北京市XXX区XXXXXX新农村建设项目可行性研究报告 80页

'北京市XXX区XXXXXX新农村建设项目第一章总论一、项目基本概况（一）项目名称北京市XXX区XXXXXX新农村建设（二）承办单位概括北京盛世桃源生态林业有限公司（三）拟建地点北京市XXX区XXXXXX（四）建设内容根据对京郊八区新农村建设情况的分析，结合本项目建设的特点，经认真研究，确定如下主要建设内容：1、项目区盛世桃源文化广场，分为中国青少年乡村文化宫、蒋大为文化艺术博物馆；2、项目区北京桃源云顶文化创意产业集聚区，分为云顶佛教文化产业集聚区、红色旅游文化集聚区；3、项目区北京桃源生态观光农业与生态环境保护示范区；4、各种配套设施，包括农产品深加工厂、停车场、道路及公厕。（五）主要建设规模79 项目占地面积4.7×106平方米，主要包括：1、项目区盛世桃源文化广场，占地面积1.0×106平方米。①中国青少年乡村文化宫，占地0.7×106平方米。②蒋大为文化艺术博物馆，占地0.3×106平方米。2、项目区北京桃源云顶文化创意产业集聚区，占地面积0.4×106①云顶佛教文化产业集聚区，占地面积0.2×106平方米②红色旅游文化集聚区，占地面积0.2×106平方米3、北京桃源生态农业观光园，占地面积2.7×106平方米。4、各种配套设施，包括农产品深加工厂、停车场、道路及公厕，占地0.6×106平方米。二、编制依据和原则（一）编制依据1.《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；2.《北京市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；3.《北京市XXX区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要（草案）》；4.《北京市“十一五”时期山区发展规划》；5.《北京市“十一五”时期循环经济发展规划》；6.《北京市“十一五”时期新农村建设发展规划》（二）编制原则79 1、坚持客观公正、严谨务实的原则，注重环境建设项目及建设方案的可靠性与经济合理性；2、确保编报项目及建设内容符合国家法规、规章和政府专门文件的要求，建设结果能够满足XXX区的未来发展规划的要求；3、兼顾必要、效益和平衡原则，达到建设方案和申报项目的资金投入与经济、社会、政治、环境等综合效益的平衡；4、注重近期效益和远期目标相结合的原则，使项目适应XXX区城市发展、经济建设和人民生活水平的提高。三、主要技术经济指标序号项目内容建设规模备注1单位指标中国青少年乡村文化宫m20.7×106包括绿化蒋大为文化艺术博物馆m20.3×106包括绿化云顶佛教文化产业集聚区m20.2×106包括绿化红色旅游文化产业集聚区m20.2×106包括绿化桃源生态农业观光园m22.7×106包括绿化配套设施m20.6×1062项目总投资万元278930.95其中：前期费用万元3000土地取得成本万元933800建安成本万元294000其他不可预见费用万元10079 3项目规划面积m24.7×1064项目新建建筑面积m21.12×1065项目定员人150其中：管理人员人15技术人员15其他人员人120视旅游季节增加6全年生产天数天3007人员工作日天3008财务数据经营收入万元/年111080.69经营成本万元/年19018.93经营期平均期间费用及其他万元/年28113.38经营期平均利润总额万元/年63948.38经营期平均所得税万元/年21102.97经营期平均税后利润万元/年42845.41经营期平均9财务评价指标投资强度万元/亩39.8经济密度万元/亩15.87投资利税率%25.12投资利润率%22.93项目会计收益率%30.72投资回收期年8.51不含建设期、税后79 四、综合评价通过上述研究、分析、预测及评价，本项目综合结论如下：1.本项目的建设，能加快XXX区XXXXXX的新农村改造进程，完善其文化功能，使之成为新的旅游热点，带动XXX由单一农业向以“农业为主，其他产业同步发展”的方式转变。2.本项目建设条件较好，项目所处的地理位置、环境条件优越，经营方案切实可行，市场前景乐观。3.本项目的建设，能增加部分就业，为农村富余劳动力寻求一定出路。4.本项目工程总投资为278930.95万元，总规划面积4.7平方公里，年收入可达111080.69万元，投资强度为39.8万元/亩，经济密度为15.87万元/亩，投资利税率为25.12%，投资利润率达22.93%，投资回收期约为8.51年左右(含建设期2年)，项目有较好的经济效益。综上所述，该项目的建设非常必要，社会效益十分显著。79 第二章背景及必要性一、项目开发背景（一）项目提出的宏观背景新农村建设是在我国总体上进入以工促农、以城带乡的发展新阶段后面临的崭新课题，是时代发展和构建和谐社会的必然要求。按照国际经验判断，目前，我国已经进入了工业反哺农业的时代。如何高效发展现代农业，增加农民收入，丰富农民业余生活，提高农民生活质量等等一系列问题，已经成为了我国现阶段经济发展的主旋律。北京新农村建设作为全国新农村建设示范点之一，在增加农民收入，构建社会方面走出了一条北京特色的道路。从2005年开始，北京市举国家和首都之力大力发展京郊农村建设，改善基础设施，明确地区主导产业，建立完整的产业链。2006年，北京地税明确了25项新农村税收优惠政策。[[]资料来源于：北京市地方税务局。]2011年，北京市新农村建设实现六个“率先”，即推出财政资金购买生态服务、实现道路交通“村村通”、实现基础设施全覆盖、实行村级组织工作经费保障制度、建立城乡一体的社会保障制度、探索三产业融合的都市型现代农业。新农村建设的资金来源是核心问题。目前XXX区新农村建设正在积极推进，成效颇为显著，然而其中还存在一些问题。如79 新农村重点基础设施和公共服务设施建设力度和其他京郊地区相比较弱。（二）项目提出的目前现状2005年10月，党的十六届五中全会通过的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十一个五年规划的建议》中指出，“建设社会主义新农村是我国现代化进程中的重大历史任务”。要按照“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的要求，坚持从各地实际出发，尊重农民意愿，扎实稳步推进新农村建设。1、我国新农村建设现状“十一五”时期，城镇新增就业5771万人，转移农业劳动力4500万人，农村居民人均纯收入年均分别实际增长9.7%和8.9%；覆盖城乡的社会保障体系逐步健全。中央财政“三农”投入累计近3万亿元，年均增幅超过23%。彻底取消农业税和各种收费，结束了农民种田交税的历史，每年减轻农民负担超过1335亿元。建立种粮农民补贴制度和主产区利益补偿机制，农民的生产补贴资金去年达到1226亿元。对重点粮食品种实行最低收购价和临时收储政策，小麦、稻谷最低收购价提高了25%到40%。严格保护耕地。着力推进农业科技进步。粮食产量屡创历史新高，去年达到1.09万亿斤，连续7年增产；农民人均纯收入达到5919元，实现持续较快增长。农村综合改革稳步推进，集体林权制度改革、国有农场管理体制改革全面推开。农业79 农村基础设施加快建设，完成7356座大中型和重点小型水库除险加固，解决2.15亿农村人口饮水安全问题，农民的日子越过越好，农村发展进入一个新时代。[1]数据来源于；《2011年政府工作报告》。2、北京市新农村建设现状近年来，北京市适应新形势需要，以统筹城乡发展为突破口，以改善农业和农村生产生活环境为重心，扎实开展以“树立新理念、培育新产业、培养新农民、探索新机制”为主要内容的新农村建设活动，村镇道路改造、农民饮水安全、污水垃圾处理、乡村卫生服务、农业基本条件等方面都发生了翻天覆地的变化，得到了广大人民群众的普遍欢迎和拥护，新农村建设工作走在全国前列，成为其他省市、县（区）学习借鉴的样板。 2010年，全市地区生产总值比上年增长10%以上；地方财政一般预算收入增长16.1%；年末城镇登记失业率为1.37%；城镇居民人均可支配收入、农村居民人均纯收入分别增长8.5%以上和10.5%以上，扣除价格因素，分别实际增长6%以上和8%以上。[2]数据来源于：《2011年北京政府工作报告》。各村不再依靠单一的农业发展经济，而是充分发挥各自优势，倾力打造特色牌，多渠道发展经济，加速一产向二、三产延伸，农村经济得到长足发展。如大兴区北蒲州营村充分利用区位、交通和资源优势，大力发展都市型农业，实施多种经营，用民俗旅游业带动农业产业快速发展，建成高标准设施大棚200多座，并以“观光采摘节”为载体，吸引大批市民前来消费，农产品价79 值大幅提升，每棚收益1.5万元，有效增加了农民收入，农村经济发展较快。顺义区榆林村依托区位优势，发展村办企业20多家，涉及钢构等多个领域，村级集体经济年收入达100多万元。同时，充分采取出租土地、村民就近打工等形式，多渠道实现增收致富。延庆县岔道村依托八达岭长城，大力发展民俗旅游业，建成民俗旅游一条街，沿街全部为典雅别致的明清风格店铺，2006年二、三产业从业人数占全村劳动力的76%，农民人均收入2万多元，成为京郊百富村之一。[1]资料来源于：陕西省杨凌区人民政府信息网。[1]3、XXX区新农村建设现状2006年是XXX区新农村建设的第一年，地区新农村建设初见成效，各项富民产业发展、农村环境和基础设施得到改善。2007年，XXX区新农村建设进一步加强了部门联动、政策集成、资金聚焦的力度，紧扣新农村建设主题，在重大产业政策的包装上下功夫，在安全饮水、改厕等关系改善农民生活。2009年，区新农办负责人做出《关于对XXX79 区新农村建设情况的报告》。全区坚定不移抓产业、推改革、强基础、促增收，大力推进农村改革发展，城乡一体化取得良好开局，2009年累计投入“三农”资金25.3亿元，增长35.3%，实现农村经济总收入223.1亿元，增长10.2%，农民人均纯收入达到11318元，增长11.8%，连续两年增幅高于城镇居民收入增幅，连续三年保持两位数增长态势。累计投入“三农”资金25.3亿元，增长35.3%，实现农村经济总收入223.1亿元，增长10.2%，农民人均纯收入达到11318元，增长11.8%，连续两年增幅高于城镇居民收入增幅，连续三年保持两位数增长态势。[1]数据来源于：北京市XXX区统计局。2010年，新农村建设全面推进。累计完成基础设施投资124.2亿元，是“十五”期间的4.8倍。新建和改造区级以上公路15条，道路通车里程比“十五”末增加111.3公里。公交线路总长达到4555公里，位居远郊区县首位。用于“三农”的资金累计达到97.5亿元，是“十五”期间的近4倍。城镇居民人均可支配收入年均增长9.3%，农民人均纯收入历史上首次突破万元。[2]数据来源于：《2011年北京市XXX区政府工作报告》。（三）项目相关政策汇总1、2000年，农民收入问题在党的十五届五中全会上受到高度重视。会议期间，“千方百计增加农民收入”这句话被写进文件。2、2003年中央农村工作会议要求对农业实行“多予、少取、放活”的方针。3、2005年初，中央发出1号文件——《中共中央国务院关于进一步加强农村工作提高农业综合生产能力若干政策的意见》。4、2005年10月，党的十六届五中全会提出的“十一五”规划《建议》，专题叙述了建设社会新农村的目标和任务。79 5、2006年2月21日，新华社受权全文播发《中共中央国务院关于推进社会主义新农村建设的若干意见》提出，坚持以发展农村经济为重点，扎实推进社会主义新农村建设。6、2007年1月29日，《中共中央国务院关于积极发展现代农业扎实推进社会主义新农村建设的若干意见》下发，即改革开放以来中央第九个一号文件。文件要求，发展现代农业是社会主义新农村建设的首要任务，要用现代物质条件装备农业，用现代科学技术改造农业，用现代产业体系提升农业，用现代经营形式推进农业，用现代发展理念引领农业，用培养新型农民发展农业。7、2008年，中央一号文件《中共中央、国务院关于切实加强农业基础建设，进一步促进农业发展农民增收的若干意见》。《意见》指出，推动科学发展，促进社会和谐，夺取全面建设小康社会新胜利，加强农业基础地位，走中国特色农业现代化道路，建立以工促农、以城带乡长效机制，形成城乡经济社会发展一体化新格局，加快社会主义新农村建设步伐。8、中共北京市委办公厅北京市人民政府办公厅关于印发《2010年北京市社会主义新农村建设折子工程》的通知。主要是为贯彻落实《中共中央国务院关于加大统筹城乡发展力度进一步夯实农业农村发展基础的若干意见》(中发〔2010〕1号)及《中共北京市委北京市人民政府关于集中力量统筹城乡集中资源聚焦三农全面推进城乡一体化进程的若干意见》(京发〔2010〕4号)等文79 件精神，根据市委、市政府的统一安排，市有关部门研究制定了《2010年北京市社会主义新农村建设折子工程》。9、《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》第二篇论述了强农惠农，加快社会主义新农村建设的新方针。其中，重点指出要千方百计地扩宽农民增收渠道，要巩固提高家庭经营收入，因地制宜发展特色高效农业，利用农业景观资源发展观光、休闲、旅游等农村服务业，使农民在农业功能拓展中获得更多收益。按照推进城乡经济社会发展一体化的要求，搞好社会主义新农村建设规划，加强农村基础设施建设和公共服务，推进农村环境综合整治。10、《2011年政府工作报告》中指出，要继续加强基础设施建设，进一步夯实经济社会发展基础。大力发展现代农业，加快社会主义新农村建设。深入实施区域发展总体战略和主体功能区战略，逐步实现基本公共服务均等化。促进城乡、区域良性互动，一二三产业协调发展。11、《2011年北京市政府工作报告》指出，在“十一五”期间，北京市节能减排走在全国前列。率先实施区县功能定位，扎实推进新农村建设，城乡区域统筹发展的水平进一步提高。在“十二五”规划中，北京市将加快社会主义新农村建设的步伐，健全“5+3”工程运行管护长效机制，启动10个新型农村社区建设试点[1]备注：目前这10个新型农村社区建设试点的名称并未确定。，推动城市服务管理向农村延伸。深入推进山区搬迁工作，79 确保农民“搬得出、稳得住、能致富”。12、《2011年XXX区政府工作报告》。XXX区将全力推进城乡结合部建设，集中突破规划、融资、手续等瓶颈问题，加快农村改革发展。13、北京银监局、市农委、市金融局《关于金融支持首都率先形成城乡经济社会发展一体化新格局的指导意见》（银管发〔2010〕70号）精神，区政府会同市金融局研究制定了《XXX区建设城乡一体化金融综合改革试验区方案》。主要包括探索组合金融方式、完善科技金融体系、建立服务城乡的民生金融体系和金融后台支持体系等内容。14、《国务院关于投资体制改革的决定》、《中央预算内投资补助和贴息项目管理暂行办法》（国家发展改革委令第31号）《决定》明确，政府投资主要用于关系国家安全和市场不能有效配置资源的经济和社会领域。也就是理论界通常所讲的为社会提供公共产品，满足公共需求的公益性事业和公共基础设施。同时，也投资于在一定发展阶段存在“市场失灵”现象的领域。国家发展改革委第31号令第四条明确规定，投资补助和贴息资金重点用于以下领域：①公益性和公共基础设施投资项目；②保护和改善生态环境的投资项目；③促进欠发达地区的经济和社会发展的投资项目④推进科技进步和高新技术产业化的投资项目；⑤符合国家有关规定的其他项目。79 二、项目建设的必要性（一）加快XXX区发展步伐，进一步平衡北京整体产业布局为了推动XXX区社会经济的发展，建设生态农业和文化旅游强区为目标，响应国家加强新农村建设的战略要求，政府在2011年将继续深入贯彻落实科学发展观，按照实施“人文北京、科技北京、绿色北京”战略和建设中国特色世界城市的总体部署，下大力气突破发展瓶颈，着力增强自主创新能力，着力推动产业优化升级，着力加强城乡建设管理，着力改善区域生态环境，着力提高群众生活质量，着力促进社会和谐稳定，大幅度提升综合经济实力、核心竞争力和区域影响力，推动XXX向着现代化的京北创新中心、国际科教新城大步迈进。（二）带动当地农民脱贫致富，促进地方经济社会的稳定发展尽管京郊八区经济迅猛发展，但力度仍然较小。新农村建设，不仅是政治和谐的问题，而且也是提高京郊经济发展水平，增加农民持续性收入的必然。1、根据表一数据形成的折线图明显看出，北京市区城镇居民收入与消费水平远远高于京郊水平。市区最高人均月收入与京郊最高人均月收入差距将进1100元。个人可支配收入的提高意味着个人金融决策的灵活性也将扩大。根据折线图可看出，市区居民消费水平也远高于京郊农村居民消费支出。2、根据折线图也可以分析出，京郊农村居民消费欲望在2010年下半年开始上升，但是收入却有所下降，尤其在年底出现了消79 费水平接近收入水平。究其原因有两种。次要方面在于物价上涨，货币实际购买力有所降低，而主要方面在于京郊经济发展较市区更滞后些，居民日益增长的物质文化需要与落后的生产生活设施之间形成了矛盾，所以迫切解决京郊居民生活状况，提高居民可支配收入就显得尤为重要。此项目将从改善民生，提高收入入手，主要解决教育、旅游、医疗保健三大社会问题。项目中主建青少年乡村文化宫、佛教云顶旅游产业集聚区和北京桃源健康产业集聚区等等，这些项目的建立不仅为当地经济带来巨大的经济收益，盘活了经济，而且还可以带来上百个就业岗位，有效地转移了农村剩余劳动力，也正好符合了“两会”的精神，即有效地组织当地农民工就地就业，解决“用人荒”的难题。因此，立项是非常必要的。表一北京市居民人均现金收入、消费支出水平（2010年7月-12月）单位：元名称7月8月9月10月11月12月京郊居民人均现金收入123712371374133112661105京郊居民人均消费支出773907918891923972市区居民人均现金收入232523832379247124112354市区居民人均消费支出158316401749187416601769备注：图表数据根据北京市统计局数据计算所得。通过表一数据可得表二：表二79 第三章建设条件分析一、所在地基本情况项目所在地为XXX东北10公里处的XXX。XXX位于北京正北20公里，XXX卫星城以东16公里。面积35.4平方公里。其中，镇域面积157平方千米，山区半山区面积100平方千米，平原面积57平方千米。人口1.3万。当地交通便捷，能源充足，地理环境优越。沙通铁路和昌怀、麦辛、柳兴、汤秦等公路穿过本区。当地的旅游资源也非常丰富。银山塔林和大杨山国家森林公园以及桃峪口水库都坐落在此。当地的农业资源也非常丰富。主产小麦、豆芽，兼产苹果、柿子、桃等。花满山，果满坡，有今朝认证的“富林”苹果，还有“天翼”、“翼寿”品牌草莓。79 2001年,经过对全国草莓生产状况进行调查论证,确定了建设草莓专业镇的发展思路,并引进了作为带动草莓发展的龙头企业——北京天翼生物工程有限公司,当年就建设日光温室20栋,开展草莓生产试验,确定了生长状况良好、品种优良的“童子一号”作为主栽品种,从2002年到2007年，短短的5年时间,XXX从一个传统农业镇发展为一个初具规模的草莓专业镇,XXX党委、政府摸索出了一条以政府为主导,农民为主体,科技为支撑,龙头企业带动,专业组织服务等多策并举、多管齐下的产业发展机制。除此之外，XXX对香屯、麦庄、桃林、花果山、湖门、木厂等6个市、区新农村试点村，坚持以产业发展的需求来推进基础设施建设。努力适应“村村有发展”需要，为各村建立未来五年新农村建设工程项目数据库，将结合政策扶持重点和形势发展需要，有计划、有步骤地分步实施。目前，推进三条道路和6个村的改水工程。二、区位选择项目选择在XXX区XXX内，区位选择在此主要为以下几种选择依据：（一）交通便利因素XXX79 道路交通比较便捷。镇域内有多条公路穿过，怀昌路（307省道）、安四路（213省道）在兴寿村北形成大十字道路枢纽，镇政府西侧即是“111”国道北延长段，横向公路主要有昌怀路、昌金路，纵向公路主要有安泗路、秦北路等；铁路有京通线、大秦铁路线穿镇而过。此外，镇中心有947路、537路、昌59路公交车直达市区和其它区县、昌31路连接山区和平原村并至XXX城区。在项目所在地附近，有国家目前投资2亿建设的国道。图片来源于：google地图。交通条件是发展沟域，繁荣地区经济的动脉。也决定了当地承载入璄人员的能力，通过上述数据和图片可以看出，XXX境内东西、南北两条省道交叉延展，加快了区与区之间、城乡之间的经济往来，同时，京通线、大秦线的东西延展加速了区与省之间的人员往来与货物运输。（二）农业资源因素XXX花满山，果满坡，这里有举世闻名的燕山板栗、核桃，有昔日上贡的磨盘柿，有今朝认证的“富林”苹果，还有“天翼”、“翼寿”品牌草莓。79 通过对京郊八区发展业态与数据对比分析，其他七区在生态农业种植和养殖上都各自有各自的特色，所以，此项目应尽量避免与其他区域的产品趋同性，以提高市场占有率。XXX在特色农业上若找到如草莓这样的与其他京郊沟域不同的发展特色，在市场上将占有较大的比例。（三）社会经济状况因素1、居民收入水平2009年，XXX农村经济总收入9.7亿元，人均劳动所得9033元，税收6966万元，财政收入2061万元。数据来源于：XXX人民政府网站。与2009年XXX区农村居民人均纯收入达11318元，同比增加1198元，增长11.8%。数据来源于：XXX区人民政府网站。通过以上数据的比对，可以发现，在人均收入上，XXX居民与XXX区农村居民收入平均水平少2285元。人均可支配收入的减少不仅影响了居民的金融决策水平，更重要的是影响了居民的生活质量。项目的建设，恰恰是从改善居民生活条件，提高居民生活水平入手，建设生态农业，发展养殖业，同时也建设居民生活娱乐场所等等。不仅帮助当地居民提高收入，而且还提高了生活质量，当地民生得以改善。2、产业结构水平79 产业结构是否合理决定着地区的经济发展方式以及能否走经济可持续发展道路。XXX目前的产业结构还停留在第一产业占较大比重，工业和建筑业基本没有涉及，服务业没有形成规模的水平。因此，从产业经济的角度考虑，XXX产业结构是不合理的，也无法走经济可持续发展。XXX应根据实际经济情况，结合自身的优势，合理布局三产。首先，根据丰富的农业资源，在种植板栗的基础上，还可以规模种植适合本地气候的特色林果，如草莓、苹果等。不仅仅发展种植业，按照生态农业的理念，还可以养殖与这些林果相关家禽养殖，实现农业资源的循环再利用，如养殖猪、鸭等家禽，既可以解决资源再利用，还提供当地的经济效益。其次，XXX应适当发展第二产业，如农产品加工工业。纵观八区目前发展现状，目前其他各区的农业生产基本都停留在初级产品上，若XXX可以在初级产品基础上进行产品的二次深加工，不仅可以延长产品的生命线，还可以向更远地区运输，扩大销售渠道，同时也解决了当地剩余劳动力的转移。在第三产业上，XXX有悠久的历史，佛教遗址经历了数千年的积淀，在这个地区显得尤为厚重。项目选择在XXX，也正好解决了以上的问题。帮助地区进行合理布局。发展生态农业，扩宽农产品加工业，加大对当地的宣传，扩大旅游影响面。因此，区位的选择是合适的。（四）文化科技因素79 XXX历史悠久，文物古迹众多，是世界文化遗产明十三陵和居庸关长城的所在地，也是北京母亲河——温榆河的发源地。中国政法大学、中国石油大学、北京航空航天大学等43所高校，国家未来科技城、中关村科技园区XXX园、中关村生命科学园、国家工程技术创新基地、小汤山国家农业科技示范区和北汽福田新能源汽车产业基地等6个国家级产业园区，1500多家高新技术企业，106家科研院所汇聚XXX。能源科技、生物医药、现代制造、旅游休闲、文化创意产业方兴未艾。项目选择在XXX区，可以凭借浓厚的历史底蕴和先进的科技成果，为项目的建设提供文化支持和技术的支持。三、场址条件比较XXX区XXXXXX新农村改造项目酝酿已久，根据XXX产业发展的定位，即发展生态农业与文化旅游相结合，XXX农业比重较大，气候条件适宜，区域文化浓厚，比较适合开展项目的建设，但因项目建设内容除了提高当地农民物质需要，还要满足居民的文化需要，因此，经过反复研究，充分比较，多方协调，再经各方专家论证，同时在市政府及有关部门的重视和支持下，最后确定在XXX区XXXXXX。79 第四章市场分析一、区域市场界定（一）区域市场定位《北京市XXX区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要（草案）》中对今后五年经济社会发展各项工作做出了全面部署，提出了明确的任务和措施。重点是要加大科技投资力度，打造中国高新技术产业和技术创新产业集聚区、大力推动产业结构优化以及加强地区新农村建设。XXX政府顺应XXX区《十二五规划纲要》的要求，在XXXXXX进行旧村改造。依托XXX特殊的地理资源和社会文化资源，该地区的新农村改造找到了准确的市场定位。1、功能定位XXX区XXX将以“农业+文化旅游”结合的经济发展方式代替单一的农业结构。建设中国青少年乡村文化宫、蒋大为艺术博物馆、北京文化创意产业集聚区、北京桃源生态观光农业与生态环境保护示范园区、北京桃源健康产业集聚区暨“国家机关老干部科学健康中心”总部基地等。2、主题定位以佛教文化为主、自然旅游为辅的综合格局。依托辽代佛教遗址文化，把文化旅游产业和其他产业连成一体，营造一个舒适的田园文化旅游空间。（二）区域市场项目设置79 在依据原有自然条件的基础上，开发出更具时代特征、具吸引力、满足不同年龄层次需求的旅游和休闲项目内容：1、适合中老年人、研究学者和商旅人士的活动场所有：国家机关老干部科学健康中心、摄影创作基地、拍卖俱乐部、文化旅游集聚区、佛教文化遗址、会议设施、国际交流中心、博物馆、教育交流中心书法艺术中心等；2、适合青少年的项目包括：预备役遥感飞行基地、美术写生、书法艺术、登山、网球、有氧运动、国际文化交流中心、文化创意体验中心、国际文化论坛、活动中心、青少年成长综合服务区等。除适合各种年龄活动项目，另外建立了与其相关的配套设施。可满足不同季节对项目的不同要求，使该项目不仅能满足当地居民的物质文化生活的需要，而且还可以辐射北京甚至更大的地区。（三）区域市场发展战略1、战略形象创造“生态立体农业示范区、中国青少年乡村文化示范区、红色旅游文化集聚区”的战略形象。依据市场功能的定位，重点突出农业、文化教育、旅游三大特色，并结合现有的资源情况，在空间规划的战略形象上总结出三大方面：一是以青少年教育为导向，挖掘青少年潜力，开发青少年潜能，培养青少年动手能力，解决青少年面临的问题等。二是以XXX农、79 林业为依托，充分利用地区现有的农业资源，在原有生态农业基础上加入立体农业技术，高效充分农业资源，达到“0污染、0浪费”。三是以辽代佛教文化为依托，充分利用良好的生态、区位、交通和地缘优势，结合历史等因素打造地区历史景观形象。2、战略品牌打造“商务旅游、休闲度假旅游、教育旅游、文化旅游和生态旅游”的战略品牌。3、建设创新模式以佛教文化+青少年教育+自然山海+运动时尚+民俗文化旅游模式，进行XXX新农村建设。佛教文化---佛教与基督教、伊斯兰教并称为世界三大宗教。佛教是佛陀的教育，佛教在历史上曾对世界文化传播做出了不可磨灭的贡献，至今依然深深的影响着我们。XXXXXX云顶禅林院板块由黑龙潭、七星禅院，竹园度假村构成。黑龙潭与山顶龙王庙构成一体，形成高峡平镜景观。七星禅院分中有合，合中有分，相得益彰，与龙王庙遥相呼应，形成七星参北斗的巧妙格局，这是北京众寺庙中绝无仅有的奇观。围绕七星禅院，安排竹林厢房，从喧闹都市来此休闲度假，自然能体验“因过竹园逢僧话，又得浮生半日闲”的诗情画意，美好境界。青少年教育—“落实发展政策，关注青少强健；搭建文化平台，促进国际交流”。79 我国有3.36亿未成年人，他们的健康成长，牵动着亿万家长的心，吸引着社会各界的目光，寄托着党和政府的殷切期望。但是，与广大青少年的需求和家长的期望比，青少年对外沟通、交流以及活动场所在硬件和软件方面存在不足。青少年乡村文化宫的建立可以用来引导青少年习得必要的社会化技能；引导青少年对社会规范的认同，培养青少年的独立性、自主性；引导青少年体验、认知、养成社会主义核心价值观，形成正确的思想意识、劳动意识、法制意识、科学意识、审美意识等；引导青少年提升抗风险、抗挫折能力，而改变专恃呵护的懦弱依附品性格等。自然山海---XXX四季分明，降水集中，雨热同步。冷热季和干湿季区别明显。农业资源相当丰富，果树成林，农林产品呈现多样化。由桃峪沟水库引出的两条小河，交汇于桃花坞，形成沟域难得的桃花渡码头，由此登舟，体验两岸桃花，缤纷络绎，分花拂柳，渐入佳境的寻求桃花源经历，自有百般乐趣。运动时尚---现代生活节奏的加快使人们越来越意识到运动健康的重要性，景区内设置的登山、滑雪、露营、野餐、烧烤等运动项目必将吸引大批热衷于运动的人们。民俗文化旅游---以休闲观光为主题，特色果品园；蒋大为艺术博物馆和休闲观光族群(包括桃花坞、云顶禅院、画家写生基地等等)。综上所述，报告认为，在项目内容具体实施时，要瞄准好的市场定位，产品趋同性越大，项目的投资回报率越小，XXX79 应侧重发展XXX与其他七区不同的具体产品上，这样产品替代率小，市场占有额才会大。二、市场SWOT分析79 2005年开始，大兴、顺义、延庆、房山、平谷、通州、怀柔、密云等地区相继加大力度进行新农村改造，截止目前到2011年第一季度，京郊各地区新农村改造情况如下：表三京郊各地区新农村改造情况汇总（2011）地区已改造乡镇镇数量（个）市场定位主导产业差异化产业精神文明建设内容密云县13都市生态农业、休闲旅游脆枣种植、花卉种植以及葡萄产业、休闲旅游葡萄产业链建立、香草观光园村镇级影院、体育广场、书屋等平谷区15生态观光农业、民俗旅游鲜枣种植、核桃种植、花卉种植、中草药种植鲜枣、中草药种植、薰衣草、金银花、玫瑰种植开展各项文艺活动顺义区11观光旅游花卉种植、会展花卉完善基础的娱乐设施房山区14观光休闲、都市生态农业创意产业、食用菌生产食用菌建立休闲公园、数字影院、建设广场、文化图书室等怀柔区16全方位建设农产品生产、动物养殖、旅游、影视文化产业除了开拓农业与旅游还进入其他产业发展同上大兴区6都市型农业、低碳畜牧业、蔬菜大棚、甘薯生产、畜产品、花卉种植甘薯规模化生产；奶牛、肉牛、生猪、肉羊、肉禽、肉鸽规模化生产同上79 通州区3都市生态观光农业林果种植、花卉种植樱桃、农业主题公园同上延庆县3生态农业、休闲旅游蔬菜种植、旅游花生同上备注：资料来源于《北京农村工作委员会》官方网站。1、优势分析（1）交通区位优势XXX道路交通比较便捷。镇域内有多条公路穿过，怀昌路（30779 省道）、安四路（213省道）在兴寿村北形成大十字道路枢纽，镇政府西侧即是“111”国道北延长段，横向公路主要有昌怀路、昌金路，纵向公路主要有安泗路、秦北路等；铁路有京通线、大秦铁路线穿镇而过。此外，镇中心有947路、537路、昌59路公交车直达市区和其它区县、昌31路连接山区和平原村并至XXX城区。在项目所在地附近，有国家目前投资2亿建设的国道。除此之外，项目落地之后，将耗资上亿元建设宽5.5米，长约3.5公里的双向车道，更方便地区与外界之间的经济与文化的往来。有利的区位优势为打造城市旅游新亮点提供了良好的条件。（2）人文环境优势XXX历史悠久，早在6000多年前祖先就已在境内雪山、南口等地繁衍生息。周初属蓟国，后归燕国，西汉时期始设XXX县，1999年9月16日北京市撤销XXX县设立XXX区。区内有有文物保护单位78处，其中全国重点文物保护单位3个，北京市重点文物保护单位3个，XXX区重点文物保护单位72个。世界文化遗产明十三陵和居庸关长城就坐落于此。年代最久的建筑——银行塔林就坐落在XXX。如此厚重的历史文化积淀，早已成为这里独有的一道人类灿烂文化的风景线，为XXX区XXX的文化旅游提供了丰富的人文素材。（3）政策优势《十二五规划纲要》以及《政府工作报告》都把加强新农村建设列为了工作重点，北京市2011年将开设10个乡镇作为新农79 村建设示范区，并加大资金扶持力度，打造城乡一体化。2009年，XXX区共投入“三农”资金25.3亿元，同比增长35.3%。完善“一花三果”等特色产业扶持政策，实施了百合种球国产化、柿子脱涩加工等一批新的富民产业项目。投入6.7亿元推进110个村的“五+三”工程建设，大修乡村公路，完成农业基础建设及综合开发，新建一批农村科技、文化、体育等公共设施等。XXX优越的区位优势和良好的投资环境更加明显，已进入了一个高速发展的重大战略机遇期。软环境既是生产力，更是核心竞争力，政策的倾斜势必会营造一个优越的投资环境。2、劣势分析由于京郊九区范围相对狭窄，气候和环境相似，因而在挖掘各地区主导产业时，都无法找到本地区的特色产业所在。根据表三显示，每个地区全部在搞生态农业和休闲旅游，在同等水平，距离基本相同的条件下，XXX也走同样的生态农业和文化旅游，将会出现瓶颈。3、机遇分析2011年，国家将全面进行新农村建设，政策的倾斜会带来相应的优惠政策和资金支持，XXX改造正处在新农村建设的活跃期，正好可以借着国家发展农村的契机，使XXX改头换面，改善民生，提高地区农民的生活水平，促进地区的和谐发展，同时更好地引导农民走出一条可持续发展的道路。79 第五章项目环境容量与接待容量预测一、环境容量预测旅游容量是一定时期内不会对旅游目的地的环境、社会、文化、经济以及旅游者旅游感受质量等方面带来无法接受的不利影响的旅游业规模最高限度，一般量化为旅游地接待的旅游人数最大值。从旅游地角度看，旅游容量表现为所期望的最大旅游人数而非实际有能力吸引的人数，从旅游者的角度看，它是旅游者寻求其它旅游地之前所愿意接受的最低享受程度，也就是能吸引并保持旅游者前往的旅游业资源最高利用程度。因此，环境容量估算需将旅游地的利益最大化与旅游者心理效用最大化相结合，做到既维护风景名胜资源价值和景区环境质量，充分满足旅游活动所必需的舒适便利的条件，又能给旅游地带来最优效益。项目总体分为三个板块，即盛世桃源文化广场、桃源云顶文化创意产业集聚区、桃源生态观光农业园。本项目游人活动的线性和面状活动环境容量采用线路法和面积法相结合的方式进行测算。计算指标：游览步道30米/人，集散广场40平方米/人，娱乐场所40平方米/人。日允许环境接纳量按全天周转2次计算。年允许环境接纳量按适游时间10个月计算。项目计算结果如下表：79 序号名称游客容量日环境容量年环境容量1乡村文化宫77001540046200002蒋大为文化艺术博物馆3300660019800003云顶佛教文化产业集聚区2200440013200004红色旅游文化产业集聚区2200440013200005生态农业观光园297005940017820000二、接待容量预测根据容量控制原则，接待容量不能超过旅游地环境容量（环境承载力），是景区规划设计的重要依据。测算方法其计算公式为：G＝t/T× C式中：G---年游客容量，单位为人；　　　t---游完某景区或游道所需的时间，这里取4小时；　　　T---游客每天浏览最舒适合理的时间，取7小时；　　　C---某景区或游道的年环境容量，单位为人次。序号名称年环境容量年接待容量1乡村文化宫462000026400002蒋大为文化艺术博物馆19800001131428.573云顶佛教文化产业集聚区1320000754285.714红色旅游文化产业集聚区1320000754285.715生态农业观光园1782000010182857.7179 第六章项目建设方案一、项目建设指导思想和基本原则（一）设计指导思想1、保护现有生态环境为前提，注意与周围环境的协调性，实现环境与文化的溶合。2、充分利用地形、地貌、坡度等自然环境资源。在总体规划前，应对全部场地进行精心调查，对自然资源调查清楚。根据具体位置的地形特点，精心组织建筑空间，不仅可以减少土石方量，而且可以统一考虑日照、通风、防火、环境及道路、绿化等。从而创造出一个建筑造型丰富、高低错落有致，重点突出，并与自然地势起伏一致，有机融入周围整体环境的生态农业与文化创意产业聚集区。3、体现独具特色的佛教文化。深入把握空间环境和建筑的特点，通过布局、符号及材料的使用，既要为聚集区创造出佛教庄重的氛围，又要体现“与众娱乐”的特点。注意营造大环境，精心创造小环境，在环境中体现出文化品位。（二）设计原则1、要符合XXX区的有关规划要求①符合北京市XXX区得总体规划要求。要充分体现和展示总体规划的指导原则和思想。②符合XXX历史文化保护规划的要求。2、功能区分与空间组合79 ①应根据选址的地形特征确定。根据不同文化功能组织景点。②总平面布置宜相对集中，不宜分散。总平面布置应布局合理、构图均衡、疏密有间、空间组织有序。既要严谨规整、富有特色，又要活泼灵动、自由开放，充分体现生态观光农业与文化旅游有机结合的特点。3、建筑风格与建筑设计①建筑风格应视不同文化功能作出定位。佛教文化集聚区应定位于仿古建筑与，要与周围的环境相协调；云顶文化创意产业集聚区定位于中国传统与现代结合的建筑，不仅展现东方传统特色，还要体现前沿时代性。②建筑要有代表性，体现XXX地区的民俗文化。③注重建筑的整体性。在表现不同建筑单体的个性的同时，注意建筑群体意识，形散而神不散。建筑的总体风貌是在和谐中求统一，统一中有变化，同时发挥建筑群体效应，提高文化品位。④实用性建筑——在体现文化品位的同时，要适当考虑到实际工业和农业中的实用性。4、环境与景观设计①要尽可能依托、利用原有的自然景观资源，在设计中体现、肯定、放大其价值及含义。对自然景观以恢复为主，局部地区采用人工造景，但力图达到“虽有人做，宛如天开”的效果。②要充分利用现有的地形、地貌特征，利用其自然形成的高低起伏，隐现自然，明暗开阔的环境空间。79 二、项目建设设计依据1、建筑地面设计规范GB50037-962、建筑抗震设计规范GB50011-20013、建筑地基基础设计规范GBJ7-894、混凝土结构设计规范GBJ10-895、冷弯薄壁型钢结构技术规范GBJ18-876、建筑结构荷载规范GBG0009-20017、建筑照明设计规范GBJ133-908、有关采暖、采光设计规范9、室外给排水设计规范GBJ15-8810、办公建筑设计规范JGJ67-8911、建筑结构设计统一标准GBJ68-8412、供配电系统设计规范GB50052-9213、建筑物防震设计规范GB50057-9414、有关防火设计规范15、园林绿化设计手册三、建设方案（一）项目总体布局方案项目将主要建设四大主题区域，即一宫，乡村文化宫；一区，城乡统筹发展示范区；一顶，云顶文化产业集聚区。具体如下：79 1、乡村文化宫，这一区域将主要建设中国青少年乡村文化宫、蒋大为文化艺术博物馆、北京桃源全民体育运动健身俱乐部；国际乡村文化交流中心、中国美术写生创作基地；全国预备役遥感飞行基地即国防教育基地；“世界孔孟文化促进会”国际交流中心等六大板块内容。 2、城乡统筹发展示范区，这一区域将以北京桃源生态观光农业园、北京桃源健康产业集聚区暨“国家机关老干部科学健康中心”总部基地及北京桃源名山名石名树拍卖俱乐部为主要建设内容。 3、云顶文化产业集聚区，这一区域将建设北京桃源云顶佛教文化产业集聚区和北京桃源红色旅游文化集聚区两大内容板块。 （二）主要技术指标序号名称单位数量备注1项目占地面积m24.7×1062建筑物占地面积m20.616×1063总建筑面积m21.12×1064绿化面积m20.784×106生态农业园用地m22.7×1065道路车场等面积m22.7×1066容积率0.87绿地率%56（三）功能分区根据总平面的地理环境、自然特征以及功能布局，整个总体设计分为四个分区：1、项目区乡村文化宫，分为79 中国青少年乡村文化宫、蒋大为文化艺术博物馆、北京桃源全民体育运动健身俱乐部；国际乡村文化交流中心、中国美术写生创作基地；全国预备役遥感飞行基地即国防教育基地；“世界孔孟文化促进会”国际交流中心；①中国青少年乡村文化宫：建设青少年爱国主义教育基地、青少年国际文化交流中心、文青少年化创意体验中心、青少年国际文化论坛、青少年活动中心、青少年成长综合服务区；②蒋大为文化艺术博物馆：建设蒋大为个人展厅；③全民健身俱乐部：建设专业的理论教室、体操教室、舞蹈教室、健动感单车教室、器械训练教室，以及相关配套服务室；④国际乡村文化交流中心：建设乡村文化展示大厅、会客厅及相关配套服务区；⑤中国美术写生创作基地：建设画展厅、美术创作工作室；⑥全国预备役遥感飞行基地：理论学习基地、模拟讲堂、训练场；⑦“世界孔孟文化促进会”国际交流中心：建设国际文化展示大厅、孔孟讲堂、会客厅及相关配套服务区；2、项目区城乡统筹发展示范区，分为北京桃源生态观光农业园、北京桃源健康产业集聚区暨“国家机关老干部科学健康中心”总部基地及北京桃源名山名石名树拍卖俱乐部；①生态观光农业园：建设林果采摘园、商业服务区、产品深加工工厂、禽类养殖基地；②健康产业集聚区：建设中老年疗养中心、健康服务站、相关的配套服务区；79 ③名山名石名树拍卖俱乐部：建设拍卖大厅、货物仓库、后勤管理中心、商业服务区；3、项目区云顶文化创意产业集聚区，分为北京桃源云顶佛教文化创意产业集聚区和北京桃源红色旅游文化创意产业集聚区；①桃源云顶佛教文化创意产业集聚区：佛教遗址修葺、建设客房、佛教用品室、饮食部；②桃源红色旅游文化创意产业集聚区：商务休闲馆、相关配套设置、商业服务区。（四）各景区规模方案项目占地面积4.7×106平方米，主要包括： 1、项目乡村文化宫，占地面积1.0×106平方米。 ①中国青少年乡村文化宫，占地0.7×106平方米。 ②蒋大为文化艺术博物馆，占地0.3×106平方米。2、项目区北京桃源云顶文化创意产业集聚区，占地面积0.4×106 ①云顶佛教文化产业集聚区，占地面积0.2×106平方米 ②红色旅游文化集聚区，占地面积0.2×106平方米 3、北京桃源生态农业观光园，占地面积2.7×106平方米。 4、各种配套设施，包括停车场、道路及公厕，占地0.6×106平方米。 XXX区XXX完成“七通一平”及相应景区配套设施，各景区总投入如下表：项目名称建筑面积（平方米）投资额（万元）中国青少年乡村文化宫0.6×10612000079 蒋大为文化艺术博物馆0.2×10640000云顶佛教文化创意产业集聚区0.16×10632000红色旅游文化创意产业集聚区0.16×10632000桃源生态农业观光园0.6×10610000配套建设等2.7×10615000总计0.6×106249000四、道路交通规划XXXXXX道路系统机动车车流量一般不大，主要用于满足人员的疏散与换位。区域内部交通形式多样，层次丰富。道路修建完成后，将出现双向车道，适合小型车辆的穿行，同时也有多条公交线路方便地区居民和区外游客进出。五、配套设施工程（一）市政配套工程1、给水规划（1）深水井。规划区计划在建设地点附近打深水井3眼，保证单井出水量为60m3/H，项目所在地下水资源丰沛，能完全满足项目运行后的生产生活用水要求。（2）中水利用。集聚区将配套污水净化处理设施，污水经净化后形成的中水，经管道输送到盛世桃源储存水库，再由泵站提水到蓄水池中，用于营造水景，灌溉树木，绿化山林，消防、洗车等。（3）雨水收集二次水源（给水处理原理）。在集聚区建雨水收集水窖3处，每个集水窖容积1000立方米，为园区补充用水。79 2、排水规划排水系统采用雨污分流制。（1）雨水排放。采取管道和沟渠相结合的雨水排放形式。“广场”、“云顶”、“国家机关老干部科学健康中心”总部基地等建筑集中区采用地下敷设管道进行雨水排放。其他区域采用明沟自然排放，雨水经排放后汇入集水窖或沟渠。（2）污水排放。入口门区、观光示范区等污水排放量较少的区域采取渗井排放污水；文化集聚区、拍卖俱乐部等相对分散且污水排放量较多的区域各自建小型污水处理系统，中水用于灌溉或营造水景；“广场”、“云顶”、“国家机关老干部科学健康中心”总部基地等建大型污水处理系统，中水集中汇入盛世桃源蓄水库作二次利用，用于灌溉和造景。3、电力规划规划区域用电主要包括生活用电、照明用电以及造景用电等。盛世桃源附近已规划建设一个变配电站，配套相应的配电设备，与XXX总变电站网线接通可满足区内用电要求。集聚区不建中心配电室，而在区内较为合适的地方架设二处360kva的杆上变电设施，电源引入为10kv/380kv三相四线由区外输电线缆架空引入此变电设施内。4、能源使用规划79 规划区域能源使用主要包括餐饮、住宿、洗浴与冬季供暖等。规划区内使用无污染的洁净能源，包括太阳能热水器、节能吊炕、太阳能路灯等。能源设施建设坚持景观与景区整体风貌相谐调原则，绿色清洁能源做为可再生能源利用的特色景观作为观光景点。建筑物一律采用先进的节能保暖安全防火材料和应用现代节能技术建造。（二）公用配套工程1、道路绿化和景观道路绿化工作是景观建设的重要组成部分，它起着降低噪声、防止污染，美化人民生活的重要作用。它是反映景区风貌和城镇建设的重要标志之一，同时也是景区设计的重要内容。环境空间的设计应与道路设计融为一体，用反映时代精神和文化氛围，反映本区的传统文化和佛教文化特色，对绿化环境加以点缀，结合道路两侧的建筑以形成独特的艺术效果，并成为XXX的新景点。因此，在本工程中，对道路沿线的绿化应予以足够的重视。本工程绿化范围是指工程本身用地范围内的绿化。本工程中可利用布置绿化的部位有人行道等部位。绿化布置应采用乔木与灌木、落叶与常绿、树木与花卉草皮相结合的方式。行道树采用1.5m×1.5m的树池种植，选取用乔木，间距为5米79 。从横断面布置可以看出，道路断面绿化率基本可以达到规范规定的要求，并能在一定程度上改善景区道路交通环境状况。上述这些绿化措施，交通上可以起到防眩光作用，有利于行车安全，但应注意所有这些绿化的高度与宽度都有必须满足行车视线、视距要求为前提。2、道路照明整个园区道路为景观型道路，因此，需设照明设施。照明灯杆均布置在绿化隔离带或人行道上，双侧对称布置，沿道路纵向灯具布置间距约为35～40M，灯具离地9M，光源配电150W或250W高压钠灯，使道路路面达到规定的照度及均匀度。3、地下管线布置根据规划要求，布置在人行道上的地下管线为：电信管道、电力管道、给水管、雨水管、污水管。4、交通设施交通标志：主要所有入口均设立指路标志交通标线：主要为车行道中心线，车行道分界线、车行道边缘线，导向箭头，停靠站标线，人行横道线。方便残障人士使用道路设计按照国家有关规范规定要求，本项目考虑方便残障人士使用和通行的道路设计内容，主要为以下几条：车道有通行纵坡与宽度应满足手摇三轮车者通行；人行道的缘石坡度，触感块材，通行纵坡与宽度也应满足手摇三轮车者，拄拐杖者，视力残疾者通行。5、防灾设计抗震：XXX区虽然属于七度地震烈度区，但由于道路上面未有桥梁等附件设施，因此，本道路可以不考虑抗震设防。 防洪：本项目所有道路的防洪均采用20年一遇的防洪标准。 79 第七章环境影响评价79 一、编制依据1、《中华人民共和国环境保护法》2、《国务院关于落实科学发展观加强环境保护的决定》3、《建设项目环境保护管理条例》4、大气环境执行GB3095-1996《大气环境质量标准》的二级标准5、废污水执行GB8978-1996《污水综合排放标准》的二级标准6、废气执行GB16297-1996《大气污染物综合排放标准》的二级标准二、项目建设与运营对环境的要求（一）项目建设期污染源分析施工现场的各类机械设备和物料运输所产生的施工噪声；施工过程中由于物料搬运、汽车运输、土方工程所造成的扬尘；施工人员生产、生活过程中产生的废水；施工机械、运输车辆产生的废气；施工过程中产生的固体废弃物以及施工人员产生的生活垃圾。（二）项目运营期污染源分析餐饮业产生的厨房油烟以及汽车尾气造成的污染；职工及顾客所产生的日常生活污水；职工及顾客所产生的固体废弃物；设备机房以及娱乐、购物等活动产生的噪声。79 （三）项目建成后对周围景观的影响项目建成后将与各市政设施、体育设施和文化设施等形成互补，对周围的景观产生积极的正面影响。三、环境保护措施（一）建筑本身采取的环境保护措施产业聚集区建筑材料应采用“绿色建材”，即采用清洁生产技术，使用相对少量的天然资源和能源，无毒害、无污染及放射性，达到生命周期以后，可以回收利用，有利于环境保护和人体健康的材料。这些材料要保证XXXXXX的建筑建成后符合“民用建筑工程室内环境污染控制规范GB50325—2001”的规定。在建筑结构设计上，应尽量使用自然能源，如自然通风和自然光线等，采取相应的措施，以保证产业聚集区建筑内的声学要求，以及对民用建筑隔声的要求(民用建筑隔声设计规范GB7118—88)。村内建筑内采用的照明系统应既有节能的功效，又能满足顾客的视觉要求，注意眩光的防范。（二）施工期环境保护措施1、噪声污染防治措施合理安排施工时段，合理布局施工场地，避免同时使用大量噪音的设备。尽量采用低噪声设备，减少夜间施工量，避免扰民。降低人为噪声影响，尽量少用哨子等指挥工具。79 对于位置固定的机械设备，尽量在室内进行操作，不能在操作问的，可适当建立临时声屏障。在施工工作面铺设草袋等，以减少车辆与路面摩擦产生的噪音。2、扬尘防治措施对易起尘的物料应加盖覆盖物，施工场地必须采取围挡、覆盖、地面硬化、简易绿化等有效措施防止扬尘。施工现场应定期洒水，在大风日加大洒水量和洒水次数，以防止浮尘的产生。运输车辆进入施工现场应低速行驶，出场应冲洗轮胎。3、废水、废气、固体废弃物防治措施施工期间施工废水应注意收集，经沉淀池处理后排入下水道；生活污水均应排入城市下水管道，禁止以渗坑、渗井或漫流方式排放。现场工作的柴油机等设备的排气口应避免朝向道路等居民较多的方向。施工阶段应设立指定的渣土堆放点，由专人管理，设置专车每天收集施工人员的生活垃圾集中密闭外运，严禁就地抛洒，无组织排放。（三）运营期环境保护措施1、废气的防治措施区内的79 建筑应大量采用电能、天然气等清洁能源，从源头消减大气污染物的产生。另外，运营期间其他的大气污染物主要是餐饮业产生的油烟和汽车排放的尾气。油烟应采用油烟净化设备对其进行处理，严格执行《饮食业油烟排放标准》(试行)GBl8483--2001中的有关规定，达标后排放。2、废水的防治措施生活废水中的厨房污水经隔油池处理，其它污水如冲厕废水、盥洗废水、洗浴废水等经过化粪池发酵沉淀处理排入污水管网。3、固体废弃物防治措施固体废弃物主要为产业园区建筑职工和顾客产生的生活垃圾，如厨卫垃圾、废报纸、废期刊、废塑料瓶、金属易拉罐等。在公共区域应设置分类垃圾桶，便于垃圾的分类回收、分类运输、分类处置，最终达到无害化处理的目的。另外应从节约能源的角度，尽量减少一次性消耗品的使用，从源头上实现垃圾的减量。4、噪声防治措施项目的动力设施均采用减震、消声措施，水泵、风机等均选用低噪声型，动力设备用房的要采取隔音、吸音处理，使场界噪声低于国家标准。应设置明显标记，禁止机动车辆鸣笛。在道路两旁种植枝叶繁茂的树木，居住区的窗户尽量采用中空玻璃，以达到吸声、隔声的效果。79 综上所述，本项目拟采用的主要的环保设施有：采用环保建材、清洁能源、节能设备、绿化美化环境、固体废弃物减量化、无害化集中处理，设立中水回用系统、雨洪利用设施、设备机房吸声措施、隔声设施工程等。经过对区内的建筑建设过程中及未来运营可能对环境造成的影响进行分析，并采取相应的环保措施后，本项目可以满足有关环境保护的要求。目前本项目的“环境影响评价报告”正在积极准备阶段，具体环境影响及措施以“环评”批复为准。现场工作的柴油机等设备的排气口应避免朝向道路等居民较多的方向。施工阶段应设立指定的渣土堆放点，由专人管理，设置专车每天收集施工人员的生活垃圾，集中密闭外运，严禁就地抛洒，无组织排放。第八章消防与安全卫生79 一、消防（一）设计依据1、《建筑设计防火规范》GBJ：16—87(2001年版)。2、《建筑内部装修设计防火规范》GB50222—95。3、《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067—97。4、《自动喷水灭火系统设计规范》GB50084—2001。5、《建筑灭火器配置设计规范》GBJl40—90(2001年版)。6、《火灾自动报警系统设计规范》GBJll6—88。（二）建筑消防措施根据方案设计将各空间通过防火墙和防火门分隔开，各自成为单独的防火区。防火隔离带的宽度通过防止火灾辐射蔓延计算验证，在防火隔离带的两侧采用不低于3h的防火墙和甲级防火门分隔，平时，相临两侧的区域利用常开防火门互相连通，防火门在火灾情况下联动关闭。内街内部应采用不燃材料装修，不应设置任何可燃物，设置正压送风，火灾时联动开启。正压送风量可以参考《高规》关于避难层的要求，即每平方米不小于30立方米／小时计算，建议设计走廊余压采用15Pa。此外由于采用了正压送风，该内街可定义为建筑内部的避难走道。通过设置的前室，人员可进入该通道逃生。79 防火分区的设置根据建筑物的建筑结构形式、可燃物的分和、火灾的危险性等条件，具体分析火灾蔓延的条件、对人员疏散的影响等因素，来确定防火分区的范围及其分隔方式。（三）消防给水1、编制范围室内外消火栓系统、自动喷水灭火系统、烟烙尽气体灭火系统及灭火器配置。2、水源由该区域附近的市政管网分别引入两条DN200～300输水管线组成独立的双水源，供水压力≥0．25Mpa。其供水能力可以满足平时及发生火灾时所需消防水量要求。3、消防用水量根据《建筑设计防火规范》GBJl6—87(2001年版)，产业聚集区建筑属一类建筑，室内外消火栓用水量约为30升／秒，火灾延续时间按3小时考虑；根据《自动喷水灭火系统设计规范》，区内建筑的会馆、餐厅、佛教文化观光区、娱乐休闲厅、走道等处属中危险级Il级，自动喷水灭火系统消防用水量为28升／秒，火灾延续时间按1小时。4、消防给水系统①室外消火栓系统公共地面上的外部消火栓可以用于消防。②室内消火栓系统79 室内消火栓采用临时高压给水系统，平时消防用水由设于高层的消防水箱稳压，消防时由消防水泵供给。室内消防给水管道呈环状布置，消防水泵两条出水管直接与室内消防给水管网相连接。消防栓泵可以在消防泵房直接启动，也可由消防控制中心自动启动，各消防栓箱均设有启动灭火栓泵按钮。建筑物内每个防火分区均设置一定数量的室内消火栓，以保证有两支水枪的充实水柱同时达到室内任何部位。消火栓一般设在走道、楼梯附近等明显易于取用的地点。③自动喷水灭火系统区内的商业用房、餐厅和走道等均应设置自动喷水灭火系统，该系统基本上按建筑防火分区布置，由洒水喷头、水流指示器、湿式报警阀组、压力开关、末端试水装置及管道和加压设备等组成，属临时高压给水系统，与室外消火栓使用同一消防水箱。（四）灭火器配置本项目易发生A类火灾，属中危险级。灭火器配置基准为：每具灭火器最小配置灭火级别5A，最大保护面积15平方米／A，最大保护距离20米，采用MF4手提式干粉灭火器。对于变配电室一般采用MT3手提式C02干粉灭火器。（五）消防电源及其配电1、负荷等级消防用电负荷按一级负荷设计。2、供电可靠性79 消防水泵、火灾事故照明及消防控制室等消防用电电源均为双电源，采用独立回路供电，直接引自IOKV变电室低压两段母线上，并且在消防配电箱未级备用自动切换，满足供电司靠性要求。3、控制系统设火灾自动报警器及消防联动控制系统，在首层附属房间设消防控制室，并设火灾事故广播系统。在可能有火灾发生的房间设烟感探测器，并设手报按钮。火灾发生时，接通应急疏散照明灯，并通过事故广播引导人员疏散，联动消防设备和切断非消防电源。4、应急照明及电缆的敷放在疏散走道、主要设备用房等处设火灾应急照明，并在疏散走道处设疏散指示标志灯。消防动力、照明及消防控制线路均采用阻燃电缆或电线，穿金属管暗敷或在封闭金属线槽内集中敷放。明敷设的管路及金属线槽涂防火涂料。5、电气防护用电设备及电气线路短路、过载采用接地保护，插座及回路装漏电保护以防电气火灾。6、防雷设防79 本建筑物按二类防雷设防，利用金属项作接闪器，利用结构拄主筋作防雷引下线，利用结构基础做接地装置。电器接地、防雷接地及弱电接地共用接地装，接地电阻R≤1Ω。（六）空气调节和防烟、排烟1、空气调节在下列通风、空气调节系统的风道设置防火阀：①管道穿越防火分区的隔墙处；②穿越通风、空气调节机房及重要的或火灾危险性大的房问隔墙和楼板处；③垂直风管与水平风管交接处的两侧；④厨房、浴室、厕所等房间的垂直排风管道，应采取防止回流的措施或在支管上设置防火阀。此外，通风、空气调节系统的管道等，应采用不燃烧材料制作，柔性接头等可采用难燃烧材料制作。管道和设备的保温材料、消音材料和粘结剂均采用不燃烧材料或难燃烧材料。2、机械防烟下列部位应设置独立的机械加压送风的防烟设施：在不具备自然排烟条件的消防楼梯间、消防电梯间前室或合用前室，采用自然排烟措施的防烟楼梯间，其不具备自然排烟条件的前室设置独立的机械加压送风系统。楼梯间设一个加压送风口，前室的加压送风口应每层设一个。79 机械加压送风机可采用轴流风机或中低压离心风机，风机位置应根据供电条件、风量分配均衡、新风入口不受火、烟威胁等因素确定。机械加压送风系统的送风量按高层民用建筑防火规范设计。3、机械排烟在以下部位设置机械排烟系统：无自然通风且长度超过20米的内走道或有自然通风长度超过60米的内走道；无自然排烟条件或净高超过l2米的大空间；除利用窗井等开窗进行自然排烟的房间外，个房间面积超过200平方米或一个房间超过50平方米，且经常有人停留或可燃物较多的产业园区。防烟分区内的排烟口距离最远点的水平距离不应超过30米，在排烟支管上应设有当烟气温度超过280℃时能自动关闭的排烟防火阀。排烟风机可采用离心式风机或排烟轴流风机，并应在其机房入口处设有当烟气温度超过280℃时能自动关闭的排烟防火阀，排烟风机应保证在280℃时能连续工作30分钟。排烟管道必须采用不燃烧材料制作，安装在吊顶内的排烟管道，其隔热层应采用不燃烧材料制作，并与可燃物保持不小于150毫米的距离。设置机械排烟的地下室，同时设置不少于排烟量50％的机械补风系统。机械排烟系统的排烟量按高层民用建筑防火规范设计。79 （七）消防控制系统系统包括：火灾自动报警；火灾事故广播；关排烟控制；电动卷帘门控制；电梯、电源控制等。全系统消防联动信号由消防中心控制台控制，CRT显示器显示报警区域和火灾地点。1、火灾自动报瞢根据《火灾自动报警系统设计规范(GB50116—98)》，产业园区火灾自动报警系统采用控制中心报警系统，报警主机采用智能型消防报警主机。火灾探测器选用智能型类比地址码烟温探测器，探测器的设置部位应与保护对象等级相适应，不同级别的保护对象，探测器设置的部位有所区别。另外，在车库等烟尘较大的场所设置感温探测器；高大空间采用双波段图象火灾探测系统；电缆线槽等电缆敷设密集处设置线型感温探测器，在重要部位、空间较大区域、走廊、楼梯及建筑物入口处应安装手控报警装置。此外，该系统应设置区域显示器，消防报警要分级。2、消防控制室与联动系统①消防控制室79 消防控制室考虑采用消防控制、安防控制共用一个房间的方式。附设在建筑物内的消防控制室，应采用耐火极限不低于3小时的隔墙和2小时的楼板，并与其他部位隔开并设置直通室外的安全出口。消防控制室的门应向疏散走道方向开启，且为甲级耐火极限防火门，门上设置明显标志。消防控制室的最小面积不应小于30平方米，且有备用照明电源。②联动系统消防控制室的消防控制设备应具备下列联动功能：控制消防泵(包括消火栓、自动喷水、泡沫喷淋)的启、停，并显示其工作状态、故障状态；显示火灾报警部位、固定灭火设备及联动控制装置的动作信号；显示被保护建筑的重点部位、疏散方案及消防设备的位置(平面图或模拟图)；接受火灾报警，发出火灾的声光信号，事故广播和安全疏散指令；显示电源、消防电梯运行情况；控制排烟阀开启、排烟风机启动，空调、送风机、防火门等关闭，控制气体灭火设备启动；3、机械送风、排烟控制系统设排烟风机房和机械送风机房。火灾时，排烟阀附近的探测器动作，可自动打开本防火区的排烟阀，开启该排烟分区的送风机或排烟风机，阀门和风机的开启信号送回消防中心，排烟过程中，烟、火温度超过设定温度时，自动关闭防火阀，停止排烟，返回信号送到控制中心。4、消防通讯系统79 在消防控制中心设一台消防广播通信柜，比赛场内和各功能用房设有广播杨声器，与背景音乐共用，当火灾发生时，立即转换到消防广播上。消防广播要分区域、多语言。消防控制室设置消防直通对讲电话总机。在消防泵房、送风、排烟机房、气体钢瓶问、配电室、消防栓处及电梯机房均设有消防专用电话，可与消防控制中心直接通话。5、电梯系统发生火灾时，消防中心监控台发出电梯下降信号，客梯不管处于任何状态，电梯上按钮失去控制作用，客梯全部降到O层，客梯门自动打开，人员疏散。消防电梯降到首层，供消防队员使用。电梯运行情况由中控室电梯监视屏显示。6、电源和疏散照明系统发生火灾时，消防主机自动切断各相关空调机电源，停止其运行；消防主机通过低压配电柜按系统切断非消防电源。电源切断后，应急照明系统和疏散灯指示人员按疏散路线撒出，应急时问不少于20分钟。二、安全卫生地区建筑的建设和运营要贯彻“安全第一、预防为主”的方针，要确保建设项目符合国家规定的劳动安全卫生标准，保障工作人员和顾客的安全与健康。（一）编制依据79 《建设项目(工程)劳动卫生监察规定》中华人民共和国劳动部令第3号。《饭店(餐厅)卫生标准》GBl6153—1996。（二）安全与劳动防护1、项目运营过程中危害因素分析①因人员流线和服务车辆流线设计不当，可能造成的人员拥挤和对人体的伤害。②机电设备和电器设施因设计、安装不当造成的触电危害。③机电设备运行因操作不当或违反操作规程造成的人身伤害。④风机、水泵等噪声对操作人员的伤害。⑤餐饮业的厨房夏季属高温作业。2、安全与劳动保护措施①各层大厅与所有的设施联通，视线良好，容易辩明方向，顾客容易抵达目的地。②机电设备和器材安全性能指标要符合国家标准。③机电设备的选型、安装施工、验收必须严格按有关规范进行。电力配电线路采用三相四线制，用电设备全部装有接零系统，移动电器需加漏电保护器。④对风机、水泵采取减震、消音措施，设置风机问和水泵问。⑤加强对职工、服务人员的技能培训和安全教育，建立安全操作规程和安全管理制度，并按有关规定配齐安全防护用品。(三)劳动卫生各功能区均设有职工、工作人员休息室和男、女更衣室。79 厨房应设置排油烟机，夏季应有降温措施。（四）卫生防疫区内建筑综合性服务场所，流动人口较多，是易于传播流行性疾病的公共场所，是卫生防疫的重点地域。1、卫生标准表8-1各项卫生标准表项目标准值项目标准值夏季降温温度≤26可吸入颗粒物mg/m3≤0.25相对湿度40-80空气细菌数风速m/s≤0.5撞击法cfu/m2≤4000二氧化碳%≤0.15沉降法个/皿≤40甲醛mg/m3≤0.12照度1X＞52、要求与措施①各种活动空间场所，其内装修和设备安装均按国家卫生防疫标准进行施工，并通过有关管理部门验收合格后投入运营。②区内建筑通风量较大，进风口应远离污染源。③区内建筑应保持清洁、整齐，清扫时应采取湿式作业，垃圾日产日清。④场内的工作人员、服务人员、观众卫生间应有洗手池和良好的通风排气装置，做到清洁无异味。⑤场内公共场所禁止吸烟。⑥加强卫生管理，建立完善的公共卫生管理制度。79 第九章组织机构与人力资源配置一、组织机构本项目由北京盛世桃源生态林业发展有限公司作为开发建设的主体。公司将严格按照规划进行建设、管理；严格按照相关法规监督项目的建设施工。XXXXXX的建筑建成后，拟采取营运管理的方式进行运作。为保证项目建设的顺利进行，成立项目管理领导小组。领导小组下设办公室、项目管理部、项目培训部、项目财务部、项目技术部。根据项目的需要，设置管理小组，直接负责指导项目的实施。二、人力资源配置根据项目要求及实际情况，本着精简、实用的原则配置人员。人员的配置比例为管理人员占10%，工程技术人员占10%，一线服务人员占60%，其它后勤人员占20%。项目单位固定人数为150人，其它服务人员视实际需要和游客人数的增长情况而定。 本项目人员实行聘用合同制，在上岗前必须分专业、分工种进行培训，以利项目的顺利运营。一般服务人员应进行2——3个月的培训，对当地导游、住宿、餐饮和特种娱乐项目的工作人员应进行2——3个月的培训，培训内容包括：当地历史文化背景、蒋大为的歌唱生涯、79 旅游常识、专业技术知识、接待礼仪、形体训练等。79 第十章项目实施进度安排一、工程项目管理严格执行国家各项基本建设程序，推行全面质量管理，严把每道工序质量关，加强技术指导和检查验收工作。引入工程质量监理机制。整个园区工程建设施工单位应通过招投标择优选择，引入工程监理机制，及时发现问题，及时解决。项目建设中未经批准不得随意更改计划及建设内容，杜绝挤占、截留、挪用工程建设资金。 二、项目实施进度项目期限为2011年4月至2013年3月，项目建设期2年。2011年4月—2011年5月完成项目申请、可行性研究和项目评估论证等工作；2011年6月初步设计；2011年7月完成施工图设计；2011年8月-11月场地平整及现场清理；2011年12月—2012年12月项目土建及配套设施工程；2013年1月—2月完成设备安装调试工作，2013年3月正式营业。 79 第十一章投资估算与资金筹措一、投资估算（一）估算说明1、各项工程费用根据XXX区建设工程概算定额、材料价格及调差、管理费用及税金等，并参照XXX区近期施工的同类建筑的各项工程单位面积概算指标计算。2、本项目所需土地按2659元/亩计。3、项目建设期2年，计算期70年。4、基本预备费率6%。5、项目营业税率5%，城市维护建设费率7%，教育附加费率3%，所得税率33%。（二）投资估算经估算，本项目投资总额为278930.95万元。其中：工程费用249000万元土地费用1861.3万元预备费用15051.7万元建设期利息12739.3万元其他费用278.65万元二、资金筹措本项目资金筹措有以下三个渠道：1.自筹资金30000万元；79 2.银行贷款117956.5万元；3.以合资开发、社会融资等建设方式筹集资金130974.45万元。79 第十二章财务分析一、经营收入和利润分配估算（一）经营收入XXX区XXXXXX新农村改造后，在原有农业为主导的基础上，将另外出现多个渠道的收入，主要分为旅游区门票收入、游客消费收入、家禽销售收入、农园林果销售收入以及二次产品深加工收入等，经初步预测，各区每年接待游客量与经营收入如下表：名称年接待容量（人次）门票（元）人均消费（元）合计（万元）乡村文化宫2460000510025830蒋大为文化艺术博物馆1131428.57606013577.14云顶佛教文化产业集聚区754285.71453394.29红色旅游文化产业集聚区754285.71453394.29生态农业观光园10182857.716061097.15农产品（板栗）540畜产品3247.82合计111080.69项目经营期第一年达产30%，第二年达产45%，第三年达产60%，第四年达产80%，第五年达产100%。（二）营业税金及附加年经营税金及附加按国家规定计取，营业税按经营收入的5%交纳，城市建设维护税和教育附加费分别按营业税的7%和3%交纳。营业税金及附加为6109.44万元。79 （三）利润与利润分配盛世桃源项目利润与利润分配估算表组成部分金额（万元）经营收入111080.69经营成本19018.93经营税金及附加6109.44管理费用6339.64销售费用2925财务费用12739.3利润总额63948.38所得税21102.97净利润42845.41二、财务评价（一）盈利能力分析XXXXXX新农村建设项目总投资278930.95万元，占地面积7000亩，投资强度39.8万元/亩，经济密度15.87万元/亩，投资利润率为22.93%，投资利税率为25.12%，项目会计收益率为30.72%，税后投资回收期是8.51年（包括建设期2年）。（二）税后利润项目平均税后利润为42845.41万元。三、经济效益分析本项目采取风险调整系数分析投资可行性：项目年度现金流入表单位：万元T（年）A方案B方案C方案现金流入量概率现金流入量概率现金流入量概率1300000.5100000.25100000.252300000.579 100000.25100000.253——9100000.4100000.460000.2150000.6100000.310000.1100000.490000.370000.3备注：现金流入量的分配比重主要按照类型进行分配，并根据投资程度准备了三套方案进行比较分析；按照行业的最低报酬率计算。A方案集中趋势：X1=30000×0.5+10000×0.25+10000×0.25=20000万元X2=30000×0.5+10000×0.25+10000×0.25=20000万元X3=10000×0.4+10000×0.4+6000×0.2=9200万元……X9=10000×0.4+10000×0.4+6000×0.2=9200万元A方案的现金流入离散程度：δ21=（30000—20000）2×0.5+（10000—20000）2×0.25+（10000—20000）2×0.25δ1=10000万元δ22=（10000—9200）2×0.4+（10000—9200）2×0.4+（6000—9200）2×0.2=δ2=10000万元δ23=（30000—20000）2×0.5+（10000—20000）2×0.25+（10000—20000）2×0.25δ3=1600万元……δ29=（30000—20000）2×0.5+（10000—20000）2×0.25+（10000—20000）2×0.2579 δ9=1600万元九年现金流入总的离散程度得：=11691.32万元A方案EPV=61461.22万元A方案的风险程度：Q=11691.32/61461.22=0.190b=30%-15%/0.5=0.3KA=15%+0.3×0.19=20.7%根据上述过程得出方案B和方案C的风险调整贴现率为：KB=15%+0.3×0.18=20.4%KC=15%+0.3×0.189=20.67%通过计算可得以下两个结论：1、三个方案优先次序：A＞C＞B；2、前两年要加大对基础设施的投入，但是在进行基础建设的同时也要积极建立产业链，实现“先完成先运转”，以确保高的投入产出比。四、财务评价结论79 本项目财务内部收益率高于行业基准内部收益率，财务净现值大于零，投资回收期适中，投资利润率和投资利税率高于行业水平，项目盈利能力、偿债能力和抗风险能力较强，因此本项目从财务分析上是可行的。79 第十三章社会效益评价一、顺应生产发展的要求，促进社会和谐发展建设社会主义新农村，是贯彻落实科学发展观的重大举措，是科学发展观的一个重要内容，也是城乡协调发展的重要组成部分。要全面落实科学发展观，就必须保证占人口大多数的农民参与发展进程、共享发展成果。如果我们忽视农民群众的愿望和切身利益，农村经济社会发展就会长期滞后，我们的发展就不可能走可持续发展道路。　　二、调整产业结构，促进地区经济可持续发展合理的农村产业结构主要是从五部分考虑：一是以经济效益为中心；二是以市场为导向；三是兼顾生态平衡，符合可持续发展要求；四是兼顾整体与局部、长远与近期利益的统一；五是以科技为先导，以优质为核心，以比较优势为基础，以增加农民收入为出发点的归宿。本项目通过实地考察，结合当地的实际情况，站在合理的农村产业结构的基础上建设，完全做到了既提高农民收入，又合理高效地利用了土地，同时也兼顾了生态环境的保护，全方位带动当地经济的发展。三、拓宽XXX收入渠道，提供就业机会，新增就业岗位由于本项目可提供近百家商铺用于商业经营，本项目可以为一大批劳动者提供就业机会，有效地转移了农村剩余劳动力的安置工作。79 第十四章风险分析一、资金风险及防范项目承办单位是北京盛世桃源生态林业发展有限公司，通过贷款、合资开发等融资方式对项目进行建设，尽可能控制项目投资规模，在设计选择过程中，要密切监控主要专业设计的系统构成并进行技术经济论证，将建设标准和投融资能力作为XXX建筑技术设计评定的主要因素加以考虑，避免只注重建筑设计而忽视建筑经济问题。以此，减轻投资主体的财力负担，从而体现勤俭节约的宗旨。二、工期风险及防范鉴于项目目前准备阶段和实施过程中尚有很多不确定问题存在，诸如项目改造设计方案有待进一步深化、项目施工进度尚未制定详细计划等均将影响项目的建设工期。而整个工程总体管理水平也将影响到项目本身的工期，如果整个工程总体管理效率不高、协调不力，也将制约着项目的建设进程。1、工期风险项目改造设计方案复杂程度和施工设计的质量水平将是影响项目施工工期的重要因素，设计问题所造成的施工变更也将是延长施工工期的重要因素。项目前期准备工作的进展是否顺利，将是影响项目按期开工的主要因素。项目目前尚未完成初步设计工作79 和融资工作，时间将比较紧张。2、工期风险的防范为了减少或降低影响项目工期正常进展的风险和因素，须针对不同的影响因素制定相应的防范措施，准备相应的预案。重要的是在整个项目实施过程中的各个阶段，其工期安排应留有一定的弹性。本项目的项目设计工作进行时，投标单位均应具有雄厚的设计实力，对项目的建设在设计和施工技术等方面具有积极的作用。但是，为了确保项目建设实施阶段的科学管理和工期的有效控制，项目聘请国内实力雄厚、具有丰富项目管理经验的优秀项目管理公司负责项目的建设管理，在其可控的工作范围内起到一定的施工工期控制作用。加快可行性研究报告的审批，尽早为工程建设初步设计提供依据，为后续工程设计留足合理的设计周期，并严把扩初设计和施工图设计的质量关，避免产生设计隐患，总体上可有效防范工期风险。三、工程质量风险及防范能够产生项目工程质量问题的原因主要来自于项目管理水平、设计任务书的条件深度、设计质量和施工企业的质量管理水平、技术手段和能力，也来自于工期紧张可能造成的非正常施工操作，以及取决于项目所需各种材料的品质保证。79 1、质量风险项目管理水平的高低将决定着项目实施的质量控制能力，是项目实施的至关重要的环节。如果项目管理不利，势必造成项目实施出现人力、技术、时间、资金的低效使用和运转，由此必将导致项目建设实施过程中各个工作阶段和环节出现质量问题，最终使项目建设达不到所要求的质量标准。设计任务书的要求深度和未来设施使用的具体要求的明确程度，除设计过程主观上的差错外，是影响项目设计质量的主要影响因素。若项目设计任务书中应明确的技术和具体使用要求未能明确，或留待施工期间现场协调明确的问题过多，这不但使设计留下许多空白和不确定因素，也增加了施工期问的变更和调整的内容，由此必将导致施工费用增加、工期延长，也将导致质量问题的产生。另外，在设计条件明确的情况下，工程设计本身的质量控制也将影响项目的建设质量。若选择的设计机构没有严格的质量控制手段，在工程设计中出现计算错误、图纸表达错误、系统设计不匹配等问题较多，则施工质量控制的再严格也是没有意义的，项目最终质量是不可能保证的。79 施工企业的施工质量管理水平和技术手段能力，也是项目实施保证最终质量的关键。若施工企业的技术水平不高、装备和施工手段落后、没有健全的质量管理体系，对采购的建材、设备没有严格的检验手段和验收制度，那么，项目的建设质量是无法保证的。在当前实行的工程建设监理制度下，选择好的工程建设监理机构是不可或缺的重要环节。若选择的监理机构不能得到有效监管，其自身技术能力和管理水平不适应项目需要，也将对项目建设质量产生不利影响。2、质量风险防范项目实施除选聘优秀的项目管理机构用于项目建设的全过程管理外，还应当建立对项目管理机构有效的监管和工作机制。包括相对固定有实践经验和管理能力的人员和队伍，通过合同约定建立业主与项目管理机构的工作机制。可以委托项目管理公司对设计机构进行评估并选择优秀的设计机构进行项目设计和对工程设计进行监理。所有的合作和服务关系，均按市场经济条件下依法签订的合约加以控制，建立违约赔偿制度，从而将质量风险影响因素降到最小程度。四、经营风险及防范考虑项目经营功能定位和市场因素等，未来的经营存在许多不确定因素，经营是有风险的。（一）经营风险类别项目在未来的经营期内，因存在税收政策、市场、经营、财务等诸多方面的不确定性因素，项目未来的经营存在风险是必然的。项目经营所面临的风险主要有：79 1．政策风险项目未来的经营状况将受到政府政策导向、发展规划等因素的影响，由于可能的政策调整，对于预期的消费能力和整个行业的经营产生明显影响，造成整个行业经营状况发生变化。2．市场风险有市场就必然存在竞争，竞争对手的多寡，对手实力的强弱，都会对项目的经营产生或多或少的影响。由于营销与运作的问题，没有形成预计门槛人口，使收入锐减；而原材料、动力、工资等成本随市场行情上涨，都会造成经营亏损。另由于合作方违反协议、合同等原因，会对经营造成重大收益损失。XXX新农村建设地处在XXX区XXX，周边企业及居住人群规模很小，近距离竞争的对手较多，有明显的营运风险，因此，要对其他区域具体的文化旅游和生态农业建设等问题进行专项分析研究。3．财务风险倘若经营性资金是通过借贷等融资方式获得，财务费用将受利率的影响较大。且在经营过程中由于资金管理和运作不善，造成现金流出现问题，使得流动资金需求过大，从而进一步增加融资难度并增加财务费用，使经营更加困难。4．经营管理风险79 对项目经营而言，要有规范的法人治理结构，但是也存在由于管理和对市场的判断和决策错误等原因，造成企业经营目标无法实现导致经营困难等产生的经营管理风险。一方面，可能由于工程建设时设备选型不当，而造成的设备维修费用昂贵或大修周期缩短等，造成维修费用增大导致效益不佳；另一方面，可能由于内部成本管理机制不健全，造成投入产出比例失调；或由于管理层内部发生矛盾或分歧，影响经营计划的实施，以致作出错误决策等，都将影响企业经营效益。（二）防范风险对策1．建立风险管理机制项目公司需要建立健全的风险管理机制，从企业内部加强风险意识，做好风险的鉴别、控制与监督。具体为：①透明的财务制度及客户服务体系，加强对合同等具有法律效力文本的管理。②项目公司内部需要强化风险意识，将企业的经营风险与职工自身利益结合起来，充分调动职工的积极性，共同应对风险。③项目公司的经营要树立居安思危的思想，及时、全面、准确掌握政策、市场、宏观经济发展、国内外形势等信息，科学分析和预测市场的变化，提出可靠的应对和防范措施，对市场发生的变化及时作出正确判断和进行有效调整。2．努力开拓市场为了拓宽XXX知名度79 ，项目公司应加强市场的开拓和培育，建立强有力的销售队伍和健全的销售网络，充分利用奥运品牌效应、地区整体的配套规模优势和良好的地理、交通、经济、消费等区位条件，制定科学的市场营销方案，进行整体营销和特色营销等，开展多渠道、全方位的市场开拓工作。同时，在广泛掌握市场信息和深入调研的基础上，做出科学的市场预测，以创新为手段，不断创造潮流、创造需求，在满足老客户的基础上，不断开辟新的客户群，增加收入的来源。3．建立成本控制体系项目公司需要加强内部成本管理，建立科学高效的成本控制体系，严格控制预算外支出，努力降低成本。在条件许可的情况下，在项目的设计和设备选型过程中要从未来经营角度进行投资控制，处理好一次购置成本与维修费用的关系，以及考虑未来维护技术的难度。同时，尽早做好设施及设备的维护管理培训工作，使项目公司的有关设施、设备系统的维护管理专业技术人员尽早的接触和熟悉设施及设备技术状态和运行状况，避免由于人为操作和维护不当造成的不必要损失。4．建立“风险准备金”制度在项目公司未来的利润分配方案中，考虑在进行收益分配前，从税后利润中提取一定比例的资金，作为风险准备金，以备抵御一定限度内的流动资金风险。五、其他风险及防范79 未取得产权证的土地及建筑物，存在着不能被纳入立项的风险，使得项目整体效益不能完全体现出来。对此，希望当地政府能协调解决土地问题，以使项目能正常立项。79 第十五章可行性研究结论与建议一、结论通过上述研究、分析、预测及评价，本项目综合结论如下：1.本项目的建设，能够增强XXX知名度，改善当地的基础设施，使当地农民生活条件上了一个新的台阶。2.本项目建设条件较好，项目所处的地理位置、环境条件优越，经营方案切实可行，市场前景乐观。3.本项目的建设，能增加部分就业，为农村富余劳动力寻求一定出路。4.本项目工程总投资278930.95万元，占地面积7000亩，投资强度39.8万元/亩，经济密度19.1万元/亩，投资利润率为33.24%，投资利税率为35.88%，项目会计收益率为30.6%，税后投资回收期是5.26年（包括建设期2年）。综上所述，该项目的建设非常必要，社会效益十分显著。二、建议1.建立新农村建设协调机制，促进政策的集成、资金的整合。2.建立严格的规章制度，加强内外管理，做到管理制度化科学化。3.严格规划管理，精心设计精心施工。根据资金情况，分期建设，滚动开发，做到开发一片，建成一片，开放一片，收益一片。79 4.运用一切宣传工具，加强对外宣传，扩大影响，增加知名度，可采用制作模型，印制宣传手册，如开新闻发布会，参加招商洽谈会等手段，吸引投资。5.本项目有其显著的社会效益及一定的经济效益，建议区政府及有关部门对此项目在政策上给予大力支持，使其尽快上马。6.建设项目单位在下步可研报告中，进一步论证建设方案，做好优化设计。79'