-18%小额贷款年业务量1,867933-50%7,058656%业务总收入66216229%781262%数据来源：X担保财务部3.4.5最近3年营业收入构成单位：万元业务品种2007年比例2008年比例2009年比例按揭代理1,93285.4%56625.8%1,70132.7%置业担保883.9%1034.7%1,28124.6%现金赎楼1647.2%1,04447.6%85516.4%小额贷款662.9%2169.9%78115.0%其它120.5%26312.0%58711.3%收入合计2,261100.0%2,192100.0%5,205100.0%3.4.6主营业务的销售情况分析自2006年以来，X担保主营业务由单一的按揭代理销售，发展为按揭代理、置业担保、现金赎楼和小额贷款等多元化房地产交易相关业务。排除房地产市场2007年的高峰和2008年的低谷对业务销售的特别影响外，各业务在近三年呈现快速增长发展趋势，尤其是担保业务和小额信贷业务，在2009年得到突破性的发展。按揭代理的销售收入占总收入的比例自2007年的85.4%下降到2009年的32.7%，2009年各类业务的总销售收入超过42 5,200万元。3.4.7主要客户和合作机构情况1、X担保的客户主要分为二大类，一是终端个人业主，二是银行机构。终端个人业主主要为担保业务和小额家庭贷款业务的付费方，银行机构主要作为按揭代理业务、资产管理服务的付费方和合作伙伴。2、合作银行及合作内容银行名称合作项目按揭代理担保合作特点担保额度（不含平转）保证金比例工商银行交易类业务优势明显3000万10%深圳发展银行消费类业务有优势2500万10%平安银行政策优势不明显1亿10%交通银行交易类，操作便捷1.5亿5%农业银行交易类2000万10%光大银行商业类物业有优势5000万（申报中）--银行名称42 合作项目按揭代理担保合作特点担保额度（不含平转）保证金比例招商银行交易类5000万（申报中）--建设银行交易类5000万（申报中）--兴业银行交易类6500万（申报中）5-10%星展银行政策偏紧----恒生银行政策紧，要求高----渣打银行交易类政策有优势----南洋商业银行可受理外币，非交易不受理----东亚银行可受理外币，非交易不受理----3、业务来源情况根据相关部门统计，按揭代理、置业担保或现金赎楼业务，50%以上来源于中小中介，30%以上来源于银行客户经理转介，不到5%来源大中介，不到15%来源于终端客户。按揭代理业务在各银行的受理业务量分布情况如下：单位：万元银行名称42 业务量合计2009年2008年2007年工商银行175,42038,120153,302366,843交通银行166,65550,77158,121275,547中国银行-11,421196,596208,018深发展65,75122,43321,100109,283光大银行35,28015,16914,62865,077兴业银行27,05227,052平安银行19,73819,738建设银行47711410,97411,565渣打银行1,5175,6644,10911,290农业银行10,638264-10,901招商银行10,66810,668邮储银行3,6703,670星展银行3042,421-2,725广发银行1,5101,510东亚银行444444渤海银行396396恒生银行116116合计519,635146,377458,8301,124,84342 担保业务自2009年才开始大规模的输送量，主要是以交通银行和工商银行为主，占所有合作银行担保业务总量的80%以上。第四章目标企业财务会计信息根据中磊会计师事务所出具的审计报告，X担保最近三年的财务信息摘要如下（合并财务报表口径）：4.1简要资产负债表单位：万元项目2009.12.312008.12.31货币资金3,281.663,695.56存出保证金2,250.00应收账款136.9932.54预付款项11.895.64其他应收款6,266.292,188.70其他流动资产4,975.731,903.83流动资产16,922.567,826.27固定资产219.5057.94长期股权投资244.00非流动资产555.88417.28资产合计17,478.448,243.56应付职工薪酬762.10151.14应交税费91.81118.91其他应付款4,680.961,042.03其他流动负债2,870.00流动负债8,418.101,312.8142 长期借款2,500.00非流动负债2,541.2955.49负债合计10,959.391,368.30实收资本5,000.005,000.00资本公积219.3729.78盈余公积232.027.87未分配利润900.76315.41归属于母公司所有者的股东权益6,400.365,353.07少数股东权益118.681,522.19数据来源：中磊会计师事务所审计报告，2007年数据来源于深圳德安会计师事务所审计报告注：1、其它应收款6,266.29万元，主要包括置业担保业务的对外担保赎楼款和现金赎楼业务的现金赎楼款。2、其它流动资产4,975.73万元，主要包括小额信贷业务对外发放的小额信用贷款等。3、其他应付款4,680.96万元，主要包括担保业务银行已发放但尚未赎楼的担保赎楼款项和客户归还给公司的尚未结算的现金赎楼款。4、其它流动负债2,870.00万元，主要包括担保公司向罗守坤、世联评估公司、华房数据公司等关联方借用的短期流动资金。4.2简要利润表单位：万元42 项目2009年2008年2007年营业收入5,205.062,192.352,261.26营业成本2,184.381,097.001,206.32营业税金及附加310.15154.94117.59管理费用1,157.42595.96399.24财务费用69.8348.22-22.27资产减值损失59.21-19.1057.09营业利润1,424.07315.33503.29利润总额1,426.19315.93502.88所得税308.7782.0762.73净利润1,117.43233.86440.15归属于母公司所有者的净利润819.01187.61264.21数据来源：中磊会计师事务所审计报告，2007年数据来源于深圳德安会计师事务所审计报告4.3简要现金流量表单位：万元项目2009年2008年2007年经营活动产生的现金流量净额-2,592.012,390.77-3,698.88投资活动产生的现金流量净额-388.17-33.96-455.54筹资活动产生的现金流量净额4,816.28-1,088.356,100.00现金及现金等价物净增加额1,836.101,268.461,945.5842 数据来源：中磊会计师事务所审计报告，2007年数据来源于深圳德安会计师事务所审计报告4.4主要财务指标情况项目2009年2008年2007年销售净利率15.73%8.56%11.68%总资产收益率4.69%2.28%3.02%净资产收益率12.80%3.50%5.02%流动比率201.03%596.15%429.55%资产负债率62.70%16.60%23.06%第五章目标企业业务发展目标5.1发展战略5.1.1业务定位面对日益增长的二手房交易市场，提供房屋按揭及担保服务，探索业务高速增长模式，提升服务附加价值，成为中国最具有竞争力的房屋按揭服务商。具体包括按揭代理、产权办证、置业担保、现金赎楼等服务。5.1.2战略目标未来10年成为中国最具规模的房屋按揭服务商。5.2经营目标按揭代理：夯实深圳市场，进军异地市场，未来三年进入全国三个以上中心城市，打造全国化按揭服务机构。担保业务：未来三年进入深圳担保市场的第一梯队，同时进入全国三个以上中心城市，实现全国化战略，打造专业品牌形象。42 小额信贷：只限于深圳地区房屋交易过程的短期补充性信贷服务，作为按揭担保业务的自然延伸。5.3业务发展计划整体而言，按揭代理和担保业务在未来三年内，巩固深圳领先优势，快速启动异地市场，形成全国布局，实现规模效应。具体如下：按揭代理：1、业务规模方面：（1）直销团队人均单产提升，探索发展“拓展+受理”模式。（2）签约中介机构。（3）在深圳推广按揭代理/特许经纪模式。（4）异地采取“深圳经验+本地规则+本地人才”思路，复制深圳“梯队小组+指导人计划”销售管理模式，2010年进驻广州、上海，择机进入北京，2011年进驻东莞、珠海，择机进入天津、杭州，2012年佛山、武汉，择机进驻苏州、成都。2、银行合作方面：（1）建立总行级合作，覆盖全国。（2）多领域多层次合作。多领域合作包括按揭业务量合作、业务质量合作、非核心业务和服务外包、联合研发产品及风险合作；多层次包括总行、分行、支行根据各自需求选择不同合作领域与品种。担保业务：（1）快速提升业务规模，提升按揭业务担保转化率。（2）发挥资金优势，发展现金赎楼业务。（3）异地发展与按揭联动。42 （4）加强平台建设。小额信贷：按揭担保业务的自然延伸。第六章项目必要性分析6.1有助于公司迅速扩大规模通过科尔尼咨询公司对全球10,500家上市公司的案例研究证明，规模已经成为公司关键成功因素。1、行业龙头可以获得更多资源。行业龙头在获得资本市场支持、政府政策保护、人才聚集以及客户合作等方面都能获得更多的裨益。如华为成为中国与第三世界国家资源与基础设施贸易行业指定企业。2、行业龙头抵御更大风险。规模效应的最大好处之一就是当出现行业波动时，大企业由于更大区域范围、更多业务类型以及更紧密的上下游关系，可以获得更多的风险对冲，从而渡过行业波动。如万科在2008年房地产市场波动中获得更大市场份额。3、行业龙头可以定义新的行业。行业龙头依靠其市场领先地位获得资源集中优势，创立新的行业。如易居与新浪成立的CRIC开创了国内独立房地产信息行业模式。当前我国房地产服务行业市场容量增长迅速，市场集中度稳步提高，各房地产综合服务商都正沿产业链和区域同时扩张。今后几年房地产服务业将逐渐进入规模之争的状态，能够形成规模化发展能力的企业将逐步确立其领导者地位。受中国房地产市场快速发展，金融市场持续稳定的驱动因素影响，中国未来住宅按揭信贷成长中长期前景看好。而X担保自2006年成立以来，各项业务收入及利润稳步增长，其中按揭中介服务在深圳处于领先水平。42 因此，项目实施有助于公司迅速扩大规模，符合轻资产公司规化发展的一般规律。6.2探讨和发展日益增长的存量市场业务，符合世联的战略方向伴随我国房地产增量市场（一手房）销售的快速增长，近年存量市场（二手房）的交易也迅猛增长。深圳、北京、上海、广州四个一线城市房地产市场启动较早，一二手房的成交面积比例已经接近或者超过1：1，具备大力发展存量市场业务的基础；二线城市随着市场存量的增加，二手房交易市场份额将逐步增大，存量市场业务的发展基础正在形成。和世界发达国家地区（如美国、香港）相比，我国的二手房活跃程度还远远不足。国际经验表明，我国存量市场业务今后将面临极大的成长空间。因此，存量市场会成为未来一线城市的主体，二线城市的市场空间也将进一步扩大。按揭担保业务服务于存量市场，是世联锁定未来存量市场的重要手段；探讨和发展按揭担保业务，符合世联的战略方向。6.3延展产业链，实现良好的业务协同效应X担保主营业务中的按揭代理与担保业务，与房地产二、三级市场高度相关，现金赎楼业务与房地产三级市场高度相关，小额信贷业务与当地消费水平、民营经济活跃度、中产阶层数量等因素相关。行业与上下游相关机构、个人具有相互依存和互惠发展的价值链关系，详细如下：业务关联单位关系上游贷款银行42 需按揭代理公司提供业务量及部分资产管理服务、需担保公司协助客户完成房产交易过程中的阶段性赎楼担保以重新办理抵押登记按揭、担保下游终端客户需专业按揭代理公司和担保公司提供按揭咨询服务和银行选择，需担保公司提供阶段性赎楼担保服务以完成房产交易房产中介专业按揭代理公司掌握的银行资源、对银行的议价能力及担保公司灵活的现金赎楼业务，可帮助房产中介促进交易因此，未来公司如果重点开发二手房经纪业务，按揭代理业务将和经纪业务产生较大的协同效应，置业担保业务或现金赎楼业务与按揭代理业务具有良好的协同效应，可以与经纪业务间接协同，小额信贷业务对公司一手房代理业务也具有一定的支持作用。6.4品牌叠加，实现良好的品牌协同效应世联作为一家上市公司，在业内以及社会上具有良好的品牌效应。通过收购X担保，能够使更多客户了解X担保，提高X担保的知名度，同时也可以增加银行等机构客户对X担保的认可。而X作为业内领先企业，对世联品牌也有一定的帮助。第七章投资方案情况7.1投资方案公司计划以增资扩股的方式进入X担保。增资扩股完成后，X担保注册资本由目前5,000万元增加到8,000万元，世联持有37.5%的股权，罗守坤和张艾艾分别持有56.25%、6.25%的股权。详细股权结构如下：序号股东名称注册资本金（万元）股权比例1罗守坤450056.25%42 2张艾艾5006.25%3世联地产300037.5%合计8000100%7.2投资额及定价依据项目总投资额：4,608万元，其中3,000万元增加注册资本，1,608万元计入资本公积。定价依据：按经审计的净资产溢价20%，折合股1.536元。7.3资金筹措项目资金将由世联以超募资金完成。7.4资金运用X金融增资扩股筹集资金主要用途如下：1、500万元用于按揭代理业务异地扩张开办费：未来3年计划开设10余家子公司，预计每家公司开办费50万元。2、2,000万元用于补充深圳地区置业担保业务的保证金，可增加担保额度2亿元，担保总额度将达到4.5亿元，以保障置业担保业务扩张计划的实施。3、2,000万元用于补充深圳地区现金赎楼业务的营运资金，进一步巩固现金赎楼业务在深圳地区的业务优势。4、70万元用于集成IT系统平台建设，以保障各业务品种的标准化管理和提高后台运营管理效率。5、30万元用于人力招聘和培训，以保障深圳地区和异地业务扩张计划实施的人力储备。第八章项目投资效益分析42 8.1损益分析8.1.1收入分析1、按揭代理根据科尔尼研究报告，深圳地区房地产按揭代理服务目前只占到按揭交易总量的30%，距离欧美发达国家仍有20-40%的差距，意味着按揭代理业务的市场空间巨大。在此情况下，X担保在深圳地区按揭代理行业的领先优势可以进一步得到巩固，同时结合全国业务布局，可有效提高业务量。假设未来5年深圳地区的二手楼按揭总量以10%的复合增长率增长，市场占有率从目前6%逐步提升到16%；异地一线城市业务量5年内由每年2亿逐渐递增到10亿，二线城市业务量5年内由每年1亿逐渐递增到5亿，未来5年业务量如下：单位：亿元项目2010年2011年2012年2013年2014年深圳市场的二手楼按揭总量7007708479321,025市场占有率6%8%10%13%16%深圳市场的业务总量42.061.684.7121.1164.0累计异地公司数量2581111异地市场的业务总量3.011.023.037.051.0按揭代理业务总量45.072.6107.7158.1215.0增长率-13%61%48%47%36%受银行同业工会对按揭代理费返点控制的影响，预计42 2010年上半年按揭代理费率将仍处于低费率水平，2010年下半年随着信贷政策的适度宽松，银行间加大个贷业务竞争力度，按揭费率会反弹至合理水平。同时，X担保将采取变换服务方式、争取业务交换等措施来降低其影响，预计全年平均费率0.3%。未来2-5年，随着市场的规范，按揭手续费率将逐步提高，但基于对国家调控政策的保守预计，以及不同城市之间的费率差异，代理费率预计为平均0.35%。2、置业担保或现金赎楼担保业务作为X按揭代理业务的补充性业务，绝大部分业务量来自于按揭代理业务的转化，同时X担保业务团队在深圳地区自行拓贡献一部分业务量。未来几年内，随着X担保业务操作和管理能力的提升，深圳地区的按揭代理业务转化为担保业务的转化率将逐步提高，预计从目前55%提高到70%左右，而异地市场转化率仍按50%保守预计。根据X金融，置业担保和现金赎楼业务在成熟市场有一定的互补性，在银行政策限制和政府宏观调控时，现金赎楼可作为担保赎楼的有效补充。在正常市场政策和条件下，现金赎楼业务大约占总赎楼业务的15%左右。置业担保或现金赎楼未来5年业务量如下：单位：亿元项目2010年2011年2012年42 2013年2014年深圳按揭转化担保的转化率55%60%65%70%70%深圳按揭转化为担保的业务总量23.137.055.184.8114.8深圳区域担保业务团队自行拓展总量30.040.050.050.060.0其它区域按揭转化担保的转化率50%50%50%50%50%其他区域担保业务总量1.55.511.518.525.5赎楼业务总量54.682.5116.6153.3200.3其中：现金赎楼业务8.212.417.523.030.0增长率80%51%41%32%31%担保赎楼业务46.470.199.1130.3170.2增长率132%51%41%32%31%担保赎楼费率相比按揭代理费率，受政策影响较小，主要决定于市场竞争水平。预计未来5年内不同区域和城市的费率将维持在0.6%-1%的水平。现金赎楼业务的资金周转周期平均为每月2次，平均每次周转的费率约1.5%，预计未来几年费率水平将维持在1.5%上下。3、小额信贷小额信贷业务是按揭担保业务的自然延伸，并不是主营业务方向，此暂不计算在预测收入内。综上，未来5年收入预测详见下表：42 业务2010年2011年2012年2013年2014年按揭代理业务量（亿元）45.072.6107.7158.1215.0收费率0.30%0.35%0.35%0.35%0.35%营业收入（万元）1,3502,5413,7705,5347,524置业担保业务量（亿元）46.470.199.1130.3170.2收费率0.65%0.65%0.65%0.65%0.65%营业收入（万元）3,0174,5566,4408,46911,066现金赎楼业务量（亿元）8.212.417.523.030.0收费率1.50%1.50%1.50%1.50%1.50%营业收入（万元）1,2291,8552,6223,4494,506营业收入合计（万元）5,5958,95212,83217,45223,0968.1.2利润预测根据预测，未来5年X担保净利润维持在15%~20%之间，伴随规模扩大逐年略有下降。成本费用主要预测依据如下：1、营业税金及附加：按营业收入的5.2%预测。2、固定工资：总体参照2009年的平均水平分业务单独预测。随着规模效应的产生，未来5年固定人力占收入的总体比例有所下降；同时结合通货膨胀及消费水平上涨，人均收入逐步提高。3、业务提成：分业务单独预测。随着业务的规模化发展及市场的成熟，提成占收入的比重会逐步下降到市场平均水平。42 4、运营费：随着业务的规模化发展，公司营运效率会逐步提升，营业费用占收入的比重将逐步下降，但办公室租金等营业性开支的市场价格水平会逐步上升，此外，随着规模化发展，1-2年内公司需在系统平台建设方面投入增加，结合三者因素，运营费用占收入的比例逐年上升。5、坏账准备：按揭代理、现金赎楼和担保赎楼业务坏账准备分别按业务量的2%、0.1%和0.05%预计。未来5年详细利润预测如下：单位：万元项目2010年2011年2012年2013年2014年营业收入5,5958,95212,83217,45223,096营业税金及附加2914666679081,201成本费用3,5185,7498,17911,05814,790其中：固定工资1,4692,3693,4164,6676,190业务提成1,3222,1722,9663,8615,136运营费7271,2091,7962,5313,464财务费用256196389628坏账准备3415257469921,302税前利润总额1,4442,1573,0444,1055,175所得税3615397611,0261,294净利润1,0831,6182,2833,0793,881净利润率19.3%18.1%17.8%17.6%16.8%8.2投资回报分析假设未来6~10年按42 2014年的赢利水平继续经营，基于前述测算，项目的投资回报期为5.09年，10年测算期内投入能够完全收回；内含报酬率为18%，净现值为1,840，项目经济效益可行。投资回报分析详见下表：项目基期20102011201220132014201516~182019归属于世联的净利润4066078561,1551,4551,4551,4551,455项目投资额4,608净现金流量(4,608)4066078561,1551,4551,4551,4551,455累计净现金流量(4,608)(4,202)(3,595)(2,739)(1,585)(129)1,3265,6927,148内含报酬率18%净现值1,840回收期5.09第九章项目风险及控制9.1政策风险业务风险对策按揭担保政府对房地产市场的政策及银行信贷政策变化，可能会导致交易量的变动，影响业务量。1、变换服务方式、争取业务交换等措施来降低影响。2、发挥综合服务优势，创新收费品种，增加收费点，增强抵抗风险能力。3、未来进行异地布局后，城市间政策差异可起到互相弥补的作用。4、进行产品创新。小额信贷从日本小额信贷发展历史看，每隔若干年，该行业容易因为“借贷过多、利率过高、不当清收”42 引发社会问题，导致政府阶段性严格的政策管制，促使行业洗牌。小额信贷业务限制发展，只作为按揭担保业务的自然延伸。9.2市场风险业务风险对策按揭担保1、外围经济环境的短期急剧变化，可能会导致购房能力的下降，扩大市场占有率，通过业务量的提升增强对市场交易量下降的抵御能力。小额信贷降低市场交易量。2、对小额信贷业务，会削弱贷款客户的还款能力，导致贷款不良率上升。小额信贷业务限制发展，只作为按揭担保业务的自然延伸。9.3经营风险业务风险对策按揭担保1、战略方向与市场变化不符。2、经营策略与市场不适应。设立研究部门，对市场进行动态跟踪，及时反馈市场变化并作出相应调整。业务风险对策小额信贷1、未能如期展开外包或资产服务，仅依靠资本金和50%银行借款发放贷款2、同行恶性竞争，导致市场价格急剧下降。小额信贷业务限制发展，只作为按揭担保业务的自然延伸。9.4管理风险序号风险对策42 1成本费用控制不当。制定预算和计划，严格执行并及时修正。2企业内部管理与发展速度不匹配，可能包括IT技术、网点管理、风险管理和财务管理等方面。在内部管理上，重点加强人力资源、系统支持、产品设计、风险管理、融资、财务和产品设计等环节。3关键管理人员流失。确定核心经营团队，落实3年期间的绩效考核标准，搭建人员成长通道；建立人员培养梯队；建立中长期激励计划。9.5新区域或子公司经营亏损的风险序号风险对策1市场交易量低于预期，业务量不足，收入无法覆盖成本。进行充分市场调研，及时调整战略战术，甚至调整目标城市。2经营管理不当，导致高成本运作或市场营销策略不妥。严格制定公司收支计划。建立定期营销分析会议制度，及时作出相应调整。9.6引进资金投资项目的实施风险序号风险对策1担保业务扩张迅速，财务杠杆变大而可能带来本金的损失。完善公司风险控制和财务管理的流程制度等。2各业务开展可能会与计划不符，或者各月业务量起伏较大，对资金的需求时多时少，造成资金闲准确及时把握市场变化，根据季度业务需求制定资金投入计划，可分次投入资金。依据帐面可用资金，在各业务间合理调配。对短期内的业务收费率进行微调，以间接提高资金利用率，避免闲置。第十章结论42 项目实施有助于公司迅速扩大规模；探讨和发展日益增长的存量市场业务，符合世联的战略方向；能延展产业链，实现良好的业务协同效应；同时品牌叠加，实现良好的品牌协同效应。根据测算，项目的投资回报期为5.09年，10年测算期内投入能够完全收回；内含报酬率为18%，净现值为1,840，项目经济效益可行。从项目的必要性和投资效益分析，项目可行。但项目同时会带来市场、经营和管理等风险，公司需要重点加强风险控制、财务管理等内部管理体制。42'