xx市“XX城”住宅小区一期项目可行性研究报告 95页

'xx市“XX城”住宅小区一期项目一、总论（一）项目背景1、项目名称：xx市“XX城”住宅小区一期项目2、承办单位概况（1）项目承办单位：xxxx实业有限公司（2）法定代表人：xx（3）单位概况：xxxx实业有限公司成立于201x年x月，公司注册资本人民币xxxx万元。其前身曾成功开发xx市xxxx场、xxxx项目，项目质量受到有关方面好评。xxxx实业有限公司坚持以“诚信为本、质量第一”的经营理念，坚持“客户第一”的原则，为广大客户提供优质的服务。3、可行性研究报告编制依据（1）国家《国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》（2）《安徽省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》（3）《xx市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》（4）《城市居住区规划设计规范》GBS0180-2002（5）《xx市总体规划及新城区规划》（6）《住宅设计规范》50096-2011（7）项目单位编制可行性研究报告的委托书-95- （8）项目承办单位提供的有关资料4、项目建设背景房地产业是投资大、风险高、回报显著的行业，是国家重点调控的行业之一。近年来，房地产业已成为国民经济的支柱产业，推动和支持了国民经济持续、健康、快速的发展。前几年中国房地产市场的超常规发展，给中国社会带来了诸多问题，政府为了稳定房价，两年多时间陆续出台“国八条”、“新国八条”、“限购”、“限贷”等房地产调控政策，多地房地产市场从2011年下半年以来基本维持下跌态势。从量滞价稳，到量价齐跌，这种现象逐渐在2011年底开始由一线城市向二线城市蔓延，最终成为全国各地的普遍现象。正是在这种宏观环境下，购房客户对房价下跌的预期则在不断加强，持币观望现象异常严重。从各地楼市的成交量以及成交价来看，2012年房价仍处于总体下降-95- 的趋势。但是政府持续从紧的房地产政策主要基调还是要遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。基于房地产对中国经济的拉动作用，在整个国家经济没有完全好转的前提下，中央政府对房地产的宏观调控政策就不会发生根本性的变化，只是会采取一些针对性的措施抑制投资和投机性买房，即保持房地产市场持续健康稳定发展的战略不变。国家出台一系列有关土地、房地产市场调控的系列政策，将抑制沿海及大城市房价过快上涨，挤出部分大城市房地产泡末，但对于房价较低的二三线城市、特别是中西部的中小城市，该政策的负面影响较小，反而可以促进这些地区房地产市场积极理性、健康发展。国家住建部在部署2012年的工作时明确提出，在遏制不合理购房需求的同时，要支持居民购房的合理需求。近期召开的国务院常务会议也提出，要坚持房地产调控政策不动摇，避免出现反复，并增加普通商品住房供给。2013年，国家又出台了有利于房地产市场的经济刺激措施，如降低存款准备金率、降低银行存贷款利率，这无疑在某种程度缓解房地产开发商的资金紧张和资金使用成本的压力。而且当前中国不存在全局性房地产泡沫，只有部分热点地区存在明显泡沫。在未来中国经济持续发展、城市化快速推进的背景下，房地产需求空间仍然很大，未来中国的房地产市场将经过一段漫长的去库存阶段，因此“以价换量”将是房地产市场营销的主流，房价下行的空间则会逐步减缓，未来楼市在完成了震荡下行后将逐渐进入回调阶段，然后得以使房地产市场得到软着陆。2012年，国家依然强调调控不放松，为了提高销量，各楼盘纷纷推出各种优惠政策，以价换量，压抑许久的刚性需求爆发。xx市楼市也逐渐回暖，今年年初到现在，xx市楼市形成一个成交小高潮，买家降价预期减弱，光顾楼盘的积极性提高。总体来说，楼市的回暖也直接强化了购房者的置业信心，虽然政府调控楼市的决心不动摇，但近来央行两次宣布降息的消息已成为刺激购房者的一大利好。在目前市场逐步复苏的前提下，降息对于购房者特别是依赖贷款的刚需购房者来说，减轻月供压力无疑加快他们的买房步伐，尤其是一些观望了半年或以上的购房者，对楼市逐步恢复信心。-95- 综上所述，无论是从国家政策还是地方政府都对房地产业采取着积极的调控政策，保证房地产业良性健康发展。因此，根据xx市经济社会的快速进步和房地产市场发展现状，xxxx实业有限公司提出建设xx市“XX城”建设项目。本项目的建设符合国家政策，符合xx市城发展需要，项目的建设是必要的。（二）项目概况本项目规划总用地约91812.4平方米，分为1#、2#、3#三个地块，规划总建筑面积约294107平方米，其中地上建筑面积约247107平方米，居住户数为2498户，地块内规划有住宅、社区服务用房、物业管理用房、商业配套等设施，同时按市政要求配建相应规模的变电室、开闭所、公共厕所、垃圾收集点等市政设施。1#地块项目规划用地面积25704平方米，建筑面积86030平方米；2#地块项目规划用地面积14271平方米，建筑面积45915平方米；3#地块项目规划用地面积51836.1平方米，建筑面积166722平方米。本可研报告只对“XX城”一期项目，即3#地块建设项目进行可行性研究、分析。1、拟建地点一期项目拟建地点位于xx市新城中心，由新安南路、教育西路、向阳路、新城大道合围的区域；交通便捷，其东北边分别为xx市阳光国际学校和xx市中学，地理位置优越。2、建设规模本项目规划总用地面积51836.1平方米（约77.8亩），总建筑面积约166722平方米，其中地上建筑面积135073平方米，包括住宅116572-95- 平方米（居住户数为1264户）、商业及配套面积18501平方米，地下建筑面积31649平方米。3、建设内容（1）高层住宅10幢，建筑面积114492平方米，其中18层建筑4幢、24层建筑3幢，26层建筑3幢；（2）小高层住宅1幢，8层建筑，建筑面积2080平方米；（3）商业用房面积18201平方米；（4）配套公共设施配电房300平方米；（5）地下建筑面积31649平方米，其中地下机动车车库25320平方米、地下非机动车车库6329平方米。（6）建设道路、广场，绿化工程以及相应的配套设施等。4、项目投资及资金来源（1）本项目总投资45736.00万元，其中建筑工程费用22254.88万元，配套工程费用4706.45万元，工程建设其它费用14469.27万元，基本预备费用2385.13万元，建设期利息1920.27万元。（2）项目资金来源项目单位自筹资金15736.00万元，申请银行贷款20000.00万元，贷款期限3年，剩余部分10000.00万元由房屋预售收入补充进行滚动开发建设。5、建设工期本项目建设工期为36个月。6、主要技术经济指标-95- 序号项目单位数量备注一项目指标1规划总占地面积m251836.177.8亩2总建筑面积m21667222.1地上总建筑面积m21350732.2地下总建筑面积m2316493建筑密度%25.14容积率2.605绿地率%34.16居住户数户1264二财务指标1总投资万元45736.002销售收入万元69841.403总成本费用万元20929.244营业税金及附加万元3953.025所得税万元11239.796利润总额万元44959.147财务内部收益率（税后）%16.428财务净现值（税后）万元561.259投资回收期（税后）年2.6910年均销售利润率%64.3711项目盈亏平衡点%31.76-95- 二、需求分析与建设规模2012年全国房地产市场上半年回落，下半年楼市筑底，2013年初有所企稳回升。（一）市场现状1、2013年上半年楼市情况（1）房地产开发投资完成情况2013年1-6月份，全国房地产开发投资44302亿元，同比名义增长20.5%，增速比1-5月份提高0.2个百分点。其中，住宅投资30318亿元，增长20.2%，增速回落0.6个百分点，占房地产开发投资的比重为68.4%。1-6月份，东部地区房地产开发投资25264亿元，同比增长18.6%，增速比1-5月份回落0.1个百分点；中部地区房地产开发投资9298亿元，增长21.0%，增速提高0.2个百分点；西部地区房地产开发投资9739亿元，增长25.0%，增速提高0.7个百分点。1-6月份，房地产开发企业房屋施工面积568681万平方米，同比增长16.2%，增速比1-5月份提高0.7个百分点；其中，住宅施工面积417255万平方米，增长13.6%。房屋新开工面积112638万平方米，增长8.4%，增速提高4.6个百分点；其中，住宅新开工面积82617万平方米，增长7.1%。房屋竣工面积41643万平方米，增长7.9%，增速提高1.6个百分点；其中，住宅竣工面积32384万平方米，增长4.6%。-95- 1-6月份，房地产开发企业土地购置面积18717万平方米，同比下降1.4%，降幅比1-5月份收窄9个百分点；土地成交价款4398亿元，增长14.7%，增速提高7.2个百分点。（2）商品房销售和待售情况1-6月份，商品房销售面积61133万平方米，同比增长25.8%，增速比1-5月份回落2.9个百分点；其中，住宅销售面积增长27.1%，办公楼销售面积增长27.9%，商业营业用房销售面积增长8.2%。商品房销售额39549亿元，增长37.8%，增速比1-6月份回落5.4个百分点；其中，住宅销售额增长39.9%，办公楼销售额增长39.0%，商业营业用房销售额增长20.4%。1-6月份，东部地区商品房销售面积31038万平方米，同比增长30.2%，增速比1-5月份回落2.6个百分点；销售额24793亿元，增长42.1%，增速回落6.4个百分点。中部地区商品房销售面积15171万平方米，增长24.9%，增速回落4.2个百分点；销售额7328亿元，增长35.1%，增速回落5.2个百分点。西部地区商品房销售面积14924万平方米，增长18.4%，增速回落2.2个百分点；销售额7427亿元，增长27.5%，增速回落2.4个百分点。6月末，商品房待售面积44274万平方米，比5月末增加543万平方米。其中，住宅待售面积增加423万平方米，办公楼待售面积减少50万平方米，商业营业用房待售面积增加72万平方米。（3）房地产开发企业到位资金情况-95- 1-6月份，房地产开发企业到位资金66831亿元，同比增长31.5%，增速比1-5月份回落0.6个百分点。其中，国内贷款11433亿元，增长31.1%；利用外资269亿元，增长18.0%；自筹资金25151亿元，增长18.2%；其他资金29977亿元，增长45.5%。在其他资金中，定金及预收款18448亿元，增长44.7%；个人按揭贷款7945亿元，增长56.0%。　2、2013年下半年房地产市场预测影响2013年下半年房地产市场走势的因素包括：宏观经济走势、宏观调控政策、企业资金压力、房地产市场供应状况等。综合市场供求两方面影响因素，在保持经济平稳增长、坚持房地产调控政策、推进城镇化发展的调控政策影响下，预计2013年下半年房价总体将呈现稳中有升态势。（1）宏观经济温和回升将为房地产市场的发展提供支持2012年底的中央经济工作会议指出，我国发展仍然具备难得的机遇和有利条件，经济社会发展基本面长期趋好，2013年是实施“十二五”规划承前启后的关键一年，要以提高经济增长质量和效益为中心，稳中求进，加强和改善宏观调控，积极扩大国内需求，增强经济发展的内生活力和动力，保持物价总水平基本稳定，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，充分发挥逆周期调节和推动结构调整的作用。世行、亚行、IMF等国际机构及众多国内研究机构均预测我国2013年的经济增长幅度略高于8%，高于去年7.7%的全年经济增幅，CPI涨幅大约为3%。2013下半年年宏观经济继续温和回升将为房地产市场的发展提供支持。-95- （2）推进城镇化的发展战略为房地产市场发展带来新机遇中央经济工作会议制定的“积极稳妥推进城镇化，有序推进农业转移人口市民化”战略会增加城镇住房需求。目前近6.5亿城镇人口中约有1.3亿进城农民工还没有“市民化”，受户籍制度的影响，农民工群体无法获得与城镇户籍人口同等的公共服务和子女的教育机会等，增加了他们在城镇永久居留的不确定性，进而影响了其住房消费意愿，多数农民工住房条件较差。推动“农民工市民化”无疑将会提高其住房消费意愿，增加城镇住房需求。同时中央经济工作会议提出“要构建科学合理的城市格局，大中小城市和小城镇、城市群要科学布局”，结合落实有序推进农业转移人口市民化的重要任务，可以预计中小城市将迎来住房市场发展的新机遇。（3）继续坚持房地产市场调控政策不动摇中央经济工作会议同时指出，要继续坚持房地产市场调控政策不动摇，要继续加强保障性住房建设和管理，加快棚户区改造。这意味着房地产领域将继续“抑制投资投机需求、推进保障房建设”的调控思路，保持多套房的“限购限贷”政策，维护住房的消费品属性；继续加强民生保障，2013年继续大规模建设保障性安居工程,计划基本建成460万套、新开工600万套。（二）需求分析2012年，xx市房地产业低开高走，经历了前期的以价换量，中期的回稳，到四季度成交量持续放大的过程，全年商品房销售面积突破32万平方米。-95- 1、xx市房地产现状2011年以来，受“史上最严”调控政策的影响，xx市楼市在冷清中收场。2012年，虽然政府的调控政策没有放松，但为了提高销售量，各大楼盘纷纷促销，加之受刚性需求等因素的影响，xx市楼市不断显现回暖迹象，特别是近段时间以来货币政策的调整，更成为刺激购房的一大利好。总体来看，“回暖”成为了xx市楼市的基调。（1）商品房施工面积增大2012年，xx市完成投资16.93亿元，全县房地产施工面积132.53万平方米，其中新开工面积79.27万平方米，房屋竣工面积53.26万平方米。（2）商品房销售势头良好。2012年，xx市商品房销售面积41.51万平方米，商品房销售额达到19.24亿元。2、xx市楼市情况xx市的房价相对周边地区来说还不算高。xx市的房价从5年前的每平方米不到2000元，到2012年底成熟小区或新建小区基本上在4000～4500元/平米之间。相比较周边城市而言，xx已达到5000～7000元/平米左右，南京江北则是达到了每平米7000～13000元。序号项目名称位置建筑面积（万m2）价格（元/m2）备注1威尼斯花园建阳南路东侧14.833500-4500主力户型：89-120平米；项目为7幢高层住宅，22幢多层住宅，7幢配套商业建筑。2新城.紫荆苑裕安西路36号21.23700-4500——3明城.紫金城永阳东路176号27.03750-4500主力户型：-95- 95.2-114.5平米；项目分为紫金公馆和紫金名品街两大产品类。4碧桂园·城市花园汊河新区80.83700-4300主力户型：79-281平米；项目以高层和花园洋房为主。5望湖名邸xx市青年湖旁17.03400-4200项目一共16幢，其中仅有6幢为多层项目，其余均是高层项目，其中1、5、7#底层配有沿街商铺。6xx市城市花园xx市教师进修学院旁15.03438-4300——7峰汇国际xx市南大街东侧19.03800-4500其中商业占5万m2主力户型：80--138平方米8八闽名郡汊河新区17.03700-4200高层、小高层住宅,1栋为22层城市综合体大楼，主力户型面积区间在95-130平米。9南京湾·锦绣香江汊河镇7.83600-4300以小高层、高层和多层为主3、目标市场分析（1）区位交通条件xx市交通便捷，沪宁洛高速公路、104国道和312省道贯穿境内，津浦铁路、合宁铁路和京沪高速铁路倚县而过；县城距南京禄口国际机场80公里，离津浦铁路xx站仅10公里；内河航运直通长江。XX城项目位于xx市新城核心区内，交通条件十分优越。本项目所在地升值潜力巨大，项目将利用其绝佳的地理位置，以创新的开发理念和集中生活方式打造xx市-95- 高品质、高标准、不可复制的高尚社区，使之成为xx市人民追求新生活的时尚，成为追求高品质生活的必然。（2）基础配套设施项目所在地基础设施配套齐全，区内供电、给排水、供气、通讯均由市政管网供给，满足未来使用的需求。（3）销售目标群定位xx市政府公务员和事业单位职员、开发区投资者和高级管理者以及农村富裕村民。（三）建设规模本项目规划总用地面积51836.1平方米（约77.8亩），总建筑面积约166722平方米，其中地上建筑面积约135073平方米，包括住宅116572平方米（居住户数为1264户）、商业及配套面积18501平方米，地下建筑面积31649平方米。1、高层住宅10幢，建筑面积114492平方米，其中18层建筑4幢、24层建筑3幢，26层建筑3幢；2、小高层住宅1幢，8层建筑，建筑面积2080平方米；3、商业用房面积18201平方米；4、配套公共设施配电房300平方米；5、地下建筑面积31649平方米，其中地下机动车车库25320平方米、地下非机动车车库6329平方米。序号项目单位数量备注1规划总占地面积m251836.177.8亩-95- 2总建筑面积m21667222.1地上建筑面积m21350732.1.1住宅m21165722.1.2商业m2182012.1.3配套m23002.2地下总建筑面积m2316493建筑密度%25.14容积率2.605绿地率%34.16居住户数户12647机动车停车位辆11047.1地上辆1107.2地下辆9948非机动车停车位辆3362-95- 三、场址选择与建设条件（一）场址现状1、地点与地理位置本项目拟建地点位于xx市新城中心，由新安南路、教育西路、向阳路、新城大道合围的区域，交通条件十分优越。2、场址土地权属类别及占地面积该项目地块属国有土地，xxxx实业有限公司通过国有土地使用权挂牌转让，取得该土地使用权规划用地面积77.8亩。（二）建设条件xx市，地处安徽省xx市东部，位于北纬32°44′，东经118°44′。项目所在地图4-1项目所在地地理位置图xx市-95- 区位独特，是安徽省距六朝古都南京最近的县，属南京都市圈的核心层，所辖的汊河镇与南京高新技术开发区相邻，离南京长江一桥仅12公里。全县辖12个乡镇，两个省级经济开发区，国土面积1481平方公里，总人口50万。xx市产业特色鲜明，初步形成了绿色能源、精细化工、车辆配件、文具制造、商贸物流等特色产业集群。县经济开发区规划面积50平方公里，定位为国家级文具产业基地、省级硅能产业基地和“大滁城”重要的加工制造业基地；汊河经济开发区规划面积100平方公里，定位为省级车辆配件加工制造基地和商贸物流总部基地。1、自然条件（1）气候条件xx市地处江淮之间丘陵地带，为北亚热带湿润季风气候，四季分明，温暖湿润，气候特征可概括为：冬季寒冷少雨，春季冷暖多变，夏季炎热多雨，秋季晴朗气爽。全市年平均气温15.4℃，年平均最高气温20.1℃，年平均最低气温11.4℃，年平均降水量1035.5毫米。梅雨期长23天。年日照总时数2073.4小时。初霜为11月4日，终霜为3月30日，年无霜期210天。（2）水文条件位于江淮分水岭地区，南部属于长江流域，北部属于淮河流域，境内主要有滁河和池河两大支流。河流大多数为发源于丘陵岩层的中小型河流，集雨面积小、流程短、坡降小、河道弯曲，不利于泄洪，径流变化取决于降水，受季节影响大，枯水期往往趋于断流。（3）地质地貌-95- xx地势西高东低。横贯境内的凤凰山、磨盘山、白米山、嘉山、长山等构成江淮分水岭，将xx分为长江、淮河两大流域。其中，淮河流域面积占全市总面积的66.9%。xx地形地貌大致分为丘陵区、岗地区、平原区和水域四大类型。其中：丘陵区面积占全市土地总面积的8.15%，海拔高度一般在100米以上400米以下。主要包括全椒的孤山、滁城的南将军山和北将军山、定远的岱山、明光的杏山至xx市半塔的一大片高低相连的自西南向东北延伸的弧形带状丘陵和横贯本市中部的凤阳山、老山构成的丘陵。岗地区占全市土地总面积的40.39%，海拔一般在50-100米。主要分布在定远县西北部、凤阳县西南部和明光市西北部，地表岗冲起伏，适宜种植水稻、小麦、油菜等农作物。平原区面积占全市土地总面积的39.16%，几乎全为圩区。主要分布在滁河、淮河等河流沿岸和高邮湖、女山湖等湖泊的滨湖区。平原区土壤肥沃，是粮、棉、油的主要产区。水域包括河、湖、库塘等，占国土面积的12.3%。（4）交通运输条件xx市交通便捷，沪宁洛高速公路、104国道和312省道贯穿境内，津浦铁路、合宁铁路和京沪高速铁路倚县而过；县城距南京禄口国际机场80公里，离津浦铁路xx站仅10公里；内河航运直通长江。2、社会经济状况（1）优良的发展环境在城市发展中，xx市-95- 始终坚持两手抓，在全力抓好城市硬环境建设，增强城市整体功能的同时，紧紧抓住优化软环境不放松，在全市上下持久、深入地开展创建全国最优经济发展环境活动，掀起了一场新的“环境革命”，一是强化效率意识，改革审批制度。充分发挥市场在资源配置中的基础性作用，加强宏观调控，减少审批事项，规范审批程序，简化审批手续，引入市场机制，实行“阳光操作”。二是强化服务意识，加快由管理型政府向服务型、效率型政府的转变。推行行政服务中心“一站式”服务，不断优化办事模式，推出了“三零”工程模式，即：招商政策更优，实行零收费；办事效率更高，实行零环节服务；打击更有力度，努力实现外商对环境零投诉。三是强化保护意识，为企业发展保驾护航。出台了《关于严格控制各类检查活动的通知》、《关于治理向企业乱收费、乱罚款和各种摊派等问题的意见》，设立了“xx市优化投资环境投诉受理中心”，严肃查处一切破坏发展环境的行为，亲商、和商、富商、安商的环境和氛围初步形成，对外商的亲和力、吸引力和凝聚力进一步增强，以政治环境、经济环境和社会环境的全面优化，为推进城市转型和经济跨越发展提供了强大的动力和保证。（2）雄厚的经济基础xx市2012年地区生产总值97亿元，比去年增长12.8%；规模工业增加值32亿元，增长17.8%；固定资产投资96亿元，增长30%；财政收入12.5亿元，增长25%；社会消费品零售总额34亿元，增长16.2%；城镇在岗职工平均工资42000元，增长16.7%；农民人均纯收入9700元，增长18.5%。主要指标增幅超省、市平均水平。-95- 2012年规模工业增加值32亿元，增长17.8%。规模工业增加值超全省1.7个百分点。一产比重下降1个百分点，二产比重上升1.1个百分点。新增规模以上工业企业15家，总量达93家；新增限额以上商贸流通企业28家，总量达68家；新增金融机构5家、金融网点10个，总量达11家、51个，创造了一个县当年新增金融机构数的历史。“三农”工作取得明显成效。全年农业增加值16亿元，增长5.2%。粮食生产连续九年丰收。粮食总产44万吨，增长5%，水稻单产水平位居全省前列。2012年社会消费品零售总额34亿元，增长16.2%。社会消费品零售总额超全省0.6个百分点。xx市2012年财政收入12.5亿元，增长25%。财政收入增幅超全省23.2个百分点，超全市18.5个百分点。前三季度，在全省13个二类县中，财政收入增幅居第1位，上升6位；各项贷款余额增幅居第3位，上升3位。在全市8个县市区中，固定资产投资总量居第2位，上升2位；增幅居第3位，上升4位。财政收入总量居第3位，上升1位；增幅居第1位，上升5位。（3）完善的基础设施xx市支柱产业突出，现有各类企业1100多家，形成了化工橡塑、医药包装、轻工机械、粮油加工、建筑建材、非金属矿藏开采加工等支柱产业，涉及30多个门类、1000多个品种。县工业新区、汊河新区具有优越的区位优势和投资环境，吸引了大批客商投资落户。xx市-95- 公用设施齐全，县内有中小水库105座，蓄水量4亿立方米；电力供应充裕，两座110千伏变电所，供电容量可达16万千伏安；西气东输的管道穿境而过；邮政通讯便捷，宽带网可以提供快捷宽带上网业务，移动电话全球通达。3、公共设施社会依托条件（1）给水供水管网已建成通达项目区，由附近道路供水管网给水管网引两条DN400的管道进入小区环网布置。（2）排水本项目排水采取雨污分流制。雨水经由集水口、项目区内雨水管道排入市政雨水管网。项目区的生活污水经初步处理后排入市政污水管道，集中处理，达标排放。（3）供电由xx市电力公司提供，可以保证项目的用电需求。（4）燃气项目区所需燃气，主要用于居民生活用气，由县燃气总公司供给到项目区。4、施工条件施工场地平整开阔，施工运输可利用现成的铁路、公路和城市道路。高标号水泥、砂石、石灰等建筑材料当地产量可观，能满足供应，运距短、价格便宜。其它建筑材料在当地市场上容易购得。施工用水、用电、通讯可以利用周边已有设施就近解决。-95- 四、工程建设方案（一）工程设计指导思想和原则1、指导思想（1）按照xx市经济社会“十二五”发展规划及城市发展总体规划，精心设计XX城项目建设工程。（2）本项目建设应以人为本，遵从当地风土人情、民俗文化等元素，追求现代人文、自然景观的交织为设计出发点。（3）面向未来，认真进行整体空间的规划和单体建筑的设计，结合当代建筑趋向，构筑人人共有的空间和区域中心。（4）本着先进城市规划设计理念，努力营造一个功能布局合理、结构清晰、交通便利、适宜居住的安静、安全、卫生、舒适的具有鲜明特色的现代化城市高尚生态居住区。（5）本项目建设应有其独到的特色，应与周围环境相协调。2、设计原则（1）在项目建设过程中，要严格按照标准要求进行规划、设计施工，力争建成一个安居示范工程。（2）遵循经济、实用、安全的原则，高标准、高起点的建筑设计和施工。（3）重视生态环境保护，节约土地资源，力求城市建设和生态环境的协调统一，符合可持续发展的原则。-95- （4）最大限度利用现有资源及良好朝向，创造居住生活“复合型”、“开放性”、“场所性”、“均好性”，整体构建的现代理念居住社区。（5）充分考虑商业性房产开发的价值体现。（6）统筹兼顾，量力而行，节约资金，降低成本。（7）实现建筑艺术与技术创新的结合，把本项目建设成xx市的住宅标志形象工程。（二）项目总体规划方案1、空间规划结构及总体布局（1）空间规划结构根据小区的总体布局形态，在遵循原有规划设计的原则下，自然形成相对完整组团连接成为一个有机的整体。做到小区布局有机结合，充分显示小区的高尚品质。项目结合地形条件、周边环境，综合考虑适度规模、方便管理等因素，在南侧沿新城大道设置小区主入口，为住宅区主要出入口；沿向阳路、新安南路布置商业区，沿街为商业用房。（2）总体规划布局总体建筑布局高低前后错落有致，整个小区的环境丰富而有内涵。规划沿城市道路设置沿街商业，东南转角处布置超市等大型商业设施，既可以满足商业功能，提升地段的商业氛围，又可以丰富城市的街道景观。住宅沿小区主路的两侧布置，每个组团相对独立又相互联系，建筑布局以南北向为主，以满足采光和通风的需要。-95- 小区的板式住宅以平行布局为主，南北向的板式平行布局可为住户提供良好的生活品质框架。住宅结合日照计算所形成的高低错落，使住户采光面和景观视野具有充分的均好性，也丰富了小区的天际线及自然景观。公共服务设施主要有儿童游戏场、健身活动场等，结合公共绿地、步行道环周边布置，形成公共的服务和休闲活动场所。小区内部营造更多的步行空间场所，使居民拥有一个安宁自由的居住环境。图4-1XX城项目3#地块总体布局效果图（3）竖向规划设计-95- 根据小区所处现状地形条件、标高控制要求，首先确定小区内部道路系统的设计标高等数据，以此为依据，对整个小区的竖向进行规划和场地平整。整个小区场地为两个积雨排水区，从中央向南北两个方向排水。结合广场及绿地滨水景观，对各住宅组群的建筑底层地坪，室外场地标高和排水方向加以明确。相邻建筑在投影平面上考虑日照要求。室外场地采用半填半挖为主，高差尽可能采用自然放坡予以消化，考虑到地下车库开挖出的大量土方，规划尽可能在居住区内解决土方平衡，减少土方外运，降低投资成本。（4）园林风格总体景观意象是通过水的纯净、宁静、清秀、畅旷美学特征，植物的生机勃勃，绿意盎然，综合景观小品与建筑，组合成为“绿化厅廊”的园林风格。（5）景观渗透利用步行道、车行道的路边绿化及入口绿化广场及底层绿化将绿地连在一起，使组团的中心绿地相互渗透贯通，形成点、线、面相结合的小区绿化网络体系。2、道路系统规划（1）小区出入口本次出入口的设置首先从小区所处大环境区位关系出发，以解决居民与城区有便捷的联系为宗旨，同时与小区内部功能及道路系统组织安排相衔接。最终满足就近、方便的使用功能的要求。规划共设2个小区出入口，新城大道设置小区主出入口外，新安南路设置一次出入口。（2）车行道路网-95- 小区道路系统采取人车分流与混行相结合的方式，即从区外通向每个组团的道路为混行，主要道路形成了合理、流畅、结构明确的环状交通网络，而东地块南北向的城市绿化景观带设置为步行专用道，取得人车分流的效果。为满足居民就近乘车外出或停车进入组团庭院的要求，通车道路可达到每幢住宅建筑旁。环形车行道红线宽度为6米，宅间路为3米。（3）步行系统小区的步行系统则结合东西向中央景观廊道以及中央广场，与各个组团相连接，形成人车适当分流的相对完整的道路系统。宅前和半围合庭院内部的步行道宽1.5～2.5米不等，路面以碎石或卵石、片石铺装。（4）静态交通组织本项目停车场地规划设计充分超前考虑私人汽车拥有量逐步增加的可能性，基本上达到每100户预留75个停车位。停车方式以地下停车为主，地面停车场地为铺。供外来访客的汽车停靠，停车场地面用植草砖铺砌，配以高大乔木遮挡夏日阳光。在各住宅临内部车行道侧布置路边停车场，供居民就近停车；在沿街商业前设置生态式停车位，结合后退绿化带设置。在住宅楼地下室，考虑非机动车停车位，供居民就近停车。3、公共服务设施规划为小区配套的公共设施规划，同时考虑到向阳路和新城大道交叉口是重要的城市空间节点，根据有关国家规范对小区内的公共服务设施进行合理配置和安排。（1）临街商业带-95- 在小区向阳路、新安南路一侧设置多层商业，新城大道设置底层商业铺面；这些临街的商业，即可服务于小区居民，又可对外服务。（2）配套公共设施规划小区的公共设施包括有住宅、社区服务用房、物业管理用房、商业配套等设施，同时按市政要求配建相应规模的变电室、开闭所、公共厕所、垃圾收集点等市政设施。这样不仅满足居民的使用，而且符合市场经济发展趋势，最大化发挥社区服务设施。（三）建筑工程方案1、建筑方案（1）设计依据《中华人民共和国工程建设标准强制性条文》（2009版）《住宅设计规范》（GB50096-2011）《民用建筑设计通则》（GB50352-2005 ）《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-2005）《汽车库建筑设计规范》（JGJ100-98）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB50067-97）《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》（JGJ75-2010）《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2012）《无障碍设计规范》（GB50763-2012）国家及地方其他有关建筑规划设计规范，规程和规定（2）建筑节点空间设计-95- 建筑组群根据所处的环境和道路关系，高层采用南北向排列方式，建筑布置方面则灵活布置，并采用错位的住宅单元组织住宅庭院空间，构建相对独立的环境和半公共空间，规划住宅建筑风格总体一致，又突出各自的特点，包括建筑色彩（屋顶、墙面、单元楼梯间入口）、造型（窗、阳台、墙体）、庭院绿化、景观的配置等方面，便于营造小区整体风貌的和谐与变化，也使各住宅组群更有易识别性和地域感。（3）建筑单体设计①设计原则1）人性化居住空间：遵循因地制宜、合理布置、生态化的设计原则，以人为本，注重社区的人性化设计，突出绿化水景与人文康体景观相结合的自然生态健康环境，体现绿色健康社区的特点。空间组织灵活多样，利用建筑体型的变化造就富于变化的空间形态。营造舒适宜人的物理环境与人文环境，促进人与自然及人与人之间的亲和关系，强调居住均好性和家园的人情味与亲切感。利用现状水系，做好绿化水景环境设计，创造高品位的人居环境，使小区成为独具魅力的园林景观花园。2）可持续规划设计：创造一个布局合理、设施完善、生活方便、利于管理、环境优美，具有时代精神的住宅小区。注重项目运作可行性，从规划布局到单体类型的选型与排布注重xx地区气候、居住习惯与市场适应性。3）健康高尚居住品位：具超前意识，依靠科技进步，加大科技含量,提高居住的舒适度，充分体现健康住宅的居住品味。强化温馨生活定位，为小区居民提供完善的服务配套设施以及优美舒适的休闲场所。-95- 4）可持续性开发原则：强化分期发展，使小区的开发形成连动的规模效应。从整个街区综合考虑,包括路网、市政设施等，结合各组团的中心绿地采用围合式与行列布局相结合的复合式建筑布局，以利于滚动开发，分期建设。注重项目运作可行性。②空间结构本项目结合用地形态与内部景观，以中心景观为核心将建筑形成向心的建筑组群，建筑物总体为北高南低，南侧沿街设计商住楼，东西两侧沿街为商业用房。本方案商业和公共建筑主要分布于地块周边，商业用房为住宅底层或独立建设，业态形式主要考虑商场、卖场为主。小区腹地设计贯穿整个小区南北向的景观廊道，廊道由入口广场、步行道、景观等组成，形成独具特色的小区景观体系。③单体设计1）平面设计住宅为一梯二户多层、两梯三户和两梯四户高层住宅的户型组合方式，使得户型采光通风良好，户型档次好。户型种类为经济两房（70-90平方米）、实用三房一卫（95-110平方米）、舒适三房两卫(115-135平方米)。表4-1户型面积及套数占比序号住宅类型面积（平方米）套数比例（%）1两室一厅一卫70-9039431.172三室一厅一卫95-11067453.32-95- 3三室二厅二卫115-13519615.51合计1264100根据市场销售的要求，设计多种不同的住宅户型，以点式平面为主，部分结合景观考虑板式平面，以满足住户的多样化的需求。合理组织内部功能空间，平面紧凑，在有限的面积内，尽可能扩大起居，适当放宽厨卫、压缩卧室面积，以利有效组织空间，户型丰富多样，空间功能布局合理超前，完美生活空间一网打尽，以最大限度地体现出合理性与舒适性。各行为空间专用性明确,根据不同要求，做到动静分离或公私分离，符合家庭行为特征。努力扩大贮藏面积。突出厨卫设计水准，合理有序地安排厨卫各项设备及设施，注意组织厨卫通风，并对有条件的卫生间适当分隔。图4-2部分单体住宅透视图充分考虑xx市-95- 本地居民的生活习惯，设计建造经济、功能适用的住宅体系，以点式、二单元拼接的短板式为主，获得良好的采光、通风、朝向。所有房间均方正，比例适当，实用率高。采光通风良好，明厅、明卧、明厨、明卫，功能完善，动静分区明确。每户设置辅助阳台，巧妙安排洗衣机、冰箱、洗手盆等厨卫设施，使业主使用方便。住宅平面柱网规整，结构合理，注重经济性。部分户型采用了端头客厅、豪华主卧系列、入户花园等新型元素，将居住空间与主景观充分融合，带给人们回归自然的感受，同时提高了住宅的附加值，成为新一代住宅和真正生活的再现。2）建筑造型设计本项目地理位置突出，周围视野开阔。小区单体建筑造型强调独特的可识别性，体现小区住宅明快、丰富的色彩变化，在造型的设计中强调整个社区的整体风格协调的统一的同时，利用住宅平面凹凸变化来塑造形体的前后层次的变化。本项目的造型设计注重细部的刻画和比例尺度的处理，在精致典雅的格调中，融合了装饰主义细腻的比例尺度，使之既新颖又具现代居住小区的韵味。色彩柔和典雅，整体上给人以稳重、含蓄、精致的气质来体现商业、居家的性格，建筑造型提倡时代感与艺术性的有机结合，融地域文化与时代精神与一体。注重阳台处理：阳台是室内外空间的交触点，也是观景的好视点。所有户型设计中保证每户均有向南大阳台。-95- 注重窗的变化：窗是使房间空间生动活跃的重要元素。在本次设计中，大量使用了各种不同形式的窗，低窗台，落地窗等，使观景的视线更加开阔。并结合建筑立面，在合适位置设置空调机位，外设百叶遮挡，以减轻空调机对建筑立面的负面影响。传统住宅入口简单，直接由门到楼梯口，在本小区设计中，我们为每一单元设计了一座独立门厅，将室外绿意延伸入户，并以简洁现代的装修营造出住户放松回家的感觉，并结合对讲系统及信报间，沙发椅等增加住宅亲和力与邻里间的认同感，同时增加了安全性与领域感。住宅错落有致，立面处理简洁明快，从整体入手，细腻刻画。注重空间造型手法的变化，追求空间，光影，色彩，质感的对比组合。突出个性，强调识别性和归属感。同时也将各种建筑元素巧妙地融入整个建筑风格之中。色彩和体形的凹凸变化及高低错落，形成了丰富的轮廓线和建筑景观。3）配套商业服务设施设计服务中心设置三层配套商业服务设施，服务中心外立形象采用简洁的欧式风格，在屋顶、窗户、入口、墙面等建筑细部的塑造上体现庄重大气与现代的时尚优越结合的感观享受。配套设施及商业服务根据设计要点要求，设有集中商业、物业管理用房等。-95- 图4-3沿街商业效果图4）无障碍设计根据《住宅建筑规范》和《城市道路和建筑物无障碍设计规范》规定作下列无障碍设计：入口处设置轮椅坡道；入口平台宽度≥2.0m，与室内高差≯15mm，且以斜坡过渡；入口门安装视线观察玻璃，横执手和关门拉手，并在门扇下方安装0.35m高的金属护门板；门厅及电梯厅四周设扶手、护墙板等设施；电梯轿厢按规范要求配置抓手等无障碍设施；每栋住宅的入口处均设置一残疾人坡道，商业出入口设无障碍通道。2、结构设计（1）自然条件及设计依据-95- ①自然条件本工程地处xx市xx市，基本风压值为0.35kN／m2（n=50）及0.40kN／m2（n=100），基本雪压值为0.40kN／m2（n=50）及0.45kN／m2（n=100）。②设计依据《建筑结构可靠度统一标准》（GB50153-2008）《建筑抗震设防分类标准》（GB50223-2008）《建筑结构荷载规范》（GB5009-2001）（2006年版）《建筑抗震设计规范》（GB50011-2010）《混凝土结构设计规范》（GB50010-2010）《建筑地基基础设计规范》（GB5007-2011）《高层建筑混凝土结构技术规程》（JGJ3-2010）《建筑桩基技术规程》（JGJ94-2008）（2）结构体系①本工程高层住宅楼采用剪力墙结构体系，剪力墙抗震等级为四级（≤80m）、剪力墙抗震等级为三级（>80m）。②多层商业及服务用房采用框架结构体系，抗震等级为四级。③填充墙部分：外墙采用非承重的砼空心砖；内隔墙为减轻结构自重，采用加气砼砌块。（3）抗震设计①本工程的主体结构设计使用年限为70年。②建筑结构安全等级为二级。-95- ③抗震设计要求：抗震设防烈度6度，基本地震加速度为0.05g，分组第二组。（4）基础选型高层住宅楼拟采用筏板基础；多层商业及服务用房拟采用天然地基独立基础。（5）主要材料①高层住宅混凝土：强度等级C50～C30；钢材：HPB235钢筋，HRB335钢筋；墙体：填充墙体采页岩空心砌块，墙厚200。②地下车库混凝土：强度等级C30～C40；钢材：HPB235钢筋，HRB335钢筋；墙体：填充墙体采页岩空心砌块，墙厚200。（四）公用工程方案1、给排水设计（1）设计依据《建筑给水排水设计规范》GB50015-2009《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-2005《建筑设计防火规范》GB50016-2012《室外给水设计规范》GB50013-2012《室外排水设计规范》GB50014-2011-95- 《自动喷水灭火系统设计规范》GB50084-2001（2005）《建筑灭火器配置设计规范》GB50140-2005《民用建筑节水设计标准》GB50555-2010《气体灭火系统设计规范》GB50370-2005（2）设计范围该工程包括室内外给排水、消防设计和小区给排水、消防设计。（3）给水设计①给水水源水源接自市政给水管（二路进水），市政水压约0.30Mpa。②用水量定额及用水量表4-2项目年用水量表序号对象用水标准数量用水量(m3)备注1居住150L/人·d46202494802商业3.5L/m2·d18100231223其他总量的10%估算27260总计299862③给水系统-95- 从市政给水管引二路DN200进水管，并在室外设计环状管网，设DN200水表，环网管径DN200。四层以下供水由市政压力直接供给，四层及以上用水由水泵加压供水。供水最低点卫生器具配水点处的静水压不大于0.3MPa，超压处设支管减压阀减压，以满足使用要求，在地下层生活给水泵房内设生活供水系统，水泵一用一备。（4）排水设计①排水体制：生活区采用雨、污分流制；室内排水采用雨水、污水分流制。②生活排水量1）污水量生活排水量按给水量的90%计，约为778.38m3/d。污水管管径为DN300～DN400，平均坡度为0.005。2）雨水量雨水量按当地暴雨强度公式计算，设计重限期P=2年，平均径流系数为0.65。雨水管管径为DN600～DN700，平均坡度为0.004～0.003。地下层采用潜水泵排水。室内生活排水系统的管道采用UPVC管，承插粘接。③排水系统1）生活排水包括生活污水和生活废水，生活污、废水经化粪池处理后排入市政污水管。2）雨水屋面雨水为有组织排放，按降雨历时5分钟设计，屋面雨水排入室外雨水管道，经小区雨水管网收集，再直接排入市政雨水管网。（5）消防设计①消防水量-95- 室内消火栓用水量：20L/S，火灾延续时间为2小时室外消火栓用水量：20L/S，火灾延续时间为2小时自动喷淋用水量：30L/S，火灾延续时间为1小时②室内外消防系统由市政给水管引二路DN200进水管，并在室外设计环状管网，设DN200水表，环网管径DN200。按间距不超过120m布置SS100室外地上消火栓。在高层住宅每层消防电梯厅均设一只DN65单出口消火栓，其余部位均按规范要求设置消火栓，消火栓的间距保证同层任何部位有两个消火栓的水枪充实水柱同时到达。消火栓充实水柱不小于10m，室内消火栓管成环状。在最高楼屋顶设18m3消防水箱一个,储存火灾初期的消防水量。同时，在地下层停车场内设有效容积252m3的消防水池（包括了2小时室内消火栓用水量及1小时室内自动喷淋用水量），并在消防水泵房内设消火栓泵(Q=20L/S)两台，一用一备。消火栓泵由消火栓处的启动按钮来控制开启，并将信号传至消控中心，也可由消控中心控制开启或泵房现场开启。火灾初期由屋顶消防水箱及消防气压给水设备供水灭火，后由地下层消防泵房内的消火栓泵供水灭火。18层以下消火栓采用调压型消火栓，并保证栓口的静水压力不大于1.00Mpa，栓口的出水压力不大于0.50Mpa。消火栓系统设水泵接合器二套。③自动喷淋消防系统在地下停车场及商业等处按规范应设置自动喷淋系统。自动喷淋系统按中危险级II级考虑，作用面积160m2，喷水强度为8L/min·m2-95- 。喷头的作用温度一般采用68℃。在地下层消防泵房内设喷淋泵两台，一用一备(Q=30L/S)。火灾初期由屋顶消防水箱供水灭火，喷淋泵启动后从消防水池取水供给。自动喷淋系统设湿式报警阀组（带有信号控制阀）。在每一防火分区各设有水流指示器和信号阀一套，系统末端设有试水装置。喷淋系统设有消防水泵接合器两套。④灭火器配置建筑物内按灭火器配置规范配置磷酸铵盐干粉灭火器。室内消防系统的DN100及DN100以下管道采用内外壁镀锌钢管，丝扣连接。2、电气设计（1）设计依据《供配电系统设计规范》GB50052-2009《低压配电设计规范》GB50054-2011《建筑物防雷设计规范》GB50057-2010《建筑设计防火规范》GB50016-2006《建筑照明设计标准》GB50034-2004《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-2005《民用建筑电气设计规范》JGJ16-2008《火灾自动报警系统设计规范》GB50116-2008《综合布线系统工程设计规范》GB50311-2007《智能建筑设计标准》GB/T50314-2006《民用闭路监视电视系统工程技术规范》GB50198-94-95- 《有线电视系统工程技术规范》GB50200-94《建筑物电子信息系统防雷技术规范》GB50343-2004《电子信息系统机房设计规范》GB50174-2008当地供电局10KV变电所相关文件（2）供电系统①负荷等级防盗报警系统电源、重要的计算机系统电源为一级负荷，且直接影响其运行的空调负荷为一级负荷；一类高层中消防用电设备（消防控制室、消防水泵、防排烟风机等）、应急照明及疏散指示、保安监控系统、电话机房、网络机房、客梯、生活水泵等按一级负荷考虑；二类高层中消防用电设备（消防控制室、消防水泵、防排烟风机等）、应急照明及疏散指示、客梯等按二级负荷考虑；多层建筑中消防负荷均按照二级负荷考虑；一般照明及动力负荷等按三级负荷考虑。②供电电源市电电源：由城市电网引来10千伏电源，在本小区内设置开闭所。其线路经由市政道路上的管网引来，进线的具体位置待与当地供电部门协商后决定。自备电源：在小区内设自备柴油发电机房，在外电源发生故障的情况下对消防负荷及其他重要负荷供电。预计柴油发电机组的总容量为350~500千瓦。-95- ③变配电所预计在本小区内设10/0.4千伏变配电所。变配电所的布局、容量分配、设备布置留待下一设计阶段解决；高低压配电均采用户内式配电装置。④负荷估算住宅平均按3kW/户计，商业按50W/m2，地下建筑20W/m2，其它设备容量570kW，总容量6266kW。表4-3项目用电负荷表序号建筑类别面积/套数用电指标计算负荷（kW）1住宅1264户3.3kW/户41582商业18201m250W/m29053地下建筑31649m220W/m26334其他按总量10%计570合计6266⑤高压供电系统10kV断路器采用真空断路器，在10kV出线开关柜内装设氧化锌避雷器作为真空断路器的操作过电压保护。真空断路器选用弹簧储能操作机构，采用直流220V/65AH铅酸免维护电池柜作为操作、继电保护及信号的电源。⑥低压配电系统变压器低压侧采用单母线分段方式运行，设母联开关；主进开关与联络开关设电气联锁，任何情况下只能合其中的2个开关。-95- （3）电力配电系统①对于单台容量较大的负荷或重要负荷采用放射式配电；对一般设备采用放射式与树干式相结合的混合方式配电；②对于冷水机组、冷冻水泵等设备采用封闭式绝缘母线槽由配电室敷设至配电点；冷冻机启动柜、进出线方式采用上进下出；③对排水泵、客梯等负荷采用低烟无卤阻燃电缆由配电室沿电缆桥架，管沟敷设；配电线路由应急母线段供给；④对消防泵、防排烟风机、消防控制室、弱电机房、应急照明等消防负荷采用专用两路电源供电，用低烟无卤阻燃耐火电缆由配电室沿不同路径电缆桥架敷设至配电点，并在末端互投；⑤喷洒泵、稳压水泵、冷冻水泵等设备的控制柜为落地安装；其它控制箱除注明外，顶边距地2.0米挂墙安装；⑥导线除注明外为DYJ-5×2.5mm2及DYJ-3×2.5mm2穿SC20管敷设；⑦本工程消防设备的控制箱（柜）作“消防”标志，并符合消防规范要求；⑧本工程小于11kW的电动机采用直接启动方式启动；11kW及以上电动机采用降压启动方式启动；排水泵的启停由液位计自动控制。（4）建筑物防雷设计本工程高层建筑按二三类防雷建筑物设置防雷设施。-95- 建筑物内的金属物体均应通过预埋的接地钢板连到均压环、网及接地装置上。为防止雷电波侵入室内，所有进出建筑物的埋地金属管道在进、出建筑物处必须与防雷接地装置相连。所有突出屋面的金属物体、金属爬梯、管、线、等均应与避雷带相连通。两段桥架连接处应采用16mm2铜导线可靠连接，桥架每隔20m及两端应就近与预埋的接地钢板相连接。所有避雷带、均压环、均压网、设备和各种金属物体、管线、支架等均应与本层接地用预埋接地钢板相连，所有接地钢板应可靠与柱内引下线钢筋牢固连接，并经引下线与建筑物接地装置连成电气通路。为防止沿电源线路入侵的电源浪涌电压对建筑内部所设置的各种微电子、弱电设备的过电压，在每台变压器低压侧进线开关后设有防雷浪涌保护器。各个变电所设置总等电位连接端子板，将下列建筑物内的装置外可导电部分用截面25mm2的铜导线互相连通：PE母线、公用设施的金属管道、建筑结构钢筋等。卫生间浴室等场所作局部等电位连接，在卫生间墙上预留等电位联结板，距地高度为0.3m，以供卫生间内金属物体、金属管道等连接用。地面内钢筋网与等电位联结线连通，当墙为混凝土墙时，也与等电位联结线连通。等电位联结线通过预埋接地钢板就近与防雷引下线或防侧击避雷带、均压环、网钢筋连接。（5）弱电设计①小区安保监视及报警系统在建筑周边、高层建筑电梯轿箱、庭院设置二十四小时运作的摄像装置，并由各小区总控制中心统一管理、监视、录像。小区周边，每隔适当距离设置20米主动式红外对射探头。-95- ②可视对讲及综合报警系统每户设黑白可影视对讲防盗主机，住户可在家中接听电话和观察门庭情景。户内设置磁力线点传感器、音频感应器（可连接至具监听录音功能的音频放大设备，进行远程监控）、煤气探测器，卧室隐蔽处设紧急压扣开关，报警信号联至防盗主机，由此连接至各小区弱电控制中心，实行安全集中管理。③消防报警及联动系统小区地下车库，按二级防火标准设计。采用总线制报警系统和多线制联动系统。在地下车库设智能型感温探测器，并配置一定数量的手报装置。一旦报警信号确认，联动系统启动消防，实施疏散及灭火。④闭路电视系统设支持宽带传输的有线电视网络系统（CATV）。⑤电话通信及计算机网络系统住宅通信设施充分考虑通信的发展趋向以及用户当前的网络业务需求；设置小区内部计算机局域网。⑥设备自动控制系统本系统采用集散控制系统。对变配电系统、对给排水系统、对电梯的运行状态、环境照明进行监视报警和管理。⑦背景广播系统设1至2个背景广播节目源，为公共绿地提供背景音乐。在火灾时该系统兼做消防广播。⑧综合布线系统-95- 所有语音、数据及控制线采用超五类线或六类线，各单体设跳线设备支持综合布线，在每户住宅内设弱电系统总箱，支持户内综合布线。3、暖通设计（1）设计依据《民用建筑供暖通风与空气调节设计规范》GB50736-2012《建筑设计防火规范》GB50016-2006(2006版)《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-2005《住宅设计规范》GB50096-2011《公共建筑节能设计标准》GB50189-2012《民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分）》JGJ26-95建筑专业提供的建筑方案平面图及功能要求（2）设计范围根据设计任务书要求及有关规范标准，设计整个小区建筑的通风空调系统及消防防排烟系统。（3）通风设计为改善室内空气品质、及时排除废气及余热，地下车库和地下室设备用房以及住宅厨房、卫生间、垃圾间等场所均设置机械送排风系统。①地下汽车库设置机械送排风系统，排风换气次数6次/时。②住宅的厨房设垂直排烟道，各户的脱排油烟经过竖井排至屋面外，外墙预留煤气热水器排烟口。-95- ③垃圾间设机械排风，排风3~4次/时。④住宅的卫生间外墙预留卫生间通风器排风口以及电量、插座。暗卫生间设垂直排风井。⑤电梯机房设机械通风系统，换气次数：15次/时。⑥地下层变配电间、水泵房等设备用房均设置机械送排风系统。变配电间按发热量计算通风量；水泵房换气次数5次/时（4）防排烟设计①前室及防烟楼梯间前室及防烟楼梯间无外窗时均设正压送风防烟，每层前室设常闭正压送风口，火灾时按同时开启二层风口考虑，防烟楼梯间每隔一层设自垂百叶风口。正压送风机设在屋顶平台上。②内走道长度超过20m的无窗内走道及长度超过60m的内走道设置机械排烟系统，防烟分区竖向划分，排烟风机设在屋顶平台上。排烟风机风量按最大走道面积(A)×120m3/(m2.h)选用。③地下室停车库平时通风，火灾时排烟。排烟风机置于风机房内。有通向室外车道的防火分区由车道自然补风；无通向室外车道的防火分区设机械补风系统，风量按排烟风量的60%计算。④配合建筑防火分区和防烟分区的划分，考虑利用平时的通风系统，采取适当的控制措施兼作火灾时的排烟，节约投资。⑤地上有可开启外窗的房间及走廊均采用自然排烟的方式。（5）空调系统-95- ①小区内的配套商业、会所等功能区域，空调考虑舒适安全，可靠及灵活，并从使用，检修，管理，计费及业主要求等方面综合考虑，空调选用VRV变频热泵型多联机组。从建筑功能和客户的实际使用角度来考虑，各单体独立配置，每层选用一至三台主机，主机按区域分别集中设置在各楼屋面。②住宅空调均采用分体单元式空调机，设计预留电量，将来业主自行安装。（6）燃气设计①设计依据《城镇燃气设计规范》GB50028-2006②设计范围本工程为商住区，天然气主要供居民生活使用，部分供商业餐饮使用，由当地燃气公司提供低压天然气。按天然气公司规定，室外天然气管网，小区天然气箱调节站，室内天然气系统均由天然气公司统一负责专项设计。③燃气用量规划在小区内沿主要道路采用树枝状管网地沟敷设管径DN150的低压管连接小区住户，则项目年用气量为439085m3。表4-4项目年用天然气量表序号对象用气标准数量用气量(m3)备注1居住0.87m3/户·d1264399168-95- 2商业按居住的10%计39917总计4390854、绿地系统及景观设计（1）绿地系统规划绿地系统规划根据小区规划结构类型，结合用地形条件和环境特点，采用集中与分散相结合的结构模式，以贯穿小区东西向的中央景观绿化走廊为轴线，两侧住宅院落的绿化延伸，形成一个以楼前宅旁绿地为基调，以主要道路绿化带为纽带，以公共绿地为核心的点、线、面相结合的绿化体系。中心绿地由草地、硬地和花坛融合而成，结合竖向设计，是社区主要的公共活动区，以绿轴为主线，以中心绿地为绞合点，每条绿带伸入各个组团内部形成绿化渗透和景观视线通廊，把组团绿化的半开放空间同公共空间联系起来，增加了绿地与住宅的接触面，提高了中心绿地的可视性；每个小型居住组都有自己的组团绿地，由多个层次的绿化配置为小区内的所有住宅提供了可视绿地景观。整个小区的绿化配以园林小品、雕塑点缀，将建筑与环境有机融合在一起。 （2）景观设计本次景观设计将整个小区划分为小区出入口区、沿街商业景观区、南北城市公共绿化带、中心绿地以及用地周边环境。①小区出入口区：出入口广场不仅是居民上下班的密集地，是对外的一个形象展示。本规划方案设计采取简洁、大方的设计思路。-95- 图4-4小区主出入口效果图②沿街商业景观区：结合城市道路，以及周边环境，营造浓厚的商业氛围。③南北景观绿化带：主要结合小区中心绿地，设置花坛、花架、小型广场，同时考虑地形竖向设计，两侧配置景观植物，形成景观廊道。④中心绿地：中心绿地内部的广场有较为开阔的硬质空间，为方便居民健身、休闲活动的需求，结合小区的公共服务设施，将其设计为一处交流、休憩、健身、机会和娱乐的公共活动空间空间。-95- 图4-5绿化景观效果图⑤用地周边环境：多以草坪、矮灌木和高大乔木为主，形成立体的绿化效果，在小区周围防护绿化带栽植双排行道树，达到防尘，降噪的效果。并配以开花植物，即美观大方又舒适朴实，可以很好的调节居民的精神。丰沛的植物栽植设计，空间的景观规划，综合运用园林植物因地制宜地配置四季富有季相色彩的各种乔木、灌木、花卉、草坪，使人回归自然、亲近自然，创造一个空气清新、阳光明媚、舒适而安静的居住环境。（3）植物选择与配置①植物选择-95- 植物的选择与配置绿地的绿化效果主要靠植物来实现，为创造出舒适优美的小区环境，植物选择与配置就显得尤为重要,在本设计中主要遵循以绿为主，采用常绿树与阔叶树、速生树与慢生树、乔木与灌木相结合，不同花期的草花与木本花卉相结合，使绿地一年四季都有良好的景观效果。植物栽植要避免过于杂乱，有重点、有特色，在统一中求变化，在丰富中求统一，营造出高低起伏、错落有致，景观层次分明，绿化结构完善和季相及色相变化丰富的小区景观。②配置设计说明绿化植物种植综合分析了小区结构和各个功能分区的实际需求，可将小区的绿化分为春花烂漫、夏荫浓郁、秋色绚丽、冬景苍翠。园区运用植物的季相色彩变化进行合理搭配，使之形成春花、夏荫、秋色、冬翠的四季景观。小区道路沿绿地蜿蜒而过，它是联系生态、景观与休闲的纽带。在道路周围，布置多个生态的休闲广场，它既是功能空间、滞留空间，又是绿色生态的延伸，使广场景观与整个绿地真正融为一体。1）春花烂漫乔木：白玉兰、紫玉兰等；2）夏荫浓郁乔木：香樟、单杆女贞、合欢、国槐等；灌木：夹竹桃、木槿、花石榴、紫薇等。3）秋色绚丽乔木：银杏、栾树、乌桕、无患子、枫香、枇杷等；灌木：红枫、红叶李、红叶石楠、红花继木等。4）冬景苍翠乔木：雪松、香樟、慈孝竹等；-95- 灌木：桂花、腊梅、椤木石楠、火棘球、海桐球等。（4）景观小品设施设计在景观小品的形式上，原则上以明快、轻盈、具有地域特色为主。同时，为了景观上的丰富，以及气氛的营造，选用石质、木制和钢构架等形式，以现代的材料以及由此带来的小品特有的自由形式，表现出强烈的时代感，也给场地传达了一份活跃、自由的感觉。同时要更多注意材质之间对比以及环境之间的协调，散布出自在、轻松的氛围。表4-5项目主要建设内容一览表序号名称单位数量备注1高层住宅平方米114492框架剪力墙结构2小高层住宅平方米2080框架结构3商业建筑平方米18201框架结构4公共配套用房平方米300砖混结构5地下建筑平方米31649框架结构6绿化平方米176707道路及停车场平方米95008附属设施项1水、电、气、通讯等-95- 五、节能节水措施当今能源建设己成为世界性的重大问题之一。各国政府对于能源问题都给予了极大关注。合理利用能源、降低能耗被列为经济发展的重大课题。节能工作是一种特定形式的“能源开发”，是解决我国能源供应紧张、保护能源资源、保护环境的有效途径。我国目前的能源利用水平远低于经济发达国家，节能工作基础还很薄弱，节能工作潜力巨大。国家“十二五”规划指出，到“十二五”末，我国单位GDP的能耗要降低17.3%左右。建筑作为能源消耗大户，节能迫在眉睫。据中国工程院江亿院士介绍，我国建筑节能潜力巨大，如果采用科学、全面的节能措施，到2020年，我国在总建筑面积增加150亿平方米，人民生活水平显著提高的情况下，全国建筑能耗仅增加用电2300亿千瓦时/年，相对于不采取节能措施，每年可节约2.6亿吨标准煤，相当于我国2004年煤产量的18.6%；节约建筑用电3500亿千瓦时，相当于4个三峡发电站的年发电量。建筑节能对节约能源、提高人民的生活质量和保护环境、实现可持续发展具有重要意义。（一）节能措施1、设计依据《公共建筑节能设计标准》GB50189-2012-95- 《绿色建筑评价标准》GB/T50378-2006《安徽省公共建筑节能设计标准》DB34/1467-2011《安徽省居住建筑节能设计标准》DB34/1466-2011《住宅设计规范》GB50096-20112、能耗指标（1）电耗本项目总负载容量6266KW，装机总容量6400KVA，配备八台800KVA的变压器，经综合计算，年耗电量约249.48万KWh。（2）水耗用水主要为居民生活用水、商业用水以及绿化、卫生等其它用水，年用水量约29.99万m3。（3）天然气天然气为居民生活以及部分商业餐饮使用，年用天然气量约为43.90万m3。表5-1项目综合能耗计算表序号能源种类年耗量折标系数折标准煤（t)1电249.48万Kwh0.1229kg标准煤/kWh306.612水29.99万m30.0857kg标准煤/m325.703天然气43.90万m31.2143kg标准煤/m3533.08小计865.393、节能措施（1）建筑节能措施-95- ①墙体节能外墙是建筑维护结构主体，是室内外热交换的主要部位。墙体尽量选用导热系数作材料，做到以自保温为主，外保温为辅。在选用外保温系统时，要注意必须满足水密性抗风压以及温度湿度变化的耐候性要求，同时要满足防火要求。1）本工程外墙墙体材料为自保温性能的砌块。2）采用外墙外保温构造措施外墙外保温建筑构造的保温层中部用粉煤灰混凝土加压砌块，外部选用35厚无机玻化微珠保温（消防甲级）。②门窗节能门窗是薄壁的轻质构体，是耗能的薄弱环节，普通单层玻璃窗的能量损失约为建筑物冬季保温或夏季降温能耗的50%以上，改善其绝热性能是节能的重点工作之一。在满足通风、采光和里面的要求前提下，应尽量根据不同朝向控制窗墙比，尽量避免东西向开大窗。同时，要根据空调设备的价格和制冷、采暖费用的比较确定合适的外窗类型。1）各朝向外窗选用断热铝合金窗，中空玻璃。2）公建外窗选用断热铝合金窗，中空玻璃。3）七层及以上的外窗及阳台门的气密性等级6级。4）户门采用成品钢质保温防火门。③屋顶节能-95- 屋面热工性能对整个建筑负荷的影响较大，尤其是对顶层的房间。做好屋面的节能措施主要是选好保温隔热材料，屋面的保温隔热材料应选导热系数小、蓄热系数大、吸水率低的材料。本项目平屋面保温层采用A级保温层+加气混凝土找坡层。④居住建筑的屋顶和外墙节能综合措施1）建筑外墙饰面及屋顶面层宜采用浅色饰面，如浅色涂料（涂膜）、浅色饰面砖及热反射涂料，以减少外表面对太阳辐射热的吸收。2）外墙保温宜采用外保温隔热构造；条件许可时优先采用自保温体系；采用自保温、夹芯保温、内保温构造时，应加强对屋顶、外墙热桥部位的保温隔热措施，防止热桥部位结露。外墙外保温材料应符合国家现行防火规范的规定；高层建筑采用有机类材料外保温系统时，应在窗顶或楼层处设置燃烧性能不低于A2级的不燃材料的防火隔离带，高度不少于200mm；当有外幕墙体系时防火隔离带必须设在楼层处。3）平屋顶宜采用不同构造形式的倒置式屋面、种植屋面。4）屋顶宜采用平、坡屋顶结合的构造形式，合理利用屋顶空间。跃层平台（露台）及坡屋顶内部空间利用部分的屋顶和老虎窗顶部、侧壁的传热系数，要求同屋顶。5）有条件时，坡瓦屋顶构造层内宜设置高反射率的阳光反射膜（如加筋铝箔）和封闭空气间层，以提高屋顶隔热效果。6）外墙、屋顶中的接缝、混凝土、嵌入外墙的金属件等构成的热桥部位应做好保温隔热措施；外墙、屋顶的变形缝盖口构件内侧，应嵌填厚度不小于50mm的膨胀聚苯板，阻断变形缝中的空气通道；（2）电气节能措施-95- ①照明节能1）照明光源选用直管高效节能荧光灯。灯具尽量采用开启式，灯具效率＞75%。2）照明控制方式采取集中与分散相结合的控制方式。建筑物的走廊，楼梯间等照明采用声光控开关。道路照明、景观照明、节日照明采用分类、分区控制方式，并采用程序控制，时间控制等智能技术进行实时控制。室外照明、公共走道、室外庭院灯可采用太阳能供电，灯具采用节能型LED光源，控制开关采用光控红外感应式节能延时开关。3）景观照明、节日照明设有平日、一般节日、重大节日等开灯控制模式。4）充分利用自然光，靠外墙窗户一侧的灯具，尽可能单独控制。5）采用高功效、高功率因数的日光灯，防眩光灯罩，保证照度的均匀性并有效限制眩光。走道应急灯采用高效发光板型，应急放电时间90min。②采用放射和主干混合供配电方式，增加变压器配电点，以集中和分散补偿功率因数相配合，在减少了主干线路长度，降低输电线路损失的同时，又能变压器的容量得到充分利用，进而使无功能量损失减少。为配电节能提供了有利条件。（3）暖通节能措施①通风1）地下车库通风系统-95- 地下室水泵房换气次数按3-4次/小时，配电房及发电机房换气次数按其消除发热、湿量考虑，采用机械排风、机械送风。地下车库换气次数5次/小时，机械排风，车库入口自然进风。2）地上建筑机械通风系统无窗卫生间采用换气扇独立排风，排风由土建风井排出，换气次数10次/小时，门缝及门的开启自然补风。3）公共场馆利用风机机械排、送风，换气次数4次/小时，使用空调时利用屋顶风机引进新风和排风。②空调节能本项目公共建筑与民用建筑采用分体机空调形式，采用能效等级为二级的节能变频空调，各功能用房温度严格按照规定要求进行调节。变频（变速）空调机在起动后以最大频率运转，当室温达到设定温度后，转为低频率运转，因为在低频率运转时能效比高，与定速机相比，可实现大幅节能。而且变频（变速）空调可选择在10Hz低频及与之相应的低电压条件下起动，起动电流很低，避免了对供电电网的冲击及对其他设备电器正常工作的影响。具体措施如下：1）减少负荷，节约制冷机电耗。根据客流量变化，随时调节新风量，将新风调至满足需要的最小量。根据季节变化，充分利用自然冷源，过渡季利用室外新风。2）减少冷热媒输送能耗，对于设二级泵的空调水系统，负荷侧水系统水泵变频调速运行。-95- 3）减少风机系统能耗，根据需要变频调节风机风量。这是空调系统末端设备节能的主要途径。（二）节水措施1、设计依据（1）《建筑给水排水设计规范》GB50015-2010（2）《民用建筑节水设计标准》GB50555-20102、节水措施（1）所选用的各类设备为国内外先进的节能型产品。为加强节能的科学管理，在安装计量器具的同时，给水器具均采用节水型卫生器具，维修部门负责对设备及管线按规程进行定期维修和调整，防止“跑、冒、滴、漏”现象的发生，保证设备正常运行。（2）采用适当的方案，收集雨水，回灌地下水。屋面雨水采用天沟外排雨水系统。屋面雨水由天沟收集经天沟及其末端雨水斗，雨水管道排至室外雨水沟检查井后，汇集至地下一层的雨水泵房，处理后供绿化用水。（3）强化设计、施工的质量管理，注重管材接口，控制管网漏失率小于国家规定的标准。（4）利用市政管网压力，安装无负压恒压变量变频调速泵装置，避免了能源的二次浪费和污染。采用鸭嘴阀龙头控制用水的措施，节水效果明显。-95- 六、环境影响评价（一）项目环境保护的法规标准1、《中华人民共和国环境影响评价法》2、《地表水环境质量标准》GB3838-20023、《地下水质量标准》GB/T14848-934、《环境空气质量标准》GB3095-20125、《声环境质量标准》GB3096-20086、《污水排入城市下水道水质标准》CJ3082-19997、《建筑施工场界环境噪声排放标准》GB12523-20118、《饮食业油烟排放标准》GB18483-2004（二）环境现状本项目拟建地点位于xx市新城中心，由新安南路、教育西路、向阳路、新城大道合围的区域；项目区环境质量良好，环境管理措施有力，生活垃圾能及时清理。道路上的机动车产生的噪声和尾气排放，对环境造成一定的影响，项目区总体环境条件较好。（三）环境影响分析1、施工建设期环境影响及对策（1）施工建设期环境影响①施工扬尘的影响-95- 工程施工期间、挖掘的泥土通常堆放在施工现场，直至项目竣工，短则几星期，长则数月。堆土裸露，以致车辆过往，满天尘土，使大气中悬浮粒物含量骤增，严重影响市容和景观，给施工现场周围的生活环境带来不利影响。施工扬尘将使附近的建筑物、植物等蒙上厚厚的尘土。雨天，由于雨水的冲刷以及车辆辗压，使施工现场泥泞不堪，行人步履艰难。②施工废水的影响施工期产生的废水主要为施工区的冲洗废水、施工队伍的生活污水等。废水成分比较简单，对环境的影响较小。③施工噪声的影响施工期噪声源主要为土方工程、基础工程、结构工程及装修阶段的施工机械以及建筑材料运输，车辆马达的轰鸣及喇叭的喧闹声。特别是在夜间，施工的噪声将产生严重扰民问题，影响邻近居民的工作和休息。④施工固废的影响施工期的固体废物主要为施工过程中产生的建筑垃圾、废弃的包装材料等。该工程的施工过程中还将产生开挖的土石方。工程施工时，施工人员的食宿将会安排在工作区域内。这些临时住宿地的水、电以及生活废弃物若不做出妥善的安排，则会影响施工区的卫生环境。⑤弃土的影响施工期间将产生许多弃土，这些弃土在运输、处置过程中都可能对环境产生影响。（2）缓解措施-95- 在施工建设时期，合理组织施工计划，加强交通管理减少交通阻塞，提倡文明施工，减少扬尘噪声的对外影响，及时清除建筑及生活垃圾。①减少扬尘1）施工基地周围设2.5米高度的围屏。2）加强施工区的布局管理，防止建材在装卸、堆放、拌合过程中的粉尘外逸。在大风天气，对散料堆场采用水喷淋防尘。并要求按照弃土处理计划，及时运走弃土，并在装运的过程中不要超载，风天应加盖苫布，确保沿途不洒落。车辆驶出工地前应将轮子的泥土去除干净，防止沿程弃土满地，影响环境整洁，同时对工地门前的道路环境实行保洁制度，一旦有弃土、建材撒落应及时清扫。建筑材料堆放整洁，用蓬布覆盖。3）运输车主要进出的主干道应定期洒水清扫，保持车辆出入口路面清洁、湿润，以减少车辆轮胎与路面接触而引起的地面扬尘污染。4）加强运输管理，如散货车不得超高超载，以免车辆颠簸洒出；坚持文明装卸，避免袋装水泥散包；运输车辆卸完货后应清洗车厢；工作车辆及运输车辆在离开施工区时冲洗轮胎，检查装车质量。5）配合交通部门做好施工期周围道路的交通组织，避免因施工而造成的交通阻塞，减少因此产生的废气怠速排放。②施工噪声的控制1）为了减少施工对周围的居民的影响，工程在距民舍200米-95- 的区域内不允许在晚上十一时至次日上午六时内施工。合理安排高噪声施工作业时间，禁止打桩作业，禁止风镐等高噪声机械作业。并选用液压式打桩机（较普通内燃机式打桩机噪声值低10dB~15dB）。夜间严禁打桩等高噪声施工作业的规定，对夜间一定要施工又要影响周围居民环境的工地，应对施工机械采取降噪措施，同时也可在工地周围或居民集中地周围设立临时的声障之类的装置，以保证居民区的环境质量。2）执行《建筑施工场界环境噪声排放标准》（GB12523-2011）对施工阶段的噪声要求，如要在夜间施工需向环保部门提出申请，获准后方能在指定日期进行。3）在工地布置时考虑将搅拌机等高噪声机械设备安置在地块距离居民区较远的一侧，并规定运输车辆进出路线且保持道路平坦，减少车辆的颠簸噪声和产生振动。4）加强施工区附近交通管理，避免交通堵塞而引起的车辆鸣号。③施工期污水及泥浆控制施工期间的正常排水及雨天产生的径流，将携带大量污染物和悬浮固体排入水体。1）施工区应建有排水明沟，可以利用施工过程中的部分沟作沉淀后排入城市下水道或再利用土堆场、料场喷淋防尘。2）施工中抽取地下水或沟内的积水时，在不妨碍施工车辆或道路交通的前提下，尽量用软管排到阴井边，避免施工区或道路泥泞路滑，造成污染及人身事故。-95- 3）施工区内的喷淋渗出水、清洗水、雨水等排水应排入事先设计的排水明沟。4）散料堆场四周用石块或水泥砌块围出高50公分的防冲墙，防止散料被雨水冲刷流失等。5）施工人员生活废水排入市政污水管网。④施工期渣土处置及管理施工期间，产生大量建筑垃圾和工程渣土，以及施工队的生活垃圾。加强对渣土的管理是文明管理的重要标志。施工期，应尽快清理建筑垃圾和基础挖土，运输中严禁车辆超载，导致固体废物沿途洒落。住在临时房内的工人生活产生的生活垃圾必须加以控制，生活垃圾应集中堆放，堆放处应设置在无风处或在其周边设置围栏，避免垃圾四处飞扬，并即时联系环卫部门清运。⑤倡导文明施工要求施工单位尽可能地减少施工过程中对周围居民、工厂、学校影响，提倡文明施工，做到“爱民工程”。组织施工单位、街道及业主联络会议，及时解决施工中对环境影响的问题。2、工程竣工后对环境的影响及对策（1）环境影响按照国家环保总局《建设项目环境分类管理名录》界定，本项目属“对环境影响很小的建设项目”。因为项目运行很少产生废水、废气、废渣、粉尘、噪声等不利影响。①污水-95- 本工程产生的污水主要是生活污水，项目建成后，废水不直接排入水体，而是直接排入市政污水管网，由市污水处理厂处理。排水按日用水（不包括绿化、道路用水）的90%计。由于该项目产生的污水为居民生活污水、绿化冲洗废水以及部分商业废水，没有特殊污染物，成分简单，经化粪池简单预处理后，就可以满足纳管要求。②固体废弃物生产及生活中产生的固体废弃物，除了可回用外，定点堆放，注意堆放场地的卫生，做到定期清运。③噪声项目区内自身噪声污染源主要是商业设施排风系统、水泵房、等产生的噪声污染，同时居民生活和周围道路上的机动车也会产生的噪声。居民生活噪声对环境影响很小，周围道路上的机动车产生的噪声，据调查资料表明，距道路30米时测得的噪声值己达到国家的相关标准，对周围环境不会造成危害。④废气项目运行后产生的废气主要来自于车库汽车尾气、燃汽燃烧废气。车辆停放或通过时排放的污染物浓度不大，污染源分散且污染物易于扩散，对小区大气环境造成的影响较小。住宅小区内全部采用清洁能源天然气作为燃料，污染物排放量很小，排放点分散，经空气扩散稀释后，不会对周围环境空气质量产生不良影响。（2）环保措施①废水控制-95- 实行雨污分流制，雨水经集水口排入城市雨水管网。生活污水初步沉淀后经污水管网输往污水处理厂。②噪声控制1）在出入口设醒目的限速禁鸣标记，同时加强对出入车辆的管理，保持车流畅通，严禁轰鸣；2）凡有噪声和振动的管道穿墙和楼板时，其周围缝隙均做密闭隔声和隔振处理，防止空气传声和固体传声；3）设备选型时，应优先选用噪声低、振动小的设备，从声源上降低噪声和振动的影响；4）水泵、风机、配电站等安装在设备房内或绿化带距住宅较远处，同时设置减振机座等；5）区内不设置有噪声的餐饮娱乐设施。③废气控制垃圾房位置应确保距离住宅有10米以上的距离。执行国家大气环境质量二级标准，居民生活燃料全部采用天然气，严禁用煤，避免造成烟尘污染。④固体废物控制固体废物主要为生活垃圾和公建设施的固废。1）参照《绿色生态住宅小区建设要点及技术导则》，将“生活垃圾收集全部袋装，密闭容器存放，收集率应达到100%”作为小区生活垃圾管理的实施目标。-95- 2）垃圾收集点位置适宜，方便居民投放，道路的两旁和路口应设置废物箱，设置间距50~80m。一般用玻璃钢垃圾箱(桶)、塑料垃圾桶等容器收集垃圾。3）垃圾应实行分类收集，分为有害物、无机物、有机物二类，设置的垃圾容器应满足垃圾分类收集的使用要求。根据《城市居住区规划设计规范》，设置一处垃圾转运站，并采用封闭式设施，力求垃圾存放和转运不外露。4）项目竣工后交由社区物业管理公司负责全面管理。要加强环境保护的组织宣传和具体管理工作。配备垃圾清运工，每天早、晚各收集一次，确保生活垃圾收集率达到100%，项目区内的主要道路应每天定时清扫，清扫的垃圾应及时送垃圾房。（四）环境影响评价结论本项目产生的污染物较少，项目建设符合“规划相容性”、“布局合理性”、“环境适宜性”的要求，建设方在采取了有关环保措施后，环境影响可降至最低；因此本项目是可行的。-95- 七、劳动安全保护与消防（一）劳动安全卫生由于建筑产品生产的流动性、个体性、生产过程的综合性及受气候条件影响大等技术经济特点，组织施工在整个建筑生产过程中占有及其重要的地位。而施工组织设计是建筑施工的组织方案，是指导施工准备和组织施工的全面的技术经济文件，是指导现场施工的法规。因此，在组织施工中，应认真执行施工组织设计，贯彻施工技术规范、劳动安全和操作规程，采用国内外先进的施工技术，科学的组织和管理方法，合理选择施工方案，以确保施工安全、劳动卫生和工程质量，降低工程成本。1、危害因素和危害程度分析（1）有毒有害物品的危害施工用易燃易爆化学物品临时存放或使用不符合、防护不到位，会造成火灾或人员中毒；工地饮食不卫生，会造成集体中毒或疾病；室内涂料（油漆）、防水粘贴材料等因通风排气不畅，会造成人员窒息或气体中毒危险。（2）危险性作业的危害-95- 本次工程建设地点四邻情况良好。区域内通风，采光条件好，四邻状况对于本工程的安全卫生工作没有有害影响。建筑施工场所危险源主要与施工分部、分项（工序）工程，施工装置（设施、机械）及物质有关。主要包括以下几方面：①脚手架（包括落地架，悬挑架、爬架等）、模板和支撑、起重塔吊、物料提升机、施工电梯安装与运行，人工挖孔桩（井）、基坑（槽）施工，局部结构工程或临时建筑（工棚、围墙等）失稳，造成坍塌等。②高度大于2m的作业面（包括高空、洞口、临边作业），因安全防护设施不符合或无防护设施、人员未配系防护绳（带）等造成人员踏空、滑倒、失稳等。③焊接、金属切割、冲击钻孔等施工及各种施工电器设备的安全保护（如：漏电、绝缘、接地保护、一机一闸）不符合，造成人员触电、局部火灾等。④工程材料、构件及设备的堆放与搬（吊）运等发生高空坠落、堆放散落、撞击人员等。⑤工程拆除、人工挖孔（井）等爆破，因误操作、防护不足等，发生人员伤亡、建筑及设施损坏等。2、安全措施方案（1）严格执行国家的有关劳动法规和制度，保证工人的休息时间，保证工人的身体健康。（2）劳动安全卫生设施必须符合国家规定标准，施工人员在劳动过程中必须严格遵守安全操作规程。施工管理人员要杜绝违章指挥和强令冒险作业，避免危害生命安全事故的发生。-95- （3）不断淘汰落后的技术、工艺和采用与经济发展水平同步，适度提高工程施工安全设防标准；从而提升建设施工安全技术与管理水平，降低建设施工安全风险。（4）严格按照安全技术规范组织施工建筑安全技术规范是组织施工的准则，只有严格按照安全技术规范的标准组织施工才能保证施工安全，避免或减少事故的发生。（5）切实落实好安全防护措施。如按要求设置护栏、立网、铺满架板、盖好洞口，按规程规定架设安全平网等。（6）保证劳保用品和设备的正常供应和使用维护。按规定给作业人员发放合格的安全带、安全帽，职工按规定正确使用安全带、安全帽等必备的防护用品。（7）加大安全教育培训，增强施工人员的安全意识采取多种形式，广泛深入地开展安全知识宣传教育和培训，重点是对各类企业的专业队伍、分包队伍和关键岗位作业人员进行安全知识的普及教育，提高安全素质和规避事故能力。做到人人了解安全，人人掌握防范安全事故的知识，形成人人关心和重视安全的良好氛围。（8）定期体检，确保员工没有职业病的发生。3、劳动卫生本项目在劳动卫生方面采取以下措施。（1）对于易产生职业病的场所，对作业人员发放防尘口罩等防护劳保用品，并定期体检。（2）对噪声、震动等工作环境，尽量采取消音、防震等保护性防护措施，保护职业健康。-95- （二）消防措施1、设计依据《建筑设计防火规范》GB50016-20122、消防措施（1）耐火等级所有建筑的耐火等级均为二级。（2）防火间距所有建筑防火间距均不小于六米，符合防火规范要求。（3）消防通道所有建筑四周均设有消防通道，当沿街长度超过150米或建筑物长度超过220米时，均在适当位置加设消防通道。（4）安全疏散各建筑均按防火规范的规定设置疏散楼梯和安全出口，满足疏散宽度及距离要求。（5）防火构造各建筑在防火构造上均按防火规范要求设计。（6）消防给水①市政消防给水量为45L/s，消防与市政给水合用，形成环状管网；②沿道路设置室外消火栓，间距不大于120米；③小区内设消防水池、泵房；④室外消防管线形成环状，按规范要求设置室内外消火栓；⑤室内消火栓管道采用热浸镀锌钢管，DN≤65mm-95- 丝扣连接，DN≥80mm法兰连接。工作压力为1.6Mpa；（7）积极推进消防安全进社区、进家庭，开展消防安全宣传活动，宣传消防法律法规，传授防火灭火知识。-95- 八、组织机构与人力资源配置（一）项目建成后组织机构项目建成后交由社区物业管理公司负责日常管理。1、组织机构社区物业管理公司管理机构采用总经理负责制，总经理负责公司日常运营管理工作。公司下设办公室、财务部、工程维修部、保洁绿化部、安全保卫部。详见组织机构示意图。总经理副总经理工程维修部财务部办公室安全保卫部保洁绿化部图8-1组织机构示意图（二）人力资源配置1、劳动定员-95- 根据企业建设规范，工作人员按照精简、高效的原则按岗位定人，并可交互兼职，企业只设少量的管理人员。XX城物业管理定员为30人，其中总经理1人，副总经理1人，办公室1人，工程维修部2人，财务部2人，保洁绿化部10人，安全保卫部13人。根据工作需要，公司可随时聘用编外临时人员。（三）人员来源公司管理人员要求均为大专以上学历，应是一支年轻化、知识化、专业化的队伍，有较高的管理水平和竞争意识。其他人员也要求有初中以上学历。因此人员的招聘必须面向社会及人才市场公开考核招聘录用。（四）人员培训根据企业员工素质构成情况，可自行组织政策、法律及相关知识的培训，高层管理人员可赴省内外成功的地区考察学习。实习试岗一个月，经考核合格后，签订上岗协议，正式上岗。-95- 九、项目实施进度（一）工程项目管理本项目的建设应成立以总经理为组长的项目建设领导小组，下设办公室，具体负责该项目的前期准备、工程招投标及工程实施等事宜，合理调动施工力量及投入资金。项目建设资金专设账号，专款专用，以避免资金的浪费，力争少花钱多办事，确保工期完成和工程质量。（二）建设工期36个月，从工程开工之日起，即2013年7月～2016年6月。（三）项目实施进度安排本工程的建设周期可分为项目前期、施工准备、项目建设期三个阶段，其中项目前期3个月，施工准备2个月，项目建设期36个月。1、前期准备阶段通过招标方式，委托有资质的地质勘测、设计、施工和工程监理队伍，对本项目进行工程设计、施工及工程监理。2、土建施工按审定的工程设计施工方案，组织施工力量，做到人尽其力、物尽其用、时尽其效，做到安全、有序、文明施工。3、设备采购、安装及调试依据项目进度计划，落实设备到货及安排安装调试时间。土建施工和安装施工须协调配合，注意工序衔接。-95- 4、工程验收工程完工后，组织有关单位人员进行验收。（四）项目实施进度表（横线图）（单位：季度）序号项目名称2013年2014年2015年2016年3412341234121土建工程2室外工程3基础设施调试4项目竣工验收-95- 十、投资估算与资金筹措（一）投资估算依据1、编制依据（1）《全国统一建筑工程预算定额安徽省单位估价表》2000年，安徽省建设厅编制。（2）《全国统一安装工程预算定额安徽省单位估价表》2000年，安徽省建设厅编制。（3）工程数量依据工程方案及建设单位提供的有关资料确定。（4）综合取费均按省建设厅有关工程取费规定确定。（5）其它部分指标参照同类型工程并考虑了市场价格因素。（6）本院类似工程技术经济资料。2、材料设备价格本投资估算采用的材料价格均根据当地市场询价确定，设备按厂家询价并参照市场确定。3、其它工程费用工程建设其它费用根据建设部建标[2007]164号文件，并结合xx市及本工程实际情况确定。（1）建设单位管理费：按财政部财建【2002】394号文计列。（2）工程勘察、设计费：根据国家发展计划委员及建设部颁布的《工程勘察设计收费标准》（2002年3月）修订本规定计列。-95- （3）前期工作费：包括预可行性研究和可行性研究报告所发生的费用（包括评估、设计、招投标等费用），其中预可和可研的编制评估费按国家计划文件计价，依据国家计委《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》（[1999]1283号）计列；招标代理服务费按国家计委计价格【2002】1980号文《招标代理服务收费管理暂行办法》计列。（4）工程监理费：按国家发改委价格【2007】670号文确定。（5）其它费用见投资估算表。4、工程预备费工程预备费只计基本预备费，按建筑工程费、配套设施费用和工程建设其它费用之和的5~8%左右计取；根据国家计委99（1340）号文规定，不计涨价预备费。（二）建设投资估算1、建设投资估算内容本项目建设投资由建筑工程费、综合配套工程费、其他工程费用（包括土地使用费）、基本预备费和建设期利息等构成。根据房地产开发特点和国家法律规定，在可行性研究阶段为简化计算方法，以上费用均形成开发产品，一并计入开发成本。2、建设投资估算（1）建筑工程费：22254.88万元（2）配套设施费用：4706.45万元（3）工程建设其他费用：14469.27万元（4）基本预备费：2385.13万元-95- （5）项目建设期利息：1920.27万元（6）工程建设投资总额：45736.00万元3、项目建设投资估算表，详见表10-1。表10-1项目建设投资估算表序号项目名称单位数量单价（元）金额（万元）附注一建筑工程费22254.881高层住宅m2114492130014883.962小高层住宅m220801050218.403商业建筑（多层）m212384.0811001362.254商业建筑（高层）m25816.921300756.205地下建筑m23164914504589.106公共配套用房m230090027.007道路、广场m29500260247.008绿化项1170.97二配套设施费4706.451供电工程m2166422901497.802给排水工程m2166422701164.953供气工程户12643290415.804通讯工程户126461477.62电视、电话、信息5消防设施项1490.286电梯台34250000850.0034台7其它设备设施项1210.00三工程建设其他费用14469.271土地使用费亩77.810684.27137.33万元/亩2前期工作费项1360.003建设单位管理费项1692.004勘察设计费项1720.005工程监理费项1610.00-95- 6项目报建费项11403.00含城市配套费四工程预备费项12385.13五建设期利息项11920.27贷款20000万元总投资45736.00（三）资金筹措方案该项目建设投资总额45736.00万元，项目承办单位自筹资金15736.00万元，申请银行贷款20000.00万元（其中第一年到账6000万，第二年及第三年到账7000万，共计20000万元），贷款期限3年，年利率6.4%，剩余部分10000.00万元由房屋预售收入补充进行滚动开发建设。-95- 十一、财务分析（一）财务评价基础数据与参数选取1、税率（1）营业税率：5%；（2）城乡建设维护税按营业税的7%；（3）教育附加按营业税的4%；（4）水利建设基金按营业额的0.6‰；（5）印花税按营业额的0.5‰；（6）所得税率按利润总额的25%。2、基准收益率：ic=12%3、项目计算期：3年4、销售进度：住宅、商业用房等从项目建设开始进行销售，第一年销售量约为30%，第二年销售量约为30%，第三年销售剩余部分。（二）销售收入估算1、销售价格本项目竣工后即可销售，根据xx市近期房地产价格走势，确定销售价格如下：高层住宅售价按均价4000元/m2，小高层住宅按4200元/m2，商业用房售价按均价10000元/m2，地下建筑按每车位5万元计算。2、销售收入-95- 高层住宅收入=114492m2×4000元/m2=45796.80万元多层住宅收入=2080m2×4200元/m2=873.60万元商业部分收入=18201m2×10000元/m2=18201.00万元地下部分收入=5万元/车位×994车位=4970.00万元销售收入合计：69841.40万元（三）成本费用估算1、房地产开发费用按房屋开发成本按销售量均摊。2、管理费用：2444.45万元，按销售收入的3.5%估算。3、销售费用：2095.24万元，按销售收入的3%进行估算。4、财务费用：1920.27万元，总成本费用为20929.24万元。（四）盈利能力分析1、静态指标分析根据损益与利润分配表与投资计划与资金筹措表计算以下静态指标：投资利润率=×100%投资利税率=×100%销售利润率=×100%经计算，各项财务静态指标如下：投资利润率：98.30%；投资利税率：106.94%；销售利润率：64.37%。从静态指标看，项目具有较强的获利能力。-95- 2、动态指标分析根据附表2--项目投资现金流量表计算得出以下指标：所得税前财务内部收益率(FIRR)为23.12%，财务净现值（ic=12%时）为4564.96万元，投资回收期2.20年。所得税后财务内部收益率(FIRR)为16.42%，财务净现值（ic=12%时）为561.25万元，投资回收期2.69年。财务内部收益率所得税前、税后均高于行业基准收益率，财务净现值均大于零，说明项目的盈利能力满足了行业最低要求。3、财务评价报表（附后）附表1主要经济数据与财务评价指标表附表2项目投资现金流量表附表3-1财务计划现金流量表（一）附表3-2财务计划现金流量表（二）附表4利润及利润分配表附表5总成本费用估算表附表6营业收入、营业税金及附加估算表附表7建设投资估算表附表8项目总投资使用计划与资金筹措表附表9无形及递延资产摊销估算表附表10借款还款计划表（五）财务生存能力分析-95- 由财务计划现金流量表可见项目计算期内各年的资金盈余状况。项目投产当年开始出现盈余资金，计算期内累计盈余资金为28188.63万元。（六）不确定分析项目产生不确定性的因素有很多，如国家的经济政策和法规、建设的各种费用、建设工期、利率、汇率、通货膨胀等因素的变化，都会对项目的经济效益产生影响。因此，应对投资项目的各个不确定性因素进行分析，对未来情况做到胸中有数，并采取相应的措施。对投资项目进行不确定性分析就是对未来将要发生的情况加以掌握，分析这些不确定性因素在什么范围内变化，看这些因素的变化对项目经济效益影响程度如何。通过综合分析，就可以对所提出的投资建议是否接受作出判断，或提出具体的论证和建议，对原投资方案进行修改，以便作出更切合实际的投资决策。此外，通过不确定性分析可以预测项目投资对某些不可预见的政治、经济、自然等因素变化的抗冲击能力，从而说明项目的可靠性和稳定性。尽量弄清和减少不确定性因素对项目的经济效益的影响，避免投产经营后不能获得预期的利润和收益的情况发生。不确定性分析一般根据项目的类型、特点、复杂程度分三个步骤进行：盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析，本项目只需进行盈亏平衡分析和敏感性分析即可。1、盈亏平衡分析-95- 假定本项目总投资不变，且房产售价按基准方案所设，则当利润为零也即销售收入等于总成本时，则项目刚能保本，根据用实际销售量表示计算盈亏平衡点得出，本项目盈亏平衡点为31.76％。通过盈亏平衡分析，项目也是可以接受的。从盈亏平衡分析，本项目是可行的。2、敏感性分析为了进一步测算项目抗风险能力，现对建设投资和销售收入做增加和减少5％的单因素变化分析，项目财务收益率变化详见表11-1《敏感性分析表》。表11-1敏感性分析表项目基本方案投资变化销售收入变化+5％-5％+5％-5％内部收益率（％）16.421.3123.7625.39-8.43根据敏感性分析表，项目对建设投资、销售收入的变化都比较敏感，尤其是销售收入的变化影响更大。（七）财务评价结论通过财务分析，本项目所得税后全部投资财务内部收益率为16.42％，大于基准收益率。财务净现值（ic＝12％）为561.25万元，大于零，投资利润率为98.30％，投资利税率为106.94％，项目在财务上是可行的。通过盈亏平衡分析，项目也是可以接受的。通过敏感性分析，项目的抗风险能力一般。-95- 十二、社会评价（一）项目对社会的影响分析1、项目对所在地区居民收入的影响项目的建设将对项目区周边居民的收入产生积极影响。随着投资环境的优化，经商、服务等收入也必然得到提高。2、项目对所在地区居民生活水平和生活质量的影响项目的实施会对改善项目区居民的生活质量和生活水平的提高产生良好的影响。预测项目实施后，项目区居民的居住条件必将得到明显的改善，居民生活质量、生活水平得到质的提高。3、项目对当地基础设施，社会服务容量和城市化进程等的影响项目实施后，项目区内的道路，绿化美化，城建设施将同时得到根本的改变，加速本地区城市基础设施建设，将项目区改造成环境优美、功能齐全的城市居民社区。（二）互适性分析1、不同利益群体对项目的态度及参予度对本项目的立项，以随机抽样形式走访了部分群众和项目区居民。群众普遍认为项目的实施将为改善xx市投资环境和城市风貌做出积极贡献，表示热情的欢迎。认为项目实施运营后，一是可彻底改变自己的居住生活条件，二是可提供更多的就业机会和收入来源。2、各级组织对项目的态度及支持程度-95- 基于xx市委、县政府加大招商引资力度，各级组织对项目的立项和实施都给予大力支持。城建、供水、供电、通讯等部门都承诺对项目实施给予积极支持和提供各种方便。社会对项目的适应性和可接受程度分析详见表12-1。表12-1社会对项目的适应性和可接受程度分析表序号社会因素适应程度可能出现的问题措施建议1不同利益群体适应并不同程度支持技术改造可能将给当地居民生活带来不便有关部门做好解释、引导工作2当地组织机构全力支持交通、电力、通信、供水等基础设施条件的配合有关管理部门应积极协调解决问题3当地技术条件适应并支持产业技术水平将有较大提高加快各类优秀人才的引进及培养根据表中的分析，本项目符合当地各利益群体的利益关系，得到各类组织的支持，适合现有的条件和地区文化水平，具有很好的社会适应性。（三）社会评价结论通过项目区对所在地区社会影响评价分析认为，本项目的实施、运营，对优化xx市公共建设发展环境，加快城市化的进程做出积极贡献。对改善项目区居民居住条件，提高生活质量、生活水平产生积极的正面影响，有百利而无一害。所以本项目也得到了各级组织的大力支持。本项目的社会评价结论是良好的。-95- 十三、风险分析房地产投资是我国经济建设的一项重要内容，而其投资又具较大的风险。有效规避投资风险，降低风险损失，提高房地产投资风险管理效率，已成为当前房地产投资风险管理的重要任务。所以必须对房地产投资风险因素进行识别和分析，才能有效地防范这些风险。（一）主要风险识别1、政策风险产业政策、投资政策、金融政策、土地政策、税费政策、住房政策和房地产市场管理政策等，这些都会对房地产开发投资的收益目标的实现产生巨大影响，从而给投资者带来风险。由于国家加强了宏观调控，有可能出台新的宏观调控政策。因此，本建设项目应当注意防范政策风险。2、市场风险由于房地产具有不可移动的特征，一旦投资开发就难以调整或改变，且单位价值较高、流动性风险较大。一旦房地产市场出现拐点，市场恶化，将损失惨重。市场风险已成为房地产项目的主要风险。3、经营风险-95- 由于房地产贷款的项目特征非常明显，使得具体的项目风险在房地产贷款的经营性风险中占有非常显著的位置。一旦该项目经营不善，出现质量问题、事故或意外变故，必然导致企业资金链非常脆弱，将对企业产生决定性的影响。4、财务风险财务风险是指由于房地产投资者运用财务杠杆，即使用债务融资而导致现金收益不足以偿还债务的可能性。我国房地产公司的负债率达到80%以上，资金贷款利率很高，大部分是银行贷款。一旦市场恶化，不能出售，企业将亏损，进而引发企业债务危机，后果不堪设想。5、利率风险房地产市场的利率变化风险是指利率的变化对房地产市场的影响和可能给投资者带来的损失。当利率上升时，房地产开发商和经营者的资金成本会增加，消费者的购买欲望随之降低。因此，整个房地产市场将形成一方面生产成本增加；另一方面市场需求降低。这无疑会给投资者经营者带来损失。6、资金变现风险资金变现风险，就是将非货币的资产或有价证券兑换成货币。房地产投资的变现性能较差，房地产资金变现风险主要是指在交易过程中可能因变现的进间和方式变化而导致房地产商品不能变成货币或延迟变成货币，从而给房地产经营者带来损失。7、完工风险完工风险是指由于房地产项目开发周期长，投入的人力、物力巨大，涉及管理部门众多，建设过程中不可抗力和不可控因素等原因导致的项目未按期完工和超支的可能性。由于本项目工期较长，不可预见的因素很多，因此项目建设存在着完工风险。-95- （二）风险程度分析本项目涉及到的政策风险、市场风险、技术风险、完工风险等，但是最主要的影响因素是市场风险。表13-1风险因素和风险程度分析表序号因素名称风险程度说明灾难性严重较大一般1政策风险√2社会风险√3技术风险√4自然风险√5财务风险√6经营风险√7市场风险√要重视市场风险8利率风险√9资金变现风险√10完工风险√（三）风险防范措施房地产投资风险的防范与处理是针对不同类型、不同概率和不同规模的风险，采取相应的措施和方法，避免房地产投资风险或使房地产投资过程中的风险减到最低程度。1、投资分散策略-95- 房地产投资分散是通过开发结构的分散，达到减少风险的目的，一般包括投资区域分散、投资时间分散和共同投资等方式。房地产投资区域分散是将房地产投资分散到不同区域，从而避免某一特定地区经济不景气投资的影响，达到降低风险的目的。而房地产投资时间分散则是要确定一个合理的投资时间间隔，从而避免免因市场变化而带来的损失。例如，当房地产先导指标发生明显变化时，如经济增长率，人均收入、含蓄额从周期谷底开始回升，贷款利率从高峰开始下降，而国家出让土地使用权从周期波谷开始回升，预示着房地产业周期将进入扩张阶段，此时应为投资最佳时机，可以集中力量进行投资。共同投资也是一种常用的风险分散方式。共同投资要求参与者共同对房地产开发基础上进行投资，利益共享，风险同担，充分调动投资各方的积极性，最大的限度发挥各自优势避免风险。例如与金融部门、大财团合作，可利用其资金优势，消除房地产筹资风险；与外商联盟，即可引进先进技术和管理经验，又能获得房地产投资开发政策优惠。2、投资组合策略房地产投资组合策略是投资者依据房地产投资的风险程度和年获利能力，按照一定的原则进行恰当的基础上造反搭配投资各种不同类型的房地产以降低投资风险的房地产投资策略。例如房地产开发商可以投入一部分资金在普通住宅，投资一部分在高档写字楼等等。因为各种不同类型的房地产的投资风险大小不一，收益高低不同。风险大的投资基础上回报率相对较高，回报率低的投资基础上相对地风险就低些，如果资金分别投入不同的房地产开发基础上整体投资风险就会降低，其实质就是用个别房地产投资的记收益支弥补低收益的房地产的损失，最终得到一个较为平均的收益。房地产投资组合的关键是如何科学确定投入不同类型房地产合理的资金比例。-95- 3、保险策略对于房地产投资者来说购买保险是十分必要的，它是转移或减少房地产投资风险的主要途径之一。保险对于减轻或弥补房地产投资者的损失，实现资金循环运动，保证房地产投资者的利润等方面具有十分重要的意义，尤其对于房地产投资者的信誉，促进房地产经营活动的发展具有积极作用。一般来说房地产保险业务主要有房屋保险、产权保险、房屋抵押保险和房地产委托保险。房地产投资者在购买保险时应当考虑适合房地产投资者所需要的保险险种，确定适当的保险金额，合理划分风险单位和厘定费率以及选择信誉良好的保险公司等几方面的因素。-95- 十四、工程招标根据中华人民共和国国家发展计划委员会第9号令，建设项目可行性研究报告增加招标内容，本工程项目应按国家有关文件和政策进行工程招标。在工程项目建设的实施阶段以招标的方式选择承包人，是保证按照竞争的条件来实施工程的一种有效方式。通过项目法人与承包方签订明确双方权利义务的经济合同，将工程项目的实施过程纳入法制化管理。本项目应根据中华人民共和国招标投标法及有关规定招标。（一）发包方式招标的工作范围即指招标文件中约定承包方完成的工作内容，工作内容可以由一个承包方完成包括勘察设计、施工、试运等全部工程内容，也可以由不同的承包方完成其中的一项或几项工程内容。前者称为工程项目的建设全过程总承包或“交钥匙工程承包”，简称总承包；后者称为单项工作内容承包。总承包一般通过招标选择总承包方，再由他去组织各阶段的实施工作。一般来说，经常由于总承包方限于专业特点、实施能力等条件限制，合同履地过程中不可避免地要采用分包方式实施，因此承包价格要比单项工作内容招标所花费的投资要高。-95- 单项工作内容承包一般适用于工程规划大或工作内容复杂的建设项目，业主将需要实施的全部工作内容按照不同阶段的工作、单位工程或不同专业工程的工作内容进行分别招标，分别发包给不同性质的承包商。由于工作内容的单一化，可以吸引更多有资格的投标人参加投标，有助于业主取得有竞争性价格的合同而节约投资。另外，业主直接参与各个阶段的实施管理，可以保障项目的建设顺利实施。当然，这也同时要求业主有较强的项目管理能力。何种发包方式最适合项目的投标，取决于项目的性质和复杂程度，投资来源、业主的技术和管理能力。（二）招标组织形式招标的组织形式有自行招标和委托招标两种形式。具备编制相应招标文件、标底和组织开标、评标的能力的业主可以自行招标；凡不具备条件的业主应委委托具有相应资质证书的建设工程招标投标代理机构代理招标。本项目宜委托代理机构代理招标。本项目应成立以承办单位法定代表人为组长的项目招标工作领导小组。下设招标办公室，配备有相关专业知识和资质的人员2-3人，具体负责与招投标代理机构协调和项目实施等工作。（三）招标方式招标方式可分为公开招标、邀请招标等形式1、公开招标-95- 公开招标又称无限竞争性招标。是指招标单位通过报刊、广播、电视等新闻媒体发布招标广告，凡具备相应资质，符合投标条件的单位不受地域和行业限制均可以申请投标。这种招标方式的优点是，业主可以在较广的范围内选择承包实施单位，投标竞争激烈，因此有利于将工程项目的建设任务交于可靠的承包商实施，并取得有竞争性的报价。但其缺点是，由于申请投标人的数量多，一般要设置资格预审程序，而且评标的工作量也较大，因此招标的时间长、费用高。2、公开招标和邀请招标均要通过招标、开标、评标、决标程序优选实施单位，然后签订承包合同。此外，这两种招标方式规定，投标截止日期后投标单位不得对所投标书再作实质性的修改。（四）本项目招标形式和招标内容本工程勘察设计、监理、建筑及安装工程、重要材料采购均宜采用公开招标方式。可以根据不同项目、不同工程类别，分成多个标段，分段招标，详见招标基本情况表。表14-1招标基本情况表内容 招标范围招标形式招标方式不采用招标方式备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察√√√设计√√√土建工程√√√安装工程√√√监理√√√材料√√√-95- 十五、结论与建议（一）结论本项目的建设，符合xx市地方产业政策及县城规划，将有利于拉动xx市的经济发展，提高城市品位，改善投资环境，加速xx市招商引资步伐。项目的实施对加快开发区建设，构筑城市发展框架；对新城区增加人口总量，增强城市人口集结功能，完善城建基础设施，推动当地经济的发展，都将起到积极的推动作用，对解决xx市居民住房及构建社会主义和谐社会具有重大意义。通过对本项目的建设场址、建设规模、建设方案、投资估算、市场环境和财务评价等方面的论证，本项目财务经济指标较好，具有较强的盈利能力、投资回收能力和抗风险能力。该项目可行。（二）建议1、项目建设应严格执行法人责任制、资本金制、招标投标制、工程监理制、合同管理制及竣工验收制的原则，确保按期完成和工程质量达标。2、项目的建设必须执行“三同时”规定，确保环境不受污染和可持续发展。-95-'