现代农业示范园休闲农业项目一期工程可行性研究报告 68页

'第一章总论1.1项目提要1.1.1项目名称现代农业示范园休闲农业项目一期工程1.1.2建设单位1.1.3项目单位法人代表1.1.4建设地点1.1.5主要建设内容项目占地面积为700亩，一期建设面积为290830M2，主要建设内容包括：建筑236580M2（办公楼、培训楼、洗手间、湖南名、优、土特农产品展卖场、温室、廊亭、门卫、职工餐厅、盆景园、桥、动物笼舍、旅游接待中心、家庭农庄、垃圾收集房、品茗苑、“香满楼”农家乐（饮食文化中心）、采摘处理）；温室6600M2（树状蔬菜园、沙漠植物园、攀援及阴生植物园）、水域33000M2（水生植物园、特种水产无公害养殖示范区）；露天种植99347M2(美国红提葡萄标准化生产示范园、家庭农庄、蔬菜新品种种植展示区、大树再生展示区、衡阳市投资咨询中心编制-1- 湖南名优绿化苗木展示园、沙粮桔标准化生产展示园、桃园、药用植物园、芳香植物园、丘岗地水果种植展示)；道路广场43203M2(道路、文化科技知识长廊、篝火广场)；绿地84995M2等。1.1.6项目单位所有制形式有限责任公司1.1.7项目建设性质新建1.1.8项目建设总投资1500万元1.1.9项目建设期限2008年1月至2009年5月1.1.10可行性研究报告编制单位及资质编制单位：衡阳市投资咨询中心资质证书：国家发改委乙级工程咨询资格证书1030123006法人代表：易建江1.2编制的依据和范围1.2.1编制的依据衡阳市投资咨询中心编制-2- (1)中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年计划纲要；(2)中华人民共和国农业科技发展纲要；(3)湖南省国民经济和社会发展第十一个五年计划纲要；(4)衡阳市国民经济和社会发展第十一个五年计划纲要；(5)衡阳市农业发展规划（2001-2010）；(6)国家发改委、建设部发布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；(7)建设单位提供的其它有关资料。1.2.2编制的范围(1)调查、了解建设项目及项目区现状；(2)对项目建设的必要性进行分析，确定建设规模；(3)提出项目建设的原则、目标，建设内容及方案；(4)对项目招标的范围，招标的形式，组织机构及定员做出说明；(5)拟定项目建设进度；(6)对项目建设总投资进行估算，对效益进行分析；(7)对项目的可行性提出结论性意见和建议。衡阳市投资咨询中心编制-3- 1.3主要技术经济指标主要技术经济指标序号名称单位数据备注1年销售收入万元2占地面积亩7003建筑面积m2236580温室m26600水域m233000露天种植m299347道路广场m243203绿地m2849954项目总投资万元1500其中：固定资产万元流动资产万元5利润总额万元6税金总额万元7财务内部收益率%所得税前8财务净现值万元所得税前9投资回收期年所得税前10财务内部收益率%所得税后11财务净现值万元所得税后12投资回收期年所得税后13投资利润率%14投资利税率%15盈亏平衡点%1.4可行性研究结论衡阳市现代农业示范园是以调整种植和养殖结构，引进开发新品衡阳市投资咨询中心编制-4- 种，集养殖、科技、供种、加工、推广和旅游观光、家常餐饮、娱乐休闲于一体的现代农业示范园，将成为衡阳市的一个新景点，农业综合开发的一个样本，现代科技农业的一个模式；随着引进国家星火计划高科技农业技术推广的新产业，为当地农民拓展了增收创收和就业的门路，项目采用“公司+基地+农户”的经营模式，以此带动周边地区农业结构调整，促进地区种植及养殖业的发展，为当地农民提供就业机会，走共同致富的道路。该项目市场潜力巨大，社会效益、经济效益、环境效益都比较可观，对促进衡阳市乃至湖南省南部旅游经济快速发展，提升城市品位与形象，扩增就业岗位等方面都具有很大的意义。因此，本项目在经济上、环境上、技术上都是可行的，建议项目业主在尽快完成项目前期工作、保证工程建设质量的前提下，可加快工程进度，尽早发挥效益。衡阳市投资咨询中心编制-5- 第二章项目建设的必要性2.1项目建设的背景与由来衡阳市现代农业示范园的地理、气候和自然环境，适合“湖南·衡阳农游大世界”的建设和发展。特别是其所处区位具有的基础设施、历史文化，为衡阳市现代农业示范园建设“湖南·衡阳农游大世界”提供了良好的人文环境和基础条件。目前，衡阳市已被国家正式列为老工业基地，是湖南省“一点一线”的重点地区之一。同时，衡阳市经中国城市经济学家会评定，已跻身“中国城市旅游竞争力百强城市”，被亚太旅游联合会和国际旅行商会评为“中国最具吸引力的二十个城市之一”，南岳衡山也成为全国首批5A级景区。衡阳市2007年的经济工作重点之一就是“着力发展现代农业，加快社会主义新农村建设”，“坚持用现代物质条件装备农业，用现代科学技术改造农业，用现代产业体系提升农业，用现代经营形式推进农业，逐步实现传统农业向现代农业的跨越”、“大力发展农村经济”、“加快基础设施建设”、“改善农民生活环境”。同时，“提高城市承载能力，大力推进城镇化进程”，“注意资源整合，提高服务业发展水平”，“全力做强旅游业”、“以创建中国优秀旅游城市为契机，整合城区旅游资源，建立以南岳为龙头、城区为中心的辐射全衡阳市投资咨询中心编制-6- 市的旅游格局。要突出旅游交通连线、旅游景区创A、旅游城市营销三个重点。结合‘乡村通公路’工程，优先连通通往景区的公路，开通城区旅游公交专线车和县际旅游班车，形成便捷的旅游交通网络。着力培育生态、休闲、工业、农业、体育、探险、访古、寻祖、红色旅游、乡村旅游等新型旅游产品，县区尤其要培育和和申报一批以农业旅游示范点和‘农家乐’为代表的乡村旅游产品，创建一批2A—5A景点”，“努力把衡阳建设成为产品好、环境好、效益高、后劲强的旅游经济大市”。2007年2月，衡阳市召开城区农业发展座谈会，会议围绕城区农业的发展问题进行了探讨、市政府副市长蒋勋功指出，衡阳市“城区农业长期处于自发、无序的状态，总体缺特色、产业缺支柱、基地缺规模，产品缺品牌，因此，加快城区农业的发展迫在眉睫。城区农业重点是服务城区、服务农业和农民，发展城市经济。”蒋副市长对城区农业发展提出了三点要求：要把握形势，准确定位；要突出重点，有序推进；要夯实基础，整合资源。衡阳市市委书记徐明华在市政协向市委、市政府提交的《关于衡阳社会主义新农村建设中促进休闲观光农业科学开发的调研报告》中作了重要批示。他的批示是：“衡阳是农业大市，发展休闲观光农业潜力非常大，它的发展有利于社会主义新农村建设、促进农民增收，也有利于衡阳旅游业发展。旅游局应会同有关部门认真研究政协建议，切实做好规划，抓好落实”。2007年6月29日，衡阳市创建中衡阳市投资咨询中心编制-7- 国优秀旅游领导小组办公室召集市政协文史学习和港澳台侨外事委和市农办、发改委、农业、乡镇企业、旅游局等部门和单位负责人召开了研讨会，研究落实市委书记徐明华的重要批示。与会同志一致认为，市政协的调研报告得到市主要领导充分肯定并作出明确批示，这对推动全市社会主义新农村建设中休闲观光农业科学开发工作较大的积极推动作用。衡阳有许多优势条件建好休闲观光农业强市，只要加强领导，认真扶持，典型引路、科学规划、协调发展，突出特色，衡阳市休闲观光农业的科学开发就一定会开创新局面。上述衡阳市2007年经济工作的重点，城区农业存在的问题，市政协的调研报告，市委、市府领导的重要表态，以及一系列具体计划、政策和措施，对于衡阳市现代农业示范园建设开发休闲农业是可靠的助燃器和强大的推动力，是千载难逢的机遇，只要善于抓住这个发展机遇，衡阳市现代农业示范园的建设和发展将取得事半功倍的效果。2.2应用需求与项目必要性分析2.2.1应用需求休闲农业，起源于20世纪30年代的西方国家，20世纪70年代得到大规模发展，在美国、日本和我国台湾等发达国家与地区形成产业规模。我国休闲农业起步于20世纪90年代，首先在北京、成都、深圳、广州等地开始，本世纪初得到了迅速发展，目前，我省已有休衡阳市投资咨询中心编制-8- 闲农业企业4100多家，其中长沙市就有1800余家。规模以上的（按省标准固定资产投资50万元以上）休闲农业企业31家，省休闲农业协会会员单位12家,有省级四星级以上休闲农业企业6家。酃湖水上度假中心，白鹭湖农业科技休闲农庄被评为省四星级休闲农庄。衡阳市休闲农业的发展，为人们拓展了更广阔的休闲空间，为现代农业的发展和农民致富开辟了新的途径。休闲农业，适应了产业政策的要求、社会进步的需求、人们生活质量提高的需要。一开始，就彰显了很大的生命力，引起了省委省政府的高度重视，并纳入了省政府的工作平台。2006年我省成立了休闲农业工作领导小子和高规格的省休闲农业协会，并出台了湘政办法「2006」57号《关于加快发展休闲农业的通知》文件，要求全省各级政府对休闲农业要提高认识，加强组织领导，坚持原则，落实优惠政策，并将之纳入新农村建设的同意规划和政策支持范围。2007年国家加强了对休闲农业这一新型产业的领导和支持力度，6月份，国家乡镇企业局专门成立了休闲农业的主管机构农村社会事物发展中心，该中心负责领导、支持、规范休闲农业工作。在2007年8月28日的湘、台海峡两岸休闲农业合作论坛暨招商洽谈会上，国家农村社会事物发展中心副主任陈新元到会，他从国家层面出台支持政策、国家拿出专项扶持资金、建立全国休闲农业统计队伍，规范休闲农业管理四个方面作了重要讲话。乡镇企业局在省、市的领导下，从去年4月份以来开展了一系列工作，我市的休闲农业正朝着规范、扩容、提衡阳市投资咨询中心编制-9- 质等方向健康发展。可以说，建设好一个休闲农业企业，就是一项山清水秀的环保工程，就是一处新农村建设的美丽景观，就是一部现代农民的孵化器，就是一座弘扬民族文化的和谐庄园。因此，发展休闲农业具有广阔的前景，大有文章可作。2.2.2项目必要性分析(一)项目建设是促进高效生态农业发展，推进新农村建设的需要休闲农业改变了传统农业仅专注于土地本身耕作的单一经营思想，拓展为农业与旅游业相结合的新型产业模式。休闲农业涵盖休闲、读家观赏观光、农事参与、农耕文化、高效农、民俗风情六大部分，是新形式下发展现代农业和农业服务业的闪光点。它的发展背后是一个不断发育成长的产业和服务链拓展，是农村三次产业的融合。休闲农业一诞生就呈现出蓬勃的朝气，引领着二十一世纪的绿色消费。(二)项目建设是园区持续性发展的需要1、提供资金支持。目前园区收入主要依靠自身盘活资产、搞活经营，通过固定资产、休闲设施、温室大棚出租创收30万元，租摆花、花卉销售、油菜、中豌六号等良种供应创纯利25万元，旅游观光、休闲、门票出售收入28万元，自主创收达83万元，基本满足园区正常动作，但很难实现园区自我发展。项目实施建成后，可以实现年创纯收益270万元以上，将为园区发展提供资金支持，有助于引进更多的农业新品种，实施生产技术，完善项目建设。衡阳市投资咨询中心编制-10- 2、丰富项目内容。园区目前引入农业生产项目18个，引进高科技农作物新品种200余个，实施先进生产技术30余项，涉及花卉、园林、瓜果、蔬菜、特种水产、食用菌等多个产业项目。休闲项目的开发对于园区原有的项目提高了要求，在项目的引进上必须具备科学性、适应性、观赏性、经济性。园区计划建设农艺奇观景区其中包括风格各异和各具特色的主题园，有《珍奇蔬菜瓜果园》、《巨型南瓜园》、《树状蔬菜园》、《荫生植物园》、《沙漠植物园》、《盆景园》、《药用植物园》、《芳香植物园》、《盆景园》、《水生植物园》、《文化科技知识长廊》等。这样园区的项目内容更加丰富了，而且项目在不断更新淘汰中体现现代农业。3、提高技术要求。休闲项目以高科技农业展示为核心，技术的科技含量直接影响园区的游客接待量。项目只能在不断提高技术水平的同时，才能进一步发展，所以园区必须要有自己的农业技术专业队伍。这样不仅有利于提高项目整体农业的含金量，而且有助于提升衡阳市农业技术水平，对于现代农业的开发普及有重要的积极意义。(三)项目建设有利于衡阳旅游添补空白衡阳拥有三千多年的发展历史，山奇水秀，自然景观和人文景观遍布城乡，有叫人流连忘返的衡阳八景，有令人仰慕的蔡候祠，有千古之迷的禹王碑，有叹为观止的江口鸟洲，有惊险刺激的西江漂流，有风景如画的天堂山、天堂湖，有风情迥异的浦竹瑶乡，有碧竹万倾衡阳市投资咨询中心编制-11- 的黄市竹海，有神秘瑰丽的锡岩仙洞，特别是南岳衡山，以山川形胜而独秀，以佛道共存而扬名，享有“五岳独秀”、“文明奥区”、“中华寿岳”的美誉，现为国家风景名胜区，全国首批AAAA旅游区。目前，衡阳市也已有一批初具规模的农业科技示范园，其中，省级农业科技示范园2个，市级农业科技园6个。祁东农业科技示范园是“十五”期间湖南省第一批省级科技园区。金荔农业科技园，酃湖现代农业示范园、衡山师古农业示范园初步形成了特色，示范效应十分明显。以上农业单位功能单一，不能充分体现休闲农业的经济功能、社会功能、教育功能、环保功能、游憩功能、文化传承功能。本园作为2007年省级农业旅游示范点、现代农业示范园区，依托国内休闲农业最有名的珠海农科中心规划设计，整合自身现有资源，在2年内创建集农业示范、推广、科普、休闲、观光于一体的综合性现代农业示范园，为衡阳旅游发展休闲农业提供借鉴。(四)项目建设是促进城乡统筹发展战略的实施，带动工业对农业、城市对农村的反哺和投入的需要休闲农业是有效沟通城市与农村、市民与农民、农业与服务业的复合型新兴产业，它的发展在为农村消费市场注入活力的同时，可带动农村相关产业的发展，基础设施建设、村庄整治建设和生态环境建设，促进现代思想观念，生活方式和先进文化在农村的传播，它的兴起和发展必将对“三农”产生全面深刻的影响，是实现以工促农，以城带乡、统筹发展的一个有效途径。衡阳市投资咨询中心编制-12- 总之，随着社会发展和人民生活质量的提高，人们崇尚自然、缓解压力、回归俭朴、追求生活多样化、高质量已成为一种时尚。休闲农业既适应了国家产业政策的要求，具备生态、节能、环保等特点；又适应了人们日益增长的需要，打造了健康、绿色、益智的平台；还适应了社会发展的需要，涵盖了一产、二产、三产。休闲农业具备经济、社会、教育、环保、文化传承等方面的功能，是一个刚刚起步的朝阳产业，蕴藏着远大的市场潜力和广阔的发展前景。由此可见，加快休闲农业发展意义重大，前途光明。衡阳市投资咨询中心编制-13- 第三章项目建设条件分析3.1自然地理概况衡阳市是我国南方的重要交通枢纽，京广、湘桂线交汇于市区，境内通车里程250公里，有火车站33个。公路纵横交错，四通八达，107、322国道以及已建成的京珠、衡昆，已开工建设的京珠复线、吉邵（衡大段已建成）等4条高速公路贯穿全境。全市100%的乡镇、88%的村通了公路，通车总里程7643公里。其中，高等级公路3140公里，高速公路149公里。水上运输便利。湘江上溯潇水，下入洞庭、耒水、蒸水等一级支流四季通航。衡阳市现代农业示范园座落在衡阳县县城所在地西渡镇英陂清平责任区，园区交通条件良好，S315省道从旁经过，京广、湘桂铁路、京珠、衡枣高速公路均与园区相临，距离衡阳市区约18公里，良好的交通条件为客流、物流的集散提供了方便。整个园区面积约610亩，地貌类型归属于小盆地，有农田、水体、小坡地。土壤类型以紫色页岩发育的壤土为主，土层深厚、土壤肥沃，农耕条件优越。园区北端与可灌溉2万亩以上农田的水库相邻，园区是自流灌溉最先受益的区域。有历史记载以来，该区域尚无遭遇旱灾的记录。3.2气候条件衡阳市投资咨询中心编制-14- 衡阳市现代农业示范园“湖南·衡阳农游大世界”地处湘南，属亚热带季风湿润气候区、光照充足，气候温和，四季分明，雨量充沛。年平均日照时数为1419小时，年降雨量1187毫米。年平均气温18℃，最高气温30.5℃，最低气温3.8℃，年无霜期达280天。园区内及周边没有工业污染，也没有畜牧业污染，空气清新，是一片“清洁”的土地。3.3地理位置衡阳市现代农业示范园位于衡阳县城城郊，距衡阳市中心仅18公里，距衡阳市高速公路仅5公里。衡阳市现代农业示范园休闲农业项目的建设有衡阳市、衡阳县城等城镇作依托。园区交通条件良好，S315省道从旁经过，京广、湘桂铁路、京珠、衡枣高速公路均与园区相临，良好的交通条件为客流、物流的集散提供了方便、区位优势明显，拓展空间广阔。3.4自然环境衡阳市现代农业示范园“湖南·衡阳农游大世界”所处的地域位置，原属西渡镇英陂村，大部分为生产用地，以经济作物为主；有少量建筑用地，建筑类型为村民民房，以二层楼房为主。目前，园区的东、北、西三面仍保留着这种自然的生态环境，翠绿的田野，点状的小楼，与园区连片的温室，高耸的大楼相映交辉，形成了传统景观与现代景观并存的格局，构成了一副情景交融的田园风景画。衡阳市投资咨询中心编制-15- 3.5社会经济衡阳市现代农业示范园地处的衡阳市，是湖南省经济发展水平较高的城市。2007年，衡阳市实现生产总值（初步核算）823.51亿元，增长15.3%。其中第一产业增加值201.4亿元，增长4.1%；第二产业增加值335.43亿元，增长20.2%；第三产业增加值286.68亿元，增长17.3%。按常住人口计算，全市人均生产总值12287元，比2000年增长213.8%，翻了一番。近五年，是衡阳经济发展较快的五年，经济总量从2003年的432.34亿元，增加到2007年的823.51亿元，年均增长速度达到11.99%。3.6现有相关支持条件1、基础设施。目前园区的道路、供电、通讯、给排水系统及配套建筑物、围墙等设施完善。根据休闲农业开发规划要求，只需要修建支干道及观赏用道8600米，其它基本设施已基本到位。2、项目建设。园区已经引进农业生产项目18个，基本上经营时间达到2年以上。项目农业技术相对成熟，品种生产进入销售阶段，部分项目经济价值十分可观。休闲农业开发规划中，原有项目占总项目的65%。综上所述，园区经过5年的建设发展，形成了一定的规模并且得到省旅游局的认可，开发休闲农业是适应衡阳旅游的要求。目前园区开发农业休闲项目时机已基本成熟，各项前期准备已经到位。衡阳市投资咨询中心编制-16- 第四章建设目标4.1项目建设目标以大力发展蔬菜、养殖和绿化苗木、花草等绿色农业产业和保护自然生态环境资源为根本，立足衡阳，面向三湘，辐射粤港澳，在可持续发展的前提下，将衡阳市现代农业示范园建设成为集科技农业、景观农业、汇展农业、休闲旅游农业为一体的现代都市农业园区和蔬菜、养殖、苗木花草新技术、新品种的引进、示范、推广基地。成为衡阳市、湖南省乃至全国“农业旅游示范点”和4A级景区。严格遵循地有气脉、水有源头、路有出入、景有虚实的自然规律和环境艺术规律，力求使衡阳市现代农业示范园的项目策划和布局、景观结构、物体形态、空间关系及各项工程设施在符合衡阳市有关规划、法规的原则前提下，同自然环境中的地、山、水、林融为一体，使整个衡阳市现代农业示范园自然中有人工、人工中见自然，既源于自然，又高于自然，逐步建设成为一个科技含量高，生态气息浓，文化内涵好，充满生机，充满情趣，与众不同，有鲜明特色的都市型农业田园。使衡阳市现代农业示范园坚持姓农，亦农亦旅，以农求稳，以旅求富，有“科学的内容、园林的外貌、时代的气息、乡野的特色、规模的产业，良好的效益”，而成为衡阳市的一颗璀璨的明珠、休闲的胜地。并逐步发展成为三湘大地现代都市型农业的科技文化展示中心，成为粤港澳农产品输入首选地的窗口，成为农业科普教育基地，衡阳市投资咨询中心编制-17- 成为环境保护教育基地。4.2项目建设原则1、经济性原则衡阳市现代农业示范园建设休闲农业项目要考虑的第一要素，就是经济效益。规划设计中，要以市场为导向，以人为资源体系为基础，把经济生产放在首位，大力提高产品的竞争力，形成有一定规模和实力的绿色农业产业，树起衡阳市现代农业示范园的品牌，服务衡阳城区，服务农业和农民，发展城市经济。特别要把蔬菜、养殖、绿化苗木、花卉等项目做大做强，做出优质品牌，做出鲜明特色，使衡阳市现代农业示范园的品牌在目前衡阳市“城区农业长期处于自发、无序的状态，总体缺特色、产业缺支柱、基地缺规模、产品缺品牌”的境况中脱颖而出，根据经济市场需求做出一篇好文章。2、科技性原则实践证明，凡是发展良好的休闲农业园区，其中非常重要的一点，就是依靠科技，坚持科学技术是第一生产力的发展方针。衡阳市现代农业示范园建设休闲农业项目也应该借鉴这条先进经验，大力倡导和推进农业先进科学技术的应用。因此，规划中，突出科技性原则。即：以生产项目为载体，引进国内外高新技术和设施，集国内外科技成果，在相对可控的环境条件下，应用现代农业的新技术、新设施和新成果，开发和培育出市场迫切需要的农产品、绿化苗木、花草新品种、新品系。做到合理投入，科学管理，最佳产出，以取得较高的经济效益。衡阳市投资咨询中心编制-18- 3、生态性原则衡阳市现代农业示范园建设休闲农业项目，要十分注意生态方面的要求，不要因项目实施而对自身和周边环境产生不良的影响。在开发过程中，尽量避免破坏环境。在生产经营中，实现“清洁生产”和“循环生产”。坚持以防为主，避免和消除造成污染的根源。特别是在开园后，就更需要做好生态环境的维护工作。做好公害的防治和废弃物的处理，处理好因休闲、旅游带来的污染。4、合理有效利用资源的原则衡阳市现代农业示范园建设休闲农业项目，有着邻近衡阳市区和紧挨着公路的区位优势和交通优势，有着田野风光和传统农居的环境，有着农田、水体、坡地地形地貌，特别是有着入园的18个项目作基础，构成了衡阳市现代农业示范园建设“农游大世界”的宝贵资源。规划之中，要突出这些资源的合理整合和有效利用，使之为衡阳市现代农业示范园开发休闲农业服务，使得建设取得事半功倍的效果。5、特色性的原则特色是休闲农业发展的生命，愈有特色，其市场的竞争力和发展潜力就会愈强，其生命力也会愈强。因而，规划设计要根据市场的导向，结合衡阳市现代农业示范园的实际，分析资源特色，把科技农业，绿色农业，生态农业，汇展农业、休闲观光农业等有机结合，打出品牌，培育市场，聚起人气，使衡阳市现代农业示范园的特色更加鲜明。衡阳市投资咨询中心编制-19- 休闲农业之所以有别于一般的旅游项目，就在于它是一个蕴涵着乡村农业社会记忆与经验的，具有着鲜明的农业印象和浓郁的乡土气息的旅游项目。因此，在规划设计中尤其要突出衡阳市优势农产品的特色，以此来保持、保护和充实示范园的乡土景色。避免低层次的庸俗与杂乱的开发模式，避免城市游乐园、主题公园的开发模式，尽量使乡村的自然意味更浓。6、参与性原则在休闲农业观光活动中，游客参与体验、运用自己的感官、引挑视觉、听觉、味觉以及触觉，形成个人整体的心理感觉，以获得感性的愉悦和知性的充实，已成为一种时尚。衡阳市现代农业示范园空间比较广阔，可供休闲观光活动的资源也比较丰富。因此，规划中根据游客求新、猎奇、探秘寻源的心理，充分利用资源，开发休闲、健身、学耕、捕捞等内容较丰富，形式多样化的项目，最大程度地满足游客的需求，让游客，特别是城市居民从更多层面上体验到城郊乡村生活的情趣，享受到原汁原味的农业、农耕文化和现代科技农业的氛围。这是规划的参与性特点。7、分期建设原则衡阳市现代农业示范园休闲农业项目的建设，并不是一蹴而就的，需要统筹规划，有计划地分步实施，分期建设。为做到布局合理，保证其健康发展，一要搞好规划，按规划实施；二要做到资金合理分配，进行分期建设；三要预留一定的土地，保证以后有可持续发展的衡阳市投资咨询中心编制-20- 空间。4.3建设任务建筑风格追求地方化、民族化，采用自然风格和民族风格相结合的形式，充分利用现有示范园的开发基础，进行资源整合，挖潜、提质，项目的建设体现“一符三高”的总体思想，即符合衡阳实际、科学技术高含量、资源利用高效率，经济运行高效益。把项目区建成优质种子种苗繁育、优质品种示范、科技服务、农产品加工、旅游观光、高效农业等综合性示范基地。衡阳市投资咨询中心编制-21- 第五章项目建设方案5.1项目功能方案衡阳市现代农业示范园的功能定位是：发展以规模化、专业化、标准化的蔬菜、养殖、绿化苗木花草为主的绿色农业产业，是它的经济生产功能；园区进行大规模的景观建设、园林绿化、建设特色“农家店”商业街和湖南名、优、土、特产品展卖场，是它的景观、技术与产品展示功能和市场交易功能；把生产活动、景观展示、产品流通与休闲度假紧密结合，予于游客、市民、学生观赏、体验是它的休闲观光功能和示范教育功能。5.2项目选址方案衡阳市现代农业示范园选址于衡阳县西渡镇英陂清平责任区，地貌类型属小盆地，有农田、水体、小坡地。项目建设区域雨量充足，光照时间较长，气候温和，土质肥沃，园区北端与可灌溉2万亩以上农田的水库相邻，自然地理环境十分优越。该地位于衡阳县城城郊，距衡阳市中心仅18公里，距衡阳市高速公路仅5公里，S315省道从旁经过，京广、湘桂铁路、京珠、衡枣高速公路均与园区相临，良好的交通条件为客流、物流的集散提供了方便、区位优势明显，拓展空间广阔。衡阳市投资咨询中心编制-22- 5.3项目技术方案项目的技术方案，根据衡阳的实际情况，结合我国国情和农业科技的发展趋势进行设计：遵循新技术为主，常规实用技术为辅的原则，采取引进、移植、示范、推广为主的技术路线，结合自我开发、创新，重点示范推广工厂化育苗技术、花卉苗木的快繁技术，无公害蔬菜、瓜果的生产、加工技术，生态养殖技术；开发、创新新品种的高产、优质栽培技术，农业科技生态的运行管理技术。5.4项目主要建设内容（一）迎宾景区衡阳市现代农业示范园主出入口紧连S315公路，是游客进出园区的主要场地，将此处规划和建设成迎宾景区，显得非常必要。迎宾景区主要由旅游接待中心、生态洗手间、办公楼等组成，承担着服务游客、集散人群、停放车辆、征收门票、管理园区等功能。旅游接待中心设售票处、管理处（咨询、医疗、导游、保安）、司机休息室等，其主要功能是迅速便捷地把各方面的客流安全地导入园区内。在旅游接待中心附近适当的位置，设置导游全景图等辅助设施。导游图展示全园区的总平面，标示出所有旅游景点，所有旅游服务设施的具体位置，以便游客一目了然、方便游览。（二）科普培训区为了充分发挥衡阳市现代农业示范园作为科普教育基地，培养新衡阳市投资咨询中心编制-23- 型农民阵地的作用，规划充分利用资源，设立“科普培训区”，主要由组培楼、家庭农庄、采摘温室、科技长廊等组成。1、组培楼组培楼在原有的基础上，进一步健全科普培训功能，提高科技服务质量的平台。项目主要的建设内容有：1）、参观展厅：以农耕文化展示为中心，展现从原始-手工-半机械现代，农业工具的变革历程；2）、植物标本室：展览近10万种植物标本，涉及周遍普通植物及部分珍稀植物；3）、科普培训：建设多媒体教室400平方米；组培楼需要举办各类培训，召开各种会议。需要接待来访，加强与社会各方的合作，为培养新型农民，培训各级干部及农业科技人员服务；加强与中小学校的联合，探索学生课外科技教育和素质教育的新路子。2、家庭农庄家庭农庄是顺应都市人厌烦了城市生活嘈杂、繁嚣、紧张，想过一过农耕生活的心理而推出的。它以一定面积的土地，出租给有兴趣的城镇家庭利用假日前来种植农作物，体验农家生活，品味田园美丽风光。家庭农庄的活动，有利于增加家人互爱，有利于父母与子女之间的沟通与交流，享受天伦之乐。也有利于培养少年儿童的生存，发展意识，帮助他们建立责任心及形成热爱劳动，热爱学习的良好习惯。衡阳市投资咨询中心编制-24- 家庭农庄的活动一般运作可设计为：——土地以平方为单位，租赁给有兴趣参与的家长或小孩，种植以蔬菜、瓜果为主的农作物、种子、种苗，日常管理等由园区负责，园区收取一定的费用。有收获时由家长和孩子来参与采摘。这样活动，可以让小孩有创意，有联想，有惦记，可以让孩子和家长一同去品尝种植的乐趣与辛劳，去享受成功的欢欣和收获的喜悦。——土地租用期可短可长，短至一季度，长至一年均可，一般租金比较低廉，有较大吸引力。——家庭农庄种植的作物，均挂上小标牌，牌上标明种植者的姓名，栽培日期，作物的名称、原产地、科目、特性等等，寓观赏与教育于一体。家庭农庄在大城市城郊，沿海城市郊区的农业科技园，以“亲子种植园”、“学耕园”等形式推出，很受欢迎。衡阳市现代农业示范园可以一试，以较小规模开始，成功后逐步扩大。（三）农艺奇观景区20世纪80年代以来，先进的科技与设备，如设施农业技术，反季节种养技术、无土栽培技术、组织培养技术、太空育种技术、生物造型技术、农业生态环境保护技术等等在农业上的推广应用，不但大大提高了农业现代化的水平，而且也成就了休闲观光农业的主要内容和独特景观，具有无穷的吸引力和生命力。作为体现农业科技、科技农业的主打项目的“农艺奇观景区”，主要由《珍奇蔬菜瓜果园》、《巨衡阳市投资咨询中心编制-25- 型南瓜园》、《荫生植物园》、《沙漠植物园》、《盆景园》、《药用植物园》、《芳香植物园》、《盆景园》、《水生植物园》等组成，布局在培训楼背面，中兴路南侧。1、珍奇瓜果园珍奇瓜果园包括珍奇瓜果园及树状蔬菜园。蔬菜瓜果是农艺领域的重要组成部分，是人类赖以生存的重要物质源泉。而各种形态，各种颜色的珍奇蔬菜瓜果，最具有观赏性，最吸引游客。本项目规划设计按照生态学原理和美学法则原理，采取温室设施栽培，有机生态型无土栽培、立体栽培等技术，运用园林美化的手段，对各种珍奇蔬菜瓜果进行活体栽培展示，营造出一个优美、舒适、清新、幽静的蔬菜瓜果生态环境，给游客以一个充满生机、充满美感、充满情趣、充满文化内涵的“都市田园”景观，由此体现蔬菜瓜果的丰富资源，展现我国传统或现代蔬菜瓜果园艺的精湛科技。近年来发展起来的观赏蔬菜的新“宠儿”——蔬菜“树”，主要是指果菜类蔬菜在现代温室设施条件下，采用无土栽培的基质栽培或水培技术，利用蔬菜的遗传潜力，通过生理与栽培技术调控，使草本植物的蔬菜达到木木植物树状结构的观赏效果，并且还能获得比传统栽培高得多的单株产量。采取无土栽培的基质栽培和水培技术，在温室设施的条件下，种植以下品种的蔬菜“树”。本园占地面积2000㎡。大型番茄“树”，植株高约2～2.5米，每株树冠面积约40～50平方米，结果数可达上万个。衡阳市投资咨询中心编制-26- 特高茄子“树”，植株高约1.5米以上，每株可结果数个至数十个。特高辣椒“树”，植株高约1.5～3米，每株可结果实累累。地瓜“树”，植株高2米以上，每株藤蔓面积约10多平方米，结出的地瓜裸露悬挂在空中，年产量比传统的土栽方法提高大约30倍。波菜“树”，植株可高达2米，冠幅1米，分杈极多，每个杈上皆着生6～8个叶片，最大叶片宽20厘米，长30厘米，产量极高。单其嫩翘果，每株可产1.5～2公斤。由于蔬菜瓜果的展示非常贴近人们生活，很容易引起游客的共鸣，激发游客的热情。因此，珍奇蔬菜瓜果园是“农游大世界”重点专题展园之一，占地面积2600㎡。本园活体栽培展示的蔬菜瓜果品种有:珍稀、特有或独有物种，观赏性、趣味性较强的物种，利用高科技培育的新品种，民间食用或待驯化开发利用的野生种类、改革开放后引进的新品种。通过精巧构思，艺术布局、利用蔬菜瓜果植株形体差异、果实形状差异、色彩差异、风味差异，利用园路、竹篱、水体、小品等、营造出现代农家乐园、别样田园风光的景象。结合科普知识宣传、结合文化底蕴演绎，以简洁的文字或图案，表述蔬菜瓜果的文化科学知识，以各种艺术标牌的形式进行吊挂，以达到雅俗共赏和科技普及的效果。2、巨型南瓜园衡阳市投资咨询中心编制-27- 南瓜作为休闲观光农业的载体，之所以非常吸引游客，是因为它在蔬菜瓜果中占有很高的地位，是人类最早栽培的古老作物之一。根据考古资料及品种资源的分布，南瓜原产中国、印度、中南美洲等地。早在公元前8500年，美洲南瓜就伴随着人类，而人类栽培它则在公元前4050年。我国明初（14世纪）贾铭的《饮食须知》首次记述南瓜“味甘性温”。明中叶以后栽培日盛，几乎遍及全国各地。见诸典籍的南瓜别名较多，有北瓜，倭（莴）瓜、番瓜、回回瓜、金瓜等。大约南方习惯称南瓜，北方习惯叫北瓜或倭瓜。现在世界各地都有种植南瓜，其栽培面积以亚洲最大，其次为欧洲和南美洲。南瓜是热闹的大家庭，品种极多。据报导，全世界的南瓜属植物，栽培南瓜及野生近缘种共27个。我国各地栽培的食用南瓜品种也有28个。南瓜的果实有大有小，造型奇特，有重量只有几十克的迷你小南瓜，也有重数百公斤的西洋大南瓜、美国第31届（2004年）“赛福威超级南瓜大赛”的冠军南瓜重达1229磅，约合557公斤。2005年我国哈尔滨某蔬菜基地培育出一个重296公斤的大南瓜。珠海市农科中心从2000年开始，在南方特定的环境下，每年都培育出重100多公斤的大南瓜。而在长春农博会培育的大南瓜却重达200多公斤。南瓜果皮艳丽多彩，有各色斑纹，果型趣致，千变万化，各种各样的中、小型南瓜种植在珍奇蔬菜瓜果园，本园则由大型南瓜当家，占地面积2500㎡。本园采取薄膜温棚有机栽培技术，种植皮色桔红、大黄、雪白等三个大型南瓜品种。衡阳市投资咨询中心编制-28- 采取雕刻、遮光等技术，使部分大南瓜表皮印上“吉祥如意”、“健康长寿”、“瓜瓞绵绵”、“恭喜发财”等祝词贺语，以进一步提高大南瓜的观赏品位。3、荫生植物园荫生植物是指适宜生长在蔽荫环境中的植物，它在观赏园艺中具有特殊的用途，不仅是林荫树下、荫棚布置及建筑物背面绿化的好材料，也是室内绿化装饰中不可代替的重要素材。随着人们生活水平的不断提高及室内绿化的进一步发展，对阴生植物在种类、品种、数量及质量上的需求，将会越来越高。本园拟在露地栽培和温室栽培相结合的条件下，种植攀援植物和阴生植物，其中耐寒的植物露地种植，不耐寒的植物种在温室，占地面积2000㎡。通过构建精巧的各种廊架，集观赏性、知识性和休憩性于一体，在空中展示攀援植物、在地面展示阴生植物及室内观赏植物，充分利用攀援植物在空中覆盖或部分覆盖，创造适宜阴生植物生长的阴凉湿润环境，以达到两种植物各得其所、生长良好的效果。营造“溪水潺潺”的环境小品，以增加的灵气，使之更富有乡土气息。阴生植物品种繁多，依性状还可分为中性阴生植物、阴性阴生植物，多达450种以上。其中有些是珍稀品种，如桫椤，被列为国家一级重点保护植物。很多还是净化空气的植物，如吊兰、苏铁、发财树、衡阳市投资咨询中心编制-29- 龟背竹等等。因此，阴生植物还是开展环境保护教育，普及环保科普知识很好的植物教材。4、沙漠植物园沙漠植物园主要展示仙人掌类及多肉植物。仙人掌类及多肉植物又称多浆植物，全世界共有1万余种，分属50多个科。由于仙人掌类及多肉植物具有很高的观赏价值和实用价值，并具有其它花卉极少有的超抗旱和吸收空气中有害物质的能力，很受爱好者的欢迎。因此，在许多国家的植物园和公园，都建立了仙人掌及多肉植物的专类温室或专类园，供游客欣赏。在温室设施的条件下展示仙人掌类及多肉植物的众多品种，展示其耐旱的特质，形成更具有吸引力的植物景观，供游客欣赏和玩味，并迎合休闲旅游市场和花卉市场的需求。规划设计本园占地面积2000㎡。大多数仙人掌类及多肉植物原产热带、亚热带地区，冬季气温比我国大部分地区高。因而，大多数种类在我国不能露地越冬，须采用温室栽培，而其越冬管理中的主要环节是掌控温度，节制浇水和多见阳光。仙人掌类及多肉植物的栽培，亦可应用无土栽培的技术，用煤渣、沙砾、膨胀蛭石、珍珠岩、锯末等作为培植基质。沙漠植物园的建造，拟发挥其资源特性，结合观赏特点和景观效果进行巧妙布局，并利用沙、石、木等多种材料，仿造其原生态环境，使游客走进沙漠植物园，就象走进热带、亚热带或荒漠地区，有如临其境的感觉，有饱尝干燥和炎热的乐趣。衡阳市投资咨询中心编制-30- 为了充分展示仙人掌及多肉植物的特点，增加观赏的趣味，推动仙人掌类及多肉植物进入人们日常生活的领域，本园拟利用素朴陶器、玻璃盆器、简单吊盆、海洋贝壳、及废弃的可乐瓶、塑料罐、泡沫箱等多种容器栽种仙人掌类及多肉体植物，营造一片仙人掌类及多肉植物生长的新天地。5、药用植物园全世界30多万种植物中，大约有6万种植物的根、茎、叶、花、果或种子的某些部位可作药用。而处于世界最先进水平的我国中医药学，所使用的药物多为天然药物，其中就以药用植物使用最多和最普遍。举世闻名的医药巨著——《本草纲目》收载药物1892种，其中植物药就有1094种。中药文献巨著——《中药大辞典》，收载药物5767味，其中植物药就有4773味。由此可见，药用植物在我国的中医药体系中是占了何等重要的地位。它与人们的日常生活，特别是与人体的健康有着紧密的联系。规划设立“药用植物园”，就是展示具有传统特色、观赏价值和医药作用的植物资源，以体现人与药用植物相互共存和协调发展，以宣传我国中医中药的广博精深和神奇伟大，以普及中医中药的科技知识。根据药用植物的特性，将本园分成温室和露地两个部分各3个小区种植药用植物，两个部分相互补充，相得益彰。本园在布局上采取自然式为主，辅以规则式种植展示各种药用植物，并结合以简洁的文字或图片标牌，宣传普及药用植物知识，力求衡阳市投资咨询中心编制-31- 体现出“棵棵是药草，株株能治病，月月有花开，步步是景观”的意境，以较高的科学研究和观赏价值，满足游客的好奇心和求知欲。在本园中营造精致的“太极”图形，及“悬壶济世”的“药葫芦”的景观小品，用神秘文化的形象，增加本园的文化内涵和欣赏趣味。6、芳香植物园芳香植物，是指植物体全部或一到多个器官具有芳香性能的植物，范围广泛，无论草本植物还是木本植物，无论观赏价值高或低，无论栽培植物还是野生植物均涵盖其中。芳香植物能散发芬芳气息，分泌芳香挥发性物质，改善环境质量，使人们身心舒畅。芳香植物气味芬芳，具有安神镇静、洁净身心的功效，也可以净化周边环境，并有防腐、杀菌、驱虫的特殊效能而博得人们的青睐。许多香草还是一味中药，可以入药。不少植物具有吸收甲醛、氨等有害气体的作用，适于室内布置。因此，芳香植物在人类的生活中扮演着越来越重要的角色，从日常生活中使用的香料到改善家庭小环境的香花，香草，发展到当今园林植物景观中的香化，芳香植物的应用越来越广泛，身价也越来越高。随着社会的进步，物质文明和精神文明的发展，人们生活水平的提高，健康意识和环保意识也将不断增强，芳香植物也将不断得到开发利用，需求量也将越来越大。规划设立“芳香植物园”，以展示芳香植物资源，宣传普及芳香植物的文化科技知识，以满足游客对芳香植物的欣赏和对芬芳气息的享受。本园占地面积5000㎡。采用小园圃的布局，把芳香植物与各式园林建筑小品巧妙结合，衡阳市投资咨询中心编制-32- 力求做到布局精巧，考虑到烧烤区白天使用，设遮荫廊架，营造舒适的烧烤环境。广场备有水源，方便游客用水，并随时准备灭火，以确保安全。3、家禽家畜动物园建立家禽家畜动物园，养殖各种各样家禽家畜小动物，不仅能作为养殖业优良品种展示，而且，通过小动物吸引小朋友从而拉动家长、老师，甚至吸引到更多的游客。这对于进一步开拓休闲观光农业的旅游市场，起到事半功倍的作用。规划设计本园区的家禽家畜动物园将成为休闲娱乐区的一大亮点。家禽家畜动物栏舍的修建，将根据儿童心理，渗入卡通艺术元素，在安全、透光、通风、清洁、保暖、防寒的前提下，营造出童话世界的氛围和以营造其拟人世界的氛围，增加观赏的乐趣。养殖的小动物，以家禽家畜为主，品种多，但每个品种数量不多，小型的6－8只，中大型的1－3只。其种类有：鸡、鸭、鹅、鸽、孔雀、山鸡、鹧鸪、大雁、各类小鸟；猪、马、牛、羊、驴、骡、兔、鹿、驼鸟、宠物狗、军犬、小白鼠、狐狸、乌龟、蛇等。此外，饲养部分食用药用昆虫，如蚯蚓、蚕蛹、蝎子、黑蚂蚁等，以丰富展示和观赏的内容。动物园内还设有“农家六绝”比赛场地，供游客参与不违反有关规定的博彩活动。“农家六绝”即：小猪跳水，赛猪、赛鸭、斗鸡、斗羊、大笨猪花式高台跳水等。建立沼气池，收集处理动物的粪便和污水。周边栽种抗污染力强的植物，以减少异味，减少空气中二氧化碳和有害气体的含量，确保环境卫生，避免造成公害，有益于人、畜的健康和环境的保护。4、家庭农庄衡阳市投资咨询中心编制-33- 家庭农庄是顺应都市人厌烦了城市生活嘈杂、繁嚣、紧张，想过一过农耕生活的心理而推出的。它以一定面积的土地，出租给有兴趣的城镇家庭利用假日前来种植农作物，体验农家生活，品味田园美丽风光。家庭农庄的活动，有利于增加家人互爱，有利于父母与子女之间的沟通与交流，享受天伦之乐。也有利于培养少年儿童的生存，发展意识，帮助他们建立责任心及形成热爱劳动，热爱学习的良好习惯。家庭农庄的活动一般运作可设计为：——土地以平方为单位，租赁给有兴趣参与的家长或小孩，种植以蔬菜、瓜果为主的农作物、种子、种苗，日常管理等由园区负责，园区收取一定的费用。有收获时由家长和孩子来参与采摘。这样活动，可以让小孩有创意，有联想，有惦记，可以让孩子和家长一同去品尝种植的乐趣与辛劳，去享受成功的欢欣和收获的喜悦。——土地租用期可短可长，短至一季度，长至一年均可，一般租金比较低廉，有较大吸引力。——家庭农庄种植的作物，均挂上小标牌，牌上标明种植者的姓名，栽培日期，作物的名称、原产地、科目、特性等等，寓观赏与教育于一体。5、戏鱼溪戏鱼溪主要是亲水嬉鱼儿童活动项目，让儿童在溪中摸田螺，抓泥鳅、逮小鱼等，以满足儿童“好奇、好动”的特性；6、烧烤区：在塘边设立烧烤炉，供游客即时烧烤鱼获；7、垂钓区：垂钓以四大家鱼为主，搭配少量特种水产；衡阳市投资咨询中心编制-34- 8、健身区、多功能运动场：只要方便游客健身、运动。健身区内部放置多种户外锻炼器械，多功能运动场建设满足中小学生举办运动会；9、手工作坊：可以满足游客自制快捷农产品；10、品茗苑：主要满足游客品茶、休息。5.5辅助设施及公用工程建设方案5.5.1供配电本项目属国家三类负荷，主供电电源就进接入，采用10KV高压双回路供电，互为备用，装设分段开关自动投入装置。设专用配电室，各单体建筑接自变配电室，考虑本项目近期和远期某些项目的供电需求，供配电房共设置4回低压出线（预留2回）。经测算，项目总用电负荷约为340KW，各建筑物的同时使用系数取0.93，功率因素按0.8考虑，则变压器容量为395KVA，选用一台400KVA的变压器供电。为保证停电时建筑物及用电设备的安全，设自备发电机组，自备发电机按总负荷的20%考虑其容量，在停电时及时接通，自动投入运行。自备发电机主要供给以下对象：生活照明及生活用水水泵，消防设备、消防中心控制室及电脑管理系统。低压配电采用放射式和树干式相结合，照明用电分区域集中控制，大部分采用荧光灯照明。衡阳市投资咨询中心编制-35- 建筑物面为二类防雷装置，利用建筑物主要结构钢筋连成整体，组成笼式避雷网，设置避雷带防止直击雷，防雷接地电阻应少于或等于4欧姆。室内供电线路采用钢管穿线和阻燃PVC硬塑管穿墙敷设，供电均采用短路过载保护。配电室接地采用镀锌接地极和接地带，接地电阻少于4欧姆。5.5.2给排水本项目位于衡阳县西渡镇英陂清平责任区，项目区地下水源丰富，且可达到生活饮用水标准，拟采用地下水为供水水源。项目建成后按平均每天接待游客1000人估算，人均用水量按0.25吨/人·天计算，则日用水量为250吨。在市政管网未开通之前，采用打井、加压的方式供水，在井旁设置主水管，然后沿项目区内道路铺设环状管网至各用水点。建筑物内设置消防器材和消防用水水池，消防水管末端常压应大于2.5公斤。排水系统采用雨水、污水分流制。污水经沉淀后排入截流干渠至污水处理厂处理、排放。雨水利用地形就进排入自然水体。5.5.3安全卫生工程(1)在易发生跌落、淹溺等人身事故的地段、建筑物、游步道的险要处设置安全护栏，经初步计算安全护栏长度为15千米。(2)严禁员工及游客乱扔垃圾，在路口、游人集中点和休息处安放垃圾箱，沿游览线路每隔150-200米设置垃圾箱一个，垃圾箱可制作成动物或仿树桩式样，并在项目区内设置垃圾中转站。衡阳市投资咨询中心编制-36- (3)除在特色餐饮区和娱乐休闲区设立公共厕所外，还需在其它各游览景点设立公共厕所。5.5.4通讯为沟通与外界的联系，便于信息交流和项目区内各站所的联系，预防森林火灾及处理突发事件，需要新架设通讯杆线10千米，开通程控电话50部，并在项目区内四处高山安装无线中转台，方便项目区内的无线通讯。5.6项目功能分区与总体布局规划后的休闲山庄由六个区组成：1、迎宾景区：包括旅游接待中心、生态洗手间、办公楼等用地，位于园区主入口大门内中央。2、科普培训区：包括组培楼、家庭农庄、采摘温室、科技长廊等用地，分别位于迎宾广场西面和饮食文化中心北面。3、农艺奇观景区：用地位于组培楼北面，是整个休闲农业的核心地带，也是整个园区的景观焦点，其中包括风格各异和各具特色的主题园，有珍奇蔬菜瓜果园、巨型南瓜园、荫生植物园、沙漠植物园、盆景园、药用植物园、芳香植物园、盆景园、水生植物园等。4、绿化苗木展示区：包括大花蕙兰蝴蝶兰温室、一品红温室、食用菌标准化生产温室、蔬菜新品种展示园、美国库拉索芦荟种植园、美国红提葡萄标准化生产示范园、沙糖桔标准化生产示范园、桃园、特种水产无公害养殖示范区、彩色植物展示园、大树再生展示园、罗汉松种植展示区、沼气池等用地，分别位于迎宾大门东西衡阳市投资咨询中心编制-37- 及办公楼东面。5、休闲游乐区，包括饮食文化中心、品茗苑、篝火广场、家禽家畜动物园、烧烤区、戏鱼溪、健身区、多功能运动场等用地，分别位于荷花池周边、及特种水产养殖西面和南面。6、商贸区：包括湖南名、优土特产品展卖场用地，位于园区迎宾广场的东面。衡阳市投资咨询中心编制-38- 第六章项目消防、劳动安全与职业卫生、节能措施6.1项目消防本项目消防给水系统分为：室外消防给水系统、室内消火栓给水系统、自动喷水灭火系统。(1)消防水量室外消火栓用水量25L/s，火灾延续时间按2小时计。室内消火栓用水量15L/s，火灾延续时间按2小时计。自动喷水灭火系统用水量26L/s，火灾延续时间按1小时计。(2)消防储水池在休闲山庄地下设一个202m3的钢筋混凝土消防储水池（储存108m3室内消火栓水量和94m3自喷系统水量）。在屋顶设一个18m3的消防水箱。(3)室外消火栓山庄室外均匀设置地上式室外消火栓。(4)室内消火栓：A、因消火栓栓口的静水压力不大于0.8Mpa（80mH2O），故消火栓系统不分区。B、火灾初期10分钟室内消火栓给水由屋顶的消防水箱（18m3）供给，10分钟后，由设于地下泵房内的消火栓泵取消防储水供给，衡阳市投资咨询中心编制-39- 消防水泵采用自灌式吸水，供水管上设试验和检查用压力表和65mm的放水阀，并设泄压装置。C、室内消火栓在各建筑的每层的适当位置设置单阀单口室内消火栓，口径65mm，水带长度25m，水枪喷嘴口径19mm，水枪充实水柱7m。屋顶设试验用消火栓，消火栓管网连成环状，采用阀门分成若干独立段。D、距室外消火栓15～40m范围内，设一个地上式消防水泵接合器，流量15L/s，并与室内消火栓系统相连。E、管材采用热镀锌钢管。(5)自动喷水灭火系统：A、在设置集中空调系统的建筑内，设自动喷水灭火系统。B、据规范规定，按轻危险级设置喷头。C、火灾初期10分钟由屋顶的消防水箱（18m3）供给，10分钟后，由设于地下泵房内的自喷系统泵取消防储水供给。D、系统由水流指示器、湿式报警阀及延时器、水力警铃及组件、消防水泵接合器（2个）等组成。E、管材采用热镀锌钢管，沟槽连接。(6)灭火设备按《建筑灭火器配置设计规范》在各建筑内相应设置MF/ABC4型干粉灭火器。衡阳市投资咨询中心编制-40- 6.2劳动安全与职业卫生休闲山庄必须严格按现代企业制度的规范要求和行业规范，牢固树立遵纪守法、以人为本的经营管理理念，根据国家和省、市颁发的有关职业安全卫生法规、规范、标准、规定为依据建立和完善相应的职业安全卫生方面的规章制度、管理办法、预案、措施，明确专人负责相关工作，设置必须的安全卫生设施，确保职工的生产、生活安全。6.3节能节约能源是每一个项目应遵循的准则。本项目采用的具体节能措施如下：(1)公共出口的外门均设置空气幕以减少冷(热)损失。(2)风机盘管和空调箱均设电动两通阀，以使根据室内温度及时调节水量以节约能源。(3)采暖、供电、供水系统均采用合理的输送工艺，尽可能降低途中消耗。(4)一切耗能设备，如空调机、垂直电梯、照明灯具等均采用节能新产品。(5)建议整个基地照明和空调系统用计算机控制，一方面完善服务，另一方面也可避免能源的分散消耗而带来的浪费。采取上述措施后，本项目可以达到节能型建筑标准。衡阳市投资咨询中心编制-41- 第七章环境影响评价7.1环境现状调查项目区所在地，森林茂盛，植被覆盖良好，生态环境优良。项目区周边无大型工矿企业，无废气、废水、废渣污染。7.2项目建设对环境影响分析就整体而言，本项目是一个生态工程，对环境不会产生大的不利影响。但在生产过程中，特别是养殖区畜牧排泄物、臭气对周边有一定影响，特色餐饮区废弃的烂果、烂菜若不集中处理将产生污染。此外，种植区在种植过程中，为保证高产需要，防治病虫害喷施药物会产生一定的农药污染。7.3环境保护措施良好的生态环境是建设休闲山庄的基础，保护好森林植被，才有丰富的溪流、清新的空气、四季花香和高含量的空气负离子，因此要以不断提高森林植被覆盖率和环境质量为目的。遵循植被次生演替规律，适地植树。主要保护措施是：7.3.1森林资源保护(1)严格采伐手续，严禁采伐树木，对森林资源进行有效保护；衡阳市投资咨询中心编制-42- (2)除划定的活动范围外，一律实行全封，贯彻落实“封山育林”的精神；(3)加强森林防火，严防火灾发生，贯彻“预防为主、积极扑灭”的方针，完善“隔离、瞭望、通讯、预测预报”四网和“专业化、机具化”两化的森林防火体系。7.3.2大气(1)公寓内不准使用以煤为燃料的锅炉，使用电器或液化气等无污染的能源设备。(2)严格控制机动车辆出入，尽量减少汽车尾气对公寓内空气质量的影响。(3)停车场、公路两边尽量种植能吸收有毒气体净化大气的树种。7.3.3规划布局安排紧凑，尽量减小占地面积，提高土地使用率；场地绿化最大限度利用原有绿化系统；采用透水性铺装，有利雨水回渗和绿地养护。7.3.4建筑合理组织自然通风采光，减少能耗；尽可能多地使用可回收建筑材料，主张用木材替代合成塑料；选用环保和可循环利用的新型建材搭建临时设施；地面和顶棚加强吸声处理，减小噪音量。7.3.5机动交通充分利用公共交通系统，减少私人车辆的使用；基地内部采用电衡阳市投资咨询中心编制-43- 瓶车等空气、噪音污染少的公共交通工具。7.3.6水环境的保护和固体污染物的处理。(1)区内的生活污水、厕所污水经过严格处理达到国家排放标准之后进行综合利用或排放。(2)在公共场所根据需要设立垃圾箱，垃圾箱要美观大方。将垃圾分类按照环卫部门指定为园区开发公司下设机构，定员3人，负责园区项目资金的使用和管理，保证项目实施期间的投入资金的供给和借贷及时归还；监督、审核项目资金，保证资金特别是政府资金有效利用；管理开发公司下属各部门的运用资金，监督园区股份企业的财务和利益分配。9.3人员管理本项目是农业高科技项目，需配置园艺、农艺、蔬菜、畜牧、水产、经营管理、市场营销等方面的专业人才。园区地处衡阳市近郊，人口素质较高，公司计划对园区的工作人员全部采用聘用制，对技术性较强的岗位在全省乃至全国范围内进行招聘；对一般性的岗位在本地区范围内进行招聘。招聘人员的条件要求大专以上学历并具有相应的专业知识，业务能力强、理论水平高、政治素质好、思想品德好，爱岗敬业、吃苦耐劳。对招聘上岗的工作人员由公司组织统一培训合格者上岗试用期三至六个月，完全合格者签订劳动合同。工资分配均与各人的岗位、职责、业务直接挂钩，多能多得、多劳多得，全面调动员工的积极性。公司将为已签订合同的职工购买失衡阳市投资咨询中心编制-44- 业、人身、医疗等保险，解除职工的后顾之忧。9.4建立稳定的技术依托关系园区内各法人在园区管委会的引导下，与中国农科院、南京农大、河北农大、湖南农大等院校的一批知名专家、教授、研究员建立长期稳定的技术依托关系，在技术上保障每个产业项目的安全运行，并根据园区建设的内容，给予技术指导和培训，确保园区生产技术的先进性，生产产品的优良性。园区各企业根据企业的情况同各高等院校和科研院所签订技术合同，按照市场运作机制，给予服务单位必要的经济报酬。衡阳市投资咨询中心编制-45- 第十章项目实施进度10.1项目建设期限2008年1月至2009年5月10.2项目进度安排本项目总投资1500万元，计划2008年1月至2009年5月完成，并采取一次规划，分布实施，建成一块、运作一块的方式，既保证高质量建成，又保证尽早产生社会、经济效益。项目各项进度详见表10-1。项目建设进度表表10-1日期20082009项目123412规划设计项目招标衡阳市投资咨询中心编制-46- 建设工程配套设施设备招标设备采购设备安装绿化验收第十一章投资估算与资金来源11.1投资估算编制说明(1)本项目的新建建筑和构筑物，根据其建筑面积、结构特点，参照同类建筑、构筑物造价及当时当地的造价水平，套用《湖南省建筑工程概算定额》计算。(2)设备基础费，根据设备基础的大小和深浅，参照国家机械局颁发的设计概算指标，按设备原价的百分比来确定。(3)设备购置费，包括设备原价和运杂费，设备原价按现行价格计算，运杂费参照国家机械局颁发的设计概算指标规定的方法和费率计算。(4)设备安装工程费，等于设备原价乘以设备安装费率。设备费率按《全国统一安装工程预算定额2000年湖南省估价表》的计算办法和费率计算。衡阳市投资咨询中心编制-47- (5)其它费率包括土地征购费、建设单位管理费、建设工程监理费、勘察设计费、报建费等费用构成。建设工程监理费、建设单位管理费、报建费（包括劳保费、城市配套费、人防统建费等）按衡阳市人民政府、衡阳市建委、衡阳市人防办等文件的规定的计算办法和费率计算。勘察设计费按国家物价局、建设部联合发布的“工程勘察和工程设计收费标准”规定的计算方法和费率计算。(6)预备费用由基本预备费用和涨价预备金组成。根据国家计委计标[1985]352号文的有关规定，按工程费用和其他费用之和的百分比率计算。11.2项目总投资估算本项目总投资2800万元，其中，工程费用2097万元，其他费用561万元，预备费用92万元，专项费用50万元。投资估算的构成详见表11-1。11.3资金筹措本项目建设共需投入资金2800万元，项目所需资金全部采取业主自筹方式解决。衡阳市投资咨询中心编制-48- 项目投资估算表表11-1单位：万元建筑设备安装其他比例序号项目名称合计工程费购置费工程费费用（％）1工程费用74.89％1.1休闲山庄1.2特色餐馆1.3其他附属设施1.4道路及场地硬化1.5供水、供电设施1.6绿化1.7消防2工程建设其他费用20.04％2.1土地征购费2.2工程勘察设计费2.3工程监理费2.4管理费用2.5引种费3预备费用3.29％衡阳市投资咨询中心编制-49- 3.1基本预备费3.2涨价预备费4专项费用1.78％5建设投资合计比例（％）36.68％18.61％7.75％36.96％100％第十二章经济评价12.1经济评价说明(1)本项目经济评价参照国家计委和建设部发布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）的有关原则和方法，对项目成本效益进行财务评价。(2)本项目营业收入包括饮食、住宿、娱乐休闲等。根据衡阳南岳寿岳农业科技生态休闲山庄建设和开发情况，结合当地的社会消费指标，并参照本地区同行业的收费及游客消费的情况，拟定如下各项经济指标。(3)本项目的投资人要求获得合理投资回报，因此，本项目不享受国家税收优惠。所得税率根据财政部《中华人民共和国企业所得税暂行条例》执行，本项目应纳税额为年利润的25%。(4)本项目的计算期设定为10年。衡阳市投资咨询中心编制-50- 12.2基础数据12.2.1销售收入及销售税金及附加本项目日接待游客达1000人次，财务分析计算期为10年，其中前三年为建设期，建设期内第二年进行营业。(1)住宿2008年～2009年休闲山庄按60间营业，入住率为60%，年住宿天数360天计算，住宿标准为218元/间·天估算，年住宿收入282.53万元；2010年～2016年休闲山庄入住率为80%，年住宿天数360天计算，住宿标准为218元/栋·天估算，年住宿收入376.7万元。(2)饮食2008年～2009年人均消费18元/人·次，年餐饮收入648万元；2010年～2016年人均消费30元/人·次估算，年餐饮收入1080万元。(3)休闲娱乐2008年～2009年人均消费35元/人·次，比率按25％，年休闲娱乐收入315万元；2010年～2016年人均消费50元/人·次估算，比率按40％，年休闲娱乐收入720万元。根据中华人民共和国营业税暂行条例，本项目征收增值税、税率为5%。城建税按增值税7%征收，教育费附加按增值税3%征收。本项目生产期内的年均营业税金及附加为108.34万元。（详见辅助报表5）12.2.2固定资产投资计划衡阳市投资咨询中心编制-51- 本项目固定资产投资2750万元，计划2007年完成561万元；2008年完成1860.45万元。2009年完成328.55万元。（详见辅助报表3）12.2.3流动资金投资估算本项目流动资金根据《建设项目经济评价方法与参数》分项详细估算法进行估算。经计算，项目建成生产后，需流动资金50万元，流动资金全部自筹。（详见辅助报表2）12.2.4定员及工资总额本项目建成后初步定正式员工122人，员工年人均工资按0.96万元/人估算，福利费按工资总额的10％提取，年工资及福利总额为128.83万元。12.2.5本项目固定资产折旧按机械设备、房屋、安装及其它工程分类计算折旧。根据（84）中设财字第1412号《企业固定资产分类折旧年限表》，本项目的设备折旧年限为10年，工程净残值率按5%估算；房屋折旧年限为30年，工程净残值率按5%估算；安装及其它工程折旧年限为5年，工程净残值率按3%估算。（详见辅助报表7）12.2.6总成本费用由于折旧费是按不同资产类别及不同折旧年限计算，并且利息支出列入费用，故总成本费用各年度不是一个常数。经计算，本项目建成后的年均总成本费用为1485.58万元，其中，固定成本436.8万元，变动成本1048.78万元，年均经营成本1318.29万元，其中原材料成本976.83万元。（详见辅助报表6）12.2.7利润估算衡阳市投资咨询中心编制-52- 本项目完成后，经营年份的年均销售收入1969.78万元，年均总成本费用1485.58万元，年均税金及附加为108.34万元，年均利润总额为375.86万元，年均所得税后利润284.13万元。（详见基本报表3）12.3财务盈利性分析财务盈利性分析主要包括计算财务内部收益率、投资回收期、财务净现值、投资利润率和投资利税率等指标。各项指标的计算详见附表。（详见基本报表1）(1)财务内部收益率运用财务现金流量表，由财务内部收益率表达式：nΣ(CI-CO)-tt(1+FIRR)=0t=1式中：CI------现金流入量CO------现金流出量（CI-CO）------第t年的净现金流量n-------计算期经计算：FIRR1=16.92%（所得税前）FIRR2=12.79%（所得税后）高于同行业基准收益率的8%。(2)投资回收期（Pt）投资回收期即投资返本年限，是以项目的净收益抵偿全部投资所衡阳市投资咨询中心编制-53- 需时间，经计算：PtΣ(CI-CO)t=0t=1Pt1=6.69年（所得税前）Pt2=7.5年（所得税后）(3)财务净现值（FNPV）财务净现值是反映项目在计算期内获利能力的指标，按社会折现率ic=8%的净现值由式：nFNPV=Σ(CI-CO)-tt(1+ic)计算t=1FNPV1=904.27万元（所得税前）FNPV2=445.63万元（所得税后）(4)投资利润率投资利润率=（利润总额/总投资额）×100%=375.86/2800×100%=13.42%(5)投资利税率投资利税率=（利税总额/总投资额）×100%=484.2/2800×100%=17.29%11.4风险性分析(1)敏感性分析为了了解项目在实施过程中，单因素的变化对项目的影响程度，衡阳市投资咨询中心编制-54- 分别对经营成本、销售收入作了提高5%和降低5%的单因素变化对内部收益率影响的敏感性分析，详见表11-2。财务敏感性分析表表11-2固定投资经营成本销售收入序基本项目号方案+5%-5%+5%-5%+5%-5%1内部收益率（%）12.7911.8313.8310.2415.3016.299.212财务净现值（万元）445.63363.36525.97186.37702.96807.3481.99从表11-2可以看出，各因素的变化都不同程度地影响内部收益率，其中，销售收入增加或减少最为敏感，经营成本的提高或降低次之。当销售收入降低6.69%时，财务内部收益率将达到临界点。因此，本项目实施过程中，降低经营生产成本，提高服务质量，增加经营价格对项目极为重要。衡阳市投资咨询中心编制-55- (2)盈亏平衡分析盈亏平衡点=固定成本/（销售收入－税金－可变成本）=436.8/（1969.78-108.34-1048.78）×100%=53.75%从上式的计算可以看出，本项的盈亏平衡点为53.75%，即项目达到53.75%的生产能力时，就可以保本，做到不赔不赚，而大于53.75%的能力即可盈利。衡阳市投资咨询中心编制-56- 第十三章综合评价13.1经济效益本项目建成后，经效益分析计算，项目经济效益如下（年平均数）：年销售收入：1969.78万元衡阳市投资咨询中心编制-57- 年总成本费用：1485.58万元年营业税金及附加：108.58万元年销售利润：375.86万元投资利润率：13.42%投资利税率：17.29%投资回收期：7.5年财务内部收益率：12.79%项目财务内部收益率高，投资回收期、经济效益较好。在保持设定的经营结构前提下，生产能力利用率达53.75%，项目即可盈亏平衡。项目的经营价格为当地区平均经营价格，即便在经营价格下调6.69%，其财务内部收益率仍在银行贷款利率之上，亦均高于设定的基准收益率(ic=8%)，项目抗风险能力较好。13.2生态效益项目的建设，是在衡阳市现代农业示范园现有项目基础上，立足于保护和改善园区生态环境，转变经营思路和经营方式所发展的资源节约型农业。园区内农业生产采用标准化生产技术，特种水产品生产采用无公害健康养殖新技术、设施农业生产采用有机生态型无土栽培、立体栽培等高新技术，均有利于生态环境更好向良性循环方向发展，项目将通过进一步的绿化、美化工程，营造全方位的立体绿化景观体系。如：建造生态停车场、“绿色隧道”、点缀造型植物等。提高土壤植被覆盖率和空间绿化率。园区内的温室、度假村、耕读园的供衡阳市投资咨询中心编制-58- 热，路灯的用电都将采用太阳能等清洁可再生能源，没有污染，可保持空气清新。奇山秀水一直是衡阳的形象王牌，衡阳市现代农业示范园将通过建设营造出优美靓丽的城市花园景观，这同衡阳市政府重视环境保护，构建风景秀丽，宜居、宜游的优秀旅游城市的方针是完全一致的。在城市中建设一个占地40多万平方米的大花园对进一步提高衡阳的城市环境质量将有重要的促进作用，尤其是项目就紧邻衡阳市城区，就更具有其重要的积极意义。13.3社会效益衡阳市现代农业示范园休闲农业具有科学性和可操作性，充分发挥自身的区位优势，通过对资源的整合、充实、包装、提质，使其与发展“休闲观光农业”紧密结合，符合党中央提出的建设社会主义新农村的历史任务，符合国家“十一五”规划纲要提出“建设社会主义新农村”、“发展现代农业”、“发展休闲观光农业”的国策，符合衡阳市“十一五规划纲要”提出“加快推进农业产业化”、“大力发展度假休闲旅游”的要求，也符合衡阳市“十一五科学技术发展规划”提出的对园区建设要着力推进并持续深化“五个转变”的精神。同时项目集科技农业、绿色农业、生态农业、汇展农业、休闲观光农业于一体，走示范，生产、经营相结合的路子，对于进一步带动全市农业和农村经济的发展，推动农业产业化经营，促进科技兴农，促进农业科技成果转化，推进农业产业结构优化升级，大力发展高产、优质、高效、生态、安全农产品，增加农民收入，均有着十分重大的意义。衡阳市投资咨询中心编制-59- 本项目的成功实施突显园区的“高科技、高效率、高效益”的建园宗旨，以现代农业展示为核心，引进高科技农作物新品种200余个，实施先进生产技术30余项，涉及花卉、园林、瓜果、蔬菜、特种水产、食用菌等多个产业，接待前往参观学习人数已达5000余人次，带动数千规模种养大户共同致富，每年安置农村劳动力50人以上，解决周边劳动人口就业问题。因此，主要以高科技农业为依托，以精品农业景观为特色，以休闲观光农业为亮点的农业示范园的建成和顺利运营，不但能满足高节奏都市生活的人们对休闲度假旅游越来越强烈的需求，而且还能在给项目自身带来直接的经济效益，同时还能带动一批相关产业的发展，为周边的社会和谐，经济增长，人口就业提供了一个极好的契机，它将有力促进当地的社会发展和进步。13.4综合评价综上所述，衡阳市现代农业示范园开发休闲农业，必将产生显著的经济效益、广泛的社会效益和积极的环境效益。目前，加大投资力度完全可行，而且十分必要。第十四章可行性研究结论与建议14.1结论(1)经国务院批准由国家计委和国家经贸委联合发布的《当前国家衡阳市投资咨询中心编制-60- 重点鼓励发展的产业、产品和技术目录》中，“旅游基础设施”被列为国家重点鼓励发展的项目，因此，本项目的投资方向正确。(2)该项目的发展和多种经济的开发，不仅将吸引大量的中外游客前来旅游观光，促进和带动当地第三产业与相关产业的发展，而且还将为当地提供众多的就业机会，为拉动当地经济发展，增加人民收入，促进当地的人们脱贫致富和促进社会稳定起到重要的作用。(3)该项目具有较好的经济布局效益，其内部收益率、投资利润率和投资利税率分别为12.79％，13.42％和17.29％，投资回收期为7.5年，各项指标均好于基准指标。因此，从经济评价的角度看，项目是可行的。14.2建议1、本规划、策划方案是对目前衡阳市现代农业示范园休闲观光农业的地位确立，资源发掘，旅游产品打造提出的看法，只是整个休闲观光农业开发工作流程的一部分。要想有效的实现规划的内容，还需要在项目的经济和技术层面作更深入细致的可行性分析，在资金筹措、产品设计、运作管理体制方面，还需要政府支持力度。宏观上要把握住“坚持姓农”的发展方向；微观上要紧抓住决定成败项目实施的关键细节。科学地制定出衡阳市现代农业示范园发展休闲观光农业具体切实可行的详细规划和措施，落到实处，实现既定的发展目标。2、2003年2月在湖南农大中标提出的衡阳市现代农业示范基衡阳市投资咨询中心编制-61- 地规划设计方案中，已有“建立休闲观光区”的规划。事隔四年后的2007年6月下旬，衡阳市现代农业示范园管委会又委托珠海农科中心提出示范园发展休闲观光农业的总体规划与项目策划，可见有关方面对发展休闲观光农业的重视。面对新的情况和新的形势，为了能够进一步促使有关方面抓住机遇，全面推进发展休闲观光农业的工作，建议进一步深化对发展旅游产业的认识。关于这个问题，衡阳市委副书记、市长彭崇谷在2007年4月19日召开的全市旅游产业发展大会上的讲话已作出了精辟的论述，他指出：“发展旅游产业对促进地方经济发展具有重要作用，是实现富民强市目标的重要措施，主要体现在三个方面。一是转变经济增长方式，优化产业结构的重要举措。随着国家宏观调控力度的进一步加大，靠投资和出口来拉动经济增长越来越受到资源、土地、资金等方面的制约，只有靠消费来拉动经济增长，而旅游产业是最能拉动消费的产业。二是发挥衡阳区位和生态优势，彰显历史文化内涵，提升城市品位的重要手段。随着衡阳交通条件的大大改善，衡阳正成为中国三大经济版块的结合地。她南连珠江三角洲、东接长江三角洲，西邻西部开发和中部崛起地区，境内有五条高速、五条铁路，连南接北，承东启西，已成为连接整个大西南的客流、物流之都，这种区位优势能把衡阳的旅游客源地扩散到沿海、东南和大西南地区，这个优势越来越明显，特别是紧靠的沿海地区富的流油，旅游消费能力很强。”“三是增强城市影响力和竞争力的重要渠道。旅游做旺了，外面来旅游和投资的人就会越来越多。”通过加衡阳市投资咨询中心编制-62- 深对发展旅游业的认识，认清衡阳市现代农业示范园提高效益，开创新局面的发展需要。统一思想，形成合力。同时，深谙“第一”法则，敢于以超前的思维和“亮剑”的精神，把休闲观光农业这个旅游产品打造成功，把它培植成，在全国有较大影响，在世界有一定影响力的“衡阳市的第一”，与衡阳、衡山的美丽和神奇媲美相映的旅游品牌。不断创新、不断开发新的旅游产品，引领休闲观光农业新潮流。那么，衡阳市现代农业示范园发展休闲观光农业，建设的“湖南·衡阳农游大世界”就真正成功了。3、衡阳市现代农业示范园开发休闲农业，不同于一般意义的“农家乐”项目，它是一项综合的系统工程，需要高新的农业科技支撑，需要规范的经营管理，需要精明的市场运作，需要良好的服务水平。而这一切归根结底，是要靠人去实施，去完成。因此，拥有一批高素质的专业技术人员和综合管理人员，是这个项目成败的关键。为此，建议园区管委会从现在开始，就谋划人才队伍的组建，把那些既具有奉献精神、开拓精神、实干精神，又具有较强的专业、技术、懂市场营销、会经营管理的智能型科技人才和管理人才招进来，通过多种渠道，或挖掘、或引进、或培养人才，到园区工作，为示范园更上一层楼，开发休闲农业，建设一流的农业示范园而努力奋斗。近十多年来，国内各种以农业、休闲观光为主题的生态园、大观园、休闲园、庄园等蜂拥而起，建设规模少则一、二百亩，多则上千上万亩。经营方式也多种多样，有农业科研单位的生产基地改建，有衡阳市投资咨询中心编制-63- 农业科技园改建，个体、私营、股份制形式买地、租地建设的也不少，但真正经营的好的不多，有的上马之后即陷入半死不活的状态，有的运作两三年就维持不下去了。究其原因，其中很重要的原因就是缺乏科技支撑，缺乏市场营销环节，归根结底，就是缺乏高素质的人才队伍。项目建设一定要吸取这方面的教训，以免重蹈覆辙。4、资金筹措将是衡阳市现代农业示范园项目建设的重要问题，建议可采用示范园＋农户、企业（公司）＋基地＋农户或多企业联合等多种形式的股份投资方式以实现资金的合理组合，国家和地方政府可以通过优惠政策、财政拨款，或有偿投资或增加股份方式以适当的投资支持，以多种形式、大力招商引资。也可以把项目分割后推向市场，特别是吸引旅游公司、旅行社、及都市人投资，结成利益共同体，互惠互利，实行风险共担，效益共享。同时，建议寻求有实力的商家、企业赞助。商家、企业可以赞助建设项目里的卫生间、凉亭、小卖部、垃圾箱、座椅、标识牌等便民设施和环境小品。项目则以冠名免费广告宣传作为回报。但在便民设施和环境小品的设计、建造及广告内容和形式上，要有严谨的准入标准，避免滥竽充数，粗制滥造。5、旅游产业是典型的“眼球经济”和“形象产业”。休闲观光农业更是这“典型”中的“典型”因为它的载体不同于自然的山水景观，可以永远受用不尽。休闲观光农业的载体是农业，农业是具有区域系统性、结构复杂性、物种多样性、生态自然性、人为主导性等特点的衡阳市投资咨询中心编制-64- 产业，因此，它的景观不是一成不变的，而是经常变化的。也正是如此，才显示出休闲观光农业的魅力和吸引游客的卖点。所以建议衡阳市现代化农业示范园发挥区位优势，调整策略，筛选项目，提升管理水平。使项目永远保持“新、奇、异、趣”的魅力，吸引四方游客。这样，衡阳市现代农业示范园的休闲农业才能又好又快地发展，才能在激烈的市场竞争中永远立于不败之地。衡阳市投资咨询中心编制-65- 衡阳市投资咨询中心编制-66- 衡阳市投资咨询中心编制-67- 衡阳市投资咨询中心编制-68-'