动漫城可行性研究报告 36页

'项目总论1.1项目背景1.1.1项目概况及背景项目名称（暂定）：《关映企画·迷你三国动漫城》成长乐园&儿童文化产业基地项目地块（地块编号：）位于荆州市荆州区新南门卸甲山遗址，地理位置十分优越。东邻老南门关帝庙，南临荆州名企四机厂社区，西面是新建规划区域，北面为荆州长江大学文理学院，本项目用地面积约平方米，是发展旅游文博业的繁华黄金地带。但原有部分建筑物业属是2007年在古遗址上新建的关羽祠，受地域面积有限，旅游实用性差，严重制约了该用地的经济效益。因此，按照荆州市政规划的要求，我们将启动新南门关羽祠对面的用地，规划为迷你三国动漫城，项目含总建设用地面积达到平方米。项目所处位置为荆州新南门——城南开发区，毗邻荆州博物馆，更处荆州古城墙核心文物保护区与护城河的联系纽带——城南大道旁，随着城市建设的步伐加速，新南门作为关公旅游文化发展的核心区域，未来商业旅游前景巨大，德源投资集团选择此时启动本项目，不但是积极响应中央政府提出荆州为南方唯一的大遗址保护区，以投资拉动荆州旅游经济的宏观方针政策，更配合了荆州市委、市政府全面开发荆州三国动漫文化的城市发展创新战略规划。德源投资集团通过长达两年的前期调研与分析，结合荆州市的城市特点与区域优势，决定本项目综合定位为以儿童文化、德育教育为主题的复合旅游型产业基地，并以中国东方楚文化特色的建筑造型与风格，其建成后不但将成为荆州的地标性物业、核心的人文景观，更是一个全新产业的创意聚集基地。本项目作为儿童文化产业综合培育与服务基地，仅为儿童成长乐园综合旅游文化项目的一部分，德源拟以高起点的规划设想，在新南门打造一个集户外主题乐园、儿童成长体验基地、配套综合服务商贸的大型旅游文化产业园区，锻造一个具有国际先驱文化理念、融城墙护城河景观于一体的儿童文化之都。1.1.2投资商、开发商、运营商与品牌文化传播公司本项目投资商为辽宁省德源燃气集团有限公司，成立于1995年10月，14年来我公司秉承“以信誉求发展，视客户为上帝”的理念，现在发展全国八个城市有分支网点，湖北武汉设置网点。设立厂房占地15亩，员工二百余人，集耐火材料研发、生产、销售于一体的现代化企业。 经过十余年的发展，从制造型企业逐步成长为一个综合性的实业公司，现以投资为主体，下辖多家分支企业，并拥有固定资产过亿元。公司以慈善为己任，以奉献社会，造福众生为理念，在十余年的发展历程中，不但为荆州的经济发展与城市建设作出有益的贡献，更为荆州的慈善事业上添砖加瓦，德源实业以投资本项目作起点,以为中国儿童提供智慧与心灵的成长体验教育基地为企业责任，打造复合型儿童文化产业链，带动区域经济发展为方向，驱动产业健康良性发展。本项目开发商为关羽祠，作为荆州关公文化核心企业。关公文化发展公司将继承关羽祠一贯的诚信经营原则，秉承打造核心产业发展基地的中心思想,顺应荆州城市发展需要，以对城市未来高度负责的态度，组织好人力物力，精心策划，严谨施工，将《关映企画·迷你三国动漫》建成荆州的地标物业，崭新的旅游名片，必将取得良好的社会效益与经济效益。德源集团公司旗下将成立全新的运营管理公司—关映企画,以打造关公动漫产业集群为目标,以《关映企画·迷你三国动漫城》为启动的载体，汇聚行业精英人才，塑造全新经营管理模式，以立足产业培育、综合运营的思路，着眼中国儿童的成长教育，并对配套服务设施进行配置管理，以商业化的运营方式壮大健全儿童旅游文化主题产业链,形成完整产业模块。德源集团旗下荆州市关公文化传播有限公司（关羽祠），以倡导、传播儿童成长理念，塑造荆州关公动漫品牌为责任，致力于儿童德育文化产业创意、组织、执行、引导，定位于中国儿童文化产业化理论执行者身份，引导社会关注儿童需求，树立儿童正确心灵健康成长价值，以《关映企画·迷你三国动漫城》为平台，探索儿童成长教育新思路，以期拉动儿童成长教育新思维。同时投资于文化影视项目开发经营、动漫制作，是龙头文化产业项目经营者。公司现有员工100余人（视关羽祠人数），其中具有高级职称以上职工5人，中级以上职称11人，大专及本科以上学历员工达95%以上。公司无论从人力上与物力上，都已具备开发本项目的基础条件。1.1.3项目投资、建设规模和内容(1)基础设施建设项目基础设施用地面积约为m2，容积率为，预计开发总建筑面积为m2，其中商业性质儿童体验游乐场建筑面积约m2；酒店公寓建筑面积m2。车库（未计容积率）建筑面积约55000m2，,车位约2000个。项目整体造型初步规划 为大型楚宫殿，五层裙楼作为产业发展基地，十三层酒店及服务公寓，项目基础设施建设总投资约人民币1.3亿元。（2）文化创意产业投资估算荆州市关公文化传播有限公司的国内首部高清动漫电影以及56集高清动漫连续剧，总投资预计1.2亿元，拟通过公开发行、播放，贴片广告等形式收回投资，其定位一定程度上契合本旅游与文化产业基地，上片中隐性宣传本项目。并通过其形象特色衍生产业链获得更大的收益。（3）迷你三国动漫城旅游项目投资由德源集团部分自营投资、部分招商进行，汇集中国东方历史优秀儿童古代角色扮演、教育概念，预期自营游乐项目投资费用约5600万元。项目整体投资约1.5亿元。项目经济指标明细项目经济指标土地面积主体建筑物性质商业裙楼加小高层酒店公寓建筑容积率建筑覆盖率车位约2000个总建筑面积计容积率建筑面积其中：酒店公寓商业性质儿童文化基地车库（未计容积率）1.1.5项目开发手续荆州市关羽祠已办理如下手续及批文：◎立项批文：《关于下达关映企画.迷你三国动漫城等项目基建前期工作计划的通知》、《关于下达三国城配套商住楼等项目基建前期工作计划的通知》 ◎《荆州市土地使用出让合同》◎《补充协议》（注：包括宗地附图及红线图）◎《关于合作开发房地产协议》◎《荆州市建设用地规划许可证》1.2可行性研究结论1.2.1市场预测文化产业作为第三产业的新兴力量，其表现出越来越强大的市场潜力，根据统计，深圳文化创意产业2008年产值为580亿，香港文化创意产业2008年产值为800亿，广州文化创意产业2008年产值为710亿，仅环珠三角一地，创意文化产业带来的市场规模就高达2000亿以上，文化创意产业越来越成为拉动经济的超强马车，而且其年增长率高达40%以上，显示出其未来巨大的市场前景。近年来珠三角各地政府极大扶持文化创意产业，相关支持政策与资源倾斜力量越来越大，而随着人们生活水平的提高，对文化消费的需求也越来越高。同时，根据世界旅游组织资源显示:旅游业每直接收入1元，相关行业的收入就能增加4.3元；每增加1个直接就业人员，社会就能增加5个就业机会。鉴于旅游业对经济发展和社会进步所起的巨大推动作用，世界各国和我国各级政府越来越重视和关注旅游业的发展，近年来，随着我国人民生活水平的提高，旅游产业成为了新的"支柱产业"，成为国民经济收入的重要组成部分，更是贴切于中央政府提出的以投资、消费拉动经济增长的战略方针。根据国家旅游局统计数据，2007年中国国内旅游总人次16.1亿人次,总花费7770.62亿元,具体数据见下表：08年初步统计较上年增长13%以上。总人次数出游率总花费(亿元)人均花费(元)(亿人次)(%)全国合计16.10122.57770.62482.6城镇居民6.12166.35550.39906.9农村居民9.98105.42220.23222.5城镇居民6.12166.35550.39906.9一季度1.6143.71357.94846.0二季度1.5542.11349.28871.3三季度1.3837.61346.04973.7 四季度1.5842.91497.13948.3荆州在珠三角以楚纪南城、三国古城墙、关公文化园作为城市形象。先后获得“中国优秀旅游城市”、“国家卫生城市”、“国家园林城市”、“全国文明城市”称号。荆州的旅游市场发展日趋成熟，特别是湖北省提出文化壮腰，开通高铁后，辖区内存大诸多古代遗风遗俗的旅游景点，荆州关帝庙、关羽祠、东门古城墙、博物馆等，都是荆州闻名的旅游度假目的地。2011年荆州市接待国内外游客万人次，增长％；接待住宿游客万人次，增长％，其中国内游客人数万人次，增长％。旅行社组团方面，国内游万人次，增长%；出境游万人次，下降％。全年实现旅游总收入亿元，增长％，其中旅游外汇收入亿美元，增长％。但荆州的旅游经济也存在很大的局限性，当前荆州的旅游经济，主要以东门古城墙、博物馆为主，以三国动人的历史文化，吸引着探幽访古的游客。但随着近年来人文景观，大型乐园体的兴起，珠三角其它城市的旅游产业吸引到越来越多的中外游客，相对而言，人文旅游资源的缺乏是制约荆州旅游产业的一大软胁，本项目定位于儿童、青少年主题游乐，填补了珠三角乃至湖北省旅游市场的一大空白，必将吸引儿童、青少年及其家长，为惠州的旅游经济带来新的增长点。本项目不仅作为一个旅游项目，更综合了儿童成长教育文化价值产业链，以寓教于乐的形式，集成儿童成长心智教育、儿童成长产品开发、主题旅游纪念品开发销售、卡通动漫产业开发销售、网络教育推广基地开发拓展、配套酒店、主题公寓、主题综合购物商城的复合型产业基地，其延伸价值的发掘是本项目的根本，预期附加产业链的市场规模将是直接旅游收入的三倍以上。项目开业后，预测初期将每年吸引旅客人流量500万人次，年营业额达20亿元以上，创利税2亿元以上，并直接创造就业岗位3500个以上。项目运用综合旅游规划的方式，通过主题文化的运营形成，整合旅游产品结构，打造鲜明的旅游特色形象，使其成为荆州市打造华中地区最重要的休闲度假旅游目的地和最大的综合旅游基地的代表。1.2.2项目基础工程建设进度目前已完成一期工程（通水、供电、通讯、场地平整）。计划开发期为3年半。2012年11月份之前完成前期准备与三通一平工作； 2012年12月正式开工，2012年12月底完成土方、打桩、基础处理工作；2014年12月底完成土建主体工程，2015年8月底完成各种安装及装修工程；2015年9月底可竣工验收；2015年10月项目开业迎宾。（详见附表3—工程进度计划表）1.2.3投资估算和资金筹措（1）基础设施投资估算根据近期荆州市建设工程价格信息，荆州市工程造价定额资料及项目的具体情况，经分析测算，本项目总投资估算额为人民币1.36亿元。（2）文化创意产业投资估算关公文化传播公司的国内首部高清动漫电影以及56集高清动漫连续剧，总投资预计1.2亿元，拟通过公开发行、播放，贴片广告等形式收回投资，其定位一定程度上契合本旅游与文化产业基地，上片中隐性宣传本项目。并通过其形象特色衍生产业链获得更大的收益。（3）迷你三国动漫城旅游项目投资由关公文化传播公司部分自营投资、部分招商进行，汇集中西优秀儿童游乐、教育概念，预期自营游乐项目投资费用约3000万元。总投资为154226万元。项目总的开发建设资金的筹措方式为开发商自自筹资金542260万元，银行借款100000万元。1.2.4项目综合评价结论A、从市场角度分析。根据惠州市2007年国民经济和社会发展统计公报信息，惠州市旅游与商品零售市场增长率超过30%，分别达到84.3亿元和353.9亿元，显示出惠州旅游与商业发展的巨大潜力，按本增长速度，预期到2013年，二项市场规模将达到150亿元和500亿元以上。惠州市旅游总收入在广东省的排名上升较快，游客接待量增长快速，其旅游发展由缓慢趋向显著增长之态势。具体表现如下： 从游客接待总量和游客结构判断，惠州游客总量增加迅速，旅游发展速度加快（见下图）。惠州市1998—2007年接待游客总量变化图从旅游产品多样化和质量判断，惠州旅游处于快速发展的前期阶段。惠州市已经开发了多种产品，并拥有一些代表性的精品。从旅游资源判断，惠州市旅游发展前景十分广阔。从旅游管理机构的变革历程判断，惠州旅游业1998年开始步入正轨。从旅游企业数量和结构判断，惠州市旅游行业规模有待扩大，结构有待调整。综合而言，惠州市旅游发展总体呈现以下几个主要特点：☆虽然惠州旅游业起步较晚，但增长快速，提前达到预期目标，成为广东省主要旅游城市之一；☆国内外游客接待人数增速显著，目的地吸引力和影响力逐渐扩大；☆国内游客数量占据绝对比重，珠三角地区为主要客源地，境外游客则倚重于港澳地区；☆旅游产品开发总体有待提升，产品体系有待深化；☆各种旅游配套设施不断完善，其规模、档次和结构处于调整和提升阶段；☆惠州具有良好的资源禀赋和区位优势，其旅游发展前景看好；☆投资商开始积极介入旅游业发展，正着手建设一批上档次，高质量的旅游产品。 纵上所述，惠州市目前旅游业正处于初期向快速发展的过渡阶段，各种旅游发展条件正日趋成熟，政府的大力支持和科学合理的规划将促进旅游业的全面发展。目前惠州旅游产业面临的主要问题有：☆惠州市旅游在广东省旅游中的地位与城市旅游资源禀赋和经济实力不匹配。☆区域交通网络迅速改善并将继续完善，为惠州市旅游发展带来机遇的同时也带来挑战，惠州市旅游面临如何吸引并留住游客，防止旅游过境化问题。☆惠州市旅游面临针对细分市场的产品体系建设问题。☆惠州市旅游在珠三角仍未形成统一品牌和概念，品牌乏力，认知度低。惠州市旅游需要整合资源，树立内涵鲜明、主题明确的市场形象。☆惠州市解决工业发展与旅游资源开发和保护的矛盾问题。惠州的旅游资源多集中在县区，惠城区著名的西湖景区，对多数广东游客来说基本不再有新鲜的感觉，反而是周边博罗、龙门、惠东等县利用山海、温泉等自然资源的开发，成为惠州的旅游经济支柱，而来惠州的游客停伫惠城的时间越来越少，惠州的旅游经济，已形成了中部坍缩的局面，大力塑造人文景观，是关系惠城区未来旅游市场的核心要素。根据国家旅游局统计，07年国内大型综合型主题游乐园共接待游客约254200000人次，平均每个游乐园年接待游客人次为300万以上，人均景区消费约174元，每个游乐区景区年营业额5亿元以上，而此类大型主题游乐园，正是惠州旅游经济圈的空白，本项目首期儿童文化产业基地，规划年接待游客300万人，随着周边户外游乐项目的陆续建设，最终将达到年接待能力800万人的规模。超大型儿童成长乐园主题在国内乃至国际均属首创，其建成开业，影响力将不仅仅存在广东省内，深入发掘的儿童主题概念，必将引来国际国内的广泛关注，成为世界独一无二的儿童成长亲子乐园，市场前景充分看好。本项目位于惠州市惠城区惠南大道三栋镇段，邻近省运会场馆，随着惠南大道的建成通车，南部新城的日渐繁华，根据市政规划，未来五年内南部新城居住人口将达到80万人以上，本项目的的配套商业部分亦将成为南部新城最重要的商业服务区，辅以项目特色主题旅游的定位，以及本项目的规模效应，在2012年本项目如期建成的前提下，在没有竞争对手的片区市场上，必将创造良好的社会效益与经济效益。B、从价值与经济效益角度分析。 本项目的开发建设，其价值是多重性的，兼顾了社会价值、环境价值与经济价值的平衡与最大化，体现在以下几个方面：1、社会价值的最大化○超前的主题概念导入国际视野，为城市发展带来重大发展机遇；○加强城市文化的认同；城市生活特色和城市向心力的再造；○改变城市区域、区位传统习惯认知，提升区域价值；○改变社会分工，创造社会分工的新认知与创想；○提升城市形象与区域形象，塑造城市新的品牌；○创造全新的“成长乐园”、“成长心智”、“网络成长”概念与模式；○儿童教育的成长价值；2、环境价值的最大化；○对当地生态环境景观的最大价值挖掘；○人文建筑与自然景观的有机交融，创造现代环境艺术观念；○在当地自然气候条件下，对惠城“最宜人居”的理念进行城市空间的实现；○环境、城市、区域共同可持续发展。3、经济价值的最大化；○土地价值；○空间价值；○儿童产品价值；○儿童产业链价值；○品牌价值（城市品牌、项目品牌、文化品牌、产品品牌）；○区域价值；○创造全新的复合旅游经济模式，一条龙的产业链为城市带来新的经济增长点；4、项目本身带来开发价值与营运价值项目的开发建设，在体现了上述价值的实现，其本身的开发与商业性运营是健康且具备较高经济价值，以下为项目的经济分析表。项目经济效益分析表序号项目基本方案 1占地面积（M2）575002预计开发总建筑面积（M2）3493833项目总投资（万元）1542264项目物业收入（万元/年）169855项目产业经营收入（万元/年）2048006营业税及附加（万元/年）102407产业经营利润总额（万元/年）614408所得税（万元/年）51549物业租赁税后利润（万元/年）1613610产业经营税后利润（万元/年）1546111年平均投资利润率20.48%12动态投资回收期（年）4.88由上表所列数据可知，项目建设各项经济效益指标较好，利润及收益率等指标在同类项目中属于较好水平，财务上可行。二、项目投资环境和市场研究2.1市场宏观背景2.1.1全国投资环境2008年全球发展经济危机，世界经济陷入停滞阶段，在欧美发达国家纷纷为金融危机所焦困的时候，全球消费市场萎缩的格局下，作为世界工厂的中国，其经济发展亦面临着巨大的挑战，作为出口加工业重地的珠三角，受此影响颇大，不少中小型企业面临艰难的处境，进入09年以来，随着各国干预政策的出台，金融危机造成的巨大影响渐趋稳定，全球经济基本止跌企稳，但增长速度放缓甚至负增长的趋势不可避免。中国经济在大的国际形势中不可能独善其身，中央政府提出09年保8的增长目标，加大投资，拉动内需，是中央政府提出的振兴经济策略中重要的一环，2008年中央通过了中央三年内直接投资4万亿的重大策略，预期将相应带动各地方政府投资近12万亿，将直接带动GDP2个点以上，以确保经济发展步伐。 各地方政府积极响应中央政府的方针政策，不但加大地方投资，采取各种策略拉动内需，在中央政府与地方政府的积极政策下，中国消费市场相对平稳，同时各地政府积极促进消费，发放消费券，旅游抵用券等新措施不断出台，社会保障体系的不断完善，使得民众消费热情不减，也充分保障了中国的经济增长速度。2007年中国旅游业依旧保持了较快增长，三大市场全面增长。全年共接待入境游客12494.21万人次（其中入境过夜旅游人数达4991.34万人次，比上年增长6.6%），实现国际旅游外汇收入339.49亿美元，分别比上年增长3.9%和15.9%；国内旅游人数13.94亿人次，收入6230亿元人民币，分别比上年增长15.0%和17.9%；中国公民出境人数达到3452.36万人次，比上年增长11.3%；旅游业总收入8935亿元人民币，比上年增长16.3%，相当于国内生产总值的4.27%。2006年，是中国“十一五”规划的第一年。第一年的这一发展态势，无疑是“十一五”期间中国国内旅游发展的一个良好开端。　　2007年1-11月，中国主要城市接待旅游人数为39970340人次，与上年同期相比增长了13.37％。其中接待外国游客23330404人次，接待香港同胞11176899人次，接待澳门同胞722831人次，接待台湾同胞4740206人次。2007年1-11月，中国入境游客中外国人人数为23938139人。其中，入境举行会议或商务活动的为6434616人，入境观光旅游的为12049859人，探亲访友的为72866人，入境的服务员工为2122858人，其他入境人数为3257940人。　　2008年10月份中国入境旅游总人数已经连续第三个月出现下降，这表明金融危机对我国旅游业的影响已经开始显现。中国是世界上最大的旅游市场之一，国内旅游市场已经达到15亿人次，出境旅游市场发展到4000多万人次，入境旅游市场达到一亿人次。全国旅行社接近两万家，全国旅游总收入已突破一万亿，入境旅游收入占旅游整体收入的25%左右。中国旅游业抵御风险的能力已经大大增强，只要调整营销和服务，危机也可以化为机遇。再加上中国宏观调控力度空前，2008年11月5日 国务院常务会议上，确定了当前进一步扩大内需、促进经济增长的十项措施，这些措施将使得旅游产业长期受益。　　作为国民经济的新兴行业，中国旅游业在发展初期就明确了开发建设的基本方针。一方面坚持对外开放，广泛吸引海内外各界资金；另一方面，充分利用社会资源，鼓励国家、集体、个人投资建设旅游项目。这种开放的投资方针推动了中国旅游投资市场的活跃和旅游接待能力的提高，为旅游业的繁荣发展创造了条件。尽管中国旅游业的发展仍存在诸多问题和障碍，特别是旅游业管理体制和投资机制的市场化程度较低，但总体上看，中国旅游业的投资环境呈不断优化的趋势。　　未来10年间，中国旅游业将保持年均10.4%的增长速度，其中个人旅游消费将以年均9.8%的速度增长，企业/政府旅游的增长速度将达到10.9%，到2020年，中国将成为世界第一大旅游目的地国和第四大客源输出国。到2010年中国旅游总收入占GDP的比例将从2002年的5.44%达到8%。因此，作为六大新兴消费热点行业之一的旅游行业，在今后几年内将存在重大的投资机会。2.1.2惠州市投资宏观背景A、惠州市经济发展状况2007年全市完成地区生产总值（GDP）1105.0亿元，突破千亿元大关，增长17.4％。其中，第一产业增加值78.2亿元，增长4.5%；第二产业增加值651.3亿元，增长19.0％；第三产业增加值375.4亿元，增长17.5％。三次产业结构由上年的8.5：58.5：33.0调整为7.1：58.9：34.0。人均GDP达28945元，按现行汇率折算为3781美元。全市地方财政一般预算收入62.0亿元，增长39.6％，来源于惠州的财政总收入307亿元，增长80.2％。税收总收入231.7亿元，增长32.5％。其中，国税176.9亿元，增长32.1％；地税54.8亿元，增长33.9％。全市地方财政一般预算收入62.0亿元，增长39.6％，来源于惠州的财政总收入307亿元，增长80.2％。税收总收入231.7亿元，增长32.5％。其中，国税176.9亿元，增长32.1％；地税54.8亿元，增长33.9％ 全年规模以上电子工业完成增加值231.9亿元，增长16.0%；石化工业完成增加值122.6亿元，增长36.2％，分别占规模以上工业的比重为：46.1％、24.4％。规模以上工业企业实现销售产值2218.0亿元，增长23.3％，其中，电子行业1222.9亿元，增长13.6%；石化行业377.1亿元，增长44.3％。规模以上工业企业实现利润总额99.2亿元，增长1.5倍；企业经济效益综合指数166.3％，比上年上升27.9个百分点。全年社会消费品零售总额353.9亿元，增长19.1％。其中，城镇消费品零售额263.1亿元，增长20.7％；农村零售额90.8亿元，增长14.6％。分行业看，批发零售贸易业306.1亿元，增长19.1％；餐饮业47.8亿元，增长18.9％。全年接待国内外游客1566.9万人次，增长28.7％；接待住宿游客707.2万人次，增长25.8％，其中国内游客人数585.9万人次，增长27.0％。旅行社组团方面，国内游42.7万人次，增长14.2%；出境游2.4万人次，下降8.9％。全年实现旅游总收入84.3亿元，增长37.0％，其中旅游外汇收入2.9亿美元，增长34.5％。2003－2007年社会消费品零售总额及其增长速度 全年全社会固定资产投资完成486.9亿元，增长57.7％。2003－2007年固定资产投资及房地产开发投资全社会固定资产投资分类情况指标绝对数（亿元）增长（％）全社会固定资产投资额＃工业＃石化工业电子工业第三产业＃房地产业486.9234.1108.938.5248.9137.857.751.7181.46.462.299.6 全市52个重点建设项目全年共完成投资156.2亿元。2007年投产项目有10项，其中至年末累计完成投资超过5亿元的有4项：惠州LNG燃气电厂、龙门龙华光大水泥项目、龙门塔牌旋窑水泥项目、惠州东江水利枢纽工程；续建项目有23项，其中本年度投资过亿元的有13项，工业项目有：中海石油1200万吨炼油项目、大亚湾普利司通合成橡胶项目、大亚湾建滔化工项目，公路项目有：莞惠高速惠州段、惠深沿海高速公路、惠南大道二期改造工程；新开工项目有19项，其中计划总投资超过5亿元的有9项：惠东平海电厂一期工程、厦深铁路惠州段、中海油PX项目、市再生资源回收利用产业基地、惠城江北村民拆迁安置项目、惠城吉之岛项目、市会展中心、中海油煅后焦项目、惠城东保利项目。全年房地产开发投资137.8亿元，增长99.6％；商品房在建面积1347.8万平方米，增长84.3％；商品房竣工面积213.1万平方米，增长23.2％；商品房销售面积390.6万平方米，增长53.4％；商品房销售金额156.2亿元，增长106.0％；商品房销售均价为3998元/平方米，比上年的均价2942元/平方米上涨1056元/平方米，涨幅35.9％。旅游产业发展迅速，排名在省内上升，但增长速度亦不能跟上所拥有的自然资源，需发掘新的旅游资源，表1-1惠州市旅游收入及历年广东省主要旅游城市的排名（单位：亿元人民币）城市/地区旅游总收入排名旅游外汇收入排名国内旅游收入排名惠州199922.85104.221018.6311200231.05105.30925.7511200549.94713.69736.2611200784.26721.85662.427B、惠州市人口及居民收入年末，全市常住人口为387.5万人。人口出生率11.05‰，死亡率4.81‰，自然增长率6.24‰。全年城市居民人均可支配收入17310元，农村居民人均纯收入5695元，分别比上年增长8.2％和11.9％，剔除价格因素，实际增长4.1％和7.7％。居民家庭恩格尔系数，城市32.5％、农村47.9%；在岗职工年平均工资19644元，增长10.6％，剔除物价因素，实际增长6.4％。2003－2007年在岗职工年平均工资及其增长速度（资料来源：惠州市统计信息网） C、惠州市房地产市场现状与走势2008年，惠州房地产市场经历了非常不平凡的一年，在全国主要一线城市的房价普遍稳定和下调的环境下，惠州房地产市场相应出现了价格下降与销售下滑的局面，住宅市场存在供大于求的状况，一定程度上对年度房地产市场有一定的影响。从整体上看，惠州房地产市场相对平稳，没有出现大起大落的状况。2008年惠城区1—11月成交价格走势图上看，08年惠城区的房价平均在4000—5000元之间。相对07年基本平稳。根据惠州统计局数据显示：截止2008年10月，惠州房地产开发资金投入达：155.7亿元,比去年同期增长55.7%，其中商品房建筑面积达到1914.99万平米，同比去年同期增长85.3%，但房屋的整体销售面积却比去年同期有所下降，为197万平米，商品房空置面积为：75.95万平米，比07年底的72.34万平米增加了5%。 土地市场；惠城区2月份出让土地五宗，全部成交，尤其是南部新城金山湖片区成交三宗，从另一个侧面反映出开发商对惠城区南部新城市场的前景的看好。惠州旅游、商业零售及房地产市场未来的趋势判断A、旅游产业1、大交通环境的改善，直接为旅游市场带来更大的游客流量，使得旅游业与当地社会经济形成良性互动机制，成为推动惠州三次产业结构优化的主要动力；2、旅游行业的经济带动作用越来越明显，相关行业的经济效益及行业人员的可支配收入随之提高，旅游业实现对当地经济联动效应最大化，极大的提高当地社区的就业；3、随着惠州旅游产业内部自我调节机制的形成，旅游业内部的管理水平相应提高，旅游业科学技术含量和从业人员素质的提升，促进旅游产业的高级化。4、住宿业、餐饮业及旅游交通业的结构改善，使来惠州的游客提升了住宿、餐饮、交通等非弹性消费的性价比，随着旅游商品业与旅游娱乐业的发展，游客在购物与娱乐等弹性领域内的消费额将大幅提升；5、预期到2018年惠州旅游收入将接近250亿。以经济学家估计我国旅游的乘数效应2.3计算，惠州旅游业的发展将带动整个与之相关的上下游产业的发展，其拉动产值约为580-700亿元人民币。B、商品零售市场1、城市消费品市场持续活跃，旅游纪念、文化消费品市场发展步伐加快；2、批发零售业销售畅旺，住宿餐饮业保持较快的增长势头； 3、各主要大类商品销售畅旺，消费热点纷呈全年吃、穿、用类商品销售普遍保持较快增长，市场销售热点纷呈；4、商业中心呈向新区拓展趋势，惠城区商业中心逐步南移，南部新城将是未来商业发展的新兴区域。C、房地产市场1、房价在一定基础上稳定；随着我市经济社会的持续发展，各项基础设施的建设到位，尤其是南部新城，随着十三届省运会的临近，三大体育场馆的建设竣工，将使区域土地价值大大提升，一定程度带动区域房地产市场的升温。此外，随着人民生活水平不断提高，居民改善居住条件的愿望十分强烈，促进了市场推出更多高质量的商品房，也将在未来几年内推动了南部新城房价的上涨。2、非住宅物业销售将呈现一定幅度增长，尤其是商业用房市场将继续景气。3、房地产市场继续“南移”，南部新城将成为房地产市场的重点区域，新的城市区域将随着南部新城城市化的启动与房地产市场的发展逐步形成。4、旅游市场拉动惠州房地产市场的规模稳定前进，限外令与二套房限制的放松，将使房地产外销市场将呈现景气状态。总体来看，2010—2012年间惠州的房价将持续平稳，下跌或上涨幅度不会太大。原因在于，国际经济形势走出低底需要一断的时间，而中国经济在国家大幅投资的拉动下，继续保持平稳增长，居民收入也随之上升，CPI保持稳定，住房改革制度的持续深化，而随着国际经济的得苏，预计2011年后，房地产市场将得到进一步的发展。总体来看，2010—2012年惠州房地产市场将会保持总量基本均衡、价格基本平稳的运行态势，房地产市场将持续稳定，新的热点区域将逐渐形成，房地产市场将会出现健康、平稳、理性的发展局面。2.1.3区域发展及前景预测■区域发展三栋镇位于惠州市惠城区南部，三栋更是南部新城未来商业旺地，商业增值潜力巨大，同时便利的交通又给打造大型旅游项目与高档商住地产提供了便利。 以城市距离而论，素有深圳后花园之称的惠州距深圳仅一小时车程，地铁三号线和深惠路改造后距离将更近；以人居环境而论，东江之畔、西湖之滨，“半城山色半城湖”的惠州无疑是最佳的栖居地。惠州以其巨大的发展潜力、上佳的生态环境、便捷的生活方式成为置业的焦点。惠州市政府常务会议讨论通过了《惠州市惠城区南部新城控制性详细规划》，以强化“新城市”各种生活为主题，确定了南部新城的发展定位：依托高起点、高标准的惠州市体育中心以及惠州数码园，发展成为集商业／商务中心、体育／文化中心、教育园区、城市住区和高新技术产业园区为一体的，服务于惠州市的惠城南部综合新城。提出了“消费／商务、体育／文娱、居住／休闲”的概念，涵盖南部新城三个重要内容：体育文化公园、商务服务中心区和城市居住社区。   《惠州市惠城区南部新城控制性详细规划》指出，南部新城具有良好的区位条件：广东省区域空间的资源结构性变化，使得惠州市成为区域发展的重点地区之一。在中海壳牌南海石化项目建成投产、大亚湾经济技术开发区发展迅猛的条件下，惠州市域经济发展重点正向南调整，这也使得南部新城成为惠城区及惠阳区（包括大亚湾经济技术开发区），东西向连接陈江仲恺地区惠东的重要节点。在惠州城市总体规划平面图中，南部新城正好处在惠州的中心位置。    南部新城规划是市政府历年来首次对惠城区和惠阳区的中间地带进行详细规划。惠城区和惠阳区两大主城区存在很多优势互补的方面，两个主城区的发展呈现出“向心力”。南部新城规划的出台，将有利于整个惠州城市资源的整合和升级。此外，南部新城将成为惠州城市发展南北走廊的重要衔接点，是惠州城市“南进北拓”的重要跳板。    根据惠州城市总体规划，惠州主要由四大城市次区域组成，即分为惠城、惠阳-大亚湾、陈江-仲恺和北部山区四个主要组成部分。新规划的南部新城，属于惠城次区域的一部分。南部新城的发展，将承担起疏导老城区城市功能的作用，包括居住、城市商务和公共服务等在全市层面，南部新城是扩大城市影响力、提高城市竞争力、增强城市辐射力的重要城市中心体系功能拓展新区。在惠城区层面，南部新城则是区别于普通城市发展路径的重要区域，是改变惠城区整体城市地位和形象的城市空间，将延续中心城区的城市公共服务以及生活职能，与惠城区江北、江南共同形成高效的城市中心服务体系。为此，在相关规划中，南部新城共划分出5大功能区间。     根据规划，南部新城将是文化教育氛围浓厚。在金山湖一带，已经落成的惠州一中高中部、市一级中学惠州南山学校、省一级小学南坛小学实验学校等名校坐落景区核心地段。规划在惠南大道以西建设教育园区，目前已有惠州市卫生学校进驻教育园区，另有若干院校也有明显的进驻意向。此外，还将建设2所职业技术学校、1所寄宿制高中、4所普通高中、9所九年一贯制学校和19所幼儿园、托儿所，以及图书馆等文化娱乐设施。    体育文娱主题是南部新城规划的另一个核心内容。以体育中心、体育学校为核心项目，规划布置南北长约3000米的体育文化空间，以此构成体育文化核心区组团。2010年，广东省第13届运动会场馆以及市级体育中心的建设计划也是该规划的重要内容。    目前，3个第13届省运会场馆——金山湖体育馆、金山湖游泳跳水馆、市体育中心已开始紧张的施工建设，南部新城体育中心格局已清晰明了。体育中心是城市高级别的公共设施，作为政府大型的公共投入，它产生的带动效应，将影响整个惠州市的城市发展格局，激活惠城南部新城的发展潜力。    文娱方面，金山湖一带的最大亮点是以金山河为依托，采用环形带状珍珠项链式的分散布置方式建造金山公园。公园占地面积约3.2平方公里，园内将建成50至100多米的空间连续绿化带，沿河两侧还串连布置滨水绿地，使其既具有湿地公园的生态功能，又保持了调蓄洪的防灾功能。    此外，沿规划1号路（市体育中心以西道路）规划布置商务、商业、消费和娱乐空间，构成商务/商业中心区组团。城市住区则规划在商务区、体育娱乐区周边，并在三栋镇安排层次多样的住区空间，分为低密度、中高密度以及高密度住区。再就是综合产业发展区，主要是惠城区数码园区，它将承接高新技术产业发展需要。    构建立体交通    据了解，惠城南部新城近期的建设重点是推动大型基础设施建设，如建设惠南大道、外环路、惠大高速（惠澳大道）、莞惠高速等一批交通基础设施；配合2010年第13届省运会在我市召开，重点建设体育中心及体育学校和体育运动公园；重点推进惠城数码工业园建设，继续实施惠南大道沿线的居住区开发。    南部新城规划为该区域勾画出立体交叉的多层级路网和大运量快速公交系统的蓝图。目前，连接粤东、粤西的要道惠莞高速正在建设，惠州未来10年的主干道惠南大道将于明年春节前通车。作为惠州市整体交通的重要组成部分和新城居民出行的期望所在，南部新城的交通系统正在变成现实。    综合路网四通八达     现在，南部新城规划区内的对外交通由西侧县道200(惠淡公路)，东侧省道254(惠澳大道)构成，内部交通主要由惠州一中路、三栋墟镇内和多条村道等次级道路系统组成。而按照《规划》要求，规划区内的道路系统将由高速公路、快速路、主干路、次干路和支路五类道路组成，路网结构为网络状与自由式相结合。    高速公路：作为规划区东界的惠大高速和南界的惠莞高速，是规划区对外交通的重要通道。同时，为满足内外交通的合理衔接，惠莞高速将有全互通式出入口与惠南大道衔接，惠大高速公路则分设半互通和全互通式出入口与规划区北侧的体育中心和南侧的市数码园衔接。此外，规划在惠大高速与惠莞高速相交处设置大型全互通式立交。    快速路：包括作为规划区北界的惠城四环路和规划区西侧由三栋经永湖、淡水至澳头的惠南大道。快速路是规划区对外交通的主要联系通道之一，根据区域交通组织的实际需要及道路规划设计要求，区内主干路与快速路相交均采用立交处理。    主干路：规划主干路呈三横两纵分布，主干路红线为42~62米，主线双向6车道。    两纵指主1路和主3路。其中主1路是区内的公交走廊，优先考虑公共交通的行驶要求；靠近规划区东界的主3路为城区三环路的南延线，远期可成为惠阳与惠城的主要联系通道之一。    三横指主2路、主4路和主6路。主2路、主4路远期可向惠澳大道以西延伸，成为区域性主干路。    近期建设莞惠高速、惠大高速    南部新城的规划按照近期（2006～2010）、中期（2011～2015）、远期（2015～2020）建设。而近期和中期将重点推动大型基础设施建设，在道路系统建设计划方面，从加强和珠三角核心区的交通联系出发，将重点考虑建设莞惠高速、惠大高速。从构建都市区的干线要求出发，将重点考虑建设惠南大道、惠大高速的主要出入口、三环路南沿段以及其它相关道路。同时，演达路西段、四环路南段、南部新城主一号路以及其它相关路的建设将为数码工业园、体育中心等提供交通支持。■前景预测三栋作为南部新城的主要组成部分，是南部新城核心商住区域，扼守惠南大道 要冲，本身有具备较好的发展基础条件与自然资源，无论是商业、居住，还是发展大型主题旅游乐园，均具有得天独厚的条件，本项目立足人文旅游+休闲购物，儿童主题的立意又新颖独特，必将得到广东省乃到国内儿童、青少年与广大家长的关注，独一无二的亲子型乐园定位，将为本项目带来超500万人/年的人流量，创造出极大的商机。同时，本项目作为未来南部新城重要的商贸配套，依托南部新城的居住人口，亦将打造出一个区域性的商业中心，提供每年高达20亿的营业额，为开发商的运营带来巨大的收益，同时为惠州市财政提供不菲的财政收入。2.1.4宏观市场与本项目发展借鉴旅游、商贸业与国民经济运行现状与协调发展情况2008年，在国际金融危机的局面下，惠州旅游经济继续保持一定的增长，旅游业总体收入约100亿，比上年增长10％以上。在惠州市委市政府的决策下，打造惠城为粤东休闲之都的目标下，惠州的相关旅游产业投资扩张较快，但亦存在相关的缺陷，在旅游投资加速增长的拉动下，虽然面临2008年的国际金融危机，2008年惠州旅游业继续保持相对稳定，初步呈现增速回落。随着城市化进程的进一步加速，惠州的城市建设近年扩张速度较快，城镇人口增长呈快速度上升，直接促进了商品贸易市场的发展，07年社会商品零售总额为354亿元，较上年增长19%，但旅游商品业发展现状却不容乐观，与惠州的旅游经济发展呈不对称状，根据统计，惠州市旅游者的旅游购物花费占旅游总支出的12%，与全国平均水平相比存在较大差距，惠州市旅游商品种类少、产品终端销售方式多是设摊点或小店出售，旅游商品销售的产业化、规模化、集中化、管理标准化程度较低，须加强旅游配套产品的开发与销售力度。从近年来的投资情况看，惠州房地产开发投资一直保持着30％～50％的高增长态势。尤其是2007年，开发投资达到99.6％的高增长率，占全社会固定资产投资比重则高达26.9％。理论上讲，在城市快速发展过程中，房地产作为先导性产业具有投资增速高的特征，但是增速过高易造成房地产市场过热隐患。2008年初，随着政府对房地产用地调控力度的加强及系列调控措施的出台，开发投资增幅不断减小，房地产业与国民经济发展基本保持平稳、协调的发展局面。2.2区域市场分析 2.2.1区域市场界定南部新城是惠州未来几年发展的核心区域，政府投入巨资改善南部新城的交通环境与综合配套，体育场馆的建设到位，惠州学院及各类学校设施的完善，加之高起点的规划，使南部新城必将成为未来惠州发展的核心区域，从房地产市场的表现来看，惠州民众与投资者已普遍认可该片区的未来价值，同时片区保持了良好的生态环境和大量可建设用地，正是发展综合主题文化旅游乐园的最佳场所，而建成入住小区的增多，带来了是片区日益旺盛的商业需求，而本项目的建设亦将成为南部新城重要的商业配套设施，使得南部新城功能更完善。2.2.2旅游市场供给分析惠州目前主要提供的旅游服务产品基本上依附自然资源形成，主要自然资源型旅游景点有：A、历史人文类：惠州西湖、客家文化与建筑等B、自然山水类：罗浮山景区、南昆山森林公园、象头山自然保护区等；C、海洋旅游类：巽寮湾、大亚湾、大辣甲岛、三门岛等；D、温泉休闲类：南昆山温泉大观园、惠东平海海滨温泉、龙门温泉等；E、高尔夫休闲类：惠州高尔夫球会、惠阳棕榈岛高尔夫度假村、惠州汤泉高尔夫俱乐部、惠州(罗浮山)嘉宝田高尔夫俱乐部、惠州涛景高尔夫球会等；大珠三角区域内，主题文化旅游产业蓬勃发展，广州、深圳等无一不以大型主题乐园为旅游市场主要带动点，而这一点恰恰是惠州所缺乏的，儿童成长为核心主题概念的大型乐园，立意新颖，是国际国内市场的空白，惠州抢先开发，占领市场，必将引来广大儿童、青少年乃到家长的热烈欢迎，市场前景巨大，辅以良好的文化创意与商业化运营，可延伸上下游，打造一个市场规模巨大的产业链。2.2.3目标客户分析根据项目的总体定位，其全球与全国性的战略创意，预期客户来源十分广泛，初步分析的顾客来源构成是：《目标顾客区域构成表》来自区域所占比例惠州市民20％广东省内其它地市50%港、澳、台地区10%国内其它省市15% 国际旅客5％2.2.4竞争分析1、区域旅游市场供求结构极不均衡，主题乐园旅游产品匮乏，相关旅游度假与亲子教育主题明确，国内及广东市场基本无竞争。儿童主题产品需求旺盛但严重供应不足，表明本主题产品贴切市场需求，具有极高的文化与经济价值。2、片区基础设施基本成型，项目首期用地及发展用地有保障，主题延伸可塑性强，本项目亦是南部新城急需的区域配套，区域市场消费潜力较大，近期无其它同类主题旅游项目可开发。3、酒店公寓等商服配套，现为南部新城区域最大规模与最高起点，且有主题概念支持，市场基本无竞争对手。4、南部新城未来三到四年内无大型商业新项目推出，商用物业的市场空白存在有一定时间，土地供应上看，在本项目推出市场时，片区内基本上无竞争对手。2.2.5市场分析有关结论1、主题定位立意新颖，国内首创，在大力发展旅游经济的惠州市，具有广阔的市场前景；2、南部新城区域基础设施完善，土地资源丰富，具备开发大型旅游文化产业的先天基础；3、交通地理位置突出，适合打造大型主题旅游乐园；4、片区发展日益成熟，潜在区域商业前景巨大，项目片区内无明显竞争对手；5、酒店公寓及配套商服，是区域内最重要的商业配套，市场前景看好。三、项目分析及市场定位3.1地块解析3.1.1交通条件惠城区南部新城三栋镇核心区域，惠南大道旁，邻近惠南大道、外环路、惠大高速、莞惠高速，四通八达，且有多路公共汽车通过。3.1.2周边配套 学校：惠州学院加其它中小学；休闲：体育公园、南山森林公园。3.1.3地形、地势本宗地形状呈长方形，地势平坦，无不良地质情况，周边适宜大型乐园开发用地储备充足，且具自然山水优势。3.1.4水电气保障本项目建成后水电气供应充足，保障程度较高。3.1.5规划限制条件城市规划对该宗地无其他特殊使用规定，目前也无他项权利限制。3.2项目SWOT分析3.2.1S优势1、南部新城全新规划，惠州市未来几年政府重点发展区域；2、项目儿童成长乐园主题定位，立意新颖，国内首创，市场空间巨大；3、毗邻南部新城大型住宅小区，周边高消费力人群多；4、省内乃至国内无相同定位旅游产品，市场基本无竞争对手，因此，准确的文化与主题定位可使本项目脱颖而出；5、项目自身规模大，旅游项目特点，自身可聚集起庞大人流与消费群；7、商业规划起前，游乐+购物有机结合，可引来知名商家进驻，先期占领市场‘8、酒店公寓式住宅定位，既服务商业，又具无限投资价值，区域无同类产品竞争。3.2.2W劣势1、周边无其它商业，目前商业氛围不浓，前期须依靠自身游乐项目聚集人气；2、项目地块较小，以室内游乐设施为主，无法进驻大型游乐设备，须待项目后续户外乐园开发完毕，方能形成完整旅游体系；3、项目立意新颖，但主题营运无借鉴，前期推广与运营成本会较高；3.2.3O机会1、惠州宏观经济发展形势回稳向好，经济增长率高；2、未来几年片区大量供应和入住的楼盘，带来大量高消费力人群。3、复合旅游型项目，可得到更多政府资源的帮助； 4、项目主题定位新颖，不但吸引本地及粤东游客，更可吸引珠三角及广东省内大量游客，商业前景看好；5、南部新城为诸多知名商家看好，急待大型购物中心型商用物业以进驻；6、紧盯儿童文化消费市场，市场空间与机遇大，产业链的打造可塑性强；6、准确的定位、有效的营销策略可降低经营风险；3.2.4T威胁：1、广东省内其它大型游乐园的陆续建成或加推，分流项目旅游客户；2、南部新城的崛起，将引来其它开发商投资商服物业，分流本项目未来运营中消费人流。3.3项目评价受惠于2010年省运会，以及市政府对南部新城的重点投入，加上交通与环境的完善，本项目凭借自身优越地理位置、独特新颖的项目定位、超前意识的规划设计、一流的组织运营以及楼宇整体质素优良等特色，从旅游文化、建筑设计、商业运营、文化推广与传播、物业管理等方面充分考虑经营与投资的需求，同时预期的开业营运时间上市场无竞争，在2012年底2013年初投入市场，其招商与旅游主题运营前景非常乐观。四、项目定位及项目评估4．1项目定位4.1.1主题旅游产品定位目前惠州旅游产业集中在自然资源的开发上，大型文化主题人文景观的旅游项目开发尚为空白，而儿童文化消费产业在国内尚无形成规模化产业链。市场存在巨大的潜在需求，项目的旅游文化经营性定位，以儿童成长游乐为中心，带动上下游产业，集创意、生产、休闲、娱乐、商贸为一体的一站式大型产业发展基地，其次为酒店公寓商服配套，再由发展商下属文化传播公司设计主题理念，发扬文化精髓，这样就满足目标客户要求，营造出整体的文化气氛，吸引更多的游客，对经营投资者来讲，项目以儿童游乐为主题概念，以主题旅游、文化传播、打造完整产业链加休闲、娱乐、商贸为主流运营方向，引入或培养极具主题品牌的主力商家，瞄准国内外空白的儿童文化消费需求，填补儿童文化消费 市场之空白。按照人有我有，人无我有，兼顾实用性，经济性，与适应超前性为方针的适度配套各类商服设施。同时配备各类高档次娱乐场所（真冰滑冰场、豪华影剧院、大型室内外多功能游泳场等）。南部新城综合商服与酒店市场初步升起，潜力巨大，如果能够把握机会，填补南部新城区域商服和高层酒店公寓的空白，首先就将取得区域的领先地位与优势。4.1.2特色定位本项目地处南部新城核心区域，地位位置优越，本项目策划的偏重点在于复合旅游式主题商业选择，主题定位为以儿童游乐为中心，以文化传播、产业链打造为驱动力，集休闲、娱乐、商贸为一体的一站式大型商业体，其次为酒店公寓酒店项目。为锻造本项目的高品质，体现复合型旅游地产的特点，本项目的几个特色点如下：①高起点规划，特色造型，拟采用豪华邮轮造型，其鲜明的特色将使其成为惠州的一个地标性建筑；②完整的主题文化产业链，复合型的综合旅游度假基地，满足目标客户的多层次消费需求；③远景规划的超大型户内外综合旅游乐园，超大型的规模能持续推动旅游市场的不断壮大，带来更多层次的市场消费；尽善尽美而舒适的公用配套设施，远打造更宜人的购物休闲空间，游乐设施、真冰滑冰场、豪华电影院、水上游乐，综合型购物商场，应有尽有；④超大型室内外停车场，满足旅游购物停车需要，符合现代旅游购物休闲的需求；⑤寓教于乐的主题游乐定位，内部功能设施满足儿童、青少年教育的需求，亲子教育、文艺教研、电子益智，开创儿童主题先河。■预期营运收益分析项目拟采用儿童成长乐园为主题的文化旅游多元化运营模式，开发商金洲置业仅作为地产开发商持有物业，由经营管理公司向金洲置业整体租赁迷你三国动漫物业，进行综合产业运营。而文化传播公司负责文化推广、品牌传播，物业管理公司提供物业管理服务的集团化运营模式，各分支企业具备各自的项目收益来源，有机配合，相对独立，共同打造主题产业链。收益方面，金洲置业进行全资开发投入，其收益来源于迷你三国动漫的整体租赁，根据市场初步分析，项目运营后预期年租赁收益为16985万元，减去物业租赁税后，其年纯收入约为16136万元。 经营管理公司负责旅游项目商业化运营，产业链端各项收益，支付金洲置业物业租赁费用，其产业经营主要分二大类，预期各类产业收益如下：收入项目年营收目标（万元）利润率营业税及附加经营利润所得税经营纯利润主题乐园、附加产业及旅游购物15380030%1024020615515415461酒店、主题公寓及休闲餐饮510004.1.3项目目标客户群定位A、本地及粤东儿童、青少年及其家长；B、广东省内儿童、青少年及其家长；C、国内儿童、青少年及其家长；D、港澳台儿童、青少年及其家长；E、国外儿童、青少年及其家长；F、惠州市内居民，成其是南部新城商贸购物客人；4.2方案评估意见由于地理位置突出，属惠州南部新城核心区域，旅游特色定位，产品定位符合市场需求，且定位找准市场空白，投入旅游市场时机适宜，基本无市场竞争对手。文化主题定位、科学运营管理以及后续户外项目的建设是本项目的关键与重点：宣传推广是否理想；运营目标是否顺利实现；须在整个开发过程宜注重文化策划、形象设计、现场包装、运营组织等准备工作；以达到预期营运目标。五、项目开发建设进度安排5.1有关工程计划说明目前《三联•迷你三国动漫》已完成三通一平（通水、通电、路通、场地平整）。计划开发期为3年半。2009年10月份之前完成前期准备与三通一平工作；2009年11月正式开工，2010年9月底完成土方、打桩、基础处理工作及地下室施工； 2011年8月底完成土建主体工程，2012年8月底完成各种安装及装修工程；2012年9月底可竣工验收；2012年10月项目开业迎宾。5.2施工横道图项目工程进度计划表（施工横道图）见附表3。六、投资估算与资金筹措6.1项目总投资估算根据近期惠州市建设工程价格信息、工程造价定额资料及项目的具体情况，参照施工图设计概算书，经分析测算，本项目总投资估算额为人民币154226万元。项目总投资估算表序号项目名称投资金额（万元）各占比例一土地费用2000012.97%二建安工程费9329160.49%三前期费用10220.66%四影视动漫投资120007.78%五前期推广费用50003.24%六管理费用63164.10%七财务费用95106.16%八开发期税费6950.45%九不可预见费63924.14%合计154226100.00%注：单价为按项目总建筑面积分摊计算的单价，表中均为人民币。根据初步规划方案，预计开发总建筑面积为349383m2。我们在计算项目总投资时按此面积计算工程成本。 项目总投资构成见《项目投资费用估算表》（附表2）具体情况分析说明如下：6.1.1土地费用土地成本的测算主要依据本公司向国土部门补交的地价、拆迁补偿安置费、拆迁返建建筑费用构成，土地费用初步估算总额约为20000万元。6.1.2建安工程费建安工程费是建造房屋所发生的建筑工程费用、设备采购费用和安装工程费用的总和。根据惠州市近期建设工程价格信息标准以及开发商提供的资料，按照项目的具体情况测算，详见《项目投资费用估算表》（附表2）。经测算，建安工程费合计为93291万元。6.1.3前期费用前期工程费主要包括项目前期规划、可行性研究、设计、勘测费用及“三通一平”等阶段的费用支出。费用确定主要参考近期《惠州市建筑工程价格信息》和区域同类房地产开发项目的实际情况。经测算，前期费用合计为1022万元。6.1.4动漫影视投资费用依照三联公司与数码制作公司所签订的合同,项目104集高清动漫连续剧与高清动漫电影合同金额约为12000万元。6.1.5前期推广费用前期推广费用主要包括项目建设期间及项目运营前的推广宣传费用，由于本项目是重点旅游文化产业项目，前期推广费用额度较高，费用包括推广宣传人员工资、福利、奖金、专业整合推广机构的咨询费、广告费及代理费等，参考目前国内一般旅游项目的标准和本项目的具体情况取值估算。经测算，前期推广费用暂定为5000万元。6.1.6管理费用 管理费用主要指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用，如管理人员工资、职工福利费、劳动保险费、办公费、差旅费、咨询费、业务业务招待费、房地产税等。按惠州市同类房地产项目的费用水平，考虑到本项目具体情况，从投资商国野股份介入所需投入管理费用。经测算，管理费用合计为6316万元。6.1.7财务费用财务费用是指项目筹集资金过程中发生的各项费用。主要包括借款利息、金融机构手续费、担保费、代理费等。按照本项目开发期内向银行借款、期限、利率及还款方式估算，向银行贷款综合借款利率按6.34计算，根据开发商的自筹资金量及工程进度情况，初步预计需向银行借款100000万元，平均贷款期限为3年。预计的财务费用为9510万元。6.1.8开发期税费开发期税费是指项目建设所负担的与房地产投资有关的的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用，本项目主要包括土地使用税、市政支管线分摊费、绿化建设费、电话初装费等。这部分费用是根据目前惠州市有关标准估算，开发期税费合计为695万元。6.1.9不可预见费主要考虑通货膨胀导致项目建设成本和资金成本的上升，以及设计变更对建设成本的影响等，根据惠州市同类项目开发的一般情况，结合本项目实际。经测算，预留不可预见费合计为6392万元。6.2资金筹措6.2.1资金筹措方式本项目本期开发建设总投资154226万元。工程建设资金的筹措方式为开发商自筹资本54226万元，银行借款100000万元。本项目由三联金洲置业公司作为项目公司操作，自筹资金总额为54226万元，占项目总投资的35.16%，自筹资金可用于土地费用、前期费、影视制作前期费 及部分工程建设管理费用。按照施工进度计划，至2010年第三季度末将会出现资金缺口，必须积极融资，申请银行借款。为保证施工顺利进行，陆续应借款100000万元。至2012年第三季度则预收部分租赁费用用于保障项目的工程开发。6.2.2借款偿还计划项目至2012年第四季进入运营，项目贷款将通过合理的方式转为经营性贷款，由于本项目巨大的市场前景，以及对物业租赁及产业运营方面预期所能带来的收益，每年的收益75%可用于还贷，预期3年半到4年内可还清项目贷款所转化的经营性贷款计划，项目经营性收益情况见附表4及附表5。七、物业租赁及产业经营收入测定7.1金洲置业物业收益预测收益方面，金洲置业进行全资开发投入，其收益来源于迷你三国动漫的整体租赁，根据市场初步分析，项目运营后预期年租赁收益为16985万元，减去物业租赁税后，其年纯收入约为16136万元。详见附表5《物业经营收益表》7．2产业经营收益预测经营管理公司负责旅游项目商业化运营，产业链端各项收益，支付金洲置业物业租赁费用，其产业经营主要分二大类，预期各类产业收益如下：收入项目年营收目标（万元）利润率营业税及附加经营利润所得税经营纯利润主题乐园、附加产业及旅游购物15380030%1024020615515415461酒店、主题公寓及休闲餐饮51000详见附表4《产业经营收益表》八、财务分析赢利能力分析8.1投资回收期：投资回收期是指以项目的净收益抵偿总投资所需要的时间。本项目估计在2015 年第二季度末即可收回全部投资。由《资金来源与运用表》（附表5）可看出：全部投资回收期约=5(年)8.2投资回报率：项目旅游经营性定位，投资收回以物业租赁及产业经营收益为主，计算投资收益宜以年投资回报率方式计算，从金洲置业开发商角度看，预期年物业收入为16136万元，即项目投资年回报率=年利润/总投资=15.48%，回报率远大于普通房地产市场平均水平。九、可行性研究结论与建议9.1本项目的结论性意见9.1.1项目的经济效益可行性本项目的各项经济效益指标均较理想。主要经济指标见下表：项目开发商主要经济效益指标表序号项目基本方案1占地面积（M2）575002预计开发总建筑面积（M2）3493833项目总投资（万元）1542264项目年物业收入（万元/年）169855物业租赁税（万元/年）6376利润总额（万元/年）161367年平均投资回报率15.48%8平均借款偿还期(年)69动态投资回收期（年）7项目运营商主要经济效益指标表收入项目年营收目标（万元）利润率营业税及附加经营利润所得税经营纯利润 主题乐园、附加产业及旅游购物14780030%994019115477914336酒店、主题公寓及休闲餐饮510009.1.2项目的社会效益可行性A、为惠州市政府提供稳定可财政税收收益，体现项目的巨大社会价值：a、项目开发过程中直接提供财政税收额度约1000万元；b、项目投入经营后每年的物业租赁税收额度约为849万元；c、项目投入经营后每年的旅游及商贸营业税约1240万元；d、项目投入营运后所获利润应缴纳的企业所得税约5154万元；e、三联公司综合营运所产业的企业所得税约3000万元。以上综合，项目投入运营后每年可直接为惠州市提供过2亿元各类税收；B、为惠州市提供大量的就业岗位，项目首期开业后，预计提供直接就业岗位3500个，按国际旅游组织统计，旅游行业每直接提供一个就业岗位，将直接为社会创造4个就业岗位，即提供间接岗位14000个，则项目可为全社会提供总就业岗位21000个。C、拉动当地经济发展，根据国际旅游组织分析，旅游行业每一元收益，可拉动相关行业4.3元收益，项目旅游产业经营收益约为20亿元/年，则可拉动区域经济86亿元，其对社会经济的带动和拉动作用潜力十分巨大，有着不可估量的经济与社会价值。D、对相关文化产业的带动聚集效应，国内少儿文化产业发展迅速，但基本处于散乱较无序状态，本项目能为整个产业链提供一个直接而巨大的市场空间，整合产业链更好的面对市场，同时形成产业聚集基地，能发展成为一个系统化的产业培育中心，促进中国儿童文化产业的健康有序发展。由上表可知，项目建设的各项经济效益指标不但具有良好的投资经济回报价值，更重要的是项目存在巨大的社会价值,故总体结论是项目建设及运营实施方案可行。因此本公司须抓紧现在有利时机,积极筹集集资金,搞好开发建设,争创更好的经济效益和社会效益。9.2项目风险及防范建议9.2.1项目风险A、政策风险本项目对于宏观经济形势、 政府经济政策、城市发展规划、区域经济发展定位的变化比较敏感，存在一定的政策风险。B、市场风险本项目的主要利润来源于其项目的产业链打造与旅游产业化运营，其兴旺程度有赖于项目总体发展规划前景的实现；旅游乐园园区能否全面建设完毕，以及省内其它主题乐园所带来的竞争。C、产业运营及招商实施风险项目的稳定利润来源点是未来自营产业与招商经营部分商用物业的收益，要确保这部分收益，需以成功的商运营团队、良好的物业规划、产业发展策略和优惠的招商策略，吸引优质合作客户的进驻，做强做旺项目的市场影响力，才可以说项目真正的成功。9.2.2项目风险防范措施A、充分研究国家宏观经济政策与产业发展政策，结合惠州市的旅游产业规划，开发最贴切政府、社会与市场需求的产品；B、加速项目开发相关报建工作的进度，加强项目管理，控制成本，尽量降低开发费用，并保证工程顺利竣工；C、项目主题定位充分研究，广邀各界专家，成立专家智囊团，为项目建立国际领先、市场独有的理念与文化精髓；D、与知名顾问公司、文化传播公司、整合推广公司充分合作，精心策划，准确市场定位，深入研究客户需求，采用强大而准确的推广策略，树立主题产业第一品牌形象，以期获得更理想的经营效益和抗风险能力；E、加强与各金融单位的密切联系与协作，保证融资渠道通畅，资金来源充裕，结算方便快捷。 十、附表：附表1：项目基础数据表；附表2：项目投资费用估算表；附表3：项目工程进度计划表（横道图）；附表4：项目产业经营收益表；附表5：项目物业经营收益表；附表6：工程前期、建安成本及开发期税费详表；惠州市三联实业有限公司二○○九年三月二十三日'