中关村西区23号地项目建议书代可行性研究报告 88页

'中关村西区23号地项目建议书代可行性研究报告目录第一章项目基本情况11.1项目概况11.2项目单位简介21.3项目技术经济指标31.4报告编制依据3第二章项目建设的背景和必要性42.1项目建设的背景42.2项目建设的必要性5第三章投资环境分析83．1总体宏观经济分析83．2国家政策及土地市场分析103．3房地产市场分析143．4商业地产市场分析163．5写字楼市场分析193．6酒店类物业地产市场分析21第四章区域市场分析244．1中关村地区商业地产市场分析244．2中关村地区写字楼地产市场分析254．3中关村地区酒店类物业地产市场分析29第五章项目市场定位315．1中关村地区市场总体分析315．2项目业态组合315．3项目客户群分析31第六章项目选址及建设条件分析346．1项目用地范围及自然状况346．2市政配套条件346．3社会人文环境35第七章项目建设方案367．1项目总体规划367．2建设规模及概况377．3项目建设风格377．4项目外部配套建设方案38第八章项目节能、节水、环保、消防418．1节能418．2节水438．3环保分析448．4消防安全44 第九章项目劳动、安全、卫生、消防及对环境影响469．1编织依据469．2安全与劳动保护469．3卫生防护479．4安全保卫及消防设施479．5项目建设对环境的影响及处理48第十章建设进度安排与工程管理4910．1项目进展情况4910．2项目进度安排4910．3工程建设管理52第十一章项目招标组织5311．1项目招标目的5311．2招标原则及招投标方案53第十二章投资估算与资金筹措5512．1投资估算说明5512．2投资估算5612．3资金来源与运用分析59第十三章项目财务评价6113．1销售收入估算6113．2成本分析6113．3利润分析6213．4财务指标分析6213．5现金流量分析6313．8结论64第十四章项目社会评价6514．1对就业效益的影响6514．2对环境效益的影响6514．3对政府财政的影响6514．4对区域发展的影响65第十五章风险因素分析6615．1工期风险及防范6615．2工程质量风险及防范6615．3环境风险及预防6615．4利润临界点(盈亏平衡)分析表6715．5敏感性分析68第十六章结论71基本报表1中关村西区23号地全投资现金流量表72基本报表2中关村西区23号地资本金现金流量表75基本报表3中关村西区23号地损益表77基本报表4中关村西区23号地资产负债表78辅助报表1中关村西区23号地投资总计划表79辅助报表2中关村西区23号地销售收入与经营税金及附加表80辅助报表3中关村西区23号地资金筹措计划表81辅助报表4中关村西区23号地借（贷）款明细表82 辅助报表5中关村西区23号地还款付息表83附件84 第一章项目基本情况1.1项目概况（一）项目名称中关村西区23号地（二）项目建设地点项目地块位于北京市海淀区中关村西区规划公建区（IV区）用地东南部，基地近似成三角形，基地面积约2.67公顷。具体四至范围是：南侧为海淀镇南街（丹棱路），西侧为规划（9）号路，西北侧为规划（4）号路，东北侧为海淀斜街（规划步行商业街）。（三）项目建设内容中关村西区23号地建设项目规划工程总建筑面积约194066m2。其中地上建筑面积119268m2，地下建筑面积74798m2。地下四层，地上二十四层。地下功能为停车库及机电设备用房，共设有900个机动车停车位，其中地下892个，地上8个；自行车停车位1369个；地上部分由五星级酒店、写字楼及商业三栋建筑组成，酒店24层，高90.00m；写字楼19层，高81.85m；商业6层，高32.50m。（四）项目组织运营过程中关村西区23号地建设项目是由北京科技园置业股份有限公司具体承担其开发建设工作。其是由北京科技园置业股份有限公司通过公开招标方式取得的土地。截止目前，项目已取得中标通知书并已签订北京市国有土地使用权出让合同（京地出合字（2001）第237号）、市规划委设计方案复函（2006规复函字0279号）。北京科技园置业股份有限公司主要从事房地产开发、基础设施建设，其核心业务为房地产开发、基础设施建设、投资管理等。　（五）项目投资收益 经计算，本项目预计开发建设总成本费用约144591.05万元，此时，利润总额为30574万元，所得税为11733.87万元，税后利润为18840.44万元。根据房地产开发项目平均收益率水平及银行长期贷款利率，年基准收益率确定为10%。现金流入为销售收入，现金流出为建设投资与财务成本，经计算各项财务指标为：税前全投资财务内部收益率%19.3全投资财务净现值(Ic=10%)万元13517全投资静态回收期年1.95全投资动态回收期年2.09全投资投资利润率%17.65税后全投资财务内部收益率%12.49全投资财务净现值(Ic=10%)万元3580全投资静态回收期年2.04全投资动态回收期年2.2全投资投资利润率%10.87上述数据表明本项目在财力上是可行的，投资可获一定的效益。（六）项目融资中关村西区23号地建设项目全部投资由北京科技园置业股份有限公司自筹解决。（七）项目建设周期中关村西区23号地建设项目工程建设周期为21个月，从2006年9月开始至2008年6月。其中，2006年11月至2007年1月为基础施工期，2007年2月至2007年8月为结构施工期，2007年9月至2008年6月为装修和室外工程施工期。1.2项目单位简介（一）建设单位情况北京科技园置业股份有限公司具体承担中关村西区23号地块的开发建设工作。单位名称：北京科技园置业股份有限公司注册地址：北京市海淀区海淀南路21号法人代表：周玉臣 注册资金：20000万元成立日期：1999年12月15日（二）、公司股东基本情况北京科技园置业股份有限公司是由北京科技园建设（集团）股份有限公司、上海谷元房地产发展有限公司、北京海开房地产集团公司、海南三至投资发展有限公司、深圳海亚投资发展有限公司、北京中地土地整理公司六家公司参股。各家股东在投资开发、科技创新、经营管理、资本融通方面，拥有雄厚的实力和丰富的经验，为北京科技园置业股份有限公司的发展奠定了坚实的基础。（三）、公司核心业务北京科技园置业股份有限公司主要从事房地产开发、基础设施建设，其核心业务：房地产开发，基础设施建设；技术开发、技术转让；投资管理。公司在房地产开发，基础设施建设、规划设计、市场营销等领域有一支素质较高的专家队伍，按照现代企业制度建设的经营管理机制，是保证高速运转的基础。1.3项目技术经济指标规划用地面积：26734.954平方米总建筑面积：194066平方米其中：地上建筑面积：119268平方米（包括酒店：51629平方米，办公：25145平方米，商业：42494平方米），地下建筑面积：74798平方米。1.4报告编制依据1、《北京市规划委员会关于原则同意中关村西区23号地项目设计方案的复函》(2006规复函字0279号)2、《北京中关村西区23号地项目设计说明》 3、《北京市国有土地使用权出让合同》（京地出［合］字（2001）第237号）　　4、建设部《房地产开发项目经济评价方法》 第二章项目建设的背景和必要性2.1项目建设的背景中关村科技园区是1988年5月经国务院批准建立的中国第一个国家级高新技术产业开发区。中关村科技园区管理委员会作为市政府派出机构对园区实行统一领导和管理。中关村科技园区覆盖了北京市科技、智力、人才和信息资源最密集的区域，包括海淀园、丰台园、昌平园、电子城科技园和亦庄科技园。海淀园位于海淀区，其中建有1.8平方公里的上地信息产业基地和4平方公里的。1999年6月，国务院正式批复了北京市政府和科学技术部《关于实施科教兴国战略，加快建设中关村科技园区的请示》。这是继80年代设立深圳等经济特区，90年代开发开放浦东之后，国家跨世纪发展的又一重大战略举措。 中关村科技园区的发展目标是要充分利用中关村的人才、科技、知识优势和高科技产业的基础，用10年的时间，把中关村科技园区建设成为具有鲜明时代特点、我国自己特色、世界一流的科技园区，成为国家科技创新示范基地、科技成果孵化和辐射基地、高素质人才创新人才的培养基地。到2010年，中关村科技园区生产总值达到1300亿元人民币，年递增20%，成为新的经济增长的“发动机”，同时，科技园区强大的辐射作用，必将促进和带动全国，尤其是北京市的产业结构优化和经济的持续发展，成为推动我国高新技术产业发展和现代化建设的强大动力。加快中关村科技园区的建设首先需要为中关村的发展提供一个良好的基础环境，这是满足中关村科技园区发展的基本条件。2.2项目建设的必要性中关村西区是“中关村科技园区”规划中的重要部分，是北京市“十五"规划中科技园区建设的重点项目。它位于海淀区海淀镇，东起白颐路，西至彩和坊路，北到北四环（北大南门），南边界为海淀镇南街，是中关村的高科技商务中心区。西区总占地面积51.44公顷，规划地上建筑总面积100万平方米，地下建筑总面积约50万平方米。总容积率为2.O，绿化率在35％以上，城市公共绿地7.1公顷，机动车停车位10000个。规划建筑高度由西向东从50米到80米逐渐升高，局部修建高度90米－120米的标志性建筑群，形成高低错落、变化有致的城市轮廓线。 西区整个用地范围有明确的功能分区：综合科贸组团区主要提供科技贸易类企业办公建筑用地；公共建筑区提供金融、会展、酒店、商业、综合管理等建筑用地；公共绿化广场包括绿地、景观、公共交往空间与地下商业设施。中关村西区效果图 中关村西区作为科技园区的核心区域，是规划确定的高科技产业的管理决策、研究开发、产品和技术的展示中心区，是整个中关村科技园区的商贸中心区，是开展高科技产业活动的“窗口”和与国际经济接轨的基地。中关村西区的建设已经成为近期中关村核心区规划建设的重点。中关村西区23号地建设项目规划工程总建筑面积约194066M2，项目将建成酒店（24层高精装修）、5A级办公楼（20层高部分装修）、购物中心（6层高部分装修）。本项目的建成将填补中关村地区此类项目的空白，对于推动中关村西区乃至整个中关村地区的建设将有重要意义。 第三章投资环境分析3．1总体宏观经济分析1、宏观经济形势介绍中国经济在过去的二十年中迅速发展，国民生产总值已达到世界的3.4%。中国的零售业也在以两位数的速度增长，与12年前相比，翻了四倍多。这样的发展速度将会在短期到中期内存在。与此同时，通货膨胀比率稳定在比较低的水平（不到4%），零售业和零售价格指标都保持相对稳定。这样的国民生产总值能力保证了大多数外商的直接投资达到相当高的水平，在今后的几年中有这样的发展趋势：作为中国入世的过渡的一部分，经济的重要组成部分将会进入反常的前进状态。排除无法预计的政治或其它方面剧变的影响，中国经济的强大发展水平将会在中期内存在。中国的都市人口数量也已开始增长，每年大约估计有800至900万人移居到城市。同时，农村的总人口量也在持续增长。北京是全国的政治、文化与国际交往中心，又是生机勃勃、充满活力的综合性产业城市。改革开放以后特别是"十五"时期，中共北京市委、市政府大力发展"首都经济"。循着北京经济发展要立足北京、服务全国、面向世界的思路，对经济结构和布局进行调整，经济增长方式的加速转变，使全市国民经济持续快速健康增长，综合经济实力保持在全国前列。 如上图所示，过去的十多年中，北京市的经济保持了高速的增长，除1998年受到亚洲金融风暴的影响外，北京的国内生产总值在1990至2004期间一直保持两位数字的增长速度，国内生产总值由1991年的598.9亿元，增长到了2004年的4283.3亿元，年均递增率为17.8%。。在1990至2004年间，北京市人均国内生产总值从1990年的￥4,878，迅速增长到2004年的￥36,832（约折合4,454美元），平均年增长率达到15.6%。据统计，北京市城镇居民人均可支配收入也由1991年的2，040元增加到2004年的15，638元，普通居民的购买力大幅增强，为北京房地产市场的持续发展奠定了基础。 据预测，北京市消费价格指数在中短期内将保持稳定，从而带动消费市场活跃，刺激房地产市场开发建设。奥运申办成功后，北京市计划动用高达1800亿元的资金进行北京城市基础设施的建设，经过这一轮大规模的基础设施建设，北京的城市面貌将发生翻天覆地的变化，总的方向是更都市化、更国际化、更适宜居住、与国内其他城市的差距也会越拉越大。随着北京知名度和吸引力的提高，将吸引越来越多的外地甚至境外的投资者前往置业，直接拉动房地产的消费需求。总体上看，北京已经初步建立市场经济体制，产业结构正向高级化发展，居民财富大幅增加，市民工作和生活方式正发生着深刻变化，整体经济态势正朝着高增长、开放型、知识经济的方向发展，作为支柱产业的房地产行业也将更加繁荣。3．2国家政策及土地市场分析1、近年北京土地市场调控北京市在近两年采取了一系列措施，加强土地管理工作，改善宏观调控，对土地市场的影响重大而深远。（1）出台国有建设用地供应办法及其配套政策 为深化土地使用制度改革，优化土地供应机制，有效调控宏观经济，促进经济和社会可持续发展，2005年北京市出台了《北京市国有建设用地供应办法（试行）》，及其配套政策，包括《北京市出让国有土地使用权招标拍卖挂牌办法的通知》、《北京市国有土地使用权招标拍卖挂牌出让底价确定办法（试行）》、《北京市收回企业国有土地使用权补偿办法》、《北京市土地储备和一级开发暂行办法》、《北京市土地一级开发及经营性用地招标拍卖挂牌出让流程示意图》。《国有建设用地供应办法》自5月1日起施行着力调整国有建设用地的供应现状：用“年度供应计划”来调控土地市场，解决北京土地供应的机制问题；规定由市政府统一组织管理全市国有建设用地的供应，控制国有建设用地的供应总量和供应结构；分不同用途，采取不同的土地供应方式。（2）颁布执行2005年、2006度土地供应计划土地供应计划是政府加强和改善宏观调控的重要手段。2005年北京市首次编制并执行了土地供应计划。计划编制的原则，一是从严控制总量，加强计划管理；二是严格保护耕地，控制新增建设用地，优先利用存量土地；三是优化建设用地供应结构；四是调整用地布局；五是严格土地供应方式。在供应结构方面，按照“适当控制总量、加快调整结构、着力挖潜改造”的原则，加大对部分类型项目用地的空间布局调整力度。在用地布局上，优化中心城区功能，拓展城市发展新空间，加快解决城市“二元”结构问题，如重点保证顺义、通州、亦庄三个新城建设土地供应等。在供应方式上，严格控制划拨用地范围，充分发挥市场对土地资源配置的基础性作用。通过执行计划，北京市土地实际供应总量控制在了计划供应量的范围内，基本实现了土地供应总量目标。同时，体现了城市总体规划的空间布局要求，突出各区县与其所承担的城市功能相一致的土地供应。（3）加大清理闲置土地力度北京市国土局于2005年8月和10月对45宗地块的土地使用权正式公告收回，用地面积约67公顷、规划建筑面积309万平方米。（4）配合“国六条”出台相关措施2006年5月30日，建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、统计局、银监会联合发布了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，根据“国六条”相关精神北京市国土局对部分土地进行招标出让，并推出“限价商品房”等政策。 这一系列政策的推行对抑制房地产市场过热可能起到积极作用，从长远上有利于市场的稳定发展，但限制熟地价格、住宅用地招标政策的推行可能对本项目土地上市产生一定的影响。2、近年北京土地市场分析土地供应2005年全市土地实际供应总量6384公顷，为年度供应计划的98%，已办理完用地手续的4664公顷，其中有偿出让面积为1774公顷，划拨用地面积为2890公顷。土地交易市场共成交土地50宗，土地面积357公顷，规划建筑面积452万平方米，成交价款约117.5亿元。（2）土地交易及地价预测2005年北京市土地交易市场成交地块50宗，土地面积357.39公顷。与2004年相比，地块减少了39宗，面积减少了180.53公顷，面积下降了33.56%。2005年北京房地产企业实际获得的土地数量减少，在实行了“熟地”供应政策后一年多，征地拆迁的难度越来越大，土地一级开发进展缓慢，由此导致了土地供应相对不足。2005年土地成交量虽然比上一年度减少了33.56%，但是117.5亿元的成交金额与上年基本持平，微涨1.91%。平均土地价格为3288元/平方米，比上年增长53.39%；平均楼面地价为2600元/平方米，比上年增长37.43%。自2002~2005年，平均楼面地价的增长率分别为-17.39%、-4.52%、6.98%、37.43%，由降幅减缓再到增幅增加，显示的是地价增长趋势。 3、2006年北京土地市场分析（1）土地供应量充足2004年1月到2006年6月，北京市国土资源局供应住宅项目土地共712宗，其中未动工土地面积765.12公顷，占18%；已完成土地开发面积656.08公顷，占15%；正在开发建设面积2258.00公顷，占52%；已竣工的土地面积669.77公顷，占15%。从以上数据可以看出，从2004年1月到2006年6月，北京市供应住宅项目土地85%都在建设中或未开始建设，在正在开发建设面积中，1777.76公顷(规划总面积3502.98万平方米)为8.31大限前（包括8.31大限）取得的土地，这些8.31大限前取得的土地，按要求将基本上在2006年年底前竣工，而形成真实的市场供应。从已供应土地情况来看，房地产市场上土地供应量充足。在政府加大清理闲置土地的背景下，开发商必定会加快运作速度，尽快开工建设，形成有效供应。 （2）土地供应政策导向作用加强在土地供应的空间分布上，将继续贯彻落实城市总体规划、土地利用总体规划等各类规划确定的城市空间布局和区县功能定位，促进中心城、新城、小城镇和新农村的协调发展。土地供应计划指标远郊区县继续向顺义、通州和亦庄新城倾斜。住宅商品房用地方面，将优先支持中小户型普通商品房建设，鼓励节约型住宅，限制高档住宅，禁止高档别墅建设。（3）土地价格预测受到征地、拆迁政策及经济形势发展看好影响，2006年北京土地开发成本有可能继续上升。但受一系列宏观调控政策特别是北京市土地出让政策微调的影响，预计2006年地价虽会有上升，但将保持平稳，不会出现大涨。3．3房地产市场分析1998～2003年，我国商品房价平均递增2.5％，一直温和上扬，而2004年陡然上涨14.4％，2005年亦达7％以上，房价的快速上涨成为社会各界关注的焦点问题。导致房价快速上涨的因素是多方面的，有经济快速发展、人均收入水平提高下的合理因素，也有利益驱动下的投机行为；有住房消费观念的影响，也有深层次的制度制约。这些因素的共同作用，最终体现为房地产市场供求关系的失衡。2004年是北京住宅市场不平凡的一年，虽然经历了8·31大限等重大事件，但住宅市场供需仍然呈现出前所未有的旺盛。进入2005年之后，受国家宏观经济高速增长的影响，住宅市场仍然保持着持续增长势头。（一）随着房地产市场的深入发展和日益规范，大量开发商以空前的信心投资京城地产。据统计，自2000年北京市住宅竣工量首次突破1000万平方米以来，每年都是保持着两位数的增长速度。 （二）售价走势自2004年下半年起，北京市住房价格呈现出加速增长态势。进入2005年，受购买需求的强烈拉动，以及土地拆迁原材料等开发成本上升、供应量减少等因素的影响，房价上涨势头更为明显，期房单月价格在5月份创历史最高，为每平方米7136元。2005年商品住宅期房预售平均价格每平方米6725元，比2004年上涨了1083元，涨幅为19.2%；现房价格每平方米5853元，比2004年上涨了1106元，涨幅为23.3%。商品住宅销售价格指数由2004年的104.3上升到了107.1。在国家逐步加强宏观调空，抑制房地产市场过热的大背景下，北京市商品房价格出现了大幅上扬的势头，引起了社会各界的密切关注。 （三）需求分析1998年以来我国宏观经济形势持续高速增长，北京居民住房购买力得到持续增强，需求历年递增明显，商品住宅销售面积年均增长率为38.4%，进入2004年和2005年后，市场交易出现了大幅放量。3．4商业地产市场分析1、商业地产市场已经成熟北京GDP及人均国内生产总值和社会消费品零售额的增长速度、现状水平，均说明北京商业零售业即将进入快速拉升的阶段，对于商业地产投资来讲，意味着市场即将启动，任何投资所关注的投资节奏问题在北京已经不是问题。2、优质商业地产项目潜力巨大自2004年12月11日我国有关零售业重大政策的出台，中国零售业市场从此全面向外资开放，促使国际知名零售品牌大批拥入。主要的政策变化有三点：国外零售商可以设立独资公司，不再受股权限制；在店铺设立方面没有地域及数量界限；享受和国内同行业基本一样的待遇。 这一政策对2005年北京优质商业物业市场产生了极大的影响。据商务部统计，从1992年我国商业领域对外资开放以来到2004年底，我国已累计批准设立314家外商投资商业企业，合同利用外资51.8亿美元，开设了3997个店铺，营业面积达920万平方米。2005年前三季度，外商投资我国商业出现热潮，商务部累计批准新设了554家外商投资商业企业，合同利用外资16.8亿美元，开设了1130个店铺，营业面积约333.8万平方米。预计2006、2007年中外零售商仍将继续在中国的扩张势头，优质商业市场的需求将继续上升。3、北京市商业地产现状分析（1） 北京在建商业地产项目的供应结构从上图统计数据可以看出，北京大中型商业地产项目的数量占市场的主体，这完全说明了北京商业地产开发市场的现状。从投资机构的角度看，中小型商业地产项目的市场比较稳定，而且因为商业功能及招商等问题不容易发生大的偏差，风险便于控制，商业地产投资机构往往对这类项目感兴趣。  北京大型商业地产项目，尤其是大型购物中心项目，开发商整体上看，比较谨慎，并不象南方很多城市的开发商不管商铺销售是否可能对未来的经营管理产生影响，都进行大面积商铺的销售，而是以长期出租经营为核心思想，进行项目的运作。根据赛睿顾问和国际机构接触的经验，目前阶段，很少有机构对规模在10万平方米以上的SHOPPINGMALL项目有投资计划。  2、北京市各区域在建商业项目供应情况  从上图可以看出，北京商业地产供应主要集中在三环到五环之间，而且主要集中在东部、北部和西部，投资机构除关注以上区域外，也特别关注南部区域，因为升值空间比较高。  3、北京市在建商业项目类型供应比例 如上图中统计结果，购物中心/综合项目所占比例最高，达到40%以上，社区商业供应量占近25%。购物中心/综合项目的比例印证了当前中国购物中心投资开发趋热的状况，社区商业的比例目前较低，正说明成长空间比较大，各类商业地产投资机构普遍关注并认同其投资空间。  4、北京市各商圈在建商业项目供应分布    从上图可以看出北京市商业地产的供应呈现极大的不均衡特点，投资机构普遍认为：从这种不均衡可以看出市场热点，也可以挖掘市场空白点；市场热点地区，既说明存在投资机会，也说明激烈竞争在孕育风险。很显然，CBD和中关村地区是商业地产供应量最大的地方，大家看好其投资价值，但也正是因为市场普遍的关注，所以一定程度上涣散了开发商的责任心、专业心，换言之，这两个区域也潜藏风险。当然，该区域长期市场需求强劲，这种风险更多来自开发商专业化操作的风险，而不是市场风险。3．5写字楼市场分析自上个世纪90年代初以来，北京写字楼市场的发展共经历了四个阶段，1992年至1996年的高速发展阶段，1997年至1999年的萧条阶段，以及2000年至2001年的复苏阶段，相当于刚刚走完了一个波形周期。从2001年下半年开始，北京写字楼市场又出现了租金持续下滑、入住率调整的局面；从2005年开始，写字楼市场逐渐稳定发展，东部区域租金开始略有上升。近年来北京市 迎来了优质写字楼入住的高潮。2004年北京新增优质写字楼供应项目7个，总面积50多万平方米，但其中30多万平方米集中在海淀区。根据规划，2005-2008年期间，北京平均每年写字楼的新增供应量都将突破百万平方米。北京甲级写字楼项目主要分布在以CBD为代表的东部区域、金融街区域及中关村区域。以上三个区域集中了北京市90%以上的2004-2007年完工的甲级写字楼，是否座落于这三大传统商圈现今仍然是衡量甲级写字楼的重要标准之一。2005年4、5月北京各大商圈写字楼租金及入住率指数随着中国经济持续稳定增长，已经成为世界经济的重要组成部分，中国成为许多知名跨国公司未来战略性发展计划的重点。根据《财富》杂志的一项调查显示：全球4万多家跨国公司，90%以上的企业若干年内会考虑在中国设立地区性总部，其中首选北京的约占15%。随着2008年奥运会的举办，北京作为国际性大都市的知名度将大大提升，加之交通等基础设施的改进，为北京吸引更多的跨国公司提供了有利的环境条件。此外，北京的优质写字楼市场本身是一个动态发展的市场，产品更新换代的特点明显。北京现有优质写字楼供应约600万平方米，60%以上面积是2000年以前竣工的项目提供的，且其中10%的项目投入使用接近10年。一般优质写字楼的“活跃期” （保持优质写字楼的市场地位）与其设计、建材及设备的选用密切相关。就目前的市场情况来看，已经有一些在过去曾经是优质写字楼典型代表的项目逐渐淡出市场的案例，这些项目的原有租户将是未来优质新增写字楼供应的重要吸纳者。3．6酒店类物业地产市场分析我国近年来经济快速增长、国家鼓励外来投资、对外贸易往来频繁、国内外商旅人士增多，加上2008年奥运会带来的人流与商机，这都是旅店、酒店类物业发展的大好消息。作为国家政治经济文化中心的北京，对内可以辐射全国市场，对外可以辐射亚太市场，而中关村地区在北京此类市场上又具有举足轻重的地位，所以中关村地区发展旅店、酒店类物业有先天优势。中国经济的可持续发展不仅给中国经济发展注入了新的活力，也为外商进入中国市场带来了前所未有的机遇，实现了双赢。北京对酒店的建设是异常欢迎的，仅从北京2008年要举办奥运会来看理由就已经非常充分。就星级酒店来说，根据获得的最新资料，北京市目前有星级酒店614家，而北京市在申奥报告中承诺，到2008年，整个北京市的星级酒店总数将达到800家。毫无疑问，现在北京离这一数字还很远。填补空缺除了通过新建的星级酒店以外，还通过对原有基础较好饭店的升级、改造和扩建，4月中旬由北京市发展和改革委员会举办的奥运经济市场推介会上，国家旅游局的官员就说过，增加酒店这一块应该会成为北京吸引外商投资的亮点。而各大酒店集团对北京更是青睐有加，似乎都是冲着北京奥运会，赶在2008年前开业。北京华贸中心与万豪国际集团的酒店管理合同签约仪式上，国家旅游局局长助理王军致辞：中国经济的快速发展，吸引了全球的目光，特别是中国加入世界贸易组织以后，为中外企业发展和合作创造了更好的市场环境和法律环境，实践充分说明，中国经济的可持续发展不仅给中国经济发展注入了新的活力，也为外商进入中国市场带来了前所未有的机遇，实现了双赢。2008年北京奥运所产生的经济“大蛋糕”也达到了3000亿元，因而中国市场的机会和市场消费的容纳能力令每一个国际行业领先者都无法不怦然心动，万豪集团敢于同时把两种品牌的酒店开在北京的华贸中心，显示出对中国和北京未来的看好。奥运概念影响几何一个由投资拉动的高增长期，一方面是老饭店的装修改造，另一方面由多元化投资主体在奥运概念利好预期影响的大规模进入，就奥运概念对北京饭店市场的影响，有关人士解答到，按现在京城酒店业的发展态势，到 2008年之前星级酒店的数量肯定会超过向国际奥委会承诺的800家。他认为，奥运概念对北京饭店市场的中长期走向的影响大致可以分为三个阶段。第一阶段是从现在开始到2007年，北京饭店市场肯定会出现一个由投资拉动的高增长期，一方面是老饭店的装修改造，另一方面由多元化投资主体在奥运概念利好预期影响的大规模进入。其中我们特别是对这样几种投资主体的行为加以关注：以各地方政府驻京机构为代表的行政导向型投资；各大企业集团办事机构为代表的标志型投资；与体育和旅游有关的上市公司进行的概念型投资；其他大型企业集团进行的战略性投资。在此过程中可能会出现一个饭店企业并购的活跃期，特别是那些地理位置优越、经营管理方面存在障碍的国有饭店会成为北京饭店市场上资本运作的追逐对象。在此期间，由于投资转化为供给存在一个迟滞期，所以各项经营性指标与当前相比不会有太大的变化，平均客房出租率约在70－78%之间作调整，平均房价有可能在600－700元/间夜波动。第二阶段即2008年夏季奥运会前后，北京饭店市场将进入由奥运概念为主导的需求拉动的稳定增长期。这种增长首先表现为需求总量的增长，也是现在饭店业利好预期的最大依据。对这阶段北京饭店市场的乐观估计是客房出租率在80－88%之间，平均房价在900－950之间。第三阶段，2009年以后的北京饭店市场的变化将是以存量调整基础、管理创新和市场创新为主导的内涵型增长阶段。这一阶段至少需要5年的时间。在这一阶段，饭店市场的需求增长速度会减缓，从而导致饭店的客房出租率和房价出现同时下降的局面，但降幅不会太大。首先是奥运概念的滞后效应，入境旅游和国内旅游需求，特别是国内旅游需求不会下降太多。其次是内需拉动增长将是中国经济未来相当长一个时期的宏观特征。第三是WTO的影响，随着中国更大程度上融入国际主流社会，也会有越来越多的国际性的会议及相关活动在北京举行，加上娱乐、体育等专项旅游产品境内外需求的扩大，北京饭店产业的国际服务贸易量必然会有一个持续而稳定的增长。 北京目前有1—5星级的饭店客房近10万间。根据奥运会奥组委的要求，到2008年北京举办奥运会时星级饭店应达到800家，客房数应达到13万间。因此，2008年8月在举办奥运会的当月，北京星级饭店共可提供630万张床位。2008年8月到北京的国外旅游者有可能达到60万左右，国内旅游者有可能达到110万，共170万左右（2004年8月到北京旅游住在星级饭店的外国游客为30万人次，国内游客为100万人次），如果这170万人平均每人在北京停留5天，那么共需要850万张床位。850万张床位的需求量与提供的630万张床位的差额为220万张床位，以新建有300间客房的中型饭店来计算，起码还需要再建100座。 第四章区域市场分析4．1中关村地区商业地产市场分析中关村核心商业区是大家认为的中关村最主要的商业中心，并且是以庞大的电子配套市场为主，同时即将在中关村出现一些地下大型超市和购物中心。估计建成之后总的商业面积会超过15万。它的商业主要消费人群主要是对电子高科技产品有需求的专业人士，以及在中关村商务区办公和周边办公的工作和居住的一些人群。早在1999年6月，国务院《关于建设中关村科技园区有关问题的批复》中指出，在发展高科技产业的同时，也要“带动教育、文化、体育、商业以及物业等产业的发展”。随之而来的，是中关村51.44公顷的土地放量。这引来了众多地产开发商涌入中关村，其中有相当一部分将目光瞄准了商业地产领域。　　中关村商业模式真正转型契机出现在2004年。家乐福旗舰店落户中关村核心区内的黄庄。此后家乐福内人流如织，业内人士逐渐认识到，“经历了长时间发展的中关村商业地产，不仅需要电子商品卖场，同样需要能够满足人们日常生活消费、休闲需要的商业设施”。被单一的商业模式统治长达十余年的中关村地区，终于迎来了商业地产项目“百家争鸣”的局面。　比起西单、王府井等商业街区，在中关村做商业最大的优势是丰富而充足的客流量：这其中的支撑点是超过150万平方米的写字楼、高级会展中心和五星级酒店，以人民大学、北京大学为代表的各级、各类共68所高等院校以及30多万左右的在校学生；在微软、IBM等近60家落户于中关村的世界500强企业和在国内的众多大型IT企业的白领以及邻近区域内300万常住人口。　　而更吸引人的是，连续三年，海淀区个人所得税收入占全市个税收入的24%，人均可支配收入在北京城八区内名列第一。而根据国际惯例，对于一个现代城（查看地图）市而言，某一区域的人口密度与商业设施面积之比应在8∶1左右。但在目前的中关村地区，除电子产品商业外，这一比例是30∶1。这些数据都在传达着这样的信息：中关村有着极其强大的商业消化能力。在经历了2005年的短暂沉寂之后，中关村的商业地产 项目在2006年迎来了爆发式的增长。2006年中关村区域的商业地产项目供应量可以达到近32万平方米，而该区域商业地产的总供应量也将超过60万平方米——中关村商业地产仅今年一年的供应量就几乎与此前十年的总供应量相当。针对中关村商业地产的集中放量，一方面现阶段中关村大量写字楼上市，表明该区域商务氛围已形成，商务配套的相对缺乏使区域后期物业产品类型发生了转变。另一方面，由于区域市场专业化程度很高，使得这里成为经营电子类产品商家的天堂，随着IT产品平均利润率的下降，其产业结构也会发生不同程度的变化，如向餐饮、购物、娱乐等其他商业业态的转变。中关村商圈的平均租金水平是80元美金/使用平方米/月，王府井达到了160元美金，西单是150美金，CBD和燕莎是100美金。而目前北京优质商铺整体的租金水平约为65.5美金/使用平方米/月，相比之下，中关村的商铺租金并不高。如果假设中关村西区23号地的档次和目前的主流产品相当，考虑到近年房价上涨因素，我行认为19000元/平方米左右的价格是比较接近市场价格的。4．2中关村地区写字楼地产市场分析中关村写字楼的分布大致分为七个区域：　　首先，以理想国际大厦、中关村金融中心等为代表的中关村广场及其周边项目，这个区域供应量大、项目类型丰富，加之传统的电子市场中心作用，一直都是中关村的核心区；　　其次是以威新国际大厦、创业园、清华科技大厦为代表的清华科技园区，集中了大量的以清华大学为依托的高新技术企业、创业公司；　　第三个区域是以融科资讯为代表的中关村东区，清华南，西区东面，入住这里的客户多为与中科院、联想集团有着业务关联的国际国内知名研发公司；　　第四个区域是以银网中心、锦秋国际、学院国际大厦、希格玛为代表的海淀知春路金融走廊；　　第五个区域是以数码大厦、腾达大厦为代表的中关村南大街沿线；　　第六个区域是以银科中心为代表的苏州街，这个区域集中了很多乙级写字楼及商住公寓；配置相对较低； 　　第七个区域是以上地为中心的软件研发基地。山后永丰产业基地和生命科学园，以研发为主的生态型的办公区。中关村地区写字楼总的供应量在2004年达到了720万平方米，预计2006年将达到860万平方米。从趋势上看递增明显，短期内与增幅不明显的需求量会产生供过于求的矛盾，这种矛盾同时还体现在供需结构上的不对称。但由于2008年的奥运会限制政策，从2006年到2010年期间不会有太多新增现房，所以从发展的角度分析，中关村的写字楼市场，尤其是高档写字楼市场还有一定的上升空间。　　根据成业行提供的资料，2005年中关村核心区写字楼供应量为：销售接近30万平方米、出租接近60万平方米。　　中关村区域的甲级写字楼当中，新建项目占了相当比例，因此该区域项目的品质并不逊色于CBD及金融街商圈。然而，受供应量、客群及商务环境的影响，中关村区域甲级写字楼的租金水平及入住率在各大商圈中最低。区域甲级写字楼的成交价多在14-16美金/平方米/月的区间。甲级写字楼售价集中在13000-17000元/平方米的区间。　　中关村写字楼近年来有大量供应，包括中关村科贸中心写字楼、中关村e世界写字楼、新中关写字楼、第三极写字楼等。此外在中关村外围还将陆续有写字楼供应。这几个写字楼由于其功能的综合性（都包含大量商业），不太可能有大单成交，而散户销售市场情况并不乐观，因此整体销售价格还会下降。 　　前的中关村有高端的基础设施和配套，吸引了越来越多的大型高段企业入住，目前在市场上受打击的是中端写字楼的和前5年推出的写字楼，其受高端写字楼入市的低价位影响，加上其自身的硬件落伍，目前处在非常艰难的境地。 　　目前中关村地区从高档的甲级楼到乙级楼，再到商住公寓，所有的面积加起来约有800万平米，为在中关村进行创业的和拓展的高科技及企业、大型企业集团、金融机构、国际的科技企业，都提供了一个能容纳百川的沃土。　　中关村客户群体依然是以高科技、IT为主的企业，与以往不同的是，目前除了中关村区域内成长起来的和新注册的公司外，随着中关村广场的和清华科技园区及融科资讯中心的建设，中关村逐步改变了以往硬件设施落后的状况，有更多的外资500强的公司和国内的知名IT公司纷纷从CBD回流中关村。这部分客户不仅自身需求办公面积大，而且也带动了一些相关公司进驻中关村，对于本区域的写字楼租售市场起到了主要的推动作用。 　　中关村近年来平均每年新增企业超过3000家，至今已有注册企业1万多家。这些企业对办公场所的需求量可想而知。同时，众多跨国公司纷纷选择中关村，设立分支机构或区域总部，而且，跨国公司的进入有逾演逾烈的趋势。中关村的商务写字楼市场客户群体一方面将吸引具备长远发展目光的诸如微软研发、朗讯、NTT、高通、松下、联想、方正等企业巨头；另一方面则是数以万计的高活力创新企业和相关配套行业的企业，这其中包括大量已获得一定发展积累的各类企业。　　可以看出中关村的客户类型已经呈现出了多样化、综合化、国际化趋势，由此也可以说明中关村所独有的科技、人才的原动力将长期而巨大的吸引着国际、国内客户的广泛关注。如果假设中关村西区23号地的档次和目前的主流产品相当，考虑到近年房价上涨因素，我行认为12000元/平方米左右的价格是比较接近市场价格的。4．3中关村地区酒店类物业地产市场分析北京酒店市场供应量在时间上是不均匀的。近几年来开盘的新项目，无论在项目的数量，还是项目提供的总建筑面积，都是很高的。这反映了今年酒店市场十分活跃，且市场总量还未饱和。酒店的供应量的猛增，势必对其他类型的房地产项目造成一定的压力。北京酒店市场供应量在分布上是不均匀的。根据不完全统计，现市场上的酒店项目61%位于朝阳区，并且这些项目所提供的公寓总建筑面积将近占市场总量的70%以上。主要原因是自改革开放以来，东部地区就是北京市发展较快的区域，既有大型商贸社区，又涵盖众多重要的外事区和商务区，外国使馆和国际商务机构密集，因此会对酒店有持续的需求。典型项目租金与售价水平参考名称租金(美元/月/套)售价(美元/平方米)国贸中心1500-2800和乔丽晶公寓1216-22042000丽都假日酒店2000海逸酒店1200-2250 京广中心900亮马河大厦1050盈科中心2000-50003300福景苑国际公寓2300新都市计划890利景名门720瑞城中心2500旺座2000东方银座2000恒基中心1500-28002300港澳中心2000丽苑公寓3000-6800金隆基大厦1915俊景苑1780从上表可以看出目前本市的酒店主流市场的价格在2000-3000美元/平方米。国贸附近在2000美元/平方米，而燕沙附近受到国外人士青睐，售价更高在3000美元/平方米左右。中关村西区23号地项目地处中关村地区，它的区位条件和国贸、燕莎相比各有千秋，很难以精确的数字表述。如果假设中关村西区23号地的档次和目前的主流产品相当，考虑到近年房价上涨因素，我行认为18000元/平方米左右的价格是比较接近市场价格的。 第五章项目市场定位5．1中关村地区市场总体分析通过以上分析可知，虽然中关村地区商业地产和写字楼市场已经得到发展，但酒店类物业地产尚处于待开发阶段。虽然目前海淀区有51家酒店，但是没有形成东三环的酒店聚集效应，这对高端人群和人气的聚集来说都是制约因素。此外，产权交易机构，平台交流机构以及其他相关的会计、法律、律师等等这些社会中介机构的缺乏，与中关村区域经济发展也不相匹配。　　5．2项目业态组合根据市场分析，本项目将建成以酒店为主、写字楼、商业设施为副的商业综合体。其各部分配比为：地上部分由五星级酒店、写字楼及商业三栋建筑组成，酒店24层，高90.00m，建筑面积51629平方米；写字楼19层，高81.85m，建筑面积25145平方米；商业6层，高32.50m，建筑面积42494平方米。5．3项目客户群分析　1、商业及写字楼部分客户群分析自2000年至2005年，中关村写字楼供给的存量增加比例并不高于新增企业注册的比例，也就是说，连续若干年间形成的写字楼供给缺口，要在今后几年才能够持续地得以弥补。 中关村企业构成主要是高新技术企业、ＩＴ产品分销商，以及中介与服务机构、教育、会计、律师等。中关村企业有三个特征：10到50人的中小型公司占80%，私营股份制公司80%，技术背景的公司占80%，优秀人才走向中小型公司创业是国际化趋势。（1）、高新技术企业：高新技术企业中基本上以民营企业为主，所以多数以购买办公面积为主，这类企业普遍呈现小型化，其中３０人以下的企业所占比例最大。这些企业对于项目的配套公共设施要求很高，需要一些高品质、高品位的配套服务，如咖啡馆、舒适的休闲环境、档次较高的高尔夫球场等。创业型的企业经常需要加班，所以他们有２４小时的服务要求。（2）、贸易公司，ＩＴ产品经销商：ＩＴ产品分销商对办公环境的选择主要以电子配套市场为主。由于纯铺面分销商销售毛利润的近５０％要承担房租，所以为降低成本，“下店上商”已逐渐成为规模分销商的办公新趋势。ＩＴ产品分销商普遍要求交通顺畅，另外，办公环境要有规模，同时他们对办公物业的态度是“买比租好”。（3）、中介与服务机构：由于这些企业普遍是“合伙人制”，这在中关村地区是绝对的主导，所以大多数中介企业认为购买比租赁好。中介与服务机构对办公环境的要求较高，由于中关村区域内的高档写字楼较少，多数中介与服务机构选择区域外的写字楼，这就造成了其与客户、客户渠道、客户服务资源之间的距离。未来中介与服务机构是中关村比较重要的发展方向。从风险投资的角度看，中关村目前分布的人力资源，如果转向企业比较顺利，那么转向教育产业将更为顺利，未来中关村的教育产业将有非常大的发展空间，这必将影响其办公诉求的总量。（4）客户定位本案定位为智慧型、智能化商务写字楼，在产品细节上，不仅以智能高科技来突出产品特性，更应注重以人为本的原则,追求人性化,追求健康,生态、环保的办公理念。基于本案产品性质，本案所吸引的客户群是知识型企业，先导型企业。他们的决策是理性的，符合科技标准的。 A.从事电信，生物，电子等高科技企业;B.高科技外资企业;C.知名国有家电企业;D.从事科技贸易，金融、风险投资等相关领域的中小型公司;E.服务于高科技企业，如会计师事务所，律师事务所，广告公司、中介机构等小型公司。2、酒店部分客户群分析（1）．主要以居住和商务为目的高级商务人士在租用酒店时就没有购买该酒店套间用于投资的想法，他们的直接目的在于长期居住，获得生活和工作上的方便，最终目的在于商务。 （2）．需要高档、方便的居住商务环境以及细致入微的专业服务 酒店的租用者一般都具有 三高、二多、一化 特征，即学历高、素质高、地位高，事务多、需求多，国际化。他们对居住文化、办公或商业环境有着独特的理解与需求，对反映酒店档次的装修装饰、外部环境、配套设施、管理服务水平等要求也较高。 （3）．以外籍人士较长时期的租用为主 酒店定位高，收费高，服务层次高，消费该类物业需要较强的经济实力，这就决定了酒店的租用者以外籍人士为主。 第六章项目选址及建设条件分析6．1项目用地范围及自然状况（一）项目地理位置中关村西区23号地位于海淀区中关村，这里地处西北四环路内、颐和园南，距西直门5千米。（二）项目用地范围项目地块位于北京市海淀区中关村西区规划公建区（IV区）用地东南部，基地近似成三角形，基地面积约2.67公顷。具体四至范围是：南侧为海淀镇南街（丹棱路），西侧为规划（9）号路，西北侧为规划（4）号路，东北侧为海淀斜街（规划步行商业街）。（三）项目自然状况中关村西区23号地，北邻公共绿地。这里向北可望世界文化遗产颐和园，向西可看西山，是一个环境优美的好地方。（四）项目周边环境1、位于中关村商务核心区—中关村广场核心位势，与中关村金融中心一、二期共同构成中关村广场核心综合体。2、毗邻“数码商圈”，即由数码大厦、友谊宾馆、双安商场、华星影院、燕山酒店、当代商城共同组成的现代化商圈。3、南临海淀东起学院路，西至万泉河桥的金融走廊。4、与海淀区的艺术文化中心隔街相望。中关村大街作为中关村地区的主要轴线，将北大、清华、中科院、农科院等教学科研机构，以及国家图书馆、首都体育馆、紫竹院公园等文体设施与中关村金融中心连接起来。5、中关村广场、双榆树、五道口将构成未来中关村核心区商务“金三角”6．2市政配套条件（一）道路交通条件 1、项目地块北邻北京四环路快车干道，西接城市主干道苏州街，东临城市主干道中关村大街；2、北距首都国际机场25公里，南距北京西客站10公里；3、地铁4号线（中关村－金融街）、地铁10号线（中关村－CBD）一纵一横从地块穿过。（二）市政基础设施情况地块所处区域为城市中心繁华商业区，基础设施完善，建设地块红线外达到“七通”，地块内场地平整。6．3社会人文环境（一）教育设施本项目周边有中国农业大学、人民大学、清华大学、北京大学等高等学校，有人民、清华、北京、农大附中等中等学校，还有小学、幼儿园等，教育资源丰富。（二）服务设施本项目周边有解放军309医院、结核病中心，中国银行、工商银行，还有宾馆、商店、邮局、税务、游泳、桑拿等，服务设施齐全。（三）绿化设施本项目近临公共绿地，且本项目内建设计34%的绿地。 第七章项目建设方案7．1项目总体规划　1、中关村西区23号地与中关村金融中心一、二期、共同构成中关村广场核心综合体。中关村广场定位为中关村的商务中心区，总占地面积51.44公顷，总建筑面积150万平米，是由国际甲级写字楼、甲级写字楼、商场、五星级酒店、康体中心、商业配套共同构成成熟的现代化商圈，为入驻企业提供完善的商务服务。　　2、中关村广场共划分为六个功能区，其中一、二、三区为综合科贸写字楼组团区，—、四区为公共建筑区，有国际甲级写字楼—中关村金融中心、健身中心、酒店和大型公共管理设施；五、六区为公共绿地，包括一个绿地面积达10公顷的开敞式楔型绿地广场和一个下沉式中心广场。　　3、中关村广场地下三层整体连通，构成总建筑面积达50万平方米的地下城。并独创“综合管廊、地下空间开发、地下环形车道”三位一体的地下综合构筑物模式。地下一层建有国内首次采用的贯通所有建筑的交通环廊以及20万平米商业配套。整个中关村广场共有10000多个停车位，统一管理、优化利用，为泊车者解除了找车位的烦恼。地下三层为北京城市建设中首次采用的综合管廊层，中关村广场所有建筑物二层通过连廊和平台相互连通，成为全天候的二层步行系统。　　4、中关村广场采用了世界先进的集中供冷技术。其独特的大型外融冰方式蓄冰供冷技术，夜间发电特点，具有保护区内环境、节约能源等优点。这里将成为具有世界先进水平、中国第一的大型集中供冷系统，从根本改变了空调供冷的传统方式。　　5、中关村广场设置集中水处理站。各建筑物废水，经过处理变成中水，再对区域的园林、绿化进行灌溉。这种中水处理方法有效而合理地利用资源。较之各建筑物分设中水系统具有节能、环保的优点。　　 6、中关村广场设立统一信息平台，位于区内18号地块是整个区域的信息化系统枢纽。平台网络包括三个部分：语音通信网、数据交换网、有线电视网。满足中关村广场对通讯、信息处理、广播电视等方面的需求。提供多家电信运营商服务，为区域内的开发商以及业主提供全方位的服务。　　7、中关村西区23号地北面正对着100000平米楔形绿地广场-中关村广场景观工程,享有得天独厚的园林景观条件。中关村广场景观工程已成为亚洲最大的空中花园，上面绿树成阵，葱绿一片，鸟鸣偶闻，间有精心设计的各色名贵花卉点缀，更有亚洲最大的音乐喷泉系统，水面逾1千平方米，多种海浪造型、高达50米的擎天水柱，辅以风格多变的音乐、技术先进、设备一流的激光水幕电影，给人强烈的感官冲击和独特的视听感受，成为北京别具特色的一景。7．2建设规模及概况　　工程总建筑面积约194066m2。其中地上建筑面积119268m2，地下建筑面积74798m2。地下四层，地上二十四层。地下功能为停车库及机电设备用房，共设有900个机动车停车位，其中地下892个，地上8个；自行车停车位1369个；地上部分由五星级酒店和高档公寓、写字楼及商业三栋建筑组成，酒店24层，高90.00m；写字楼19层，高81.85m；商业6层，高32.50m。7．3项目建设风格1、建筑结构本工程由三部分组成：办公楼、五星级酒店（包括群房）、商业。三部分地上完全独立，酒店主楼与群房间采用抗震裂缝分开。办公楼、酒店采用框架——剪力墙结构（A级）。酒店裙房由于酒店大堂及大小宴会厅大空间的影响，特别是大宴会厅上部游泳池对整体结构的影响，采用钢筋混凝土框架结构很不经济，所以欲采用钢框架结构。大宴会厅（27m×17.6m）顶板采用单向工字形钢梁支撑。商业部分采用钢框架结构。地下部分当上部结构为钢框架时（酒店裙房和商业），钢框架柱延伸至地下一层。具体指标如下：结构设计使用年限：100年。建筑结构安全等级：一级。建筑抗震等级：除地下二~四层框架剪力墙抗震等级为三级，其余均为一级。 2、外观风格拟建建筑物为五星级商务酒店、甲级写字楼及商店。为达到建筑气派、现代、尊贵的视觉感观，建筑在立面设计上强调水平线条，以显示建筑物舒展的形体。立面主要墙面选用透明及半透明玻璃幕墙，虚实对比，玻璃采用节能型LOW-E双层绝缘玻璃。从建筑外观的肌理中可以找出立面的韵律，形成自己的特色。其中酒店与写字楼立面统一，整体感强，商店保持自己的特色。整个建筑群给人以稳重、舒展、大方的感觉。3、装修风格　　精装修4、配套设备n电气系统：设有高、低压配电系统、动力配电系统、一般照明、应急照明及疏散照明配电系统、电气安全、防雷接电系统。n集中供冷系统：独特的大型外融冰方式蓄冰供冷技术，夜间发电特点，具有保护区内环境、节约能源等优点。n中水处理系统：中关村广场设置集中中水处理站；n安全防范系统：进出口、电梯、公共走廊及停车场均设置闭路电视监视系统；n通讯系统：预留电话线路，预留电话接口，预留宽带网接口；n消防系统：室外消火栓系统、室内消火栓系统、自动喷水灭火系统、水喷雾灭火系统，除此之外，在消火栓箱下配置若干手提式磷酸铵盐干粉灭火器、在地下停车库加配推车式轻水泡沫灭火器。n地下车库管理系统7．4项目外部配套建设方案1、管线建设内容　　上水：由市政自来水管网供给。酒店从用地西侧地下4＃公用支管廊内市政生活给水管引一路DN200给水管；写字楼、商业楼从用地北侧地下5＃公用支管廊内市政生活给水管上分别引一路DN100、DN150给水管。 　　中水：建筑物卫生器具冲洗、道路广场浇洒及绿化用水由中关村西区市政中水管网供给。酒店从用地西侧地下4＃公用支管廊内市政中水供水管上引一路DN80供水管；写字楼、商业楼从用地北侧地下5＃公用支管廊内市政中水供水管分别引一路DN80供水管。　　雨水：建筑红线内的雨水分三个出口有组织排入周边市政雨水排水管网。写字楼雨水采用D300-D500管道用地西侧市政雨水排水管网。酒店区域雨水采用D300－D600管道排入用地南侧西段市政雨水排水管网。商业楼区域雨水采用D300－D700管道排入用地南侧东段市政雨水排水管网。　　污水：分两个出口排入用地南侧市政污水排水管网。餐饮、娱乐等非卫生间排水不进入化粪池。酒店污水采用D200－D300管道排入用地南侧市政污水排水管网。写字楼污水采用D200－D300管道排入用地南侧市政污水排水管网。商业楼污水采用D200－D300管道排入用地南侧市政污水排水管网。　　热力：分别由三个热交换站提供采暖热水，供热系统为独立的双控调系统，设计供回水温度60－500C。　　燃气：工程天然气入口计量间有3处。由市政天然气中压管道从综合地沟引出，经设置在室外的调压箱减压后，按压力分4路进入室内计量间。进入酒店计量间的是二路，其中一路为锅炉用，另一路为餐饮用，其它2路为餐饮灶具用。　　供电：项目由附近110KV变电站供两路10KV电源至本建筑变电所高压柜上端头。两路电源同时工作，设联络开关，互为备用，每路电源能承担全部负荷。10KV系统的接地型式为小电阻接地系统。2、交通组织情况n交通组织　　交通组织的原则是使各种物流和人流的路线最短、交叉最少且尽量避免迂回。在工程用地区域南侧向海淀镇南街设有一个出入口，作为车流、货流和人流的出入口；在西侧面向规划（6）号路设有二个出入口，作为工程车流和人流的出入口，在东侧面向海淀斜街及北侧的规划（4）号路设人流出入口。区域内布置了三个地下汽车库出入口，其中设在商业和酒店之间的汽车库出入口为货流的出入口，设在办公大楼西侧和商业南侧的两个地下汽车库入口为车流的出入口。n交通布置 　　在商业和酒店的南侧，以及酒店和办公大楼的南侧和西侧设有道路。在酒店西南角布置有地面停车场，道路宽度为6m，路边转弯半径最小为6m。行驶消防车的道路转弯半径为12m。 第八章项目节能、节水、环保、消防节约能源是我国国民经济发展一项长远战略方针，建筑节能是节能工作的一个重要领域，节约能源是每一个建设项目应遵循的基本准则。为保证工程项目做到合理利用能源和节约能源，项目的建设水平应达到北京市节能型建筑的指标。8．1节能贯彻执行《中华人民共和国节约能源法》和《北京市节约能源条例》，充分有效的利用能源，提高能源利用率。根据本项目的实际情况，重点考虑建筑物的形式、结构、采暖、采光照明、建筑材料和机电设备的选型，以及项目建成后的运营管理等方面的节能措施。（一）编制依据1．国家计委、经委、建设部计交能（1997）2542号文《关于固定资产投资项目可行性研究报告“节能篇（章）编制及评估的规定”》通知。2．《中华人民共和国节约能源法》3．《北京市节约能源条例》（二）节能措施●建筑节能措施建筑节能设计将贯彻执行《公共建筑节能设计标准》（GB50189－2005）、北京市地方标准《公共建筑节能设计标准》（DB501－621－2005）的要求，建筑物外墙顶棚、楼地面以及其他围护结构采用新型保温隔热材料。建筑设计中注重节能设计。通过对建筑物围护结构包括外墙、屋面等进行合理设计和优化，提高其隔热保温水平；建筑外围门窗注意运用热性能好的构造材料与节点，节省能耗。外窗拟采用保温、隔音、隔热效果好的多层玻璃或中空玻璃窗、低反射率玻璃窗或填充气体等方法，使整窗的传热系数降低至2.5W/（㎡·K）以下；在围护结构保温隔热良好的情况下，室内用各种重质材料建成厚重结构，以利于蓄存室内热能，调节室温。建筑设计中注意利用自然通风技术，在春秋季节，尽量依靠自然通风来维持室内舒适的条件。 建筑外形尽量方整，减少外墙表面。尽量利用太阳能热水器设备提供热水系统。●普通机电设备节能措施供电系统采用合理的工艺流程，尽可能降低途中的消耗。按要求配装能源计量表。本项目所选用机电设备的负荷率必须达到国家节能设计规范要求，提高设备利用率。电气系统选用节能变压器，装设低压电力电容器补偿无功功率。各类设备及器材的选型一律采用国家现行技术标准中的高效节能设备的器材。●空调节能冷水组通过自控系统保证冷冻水的供水温度和流量，并根据负荷变化自动调节冷水机组、冷冻水泵、冷却水泵和冷却塔的运行参数。空调机组回水管上均设动态平衡阀。在稳定流量和压力的同时，通过空调回风温度自动调节冷热水水量达到节能的目的。新风机组系统回管上均设流量平衡阀和直线型电动二通阀。在稳定流量和压力的同时，通过送风和新风温度自动调节冷热水水量达到节能的目的。●动力节能选择优质锅炉，热效率大于等于90%；采用变频循环水泵；优化控制；闭式系统，配备真空脱气器，水中气体极少，热效率提高。设备、管路寿命提高。●照明系统节能措施根据各功能区的实际需要配置照明，既保证照明需要又达到节能目的。照明光源采用新型高效节能光源，如紧凑型荧光灯、细径直管荧光灯等新型高效光源并配置以节能型电子镇流器，从而降低照明用电量，创造以人为本的绿色照明环境。 选用效率高、寿命长、安全和性能稳定的电光源、灯具、配线器材以及调光控制设备和光控器件。既在提高亮度节省电能及改善照明质量的同时保证经济运行，又有益于环境和人的身心健康。项目建设主要采用以下几项节能措施：●电气节能配变电所尽量设置负荷中心，采用节能变压器，并设置集中低压电容器补偿柜，补偿后功率因数不小于0.92；采用高效节能光源及灯具并加装电子镇流器，并对公共照明、室外照明等进行集中控制。对于靠外窗的灯具单独设立回路控制，以达到白天节能的目的。8．2节水●节水措施采用符合国家节能标准的高效低能耗供排水设备；供水系统分类别设多极计量；采用一次冲洗水量小于等于9L的节水型坐便器，小便器采用感应式自闭式冲洗阀，各种用水水龙头均采用陶瓷密封芯片节水型龙头；酒店及公寓、写字楼、商业楼均使用市政中水、供卫生间便器冲洗和绿化浇灌使用，绿化采用微喷节水灌溉；空调循环冷却水系统采用的冷却塔为北京市环保节水部门推荐使用的超低噪声节水型产品，冷却水循环利用率98.5%；酒店及公寓游泳池循环水处理系统，水循环利用率97.5%。供水系统采用合理的工艺流程，推荐使用充气水嘴、真空排水系统等先进的节水技术。推荐安装6升水便器配套系统，并使用两档式便器水箱及配件。卫生器具管件等采用节水型设备。卫生器具最低配水点处的静压力不超过0.25Mpa。在给水、总入口处均设水表。采取防渗漏措施，杜绝水量流失。全部生活废水及部分污水经中水系统处理后回用来冲厕、洗车、浇灌和道路喷洒等；选择耐旱草种和树种，以减少浇水次数，绿化浇灌采用先进的节水浇灌技术。●雨水资源化 园区内绿地与土壤之间设贮水层、透水层，以减缓雨水地表径流的速度，增加土壤的相对含水量，减少绿化的人工浇灌用水。8．3环保分析1、生活污水n餐饮污水经两级隔油设备除油处理达标后排放；n便器冲洗污水经钢筋混凝土化粪池处理后排入市政污水排水管网；n除潜水排污泵外，其余水泵均采取积极隔振措施。2、噪声　　通风空调系统选用高效、低噪型设备，并设减振装置。各机房均设置隔声门、窗，并作吸音处理。空调机组的送、回风管上均设消声器，风机（排烟机除外）进、出风口设消声器，设备与风管连接处均用不燃的软接头连接；空调机组、冷水机组及水泵供、回水管均设隔振喉，以消除机械震动噪声。除仅供排风用风管外，其他风管均采用不燃材料保温和隔热。3、天然气　　蒸汽锅炉房的水泵均选用进口或国产屏蔽泵，加上隔震、消声措施完全能满足北京市的环保要求。　　锅炉优质，符合环保要求。　　锅炉烟囱通过管井，伸出最高建筑物3m。8．4消防安全　　建筑物属于一类建筑，耐火等级为一级。防火卷帘采用以背火面温升作耐火极限判定条件，且耐火极限不低于3h的特级防火卷帘。　　项目的消防系统主要包括室外消火栓系统、室内消火栓系统、自动喷水灭火系统、水喷雾灭火系统，除此之外，在消火栓箱下配置若干手提式磷酸铵盐干粉灭火器、在地下停车库加配推车式轻水泡沫灭火器。　　1、给排水 　　根据业主及其物业管理公司的要求，酒店、写字楼、商业区域分别设置完全独立的消防给水系统。　　建筑物室内消防用水由市政选自来水管网供给。酒店从用地西侧地下4＃公用支管廊内市政生活给水管上引一路DN200给水管至地下四层储水池；写字楼、商业楼从用地北侧地下5＃公用支管廊内市政生活给水管上分别引一路DN100、DN150给水管至地下四层各自的消防储水池。　　2、暖通　　工程按一类高层民用建筑进行防火和防排烟，防烟楼梯间及其前室、消防电梯前室均分别设置机械加压送风系统。　　3、弱电　　本工程为一级保护对象，采用控制中心火灾自动报警系统，在酒店、办公及商业部分分别设置各自的消防控制室，管理本区域的火灾报警及消防控制系统。设计选用开放型、寻址式的总线型自动报警的消防控制系统，除面积小于5平方米的厕所、卫生间外，全部设置火灾探测器。另外，还根据场所不同安装可燃气体探测器、感温控测器、感烟探测器等。　　4、动力、天然气　　天然气计量间、锅炉间有良好的自然通风，同时设有事故机械排风装置。计量间、锅炉间有可燃气体检测报警装置及防爆灯具，在建筑结构上设有防爆泄压措施。 第九章项目劳动、安全、卫生、消防及对环境影响贯彻“安全第一、预防为主”的方针，要确保建设项目符合国家规定的劳动安全卫生标准，保障工作人员及广大小业主的安全和健康。9．1编织依据国务院令第253号文《建设项目环境保护条例》（1998年11月29日）《中华人民共和国环境保护法》（1989年12月26日）《中华人民共和国水污染防治法》（1996年5月）《中华人民共和国固体废物污染环境防治法》（1996年4月）《城市污水处理工程项目建设标准》（建设部、国家发展计划委员会2001年4月16日发布，2001年6月1日起施行）《北京市环境噪声管理暂行办法》《建筑给水排水设计规范》（GBJ15-88，1997年版）《建筑物防雷设施规范》（GB50057-94，2000年版）《建筑设计防火规范》GBJ16-2001版《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97《建筑灭火器配置设计规范》GBJ140-90《消防安全标志标准》GB13495-929．2安全与劳动保护建筑安全本项目按抗震8度设防，工程的重点部位，按有关设计规范进行验算，限制其地震位移。公共卫生间采取防滑措施。防火本项目有关防火措施应严格按建筑防火规范设计。电气安全 本工程采用TN-S接地系统，全楼采用等电位联结，洗手盆及其管道等装置进行辅助等电位联结。为减少接地故障引起电气火灾危险而装设的漏电电流作用保护器，其额定动作电流不应超过0.5A。建筑物内一般场所的插座配电采用三相五线制，并加漏电保护开关。对餐厅、厨房等比较潮湿的地方的用电设备采用三相五线制，并加装漏电保护。本工程电气线路和用电设备按规范要求分别设有负荷保护和短路保护，对插座及照明器具等采用标准电压不超过12V的安全超低压供电。对走廊等处安装高度较低的照明灯具加装防护设施或采用安全电压供电。防雷设施按建筑物防雷设计规范（GB50057-94）规定，本建筑物设防直击雷、感应雷和防雷电波被浸入的措施，以及防侧击的保护措施。9．3卫生防护本项目设有公共厕所等，设计时应要符合防疫要求。生活给水对生活用水加装紫外线消毒设施。排水盥洗污水、粪便污水等污水及雨水采用分流系统。通风卫生间、盥洗间、库房等场所均设机械通风系统。9．4安全保卫及消防设施安全保卫本项目作为人员密集型场所，应高度重视自身的安全保卫工作。●安全保卫设施安全保卫设施主要是在本项目施工期及投入使用后安全，如突发事件、提供安全服务设施。通过有线、无线等通讯手段对整个区域的火灾情况进行指挥，同时设专线与上级指挥部保持联系。●安全保卫的技术保障配备通讯保障系统，以支持和保障无线通讯网络的正常运转。 消防本项目设计贯彻“预防为主，消防结合”的原则。本项目按建筑设计防火规范的要求，合理地确定建筑的位置；在主体建筑物的前面有满足消防车通行的消防车道，车道宽度大于4米，满足防火规范关于消防车道的要求。同时设计有消防给水系统，确保消防用水量。9．5项目建设对环境的影响及处理本项目建设对环境的主要影响是：污水、噪音、废气、扬尘和废弃物，分别进行处理。（一）污水本项目雨水、废水和污水分开，执行《北京市水污染物排放标准（试行）》。北区雨水排入市政雨水管道，废水收集后处理成中水回用，污水经室外化粪池排入市政污水管道。（二）噪音本项目所用设备（风机、水泵等）采取隔声、减振措施，厂界噪声执行《工业企业厂界噪声标准》（GB12348-90）中的一类标准。施工期合理安排时间，尽量减少噪声，避免高噪声设备同时运行，夜间不施工。（三）废气本项目采用清洁能源——燃气；地下车库废气污染物排放执行《大气污染物综合排放标准》（GB16297-1996）中“新污染源大气污染物排放限值”。住宅底商用房禁止设置餐饮、汽修、娱乐等异味、污染扰民的经营场所。（四）扬尘本项目施工前，制定控制工地扬尘污染实施方案，施工期间接受检查，执行《北京市建筑工程施工现场管理办法》和《建筑施工现场厂界噪声限值》（GB12523-90）中的规定，采取覆盖、洒水等可靠措施，防仰扬尘。（五）废弃物施工期间的建筑垃圾做合理堆放和及时处理，运输当中要避免洒落。生活垃圾分类收集、及时清运，无害化处理。 第十章建设进度安排与工程管理10．1项目进展情况中关村西区23号地是由北京科技园置业股份有限公司通过公开招标方式取得的土地，截止目前，项目已取得中标通知书并已签订北京市国有土地使用权出让合同（京地出合字（2001）第237号）、市规划委设计方案复函（2006规复函字0279号）。1、中标通知书确定北京科技园置业股份有限公司为中关村西区23号地块的中标人。2、市规划委设计方案复函确定总用地面积26734.954平方米，总建筑面积194066平方米，其中：地上119268平方米（酒店：51629平方米，办公：25145平方米，商业：42494平方米），地下74798平方米。10．2项目进度安排（一）进度安排中关村西区23号地建设项目工程建设周期为21个月，从2006年9月开始至2008年6月。其中，2006年11月至2007年1月为基础施工期，2007年2月至2007年8月为结构施工期，2007年9月至2008年6月为装修和室外工程施工期。　　任务名称工期开始时间结束时间1项目前期　　　1.1　申请立项20天2006年9月1日2006年9月20日1.2　规划方案报审10天2006年9月21日2006年9月30日1.3　施工图审查10天2006年10月1日2006年10月10日1.4　施工报建与招投标备案10天2006年10月11日2006年10月20日1.5　施工许可证10天2006年10月21日2006年10月30日1.6　确定监理单位15天2006年10月21日2006年11月4日1.7　确定总承包单位15天2006年11月4日 2006年10月21日1.8　施工临设5天2006年11月5日2006年11月9日1.9　施工设计图图审阶段5天2006年11月10日2006年11月14日1.10　施工图设计交底5天2006年11月15日2006年11月19日2施工阶段　　　2.1　基础开挖阶段30天2006年11月20日2006年12月19日2.2　基础施工阶段40天2006年12月20日2007年1月28日2.3　主体施工阶段150天2007年1月29日2007年6月27日2.4　框价砌体填充施工阶段30天2007年6月28日2007年7月27日2.5　栏杆工程30天2007年7月28日2007年8月26日2.6　抹灰工程阶段30天2007年8月27日2007年9月25日2.7　内墙抹灰工程阶段30天2007年9月26日2007年10月25日2.8　门窗工程阶段40天2007年9月26日2007年11月4日2.9　屋面工程40天2007年10月26日2007年12月4日2.10　防水工程施工阶段30天2007年12月5日2008年1月3日2.11　给排水安装工程施工阶段40天2008年1月4日2008年2月12日2.12　电梯安装工程40天2008年2月13日2008年3月23日2.13　景观绿化工程60天2008年3月24日2008年5月22日3竣工移交　　　3.10　向物业移交阶段10天2008年5月23日2008年6月1日3.20　向业主移交30天2008年6月2日2008年7月1日4项目销售　　　4.1　项目预售四分之一90天2007年7月28日2007年10月25日4.2　项目预售四分之一90天2007年10月26日2008年1月23日4.3　项目预售四分之一90天2008年1月24日2008年4月22日4.4　项目销售售四分之一60天2008年4月23日2008年6月21日 　　（二）与一级开发商的衔接　　根据《中关村西区土地开发建设协议书》，北京科技园区建设股份有限公司负责地块红线外的建设投资，包括市政基础设施、公共配套设施、园林景观建设，北京科技园置业股份有限公司负责红线内的建设投资，包括红线内的市政配套设施、建筑物、地质勘察、景观绿化等。应密切联系一级开发商，认真落实《中关村西区土地开发建设协议书》规定的条款，做好衔接工作。10．3工程建设管理　　该项目将根据国家有关法令、法规和北京市有关招投标规定，对项目的设计施工、监理及重要设备、材料等采购活动依法进行招标。项目建设单位拟通过公开、公平、公正的市场经济行为来选择条件优越者进行项目建设，力争用最优的技术、最佳的质量、最低的价格和最短的周期来完成该项目的建设。 第十一章项目招标组织按照《北京市工程建设项目招标范围和规模标准规定》以及《北京市招标投标条例》等国家有关法令法规，对项目勘察、设计、施工、监理以及重要设备、材料采购等进行招标。严格按照国家和北京市有关招投标规定确定招标范围、招标组织形式和招标方式，报请北京市发展改革委员会核准后严格遵照执行。11．1项目招标目的按照国家和北京市有关招投标规定，本项目拟进行委托招标，由具备招投标资质的代理机构对该项目的建筑工程、安装工程、建设监理及设备采购实行公开招标。拟通过这种公开、公平、公正的市场经济行为来选择条件优越者进行项目建设，力争用最优的技术、最佳的质量、最低的价格和最短的周期来完成该项目。11．2招标原则及招投标方案1、招标原则为提高经济效益，保证工程质量，缩短工程建设期，防范和化解工程建设中的违规行为，规范招标、投标活动，保护国家利益、社会公共利益和招标投标活动当事人的合法权益，按照《中华人民共和国招标投标法》，编制了本项目的招投标方案。在招标过程中要遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则，并应当接受依法实施的监督。2、招标范围本项目招标范围包括项目的勘察、设计、施工、监理、设备以及工程主要材料的采购等。3、招投标程序鉴于本项目法人单位目前尚不具备自行招标所需具备的编制招标文件和组织评标的能力，该项目的招标活动委托给依法设立、从事招标代理业务并提供相关服务的招标代理机构，具体程序如下：（1）本项目按照国家有关规定先履行项目审批手续，取得批准后委托招标代理机构进行公开招标。 （2）招标人发布招标文件，载明招标人名称和地址，招标项目的性质、数量、实施地点和时间以及获取招标文件的办法等事项。（3）招标文件包括招标项目的技术要求、对投标人资格审查的标准，投标报价要求和评标标准等所有实质性要求和条件以及拟签定合同的主要条款。①勘察设计招标勘察设计是整个项目的前期基础性工作。在进行勘察设计邀请招标前，通过考察挑选勘察设计投标单位，投标人的资质要求甲级。②施工监理招标施工监理对工程的质量起着关键的作用。在进行施工监理邀请招标前，通过考察挑选施工监理投标单位，投标人的资质要求甲级。③施工企业招标依据工程的需要，采用总承包方式。在进行施工邀请招标前，通过考察挑选施工投标单位，投标人的资质要求一级。④主要设备、材料采购招标依据项目的需要，公开选择主要设备、材料提供商，设备和材料的质量应符合本项目设计要求，质优价廉。（4）组织潜在投标人踏勘项目现场。（5）招标基本情况具体内容详见下表。项目招标计划表招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察√√√设计√√√建筑工程√√√安装工程√√√工程监理√√√重要设备采购√或√√√重要材料采购√或√√√ 第十二章投资估算与资金筹措12．1投资估算说明编制依据●本估算依据项目建设方案提出的各项技术参数、数据、设计资料和有关文件进行编制。●2004年《北京市建设工程概算定额》●2004年《北京市建设工程间接费及其他费用概算定额》●京造定[2005]1号文《关于执行2004年<北京市建设工程概算定额>的有关规定》等其他相关规定及标准。●北京地区同类工程技术经济指标。●北京地区近期的材料及设备价格信息。编制范围本项目费用包括前期、土地、拆迁、建安工程、环境工程、大小市政工程费用及管理、销售、财务等其它费用。编制原则及方法本报告投资估算以北京市建委颁发的2004年《北京市建设工程概算定额》及有关文件为基础，根据北京市近期工程造价水平，采用类似指标法分别进行估算。1、市场价参考2006年《北京工程造价信息》。2、北京市建设委员会颁布的2004年《北京市建设工程概算费用定额》、文件汇编及造价信息；3、项目申请报告费等项目前期费用按国家计委关于印发计价格[1999]1283号文《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》的通知计算。4、工程项目勘察费按国家收费标准计算。5、工程项目设计费根据《工程勘察设计收费标准》（2002年修订本）规定计算。6、工程招标代理服务费参照计价格[2002]1980号文计取。 7、工程监理费参照京价(收)字[1996]第043号文计取。8、施工图审查费参照京勘设管字[2001]41号《关于施工图设计文件审查收费的说明》计算。9、竣工图编制费参照《工程勘察设计收费标准》（2002年修订本）规定收取。10、工程保险费按工程费的0.30%计算。11、预备费以工程费用和其他费用之和为基数，按8%计取。12．2投资估算本次总投资估算主要基于目前北京市建设市场上工程造价标准和有关收费标准，同时结合望本项目工程实际已经投入资金状况进行测算。经过初步测算，本建设项目总投资为144591.05万元。表8-1：项目总投资估算表编码工程项目（费用）名称造价或费用(万元)百分比(%)计算公式或说明1.一、土地费用90227.8150.63%包括转让费、出让金、契税2.二、前期工程费用1795.111.01%包括三通一平费用、规划设计费用、可行性研究费用和水文、地质勘测费用3.三、基础设施建设费1940.661.09%包括红线内基础设施建设费4.四、建筑安装工程费44635.1825.05%按2300元/平方米、5.五、公共配套设施建设费00%不考虑公共配套ZJF直接费138598.7677.77%1.+2.+3.+4.+5.共5项的和6.六、开发间接费692.990.39%7.七、管理费用2078.981.17%8.八、销售费用2038.451.15%9.九、开发期税费00%10.十、其它费用1181.870.67%包含质量监理费、竣工图费、标底编制费、招投标管理费、招投标代理服务费等JJF间接费5992.293.37%6.+7.+8.+9.+10.+11.共6项的和ZZJ开发建设成本144591.0581.13%直接费+间接费 本项目地块是通过公开招标的方式获取的，项目地块的拆迁、市政基础设施建设、公共配套设施建设和公共绿地园林景观建设是由项目地块的一级开发商负责完成，北京科技园置业股份有限公司负责完成红线内的市政配套设施、建筑物、地质勘察、景观设计等工作，其投资项目主要有以下几项：　　1、土地取得费　　土地取得费包括毛地价和土地开发费，根据《北京市国有土地使用权出让合同》（京地出［合］字（2001）第237号）约定的费用标准，依据《北京市规划委员会关于原则同意中关村西区23号地项目设计方案的复函》（2006规复函字0279号）中规定的技术经济指标计算。其土地取得费总计为90227.81万元。　表一　土地取得费明细表序号项目面积指标单价　　　　　（元/平米）总价（万元）　建设面积（平方米）合计总价项目合计备注1毛地价地上119268194066地上1638地上19536.123605.11地下74798地下544地下4069.0112土地开发费地上119268194066地上3910地上46633.7964181.399地下74798地下2346地下17547.613契税708.15毛地价3%4分摊资金占用税1733.15滞纳金5合计90227.81　　2、建安工程费　　根据周边物业类似建筑的建安成本分析，项目的综合建安成本取2300元/平米，建安工程费总计为44635.18万元。　　3、前期工程费前期工程费用主要包括规划设计费用、可行性研究费用和水文、地质勘测费用等。规划设计费用根据《国家计委、建设部关于发布<工程勘察设计收费管理规定>的通知》【计价格[2002]10号】；可行性研究费用根据建设部《关于改进和调整工程勘察不合理收费办法和标准的通知》【[1991]316号】计算；水文、地质勘测费用根据建设部《关于改进和调整工程勘察不合理收费办法和标准的通知》【[1991]316号】计算。本项目按实际发生或预计发生估算，为1795.11万元。 前期费用序号项目费用备注1可行性研究费97.03按建安费的0.2%2勘察费242.58按建安费的0.5%3规划设计费1455.5按建安费的3%4合计1795.11　4、市政建设费基础设施建设费主要包括城市基础建设费、红线外基础设施建设费和红线内基础设施建设费等。城市基础建设费已包含在土地取得费中；本地块红线外基础设施建设费包含在项目转让费中；红线内基础设施费用参照项目实际情况按照100元/建筑平方米计算，费用测算为该费用单价与项目建筑面积相乘计算得到。5、公共设施建设费本项目没有公共设施建设，不考虑公共配套设施费用。6、管理费用管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用。本次测算中的管理费用是根据项目实际情况，按直接成本的1.5%计算。7、其它费用其他费用主要考虑建设过程中发生的质量监理费、竣工图费、标底编制费、招投标管理费、招投标代理服务费等，其费用均参照目前北京市目前实际适用的收费标准进行核实确定与测算。本项目主要包括工程监理费、竣工图编制费、工程质量管理监督费等，合计1181.87万元。其他费用　序号项目费用备注1工程监理费727.75建安费用的1.5%2竣工图编制费101.88设计费的7%3工程质量管理监督费121.29建安费的0.25%4施工图审查费75.693.9元/平米5工程许可证执照费48.52按建安费的0.1%计算6合同鉴证费9.7按建安费用的0.02%计算7工程保险费97.03按建安费0.2%计算8合计1181.86　 8、贷款利息企业自有资金35%，按建设期1年，年利率6.08%计算。12．3资金来源与运用分析本项目资金来源通过自筹、向银行贷款和预售商品房方式解决。按照本项目现金流量制定项目资金筹措计划表。资金筹措的原则为：1．组织资金的范围必须符合有关金融政策法规的要求；2．长、中、短期资金相结合；3．选择优惠条件。由于本项目开发建设期比较短，结合本项目的实际情况，我们选择了自有资金做为本项目资金的主要来源，使用了银行借（贷）款，部分使用了预售收入，对于项目可能出现的阶段性资金短缺，我们采取了其它来源的方式予以调节。中关村23号地资金筹措计划表序号项目名称筹资计划(万元)1投资计划173270.52资金筹措计划173270.52.1资本金96089.412.2借（贷）款77181.092.3销售收入53025.522.4租赁收入02.5其它来源0 在资金运用上，必须遵循安全稳健的原则，根据资金来源的不同性质合理安排资金运用的规模、结构和期限，保证资产的盈利性、流动性和安全性的协调统一。具体为，合理安排使用自有资金，在保证安全的前提下尽量减少利息支出。本项目前期尽量使用自有资金，在自有资金用完的时候开始使用银行贷款，在项目进行的第二、三、四季度主要使用银行贷款，具体如下：在项目进行的第五、六、七、八、九季度主要使用销售收入，具体如下：资金来源与运用分析详见附表资金来源与运用分析表及还款付息表。 中关村西区23号地工程项目申请报告第十三章项目财务评价13．1销售收入估算本项目建成后，地上部分拟全部进行出售，销售收入主要为办公用房、酒店和商业用房的售收入，未考虑该项目地下车库销售收入。根据前文研究结果，对项目的销售价格及销售面积说明如下：1、可售面积：本项目可销售总建筑面积为119268平方米。2、销售均价：根据市场分析结果，具体见下表。3、收入预测：根据以上销售面积及价格，项目总销售收入测算结果为203844.8万元。中关村西区23号地销售收入表序号类别单价(元/M2)建筑面积(M2)可售面积(M2)销售收入(万元)销售模式1酒店18000516295162992932.2　2写字楼12000251452514530174　3商业19000424944249480738.6　4合计00119268203844.8　13．2成本分析总成本费用主要包括项目投资成本、销售税金及附加费（即：两税一费）、土地增值税。经计算，本项目总成本费用为15384.39万元，其测算具体说明如下：1、项目投资成本经计算，本项目工程投资成本为144591.05万元，包括土地费用、前期工程费用、基础设施费用、建筑安装工程费用、开发间接费用、管理费用、财务费用、销售费用、其他费用和不可预见费。其中土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施费用、开发间接费用、其他费用和不可预见费构成项目开发成本，管理费用、财务费用与销售费用构成项目期间费用。以上各项费用已在本报告第十二章投资估算85 中关村西区23号地工程项目申请报告中进行详细论述，具体测算过程及结果参见附表项目投资估算明细表、附表项目投资计划表。各季度中按经营收入（含预收款）配比计算的结转成本详见附表项目损益表。2、销售税金及附加费销售税金及附加费亦即两税一费，主要包括营业税、城建税和教育费附加，其主要依据北京市目前的有关税费标准，按销售收入的5.5%进行测算。具体情况详见附表项目销售税金及附加费测算。3、土地增值税本项目土地增值税测算详见附表项目损益和利润表。13．3利润分析经计算，本项目预计实现收入约203845万元，预计总成本费用约173270万元，此时，利润总额为30574万元，所得税为11733.87万元，税后利润为18840.44万元。13．4财务指标分析根据房地产开发项目平均收益率水平及银行长期贷款利率，年基准收益率确定为10%。现金流入为销售收入，现金流出为建设投资与财务成本。经计算各项财务指标为：中关村23号地多方案经济分析表序号项目名称计量单位基本方案1土地取得费万元902281.1土地取得费占比例%52.072项目总成本万元1732703资金筹措万元1732704经营总收入万元2038454.1销售收入万元2038455利润总额万元305746所得税万元11733.877税后利润万元18840.44税前全投资财务内部收益率%19.385 中关村西区23号地工程项目申请报告　全投资财务净现值(Ic=10%)万元13517　全投资静态回收期年1.95　全投资动态回收期年2.09　全投资投资利润率%17.65税后全投资财务内部收益率%12.49　全投资财务净现值(Ic=10%)万元3580　全投资静态回收期年2.04　全投资动态回收期年2.2　全投资投资利润率%10.87上述数据表明本项目在财力上是可行的，投资可获一定的效益。现金流量表见附表。13．5现金流量分析本项目全投资计划如下图所示：根据投资计划可得项目全投资现金流量表，本项目最大现金流出现在项目开始后的第四个季度。85 中关村西区23号地工程项目申请报告13．8结论综上所述及相关财务分析，本项目能够偿还建设贷款，运行期间可以产生一定的利润，财务内部收益率高于基准收益率，因此在财务上是可行的。85 中关村西区23号地工程项目申请报告第十四章项目社会评价14．1对就业效益的影响本项目的实施将提供更多的直接和间接就业机会。首先，项目建成后的项目将形成新的消费和市场需求，会增加服务行业的就业岗位。其次，项目开发阶段房屋的建设、市政基础设施的建设、绿地的建设等工作都将产生大量间接就业机会。本项目的建设及其后期管理还将吸纳一定数量的管理人员、后勤保障人员就业，这对于缓解社会就业压力、特别是对促进周边地区居民的就业十分有利。14．2对环境效益的影响项目的实施将对环境效益产生积极的影响，营造健康的购物、旅游、生活空间。通过本项目的实施有利于美化区域环境，促进地区环境质量的改善。14．3对政府财政的影响本项目为政府带来二级开发的税收收入并相应带来新的税源，按开发后总价值5.6%估算，政府将有约11934.9万元左右的税收收入。通过本项目的投资建设，可增加地方财政收入，带动本地区及周边地区的经济增长。14．4对区域发展的影响l、本项目的实施可以实现土地合理利用，优化和整合土地资源，节约土地使用，提升周边土地价值，满足本区域经济发展和城市建设用地的需求。2、项目区将形成以现代化的商业圈，良好的区域环境、快捷方便的交通、合理的规划布局、新颖的建筑形式以及健全的配套功能有助于提高区域成熟度，体现高品质的区域形象，为人们整体生活质量和生活品位的提高创造条件，提高人民物质文化生活水平及社会福利。85 中关村西区23号地工程项目申请报告第十五章风险因素分析15．1工期风险及防范工期拖延风险：在施工过程中，由于设计错误、施工能力差、自然灾害等原因致使项目不能按期建成。防范措施：重视合同管理。在本项目建设管理过程中，一切活动遵守中国法律、法规和北京市地方法规、遵循国际惯例，强调法律至高无上的地位和作用，是防范风险的重要手段。充分发挥合同管理和控管职能，对项目建设过程的各项行为进行全面调控、管理。通过法律的保障和合同管理机制、审批程序的有效运行，确保合同管理的灵魂作用，确保其主导地位，实现成本、进度、质量各项指标的最佳效果。15．2工程质量风险及防范质量风险：在施工过程中，由于原材料、购配件质量不符合要求，技术人员或操作人员水平不高，违反操作规程等原因而产生质量问题。加强现场管理：在施工过程中做好预控工作，加强现场管理是防范风险的重要一环，承包商要大力加强这方面的工作，配备足够的人员进行管理，对工程实施过程中实行全程监督，对每个环节严格把关，对工程的进度、质量要严格控制，确保工程保质保量按期完成，避免造成停工、窝工、倒运、机械设备调迁、材料和购件积压等损耗，或因工期的延误、质量问题带来的风险。注意质量和安全生产，监督执行入场前的安全教育，要求所有相关人员必须严格遵守安全操作规程，要求各级管理人员将每天对现场进行检查考核，建立严格的奖惩措施，杜绝安全事故的发生，避免由于生产过程中的安全因素造成责任事故和人身伤亡等重大风险。15．3环境风险及预防项目的实施会产生粉尘、噪声、垃圾，因此，必须采取有效措施妥善解决这一问题，以防止或减少社会风险，保证项目的顺利实施。建议采取以下各条措施。85 中关村西区23号地工程项目申请报告为了减少施工噪声对周围环境特别是农村居民的影响，建议建设单位和施工单位采取以下措施：在施工现场厂界加设围档，这是减缓扬尘污染的最有效措施，因为有围档的施工现场，其扬尘污染相对无围档的有明显改善，可使被污染地区的TSP浓度减少四分之一左右；●加强工地管理，注意建筑材料的堆放，尤其是水泥、石灰等易产生扬尘的材料，有条件的工地应把易产生扬尘的材料堆放在工棚内；●避免在大风天气下装卸易产生扬尘的建筑材料；●加强运输车辆的管理，对驶出施工区的车辆采取减少散落的措施。●对开挖的土方如果在现场堆放要进行覆盖处理，尽量不要使地面裸露。施工期噪声治理施工期对周围环境的噪声影响会随着工程的完成而自行消失。由于在施工过程中，需动用大量的车辆及施工机械，它们的噪声强度较大，声源较多，而这些施工设备又多位于室外，因此在一定范围内，会对周围的居民产生一定的影响。本工程在施工期应采取以下降噪对策：●合理安排施工时间制定施工计划时，应尽量避免大量高噪声设备同时施工。施工尽量安排在白天，减少夜间施工量。●降低设备噪声设备选型上尽量采取低噪声设备，例如用液压机械代替油机械等。施工期建筑垃圾治理施工期的建筑垃圾主要来源于开挖土方、拆迁和建筑施工中的废弃物等。对施工期的建筑垃圾应采取有效的防护措施，如及时清理建筑垃圾、严禁随意丢弃和堆放、尽量避免风吹雨淋、在垃圾运输过程中避免洒落。15．4利润临界点(盈亏平衡)分析表本次分析以投资成本利润率为分析对象，选取开发完成后的项目单价和项目总成本为因素进行分析。85 中关村西区23号地工程项目申请报告中关村23号地利润临界点(盈亏平衡)分析表序号变化因素基本方案项目成本(万元)基本方案经营收入(万元)变化因素的变化临界点(%)利润率0.00%利润率5.00%利润率10.00%利润率30.00%1项目成本(投资)173270.5203844.817.6512.046.95-9.52经营收入(经营数量.经营单价)173270.5203844.8-15-10.75-6.510.515．5敏感性分析敏感性分析是通过分析影响项目现金流量的主要因素发生变化时对项目评价指标的影响。通过分析从中找出敏感因素，并确定其影响程度。本报告以项目的总收入、总投资为变量，对投资净利润率、内部收益率、财务净现值评价指标的影响进行敏感性分析。1、投资成本的敏感分析收入是一个重要的不确定性因素，分别取营业收入为预计收入的90%、95%、100%、105%、110%，各项指标及变化趋势见下表。投资成本敏感分析序号项目名称计量单位敏感性分析结果变化1变化2变化3变化4变化585 中关村西区23号地工程项目申请报告　　　-15-505151土地取得费万元766948571690228947391037621.1土地取得费占比例%48.3150.9652.0753.1355.062项目总成本万元1587691682101732701783311884533资金筹措万元1587691682101732701783311884534经营总收入万元2038452038452038452038452038455利润总额万元45076356353057425514153926所得税万元16519.413403.911733.8710063.846723.797税后利润万元28556.5122231.118840.4415449.788668.46税前全投资财务内部收益率%31.8623.2319.315.589.14　全投资财务净现值(Ic=10%)万元2786618492135178542-1408　全投资静态回收期年1.831.911.951.992.09　全投资动态回收期年1.942.042.092.150　全投资投资利润率%28.3921.1817.6514.318.17税后全投资财务内部收益率%21.0215.1312.4910.115.66　全投资财务净现值(Ic=10%)万元138767141358020-7102　全投资静态回收期年1.9322.042.072.14　全投资动态回收期年2.072.162.22.250　全投资投资利润率%17.9913.2210.878.664.6可以看出，投资成本的下降对于内部收益率和税前利润额的影响非常大，投资成本的小幅下降，能使项目的主要经济指标有明显的提升。因此，开发建设成本对于项目的经济指标有较大影响，未来在实际操作中的成本控制非常重要。只要成本控制到位，即使是小幅的成本降低，都能让主要经济指标有明显提高。85 中关村西区23号地工程项目申请报告2、销售价格敏感性分析因项目尚未建设，项目投资还是一个估计量，故选择总投资作为变量，考察项目抗风险能力，分别取总投资为预计投资的90%，95%，100%、105%、110%，得各项评价指标值，见下表。投资收入敏感分析序号项目名称计量单位敏感性分析结果变化1变化2变化3变化4变化5　　　-15-505151土地取得费费万元90228902289022890228902281.1土地取得费占比例%55.4653.1552.0751.0348.992项目总成本万元1626971697471732721767961841903资金筹措万元1626971697471732721767961841904经营总收入万元1732681936532038452140372344225利润总额万元10571239063057337241502316所得税万元4886.139451.0711733.531401618467.267税后利润万元5684.8814454.818839.7523224.7131763.83税前全投资财务内部收益率%7.6615.4719.322.9930.15　全投资财务净现值(Ic=10%)万元-33507895135181914030094　全投资静态回收期年2.111.991.951.911.85　全投资动态回收期年02.152.092.041.96　全投资投资利润率%6.514.0817.6421.0627.27税后全投资财务内部收益率%4.739.8912.4915.0219.87　全投资财务净现值(Ic=10%)万元-7488-1093581727114454　全投资静态回收期年2.162.072.0421.95　全投资动态回收期年002.22.162.09　全投资投资利润率%3.498.5210.8713.1417.25可以看出，销售价格的下降对于内部收益率和税前利润额的影响相对较小，但销售价格的小幅提升，能使项目的主要经济指标有明显的提升。3、小结综合以上分析可以看出，该项目三项指标对总收入和总投资变化都比较敏感。相对于总投资的变化，总成本的变化对本项目投资净利润率、财务净现值、内部收益率指标变化的影响较大。85 中关村西区23号地工程项目申请报告第十六章结论本报告描述了项目现状和规划利用条件，并在此基础上进行了成本估算和收益估算。按目前的规划条件和市场情况，从较保守情况估算，项目建设期为2.25年，回收期为1.95年。通过对项目地块的土地开发成本测算及土地收益测算，得到项目评价的综合结论为（报告中的各种估算及预测都基于当前时点的社会经济情况作出，在未来发生变动时，本报告所得结论可能会产生较大误差，开发成本应以最终实际发生的投入为准）：经计算，本项目预计开发建设总成本费用约144591.05万元，此时，利润总额为30574万元，所得税为11733.87万元，税后利润为18840.44万元。根据房地产开发项目平均收益率水平及银行长期贷款利率，年基准收益率确定为10%。现金流入为销售收入，现金流出为建设投资与财务成本，经计算各项财务指标为：税前全投资财务内部收益率%19.3全投资财务净现值(Ic=10%)万元13517全投资静态回收期年1.95全投资动态回收期年2.09全投资投资利润率%17.65税后全投资财务内部收益率%12.49全投资财务净现值(Ic=10%)万元3580全投资静态回收期年2.04全投资动态回收期年2.2全投资投资利润率%10.87上述研究表明，本开发项目利润有较为理想的财务内部收益率。由于本项目的市场前景可观、财务净现值较高，投资回收期较短，盈利能力较强，所以具备了较好的贷款偿还和自身平衡能力及较强的抗风险能力，因此项目的开发具备可行性。85 中关村西区23号地工程项目申请报告基本报表1中关村西区23号地全投资现金流量表序号项目名称现金流量(万元)合计第1季第2季第3季第4季第5季第6季第7季第8季第9季1现金流入203844.8000040768.9640768.9640768.9640768.9640768.961.1销售收入203844.8000040768.9640768.9640768.9640768.9640768.961.2出租收入00000000001.3自营收入00000000001.4净转售收入00000000001.5其它收入00000000001.6回收固定资产余值00000000001.7回收经营资金00000000002现金流出182775.1893619.0912318.326957.246569.1111769.5811769.5811769.5811769.5816233.12.1开发建设投资(不含利息)144591.0592373.3711072.65711.535323.395129.335129.335129.335129.339592.852.2经营资金00000000002.3运营费用00000000002.4修理费用00000000002.5经营税金及附加11211.461245.721245.721245.721245.721245.721245.721245.721245.721245.722.6其它经营成本00000000002.7土地增值税15238.7900003047.763047.763047.763047.763047.762.8所得税11733.8700002346.772346.772346.772346.772346.773净现金流量(税前)32803.49-93619.09-12318.32-6957.24-6569.1131346.1631346.1631346.1631346.1626882.644累计净现金流量(税前)32803.49-93619.09-105937.41-112894.65-119463.77-88117.61-56771.46-25425.35920.8632803.4985 中关村西区23号地工程项目申请报告5折现净现金流量(Ic=10%)(税前)13517.33-91414.74-11745.05-6477.28-5971.9227825.5327170.3526530.625905.9121693.936累计折现净现金流量(Ic=10%)(税前)13517.33-91414.74-103159.8-109637.08-115609-87783.47-60613.12-34082.52-8176.6113517.337净现金流量(税后)21069.62-93619.09-12318.32-6957.24-6569.1128999.3828999.3828999.3828999.3824535.868累计净现金流量(税后)21069.62-93619.09-105937.41-112894.65-119463.77-90464.38-61465-32465.62-3466.2421069.629折现净现金流量(Ic=10%)(税后)3580.44-91414.74-11745.05-6477.28-5971.9225742.3325136.224544.3523966.4319800.1210累计折现净现金流量(Ic=10%)(税后)3580.44-91414.74-103159.8-109637.08-115609-89866.67-64730.47-40186.11-16219.683580.44税前财务内部收益率(%)19.3000000000　财务净现值(Ic=10%)13517.33000000000　静态回收期(年)1.95000000000　动态回收期(年)2.09000000000税后财务内部收益率(%)12.49000000000　财务净现值(Ic=10%)3580.44000000000　静态回收期(年)2.04000000000　动态回收期(年)2.200000000085 中关村西区23号地工程项目申请报告85 中关村西区23号地工程项目申请报告基本报表2中关村西区23号地资本金现金流量表序号项目名称现金流量(万元)合计第1季第2季第3季第4季第5季第6季第7季第8季第9季1现金流入253123.20020000073280.853280.853280.853280.801.1销售收入213123.2000053280.853280.853280.853280.801.2出租收入00000000001.3自营收入00000000001.4净转售收入00000000001.5其它收入00000000001.6长期借款00000000001.7短期借款40000002000002000000001.8回收固定资产余值00000000001.9回收经营资金00000000002现金流出234524.6618902.2718902.319206.2719206.2724774.5724774.5731340.9231340.9246076.622.1开发建设投资(不含利息)170120.4118902.2718902.318902.2718902.2718902.2718902.2718902.2718902.2718902.272.2经营资金00000000002.3运营费用00000000002.4修理费用00000000002.5经营税金及附加00000000002.6其它经营成本00000000002.7土地增值税11896.7200002974.182974.182974.182974.1802.8所得税9160.4700002290.122290.122290.122290.1202.9借款本金偿还400000000006566.356666.1626767.4985 中关村西区23号地工程项目申请报告2.10借款利息支付3347.0600304304608608608508.19406.873净现金流量(税前)27759.01-18902.27-18902793.73-19206.2750796.3530796.352423024230-46076.624累计净现金流量(税前)27759.01-18902.27-37805-37010.8-56217.07-5420.7225375.6349605.6373835.6327759.015折现净现金流量(Ic=10%)(税前)21933.14-18457.2-18023738.97-17460.2445091.1926693.7920507.6620024.79-37183.236累计折现净现金流量(Ic=10%)(税前)21933.14-18457.2-36480-35740.8-53201.07-8109.8818583.9139091.5759116.3621933.147净现金流量(税后)18598.54-18902.27-18902793.73-19206.2748506.2328506.2321939.8821939.88-46076.628累计净现金流量(税后)18598.54-18902.27-37805-37010.8-56217.07-7710.8420795.442735.2864675.1618598.549折现净现金流量(Ic=10%)(税后)14084.24-18457.2-18023738.97-17460.2443058.2824708.7518569.3718132.13-37183.2310累计折现净现金流量(Ic=10%)(税后)14084.24-18457.2-36480-35740.8-53201.07-10142.7914565.9633135.3351267.4614084.24税前财务内部收益率(%)82.51000000000　财务净现值(Ic=10%)21933.14000000000　静态回收期(年)1.29000000000　动态回收期(年)1.33000000000税后财务内部收益率(%)60.37000000000　财务净现值(Ic=10%)14084.24000000000　静态回收期(年)1.32000000000　动态回收期(年)1.3500000000085 中关村西区23号地工程项目申请报告基本报表3中关村西区23号地损益表序号项目名称损益(万元)合计第1季第2季第3季第4季第5季第6季第7季第8季第9季1经营收入203844.8000040768.9640768.9640768.9640768.9640768.961.1销售收入203844.8000040768.9640768.9640768.9640768.9640768.961.2出租收入00000000001.3自营收入00000000002开发建设成本146820.24000029364.0529364.0529364.0529364.0529364.052.1商品房分摊经营成本146820.24000029364.0529364.0529364.0529364.0529364.053经营资金00000000004运营费用00000000005修理费用00000000006经营税金及附加11211.461245.721245.721245.721245.721245.721245.721245.721245.721245.727其它经营成本00000000008土地增值税15238.7900003047.763047.763047.763047.763047.769利润总额30574.3-1245.72-1245.72-1245.72-1245.727111.447111.447111.447111.447111.4410所得税11733.8700002346.772346.772346.772346.772346.7711税后利润18840.44-1245.72-1245.72-1245.72-1245.724764.664764.664764.664764.664764.6611.1盈余公积金714.70000142.94142.94142.94142.94142.9411.2公益金2382.330000476.47476.47476.47476.47476.4711.3应付利润15743.41-1245.72-1245.72-1245.72-1245.724145.264145.264145.264145.264145.2611.4未分配利润000000000085 中关村西区23号地工程项目申请报告基本报表4中关村西区23号地资产负债表序号项目名称资产负债(万元)合计1资产227979.161.1流动资金227979.161.1.1应收帐款227979.161.1.2存货01.1.3现金01.1.4累计盈余资金01.2在建工程01.3固定资产净值01.4无形及递延资产净值02负债及所有者权益02.1流动负债总额209138.722.1.1应付账款185004.362.1.2短期借款24134.362.2借款02.2.1经营资金借款02.2.2固定资产投资借款02.2.3开发产品投资借款0　负债小计209138.722.3所有者权益10714.72.3.1资本金100002.3.2资本公积金02.3.3盈余公积金714.72.3.4累计未分配利润0　1.资产负债率(%)91.74　2.流动比率(%)1.09　3.速动比率(%)1.0985 中关村西区23号地工程项目申请报告辅助报表1中关村西区23号地投资总计划表序号项目名称投资计划(万元)合计第1季第2季第3季第4季第5季第6季第7季第8季第9季1开发建设成本146820.2492373.3711224.65973.95690.245496.175496.175459.035385.089721.691.1一、土地费用90227.8190227.81000000001.2二、前期工程费用1795.11897.56897.5600000001.3三、基础设施建设费1940.66582.2582.2582.2194.07000001.4四、建筑安装工程费44635.1808927.044463.524463.524463.524463.524463.524463.528927.041.5五、公共配套设施建设费00000000001.6六、开发间接费692.997777777777777777771.7七、管理费用2078.982312312312312312312312312311.8八、销售费用2038.45226.49226.49226.49226.49226.49226.49226.49226.49226.491.9九、开发期税费00000000001.10十、其它费用1181.87131.32131.32131.32131.32131.32131.32131.32131.32131.321.11利息2229.190152262.37366.84366.84366.84329.7255.75128.842经营资金00000000003运营费用00000000004修理费用00000000005经营税金及附加11211.461245.721245.721245.721245.721245.721245.721245.721245.721245.727土地增值税15238.7900003047.763047.763047.763047.763047.768项目总投资173270.593619.0912470.327219.626935.959789.659789.659752.59678.5614015.168.1开发产品成本146820.2492373.3711224.65973.95690.245496.175496.175459.035385.089721.698.2固定资产投资00000000008.3经营成本26450.251245.721245.721245.721245.724293.484293.484293.484293.484293.4885 中关村西区23号地工程项目申请报告辅助报表2中关村西区23号地销售收入与经营税金及附加表序号项目名称销售收入与经营税金及附加(万元)合计第1季第2季第3季第4季第5季第6季第7季第8季第9季1销售收入203844.8000040768.9640768.9640768.9640768.9640768.962经营税金及税金附加11211.4600002242.292242.292242.292242.292242.292.1营业税10192.2400002038.452038.452038.452038.452038.452.2城市维护建设税713.460000142.69142.69142.69142.69142.692.3教育费附加305.77000061.1561.1561.1561.1561.1585 中关村西区23号地工程项目申请报告辅助报表3中关村西区23号地资金筹措计划表序号项目名称筹资计划(万元)合计第1季第2季第3季第4季第5季第6季第7季第8季第9季1投资计划173270.593619.0912470.327219.626935.959789.659789.659752.59678.5614015.162资金筹措计划173270.593619.0912470.327219.626935.959789.659789.659752.59678.5614015.162.1资本金96089.4193619.092470.3200000002.2借（贷）款24155.570100007219.626935.952.2.1中长期借（贷）款00000000002.2.2短期借（贷）款24155.570100007219.626935.95000002.3销售收入53025.5200009789.659789.659752.59678.5614015.162.4租赁收入00000000002.5其它来源000000000085 中关村西区23号地工程项目申请报告辅助报表4中关村西区23号地借（贷）款明细表序号项目名称借（贷）款(万元)合计第1季第2季第3季第4季第5季第6季第7季第8季第9季1第一笔款（建行长期）24134.360100007261.246873.11000002第二笔款（工行短期）0000000000　借（贷）款合计24134.360100007261.246873.1100000　汇总1:中长期借（贷）款0000000000　汇总2:短期借（贷）款24134.360100007261.246873.1100000　汇总3:支付本金24134.36000002443.724864.868349.448476.35　汇总4:支付利息2229.190152262.37366.84366.84366.84329.7255.75128.8485 中关村西区23号地工程项目申请报告辅助报表5中关村西区23号地还款付息表序号项目名称还款付息(万元)合计第1季第2季第3季第4季第5季第6季第7季第8季第9季1借（贷）款及还本付息00000000001.1期初借（贷）款本息累计00000000001.1.1本金26234.701000017413.2424548.7324915.5725282.4123205.5418670.3810576.71.1.2利息24134.3601000017261.2424134.3624134.3624134.3621690.6416825.798476.351.2本期借（贷）款2100.3500152414.37781.211148.061514.91844.62100.351.3本期应计利息24134.360100007261.246873.11000001.4本期本金归还2229.190152262.37366.84366.84366.84329.7255.75128.841.5本期利息支付24134.36000002443.724864.868349.448476.351.6期末借（贷）款本息累计2229.190152262.37366.84366.84366.84329.7255.75128.8485 中关村西区23号地工程项目申请报告附件1、北京市规划委员会关于原则同意中关村西区23号地项目设计方案的复函2、关于中关村西区中标单位建设项目审批问题的函3、北京市国有土地使用权出让合同（京地出［合］字（2001）第237号）85'