现代农业示范园休闲农业项目一期工程配套设施建设项目可行性研究报告 78页

'现代农业示范园休闲农业项目一期工程配套设施建设可行性研究报告-1- 第一章项目提要1.1项目名称XX现代农业示范园休闲农业项目一期工程配套设施建设1.2承担单位XX现代农业示范园开发有限公司1.3建设地点XX县X镇英陂清平责任区1.4建设性质续建1.5建设内容及规模XX现代农业示范园休闲农业项目一期工程规划用地面积为400亩，总建设面积为290830m2，规划建设内容包括：建筑群236580m2（办公楼、培训楼、洗手间、XX名、优、土特农产品展卖场、温室、廊亭、门卫、职工餐厅、盆景园、桥、动物笼舍、旅游接待中心、家庭农庄、垃圾收集房、品茗苑、“香满楼”农家乐（饮食文化中心）、采摘处理）；温室区6600m2（树状蔬菜园、沙漠植物园、攀援及阴生植物园）、水域33000m2（水生植物园、特种水产无公害养殖示范区）；露天种植区99347m2(美国红提葡萄标准化生产示范园、家庭农庄、-2- 蔬菜新品种种植展示区、大树再生展示区、XX名优绿化苗木展示园、沙糖桔标准化生产展示园、桃园、药用植物园、芳香植物园、丘岗地水果种植展示)；道路广场43203m2(道路、文化科技知识长廊、篝火广场)；绿化面积84995m2等。配套设施建设内容为：道路8600m，温棚2000㎡*3，公厕200㎡*2，接待中心368㎡，商场200㎡，茶庄257㎡，科技长廊2407㎡，垃圾收集房120㎡，展厅及多媒体室400㎡，动物笼舍500㎡，桥梁130㎡，地面硬化7142.86㎡，其他基础设施（沼气池、标识标志）1000㎡，绿化、美化、亮化5000㎡，农业景观建设3000㎡。1.6建设期限2008年10月～2009年12月1.7总投资及资金筹措项目总投资1543.18万元人民币，其资金筹措为：项目业主自筹943.18万元，申请银行贷款600万元。1.8项目效益XX现代农业示范园是以调整种植和养殖结构，引进开发新品种，集养殖、供种、加工、推广和旅游观光、家常餐饮、娱乐休闲于一体的现代科技农业示范园，项目建成是引进国家星火计划高科技农业技术推广的新产业，将成为XX的一个新景点，农业综合开发的一个样本，现代科技农业的一个模式。同时项目采用“公司+基地+农户”的经营模式，以此带动周边地区农业结构调整，促进地区种植及养殖业的-3- 发展，为当地农民提供就业机会，走共同致富的道路。该项目市场潜力大，社会效益、经济效益、环境效益都较为可观，对促进XX乃至XX休闲农业快速发展，提升城市品位与形象，扩增就业岗位等方面都具有很大的意义。因此，本项目在经济、环境、技术上都是可行的，建议项目业主在尽快完成项目前期工作、保证工程建设质量的前提下，可加快工程进度，尽早发挥效益。1.9主要技术指标-4- 主要技术经济指标序号名称单位数据备注1占地面积亩4002规划建设面积m22908303配套设施建设面积m226924.86道路m8600温棚m260002000m2×3公厕m2400400m2×2接待中心m2368商场m2200茶庄m2257科技长廊m22407其垃圾收集房m2120中展厅及多媒体室m2400动物笼舍m2500桥梁m2130地面硬化m27142.86其他基础设施（沼气池、标识标志）m21000绿化、美化、亮化m25000农业景观建设m230004项目总投资万元1543.18其中：固定资产万元1513.12流动资金万元30.065利润总额万元240.996税金总额万元33.057财务内部收益率%19.51所得税前8财务净现值万元821.16所得税前9投资回收期年6.56所得税前10财务内部收益率%15.21所得税后11财务净现值万元494.09所得税后12投资回收期年7.51所得税后13投资利润率%15.6214投资利税率%17.7615盈亏平衡点%52.52-5- 第二章项目建设的必要性和可行性2.1项目由来为了实现传统农业向现代农业跨越，提升农业产品附加值，推进农业产业化进程，增加农民收入。XX委、市政府于2003年5月在XX县西渡镇英陂地段破土动工建设“XX现代农业示范园”。该园是XX唯一的综合性农业先进适用技术成果引进、示范与推广基地，植物种苗生产基地、畜禽水产良种繁育基地、优质农产品加工基地，农业先进技术培训基地，农业信息和现代生态农业示范基地。它以技术密集为主要特征，以科技开发、示范、辐射和推广为主要内容，以体制创新和机制创新为动力，以促进区域农业结构调整和产业升级为目标，是XX发展现代农业的必然选择。为了使XX现代农业示范园持续、健康、快速、高效地发展，2007年6月XX现代农业示范园开发有限公司根据《中华人民共和国经济和社会发展第十一个五年规划纲要》、《全国农业和农村经济发展第十一个五年规划》、《XX国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》、《XX国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》《XX“十一五”科学技术发展规划》等文件精神，并结合XX现代农业示范的区位优势，拟以“都市型农业”具有的科学性和可操作性，对XX现代农业示范园-6- 的资源进行融合，充实、包装，使其与发展“休闲观光农业”紧密结合，建成XX现代农业示范园休闲农业项目工程。2.2项目建设的必要性(1)项目建设是促进高效生态农业发展，推进新农村建设的需要休闲农业改变了传统农业仅专注于土地本身耕作的单一经营思想，拓展为农业与旅游业相结合的新型产业模式。休闲农业涵盖休闲、读家观赏观光、农事参与、农耕文化、高效农、民俗风情六大部分，是新形式下发展现代农业和农业服务业的闪光点。它的发展背后是一个不断发育成长的产业和服务链拓展，是农村三次产业的融合。休闲农业一诞生就呈现出蓬勃的朝气，引领着二十一世纪的绿色消费。(2)项目建设是促进人与自然和谐相处，带动农村居民综合素质提高的需要休闲农业的发展不仅顺应了旅游消费发展趋势，而且使农业生产功能的生态效应得到有效显现，它的发展是城市文明与农村文明的双向互动，为城乡居民提供了交流的平台，提供了城市人了解农民生产、生活情况的一个有效平台，缩短了农民了解和接受城市文明的距离，进一步促进农村走向富裕和文明。(3)项目建设是促进城乡统筹发展战略的实施，带动工业对农业、城市对农村的反哺和投入的需要休闲农业是有效沟通城市与农村、市民与农民、农业与服务业的-7- 复合型新兴产业，它的发展在为农村消费市场注入活力的同时，可带动农村相关产业的发展，基础设施建设、村庄整治建设和生态环境建设，促进现代思想观念，生活方式和先进文化在农村的传播，它的兴起和发展必将对“三农”产生全面深刻的影响，是实现以工促农，以城带乡、统筹发展的一个有效途径。(4)项目建设是促进农村劳动力的转移就业，带动农民收入增长的需要农业增效，农民增收是社会主义农村建设的核心前提和基础。休闲农业的发展，不仅有助于直接增加从事农业休闲工作农民的收入，更能促进人流、物流、信息流等从城市向农村的流动，带动农村特色种养业，农产品加工流通业、运输业和餐饮业等农村相关产业的发展，增加农民就业机会，促进农民转产转业，增加农民收入。因此，兴建XX现代农业示范园休闲农业项目，是扩大就业促进稳定的需要。总之，随着社会发展和人民生活质量的提高，人们崇尚自然、缓解压力、回归俭朴、追求生活多样化、高质量已成为一种时尚。休闲农业既适应了国家产业政策的要求，具备生态、节能、环保等特点；又适应了人们日益增长的需要，打造了健康、绿色、益智的平台；还适应了社会发展的需要，涵盖了一产、二产、三产。休闲农业具备经济、社会、教育、环保、文化传承等方面的功能，是一个刚刚起步的朝阳产业，蕴藏着远大的市场潜力和广阔的发展前景。由此可见，加快休闲农业发展意义重大，前途光明。-8- 2.3项目建设的可行性2.3.1编制依据XX现代农业示范园休闲农业一期工程项目可行性研究报告于2008年11月由XX现代农业示范园开发有限公司委托XX投资咨询中心编制，经过现场勘察和充分调查，收集有关资料后研究论证完成。本报告主要以下列文件和基本资料为编制依据：(1)中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年计划纲要；(2)中华人民共和国农业科技发展纲要；(3)XX国民经济和社会发展第十一个五年计划纲要；(4)XX国民经济和社会发展第十一个五年计划纲要；(5)XX农业发展规划（2001-2010）；(6)国家发改委、建设部发布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；(7)建设单位提供的其它有关资料。2.3.2编制范围(1)通过对项目拟建地区经济发展和市场现状等进行调查，论证项目建设的必要性及有利条件。(2)确定项目选址用地与总平面规划。-9- (3)通过调查和测算分析，确定项目建设规模和工程技术初步方案。(4)估算项目总投资，提出资金来源与筹措方案，拟定投资计划和实施进度安排建议。(5)定性分析项目的经济效益和社会效益。(6)从技术、经济、环保、社会等各方面论证项目建设的必要性，经济上的合理性和技术上的可行性，提出研究结论和建议。2.3.3项目区基本情况2.3.3.1XX市基本情况(1)地理交通略(2)综合经济略(3)农业略(4)固定资产投资略(5)人口和人民生活略2.3.3.2XX县基本情况略-10- (1)综合经济略(2)农业略(3)人口和人民生活略2.3.4可行性研究报告其它详细内容见下面各章节。-11- 第三章承担单位基本情况XX现代农业示范园开发有限公司于2004年11月15日注册成立，隶属于XX人民政府农村工作办公室管理的国有独资企业，公司位于XX县西渡镇，占地700亩，注册资本80万元，主营范围为农、林、渔、牧业开发和技术推广服务。公司现有各类资产3000万元，经营18个高科技农业生产项目，累计引进各种名优特农作物新品种200余个，推广各种农业先进实用技术35项。2006年公司被评为XX科普示范基地、XX农业产业化龙头企业，2007年公司被评为XX农业旅游示范点，享受省级农业产业化龙头企业待遇。XX现代农业示范园实际征、租地686.1亩，其中：征地111.8亩，租地574.3亩。已基本建成核心区面积100亩，完成建设种植区、养殖区面积586亩。基础设施建设累计投入资金2722.20万元，共开工基建项目35个，有办公楼、培训楼、农耕文化中心、食堂房舍共7313.06平方米；硬化道路5550米；排水工程、围墙工程、广场及景点工程、水产工程、电力改造工程、温室、塑料大棚工程、绿化工程等已基本完成。入园生产项目18个，投入资金4500万元，引进各种先进技术35项，名优特农作新品种200余个。目前入园项目规模较-12- 大，科技含量较高，经营能力较强，示范作用较好，体现了“规模化、集约化、产业化”的现代农业特征，初步形成了产业群落。-13- 第四章市场分析4.1休闲农业展现状休闲农业，起源于20世纪30年代的西方国家，20世纪70年代得到大规模发展，在美国、日本和我国台湾等发达国家与地区形成产业规模。我国休闲农业起步于20世纪90年代，首先在北京、成都、深圳、广州等地开始，本世纪初得到了迅速发展，目前，我省已有休闲农业企业4100多家，其中长沙市就有1800余家。规模以上的（按省标准固定资产投资50万元以上）休闲农业企业31家，省休闲农业协会会员单位12家,有省级四星级以上休闲农业企业6家。酃湖水上度假中心，白鹭湖农业科技休闲农庄被评为省四星级休闲农庄。XX休闲农业的发展，为人们拓展了更广阔的休闲空间，为现代农业的发展和农民致富开辟了新的途径。休闲农业，适应了产业政策的要求、社会进步的需求、人们生活质量提高的需要。一开始，就彰显了很大的生命力，引起了省委省政府的高度重视，并纳入了省政府的工作平台。2006年我省成立了休闲农业工作领导小子和高规格的省休闲农业协会，并出台了湘政办法「2006」57号《关于加快发展休闲农业的通知》文件，要求全省各级政府对休闲农业要提高认识，加强组织领导，坚持原则，落实优惠-14- 政策，并将之纳入新农村建设的同意规划和政策支持范围。2007年国家加强了对休闲农业这一新型产业的领导和支持力度，6月份，国家乡镇企业局专门成立了休闲农业的主管机构农村社会事物发展中心，该中心负责领导、支持、规范休闲农业工作。在2007年8月28日的湘、台海峡两岸休闲农业合作论坛暨招商洽谈会上，国家农村社会事物发展中心副主任陈新元到会，他从国家层面出台支持政策、国家拿出专项扶持资金、建立全国休闲农业统计队伍，规范休闲农业管理四个方面作了重要讲话。乡镇企业局在省、市的领导下，从去年4月份以来开展了一系列工作，我市的休闲农业正朝着规范、扩容、提质等方向健康发展。4.2休闲农业的应用需求2006年，XX休闲农业协会在永州成立，标志着XX现代农业与现代旅游业相结合的高效农业或都市型农业已成为农村经济的新亮点。这是继北京市、山西省之后，全国率先成立休闲农业协会的省、市之一。据不完全统计，2005年，XX具备一定规模的休闲农庄达到5000多家，全年经济收入超过30亿元，接待休闲旅游人数2000多万人次。分别比2004年增长30%以上。目前，XX也已有一批初具规模的农业科技示范园，其中，省级农业科技示范园2个，市级农业科技园6个。祁东农业科技示范园是“十五”期间XX第一批省级科技园区。金荔农业科技园，酃湖现代农业示范园、衡山师古农业示范园-15- 初步形成了特色，示范效应十分明显。另外，已经被评为“省农业旅游示范点”的单位也有多家，如衡南县谭子山镇工联村农家乐，衡南县宝盖镇景区、衡山县店门镇境内九观湖风景区、XX县西渡镇的东方庄园，珠晖区酃湖水上度假中心、白鹭湖生态休闲园等。同时，类似“农家乐”、“生态园”的休闲观光农业景点景区也有一大批，特别是靠近市区的有：珠晖区的花果山休闲山庄，南岳区的凤凰山庄农家乐，石鼓区的林益山庄、常宁市的瑶族风情园，耒阳市的农耕博物馆、仙湖山庄，等等。以上农业单位功能单一，不能充分体现休闲农业的经济功能、社会功能、教育功能、环保功能、游憩功能、文化传承功能。XX现代农业示范园作为2007年省级农业旅游示范点、现代农业示范园区，通过规划设计，整合自身现有资源，在2年内创建集农业示范、推广、科普、休闲、观光于一体的综合性现代农业示范园，为XX旅游发展休闲农业提供借鉴。4.3休闲农业的发展前景全国10多个省，休闲农庄正蓬勃发展，总数估计在10万多家，处处生意红火。如重庆市郊的休闲农庄就有3000多家，成都周边有6000多家，XX长沙、益阳各有1000多家，且大部份年利都在50万元以上。再看休闲农庄在创收方面的数据：XX益阳02年共接待游客216.3万人资，实现收入5.4亿元，比前一年增长80%和351%；重庆沙坪坝区歌乐山镇03年全镇农家乐57家，经济收入2000万元，-16- 休闲农庄已成为旅游市场一个十分重要的旅游产品，在重庆近郊其产值已占该地旅游业的20%以上；云南昆明市西山区休闲农庄195家，床位2523个，累计接待客人277.13万人次，营业收入达1.02亿元，税收600万元。江西宁都去年休闲农庄接待游客1.2万人次，带动农民增收1700多万元。近几年，只要有休闲农庄的地方就冒出一批富翁，休闲农庄已成为生产富翁的孵化器，成功率几乎百分之百。近年来，越来越多的人在节假日和双休日期间不再赶热闹的大景点旅游，而是选择一些乡村田园、休闲农庄放松休闲。专家介绍，以农庄度假为主题的乡村旅游业，在欧美历史已百年以上，早已发展得相当成熟，被称为“第六产业”。而在我国生态休闲农业刚起步，正日渐火爆。今年的中央一号文件也指出：要特别重视特种养殖业和乡村旅游业，国家旅游局也在引导鼓励乡村游，这种消费方式的转变给乡村经济带来了机遇，给新农村的建设和农民增收开辟了新渠道。生态休闲农业投资简单，效益高，一般几个月即可实现盈利，且一次投资长久获利，还能享受免税、农业扶持贷款、土地、水电等方面的优惠。各级政府应抓住良机，引导和鼓励农民大力发展以生态休闲农业为主的农家乐，从现有的土地、山、水、路上做文章，突出特色，建个“新、奇、特”的品牌农庄。建设新农村的核心是增加农民的收入，加快农村经济建设，而发展休闲农业是实现这一目标的捷径，因此建设新农村要优先发展生态休闲农业，前景无限。-17- 第五章园址选择与建园条件5.1园址选择XX现代农业示范园位于XX县城城郊，距XX中心仅18公里，距XX高速公路仅5公里。XX现代农业示范园休闲农业项目的建设有XX、XX县城等城镇作依托。园区交通条件良好，XX省道从旁经过，XX铁路、XX高速公路均与园区相临，良好的交通条件为客流、物流的集散提供了方便、区位优势明显，拓展空间广阔。5.2建园条件5.2.1地形、地貌、地质XX处于XX凹形面的轴带部分。地貌类型以岗丘为主。四周山丘围绕，中部平、岗丘交错。东部为罗霄山余脉天光山、四方山、园明坳；南部为南岭余脉塔山、大义山、天门仙、景峰坳；西部为越城岭的延伸熊罴岭、四明山、腾云岭；西北部、北部为大云山、九峰山和南岳衡山。中部大面积颁布白垩系和第三系红层，均成XX盆地的主体，面积3550km2。整个园区面积约610亩，地貌类型归属于小盆地，有农田、水体、小坡地。土壤类型以紫色页岩发育的壤土为主，土层深厚、土壤肥沃，农耕条件优越。园区北端与可灌溉2万亩以上农田的水库相邻，园区-18- 是自流灌溉最先受益的区域。有历史记载以来，该区域尚无遭遇旱灾的记录。根据国家地震局《中国地震动参数区划图》（2001），工程所经地域地震动峰加速度为0.05g，地震动反应谱特征周期为0.35s，地震裂度低于VI度。5.2.2气候、气象XX现代农业示范园地处XX，属亚热带季风湿润气候区、光照充足，气候温和，四季分明，雨量充沛。年平均日照时数为1419小时，年降雨量1187毫米。年平均气温18℃，最高气温30.5℃，最低气温3.8℃，年无霜期达280天。园区内及周边没有工业污染，也没有畜牧业污染，空气清新，是一片“清洁”的土地。5.2.3水文该区周围池塘星罗棋布，蒸水河是县西渡镇生产和生活饮用主要水源，同时又是该区的工业废水和生活污水的受纳水体。该江段历年最大流量312m3/s，最小流量为0.18m3/s，平均流量为45.83m3/s，丰水期4-6月，枯水期12-2月，年平均水位59.31m，年平均水温18.5℃，最高水温38.5℃，最低水温0℃。5.2.4土壤、植被该区位于衡邵盆地中部。盆地内有大面积红土，红岩岗地分布，植被覆盖率低。该区四周的低岗地貌区的地表组成物质为白垩纪砂质和四纪红土，土壤河流冲积物，四纪红土发育而成，地类组成物质下部为砂层，上部为亚粘土、土质肥沃，宜种稻谷。建设地点大部分为-19- 山地、荒地。5.3园址选择的合理性分析XX现代农业示范园选址于XX县XX区，地貌类型属小盆地，有农田、水体、小坡地。项目建设区域雨量充足，光照时间较长，气候温和，土质肥沃，园区北端与可灌溉2万亩以上农田的水库相邻，自然地理环境十分优越。该地位于XX县城城郊，距XX中心仅18公里，距XX高速公路仅5公里，S315省道从旁经过，XX铁路、XX高速公路均与园区相临，良好的交通条件为客流、物流的集散提供了方便、区位优势明显，拓展空间广阔。因此，项目的选址符合选址原则，能满足产品生产过程和外部环境条件的要求，也符合环境保护的相关要求，地址选择是可行的。-20- 第六章建设规划方案6.1建设的目标以大力发展蔬菜、养殖和绿化苗木、花草等绿色农业产业和保护自然生态环境资源为根本，立足XX，面向三湘，辐射粤港澳，在可持续发展的前提下，将XX现代农业示范园建设成为集科技农业、景观农业、汇展农业、休闲旅游农业为一体的现代都市农业园区和蔬菜、养殖、苗木花草新技术、新品种的引进、示范、推广基地。成为XX、XX乃至全国“农业旅游示范点”和4A级景区。严格遵循地有气脉、水有源头、路有出入、景有虚实的自然规律和环境艺术规律，力求使XX现代农业示范园的项目策划和布局、景观结构、物体形态、空间关系及各项工程设施在符合XX有关规划、法规的原则前提下，同自然环境中的地、山、水、林融为一体，使整个XX现代农业示范园自然中有人工、人工中见自然，既源于自然，又高于自然，逐步建设成为一个科技含量高，生态气息浓，文化内涵好，充满生机，充满情趣，与众不同，有鲜明特色的都市型农业田园。使XX现代农业示范园坚持姓农，亦农亦旅，以农求稳，以旅求富，有“科学的内容、园林的外貌、时代的气息、乡野的特色、规模的产业，良好的效益”，而成为XX的一颗璀璨的明珠、休闲的胜地。并逐步发展成为三湘大地现代都市型农业的科技文化展示中心，成为粤-21- 港澳农产品输入首选地的窗口，成为农业科普教育基地，成为环境保护教育基地。6.2建设所遵循的原则1、经济性原则以市场为导向，以人为资源体系为基础，把经济生产放在首位，大力提高产品的竞争力，形成有一定规模和实力的绿色农业产业，树起XX现代农业示范园的品牌，服务XX城区，服务农业和农民，发展城市经济。特别要把蔬菜、养殖、绿化苗木、花卉等项目做大做强，做出优质品牌，做出鲜明特色，使XX现代农业示范园的品牌在目前XX“城区农业长期处于自发、无序的状态，总体缺特色、产业缺支柱、基地缺规模、产品缺品牌”的境况中脱颖而出，根据经济市场需求做出一篇好文章。2、科技性原则依靠科技，坚持科学技术是第一生产力的发展方针。XX现代农业示范园建设休闲农业项目也应该借鉴这条先进经验，大力倡导和推进农业先进科学技术的应用。因此，规划中，突出科技性原则。即：以生产项目为载体，引进国内外高新技术和设施，集国内外科技成果，在相对可控的环境条件下，应用现代农业的新技术、新设施和新成果，开发和培育出市场迫切需要的农产品、绿化苗木、花草新品种、新品系。做到合理投入，科学管理，最佳产出，以取得较高的经济效益。-22- 3、生态性原则XX现代农业示范园建设休闲农业项目，要十分注意生态方面的要求，不要因项目实施而对自身和周边环境产生不良的影响。在开发过程中，尽量避免破坏环境。在生产经营中，实现“清洁生产”和“循环生产”。坚持以防为主，避免和消除造成污染的根源。特别是在开园后，就更需要做好生态环境的维护工作。做好公害的防治和废弃物的处理，处理好因休闲、旅游带来的污染。4、合理有效利用资源的原则XX现代农业示范园建设休闲农业项目，有着邻近XX区和紧挨着公路的区位优势和交通优势，有着田野风光和传统农居的环境，有着农田、水体、坡地地形地貌，特别是有着入园的18个项目作基础，构成了XX现代农业示范园建设“农游大世界”的宝贵资源。规划之中，要突出这些资源的合理整合和有效利用，使之为XX现代农业示范园开发休闲农业服务，使得建设取得事半功倍的效果。5、特色性的原则特色是休闲农业发展的生命，愈有特色，其市场的竞争力和发展潜力就会愈强，其生命力也会愈强。因而，规划设计要根据市场的导向，结合XX现代农业示范园的实际，分析资源特色，把科技农业，绿色农业，生态农业，汇展农业、休闲观光农业等有机结合，打出品牌，培育市场，聚起人气，使XX现代农业示范园的特色更加鲜明。休闲农业之所以有别于一般的旅游项目，就在于它是一个蕴涵着乡村-23- 农业社会记忆与经验的，具有着鲜明的农业印象和浓郁的乡土气息的旅游项目。因此，在规划设计中尤其要突出XX优势农产品的特色，以此来保持、保护和充实示范园的乡土景色。避免低层次的庸俗与杂乱的开发模式，避免城市游乐园、主题公园的开发模式，尽量使乡村的自然意味更浓。6、参与性原则在休闲农业观光活动中，游客参与体验、运用自己的感官、引挑视觉、听觉、味觉以及触觉，形成个人整体的心理感觉，以获得感性的愉悦和知性的充实，已成为一种时尚。因此，应根据游客求新、猎奇、探秘寻源的心理，充分利用资源，开发休闲、健身、学耕、捕捞等内容较丰富，形式多样化的项目，最大程度地满足游客的需求，让游客，特别是城市居民从更多层面上体验到城郊乡村生活的情趣，享受到原汁原味的农业、农耕文化和现代科技农业的氛围。这是规划的参与性特点。7、分期建设原则根据XX现代农业示范园休闲农业项目的建设的标准和要求，项目建设需要统筹规划，有计划地分步实施，分期建设。为做到布局合理，保证其健康发展，一要搞好规划，按规划实施；二要做到资金合理分配，进行分期建设；三要预留一定的土地，保证以后有可持续发展的空间。6.3总平面规划布局-24- 根据现代农业休闲观光项目建设的标准和规划要求，规划休闲山庄由六个区组成：1、迎宾景区：包括旅游接待中心、生态洗手间、办公楼等用地，位于园区主入口大门内中央。2、科普培训区：包括组培楼、家庭农庄、采摘温室、科技长廊等用地，分别位于迎宾广场西面和饮食文化中心北面。3、农艺奇观景区：用地位于组培楼北面，是整个休闲农业的核心地带，也是整个园区的景观焦点，其中包括风格各异和各具特色的主题园，有珍奇蔬菜瓜果园、巨型南瓜园、荫生植物园、沙漠植物园、盆景园、药用植物园、芳香植物园、盆景园、水生植物园等。4、绿化苗木展示区：包括大花蕙兰蝴蝶兰温室、一品红温室、食用菌标准化生产温室、蔬菜新品种展示园、美国库拉索芦荟种植园、美国红提葡萄标准化生产示范园、沙糖桔标准化生产示范园、桃园、特种水产无公害养殖示范区、彩色植物展示园、大树再生展示园、罗汉松种植展示区、沼气池等用地，分别位于迎宾大门东西及办公楼东面。5、休闲游乐区，包括饮食文化中心、品茗苑、篝火广场、家禽家畜动物园、烧烤区、戏鱼溪、健身区、多功能运动场等用地，分别位于荷花池周边、及特种水产养殖西面和南面。6、商贸区：包括XX名、优土特产品展卖场用地，位于园区迎宾广场的东面。-25- 6.4规划建设内容（一）迎宾景区XX现代农业示范园主出入口紧连S315公路，是游客进出园区的主要场地，将此处规划和建设成迎宾景区，显得非常必要。迎宾景区主要由旅游接待中心、生态洗手间、办公楼等组成，承担着服务游客、集散人群、停放车辆、征收门票、管理园区等功能。旅游接待中心设售票处、管理处（咨询、医疗、导游、保安）、司机休息室等，其主要功能是迅速便捷地把各方面的客流安全地导入园区内。在旅游接待中心附近适当的位置，设置导游全景图等辅助设施。导游图展示全园区的总平面，标示出所有旅游景点，所有旅游服务设施的具体位置，以便游客一目了然、方便游览。（二）科普培训区为了充分发挥XX现代农业示范园作为科普教育基地，培养新型农民阵地的作用，规划充分利用资源，设立“科普培训区”，主要由组培楼、家庭农庄、采摘温室、科技长廊等组成。1、组培楼组培楼在原有的基础上，进一步健全科普培训功能，提高科技服务质量的平台。项目主要的建设内容有：1）、参观展厅：以农耕文化展示为中心，展现从原始-手工-半机械现代，农业工具的变革历程；2）、植物标本室：展览近10万种植物标本，涉及周遍普通植物-26- 及部分珍稀植物；3）、科普培训：建设多媒体教室400平方米；组培楼需要举办各类培训，召开各种会议。需要接待来访，加强与社会各方的合作，为培养新型农民，培训各级干部及农业科技人员服务；加强与中小学校的联合，探索学生课外科技教育和素质教育的新路子。2、家庭农庄家庭农庄是顺应都市人厌烦了城市生活嘈杂、繁嚣、紧张，想过一过农耕生活的心理而推出的。它以一定面积的土地，出租给有兴趣的城镇家庭利用假日前来种植农作物，体验农家生活，品味田园美丽风光。家庭农庄的活动，有利于增加家人互爱，有利于父母与子女之间的沟通与交流，享受天伦之乐。也有利于培养少年儿童的生存，发展意识，帮助他们建立责任心及形成热爱劳动，热爱学习的良好习惯。家庭农庄的活动一般运作可设计为：——土地以平方为单位，租赁给有兴趣参与的家长或小孩，种植以蔬菜、瓜果为主的农作物、种子、种苗，日常管理等由园区负责，园区收取一定的费用。有收获时由家长和孩子来参与采摘。这样活动，可以让小孩有创意，有联想，有惦记，可以让孩子和家长一同去品尝种植的乐趣与辛劳，去享受成功的欢欣和收获的喜悦。——土地租用期可短可长，短至一季度，长至一年均可，一般租金比较低廉，有较大吸引力。-27- ——家庭农庄种植的作物，均挂上小标牌，牌上标明种植者的姓名，栽培日期，作物的名称、原产地、科目、特性等等，寓观赏与教育于一体。家庭农庄在大城市城郊，沿海城市郊区的农业科技园，以“亲子种植园”、“学耕园”等形式推出，很受欢迎。XX现代农业示范园可以一试，以较小规模开始，成功后逐步扩大。（三）农艺奇观景区20世纪80年代以来，先进的科技与设备，如设施农业技术，反季节种养技术、无土栽培技术、组织培养技术、太空育种技术、生物造型技术、农业生态环境保护技术等等在农业上的推广应用，不但大大提高了农业现代化的水平，而且也成就了休闲观光农业的主要内容和独特景观，具有无穷的吸引力和生命力。作为体现农业科技、科技农业的主打项目的“农艺奇观景区”，主要由《珍奇蔬菜瓜果园》、《巨型南瓜园》、《荫生植物园》、《沙漠植物园》、《盆景园》、《药用植物园》、《芳香植物园》、《盆景园》、《水生植物园》等组成，布局在培训楼背面，中兴路南侧。1、珍奇瓜果园珍奇瓜果园包括珍奇瓜果园及树状蔬菜园。蔬菜瓜果是农艺领域的重要组成部分，是人类赖以生存的重要物质源泉。而各种形态，各种颜色的珍奇蔬菜瓜果，最具有观赏性，最吸引游客。本项目规划设计按照生态学原理和美学法则原理，采取温室设施栽培，有机生态型-28- 无土栽培、立体栽培等技术，运用园林美化的手段，对各种珍奇蔬菜瓜果进行活体栽培展示，营造出一个优美、舒适、清新、幽静的蔬菜瓜果生态环境，给游客以一个充满生机、充满美感、充满情趣、充满文化内涵的“都市田园”景观，由此体现蔬菜瓜果的丰富资源，展现我国传统或现代蔬菜瓜果园艺的精湛科技。近年来发展起来的观赏蔬菜的新“宠儿”——蔬菜“树”，主要是指果菜类蔬菜在现代温室设施条件下，采用无土栽培的基质栽培或水培技术，利用蔬菜的遗传潜力，通过生理与栽培技术调控，使草本植物的蔬菜达到木木植物树状结构的观赏效果，并且还能获得比传统栽培高得多的单株产量。采取无土栽培的基质栽培和水培技术，在温室设施的条件下，种植以下品种的蔬菜“树”。本园占地面积2000㎡。大型番茄“树”，植株高约2～2.5米，每株树冠面积约40～50平方米，结果数可达上万个。特高茄子“树”，植株高约1.5米以上，每株可结果数个至数十个。特高辣椒“树”，植株高约1.5～3米，每株可结果实累累。地瓜“树”，植株高2米以上，每株藤蔓面积约10多平方米，结出的地瓜裸露悬挂在空中，年产量比传统的土栽方法提高大约30倍。波菜“树”，植株可高达2米，冠幅1米，分杈极多，每个杈上皆着生6～8个叶片，最大叶片宽20厘米，长30厘米，产量极高。单其嫩翘果，每株可产1.5～2公斤。由于蔬菜瓜果的展示非常贴近人们生活，很容易引起游客的共-29- 鸣，激发游客的热情。因此，珍奇蔬菜瓜果园是“农游大世界”重点专题展园之一，占地面积2600㎡。本园活体栽培展示的蔬菜瓜果品种有:珍稀、特有或独有物种，观赏性、趣味性较强的物种，利用高科技培育的新品种，民间食用或待驯化开发利用的野生种类、改革开放后引进的新品种。通过精巧构思，艺术布局、利用蔬菜瓜果植株形体差异、果实形状差异、色彩差异、风味差异，利用园路、竹篱、水体、小品等、营造出现代农家乐园、别样田园风光的景象。结合科普知识宣传、结合文化底蕴演绎，以简洁的文字或图案，表述蔬菜瓜果的文化科学知识，以各种艺术标牌的形式进行吊挂，以达到雅俗共赏和科技普及的效果。2、巨型南瓜园南瓜作为休闲观光农业的载体，之所以非常吸引游客，是因为它在蔬菜瓜果中占有很高的地位，是人类最早栽培的古老作物之一。根据考古资料及品种资源的分布，南瓜原产中国、印度、中南美洲等地。早在公元前8500年，美洲南瓜就伴随着人类，而人类栽培它则在公元前4050年。我国明初（14世纪）贾铭的《饮食须知》首次记述南瓜“味甘性温”。明中叶以后栽培日盛，几乎遍及全国各地。见诸典籍的南瓜别名较多，有北瓜，倭（莴）瓜、番瓜、回回瓜、金瓜等。大约南方习惯称南瓜，北方习惯叫北瓜或倭瓜。现在世界各地都有种植南瓜，其栽培面积以亚洲最大，其次为欧洲和南美洲。南瓜是热闹的-30- 大家庭，品种极多。据报导，全世界的南瓜属植物，栽培南瓜及野生近缘种共27个。我国各地栽培的食用南瓜品种也有28个。南瓜的果实有大有小，造型奇特，有重量只有几十克的迷你小南瓜，也有重数百公斤的西洋大南瓜、美国第31届（2004年）“赛福威超级南瓜大赛”的冠军南瓜重达1229磅，约合557公斤。2005年我国哈尔滨某蔬菜基地培育出一个重296公斤的大南瓜。珠海市农科中心从2000年开始，在南方特定的环境下，每年都培育出重100多公斤的大南瓜。而在长春农博会培育的大南瓜却重达200多公斤。南瓜果皮艳丽多彩，有各色斑纹，果型趣致，千变万化，各种各样的中、小型南瓜种植在珍奇蔬菜瓜果园，本园则由大型南瓜当家，占地面积2500㎡。本园采取薄膜温棚有机栽培技术，种植皮色桔红、大黄、雪白等三个大型南瓜品种。采取雕刻、遮光等技术，使部分大南瓜表皮印上“吉祥如意”、“健康长寿”、“瓜瓞绵绵”、“恭喜发财”等祝词贺语，以进一步提高大南瓜的观赏品位。3、荫生植物园荫生植物是指适宜生长在蔽荫环境中的植物，它在观赏园艺中具有特殊的用途，不仅是林荫树下、荫棚布置及建筑物背面绿化的好材料，也是室内绿化装饰中不可代替的重要素材。随着人们生活水平的不断提高及室内绿化的进一步发展，对阴生植物在种类、品种、数量及质量上的需求，将会越来越高。-31- 本园拟在露地栽培和温室栽培相结合的条件下，种植攀援植物和阴生植物，其中耐寒的植物露地种植，不耐寒的植物种在温室，占地面积2000㎡。通过构建精巧的各种廊架，集观赏性、知识性和休憩性于一体，在空中展示攀援植物、在地面展示阴生植物及室内观赏植物，充分利用攀援植物在空中覆盖或部分覆盖，创造适宜阴生植物生长的阴凉湿润环境，以达到两种植物各得其所、生长良好的效果。营造“溪水潺潺”的环境小品，以增加的灵气，使之更富有乡土气息。阴生植物品种繁多，依性状还可分为中性阴生植物、阴性阴生植物，多达450种以上。其中有些是珍稀品种，如桫椤，被列为国家一级重点保护植物。很多还是净化空气的植物，如吊兰、苏铁、发财树、龟背竹等等。因此，阴生植物还是开展环境保护教育，普及环保科普知识很好的植物教材。4、沙漠植物园沙漠植物园主要展示仙人掌类及多肉植物。仙人掌类及多肉植物又称多浆植物，全世界共有1万余种，分属50多个科。由于仙人掌类及多肉植物具有很高的观赏价值和实用价值，并具有其它花卉极少有的超抗旱和吸收空气中有害物质的能力，很受爱好者的欢迎。因此，在许多国家的植物园和公园，都建立了仙人掌及多肉植物的专类温室或专类园，供游客欣赏。在温室设施的条件下展示仙人掌类及多肉植-32- 物的众多品种，展示其耐旱的特质，形成更具有吸引力的植物景观，供游客欣赏和玩味，并迎合休闲旅游市场和花卉市场的需求。规划设计本园占地面积2000㎡。大多数仙人掌类及多肉植物原产热带、亚热带地区，冬季气温比我国大部分地区高。因而，大多数种类在我国不能露地越冬，须采用温室栽培，而其越冬管理中的主要环节是掌控温度，节制浇水和多见阳光。仙人掌类及多肉植物的栽培，亦可应用无土栽培的技术，用煤渣、沙砾、膨胀蛭石、珍珠岩、锯末等作为培植基质。沙漠植物园的建造，拟发挥其资源特性，结合观赏特点和景观效果进行巧妙布局，并利用沙、石、木等多种材料，仿造其原生态环境，使游客走进沙漠植物园，就象走进热带、亚热带或荒漠地区，有如临其境的感觉，有饱尝干燥和炎热的乐趣。为了充分展示仙人掌及多肉植物的特点，增加观赏的趣味，推动仙人掌类及多肉植物进入人们日常生活的领域，本园拟利用素朴陶器、玻璃盆器、简单吊盆、海洋贝壳、及废弃的可乐瓶、塑料罐、泡沫箱等多种容器栽种仙人掌类及多肉体植物，营造一片仙人掌类及多肉植物生长的新天地。5、药用植物园全世界30多万种植物中，大约有6万种植物的根、茎、叶、花、果或种子的某些部位可作药用。而处于世界最先进水平的我国中医药学，所使用的药物多为天然药物，其中就以药用植物使用最多和最普-33- 遍。举世闻名的医药巨著——《本草纲目》收载药物1892种，其中植物药就有1094种。中药文献巨著——《中药大辞典》，收载药物5767味，其中植物药就有4773味。由此可见，药用植物在我国的中医药体系中是占了何等重要的地位。它与人们的日常生活，特别是与人体的健康有着紧密的联系。规划设立“药用植物园”，就是展示具有传统特色、观赏价值和医药作用的植物资源，以体现人与药用植物相互共存和协调发展，以宣传我国中医中药的广博精深和神奇伟大，以普及中医中药的科技知识。根据药用植物的特性，将本园分成温室和露地两个部分各3个小区种植药用植物，两个部分相互补充，相得益彰。本园在布局上采取自然式为主，辅以规则式种植展示各种药用植物，并结合以简洁的文字或图片标牌，宣传普及药用植物知识，力求体现出“棵棵是药草，株株能治病，月月有花开，步步是景观”的意境，以较高的科学研究和观赏价值，满足游客的好奇心和求知欲。在本园中营造精致的“太极”图形，及“悬壶济世”的“药葫芦”的景观小品，用神秘文化的形象，增加本园的文化内涵和欣赏趣味。6、芳香植物园芳香植物，是指植物体全部或一到多个器官具有芳香性能的植物，范围广泛，无论草本植物还是木本植物，无论观赏价值高或低，无论栽培植物还是野生植物均涵盖其中。芳香植物能散发芬芳气息，分泌芳香挥发性物质，改善环境质量，使人们身心舒畅。芳香植物气-34- 味芬芳，具有安神镇静、洁净身心的功效，也可以净化周边环境，并有防腐、杀菌、驱虫的特殊效能而博得人们的青睐。许多香草还是一味中药，可以入药。不少植物具有吸收甲醛、氨等有害气体的作用，适于室内布置。因此，芳香植物在人类的生活中扮演着越来越重要的角色，从日常生活中使用的香料到改善家庭小环境的香花，香草，发展到当今园林植物景观中的香化，芳香植物的应用越来越广泛，身价也越来越高。随着社会的进步，物质文明和精神文明的发展，人们生活水平的提高，健康意识和环保意识也将不断增强，芳香植物也将不断得到开发利用，需求量也将越来越大。规划设立“芳香植物园”，以展示芳香植物资源，宣传普及芳香植物的文化科技知识，以满足游客对芳香植物的欣赏和对芬芳气息的享受。本园占地面积5000㎡。采用小园圃的布局，把芳香植物与各式园林建筑小品巧妙结合，力求做到布局精巧，构图生动、层次丰富、意境鲜明。尤其可在芳香植物园中配置与主题有关联的西方人体雕像，营造出芳香植物园的异国情调。使芳香植物蕴含着的“美”、“爱”、“浪漫”的花语得到张扬，从而产生不同凡响的效果，给游客留下深刻而难忘的印象。根据芳香植物的生物学习性分类，本园种植的主要芳香植物可分成四类，并可形成四个种植小区。①灌木类芳香植物区；②乔木类芳香植物区③草本类芳香植物区；④藤本类芳香植物区芳香植物的品种还可根据其芳香的部位进行分类，如叶香型、根-35- 香型、花香型、果香型等。芳香植物品种多达180多种，露地种植可根据其生长习性，因地制宜选择适合的品种。7、盆景园源于中国、历史悠久的盆景，是从植物栽培和造园艺术发展而成的中华民族的瑰宝。它综合吸收和运用园艺、绘画、书法、诗词、制陶、雕塑等艺术手段，利用活体植物和山石（或山石代用品）等素材，在咫尺盆钵中营造山水景观和千年古树，再现大自然的神韵，表现人们对自然，对社会的审美理想和艺术感情。它具有“缩龙成寸”、“缩地千里”、“以小见大”、“以少见多”，神形兼备等源于自然又高于自然的特征，因而被誉为“无声的诗、立体的画”、“凝固的音乐”、“有生命的雕塑”。可以使人们足不出户领略到大自然的风光，在身边案头就能得到美的享受和熏陶。盆景不仅美化了人们的生活环境，更丰富了人们的文化生活。盆景以其具有的审美价值，实用价值和经济价值，在世界得以广泛传播，特别是在日本、美国、德国、意大利、澳大利亚及其他国家和地区都建有较大规模的盆景园，盆景事业有着很大的发展。在我国，盆景艺术随着社会经济文化水平的提高也不断繁荣兴盛。本盆景园将融观赏性、趣味性、知识性于一体、主要展示我国源远流长的盆景艺术和丰富多彩、风格各异的盆景流派，把盆景的自然美、艺术美、技艺美奉献给游客，从中获得一定的思想启迪和审美愉悦。本园占地面积2028㎡。-36- 盆景园是大自然的缩影，是园林艺术的精品。因此，盆景园的规划设计构想，将采用围合的手法，利用建筑、景墙、山石、植物等有机地组成不规则的空间，营造出展示盆景艺术的最佳环境。规划设计盆景园将展示的盆景种类有树木盆景和山石盆景两大类。按规格区分有微型（树高10㎝以下）、小型（树高10～40㎝）、中型（树高40～80㎝）、大型（树高80～150㎝）、特大型（树高150㎝以上）等树木盆景或山石盆景。尤其是微型和小型盆景由于其体积小，占用空间少，携带方便，深受游客的喜爱和购买，将重点展示。水果类盆景很有特色，作亮点布展。盆景的陈列，将以不同类别、样式、大小适当搭配。用落地式、桌上式、壁挂式等各种各样的几架来衬托置放，依一定的主题布局和一定节奏感搭配，以更好地显示出盆景园整体的艺术美和各种盆景的不同情趣。充分利用景墙作为盆景文化科技知识长廊，图文并茂介绍盆景的趣闻典故，及相关的生产制作、养护等科技知识。8、水生植物园水生植物园是指生长在水体环境中的植物，从广义的生态角度来推论还包括相当数量的沼生和湿生植物。我国园林中常运用某些水生植物作为种植材料，并与周围的其它景物配合，构成一种耐人寻味的意境，如在湖中大面积栽种红莲和芙蓉，可在夏日呈现出“接天莲叶无穷碧，映日荷花别样红”的景观。以芦苇、香蒲等水生植物可构成-37- 芦荡秋波的意境。水生植物的观赏，不仅观叶、赏花，还能欣赏映照在水中的倒影，别有一番情趣。水生植物作为植物中的一个重要类别，与人类的生活非常密切。多数种类具有不同的经济价值，可入菜，入药、茎杆又可做造纸和纺织原料。此外，水生植物在水体中还有生物学效应，如有些沉水植物可增加水体中氧气的含量，或有抵制有害藻类繁衍的能力，以利于水体中的生物平衡。有些浮叶型或漂浮型水生植物可吸收水中的酚、氰化物和锌、汞、铅、铬、镉、磷、氨等有毒物质，抵抗污染、净化水质、以利于水体环境的保护。近年来，水生植物在市场也逐渐走热。在很多宾馆、酒店、写字楼内地建起了小型的水池养护水生植物，有的爱好者在家中也养上几株，水生植物越来越受到人们的重视。规划设计的水生植物园，是利用原有的水体进行改造，以展示丰富多彩的水生植物资源，并作为宣传普及有关生物环保科技知识的景园。本园使用水体面积3800㎡。规划设计本园综合性种植多种类、多类型的水生植物，主要有：①挺水型植物，如：荷花、藨草、菖蒲、慈姑、菰、香蒲、伞草、芦竹、水葱、紫芋、芦苇、水芹、泽泻、薏苡、刺芋、睡菜、千屈菜、大聚藻、灯心草、再力花、泽苔草、竹节草、纸莎草、黄花蔺、梭鱼草、雨久花、西洋菜、杉叶藻、马蹄莲、黄花鸢尾、埃及莎草、粗梗水蕨等。②浮叶型植物，如：睡莲、芡实、水龙、荇菜、水鳖、水禾、莼菜、田字草、萍蓬草、水罂粟、亚马逊王莲、浮叶慈姑、浮叶眼子菜-38- 等。③漂浮型植物，如：菱、茶菱、大漂、浮萍、槐叶苹、凤眼莲、满江红等。④沉水型植物，如：苦草、黑藻、菹草、水车前、矮慈姑、狐尾藻、水盾草、黄花狸藻等。⑤岸边湿地植物，如：毛莨、蕺菜、垂柳、枫杨、蕹菜、姜花、春羽、海芋、水杉、水松、池杉、合萌、荻、问荆、鳢肠、草芦、星宿菜、牛毛毡、半边莲、旱金莲、落羽杉、文殊兰、美人蕉、艳山姜、香菇草、水蒲桃、串钱柳、三白草、蓼属植物、海南杜英、圆叶节节菜、水田碎米荠、空心莲子草等。水生植物多达140多种以上，各种水生植物的生态环境不同，主要是对水位深度要求有很大差异。多数水生高等植物分布在100～150㎝的水深中；挺水及浮水植物则以30～100㎝为宜；而湿生植物类则只需20～30㎝的浅水即可。根据水生植物的这种生态习性，水生植物园设置深水、中水及浅水栽植区。深水区在水中央、渐至岸边分别做中水、浅水和沼湿植物区。植物配置高低错落，疏密有致，力求再现水生植物原生态的景致。为了提高水生植物园的观赏性，在湖里或岸边养殖少量水禽和供观赏的鱼类，以丰富景园的内容，构成质朴而有趣味的乡野景观。文化科学知识长廊中国农业历史悠久，农业文化知识和科学知识的积累源远流长，-39- 丰富多彩。规划设计中的XX现代农业示范园“XX·XX农游大世界”也是一个汇集农业文化科学知识的大观园，一个宣传普及农业文化科学知识的基地。为此，特设立文化科学知识长廊。文化科学知识长廊，由进入“生态洗手间”的隔墙，及进入农艺奇观展示区的宣传橱窗组成。隔墙通过装饰美化，改造成新颖别致的景墙。宣传橱窗则可用砖、木、玻璃、不锈钢等材料建造。隔墙和橱窗的顶部有遮荫廊架，基部有花槽衬托。文化科学知识长廊展示的手段主要以文字，图案，通过电脑排版后喷绘制作，力求做到图文并茂、生动活泼，可读性强。文化科学知识长廊的内容主要是综合性的多元化的内容，如集中介绍本园区各个景点，综合宣传农耕文化和农业科学的知识等等，使到它与各园区之间的科普知识宣传相辅相成，相得益彰。（四）特色农业示范区特色农业示范区主要指现已入园进行开发的绿化苗木、花卉产业及蔬菜、名优水果产业、养殖产业等项目。这些是XX现代农业示范园的基本项目，规划将通过整合资源，规范管理、新增内容，提高科技含量，打造精品农业新形象。把这些科技农业和绿色农业的当家项目，包装、转化成为观赏性较强、受游客欢迎的休闲观光旅游产品，做到进一步向公众开放，特别是向农民示范，社会效益更加显著。（五）休闲游乐区改革开放以来，经济的发展、收入的增加，生活观念和消费结构-40- 的转变以及生活质量的提高，大大地推动了旅游产业的发展。特别是1995年推行的双休日和黄金周假日制度更催生了庞大的假日经济，私人汽车的增加，使旅游产业跨上了一个新台阶，特别是旅游农业更是方兴未艾，围绕着都市农业的“生态、生产、生活”功能，不断开发农业休闲观光旅游新项目，满足人们体验农耕、品尝美味、欣赏田园、修身养性的休闲需要。旅游农业已逐步从单纯的观光型向休闲、度假的体验型转变。在经济发达的国家和地区，这种体验型的旅游农业发展迅速，如德国的“度假农庄”、法国的“教育农园”、意大利的“绿色度假”，日本的“观光农园”，澳大利亚的“郊野宿营”等。我国的北京、上海、广州、深圳等大城市，也相继发展具有休闲、度假功能的农业观光园，取得了很好的经济效益和社会效益。体验型的旅游农业为都市人开拓了崭新的休闲空间，也为“三农”增加了新的产业，使农产品、农业景观、农业文化增值，对加速新农村的建设，现代化农业的发展，第三产业的进步和提高农民的收益，均起着良好的作用。借鉴国内外发展体验型农业旅游的经验，为了把观光型旅游农业和体验型旅游农业有机融合，满足游客多元化的需求，从而达到园区的经济效益、社会效益、生态效益进一步全方位提高的目的，规划设计XX现代农业示范园“XX·XX农游大世界”就是要充分利用资源，在现有开发基础上，建立“休闲娱乐区”，创造出各种让游客参与的活动，延长游客的停留时间，吸引他们增加消费。“休闲游乐区”的主要项目有：“土头碗”香满楼（饮食文化中心）、篝火广场、家禽家畜动-41- 物园、戏鱼池、烧烤区、垂钓区、健身区、多功能运动场、手工作坊、品茗苑，这些项目分别布局在莲香湖周边、及耕读园（即学生营地）西面和后面。1、“土头碗”香满楼“土头碗”又名“玉麟香腰”“宝塔香腰”、“管堆子香腰”，是XX地方风味美食，相传为XX名宦彭玉麟家厨在鱼丸、黄雀丸、锅烧丸等地方风味小吃基础上创制。此菜肴集众多小吃品种于一碗，层层堆砌，形如宝塔，寓意步步登高。后传入民间，成为XX风味酒席中的定型头碗菜品，亦是民间结婚、生子、祝寿或逢年过节团圆饭中不可缺少之菜肴。用“土头碗”的概念包装饮食文化中心，意在挖掘具有XX地方特色的风味美食，使之成为“XX·XX农游大世界”的饮食品牌，受到食客们的追捧和喜爱。将饮食文化中心冠名为“土头碗”香满楼。并在室内装潢上，力求和谐典雅，有文化内涵，有美妙情趣，与室外莲香湖秀美的景致珠联璧合，营造出良好的饮食环境和氛围。精心策划和推出各种具有XX地方特色的风味美食吸引游客，做到物美价廉，不以一时的利益驱动而失去众多的“回头客”，失去长远的商机和更大的利益。2、篝火广场篝：即竹笼，也称熏笼。篝火，古时谓用竹笼罩火。篝火，今多指在空旷的地方或野外架木柴燃烧的火堆。月光下，篝火旁，大家聚-42- 在一起聊天，在“火”与“烟”中，人们忘掉一切烦恼，围着火堆唱歌跳舞，做游戏，烧烤食物，狂欢撒野，放飞心情，，过一个充满田园气息的迷人的夜晚，是多么的惬意，多么的浪漫。这样的活动，正是游客，尤其是青少年学生最喜欢参与的活动。为了安全举办篝火晚会活动而专门设置的篝火广场，也可以作为烧烤场，在白天提供给游客使用。篝火广场为混凝土或其它材料铺地的立体硬质广场。广场分成燃火区、活动区、席座区、烧烤区四个部分。燃火区位于广场中央，燃火区周围是活动区。围绕着活动区的是席座区和烧烤区。席座区和烧烤区备有坐櫈和固定烧烤炉，方便参与者休憩与操作。考虑到烧烤区白天使用，设遮荫廊架，营造舒适的烧烤环境。广场备有水源，方便游客用水，并随时准备灭火，以确保安全。3、家禽家畜动物园建立家禽家畜动物园，养殖各种各样家禽家畜小动物，不仅能作为养殖业优良品种展示，而且，通过小动物吸引小朋友从而拉动家长、老师，甚至吸引到更多的游客。这对于进一步开拓休闲观光农业的旅游市场，起到事半功倍的作用。规划设计本园区的家禽家畜动物园将成为休闲娱乐区的一大亮点。家禽家畜动物栏舍的修建，将根据儿童心理，渗入卡通艺术元素，在安全、透光、通风、清洁、保暖、防寒的前提下，营造出童话世界-43- 的氛围和以营造其拟人世界的氛围，增加观赏的乐趣。养殖的小动物，以家禽家畜为主，品种多，但每个品种数量不多，小型的6－8只，中大型的1－3只。其种类有：鸡、鸭、鹅、鸽、孔雀、山鸡、鹧鸪、大雁、各类小鸟；猪、马、牛、羊、驴、骡、兔、鹿、驼鸟、宠物狗、军犬、小白鼠、狐狸、乌龟、蛇等。此外，饲养部分食用药用昆虫，如蚯蚓、蚕蛹、蝎子、黑蚂蚁等，以丰富展示和观赏的内容。动物园内还设有“农家六绝”比赛场地，供游客参与不违反有关规定的博彩活动。“农家六绝”即：小猪跳水，赛猪、赛鸭、斗鸡、斗羊、大笨猪花式高台跳水等。建立沼气池，收集处理动物的粪便和污水。周边栽种抗污染力强的植物，以减少异味，减少空气中二氧化碳和有害气体的含量，确保环境卫生，避免造成公害，有益于人、畜的健康和环境的保护。4、家庭农庄家庭农庄是顺应都市人厌烦了城市生活嘈杂、繁嚣、紧张，想过一过农耕生活的心理而推出的。它以一定面积的土地，出租给有兴趣的城镇家庭利用假日前来种植农作物，体验农家生活，品味田园美丽风光。家庭农庄的活动，有利于增加家人互爱，有利于父母与子女之间的沟通与交流，享受天伦之乐。也有利于培养少年儿童的生存，发展意识，帮助他们建立责任心及形成热爱劳动，热爱学习的良好习惯。家庭农庄的活动一般运作可设计为：-44- ——土地以平方为单位，租赁给有兴趣参与的家长或小孩，种植以蔬菜、瓜果为主的农作物、种子、种苗，日常管理等由园区负责，园区收取一定的费用。有收获时由家长和孩子来参与采摘。这样活动，可以让小孩有创意，有联想，有惦记，可以让孩子和家长一同去品尝种植的乐趣与辛劳，去享受成功的欢欣和收获的喜悦。——土地租用期可短可长，短至一季度，长至一年均可，一般租金比较低廉，有较大吸引力。——家庭农庄种植的作物，均挂上小标牌，牌上标明种植者的姓名，栽培日期，作物的名称、原产地、科目、特性等等，寓观赏与教育于一体。5、戏鱼溪戏鱼溪主要是亲水嬉鱼儿童活动项目，让儿童在溪中摸田螺，抓泥鳅、逮小鱼等，以满足儿童“好奇、好动”的特性；6、烧烤区：在塘边设立烧烤炉，供游客即时烧烤鱼获；7、垂钓区：垂钓以四大家鱼为主，搭配少量特种水产；8、健身区、多功能运动场：只要方便游客健身、运动。健身区内部放置多种户外锻炼器械，多功能运动场建设满足中小学生举办运动会；9、手工作坊：可以满足游客自制快捷农产品；10、品茗苑：主要满足游客品茶、休息。-45- 6.5新增配套设施建设内容本次建设为配套设施建设项目，建设内容为：道路8600m，温棚2000㎡*3，公厕200㎡*2，接待中心368㎡，商场200㎡，茶庄257㎡，科技长廊2407㎡，垃圾收集房120㎡，展厅及多媒体室400㎡，动物笼舍500㎡，桥梁130㎡，地面硬化7142.86㎡，其他基础设施（沼气池、标识标志）1000㎡，绿化、美化、亮化5000㎡，农业景观建设3000㎡。-46- 第七章工程技术初步方案7.1设计标准和规范本项目建设的基本条件：建筑场地位于湘江二级台地上，土层为第四纪更新世[Q2]冲积层，除耕土层外，其余土层均可以作为天然地质，容许承载力[P]值为20t/m2以上。地下水为潜水层，标高平均在5米左右，属第四纪层，PH值在5.3-7.0之间，呈酸性，硬度为0.7-8度。本项目的自然负荷，雪荷载0.4KN/m2，风荷载0.35KN/m2。本项目可不考虑抗震设防设计。本工程设计时应遵循以下标准和规范：(1)建筑结构荷载规范GB50009-2001；(2)建筑地基基础设计规范GB50007-2002；(3)砌体结构设计规范GB50003-2001；(4)混凝土结构设计规范GB50010-2002；(5)建筑防火设计规范等。7.2给排水本项目位于XX县XX区，项目区地下水源丰富，且可达到生活饮用水标准，拟采用地下水为供水水源。项目建成后按平均每天接待游客500人估算，人均用水量按0.25-47- 吨/人·天计算，则日用水量为125吨。在市政管网未开通之前，采用打井、加压的方式供水，在井旁设置主水管，然后沿项目区内道路铺设环状管网至各用水点。建筑物内设置消防器材和消防用水水池，消防水管末端常压应大于2.5公斤。排水系统采用雨水、污水分流制。污水经沉淀后排入截流干渠至污水处理厂处理、排放。雨水利用地形就进排入自然水体。7.3电气本项目属国家三类负荷，主供电电源就进接入，采用10KV高压双回路供电，互为备用，装设分段开关自动投入装置。设专用配电室，各单体建筑接自变配电室，考虑本项目近期和远期某些项目的供电需求，供配电房共设置4回低压出线（预留2回）。经测算，项目总用电负荷约为340KW，各建筑物的同时使用系数取0.93，功率因素按0.8考虑，则变压器容量为395KVA，选用一台400KVA的变压器供电。目前园区现有的变压器能满足项目需要。为保证停电时建筑物及用电设备的安全，设自备发电机组，自备发电机按总负荷的20%考虑其容量，在停电时及时接通，自动投入运行。自备发电机主要供给以下对象：生活照明及生活用水水泵，消防设备、消防中心控制室及电脑管理系统。低压配电采用放射式和树干式相结合，照明用电分区域集中控制，大部分采用荧光灯照明。-48- 建筑物面为二类防雷装置，利用建筑物主要结构钢筋连成整体，组成笼式避雷网，设置避雷带防止直击雷，防雷接地电阻应少于或等于4欧姆。室内供电线路采用钢管穿线和阻燃PVC硬塑管穿墙敷设，供电均采用短路过载保护。配电室接地采用镀锌接地极和接地带，接地电阻少于4欧姆。为沟通与外界的联系，便于信息交流和项目区内各站所的联系，预防森林火灾及处理突发事件，需要新架设通讯杆线10千米，开通程控电话50部，并在项目区内四处高山安装无线中转台，方便项目区内的无线通讯。7.4消防本项目消防给水系统分为：室外消防给水系统、室内消火栓给水系统、自动喷水灭火系统。(1)消防水量室外消火栓用水量25L/s，火灾延续时间按2小时计。室内消火栓用水量15L/s，火灾延续时间按2小时计。自动喷水灭火系统用水量26L/s，火灾延续时间按1小时计。(2)消防储水池在休闲山庄地下设一个202m3的钢筋混凝土消防储水池（储存108m3室内消火栓水量和94m3自喷系统水量）。在屋顶设一个18m3的消防水箱。-49- (3)室外消火栓山庄室外均匀设置地上式室外消火栓。(4)室内消火栓：A、因消火栓栓口的静水压力不大于0.8Mpa（80mH2O），故消火栓系统不分区。B、火灾初期10分钟室内消火栓给水由屋顶的消防水箱（18m3）供给，10分钟后，由设于地下泵房内的消火栓泵取消防储水供给，消防水泵采用自灌式吸水，供水管上设试验和检查用压力表和65mm的放水阀，并设泄压装置。C、室内消火栓在各建筑的每层的适当位置设置单阀单口室内消火栓，口径65mm，水带长度25m，水枪喷嘴口径19mm，水枪充实水柱7m。屋顶设试验用消火栓，消火栓管网连成环状，采用阀门分成若干独立段。D、距室外消火栓15～40m范围内，设一个地上式消防水泵接合器，流量15L/s，并与室内消火栓系统相连。E、管材采用热镀锌钢管。(5)自动喷水灭火系统：A、在设置集中空调系统的建筑内，设自动喷水灭火系统。B、据规范规定，按轻危险级设置喷头。C、火灾初期10分钟由屋顶的消防水箱（18m3）供给，10分钟-50- 后，由设于地下泵房内的自喷系统泵取消防储水供给。D、系统由水流指示器、湿式报警阀及延时器、水力警铃及组件、消防水泵接合器（2个）等组成。E、管材采用热镀锌钢管，沟槽连接。(6)灭火设备按《建筑灭火器配置设计规范》在各建筑内相应设置MF/ABC4型干粉灭火器。-51- 第八章环境保护与节能8.1概述环境保护与节能是设计中需考虑的重点环节，本项目设计在生产工艺和设备选型方面及各个生产环节中均对节能进行了充分考虑，并采取有效措施，以达到环保节能的目的。在设计中，充分满足国家标准对环境保护与节能的要求。设计依据为：(1)《中华人民共和国节约能源法》(2)《中华人民共和国水法》(3)《评价企业合理用热技术导则》(GB3485-83)(4)《评价企业合理用电技术导则》(GB3466-83)(5)《评价企业合理用水技术导则》(G7119-96)(6)《中华人民共和国环境保护法》(7)《建设项目环境保护设计规定》(8)《大气污染物综合排放标准》(GB16297-1996)(9)《环境空气质量标准》(GB3095-96)(10)该项目相关专业提供的污染源性质及数量等资料。-52- 8.2主要污染物产生分析就整体而言，本项目是一个生态工程，对环境不会产生大的不利影响。但在生产过程中，特别是养殖区畜牧排泄物、臭气对周边有一定影响，特色餐饮区废弃的烂果、烂菜若不集中处理将产生污染。此外，种植区在种植过程中，为保证高产需要，防治病虫害喷施药物会产生一定的农药污染。8.2环境保护措施良好的生态环境是建设休闲山庄的基础，保护好森林植被，才有丰富的溪流、清新的空气、四季花香和高含量的空气负离子，因此要以不断提高森林植被覆盖率和环境质量为目的。遵循植被次生演替规律，适地植树。主要保护措施是：8.3.1森林资源保护(1)严格采伐手续，严禁采伐树木，对森林资源进行有效保护；(2)除划定的活动范围外，一律实行全封，贯彻落实“封山育林”的精神；(3)加强森林防火，严防火灾发生，贯彻“预防为主、积极扑灭”的方针，完善“隔离、瞭望、通讯、预测预报”四网和“专业化、机具化”两化的森林防火体系。8.3.2大气(1)公寓内不准使用以煤为燃料的锅炉，使用电器或液化气等无-53- 污染的能源设备。(2)严格控制机动车辆出入，尽量减少汽车尾气对公寓内空气质量的影响。(3)停车场、公路两边尽量种植能吸收有毒气体净化大气的树种。8.3.3规划布局安排紧凑，尽量减小占地面积，提高土地使用率；场地绿化最大限度利用原有绿化系统；采用透水性铺装，有利雨水回渗和绿地养护。8.3.4建筑合理组织自然通风采光，减少能耗；尽可能多地使用可回收建筑材料，主张用木材替代合成塑料；选用环保和可循环利用的新型建材搭建临时设施；地面和顶棚加强吸声处理，减小噪音量。8.3.5机动交通充分利用公共交通系统，减少私人车辆的使用；基地内部采用电瓶车等空气、噪音污染少的公共交通工具。8.3.6水环境的保护和固体污染物的处理。(1)区内的生活污水、厕所污水经过严格处理达到国家排放标准之后进行综合利用或排放。(2)在公共场所根据需要设立垃圾箱，垃圾箱要美观大方。将垃圾分类按照环卫部门指定地点进行分类处理。(3)严格控制使用白色垃圾。-54- (4)最大限度地减少垃圾和污染的产生；利用生物降解和其他技术对垃圾进行适当处理；循环水系统的合理开发，杂用水使用经过处理的雨水。8.4节能节约能源是每一个项目应遵循的准则。本项目采用的具体节能措施如下：(1)公共出口的外门均设置空气幕以减少冷(热)损失。(2)风机盘管和空调箱均设电动两通阀，以使根据室内温度及时调节水量以节约能源。(3)采暖、供电、供水系统均采用合理的输送工艺，尽可能降低途中消耗。(4)一切耗能设备，如空调机、垂直电梯、照明灯具等均采用节能新产品。(5)建议整个基地照明和空调系统用计算机控制，一方面完善服务，另一方面也可避免能源的分散消耗而带来的浪费。采取上述措施后，本项目可以达到节能型建筑标准。-55- 第九章组织机构定员及劳动安全为了保证XX现代农业示范园建设项目的实施和园区营运期间的运作，建立健全园区组织管理机构，创新管理模式，以便对园区内项目、资金、物质、人员进行科学化管理，达到国家级农业旅游示范点建设标准，实现预定目标。9.1明确管理机构为加强对园区的日常管理与项目实施，市人民政府成立XX现代农业示范园管理委员会。其主要职责是为园区的建设，提供服务，制订相关政策和管理制度，引导园区产业主体的经济活动，协调企业与企业、企业与农户之间的关系。9.2确立项目运作公司XX现代农业示范园开发有限公司是由园区管理委员会组建的，由农业企业、农产品加工企业、农业科研院所参加的园区技术经济活动的管理单位。其管理职能是筹划园区的发展方向，制定各类管理条例，筹划、分配园区的建设项目，制定使用条例，负责园区内的建设、生产、销售。公司下设技术服务部、市场营销部、工程建设部、招商引资部、财务审计部、办公室。-56- 1、技术服务部为园区开发公司下设的一个集科研、培训及技术推广等职能为一体的机构，定员5人，专门负责从事园区内农业高新技术的引进、研究、开发、推广和培训等工作。聘请国内知名农业专家为顾问，招聘科研人才，逐步建立配套的科研体系，解决生产和出现的技术难题，重点开发科研项目；负责园区推广应用，与高校、科研院所配合，采取灵活多样的方式培训农技人员，从而提高总体，为园区提供各类急需的技术人才。2、市场营销部为园区开发公司下属的一个集产品宣传、产品销售于一体的机构，定员15人，负责为园区提供最新的科技、生产、产品价格等信息。同时，传递交流园区内部生产、技术、产品、产量、价格等信息，负责产品的营销和宣传、推介科技成果等。3、工程建设部为园区开发公司下设机构，定员3人，负责园区的基础设施建设工作。对园区的建设项目进行统一规划管理；负责园区内土地统一征收和反包等；负责重大基础设施招投标工作；对各建设项目的验收、交付使用等日常管理工作。4、招商引资部为园区开发公司下设机构，定员3人，负责园区项目招商。通过全方位宣传园区的开发前景和优惠政策，大力引进项目资金，特别是-57- 利用新闻发布会、精品农业等方式对外融资。5、财务审计部为园区开发公司下设机构，定员3人，负责园区项目资金的使用和管理，保证项目实施期间的投入资金的供给和借贷及时归还；监督、审核项目资金，保证资金特别是政府资金有效利用；管理开发公司下属各部门的运用资金，监督园区股份企业的财务和利益分配。9.3人员管理本项目是农业高科技项目，需配置园艺、农艺、蔬菜、畜牧、水产、经营管理、市场营销等方面的专业人才。园区地处XX近郊，人口素质较高，公司计划对园区的工作人员全部采用聘用制，对技术性较强的岗位在全省乃至全国范围内进行招聘；对一般性的岗位在本地区范围内进行招聘。招聘人员的条件要求大专以上学历并具有相应的专业知识，业务能力强、理论水平高、政治素质好、思想品德好，爱岗敬业、吃苦耐劳。对招聘上岗的工作人员由公司组织统一培训合格者上岗试用期三至六个月，完全合格者签订劳动合同。工资分配均与各人的岗位、职责、业务直接挂钩，多能多得、多劳多得，全面调动员工的积极性。公司将为已签订合同的职工购买失业、人身、医疗等保险，解除职工的后顾之忧。-58- 9.4建立稳定的技术依托关系园区内各法人在园区管委会的引导下，与中国农科院、南京农大、河北农大、湖南农大等院校的一批知名专家、教授、研究员建立长期稳定的技术依托关系，在技术上保障每个产业项目的安全运行，并根据园区建设的内容，给予技术指导和培训，确保园区生产技术的先进性，生产产品的优良性。园区各企业根据企业的情况同各高等院校和科研院所签订技术合同，按照市场运作机制，给予服务单位必要的经济报酬。-59- 第十章建设进度及项目招标10.1项目进度安排本项目总投资1543.18万元，计划2008年10月～2009年12月完成，并采取一次规划，分布实施，建成一块、运作一块的方式，既保证高质量建成，又保证尽早产生社会、经济效益。项目各项进度详见表10-1。项目建设进度表表10-1日期20082009项目41234规划设计项目招标建设工程配套设施设备招标设备采购设备安装绿化验收10.2项目招标为了确保工程建设项目质量，提高投资的使用效果，规范招标投标活动，加强对建设项目的监督管理，根据2001年6月18日国家计委发布的《工程建设项目可行性研究报告增加招标内容和核准招标事-60- 宜暂行规定》（第9号令）的要求，特编制本章节。10.2.1招标的依据(1)中华人民共和国招标投标法；(2)国家计委第3号令《工程建设项目招标范围和规模标准的规定》；(3)国家计委第9号令《建设项目可行性研究报告增加招标内容和核准招标事项的暂行规定》；(4)XX实施《中华人民共和国招标投标法》办法；(5)《XX人民政府关于进一步规范我市招标投标工作的若干意见》。10.2.2项目招标的类别为了实施《中华人民共和国招标投标法》，XX人大制定了《XX实施<中华人民共和国招标投标法>办法》、《办法》就工程建设项目招标范围和规模标准做了明确的规定。本项目属于《办法》中第十一条规定的招标规模标准，就工程建设项目招标范围和规模标准做出了明确的规定。属于必须进行招标的项目类别。10.2.3招标范围、形式及情况说明(1)招标范围项目的勘察、设计及建筑工程进行全部招标；安装工程及设备采购进行部分招标。(2)招标的组织形式-61- 委托招标(3)招标方式邀请招标10.2.4招标情况说明本项目的部分设备，重要材料单项的价格数额不大，而且在市场上可以自由采购；部分设备、建设单位可以自行安装，故不进行招标。如若建设单位变更招标组织形式，拟自行招标的；建设单位应按照《工程建设项目自行招标试行办法》(国家计委第5号令)的规定，向项目审批部门报送材料，由审批部门核准。如若改变招标方式，拟采用邀请招标的；建设单位应根据“XX实施《中华人民共和国招标投标法》的办法”的第十六条，对采用邀请招标的理由作出说明，报审批部门核准。如若不采用招标方式，建设单位应根据《办法》第二章第五条做出说明，由审批部门核准。项目招标基本情况详见表10-2。-62- 招标基本情况表表10-2招标范围招标组织形式招标方式不采用全部部分自行委托公开邀请备注招标方式招标招标招标招标招标招标勘察√√√设计√√√建筑工程√√√安装工程√√√监理设备√√√重要材料√其他情况说明：项目的部分设备，重要材料单项的价格数额不大，而且在市场上可以自由采购，部分设备我单位可自行安装，故不进行招标。建设单位盖章年月日-63- 第十一章投资估算与资金筹措11.1投资估算的方式和依据(1)本项目新建建筑和构筑物，根据其建设面积、结构特点、参照同类建筑、构筑物造价及当时当地造价水平，套用概算指标计算。(2)设备基础费，根据设备基础的大小和深浅，参照国家机械局颁发的设计概算指标，按设备原价的百分比率来确定。(3)设备购置费包括设备原价和运杂费，设备原价按现格价计算，运杂费参照国家机械局颁发的设计概算指标规定的计算办法和费率计算。(4)设备安装工程费等于设备原价乘以设备安装费率。设备费率按国家机械局颁发的规定的计算办法和费率计算。(5)其他费用包括土地征购费、建设单位管理费、建设工程监理费、勘察设计费、报建费等费用构成。建设工程监理费、建设单位管理费、报建费（含劳保费、城市配套费、人防统建费等）按XX人民政府、XX建委、XX人防办等文件的规定的计算办法和费率计算。勘察设计费按国家物价局、建设部联合发布的“工程勘察和工程设计收费标准”规定的计算办法和费率计算。(6)预备费用由基本预备费用和涨价预备金组成，参照国家计委计算[1985]352号文的有关规定，按工程费用和其他费用之和的百分-64- 比率计算。11.2投资估算本项目规模总投资额估算为1543.18万元，其中：工程费用1218万元，其他费用183万元，预备费用70万元，专项费用72.18万元。详见表11-1，项目投资估算表。11.3资金来源及筹措方式本项目规模总投资1543.18万元，资金筹措方式为：(1)业主自筹943.18万元；(2)申请银行贷款600万元。-65- 项目投资估算表表11-1单位：万元建筑设备安装其他比例序号项目名称合计工程费购置费工程费费用（％）1工程费用9741236754121878.92％1.1温棚270353051.2接待中心2818461.3商场125171.4科技长廊5012621.5展厅及多媒体室3020501.6动物笼舍154191.7茶庄991.8农业景观建设908981.9附属用房226281.10附属设施6815831.11绿化、美化、亮化16161.12给排水、供配电67671.13围墙及道路硬化3803801.14消防费用38382工程建设其他费用18318311.86％2.1工程勘察设计费882.2工程监理费552.3报建费1481482.4建设单位管理费22223预备费用70704.54％3.1基本预备费70703.2涨价预备费4专项费用72.1872.184.68％4.1银行贷款利息42.1242.124.2流动资金30.0630.065建设投资合计97412367379.181543.18比例（％）63.12％7.97％4.34％24.57％100％-66- 第十二章经济评价12.1经济评价说明(1)本经济评价按照国家计委和建设部发布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）的有关原则和方法，对项目投入产出进行财务评价。(2)所得税率根据财政部《中华人民共和国企业所得税暂行条例》执行，本项目应纳所得税额为年利润的25%。(3)盈余公积金、公益金分别按税后利润的10%和5%提取。(4)本项目的计算期设定为12年。12.2基础数据(1)销售收入及销售税金及附加根据国内外市场预测及生产纲要，结合项目产品的特点，本项目年经营收入如下：门票收入：按照年接待游客15万人次，门票定价为25元/人计算，年门票收入375万元；游乐项目收入：游乐项目主要采取承包制，每年承包收入估算为90万元；产品销售收入：园区产品销售主要是种子种苗、花卉盆景、无公害瓜果蔬菜、纪念品以及自主开发的芦荟茶等特色副食品。（见下表）-67- 特色副食品销售估算表单价销售额序号品种产量（元）（万元）1种子1万公斤10元/公斤102种苗10万株1.1元/株113花卉盆景3万盆9元/盆274瓜果蔬菜10万公斤2元/公斤205纪念品1.2万件10元/件12合计80房屋租赁收入：园区有4700m2房屋可以租赁，年租赁收入33.84万元；培训收入：园区开办培训机构，年培训收入22万元。该项目建成后年经营总收入为600.84万元。根据中华人民共和国营业税暂行条例，本项目应交营业税，税率为5％，城建税及教育费附加税按营业税的7％和3％缴纳。（详见辅助报表5）(2)固定资产投资计划本项目新增投资总额为1543.18万元，2008年投资183万元，2009年投资1330.12万元，2010年投资30.06万元。（详见辅助报表2）(3)流动资金投资估算流动资金主要由储备资金、生产资金、成品资金、结算及货币资金构成。本项目流动资金根据《建设项目经济评价方法与参数》分项详细估算法进行估算，根据以下公式计算：流动资金=流动资产—流动负债流动资产=应收帐款+存货+现金-68- 流动负债=应付帐款流动资金本年增加额=本年流动资金—上年流动资金经计算，项目建成后，全年需流动资金30.06万元。（详见辅助报表2）(4)定员及工资总额本项目建成后初步定正式员工86人，员工年人均工资及附加按1.44万元/人估算，年工资及福利总额为123.84万元。(5)本项目固定资产折旧按机械设备、房屋、安装及其它工程分类计算折旧。根据（84）中设财字第1412号《企业固定资产分类折旧年限表》，本项目的设备折旧年限为10年，工程净残值率按5%估算；房屋折旧年限为30年，工程净残值率按5%估算；安装及其它工程折旧年限为5年，工程净残值率按3%估算。（详见辅助报表7）(6)总成本费用由于折旧费是按不同资产类别及不同折旧年限计算，并且利息支出列入费用，故总成本费用各年度不是一个常数。经计算，本项目建成后的年均总成本费用为326.8万元，其中：固定成本266.6万元，变动成本60.2万元，年均经营成本238.71万元。（详见辅助报表6）(7)利润估算本项目完成后，经营年份的年均销售收入600.84万元，年均总成本费用326.8万元，年均利润总额为240.99万元，年均所得税后利润180.74万元。（详见基本报表3）-69- 12.3财务盈利性分析财务盈利性分析主要包括计算财务内部收益率、投资回收期、财务净现值、投资利润率和投资利税率等指标。各项指标的计算详见附表。（详见基本报表1）(1)财务内部收益率运用财务现金流量表，由财务内部收益率表达式：nΣ(CI-CO)-tt(1+FIRR)=0t=1式中：CI------现金流入量CO------现金流出量（CI-CO）------第t年的净现金流量n-------计算期经计算：FIRR1=19.51%（所得税前）FIRR2=15.21%（所得税后）高于同行业基准收益率的8%。(2)投资回收期（Pt）投资回收期即投资返本年限，是以项目的净收益抵偿全部投资所需时间，经计算：PtΣ(CI-CO)t=0t=1Pt1=6.56年（所得税前）-70- Pt2=7.51年（所得税后）(3)财务净现值（FNPV）财务净现值是反映项目在计算期内获利能力的指标，按社会折现率ic=8%的净现值由式：nΣ(CI-CO)-tFNPV=t(1+ic)计算t=1FNPV1=821.16万元（所得税前）FNPV2=494.09万元（所得税后）(4)投资利润率投资利润率=（利润总额/总投资额）×100%=240.99/1543.18×100%=15.62%(5)投资利税率投资利税率=（利税总额/总投资额）×100%=274.04/1543.18×100%=17.76%12.4风险性分析(1)敏感性分析为了了解项目在实施过程中，单因素的变化对项目的影响程度，分别对经营成本、销售收入作了提高5%和降低5%的单因素变化对内部收益率影响的敏感性分析，详见表12-1。-71- 财务敏感性分析表表12-1序号项目变化率财务内部收益率财务内部净现值投资回收期10%13.56412.0210.795%14.35453.0610.261固定投资-5%16.15535.139.27-10%17.19576.178.8010%13.87397.7410.595%14.54445.9210.152经营成本-5%15.88542.279.40-10%16.54590.459.0710%14.87469.929.955%15.04482.019.853可变成本-5%15.38506.189.67-10%15.54518.279.5810%18.30720.938.345%16.76607.518.974销售价格-5%13.64380.6810.75-10%12.04267.2611.2310%17.97696.758.475%16.60595.429.055销售量-5%13.80392.7710.63-10%12.38291.4411.16从表12-1可以看出，各因素的变化都不同程度地影响内部收益率，其中，销售价格增加或减少最为敏感，经营成本的提高或降低次之。当销售价格降低22.74%时，财务内部收益率将达到临界点。因此，本项目实施过程中，降低产品生产成本，提高产品质量，增加销售价格对项目极为重要。-72- (2)盈亏平衡分析盈亏平衡点=固定成本/（销售收入－税金－可变成本）=266.6/（600.84-33.05-60.2）×100%=52.52%从上式的计算可以看出，本项的盈亏平衡点为52.52%，即项目达到52.52%的生产能力时，就可以保本，做到不赔不赚，而大于52.52%的能力即可盈利。-73- 第十三章综合评价及建议14.1综合评价(1)生态效益项目的建设，是在XX现代农业示范园现有项目基础上，立足于保护和改善园区生态环境，转变经营思路和经营方式所发展的资源节约型农业。园区内农业生产采用标准化生产技术，特种水产品生产采用无公害健康养殖新技术、设施农业生产采用有机生态型无土栽培、立体栽培等高新技术，均有利于生态环境更好向良性循环方向发展，项目将通过进一步的绿化、美化工程，营造全方位的立体绿化景观体系。如：建造生态停车场、“绿色隧道”、点缀造型植物等。提高土壤植被覆盖率和空间绿化率。园区内的温室、度假村、耕读园的供热，路灯的用电都将采用太阳能等清洁可再生能源，没有污染，可保持空气清新。奇山秀水一直是XX的形象王牌，XX现代农业示范园将通过建设营造出优美靓丽的城市花园景观，这同XX政府重视环境保护，构建风景秀丽，宜居、宜游的优秀旅游城市的方针是完全一致的。在城市中建设一个占地40多万平方米的大花园对进一步提高XX的城市环境质量将有重要的促进作用，尤其是项目就紧邻XX城区，就更具有其重要的积极意义。-74- (2)社会效益XX现代农业示范园休闲农业具有科学性和可操作性，充分发挥自身的区位优势，通过对资源的整合、充实、包装、提质，使其与发展“休闲观光农业”紧密结合，符合党中央提出的建设社会主义新农村的历史任务，符合国家“十一五”规划纲要提出“建设社会主义新农村”、“发展现代农业”、“发展休闲观光农业”的国策，符合XX“十一五规划纲要”提出“加快推进农业产业化”、“大力发展度假休闲旅游”的要求，也符合XX“十一五科学技术发展规划”提出的对园区建设要着力推进并持续深化“五个转变”的精神。同时项目集科技农业、绿色农业、生态农业、汇展农业、休闲观光农业于一体，走示范，生产、经营相结合的路子，对于进一步带动全市农业和农村经济的发展，推动农业产业化经营，促进科技兴农，促进农业科技成果转化，推进农业产业结构优化升级，大力发展高产、优质、高效、生态、安全农产品，增加农民收入，均有着十分重大的意义。本项目的成功实施突显园区的“高科技、高效率、高效益”的建园宗旨，以现代农业展示为核心，引进高科技农作物新品种200余个，实施先进生产技术30余项，涉及花卉、园林、瓜果、蔬菜、特种水产、食用菌等多个产业，目前接待前往参观学习人数已达5000余人次，带动数千规模种养大户共同致富，每年安置农村劳动力50人以上，解决周边劳动人口就业问题。因此，主要以高科技农业为依托，以精品农业景观为特色，以休-75- 闲观光农业为亮点的农业示范园的建成和顺利运营，不但能满足高节奏都市生活的人们对休闲度假旅游越来越强烈的需求，而且还能在给项目自身带来直接的经济效益，同时还能带动一批相关产业的发展，为周边的社会和谐，经济增长，人口就业提供了一个极好的契机，它将有力促进当地的社会发展和进步。综上所述，XX现代农业示范园开发休闲农业，必将产生显著的经济效益、广泛的社会效益和积极的环境效益。目前，加大投资力度完全可行，而且十分必要。14.2建议(1)本规划、策划方案是对目前XX现代农业示范园休闲观光农业的地位确立，资源发掘，旅游产品打造提出的看法，只是整个休闲观光农业开发工作流程的一部分。要想有效的实现规划的内容，还需要在项目的经济和技术层面作更深入细致的可行性分析，在资金筹措、产品设计、运作管理体制方面，还需要政府支持力度。(2)面对新的情况和新的形势，为了能够进一步促使有关方面抓住机遇，全面推进发展休闲观光农业的工作，建议进一步深化对发展旅游产业的认识。(3)XX现代农业示范园开发休闲农业，不同于一般意义的“农家乐”项目，它是一项综合的系统工程，需要高新的农业科技支撑，需要规范的经营管理，需要精明的市场运作，需要良好的服务水平。而-76- 这一切归根结底，是要靠人去实施，去完成。因此，拥有一批高素质的专业技术人员和综合管理人员，是这个项目成败的关键。为此，建议园区管委会从现在开始，就谋划人才队伍的组建，把那些既具有奉献精神、开拓精神、实干精神，又具有较强的专业、技术、懂市场营销、会经营管理的智能型科技人才和管理人才招进来，通过多种渠道，或挖掘、或引进、或培养人才，到园区工作，为示范园更上一层楼，开发休闲农业，建设一流的农业示范园而努力奋斗。(4)资金筹措将是XX现代农业示范园项目建设的重要问题，建议可采用示范园＋农户、企业（公司）＋基地＋农户或多企业联合等多种形式的股份投资方式以实现资金的合理组合，国家和地方政府可以通过优惠政策、财政拨款，或有偿投资或增加股份方式以适当的投资支持，以多种形式、大力招商引资。也可以把项目分割后推向市场，特别是吸引旅游公司、旅行社、及都市人投资，结成利益共同体，互惠互利，实行风险共担，效益共享。同时，建议寻求有实力的商家、企业赞助。商家、企业可以赞助建设项目里的卫生间、凉亭、小卖部、垃圾箱、座椅、标识牌等便民设施和环境小品。项目则以冠名免费广告宣传作为回报。但在便民设施和环境小品的设计、建造及广告内容和形式上，要有严谨的准入标准，避免滥竽充数，粗制滥造。(5)休闲观光农业的载体是农业，农业是具有区域系统性、结构复杂性、物种多样性、生态自然性、人为主导性等特点的产业，因此，-77- 它的景观不是一成不变的，而是经常变化的。也正是如此，才显示出休闲观光农业的魅力和吸引游客的卖点。所以建议XX现代化农业示范园发挥区位优势，调整策略，筛选项目，提升管理水平。使项目永远保持“新、奇、异、趣”的魅力，吸引四方游客。这样，XX现代农业示范园的休闲农业才能又好又快地发展，才能在激烈的市场竞争中永远立于不败之地。-78-'