贵棚户区改造工程可行性研究报告(代项目建议书) 95页

'棚户区改造工程代项目建议书、可行性研究报告95 目录目录1第一章总论6一、项目概况6二、项目实施地点7三、实施内容7四、项目主要技术经济指标8五、编制主要依据、范围及内容9六、主要结论10第二章项目提出的背景及建设的必要性10一、项目的沿起10二、项目提出的背景11三、项目建设的必要性15第三章项目实施方案20一、指导思想20二、基本原则21三、总体目标22四、政策措施23第四章项目发展前景分析24第五章需求分析2695 第六章建设地址及建设条件28一、场址选择28二、建设区位29三、建设条件30第七章项目实施方案、规模及建设内容33一、棚户区安置方案33二、项目实施目标34三、工程实施规模35四、主要实施内容35第八章总体规划方案36一、设计原则36二、设计依据37三、气候条件37四、地震烈度区划38五、总平面布置38六、主要技术经济指标39第九章工程技术方案40一、拆迁安置定销房建设方案41二、拆迁工程方案46第十章公用工程方案48一、给排水设计4895 二、供电工程50三、通风、燃气设计53第十一章消防工程55一、总图消防55二、建筑消防55三、质量监督58第十二章环境影响评价58一、主要环境保护标准58二、项目所在地环境现状59三、施工期及营运期对环境的影响及其防治措施59四、营运期间环境污染防治对策61五、环境影响评价61第十三章环境保护、绿化及节能61一、环境保护62二、绿化62三、节能62第十四章劳动卫生安全及消防63一、执行标准63二、危害因素和危害程度分析6395 三、安全措施方案64四、消防措施65第十五章项目实施及管理66一、建设管理机构66二、建设指挥部管理内容及任务66三、建设管理原则及依据67四、规范化制度建设67五、工程施工及质量管理67六、资金管理68七、监督检查68八、项目监理68九、建设工程竣工验收管理69第十六章项目法人组建方案69一、项目法人筹建方案69二、管理机构组织方案70三、人力资源配置70四、组织机构适应性分析71第十七章项目建设进度及招投标方案71一、项目实施进度7295 二、招投标方案72第十八章投资估算及资金筹措74一、投资估算74二、资金筹措88第十九章财务评价及社会效益评价88一、财务评价88二、社会效益评价90第二十章结论与建议91一、综合评价91二、结论与建议93第二十一章附件94第二十二章附图9495 第一章总论一、项目概况1、项目名称：XXXX万里路西片区、坳上棚户区改造工程（含建工路北段）可行性研究报告（代项目建议书）。2、项目承办单位：XX国有资产投融资经营管理有限责任公司。3、经营模式：依托XX政府投入资金，按公司化模式运营，积极筹措融入资金，通过资产的转让收购（置换）、参股或控股、委托贷款、土地收储整治、房地产开发等多种资本营运手段和方式经营管理授权范围内国有资产，确保国有资产的保值增值。该公司主要承担市委、市政府的相关投资经营开发建设工作。4、单位概况：XX国投公司于2006年12月经市政府发[2006]31号文件批准组建，2007年3月完成筹备工作，4月公司正式挂牌经营工作，注册资本60000万元人民币。公司性质为国有独资企业，主管单位为XX人民政府。5、法人代表：6、项目总投资：95 7、项目建设周期：3年。二、项目实施地点1、建设地点：万里路西片区，北以建工路的自然山体为界，南以万里路为界，西以子尹路南延线为界，东以湘江河为界。2、棚户区改造范围：包括万里路坳上及建工北路片区。三、实施内容1、拆迁安置定销房建设建设XX万里路西片区、坳上棚户区改造工程（含建工路北段），总用地面积20906.07平方米，总建筑面积159072.01平方米，其中住宅建筑面积83144.00平方米；地上商业建筑面积49694.45平方米；地下建筑面积26233.56平方米，共建设住宅800套。2、棚户区改造拆除XX万里路坳上片区棚户区、建工路北段棚户区两地块范围内的棚户区居民住宅、商业设施、企事业单位用房，拆除总建筑面积83227.7平方米，拆迁总户数852户。棚户区改造拆迁情况一览表95 表1-2序号名称拆迁户数（户）拆迁面积（平方米）1万里路西片区坳上棚户区85283227.72建工路北段棚户区11615748.00合计96898975.7四、项目主要技术经济指标1、主要技术经济指标：规划用地面积：20906.07平方米；建筑占地面积：9938.89平方米；总建筑面积：159072.01平方米（地上建筑面积132838.45平方米，地下建筑面积26233.56平方米）；其中，居住建筑面积：83144.00平方米；地上商业建筑面积：49694.45平方米；地下建筑（含车库）面积：26233.56平方米；建筑密度：47.5%；容积率：6.53；绿化率：27.8%居住户数：800户；停车位：660个（地上：10个，地下：610个）95 五、编制主要依据、范围及内容（一）、报告编制的主要依据1、《财政部关于切实落实相关财政政策积极推进城市和国有工矿棚户区改造工作的通知》财综[2010]8号；2、XX《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的实施意见》黔建保发[2010]281号；3、XX2004年《XX建筑工程计价定额》；4、XX国投公司项目可行性研究及有关工作的委托书5、项目规划布置总平面图6、建设项目选址意见书7、项目开发建设环境申报登记表8、XX发展规划（二）、可行性研究范围XXXX万里路西片区、坳上棚户区改造工程（含建工路北段）的基础工程、主体工程、设备购置、安装工程、总图工程及环境工程等。（三）、可行性研究的主要内容1、分析XX万里路西片区发展的状况及存在的问题。95 2、分析项目建设的必要性。3、根据项目拟建地点和建设条件，提出项目建设方案。4、测算主要工程数量，估算工程投资。5、根据资金筹措和建设条件，提出工程实施的招投标方案和建设工期安排。六、主要结论本项目实施后有利于加快项目区内居民改善居住环境，有利于XX总体规划和保持XX非农建设用地的需求量与耕地总量，保持动态平衡和土地利用总体规划的实施，加快推进XX发展进程。本项目符合国家的产业政策，技术成熟可靠，社会效益明显，有利于建立和谐社会，促进全市人口、经济和社会的可持续发展，对于全面建设小康社会，具有极大的推动和促进作用。第二章项目提出的背景及建设的必要性一、项目的沿起棚户区是指城市建成区（含偏远工矿区）范围内，95 平房密度大、建设使用年限久、人均建筑面积小、基础设施配套不齐全、房屋质量差、交通不便、治安和消防隐患大，环境卫生脏乱差的区域。住房是人们生活的基本要素之一，也是当前城乡居民最关心的问题之一。随着社会经济的发展、人们生活水平的提高、消费个性化倾向发展等因素，促使人们对住房的需求无论在数量和质量上都日趋增强。随着生活节奏的加快，在繁忙的工作之余拥有一个舒适的休息环境已成为人们迫切的愿望。改善人们的居住条件，提高人们的住房水平，是实现这一愿望的必经之路。我国城市建设的目标就是提高居民的住房条件，改善城市的生活环境。同时在我国城市化进程中，有大量农村人口涌入城市，对城市基础设施有了较高的要求。这也突出了我国城市建设的滞后性，加上长期的粗放经营方式造成大量资源浪费，同时在一定时期内对环境问题认识不足，导致整个城市环境形势严峻。追求城市经营的可持续性，是在国民经济快速发展的同时，还要谋求经济发展与人口、资源、环境相协调，使经济发展推动社会进步，积极促进社会公正、安全、文明、健康发展。二、项目提出的背景（一）XX基本情况95 遵义位于XX北部，是中国西部重镇之一，属于国家规划的长江中上游综合开发和黔中产业带建设的主要区域。南面与省会贵阳市接壤，东面与XX铜仁地区和黔东南自治州相邻，西面与四川省交界，西南和东南面分别与XX的毕节地区和黔南自治州相邻，北面与重庆直辖市接壤。XX处于云贵高原向湖南丘陵和四川盆地过渡的斜坡地带，在云贵高原的东北部，地形起伏大，地貌类型复杂。海拔高度一般在800～1500米，在全国地势第二级阶梯上。全市平坝及河谷盆地面积占6.57％，丘陵占28.35％，山地占65.08％。大娄山山脉自西南向东北横亘其间，成为天然屏障，是市内南北水系的分水岭，在地貌上明显地把XX划分为两大片：山南是贵州高原的主体之一，以低中山丘陵和宽谷盆地为主，一般耕地比较集中连片，土地利用率较高，是粮食、油料作物的主要产地。XX矿产和能源资源丰富。现已探明有60多种矿产，其中锰、硫铁矿、硅石、镍、钼钡为优势矿产，储量居全省或全国领先地位，具有很高的工业开采价值。其中，锰探明储量近5000万吨，居全省第一位；煤探明储量66亿吨，居XX第3位，预计总储量在193亿吨以上。全区可供开发的水能资源为428万千瓦，现已开发的水电站装机容量70.58万千瓦。95 农林牧副业自然资源丰富，XX素有“黔北粮仓”之称，粮食产量大致占全省总量的四分之一。各种农牧产品占全省比重大致是：粮食25%、茶叶30%、肉类30%、蚕桑30%。烟叶质量优良，是全国四大优质烟区之一。毛竹为全国七大产区之一。楠竹、杜仲、棕片多年来产量居全省之首，乌桕籽占全省五分之三，五倍子占全省二分之一，油桐籽占全省三分之一。竹笋、蘑菇、木耳均为XX内主产区。还盛产名贵中药材。其中杜仲、黄连、天麻、黄柏、吴萸为贵州五大著名药材，农产品产量和质量具有一定优势，农业开发前景广阔。（二）项目所在区域基本情况万里路为XX的交通大动脉，是连接老城区的必经之路。该区域交通便捷，生活配套设施齐全。（三）万里路棚户区形成的原因及特点遵义位于XX北部，是中国西部重镇之一，属于国家规划的长江中上游综合开发和黔中产业带建设的主要区域。上世纪50年代到80年代初，先后发展企业近千家，建成一批企业职工住宅，聚集着一些平房和简易楼，由于经营不善或改制转轨，企业无力对房屋进行维修、改造，逐步形成了现在的棚户区。万里路95 棚户区主要有四个突出特点：一是房屋破损严重。棚户区房龄大多超过30年，房屋极其破旧，阴暗窄小，墙体大多开裂，屋面腐朽破损。二是基础设施条件极差。三是职工支付能力低。同时职工收入也较低，既无能力出资改造房屋，更无能力购买新房。四是棚户区居住密度太大，动迁成本过高，而且长期以来一直无法改造，严重影响居民的生产生活和城市形象。（四）、项目实施环境XX万里路片区人居环境差,基础设施滞后,严重影响了遵义历史文化名城的城市形象和经济发展状况,XX市委、市政府下决心对其进行改善。市委、市政府通过大量的专题调研,并反复征求各界人士的意见,决定对万里路片区实行整体改造。为了最大限度地体现让利于民,市政府提出了万里路片区改造“先建还房后拆迁”和“1比1就近还房不补差”的拆迁安置方案,并严格按照国家建设部强制性规范的要求,高起点、高标准建设还房小区。（五）、项目概况万里路西片区、坳上棚户区改造工程（含建工路北段）包括整个XX万里路坳上片区大规模拆迁改造、安置还房工程。XX万里路西片区、坳上棚户区改造工程位于XX95 中心城区，规划范围：北以建工路的自然山体为界，南以万里路为界，西以子尹路南延线为界，东以湘江河为界。开发建设范围19200平方米，区域南北宽约100米，东西长约200米。根据XX总体发展战略，为了加速城区的发展和拉动城区及周边经济的发展，解决XX中心城区安置房资源的匮乏现状，构建区内安置房的合理布局，同时也给予优质资源的万里路西片区、坳上棚户区改造工程拆迁安置还房小区创造出一个稳步发展的有利环境，因此整体迁建万里路西片区、坳上棚户区改造工程已势在必行。早迁早主动、早发展，居民早得实惠，这是本建设工程立项申报的核心之所在。三、项目建设的必要性（一）棚户区改造是落实中央、省市文件精神的需要2010年，贵州住房和城乡建设厅、XX发展和改革委员会、XX经济和信息化委员会、XX财政厅、XX国土资源厅、XX人民政府国有资产监督管理委员会、中国人民银行贵阳中心支行共同下发了《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的实施意见》（建保[2010]28195 号）：实施棚户区改造，有利于加快解决中低收入群众的住房困难，提高生活质量，改善生活环境，共享改革发展成果，提高党和政府的威信，增强人民群众的向心力和凝聚力。实施棚户区改造，完善配套市政设施和公共服务设施，有利于改善城市环境，集约利用土地，推进城镇化健康发展。实施棚户区改造，既可以带动社会投资，促进居民消费，扩大社会就业，又可以发展社区公共服务，加强社会管理，推进平安社区建设，是扩内需、惠民生、保稳定的重要结合点。要求“力争从2010年开始，结合开展保障性住房建设，用5年左右时间基本完成集中成片城市和国有工矿棚户区改造，有条件的地区争取用3年时间基本完成”。为加快改造进程，意见要求“多渠道筹措资金，采取财政补助、银行贷款、企业支持、群众自筹、市场开发等办法多渠道筹集资金。鼓励金融机构向符合贷款条件的城市和国有工矿棚户区改造项目提供贷款，创新金融产品，改善金融服务。根据改造项目特点合理确定信贷条件，对符合信贷条件的项目要在信贷资金规模上给予保障”。2010年1月12日，国务院发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发〔2010〕4号），要求“加快推进保障性安居工程建设，力争到2012年末,基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。各地要通过城市棚户区改造和新建、改建、政府购置等方式增加廉租住房及经济适用住房房源,着力解决城市低收入家庭的住房困难。要加快建设限价商品住房、公共租赁住房,解决中等偏下收入家庭的住房困难。全面启动城市和国有工矿棚户区改造工作”,同时提出“鼓励金融机构向符合条件的城市和国有工矿棚户区改造项目提供贷款”。95 2010年2月5日，财政部下发的《关于切实落实相关财政政策积极推进城市和国有工矿棚户区改造工作的通知》（财综[2010]8号）文件指出：推进棚户区改造，是保障和改善民生、实现党的十七大提出“住有所居”目标的重大举措，是促进社会和谐、走中国特色城镇化道路的客观需要，也是保持经济平稳较快发展的有效途径。实施棚户区改造，不仅有利于加快解决低收入居民住房困难问题，而且有利于促进房地产市场平稳健康发展；不仅有利于改善城市面貌和城市环境，而且有利于促进社会稳定，是一项一举多得的重大民生工程。各级财政部门要站在保持国家长治久安的角度，从社会主义和谐社会建设的高度，认识棚户区改造的重要意义，要以高度的政治责任感和历史使命感，积极参与推进棚户区改造工作，确保各项财政政策落实到位。2010年4月17日，国务院出台《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号），在坚决遏制部分城市房价过快上涨的同时，要求加快保障性安居工程建设，“95 确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务。住房城乡建设部、发展改革委、财政部等有关部门要尽快下达年度计划及中央补助资金。住房城乡建设部要与各省级人民政府签订住房保障工作目标责任书，落实工作责任。地方人民政府要切实落实土地供应、资金投入和税费优惠等政策，确保完成计划任务”。并明确提出“国有房地产企业应积极参与保障性住房建设和棚户区改造”。（二）棚户区改造是改善人居环境的迫切需要目前，本项目拟改造棚户区内公用及市政基础设施落后，建筑陈旧，“脏、乱、差”特征明显，公共排水设施落后，污水肆意横流，有些地方甚至连自来水都不通。启动该项目建设，能将城市建设发展的成果惠及更多百姓，很好地体现以人为本的执政理念。1、XXXX万里路西片区、坳上棚户区改造工程是改善XX中心城区民生的重大举措。棚户区域居民中低收入家庭比例较高，特别是下岗失业、退休职工比较集中，群众要求改造的呼声强烈。实施棚户区改造，有利于加快解决中低收入群众的住房困难，提高生活质量，改善生活环境，共享改革发展成果，提高党和政府的威信，增强人民群众的向心力和凝聚力。2、万里路西片区坳上棚户区改造工程（含建工路北段）是完善城区功能的客观要求，棚户区安全隐患突出，严重影响群众生命财产安全，与城市现代化建设很不协调。实施棚户区改造及配套市政设施和公共服务设施，有利于改善城区环境，集约利用土地，推进城市化健康发展。95 3、万里路西片区坳上棚户区改造工程（含建工路北段）是促进XX经济社会协调发展的有效途径。实施棚户区改造，既可以带动社会投资，促进居民消费，扩大社会就业，又可以发展社会公共服务，加强社会管理，推进平安社会建设，是扩内需、惠民生、保稳定的重要结合点。（三）棚户区改造是改善人居环境的迫切需要本次棚户区实施改造的地块均位于XX中心城区，是XX重要的城市节点及窗口，长期以来的“脏、乱、差”严重影响到了XX中心城区的形象，加快对该地区的改造，对提升XX形象，改善地区节点景观有着重要的意义。（三）棚户区改造是节约集约用地，培育长效城市产业的迫切需要当前，国家出台了一系列土地调控政策，提出要大力节约土地等有限资源。启动本项目建设，能盘活片区存量土地，改棚户，建高楼，提升了容积率，实现了土地的节约集约利用。同时，通过该区域土地开发可刺激旅游、酒店、现代商贸服务业的发展，培育新的经济增长点和新型城市产业。综上所述，XXXX万里路西片区坳上棚户区改造工程的建设符合国家产业政策，项目的建设符合XX95 的城市发展定位，该项目的实施将为XX中心城区的综合经济发展跃上一个更高台阶。实现人民生活达到较高水平的小康，使人民生活更加殷实，率先实现全面建设小康社会的目标。根据城市建设管理部门的经验，如果改造工程不能尽快启动并及时交付，还将会带来诸多社会问题产生不安定的社会因素，因此尽快启动棚户区改造工程是非常必要的。第三章项目实施方案一、指导思想以科学发展观为指导，抓住市委、市政府振兴XX中心城区的重大机遇，加快XX万里路棚户区改造步伐，增强保障性住房建设力度，着力改善城市低收入家庭的居住条件，同时把棚户区改造与推动城市发展、城市转型相结合，与土地资源整合相结合，与完善城市功能、提高城市综合竞争力相结合，与改善城市生态环境相结合，与改善民生、民计相结合，举全市之力，打一场棚户区改造的攻坚战，促使XX中心城区焕发出新的生机与活力，推动全市经济社会和谐发展。二、基本原则95 1、政府主导，市场运作。市政府将棚户区改造工程纳入每年的市区城建重点工程，统筹组织实施，政府有关部门负责棚户区改造的政策制定、项目确定、规划编制、检查指导。棚户区改造实行市场化运作，将棚户区改造与房地产综合开发、经济适用住房建设相结合，积极拓展融资渠道，吸引社会资金投入棚户区改造工程。2、市区联动，上下结合。市政府成立专门机构，负责统一制定棚户区改造的计划、政策文件，做好资金的调度、改造工作的协调和土地招拍挂等工作。该项目由XX国投公司负责万里路西片区坳上棚户区改造工程（含建工路北段）的资金运作、拆迁安置定销房建设和成本控制。市相关部门要充分发挥职能作用，积极主动地支持、配合、协调棚户区改造工作。棚户区改造工作实行属地管理责任制。市政府负责组织拆迁安置、拆迁安置定销房建设施工等项工作。3、突出重点，成片改造。棚户区改造重点是，不符合城市总体规划、人居环境差、安全隐患大、影响市容市貌和经济社会发展急需改造的地块。棚户区改造必须连片开发，做到改造一片、成型一片。95 4、统一规划，综合配套。棚户区改造要做到统一规划、合理设计、综合配套、分步实施。道路、给排水、供气、供热、供电、通信、有线电视、绿化、照明等基础设施要同步建设。5、封闭运作，政策扶持。棚户区改造项目的土地和资金全部实行封闭运作，专门用于项目建设。要制定针对性强的扶持政策，化解棚户区改造的资金压力，并积极向省里争取优惠政策，构建良好的政策环境。6、以人为本，妥善安置。严格执行国家有关建设规范与标准，按照城市总体规划的要求，将棚户区改造成房屋质量优良、功能齐全、设施配套的城市新区。要严格执行拆迁法规，保护拆迁当事人的合法权益，严禁违法拆迁、野蛮拆迁，依法妥善补偿与安置被拆迁人。三、总体目标按照省委、省政府“立足于早解决、集中力量和资金加快解决棚户区改造问题”的总体工作要求，XXXX在万里路西片区坳上棚户区（含建工路北段）拆迁、改造上的总体目标是：在2012年底前基本完成XX万里路西片区（含建工路北段）98975.7万平方米棚户区拆迁任务；从2010年起，利用三年时间完成159072.01万平方米左右的棚户区改造安置房建设任务。四、政策措施95 棚户区改造项目除执行城建重点工程相关政策外，还享受以下优惠政策（棚户区改造的优惠政策只限定在棚户区改造的拆迁项目和为棚户区改造安置的定销商品房建设项目中使用）：1、土地政策：土地出让收益封闭运作，土地出让金等土地收益作为政府投入用于棚户区改造，拆迁地块招、拍、挂收益全部专项用于棚户区拆迁、改造和定销房建设。市政府将棚户区改造项目优先列入土地供应计划和房地产开发建设计划，在申报年度用地指标时单独列出。土地出让列入棚户区改造办公室调度范围，简化出让手续。（2）规费政策：凡棚户区改造的安置定销房建设项目，免收国家规定以外的省、市政府设立的规费和政府性基金。（3）税收政策：用于棚户区改造的定销房建设涉及的税收地方留成部分全额返还给投资主体。95 （4）拆迁安置政策：坚持实物安置与货币安置相结合的原则，实行自愿选择、多元安置、货币结算。鼓励货币安置，充分考虑并妥善解决棚户区低收入住房困难被拆迁家庭的住房问题，在拆迁政策上给予积极合理的倾斜和照顾。一是对符合经济适用房、廉租房条件的拆迁户，可优先适用经济适用房、廉租房予以安置。二是选择定销商品房安置的动迁户，享受定销商品房安置的优惠政策。三是选择货币安置且自行购买商品房的，在限定时间段内，按照不超过原拆迁面积拆迁评估款的10%给予补贴。四是已享受过经济适用房或廉租房政策、且选择货币安置的，将原经济适用房或廉租房转为商品房产权。五是针对拆迁房较小的情况，安置标准结合总体规划，适当增加小户型套数。（5）XX定销商品房政策：定销商品房建设是XX政府推出的为维护被拆迁人的合法权益，促进城市拆迁顺利实施的政策创举。定销商品房是指为妥善安置被拆迁人，由政府主导、市场化建设，以确定的销售价格、套型面积向被拆迁人定向销售的商品住宅，具有完全产权。第四章项目发展前景分析随着我国改革开放的不断深入，经济发展的步伐也在继续加快，XX经济飞速发展，结合城市规划，主城区正有条不紊改造，短时间内城市面貌已经有较大的改善，居民住房条件也得到不断提高，但由于历史遗留条件，部分地段居民居住条件还亟需解决。为了促进XX95 社会经济发展，改善其整体投资环境和生活环境、突破目前较落后的基础设施对经济和社会发展的制约因素，市政府将继续对XX进行全面的改造。目前结合住宅的实际情况，通过推广应用既能满足住宅建设需要，又要适应今后一个时期住宅建设发展方向需求的先进、成熟、经济、适用的新技术、新产品，加速用现代化科技改造棚户区产业，提高住宅产业的技术水平和住宅建设整体效益，推进住宅产品的系列化开发，规模生产，配套供应。本项目建设适应XX建设的需要，对拆迁户提供了档次较高的住房，改善了居住环境、提高了居住水平。该项目是市委、市政府落实“十七大”精神，实实在在的惠民利民措施之一，其社会效益不可估量。项目建成后，能使其它行业的发展同步进行，均衡发展，项目建设的带动作用也非常明显。通过对以上的分析，不管是在国家经济发展还是在政府政策导向方面，棚户区改造在未来很长时间内，有着存在和发展的必要性。因此，在本项目所在地建设棚户区改造工程有存在的必要。从本市来看，棚户区改造工程是经济发展的必然，也是房地产市场的及时雨，是改善住房的必须手段。95 第五章需求分析棚户区及周边区域改造是群众最现实、最直接、最关心的问题，也是影响市民生活质量的基本要素。万里路西片区坳上棚户区改造工程拆迁户的安置一定要紧紧围绕居民群众的实际需求，以集中解决最低收入人群居住困难为重点，尽快着手，尽早回迁，让市民共享城市发展成果。棚户区改造的意义，不仅仅在于实现“居者有其屋”，而对于以“三个发展”为载体的和谐社会建设具有不可估量的影响。先说转型发展。所说的转型发展，是整个社会的全面转型。这就要求不仅要统筹城乡和区域发展，而且要注重城市发展与资源、环境的协调，注重城市困难群众的基本生活保障。棚户区居住的大多数是困难职工和低保户、特困户等社会弱势群体，由于居住条件差，人口杂乱，棚户区内的计划生育、治安、社区管理的难度非常大。实施棚户区改造，按照规范标准建设居民社区，不仅大大改善居住环境，提高居民生活质量，还将有利于社区管理，实现社会公平，促进社会和谐。实施棚户区改造是加快城市95 化进程、推进经济增长的重要措施。棚户区多处于城市边缘地带的城乡接合部，按照城市规划布局对棚户区进行全面改造，并在居民安置住宅社区配套建设供排水、电、暖、气等基础设施建设和学校、医院、社区服务等公共服务设施，将有利于加快城市化进程，带动第三产业的发展。  次说安全发展。安全发展是一个系统工程，除了安全硬件之外，软件的建设也十分重要，那就是要营造安全发展的环境氛围。我们常说要珍视生命，可是“珍视”的前提是，这个生命要活的光彩，活的体面。 再说和谐发展。科学发展观的核心是以人为本。以人为本就要落实到老百姓的衣食住行上来，落实到老百姓的喜怒哀乐上来。棚户区改造是一项重大的民心工程、德政工程。试想，一个居家百姓，一辈子还有比房子更重要的事吗？因此，我们应该大力支持条件成熟的万里路西片区、坳上棚户区改造工程，早日启动，早日回迁，尽快改善居民群众的居住条件。第六章建设地址及建设条件一、场址选择95 （一）、建设场址现状万里路西片区坳上棚户区改造工程（含建工路北段）工程用地位于XX中心城区万里路，北以建工路的自然山体为界，南以万里路为界，西以子尹路南延线为界，东以湘江河为界。该区域南北宽约100米，东西长约200米。该项目用地多低矮破旧的民房，沿规划区域道路有大量商业及居住建筑拆迁。（二）地层岩性该地区域内露出的地层由新至老有：第四系（Q）、三叠系下统茅草铺组。1、第四系土层-土体填土层（Qml）：由碎石、块石、粘土生活垃圾等组成，主要是以碎石为主。密实度为稍密。厚度变化大。残破积层（Qel+dl）：主要为黑褐色、褐黄色粘土夹碎块石为主。大部分地段呈硬至可塑状，结构松散。主要分布斜坡坡面上，以及负地形沟槽及平缓斜坡地带，厚度0.5-1.2m。2、基岩-石灰岩基岩为三叠系中统下统茅草铺组（Tlm95 ）石灰岩。岩性单一，基岩面起伏大，根据钻探揭露探明岩溶洞隙多充填红粘土，为岩溶强发育区。根据现场岩芯特征岩体完整程度为较破碎岩体（中风化）。分布于整个场地内，呈灰色、浅灰色。钻探取出岩芯呈短柱状、块状少量长柱状，钻探岩芯采取率60-70%之间，岩芯表面见少量蜂窝状溶蚀小孔，属较硬岩，岩体基本质量等级为Ⅳ级。受构造的影响，岩石节理裂隙较发育，结合程度较差，贯通性较好。岩层层面之间较粗糙，但局部岩层之间受风化和水体的作用下岩层层面风化较严重，使其岩层层面之间局部地段出现泥质充填。（三）、地质构造区域场地内为单斜构造，岩层产状：倾向130°，倾角46°。未发现断层经过，地层分布连续。但受区域构造的影响，岩体中节理裂隙较发育。二、建设区位万里路西片区坳上棚户区改造工程用地位于XXXX万里路，依山修建，有良好的经济发展前景。项目地周围地势较为平坦，可以成为一个很好的景观视线，所以建筑设计可以以此为依据，让人在建筑中有良好的视线感受自然。三、建设条件95 （一）、自然条件1、地理、地形、地貌条件XX在中国地震烈度区划图中显示地震基本烈度为6度以下，本项目在工程建设中只考虑简单设防即可。本项目所在地区属中低山地貌，地势起伏不大，适宜工程建设。2、工程地质与水文地质条件拟建场地整体地势开阔，建设场区稍有坡度，地形地貌不复杂，无不良地质现象；场地水文地质条件较简单，地基岩土种类单一，性质变化不大，均匀性较好。XX处于亚热带湿润季风气候区，冬无严寒夏无酷暑。根据XX气象局多年观测成果，区内多年平均降雨量1083.4mm，最丰年1311.9mm，最枯年802.6mm，降雨多集中在5-9月，为雨季，12月至次年3月为枯季，其余为平水期。场地地下主要为第四系土层内的上层滞水合基岩内的岩溶裂隙水。根据调查和钻探成果，场地内岩溶不发育，岩溶水的分布不均匀。场地地下水量主要受岩溶发育程度、岩溶裂隙充填性质、连通性等诸多因素的影响，地下水流速主要受含水介质及岩溶裂隙的连通性控制，场地地下水具有富水性强，含水不均匀的岩溶地下水特点。95 在区域上，地下水总体由南向北运移，场地处于径流排泄区，湘江河为本场区的排泄基准面。湘江河河床标高约810.00左右，目前场地标高在818-830m之间,高于湘江河床标高8m以上。（二）、社会经济条件XX位于XX北部，南临省城贵阳市，西与四川接壤，北面紧靠重庆，是大西南通江达海的重要通道。全市面积30762平方公里，人口684万人。XX位于东经106o55,、北纬27o42,之间，位于云贵高原东北部，属于云贵高原向四川盆地和湖南丘陵过渡的斜坡地带。属国家规定的长江中上游综合开发和黔中产业带建设的主要区域。遵义是自然资源宝库，全市森林覆盖率33.1%以上，药用植物2018种，名贵中药材杜仲、黄连、天麻、黄柏、吴萸以及经济林木油桐、乌桕、蚕桑、五倍子等均为贵州的主要产区。现已探明有60多种矿产，其中锰、铝、汞、硫铁矿、硅石、钼、钡为优势矿产，储量在全省或全国占有重要地位。全市可供开发的水能资源为428万千瓦，现已开发的水电站装机容量70.58万千瓦，已探明的煤炭储量63.31亿吨，总储量预计193.5亿吨。95 遵义是中国名酒之乡。国酒茅台“风来隔壁三家醉，雨后开瓶十里香”；董酒品质超凡，位居老八大名酒之列；习酒、珍酒、鸭溪窖酒、怀酒……，群星璀灿，多彩多姿，名酒辉映，众星拱月，使遵义赢得了“中国酒文化名城”的美称。遵义还是“全国双拥模范城”，全国造林绿化“十佳”城市，全国卫生先进城市。（三）、交通条件XX区位条件优越，中心城区南到省会贵阳市153公里、北距重庆市108公里，崇遵高速、贵遵高速和川黔铁路纵贯全境。XX主骨架路网规划为“四纵三横三联二环”，总规模约3437公里，其中高速公路902公里，一、二级公路2535公里。该规划实现后，将形成县县通高速或高等级公路，XX中心城区到县（市）3小时、县到县6小时的交通经济圈，基本满足该市小康建设要求。（四）、公用设施条件项目选址具有可靠的交通、电力、供水、通讯保证，已完全具备现场施工条件。本项目用地区域为XX规划用地，规划道路及其它市政公用设施齐全。（五）、用地条件本项目是属于改造95 工程，平场土石方及护坡、堡坎等工程量较小。项目建设场地已具备三通一平，无大的挖(填)土(石)方工程，施工所需的砖、石、砂以及钢材、木材等当地市场供应充足，建筑材料运输方便，有利于工程的施工建设。本项目符合XX经济发展规划要求，资金到位后即可进行建设，不存在规划条件上的限制。项目地供水、供电、道路和通讯、排水等基础设施均完善，完全满足施工需要。综上所述，项目选址具有可靠的交通、电力、供水、通讯保证，不需新占用建设用地，施工方案成熟，已完全具备现场施工条件。第七章项目实施方案、规模及建设内容一、棚户区安置方案XX万里路西片区坳上棚户区改造工程（含建工路北段），坚持实物安置与货币安置相结合的原则，实行自愿选择、多元安置、货币结算。鼓励货币安置，充分考虑并妥善解决棚户区低收入住房困难、被拆迁家庭的住房问题，在拆迁政策上给予积极合理的倾斜和照顾。一是对符合经济适用房、廉租房条件的拆迁户，可优先适用经济适用房、廉租房予以安置，二是选择定销商品房安置的动迁户，享受定销商品房安置的优惠政策。95 2010年XX国投公司计划启动万里路西片区用于拆迁安置定销房建设，总建筑面积159072.01万平方米，住宅共800套。三是选择货币安置按照不超过原拆迁面积拆迁评估款的10%给予补贴。四是已享受过经济适用房或廉租房政策、且选择货币安置的，将原经济适用房或廉租房转为商品房产权。二、项目实施目标XX万里路四周可能利用的土地为企业职工、社会人员建设住宅利用；随着社会发展，部分企业处于停产半停产状态，部分企业用地改造成为企业职工住宅，并衍生出一定规模的住改非用房及营业用房，以满足该片居民生活基本需要，从而形成居民住宅、营业用房、企业及配套公建相互交叉、融合的棚户区，其整体布局不合理，“脏、乱、差”是其显著特征。该区域内房龄大多超过30年，房屋破损严重，建筑拥挤，无安全的消防通道及设施，基础设施条件极差，严重影响居民生活质量、危及人民生命财产安全。根据规划要求，该项目需对棚户区范围内的居民住宅、住改非、营业房、企业及配套公建进行整体改造，合理布局，从根本上改变棚户区范围内“脏、乱、差”的状况改善城市居民生活水平，保障人民生命财产安全。根据XX城市总体规划及本项目规划选址意见，拆除95 万里路西片区及建工路北段内的棚户区居民住宅、商业设施、企事业单位用房，拆迁建筑均为平房及简易楼房，以居民住宅为主。拆迁总面积98975.70平方米，拆迁总户数968户。三、工程实施规模本项目规划用地20906.07平方米，建筑占地9938.89平方米，总建筑面积159072.01平方米，其中,还房建筑面积83227.70平方米，地下建筑面积26233.56平方米以及商业用房49694.45平方米。四、主要实施内容1、拆迁安置定销房的建设；2、棚户区改造范围内的居民及企事业单位搬迁；3、原有建筑的拆除；4、建筑垃圾的清运等；5、场地平整。本项目拟建建筑面积159072.01平方米，拟建内容包括住宅、车库、商业及物管用房等，拟建还房800户。95 第八章总体规划方案一、设计原则本项目的设计是根据现行国家规范要求，本着安全、实用、经济的原则进行设计，力求简洁美观。1、整合资源，合理布局，实现优化配置，提高运行效率。２、合理利用现有土地，结合现场地形设计，满足使用功能要求。３、完善功能，配套推进。４、明确标准，规范建设。拟建项目建设要根据“建设标准”精神、覆盖人口及服务功能，本着填平补齐的原则，确定建设规模159072.01平方米，项目建成后达到规模适度、功能适用、装备适用、经济合理。５、在满足住宅功能要求及设计规范的基础上，综合考虑建筑立面特征与周围环境的关系，并符合国家有关节约用地、节能、节水、环境保护和消防安全的规定。６、满足整栋建筑的通风、采光和消防疏散的技术要求。二、设计依据95 《住宅设计规范》（GB50096-1999）《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95）《汽车库建筑设计规范》（JGJ100-98）《XX城乡规划管理技术规定》[市府（2009）49号令]国家及地方现行相关法规文件。三、气候条件XX受季风影响特别显著。冬春季节多受北半球移来的寒潮或冷空气影响，冬季风一般多为东北风或偏东风。遵义受偏东北季风影响时，云层浓密低厚，一到夜间云顶辐射冷却，常常产生夜雨。如果这时再遇上偏南气流北上在川黔间与偏北气流汇合，往往在3300米高空形成一长江切变线，或在近地层形成一云贵准静止锋，阴雨绵绵的天气就更长。4月中旬西南季风北上，阴云密布天气减少，晴间多云日数增多，温度显著上升。由于遵义所处纬度低，日光照射强烈，连晴三天温度就可能升至30℃以上。1957年4月曾出现37.6℃高温。春旱、冰雹、秋季绵雨、倒春寒、低温等灾害性天气少95 有发生。区内矿产资源有煤、硫铁矿、铁、磷、铝、硅石、高钙石灰岩和陶土矿等。高钙石灰岩和陶土矿储量大、开采条件较好，可开发生产系列别具风格的绿陶制品。四、地震烈度区划本项目属于新建工程，平场土石方及护坡、堡坎等工程量较小，据《中国地震动参数区划图（GB18306-2001，1：400万）》，遵义地震东峰值加速度小于0.05g,地震动反映谱特征周期S为0.35，属坚硬场地。据上述资料分析，区域稳定性判断为基本稳定区。据《建筑抗震设计规范》（GB50011～2001），XX抗震设防烈度为6度以下。故在工程建设中只考虑构造设防即可。五、总平面布置营造充满人性关怀的居住社区，重塑住宅商品化时代的邻里关系；根据用地位置及特征，营造一个环境优美，以自然景观为主题的，配合现有居住模式的新型都市生态居住区。1）围而不合、散而不乱的布置方式基地建筑用地面积约20906.07m2，规划一个完整的住宅区。采用集中公共区域和城市公共空间，利用点式高层结合山地台地形成富有韵律的曲线，采用相对严谨的手法形成几个围而不合、散而不乱的居住组团。各组团留开阔的视线开口，并与中心景观走廊发生关系。结合地形高差的利用，完成建筑的总体布局。95 2）尊重地形、利用地形、形成顺畅流动的台地布局地块区域内高差较大，利用地形高差在用地范围内形成不同高度的台地，并充分照顾人与台地。建筑、环境的关系，巧妙处理建筑高度与山势的关系。形成高低适宜的建筑布局，让大部分住宅有良好的远近景观视线。3）小区配套与商业服务在规划地块内按规范设置了公厕、地下停车场，垃圾收集点等服务设施。4）重塑住宅商品化时代的邻里关系居住强调邻里关系，建筑布局较为开放，台地交通便利。在园林景观的跌落空间中布置公共活动场地，给人更多的交流机会。以一种“守望相助”的安全感联系小区居民的感情。在规划布局的高度对独特的人文气氛和文化品位有总体的设想和发展。六、主要技术经济指标（一）主要技术经济指标规划用地面积：20906.07平方米；建筑占地面积：9938.89平方米；总建筑面积：159072.01平方米（地上建筑面积：132838.4595 平方米；地下建筑面积：26233.56平方米）；其中，居住建筑面积：83144.00平方米；商业建筑面积：49694.45平方米；地下建筑：26233.56平方米；建筑密度：47.5%；容积率：6.53；绿化率：27.8%居住户数：800户；停车位：660个（地上：10个，地下：610个）2、项目总投资：项目总投资66399.53万元。第九章工程技术方案一、拆迁安置定销房建设方案（一）建筑设计1、建设目标95 坚持统筹兼顾、统一管理、安全高效的原则，经过本次新建工程，把XXXX万里路西片区坳上棚户区改造工程（含建工路北段）建成房屋建筑质量优良、功能配套完善、规模与当地人口和社会经济条件相适应的住宅小区，为万里路改造工程提供良好的基础设施条件。2、设计依据《住宅设计规范》GB50096-1999《民用建筑设计通则》GB50352-2005《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95《汽车库建筑设计规范》JGJ100-98项目规划布置总平面图；本项目的建筑设计依据现行国家规范要求，本着安全、实用、经济的原则进行设计，力求简洁美观。本工程设计使用年限为50年，建筑等级为Ⅱ级，场地地震基本烈度小于6度。3、设计原则1、整体设计原则。建筑应置于周边的环境系统中，把各种影响的因素考虑在内，以取得良好的整体效果。95 2、功能合理原则。本设计应满足功能齐备、设备完善、适用舒适的要求，在基础上，结合当地建筑地域特色创造空间，以领先时代的设计思路塑出造型简洁独特又具有地方文化品味的单体建筑。3、坚持生态环境的原则。环境是一个系统，因此从城市到建筑，室外到室内，应实现真正意义上的“以人为本以环境为本”的生态建筑设计，体现人与自然的和谐共存。设计上减少对已有地形的破坏，坚持生态环境原则。4、平面设计项目设计尊重自然山水之格局，强化山地之肌理，吸取先进科技之理念，激发居住小区发展主动力。迈向新世纪小康生活的人们对于住宅小区的总体素质的要求不断提高，而且其发展趋向越来越明显地凸现出“人与自然”这个主题。设计中充分考虑住户的心理及生理上的需求，户型设计精益求精，立面造型、色彩及材质的和谐搭配，宽敞的庭园，满足都市人们渴望与大自然交融的愿望和需求。避免任何一户与另一户的对视现象，每户视野都达到最大。（1）、按本项目的控制指标要求、功能要求，结合地形的情况，优化平面设计，进行多平面方案比选。（2）、合理组织内部功能空间，使平面紧凑合理,努力在有限的面积内,尽可能扩大起居,适当放宽厨、卫间面积，缩小卧室面积,使空间利用更加合理。95 （3）、各行为空间专用性明确,根据不同要求,做到动静分离，公私分离,符合家庭行为特征。（4）、注重厨、卫间的设计,合理有序地安排厨、卫设备保证厨、卫间有良好的通风。住宅总平面布置充分考虑本地居民的生活习惯，力争交通便利，布局合理、并有良好的采光通风，同时又能充分体现时代特征：简约、和谐，温馨的小区环境形象。5、立面造型设计整个项目以简洁明快的风格为主，总体获得视觉上的统一感。重视强调人的尺度感、亲切感、归属感。使人体会到一种从容和平静。立面简洁的体量变化，及因观景角度的不同而考虑的住宅楼的高度层数的变化而形成起伏多变的群体天际轮廓线；小区单体建筑造型强调独特的可识别性，体现小区住宅明快、丰富的色彩变化。在立面造型的设计中强调整个社区的整体风格协调的统一的同时，利用住宅平面凹凸变化来塑造形体的前后层次的变化。本项目的立面造型设计注重细部的刻画和比例尺度的处理，在精致典雅的格调中，融合了欧式细腻的比例尺度，使之既新颖又具现代居住小区的韵味。外墙上部采用陶瓷锦砖及高级外墙漆。色彩柔和典雅。整体上给人以稳重、含蓄、精致的气质来体现居家的性格。95 住宅利用凸窗及低窗台等来开阔住户的室内视野，彰显其风景这边独好的优越地位，利用出屋面的楼梯间作坡顶，结合露台，使其天际线更富有变化。以简练的色彩搭配，体现其清新明快的风格。虚与实，水平与垂直等的对比手法，体现新世纪居住小区的时代气息。利用地方材料及头部部分大玻璃窗点缀，富有地方特色及时代感（二）、结构设计1、结构设计依据《建筑结构可靠度设计统一标准》GB50068-2001《建筑结构荷载规范》GB50009-2001《建筑地基基础设计规范》GB50007-2002《混凝土结构设计规范》GB50010-2002《砌体结构设计规范》GB50003-20012、设计荷载（1）、根据《建筑结构荷载规范》（GB50009-2001），XX50年一遇的基本风压W0=0.4KN/m2,该工程场地的地面粗糙度类别为B类。（2）、根据《建筑结构荷载规范》（GB50009-2001），XX50年一遇的基本雪压S0=0.00KN/m2。95 （3）、本工程的荷载按《建筑结构荷载规范》（GB50009-2001）取用。楼面及屋面荷载标准值如下：卧室、客厅2.0/m2卫生间、厨房2.OKN/m2挑阳台2.5KN/m2走廊、门厅、楼梯3.5KN/m2屋面:上人2.OKN/m2不上人0.5KN/m23、安全等级、抗震设防烈度（1）、根据《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50068-2001），本工程建筑结构的安全等级为二级；本工程结构的设计使用年限为20年。（2）、根据《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）及本工程《岩土工程勘察报告》，本工程按丙类建筑、场地地震基本烈度小于6度，故在工程建设中只考虑简单设防即可。,4、地基基础该地块地势平坦且软弱下卧层较厚，基础采用人工挖孔桩或墙下条形基础形式。95 5、结构选型本项目结构采用框架结构6、结构设计采用设计软件设计采用中国建研院PKPM系列软件，软件使用授权号4711。（三）、防雷设计在建筑物屋顶设避雷带防直击雷，利用建筑物的钢筋作引下线，基础及地梁钢筋作为接地体。二、拆迁工程方案该项目由XX国投公司根据政府统一要求，承担项目立项主体，遵照政府提出的“借得来钱、用的好钱、还得了钱”的总体要求，对棚户区改造全过程深入做好资金筹措、成本控制、后期运营等任务；项目拆迁按照拆迁属地管理的规定，由相应地块的区政府统一组织实施，通过公开程序选择评估公司，根据项目情况选择具有资质的拆迁公司，进行实施。（一）、房屋评估房屋拆迁估价，应当根据国家《房地产估价规范》，由具有三级以上（含三级）房地产估价资质的估价机构（以下称估价机构）本着独立、客观、公正、合法的原则进行。任何组织或者个人不得非法干预拆迁估价。95 房屋拆迁许可证确定的同一拆迁范围内的房屋拆迁估价，原则上由一家估价机构实施。需要由两家或者两家以上估价机构估价的，估价机构之间应当就拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取等进行协调并执行共同的标准。房屋评估公司选择应坚持以人为本，阳光操作的原则，保证拆迁评估的公开、公平、公正，尽量消除拆迁评估误差，切实维护广大被拆迁人的合法权益。（二）、房屋拆迁1、拆迁公司按照有关规定办理相关拆迁安置手续，并在工程实施过程中向承办单位及时报告拆迁进度等相关情况。2、承办项目的拆迁公司应在规定时间内完成全部拆迁安置工作，垃圾清运至自然地坪的工作，并负责做好被拆迁人的思想工作。拆迁单位应保证向承办交付的拆迁后的地块无纠纷。若地块上市成交后发生的房屋拆迁纠纷，一律由拆迁公司负责解决，所产生的一切责任和费用概由拆迁公司承担。第十章公用工程方案一、给排水设计95 （一）、设计规范和依据1）、《建筑给排水设计规范》（GB50015-2003）；2）、《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95）；3）、《给排水设计手册》（第六、九分册）；4）、《建筑给排水设计规范》GB50015-20035）、室外给水设计规范；6）、规划红线附近市政给排水现状图；7）、建筑专业提供的图纸和资料。（二）、设计范围1）、室外红线范围内的给水及排水设计:2）、室内给水、排水及消防设计:3）、水处理设计:生活污水处理。（三）、给水水源及城市排水管网1、给水水源(1)可供本工程用水的水源现状:水源来自小区自供给水管网,可以满足小区用水,(2)城市排水管网现状:本工程四周有完善的市政排水管网,能借纳本工程排水.95 2、给水（1）、给水量用水类别用水量标准(L/人.d)用水量(m3/d)居民生活250(L/人.d)696商业6(L/m2.d)110未预见水量按小计的15%计121总用水量927（2）、给水系统(a).给水由不同方向与市政给水管网向该建筑小区内引入两根管径为DN150给水管,形成消防生活环状管网供水。(b)给水系统:由市政给水管网直接供水。（3）给水计量可室外引入管两根,管径为DN150,从不同方向与市政给水管网连接,各设DN150水表计量,沿小区道路室外形成环状。室内给水采用远传水表或智能卡式水表计量,即查表不进户,给水管采用PP-R等新型管材。3、排水（1）排水量:按生活用水量90%计Qd=510m3/d。95 （2）排水系统:(a)、雨水和生活污水分流排出。(b)、废水经提升后排至室外。(c)、室内排水管采用UPVC排水管柔性排水铸铁管。(d)、小区内污水管主要由d300-d400组成。(e)生活污水集中排至室外化粪污水处理装置(集中统一设置),经处理达标后(GB8978-1996)统一排放.4、雨水系统(1)、雨水按遵义地区暴雨强度公式计算,重现期q=2年,降雨历时t=10分钟,平均径流系数φ=0.65,雨水量q=545.6L/S。(2)、雨水收集后集中排至沿小区道路设的d400雨水管,雨水经该雨水管收集后集中排至市政排水管。二、供电工程（一）、设计依据1）、《民用建筑电气设计规范》JGJ/T16-92；2）、《建筑设计防火规范》GBJ16-87；3）、《供配电系统设计规范》GB50052-95；95 4）、工业与民用配电设计手册（第二版）5）、其它有关技术规范、规定（二）、工程性质本小区是住宅多功能于一体的综合型高层的住宅小区。消防设备为二级用电负荷。（三）、供、配电系统1）、用电指标及负荷住宅以每户8KW计,商业用房以80W/m2计,车库以15W/m2计。2）、变电所设置及变压器安装容量本小区设一个共用变电所。住宅配电实行一户一表计量,商业配电在变电所实行单独低压总计量。3）、供电电源本小区由当地供电局引入一路电源供电。备用电源保证消防负荷用电。（四）、照明系统住宅及商业用房：二次装修考虑95 车库：采用塑料罩安全型荧光灯带，照度201x左右，管理室集中控制公共通道：节能灯为主应急照明：在地下车库、变配电所、泵房、消防值班室、电梯前室、门厅、商场、主要出入口及疏散楼梯均设置应急、疏散指示照明，应急、蔬散指示灯采用自带蓄电池型由消防联动控制。室外设庭院灯、投光灯、立体照明灯等灯饰照明。（五）、防雷接地与电气安全1、防雷接地防雷等级：二类防直击雷措施：屋面设10mXlom避雷带，利用结构柱内钢筋作引下线。防侧击雷：30m以上每层(30m以下从首层起，每三层)利用建筑物结构圈梁内主钢筋相连接作均压环并与引下线焊接。防雷电感应：建筑物内的金属构件及较大金属物体如金属栏杆、金属门窗等应与均压环连接。95 防雷电波入侵：进出建筑物电缆外皮，金属管道可靠接地。10KV电缆进线装设阀式避雷器。接地：本建筑采用综合接地系统，即工作接地、防雷接地、保护接地共用接地极，接地极利用建筑物基础钢筋，接地电阻一年四季≤l欧。2、电气安全高低压配电装置采用阀式避雷器作过电压保护，10KV设备外壳接地安全保护，低压配电系统采用TNmS—C系统，低压出线均设PE线。所有插座回路均设漏电保护。所有进出建筑物金属管道及金属构架，均应与接地装置可靠连接。高出建筑物屋面的金属管道及金属构架均应与防雷装置装置可靠连接。三、通风、燃气设计（一）、设计依据1．建设单位提供的设计任务书2．建筑专业及相关专业提供的基础资料3、《汽车库、修车库、停车场设计防火规范，(GB5006-97)》4．《高层民用建筑设计防火规范(GB50045-95)》(2005版)（二）、设计内容1．地下室及车库的通风及防排烟设计95 2．建筑前室和防烟楼梯间的防排烟设计（三）、系统设计发电机房设置机械排烟系统。地下车库和设备用房不满足自然排烟面积的房间采用机械排烟。所有住宅防烟楼梯间及合用前室采用自然排烟。合用前室开窗面积不小于3m2，防排烟楼梯间每五层内可开启外窗总面积之和不小于2m2。四、天然气设计居民总户数为852户，日用气量按每户每日1.5m3计，配套公用建筑用气量的10%计。日用气总量为1278.00m3。小区内天然气供气来自市政中压天然气管，经调压箱降压后低压天然气分别。小区内天然气管道管径为D108X3。调压设备设于住宅入口一侧。第十一章消防工程95 一、总图消防本工程各栋楼的消防扑救面的要求。且消防车道的开口间距也满足临街面不大于150米、各人行疏散出口不大于80米的要求。各栋建筑物之间的问距均满足消防间距。项目内相邻建筑的防火间距满足《高层民用建筑设计防火规范》GB50045—95（2001年版）。二、建筑消防1、建筑分类和耐火等级一类高层住宅建筑,耐火级为一级；地下停车库属于Ⅰ类停车库，耐火等级为一级。2、防火与防烟分区及安全疏散住宅标准层每层四户，均设有两台消防电梯和一个合用前室，一部楼梯。每层一个防火分区，两个疏散出口。前室有良好的自然排烟，防烟楼梯间设正压送风，均门均采用乙级防火门。车库设8个防火分区，车库设自动喷林系统。3、消防给排水（1）消防水源95 水源为城市自来水及地下消防水池储水，采用生活和消防分设制供水，进水管2条，管径为DN100m。（2）消防用水量室外：15L／s；室内：20L／s；自动喷洒：30L／s。（3）消防供水系统室内消火栓系统水源由地下消防水池提供，在建筑的每层设置消消火栓系统，在车库置自动喷水系统。在地下室设置独立的消防水泵房和消防水池。水池有效容积v=360m3。在屋顶设置高位消防水箱1座，消防水箱容积18m3。室外管网呈环状形敷设，干管管径为DNl00mm。（4）、消火栓供水系统采用水池一水泵一水箱联合供水方式,小区统一加压,超压部分采用减压阀或减压孔板减压,保证栓口压力不超过0.5Mpa,水泵及水池集中设置在泵房内,水箱设于屋顶,水箱贮消防水18m3,消火栓增压管网沿道路形成环网,分别与各栋室内消火栓环状管网相连。(5)室内消火栓室内消火栓分层设置。95 (6)水泵接合器室外设DN100水泵接合器,分别与室内消火栓环网相连。(7)室外消火栓室外给水管网DN150形成小区环网,在环网上设置消火栓,间距不超过120米,以便消防车取水用。5、自动喷洒系统自动喷洒系统地下车库按中危险II级设计,喷洒系统布置在地下车库。(1)系统采用水池一水泵一水箱联合供水方式。(屋顶水箱与消火栓系统合用)(2)报警阀集中设置在小区泵房内,每个报警阀控制的喷头数不超过800个。(3)每层支管起端设置显示开或闭的信号阀和水流指示器,最远端设末端检验装置和排水系统。（4）特殊消防措施:在高、低压配电间、车库及其它设备用房设置一定数量C02灭火器。三、质量监督95 本项目质量严格按照国家有关规定执行，对项目的设计、施工、监理、材料采购都要依法订立合同，明确质量要求、履约担保和违约责任，加强对施工各环节的质量监控，确保工程建设质量。本项目按照规定，通过公开招标方式确定工程承包商和设备供应商，同时委托监理单位进行施工监理，保证工程质量。第十二章环境影响评价一、主要环境保护标准1、大气环境执行《环境空气质量标准》GB3095--962、施工期噪声执行《建筑施工场界噪声限值》GB3096--93和《建筑施工场界噪声测量方法》GB3096--933、施工期及使用期污水排放执行《污水综合排放标准》GB8978-96和《地面水环境质量标准》GB3838--2002二、项目所在地环境现状项目所在区域，属于环境空气质量功能分区的二类区，，大气环境质量已达到二级标准，项目区内环境良好，受纳水体已达到地面水环境Il类标准。三、施工期及营运期对环境的影响及其防治措施95 本项目在施工过程中，对环境的影响主要为噪声、尘土、固体废渣和废水。1、施工期环境污染及对策本项目在施工过程中，需使用少量车辆及施工机械，对环境的影响主要为噪声、尘土、固体废渣和废水。(1)、施工期的噪声及防治对策。施工期的主要噪声污染源为搅拌机、脚手架等施工机械以及现场运输车辆等。施工单位对造成噪声污染的各种施工机械要采取有效的隔声防噪措施，使受影响区域符合《建筑施工场界噪声限值》中规定的各施工阶段的噪声限值。本项目施工期间受噪声影响较大的为道路沿线居民区，施工中可采取以下几方面的措施来减少施工噪声的影响。第一，合理安排施工时间和施工用场地等管理措施；施工设备选型上应采用低噪声设备，以降低噪声声源；在施工过程中对动力机械设备定期进行维修、养护；搅拌机、运输通道远离居民。95 第二，设立简易的隔音棚等工程措施，包括：在朝向环境敏感的一侧设立简易的隔音棚；对位置相对固定的高噪声机械设备，如搅拌机等设在操作棚内或适当设置单面声障。(2)、扬尘影响防治对策。本项目施工期间对大气环境影响最大的是扬尘。主要来自于运输车辆、砼拌和、砂石料筛分系统。由于本项目施工后可能浮尘较多，因此，施工场地周围受影响较大。为减少施工场地的扬尘污染，本项目在施工中拟采取以下措施：施工场地定期洒水，防止浮尘产生，在大风日加大洒水次数；施工场地内运输通道及时清扫，以减少汽车行驶扬尘；运输车辆进入施工场地要低速或限速，以减少产尘量；多尘物料采用帆布覆盖，以免露天堆放；施工场地设立隔离棚或墙体。(3)、固体废渣的处理。本项目施工期间固体废物主要为生活垃圾和施工产生的废渣土。生活垃圾拟用垃圾箱收集后由环卫工人定期送到垃圾场处理。对施工中的弃土、淤泥、废渣等要及时清运至指定弃土场。(4)、污水的处理。本项目施工期间产生的污水主要为生活污水和施工活动自身产生的污水。污水经初步处理后集中排至就近的排污系统。四、营运期间环境污染防治对策95 本项目在营运期间，给环境带来的影响主要为生活垃圾和污水，生活垃圾可以采用集中转运处理，污水经沉淀经化粪池处理达标后由排污管道进入集镇污水处理系统。本项目建成后，给环境带来的影响主要为生活垃圾和污水，生活垃圾可以采用集中转运处理，污水由排污管道进入城区污水处理系统。经县环保局审批，本项目均满足国家环保要求指标，同意实施五、环境影响评价本项目是在市集规划区进行建设。根据本项目工程特点，建成后产生的生产垃圾和污水均可进行处理或排放，工程建设不会导致大气及当地区域环境功能的改变。因此，项目建设不会对大气及生态环境产生较大影响。第十三章环境保护、绿化及节能一、环境保护1、住宅单元厨房均采用变压式排风道进行有组织排放。2、住宅单元均采用垃圾袋装化进行分类处理。95 3、污水处理:经无能耗生化污水处理装置处理达标后排入市政污水管。4、通风机和水泵等主要设备均选用高效、低噪声及振动小的设备,并设于地下设备用房,尽量避免噪声及振动对环境的影响。二、绿化各庭院间的绿化景观组织以公共绿化广场和路边带状景观绿化布置为核心,多方面立体景观绿化系统,达到景观资源共享,同时满足不同使用需求。三、节能1、设计依据建设部令第143号《民用建筑节能管理》；《民用建筑热工设计规范》;《XX居住建筑节能设计标准》DBJ52-49-2008《建筑外窗保温性能分级及检测方法》；本工程建设区域的建筑热工设计分区为夏热冬冷地区，按照《XX居住建筑节能设计标准》采取的建筑节能措施有：1、采用合理的体形系数、窗墙比。95 2、屋面采用35厚挤塑板保温层，40厚砼保护层。3、外墙采用20厚挤塑板保温隔热层。4、所有窗采用6+6+6中空玻璃窗，窗的气密性要求达到4级。第十四章劳动卫生安全及消防一、执行标准1、《中华人民共和国安全生产》2、《建设工程安全生产管理条例》3、《建筑业安全卫生约》4、《建筑设计防火规范》二、危害因素和危害程度分析（一）危险性作业的危害本项目会有少量高空作业，施工中可能发生堕落、坠物伤人等事故，电焊作业时，有可能引起火灾。（二）有毒有害物品的危害95 因无爆破作业，施工中不使用炸材，故无须考虑雷管、火药的存放、保管、安全使用问题，但是要注意油漆、香蕉水等易燃易爆品的管理，避免引起火灾。三、安全措施方案（一）、施工安全措施方案要认真贯彻“安全第一、预防为主”的方针，严格按照安全生产技术操作规程和安全规划组织施工。各级职能部门必须建立安全生产办事机构，完善安全检查制度，并制定项目经理至基层操作工人的安全职责。1、采用安全生产和无危害的工艺和设备，严格按技术规范进行作业，作好安全设施。2、对危害部位和危害性作业采取相应保护措施，操作人员必须经过严格训练，持证上岗，严格遵守操作规程，严禁违章作业。（二）、运营期安全措施方案1、主要交通道路做到人车分流，避免穿越广场和活动场地。处理道路衔接处的交通，合理确定交通组织方式和建筑平面布置，减少不同流向人车的相互干扰。95 2、采用合格的电器设备。电气设备分别采取保护接零或保护接地系统，在规定的设备、场所范围内，必须安装漏电保护器和实现漏电保护器的分级保护。对应急照明、消防报警电源和消防设备电气，均应安装报警式漏电保护器潮湿环境内灯具、插座开关等电气器具均选用密闭防水型。3、配电所应独卫设置，室外管线敷设采用地下管沟暗敷，楼梯要符合交通、疏散要求，防护栏杆和栏板符合安全设计尺寸要求。四、消防措施1、本项目的建筑耐火等级为二级。各建筑物的防火间距，防火分区、安全疏散距离、疏散宽度等指标均符合《高层民用建筑设计防火规范》的有关规定。2、室外消防给水与生活给水共用一套管网，并形成环状，在各建筑附近设置适当数量的室外消火栓。3、按《建筑灭火器配置设计规范》配置手提式磷酸铵盐二粉灭火器。第十五章项目实施及管理一、建设管理机构95 万里路西片区坳上棚户区改造工程项目由XX国投公司实施，市发改局、审计局、财政局对本项目的实施进行监督。为保证本次建设项目的顺利实施，XX国投公司成立建设工程指挥部，具体对工程实施管理。在项目建设过程中从严进行六制管理(项目法人制、工程监理制、合同管理制、招标投标制、质量终身制、基本建设财务管理制)，建设资金实行三专（专户储存、专人管理、专款专用），加强工程质量、进度、资金、安全管理，确保工程顺利实施。二、建设指挥部管理内容及任务1、负责项目投资资金领报、支用、结算等资金管理工作，严格控制资金，做到专款专用，不准挤占挪用。2、负责建设场地与周边居民生活之间的协调工作。3、负责房屋建设工程设计工作的落实。4、负责建设项目的招标工作，择优选择施工单位。5、监督施工阶段的工程质量，掌握和控制工程进度。6、负责项目竣工验收和决算的编制工作。三、建设管理原则及依据95 坚持依法管理原则，严格遵照国家建设管理的法令、法规，建立与项目法人制、建设管理制和合同管理制等相适应的建设管理体制，制定并完善各种规章制度和管理办法，使建设管理达到科学化、规范化、制度化；遵循加强重点、兼顾一般、注重效益的原则，对工程建设的投资计划、建设进度、质量管理、信息管理实行全过程的监督管理，努力实现确保工程质量、降低工程成本、缩短工程建设周期、提高投资效益的建设管理目标。四、规范化制度建设为保障工程建设的正常运行，深入、认真贯彻落实国家及部委有关项目法人制、工程监理、合同管理、质量管理、财务管理、行政管理等建设管理法律法规，进一步完善与项目建设管理相配套的规定和办法，切实做到依法管理，同时加强监督检查的工作力度，逐步建立规范化的管理运行模式，建立施工管理制度、环保安全制度等可行的管理制度进行约束。五、工程施工及质量管理1、项目的设计、施工、监理以及材料供应等单位按照有关规定和合同负责所承担工作的质量，并实行质量终生责任制。2、监理单位、参与建设的单位和个人有责任和义务向法人单位报告工程质量问题。质量管理由专人负责，定期报告工程质量，责任人和监理人要亲自负责。95 3、工程建设实行质量一票否决制，对质量不合格的工程，必须返工，直至验收合格。六、资金管理1、工程建设资金严格按照有关财务管理制度和合同条款规定进行管理。2、严格按照批准的建设规模、建设内容和批准的概算实施，不得随意调整概算、资金的使用范围。3、项目资金严格按程序审核后支付。建立项目费用报销制度、工程款申请、审核、批准制度和工程款验收结算制度。七、监督检查定期深入现场，对项目的进展、质量和资金使用情况进行监督检查。可组织技术专家进行技术指导，做到及时发现和解决问题。八、项目监理本项目委托具备相应资质的工程施工监理单位进行监理。由监理单位依据建设工程设计要求，制定工程建设监理制度，委派具有相应工程监理资格的技术人员负责项目工程建设施工监督管理。工程监理工作完成后，应向项目办提交工程建设工作总结报告和档案资料。95 九、建设工程竣工验收管理按照有关规定作好项目竣工验收各项准备工作。1、按要求编制项目竣工验收总结报告，在项目建设过程中要做好工程资料档案管理。2、项目完成建设任务，按规定时间完成总结报告，向建设管理部门申请验收。第十六章项目法人组建方案一、项目法人筹建方案本项目法人为XX国有资产投融资经营管理有限责任公司子尹路南延线隧道项目部，负责项目的工程管理、组织和建设。公司下设工程项目部总经理1名，全面负责组织和领导日常经营和管理工作，重大事项由总经理报告主管城市建设相关领导，并经批准后负责组织实施。项目部设副总经理、总工各1名，直接对总经理负责，主管拆迁部和工程技术部工作。二、管理机构组织方案95 项目部下设综合处、监察室、财务处、拆迁处、工程技术处。综合处负责日常事务；财务处负责财务事项；拆迁处负责房屋的拆迁安置；工程技术处负责项目建设和施工管理。　　　　综合处　　　　　监察室　总经理　　　　　财务处　　　拆迁处　副总经理、总工　　　工程技术处三、人力资源配置1、劳动定员：项目部总经理、副总经理、总工及其他职能部门共25人。2、员工来源：招聘和培训。项目部经理、部门主任和财务人员、工程技术人员等高级管理人员由公司配置，其余员工在人才市场招聘，并需进行专门培训。3、工程管理：为确保本项目工程质量和建设工期，工程投资的要求，应加强工程施工管理，严格执行招投标制、承包合同制及工程监理制度。95 四、组织机构适应性分析这种机构设置是适应城市基础设施建设的管理要求的，也是同类工程较通用的成熟作法。第十七章项目建设进度及招投标方案为合理安排项目建设周期，加快建设进度，项目建设必须遵循以下原则：一、项目涉及安置房建设、棚户区拆迁、场地平整等工程，需与规划、国土、交通、市政等建设部门等部门共同组织实施，项目必须做好与相关部门的施工协调工作，确保施工进度不受影响。二、项目施工具有不同专业施工同时进行的特点，必须切实合理规划，制订详细的施工方案，避免相互干扰等不安全因素的存在，力求工期合理，质量保证。三、充分考虑项目的特点，结合施工能力、资金到位等诸多因素，争取降低项目的投资成本；根据规划要求、资金情况，统筹考虑项目实施先后顺序。95 四、项目实施过程中认真做好项目进度报告，通过项目进度报告的进度信息，对项目进展情况有所了解，针对报告所指出的问题及时采取切实可行的解决办法，并对可能发生的问题尽早采取预防措施。五、项目实施的前期各项准备工作要到位。一、项目实施进度本项目严格按照基本建设管理程序要求，由项目法人XX国投公司承担实施。在资金落实的情况下，按进度分步实施，总工期36个月，实施计划进度安排如下：2010年10—11月，完成规划设计报批和可行性研究报告审批等各项准备工作；2010年12—2011年12月，完成万里路片区及建工路北段拆迁工作；2012年1月，进行施工准备，包括各种规划建设手续的办理，按规定选定勘察设计单位、施工队伍、材料供应商及监理单位，签订相应合同，进行地质勘察钻探和施工图设计，场地平整和清理，施工机械进场。2012年2月—2013年9月，进行建设实施工作，包括房屋主体施工，室外装饰、水电安装，排水排污工程，道路路基修筑、路面硬化，场地绿化，其他附属设施施工等。95 2013年10月，完成竣工验收，交付投入使用。根据基本建设的有关规定，由计划、设计、施工等有关方面组成工程竣工验收小组，对工程进行综合验收，然后才能投入使用。二、招投标方案（一）、招标范围1、建筑安装工程按规定进行公开招标，确定工程承包商和供应商。具体标段划分为土建工程、水电消防工程。2、工程勘察、设计本项目勘察设计、施工图设计按国家规定，进行公开招标，确定工程勘察、设计单位。3、监理本项目监理，进行公开招标，确定工程监理公司。（二）、招标方式本项目工程规模、标准的特性，根据《中华人民共和国招投标法》及XX有关规定，应当进行公开招标。（三）、招标组织形式由于本项目法人不具备自行招标和评标的能力，根据有关规定，对本项目建筑安装工程采取委托招标代理组织招标。（四）、施工企业资质要求95 施工企业资质等级应为房屋安装工程施工总承包二级(含二级)以上企业。（五）、发布招标公告媒介按照国家及XX有关规定，本项目招标公告发布媒体为：贵州招标投标网、贵州商报或XX综合信息网。第十八章投资估算及资金筹措一、投资估算（一）、投资估算范围土建工程投资，包括房屋基础、主体、室内外装饰的投资；给排水工程，包括房屋给水和排水管道、阀门、蓄水池等的投资；强电安装，包括房屋配电线路、用电计量设备的投资；弱电安装，包括房屋电信、有线电视线路、防雷设施等的安装投资；消防安装，包括房屋消防设施、设备和消防管道的投资；95 变配电设备、安装，包括配电变压器、高低压开关柜等设备的投资；电气照明工程，包括小区内照明，室外线路安装；室外道路、环境、绿化，包括室外台区内道路、绿化、排污以及地下管线、设施等方面的投资；其他工程，除上述各项之外的其他投资。（二）、估算依据项目建设总体规划及类似工程资料；建筑工程费参照2004年《XX建筑工程计价定额》、2004年《XX装饰工程计价定额》及相关规定及造价指标估算（其中道路、管网工程费参照2004年《XX市政工程计价定额》估算）；安装工程参照2004年《XX安装工程计价定额》及相关的规定及造价指标估算；设备参照市场询价资料估算；工程建设其它费用及有关税费按以下规定标准计取：1）建设项目前期工作咨询收费，指按照《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》（计价格〔1999〕1283号）计算的前期咨询费用，包括项目建议书、可研报告编制和评审费。2）环境影响咨询费，指按照《关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知》（计价格〔2002〕125号）计算的环境影响评价费用。95 3）土地费用，按实际取得土地的使用权金额和本次建设所需用地计算，包括土地补偿费、新增建设用地有偿使用费、耕地开垦费、耕地占用税、青苗及地上附着物补偿费、征地管理费、安置补助费等费用。4）建设单位管理费，包括工资性支出及福利费、办公费、差旅交通费、业务接待费、劳动保护费、工具用具使用费、固定资产使用费、零星固定资产购置费、技术图书资料费等。该部分费用按财政部《基本建设财务管理规定》（财建〔2002〕394号）计算。5）工程勘察、设计费，指委托勘察设计单位进行工程水文地质勘察、设计所发生的各项费用。按照《工程勘察设计收费管理规定》（计价格〔2002〕10号）计算。6）施工图设计文件审查费，按照黔价房调〔2001〕216号计算。7）工程监理费，指聘请中介机构进行工程监理而支付的费用。按照《国家发展和改革委员会、建设部关于印发(建设工程监理与相关服务收费管理规定)的通知》（发改价格〔2007〕670号）XX物价局、XX建设厅关于转发《建设工程监理与相关服务收费管理规定》的通知（黔价房〔2007〕84号）相关文件计算。95 8）工程招标代理费、招标交易费，指聘请中介机构编制招标文件、进行工程招标、评标等支付的费用。按照《招标代理服务收费管理暂行办法》（国家计委计价格〔2002〕1980号）、《关于制定建设工程交易中心服务收费正式收费标准及有关问题的通知》（黔价房调〔2003〕193号）相关文件计算。9）概预算、预算编制、审计费，指施工阶段全过程造价控制费用，工程预算编制费、聘请中介机构进行工程结算、竣工决算审计等支付的费用，按照《XX物价局关于工程造价咨询服务收费项目及标准的通知》（黔价房〔2009〕233号）计算。10）防雷费：按2001年省物价局、省财政厅和省人民防空办公室下发《关于气象部门有关气象专业有偿服务收费标准的通知》（黔价费〔2001〕375号）计算。11）人防费：按2003年省物价局、省财政厅和省人民防空办公室下发《XX防空地下室易地建设费征收管理暂行规定》（黔价费〔2003〕281号）计算。12）城市配套设施，指市人民政府有关部门强制征收的城市基础设施建设专项资金，用于城市道路、桥涵、给排水、路灯照明、环卫设施、园林绿化、消防、供气、供热等市政基础设施建设。95 13）其他费用，指除上述费用之外的工程建设其他费用，包括政府及有关部门规费，包括规划放线费、鉴证费、地质灾害评估费、水土保持方案编制费、水土保持补偿费、消防论证费等。（三）投资估算根据建设方案估算，本项目建设总投资53399.53万元，其中：建筑工程费36021.70万元，工程建设其他费用12189.11万元，电梯采购、安装费用1000.00万元，工程预备费1100.00万元，建设期银行贷款利息费用3000.00万元，具体投资构成见《建设工程项目及投资估算表》和《建设工程投资概算总表》等。万里路西片区坳上棚户区改造工程主要技术经济参数项目名称规模备注用地面积20906.07平方米总建筑面积159072.01平方米其中住宅建筑面积83144.00平方米一层营业房建筑面积11694.08平方米营业房总建筑面积：62811.23平方米二层营业房建筑面积10997.54平方米三层营业房建筑面积10607.09平方米95 四营业房层建筑面积8600.00平方米五营业房层建筑面积8195.74平方米地下一层建筑面积13116.78平方米地下二层建筑面积13116.78平方米地下车库建筑面积：13116.78平方米就地还房总面积53227.7平方米其中住宅还房面积44919.79平方米一层营业房还房面积6248.17平方米办公区还房面积2059.74平方米异地还房总面积30000.00平方米易家巷小区内建筑占地面积9938.89平方米建筑密度47.5%容积率6.53居住户数800户停车位660个（地上：10个，地下：610个）万里路西片区坳上棚户区改造工程拆迁费用估算表单位：万元序号名称金额（万元）备注1拆迁面积：83227.7平方米其中：底层营业房6248.17m2，办公用房2059.74m2，住宅74919.79m22拆迁户数：852户95 3拆迁过渡费住宅部分：1887.98住宅平均按7元/m2计，营业房按16元/m2计，建设周期3年商业部分：359.89办公部分：118.644房屋装修补偿费4161.39按500.00元//m2计5拆迁奖励费1533.60按18000.00元/户计6拆迁代办费298.20按3500.00元/户计7拆迁摸底费11.32按1.36元/m2计8评估费13.209合计8384.22万里路西片区坳上棚户区改造工程建设工程项目及投资估算表第1页共2页序号项目或工程名称数量(M2)单价(元/M2)总价（元）备注1平场工程20906.0760.001254364.202土建工程275683356.002.1住宅建筑83144.001300.00108087200.002.2商业建筑49694.452000.0099388900.0095 2.3地下建筑（含人防工程）26233.562600.0068207256.00含边坡支护3给排水工程(含消防)17248028.403.1住宅部分83144.0060.004988640.003.2商业部分49694.45120.005963334.003.3地下建筑（含人防工程）26233.56240.006296054.404电气工程(含消防)31009270.504.1住宅部分83144.0050.004157200.004.2商业部分49694.45250.0012423612.504.3地下建筑（含人防工程）26233.56550.0014428458.00含配电设施5暖通工程(含消防)12274672.205.1住宅部分83144.0050.004157200.005.2商业部分49694.45100.004969445.005.3地下建筑（含人防工程）26233.56120.003148027.206管道液化气工程10486250.00第2页共2页6.1住宅部分83144.00125.0010486250.007室外工程12260903.507.1室外给排水工程20906.0750.001045303.507.2室外电气工程（含变配电）20906.07200.003840000.007.3道路及广场工程10003.20400.004001280.007.4环境及绿化工程3901.87350.001384320.007.5室外挡土墙工程5000.00m3180.00元/m3900000.007.6室外弱电工程1000000.0095 7.7垃圾收集站（点）（3处）30000.00元/处90000.008电梯10000000.008.1住宅电梯1640万/台6400000.008.2商场及办公电梯615万/台400000.008.3商场自动扶梯460万/台2200000.009其它工程4080692.509.1房屋拆除及清运83227.725.002080692.509.2地下车库管理设施2000000.001～9项合计374297537.3037429.75（万元）万里路西片区坳上棚户区改造工程投资概算总表单位：万元序号工程费用名称工程费用其它费用合计备注(一)第一部分基本分部工程费36021.7036021.701平场土石方工程125.44125.4495 2主体工程35896.2635896.26（1）土建工程27568.3427568.34（2）给排水工程1724.801724.80（3）电气工程3100.933100.93（4）暖通工程1227.471227.47（5）管道液化气工程1048.631048.633室外工程1226.091226.09含道路、景观、绿化等(二)第二部分其它建筑工程费12189.1112189.1110500.001拆迁过渡费住宅部分：1887.98住宅按7元/m2计，营业房按16元/m2计，建设周期3年营业房部分：359.89办公用房部分：118.642房屋拆除及清运费208.073地下车库管理设施费200.00(续表)4房屋装修补偿费83227.70x0.05=4161.39按500元/m2计5拆迁奖励费852x1.8=1533.60按18000元/户计6拆迁代办费852x0.35=298.20按3500元/户计7拆迁摸底费83227.70x0.000136=11.328评估费13.2095 9建设单位管理费720.43720.43(一)×2.0%10城市基础建设配套费（未计）11勘测费360.22360.22(一)×1.0%12设计费936.56936.56(一)×2.6%13施工图预、算费360.22360.22(一)×1.0%14招标代理费288.17288.17(一)×0.8%15工程监理费540.33540.33(一)×1.5%16施工图审查费190.89190.89按12元/m2计(三)电梯采购、安装费1000.001000.00(四)基本预备费1100.001100.00(一)×3.3%(五)建设期银行贷款利息3000.003000.00项目建设周期三年，资金利息按1.5年计算（一）～（五）项合计36021.7017377.8353399.53万里路西片区坳上棚户区改造工程收益估算表项目名称规模及投资收益备注用地面积20906.07平方米总建筑面积159072.01平方米其中住宅建筑面积83144.00平方米一层营业房建筑面积11694.08平方米营业房总建筑面积：62811.23平方米二层营业房建筑面积10997.54平方米三层营业房建筑面积10607.09平方米四营业房层建筑面积8600.00平方米95 五营业房层建筑面积7795.74平方米地下一层营业房建筑面积13116.78平方米地下二层建筑面积13116.78平方米地下车库建筑面积：13116.78平方米就地还房总面积53227.70平方米其中住宅还房面积44919.79平方米共620户一层营业房还房面积6248.17平方米共187间办公还房面积2059.74平方米异地还房总面积30000.00平方米易家巷小区内，共232户项目投资66399.53万元其中1．工程概算总投资50399.53万元2．相关税费4000.00万元其中：营业税5.5%、销售代理费2%、契税1%3．建设期银行利息3000.00万元项目建设周期三年，资金利息按1.5年计算4.异地购房（易家巷小区）9000.00万元约30000平方米，3000元/平方米项目收益72539.01万元其中住宅部分180套9000.00万元扣除还房后的面积，按5000元/m2计一层营业房建筑面积5445.91平方米10891.82万元扣除还房后的面积，按20000元/m2定向销售二层营业房建筑面积10997.54平方米13197.05万元扣除还房后的面积，按12000元/m2计三层营业房建筑面积10607.09平方米8485.67万元按8000元/m2计四层营业房建筑面积8600.00平方米5160.00万元按6000元/m2计五层办公房建筑面积5736.00平方米3441.60万元按6000元/m2计地下一层营业房建筑面积13116.78平方米10493.42万元8000元/m2计地下建筑（车库）面积13116.78平方米9144.45万元按43m2/车，15万/车计国家政策性补贴（贴息）852户385.00万元按5000元/户计还迁补款620户2340.00万元项目实际净收益6139.48万元建工路北段拆迁费用估算表单位：万元序号名称金额（万元）备注1拆迁面积：15748平方米其中：巷道门面68m2，营业房1083m2，住宅14597m295 2拆迁户数：116户3拆迁过渡费住宅部分：367.84住宅平均按7元/m2计，营业房按16元/m2计，建设周期3年营业用房部分：66.304房屋装修补偿费787.40按500.00元//m2计5拆迁奖励费208.80按18000.00元/户计6拆迁代办费4.06按3500.00元/户计7拆迁摸底费2.14按1.36元/m2计8评估费—9合计1436.54建工路北段工程投资概算总表单位：万元序号工程费用名称工程费用其它费用合计备注(一)第一部分基本分部工程费430.00430.001平场土石方工程30.0030.00按100元/m2计2道路工程300.00300.00约3000m295 3路灯及绿化工程100.00100.00(二)第二部分其它工程费1502.751拆迁过渡费住宅部分：367.84住宅按7元/m2计，营业房按16元/m2计，建设周期3年营业房部分：66.302房屋装修补偿费787.40按500元/m2计3拆迁奖励费116x1.8=208.80按18000元/户计4拆迁代办费1160x0.35=40.60按3500元/户计5拆迁摸底费15748x0.000136=2.146建设单位管理费7城市基础建设配套费8勘测费4.3004.300(一)×1.0%9设计费11.1811.18(一)×2.6%10招标代理费3.443.44(一)×0.8%11工程监理费6.456.45(一)×1.5%12施工图预、决算费4.304.30(一)×1.0%13施工图审查费(三)基本预备费25.8025.80(一)×6%(四)建设期银行贷款利息（一）～（四）项合计430.001528.551958.55二、资金筹措按投资估算的结果，项目总投资估算为66399.53万元，拟向银行贷款46479.67万元，占总投资的70%。项目业主需自筹资金19919.86万元,占总投资的30%。95 第十九章财务评价及社会效益评价一、财务评价本项目是非盈利性城市保障性住房和基础设施项目，是为公众提供交通出行服务，提高居住环境，改变城市面貌，不以盈利为主要目的的社会公益事业项目。因此，不计算项目的财务内部收益率、财务净现值、投资回收期，只对其单位功能（单位使用效益）投资和借款偿还期进行评价。（一）、收入分析本项目建成后，项目商业及办公建筑除去还房面积之后尚有54503.32平方米剩余，经专业部门测算，该部分建筑出售，可获得51669.56万元的收入；另外项目建成的车库按市价15万/车出卖可获得9144.45万元；还房后剩余住宅180套可作商业公寓出售可获收9000万元，另620户还于原址，还迁时补款约2340万元以及国家政策性补贴385万元。上列各项收入总计72539.01万元（详见《收益估算表》）。（二）、融资方案分析95 该项目工程投资大，但项目的研究和准备过程较长，市政府已在财政资金的分配上预作了准备。但经实地调查，编制估算后，工程投资增加较大，仍需向银行贷款，且棚户区、引道上房屋拆迁较大，前期资金使用量亦大。因此，项目业主须根据工程投资估算，尽早与相关银行对接，接洽贷款事宜，以保证工程施工期的资金保证。（三）、偿还能力分析本项目总投资为66399.53万元，项目为城市保障性住房和基础设施建设，除有少量土地（约20亩）可利用外，均须靠政府财政投入来偿还投资。XX国有资产投融资经营管理有限责任公司财政状况良好，有能力偿还本项目的债务资金，可保障本项目的顺利建设。（四）、偿还能力分析1.本项目建设涉及大量的民房拆迁，数量大，占用资金多，问题突出，如果不能按时完成拆迁工作，势必影响整个工程的工期，增大贷款利息。2．项目投资大，项目资金筹措难度较大，若不能按期到位，势必影响到棚户区的改造和拆迁安置的如期完成，进而影响工程建设进度。二、社会效益评价95 （一）、社会影响分析棚户区改造的发展对地方社会有着巨大而深远的影响，本项目是非盈利性城市保障性住房和基础设施的项目，本项目紧邻子尹路南延线隧道，大大缩短了官井路与万里路的距离对隧道附近的地段带来巨大的商机。新建该项目也对加快XX城区的整体发展具有重要的现实意义，对XX社会经济发展也有一定的促进和推动作用，有明显的积极的社会影响。棚户区改造既可以带动社会投资，促进居民消费，扩大社会就业，又可以发展社会公共服务，加强社会管理，推进平安社会建设，是扩内需、惠民生。保稳定的重要结合点，并且有利于改善城市环境，集约利用土地，推进城市化健康发展（二）、社会风险分析本工程符合当地广大居民和拆迁户的利益要求，不损害其他群体的利益，不会产生、激化社会矛盾。随着我国社会经济的发展，人民生活水平的提高，投入棚户区改造的资金将会逐步增加。综上所述，本项目无社会风险。（三）、社会评价结论本项目建成投入使用后，将收到非常显著的社会效益，对XX万里路建设工程正常开展将发挥极其重要的作用。XXXX万里路西片区坳上棚户区改造工程（含建工路北段）95 可向周边拆迁户提供设施齐全、功能完善、环境优美的住宅建筑面积159072.01㎡，解决800户拆迁户的住房问题，对促进社会稳定，改善人居环境，解决好民生问题，加快XX城市建设将起到积极的作用，该项目具有良好的社会效益。本项目具有正面社会影响，与地方政府、群众、工程技术条件相适应，无社会风险，社会效益非常突出。该项目建设适应XX建设的需要，对拆迁户提供了档次较高的住房，改善了居住环境、提高了居住水平。该项目是市委、市政府落实“十七大”精神，实实在在的惠民利民措施之一。尽管该项目无经济效益，但社会效益是不可估量的。第二十章结论与建议一、综合评价（一）项目建设的必要性评价通过项目区土地整理，能够增加有效的土地面积，在一定程度上缓解XX万里路的人地矛盾，保障土地总量动态平衡目标的实现，因为该项目紧邻子尹路南延线隧道口不但缩短了官井路与万里路的距离方便了城市居民也为城区95 建设和社会经济的可持续发展奠定良好的基础。通过土地整理促进该地经济发展，提高人民生活质量。（二）项目建设的可行性评价本项目符合国家的相关政策环境，项目建设地点选址科学合理，施工条件良好。该项目是完善城区基础建设的重要组成部分，项目完全符合XX总体规划，项目涉及的工程设计方案、施工技术成熟，风险较小。因此，本建设项目是可行的。（三）带动作用该项目建成后将改善XX现状，大大改善万里路居民的生活条件，从而提高城区整体形象，项目涉及的工程涉及方案、施工技术成熟，风险较小。项目建成后，能使其它行业的发展同步进行，均衡发展，项目建设的带动作用明显。（四）、风险评估项目建设符合国家政策，技术成熟可靠，不存在政策风险和技术风险。项目的风险因素主要为项目建设资金不能及时到位，造成工期延误不能按时交付使用。项目单位通过建立完善的预算体系，积极落实和拓宽资金来源，严格项目资金的合理使用，确保本项目的顺利实施。95 项目单位通过建立完善的预算体系，积极落实和拓宽资金来源，严格项目资金的合理使用，确保本项目的顺利实施。二、结论与建议（一）、结论本项目符合国家的产业政策，技术成熟可靠，社会效益明显，有利于建立和谐社会，促进全区人口、政治、经济和社会的可持续发展，对于全面建设小康社会，具有极大的推动和促进作用。项目虽无盈利但对于XX万里路片区项目的社会效益显著，项目建设是非常必要的。项目拟建于XX万里路坳上片区，拟建地地质条件稳定，交通方便，水电设施完备，本项目建设是完全可行的。（二）、建议建议在建设过程中做好以下工作：1、项目建设与环境保护相结合，必须坚持“三同时”原则，即环境与主体工程同时设计、同时施工、同时使用，切实做好环保工作。2、严格执行基本建设程序，严把建设质量关。建议在设计、施工、材料采购等各个环节实行建立制度。95 第二十一章附件1、《财政部关于切实落实相关财政政策积极推进城市和国有工矿棚户区改造工作的通知》财综[2010]8号文件；2、XX《关于推进城市和国有工矿棚户区区改造工作的实施意见》黔建保发[2010]281号文件；第二十二章附图一、总平面布置图（效果图）二、鸟瞰图（效果图）三、单体透视图（效果图）四、内街透视（效果图）95'