青岛敦化路项目可行性研究报告 53页

'青岛敦化路地块项目可行性报告目录第一章：项目概况第二章：市场情况分析第三章：项目SWOT分析第四章：项目建设方案第五章：成本测算、财务效益、投资风险53 一、报告目的1、了解市场状况、市场形势2、了解地块周边区域发展状态3、分析项目可行性4、为项目开发提供数据依据二、报告依据1、青岛市统计信息网2、青岛房产交易中心3、行业资源共享4、青岛市城市总体规划（1995-2010年）5、市场调查研究6、Internet资源7、青岛市房地产开发企业平均水平53 第一章项目概况一、项目名称报告中简称“该项目”二、地块位置项目位于青岛市市北区敦化路(延吉支路斜对面)，地处中央商务区核心地带，同时位于青岛市热电股份有限公司西北角，地形呈“L”形分布。周边主要有青岛市阜外医院、市北区区政府、家乐福、市图书馆、市档案室、维多利亚洗浴休闲中心、小背蒌全国连锁名店等。53 项目地理位置图（项目位置即“百合花园”文字所示方位）三、规划条件根据资料显示，该项目的经济数据如下：项目经济数据表（略）四、地块现状53 该地块区域内现在为大部分已拆迁地，部分还未拆迁。地貌情况如图。五、周边环境项目地块位于青岛市中央商务区核心地段，近邻市北区区政府和市图书馆，地理位置优越，周边的商务、商业、文化、休闲、交通等配套齐全。53 市政配套：市北区区政府、市图书馆、市档案馆、购物：家乐福、友客便利店餐饮：肯得基、大背蒌（全国食用菌名店店）、茶楼学校：馨馨幼儿园、敦化路中学、53中医院：青岛阜外医院、市北区中医院公交车：370路、308路、309路银行：交行、华丰农村信用社附近社区：百合花园、良辰美景、环宇康庭、鹏欢花园、荣昌花园第二章市场情况分析第一节宏观经济概况一、青岛市的地理环境、人口和经济53 青岛市地处山东半岛南部，位于东经119°30′～121°00′、北纬35°35′～37°09′，东、南濒临黄海，东北与烟台市毗邻，西与潍坊市相连，西南与日照市接壤。青岛市总面积为10654平方公里，其中市区（市南、市北、四方、李沧、崂山、城阳、黄岛等七区）为1102平方公里，所辖胶州、即墨、平度、胶南、莱西等五市为9552平方公里。青岛市共有720万人，其中，市区246万人，五市473万人。市北区位于青岛市区中部，面积29平方公里，总人口46．51万，是个商业发达的老城区。青岛地处北温带季风区域，属温带季风气候。市区由于海洋环境的直接调节，受来自洋面上的东南季风及海流、水团的影响，故又具有显著的海洋性气候特点。空气湿润，雨量充沛，温度适中，四季分明。春季气温回升缓慢，较内陆迟1个月；夏季湿热多雨，但无酷暑；秋季天高气爽，降水少，蒸发强；冬季风大温低，持续时间较长。据1898年以来百余年气象资料查考，市区年平均气温12.7℃，极端高气温38.9℃（2002年7月15日），极端低气温－16.9℃（1931年1月10日）。全年8月份最热，平均气温25.3℃；1月份最冷，平均气温－0.5℃。日最高气温高于30℃的日数，年平均为11.4天；日最低气温低于－5℃的日数，年平均为22天。降水量年平均为662.1毫米，春、夏、秋、冬四季雨量分别占全年降水量的17％、57％、21％、5％。年降水量最多为1272.7毫米（1911年），最少仅308.2毫米（1981年），降水的年变率为62％。年平均降雪日数只有10天。年平均气压为1008.6毫巴。年平均风速为5.2米/秒，以南东风为主导风向。年平均相对湿度为73％，7月份最高，为89％；12月份最低，为68％。青岛海雾多、频，年平均浓雾51.3天、轻雾108.2天。53 青岛是我国东部沿海重要的经济中心和港口城市，国家历史文化名城和风景旅游胜地，以港口为主的国际综合交通枢纽；国际海洋科研及海洋产业开发中心；区域性金融、贸易、信息中心；国家高新技术产业、综合化工、轻纺工业基地；旅游、度假、避暑、文化娱乐中心。1981年4月，青岛被列为全国15个经济中心城市之一；1984年4月，被列为全国14个对外开放的沿海港口城市之一；1986年10月15日，被国务院批准为国家计划单列市，赋予相当省一级经济管理权限；1994年2月，被列为全国15个副省级城市之一。青岛城市发展目标是构建有特色的现代化国际大城市。青岛是中国重要的经济中心城市和港口城市，国家历史文化名城和风景旅游胜地。　　青岛是中国十大最具经济活力城市和中国十佳商务城市，获得“企业家满意奖”。　　青岛是首批全国文明城市。　　青岛是全国两个“中国品牌之都”之一。　　青岛是国家环境保护模范城市、国家卫生城市和国家园林城市，获得“中国人居环境奖”。　　青岛荣获2005年“公众最向往的中国城市”第一名。　　青岛是2008年第29届奥运会帆船比赛举办城市，是中国的“帆船之都”。　　青岛是中国14个沿海开放城市和8个国际会议城市之一。　　青岛是中国重要的外贸口岸之一。　　青岛是中国重要的海洋科研基地。53 经济与发展　　青岛经过20余年的改革开放和不断进行的工业产业结构调整，现已形成了电子通讯、信息家电、化工橡胶、饮料食品、汽车船舶、服装服饰六大支柱产业。初步核算，2005年实现全市生产总值(GDP)2695.5亿元，增长16.9%，为1994年以来的最高增幅。其中，第一产业增加值174.64亿元，增长0.4%；第二产业增加值1399.75亿元，增长20%；第三产业增加值1121.11亿元，增长16%。三次产业的比例关系为6.5：51.9：41.6。综合经济实力在全国城市中居第10位，在15个副省级城市中居第4位。　　青岛与192个国家和地区有贸易关系。截至2005年末，共有77家世界500强企业在青岛投资142个项目。　　青岛农业资源丰富，盛产粮油、林果、畜牧、水产品，平度大泽山葡萄饮誉海内外。青岛海区港湾众多，滩涂广阔，土质肥沃，饵料丰富，有多种水生物栖息繁衍，如鲷鱼、黄鱼、鲈鱼、鲍鱼、牡蛎、寨鱼及对虾、干贝、海参、螃蟹、海螺等。　青岛拥有一批中国知名企业，如海尔集团、海信集团、青岛钢铁控股集团、青岛啤酒股份有限公司、澳柯玛集团、颐中烟草(集团)、双星集团、青岛广源发集团、利群集团、青岛港(集团)、青岛建设集团、山东绮丽集团等。青岛啤酒已经拥有百年的生产历史；海尔集团是改革开放后迅速崛起的企业，2005年实现全球营业额达1039亿元人民币；海信集团、双星集团、澳柯玛集团等均已成为中国的名牌企业。53 　　青岛，荣获“中国品牌之都”的称号，拥有中国大陆唯一的世界最具影响力百强品牌——海尔，另拥有中国名牌产品44种，中国驰名商标15个，有5家企业获得国家质量管理奖。　　青岛市境内上市公司10家(发行股票11只)，境外上市公司2家；12家上市公司已累计融资124亿元，股票基金交易额563.6亿元；二、青岛城市规划及建设1．【城市总体布局结构】城市总体布局结构规划以胶州湾东岸为主城，西岸为辅城，环胶州湾沿线为发展组团，形成"两点一环"的发展态势。主城区和辅城规划为城市相对集中发展的区域，环胶州湾的六个发展组团规划为城市适度分散发展的区域，形成"相对集中与适度分散"相结合的城市组织结构关系。主城以市南区、市北区、四方区、李沧区、城阳区中心城区（城阳、流亭）、崂山区中心城区（高科技工业园区）和环崂山的沙子口、王哥庄、惜福镇、夏庄为主组成。规划建设用地面积192.5平方公里，实际居住人口230万人，人均建设用地83.7㎡。规划主体功能为全市的行政、文化、科教、旅游、居住中心；资金流、物资流、信息流集散中心；集约化现代工业和高科技产业区。53 《山东半岛城市群总体规划（2006—2020年）》对外公布。按照这一规划，山东半岛城市群将致力于成为黄河流域的经济中心和龙头带动区域，与京津冀、辽中南地区共同构筑引领中国经济发展的重要增长极。　　规划提出，以青岛为龙头，以青岛、济南为区域发展的双中心，积极培育烟台的副中心城市地位，加快发展重要节点城市，弥补城市群薄弱环节和塌陷环节，形成6个等级的城市规模结构。到2020年，青岛、济南发展成为城区500万人、430万人左右的超大城市。青岛全市总人口将达1200万，济南总人口800万。　　半岛城市群目前是以青岛、济南为区域发展的双中心，但随着城市经济的发展和城市空间结构的调整，区域双中心结构将由以龙头城市青岛为核心的单中心结构所取代，但济南的政治、文化中心地位并不会被改变。◆从城市整体布局结构来看，本项目所在的区域属于主城区居住次中心的范畴。因此在项目开发定位时一方面要看到其旅游区内旅游物业的特点，又要看到其处于城市中心区快速东移大的方向背景下的发展预期。【城市用地布局】53 城市中心区规划以公共建筑为主体组成，形成一个主中心和五个副中心的多中心均衡分布结构，是城市发展的核心地区。(1)沿山东路、湛流干路围绕市政府办公区形成以行政办公、商务商贸为主的"城市主中心"，并作为青岛市的中心商务区。(2)沿中山路、莱州路、馆陶路、胶州路形成以商业商贸为主的主城"西部副中心"。(3)海尔路以东形成以行政办公、商业、文化娱乐为主的主城"东部副中心"。(4)自沧口广场沿李沧路至李村中心形成以商业及综合服务业为主的主城"中部副中心"。(5)在城阳区中心城区形成以行政办公、商业服务为主的主城"北部副中心"。(6)在黄岛区的唐岛湾北部形成以行政办公、商业商贸、文化娱乐为主的城市副中心，同时作为"辅城中心"。居住区规划分新区建设和旧区改建两部分。主城的新建居住区主要向东部发展，辅城的新建居住区主要向西部和南部发展。规划红岛发展组团作为远期城市居住区的发展用地。至2010年人均居住面积为12㎡，住宅总建筑面积为5481.6万㎡，人均居住用地面积为24.8㎡，居住建筑用地面积为76.88平方公里，约占城市建设总用地的28.8%。至2010年规划新建15个居住区：夹岭沟、洪山坡居住区、浮山后一、二、三居住区、高科技工业园一、二居住区、老虎山北居住区、城阳一、二、三居住区、辛安一、二居住区、珠山一、二居住区、薛家岛居住区。旧居住区的更新改造应按规划集中成片有计划、有重点地进行，重点是改造棚户区和提高住宅成套率。◆从上述用地布局来看，夹岭沟、洪山坡居、浮山后、高科技工业园居住区将连成一片，成为被“城市主中心”、“东部副中心”、“西部副中心”所围绕的纯粹生活居住区，同时在商业、文化、教育、体育、医疗以及公共绿地上均有相应规划，因此在这片区形成真正意义上的CLD（中央生活区）是具备相关条件的。所以本项目在营销推广上可以突出CLD的发展前景。三、青岛市居住格局及发展变化53 解放前夕，青岛市的主要居住区大致分为以下三类：一类在观海山、观象山、青岛山、信号山和小鱼山等地区，这里多是别墅、洋楼和公寓区；第二类是德县路、保定路以北至小港大港地区，主要是平民区，建筑较为简陋，亦有“里院式”的货栈和公寓等建筑；第三类是东镇、四方的居民居住区。自建国至改革开放时期，城市“带状”布局得到有效调整，但改变甚微。九十年代青岛市实施“跨越式”大发展，在实施旧城保护性开发与改造的同时，市南区东部成为城市发展的新区和商务中心区，该区集中了大量的合资企业和外资企业，使这一地区的中介机构、服务结构和各类设施快速发展，该区的购买力大大提高。经济快速发展，外销房、商品房大量地集中于市南区东部地区，崂山区西部海尔路地段的高科技、国际会展中心和文化中心等行业和设施的集中将使该地段成为未来居住生活极具吸引力的地方。综观近年来青岛房地产发展态势，由于市区土地资源的稀缺性和城市半径的不断放大，市场竞争的激烈程度日趋增强，必然促使开发商的外向突围。规模化动向日趋明晰，“规模化范围”的概念逐步得到了市场更清晰的强化。居住生活城郊化将成为青岛楼市发展的又一新阶段。大青岛“品”字形的发展战略，正在努力缩小南北经济差距的政策扶持，也为这种趋势起到推波助澜的作用。市郊城镇在几年“退二进三”的城市经济规划引导下，利用青岛制造业和重工业的生产基地纷纷迁离市区的发展契机，带动当地经济的升级改造，以此吸引了大量的居民在当地工作、生活和居住，为房地产的发展带来直接的市场驱动力。同时，市中心拥挤的居住环境现状、“非典”肆虐后所启动的绿色健康理念、区间交通设施的改善和私家车的广泛普及也为居住地域革命带来不小的冲击。再有，市郊房地产尚处于启动阶段，巨大的升值潜力也是吸纳市场游资的最理想栖息地。53 首先，随着2001年政府已作出了城市经济发展重心西移的决定，在比较长远的未来（5—8年）城市发展的重点区域是青岛西海岸。黄岛区、青岛经济技术开发区和胶南市，城市重点基础设施项目、外资企业投资和市内企业外迁的区域都在该区，预期该区域亦将是吸引人口迁移和房地产开发的重点区域。其次，近年来即墨市不断涌现出一些大手笔的楼盘。即墨市的城郊人口基数很大，经济发展日趋活跃，自身的城市化进程也有较快发展，其综合规模化的发展，正是多种因素共同促成的。这其中，消费需求的裂变与细分，是重要的诱因之一。当前的房地产消费市场，住宅产品的“梯次”消费需求形成了“住宅链”，住宅产品要适应这种需求链，就要将具备明显差异化的产品提升到同类别等级的规模化范围内，以适应市场越来越挑剔的选择。市郊楼盘由于土地廉价大都以规模化出现，“规模化范围”的开发方式势必带来经济的规模效益，使开发商在相同价位为市场提供优质高档的居住环境成为可能。同时，低密度、低容积率的规划模式，迎合了那些向往市郊居住生活方式的新潮居住者。开发商不管在建筑工程设计方面，还是内部户型设计和装潢都极其考究，展现工程的科学含量和居住的新概念。更为可喜的是，其已经逐渐重视对楼盘园林规划的投入，多色系植被、小溪水景和人造丘坡的出现已经屡见不鲜，尽力强调房屋的高附加值和人文居住风尚。房地产市场的市郊规模化发展潜流如何，升变为青岛城市发展和房地产拓展的主流，由度假、休闲的少数派居住定位转变为朝出晚归的大众生活居所，真正实现西方发达国家的市郊平民化生活方式，最根本的途径就是需要政府和房地产商共同努力解决“53 工作、休闲、居住”三度空间的成本问题（这里所说的成本包括时间成本和费用成本），突破市郊楼盘所面临的交通问题、生活设施配套和物业管理三大瓶颈。如北京的市郊通州就是因为开通了轻轨后而使房价从前几年的2000多元／平方米猛升至近年的4000多元／平方米。只有这样，才能实现多方共赢的理想局面。人们为了早日实现“购房梦”，无论是“被动郊区化”还是“主动郊区化”，青岛西海岸和千年古城即墨，在自然条件与文化底蕴上，都占尽地利，推动郊区楼盘“规模化范围”的开发并不是某一个资本雄厚的发展商，也不是小开发商的联盟拼盘，而是时代趋势的正确选择。城内四区简介市南区位于青岛市东南部，面积30.01平方公里，人口45.57万，是青岛市政治、经济、文化中心。市北区位于青岛市区中部，面积29平方公里，总人口46．51万，是个商业发达的老城区，近年来，重点抓了棚户区改造工程。四方区位于山东半岛西南部，地处青岛市市区中部，青岛汽车站，海尔集团、青岛发电厂等大型企业坐落区内。李沧区地处青岛市区北端，属典型的城乡结合部。第二节青岛市场情况分析53 近年来青岛房价涨幅经历了一个快速增长又逐渐回落的过程，在2002年二季度，房价涨幅还在5.4%，到2002年四季度涨幅升到了11.5，此后至2005年三季度，房价涨幅一直维持在10%以上。其中2004年房价涨幅最大，这一年一季度涨幅是16%，四季度达到了19.8%。2005年10月份开始涨幅回落到10%以下，当月涨幅为9.4%。此后，2006年一季度房价涨幅是7.8%。今年前五个月房价涨幅为5.7%。一、2006年青岛房地产市场表现2006年，国家加大对房地产市场的宏观调控力度。青岛市认真贯彻国家各项调控政策，连续出台多项调控办法和配套措施，全市房地产开发投资增幅持续回落，投资结构进一步优化,房价上涨趋缓，宏观调控效果明显，房地产开发市场逐步回归理性。主要有以下几个特点： 　　1。开发投资平稳增长　　2006年全市房地产开发投资继续保持较快的发展态势，完成投资268.36亿元，同比增长19.9%，比上年回落15个百分点，比2006年一季度、二季度、三季度，分别降低17.1个百分点、8.8个百分点、3.4个百分点。53 　　按投资用途分，完成住宅投资199.61亿元,同比增长23.2%,占全部投资额的74.4%，较上年提高了2个百分点；办公楼18.13亿元,同比增长30.7%,占全部投资额的6.8%，比上年提高了0.6个百分点；商业营业用房投资22.61亿元,同比增长25.6%,占全部投资额的8.4%，所占比重较上年提高了0.4个百分点；完成其他用房投资28.02亿元，占全部投资的10.44%。住宅投入加大，占比上提，房地产开发主体地位得到进一步的加强。　　2．房屋施工规模继续放大　　新一轮房地产调控政策实施以来，青岛市有计划地推出较大规模的储备土地，房地产企业也加大了对存量土地的开发，房屋施工规模继续放大。全年房屋施工面积2781万平方米,同比增长17.7%,增幅比2005年提高4.2个百分点。　　按施工用途分，全年完成住宅施工面积2181万平方米,占全部施工面积的78.4%，增长17.1%；办公楼150万平方米，占5.4%，增长62%；商业营业用房241万平方米,占8.7%，增长6%；其他用房208.19万平方米，占7.5%，增长15.8%。　　全年新开工面积达到1221万平方米,同比增长6.8%,其中住宅990.25万平方米，增长11.2%；办公楼68万平方米,增长44.6%；商业营业用房8.38万平方米,下降1.3个百分点，其他用房74.8万平方米，下降23.2%。　　3．房屋竣工面积降幅较大53 　　2006年，青岛市房地产开发在建、续建项目674个，其中施工面积超过10万平方米的大盘项目61个，受房屋大盘开发周期较长等各种因素的制约，房屋竣工面积从4月份开始持续下降，全年累计竣工各类房屋653万平方米，下降19.6%。按用途分，住宅竣工543万平方米,下降20%，占全部房屋竣工面积的83.2%；办公楼竣工面积16万平方米,增长106.8%，占2.4%；商业营业用房竣工53万平方米,下降34.3%，占8.2%；其他用房竣工41万平方米，下降7.7%。　　4．商品房销售面积与销售额增幅下降　　今年以来，随着宏观调控政策的逐步到位，投资性购房受到了明显制约，投机性炒房得到有效遏制，持续几年购销两旺的青岛市房地产一、二级市场交易萎缩，购房者购房热情开始降温，消费观念逐步回归理性。另外，竣工面积的持续下降，市场可供销售的现房房源相对紧缺，也是造成商品房销售下降的重要因素。全年青岛市累计销售各类房屋737万平方米，比去年下降14.4%，其中住宅销售660万平方米，下降14.6%；办公楼销售19万平方米,增长34.7%；商业营业用房销售46.6万平方米，下降23.9%；其他房屋销售10.6万平方米，下降5.4%。　　受商品房销售面积下降的影响，商品房销售额也呈下降趋势。全年商品房销售额313.3亿元,同比下降3.4%,其中：住宅销售额264.8亿元,下降5.7%；办公楼销售额17.7亿元,增长39.2%；商品营业用房26.73亿元,下降3.2%；其他用房4.0亿元，增长29.3%。　　5．市郊三区开发投资继续放量　　2006年，青岛市市内四区、市郊三区、五市等板块区域特征明显。从投资进度看，市郊三区房地产开发投资增幅规模继续放大，占全市房地产开发投资的比重进一步提升。青岛无忧房网53 在全市房地产开发投资中，累计完成房地产开发投资105.7亿元，同比增长47.1%，高出全市增幅27.2个百分点，占全市房地产开发投资的39.4%，比去年提高7.3个百分点。五市完成投资57.92亿元，增长19.5%，增幅低于全市增幅0.4个百分点。市内四区完成104.7亿元，仅增长1.2%。从施工面积看，五市施工规模扩张较快，全年为985万平方米，增长27.8%，其次是市郊三区1071万平方米，增长2.3%，市内四区仅增长1.2%。从竣工面积看，市内四区好于其他板块，全年竣工面积为240.5万平方米，增长6.6%，市郊三区、五市两板块分别下降48.5%、18.7%。各区主要地产项目市南区国际城名苑起价7700市南区高档花园社区占地面积:38677平方米，总建筑面积:76967平方米中环国际广场起价9400市南区香港中路CBD核心，总建筑面积约88000平米，写字楼，高档公寓东海路9号22000-37000，均价27000项目占地约10100平方米，总建筑面积95368平方米，是青岛最高住宅班芙春天起价7200市南区，繁华便利，现代Bauhaus风格，总建筑面积:27325.80平方米颐中·高山起价8700颐中•高山位于市南区银川西路大尧山东南麓，项目总建筑面积20.43万平方米，设计总户数1200余户，项目定位于高端社区，融汇低层别墅、小高层和高层多种唯美建筑形式。53 鲁能•领秀城起价13000项目占地1100亩，总建筑面积约126万㎡，位于青岛市崂山区与市南区结合部，城区历史上最大规模的旧村改造项目市北区颐中银街起价9800位于辽宁路商业科技街的西北侧，东起辽宁路，西至乐陵路，北起临淄路，南抵章丘路，总规划面积为46114.9㎡，建筑面积为138320㎡，包括商业、住宅中房福岭嘉苑起价5630位于青岛市12万平方公里釜山新区规划范围之内，小区建筑面积20万平方米环宇康庭均价8700矗立于城市主干线、奥运大道-山东路，市中心大型风尚建筑群。扼守CBD黄金要道，距离市政府、香港中路商务核心区大约十五分钟车程翠海依居起价4400坐落于李沧区于四流中路187号，东临全开放型公园——沧口公园良辰美景起价8430青岛市中央商务区首个开工项目，总建筑面积约20万平方米，其中有6栋32层、34层高层；1栋10层小高层组成。户型60平方米－160平方米，精装修。TOPTOWN鼎城起价630010万平米上层建筑群，55-135完美户型静湖琅园6550－10600市北区浮山新区的西南部，占地面积:4442.22平方米总建筑面积:110000平方米53 鲁信长春花园9300左右用地面积47.98公顷，总建筑面积约99万平方米河马石·四季景园均价5800地处合肥路、劲松三路交汇口。占地243亩，总建筑面积21万平方米，户型40-140平方米，规划入住户数1820余户。四方区林语山畔起价4980总建筑面积:28000平方米瑞纳嘉兴均价4950总建筑面积:20962.70平方米水乡苑起价4750总建筑面积:41841平方米，面积从60－115平方米不等海逸山景起价5200占地面积24921㎡，总建筑面积29269㎡，建筑密度适宜，容积率低，由8个多层建筑组成兴隆花园起价5600项目规划总建筑面积11.7万平方米，项目85%的户型面积控制在70-110平方米之间李沧区金秋小区二期起价3749百通星园均价3900经济适用房百通馨苑三期起价4200占地面积:72000平方米53 帝都嘉园2100-3700均价3390总建筑面积:110248平方米其他区崂山区海尔东城国际均价7600占地420亩，地上总建筑面积约43万平方米，其中住宅38万平方米，共有75个楼座。户型以60－200平方米城阳区万科魅力之城5500建筑面积40万平方米，部分全装修。占地面积:210000平方米城阳区崂山水岸绿洲3160－4400，3550占地面积:360000平方米，建筑总面积为360000平米大型生态亲水社区崂山区左岸风度项目总建筑面积为30万平米，总建筑面积:300000平方米二、2006、2007年青岛土挂挂牌价格2007年土地挂牌价格序号地理位置面积楼面低价1市南区金湖路12号1828019402南区延吉路98号（敦化路南、福州路西）4809721453北区利津路8号6661718404市北区同安路889号1959017805市北区绍兴路68号6591618656四方区宜昌路12号2832810707四方区洛阳路12号6866715208四方区宜昌路1号15790014609李沧区枣山路329号48594105010四方区开平路南、台柳路西151766163011李沧区九水路7号20886172012李沧区重庆中路688号14337.7133053 53 2006年成交土地序号地理位置性质面积起拍价成交价1市南区延安三路234号商住商业15012.10440545052市南区台南路东、金都新村西住宅6697.60488048903市北区辽宁路94号商业住宅3159.60126012604四方区环胶州湾高速公路东、宜昌路北仓储19864.705四方区重庆南路88号住宅18994.70229026506四方区瑞昌路146号住宅3574.90216029507李沧区永平路31号住宅17295.00147018208李沧区青山路南、浮山路西住宅20628.10139514359市北区芝泉路28号住宅商业15876.503610363010市北区营口路81号住宅商业19393.402250294011李沧区重庆中路959号住宅商业64851.9067580012李沧区九水路184号住宅27501.90995120053 13市北区上清路16号住宅商业6463.002530485014杭州支路1号甲仓储37942.2050090015四方区郑州路1号住宅15489.801350146016李沧区京口路、书院路、古镇路围合街坊商业金融7967.801905192517北至六号码头，南至市北区行政区界东至冠县路，西至海边所围合的区域居住商服386206.7018延吉路152号住宅18133.301340134019清江路1号住宅56880.8050050020延安三路184号住宅5672.303150480021杭州支路1号商业38282.601000101022德兴路26号工业18666.8049049023四方区郑州路以南,洛阳路以北住宅商业58791.70 1710177524李沧区重庆路西,兴国路南住宅商业113974.401520156025市南区延吉路98号,延吉路临字198号住宅30100.962160226026李沧区京口路100号,君峰路66号住宅商业27171.801110111053 三、2007年青岛市场分析（一）宏观市场分析今年上半年，商品房施工面积不断增长，商品房竣工面积比去年增长42%。随着商品房供应量的加大，房价涨幅已逐渐回落，今年前五个月我市新建商品住宅销售价格6902.5元/平方米，同比上涨5.7％，涨幅同比下降2.1个百分点，环比增长为0.2％，涨幅环比下降0.6个百分点。2005年10月以来房价涨幅逐渐降低  5月份，我市新建商品住宅销售价格7224.5元/平方米，同比上涨5.8％，涨幅同比下降2.1个百分点，涨幅低于全国70个大中城市平均指数0.8个百分点，在全国70个大中城市中位居34位，比去年同期下降19位。5月份新建商品住宅销售价格环比增长0.4％，低于全国70个大中城市平均指数0.4个百分点。  上半年商品房竣工面积增长42%  根据有关部门日前公布2007年上半年房地产相关信息称，青岛市商品房屋施工、新开工、竣工、销售规模持续扩大。2007年上半年，青岛市商品房施工面积不断增长。全市房屋施工面积2538.4万平方米，同比增长30.2％，增幅比去年同期提高10.7％。其中，全市商品住宅施工面积1891.1万平方米，同比增长25.7％，增幅比去年同期提高7.1%。  2007年上半年青岛市房屋新开工面积609.8万平方米，同比下降0.3%，增幅比去年同期下降3.8%。其中，全市商品住宅新开工面积420.6万平方米，同比下降16.2%，增幅比去年同期回落35.7%。53   2007年上半年青岛市商品房竣工面积281.1万平方米，同比增长42%，增幅比去年同期提高41.7%。其中，全市商品住宅竣工面积236.7万平方米，同比增长40%，增幅比去年同期提高35.3%。1、“青房指数”依然处于“景气”空间作为2008年北京奥运会的唯一协办城市，青岛市整体经济的快速发展，青岛市的房地产一度成为全国楼市的焦点，而且快速增长的青岛房价也成了人们关注点。2006年，青岛市“青房”景气指数继续处于景气区间，总指数在104.36点上平稳运行，“景气度”比2005年提高了1.85个百分点，价格分类指数2005年、2006年一直保持在110点上。进入2007年之后，青岛市政府开始加大对房地产市场的调控，是青岛的楼市逐步走向良性发展阶段，而且青岛的房价也走向稳步增长的轨道，2007年1~3月份“青房指数”一直处于“景气”空间。2、市场交易增长明显，中小户型唱主角青岛市房地产交易中心数据显示，青岛的房地产交易从3月份开始活跃，中小户型唱起楼市主角。4月市区商品住宅销售量实际成交1676套，比3月份增加327套，环比增长24．2％，同比上涨105．6％，其中中小户型约占成交总量七成；表：4、5月份住宅销售数据统计表4月份住宅销售数据统计53 单套面积销售数量所占比例100平米以下116269.3%其中：80-90平米676套100-120平米24414.5%120平米以上27016.1%53 3、房价稳定增长据青岛住宅交易中心数据显示，2007年，青岛房价指数一直保持在105点的水平，同比增加5%，而且青岛市房屋租赁价格指数保持在110点高位运行，青岛的房屋租赁价格同比2006年上升10%。53 5月份青岛市整体成交均价为6527.7元/平方米，较4月份上涨14.87%；各在售楼盘5月成交均价也依然延续了3月、4月的势头——升多降少，其中市南区、市北区、崂山区在售楼盘成交均价增幅较明显；4、市区几大热点地段，下半年楼市，如下几个区域最值得关注。  银川西路  下半年市南区最热的住宅开发地块。大名鼎鼎的中海地产在此拿地，更让这块热土增添逼人的魅力。除已接近交房的鲁信长春花园外，颐中·高山、优山美地、银川美居、瑞纳紫域等项目也进展迅速。该区域楼盘下半年上市销售面积在五六十万平方米左右，主力户型在100平方米到150平方米之间，东段平均价位在8000元/平方米(含装修)，西段的平均价格超过9000元/平方米。山东路  下半年上市面积30万平方米左右。户型从四五十平方米到150平方米之间，平均价位7500元/平方米。比较受关注的楼盘有，鲁邦广场，嘉煌创异时代、嘉合新兴等，还有401医院北边的一些楼盘。  李沧东部  两个比较大的楼盘下半年都要开盘。一是绿城·理想之城、二是中坚数码领帝，预计上市面积将超过50万平方米。主力户型90平方米到130平方米，平均价格预计在6000元/平方米。  沙子口  沙子口区域的有两个重点项目，一是颐和星苑；二是石湾山庄，预计上市面积在20多万平方米，主力户型在110平方米53 左右。价格每平方米1万元到2万元。  辽阳东路  今年有两到三个项目开盘，上市面积在30万平方米之间。户型从80平方米到130平方米左右，平均价格每平方米七八千元。代表项目有溪谷美寓。  麦岛  麦岛片区今年重点项目就是鲁能领秀城，上市面积应该在30万平方米以上，主力户型在100平方米以上，价格超过1.2万元/平方米  海尔路两则  海尔路附近，下半年将有相当多楼盘上市，总销售面积在七八十万平方米。主力户型从四五十平方米到100多平方米，平均价位从6500元/平方米到9000元/平方米。代表楼盘有数码科技中心、崂山国际花园、青建·橄榄城、青建·尚东区、盛和大厦等。（二）2007年：青岛楼市走势分析展望2007年，青岛房地产市场将走向何方？总体来看，2007年里，"国六条"的影响将在市场中逐步显现，小面积住宅的推广将丰富和完善市场供应结构，人们的心态将更加安稳理性，楼市可望改变"虚火"情 况，逐渐回归真实…… 期待青岛楼市，在平稳与健康中收获精彩的2007。 53 1．房价在平，稳中分化对房价涨跌的争论从来没有停止过。结合2006年房地产市场发展情况，2007年青岛楼市的房价走势将以平稳增长为主，但增长幅度将继续回落。 首先，价格走势有其内在规律，市场将承接近几年来的增长走势。2007年，我市社会经济、城市建设等各方面将继续稳定增长，房地产市场作为经济大局中的一个方面势必将承接其良好势头，即在平稳中前行。 其次，从国内房地产市场整体环境来看，经过连续几年的宏观调控，各地房价虽有回落，但涨势依然。就青岛房地产市场来说，2007年是市场转型的关键一年，而作为市场"晴雨表"的房价，更多的表现将是平稳。 再者，旧城改造、年轻人结婚等因素带来的刚性需求将继续增长。另外，我市属建设用地紧缺型城市，2007年土地市场将以存量用地供应为主，因此开发企业对土地资源的争夺将更加激烈。同时，各界关于人民币持续升值、股市利好等外围因素的讨论也将为2007年房价涨幅回落提供佐证。 2007年房价构成将会出现分化。楼盘品质较高、周边配套齐全、地理位置较好的房子依然具有一定的升值潜力，也容易被更多的购房者看好，因此价格将在保持坚挺的情况下小幅上扬；但不排除个别地区、个别楼盘的房价会出现下跌，而这也是一个健康理性市场的正常表现。总的来说，2007年青岛房地产市场的价格结构将更加合理。53 2．土地市场，稳中变奏 在国家宏观调控措施频出，调控指向越来越清晰的时候，2007年的土地市场无疑将继续成为调控的重中之重。 2007年青岛土地市场出让活动中，将在加大供地力度、加快供地速度，供地采取多样化、出让种类均衡化的基础上，在突出土地出让类型上有所侧重。其中，加大对普通商品住房用地的供应和经济适用住房的供应将再次成为我市土地出让的重点。 在政策面上，土地制度及相关法规政策将更加规范、细致。土地集约化管理将在土地日益稀缺的情况下继续加强。相关部门在对政策的理解和执行力上更加侧重细节管理。在出让手段中所采取的"招拍挂"方式逐步被市场和开发商所接受的同时，2007年将对以往土地出让多采取的"挂牌"和"拍卖"方式进行探索性的拓展，"招标"也许将成为2007年土地出让的新模式。 《青岛市住房建设"十一五"发展规划》已经明确要求在七区内，五年内共提供约5000亩的土地建设普通商品住房。在2006年12月，市国土资源和房屋管理局《关于落实普通商品住房建设用地计划的通知》中明确规定出各区域的出让数量，2007年市内四区将出让普通商品住房用地400亩，崂山、城阳和黄岛区各200亩。 2007年初，青岛开始执行国家关于调整新增建设用地土地有偿使用费有关政策标准，新增建设用地土地有偿使用费标准在原基础上提高1倍。但这些对土地整体价格的影响不大。53 3．热点片区，上演血拼 青岛楼市的2007将是热点片区的血拼之年。 山东路、海尔路、香港中路、城阳、西海岸都是今年的焦点。市场的焦点意味着也是购房者关注的焦点，更意味着有可能成为市场消化的难点。 2007年，海尔路片区有崂山国际花园、檀香湾、海尔·东城国际三期、盛和大厦、大拇指广场等项目一决高下；拥有了环宇·康庭、良辰美景、嘉煌·创异时代、新兴公社等项目，山东路板块继续承担"楼市杠杆"的角色。几年来，香港中路一直是青岛楼市的样板区域，而今年它凭借鼎盛时代、青岛世纪名人广场、凯悦中心、万邦中心、东海路9号等多个超高层项目，夺取市场各方的目光；而西海岸片区的隆海·海之韵、光大·海韵丽都、汇智广场、达利广场、福瀛·锦锈前城、中南·海湾新城、山海景园、泽润·幸福城等楼盘则凭借海底隧道开工的利好消息，翘首面对市场各方的期待。 如同一枚硬币的正反面，热点片区的崛起也值得我们思考。多个楼盘集中在同一片区，可以相互借势，比如在配套等方面合作，可享受鲇鱼效应带来的益处；但如果相互拆台，搞不正当竞争，势必上演血拼之战。 毫无疑问，在2007年青岛房地产市场，片区之间的竞争已经展开，必将催生新的操盘手法、推广模式，给购房者提供新的居住模式。而随着竞争的深入，片区竞争也将在血拼之后转向内部合作。53 4．外地大鳄，集体发力 “狼终于来了”，绿城、宝龙、万科、上实、和记黄浦，2006年一个个重量级的开发商鱼贯而入。外地开发商进入青岛市场，是意料之中的事，但速度如此之快却是意料之外。2006年外地开发商的影响仅仅表现在心理上，而2007年，外地开发商要"真刀真枪"地投入青岛市场。 对于外地开发企业与本土企业在开发水准上的差异，一位青岛的业内人士曾比喻是工业文明与农业文化的差异，这颇让人觉得有些言过其实。 但从万科的运作速度来看，却又不得不认同。一个近40万平方米的大社区，要经过规划、审批、开工、销售诸多环节，其速度之快确实让青岛房地产感受到"狼"的锋利。2006年底，绿城"理想之城"也已开工，一个四千多亩的项目，已经开始在李沧东部逐步绽放。 据业内人士透露，几家国内一流开发商也正在准备涉足青岛，国内大的房地产企业从一线城市进入二线城市是大势所趋。因此，2007年新的外地企业突然宣布进入青岛也将是不足为奇。 始自2006年的外地开发商进入青岛，仅能理解为第一个"波段"，即立稳脚跟，与本地市场融合，扩大品牌影响力。无论是绿城、万科均不讳言今后将在青岛乃至山东有更大的发展。在青岛，由点及面，占领更大的市场份额，相信时机成熟，会有第二轮的发力。 53 5．品质地产，高奏凯歌 如果说"品质"是中国房地产企业真正直立行走的起步点，那么，2007年青岛房地产市场展示给我们的，将是一个回归产品品质的身影。 宏观调控给房地产市场带来的根本变化是让消费者更加理性。买房的目的不仅仅是为了居住，而是向获得舒适型和高品质的居住条件过渡，通过居住品质改变生活品质。 2007年，调控的后续效应、市场风向的变化、楼盘投放量的增加、外来企业的进驻等因素的综合作用必然引发激烈的竞争，市场也将逐渐向买方转变。在百姓日渐理性的置业目光里，一个比实力、重品质的房地产市场更加清晰起来。 跨越品质地产元年，青岛地产从2007年开始转入品质地产建设年。 2007年，东海路9号、天泰·圣罗尼克、颐和星苑、鲁能·领秀城、万科·魅力之城、绿城·理想之城等楼盘在品质地产都在寻找自己的作为。53 其实，很多有实力的开发商在完成资本积累后，都希望能盖出真正的好房子，而品质地产肯定是未来房地产市场的发展方向。目前开发商拿地越来越困难，而国家又鼓励开发节能、省地型住宅，因此，开发商靠大量拿地、增加建设量获取利润的时代已经过去了，只能通过提高住宅品质来提高利润率。只要产品做好了，自然会吸引消费者购买。同时，品质地产不仅能够得到消费者认可，也可以带动区域价值的总体提升。6．郊区楼市，理性反思 随着去年中央关于系列房地产新政的逐步落实，在市场的震荡洗牌中，郊区房地产市场将会呈现出柳暗花明又一村的新景象。 房地产市场价格是市场最敏感的风向标。去年青岛已出现个别楼盘降价销售的情况，2007年这一现象在郊区楼市个别地区继续上演。业内专家表示，降价的背后有着深刻的市场原因，前几年当地的小开发商，建设的散乱楼盘，随着中央今年关于房地产新政"组合拳"的逐步落地，郊区房地产市场正在经历的市场冲击和感受要比市区强烈的多。 这种由政策触发的市场洗牌，在2007年使市郊卫星城房地产市场已经初露端倪的市场特征愈加明显。这就是由快速扩张向理性发展回归；由盲目模仿向差异化竞争发展；商业地产风起云涌，新城建设日臻完善；高标准的大盘时代悄然而至；终结房地产的市场价格统一稳步上升的历史，出现的是区域性的有升有降的局面。因此，郊区房地产市场在2007年虽不至于出现价格拐点，但其整体走势值得业界思考。 7．宏观调控持续53 继2006年12月份建设部下达房地产若干领域仍需调控的最后"通牒"后，不久便传出大户型住宅征税、各地填报90平方米以下住宅比例上报建设部等诸多消息。2007年调控继续成为业界当前关注的焦点。 就中央经济工作会议传出的消息来看，加强对房地产市场的合理引导和有效调控，抑制房地产投资过快增长和房价过快上涨，依然是2007年的重要任务。因此，2007年继续贯彻调控精神将是一个不争的事实。 从几年的调控政策来看，整体的宏观层面到具体的微观操作层面基本都已涉及，而对于相关政策在具体执行过程中是否到位却没有一个统筹的考量。因此，监测相关政策的执行将是2007年的重点，房地产市场的调控将以落实既有政策为主，出台部分新政为辅。 从房地产市场的源头来看，土地资源的有限性，使得完全依靠增加供应来抑制房价的想法落空。因此，2007年的调控重点向抑制需求转变，而继续提高首付和预售条件以及征税将成为最有效的手段之一。 另外，"调控宝马还是调控公交车"成为2007年宏观调控的一个新亮点。"一条腿"发展商品房市场，"另一条腿"紧抓保障性住房建设是解决当前住房问题的根本出路。两条腿要独立并行向前发展，不能交叉在一起，也不能一条腿短。8．地产金融，变化莫测 53 人民币升值给房地产投资带来了一股热潮，目前人民币再升值的压力并没有减轻，房地产市场存在这一潜在利好；但与此同时，央行再次加息的可能性也很大，这对房地产市场又是利空，二者较量的正负效应很可能相互抵消。 2007年，外资银行人民币业务的放开，使得本已竞争激烈的金融市场战争趋向白热化状态，包括刚刚在我市开设分行的东亚银行，目前青岛已经拥有三家外资银行。面对诱人的的房地产金融蛋糕，这些银行必将使出浑身解数来争夺。 尽管2006年宏观调控已经向外资购房宣判"死刑"，但外资涌入国内进行地产开发的热情却难以阻挡。这不仅因为中国房地产市场的逐渐健康和透明以及人民币升值的预期让外资"嗅"到了房地产市场利润的味道，而灵活多样的房地产投资形式也使得外资的进入变得容易操作。 而对于房地产开发商而言，商品房预售条件进一步提高，土地交易中付款方式愈加重要，开发商的资金实力面临更大考验，而收紧银根进一步限制了传统贷款融资方式。 因此，如何拓展多元化融资渠道，是2007年房地产商解决资金问题的关键。股权融资和资本市场融资或将为开发商"杀"出一条融资的生路，但无法破解融资难题的一大批开发商最终难免被迫出局。 9．高端市场，步履缓慢 53 随着城市经济的快速发展，青岛高端住宅市场的发展让人惊讶。从近几年情况来看，青岛高端楼盘大多集中在沿海一线，出现了海信·燕岛国际公寓、东海路9号、TOP颐和国际、恒基·新天地、领世华府等一批楼盘，在品质提高的同时也不断挑战人们对于价格的心理预期。 近几年来，青岛正处于快速发展时期，高端住宅市场的发展是必然的，但大家一拥而上开发高端住宅也是不正常的。首先，从市场整体情况来看，2007年是青岛楼市转向买方市场的一道分水岭。局部区域供应过剩在2007年将无法回避，加上连续几年的房地产调控使消费者入市心态谨慎，2007年高端住宅市场的发展很难让人乐观。 其次，万科、绿城等一流房地产企业在青岛北部的楼盘，虽然在位置上略微逊色，但其操盘理念、开发水平、营销思路相对比较先进，吸引一批高端客户的目光，从而冲击高端住宅市场。 再者，在面对住宅品质提升缓慢、同质化竞争严重、营销思路拓展乏力、销售速度下降等种种问题的时候，我们应该对高端住宅市场的发展保持冷静的头脑。其实在2006年下半年，我市高端住宅市场已经形成了"剪刀差"，那就是市场供应量的快速增长与市场容量的停步不前之间存在缺口。 10．普商住房，大举入市 53 普通商品住房，这个仅仅出现在房地产市场两年的新词汇，在2007年房地产市场中义不容辞地扮演起当然的主角。 2006年9月，青岛首批2宗普通商品住房的上市，犹如一条"鲇鱼"在岛城房地产市场上掀起波澜。2005、2006年青岛推出普通商品住房用地2000亩。进入2007年，由于普通商品住房用地在土地出让合同中约定了开发建设日期，并且规定超过合同约定动工开发时间满一年未动工开发的，可向受让人征收相当于土地使用权出让金20％以下的土地闲置费；两年未动工开发的将无偿回收土地使用权。所以一些已经出让的普通商品住房用地将进入开发期，早期出让和土地面积适中的地块也将逐步进入房地场市场上市销售。 2006年，在青岛首批推出的普通商品住房中，开发商在配套设施上做足了文章，供暖的加入就让身居北方的广大市民有了一个温暖的居所，从而也使针对中等收入家庭为目标的普通商品住房的品质有了较大的提升。 2007年，随着一批岛城知名房地产企业加入到普通商品住房的开发建设中来，一批有着成熟配套、良好规划、优美景观设计的普通商品住房出现在我市普通商品住房的销售市场上。普通商品住房对商品住房市场的冲击将进一步加大，而大量普通商品住房的放量上市也对二手房市场形成冲击。 11．区域市场，转向买方 2007年，西海岸、城阳核心城区、即墨城区等区域，都有住宅或商业地产的集中放量，部分区域的放量远远大于市场需求。 53 在城阳主城区，万科魅力之城、都霖美景、青特·汇豪景苑、学府康庭以及希尔景园、宝龙城市广场国际公寓等都纷纷登场，城阳主城区的房地产走势将出现许多变数。 对此，城阳某项目的一位销售经理认为2007年的城阳房地产市场是一种正常状态，反之"有房便不愁卖"是一种非完全竞争的状态。比如在成都的房地产市场，开发商始终存在市场压力，供大于求始终存在。 开发商坐等从土地增值中获取利润的时代真得要渐行渐远，地产的利润将更多的表现在运营能力的提升，从规划设计、营销管理、品牌运作等方面来挖掘潜力。 在即墨城区，2006年的市场已有反映，逐步放弃以青岛市区居民为主的投资性购房，转向以本地居民为主的自住性购房，开发商所关注的目标客户群体发生了根本转变。这一转变的潜台词其实就是，真正关注买方的真实需求，从卖方市场向买方市场的历史性跨越。 在卖方市场向买方市场的转变过程之中，细分将是一个贯穿始终的词汇，只有细分市场，细分需求，细分目标人群，才有可能在日趋激烈的市场竞争中有所斩获。12．"瘦身"户型，将成主流 53 从2007开始，群雄逐鹿的青岛楼市将有一个共同的焦点：90平方米以下的中小户型，将成为开发商市场制胜的关键。 据市场人士介绍，结构调控政策的初步效应已在2006年有所体现，不少开发商改变了原有项目的建筑规划，改推中小户型，而这一点从2007年上市的新盘中就可以看出端倪。 业内人士预测，基于国家住房结构调控政策的指引，在2007年，住宅市场上的土地供应及其后的开发都与中小户型结缘，中小户型在楼市中所占份额将越来越大、在市场供应中逐渐成为主流，也是可以预见的。2007年住宅供应会集中放量，尤其是90平方米以下的中小户型会占有相当的比例，这对房价过快上涨将起到平抑作用。 此外，"90平方米以下中小户型应占供应总量70%"的政策曾在业界掀起"大户型越限越走俏"的辩论，而"建设部拟对大户型征收保有税"不知能否在2007年成为这一辩论反方的有利论据。 业内人士认为，大户型保有税是为了引导合理的住房消费，鼓励购买小套型、功能良好的住宅。如果这一政策将于2007年实施，这将是推动"90－70"规定落地最有力的"杀手锏"。 （三）、认识青岛限价房11处限价房(普通商品房)7月起陆续开建53 本月起11处限价房将陆续开建，总面积约90万平方米，建设限价房1万余套。　今年下半年，青岛市出让的11块普通商品房用地将陆续开建限价房。这11块限价房用地分别为：市南区金湖路12号，市南区延吉路98号，市北区利津路8号，市北区同安路889号，市北区绍兴路68号，四方区四流南路9、11、13号，四方区海岸路2号，四方区宜昌路12号，四方区洛阳路12号，四方区宜昌路1号，李沧区枣山路329号和166号。总面积约90万平方米，建设户型将以90平方米以下中小户型为主，完工后将建成约1万套限价商品房。其中，海尔臻园、青啤酒香苑、京峰雅居等项目都在本月开工。　　在这11块普通商品房用地中，共有5块地位于市南、市北两区。其中市南区金湖路12号地块，挂牌起始价（楼面地价）1940元／平方米，被青岛中房集团股份有限公司以2290元／平方米的楼面地价竞得；市南区延吉路98号（敦化路南、福州路西）地块，挂牌起始价2145元／平方米，被青岛远东房地产开发公司以2155元／平方米的楼面地价竞得；市北区利津路8号地块，挂牌起始价1840元／平方米，被青岛中联建业股份有限公司以1860元／平方米竞得；市北区同安路889号地块，挂牌起始价1780元／平方米，被青岛市恩地置业发展有限公司以2010元／平方米竞得；市北区绍兴路68号地块，挂牌起始价1865元／平方米，被青岛海尔房地产开发投资有限公司以1875元／平方米价格竞得。　　这些普通商品住房建成后将全面下调销售价格，在2006年周边商品住房销售均价下调20％的基础上，再适度下调，达到周边商品房销售均价的79％。53 出让地块分布广 此次出让的9处普商房用地分别为：  市南区金湖路12号，成交价为2290元/平方米，建成后房屋的平均售价为5200元/平方米；  市南区延吉路98号（敦化路南、福州北路西），成交价为2155元/平方米，建成后的平均售价为5592元/平方米；  市北区利津路8号，成交价为1860元/平方米，建成后的平均售价为5160元/平方米；  市北区同安路889号，成交价为2010元/平方米，建成后的平均售价为5100元/平方米；  市北区绍兴路68号，成交价为1875元/平方米，建成后平均售价为5153元/平方米；  四方区宜昌路12号，成交价为1080元/平方米；建成后平均售价为4216元/平方米；  四方区洛阳路12号，成交价为1820元/平方米，建成后平均售价为4660元/平方米；  四方区宜昌路1号，成交价为1460元/平方米，建成后平均售价为4574元/平方米；  李沧区枣山路329号，成交价为1050元/平方米，建成后平均售价为4208元/平方米。　　另外两处商品房用地昨天也成功出让，位于四方区开平路南、台柳路西地块，成交价为1690元/平方米。位于李沧区九水路7号地块，成交价为1740元/平方米。　　地下停车场不得对外销售　　9处普通商品房用地在出让的附加条件中明确规定，按照规划要求配备的地下停车场不得对外销售，产权归全体业主所有。53 　　此次土地出让还首次明确规定了户型设计要求，如四方区宜昌路1号地块，在土地出让附加条件中明确规定，建筑面积在65平方米以下的一室一厅户型，应占到总户数的10%；66平方米至75平方米的一室一厅户型应占总户数的25%；76平方米至85平方米的两室一厅户型应占到总户数的30%；86平方米至90平方米的两室一厅户型应占总户数的20%。也就是说，新建房屋中，90平方米以下的中小户型占到总户数的85%。　　附加条件规定深入细节　　此次推出的6号地块位于四方区宜昌路12号，出让面积为1.88857万平方米，土地用途为住宅，可售面积限定销售限价为4259元/平方米。附加条件规定了单套建筑面积及户型设计比例：其中建筑面积为45平方米的占25％；建筑面积为50平方米的占50％；建筑面积为60平方米的占25％。　　除此之外，对住宅的公共部分还明确规定要装配防盗分户门，单元电子对讲系统。对于户内部分对卧室、起居室、走廊规定为，地面采用普通强化木地板(含踢脚线)墙面、棚面刮两遍腻子，刷普通乳胶漆。采用成品木质夹板门。室内灯具采用普通节能吸顶灯。卧室、起居室窗安装不锈钢窗帘杆。卫生间、厨房规定为，地面铺装普通防滑地砖。墙面镶贴普通面砖。棚面吊装普通PVC扣板。卫生间规定为，安装坐式便盆，立柱台面洗手盆，梳妆镜，水龙头，排气扇。厨房：安装成品普通操作台，普通不锈钢洗菜盆（含龙头）等等。附加条件还规定应设置集中供暖、燃气等配套设施。附加条件对该项目的户型和建筑面积和所占户数比例有了明确的要求。53 　　该项目还对厨房和卫生间以及单元门、户门和电梯的采用都有明确规定，并规定配套建设包括供热和燃气等等。　　对取地企业的要求更具体　　此次推出的9宗普通商品住房用地，对企业资质要求为1号、3号、4号、7号、9号地块的申请人，应当为山东省内注册的具有三级以上（含三级）房地产开发资质的公司或企业。　　2号、5号、6号、8号的申请人，应当为青岛市内注册的具有三级以上（含三级）房地产开发资质的公司或企业。除此之外，还对交纳竞买保证金的截止时间和具体金额，以及各宗地的挂牌起始价、增价幅度都对企业进行了告知规定。为保证项目后期销售工作的顺利进行，此次出让活动的亮点之一还在于对取地企业的建设工期提出了具体要求。其中对6号地块规定确保在2007年6月底前开工建设，多层应在2008年6月底前竣工，高层应在2008年底竣工。8号地块要求开发企业在地块中标后六个月内完成开工相关手续，开工后２４个月内完成工程竣工验收。第三章项目地块SWOT分析第一节Swot分析一、优势53 1．地段优势“地段决定地产的价值”，本项目位处未来CBD，交通方便、地段繁华，生活、工作兼具便利性。规划中的CBD是青岛市市政府重点项目，政府将会在市政上予以大力支持。未来，这里将形成中央商务区，该地段也将成为青岛市未来的钻石地段。2．地块优势区域内大片土地已平整或正在平整，并大多在进行相关开发运作，未来将形成成片开发规模，对本案将形成带动作用。3．交通优势山东路、南京路、延吉路纵横交错，交通方便。规划中的两条地铁在CBD交汇4．发展趋势随着市南区房地产价格的上涨，整个青岛的房地产发展将由南往北发展，市北区成为新的发展中心二、劣势1．目前CBD还处于规划阶段，具体前景以及实际效果如何，具有不可预测性。2．热电厂就处于本项目的旁边，将从视觉上、环保上影响到本项目的价值。3．周边居民素质普通不高，将对塑造CBD形象不利，进而影响到本项目。53 4．周边大范围拆迁将形成大量同类项目，将对本项目形成威胁。劣势转变策略，在项目的宣传与谈判过程中，需要及时提供给客户周边的政府规划效果，以及客观的介绍周边发展的动态，打破客户的心理障碍，激发客户对美好未来的向往。三、机会分析1．青岛的整体经济水平的发展青岛经济的高速发展，为楼市的发展提供了坚实的基础，特别是近两年大型项目的陆续进入，让人们看到了青岛经济美好的前景。2006年青岛市经济保持较快增长。初步核算，全市实现生产总值（GDP）3206.58亿元，增长15.7%。石油产业阔步发展，自2004年开始，青岛市相继引进丽东化工、1000万吨大炼油、国家石油储备基地等龙头项目；汽车产业集群羽翼渐丰，53 2004年3月开始，青岛相继引进了克拉克叉车、青岛福田重工、上汽通用五菱青岛分公司等一系列大项目；造船产业集群形神兼备。2004年，青岛市引来海西湾造修船基地项目、青岛灵山船业公司与韩国现代综合商事株式会社合资造船项目等大项目；家电产业集群裂变发展，青岛市家电产业集群发展较为成熟，截至2005年底，我市已有规模以上家电企业48家，家电产业集群实现工业总产值540亿元，是六大产业集群中产值规模最大的集群；电子产业集群加速形成，通过本地大品牌的集群化发展和外地大项目的引进，截至2005年底已拥核心的220余家规模以上工业企业和以海尔科技、高校软控、中天信息等企业为骨干的119家软件企业；港口产业集群快速升级，马士基、伊藤忠等大批国内外物流企业纷纷登陆青岛。2．奥运机会作为2008年北京奥运会的协办城市，青岛近两年开始着力打造青岛“帆船之都”的品牌，并且已经取得了一定的效果，先后承办了国际帆船赛、国际残疾人帆船赛等重大国际赛事，青岛已经成为国际知名城市，吸引了大量的国外企业的重视（已经有很多国外企业开始在青岛投资、发展），以及大批外国人到青岛旅游、工作、生活。3．青岛人均收入水平的提高青岛市的人均收入水平增长迅速。城乡居民生活水平增长较快。城市居民人均可支配收入15328元，增长18.6%；人均消费支出11945元，增长20.9%；城市恩格尔系数（即居民家庭食品消费支出占家庭消费总支出的比重）36.4%，下降1.2个百分点。全市社会职工平均工资18235元，增长16.8%，其中，在岗职工平均工资18574元，增长16.0%。2007年首季我市城市居民人均可支配收入为4607.17元，增长了14.3%，其中，来自职工的工资性收入3463.35元，同比增长10.3%；恩格尔系数继续下降2.6个百分点。2007年4月份青岛市政府发布2007年企业工资指导线，即以本企业2006年平均工资为基数，平均工资增长4000元以上，企业最低上涨幅度不能低于4%。计划实现城镇居民人均可支配收入增长10%。并且制定了相应的奖励处罚政策。4．青岛的人口持续增长53 2006年末全市户籍总人口为749.38万人，增长1.1%。其中，市区271万人，增长2.1%；每年涌入的外来人口包括每年的大中专毕业生，多达十万，而这个数字还以不小的数目每年递增。近几年青岛外籍人口也大幅增加，韩国《联合新闻》发表了一篇题为《急速增长的中国山东韩国城——韩流劲吹 朝鲜族、韩国人达30万人》，据报道，现有朝鲜族18万人和12万韩国人常住山东，其中，青岛市就有12万朝鲜族人和8万韩国人。另外根据有关预测，到2010年青岛的韩国人口将达到40万（包括长住人口和流动人口）。5．青岛的拆迁、城市化人口增加进入2007年青岛市先后完成了云南路片区4600户的拆迁；截至2007年4月份完成拆迁3000户，总拆迁户数4400户；快速路改造项目一期拆迁6天内就完成1620户，达到50%；2007年内计划完成的18个旧城区、城中村改造。6．市北区的整体发展作为政府规划重点建设的市北区，在现有城市地位的基础上，在CBD中央商务区等成形后，将成为青岛商务形象区域。7．股市风波的影响随着2007年6月份中国股市的大幅震荡，让很多理财型的投资者从股市的疯狂中清醒过来，而且各种股市大盘的传言与分析也动摇了股民的迷信思想，促使很多理财型的投资资金转向更为稳定的房地产市场，特别是2007年4月份以后，大量的国内外投资资金转向方地产市场，也引导了很多投资客户的投资方向。53 四、竞争分析1．CBD各个项目进展不一，将对CBD的整体形象有影响，进而影响到本项目的居民办公环境；2．已有的周边未拆迁项目，品质感较差，与CBD格格形象不符，项目整体形象受影响；3．青岛市多中心的格局，使同质高档楼盘量体较大，购房者有较大的选择性，从而从一定程定削弱本项目的地段优势。4．CBD的建设周期较长，政策支持持续性需要观察。5．随着限价房、经济适用房、廉租房的大量推出，将影响到普通商品房的市场需求。第四章项目建设方案经济测算（详见附件）第五章成本测算、财务效益、投资风险（详见附件）结论通过详细的调查分析我们可以看到1．市北区的发展现状以及规划现状，给项目的开发提供了广阔的空间。2．青岛的经济发展以及人口发展给项目奠定了坚实的基础。53 项目分期运作，灵活应变能力强，能够有效规避风险。总体分析，本项目以元获取土地完全可行。附件1、青岛写字楼市场专题分析2、认识青岛CBD3、青岛电热厂专题分析4、经济测算表5、周边项目调查分析6、青岛近年成交楼面地价列表公司二零零七年七月53'