xx皮杨工业区xx临港产业区建设项目可行性研究报告 62页

'xx皮杨工业区xx临港产业区建设项目一、项目名称xx皮杨工业区xx临港产业区建设项目二、承办单位概况该项目承办单位是xx市xx镇政府。xx镇是一个历史悠久的黄海滨城，是普兰店市人口最多、面积最大、经济实力最强的乡镇。在xx市城市发展规划中，xx镇被规划为xx市“卫星城”，在普兰店市总体规划中，xx镇是中心城镇。现状全镇面积286平方公里，辖区人口8.3万人，下设12个行政村，五个城镇社区，规划区面积17.4平方公里，建成区面积5平方公里，居住人口4.5万人。xx镇是全国小城镇综合改革试点镇和辽宁省100个中心镇之一。2004年，xx镇实现国内生产总值14.3亿元，同比增长18.2%，实现固定资产投资2.58亿元，财政一般预算收入3872万元，按可比口径增长25.3%；财政一般预算支出4044万元，比上年增加15.3%；农民人均纯收入6210元，同比增长21.6%；城镇在岗职工人均纯收入10985元，同比增长46%；社会消费品零售总额1.7亿元，同比增长13.3%；在普兰店市各乡镇办事处综合实力评价中该镇位居前列。三、项目提出的理由与背景xx市位居西太平洋的中枢和正在兴起的东北亚经济圈的中心，是环渤海经济圈的中心城市之一。2003年国务院在《关于实施东北地区等老工业基地振兴战略的若干意见》中，明确提出“要充分利用东北地区现有港口条件和优势，把xx建设成为东北亚重要的国际航运中心，为振兴东北老工业基地发挥重要作用。”面临新的形势和重大发展机遇，xx必须要实现新世纪的跨越式发展。近年来，在全球产业结构调整和转移中，中国日益成为世界的“制造工厂”13 。xx凭借自身的区位优势和资源优势，成为国外临港产业转移的重要承接地，成为东北老工业基地重大产业向沿海转移的承接地。在这种高速发展的势头下，xx城市发展空间狭小、基础设施容量不足、岸线资源紧缺的情况日益严重。同时，国家严格控制新增建设用地的宏观经济政策，又使土地资源成为经济发展中必须慎重使用的重要资源。新世纪初，xx市委、市政府提出了开发北三市的战略，普兰店作为北三市中的一员，对xx市经济的发展具有重要影响，为了响应“大xx”建设，推动地区经济的发展，普兰店市政府确定了工业强市战略和“两区三点”的总体建设计划，即强力推进海湾工业区、皮杨工业区的重点产业基础设施项目建设，其中，皮杨工业区的xx临港产业区发展重点是服装和水产品加工业。xx临港产业区作为皮杨工业区的重要组成部分，是普兰店市工业经济发展的支撑点和战略重点，也将成为推动和促进普兰店市经济发展的核心区。xx镇今后的发展中将充分利用xx的地域资源优势和交通优势，以科技为导向，以培育新的经济增长点为突破口，大力发展临港产业区。近年来，xx镇的临港产业发展迅速，尤其是以海产品养殖、海珍品加工为代表的水产业发展迅速。从养殖捕捞到加工销售，经过多年来的发展，已具有一定规模，成为地方经济一大支柱。但由于缺乏精深加工，未能转化为高附加值的科技产品，盈利空间有限。基于上述分析，xx镇临港产业区的发展定位就是以海产品养殖、海珍品加工为主导，大力发展海水养殖加工业。xx镇政府决心以推进xx临港产业区的建设作为今后经济发展的切入点，通过项目区的建设，发挥规模经济优势，进一步加速临港产业的发展，扩大海产品养殖和加工的品种、范围，优化乡镇经济结构。该项目就是在这样的背景下提出的。第二节项目概况一、项目建设规模和目标xx临港产业区规划建设用地面积为840公顷。项目建成后，基础设施达到“六通一平”标准。其中，2005年开发建设用地面积500公顷。二、项目建设地点13 xx临港产业区位于普兰店市xx镇的东部，西起龙头山，东至赞子河口，北到东西疏港路及于皮线，南以新建海堤为界，大部分为原皮子窝化工厂废弃盐田改造用地。三、项目建设工期建设工期为2年，即从2005年1月～2006年12月。四、项目投入总资金及资金来源该项目建设投入总资金为128,870万元。项目建设资金来源主要有三部分，申请银行贷款、普兰店市政府本级财政投入、项目单位自筹资金。其中，申请银行贷款90,000万元，包括硬贷款60,000万元，软贷款30,000万元；普兰店市本级财政投入资金8,000万元，其余资金30,870万元由项目单位自筹解决。五、主要技术经济指标表该项目主要技术经济指标见下表：13 主要经济技术指标汇总表序号指标单位指标值1方案类1.1项目规划建设用地面积公顷8402投资类2.1项目投入总资金万元128,8702.2建筑工程费万元87,569.62.3工程建设其他费用万元31,013.62.4预备费万元4,603.42.5建设期利息万元5,683.43财务预测类3.1土地出让面积公顷5884经济评价类4.1财务内部收益率%9.8%4.2投资回收期年7.614.3财务净现值万元26,623.24.4借款偿还期年6.765一般类5.1建设期年25.2财务评价计算期年12第三节可研报告编制依据及研究范围一、编制依据1、《投资项目可行性研究指南》2、国家计委办公厅“关于出版《投资项目可行性研究指南（试用版）》的通知（计办投资[2002]15号）”13 3、《辽宁老工业基地振兴规划》4、《xx市老工业基地振兴规划纲要》5、建设“大xx”规划纲要（2003-2020）6、《xx临港产业区控制性详细规划》7、《普兰店市国民经济和社会发展纲要》8、《辽宁省建筑工程预算定额》、《辽宁省市政工程预算定额》9、委托方提供的其他有关资料。二、可研报告研究范围主要内容包括：项目建设的背景；项目建设的必要性；项目建设的外部和内部环境分析；项目建设条件；项目区发展战略和总体规划；项目建设内容；环境保护；组织机构和项目实施进度；投资估算及资金筹措；财务评价；社会评价；结论与建议。在此基础上，充分考察该项目建设的可行性和经济的合理性，为政府有关部门审批项目和建设单位进行投资决策提供可靠的依据。13 第二章项目建设的必要性一、营造投资环境，拉动经济增长根据中国外经贸部统计，2002年中国引进外国直接投资的总规模达到527亿美元，排名第一；2003年中国引进外国直接投资的总规模达到535.05亿美元，全国新批设立外商投资企业41081家，比去年增长20.22%；合同外资金额1150.70亿美元，同比增长39.03%。2004年1－2月份，全国新批设立外商投资企业6025家，比2003年同期增长11.74%；合同外资金额191.36亿美元，同比增长34.54%；实际使用外资金额83.19亿美元，同比增长10.28%。随着中国整体实力的提高，流入中国的外资构成也在发生积极变化，资金和技术密集型投资比重在明显提高。就国内形势而言，南方沿海城市经过20多年的改革开放实践得到了极大的发展，但也出现了投资成本高、商业机会减少的情况，我国因此出现了南资北上的大趋势。而民营科技企业的进入在推进创新体系建设及高新技术产业化、解决就业问题、扩大进出口贸易等方面蕴藏着巨大的潜力。南资北上对于东北经济的发展具有很深远的意义。xx作为辽宁老工业基地的组成部分，几十年来形成了雄厚的工业基础和技术力量，同时又是我国第一批沿海开放城市，初步形成了与国际经济接轨的外向型经济格局，在吸引外资方面有着强大的优势。截至2003年底，xx已有外商投资企业8233家，实际使用外资122.6亿美元；有1767家外国企业在xx设有办事处，8家外资银行、6家外资银行代表处和6家保险机构在xx落户，是我国外商投资企业及境外公司和金融机构设立常驻机构比较集中的5个城市之一。因此，园区建设，有助于进一步地发挥xx市的区位优势，顺应企业日益增长的投资需求，吸引更多的外资，通过大企业的进驻带动国内外相关配套产业的进入，带动区域经济的发展。同时，通过良好的基础设施建设和配套设施服务，解决经济持续快速发展和增长的基础问题，可以为当地经济的进一步加速发展打下良好的基础。13 二、顺应加入WTO后水产业快速发展的态势中国目前已成为世界贸易组织的正式成员，因此贸易的自由化、经济的一体化进程会大为加快，同时参与全球的国际分工势在必行，在这个过程中，摆正自身的位置，发挥自身的优势是在这场国际竞争中生存的关键之所在。据农业部的资料分析，中国入世会迎来水产品加工业的迅猛发展。一是中国加入WTO之后，一些发达国家（如欧盟）对我国设置的贸易障碍将会自动取消，某些国家对我国出口水产品的歧视也会终止。因此，我国水产品出口渠道会更为畅通，从而大大促进我国水产品出口贸易的发展，扩大我国水产品出口创汇量。受国际市场影响及我国水产品出口创汇的需要，产业结构调整和优化进程将会大大加快，适应国际市场消费的水产品养殖种类及附加值较高的水产品加工业将会得到优先发展。二是中国加入WTO以后，由于各国公平的国民待遇的实现，我国实际利用外资的水平也会得到明显的提高，水产加工业也不例外。日本、马来西亚、智利、韩国等国水产企业纷纷来区内考察，探讨合资合作意向。xx临港产业区的建设，正是顺应了入世后我国水产加工业迅速发展的良好势头。因此，应抓住入世的机遇，重点发展海产品养殖和海珍品的深加工，并花大力气提高产品的科技含量，将高新技术应用于水产品的加工、保鲜、储存等环节，不断拓展有旺盛市场需求的新品种，以此带动整个产业链的发展。三、加速xx镇经济发展的需要xx临港产业区的建设，有利于促进xx镇经济的快速发展。xx镇过去由于缺乏良好的经济发展载体和环境，直接影响了招商引资和民营经济的发展。镇党委和镇政府在广泛调查研究的基础上，对此进行了认真研究，认为集中连片发展，有利于实现资源的有效配置和规模化、集约化发展，并可产生巨大的示范、带动、辐射效应。而且，按照普兰店市政府确定的工业强市战略和“两区三点”的建设计划，xx临港产业区作为“两区”中皮杨工业区的重要组成部分，是普兰店市工业经济发展的支撑点和战略重点，并将成为推动和促进全市经济发展的核心区。13 第三章外部和内部环境分析第一节外部环境分析一、宏观投资形势分析2004年，我国经济整体上保持良好的运行态势，继续呈现出速度较快、活力较强、效益较高的特征。宏观调控取得了重要的阶段性成果，经济生活中的一些不稳定、不健康因素得到抑制，社会经济的薄弱环节得到加强，经济运行的基础更加稳健，有效避免了经济的大起大落，完成全年经济运行的预期目标比预料的要更好。投资增长过快的势头得到初步遏制。前三季度，全社会固定资产投资45102亿元，同比增长27.7%，增速比一季度回落15.3个百分点，比上半年略低0.9个百分点。其中，城镇固定资产投资38028亿元，同比增长29.9%，增速比一季度回落17.9个百分点。部分过热行业投资增速明显回落。前三季度，钢铁、水泥投资分别增长41.7%和58.0%，比一季度分别回落65.5和43.4个百分点；铝业投资同比下降6.5%；房地产开发投资增长28.3%，比一季度回落12.8个百分点。农林牧渔业投资增长有所加快，前三季度同比增长21.4%，比一季度加快21.0个百分点。电力、燃气及水的生产和供应业投资增长48.2%，保持较快增长。分地区看，前三季度，东部地区投资21393亿元，增长28.8%，增速比一季度回落19.0个百分点；中部地区7825亿元，增长31.9%，回落21.3个百分点；西部地区8055亿元，增长34.0%，回落18.3个百分点。预计全年固定资产投资将超过6万亿元，增长23%左右。经济保持了平稳较快发展的良好态势。初步核算，前三季度国内生产总值93144亿元，同比增长9.5%，比上年同期加快0.6个百分点。其中，第一产业增加值12561亿元，增长5.5%，比上年同期加快2.7个百分点；第二产业增加值51631亿元，增长10.9%，减慢1.5个百分点；第三产业增加值28953亿元，增长8.5%，加快3.1个百分点。预计全年经济增长9%以上，大致保持上年的增长水平。工业生产保持稳定较快增长，是支撑经济较快增长的一个重要因素。前三季13 度，全国规模以上工业完成增加值38775亿元，同比增长17.0%，比一季度和上半年均略回落0.7个百分点，比上年同期仍加快0.5个百分点。分轻重工业看，重工业增长18.5%，比一季度和上半年分别回落1.6和1.2个百分点；轻工业增长15.4%，比一季度加快0.5个百分点，比上半年回落0.2个百分点。从主要产品看，前三季度，粗钢和钢材同比分别增长21.6%和22.8%；原煤、发电量分别增长15.8%和14.5%；半导体集成电路、微型电子计算机、传真机等产品的生产分别增长38.8%—78.7%。汽车、水泥、氧化铝生产明显放慢，9月份分别增长1.2%、9.7%和10.3%。前三季度，工业产销率达到97.8%，同比提高0.2个百分点。预计全年规模以上工业将增长16%以上。城乡居民收入增长较快，市场稳中趋活。前三季度，城镇居民人均可支配收入7072元，同比增长11.4%，扣除价格因素，实际增长7.0%。农民人均现金收入达到2110元，实际增长11.4%，增幅比上年同期提高7.6个百分点，为多年以来同期增长最快的。城乡居民收入的较快增长促进了市场的活跃。前三季度，社会消费品零售总额38439亿元，同比增长13.0%，扣除价格因素，实际增长9.7%，比上年同期加快0.6个百分点。其中，城市消费品零售总额25531亿元，增长14.6%；县及县以下消费品零售总额12908亿元，增长9.9%。预计全年城乡居民实际收入将分别增长7%左右和6%左右；社会消费品零售总额增长13%左右。经济运行质量和效益继续改善。前三季度，全国规模以上工业实现利润8088亿元，同比增长39.8%。其中，国有及国有控股企业实现利润4015亿元，增长42.7%。由于经济较快增长、企业效益改善和外贸大幅度增长，加上出口退税政策调整，促进了财政收入的快速增长。前三季度，全国财政收入20359亿元，同比增长26.2%，比上年同期加快3.7个百分点。财政支出17145亿元，增长12.3%，比上年同期减慢0.8个百分点。收支相抵，收大于支3215亿元，同比增加2348亿元。预计全年企业利润将增长30%以上；财政收入增长20%左右。对外贸易快速增长，利用外资继续增加。前三季度，进出口总额8285亿美元，同比增长36.7%。其中，出口4162亿美元，增长35.3%；进口4123亿美元，增长38.2%。进出口相抵，顺差39亿美元，同比减少52亿美元。对主要贸易伙伴出口保持较快增长，其中对美国、欧盟、日本出口分别增长34.3%、38.5%和23.4%；对东盟出口增长36.6%。预计全年进出口总额将突破1万亿美元，增长13 30%左右，进、出口基本平衡，略有100亿美元左右的顺差。外资继续看好中国。前三季度，外商直接投资合同金额1074亿美元，同比增长35.6%；实际使用金额487亿美元，增长21.0%。预计全年实际利用外商直接投资将超过600亿美元，增长10%以上。二、xx市的社会经济环境1、国际航运中心建设高标准起步一年来，xx市委、市政府邀请国内外专家来连考察论证，举办了“xx东北亚重要国际航运中心论坛”等20多个大型国际国内研讨会。制定了《关于加快xx东北亚重要国际航运中心建设的实施意见》，并经常委会两次审议通过，已向国家呈报了《xx东北亚国际航运中心建设规划》。积极吸引世界知名港航企业参与港口建设，加快了大窑湾集装箱码头二、三期工程和汽车专用码头等重点工程的建设步伐，30万吨级矿石码头和原油码头提前建成投产，提高了xx市港口的吞吐能力，优化了结构。积极推进了机场的改造、烟大铁路轮渡、金窑铁路复线等一批重点工程，全面加速了集疏运体系建设。高标准建设了xx航运交易市场和口岸物流网，全市物流企业已发展到200多家。2、“四个基地”建设全面推进国家有关部门已批准乙烯、核电站、大功率燃气机车、数控加工中心等一批重大产业项目布局在xx市。国家批准的前两批振兴老工业基地国债项目和高新技术项目，xx市有62项、总投资226亿元。引进了一汽大众30万台汽车发动机等一批重大项目；xx机床集团成功收购美国英格索尔公司后，又控股德国兹默曼公司；辽宁特钢与北满特钢重组东北特钢集团；重工·起重与一重、中船重工合作生产大型船用柴油机曲轴；新船重工和鞍钢合资建设钢材加工配送公司；中远船务总部迁址xx，初步形成一批投资主体多元、具有核心竞争力的新型装备集团。xx市建立了振兴老工业基地专项资金，加快提升企业技术创新能力，鼓励大型企业建立专业配套体系，引导中小企业向项目区聚集。船舶配套园已初具规模，全市造船生产能力提高近一倍。以路美科技芯片为代表的一批高新技术项目相继投产，电子信息产业初步形13 成了以高端产品为主导的产业体系，大显、华录等进入全国百强电子企业。软件产业呈全面加快发展态势，已有22家世界500强企业入驻xx市。积极支持拥有自主知识产权的重大科技项目研究与开发，磁悬浮技术、便携式燃料电池微电源系统等项目取得重要突破。xx市第三次被评为全国科技进步先进城市。积极推进大石化2000万吨炼油和西太平洋石化扩能改造项目开工建设，两大石化企业为xx市发展作出了重大贡献。3、城市基础设施和功能更完善完成了“引英入连”二期、后盐立交桥、快轨三号线等一批重点工程；加快推进老虎滩和泉水污水处理厂、毛茔子垃圾焚烧厂等一批重大污染治理和环保设施项目建设。2004年xx市又被联合国授予国际生态安全最佳城市称号。坚持以人为本，集中力量改造了一批煤气和自来水管网，维修了50万平方米街巷路，改造了340条摸黑路，建设了30多处街头绿地和花园广场，让群众生活得更方便、更舒心。4、推进国企改革，发展非公经济xx市已基本完成了中小型国有、集体企业改革工作。今年重点推进33户市属大型国有企业改革，以股份制为主要实现形式，积极选择国内外战略投资者，实现了投资主体多元化，建立和完善了公司法人治理结构，增强了企业发展活力。坚持不懈地抓好已出台的55条扶持政策的贯彻落实，扎实开展改善投资环境、加强监管和服务等方面工作。为解决中小企业融资难的问题，加快了担保体系建设，新提供担保业务是去年的3倍。充分利用xx市工业发展资金支持中小企业成长，今年地方贴息项目中的92.2%、产业技术创新资金中的86%，都用于支持中小企业发展。第二节xx镇社会经济环境分析一、xx镇概况xx镇是一个历史悠久的黄海滨城，是普兰店市人口最多、面积最大、经济实力最强的乡镇。在xx市的总体规划中，已把xx列为xx市“卫星城”，普兰店总体规划把xx镇作为中心镇。xx镇全镇面积286平方公里，辖区人口8.3万人，下设12个行政村，五个城镇社区，城镇规划区面积17.4平方公里，建成面13 积5平方公里，居住人口4.5万人。xx镇是全国小城镇综合改革试点镇，辽宁省100个中心镇之一。2003年实现财政收入3347万元。xx镇交通便利，大庄铁路、大庄高速、丹普公路横跨东西，海皮公路与沈大高速对接纵贯南北，得天独厚的xx港二期工程已实现500吨滚装码头，年货运量达50万吨，客流量达63万人次。xx港扩建三期工程已纳入国家“十五”重点建设工程。xx镇水产资源丰富，拥有滩涂6万亩，滩田12万亩，海岸线长28.2公里，浅海水域20万亩，目前已开发滩涂贝类养殖1.7万亩，浅海底播海珍品养殖1万亩。xx镇是普兰店的工业重镇，工业基础雄厚，企业优势明显。目前xx镇形成了以服装加工、水产品加工、印刷业为主导的产业体系。服装加工以辽宁大运服装有限公司、xxxx服装有限公司、xx太阳鹰服装有限公司为骨干，共有服装企业40余家。水产品加工业以雁鸣集团、科洋水产有限公司、玉璘水产有限公司为骨干，以平岛海珍品养殖为基地，实现养殖、捕捞、加工、销售一条龙。以xx业发印刷有限公司为骨干的印刷业也具有强劲的发展势头，达到国际印刷业的先进水平。二、xx镇经济概况1、经济发展近年来，xx镇经济发展势头良好，2004年实现国内生产总值14.3亿元，同比增长18.2%，实现固定资产投资2.58亿元，占全市第一位。财政一般预算收入3872万元，按可比口径增长25.3%。财政一般预算支出4044万元，比上年增加15.3%。农民人均纯收入6210元，同比增长21.6%。城镇在岗职工人均纯收入10985元，同比增长46%。社会消费品零售总额1.7亿元，同比增长13.3%。在全市各乡镇办事处综合实力评价中该镇位居前列。2、财政收入2004年，xx镇财政收入持续增长，涌现出纳税百万元以上的企业11家，其中xx建设公司1027万元，连续两年纳税超千万元。建筑、盐业、机械加工、服装等行业成为主要纳税大户。2004年，刚性支出4044万元，其中，在职行政事业干部工资373万元，教师工资等上结支出1303.5万元，抚恤救济和社会保障13 支出143.7万元，偿还政府债务120万元，补偿失地农民、解决皮化问题、处理部分历史遗留等保稳定支出868万元。基建支出500万元，城市维护建设支出312万元。全力维护城市稳定，创造经济发展良好空间。3、企业发展2004年，xx镇进一步完善了项目区基础设施，拉开了工业项目区和水产品加工区框架，拓展了企业发展的平台。服装企业发展到43家，水产业发展到34家，三产服务业1500多家，服装、水产、三产服务业已形成规模；涌现出年营业收入1000万元以上的企业13家，其中xx建筑公司年营业收入1亿元。建筑、盐业、机械加工业、服装业成为该镇重要税源支撑。水产业成为该镇经济总量增长和安置就业的重要产业。玉璘、有德、万众、科洋、盐化等一批重点水产项目和碧海环保、众鑫铸造、大耐泵业等一批重点机械加工项目按期完工。全年落实内资项目23个，其中千万元以上投资的项目11个，完成固定资产投资2.58亿元；落实外资项目8个，实际使用外资额758.3万美元。4、农业经济2004年，xx镇全面稳定种植业，因地制宜发展养殖业，实施“陆水并进”养殖战略。粮食生产喜获丰收，产量37997吨，创历史新高；水果总产量4008吨，与上年持平；蔬菜总产量38000吨，增长11.5%；肉类总产量7790吨，增长50.6%；水产品总量49000吨，增加1060吨；生猪饲养量12.15万头，出栏6.58万头，分别增长28%和35.5%；家禽饲养量146万只，增长26%；水貂饲养量5.3万头，银狐饲养量1.5万头，分别增长162%和60%；肉蛋奶总产量10540吨，增长46%。畜牧业生产创历史最好水平。水产业实现“三个突破”：即海参圈养和海上养殖突破3万母，育苗水体总量突破14万立方米，冷冻日加工能力突破1万吨。水产经济板块成为该镇的优势产业。2004年，推广水稻、蔬菜、油料作物节水栽培技术及安全无公害技术，赤眼蜂防治玉米螟面积3万亩。完成2个新品种高标准果园工程建设，完善蔬菜农药残留检测手段。实行订单农业，完成出口水稻50万公斤。改善农田水利设施建设，及时拦截地表水，推行一次性水稻抛秧。2004年，全镇农业产值达到8.36亿元，同比增长29.2%，“三农”工作在xx市召开的农村工作会议上作为xx市唯一乡镇代表作经验交流。13 第三节xx镇发展的机遇与挑战分析一、机遇分析1、国家宏观经济持续走强近几年，我国经济一直保持着高速增长的势头，2004年GDP达到9.5%，高于年初预期目标两个百分点；登记失业率为4.4%，优于预期目标4.7%；进出口贸易增长34%，远远高于预期目标8%；而只有居民消费价格上涨4%左右，仍然属于正常的价格波动区间；在固定资产投资方面，2004年一季度投资增长了43%，但1月至9月增长为27%，继续保持稳中有降；中国的粮食生产出现重要转机，增产幅度较大。综合各种因素，2005年中国经济仍将保持平稳较快发展。经济全球化与产业多元化是当今世界发展的趋势，随着经济的全球化，其影响也越来越深入到辽东半岛的腹地，随着招商引资力度的加大及项目区基础设施的改善，将有更多的外资企业落户xx镇，外来资金、技术的注入将有力的推动xx镇经济的发展，从而加快xx镇建设现代卫星城镇的步伐。2、振兴东北老工业基地实施东北地区等老工业基地振兴战略，是党的十六大提出的一项重要任务，是党中央、国务院继建设沿海经济特区、开发浦东新区和实施西部大开发战略后，从全面建设小康社会全局着眼做出的又一项重大战略决策，是xx市及实现跨越式发展前所未有的历史机遇。而xx作为xx重要的港口，具有独特的区位优势，因此xx镇更要充分依靠自身优势，发挥自己的作用，为振兴东北老工业基地做出自己的贡献。3、建设“大xx”战略“十五”以来，市委、市政府确立了建设“大xx”的战略目标，明确了“产业强市，工业先行”的发展思路，在国企三年改革脱困的基础上，加快工业经济和国有企业的改革发展步伐，举全市之力发展高新技术产业和开放先导区，推进四个专业化功能项目区建设；实施了“北三市”开发战略和《农业现代化发展纲要》，实施了“两城三星”、“西拓北进”；坚持“以港兴市”，加强城市功能区和重大基础设施建设；经济结构进一步优化，可持续发展的能力不断增强。“十五”前三年，GDP年均增长13.7%，固定资产投资和实际利用外资总额均已超过·48· “九五”时期的总和。经济发展质量不断提高，经济和城市发展空间框架进一步拉开，构筑了新的可持续发展平台。随着“大xx”建设的不断深入，xx市市区处延开始不断向外扩张，xx市域范围内的产业布局调整成为必然。xx镇将为xx市城市进一步向外延伸提供有效的发展空间，这些都为xx镇的发展带来了机遇。二、挑战分析1、世界经济增长放缓2004年世界经济、贸易增长是近年来最快的一年。由于全球开始进入新一轮升息周期，失业居高不下、经济结构调整和美国“双高”赤字，以及非传统安全因素等问题依然突出，原油和原材料等国际市场初级产品价格仍将处于高位，2005年世界经济增长将有所放缓。经济增长的可持续性前景与90年代初期相比较为模糊和脆弱。结构调整没有到位使得没有出现类似新技术创新带来的新投资热点，同时，安全因素影响扩大，打击人们对经济前景的预期。此外，通货膨胀有所抬头、利率水平上升、失业居高不下、美国双赤字不断扩大和石油价格飞涨等不确定性因素令人担忧。因此，总体来看，2005年世界经济增速将会出现适度回调。2、国家宏观调控的实施近年来，中国经济一直保持着持续快速健康发展的势头。在这个过程中，中国经济运行也出现了一些矛盾和问题，如固定资产投资过多，货币信贷无序扩张，煤电油运供求关系更加紧张，物价上涨速度加快。针对这些矛盾和问题，中国政府采取了一系列加强和改善宏观调控的政策措施。主要有两个方面：一是为解决城乡发展不平衡问题，着力加强了农业、促进农民增收；二是针对固定资产投资过快增长的情况，采取经济、法律和一些必要的行政措施，抑制一些行业的盲目扩张和低水平重复建设。同时，国家加大了对项目区清理整顿的力度。经过2004年一年多的努力，基本刹住了盲目设立开发区、大量圈地之风，遏制了乱占滥用耕地的势头。目前，全国的开发区数量已经减少到2053个，规划面积压缩到1.37万平方公里。开发区核减数量占原有开发区总数的70.1%，压缩的规划面积占原有规划面积的·48· 64.5%，已退出开发区土地2617平方公里，复耕1324平方公里，收回闲置土地116.5平方公里。3、招商引资的难度在加快改革开放的大形势下，各地都根据自身的特色建设自己相应的项目区，项目区的发展热一方面为地区创造了良好的投资环境，但同时也在一定程度上形成了竞争态势，从而使得招商引资的难度大大增加。因此，怎样吸引更多的投资已成为xx临港产业区项目建设者面临的首要任务。目前，该项目区周围也有一些类似的项目区正在筹划中，所以如何发挥项目区的特色十分重要，使项目区在产业发展、管理模式等方面走出一条特色之路，是在竞争中取胜的重要法宝。三、分析结论通过以上分析，利用国家振兴东北老工业基地的契机，抓住建设“大xx”的契机，借助市委、市政府对“北三市”建设的支持，利用已有的土地资源，结合自身的努力，加大基础设施建设，使项目区具有更强的竞争力和更大的发展空间。同时，要加强对经济形式的研究，深入了解国家对土地和金融的控制政策，规避国家宏观政策变化带来的风险。总而言之，xxxx临港产业区建设项目所面临的机遇要大于挑战，从宏观环境来看是比较有利的。第四节xx镇发展的优势与劣势分析一、优势分析1、交通条件便利xx镇交通便利，大庄铁路、大庄高速、丹普公路横跨东西，海皮公路与沈大高速对接纵贯南北，得天独厚的xx港二期工程已实现500吨滚装码头，年货运量达50万吨，客流量达63万人次。xx港扩建三期工程已纳入国家“十五”重点建设工程。xx距xx国际机场仅为75公里，陆海空交通十分便利。2、经济实力强大xx镇是全国小城镇综合改革试点镇，辽宁省100个中心镇之一。2003年实现财政收入3347万元。xx镇以充足的劳动力、丰富的近海资源、土地资源和非农产品资源为四大支撑，为临港产业区的建设和投资方提供了可靠的人力和物力保障。·48· 3、产业基础优势xx镇是普兰店的工业重镇，工业基础雄厚，企业优势明显。目前xx镇形成了以服装加工、水产品加工等为主导的产业体系。xx镇水产资源丰富，拥有滩涂6万亩，滩田12万亩，海岸线长28.2公里，浅海水域20万亩，目前已开发滩涂贝类养殖1.7万亩，浅海底播海珍品养殖1万亩，实现养殖、捕捞、加工、销售一条龙。服装加工企业数量众多，实力雄厚，目前共有40余家。二、劣势分析1、人才引进xxxx临港产业区的建设和发展，需要高层次的复合型人才。在项目区的建设和发展过程中，不仅对高科技人才有着旺盛的需求，而且还需要懂技术的管理型人才。而xx镇现有的社会经济文化条件，还不足以吸引这些人才。因此，镇政府应出台相应的吸引人才政策，广招贤才以满足xx临港产业区对人才的需求。2、融资难度项目区建设如果单单依靠自筹和贷款方式筹集资金是不够的，并且通过这种方式弥补资金缺口存在一定的风险。因此，项目的建设仍需要政府给予一定的财政支持来解决财力不足的问题。3、招商引资本项目的建设最终是为了能获取招商引资的结果，受客观条件所限，在吸引国内外知名企业上可能会存在一定难度，但对中小规模的投资还是有很大的吸引力。三、分析结论通过对xx镇的优势、劣势分析和比较，可以发现xx的发展优势还是有的，良好的交通条件、优美的环境将成为其吸引各类高新技术产业项目入驻的优势所在。但同时，xx镇的劣势也不可忽视，所以，xx临港产业区项目的建设应抓住“大xx”建设的发展契机，发挥优势，进行统筹规划、合理布局，最大限度地挖掘区位优势和资源优势。·48· 第五节项目风险分析本项目在实施的过程中会遇到诸多风险，我们对其进行识别和排序，选择影响面大、持续时间长的方面，从经济、政策、投融资、国际市场等几方面对存在的风险进行分析。一、经济风险我国近几年的经济发展已经令世界为之瞩目。受经济内在增长机制增强的影响，2005年中国经济仍将保持高速增长的良好态势。2004年政府适度微调政策的作用在2004年中显现，去年下半年经济增速趋缓，全年经济增长呈倒“Ｖ”型，2004年GDP增长为9.5%。总体而言，在未来几年内我国经济保持持续增长的势头不会改变，因此，经济环境变化对企业的经营风险影响相对较小。二、政策风险由于本项目的实施符合xx市和普兰店市经济发展趋势，项目建成后能提高当地居民的收入，解决部分居民的就业问题，因此政府对于该项目的实施是鼓励和支持的。但是，自去年以来，国家一直在进行项目区的清理整顿工作，实行了非常严格的土地政策，因此，此时进行项目区的开发和建设政策风险较大，应加强对国家政策的研究。三、市场风险市场风险主要由于项目运营后获得的效益，取决于其产品在市场上的销售情况和其他表现。而本项目的建成后的最终产品为土地，因此，土地能否出让是本项目成功与否的关键。而从xx镇经济发展的势头来看，对土地需求较为充足，市场风险较小。2004年，xx镇经济实力不断增强，各项主要经济增长指标都维持在两位数以上；国内外企业在该地区的投资持续增长，三资企业增资势头强劲。随着xxxx临港产业区基础设施建设，以及商业设施、住宅区和教育卫生等配套设施不断完善，未来入住该区的企业将愈来愈多。四、融资风险本项目建设的资金筹措是以普兰店市投资公司为融资平台，申办国家开发银行的贷款，采用开发银行贷款中的“以县带镇”形式，首先争取软贷款，然后在争取硬贷款。因此，本项目的投融资的风险主要是国家贷款资金的落实问题，贷款资金能否准时到位对本项目有很大影响。·48· 五、施工风险项目的完工风险主要包括工期拖延和成本超支，它主要存在于项目建设阶段。本项目为土地开发项目，工程是否能够按照计划完成并进行土地转让，在拟定的商业区、工业区引进企业获得收益，是能够按照还款计划偿还银行贷款的关键。本项目涉及动迁范围较大，工业用地、商业用地的基础设施建设存在一定的完工风险。风险重要度预测与风险规避风险类型风险重要程度风险发生的可能性风险规避措施经济风险☆☆☆☆☆★关注经济走势，了解经济动态政策风险☆☆☆★★★★关注政府政策，及时跟随国家政策对项目运营做出调整市场风险☆☆☆☆★★★出台优惠的政策，加大招商引资的力度融资风险☆☆☆★★★尽早得到政府审批、选择信誉好的银行贷款施工风险☆☆★★督促施工单位按照工期、保证质量完成基础设施建设·48· 第四章建设条件第一节项目选址一、地点与地理位置xxxx临港产业区选址位于xx镇东部，西起龙头山，东至赞子河口，北到东西疏港路及于皮线，南以新建海堤为界，大部分为原皮子窝化工厂废弃盐田改造，规划面积为840公顷。二、项目区区位条件xxxx临港产业区地理位置优越，对外交通便捷。xx镇内有公路、铁路、港口，交通四通八达，是连接东北各地的交通要道。项目区距普兰店市35公里，距xx市98公里，距庄河市30公里，距沈大高速公路45公里，xx港距长海县18海里，距xx港51海里，距烟台港144海里，距韩国仁川港243海里。xx港拥有500吨级轮渡码头，泊位1个，杂货码头泊位12个，渔业码头2个，年货运量50万吨，客运量50万人次，xx港将成为“客运、货运、海上捕捞”等多功能港口，是通往国内外进行贸易往来的窗口。第二节场址条件一、气候条件项目区地处北半球中纬度地带，为半湿润季风气候区。年平均气温为9.5-9.7℃，最热月为7月份。月平均气温为20℃，最冷月为1月，月平均气温为－7.8℃。年降雨量为500～800mm，年蒸发量为1,548mm，全年无霜期180天左右。·48· 全年以东南、西北风为主，平均风速为3.7米/秒，基本风压0.6KPa。年平均日照为2700多小时，平均相对湿度65%。最大积雪厚度37厘米，基本雪压0.4Kpa，最大冻土深度93厘米。这种四季分明、气候温和、夏无酷暑、冬无严寒的气候条件，是从事加工业及商贸活动的理想之地。二、项目区用地现状及地形地貌项目区用地范围内基本为盐田、虾圈及海水潮沟，由于近年来受海水淡化和水质污染的影响，该盐田、虾圈已逐渐趋于废弃状态。项目区地势北高南低，成阶梯状布置，高差约为3米，地质情况多为滩涂。·48· 第五章发展战略和总体规划第一节发展战略目标立足我国产业结构调整和经济发展的战略重点，根据中央关于振兴东北老工业基地战略布局、建设东北亚重要国际航运中心和按照《“大xx”规划纲要》的总体思路，结合普兰店经济发展的需要和项目区的功能定位，充分利用港口海上优势有利条件，大力发展临港产业，成为xx地区有影响力的临港产业区。第二节战略实施措施一、以市场为导向，优化项目区产业和产品结构在大力鼓励企业发展的同时，制定切实可行的宏观管理政策，注重引导产业向集团化方向发展，防止重复建设，浪费资源。项目区建设要坚持资源开发和环境保护并重的方针，提高资源综合利用水平，坚持走可持续发展的路子。二、建立多渠道，多层次的投融资机制加强政府投资引导。对一些基础性、试验性和公益性项目，如水、电、路等，由相关财政拿一部分，争取上级补贴一部分，协调与项目区的有关部门支持一部分.发挥政府投资的先导作用，使项目区顺利启动建设。采取多种形式吸引各界投资。鼓励各类企业，特别是科技型企业进入项目区投资建设；加强引导广大农户以土地、劳动力、资金、技术等各种生产要素以及承包、入股等形式参与项目区建设；吸引科研单位、专家以多种形式投资项目区建设，形成“风险共担、利益共享”的产学研结合机制；鼓励通过国际科技合作吸引国外资金，引进先进适用的技术与生产设施、经营管理方法和经验，加快项目区建设。三、大力引进和积极培养人才，加强项目区队伍建设对项目区发展急需的各类专业技术人才、尤其是懂技术、善经营、会管理的复合型人才，要加快引进和积极培养；可通过建立新型的科技人才聘用制度，吸引鼓励国内外农业科研、教学和推广单位的优秀人才，投身项目区建设。应积极·48· 主动地与科研院所建立并保持产、学、研合作关系，通过加强技术开发、合作和交流，提高项目区的整体水平。四、加强项目区严格的科学管理项目区要结合当地实际情况，认真制定区管理办法及相应的规章制度，使项目区建设有章可循。通过项目区严格的科学管理，形成有利于项目区体制创新和科技创新的机制，创造一个良好的政策环境氛围；通过狠抓管理要效益、要业绩，把项目区建设与发展提高到一个新水平。五、创新政策、管理和运行机制，营造良好的外部环境项目区发展要营造良好外部环境条件，其中最重要的：一是不断开拓和占领市场，保持产品畅销和扩大社会影响；二是要有稳定的科技支撑单位，使新的科技成果源源不断地在项目区转化应用；三是要同当地政府和居民建立良好的联系，积极为群众解决就业问题，为实现小康奋斗目标做出更大贡献。第三节规划原则一、“可持续发展”原则以维护城市长远利益为基本前提，正确处理好土地资源利用、环境保护与经济发展的关系，以高起点、高标准、高水平、高质量为目标，追求高生态、高科技、高文化的现代开发理念，保证经济、社会、环境的协调发展。二、“可操作性”原则增强规划的法制性和可操作性，做到近、远期相结合、宏观与微观相结合、强制性与指导性相结合，为规划管理和规划实施，提供可靠依据。三、“弹性”原则树立弹性控制的观点，结合招商引资和土地开发，因地制宜，依据动态规划，分期建设，滚动发展。提出科学合理的弹性控制范围，保持灵活与现实的调控姿态，以实现对土地开发的动态调控，使产业区开发建设成为一个良性循环的不断向高层次发展的有机体，使规划能够适应城市建设不断变化的特点。四、“突出特色”原则保护生态环境和人文环境，强调人与自然的和谐，展现滨海城市产业区特色。·48· 第四节总体规划一、规划布局根据临港产业区所处区位特点，综合分析其在普兰店市域、xx镇镇域及镇区等各层次的地位和作用，考虑到《xx镇总体规划》和社会经济发展计划的总体要求，xx镇临港产业区的定性为：以海产品养殖、海珍品加工为主导，大力发展高科技产业，辅助发展服装加工和小型机械制造，配套基础设施完备，兼有旅游服务职能的综合性现代化产业区。在此指导思想下，可将规划用地划分为五大功能区域，分别为海珍品深加工区、服装加工区、高科技产业区、机械加工区和水产品养殖区。具体布局如下：1、海珍品深加工区我国水产品加工目前已形成一大批包括鱼糜制品加工、紫菜加工、烤鳗加工、罐装和软包装加工、干制品加工、冷冻制品加工和保鲜水产品加工在内的现代化水产品加工企业，但多年来，由于技术资金等诸多原因，我国众多企业的海产品基本上以粗加工或以原料方式出售，产品的附加值不高，农民获益很少。为了改变这一现状，必须大力依靠现代科技进步，改造传统的海洋食品加工业，大幅度地提高企业劳动生产率，研制开发多样化、优质化、方便化、卫生化的系列食品，提高产品附加值。项目区内要建设加工车间及冷库，选择适销对路的产品，进行水产品的深加工。项目区内的企业必须要起到龙头作用，通过技术引进、嫁接改造，进一步扩大精深加工的领域，提高工艺水平和应变能力，大力发展适应国内外市场需求的高品位、系列化制品的加工生产，提高产品质量、档次和附加值。项目区应重点发展的领域如下：（1）低值水产品、小杂鱼的综合开发。根据国外经验，过去废弃或被用作动物的饲料的低值水产品、小杂鱼等，可将其加工成精制食用鲜鱼浆，然后用鲜鱼浆加工出风味独特的鱼卷、鱼米、鱼丸、鱼饼、鱼香肠、鱼粒及鱼点心等各色各样的方便食品，这不仅可方便人们居家、旅游食用或馈赠亲友，而且可大大提高低值水产品的利用率和附加值。（2）合成水产品。通常以血浆、海藻等大宗水产品为原料，配以适当调味料，生产色香味俱佳的仿生食品，如高档人造鱼翅、蟹肉、贝肉、海蜇、虾仁等·48· 产品。（3）新型水产饮料食品和调味品。如用海藻或海带、裙带菜、紫菜等加工成有清燥解热作用的海藻晶、海带晶等饮料产品；可用绿海藻加工成能提高食欲的绿藻酱。此外，可用海带加工成能直接添加到挂面、饼干、面包及膨化食品等产品中提高其营养价值的海带精粉、海带浓缩汁等产品，这些产品也都颇受消费者欢迎。2、服装加工区xx镇是普兰店的工业重镇，工业基础雄厚，企业优势明显。目前，xx镇形成了以服装加工、水产品加工、印刷业为主导的产业体系。服装加工以辽宁大运服装有限公司、xxxx服装有限公司、xx太阳鹰服装有限公司为骨干，共有服装企业40余家，xx镇的服装加工业已形成规模，并已成为该镇重要税源支撑。项目区内将依托目前已有的服装加工业，大力推进服装产业的集聚，形成产业优势，提高服装产业的整体竞争力。  3、高科技产业区高科技是项目区发展的动力，是产业项目区发展的重要保障，因此，发展高科技产业区对于xx临港产业区的可持续发展具有重要的意义。高科技产业区要通过与大学和科研机构的合作，借助大学与科研机构的知识、信息、人才和设备，将大学和科研机构最新的科学思想和科研成果迅速引入产业项目区，大大缩短科研生产周期。在产业项目区内可以设置科技孵化区，将最新的科研成果转化为有旺盛市场需求的产品，快速提升产品附加值。高科技产业区重点要为海产品养殖、水产品深加工和服装业服务，努力成为这些汗液最新科研成果转化的平台。4、机械加工区xx具有完整的重工业体系和配套能力，重型机械制造、船舶制造等资本与技术密集型工业在全国都占有重要地位。东北是我国重工业的基地，辽宁省又在大力振兴装备制造业，在该加工区内兴建机械加工区既提高了项目区的配套服务能力，又符合国家和地方的产业政策，一举多赢。项目区的机械制造企业要形成以企业为主体的产学研相结合的研发能力和技术储备，通过开展广泛的国际交流与合作，引进国外先进技术，并消化吸收。产业结构调整的方向不在于减少重工业，而在于优化重工业的产品结构，在·48· 于增强重工业的竞争力。从我国产业结构升级的客观趋势看，资本和技术密集型重工业仍然具有广阔的市场需求。项目区坚持以存量吸引增量，努力将国内外的技术、资金和产品与我们的产业基础、人才优势相对接，实现优化组合。同时，积极争取国家政策性资金扶持，加快项目区内传统产业结构升级。5、养殖育苗区项目区所在地普兰店市xx镇是一个渔业经济比较繁荣的一个乡镇，xx镇水产资源丰富，拥有滩涂6万亩，海岸线长35华里，浅海水域20万亩，目前已开发滩涂贝类1.5万亩，浅海底播海珍品养殖1万亩。水产养殖业是该项目区的优势产业。在项目区内建设养殖场和育苗场，用高新技术和现代化设施来装备养殖场和育苗场。多年来，由于缺乏高产、优质、抗逆能力强的优良品种，种质退化现象严重，部分养殖种类个体变小，抗病力差，病害发生日趋严重。这些问题制约了我国海水养殖育苗业的发展。因此，新建一批生产规模大、管理素质高、技术能力强、工艺流程先进的苗种培育中心对于改良养殖品种具有十分重要的作用。项目区建设养殖育苗区重点培育的品种有海参、海胆、扇贝、牡蛎、文蛤、杂色蛤、海带、裙带菜等，培育的苗种除用于海区底播增殖和浅海养殖及池塘养殖以外，其他用于对外销售。二、基础设施工程规划1、道路交通规划结合现状外围道路，产业区内部道路系统主要以方格网形式为主，形成主干路、次干路和支路三级。主要货运交通流向有三，经西疏港路通往海皮线由西出城，经东疏港路通往201国道由北出城，经于皮线通过火车站向东出城。主干路由二纵二横组成，道路红线宽度41米，次干道红线宽度24米，支路红线宽度18米。2、给水工程规划1）需水量预测根据城市中发展目标和平面布局规划，参照《城市给水工程规划规范》（GB50282-98），建设用地综合用水指标为0.6万吨/平方公里.天，规划区内日供水量为5万吨。·48· 2）供水水源供水水源由规划区海港路城市供水管接入一条DN500供水管线，以解决项目区内的生活用水和生产用水。3、排水规划排水体制为雨污分流制，雨水就近排放，通过沿道路敷设的管渠进入沿路设置的明渠，再进入产业区南侧大海。1）污水量预测生活污水量按生活用水量的80%计算，工业废水按工业用水量的85%计算，其它用水量按用水量的85%计算。2）污水规划根据地形特点，污水管以重力排水方式敷设，最终进入污水处理厂进行污水处理。4、供热规划供热指标：住宅：60W/m2公建：85W/m2厂房：105W/m2近期在项目区内设热交换站，远期在项目区东部规划建设热电厂。5、电力工程规划1）供电负荷预测依据《城市电力规划规范》（GB/50293-1999），建设用地负荷指标为：居住用地用电：200KW/HA公建设施用地用电：400KW/HA工业用地用电：500KW/HA2）用电规划规划建设一座66KV变电所，内设开闭所一处，以满足项目区的用电需要。三、绿化系统规划大环境的生态绿地与产业区绿地系统结合，充分利用河流、水体进行水网绿化、造园、造景，建设与城市生活密切相关公园绿地，丰富城市景观，提高环境·48· 质量，形成点、线、面多层次、高水准的绿地系统。四、开发控制1、高度控制根据项目区的整体空间环境设计和用地规划布局，结合开发强度的要求，对项目区的整体进行高度控制设计。工业区建筑高度普遍较低，结合内部厂房与办公建筑的性质，厂房建筑控制在15米以下，厂区办公建筑一般高度控制在18米以下，厂区办公建筑尽量考虑体现轮廓线的变化。2、后退红线建筑后退红线考虑到场地基础设施铺设，并考虑到景观要求与日照、应急通道与防火的要求进行道路后退红线控制设计。沿道路两侧新建、改建、扩建，无大量人、车流集散的多、低层建筑（含高层建筑裙房）其后退项目区第二级别道路红线的距离不得小于10米，后退项目区第三级别道路红线距离不得小于8米。新建文化中心、大型商场等有大量人流、车流集散的多、低层建筑其后退项目区第一级别道路红线的距离不得小于16.5米，并让留出临时停车活回车的场地，一些大型公共建筑与旅馆建筑可适当考虑当地景观规划进行单独控制。3、建筑体形与色彩建筑体形与色彩是建筑功能的外在表现，应该通过总体的设计加以适度的引导和规定，并通过特定的建筑空间和特定的场所结合广场与绿化形成丰富多彩的建筑形象。五、用地平衡本次规划面积为840公顷，详见下表。·48· 用地平衡表序号项目面积（公顷）比例（%）1道路用地183.321.8%2工业用地520.662.0%3绿化用地29.43.5%4住宅、生活区22.02.6%5市政设施14.71.8%6仓储30.03.6%7商业金融28.03.3%8行政办公12.01.4%9合计840.0100.0%用地平衡图如下：·48· 第六章基础设施建设内容基础设施建设采用总体规划与分期建设相结合原则，分阶段施工建设方式，实行滚动开发并逐步完善，并为项目区的今后发展留有余地。项目规划面积840公顷，主要进行盐田回填基础设施建，建成后，场地达到“六通一平”标准。近期建设工程内容如下：一、场地回填工程按50年一遇洪水频率计算，地面高程为3.50米，回填深度平均为3.65米，回填土石方量为3,072万立方米。取土来源于xx镇龙王庙一带，可满足项目取土需要。二、道路工程区域规划主干道4条，道路总长15,536米，主干道红线控制宽度41米，其中沥青路面27米，双向六车道。规划红线宽度24米的次干道长度26,934米，规划红线宽度18米宽的次干道长度为30,536米。三、供电工程在项目区内新建一座66KV的变电所，敷设地下电缆17,403米，以满足项目建设需要。四、供水工程供水水源由规划区海港路城市供水管接入一条DN500供水管线，给水管道长31,920米，材质均为球墨铸铁管，管径为DN100-DN500，给水管线按道路一侧铺设，与污水管道分开，以免污染上水。五、雨水、污水工程排水体制为雨污分流制，雨水就近排放，通过沿道路敷设的管渠进入沿路设置的明渠，再进入产业区南侧大海。根据现项目区地形、地势的特点，考虑雨水、污水的特征，采用合理的管道坡度，以尽可能经济地施工。该区域铺设排污管道，管径为DN600-DN900，总长度48,015米，材质钢筋混凝土管；建造雨水沟渠和暗渠62,830米。六、供热工程·48· 供热采用集中供热，近期在项目区内设热交换站，远期在项目区东部规划建设热电厂，铺设供暖、供汽管线总长18,545米。七、通讯工程xx市目前公共网部分国内长途电话可向771个主要城市用户直拨通话，国际长途可向204个国家和地区用户直拨通话。普兰店市程控电话容量完全能够满足入驻企业的需求。为加速项目区企业信息沟通，安装配套通讯电缆18,440米。·48· 第七章环境保护第一节项目场址现状项目建设地点位于xx镇的东部，西起龙头山，东至赞子河口，北到东西疏港路及于皮线，南以新建海堤为界，大部分为原皮子窝化工厂废弃盐田改造，规划面积为840公顷。项目区现状用地为盐田、虾圈及海水潮沟，自然环境一般。第二节项目建设与运营对环境的影响一、建设期在项目建设过程中，场地平整、掘土、地基深层处理及土石方、建筑材料运输、设备装配等施工行为，将会对周围环境造成不利影响。但这种影响一般是可逆的，在施工结束后将一并消失。施工期存在的主要环境问题有：1、材料及土石方运输车辆噪声；2、现场施工噪声；3、运输车辆的汽车尾气及燃油机械排放的燃油废气；4、施工中土方挖掘、平整场地以及装载运输产生的二次扬尘；5、施工场地降雨产生的含泥沙排水；6、施工作业产生的生活污水；其中比较明显的环境问题主要有两点：一是施工机械及运输车辆产生的噪声；二是施工中平整场地、混凝土运输搅拌等作业产生的地面扬尘。二、运营期项目区主要污染源及污染物包括运输车辆产生的汽车尾气，车辆行驶产生的扬尘及维修设施产生的废气、废水、噪声等；汽车尾气及管理人员产生的生活污水、生活垃圾等污染物；锅炉燃煤烟气；工业生产废气、废水、废渣、设备噪声等；空调设备噪声；工业生产垃圾、生产废水、废渣等；工作人员产生的生活污水及生活垃圾等。·48· 第三节环境保护措施一、设计依据项目区环境保护设计及监管依据以下标准；l《中华人民共和国环境空气质量标准》（GB3095—1996）中二级标准l《中华人民共和国城市区域环境噪声标准》（GB3096—93）l《中华人民共和国大气污染物综合排放标准》（GB16297-1996）l《辽宁省沿海地区污水直接排入海域标准》（DB21—59—9）l《中华人民共和国工业企业厂界噪声标准》GB12348-90）l《中华人民共和国锅炉大气污染物排放标准》二、环境保护措施（一）施工期间污染防治措施施工期主要影响因素为施工噪声、废弃物、扬尘、生活污水。针对各影响因素提出的防治措施如下：1、施工噪声由于建筑施工是露天作业，流动性和间歇性较强，对各生产环节中的噪声治理具有一定难度，下面结合施工特点，对一些重点噪声设备和声源提出治理措施和建议：（1）降低声源的噪声强度对基础施工过程中的主要发声设备空压机以及气锤打桩机等，采用水力撞锤代替撞击打桩的传统方法。（2）采用局部吸声、隔声降噪技术对各施工环节中噪声较为突出的，且又难以对声源进行降噪可能的设备装置，采取临时隔声措施，在隔离体上敷以吸声材料，以此达到降噪的目的。项目施工噪声产生的影响属于短期行为，待施工结束后即可消除，对施工过程中产生的噪声要求采取以上防治措施，确保施工期噪声满足《建筑施工声界噪声限值》要求。2、扬尘项目在挖掘及建设期间，将产生一些地面扬尘，这些扬尘尽管是短期行为，·48· 但也会对附近区域环境带来不利影响，所以在施工期间要采取有效的措施，以减轻扬尘的产生，最大限度地防止扬尘扩散，具体环保要求如下：（1）施工场地周边必须设置高度在1.8米以上的围档，土堆、料堆要有遮盖或喷洒覆盖剂。（2）建筑垃圾的堆放不准超出场地围档范围，施工场地内不准堆放生活垃圾。严禁高空抛撒建筑垃圾。（3）施工道路要硬覆盖，要在工地出口处设置清除车轮泥土的设备，确保车辆不带泥土驶出工地，装卸渣土严禁凌空抛撒，要指定专人清扫工地路面。（4）施工工地必须使用预拌混凝土，禁止现场搅拌混凝土。（5）拆迁工地要随拆随洒水，拆迁后要立即进行简易绿化。（6）在道路上施工的工地必须实行封闭式施工，严禁在车行道上堆放施工弃土，要采用洒水、遮盖物或喷洒覆盖剂等措施防治扬尘。此外，建筑材料运输过程中要进行遮盖，防止撒漏，减少运输中产生的扬尘。（二）营运期间污染防治措施1、大气污染防治对策及建议项目区对大气环境可能产生危害的主要污染物是锅炉燃煤烟气和食堂、厨房产生的油烟气以及汽车尾气等。为了减轻废气对大气环境的影响范围和程度，本着“技术可行、经济合理”的原则，提出以下防治措施及建议。（1）锅炉燃煤烟气防治措施该项目冬季采暖采用锅炉供暖，对于锅炉燃煤烟气的治理措施，一是提高烟囱高度，二是安装高效并带脱硫性能装置的除尘设备。（2）粉尘污染防治措施燃料煤使用汽车运到煤场后，在卸煤过程中会产生煤尘。建议在卸煤时配备水雾喷洒装置，使煤尘产生量降到最小程度。将贮煤场和贮灰场修成封闭式的贮煤棚和贮渣库，严禁煤、渣在贮存过程中被风吹起扬尘。锅炉排渣应采用水力清灰，在灰渣外运时必须采用封闭型车辆运输，防止扬尘污染周围环境。（3）厨房油烟气防治措施·48· 食堂厨房用煤气炉灶会产生油烟气，建议在煤气炉灶上配备排风罩或抽油烟机，烟气要经排气筒（15米以上）高空排放。（4）停车场汽车尾气防治措施项目区内设有停车场，停车场汽车尾气排放属于无组织面源排放，其污染防治只能是加强停车场车辆管理，做到汽车有序停放，车辆进出畅通，减少汽车在停车场中的运行时间，从而控制汽车尾气的产生。2、噪声污染防治措施及建议锅炉房的主要噪声源为鼓风机、引风机、水泵等，锅炉房在购置备时要尽最选用低噪声设备。建议在锅炉房外面建一密闭隔声机房，将鼓风机和引风机都安装在这一机房，并按工艺要求用风管把风机与主机连接起来，在机房顶上或墙上开设进气口并安装消声器供机房进风使用。循环水泵要安装适宜的隔声罩和消声器，在机座下加减振垫等措施，最大限度地减少和降低噪声对环境的影响。3、固体废渣污染防治措施（1）工业废渣机加工等企业生产废渣主要为钢材废料及铁屑等，这些废料可收集集中起来以废铁出售。（2）锅炉煤灰锅炉燃煤产生的灰渣要采用水力清灰。运输过程中要采用封闭运输，堆放时应采用密闭型贮渣棚，尽量减少渣尘对环境的影响。建议炉灰渣采用综合利用措施，用于建材行业制砖、水泥等；也可铺筑道路。（3）生活垃圾生活垃圾要定点定期收集，并及时清运到指定垃圾场处理。4、废水污染防治措施项目区排水设施采用雨污分流，雨水沿道路上的雨水管线就近排入大海，污水进入污水处理厂集中处理。（1）生产废水锅炉产生的废水经中和处理后可用来进行水力冲渣除灰。冲渣水经沉淀后可循环使用。（2）生活污水·48· 厨房污水要经隔油池处理，冲厕所污水经化粪池处理后，排入下水管网进入污水处理厂集中处理。第四节环境评价结论施工期间的污染属于短期行为，待施工结束后即可消除。该项目在施工阶段将采取有效措施，尽量减轻扬尘的产生，采用局部吸声、隔声降噪技术，在隔离体上敷以吸声材料，降低噪音。项目建成运营期间对环境的污染主要有废气、废水、噪声和固体废弃物等，各项污染经采取适当措施治理后，均可达到排放标准要求，对项目周围环境不会产生明显危害，在最大程度上避免了对周边自然生态环境的负面影响。因此，只要落实各项污染防治措施，从社会、经济、环境等方面综合衡量，该项目可行。·48· 第八章组织机构和项目实施进度第一节组织机构一、项目区组织机构为了保证xx临港产业区前期建设和后期运营的顺利进行，成立“xx临港产业区管理委员会”,管委会主任由xx镇政府任命，副主任由管委会主任任命，负责项目区开发建设工作。xx临港产业区管委会下设工程开发部、招商部、信息中心、综合管理部、企业管理部和财务部。管理职责包括项目区建设资金筹措、组织动迁和土地开发建设、项目招商和进区企业的服务等。xx临港产业区组织机构见下图。管委会副主任信息中心招商部工程开发部企业管理部综合管理部财务部土建工程给排水工程电气工程供暖工程管委会主任皮口临港产业区管理委员会组织机构图·48· 二、各部门职能1、工程开发部工程开发部下设土建工程组、给排水工程组、电气工程组、供暖工程组，在项目区基础设施建设阶段负责区内水、电、路网、供热等基础设施方案论证、工程建设管理及检查验收等工作；项目区建成后,负责项目区内的已建成基础设施的维护和管理。2、招商部负责整个项目区的对外招商引资工作，定期组织参加各种招商说明会，介绍项目区的招商政策等，包括项目立项、登记、审批与各有关部门的协调及政策咨询等各项工作。3、信息中心根据项目区内的企业生产产品情况，收集这些产品的供需信息，建立供求企业信息平台，定期在项目区内召开供求信息发布会及项目区对外宣传工作，为企业和管委会提供信息服务。4、综合管理部处理管委会日常业务，协调管委会与政府有关部门的工作，负责管委会的人事档案管理、后勤保障等。5、企业管理部负责为入驻项目区的企业提供水、电、热等基础设施协调服务工作和物业管理服务工作。6、财务部定期完成各种财务报表，组织项目区内入驻的企业财务部门了解政府有关会计、财务、税收等方面信息，完成工资、奖金、福利发放等日常工作。第二节人力资源配置一、人员配置根据xx临港产业区各部门的职能要求，管委会人员配置如下：1、主任1人。2、副主任1人。·48· 3、工程开发部：4人。4、招商部：4人。5、信息中心主任：1人。6、综合管理部：3人。7、企业管理部：3人。8、财务部：3人。共计20人，部分工作人员可从社会公开招聘。第三节项目实施进度一、建设工期该项目规划用地面积840公顷，建设工期为2年，即从2005年1月～2006年12月。二、项目实施进度工程项目实施进度安排如下：1、2005年1月～2月：工程总体规划，基础设施建设方案论证和编制可行性研究报告等前期手续；2、2005年3月～2005年12月：填盐田面积500公顷，进行工程基础设施建设，包括盐田回填、主干道、次干道路基回填，上水、下水管网埋设；3、2006年1月-2006年12月：填盐田面积340公顷，进行盐田回填、道路、给水、污水、雨水、供热、通讯以及供电管线的铺设；4、2006年12月：竣工验收。·48· 三、项目实施进度表（甘特图）项目建设进度安排见下表。项目实施进度表2005年2006年1-23-45-67-89-1011-121-23-45-67-89-101112规划，方案论证可研报告填盐田500公顷，进行盐田回填、道路路基回填，上下水管网埋设，填盐田面积340公顷，进行盐田回填、道路、给水、污水、雨水、供热、通讯以及供电管线的铺设竣工验收·48· 第九章投资估算及资金筹措第一节投资估算一、投资估算说明xxxx临港产业区项目规划面积840公顷。投资估算包括回填盐田土石方工程费、上下水管网工程费、道路工程费、供电工程费、供热工程、通讯工程及其它工程费用等。投资估算不含水、污水排放等项公用工程所需增容费，其费用按谁使用谁负担的原则，在用户使用时，由用户自行负责缴纳。二、投资估算该项目建设投入总资金估算包括建设投资静态部分和建设投资动态部分，其中建设投资静态部分由建筑工程费、设备购置费、设备安装费、工程建设其他费用基本预备费组成；建设投资动态部分由涨价预备费和建设期利息组成。（一）建设投资静态部分1、建筑工程费建筑工程费估算采用单位建筑工程投资估算法，即以单位建筑工程量投资乘以建筑工程总量计算，经估算建筑工程费需87,569.6万元，详见下表：·48· 建筑工程费估算表单位：万元序号建筑物名称单位工程量单价（元）费用合计备注1场地回填m330,720,00019.058,368.0运输、平整碾压、回填平均深度3.65m2道路工程15,248.62.1主干道m15,536.03,240.05,033.7路宽41ｍ，油路27ｍ，人行道14ｍ2.2次干道m26,934.02,160.05,817.7路宽18ｍ2.3支路m30,536.01,440.04,397.2路宽12ｍ3给水工程1,755.63.1区内给水主管道m31,920.0550.01,755.6DN100～DN5004污水及雨水工程4,599.84.1污水管道m48,015.0500.02,400.8DN200～DN5004.2雨水沟渠m62,830.0350.02,199.15电力工程4,540.35.166KV变电所座1.028,000,0002,800.0新建一座66KV变电所5.2敷设地下电缆m17,403.01,000.01,740.3电缆直径240ｍｍ26通信光缆敷设m18,440.0250.0461.07供热工程m18,545.01,400.02,596.38合计87,569.6为简化计算，基础设施中的上水、下水、供暖管道、电力、通讯等工程，均将管道、电缆等购置、安装和土建等费用合并估算。2、工程建设其他费用工程建设其他费用包括土地使用权费、建设单位管理费、勘察设计费、工程监理费、工程建设劳动保险费、工程招标代理费、规划咨询费、取土费等，经估算，工程建设其他费用合计为31,013.6万元，详见下表：·48· 工程建设其他费用估算表单位：万元序号费用名称计算依据费率或标准费用合计（万元）1土地使用权费26460.02建设单位管理费建筑工程费0.5%437.83勘察设计费建筑工程费0.5%437.84工程建设监理费建筑工程费0.5%437.85建设工程劳动保险费用建筑工程费3.2%2802.26规划咨询费建筑工程费0.2%175.17竣工验收费建筑工程费0.3%262.78合计31013.6其中土地使用权费按照当地标准为2.1万元/亩，土地使用权费合计为26,460万元。3、基本预备费基本预备费按建筑工程费和工程建设其他费用之和的5%估算，需4,603.4万元。以上建设投资静态部分合计为123,186.6万元。（二）建设投资动态部分1、涨价预备费根据国家计委1999年发布《国家计委关于加强对基本建设大中型项目概算中“涨价预备费”管理有关问题的通知》(计投资1340号文件)的规定，由于近年来我国物价趋于平稳，在编制基本建设大中型项目初步设计概算中，投资价格指数按零计算，可不考虑涨价预备费，因此该项目在预备费估算中，只估算了基本预备费。2、建设期利息建设期利息属于建设投资动态部分，该项目拟申请银行贷款90,000万元，其中硬贷款60,000万元，贷款年利率6.12%；软贷款30,000万元，贷款年利率为5.50%。·48· 建设期的第1年贷款50,000万元，其中硬贷款为30,000万元，软贷款为20,000万元；第2年贷款40,000万元，其中硬贷款为30,000万元，软贷款为10,000万元；则建设期利息合计为5,683.4万元。以上建设投资动态部分合计为5,683.4万元。（三）项目投入总资金项目投入总资金＝建设投资静态部分+建设投资动态部分＝123,186.6万元+5,683.4万元＝128,870万元项目投入总资金估算，详见下表。项目投入总资金估算表单位：万元序号工程或费用名称投资额占项目投入总资金的比例（%）估算说明合计其中：外汇1建设投资128,870.0100%1.1建设投资静态部分123,186.695.59%1.1.1建筑工程费用87,569.667.95%详见附表1-11.1.2设备及工器具购置费0.00%1.1.3安装工程费-0.00%1.1.4工程建设其它费用31,013.624.07%详见附表1-21.1.5基本预备费4,603.43.57%按1.1.1～1.1.4之和的5%估算1.2建设投资动态部分5,683.44.41%1.2.1涨价预备费1.2.2建设期利息5,683.44.41%2流动资金3项目投入总资金（1+2）128,870.0100%·48· 第二节投资使用计划与资金筹措一、投资使用计划该项目近期规划用地面积840公顷，项目建设投入总资金128,870万元。投资使用计划将按照长远规划、滚动发展、市场运作、多元投资的原则，投资主要用于、道路路基回填、电力工程费、供水工程、雨污水工程等基础设施建设。2005年开发面积500公顷，计划投资77322万元，主要建设内容如下：xx临港产业区2005年投资使用计划单位：万元序号项目2005年投资用途主要内容计划投资盐田回填工程盐田回填回填土石方1825万立方米346751道路工程铺设道路建设主干道10536米，次干道17934米，支路20536米10244.62供电工程建设66KV变电所，敷设供电线路建设66KV变电所一座，敷设10KV供电线路8403米3640.33供热工程敷设供热管道建设换热站，敷设供暖管道9545米等1336.34供水工程供水管道铺设铺设供水管道21920米，材质球墨铸铁管1205.65污水、雨水工程铺设污水管道、雨水管道铺设污水管道32015米，管径DN500，钢筋混凝土管，雨水沟渠42830米3099.86通讯工程通讯电缆、有线电视铺设通讯电缆、有线电视各2510米2117工程建设其他费用征地及补偿费、建设单位管理费、勘察设计费、监理费18579.58工程预备费28629建设期利息146810合计77322二、资金筹措该项目投入总资金为128,870万元，资金筹措拟采取自筹资金和银行贷款。其中，申请银行贷款90,000万元，普兰店市本级财政投资资金8,000万元，项目单位自筹30,870万元。·48· 资金筹措计划见下表：资金筹措计划表单位：万元序号项目第1年第2年合计1项目投入总资金77,322.051,548.0128,870.01.1建设投资75,854.047,332.6123,186.61.2建设期利息1,468.04,215.45,683.42资金筹措77,322.051,548.0128,870.02.1银行贷款50,000.040,000.090,000.02.1.1硬贷款30,000.030,000.060,000.02.2.2软贷款20,000.010,000.030,000.02.2普兰店市本级财政投入资金4,000.04,000.08,000.02.3项目单位自筹资金23,322.07,548.030,870.0·48· 第十章财务评价本项目财务评价分析依照国家计委颁布的“关于出版《投资项目可行性研究指南（试用版）》的通知（计办投资[2002]15号）”及《投资项目可行性研究指南（试用版）》的规定进行。第一节财务评价基础数据与参数选取一、项目计算期项目的计算期设定为12年，其中建设期为2年，经营期10年。二、财务评价参数的确定该项目的基准财务内部收益率设定为6%，基准投资回收期设定为10年。第二节经营收入估算一、土地出让金收入按照当地的土地出让标准估算，项目开发完成后，基础设施达到“六通一平”的条件，出让价格为9万元/亩（135元/平方米）。1、土地出让计划近期开发土地面积为840公顷，其可出让比例约70%，即有588公顷的土地可以出让给入驻企业。预计土地出让计划见下表：土地出让计划表单位：公顷项目第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年合计出让面积29.429.488.288.288.288.288.288.2588出让比例5%5%15%15%15%15%15%15%100%2、土地出让价格·48· 项目开发完成后第一年的土地出让价格为135元/平方米（9万元/亩），考虑到将来土地供需关系的影响，土地会进一步增值。3、土地出让金收入土地出让金收入估算表单位：万元序号项目第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年合计1土地出让收入3,969.04,762.817,146.120,575.324,690.424,690.424,690.424,690.4145,214.61.1出让面积29.429.488.288.288.288.288.288.2588.01.2出让价格135.0162.0194.4233.3279.9279.9279.9279.9二、入驻企业税收地方留成部分根据已入驻企业占地面积情况分析，项目区可入驻80家企业，预计每年的达产企业数量为入驻企业的60%，项目区入驻企业数量估算详见下表。项目区入驻企业数量估算年度数量及规模第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年入驻企业数量1010101010101010入驻企业总数1020304050607080入驻企业达产数量616263646566676802、企业税及地方税收留成估算收估算为简化计算，假设入驻企业年均实现销售收入10,000万元，企业销售收入和实现税收情况见下表。·48· 税收地方留成估算单位：万元序号年度项目第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年第11年1入驻企业数10101010101010102入驻企业总数10203040506070803入驻企业达产数61626364656667680804入驻企业年平均销售额600001600002600003600004600005600006600007600008000008800005企业综合税率7%7%7%7%7%7%7%7%7%7%6入驻企业可实现税收42001120018200252003220039200462005320056000616007地方税收留成10502800455063008050980011550133001400015400注：企业年实现税收额=企业年销售额×综合税率其中：企业年销售额=企业平均年销售额×达产企业数量。综合税率为7%。 第三节成本费用估算该项目的成本费用包括土地开发成本的摊销、管理费用、财务费用、人员工资及福利等。一、土地开发成本摊销该项目投入总资金128,870万元，开发面积840公倾，其中，可作为工业用地出让面积为588公顷，可出让比例为75%。则可出让的土地成本摊销为：可出让土地开发成本=项目投入总资金×可出让土地面积/开发面积=128,870万元×588公顷/840公顷=90,209万元经营期内土地开发成本摊销项目名称第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年合计出让土地面积(万m2)29.429.488.288.288.288.288.288.2588所占比例5%5%15%15%15%15%15%15%100%土地开发成本摊销（万元）4510.54510.513531.413531.413531.413531.413531.413531.490209.0二、管理费用管理费用按经营收入的3%估算。三、财务费用该项目申请银行贷款90,000万元，其中硬贷款60,000万元，贷款年利率6.12%；软贷款30,000万元，贷款年利率为5.50%。每年财务费用详见借款还本付息表。三、人员工资及福利共有职工20人，工资及福利平均按2.5万元/人·年计算，则每年工资及福利费用为50万元。四、项目年总成本费用项目年总成本费用估算详见下表。 成本费用估算表单位：万元序号名称第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年第11年第12年1土地开发成本摊销4510.54510.513531.413531.413531.413531.413531.413531.42经营成本4384.55647.25889.64990.63796.62161.2790.7790.7790.7790.7790.72.1管理费用119.1142.9514.4617.3740.7740.7740.7740.7740.7740.7740.72.2财务费用4215.45454.35325.24323.33005.91370.50.02.3工资及福利50.050.050.050.050.050.050.050.050.050.050.03合计8895.010157.619421.018522.017327.915692.514322.114322.1790.7790.7790.7第四节财务评价一、盈利能力分析经测算，该项目的财务盈利指标如下：财务内部收益率＝9.8%财务净现值＝26,623.2万元（ic＝6%）投资回收期＝7.61年（含建设期）由于测算的财务内部收益率（＞ic＝6%）、财务净现值（＞0）、投资回收期（＜Pt=10年＝等指标均优于基准值的要求，因此该在财务分析上是可行的。该项目财务现金流量见下表。二、清偿能力分析该项目拟申请银行贷款90,000万元，其中硬贷款60,000万元，贷款年利率6.12%；软贷款30,000万元，贷款年利率为5.50%。第1年贷款50,000万元，其中硬贷款为30,000万元，软贷款为20,000万元；第2年贷款40,000万元，其中硬贷款为30,000万元，软贷款为10,000万元。还款资金主要是土地出让金收入和开发区税收留成部分。通过上述分析可知，随着入驻企业的增加，财政税收不断加大，利用xx临港产业区的税收留成和土地出让金做为自有资金，来偿还银行借款。该项目借款偿还期为6.76年（含建设期2年），借款偿还计划详见下表。 项目财务现金流量表单位：万元序号年份建设期经营期项目123456789101112合计1现金流入5019.07562.821696.126875.332740.434490.436240.437990.414000.015400.016940.0248954.61.1开发土地出让收入3969.04762.817146.120575.324690.424690.424690.424690.4145214.61.2税收留成部分1050.02800.04550.06300.08050.09800.011550.013300.014000.015400.016940.0103740.01.3回收流动资金1.4财政补贴收入2现金流出75854.051717.15647.25889.64990.63796.62161.2790.7790.7790.7790.7790.7154009.82.1建设投资75854.047332.6123186.62.2流动资金2.3经营成本4384.55647.25889.64990.63796.62161.2790.7790.7790.7790.7790.730823.23净现金流量(1-2)-75854.0-46698.11915.615806.521884.728943.832329.235449.637199.613209.314609.316149.394944.84累计净现金流量-75854.0-122552.1-120636.4-104830.0-82945.3-54001.5-21672.313777.350977.064186.278795.594944.8 借款偿还计划表单位：万元序号项目建设期经营期123456789101借款　1.1年初借款本息余额51,468.095,683.493,574.977,204.154,652.124,917.61.1.1借款30,918.030,918.028,809.512,438.61.1.2软贷款20,550.064,765.464,765.464,765.454,652.124,917.61.2本年借款50,000.040,000.01.2.1借款30,000.030,000.01.2.2软贷款20,000.010,000.01.3本年应计利息1,468.04,215.45,454.35,325.24,323.33,005.91,370.51.3.1借款利息918.02,810.21,892.21,763.1761.2--1.3.2软贷款利息550.01,405.33,562.13,562.13,562.13,005.91,370.51.4本年还本付息7,562.821,696.126,875.332,740.426,288.11.4.1其中：本金2,108.516,370.822,552.029,734.524,917.61.4.2付息4,215.45,454.35,325.24,323.33,005.91,370.5 1.5年末本息余额51,468.095,683.493,574.977,204.154,652.124,917.62还款资金来源7,562.821,696.126,875.332,740.434,490.42.1土地出让金4,762.817,146.120,575.324,690.424,690.42.2税收留成2,800.04,550.06,300.08,050.09,800.02.3财政补助 第五节财务评价结论通过财务评价计算，该项目的财务内部收益率、财务净现值和投资回收期均优于基准值要求，说明该项目财务分析结果是可行的。 第十一章社会评价第一节项目对社会的影响分析该项目的建设对xx镇及其附近地区的经济发展、产业结构调整起着重要的作用，该项目具有较好的经济和社会效益，具体体现在以下几个方面：一、对招商引资的影响随着中国加入WTO和国内经济的持续快速发展，以及奥运经济的良好预期，中国已成为国际资本的主要流入国。多年来，xx始终是我国吸引外资的热点地区。而随着该项目区基础设施建设的不断完善，随着入驻企业数量的不断增加，将进一步带动全市企业的发展，为全市经济注入了新的活力，推动经济和社会各项事业持续发展，进一步增加全市的经济总量，因而具有良好的社会效益。二、对区域经济的影响本项目实施后，可以成为xx镇经济发展新的增长极，它的建成运营不但能直接大幅增加地区的GDP，而且能拉动相关产业的发展，对xx乃至周边地区的经济发展将产生明显的促进作用。三、对就业的影响本项目开发建设吸纳劳动力数量较大，除建设期在工程设施、生态环境、产业开发建设中需大量人力投入外，项目正常生产期也需要大量的各类劳动力。在所需的各类人才中，不仅包括管理、科技、教育、营销、公关等高素质劳动力和人才，同时也将吸引当地的农民进入项目区。实际上，该项目还会牵动配套产业发展，带来间接就业。因此，本项目在创造就业岗位，缓解严峻的就业形势方面具有十分突出的社会效益。此外，xxxx临港产业区的开发建设，有利促进xx镇产业集聚，加快产业升级，使产业向项目区集聚，从而带动相关行业及第三产业的发展，进一步推进城市化和现代化的建设进程。有利于实现人流、物流、信息流的良性流动；有利于集中治理“三废”，提高土地资源利用率；有利于降低开发成本，促进招商引资，加快产品和原材料专业市场的形成，形成农贸工联动，最终实现经济和社会的协调发展；有利于进一步改善投资环境，促进企业间的联合与协作，加快企业技术 创新步伐、发挥品牌效应、形成规模优势，提高产业的市场竞争力；有利于开辟城区新财源，增强经济社会发展的后劲，并吸纳更多农村剩余劳动力，为第三产业发展创造条件，提供更多就业机会。总之，本项目不仅经济效益可观，而且社会效益显著，建设前景良好。第二节项目与所在地互适性分析该项目的实施对社会产生了积极的影响，因此项目从筹划到实施取得了来自社会各方面的大力支持。一、政府部门的支持本项目的实施与当地政府有很大的关系，因此当地政府的态度和支持力度对本项目的实施有较大的影响。而当地政府对该项目的建设都极为重视，支持态度明确，主要原因如下：1、符合国家和地方的发展规划党的十六大报告明确提出，统筹城乡社会经济发展，繁荣农村经济，加快城镇化进程，是全面建设小康社会的重大任务。中共中央国务院《关于促进小城镇建设发展若干意见》，对小城镇的建设发展具有根本的指导作用。振兴东北，实现老工业基地的复兴已成为我国基本国策，中央为此投入大量的人力、物力、财力，出台了许多振兴老工业基地的政策法规，制定了若干发展项目。国家的政策支持和发展项目的建设，为本项目提供了重要的指导作用。xx政府发展规划中明确指出，认真落实xx市人民政府关于建设“大xx”加速开发“北三市”发展战略，以经济建设为中心，小城镇建设为重点，加快城乡一体化进程。2、壮大主导产业，促进地区经济发展xx镇的主导产业是服装加工、水产品加工、印刷业。该项目建成后，将壮大项目区的水产养殖、加工和服装等主导产业。该项目的实施将拉动xx市的养殖业和服装加工业向大规模、高档次、专业化方向发展，促进项目区的产业结构调整。项目建成后将水产品养殖由大众产品向名优特海珍品转变，由水产品的初加工转向水产品精深加工，提高产品附加值，增加农民收入，促进项目区结构调整，加快当地经济的发展。 二、相关利益群体的支持本项目相关的利益群体主要是当地居民，由于项目实施后当地居民也会受益，因此，他们也会支持。具体表现在以下几个方面：1、解决了部分群众的就业问题项目建成后必然会增加对加工工人的数量，而附近的农民成了最主要的劳动力，预计项目建成后将解决近百位农民的就业问题，未来周边农村剩余劳动力将逐步向市区转移。2、增加了养殖户的收入由于本项目建成后将吸引一大批水产品加工企业，他们进行深加工的原材料主要从当地养殖户中收购，这会增加了养殖户的收入。而且，随着项目区规模的不断增大，实施后加工能力的增加，对原材料需求也必然会大幅度增加，从而会不断提高当地养殖户的收入。3、改善居住环境项目建成后将进一步提升城镇公用设施水平，完善城镇功能，改善居住环境，提高当地居民的生活条件和生活水平。4、增加了投资者的热情xx镇对周边地区经济带动作用很大，上级部门的重视也为xx镇经济社会发展创造了良好的政策和舆论环境，极大的影响了当地居民的心理预期，居民对xx镇的发展前景普遍持乐观态度，众多企业厂商对本案建设后xx镇的经济前景也普遍看好，向xx镇投资的热潮正在悄然兴起。第三节社会评价结论经过以上分析，我们认为项目有利于国家关于城镇发展的战略规划的实现，有利于辽宁省城乡一体化进程的推进，有利于“大xx”战略规划和北三市发展规划的实施，有利于xx镇城市化水平跃上一个新台阶，有利于发挥xx的集聚效应，带动周边地区的发展，有利于改善投资环境，招商引资，加速产业结构调整与升级，有利于当地居民的生产生活和收入水平的提高。因此，项目的建设是积极可行的。 第十二章结论与建议第一节结论该项目将推动xx镇经济的快速发展，促进xx镇产业结构升级，提升xx镇的整体竞争力。项目建成后可以成为xx经济发展新的增长极，推动xx城镇化建设，并且对促进xx外向型经济的持续快速发展，促进大xx的建设具有十分重要的现实意义，该项目的建设是十分必要的。通过投资估算与财务分析可知，该项目投资总额128,870万元。主要财务评价指标内部收益率为9.8%，财务净现值为26,623.2万元，投资回收期为7.61年，借款偿还期6.76年，均优于基准值的要求，具有较好的经济效益。该项目拟定的建设规模和建设方案科学合理，经市场调查和预测分析，项目的开发与建设符合普兰店和xx市的发展目标和方向，同时，由于该项目所处的地理位置优越，在中国加入WTO以及建设大xx发展规划和振兴东北老工业基地的大背景下，招商引资的市场前景比较乐观，因此，项目可行。第二节建议在做好建设项目前期的方案论证和规划的同时，建议政府加快落实有关政策，以使项目尽快形成规模，实现经济效益和社会效益。建议项目执行单位对项目区基础设施建设施工时所需的各项配套设施（水、电、通讯等）进行统筹规划，并与有关单位尽快协调，做到有备无患。项目在建设实施过程中，要进行工程施工和设备采购招标，以提高工程质量，降低工程造价。 附件 附图 附图1项目建设地点地理位置示意图'