关于房地产估价报告和房地产可行性研究报告论文 54页

'邯郸市XXXXXX号楼XX单元XX号房地产估价报告编制人：XX学号：XXXXXXXXXXXXXXX班级：08房地产经营与估价1班指导老师：XXX54 目录致委托函…………………………………………………………………………….…4估价师声明…………………………………………………………………………….5估价的假设和限制条件……………………………………………………………....6一、估价的假设条件………………………………………………………...….6二、估价的限制条件………………………………………………………….…6估价结果报告……………………………………………………………………...…..7一、委托估价方……………………………………………………………….....7二、受托估价方……………………………………………………………….…7三、估价对象………………………………………………………........….7四、估价目的…………………………………………………………………….8五、估价时点………………………………………………………………….…8六、价格定义………………………………………………………………….…8七、估价依据………………………………………………………………….…9八、估价原则………………………………………………………………...…..9九、估价方法与技术思路.....................................................................................10十、估价结果.........................................................................................................10十一、估价人员.....................................................................................................10十二、估价作业时效.............................................................................................10十三、估价报告应用的有效期.............................................................................10估价技术报告……………………………………………………………………….....11一、个别因素分析…………………………………………………………….…11二、区域因素分析……………………………………………………….........…11三、市场背景分析………………………………………………………….........11四、最高最佳使用分析……………………………………………………….…11五、估价方法选用…………………………………………………….................11六、估价测算过程……………………………….................................................12七、估价结果确定…………………………….....................................................1454 八、估价结论…………………….........................................................................14九、估价人员…………………….........................................................................15十、估价作业…………………….........................................................................15附件………………………………………………………………………………………………...1654 致委托函刘某某先生：我公司于2011年3月25号接受贵方委托，对位于邯郸市丛台路XXXXXXXXXXXXXXXX的全部房产进行评估，估价目的是房屋出售提供价值参考，到2011年3月30号评估工作结束。根据委托方提供的《房屋所有权证》和个《国有土地使用权证》以及估价人员现场查勘，估价对象为邯郸市丛台路XXXXXXXXXXXXXXXX的全部房产，建筑面积102.5平方米。估价人员在现场查勘的基础上，在本报告中已说明的假设与限制条件下，本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，经过测算，对影响房地产市场价格因素进行分析，最终确定委托估价的房地产在估价时点2011年3月30号完整权利状态下的公开市场价值为：人民币555236万元（大写人民币：伍拾伍万伍仟贰佰叁拾陆佰元整。邯郸市XXXX房地产估价公司　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2011年3月30号54 估价师声明我们郑重声明：1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的。2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，与有关当事人也没有个人利害关系或偏见。4.我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5.本报告一式贰份，复印件无效。6.我公司注册房地产估价人员已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。7.没有人对本估价报告提供重要专业帮助。估价的假设和限制条件54 一、估价的假设条件我们评估的是估价对象的现时市场价格，是指在估价时点对估价对象进行销售的正常合理价格，它依据如下假设：1.任何有关估价对象运作方式、程序符合国家和地方有关法律、法规，并支付了应缴税费。2.在估价时点估价对象不存在任何产权纠纷，不受任何权利限制，可以在公开市场上合法地进行转让。3.在估价时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。4.有一段合理的洽谈时间，可以通盘考虑房地产性质和市场情形进行议价。二、估价的限制条件1.本报告评估的估价对象建筑面积以《房屋所有权证》为准。2.我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地勘察，并对勘察的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行评估。除非另有协议，我们不承担对估价建筑结构质量进行调查的责任。3.本报告对估价对象市场价格的把握，仅相对于估价时点的假设条件、市场状况而言，并以房屋使用保养良好、基础配套设施齐全、交通便捷为前提，并未考虑市场价格波动、税费率变化、国家经济政策发生变化以及其他不可抗力等因素对估价对象价值的影响，而且，由于房地产不易变现的特点，如欲对房地产进行短期强制处分，可能导致处置价格低于其正常价格。因此，使用者在运用本报告的结果时应予充分考虑。4.本报告仅为委托方提供市场价格咨询。不得用于拆迁补偿、涉案纠纷等其他用途，若用于其他用途，对使用者造成的损失，我公司不承担任何责任。5.本报告必须完整使用方为有效，对使用本报告中部分内容而导致的损失，我公司不承担责任。6.未经我公司允许，本估价报告全部或部分内容不得公开发表。估价结果报告54 一、委托估价方委托人：刘先生身份证号：130***************委托人地址：邯郸市丛台路XXXXXXXXXXXXXXXX产权所有人：某某二、受托估价方估价机构：邯郸市XXXX房地产评估有限责任公司法定代表人：XXXX住所：XXXX号联系电话：3020008资质等级：叁级资质证书编号：冀建房估（邯）13号三、估价对象（一）估价对象登记状况：权属人XX先生房屋坐落邯郸市丛台路XXXXXXXXXXXXXXX产权来源商品房所有权证号邯房权证国字第**********号房屋结构砖混结构层数/层次六层/六层建筑面积102.5m2建造年代2000年2、估价对象概况估价对象位于邯郸市丛台区，周围生活配套设施齐全，基础设施接入程度好，有20、26、46、65、203路公交车停靠，估价对象距离邯郸火车站5公里。估价对象地块长方形，地势较平坦，地质对建筑物无不连不良影响，基础设施接入程度为“五通一平”54 即通上水、下水、电、通讯、道路和场地平整；建筑物为砖混结构，三室两厅平面布置，功能分区合理实用；估价对象装修情况为：内外墙涂料墙；地砖地面、防盗门、铝合金窗，使用保养状况较好。3、估价对象区域概况四、估价目的为确定房地产出售额度提供参考依据而评估房地产出售价值。五、估价时点2011年3月30号。六、价格定义1、价值内涵本次评估的价值为待估标的物的公开市场价值，目的是为委托方申请房屋抵押贷款时提供价值依据。2、价格定义房地产抵押价值评估，采用公开市场的价值标准，参照设定抵押权时的类似房地产的正常市场价格，同时也考虑未来市场变化风险和短期强制处分等对抵押价值的影响，抵押物拍卖价格可能会低于市场价格。3、本报告中房地产抵押价值，等于抵押的房地产在假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。七、估价依据54 1、法律、法规及技术规范、约束性文件：（1）、《中华人民共和国城市房地产管理法》（2）、《中华人民共和国土地管理法》（3）、《中华人民共和国担保法》（4）、《河北省建筑工程技术经济指标》（5）、《城市房地产抵押管理办法》（6）、《商业银行房地产贷款风险管理指引》（7）、建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会颁布《房地产抵押估价指导意见》（8）、中华人民共和国国家标准GB/T50291－1999《房地产估价规范》（9）、房地产价格评估委托协议书2、委托方提供的资料（1）、《房屋所有权证》复印件（2）、委托方提供的其它资料八、估价原则本次房地产估价遵循下列估价原则：1.合法原则：房地产价格是房地产权益的价格，国家和地方现行有关房地产政策、法律、规定、城市规划为影响房地产使用状况的前提条件，当房地产合法使用时，其权益才受法律保障。因此估价中以估价对象的合法使用为前提。2.最高最佳使用原则：要求房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。3.估价时点原则：房地产市场是一个动态市场，房地产价格反映的是某一时点的价格。时点不同，相同的房地产价格会有所不同，即强调时间的相关性和时效性，故本次估价遵循估价时点原则。4.替代原则：在同一市场中具有相近效用的房地产，其价格应当相近。即在估价一宗房地产价格时，如若附近地区或相似区域内有若干效用相近的房地产价格存在，则可以依据“替代原则”推断出估价对象的价格。故本次估价遵循此项原则。九、估价方法与技术思路54 估价人员通过对邯郸市尤其是估价对象区域内房地产的了解，结合对估价对象周边状况的调查，考虑与估价对象相似的房地产在市场上有较充分的交易案例，根据《房地产估价规范》采用市场比较法作为此次估价的方法。十、估价结果估价人员遵循独立、客观、公正、合法、谨慎的原则，针对邯郸市及其估价对象所在区域的房地产市场现状，在对估价对象进行详细勘察、并认真分析现有资料的基础上，经过周密细致的测算，并结合估价师的专业经验，确定估价对象在满足全部假设和限制条件下于估价时点的公开市场价值为：房地产总价：555236万元人民币（大写：人民币肆拾陆万叁仟玖佰元）房地产单价：5416.93元人民币/平方米。十一、估价人员乔怀军、苏卫光、孙风芹十二、估价作业日期2011年3月25号——2011年3月30号。十三、估价报告应用的有效期自2011年3月30号至2012年3月30日。估价师签字（章）：　　　　　　　　　　　　　　　　　　邯郸市XXXX房地产估价公司　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2011年3月30号房地产估价技术报告54 一、个别因素分析根据国有《土地使用权证》。估价对象土地为划拨土地，用途为住宅用地，地块为长方形，地势平坦，地址对建筑物无不良影响，基础设施齐备。估价对象建筑物维修保养情况较好，为框架剪力墙结构的毛坯房。二、区域因素分析估价对象位于邯郸市丛台区，周围生活配套设施齐全，基础设施接入程度好，有20、26、46、65、203路公交车停靠，估价对象距离邯郸火车站5公里。估价对象地块长方形，地势较平坦，地质对建筑物无不连不良影响，基础设施接入程度为“五通一平”即通上水、下水、电、通讯、道路和场地平整；建筑物为砖混结构，三室两厅平面布置，功能分区合理实用；估价对象装修情况为：内外墙涂料墙；地砖地面、防盗门、铝合金窗，使用保养状况较好。三、市场背景分析综合分析宏观调控政策导向及预期土地、金融、税费、信贷等政策变化，预计2011年二手房市场在经历政策消化期的短期观望之后，成交量将有所下滑，但整体仍将保持活跃；二手房价涨幅将明显趋缓，成交价格的稳中有升仍将继续。四、最高最佳使用分析该房地产为于邯郸市丛台区，为住宅，配套齐全、交通便捷、根据最高最佳使用原则和合法原则的分析，该房地产保持现状用途为最高最佳使用。五、估价方法选用在实地勘察的基础上，对委托方提供的各种资料进行分析，根据估价期日委估房屋估价目的、资料状况和邯郸市房地产市场的实际情况，决定采用市场比较法测算委估房屋的价格。54 比较法是将估价对象房地产与近期已发生了交易的类似房地产加以比较，从已经发生了交易的类似房地产的价格，修正得出估价对象房地产价格的一种估价方法。六、估价测算过程1、可比实例选择实例A：广安小区，房屋面积为86.80m2，单价为5450元/m2，1999年竣工，总层数为六层，所在层次为六层；实例B：广泰小区，房屋面积为127.23m2，单价为5460元/m2，2000年竣工，总层数为六层，所在层次为六层；实例C：连城别苑，房屋面积为172.02m2，单价为5500元/m2，2004年竣工，总层数为六层，所在层次为六层；通过市场调查和向有关部门查询，收集了与估价对象有关的若干市场交易实例，根据相关替代性原则，按用途相同、地区相近、价格类型相同、估价时点接近、交易情况的要求，从交易案例中选择如下3宗案例作为可比实例。实例情况见表-1。2、因素选择根据影响房地产价格的主要因素，结合估价对象和可比实例的实际情况，所选择的比较因素有用途、交易日期、交易情况、区域因素、及个别因素等。区域因素有商业繁华度、交通便捷度、公共设施完备度、环境条件优劣度；个别因素有结构、房型、建筑装修、成新状况、朝向。3、因素条件描述估价对象和可比实例的各因素条件说明，详见表-1。表-1比较因素条件说明表比较因素估价对象实例A实例B实例C坐落XXXX与估价对象相同与估价对象相同与估价对象相同交易日期2011年2月2011年2月2011年3月交易价格待估5470元/平方米5450元/平方米5500元/平方米区域因素商业繁华度较好较好较好较好景观较好较好较好较好54 交通条件较好较好较好较好区域环境较好较好较好较好公共配套设施较好较好较好较好个别因素土地使用权类型划拨划拨划拨划拨土地用途住宅住宅住宅住宅结构砖混砖混砖混砖混户型三室两厅一卫两室两厅一卫三室两厅一卫三室三厅一卫建筑面积102.5m286.80m2127.32m2172.02m2成新状况九成新九成新九成新十成新朝向南北南北南北南北装修状况简装简装简装毛坯楼层6/66/66/66/6设备设施状况较好较好较好较好2.编制比较因素指数表以估价对象的各种因素条件为基础，相应指数为100，根据估价对象与比较实例各种因素具体情况，编制比较因素指数表。表6.2比较因素指数表估价对象ABC坐落100100100100交易日期100100100100区域因素商业繁华度20202020景观20202020交通条件20202020区域环境20202020公共配套设施20202020个别因素土地使用权类型10101010土地用途10101010结构1010101154 户型10101010建筑面积1091112成新状况10101011朝向10101010装修状况1010109楼层10101010设备设施状况101010103.编制比较条件因素指数表表6.3比较条件因素指数表单价坐落交易日期区域因素个别因素估价对象待估100100100100实例A5450元/平方米10010010099实例B5460元/平方米100100100101实例C5500元/平方米100100100103七、估价结果确定式7.1：待估价格=实例价格X交易情况修正X区域因素修正X个别因素修正V1=5450x100/100x100/100x100/99=5505.05V2=5460x100/100x100/100x100/101=5405.94V3=5500x100/100x100/100x100/103=5339.81V平=(V1+V2+V3)/3=5416.93元/平方米八、估价结论刘某某先生所委托的邯郸市丛台路XXXXXXXXXXXXXXXX的建筑面积102.5m2的房地产于2011年3月30日（估价时点）的现状公开市场价值为：房地产总价：555236元大写：伍拾伍万伍仟贰佰叁拾陆元整九、估价人员54 XX、XX、XX十、估价作业日期2011年3月30日邯郸市XXXX房地产评估有限责任公司2011年3月30日附件54 1、房地产价格评估委托协议书2、委托方身份证复印件3、委托方房屋所有权证复印件4、估价机构资格证书复印件5、估价机构企业营业执照复印件6、注册房地产估价师资格证书复印件7、估价对象现场勘察照片注：附件与正文具有同等法律效力邯郸市XXXX房地产评估有限责任公司2011年3月30日54 邯郸市XXXXXX项目可行性研究报告编制人：XX学号：XXXXXXXXXXXXXXX班级：08房地产经营与估价1班指导老师：XXX目录54 第1章项目申报单位情况…………………………………………………………201.1项目申报单位……………………………………………………………..201.2项目申报单位情况………………………………………………………20第2章拟建项目背景与概况………………………………………………....……212.1项目名称………………………………………………………………......212.2项目申请报告编制依据……………………………………………....….212.3报告提出理由…...………………………………………………...……....212.4项目拟建地点………………..………………………………………...…..22.第3章项目主要技术经济指标...…………………………………………………..23第4章项目的投资环境分析与市场分析………………………………………….244.1项目投资环境分析………………………………………………....…..…24.4.1.1政策环境分析……………………………………………………….....244.1.2经济环境分析……………….………………………………....……….254.1.3社会文化环境分析………………………………………………....…25.4.1.4宗地现状分析………………………………………………………....…264.2项目市场状况分析……………………………………………………..…...264.2.1邯郸市的房地产现状分析……………………………………………....274.2.2竞争楼盘状况分析…………………………………………………...…28.4.3项目客户群分析…………………………………………………………....294.3.1客户群购买能力分析…………………………………………...………..304.3.2客户群购买动机分析……………………………………………...……..304.3.3客户群家庭状况分析……………………………………………....…….314.4项目SWOT分析………………………………………………………........324.5项目定位……………………………………………………………....….…344.5.1项目客户定位………………………………………………………....….344.5.2项目产品定位………………………………………………………....….344.5.3项目价格定位………………………………………………………....….34第5章建设规模、项目开发条件、建筑方案设计……..………………………......365.1建设规模……………………………………………………………...….….365.2项目现状及建设条件……………………..…………………………....…...365.2.1项目现状…………………………………………………………....…….365.2.2建设条件…………………………………………………………....…….3654 5.3建筑设计指导思想和原则………………...………………………....….….375.4总体规划方案…………………………………………………………...…..375.5设计方案及建筑方案描述…………………………………………….....…38第6章资源供给状况和建设条件……………………………………………...…….396.1建筑材料需要量、采购方式和供应计划………………………...................396.2施工力量的组织计划………….....................................................................396.3项目施工期间的动力、水等供应方案….....................................................406.4开发项目的组织机构及人员备.......................................................................40第7章项目投资估算、收入估算及资金筹措状况...................................................417.1投资估算依据.................................................................................................417.2项目的投资估算.............................................................................................417.3收入估算.........................................................................................................447.4资金筹措计划.................................................................................................44第8章财务评价...........................................................................................................458.1经济评价基础数据.........................................................................................458.2销售收入.........................................................................................................458.3项目资金平衡分析.........................................................................................45第9章风险分析...........................................................................................................46第10章研究结论与建议.............................................................................................47第11章附表.................................................................................................................4811.1投资估算表...................................................................................................4811.2贷款还本利息表.............................................................................................4911.3销售收入及经营税金估算表........................................................................5011.4项目总投资及用款计划表.............................................................................5111.5项目投资财务现金流量表............................................................................5211.6资金来源与运用表.......................................................................................5354 第1章项目申报单位情况1.1项目申报单位本项目的申报单位为邯郸市XXX房地产开发有限公司。该公司拟作本项目的法人单位，负责本项目的投资建设。1.2项目申报单位情况公司座落于邯郸高新技术产业开发区，成立于2005年，是一家具备国家贰级开发资质的集团公司。小区在使用过程中，获得了用户的一致好评。百旺小区是咱们公司开发的品牌项目，不论是从小区整体的规划、环境、规模到后期的物业管理在咱们邯郸都是一个高品质的成熟社区，PARK湾是咱们公司打造的又一个品牌项目，从社区的整体规划、环境以及现代简约式的建筑风格包括后期的物业服务我们力争做到比百旺小区更上一个台阶，将本小区塑造成邯郸市的城市名片。邯郸市XXX房地产开发有限公司在资金储备、技术力量、管理水平、质量信誉等各方面，都具备了综合开发的能力和水平。54 第1章拟建项目背景与概况2.1项目名称邯郸市XXXXXX项目2.2项目申请报告编制依据①《建设项目初步规划方案》②《建设项目规划设计条件通知书》③《邯郸市建设规划管理连审会2009年会议记要》④《建设项目经济评价方法与参数》⑤国家有关政策、法律、法规⑥建设单位提供的基础资料及数据2.3项目提出理由邯郸市地处河北省南部，是国家历史文化名城、中国优秀旅游城市、国家园林城市、全国双拥模范城、中国成语典故之都和中国散文之城、太极之乡。国务院批准具有地方立法权的“较大的市”和市区人口超百万的特大城市。改革开放以来，邯郸经济和社会各项事业取得了长足发展，人民生活水平迅速提高。2010年，邯郸市全部财政收入完成243.9亿元，增长21.3%，超年初计划10.3个百分点，高于省平均2个百分点；一般预算收入完成116亿元，增长33%，超年初计划23.1个百分点，高于省平均8.2个百分点，总量和增幅均居全省第三，财政实力进一步增强，收入结构不断优化，为全市经济社会发展奠定了坚实基础。《邯郸市城镇面貌三年大变样活动实施意见》日前经邯郸市政府第七次常务会议原则通过，自此，2008年到2010年邯郸市城镇面貌三年大变样的路线图已确定。构建大都市亮点更彰显建设中的邯郸结合邯郸文化底蕴和自然资源特征，邯郸市将进一步完善“1+8”组团式都市区发展规划，构筑科学合理的城乡规划体系。集中规划建设生态水网、五仓区改造、火车站周边综合整治、文化艺术中心、赵苑周边景区、广府景区、龙湖景区、邯武快速公路、环城高速、文化商步街等标志性地段、标志性景区、标志性建筑，塑造一批彰显特色、独具魅力的城市亮点。邯郸市要利用三年时间，构建更为高效、快捷的路网新格局。主城区路网建设以拓展中轴线、连接卫星城、整治小街巷、建设样板街为重点，到201154 年形成外有高速绕城、中有环路贯通、内有主干道连接的城市道路网络。这些因素推动了邯郸市房地产总体需求水平的提高，拉动房价不断上涨。本项目的开发建设，既是全区全市房地产市场发展的需要，也是现代化城市经济发展的必然产物。改革开放的不断深入和人民生活水平的较快提高，使住房条件的改进和完善也表现的日益迫切，该项目优越的地理位置、完善的市政配套设施以及项目法人单位雄厚的技术力量和房地产开发管理经验、建设经验、社会信誉等，为本项目的实施提供了有力的保障。通过本项目的实施，在西宁市建造一个集人文环境、建筑艺术、科技含量为一流的现代化住宅小区。2.4项目拟建地点项目位于邯郸市丛台区，座落于中华北丰收路与幸福大街交叉口西北角（老舒尔美厂），场址地理位置优越，商业繁华，交通便利，是理想的住宅小区用地。54 第1章项目主要技术经济指标表3.1主要技术经济指标表主要指标项目数量单位总用地面积30419㎡总建筑面积106466.43㎡其中地上建筑面积101325.43㎡地下建筑面积5145㎡住宅建筑面积97679㎡公共绿地面积10646.65㎡配套公建面积3646.43㎡容积率3.5万㎡/ha建筑密度16.91%绿地率35%其中地上停车位70个地下停车位285个总据住户数1616户总居住人口5172人54 第1章项目的投资环境分析与市场分析4.1项目投资环境分析4.1.1政策环境分析在刺激政策取向没有根本性改变的情况下，明年房地产价格仍然会震荡向上。房地产作为一种较为特殊的资产，一方面具有类似机器设备等实物资产所具有的使用价值特性，但另一方面又具有实物资产所不具有的价值虚拟化特征。因此，房地产价格的决定因素，一方面取决于房地产在生产和生活中提供使用价值的大小，另一方面与其他资产如股票的决定因素相似，取决于预期服务流或预期现金流、贴现率等。此外，房地产资产与其他资产相比，还有许多不同之处。比如房地产供给的地方性；对外部融资的高依赖性；用于贷款抵押的普遍性；市场价格缺乏透明度；由于计划与建造的长期性而导致流量供给的时滞性等等。正是由于这些特征，使房地产价格与商业周期密切关联，同步变动趋势明显。从政府尤其是地方政府层面的财政收支情况来看，保持房地产价格稳定是比较理想的一种选择。为应对国际金融危机，中央政府采取的一系列宏观经济政策，其主要实施者是各级地方政府，而地方政府为了获得银行信贷资金支持，组建了3000多家地方政府融资平台，这些融资平台以财政收入以及投资项目的收费收入等来偿还银行信贷资金的本息。由于融资平台投资项目大多是公益性的基础设施，所以收费收入占比较少，大部分本息的偿还依赖财政收入，而财政收入中的很大一块来源于出让土地收入。因此由房地产价格下跌导致土地出让价格下降，甚至出现土地流标的现象，这是地方政府不愿看到的。从维护金融稳定、避免出现大量呆坏账的角度来看，房地产价格稳定也是首选。如果房地产价格大幅下跌，地价可定也会下降，那么地方政府融资平台的贷款成为呆坏账的可能性大增，这对我国金融体系稳定的维护，保护金融改革成果来说，无疑是一个巨大的挑战。从房地产价格的接受能力来看，我国收入差距的不断拉大为高房价提供了真实有效需求基础。收入较高的群体能承受较高的房价，在房价上升后，收入较低的群体只能接受抬高的市场价格，与高收入群体无异，但偿债能力与高收入群体存在很大差异，后者能很快偿还债务，出售或以现有房产作抵押，继续投资新的房产，并在投资中得到投资收益，而低收入群体只能依靠收入和积蓄来偿还房贷本息，这样就出现了收入差距拉大与房价上升的正向循环，即正反馈机制形成。54 从国民经济发展来看，我国明年的经济增长水平会高于受金融危机影响严重的今年，根据房地产价格与商业周期联系密切的规律，房地产价格稳步上升的可能性较大。反之，从2010年8月房地产投资在固定资产投资中的作用日益提高的角度看，明年的经济增长离不开房地产投资的拉动。总之，在刺激政策取向没有根本性改变的情况下，明年房地产价格仍然会震荡向上。4.1.2经济环境分析改革开放以来，邯郸经济和社会各项事业取得了长足发展，人民生活水平迅速提高。2009年，全市生产总值突破2000亿元，达2015.3亿元，比上年增长11.2%，总量和增速均居全省十一市第三位。全部财政收入突破200亿元，达201.3亿元，增长10.2%。城市人均可支配收入突破15000元，达15961元，增长10.4%。规模以上工业增加值突破800亿元，达808.2亿元，增长14.6%。　　实际利用外资突破3亿美元，达3.3亿美元，增长21.4%。其中直接利用外资达3.3亿美元，增长31%。农民人均纯收入突破5000元，达5323元，增长9.8%。消费品市场突破600亿元，达606亿元，增长17.9%。全社会固定资产投资突破1400亿元，达1467亿元，增长39.2%３。其中城镇固定资产投资达1277亿元，增长39.3%。2010年，邯郸市全部财政收入完成243.9亿元，增长21.3%，超年初计划10.3个百分点，高于省平均2个百分点；一般预算收入完成116亿元，增长33%，超年初计划23.1个百分点，高于省平均8.2个百分点，总量和增幅均居全省第三，财政实力进一步增强，收入结构不断优化，为全市经济社会发展奠定了坚实基础。同时，全市能源、交通、通信等基础设施条件等得到明显改善，科技、教育等社会事业全面发展，社会文明程度不断提高。4.1.3社会文化环境分析　“邯郸”之名，最早出现于古本《竹书纪年》。邯郸地名之由来，现一般以《汉书·地理志》中三国时魏国人张晏的注释为源：“邯郸山，在东城下，单，尽也，城廓从邑，故加邑云。”意思是说，邯郸的地名源于邯郸山，在邯郸的东城下，有一座山，名叫邯山，单，是山脉的尽头，邯山至此而尽，因此得名邯单，因为城廓从邑，故单旁加邑（阝）而成为邯郸。邯郸二字作为地名，三千年沿用不改，是中国地名文化的一个特例。54 邯郸解放后，邯郸县城始建为邯郸市，直属晋冀鲁豫边区政府（政府设在邯郸市）。1949年3月，撤消邯郸市，降为邯郸镇，同年8月河北省人民政府成立，设立了邯郸专区，邯郸镇划归河北省邯郸专区管辖。1949年10月1日中华人民共和国成立，邯郸镇仍为邯郸专区专署驻地。1952年12月22日，邯郸镇复升为邯郸市。1954年改省辖市。1956年峰峰市并入邯郸市。1983年邯郸县并入邯郸市。1984年改为省辖市。1986年武安县（后改市）划归邯郸市。1992年7月批邯郸为较大的市.1993年经国务院批准，撤消邯郸地区，实行地市合并，将邯郸地区所辖各县划归邯郸市管辖，称邯郸市。邯郸市是“国家历史文化名城”，早在10300年前新石器早期的磁山先民就在这里繁衍、休养生息。在邯郸悠久历史的进程中，孕育并积淀了深厚的历史文化，这是先人留给我们后代子孙的一笔弥足珍贵的精神财富。绵绵7000余年的历史铸造成了邯郸十大文化脉系。4.1.4宗地现状分析项目位于邯郸市丛台区，座落于中华北丰收路与幸福大街交叉口西北角（老舒尔美厂），场址地理位置优越，商业繁华，交通便利，是理想的住宅小区用地。市场，超市，银行，中小学等近在咫尺，拥有多元、畅通、便捷的交通网络。向东串接中华北大街，向北联通北环，坐拥城市主干道中华北大街，便捷连通商业区、政务区与城市核心，实现城市与居所之间的迅速切换。目前项目地始发6路、17路、57路三条公交线路，公交线全面覆盖整个城市核心区。4.2项目市场状况分析项目位于邯郸市丛台区，座落于中华北丰收路与幸福大街交叉口西北角（老舒尔美厂），场址地理位置优越，商业繁华，交通便利，是理想的住宅小区用地。54 邯郸区位交通条件优越，居晋冀鲁豫四省要冲和中原经济区腹心，在四省交界区是唯一的特大城市，与石家庄、太原、济南、郑州四个省会城市的距离均在200公里左右，与北京、天津等大都市的距离均在500公里以内。邯郸是全国179个重要的公路交通枢纽之一，交通便利，纵穿中国南北的京广铁路、京深高速公路和107国道与横贯祖国大陆东西的长治——邯郸——济南——青岛铁路、青兰高速公路和309国道交汇于邯郸，境内形成了“五纵五横”的干线公路网络，邯郸国际机场是国家重点发展的干线机场，已经通航上海、重庆、大连、杭州、西安、厦门、广州、深圳、南京、呼和浩特、温州、海口、合肥等多条航线。在四省交界区域中，只有邯郸具备铁路交叉、国道交汇、高速纵横过境和航空港四位一体的立体交通条件。通过对邯郸市住宅楼盘整体销售进行考察，全市房地产市场基本处于良性发展阶段，产品逐渐向健康型、生态型、节能型方面发展。这将是未来一段时间内的一个卖点。具有投资价值的住宅将受到广大消费者的青睐，需求量将大幅增加。将会吸引本地居民将资金转移到住宅市场，投资购买踊跃。本项目住宅依据适合市场需求的原则，开发具有时代特色的新型住宅，迎合大众消费趋向，以最短的时间创造最大的销售。4.2.1邯郸市的房地产现状分析据市统计局最新数字显示，今年我市房地产市场运行良好，有开发项目的房地产公司数量增多，市场销售节节攀升、资金状况不断好转，房地产市场最艰难的困窘时期基本度过。房地产开发业队伍不断壮大。上半年，全市入统房地产开发企业205家，比上年同期增加48家。目前有开发经营的企业138家，比上年同期增加39家，占入统企业总量的67.3%。全市在建的开发项目达到199个，比上年同期增多42个。房地产开发投资持续快速增长。受廊坊荣盛房地产公司和北京城建集团开发公司的带动影响，上半年全市房地产开发投资实现快速增长。1－6月全市房地产业完成开发投资105.0亿元，比上年增长91.2%，其增长速度在全省居第三位，仅次于承德和衡水两个开发规模较小的城市(承德39.6亿元、衡水38.4亿元)，在石家庄、唐山、廊坊(下降13.1%)、保定几个开发规模较大的城市中名列榜首。房地产开发投资的快速增长，一定程度上对全市经济快速增长起到积极的拉动和保障作用。商品房新开工面积快速攀升。今年上半年，全市商品房施工面积规模达到1238.9万平方米，同比增长26.2%。其中，本年新开工面积543.3万平方米，占2009年商品房新开工面积的93.7%，与上年同期相比增长1.2倍，商品住宅新开工面积407.4万平方米，同比增长99.7%。54 商品房销售市场比较活跃。1－6月，全市商品房销售面积为81.2万平方米，销售总量比上年增加12.3万平方米，增长26.2%。其中，期房销售67.0万平方米，同比增长41.2%，占全部销售商品房面积的82.5%；商品房销售额25.7亿元，同比增加7.1亿元，同比增长38.4%。其中，期房销售额21.4亿元，同比增长62.8%，占全部商品房销售额的83.3%。居住条件显著逐步改善。伴随着住房改革的深入和房地产市场的逐步完善，个人购买住房已成为全市商品房销售对象的主体，2010年上半年个人购房的比重达95%以上。个人购买力的旺盛，带来的是居住条件的显著改善，2010年上半年全市城镇人均居住面积已达到27.37平方米，比上年增加2.22平方米。空置面积有所下降。截止今年6月底，全市商品房空置面积13.3万平方米，同比减少16.7万平方米，同比下降55.7%。商品房空置面积的大幅下降，一定程度上说明了我市房地产市场运行状况比较健康良好，这也是外地房地产开发商来我市进行开发经营，看好我市房地产市场的一个具体体现。4.2.2竞争楼盘状况分析对项目周边楼盘调查如下。（一）区位对比楼盘名称对比内容XXX万和公寓城市西景佰旺家苑地点位置收路与幸福大街交叉口西北角北仓路与幸福大街交叉口东行100米路北人民西路与前进大街东北角光明街光明桥北大光明商贸城底商交通条件6、17、5755、66、32204、65、2536、26、建筑面积89、99等56、73等172、130等155、150等小结：从对比来看本项目的规模适中，生活、交通比较便利，户型适中。（二）、周边环境社区环境XXX万和公寓城市西景佰旺家苑对口小学：联防路小学河西小学联防路小学河西小学联防路小学河西小学联防路小学河西小学54 对口中学：二十六中、三十中分校二十六中、三十中分校二十六中、三十中分校二十六中、三十中分校一千米范围内商场：万达，万达，万达，万达，超市：美食林，阳光美食林，阳光美食林，阳光美食林，阳光银行：中行、农行、建行、工行中行、农行、建行、工行中行、农行、建行、工行建行公园赵苑，丛台公园赵苑，丛台公园赵苑，丛台公园、赵苑，丛台公园娱乐：蓝带，大友羽毛球馆蓝带，大友羽毛球馆蓝带，大友羽毛球馆社区会所有无无有小结：通过以上的对比可以看出，本项目的周边环境比较优越，超市、银行健身休闲会所一应俱全，可以更好的满足社区居民的需求，同时本项目配有自己的社区内部幼儿园以及大型超市，可以让您免去对孩子的担心，同时在家门口就可以逛超市。（三）、公司组成对比开发商XXX万和公寓城市西景佰旺家苑开发商：邯郸市XXX房地产开发有限公司邯郸市安联房地产有限公司河北道和房地产开发有限公司邯郸市三龙房地产开发有限公司建筑设计：中国工程设计院河北建筑设计院上海园林设计院天津大学设计院物业公司：安居物业安联物业恒富物业国泰物业小结：通过对比可以看出只有本小区是自己的物业公司，可以更好的为自己的业主服务。54 （四）、价格对比XXX万和公寓城市西景佰旺家苑起价4500元/平方米5230元/平方米5200元/平方米4600元/平方米均价4700元/平方米5400元/平方米5600元/平方米4800元/平方米最高价4800元/平方米6000元/平方米6500元/平方米5000元/平方米小结：通过对比可以看出本项目在价格上还是有优势的，并且结合面积，付款金额总数少，使大多数客户接受。4.3项目客户群分析4.3.1客户群购买能力分析在宏观经济保持平稳增长的同时，国家增资政策的实施对邯郸市居民生活产生了积极影响。据市城调队住户处公布的城镇居民收支形势调查分析显示：2009年，城镇居民家庭收支金额增加，大项消费支出涨多跌少，百姓生活质量稳步提高。邯郸市城镇居民人均可支配收人8000余元，同比增长百分之十。从构成家庭总收入的四项指标看，呈现“三升一降”态势。职工人均来自工薪的收入11000余元，同比增长百分之十二点二；转移性收入中的离退休人员人均离退休金8739元，增长百分之十六点二；财产性收入(即利息收入、股息红利及其他投资收入)40元，同比增长百分之五点一；而经营净收入为262元，同比下降百分之十二。邯郸市城镇居民人均消费性支出为4925元，同比增长百分之七。总之，自改革开放一来邯郸人民生活水平得到了显著提高，人民的消费水平同样显著提高。生活质量的不断提高，人们更多的去追求舒适的居住和生存环境。4.3.2客户群购买动机分析54 生活质量的不断提高，人们不满足于简单的衣食住行，追求舒适的居住和生存环境，住房装饰装修注重舒适、安全，家庭设备向高档化、方便型发展。邯郸的主流置业者分以下几大类型：邯郸市本地居民、在邯郸工作的白领人士、投资者、周边市县的置业人群。因此不同类型的置业者，在新政下其购房的心态变化都各有不同。对于购房者而言，买房动机一般分为几种情况：第一类是自住型的；第二类是投资购买后出租获取回报收益的；第三类是跟风购买的；第四类是投机炒房的。第二类买房动机人群很多，置业需求强劲，不会因为政策的变化而停止购房者的置业脚步。对于工作多年，经济实力雄厚的买家们来说，大多考虑一步到位，购买成熟地段的商品房、公寓、甚至别墅、豪宅等。或者对于置业升级愿望强劲的购房者而言，也可以卖掉旧房买新房，满足新的置业需求。邯郸的主流置业者分以下几大类型：邯郸市本地居民、在邯郸工作的白领人士、投资者、周边市县的置业人群。因此不同类型的置业者，在新政下其购房的心态变化都各有不同。邯郸市本地居民大都在邯郸有自己的房产，但都比较陈旧，有一定的积蓄，属于二次置业改善生活条件的客户。他们除了关注购房的价格的同时，更加注重产品的品质。在新政的大环境下，他们大都采取持币观望态度。但是一旦有较高品质的产品在高尚地段出现时，价格又在其能承受的范围之内，那他们会毫不犹豫的出手，为自己也为其后代选择创造一个良好的居住、生活、教育环境。他们的职业基本包括：各大院校教师、医疗单位医生、事业单位公务员、做生意的私营企业主、高新部门的中层管理者、金融机构等；此类消费群体将以非常挑剔的眼光来审视小区的环境规划、房屋的户型结构和后期的物业管理。白领人士大都较为年轻，年龄一般在26—35岁，一般都是公司的核心成员，知识文化素质比较高，收入比较稳定正处于事业上升期，基本月收入在2500－5000元/月左右，家庭结构较为简单；新政下，他们需求地段较好，靠近其工作地点的中小类型、首付较低、性价比较高的精品楼盘浮出水面，以自主型为主，待一定年限后，经济实力得到改善或家庭结构发生变化时，将会换置较大的物业。投资者在邯郸购房目的不是用来居住，而是作为一个投资工具，他们主要看重项目地段的升值性，投资的小额性，项目周边的租赁需求。但这类客户在本项目所占比例较小。在新政打压房地产投机行为的现状下，该类型的投资者会暂时停止其投资行为，待政策及市场反映进一步明朗化的时候，再进行下一轮的谨慎置业投资。周边市县的置业人群由于方便的交通北京、天津等地的在北京、天津买不起房子的人可能考虑到邯郸买房置业。他们渴望拥有一套属于自己的居住场所。在新政下，他们会有选择性的在邯郸置业。希望拥有以同样的价格，能够得到更多的功能，在同样的空间里能得到更多的功能和更多的价值的物业。4.3.3客户群家庭状况分析54 通过抽样调查，被调查者在文化水平上，有43.5%的人都属于高中、中专或技校等中等学历，年龄层次上，多为中年人口，占65.6%；三分之二的人具有固定工作或固定收入，三口之家是本次调查的主体，政治面貌为群众的有52.3%。被调查者的户口绝大部分都是邯郸本地户口，有96.8%，配偶为邯郸户口的也有84%,这说明，存在一部分进入邯郸家庭的非邯郸户籍人员。在家庭的住房方面，有超过六成的居民是居住在商品房里，而住房面积只有24.4%的家庭超过100㎡，商品房的购买或居住的增加以及大户型的住房的增加，都说明家庭在收入水平和购买能力上提高，生活条件在不断得到改善。家庭月收入超过3000元的占所有被调查家庭的一半多，1000元以下的只有6%，从这里也可以发现，邯郸居民的收入相对还是比较高的。在收支对比上，近半数（47%）的家庭收支基本平衡，认为入不敷出的则有14.3%。在谈到对收入状况的满意程度时，比较满意和特别满意的占24.6%，不太满意和很不满意的有33.5%。在被调查的所有对象中，有16.2%的被调查者的父母都已经去世，62.1%的人没有和父母同住在一起，而和父母同住的有20.4%。在邯郸市很多居民小区，出现了很多“老人小区”。在访谈过程中发现，这些小区房型一般都是一些老户型的，面积在100平方米以下。4.4项目SWOT分析1.项目优势分析（1）地理位置优势项目位于邯郸市丛台区，座落于中华北丰收路与幸福大街交叉口西北角（老舒尔美厂），场址地理位置优越，商业繁华，交通便利，是理想的住宅小区用地。（2）成本优势本公司有自己的建筑公司和商混站。并且地块内土地平整，地块当前大部分为空地，只有少量厂房，另外本公司在购置土地方面有其它房地产开发公司所无法比拟的优势，土地成本相对来说较小。以低的土地成本开发房地产，可以在建筑品质上充分运用其他住宅的开发经验，在竞争中取得有利地位。（3）政策优势邯郸市结合河北省“三年大变样”战略。在改变市容市貌的倡导下，建造一个幽雅舒适的居所、优美祥和的环境、和谐融洽的文化、方便完善的配套、功能实用的会所五大功能和谐统一的具备二十一世纪领先品质住宅产品鲜明形象的大型中高档居住社区，必然得到邯郸市民欢迎。（4）交通优势项目地始发6路、17路、57路三条公交线路，公交线全面覆盖整个城市核心区。（5）人文概念优势54 周边学校林立：联防路小学、二十六中，三十中等。（6）配套优势城市基础设施配套齐全，城市自来水管网、排水排污管网、供电网、天然气管网、有线网线、通信网线等可以直接接通，为住宅楼的建设提供了必备的外部条件。（7）公司实力优势公司在资金储备、技术力量、管理水平、质量信誉等各方面，都具备了综合开发的能力和水平。公司在激烈的市场竞争中取得了丰富的经验。以此来应对邯郸市市尚不成熟的住宅消费市场，应被视为游刃有余。2.项目劣势分析客观上，目前本地区项目开发也存在不少抗力，在开发中形成不利局面：（1）竞争激烈项目周边楼盘较多，竞争会相对较为激烈。在价格竞争上，由于邯郸市居民收入有限，对价格敏感度显得极为突出，不少楼盘以低价格对抗高品质将市场置于恶性竞争状态。（2）消费能力低下，价格上扬空间有限毕竟邯郸市居民的消费能力仅为大型城市居民的一半不到，邯郸市也不是一个吸引大量人才进入的经济中心。邯郸市也没有十分可靠的支柱性产业，经济发展缺乏原动力，购房的主要对象还是机关（包括政府机关）、事业单位、效益较好企业的领导、私营企业主等，大多数企业职工还不能依靠自己的力量通过市场改善自己的居住质量，许多只能依靠旧城改造解决问题，而旧城改造基本又是一个封闭的市场，不向外部的商品房开放。因此邯郸市商品住宅的去化量非常有限。新楼盘会对市场形成很大的冲击，也会给自身带来包袱。（3）市场分化，后劲不足邯郸市各区分散发展，投资分散，市政府的注意力不集中。邯郸市经济无支柱，而且人均面积大，造成邯郸市居民住房消费难以形成热点。3.项目机会分析（1）普遍的低品质市场容易做成鹤立鸡群的大手笔规划；（2）自然竞争的状态给先进营销理念和手段提供了足够的空间；（3）整个小区都是80m2到90m2的小户型；（4）邯郸市“三年大变样”计划带来发展机会；（5）刺激消费的政策出台，带来市场机会；54 邯郸市的房地产市场是一个不确定的市场。很多影响商品住宅发展的政策尚未出台。如银行贷款政策、契税政策、公积金交缴政策等尚未定型。这些政策在何时，以何种方式出台，会给楼盘的开发和销售带来很多变数。4.项目风险分析（1）供求关系风险邯郸市住房供大于求已成定局，而且目前邯郸市存在许多不理性的投资。（2）盘量风险11万平方米的新楼盘面向社会，对邯郸市的楼盘有很大的冲击，操作不当，极易形成一个死盘。（3）价格风险以高出当地目前心理承受能力的价格推盘，将在价格因素上存在风险。（4）物业接受度风险邯郸市目前有大量的多层楼盘，竞争激烈，人们对小高层和高层，以及多高层结合的社区的接纳，可能会有一个过程，需要策划一定的营销手段和推广方案。（5）政策带来的市场风险住宅消费对象的主体对邯郸经济状况的依赖程度较高，国有企业改革的成效对楼盘的去化存在不确定因素。近日来国家为控制楼价已出台相关政策。总结：项目地理位置优越，土地成本合理，开发环境和开发公司实力强。当地经济落后，价格大幅度上扬的机遇小于大城市，价格竞争会相当激烈。楼盘价格高于其他楼盘，易形成较大风险。4.5项目定位4.5.1项目客户定位改革开放以来，邯郸经济和社会各项事业取得了长足发展，人民生活水平迅速提高。目前，已形成了以汽车制造、机电、纺织、食品、建筑建材和信息产品制造等行业为主的工业生产体系。重点发展了皮毛皮革、石雕、中药材、辣椒、草莓等产业基地。同时，全市能源、交通、通信等基础设施条件等得到明显改善，科技、教育等社会事业全面发展，社会文明程度不断提高。购房的主要对象还是机关（包括政府机关）、事业单位、效益较好企业的领导、私营企业主等生活水平较高的的一部分群体。所以，本项目的客户包括：邯郸市本地居民、在邯郸工作的白领人士、投资者、周边市县的置业人群。4.5.2项目产品定位54 本项目依托其绿化及景观，建“绿色水乡”式的康居性高品质住宅，沿袭中国住宅风格、风貌，但有所突破，力求（包括室外工程的设计）与周边景观相融合、协调，达到和谐、完美的境界。本项目建筑形态和建筑立面简洁大方，以灰、白、青为主色调，用现代建筑技术手段，提炼传统建筑代表性的语汇加以抽象，兼具北方的沉稳与南方的素雅，同时在建筑细部采用了很多传统建筑文化的隐喻和符号，如马头墙、石雕、影壁等。社区园林以叠云流水、紫藤长廊、碧波影桥、梅亭、月亭荷池、菁景叠水等六景，共造静、达、雅之三重境界。本项目以时尚、安逸、舒适、健康、实用、安全、环保为目标，充分体现人性化要求。开发满足中、高收入人群欢迎的高品位住宅以及高品质独栋别墅公寓。建设环境与居住环境相协调、功能与生态相统一，具有丰富文化内涵和时代气息，功能齐备、价位适中、居家氛围浓重的住宅园区。4.5.3项目价格定位本项目内部设有老年活动中心、儿童活动中心、地下车库及商业店面等。本项目建成后本区域将集居住、娱乐、购物、休闲于一体，加上优越的地理位置和别具一格建筑风格，将具有较好的销售前景。综合考虑邯郸市房地产市场的销售情况，人们的消费水准及地理位置等多方面因素，确定本项目平均消费价格为：表4.1项目销售单价面积估算楼层可售面积可售电价总价（万元）车位355个车位50000元/个17751-5层25705m24500元/m211567.256-15层51410m24800元/m224676.816-19层20564m24600元/m29459.44合计47478.49万元54 第1章建设规模、项目开发条件、建筑方案设计5.1建设规模根据统一规划、合理布局、分期实施的基本原则，该项目分为三期，项目占地45.6亩，小区拟建7栋19层，建筑面积：106466.43平米，预设1616余户，设地面车位70个，地下285个，共车位355个，绿化率达35%。容积率：3.5。根据规划要求，小区着重安排了室外环境建设工程，充分考虑了道路、管网、绿化、智能化等建设项目，可以营造时尚、安逸、舒适、健康、实用、安全、环保的人性化居住环境，突出“家”的理念。5.2项目现状及建设条件5.2.1项目现状项目位于邯郸市丛台区，座落于中华北丰收路与幸福大街交叉口西北角（老舒尔美厂），场址地理位置优越，商业繁华，交通便利，是理想的住宅小区用地。市场，超市，银行，中小学等近在咫尺，拥有多元、畅通、便捷的交通网络。向东串接中华北大街，向北联通北环，坐拥城市主干道中华北大街，便捷连通商业区、政务区与城市核心，实现城市与居所之间的迅速切换。目前项目地始发6路、17路、57路三条公交线路，公交线全面覆盖整个城市核心区。5.2.2建设条件1.地形地貌条件本项目建设场地为不规则矩形地块，东北宽，西南窄，地形平坦。根据“水韵保府”地质勘察报告钻孔位置和高程数据。地貌,平原类型。2.气候条件邯郸年平均气温12℃，年降水量550毫米。这里四季分明，冬季寒冷有雪，夏季炎热干燥，春季多风沙。3.工程水文及地质条件54 邯郸市平原区浅层地下水平均埋深22.26米，汛期8月底地下水水位与汛前、比较都有所上升。4、地震本区地震设防烈度为7度。5.配套条件项目周边环境良好，城市基础设施配套齐全，城市自来水管网、排水排污管网、供电网、天然气管网、有线网线、通信网线等可以直接接通，为住宅楼的建设提供了必备的外部条件。交通：项目地始发6路、17路、57路三条公交线路，公交线全面覆盖整个城市核心区。5.3建筑设计指导思想和原则1.以规划部门及其他有关部门和建设单位要求为依据进行总图、建筑工程结构设计。2.根据提升项目形象力的营销策略，寻找到多层住宅与花园洋房的嫁接点，挖掘区域市场的差异点，进行创意性规划，体现产品的个性、优越性和高性价比，达到提升价格的目的。3.设计原则：设计超前化、建筑艺术化及其合理化、居住环境公园化及绿色化、户型功能合理化及人性化、配套完善化及人性化、优质服务专业化。4.以产品品质为主导，以舒适性、便利性、安全性、适度超前为指导原则的品设计思路。5.4总体规划方案1.本项目规划严格按照邯郸市规划部门规划设计条件的各项指标设计。2.严肃土地使用性质。3.对规划设计的导引性指标作明确规定。严格按照建筑退红要求设计。4.建筑间距，住宅满足日照不少于三小时，窃不小于18米。其建筑间距应满足消防、环保等规范要求。5.立足于环境质量和人性化设计。本项目依托其绿化及景观，建“绿色水乡”式的康居性高品质住宅，沿袭中国住宅风格、风貌，但有所突破，力求（包括室外工程的设计）与周边景观相融合、协调，达到和谐、完美的境界。54 6.精美的建筑风格。本项目的建筑形态和建筑立面简洁大方，以灰、白、青为主色调，用现代建筑技术手段，提炼传统建筑代表性的语汇加以抽象，兼具北方的沉稳与南方的素雅，同时在建筑细部采用了很多传统建筑文化的隐喻和符号，如马头墙、石雕、影壁等。7.小区的主路口位于天威西路上。位于主入口对景设计花坛、绿地及休闲广场。小区主干道路宽8米，次干道宽4米，既满足行人车辆通行，又可以解决小区的消防问题。总之，总平面布置具有独特的风格、时代特征，共造静、达、雅之三重境界。5.5设计方案及建筑方案描述以先进的居住理念为先导：独特的风格、时代特征、和谐布局和品位象征。本方案整体规划应秉承“以人为本”规划设计思想，创造出一座具备：幽雅舒适的居所、优美祥和的环境、和谐融洽的文化、方便完善的配套、功能实用的会所五大功能和谐统一的具备二十一世纪领先品质住宅产品鲜明形象的大型中高档居住社区。倡导新的居住理念，在理念的指导下，进行规划、建筑、环境、配套等设计，使各项设计成为理念的最有力支撑。完善社区生活配套服务功能，强化商业及教育设施，充分发挥大规模项目的竞争优势。以产品品质为主导，以舒适性、便利性、安全性、适度超前为指导原则的产品设计思路。精心打造主题环境，利用园林环境形成本项目的主要竞争优势之一。通过起步区对整个项目的展示效果，提升项目综合价值，实现可持续性发展。实施具有“指标性概念”的操作手段，提高市场关注度诸如建造精品商业走廊、中型品牌超市进驻、示范校、高标准业主会所等等。控制开发节奏，降低市场风险。项目周边可以方便快捷的享受商业、医疗、就学等丰富配套。商业网点配套有时代超市天威店、惠友超市乐凯大街店；就医可享市四院全方位医疗服务；就学可以轻松享受天威幼儿园、实验小学天威校区高规格教育服务。内部设有老年活动中心、儿童活动中心、地下车库及商业店面。总之，在居住小区的主体形态中，建筑无疑是主体。建筑的形态、线条、色彩构成了环境的韵律和审美的最大信息。水韵保府依托其绿化及景观，建“绿色水乡”式的康居性高品质住宅，沿袭中国住宅风格、风貌，但有所突破，力求（包括室外工程的设计）与周边景观相融合、协调，达到和谐、完美的境界。本项目的建筑形态和建筑立面简洁大方，以灰、白、青为主色调，用现代建筑技术手段，提炼传统建筑代表性的语汇加以抽象，兼具北方的沉稳与南方的素雅，同时在建筑细部采用了很多传统建筑文化的隐喻和符号，如马头墙、石雕、影壁等。打造出人们生活中宁静亲密的港湾。54 第1章资源供给状况和建设条件6.1建筑材料需要量、采购方式和供应计划1.建筑材料需要量根据工程量清单采购，减少材料的浪费。2.材料采购要“货比三家”，采用最合理的材料,不合格材料坚决不用。3.供应计划:材料在施工前就组织进场。随用随买避免材料在储存过程中影响质量。6.2施工力量的组织计划根据本项目的具体情况，拟建本项目工程建设期为两年，于2011年3月策划，6月动工，2013年5月底竣工。项目实施进度见表：表6.1项目施工进度表序号2011年2012年2013年3456789101112123456789101112123451项目申请报告编制的审批、建筑手续审批2施工图设计与审查54 3施工准备及招标4建筑施工5外网配套施工6小区硬化绿化7竣工验收6.3项目施工期间的动力、水等供应方案供电：电源由市供电公司供给，由天威路引入。供水：给水水源由市自来水公司供给。施工用水由厂区内自己打井提供。6.4开发项目的组织机构及人员配备总经理副总经理总工程师总经济师总会计师设计部工程部经营部物资部财务部行政部项目经理项目副经理项目工程师安全组质量组施工组测量组核算组材料组综合部各施工班组54 第1章项目投资估算、收入估算及资金筹措状况7.1投资估算依据1.本估算严格按照建设部发布的的建标［2000］205号“关于发布《房地产开发项目经济评价方法》的通知”编制。2.本估算规划数据和建筑安装工程费依据建设单位提供的规划设计方案和建设标准，并参照类似工程实际案例进行估算。3.本项目的其他费用依据《河北省建设项目概算其他费用定额》估算。7.2项目的投资估算本项目开发建设总投资万元，开发建设投资是在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项费用，主要包括：土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、管理费用、销售费用、财务费用、其他专项费用、不可预见费以及开发期税费。7.2.1土地费用房地产项目土地费用是为取得房地产项目用地而发生的费用。包括土地出让金、土地契税、城市建设配套费、物业公共管理基金。表7.1土地费用序号名称依据费用（万元）1土地出让金200*45.6亩91202土地契税1*4%364.83城市建设配套费61*住宅建筑面积+40*公共建筑面积610.434物业公共管理基金1*1%91.25拆迁安置补偿费200合计10386.43万元该项目的前期工程费共计为10386.43万元。54 7.2.2前期工程费用项目的前期工程费主要包括可研报告编制费、规划设计费、施工图设计费、水文地质勘察费以及“三通一平”等阶段费用的支出。表7.2前期工程费用序号名称依据费用（万元）1可研报告编制费802规划设计费16*住宅建筑面积156.293施工图设计费4水文地质勘察费设计概算的0.5%63.885三通一平费5元*住宅建筑面积53.23合计353.4万元该项目的前期工程费共计为353.4万元。7.2.3房屋开发费表7.3房屋开发费序号名称依据费用（万元）1建筑安装工程费平均单价1200元/㎡*建筑面积12775.972基础设施配套建设费详见表7.42198.893公共配套设施建设费平均单价1000元/㎡*建筑面积364.64合计15339.59万元该项目的房屋开发费共计计15339.59万元。表7.4基础设施建设费序号名称依据费用1小区道路工程200元/㎡*道路面积122.4万元2给水管网10元/㎡*建筑面积106.47万元3排水管网20元/㎡*建筑面积212.93万元4供热工程费（热力入网费）14元/㎡*建筑面积+70元/㎡*建筑面积894.32万元54 5绿化工程费100元/㎡*绿化面积106.47万元6供电工程费65元/㎡*建筑面积692.03万元7小区硬化75元/㎡*建筑面积21.68万8小区围墙及大门工程费4元/㎡*建筑面积176.89万元合计2198.89万元7.2.4管理费管理费用指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用。为开发直接成本费用的3%，即为以上之和的3%，合计782.38万元。7.2.5销售费用销售费用按销售收入总额的3%计取，共计474.78万元。7.2.6财务费用银行贷款利率按年利率6.40%计算，共计3261.6万元。7.2.7其他费用其费用包括工程监理费、工程质量监督费、招标代理费、施工图审查费、墙改基金、规划技术服务费、环卫设施、污水管理入网费等，共计1339.43万元。表7.5其他费用序号名称依据费用（万元）1工程监理费工程造价的0.85%1085.962工程质量监理费高层含人防监督费工程造价的2.1‰24.623招标代理费施工：工程造价的1‰监理：2500元/宗13.034拦标价编制费拦标价的3‰38.335施工支付保函费中标价的1.5‰19.166施工图审查费高层住宅2.4元/m223.447墙改基金2.5元/m2134.898散装水泥发展基金0.51元/m29规划技术服务费1.8元/m210环卫设施配套费4元/m254 11污水管理入网费5元/m2合计1339.43万元7.2.8预备费不可预见费指在项目开发与经营过程中有可能发生的但又没有包含在前九项中的费用。按以上费用的3%计取（不包含土地费用），共计623.06万元。7.2.9开发期税费开发期税费是开发建设项目应负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用，综合按销售收入的10%收取，共计4747.8万元。7.2.10投资总成本共计37308.47万元（详细情况见附表1）。7.3收入估算根据产品的价格定位和设计建筑面积。本项目预计实现总销售收入47478.49万元，销售期3年。7.4资金筹措计划本项目总投资37308.47万元，拟采用企业自筹、申请银行贷款，房屋预售款三种渠道综合解决。其中：企业自筹15000万元，银行贷款18000万元，其余由楼盘回笼资金解决。详见附表2项目资金来源与运用表54 第1章财务评价8.1经济评价基础数据选取1.财务价格经过多次市场调研及产品讨论，并结合本项目实际情况定价，详见表8.1。表8.1项目销售单价面积估算楼层可售面积可售电价总价（万元）车位355个车位50000元/个17751-5层25705m24500元/m211567.256-15层51410m24800元/m224676.816-19层20564m24600元/m29459.44合计47478.49万元2.本项目建设两年，销售四年。3.根据本行业平均收益率和现行银行贷款利率拟定本项目的基准收益率为10％。8.2销售收入8.2.1销售收入详见8.1。8.2.2营业税金及附加本项目需缴纳营业税，城市维护建设税和教育附加等营业税金，营业税税率5％，城市维护建设税和教育附加等营业税金分别按营业税的7％和3％缴纳。本项目应交营业税金及附加为2611.83万元（详见表11.3）。8.2.3经营成本54 本项目开发经营成本为37308.47万元，按结转销售比例分年摊入（详见表11.4）。8.3项目资金平衡分析：资金来源与运用表（见表）第1章风险分析经营管理风险：房地产经营管理的技术风险是由于科学技术的进步引起的风险。科学技术进步引起了建材的品种、质量和性能的变化，也促使建筑技术的提高、建筑结构的革新等，从而使建筑业和建筑产品科技含量大大提高，不断地使存量房屋等建筑物贬值，由此造成了房地产经营管理的技术风险。公司如果不能第一时间掌握市场中建材和生产技术的变化，很可能导致产品成本提高。法律政策风险：房地产调控政策总体取向已十分明朗，高价位的商品房面临变现的困难。目前商品房投资或炒房风险较大，其中就要面临政策性风险。房地产是政策面和宏观调控重点关注的领域。由于房地产涉及广大群众的根本利益，对构建和谐社会具有重要影响，所以，房地产必将成为宏观调控目标之一。本项目开发时段正处于政府对房地产宏观调控时期。从政策取向判断，本项目的投资功能决不会受到鼓励，而只能是适度的，投机更要受到打击。市场风险：自从进入21世纪以来，房地产价格持续上涨，房地产投资行业也越来越火热，正因为房地产拥有增值保值的特点，已经成为可很多人投资的首要选择。近年来，在房地产市场繁荣火热的大环境下，房地产给予投资者的收益也是巨大的，而投资过程中的市场风险似乎被人忽略了，很多人认为投资房地产是稳赚不赔的生意。就在房地产市场愈演愈烈、发展过热的时候，政府也推出了一系列政策来控制房地产业的持续不健康发展，贷款利率上调，提高银行准备金率等将会对房地产市场有较大影响。本开发项目投资28757.99万元，11万余平方米的住宅小区面向社会，将会对邯郸市的房地产市场带来较大的冲击。国家提高贷款利率的做法，有效得控制了房地产价格偏高消费者无力承担房地产高价格时，房地产市场就有可能崩溃，现状是在购房人还贷款压力巨大的情况下，消费着已无力承担更高的房地产价格，很多消费者选择了观望。这将很不利于房屋的出售。金融财务风险：房地产经济过热带来的金融风险。房地产开发作为资金密集型行业，资金需求量大且周转期长，房地产开发运用的“财务杠杆原理”决定了房地产开发不可能单纯依赖开发商的自有资金，必须依靠金融工具进行融资，但我国直接融资市场发展滞后，间接融资渠道单一，房地产业发展所需的资金一直是由银行体系来支撑。54 本项目的开发牵涉资金庞大，必须大量融资，因此，融资成本和借贷条件包括年限、还本方法、利率等成为投资者的重要考虑因素之一，利率的任何变动都将对投资的价值产生影响，因此，目前的房地产过热也与银行信贷的过度投入密不可分。第1章研究结论与建议该项目的实施，符合邯郸的经济发展目标，对提高居民的生活质量，改善投资环境，拉动经济增长起到积极作用。并且该项目的实施完全符合邯郸市“三年大变样”的城市改造计划。因此，本项目极具开发价值，是可行的，特申请投资主管部门予以核准，早日发挥投资效益。根据上述风险分析特提出以下建议：1.严格企业管理制度；2.时刻关注市场建材和生产技术变化；3.关注国家对房地产市场的宏观调控；4.本项目产品分期面向市场减少房地产市场风险；5.如银行借贷出现问题可以考虑与其他企业合资。54 第1章附表表11.1投资估算表（单位：万元）内容单位（万元）备注一、国有土地费10386.43二、前期工程费353.4三、房屋开发费15339.59四、管理费782.38五、销售费用474.78六、财务费用3261.6七、其他费用1339.43八、预备费623.06九、开发期税费4747.8十、投资总成本37308.4754 表11.2贷款还本利息表（单位：万元）序号项目合计02011年2011年2011年2011年1年初借款累计18000180001800090002本年借款18000180003本年还本-18000-9000-90004本年付息3261.61087.21087.2543.6543.65还本付息合计21261.61087.21087.29543.69543.654 表11.3销售收入及经营税金估算表（单位：万元）序号项目合计第一年第二年第三年第四年1销售收入47478.492645.187570.5330599.7766631.1车位1775177.5532.57103551.21-5层11567.251156.736940.353470.181.36-15层24676.82467.684935.3617273.761.416-19层9459.44945.9445675.662837.832营业税及附加2611.83145.5416.391682.99366.952.1营业税2373.93132.26378.531529.99333.142.2城市建设维护费166.189.2626.5107.123.322.3教育费附加71.22309711.3645.909.993所得税2136.54119.04340.671377299.8454 表11.4项目总投资及用款计划表（单位：万元）序号项目合计第一年第二年第三年第四年1国有土地费10386.4310386.432前期工程费353.4353.43房屋开发费15339.594601.887669.803067.924管理费782.38260.79260.79260.795销售费用474.7847.48237.39142.4347.486财务费用3261.61087.21087.2543.6543.67其他费用1339.43446.48446.48446.488预备费623.06155.77155.77155.77155.779开发期税费4747.81186.951186.951186.951186.95合计37308.4718526.3811044.385803.941933.854 表11.5项目投资财务现金流量表（单位：万元）序号项目合计第一年第二年第三年第四年1现金流入47478.492645.187570.5330599.7766631.1销售收入47478.492645.187570.5330599.7766631.2回收固定资产余值1.3回收经营资金2现金流出38795.2417703.7210714.158320.332057.032.1开发产品投资（不含财务费）34046.8717439.189957.185260.341390.172.2经营资金2.3营业税及附加2611.83145.5416.391682.99366.952.4所得税2136.54119.04340.671377299.843净现金流量8683.25-15058.54-3143.6222279.444605.974累计净现金流量-18202.164077.288683.2554 表11.6资金来源及运用表（单位：万元）序号项目合计第一年第二年第三年第四年1资金来源80478.4926645.1816570.5330599.7766631.1销售收入47478.492645.187570.5330599.7766631.2自有资金15000600090001.3银行借贷18000180001.4回收固有资金余值1.5回收经营资金2资金运用61181.9219759.0812547.9717030.5311844.372.1建设投资37308.4718526.3811044.385803.941933.82.2经营资金2.3经营税金及附加2611.83145.5416.391682.99366.952.4应付利润2.5借款本金偿还18000900090002.6借款利息支付3261.61087.21087.2543.6543.63盈余资金19296.576886.14022.5613569.24-5181.334累计盈余资金6886.110908.6624477.919296.5754 54'