云台山旅游景区开发项目可行性研究报告 35页

'第一章总论一、项目概要1、项目名称云台山旅游景区开发项目2、项目开发单位白水县云台乡人民政府3、项目法人代表孙雪玲，云台乡人民政府乡长4、项目区概况云台山旅游景区位于白水县城西北部37公里处，距305省道北部5公里，与铜川市的宜君县和印台区交界。范围包括云台乡全境11个行政村的38个自然村，面积69.8平方公里。本景区是白水县保存最完整的自然景观之一，其山体最高峰为白水县最高处，区内古树称奇，山顶绕云，山体披绿，山泉涌突，小河奔流，有十二盘、九眼泉、马刨泉、四县圪塔、贺郎担山等二十八处自然景观，其景观、景致特色及视觉效果蔚为壮观，是一处集山、水、民俗、宗教、休闲、度假为一体的综合性旅游目的地。本区由一条沿山体的循环线路贯穿起来，沿途设观景台及出入口。游客既可以在观景台观赏云台山的壮美景色，也可以由循环线进入主要的景点，观赏行云流水、聆听历史典故，采摘山上野果、体验朴素民俗。项目区以山水自然景观为主要市场卖点，以云台民俗的深度体验和度假休闲为次级市场吸引点；将成为白水县县旅游的龙头。二、项目建设性质1、项目性质新开发旅游项目2、开发地点白水县云台乡三、项目开发单位概况项目建设单位白水县云台乡人民政府是负责本辖区社会事务的行政管理机构，其主要职能是执行本级人民代表大会的决议和上级国家行政机关的决定和命令，发布决定和命令；执行本行政区域内的经济和社会发展计划、预算，管理本行政区域内的经济、教育、科学、文化、-35- 卫生、体育事业和财政、民政、公安、司法行政、计划生育等行政工作等。全乡辖11个行政村38个自然村，有人口12012人。四、项目可行性研究报告编制依据1、《中国旅游业发展"十一五"计划和2015－2020年远景目标纲要》2、《陕西省人民政府关于进一步加快旅游产业发展的决定》，陕政发〔2009)48号3、《白水县"十一五"旅游产业发展总体规划》4、《白水县国民经济和社会发展"十一五"规划纲要》5、国家计划委员会发布的《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》6、国家计划委员会、建设部发布的《建设项目经济评价方法与参数（第二版）》7、国家计划委员会委托中国国际工程咨询公司编写的《投资项目可行性研究指南》8、《白水县旅游发展总体规划》9、《关于中国生态旅游发展的倡议书》10、《中华人民共和国自然保护区条例》11、白水县委、县政府2009年9月3日云台山现场办公会议纪要12、白水县委、县政府2010年工作要点13、《白水县志》、《云台乡志》14、云台乡提供的有关基础资料和统计数据五、项目建设理由1、资源优势向经济优势转化的需要云台乡旅游资源赋存多、品位高，多数仍“深在闺中，不为人知”，在发展上需要加大资源转换力度，审时度势，旅游活乡，利用资源进行旅游景区的开发建设，加快经济建设步伐，将资源优势转化为经济优势，实现云台乡经济的快速发展和产业结构的转型。2、区域经济、社会环境发展的需要利用云台乡具有独特性、品味高的旅游资源，对云台山进行景区开发建设，一方面实现了资源优势向经济优势的转化，促进了区域经济的快速发展，另一方面，云台乡的旅游资源和生态环境得到了有效保护，有利于云台乡旅游业的可持续发展，实现了区域经济和社会环境发展的双赢。3、旅游业的综合带动效应近年来云台乡经济结构调整的步伐加快，但是主要表现在第一产业的快速发展方面，第三产业发展速度仍然较慢。发展旅游业，可以带动住宿餐饮业、商品销售业、交通运输业、文化产业等第三产业的发展，从而推动文化宣传、招商引资、区域合作等活动，进一步优化产业结构，促进云台乡经济的快速发展。-35- 六、项目建设内容项目组成：本项目由景点建设、市场启动、服务设施和道路建设等组成。1、景点建设项目：包括各观景点及观景台、民俗文化体验中心、娱乐休闲区建设。2、市场启动：包括游览路线广告牌、市场促销、人员培训费。3、基础设施：包括游客接待中心、医疗救护所及配套、给水排水设施、电力电讯设施、公厕等环卫设施、其它设施。4、道路建设：景区内部主干道路、景区与外部连接的道路改造、游览步道以及停车场等附属设施。七、项目投资及资金来源项目投资总额6000万元，其中建设投资5570万元，项目建设其他费用230万元。资金筹措：拟申请上级财政支持1000万元，招商引资4000万元，群众自筹570万元。八、项目建设进度云台山旅游景区开发项目分三个阶段进行，边开发边运营，梯级式循环发展。2010年：项目立项宣传2010—2011年：进行景点基础设施建设。2012—2013年：完成接待服务设施建设。2014—2020年：完成全部建设项目，旅游产品服务全面达标，进入良性循环发展。九、效益分析1、经济效益本项目财务内部收益率所得税后%，所得税前%，均大于行业基准收益率10%；财务净现值（Ic=10%）所得税后万元，所得税前万元，均大于零。投资回收期所得税后年，所得税前年。2、社会效益（1）项目开发后，对维护云台乡良好的生态环境将起到极大的促进作用。（2）项目开发将提供大量就业机会；增加当地村民收入和政府的财政收入；带动云台乡其他产业的发展。（3）项目实施将改善区域的基础设施状况，丰富群众精神生活，提高当地人民的生活质量。十、结论云台山旅游景区开发建设项目符合产业发展总体态势，旅游区开发项目可行性研究报告，经过-35- 实地调查和分析，研究了项目的自然、社会、经济、历史、文化等状况，报告基础科学、可靠，市场前景广阔。通过对云台山旅游景区游客市场规模预测、项目产品的效益分析以及对环境评价的实证分析，项目投资效果好、风险较小、经济效益高，注重带动相关产业的发展，生态效益和社会效益显著，建议尽快实施。-35- 第二章项目提出的背景一、自然历史背景云台山得名可考证资料为唐代，诗圣杜甫有诗云：“天路牵骐骥，云台引栋梁”，另据乾隆二十七年重修云鹤宫歌舞楼台碑纪“邑（白水）西北四十里而遥，奇峰突兀，层峦叠嶂，为一方形胜云台山……”，可想而知云台山之名源远流长，山上山下有十二盘、九眼泉、马刨泉、四县圪塔、贺郎担山等自然景观多处，有“二十八景绕云台”之说。直至1962年以前，曾“庙宇辉煌，松杉古郁。每当曙光东启，云霞互映，秀峰金碧，漂渺方涛中，如俊鹤摩天，状觉临海倒挂日，南琼室犹未足，仿佛奇鹿也”。云台山之巅中峰称神峰，海拔1580米。西峰称“四县圪塔”，古人常曰“鸡叫一声听四县”。山内年降水量660毫米，年平均气温16℃，山顶常常云环雾绕，阴雨前有白云压在山顶，是当地群众的预报台，百姓有“北山戴帽，长工睡觉”之谚语。山坡松苍柏翠，草异花奇，四季如画如诗。春季连壳、玛茹、山桃、山杏，百花初绽，红、黄、白、绿交相辉映，若少女展示新装；夏季，刺槐、狼牙刺、紫藤诸花盛开，蜜香扑鼻，游人如入仙境；秋季霜叶红遍山野，层林尽染，若天降巨幅绫罗彩缎；冬季，松林更显翠绿，风起如碧波汹涌，雪落若素裹银装，处处翡翠。山下有千年迎客松长臂伸展，两千年古槐千姿百态，云台河水微波荡漾，沿河有史前人类遗址，磨石沟三水库鱼翔蟹泳，游人或上山登高望远，观景聊天，或下水摸鱼捉蟹，休闲垂钓，皆可深深体会到大自然鬼斧神工打造的无穷奥妙，倍觉心旷神怡，精神焕发。开发云台山旅游是人们对回归自然的向往。二、社会经济背景云台乡因云台山而得名，建置历史悠久，明代万历年间曾为庆云乡修仁里，解放以后，1951年曾在段塬村设乡政府，1956年迁至北圪塔村为管区，1958年改为北圪塔人民公社，1962年公社迁至云鹤宫（云台庙）旧址，改称云台人民公社，1984改为云台乡人民政府。现辖11个行政村38个自然村48个村民小组，人口12012人。辖区面积69.8平方公里。云台山旅游景点几乎遍布云台乡全境，可形成50公里的旅游大环线。全乡产业以苹果为主，面积已达13000亩，年产苹果1.9万吨，粮食作物1.1万亩，年产350万公斤，畜牧业也较发达，牛存栏已达4000多头，羊存栏5000多只，生猪年饲养量达5000多头，人均纯收入已达到3500元。社会固定资产投资2009年已达到3300万元，全乡生产总值2009年已达到8200万元。社会事业已得到长足发展，油路、水泥路实现了村村通，可直达云台山底的山岔村，饭店、旅馆、农家乐已多处办起，为云台山景区开发创造了良好的条件。三、文化发展背景-35- 全乡有初级中学、中心小学、中心幼儿园各1所，4年制小学8所，共有在校生1800多名，建有乡综合文化站一所。11个村中有9个村拥有锣鼓队，其中郭畔锣鼓队最为驰名，称“蟠桃锣鼓”，已加入陕西省打击乐学会；有5个村拥有自乐班，其中实力最强的是中塬自乐班，拥有流动舞台和剧装价值6万元余元，可出外演出本戏。有6个村拥有社火，其中以北圪塔村的跑马最为驰名，有60多人的马队，多种传统套路已列入非物质文化遗产保护。有4个锁呐队，可应酬大型文化活动调演和红白喜事。三月初八古云台庙会，起源于云鹤宫修建之时，虽经历史沧桑，但从未中断“香火”，每年从农历三月初四开始，初八结束，有社火、戏曲、杂技、歌舞等轮番表演，有各种小吃、山货、牲畜、百货、小商品交易。整个庙会彩旗飘舞，锣鼓喧天，人山人海，热闹非凡。云台自古有刺绣、剪纸、书画、土织布、花馍等民间艺术流传甚广，随着改革开放和新农村建设的大潮兴起，人民生活走向富裕，群众对于精神文化需求愈加迫切，发展旅游文化正当时宜，开发云台山旅游成为人们精神文化享受的重要组成部分，人们在喧嚣的城市工作生活也需要在这样的环境放松。四、建设特色旅游名县的发展背景经过白水县委、县政府及云台乡党委、政府调研，遵循“圣人、山水、农家乐”的旅游发展方针，云台山景区旅游开发已列为白水县2010年工作要点和2010年县人代会政府工作报告的内容之一，开弓没有回头箭，目前项目的前期准备工作已经全面展开，景区沿线农家乐已开始兴办，游人已陆续前往，形势逼人，各方面迹象已表明，云台山旅游景区开发已近在眉睫。-35- 第三章项目开发建设的必要性和可行性一、项目开发建设的必要性1、项目建设实现区域产业结构优化升级的有效途径旅游业对于一个地区的发展具有“引爆剂”的作用。通过发展旅游业，可以带动与其相关的住宿餐饮业、商品销售业、交通运输业、文化产业等第三产业的发展。同时借助于旅游的平台，可以推动文化宣传、招商引资、区域合作等活动，促进云台乡经济的快速发展。2、整合旅游资源、树立旅游品牌的必然选择近年来，白水县的旅游得到了迅猛发展，现已形成了仓颉庙、林皋湖、方山森林公园、富卓苹果人家农家乐等多处景点，但存在资源整合不足，主题定位不够突出，体量不够大，仅仅在陕西的“旅游板块”中处于附属地位。云台山旅游景区不仅拥有林皋湖的水、方山森林公园的林与山、还拥有最为原生态的民俗文化，拥有国内冠径最大的千年古槐，是白水县旅游最为精华的部分，与县内其他景区相比，可以说“风光独具”。项目的开发与建设，将整合云台乡的山水、民俗、历史文化资源，重构区域旅游发展大框架、大品牌，实现资源的优化整合，形成“多业共生”的发展格局。3、促进与整合白水县区域旅游资源的需要目前，白水县旅游为单一发展，如苍颉庙以文字和帝陵旅游为主，无山水；富卓人家以农家乐民俗为主，无山水；方山森林公园有山无水；林皋湖有水无山，而云台山景区有山、有水、有民俗、有历史典故，项目的开发建设将大大增强白水旅游的整体影响力，对区域旅游板块的整合、提升、促进及全县旅游空间格局的进一步优化具有十分重要的意义。4、促进社会主义新农村建设的重要手段项目区内民俗、文化资源丰富，文化内涵深厚。云台自古有锣鼓、社火、自乐班等群众性文化娱乐活动，郭畔锣鼓、北圪塔跑马、刺绣、剪纸、书画、土织布、花馍等民间艺术均处于旅游区内，可依托旅游发展转化为文化产业，旅游兴村，在新的理念下，建设和发展社会主义新农村。5、维护良好生态环境的重要举措云台乡森林植被覆盖率高、空气质量良好、昼夜温差大，生态环境优良，这些都是云台发挥后发优势、实现产业转型的重要基础。要保持云台乡的生态环境优势，就必须转变传统的发展路径，减轻发展第一产业的压力，积极推进以旅游业为龙头的第三产业的拓展。二、项目开发建设的可行性1、社会发展大环境有利于项目开发建设旅游是一项集经济、社会、生态效益于一体的现代朝阳产业。以“行、游、住、吃、购、娱”-35- 为主要内容的旅游活动对经济社会的加快发展有着巨大的带动和促进作用，据专家分析，一个人的一次外出旅游活动，为其直接服务的部门有17个，为其直接拉动的行业高达120多个。旅游业在第三产业中被认为是发展最迅速，效益最明显的行业。依托于旅游可以发展带动各种类型不同的制造业和服务性行业，发展旅游可谓“一业兴，百业旺”。随着人民生活水平的不断提高，人们的物质生活条件不断改善，可支配的收入大幅度增加，人们对精神生活的需要和质量有了新的选择和更高要求，现代人们在忙碌完工作的时候，都非常渴望走进大自然，去享受轻松、闲适、娱悦的生活情调，越来越多的家庭把旅游列进了家庭开支的计划，作为了家庭消费的四大项目之一。旅游不再是“奢侈”的享受，而是人们生活的一种必需。据世界旅游组织公布，全球旅游业总产出已占世界GDP的10.7%，超过石油、汽车、化工等行业，成为当今世界第一大产业，全球旅游人数和旅游消费年均增长率约为4.35%和6.7%。2、政策环境对于项目建设十分有利陕西省是旅游大省，白水县作为关中旅游环线中重要的构成部分，开发旅游资源打造旅游精品，推进旅游产业形成为支柱产业对于地方经济的发展具有十分现实的意义。随着白水县旅游知名度的不断提高，白水县旅游呈现了蓬勃发展的良好态势。遵循“圣人、山水、农家乐”的旅游发展方针，白水县2010年工作要点和2010年县人代会政府工作报告均将开发云台山旅游作为重要内容之一。3、项目区域群众积极性高云台山景区旅游开发是当地群众致富的一个重要途径。景区内农户可通过办农家乐、销售土特产品、提供向导服务等取得经济收入，在多次县乡人代会上人民代表通过提交议案，要求予以开发；此外通过项目建设可促进当地第一产业如有机苹果种植、散养土鸡等种养业的快速发展。4、交通业的发展对开发云台山旅游创造了先决条件云台山旅游景区距305省道仅5公里，将要修建的“合风高速公路”将横穿云台山脚下，乡村道路四通八达，直通云台山底，游客来往方便，景区开发后，客源将四面八方源源不断进入。-35- 第四章资源评价一、资源分类类别基本类型景点名称地理位置地域面积旅游景观特点地文景观典型地质构造中庙山、十二盘、四县圪塔、龙虎帐、教场坪、石梯子山岔村9Km2奇峰突兀，层峦叠嶂生物化石原始森林古化石白石河村3Km2溶洞穴武当山石洞、龙王洞山岔村峡谷史家塔、唐巷山岔村山川谢家沟、峁底山岔村奇特象形山石货郎担山、石蛤蟆冯家山村水域风光河段云台河、映山湖、磨石沟三水库山岔村凉泉村、中塬村、王城村泉水九眼泉、马刨泉母子泉山岔村中塬村生物景观古树千年迎客松两千年古槐五蟒柏龙爪槐郭畔村冯家山村白石河乔木松林、刺槐林、橡树林、核桃林、山桃、山杏、山定子、漆树、柿子树亚热带常绿阔叶林，丰富的森林植被景观、种类繁多的植物个体景观灌木连壳、狼牙刺、玛茹刺、连滚木、寻子木、荆条、欧李等藤桐花蔓、锅条、野葡萄花草野菊花、山丹丹、万年青、白草、黄苤、雪草野生动物野猪、羊鹿、猯、野鸡、仙鹤、喜鹊、狐狸、布谷鸟兽踪鸟迹，旷人心神农业观光千斤川玉米、芦苇园、苹果园11个村天象与气候景观避暑胜地云台山、云台河流域、磨子沟流域云台乡气候宜人，四季分明，年均气温12.5℃云雾景观云台山顶神岭朝云云台山云雾缭绕，登高鸟瞰，气势恢弘日出日落云台山顶云台山日出、日落彩霞飞满天，霞光万道雪景云台山松林云台山冬季积雪，银妆素裹，玉树琼花遗址遗迹人类遗址云台河流域白石河村佛教建筑遗址云鹤宫遗址、沙陀寺、镇风寺云台山古战场遗址教场坪、马蹄印、旌旗眼、走马砭云台山历史悠久，传奇神话-35- 古城镇孟家城陈家沟村建筑与设施古设施万历古井冯家山村历史渊源司马迁家族后裔同姓中塬村特色产品药类云台乡黄芹、仓术、连壳、丹参等百余种农副产品云台乡有机苹果、核桃、柿子、杂粮、土鸡野菜云台乡黄花菜、野韭菜、小蒜、水芹菜等人文景观庙会云台庙会云台乡社火郭畔锣鼓队、北圪塔跑马队云台乡民间艺术云台乡刺绣、编织、剪纸、泥塑、手工艺品二、主要景点简述1、独松伸臂云台乡义城塬村东南，独有一棵“独臂迎客松”。传说五百年前，这个村住着一位独身的独臂老人，他诚实善良，热情好客，在方圆数十里无人不晓，有一天他在山上砍柴，发现一只受伤的小仙鹤，他便贴胸抱回家中，每天砍柴换得谷物进行精心喂养。经过了七七四十九天，春暖花开了，在一个风和日暖的一天，独臂老人将心爱的小仙鹤抱到山上将它放飞。小仙鹤飞走后，独臂老人就一病不起，不久便离开了人世。第二年春暖花开，小仙鹤飞来看望这位老人，得知他已离开了人世，飞回云台山衔来一颗松籽埋在独臂老人的墓侧。不久，这里就长出一棵“独臂迎客松”。从此以后，人们便把这棵独臂松当做独臂老人的象征，予以崇敬和保护。五百多年来，这棵迎客松，独具一帜，祥和地伸展着独臂，欢迎各方来客。说来也怪，当今我国在渭北高塬的一个飞行导航点，恰好与这棵独臂迎客松相吻合，被国家确定为重点保护物，更加增添了它的神密色彩。2、十二盘十二盘是通往云台山的必经路段，东起山神庙，西至云台山主峰，十二座山梁相互接连，自然形成十二盘，全长5公里，蜿蜒半山腰，加之山大沟深，林草茂密，易守难攻，自古以来是兵家争夺要地。传说：罗通扫北时，与王伯超盘肠大战，就是说的这个地方。宋朝的三关大帅杨六郎在此大败番兵多次。3、石蛤蟆“石蛤蟆”位于云台山“十二盘”的中部山腰。它面向西南，尾伸东北，簸箕大嘴，悬空腾起，有“吃耀州，巴后塬、喝铜关、尿宜川”之民谣。传说，很早以前耀州一带三年风调雨顺，但整个庄稼连续三年枯死，颗粒无收，奇怪的是彭衙的北塬地面，三年干旱，点滴未见，可是连续三年遍地绿油油，五谷丰登，仓粮堆山，六畜兴旺，人寿安康，事后经神人点化，人们才知晓乃是神蛤蟆在作怪。千百年来，人们路过此处，有给石蛤蟆撑柴桂、放石块，以自己上山平安。4、石梯子“石梯子”位于“十二盘”的尾部，是瞭望“教场坪”、逛游“赐雨泉”、祈雨“朝云洞”、朝拜“武当山”，观望“木可城”，采风“大棋盘”、攀登“云台山”-35- 的必经古道。此路段均由一百八十框天然石阶筑成，貌似一架登天云梯，形象逼真，耸立山端。层层石档，摆布均匀。上下笔直合步伐，左右方正较规划。三面环堑、绝路一条，故称天然石梯子。5、云台山云台山位于白水县西北九十华里的云台乡境内，海拔1580米，系白宜两县百里嵩岭上的群峰之冠，头顶云雾戴银盔，身披松涛作禄袍，脚踩溪水绕碧波，四周群峰起恋涛。是苍天有意造化在神岭中轴线上的一架天梯。云台山怀抱云台宫，背依武当山，东壤雁门关，西临云梦山，松柏苍翠，花草密云，香气扑鼻，雾海茫茫，景色美观，百鸟群兽，鸣贯山涧；登山翘望，碧空万里，视野天涯，北望桥山秀，南望俊华山，胯下藏群峰，田塬养灵生。赏心悦目，逍遥自在，如临仙境，其乐无穷。6、龙虎帐龙虎帐位于云台山后侧，奇秀之处就在于你登上山腰“千金坪”这块奇地时，往日方圆一望无际，起伏不平的高山嵩岭、峰恋交错，沟壑纵横的复杂地形，转眼间消失得无踪无影，山貌突变，眼帘内是群山组成轮廓约为八、九十里的一大天然屏帐，把三面围拢成如一把精雕细刻的宫庭龙虎圈椅，天衣无缝，栩栩如生，后靠西北障寒流，面向东南观日出，使你深感自己真象一位三军统帅，稳坐“白虎节堂”，威风凛凛，真可谓巧夺天工，神奇绝妙。7、赐雨泉赐雨泉又名天池，位于云台山的南面东侧。卧向东海怀龙宫，后依庙山登天梯，左右山峰林立，涧沟纵横，高不可量，深不可测。因深兰色的泉水从云台山肩头畅游而出，并在龙王洞膝下自然筑成一大青色无底池水。8、四县圪塔位于云台山西端，北和宜君接界，西和铜川相连，南与原蒲城接壤，东为白水县，为四县交界点，四邻农夫相互唤，鸡叫一声听四县。9、九眼泉位于云台山脚下的西岔中部，该岔东西10里有余，此处山石陡起，浑圆一体，石崖底部九个泉眼向上喷涌，清澈见底，甘甜醇美，故此而得名。10、货郎担山位于山岔西南山顶，山端雄堆着两块天然的四方巨石，方方约有三丈左右。远观近看形似一付货郎担箱稳放在此，相距恰当，绝妙逼真，故称货郎担山。相传古时一货郎为养其母，常过此山，终累死在山顶，留下货郎担。11、古槐飞龙云台乡冯家山村中有一棵古槐，相传是汉代栽植，距今己两千多年。这棵古槐形似苍龙，气势轩然，所以当地人称是“古槐飞龙”。这棵古槐，胸径6.2米，树身木质腐朽中空，树冠覆地600多平方米，枝繁叶茂，若孔雀开屏，雄鹰展翅，蔚为壮观。皮如龙爪支撑树体，气势浑宏，堪称天下第一槐。12、五蟒柏云台乡白石河村，河南边有棵奇特的古柏，上梢密布叶枝，下部五条壮根撑起树枝故称五蟒柏。这棵古柏的根系形似五条巨蟒出洞露身，雄劲耸立，将伞状枝叶用头腾空顶起，形色逼真，栩栩如生。枝叶垂阴遮半亩，树根肥壮过一楼，根梢相连成一体，曲身苍劲人称奇。13、云鹤宫-35- 旧址为云台乡政府周围所在地，整体建筑是青砖筒瓦，漆布缠松，雕梁画栋，斗檐斗拱，椽镶虎头，楠木刻花，脊兽雄空，翘角凌云，古戏楼四角八乍，大山门雕刻如画，避雷器腾空如银蛇飞舞，石碑群记载着古代文史。其主要布局是前三殿后三殿，南山门，四角门，东厢房、西道房，歌舞楼，聚宝棚，撞钟亭，会长馆，大小房屋共计99间，取九九至尊之意。14、龙爪槐云台乡东梁凉泉村湫梁上，长有一棵龙爪槐，又名龙爪槐，独立绝顶，格外注目。此槐主身高三米，树周长一点八米，三大主枝，各分三侧枝，形似九条游龙腾飞，长势稀奇古怪，树叉四人能耍牌，形似一把大雨伞。传说，大庄主左三为了人们观看龙湫，有个乘凉之处，就从附近的沙陀寺院中挖了一棵龙爪槐，移栽在梁顶上，距今约有近千年的历史。据省市县下乡同志谈没有见过这样粗大的龙爪槐。三、资源评价云台山旅游景区具有得天独厚的自然景观和人文景观，有深厚的文化底蕴，为进行旅游开发创造了基础。1、景观融合度高云台山景区融合了山、水、谷、洞、泉、林自然奇观、汇民谷风情于一身。景区旅游品位得到了专家的高度评价，2010年2月，由中国旅游规划研究院、中国旅游方面的专家一行7人对景区进行了细致的考察，并作出结论：景区旅游资源十分丰富，具有很高的旅游观赏价值和科学考察价值。2、景区风貌古朴清新原始云台山旅游景区保持了古朴、清新的原始风貌，该景区的旅游品味在白水县众多的旅游景区中处于上等水平，是值得开发的以自然生态、峡谷风光、民俗风情为主要特色的高品位旅游开发项目。省市旅游及规划部门考察后一致认为：该景区的旅游资源不仅丰富而且品位极高，地质奇观、原生植被林、民俗风情、美丽的河谷山川在这里得到了完美和谐的统一。3、景区四季景色秀美山坡松苍柏翠，草异花奇，四季如画如诗，春季连壳、玛茹、山桃、山杏，百花初绽，红、黄、白、绿交相辉映，若少女展示新装；夏季，刺槐、狼牙刺、紫藤诸花盛开，蜜香扑鼻，游人如入仙境；秋季霜叶红遍山野，层林尽染，若天降巨幅绫罗彩缎；冬季，松林更显翠绿，风起如碧波汹涌，雪落若素裹银装，处处翡翠。4、景区生态保持良好由于景区地处林区，未经开发，故山上森林、植被保存完好，山下溪流、泉水清澈见底，山间珍稀动物野猪、野鸡、鹿等物种在这里生栖繁衍。5、村民那风淳朴，风情浓郁。-35- 第五章市场分析与预测一、国内外旅游发展趋势1、国际旅游发展趋势现代旅游业是现代经济和现代社会发展的伴生物。19世纪，伴随着英国工业革命，社会化的旅游业开始萌芽。二次大战以后，世界经济进入发展高峰，随着工业化进程的推进，人们收入的增加，工作时间由每周72小时减少到不足40小时，加上有了铁路、飞机、汽车等交通工具，旅游逐渐成为工业国家大众比较普遍的生活方式。70年代以来，大约60%的英国人每年度过一个包括4个夜晚或更多时间的外出度假期；瑞士83%的人每年度假一次，瑞典为80%，挪威和芬兰为70%。80年代以来，在多数发达国家的居民家庭消费结构中，旅游都在支出项目的前7项之中。全世界的年出国旅游人数从1950年的2500多万，增加到现在的6亿多人，国际旅游收入则从21亿美元猛增到4000多亿美元。世界旅游组织预测21世纪旅游业将成为世界第一大产业，到2020年全球游客人数将达15亿，总收入达2万亿美元。据世界旅游组织的调查报告预测，无论是工业化国家还是发展中国家，旅游业作为经济支柱的地位不会改变，未来10年旅游业是世界经济领域发展最快的行业之一，生态旅游、探险旅游、文化旅游、远洋旅游和名目繁多的主题旅游项目将迅速崛起。2、国内旅游发展趋势我国现在旅游业的状况，正处于发达国家六、七十年代的阶段，旅游已成为我国群众的生活新需求。英国未来学家预测，继农业、工业、服务业和信息业驱动的经济变革浪潮后，在本世纪，人类至少还将经历由休闲、生命科学、超级材料、新的原子时代和新的航天时代驱动的五次浪潮，而休闲时代在2015年将主导地位。从国外情况看，人均年收入500—800美元，是旅游消费的急剧扩张期。目前，中国人均年收入已达到500美元左右，有的城市已超过1000美元，这为外出旅游奠定了经济基础，而长假期的出现成为旅游热的推进剂。据测算，假期每增加一天，旅游客源就增加10%。随着经济基础的变化，我国人民的生活需求发生着质变，进入小康的城市居民已不再满足于家电、美食这样的物质消费，而教育、医疗、养老保险、休假、娱乐等消费上升为人们越来越迫切的新的基本需求，假日旅游热就是这种需求质变的直接反映。在一个快节奏的社会中，人们更看重闲暇的自由，更崇尚回归自然，这是未来社会生活的一种大趋势，生态旅游、休闲旅游正成为旅游业发展的主导潮流。从国内旅游业的收入看，每-35- 年都保持了两位数的增长速度。1999年入境过夜旅游者2700万人次，外国旅游者人数达840万人次，比1998年增长18%；国际旅游外汇收入突破140亿美元，比1998年增长12%；国内旅游蓬勃发展，全年国内旅游人次达7.2亿人次，国内旅游收入超过2800亿元，发挥了刺激内需、活跃市场、拉动经济的作用。全国国际国内旅游业突破4000亿元，比1998年增长17%。2009年，旅游行业在假日旅游第一系列旅游新产品的带动下，继续保持快速增长态势，国内旅游由于旅游企业积极努力和节假日延长，市场规模迅速扩张，去年“五一”全国出游人数约4600万，出国旅游约10万人。在未来20年里，我国要实现由亚洲旅游大国向世界旅游强国的转变。据国家权威部门的预测，到2020年，中国将成为第四大旅游客源输出国，第一大入境旅游接待国。在未来20年，我国旅游业的主要经济指标将大幅提升：旅游入境人数将达到1.35—1.60亿人次，比1998年增长1.1—1.3倍，国际旅游外汇收入520—570亿美元，比1998年增长3.1—3.4倍；国内旅游收入1.9—2.7万亿元，比1998年增长6.9—9.8倍。届时，旅游业总收入将超过3.3万亿元，相当于国内生产总值的8%，真正成为国民经济的支柱产业。目前，我国旅游业占国内生产总值的比重仅4%，而国际上旅游业占全球国内生产总值的份额已超过10%，因此，我国旅游业的发展空间极大。二、白水县旅游发展概况三、云台山旅游景区前景分析云台山旅游景区扩建是白水县风景名胜区的一项重大旅游开发综合项目，随着国内旅游事业的蒸蒸日上，景区以其良好的生态环境和独特的旅游品位将受到游人的关注和青睐。以此为龙头，进而可推动白水县旅游事业的蓬勃发展。值全国旅游事业蓬勃发展的大好时机，特别是实行每周双休日制度后，普通居民的出游人数数量大幅度提高。云台山旅游景区的建设正好满足他们长年累月生活在拥挤、喧闹的城镇，对广阔、幽静、绿色、山水环境尤为向往的精神需求。云台山旅游景区具备了交通方便、项目新颖、景观丰富等优势条件，可打造成为陕西省关中环线旅游精品，成为居民休闭娱乐和短期度假的最佳选择之一。另外白水县及其周边地区有外来人口10万人，其中来自外地的常驻人员有2万人，他们因经商、打工、出差等原因长期居住或短期逗留，周末假日和空闲时间需要寻找一个环境宽松、自然优美、消费适中、交通便利的娱乐休闭场所，云台山旅游景区的开发非常适合他们的需要。-35- 第六章项目建设内容和建设条件一、建设规模1、开发范围云台山旅游景区长65公里，景区可开发总面积69.8平方公里。建设用地面积性质为旅游及休闭度假。2、建设规模日容客量为5000人次，达到年接待游客量30万人次。3、建设原则l合理规划开发白水县云台山景区旅游资源，严格遵循白水县旅游开发总体规划；l保持景区与各景点大自然本色，保护天然林和人造林的完好，完善景区基础设施，使自然景观和人文景观相互结合，达到天人合一；l逐步开发，合理利用，持续发展；l以云台山旅游区开发为先导，配套完善服务体系；l从资源优势向经济优势逐步转化。二、建设内容本项目建设以云台山旅游景区的自然景观为基础，突出鲜明的与众不同的特点，整个旅游项目集旅游、娱乐、休闲为一体。景区开发项目建设由基础设施建设、景点建设、服务设施建设以及广告宣传等构成。1、基础设施景区大环线：经义塬迎客松起途径云台山主景区十二盘、中庙山、四县圪塔、贺郎担山、冯家山古槐至白石河史前遗址。道路全长50公里，已修油路、水泥路10公里，先期工程应将40公里土路和羊肠小道修为宽5米的水泥路面。景区小环线：以山岔水库（映山湖）为起点途径李园、史家塔、龙虎帐、松树林，返回山岔，途中可瞭望大环线各景点。修建宽4.5米的水泥路15公里。大小环连接线：修建李园至教场坪、史家塔至四县圪塔、贺郎担山至峁底3条连接线。道路宽4米，总长3.5公里。景点步道：在各个景点与大小环线之间建设宽3米的景点步道56条。全长共6公里。停车场：在景区入口处、义城塬、教场坪、史家塔、山岔各建500平方米的停车场。总面积2500平方米。给排水设施：在山岔、教场坪、史家塔观景处配套建设完善的给水和排水系统。电力电讯设施：现有高压电通往李园、史家塔，在史家塔建电讯塔1处。环保设施：在各景点设立垃圾桶，建设厕所，对生活垃圾进行处理。医疗救护所及配套：为了确保游客的安全，建设相关的防护设施及医疗点。-35- 安全设施：在危险景点及陡路之处建设防护设施，如建设防护栏。防火设施：在各处景点配备灭火器、风力灭火机等防火设备、设施。景点标识系统：在各景点建设相应的景点标识，设立导游标志。2、景点建设庙宇恢复：恢复沙陀寺云鹤宫庙宇大厅5间，古建，表华，塑像，对场院进行绿化。水库复建（映山湖）：复建原水库大坝一座，蓄水量1万方，建设游泳池1座。景点整修：清理各景点废物、废石，恢复原貌，对景点进行美化。观景台：在各景点建设相应的平台和台阶，各景点设避雨亭。山门：在秦河交叉处和段塬村东各建山门1座，体现景区特色。绿化美化：对景区内的所有环线全长75公里进行美化绿化。3、服务设施建设白云宾馆：建筑面积900平方米，砖混结构，三层，配备相关的服务设施。农家乐：全乡按照农家乐标准发展50户，形成一定的接待能力。4、广告宣传主干路标志牌：在省、市主干公路、高速公路上设立宣传标志牌，宣传景区，树立形象。媒体广告宣传：在中、省、市、县电视台及报刊媒体进行广泛宣传。三、建设条件1、地理位置云台山旅游景区距县城37公里，距305省道15公里。2、地质地质构造稳定。3、供水景区内绿化植被完好、泉水和河水充沛，就近选用的优质山泉水作为给水水源，采用重力自流供水，工程用水从景区的河里抽取。白去宾馆的用水由云台乡现有的供水系统解决。4、供电我县已上国家电网，景区用电负荷400kW，所在的云台山已通有变压器3处，农网改造已经完成，景区的动力使用有保障。5、通讯云台乡程控电话、移动电话已全乡覆盖。6、建材石材可以在当地购买，在附近多家水泥厂选购。7、劳动力景区附近农户较多，劳动力富余，要求从业的人员很多。择优录取当地的男女青年，对其进行培训，使之适应景区服务人员的要求，一可方便管理，又可解决当地富余劳动力就业，带动当地群众脱贫致富。-35- 第七章项目建设方案一、道路交通道路分为对外公路、景区循环线、景点连接线、游览步道等，呈网状布局，道路两侧绿化、美化。1、外部公路本景区主要从305省道、白云公路进入，从305省道到白石河景点的道路大部分已经硬化，但是需要进行一些修整。这些公路承担旅游区的对外交通功能，尽快增开从景区到县城的公交车辆，实现景区和主要服务基地的通达便捷。2、景区循环线景区循环线是游客的游览主线，是云台山景区内部连接各个主要景点的干道。根据地形走势，分别建设大环线和小环线，大环线宽5米，长度40公里，水泥路面；小环线宽4.5米，长度15公里，水泥路面，质量要超过山区二级的水平，形成一条独立的闭合游览环线。游客或乘坐游览车或自驾沿景区循环线进行观光，到了主要的景点后，需下车采取步行进行游览，完毕后可重新回到循环线抵达下一个景点。3、景点连接线主要承担处于同一带上的各主要次级景区之间的连通，质量要达到山区二级的水平，宽度4米，长度3公里，水泥路面。4、景区步道在每个具体的景区内部修建游览步道，采用当地的石材，混凝土灌筑，宽度3米。主要有栈道、石阶道、砂砾道三种。5、停车场规划在景区的入口区域和主要景点建设5个停车场，每个面积约500平方米，停车场严格按照生态型停车场的相关标准进行建设。二、景点建设l庙宇恢复：恢复沙陀寺云鹤宫庙宇大厅5间，古建，表华，塑像，对场院进行绿化。l水库复建（映山湖）：复建原水库大坝一座，蓄水量1万方，建设游泳池1座。l景点整修：处28　l观景台：处28　l山门：座2　l绿化美化：　三、服务设施表6－1服务设施配置表-35- 类型位置性质设施内容设施特色洗耳河综合服务区洗耳河住宿、餐饮、购物、娱乐度假设施、休闲娱乐设施、民俗接待设施、商业用房、景观设施假日旅游、文艺创作、民俗体验，建筑外形体现地方特色，高度不超过四层车不滩综合服务区百宝峧沟口餐饮、娱乐、购物接待设施、商业用房、景观设施设置在水上乐园附近，设置雕塑，打造主题园林，体现亲水特色杏树滩综合服务区杏树滩村住宿、餐饮、购物度假宾馆、商业用房、民俗接待设施、娱乐设施依托现有的传统民居建筑，设置商店、宾馆饭店等基础服务设施。王家庄综合服务区景区入口处门票、停车、住宿、餐饮接待设施、商业用房、景观设施、停车景区入口，体验接待中心特色，增加纪念品、土特产品、食品等，规模适当超前，满足发展需要。板山服务中心板山山腰平台餐饮、娱乐商业用房以提供简单饮食为主和尚坟服务中心和尚坟村住宿、餐饮、娱乐、购物商业用房配合高档特色度假中心（容纳1000人的酒店），营造民俗特色。天台服务中心天台—小拇指山娱乐、餐饮商业用房、游乐设施以提供简单饮食为主板门山寨服务中心板门山寨娱乐、餐饮商业用房以提供简单饮食为主注：和尚坟综合服务区建一个四星级宾馆，体现古香古色的风格，内部服务设施、服务质量、通讯等豪华，高度不超过三层。除上表列举的以外，在景区的外围建设一些游客服务基地，具体如下：（1）黎城县城游客集散中心：黎城县接待设施较为薄弱，在现有政府宾馆的基础上建一座集餐饮、住宿、洗浴、娱乐为一体的四星级宾馆，同时加大对现有宾馆、招待所的改造提升力度。（2）将西井镇、北委泉、洪井乡建成旅游综合服务基地，提供餐饮、住宿、土特产品、旅游纪念品出售等服务。水源选择由于云台山旅游景区很多服务区离县城较远，无法利用城市供水管网，必须就近利用山泉溪流水，形成独立的供水系统，或者从就近的乡镇引水。-35- 具体来说：大部分民俗村采取自掘井或者从就近乡镇引水。服务设施较多、需水量较大的服务区，从就近乡镇取水，并设立蓄水点。洗耳河综合服务区从西井镇引水，并在和尚坟的适当位置建设蓄水点；杏树滩综合服务区从北委泉引水，并在适当位置建设蓄水点；车不滩综合服务区从百宝峧沟引水，并建设蓄水点，供应周边服务点需水；王家庄综合服务区从洪井乡引水，并建立蓄水点。四、消防设施从云台山旅游景区的情况来看，重点防范的火灾事故有：餐饮、住宿接待设施；旅游区的电器线路、旅游区的明火的禁止。针对性的措施有：1、服务中心和停车场等地人流比较集中，在室内和室外均设消防栓。而且对消防扑救、安全疏散路线、自动报警、灭火、防排烟系统等设施进行合理布局，各旅游建设项目必须要严格遵守《建筑设计防火规范》。2、旅游区电气线路要合理布线（掩埋），对电器照明设施有专人负责，每天检查维护。3、认真执行国家关于消防的有关条例和规定。4、消防用水一般用平常储存的雨水以及污水经过一级处理的水系统。五、项目区游程组织总体上整个公园要形成一个环线，不同的片区有不同的主题，体现变化性和节奏感；每个分片区内部要在各个景点之间形成环路。主要产品以周末游和两日游为主。一日游：县城——黄草辿——西井镇——食西井镇——板山县城——黄草辿——谷堆坪——洗耳河——食洗耳河——西井镇县城——黄草辿——性空山——食杏树滩——金鸡寨——县城-35- 第七章项目推广策略一、推广模式本项目要快速开发、有效推广，必须利用数字旅游的产业模式，提升和加速传统旅游产业的发展。数字旅游是新的旅游经济生产力，通过技术克隆、形象活化、智能交互，建立景区的数字平台。潜在的游客可以在网上实现信息获取、虚拟游览、模拟体验等，实现市场的快速放大，为以后实体景区的开发和市场的持续引爆奠定基础。二、促销措施1、传统手段的综合应用（1）广告l重点以“山水秀美、四季有景”为宣传口号，在电视、报纸、杂志、网络及广播等大众媒体和主要交通干道、车站等载体进行高密度广告宣传，引起游客的广泛关注。l在景区的宾馆、农乐、小吃店等的用品上，印制“云台山景区”旅游形象标志，形成系列化旅游产品的品牌标识，强化旅游形象、旅游商品的识别度，提高影响力。（2）公共关系促销l借助于政府的影响力，积极参与白水县乃至渭南、陕西省旅游产品推介会，宣传白水云台山景区的旅游形象；在各类招商引资会上将云台山旅游景区的形象作为投资环境介绍的一部分。l邀请、接待旅行社、旅游栏目记者、作家、摄影家采风，在主要客源地的有关媒体发表宣传文章；在正式营业前，召开记者招待会、新闻发布会，提供新闻性文章和图片等。l在主要客源地，如渭南、铜川、西安等，策划几次大型的公关活动。l加强与旅行社的关系。旅行社属于高无形性、高不稳定性服务业，经营上应以人际关系为主导进行销售和服务，建立一个良好的关系网。（3）营业推广l对输送量大的旅行社提供优惠和年终奖励；l在主要客源地，选择一些节假日推出优惠活动；l政府鼓励景区推出不同形式的“人性化”服务内容；l与主要客源地的一些大型企业、公司、单位的工会负责人保持良好联系，根据对方需求不定期举办夏令营、冬令营活动，并提供优惠。2、运用现代促销手段（1）运用网络手段充分利用已开通的白水县政府网络，系统介绍云台山旅游景区和景观；介绍云山的-35- 历史渊源、地理概况，每隔一段时间对内容进行更新。建立自己的网站，对景区的基本概况、特征进行介绍，发布最新的游览信息，宣传景区美景（图片展示）。逐步建立网上游客互动，实现网上订票和购票功能，最终达到网上促销的目的。（2）加大对无形资产的应用塑造白水县旅游新形象，与全县各级政府部门通力协作，熟悉云台山旅游形象标志和内涵，抓住时机，向外张扬旅游形象。云台山景区也要确立自身的形象，打造景区文化。把形象宣传作为一项长期的工作目标，经常利用报刊杂志、电视、电台等媒体，广泛宣传旅游形象及景区形象，如组织展览、旅游形象大使巡游、旅游知识有奖竞赛、旅游摄影比赛、爬山比赛等，积极引导旅游市场，让更多的人认识景区、景点。三、节庆活动节庆活动是促销策略的关键环节。选择白水县有特色又有较大吸引力的民俗活动主题，每年组织1次大型活动，2-3次中小型活动。活动内容既可以是文化研讨型的，也可以是会议会展型的，还可以是体验探险型的。总体要求主题鲜明、影响范围广泛、效果显著。-35- 第八章资源及生态保护方案一、资源保护优美壮丽的山体、奔腾的山谷溪流、珍贵动植物以及独特的民俗文化等，这些是云台山旅游景区的重要资源，是核心的旅游吸引物，一旦这些资源得不到很好的保护，景区的持续发展将成为空谈。应当制定详细严格的措施保护山体、动物、植物、水等资源，严格禁止开山采石，严格保护珍稀动植物，在项目建设的过程中注意工程废渣的处理，避免对周边植物资源的破坏。加大对民俗文化资源的保护，在开发中保护，在保护中开发，通过合理的开发避免珍贵的非物质遗产的消失。二、生态环境的保护与建设良好的生态环境是旅游地长期吸引旅游者的前提和保证。围绕云台山景区生态环境规划的目标，优化生态环境的对策主要包括以下几方面：1、生态系统总体保护措施（1）防火措施严格执行国家和省内有关护林防火的法规，加强对游客和当地群众的防火教育。利用观景亭和其它工程设施，增加了望台功能、防火专用路等防火设施，在醒目位置设防火宣传牌。参照全国森林火险区划等级划分森林火险区，逐步形成以自然地形（如河流、山脊）、防火林道、耐火树种阻隔等组成的生物防火体系。（2）病虫害和外来有害物种防治坚持“预防为主、综合防治”原则，采用生物、化学、物理、人工等办法进行综合防治，确需使用化学农药时，进行无害化处理。对引进种苗进行严格检疫，对游人食物的病虫种源进行分析，做好预测预报。2、景区环境及治理对策规划期内景区环境优化目标应向以下几个方面努力：（1）空气质量应达到GB30951996中规定的一级标准；（2）噪声质量应达到GB30961993中规定的O类标准；（3）地面水环境质量应达到GB3838的规定；（4）景区环境应实现绿化、美化及净化。建筑墙面整齐，无污垢，游览参观场所布局合理，无污物，无乱建、乱堆、乱放现象；（5）生态旅游区要保持现有的生物多样性和生态环境的完整性；-35- （6）有效保护文物古迹、景区内饭店、休憩设施、购物场所及其他配套公用设施与景区环境相协调。3、生态系统分类保护（1）山地植被整体保护1）以工程措施和生态措施相结合，加强水土保持和植被保护。在遭破坏严重的区域可用工程措施保土，但所建工程不能影响周围景观的原始风貌。人工种草、人工种植灌木来保持水土。2）继续坚持现有的禁牧措施，同时进行合理载畜量分析，在完成相关研究之后在坪上适度放牧。3）土层较薄，土质特殊的地区，禁止任何人以任何理由在坪上取土。4）采用当地草种，对现已遭到破坏的草甸实施分区抚育。（2）动物保护1）全面禁猎，不得捕猎任何野生动物。当野猪、野兔等某些种群繁殖过快导致生态破坏时，要严格按照国家相关规定，履行相关手续后限量捕猎或驱逐。2）控制景区人口的数量和活动范围，控制人工设施的体量和噪音，尽量避免或减少人类活动对野生动物的影响。4、进行全方位的旅游宣传教育活动在云台山旅游景区的开发建设经营中，应处处渗透生态环保与可持续发展的理念，倡导生态文明的旅游方式，宣传普及自然科学知识，不断提高公民自然环境保护意识，引导云台山景区旅游产业向高级阶段发展。-35- 第十章投资估算、资金筹措及建设期安排一、投资估算1、国家有关建筑设计规范及施工验收规范2、陕西省建筑工程《投资估算指标》3、陕西省《建筑安装工程概算定额》4、《公路概算定额》、《公路工程预算定额》基价表。该项目建筑工程造价依据当地目前市场价格估算确定。旅游项目中装修按建筑工程造价的5%计算，设备费按建筑工程造价的1%估算；公共基础设施、服务及办公设施中的装修费按照建筑费用的10%计算，设备费用按建筑费用的5%计算。培训费按实际需要估算；其他按《陕西省建筑工程其他费用暂行标准》估算；基本预备费按工程费用和其他费用之和的5%估算；涨价预备费按国家计委有关规定，暂时不予考虑。二、建设投资估算项目投资总额6000万元，其中：项目建设投资5570万元，包括：基础设施投资2840万元，景点建设1800万元，服务设施680万元，广告宣传250万元。项目建设其他费用430万元，包括：项目规划设计费50万元，工程监理费30万元，人员培训费30万元，市场促销费50万元，涨价预备费270万元。详细投资见下表。云台山旅游景区开发项目投资估算表单位：元、万元序号项目单位数量单价金额备注一建设投资　　　5570　1基础设施　　　2840　1.1景区大环线km403600001440宽5m1.2景区小环线km15300000450宽4.5m1.3大小环连接线km330000090宽4m1.4景点步道km61500009056条,宽3米1.5停车场m2250080205个每个500m21.6给排水设施　　　903处1.7电力电讯设施　　　150　1.8环保设施　　　100包括厕所、垃圾处理1.9医疗救护所及配套座320000060　1.10安全设施　　　150　1.11防火设施　　　100　1.12景点标识系统　　　100　-35- 2景点建设　　　1800　2.1庙宇恢复座15000000500　2.2水库复建（映山湖）座13000000300蓄水量1万方2.3景点整修处28100000280　2.4观景台处2850000140　2.5山门座21000000200　2.6绿化美化　　　380美化绿化75km3服务设施　　　680　3.1白云宾馆m29002000180含装修配套3.2农家乐户50100000500　4广告宣传　　　250　4.1主干路标志牌　　　50　4.2媒体广告宣传　　　200　二项目建设费用　　　430　1项目规划设计费　　1.0%50　2工程监理费　　0.5%30　3人员培训费　　0.5%30　4市场促销费　　1.0%50　5涨价预备费　　5.0%270　三合计　　　6000　三、资金筹措项目总投资6000万元，资金来源由三部分构成：1、拟申请上级财政支持1000万元，主要用于景区设施、基础及公共设施的建设；2、招商引资4000万元，主要用于景点的建设、商业酒店的建设、服务设施的建设，以弥补开发主体资金的不足；3、群众自筹570万元，主要用于农家乐服务设施建设。四、招商引资规模及策略1、招商引资规模鼓励多方面的社会资金投入旅游开发建设当中。招商引资主要用于景区建设、游乐设施、接待设施的建设，招商规模4000万元。农家乐建设采取政府政策扶持、技术指导和财政补贴，农民自行建设的方式进行，预计这项投资总计需要570万元。2、招商引资策略-35- 在完成先导性投资的基础上，广泛吸引社会投资，按照谁投资谁受益的原则吸引社会资金.政府做好政策环境的完善、景区开发指导以及经营行为的管理等方面的工作，引导社会资金合理配置。可以发挥本地区的资源优势，吸引一些在冶金产业、新型材料产业、核桃产业等行业具备实力的大企业进行旅游业的投资，鼓励境内投资企业多元发展，也可以考虑将旅游与其他资源的开发权捆绑销售。政府制定接待设施的技术标准、建设规范等要求，实行统一管理，游客实行划卡消费，避免定价不统一，恶意竞争等行为的发生。政府应当确定管理者的角色，约束开发商的开发和经营行为，避免出现占有资源而不开发或者开发迟缓、开发方向错误等现象的发生。五、建设及开发期安排云台山旅游景区开发项目分四个阶段进行，边开发边运营，梯级式循环发展。1、项目立项宣传阶段（2010年）按程序分项申报立项，重点解决机构设置、基础配套、人员培训等基础性工作，注重多元化资金引入和对外宣传工作，加快现有资源优化整合和科学开发的步伐。2、基础建设阶段（2010—2011年）为景区的重点建设时期，大部分的基础设施和接待设施要在这一时期完成，景区的主题定位确定，框架得以优化，大部分的游览点和服务设施完备，为2011年景区的试运行做好了准备。景区的游乐设施部分完成，知名度和名誉度基本形成，为下一步的开发奠定了基础。3、发展提升阶段（2012—2013年）主要是接待设施、服务设施建设，形成可进入可接待的程度。景区的知名度开始形成，认知度提高，成为特色鲜明的景区之一，吸引人群开始拓展。景区开始了优化提升，各个景点的游览内容进入深度拓展的阶段。亲水、休闲、艺术体验、度假等产品逐渐成型并且具备了知名度，“圈子效应”开始显现，景区成为艺术团体、先富群体的休闲体验目的地之一。4、优化拓展阶段（2014—2020）年主要是硬件设施的优化和软件方面的投入，包括人员培训，广告投入、线路优化组合等等。景区的知名度进一步提高，游客的构成向着多元化、丰富化的方向发展，基础市场得以巩固，拓展市场积极推进，机会市场上形成一定的“局部引爆”，口碑效应开始显现。六、资金使用安排本项目将采取企业化的形式进行投资、经营、管理。该项目的投资由拟开发的业主自筹资金或商请商业银行贷款解决，项目可采取特许经营权有偿转让或合作经营的形式。工程所需资金按进度分期使用。-35- 第十章财务评价一、旅游收入和营业税及附加估算本项目从2011年初步运营，2013年全面开放，项目收入主要有门票收入、餐饮收入、游乐收入、住宿收入、旅游商品收入和其它收入等。测算采用综合计算法，以游客人均消费水平进行测算（见附表1）。本项目旅游收入估算为2015年达到16194万元；2020年达到170117万元。营业税按旅游收入的5%估算；城市维护建设税、教育费附加、价格调控基金分别按营业税的5%、3%、1.5%估算（旅游收入、销售税金及附加估算见附表9）。二、成本费用估算1、经营成本项目估算经营成本主要指景区运营的直接成本，包括一线员工工资、福利费用、养老保险、景观用水电等支出，测算采用间接法，以旅游收入的30%计算。2、费用项目核算总成本项目是在经营成本的基础上，加上固定资产折旧、递延资产和无形资产摊销费用、利息支出等费用。管理费用：包括景区管理公司经费、管理人员薪金、员工培训费、交通费、通讯费、会议费、业务招待费、差旅费、办公用水电费、低值易耗品摊销和其他管理费用。本案中为便于分类测算不包括折旧、场地使用费，按收入4%计提。营销费用：包括广告费用、公关宣传费用等，按收入3%计提。营业税金及附加：以营业收入为税基估算，营业税率为5%，城市维护建设费率3%，交通费附加4%，教育费附加3%，综合征收率为5.5%。折旧：固定资产折旧按直线方式计提，其中建筑物使用年限按40年考虑；道路工程按20年考虑；设备使用年限按10年考虑（详见附表10）。公积金、公益金：按收入的15%计提。成本及费用估算见附表10。三、利润总额及分配方案所得税按利润总额的33%计提，盈余公积金按税后利润的15%计提。本项目2015年利润总额7302.09万元，所得税2409.69万元，年税后利润4892.4万元。2020年利润总额116741.3万元，所得税38524.63万元，年税后利润78216.67万元。利润总额及分配见附表11。-35- 四、财务盈利能力分析1、投资利润率、投资利税率经测算本项目静态投资利润率37.0%，投资利税率40.0%。2、偿债能力本项目计划从银行贷款7000万元，用于景区基础设施盈利项目的建设，预计贷款偿还期2.5年（见附表11）。3、财务内部收益率、财务净现值、投资回收期全部投资财务现金流量表见附表12。由附表12计算指标可看出，初步估算，本项目财务内部收益率所得税后13%，所得税前18%，均大于行业基准收益率10%；财务净现值（Ic＝10%）所得税后7029.6万元，所得税前37086.1万元，均大于零。投资回收期所得税后11.1年,所得税前10.5年（见附表12）。以上分析表明，本项目在财务上是可行的。五、项目投资评价本项目具有一般旅游项目资金需求大、投资回收期较长、预期收益稳定的特点。从盈利的角度考虑，本项目具备中长期投资的价值，如果在运作上能争取政策支持、社会各界的参与，将建设期适度缩短，景区早日投入运营，则投资价值会大幅增加，投资效益明显增加。-35- 第十一章效益评估本项目集观赏、休闲、娱乐、餐饮、度假于一体，建成后将成为白水县乃至全市、全省特色鲜明、游览内容丰富的景区，有望成为白水县标志性的项目，发展潜力大，对当地社会将会产生积极影响。一、项目为提升区域旅游地位提供支撑本项目区集中了云台山的山水精华，具备“特色突出”的特点。云台山旅游景区与方山森林公园形成相互呼应的态势，各具特色，同时又可相互联合，共同推广，共同打造白水标志性的景区。二、对白水县其他产业的发展具有很大的促进作用目前，旅游业对于其他产业的带动作用得到普遍认可，旅游可以为招商引资、形象推介、区域合作等搭建平台。目前世界上的发达国家，第三产业占国民生产总值的比重都超过50%，其中旅游业的发展功不可没，通过开发云台山旅游景区，可以带动全县其他产业的发展。三、项目开发将为农村非农产业发展提供思路本项目开发完成后，将有力的促进景区相关农村非农产业化的发展，对于农村特色资源（如苹果、核桃、柿子、民俗文化）等的产业化开发具有极大的促进作用。通过大力发展乡村游、农家乐等产品，促进当地农村与外界的交流与沟通，促进市场与资源的对接，对于当地农民就业方式的转型，人力资源开发也有很大的促进作用。四、项目开发增加了政府的税收按照本项目的财务测算，营业税及附加按综合征收率5.5%计算，年平均上缴万元，所得税按照33.0%计算，年平均上缴万元，对支援国家和地方建设发挥积极的作用。-35- 第十二章风险分析与对策一、财务风险分析本项目涉及范围和投资总额较大，政府融资、招商引资具有相当的难度，如果旅游开发所需要的资金不能及时到位，或者开发深度达不到规划所设定的标准，则对于旅游区树立品牌和持续开发是十分不利的，蕴藏着一定的财务风险。对策：政府一方面积极争取上级专项资金支持，另一方要下大力气优化投资环境，提供极好的发展空间，以便能够很好的完成招商引资。二、开发运作风险分析要开发这样大的一个景区，涉及到政府与开发商之间，相邻县区之间的密切配合，需要政府做好前期基础设施的建设，并且完善招商引资的投资环境建设，对策：对整个开发运作做出翔实可行的计划，安排好各个环节的资金、物资、人员的配置。三、市场风险分析目前，陕西省进入旅游大发展和景区点不断增加的阶段，所以本项目从一开始就面临着激烈的市场竞争。对策：强化项目特质，加大宣传力度，但是潜在市场风险仍然不能忽视。-35- 第十二章结论和建议白水县云台山旅游景区开发前期工作已经展开，本项目开发建设、经营方案切实可行，市场前景可观，经济效益和社会效益十分明显。项目具有较好的财务获利能力和抗风险能力。建议海内外各界有识之士前来洽谈合作、投资开发。-35- 第十三章附图-35- -35- -35- -35-'