温泉度假酒店项目可行性研究报告 87页

'温泉度假酒店项目第一章总论1.1项目概况1.1.1项目名称##温泉度假酒店项目1.1.2承办单位概况项目承办单位：表1-1企业近三年企业经营状况单位：万元序号指标名称2012年2013年2014年1主营业务收入2所得税4利润总额5净利润1.1.3项目提出的背景项目的政策优势明显，《国务院关于促进旅游业改革发展的若干意见》（国发〔2014〕31号）提出大力发展乡村旅游。依托当地区位条件、资源特色和市场需求，挖掘文化内涵，发挥生态优势，突出乡村特点，开发一批形式多样、特色鲜明的乡村旅游产品。6 《省政府关于全面构建“畅游江苏”体系促进旅游业改革发展的实施意见》（苏政发〔2014〕85号）提出加快推进旅游业与农业融合发展，充分发挥乡村旅游在带动创业就业、增加农民收入、销售农副产品、改善农村环境等方面的重要作用。围绕大中城市及重点景区、环湖、沿江、沿海地区，发展一批休闲观光农业基地（景点）、农家乐专业村、魅力休闲乡村，支持有条件的地区打造乡村旅游集聚区。创新乡村旅游经营发展模式，保持传统乡村风貌，加强基础设施建设，完善乡村旅游服务体系，打造乡村旅游精品。创建一批休闲观光农业与乡村旅游示范县（示范点）、乡村旅游示范区、特色景观旅游名镇（村）。近年来##镇一直致力于乡村旅游发展，凭借##得天独厚的生态优势、资源优势，把特色化发展与##生态文化旅游发展相结合，已将乡村旅游打造成##产业结构调整的新亮点。由此也造成相应的旅游接待能力明显不足。#####集团有限公司作为##镇的大型企业肩负更多社会责任，企业从自身发展出发，充分利用##市横山水库、佛光祖庭##大觉寺以及义源茶叶生产各种中高档绿茶、红茶，打造特色禅茶文化温泉度假酒店项目。1.1.4建设地址##温泉度假酒店项目位于###########。1.1.5建设内容与规模本项目总用地面积为388亩，总建筑面积48741㎡，其中计容面积为47621㎡。主要技术经济指标详见下表：表1-2项目建设内容或规模一览表项目分区编号子项名称首层面积（㎡）地上面积（㎡）地下面积（㎡）层数酒店配套区1大堂及娱乐服务中心60756075　32会议配套中心16346536　53连廊构架900900　14庭院式客房26305260　25花园式客房24004800　26后勤　　4600-16 水疗配套区7水疗中心362010240100068贵宾服务中心11201120　19室外泡池配套600600　110休息厅120120　111水上木屋400400　1VIP区12水上套间12001200　113景观别院112001200　114景观别院26251250　215茶院300600　216禅修庭6060　117vip服务中心180180　1商业配套区18商业配套用房26002600　1出让地块——酒店配套区指标地上建筑面积34931架空建筑面积5600总建筑面积40531占地面积14329酒店区用地面积34076.2容积率1.03建筑密度0.42出让地块——商业配套区指标地上建筑面积2600地下建筑面积0总建筑面积2600占地面积2600酒店区用地面积5468.5容积率0.46建筑密度0.46绿化率0.209项目总指标地上建筑面积43141地下建筑面积5600总建筑面积48741计容总建筑面积47621建筑占地面积216141.1.6投资估算与资金来源本项目总投资估算为45000万元。项目资金来源为企业自筹1.1.7拟建项目的主要经济技术指标项目总投资收益率：14.2%；项目财务净现值（所得税后）：16676.6万元；6 财务内部收益率（所得税后）：13.48%；静态投资回收期（所得税后）：8.59；动态投资回收期（所得税后）：11.12。项目盈亏平衡点为：38.6%。1.2可行性研究报告编制的依据1、《国务院关于促进旅游业改革发展的若干意见》（国发[2014]31号）；2、《省政府关于全面构建“畅游江苏”体系促进旅游业改革发展的实施意见》（苏政发[2014]85号）；3、《江苏省国民休闲纲要（2013－2020）》；4《国务院关于促进旅游业改革发展的若干意见》（国发[2014]31号）；5、《江苏省乡村旅游点等级划分与评定》；6、《##市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；7、《2014年加快促进##旅游业又好又快发展的意见》（西发[2014]42号）；8、《关于进一步加强宜南山区开发项目和农业配套设施建设管理工作的通知》（宜政发[2012]157号文）；9、《##市2015年政府工作报告》；10、《##镇2015年政府工作报告》；11、《##镇镇域土地利用规划图（2010-2030）》；12、《##市旅游发展总体规划（2005—2025年）》；13、《##市宜南山区生态保护与发展规划》；14、当地的现行建材等价格信息；15、《建设项目可行性研究指南（试用版）》；16、《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；6 17、其他相关资料。1.3可行性研究报告的范围本报告的研究范围为：项目建设背景、投资环境与市场分析、场址选择与建设条件、工程技术方案、环境影响评价、节能节水措施、劳动安全卫生与消防、项目实施进度安排、项目招投标、投资估算与资金筹措、财务评价、社会效益评价等。1.4结论1、项目得到了当地政府和各级主管部门的大力支持，各项基础设施均可满足项目施工和建成后的需要，本项目经过了项目建设单位的充分酝酿，已经进入了可实施操作阶段，因此本项目建设条件已经成熟。2、本项目提出的建设目标、任务和规模充分考虑了项目所在地现状以及温泉旅游的发展特点，可操作性强，组织管理措施到位，切实可行。3、本项目的社会效益显著，具有较高的实施价值。本项目的建设对完善西##镇##景区服务功能、提高旅游服务水平、提升##宾馆温泉度假酒店旅游项目建设品味和档次具有极大的推动作用，为实现“综合性五星级茶禅温泉休闲酒店”的战略定位夯实基础，综上所述，该项目的建设是必要的，工程方案切实可行，具有明显的社会效益。项目的实施，将有力的促进##镇的旅游事业发展，积极带动旅游相关产业的发展。1.5建议鉴于本项目的自身状况，对本项目建设提出以下建议：6 1、项目所处地区旅游休闲度假市场竞争日趋激烈，旅游者的心态也越来越成熟，良好的规划、设计、建设品质及人文环境已成为高档休闲体现必备的前提条件，因此，建议投资者根据项目用地的实际情况，做好规划，突出项目的特点，按照规划设计尽快完成项目的景观、建筑的详细设计。2、因项目所在地的污水主管网受客观条件控制，尚未铺设到位，建议积极与##市公用事业局协调，争取项目所在地管网列入年度项目计划。3、建议在施工过程中设置安全标志，加大宣传安全施工力度，增强安全防护意识，认真落实好相关安全措施，并将项目施工给附近居民正常的工作、生活所带来的各种干扰降至最低限度。4、鉴于该工程项目意义重大，建议建设单位组建一支精干、高效、专业配套齐全的管理队伍，加强工程管理，统一调度指挥，并与工程施工单位、监理单位密切合作，认真将项目建设作为一个综合系统过程认真筹划和研究，并切实解决好各种问题。6 第二章旅游市场分析2.1旅游市场前景展望2.1.1旅游市场前景展望综述随着我国全面建设小康社会不断推进，旅游业面临重大发展机遇：经济持续快速增长，必将对旅游需求增长发挥基础性的支撑作用；城乡居民收入将稳定增长，到2020年人均GDP将达3500美元左右甚至更多，这将进入世界旅游界公认的旅游业爆发性增长阶段；国家扩大内需的经济发展方略和加快推动服务业的发展，将为旅游业进一步发展创造新的机遇；对外开放的进一步扩大，将为我国旅游业在国际市场和世界舞台更好地发挥作用，创造更为有利的条件；我国政通人和，社会安定，将成为世界上最安全的旅游目的地之一；随着对现行休假制度的完善和带薪休假制度的落实，将形成巨大的国内旅游消费市场。2.1.2温泉旅游前景展望目前，我国旅游业正处于转型期，旅游产品的升级，由观光旅游转为休闲旅游，进而上升为度假旅游便成为此关键时期的突出特点。与此同时，我国旅游市场也从观光旅游形态向休闲度假旅游形态过渡。在这种新的市场需求催生下，现代温泉旅游一改传统的单纯“泡汤”式，逐步演变为以健康为主题的休闲度假旅游时尚，成为转型期炙手可热的一种新型旅游产品，从而极大的满足了旅游者文化和精神层面的需求，适应了现代旅游市场消费的特点。温泉旅游将温泉的养生、保健功能与度假休闲完美的融合在一起，集养生、保健、美容、休闲、度假、商务会展等多功能于一体，通过提供系列化的服务使消费者获得一种全新的体验和感受。巨大的吸引力促使我国温泉旅游消费群体不断得到扩大，焕发出新的生命力。87 温泉旅游作为一种休闲养生、解压和治疗身心疲惫的方式，是一种高级的享受，符合人们的休闲、养生和度假需求，很自然地它开始受到了越来越多人士的青睐。温泉旅游者正从专门化、特殊化的消费群体向大众化发展。正是基于这种需求的变化，“医疗保健文化”和“休闲文化”逐渐成为了现代社会温泉旅游的核心主题。温泉休闲度假旅游的一类消费群体是商务旅游者和会展旅游者。随着经济的发展和对外开放的不断深化，国内国际的商务旅游和会展旅游必将日渐增多。这两部分旅游者的共同特点是，消费水平高、逗留时间长、非基本旅游消费支出比例大，同时比较注重文化品位。商务会展旅游者的消费能力是一般旅游者的4-5倍。商务旅游者公务之余最喜欢的活动就是购物、观光、美食、保健和娱乐等。南方的商界人士则更注重修心养性，往往喜欢在休假、运动、养生保健活动中谈生意。这些正是温泉度假旅游的特长所在，这里同样潜藏着温泉旅游的巨大商机。温泉旅游是以感受温泉沐浴文化为目的，将原先单一疗养的物化享受，提升到符合现代消费的文化和精神层面，以健康为主题，达到养生和休闲效果的时尚体验旅游，是温泉与旅游相结合的产物，是休闲度假旅游的重要组成，是适应我国从观光旅游为主向观光与休闲度假旅游并重转化需求的重要旅游产品。2.2旅游业发展现状分析87 旅游休闲产业是近代工业文明的产物，或者更确切地说，它是现代社会的产物。旅游休闲产业是指与人的休闲生活、休闲行为、休闲需求（物质的与精神的）密切相关的产业领域，特别是以旅游业、娱乐业、服务业为龙头形成的经济形态和产业系统，已成为国家经济发展的重要的支柱产业。在欧美国家，旅游休闲产业十分发达，据有关数据表明，美国的旅游休闲产业已处于国民生产总值第一的位置，其就业人口占全部劳动力的四分之一。近十几年来，发达国家的休闲产业进入高速发展的新时期，随着工作时间的减少，共享工作已应运而生。比如，在美国、法国、德国等国家目前正普遍实行各种工作制。政府认为：缩短工作时间，可以减少失业，政府以较少的财政支出争取公众和个人的更大支持，使休闲产业发展更快。据中国旅游研究院的数据显示：2014年我国旅游市场实现平稳增长，国内旅游36.11亿人次，同比增长10.67%。一方面，旅游人次在增加，国民的旅游消费水平也在不断攀升。2014年国内旅游总收入达到30312亿元，同比增长15.40%。从全年形势来看，我国旅游业已经进入“大众旅游”阶段，人们的出游意愿不断高涨，国内旅游市场可以继续保持相对乐观的预期。本节将从江苏省、##市旅游市场发展现状等方面对项目市场进行分析。2.2.1江苏省旅游发展现状江苏风光秀丽，名胜古迹众多，物产富饶，交通便捷，自古以来就是旅游胜地。江苏省确立了建设“畅游江苏”体系、推进旅游强省的战略目标，将旅游业作为现代服务业的龙头加快培育。省政府出台《关于全面构建“畅游江苏”体系、促进旅游业改革发展的实施意见》，推动全省在经济社会新常态中积极发展旅游业，各级旅游部门和涉旅企业以转型升级、提质增效为主线，积极拓展旅游惠民和公共服务渠道，推动旅游产品向观光、休闲、度假并重转变，推动产业开发向资源节约、生态环保和文化传承转变，推动旅游经营向国际标准、优质服务转变，促进“畅游江苏”品牌破茧化蝶。2014年，江苏旅游业再一次刷新发展业绩，全年接待国内游客超过5.7亿人次,实现国内旅游总收入超过7863.51亿元人民币，同比分别增长10.8%与13.3%。按照新的入境旅游统计规范，全省接待入境过夜游客297万人次，实现旅游外汇收入30亿美元，同比分别增长3%与9%。与此同时，旅游产业对稳定经济增长、调整产业结构、提高民生水平、建设生态文明等方面的促进作用也为社会各界所关注，去年全省旅游投资达1534.2亿元，同比增长17.6%。87 图3-109-14年江苏省接待国内游客人次图3-209-14年江苏省国内旅游总收入2.2.2##市旅游发展现状1、旅游市场现状##古称阳羡，位于苏、浙、皖三省交界的太湖西岸，沪、宁杭大交通的中心，是长江三角洲的一颗璀璨明珠。2039平方公里的土地物华天宝，人杰地灵，至今已有5000多年的历史。它不仅是一个古老而神奇的文化名城，也是“中国著名的陶都，太湖风景区的旅游城市”。更以“教授之乡”、“书画之乡”、“环保之乡”的美誉名而扬天下。##秀美的自然山水风光和人文资源相交融的特色旅游，为##生态旅游业的发展打下了坚实的基础。##自然条件优越，物产资源丰富，山水秀丽焕彩，景观丛生神奇，素以“陶的古都、洞的世界、茶的绿洲、竹的海洋”而享誉海内外，其溪山之秀，鱼米之丰，资源之富，独步江南。##气候温和，四季分明，雨量充沛，规划面积55.79平方公里的“阳羡风景区”是国家级太湖风景区的重要组成部分，每年吸引了大批中外游客前来旅游观光。87 481.43650.10855.001091.201250.001425.351571.631737.570.00200.00400.00600.00800.001000.001200.001400.001600.001800.00万人次2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年旅游接待人数（万人次）注：数据来源于##统计年鉴。图3-32007-2014年##市旅游接待人数统计图表此外，旅游业成为##经济版图的重要增长带，与先进制造业、现代服务业形成“三足鼎立”的产业发展新格局，成为##国民经济中服务业的重要支柱产业之一。##市旅游经济一路看好。注：数据来源于##统计年鉴。图3-42007-2014年##市旅游总收入统计图表2.3旅游业预测分析社会指标的数量化预测模型一般都以指标的历史数据序列为样本，从中探索其自身发展规律，即一般建立的是以年份为自变量的时间序列模型。本项目预测采用##市87 统计数据为基准，经统计软件试验，采用基年（2007年）为数据点1，其它根据年限递增，更符合实际，且数据更为精确。因此在报告统计分析中，在进行一元回归与指数平滑法进行预测时，自变量（X）均采用基年2007数值为1，以后逐年增加。##作为客源地的一级市场即以沪宁杭为区域，包括苏锡常、宁镇扬及上海，兼及杭嘉湖，这些地方经济发达，生活条件比较高，当地居民的闲暇时间也比较多，随着生态旅游的流行，以及私家车的增加，越来越多的游客青睐于自然风光条件突出的##。根据2007-2014年旅游接待人数，做线性趋势线相关系数最高达0.9958，详见图3-3，y=186.2892857143x+301.23；R2=0.9957933731预计到2020年约2723万人次（因基础数据较少，预测值可能会有少许偏差）。图3-5##市未来旅游接待人数预测2.4项目旅游接待容量估算2.4.1估算原则1、舒适性原则。为游客提供一个优美、舒适的休闲环境，能从容、自在、舒心享受温泉产品。2、安全性原则。充分考虑到客人的人身安全，提供舒适的服务。2.4.2估算依据87 1、《旅游规划通则》GB/T18971-2003；2、《旅游区（点）质量等级划分与评定》（GB/T17775-2003）；3、《旅游饭店星级的划分及评定》（GB/T14308-2010）；4、《饮食建筑设计规范》（JGJ64-1989）；5、《旅馆建筑设计规范》（JGJ62-2014）；6、温泉度假行业相关管理经验数据。2.4.3容量估算（一）测算公式：日空间合理容量（人次）=中心温泉区总面积（㎡）×日周转率/人均占用的合理面积（㎡/人）日周转率=全天开放时间/客人平均滞留时间年空间接待容量（人次）=日空间合理容量（人次）×全年宜游天数×客人系数。（二）估算参数选择：1、度假酒店以《旅游饭店星级的划分及评定》（GB/T14308-2010）五星级度假酒店作为估算依据；2、餐饮设施人均占用面积参考《饮食建筑设计规范》（JGJ64-89）；3、全年宜游天数考虑##的气候条件，平均宜游天数为300天。（三）估算结果(1)餐饮容量估算表3-1餐饮日接待容量估算表项目名称建筑面积（㎡）餐位/接待容量（个）周转系数日接待容量（人次）备注温泉酒店区宴会厅140060021200正餐厅水疗中心自助餐厅210070021400小吃、特色餐饮合计——1300--------2600------------经估算，其规模能满足游客就餐的需求。87 （2）住宿容量估算表3-2住宿日接待容量估算表项目名称数量床位/接待容量（床）出租率（%）周转率日接待量（人次）年接待量(人次)温泉酒店庭院式客房100225601.216248600花园式客房130270601.219558500VIP区水上套间48601515001#景观别院7286011751002#景观别院540601247200合计571-------------4031209002.5本项目定位修身、静心、禅修、品茶2.5.1项目定位分析1、项目形象定位本项目的整体风格定位和文化定位锁定在与之当地文化背景、低于生态环境相吻合的江南风格上，融入“茶禅文化”成为“闲逸野趣的山村格调、世外逍遥的别样江南”。借鉴和吸取徽州古建“三绝”，江南园林周庄、宏村等古建名居、园林建设的基本元素；提炼和挖掘江南古建园林的形态、神似和内在韵味，用现代的空间概念、审美视角去加以延伸、渗透和传承，使我们所追寻的设计风格定位在有机的融合中得到升华，最终呈现一个完美的自然生态人文休闲境地。2.5.2项目特色分析1、茶禅文化87 禅”是心的妙悟,“茶”则是物质的灵芽，“一味”就是心与茶、心与心的相通。“茶禅一味”的禅茶文化，是中国传统文化史上的一种独特现象，也是中国对世界文明的一大贡献。茶与禅本是两种文化，在其各自漫长的历史发展中发生接触并逐渐相互渗入、相互影响，最终融合成一种新的文化形式，即禅茶文化。禅茶文化精神概括为“正、清、和、雅”，也就是结合了是儒家的正气、道家的清气、佛家的和气、茶家的雅气。这一种精神决定了禅茶文化具有一种不同于哲学和伦理学的社会化育功能。茶”字拆开即为“人”在“草木”间，“人在草木间”就是崇尚自然，返朴归真，就是放下当下的一切，这对深奥的“禅学”做了最通俗易懂的注解，这个注解也与禅的精髓“正清和雅”是一致的。“感恩、包容、分享、结缘”是禅提倡的生活方式，既理事圆融，又雅俗同归，具有在人生日用事中普遍落实和操作的现实意义。禅茶文化离不开人文关怀，离不开人生日用，离不开禅的关照与感悟，离不开茶的精清、淡洁、涤烦、致和修养功夫。项目紧邻##市横山水库佛光祖庭##大觉寺，现园区内全年生产各种中高档绿茶、红茶、白茶，其中生产的神山牌阳羡雪芽茶多次参加陆羽杯、市级评比，并屡获大奖。禅茶将是####镇旅游的重要文化内容和旅游产品，包括禅茶的茶艺表演、品茶参禅、禅茶SPA等。##温泉度假酒店项目禅茶文化的开发，就是“以禅作为灵魂、以茶作为媒介、以天然景观作为身躯”，进行大创意和精规划。把##风景区的茶文化与禅文化介绍给中国乃至世界的人民，用正清和雅的禅茶文化来烘托##景区的禅宗圣境，同时，让人们在领略司##奇丽山水景观的同时，也能重新认识和了解博大精深的禅文化。2、温泉特色##温泉度假酒店项目，酒店内部提供天然温泉入户，温泉水直接输送到客房浴室。室外有温泉按摩池、药浴、足疗等，健康品味生活。87 2.6营销策略分析2.6.1项目营销理念根据本项目的特点，本项目的营销将分四步走：①准备期：树立产品形象现场和户外广告先行，按照形象统一发布，让消费者关注并期待本项目的推出。②概念导入、升级期：建立影响力突出本项目的特点，导入项目建设的概念，吸引消费者对项目的持续关注。③核心卖点传播期：精准渠道，拓展客户，保证项目产品短期内的热销。营销活动结合推广主题深度开展，运用公关、新闻、促销、展会等方式聚焦大众目光。同时，分析潜在的客户群，对项目产品内涵进行深度解析。整合多种推广手段，不断掀起市场热潮。④品牌生活体验期：强势推广，极致展示，保证持续热销一方面发挥项目独有的资源优势，将项目带入销售忠诚期，另一方面，直接的生活体验会给项目带来良好的口碑。同时，运用外界形成的强大视觉漩涡，持续性的挖掘客户资源，保证项目的销售业绩。2.6.2项目营销手段①广告策略建议：整个广告活动的宣传应贯穿于整个项目的前期，奠基及后期。前期的广告宣传主要为市场造势，引起市场关注，扩大影响力。项目奠基期主要以庆典活动和电视广告为主要宣传媒介，在该阶段，力将信息全面覆盖到主要目标和潜在客户所在区域。后期广告宣传主要为了增加受众的记忆度，提升项目的品牌度。在整个广告宣传活动中，应与##市、87 ##镇的旅游宣传媒体进行良好的合作。 ②户外媒体   户外媒体能迅速，有效的提高产品知名度，建立产品品牌度。比如大型广告牌和路灯POP或灯箱广告。大型广告牌可以很好的体现项目的档次，有利于项目品牌形象的建立。路灯POP或灯箱广告信息覆盖面广，可以迅速提高项目的知名度。 ③电视媒体 电视媒体历来是注目率最高，覆盖面最广的一种大众媒介。电视广告能够使信息量的到达率达到最高，是快速提高产品知名度最适合的媒体。 ④互联网  互联网做为一种新型的传播媒体，已越来越多的运用于商业活动中，互联网主要特点为没有地域传播的限制，信息可以通过网络传输到达任何一个地区和国家，而且还可以用来进行商务活动。87 第三章场址选择与建设条件3.1场址选择##温泉度假酒店项目位于###########，总用地面积为388亩。项目用地现状南侧茶园，中部为密集植被，北侧少部分为荒地。项目坡度缓和，地形丰富，山丘上布置有大面积的茶园，冲沟有水潭和植被，植被丰富，周边景观良好，适宜开发和建设。项目土地来源于出让用地、农村集体流转土地、租赁农村个人用地三项。其中酒店配套区地块面积51.1亩（34076.2㎡），为出让用地，地块东侧为空地、南侧为冲沟水塘、西侧为冲沟洼地、北侧为通向村庄道路。其中商业配套区地块面积8.5亩（5468.5㎡），为出让用地，地块东侧为道路、南侧为空地、西侧为已建多层建筑、北侧为通向村庄道路。3.2建设场地自然条件1、地形地貌##所在地区属扬子地层区江南地层分区，震旦系上统至三叠系为海相碳酸盐及陆相碎屑岩，出露于##南部山区及平原区上各山区。三叠纪末，印支运东使场地三叠系及其以下地层褶皱上隆，场地区形成陆相拗陷，燕山运动早期主要为火山喷发及岩浆侵入活动，晚期则沉积了内陆湖泊相杂色碎屑岩，新生界第三系多未见露，广布于凹陷内，为内陆湖或三角洲中部。项目用地现状南侧茶园，中部为密集植被，北侧少部分为荒地。项目坡度缓和，地形丰富，山丘上布置有大面积的茶园，冲沟有水潭和植被，植被丰富，周边景观良好，适宜开发和建设。2、气候条件87 项目区地处亚热带季风区。具有四季分明、雨量充沛、光照充足、无霜期较长的特色。年平均日照时数为1942小时，最多为2395小时，最少为1730小时。年平均气温15.6度。1月份最冷平均气温2.7℃左右，极端最底气温零下13.7℃（1977.1.31）；7月份最热，平均气温28.3℃，极端最高气温39.6℃（1959.8.22）。风向变化：春夏多东南风，秋多偏东风，冬多西北风。风力七级以上日数为12天，7月份较多。常年平均降水量1167mm，一般年份在1000mm以上，最多达1738.4mm（1957），最少仅为679.1mm。全年降水量一半集中在6-9月。12月和1月最少。3.3工程水文地质1、项目区区域地质项目区所在区域地质情况良好，主要由杂填土；中液限粘土；含细粒土砾砂组成。含少量粉砂、细砂粒。稍光滑，干强度中等，韧性中等，含细粒土砾砂：灰黄、浅灰色、饱和，稍密～中密状。主要由石英粗砂和砾石组成。第①层耕填土：灰褐、黄灰色，松软状态，大部地段为耕土，夹大量植物根茎，局部地段为填土，以粘性土为主，夹碎石、砾石等，塘底部为浮泥，层厚0.40～3.40m，层底标高17.78～30.58m，全场分布。第②层粉质粘土：黄褐色，硬塑（局部可塑）状态，局部相变为粘土，偶夹粗砂砾，层厚0.50～7.70，层底标高13.93～28.48m，全场分布。第③层全风化凝灰岩：棕黄、灰色，呈中密砂土状，浸水后易软化崩解，强度降低，层厚1.70～4.80m，层底标高11.33～25.32m，全场分布。第④87 层强风化凝灰岩：棕黄色，结构大部分破坏，风化裂隙（竖向节理及横向节理）较发育，岩体破碎，用镐可挖，干钻不易钻进，浸水后易软化崩解，强度降低，其下逐渐过渡为岩性更好之中风化凝灰岩，层厚大于6.00m(本次未钻穿)，全场分布。2、区域水文条件（1）地表水地表水以山脊为分水岭。场地地表水主要为大气降水，降雨后，片流经山沟汇集场地北侧沟谷中。旱季或冬季，地下水排泄成为本场地唯一的地表水来源，因水量较小，以渗流形式汇集到沟谷水坑中。（2）地下水拟建场地地下水主要为上层滞水，赋存于①层耕填土中，其余土层均为弱含水层或相对隔水层。上层滞水主要受大气降水及地表水入渗补给，迳流滞缓，以蒸发排泄为主。该地下水水位动态受季节性变化影响明显，勘探期间未量测到稳定地下水位。（3）地下水的腐蚀性本场区环境类型为Ⅱ类。据地区建筑经验及实地调查,工程区邻近无明显污染源,并结合本工程所取水样及土样的腐蚀性分析资料，按《岩土工程勘察规范》（GB50021-2001）2009年版，基础受干湿交替影响，判定地下水及地表水对混凝土具微腐蚀性，对钢筋混凝土结构中的钢筋具微腐蚀性，土对混凝土、钢筋混凝土结构中的钢筋具微腐蚀性。3、项目区温泉水质条件根据水质报告，化学类型为SO4-Na型水。PH值呈碱性，为8.09，矿化度为1157mg/l。87 地热水中阳离子主要有Na+、Ca2+、Mg2+、K+、MH4+、总Fe。其中，Na+含量为286mg/l，其毫克当量百分数为77.75%；Ca2+含量为48.3mg/l，其毫克当量百分数为15.06%；其它Mg2+、K+、NH4+含量均较少，分别为12.2mg/l、4.09mg/l、0.29mg/l。总Fe含量较高，分别为1.53mg/l。阴离子主要有SO42-、Cl-、HCO3-、F-、NO3-、NO2-。其中SO42-含量为408mg/l，其毫克当量百分数为51.93%；Cl-含量为131mg/l，其毫克当量百分数为22.63%；HCO3-含量为245mg/l，其毫克当量百分数为24.59%；NO3-、NO2-含量均较少，分别为0.27mg/l、<0.004mg/l；F-含量为2.72mg/l。根据医疗热矿水水质标准，氟含量为2.72mg/l，达到命名矿水浓度标准，可命名为氟水；偏硅酸含量为23.4mg/l，接近有医疗价值浓度标准（25mg/l）；锶含量为6.16mg/l，接近有医疗价值浓度标准（10mg/l），可命名为富含偏硅酸、锶的氟水。氟水浴用对治疗关节炎，特别是风湿性关节炎、软骨病等骨科病症有较好的医疗效果。偏硅酸的医疗作用主要是对人体皮肤和粘膜有清洁消炎效果，给皮肤以肥皂样的润滑感，浴用后对湿疹、荨麻疹、神经性皮炎等治疗有一定的作用。锶含量高的医疗作用主要是对腰腿痛、风湿病、高血压、糖尿病等症有减轻和消除疗效。结合以上地热水的水温水质特点，参考国内地热开发利用新领域、新技术，认为##横山地热水可间接用于供暖、医疗洗浴行业。4、项目地热资源条件根据《江苏省##市##镇横山水库西部地区RYHS1井地热资源勘查报告》结论显示：87 （1）勘查区“源、通、储、盖”条件较好。区内地热井地温梯度为2.1℃/100m，属地温正常区，为传导型地热资源。勘查区邻近盆地边界，断裂构造发育，区内主要发育北东向、北西向断裂构造，且北西向断裂切割北东向断裂，加强了与深部热源的沟通，导致深部含水层富水性增强。依据本次可控源音频大地电磁测深解译结果，RYHS1地热井就位于北东向断裂F2附近，该断裂与区域上溧阳火山盆地东侧边界断裂平行。主要热储层为三叠纪青龙组灰岩，裂隙较发育，最大出水量为554m³/d。区内热储盖层主要有第四系、侏罗系火山碎屑岩，热导率低，保温性能良好。（2）地热井采用三开成井工艺，成井结构合理，成井质量可靠，其中0-700m水泥固井，有效地阻止了上下含水层的水力联系。钻遇地层为第四系（0～9.6m）、侏罗纪黄尖组（9.6～1036m）、三叠纪青龙组（1036～1623m）、二叠系大隆组（1623-1635m）、二叠系龙潭组（1623～2005.6m），未钻透整套地层。1284-1458m井段为本井的主要出水层，累计厚度为174m。（3）地热井进行三次降深抽水试验，根据计算暂时取降深50m时的涌水量500m³/d作为允许开采水量。可采热能为0.879MW，单井地热资源开采保护范围的半径r=1.005km。开采保护范围内地热水年可采量18.25×104m³；年可采热量2.773×1013J，折合标煤9.47×102t。储存的地热水量为5.24×107m³，储存热量为5.296×1016J。（4）地热水水化学类型为SO4•HCO3-Na型水，矿化度为1157mg/l，PH值为8.09，氟含量达到命名矿水浓度，偏硅酸含量达到有医疗价值浓度，可用于理疗洗浴、供暖、农业种植养殖行业。5、地震烈度及场地地震效应场区场地覆盖层最大厚度约为11.20m，按不利因素划定本场区建筑场地类别为Ⅱ类，设计特征周期值为0.35S，由于拟建场区属半填半挖地段，故属对建筑抗震不利地段。3.4交通运输条件本项目用地位于江苏##西南山区横山水库旁，紧邻星云大师之重建有700多年历史的禅宗临济宗的道场87 “大觉寺”，周边资源优越，依山傍水、万亩茶园，形成独特的低景观特色。项目所在沪宁杭三角地区的几何中心，西邻溧阳天目湖风景区，南邻安徽广德县太极洞。是环太湖旅游圈西部的“自然生态、陶瓷文化旅游区”，也是长三角、环太湖地区自然生态环境保护得最好的区域，区位优势十分明显。与国内外享有盛誉的4A级风景区善卷洞相距仅10km，与张公洞、灵谷洞相距25公里，与天目湖镇41.6km。交通十分便利。距无锡市90公里，##市30公里，毗邻新长铁路。沪宁杭三端均有高等级公路直达，同时沪宁杭三大国际机场环绕周边，到库区约2个多小时，可以说是兼得无锡、##、长三角基本客源市场和区域机会客源市场之优势。该地区也是人口密度相对较低的区域，具备良好的旅游开发条件。3.5供水供电通信项目地用水由##镇市政供水系统接入，能够满足项目用水需求。项目供电由##镇市政电网供应，满足项目建设及建成后开发用电需要。##镇邮电通讯设施先进，程控电话可直拨国内1000多个城市县和世界上180多个国家和地区。项目所在地已有中国联通、移动通讯信号全覆盖，视讯网络等通讯业务都已开通，为项目建立与外界物流、商流、信息流提供了良好的基础。3.6社会经济条件##镇87 2014年完成地区生产总值14.6亿元，实现财政收入6418万元。实现工业应税销售收入35.5亿元，工业利税总额1.2亿元，完成规模以上工业增加值4.5亿元，服务业增加值7.1亿元，完成全社会固定资产投资11.8亿元。23家规模工业企业应税销售占全镇经济总量的88%，舜昌亚麻应税销售收入超3亿元，增长25%，联创塑业、伟隆印染、奇达纺织、苏丰纺织等企业增幅明显；华芸亚麻、创天管业、嘉立德科技、斯远达纺织等企业通过技改扩能、科技创新、市场开拓，企业发展步伐稳健、劲头不松，许多企业在严峻的环境、激烈的市场竞争中，处变不惊、奋发图强，保持了良好的发展态势。全年接待游客总量160万人次，同比增长23%。综上所述，项目区域经济实力的大幅提升，项目资金有保障。乡村旅游蓬勃发展。制定民宿发展实施意见，积极参与民宿业态现场洽谈会等招商活动，横塘牵稼园一号、木根小院等特色民宿对外营业，收到良好社会效应。白塔村成立全市首家乡村旅游专业合作社并被评为“江苏最具魅力休闲乡村”、无锡市“美丽乡村休闲旅游示范村”。投资环境不断优化。设计出台##旅游形象标识，统一制作##路沿线和集镇区域范围内所有旅游标示系统，启动全镇店铺招牌整治工作。旅游发展效应逐步彰显。##景区成功创建为国家4A级景区。第三届国际素食文化暨绿色生活名品博览会、“2014无锡美丽乡村游•金秋休闲季”等活动成功举办，全年接待游客总量160万人次，同比增长23%。积极收集全镇旅游资源、时令讯息，开通“##旅游”微信公众账号。运用无锡电视台亲子乡村旅游真人秀节目《周末去哪儿》、无锡市摄影爱好者采风活动等载体平台，形成多角度、全方位、立体化的宣传态势，“水墨##、禅意##”的城镇新品牌全面打响。87 第四章工程技术方案4.1项目概况本项目位于###########，项目用地388亩，其中酒店配套区、商业配套区建设用地为出让用地，合计面积59.6亩，其余用地为农村土地的流转租赁用地。项目总建筑面积48741㎡，其中计容面积47621㎡。项目单体建筑主要包括大堂及娱乐服务中心、会议配套中心、庭院式客房（100间）、花园式客房（130间）、后勤、水疗中心、贵宾服务中心、室外泡池配套、休息厅（5座）、水上木屋（12栋）、水上套间（8栋）、1#景观别院（7栋）、2#景观别院（5栋）、茶院（2栋）、禅修庭（5栋）、vip服务中心、商业配套用房。主要技术指标详见下表：表4-1项目建设主要技术指标表项目分区编号子项名称首层面积（㎡）地上面积（㎡）地下面积（㎡）层数酒店配套区1大堂及娱乐服务中心60756075　32会议配套中心16346536　53连廊构架900900　14庭院式客房26305260　25花园式客房24004800　26后勤　　4600-1水疗配套区7水疗中心362010240100068贵宾服务中心11201120　19室外泡池配套600600　110休息厅120120　111水上木屋400400　1VIP区12水上套间12001200　113景观别院112001200　114景观别院26251250　215茶院300600　216禅修庭6060　117vip服务中心180180　187 商业配套区18商业配套用房26002600　1出让地块——酒店配套区指标地上建筑面积34931架空建筑面积5600总建筑面积40531占地面积14329酒店区用地面积34076.2容积率1.03建筑密度0.42出让地块——商业配套区指标地上建筑面积2600地下建筑面积0总建筑面积2600占地面积2600酒店区用地面积5468.5容积率0.46建筑密度0.46绿化率0.209项目总指标地上建筑面积43141地下建筑面积5600总建筑面积48741计容总建筑面积47621建筑占地面积216144.2项目规划与布局4.2.1设计原则“泉声无休歇，山色时隐见。潮来杂风雨，梅落成霜霰。一从方外游，顿觉尘心变”。鉴于当代人诸事缠身，无法摆脱工作和生活的压力。需要一个避免城市纷扰，修身养性，疗养身心的所在。在项目规划设计中，以“道法合一”为设计目标，强调山水景观的凸显，人与自然的互动，将建筑空间、环境空间、使用者内心空间的三位一体，形成丰富而宁静的时空感受。更多的重视自然景观与水系的脉络。最终带给使用者原生态观赏情感，优雅环境的使用感受，天人合一的空间感受。87 4.2.2功能分区本项目在功能规划中，通过冲沟和洼地的自然分隔将用地切割为三个功能区，北部为旅游商业配套区，禅文化交流中心。中部为酒店疗养配套区，南部为VIP汤屋区以及禅修区。1、旅游配套商业区，禅文化交流中心旅游配套区以中国传统的四合院方式布局，中部庭院为购物休息区，周边为邻里式购物商店动静结合，典雅情切。旅游配套商业区为对外营业区，主要为商业住宿提供商业配套，包括小商品售卖，纪念品销售，是一个商业购物街。2、酒店疗养配套区酒店疗养配套区将包含五星级酒店，SPA水疗，户外养生等项目。五星级酒店含有会议中心，娱乐KTV，宴会聚餐，水上游乐。住宿房间包含景观客房们可以观赏水库美景，也可通过户外休息平台享受日光浴。庭院客房具有江南水乡民居风格，为院落式客房，每个院落具有私家花园，公共休息区，亭台楼阁，古色的江南园林风情给人时空穿梭的感觉。3、VIP汤屋区以及禅修区VIP汤屋及禅修区为低密度疗养区，在布置中选择地形较为丰富的山坡进行建设，背山面水，保证每间别墅均有良好的视野，开阔的空间，空旷的间距能够保证别墅与别墅之间的私密性。山顶上布置茶园，可以登高山景，也可置身于茶园之中品茶静养。4.2.4立面规划设计87 建筑立面设计以中国传统徽派建筑为主题，通过灰瓦白墙的民居风格，典雅而细致的装饰，让人重回明清时期宁静和放松的体验空间。在细部上，运用现代构造的处理手法，将屋檐、马头墙，斗拱，门坊进行简化或细化，进行二次提炼给人以耳目一新的感觉。在酒店里面的设计上，强调建筑的韵律感，形成大气雄伟的风格。但在别墅的设计中，强调细致和古朴，庄重与典雅。4.2.5高程设计在高程设计中以“依山就势”为设计原则，登高以望景，居谷以避世。在规划中，将观景公寓，VIP别墅，茶园依等高线布置于丘陵山体之上，已获得良好的视野，部分茶园和景观公寓可欣赏水库的风景。将泡池、水屋部分禅修厅放置于山谷，可享受幽静，与水景与自然亲密接触。在高程设计中，车行道路以及步行道路环绕等高线布置，并尽可能运用原始地形道路，新开辟的地形道路减少对原来树林以及茶园的破坏。在道路坡度的设计上最大坡度小于8%，满足消防车的通行，最小坡度大于0.5%，满足积水的排放。4.2.6交通设计87 本规划设计在出入口的选择上以功能分区为交通特点为主要设计依据，根据各个区的不同需要，依照地形规划交通路网。本区域共分三个交通路口，主要交通路口为水库旁市政道路进入酒店疗养区配套区前广场的路口，普通客户可通过前广场路口直接进入酒店区停车场，团体客户可通过前广场进入旅游配套区停车场。南侧路口为VIP客户路口，通过此路口可进入VIP区贵宾服务中心换乘电瓶车进入别墅。北侧路口为后勤路口，可通往酒店半地下室，厨房以及后勤服务中心并各个功能分区道路连通。4.2.7景观设计景观设计尽可能的保留原始用地的特征，将已经成熟的茶圃，林地，湿地景观最大程度的保留下来。对和建筑群衔接的区域，入口区域，道路周边进行重点园林化改造。在道路的规划中，同样将已有道路进行局部的调整和优化，减少资源浪费和已有地形的破坏。将应势导利，天人合一的传统儒家哲学思想体现在景观规划中。4.3建筑设计4.3.1设计依据1、《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）；2、《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）；3、《住宅设计规范》（GB50096-2011）；4、《住宅建筑规范》（GB50368-2005）；5、《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2013）；6、《无障碍设计规范》（GB50763-2012）；7、国家、省市相关建筑工程设计规范、规程、规定。4.3.2平面规划设计本项目建筑设计注重多样化设计，采用不同的空间组合方式，使其具有不同的品味、风格和景观朝向。1、酒店单体设计87 在酒店单体设计中，将大堂区布置于会议配套中心，水疗中心、客房区域的中心部位，缩短和减少交通流线的干扰，同时减少交通流线的交叉。在单体景观中大堂布置三个景观花园的节点，形成“一趟穿三院”的格局，形成丰富的空间效果。酒店舒展的格局从入口进入形成优雅而大气的气势。给人以高雅和别具一格的格调。2、普通客房普通客房分为庭院客房和景观客房，景观客房可以观赏茶园，横山水库美景，也可通过户外休息平台享受日光浴。庭院客房具有江南水乡民居风格，为院落式客房，每个院落具有私家花园，公共休息区，亭台楼阁，古色的江南园林风情给人时空穿梭的感觉。3、VIP别墅VIP别墅分为水上别墅和景观别院。水上别墅为双拼套房，带有自身小院和水景无边泡池，可与湖面亲密接触。景观别院为山地湖景别墅，具有良好的视野和丰富的山林景观。并与茶园融为一体。4、室外SPA泡池设计室外泡池布置于山体南坡，可看见广阔的湖面和茶园。根据山势形成大大小小40多个层叠泡池。泡池置身于茶林树木中，是一个天然氧吧，通过小路的分隔信春哥航不同特色的泡池区。泡池区中心为大泡池，旁边为舞台和游客服务中心。表10-2项目建筑分项指标表项目分区编号子项名称层数功能指标详细说明单体面积（㎡）酒店配套区1大堂及娱乐服务中心3大堂500大堂吧300服务中心、值班中心、消防控制中心350交通核和走道卫生间525健身休闲室600棋牌室500娱乐室*36002会议配套中心5宴会50桌600人1400会议室5间（二大三小）1500影音室2间80087 酒吧800交通核和走道卫生间536休息室2间4003连廊构架1　　4庭院式客房2100间标准间45间大床房30间豪华套间25间40-705花园式客房2130间标准间80间大床房40间豪华套间10间40-706后勤-1厨房员工配套设备用房办公处于半地下室　水疗配套区7水疗中心6服务接待区300男更衣区（1000）900女更衣区（800）900男室内理疗区（含淋雨区）1200女室内理疗区（含淋雨区）1500休闲按摩区600自助餐区（含特色餐饮区）2100备餐区200交通核和员工配套用房940休息区600地下室(锅炉房、设备用房)10008贵宾服务中心1服务接待区120贵宾沐浴区（男30、女40）350按摩区150贵宾休息区200贵宾更衣室（各50）3009室外泡池配套1　　10休息厅15座，每座24㎡2411水上木屋112座每座25㎡，按摩理疗25VIP区12水上套间18栋每栋150㎡15013景观别院117栋每栋172㎡17214景观别院225栋每栋250㎡25015茶院22栋每栋300㎡30016禅修庭15栋每栋12㎡1217vip服务中心11栋每栋180㎡180商业配套区18商业配套用房126间每间100㎡由业主统一招租1004.3.6装修及室内配备87 整个建筑按五星级宾馆标准装饰。铝合金窗、高级木门，吊顶采用轻钢龙骨石膏板吊顶，室内古建式装饰。整修为精装修，配备齐全的电器及家具。别墅内家具为高档木制品，电器均为知名品牌。大堂及娱乐服务中心一层地面贴高档大理石，墙面乳胶漆，大门为高级大理石贴面，大堂柱面为高级木雕装饰；二、三层和夹层地面铺地毯，墙面贴墙纸。会议配套中心一层大餐厅轻钢龙骨石膏板吊顶、古式装饰、地面铺地毯，操作间、厨房瓷砖贴面，不锈钢吊顶，二层至五层均为轻钢龙骨石膏板吊顶、墙面贴墙纸、古建式装饰、铺地毯；庭院式客房、花园式客房采用轻钢龙骨石膏板吊顶，墙面贴墙纸、室内古建式装饰，铺地毯。 后勤用房为为铝合金窗，木门、墙面乳胶漆、地板砖铺地。水上木屋设计成可移动，可拆装，设备齐全的卫生间，木屋设计的各部件均由螺栓连接，因此拆装非常方便，其材料的重复使用率可达到90%以上。外墙全部使用高档进口木材，并经防腐、防水处理。外墙板是2㎝*10㎝的防腐板，内墙用云松扣板，墙体采用3cm厚防水材料。吊顶用云松扣板，采用实木花雕门，主屋架全部采用松木。并对木质进行科学的处理，使处理过的材料起到防腐、脱脂、防霉、防蚁、防真菌等作用，保证材质的清洁、环保、健康、生态的标准。4.3.7无障碍设计规划在道路系统规划中将无障碍设施的设计作为关键要素贯穿于整个设计中。无障碍通道由项目园区出入口引入，利用园区内消防车道作为轮椅通道，在道旁人行道上设置盲道，经由消防车道引入至建筑单体各栋楼的出入口，整个无障碍通道的设计满足无障碍要求。87 4.4结构设计4.4.1设计依据1、有关规范、规程《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50068-2001）；2、《建筑结构荷载规范》（GB50009-2012）；3、《建筑抗震设计规范》（GB50011-2010）；4、《建筑抗震设防分类标准》（GB50223-2008）；5、《建筑桩基技术规范》（JGJ94-2008）；6、《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2011）；7、《混凝土结构设计规范》（GB50010-2010）；8、《地下工程防水技术规范》（GB50108-2008）。4.3.2设计标准（1）设计荷载的取值楼面活荷载标准值均按《建筑结构载规范》(GB50009-2012)要求取用。楼面活荷载标准值：阳台：2.5KN/㎡会议室：2.0KN/㎡走廊、楼梯、门厅：2.5KN/㎡卫生间：2.0KN/㎡上人屋面：2.0KN/㎡不上人屋面：0.5KN/㎡其他未说明荷载均按《建筑结构载规范》要求取用。（2）风荷载87 根据《建筑结构荷载规范》（GB50009-2012），基本风压值取基本风压为：50年一遇WO=0.45kN/㎡，地面粗糙度类别为B类。（3）雪荷载根据《建筑结构荷载规范》（GB50009-2012）基本雪压值取0.40kNkN/㎡采用，屋面积雪分布系数按《建筑结构荷载规范》取用。（4）抗震设计根据《建筑抗震设计规范》（GB50011-2010）版附录A，本工程按丙类建筑进行抗震设防，抗震设防烈度为6度。4.4.3结构形式本工程水疗中心、庭院式客房、花园式客房、会议配套中心、贵宾服务中心、大堂及娱乐服务中心结构体系均采用框架结构。4.4.5基础设计按照《####宾馆有限公司酒店综合楼岩土工程（详细）勘察报告》，考虑到本项目拟建建筑层数均不超过6层，故主要建筑物基础方案详见下表。表10-4项目主要建筑物基础方案建筑物名称及代号基础方案水疗中心整板基础、局部地基处理庭院式客房整板基础、局部地基处理花园式客房整板基础、局部地基处理贵宾服务中心独立基础、局部地基处理会议配套中心独立基础、局部地基处理大堂及娱乐服务中心独立基础、局部地基处理4.4.6主要材料1、钢筋：HRB400、HPB330；2、混凝土强度等级：C30、C25；3、钢材：Q235B或Q345B；4、墙体填充材料为采用200厚加气混凝土砌块。87 4.5给排水设计4.5.1设计依据1、《建筑给排水设计规范》（GB50015-2003）（2009年版）；2、《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）；3、《建筑灭火器配置设计规范》（GB50140-2005）；4、《室外给水设计规范》（GB50013-2006）；5、《室外排水设计规范》（GB50014-2006）；6、《城市给水工程规划规范》（GB50282-98）（1998年版）；7、《城市排水工程规划规范》（GB50318-2000）（2000年版）；8、《污水排入城市下水道水质标准》（CJ343-2010）9、其它相关现行规范。4.5.3给水工程设计1、水源本项目水源为市政自来水，水质符合国家现行生活饮用水水质标准；从市政供水主管上引入两根DN150给水管于建设场地区域内连成环状，供本工程的生活和消防用水，市政接管点供水水压不低于0.6MPa。。2、热水系统温泉酒店的热水系统采用电加热、太阳能相结合的系统供水热水。3、消防栓系统包括：室外消防栓系统、室内室内消防栓系统。本项目中1#大堂及娱乐服务中心、2#会议配套中心需设置闭式自动喷淋灭火系统，火灾等级为1级，设计用水量为30L/s。各单体均按《建筑灭火器配置设计规范》（GB50140-2005）配置磷酸铵盐干粉灭火器。4、游泳池、泡池87 游泳池循环水泵及过滤设备的选择通过循环周期和循环流量决定系统处理能力的大小及总造价的高低和运行费用的多少，过滤设备可采用石英砂刚过滤器或硅藻土过滤机组。由于整个项目泡池数量较多，分布较为分散，每个泡池水质、功能及标高有所不同，所以将每个泡池设置单独的过滤系统。采用地埋式过滤机组，不占用机房，且设备就近泡池方便操作运行。4.5.5排水工程设计1、污水系统本项目采用雨污分流排水系统，雨水经雨水管道收集后排至市政雨水管道；生活污水经化粪池处理后、餐饮污水经隔油池处理后，排水水质达到《污水排入城市下水道水质标准》（CJ343-2010）要求后排至污水管网。2、污水量生活污水量按日用水量的85%计算。3、空调凝结水设专用管道，有组织进行排放。4.5.7管材1、室内生活冷、热给水管采用铜管，焊接；室外生活给水管和室外消防管采用HDPE塑料管。2、室内雨、污、废水管采用UPVC塑料管，室外排水管采用UPVC硬聚氯乙烯双壁波纹管。3、室内消防管采用内外热镀锌钢管，卡箍连接。4.6电气设计4.6.1设计依据1、《供配电系统设计规范》（GB50052-2009）；2、《低压配电设计规范》（GB50054-2011）；87 3、《民用建筑电气设计规范》（JGJ16-2008）；4、《电力工程电缆设计规范》（GB50217-2007）；5、《建筑照明设计标准》（GB50034-2013）；6、《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）；7、《建筑物防雷设计规范》（GB50057-2010）；8、《建筑物电子信息系统防雷技术规范》（GB50343-2012）；9、《火灾自动报警系统设计规范》（GB50116-2013）；10、《综合布线系统工程设计规范》（GB50311-2007）；11、《有线电视系统工程设计规范》（GB50200-94）；12、《安全防范工程技术规范》（GB50348-2004）；13、《民用闭路监视电视系统工程技术规范》（GB50198-2011）；14、相关专业提供的设计资料。4.6.2工程概况设计范围：规划范围内建筑物室内外供配电系统、电气设备、照明系统、防雷及安全接地，漏电火灾报警系统、室外道路照明系统。电气节能、电气安全设计。本工程照明系统包括：正常工作照明、火灾应急照明等。室外设路灯、庭院灯、草坪灯等，电压等级220V，光源主要LED、节能灯。采用集中时钟控制，并分为全夜、半夜2时段控制。走道及公共部分照明采用声光开关控制。根据计算，建筑年预计累雷击次数0.10-0.15。按二类防雷标准进行防雷设计。采用基础接地方式，在屋面设置避雷带做接闪器，利用基础内钢筋做接地极，利用柱内主筋做引下线。屋面上所有金属构件、金属通风管，配电设备金属做等均须与屋面避雷带可靠连接。87 4.6.3供电系统设计1、本工程采用两路电源供电，主电源为市电，电压等级10KV。备用电源为一台600KW柴油发电机，供电电压380/220V，当市电停电时为二级负荷供电。2、用电负荷及等级本工程消防设备、走道照明、生活泵、排水泵和电梯用电等为二级负荷，其余用电为三级负荷。3、负荷估算本工程酒店房间用电指标取40W/㎡；商业部分用电指标取60W/㎡；酒店主楼用电指标取50W/㎡；地下室用电指标取15W/㎡，其它用电按生活用电的5%计算。项目负荷计算详见下表：表10-5项目电力负荷计算表序号项目用电指标（W/㎡）建筑面积(㎡)用电负荷(KW)1酒店部分50235711178.62商业部分60205701234.23地下室15460069.04其它用电按以上生活用电的5%计算　　　合计　　2481.8计算负荷Pjs=2481.8KW，故本工程拟在变配电房内设1台800kVA和1台1000kVA的干式变压器，同时设为一台600KW柴油发电机组一套，供电电压380/220V，当市电停电时，30秒内可以自动启动柴油发电机，以保证消防设备等二级负荷的正常工作。4.6.4配电系统设计1．变配电室出线采用电缆经电气竖井至各层动力，照明配电箱。2、室内照明、插座线路穿PVC管暗敷，消防线路穿钢管暗敷。87 3、插座回路设专用PE线，并装设漏电保护断路器。4.6.5照明设计1、酒店房间以节能荧光灯为主，走廊、卫生间、设备房采用节能灯。2、各层楼梯及走道、电梯前室、电梯机房及公共出入口等地均以双回路供电，事故时可自动切换。3、疏散楼梯、疏散通道、大堂、电梯前室、地下设备间布置应急疏散指示灯，间距不大于20m，转角处加密。4、消防控制中心、消防水泵房、变电所、配电间等重要机房布置应急照明，其照度为原照度的100%。5、照度标准按照建筑照明设计标准（GB50034-2013）执行。功能场所酒店房间地下室门厅走廊卫生间会议室餐厅酒店大堂照度（Lx）15075200100150300300500功能密度（W/㎡）848678884.6.6弱电系统设计范围：火灾自动报警与联动系统漏电火灾报警系统、电话系统、有线电视系统、宽带网系统、车辆管理系统、防雷、接地系统和弱电室外管网。1、电话系统有线语音通信针对项目的使用特点，考虑采用市电信局的远端通信模块，以满足不同用户的适用要求。所有语音通信端口可按使用功能要求设置内部通话功能，市内通话功能、国内国际长途电话等功能。楼内语音通信网络利用楼内的结构化综合布线系统组网。电话交换中继方式为DOD1、DID方式。2、有线电视系统87 接入当地宽带网，采用光纤接入引致弱电中心机房，采用光纤将信号传输至各栋有线电视前端箱。3、闭路电视监控系统系统由摄像/录音、传输、控制处理、记录、显示灯几个部分组成，摄像机设置在大楼的出入口、公共部位、电梯厅、地下设备间及室外等处，与同轴电缆将视频图像信号传输至中央保安控制主机，通过控制主机和辅助设备将视步图像切换、分配、记录、显示、重放；同时控制主机发出指令，控制现场云台和镜头做各种动作，以保障摄像机捕捉到其所控制范围内的所有图像，进行有效地安全指控，为楼内人员及设备提供可靠地安全保障。闭路电视控制系统还必须与消防报警和防盗系统相配合，记录事故现场的情况，提高安全防范的能力4、宽带网系统直接接入当地宽带网，采用光纤接入引至弱电中心机房，采用光纤至各栋网络配线柜采用4芯室内光纤。5、车辆网络管理系统。实现计费、调度、防盗的功能。本系统车辆可有多个出入口，采用网络化管理。6、入侵报警系统系统由探头、传输、控制处理等部分组成，在楼内部分重要房间及公共通道设置红外/微波双签探测器，当所控制的区域发生异常情况时，控制室将发出声光警报信号，同时通知有关保安人员并与闭路电视监控系统联动（对有BAS控制的照明回路可实施联动），将相关图像强切至指定的输出通道显示和记录，并通过110报警与市110联网。7、防雷与接地系统87 根据计算，建筑年预计累雷击次数0.10-0.15。按二类防雷标准进行防雷设计。采用基础接地方式，在屋面设置避雷带做接闪器，利用基础内钢筋做接地极，利用柱内主筋做引下线。屋面上所有金属构件、金属通风管，配电设备金属做等均须与屋面避雷带可靠连接。采用共用接地装置、防雷接地、保护接地、电子设备接地等均利用建筑物的基础钢筋做接地装置，要求接地电阻≤1Ω。各栋建筑做总等位联结，把PE总线与进出建筑物的所有金属管道，建筑物金属构件等与总等位电位联接端子板联通。要求弱电机房、设有淋浴设备的卫生间等做局部等位联接。此外，酒店、水疗、VIP区、地下室等设置火灾自动报警系统及联动控制系统，整个区域火灾自动报警系统与消防联动控制系统为控制中心报警系统，按规范联动消防水泵、喷淋水泵、防排烟风机、防火卷帘门等消防设备。为防止漏电火灾按规范设置剩余电流动作电气火灾监控系统。电气火灾监控系统的报警信号至消防控制中心。4.7消防系统4.7.1设计依据1、《住宅建筑规范》（GB50368-2005）；2、《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）；3、《建筑灭火器配置设计规范》（GB50140-2005）。4.7.2建筑消防设计1、建筑类别：二类；2、耐火等级：二级；3、建筑分类：低层建筑；4、建筑使用功能：酒店；87 5、总平面本工程耐火等级为二级，相邻建筑间距满足民用建筑防火间距要求，建筑四周设有消防通道与酒店内主道相连，消防通道大于等于4米，上空4米内无障碍物，车道下道管、地沟按承受消防车轮压设计，在消防车道与建筑物之间不种植高大乔木，满足消防规范的要求。4.7.3给排水专业消防设计说明1、室外消防给水系统本项目室外消防给水系统采用低压给水系统，火场上水枪的压力需通过消防车或其它移动消防泵加压形成。本项目沿各栋建筑物四周设置DN100mm的地面式室外消火栓，室外消火栓供水由市政管网供给。室外消防用水量应按同一时间内的火灾次数和一次灭火用水量确定。同一时间内的火灾次数和一次灭火用水量不应小于现行消防规范的要求。消防水量：室外消防用水量为20L/s；火灾延续时间为2h。2、室内消防给水系统根据《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）规定，本项目依规范规定需设消防软管卷盘，本系统直接接生活给水管道，无需单独设消防管道。3、灭火器配置系统本工程按照中危险级别配置干粉灭火器，在楼梯口、走道等位置设置手提式灭火器，型号为（磷酸铵盐干粉型，4A），其间距小于15m。4、气体灭火系统变配电房、发电机房设置均采用S型热气溶胶自动灭火装置。灭火密度为0.15kg/m387 ，灭火剂喷放时间<120s，距喷口5mm以内的温度<180C。灭火浸渍时间为10min。本系统通过控制模块和消防控制中心连接，实现联动，可接收火警和复合火警信号，当接收到火警信号时，启动器实现报警；当接收到复合火警信号时，启动器报警声自动变声，经过延时30s后，启动灭火装置，并接气体灭火装置动作的反馈信号，显示工作状态。4.7.4电气专业消防设计说明本工程消防用电负荷等级为二级。消防设备用电源由市政电源提供。消防泵、防排烟风机采用双电源末端箱自动切换。变配电房，水泵房，防排烟风机房，电梯机房设工作备用照明，照度要求满足正常照明照度；公共门厅，疏散走道，疏散楼梯，电梯前室设疏散指标照明，照度5.0LX。采用TN-S接地系统，做总等电位联结，局部等电位联结。配电电缆线路穿过电气竖井每层楼板，每层各防火分区防火墙时，用防火材料做好防火封堵，防止火灾蔓延。手动报警按钮下口距地1.4m；警铃距地2.0m；各种模块连同输出继电器组箱安装，下口距地2.0m；扬声器吸顶或挂墙安装；固定消防电话用红色电话机，距地1.5m挂墙或按桌机布置；探测器吸顶安装时距送风口、回风口距离1.5m，距墙梁最小距离为0.5m，与灯具布置有冲突时应优先照顾灯位。消防专用电话网络应为独立的消防通信系统。4.8空调设计4.8.1设计依据1、《民用建筑供暖通风与空气调节设计规范》（GB50736-2012）；2、《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2005）；3、《通风与空调工程施工质量验收规范》（GB50243-2002）；4、《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》（JGJ134-2010）；87 5、《室内空气质量标准》（GB/T18883-2002）。4.8.2空调系统采用分体式空调，建筑设计时预留安装空间，空调冷凝水系统与室外排水管道相连接。4.8.3通风系统本项目所用房间均满足开启外窗自然通风。4.9配套设施4.9.1设计依据1、《城市道路工程设计规范》（CJJ37-2012）；2、《水泥混凝土路面施工及验收规范》（GBJ97-87）；3、《无障碍设计规范》（GB50763-2012）；4、《混凝土结构设计规范》（GB50010-2010）；5、《电力工程电缆设计规范》（GB50217-2007）；6、《室外给水设计规范》（GB50013-2006）；7、《室外排水设计规范》（GB50014-2006）（2014版）；8、《城市道路绿化规划与设计规范》（CJJ75-97）。4.9.2室外道路项目内部规划建设一条12m宽的主干道，贯穿项目内部各组团；与主干道相交的支路宽为4-6m，满足消防车通行要求；通向院落的小路宽为3-4m，采用鹅暖石铺面。4.9.3绿化场区内主体绿化应该充满项目特色。所选树种、花种要因地制宜，树种选择既要适应生态环境，又要达到休闲度假的效果，项目酒店配套区、水疗配套区新增绿化面积为12429.6㎡，原有园林绿化改造约10000㎡。87 根据场所的功能，植物配置上呈多元化的方式。场区的植物以美化和遮阴为主，形成开合有致的空间。4.9.4室外给排水1、给水本项目水源为项目新建水井，给水管道沿主要道路敷设至各给水点，项目给水管材选用DN100PE给水管，埋深：绿地下为0.5米，道路处管道埋深为0.8m，管线过车行道路处采用穿大二级以上的镀锌钢管保护。绿化用水采用快速取水器，由人工浇灌，取水器服务半径为25~50米。2、排水室外排水系统采用雨污分流制，所有检查井盖板采用新型高强度复合材料盖板。本项目污水管道管材DN300双壁波纹管，生活污水经化粪池处理达标后排放，厨房污水经隔油池处理后达标后排放。雨水管材为II级DN500钢筋砼管，雨水及地面散水部分，利用井景观水体收集，干旱季节补充地表水水源。4.9.5室外电气本工程配电系统接地形式采用TN-S系统，室外照明以庭院灯为主，安装间距20-25m，距道路约0.5m。馈电回路均穿PVC管埋地暗敷设，室外埋深0.7m，馈电回路过道路处，需改穿大二级以上的镀锌钢管保护。电力地下管线距离乔木最小净距离1.5m，距离灌木最小净距离1.0m。电缆敷设路径可在现场根据实际情况进行调整。87 第五章环境影响评价5.1编制依据1、国家计委、国务院环境保护委员会《建设项目环境保护设计规定》；2、《生活饮用水卫生标准》（GB5749-2006）；3、《污水排入城镇下水道水质标准》(CJ343-2010)；4、《大气污染综合排放标准》(GB16297-99)。5、《环境空气质量标准》（GB3838-2002）；6、《建筑施工场界环境噪声排放标准》（GB12523-2011）；7、《声环境质量标准》（GB3096-2008）。5.2项目建设对环境的影响5.2.1建设期对环境的影响1、施工队伍进入现场，排放少量的生活污水和生活垃圾的污染。2、施工机械运作、清洗、漏油等排放少量的含油和悬浮物废水。3、基坑开挖和降低地下水位等操作排放含泥沙废水。4、施工的扬尘。5、建筑施工噪声，如打桩机、混凝土搅拌机和推土机等发出的声音。6、施工人员的生活垃圾（1kg/人）、生活污水（150L/人/d）。7、工程建设对原有成熟茶圃、园林的破坏。5.2.2建成后对环境的影响1、项目内的生活污水、生活废水。2、项目内的生活垃圾、废弃物。3、汽车尾气、燃料废气、厨房油烟。87 5.3环境保护措施项目建设过程中或建成后，对水环境、声环境、大气环境、生态环境产生的影响较少。主要采取以下环境污染控制措施。5.3.1噪声1、施工期间的噪音来源及控制对策施工噪声是对工地周围影响较大的环境问题。一般噪声影响大多发生在施工初期的挖掘、推土、打桩等过程，其中打桩过程一方面产生的噪声级较高，另一方面持续的时间也相对较长，因此对周围的环境影响也较大，建筑施工单位应采取如下措施以减缓施工噪声对周围环境的影响。（1）选用低声级的建筑机械，不采用锤式打桩工艺，而改用静压桩或钻孔桩工艺。（2）对位置相对固定的机械设备，能设在棚内操作的尽量进入操作间，不能入棚的，可适当建立单面声障。（3）在施工场地周围设置简易隔声屏障，减轻噪声周围环境的影响。（4）使用商品混凝土，可有效减轻建筑施工噪声的环境影响。（5）土石方开挖作业，必须在白天进行，严禁夜间施工。（6）浇注砼阶段，需要连续作业的必须经相关主管部门的同意，并且必须公告附近居民，采用低噪声设备，如振捣器等；模板、支架拆卸过程中，遵守作业规定，减少碰撞噪音，尽量少用哨子、嗽叭、笛等指挥作业，减少人为噪声。（7）装修阶段，切割作业应在室内进行，严禁夜间施工。通过采取以上措施，施工场地边界噪声控制在国家《建筑施工场界噪声限值》（GB12523-2011）的指标要求范围内。2、项目建成投入使用后的噪音来源及控制对策87 项目建成投入使用后噪声污染源主要来自水泵房、风机房等设备用房及电梯机房，针对噪音污染的来源，项目建成投入使用后控制噪音污染采取以下对策：设备房水泵选用低噪设备，并采取机组隔振，整体隔声的措施，吸水管和压力管采用隔振软接头。所有风机、热泵，空调箱及风机箱选用低噪声产品。热泵机组下垫用减振器并设橡胶隔振垫，防止固体传声。热泵，空调箱进出水管设软接头，风机进、出口设非燃性软接头风管，空调箱及风机送回风设消声器（段）。5.3.2废气1、施工期间的废气来源及控制对策施工期间废气主要来源于施工扬尘和施工机械废气。其中扬尘对环境的影响较为突出。项目建设施工过程中的大气污染主要来源于施工场地的扬尘。在整个施工期，产生扬尘的作业有：建筑垃圾运输、场地平整、打桩、地基开挖、回填、道路修建、建材运输、露天堆放，装卸和搅拌等过程，如遇干旱无雨季节，加上大风，施工扬尘较为严重。为控制上述无组织排放的扬尘对附近环境空气的影响，建设单位应要求工程施工单位制定施工期环境管理计划，其中对控制扬尘污染的措施应主要包括：（1）建设工地采用封闭式施工方法，即将工地与周围环境分隔，可在工地四周设置1.8m以上围挡，围挡间无缝隙，围挡底端设置防溢座。（2）采用商品混凝土，这样可以大大减少水泥、黄砂、石子等建筑材料在运输、装卸、堆放过程中产生的扬尘影响，同时还可减轻水泥搅拌机的噪声影响。（3）工程材料、砂石、土方或废弃物等易产生扬尘物质应当密闭处理。（4）工地建筑脚手架外侧设置防尘网或防尘布。87 （5）运输车辆必须根据核定的载重量装载建筑材料或渣土，装载渣土、垃圾等高度不得超过车辆槽帮上沿，车斗用苫布遮盖或采用密闭车斗。防止运输过程中的飞扬和洒落。严格按照渣土管理有关规定，运输车辆不得超载，被运水中泥土不得含水太多，造成沿途泥浆滴漏，从而影响道路整洁，渣土必须及时清运并按照指定的运输线路行驶，送往指定的倾倒地点，以减少由于渣土产生的扬尘对环境空气质量的影响。（6）驶离建筑工地的车辆轮胎必须经过清洗，以避免工地泥浆带入道路影响环境。（7）坚持文明施工，设置专用场地堆放建筑材料，堆放过程中要加苫布覆盖，以防止建材扬尘。对建筑工地应安排专人每天进行道路的清扫和文明施工的检查，对工地周围的道路应保持清洁，若发生建材或泥浆洒落、带泥车辆影响路面整洁，工程施工单位有责任及时组织人力进行清扫。（8）妥善合理地安排工地建筑材料及其它物件的运输时间，确保周围道路畅通。2、项目建成投入使用后的废气来源及控制对策废气污染源于燃料废气、厨房油烟、汽车尾气。燃料废气：本项目区域从事餐饮的酒店、餐馆均采用液化石油气作为燃料，液化石油气为清洁能源，在燃烧过程中产生主要污染物为SO2、NO2、TSP、CO，该燃烧废气产生量极少，各污染物浓度较低，能达标排放，不会对周围环境产生影响。厨房油烟：本项目酒店等餐饮服务产生的油烟，未经处理的油烟排放浓度在12mg/m387 左右，各餐饮服务点在厨房均会安装相应的油烟净化设施，经油烟净化设施处理后，油烟去除率可达到85%～90%，排放浓度能达到《饮食业油烟排放标准》（GB18483-2001）标准的要求，对周围环境影响较小。汽车尾气：运营期将严格控制地面泊车量，以减少车辆废气对环境的污染。5.3.3废水1、施工期间的废水来源及控制对策施工过程中主要由生活废水和生产废水。生产废水主要产生于水泥混凝土工程养护，用水量约占总水量的90%以上，其中大部分蒸发掉，少量渗入地下。另外还有少量生活污水，这些生活污水经收集后集中拖运至就近污水处理厂，对环境影响轻微。（1）施工期间产生的泥浆水中含有大量的沉淀物，工程施工单位应该在工地建废水沉淀池，一切外排水必须先经沉淀后才能外排，这样可以避免城市下水道的堵塞。避免雨天作业。（2）工程施工单位应为建筑工人创造一定的文明的生活、工作条件，同时注意建筑工地的环境保护，工地食堂废水应先经隔油池后排入下水道；如有条件的话尽量使用工地附近相关建筑物内的厕所，若无条件则工地产生的生产垃圾和粪便等应与环卫部门取得联系，要求他们定期及时清运，以保证建筑工地的环境卫生。（3）做好建筑材料和建筑废料的管理，防止他们成为地面水的二次污染源。2、项目建成投入使用后废水来源及控制对策废水污染源主要来自生活污水，包括厕所冲洗水、淋浴水、餐厅厨房含油污水等。针对废水污染的来源，项目建成投入使用后控制废水污染采取以下对策：本项目设有地下生化污水处理系统，分别对来自各单体建筑的生活污87 水进行24小时不间断生化处理，处理后的达到排放标准后，排入城市污水管网。5.3.4固体废物1、施工期间的固体废物来源及控制对策施工期间产生的固体废物主要为施工产生的弃土、建筑垃圾和施工人员的生活垃圾。按国家环保局345号文件中固体废物分类方法，施工过程中产生的建筑垃圾为一般固体废物。如果固体废物处置不当，也将对环境产生不利影响。以使影响区域景观环境卫生，造成视觉污染，影响旅游和当地居民的生活；二是雨季时易造成水土流失，影响地表水环境质量；三是造成局部区域大气中TSP浓度增高。为防止建筑垃圾外运过程中的沿途遗洒产生的扬尘对周围环境的影响施工单位必须采取如下措施：1、弃土等建筑垃圾分类堆放，能使用的尽量使用，弃土尽可能用于绿化用土或筑路。2、弃土及建筑垃圾外运应用苫布遮盖，严禁沿途洒落。3、严格遵守《城市建筑垃圾管理规定》的要求，处理处置建筑垃圾。并按市有关部门的要求，经指定线路，运至指定地点，严禁乱堆乱放。4、加强对施工作业和施工人员的管理，开挖的土方及时收集处置，减少堆存量。5、工地设置垃圾箱，并教育施工人员不要乱丢垃圾，进行文明施工。6、工程施工结束后，施工单位应及时组织人力和物力，在一个月内将工地建筑垃圾及渣土等清理干净。2、运营期间的固体废物来源及控制对策对于运营期间87 产生的生活垃圾，应积极推广生活垃圾分类、袋装、定点、及时收集的原则，垃圾分类收集后，对可以回收利用的部分应尽可能回用以减少垃圾的产生量，对不能利用的部分要及时清运出，以免因长期堆积滋生蚊蝇、传播疾病。并适当进行环保及卫生方面知识的宣传教育，提高民众的环保意识，自觉地对垃圾实行分类存放，能做到定时、定点倾倒垃圾。5.3.5生态环境施工期科学施工，合理安排施工时间，避免在雨季进行地基开挖；对裸露的地面及时覆绿，松散泥土进行压实覆盖，减少水土流失量；临时施工场地尽量不破坏、扰动原有植被，保护景区内的植被。项目运行期充分考虑温泉、水上木屋、景观别院、水疗中心等规划选址（选线）对景物景观和环境等影响，尽量设在远离主要景观资源的保护区，同时各设施选址应尽量隐蔽，建（构）筑物的设计应从体量、高度、色彩、建筑材料和风格等方面与地形地貌及景物景观特征相协调，有机融入保护区内环境。5.4环境影响评价本项目建设和运营中产生的污染物数量经过采取切实可行的环保措施，可以做到清洁建设，污染物达标排放，对周边的环境影响较小。重点应放在施工中的建筑垃圾和噪音控制上，只要加强管理，采取措施及时处理，可以创造一个良好的施工环境，保护周围的生态环境。以上各方面分析，本项目建成运转后对所在地区的环境和生态不会产生不良影响。因此，本项目在环境保护方面是可行的。87 第六章节能节水措施6.1设计依据1、《江苏省节约能源条例》（2000年6月30日江苏省第九届人民代表大会常务委员会第十七次会议通过，2010年11月19日第三次修订，2011年2月1日起施行）；2、《综合能耗计算通则》（GB/T2589-2008）；3、《民用建筑节水设计标准》（GB50555-2010）；4、《江苏省民用建筑热环境与节能设计标准》（DB32/478-2001）；5、《外墙外保温工程技术规程》（JGJ144-2004）；6、《江苏省公共建筑节能设计标准》（DGJ32/J96-2010）；7、《建筑照明设计标准》（GB50034-2013）；8、《江苏省绿色建筑评价技术细则》（苏建科[2011]53号）；9、《用能单位能源计量器具配备与管理通则》（GB/T17167-2006）。6.2项目能耗状况6.2.1项目能源消耗结构根据本项目提供的项目状况和所需设备拟定本项目运行中使用的能源品种：1、电力：二次能源，本项目照明、空调等选择电力作为能源。2、水：耗能工质，本项目酒店用水、洗浴用水、道路用水、绿化用水和未预见用水。6.2.2项目能耗计算本项目能源消耗种类为电和水，其分项消耗量如下：87 1、电本项目用电主要体现在两个方面：一是该工程施工的用电；二是项目完成后区域内各配套设施的用电。根据本项目的用能性质，对不同功能用房的用电负荷按下面用电标准取值，具体测算结果见下表：表6-1项目综合电力指标测算序号项目用电指标（W/㎡）建筑面积(㎡)用电负荷(KW)年运行小时数(h)年平均负荷系数年用电量（万KWh）1酒店部分50235711178.624000.5141.42商业部分60205701234.224000.8237.03地下室15460069.024000.813.24其它用电按以上生活用电的5%计算19.6合计2481.8398.02、水本项目用水为酒店用水、洗浴用水、道路用水、绿化用水和未预见用水等。酒店用水定额按五星级标准1000L/人·d计；洗浴用水按使用人次计算，用水定额550L/人·次；道路用水按面积计算，用水定额为1.5L/（㎡•d）；绿化用水按绿地面积计算，用水定额按1、4季度0.6L/（㎡•d）、2、3季度，2L/（㎡•d）计；未预见用水其他用水的10%计。其项目用水量详见下表：表6-2项目综合用水指标测算序号类别用水定额指标负荷率用水规模床、平方米、人年用水量(万m³)1酒店住宿用水1000L/床·天入住率60%57110.282洗浴用水550L/人·次0.7100011.553绿化1、4季度，0.6L/（㎡·天）150天900000.8142、3季度，2L/（㎡·天）150天900002.705道路停车场浇洒1.5L/（㎡·天）60天254000.23未预见用水量按上述用水量的10%计算2.5687 合计28.123、综合能耗分析年综合能源消费量是指项目每年消耗的煤、油、焦炭、天然气、液化气、电力、热力等按照国家统计局有关标准算成标准煤后的总和。根据《综合能耗计算通则》GB/T2589-2008，综合能耗的计算按式下计算：E=∑（ei×pi）式中：E——综合能耗；n——消耗的能源品种数；ei——生产和服务活动中消耗的第i种能源实物量；pi——第i种能源的折算系数，按能量的当量值或能源等价值折算。本项目的年综合能源消费量测算结果如下：表6-3年耗能量测算表序号能源种类计量单位实物量参考折标系数折标煤量（吨标准煤）1电力万kwh398.03.31313.42新水万t28.10.085724.08173合计　　　1337.56.3节能措施6.3.1建筑专业1、居住建筑①建筑屋面采用30厚挤塑聚苯板保温层，外墙采用190厚加气混凝土砌块，外窗采用铝合金Low-E中空玻璃窗。②外墙、屋顶等部位维护结构设计部位保温材料传热系数W/(㎡·k)热惰性指标87 屋面挤塑聚苯板K≤1.0D≥2.5外墙加气混凝土砌块K≤2.0D≥3.0③建筑材料热工参数依据材料名称密度Kg/m³导热系数W/（m·K）蓄热系数（W/㎡·K）修正系数α选用依据α使用场合挤塑聚苯板320.030.321.2屋顶《民用建筑设计热工规范》④外门窗节能设计1）外门窗采用铝合金Low-E中空玻璃6+9A+6，传热系数K≤3.5W/㎡·K，遮阳系数SC≤0.52，气密性为4级，可见光透射比为≥0.40。2）外门窗各朝向窗墙比东向≤0.30，南向≤0.50，西向≤0.30，北向≤0.453）外窗遮阳外窗遮阳系数满足规范的限值要求。利用阳台，花架等立面装饰构件散为固定外遮阳设施，结合立面做一些活动遮阳设施。2、公共建筑①建筑外墙采用190厚加气混凝土砌块，外窗采用铝合金Low-E中空玻璃窗。②外墙、屋顶架空楼板等部位维护结构设计部位保温材料传热系数W/（㎡·K）屋面钢筋混凝土K≤0.9外墙加气混凝土K≤1.5架空楼板钢筋混凝土K≤1.5③建筑材料热工参数参考依据材料名称密度Kg/m³导热系数W/（m·K）蓄热系数（W/㎡·K）修正系数α选用依据α使用场合挤塑聚苯板7000.223.591.25外墙《民用建筑设计热工规范》④外门窗节能设计87 1）外门窗采用铝合金Low-E中空玻璃6+9A+6，传热系数K≤3.5W/㎡·K，遮阳系数SC≤0.56，气密性为4级，可见光透射比为≥0.40。2）外门窗各朝向窗墙比东向≤0.70，南向≤0.70，西向≤0.70，北向≤0.703）外窗遮阳外窗遮阳系数满足规范的限值要求。利用阳台，花架等立面装饰构件散为固定外遮阳设施，结合立面做一些活动遮阳设施。6.3.2电气节能措施1、采用发光效率高的节能照明光源，各类场所照度标准值及照明功率密度值按标准设置。2、楼梯间及内走道的普通照明灯具均采用声光延时节能开关控制。3、生活给水泵采用变频节能控制。4、选择低损耗、高效节能的电力变压器，并使变压器伸入负荷中心，配电变压器的长期工作负载率均不大于85％。5、变配电所采用低压集中电容补偿，设置有专用低压功率因数自动补偿柜。补偿后功率因数可达0.95以上。6、合理布置配电装置，使配电线路不走或少走回头路;适当加大配电线路截面，减少线路损耗。7、严格按GB50034-2013的规定进行照明设计。对室外照明、景观照明和人面积照明场所采用节能控制方式。8、科学选择配电线的种类，节省投资。6.3.3给排水节能措施1、本工程所有卫生洁具都采用节能型卫生洁具，以及采用的管材必需与卫生洁具连接相配套。大便器冲洗水箱小于6L，卫生间内阀门及水咀均为球阀式，不得使用淘汰产品。87 2、各单体建筑的给水总供水干管上均设置水表，便于计量用水量。3、室外相关绿化景区采用节水喷灌设施。绿化用水应利用雨水或生活污水回用作为绿化用水，以利于节水及利用自然渗透补充地下水。4、经常开展节水宣传教育，有报修检漏制度及记录。另外，结合度假园区实际情况择地设立节水宣传牌和实时监测牌，采用群众喜闻乐见的形式，引导群众积极参与宣传教育掌握和坚持应用相应的节水措施方法，使群众认识到节水的意义。6.3.4暖通节能措施改善通风系统的设计和运行管理，加强楼道的通风，提高建筑通风效率。从尽可能节省制冷设备用能的角度考虑，最好的方法莫过于不适用制冷或通风设备即可降低室内温度，如抑制在室内产生热、促进室内的热吸收、减少热量进入室内、引导热量向室外散失。其主要措施如下：1、分体式空气调节机采用能效比≥3.4的冷风式空调设备，能耗采用分户计量。2、机械通风的单位风量耗功率W应小于0.32。3、空调排风系统具备热回收条件的采用热回收系统。热回收系统的效率不能低于60%。6.4耗能指标分析结论本项目严格遵循节能设计相关标准及规范、相关终端产品能效标准，为了达到节能、环保的目的，不采用国家明令禁止或淘汰的落后工艺、设备，在节能措施中积极采用新工艺、新技术、新产品，所有设备均选用先进、成熟、可靠、高效率、低能耗节能型设备，最大程度地降低能耗，预计达到在传统能耗标准基础上最大限度节能的目标。87 第七章劳动安全卫生与消防7.1劳动保护劳动保护的目标是保证安全生产，无伤亡事故的发生，为此制定以下措施加以保证：第一：建立安全组织管理制度。提高安全意识，健全各项规章制度，落实责任制，进行安全教育及上岗培训，实行安全奖惩制度。第二：确保施工现场安全措施。上岗职工应定期领取劳保用品，保证施工期间穿戴整齐，熟悉各工种的安全操作规程；施工人员须经过专门培训，持证上岗；施工现场危险警示标志；施工器械、材料、设备和仪器摆设有序。第三：施工用电安全管理措施。施工临时用电安全措施；杜绝使用伪劣产品，采用正确的安全接线方法，用电设备用防漏用电、短路、过载等保护功能；施工现场用电有专人管理，严格遵守安全操作规范。7.2安全卫生措施1、设备安装布置负荷设计规范，设备间距满足有关规定。2、所有电气设备的安装、防护，均满足电气设备的有关安全规定。3、施工人员应注意施工现场环境卫生、生活污水不得随意排放。4、应加强绿化、净化空气、美化环境。5、配备适当数量的环卫人员，负责公共场所及各建筑的清扫保洁工作，创造一个卫生整洁的环境。7.3消防安全措施87 本项目消防安全至关重要，在规划方案编制中已将整个区域消防系统作为一个重要方面进行了设计。设计方案完成后须报消防安全部门审核后方可实施。项目建成后严格做好一下几方面的工作1、项目严格按照消防规范配备足够数量的灭火器、消防栓外，还要做好备用室外消防设施，以保证绝对安全。2、园区应设专人负责全区域的消防安全工作，经常检查消防栓、灭火器等消防器材的数量及完好性，保证其经常性处于备用状态。3、每季度至少进行一次消防安全教育，使工作人员及掌握基本的消防知识和消防器材的使用方法，提高安全警惕性，从而保障事故发生后的防范常识和正确的逃生方法。4、项目实施过程中必须按消防部门批准的方案执行，单项工程验收和项目整体验收时必须邀请消防部门参加。87 第八章项目实施进度安排8.1建设工期为了科学组织项目实施过程各阶段的工作，合理安排建设资金，保证项目按计划建成并投入使用，发挥投资效益，在项目的工程建设方案确定以后，根据工程实施各阶段的工作量及时间，确定建设期为24个月。8.2进度安排本项目实施包括准备阶段、施工阶段和竣工验收阶段。第1～6月，完成前期准备工作。其主要工作内容包括提出和审批项目建议书，可行性研究报告的编制，办理各项建设规划审批手续，进行工程勘察设计，进行工程招标，签订施工合同，施工前期准备等。第7～22月，完成建筑工程施工、安装工程及室外配套工程。第23～24月，完成项目竣工验收及交付使用。8.3项目建设进度计划表根据实施进度安排，项目实施进度详见下表：表8-1项目实施进度表序号工作阶段第1～6月第7～22月第23-24月1可研编制、审批、勘查设计等2建筑安装工程及室外配套工程施工4验收及交付使用8.4项目实施过程的控制措施8.4.1项目进度控制措施87 在项目实施过程中，项目领导小组应专门设置工作小组，对项目进度计划实施情况进行调查，并及时对检查情况进行分析，找出影响进度的原因，做好进度计划的调整和完善。检查方法主要有三种：1、建立项目实施进度报表；2、派出常驻人员，现场进行检查；3、定期召开现场会议。8.4.2项目质量控制措施项目实施应坚持“质量第一、预防为主、用数据说话”的原则，以保障和提高工程质量。运用系统的概念和方法，把各环节的质量管理职能和活动合理组织起来，形成一个明确任务、职责、权限，而又相互促进的管理网络和有机的质量保障体，使质量管理制度化、标准化，从而制造出百姓满意的工程。8.4.3项目资金控制措施在项目实施过程中，各有关单位要加强资金使用的管理，硬化预算约束。严格执行专款专用、专项管理、单独核算的规定，任何单位和个人不得超范围支出和超标准开支，更不得截留和挪用项目资金；要建立全项目会计核算和内部稽核制度，对项目资金实行全过程的财务管理与监督；要严格项目资金竣工决算，规范项目的业绩考评和追踪问责制度。87 第九章项目招投标9.1招标依据1、《中华人民共和国招标投标法》；2、《工程建设项目勘察设计招标投标办法》（中华人民共和国国家发展计划委员会第2号令）；3、《工程建设项目招标范围和规模标准规定》（中华人民共和国国家发展计划委员会第3号令）；4、《工程建设项目可行性研究报告增加招标内容和核准招标事情暂行规定》（中华人民丼和国国家发展计划委员会第9号令）；5、《工程建设项目施工招标投标办法》（中华人民共和国国家发展计划委员会第30号令）；6、《江苏省建设工程招标投标管理办法》；7、《江苏省工程建设项目招标范围和规模标准规定》；9.2招标投标管理的基本原则1、公开原则。要求工程项目招标投标具有高度的透明度，实行招信息、招标程序公开，即发布招标通告示，公开开标，公开中标结果，使每一个投标人获得同等的信息，知悉招标的一切条件和要求。2、公平原则。要求给予所有投标人平等的机会，使其享有同等的权利，并履行同等的义务，不歧视任何一方。3、公正原则。要求评标时按事先公布的标准对待所有的投标人。87 4、诚实信用原则。简称诚信原则，是民事活动的基本原则之一。招标投标当事人应以诚实、守信的态度行使权利，履行义务，以维持招标投标的双方的利益平衡，以及自身利益与社会利益的平衡。5、独立原则。招标人和投标人都应是独立的法人单位，在招标投标过程中，应自主决策，不受外界任何因素的干涉。6、接受行政监督原则。招标投标活动的核心是竞争，招标投标的过程，实际上是竞争的过程，招标投标双方当事人都要遵守有关法律、法规以及有关规定，在招标投标的全过程，要接受有关行政监督部门依法实施的监督。9.3招标范围按照《江苏省工程建设项目招标范围和规模标准规定》要求，项目属于关系社会公共利益、公众安全的公用事业基础设施项目，其依法必须招标的规模标准为：（1）勘察、设计、监理等服务的采购，单项合同估算价在30万元人民币以上的；（2）施工单项合同估算价在100万元人民币以上或者建筑面积在2000平方米以上的；（3）重要设备和材料等货物的采购，单项合同估算价在50万元以上的；（4）单项合同估算价低于本条第（一）、（二）、（三）项规定的规模标准，但总投资额在2000万元人民币以上的。根据上述规定，本项目勘察、设计、施工、设备、监理等必须实行招标。9.4招标组织形式项目主要采用委托招标形式，由项目业主按照规定程序委托具有相应资质、从事过类似工程招标且信誉良好的招标代理机构代理招标。87 9.5招标方式按照要求，结合本项目的特点，本项目采用委托招标的组织形式和公开招标的招标方式组织招标活动。9.6本项目的招标方案表9-1工程招标初步方案表项目名称招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘查√√√设计√√√建安工程√√√监理√√√设备采购√√√87 第十章投资估算与资金筹措10.1投资估算依据（1）中国国际工程咨询公司咨经（1998）11号《关于印发经济评估方法的通知》，中国国际工程咨询公司《投资项目经济咨询指南》；（2）国家发改委办公厅关于出版《投资项目可行性研究指南（试用版）》的通知；（3）国家发改委《关于工程建设其他项目划分暂行规定》、《关于改进建筑安装工程费用项目划分的若干规定》；（4）建筑工程项目依据项目的建设内容和工程量，按照江苏建筑工程单位估算指标综合定额和参考2014年##地区同类建筑工程单位造价对比测算；（5）主要设备价格以生产企业报价为依据，并参考市场现行价格进行估算；（6）建设项目投资估算编审规程（CECA/GC1-2007）；（7）江苏省建筑工程造价估算指标；（8）江苏省市政工程单位估价表；（9）江苏省建筑、安装工程单位估价表；（10）江苏省及地方现行的有关取费标准；（11）本报告提出的建设条件、建设工期及推荐的工程方案。（12）其它费用计算根据国家、江苏省规定的相关文件进行估算。87 10.2估算范围本项目投资估算范围包括建筑物土建及安装工程以及给排水、电气、道路、绿化等室外配套工程及工程建设其它费用。10.3估算说明1、建设投资分类估算（1）建筑安装工程费估算建筑工程费是指为建造永久性建筑物和构筑物所需要的费用，本项目的建筑工程费包括以下内容：①各类土建工程、供水、通风等设备费用及其装饰、油饰工程的费用，管道、电力、电信和电缆导线敷设工程的费用；②各类绿化工程、环境工程所发生的费用；③为项目建设而进行的场地平整，原有建筑物和障碍物的拆除以及施工临时用水、电、气、路和完工后场地清理的费用。2、设备购置费估算设备购置费包括设备原价和设备运杂费构成，本项目估算价格按到场价格计。含相应设备安装工程费。3、安装工程费估算本项目安装工程费分别含在建筑工程费机设备购置费中不再另计。4、其他费用（1）土地使用费建设用地出让费用按照项目实际发生费用计列。（2）建设单位管理费计费依据：“财政部关于印发《基本建设财务管理规定》的通知”（财建[2002]394号）；计算方法：采用分段累计计算。（3）前期工作费87 包括项目前期咨询、规划、可研编制费用，均按企业与各咨询单位的委托合同计列。（4）勘察设计费按企业与勘察设计单位的委托合同计列。（5）监理费计算依据：发改委“建设工程监理与相关服务收费管理规定”（发改价格[2007]670号）；计算方法：分档定额计费，采用专业调整系数调整。（6）招标代理费按照国家计委《招标代理服务收费管理暂行办法》（计价格[2002]1980号）文件执行。（7）施工图纸审查费按照勘察设计费的5%计列。（8）造价咨询费计费依据：省物价局、省住房和城乡建设厅关于规范工程造价咨询服务收费标准及有关事项的通知（苏价服〔2014〕383）。（9）临时设施费按照工程费用的5‰计列。（10）职工培训费按照新增员工1250元/人次计算。（11）办公及生活家具购置费计费依据：办公及生活家居所需数量按照企业经验配置。5、基本预备费为支付难以预料因素的影响而计算的费用，基本预备费按工程建设费用与工程建设其他费用之和的8%计算。6、涨价预备费估算87 本项目建设期较短，故不考虑涨价预备费。10.4估算金额项目总投资估算为45000万元，工程建设投资估算包括建筑工程费用、设备及安装费用、其他费用及基本预备费。其中建筑工程费用31943.3万元；设备及安装工程费662.2万元；其他费用7013.0万元；基本预备费3169.5万元，铺底流动资金2212万元。详见附表1。表10-1项目投资构成表序号类别名称投资额（万元）占总投资比例（%）1工程费用32605.572.462工程建设其他费用7013.015.583预备费3169.57.044铺底流动资金2212.04.9210.4资金筹措本项目总投资为45000万元，资金来源为企业自筹。87 第十一章财务评价11.1财务评价说明本项目经济评价主要依据2006年国家发改委、建设部发布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）的要求，根据按照国家现行财税制度和价格体系进行评价。项目计算期15年，其中：建设期2年，运营期13年。建设期每年的投资比例分别为40%、60%。项目运营期第1年达设计目标的75%，第2年达设计目标的100%，财务基准收益率为8%。11.2经营收入估算项目年经营天数300天。（1）客房收入酒店的客房价格参照江苏规模类似酒店的价格确定。本项目定位为五星级的酒店，酒店的配套设施全部按照五星级标准制定，本项目住宿客房定价如下：表11-1住宿客房定价一览表房间名称价格（元/间）备注水上套间1599（含双早）房间尺寸：150m2景观别院1#2399（含双早）房间尺寸：172m2景观别院2#3299（含双早）房间尺寸：250m2花园式客房888（含双早）房间尺寸：40-70m2庭院式客房888（含双早）房间尺寸：40-70m2④客房入住率的确定根据江苏省旅游政务网数据汇总，江苏省近几年的五星级平均入住率统计如下：87 表11-2江苏省2014年各月五星级酒店平均入住率一览表月份入住率%同比%2月47.66.23月53.10.14月59.42.45月58.24.46月57.22.67月57.92.28月58.75.59月57.12.710月65.5-0.711月64.30.512月56.41.1由以上数据可知，江苏省2014年之间五星级酒店平均入住率57.8%，年增长率为2.45%。鉴于江苏省省乡村旅游建设的进一步推进，以及##市##镇旅游知名度的进一步提高，旅游业及相关产业收入会成较快的增长趋势，初步确定本项目客房入住率按每年60%计算⑤住宿收入由以上数据可知，本项目酒店经营期，本项目的年住宿收入如下：表11-3计算期各年住宿收入一览表时间年收入（万元）时间年收入（万元）第1年0.00第7年5118第2年0.00第8年5118第3年3839第9年5118第4年5118第10年5118第5年5118第11年5118第6年5118第12年5118第13年5118（2）餐饮收入到达本项目就餐的主要是入住酒店的客人。其中住酒店的客人，由于房费中已经包含有早餐，因此，在餐饮收入的核算中只计算午餐和晚餐。由项目旅游餐饮接待量估算可知项目年接待2600人次，每日按入住人数的60%，日餐饮费用按168元/人计，则计算期内各年的餐饮收入如下：87 表11-4计算期各年餐饮收入一览表年份年收入（万元）年份年收入（万元）第1年0.00第7年7852第2年0.00第8年7852第3年5897第9年7852第4年7852第10年7852第5年7852第11年7852第6年7852第12年7852（3）水疗中心收入水疗中心日均接待人次1000人次，单人次消费198元，其他收入为会议等收入，本次按客房收入和餐饮收入的总和的10%计算，计算期内各年其他收入见下表：表11-5计算期各年水疗中心收入一览表年份年收入（万元）年份年收入（万元）第1年0.00第7年5940第2年0.00第8年5940第3年4455第9年5940第4年5940第10年5940第5年5940第11年5940第6年5940第12年5940（4）会议收入按以上收入的5%测算，正常年销售收入为946万元。（5）商业配套用房用于出租，年平均出租率90%，年均出租价格参照当地市场均价按15万元测算，则项目年商业配套用房出租费用351万元。3、项目年收入本项目各年总收入如下：表11-6计算期各年总收入一览表年份住宿收入（万元）餐饮收入（万元）水疗中心收入（万元）会议收入（万元）商业配套出租收入（万元）收入合计（万元）第1年0.000.000.000.000.000.0087 第2年0.000.000.000.000.000.00第3年38395897445571026315163第4年51187852594094635120218第5年51187852594094635120218第6年51187852594094635120218第7年51187852594094635120218第8年51187852594094635120218第9年51187852594094635120218第10年51187852594094635120218第11年51187852594094635120218第12年51187852594094635120218第13年5118785259409463512021811.3运营成本估算1、外购原材料及燃料费用本项目在产品成本和费用估算中，对原材料、辅料等单位价格变化不进行估算，餐饮成本按照收入的35%计算、会议成本按照收入的15%计算、水疗中心成本按照收入的25%计算、住宿成本按照收入的25%计算。2、人员工资及附加费项目劳动定员80人，工资按劳动定员平均工资定为40000元／年。3、固定资产折旧费、摊销费房屋等建（构）筑物折旧期限30年，残值均为5%。设备折旧年限10年，残值均为5%，按直线折旧法折旧。4、修理费按项目建筑安装工程费用的1%计提。5、其他费用其他费用含管理费用、销售费用及其他不可见费用、土地租赁费用、土地流转费用。87 表11-7其他费用表费用名称计费基础正常年费用（万元）管理费用营业收入的3%606.5销售费用营业收入的3%606.5不可预见费营业收入的2%404.4土地流转费用290亩，4.4万元/亩1276土地租赁费用38.4亩，2.6万元/亩99.8合计2993.3项目达产年总成本费用11087.3万元,其中：固定成本5429.0万元；可变成本5658.4万元；经营成本9297.7万元。（详见附表：总成本费用估算表）11.4财务指标1、项目盈利能力分析项目达产后正常年份可实现营业收入20218万元。销售税金及附加1134万元，所得税1999万元，利润总额7997万元，税后净利润5997万元。①总投资收益率项目运营期年平均总投资收益率为：14.2％。②全部投资财务现金流量分析项目全部投资财务现金流量分析见附表。财务内部收益率FIRR：税前：17.77％，税后：13.48％。财务净现值PNPV（Ic=8％）：税前：31179.6万元，税后：16676.6万元。项目投资回收期Pt：税前：8.59年,税后：11.12年。从以上分析可看出，项目的财务盈利能力较强。87 2、偿债能力分析本项目建设期无贷款，不发生建设期借款利息。3、盈亏平衡分析以生产能力利用率表示的盈亏平衡点（BEP），计算公式为：BEP=年固定成本/(年营业收入-年可变成本-年营业税金及附加)×100%=38.6％即本项目只要达到设计生产能力的38.6％，即可达到收支平衡，保证不亏损，说明该项目适应市场变化能力较强，风险较小。4、敏感性分析经分析知，影响本项目经济效益的主要因素有：固定资产投资、经营成本和销售收入。针对财务内部收益率等技术指标，分析这些因素对项目可盈利性的影响。分析结果如表11-8：表11-8敏感性分析表技术指标确定方案固定资产投资经营成本销售收入-5%5%-5%5%-5%5%税前内部收益率%17.77%19.39%16.32%18.70%16.82%15.68%19.79%税后内部收益率%13.48%14.91%12.20%14.49%12.44%11.20%15.66%税前财务净现值31179.619003.927946.734482.127877.123998.238361.0税后财务净现值16676.619909.513443.819979.213374.19495.323858.0税前投资回收期8.597.918.968.128.789.427.78税后投资回收期11.129.7711.459.9511.3312.469.4087 图11-1敏感性分析图从敏感性分析表和敏感性分析图可知，在选定的3个因素中，影响项目效益最为敏感的因素是销售收入，其次是固定资产投资额，项目对经营成本最不敏感。因此，项目应十分注意做好市场调研和开发工作，加强营销管理和服务，争取有利服务价格，并注意严格控制建设成本、生产成本，以提高项目的抗风险能力。11.5财务评价结论从财务分析数据可以看出，只要达到正常年份运营收入，则收回所有投资需11.12年，财务内部收益率（FIRR）为13.48%＞Ic=8%，财务净现值（FNPV）16676.6万元＞0，说明本项目在财务上是可行的。87 第十二章社会评价本项目的建设对项目所在区域的社会多个领域都具有拉动作用，对社会的发展具有积极作用。1、项目将温泉养生保健、茶禅一味思想与度假休闲完美融合在一起，集温泉养生、住宿、餐饮、会务、茶禅、娱乐等多种功能于一体的综合性场所。2、本项目的建设可以带来大量的往来客流，带动区域之间的文化交流，提高##镇、##市乃至江苏省的城市文明程度和城市基础设施建设力度，加快城镇化建设速度。3、本项目的建设可以带动##镇旅游产业的整体发展，同时可以带动当地的交通、商品流通、餐饮等相关产业的发展，提供更多的就业、创业机会，增加当地人的人均收入和提高就业率，促进当地的经济和社会事业发展。4、本项目的建设，当地相关企业和群众可以通过为本项目提供相应的建筑材料、劳务输出，可以带动建筑市场、劳务市场及相关企业的持续发展。5、本项目的建设有利于全面开拓##镇旅游市场，完善旅游产业体系，提高旅游综合效益。有利于把##镇打造成著名的温泉度假旅游胜地和温泉旅游产业强镇，各级政府及相关部门、人民群众对本项目都积极配合并提供相应的支持和帮助。87 附表1项目投资估算表单位：万元序号工程或费用名称估算价值（万元）技术经济指标建筑工程费设备购置及安装工程费其他费用合计单位数量单位价值（元）比例一工程费用31943.3662.20.032605.5　　　72.46%1主体工程25062.10.00.025062.1　　　55.69%1.1.1酒店配套区14895.30.00.014895.3m228171.0　33.10%（1）大堂及娱乐服务中心4252.5　　4252.5m26075.070009.45%（2）会议配套中心3594.8　　3594.8m26536.055007.99%（3）连廊构架135.0　　135.0m2900.015000.30%（4）庭院式客房2893.0　　2893.0m25260.055006.43%（5）花园式客房2640.0　　2640.0m24800.055005.87%（6）后勤1380.0　　1380.0m24600.030003.07%1.1.2水疗配套区6628.00.00.06628.0m213480.0　14.73%（1）水疗中心5620.0　　5620.0m211240.0500012.49%（2）贵宾服务中心560.0　　560.0m21120.050001.24%（3）室外泡池配套240.0　　240.0m2600.040000.53%（4）休息厅48.0　　48.0m2120.040000.11%（5）水上木屋160.0　　160.0m2400.040000.36%1.1.3VIP区2368.80.00.02368.8m24490.0　5.26%（1）水上套间420.0　　420.0m21200.035000.93%（2）景观别院1762.0　　762.0m21200.063501.69%（3）景观别院2793.8　　793.8m21250.063501.76%（4）茶院270.0　　270.0m2600.045000.60%87 （5）禅修亭33.0　　33.0m260.055000.07%（6）vip服务中心90.0　　90.0m2180.050000.20%1.1.4商业配套1170.0　　1170.0m22600.045002.60%2配套工程6881.30.00.06881.3　　　15.29%2.1道路工程500.0　　500.0m220000.02501.11%2.2停车场135.0　　135.0m25400.02500.30%2.3广场及庭院铺装400.0　　400.0m210000.04000.89%2.4水岸岸边自由放坡80.0　　80.0m2000.04000.18%2.5水池景观工程（含桥梁）120.0　　120.0处8.01500000.27%2.6打地热井400.0　　400.0m2000.020000.89%2.7原有园林绿化改造50.0　　50.0m210000.0500.11%2.8新增绿化面积273.5　　273.5m212429.62200.61%2.9室内外管网工程4922.8　　4922.8　　　10.94%（1）给排水工程（含消防喷淋）1705.9　　1705.9m248741.03503.79%（2）电力工程2193.3　　2193.3m248741.04504.87%（3）空调通风系统877.3　　877.3m248741.01801.95%（4）照明工程97.5　　97.5m248741.0200.22%（5）智能化系统48.7　　48.7m248741.0100.11%3设备设施工程0.0662.20.0662.2　　　1.47%3.1厨房设施设备　30.0　30.0套1.03000000.07%3.2多媒体会议系统　20.0　20.0套1.02000000.04%3.3电视　253.6　253.6台317.080000.56%87 3.4卫浴设备　253.6　253.6套317.080000.56%3.5水疗全套设备　70.0　70.0套1.07000000.16%3.6污水处理系统　35.0　35.0套1.03500000.08%二工程建设其他费用　　7013.07013.0　　　15.58%2.1土地使用费　　4768.04768.0　　　10.60%　建设用地出让费用　　4768.04768.0亩59.680000010.60%2.2建设单位管理费　　489.1489.1　　　1.09%2.3前期工作费　　36.936.9　　　0.08%2.4勘察设计费　　170.6170.6　　　0.38%2.5监理费　　638.9638.9　　　1.42%2.6招标代理费　　38.038.0　　　0.08%2.7施工图纸审查费　　8.58.5　　　0.02%2.8全过程造价咨询费　　90.090.0　　　0.20%2.9建设单位临时设施费　　163.0163.0　　　0.36%2.10职工培训费　　10.010.0　　　0.02%2.11办公及生活家具购置费　　600.0600.0　　　1.33%三预备费　　3169.53169.5　　　7.04%1基本预备费　　3169.53169.5　　　7.04%2涨价预备费　　0.00.0　　　0.00%四建设投资合计31943.3662.210182.542788.0　　　95.08%五铺地流动资金　　2212.02212.0　　　4.92%六项目总投资　　　45000.0　　　100.00%87 附表2固定资产折旧、无形资产和其他资产摊销估算表单位：万元序号项目折旧及摊销年限计算期1-23456789101112131415161房屋、建筑物30　1277719166　　　　　　　　　　　　1.1当期折旧费　　4056076076076076076076076076076076076076071.2净值　　12373185591795217345167381613115524149181431113704130971249011883112762机器设备　　662　　　　　　　　　　　　　2.1当期折旧费10　6363636363636363636363　　　2.2净值　　5995364734113482852221599633　　　　3其他10　4804　　　　　　　　　　　　　　当期折旧费　　480480480480480480480480480480　　　　　净值　　4324384433632883240219221441961480　　　　　　固定资产原值合计　　1824419166　　　　　　　　　　　　　当期折旧费　　948115011501150115011501150115011501150670607607607　净值　　17296229392178920638194881833817188160371488713737130971249011883112764无形资产30　4768　　　　　　　　　　　　　4.1当期摊销费　　1591591591591591591591591591591591591591594.2净值　　460944504291413239733814365534973338317930202861270225435其他资产5　610　　　　　　　　　　　　　5.1当期摊销费　　122122122122122　　　　　　　　　5.2净值　　488366244122　　　　　　　　　　　无形资产、其他资产合计原值　　5378　　　　　　　　　　　　　　当期摊销费　　281639639639639639639639639639159159159159　净值　　509782947654701563765736509744573818317930202861270225436合计：原值　　2362219166　　　　　　　　　　　　　合计：当期折旧费摊销费　　1229179017901790179017901790179017901790829766766766　合计：净值　　223933123329443276532586424074222842049518705169151611715351145851381987 附表3营业收入、营业税金及附加和增值税估算表单位：万元序号项目税率合计计算期（年）计算期（年）123456789101112131415　生产负荷　　　　75%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%1营业收入　257778　　15163202182021820218202182021820218202182021820218202182021820218　年营业天数　　　　3003003003003003003003003003003003003001.1餐饮收入　100246　　5897786278627862786278627862786278627862786278627862　日均接待人次　　　　1170156015601560156015601560156015601560156015601560　人均消费　　　　1681681681681681681681681681681681681681.2水疗中心收入　75735　　4455594059405940594059405940594059405940594059405940　日均接待人次　　　　750100010001000100010001000100010001000100010001000　门票价格（元/人次）　　　　1981981981981981981981981981981981981981.3会议中心收入　12062　　7109469469469469469469469469469469469461.4住宿收入　65261　　38395118511851185118511851185118511851185118511851181.4.1水上套间住宿收入　　　　173230230230230230230230230230230230230　数量（栋）　　　　8888888888888　门市价（元/座）　　　　1599159915991599159915991599159915991599159915991599　入住率　　　　45%60%60%60%60%60%60%60%60%60%60%60%60%1.4.2景观别院1#收入　　　　227302302302302302302302302302302302302　数量（栋）　　　　7777777777777　门市价（元/栋）　　　　2399239923992399239923992399239923992399239923992399　入住率　　　　45%60%60%60%60%60%60%60%60%60%60%60%60%1.4.3景观别院2#住宿收入　　　　223297297297297297297297297297297297297　数量（栋）　　　　555555555555587 　门市价（元/栋）　　　　3299329932993299329932993299329932993299329932993299　入住率　　　　45%60%60%60%60%60%60%60%60%60%60%60%60%1.4.4客房收入　　　　3217428942894289428942894289428942894289428942894289　客房数量　　　　230230230230230230230230230230230230230　门市价（元/间）　　　　888888888888888888888888888888888888888　入住率　　　　53%70%70%70%70%70%70%70%70%70%70%70%70%1.5商业配套用房出租收入　4475　　263.3351.0351.0351.0351.0351.0351.0351.0351.0351.0351.0351.0351.0　出租价格（万元/间·年）　　　　15.015.015.015.015.015.015.015.015.015.015.015.015.0　数量（间）　　　　26.026.026.026.026.026.026.026.026.026.026.026.026.0　出租率　　　　68%90%90%90%90%90%90%90%90%90%90%90%90%2营业税金与附加　14457　　8501134113411341134113411341134113411341134113411342.1营业税5%12889　　7581011101110111011101110111011101110111011101110112.2房产税（从租计征）12%　　　324242424242424242424242422.3城市维护建设税5%644　　385151515151515151515151512.4教育费附加3%387　　2330303030303030303030303087 附表4总成本费用估算表单位：万元序号项目合计计算期（年）计算期（年）　　　123456789101112131415　生产负荷　　75%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%1外购原辅材料费及燃料费用55169　　42445658565856585658565856585658565856585658565856581.1餐饮　　　20642752275227522752275227522752275227522752275227521.2洗浴　　　11141485148514851485148514851485148514851485148514851.3会议　　　1061421421421421421421421421421421421421.4住宿　　　9601280128012801280128012801280128012801280128012802工资及福利费4080　　2403203203203203203203203203203203203203修理费4157　　2453263263263263263263263263263263263264其他费用38164　　22452993299329932993299329932993299329932993299329935经营成本（1+2+3+4+5）118545　　69739298929892989298929892989298929892989298929892986折旧费13184　　9481150115011501150115011501150115011506706076077摊销费6512　　2816396396396396396396396396391591591598利息支出　　　　　　　　　　　　　　　　9资金占用费支出　　　　　　　　　　　　　　　　10总成本费用（6+7+8+9+10）138242　　8202110871108711087110871108711087110871108711087101261006410064　其中：固定成本66098　　3958542954295429542954295429542954295429446844054405　可变成本72144　　424456585658565856585658565856585658565856585658565887 附表5利润与利润分配表单位：万元序号项目合计计算期（年）计算期（年）123456789101112131415　生产负荷　　　75%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%1营业收入257778　　151632021820218202182021820218202182021820218202182021820218202182营业税金及附加14457　　8501134113411341134113411341134113411341134113411343总成本费用138242　　82021108711087110871108711087110871108711087110871012610064100644补贴收入　　　　　　　　　　　　　　　　5利润总额105079　　61117997799779977997799779977997799779978958902090206弥补以前年度亏损　　　　　　　　　　　　　　　　7应纳税所得额105079　　61117997799779977997799779977997799779978958902090208所得税26270　　15281999199919991999199919991999199919992239225522559净利润78809　　458359975997599759975997599759975997599767186765676510期初未分配利润　　　　　　　　　　　　　　　　11可供分配的利润78809　　458359975997599759975997599759975997599767186765676512提取法定盈余公积金7881　　45860060060060060060060060060067267767713可供投资者分配的利润70928　　412553985398539853985398539853985398539860466089608914应付优先股股利　　　　　　　　　　　　　　　　15提取任意盈余公积金7093　　41254054054054054054054054054060560960916应付普通股股利　　　　　　　　　　　　　　　　17各投资方利润分配　　　　　　　　　　　　　　　　　其中：　　　　　　　　　　　　　　　　18未分配利润63836　　371248584858485848584858485848584858485854425480548019息税前利润63836　　371248584858485848584858485848584858485854425480548020息税折旧摊销前利润83532　　494166486648664866486648664866486648664862706246624687 附表7项目投资现金流量表单位：万元序号项目计算期（年）计算期（年）1234567891011121314151现金流入　　151632021820218202182021820218202182021820218202182021820218337061.1营业收入　　151632021820218202182021820218202182021820218202182021820218202181.2补贴收入　　　　　　　　　　　　　　　1.3回收固定资产余值　　　　　　　　　　　　　　112761.4回收流动资金　　　　　　　　　　　　　　22122现金流出171152788478241043210432104321043210432104321043210432104321043210432104322.1建设投资1711525673　　　　　　　　　　　　　2.2流动资金　2212　　　　　　　　　　　　　2.3经营成本　　69739298929892989298929892989298929892989298929892982.4营业税金及附加　　8501134113411341134113411341134113411341134113411342.5维持运营投资　　　　　　　　　　　　　　　3所得税前净现金流量-17115-27884734097869786978697869786978697869786978697869786232744累计所得税前净现金流量-17115-45000-37660-27874-18087-8301148511272210583084440631504176020369989932635所得税前净现值-17115-2581962937769719366606167571052874896453341973886359879246累计所得税前净现值(-8852-31422145704187 -17115-42934-36642-28873-21680-1501911574157711965723256311807调整所得税　　15281999199919991999199919991999199919992239225522558所得税后净现金流量-17115-27884581277877787778777877787778777877787778775477531210199累计所得税后净现金流量-17115-45000-39188-31400-23613-15826-8039-252753515322231103089738444459756699410所得税后净现值-17115-25819498361825724530049074544420738963607334029972769715611累计所得税后净现值-17115-42934-37951-31770-26046-20746-15839-11295-7088-319241537546751952116677计算指标　所得税前所得税后　　　　　　　　　项目投资财务内部收益率17.77%13.48%　　项目动态投资回收期（年）8.5911.12　　项目投资财务净现值31179.616676.6　　　　　　　　　87'