海南文化博览园建设项目可行性研究报告 87页

'海南文化博览园建设项目可行性研究报告-86-海南文化博览园建设项目综述一、项目基本情况（一）项目名称海南文化博览园建设项目（二）建设单位1、建设单位：海南发现者投资有限公司2、地址：海南省海口市国贸路6号瑞特广场9033、注册资本：1000万元人民币（三）可行性研究报告编制依据1、《海南文化博览园概念规划设计》；2、《城市居住区规划设计规范》GB50180-93(2002年版)；3、《民用建筑设计通则》GB50352-2005；4、《海南省旅游发展总体规划纲要》（2005年3月）；5、《建设项目经济分析方法与参数》（第三版）；6．《投资项目可行性研究指南》（2002年版）；7．各专业有关国家、行业、地方技术规程、规范、定额。（四）项目拟建地点项目拟建地点位于海南省定安县南丽湖旅游度假区。南丽湖是海南省级旅游开发区和旅游生态示范区，同时也是灌溉用水库。湖面12平方公里，是杭州西湖的两倍，在海南仅次于松涛水库。（五）项目提出理由1、本项目符合海南省的总体规划。海南省委、省政府提出海南未来五年将大力发展十大产业： 海南文化博览园建设项目可行性研究报告-86-（1）依托海南丰富的海洋油气资源和政策，建设石油商业储备库，把海南建成中国南方重要的能源供应基地；（2）随着海南林浆纸一体化项目的建设，把海南建成亚洲最大的林、浆、纸、纸制品一体化加工基地；（3）利用海南热带农业资源和无规定动物疫病示范区优势，扩大农业领域的对外开放，提高农业产业化、标准化、现代化水平，把海南建成中国热带绿色农副产品供应基地；（4）依托丰富独特的旅游资源优势，突出休闲度假和健康长寿、适于居住的主题，把海南建成国际知名的休闲度假胜地和富裕起来的中国人的第二居住地；（5）依托现有汽车制造产业基础，加快自主知识品牌汽车的开发，以汽车为主导的机械加工业将成为海南的重要支柱产业之一；（6）利用海南生态气候条件和博鳌亚洲论坛等文化产业和会展业的品牌优势，努力打造国内外大型会议、展览和重大文体活动的中心地位；（7）依托丰富优质的石英砂资源，打造海南的玻璃砂开发和优质玻璃、特种玻璃制造基地；（8）依靠海南得天独厚的生态环境和丰富的南药、海洋生物资源，建设海口药谷，争取成为全国重要的制药基地；（9）充分利用区位和港口资源优势，做大港口和航空业，加速环岛快速铁路建设，发展海南物流运输产业；（10）依托距离赤道最近、中国纬度最低的独特区位，利用好航天发射的先天条件，在海南建成航天主题公园和新的航天发射基地。这十大产业是支撑海南未来发展的支柱。海南省是我国唯一的热带旅游省份，是全国著名的旅游大省和全国唯一的生态省。2002年通过的《海南省旅游发展总体规划》中确定，要将海南建成国内旅游名省、强省，亚洲一流、世界著名的国际性热带海岛度假休闲旅游胜地。2、本项目填补了海南旅游主题景区的空白。目前，海南正致力建设“国际旅游岛”，海南按照“国际旅游岛”的要求， 海南文化博览园建设项目可行性研究报告-86-旅游产品尚有很大差距，一个完全展现海南历史和本土文化的主题项目是不可或缺的。目前海南旅游市场中，这类产品尚属空白，海南至今尚无文化博览园项目，这是一次机遇。从海南省旅游市场来看，琼北地区一直没有出现大型的、高档的旅游项目，海口成为旅游通道，远远落后三亚。项目选址南丽湖旅游区具有重大的意义。3、海南旅游和旅游房地产市场具有极大的市场空间随着海南在全国的知名度越来越高，来海南旅游度假、投资的顾客越来越多，海南旅游和旅游房地产市场具有极大的市场空间。海南发现者投资有限公司拟在海南省定安县南丽湖兴建以观光旅游、休闲度假、养生健身、居住为一体，展示海南本土文化、养生和长寿文化为特色的海南文化博览园项目，将在一定程度上改变海南旅游和旅游房地产市场的面貌。（六）项目预期目标以浓郁灿烂的本土文化展示和体验，打造绿色海南独特的旅游园区，以完备配套的文化设计和服务，创造人与自然和谐共生的健康生活。世界一流的生态型文化、休闲、度假目的地，中国和海南岛最具吸引力的旅游度假区，环境舒适、社区和谐，以观光旅游、休闲度假、养生健身、居住为一体，极具地方特色的、展示海南本土文化、养生和长寿文化为特色的旅游项目，带动南丽湖成为国内外游客的旅游目的地。（七）项目主要建设内容海南文化博览园项目占地面积3000亩。 海南文化博览园建设项目可行性研究报告-86-1、海南文化主题公园，占地面积2000亩。展示海南本土文化、非物质文化遗产、海南岛独具风格的地方风情。①海南非物质文化遗产展示区②长寿主题展示区③养生主题展示区2、养生院、SPA酒店、老年论坛，占地面积1000亩。让游客和入驻者享受温磬与专属的尊容服务。3、配套完善市政基础设施，如道路、供排水、供电、燃气等。（八）项目投资及资金筹措情况项目总投资152987万元。其中：工程费用98338万元，工程建设其他费用37375万元，预备费15774万元，建设期利息0万元，流动资金1500万元。所需资金通过多种渠道筹集。二、结论及建议（一）结论项目的建设，将对海南省建成“国际旅游岛”，国内旅游名省、强省，亚洲一流、世界著名的国际性热带海岛度假休闲旅游胜地的目标起到重要的推动作用。项目具有深远的社会意义和显著的国民经济效益，也必将产生较好的经济效益，项目建设是必要的。项目的建设，将推动定安县旅游产业的发展，并与海口、澄迈、文昌、琼海合组共同创造琼北旅游经济圈，形成良性互动，促进区域产业的整体发展。该项目的建设，将成为海南岛北部一颗璀璨的明珠。 海南文化博览园建设项目可行性研究报告-86-碧波荡漾的湖水、耸立的文笔峰、清新的空气、摇曳的椰子树、较好的工程地质条件、完善的基础设施、极宜人居的环境，项目选址合适，建设条件具备。项目建设符合当地的经济与社会发展规划，建设规模适宜，建设方案合理可行，建设外部条件具备，各级政府重视，项目投资估算全面，投资构成合理，财务及技术上是可行的。（二）建议1、项目建设规模大、涉及范围及部门广、投资额大，建议政府各级主管部门给予大力支持，制定相关的如融资、土地征用、税收等优惠政策，同时在财力、物力、协调配合等方面给予大力扶持，使项目尽早实施，尽早产生效益。2、切实做好项目前期工作，如工程地质勘察、水文观测、规划设计、征地拆迁、环境影响评价等。3、应切实做好与外部供水、供电、燃气、道路等工程的衔接，以保证海南文化博览园项目施工建设及运营的需要。4、本项目建设规模大，应切实做好各项目施工组织工作，保证各项工程施工顺利进行。5、本项目投资额度巨大，建设单位应切实做好资金筹措，落实资金，保证项目顺利实施。6、项目实施要高度重视环境保护，避免对南丽湖优美的自然环境造成破坏。7、考虑区域为旅游景区，建议部分道路适当降低宽度。 海南文化博览园建设项目可行性研究报告-86-第一章项目建设的背景和必要性一、项目建设的背景（一）海南旅游市场现状海南建省20年来，海南旅游业从小到大，如今发展成为海南经济举足轻重的支柱产业。从旅游人次到旅游收入，从旅游景点到旅游设施，从观光旅游到休闲度假，海南旅游的发展取得了世人所瞩目的成绩。但海南目前旅游状况仍存在着差距与不足：海南旅游景区、景点数量不少，但真正具有海南特色、丰富深厚文化内涵的不多，在开发上往往忽视对历史资源和文化资源的很好发掘，以及对自然生态资源的保护与利用，尤其缺乏具有丰富文化内涵的旅游精品项目。海南目前的旅游项目，大多为具有海的“蓝色”旅游项目，而且在不停地重复开发建设；但具有海南浓郁的本土文化、生态文化和风情的旅游项目十分缺乏，特别是展示海南非物质文化遗产的旅游项目几乎是一个空白。因此海南目前急切需要开发一个具有丰富文化内涵的“大型本土文化”旅游精品项目。（二）海南旅游面临的机遇与挑战中国目前已经成为名副其实的亚洲旅游大国，是全世界最大的国内旅游市场。我国经济发展前景看好，人们生活水平日益提高，尤其是加入WTO、成功申办2008年奥运会之后，进一步加快了中国旅游业对外开放，与国际接轨的步伐，全面提升中国旅游业的产业素质，推动社会经济的迅速发展，尤为迫切和重要。 海南文化博览园建设项目可行性研究报告-86-随着海南建设“国际旅游岛”的步伐加大、加快，今天的海南面临着前所未有的机遇与挑战，已经站到了必须快速发展的平台之上。只有珍惜、保护、利用、开发好海南的旅游资源，把握前所未有的机遇与挑战，把海南旅游真正作为海南经济发展的重中之重，海南旅游在同其它省、市、自治区竞争中，才能实现新世纪跨越式的发展。（三）海南文化博览园旅游景区项目的提出1、海南正在向国家申请设立“国际旅游岛”。按照国际旅游岛的要求，海南旅游产品尚有很大差距，尤其是一个完全展现海南历史和本土文化的主题项目是非常必要的。目前海南旅游市场中，海南文化博览园这类产品尚属空白。2、海口市委书记陈辞欲将海口、澄迈、文昌、琼海、定安合组共同创造琼北旅游经济圈，打造琼北“娱乐之都”。文昌卫星发射基地项目的批准建立，大大推动了这一进程。文昌卫星城的建立，将从根本上扭转海南旅游南重北轻的局面。3、三亚旅游的主要资源优势是大海，海口既琼北旅游的主要资源是文化。大海的资源有可比性，文化的资源是独一无二的。越是民族的，就越是世界的，越是长久的。为此，海南水木金华实业有限公司和海南发现者投资有限公司在充分调研分析，总结海南经验教训，广泛征求国内外专家学者意见的基础上，适时推出了海南文化博览园旅游景区项目，其目的就是通过中华传统民俗文化、海南本土文化、海南非物质文化遗产与旅游产业的 海南文化博览园建设项目可行性研究报告-86-结合，既使中华传统文化发扬光大，又能推进和提升旅游产业的整体品位和档次，带动区域经济的迅速发展，并对整个旅游经济产生深远影响；在实施中，以海南建设生态省的目标为宗旨，以琼北地区的旅游资源开发为重点，以中华传统文化与海南民族、民俗文化相互融合为内涵，建设一个能够进行旅游观光、度假休闲、学术交流、文化考察的全方位、高标准的综合性旅游项目。（四）海南文化博览园旅游景区项目将填补海南主题景区的空白建设一个既具有海南本土文化、长寿文化、养生文化、绿色生态文化和中国传统文化特色，而且相互之间又有机统一的综合性生态文化旅游景区，这将填补海南省这一主题景区的空白。尤其是海南文化主题公园，集中展示海南非物质文化遗产主题，这是海南所有旅游景点从未开展的项目。（五）项目规划区域内具备开发“综合性文化旅游景区”条件1、定安县委、县政府重视、支持本项目整合南丽湖旅游圈经过与定安县委、县政府的多次接洽，县委、县政府已经了解并熟知本项目的实施，对定安经济的拉动作用，并表示全力支持本项目。县委、县政府的支持有着十分重要的意义。2、项目开发的基础设施条件已经具备海南省旅游配套设施建设初具规模，东线环岛高速公路，海口美兰国际机场，海口绕城高速，2004年开通的粤海铁路。通讯设施已达国内领先水平，电力供应充足可靠。这些都为项目的开发建设奠定了良好基础。二、项目建设的必要性（一）树立具有海南特色的生态环保旅游景区品牌 海南文化博览园建设项目可行性研究报告-86-该项目将突出南丽湖旅游圈“绿色生态”景区概念，突出休闲养生内容，打造海南生态环保项目的品牌。（二）填补海南省本土文化主题景区的空白项目将建成本土文化主题景区，突出海南文化、定安文化，展示海南被列为国家级保护对象的25项非物质文化遗产，对广大游客形成较强的吸引力。（三）提升海南旅游项目的文化品位项目建设将在园区各景点的命名、外观形象、内部设施及活动方式上，充分挖掘文化价值，深刻地负载中华传统文化、海南本土文化、长寿文化、养生文化在各方面、各层次上的不同内容。通过鲜明的文化个性设计，展现传统文化与民俗文化的本质特征和多样性。全部景点紧密围绕主题，相互之间具有逻辑关系，构成一个完整的旅游文化符号系统。（四）提升琼北经济圈、带动整个南丽湖区域发展南丽湖旅游开发区东有已营业的文笔峰，西有南丽湖水域景区，但现有旅游景点缺乏人气，已开发的几个旅游项目单一，规模很小，不具备拉动游客市场的条件。本项目将承前启后、贯通东西，成为南丽湖旅游圈的拉动项目，带动整个南丽湖旅游圈。本项目位于琼北经济圈南端，本项目的建设，将拉动琼北地区的各项发展。 海南文化博览园建设项目可行性研究报告-86-第一章旅游市场环境与供求分析一、海南省旅游宏观市场分析海南岛是中国南海上的一颗璀璨的明珠，海南是中国的第二大宝岛，海南是3.4万平方公里，台湾三分之二的土地都是山地，海南三分之二的土地都是平地，森林覆盖率为55%，是全国环境质量最好的省份。海南岛有1528公里的海岸线、280个岛屿、68个海湾，独特的珊蝴礁和红树林，热带雨林、地热温泉，海南森林面积1714700ha，森林覆盖率达51％。这些是其他省份没有的旅游资源。海南岛是“中国热带海岛，东方度假天堂”。海南岛处于亚洲太平洋经济圈的中部，北隔琼州海峡与雷州半岛相对，包括海南岛和西沙群岛、南沙群岛、中沙群岛的岛礁及其领海。中部有五指山、黎母岭山地及台地，四周有宽窄不等的平原。岛内有已成为中国十大空港之一的海口机场和三亚凤凰机场、环岛高速公路、遍布全省的星级酒店等现代化设施，为人们提供了高档次的食、住、行、游、购、娱旅游条件；适宜的气候和优良的沙滩使这里遍布最理想的海水浴场和避暑胜地，如三亚市的鹿回头、三亚湾，海口市的西海岸等；沿海还有火山爆发奇观与红树林海岸景观；陵水县南海猴岛常使人津津乐道；五指山为海南岛主峰，气势格外磅礴；琼海的琼崖纵队旧址则为现代革命纪念地。一年一度的“博鳌亚洲论坛”对于提升海南省的知名度起到了很大的作用。黎、苗族聚居海南，成为海南最主要的民族习俗旅游资源。 海南文化博览园建设项目可行性研究报告-86-随着国人的生活水平逐步迈向小康，旅游已不再是奢侈额外的休闲活动，而是一个人不可或缺的生活内容。近几年，我国积极推行扩大内需，刺激消费的财政政策，旅游业已经成为经济发展最强劲的产业之一。黄金周长假期的实施，使旅游业大为火爆，拉动了第三产业的迅速发展，成为经济新的增长点。在海南省旅游体系中，在东部海岸沿高速公路两侧分布着一批国际有名的度假区和旅游景区，凭借地理资源和交通优势，该区域形成了海南岛最具活力的旅游发展带。由北向南、由海口至三亚，在每隔约50公里的沿海位置，排列了一系列的旅游度假区，构成蓝色生态旅游经济链。随着海南逐步成为我国知名的热带海岛旅游观光度假胜地，旅游业保持较快发展。2006年，全省旅游业创造增加值64.86亿元，比上年增长12.6%，增速提高0.3个百分点。全年接待旅游过夜人数1605.02万人次，比上年增长5.8%。其中，接待海外旅游者61.69万人次，增长42.8%；接待国内旅游者1543.33万人次，增长4.8%。旅游总收入141.43亿元，增长13.1%。其中，境外旅游收入17.86亿元，增长78.4%；国内旅游收入123.57亿元，增长7.9%。旅游饭店客房开房率52.5%。年末全省共有星级宾馆263家，比年初增加40家。其中，五星级宾馆28家，准五星17家，四星级宾馆50家，三星级宾馆117家。 海南文化博览园建设项目可行性研究报告-86-2007年，旅游业实现增加值73.87亿元，比上年增长13.98%。全省接待旅游过夜人数1845.51万人次，比上年增长15.0%。其中，接待海外旅游者75.31万人次，增长22.1%；接待国内旅游者1770.20万人次，增长14.7%。旅游总收入171.37亿元，增长21.2%。其中，境外旅游收入21.74亿元，增长31.6%；国内旅游收入149.63亿元，增长21.1%。旅游饭店客房开房率57.31%，提高3.7个百分点。年末全省共有星级宾馆266家，比上年增加5家。其中，五星级宾馆28家，准五星22家，四星级宾馆53家，准四星37家，三星级宾馆118家。海南省2002年—2007旅游接待情况单位：万人次年份指标200220032004200520062007总接待人数1124.81234.101402.891516.471605.021845.51其中境外45.729.3330.8643.1961.6975.31境内1079.11204.771372.031473.281543.331770.20根据海南省旅游局统计的近几年来海南省旅游接待和收入情况如下：海南省旅游市场情况统计表时间旅游过夜（万/人次）比上年增长（%）海外游客（万/人次）比上年增长（%）国内旅客（万/人次）比上年增长（%）旅游总收入（亿元）比上年增长（%）旅游饭店开房率（%）2003年1234.10-1.729.33-24.61204.77-0.993.55-1.956.22004年1402.8913.730.865.21372.0313.9111.0118.754.32005年1516.478.143.1940.01473.287.4125.0512.657.42006年1605.055.861.6942.81543.334.8141.4313.152.492007年1845.5175.311770.20171.3757.31 海南文化博览园建设项目可行性研究报告-86-根据海南省旅游局2006年12月份统计的旅游统计报表显示，海南省2006年的旅游情况如下：项目本年实际比上年增减%一、接待过夜人数合计（万人次）1605.025.8海外旅游者61.6942.8#外国人46.5772.9香港同胞9.53-6.2澳门同胞0.42-17.7台湾同胞5.17-7.4国内旅游者1543.334.8#旅游饭店接待人数1196.814.9一般旅馆接待人数346.524.4二、旅游饭店客房开房率（%）52.49-1.1三、旅游收入（亿元）141.4313.1境外旅游收入17.8678.4国内旅游收入123.577.9四、旅游饭店接待人数（万人次）1285.58.6海口市362.153.8三亚市454.911.9五指山市15.5710.4文昌市20.316.1琼海市68.742.5万宁市212.39-6.4定安县18.4922.1屯昌县4.87.5澄迈县2.31-10.1 海南文化博览园建设项目可行性研究报告-86-临高县4.17-19儋州市38.659.8东方市7.46-11.5乐东县4.6793.8琼中县2.018.1保亭县9.5133.6陵水县25.776.3昌江县6.614.9目前，海南省旅游投资环境看好，海南省旅游业面临重大转型，面临着主要由观光旅游向主要由休闲度假旅游的方向转变。从2005年起，海南旅游投资热一浪高过一浪，一批批海内外客商来了，一个个大项目动起来了。中信集团以中信国安为旗舰，投资100亿元高调杀入海南旅游项目开发，直接介入博鳌二期开发建设。中信国安参与122平方公里博鳌特别规划区的开发建设。香港华润集团计划今后10年内分批投入50亿元的资金参与石梅湾总体发展的开发。创维集团投资20多亿元在三亚投资开发了海南省最大的旧城改造项目——时代海岸。俄罗斯等众多富豪们也陆续参与海南省和三亚市海棠湾的旅游投资。海南省气候宜人、风景优美，旅游资源丰富，具备了发展旅游的先天条件，国内外大型企业纷纷进入海南旅游业，将加快实现海南岛打造成亚洲高档休闲度假基地旅游目的地，海南省旅游业的明天将会越来越好。 海南文化博览园建设项目可行性研究报告-86-二、定安县（南丽湖）度假区市场分析近几年来，定安县国民经济持续加快增长，发展势头总体趋好。初步核算，2007年国内生产总值达185490万元，按可比价格计算，比上年增长12.8%。其中第一产业87963万元，增长12.5%；第二产业28262万元，增长22.1%；第三产业69265万元，增长9.8%。从三次产业运行走势看，定安县经济总体运行呈持续上升态势，GDP增速比上年提高2.2个百分点。其中，第一产业各季度累计增长均超过12%；第二产业增长回落4.3个百分点；第三产业保持平稳较快增长。从主要行业发展看，农业全年均在较高平台上保持两位数稳步增长。其中，种植业、牧业和渔业增长较大，分别增长15.6%、12.2%和19.1%。工业生产恢复性增长呈加快走势，水产品加工出口创历史新高。第三产业的交通运输和邮电业、批发和零售餐饮业、住宿业和其他服务业增长较快。旅游项目更加丰富，旅游设施日趋完善，旅游线路初步走向市场，旅游过夜人数增多，旅业收入大幅提高。从三次产业对GDP增长的贡献率看，第一产业贡献率为45.8%，拉动GDP增长5.9个百分点；第二产业贡献率为25.8%，拉动GDP增长3.3个百分点；第三产业贡献率为28.4%，拉动GDP增长3.6个百分点。与上年同期贡献率比较，第一产业提高2%；第二产业提高0.8%，第三产业减少2.8%。三次产业结构演变为：47.4：15.2：37.4，各产业间变化较小，第一产业提高0.5%，第二产业提高1%，第三产业减少1.5%。 海南文化博览园建设项目可行性研究报告-86-2006年全县旅游业接待过夜人数30.1万人次，旅业收入11935万元，分别比上年增长14.9%和26.6%。三、客源市场开发规划（一）市场开发策略1．寻求特色旅游产品与特色客源市场的最佳结合，形成产销互动的开发策略。2．旅游宣传与海南总体形象宣传相结合，形成整体宣传合力。3．与周边旅游地资源共享、产品互补、客源互流、联点成线、串线成网，组成东线旅游区域网络。4．常年促销与重点促销，重点突破，形成持续性与轰动性结合的连续效应。5．面对旅游者的推销与面向旅行商的营销相结合，形成立体宣传促销复合效应。（二）市场开发重点1．国内市场为主，海外市场为辅。海南文化博览园景源特色决定其是开展度假养生、延年益寿、观光休闲专项旅游的最佳目的地之一，对国内客源市场有很强的吸引力。海南接待的内地游客占总接待人数的95%，因此景区客源市场开发应以国内市场为主，海外市场为辅。2．客源市场按其重要性，分为三级目标市场有序开发，即一级市场→二级市场→机会市场。（三）市场开发时序1．近期，优先国内和一级市场。 海南文化博览园建设项目可行性研究报告-86-2．中远期，推进开发二级市场与机会市场（四）市场促销策略1．借助品牌策略：应充分利用国家旅游岛的品牌，开拓市场，扩大宣传，要与南丽湖良好品牌形象紧密结合，整体推介促销。2．培育自身品牌策略：在借助品牌的同时，也要充分利用定安文笔峰、南丽湖山水相连旅游资源组合优势，培育自身观光度假品牌。3．推行公关策略：积极参与海南举办的各种公益活动，如欢乐节、婚礼节、论坛、模特大赛等，扩大影响，树立人性化与亲和力形象，扩大旅游企业知名度。4．广告宣传策略：充分利用各种媒体，通过报纸、杂志、广播、电视、网页等传播旅游区信息，制作宣传画页、手册、广告等广为散发赠送，或邀请记者采访报导等。5．人员推销策略：积极派人参加海南省及全国性、国际性的旅游交易会、展销会、推介会、洽谈会，直接面对旅游批发商与旅游者推销，或邀请旅行社来踩线。6．举办景区节庆旅游活动：在各景区开展体育比赛活动，摄影比赛活动，邀请名人访问活动，吸引影视拍摄活动等等，扩大本项目和南丽湖景区旅游知名度。 海南文化博览园建设项目可行性研究报告-86-第一章建设地点及建设条件一、建设地点项目拟建地点位于海南省定安县南丽湖旅游度假区，丁湖路文笔峰到湖区路段。南丽湖是海南省级旅游开发区和旅游生态示范区。二、建设条件（一）项目区位优势1．南丽湖是海南省级旅游开发区和旅游生态示范区，南丽湖是灌溉用水库，湖面12平方公里。项目位于海南岛北端的城市，是琼北旅游经济圈的南端。2．南丽湖区域距离海口43公里，以东线高速公路(旅游黄金线、海南主干道)相连，车程30~40分钟。本项目可以依托海口完善的医疗资源、教育资源和商业资源。3．气候、生态、自然环境（1）空气中的氧70%来自占地球面积70%的海洋。全国海域面积300多万平方公里，海南管辖210多万平方公里，是名符其实的海洋大省（陆地3.4万平方公里，陆地小省）。（2）空气中的氧30%来自森林。全国绿色森林覆盖率平均16.5%，海南覆盖率平均55.4%，中部达到70~80%。直接带来二方面好处，一是空气中负氧离子含量高，浓度高。人正常生活需要负离子600个／m3，1000个／m3以上有疗病功效，内地很多城市100~200个／m3。据专业测试，海口2000~3000个／m3；文昌高隆湾3000~4000个／m3；三亚海边5000个／m3 海南文化博览园建设项目可行性研究报告-86-；五指山度假村下，下午测7000个／m3，第二天上午8000个／m3；尖峰岭上万个／m3；德国瑞士交界“黑森林”疗养胜地和电影《卡桑德拉大桥》描述的内容都是高浓度氧具杀菌疗效；二是植物杀菌素高。内地城市一个空气单位，有植物杀菌素20个／空气单位，海南热带雨林散发出植物杀菌素40万个／空气单位。（3）海南无非典，无禽流感，无疫区。海南处在环赤道带，是世界旅游的中心和热点。4．周围有项目所在地已具备成熟的配套资源：（1）南丽湖高尔夫球场，已营业。（2）南丽湖四星级酒店，已营业。（3）海南定安文笔峰道教文化苑与定安南丽湖山水相依、行意相生，自古被视为“南溟奇甸”人文之大成的象征，也是海岛人文景观的一个缩影。海南文笔峰道教文化苑传承中华道教古典文化的风姿神韵，秉承“大道和谐、尊道贵德”的宗旨，是集旅游、观光、休闲、娱乐、文化研究为一体的大型文化主题景区。已投资两亿元币，营业中。（4）周边生态环境优美。（二）项目资源优势南丽湖是海南省级旅游开发区和旅游生态示范区。定安县总面积1189km2，全县可利用土地面积178.1万亩，其中耕地面积72.24 海南文化博览园建设项目可行性研究报告-86-万亩，可开发的坡地、荒地60万亩，土地资源丰富，土地肥沃。土壤主要分三类型：南部地区以火山喷发的玄武岩和砾岩风化壤土及砂质粘土为主，适宜粮食、橡胶、槟榔、甘蔗种植；中部地区属棕色粘土和沙质壤土，适合荔枝、菠萝、龙眼、花生、胡椒等热作经济作物的生长条件；北部地区属南渡江冲积平原，地势平坦，水源充足，农田基本设施完善，是全县瓜菜主要产地，近年来冬种瓜菜发展快速，主要品种有圣女果、青龙丝瓜、大丁苦瓜、南瓜、冬瓜、豆角、尖椒、园椒等。定安县水资源十分丰富，集雨面积100km2以上的河流有10条，呈网状分布，水能蕴藏量大，可开发量11216kwa。中二型水库2宗（100m3以上库容），小型66宗（10~100m3库容），山塘36宗（10m3以下库容）。其中：南丽湖是琼北地区最大的人工湖，如今已发展成为集水利灌溉、人畜饮水、淡水养殖、旅游业为一体的综合性水库。定安县年平均温度23.1至23.9℃，气温非常适宜发展淡水养殖业、旅游业。1、民俗文化资源优势文笔峰，又名文豪岭。“文笔”、“文豪”的意思就是：文采、有文采的人。古代这里出了不少的文人才子，被明朝明神宗誉为“三朝硕士，一代伟人”的礼部尚书王弘诲就出生在文笔峰脚下雷鸣镇龙梅村。王弘诲一生著作很多，文学上颇有成就，其中著有《南溟奇句录》、《尚友堂稿》等，至今，龙梅村还有一座为纪念王弘诲所建的富有海南建筑特色的明代牌坊，建筑设计造型古朴雄伟、坚固大方，叫做“太史坊”。关于文笔峰的由来有一个神奇的传说：相传很久以前，有位仙人挑着一担仙土准备送到王母娘娘的蟠桃园，路过定安的时候，看到这里人杰地灵、美景如画，便停下来歇歇脚、饮酒赏景，一筐土放在自己的脚下，另一筐土放在旧州，不知不觉仙人就喝醉睡着了，这一睡就睡了很久很久，仙人便化成了仙人石，两担土变成了两座山，定安这座山就是现在的文笔峰。 海南文化博览园建设项目可行性研究报告-86-山不在高，有仙则灵。文笔峰上留下的仙迹有：仙人洞、仙人大脚印、仙人手掌、仙人酒杯、仙人石、娘子房等。2、道教文化资源优势文笔峰玉蟾宫是道教的南宗发祥地。道教是中国唯一的本土宗教，从南宋以来，中国道教内丹派分为南宗与北宗两系，北宗以陕西终南山的全真派为代表，而南宗主道场的代表是海南历史第一文化名人南宗五祖白玉蟾。白玉蟾不仅才艺过人、书画两绝、学问渊博，而且是道教内丹派南宗的真正创始人，兼道教内丹和雷法两大秘术于一身。三亚旅游圈的一个亮点，就是南山的香火、香客不断。而琼北地区却少香火。玉蟾宫是道教的南宗发祥地，在中国道教中的地位很高，如果能够充分挖掘道教的文化资源，将会形成南有南山、北有玉蟾的态势。3、山资源优势定安县的中部的文笔峰。海拔180多米，它平地拔起，山色秀美，为定安八大名景之一。文笔峰从山腰至山顶主要由玄武岩和片理岩组成，山上植被茂盛，山顶常有云雾缭绕。4、水资源优势南丽湖是海南省级旅游开发区和旅游生态示范区，同时也是灌溉用水库。湖面12平方公里，是杭州西湖的两倍。南丽湖水系繁多，婀娜多姿，生态环境极佳。（三）经营管理优势1、股东成员 海南文化博览园建设项目可行性研究报告-86-团队的股东成员是来自上海、浙江、江苏、海南等地的成功企业家，具有商界、军界背景、广阔的“人脉”资源、较强的市场运作能力和融资能力。我们的股东有投资、控股、经营、管理大型旅游景区的经验、经历和国外基金的支持；海南发现者投资有限公司是我们的最佳市场组合。这种组合有着坚实的基础，就像几何图形中最稳固的三角形一样，将支撑起摩天大厦。2、团队的经验和经历团队在海南这块土地上已历炼了二十余年，是一支专业的旅游团对，在海南旅游界享有较高声誉，其核心成员参与了海南若干大型综合项目的策划、建设和经营。这些项目是：三亚南山旅游区项目。南山是海南5A级景区，是海南旅游龙头企业，2007年旅游收入3.6亿元人民币。三道热带香巴拉——呀诺达雨林项目。这是海南目前唯一的热带雨林主题景区。经过多年筹备和建设，2008年2月已试业，市场反应良好，好评如潮。海南大学三亚学院项目。三亚唯一本科制大学，并被列入全国高考招生计划。学院当年建设、当年建成、当年招生，2008年是第三届招生，目前在校生8000余人。项目团队具有宏观把握海南旅游市场风云变幻的经验和能力，是一支可以打硬仗的团队，具有较强的从项目策划、规划、报批、实施、建设、管理的实战经验。团队拥有金融、房地产业等行业以及国外基金的战略合作伙伴；团队拥有完整的园林、道路、亭台楼阁的建设队伍以及操作层面的技术支持、合作伙伴；团队能够“聚人气”，这得益于团队的核心理念3、团队的核心理念 海南文化博览园建设项目可行性研究报告-86-（1）学习、创新、与时俱进。团队是学习型的企业，已形成富有特色和凝聚力的企业文化，形成特有的创业精神，以人为本、开拓进取的价值观，奠定了团队的精神根基。（2）在争取企业整体利益和长期利益最大化的同时，不忘社会责任，不忘感恩社会。（3）立足海南，遵循生态、环保、可持续发展的原则，策划、开发、经营主题式复合型旅游社区项目。（4）所有项目都遵循、围绕着国家产业政策、海南国际旅游岛建设、规划定位来展开，加强与政府部门沟通，取得最大的支持。（5）所有项目都遵循产生综合效益的原则，在保护中开发、在开发中保护，取得经济效益的同时，赢得生态效益、环保效益、社会效益。（6）探索对旅游项目资产要素的重组和流动，达到资源优化配置，提高旅游项目的资本营运效益以及资产增值的目的，从而谋取项目资产整体价值的有效、合理的经济回报；并拓宽、延伸产业价值链。（7）坚持环保理念，参照国际水准，按照国家建设部要求，建造具有海南特色、国内一流环保节能建筑群落示范区，为海南生态省建设贡献力量。（8）以“文化、生态、特色、精品、产业”为开发宗旨，致力于目标人群度假生活方式的提炼和创造，提供健康、养生完备产品配套与服务，创造人与自然和谐共生的独特休闲度假生活，并带动周边产业发展。 海南文化博览园建设项目可行性研究报告-86-第一章建设内容及建设规模一、建设内容海南文化博览园项目占地面积3000亩。繁华的都市生活失之于喧嚣和嘈杂，宁静的郊野缺少了激情和想象。博览园将都市生活的激情浪漫和郊野生活的宁静闲适精心设计在蓝天碧野、青山碧水的背景中，通过流畅清晰的布局，合理的交通组织，使得整个海南文化博览园特色鲜明，每个功能区都具备鲜明的可识别性。通过具体的设计把人情、人性、生活品质和时尚融入整体规划构想。项目成为海南本土历史和文化的展示窗口。1、海南文化博览园主题公园主题公园分为三个展示区，海南本土文化展示区（非物质文化遗产）、长寿主题展示区、养生主题展示区。总占地面积2000亩。展示海南岛独具风格的地方风情。本项目立足“人文休闲”、“健康养生”、“户外运动”的文化立意，将地域传统文化和现代景观设计手法有机结合，安排好风格各异又互相调和的现代文化休闲及演艺表演场所，提高博览园的吸引力和知名度。以国家批准保护的25项海南非物质文化遗产为展示内容，景观的社会性注重满足不同年龄层次、不同价值观念人群的多样化需求，辅之以中国传统经文碑刻石林，打造壮观的雕塑、碑刻内容包括道教、道家的经文、论语等。海南非物质文化遗产有：（1）黎族棉纺织工艺 海南文化博览园建设项目可行性研究报告-86-黎族棉纺织工艺历史悠久，早在公元前的商周时期，黎族妇女就已懂得用木棉来纺织棉布。如今，当地的黎族同胞依旧用传统的手捻纺轮和脚踏纺车进行纺纱，而令黎族织锦“灿若云霞，色自天然”的是黎族神奇植物染色工艺。（2）龙被龙被，也称为崖州被，有些地方叫做大被，素有“广幅布”之称。龙被是黎族织锦中的一种，是黎族在纺、织、染、绣四大工艺过程中难度最大，文化品位最高，技术最高超的织锦工艺美术品，是黎族进贡历代封建皇朝的珍品之一。（3）临高人偶戏临高人偶戏是一种古老的民间艺术，也是非常独特的剧种之一，据载它是南宋时期由内地传入的。临高人偶戏的最大特点是人偶同台，演员与木偶同扮一个角色，表演有时以偶为主有时以人为主，演员的唱做念打饶有风趣。临高人偶戏用临高方言演唱，重比兴对偶，通俗易懂，生动形象。临高人偶戏演出过几百个剧目，内容十分丰富。（4）黎族妇女秀面文身黎族妇女秀面文身作为一种传统文化，是黎族母系氏族社会的遗存，是母权制的产物，是原始宗教一一自然崇拜、祖先崇拜、图腾崇拜的艺术结晶，是黎族历史上凝聚力、号召力、生命力的标志。今天，黎族少数老年妇女身上还保留着文身的历史印痕，这些用血肉彩绘出的斑斓图画，为黎族的历史增添了璀璨的色彩。（5）黎族干栏建筑生态自然村 海南文化博览园建设项目可行性研究报告-86-与青山绿水相伴，淳朴的民风民情，纯粹的黎族茅草房，干栏式古代黎族民居风格，独一无二的板材墙体结构。房屋四壁均为木板结构，顶部是茅草材料，一直披到离地不足1米的地方，低矮的茅檐让身材比较高大的人须低头弯腰才能走动；从外头侧看整个屋子，特别像一个大大的“金”字。（6）军坡节军坡节是有1300多的民俗传统节日，是巾帼英雄冼夫人出征海南平乱，保障百姓安居乐业伟大功绩的活动。各地军坡节日期按冼夫人当年登陆驻军先后而不同，有些在农历正月中下旬，有些在四月，但多数在二月初九至十二。（7）儋州调声调声是流传在在儋州市儋州话地区的一种汉族民间歌曲，同时又是一种广场歌舞性汉族民间舞蹈，它是儋州山歌在不同的历史社会条件下发展到一定程度的产物。（8）三月三黎族“三月三”是黎族人民的传统节日，人们称它为谈爱日。传说，上古洪水时期，兄妹两人躲在南瓜中幸存下来。为了成家立业，他们决定分头寻找其他人，并约好来年农历三月三会合。结果几年过去两人无功而返。妹妹见找不到别人，就忍痛用竹签将自己的脸刺上花纹，又用植物染上了颜色，不让哥哥认出自己，以结夫妻，从而使种族得以延续。这也是黎族“三月三”节和纹面来历的传说。每年农历三月三，各地的黎族青年男女汇集一起，参加“三月三”盛会，载歌载舞、谈情说爱。（9）王奸大87岁高龄黎族民歌手 海南文化博览园建设项目可行性研究报告-86-是海南目前仍健在的、黎族民歌最出色的传承人。她一人能演唱上千首民歌，熟记30多种不同的黎歌曲调，许多其他方言区失传的歌调她仍有记忆，有人称她“黎族歌后”，也有人叫她海南“刘三姐”。（10）崖州民歌崖州民歌在海南村野乡间默默成长，暗自绽放。这些从普通民众心底里流淌出来的民歌，散发着浓郁乡土气息，蕴含着深厚的民间文化，记录着民间的苦乐哀愁，传吟咏唱至今。（11）琼剧琼剧又名海南戏，是海南省的地方剧种。它出自海南琼州，故称琼剧。琼剧是在明代海南流行的杂剧的基础上，吸收闽南戏、微调、昆腔、潮州正音戏、白字戏(潮剧)、广东梆黄、和海南民歌、歌舞八音、傀儡戏、道坛乐曲等逐渐形成的一个弋阳腔支系的地方剧种。（12）民间舞蹈——咚铃伽咚铃伽是黎语译音，指簸箕、钱铃和尖刀三种生活用具，是表演《咚铃伽》舞所使用的三件道具。该舞原是民族民间传统的比武竞技活动，后被人们用在簸箕上比武定亲而得名。（13）民间舞蹈——打柴舞打柴舞又叫竹竿舞，在晒谷场或山坡的地坪上，平行摆开腿一样粗的两条方木作垫架，垫架上横放若干条手腕粗的长竹竿，持竿者相向地双手各执一条竹竿尾端，把竹竿与垫架、竹竿与竹竿碰击出有节奏的声音，称为”打柴”。（14）民间舞蹈——招龙舞 海南文化博览园建设项目可行性研究报告-86-招龙舞的表演形式独具特色，保留和传承苗族原古的宗教文化，具有原生态文化的基本特征，富有民间传统舞蹈的艺术特色，具有较高的艺术价值。（15）民间舞蹈---舂米舞黎族妇女过去用木杵和木臼舂米，木舂用整段粗大树干挖制，为舞蹈用道具，木臼垫铺稻草以增强音响。舞者4~6人，表演时围木臼而立，绕自转舞敲打，或敲打臼底，或敲击臼梆、臼沿，声音此起彼落，轻重缓急，交织形成美妙乐曲，别有情趣。（16）七彩雕画是雕刻和绘画相结合的民间美术，以雕刻为基础，我们欣赏到的更多是绘画的效果。传统的七彩雕画以宗教道场为题材，多雕画神像和佛像。这类题材自佛教和道教诞生后，在民间很流行。（17）黎族树皮布制作技艺树皮布又称纳布、楮皮布、谷皮布等。古代文献中所称的楮冠、谷布衣，就是用树皮制成的衣冠产品。树皮布文化的起源可上溯至石器时代。先民们在用麻和木棉纺织之前，曾经用于蔽体的衣物主要是这种粗纤维的“树皮布”。（18）黎族缬染工艺是一种古老的防染工艺，古称“蜡缬”，与绞缬、夹结一起被称为我国古代染缬工艺的三种基本类型。蜡染工艺品的魅力除了图案精美外，还在于蜡冷却后在织物上产生龟裂，色料渗入裂缝，得到变化多样的色纹。（19）黎族麻纺织工艺 海南文化博览园建设项目可行性研究报告-86-在雨季，将采集来的麻的外皮扒下，经过浸泡、漂洗等方法，最后绩为麻匹；麻匹经植物染色后，用手搓成麻纱，或者用轮，所以必须手足结合，协力捻线，即“以手足纫线”。然后织成的布粗硬结实，多适于做外出劳作的服装等。（20）黎族原始制陶工艺原始制陶工艺的泥条盘筑法对史前制陶史的研究具有重要的启示作用。黎族保留着制陶的原始形态和特征，真实地再现着原始的制陶过程，不失为中国古代原始制陶的”活化石”。（21）东坡笠斗笠有粗有细，粗者竹篾粗厚，制作粗放，价钱便宜，做粗工蛮活，戴这种笠耐撞耐跌：细者削篾细薄、均匀，精工巧制，笠尖和笠边用白藤纺织细密花纹，笠面涂刷桐油，灿黄悦目，油光可鉴。（22）黎族原始骨器工艺骨器是人类继木器、石器之后又一重要发明。较为古老的制骨工艺，骨簪、骨梳在骨器中最为精美。黎族骨器制作分洗刷去油脂、截料、修整成型、磨制、钻孔雕刻、装饰着色等六道工艺进行。（23）黎族钻木取火技艺黎族钻木取火是古代各类人工取火术之一，具有鲜明的地域特色，至今仍在流传。其取火工具由钻火板和钻竿或弓木两部分组成，取火时板固定，竿或弓运动，摩擦生热，用易燃的芯绒、芭蕉根纤维、木棉絮作为媒介物引燃。（24）文昌”盅盘舞”文昌”盅盘舞”有着600多年的历史，在海南民间舞蹈中独树一帜，表演者分生、旦、丑三个角色，生角手执筷子击瓷盘（碟） 海南文化博览园建设项目可行性研究报告-86-，旦角手执叠置的瓷盅撞击，丑角手拿彩扇，三人翩翩起舞，表演诙谐风趣、欢快热烈。2、养生院、SPA酒店、老年论坛，占地面积1000亩。让游客和入驻者享受温磬与专属的尊容服务。在现有项目定位与规划建议的基本框架下，参照国内外生态人居环境的基本标准，站在国际生态人居环境建设的前沿，依照南丽湖的生态环境特点，运用生态系统理论与方法，对本项目的生态建设进行总体规划和实施。功能定位：海南文化博览园区的功能定位不仅可以满足永久性居住的需要，而且可以满足特色庆典、节假日及周末的度假，并集娱乐、休闲、运动、文化、教育、培训、商务会议和疗养保健于一体的综合性高品位的休闲、旅游度假区。养生院是以主题式建筑和主题式服务为核心。中国是个老龄大国，老龄化问题的日益严重势必使传统的养老观念、养老模式发生深刻的改变，老年人对经济供养、医疗保健、生活照料和精神文明等方面需求的日益增长，将直接导致养老设施的“有效需求”远远超过“有效供给”，同时国人对健康的状态需求越来越高。养生院应运而生，兼顾年轻人、中年人和国际人士以健康为主题的新型商业服务模式，使海南成为一个国际型的健康居住、度假、疗养胜地。养生院为顾客提供一新的生活方式。3、配套完善市政基础设施，如道路、供排水、供电、燃气等。二、建设规模 海南文化博览园建设项目可行性研究报告-86-1、海南文化博览园主题公园，占地面积2000亩。展示海南本土文化（非物质文化遗产）、长寿文化、养生文化，展示海南岛独具风格的地方风情。（1）海南非物质文化遗产展示区民俗建筑(含舞台院落），25座，总建筑面积约为25000m2；生态卫生间,建筑面积约为140m2；售卖厅，建筑面积约为120m2；生态停车场，面积约为10000m2；大型晒谷场1座；大型水车1组；环保电瓶车30部；主题公园大门；主题广场；雕塑1组；文化墙1面。（2）长寿主题文化展示区长寿星大型雕塑1个；群雕1组；长寿广场，面积约为2000m2；长寿餐厅，建筑面积约为2800m2；长寿产品售卖亭，建筑面积约为250m2；香火台1座；文化墙（与养生展示区相连）1面。（3）养生主题文化展示区彭祖大型雕塑1个；群雕1组；养生广场，面积约为2000m2；养生餐厅，建筑面积约为2800m2；养生产品售卖亭，建筑面积约为250m2；养生博物馆，建筑面积约为300m2；养生培训中心，建筑面积约为500m2。2、养生院、SPA酒店、老年论坛，占地面积1000亩。让游客和入驻者享受温磬与专属的尊容服务。SPA酒店，建筑面积约为80000m2；养生院建筑面积约为54000m2。3、配套完善市政基础设施，如道路、供排水、供电、燃气等。 海南文化博览园建设项目可行性研究报告-86-第一章建设方案一、项目设计开发的原则和要点（一）充分展示海南非物质文化遗产的主题民俗作为一种特殊文化资源，其价值在现代旅游中正日益展现出来，可以说，民俗旅游已成为最具吸引力的项目之一。民俗旅游能将自然与社会、文化与生活、观览与体验、传统与现代结合起来，因葆有丰厚的文化底蕴和多彩的生活情趣而显示着特殊的魅力。在当今世界旅游市场竞争日趋激烈的环境下，开发能反映民族性格、代表民族特征的民俗文化旅游资源已成为一个新的发展方向。海南民俗文化旅游资源丰富多彩，尤其黎苗两民族的民俗文化更为瑰丽多姿，开发前景十分广阔。在文化博览园内设有大舞台、展览馆、当地艺术家村。在海南，已有25项非物质文化遗产被列为国家级保护对象，它们中的树皮布制作技艺，黎族打柴舞，黎族钻木取火等技艺已近失传，如果我们不找寻更好方式让这些技艺传承下来，那么我们子孙后代将来面对它们的遗憾，不会亚于我们今天对失佚的《高山流水》、《霓裳羽衣曲》的痛惜。（二）以道家文化为契机充分挖掘项目的内涵全部景点在表达文化内涵的同时，要注意表现符合当代人情感需要和认识需要的价值观念、行为方式和知识经验。以道家文化为契机。道家的：教义、理论、文化、养生方法一一旅游的过程、休闲的过程、教育学习的过程。 海南文化博览园建设项目可行性研究报告-86-生态的：生态环境、生态的生活方式、人与自然和谐共存——旅游的过程、休闲的过程、接近、回归自然的过程。健康的：从人的衣食住行提供全方位主题式的产品与服务——旅游的过程、休闲的过程、关注健康的过程。养生的：以中国传统道家和中医理论为基础，以现代方式表现——旅游的过程、休闲的过程、促进健康的过程。长寿的：与人们的祈福心愿紧紧相连——旅游的过程、休闲的过程、祈福的过程。（三）定位：养生天堂南丽湖，以浓郁灿烂的本土文化展示和体验，打造绿色海南独特的旅游园区，以完备配套的文化设计和服务，创造人与自然和谐共生的健康生活。1．成为卫书记提出的海南十大产业中的康复养生基地。2．成为海南历史、民俗及本土文化展示窗口。3．高起点，打造成为海南健康养生产业的领头羊，创造一次海南新兴产业革命，把健康养生品牌做响。4．为海南打造新名片。借助海南在全国独一无二的优美生态环境，建设成为全国最著名、最好、最集中的健康养生胜地，逐步扩大在东南亚和国际上的知名度。（四）坚持“五统一”。即统一规划、统一开发、统一建设、统一经营、统一管理，“五统一”1．从南丽湖高速公路出口到南丽湖水域，要成为一个整体，统一规划。 海南文化博览园建设项目可行性研究报告-86-2．南丽湖水域，原开发商集中建设酒店、一至三个高尔夫球场。南丽湖水域在规划和建设中，要考虑留出公共区域，建设观景台、停车、餐饮、游艇码头等重要设施。3．南丽湖区域原规划仅仅局限在水域周围，而且核心内容是以湖景为中心，建设旅游度假区域，这种规划理念，从亚龙湾到海裳湾、香水湾、石梅湾、博鳌二期、文昌铜鼓岭都是一样，没有新意，立点不高，南丽湖又以何种资源与上述区域竞争，竞争优势何在，差异化经营何在。4．一定要避免海南有些开发区的经验教训。杜绝规划不到位，建设不统一，经营不统一，管理不统一的现象。5．一定不要分块卖地，否则将无法形成集合优势。6．项目只有站在高境界，才能引起省里和国家相关部门的高度重视。7．概念不能乱、不能散。“健康养生”是主线，是灵魂，贯穿一切内容。项目是内容。（五）在项目开发中恢复和保护生态环境在项目设计和建设中，应注意保持历史古迹及其环境风貌的完整性，保持自然景观的原生性，保护生态环境的多样性，一切建设规划应因地制宜，严禁任何可能导致景观质量恶化的开发活动。注意项目开发与环境生态的协调统一，注意充分发挥天然形胜对游客的吸引力，保护生态环境、培育生态环境，力争此项目的开发在生态环境保育方面成为样板。（六）充分挖掘项目区域一带天然形胜的价值 海南文化博览园建设项目可行性研究报告-86-在规划和建设上，要讲求顺其自然、因山就势、沿山修路、傍山建房、分色造林、纵横有序、层次分明，很好地处理人与自然、自然之间各要素之间的关系。（七）科学与美学相结合在规划设计和建设上，讲求经典性、观赏性、知识性、趣味性、娱乐性和参与性，强调以美学观为指导，要求创新的立意、清晰的结构、超前的规划构思和经济效益意识；在景观内涵上，讲求丰富性、独特性、民族性和区域性；在消费层次上，应满足不同的需求和选择，在品味、质量、容量以及时间上满足不同的价值取向和偏爱。（八）加强综合配套建设，达到国际水准一个好的旅游区必须在“吃、住、行、游、购、娱”方面相对配套，相对完善，才能最大限度的发挥文化、环境和经济效益。海南文化博览园景区不仅从规模和文化内涵上有水平、有档次，而且要十分重视景区的综合配套建设，要有方便的交通、完善的服务、配套的设施，在这方面要达到国际水准。（九）促进周边地区发展本着项目开发与促进周边地区发展相结合的原则。在项目的总体规划上，不搞封闭式的规划设计，划地为牢，自我限制；注意协调项目开发区域的环境与周边环境的关系，注意协调项目开发的内容与周边地区产业的关系，创造开发区居民搬迁的新思路、新模式，通过环境调整，产业引导，使之纳入景区整体，成为一个不可分割的主题。（十）规划与开发中应注意的要点 海南文化博览园建设项目可行性研究报告-86-1、提供未来开发的潜力2、以政府储备用地为主3、分组团4、保持周围基本农田，不改变性质5、开发整体与局部意识6、创造入口处花卉视觉特色效果7、进行有效的分期开发8、水的应用贯穿整个园区，别具寓意9、水作为一种联结机制10、将洁净的水引入园区（具实际和象征意义）11、创造一个强有力的整体园区的形象12、设计中结合自然风物的效果13、自然山林未受影响14、建筑规模要与当地地区特点相关联15、控制建筑高度、比例16、每个个体园区拥有一个主要醒目的主题17、高品质服务18、停车场不妨碍景观19、推进现代环保技术与材料的应用20、中心广场同时可以用以大型活动、演出21、每景点有一个入口22、允许特殊用途区有独立的通道23、提供一个VIP客人内部交通途径24、设立司陪人员休息场所 海南文化博览园建设项目可行性研究报告-86-25、访客中心演示系统26、允许公共（免费）通道抵达园区或至特殊地区27、将内部交通系统开发作为一种旅游机遇28、提供多种机动车辆交通途径29、多个停车场30、形成固定的服务、维修和管理区域31、与大旅行社进行强强联合，并建立导游之家。二、功能定位养生天堂南丽湖，以浓郁灿烂的本土文化展示和体验，打造绿色海南独特的旅游园区，以完备配套的文化设计和服务，创造人与自然和谐共生的健康生活。世界一流的文化生态型休闲度假目的地，中国南部最具吸引力的旅游度假区，环境舒适、社区和谐，以观光旅游、休闲度假、文化交流、养生健身、居住为一体，极具地方特色的、展示海南本土文化、养生和长寿文化为特色的旅游项目，带动南丽湖成为国内外游客的旅游目的地。三、项目建设目标以人文精神为基础，致力于目标人群度假生活方式的提炼和创造，提供自然健康、完备的休闲产品配套与网络化服务，创造人与自然和谐共生的独特休闲度假生活，并提升海南整体旅游形象。1、高能量的功能配置 海南文化博览园建设项目可行性研究报告-86-现代的国际旅游度假区应该是高能量的，不仅是物质环境的集约化，更重要的是体现在功能活动的多元化，把握海南文化博览园现状的发展条件和海南旅游的发展趋势，拟在突出商务和旅游度假功能的同时，保留既有的互补功能和拓展潜在的互补功能，形成以度假休闲、文化交流、会议商务、养生保健活动为主导，同时具有度假休闲和文化活动的综合功能地区。2、高效能的基础设施基础设施不仅要齐全，而且要做到安全、高效、可靠，建设现代化高效能的通信设施和协调的道路交通系统，建设高效能的上下水、清洁能源供应、消防及垃圾回收加工等市政设施。确保度假区与城市其它地区之间有非常便捷的联系，另一方面要疏散过境交通，在优化步行交通和发展非机动车、电瓶车交通的前提下满足其它交通的要求。3、高质量的物质环境构建富有特色的物质空间环境。功能与形态并重，合理进行功能组合与用地布局，塑造富有特色的形态环境，构造一个空间层次丰富、具有时代感和吸引力的度假区。（1）要把握物质环境的整体气氛，使之形成独特的风格、和谐的形态和明显的标志。以其示范性、引导性和适度超前性来带动和提升本地及周边地区的人居环境品质。（2）要塑造物质环境的外部空间使之具有连续的步行体系、多样的驻留场所和宜人的空间尺度。（3）要发挥物质环境的人文内涵，使之体现休闲度假氛围、浓郁的文化氛围和鲜明的地方特色。 海南文化博览园建设项目可行性研究报告-86-4、高品质的社区文化从所在区域的历史人文环境特征及地理资源出发，结合“文化内涵、宜居场所”这一时代发展趋势，依据社区人文精神，深入研究不同功能区的文化特征，通过宏观层面——整体空间环境构筑，中观层面——增进交流的场所塑造，微观层面——富有特色的建筑及园林景观与标识系统的设计等三个层面，系统营建具有浓郁文化特征和时代特点的社区文化。为目标人群提供自然健康、完备的休闲产品配套与网络化服务，创造人与自然合谐共生的独特休闲度假生活。5、高质量的生态环境“设计结合自然”，充分利用原有地形地，进行雨水收集、中水利用、建筑的太阳能空调一体化等设计，提高场地雨水渗透性，加强乔灌木绿化，保护生态环境。6、高水平的规划管理合理确定土地利用率，统一规划，增加弹性和应变力，建立完善的社区管理和服务机构。四、项目开发与管理理念（一）开发规划原则1、面向未来，严格控制。海南文化博览园是未来海南度假、休闲、养生、保健中心，开发规划充分考虑南丽湖区的发展潜力，强调高起点、高标准。另外因海南文化博览园用地是海南生态环境价值较高的土地，对建筑强度进行严格控制。 海南文化博览园建设项目可行性研究报告-86-2、整体规划，动态开发。海南文化博览园的建设是一个长期的过程，不可一蹴而就，因此规划强调发展的动态过程，力求引导海南文化博览园良性发展。3、尊重现状，分类处理。对基地内原植被以及台地、山地、水塘、建筑等，规划尽量考虑现状，并根据不同情况采取保留、拆除、小幅度改造等不同对策，以保证规划的现实性、经济性和可操作性。4、注重环境，持续发展。重视环境不仅是政府可持续发展战略提出的要求，也是海南人民本身的愿望。规划强调环境意识，力求创造优美宜人，有文化特色的度假养生区环境。（二）开发规划理念1、特色理念。没有特色就没有生命力。海南文化博览园必须强调海南民俗、休闲观赏与保健养生相结合的功能原则，必须突出特色，充分发挥地理优势，做好水文章、山文章，海南文化博览园的项目组织安排必须紧紧围绕当地资源的开发和利用的主题进行。注重与海南其他的项目设置应有所不同，以实现错位竞争。2、人本理念。从布局安排、功能设置、结构组合，到环境规划设计、服务设施配置以及安全、能源、技术、经济等诸多方面都充分考虑人体尺度、人的观赏要求等，为游客创造良好的游览环境及休闲度假养生条件，体现“以人为本”的境界。3、生态理念。 海南文化博览园建设项目可行性研究报告-86-规划设计必须着眼于保持生态平衡的要求，必须保持可持续发展。这就要求设计必须尊重自然，必须与环境协调，要保持足够的生态绿地。要求所有规划项目的建设都要注重保护当地良好的自然环境，特别是要做好南丽湖水质控制工作，既要使南丽湖资源得到充分的开发利用，又要保持南丽湖资源利用的可持续性。4、经济理念。注重吸收中国园林“小中见大”的传统设计手法。建筑及造园材料应尽量本地化。建议尽量采用地方树种和常见的、普通的建筑材料，经过匠心独运的设计、构筑，造就不凡景观。充分保护与合理利用基地中原有的地形地。比如建筑可以“以山就势”、“以水就势”来布置摆放，采取缓坡式或台阶式，营造宜人氛围。对原有的水系、树木等尽量进行利用。5、整体理念。规划不仅仅就地论地，而是从区域分析客源，从较大范围内综合考虑休闲度假养生区的功能设置，为海南文化博览园的进一步发展作出规划引导。以市场为导向，以特色资源为基础，高起点规划，注重保护生态环境和挖掘海南本土文化的内涵，着力发展度假休闲、会议商务、养生保健等，建设景观丰富、设施优良的休闲度假养生区。6、高水平的规划管理。合理确定土地利用率，统一规划，增加弹性和应变力，建立完善的社区管理和服务机构。7、弘扬海南非物质文化遗产。文化旅游已成为最具吸引力的项目之一。文化旅游能将自然与社会、文化与生活、观览与体验、传统与现代结合起来，因葆有丰厚的文化底蕴和多彩的生活情趣而显示着特殊的魅力。在当今世界旅游市场竞争日趋激烈的环境下，开发能反映民族性格、代表民族特征的本土文化旅游资源已成为一个新的发展方向。海南本土文化旅游资源丰富多彩，在文化博览园内设有大舞台、展览馆、当地艺术家村，开发前景十分广阔。 海南文化博览园建设项目可行性研究报告-86-五、项目建设方案1．海南文化博览园主题公园（1）海南本土文化（非物质文化遗产）展示区民俗建筑(含舞台院落），25座，每座建筑面积约为1000m2，总建筑面积约为25000m2；生态卫生间，建筑面积约为140m2；售卖厅，建筑面积约为120m2。以上均为单层建筑，结构采用钢筋混凝土框架结构或砖木结构。生态停车场，面积约为10000m2，地面结构型式为混凝土，上铺环保空心砖；大型晒谷场1座，局部混凝土结构；大型水车1组；环保电瓶车30部；主题公园大门1个；主题广场1个；雕塑1组；风化墙1面。（2）长寿主题文化展示区长寿星大型雕塑1个；群雕1组；长寿广场，面积约为2000m2；长寿餐厅，建筑面积约为2800m2；长寿产品售卖亭，建筑面积约为250m2；香火台1座；文化墙（与养生展示区相连）1面。（3）养生主题文化展示区彭祖大型雕塑1个；群雕1组；养生广场，面积约为2000m2；养生餐厅，建筑面积约为2800m2；养生产品售卖亭，建筑面积约为250m2；养生博物馆，建筑面积约为300m2；养生培训中心，建筑面积约为500m2。2、养生院、SPA酒店、老年论坛，占地面积1000亩。让游客和入驻者享受温磬与专属的尊容服务。 海南文化博览园建设项目可行性研究报告-86-SPA酒店，建筑面积约为80000m2；养生院建筑面积约为54000m2。（1）SPA酒店根据《海南文化博览园概念规划设计》及项目定位，本项目建设独立别墅形式的SPA度假酒店，建筑面积约为80000m2。①每幢2层别墅建筑面积约为300m2，小别墅每幢建筑面积约为180m2，豪华别墅每幢建筑面积约为1000m2。共256幢。总建筑面积76800m2。别墅可设置为独立别墅，也可以为连排别墅。功能设置有卧室区、书台区、会客区、厨房、卫生间、布草间、大阳台的SPA泡池、私家泳池等。②公共部分，包括酒店大堂、中西餐厅、咖啡厅、茶座、商务中心等，建筑面积3200m2。层数1~2层。酒店大堂功能设置为：前台接待、休息区、大堂吧、中西餐厅供800人就餐。咖啡厅、茶座供250人品茶。公共部分采用乡村田园木屋风格，大堂做成热带通透形式。③　装修标准地面：进口木地板，进口中欧米黄天然石材；墙面：以意大利进口洞石装修为主；别墅家私配置：以进口花梨木、酸枝木、桃花心木定制的明式红木家具（床、床头柜、写字台衣橱、衣架、座椅或沙发、茶几、博物架）及进口式合资名牌灯、镜等；卫生洁具（三大件）美国科勒牌；窗启：进口比利时双层真空隔热玻璃；门：进口柚木实木门； 海南文化博览园建设项目可行性研究报告-86-电话：国外或国内合资品牌高档智能电话；浴缸（池）：进口或国内合资品牌冲浪洗浴成套设备；电视、音响：索尼或国内合资品牌大尺寸液晶彩电，配套相应高品质进口音响设施；空调：日本大金变频管道式空调；宽带IP：每个客房及客厅、休闲平台均配置高速宽带；智能系统：每幢别墅均设计智能化服务、管理、安全系统。④　建筑立面设计通过建筑的体型组合和建筑细部处理以及材料、色彩等设计，力求体现以人为本的设计理念，将建筑景观与自然景观结合交融，实现自然优势条件最大化，充分体现热带度假酒店的特色。整体建筑风格吸取海南热带风情，项目的品质、档次得以充分极致发挥。外墙面采用花岗岩、实木条、涂料等饰面材料。坡屋顶采用木屋顶和草屋顶，树皮、锈石板岩饰面。尽可能使用本地建筑材料。⑤　别墅均采用现浇钢筋混凝土框架结构。公共部分依功能和建筑造型采用现浇钢筋混凝土框架结构或木结构型式。基础采用柱下独立基础。（2）养生院拟建54幢多层建筑，每幢5层，每户建筑面积约100m2，一梯两户，总建筑面积54000m2。①建筑坐北朝南，单面走廊，自然通风、采光，前后通透，观景效果好。室内功能用房齐备。②装修标准 海南文化博览园建设项目可行性研究报告-86-遵循绿色环保的装饰标准，构筑以人为本的休闲空间，倡导精致优雅的生活方式。外墙：进口环保防水高级涂料内墙：环保防霉高级涂料天花：环保防霉高级涂料地面：名牌防滑地砖门窗：进口实木进户门、中空节能高级铝合金门窗和胶板木门卫生间：墙面名牌面砖、铝板吊顶、合资名牌洁具、高级五金配件电话接口：客厅、卧室和卫生间宽带接口：客厅、卧室（客厅和卧室连通的为一个口）安保系统/自动消防系统（烟感和自动喷淋到房间）/备用发电系统（全部供应）/卫星电视接受系统③室内家俬配备客厅：名牌电视机、名牌分体空调、电风扇、电视机柜、沙发、茶几卧室：高级席梦思、床头柜、写字桌椅、衣柜、衣架、灯具、电话机、小保险箱、电风扇、名牌分体空调（客厅和卧室连通只装一台）厨房：小型冰箱、橱柜、洗槽、电磁炉、消毒柜、抽油烟机、电热水壶、小餐桌椅卫生间：酒店标准日用消费品、全套布草阳台：茶几、椅子窗帘：高级遮光窗帘 海南文化博览园建设项目可行性研究报告-86-床上用品：高级优质床上用品④　建筑立面设计通过建筑的体型组合和建筑细部处理以及材料、色彩等设计，力求体现以人为本的设计理念，将建筑景观与自然景观结合交融，实现自然优势条件最大化。⑤结构设计本工程抗震设防类别为丙类建筑，设防烈度为七度，建筑抗震等级为三级。采用现浇框架结构。混凝土强度等级：梁、板C35、C30；墙、柱C40~C35钢筋：HPB235和HRB335。非承重墙：填充墙采用加气混凝土砌块。 海南文化博览园建设项目可行性研究报告-86-第一章道路交通工程方案一、总体规划（一）规划设计原则1．依据世界一流的生态型休闲度假目的地，中国南部最具吸引力的旅游度假区，环境舒适、社区和谐，以观光旅游、休闲度假、养生健身、居住为一体，极具地方特色的、展示海南本土文化、养生和长寿文化为特色的旅游项目，带动南丽湖成为国内外游客的旅游目的地，以及地区可持续性发展的原则，形成与河流水系、自然地形结合、与未来发展相适应的地区道路交通体系，以保障度假区的品质。2．道路网形态是博览园未来空间形态的原始肌理的依托，符合有机生长、风貌独创的形态观念，与长寿、养生为诉求的发展理念契合。3．合理布局路网，明确道路性质和等级，结合博览园功能和绿化体系，建立特性明确，有序畅通，美观舒适的道路网系统。4．道路功能超越交通的范畴，不仅满足未来地区的交通需求，道路空间本身成为博览园景观形象的有机组成部分，道路成为各种活动流动的载体。5．道路宽度和横断面形式兼顾市政管线布置的要求。6．与地区基础设施建设相联系，合理均衡布置博览园的停车设施。（二）道路系统 海南文化博览园建设项目可行性研究报告-86-1．路网布局博览园的对外交通联系主要是丁湖路，它对博览园基本道路骨架有重大影响。2．道路等级博览园道路分为主干道、次干道、支路和区内道路四个等级，技术指标为：主干道：规划红线宽度20米。次干道：规划红线宽度16米。支路：规划红线宽度12米。区内道路：规划红线宽度12米。3．交叉口一般道路交叉口均设置为平交路口。局部地段结合景观设计和风貌考虑，经通行能力论证，可设环形交叉口。干道与干道、干道与支路相交，设信号灯管理的展宽式交叉口。（三）停车系统在主题公园的海南本土文化主题区、长寿主题区和养生主题区分别设置共3个大型停车场。为旅游大巴、小汽车停车提供车位。二、道路工程博览园道路分为主干道、次干道、支路和区内道路四个等级，各等级道路工程量如下： 海南文化博览园建设项目可行性研究报告-86-道路交通工程一览表序号道路等级红线宽路长路面结构1主干道20m3km沥青砼2次干道16m5km沥青砼3支路12m12km沥青砼4区内道路12m8km沥青砼 海南文化博览园建设项目可行性研究报告-86-第一章市政公用工程一、供电工程（一）本区域及周边现有的供电情况本区域将由10KV线路供电，由南丽湖旅游度假区110KV变电站供给，距离海南文化博览园3km。该变电站电源取自海南省主网架，供电可靠性高且容量充足。（二）用电负荷分析及预测根据海南文化博览园概念性规划设计，结合国内单位建筑面积负荷密度指标的取值范围，分析海南文化博览园开发项目的建设特点，项目的的性质、规模和功能。预测海南文化博览园工程项目用电负荷为12000KW。（三）10KV供电网络规划方案根据负荷分布，整个开发区共设2座开闭所。其中在海南本土文化主题公园设置1座开闭所；在养生园设置1座开闭所。由10KV开闭所向各用电单元供电网络的电压等级为10KV，以放射或树干方式向所属单元供电。各终端用户的接线方式根据实际情况另行设计，但必须符合当地供电部门的要求。各用电单元的电源进线均采用10KV电缆进线，10KV/0.4KV变电站均采用箱式变电站或户内型变电站，变压器采用干式变压器，区内10KV及0.4KV电缆均采用YJV型防腐电缆，敷设方式为暗敷。 海南文化博览园建设项目可行性研究报告-86-10KV主干网电缆线路截面选择3×300mm2（最大输送容量为9526KVA），10KV次干网电缆线路截面选择3×240mm2，其他10KV供电线路截面可根据各供电单元最终负荷预测情况选择截面为185或120mm2的电缆。主要工程量为10KV开闭所2座，10KV电缆线路长度合计约28km。二、给排水工程（一）给水工程1．给水量确定根据《建筑给水排水设计规范》结合海南省实际情况，拟定本项目给水用水量确定如下：（1）居住人口生活用水量：按最高日生活用水定额240升/人•日计。（2）公建设施用水量：按100升/日•人•计（3）旅游生活用水量标准：400立方米/日•万平方米。综上各项得出项目最高日总用水量为：3000立方米/日。2．给水水源本项目拟从南丽湖旅游度假区引取生活水源，完全能满足项目建设和区域发展的需要。3．给水方式及设施拟从南丽湖旅游度假区引两条DN400共6公里 海南文化博览园建设项目可行性研究报告-86-长的球墨铸铁管向区域内供水。由于到水厂供水水压不能满足区内水压要求所以考虑设二级加压泵站一座。区内各建筑供水方式可采用：贮水池—变频泵—用水点的供水方式。4．管网布置给水管道采用生活和消防共用管道系统，管网采用环状管网和枝状管网相结合的布置方式。在主要给水管网上按距离不大于120米的原则设置室外消火栓，保护半径不大于150m，且消火栓离楼房距离应大于5m小于40m，离路边不大于2m。5．管材及埋深给水主干管管线较长、承压较大宜采用球墨铸铁管，支管可采用U-PVC管。管道埋深应控制在1.0～1.2米，管道适敷设于道路两旁，尽量避免穿越道路。与污水管平行时给水管敷于污水管上方。二.热水供应工程本地区无城市热力管网，该项目区域内拟采用天然气为热源。热水要求24小时供应。供水方式可采用：水源—加热机组—热水箱—管网—配水点—回水泵—加热机组。由于本地区白天气温较高，夜间凉爽，所以热水在白天使用量相对较少，夜晚才是热水使用的高峰期。由于热水使用的时间上的不平衡，若全天都使用相同机组量工作会导致资源的耗费。所以可以采用多台加热机组并联的形式供水，在用水高峰期时可全开机组，低峰期时则可少开。三.排水工程（一）生活污水 海南文化博览园建设项目可行性研究报告-86-生活污水最高日排放量按最高日生活用水量的90%计，则博览园生活污水量为2700立方米。所产生污水大部分经污水管道进入新建污水站进行处理，所处理污水做为中水回用，其余部分进行分散处理。（二）雨水量雨水排水规模根据城市雨水汇水面积和暴雨强度进行确定。雨水流量按下列公式计算：Q=q·Ψ·F式中Q-雨水流量（L/s）；q-暴雨强度（L/s·ha）；Ψ-径流系数；F-汇水面积（ha）。其中：暴雨强度采用暴雨强度公式：q=1894(1+0.45lgP)/(t+9)0.62式中：设计暴雨重现期p取1年；P设计暴雨重现期，一般按1年计，对要求较高的地区如高尔夫球场、度假区等设计暴雨重现期可适当提高到3-5年。t1为汇水时间，单位为分钟，一般取5-15分钟。t2为雨水在管道中的流行时间。Ψ-地面径流系数，与地面不透水层覆盖情况有关。根据实际情况确定。（三）系统设置本项目拟采用雨、污分流制。污水采用集中与分散相结合的处理方式。（四）管道敷设1．雨水管的敷设 海南文化博览园建设项目可行性研究报告-86-雨水排放以暗管和盖板明渠排放相结合，充分利用地形，就近排入水体。2．污水管线的敷设污水管道宜平行于道路敷设，且宜敷设在人行道或者草地下，可在道路一侧设置污水管。污水管在埋设时应注意管内流速的控制，以免造成水流对管壁的冲刷。非金属管流速不超过5m/s，金属管流速不大于10米/s。当管道的埋深超过8m时应设污水提升泵站。(五)管材的选择1．管材要求（1）排水管材必须具有足够的强度，以承受外部的荷载和内部的水压。（2）排水管材必须能抵抗污水中杂质冲刷和磨损。（3）排水管材必须不透水，以防止污水渗出或地下水渗入，而污染地下水或腐蚀其它管线和建筑物基础。（4）排水管材的内壁应平整光滑，使水流阻力尽量减小。（5）排水管材应尽量就地取材，并考虑到预制管件及快速施工的可能，减少运输和施工费用。2．排水管材的类型目前常用排水管材有以下几种：（1）钢筋砼管该管道制作方便，造价低，在排水管道中应用很广，但缺点是抗渗性能差、管节短、接口多和搬运不便等。其接口形式有承插式、企口式和平口式。（2）钢管 海南文化博览园建设项目可行性研究报告-86-钢管有较好的机械强度，耐高压，耐振动，重量较轻，单管长度大，接口方便，有较强的适应性，但耐腐蚀性差，防腐造价高。钢管一般多用于大口径（1.2m以上）、高压处、因地质地形条件限制穿越铁路、河谷和地震区时。一般在污水管道中钢管宜少用，以延长整个管网系统的耐久性。（3）排水铸铁管排水铸铁管具有强度高、抗渗性好、内壁光滑、抗压、抗震性强，且管节长，接头少。但价格昂贵，耐酸碱腐蚀性差。现较少使用。（4）高密度聚乙烯管（HDPE）HDPE管内壁光滑、耐腐蚀性好、柔韧性好、重量轻，采用热熔粘接性接口，对管道基础要求低。3．管材技术比较本项目所在地带地质条件良好，所以在本项工程中价格较为昂贵的钢管和铸铁管不列入考虑范围之内。以下对钢筋混凝土管和HDPE管各项性能指标进行比较。常用管材性能比较表管材性能钢筋混凝土管HDPE管使用寿命较长长抗渗性能较强较强防腐能力强强承受外压可深埋能承受较大外压受外压较差易变形施工难易较难方便 海南文化博览园建设项目可行性研究报告-86-接口形式承插式橡胶圈止水承插式橡胶圈止水粗糙度（n值）水头损失0.013~0.014水头损失较大0.009水头损失较小重量管材运输重量较大、运输较麻烦重量较小、运输方便价格（以1000mm为例，万元/km）便宜（约16）较贵（约140）对基础要求较高较低本工程工程量较大，为节约工程资金可考虑在管径大于DN400时选取钢筋混凝土管，管径小于DN400时选取HDPE管。四.中水系统本区域内各区域所产污水经处理后皆做为中水水源使用，以起到补充区域内用水、节省费用的作用。中水系统以雨水和三级处理后的污水为水源，根据不同的水源使用不同的处理工艺，处理后水的水质达到生活杂用水水质标准，出水一部分作为回用水，另一部分作为自然水体的补充用水。三、燃气工程（一）气源供应可考虑在南丽湖设置加气母站。（二）供气指标1．居民用户 海南文化博览园建设项目可行性研究报告-86-居民用气耗热定额主要与经济发展情况、地理位置、气候条件、生活水平及生活习惯等因素有关。经济的发展及生活水平的提高，决定了居民总耗热在增加，并且将在某一个时期达到某一个较稳定的值。居民用户的耗热主要由三部分组成：生活热水耗热、饮用水耗热及炊事耗热。参照海南相关城市居民耗气定额及随着经济的发展，居民生活水平的提高，确定居民耗热定额为2302.74兆焦/人•年（55万千卡/人•年）左右。2．公建用户公建用户耗气定额根据《城镇燃气设计规范》GB50028-93（2002版）推荐值和类似城镇燃气用气量指标，确定如下表：商业用户耗热指标表类别单位耗热指标高级房间客房MJ/床·年(1×104Kcal/床·年)12560(300)餐厅MJ/座·年(1×104Kcal/座·年)8374(200)普通房间客房MJ/床·年(1×104Kcal/床·年)6280(150)餐厅MJ/座·年(1×104Kcal/座·年)5024(120)3．供气高峰系数根据各城市统计资料并参考海南省管道燃气的供气情况，确定区内供气高峰系数如下：月高峰系数1.20日高峰系数1.15时高峰系数3.2（三）供气规模根据分析计算，本工程确定区内年供天然气250万NM3。其中居民用户年供天然气50万NM3，公建用户年供天然气200万NM3。（四）输配系统 海南文化博览园建设项目可行性研究报告-86-1．压力机制根据《城镇燃气设计规范》GB50025－93(2002版)压力等级分级如下：城镇燃气输送压力(表压)分级名称压力(MPa)高压燃气管道A2.5＜p≤4.0B1.6＜p≤2.5次高压燃气管道A0.8＜p≤1.6B0.4＜p≤0.8中压燃气管道A0.2＜p≤0.4B0.01＜p≤0.2低压燃气管道p≤0.01城市燃气输配系统应在满足安全的前提下，选择较高的管道运行压力，以增加输气量、减小管道管径、节约工程投资。本工程全部为新建管道，根据本工程供气规模等综合因素考虑，输配系统采用“中压B级”一级供气系统，设计压力为0.3MPa(表压)。2．工艺流程管道燃气送至中压燃气管网，经调压箱将天然气压力调至用户所需压力，供给燃气用户。加气站管网计量用户调压箱公建用户园内中压管网用户中压管网调压箱计量居民用户 海南文化博览园建设项目可行性研究报告-86-3．管网布置根据《城镇燃气设计规范》GB50028-93（2002年版），地下燃气管道布置时应严格执行如下设计规范安全间距（聚乙烯燃气管道与热力管道的净距应按国家现行标准《聚乙烯燃气管道工程技术规程》CJJ63-95执行）；中压燃气管道埋深按《城镇燃气设计规范》GB50028-93（2002版）有关要求执行。最小埋深为：车行道下时≥0.9m，非车行道下时≥0.6m。中压燃气管道穿越主要道路时采用套管敷设，套管内径大于输气管外径100mm，燃气管道宜垂直穿越主要道路。中压燃气管道穿过排水管、联合地沟及其他各种用途沟槽时应将燃气管道敷设于套管内。套管伸出构筑物外壁不应小于上表中燃气管道与该构筑物的水平净距。套管两端应采柔性的防腐、防水材料密封。（五）管材及附件1.管材选择根据《城镇燃气设计规范》GB50028-93（2002版）用于输送城镇中压燃气的管材有：钢管、聚乙烯塑料管(PE管)、钢骨架PE管(SPE管)及铸铁管。管材特点：①钢管：具有承载应力大、可塑性好、便于焊接的优点。与其他管材相比，壁厚较薄，节省金属用量，但耐腐蚀性较差，必须采取可靠的防腐措施。 海南文化博览园建设项目可行性研究报告-86-②PE管：具有耐腐蚀、质轻、流体流动阻力小、使用寿命长、抗拉强度较大、施工速度快，可减少由于施工工期带来的交通问题等优点。③SPE管：采用钢丝网作为骨架，使其承压能力大幅提高，但壁厚基本保持不变。既具有钢管的刚性，又具有PE管优良的耐腐蚀性和良好的水力特性。应用于大口径输送管道比较经济。PE管、SPE管在施工方式、输送能力、使用寿命及经济性方面比钢管具有明显的优势。综合考虑本工程实际情况，中压管道采用SDR11系列PE管；低压管道采用SDR17.6系列PE管；穿、跨越工程采用钢管，钢管管材选用20#或Q235级钢。2.管件（1）阀门燃气管道上常用的有闸阀、截止阀、球阀和蝶阀。结合本工程的特点，本工程采用聚乙烯（PE）阀门。①　PE阀门类型燃气用阀门以球阀居多，分为小型聚乙烯阀门（SD63以下），大型聚乙烯阀门（SD63以上，含SD63）。小型聚乙烯阀门一般不自带放散口，大型聚乙烯阀门可根据不同需要不自带、自带一个或二个放散口。②　阀门主要安装位置a、为便于维修或接管时切断气源而在城市燃气干管上设置分段阀门，并在阀门两端设置放散阀；b、为在切断支管供气时不影响主管的供气，在中压燃气管道支管的起点处设置阀门； 海南文化博览园建设项目可行性研究报告-86-（2）弯头a、PE管：PE管在条件允许时，尽量采用弯曲敷设，管道转折角为45°、90°时，采用PE弯头连接；b、钢管：管道转折角为22.5°、45°、90°时，采用无缝钢管冲压弯头连接；管道转折角≤3°时，可对待连接管道切坡口进行焊接连接；管道转折角>3°时的非22.5°、45°、90°弯，则必须进行煨弯。四、通信邮政工程（一）业务需求预测住宅电话按照每户1.0~1.2对号线计，公建电话按照200~300门/公顷计；海南文化博览园电话按照100平方米/门计。预测结果，固定电话总需求量约为1~1.2万门。有线电视覆盖率按100%考虑，预测该地区有线电视业务需求量约为1.1万端。（二）局房布置及通信管线规划建通信机房一座，装机容量约为1.5万门，出局管道拟确定为双向出局。在主要道路下敷设24孔通信导管，次要道路下敷设12-18孔、支路敷设6-9孔通信导管，以满足用户通信需求。为满足邮电需要，在设邮政支局1座。五、环卫工程生活垃圾产生量按1.0公斤/人•日计算，博览园旅游生活垃圾产生量按0.6公斤/人•日计算，从而估算出生活垃圾总量约为10吨/天。 海南文化博览园建设项目可行性研究报告-86-规划对垃圾进行分类收集，有害垃圾纳入定安县统一处理系统。生活垃圾中可回收垃圾运往分拣中心回收利用，剩余垃圾运往定安县城市垃圾填埋场。设垃圾转运站一座，用地面积约200平方米，并设公厕若干座。六、绿地建设绿地系统由公共绿地、防护绿地和生态绿地组成。公共绿地指向公众开放，有一定游憩设施的绿化用地，包括主题公园、道路绿化、滨水绿化和其他场地绿化。防护绿地指为了保护博览园用地安全以及自然生态环境而布置的绿化用地。生态绿地指为了使其不再受到人类开发行为的破坏，力图通过控制开发等手段，逐步恢复其原有环境品质。 海南文化博览园建设项目可行性研究报告-86-第一章环境影响评价一、生态环境保护原则在项目开发建设过程中，对生态环境保护实现高起点、高规格的规划设计，对项目开发实行规范化的生态管理，实现可持续发展的生态环境保护原则。坚持生态环境的保护是项目开发的前提条件和生命线，将生态环境保护落实到开发的每一步工作中去。二、生态环境保护总体规划在项目开发建设之前，将聘请文化和生态环境保护专家编制《海南文化博览园旅游景区项目的生态环保建设大纲》，公司将根据《生态建设大纲》制定缜密的生态保护计划和措施，并将大纲、计划和措施落实到每个子项目的开发中去。三、生态旅游是开发的主旋律生态旅游是实现海南文化博览园旅游景区可持续发展的目标的重要保证。生态旅游不仅仅是指回归自然的旅游活动，它还包含了人与自然和谐共处。四、生态环境保护措施在生态环境保护的管理中运用“四个保障” 海南文化博览园建设项目可行性研究报告-86-措施。即：建立专门的生态保护机构和人员；保证环保设施资金落实到位；对游客和员工进行全方位的生态教育；生态环境保护作为考核景区管理人员的一项重要指标。同时在经营中把动植物资源、水资源、空气资源等生态资源作为企业特有的旅游资源来管理，把生态效益作为所有效益中的重中之重。通过切实可行的生态保护措施，在海南文化博览园旅游景区项目中营造出天人合一的生态天地。1．大气环境保护在整个地区实现清洁能源使用，普及天然气使用，积极推动汽车使用清洁能源。2．水环境保护将水环境治理、市政公用设施建设、生态建设紧密结合，形成与现代化、生态型旅游度假相匹配的水环境。3．噪声控制重视主干道、次干道产生的噪声影响，重视与周边功能地块的防护隔离。推广并鼓励使用低噪声路面、加强交通噪声管理。4．固体废弃物处理建成完善的环境卫生收集、运输、中转、处置体系；配置先进的环境卫生设施和技术装备；运用科学、高效的管理手段，实施旅游度假区保洁系统的全面管理和固体废弃物的全过程管理。实现固体废弃物减量化、资源化、无害化、收运处置市场化。5．绿地景观的保护严格执行绿地系统规划，公园和其它绿地不得随意改为它用。保护好现有绿地和珍奇花木，在树种选择上应以椰子树为主调，适当配植其它热带植物（如榕树、凤凰树等），突出热带特色。6．建筑景观建筑应有热带特色。减少并逐步禁止饰面瓷砖等低档材料的使用。 海南文化博览园建设项目可行性研究报告-86-7．道路景观城市设计可从景观的角度对道路的构成进行调整。主要是在不增加道路面积的条件下，增加道路中绿化的构成和丰富绿化形式。五、尽最大可能采用建设部推荐的环保建筑材料，努力成为海南环保绿色节能建筑示范样版本项目的宗旨是：充分运用国际上高水准的主题园区的规划设计理念，本着环保精神和原则，充分利用各种环保资源，从整体规划、生态环境、建筑材料、室内装修等等，均按照建设部指定、推荐的标准和材料进行；为此，本项目还将专门设置“环保建筑总监”，保证本项目的环保标准。本项目就是致力打造世界一流的环保建筑群，努力参照国际水准，按照建设部的标准，建造具有中国特色的环保建筑群，努力成为海南环保绿色节能建筑群落的示范区。 海南文化博览园建设项目可行性研究报告-86-第一章劳动安全卫生和消防一、劳动安全卫生安全就是防止事故的发生，安全、消防与居民、游客密切相关，应采取以下措施：1．施工期间工地注意设置围栏、防护网和警示标志，设专人管理避免闲杂人等进入。对施工人员进行安全培训教育，防止高空作业坠落及其他事故发生。2．加强游客和居民的安全防范教育，采取必要的安全措施。3．注意餐饮卫生，经常检查、消毒，定期请有关部门来检查。避免用餐不洁、发生食物中毒。4．做好防雷接地装置；电气操作人员必须持证上岗；电气产品、电缆、电线铺设必须严格执行操作规程和有关规范。二、消防1．严格按国家规范要求设置消防设施。2．建筑、装饰、装修尽可能采用不燃或难燃材料。3．电气要合理设计，设备安装线路铺设要符合技术规范。4．用气燃具要定期检查防止漏气，并按要求设置燃气浓度监测仪。5．经常进行防火教育，进行防火演习，使大家常备不懈。 海南文化博览园建设项目可行性研究报告-86-第一章节能与节水一、节水体现水资源综合利用，提出因地制宜的水循环管理的策略，即整合雨水、中水与河水，提高区域内水环境的自净能力，保证水质不会因为地区的开发而恶化。提倡优水优用、节约用水，建立节水型市镇，实行分质供水、雨水利用、建筑节水装置等。地区内的道路、广场、绿化等浇灌、景观用水由于对水质要求不高，采用中水回用。二、节能能源的生态化除保留传统的能源供给，应因地制宜地积极利用可再生能源，它包括风能、太阳能、生物能（沼气），并在此基础上优化能源结构，提出高效率、低污染的能源结构体系。新型能源中太阳能资源最为丰富，且太阳能装置一次性投入较低，占用居住区公共面积较小，其资源利用在数量上是“源源不断”的，价格上是低廉的，因而在资源投入上是低投入型。在居住区地中心设置太阳能蓄电设备，并把太阳能收集系统与太阳能热水供应系统、道路和场地照明的灯塔相结合，形成太阳能供电网络。在部分建筑上采用太阳能光电或光热建筑一体化技术。 海南文化博览园建设项目可行性研究报告-86-第一章项目管理与招投标一、项目组织与建设管理本项目建设业主是海南发现者投资有限公司，公司实行董事会领导下的总经理负责制。组织机构图董事会副总经理副总经理总经理餐饮部保安部车队物业部园林部销售部工程部项目部办公室财务部人员配置120人。为加强建设管理，对本项目进行有效运作和控制管理，建设单位应采取如下管理办法：1．组织一支精干高效的管理队伍必须有专职的管理班子专人专门负责此项目工作。 海南文化博览园建设项目可行性研究报告-86-2．通过招标选择具有相应资质和信誉的监理公司或咨询机构全权负责工程质量、进度、监理。3．加强投资管理工程款应实行专款专用，财务人员要把本项目的收支单独列帐，严格控制工程造价，以批复的概算作为控制依据。4．加强组织与计划在施工过程中，应加强组织与计划工作。施工单位要加强施工组织设计，充分考虑季节等不利因素对工程的影响，减少工程对周围环境的破坏，工程施工应参加建筑保险，降低工程的风险。5．加强质量、进度、投资管理监理单位应本着“严格监理、公正科学、热情服务、一丝不苟”的监理原则，对工程的质量、进度、投资进行全面监理，各分项工程必须严格按照设计标准及质量验收标准执行，要树立“百年大计、质量第一”的原则，避免赶工期、赶进度等增加质量隐患问题的发生，精心设计、精心施工、精心管理、创造良好的工程形象。二、项目的招投标为防止在投资建设项目中出现漏洞，项目建设单位须从几个主要的方面加强项目管理。1．严格工程管理，建立层层负责质量责任制，要逐级明确责任，对工程质量长期负责；2．严格项目的监理、监督、特别对隐蔽工程重点监理，严防偷工减料。实施“监理”，即：质量监理、工程监理、财务监理； 海南文化博览园建设项目可行性研究报告-86-3．加强项目档案工作，严格按规定收集、整理、归档，建立健全的项目档案。为了降低建设成本，保证工程质量和建设进度，在工程的操作过程中严格执行规范的工程招投标制度。4．成立专门的招标管理办公室，负责招标、合同管理和预决算审查工作；5．招标以公平、公正为原则，实行公开招标；6．从施工、设备材料的采购以及监理队伍的选定，均通过招投标方式进行。（一）招标范围依据《中华人民共和国招标投法》和原国家计划委员会《工程建设项目招标范围和规模标准规定》，建设单位应对整个项目实行招标。具体招标范围包括：设计、施工、监理以及主要建筑材料、设备的采购。（二）组织形式及招标方式本项目设计、施工、监理、设备材料的采购，采用公开招标的方式，由业主单位负责实施，严格按照《评标委员会和评标办法暂行规定》的有关要求开展招评标活动。招标活动应遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则，不受地区和部门的限制。开标、评标和中标活动及其当事人接受依法实施的监督。 海南文化博览园建设项目可行性研究报告-86-第一章项目开发建设进度计划本项目由多项工程和任务组成，项目建设期为5年。各项工程和任务中考虑一定的交叉，尽可能地缩短项目建设工期，同时各期自然过渡与衔接。第一年，获取土地使用权，完成土地使用手续。第一年和第二年，完成海南文化博览园主题公园的建设，并尽快接待游客。第三年至第五年，进行养生园、SPA酒店等的建设，并进行产权销售。另外，本项目的设备、材料应提前定货，并选择性能可靠，质量保证的产品。 海南文化博览园建设项目可行性研究报告-86-第一章投资估算与资金筹措一、投资估算（一）估算依据及编制说明1．《建设项目经济评价方法与参数》第三版；2．建筑工程依据《海南省建筑工程综合定额》（2005）估算；3．配套市政工程依据《海南省市政园林工程综合定额》（2005）估算；4．《投资项目可行性研究指南》（试用版）；5．《海南省装饰工程综合定额》（2002版）；6．《海南省建设工程费用定额》（2001版）；7．《海南工程造价信息》（2008.1-5）；8．勘察设计费依据国家计委、建设部关于发布《工程勘察设计收费管理规定》的通知（计价格[2002]10号）估算;9．工程监理费依据国家物价局、建设部《关于发布工程建设监理费有关规定的通知》（[1992]价费字479号）估算;10．《国家计委关于印发建设项目前期工作咨询收费暂行规定的通知》（计价格[1999]1283号）；11．国家发展计委员会、国家环境保护总局《关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知》（计价格[2002]125号）；12．国家发展计委员会《招标代理服务收费管理暂行办法》（计价格[2002]1980号）；13．建设单位管理费依据建设部有关规定估算； 海南文化博览园建设项目可行性研究报告-86-14．工程质量监督费依据《关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知》（琼计价管[2001]1104号）计算;15．经营设备、家具设备等购置及安装依据供货商报价估算；16．办公用品及家电设备依据市场价估算；17．土地征用费根据定安县征地类似项目情况估算；18．装修标准参照海南省内五星级酒店装修情况；19．其它费用依据海南省有关规定估算；20．基本预备费按8%估算；21．涨价预备费按5%估算。（二）估算范围及金额海南文化博览园项目占地面积3000亩。主要建设内容如下：1、海南文化博览园主题公园，占地面积2000亩。（1）海南非物质文化遗产展示区民俗建筑25座，总建筑面积约为25000m2；生态卫生间，建筑面积约为140m2；售卖厅，建筑面积约为120m2；生态停车场，面积约为10000m2；大型晒谷场1座；大型水车1组；环保电瓶车30部；主题公园大门；主题广场；雕塑1组；风化墙1面。（2）长寿主题文化展示区长寿星大型雕塑1个；群雕1组；长寿广场，面积约为2000m2；长寿餐厅，建筑面积约为2800m2；长寿产品售卖亭，建筑面积约为250m2；香火台1座；文化墙（与养生展示区相连）1面。（3）养生主题文化展示区 海南文化博览园建设项目可行性研究报告-86-彭祖大型雕塑1个；群雕1组；养生广场，面积约为2000m2；养生餐厅，建筑面积约为2800m2；养生产品售卖亭，建筑面积约为250m2；养生博物馆，建筑面积约为300m2；养生培训中心，建筑面积约为500m2。2、养生院、SPA酒店、老年论坛，占地面积1000亩。SPA酒店，建筑面积约为80000m2；养生院建筑面积约为54000m2。3、配套完善市政基础设施，如道路、供排水、供电、燃气等。4、征地拆迁。本投资估算对以上建设内容和建设规模进行估算。估算结果如下：海南文化博览园建设项目投资估算表单位：万元序号项目建设指标经济指标金额一工程费用　　98338（一）长寿养生主题公园　　135491非物质文化遗产展示区　　10469（1）民俗建筑(含舞台院落）2500030007500（2）设施配置25200000500（3）生态卫生间140250035（4）售卖亭120200024（5）生态停车场10000150150（6）大型晒谷场　　850（7）大型水车　　450（8）环保电瓶车301000030（9）主题公园大门　　160（10）广场　　400（11）雕塑　　120（12）文化墙　　2502长寿主题展示区　　1790（1）长寿星大型雕塑1　100（2）群雕1　140（3）长寿广场200015030 海南文化博览园建设项目可行性研究报告-86-（4）长寿餐厅28002500700（5）长寿产品售卖亭250200050（6）香火台　　50（7）文化墙（与养生展示区相连）90008007203养生主题展示区　　1290（1）养生星大型雕塑　　180（2）群雕　　130（3）养生广场200015030（4）养生餐厅28002500700（5）养生产品售卖厅250200050（6）养生博物馆300250075（7）养生培训中心5002500125（二）养生院、SPA酒店、老年论坛　　538001SPA酒店建筑装修工程800003500280002SPA酒店设备设施80000120096003养生院54000300016200（三）基础设施建设　　309891园区外基础设施建设3000100000300002区内道路建设339401505093区内绿化建设40000120480二工程建设其他费用　　373751土地使用费3000100000300002建设单位管理费　2%19673勘察规划设计费　3.5%34424其他费用　2%1967三预备费　　157741基本预备费　8%10857.07662涨价预备费　5%4916.905四建设期利息　　0五流动资金　　1500六建设项目总投资　　152987本项目总投资152987万元。其中：工程费用98338万元，工程建设其他费用37375万元，预备费15774万元，建设期利息0万元，流动资金1500万元。二、资金筹措 海南文化博览园建设项目可行性研究报告-86-本项目所需资金通过多种渠道筹集。 海南文化博览园建设项目可行性研究报告-86-第一章财务分析与评价一、项目经济分析遵循的主要依据1．中华人民共和国会计法；2．中华人民共和国企业财务通则；3．中华人民共和国企业会计准则；4．中华人民共和国旅游、饮食服务企业财务制度；5．中华人民共和国旅游、饮食服务企业会计制度；6．中华人民共和国施工、房地产开发企业财务制度；7．中华人民共和国营业税暂行条例；8．中华人民共和国城市维护建设税暂行条例；9．《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）。二、各项财务基础数据（一）产品方案及经营规模本项目产品方案及经营规模如下：1、SPA酒店销售收入：可销售建筑面积预计80000m2。2、养生院销售收入：可销售建筑面积预计54000m2。3、门票收入：预计经营第一年平均每天游客人数1500人，第二年平均每天游客数为2500人，第三年平均每天游客数为3000人。以后以5%的速度递增。4、主题公园餐饮收入：拥有1200个餐位的餐厅，预计30%的游客就餐。5、电瓶车收入：电瓶车30辆，预计50%的游客乘坐电瓶车。 海南文化博览园建设项目可行性研究报告-86-6、导游收入：预计正常经营年每天导游150次。7、小礼品售卖收入：预计30%的游客购买小礼品。8、健康检查收入：预计正常经营年健康检查人次为7000次。9、SPA收入：预计正常经营年每天进行SPA的人次为256人次。10、SPA酒店、养生园餐饮收入：预计正常经营年每天800人就餐。11．其他收入（理疗、学习班、物业管理等）收入。（二）实施进度海南文化博览园主题公园建设期2年，第三年开园，经营期10年，项目计算期12年。主题公园建成开园，陆续进行养生院、SPA酒店的建设，预计3年内建成，建设时，同步销售。（三）销售收入本项目收入来源为SPA酒店销售收入、养生院销售收入、门票收入、餐饮收入、电瓶车收入、导游收入、小礼品售卖收入、健康检查收入、SPA收入、SPA酒店养生园餐饮收入、其他收入（理疗、学习班、物业管理等）收入。其中：1．SPA酒店平均销售价格13000元/m2；2．养生院平均销售价格10500元/m2；3．门票价格为150元/人次；4．餐饮消费标准为38元/人；5．电瓶车消费标准为20元/人；6．导游消费标准为30元/次； 海南文化博览园建设项目可行性研究报告-86-7．小礼品售卖消费标准为100元/人。8、健康检查标准为1000元/人次。9、SPA消费标准为500元/次。10、SPA酒店、养生园餐饮消费标准为58元/人；11．其他收入（理疗、学习班、物业管理等）收入。按以上营业性收入的5%估算。详细情况见附表。（四）经营税金及附加根据国家有关政策，本项目房产税按营业额的5%计算；城乡维护建设税按营业税的5%计算；教育税附加按营业税的3%计算。其他收入营业税亦按5%计算。（五）成本和费用估算（1）外购燃料动力费用：初步估算正常年为500万元。（2）直接成本费用：详见附表。（3）工资及福利：本项目劳动定员600人，正常年工资福利总额为1200万元。（4）折旧费：按直线折旧法计，按20年综合折旧，残值率5%。（5）摊销费用：递延资产按5年摊销。（6）修理费：按固定资产原值的2%计算。（7）其他制造费用：按固定资产原值的1%计算。（8）营销费用：按租金收入的5%计算。（9 海南文化博览园建设项目可行性研究报告-86-）其他管理费用：包括医院管理人员差旅费、培训费、办公费以及其他公司经费、工会经费、职教费、养老保险、医疗保险、失业保险、工伤保险、业务招待费、审计费等，按工资福利的40%估算。（10）财务费用：建设期计入固定资产，经营期计入财务费用，本项目不计。（11）土地增值税按房产销售收入的8%预缴。总成本费用估算表详见附表。（12）所得税：本企业所得税按25%缴纳所得税。。（13）税后利润分配：本项目盈余公积金按10%计提，公益金按5%计提。三、财务分析(盈利能力分析)在以上基础数据和财务估算的基础上，测得本项目各项经济指标如下：财务内部收益率：所得税前：34.16%所得税后：28.82%财务净现值（Ic=12%）所得税前：24389万元所得税后：14004万元静态投资回收期（含建设期）所得税前：4.49年所得税后：4.79年动态投资回收期（Ic=12%，含建设期）所得税前：6.21年 海南文化博览园建设项目可行性研究报告-86-所得税后：7.36年年均营业收入：44208万元年均销售税金及附加：2387万元年均总成本费用：14043万元年均利润总额：17174万元年均税后利润：12880万元全部投资内部收益率大于基准收益率(Ic=12%)，财务净现值为14004万元，表明本项目除能满足最低要求外，还有超额盈余，因此，在财务上是可以接受的，经济效益较好。项目的静态投资回收期和动态投资回收期（Ic=12%，含建设期）小于同行业项目投资回收期，表明项目具有良好的盈利能力。 海南文化博览园建设项目可行性研究报告-86-第一章项目投资风险分析项目的建设面临着多种风险，主要有市场风险、技术风险和工程风险、投资方面的风险、融资方面的风险、项目管理方面的风险、配套条件的风险、外部环境风险等。一．市场风险市场风险来自三个方面：一是市场供需实际情况与预测值发生偏离；二是项目产品市场竞争力；三是项目产品和预测价格发生较大偏离。在亚太地区和海南岛有多处与项目类似的富有竞争性的旅游度假区，如印尼巴厘岛、泰国普吉岛；深圳大小梅沙；在岛内层次最具竞争性的旅游度假区为：万宁石梅湾、神州半岛、三亚亚龙湾、琼海博鳌亚洲论坛。这就要求本项目要发挥“鲜明特色”，否则将面临市场残酷竞争的挤兑。因此在建设时应扬长避短，同时还要取长补短，这样才能具备“鲜明特色”而在市场竞争中立于不败。二．技术风险和工程风险项目的建设应科学规划，精心设计，切实解决工程建设特别是环境整治和生态环境保护问题。三．投资方面的风险 海南文化博览园建设项目可行性研究报告-86-项目的经济效益与投资大小密切相关。这方面的风险因素包括由于工程量预计不足、或设备材料价格上涨导致投资估算增大；由于计划不周或外部条件等因素导致建设工期拖延；外汇汇率不利变化导致投资增加。四．融资方面的风险投资项目的经济效益与项目的融资成本有关，融资成本与借款利率和融资结构未能如愿导致融资成本升高，资金来源的可靠性、充足性也是融资方面应予考虑的因素。五．项目管理方面的风险项目管理涉及项目的全过程，包括投资管理、进度管理、质量管理和财务管理。六．配套条件的风险项目需要的外部配套设施，如供水排水、供电供汽、交通运输条件，虽然予以了考虑，但是，实际上仍然可能存在外部配套设施没有如期落实的问题，致使项目不能发挥应有效益，从而带来风险。七．外部环境风险外部环境因素也是风险因素之一，包括自然环境、经济环境和社会环境因素的影响。政策因素是非常重要的一个影响因素，国家宏观政策风险，税务政策风险。 海南文化博览园建设项目可行性研究报告-86-第一章社会效益分析本项目不仅具有良好的经济效益，而且具有广泛和深远的社会效益。项目建成后，充分发挥海南文化博览园的辐射和带动效应，促进南丽湖旅游度假区的长远发展。一．项目的建设将增加就业机会海南文化博览园主要发展以旅游为主导的第三产业，它的建设将带动旅游业，建筑业及建材工业、金融、交通运输业、房地产业、制造业等相关产业的发展。本项目建成后，虽然将减少直接从事农业生产的劳动力人数，但会大量增加旅游业（含旅游工艺业）等行业的就业机会。由于旅游业发展辐射面广，产业链长，社会就业容量大。据初步测算，可以直接解决劳动就业1000多人，带动2500万多人从事旅游服务及相关配套产业，有力地解决当地富余劳动力问题，对稳定社会、维护社会治安秩序起到积极的作用。二．海南文化博览园的建设将有效利用区域资源，促进区域经济的发展海南文化博览园所在的南丽湖地区有良好民俗文化风貌，有独具特色的热带民俗风情，有独特的优质山景、湖泊景观资源，项目的建设可以做到物尽其用，地尽其宜，优化配置土地，将资源优势转化为经济优势，将促进当地经济社会发展。 海南文化博览园建设项目可行性研究报告-86-三．海南文化博览园的建设将提高人民物质生活和社会福利海南文化博览园的开发建设需要投资数以亿计的资金进行道桥、通信、供电、供水、医疗和生活等基础设施建设，提升当地自身的医疗水平和应急救援能力。改善周边居民的生产和生活条件，同时为居民提供多渠道就业机会，增加当地居民收入，提升生活品质。项目实施后，将增加当地政府财政收入，政府财力的增强，必然会增加对民生项目的投入，改善居民生活福利。 海南文化博览园建设项目可行性研究报告-86-第一章结论海南文化博览园项目将打造成琼北地区未来的旅游、度假、文化、休闲、养生、会议的重要旅游景点，着力发展度假休闲、会议商务、养生保健、生态旅游等功能，带动南丽湖成为国内外游客的旅游目的地。海南文化博览园项目，以人文精神为基础，致力于目标人群度假生活方式的提炼和创造，提供自然健康、完备的休闲文化产品配套与网络化服务，创造人与自然和谐共生的独特休闲度假生活，并提升海南整体旅游形象。综上所述，我们认为海南文化博览园项目创意独特、区位优势明显、旅游资源丰富、定位准确、主题鲜明。项目填补了海南旅游主题景区的多项空白，将树立海南绿色生态文化旅游品牌；对做大、做强海南的旅游业具有十分重要的意义。项目的开发建设符合国家和地方的行业政策，符合旅游市场发展趋势对旅游产品的需求。海南文化博览园项目对海南旅游业的进一步发展将起到积极有效的促进作用，可提升海南的旅游品牌，拉动海南旅游经济的发展。因此具有良好的经济效益和社会效益。项目的建设是完全必要的。项目的开发建设条件已基本成熟，如能以地方政府的地利、社会动员、关系整合等优势与公司独到的策划水准、资金实力及长期操作大项目成功经验和信誉相配合，抓住机遇，开拓进取，应能将海南文化博览园项目建设成为具备国际水准、浓郁民俗文化和风情的大型综合性生态文化旅游景区，圆满达到项目开发之目的。 海南文化博览园建设项目可行性研究报告-86-'