热电厂项目可行性研究报告 35页

'X热电厂项目可行性研究报告2011年8月34 目录前言2一、宏观环境31.政策环境32.经济环境53.宏观小结6二、市场环境71.整体市场72.区域市场83.市场判断14三、项目认知151.项目区位152.四至及交通163.周边环境174.经济技术指标175.SWOT分析186.项目界定18四、项目发展战略191.项目的核心问题192.项目发展战略19五、项目定位211.总体定位212.市场定位213.客户定位214.产品定位225.价格定位22六、经济评价231.总图方案232.规划指标243.开发计划244.经济评价255.敏感性分析30七、结论3434 前言本可行性研究报告，是针对X热电厂项目而撰写，报告主要针对项目在政策、市场、经济方面的可行性以及项目发展的不确定性进行综合分析和评价，最终进行可行性评估。34 一、宏观环境1.政策环境在2009、2010年相对宽松的市场环境下，房地产市场得到长足的发展，量价高涨，泡沫又现，为稳定房价，打压投资投机性需求，2010年底房地产行业进入了新的一轮调控期。2011年伊始，“新国八条”拉开调控序幕，各地“限购令”接踵出台，首付、利率不断攀升，房产调控力度空前。2011年至今重点政策一览：分类政策概要主要内容行业政策新国八条加大保障性安居工程建设力度；加强差别化住房信贷政策：对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍；严格制定执行限购政策，外地人禁止购房，本地人最多可再购1套住房；国五条已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。X版“限购令”对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本市市区（含市内五区、郑东新区）向其售房。税收政策个人住房转让营业税政策调整调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。土地政策严格住房用地供应管理各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地总量的70%的要求；大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。金融信贷政策存款准备金上调央行年内六次上调存款准备金，大中型金融机构存款准备金率已达到了21.5%的高位。据估算，目前可一次性冻结银行资金3700多亿元。贷款利率上调央行年内三次加息，调整后，金融机构人民币一年期贷款利率达6.56％。34 公积金贷款利率上调五年期以上个人住房公积金贷款利率上调0.20个百分点，由4.50%上调至4.70%；五年期以下（含五年）个人住房公积金贷款利率也由4.00%上调至4.20%。从2011年至今出台的一系列行业、税收、土地、金融信贷政策来看，政策的核心要点在“促供应，抑需求”，促进中低价位特别是保障性用房的有效供应，抑制投资投机性等不合理需求的释放，以达到稳定房价的目的。“限购令”为调控政策中的重要一点，主要目标为合理引导房价过高、上涨过快城市的购房需求。短期内可打压楼市销售量高涨的势头，但长期来说，“限购令”为阶段性政策，将在保障性住房大规模上市，整体市场供应充足的情况下退出市场。政策中对市场影响最为深远为“限购”、“限贷”政策，这些政策调控的重点在于打击投资投机性需求，在一二线城市大面积限购的情况下，投资投机性需求量迅速下降；政策严施，市场观望情绪浓厚，再加上购房成本的增加，改善性需求出现延后或停止购房；首置需求相比改善性需求，刚性更强，需求旺盛，受政策影响相对较小。从X市场来看，严格执行信贷政策，并在市内五区及郑东新区限购，销售量受此影响，大幅下降，投资投机性需求退出市场，改善性需求受到抑制，刚性首置需求受影响相对较小，为购买的主力。销售量虽出现大幅下降，但大量刚需客户支撑市场良好预期，销售价格仍旧坚挺，继续上涨。34 2.经济环境在国内经济持续、快速发展的大环境下，X市宏观经济形势持续向好，主要表现在GDP总量稳步增长、人民收入水平和生活水平不断提高、城市建设投资规模不断加大、产业结构优化升级、城市化水平不断提高等方面。2.1GDP保持稳步增长，2010年跻身城市发展“第一方阵”2003年以来，X市GDP稳步增长，2010年GDP总量达到了4000亿元，同比增长13.0%，增幅较2009年上升1个百分点。“4000亿元俱乐部”，被视为全国大中城市经济发展的“第一方阵”。全国范围来看，此前只有上海市、北京市、广州市、深圳市、苏州市、天津市、重庆市、杭州市、青岛市等东南沿海城市或直辖市入围。而X2010年GDP达到4000亿元，意味着随着经济社会的快速发展，X市已经跻身全国大中城市经济发展的“第一方阵”。2.2三产结构不断优化X市三产结构不断优化，2010年调整为3.1：56.7：40.2，第二产业为主导，第三产业保持稳定发展。随着中原经济区的确立，未来一段时间将有大批工业园区落户X，预计第二产业将继续主导发展，而第三产业也随之愈加繁荣。2.3城镇居民人均可支配收入逐年提高2010年，X市城镇居民人均可支配收入提高至18897元，增长7.2%。宏观经济的发展和人民收入水平的提高一定程度上预示市区居民的购买力不断增强。2.4城镇固定资产投资及房地产投资总额持续上扬2010年X市城镇固定资产投资额达到了2432.5亿元，增速为21.9%。随着中原经济区上升为国家战略，X市已经掀起新一轮的投资热。2010年X市房地产投资额大幅增长，扭转了经济危机以来投资增速下降的趋势。2010年X市房地产投资额为775.2亿元，增幅达到了50.9%。同时房地产投资额已经占到了城镇固定资产投资额的近三成，同比增长了6.2个百分点。34 2.5城镇化率达到59.2%，城镇人口快速增加城镇化进程进一步加快，中心城市集聚功能和辐射作用增强，2010年末X市城镇化水平达到59.2%，市区常住人口达到428万人。3.宏观小结“限购”、“限贷”等政策严厉打击了投资投机性需求，且对部分改善性需求进行了抑制，而首置需求刚性较强，受政策影响相对较小。X市经济发展迅速，城市人口稳步增加，刚性需求旺盛，刚需客户一直是X房地产市场的主力军，尤其是刚需首置客户。在大量刚需客户的有力支撑下，X房地产市场未来发展偏乐观，价格存在继续上涨空间。34 二、市场环境1.整体市场1.1X楼市进入高速发展期，目前商品住宅销售量受调控影响出现下降，但价格仍呈上涨态势2009年，X楼市进入高速发展通道，表现在成交量和成交价格的跳跃式增长。2009、2010年度商品住宅成交量均接近1000万㎡，市场需求旺盛，成交价格亦呈近1000元/㎡速度增长。受房地产调控政策影响，2011年市场成交量萎缩明显，但价格仍保持上扬趋势，均价达到6269元/㎡。数据来源：X市房管局34 2.区域市场以区位及房地产项目发展共性两方面确定本案所属的区域市场为铁路编组站、农业路-冉屯路、西环快速路、北环快速路围合而成的区域。2.1区域环境区域房地产市场起步较晚，相对封闭，目前进入快速发展通道。受铁路线及环线快速路的阻隔，且区域内路网配套较少，区域出入相对不便，区域房地产市场起步较晚，相对封闭。随着市区土地价值的提升，此区域近几年亦得到较快发展，目前在售项目5个。高新区与项目所在区域相邻，并具有一定相似性，目前在售项目一个，后期有升龙大型城中村改造项目入市。铁路西环路北环路农业路34 2.2区域市场生态区域内项目以大规模、中档次为主，多数开发商在X有一定知名度。区域内项目均较具规模，总建筑面积多在40万㎡以上，九龙城及升龙又一城项目规模超100万㎡。区域内已有几个大盘前期入住，区域内生活居住氛围逐步形成，生活配套也在不断完善。随着土地价格在不断提升和区域内城中村改造项目不断推进，区域内项目综合容积率多在3.0左右，区域产品建筑形态主要集中在小高层和高层，多层产品基本消失。区域房地产市场起步较晚且区域整体配套较市区相对不完善，区域内项目多以中档次为主，多数开发商在X有一定知名度，如正商、升龙等。项目名称总建面积综合容积率项目档次开发商托斯卡纳43万㎡2.5中档次利海集团威尼斯水城64万㎡3.45中档次城开集团晶华城22万㎡2.62中档次洲海置业明钻40万㎡3.29中档次正商集团九龙城100万㎡3.5中档次益通置业美景菩提11万㎡3.5中档次+高档次美景置业升龙又一城120万㎡3.85中档次升龙集团34 2.3区域产品形态区域内目前在售主力产品为高层、两梯四户或以上产品，两房面积主要集中于80-90㎡，三房面积分布于110-143㎡，出现90㎡紧凑三房户型。区域内项目主要物业形式为高层，高层产品已经成为区域内主流的供应建筑形态，楼层多在18层以上，仅托斯卡纳项目目前有16层的高层及少部分多层洋房产品。区域内项目产品排布多为两梯四户或以上，部分项目规划两梯六户产品，仅有少部分项目仍有两梯三户产品。区域内项目以刚需产品为主力，两房面积主要集中于80-90㎡，三房面积分布于110-143㎡，美景菩提、晶华城等项目出现90㎡紧凑三房户型，高性价比的紧凑两房、三房户型市场接受度颇高。项目名称当前物业形式产品形式主力产品规划示意托斯卡纳16F高层2T52T685-95（2）美景菩提33F高层2T489(2+1)127-140(3+1)晶华城27F高层2T32T42T585(2)89(3)112-137(3)明钻21-27F高层2T32T587-89(2)118-128(3)九龙城18-24F高层2T32T42T582-90(2)113-140(3)威尼斯水城31F高层3T1848-55(1)79(2）34 升龙又一城18-33F高层2T687(2)89(3)130-143(3)2.4区域客户区域内项目客户以区域内生客为主，辅以整个西区及高新区客户，客户需求以刚需为主。受区位和交通等因素影响，X市其他区域客户对此区域认知度相对较低，来此置业动机主要为受到其他区域价格高涨挤压。区域属于传统西区，临近高新技术开发区，西区及高新区客户对此区域有较强认知度，且区域距离西区商业中心及高新区工业园区相对较近，这两个区域为区域内项目的重要客户。区域内的核心客户为内生客户，厂企职工等，受区域位置、环境等因素影响，来此置业客户的需求以刚需为主。34 2.5区域销售状况区域内项目销售情况保持良好，目前销售价格均达到6200元/㎡以上。区域内项目主要面向于刚性需求客户，在调控严厉的2011年上半年，供应量充分的项目销售情况仍旧保持良好态势，如明钻、托斯卡纳项目，上半年销售量均超过5万㎡，基本与2010年保持一致。区域内销售价格一直保持上升趋势，年均上涨约1000元/㎡，目前区域价格超过6200元/㎡，正商地产开发的明钻项目已达到6500元/㎡。单位（万㎡，元/㎡）2009年2010年2011年上半年目前售价销售量销售价格销售量销售价格销售量销售价格托斯卡纳5.7843629.9551446.0359206300威尼斯水城6.9443446.2153571.6658666200晶华城3.4545484.0555850.9660746400明钻————12.6856755.3864996500九龙城————4.8446482.3459436400美景菩提————————9.85850高层售完升龙又一城——————————————34 2.6区域未来竞争区域内项目后期仍有较大供应量，竞争激烈。区域内未来新增项目较少，主要潜在供应及后期存量集中在现有项目后期加推，目前只有明钻、美景菩提后期存量为零，其他项目后期存量均相对较大，潜在竞争激烈。项目名称总建面积已批准预售量在售余量后期存量备注托斯卡纳43万㎡31万㎡2.1万㎡12万㎡秦岭路东地块尚待开发威尼斯水城64万㎡43万㎡5万㎡21万㎡四期尚待开发晶华城22万㎡15万㎡1万㎡7万㎡——明钻40万㎡40万㎡21万㎡——二期预售证早已取得，近期开始推售九龙城100万㎡10万㎡2.4万㎡90万㎡——美景菩提11万㎡11万㎡————已接近清盘升龙又一城120万㎡————120万㎡大型城改项目合计400万㎡150万㎡31.5万㎡250万㎡——注：已批准预售量：即项目已取得预售证备案的面积。在售余量：即项目已取得预售证备案，但尚未售出的面积。后期存量：即项目规划建设，但尚未取得预售证的面积。34 3.市场判断X房地产市场在09-10年进入快速发展阶段，年成交量突破千万平方米，量价齐涨，在2011年上半年，市场受宏观调控政策综合影响作用开始显现，市场成交量下降，投机投资及改善性需求受到打压和抑制，而刚性需求依然是支撑市场的主力军。区域受区位及交通阻隔影响，房地产市场起步较晚，发展较慢，但随着近几年市区城市化进程推进，知名品牌开发商开始进驻此区域，区域房地产项目也在不断增加，且多以规模大盘为主，成交量也随之增大，价格迅速提升，区域产品以满足刚性需求的为主，客户主要为西区及高新区的内生型客户。区域房地产大盘的增多，也增加了区域未来的竞争状况，后期竞争主要集中在现有大盘的后期存量。34 三、项目认知1.项目区位项目位于X市中心城区的西北方向，西环快速路与北环快速路的交汇处，行政区划隶属于中原区，毗邻高新技术开发区。项目虽位于三环内，但受铁路线及环线快速路的阻隔，此区域发展相对缓慢，多旧厂房及老家属院。市中心34 2.四至及交通项目四至均为规划道路，可达性差；项目北至北环路约400米，距离西环路约1公里，距离火车站市中心约11公里，目前有50路公交车可从项目南电厂南路通过，在西环路电厂南路有72、73、215路公交车连接市区；但目前项目主要道路电厂西路仍未修整，使得从宗地无法便利的到达主要交通节点，且带来嘈杂等负面影响；市政主干道秦岭路尚处于断头状态，交通成为目前限制项目的重要因素。后期随着秦岭路、规划路的修通，交通将会有一定程度改善。34 3.周边环境项目目前周边小环境较差，居住氛围尚不浓厚，生活配套相对欠缺。随着大中原果品市场的搬迁、周边教育居住用地的开发、托斯卡纳小区的发展成熟，周边环境将会得到一定改善。4.经济技术指标项目规模较小，容积率适中，受制于90/70政策，且有明确的车位数量要求。宗地经济技术指标面积25137㎡（37.71亩）容积率＜3.0限高＜80米建筑密度＜25%绿化率＞30%其他严格遵守90/70政策＞0.8车位/百平米建筑面积配建不少于6班规模，占地面积不小于2160㎡的幼儿园34 5.SWOT分析优势Ø项目位于三环以内。劣势Ø项目所在区域认知度低；Ø项目规模较小；Ø周边交通条件差；Ø周边配套不足，小环境差。机会Ø区域内拥有大量刚性需求客户；Ø秦岭路、规划道路的修通；Ø周边土地的开发及托斯卡纳小区的日渐成熟，带来环境的改善；Ø近邻项目有一所规划小学。风险Ø项目规划存在难度。6.项目界定项目界定：位于三环内、交通条件受限、小环境较差、生活配套相对欠缺、有一定规划限制条件的小规模项目。依托市政道路修缮、周边规模项目的日渐成熟，项目后期存在一定提升空间。34 四、项目发展战略1.项目的核心问题项目先天不足，面临强势竞争环境。项目自身规模较小，规划总建筑面积7万余平方米，且规划受“90/70”、车位配比等限制，同时项目自身受交通条件影响，通达性较差，生活配套仍显不足，但项目配建幼儿园可适当提高自身配套，且随着相邻大盘的业主大量入住，将缓解项目周边居住氛围差的情况。X房地产市场处于快速发展阶段，整体市场受宏观调控影响明显，成交量下降，市场投机投资及改善性需求受到严厉的打压和抑制，但市场价格仍呈上涨趋势，刚需是支撑市场的主力军，区域内项目规模较大，开发周期较长，且在市场已经有一定的影响力，这些大盘仍是后期市场上主要的供应来源，且后期存量较大，竞争激烈。2.项目发展战略根据项目自身特点及所处市场环境判断，项目适合“跟随者”发展战略。企业在市场上的竞争地位，决定其可能采取的竞争策略。企业在特定市场的竞争地位，大致可分为市场领导者、市场挑战者、市场跟随者和市场机会主义者（补缺者）四类。⑴市场领导者的竞争策略。市场领导者为了保持自己在市场上的领先地位和既得利益，可能采取扩大市场需求、维持市场份额或提高市场占有率等竞争策略。为扩大市场需求，采取发现新用户、开辟新用途、增加使用量、提高使用频率等策略。为保护市场份额，采取创新发展、筑垒防御、直接反击等策略。⑵市场挑战者的竞争策略。市场挑战者是指那些在市场上居于次要地位的企业，它们不甘目前的地位，通过对市场领导者或其他竞争对手的挑战与攻击，来提高自己的市场份额和市场竞争地位，甚至拟取代市场领导者的地位。它们采取的策略有价格竞争、产品竞争、服务竞争、渠道竞争等。⑶市场跟随者的竞争策略。市场领导者与市场挑战者的角逐，往往是两败俱伤，从而使其他竞争者通常要三思而行，不敢贸然向市场领导者直接发起攻击，更多的还是选择市场跟随者的竞争策略。它们的策略有仿效跟随、差距跟随、选择跟随等。34 ⑷市场机会主义者的竞争策略。几乎所有的行业都有大量中小企业，这些中小企业盯住大企业忽略的市场空缺，通过专业化营销，集中自己的资源优势来满足这部分市场的需要。它们的策略有市场专门化、顾客专门化、产品专门化等。由于项目自身规模小，在市场上的影响力有限，区域规模大盘具有较强的号召力，且目前项目周边所处环境相较区域其他项目存在一定的劣势，而区域内项目整体成交情况相对较好，市场容量及客户需求潜力较大。因此建议项目采用“跟随者”的竞争策略，延续区域市场特性确定项目定位与产品线，同时借势区域大盘的开发成熟、完善的社区配套和区域市政利好的因素。34 五、项目定位1.总体定位三环里、中档次、经济型、社区三环里，位置属性，项目位于三环内的，核心城区里，地理位置优越；中档次，档次属性，项目档次定位为中档次，拥有较高品质；经济型，产品属性，产品面积满足定位要求的前提下，合理减小，降低总价。2.市场定位根据项目的总体定位和项目“跟随者”的竞争策略，项目的市场定位于：跟随再升级，借势有不同。跟随再升级：做市场的跟随者，把握区域内的刚性需求，借鉴区域热销产品为自身主力产品线，结合自身整体定位，在区域热销产品的基础上严格控制面积，有效控制总价，为后期实现高单价留足空间。借势有不同：Ø项目东侧紧邻占地接近300亩，总建筑43万㎡的成熟社区，且拥有3500㎡幼儿园、3000㎡会所以及8000㎡商业街，充分利用其成熟配套的资源，解决自身规模小、配套不足的问题；Ø托斯卡纳项目采用的是意大利建筑风格，并主张半围合的组团布局，在规划设计上，本项目也可以采用意式风格，与托斯卡纳项目有机融合，同时组团式围合更有助于提高容积率，但建筑形式，特别是外立面的繁杂程度会带来较高的建安费用，主张从简约入手求不同。3.客户定位项目客户主要以区域内首置客户为主，辅以首改客户。核心客户为区域内首置客户和高新区的首置客户，包括区域内厂企职工、自由职业者，小生意人和在此区域生活多年的外来务工等工薪阶层，重要客户以区域内首改客户为主，主要为区域内原来老企业工厂的改善型客户，边缘客户为区域外溢型客户，主要来自与区域相邻的金水区、惠济区等。34 4.产品定位项目采用“跟随者”的竞争策略，在产品定位上以满足首置需求为主，兼顾首次改善性需求，遵循90/70政策，控制产品面积以控制总价。户型面积面积占比合计一房（廉租房）45-50㎡10%100%两房75-80㎡50%80-85㎡20%三房95-100㎡20%5.价格定位项目可以略低于区域主流价格入市，制造价格优势；同时项目不应脱离区域价格体系。从区域在售项目价格来看，主要项目成交价格均在6200元/㎡以上，且在这样的价格下实现产品的快速销售，因此建议项目目前售价应在6200元/㎡左右，关于开盘价格需要根据项目最终的产品、开盘时间与开盘当时的市场环境最终确定。34 六、经济评价1.总图方案项目规划建设6栋高层住宅，18-23F，地上总建筑面积共约7.5万㎡，包括一座建筑规模为2277㎡的幼儿园，地下总建筑面积1.8万㎡，详见下图：34 2.规划指标序号指标数据单位备注1占地面积25237㎡合计37.71亩2地上总建筑面积75160㎡高层住宅（18-23F）59664㎡廉租房（23F）7235㎡住宅底商（2F）5955㎡幼儿园2277㎡3地下总建筑面积18083㎡地下车库（1F）14769㎡高层人防地下室3314㎡4.户数860高层住宅户数734廉租房户数1265容积率2.996停车位640个地下车位数401个地上车位数239个3.开发计划项目计划2011年年底动工，2012年11月主体封顶，2013年11月项目竣工，整体建设周期约为两年。34 4.经济评价4.1总投资：项目总投资合计37268万元4.1.1土地成本：16910万元4.1.1.1土地出让金16260万元（约合431万元/亩）4.1.1.2土地契税650万元4.1.2工程费用：15257万元4.1.2.1土地建安装费12694万元4.1.2.2基础设施配套费1717万元4.1.2.3设备购置费846万元4.1.3其他费用：2277万元4.1.3.1前期工程费220万元4.1.3.2前期规费1933万元4.1.3.3监理费用84万元4.1.3.4物业管理准备金40万元4.1.4不可预见费：153万元4.1.5财务费用：2671万元财务费用的计算考虑项目开发全部使用自有资金，但自有资金也必须考虑同等的利息条件，可等同于开发资金全部为借款，即年利率也按照15%考虑，其中2011年财务费用主要来自于土地出让金的缴纳，但在年底摘地，计息时间仅考虑了2个月，2012年6月份项目拿到销许，实现销售，估计在9月份可以还清借款，计息时间考虑为9个月，且为了防止利率进一步上涨的风险，统一采用复利计算的方式。34 4.2总成本：项目总成本合计43498万元4.2.1总投资：37268万元4.2.2营业税及附加：2991万元4.2.3土地增值税：1064万元。按照核定征收税率进行估算。4.2.4销售费用：1088万元。按销售收入的2%计提4.2.5管理费用：1088万元。按销售收入的2%计提4.3总收入：项目总收入合计54382万元（如下表）销售物业销售总价(万元)销售均价(元/㎡)可售面积(㎡)　高层住宅（18-23F）39951669659664廉租房（23F）202628007235住宅底商（2F）8932150005955高层人防地下室2658003314地下车库3208217214769合计54382----90937根据目前的市场情况：4.3.1判断高层目前价格为6200元/㎡，高层开盘时间预加在2012年6月，按照年均8%的保守增长估计，项目入市时的价格在6696元/㎡，项目住宅部分当年实现清盘，销售收入为39951万元；34 4.3.2廉租房按照2800元/㎡的价格由政府回购，在普通商品房拿到预售的情况，收回资金为销售收入的20%，主体封顶收回资金为销售收入的50%，竣工后收回其余20%的销售收入，销售收入为2026万元；4.3.3项目住宅底商考虑在2013年项目竣工交付前进行销售，销售价格为15000元/㎡，销售收入为8932万元；4.3.4项目高层人防地下室考虑以出租的形式在2013年项目竣工交付前进行销售，销售价格为800元/㎡，销售收入为265万元；4.3.5项目地下车库考虑在2013年项目竣工交付前进行销售，销售价格为2172元/㎡，约合8万元/个，销售收入为3208万元。34 4.4利润税前利润＝总收入-总成本＝54382-43498＝10884（万元）所得税＝税前利润*25％＝10884*25％＝2721（万元）税后利润＝税前利润-所得税＝10884-2721＝8163（万元）项目总成本是指除所得税以外的所有支出总金额，该项目总成本目前估算为43498万元，所得税考虑查账征收，按照税前利润的25%征缴，即所得税税额估算为2721万元，故项目税后净利润为8163万元。4.5财务评价投资净收益率＝税后利润/总投资*100％＝21.90％销售净收益率＝税后利润/总收入*100％＝15.01％税后利润＝税前利润-所得税＝10884-2721＝8163（万元）4.6现金流量表现金流量表单位：万元序号项目合计201120122013核对0121现金流入　销售收入5438204157112810543822现金流出　土地成本16910169100016910　前期费用2153861129202153　土建安装费1269410165966571212694　基础设施配套费1717034313731717　设备购置费8460169677846　监理费用848383884　物业管理准备金40004040　不可预见费用15331616115334 　销售费用10881097612181088　管理费用10881006003881088　营业税及附加2991022867052991　土地增值税1064062444010643现金流出合计4082719035121419651408274现金净流量　-19035294313159　5累计现金流量　-190351039613555　6折现系数（1+12%）^n　1.00000.89290.7972　7净现金流量现值　-19035262772518　8累计净现金流量现值　-1903572439761　9内部收益率（IRR）64.69%10静态回收期834 5.敏感性分析敏感性分析选取的敏感性因子为项目商品房住宅销售价格，因为商品房住宅销售收入约占项目总销售收入的75%，而其又容易受到营销环境的影响产生变化，分析在不同销售价格时，即不同销售净利润率的情况下，项目效益情况：5.1销售净利润率为8%销售物业销售总价(万元)销售均价(元/㎡)可售面积(㎡)　高层住宅（18-23F）33507561659664廉租房（23F）202628007235住宅底商（2F）8932150005955高层人防地下室2658003314地下车库3208217214769合计47938----90937税前利润＝总收入-总成本＝47938-42787＝5151（万元）所得税＝税前利润*25％＝5151*25％＝1288（万元）税后利润＝税前利润-所得税＝5151-1288＝3863（万元）投资净收益率＝税后利润/总投资*100％＝10.37％销售净收益率＝税后利润/总收入*100％＝8.06％34 5.2销售净利润率为10%销售物业销售总价(万元)销售均价(元/㎡)可售面积(㎡)　高层住宅（18-23F）35440594059664廉租房（23F）202628007235住宅底商（2F）8932150005955高层人防地下室2658003314地下车库3208217214769合计49871----90937税前利润＝总收入-总成本＝49871-43000＝6871（万元）所得税＝税前利润*25％＝6871*25％＝1718（万元）税后利润＝税前利润-所得税＝6871-1718＝5153（万元）投资净收益率＝税后利润/总投资*100％＝13.83％销售净收益率＝税后利润/总收入*100％＝10.33％34 5.3销售净利润率为12%销售物业销售总价(万元)销售均价(元/㎡)可售面积(㎡)　高层住宅（18-23F）37051621059664廉租房（23F）202628007235住宅底商（2F）8932150005955高层人防地下室2658003314地下车库3208217214769合计51482----90937税前利润＝总收入-总成本＝51482-43178＝8304（万元）所得税＝税前利润*25％＝8304*25％＝2076（万元）税后利润＝税前利润-所得税＝8304-2076＝6228（万元）投资净收益率＝税后利润/总投资*100％＝16.71％销售净收益率＝税后利润/总收入*100％＝12.10％34 5.4汇总比较净销售利润率8.06%10.33%12.1%15.01%住宅销售价格（元/㎡）5616594062106696项目销售总收入（万元）47938498715148254382项目总成本（万元）42787430004317843498项目税前利润（万元）51516871830410884所得税（万元）1288171820762721项目税后利润（万元）3863515362288163项目净投资收益率10.37%13.83%16.71%21.9%34 七、结论通过对政策、市场、经济方面的论证分析，本项目可行。在目前市场经济快速发展的情况下，房地产市场尽管受到宏观调控政策影响而出现波动，但房地产对宏观经济的作用也是不可小觑，因此房地产市场调控一切目的均是为了保证行业的健康稳定发展，对真正的刚性购房需求影响相对较小，目前虽然受政策影响X房地产销量出现下降，但刚性需求仍是市场的活跃力量，区域内规模大盘的开发也将改善区域的整体居住氛围，使区域形象及市场地位得到提升，本项目规模较小，自身无强势资源，但仍可借助整个区域规模大盘的生活配套和大盘影响力，实现成功销售，综合评价，该项目可行。34'