金世兴源农贸市场商住区项目可行性研究报告 88页

'金世兴源农贸市场商住区项目第一章第二章项目总论一、项目概况项目名称：金世兴源农贸市场商住区建设地址：空港经济开发区港口区经三路金世兴源农贸市场南方用地面积：10849.24㎡建设规模：总建筑面积24018.75㎡业主名称：运城市金世兴源农贸市场有限公司业主地址：运城市空港新区经三路（老营房内）项目法人：周建增设计单位：山西中方森特建筑工程设计研究院项目投资：3600万元资金来源：自筹1500万元，银行贷款1100万元，预售资金投入120万元。二、业主简介（含联建单位介绍）（一）公司基本情况简介运城市金世兴源农贸市场有限公司成立于2005年9月，是运城市政府和空港经济开发区政府批准和重点支持的配套产业建设单位。公司具有完全民事行为能力的独立法人资格，经济性质为民营企业。公司占地面积60余亩，已建成和投入使用商铺90000㎡、办公住宅180000㎡。公司位于贯穿空港南北区唯一主干道经三路枢纽，紧靠关公民航机场，属港口经济开发区，周边学校、大中型企业、医院、住宅区林立，拥有得天独厚的地理位置。88 公司成立以来，始终坚持以空港经济繁荣为主线，经济效益、社会效益、环境效益并重，以“打造新运城、再造一个新山西”为己任，秉承“与时俱进、求实创新、诚信奉献”的经营理念，以“创公司品牌、办一流企业”为目标，经过近十年的奋斗，公司已发展成为总资产2000余万元，从业人员60余人左右，集房地产开发、市场管理、房屋销售、物业管理于一体的中型企业。（二）公司规模简介截止2014年6月（可研前），公司现有资产总额万元，其中：流动资金万元；负债总额万元；所有者权益总额万元，其中：实收资本万元，资本公积万元，累计未分配利润万元。（三）公司业绩简介根据运城市政府和空港经济开发区总体规划要求，公司成立以来在空港核心位置经三路开发农贸市场，已开发商铺90000㎡、办公住宅180000㎡，目前，公司拥有储备土地21699㎡，公司内部机构管理健全，具有较强的经营、管理能力和房地产开发经验，开发后劲较强。公司目前正建设的金世兴源农贸市场商住区项目位于经三路金世兴源农贸市场南方，地理位置极为重要及优越。项目集商贸、住宅（封闭式）于一体的综合小区，总建筑面积24018.75㎡，其中住宅23538.79㎡，商业门面及商场约479.86㎡，地下建筑面积2658.95㎡，车位150个。该项目总投资元，于2014年月正式开工，预计201年月完成整个项目建设。项目已投入资金万元，目前土石方开挖工程已经完成，正在进行基础施工，预计201年月全面完工，并于201年月完成全部销售，预计可实现收入约万元，利润约万元。88 （四）公司人员及组织结构：公司现有员工人，其中管理人员人，具有高级专业技术职称的人员人，平均年龄岁，整个公司人才济济，具有良好的技术素质。技术职称文化程度人数高级工程师大学、大专工程师大学、大专经济师大学、大专会计师大学、大专公司组织结构图董事会总经理行政部财务部研发部项目管理部合同造价部材料设备部营销部营销后勤部物业管理部（五）公司股东情况：公司注册资本200万元，股东为2个自然人股东构成，其中：周建增出资190万元，占95%；闫对虎出资10万元，占5%。88 股东名称注册资本总额实际出资情况金额比例（%）货币实物小计周建增19095190190闫对虎1051010合计200100200200三、编制主要依据及范围（一）报告编制主要依据1、北京军区空军司令部和运城市人民政府根据中国人民解放军总参谋部、国家发展计划委员会【2000】参作字394号《总参谋部、国家极为关于山西张孝机场扩建工程项目建议书的批复》2、运城市工商行政管理局核发的（运市工商）名预核内字【2005】第494号《企业名称预先核准通知书》。3、建设工程选址意见书运规选201运字号。4、运城市空港经济开发区发展和改革委员会签发的《运城市空港企业投资项目备案证》（备案项目编码：）。5、运城市金世兴源农贸市场有限公司章程。6、建设用地规划许可证（编号：运空规地证201运字号）。7、建设工程规划许可证（编号：运空规建证201运字号）。8、运城市公安局消防局建筑工程设计的审核意见书（运公消（建扩）字【201】第号）。9、运城市建设项目环境保护批准书（运环准【201】号）。10、运城市建设项目防雷工程设计审核书（201运气雷审第号）。11、运城市地震局的建设工程抗震设防标准审批意见书（运震审【201】号）12、88 运城市空港经济开发区建委关于金世兴源农贸市场商住区项目工程初步设计的批复（运空建发【201】号）。13、2010年《山西省建筑工程综合基价表》。14、2010年《山西省安装工程单位基价表》。15、2010年《山西省建筑工程费用定额》。16、山西省工程造价信息及有关配套文件。17、同类项目开发的经验和资料。18、有关工程造价分析资料。19、2010年《山西省概算定额》，省市有关部门制定的相关文件及规定。（二）可行性研究范围本报告通过对本期项目的必要性进行论证，通过市场分析及对区域资源状况进行分析后，确定建设项目规模及销售方案。研究本项目方案的技术可行性、经济可行性，对经济效益和社会效益进行了分析和评价。四、项目主要技术经济指标项目主要技术经济指标汇总表序号项目技术经济指标单位备注一项目概况1总用地面积10849.24平方米2居住户（套）数套3总建筑面积24018.75平方米100%4按功能性质划分4.1住宅建筑面积23538.79平方米98%4.2商业面积479.86平方米1.99%4.3地下车库及其他面积2658.95平方米11.08%4.4配套设施5按地上地下划分88 5.1地上建筑面积21359.8平方米5.2地下车库建筑面积2658.95平方米6停车泊位150个100%6.11）地面6.22）地下7容积率1.97%8建筑密度28.92%9绿地率33.5%二投资数据1总投资1.1固定资产投资1.1.1静态投资1.1.2建设期利息三筹资数据1、总筹资1.1业主筹资1.2银行贷款1.3滚动开发资金四经济指标1销售收入2财务净现值Ic=10%3投资利润率全部投资4静态投资回收期全部投资5动态投资回收期全部投资6投资利润率自有资金7财务内部收益率自有资金8财务净现值Ic=10%静态投资回收期自有资金9动态投资回收期自有资金88 10投资净利润自有资金五、简要结论目前，运城市正处于中西部大开发、中部崛起、三省四市“晋陕豫黄河金三角区域合作示范区”【国务院关于晋陕豫黄河金三角区域合作规划的批复（国函〔2014〕40号）】的机遇期，能否抓住这个难得的历史机遇，实现区域经济的跨越式发展，需要各行各业全方位的支持和全面协调发展。商住地产作为一项新型的快速发展行业必然成为经济发展的龙头之一，对拉动社会经济的全面发展起着至关重要的作用。金世兴源农贸市场商住区开发项目位于运城市空港经济开发区北区，地理位置十分优越——处于连接空港南北区唯一主干道经三路枢纽。项目往关公机场1分钟路程、距大运高速、运三高速、运城客运东站仅5分钟路程。周边云集了商业、企业、医院、学校等：华北地区最大的商品集散地——义乌小商品批发城、华北最大的重卡基地——大运汽车城；亚洲最大的精纺纱基地——华雄纺织；驰名学府——康杰中学；学校、医院、大中型企业林立，处于朝阳期的人气聚集地为项目的开发奠定了良好的基础。项目规划用地地形平整，占地面积10849.24㎡.项目规划布局遵循以人为本，追求自然，最大限度的提升环境品质，充分发挥黄金地段优势，巩固强化商业氛围，规划设计高起点、高标准的商住社区一体化形象工程。项目拥有得天独厚的自然位置、优美的景观环境、完善的基础设施、方便快捷的交通条件使得它具有某些先天的、无可比拟的巨大优势。同时，随着家长们对教育的重视程度不断提高，拥有“名企”“名校”“名商场”概念的物业已成为商住地产市场热点。项目所在地已拥有全国名校“康杰中学”、运城名校“康杰初中”“实验小学”“义乌商品”“机场”“大运汽车城”等先决条件，同时，作为空港经济开发区港口区，这里已是商贸、物流、制造业和教育的中心区，这些优势将推动项目“金世兴源农贸市场商住区”楼盘成为该地区的市场销售热点。88 第二章项目建设背景及必要性一、项目建设背景（一）2014年以来国家对房地产领域的相关政策、法规•房地产宏观调控指国家运用经济、法律和行政等手段，从宏观上对房地产业进行指导、监督、调节和控制，促进房地产市场总供给与总需求、供给结构与需求结构的平衡与整体优化，实现房地产业与国民经济协调发展的管理活动。•2012年11月，在十八大报告中，胡锦涛同志表示，要“建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，加强保障性住房建设和管理，满足困难家庭基本需求”，坚持房地产市场调控政策不放松。1月：四大国有银行宣布：只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户，原则上都可以申请七折优惠利率。其中全面推进保证性住房建设和促进房地产市场健康稳定发展，这两条被普遍认为是2009年我国房地产政策发展的主线，也是2008年房地产调控政策的延续和深化。4月：住房和城乡建设部、监察部治理房地产开发领域违规变更规划、调整容积率问题专项工作电视电话会议。会议明确了专项治理的主要内容：完善相关政策、制度；加强对控制性详细规划修改特别是建设用地容积率管理情况的监督检查；严肃查处违法违规违纪案件。5月：加强房地产开发企业的土地增值税征收管理为加强房地产开发企业的土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税手法律，行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定《土地增值税清算管理规程》，对土地增值税清算的前期管理、清算受理、清算审核和核定征收等具体问题做出具体规定。《规程》自6月1日88 起施行。根据《规程》，纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算：一是房地产开发项目全部竣工、完成销售的；二是整体转让未竣工决算房地产开发项目的；三是直接转让土地使用权的。研究开征物业税5月：发改委公布了《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》，提出2009将由财政部、税务总局、发改委、建设部负责研究开征物业税。5月：国务院发布的《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》中明确，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。6月：查处“小产权房”国土资源部强调，“小产权房”实质是违法建筑，它违反土地管理法律，违反城乡规划、建设管理的法律，违反相关政策，各地要严格依法查处大量存在的“小产权房”等违法用地、违法建筑行为。6月：国土资源部45号令公布《土地调查条例实施办法》，指出，土地调查包括全国土地调查、土地变更调查和土地专项调查，并从土地调查机构及人员等方面对《土地调查条例》的相关制度进行了细化。7月：加强贷款资金监管银监局发布《固定资产贷款管理暂行办法》与《项目融资业务指引》，确保固定资产贷款资金真正用于实体经济的需要，防止贷款被挪作他用，以及防范贷款快速增长形势下的银行风险。9月：要求地方政府要加强建设用地批后监管《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》，要求地方政府要加强建设用地批后监管，切实预防和防止未批即用、批而未征、征而未供、供而未用等现象发生，严厉打击囤集土地行为。12月：个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年12月14日：地方政府要切实负起责任遏制房价过快上涨12月17日：进一步加强土地出让收支管理12月：发布营业税减免细则88 财政部、国税总局发布营业税减免细则,政策收缩幅度小于预期,对普通和非普通住宅营业税减免进行了区分：5年以上普通住房免征营业税，非普通住宅差额征收；5年以内，普通住宅差额征收，非普通住宅全额征收。12月：督办处理房地产开发闲置土地国土资源部召开挂牌督办房地产开发闲置土地处置新闻通气会，并强调严格土地供应和开发利用的监管，同时提出下一步将采取三项措施监督土地使用情况，防止产生新的闲置土地，促进已供土地的及时开发利用。国土资源部透露目前全国闲置的房地产用地仍有约1万公顷，其中因规划调整为主的政府部门原因和司法查封的约占55%。市场反应:短期内现观望,二手房成交量下降,2010年春节后市场恢复上涨。2010年1月：国十一条国务院发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，明确二套房贷首付不能低于40%，贷款利率严格按照风险定价，同时要求增加保障性住房和普通商品住房有效供给，合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求等。省级政府负总责是该政策的重要关注点。市场反应:继续产生高价地王,3月后房价飙升。9月：史上最严厉房产调控政策•<暂停发放第三套房贷>：各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，消费性贷款的禁止用于购买住房。•<部分城市限购房套数>：房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。•<推进房产税改革试点>：我国将加快推进房产税改革试点，并逐步扩大到全国。•<囤地捂盘房企将停发股票债券不给贷款>：对有违法违规记录的房地产开发企业，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。2011年•1月14日：中国人民银行决定，从2011年1月20日88 起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。•1月25日：住房城乡建设部等部门联合出台的《房地产经纪管理办法》落实国务院关于加强房地产市场调控的重要举措，整顿房地产市场秩序，规范房地产经纪行为，保护房地产交易及经纪活动当事人的合法权益。•1月26日：国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施(下称“新国八条”),要求强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。具体内容如下：•一、各地方政府合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。•二、全国建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套。•三、个人购买住房不足5年转手交易的，按销售收入全额征税；对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。•四、对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。•五、保障性住房等用地不低于住房用地供应总量的70%；今年的商品住房用地供应计划总量不得低于前2年年均实际供应量；对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。对房地产开发建设投资达不到25%以上的(不含土地价款)，不得以任何方式转让土地及合同约定的土地开发项目。•六、房价上涨过快城市要从严制定和执行住房限购措施；对已有1套住房限购1套、拥有2套及以上住房者暂禁购房。•七、对于新建住房价格过快上涨、土地出让连续出现楼面地价创历史新高，以及保障建设缓慢、租售管理和后期使用监管不力的，约谈政府负责人；差别化住房信贷执行不力、房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。•八、对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。2012年88 •1月27日：财政部公布了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，规定个人将购买不足5年的住房对外销售的，将全部征收营业税。•1月28日：（财政部）上海和重庆正式实施房产税，深圳宣布成为第三个房产税试点城市。•2月：2月8日：中国人民银行决定，自2011年2月9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。•2月9日：住房和城乡建设部发布《关于调整住房公积金存款利率的通知》，要求从2011年2月9日起，上调个人住房公积金贷款利率。五年期以上个人住房公积金贷款利率上调0．20个百分点，调至4.50%。五年期以下（含五年）个人住房公积金贷款利率上调0．25个百分点，调至4.00%。•2月18日：中国人民银行决定，从2011年2月24日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。•4月17日：中国人民银行决定，自2011年4月21日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。•4月19日：国土部资源部党组成员、国家土地副总督察甘藏春4月19日在国新办举行的新闻发布会上表示，国土部要适当扩大增加普通商品住宅用地的供应量，加大对闲置房地产用地的清理力度，防止圈地、囤地发生，同时要继续完善招拍挂制度。•5月1日：根据国家发改委于2011年3月16日发布《商品房销售明码标价规定》，从5月1日起，商品房销售必须明码标价。对违反明码标价规定未执行“一房一价”的房地产开发企业，将处以每套房5000元罚款。构成价格欺诈的，将没收违法所得，并处违法所得5倍以下罚款；没有违法所得，处5万元以上50万元以下罚款。•5月10日：住建部下发了《关于公开城镇保障性安居工程建设信息的通知》，要求各地在下发文件后的20个工作日内公布保障房建设计划、开工和竣工相关信息。按照住建部的规定，6月9日则是公布信息的最后期限，截至6月9日，北京、上海等一线城市已公布了今年保障房的建设情况。88 •5月12日：中国人民银行决定，从2011年5月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。•5月19日：住建部与各省、自治区、直辖市签订《保障性住房目标责任书》，完成1000万套保障性安居工程住房的分配任务。•6月14日：中国人民银行决定，从2011年6月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。•7月6日：中国人民银行决定，自2011年7月7日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。•7月14日：国务院召开会议部署房地产调控，称部分城市房价上涨压力仍然较大，要求继续严格执行限购政策，上涨过快的二、三线城市也要采取限购。•8月17日：住房城乡建设部公布对各地列入新增限购城市名单的5项建议标准：6月份新建住房价格指数同比增幅或1至6月新建住房价格指数月环比增幅较高、排名靠前的；6月份新建商品住房均价比去年年底涨幅超过或者接近全年房价控制目标的；1至6月新建商品住房成交量同比增幅较高的；位于已限购区域中心城市周边，外地购房比例较高的；存在房价上涨过快、调控政策执行不严格等突出问题，社会反映强烈的。•11月30日：中国人民银行决定，从2011年12月5日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。•12月4日：住建部政策研究中心房地产处处长赵路兴明确表示，房地产调控政策从严落实的方向不会改变，并将延续至明年。而此前有媒体证实，住建部已知会地方政府，对于限购政策将于今年年底到期的城市，地方政府需在到期后对限购政策进行延续。•12月9日：胡锦涛主持政治局会议，要求明年实施积极财政政策和稳健货币政策，根据形势变化做出预调、微调；坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归；保证物价总水平基本稳定。2012年•2月22日88 土地监管新政策出炉，国土部严打小产权房。国土资源部执法监察局巡视员王宗亚重申小产权房不予确权登记，不受法律保护的规定。•4月17日国土部：警惕一些地方放松调控。国土资源部表示，2012年房地产用地管理和调控的中心任务是，以保障性安居工程用地落实为重点做好住房用地供应工作，努力保持土地市场平稳运行；以促进形成住房有效供应为重点做好已供住房用地的监管工作，加强住房用地供应和开发利用的动态监测监管。•5月4日禁墅令拖住别墅入市脚步，销售策略改变。商品市场历来是物以稀为贵，这对9年中被5次提及禁令的别墅类住宅产品十分恰当。2012年2月国土部第5次发出禁墅令，致使别墅住宅市场再度成为市场关注的热点。而事隔不过两、三个月，禁墅令效力已显现。•5月10日住建部：国务院明确今年扩大房产税试点。住建部政策研究中心主任秦虹表示：政府调控的目的，是想让市场持续、稳定、活跃，这就需要保护好刚性需求。秦虹称，“支持首次置业的需求是没有政策风险的。”•5月15日国土部：对房价上涨过快地区将督导。据国土资源部消息，2012年全国住房用地计划供应17.26万公顷，是前五年年均实际供应量(8.73万公顷)的近两倍。其中，保障性安居工程用地和中小套型商品住房用地计划占79.3%。国土部也发布了相关公告，与去年的实际落实量相比，2012年全国住房用地计划供应增加21.3%。能够落实2012年“新开工700万套以上”保障性安居工程用地“应保尽保”的目标任务。•5月16日住建部部署督察全国住房公积金。住建部党组书记、部长姜伟新针对此项工作进行了部署，并将其列为2012年住建部开展的八项重点工作之一。姜伟新还特别强调，住房公积金领域的专项督察工作，是“认真抓好住房城乡建设领域立法执法工作”的重要组成部分，并要求要查办一批典型案件。•5月18日住建部关键期定调：决不让调控反复。地方政府小动作不断，各方声音此起彼伏———房地产调控关键时刻，住建部终于发出声音：明确调控方向不改，回调仍是主基调，并称“决不让调控出现反复。”•6月18日多部委密集表态：房地产调控不动摇。88 •6月18日住房和城乡建设部发文，强调将继续坚定不移地抓好房地产市场调控各项政策措施的贯彻落实工作。这已经是2012年该部第三次表态坚持房地产调控不动摇。•7月26日财政部：下半年严格实施差别化住房税收政策。财政部部长谢旭人7月26日部署2012年下半年财政工作重点时提出，严格实施差别化住房税收政策，加强交易环节和持有环节相关税收征管，抑制投机投资性购房需求。同时要落实和完善结构性减税政策。加快和扩大营业税改征增值税试点，促进服务业发展。•11月29日国务院修改土地法征地补偿可能提高10倍。在国务院常务会议上，讨论通过《中华人民共和国土地管理法修正案(草案)》，对农民集体所有土地征收补偿制度作了修改。•12月18日国土部：坚持楼市调控不动摇。国土资源部表示，将认真贯彻落实中央经济工作会议精神，继续坚持房地产调控政策不动摇，保持从严从紧调控基调。•12月25日住建部：明年继续限购，房价过快上涨问责。全国住房城乡建设工作会议上，住房和城乡建设部部长姜伟新明确表示，2013年将继续严格执行限购、差别化住房信贷、税收政策，并配合有关部门继续加快推进房产税改革试点扩大工作。2013年•2月20日，“新国五条”具体内容如下：•1、完善稳定房价工作责任制。各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。•2、坚决抑制投机投资性购房。严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。•88 3、增加普通商品住房及用地供应。2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。•4、加快保障性安居工程规划建设。全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。•5、加强市场监管。加强商品房预售管理，严格执行商品房销售明码标价规定，强化企业信用管理，严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管理。•2013年3月初，国务院发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，其中二手房交易的个人所得税由交易总额的1%调整为按差额20%征收，被称为此次新政的最大亮点。2014年•房地产市场严重分化的背后是供求关系的不平衡。“一二线城市住房供给仍相对不足，住房销售量增长较快。而三四线城市的住房库存仍不断增大，不少城市去库存化周期平均达到14至16个月。供不应求使得一线城市价格上涨压力较大，北京、上海、广州、深圳等一线城市的住宅价格同比涨幅要远远高于二线和三四线城市。”任兴洲表示。•在非热点的二线、以及相当数量的三四线城市，当前房地产市场却面临着持续增大的去库存压力。•任兴洲认为，防止土地供给过剩是下一步三四线城市需要重点防范的主要风险。她提醒，要特别注意避免在房地产投资增速规律性回落的时候，盲目的刺激，继续增加供给，这会加剧供给过剩，增加房地产泡沫风险。•事实上，今年年初，住建部在安排全年房地产调控工作时，就明确要求北京、上海、广州、深圳四个住房市场供需矛盾较为集中的城市，要继续从严实施限购政策和差别化的信贷政策。同时要求房价下跌的城市重视消化存量，控制商品房新开发规模，控制预售许可审批进度。对此，业界纷纷评论认为，2014年的房地产调控思路更符合不同城市严重分化的现实。88 •除了针对不同地区采取不同的调控政策，房地产调控其他方面似乎也在发生变化。继万科B转H股、绿地借壳金丰投资之后，中茵股份、天保基建再融资预案也于日前获批，受到市场高度关注。人们纷纷猜测，管理层对房地产行业的调控思路正从抑制开发商资金向增加供应进行全面切换，•党的十八届三中全会提出“要使市场在资源配置中起决定性作用”。显然，在未来的房地产市场调控中，市场手段的作用将越来越突出。•国泰君安证券近日发布的一份研究报告就指出，房地产调控方式逐渐向市场化方向转变，强制性行政手段调控可能逐渐淡化。一方面，通过增加住宅土地供应、优质房企资本市场融资开闸、共有产权房等多样化方式，积极增加市场供给能力；另一方面在房价上涨压力较大的城市，通过限购等手段抑制投机性购房需求，使市场供求关系逐步恢复平衡，之后强制性的行政调控手段可能逐渐淡化。（二）空港经济开发区港口区投资环境分析图2-1空港经济开发区地形图运城空港新区位于运城市东端，总规划面积约60平方公里。目前已有285家企业，其中有山西最大的年产值100亿元的重卡汽车城；亚洲最大的纺纱集团、中国最大的纺纱基地，由香港标威集团投资1.38亿美元；华北地区最大的钢材市场，年交易额达几十亿；中国最大的速食生产企业全国500强的华龙集团；晋南最大的烟草物流中心；着力集团、中鑫洋麻、康师傅等大型支柱产业。88 教育配套完善，康杰学府城、幼儿师专、实验中学和人民路小学。150亩晋南最大的市政花园广场，3200亩华北最大的生态森林公园。空港新区从一开始就以经营城市的理念开发新区，确立了以城市建设带动园区开发、以开发过程促进城市建设的观念，把空港新区定位为运城的浦东、运城的卫星城，所以园区的基础建设设施从设计到实施，都是高起点、高标准。北区有60米宽、2000米长的3条水泥大道，南区有80米宽的三纵一横四条主干街道，交通网络极为发达。现代化城市的优良设施一应俱全，为客商入园提供了良好的条件。极速、高度完善的基础设施建设，助推经济的飞速发展，为居民提供便捷、高速的舒适生活。空港经济开发区作为运城市重点开发区，承接着运城东部开发及三省四市黄河金三角经济综合改革试验区的重任。近年来，经济运行态势良好，各项经济迅速发展，随着房地产产业政策日趋完善，政府进一步促进经济发展，扩大消费，加大宏观调控力度，整顿市场经济秩序等一系列措施促进经济发展的政策环境下，空港房地产市场稳健发展，态势良好。目前，空港开发区正处于跨越式发展阶段，居民消费能力的不断提高，政府不断加大基础设施的投入，已完成“半小时运城”的基础设施建设。《运城市城市总体规划》规划城市空间布局结构为：“一城四片区两组团”。“一城”即运城老城区；“四片区”即城北片区、城东片区、城西片区、盐湖生态区。“两组团”即空港组团和盐湖组团。 中心城区工业用地主要集中在盐湖工业区、空港-安邑工业区、城西工业区。盐湖工业区以生物制药、农副产品加工业、纺织服装、食品加工、装备制造等产业为主，规划用地面积约5平方公里。空港-安邑工业区：空港以汽车装备制造、轻纺、精细化工、新能源、新材料等高新技术产业为主；安邑以商贸物流业、总部经济以及研发中心、高科技工业和文化产业为主，规划用地面积约11.8平方公里。城西工业区以农副产品加工业、机械制造业为主，远景预留备用地12平方公里。88 运城市城市总体规划图（三）国民经济持续快速增长2013年是运城转型跨越发展踏上新起点的一年。面对复杂的宏观经济形势，全市人民深入贯彻落实党的十八大和十八届三中全会精神，紧紧围绕“五大战略重点”和建设“美丽河东、大美运城”的美好愿景，创新发展理念，拓宽转型路径，点燃工作激情，狠抓工作落实，全市经济发展活力增强，社会保持和谐稳定。　88 全市地区生产总值完成1140.1亿元，增长9.2%；规模以上工业增加值完成406.3亿元，增长13.1%；固定资产投资完成1008.9亿元，增长22%；社会消费品零售总额完成552.1亿元，增长14.3%；外贸进出口总额完成17.5亿美元，增长64%；财政总收入完成91.2亿元，增长13.9%；公共财政预算收入完成45.4亿元，增长9.3%；城镇居民人均可支配收入完成20718元，增长10.6%；农民人均纯收入完成7198元，增长12.8%。省政府考核的9项主要经济指标中，我市8项指标增速前移在2-10个位次之间，其中财政总收入、规模以上工业增加值、外贸进出口总额3项指标增速全省第一，固定资产投资虽然没有进位，但超额完成目标程度在全省排名第一。1、工业经济平稳增长全市规模以上工业增加值增长13.1%，增幅比全国、全省分别高3.4个和2.6个百分点，实现利税98.6亿元，增长48%；中小企业完成总产值1296.8亿元，增长13.7%。2、投资增长逐步回升固定资产投资完成1008.9亿元，增长22%；全市新增外商投资企业7家，新增对外贸易经营企业30家，进出口国别或地区达到121个。合同利用外资7715万美元。3、消费市场依旧旺盛社会消费品零售总额完成552.1亿元，增长14.3%；消费对经济增长的稳定性贡献逐步增强4、对外开放继续扩大外贸进出口总额完成17.5亿美元，增长64%；5、财政收支快速增长财政总收入完成91.2亿元，增长13.9%；公共财政预算收入完成45.4亿元，增长9.3%6、金融运行总体平稳金融业实现税收3.5亿元，增长57%。“运城信贷融资服务平台”顺利开通。荣获“中国金融生态示范城市”称号。（四）“三农工作”全面提升，人民生活水平日益提高 88 全年粮食产量31亿公斤，水果总产量53亿公斤，双双再创历史新高。水果出口7000万公斤，增长133%。肉类和禽蛋总产量分别增长5.5%、5.9%。农村土地流转力度加大。在全省率先出台了《关于积极引导农村土地流转促进农业现代化发展的若干意见》。市财政列支2740多万元对农村土地流转进行奖补，列支500万元作为土地流转市级风险储备基金。新绛、盐湖土地流转的经验得到省委、省政府的充分肯定。全市土地流转面积达到123万亩，位居全省第一。农产品加工业增势强劲。农产品加工销售收入达到205.4亿元，增长18.7%，已占到全省的1/5。农村基础设施建设不断加强。完成农村公路建设改造873公里。小浪底引水、禹门口灌区东扩、北赵引黄二期等重点水利项目开工建设。新建和改造末级渠道1621.3公里，新增水地面积25.6万亩。“一村一品”专业村累计达到949个，占行政村总数近30%。专业村主导产业人均收入达到4530元，占到农民人均纯收入的65%。新增农民合作社1920家，累计达到8755家。现代农业示范区建设力度加大。7个省级现代农业示范县累计建设各类示范园区235个，完成投资77.9亿元。山西运城2012年城镇居民人均可支配收入同比增长14.5%　　2012年城镇居民人均可支配收入为18248.3元，同比增长14.5%，人均消费性支出为10804.8元，同比增长3.8%。　　一、四大收入构成“三升一降”　　1.人均工资性收入为13225.4元，同比增长13.0%；　　2.人均经营净收入为1329.4元，同比下降12.2%；　　3.人均财产性收入为424.2元，同比增长5.3%；　　4.人均转移性收入为4496.3元，同比增长35.1%。　　二、八大消费支出“五升三降”　　1.人均食品支出为3339.5元，同比增长10.6%；　　2.人均衣着支出为1503.2元，同比下降11.5%；　　3.人均家庭设备用品及服务支出为785.9元，同比增长29.3%；　　4.人均医疗保健支出为629.0元，同比增长9.2%；　　5.人均交通和通讯支出为1655.0元，同比增长11.6%；　　6.人均教育文化娱乐服务支出为1231.3元，同比下降0.9%；　　7.人均居住支出为1177.1元，同比下降9.9%；　　8.人均其它商品和服务支出为483.8元，同比增长0.8%。（五）城镇化进程加速发展88 城镇化步伐不断加快。强化规划引领，挖掘城市价值。编制完成了10余项城市专项规划、12个县（市）总规、6个重点镇近期建设规划和20个乡镇总体规划，中心城区控规覆盖率达到53%。对东部新区、高铁商务区等重点片区重新进行功能定位与城市设计。中心城市、大县城、小城镇、新农村四位一体统筹推进。实施城镇化项目215项，完成投资103.9亿元，城市建设力度是近年来最大的一年。中心城市坚持路、水、林、产四管齐下，统筹推进“八区联动”，辐射带动能力得到新提升。禹都公园、高铁站前广场、工农街跨解放路高架桥等54项重点工程顺利推进，完成投资57.7亿元。新修道路74.2公里，11条城市主干道全部打通。运城经济开发区、空港经济开发区区域主干路网、配套设施进一步完善，产业集聚步伐加快。大县城实施城镇化项目161个，完成投资46.3亿元。"5+15"工业园区和开发区在新一轮规划中，全部设计了城市社区，有的同步开展了社区建设，成为通过产业集聚带动人口集聚，推动城镇化的重地。15个重点镇“五建设两整治”共完成投资8.6亿元。乡镇商贸中心和农村物流配送中心规模化发展，农民消费更加便捷、实惠、安全。330个新农村重点村“四化四改”和“五个一工程”全面完成。大力实施13个连片示范区建设，完成投资8.2亿元。生态智慧城加快建设。绿坡、治湖、兴业全面展开，完成了《生态智慧城概念规划》和《盐湖生态文化旅游风景区概念规划》，进一步明确了产业定位。盐湖周边环境整治、绿化造林和湖面扩大等工作积极推进。盐湖生态文化旅游景区、碧桂园商业街及高端居住社区等一批重大项目达成投资意向。城市管理水平不断提升。扎实推进“四城联创”，集中开展交通秩序、非法营运三轮车及环境卫生综合整治，市容市貌明显改观。二、项目建设必要性（一）空港经济开发区城市化进程的需要根据运城市《运城市总体规划》的要求，运城城市的发展方向概括为“东拓北跃”88 。向东拓展,重点建设完善城东片区和空港组团；向北近期重点建设城北片区,远期跨跃大运高速公路重点建设盐湖组团。运城市城乡发展战略为“三个立足、四个战略”。三个立足分别为：立足于提升能级重点发展支柱产业和产业集群,推动产业转型升级。立足于彰显文化,树立鲜明的城市文化品牌,实现社会经济与文化繁荣的和谐发展。立足于保护生态,加强水资源和区域生态环境的保护,推进生态文明建设。四个战略分别为：区域联动发展战略,积极推进晋陕豫黄河金三角区域协调发展综合试验区建设,加强与临汾、三门峡和渭南的合作。极化带动发展战略,实现中心城区与临猗、夏县的一体化发展,加快临猗和夏县撤县设区,构建“大运城”城镇群。产业集群发展战略,整合产业资源,推进产业优化升级和转型发展。本次规划期限为2011-2030年,规划至2015年,中心城区人口58万人,建设用地75.6平方公里,人均建设用地指标按130.3平方米控制；至2020年,中心城区人口70万人,建设用地85.0平方公里,人均建设用地指标按121.4平方米控制；至2030年,中心城区人口96万人,建设用地110.5平方公里,人均建设用地指标按115.0平方米控制。空港经济开发区作为晋南重要的工业基地，在迈向现代化都市的进程中，肩负着加快郊区农村工业化和城市化的历史重任，主城周边区县的建设和发展是必不可少的重要环节。加快开发区港口建设是运城市农村工业化、城市化和现代化的重要途径，是有效吸纳农村剩余劳动力，分流城市就业压力，启动农村市场，促进经济和社会发展的重大战略。“金世兴源农贸市场商住区”项目的建成，是运城市东部发展战略的有益补充，对空港经济开发区城市化进程起到至关中的作用。“金世兴源农贸市场商住区”项目的成功实施，将大大加快运城的建设步伐，提高城市化水平，同时也将为项目所在地空港经济开发区和运城市带来巨大的经济效益和社会效益。（二）空港经济开发区功能完善的需要由于经济稳健高速发展，增长能量的释放，城市形象、经济拉动的需求等原因，建设新城以分流老城、减少环境压力、促进发展逐渐成为业内人士的共识。随着经济高速增长，传统城市内部结构和土地利用现状日渐构成了发展的约束88 ，这种结构性门槛对于城市整体发展的副作用显而易见：一是拆迁补偿费用占总投资的比重越来越大；二是城市财富的大量破坏和浪费；三是高涨的地价使市中心区各种产业的经营成本增加。空港经济开发区的建设无疑为运城市的良性、稳健发展和缓解城市压力起到了积极作用。为此，完善城市功能，改善城市环境，成为空港经济开发区建设的关键。空港距运城市8KM，经济以轻工业、物流、高科技为主，远离城市污染、喧嚣，现代化的城市基础设施建设、3200亩山西最大的森林公园，完善的地上、地下交通网络，中适的房价、良好的文化沉淀、温和的气候等使得这里成为全国宜居城市。据此，公司从商品房的适应性、安全性能、耐久性能、环境性能和经济性能进行综合分析，开发位于空港经济开发区港口区的“金世兴源农贸市场商住区”项目。该项目将极大地增强区域的居住、交通等综合功能，缓解空港发展压力，创建良好生态环境、打造生态居住小区、完备各项配套设施，促进空港市政建设和经济繁荣。综上所述，“金世兴源农贸市场商住区”项目的推进实施，对于加快中部房地产健康、稳步发展，构建和谐社会、提升地方政府形象，拉动主城东部经济、促进地块增值、推进基础设施建设、保护生态环境、完善城市功能等方面都具有重要推动作用和典范意义。另外，根据对本项目所在地的房地产市场宏观调查分析及其所处背景环境的论证研究，本项目的开发建设具有具有较大的必要性。第三章市场预测2013年，房地产业全国整体调控的基调贯彻始终。作为市域城镇化、城乡现代化的重要关联行业，运城市房地产业仍继续保持了平稳较快增长势头。房地产开发投资较快增长拉动全市固定资产投资平稳较快增长，保障性安居工程项目的大力度建设进一步提升了社会保障水平，商品房充分供给客观上改善了居民居住条件，提高了居民生活水平。具体情况浅析如下。 一、房地产开发企业和完成投资均较快增长88  2013年，全市统计范围的房地产开发企业共304个，比2012年净增14个。全年房地产开发企业完成投资93.0亿元，同比增长37.3%。按用途划分，住宅投资71.3亿元，同比增长36.5%，占房地产开发投资比重的76.7%；办公楼投资0.5亿元，同比增长19.7%，占房地产开发投资比重的0.6%；商业营业用房投资14.5亿元，同比增长67.8%，占房地产开发投资比重的15.6%；其他投资6.7亿元，同比增长4.1%，占房地产开发投资比重的7.1%。住宅和商业营业用房投资高速增长拉动性明显。房地产开发投资增速超出固定资产投资增速（22.0%）17.3个百分点，对固定资产投资增长的贡献率达到13.8%，拉动固定资产投资增长3.0个百分点。 二、在建房屋面积明显增大 2013年，全市房地产开发商品房施工面积1362.9万平方米，同比增长22.7%。住宅施工面积1081.1万平方米，同比增长23.2%，其中90平方米以下户型207.5万平方米，同比下降4.5%；144平方米以上户型104.1万平方米，同比增长23%。办公楼施工面积10.9万平方米，同比增长22.7%。商业营业用房施工面积193.4万平方米，同比增长17.8%。全年全市商品房竣工面积316.1万平方米，同比下降11%。住宅竣工面积262.8万平方米，同比下降7.7%，其中90平方米以下户型40.0万平方米，同比下降46.8%；144平方米以上户型28.2万平方米，同比下降0.2%。办公楼竣工面积1.6万平方米，同比下降52.2%。商业营业用房竣工面积33.6万平方米，同比下降32.9%。 施工面积的较快增长和竣工面积的下降形成反差，在建房屋面积明显增大。不考虑2014年新开工项目情况，仅2013年跨年至2014年继续施工的房屋面积就高达1046.8万平方米，其中住宅818.4万平方米，办公楼9.3万平方米，商业营业用房159.9万平方米。 三、商品房销售面积和销售额双双下降88  2013年，全市商品房销售面积和销售额双双下降，销售额降幅明显小于销售面积。全年商品房销售面积229.2万平方米，同比下降13.3%。其中住宅销售面积208.2万平方米，同比下降13.4%；办公楼销售面积0.4万平方米，同比下降57.3%；商业营业用房销售面积18.0万平方米，同比下降10.6%。对应实现商品房销售额65.5亿元，同比下降2.0%，其中住宅销售额55.5亿元，同比下降4.0%；办公楼销售额0.06亿元，同比下降83.4%；商业营业用房销售额9.4亿元，同比增长11.8%。销售数据反映出全市房地产市场供求关系正悄然发生变化，虽然房价平均水平仍呈现较快增长态势，但对应的成交萎缩值得关注。 四、开发资金到位水平总体下降 2013年，全市房地产开发到位资金为103.1亿元，同比增长12.4%，较2012年增幅回落1.4个百分点。其中：国内贷款到位4.5亿元，同比下降53.6%，占比3.8%，增幅回落57.5个百分点；自筹资金到位46.6亿元，同比增长36.8%，占比39.8%，增幅上升18.9个百分点；其他资金到位52.0亿元，同比增长8.3%，占比44.5%，增幅回落5.8个百分点，其中：定金及预收款为41.6亿元，同比增长10.3%，增幅上升1.8个百分点。房企项目开发资金来源渠道收窄有所显现，对于自筹资金、定金及预收款等其它资金的依赖性有所增强。运城撤地建市以来，面临着加快发展的一系列重大历史机遇，也为房地产业快速发展注入了新的商机和活力。空港经济开发区房地产产业目前面临四大历史机遇：一是加快城镇化进程提供的历史机遇，对房地产业发展形成了有力的推动；二是城中村的改造和周边农村工业化进程，为推动住宅业的发展提供了难得的机遇；三是空港是晋南地区重要的工业基地，为加快空港工业化、城镇化提供了新的契机，形成了对房地产业的巨大推动；四是空港升格为省级开发区，尤其是三省四市黄河金三角经济综合改革试验区的成立，增强了统筹城乡经济发展、整合周边城市资源优势的囊里，有利于在加快城乡一体化的发展中推进房地产业迅速发展。88 从住宅产业发展的城市条件看，空港还存在着“六大优势”：一是空港已经初步建成了快捷畅通的现代综合交通体系，是晋南交通区位最好的地区；二是作为工业基地，劳动力素质较高，而成本较低；三是有较为发达的现代工业体系和较好的金融商业贸易等服务业配套优势，聚集、辐射和带动功能强；四是市场巨大，直接服务本区域并辐射周边夏县、平陆、闻喜等地，为各类投资者前来创业、发展提供了广阔的空间；五是空港直接享受省级开发区的政策优势；六是空港和运城市有众多的大专院校，可以为投资企业提供建筑规划、金融贸易、企业管理、技术开发等各种高素质专业人才。在未来20年，空港住宅产业将处在一个快速增长时期，市场需求主要来自3个方面：一是弥补运城城市住宅“欠账”将产生巨大需求。按照人均住房使用面积30平方米的基本消费标准，全市现有人口5223919人，居山西省之首，其中城镇人口2151157人，盐湖区、空港经济开发区城镇常住人口927418人、外来常住户（含租住）84379人，按人均增加13平方米，就是1315万平方米的住房需求；二是加快城镇化将产生巨大需求。运城正处于加速城镇化的过程中，目前城镇化率是41.41%，到2020年将提高到60%，也就是说至少有98万多农村人口将转化为城镇人口，这又会新增2950万平方米的住房需求；三是城中村改造拆迁将产生巨大需求。今后十年，空港将改造拆迁张孝村、黄家庄村、辛卓村、大村、陶村、三家庄、徐家庄、小王村、东王村等十余个村庄，涉及3000余户居民拆迁，其中2/3的家庭（即2000余户）会购置新房，按每户100平方米计算，会产生20余万平方米的住房需求。据此，未来10年，空港至少需要再建4300万平方米左右的新房，年均新增429万平方米，投资潜力十分巨大。根据运城市总体规划，今后十年，空港将完成大规模的建设和快速发展，建成运城向东的经济走廊，打造晋南地区最大的工业基地，这无疑会带来巨大的投资需求，从而给房地产市场带来无限商机。项目“金世兴源农贸市场商住区”以商品房中的120平方米以下小户型为主，本着低价、宜商、宜住的原则，打造环境优美、舒适、便利、安逸的生态商住小区。88 一、宏观调控下的运城房地产市场趋势2007年8月1日《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》表示：中国房地产市场将以廉租房与经济适用房满足低收入阶层的住房需求，以商品房满足另一部分人的需求。（一）小户型已经是大势所趋随着“国六条”的逐步实施，会引导房地产市场供应结构将发生明显变化，中小户型已成为楼市主流，供应结构朝着有利于中低收入家庭的方向逐步改善。1、从城市发展看小户型经济的持续发展、地产的间接升温，进一步带动小户型的发展。据了解，运城热销中的小户型几乎都处于地段好、交通便利的区域。随着运城市城镇化进程的进一步加快，空港有利的经济环境和地理位置为小户型的发展带来的宝贵的地理资源。这样的地方环境、配套设施和交通都十分成熟，再加上小户型功能齐全，总价低，特别能吸引上班族的眼光。随着空港经济发展加快，大量的外地人涌入空港投资和工作，这样的小户型就成为外地人在空港生活置业的首选。2、从供需关系看一次置业的人群中，比较购买人群年龄后我们发现，25岁以下的群体的购房需求在目前表现格外抢眼，比例比以前增长了两倍，购房人群的低龄化发展趋势已经异常明显。低年龄群体的购房需求的崛起必然会对小户型住宅市场产生巨大的推动作用；另外，从购房群体的家庭年收入比较来看，中低收入水平家庭增加，特别是年收入在5万元及以下的家庭比例，增加幅度超过了5个百分点，而该收入水平的家庭正好是当前购房小户型住宅的主力人群。综上因素，购房者无论从自身因素“家庭年收入”出发，还是立足于理想因素的“需求总价”，都无法拒绝小户型住宅的诱惑。3、从投资角度看88 据业内人士介绍，目前运城购买小户型的人群中，用于自住的人群占到80%，且为刚性需求，投资比例大大高出了其他户型的房产。对于经济实力有限的市民，小户型的总价无疑具有刚性诱惑和选择；再加上空港——运城的浦东正处于发展期，大量的人口流动到此，他们都需要一种方便快捷的生活方式，小户型正是他们的首选。所以从这种意义上讲，人们对小户型的需求永远是存在的、小户型的投资空间也将是永远存在的。4、从小户型本身看早期的小户型给人的感觉是：除了面积小以外，就无其他的特点和个性。但现在，一大批经过改良的小户型项目以其鲜明的个性吸引着人们的目光，并产生轰动的市场效应。在环境、配套、户型设计上改观的小户型带给人们一种全新的感受和享受，使房子更加紧凑、实用。从以上四个方面可以看出，小户型已经逐步成为楼市的主流。（二）中小户型将面临同质化竞争中小户型占据市场的主流，这对于开发商而言，将不得不面临中小户型同质化竞争的困扰。中小户型同质化竞争的第一个阶段表现为对总价的控制，即在面积控制合理的前提下，比谁的户型面积控制的更小，总价更低。随着国家对楼市的调控政策实施，二次置业需求和投资需求会出现大幅度降温。随着大量更适应购房者需求和购买力的产品投入市场后，会激发相当一部分自住型首次置业者的购房热情，甚至使一些潜在的需求也转化为现实需求。但这部分目标客户中，可能有相当一部分购买力相对较弱，开发商们不得不制造出一些总价较低的小户型来迎合他们的购买力。这样的情况下，楼盘之间中小户型的同质化竞争在一定时期内可能会局部主要表现为谁的户型面积控制的更合理、更小，成交几率就越大，可以对销售产生立竿见影的良性促进作用。小户型面积控制合理前提下的“趋小性”对设计单位提出了更高要求，从某种程度上说，中小型产品品质的竞争在一定程度上就表现为了开发商对优秀设计单位的资源整合力度及资金投入状况的竞争。（三）地段、交通成为制约中小户型的两大杀手锏88 目前购买中小户型的多数为自住型购房者，这就决定了中小户型对地段和交通具有一种天然的依赖性。交通便捷、配套完善、居住条件成熟的区域，在推出中小户型住宅后，更容易受到购房者欢迎。相对来说，如果生活配套缺乏、交通不便，即使环境再优美也难使购房者投资。空港“金世兴源农贸市场商住区”位于空港生活区核心，基础设施齐全、环境优美、生活配套具备，属成熟宜住区。（四）房价将会继续稳定上升尽管市场供需博弈激烈，但房价依旧会保持稳中有升的总体发展态势，预计升幅会在5%左右。原因如下：1、空港楼市基本无泡沫业内人士表示，目前运城房价上升主要是开发等成本的推动，而不是在“吹泡泡”。运城市目前高档住宅的价格还达不到周邻城市（临汾、渭南等地）中等住宅价格，而楼盘配套设施却可与之媲美。随着住宅节能标准的强制执行以及土地新政执行前开发商获取土地逐步消化，加上竞争带来的整体开发水平的提升，运城市房地产开发成本进一步上涨在所难免，必然会对房价造成一定的上涨压力。而居民可支配收入的持续稳定增长也保证了市场购买力的稳步提升。在这种情况下，空港的房价不可能下降，而仍保持小幅上升。2、自住型购房需求强劲运城市政府2013年《运城蓝皮书》分析认为，虽然国家采取了一系列针对房价的调控政策，有效抑制了房价，但是我市房产投资仍将维持较高的增长，同时消费者和投资者对房地产价格预期也很高，这将推动房地产市场需求的增长。在运城这座迈入快车道发展中的城市，购房以自住型为主，自住型购房者达到80%强，而且绝大部分以本地居民为主。另外，运城正处于加速城市化进程的阶段，这部分稳定的需求也会极大的支撑市场的需求面。3、消费者置业心理日趋成熟88 运城市房地产市场经过这些年的发展，已经步入稳步、健康发展的阶段。在国家不断加强宏观调控的情况下，消费者置业心理也逐渐变得成熟和理性。以前买房看中增值空间，片面求大，现在注重自住型为主，表现为“够用就好”的理性消费观念，逐渐向中小户型倾斜，同时，消费者在考虑房价的同时，也更多地考虑楼盘的综合生活成本，将生活成本纳入到购房决策的重要影响因素之中，不再追求一些虚幻的概念，对生活成本、地段、环境、交通、价格的综合考虑反应了消费者置业心理的形成。二、项目所在地区域环境分析项目地块位于空港经济开发区，空港经济开发区全区总规划面积60平方公里，四周范围内的乡(镇、办事处)、村统一归开发区管理。,山西省政府(晋政函【2012】2号)指出：运城市人民政府要根据国家、省有关规定和要求,加强对开发区的领导,依据城市总体规划和土地规划,结合当地资源优势和产业特色,科学规划,合理布局,积极发展汽车制造、铝镁加工、轻工食品等产业,把运城空港经济开发区建设成为山西南部重要的制造业集中区域。《山西省经济和信息化委员会关于运城空港新区"十二五"发展》指出：一、发展现状　　88 运城空港新区是运城市批准建立的市级开发区，总规划面积60平方公里，目前，已开发13平方公里，基础设施、八通一平基本完成，管理制度、信息化建设等软实力建设基本完善。近年来，新区通过加大招商引资力度，成功引进大运重卡、雪花啤酒、华雄纺织、卓里机械等企业285家，累计投资金额超过200亿元，初步形成汽车及装备制造业、农产品加工业、生物医药产业、铝镁深加工产业和商贸物流业五大产业板块。新区高度重视科研开发能力建设，2008年-2010年研发投入累计达到4.3亿元，占总销售收入的11.3%；设有人才创业服务中心、创业园产业孵化基地、职业培训机构，建立了科技人员合理流动机制和激励机制；拥有省级企业技术中心1个，市级企业技术中心4个，拥有大运重卡驾驶室等产品的自主知识产权和多项专利。2010年，新区工业实现销售收入46亿元，利税5.8亿元，大运重卡实现产销7200辆的目标，创造了我省重卡生产销售记录。二、发展思路　　以高新技术产业为先导，以发展壮大汽车工业为核心，全力建设汽车及装备制造业、消费品、新材料、新能源和物流五大产业板块，进一步延伸重卡及零部件、铝镁深加工、陶瓷、纺织等产业链条，着力提升企业品牌和产品档次，将运城空港新区打造成山西省最大的工业新城。三、发展目标　　到"十二五"末，运城空港新区新增投资达到200亿元，土地投资强度不低于3000万元/公顷，经济效益超过4500万元/公顷，实现销售收入500亿元，利润30亿元，税收20亿元；培育5户销售收入超10亿元、10户销售收入超5亿元的龙头企业；建成国家级企业技术中心1个，省级企业技术中心5个。四、规划布局　　同意运城空港新区依托现有产业基础，在"十二五"期间，重点布局汽车及装备制造业、消费品、新材料、新能源和物流业五大产业板块。　　1、汽车装备板块：以重型汽车整车为主导，延伸配套零部件产业，东至港南二路，西至运三高速，南至东郭下段村，北至三家庄社区，总面积1万亩。　　2、消费品产业板块：以高档纺织、特色食品为主导，东至209国道，西至新能源产业区，南至庙前镇，北至裴介社区，总面积5千亩。　　3、新材料产业板块：以钕铁硼、铝镁深加工为主导，东至轻工产业区，西至新能源产业区，南至王峪口社区，北至吉家庄社区，总面积88 1万亩。　　4、新能源产业板块：以LED产业为主导，东至新材料产业区，西至物流园区，南至王峪口社区，北至吉家庄社区，总面积5千亩。　　5、物流业产业板块：以汽配、烟草物流为主导，东至新能源产业区，西至汽车产业区，南至杨村社区，北至湾子村社区，总面积5千亩。据此，可以看出，空港经济开发区正处于高速发展期，与之相应配套的房地产业必将具有良好的发展前景。三、周边典型楼盘分析1、香港花园项目位于空港经济开发区关公西街9号，由运城菲化房地产开发有限公司斥资6亿打造的国际港式名宅，由澳大利亚博能规划建筑设计，山西一建六建承建。项目区位于空港核心中央地段，东临空港商业街、凤凰美食城、空港度假村，南邻康杰中学，鼎元古玩城，周边交通四通八达。项目为小高层毛坯房，总建筑面积150000平方米，总占地面积20亩，绿化率45%，容积率2，销售价格2738元/㎡.2、水墨江南●福运园项目位于空港北区通达北路11号，建筑类型为别墅，由运城市水墨江南房地产开发有限公司开发，项目为低层毛坯房，总建筑面积53000平方米，总占地面积90亩，绿化率24%，容积率0.77，销售状况为目前正蓄水。项目占地约60000平方米，共规划166栋别墅。前庭、中宅、后宅，首创“三重庭院”大宅。每栋建筑单体10米超大面宽，30米进深，每户500平方米死享空间，情景交融。项目均价6400元/㎡。3、天兆馥园项目位于空港新区关公西街，占地面积68亩，由两栋高层与15栋7层建筑构成，项目毗邻空港医院、实验小学、关公礼仪学校、育秀小学、实验小学，距康杰中学3公里，医疗、教育环境良好，北上客运、市内18路公交从门前通过。项目为毛坯房，绿化率20%，容积率0.8，均价1980元/㎡，已售罄。4、河东一品88 项目位于空港北区北区康杰中学北500米，由山西鸿锐置业有限公司开发，建筑形态为多层、小高层毛坯房，总建筑面积20万平方米，总占地面积160亩，绿化率41%，容积率2，销售均价3550元/㎡，销售率70%，销售状况良好。5、阳光嘉园﹒云水榭项目由山西鸿德房地产开发有限公司开发，位于空港北区康杰北路与雷达西街交汇处，建筑形态为多层毛坯房，总建筑面积13万平方米，占地面积90亩，绿化率38%，销售价格为均价2300元/㎡，已售罄。6、凤鸣苑项目位于空港北区机场大道与康杰北路交汇处西200米，由运城市恋家房地产开发有限公司开发，项目形态为多层、小高层、高层并举毛坯房，总占地面积100亩，总建筑面积11万平方米，绿化率37%，平均售价1800元---2500元，销售进度为蓄水阶段，项目定位于：新康杰门口首席法兰西风情电梯洋房，欧式风格电梯洋房45平米到120平米小户型；小区拥有5000平米的商业，3000平米的三层会所和幼儿园及大型庆典和演艺平台，40000平米的地下停车场，1000地上非机动车停车库。7、凯瑞花园项目位于空港新区雷达路与通达北路交汇处，距离运城机场500米-1000米，所在区位为空港区核心地带，政府规划片区为空港人文居住区。项目占地40亩，建筑面积6万平米，为高层、小高层规划。项目因存在资金问题及部分土地产权问题，停工一年，目前已进入销售阶段，均价2300元/㎡。8、大宅门位于空港关公东街16号，建筑类型为板楼，多层别墅毛坯房，占地面积140000平方米，开发商为山西天王台集团、龙海地产，绿化率55%，单位均价5000元/㎡,销售率35%。88 综上所述，空港新区建筑形势基本以多层为主，小高层为辅；住宅价格一般在2000-2400元区间范围；户型面积在70-120平米之间为多，户型结构为两室或三室；社区为5万平米-10万平米之间的中小型规模。四、项目SWOT分析（一）项目优势分析（Strength）1、本项目地块位于经三路旁，扼守空港南北区唯一主干道，地理位置极为重要及优越。经三路东连大运路至机场通道——关公东街，南与空港南区贯通，双向8车道。2、空港日渐繁荣，随着入驻企业的不断增加，空港已成为晋南地区乃至山西省重要的工业基地，人口与经济的快速增长对于本项目形成了巨大推动力。3、项目适应空港发展及当地社会需求，以现代版的中小户型为主。4、项目以补充空港城市化发展为目标，以低价位为销售增长极，具有良好的市场基础。5、项目附近已形成成熟的城市基础圈，产业、城建、生活等设施齐全；物流、交通、工业的兴旺发达聚集了相当的人气，这对于吸引购房者具有一定的优势；同时，此地区土地已经稀缺，减少了未来竞争者的进入。6、项目所处位置为空港核心区域，未来发展空间巨大，升值潜力无限。（二）项目的劣势分析（Weakness）1、由于项目处于地理交通位置中心，车辆行驶的噪音会破坏小区的安静，噪音污染比较严重。2、对于已经进入销售期的复工单位和续建单位（如：凯瑞花园、河东一品二期等），项目存在人气和销售价格的竞争。（三）项目所面临的机遇分析（Opportunity）88 1、空港经济开发区将在几年内不断拓展，以完成总体开发规划。本项目在中心区域的有限辐射区域内，中心区域的拓展将为本项目带来潜在的发展机遇。2、空港经济开发区整体的政府推广力度大，招商引资项目越来越多，为区位发展带来正面效应。3、目前空港经济开发区房地产市场发展平稳，区内居民的消费能力逐渐增强，该项目具有良好的市场环境。（四）项目所面临的威胁分析（Threat）1、宏观调控上来看，房地产作为调控的重点对象，央行仍有限贷的可能。2、持续低迷的市场与目前的价格恶战对项目的入市有很大影响。五、项目定位项目定位于完善空港城市服务功能，建设宜居、舒适、便捷的商住小区为主线，以设计合理、功能完善、结构紧凑的小户型为主，以业主需求为出发点，以低价位为销售契机，高起点、高标准建设“金世兴源农贸市场商住区”，为空港的经济繁荣再接再厉。六、商品房销售价格预测本项目商品房销售收入采用市场比较法进行测算，具体测算过程如下：（一）商品房销售价格预测本项目商品房价格采用市场比较法进行测算。1、本项目与参考项目综合对比评估（1）一次评估评估设定香港花园水墨江南河东一品天兆馥园水云榭凤鸣苑凯瑞花园大宅门本案区位10967.566.5557788 周边108578655.567.5交通109.558.587555.57.5价格1063587.56749市场106.52.569.58.55.5339.5规划10766.5555355.5园林10655344175物业10777776388.5品牌5526665383项目151010101010107810合计1007451.568.564.567.556.542.561.572.5（2）评估加权项目名称一次性评估得分评估加权加权评估得分香港花园74交通可达性-1；品质+1；品牌0.573水墨江南51.5交通可达性-1，品质+151.5河东一品68.5交通可达性-167.5天兆馥园64.5交通可达性-163.5水云榭67.5交通可达性-1,品牌0.567凤鸣苑56.5交通可达性-1，品牌-0.555凯瑞花园42.5交通可达性-1，品牌-0.5，品质-140大宅门61.5交通可达性-1，品牌+0.5，品质+162本案72.5交通可达性-1，品牌-0.5，品质+173备注：以上价格均为各项目目前建筑面积销售均价，修正因素根据各项目自身主观条件以及客观因素确定。2、评估与价格修正修正公式参考项目修正均价=本项目评估得分/参考项目评估得分×参考项目均价修正过程：88 香港花园：74÷73×2738=2775元/㎡河东一品：68.5÷67.5×3550=3602元/㎡天兆馥园：64.5÷63.5×1980=2011元/㎡水云榭：67.5÷67×2300=2317元/㎡凤鸣苑：56.5÷55×2150=2208元/㎡凯瑞花园：42.5÷40×2300=2443元/㎡修正结果：（2775+3602+2011+2317+2208+2443）/6=2559元/㎡（二）商业用房及车库销售价格预测本项目商业用房及车库销售收入均采用市场法进行测算，根据项目周边类似项目商业销售情况，通过综合近期房地产商业价格，预计本项目商业用房均价价格将保持在4000元/㎡（三）本项目住宅价格预测该项目除了在地域、环境、服务功能具有较高的优势外，在售房价格上与其他区相比更具有较强的优势。按市场分析：周边楼盘均价在2292元，而该项目均价每平米2100元，主力户型为建筑面积在70—120㎡之间的一室一厅至三室两厅，适合于固定月收入在2500至3500元左右的家庭，符合购买者意愿，也为购买者提供了较大的增值潜力，该项目的前景十分看好。第四章建设规模与建设方案一、工程概况88 金世兴源农贸市场商住区开发项目位于运城市空港经济开发区港口区经三路，地理位置十分优越——处于经三路旁，扼守空港南北区唯一通道之咽喉，地理位置极为重要及优越。项目往关公机场仅2分钟路程，距运城客运东站5分钟路程，周边云集山西最大的百货批发市场——义乌小商品批发城、亚洲新世界购物中心、空港医院、实验小学、山西重卡制造基地——大运汽车城，与空港农贸市场比邻，具有良好的生活基础设施。项目规划用地地形平整，占地面积10849.24㎡，。项目规划布局遵循以人为本、追求自然，最大限度的提升环境品质。项目拥有得天独厚的自然位置，优美的景观环境、完善的基础设施、方便快捷的交通条件使得它具有某些先天的、无可比拟的巨大优势。二、建设内容、建设规模本项目总建筑面积24018.75㎡，自东往西布置一栋11层高层与4栋6层低层，临东北面布置5、4号楼，临西北面布置3、2、1号楼。4、3号楼间，城市道路交汇处设600平米公共绿地和小区景观梯道入口。背街设计为内部生态绿化中庭，布置有绿树、水池、休闲处。建筑布局以点线结合为主围合中心绿化，平面上的动错与高度的变化形成错落有序变化丰富的建筑空间格局和开阔的视线通廊。城市公共绿地、小区中间绿化和保留绿地得到充分的融会贯通。1-2；2-3；4-5号楼间一层平街设小商铺，一层为商业用房，二层以上为住宅；小区中庭设一层地下车库。住宅小区步行景观入口设于3、4号楼间，车行及消防入口设在用地西南角，地下车库出入口分别设于东面和西南角，平街为商业入口，住宅门庭朝向小区中庭，小区独立封闭。住宅均为点式平面，5号楼每层户，1、2、3、4号楼每层户，户型以套内建筑面积㎡左右室厅为主，辅以少量的室厅和室厅，本设计强调住宅的居住性、安全性、舒适性，解决高层住宅中的房间对视问题和穿堂风的形成，各户均争取良好的景观视线和采光通风。建设规模及每层面积分布表88 部位楼号部位编号主要功能层高（米）层数标准层建筑面积（㎡）总建筑面积（㎡）塔楼5#2—层住宅3三、建设方案金世兴源农贸市场商住区开发项目位于港口区经三路金世兴源农贸市场西北方，扼守空港南北区唯一交通主干道经三路咽喉，地理位置极为重要及优越。88 项目规划用地平整，占地面积10849.24㎡，开发集商贸、住宅（封闭式）于一体的综合小区，总建筑面积24018.75㎡，其中住宅23538.79㎡，商业门面及商场约479.86㎡，地下建筑面积2658.95㎡，车位150个。具体见设计方案。第五章场址选择一、项目位置运城空港新区，是运城市政府[2002]83号文件批准建立的市级开发区，位于市区东端，距市区8公里。总规划面积60平方公里，前期开发22平方公里，已经完成中区20平方公里的建设任务。山西省政府(晋政函【2012】2号)批复同意设立运城空港经济开发区,纳入省级开发区管理。运城空港经济开发区规划面积30平方公里,四周范围内的乡(镇、办事处)、村统一归开发区管理。文件指出,运城市人民政府要根据国家、省有关规定和要求,加强对开发区的领导,依据城市总体规划和土地规划,结合当地资源优势和产业特色,科学规划,合理布局,积极发展汽车制造、铝镁加工、轻工食品等产业,把运城空港经济开发区建设成为山西南部重要的制造业集中区域。设立运城空港经济开发区,有利于好项目、大项目入驻并进一步形成产业集群效应；有利于把运城建成山西向东向西开放的大通道和桥头堡。运城空港经济开发区将借省级开发区这个大政策、大平台、大机遇,立足新起点,肩负新使命,实现新跨越,把招大项目、上大项目、干大项目作为重中之重,为运城经济社会发展作出新的更大的贡献。二、区位优势88 运城位于华北、西北、中原三大区域交汇处，这里交通便利，南同蒲铁路横贯全境，北接京畿，南通秦豫。禹门口、风陵渡、三门峡三座公路大桥，两座铁路大桥，使通往西北、西南、中原的天堑变为坦途，大运（大同——运城）、运三（运城——河南三门峡）、运风（运城——风陵渡）和即将建成通车的侯禹（侯马——禹门口）、闻济（闻喜——济源）高速公路，更使秦晋豫三省紧密相连。运城机场的建成运营，打开了北京、上海、深圳、成都、广州等地的空中通道。全市基本实现县通一级路，村村通油路，大大改善了运城的交通状况，方便了运城与全国各地的经贸往来与信息传递。三、资源优势运城是山西省重要农产品基地，素有山西“乌克兰”之称。麦、棉、果、畜、菜、鱼、芦笋等农产品时均居全省十分之一。全市小麦种植面积达300余万亩，产量达160万吨。棉花种植面积180万亩，产量达7000万公斤。电解铝年产量100万吨，占全国近三分之一；金属镁产量占全国的70%，世界40%；元明粉产量占全国60%以上；硫化钾占全国50%以上。四、基础设施空港新区从一开始就以经营城市的理念开发新区。确立了以城市建设带动园区开发，以开发过程促进城市建设的观念，把空港新区定位为运城的浦东，运城的卫星城，所以园区的基础设施建设从设计到实施，都是高起点、高标准的。北区有60米宽、2000米长的3条水泥大道，八条小街；南区有80米宽的三纵一横四条主干街道，实现了“七通一平”（路、水、电、气、暖、通迅、有线电视，地块平整），道路笔直平整；三座贯通中区和南区的跨越铁路立交桥已完成设计，06年底建成通车。现代化城市的优良设施一应俱全，为客商入园建设提供了良好的条件，打下了坚实的基础。五、人文环境88 空港新区，同繁华喧嚣的市区保持一定距离，没有污染。道路旁的绿化地带和园区公园、花坛品种齐全，花草相间，色彩缤纷，风景宜人。这里风清月白，一座座住宅楼、度假村、别墅园、设计新颖、建造精美。新的幼儿园、小学、初中、高中一应俱全。为客户提供了优美、舒适、令人心旷神怡的居住环境。特别是南区东部占地3000亩的森林公园建设、大大提高了空港新区的人居环境和城市品位。六、人力资源运城文化底蕴深厚，教学事业发达。运城学院、运城职业技术学院、电大、师范专科学院等11所大专院校，年在校学生3万余人。拥有康杰中学等10所省级重点高中，全市年在校高中生达10万余人。科技创新体系日臻完善，全市现有各类专业技术人员7、1万人，省级以上企业研发中心11所，民营科技企业141家，文化技术企业24家，技术力量颇为雄厚。大量的专业技术人员，为客商的入驻提供了充足的人力资源。第六章工程方案一、建筑设计1、建筑户型设计整个小区住宅部分完全封闭独立，住宅分为1、2、3、4号楼和5#塔楼的2至11层。5号楼每层户，1、2、3、4号楼每层户，主要户型为一室两厅、两室两厅、三室两厅。户型设计时尽量做到动静分离，明厨明厕，面积分配合理。一室两厅空间精巧细致，功能紧凑齐全，布局巧妙合理并带双阳台；两室两厅（单、双）卫双阳台+步入式卧室景观阳台、空中院馆的灵动空间由购房者自有发挥；三室两厅双卫双阳台+入户花园+“第二起居厅”，户型结构方正，动静分区合理，空间尺度阔绰而无浪费。2、建筑造型88 利用直线的变化和对比，反映出建筑的时代性和简洁性。同时注重以下几点的建筑表达：（1）建筑体量追求和谐与变化，使其挺拔有力，错落有致。（2）建筑表面肌理感强，细腻统一，纵横穿插，不同色的实墙、线条及玻璃充满对比和呼应，形成一种平静淡雅的特质。（3）在整体简介的基础山，注意建筑屋顶的处理，使整个建筑在统一的基础上，有更明显的视线兴奋点。（4）建筑色彩上，整体使用稳重的咖啡色，局部使用较醒目的色彩，提高建筑品位，但又不失活力。二、景观设计1、本小区景观设计着重强调生活味，旨在为小区居民提供一个可休憩和交流的环境优美的场所，而不一味追求气势。2、小区景观强调实用、自然园林风格。结合城市公共空间的要求，小区景观由外到内，自然过渡。三、主要经济技术指标建设内容分布表楼号层数户型或坐落每套面积套数面积小计用途1号楼88 88 备注：本表按照“山西省规划局建设工程项目技术经济指标核算相关规定”制定。四、结构设计1、设计依据规范《建筑结构制图标准》（GB/T50105—2001）《建筑结构荷载规范》（GB50009—2001）《混凝土结构设计规范》（GB50010—2002）《建筑抗震设计规范》（GB50011—2001）《建筑地基基础设计规范》（GB50007—2002）《钢筋混凝土高层建筑设计与施工规程》GJ3—2002《建筑桩基技术规范》（JGJ—94）《砌体结构设计规范》（GB50003—2001）《混凝土结构施工图平面整体表示方法制图规则和构造详图》03G101—1《山西省建筑地基基础设计规范》DB50/5001—1997《高层建筑混凝土结构技术规范》JGJ3—2002《框架轻质填充墙构造图集》2、工程概况本项目位于运城市空港经济开发区港口区经三路，地理位置十分优越——处于经三路旁，扼守空港南北区唯一通道之咽喉，地理位置极为重要及优越。项目往关公机场仅2分钟路程，距运城客运东站5分钟路程，周边云集山西最大的百货批发市场——义乌小商品批发城、亚洲新世界购物中心、空港医院、实验小学、山西重卡制造基地——大运汽车城，与空港农贸市场比邻，具有良好的生活基础设施。项目规划用地地形平整，占地面积10849.24㎡，。88 3、自然条件（1）基本风压：高层为0.45KN/㎡；多层为0.40KN/㎡.（2）地震基本烈度为7度。（3）工程地质及水文地质情况简单，无不良地质条件，本场地适宜修建本项目建筑。4、设计要求（1）结构安全等级：一级（多层为二级）。（2）设防烈度为7度。（3）设计荷载1）屋顶：上人屋面2.0KN/㎡，不上人屋面0.5KN/㎡2）客房、办公、住宅：2.0KN/㎡3）阳台：2.5KN/㎡4）商场：3.5KN/㎡5）车库：4.0KN/㎡6）厨房、厕所：2.0KN/㎡7）楼梯间：3.51KN/㎡8）设备房：7.0KN/㎡5、结构设计（1）结构选型住宅为剪力墙结构和框支结构（2）基础形式采用嵌岩桩基础或嵌岩条形基础，如果持力层较浅裙房柱采用独立基础。（3）主要结构材料的选用1）混凝土：基础：C30柱、墙C50—C25梁C50、C30、C2588 板C30、C1252）钢筋采用HPB235、HRB335、HRB400级钢及冷轧带扭钢筋。3）填充墙：容量为7.0KN/㎡的加气混凝土砌块。（4）主要结构构件尺寸：1）剪力墙：400、300、200、2502）一般框架柱：500×500、550×550、600×600㎜框支架：900×900、1000×1000、1100×1100㎜框支梁：600×2200、600×1800、500×1500㎜住宅一般梁：200×600、200×400、200×500㎜（5）建筑抗震设计：设计使用年限：70年建筑抗震设防类别：丙类，设防烈度7度抗震等级：高层建筑：框架为二级，剪力墙底部加强区为二级，非底部加强区为三级；其他功能用房采用框架结构，抗震等级为四级。地下室采用结构自防水和外防水二道，结构自防水抗渗等级S8、防水等级II级，外墙砼掺水泥用量7%的混凝土高效膨胀ZY。第七章总图与公用辅助工程一、总图方面（一）、设计依据1、《民用建筑设计防火规范》；2、《高层民用建筑设计防火规范》；3、《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》；4、《山西省城市规划管理技术规定》；5、业主提供的红线图及相关文件；88 6、其他有关部门的批文或与该工程项目有关单位的函件；7、国家和地方与本工程有关的现行设计规范、法规和条例。（二）、设计思想及原则1、尊重城市环境作为城市的建筑，应该结合城市总体环境出发进行考虑，这样才能使建筑与城市协调，并为城市形成较为丰富的城市轮廓线。2、建筑适应性建筑为人而建，必须为建筑的适用对象提供相对应的建筑活动空间。设计时在强调建筑基本功能时，同时强调住者的生活情趣化，为居民提供富有变化的会所和活动场所。使生活和建筑互相促进，以此加强住宅对人们的吸引。3、简洁性创建简介、具有时代感的现代化建筑。本建筑群利用支线的不同组合来表达建筑，强调其简洁性，突出建筑的个性。注意利用建筑材料的配合，体现建筑的时代性，充分反映出商业及居住建筑的气质，为商业的开展营造最佳的气氛，为居住营造舒适的环境。4、经济性建筑的经济性必须考虑。本工程客户对象有较强的针对性，因此，在建筑方面、材料等方面设计时，没有一味求新求高，而是尽量以通常的构件和材料去构筑建筑，去掉多余的装饰，同时苛求较好的建筑形象。另外，作为商业建筑，节约成本只是经济性的一面，作为建筑经济性更重要的是指效益：投入与产出之比。建筑除了提供的空间能产生效益，建筑本身也能产生出巨大的经济和社会效益，这是商业建筑设计时更应考虑的方面。5、差异性主要是强调建筑和其他建筑的区别识别性，进而能形成该出的地标性组合来表达建筑，强调其简洁性，突出建筑个性。注意利用建筑材料的配合，体现建筑的时代性，充分反映出商业及居住建筑的气质，为商业的开展营造最佳的气氛，为居住营造舒适的环境。88 （三）总平面布置1、总体布局本项目工程沿城市道路布置一栋塔式高层及四栋低层，临东北面道路布置5号楼、4号楼，临西北布置3、2、1号楼。4、3号楼间，城市道路交汇处设600平米公共绿地和小区景观梯道入口。背街设计为内部生态绿化中庭，布置有绿树、球场、休闲小品。建筑布局以点线结合为主围合中心绿化，平面上的错动与高度的变化形成错落有序变化丰富的建筑空间格局和开阔的视线通廊。城市公共绿地，小区中心绿化地得到充分的融汇和贯通。1-2-3；4-5号楼一层为商业用房，二层以上为住宅。小区负一层为地下车库。2、流线设计住宅小区步行景观入口设于4、3号楼间，车行及消防入口设在用地西南角，地下车库出入口分别设于东面和西南角，平街为商业入口，住宅门庭朝向小区中庭。3、竖向设计建筑标高的确定，主要是综合周边城市的标高及其坡度而定，利用地下设备用房和车库的层高，将周边道路标高与中心绿化广场合理衔接，做到各个方向链接均比较合理。地表水在设计中考虑由明暗沟结合的方式，有组织地排入沟内且引向市政雨水系统。4、消防设施用地内高层建筑长边沿道路布置，至少一个长边直接落地形成扑救面，小区内部设4米宽消防车道及扑救面。消防车道宽大于4米，转弯半径不小于12米，地下室屋面考虑大型消防车荷载。地下车库停车数负一层150辆，均设有2个出入口，车库最远点至疏散楼梯距离不超过60米。1、2号楼商业裙房设有三座疏散楼梯，3号楼商业裙房设有两座88 疏散楼梯。商业用房内市内任意一点至疏散出口距离均不大于30米，每个防火分区安全出口不少于两个，地下车库每个防火分区至少有一个直接对外出口，利用防火墙上开防火门作为第二安全出口，住宅塔楼设置剪刀楼梯间，裙房疏散楼梯靠外墙为封闭楼梯间，靠内为防烟楼梯间。商业部分分区最远一点到安全出口距不超过30米，车库内最远一点到安全出口距离不超过60米。住宅门庭均为扩大前室其余建筑设计均满足国家消防要求。二、公用辅助工程（一）给水排水1、设计依据：《室外给水设计规范》GB50013—2006《室外排水设计规范》GB50014—2006《建筑给水排水设计规范》GB50015—2003《高层民用建筑设计防火规范》GB50045—95（2005）《自动喷水灭火系统设计规范》GB50084—2001《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067—97《建筑灭火器配置设计规范》GB50140—20052、设计范围本工程设计范围为红线内给排水系统、消防给水系统、室外给水排水系统。3、给水设计3.1水源（1）可供本工程用水的水源现状：水源来自金世兴源农贸市场自建的给水管网，可以满足本工程用水。（2）城市排水管网现状：本工程四周有完善的市政排水管网，完全满足工程及生活排水需求。3.2用水量a、住宅：250L/人.天b、工作人员：100L/人.班c、商业：6L/㎡.天d、绿化、浇洒道路及未预见用水按最高日用水量的10%计算88 名称最高日用水量m/d最大时用水量m/h住宅475.245.6商业11.11.7工作人员619.2绿化等及未预见水量54.75.7合计60262.23.3给水系统建筑周围设DN200给水环网，该环网分别由金世兴源农贸市场自设水管与小区外给水管上引入一根给水管组成。室外采用生活用水与消防用水合用管道系统。为防止生活用水被污染，在两条给水引入管DN200上分别设一套倒流防止器后与本工程室外生活消防合用环状管道相连接。（1）1-5栋：区号起止层数分区水压（MPa）供水方式备注1区-1层至1层0.30由农贸市场自备给水管减压供水2层至6层至11层0.35由农贸市场自备水管供水2区2层至6层0.35由农贸市场地下生活水池变频给水泵组供水3区2层至6层0.35由农贸市场地下生活水池变频给水泵组供水4区2层至6层0.35由农贸市场地下生活水池变频给水泵组供水备注（2）住宅：在各户设置独立容积式水表，给水管及水表均集中设于筒体水管井内。88 （3）店铺：个店铺设置独立的普通机械水表，单独计量。（4）办公物管用房、分别设置普通机械水表，单独计量。4、排水设计4.1排水量：本工程排水量标准采用与生活用水量相同的标准，排水量按最大日生活用水量的90%计算，即日污水排放量为：492.6m/d.4.2雨水设计按运城地区暴雨强度公式进行计算：Q=2822(1+0.7751gp)/(t+12.8p0.076)0.77(其中暴雨重现期p选用3年，t选用5分钟)雨水设计流量Q按下式计算Q=q¢f(其中平均径流量¢采用0.60)雨水设计流量为480L/S4.3雨水系统a、屋面雨水设计重现期按10年考虑，室外雨水设计重现期按2年考虑，采用运城地区暴雨强度公式，屋面及室内外雨水采取有组织排放至市政雨水管。b、消防电梯基坑排水及水池放空水经潜污泵抽升后排入室外雨水管。4.4生活排水系统：污水：住宅室内排水管采用高层RBS螺旋排水塑料管。住宅卫生间采用下沉式，住宅接生活污水直接排至室外污水干管。4.5本工程采用雨污分流排放：污水经组织后就近排入小区生化池处理达标后，再统一排至市政污水管网。雨水就近排入小区外市政雨水管网。4.6排水管材：高层室内污水管除污水出户管采用RKC柔性铸铁排水管外，其余均采用高层RBS螺旋排水塑料管粘结；多层采用硬聚氯乙烯排水塑料管；室内雨水管多层采用硬聚氯乙烯排水塑料管粘结；高层采用给水塑料管粘结。经潜污泵抽升的压力流排水管采用焊接钢管，焊接或法兰连接。室外污水管采用硬聚氯乙烯双壁波纹室外排水塑料管承插粘结。（二）电气设计88 本工程为金世兴源农贸市场商住区，建筑面积为24018.75㎡，由1栋层住宅楼、4栋低层住宅楼和裙房组成。负一层为车库、设备用房；一层为商铺、物管等；二层以上全为住宅。1、供电系统设计本工程分别设置一个公用变电所和一个专用变电所于地下停车库西侧，位置详见负一层平面图。本工程中的消火栓泵、喷淋泵、排烟风机、送风机、消防电梯、火灾自动报警及其装置按一级负荷考虑；生活泵、普通电梯按二级负荷考虑，均采用双电源供电。由临近的已建成的金世兴源农贸市场变电所10KV电源作主电，室外电源部分沿电缆沟敷设。附设一台450KW柴油发电机组，做消防和其他重要负荷的备电。本工程总的安装容量为3657KW，计算负荷为1959KW，共设置三台干式变压器，容量分别为：一台630KVA、两台800KVA。详见“负荷计算表”及“变配电概况表”。负荷计算表：序号名称单位数量备注1设备总容量KW3657其中：照明及空调用电KW2983动力用电KW255消防用电KW4192总计算容量KW19593需要系数0.5364补偿前功率因数0.85补偿后功率因数0.926补偿电容器总容量KVAR8407安装变压器台数台38变压器总容量KVA223088 公用变电所变配电概况表：设备容量（KW）需要系数（Kx）功率因数COSΦ计算负荷变压器容量（KVA）备注有功功率Pjs（KW）无功功率Qjs(Kvar)视在功率Sjs(KVA)14000.450.92630267685800住宅用电14000.450.92630267685800住宅用电专用变电所变配电概况表：设备容量（KW）需要系数（Kx）功率因数COSΦ计算负荷变压器容量（KVA）备注有功功率Pjs（KW）无功功率Qjs(Kvar)视在功率Sjs(KVA)8570.590.92504214548630商业用房车库照明和动力1.2低压配电系统设计（1）高、低压设备均为无油设备，高压采用环网开关柜，单母线运行。（2）低压采用固定分隔式开关柜，单母线分段运行，变压器采用接线组别为D、Yn11树脂绝缘干式变压器。（3）本工程设置完全独立的公用配电室和专用变配电室。住宅用电为一户一表；共建部分用电采用高压总计量，低压分计量，以便管理。（4）本工程采用低压集中无功补偿，补偿后功率因数为0.92.（5）本工程的消防设备由两路电源在最末一级配电箱处自动切换后供电。88 （6）本工程商业用电房用电采用交联电缆放射式配电，住宅用电采用交联预分支电缆树干式配电，动力设备用电由低压配电屏采用电缆放射式配电，消防设备用电采用耐火交联电缆放射式配电。（7）本工程采用TN—S系统，工作零线N线与保护线PE线分开。所有电器设备及保护接地极应与保护线PE线可靠连通，电气管井内明敷50*6镀锌扁钢PE干线竖向贯通，各种金属管道、支架、电梯轨道等与PE干线可靠连通。1.3照明系统设计（1）根据建方要求，需精装修部位照明配电线路仅预留配电箱，精装修时不得超过配电箱的回路及回路容量，设备用房、车库、库房及不需精装修房设置一般照明。（2）各主要房间的照度：商业用房、办公：300LX；设备房：100LX；车库：50LX。（3）商业用房、车库、疏散楼梯间、内走道等设施疏散应急照明；商业用房、车库、变电所、消防水泵房、消防控制中心设置应急照明，应急照明由两路电源切换箱供电，灯具采用带蓄电池浮充的应急灯，当市电停电时自动照亮30分钟以上。（4）商业用房照明采用交联电缆放射式配电，住宅用电采用交联预分支电缆树干式配电。（5）一般照明配电线路采用导线BV-450/750V，应急照明配电线路采用耐火导线NH-BV-450/750/V。（6）本工程预留室外环境照明用电容量。1.4动力配电及控制设计（1）本工程的电梯均由设备厂家配套提供控制设备，本次设计仅作供电设计，电梯为交联电缆放射式供电。（2）本工程容量大于30KW的水泵采用减压启动，容量小于30KW的水泵直接启动。（3）本工程所有的消防用电动力设备由两路电源切换后供电。（4）各动力设备按其要求设施手动，自动及联动控制。（5）一般动力配电线路采用交联电缆YJV-0.6/1KV，消防动力配电线路采用耐火交联电缆NH-YJV-0.6/1KV。1.5建筑物防雷与接地系统88 （1）运城市气候属温带大陆性，年均气温11.8至13.7℃，一月零下1℃至6℃，七月24至28℃，年降雨量490至620毫米。霜冻期在十月中旬至次年三月低。无霜期186至235天。年雷暴日36.5天，本建筑按第二类防雷建筑技术措施做防雷装置。（2）在女儿墙顶用直径大于14㎜钢筋焊接连通做明显避雷带，屋面钢筋焊接连通成网格不大于10m*10m的避雷网，突出女儿墙的设备及构件装设避雷带并与屋顶避雷构件可靠连通。（3）从第六层起，利用建筑圈梁内两主钢筋焊接连通作防侧击雷避雷带，外墙上的金属窗框及龙骨与避雷装置焊接连通。（4）利用柱内直径大于16㎜主钢筋不少于两根焊接连通作引下线，预埋防雷接地测试点距地500㎜.（5）利用基础钢筋焊接连通作公共接地极。接地电阻不大于1Ω，当不能满足要求时，应做人工接地。（6）变压器的中性点和电器安全接地利用基础钢筋网做接地装置，并与其他电器装置外壳金属部分尽可能连通。凡一切在正常情况下不应带电的管道，金属构件及设备外导电部分，均应于防雷系统，管井及地沟内的接地干线连通，形成总等电位连接。（7）建筑物进出户的金属管道在进出户处均应就近与防雷接地装置连通，形成总等电位连接。（8）所有卫生间做局部等电位连接。（9）为防雷击电磁脉冲，每层商业用房以及住宅干线进线处设电涌保护器。2弱电及智能化系统设计2.1设计的主要依据（1）现行有关设计规范，规程及标准。（2）本次设计各专业提供的资料及建方要求。2.2工程设计概述及要求（1）火灾自动警报及联动控制系统（详消防篇）。（2）电话通讯系统。（3）有线电视系统。88 （4）总图弱电管网设计。2.3弱电及智能化系统设计2.3.1弱电部分：（1）本工程的电话系统自城市程控电话系统，电话交接间设在号楼层，预计安装电话门，需城市程控电话系统提供对通讯容量的电信电缆，其中预留10—15%裕量。电话电缆室外电信人孔引来。（2）宽带网接入所需数据控制室，和电话交接间合用一室，也可分隔使用。（3）本工程公用部分按每50㎡设置一对电话线考虑；住宅每户设置一对电话线考虑。（4）有线电视系统接自城市有线电视网。在号楼一层电话交接间设有线电视前端箱。每户设一个用户终端，户内再分配；公用部分按需要设用户终端。干线采用SYKV-75-9的射频电缆沿弱电管廊敷设，电视分户线采用SYKV-75-5的射频电缆明敷于线槽内或穿PVC管暗敷于现浇板和墙体内。预计安装用户终端个。（5）分配方式采用分配——分支形式。2.3.2智能化部分（1）住户防盗对讲系统。小区和住宅入口设可视对讲防盗系统。附设可燃气体探测器、红外线报警探测器和报警按钮等。（2）停车场自动管理系统。地下车库出入口自动管理系统。（3）小区闭路电视监控系统。（4）小区周界红外报警系统。（5）小区适时电子巡更系统。（6）小区背景音乐系统。（7）宽带网接入系统。以上项目可在下阶段根据小区定位，实施单项或多项选择。2.4弱电及智能化接地系统设计：弱电及智能化接地和防雷接地系统公用接地体。接地电阻不大于1Ω。88 （三）空调通风及防排烟1.设计依据：建筑、电气等相关专业提供的设计图《建筑设计防火规范》(GB-T16-87)(2001版)《高层民用建筑设计防火规范》(GB50045-95)(2005版)《采暖通风与空气调节设计规范》(GBJ19-87)(2001版)《住宅设计规范》2.室外气象参数：序号名称单位数量备注1本地区气象台位置北纬（℃）29°35′东经（′）106°28′海拔m259.12室外计算干球温度采暖℃4通风冬季7夏季33空调冬季2夏季36.53夏季空调室外计算湿球温度℃27.34室外计算冬季最冷月月平均%82相对湿度夏季最热月月平均%755室外风速计算冬季平均m/s1.2夏季平均1.46主导风向及频率冬季C44%N11%夏季C39%N7%7大气平均压力冬季KP991.2夏季973.288 3.设计内容对不具备排烟条件的防烟楼梯间和合用前室均设计加压送风系统，本工程送风系统超过32F，分段送风；送风风机选用高效低噪声混流式风机，上段风机置于楼顶，下段风机置于一层。4.5号楼消防电梯前室设可开启外窗，采用自然排烟，可启外窗面积不小于3㎡,号楼吊层消防电梯前室均不可开启外窗，设置加压送风系统，正压值为30Pa，每层设密闭百叶风口。5.4号楼剪力楼梯间均设两个独立的正压送风系统，正压值为50Pa，每隔二层设置一个正压送风口，送风口采用自垂百叶风口。地下车库、变配电房、发电机房及超过100平方的无窗商业用房等按规范设置机械排烟，并划分防烟分区。住宅厨房排油烟采用变压式排风道进行排风，油烟经排风道接至屋顶高空排放。变压式排风道与油烟机接管间均有防回流措施。运城地区最热月平均气温为28.6℃，每套住宅均预留空调设备安装位置；空调冷凝水集中排放。（四）燃气设计1.天然气负荷指标的确定建筑内全部为居民住宅用气，总居民数为户，每户按1.8m3/d考虑，同系数取0.8，居民住宅日耗气量为913m3/d.加上商业网点用气量，建筑总用气量按2400m3/d计算。2.管网布置建筑入口总管与城市中压天然气干管相接，入口总管管径为D89X3.5m。中压天然气经2个RTZ-312调压箱减压后引出低压燃气管供至各户。建筑内干管采用树枝状敷设。3.管材及敷设形式：室外燃气管采用无缝钢管，焊接连接。室内燃气管采用埋地敷设，其埋深应满足下列要求：88 埋设在车行道下，不得小于0.8m；埋设在非车行道下，不得小于0.6m；埋设在院内，不得小于0.36m；室内燃气管道DN不大于50，采用镀锌钢管，丝扣连接；DN大于50采用无缝钢管，焊接连接。每户设J2.5型家用煤气表一个。具体公用辅助工程见项目总体水电管网设计图。第八章节能措施一、设计依据《山西省民用建筑节能设计标准》DBJ04-216-2006《居住建筑节能设计标准》《外墙保温工程技术规范》《民用建筑节能管理规定》《山西省民用建筑节能条例》《山西省住房和城乡建设厅关于开展民用建筑节能设计强制性标准执行情况检查工作的通知》晋建标函[2011]109号建设单位与能源管理部门签订的供能协议二、设计范围及主要原则1、建筑节能措施1.1、建筑总平面布置利于通风、采光、避免东西向大量开窗。平台及屋面进行保温隔热，强化绿化布置，调节小气候。（1）项目所处气候分区：夏热冬冷地区。88 （2）建筑设计的维护结构传热系数、遮阳系数、窗墙面积比、透明屋顶面积等不满足规范要求时，应进行权衡计算。（3）维护结构（a）窗户：采用节能中空玻璃5+6+5，局部钢化。（b）外墙：采用200厚空心砖墙体+30厚聚苯板或聚苯颗粒外保温隔热。（c）屋面：采用40厚聚苯板或30厚挤塑板或聚苯颗粒做保温隔热层。（d）外挑楼面：采用40厚聚苯板或30厚挤塑板或聚苯颗粒做保温隔热层。1.2、采用节能建筑体型系数和窗墙比，加强围护结构的保温、隔热，建筑物外围护墙采用保温砂浆、塑钢窗，屋顶采用保温隔热构造。1.3、采用节能型电器产品，加强给水的重复利用及节水措施。1.4、运城四季分明，设计时注意建筑的开口，形成流动的穿堂风。1.5、利用出挑的窗楣遮阳。1.6、入射的太阳辐射会因为地表的差异而被吸收、反射或者储存。地表材料的颜色和纹理决定其反射性能，颜色越深，外表越粗糙，反射性能越差。因此设计时，注意大量种植树木和灌木，减少硬质铺地的面积，这样可以减少热量的反射，达到降温的目的。2、电气节能该工程电气节能主要采取了以下措施：2.1、根据负荷特点，在两个不同位置设配电房，使变电所尽量靠近用电负荷中心，减少了电能的传输损耗；2.2、照明器具按《建筑照明设计标准》GB50034-2004要求功率密度限制安装，照明光源采用以高效节能灯为主；2.3、除特殊装饰效果灯具外，所有灯具尽量选用开启式或半开启式高效率灯具；2.4、照明控制采用节能控制，备用照明作为正常照明的一部分，即应急照明灯均采用可控型，住宅楼梯间及公共走道除应急灯外均采用触摸式为主。2.5、气体放电灯均在灯具内设分散补偿电容，同时合理选择配电电缆截面，减少电能传输损耗。88 2.6、在变电所采用低压无功功率自动补偿，使10KV高压侧功率因数达到0.9以上，减少10KV电缆传输能量的损耗。3、给排水（1）采用节水型卫生洁具。（2）有条件时局部采用雨水集中收集，用于绿化及景观用水。（3）按用水种类不同分设水表。4、节能效果分析通过建筑自身所采取的节能措施，必将给工程建设带来更大的经济效益，环境效益和社会效益。第九章环境保护与绿化一、设计环保措施1、设计依据中华人民共和国国务院第253号《建设项目环境保护管理条例》；《中华人民共和国水污染防治法》；《中华人民共和国大气污染防治法》；《中华人民共和国环境噪声防治法》；《运城市城市绿线管理办法》；GB8978-1996《污水综合排放标准》中三级标准；GB16297-1996《大气污染物综合排放标准》；GB18483-2001《饮食业油烟排放标准》；建设单位及相关专业对环保及排放的要求。2、设计范围及主要原则红线范围内建筑物建造与使用过程中的环保治理，主要是建筑运行过程中产生的生产污水、生活污水、厨房废气及设备噪声控制。88 本工程设计时坚持环保工程“三同时”的原则，采用无污染或少污染设备，采取设备布置有利环保的原则。3、环境保护设计3.1、住宅厨房排气经油烟机，采用建设部推荐的防倒灌变压式烟道高空排放。3.2、油烟和废气处理设计3.3、所有空调、通风设备均采用隔振降噪措施，以满足环保要求。3.4、柴油发电机组的燃烧废气高空排放。3.5、所有污水均集中处理达标后排入市政管网。3.6、生活垃圾均集中收集后，送市政垃圾处理站统一处理。4、主要污染源、污染物及防治措施4.1、污水处理场地内采用雨污分流制，建筑物内主要为生产污水、生活污水及厨房污水，厨房废水经隔油器处理后排入建筑室外的污水管，与生活污水一起排入污水处理装置，经生化处理达标后再排入城市下水道，厨房污水设隔油沉砂池。停车库不设洗车位，污水排放量每天210m/d.4.2、废气治理厨房的油烟采用排烟道高空排放。4.3、生活垃圾建筑各单元设置垃圾堆放处，由物管人员定时收集送入垃圾收集站。4.4、设计中所选用的设备均采用低噪声设备，并采取相应的减振措施。4.5、建筑和装饰材料严格按照国家规定的标准选用不散发污染物的材料。5、环境、景观、绿化设计5.1、环境设计应充分体现本地域的自然环境特征及历史文化渊源，因地制宜进行景观环境创作，力求创造出具有时代特点与地域特征的环境空间。5.2、注重功能性、实用性和经济性，加固观赏性，贴近居民生活，尺度亲切宜人。88 5.3、绿化培植突出居住条件的均好性和共享性，为居民提供户外休闲、观赏和改善生态环境的绿化空间。5.4、环境设计应能体现社区文化，要为居民提供休息交往空间和休闲娱乐场所。6、灯饰工程设计建筑灯饰照明将着重照亮建筑轮廓。射灯将增强广告效果。室外杆式灯具主要用来突出内院及道路。二、施工期环境保护1、大气污染物项目施工期的大气污染物主要是施工扬尘。施工扬尘影响分析：施工现场扬尘主要来自以下几个方面：①土石方的挖掘及现场堆放；②建筑材料（灰、砂、水泥、砖等）的现场搬运及堆放；③施工垃圾的堆存及清理；④车辆及施工机械往来造成的道路扬尘。施工现场的扬尘大小与施工现场的条件、管理水平、机械化程度及施工季节、建设地区土质及天气情况等诸多因素有关。施工扬尘污染控制措施：为控制扬尘对周围地区的影响，建设单位应采取以下施工污染控制对策：①建设工程施工方案中必须有防止泄露逸散污染环境的具体措施；②建设工程施工现场地坪必须进行硬化处理。工地出口处要设置冲洗车辆的设施，确保出入施工现场的车辆车轮不带泥土；建设工程施工现场必须设立垃圾站，并及时回收、清运垃圾及工程弃土；高处工程垃圾严禁凌空抛撒及乱倒乱卸；③建立洒水清扫制度，指定专人负责洒水和清扫工作；④对易扬尘物料实行库存或加盖篷布；⑤使用商品混凝土。88 另外，施工队伍的生活按运城市实施清洁能源工作的有关规定，禁止使用燃煤。采用天然气或煤气，有效控制大气污染。2、噪声污染为减轻施工期噪声对周围环境的影响，建设单位应采取以下措施：①选用低噪声设备，日常作业中应加强设备的管理与维护；②合理布置高噪声设备在场中位置，防止人为高噪声活动的产生，禁止高噪声设备夜间作业；确需夜间作业时，应向运城市空港经济开发区环保局申报，批准后方可施工，并设立施工公告牌，接受市民监督，区的市民谅解，“中考”“高考”及其他政府临时要求期间禁止施工。3、生活污水污染防治措施施工人员生活污水应集中收集后，做沉砂、初沉等预处理之后排入城市排水管网；对施工中混凝土养护、车辆冲洗、施工机械冲洗产生的废水，则设沉砂池处理后排入城市排水管网。4、固体废弃物固体废弃物产生源：①土石方工程、条石砌筑、混凝土浇筑废料和弃土等施工垃圾；②施工人员的生活垃圾；固体废弃物影响分析：拟建工程的固体废弃物产生量较大，如果不进行适当合理的处理与处置，在降雨作用下，不仅容易造成严重的水土流失，而且大量的固体废弃物进入水体，给附近的水体造成污染。不仅如此，还会给行人带来不便。固体废弃物污染防治措施：①土石方在开挖填平后，弃土及时运往指定渣场填埋或用于填方；②临时未能运走的弃土，应妥善处理，不允许随意排放，降雨时应用塑料布覆盖，防止水体环境受到污染；③施工中的生活垃圾进行袋化后经城市环卫部门运往城市渣场处理；④合理安排施工进度，基础开挖应避免暴雨季节，防止水土流失。88 三、营运期环境保护1、大气污染物主要污染源为居民住宅厨房油烟，如果直接排放会对周围的大气环境造成影响，更会影响周围居民的身体健康，因此油烟废气要用专用变压式烟道引至屋顶高空排放，对环境空气影响较大。对进出小区汽车的尾气排放进行严格监督、管理，禁止超标排放车辆进入。2、水污染物项目建成后主要水体污染物是居民住宅生活污水和车库冲洗水直接外排会对环境造成严重污染，因此必须对其废水进行处理。实行场地雨污分流制，厨房废水经隔油器处理后排入小区（或建筑室外）的污水管，与生活污水一起排入污水处理装置，经生化处理达标后再排入城市下水道。3、固体废弃物对环境的影响分析拟建工程投入使用后固体废弃物主要是本项目居民所产生的生活垃圾。在小区内设垃圾收集点，每户垃圾实行袋装。由物管公司定时收集送入垃圾收集点，再运至城市垃圾处理场。由于拟建项目生活垃圾主要为一些易腐蚀的有机物，若不及时清运，会滋生蚊蝇和产生异味，拟建项目生活垃圾应分类堆放，并及时由环卫部门清运，以保护项目的环境清洁，这样就不会造成环境影响。4、噪声对环境的影响分析拟建工程投入使用后，进出车库时车辆喇叭声、发动机噪声及设备房内风机、水泵等设备的运行噪声，对周围居民和员工工作都会造成较大的影响。因此必须对噪声采取控制措施，其具体控制方法如下：①车辆进出车库要求禁鸣；②合理布置高噪声设备，应远离办公场所及周围环境敏感区域；③高噪声设备做吸声、隔声装置；④设备间与敏感目标之间做隔离墙。88 四、绿化为提高小区的品质，该项目专门邀请园林景观公司为小区进行绿化和园林、小品设计，以道路分隔形式的小区组团为核心，绿化布局重点突出，或流水、或泳池、或花台、或花池、或植物绿化带，布局有张有弛，观赏性和艺术性皆具其中。绿化覆盖率达33.5%以上。第十章劳动安全与消防一、设计1、消防建筑设计本工程建筑为层商住楼，为类高层建筑。1.1运城市公安局消防支队建筑工程消防相关规定；1.2国家及地方消防设计规范、标准。2、工程概述用地位于港口区经三路金世兴源农贸市场西北方，占地面积10849.24㎡，总建筑面积24018.75㎡，其中住宅23538.79㎡，商业门面及商场约479.86㎡，地下建筑面积2658.95㎡，车位150个。建筑分类和耐火等级：1、2、3、4、5号楼均为商住楼，耐火等级均为一级。3、总平面用地内建筑物长边沿道路布置，至少一个长边直接落地形成扑救面，小区内部设4米宽消防车道及扑救面。消防车道宽大于4米，转弯半径不小于12米，地下室屋面考虑大型消防车何在。88 4、建筑4.1防火与防烟分区地下车库防火分区面积不超过4000平方米；地上商业裙房部分防火分区不超过2000平方米，地上裙房、地下部分防火分区均采用不燃烧或阻燃材料装修。地下及地上商业防烟分区面积不超过500平方米，地下车库防烟分区面积不超过哦2000平方米，采用挡烟垂壁、隔墙等形式分隔防烟分区。4.2在建筑内部上下连通部位，均采用防火卷帘与其他部分分隔。建筑构造上，防火墙、隔板、楼板、门窗及管道穿越按规范要求进行处理。电梯井、管道井的开孔及防火分隔满足规范要求。防火卷帘达到耐火极限要求。楼梯间均设乙级防火门，设备用房为甲级防火门，管道井门为丙级防火门。4.3安全疏散地下车库负一层150辆，设两个出入口，车库最远点至疏散楼梯距离不超过60米。1号楼商业裙房设有三座疏散楼梯，其余4坐落商业裙房设有两座疏散楼梯。商住楼任意一点至疏散出口距离均不大于30米。每个防火分区安全出口不少于两个，地下车库每个防火分区至少有一个直接对外出口，利用防火墙上开设防火门作为第二个安全出口，住宅塔楼设置剪刀楼梯间，裙房疏散楼梯靠外墙为封闭楼梯间，靠内墙为防烟楼梯间。商业部分分区最远一点到安全出口距不超过30米，车库内最远一点到安全出口距离不超过60米。住宅门厅均为扩大前室。4.4楼梯疏散宽度计算：4.4.1、1、2号楼裙房一层，建筑面积平方米4.4.2、每100人栓宽度系数：0.65营业厅面积比例系数：50%4.4.3、营业厅疏散人员换算系数：0.85人/㎡疏散宽度计算值=（建筑面积）×0.5×0.65×0.85÷100=米疏散楼梯宽度设计值=米，满足要求。4.4.4.建筑内部各部位装修材料燃烧性能等级：88 地下车库：顶棚、墙面、地面、隔断均为A级不燃材料；商业及办公：顶棚为A级不燃材料；墙面、地面、隔断均为B1级阻燃材料5、结构5.1、本工程建筑耐火等级为一级。5.2、本工程主要承重构件的的材料、最小截面尺寸及混凝土保护层厚度的耐火极限均满足现行规范要求。6、消防给排水消防用水量标准：6.1、室内消火栓：40L/S室外消火栓：30L/S6.2、本建筑同一时间火灾次数为一次，一次火灾用水量540m/h。（1）消防用水量表：用水名称用水标准（1/s）火灾延续时间（h）最大小时用水量（m）一次火灾用水量（m）备注室外消火栓系统403144432室内消火栓系统303108324自动喷淋系统27197.297.2合计853.2（2）消防蓄水量：在地下一层设864m消防水池，屋顶设18m消防水箱。6.3消防水源同生活水源为市政给水，在地下一层设864T消防专用水池（分为二格，含消防水864T），该水池作消防第一水源；拟从室外环网上各引入一根DN200给水管，沿工程四周室外形成环状，该环网作室外消防第二水源。室外给水环网采用生活及消防公用管线，在环状管网按防火规范布置若干室外地上式消火栓，间距不大于120米，以满足本工程的室外的消防需求。在地下消防水池内蓄有室外消防用水量。在泵房内设两台室外消防取水泵（一用一备），室外设两座栓式取水口，分别与本区外消防取水泵相连，在栓式取水口旁设启动按钮，供消防车取水。88 6.4室外消防：室外消防利用室外给水环网供水。6.5消防供水系统6.5.1室内消火栓供水系统系统分区：区号起止层数分区静压（MP）供水方式备注Ⅰ区负一层至一层0.30-1F消防水池消防栓泵减压稳定阀组Ⅰ区初期由2栋屋顶水箱减压供给Ⅱ区二层至层0.90-2F消防水池消火栓泵Ⅱ区初期由2栋屋顶水箱供给（1）、消火栓供水系统采用水池、水泵、水箱联合供水方式，统一加压，超压部分采用减压阀或减压孔板减压，保障栓口压力不超过0.5MP，水泵及水池采取集中设置在泵房内，水箱设于小区最高一栋住宅屋顶，水箱贮消防水18m，消火栓增压管网沿道路形成环网，分别与各栋室内消火栓网相连。（2）、室内消火栓室内消火栓分层设置，消防电梯前室设有消火栓，保证同层任何部位有两股水枪的充实水柱同时到达。（3）、水泵接合器室外设DN100水泵接合器8座，分别与室内消火栓环网相连。（4）、室外消火栓室外给水管网DN250形成小区环网，在环网上设置消火栓6座，间距不超过120米，以便消防车取水用，在泵房内设置室外消防取水泵与室外消防栓式取水口相连，失火时供消防车取水。6.5.2自动喷洒系统自动喷洒系统按中危险级2设计，喷头最大间距3.4米，喷洒系统布置在地下车库、商场、办公室及住宅走道。88 区号起止层数分区静压（MP）供水方式备注Ⅰ区负一层至一层0.30-1F消防水池消防栓泵减压稳定阀组Ⅰ区初期由2栋屋顶水箱减压供给Ⅱ区二层至层0.90-2F消防水池消火栓泵Ⅱ区初期由2栋屋顶水箱供给（1）、系统采用水池、水泵、水箱联合供水方式。（屋顶水箱与消火栓系统合用）（2）、报警阀集中设置在小区泵房内，暂定为12个（实际按需求设置），每个报警阀控制的喷头数不超过800个。（3）、每层支管起端设置显示开或闭的信号阀和水流指示器，最远端设末端检验装置和排水系统。（4）、喷头车库采用680c直立型喷头、商场等有吊顶处采用680c吊顶型喷头，厨房等相关部位采用930c直立型喷头，公共娱乐场所、中庭环廊采用快速响应喷头，中庭等大空间采用大水滴喷头。（5）、消火栓系统与自动喷洒系统合用屋顶水箱，水箱设于小区最高的屋顶（含消防水18t），水箱消防出水管与室内消火栓环网相连，并接至各报警阀前，供应前10分钟消防水量，且水箱底距最不利消火栓7米，故消火栓系统不设屋顶增压设备，自动喷洒系统设置一套屋顶增压装置以满足初期灭火压力要求。6.5.3消防排水：消防电梯坑底设集水坑，经提升后排至室外。6.5.4特殊消防措施：在高低压配电间、电梯机房、车库及其他设备用房设置一定数量CO灭火器。柴油发电机房设置CO气体灭火系统。6.5.5消防电梯井底设DN150排水管，设计流量101/s，排水设备：150WQ150-15-5，Q=15018m/h,H=15m,N=15kw.水泵2套，一用一备。7、电器消防：88 7.1消防供电本工程为金世兴源农贸市场商住区项目，由1栋层住宅楼和裙房组成，为一类高低层组成的商住楼。消防用电设备为一级负荷。由临近已建成的金世兴源农贸市场专用10KV电源做主电，附设一台450W柴油发电机组，做消防和其他重要负荷的备电。所有消防用电设备均采用两回路供电，末端配电箱处自动切换。7.2消防照明本建筑的疏散走道、楼梯间、重要机房、商业用房和车库等均设有应急照明和疏散标示灯。消防设备控制-1层车库送排风（排烟）风机由车库管理室和消防控制室手动控制（直接启动），同时消防报警系统总线联动。住宅楼梯间及前室正压送风机由相应楼层手动报警按钮总线启动，消防控制室手动控制（直接启动）。-1层内消火栓泵由消火栓报警按钮直接启动，消防控制室和泵房手动控制（直接启动），同时消防报警系统总线联动。-1层室外消防取水泵由消防控制室和泵房手动控制（直接启动）。-1层喷洒泵压力开关直接启动，消防控制室和泵房手动控制（直接启动），同时消防报警系统总线联动。7.3消防配电线路本工程消防用电设备采用耐火电线电缆穿阻燃PVC管暗敷和穿金属管明敷。暗敷管线埋深大于3㎝，明敷金属管外壁刷防火涂料。7.4火灾自动报警及联动控制系统本工程含一类高层商住楼。二层以下全面设置火灾自动报警系统；住宅部分只在过道设置火灾报警系统。（1）、火灾自动报警系统a)、本工程消防控制室设在2#楼一层，有直通室外的门。消防控制室设有火灾报警控制器，所有消防信息都可在此显示，还可联动所有消防设备。在车库设置感温探测器；商铺、走道、库房、物管用房及其它设备用房等设置感烟探测器。b)、每层设置一定数量手动报警按钮，其旁边设置对讲电话插口，从室内任一处至最近手动报警按钮步行距离不超过25米。88 c)、消火栓按钮、报警阀压力开关、水流指示器、信号蝶阀通过地址编码接口进入火灾自动报警系统。（2）、火灾联动控制系统a)、本工程的消火栓水泵由消火栓按钮直接启动，或通过报警系统由控制中心联动或手动控制；其喷洒水泵由报警阀压力开关直接启动，或通过报警系统由控制中心联动或手动控制，并接受启泵后的返回信号。b)、防排烟风机及电动防火阀和排烟口由相邻探测器和手动报警按钮控制，当报警控制器接收到相邻探测器或手动报警按钮的火警信号后，通过联动控制器和现场联动接口，启动防排烟风机，关闭非防烟分区内的防火阀，开启防烟分区的排烟口，并接受启动后的返回信号。c)、疏散通道上的防火卷帘由卷帘两侧感烟感温探测器组合手动报警按钮控制，当报警控制器接收到感烟感温探测器组或手动报警按钮的火警信号后，通过联动控制器和现场联动接口，将防火卷帘降至距地1.8米，并接受返回信号，通过一定时间的延时后，通过联动控制器自动或手动将防火卷帘降至底，并接受返回信号。防火分区的防火帘当报警控制器接收到相邻探测器或手动报警按钮的火警信号后，通过联动控制器和现场联动接口将防火帘降至底。d)、当火警确认后，通过联动控制器和现场联动接口将电梯全部停于首层，并接受返回信号。e)、当火警确认后，通过联动控制器和现场联动接口将变配电所与消防无关的设备电源开关（回路主开关配分离脱扣器）联动断电，并接受返回信号。f)、消防广播系统本工程设置消防广播系统，从室内任一处至最近的一个扬声器步行距离不超过25米，消防广播系统线路用ZR-RVS-2*1.0的阻燃铜芯软线，不得与其他线路共管敷设。消防广播火警时开启着火层及上下层。g)、火灾自动报警及联动控制线路本工程的报警干线和联动干线一律用ZR-RVS-2*1.5的阻燃铜芯双绞线穿焊接钢管暗敷于现浇板和墙内，其埋深不小于3㎝，明敷报警和联动线路的焊接钢管的外壁必须涂防火漆两遍，所有线路均应可靠焊接联通。88 （3）、本工程接地采用联合体接地，接地电阻不大于1欧姆。消防控制室内设接地板卡口，由接地板卡口用25㎜铜芯软线引至基础接地极，消防控制室采用抗静电地板。8、暖通消防设计8.1加压送风系统8.1.1、在1#楼防烟楼梯间（消防电梯前室）设置独立的机械加压送风系统；-1层至层各防烟楼梯间、-1至2F合用前室（消防电梯前室）均设置独立的机械加压送风系统。8.1.2、防烟楼梯间加压送风口采用常开百叶送风口，每层设置；前室加压送风口采用常闭型电控送风口，火灾发生时开启着火层及其上下层送风口，并且联动加压送风机开启。8.1.3、防烟楼梯间、前室加压送风机采用高效轴流风机。8.2机械排烟系统8.2.1、地下一层车库：利用平时排风系统兼做排烟系统，利用车道自然进风作为火灾时补风。排烟风机位于本层内。8.3自然排烟8.3.1、裙房及塔楼其它部位：均设置可开启外窗，采取自然排烟方式。8.3.2、自然排烟窗设置具体根据实际需求按照建筑专业有关说明设置。8.3.3、自然排烟系统设计参数表房间名称排烟位置排烟装置备注裙房及塔楼其它部位各层侧墙可开启外窗排烟口面积＞2%地板面积9、通风空调系统防火设计9.1空调、通风系统送回风管道下列部位均设置防火阀：穿越防火分区的隔墙或楼板处；垂直风道、土建竖井与各层水平风道连接处；穿越沉降缝或变形缝处（两侧设置）。9.2所有排烟口均受烟（温）感器控制，并与排烟风机连锁。88 9.3所有通风、空调、排烟管道及设备均采用不燃材料制作；管道及设备的保温、隔热、消声材料、风管柔性接头采用不燃材料制作。9.4管道井每层在楼板处用相当于楼板耐火极限的非燃烧体作防火分隔。9.5所有通风、空调、排烟管道穿越房间隔墙和管道井的孔洞、管道井、电缆井与房间吊顶等相连通的孔洞，其空隙采用不燃材料填充密实。9.6所有防排烟、通风、空调系统均受消防控制中心控制。10、防排烟及通风空调系统火灾控制程序10.1、火灾时，火灾报警器动作以后，全楼所有排烟口（阀）、排烟风机、用作火灾补风的通风空调系统风机均由消防控制中心集中控制。10.2、火灾报警器动作以后，手动或消防控制中心给出信号控制失火防烟分区的排烟口（阀）开启，由排烟口（阀）微动开关输出电信号，联动排烟风机、用作火灾补风的通风空调系统风机开启。同时联动全楼所有防烟楼梯间、合用前室、消防电梯前室加压送风系统开启。10.3、各排烟系统除着火防烟分区排烟支管上的排烟口（阀）开启外，其他支管上的排烟口（阀）均关闭，仅在失火防烟分区内排烟，以保证必须的排烟量。10.4、当排烟风机入口处烟气温度上升达到280℃时，排烟风机入口处的排烟防火阀自动关闭，排风机停止运行。10.5、其他通风空调系统停止运行。所有的防排烟通风空调系统均受消防控制中心控制。二、工程在施工期间劳动安全与消防1、严格按照施工安全操作规程及施工安全管理条例，进行安全文明施工。2、夜间施工时，应取得工程所在地有关部门的许可，加强与当地相关部门、相邻居民的沟通，严禁扰民。3、加强对施工现场的管理，确保施工安全，施工警示牌应挂在显要位置，写明注意事项，提醒施工人员及过往行人注意安全。4、加强对施工人员的内部管理，生活垃圾、回水应集中排放、统一处理，避免污染环境。88 5、施工机械应选用低噪声设备，设备基础应增固处理，避免噪声扰民。6、抓好施工安全教育，月月讲、周周讲、天天讲。7、严格按规程施工，保证营运期间安全与消防。三、营运期间安全与消防1、生活给水系统和消防给水系统应分开，杜绝和防止交叉感染，在给水系统中适当设置楼宇二次净水，既灭水中生物又减少管道污垢，保证水质安全。2、厨房的油烟经过变压式公用排气道集中排放，每户均设置带过压和漏电保护器，以避免过压和漏电危险。卫生间做局部等电位连接。3、不得随便变更设计。第十一章项目进度计划与组织机构一、项目建设周期及进度计划该项目201年月开工，于年月完工，总工期约个月。年月开始预售，年月清盘销售完毕，销售期约个月。进度计划表序号名称开工时间完工时间备注1基础与车库交叉作业2车库与基础交叉作业3裙楼与车库交叉作业4主体部分5封顶6电器与车库及上升部分交叉作业7景观环境二、项目组织结构88 1、建设单位组织机构成立项目经理部，其项目经理由运城市金世兴源农贸市场有限公司选派的人员担任，全权负责项目的决策、审定工作计划、施工组织设计、解决施工过程中出现的重大问题，协调现场各方面内部关系和外部关系。项目部下设职能部门，主要负责过程前期的规划、勘察、预算、审批和招标工作；负责解决施工过程出现的具体问题，完成公司下达的各项指标。2、物业管理机构已委托具有丰富管理经验的运城市金世兴源农贸市场有限公司物业统一管理，并在施工过程中就介入，保障业主的权益。3、监理机构由建设工程监理有限公司负责监理。4、设计机构山西中方森特建筑工程设计研究院5、施工管理机构施工单位负责施工管理。6、质量监督机构7、安全监督机构三、组织机构人员配备建设单位运城市金世兴源农贸市场有限公司依据项目规模成立项目部，配备的人员有人，其中项目负责人1名，项目经理1名，工程师名，管理人员名，营销人员名，工程技术人员名。物业管理单位配备的人员人，其中：物管经理1名，物业管理人员名，维修人员名，护管人员人，保洁人员人。建设单位要求监理、设计、施工管理机构按照规定配备足够人员，保障工程的质量和安全，保证工程的顺利开展，保证实现投资效果。88 第十二章投资估算及资金筹措一、估算依据及条件1、估算依据山西省概算定额2012；国家和地方有关部门制定的相关文件及规定。2、估算条件2.1、估算时间：201年月2.2、投资估算采用单位指标估算法估算2.3、工程投资估算：按一般土建工程、给排水、采暖及燃气、电器工程（包括变配电工程）、电梯、消防工程、环境、道路工程（包括道路、绿化）等各专业分别根据实际情况的单位指标进行估算。2.4、工程建设其他费用：土地取得费、勘察设计费、工程质量监督费、招投标管理费、城市建设配套费、施工设计审查费、人防费等均按国家和地方的有关规定执行。2.5、建设期利息见工程总投资估算表2.6、工程建设所需资金由项目业主自筹资金、银行借贷资金组成。二、投资估算本项目工程投资估算见工程总投资估算表投资估算表序号项目总成本（万元）单方造价（万）备注一项目建安总成本总建筑面积24018.75平米（一）土地成本含契税（二）前期费用1房屋、景观设计费88 2地质勘测防线费3施工图审查费4人防费5建设工程综合费含质监检测测定公示牌费6防雷手续费7配套费8规划综合费9招投标费（三）工程直接开发费1平基土石方三通一平2景观环境绿化含灯饰3生化池及污水管道4监理费5土建6电梯7消防电器设备安装含智能燃气系统二不可预见费用工程直接开发费的6%计取三项目管理费工程直接开发费的2.5%四利息按基准利率，贷款，建设期1.5年计算五销售费用六其他管理费用工程直接开发费的1.5%项目总（成本）投资注：利息费用：按二年计算，工程直接建设期为1.5年，建设期利息费用为万，销售费用总销售收入的3%计取；预计销售周期1.5年，从工程施工第12个月开始销售，建设期销售费用为万元。三、资金筹措及使用计划88 本工程项目总投资为万元，其中静态投资万元、动态投资万元。（一）、资金筹措计划根据项目的实施情况和业主的资金安排，本项目建设资金筹措方案如下：项目建设所需资金由自有资金、预售收入再投入及银行借贷。筹资渠道金额占总投资的比例企业自筹40.72%预售收入再投入19.60%银行贷款39.68%合计100%（二）资金使用计划根据前述项目的建设进度及建设内容，项目建设期各年的资金使用计划为：年需投入建设资金万元；年需投入建设资金万元。第十三章财务评价一、评价依据、原则和假设条件（一）分析依据1、国家发改委颁发的《建设项目经济评价方法与参数》。2、财政部制定的《企业会计制度》、《房地产企业会计制度》。3、国家和运城市有关税、费征收政策。4、主要材料、房地产近期价格。（二）分析原则88 1、本着稳妥谨慎的原则，在计算费用时取上限，在计算效益时取下限，以确保项目经济效益计算的可靠性。2、遵循动态分析为主、静态分析为辅；定量分析为主、定性分析为辅的原则。3、遵循效益与成本费用计算口径一致的原则。（三）假设条件假设工程建设内容和规模按预定方案实施，建设进度如期完成，项目建成后商品房销售收入达到预期目标，国家、地方宏观经济政策保持相对稳定。（四）计算方法本项目投入和建成后产出的经济效益采用新建项目评价方法。二、基础数据及其测算(一)工程建设期、计算期项目计算期为2.5年（年月至年月）其中：建设期1.5年（年月至年月）销售期1.5年（年月至年月）（二）销售收入及税金本项目建设规模为总建筑面积24018.75㎡，其中住宅23538.79㎡，商业门面及商场约479.86㎡，地下建筑面积2658.95㎡，车位150个。（本报告分析中，暂不考虑其销售），其他㎡，（公共配套设施，不销售）。根据市场预测与分析（详见第三章），参考目前运城市空港经济开发区各楼盘的价格，采取稳健性原则，设定本楼盘的住宅销售均价为2100元/㎡，商业用房均价为4000元/㎡，项目开发完成后，可取得总销售收入万元，收入测算详细数据见附表3销售收入及税金测算表。根据《中华人民共和国税收征收管理法》和《中华人民共和国税收征收管理法设施细则》，本项目适用相关税率如下：序号项目名称税率88 1营业税2教育附加和城市维护建设税3所得税（三）成本费用测算项目总成本包括建设投资、管理费用、销售费用、财务费用等。1、建设投资：根据投资估算，按照开发进度计算；2、不可预见费用：建设期按工程直接开发费的6%计取；3、管理费用：建设期按开发投资的3.5%计算，销售期另计；4、销售费用：根据本区周边类似项目经营规模，按照工程直接开发费的3%计算。5、财务费用：根据贷款利息实际计算。计算过程详见附表4总成本费用测算表。三、财务分析（一）项目盈利能力分析根据上述基础数据测算，进行项目经济评价指标计算，主要结果如下所示：1财务内部收益率%全部投资2财务净现值万元ic=10%3投资利润率%全部投资4静态投资回收期年全部投资5动态投资回收期年全部投资6财务内部收益率%自有资金7财务净现值万元自有资金8静态投资回收期年自有资金9动态投资回收期年自有资金88 计算结果表明，项目税前、税后全部投资内部收益率均大于基准收益率10%和当前银行贷款利率，财务净现值大于零，均说明项目有较好的财务盈利能力，说明本项目在财务上是可行的。财务评价详细数据见：附表3：销售收入及税金测算表附表4：总成本费用测算表附表5：利润测算表附表6：现金流量表（全部投资）附表7：现金流量表（自有资金）（二）偿债能力分析偿债能力分析主要考察项目的借款偿债能力，本项目考虑银行贷款总额为万元，在项目计算期第一年开始贷款，贷款利率为8.217%（上浮后），贷款时间为二年。根据上述基础数据，计算偿债能力的各型指标如下：偿债备付率=还本付息的资金/应还本付息金额偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍率，该项目偿还备付率为＞1，表示可用于还本付息的资金足以偿还债务。计算过程详见附表8：贷款偿还计划表、附表9:资金来源与运用表。四、财务评价结论通过以上财务评价分析表明：本项目可以为业主带来一定的经济效益，实现收入万元，项目全部投资税后的财务内部收益率为：%，税后财务净现值（ic=10%）为：万元，投资利润率为：%。本项目投资效果较好，有一定的经济效益，在财务上是可行的。第十四章风险分析一、项目主要风险因素识别88 本项目为房地产开发项目，项目主要风险来自于未来市场情况，本项目目标市场价格定位适当，目标客户定位合理，故项目风险不高。二、风险程度分析（一）盈亏平衡分析以经营功能利用率表示的盈亏平衡点（BEP）BEP=固定成本/（经营收入-不可预见费-销售税金）×100%=计算结果表明：经营达到预测目标的%，及收入达到万元时，企业可以保本，项目盈亏平衡，超过此收入就有盈利，否则将产生亏损，对于本项目风险可以接受。（二）敏感性分析鉴于收入、投资等因素对项目的财务内部收益率有不同程度的影响，所以有必要在一定的变化幅度内进行敏感性分析。相关分析结果详见附表10敏感性分析。三、防范和降低风险的对策通过对项目进行敏感性分析，可以看出销售收入和建设投资的变化对该项目的财务内部收益率的影响相对较大，特别是商品房的销售收入，直接影响到项目的盈余。项目在实施过程中，应注意控制投资，加强项目的营销工作，促进销售收入的顺利实现，从而降低经营风险。第十五章社会评价社会评价的主要内容包括项目的社会影响分析、项目所在地区的互适性分析和社会风险分析三个方面，针对本项目的实际情况，将上述三个方面综述如下：一、社会影响分析88 1、对所在地居民就业水平、生活水平、生活质量及居民收入的影响。本项目属于房地产开发项目，不同于生产性项目，它的主要特点是建设周期，投资回收期相对较短，在项目建设期会为当地居民增加一定的就业机会，如餐饮业，但增加的就业机会有限，因此对当地居民的生活水平、生活质量及居民收入的影响较小，但随着房屋的销售，本项目环境的建设，会改善周围的社区环境，业主的入住会为当地居民创造一定的就业机会、发展空间，会带动以本项目服务为主的相关行业的发展。同时也会在一定程度上提高当地居民的生活质量。2、对所在地基础设施及文化、教育、卫生的影响。房地产开发项目的一个显著特点就是项目的建设可以加快当地的城镇化建设，改善当地的基础设施、卫生条件，同时由于本项目的建成和业主的入住，可以促进当地的文虎素养、教育水平的提高。二、项目互适性分析本项目属当地空港经济开发区政策性支持投资项目，无工业污染物、废弃物产生，项目的建设可以改善当地的社会环境条件，带动地区城镇化建设的发展，同时可以为广大购房者提供一个选择的机会，因此项目所在地相关各方面对项目的建设无排斥性。三、社会风险分析本项目施工期的主要风险体现在施工扰民方面，但只要投资方、施工方、监理方加强施工管理，文明施工，这方面的影响是可以避免的。项目建成后的社会风险主要表现在本项目的安定、团结方面，这主要取决于物业管理的综合素质，从客观上分析，此风险也是可以避免的。第十六章结论与建议88 一、主要结论运城市空港经济开发区经济正处于快速增长时期，实现区域经济的跨越式发展，需要各行各业全方位的支持和全面协调发展。商住房产作为一项处于快速发展的行业，在经济结构调整的今天，必然能促进地方经济的快速发展，对拉动社会经济的全面发展及社会稳定和促进社会就业起着至关重要的积极作用。当前，空港所属区域经济持续稳步发展，居民购买力进一步增强，投资环境良好。随着空港交通、工业等各项事业的发展，空港已趋于枯竭的商住房产升值空间也将进一步拓展。“金世兴源农贸市场商住区”项目选址合理，符合空港经济开发区城市规划的总体要求，具有较好的投资市场和经营条件。项目地理位置得天独厚、较完善的基础设施、方便快捷的交通条件，使它成为空港经济开发区港口经济举足轻重的开发项目。拟建项目从功能布局、目标市场定位、销售价格定位等来看，都是比较合理的，项目本身属于非污染项目，仅在工程建设过程中会对工程场地的水土保持、工程施工区的空气、噪声、环境、人群健康等方面有轻微的影响。总体来看，有利影响是主要的，其不利影响是暂时和轻微的，不存在制约项目实施的重大环境因素，从环境角度看，该项目的建设是可行的。经济性方面，项目对市场的估计和预测是稳健可靠的。通过分析评价，其内部收益率、财务净现值等主要经济指标反映出项目经济效益较好，由此可见，“金世兴源农贸市场商住区”开发项目具有现实可行性和经济合理性，同时项目的实施也具有良好的社会效益和环境效益。综上所述，该项目具有良好的投资环境和建设条件，其财务指标较好，项目总投资为万元，所得税后全部自有资金投资收益率为%，投资净利润万元，财务净现值为万元，银行贷款偿还期为年，静态投资回收期为年年，由此看出该项目经济效益较好，财务内部收益率在合理范围内，偿还贷款能力较强。本项目投资效果明显，经济效益较好，在财务上是可行的。二、建议88 本项目市场预测主要是从运城市空港经济开发区房地产开发总量分析及空港港口区相关楼盘的市场分析入手，结合本项目的实际情况，预测本项目的商品房销售市场情况，而市场变化是绝对的。项目本身也有制约条件和风险因素，需要项目各方的协调配合，充分利用各种可能的优惠条件，谨慎实施。因此建设单位应加快实施项目的进度，争取早日建成。为保证该项目的顺利实施，使项目的开发建设能获得更好的经济效益并合理规避风险，现提出有关建议如下：1、做好资金筹集工作。项目总投资达万元，需根据工程的进度严格落实项目资金，加快筹集项目所需资金，避免因为资金不足影响生产进度。从而影响项目销售收入的实现。2、加强楼盘的营销工作。从敏感性分析结果可知，销售收入的顺利实现是保障项目经济可行性的关键因素，鉴于目前房地产市场的疲软和竞争情况加剧，项目的组织管理者应充分利用地段区位景观和价格优势，加强商品房的市场营销策略，成立专门的营销决策机构，全力开展销售工作，切实保障销售收入的顺利实现。3、开发进度方面，需要对规划楼盘进行滚动开发，合理节约开发成本和利用开发资金，以避免融资资金不到位对项目造成资金链断裂的风险。4、施工组织方面，要妥善解决项目地块与主干道落差的问题。5、项目宣传方面，需要加大项目宣传力度，特别是要充分利用空港开发区港口优势、区位优势及交通优势，打造项目的亮点以吸引消费者的眼球。6、项目的建设与销售，该项目的投资对项目的预售收入依耐性较大。建议对销售加大投入，采用多种营销手段促进销售进度，加快资金回笼。项目建设进度将直接影响到销售推广，需随时确保项目的实施进度，以期将楼盘如其甚至提前推出和销售。7、妥善处理、协调与政府部门、水电气、邮电通讯、交通、网络、电视等各相关组织部门之间的关系，特别是项目区与周边交通要道的连接问题，为项目的顺利实施提供保障。88'