兵团乌鲁木齐国际物流园项目可行性研究报告 104页

'兵团乌鲁木齐国际物流园二O一二年九月 兵团乌鲁木齐国际物流园项目第一章总论1.1项目概述1.1.1项目名称兵团乌鲁木齐国际物流园项目1.1.2项目建设单位新疆中瑞德盈国际物流股份有限公司1.1.3项目建设地点该项目位于兵团农十二师104团辖区，216国道以西，马栓路以南。1.1.4项目建设性质新建1.1.5项目建设内容及规模一、项目总体规划占地面积为2132959.68平方米（约3200亩），总建筑面积为1744693.9平方米。详细指标见下表。规划指标表61 序号功能分区用地面积建筑面积1综合加工区326475.03200371.562生活配套区252659.254550703加工配送区218232.34140177.284国际物流仓储区A区414070.83161761.75B区132004.95172561.75C区281990.12945005国内物流仓储区A区219815.28342646.3B区164090.72174405.266公用设施配套区A区17477.38B区53984.232007停车场38769.918汽车服务区13389.67总计2132959.681744693.91.1.6项目建设投资一、项目建设总投资约49.39亿元（未含土地费用）。其中：工程直接费用：42.63亿元；占总投资86.31%；工程建设其它费用：5.32亿元；占总投资10.78%；预备费：1.44亿元，占总投资2.91%。二、项目总投资中：工程直接费用42.63亿元，其中：建安工程费35.90亿元，室外配套费6.73亿元。各功能区建安工程费如下：1、启动区（包括国内仓储物流区，园管理中心，综合商务区）11.27亿元；2、保税库区4.01亿元；61 3、国际仓储物流区0.77亿元；4、集中查验区2.49亿元；5、综合加工区4.20亿元；6、加工配送区2.74亿元7、生活配套区9.10亿元；8、贸易展示区1.26亿元；9、园区公共服务设施区0.06亿元；三、项目启动区（包括国内仓储物流区，园管理中心，综合商务区）总投资为15.11亿元，其中：建安工程费11.27亿元；占总投资74.61%；室外配套费用1.79亿元；占总投资11.80%；工程建设其他费用：1.61亿元；占总投资10.67%；预备费0.44亿元，占总投资2.91%。四、近期建设项目总投资为3834.71万元，其中：工程直接费3283.17万元，占总投资85.62%；工程建设其他费用439.85万元，占总投资11.47%；预备费111.69万元，占总投资2.91%。本次估算未含土地费用。项目建成后，实行标准化运营，规范化管理。1.1.7资金筹措方案项目建设资金来源：银行贷款和企业自筹。项目总体投资、启动区投资以及近期建设资金来源情况分别如下：一、项目总体投资额49.39亿元，其中：银行贷款15亿元，约占总投资的30%，自筹资金34.39亿元，约占总投资的70%。61 二、启动区项目投资额15.11亿元，其中：银行贷款4.6亿元，约占总投资的30%，自筹资金10.51亿元，约占总投资的70%。三、近期建设项目投资额3834.71万元，其中：银行贷款1150万元，约占总投资的30%，自筹资金2684.71万元，约占总投资的70%。1.1.8项目建设工期项目总体规划建设期为4年，从2013年1月至2017年12月。项目启动区（包括国内仓储物流区，园管理中心，综合商务区）建设期为1年，从2013年1月至2013年12月。1.2建设单位概况兵团乌鲁木齐国际物流园项目是由新疆中瑞德盈国际物流股份有限公司投资建设。项目总体规划占地面积3200亩，项目计划总投资49.39亿元人民币，4-5年达到总体建设目标。项目总体建设主要包括国内仓储物流区、国际仓储物流区、综合加工区、加工配套区、生活配套区、公共设施配套区、停车场及汽车服务区。兵团乌鲁木齐国际物流园项目建成后，有望成为乌鲁木齐乃至新疆地区最大的内外贸仓储物流基地，并将加速推动和提升新疆物流业的整体水平，最终使项目经营融入欧亚经济圈。 1.3可行性研究报告编制范围根据国家计委计办投资[2002]15号国家计委办公厅关于出版《投资项目可行性研究指南〈试用版〉》的通知中〈关于建筑项目可行性研究报告编制大纲〉的要求，重点研究以下内容：61 （1）工程项目建设的必要性（2）工程项目市场及分析预测、投资环境和可行性（3）工程项目的建设内容和规模（4）工程项目建设方案（5）工程项目对环境的影响（6）工程项目建设周期的安排（7）工程项目实施期的管理（8）工程项目建设投资的估算和筹资计划（9）工程项目社会效益的评价（10）工程项目是否可行的论证1.4报告编制依据（1）国家发改委《关于建设项目进行可行性研究报告的试行管理办法》；（2）国家发改委、建设部颁布的《建设项目经济评价方法与参数》；（3）建设部《关于发布市政工程可行性研究投资估算编制办法（试行）的通知》；（4）新疆生产建设兵团商务局下发的兵商务字〔2011〕102号文《关于印发何若群局长、尤小春副局长在兵团国际货代物流协会第二届会员大会上的讲话通知》；（5）《中华人民共和国城乡规划法》61 （6）《乌鲁木齐市城市总体规划》；（7）其他相关文件、资料。1.5研究结论本项目建设符合国家“十二五”规划要求以及相关产业政策和发展规划，适应当前物流产业市场建设的需要，前景广阔，对促进当地物流产业的经营，提高整个区域物流产业的发展，改善产业结构、促进产业合作和可持续发展，均具有十分重要的意义。1.6主要技术经济指标经研究，项目主要技术经济指标见表1.6-1、1.6-2。表1.6-1总体投资技术经济指标表项目名称单位指标备注一总体规划指标1规划总用地面积平方米2132959.682规划总建筑面积平方米1744693.9其中：综合加工区平方米200371.56生活配套区平方米455070加工配送区平方米140177.28国际物流仓储区A区平方米161761.75B区平方米172561.75C区平方米94500国内物流仓储区A区平方米342646.3B区平方米174405.26公用设施配套区A区平方米B区3200停车场38769.91占地面积汽车服务区13389.67占地面积61 3建筑密度%19.44容积率0.905绿化率%15.2二项目总投资建设投资亿元49.39其中：工程直接费用亿元42.63工程建设其他费用亿元5.32预备费亿元1.44三资金筹措方案1自筹资金亿元34.3970%2银行贷款亿元15.0030%四财务评价1项目内部收益率（税后）%25.232项目净现值（税后）亿元14.363项目投资回收期（税后）年4.594投资利润率%24.645项目盈亏平衡点%43.976贷款偿还期年3表1.6-2总体功能分区用地面积分配表项目名称单位指标备注规划总用地面积亩32001综合加工区亩4892生活配套区亩3793加工配送区亩3254国际物流仓储区A区亩615B区亩198C区亩4235国内物流仓储区A区亩330B区亩2466公用设施配套区A区亩26B区亩817停车场亩588汽车服务区亩2061 61 第二章项目背景及必要性2.1项目背景2.1.1我国物流业发展现状及趋势一、我国物流业发展现状当前，全球经济一体化进程不断加快，新技术迅猛发展，国际贸易逐步从实体交易中演变出多种形式，以满足现代经济生活的各种需求。随着信息技术的普及和电子商务的不断发展，物流不但实现了由传统向现代的快速转型，物流业更被提到了前所未有的高度，在经济发展中的重要作用和战略地位也越来越突出。在发达国家，现代物流已经成为国民经济发展的重要支柱产业。然而，我国的物流业受到传统体制影响，基础设施不完善，管理技术及水平、服务质量等方面发展不均，加上物流教育起步较晚、企业对物流认知不够等因素的限制，发展水平相对滞后，物流总体水平不高，产业总体规模不大。我国加入WTO后，在与国际市场的交流与竞争中，为了提高竞争力、降低运营成本，生产和销售等企业不断吸收经验，对物流业的重视程度也越来越高，物流外包的需求也越来越大。61 据中国仓储协会调查，我国450家大中型工业企业中，有45%的企业计划在两年内选择新的物流供应商，其中有超过70%的企业选择新型物流企业，有60%表示愿意把综合物流业务交给新型物流企业。我国物流业在近几年迅猛发展，2004年全国社会物流总值38.4万亿元，同比增长29.9%（按现价计算），其中工业品物流总额同比增长了30.2%。总值的飞速增长，体现了经济增长对物流的强大需求和更高的依赖；社会物流总成本为29114亿元，同比增长16.6%。从物流业细分类增长来看，配送、加工、包装物流发展最快，企业对物流的要求已经从基本的解决运输问题提高到除了解决基础问题外，还要求相应的增值服务。由于企业信息化程度的制约，我国物流业的总体水平仍然较低，代表新型物流的现代信息技术应用普及程度不高，发展也不平衡，远远满足不了现代物流服务的需求。近几年我国物流业发展迅速，已经具有相当规模，但是总体上仍不能与经济发展同步，物流效益不高，与先进国家水平尚有一定的差距。基础设施能力不足，技术装备落后，管理分散，社会化服务水平低，物流行业人才培训和物流信息工作有待加强。现在先进国家物流服务提供商致力于寻求技术领域的领先优势，而我国对这方面的开发和建设远远落后。二、我国物流业发展趋势“十二五”规划中，国家对物流业发展区域作了全面的布局，包括：以西安、兰州、乌鲁木齐为中心的西北物流区域，以北京、天津为中心的华北物流区域，以沈阳、大连为中心的东北物流区域，以重庆、成都、南宁为中心的西南物流区域，以武汉、郑州为中心的中部物流区域，以青岛为中心的山东半岛物流区域，以厦门为中心的东南沿海物流区域，以广州、深圳为中心的珠江三角洲物流区域。下图为全国物流布局图：61 “十二五”时期是我国物流业是从传统物流向现代物流快速转型时期，是从调整振兴基础上进一步夯实产业基础、步入快速发展的新阶段。随着《冷链规划》的出台，《物流业调整和振兴规划》提出的各项专项规划也将陆续出台。“十二五规划”对物流业发展明确提出了“社会化、专业化、信息化”的要求，使得物流业不仅要支撑经济总量的持续增长，更要通过提高效率降低运行成本，减少资源消耗，来促进国民经济运行质量和效益的提高，以减轻社会经济过度依赖规模增长的压力。“十二五规划”中主要是扩大投资，对港口、仓储和运输工具生产的政策扶持及增加投资，支持物流企业合并重组、规模化经营，对于物流信息化有较多的正面支持：支持发展全国性的物流信息平台，支持物流企业大力提升信息化管理水平。我国物流业的发展面临前所未有的历史机遇。61 2.1.2新疆物流业发展现状及趋势一、新疆物流业发展现状新疆是亚洲大陆的心脏地区，与8个国家接壤，边境线长达5400公里，具有独特的地缘优势，又是我国最大的少数民族聚居区，享有民族区域自治权利和各种优惠政策。进入二十一世纪，面对世界经济发展的趋势和国家西部大开发战略的实施，新疆对外贸易的发展向深层次和大规模迈进。在国家扶持下贯通了二条亚欧大陆桥，相继开放了16个边境口岸，对外开放向全方位、纵深化、宽领域发展，多层次、多形式、多功能的对外开放格局已经初步形成。西部大开发战略的实施让众多投资商看到了投资新疆建设的大好外部环境和良好的收入预期。新疆是我国能源最丰富的地区之一，随着“新疆工作座谈会”的召开，新疆区域经济发展战略的实施及我国与中亚各国贸易往来的扩大，区内外逐渐产生了大量的物流服务需要新疆本地来承担。新疆物流业的发展在各个领域齐头并进。目前，新疆建成投入运营的物流园有2个，即广汇美居物流园和新疆西域轻工基地国际物流园。 61 广汇美居物流园位于乌鲁木齐市高新技术产业开发区，是新疆主要的建材、家具物流中心之一。园区占地面积0.7平方公里，总建筑面积69.4万平方米，总投资18亿元。目前，入驻园区的商贸、加工、物流企业和商户有3000多个。主要经营和中转商品有建材、家具、电器、机电、五金、化工等。园区年营业收入11.5亿元，年上缴税收2.44亿元。新疆西域轻工基地国际物流园位于乌鲁木齐市天山区大湾北路，是我区二类口岸和最大的出口商品仓储物流中心。园区占地面积0.22平方公里，总建筑面积18.8万平方米，总投资10.8亿元。入驻园区的商贸、加工、物流企业和商户有830个。主要中转商品有日用百货、服装鞋帽、玩具、电子电器、机电等18大类上万种商品。年中转商品60多万吨、商品年物流价值228亿元。在建的物流园区有8个，其中有4个在乌鲁木齐市，分别是乌鲁木齐铁路国际物流园、中亚国际金属材料交易中心、新疆王家沟钢材（国际）物流中心和华凌物流园区，以上项目项目总占地面积12.83平方公里，总投资11.5亿元。其余4个物流园区分布在交通运输枢纽城市、边境口岸和地州中心城市，分别是奎屯火车西站物流园、阿拉山口综合保税物流园区、伊犁察布查尔物流园和疏勒县山东物流园。以上项目总占地面积50平方公里，总投资26亿元。规划中的11个物流园区，主要分布在乌鲁木齐市、伊宁市、阿勒泰地区富蕴县和巴州。乌鲁木齐市规划建设的有乌拉泊国际物流基地、新疆双赢农副产品国际贸易物流中心、新疆邮政速递物流中心。昌吉市和伊宁市规划在昌吉市火车站、伊宁市火车站建设物流园区。阿勒泰地区富蕴县和巴州的库尔勒市、焉耆、和静、轮台、若羌等县市正在积极规划，在已建成或正在建设的工业园区内建设配套的物流园区，完善工业园区服务功能。新疆物流园区发展中仍然存在着物流管理体制不完善、现代综合物流体系尚未形成、物流管理人才缺乏的现象。61 二、新疆物流业发展趋势“十二·五”时期，新疆周边国家政治环境趋稳，政治互信进一步增强，经贸关系与人文交流日益密切，经济合作前景广阔，总体有利于新疆发展。但也存在着不确定、不稳定因素，将对新疆经济社会发展产生较大的不利影响。中央对新疆发展与稳定的高度重视为新疆加快发展提供了根本保障，特别是中央即将启动的新一轮支持新疆经济社会加快发展的政策措施，将为新世纪新阶段建设繁荣稳定新疆打下坚实基础。随着2010年5月17日至19日新疆工作座谈会在北京的召开，中央为了推动新形势下新疆经济社会加快发展，加大了政策力度的支持，“中央决定，对新疆困难地区符合条件的企业给予企业所得税‘两免三减半’优惠；中央投资继续向新疆自治区和兵团倾斜，‘十二·五’期间新疆全社会固定资产投资规模将比‘十一·五’期间翻一番多；适当增加建设用地规模和新增建设用地占用未利用地指标；适当放宽在新疆具备资源优势、在本地区和周边地区有市场需求行业的准入限制等。”以上支持新疆经济社会发展的政策将为“十二·五”时期新疆加快发展提供新的动力。新疆在全国经济发展大格局中的战略地位更加突出，将为新疆优势资源开发利用带来新的发展机遇。世界经济格局的深度调整和新兴经济体的快速发展，将使新疆的桥头堡和枢纽站地位更加凸显，这为新疆深化优势资源转换战略、和平利用周边国家能源资源、拓展更加广阔的市场空间提供了重要支撑。61 新疆要立足地缘区位优势，以建设向西出口商品加工基地和商品中转集散地为突破口，以各类园区为载体，加快建设依托内地、面向中亚、南亚、西亚乃至欧洲国家的特色优势资源出口加工基地和区域性国际商贸中心，大力发展外向型产业。扩大与中亚等周边国家的经贸合作，加强与周边国家以能源资源互补为主的深层次合作，建设“新欧亚大陆桥”和进口能源、紧缺矿产资源国际大通道，形成西部陆上开放与东部沿海开放并进的对外开放新格局。2.1.3乌鲁木齐市经济及物流业的发展现状及趋势一、区域位置乌鲁木齐市毗邻中亚各国是新欧亚大陆桥中国西段的桥头堡，自古以来就是沟通东西商贸的重要枢纽，它是亚洲大陆的地理中心，是新疆的政治、经济、文化中心，也是全疆的物流业发展中心，在全疆物流业发展中占据龙头地位，已被国家列为21个全国性物流节点城市之一（二级节点城市）。大力发展现代物流业已被乌鲁木市摆在了更加突出重要的位置。乌鲁木齐不仅是新疆最大的商品集散地，而且是中亚地区重要的进出口贸易集散地，已成为世界投资者开拓中亚市场的重要平台。目前，乌鲁木齐依托周边八个国家，建成了近200个各类商品交易市场，其中年交易额超亿元的有32个，超49.39亿元的有10个，形成了覆盖新疆，辐射中亚地区的多层次、多渠道贸易网络，跻身中国西部对外开放的最前沿城市。二、乌鲁木齐物流业发展现状61 近年来，随着乌鲁木齐综合交通运输体系的逐步完善，东联西出和连接南北疆重要交通枢纽地位的日益突出，乌鲁木齐凭借区位优势和自身逐步完善的城市综合服务功能、商贸市场体系和七个二类口岸优势，不但成为内地商品辐射全疆以及出口中、西、南亚乃至俄罗斯等国的中转集散地，也是新疆及中亚地区能源资源和农产品进入内地的集结中心，由此带动形成一批由运输和商贸催生，具备中转、储运等基本物流功能的铁路、公路货运站场和依附商贸市场、二类口岸的物流作业区。这些区域汇集了目前乌鲁木齐市主要的物流设施，承载着乌鲁木齐物资中转集散的重要功能，按照基本功能划分，可分为铁路货运站场、公路货运站场和商贸市场及二类口岸附属的仓储货运区等三大类型，具体包括火车北站、东站铁路运输仓储货运场站，南郊三环公路货运站，西域轻工基地、边疆宾馆、华凌市场、新疆商贸城物流中心、火车头外贸基地、广汇美居物流园、北园春农产品批发市场等重点商贸市场和二类口岸附属的货运仓储区（启动区（包括国内仓储物流区，园管理中心，综合商务区））。三、乌鲁木齐经济发展现状2011年，乌鲁木齐市地区生产总值增长17.1%，创近23年来新高。全社会固定资产投资增长27%，创近15年来新高。城镇居民人均可支配收入增长12.1%，农牧民人均纯收入增长13%，均创近10年来新高。地方财政一般预算收入206.2亿元，增长39.33%，继2008年突破100亿元后，实现了“三年翻一番”61 ；财政用于民生领域的支出达149.3亿元，增长58%。社会消费品零售总额690亿元，增长23%；进出口贸易总额90亿美元，增长49%；居民消费价格总水平上涨4.5%；经济社会发展取得了新的成绩。实现第三产业增加值897亿元，增长19.6%，对经济增长的贡献率达到62%。全年接待国内外游客1459.6万人次，实现旅游总收入140亿元。实现工业增加值675亿元，增长14.5%。投入13.6亿元，加快甘泉堡等重点工业园区基础设施建设，引进了三一西北重工、陕汽重卡等41个重点工业项目。四、乌鲁木齐旅游资源乌鲁木齐自然风光优美，天山山脉分布着高山冰雪景观、山地森林景观、草原景观，为游客观光、探险提供了丰富的内容，各民族的文化艺术、风情习俗，构成了具有民族特色的旅游人文景观。新疆国际大巴扎、新疆民街、二道桥民族风情一条街等带有浓郁新疆民俗风情的景区景点，享誉国内外。丝绸之路冰雪风情游，丝绸之路服装服饰节等带有丝绸之路文化特色的节庆会展活动，已成为乌鲁木齐特有的城市名片。近年来，数以千万的中外游客到乌鲁木齐旅游观光，为新疆的经济发展提供了良好的环境条件。乌鲁木齐第三产业（流通服务业）较为发达，在GDP中所占的比重为52.98%，拥有完善的服务业和完备的基础设施，为世界各地的客商创造了良好的投资合作环境；拥有健全的商贸流通体系，进出口贸易较为发达，占新疆进出口额的50%以上；目前，乌鲁木齐已形成石化、冶金、纺织、机械、高新技术、建材、制药、食品、家具、服装等十大产业61 集群，产业门类齐全，产业结构日趋合理，特别是石化、冶金等产业的发展在同行业内处于领先地位，已成为第二产业的支柱。第二产业在全市GDP的比重为45.57%。五、乌鲁木齐物产资源乌鲁木齐市自然资源十分丰富，北有准东油田，西有克拉玛依油田，南有塔里木油田，东有吐哈油田，且地处准噶尔储煤带的中部，市辖区内煤炭储量就达100亿吨以上，被称为“油海上的煤船”。此外还蕴藏丰富的各种有色、稀有的矿产资源。山区有繁茂的天然森林和天然草场，可利用的野生植物300余种。光、热和风能资源也极为丰富，有亚洲最大风力发电厂。这些自然资源，为乌鲁木齐的经济发展奠定了坚实的基础。2.1.4兵团乌鲁木齐国际物流园概况61 兵团乌鲁木齐国际物流园由新疆中瑞恒远商贸有限公司、新疆奥凯大得投资有限公司、新疆百营联合投资有限公司共同发起组建。项目位于乌鲁木齐市西南约4Km、兵团农十二师104团辖区内。项目规划占地约3200亩，将建设国内仓储物流区、国际仓储物流区、综合加工区、加工配套区、生活配套区、公共设施配套区、停车场及汽车服务区于一体的现代化的物流园区，计划总投资49.39亿元人民币。启动区项目建设完成后（预计2014年），达到年仓储吞吐量200万吨规模。同时，可提供1210个就业岗位。兵团乌鲁木齐国际物流园项目建成后，将有望成为乌鲁木齐乃至新疆地区最大的仓储物流基地，并将大力推动乌鲁木齐乃至新疆地区的外贸出口，提升新疆物流业的整体水平。 兵团农十二师是乌鲁木齐西进的前沿地带，有五个团场分布在乌鲁木齐城郊，处于乌昌地区腹地，随着天山北坡经济带的迅速发展及乌鲁木齐加快实施跨越式发展进程的推进，兵团农十二师即将迎来新一轮大建设、大开发、大发展的高潮。兵团农十二师一O四团，地处新疆首府乌鲁木齐市，是唯一一个毗邻首府城市的兵团团场。全团共有40个基层单位，分散在全疆一州、两市、三县（巴州、乌鲁木齐市、昌吉市、乌鲁木齐县、托克逊县、和静县）的广阔区域内，是一个集农、工、商、交、建、文、卫为一体的综合型农牧团场。团部东邻西北最大的华凌建材市场，西靠“乌—奎”高速公路，北与飞机场相邻，南与水西沟风景区交汇。104团团部距乌鲁木齐市中心不足8公里路程，交通便利，现有10条线路的公交车可便捷地达到首府城市的任何一个角落，地沿优势明显。项目建设地址四周被乌奎高速、216国道、马栓路、101省道环绕，规划中的绕城高速公路从项目地块南侧经过，据乌鲁木齐市中心及各商业区车程均在30分钟以内可以到达，项目的区位优势明显。该项目旨在充分发挥乌鲁木齐空港和新亚欧大陆桥以及新疆商业集散中心的优势，依托农十二师西山物流园的区位优势、相关物流企业的内外贸市场运营经验、团队和外贸客户资源，建设成为国际化、规范化、规模化、网络化的现代物流中心。61 兵团乌鲁木齐国际物流园建成后将是全疆范围内乃至西北地区大型综合物流服务基地，是集海关监管、大型仓储配送、货物集散、综合商贸、商务办公及完善的生活配套于一体的现代化国际物流园区。辐射范围集中亚八国（阿富汗、阿塞拜疆、土库曼斯坦、哈萨克斯坦、吉尔吉斯共和国、蒙古、塔吉克斯坦及乌兹别克斯坦），欧洲各国、东南亚、新疆其他城市乃至中国各地等多地区的国际化物流基地。2.2项目建设必要性乌鲁木齐市现有的物流园区，整体处于整合调整转型期，处于规划建设的起步阶段，与乌鲁木齐市作为全疆物流中心地位极不相称。加快推进建设一批布局合理、用地节约、功能集成的物流园区，对优化城市交通、生态环境，促进产业集聚，提高城市物流服务水平，带动全疆物流业发展，具有重要现实意义。该项目搭建的平台，将整合乌鲁木齐市的商业物流环节，打造面向全疆及乌鲁木齐各级商业终端的标准化商业供应链体系；整合乌鲁木齐市的各二类口岸，建立统一海关查验中心和监管库，通过各类物流、仓储及其相关企业的聚集和辐射，向社会提供包括货物的全方位物流服务。该项目能促使企业从外部寻求物流资源以提高物流效率，降低服务成本；另一方面也促使相关物流企业联合起来形成物流联盟，共同推动物流业发展。本项目区域是乌鲁木齐十二五规划的“西延、北扩”的重点发展区域，具有其独特的地域、交通、市场及发展优势，也是兵团产业布局和重点发展的优势区域，具有强大的政策支持和服务。61 兵团乌鲁木齐国际物流园项目是兵团物流产业发展的重要基础设施建设项目，本项目建成后，将推动兵团农十二师及乌鲁木齐市经济区物流服务的发展从而对这一地区的经济发展等都将起到重要的意义，其建设的必要性和迫切性是明显的。建设兵团乌鲁木齐国际物流园是满足兵团经济发展对现代化物流服务需求的客观需求，同时，建设兵团乌鲁木齐国际物流园有利于优化兵团的产业结构，可以增强兵团的经济竞争力，同时，本项目又是政府主导下的优化产业结构、促进经济增长的商贸物流基地类型。通过项目的建设可以拉动就业、扩大内需、增加税收等，对当地及周边城市的经济发展环境和产业发展、商贸及物流产业具有重要的意义。61 第三章项目市场分析及SWOT分析3.1项目市场分析物流业是融合运输业、仓储业、货代业和信息业等的复合型服务产业，现代物流业是指运用现代信息技术和管理手段，将物流过程中的交通运输、仓储、流通加工、物流信息、包装、搬运装卸、区域分拨和配送等行业有机结合，形成完整的供应链的新兴复合型服务产业，是国民经济的重要组成部分，对于提高经济运行质量和效益，优化资源配置，改善投资环境，增强综合国力和企业竞争力具有重要意义。物流业的发展水平已成为衡量一个国家和地区综合竞争力的重要标志。近年来，国家越来越重视物流业发展，国家发改委、商务部等八部委联合颁布了《关于促进我国现代物流业发展的意见》，接着国务院又出台了《物流业调整和振兴规划》，作为十大产业振兴规划中唯一服务业规划，把促进物流业发展作为培育新的经济增长点提到了重要位置。2010年在北京又召开新疆工作座谈会，党中央为了推动新疆经济社会加快发展，加大了政策力度的支持。一年一度的亚欧博览会，也带来了极大的商机。61 乌鲁木齐是新疆乃至西北地区的核心城市，其良好的区位优势使其成为西北地区的枢纽性城市。《国务院关于进一步促进新疆经济社会发展的若干意见》明确指出加快完善乌鲁木齐区域商贸服务功能，以乌鲁木齐为核心把新疆建成为中亚的区域商贸中心。因而加快乌鲁木齐物流业的发展显得尤为重要。乌鲁木齐的总体物流水平和全国较发达地区相比较低、物流成本较高；同时，由于乌鲁木齐目前物流作业的分散性及物流服务的各个环节相互脱离，导致在物流生产的过程中产生了大量的人力、物流管理成本，影响了乌鲁木齐物流业的进一步发展。与国内较发达地区相比，乌鲁木齐相当数量的物流企业没有现代物流的观念，对物流业的认识还仅仅局限在运输、仓储、搬运等范畴。大部分企业都未使用高新物流技术，未能按照现代物流理念对内部资源进行整合和重组。乌鲁木齐现有的物流园区，尤其是商贸类物流园区，大部分位于城市内部甚至城市繁华地段，这必然造成物流货运交通与城市交通的交叉影响。同时随着近年来乌鲁木齐市机动车保有量的高速增长，城区内交通拥堵问题日益突出，部分区域物流货运交通已经严重影响到城市日常生活交通。本项目旨在利用优越的区位优势和兵团优越的政策支持，从交通、环境、产业升级等方面出发，打造区域内新型的现代化物流园区。3.2SWOT分析3.2.1优势分析61 随着国民经济的不断提高，乌鲁木齐在全疆的区位优势日益明显，已经具备了优势资源转化为经济优势的基础和能力，作为首府城市，具备了地缘优势和资金、技术、信息、人才相对集中的优势及经济实力优势。乌鲁木齐市国内生产总值占全疆的1/5以上，财政收入占全疆1/3，并且具备了良好的对内对外合作环境和与国内外进行大规模商贸往来的条件，能够担负超联接国内市场与中亚和西亚等市场的重任。该项目的优势具体表现在以下几方面：（一）政策扶持优势：一是中央新疆工作会议精神；二是国务院《物流业调整和振兴规划》颁布；三是13省市对口支援新疆建设；四是新疆提出的跨越式发展及长治久安战略；五是乌鲁木齐市城市发展大纲要求。 （二）产业升级优势：乌鲁木齐的总体物流水平和全国较发达地区相比较低，物流成本较高；乌鲁木齐现状物流业的分散性和物流服务各个环节的脱节等严重影响和制约了乌鲁木齐物流业的进一步发展。随着市场经济的快速发展，物流业已由过去的末端行业，上升为引导生产，促进消费的先导行业。兵团乌鲁木齐国际物流园将实现乌鲁木齐物流业的升级，打造区域内新型的现代物流园区。 （三）集中监管优势：目前，海关、商品检验检疫等政府部门分别在“西域”、“边疆宾馆”等物流集散地设立了监管点，由于点多线长，不便于管理。兵团乌鲁木齐国际物流园“海关集中查验中心”建成后，海关现场业务处可以集中办公，不但利于集中监管，还可以加快出关效率，促进乌鲁木齐区域物流业的良性、规范发展。 61 （四）区域交通优势：乌鲁木齐现有的物流园区，尤其是商贸类物流园区大部分位于城市内部甚至在城市繁华地段，这必然造成物流货运交通与城市交通的交叉影响。随着近年来乌鲁木齐市机动车保有量的高速增长，市区内交通拥堵问题日益突出，部分区域物流货运交通已经严重影响到了城市日常生活交通和环境保护。兵团乌鲁木齐国际物流园项目建设地点位于乌鲁木齐市西南，绕城高速以内，距乌奎高速与G216交汇处南沿线约4公里，距离火车站约15公里，距离乌鲁木齐国际机场约25公里，交通便利，地理位置优越，人员出行便利，货物进出方便，而且随着乌鲁木齐城市向西的快速发展，园区完全能够承载乌鲁木齐地区大部分的物流服务功能。 （五）科学规划优势：园区规划建设借鉴国内外先进物流园区的经验，与时俱进、高瞻远瞩的科学规划。将海关集中查验、施封、商品检验检疫、商品交易、仓储、运输、装卸、加工、整理、配送、售后服务、交通、信息、银行、监管、法律、生活服务等方面的功能有机结合，形成完整的服务产业链，提供多功能组合、一体化的综合性服务。建立起捷足、便利、安全，准确率提高，库存减少，成本降低的现代物流网络体系。 （六）客户资源优势：目前，在兵团登记备案的各类国际货代物流企业已从2003年的7家增长到2010年的200家，2009年至2010累计实现仓储吞吐615.44万吨，过境货运量1200.16万吨，且增长势头迅猛，兵团外贸物流企业急需建设一个上规模、上档次的物流园区入驻。加之兵团乌鲁木齐国际物流园建设主体之一新疆大得公司2004年就涉足了物流行业，不但具有乌鲁木齐的“好迪国际运输车队”61 、喀什的“大唐国际物流港”中转、吉尔吉斯共和国“大唐中国商品分拨中心”的中亚物流分拨终端平台，兵团乌鲁木齐国际物流园建成后可以形成完整的物流产业链条，而且国际物流业的成功运作、国际物流园区的建设经验及具有丰富经验的物流管理团队，为兵团乌鲁木齐国际物流园经营管理和向口岸及国外延伸并完善产业链提供了重要的保证。 （七）提供就业优势：乌鲁木齐的就业压力一直比较大，兵团乌鲁木齐国际物流园项目全部建成后，通过对当地人力资源进行专业培训，建立国际物流区、4S店和国内外售后服务网点，进行技术工人劳务输出等行之有效的方式，可以为社会提供2000个以上的工作岗位，增加人民群众的就业机会，促进乌鲁木齐地区的稳定和发展3.2.2劣势分析目前，物流产业发展不平衡、物流基础设施较不完善，缺乏与新形势相配套的现代物流业支撑，现代物流业的弱势日益凸显。未来经济整体发展的强势与物流业的弱势形成了强烈的反差。高速成长的经济迫切需要现代物流业的发展。该项目的建设面临的劣势主要表现在以下方面：（一）物流基础设施薄弱，物流能力有限61 物流基础设施投资大、回收期长，属于基础设施长线投资。现有物流设施聚集区，除铁路货运场站外，其余基本都是从事商贸地产开发或传统运输等行业的企业利用自身资源（商流、土地）兴办的，附属、服务主业发展的特征明显，投资规模非常有限，大多处于维持状态，导致目前物流基础设施水平普遍较差，突出表现在：一是物流信息公共平台建设滞后，已成为提高物流运行效率、促进传统物流向现代物流转型的主要制约因素；二是中转联运设施建设薄弱，公铁联运集装箱转运场站建设严重不足，铁路与公路、民用航空与地面交通衔接不畅，多式联运水平较低；三是仓储设施陈旧简陋，且数量不足，场地及仓储空间狭窄，多数仅能满足存放需要，缺乏自动化立体化仓储设施；四是满足物资装卸倒运的输送机械、特种车辆、装卸搬运机械以及其它专用机械应用水平低，人工劳动仍占很大比例；五是集装单元、射频识别、货物跟踪、自动分拣等物流新技术还未应用到实践中，物流作业科技含量很低。（二）缺乏对物流业发展的政策支持 由于物流产业属于跨行业的新兴复合型服务产业，涉及多个部门和领域，管理多头，很难形成完整、统一的支持政策体系。国家虽已出台《物流业调整振兴规划》，并确定乌鲁木齐物流节点城市地位，但在实际推动布局建设方面缺乏配套实施细则和引导资金投入，自治区也没有明确的扶持政策出台。物流基础设施建设运营目前仍按照商业地产的管理方式对待，极不合理，特别在土地使用、税收优惠以及水、电、路等配套基础设施建设和规费收取方面缺乏系统明确的扶持政策。另外，物流行业监管还处于真空地带，尤其在物流基础设施建设土地规划利用、物流企业行业资质要求、物流服务及设施标准等方面，应加快制度完善。制度的缺失不利于物流产业的健康发展。（三）物流企业规模小、专业化程度低、功能不齐全61 没有规模就没有好的经济效益,专业化程度低就无法提供专业的服务，功能不全就无法担当现代物流的重任。目前，乌鲁木齐物流企业大多是由传统的运输公司或储运公司改名而来的,普遍存在规模小、管理不规范、专业化程度低。在服务内容上，传统服务仍占主导地位,主要从事运输、包装、搬运。（四）现代综合物流体系尚未形成，交通运输业发展相对落后目前，乌鲁木齐的交通运输工具还比较落后，交通运输工具的增长与运输路线的增长不协调，城市交通不顺畅，严重影响了乌鲁木齐交通运输网络的运作效率，作为运输骨干的铁路和邮政改革进展缓慢。（五）缺乏物流营销观念和物流产业观念物流公司不注重运用市场营销策略来赢得客户的信任。另外，大多数物流企业物流产业观念较淡薄，对物流业的认识仍局限于传统实体分配的范畴，缺乏发展现代物流业能降低流通费用和交易费用、增加利润、提高企业竞争力作用的充分认识，大多数企业仍然是选择自营物流方式。3.2.3机会61 2010年中央新疆工作座谈会后，中央9号文件《中共中央国务院关于推动新疆跨越式发展和长治久安的意见》，对新疆和兵团的对外发放提出了新的要求。19省市对口援疆工作已全面展开。今年上半年，将正式启动喀什、霍尔果斯两个特殊经济开发区建设。中哈霍尔果斯边境合作中心也将于年内正式封关运营。前不久，商务部出台了《商务部支持新疆发展政策措施方案》，在政策、资金、项目、资质、配额等方面进一步向兵团倾斜，支持兵团发展外向型产业和承接东部加工贸易梯度转移，确定乌鲁木齐和伊宁市为全国流通领域现代物流示范城市。随着中央支持新疆一系列具体政策的陆续到位和落实，必将极大地加快新疆对外开放步伐，为兵团国际物流业发展创造良好的政策环境。按照“十二五”规划要求，到2015年，兵团外贸进出口总值将达到150亿美元，年均增长22%。其中，2011年外贸进出口预期目标是80亿美元，同比增长43%。近来，哈萨克斯坦、俄罗斯等国经济逐步走出国际金融危机的影响，出现了快速增长的势头。随着周边国家经济恢复增长，对外需求必将逐步回升。随着外贸进出口业务的快速增长，新疆和兵团本地以及内地大量货物要出口到周边国家市场，同时，从周边国家进口的大量资源性商品也要源源不断地输入内地。新疆作为“东联西出”、“西来东去”的重要集散地和物流大通道，国际物流业必将在兵团的对外开放中起到举足轻重的作用。61 乌鲁木齐市正处在从传统物流向现代物流迈进的关键时期，物流园区建设还正处于起步发展阶段，真正意义的物流园区正在加快规划推进建设，目前所形成的大多是依托铁路、公路和商贸市场而形成的具有物流园区雏形和功能特征的物流设施集聚区，比较突出的是在各大商贸市场周边伴生了若干个有形公路货运市场，起到了一定的物流功能，但这些距离国家标准的物流园区还有很大差距。该项目将抓住机遇，结合新疆大发展的好趋势，打造出一种新型物流产业新模式，即反应快速化、功能集成化、服务系列化、作业规范化、目标系统化、手段现代化、组织网络化、经营市场化、信息电子化的物流产业新模式，建设成为国际高标准的物流园区，以添补新疆国际化物流园区的空白。3.2.4威胁目前，新疆还没有真正意义上的物流园区，但是一些国内外知名物流企业瞄准市场空白已经开始在新疆进行布局投资，乌鲁木齐市作为全国物流节点城市成为投资建设物流园区的重点区域。目前，已经有中国保利、中国物流、中国远洋物流等国内大型物流、地产企业开始进行实质性的项目建设，中国保利与亚欧大陆桥物流有限公司合作拟在火车西站建设国际物流园区，中国物流计划在乌鲁木齐经济技术开发区进行投资，建设乌鲁木齐国际现代物流园，物流业面临加快发展的阶段。这将促使项目尽快建设，尽早占领市场。61 第四章建设场址及建设条件4.1项目建设场址4.1.1选址原则⑴符合乌鲁木齐市总体规划的原则。⑵满足项目区域对给水、排水、供电的要求。给水可就近接入，满足水量、水质要求，具备供水可靠性，排放可满足当地环保机构的要求，便于将生活污水就近排入城镇排污管网或无害化处理。供电有可靠的保障，且能达到项目的负荷要求。⑶安全的原则，防洪、防震、防地质灾害。⑷节约项目用地。⑸注意环境保护，以人为本，减少对生态和环境的影响，尽量不砍伐树木。⑹充分考虑需要和可能，近期和长远，局部和总体的关系。⑺符合项目建设内容的要求，便于征地拆迁。⑻交通便利，具有一定的地域优势。⑼保证资源配置的最优化。4.1.2项目建设场址本项目建设区域位于乌鲁木齐市农十二师104团辖区内，为城市闲置荒地，地表植被较少，基地东侧紧邻216国道，属于交通较为便利的地区，对未来发展拥有良好的交通条件。61 4.2项目建设场址条件4.2.1水文地质乌鲁木齐地势起伏悬殊，山地面积广大。南部、东北部高，中部、北部低。最高点天山博格达峰项，海拔5445米；最低处在猛进水库的大渠南侧，海拔490.6米。两地水平距离75公里，高差4954.4米。山地面积占总面积50%以上，北部冲积平原不及总面积的1/10，市区平均海拔800米。乌鲁木齐市区三面环山，北部平原开阔。东部有博达山、喀拉塔格山、东山；西部有喀拉扎山、西山；南部有伊连哈比尔尕山东段(天格尔山)、土格达坂塔格等。辖区地势由东南向西北降低，大致分为三个梯级：第一级为山地，海拔2500～3000米或更高；第二级为山间盆地与丘陵，海拔1000～2000米；第三级为阶地平原。项目用地呈南高北低的地势走势，整体坡度为1.5％-2.5％，地势较为平坦，地块内有少量沙地。项目地址区域为乌鲁木齐河阶地形地貌单元，根据园区工程地质条件和拟建建筑物结构特点，地基类型可采用天然地基，以第②层圆砾作为拟建物的天然地基特力层；基础形式建议采取独立基础。根据波速测试成果及场地工程地质条件，综合判定场地土类型为中硬场地土，场地类别为II类。场区地下水位一般在9.8—10.2米之间，随季节变化还有升降，地下水对砼基础无结晶类腐蚀性，建议对拟建物基础采取相应的防水、防腐及防护措施。4.2.2气候条件乌鲁木齐深居内陆，属于中温带大陆干旱气候区。春秋多大风，冬季有逆温层出现；山区气候垂直变化明显；各地风能资源丰富。61 根据乌鲁木齐市气象局提供的有关气象资料，乌鲁木齐市极端最高温度42.1℃，极端最低温度-41.5℃，年平均温度6.4℃；年平均日照时数2775.3小时，日照率平均62%。冬季最大风速20m/s，春季最大风速28m/s，夏季平均风速3.1m/s。年平均降水量236mm，1日最大降水量57.7mm；蒸发量年平均2266.8mm，最高年为3119.9mm，最低年为1383mm，蒸发量约为降水量的10倍左右，年平均相对湿度58.8%；最大积雪深度48cm，最大冻土深度161cm。常年主导风向为西北。无霜期平均176天。最长201天，最短138天。4.3市政配套条件4.3.1给水本项目的给水由城市自来水给水管网提供，在园区以南有DN300市政供水管道，给水条件可以满足项目建设的要求。项目用水主要是工作人员生活用水以及卫生清洁用水，参照公共建筑用水定额，现有自来水系统供水量、水质均满足项目用水需求。4.3.2排水园区南面建有d500市政排水管道，市政管道都可以满足排水需要。4.3.3供热61 本项目热源由市政热力管网引入，物流园区内设置集中换热站，规划采用热力管道输送热媒。由于采暖建筑布置较为分散，换热站根据采暖建筑布局就近布置，因此室外没有大的供热管道，大部分均为室内供热管道。4.3.4供电本项目的供电由乌鲁木齐市供电线路引入，并在园区内设置10KV变电站对园区进行供电。本项目用电负荷为二级负荷。项目用电主要考虑照明、办公用设备，综合用电量按16.5W/㎡计算。同时必须充分考虑办公设备的使用时间和用电要求进行线路设计、安全设计和电器设备及管线的选择。4.3.5通信项目建设场址附近通讯设施完善，可满足通讯要求。4.3.6燃气本项目的燃气由市政天然气管道供给。4.4工程概况根据《建筑抗震设计规范》（GB50011-2010）附录A---《我国主要城市城镇抗震设防烈度、设计基本地震加速度和设计地震分组》的规定，因该项目位于乌鲁木齐市，抗震设防烈度为8度，设计基本地震加速度值为0.2g，设计地震分级为第二组。根据《建筑结构可靠度设计统一标准》第1.0.8条和第7.0.3条，建筑结构的安全等级为二级，结构重要性系数γ0=1.0。根据《建筑抗震设防分类标准》第3.0.2条和第10.0.2条，建筑抗震设防类别为丙类。61 项目因在筹备建设阶段，并没有做出地质勘查报告，拟建建筑物的基础形式及埋深在此次研究中按一般条件下常规做法处理。后续初步设计必须根据拟建场址实际地勘报告进行，并依据地勘结果调整基础形式及埋深。61 第五章项目规划建设方案5.1规划原则以布局合理、功能齐全、设备先进、设施完备、管理规范和高起点、前瞻性为建设原则，同时结合以下几个原则进行建设。(1)现代化原则：体现时代风貌，将物流园现代化与当地特色有机结合。(2)生态化原则：体现与和谐，建设环境良好的功能区。(3)可操作性原则：以规划管理和项目开发为目标，保障规划的有效实施。(4)集约化原则：节约用地，注重节约能源，保护环境，减少废气污染和交通拥堵，保证安全，实现经济和社会可持续协调发展。(5)符合总体规划的原则：以布局合理、功能匹配、管理完善、运行规范、信息通畅，起点高、上水平、上档次、规模化为总原则，集成仓储、运输、货代、包装、装卸、搬运、流通加工、配送、信息处理等多种功能，推进物流一体化运作，提高物流效率，创新物流服务方式，提升服务水平。5.2规划目标61 方案合理运用现代物流技术与方法，优化区域物流系统的结构与流程，以尽可能低的成本，实现准时、快捷、高效的物流服务。一、精益物流运用精益思想对物流活动进行管理。二、物流一体化集内外贸物流、仓储、分拣、报关报检、配送，信息平台为一体的现代化物流。三、物流联盟与合作项目能促使企业从外部寻求物流资源以提高物流效率，降低服务成本；另一方面也促使相关物流企业联合起来形成物流联盟。四、绿色物流本项目在物流过程中抑制其对环境造成危害的同时，实现对物流环境的净化。5.3项目规划理念项目建设理念是将项目建设成为反应快速化、功能集成化、服务系列化、作业规范化、目标系统化、手段现代化、组织网络化、经营市场化、信息电子化的国际性质的物流园区。本项目将实现五大和谐，包括：区域和谐本项目强调区域合作，重视区域功能协调，整合地区优势资源，实现兵团乌鲁木齐国际物流园与周边地区的协调共荣。61 环境和谐本项目将环境要素作为兵团乌鲁木齐国际物流园发展的基础要素，充分利用原有环境条件，从而形成具有兵团、乌鲁木齐特色的空间景观。社会和谐本项目将促进社会的安定有序，实现人在社会中的和谐共生。功能和谐本项目根据用地特点，强调复合互动的功能组织，实现不同功能区块之间的分工与组合关系，使兵团乌鲁木齐国际物流园布局更能满足物流、商贸、休闲等综合功能的需要。5.4建设内容与建设规模项目总体规划用地2132959.68㎡，约3200亩，规划总建筑面积1744693.9㎡，总体规划指标详见表5.4.1总体技术经济指标表表5.4.1项目名称单位指标备注一总体规划指标1规划总用地面积平方米2132959.682规划总建筑面积平方米1744693.9其中：综合加工区平方米200371.56生活配套区平方米455070加工配送区平方米140177.28国际物流仓储区A区平方米161761.75B区平方米172561.75C区平方米94500国内物流仓储区A区平方米342646.3B区平方米174405.2661 公用设施配套区A区平方米B区3200停车场38769.91占地面积汽车服务区13389.67占地面积3建筑密度%19.44容积率0.905绿化率%15.25.5规划方案5.5.1总体布局一、近距离在条件允许的情况下，使货物在园区内流动的距离最短。以最少的运输与搬运量，使货物的流动以最快的速度到达用户的手中，并满足客户的要求。二、设施布置优化在园区规划设计时，尽量使彼此之间货物流量大的设施布置得近一些，而物流量小的设施与设备可布置得远一些。同时尽量避免货物运输的迂回和倒流。三、系统优化61 物流园区不仅要重视作业流程的优化而且还要重视园区设施规模和布局的优化。既要解决各物流环节的机械化、省力化标准化，又要解决物流园区的整体化、合理化和系统化；既要控制成本，又要使用户满意，提高服务水平，增强竞争力。达到物流园区整个运作的最优化。四、柔性化物流园区设施的规划及布局留有发展的空间和适应于变化的设计。设备安装有利于变动和调整，建设留有发展的空间。五、满足工艺、生产和管理要求物流园区的设施布局满足货物的工艺流程的要求。有利于货畅其流，有利于生产和管理，有利于各环节的协调配合，使物流园区的整体功能得到充分的发挥并获得最好的经济效益。完善物流增值配套功能；尽可能地提供货物的分拣、包装与再包装等服务，加强与海关、检疫等监管部门的协作，完善通关环境等，为客户的整个流程过程节省时间和减少费用，实现物流园区的物流和客户效益的整体最优化。5.5.2功能结构分析兵团乌鲁木齐国际物流园按功能结构分为项目总体建设主要包括国内仓储物流区、国际仓储物流区、综合加工区、加工配套区、生活配套区、公共设施配套区、停车场及汽车服务区等。园区内主要功能区简要说明如下：一、启动区（国际物流仓储A区）启动区除了建设大片区的仓储库房，提供货物包装、装卸、过磅等服务，同时还建有高端商务写字楼、商务会馆、企业办公（会所）、高级公寓、快捷酒店、便捷的餐馆服务设施，为入驻园区的各类企业提供舒适、便捷的生活办公环境。61 二、查验中心本园区主要包含海关办公场所、全封闭的海关监管车查验场所。集中查验区的设立，其集中化的管理模式有利于提高查验效率，缩短通关时间。整合目前市内散乱的各二类口岸；使海关查验作业机构设置更合理，责权划分更明晰，资源配置更优化，流程设计更科学，业务制度更健全，执法规范更统一，科技应用更充分，运转更高效，并极大的缓解目前市区内各商业区的交通状况。三、国际仓储物流区主要是按照国际惯例，提供国际仓储物流方面的服务。 四、综合加工区该区域：主要功能包括农产品交易市场，汽车、机电商品交易及展示市场以及加工贸易服务等。 五、生活配套区物流园为员工及商务人员提供良好的生活环境、便捷的生活服务设施，让他们有进入园区，如同回到家中的感觉，增加园区的凝聚力。这种生活服务是日常的，不一定追求高档次和豪华，应该是便捷、低运作成本的，能让人随意享受的。园区内设置了接待外来宾客的星级酒店，入住企业商务写字楼，为本地员工配备良好的居住条件，并根据科技园的特性，设置服务外籍科研人员的专家别墅，充分考虑到日常生活的需要，将快餐、洗衣、美发、茶馆、酒吧、健身中心、医疗、运动场地等项目融入其中，服务多样而全面。61 在服务配套区设置大面积绿地，开放式活动空间，营造优美的园区环境，将自然理念引入园区的建设当中。5.5.3道路交通系统一、规划原则实行封闭式管理，出入口设置存在一定的限制。规划充分考虑内外交通的衔接和静态交通设施的空间布置，最大程度地优化人流、车流、货流。二、对外交通分析园区总体对外交通主要依靠东侧G216国道与西侧规划亚心路，次要对外交通为北侧纬九路及中部贯穿的马拴路。形成网状交通联络线，使得地块对外交通十分便捷。三、总体道路等级道路系统采用方格网状布置，分五级：国道、园区主干道、园区次干道、园区支路、库区小路。国道：为216国道。园区主干道：道路红线34米；道路转弯半径为20-30米，一般为4-6车道，两块板或四块板的道路断面形式。园区次干道：道路红线24米；设计车速20-40公里/小时，转弯半径为15-25米，一般为2-4车道，两块板的道路断面形式。园区支路：道路红线16米、12米；库区小路：7米四、启动区道路等级：61 主要道路：道路红线24米，设计车速20-40公里/小时，转弯半径为15-25米，一般为2-4车道，两块板的道路断面形式次要道路：道路红线16米。五、交通规划规划车流通道采用分流式，内部道路以网格状路网形式布置，车辆进入货场后，按查验流程验货后，进入仓库储存。物流仓储区采用“大封闭、小封闭”管理方式，道路断面设计上以“通”为主，同时在交通量较大的干路两侧划定出一定范围的绿地。在物流园区中部，规划有几种停车场地，同时分散规划布置物流园区服务的专用车辆停车场。总体停车场用地面积达13.5万平方米。其中启动区主要结合库区考虑货运分散停车，办公集中停车相结合的形式。5.5.4绿地景观系统一、绿化原则1．点、线、面相结合，营造生态网络。2．绿化以植物为主体，树种以乡土树种为主，选择抗性强、造型好的树种进行布置以改善物流园区的小气候。3．注重植物四季景色的变化，合理搭配，以丰富多彩的植物布置，分隔空间，增加层次，达到美化物流园的目的。二、绿化布置61 绿化以点状绿化、带状绿化，通过道路绿化相互联系，形成系统。以各区域为绿化景观亮点，重点突出各区域主要出入口，同时主要以建筑两侧及前后，植物造景为主，植物的选择应多样化，形成层次丰富的空间。连接点状、块状绿地的是沿道路的带状生态走廊。沿干路两侧布置绿化带，满足物流园区景观需要，创造出丰富的沿街景观及优美的公共空间，种植以草坪和观赏性乔木为主。沿其它道路布置10－20米宽的绿化步行带，绿化种植以乔木和花灌木为主。内部道路和组团路两旁行道树以遮荫树为主，形成夏季的通风廊道。形成完整的绿地系统，合理的绿地布局，创造良好的生态环境，以多元化的绿化结构构筑生态网络，使建筑融入自然、亲和自然、无害于自然。绿化树种以抗性好的乡土树种为主，植物种植上以落叶树为主调树，常绿树适当点缀，注重乔木与灌木，常绿与落叶的搭配，创造立面层次丰富的绿地景观。货场绿地采用集中式布置，围绕入口和集中查验区，形成公共绿化空间，种植以乔木、灌木为主。每个库区均有绿地空围合，种植以高灌乔木为主。三、树种配置引导1．推广适应性强、生态和观赏价值高的本地乡土树种。物流园区地处干旱区，决定了这里的水平地带性植被是荒漠，以旱生的灌木、半灌木、草木为主。鉴于特定的环境，多应用乡土树种中耐寒、耐盐碱的植物，如白蜡属、柽柳属、忍冬属、锦鸡儿属、胡颓子属以及蔷薇科的植物，以更好的发挥生态效益。61 2．从生物习性互补、美观和防护功能配合、群落均衡等方面来安排速生与慢生、常绿与落叶、乔木灌木与草坪的配置。速生与慢生：搭配比例根据绿地性质确定，以保证绿化的近远期效果。常绿与落叶搭配比例控制在4：l。乔木与灌木搭配比例控制在1：3。另外规划区是位于干旱区，水资源较紧张，草坪的耗水量大，生态效益值低，应该避免草坪面积扩大的现象，地被植物不要求全覆盖。3．应结合本地环境进一步明确基调树种和骨干树种，形成物流园区园林植物的统一基调和特色。四、风貌景观整体控制景观规划突出各区域的不同风格特色，根据仓储物流建筑平缓、线条简洁等特点，空间景观主要展现物流的快速、便捷和高效，营造具有强烈节奏感的空间意向。仓储建筑流畅，符合物流快速、便捷的要求。物流园塑造简洁明快的风貌特色。5.6项目启动区建设方案本项目占地广、划分园区内建筑类型多，因此决定分期设计、分期建设。首先启动国际物流仓储A区，为物流园区开发树立信心，也为企业启动招商引资项目上，树立更优的话语权。其次启动其它区域项目，以启动区为拉动，往西向南推进，全面启动项目的开发建设。5.6.1项目建设规模及内容启动区（国际物流仓储A区）规划用地面积为414070.83平方米，约615亩，总建筑面积161761.75平方米。61 5.6.2建筑设计依据1、《民用建筑设计通则》GB50352-20052、《民用建筑节能设计标准》JGJ26-953、《汽车库建筑设计规范》JGJ100-984、《城市公共厕所规划和设计标准》CJJ14-875、《城市道路和建筑物无障碍设计规范》GB50763-20126、《建筑设计防火规范》GB50016-20127、《建筑灭火器配置设计规范》GB50140-20058、《建筑工程设计文件编制深度的规定》（2008年）9、《工程建设标准强制性条文》2011版10、《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-975.6.3启动区总平面布置根据工程项目的任务和功能，按照确定的建设规模结合建设场地和周围环境条件，提出总平面规划设计方案。5.6.4单体建筑方案启动区建设包括国际物流仓储A区等。各单体建筑方案分别如下：一、单层库区、多层库区1、结构类型：单层库区钢架结构、多层库区框架结构2、建筑使用年限：50年3、建筑方案说明国际仓储物流区分为一个单层库区，一个多层库区。61 二、商业及办公区1、结构类型：18层、22层框架结构2、建筑使用年限：50年3、建筑方案说明商业及办公区，主要包括22层的商务写字楼和高级酒店、18层的商务会馆、企业办公（会所）以及商业服务用房等。主要为入驻物流园区的各类企业提供高端的办公休闲环境。三、行政办公区1、结构类型：12层~18层框架结构2、建筑使用年限：50年3、建筑方案说明主要包括12层的公寓楼、15层的快捷酒店、18层的酒店式公寓等综合服务设施。该中心区主要为提供舒适、便捷的生活服务环境。5.6.5建筑设计楼地面：各种专用房间、门厅、走道、楼梯，均宜采用防尘易清洁、耐磨的楼地面。机房等宜采用软性（如木地板等）楼地面。计算机室等需要埋设管线的部位，楼地面的做法要有利于管线维修。厕所等用房宜做防滑易清洁的楼地面，应有可靠的防水和排水设施。室内墙面及顶棚：采用水泥砂浆抹面，喷刷白色或浅米黄色的乳胶漆饰面；墙裙可采用颜色较深、易于清洁的油漆饰面。建筑外沿：可根据保护墙体结构、周围建筑环境、城区61 建设规划等要求进行普通装修。5.6.6建筑装修建筑内装修：墙面、顶棚一般宜做普通装修。走廊、门厅、楼梯间内均宜做高度不低于1200毫米，易清洗、不易污损的墙裙，卫生间宜做高度不低于1500毫米，便于冲洗的墙裙。建筑外装修：应根据城市建设规划和区域景观的整体要求，因地制宜地进行装修。装修材料应能防止雨水渗透，其色彩应与周围建筑环境协调。5.6.7启动区基础设施一、给水工程规划1、项目区主要包括普通仓库、多层仓库、园区管理中心及综合商务区等。1）员工生活用水量Q1根据《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003（2009年版），办公人员生活用水量指标取40升/人·日。规划办公服务人员数为1210人，Q1为48立方米/日。2）商务人员用水量Q2商务人员用水定额取6升/平方米营业厅面积·日，规划商业面积为287092.7平方米，则Q2为172立方米/日。3）库房建筑用水量Q3库房建筑面积166200平方米，按2升/平方米·日计算，则：Q3为332立方米/日。61 4）绿化用水量Q4绿地面积2.6万平方米，绿化用水定额取3升/平方米·日。则：绿化用水量为78立方米/日。5）管网漏损及未预见水量Q5按以上用水量的10％计算，则管网漏损及未预见用水量为63立方米/日。总用水量=693立方米/日消防用水量室内消火栓用水量取20升/秒，室外消火栓用水量取25升/秒，火灾延续时间为2小时，则消防用水量为400立方米／次。2、水源及供水管网物流园用水由城市自来水供水管网提供，在园区以南有DN300市政供水管道，采用生活与消防合用一个供水系统，消火栓布置间距不超过120米。供水管道布置在道路的北侧及东侧，埋深在2.0米左右。具体走向及管径见给水排水规划图。二、排水工程规划1、规划污水量估算根据用水量预测，污水量取生活用水量的85％，则：规划污水量为589立方米/日。2、排水体制排水体制采用不完全分流制，雨、雪水沿地形坡度最终排向道路及绿地，生活污水由排水管道收集后排入市政排水管道。61 3、排水管网园区南面建有d500市政排水管道。园区地形北高南低，排水截流干管由北向南布置，支管东西向布置，汇集污水排入市政排水管道，排水管道平均埋深为2.5米，布置在道路的西面和南面。三、供热工程规划根据当地的气候条件，室内采暖温度按18℃计算，室外采暖计算温度为-22℃，采暖期平均温度-5℃，采暖期天数为149天。库房不需供暖，仅办公区域及宿舍区域供暖即可。1、热负荷预测规划预测总采暖建筑面积为287092.7平方米，综合采暖热指标取15.4瓦/平方米。2、供热方式及热源热源由市政热力管网引入物流园区内设置集中换热站，规划采用热力管道输送热媒。3、热力网由于采暖建筑布置较为分散，换热站根据采暖建筑布局就近布置，因此室外没有大的供热管道，大部分均为室内供热管道。四、燃气工程规划1、燃气用气量园区内无居住建筑，无工业用气量，因此规划仅考虑公共建筑用气量以及采暖用气量，天然气低热值为42.37MJ/Nm3。61 a.公共建筑主要为餐饮及宾馆用气量，园区就业人数为1210人，职工就餐用气量取2094MJ/人·年，宾馆床位550床，用气指标4187MJ/床·年，则公共建筑用气量为4.5万立方米/年。b.未预见用气量：按以上总用气量的5%计，年用气量为0.2万标·立方米/年。c．规划总用气量为4.7万标·立方米/年。2、气源规划区内天然气由南侧市政天然气管道供给。3、燃气输配系统及管网天然气管道布置在道路的西面和南面。管道埋深为1.5米。采用中压一级输配系统，即干管压力为0.3MPa，供气方式为中压进户，楼栋调压。五、电力规划1、设计依据：《高层民用建筑防火设计规范》（GB50045-95）2005年版《建筑防火设计规范》（GB50016-95）2006年版《民用建筑电气设计规范》（JGJ16-2008）《供配电系统设计规范》（GB50052-2009）《低压配电设计规范》（GB50054-2011）《建筑照明设计标准》GB50034-2004；《火灾自动报警系统设计规范》GB50116-2008《综合布线系统工程设计规范》GB50311-200761 《智能建筑设计标准》；GB/T50314-2006；2、供电方案：本工程消防用电为一级负荷，其余为三级负荷。启动区变压器总装机容量为22700KVA。启动区内共设9个变配电室，分别设置在室内、室外（箱式变电站）。在园区内设置一个中心变电站。从市政区域变电站引来二路10KV电源至园区中心变电站。从中心变电站向各变配电室采用环网式和放射式相结合的供电方式，电源电压为10KV。从变配电室向各建筑物引入220V/380V低压电源。当电缆根数少于8根时采用直埋敷设，埋设在冻土层下；当电缆根数多于8根时采用电缆沟敷设。电缆与设备管沟分设在道路两侧。箱式变电站的位置：距主体建筑的距离不宜小于20m，距人行道边不小于1m。电缆过公路时须套水煤气钢管保护，保护管应伸出路基1米。3、电气节能：（1）无功功率因数的补偿采用集中补偿和分散就地补偿相结合的方式，变电所低压处设置集中补偿，补偿后的功率因数不能小于0.94。荧光灯等采用就地补偿，选择电子镇流器或节能型高功率因数电感镇流器，荧光灯单灯功率因数不小于0.9；（2）采用高光效光源、高效灯具。一般工作场所采用细管径直管荧光灯和紧凑型荧光灯以及节能灯。61 （3）选用绿色、环保且经国家认证的电气产品。在满足国家规范及供电行业标准的前提下，选用高性能变压器及相关配电设备，选用高品质电缆、电线降低自身损耗。六、弱电规划：启动区办公楼、商业等建筑按面积每15平方米1个信息点考虑，共19139个信息点；库房建筑按面积每100平方米1个信息点考虑，共1662；整个启动区共20801个信息点，考虑15%的预留，则信息点总计为23921个。启动区内设置4个设备机房，平面位置见布置图。电信、网络总进线从主干道上的电信、网络公用管网引来。整个区域的综合布线均采用光缆，沿小区的道路穿梅花管或UPVC管埋地敷设，埋深0.8米。61 第六章物流园区功能技术方案6.1指导原则以兵团乌鲁木齐国际物流园区流程为基础，采用先进的电子商务技术帮助企业、客户整合内外物流资源，提高物流增值水平，降低物流费用为经营指导原则，使企业在经营过程中对物流过程进行全面的动态监控，切实提高运作水平，提供高水平物流服务。6.2项目管理理念新型国际物流园作为一种全新的流通模式和运作结构，其管理理念应在生态系统的规划下，遵循循环理念与共生理念。通过对生态系统内物质、能量的调控，使之循环运行，并形成复杂的相互链接的网络系统，同时，物流系统作为人类配置的自然资源最直接的场所，本身就应该是“轻柔触摸大地”的场所，循环理念与自然理念应是贯穿物流园区生态规划的两大规划思想。61 园区的管理水平要求达到科学和现代化。只有通过合理的科学管理制度、现代化的管理方法和手段，才能确保物流园区基本功能和作用的发挥，从而保障相关企业和用户整体效益的实现。管理科学的发展为物流管理的现代化、科学化提供了条件，促进物流产业的有序发展和企业内部管理的机遇，开拓市场。同时，还要加强对市场的监管和调控力度，使之有序化和规范化。总之，一切以市场为导向，以管理为保障，以服务为中心，加快科技进步是新型物流园区的根本出路。6.3园区工艺流程6.4园区管理系统的建立6.4.1管理系统建设的内容：1、出租管理系统，其主要的职能是订单处理。如采取配销模式，还应包括客户管理系统、出租分析与预测系统、出租价格管理、应收款及退货处理等系统。61 2、采购管理系统，如果采取物流模式，其主要职能是接受进货及验收指令，如果是授权模式或配销模式，其主要工作是面对供货商的作业，包括供货商管理、采购决策、存货控制、采购价格管理、应付帐款管理等系统。3、仓库管理系统，该系统包括储存管理、进出货管理、机械设备管理、分拣处理、流通加工、出货配送管理、货物追踪管理、运输调度计划等内容。4、财务会计系统，财务会计部门对出租管理系统和采购管理系统所传送来的应付、应收帐款进行会计操作，同时对物流中心的整个业务与资金进行平衡、测算和分析，编制各业务经营财务报表，并与银行金融系统联网进行转账。5、辅助决策系统，除了获取内部各系统业务信息外，关键在于取得外部信息，并结合内部信息编制各种分析报告和建议报告，供物流中心的高层管理人员作为决策的依据。 6.4.2系统的开发平台和体系结构：采用C/S、B/S结构进行设计;网络操作系统WINNT4.0;前端操作系统Win9X，IE4.0/5.0浏览器；通讯协议TCP/IP;前端开发工具VB6.0，Interdev6.0后台数据库SQLserver7.0。6.5园区信息系统管理方案6.5.1系统设计61 基于兵团乌鲁木齐国际物流园物流业务需求、信息系统需求以及公司未来发展战略选择了一套第三方物流信息系统解决方案，使其达到完成业务的整合与配送流程的最优化。做到方便地接收来自厂商的提货通知单和分销商的配送订单，及时进行业务处理。同时，建立起完整的仓储管理和运输管理功能，确保它能及时响应客户需求，监控订单执行情况，高效完成配送作业。分销商和厂商则可以通过Internet输入配送订单、提货通知单；提交配送和出仓请求，在一定条件下可以修改配送订单；并可以查询商品库存记录和配送订单、提货通知单的执行情况和历史纪录。同时，也可利用E-mail、电话和传真向公司提交配送和出仓请求。系统以物流配送流程为基础，以方便快捷地完成配送工作、准确保存配送数据为目的，以分布式库存管理监控系统、运输优化调度系统为核心，同时通过3PL作业支持系统、客户关系管理与商业智能系统实现企业商业活动与物流系统的整合，帮助企业在经营过程中对相关物流过程进行全面的动态监控，切实提高运作水平。系统从逻辑上分为四个业务中心：客户联络中心（客联部）实现工作人员与客户进行联络、交互的功能。客户通过WEB/WAP交互式语音服务确认身份和服务请求，通过处理后，生成详细需求，传送给其它子系统，完成各项功能，答复客户请求。61 配送中心（物流管理部与运输管理部）是将计划任务分配给具体运力（承运人和承运工具）并提供实施的平台。它对整个任务运行过程进行实时跟踪，以提高整个配送过程的服务质量和客户满意度。仓储中心（物流管理部和仓储部）是一个多层次的管理系统。可从级别、类别、货位、批次、单件等不同角度反映物品的数量、库存成本和资金占用情况，从而帮助仓库管理人员对库存物品的入库、出库、移动和盘点等操作进行全面的控制和管理，以降低库存、减少资金占用，杜绝物料积压与短缺现象。管理与营销中心（总部）是整个系统的核心控制所在，汇聚了各部分的数据并以此对其它部分进行控制和监督，同时建立起市场开发、财务管理、绩效管理等辅助决策的支持系统。6.5.2功能简介仓储管理（WMS）：实现对货物的出库、入库的统计，管理货物的盘点、分拣、包装和加工过程。充分利用分布式库存网络的管理，提高库存的利用效率。调度和订单处理：为提高客户订单的处理能力和水平，可根据客户请求，选择最优的调度方法，制订出合理的调度分单计划，减少人为的错误和提高调度的效率。客户关系管理（CRM）：先进的客户关系管理系统可以保证客户的请求得到有效的响应和执行，提高客户服务的质量，减轻客户服务人员的工作量，实现客户服务"一票到底"。此外，利用客户关系管理系统的有效资料和信息，可以辅助市场开发人员分析客户的需求，发现更有价值的客户，为公司的客户定位和市场拓展提供依据。61 业务控制和订单管理：可以对整个业务过程中的订单、车辆、货物进行全程业务控制，监控各个业务环节是否出现延滞和错误，以确保正确和及时地执行客户订单，保证整个业务流程的顺畅。支持并提供数字化管理：应用了无线网络、条码、磁卡、IC卡等数据采集技术，使得现场数据获取准确、及时，能适应物流大量化和高速化要求，大幅度提高物流效率。货物的实时跟踪和定位（GIS/GPS）：为提升客户服务价值，满足客户对货物进行跟踪和货物状态分析的要求，系统可对各个阶段货物的位置和状态进行有效的定位和全程跟踪。运输管理和绩效考核：通过对车辆、人员的管理，利用自有运输资源和外部运输资源，实现作业的合理分配，提高人员的工作效率，降低作业成本。准确的成本核算：实现按客户、货物、订单等多种类型的成本核算，分析物流成本构成，为实现"开源节流"提供决策依据。网上物流服务：通过B/S结构的系统构架，为客户提供基于Internet方式的网上下单、货物状态查询等全面的物流服务。报表统计和辅助决策：自动对相关数据进行统计，生成各类统计报表，为决策者提供依据。6.5.3系统特点兵团乌鲁木齐国际物流园定制开发的物流管理系统，符合第三方物流企业的运作特点。在满足企业流程的基础上还具有如下特点：1、准确性，系统运行稳定，具有24小时的系统服务能力。具有较强的系统功能和容错能力。61 2、灵敏性，整个系统的软硬件平台和数据库系统均具有相当的开放性，预留接口，系统较容易与其他财务管理软件、WMS软件等应用系统集成在一起。3、易用性，通过将客户需求、产品、设备、业务员以及工作路线等各方面进行优化配置、统筹管理，提高了企业的运作效率。4、安全性，网络系统可提供有效可信的安全保密机制，防止未经授权的信息访问或非法侵入。61 第七章消防7.1建筑消防7.1.1消防设计依据1、《中华人民共和国消防法》；2、中华人民共和国公安部《建筑工程消防监督审核管理规定》、《消防监督检查规定》；3、《建筑设计防火规范》GB50016-2006；4、《新疆维吾尔自治区消防条例》（2011年6月1日起施行）5、各有关消防法规的要求。7.1.2消防设计要求工程项目消防设计应严格贯彻执行国家颁布的现行各种消防规范，以防止和减少火灾危害，贯彻“预防为主，消防结合”的方针，积极采用先进的防火技术，做到安全生产、方便使用、经济合理。建筑物的耐火等级不得低于三级。1、总图布置：各建筑物间均留有符合消防要求的防火间距，所有建筑物四周均设有环形消防通道，建设区域内道路呈网络状，宽度＞6米，满足防火要求。2、建筑部分：根据《建筑设计防火规范》GB50016—2006要求，合理布置建筑物的建筑面积，各建筑物疏散走道和安全出入口按规范设置。7.1.3内部装修材料61 项目工程内隔墙采用陶粒砼砌体，走道吊顶采用轻钢龙骨矿棉吊顶。耐火极限均符合防火规范的要求。7.2设备消防消防用水量：室外消防用水量：25L/S，室内消防用水量：20L/S，火灾延续时间为2小时，则消防用水量为400立方米/次。根据《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）规定，当生活用水量达到最大时，市政给水管道不能满足室内外消防用水量，应设置消防水池。本项目各仓储库房及生活配套区等均应在设计时按照各自给水管道实际进行设计，当无法满足室内外消防用水量，须设消防水池（按当地政府配套方式自行解决，并做好相关管护、防护工作）。根据《建筑灭火器配置设计规范》（GB50140-2005）规定，本项目各仓储库房及办公楼等均设置干粉灭火器。61101 第八章节能、节水8.1节能8.1.1执行法规和标准1、《中华人民共和国节约能源法》；2、《中国节能技术政策大纲》；3、国务院《关于节能减排综合性工作方案》的通知、《关于加强节能工作的决定》、《关于加快墙体材料革新和推广节能建筑意见的通知》、《关于严格执行公共建筑空调温度控制标准的通知》4、《公共建筑节能设计标准》GB50189-20055、《公共建筑节能设计标准新疆维吾尔自治区实施细则》XJJ034-20066、《建筑节能工程施工质量验收规范》GB50411-20077、《建筑照明设计标准》GB50034-20048、新疆维吾尔自治区《聚苯乙烯板外保温建筑构造》新06J1089、新疆维吾尔自治区《塑钢节能门窗》新06J71110、新疆维吾尔自治区工程建设标准《严寒和寒冷地区居住建筑节能设计标准实施细则》XJJ001-20118.1.2公共建筑节能的重要意义及必要性101 近年来随着我国经济的快速发展，尤其是城市化进程中的建筑业得到了飞速的发展。公共建筑具有使用期特别长,单位面积消耗能源多的特点，建筑能耗将在近百年的时间内大量浪费我国稀缺的能源。由于建筑能耗迅速增加,建筑节能开始成为中国节能的重点。从固定资产投资源头开始落实节能减排，将对国家的可持续发展具有重要的现实意义和深远的历史意义。对新建的公共建筑进行的节能设计，其节能目标和途径是通过改善建筑围护结构，保温、隔热性能，提供供暖、通风和空调设备、系统的能效比，采取增进照明设备效率等措施，在保证相同室内热环境舒适参数条件下，与上世纪80年代初设计建成的公共建筑相比，全年供暖、空调和照明的总能耗要减少50%。8.1.3节能研究范围本项目涉及的节能范围包括：1、建筑的规划设计；2、围护结构热工设计；3、采暖；4、通风与空气调节；5、照明。8.1.4节能设计方案一、建筑的规划设计本项目建筑的规划设计按照节能原则要求，充分考虑建筑的总平面布置、建筑平、立剖面形式、太阳辐射、自然通风等气候参数对建筑能耗的影响。对兵团乌鲁木齐国际物流园的平面布置设计利用了冬季日照并避开了冬季主导风向，利用了夏季自然通风。101 二、维护结构热工设计项目建设区域的气候分区依据《公共建筑节能设计标准》XJJ034-2006规定，乌鲁木齐市属于严寒地区B区（2010年确定为严寒C区），项目建筑中尽量的采用混凝土空心砌块、聚苯乙烯板、气密隔热塑钢门窗等节能材料和技术，使其维护结构传热系数如下标准值以内。严寒地区B区围护结构传热系数限值围护结构部位体形系数≤0.3传热系数kW/（㎡·K）屋面≤0.45外墙（包括非透明幕墙）≤0.50底面接触室外空气的架空或外挑楼板≤0.50非采暖房间与采暖房间的隔墙或楼板≤0.8单一朝向外窗（包括透明幕墙）窗墙面积比≤0.2≤3.20.2＜窗墙面积比≤0.3≤2.90.3＜窗墙面积比≤0.4≤2.6屋顶透明部分≤2.6三、采暖项目采暖接入市政供热管网，集中采暖系统按室（区）分别设置室温调控装置，散热器的散热面积根据热负荷计算确定。集中采暖系统的室内计算温度按以下值选取。集中采暖系统室内计算温度建筑类型及房间名称室内温度（℃）门厅、楼（电）梯16℃办公室20℃会议室、接待室、多功能厅18℃走廊、卫生间、食堂16℃四、通风与空气调节。101 地下室、卫生间等设置机械送排风系统。五、照明项目的能源消耗之一为电能消耗，主要是日常照明，因此项目照明用具的选择在满足功能使用要求前提下，按《建筑照明设计标准》GB50034-2004的规定进行相关设计。具体设计如下表：项目公办建筑照明功率密度值房间或场所照度功率密度（W/㎡）对应照度值（lx）现行值目标值普通办公室119300高档办公室1815500会议室119300文件管理、复印、发行室119300资料、档案室87200项目旅馆建筑照明功率密度值房间或场所照度功率密度（W/㎡）对应照度值（lx）现行值目标值客户1513--中餐厅1311200多功能厅1815300客户层走廊5450门厅15133008.1.5节能措施101 一、项目建设按节能设计方案进行施工建设。项目的主要能源消耗为电能和热能消耗。日常照明采用节能灯具，公共通道设置具有光控、时控等功能的控制开关，充分利用天然光，对人工照明进行调光控制，同时动力设备采用节能型设备以节约电能。供电系统均选用节能型变压器，选择合理的补偿方案，使功率因数保持在90％以上，选择节能型电机，力求降低电能的损耗。二、建筑物的建设要控制体形系数和窗墙面积比，维护结构传热系数要控制在标准值以内。三、项目的主要能源消耗为冬季采暖供热，为减少建筑内的热损失，设计采用符合国家节能要求的复合墙体，达到设计的保温、隔热性能。四、供热管道采用聚胺脂预制式保温管。根据新疆地区的气候特点，在设计、施工时注意各类管线的合理铺设，避免不合理的热交换。加强节能意识，强化后期管理，节约用电及按室外气温调节采暖温度，节省用热量。8.1.6节能效果分析本项目建设方案通过节能设计和采取节能措施后，在保证相同的室内环境参数条件下，与未采取节能措施前相比，全年采暖和照明的总能耗能够达到节能50%的目标，符合《公共建筑节能设计标准》的相关规定，节能效果显著。101 8.2节水8.2.1执行标准1、《中华人民共和国水法》和《中华人民共和国清洁生产促进法》；2、《中国节水技术政策大纲》；3、《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003（2009版）；4、《新疆维吾尔自治区工业和生活用水定额》。8.2.1用水量指标计算项目区主要包括普通仓库、多层仓库、园区管理中心及综合商务区等。总用水量=693立方米/日年用水量=693×365=252.9千立方米折标煤=252.9×0.0857=21.68吨标准煤8.2.2节水措施本项目耗水主要是生活用水。主要节水措施为：1、项目建设施工中应当采用节水型工艺，建设相应的节约用水设施，并在主体工程施工时投产使用。2、热水供应系统管线、热水管网设计要合理、温控装置和配水装置的性能要符合节水要求，减少水资源浪费。3、安装使用节水型设备和器具，推广使用节水型水龙头、两档式节水型便器系统。101 4、加强热水系统的运营管理，防止诸如管道保温层脱落，系统温控或排气装置失灵所造成的增大使用中无效冷水的排放量。5、注重绿化节水，种植适应当地特点耐旱性的植物。6、尽量做到水的循环使用，减少排放。101 第九章环境保护9.1环境现状本项目为新建项目，位于乌鲁木齐市农十二师104团辖区内，交通便利，区域环境良好，不存在与本项目有关的原有污染。9.2环境影响分析及保护措施9.2.1编制依据及标准1、环境保护法规①《中华人民共和国环境保护法》；1989年12月26日②《中华人民共和国大气污染防治法》；2000年04月29日③《中华人民共和国固体废物污染环境防治法》；2005年03月23日（2005年4月1日起实施）2、环境质量标准①大气：执行国家《环境空气质量标准》（GB3095-2012）②地面水：执行国家《地面水环境质量标准》（GB3838-88）③噪声：执行国家《城市区域环境噪声标准》（GB3096-93）执行国家《建筑施工场界噪声标准》GB12523-90④污水：执行国家《污水综合排放标准》GB8978-19969.2.2建设期环境影响分析一、建设期环境影响因素101 1、施工扬尘对环境的影响：在整个施工期，产生扬尘的作业有土地平整、基础开挖、回填、建材运输、露天堆放、装卸和搅拌等过程，如遇大风，施工扬尘将更严重。2、施工噪声对环境的影响：施工的噪声源主要有装卸、挖掘机、搅拌机、振捣棒、电钻、卷扬机、切割机、电锯及各种车辆等。3、施工排水、弃土及垃圾对环境的影响：施工期间，施工人员日常生活需排放一定量的生活废水；施工过程中将产生一定量的建筑废弃物，同时在建设施工期间需要挖土、运输弃土，运输各种土筑材料，如砂石、水泥、砖瓦、木料等。二、建设期环境保护措施项目应严格按照当地有关规定进行文明施工，落实具体的安全文明施工措施。1、施工扬尘对运输砂石、水泥、建筑垃圾等车辆应严密覆盖，绝对防止散落；对施工场地和道路应实施洒水抑尘；对露天砂石等建筑材料堆场必须用帆布或塑料纺织布封盖。2、施工噪声101 施工过程中尽量选用低噪声设备；加强高噪声施工设备的维修管理，减少设备非正常的噪声；装卸建材时做到文明装卸，轻拿轻放；施工车辆的运行路线和时间尽量避开噪声敏感区和噪声敏感时段；除特殊要求必须连续作业外，尽量不在夜间进行产生环境噪声污染的施工作业。因特殊要求需夜间施工的，报环保部门审批，并且告示附近居民，施工噪声标准执行GB12523-90《建筑施工场界噪声限值》中的标准的规定。3、施工排水、弃土及垃圾施工过程中的泥浆废水、机械清洗废水、施工人员产生的生活污水需处理后方可排放；不能综合利用的建筑垃圾及多余建筑材料，不能随意堆放，应及时清运、妥善处理。4、进行室内装修时，要求所有材料均采用环保认证材料。9.2.3运营期环境影响分析一、运营期环境影响因素1、水环境影响分析本项目产生的污水为盥洗、厕所，均为生活污水。2、声环境影响分析本项目产生的噪声主要为设备用房内的各类电器及出入车辆的车声。3、大气环境影响分析本项目废气的排放主要为汽车尾气。4、固体废弃物影响分析本项目产生的固体废弃物主要是生活垃圾。二、运营期环境保护措施1、水环境101 项目报请当地环保部门审批后，对项目产生的生活污水采用排污管道统一收集后，达标排放至当地污水管网进行统一处理。对周边水体环境无直接影响。2、声环境项目运营期产生的各主噪声基本在55-85dB之间。各声源中配电等声源经墙体隔音后，对外界环境影响较小；噪声执行《城市区域环境噪声标准》（GB3096-93），各边界昼间噪声叠加值均可达标。3、大气环境项目汽车尾气的排放量较小，汽车尾气中主要为CO、NOX、HC等物质，对周边环境影响相对很小，可直接排入大气中。4、固体废弃物生活垃圾分类集中收集后交由环卫部门处理。各类固废经合理处置后对周边环境影响较小。本项目通过采取以上环保措施，尽量减少项目运营对周围环境的不利影响，项目的建设对环境影响不大。根据国家有关环境影响评价管理规定，建设单位应按照环保部门要求进行环境影响评价分析工作。具体环保措施按照经环保行政主管部门批复的环境影响评价分析相关内容执行，并严格执行“三同时”规定。9.3水土保持项目在施工建设中的地基开挖及施工车辆的频繁往来将不可避免地损坏原土地的自然地貌和地表植被，造成土壤侵蚀和水土流失，因此要严格做好各项水土保持措施，处理好场地的排水，防止发生水土流失，并接受水土保持监督管理机构的监督检查。101 施工建设过程所需沙石料在运输途中，应防止沙石料抛洒路面造成新的水土流失；施工过程中，应尽量做到挖填同步；施工结束后，应及时对场地进行平整和复原；按照要求及时进行植被恢复，以保护当地的天然生态环境。9.4主要污染物及治理方案在本项目付诸实施后，项目区主要污染物为生活垃圾和生活污水，主要来源为园区经营过程中产生的各类包装物品等。根据项目区产生的污染物性质，项目将根据污染物产生的集中程度建设垃圾回收站，对污染物实行集中收集、统一运出的办法处置。为减少尘土污染和雨雪天的污泥，项目区除加强绿化外，对主要道路都作路面硬化处理。另外，加强物业管理，设立专职环卫队伍，坚持定时、定点的进行垃圾清运。在项目前期，要按照国家有关环境保护管理规定，做到“三同时”，并严格按照环境保护主管部门批复的内容进行环境保护工作。加之项目在运行期执行了前述各项保护措施，预计不会对区域环境产生大的污染问题。101 第十章劳动安全10.1电气安全严格按照《供配电系统设计规范》GBJ50052—95要求进行电气安全设计。设备全部按照国家有关标准和规范进行布置；所有正常不带电的电器设备金属外壳均妥善接地，电气设备和线路绝缘良好；设备的电气控制设安全开关，尤其加强变压器附近和配电房的安全防护措施。各建筑的电缆进线处均应可靠的重复接地，各用电设备不带电的金属外壳、电缆的金属外皮、电线的保护钢管均需与保护线可靠连接，每路照明干线中设有专用接地线，配电箱至插座（箱）回路应设专用接地线。高压侧10kv为中性点不接地系统，低压380/220v系统保护采用TN-S系统，变压器中性点直接接地，其接地电阻不大于1欧姆。所有电气设备不带电的金属外壳，构件等均须与接地系统连成电器通路。电源插座设置带接地孔、密闭式，安装高度不低于1.70米。在各建筑物内主要通道和出入口均设应急照明和疏通指示灯。10.2防雷101 按三类防雷建筑设置防雷装置，在屋顶明缚镀锌圆钢避雷带作为接闪器，采用层面板内钢筋做接闪器，梁、柱、钢筋做引下线，基础钢筋做接地体的防雷设施，要求接闪器、引下线、接地极相互焊接连通，接地电阻不大于1欧姆。各项目建筑物，还应结合实际，做好防爆、防暴、防抢、防失等相关保护措施。此外，应按照国土部门对项目建设管理的要求，做好前期拟建场址的地质灾害调查工作，对地处地质灾害地带的拟建场址，需进行地质灾害评估，并按照评估结果进行选址、设计和建设。选址应避开地质灾害地带，确保人员安全。10.3交通安全运输车辆是物流园区内主要的作业设备，为防止交通事故发生，必须加强车辆管理，做好行车安全。机动车司机、场内司机必须遵守交通安全法规和园区的有关安全行车的规章制度和操作规范，必须按照规定路线行驶，出车前必须检查车辆的完好情况，发现问题及时处理，禁止带病运行，要经常进行车辆保养和定期检查，园区内的交通标志及信号要规范清楚。101 第十一章项目实施组织与管理11.1组织管理为了适应现代物流业的发展，进一步提高管理水平和整体运营质量，新疆中瑞恒远商贸有限公司、新疆奥凯大得投资有限公司、新疆百营联合投资有限公司共同发起组建了兵团乌鲁木齐国际物流园，以进一步整合乌鲁木齐市物流资源，加快当地物流发展的步伐。管理组织机构图如下：101 11.2招投标管理本项目建设严格执行《招投标法》，使项目建设严格按基本建设程序工作，做到工程质量有保证。工程建设按以下条款实施：1、建立与完善项目质量管理规章制度，科学规划制定目标，按期保质完成。2、工程的设计按《招投标法》选择有经验和具备资质的设计单位。3、工程建设采用招投标制度，择优选择施工单位、监理单位。施工单位严格按图施工、监理单位严把质量关。4、设备购置由业主招标，选择价廉物美、功能全、性能优的产品。5、工程竣工实行验收制，由工程质量监督站进行监督验收。11.3财务管理根据国家财政部有关规定和《新疆维吾尔自治区基本建设财务管理办法》，结合本项目的实际情况，制定项目财务管理办法如下：（1）根据项目建设计划所规定的建设内容认真编制财务计划。（2）项目资金使用计划必须根据项目文件确定的项目建设内容、费用及成本开支等，参照各种消耗定额编制。（3）设立专用资金账户，单独建账、单独核算，执行国有建设单位会计制度。（4）项目资金的动用，必须按照该财务管理办法管理，做到专款专用。101 第十二章招标投标方案12.1项目招标执行文件及标准（1）《中华人民共和国招标投标法》（2）国家计委3号令（2000年）《工程建设项目招投标范围和规模标准规定》（3）国家计委5号令《工程建设项目自行招投标试行办法》（4）国家计委《工程建设项目可行性研究报告增加招标内容和核准事项暂行规定》（5）《工程建设项目施工招标投标办法》（国家计委、建设部、铁道部、交通部、信息产业部、水利部、中国民用航空总局审议通过，自2003年5月1日起施行。）（6）《建设监理范围和规模标准规定》（已于2000年12月29日经第36次部常务会议讨论通过，自2001年1月17日起施行。）（7）《建设工程设备招标投标管理暂行办法》（自1991年6月13日起施行。）（8）《工程建设项目勘察设计招标投标办法》（自2003年8月1日起施行）。本项目在实施过程中依据以上文件及标准要求实施招标投标。12.2招标范围101 （1）建筑及安装工程单项合同估算价在100万元（含）（以下同）人民币以上的；（2）设备、材料等货物的采购，单项合同估算价在50万元人民币以上的；（3）勘察、设计、监理等服务的采购，单项合同估算价在30万元人民币以上的；（4）单项合同估算价低于第（一）（二）（三）项规定的标准，但项目总投资额在1000万元人民币以上的。本项目建筑及安装工程、勘察、设计、监理招标范围为全部招标。12.3招标组织形式本项目建筑及安装工程、勘察、设计、监理招标组织形式为委托招标，建设单位应委托具有相关投资项目招标代理资格的招标代理机构招标。12.4招标方式招标方式分为公开招标和邀请招标两种方式，本项目建筑及安装工程、勘察、设计、监理招标方式为公开招标。项目招标采取项目法人委托具有相应资质的招标代理单位代理招标的形式，由招标代理机构会同项目法人共同组织招标。代理单位负责编写招标文件、组织开标、评标和定标工作。101 12.5招标基本情况招标基本情况表指项目投资估算中计算的相关费用和工程设备款等。具体情况见表12.5-1、12.5-2。总体项目招标基本情况表表12.5-1项目招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式招标估算金额（万元）备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察√√√4262.88设计√√√8525.77建安工程√√√358973.80监理√√√6394.32设备重要材料其它115741.88情况说明：依据《中华人民共和国招标投标法》，按照国家计委3号令（2000年）《工程建设项目招投标规模标准规定》、国家计委5号令《工程建设项目自行招投标试行办法》、国家计委《工程建设项目可行性研究报告增加招标内容和核准事项暂行》要求以及新疆维吾尔自治区工程建设项目招标范围和规模标准规定实施招标投标。建设单位盖章：2012年月101 启动区招标基本情况表表12.5-2项目招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式招标估算金额（万元）备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察√√√1305.78设计√√√2611.56建安工程√√√112744.48监理√√√1958.67设备重要材料其它32488.79情况说明：依据《中华人民共和国招标投标法》，按照国家计委3号令（2000年）《工程建设项目招投标规模标准规定》、国家计委5号令《工程建设项目自行招投标试行办法》、国家计委《工程建设项目可行性研究报告增加招标内容和核准事项暂行》要求以及新疆维吾尔自治区工程建设项目招标范围和规模标准规定实施招标投标。建设单位盖章：2012年月101 第十三章项目实施进度项目规划占地3200亩，总体规划项目建设期为4年，其中启动区（包括国内仓储物流区，园管理中心，综合商务区）规划建设期为1年。13.1实施进度安排原则1、根据现阶段具备的建设条件，按照基本建设程序，结合各施工步骤（阶段）间相互衔接关系，研究、规划经济合理、客观可行的、较短的建设工期计划。2、在安排具体进度时，应考虑项目前期各项条件的落实情况，如项目规划、设计，评估以及场地平整、资金到位等情况，科学合理地安排建设各个环节的实施进度，合理使用资金，控制工程成本，促使项目早日建成，更好地发挥应有的效益。3、根据项目的建设规模、建设内容、投资构成及资金筹措，结合项目目前进展情况，拟在1年时间内完成启动项目建设，即选定的项目建设期为1年。4、对参与履行该项目的供货、设计、施工、监理等单位均要进行必要的资格审查，通过招投标方式，选择经验丰富、社会信誉好、优良品率高的单位参加本工程建设。13.2实施进度安排101 本项目实施阶段包括项目调研，可研报告编审，项目审批，项目招投标，初步设计、施工图设计，项目建设，设备采购安装，试运行，正式运行十个阶段。根据项目实施计划安排原则，上述各阶段之间存在交叉并行的关系。项目总体建设从2013年开始实施，2017年12月全总交付使用；项目启动区建设从2013年1月开始实施，2013年12月交付使用。具体进度安排详见下表13.2-1、13.2-2。项目总体建设计划进度表表：13.2-1序号项目建设期2013.1-2014.122015.1-2015.122016.1-2016.122017.1-2017.121项目一期2项目二期3项目三期4项目四期启动区项目建设计划进度表表：13.2-2序号项目2013年2013年1月-3月4月5-10月11月-12月1项目审批101 2工程设计3项目招标4施工准备5土建施工6竣工验收7交付使用101 第十四章投资估算与资金筹措14.1投资估算14.1.1估算范围项目投资估算范围为项目全部建筑工程及相关的配套设施。14.1.2估算依据⑴建筑安装工程费用依据2010年《全国统一建筑工程基础定额》、《新疆维吾尔自治区补充预算定额》、2002年《全国统一安装工程预算定额》、《乌鲁木齐地区土建工程单位估价汇总表（2010）》、《乌鲁木齐地区安装工程单位估价汇总表（2010）》及新疆维吾尔自治区费用定额（2010）。⑵其它工程费用根据国家、自治区和乌鲁木齐地区规定的文件和设计单位提供的有关数据计算和执行。⑶建筑工程单价参照近期同类建筑物结算单位工程造价进行估算。⑷设备价格为有关生产厂家最新报价（包含运杂费）进行估算。14.1.3建设投资一、项目建设总投资49.39亿元。其中：工程直接费：42.63亿元；占总投资86.31%；；其它工程费：5.32亿元；占总投资10.78%；预备费：1.44亿元，占总投资2.91%。二、项目启动区总投资15.11亿元，其中：直接工程费13.06亿元，占总投资的86.41％；工程建设其他费用1.61亿元，占总投资的101 10.67%；预备费为0.44亿元，占2.91%。项目总体投资估算表及启动区投资估算表详见表：14.1-1、14.1-2。表14.1-1总体项目投资估算表单位：万元序号工程及费用名称估算价值（万元）总值技术经济指标建安工程费设备购置费其他费（万元）单位数量指标（元）一工程直接费用426288.260.000.00426288.26　1684439　(一)建筑工程358973.800.000.00358973.80　1684439　1启动区（包括国内仓储物流区，园管理中心，综合商务区）112744.48　　112744.48㎡4532932500.002保税库区40118.74　　40118.74㎡2005942000.003国际仓储物流区7680.00　　7680.00㎡384002000.004集中查验区24922.80　　24922.80㎡1246142000.005综合加工区41931.90　　41931.90㎡2096602000.006加工配送区27356.72　　27356.72㎡1367842000.007生活配套区91014.00　　91014.00㎡4550702000.008贸易展示区12565.16　　12565.16㎡628262000.009园区公共服务设施区640.00　　640.00㎡32002000.00(二)室外配套工程67314.47　　67314.47　　　1室外配套管网工程50533.18　　50533.182道路场坪工程15159.95　　15159.953绿化工程1621.33　　1621.33二工程建设其他费用　　53224.9953224.99　　　1建设单位管理费　　6394.326394.32　　1.50%2三通一平　　4262.884262.88　　1.00%3施工图审查费　　72.4772.47　　0.02%4城市公用基础设施配套费　　12788.6512788.65　　3.00%5工程设计费　　8525.778525.77　　2.00%6工程监理费　　6394.326394.32　　1.50%7工程勘察费　　4262.884262.88　　1.00%8竣工图编制费　　682.06682.06　　8.00%9人防易地建设费　　4211.104211.10　　25元/㎡10防雷检测技术费　　117.91117.91　　0.7元/㎡11招标代理费　　294.14294.14　　0.07%12预算编制费　　852.58852.58　　10%13工程造价咨询服务费　　1065.721065.72　　0.25%14热力配套费　　2021.332021.33　　12/㎡15前期工作咨询费　　1278.861278.86　　0.30%101 三预备费　　14385.4014385.40　　3.00%四总投资426288.260.0067610.39493898.65　　表14.1-2启动区项目投资估算表单位：万元序号工程及费用名称估算价值（万元）总值技术经济指标建安工程费设备购置费其他费（万元）单位数量指标（元）一工程直接费用130578.25　　130578.25　453293　(一)建筑工程112744.48　　112744.48　4532931单层仓储库房1710.00　　1710.00㎡114001500.002多层立体库房38700.00　　38700.00㎡1548002500.003综合商务服务用房71773.18　　71773.18㎡2870932500.004库区风雨堆场558.03　　558.03㎡11161500.005停车场3.27　　3.27辆72645.00(二)室外配套工程17833.77　　17833.77㎡　　1室外配套管网工程13598.78　　13598.782道路场坪工程4079.63　　4079.633绿化工程155.36　　155.36二工程建设其他费用　　16129.7916129.79　　　1建设单位管理费　　1958.671958.67　　1.50%2三通一平　　1305.781305.78　　1.00%3施工图审查费　　22.2022.20　　0.02%4城市基础设施配套费　　3917.353917.35　　3.00%5工程设计费　　2611.562611.56　　2.00%6工程监理费　　1958.671958.67　　1.50%7工程勘察费　　1305.781305.78　　1.00%8竣工图编制费　　208.93208.93　　8.00%9人防易地建设费　　1133.231133.23　　25元/㎡10防雷检测技术费　　31.7331.73　　0.7元/㎡11招标代理费　　100.55100.55　　0.08%12预算编制费　　261.16261.16　　10.00%13工程造价咨询服务费　　326.45326.45　　0.25%14前期工作咨询费　　391.73391.73　　0.30%15热力配套费　　596.00596.00　　10、15/㎡三预备费　　4401.244401.24　　3.00%四总投资130578.250.0020531.03151109.28　　　14.2资金筹措及使用计划14.2.1资金筹措101 总体项目建设投资49.39亿元，资金来源于银行贷款和企业自筹，其中：银行贷款15亿元，约占总投资的30%，自筹资金34.39亿元，约占总投资的70%。启动区投资总额15.11亿元，其中：银行贷款4.6亿元，约占总投资的30%，自筹资金10.51亿元，约占总投资的70%。近期建设项目投资额3834.71万元，其中：银行贷款1150万元，约占总投资的30%，自筹资金2684.71万元，约占总投资的70%。14.2.2资金使用计划项目总体建设期为4年，分四期进行建设，建设投资将在4年内全部投入。启动区建设期为1年，即2013年1月至2013年12月。101 第十五章财务效益评价15.1概述15.1.1范围和依据本次财务评价范围为项目总体规划建设中的启动区，即包括国内仓储物流区，园管理中心，综合商务区的建设。在对本项目投资估算、资金筹措使用计划、收入、成本分析预测的基础上，依据国家现行的财务制度，以及国家计委、建设部颁布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）的相关规定，对本项目的盈利能力、清偿能力、抗风险能力等财务指标进行预测分析和计算，判断项目的财务可行性。15.1.2主要财务评价参数一、项目启动区总建筑面积为453292.7平方米，其中：可租赁库房面积166200平方米；可租赁商业面积287092.7平方米。二、按照该物流园开发项目的经营方式，结合该区域物流市场现状，项目计算期确定为20年，其中启动区建设期1年。三、由于项目属于商业混合性开发项目，用于判断项目是否可行的基准收益率，按商业性项目通常的预期收益率10%估算。四、按照国家、自治区现行税收管理规定，结合项目产品（服务）种类，本项目按规定征收营业税(税率5%)、城建维护税（税率7%）、教育费附加（费率3%），所得税按25%计算。五、除非特别说明，本项目在分析评价中所采用的币种为人民币。101 15.2出租收入及出租税金估算15.2.1收入估算按照项目建设规模和方案，结合本项目市场分析，以及乌鲁木齐市的物流库房、商业服务等出租水平，预测该项目的租赁价格。按照市区位置及地段的平均市场价格定价，本项目在进行租赁收入估算时，按照谨慎的原则进行估算。本项目主要租赁业务包括物流仓储库房、商业服务。根据规划，本项目需1年进行开发建设。具体收入估算情况如下：1、物流仓储库房租赁收入物流库房总建筑面积为166200平方米，根据当地租金水平库房租金取值：2.5元/㎡，结合出租率。经估算，物流仓储库房年租金收入为13649万元。2、商业服务租赁收入商业服务建筑面积为287092.7平方米，按4元/㎡.天进行出租，结合出租率。经估算，可产生年均37724万元的租赁收入。3、库区堆场租赁收入库区堆场租赁面积为1160.69平方米，按1.5元/㎡.天进行出租，经估算，可产生年均611万元的租赁收入。4、停车费收入启动区规划建设停车位1932辆，每辆按20元/辆.天进行收费，结合停车率，约可产生年均1198万元收入。15.2.2营业税金及附加等的估算101 根据国家、自治区现行营业税等税收管理政策，本项目上缴各项营业税金及附加费约2910万元。15.3开发成本费用及经营成本估算项目开发成本费用估算：项目开发成本费用考虑建设成本、管理费用和经营费用等。一、建设成本建设成本：包括工程直接费用以及其他直接支出。经估算建设成本为15.11亿元。二、管理费用指为项目开发建设而发生的各种费用，包括项目经费、培训经费、劳保费、工资及福利、保险费、咨询费、审计费、律师费、招待费等。根据预测的项目经营情况，本部分费用按项目工程直接费用及工程建设其他费用之和的2%估算。经估算年管理费用为2577万元。三、经营费用指为经营项目产品的费用。按照一般房地产项目经营费用水平，同时考虑项目实际特点，本部分费用分别根据项目当年收入额的情况分别估算，按先多后少的原则计入，但控制在平均收入的2%，作为开发成本费用。经估算年经营费用为1595万元。四、经营成本估算项目经营成本考虑燃料动力费（水电费）、人员工资及福利、取暖费以及折旧费等费用。101 （1）燃料动力费用本项目运营后，主要消耗电、水及采暖费用燃料动力费用，经估算，燃料动力费用约为1532万元。（2）人员工资及福利费用项目使用员工1210人，根据当地工资水平，结估算。年工资及福利费支出约2310万元；（3）固定资产基本折旧费固定资产折旧费按固定资产原值采用综合直线法，按其原值年1.90％计提，年折旧费用2871万元。本项目固定资产原值15.11亿元。五、财务费用估算本项目建设期利息即财务费用，包括利息支出及汇兑损失。利率按照目前国家银行贷款现行利率执行。经估算，年均利息支出约2200万元。该项目效益较好，贷款偿还期从借款年计算，第3年还清贷款。15.4盈利能力分析经计算，项目年均利润总额为37237万元，所得税按国家规定计取。项目盈利能力指标根据附表一《项目财务现金流量表(全部投资)》计算如下：项目基准收益率为10%项目所得税前财务内部收益率(全部)27.82%项目所得税前财务净现值（全部）189610万元项目所得税后财务内部收益率(全部)25.23%101 项目所得税后财务净现值（全部）143554万元项目所得税前投资回收期4.59年项目所得税后投资回收期4.59年（因弥补以前年度亏损投资回收期内未交企业所得税）。项目财务内部收益率大于基准比较收益率，盈利能力满足要求；财务净现值大于零，项目财务上可行；投资回收期满足项目投资要求。投资利润率＝24.64%；项目投资利润率均大于零，符合项目投资要求，单位投资对国家积累有一定的贡献。15.5偿债能力分析经分析，项目借款偿还期从借款年计算，第3年还清贷款，还款期较短，风险较小，项目偿债能力较强。详见附表五《银行贷款还本付息表》15.6不确定性分析一、盈亏平衡分析以开发规模利用率表示的盈亏平衡点BEP为43.97%，即当商业及库房出租面积达到43.97%时，项目达到盈亏平衡点。可见项目抗风险能力较强。二、敏感性分析项目对经营收入、建设投资单因素的变化作了敏感性分析。从敏感性分析看，对单因素变化的敏感程度，以经营收入为最，其次为101 建设投资。作为敏感性分析指标之一的出租收入单因素变动分析结果显示，项目出租收入总水平能否实现，将决定该项目的成败。其变化幅度，对项目预期效益有极大的影响。该因素的变化，在项目财务分析中涉及的相关二级因素主要有分年度营业计划（比例）、出租单价、出租规模（面积）。因此在项目开发出租过程中，可调控的因素只有出租计划和出租单价。鉴于此，建议开发商在今后的开发出租过程中，在符合国家有关法律法规的前提下，加大出租力度，做好出租工作。同时在出租价格方面，以保总收入为原则，在不同时期，采用多种经营模式的组合，以最终实现合理有效控制风险，实现项目预期收益的目标。此外，另一个敏感性因素——建设投资分析结果也显示：在项目建设期内，开发商必须采用严格手段控制投资，确保项目投资不超预算。其中土地成本因素的变化，对项目预期效益有极大的影响,土地成本投入的多少，直接影响项目投资预算，该因素大幅变动将影响项目预期收益的实现。该项目投资估算未考虑土地成本。15.7财务分析结论根据以上分析，项目财务内部收益率大于基准比较收益率，投资回收期满足要求，净现值大于零；投资具有一定的效益，并具有一定的财务盈利能力、偿债能力、抗风险能力。分析结论为：在各项建设条件具备的情况下，项目财务可行。101 第十六章风险分析经过分析研究，本项目可能存在的风险主要有技术风险、管理风险、市场风险、资金风险及人员风险。16.1技术风险本项目技术方面存在的风险可能王要是园区在设计、施工方面存在的风险。造成项目不能顺利施工或施工质量差，使项目不能如期交工，影响项目的正常运营。该园区虽然建筑面积较大，但所有建（构）筑物均是常规的民用建筑物，设计、施工技术难度不高。在项目设计、施工方面，乌鲁木齐市就有众多具有承担此类项目设计、施工资质的专业设计和施工单位。项目业主可通过招投标方式择优选择，只要设计单位按国家有关设计规范精心设计，施工单位按照设计图纸和施工要求规范细致施工，监理单位恪守职责，严格按工作程序进行监理，严把材料质量关、赫工进度控制关和投资控制关，做好合目管理和信息管理，协调好项目业主、施工单位、设计单位，材料供应商之间的关系，项目的施工质量就可得到保障。综上所述，本项目在施工方面存在的风险从性质来看，属于一般性风险，通过采取适当防范措施，是可以避免的，即使发生也能够采取得力措施及时得到补救。16.2市场风险101 本项目市场方面存在的风险王要表现为项目建成后招商工作进展不顺利，经营面积不能得到及早有效利用产生效益，给项目运营带来的风险经分析，本项目是根据乌鲁木齐市总体发展规划，在充分研究分析乌鲁木齐市及其周边地区经济发展现状的基础上，以乌鲁木齐市目前形成的优势产业产品及物流需求为依托而提出的一个旨在发挥区位优势、促进商品流通、为企业提供多方位、多层次服务的项目。从该物流园的功能定位、建设布局、所在区位、拟采取的经营方式等方面来看，项目建成后的招商工作是可以顺利开展的。项目业主从现在起，就应在前期已有工作的基础上有计划、有步骤地采取多种有效的宣传手段和策略，开展项目的前期招商宣传等工作，以做到未雨绸缪、运等惟幄．综上所述，本项目在市场方面存在的风险从风险性质来看，属于一般性风险，通过采取强化宣传、规范服务、加强管理等措施，项目招商是可以顺利进行的。16.3管理和人员风险本项目在管理方面存在的风险主要表现在以下两个方面：一是在项目前期工作中，由于业主缺乏管理经验而给项目建设带来的风险，二是项目建成运营后由于缺少专业管理人员或主要管理人员流失等，造成管理效率低下，给项目经营带来的风险。101 关于项目建成后的运营管理问题，将通过招聘职业的物流管理人员进行专业化管理，政府为市场管理创造良好的外部环境条件，为项目的正常运营保驾护航。同时，在项目运营过程中，将敦促企业根据项目经营的实际情况，构建和实施现代企业制度，注重以人为本的人力资源管理，逐步建立符合企业实际的包括具有激励体制的薪酬和福利待遇制度体系的完整的管理制度体系，不断将企业整体利益与员工个人利益密切结合，将短期利益和长期利益密切结合，并随着情况的改变而不断调整改进，稳定主要管理人员和核心员工队伍，不断提升员工的整体素质，实现其人生价值，促进企业的自性循环和健康发展。综上所述，本项目在管理和人员方面存在的风险从风险性质来看，属于一般性风险，通过良好的管理机制，是可以避免的。16.4资金风险本项目存在的资金风险可能主要由以下两个方面：一是建设资金未能及时落实和到位，致使项目无法按期实施；二是项目建成后，运营效益差，不能如期收回投资。经研究分析，建设资金不能及时落实和到位是本项目存在的较大风险，一旦项目开工建设，建设资金不能及时投入，影响工期延长，目前测算的经济效益指标将会发生变化。101 综上所述，本项目在建设资金方面存在的风险从风险性质来看，属于较大性风险，需要给予足够的重视，应充分考虑项目建设资金筹集的难度和拟解决的各种渠道和方法，并制定周密细致具有可操作性的建设资金筹集方案，以保证项目建设的顺利实施；项目运营时存在的效益风险从风险性质来看，属于一般性风险，通过采取适当防范和补救措施，是可以避免和得到及时挽救的。101 第十七章结论与建议17.1结论作为新疆的政策、经济、文化中心，乌鲁木齐是人流、物流、信息流的交汇集散地，更是“东引西出，西进东去”的枢纽。乌鲁木齐市政府针对内外环境及本地特点，实施“大商贸”、“大流通”、“大开发”战略，同时将“建设现代化国际商贸城”作为战略目标，定位是建经济强市，创旅游名城。而这一切，必须借助于以第三方物流为代表的现代物流。把乌鲁木齐建设成为现代物流港，发展第三方物流是一项系统工程，参与主体是企业，必须正确认识第三方物流的作用。物流业作为当今世界的“第三利润源”和新的经济增长点已成为世界各国所高度重视，要想在地域辽阔、经济相对不发达的边疆实现经济较快增长，推动现代物流业持续、快速、健康发展，是乌鲁木齐建设现代国际商贸城必须考虑的重大问题。目前，随着乌鲁木齐市对商贸市场和城市交通管理的力度加强，迫切需要建设便于集中管理的现代化大型国际物流园区。该项目的建成将极大地满足当地现有商圈对商品库房的使用需求。正是在此大背景下，本项目采用强强联合的合作的方式，引入先进的现代物流理念和新技术，形成覆盖整个乌鲁木齐市区、并辐射周边的物流服务网络。综上所述，本项目的建设机遇和市场的需求都十分迫切，物流业101 发展前景广阔，必将成为当地企业合作实现社会效益和经济效益多赢的典范。17.2建议要开创良好的物流环境，更好地体现物流的社会效益，厂家、商家和传媒需要共同努力。从国外的经验来看，生产的社会化和专业化协作，形成物流产业与上游厂家、商家、传媒业的密切配合，是现代物流快速发展的必要条件。正确把握现代物流概念，积极利用传媒效用宣传物流，实现现代物流与传媒经济的有效对接，才能创建新型的物流发展平台。　本项目有较为扎实的市场条件，同时建设方案与技术方案也比较成熟。在此基础上，本项目的实施将会带来较好的经济效益。目前乌鲁木齐物流业发展现状还存在着诸多问题，现提出以下建议：1、加大对物流业的管理；2、加大支持技术的扶持和投入，促进物流业水平的提高；3、重视物流管理人才，加大物流管理人才的培养；4、引导物流，降低成本；5、大力发新兴的绿色物流产业；6、推动物流企业重组，加快发展第三方物流。101 101 '