“丰尚时代广场·熙龙湾”项目可行性研究报告 74页

'“丰尚时代广场·熙龙湾”项目第一章项目概况1、项目名称丰尚时代广场·熙龙湾2、项目投资单位武汉丰尚高科置业有限公司；办公地址：武汉市江汉经济开发区江兴路8号。3、项目地址武汉市东西湖区径河街办事处三店易家湾、渡头嘴北。即金山大道与二雅路交汇处。项目四至：东面：临万科高尔夫城、沿海赛洛城；南面：临金山大道及规划绿化线；西面：临大自然生态乐园、吴家山行政中心；北面：临规划路、规划城市综合体片区、黄狮海。具体见附图。74 项目主要经济技术指标项目单位项目总量规划总用地面积㎡32543.16（48.8亩）总建筑面积㎡110436.05地上建筑面积㎡96127.19地下建筑面积㎡14308.86住宅建筑面积㎡85716.01商业建筑面积㎡9884.06配套建筑面积㎡527.12建筑密度%21.88%容积率2.95绿化率%25%机动车停车位辆523非机动车停车位辆828总户数户828总人口数（住宅楼3.2人/户）人26504、项目主要经济效益指标及开发融资方案“丰尚时代广场·熙龙湾”项目财务指标表项目预计总投入（万元）49051.41预计综合单方成本（元）4441.61预计总收入（万元）68713.65预计税后净利润（万元）12922.08销售利润率25.07%净现值（税后）（万元）6983.59内部收益率（税后）29.05%投资回收期（年）3通过对项目开发的财务指标进行综合分析可知“丰尚时代广场·熙龙湾景”项目，且能得到较高的回报，可为后期带来强有力的资金保证，根据以上特点，我们初步拟定如下融资方案：预计整个“丰尚时代广场·熙龙湾景”项目总投入资金4.9亿元，其中企业自筹1.9亿元，以本项目工程向银行申请项目贷款2.3亿元，预计分3次偿还贷款。74 5、项目区域资源情况项目周边紧邻吴家山行政、商业中心；项目所在区域有国家级高新技术开发区——吴家山海峡两岸科技产业开发园，有中国内陆最大的台商投资区——武汉吴家山台商工业园区；项目所在的东西湖区因湖而名，因水而兴。汉江、汉北河、沦河、府河等四条河流分别从南、西、北三面绕区而过。6、项目前期作业公司自2010年已开始“丰尚时代广场•熙龙湾”项目的调研论证及部分的前期作业，为项目的正式开展奠定了良好的基础，目前已完成的主要工作有：●委托中联地产完成了项目的市场定位、发展战略、规划评价、产品与产业形态设计、营销战略与策略等前期策划工作。●已取得项目建设用地，并获得建设用地规划许可证。●已取得项目的土地使用权证，拥有项目建设用地70年的使用期。●已委托国内著名的设计单位所对项目进行了总体规划设计。●已完成项目建设的详细勘察和建设基地地质勘察报告。74 第一章开发企业概况1、项目公司股权结构图示2、企业概况武汉丰尚高科置业有限公司（下称武汉丰尚公司）成立于2010年1月19日，经营范围为房地产开发与投资、物业管理。法定代表人为陈宇雄。武汉丰尚公司目前正在以武汉市东西湖区城市综合体项目作为突破口，依托武汉特有的地域优势，努力打造华中地区最具影响力的房地产开发企业。武汉丰尚公司目前注册资本金为1亿元（增资后），控股股东为广西南宁丰业创展房地产开发有限公司。3、股东公司概况广西南宁丰业创展房地产开发有限公司（下称公司）成立于2000年，公司注册资本2000万元，公司主要从事房地产开发与投资、物业管理等。公司曾与广西建行、农行等多家银行建立了长期稳定的合作关系，获得了良好的银行信用等级，目前公司无银行贷款余额。74 经过多年的发展，形成了跨区域开发经营、累计项目销售额253亿元、开发面积达400多万平方米的专业化房地产开发企业，控股和合作成立多家房地产开发公司，目前主要开发项目包括：广西地区：南宁：半岛融园、半岛半山项目占地400多亩，建筑面积40万平方米，销售额25多亿元；观澜溪谷项目占地500亩，建筑面积37万平方米，销售额约30多亿元；正在开发中。柳州：大美天地项目占地282亩，建筑面积25万平方米，销售额20多亿元；华韵上城项目占地269亩，建筑面积50万平方米，销售额约30多亿元；华展华园项目占地197亩，建筑面积30万平方米，销售额约18亿元；梧州地区独资开发项目：蓝天港湾、紫荆花园、香樟园等项目占地面积达300亩，建筑面积100万平方米，销售额约50亿元。广东地区参股项目：佛山山林水语项目占地700亩，建筑面积80万平方米，销售额约50亿元，正在开发中；佛山盛南新都项目占地170亩，建筑面积40万平方米，销售额约30亿元；正在开发中。4、组织结构74 第一章项目市场分析及预测74 1、市场定位项目所处的武汉市是中国中部最核心都市，作为“九省通衢”与中国重大核心城市保持密切的联系。以中国中部最核心的武汉、长沙、南昌三个城市将组成“中三角都市圈”，形成继长三角、珠三角、京津冀“中国经济三极”三极后的中国经济增长“第四极”。>九省通衢：武汉地处京广通道和沪蓉沿江经济带十字形交叉点，距离国内其他主要城市铁路运距均在500公里—1200公里左右。武汉处于当日往返或夕发朝至、朝发夕至的最佳位置，这在国内铁路网格局中独一无二。>项目位于汉口东西湖片区，非汉口主城区，为汉口城市建设的新区，目前通达性一般，到达城市中心约1小时>项目位于以生态旅游区为核心定位的东西湖片区，坐落于东西湖区以产业为集群的吴家山片区，位于片区的景观及居住核心区>东西湖片区：以优美的自然资源及成熟的旅游配套，定位于武汉的生态旅游区>吴家山片区：以台商投资区为核心，形成了食品、机电、物流等产业集群>项目位于东西湖片区的中部绿化区及居住区的结合处项目依托周边楼盘，区域交通配套日趋成熟，通过公共交通可较为便捷地到达武汉中心主城区和周围片区：道路：以107国道为主轴线，金山大道为辅线，覆盖全区的棋盘式公路网络已建成，与湖北8+1城市圈形成紧密联系。公交：有10条公交路线和2条巴士路线分别从吴家山通往汉口和武昌，如505、47、737、621、H82环湖线等均经过紧邻本项目的主干道金山大道；轻轨1号线：站点连接东西湖与汉口市中心地铁6号线：连接东西湖与汉阳。项目周边的配套主要依托于五环大道与二雅路形成的老吴家山片区配套，金山大道以北未形成浓的居住氛围，配套不齐全；74 商业配套：中百超市、北冰洋超市、嘉源超市、开发平价超市；中国邮政、农行东西湖支行等；>教育配套：海景幼儿园、海景常青艺术幼儿园、吴家山一小、吴家山三小、吴家山四小、吴家山中学、吴家山三中、北大附中、巨人教育等；>医疗配套：六顺路的吴家山职工医院、东西湖人民医院、妇幼医院；二雅路的东西湖人民医院门诊、吴家山街祁家山社区卫生站等；项目所处的东西湖区商业分布主要呈“点带混合”的态势，没有形成大规模的商圈，生活配套设施也相对匮乏>吴家山片区的商业网点多属于自发形式的沿街小商铺，品质较低且规模较小，商业网点多为酒店、网吧、大型超市和餐饮等业态；>吴家山的商业网点相对密集，多为沿道路带状分布。>金银湖片区的商业多以社区商业配套的形式呈点状分布；>金银湖片区的盛业网点多为新建楼盘的配套商业，从规模上分布相对均匀。项目地块现状：地块平整，地块一紧邻金山大道，无景观资源，周边环境较为纯粹，干扰因素较小。2、本项目未来发展方向——吴家山第一个综合体项目开发目标一：打造吴家山第一个综合体项目开发目标二：三个地块进行资源整合，形成住宅与商业联动开发目标三：一期实现快速回款，迅速打开市场局面以生态、宜居为核心定位的片区印象吸引越来越多城市中心关注健康、热爱生活的客户置业2.1水景资源金银湖区域水域面积达12000亩，环金银湖湖岸线42000米。大量的湖汊和湿地，保存完好的自然原生态，使金银湖拥有独特的湖景景观资源。金银湖水域，东、北、西，东流港、黄狮海、潇湘海、径河四条水道纵横贯通，金岛、银岛、卧龙岛等九个半岛点缀其中。74 2.2人文建设☆武汉市出台《泛金银湖概念性规划》，将金银湖周边确定为“中部地区独具特色的生态旅游目的地和休闲度假区、武汉优越的滨水居住区和高新创业基地”。；☆根据规划，环金银湖岸线以绿色生态和水为主题，将建成湿地体验区、时尚休闲区和文化生活区；☆政府利用自然资源打造的旅游功能定位区不但会促使周边环境的进一步优化，更会极大提升区域的居住价值和消费能力；☆环湖岸线以绿色生态和水为主题，分别建设成为湿地体验区、时尚休闲区和文化生活区。；☆现有3条道路金银湖路、马池路、环湖路将按进行改造，打造成金融商业街，建设高档酒店、商场百货、时尚会所、休闲酒店和企业研发总部等；☆政府拟建国际级、服务式、“孤岛型”的城市片区6750亩的新型国际商务度假区；☆国际商务度假区规划五大功能区，度假休闲区；东北，商务会展区，娱乐休闲区（即“三堤一岛”）；湿地体验区；创意体验区；☆金银湖将建成生态商务城、常青花园商业带、金银潭工业旅游区三大公共服务中心；☆海昌集团投资30亿的极地海洋世界，与现有高尔夫球场、湿地公园优势互补，将带动泛金银湖成为中部地区独具特色的生态旅游和休闲度假胜地；☆2012年地铁2号线通车，6、7号线将在2017年前建成通车，地铁的建成将为金银湖区域发展带来新的机会；☆本项目借助地铁2、6、7号线开通的良好契机，符合发展TOD模式的条件，旨在以以轨道交通枢纽站点为特色和导向，承担完善区域城市功能、疏散中心城职能以及服务片区产业职责，打造以居住、生活、工作和谐共处的社区；☆以机电、建材、家装、汽车产业为主的舵落口加上吴家山新兴的国家级经济开发区经济支撑，带来巨大的产业人群74 >舵落口大市场，是华中第—家国家级、综合性、大规模的商贸物流中心，占地面积1760亩。目前形成以家居建材、农业生产资料为主的大型综合批发交易市场，人驻商户3000多户，每年接待市内外客商逾2000万人次，交易总量1300万吨，其中装饰板材、木线类、农业生产资料占据全省70%的市场份额。>前入区投资的知名台资企业有：台湾统一集团、远东集团、大荣集团、士林电机、华城电机、大鹏电子、采轩服饰等。>在台资带动下，投资区已逐渐形成产业集聚的效应，吸引了中国香港、日本、美、德、法等众多外资和国内知名企业落户，合同投资总额30亿美元，利用外资16亿美元2.3区域价值小结：◎区域发展支撑未来中端客户;◎我们区域有机会成为;>汉口人寻找“闹中取静，离尘不离城”的首席生态居住区>城市发展方向上，未来副城市核心区>定位为生态复合型服务城区，宜居、休闲定位>日益完善的交通网拉进区域与汉口中心区的距离>区域既是项目入市的核心难点，又是项目快速突破的攻击点，紧扣吴家山宜居、生态的定位将弱化陌生感，增加生活感3、区域现状分析金银湖从地理上有着常青、环湖、东西湖（吴家山）的几个区域划分，每个区域有着自己鲜明的特点；吴家山区：台商投资区，东西湖片区的内部核心区域，具有一定工业产业的基础，居民集中，购买力较好与东西湖区其他区域；常青片区——依托于常驻人口而快速发展的区域，缺乏景观资源，未来依托二号线可以分流相当刚需购买者；74 环湖区域占据金银湖最大景观资源，北面受限于交通因素，入住率提升缓慢配套少，南面发展迅速，价格领跑；东西湖区域本身有相当的原居住居民，和一定的工业基础，加之台商投资区的崛起，未来发展潜力大4、项目机会客户项目位于吴家山台商投资区内，机会目标客群从吴家山向市中心扩散：东西湖区产业园内的高级蓝领☆舵落口大市场内3000余户私营业主；☆长丰乡本地居民和古田片区拆迁户；☆城中心挤压出的普通白领；☆地铁6号线经过本项目，将带来更多不同区域和不同需求的客群。5、市场调研情况5.1东西湖区2004年-2009年GDP一直保持快速增长，片区整体经济状况不断得到优化。但是与武汉市主城区其它片区比较其经济总量仍有较大差距。74 东西湖区2005-2009年人均GDP增长量保持15%以上快速发展。受东西湖区人口较少影响，片区整体GDP水平处于各片区水平中游。东西湖区经济发展——房地产投资位于全市前列74 调控政策对于东西湖区房地产投资影响较小，同时东西湖区房产投资力度位于武汉城区前列。5.2东西湖区经济发展——人均可支配收入增长迅速东西湖区人均可支配收入发展状况（单位：万元）74 片区人均可支配收入增长速度较快，拥有一定消费基础，但与其他主城区比仍有微小差距。5.3金银湖区规划：以“后花园”之名，见证居住、商务、生态的多重发展：☆空港经济：《武汉天河国际机场总体规划》得到了国家民航局和省政府批准。机场三期改扩建总投资120亿元，业内评估，完成后，天河将成为中国中部最好的国际机场，机场的物流、人流、信息流最为高端，附加值最高、高增值性强;☆总部经济：鑫桥高新科技产业园,吴家山台商投资区,药业公司,海事法院办公楼,武汉烟草专卖局,中国邮政以及凌云科技集团、美国百事、法国达能、美国康地等一批国际知名企业纷纷抢滩东西湖；☆生态居住区：多数楼盘以优美的金银湖资源进行楼盘开发，已经形成浓厚的居住氛围；☆旅游休闲区：金银湖周边78平方公里区域确定为“中部地区独具特色的生态旅游目的地和休闲度假区、武汉优越的滨水居住区和高新创业基地”5.4金银湖区域未来发展潜力74 5.41金银湖居住价值发展潜力——优美的自然环境及目前已经形成的居住氛围,以三环线、金山大道、环湖路为核心分界线，形成居住组团>三环线附近：万科城、新世界常青南园、常青花园；>金山大道附近：万科高尔夫、银湖翡翠、金地格林春岸、翠堤春晓、万科城市花园；>吴家山片区：沿海赛洛城、恒大城、祥生柏景湾；>环湖路：升华现代城、顺驰泊林、金银湖别墅、丽水佳园等；>目前金银湖核心楼盘已经达到20万左右的常住人口74 5.42金银湖商务价值发展潜力——通过“三轴、三片、两中心”的规划布局结构，力图将规划区建设成为环境宜人的金银湖生态商务城。金银湖生态商务城规划>北片：位于金山大道以北，铁塔路两侧的地区，布置商务办公并配套文化娱乐及休闲设施形成商务休闲区；>南片：位于金山大道以南，环湖西路以东的地区，布置商业金融设施服务整个片区乃至东西湖地区，从而为打造金银湖生态商务城创造良好的条件；>西片：位于环湖西路以西，张公堤辅道以北的地区，以产业集聚效应带动该片的发展，并为生产配套完善的生活服务设施。>商务休闲中心，结合银湖中路与马池路两侧文化娱乐设施，及北片西侧沿湖的生态商务别墅的建设，形成金银湖生态商务城的商务休闲中心；>商业金融中心，结合金桥中路两侧行政办公和商业金融设施及南片的步行商业用地的开发建设，形成商业金融中心。74 5.43金银湖商务价值发展潜力——吴家山：台商投资工业新城☆吴家山片区，主要实施旧城改造工程，重新布局吴家山新城，建设环径河的高技术产业区、西南部工业物流区、北部居住新区和南部旧城居住区，力求成为武汉辐射孝感、天门等城市圈城市经济的“桥头堡”；☆在产业方面，在现有统一、台塑等60余家台企，以及机电、物流、食品等特色产业的基础上，发挥保税物流、台企联华中基地等优势，用5年至10年时间建成为华中台资密集区。74 5.44金银湖旅游休闲价值发展潜力——金银湖以旅游休闲为定位，目前旅游休闲配套较为齐全，且已经有“城市客厅”之美称；金银湖旅游休闲发展潜力>金银湖的旅游休闲产业链正在形成，片区丰富的水景资源和旅游资源已经逐渐吸引了众多投资商的关注，于此兴建大批旅游项目；>金银湖政府规划开发金银湖生态商务城，总规划面积83.52公顷(含水面面积63.66公顷)，投资规模4亿元。利用金湖、银湖、墨水湖等自然环境，大力开发休闲旅游景观。“十一五”期末，沿金银湖湖岸建成休闲景观长廊1个、影视娱乐中心1个、水上游乐项目2个，休闲旅游区形成税收2000万元74 5.45区域成熟度之交通：以地铁为核心的公共交通的建设使东西湖片区与其他各个片区的联系更为紧密，已经形成成熟的立体交通网络☆轨道交通1号线二期工程计划从宗关开始向西，止于东西湖三店城西板块内。另外，在2010年前完工两条地铁中，2号线（地铁）的一期工程，将建设常青花园——街道口段；☆贯通后的轻轨从堤角到东吴大道，将极大的改善金银湖的出行环境，提升区位价值。74 ☆金银湖区域距汉口中心商业区10公里，汉口火车站7公里，距武汉天河国际机场18公里。机场路、市中环线、市外环线、金山大道、京珠高速公路，共同构建了区内“蛛网”形立体交通；☆随着交通升级的加速，金银湖的多层次外向辐射网络即将形成，为项目商业商务设施全面辐射武汉提供了条件。区域成熟度之交通：地铁六号线将大大增加东西湖片区的便利性，增加与金银湖与汉阳的联系p武汉地铁6号线线路长33.5公里，计划2017年建成。p武汉地铁6号线将连通三环线外围的沌口和金银湖，也是连接汉口与汉阳的一个重要纽带。p起于沌口三角湖，途径钟家村、汉口火车站、常青花园和东方马城几个商圈密集的区域，到达终点假日广场站。p2011年计划完成海洋中心站、博览中心站部分主体结构施工，这也是继地铁3号线之后第二条下穿汉江的地铁，连通了三环线外围的两个新开发区域，在钟家村与地铁4号线实现换乘，在江汉路与地铁2号线实现换乘，在大智路与轻轨换乘。74 5.46区域成熟度之商业配套：基本配套已经初步形成，但综合配套正在逐步完善中，目前配套多集中在吴家山片区内。n金银湖整体规划了“一主一辅多心”的公共服务配套格局；n金银湖中学是为了满足泛金银湖地区及周边小区居民对于教育配套的需求，政府投资近亿元新建的公办寄宿制初中，目前已对外招生；n协和医院与东西湖区签约，规划投资4亿元，3年内在金银湖建一家综合性三级甲等医院——协和金银湖医院。区域成熟度之商业配套：基本配套已经初步形成，但综合配套正在逐步完善中，目前配套多集中在老吴家山片区内。n位于城西板块的吴家山片区，生活配套较为成熟，生活也是最为便利的核心区域。2009年5月8日，市政府与台商达成协议，在吴家山设立东西湖“台商投资密集区”74 ，众多产业和商业的聚集，使得它的区域优势越来越明显，开发商更是将眼光聚焦如此，开发的楼盘也日益增多，未来将会吸引更多商家进驻本区域。n区域成熟度之综合配套：吴家山片区的教育、医疗、商业配套已全面覆盖。n经过十余年的发展，吴家山经济开发区已经形成了较为完善的配套体系，中百仓储、武商量贩、中商评价等大型购物中心都已经进驻；湖锦、三五、艳阳天等大型酒店也在区域内开立了分店；区内医疗机构有东西湖区人民医院和各办事处职工医院；中小学、幼儿园等基础教育设施也非常完善。n区域成熟度之综合配套：金银湖片区已有基础教育医疗商业配套，但使用较为不便。n金银湖片区的配套设施正在逐渐完善，商业配套除中百仓储外，金山大道以北即将建成马池商业街；环湖路已建成金银湖中学，沿海赛洛城引进了北大附中；医疗配套上，金银湖正在建一个占地190亩的综合医院。n15万平方米的金盛家居广场已落户该区域，这个以建材、家居和家电为主的摩尔城，可弥补该区域商业设施的不足。沿海·赛洛城将建13万平方米的商业门面，将进一步缓解金银湖地区配套的不足。5.47小结ü项目处于金银湖与吴家山交界处，从地域属性来看更加偏重于吴家山片区，相比较金银湖尚处于规划中的设计蓝图而言，项目交通、配套已相当完善；ü从产业布局来看，金银湖属于旅游休闲区，适宜生活；吴家山属于工业投资区，配套完善，项目兼得双区优势，但非金银湖与吴家山的核心区位，因此区位并非本项目核心卖点，推广方面宣传不可过度。ü市政基础规划方面项目除现有交通网络覆盖项目外，地铁规划也对项目价值有一定的提升作用。ü本项目社会性配套对比二环内中心城区项目仍有劣势，但与武汉其他远城区包括金银湖相比已相当成熟。74 6、2010年武汉房地产宏观数据ü2010年全年，武汉市新增土地供应253宗，总供给面积1696.6万平米。ü从供应土地性质来看，2010年各类土地供应中，其他用地供应量居首位，供应面积达844.4万平米，占总供地面积的50%；其次为居住用地，供应面积为546.7万平米，占总供地面积的32%；商业用地供应面积为269.1万平米，占总供地面积的16%。ü从供应土地区域分布来看，2010年各区域土地供应中，主城区内2-3环之间是供应量最大的区域，占到全部供应量的24%，其次为3环外主城区，供应量占到20%；随着武汉市城市扩张步伐的加快，远城区越来越受到关注，2010年远城区土地出让占到了全市土地出让面积的32%，增长明显。虽然有新政影响，武汉市房价依然坚挺，销量却随着政策变化而略有调整，但主要影响因素仍是房地产销售的自然周期。市场成交面积结构方面，中小户型商品房为市场销售主体，120平米以下户型占据销售总数的60%。n中小户型商品住房为市场销售主体。2010年我市120平方米以下商品住房为市场的主要需求，销售套数占总量的60.1%，较09年增加了4个百分点。其中90-120平方米占比最大，占比为38.21%，较09年增加了3个百分点；90平方米以下商品住房销售套数占总套数的21.89%，较去年增加了1个百分点。140平方米以上占比为11.47%。74 n武汉宏观市场小结2010年武汉房地产市场处于供销两旺，尤其是远城区土地，2011年处于上升走势；产品质量成为关键，优质产品仍有提升空间，普通产品销售量及价格已开始萎缩；中小户型仍是目前销售主力7、2010年泛金银湖区域房地产市场分析片区75-120平米的中小户型走势最好，空置率也最低。2011年各区域不同面积的销售情况　1月2月3月90㎡以下239037%62132%33227%90-120㎡212933%85645%61250%120-140㎡136521%72338%44136%140㎡以上5819%33718%16013%74 随着工作、生活节奏加快，人们对居住环境提出更高的要求，更加注重产品的实用性和紧凑性，以便节约空间成本，目前在本区域内75-120的中小户型销量最好，其空置率最低。8、泛金银湖片区市场小结泛金银湖片区目前仍属于武汉价值洼地，成交量在靠前位置，成交均价在靠后位置；实用型与紧凑型户型迎合目前刚需要求，受金银湖地理位置限制，该户型销售速度最快。9、总结区域优势分析区域规划日趋完善>地铁二号线、六号线的修建，增加了畅通无阻的出行通道，对金银湖与汉口中心区的联通，也起到非常重要的作用。>金银湖规划增加公交线路，尤其在沿海赛洛城项目附近，搭配路网的形成，十分利于金银湖居民的出行。74 >有了高架桥、地铁、路网支撑，金银湖片区将高楼林立，各种市政商业配套、娱乐休闲产业将迅速跟进，后湖将成为名副其实的武汉的新城、城市副中心。配套日趋完善>作为一个成熟的生活设区，金银湖片区的市政、生活配套设施日渐齐全、完善，大型社区均引进了相关配套，如：沿海赛洛城引进北大附中，万科西半岛引进中百仓储等，商业、医疗、教育机构逐步规划兴建。政府支持力度大>武汉市对泛金银湖的定位，是作为城市经济增长第四极，大量的旅游项目、高新企业中心、商业中心的规划，必将进一步吸引开发商的投资与居民置业居住泛金银湖片区制胜之道74 10、我们的营销战略：宣传和产品同时发力，直达营销目标——进攻战。10.1核心策略：贯穿始终的活动营销建立高形象！主动客户拓展实现扩容！将节奏与工程进度相联系！10.2形象占位——领导者的姿态进入市场，占位高端、形象领先；高举高打，以形象立势为总体目标：l前期立势是关键；l抢夺市场客户资源；l建立企业市场影响力；l在价值主张上形成另一个极——武汉最具都市意向的生活示范区；展示一个武汉人内心渴望已久的都市生活。10.3营销节奏：l持续的形象和概念传播；配合开盘期爆发式营销；后期通过参与式的营销活动维系持续热销；l开盘配合充分的客户积累和局部现场体验展示；此后，通过分阶段卖点展示，争取价值最大化的价格策略。10.4主要营销手段：l关系营销和活动营销为主线的市场策略；l以少而精的大事件一举立势。10.5项目品牌传播执行策略：“创新的生活方式＋服务”是我们品牌价值选择。建时代理想、筑品质生活——74 别人卖的是房子，我们建构的是一种生活！l新进者能够超越市场现有束缚，通过创新满足客户需求；l具有城市化模式社区的开发经验；l对于楼盘品质的严格要求：与大型建筑承包商合作，防止质量的不稳定；卓越的工程控制及把控能力；l与一流的设计单位合作，确保领先的生活理念得以贯彻；l楼盘拥有完善的配套设施，使住户住得更舒适；l所有这些，均源于提供一个令消费者渴望的“都市生活”10.6我们通过以下六个环节的做法实现项目的品牌传播10.61“产品”环节l结合企业形象的产品推介会；l都市生活样板间及品质工程样板间的展示；l都市休闲商业街区的展示及体验。10.62“消费者”环节l创建“丰尚时代广场•熙龙湾会”，入会业主购房优惠或优先；l全程专业购房服务；l建立业主投诉处理机制。10.63“视觉”环节实施CI（企业身份）管理，包括理念识别（MindId-entity，简写MI)、行为识别（Behavlonr简写BI）、视觉识别（VisvalId-entity，简写VI）。74 10.64“形象”环节l实力展示——利用开工典礼、员工招聘会等活动展示企业的综合实力；l形象立势——举办黑山植物园恐龙展等展览树立企业形象；l形象维系——开展都市生活主题的系列活动如家庭运动会、都市生活畅想征文等活动长期维系企业形象。10.65“商誉”环节l以丰尚时代广场•熙龙湾会为依托的沟通平台，共建和谐社区；l举办年度业主联谊活动（运动会、新春答谢会）；l实施丰尚时代广场•熙龙湾公益行动（如资助贫困学生、提供勤工俭学的岗位等）。10.66“通路”环节l发行丰尚时代广场•熙龙湾会期刊：刊登围绕都市生活的主题的文章；l统一销售现场布置，彰显都市生活氛围；l进行配合企业及项目活动的软文炒作。10.7营销战略与策略执行我们研究客户的购买行为，发现客户的购买过程是具有一致性的，通常可以划分为四个阶段过程：74 10.71营销执行技术思路：10.722011年10月~2012年3月，我们要做的准备工作：（1）相关协作单位的确定：广告公司、合作媒体、代理公司、执行顾问等；（2）丰尚时代广场•熙龙湾会的筹备工作：l丰尚时代广场•熙龙湾会的发展定位策略；l丰尚时代广场•熙龙湾关系梳理。（3）与丰尚时代广场•熙龙湾会相关的商家联盟洽谈：如咖啡店、餐饮店、银行及各种品牌家居店等；74 （1）登记电话；（2）丰尚时代广场•熙龙湾会正式吸纳会员及积累客户；（3）营销策略中相关活动资源的收集及挖掘；（4）项目出街前准备：外展场洽谈、工地围板、导示系统、沙盘模型、宣传物料准备、户外广告牌洽谈。10.73营销活动方案l立势活动一：2011年9～10月——项目奠基仪式；l立势活动二：2011年10～11月——招聘会；l立势活动三：2007年11～12月——客户访谈会、产品推介会暨认筹会；10.74客户拓展计划周边企业客户锁定是关系营销的第一战。l丰尚时代广场•熙龙湾作为跨区域发展的公司，需要整合各地资源，便于各地联动，降低推广成本；l项目周边几大企业的职工是潜在的客户，需要通过前期客户会的形式牢牢抓住。l建立与客户之间的良好沟通和互动，深化研究消费者需求以关系营销的方式巩固已有客户群，发展新客户为后续项目服务，基于企业立足武汉，长期扩张的战略，组建真正的客户服务关系组织——丰尚时代广场•熙龙湾会。l客户的长期维系及潜在客户的吸纳；l提升企业的品牌及形成口碑传送途经；74 l深入了解客户需求，细分客户。l丰尚时代广场•熙龙湾会入会体制：零门槛免费入会制度，免费邮寄资料，并发放丰尚时代广场•熙龙湾卡，体现与众不同的身份；l后期可以根据会员情况划分不同档次的会员等级，享受不同的服务。发行丰尚时代广场•熙龙湾会特刊——丰尚时代广场•熙龙湾▪都市生活杂志：主要内容：u企业业绩介绍u时尚、都市住宅一览u工程报道剪影u设计师简介u精英团队组合u房地产趋势分析作用：1.DM，通过邮局或其它方式确定区域内外高端客户群体；2.代替楼书送给前期咨询客户，逐步渗透楼盘信息；3.开盘后将主要与客户建立联系，增强口碑传诵。原则：1.控制成本，25—30P；印刷纸内页选用性价比较高的纸张；2.配合开盘销售，出版特刊——都市生活手册；3.内容偏软性；4.项目销售结束后，丰尚时代广场•熙龙湾会刊继续作为丰尚时代广场•熙龙湾会的核心组成，起到老客户维护及新客户扩容的作用。74 开盘特刊：l主要是对目标客户阶层最新精神生活的引导（如国内时尚都市社区介绍、都市生活主张、都市街区生活等）；l加入项目的开发进度、项目的新闻信息；l发展商介绍，开发理念等；开盘后至项目销售结束：l主要是对项目价值主张－都市生活进行持续的精神引导，对未来社区生活进行描述及后续活动报道（如摄影展）与发布；l一些准业主的散文，生活的小花絮作为点缀。l丰尚时代广场•熙龙湾会重要的制度和内容——积分奖励制度；l在节日里以及常规性的组织一些精彩而有文化内涵的社区活动，例如酒会、颁奖Party，嘉年华等等；l精选联盟商家：设定加盟条件：1.与会员衣食住用行、文化生活相关的行业；2.在区域具有一定的知名度及店面覆盖率；3.具开放合作精神；4.诚信经营、明码标价；5.愿意为会员提供价格优惠及优质服务；6.精选商家从创会之始就从更多地为客户提供增值服务的角度来进行，是会员入会后的尊贵象征，也是得到实实在在的优惠的举措之一；74 1.丰尚时代广场•熙龙湾会能给商家带来一定的客源，达成良好的合作关系，而丰尚时代广场•熙龙湾会也可以通过商家宣传自己的信息和品牌。这样形成会员、丰尚时代广场•熙龙湾会、商家三方的共赢局面。10.75媒体传播计划宣传诉求点l形象概念宣传：开发理念、区域发展、丰尚时代广场•熙龙湾品牌、产品。时尚之都，丰尚时代广场•熙龙湾造城；黑山植物园，旅游城市；品质保证，时尚人生。l具体卖点宣传：都市新生活模式；全面创新的都市复合型社区；领跑武汉的都市化生活享受；高形象的产品。广告传播——广告主线l形象导入，概念宣传：围板、项目周边导示系统、软文；l形象深化：路牌、报广、网络、电视片、新闻报道；l74 产品核心卖点宣传：路牌、报广、网络、连续性的小活动（儿童绘画展等）；l蓄客期的广告传播行动：开盘前的蓄客期需要全面的广告传播方式和高强度的推广建立项目形象，以吸引关注，保证开盘的旺销；开盘期之前是形象导入阶段，从提升项目具体形象入手。1.驻守要塞、路牌投放精而少：中心广场、火车站十字路口；2.路牌、车身主要内容为：形象推广，造时尚之都，现代之城；3.报广主要内容为：形象推广；配合活动营销、开盘信息发布；4.网络信息公布、营销活动信息发布。l开盘强销期/持销期的广告传播行动：开盘强销售期广告宣传主要以产品核心卖点、新生活方式的体验、系列营销活动为主；持销期广告宣传主要以销售信息为主，吸引目标客户关注。开盘强销期：1.路牌、车身主要内容为：产品主要卖点与新生活方式的体验为主；2.报广主要内容为：产品主要卖点、新生活方式的体验系列、营销活动平面广告为主；配合楼盘的销售信息、营销活动的信息发布；3.网络主要内容为：产品的电子楼书；配合楼盘的销售信息、系列营销活动的信息发布与追踪报道；持销期：1.路牌、车身主要内容为：发布产品的销售信息为主；2.报广主要内容为：配合楼盘的销售信息；74 第一章项目建设规模及功能标准一、建设规模武汉“丰尚时代广场·熙龙湾”项目位于武汉市东西湖片区，金径河街办事处三店易家湾，渡头嘴北，金山大道北侧，依据政府规划土地性质为商住用地。用地呈不规则的方形，长约175米，深度约185米，净用地面积约为32543.16平方米。方案总建筑面积110436.05平方米，地上建筑面积为96127.19平方米，地下建筑面积为14308.86平方米。建筑主要为7栋住宅楼、1栋商业楼及底部地下室。住宅楼为18层、26层、33层；商业楼为2层；地下室为1层。本工程结构形式主要为剪力墙结构，按6度抗震设防，建筑总高度最高为99.60米。具体规划建筑规模如下表：“丰尚时代广场•熙龙湾”项目初步规划建筑规模表项目单位项目总量规划总用地面积亩48.81总建筑面积㎡110436.05地上建筑面积㎡96127.19地下建筑面积㎡14308.86住宅建筑面积㎡85716.01商业建筑面积㎡9884.06配套建筑面积㎡527.12建筑密度%21.88容积率2.95绿化率%25机动车停车位辆523非机动车停车位辆828总户数户8281、气象及地理条件：武汉市位于江汉平原东部，地处东经113°41′-115°05′，北纬29°58′-31°22′74 。地形以平原为主，中部散列东西向残丘，武汉属北亚热带季风性湿润气候，有雨量充沛、日照充足、夏季酷热、冬季寒冷的特点。一般年均气温15.8℃-17.5℃，一年中，1月平均气温最低，0.4℃；7、8月平均气温最高，28.7℃。2、基地分析：武汉“丰尚时代广场·熙龙湾”项目位于武汉市东西湖片区，金山大道北侧，用地呈不规则的方形。该用地四周环境优越，如何更好地提升整个的住宅价值成为本次规划的重点。规划任务将综合利弊两方面，从建筑的布局等方面权衡设计。二、设计宗旨：1、营造高品质、现代化的具有优良环境的居住及商业区，体现规划思想的超前性和生活条件的舒适性。2、以独到的规划思想和整体风格表现本工程的标志性和唯一性。3、发展可塑的住宅空间，强调住户的行为参与和领域认同，更好地体现“以人为本”的思想。4、充分考虑小区空间环境、生态环境和视觉环境的均好和互补。三、总平面规划：1、规划框架功能组织整体化是小区总平布局的中心思想。本方案以大围合布局作为规划框架，使居住、商业空间“成片、成面、成型”74 ，整个小区能一气呵成，中心突出，高潮迭起。规划体现大开大合的理念，为小区整体品质的提升和景观空间的营建铺垫基本框架。院内的庭院景观和院外的城市景观内外贯通，相互交融，使小区住户在获得归宿感的同时也拥有了开阔舒畅的居住视野，让优美的城市景观能顺畅的串流入小区内部，构建立全新的、高品质的小区生活模式。2、入口与交通系统根据城市主要人流方向，及工程的现状条件，在用地南侧上，设置住宅的出入口，车行出入口设置于地块西侧。人流从南侧出入口进出，用户车辆从西侧进入后即可迅速出入地下车库。使园区内成为完全步行空间，如此实现真正意义上的“人车分流”。车位数量要求地下室大体作整片布置，住宅的楼电梯间均入地下车库，也便于从车库直接回家。小区消防车道的的设置大体沿建筑周边布置，并形成环道，平常则作为小区的景观步行道。庭院内则根据景观和功能的需要设置各种景观步道和应急消防车道，满足消防车通行的需要。3、环境设计：景观设计的目的，是使社区居民们能够“诗意地居住，健康地生活。”大围合的建筑布局自然形成了开阔的小区中心绿地，也提供了较好的外部环境空间尺度。小区环境构图以蜿蜒灵动的曲线为主，绿化结构清晰，分布均匀，可达性强。富有现代都市文化的氛围和充盈的生命力。景观构成：以面状庭院景观空间为主，在景观视觉轴线的交点和端部营造节点，以突出重点，使景观高潮跌荡起伏。74 景观营造：以关注居家生活的参与性为宗旨，将自然生态景观与建筑主题完美结合，达成“泛景观”的效果。由于小区内部为完全的步行空间，因此景观设计以流动的曲线构图，将居民的户外活动有机地串联起来，形成连续的景观休息带，使归家之路充满舒适、温馨、愉悦的情趣。在景观细节上，融入养生、艺术、健康和邻里交往等人文概念，强调人与景观的互动，赋予环境设计的功能性，将儿童游玩、居民健身、晨练慢跑、太极、戏水等体现健康和谐社区的活动区域散布于园林美景中。使之可赏、可游、可玩，成为构建和谐社区的良好载体，营造出动态的景观效果。在内部造景的同时，注重对区外城市景观的因借、交融和贯通。特别使南侧界面上，将城市景观自然地与小区景观相融合，形成一种漫延贯通的景观形态，更加丰富和扩大了小区的外延景观和层次感。小区庭院与小区入口有机结合，园林绿化与建筑有机结合，最终形成严谨，丰富，简约的规划框架，使整个小区成为不同功能空间和不同主题景观相结合的有机整体。创造出一个尺度宜人，环境优美，充分体现成都特有的休闲生活方式的居住小区，使住户获得对社区的领域认同感和归宿感。四、建筑设计1、住宅设计：74 本方案住宅单体设计力争使每一住户都能得到其在所处位置和角度上的最佳空间感受和居住品质。力争在有限的户内面积限制下，将户内各部分功能分区合理组织，使各种居住行为各得其所，做到居寝、动静、洁污、私密与半私密空间划分明确，所有厨房、卫生间均有自然采光和通风。借助低窗台凸窗和通向空中花园平台的大幅落地玻璃门窗，使所有厅室均能拥有良好的日照通风和户外景观。2、建筑造型建筑外立面的造型，采用现在较为流行的art-deco建筑风格，注重细部设计与材料的搭配，强调光影效果，建筑的材质感和体积感。建筑群体造型力求体量、块面清晰明确,着重处理楼梯间、凸窗、空调板、阳台、空中花园等细节。立面挺拔，美观，线条流畅，具有鲜明的个性，高雅的品位，和强烈的时代感。建筑外立面以色彩明快亮丽，造型简洁大方为宗旨，建筑外墙以黄灰为主，配以白色与灰色，辅之以通透明亮的玻璃门窗、阳台栏板，同时穿插以白色线脚和若干温馨平和的浅色空调格栅，组成富有变化的立面肌理。设计注重建筑群落的形体设计，尤其是临东北主要城市景观面一侧，利用建筑物不同的层数，突出优美的整体轮廓线。强调板式住宅的开朗相互搭配，组成灵动的整体形象。3、环境设计:在景观规划上，通过对景观空间的精心组织，使社区拥有一个流线生动,层次丰富的景观网络。74 住宅形体的合理为小区提供了良好的外部环境空间尺度。景观设计结合小区规划框架，在平面上环绕住栋形成灵动的、步步递进的景观流线，在园林绿化设计上以自然、优雅、安全、舒适及大量绿地为主旨，同时结合主入口景观广场、中心围合组团绿地组织若干景观节点。同时利用绿地提供住户停留交往的场所，使人们的社区活动与小区景观密切结合，使回家成为温馨愉悦的生活体验。充足的日照、绿意遍布的环境、枝缘叶貌的光影、齐备完善的休闲运动设施，使整个小区环境富有现代都市文化氛围和充盈的生命力。五、结构设计本工程位于武汉市东西湖片区，方案总建筑面积110436.05平方米，地上建筑面积为96127.19平方米，地下建筑面积为14308.86平方米。建筑主要为7栋住宅楼、1栋商业楼及底部地下室。住宅楼为18层、26层、33层；商业楼为2层；地下室为1层。本工程结构形式主要为剪力墙结构，按6度抗震设防，建筑总高度最高为99.60米。根据国家标准《建筑抗震设计规范》GB50011-2010规定：本工程所在地区抗震设防烈度为6度，设计基本加速度值为0.05g。按《建筑抗震设防分类标准》的划分规定，本建筑为标准设防类建筑。建筑物各单元之间均设抗震缝。分为独立的结构单元。地下部分全部连通。高层部分拟采用筏板基础。地下室部分拟采用独立基础加抗水板方案。基础的具体形式待提供详勘报告后确定。本工程楼板钢筋拟采用三级钢，梁，柱箍筋拟采用一级钢，墙、柱纵筋采用二级钢，梁纵筋拟采用三级钢。六、给排水设计74 1、水源：生活用水为城市自来水，拟定市政水压为0.30MPa．2、用水量：用水量汇总表分区分项用水规模用水量标准最高日水量m3/d用水时间（h）时变化系数最大时水量m3/h备注1住宅用水2100200L/人·d420242.543.75市政、二次加压2商业用水165558L/m2132．44121.516．55商业给水管供水3绿化用水200001.0L/m2·d20．001012．00室外给水管供水4道路浇洒用水100002.0L/m2·d20.001012．00室外给水管供水5物管用房26050L/人·班（8.0m2/人）0.25101.50.04商业给水管供水6消防水池容积：612m3　111.25室外给水管供水生活给水管最高日水量（1）x1.15m3/d483生活给水管最大时水量（1）x1.15m3/h50.31绿化及浇洒给水管最高日用水量（4~5）x1.15m3/d100绿化及浇洒给水管最大时用水量（4~5）x1.15m3/h1．82商业给水管最高日水量（2~3）x1.15m3/d38．00商业给水管最大时用水量（2~3）x1.15m3/h19．00消防用水量标准及一次灭火用水量序号消防系统名称消防用水量标准(L/S)火灾延续时间(H)一次灭火用水量(m3)备注1室内消火栓系统402288由消防水池供2自动喷水灭火系统301108由消防水池供3室外消火栓系统302216由消防水池供合计6123、给水系统：1)室外采用生活用水与消防用水合用管道系统，建筑周边设DN15074 生活给水环网。本工程拟二路供水，给水引入管至红线内经二座水表后与本工程室外生活消防合用环状给水管相连接，且表后设“倒流防止器”。2）生活用水由城市管网供给，采用分区给水系统。采用垂直分区并联供水，四层及四层以下为低区由城市管网直接供水，五层至十八层为中区，十九层至三十三层为高区；中区高区用水由变频加压装置供给。3）各分区最低卫生器具配水点处的静水压力小于等于0.35Mpa。室外设DN150生活给水环网。3、污水及废水系统：1）采用污废水分流排水。建筑各层卫生间排除的生活污水用管道收集后排入室外污水检查井，经化粪池污水处理后就近排入城市污水管；2）生活污水来自卫生间的用水洁具，其水质为一般粪便污水及洗涤废水，无有毒物质。各层污水由管道收集后排入室外污水检查井，就近排入化粪池。化粪池总容积4X100m3；3）本工程的屋面雨水经雨水斗，管道收集后排入室外雨水检查井，场地雨水经雨水口收集后排入城市雨水井。屋面雨水重现P=2,场地雨水重现期P=2.七、电气设计1、0kV变配电系统；380/220V配电系统；照明系统；建筑物防雷；接地及安全；火灾自动报警及消防联动控制系统；有线电视系统；通信网络系统；可视对讲门禁系统；停车库管理系统。74 1、210kV变配电系统1.1电气负荷等级：消防控制室，消防泵，自喷泵，地下汽车库防排烟风机，消防潜污泵，防火卷帘门，地下室应急照明，屋顶正压风机、消防电梯、应急照明等消防用电设备、安防系统、弱电机房、生活水泵、地下室排污水泵、航空障碍照明等非消防设备按一级负荷供电。1.2其他住宅用电、地下车库普通照明、一般动力、景观照明等供电为三级负荷。1.3小区用电指标和用电量使用功能单位用电指标户数或面积设备负荷kW90平米以下住宅6kW/户428户256890~144平米住宅8kW/户400户3200商业100W/m29884.06m21000车库10W/m214308.86m2150地上公共照明100动力(不含消防)300总平用电501.4负荷估算。住宅总设备容量约为5768kW，住宅总有功计算功率约为1903.44kW，商业总设备容量约为1000kW，商业总有功计算功率约为800kW，公用设备总设备容量约为600kW，公用总有功计算功率约为540kW。拟于地下室设计10kV高压配电所1座，10/0.4kV变电所1座，柴油发电机房1座。设置两台1250kVA住宅变压器、两台800kVA非居民用变压器，变压器平均负荷率74 不超过85%。1.1工作电源引自10kV开闭所，一路10kV电缆埋地引入地下室10kV高压配电所，高压配电装置采用中置开关柜。另设一台400kW快速自启动柴油发电机组作为消防负荷及保障性负荷备用电源。1.2继电保护及信号装置。10kV出线侧设电流速断保护及变压器温度保护，变压器高温报警、超高温跳闸。1.3计量采用高压集中设计量，在10kV电源进线处设置设高压总计量及居民用电分计量；非居变压器低压系统设台区低压总计量，设商业及非居动力分计量；住宅每户设分计量，分计量电表集中设置于电气竖井。1.4本工程采用低压集中自动补偿方式。在低压母线上装设不燃型干式补偿电容器，对系统进行无功功率自动补偿，补偿后的功率因数大于0.9。2.380/220V配电系统3.1消防水泵、消防风机、消防电梯、消防控制室等消防负荷均自变电所低压出线处采用双回路供电，在最末一级配电箱处双电源自动切换；应急照明自变电所低压出线处采用专用回路供电，末端配电箱处采用EPS集中应急电源柜供电。3.2安防监控室、弱电机房等负荷于变电所低压侧双电源自动切换供电，单回路供电。3.3生活水泵、普通潜污泵等负荷于变电所低压侧双电源自动切换，单回路供电。74 3.4住宅、地下室照明等三级负荷由变电所放射式供电。3.5消防水泵、喷淋泵、防排烟风机等平时就地检测控制，火灾时通过火灾报警及联动控制系统自动或手动控制；生活泵采用高、低水位控制，采用变频控制；潜污泵等采用水位自控、超水位报警。消火栓泵、喷淋泵启动方式采用软启动器启动，其余电机采用直接启动。4、照明系统4.1设计照度标准值：4.2住宅起居室100Lx，卧室75Lx，厨房、卫生间100Lx，汽车库75Lx，走道、楼梯间50Lx，变配电房200Lx，消防控制室、安防监控室300Lx，其它设备用房100Lx。4.3照明系统的配电方式4.4住宅采用分区树干式配电，电气竖井至用户开关箱采用放射式配电。4.5地下室照明采用放射式与树干式相结合的方式配电。4.6应急照明4.7地下室、小高层住宅楼梯间及疏散走道设应急疏散照明，所有疏散走道、楼梯间、各疏散出口均设疏散指示。应急照明在疏散走道地面水平照度不低于0.5Lx，在楼梯间地面水平照度不低于5.0Lx。4.8变电所、消防控制室、安防监控室、消防水泵房、消防风机房、柴油发电机房、消防电梯机房等场所设置应急备用照明。上述场所应急备用照明应保证正常照明的照度。4.9应急照明均采用EPS集中应急电源柜供电，其连续供电时间≥30min。5、建筑物防雷74 5.1本工程各住宅建筑预计年雷击次数在0.08~0.14之间，根据防雷设计规范，按三类建筑防雷采取防直击雷和防雷电波侵入措施。5.2防直击雷。楼座屋顶采用Φ10镀锌圆钢明装作避雷带，组成网格不大于20m×20m或24m×16m的网格，作防直击雷的接闪器；利用建筑物结构柱内二根主钢筋（Φ≥16mm）作为引下线，其间距不大于25m；利用建筑物基础作为共用接地装置；并且在地下层四周外墙适当位置预留出镀锌扁钢，以备外接建筑物四周暗敷40×4mm镀锌扁钢人工水平接地网。5.3防雷电波侵入。电缆进出线在建筑物的进出端将电缆的金属外皮、穿线钢管等与共用接地装置相连。5.4为预防雷电电磁脉冲引起的过电流或过电压，在重要设备末端配电箱的母线各相上装设电涌保护器（SPD）；有线电视、电信及其他弱电信号引入端设信号型过电压保护装置。5.5接地及安全：5.51利用基础钢筋作为联合接地体,接地电阻≤1欧姆。5.52低压配电系统接地采用TN-S接地型式。5.53凡正常不带电而当绝缘破坏有可能呈现电压的一切电气设备金属外壳、电缆外皮等均应可靠接地。5.54本工程采用总等电位联结，将建筑物内保护干线、设备进线金属管、建筑物金属构件等部位进行联结。在变配电室、消防控制室、安防监控室、弱电机房、电梯机房、卫生间等处采取局部等电位联结措施；消防控制室、弱电机房、安防监控室设专用接地端子箱。八、弱电部分：74 1、通信网络系统1.1电话系统1.11该项目预计容量1020门，弱电机房（地下室)设1个电话机柜。1.12住宅每户进户1对电话至住宅智能配线箱。客厅、卧室及书房各设置一个电话终端插座。1.2数据网络系统1.21弱电机房设数据网络总配线架CD，预计信息点1020点。数据信号采用多芯多模光缆穿钢管埋地引入。1.22本工程从弱电机房采用光缆（数据）引至各楼栋配线箱BD，经光电转换后分配至层配线箱FD。1.23每户用１根超五类非屏蔽电缆由FD引至住宅智能配线箱。每户在主卧室或书房设置一个网络数据终端插座。1.3有线电视系统1.31有线电视系统信号由城市有线电视网引入地下室弱电机房。在弱电机房设有线电视前端箱，有线电视系统采用862MHz邻频传输系统，要求用户电平满足64±4dB；图象清晰度不低于4级。干线传输采用分配——分配系统，用户分配网络采用分配——分支系统。1.32每户进线1根同轴电缆，经住宅智能配线箱分配，引至客厅、卧室及书房设置电视终端接口。1.4可视对讲系统1.4174 对讲系统采用联网型可视对讲系统，可视对讲管理机设于安防监控室。在住宅各单元入口处安装可视对讲门口机,小区入口设小区门口机，实现访客与住户、管理中心的对讲。1.42对讲户机带安防报警接口。每户在主卧设置紧急求助按钮，报警信号接入对讲户机。厨房设可燃气体探测器，燃气泄漏信号接入对讲室内机，根据主管部门要求切断户内燃气管道并将报警信号送安防监控室。2、停车库管理系统2.1地下库、小区出入口设停车（场）库管理系统。采用非接触式IC卡为车辆出入停车场凭证、用计算机对车辆的收费、车位检索、保安等进行智能管理。2.2车库管理系统系统应具备以下功能：车辆进出道闸自动控制关启；防砸车功能；记录车辆进出时间，自动存档；统计分析对泊车费用进行结算；车位满时，自动告示；遇紧急情况向管理中心报警且与管理中心双向对讲功能。3、火灾自动报警及消防联动系统3.1地下汽车库为一级保护对象、一类高层商住楼为一级保护对象，系统按集火灾报警系统形式设计。火灾自动报警系统及消防联动控制系统由火灾自动报警系统、消防联动控制系统、消防电话系统、消防广播系统等组成。3.2消防控制室设于地上,设直通室外安全出口。消防控制室对该地块建筑物的火灾自动报警系统进行监视和控制。3.3变配电所、柴油发电机房、风机房、安防监控室，地下停车库、住宅走道及前室，商业用房等公共活动场所根据规范要求设置感烟、感温探测器，手动报警按钮，消火栓按钮。74 3.4消防联动控制系统：消防控制室设联动控制台，控制方式为自动控制及手动控制两种，联动控制系统应实现以下联动控制功能：（1）火灾警报装置控制；（2）消火栓系统控制；（3）喷淋灭火系统控制；（4）正压送风系统控制；（5）防排烟系统控制；（6）防火卷帘控制；（7）非消防电源切除控制；（8）应急照明强启控制；（9）门禁电控锁释放控制；（10）车库管理道闸控制；4、消防直通对讲电话系统：消防控制室设总线制消防对讲电话总机及专用消防报警119外线电话。手动报警按钮及消火栓按钮附近设置消防对讲电话插口，变配电房、发电机房、消防水泵房、消防风机房、消防电梯机房设置消防对讲固定电话。5、消防应急广播系统：消防控制室设火灾紧急广播系统，地下车库设置应急广播扬声器。九、暖通设计74 1、设计范围：1.1．地下汽车库及设备用房的通风及排烟设计；1.2．地下室非机动车库车库通风系统设计1.3．屋顶电梯机房的通风设计；1.4．防烟楼梯间及其前室（合用前室）的正压送风系统设计；1.5．无窗卫生间、电梯机房的通风系统设计；1.6．内走道排烟系统设计。1.7．商业用房的通风系统设计1.8．天然气供应由当地燃气公司设计施工；2、通风设计：2.1.地下汽车库除有直接对外汽车坡道出口的防火分区采用自然进风、机械排风的通风方式外，其余均采用机械进风、机械排风的通风方式；按防烟分区面积小于2000㎡且不跨越防火分区的原则设置送排风系统。2.2．地下设备用房采用机械进风、机械排风的通风方式。2.3．地下柴油发电机房在发电机工作时，利用柴油发电机自带的风机排风，设土建竖井自然补风；发电机房储油间设防爆轴流风机机械排风。2.4．地下自行车库设置机械排风的通风方式。2.5．屋顶电梯机房设排气扇机械排风。2.6．住宅各单元电梯机房均按照15次/小时换气次数设置机械排风系统。2.7．地上无自然通风，且长度超过20m的内走道或虽有直接自然通风，但长度超过60m的内走道设机械排烟系统。2.8．地上超过300平方米的商业用房设机械通风。74 3、消防用防排烟系统设计：3.1.地下汽车库按防烟分区面积小于2000m2且不跨越防火分区的原则设置排烟系统；排烟风机及主风道与平时排风合用，火灾时由弱电信号控制切换，火灾排烟时利用直通室外的车道自然补风或利用平时送风系统机械补风。当排烟温度达到280℃时，关闭排烟风机前的280℃防火阀，停排烟风机及补风机。3.2．地下设备用房内设机械排烟系统，排烟风机及主风道与平时排风合用，火灾时由弱电信号控制切换，火灾排烟时利用平时送风系统机械补风。当排烟温度达到280℃时，关闭排烟风机前的280℃防火阀，停排烟风机。3.3．高层住宅楼防烟楼梯间及其合用前室分别采用独立的加压送风系统；火灾时由弱电信号控制开启加压送风机，楼梯间风口采用自垂式百叶风口；前室风口则采用电信号控制开启，火灾时开启着火层及相邻二层的风口。4、其他：4.1.通风、空调系统的风管穿越机房隔断及防火分区或防火隔断处均设70℃熔断的防火阀。排烟风机的入口处设280℃熔断的防火阀，排烟风管或排烟排风合用管道穿越防火分区处设280℃熔断的防火阀。4.2.通风系统的风管均采用不燃材料制作。4.3.空调机组、通风机均设减振措施。4.4.风机进出口设软接头,74 吊装式通风设备及部分风管吊架采用隔振吊架。4.5.通风系统均采用低噪声设备，噪声较大的设备均由设备机房隔离，并在系统上设置消声器。十、消防1、概述本工程位于武汉市东西湖片区，方案总建筑面积110436.05平方米，地上建筑面积为96127.19平方米，地下建筑面积为14308.86平方米。建筑主要为7栋住宅楼、1栋商业楼及底部地下室。住宅楼为18层、26层、33层；商业楼为2层；地下室为1层。本工程结构形式主要为剪力墙结构，按6度抗震设防，建筑总高度最高为99.60米。根据国家标准《建筑抗震设计规范》GB50011-2010规定：本工程所在地属于非抗震设防地区。小区设有独立的消防控制中心，位于物管用房附近，有单独的出口直通室外，消防控制中心设施详电气设计说明。2、总平面:总平面考虑消防车可沿周边规划道路和区内车行道路进行环通，车道宽度不小于4米。所有建筑均有一个长边的落地面可供消防车到达。3、防火防烟分区:住宅每单元每层为一个防烟分区，面积均不超过1500平方米。地下车库每个防火分区均不超过4000平方米，防烟分区均不大于74 2000平方米。4、安全疏散:4.118层住宅设一部消防电梯和两部封闭楼梯，25层住宅设一部消防电梯和剪刀楼梯。楼梯宽度不小于1.1米、休息平台不小于1.2米。4.2地下室除利用住宅楼梯疏散外，另设若干专用楼梯直通室外，疏散距离符合规范要求。4.3商业裙房按规范设置封闭楼梯间。5、建筑构造：5.1建筑外墙除钢筋混凝土墙外，填充墙为页岩空心砖，内部填充墙为页岩空心砖和加气混凝土块。梁、柱、楼板均为现浇钢筋混凝土。5.2住宅开向楼梯间的户门均为乙级防火门，楼梯间和防烟前室为乙级防火门外，部分开向前室的户门也为乙级防火门。5.3地下室设备机房采用甲级防火门，地下车库防火分区采用特级汽雾式防火卷帘和防火墙进行分隔。6、消防给水：6.1消防给水系统：本建筑属一类高层商住楼，地下室设汽车库及设备用房，按现行消防规范应设室内外消防给水系统及自动喷水消防系统。室内消防用水量为40l/s，火灾延续时间为2小时，室内消火栓充实水柱大于等于10m；室外消防用水量为30l/s74 ，同一时间一处火灾，火灾延续时间为2小时；地下车库和商业设自动喷水灭火系统，设计喷水强度8.00/min.m2,作用面积160m2,自动喷水消防用水量为30l/s，火灾延续时间为1小时。室外设消防水池储存一次火灾消防用水量，总消防水池容积为612m3，水池底标高不低于室外地坪6.0m．屋顶设消防水箱储存火灾初期十分钟消防用水(有效容积18m3)，水箱底标高高于最不利栓口7.00m。建筑各层均设足够数量的室内消火栓，保证任意着火点均有两股水柱供水。室外适当位置设置数量足够的水泵接合器与室内消防环网相连。室内消防用水采用临时高压制供水，泵房内集中设室内消火栓泵及自动喷淋水泵，均为一用一备．各层消火栓栓口直径65mm,水带长25m,水枪喷嘴口径19mm，屋顶设试验消火栓及压力表。地下车库和商业设直立型喷头，喷头向上安装，梁间布置，喷头公称动作温度680C,建筑周边室外给水环网上适当位置设置数量足够的室外消火栓。同时利用市政消火栓供本工程室外消防。火灾发生时消防车开赴现场从消防水池取水经水泵接合器加压灭火。6.2其它灭火设施：本工程公寓属中危险级，A类火灾，汽车库属中危险级，B类火灾，建筑物各层设数量足够的灭火器。3.变配电房设置气体灭火设备8、暖通消防：8.1．地下汽车库按防烟分区面积小于2000㎡且不跨越防火分区的原则设置排烟系统；排烟风机及主风道与平时排风合用，火灾时由弱电信号控制切换，火灾排烟时利用直通室外的车道自然补风或利用平时送风系统机械补风。当排烟温度达到280℃时，关闭排烟风机前的280℃防火阀，停排烟风机及补风机。74 8.2．地下设备用房设机械排烟系统，排烟风机及主风道与平时排风合用，火灾时由弱电信号控制切换，火灾排烟时利用平时送风系统机械补风。当排烟温度达到280℃时，关闭排烟风机前的280℃防火阀，停排烟风机。8.3.通风、空调系统的风管穿越机房隔断及防火分区或防火隔断处均设70℃熔断的防火阀。排烟风机的入口处设280℃熔断的防火阀，排烟风管或排烟排风合用管道穿越防火分区处设280℃熔断的防火阀。8.4．通风系统的风管均采用不燃材料制作。十一、无障碍设计本工程无障碍设计采取以下措施：1、本工程高层住宅的竖向交通（电梯、楼梯）均满足残疾人使用要求2、地下停车库设残疾人专用停车位。3、室外人行道设置缘石坡道和触感块材。4、建筑入口有室内外高差处设置残疾人坡道。5、小区公共厕所设残疾人卫生间。十二、环保、卫生74 1、概述：本工程无有毒害气体、液体产生，对环境的负面影响较小，雨水、污水实行分流。污水经化粪池处理后排入市政污水管道。所有设备均采用低噪声设备、并且采用减振、降噪声措施。生活垃圾经袋装集中后，送往附近的垃圾处理站。2、给水排水：2．1生活给水：生活转输水箱采用组合式不锈钢水箱，五层以上由变频加压供水设备供水，避免生活水二次污染。2.2生活排水：各层排水用管道收集后排至室外污水检查井，经化粪池处理后，排入城市污水检查井。2.3、废水：地下层地坪集水坑内废水设潜水泵加压排至室外雨水检查井，再经管道排入城市雨水检查井。2.4、减振降噪：生活水泵，消防水泵设于地下室内，均作隔振基础，水泵进、出管上均设软管头。3、电气：安装在地下室的柴油发电机组，在机房土建设计及设备安装时均应采取消噪声措施，经消噪声处理后能满足国家《城市区域环境噪声标准》74 GB3096—93的要求。对发电机所排烟尘采用烟尘过滤处理器处理后排出4、通风：4.1.空调机组、通风机均设减振措施。4.2.风机进出口设软接头,吊装式通风设备及部分风管、水管吊架采用隔振吊架。4.3.通风系统均采用低噪声设备，噪声较大的设备均由设备机房隔离，并在系统上设置消声器。十三、建筑节能1、节能设计及措施：本项目对建筑的保温隔热进行专门设计处理，除屋面保温按规范实施外，建筑的主要墙体均采用200厚页岩空心砌块，并作保温隔热层，确保外维护结构的各项节能指标达到规范要求。外门窗采用优质的塑钢门窗或断热桥的铝合金窗，并根据节能要求确定门窗玻璃的性能2、节水节能措施：卫生洁具采用节水型洁具及配件。给排水管材采用化学节能管材。市政供水至四层，充分利用市政水压。风机的单位风量耗功率≤0.32。3、电气节能3.1.采用新型、先进的供配电设备。选用节能型干式变压器,74 尽量使三相负荷平衡以降低三相不平衡引起的线路损耗及变压器损耗。3.2.采用高效节能型灯具，荧光灯配电子镇流器。3.3.居住建筑有天然采光的楼梯间、走道的照明，采用节能自熄开关就地控制；地下车库采用分区交叉控制，集中管理。3.4.办公等公共区域照明开关不少于2个，灯具按与窗平行方向分组控制。3.5.景观照明采用金卤灯或节能灯光源，并按不同区域分组分时控制。第五章项目实施进度安排整个“丰尚时代广场•熙龙湾”项目建设期共三年,于2011年8月完成前期作业，将于2011年9月正式开工，计划于2013年6月完成竣工验收工作。工程建设进度计划时间2011年2012年2013年计划项目名称78910111212345678910111212345615311530153115301531153115301531153015311531152815311530153115301531153115301531153015311道路及场地平整施工2开工3桩基工程4基础施工5主体工程6砌体工程7内装饰工程8外装饰工程9安装工程10单体竣工验收11室外附属工程12景观设计13景观工程14交付使用74 第六章投资估算与资金筹措6.1总投资估算6.1.1投资估算依据6.1.1.1根据武汉市建设与规划委员会核定审批的本项目规划总用地土地面积；根据武汉市东国用（2011）第010104192号《中华人民共和国国有土地使用证》标注的土地使用权面积和附图分割面积。6.1.1.2四川时代建筑设计有限公司出的“丰尚时代广场•熙龙湾项目建筑规划方案。6.1.1.3按累积武汉市近年商品房市场调查、销售资料，以及同类项目的成本概算及决算资料。6.1.1.4建设成本中的小高层住宅物业以初装修交付标准。6.1.2投资估算与取费标准说明，详见下表项目总投资估算表单位：万元序号项目名称总投资估算说明1开发建设投资49051.411.1土地费用15252.001.2前期工程费用490.001.3基础设施建设费3807.34配套工程(含电梯）1.4建筑安装工程费21157.701.5公共配套设施建设费1.6开发间接费用600.00开发间接费与管理费用合计占总投的3%预算1.7管理费用781.65开发间接费与管理费用合计占总投的3%预算74 1.8财务费用2400.651.9销售费用2061.41按销售收入3%预算1.10开发期税费1.11其他费用1071.97前期报建、检测等规费1.12不可预见费1428.68按总投的3%预算2经营资金3项目总投资49051.416.121土地费用估算表序号项目金额估算说明1土地出让金14550.002征地费3拆迁安置补偿费4土地转让费120.00土地交易服务费等行政性收费5土地租用费6土地投资折价7契税582.00土地出让金的4%合计15252.006.122前期费用估算表序号项目费率金额估算说明　1概念及规划设计125.00　2施工图设计200.00按市场价每平方米18元计算　3绿化设计70.00按市场价每平方米35元，绿化面积约20000平方米计算　4临时道路工程5.00　5临时供水费8.00　6临时供电费30.00　7土地平整费12.00　8用电保证金及其他10.00　9图纸审查及其他30.00　10其他　合计490.00　　　　　　　6.123基础设施建设费估算表74 序号项目合计估算说明1供电工程1266.32按供电部门收费标准130元/平方，规划用电面积97409平方计算2供、排水工程337.89按有关费用标准预计30元/平方，规划面积112629平方计算3小区配套设施100.004车库设施52.505电梯工程603.006电梯前厅装修374.007小区绿化工程540.00按300元/平方计算8市政绿化退线景观100.00按政府要求计算9小区智能化工程112.63按10元/平方计算10室外消防工程240.00按20元/平方估算11首层大堂装修81.0012其他合计3807.346.124其他费用估算表序号项目费率金额估算说明1墙改费116.63按武汉收费标准10元/平方缴纳2劳动保险费319.84按工程造价2%计算3监理费174.94按市场价约15元/平方计算4生活垃圾处理费209.93按武汉有关文件收费标准计算5其他报建费用70.006各类检测费用115.007产权登记等费用42.688测量费14.459项目资料保管费8.5013其他合计1071.9774 6.2筹措资金6.21资金来源根据投资计划，从本项目的融资条件及项目的开发资金需求初步可形成如下的开发资金来源：开发商自筹资金1.9亿元人民币，占整个项目投资总额的38.73，现已全部落实到位，并累计投入1.9亿元，主要用于土地款、项目前期调研策划、地质勘探、规划设计和施工图设计、市政设施、公建配套及报建费用之中；项目贷款2.3亿元，占整个项目总投资额的46.89%。剩余部分由销售回笼资金解决。6.22项目筹资方案本项目贷款2.3亿元，分两期贷入，第一期贷入20000万元，第二期贷入3000万元，采用每季付息，按项目销售款回笼进度偿还本金的还款方式，以达到最佳资金成本的目的。根据项目销售款的回笼进度，计划于2012年、2013年、2014年三期偿还本金4600万元、9200万元及9200万元。6.3投资使用计划及资金筹措计划6.31投资与资金筹措计划根据投资计划的原则及安排计划，本项目的投资粗略计划拟定如下表（以年度为单位）：74 投资计划与资金筹措表单位：万元序号项目合计第1年第2年第3年第4年1项目总投资49051.4113995.2323990.388121.462944.34资金分年度使用比例30.00%50.00%15.00%5.00%1.1开发建设投资49051.4113995.2323990.388121.462944.34计入投资的利息2400.65665.001123.85611.801.2经营资金其中：铺底流动资金2资金筹措49051.4113995.2323990.388121.462944.342.1资本金19000.0019000.002.2预（销售、租金、自营等）收入12056.183990.385121.462944.34可用预收入合计57405.4224349.6017579.1015476.712.2.1其中：可用预售收入57405.4224349.6017579.1015476.712.2.2可用出租预收入2.2.3可用自营预收入2.2.4可用其他收入1（支出）2.2.5可用其他收入2（支出）2.3项目借款基准利率23000.0020000.003000.002.3.1银行借款6.65%23000.0020000.003000.003当年资金盈余（缺口）27354.015004.7715759.223257.643332.38累计资金盈余（缺口）满足筹资要求5004.7720764.0024021.6427354.014项目资本金比例38.73%135.76%50.02%41.21%38.73%74 6.32借款偿还计划根据项目资金的运作计划，本项目拟定的贷款与资金偿还计划如下表：项目贷款偿还期计算表单位：万元序号项目建设经营期1234一借款偿还所有贷款偿还期3.00当年借款月数12.0012.0012.001年初项目全部借款累计15400.009200.002本年借款增加20000.003000.003本年应计利息665.001123.85611.80计入投资665.001123.85611.80计入财务费用4本年还本4600.009200.009200.005本年付息665.001123.85611.806年末项目全部借款累计15400.009200.00（一）银行借款1贷款偿还期（年）3.002当年借款月数12.0012.0012.003年初借款累计15400.009200.004本年借款增加20000.003000.005本年应计利息665.001123.85611.80计入投资665.001123.85611.80计入财务费用6本年还本4600.009200.009200.007本年付息665.001123.85611.808年末借款累计15400.009200.00七资金平衡分析1累计还款资金盈余（缺口）5004.7720764.0024021.6427354.012还款资金平衡分析八还款进度控制1银行借款偿还累计4600.0013800.0023000.002银行借款偿还比例20.00%60.00%100.00%6.4财务与经济效益分析74 6.41项目主要经济指标全部经济评价参数一览表序号名称数据单位一基本数据　　1总建筑面积110436.05平方米1.1其中：可出售面积96123.07平方米1.2可出租面积　平方米1.3可自营面积　平方米2项目总投资49051.41万元3年经营收入17178.41万元4年经营成本11443.89　5年土地增值税、经营税金及附加1427.16万元6年利润总额4307.36万元7年利税总额5734.53万元8年税后利润3230.52万元二评估指标　　1项目折现率8.00%　2财务内部收益率(税后)29.05%　3财务收益净现值(税后)6983.59万元4财务内部收益率(税前)38.22%　5财务收益净现值(税前)10326.05万元6年均投资利润率8.78%　7项目投资利润率35.13%　8项目销售利润率25.07%　9银行贷款偿还期3.00年　折算成月36月10所有贷款偿还期3.00　　折算成月36月11项目投资回收期3.13　12资本金现金流量表财务内部收益率(税后)45.69%　13资本金现金流量表财务收益净现值(税后)6590.60　14资本金现金流量表财务内部收益率(税前)59.74%　15资本金现金流量表财务收益净现值(税前)9933.06　三盈亏平衡点　　1销售率70.57%　四还款资金盈亏平衡分析项目能顺利还款　1建设经营期内存在资金缺口的年度数　年2筹资方案分析满足筹资要求　五合规性分析及其他参数　　1项目资本金比例资本金比例满足要求　2还款进度控制满足还款进度要求　74 3资金成本3.12%　六财务比率　　2平均偿债备付率（DSCR）3.02　6.5销售收入估算6.51销售计划依照本项目的工程建设计划，预计项目将于2012年一季度进入销售，并于2014年四季度完成销售的70%以上，销售高峰期预计在2012年三季度至2013年四季度。6.52销售价格与收入预测本项目面向市场销售物业，依据中原地产顾问公司前期市场调查，参照武汉市同档楼盘的价值评估，以及制定的销售计划，按“低开高走”的原则，预计本项目可实现的商品房销售价格为：住宅：均价6500元/㎡；商铺：均价13000元/㎡；车位：均价80000元/个。74 经营收入估算表序号项目可租售面积合计第1年第2年第3年第4年一销售收入96123.0768713.65　27857.7020717.6720138.281.1住宅85716.01　　　　　　单价　　　6500.006500.007000.00　销售比例　95%　50%30%15%　剩余比例　　100%50%20%5%　销售金额　53572.51　27857.7016714.629000.181.2写字楼　　　　　　　单价　　　　　　　销售比例　　　　　　　剩余比例　　100%100%100%100%　销售金额　　　　　　1.3商铺9884.06　　　　　　单价　　　11000.0013500.0015500.00　销售比例　80%　　30%50%　剩余比例　　100%100%70%20%　销售金额　11663.19　　4003.047660.151.4车库523.00　　　　　　单价　　　80000.0080000.0095000.00　销售比例　70%　　　70%　剩余比例　　100%100%100%30%　销售金额　3477.95　　　3477.951.5其他2　　　　　　　单价　　　　　　　销售比例　　　　　　　剩余比例　　100%100%100%100%　销售金额　　　　　　四合计96123.0768713.65　27857.7020717.6720138.2874 6.53项目的损益6.531项目的损益预测根据项目的投资计划及销售计划，预计项目建设期损益情况如下：项目损益表序号项目名称合计第1年第2年第3年第4年1经营收入68713.65　27857.7020717.6720138.281.1销售收入68713.65　27857.7020717.6720138.281.2出租收入　　　　　1.3自营收入　　　　　1.4其他1　　　　　1.5其他2　　　　　2经营成本45775.54　21870.3514635.369269.832.1产品分摊成本45775.54　21870.3514635.369269.832.2运营费用　　　　　3经营税金及附加3847.96　1560.031160.191127.744土地增值税1860.69　754.36561.01545.325利润总额17229.45　3672.964361.119195.386税前弥补亏损　　　　　7应纳所得额17229.45　3672.964361.119195.388所得税4307.36　918.241090.282298.849税后利润12922.08　2754.723270.836896.539.1税后弥补亏损　　　　　9.2亏损累计　　　　　9.3盈余公积金1292.21　275.47327.08689.659.4公益金　　　　　9.5任意盈余公积　　　　　9.6应付利润　　　　　9.7未分配利润11629.88　2479.252943.756206.88项目在计算期内经营收入68713.65万元，可获净利润12922.08万元，按净利润的10%扣除法定公积金1292.21万元后还有11629.88万元可分配利润。以上指标均高于行业平均水平，表明本项目具有低投入、高产出的优势，可行性较高，投资可获较高的投资回报。74 6.532投资利润率投资利润率（税前）=利润总额/总投资×100%=35.27%投资利润率（税后）=税后利润/总投资×100%=26.34%6.6项目现金流量预测从谨慎性原则出发，本项目拟按10%的市场利率进行净现值测算，具体见下表：项目全部投资现金流量表单位：万元序号项目合计第1年第2年第3年第4年1现金流入68713.65　27857.7020717.6720138.281.1销售收入68713.65　27857.7020717.6720138.281.2出租收入　　　　　2现金流出56666.7813995.2326558.019809.096304.452.1开发建设投资46650.7613995.2323325.386997.612332.542.2经营资金　　　　　2.9经营税金及附加3847.96　1560.031160.191127.742.10土地增值税1860.69　754.36561.01545.322.11所得税4307.36　918.241090.282298.843净现金流量12046.87-13995.231299.7010908.5713833.83　所得税前净现金流量16354.23-13995.232217.9411998.8516132.674累计净现金流量　-13995.23-12695.53-1786.9612046.87　财务内部收益率（税后）：29.05%　　　　　财务净现值（税后）：6983.59　　　　　财务内部收益率（税前）：38.22%　　　　　财务净现值（税前）：10326.05　　　　　项目销售利润率25.07%　　　　　年均投资利润率8.78%　　　　　项目投资利润率35.13%　　　　　项目投资回收期3.13　　　　74 6.7敏感性分析为测试本期工程的抵御市场风险能力，对组团进行开发成本、收入分别或同时变化±5%的情况进行测算，结果见下表：单因素敏感性分析　所得税后内部收益率平均偿债备付率（DSCR）变动幅度项目总投资租售价格出租率项目总投资租售单价出租率-20%35.58%15.28%24.81%377.38%289.79%330.01%-15%32.78%17.72%24.81%364.87%299.90%330.01%-10%29.93%20.12%24.81%352.25%309.97%330.01%-5%27.25%22.48%24.81%340.57%320.01%330.01%0%29.05%29.05%29.05%301.89%301.89%301.89%5%22.57%27.11%24.81%320.00%339.95%330.01%10%20.51%29.38%24.81%310.89%349.85%330.01%15%18.60%31.62%24.81%302.56%359.72%330.01%20%16.84%33.61%24.81%294.92%368.53%330.01%从表中数据分析可知，开发成本和销售收入在向有利或不利的方向波动5%的情况下，各项指标仍保持在较好的水平上，表明项目有较强的抵抗风险能力。74 6.8财务综合评价结论综合以上财务测算，分析财务指标，结合目前房地产项目的财务获利水平，认为本项目销售利润率为25.07%，投资利润率35.13%，达到行业较高水平，内部收益率达到29.05%，超过市场平均收益率，项目开发周期较短，抵御市场风险能力较好。即便是开发成本、销售收入变换较大的情况下，其内部收益率仍好于市场平均收益率。整个项目具有低投入、低风险、高回报的财务优势。第七章风险分析及对策7.1政策风险分析由于今年国家对于房地产行业做政策性调整。因此，及时掌握政策变动及政府干预情况，灵活调整建设进度，并争取相应的政策支持，是防范系统风险的必要手段。7.2社会风险分析7.21在项目建设期间，因各种原因冲突引发的社会动荡将对项目产生影响。7.22目前国家宏观经济大势较好，社会趋于稳定，社会动荡的风险比较小。7.3经济风险分析7.31宏观经济发展在不可预知中走下坡路、通货膨胀或其他经济问题都会对行业产生冲击，从而影响到项目发展。74 7.32从目前国家宏观经济走势来看，此类风险较小，但不可排除不可抗拒因素的影响所导致的经济风险。对此，应以优质的产品保证项目的行业优势，并采用各行业精英团体的专业建议及先期预测把握社会发展变化，未雨绸缪，规避风险。7.4行业风险分析依武汉市目前房地产业的发展情况，项目开发可能遭遇行业过度竞争的问题及未来可能的行业过热而导致的泡沫危机。公司以优质产品保证优势，以市场细分策略规避风险，并采取各种手段加快资金回笼，实现“货如轮转”。7.5管理风险分析策划考虑不周，对困难及问题估计不足，或定位失误都可能带来风险。项目操作过程的偏差或工程时间突破计划，导致成本上升，也将带来一定风险。因此，公司将依靠经验丰富的项目经理实行严格的项目管理，并以实际情况不断调整偏差，尽量减少风险。7.6资金风险分析短长期融资的短缺都有可能打断项目开发的延续性，带来资金运转的风险。目前公司自有资金充足，银行关系良好，给项目持续的资金供给不成问题。7.7结论整体而言，本项目风险比较小，就目前环境而言尚不存在不可抗拒的风险，只要能加以认识和防范，是可以将风险值减至最低的。74 第八章项目总结8.1国家近年连续出台的房地产相关政策均是为了促进普通住宅产业的发展，本项目的建设符合国家发展普通住宅的产业政策，有利于改善武汉人民的居住条件。8.2策略上采取低开高走的方式，开盘以6800元／平方米的起步价迅速占领市场，低价策略将增强楼盘的竞争力。8.3我们在进行成本估算时，充分考虑了各方面最不利的因素；在销售上采取低利润、快回收的策略，以确保项目资金的安全。综上所述，我们认为本项目是可行的，只要资金到位，一定能取得预期的经济和社会效益。74'