温州品牌步行街项目可行性研究报告 105页

'温州品牌步行街项目第一章总论1.1基本情况1.项目名称：xx温州品牌步行街项目2.项目性质：新建3.建设地址：兰州市xx县4.项目业主：5.法人代表：6.建设内容：本项目为xx温州品牌步行街项目，由甘肃盛世豪龙房地产开发有限公司开发建设。项目建设用地面积约35733㎡（约合53.6亩），容积率按2.28计算，该项目总建筑面积约94035㎡，其中地上总建筑面积81477㎡，地下总建筑面积为12588㎡。根据项目业主委托要求及其提供的相关资料，本项目建设内容主要包括51966㎡的住宅，34581㎡的商业及办公，7488㎡的地下停车及设备用房。室外工程部分包括主要为该项目范围内的给水管网、污水管网、雨水管网、采暖管网、燃气管道、场地硬化、场地绿化、照明工程、变配电设备等建筑安装工程。7.项目建设工期：33个月（2011.3—2013.12）8.总投资:105 项目开发建设总投入28055万元，其中：建筑工程费用17119.80万元，设备安装工程费5296.01万元，工程建设其他费用5639.59万元。9.资金筹措:（1）股东自筹资金20055万元；（2）银行贷款8000万元；建设期第3年贷款8000万元。1.2业主简介甘肃盛世豪龙房地产开发有限公司成立于2007年12月4日，注册资金1亿元，经过多年的经营，结合现代的经营理念和先进的管理模式，为该公司在房地产行业的深度发展积累了丰富的经验并奠定了坚实的基础。公司现有一支优质、强化的骨干队伍，现有员工41人，全部为大专以上学历，其中具有中级以上职称18人，员工个人素质和专业素养较高，是一群富有激情、凝聚力强的团队，为公司长期的发展打下了坚实的人才基础。公司法定代表人，为公司董事长兼总经理，1971年出生，男，汉族，大学学历，中国共产党党员。1990年参加工作，现任甘肃双博龙实业有限公司董事局主席、105 清华大学房地产同学会副会长、兰州市工商联执委，xx县政协委员、甘肃浙江商会副会长、甘肃温州投资商会副会长、甘肃商业联合会副会长、兰州电器商会副会长，xx商会副会长。双博龙控股采用母子公司结构，目前涉及已形成房地产、旅游文化、商业管理、资产管理、节能LED、光伏自然能源、金融发展五大板块产业。其子公司包括：盛世豪龙房地产开发有限公司、双博龙实业有限公司、双博龙自然能源股份有限公司、双博龙国际商业管理有限公司、西域金城文化发展有限公司、双博龙金融发展有限公司（筹）、双博龙资产管理有限公司（筹）。其中盛世豪龙房地产开发有限公司下设有盛世豪龙房开忠和分公司、盛世豪龙房开xx分公司以及盛世豪龙房开榆忠分公司；双博龙自然能源股份有限公司下设三阳自然能源科技有限公司、亮尔升LED节能有限公司以及泰丰农业文化有限公司；双博龙国际商业管理有限公司下设诚和顺发商贸有限公司以及温州品牌歩行街（筹）；双博龙金融发展有限公司（筹）下设双博龙私募股权投资基金管理公司、双博龙担保有限公司、双博龙贷款股份有限公司以及双博龙村镇银行。董事长具备敏锐的商业开拓和投资眼光及上佳的经营业绩。在他的带领下公司本着“融铸诚信，造有情房”的企业经营宗旨，以人为本，以建设优质楼盘为基础，打造品牌房产作为企业的长期经营理念。公司以高度的战略眼光，以品牌化经营为核心，以项目品牌带动企业品牌为主线，全面统筹，精心策划，从产品创新、产品质量、生态环境、现代生活配套等方面精心打造。105 公司在发展的同时，也没有忘记回报社会、回报国家。公司法人丁大双先生向中国红十字基金会捐款15万元、向舟曲泥石流灾区捐款2万元。为了支持xx县教育事业的发展，向xx县石洞镇小学捐款10万元，向xx县石洞镇改建寺庙捐款20万元。在近几年里，累计向社会捐款47万元。这些仅仅是开始，随着公司的进一步发展，公司及丁先生会加大捐款工作的力度和深度，实现经济效益与社会效益的双丰收。1.3编制依据及研究范围1.3.1编制依据1.xx温州品牌步行街方案设计；2.《投资项目可行性研究指南》（试用版）；3.《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；4.业主提供的区域社会、经济、人口、环境、土地、自然条件等基础性资料；5.本项目适用的国家及地方标准、规范、法规等。1.3.2研究范围根据项目业主的委托要求，对本项目建设进行技术及经济方面的研究和论证，包括项目建设的必要性、建设规模与产品方案、建设方案、投资估算与资金筹措、组织机构与人力资源配置、项目进度计划安排、项目效益评价等。1.4主要技术经济指标表1-1主要技术经济指标表序号项目计量单位数值备注一主要技术指标　　　1总建设用地面积㎡35733约53.6亩2地上总建筑面积㎡814772.1商业㎡263112.2办公㎡32002.3住宅㎡51966105 3地下总建筑面积㎡125883.1商业㎡50653.2停车库㎡55933.3设备用房㎡19304停车泊位个1885容积率　2.286绿地率％30.27住宅总套数套5768建设工期月33二主要经济指标　　1项目开发建设总投入万元280551.1其中：自筹资金万元200551.2银行贷款万元80002销售收入万元64747　3销售税金及附加万元324　4利润总额万元30540　1.5简要结论本项目所在地位于兰州市xx县县城，基地北侧为中堡村及规划居住空地，东侧目前为北辰路，南侧为中堡村小学及规划居住空地，西侧为规划中的西环路。交通十分方便，地理位置优越。该地块周边生态环境适宜，市政配套和生活配套正在完善，具有良好的发展前景。而且，本项目可为公司带来较为可观的经济效益和社会效益。本项目建设规模较大、基本功能齐全，总体规划符合城市区域发展规划的要求，功能定位准确。项目建设的前置条件已具备，建设地交通便利，具有较好的建设条件。项目建成后，有利于城乡统筹战略的实施，为和谐社会的构建提供积极的支持和强有力的保障，为进一步提升xx县的城市整体形象做出一定贡献。因此本项目具有较好的社会效益。105 第二章项目建设的背景及必要性2.1项目建设背景2.1.1我国整体经济运行状况2013年面对复杂多变的国际形势和国内经济运行环境，我国实施了积极的财政政策和稳健的货币政策，国民经济运行总体良好：虽然经济增速有所放缓，但仍保持相对稳健的步伐；工业生产平稳增长；居民消费持续增长；投资增速虽回归常态，但依然保持较快增长；外贸仍保持增长，但增速放缓；货币信贷运行回归常态；城镇新增就业稳步增长。国内的经济增长处于短期回调状态，支撑经济中长期增长的各类要素组合仍比较好，我国经济发展的基本面良好：工业化、城市化都在快速增长；百姓住房消费和汽车消费仍是消费的热点，将持续活跃；新的区域增长极不断涌现；投资需求虽然有所降低，但仍然比较旺盛。与此同时，我们的劳动力成本将上升，地价将上升，资源环境使用成本也将上升，而且人口老龄化将更加明显，这些因素将导致我们传统的低成本竞争优势逐渐丧失。2.1.2房地产业发展状况从短期来看，房地产行业仍是拉动经济增长的主要动力。据预计，2013年房地产市场交易量增长6%，房价也上涨6%左右。上半年在流动性放松翘尾效应的作用下基本面将继续回暖，下半年随着房价压力的进一步上升和流动性放松的边际效应减弱基本面将逐步下行。行业盈利水平同比增长20%，均衡PE水平继续小幅下降至10倍左右。105 供需紧平衡使得流动性仍是影响楼市的决定性因素：自房地产市场化以来，累积新增住宅供给尚不能完全满足因城镇户数上升而累积的潜在刚性需求。即使不计算改善性需求，我国城镇房地产市场也都一直处于事实上的供需紧平衡状态。这使得流动性仍然是影响楼市的核心因素。 缓和供需关系或将成为“十二五”期间房地产调控的主要方向：城镇化依然是中国经济发展的长期诉求。未来几年内城镇人口的持续增加和新增住宅的相对供给不足因此仍将是房地产市场的主要矛盾。为解决这些矛盾和问题，未来政策调控可能在三个方面展开，即：维持现有调控力度及调控目标，增加土地供给和加强保障房建设。2.1.3商业地产发展状况商业地产在我国相对来讲，起步较晚，而经济的持续增长、城市化的快速推进，是商业地产存在并发展的推动力量。国家相关调控政策，主要是针对住宅市场，抑制房价过快增长，解决城市“夹心层”住房问题，商业地产依然蓬勃发展。城市的迅速发展，诞生了新的高端的写字楼、大型商业体（综合性）、专业商业中心，一个城市发展程度的高低其商业水平是重要的评判标准之一。受2010年一系列调控政策影响，部分城市商品房住宅市场呈现冷清态势，而未受到政策影响的商业地产却一片旺销迹象，对于与住宅相配套的底商部分成为消费群体的购房目标。2.1.4xx县经济发展状况105 xx地处甘肃中部、兰州市北部郊区，总面积2556平方公里，总人口16.83万人。地势山川相间，由西北向东南倾斜，平均海拔1700米左右，属温带半干旱气候，区位优势得天独厚。xx区位优势明显。地处兰州、白银和兰州新区三角辐射中心地带，是兰白都市圈发展中不可替代的关联带，也是兰州新区的重要组成部分，具有独特的区位优势。县境与省城兰州、铜城白银和兰州新区零距离接壤，是环兰州城市群建设的重要节点。区域基础设施成龙配套。文化娱乐、卫生教育，一应俱全。自然资源十分丰富。电力充足、发展前景广阔。刚刚过去的2012年，在市委、市政府的正确领导下，xx县以科学发展观为指导，解放思想，转变职能，抢抓机遇，开拓进取，着力促增长、调结构、增民生、保稳定，突出经济园区、农业产业化、项目建设、基础设施、民生民利五项重点，强力推动都市农业、园区经济、城乡一体化，圆满完成了既定的各项目标任务，强力推进县域经济社会跨越式发展。县域经济社会发展实现了“十个快速增长”。即地区生产总值达到37.5亿元，增长19.7%(其中规模工业增加值达到16.2亿元，增长29.2%)。全社会固定资产投资达到25.5亿元，增长48.1%。地区性财政收入达到4.5亿元，增长17.6%。一般预算收入突破两亿元大关，增长24.6%。争取省市各类补助资金7.9亿元，增长22.7%。招商引资到位资金27.7亿元，增长117.8%。财政总支出达到14.4亿元，增长38.5%(其中民生支出达到5.8亿元，占总支出的40%)。社会消费品零售总额达到6.8亿元，增长41.9%。城镇居民可支配收入达到9700元，增长17.6%。农民人均纯收入达到5280元，增长24.0%。105 2.1.5xx县投资环境状况国家深入推进新一轮扶贫开发和西部大开发，省委决策培育经济强县，兰州新区建设快速推进，这就使xx地处省城兰州、铜城白银和兰州新区三角辐射中心的独特区位优势、丰富的土地资源优势、便捷的交通关联优势更加凸显，为扩大对外开放、争取资金、争引项目提供了前所未有的政策机遇。xx谋求发展步履更加坚定，花开遍地的一个个招商项目建设，将县域经济发展推上了跨越式发展的快车道。一个都市消费品生产加工配送基地、新型工业基地、环兰州城市群节点城市和梨花之都建设的格局正在形成。根据省委“3341”项目工程和市委、市政府决策部署，xx县以推进城乡一体化统揽经济社会发展全局，以项目建设为重要抓手和强大动力，县委、县政府进一步勾画建设都市消费品生产加工配送基地、新型工业基地、环兰州城市群节点城市和梨花之都的宏伟蓝图，紧扣“富民强县优山”三大主题，按照“一带三组团一节点城市”的发展布局和“都市农业、园区经济、节点城市、城乡一体、转型跨越、富民强县”的六项要求，突出项目建设、基础建设、园区建设、生态建设、民生建设、党的建设六项重点，强力推进都市农业、园区经济、城乡一体化，着力促增长、调结构、增民生、保稳定，推动县域经济社会科学发展、跨越发展、和谐发展，努力实现与兰州市同步实现全面小康社会目标。凡是在xx投资企业办理工商、税务、土地、项目等审批登记手续，由县政务服务中心统一实行“一站式”105 全程服务，着力为广大客商提供优质、方便、快捷、高效的服务。按照“重点工作项目化、项目工作责任化、责任工作落实化”的要求，xx成立7个县级领导包抓重点项目协调服务推进领导小组，对重大项目按照乡镇、园区和项目实行分干包抓，研究制定并落实领导小组职责、园区基地年度建设方案，推动重点项目建设落到实处。按照“一个重大项目、一名县级领导牵头负责、一套工作班子主抓、一个工作方案实施”的要求，每一个重大项目成立一个指挥部，并制定落实重大项目建设指挥部职责和项目建设方案，集中精力破解项目建设中存在的各类问题，推动重点项目顺利实施2.1.6项目定位方案、市场竞争分析根据本项目总体定位——城市商业综合体，此类定位项目在xx县尚属首次，从标准意义上讲，xx县没有可类比项目作为调查对象进行类比分析。本项目所在地位于兰州市xx县县城，基地北侧为中堡村及规划居住空地，东侧目前为北辰路，南侧为中堡村小学及规划居住空地，西侧为规划中的西环路。交通十分方便，地理位置优越。通过综合解析地块，地块周边环境以及本项目自身独有特点，寻找项目业态。经调查研究，分析得出以下三种业态为项目的发展方向。即商业+写字楼+住宅。商业主要以招引中高档品牌家具、服饰、餐饮、娱乐为主，商业要突出品牌特色，餐饮要突出地方特色，娱乐内容要丰富新颖；同时在商业二层配以一定比例的项目管理及公共活动用房，以满足项目105 区内管理、活动需求。写字楼主要为招引的企业以及商业客户服务，应与商业品质及档次相吻合，档次定位为中等偏高档次。住房全部按商品房进行发售，档次定位中等稍偏高档次。1．客群定位本项目住宅客户定位立足于xx县本地客源，并直接面向xx县周边客群，主要购买人群以刚性置业人群为主。主要为公务员、政府企事业单位、个体工商户；经济实力相对较好的企事业单位中层管理人员、支柱型企业的中层管理人员、部分小私营企业主等。商业用房主要客户为私企老板、个体经商者、商业经营者、企事业单位中高层管理人员等。这类客户普遍具有较强的经济实力、敏锐的投资眼光，投资意识强烈，关心商业是否统一管理，有持续运营能力。2．价格定位价格策略始终是营销组合策略中最为重要的因素，也是开发商和投资者最为敏感的因素之一，价格的调节也是开发商吸引投资者最为常用的手段之一。然而，成熟的开发商更趋向于把价格作为营销组合中的一种策略，以此配合营销组合中的其他策略，从而更有效率地达成营销目标，实现企业利润。105 通过对竞争项目商品住宅成交均价对比分析，成交均价在2600~3200元/平方米之间。甘肃盛世豪龙房地产开发有限公司作为甘肃商业地产的知名企业，以较强的品牌优势和市场号召力，在甘肃商业地产行业内居于领先地位，xx温州品牌步行街作为高端城市商业综合体项目，定价应略高于市场平均价格，高层住宅单价可定在3600元/平方米。随着xx温州品牌步行街项目的实施，xx县市场出现的供不应求现象将得到明显缓解，因此该项目地下一层商业均价可控制在12000元/平方米左右；地上一层商业均价可控制在16000元/平方米左右；地上二层商业均价可控制在12000元/平方米左右。作为高端商业形态的写字楼可采取接近平价启动的价格策略。项目入市初期，以略高于区域均价的姿态价格入市，可以作为产品区域内的空白产品独立定价。目前高端写字楼作为市场稀缺型办公产品，在制定价格上综合考虑区位、价值、交通等综合因素，可定于单价在8000元/平方米。3．推广定位独特的地理位置优势和未来远景规划决定了该项目的品位和知名度，突出地位区域优势必将成为该项目闪亮的卖点。在以此为中心的全程营销策划中，整体的广告公关策略思想将是项目成功的有效保证。根据该项目的进展程度和不同的市场时机，相应的公关广告计划应包括筹备期计划、公开期计划、强销期计划和持续期计划，在各期间相应完成不同的工作重点和广告目标。4．销售定位105 营销执行策略是该项目最终决胜的关键，好的产品策略、价格策略乃至公关广告策略，如果在执行环节中把握不当，很可能出现过犹不及抑或是东施效颦的效果，不仅仅是贻误销售时机，很可能就此形成呆案，造成经营失败。营销渠道的选择是销售执行的首要工作，往往根据该项目公司自身实力和现实具体条件最后确定。由于购房者对购房过程中的消费体验要求增加，因此对销售人员的培训显得尤为突出。销售前期对销售人员的销售技巧的系统培训，以及销售过程中科学合理的组织管理机制和销售激励机制成为销售执行的关键。2.1.7项目SWOT分析1．优势分析（1）品牌优势：开发商甘肃盛世豪龙房地产开发有限公司是成立于2007年12月4日，注册资金1亿元。经过多年的经营，结合现代的经营理念和先进的管理模式，为该公司在房地产行业的深度发展积累了丰富的经验并奠定了坚实的基础。经过多年发展，已成为以商业地产、住宅地产、文化产业、高级酒店为支柱产业的大型企业集团，具有较强的品牌优势。（2）开发经验优势：甘肃盛世豪龙房地产开发有限公司从事房地产开发经营多年，积累了丰富的房地产开发及物业经营管理的经验，在国内房地产业也声名显赫。105 （3）产品新颖竞争空间宽松：城市商业综合体是该项目的最终定位，本项目所在地位于兰州市xx县县城，基地北侧为中堡村及规划居住空地，东侧目前为北辰路，南侧为中堡村小学及规划居住空地，西侧为规划中的西环路。交通十分方便，地理位置优越。作为大规模综合体项目，涵盖大型购物中心、商业步行街、写字楼、高层住宅等多种物业形态，集购物、休闲、商务、娱乐等多种功能于一体，形成大型商圈，可以实现业态互动，填补了区域同类型项目的市场空白，有利于抢占市场先机，获取利润最大化。2．劣势分析（1）项目所处的位置目前还不属于xx县的中心位置，项目周边商业设施不齐全，周围高档住宅小区较少，项目周边没有强势景观资源作为支撑。（2）项目周边不是传统县城商品消费区域，对人流吸引能力较弱，受传统消费惯性影响需要前期运作手段介入，投入较高。3．机会分析（1）市场空白：目前xx县已开业的大型集中商业设施不多，为该项目开发创造了良好的市场条件，如能快速开发，易于抢占市场先机、培育忠实客群；住宅开发较为成熟，众多住宅项目分布在项目周边，虽然目前入住率较低，但随着后期商业、办公、教育、医疗等配套设施的完善，常住人口数量将会逐步提高，为未来商业消费奠定基础。（2）政策支持：作为xx县重点招商引资项目之一，在政策倾向上更具优势，前期新闻宣传的广受关注，成功的植入了品牌传播优势，积累了忠实客户，为本项目快速销售打下了坚实基础。105 综上分析，该项目具有一定的优势和良好的发展机会，威胁和劣势相对较小，发展前景看好。2.1.8本项目提出的理由“xx温州品牌步行街”项目之所以落户兰州市xx县，主要是看中了兰州“一小时”经济圈优势所在，同时也在甘肃省商业联合会的积极协助下，在xx县委、县政府的大力支持下项目得以顺利实施。该项目作为xx县招商引资的重点签约项目，通过引入复合业态布局，提升xx县区域经济竞争力，同时结合xx的文化历史，赋予商业步行街整体形象，打造现代高端商业综合体。项目建成后能够创造改善城市空间的活力、商业的机遇、生活的多元性和公共的参与性，从各个层次充分协调创造一个和谐统一的低碳生态空间，使整个综合体具有丰富的绿化和开放空间，高品质的休闲生活环境，组织文化和休闲活动的空间设施，以及便捷而多元化的交通模式。xx县发展的新思路是“对接两市、承建新区、拓展县域、大造物流、跨越发展”。该项目的成功开发，将成为反映兰白都市经济圈结合部的示范性现代商业典范；将极大的改观xx县的城市面貌，有效改善xx县商业、住宅、文化、休闲生活的现状，并促进本区域商业经济环境的快速完善，塑造良好的城市形象，提高城市生活品位。2.2项目建设必要性2.2.1项目建设符合xx县城市建设“十二五”发展规划“十一五”105 期间，xx县城市建设在县委、县政府的正确领导下，县城基础设施条件得到了明显改善，城市化功能进一步提高。各项目标均取得了较大的突破，按照城市发展的现状和县域经济发展对城市建设的要求，xx县制订了xx县城市建设“十二五”发展规划。xx县城市建设“十二五”发展规划明确指出，把xx县城作为兰白经济带上的重要节点城市，打造兰白经济带上高品位的商住城市。完善城市载体功能，提升环境质量，带动城市周边地区发展，促进城乡一体化进程，围绕打造“宜居、宜学、宜商、宜业的兰州近郊卫星城市”，坚持“高起点规划、高质量建设、高标准管理、高效益经营”的原则，积极推进城市建设，坚持软件硬抓，硬件精抓，优化城市环境，不断提升城市形象，更好地提升人气，提高品位和城市化水平，努力把城市建成居住者自豪，旅游者羡慕，投资者向往的和谐、优美新城市。预计“十二五”期末，住房建设用地面积达到685亩，房地产开发完成投资13.99亿元，房屋竣工建筑面积82.30万平方米。基本解决城镇居民住房难问题。在商住楼建设工程方面要树立经营城市的理念，进一步拓展县城发展空间，结合“东扩南展”城市发展战略，充分利用兰白高速公路便利的交通条件，发挥兰州1小时经济圈优势，把xx县城南部打造成为兰州近郊高品位商住区，建成国芳百盛、金色花园、xx天添庭院住宅小区、商业步行街等商住区。xx温州品牌步行街开发建设项目属于目前xx县政府最大的招商引资和重点建设项目，该项目的投资开发建设，不仅符合xx县目前的商业房产市场需求，也是实现xx县城市建设“十二五”发展规划的重要举措。因此该项目的建设完全符合xx县城市建设“105 十二五”发展规划。2.2.3项目建设是完善城市功能、提升城市形象的需要随着兰州市xx县城市建设步伐的加快，xx县城市发展日新月异，但是与省内诸多城市还存在较大差距，本项目地块的现状是建筑陈旧落后，内外部环境脏、乱、差，已经跟城市发展非常不协调。本项目通过拆迁改造，根据发展规划，重新科学合理构建，使整个地块面貌焕然一新，融入整个城市总体规划之中，提升xx县城市建设总体形象，对完善xx县城市功能具有重大意义。同时项目的建设也能增强周边的商业氛围，进一步繁荣发展xx商业房产市场。对xx县乃至兰州市商贸的发展起到了积极的推动作用。为xx经济发展注入新的活力，带来新的理念。2.2.4项目的建设能缓解当地就业压力、增加当地税收本项目由于扩大需求，带动当地相关产业链的增长，包括工商、税务、银行、物业、配送、商务，以及餐饮、娱乐等服务设施的增加，间接缓解当地就业压力。项目建成后，通过一系列的产业带动，商业活动的繁荣必将带来当地税收的增加。2.2.5盘活土地资产，充分利用土地资源一般拆迁地块建筑密度大，容积率低，土地利用不充分，对土地资源日益紧张的城市建设区来说，是一种资源的浪费。该项目依据城市规划，合理利用容积率，将地块这一稀缺资源的空间利用发挥到最大；且由于该项目的实施，盘活了周边大面积土地，大幅度提升其原有价值，真正体现城市土地的价值。105 2.2.6可以大幅度改善、提高居民生活、居住条件地块内原有居住条件比较恶劣，建筑摆放布局错乱，道路高陡不平，内部配套等居住条件十分不便。另外绝大多数房屋年久失修，墙壁斑驳，房屋构件有不同程度的损坏，居住的安全性较差，急需改造革新。基于以上种种原因，通过本项目的拆迁，重新规划建设，将会大大改善提高当地居民的生活环境。综上所述，本项目的建设是很必要的。第三章建设规模与内容3.1建设内容本项目为xx温州品牌步行街项目，由甘肃盛世豪龙房地产开发有限公司开发建设。根据项目业主委托要求及其提供的相关资料，本项目建设内容主要包括住宅商业及办公，地下停车场及设备用房105 。室外工程部分包括主要为该项目范围内的给水管网、污水管网、雨水管网、采暖管网、燃气管道、场地硬化、场地绿化、照明工程、变配电设备等建筑安装工程。3.2建设规模项目建设用地面积约35733㎡（约合53.6亩），容积率按2.28计算，该项目总建筑面积约94035㎡，其中地上总建筑面积81477㎡，地下总建筑面积为12588㎡。其中各区域建设规模如下：1、商场主要布置于地下一层、地上一至二层，其中地下面积为5065m2，地上面积为26311m2。2、住宅主要布置于地上3层及以上所有楼层，户型主要以四室两厅两卫、三室两厅两卫以及两室两厅一卫为主，面积70m2-300m2不等。总建筑面积为51966m2。3、内部办公楼：功能主要包括小空间办公室、大空间办公室、会议室、领导办公室以及辅助功能用房，总建筑面积3200㎡。4、设备用房：位于地下一层，总建筑面积1930㎡。3.3主要建设规模指标总用地面积35733m2地上总建筑面积81477m2其中：商场26311m2写字楼3200m2住宅51966m2105 地下总建筑面积12588m2其中：商场5065m2车库5593m2设备用房1930m2建筑基底总面积12864m2停车泊位188个其中：地上104个地下84个道路及活动场地12078m2绿化面积10791m2绿化率30.2%容积率2.28建筑密度36%可容纳住户576户105 第四章项目建设地址及建设条件4.1建设场地现状拟建地点：兰州市xx县县城。105 场地描述：本项目所在地位于兰州市xx县县城，基地北侧为中堡村及规划居住空地，东侧目前为北辰路，南侧为中堡村小学及规划居住空地，西侧为规划中的西环路。交通十分方便，地理位置优越。该地块周边生态环境适宜，市政配套和生活配套正在完善，具有良好的发展前景。场地内无珍稀动植物及文物古迹分布，地上原有的建筑物将被拆除，区域交通便捷，环境宜人，适宜本项目建设需要。项目总用地面积35733㎡（约合53.6亩）。4.2场地建设条件1、地形地貌拟建场地位于xx县中堡村，东临109国道，地面标高为1641.02～1653.01，相对高差11.99米，地形起伏较大，呈西高东低、北高南低的态势。地貌单元属于陇西黄土高原黄土梁峁、沟壑较发育。拟建场地地貌单元属于山前沟谷及冲洪积台地。2、地层特征根据建设单位提供的甘肃地质灾害防治工程勘察院编制的《甘肃双博龙实业有限公司xx县温州商贸城岩土工程勘察报告》描述，该场地地质结构自上而下依次为：填土层：杂色，主要为粉土组成，含植物根系、碎石、砂土、碎砖、混凝土、白灰等杂物，层厚1.0~2.2米，稍密，稍湿。粉土：黄褐色，稍密，稍湿，土质较均匀，略具层理，见粉细砂及粉质粘土条带或透镜体，孔隙较发育，摇振反映迅速，稍有光泽，干强度低，韧性低。厚度7.3~13.9米，顶面标高1639.22~1651.51m。角砾：青灰色，场地内分布不连续，母岩成分以砂岩、石英岩、变质岩为主，一般粒径2~20mm，最大约100mm，大于2105 mm的颗粒含量占50~70％，局部夹有条带状或透镜体粉质粘土、粗纱、砾砂薄夹层。磨圆度中等，呈次圆~次棱角状，骨架颗粒间以中细砂及少量粉土充填，稍密~中密，稍湿。厚度0.54~4.70米，顶面标高1628.20~1640.90m。砂岩层：桔红色，强-中等风化，细粒结构，层状结构，充分主要由长石、石英等组成，岩芯呈碎块状或短柱状，遇水或暴露地表极易风化崩解。厚度9.30~18.60米，顶面标高1625.40~1643.50m，最大揭露厚度8.30米。地基承载力特征值、变形模量参数如下所示：粉土fak=110kpa,E0=12MPa角砾fak=300kpa,E0=25MPa砂岩fak=450kpa,E0=25MPa采用人工挖孔灌注桩设计时，桩基设计参数如下：填土极限侧阻力标准值qsik=-10kpa粉土极限侧阻力标准值qsik=-15kpa角砾极限侧阻力标准值qsik=130kpa砾岩极限侧阻力标准值qsik=160kpa砾岩层桩端极限端阻力标准值qpk=3000kpa.3、地质灾害危险性评估地下水：场地内未见地下水。但原化工场蓄水池有渗水现象。地基土腐蚀性：场地土对砼结构中的混凝土结构具弱腐蚀性，对钢筋混凝土结构中的钢筋具中等腐蚀性。105 场地稳定性：场地及周边未发现活动的断裂、滑坡、泥石流、湿馅凹地、崩塌等不良地质现象，砂岩层层位稳定，厚度大，场地总体稳定性较好，适宜拟建物修建。场地湿陷性评价：场地为自重湿陷性场地，湿陷等级Ⅱ~Ⅳ。4、气象、水文地质xx县气候类型属高原丘陵沟壑温凉干旱区，四季分明，年平均降雨量236.4mm,平均蒸发量1785.6mm；平均气温6.7度，极端最高气温为37.0度，极端最低气温为-23.1度；地表季节性冻结最大厚度为1.14米；最大风速17m/s,主导风向北北东，次风向为南西。xx县抗震设防烈度为七度。基本雪压为0.15KN/m2(n=50年)。基本风压当房屋高度不大于60m时取2（n=50年）。5、周边环境条件与交通运输条件本项目所在地位于兰州市xx县县城，基地北侧为中堡村及规划居住空地，东侧目前为北辰路，南侧为中堡村小学及规划居住空地，西侧为规划中的西环路。交通十分方便，地理位置优越。6、公用设施及社会依托条件本项目建设符合兰州市xx县总体规划，项目将充分利用当地管网等配套公用设施，以降低投资成本。105 生活用水、消防用水均由市政管网供给，在项目区设置水泵房、生活和消防贮水池，通过水泵加压后，在室外成环状管网供给本项目生活和消防用水。排水采用雨、污分流制，场区污水主要为生活污水，经处理达标后排入场外市政污水管网，雨水经雨水管网直接排入场外市政雨水管网。供电电源由兰州市xx县电网供给。热源来自市政供热管网。通讯系统由兰州市xx县电信通讯系统解决，计算机系统设局域网及INTERNET宽带接入系统。其他的社会服务设施包括学校、医院等也将充分依托当地统一规划建设。7、环境保护要求本项目建设所在地域开阔，大气容量大，且项目本身基本没有废渣、废气、废水排放，生活污水排入城市污水管网后统一处理，因此，本项目不会对当地环境造成损害。8、征地拆迁本项目建设需要征地35733㎡（约合53.6亩），用地区域内地势相对平坦，拆迁工作量较小。9、施工条件本项目所需的主要材料沙石、水泥等可到周边地区采购，通过汽车运输到施工场地。水、电、气等可就近引入，条件可满足施工需求。105 第五章建设方案5.1总图规划5.1.1规划设计理念及原则规划设计要根据《xx县城市总体规划》，对xx县城市格局进行分析，通过研究城市设计、商务、办公、商业、居住及休闲活动等空间模式和景观环境各要素，从现代城市功能、景观要求出发，对规划用地进行整体设计，使该项目成为兰州市xx县内一道亮丽的城市风景线，以促进当地整体形象。105 （1）坚持可持续发展的原则，合理精心规划，保持项目开发与环境的协调发展。在功能、层次上满足消费者需求的同时，还必须与兰州市xx县主题文化相联系。（2）坚持以人为本的思想，用人性化的设计手法，根据地块的特点和项目建设目标要求，合理布局空间，最大限度满足目标要求。（3）项目规划设计与安宁区整体城市风貌相协调，充分发挥景观艺术性与绿地系统。（4）规划设计体现以人为本的精神，给消费者、住户等营造生态、舒适的空间环境。（5）创建大型商业购物中心、商务、居住、休闲、娱乐、生态、环保为一体的新城市生活中心。（6）充分挖掘地块的最佳商业价值，合理布置商业建筑，提高整个地块和周边地区的活力。（7）合理组织人流、车流、物流等相互关系，争取人车、人货分流。（8）充分利用地下空间，合理组织地下功能分区，挖掘地下空间的潜力与商业价值。5.1.2设计构思本项目所在地位于兰州市xx县县城，基地北侧为中堡村及规划居住空地，东侧目前为北辰路，南侧为中堡村小学及规划居住空地，西侧为规划中的西环路。交通十分方便，地理位置优越。该地块周边生态环境适宜，市政配套和生活配套正在完善，具有良好的发展前景。105 打造充满经济活力的步行街、营造富有文化特色的商业地产是该项目的发展目标。项目旨在通过引入复合业态布局，创造一片新的城市商业、地产建筑群。通过多种途径和手段为该区域打造一座集办公、购物、美食、娱乐、休闲、居住多功能的高端商住综合体。5.1.3道路交通设计在北辰路设两个步行街主入口，在西环路设次出入口，方便步行街出入，从而为步行街业主生活带来极大的便利。地下车库出入口位于步行街北侧，进入步行街的车辆均直接在此进入地下车库，充分实现人车的立体分流。步行街内路宽度为4米，路面坡度控制在4%。5.1.4绿化景观设计充分考虑西北寒冷的气候特点，通过点、线、面结合的绿化体系，选用易活、耐寒的常绿植物，营造清新宜人的社区环境。通过水景区、公共绿化区以及下沉式广场等景观节点将社区内各大版块有机串联起来，形成丰富的景观空间。5.1.5竖向规划设计一、设计目标在利用自然地形及合理改造自然地形，综合考虑建筑防洪要求、道路路基稳定及纵坡要求、污水、雨水排放要求等的基础上，对用地的一些主要控制点标高进行规划，使各项标高互相协调，最终达到工程合理、造价经济、景观优美的目标。二、竖向设计依据基地地形，由于场地地形相对平坦，在总体竖向设计中，采用平坡连续式布置，场地雨水利用城市型道路，排入下水道。地面雨水设计坡度不小于3‰105 。设计结合自然，尽量减少土方量。场地土方量除土建施工发生的外，再无其他大填挖方工程。5.2建筑5.2.1主要建筑物概况xx温州品牌步行街项目是由甘肃盛世豪龙房地产开发有限公司投资开发建设的xx县一经典名盘，工程位于xx县县城，基地北侧为中堡村及规划居住空地，东侧目前为北辰路，南侧为中堡村小学及规划居住空地，西侧为规划中的西环路。交通十分方便，地理位置优越。基地总用地面积35733平方米，用地性质为办公、商业、居住为主的综合用地，设计容积率2.28，建筑密度为36%，建筑绿化率为30.2%。总建筑面积约为94035平方米，地下为商业、停车库、设备用房及库房，沿街1-2层布置为商业，2层以上为住宅。南北总长度为235.70米，东西总宽度为46.60米，共由4段组成，其中第1段（1-1轴~1-5轴）地下一层，地上七层，地下一层为商场，地上一~二层为商场，三~七层为办公楼，1层层高5.40米，二层层高4.20米，三~七层层高2.90米；第2~3段（2-1轴~2-20轴为第2段，3-1~3-32轴第3段）地下均一层，A~C轴间地上七层，地下一层为车库和商场，地上一~二层为商场，三~七层为住宅，一层层高5.40米，二层层高4.20米，三~十三层层高2.90米，C~H轴间地上二层，其中地下一层为车库和商场，地上一~二层为商场；上述4段地下连为一体，地面以上设防震缝，将建筑物分为若干个独立结构单元。泵房为地下一层，层高5.1米。5.2.2主要建筑物的造型、立面设计105 建筑造型设计遵循现代、简洁、大方的原则，强调整体建筑的体快感、空间感。立面比例适度、肌理丰富。立面处理强调商业建筑的鲜明个性，采用大尺度的金属屋面与精巧的幕墙系统及石材墙面形成强烈对比，显示清晰的结构逻辑，展现商业建筑厚重与技巧结合的特征，充满现代感。5.2.3主要建筑物的室内外装修设计1、室外坡道：广场砖铺砌。台阶：花岗岩板。2、墙体：外墙为300厚加气混凝土砌块；内墙为200厚加气混凝土砌块。3、地面：均为800x800大小的面砖地面。4、楼面：采用铺砖楼面。卫生间、盥洗室、清洁间、污洗间采用防滑地砖楼面。5、内墙面：一般为乳胶漆面，厕所、盥洗室为瓷砖墙面，特殊要求另行装修设计。6、外墙面：石材与优质外墙涂料相结合。7、外窗：铝合金隔热断桥窗，双层中空玻璃。8、外门：无框玻璃门及铝合金门，双层中空玻璃。9、内门：均为硬木三夹板木门及硬木筒子板、贴脸板。10、踢脚：均为120mm高玻璃踢脚；楼梯间、走道、前厅等公共部分设120mm高花岗岩踢脚。11、楼梯：30厚予制磨光花岗石踏步板，5厚双铜条防滑条。12、窗台板：预制水磨石窗台板及磨光花岗石台板。105 13、顶棚：门厅、卫生间为铝塑板吊顶，走廊为矿棉吸音板吊顶，其它为涂料喷涂顶棚。14、屋面：为高分子防水涂料上人屋面。15、主入口雨蓬及圆柱外涂高级外墙乳胶漆。6.2.4消防设计该步行街四周设有环状消防车道，每栋高层建筑物均设有消防车能到达的消防登高场地，消防车道宽度不小于4米，最小转弯半径12米，消防报警控制室设置在商铺的一层。防火分区面积按照建筑设计防火规范以及高层民用建筑设计防火规范设置确定，每栋楼每层设一个防火分区，管道井设外开丙级防火门。疏散楼梯间及前室设乙级防火门。防火分区之间采用防火墙和甲级防火卷帘分隔，通道处设甲级防火门。全部防火分区均采用自动喷淋系统，其中中庭内综合采用先进喷淋技术、烟雾感应器与排烟系统，使人们在火灾的情况下有安全无烟的通道和足够的时间得以疏散到室外。同时在与中庭相连的商铺，其分隔的橱窗应具有1小时的综合耐火性能。冷冻机房、变配电间、水泵房、消防用电梯机房隔墙等均采用防火墙及甲级防火门，防烟楼梯间及前室均采用乙级防火门。消防控制中心设在地下一层，就近有楼梯直通室外。105 该项目的停车大部分采用地下车库的方式，地下停车库设自动喷淋，防火分区之间以防火墙及复合防火卷帘分隔，每个防火分区均有不少于两个人流疏散出口。所有设备用房与地下车库及疏散前室之间的门均为甲级防火门。其余用于疏散口的门均为乙级防火门，并向疏散方向开启。建筑内的防火墙采用页岩砖，设备用房、通风、空调机房的墙体均采用加气砼(或多孔砖)砌筑，其它内外墙体采用空心砖。电缆井、管道井每隔一层，楼板用混凝土封堵（钢构件面层喷涂防火涂料）。耐火极限不小于3h。6.2.5无障碍设计本设计中采用无障碍设计的部位如下：1、出入口：主出入口设置无障碍坡道2、垂直交通：设置无障碍电梯3、走廊通道：满足无障碍要求4、公共卫生间：设置无障碍厕位6.2.6管线综合设计本着经济合理与节约用地的原则，全面规划管线用地范围，合理确定管线位置。地下管线的走向布置，尽量沿道路或主体建筑平行布置，并力求管线顺直、短捷和适当集中，尽量减少转弯、管线之间、管线与道路之间的交叉。5.3结构5.3.1设计依据《建筑结构荷载规范》GB50009-2012《建筑抗震设计规范》GB50011-2010《建筑地基基础设计规范》GB50007-2011105 《混凝土结构设计规范》GB50010-2010《砌体结构设计规范》GB50003-2011《建筑工程抗震设防分类标准》GB50223-2008《多孔砖砌体结构技术规范》JGJ137-2001《建筑桩基技术规范》JGJ94-2008《网壳结构技术规程》JGJ61-2003《钢结构设计规范》GB50017-20035.3.2场地自然条件及水文地质情况1、基本风压值：0.30KN/㎡基本雪压：0.15KN/㎡2、本工程场地属抗震设防烈度七度、第二组，基本地震加速度为0.15g。本工程场地为建筑抗震一般地段，II类场地土。3、建设场地的岩土地质条件：根据建设单位提供的甘肃地质灾害防治工程勘察院编制的《甘肃双博龙实业有限公司xx县温州商贸城岩土工程勘察报告》描述，该场地地质结构自上而下依次为：填土层：杂色，主要为粉土组成，含植物根系、碎石、砂土、碎砖、混凝土、白灰等杂物，层厚1.0~2.2米，稍密，稍湿。粉土：黄褐色，稍密，稍湿，土质较均匀，略具层理，见粉细砂及粉质粘土条带或透镜体，孔隙较发育，摇振反映迅速，稍有光泽，干强度低，韧性低。厚度7.3~13.9米，顶面标高1639.22~1651.51m。105 角砾：青灰色，场地内分布不连续，母岩成分以砂岩、石英岩、变质岩为主，一般粒径2~20mm，最大约100mm，大于2mm的颗粒含量占50~70％，局部夹有条带状或透镜体粉质粘土、粗纱、砾砂薄夹层。磨圆度中等，呈次圆~次棱角状，骨架颗粒间以中细砂及少量粉土充填，稍密~中密，稍湿。厚度0.54~4.70米，顶面标高1628.20~1640.90m。砂岩层：桔红色，强-中等风化，细粒结构，层状结构，充分主要由长石、石英等组成，岩芯呈碎块状或短柱状，遇水或暴露地表极易风化崩解。厚度9.30~18.60米，顶面标高1625.40~1643.50m，最大揭露厚度8.30米。地基承载力特征值、变形模量参数入下所示：粉土fak=110kpa,E0=12MPa角砾fak=300kpa,E0=25MPa砂岩fak=450kpa,E0=25MPa采用人工挖孔灌注桩设计时，桩基设计参数如下：填土极限侧阻力标准值qsik=-10kpa粉土极限侧阻力标准值qsik=-15kpa角砾极限侧阻力标准值qsik=130kpa砾岩极限侧阻力标准值qsik=160kpa砾岩层桩端极限端阻力标准值qpk=3000kpa.4、地下水：场地内未见地下水。但原化工场蓄水池有渗水现象。105 5、地基土腐蚀性：场地土对砼结构中的混凝土结构具弱腐蚀性，对钢筋混凝土结构中的钢筋具中等腐蚀性。6、场地稳定性：场地及周边未发现活动的断裂、滑坡、泥石流、湿馅凹地、崩塌等不良地质现象，砂岩层层位稳定，厚度大，场地总体稳定性较好，适宜拟建物修建。7、场地湿陷性评价：场地为自重湿陷性场地，湿陷等级Ⅱ~Ⅳ。8、结构计算主要选用荷载标准值：住宅、办公楼面：2.0kN/㎡办公走廊楼面：2.5kN/㎡住宅阳台：2.5kN/㎡商场：3.5kN/㎡停车场：4.0kN/㎡住宅和公共建筑楼梯：3.5kN/㎡住宅卫生间：2.0kN/㎡商场卫生间：2.5kN/㎡电梯机房楼面：7.0kN/㎡上人屋面：2.0kN/㎡不上人屋面：0.5kN/㎡5.3.3结构设计105 1、工程概况xx温州品牌步行街工程场地位于xx县中堡村，东临109国道，由商住楼和泵房两部分组成，商住楼的南北总长度为235.70米，东西总宽度为46.60米，共由4段组成，其中第1段（1-1轴~1-5轴）地下一层，地上七层，地下一层为商场，地上一~二层为商场，三~七层为办公楼，1层层高5.40米，二层层高4.20米，三~七层层高2.90米；第2~3段（2-1轴~2-20轴为第2段，3-1~3-32轴第3段）地下均一层，A~C轴间地上七层，地下一层为车库和商场，地上一~二层为商场，三~七层为住宅，一层层高5.40米，二层层高4.20米，三~十三层层高2.90米，C~H轴间地上二层，其中地下一层为车库和商场，地上一~二层为商场；上述4段地下连为一体，地面以上设防震缝，将建筑物分为若干个独立结构单元。泵房为地下一层，层高5.1米。2、自然条件拟建场地位于xx县中堡村，东临109国道，地面标高为1641.02～1653.01，相对高差11.99米，地形起伏较大，呈西高东低、北高南低的态势。地貌单元属于陇西黄土高原黄土梁峁、沟壑较发育。拟建场地地貌单元属于山前沟谷及冲洪积台地。3、建筑分类等级105 本工程结构的安全等级为二级。地基基础及桩基设计等级为乙级，桩基础的安全等级为二级。建筑物抗震设防类别：各结构单元地下一层~二层抗震设防类别为乙类，三~七层为丙类。混凝土结构的环境类别为：地面为上结构为一类，挑檐等外露构件为二b类。地下室内墙、内柱及地下室顶板为一类，地下室底板、外墙、桩基础为五类。地下室防水等级为二级，建筑防火等级为等级为二级，耐火等级为二级。结构设计使用年限为50年。4、地基及基础形式：拟建场地砂岩层层位稳定且承载力较高，故均选择砂岩层作为持力层。基础形式均采用一柱一桩或承载桩，桩型为大直径人工开挖灌注桩基础。5、上部结构选型：第1段及2~4段A~C轴各结构单元均采用钢筋混凝土框架结构，框架的抗震等级：一~二层为一级，三~七层为二级；第2~3段C~K轴各段均采用钢筋混凝土裤架结构，裤架的抗震等级为二级；楼板均采用梁板结构。地下室采用钢筋混凝土外墙并设防水底板，地下室结构构件抗震等级同地上一层。地下泵房采用钢筋混凝土框架结构钢筋混凝土外墙，框架的抗震等级为三级，泵房顶板采用板梁结构。6、后浇带设置：（1）本工程地下室（包括顶板、底板和墙体）长度较大，地面以下每隔20~30米设置一道伸缩后浇带，位置见平面图。后浇带须待两侧砼浇注完两个月后再浇注。（2）住宅和商场在地下室顶板连为整体时，在其交接处商场的一侧设沉降后浇带，沉降后浇带位置见各单体设计图。105 （3）后浇带宽度为1.0m，后浇带砼应采用比两侧主体高一级无收缩砼。后浇带位置详见结构平面图。7、本工程超长采取的措施：（1）除设置后浇带外，还应加强构件水平向钢筋的配置、设外墙保温措施。（2）采用收缩小的水泥，减少水泥用量，在混凝土中加适量外加剂。（3）混凝土低温入低温养护，使混凝土终凝时的温度尽量降低，减少水化热和收缩。（4）浇筑墙、梁、板时，应采取分层散热浇筑的施工工艺，保温养护，不得提早拆模，避免混凝土过早失水。（5）及时砌筑外维护墙体，避免结构长期暴露，使建筑物主体结构构件受温度变化的影响降到最低，减少由于温度变化引起的温度裂缝的产生。（6）地下室侧墙结构拆模且达到设计强度后，应及时回填，以减缓墙体早期、中期裂缝的发展。（7）施工地下结构时须严格控制砼水灰比，控制砂石含泥量，在砼中掺加适量膨胀剂，并加强养护。8、其他技术措施：（1）对砂岩层顶面起伏较大位置处的桩，桩端应进入砂岩层不小于2d（d为桩身直径），相邻基础高差不得大于桩净距的一半。105 （2）地下结构防水措施：地下室外墙、底板均采用防水砼，防水砼的设计抗渗等级均为0.6Ma。（3）基础回填土及场地填土有关要求因自然地坪比室外地面设计标高低约0.5米，故本场地填方场地，对场地填土，为满足对建筑物在地面以下形成有效嵌固以及为其上所附的道路、管网及室外附属设施提供必要的地基承载力，压实系数不应小于0.93。另外对灌注桩基础，有地下室时，须在场地填土回填至地下室底板底标高以下后方可施工，无地下室时，须在场地填土回填至基础梁底标高以下后方可施工，以避免桩基先施工后填土时使桩处于不利的受力状态。对基坑回填土，压实系数不应小于0.95。（4）因场地土对砼结构中的混凝土结构具弱腐蚀性，对钢筋混凝土结构中的钢筋具中等腐蚀性，故地下室外墙和底板、基础梁采用普通硅酸盐水泥，水泥中铝酸三钙含量不大于8%，同时掺入抗硫酸盐外加剂，不应使用高钙粉煤灰掺料，不得加入石灰石粉，最大氯离子含量0.08，最大碱含量3kg/m3，最大氧化硫含量4%，最大水胶比不大于0.40。混凝土中添加钢筋阻锈剂。桩基础采用普通硅酸盐水泥，水泥中铝酸三钙含量不大于8%，同时掺入抗硫酸盐外加剂，不应使用高钙粉煤灰掺料，不得加入石灰石粉，最大氯离子含量0.08，最大碱含量3kg/m3,最大三氧化硫含量4%，最大比胶不大于0.40。混凝土中添加钢筋阻锈剂，抗渗等级为P8，桩保护层厚度为55mm。105 （5）C~K轴商场板局部开大洞采取的措施（商场楼面设自动扶梯开洞及屋面采光开洞）①按实际开洞情况进行建模，采用复合楼板平面内刚度变化的计算模型整体计算分析。②开洞口后剩余的较窄楼板加厚，采用双层双向配筋，提高楼板的配筋率。（6）嵌固部位板构造：板后取180厚，在满足受弯构件计算几构造要求配筋率的基础上，每层每个方向板的配筋率不小于0.25%。9、主要结构材料：（1）混凝土强度等级：基础垫层采用C30；基础、框架柱和防水混凝土采用C35；梁板等其余部分混凝土采用C30。（2）主要钢材：钢筋：I级钢（HPB235）；II级钢（HRB335、HRB335E）III级钢（HRB400、HRB400E）钢板和钢管：采用Q235B、Q345B、Q345GJB。10、结构计算：上部结构计算采用的程序为中国建筑科学研究院编制的《多层及高层建筑结构空间有限元分析与设计软件》SATWE上部结构计算的嵌固部位：第4段楼取在桩顶，第1~3段楼取在地下一层顶板。105 上部结构计算的主要参数为：周期折减系数取0.85在竖向荷载作用下梁端弯矩调幅系数0.85；中梁刚度放大系数2.0；梁扭矩折减系数0.4.抗震计算分析时按单向水平地震作用并考虑了扭转耦联及5%偶然偏心的影响。计算结果基本合理，满足有关规范要求。11、施工特殊要求：本工程中有部分建筑屋面为大跨度网壳结构，要求选择具有甲级资质的钢结构专业施工单位进行施工，要求施工单位具有钢结构施工详图设计资质。12.变形观测基础在施工期间及使用期间应进行变形观测。5.4给排水消防5.4.1设计依据《室外给水设计规范》《室外排水设计规范》《建筑给水排水设计规范》《住宅设计规范》《住宅建筑规范》《住宅设计标准》《自动喷水灭火系统设计规范》《建筑灭火器配置设计规范》《建筑设计防火规范》《汽车库、修车库、停车场设计规范》105 其它专业提供的设计条件业主提供的其它设计资料。5.4.2给水1、水源本项目分别从市政管网接入二根DN150给水总管，给水管在建筑物内形成环状管网，供本项目住宅和商场生活、消防用水。可供水压0.1MPa（建设单位提供）。一层以下建筑、生活调节水箱进水、消防水池进水、绿化、道路浇洒、室外消火栓等用水由室外市政环状管网提供。2、用水量生活用水量表用水名称用水量标准（最高日）用水单位数使用时间时变化系数K最大小时用水量（m3/h）最高日用水量（m3）住宅200L/（人·日）1421人242.529.6284.2商场6L/㎡·d31381m2121.523.5188.3绿化、道路浇洒2L/㎡·d22895m222.945.8抹车用水10L/辆·次188辆1.01.9未预见水量最高日用水量的10%7.752.0总计84.7572.23、生活给水系统（1）低区给水系统：地下一层用水由市政低压供水环网供给。商场用水由商业供水管单独供给，来自商业调节总水箱(总有效容积V=28m3，占加压供水最高日用水量的20％)，变频加压给水设备供给，供水方式为下行上给。105 （2）高区给水系统：三至十一层生活给水系统由室外地下泵房内生活调节总水箱(总有效容积V=60m3，占加压供水最高日用水量的20％)，变频加压给水设备供给，供水方式为下行上给。（3）其它住宅采用IC卡水表，水龙头采用陶瓷芯片密封节水龙头，坐便器采用6升两档冲水量水箱，商业部分蹲便器和小便器采用延时自闭式冲洗阀。4、消防给水系统本建筑物内消防系统设有：室外消火栓系统、室内消火栓系统、室内自动喷水灭火系统。（1）室外消火栓系统室外消防用水量为30L/s，火灾延续时间3小时。建筑物室外消防用水由设在室外低压给水管网上的室外消火栓提供（2）室内消火栓系统室内消防用水量为20L/s，火灾延续时间为3小时。室内消防采用临时高压消防系统，在室外地下设一座消防水池(V=320m3)及加压泵站(消防加压泵设泄压措施)，消防加压管网在地下室形成环状，在屋顶设一座消防水箱(V=18m3)满足建筑物火灾初期消防用水。室内消火栓给水系统不分区，系统由贮水池、消防给水加压泵、屋顶水箱、室内消防管网、室内消火栓及室外消防水泵接合器组成。设有室内消火栓的建筑各层均设消火栓，保证两股水柱同时到达室内任何部位，室内消火栓口径DN65。105 消火栓给水加压泵由设在各消火栓箱内的消防泵启泵按钮和消防控制中心直接开启消防给水加压泵。消火栓水泵开启后，水泵运转信号反馈至消防控制中心和消火栓处。该消火栓和该层或防火分区的消火栓的指示灯亮。消火栓给水加压泵在泵房内和消防控制中心均设手动开启和停泵控制装置。消火栓给水备用泵在工作泵发生故障时自动投入工作。（3）自动喷水灭火系统1）设计范围地下车库及商场。2）采用湿式自动喷水灭火系统，自喷设计参数见下表。自动喷水灭火设计参数表序号名称火灾危险等级设计喷水强度（L/min·㎡）最大保护面积（㎡）设计流量（L/s）1地下汽车库、商场中危险Ⅱ级81602824#高层底部商铺中危险Ⅰ级6160213）自喷系统由消防贮水池、自喷给水加压泵、自喷泵加压环网、屋顶水箱、湿报阀组、信号蝶阀、水流指示器、喷淋管网及室外自喷水泵接合器等组成。（4）消防水池容积确定水池贮存3小时室内消火栓水量及1小时自喷用水量，该建筑室内消防用水量为：20L/s，自喷用水量为：28L/s。V=3.6×20×3+3.6×28×1=316.8m3，取320m3。105 （5）管材选用1）室外给水管、室内冷水干、立管及支管选用钢衬塑复合管(PN=1．OMPa)，卡环式连接。住宅水表后给水管采用交联聚乙烯(PEX)给水管(PN=1.OMPa)。2）消火栓管采用焊接钢管，焊接连接。3）自喷管采用热浸镀锌钢管，丝接或沟槽连接。5.4.3排水1、建筑物污水设计流量按90％Qd，为515m3。2、排水采用污废合流制，卫生间排水采用伸顶通气单立管系统或采用专用通气立管形式(十一月跃十二层)，二层商业污水接至住宅排水系统排出，一层污水单独排出室外。出户后经污水管道汇集后经化粪池(V=75m3，二座，污水停留时间12小时，清掏周期90天)处理后，排至市政污水管网。3、屋面雨水采用采用有组织外排水。室外雨排水采用道路自然坡度排水接合道路雨水口收集，因当地排水体制为雨污合流制，故化粪池后与污水管汇合排至市政污水管网。4、雨水降雨强度采用兰州市暴雨强度公式：i=(6.86+9.131gTe)／(t+12.70)O.83。设计暴雨量Qy=ФqF其中：屋面:P=2年，雨水量：Qy=Ф·q·F，其中Ф--径流系数0.90105 F--汇水面积，12838㎡P--设计重设期，2年，q=1.47L/s．100㎡Qy=169.8L/s室外场地:P=2年，雨水量：Qy=Ф·q·F，其中Ф--径流系数0.53F--汇水面积，35733㎡P--设计重设期，2年，q=1.47L/s．100㎡Qy=278.4L/s5、管材选用室外雨、污水管采用HDPE双壁波纹管，承插连接，橡胶圈密封，直埋敷设。室内生活污水管采用柔性排水铸铁管，A型接口。室内压力流污废水管采用焊接钢管，焊接。5.4.4移动灭火器配置1、配置场所住宅、商场、地下车库等。2、设计参数移动灭火器配置设计参数表配置场所危险级别火灾类别每具最小配置灭火级别最大保护面积(㎡/A,B)住宅轻危险级A1A100商场中危险级A2A75105 汽车库中危险级B55B1.03、各配置场所均配置手提式磷酸铵盐干粉灭火器，轻危险级配置MF/ABC2，中危险级配置MF/ABC4。5.4.5节能、环保1、建筑物给水龙头均采用陶瓷芯片密封节水龙头。2、建筑物坐便器均采用小于6L节水型分段式坐便器。3、市政给水接口处设置水表计量；方便管理，利于节水。4、水箱溢流水位均设报警装置，防止进水管阀门故障时，水箱长时间溢流排水。5、给水系统采用竖向分区方式控制最不利用水器具处的静水压不超过O.35MPa，利于节水。6、二次加压供水采用变频供水设备，变频给水设备配有气压罐，储存一定压力，延长主泵休眠时间，避免频繁启动，利于节能。7、主要运行设备设在室外地下室，给水支管的水流速度采用措施不超过1.Om/s，并在直线管段设置胀缩装置，防止水流噪音的产生；二次生活给水泵防噪隔振选用低噪声水泵机组，泵组采用隔振基础；水泵进水管、出水管设置可曲挠橡胶接头和弹性吊、支架，减少噪音及振动传递。水泵出水管止回阀采用静音式止回阀，减少噪音和防止水锤。泵房的墙壁和天花采取隔音吸音处理。105 8、饮用水箱中水的停留时间为4h，在用水淡季不超过l天；生活饮用水水箱设加锁密闭人孔盖，泵房设有通风系统。生活用水水箱均采用”自洁式装配式不锈钢全封闭卫生水箱”；生活饮用水箱上部无污水管道；水箱的溢流管安装拍门，通气管用钢丝网包扎，检修口加盖加锁，防止蚊蝇和小动物进入水箱造成污染。9、卫生间排水系统为专用通气立管或伸顶通气单立管系统，以保护水封，防止下水道内臭气进入室内，改善排水水力条件和卫生间的空气卫生条件。通气管顶部端口设于屋面之上。10、采用直通式地漏，地漏下设存水弯，以降低水面蒸发对水封的不利影响。11、地下层集水坑均采用防臭密闭人孔盖。12、采用具有尾流冲水功能的坐便器，以保证每次冲洗完毕后水封被充满。13、本工程无有毒、有害废水排出，污水经化粪池处理后排入城市污水管道，防止对城市污水管道造成淤塞。5.5供热通风与空调5.5.1设计依据《采暖通风与空气调节设计规范》（GB50019-2003）《公共建筑节能设计标准》(GB50189-2005)《民用建筑设计通则》(GB50352-2005)《高层民用建筑设计防火规范》(GB50045-95)（2005版）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》(GB50067-97)《通风与空调工程施工质量验收规范》(GB50243-2002)105 《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》(GB50242-2002)《声环境噪声标准》(GB3096-2008)《民用建筑隔声设计规范》(GBJ118-88)《室内空气质量标准》(GB/T18883-2002)其它一些当地可适用的规范、规程、标准等5.5.2设计计算参数1、室外空气计算参数(参考兰州市)室外空气计算参数表参数通风计算温度（℃）采暖计算温度（℃）主导风向平均风速（m/s）大气压力（kPa）夏季27NE1.484.31冬季-7-11E0.684.142、室内设计参数室内设计参数表编号部位夏季冬季温度℃相对湿度％温度℃相对湿度％1卧室、客厅//20/2卫生间//25/3厨房//15/4办公室//10/5商场//18/6公共厕所//16/7楼梯间//16/105 3、围护结构热工性能及传热系数（1）公建：a．外墙：200mm空心砖，采用50mm挤塑聚苯板做外保温，平均传热系数Km=O.43W/㎡·K;b．屋面：保温层采用80mm挤塑聚苯板，平均传热系数K=O.34w／㎡·K;c．外窗：断桥铝合金中空玻璃6低透光热反射+12空气+6透明，传热系数K=2.8W/㎡·K;d．玻璃采光顶：断桥铝合金中空玻璃6低透光热反射¨2空气+6透明，传热系数K=2.8W/㎡·K;e．地下一层商场外墙：采用50mm挤塑聚苯板做外保温，平均传热系数Km=0.45W/㎡·K;f．一层地面：200mm水泥炉渣保温，热阻R=3.3㎡·K/W;g．地下一层车库顶板：保温层采用50mm挤塑聚苯板，平均传热系数K=0.57W/㎡·K。（2）住宅：a．外墙1：剪力墙(200mm)及填充墙(200mm空心砖)均采用50mm挤塑聚苯板做外保温，平均传热系数Km=0.45W/㎡·K;b．屋面：保温层采用80mm挤塑聚苯板，平均传热系数K=O.34W/㎡·K;c．外窗：断桥铝合金中空玻璃6低透光热反射+12空气+6透明，传热系数K=2.8W/㎡·K;105 d．阳台为封闭阳台、断桥铝合金窗框、中空玻璃、阳台砼板外贴50厚挤塑聚苯板；阳台门采用断桥铝合金中空玻璃、下部夹芯50厚岩棉板，传热系数K=1.5W/㎡·K;e．住宅飘窗上下窗台板贴50厚挤塑聚苯板，传热系数K=O.49W/㎡·K;f．分户门：钢质门夹芯50厚EPS保温板四防门k=1.5W/㎡·K;g．楼栋门：三防门，K=1.7W/㎡·K;h．一层楼面：200厚水泥炉渣保温，传热系数K=0.3W/㎡·K。5.5.3采暖1、采暖热负荷：住宅采暖面积52089㎡，热指标32W/㎡，采暖热负荷1667KW；公建采暖面积29612㎡，热指标65W/㎡，采暖热负荷925KW；采暖热负荷共计3529kw。2、采暖热源本工程采暖热源为市政供热管网提供的95/70℃低温热水，l#楼及商场采暖系统均为室外管网直接连续供热，系统补水定压均在集中供热锅炉房内解决；住宅采暖均由设在地下一层的增压泵房将集中供热系统一次水经加压水泵加压及混水旁通调节阀混合成55／45℃的低温热水后连续供热。3、采暖系统型式按建筑物功能不同分别设置105 （1）住宅采用共用立管的分户独立采暖系统，每单元设专用热表井，分户设热计量装置，包括热表、锁闭阀、Y型过滤器等；楼内系统采用下分式双管系统，供回水干管敷设在二层顶板下(1～3#楼)或一层地沟内(4#楼)。住宅户内采用低温热水地板辐射采暖系统(卫生间采用卫浴型散热器采暖)，每户设一组铜制分、集水器，每个分水器前均设二通温控阀，集水器的每支环路上均安装球阀。（2）公建采暖系统根据建筑划分，(1、2#楼)地下一层及地上一～二层商场采用上供中回双管同程式，供水干管敷设在二层顶板下，回水干管敷设在地下一层梁下；(3、4#楼)一、二层商场采用上供下回垂直单管三通阀跨越式，供水干管敷设在二层顶板下，回水干管敷设在地下一层车库梁下或一层地沟内；1#楼三～七层办公楼采用上供下吲垂直单管三通阀跨越式，散热器采暖。（3）住宅与公建采暖系统入口在地下一层增压泵房内分别设独立的热计量装置。（4）住宅楼梯间采暖系统采用下供下回双管式，散热器采暖。4、设备，管材，阀门（1）散热器选用TLF8-7/6-1.2铜铝复合散热器，散热量为150W/片(ΔT=64.5℃)，承压1.2MPa，明装。住宅分户热表选用M-CALcompact型组合式热量表(额定流量：O.6m3/h)，采暖系统入口处选用CRL-G-D超声波热量表。（2）管材：公建及住宅采暖楼内系统采用热镀锌钢管，管径小于DNl00螺纹连接，管径大于等于DNl00采用卡槽连接；管井内共用立管至户内分集水器明设管道采用热镀锌钢管，暗设埋地管采用PE-RT聚乙烯管，户内地板敷设加热盘管选用PE—105 RT聚乙烯管，按照设计尺寸铺设，一个分支环路一根管材，地下部分不能有接头。管道敷设间距及管径见图注，管道管径d20、壁厚2.3mm，PE-RT管使用条件等级均为四级，工作压力为0.8MPa，使用年限不小于50年。直管段每隔700mm设一固定管卡，弯曲部位管卡加倍。（3）住宅共用立管分支处的回水管设MSV-F2型静态平衡阀，公建除热力入口处设MSV-F2型静态平衡阀外，其余供回水管分支处均设T40H-16型手动调节阀；热力入口装置包括热量表、MSV-F2型静态平衡阀、Y型过滤器、温度计及压力表等。住宅楼内采暖系统共用立管顶端安装zP一¨型立式自动排气阀，公建采暖系统排气采用卧式集气罐，其余阀门闸阀为z15T一16型，截止阀为J41T—16型。5.5.4供热管网1、供商场采暖供水干管敷设在二层商场梁下，回水总管敷设在地下室梁下或一层地沟内；供住宅采暖供回水总管敷设在商场二层梁下。2、敷设在地沟及管井的管道采用岩棉管壳保温，外缠玻璃丝布两层刷调和漆两道。保温厚度为50～60mm。5.5.5通风及防排烟1、地下车库设机械送排风系统，按排风量6次/小时，送风量5次/小时计算。送风口在车道顶部均匀布置，排风口分上下部布置，上部排风量占l/3，下部排风量占2/3。上部排风和下部排风分别设置两个独立的支路，火灾时利用70℃防烟防火阀切断下排风支路，利用上部排风支路及排风口排烟，排烟风机入口处设置280℃105 防火阀，并与风机连锁。排烟时送风机继续运行，向地下室补风补风量大于排烟量的50％。2、变配电室及柴油发电机房设独立的送排风系统，通风量按换气次数为8次/小时计算，火灾时关闭送、排风机，并利用防火阀切断所有与变配电室及柴油发电机房连通的风管，火灾后开启送、排风机进行通风换气。水泵房设机械送排风系统，通风量按换气次数为5次/小时计算。3、地下一层商场及地上一、二层商场设热回收式新风换气系统，新风量按20m3/p．h计算)；商场按防火分区设独立的排烟系统，排烟风量按最大防烟分区面积120m3/㎡·h计算，每个防火分区排风机房设一台排烟风机，火灾时由消防控制室自动启动或手动启动，地下商场送风机运行，送风量满足排烟风量补风量的50％，地上商场排烟时利用可开启的外窗自然补风。4、中庭设机械排烟系统，排烟量按中庭换气次数6次/h计算，排烟风机设在二层裙房屋面。5、住宅卫生间、厨房设变压式土建风道并予留安装抽油烟机和通风器条件。公建卫生间设机械排风系统，换气次数10次/小时。6、风管采用镀锌钢板制作，厚度按《通风与空调工程施工质量验收规范》GB50243—2002规定执行，排烟管按高压系统选择。5.5.6节能及环保1、住宅户内采用低温热水地板辐射采暖系统。2、换热器选择传热系数较高的换热器。3、通风机均选用高效率风机。105 4、通风设备均选用低噪音型，并设减震装置。5.6电气5.6.1设计依据l、根据建设单位提供的基础资料、设计要求和工艺要求。2、建筑专业提供的平、立、剖面图及给排水、暖通专业提供的设备用房和用电量。3、采用国家、行业及地方规范、法规及标准《高层民用建筑设计防火规范》GB50045—98(2005年版)《10KV及以下变电所设计规范》GB5005394《供配电系统设计规范》GB50052—2009《低压配电设计规范》GBS0054—95《建筑物防雷设计规范》GB50057—94(2000年版)／《火灾自动报警系统设计规范》GB50116—98《综合布线系统工程设计规范》G：B50311—2007《有线电视系统工程技术规范》GBS0200—94《民用建筑电气设计规范》JGJl6—2008《住宅设计标准》DB62／25—3011—2002《住宅建筑规范》GB50368—2005《住宅设计规范》GB50096—1999(2003年版)《建筑照明设计标准》GB50034—2004《民用闭路监视电视系统工程技术规范》GB50198—94105 5.6.2设计内容1、高、低压变配电系统设计；2、照明配电系统设计；3、动力配电及控制系统设计；4、电话、宽带系统设计；5、有线电视系统设计；6、火灾自动报警及联动系统设计；7、楼宇呼叫可视对讲系统；8、防雷接地及安全接地系统设计；9、视频监控系统5.6.3负荷分级及负荷估算本工程为一类高层建筑，供电等级按一级负荷设计。1、本工程的消防设备(消防泵、喷淋泵、消防电梯、排烟风机、消控室设备)及应急照明、诱导疏散照明按一级负荷设计。2、生活水泵、污水泵、客梯及住宅前室照明按一级负荷设计。3、住宅照明、节日照明及空调、通风、电热等设备按三级负荷设计。4、负荷计算（1）本工程总负荷：Pe=5575kwPjs=2225kwQjs=1388Kvar105 Sjs=2435KVA变压器总装机容量：2×1600KVA／10KV／O．4kV（2）1号变压器负荷：Pe=3143kwPjs=1038kwQjs=402KVarSjs=1116KVA变压器负荷率为：70％（3）2号变压器负荷：Pe=Z429kwPjs=1187kwQjs=586KvarSjs=1319KVA变压器负荷率为：83％（4）二级负荷总的用电量：Pe=1199kwPjs=479kw5.6.4供配电设计1、供电电源及电压：由市电网用电缆埋地引来一路10KV电源至地下变配电室，另设一台800kW柴油发动机供电力及照明设备用电源。105 2、变配电室：在地下设置10KV高、低压配电室一间，内设KYNl8-10型移开式高压开关柜5台，GCS型组合式开关柜22台，其中电容补偿柜3台，干式变压器2台，型号为SGB-1600/10/O.4-D，ynll、uk=6％。另设一台800kw柴油发动机组。3、高压配电系统：10KV高压配电系统为单母线，断路器选用高压真空断路器，交流操作系统。4、继电保护及计量：10KV进线：过流保护、速断保护、零序保护。10KV母联：过流保护、速断保护。变压器：过流保护、速断保护、零序保护、变压器高温保护、变压器超温跳闸。5、低压运行方式：低压母线分段运行，联络断路器设白投自复/自投不自复/手动转换开关，自动时应自动断开非保证负荷以保证变压器正常运行。主进断路器与联络断路器设电气联锁，任何情况下只能合其中两个断路器。当两个进线断路器失电后柴油发动机组30S内自动启劲电。6、无功功率闲数补偿：系统采用低压侧集中补偿，功率因数补偿到O.9以上。补偿容量为：368Kvar。5.6.5电力设计1、供电电压：Ac220/380V，放射和树干式混合供电。2、住宅干线采用YDF-zR-YJV型预分支电力电缆沿竖井敷设至各层配电箱。105 3、其它电力干线采用zR-TC90-YJLV型阻燃合金铝电缆和ZR-YJv阻燃铜芯电缆沿板底、竖井及桥架敷设，分支线采用BV—-O.45/0.75KV阻燃电线穿钢管沿地板、墙、柱等暗敷。消防设备供电干线及支线采用耐火电缆。室外部分电缆为穿Icc碳纤维管埋地敷设。4、所有消防设备和其它重要设备，由地下高、低压配电室低压侧母线段分别引出一路电源至各层用电点，在各层消防设备和其它重要设备最末端处设置双电源自投装置。5、配电箱(柜)，电控箱(柜)均选用成套装置。配。5.6.6照明设计1、供电电压,AC220/380V，使用电压AC220V。2、住宅每层集中设置住户计量电表，户内设置分户配电箱，商业照明均在本层设置计量表，其它设备由配电室集中计量。3、光源：商场、消防控制室、配电室等均采用(T5、T8)节能型荧光灯照明；门厅、出口采用点光源节能照明；楼梯问及电梯前室采用节能灯照明。4、应急、疏散诱导灯采用自带蓄电池的照明灯，配电室、消控室及其它重要房间的照剧j均由本室双电源切换箱供电，其它诱导、应急照明及楼梯间、电梯前室照明均由照明双电源切换箱供电。除电梯前室及装有蓄电池的照明灯外均采用节能自熄开关。5、照度消控室、配电室及电梯机房：200～300Lx楼梯及电梯前室：75～100Lx商业用房、办公：300Lx功率密度值≤(11W/㎡)105 住宅：75～100Lx功率密度值≤(7W/㎡)6、用电指标地下一层车库5W/㎡，一～二层商业用房40W/㎡。，住宅每户安装功率为6KW。5.6.7防雷接地及安全接地系统1、本工程按“民规”JGJl6—2008防雷分类按三类防雷建筑物设计。2、在屋面不同标高的女儿墙上安装中12镀锌圆钢作为避雷带，屋面上利用板内钢筋作不大于20m×20m或24×16m的网格，利用柱内钢筋做引下线，引至接地极。3、地下高低压变配电室设总等电位联结汇集箱，住宅卫生问设置局部等电位联结箱，安全保护接地、防雷接地及其它电子设备接地采用共用接地装置，组成联合接地极，接地电阻要求不大于l欧姆。4、保护接地采用电源中性线和保护线分开的TN—S保护接地系统。所有进出建筑物的金属管道均与接地装置连接，低压侧设置第一级浪涌保护设备。5.6.8电话、宽带系统l、本工程综合布线设备发旨在3#楼一层消控室、弱电机房，在弱电井设分线设备，地下车库预留语音、住宅部分每户设置DD信息接线箱一个，户内设置数量按住宅标准执行。2、商铺均按要求设置语音、数据双口信息点。105 3、由市网引入语音、数据电缆和光纤两路(按电信部门要求)至消控室、弱电机房，主干线均沿桥架和竖井敷设至各层，室外弱电电缆为穿Icc碳纤维管埋地敷设，水平子系统采用六类八芯对绞线，住宅部分由弱电竖井引至各户DD信息接线箱。5.6.9有线电视系统1、本工程按有线电视台要求设计，住宅设置DD信息接线箱，由弱电竖井引入，户内设置按住宅标准执行。2、由市网引入一路电视信号至消控室、弱电机房，有线设备，放大器等设备由有线台根据情况设置。采用860MHz邻频传输系统，用户终端电平值为64±4dB。3、地下、一、二层商场弱电竖井设置楼层电视分线，商场电视插座按用户要求设置。5.6.10楼宇呼叫可视对讲系统可视对讲采用单元式可视对讲系统，住宅首层单元出入口设置可视对讲户外主机，干线采用总线制，各户入口处设置可视对讲分机一部。5.6.11闭路电视监控系统1、监控主机设在一层消控室、弱电机房。2、本工程在室外，地下车库，各单元入口处，一层电梯前室，一、二层商场等处设电视监控射像机。3、信号线、控制线及电泺线均引自至消控室、弱电机房，电视监控信号线采用Syv105 -75-5电缆，穿sc25钢管敷设，控制线采用RVV-4×0.75mm导线，电源线采用RVV1.5m㎡导线，穿sc20钢管敷设。5.6.12火灾自动报警及联动控制系统设计1、本工程按《火灾自动报警系统设计规范》要求保护对像等级按一级设置。2、消控室、弱电机房设在一层，内设集中报警控制器及广播、通讯控制器，一～二层商场、管理用房及电梯前室、配电室、电梯机房等设备用房均设置感烟探测器、汽车库设置感温探测器，消防广播、电话、报警按钮、均按规范设置，每层所设置的感烟、感温探测器、消防广播、电话、手报按钮，消火栓按钮等与防排烟风机、电梯迫降、消防、喷淋泵等共同组成火灾自动报警及控制系统。3、消防报警采用总线制，消防、喷淋泵及防排烟风机均在消消控室、弱电机房设置直接控制线，消控室、弱电机房设置消防专用直线对外119电话一部。4、火灾报警与消防联动控制逻辑关系见火灾报警控制原理图。5.6.13汽车库管理系统设计地下车库值班室设停车场管理系统，管理系统包括停车场入口、出口设备，收费设备，图像识别设备，中央管理设备等。5.6.14建筑照明、动力节能设计1、按照国家《建筑照明设计标准》GB50034-2004设计不同使用功能区的照度要求。105 第六章节能为了贯彻落实科学发展观，大力建设资源节约型社会,切实落实好国家和甘肃省的节能工作，对节能降耗工作要依据国家和省上的相关节能文件和节能设计规范严格执行，对公共建筑严格实施节能50%的标准。大力推广采用高效节能电器、照明产品，重点抓好建筑物采暖、空调、照明系统节能以及办公设备节能。本项目属民用及公共建筑工程，项目的节能降耗工作包括节地、建筑节能、节水、节电等方面。6.1国家节能的相关法律及设计规范1、《中华人民共和国城市规划法》；2、《中华人民共和国节约能源法》；3、《中华人民共和国建筑法》；4、公共建筑节能设计标准（GB50189-2005）；5、《严寒和寒冷地区居住建筑节能设计标准》（JGJ26-2010）；6、建筑照明设计标准（GB50034-2004）；7、采暖通风和空气调节设计规范（GB50019-2003）。8.公用等专业提供的相关资料；9.节能专业有关规定及标准等。6.2项目的资源消耗情况本项目消耗的主要资源有水、电、暖。105 1.水耗能量本项目建成后，日用水量最高按572.2立方米，平均按500立方米，年按300天计算，年用水量为150000吨，折标系数按0.0857千克/吨计算，年折标准煤量为:500×300×0.0857×0.001=12.86吨。2.电耗能量本项目用电容量2225KW，用天系数按0.6，日按8小时，年按360天计算，项目年用电量384.48万KWh，折标系数按1.229tce/万KWh计算，年折标准煤量为:2225×0.6×8×360×1.229×0.0001=472.53吨。3.暖耗能量（1）住宅:采暖热负荷约1667KW,日按12小时满负荷和12小时0.7负荷计算，年按135天计算，项目年用热量459.09万KWh，折标系数按1.229tce/万KWh计算，年折标准煤量为:1667×（12+12×0.7）×135×1.229×0.0001=564.22吨；（2）公建：采暖热负荷约1995KW，日按8小时满负荷和16小时0.4负荷计算，年按135天计算，项目年用热量387.83万KWh，折标系数按1.229tce/万KWh计算，年折标准煤量为:1995×（8+16×0.4）×135×1.229×0.0001=476.64吨。该项目年暖总耗能量折标煤为：564.22+476.64=1040.86吨。本项目年总能耗折合标煤为：12.86+472.53+1040.86=1526.25吨。105 能源消耗表能源消耗种类消耗量折标系数折标煤tce水15万m3/a0.08457kgce/m312.86电384.48万kwh/a1.229tce/万KWh472.53暖846.92万kwh/a1.229tce/万KWh1040.86合计1526.256.3节地根据建设内容、规模和建设方案，按照国家有关节约土地资源的要求，合理利用土地。本项目在建设过程中，本着经济适宜、综合利用的原则进行科学规划、合理布局，最大限度的提高土地利用率。本项目容积率为2.28，建筑密度36%。6.4建筑节能针对目前中国建筑高能耗、低能效的问题，建设部提出了“十二五”期间建筑节能工作的重点工作领域。新建建筑全面执行节能设计标准。建筑节能应参照《公共建筑节能设计标准》、《民用建筑节能设计标准甘肃省实施细则》设计执行。本项目在建筑设计、施工、验收和测评；建筑新技术、新工艺和新材料的应用；建筑物用能系统的运行管理中应当执行国家、行业和甘肃省制定的建筑节能标准。105 建筑设计采用简洁的几何造型，减少外立面不必要的凹凸变化，以较小表面积达到节能的目的。外墙做保温，屋面采用新型节能的屋面隔热、保温材料；采用节能门窗，选用铝合金断桥隔热材料，中空玻璃。避免采用大面积落地窗。1、内外墙体材料以轻质混凝土砌块为主，配以其它新型墙体材料，以减轻建筑自重，节约结构构件用料。选用岩棉保温板或全水基现场轻发泡聚氨酯。外墙以降低太阳光辐射的吸收的颜色设计。2、屋面保温材料拟选用热工性能较好的A级防火保温板-80毫米厚岩棉板，对飘窗和封闭式阳台顶板等热桥部位做50毫米厚岩棉板。3、采用气密性级别较高的外窗（包括阳台门），其气密性等级应按照国家标准《建筑外窗空气渗透性能分级及其检测方法》（GB7107-2002）选用，其等级不应低于4级水平。4、门窗保温性能K小于2.8瓦/平方米摄氏度。5、玻璃幕墙：采用断热型材LOW－E中空玻璃，保温隔热性能良好。6、吊顶采用保温顶棚，该顶棚的综合传热系数≤0.55瓦/平方米。7、建筑物各部分围护结构的传热系数，不应超过规范《居住建筑节能设计标准》的限制。6.5节水本项目在建设和运营中，应严格按照《中国节水技术政策大纲》的精神，采取有效的节水措施、制定节水管理制度。(1)项目供水系统应尽量采用重力方式供水，以降低能耗。105 (2)该项目应采用节水暖通器材设备、节水的卫生洁具、龙头、阀门等。(3)加强对居民的思想教育，提高市民的节水意识，做到防止跑、冒、滴、漏，以降低水资源的损耗。(4)使用过的水，可经过多次重复利用，用于冲厕、托地等用用水环节，节约水资源。2.给排水节能设计冷却塔、热交换器选用节能型，设有温控装置，冷却水循环使用。集中热水系统采用机械循环，避免放水时初始温而造成浪费。卫生洁具采用节水型冲洗配件及光电控制以节约用水。给水系统采用竖向分区方式，控制最不利用水器具处的水压不超过0.35Mpa。6.6暖通节能（1）适当加大供回水温差，减少循环水量，节省输送能耗。（2）换热器选择传热系数较高的换热器。6.7节电（1）道路路灯均选用节能光源，照明系统采用日照启闭和夜晚12点后半灯制。（2）采用建设部推荐的建筑照明节能技术和材料，选用效率高、配光合理的灯具及绿色照明设施等。（3）选择节能的空调设备，采用自动控制,同时分室控温。（4）在变电室设集中无功功率自动补偿装置。105 （5）采用节能型电力变压器，降低变压器的能耗。（6）制定节电管理制度。105 第七章环境保护7.1环境保护执行法律、法规、标准1、《中华人民共和国环境保护法》1989年12月；2、《中华人民共和国环境影响评价法》2002年9月；3、《中华人民共和国大气污染防治法》2000年4月；4、《中华人民共和国水污染防治法》2008年2月；5、《中华人民共和国固体废物污染环境防治法》2004年12月；6、《中华人民共和国环境噪音污染环境防治法》1996年10月；7、中华人民共和国国务院令第253号《建设项目环境管理条例》1998年11月；8、国家环境保护总局，2008年10月《建设项目环境评价分类管理名录》；9、《中华人民共和国节约能源法》2007年10月；10、《中华人民共和国清洁生产促进法》2003年1月；11、《大气污染综合排放标准》GB16297-1996；12、《污水综合排放标准》GB8978-1996；13、《环境空气质量标准》GB3095—1996；14、《社会生活环境噪声排放标准》GB22337-2008；15、《建筑施工场界噪声评价标准》GB12523－1990；16、《室内空气质量标准(试行)》GB/T18883-2002。105 7.2环境保护原则环境保护工作遵循以下原则：环境适应性原则，整体性原则，综合性原则，实用性原则，公众参与原则，可持续发展原则。7.3建设场地环境现状一、空气质量现状项目所在地块现状主要为住宅商业用地，项目周边无大型厂矿及污染源，项目区内无粉尘、工业废气污染，有部分生活废气排放，对项目区空气有一定的影响，但项目区内空气质量总体良好。二、地表水环境质量现状项目区当地已有城市污水处理及排水系统，本项目污水经处理后排入城市污水管网，对地下水和当地河流的影响不大。三、声环境质量项目区域内无明显噪音来源，声环境质量良好。四、生态环境现状项目区主要为建筑用地，现已规划和开发成城市用地。场地内无珍稀动植物及文物古迹分布，地上原有的建筑物将被拆除，生态环境较为简单，不敏感。7.4主要污染源及其防治本项目是商业住宅的开发建设，属公共设施建设项目范畴。一、施工期对环境影响及其防治105 建设项目环境保护措施一般包含建设期和运营期。根据项目建设的特点，本项目环境保护主要在项目建设期。土建施工规模较多、工程量较大，对周围环境的影响较大。其主要表现为对项目地周围的交通环境质量、空气环境质量、水环境质量和生态环境质量的影响。1、对空气环境质量的影响A、施工扬尘、噪声的影响工程施工期间，工程基础开挖时，大量的泥土通常堆放在施工现场，直到施工结束，长达数月。堆土裸露，旱干风吹，以致车辆过往，满天尘土，使大气中悬浮颗粒物含量巨增，影响周边空气质量；阴雨天气，因雨水冲刷以及车辆辗压，使施工现场变得泥泞不堪，行路困难。工程施工期间，大量的施工人员进入施工现场，直到施工结束，长达数月。工地食堂厨房设备会产生一定的油烟，影响食堂操作间的空气质量。减少扬尘的措施主要为：制定合理施工组织设计，及时拉运建筑垃圾，拆除建筑物时，如果天气干燥要使用喷洒车和挖掘机同时施工，把扬尘降低到最小。风力达到4级时，停止拆除。基础开挖时尽量缩短挖方和填方的间隔时间。干燥、大风气候条件下对堆土用遮土布覆盖，减少扬尘。降雨集中期对堆土周围进行围档，降低土壤流失。工地食堂选用抽油烟设备，减少食堂操作间的油烟。B、噪声的影响105 施工期的噪声主要来源于包括施工现场的各类机械设备和物料运输的交通噪声。施工场地噪声主要是施工机械设备噪声，物料装卸碰撞噪声及施工人员的活动噪声，各施工阶段的主要噪声源及其声级见表7-1。声级最大的是电钻，可达115dB（A）。物料运输的交通噪声主要是各施工阶段物料运输车辆引起的噪声，各阶段的车辆类型及声级见表7-2。本项目运输车辆安排时尽量避开居民楼。表7-1各施工阶段主要噪声源状况施工阶段声源声级施工阶段声源声级土石方阶段挖土机78-96装修、安装阶段电钻100-115冲击机95电锤100-105空压机75-85手工钻100-105打桩机95-105无齿锯105底板与结构阶段混凝土输送泵90-100多功能木工刨90-100振捣器100-105混凝土搅拌机100-110电据100-110云石机100-110电焊机90-95多角磨光机100-115空压机75-85表7-2交通运输车辆声级序号施工阶段运输内容车辆类型声级/dB（A）1土方阶段土方外运大型载重机902底板与结构阶段钢筋、商品混凝土混凝土罐车、载重车80-853装修阶段各种装修材料及主要设备轻型载重卡车75105 根据噪声污染源分析可知，由于施工场地的噪声源主要为各类高噪声的施工机械，这些机械的单体声级一般均在80dB以上，且各施工阶段均有大量设备交互作业，这些设备在场地内的位置，同时使用率有较大变化，因此很难计算其确切的施工场界噪声，为了使施工对周围环境产生的噪音影响降至最低。开挖基坑时尽量降低设备的轰鸣声，为降低运输车辆噪声和安装设备噪音的影响，施工单位在施工组织设计中要规划好运输路线、运输车辆种类、车速、进出施工现场区的时间等。根据本项目施工量，按经验计算阶段其各施工阶段的昼夜声级见表7-3。表7-3各施工阶段昼、夜声级估算值单位：dB（A）施工阶段昼间场界噪声标准值夜间场界噪声标准值土方阶段75-857575-8555结构阶段70-857065-8055装修阶段80-9585禁止施工552、对水体环境质量的影响A、生活废弃物的影响工程施工时，施工区内大量劳动力集中食宿，这些临时食宿人员产生的生活废弃物若处理不当，则会造成当地水体的污染。尤其是在夏天，施工区内废弃物乱扔，轻则蚊蝇孳生，影响城市环境卫生，重则致使施工区流行病爆发，导致施工人员体力下降,影响工程施工进度。蚊蝇、臭气、疾病亦可能给周边居民生产生活造成影响。生活废弃物做到定点堆放、专人及时清理。依托城市环境卫生部门的生活垃圾处理设施进行处理。施工现场实行雨、污分流，生活污水经沉淀处理后排入城市污水管网。雨水直接排入城市雨水管网。B、工程废弃物的影响105 施工期间将产生大量的建筑垃圾等施工废弃物，这些废弃物在运输、处理过程中都可能对环境质量产生影响。车辆装载过多导致沿途废弃物散落，影响城市环境，降低行人和车辆过往环境质量。工程废弃物污染防治措施：运输车辆采取遮盖、密闭外运措施，减少沿途抛洒。对抛撒散落在路面上的建筑垃圾及时清扫，对外出工地的车辆轮胎进行冲洗，减少对市政路面的污染。对工地出口的路面洒水压尘。工程废弃物必须清运到政府指定的场所，严禁乱倒。3、施工期对生态环境的影响因素分析由于项目土建工程较多。因此，施工期土方开挖、回填、场地修筑等工程行为，使地表原有的植被破坏、地表扰动，易诱发水土流失。施工期人员活动、车辆的运行、施工设备产生的噪声等对当地鸟类、动物的栖息环境造成一定影响。这种影响主要集中在施工期，施工完成后对生态环境的影响将逐渐减少，生态环境可得到逐步恢复。二、运营期主要污染源及其防治1、废弃物本项目的废弃物主要有液体废弃物和固体废弃物。液体废弃物为顾客和工作人员产生的生活污水和生活垃圾。生活污水经化粪池沉淀处理后直接排入城市污水管网。生活垃圾集中清运、定点堆放，及时由城市环境卫生部门的生活垃圾处理设施进行处理。2、噪音噪声来自于空调设备运行过程中产生的机械噪声。空调设备在工艺设计、选型中中尽量选用性能优、噪声低的设备；设备垫层采用减震措施。105 3、环境绿化环境绿化是改善生态环境，防止环境污染和生态破坏，保障人体健康的最有效的管理措施。植树种草具有较好的调温，调湿、吸尘净化和降噪声等功效。规划在道路两旁种植乔木本、灌木，在空地种植草坪。营造一个舒适、优美的环境。场区公路进行硬化，减少来往车辆产生的粉尘。7.5环境影响分析结论为了防止污染环境，保障人体健康，本项目对施工期和运营期的污染源经过采用综合治理措施后，可做到达标排放，对所在区域不会造成环境影响。105 第八章劳动安全8.1编制依据及标准8.1.1编制依据(1)《中华人民共和国劳动法》；(2)《中华人民共和国安全生产法》；(3)中华人民共和国劳动部令第3号《建设项目（工程）劳动安全卫生监察规定》；(4)《甘肃省安全生产条例》。9.1.2采用标准(1)《民用建筑设计通则》（GB50352—2005）；(2)《建筑物防雷设计规范》（GB50057-942002修订版）；(3)《建筑物抗震设计规范》（GB50011-2001）；(4)《建筑灭火器配置设计规范》（GBJ140-901997年版）；(5)《工业与民用电力装置的接地设计规范》（GBJ65-83）；(6)《防止静电事故通用导则》GB12158-90）；(7)《高处作业吊篮安全规则》JG5027-1992。8.2工程概述105 本项目为xx温州品牌步行街项目，由甘肃盛世豪龙房地产开发有限公司开发建设。项目建设用地面积约35733㎡（约合53.6亩），容积率按2.28计算，该项目总建筑面积约94035㎡，其中地上总建筑面积81477㎡，地下总建筑面积为12588㎡。根据项目业主委托要求及其提供的相关资料，本项目建设内容主要包括51966㎡的住宅，34581㎡的商业及办公，7488㎡的地下停车及设备用房。本项目设计过程中各环节都采取了必要的措施，以符合国家的劳动安全要求。本设计的建筑物周围道路以混凝土路面为主，成环形布置，主干道路宽度、道路转弯半径均可以满足消防的要求。8.3安全主要危害因素分析8.3.1电气危害电气设备和输电线路存在触电危险。若电气设备发生事故或电气设备安装不规范，缺少接地或接零，或接地接零损坏失效，会发生触电伤害事故。电气线路无保护套管或绝缘损坏，接触人体会发生触电事故。在检修和排除故障中违章作业、误操作，以及电器本身缺陷或绝缘损坏、线头外露等未能及时发现和整改等原因，可能造成触电事故的发生。建筑物未设置防雷接地或设置的防雷接地设施失去效用，雷雨天气容易发生雷击事故，致使人员遭受雷电伤害，造成设备损坏。8.3.2机械伤害施工中的转动设备航伤害，人体触及这些设备的运动机件，可能造成机械伤人事故。当转动部分缺少护栏护罩时，操作、擦洗时职工触及可能发生撞击，衣物或长发被缠绕而造成伤害。8.3.3自然伤害105 存在着暴雨、洪水、雷电、地震等自然灾害。8.4安全主要防护措施本项目设计中各专业根据相关标准、规范要求，针对各种潜在的危害因素，采取各种安全防范措施。8.4.1总平面布置在本项目设计中，根据功能，尽量合并或毗邻，以便于管理。在总图布置中，严格按照规范要求进行布置，充分考虑防火间距、消防通道、安全疏散以及自然条件等方面的问题，确保其符合国家的有关规定。8.4.2建筑建筑物按《建筑设计防火规范》以及《高层民用建筑设计防火规范》的规定进行设计，确定建筑物的耐火等级，按规定设置安全疏散口。8.4.3防雷本项目的建筑物均按二类防雷建筑物设计防雷，屋面敷设避雷带，利用结构钢筋作引下线，并利用建筑物混凝土基础钢筋作为自然接地体。防雷接地、变压器中性点接地、电气安全接地以及其它需要接地的设备，均共用接地装置，接地电阻不大于1欧。为用电安全，本建筑作总电位联结，在地下一层变配电房内安装一总电位联结端子箱，把总水管、煤气管、空调立管等所有进出建筑物的金属体及建筑物的金属构件与总等电位联结端子箱连通。105 在卫生间等处作局部等电位联结。8.4.4设备项目中用到的承压设备按《压力容器设计规范》的规定进行设计和检验，高温和低温设备及管道外部均需包绝缘材料。8.4.5噪音水泵、空调、排风机等设备选用噪音低的设备，噪声大的设备应采取消声、隔声等措施，8.4.6通风为了确保良好的自然通风，对散发有害物质的场所设置了机械通风，减少有害气体的积累，以有利于居民和客户的身体健康，防止事故发生。8.4.7其他施工中在各危险地点和危险设备处，设置防护罩、防护栏等隔离设施，并设立安全标志或涂刷相应的安全色。规定严格的操作规程，加强工人的劳动安全教育。105 第九章消防9.1建筑消防该步行街四周设有环状消防车道，每栋高层建筑物均设有消防车能到达的消防登高场地，消防车道宽度不小于4米，最小转弯半径12米，消防报警控制室设置在商铺的一层。防火分区：防火分区面积按照建筑设计防火规范以及高层民用建筑设计防火规范设置确定，每栋楼每层设一个防火分区，管道井设外开丙级防火门。疏散楼梯间及前室设乙级防火门。防火分区之间采用防火墙和甲级防火卷帘分隔，通道处设甲级防火门。全部防火分区均采用自动喷淋系统，其中中庭内综合采用先进喷淋技术、烟雾感应器与排烟系统，使人们在火灾的情况下有安全无烟的通道和足够的时间得以疏散到室外。同时在与中庭相连的商铺，其分隔的橱窗应具有1小时的综合耐火性能。冷冻机房、变配电间、水泵房、消防用电梯机房隔墙等均采用防火墙及甲级防火门，防烟楼梯间及前室均采用乙级防火门。消防控制中心设在地下一层，就近有楼梯直通室外。该项目的停车大部分采用地下车库的方式，地下停车库设自动喷淋，防火分区之间以防火墙及复合防火卷帘分隔，每个防火分区均有不少于两个人流疏散出口。所有设备用房与地下车库及疏散前室之间的门均为甲级防火门。其余用于疏散口的门均为乙级防火门，并向疏散方向开启。105 9.2结构消防建筑内的防火墙采用页岩砖，设备用房、通风、空调机房的墙体均采用加气砼(或多孔砖)砌筑，其它内外墙体采用空心砖。电缆井、管道井每隔一层，楼板用混凝土封堵（钢构件面层喷涂防火涂料）。耐火极限不小于3h。9.3给水消防本建筑物内消防系统设有：室外消火栓系统、室内消火栓系统、室内自动喷水灭火系统。1、室外消火栓系统室外消防用水量为30L/s，火灾延续时间3小时。建筑物室外消防用水由设在室外低压给水管网上的室外消火栓提供2、室内消火栓系统室内消防用水量为20L/s，火灾延续时间为3小时。室内消防采用临时高压消防系统，在室外地下设一座消防水池(V=320m3)及加压泵站(消防加压泵设泄压措施)，消防加压管网在地下室形成环状，在屋顶设一座消防水箱(V=18m3)满足建筑物火灾初期消防用水。3、自动喷水灭火系统自动喷水灭火设计参数表序号名称火灾危险等级设计喷水强度（L/min·㎡）最大保护面积（㎡）设计流量（L/s）1地下汽车库、商场中危险Ⅱ级81602824#高层底部商铺中危险Ⅰ级616021105 4、消防水池容积确定水池贮存3小时室内消火栓水量及1小时自喷用水量，该建筑室内消防用水量为：20L/s，自喷用水量为：28L/s。V=3.6×20×3+3.6×28×1=316.8m3，取320m3。5、移动灭火器配置移动灭火器配置设计参数表配置场所危险级别火灾类别每具最小配置灭火级别最大保护面积(㎡/A,B)住宅轻危险级A1A100商场中危险级A2A75汽车库中危险级B55B1.0各配置场所均配置手提式磷酸铵盐干粉灭火器，轻危险级配置MF/ABC2，中危险级配置MF/ABC4。9.4电气消防1、消防设备由地下高、低压配电室低压侧母线段分别引出一路电源至各层用电点，在各层消防设备最末端处设置双电源自投装置。2、本工程按《火灾自动报警系统设计规范》要求保护对像等级按一级设置。105 3、消控室、弱电机房设在一层，内设集中报警控制器及广播、通讯控制器，一～二层商场、管理用房及电梯前室、配电室、电梯机房等设备用房均设置感烟探测器、汽车库设置感温探测器，消防广播、电话、报警按钮、均按规范设置，每层所设置的感烟、感温探测器、消防广播、电话、手报按钮，消火栓按钮等与防排烟风机、电梯迫降、消防、喷淋泵等共同组成火灾自动报警及控制系统。4、消防报警采用总线制，消防、喷淋泵及防排烟风机均在消消控室、弱电机房设置直接控制线，消控室、弱电机房设置消防专用直线对外119电话一部。5、火灾报警与消防联动控制逻辑关系见火灾报警控制原理图。105 第十章机构设置与人力资源配置10.1项目建设管理机构本项目由甘肃盛世豪龙房地产开发有限公司组织实施，该公司是一家根据《中华人民共和国公司法》依法成立的，具有独立法人资格的有限公司。公司按照现代企业制度的管理模式，遵循有限公司制度的运作方式，实行董事会领导下的总经理负责制。总经理全面负责公司正常的生产经营等工作。公司设董事会和监事会，董事会由董事长、执行董事以及监事三人组成。公司采用现代化的企业制度和科学的管理模式。下设五部一室，即工程管理部、采购部、预算部、财务部、销售部和办公室。10.2项目人员配置10.2.1工程建设管理方式项目部是由公司组建并领导进行项目管理的组织机构。它是开发项目现场管理的的施工管理组织机构，负责开发项目从开工到竣工全过程施工管理的工作，既是公司某一开发项目的管理层，又对各外包单位负有管理和服务的双重职能。10.2.2项目部组织形式及人员设置□项目经理1人□工作班子：设土建组、设备安装组、安监组、成本控制组、后勤组105 □土建组下设施工管理、技术洽商、计划统计、物资供应□设备安装组下设施工管理、技术洽商、计划统计、物资供应□安监组下设安全检查□成本控制组下设预决算、合同管理、招投标□后勤组下设资料归档、手续办理□工程技术部主管土建组、设备安装组、安监组、后勤组，经营计划部主管成本控制组。□采用部门控制式项目组织，不打乱公司现行的建制，按照部门职能分工，对应项目管理机构，由部门负责组织实施项目管理。10.3劳动制度根据《中华人民共和国劳动法》和《中华人民共和国合同法》，本项目人员实行劳动聘用合同制，公司和员工签定劳动聘用合同。工作制度一般每周5天，每天工作8小时工作制度。10.4劳动力来源高级管理人员由股东推荐，均由董事会聘请和解聘。其他经营管理人员由总经理根据董事会确定的公司内部架构及人员编制计划择优招聘。10.5人员培训105 公司员工的经营管理水平、工作能力、专业知识、劳动技能等综合素质直接影响企业经济效益，因此结合公司现阶段发展需求，在建立了培训制度流程，每月对新员工进行入职培训，让员工尽快了解企业文化，公司制度，部门内部也会定期做一些岗前培训与岗位培训，让员工熟悉岗位职责，更好的开展工作。105 第十一章项目建设进度11.1建设工期参考建设项目当地实际情况，工期定额和单位工程工期定额，结合本项目建设内容、工程量大小、建设难易程度、施工条件和使用要求等情况，项目建设总工期计划按33个月控制（自2011年3月起计）。11.2建设进度计划2011年3月前：完成工程建设前期手续办理、征地拆迁、场地平整与地灾防治工程、施工图设计和施工准备。2011年4月-2011年10月：完成基础工程及地下工程，开始主体工程建设；2011年11月—2013年7月：主体工程全部竣工；开工室内装饰工程、水电安装工程、设备安装工程；完成水电工程的70%、装饰工程的60%、设备安装工程的70%。2013年7月-2013年12月：完成余下的水电安装工程、设备安装工程、室外装饰工程、室外环境道路工程等。2013年12月底验收投入使用。根据以上进度计划要求，结合工程各施工建设阶段工程量和复杂程度，对建设时序做出安排，并使各阶段工作相互衔接。105 第十二章工程招投标方案本项目业主将根据《中华人民共和国招标投标法》，对项目的工程施工、工程监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等采购进行招标，并根据国家发展计划委员会第3号令以及兰州市有关招标文件的规定，结合项目的具体情况，组织完成招投标工作。12.1招标形式本项目拟采用公开招标的形式进行招标工作。由项目业主自行组织或委托具有甲级资质的招标代理机构对设计单位、施工单位、工程监理单位、重要设备（如空调机组、电梯）供应商、大宗材料供应商（如商品混凝土、钢材）进行公开招标确定。12.2资质要求设计单位：甲级工程施工单位：一级建筑安装施工工程监理单位：甲级。建议在同等条件下，有类似工程经验的优先。重要设备、大宗材料供应商需有良好的信誉，具有较强的技术经济实力，优先考虑国内供应商。12.3招标信息发布根据兰州市发展计划委员会贯彻国家《招标公告发布暂行办法》的实施意见，依法必须招标项目的招标公告必须同时在指定的报纸和信息网络媒介上发布。105 12.4招投标工作组织项目业主自行组织或委托具有甲级资质的招标代理机构实施项目招投标工作。招标时应遵循公开、公平、公正、诚实信用和优胜劣汰的原则，组织完成编标、公告、资审、评标等工作。参与公开投标的设计单位不得少于3家，工程施工单位不得少于5家，工程监理单位不得少于3家，供应商不得低于3家。105 第十三章投资估算与资金筹措13.1投资估算该项目的开发投资估算包括项目建设期内发生的工程费用、工程建设其他费用、预备费、管理费用、销售费用和建设期利息等。13.1.1工程费用工程费用包括项目的建筑工程费用、安装工程费用、室外基础设施配套工程费用。13.1.2工程建设其他费用工程建设其他费用主要包括土地费用、前期费用、工程监理费、勘察设计费等。13.1.3预备费该项目预备费按工程费用和工程建设其他费用之和的8%取值。13.1.6建设期利息该项目银行借款8000.00万元，建设期第3年借入8000万元。利率按1~3年基准借款利率6.15%计算，由此计算的建设期利息为246万元。综上，开发投资合计为28055万元。该项目开发投资估算结果详见下表。105 13.2资金筹措13.2.1项目融资主体本项目融资由甘肃盛世豪龙房地产开发有限公司完成信贷融资。13.2.2项目资金来源资金来源以集团公司自筹和银行借贷组成。13.2.3融资方案分析105 该项目资金来源于两个渠道：1、股东自筹资金20055万元；2、银行贷款8000万元，建设期第3年贷款8000万元。该项目投资及资金筹措方案详见下表。105 105 第十四章经济评价14.1财务评价基础数据与参数选取正确选择基础数据和参数是项目经济评价的前提，直接影响分析的结论。选择基础数据和参数的原则是实事求是和稳妥可靠。财务评价的基础数据和参数包括：项目规模及销售收入、经营规模及经营收入、税费、项目计算期、财务收益等。该项目计算期为6年，其中建设期3年，销售期3年。14.2财务基本数据计算14.2.1销售收入估算该项目的销售收入主要来源于商场、写字楼、住宅及地下车库的销售。该项目销售期3年。该项目销售部分产品的价格制定总体原则为：参考兰州近几年类似项目的总体价格水平，在进一步充分调研周边类似项目的价格水平的基础上，根据项目建设的实际成本制定合理的价格。根据市场分析，该项目具体销售价格和销售进度详见下表。名称销售面积(m2)售价(元/m2)销售比例第1年第2年第3年商场地下1层50651200060%20%20%商场1层131561600060%20%20%商场2层131561200060%20%20%写字楼3200800060%20%20%住宅51966360060%20%20%105 停车位1883000060%20%20%该项目销售总收入为64747万元。其中，第1年为38848万元，第2年为12949万元，第3年为12949万元。14.2.2税金的估算1．营业税金及附加的估算该项目缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加。营业税按销售收入的5%。城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加分别按营业税的5%、3%、2%计算。营业税金及附加的具体估算，详见产品销售收入、销售税金及附加和营业税估算表。2．所得税的估算按照国家关于所得税的规定，该项目缴纳的所得税按利润总额的25%计算。所得税的具体估算，详见损益和利润分配表。105 105 14.2.3成本估算本工程成本包括项目总投资及房地产开发过程中的管理费用和销售费用。管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用。该项目管理费用包括建设期的管理费用和运营期的管理费用，该项目建设期管理费用是指工程部分的管理费用和建设期预售部分的管理费用。其中，工程部分的管理费用是按工程费用的一定比例计提计入总投资；销售部分的管理费用是按销售收入的2%计算计入成本。销售费用是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用，以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。其主要包括：销售人员工资、奖金、福利费、差旅费、物料消耗、广告费、宣传费、代销手续费、销售服务费及预售许可证申领费等。该项目销售费用按销售收入的2%计算计入成本。14.2.4利润及利润分配估算1．利润估算该项目的利润总额为营业收入扣除营业税金及附加、开发成本、运营费用、财务费用后的余额。利润总额扣除企业所得税后的余额为净利润。2．利润分配估算净利润额除按10%的比例提取法定盈余公积金外，此部分利润作为应付利润用于股利分配。105 利润估算及利润分配详见损益和利润分配表。14.2.5销售利润率估算销售利润率是衡量企业销售收入的收益水平的指标，属于盈利能力类指标，销售利润率=利润总额/营业收入×100%。本工程利润总额30540万元，销售收入64747万元，销售利润率47.17%。14.3财务评价14.3.1投资指标该项目投资产生的利润包括商场、写字楼、住宅及地下车库的销售产生的利润。经测算，该项目平均年利润10180万元；平均年利税11367万元；105 平均投资利润率36.29%；平均投资利税率40.52%；资本金利润率51.39%；销售利润率47.17%。14.3.2财务指标根据不同角度编制的财务现金流量表估算的经济指标见下表。从不同角度计算的财务净现值均大于零，内部收益率均高于基准折现率13%；另外，该项目税前投资回收期为3.76年，税后投资回收期为3.8年。因此，项目具备较强的盈利能力。14.3.3偿债能力分析1．借款及还款方式分析105 该项目银行借款8000.00万元，建设期第3年借入8000万元，利率按1~3年基准借款利率6.15%计算。初步确定还款进度与方式为：还款期第3年，采用等额还款方式，销售期第1年开始还款。项目每年的还款金额为3093万元，其中本金2749万元，利息345万元。本工程销售期第1年税后利润5326万元，销售期第2年税后利润8789万元，销售期第3年税后利润8789万元，完全有能力偿还银行贷款。具体还款计划见下表。2．债务清偿指标分析该项目债务清偿能力采用利息备付率和偿债备付率指标衡量。利息备付率：指项目在借款偿还期内的息税前利润与应付利息的比值。它从付息资金来源的充裕性角度反映项目偿付债务利息的保障程度。正常经营的企业（项目），利息备付率应当大于1，且越高越好。105 偿债备付率：指项目在借款偿还期内，用于计算还本付息的资金与还本付息金额的比值。它表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障程度。正常经营的企业（项目），偿债备付率应当大于1，且越高越好。经测算，该项目还款期各年的利息备付率和偿债备付率指标如表下。年份（还款期）123计算指标利息备付率20.5833.9733.97偿债备付率1.722.842.84由上表可以看出，该项目在计算期各年的偿债能力指标均能够满足国家有关要求。因此可以认为，通过该项目产生的收益可以按约定方式如期偿还银行贷款。14.4财务评价结论本项目从整个财务评价的各项指标来看，均高于基准水平，因此，项目在经济上是可行的。105 第十五章社会评价本项目拟在兰州市xx县打造集办公、大型商购中心、休闲娱乐、及住宅于一体的特色商业复合区。15.1社会效益主要体现在：完善城市功能、提升城市形象、缓解当地就业压力、增加当地税收项目，能缓解当地就业压力、增加当地税收，盘活土地资产，充分利用土地资源可以大幅度改善、提高居民生活、居住条件。15.2社会影响分析1、可以推动所在地段的城市建设进程，促进周边公用设施的配套完善，提升当地原有居民的生活质量；2、增加所在地区服务业的就业机会；3、项目的建设，将增加对建材、设备、劳动力的需求；4、项目建成后，车流、人流都将增加，加大了环境卫生的工作量；同时增大了对当地的公用服务设施需求，但也有利于增加社会的有效消费需求。5、项目与周边文化区相联合将使得本项目的社会效益更加明显。15.3社会风险分析105 该项目主要以商业及住宅为主，通过对项目商业用房潜在的不确定因素产生的原因分析，本项存在不确定性有以下几个方面。15.3.1建筑材料的价格浮动1、人民生活水平的提高，人民币汇率的升高，劳动力价值的提高，相关的建材以及人员工资在3—5年范围内会有一定幅度的增加，这些因素的变化，极有可能对商铺的成本带来不利影响，从国家统计局网上信息发布得知，我国平均物价水平指数升高在1%—2%之间，预期物价的浮动对成本的影响不会大于3.5%。2、新材料新工艺，墙体节能，污水处理等项目的实施对工程成本、工期、进度有潜在的影响因素，这些因素应在项目实施之前，给予合理统筹安排。15.3.2建设资金不足和建设工期延长资金是项目开发成功的血液，所以本项目融资方案和分期开发应是势在必行，项目开支必须严格按照国家房地产开发的资金运作条件，保证项目资本金的落实，保证社会融资的信誉能力，通过银行建立互信，可以为尽早完工提供保障，同时对项目管理的措施方案的全盘安排，开发组织管理以人才的选用，施工方案、招投标方案、合同签订等等的选择与决策，也是不可疏忽的一个环节。15.3.3销售租赁风险1、只有通过销售、租赁才能实现本项目的营利和变现，销售、租赁方案，销售、租赁群体的选择，设计大小等等方面，运作不好都会为此项目带来风险，经过对该公司的业绩考核，从经营、管理到销售各方面都有足够能力，可规避风险。105 2、通过运用多因素敏感性分析方法和概率分析，本项目主要的风险因素依次是：建筑材料价格的浮动，建设资金的不足或不能及时到位，工期延长和销售，新材料和新工艺的使用等。其发生的概率小，其财务净现值期望值大于零，由此判定该项目可行。15.3.4其他风险本项目建设单位为甘肃盛世豪龙房地产开发有限公司，该公司多年来专业从事大型住宅小区及商业项目运作业务，经验丰富，在业内有一定口碑。因此，其他风险较小。基于社会评价的角度，本项目的建设是可行的。105 第十六章结论与建议16.1结论本项目的实施，不仅符合兰州市xx县政府的工作总体要求，也是落实xx县招商引资项目的具体体现。对于提升xx县城市建设总体形象，完善xx县城市功能具有重大意义。同时项目的建设也能增强周边的商业氛围，进一步繁荣发展xx商业房产市场。对xx县商贸的发展起到了积极的推动作用。为xx经济发展注入新的活力，带来新的理念。经分析论证，本项目承担单位具有一定的技术和经济实力，同时项目建设符合企业自身发展战略，项目建成后具有显著的社会效益，项目各项建设条件基本具备，因此，本项目是必要的、可行的。经过以上分析计算，可以得出结论，即本项目是可行的，建议加快实施。16.2建议1、建议项目相关管理单位给予该项目有力的支持，保证项目的顺利实施，以便项目能按时发挥其功能作用。2、建设项目管理单位要在项目实施过程中加强管理，从成本管理、质量管理及时间管理上确保项目成为优质工程。105'