瑞安花园二期项目可行性研究报告 15页

'瑞安花园二期项目一、项目概况(一)项目地理位置及条件《瑞安花园》项目位于广州荔湾区窖口汽车客运和广州五号线地铁总站（已在建设中，2008年底通车）旁约150米，临近广州西南方向必经出入口——国道广佛公路上。具体位置：北至南海大厦南侧分界线，西与黄竹岐居民住宅相邻，南、东分别与广州市芳村土地相接，人称广州“中山九路”。项目整体置身于大广佛商圈中心位置，周边有全国最大的茶叶市场、鲜花批发场和国际包装印刷城，还有大型板材装饰市场及大型小五金商品批发市场等，商机无限，发展潜力巨大。项目虽然属于南海地域，但确可以说是“广州概念”楼盘（电话可安装广州市话）。特别是作为地铁上盖物，2008年底广州五号线地铁通车，更为其升值带来了非常可靠的保障。（二）项目用地、建筑规模及已投入情况整个《瑞安花园》项目开发分为一、二、三、四期，总占地面积49574平方米，总建设规模240000平方米，其中一、三期已建好并销售，现启动建设第二期（以下简称二期项目，或项目），二期项目的基本情况：（1）二期项目总用地面积为23880平方米，总建筑面积约112000平方米，其中，住宅建筑面积为71500平方米，商业建筑面积为30500平方米。项目由2栋31层高层住宅建筑及1栋41层酒店式公寓组成，首层至五层的商场裙楼，地下负一负二层是停车场和设备层。项目现状是：目前已建好框架的住宅、商场、酒店式公寓（可作写字楼）共80000平方米，含带二层地下室、面积达30000多平方米的五层裙楼大型综合商场，其中二幢高级住宅楼已建至23层、一幢酒店式公寓已建到23层。（2）项目累计已投入情况：A.以建筑面积计地价及前期费用：110000㎡x400元=4400万元B.已投入基建费用（地面部份）：80000㎡x800元=6400万元C.负两层地基（含桩基础）：4000万元合计：A+B+C=14800万元15 （3）项目容积率4.8，建筑密度40%，设计总户数1150户，汽车车位150个，临时停车位约100个。（4）项目住宅和公寓部分每套平均建筑面积及比例如下表所示：户型比例分布表建筑类型户型平均建筑面积（㎡）户数（户）总户数比(%)7-41F公寓套间45--6575070%7F-31F高层二房一厅6620013%二房两厅8820017%合计　　1150100%（三）市场价格定位预测根据周边的市场情况，结合市场价格增长情况，估计到项目推出时（明年底），本项目住宅市场价格可达4000元/㎡左右；小户型公寓楼约4000元/㎡；商铺均价约8000元/㎡，汽车位约10万元/个。这是比较可靠的估算，因为，紧邻的《逸彩新世界》现销售价均在6000元/平方米左右（毛坯房）；现在正热卖中的、相距《瑞安花园》约2000M左右的黄岐《中南海晖园》销售价均在4100元/平方米以上。目前在黄岐销售的比较大型的楼盘总价售价均在4000元/平方米（毛坏）以上，再考虑到该盘是地铁上盖物，所以《瑞安花园》将来销售价均肯定在4000元/平方米以上，整体投资收益非常可观。此外，由于整个二期项目均是小面积的户型，符合国家有关房地产的支持政策，肯定受到广大工薪阶层的欢迎，销售一定不成问题。（四）建设方式项目由于占地面积大，计划进行一次性全面开发建设，项目从前期复工到基本销售完毕，计划用30个月左右时间。（五）项目规划指标项目规划指标表序号内容指标1总用地面积23880㎡2总建筑面积112000㎡其中：住宅71000㎡商业30500㎡15 公建及物业（含车位）10000㎡3容积率4.84绿地率60%5建筑密度40%6总户数1150户7停车位（含摩托车及室外）250个（六）公共配套及装修外墙：高级墙面砖，高级玻璃窗，玻璃墙幕，高级装饰构件大堂：地面及墙身用名贵石材或高级瓷砖电梯：知名厂商名牌电梯，OTIS、三菱或其它知名品牌园林：现代风格园林，由大面积艺术广场及休闲绿化组成智能化：可视对讲，有线电视、电话、宽带入户二、项目背景分析(一)全国及广东房地产市场现状1、全国房地产市场简况2005年上半年，全国房地产开发完成投资6193.06亿元，同比增长23.5%，增幅比去年回落了5.2个百分点，比同期固定资产投资增幅（25.4%）低1.9个百分点，占同期固定资产投资的比重为18.8%。房地产开发投资中，商品住宅投资占67.0%，其中，经济适用房占商品住宅的比重为3.3%。东、中、西部地区商品住宅开发完成投资同比增长分别为17.9%、37.8%、37.7%。东部地区商品住宅开发投资增幅明显低于中、西部地区。2005年上半年，全国完成购置土地面积16299.69万平方米，同比增长3.9%，同比去年增幅回落了39.3个百分点，低于商品房施工面积涨幅的14.9个百分点、新开工面积7.0个百分点。15 随着宏观调控政策措施的贯彻落实，房地产投资过快增长势头得到了一定的控制，但是当前一些地区存在房地产投资规模过大，商品住房价格上涨过快，供应结构不合理，市场秩序比较混乱等突出问题。为此，2005年5月由建设部、国家发展和改革委员会、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局和银监会七部门又联合出台了《关于做好稳定住房价格工作的意见》，指出在今后一段时间里，要强化规划调控，改善住房供应结构；加大土地供应调控力度，严格土地管理；调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管；加强房地产信贷管理，防范金融风险；明确享受优惠政策普通住房标准，合理引导住房建设与消费；加强经济适用住房建设，完善廉租住房制度；切实整顿和规范市场秩序，严肃查处违法违规销售行为；加强市场监测，完善市场信息披露制度。这一新的中国房地产市场宏观调控举措，效果值得关注。2、广东省房地产市场状况今年上半年，广东国民经济保持平稳、理性发展的良好势头，完成国内生产总值8902.36亿元，比上年同期增长12.6%。全社会固定资产投资2681.94亿元，同比增长16.2%，增幅同比回落9.7个百分点。城镇居民人均可支配收入7828.78元，同比增长7.8%。（1）房地产投资A.完成开发投资上半年房地产开发投资614.84亿元，同比增长10.36%。整体开发投资增长是由住宅和其它类型房屋投资拉动，增幅分别为10.78%、25.17%。办公楼、商业用房同比均下降5％多，与去年同期办公楼71.9%、商业用房50.1%的增幅，形成强烈反差。B.开发资金来源上半年房地产开发本年到位资金979.46亿元，同比增长11.83%，增幅与去年同期相比下降6.37个百分点。其中，国内贷款、利用外资分别同比下降5.8%、14.36%，自筹及其它（包括订金、预付）资金分别同比增加29.00%、11.03%。在到位资金结构中，国内贷款所占比重同比下降3.3个百分点，自筹资金所占比重则同比增加4.12个百分点。（2）土地开发与购置与去年同期相比，房地产开发企业土地开发投资下降15.95%，土地开发面积增长26.87%；土地购置投资增长23.38%，而土地购置面积下降了3.82%，出现了购置土地面积同比减少，开发土地面积同比增加的现象。（3）商品房建设与去年同期相比，商品房屋施工面积、新开工面积均有不同程度的增长，而竣工面积下降12.56%。（4）商品房交易商品房销售额和实际销售面积同比分别增长6.75%和8.17%。商品房平均价格为3735元/m2，同比下降1.32%。其中，商品住宅平均价格为3525元/m2，同比下降1.23%15 。而去年同期商品房销售额、实际销售面积及商品房平均价格增幅分别是32.5%、16.8%、13.4%，说明目前商品房屋市场销售速度有所放缓，市场观望气氛较浓，消费者抱谨慎态度。（1）商品房空置商品房空置情况有明显改善，空置面积共1970.68万平方米，同比下降11.11％，这是自2002年以来再次降至2000万平方米以内。待销部分（空置一年以内）同比大幅下降21.85%；滞销（空置1－3年）和积压（空置3年以上）面积同比下降5.08%。合理空置（待销部分）占空置总量31.58%，不合理空置（滞销和积压部分）占空置总量68.42%，而去年同期这两个比例是35.92%和64.08%。也就是说，在空置时间结构上，合理空置同比下降和不合理空置同比上升各4.34个百分点。各类型物业，空置住宅大幅下降，降幅达18.37%；空置办公楼有小幅增长；空置商业用房与去年同期基本持平，增速比去年同期回落24.73个百分点。各类型物业的空置时间结构方面，住宅、办公楼及商业用房都有恶化的迹象。(一)佛山房地产市场现状1、中高端产品供应量较大今年1月～4月，由于几个大盘还未开盘，佛山中心楼市还继续处于一个相对的断档。从5月份开始，楼市供应逐渐加大，南海·颐景园、文华花园、怡翠玫瑰园等楼盘相继推出，虽然正逢房地产新政出台，影响了这些楼盘的推盘计划，但价格却毅然坚挺，均价在每平方米4000元～4500元。下半年楼市，中高档住宅项目继续唱主角。“十一”前后，佛山中心楼市供应量将继续加大，禅、桂两大“地王”项目天湖郦都、中海万锦豪园将相继登场，而位于顺德北滘，面向佛山五区的高端住宅项目———君领世纪将于8月中下旬正式推出，中心组团楼市中高档货量进一步加大，竞争将更加激烈。下半年虽然有几个中高端住宅项目登场，而且供应较为集中，但毕竟是为数不多，下半年中心楼市供应量比上半年略有增长。2、 楼价或略有调整，观望心理有所缓和15 楼价走势受宏观政策影响较大，但最终决定其走向的还是供求关系。佛山房地产资深人士骆仪克表示，近几年的佛山楼价呈现一定的上升趋势，但总的来说还是比较合理的，佛山楼市以自住为主，受政策冲击不大，楼市继续呈现平稳发展，下半年供应量会有所增加，佛山楼价可能会有所调整，但调整的幅度不会太大。珠江恒昌地产策划代理公司符海华经理认为，下半年佛山楼价会平稳发展。近年来佛山楼价呈现较快增长，主要是因为楼市结构性影响，中高档楼市供应增加导致楼价较快上扬。下半年佛山中心楼市中高档楼盘供应继续加大，这部分楼盘压力较大，楼价可能会有所调整。从6月份开始，受宏观政策影响，市场观望心理开始蔓延。业内人士认为，随着下半年几个大盘的推出，楼价走势影响渐明朗后，市场观望心理会有所缓和，下半年楼市交易量会有较大幅度增长。三、项目市场分析项目区域房地产整体市场状况随着《规划》及佛山大交通网络建设进程的加快，黄岐房地产发生了质的变化，引发新一轮的房地产开发及投资热潮，黄岐及相邻的广州荔湾区位优势明显，主要表现在如下二个方面：一是房地产销售出现旺售局面，销售价格由原先（2003年销售价格）的3000-3400元/㎡上升到现在的3800-4500元/㎡，升幅在达到30%以上；二是房地产客户源不断拓宽，近年推出的楼盘广州客户所占比例高达90%，左右目前黄岐被称为“广州中山九路”。在项目的同一地段上，由于无地开发，以后基本上无地产开发项目了，《瑞安花园》可以说是该区域的唯一大型行商住项目，到2008年广州地铁5号线通车后，整体升值潜力巨大。黄岐房地产开发已经累积十多年的经验，整个地区的市政配套已经非常完善，交通网络发达。政府部们在房地产开发项目上的政策非常配合，支持黄岐的房地产是地方重要的财政收入，目前黄岐城区由原来几万人的小镇发展到有几十个大中小楼盘，常住人口已经达到四、五十万人口。其中广州市民占常住人口的50%以上。显然，由于黄岐周边地区今、明两年只有本项目推出，基本没有其它项目与本项目竞争，因此，项目的市场前景较为乐观。四、开发企业简介15 我司现总部设在瑞安花园瑞景阁首层，由佛山南海华邦贸易有限公司占75%，香港新建业投资有限公司占25%组成，是中外合资房地产开发公司，注册资本8450万元。公司投资约2亿元成功开发的瑞安花园第一期高层住宅和第三期低层住宅已基本销售完。五、财务指标分析(一)项目主要数据1、净用地面积：23310平方米2、容积率:4.83、总建筑面积:112000平方米4、住宅:1150户5、商铺:30500平方米6、公建配套:10000平方米(二)项目经营收入序号类型面积（㎡）销售均价（元）总收入（万元）备注1高层住宅31000400012400　2公寓楼40500400016200　3首层商铺6500100006500　二至五层商铺24000600014400　4汽车位150个100000元/个1500　合计　　　50600　(三)项目经营支出项目名称单价金额(万元)计算标准备注一土地费用（元/㎡）　　　1.1土地价款8001684.80　1.2补地价　116.55土地费用小计　1981.35　　在1992年已付清　　　　　　二勘察设计和前期工程费　　　　2.1建筑施工图纸设计费30336.00含规划、土建、水电、管网、园林设计等2.2地质勘察费222.40　2.3招标费222.40　2.4施工报建费778.40　2.5消防报建333.60　2.6前期筹备费　200.00　　勘察设计和前期费用小计　692.80　　1997年前已付清　　　　　　15 三建筑安装工程费（元/㎡）　　　3.1动测、静载费10114.00　3.2土建费用180020160.00已完成部分主体结构3.3市政建设费50560.00含消防设施费3.4供电工程费60672.00含小区电网、增容、安装、公共路灯、基建用电等3.5供水工程费30338含小区外、内水网安装、负荷费、基建用水等3.6消防工程1001120.00　3.7防雷检测费10112.00　3.8电梯安装（万元/台）1201344.00　建筑安装工程费用小计　23408.00　　已支付部分款项　　　　　　四公共配套设施费用　　　　4.1智能化配套费25280.00　4.2通讯管线建设费10112.00包括住宅、商铺及室外部分4.3燃气配套费（元/户）2000230.002000元/户，共380户4.4附属设施20224.00含有线电视、信报箱、水泵等4.5园林绿化500560.00　4.6小区配套设施费60672.00含绿化、休闲、康乐活动及周边设施公共配套设施费用小计　2078.00　　　　　　　　五其它费用　　　　5.1售楼部及样板房120072.00售楼处面积约500平方米,样板房8套(约895平方米)5.2工程监理费10112.00　5.3模型30.00　5.4预售款监管费0.2%101.20　其它费用小计　315.20　　　　　　　　六管理费用　1120.00　按一至五项和的5%计算　　　　　　七投资利息　2600.00　按贷款额20000万计算，周期为2年，利率6.336%.利息计算按复利利息计算公式A=P[(1+i)n-1]计算八销售费用　　　8.1广告宣传费用1.5%759.00按销售收入的1.5%计算8.2代理费用1.5%759.00按销售收入的1.5%计算销售费用小计　1518.00　　　　　　　　九各种税费　　　　9.1营业税5%2530.00按销售收入的5%计算9.2城市维护建设税7%177.10按营业税的7%计算9.3教育附加费3%75.90按营业税的3%计算9.4地方附加税4%101.20按营业税的4%计算9.5堤围防护税3%75.90按营业税的3%计算9.6土地增值税1%506.00按销售收入的1%计算9.7印花税0.03%15.18按销售收入的0.03%计算各种税费小计　3841.28　　　　　　　　十不可预见费用　1000.00　　　　　　　总计　　34703.35　　15 (一)项目收益表序号项目单位数值备注1投资总额万元34703.35　2销售总额万元50600全部销售收入累计3单位成本万元3098.51投资总额/总建筑面积4销售均价元/平方米4518.00销售总额/可售面积5税前利润万元15896.65销售总额－投资总额6税前利润率%45.80税前利润/投资总额×100%7应交所得税万元5245.89税前利润×33%8税后利润万元10650.75税前利润－应交所得税9投资利润率%30.69税后利润/投资总额×100%(二)项目经济效益敏感性及盈亏平衡分析1、销售价格的变动评价指标敏感因素销售价格的变动-10%-5%0%5%10%税前利润14306.9815101.8115896.6516691.4817486.31税后利润9585.6710118.2110650.7511183.2811715.82投资利润率27.62%29.16%30.69%32.22%33.76%2、单位成本的变动评价指标敏感因素单位成本的变动-10%-5%0%5%10%税前利润19367.0717631.9015896.6514161.5812426.41税后利润12975.9411813.3710650.759488.268325.70投资利润率37.39%34.04%30.69%%27.34%23.99%分析：从以上敏感性分析结果可以看出，本项目对于销售价格和单位成本的变动都较为敏感（特别是成本）。因此，在项目开发和销售过程中应严格控制好这两项指标，实现预期的收益，尽量把投资风险降到最低。(三)项目现金流量表15 序号项目2006年2007年2008年合计一现金流入量10000130004760070600.001销售收入　30004760050600.002银行贷款1000010000　　20000.003自筹资金14703.35　14703.35二现金流出6307.007635.2340761.1254703.351土地费用　　02前期费用　　03建筑安装工程费3834.344227.94998.229060.504公共配套设施费946.71547.37416.641910.725其它费用193.1464.3857.68315.206管理费用350.56329.06340.381020.007投资利息650.001300.00650.002600.008销售费用32.25200.731185.021418.009各种税费0.00765.751916.532682.2810不可遇见费300.00400.00300.001000.0011偿还贷款本金　　20000.0020000.00三净现金流量3693.005364.776838.8815896.65四累计净现金流量3693.009057.7715896.65六、项目进度1、项目建设方式为一次性开发建设完成，约1150套住宅。项目施工时间约2年，计划在2008年底销售完毕。2、项目工程进度安排及时间安排：2006年6月10日前完现状工作，包括规划、设计、招标及定标，各种报建手续的及工程施工、监理、园林施工单位等。2006年6月底——9月15日其中一栋住宅封顶2006年9月——12月中旬另一栋住宅封顶2006年12月下旬——2007年2月主体工程完成2007年2月——8月底公共配套及园林2007年12月项目竣工2008年底项目基本销售完毕15 七、风险分析1、政策风险本项目为黄岐城区最楼层高档商住项目，不属于别墅项目，不属于国家控制项目。项目销售价格中等，两年内上缴所得税近5000万，具有良好的社会效益和经济效益。另一方面，由于银行利率的提高以及个人购房贷款额度由原来的八成降低为7成，对个人购房有一定影响，宏观政策对本项目有一定影响。2、经营风险从项目敏感性分析可以看出，本项目经济效益对项目销售价格和成本都较敏感，由此可见，在商品房销售过程中，应密切注意市场行情，采取各种有效措施，提高项目市场竞争力，扩大商品房销售市场，这对确保投资效益非常重要。此外，严格控制开发成本，在开发过程中广泛引入竞争机制，实行招标承包将是行之有效的管理办法。3、市场风险从近年来的市场情况来看，黄岐的房地产发展状况一直保持良好的态势，预计未来两年将继续保持这种良好的态势。本项目位于大广佛商圈黄岐的中心，项目的发展将带动黄岐房地产行业的发展，给城区房地产市场注入新的活力，带动城市的发展。从这方面看，本项目具有良好的市场前景。4、建设投资风险近年，由于房地产发展速度过快，银行和金融机构均采取收紧银根，控制房地产开发贷款和加强贷款管理的措施。本项目由于规模不大，属短平快开发项目，计划融资20000万元，约占总销售额的39.50%，占总投资额的57.60%，因此资金风险极小。八、投资结论综合分析研究结果表明，本项目具有良好的投资环境和开发条件，从项目的位置、配套设施及区域的市场需求来看，项目的结构合理，市场需求状况较好，从项目的经济效益分析来看，项目的财务状况良好，抗风险能力较好，企业偿债能力较强。此外，加上公司有成功开发花园一期和三期的经验。因此，项目无论从市场状况、社会效益、经济效益来看，均具有较强的可行性。因此项目的是可行的。广东瑞安房地产开发有限公司二○○六年五月二十二日15 附，有关经济分析数据（附表1-6）附表1销售收入与经营税金及附加估算表单位:万元序号项目合计2006年2007年2008年1销售收入506003000476001.1可销售面积（平方米）1015006018954821.2平均售价（元/平方米）4985498549851.3销售比例（%）100%5.93%94.07%2经营税金及附加290950524042.1营业税253039021402.2城市维护建设税178351432.3教育附加7834443土地增值税11646704商品房销售净收入47691249545196附表2损益表序号项目合计2006年2007年2008年1经营收入506003000476001.1商品房销售收入506003000476001.2房地产租金收入0　　1.3自营收入0　　2经营成本4769121000266912.1商品房经营成本(摊销)4769121000266912.2出租房经营成本（摊销）0　　3出租房经营费用0　　4自营部分经营费用0　　5自营部分折旧、摊销0　　6自营部分财务费用0　　7经营税金及附加290950524048土地增值税11646709利润总额1589612561464010弥补上年度亏损0　　11应纳税所得额1589612561464012所得税5245414483113税后利润10650842980813.1公益金5334349013.2法定盈余公积金10658498113.3任意盈余公积金　　　14加：年初未分配利润　15可供投资者分配的利润9052　1250780216应付利润90521250780216.1A方16.2B方　　　16.3C方　　　17年末分配利润　　15 附表3资金使用计划与资金筹措表序号项目合计2005年2006年2007年2008年1总投资34703147036307763560581.1自营资产投资　　1.2自营资产投资借款建设期利息　　　　　1.3自营资产投资方向调节税　　　　　1.4经营资金　　　　　1.5开发产品投资34703147031000080002000　其中：不含财务费用3210314703935037001350　财务费用2600　65013006502资金筹措347031470310000800020002.1资本金84508450　　2.2预售收入2.3预租收入0　　　　2.4其他收入0　　　　2.5其他0　　　　2.6借款200000100008000　2000　2.6.1固定资产长期借款200000100008000　2000　　自营资产投资人民币借款　　　　　　自营资产投资外币借款　　　　　　房地产投资人民币借款20000　100008000　2000　2.6.2自营资产投资建设期利息借款0　　　　2.6.3经营资金人民币借款0　　　　附表4长期借款还本付息估算表序号项目合计2005年2006年2007年2008年1长期借款偿还　　　　　1.1年初借款本息累计20000　01000080002000　本金　　1000080002000　建设期利息0　　　　1.2本年借款200000100008000　2000　1.3本年应计利息2600　65013006501.4本年还本付息　还本　付息1.5年末借款本息累计2房地产投资人民币借款2.1年初借款本息累计　本金　建设期利息2.2本年借款2.3本年应计利息15 2.4本年按约定还本付息　还本　付息2.5年末借款本息累计3还本资金来源3.1上年余额3.2摊销3.3折旧3.4利润3.5可利用售房收入3.6其他4偿还等额还款本金5偿还长期贷款-本金能力6长期借款偿还期（年）注：贷款名义利率按6.5%计算.附表5现金流量表（全部投资）序号项目合计2005年2006年2007年2008年1现金流入70600147031000013000476001.1商品房销售收入7060001000013000476001.2房地产租金收入0　　　　1.3自营收入1.4其他收入1.5回收固定资产余值1.6回收经营资金1.7净转售收入0　　　　2现金流出54703063077635407612.1固定资产投资（含方向调节）2.2开发产品投资2.3经营资金2.4自营部分经营费用2.5出租房经营费用2.6经营税金及附加2.7土地增值税2.8所得税3净现金流量(所得税后)　累计净现金流量(所得税后)4现金流量(所得税前)　累计净现金流量(所得税前)　计算指标所得税前所得税后　　内部收益率（FIRR）　15 　财务净现值（FNPV）　　投资回收期（年）　　基准收益率（Ic）　　附表6现金流量表（资本金）序号项目合计2005年2006年2007年2008年1现金流入70600　1000013000476001.1商品房销售收入70600　1000013000476001.2房地产租金收入1.3自营收入　　　　　1.4其他收入　　　　　1.5回收固定资产余值1.6回收经营资金　　　　　1.7净转售收入　　　　　2现金流出54703063077635407612.1资本金845084502.2预售（租）用于开发产品投资2.3自营部分经营费用2.4出租房经营费用2.5经营税金及附加2.6土地增值税2.7所得税2.8长期借款本金偿还2.9流动资金借款偿还2.10短期借款本金偿还2.11借款利息支付2.12偿还其他应付款3净现金流量4累计净现金流量　计算指标　内部收益率（FIRR）　财务净现值（FNPV）　基准收益率（Ic）15'