加丁嘎度假山庄项目可行性研究报告 44页

'加丁嘎度假山庄项目一项目概况加丁嘎度假山庄及别墅式度假村,以休闲,度假,旅游,住宿,餐饮,娱乐,租赁,销售为一体的综合性经营项目,项目主要依托林芝地区丰富的旅游资源和独特的地理环境,随着西藏地方经济快速发展和当地基础投施不断完善,特别是林芝机场和青藏铁路的开通,林芝地区的旅游将会每年成倍的增长,旅游业将是林芝地区的支柱产业由于林芝旅游业起步较晚,旅游基础设施较以前有所改变,但还是无法满足日益增长的旅游消费要求,加上现代旅游消费观念的改变,人们从喧哗的高楼大厦到现在的宁静享受自然,从单一的旅游到现在的休闲度假,级别低,设施简陋,传统接待方式等,己无法适应现代旅游消费观念,所以我公司经过多次调研,在离八一镇较近的加丁嘎修建一座具有林芝特色的工布山庄,山庄具有地方民族特色又有现代元素,既能让游客充分领略到独特的异域风情的同时,又能享受到优质高效的现代化服务,满足游客追求新奇,追求个性化的需求,既改变以往林芝留不住过夜游客的局面,也改变林芝目前无一家真正具有工布特色和现代元素的休闲度假山庄的局面拉萨加丁嘎度假山庄酒店项目计划书（一）拉萨林芝地区酒店市场分析随着观光、旅游探险等现代服务业迅速发展，林芝对高档宾馆的需求量也不断提升。据林芝地区旅游局统计，自2005年以来，44 林芝地区二星级以上的高星级宾馆平均房价年均增幅达17%，2007年达到每晚每间1213元，平均出租率均高于72%这一良好水平。这几年，高星级宾馆兴建越来越多。从八一镇到加加丁嘎村由西向东，在不到1公里的距离里，既将建设的加丁嘎度假山庄及别墅式度假村作为高星级酒店潜在客户聚集的甲级别墅式度假村建造，将打破林芝地区住宿供不应求的局面。此外，其中有半数以上国外游客将会在林芝停留过夜、近百个小型旅游局将在林芝设立分公司，旅游业将会高速发展，高星级酒店自然孕育着巨大发展空间。拉萨作为神秘之都及国际性旅游观光城市，探险旅游业非常发达。据统计，仅林芝地区一年的旅游人数就高达26000个，随过冬季旅游的开放一年365天几乎都有游客，林芝将会吸引海内外游客7000千人次，旅游观光者居西藏地区之首，这些观光者将成为林芝高星级酒店重要的客户资源。2010年前拉萨酒店业规模将大幅度扩容，床位将从现在的270张增加到3400张，其中星级酒店的床位将从现在120张的基础上增加到280张。综上所述，根据林芝高星级酒店的发展趋势以及酒店业巨大的发展空间，把加丁嘎度假山庄部分楼层修建为酒店，组建加丁嘎度假山庄酒店是符合市场发展需要的。（二）加丁嘎度假山庄简介及区位特点44 林芝地区地处西藏拉萨市东部,交通十分方便,居离拉萨市200多公里,居林芝区府八一镇一公里左右,这里有茂密的森林,陡峭的峡谷,宁静的湖泊,奔腾的江河,高耸的雪山,碧绿的草地,享补独特的民俗风情,使林芝成为一幅神奇美丽的画卷,素有西藏林芝赛江南的美誉,也是西藏地区旅游的首先目的地,随着生态旅游的升温,更受国内外游客睛睐,特别是林芝机场和青藏铁路的开通,林芝地区的旅游将会每年成倍的增长,旅游业将是林芝地区的经济支柱产业,（三）乌孜房地产开发有限公司介绍及经营特色1.公司简介乌孜房地产开发有限公司成立于2003年3月15日是一家集.房地产开发.销售及酒店经营,食品饮料生产加工综合性企业.公司现有固定资产8干万元,注册资金3000万元,其中乌孜房地产开发有限公司注册资金500万元,江孜县乌孜大酒店(三星级)注册资金970万元,日喀则乌孜大酒店(三星级)注册资金1500万元,乌孜食品饮料发展有限公司注册资金1000万元,现有职工250多人其中高级管理人员11人,中级管理人员23人,特别是乌孜房地产开发有限公司,近几年来在江孜,日喀则地区业绩娇人,并热衷于社会福利事业.并多次得到当地政府的好评和奖励.二、修建加丁嘎度假山庄酒店的意义林芝地区地处西藏拉萨市东部,交通十分方便,居离拉萨市200多公里,这里有茂密的森林,陡峭的峡谷,宁静的湖泊,奔腾的江河,高耸的雪山,碧绿的草地,享补独特的民俗风情,使林芝成为一幅神奇美丽的画卷,素有西藏林芝*江南的美誉,也是西藏地区旅游的首先目的地,随着生态旅游的升温,更受国内外游客睛睐,特别是林芝机场和藏铁路的开通,林芝地区的旅游将会每年成倍的增长,旅游业将是林芝地区的经济支柱产业,三、加丁嘎度假山庄酒店的规划设想和设计档次44 上述部分，我们着重分析了拉萨高星级酒店的发展现状以及修建加丁嘎度假山庄酒店的意义，正是基于此，我们建议加丁嘎度假山庄应按照四星级酒店标准来进行修建。酒店拟按照如下标准进行修建：（一）酒店客房标准酒店将设计客房楼层共4层，计划拥有83间（套）各类能满足商务旅行、行政办公用途的豪华、舒适客房，其中，豪华套房4间、商务间10间、标准房69间。酒店房间力求装修豪华，有豪华的软垫床、写字台、衣橱及衣架、茶几、座椅或简易沙发、床头柜、床头灯、台灯、落地灯、全身镜、行李架等高级配套家具和床上用品。室内满铺高级地毯，或优质木地板及其他适应材料等。采用区域照明且目的物照明度良好。客房拥有独立卫生间，装有高级抽水马桶、面盆及有彩色标识的冷热水龙头、梳妆台(配备梳妆镜和必要的盥洗用品)、浴缸并带淋浴喷头（或只设单独淋浴间），配有浴帘、晾衣绳。采取有效的防滑措施。卫生间采用豪华建筑材料装修地面、墙面，色调高雅柔和，采用分区照明且目的物照明度良好。客房拥有良好的排风系统、110/220V电源插座、电话副机。配有吹风机。24小时供应冷、热水。程控电话可直拨国内和国际长途。提供国际互联网宽带接入服务。电话机旁备有使用说明及市内电话簿；有彩色电视机、提供客人可以控制的音响系统。配备十分有效的防噪音及隔音措施；有内窗帘及外层遮光窗帘等。（二）配套设施标准44 大型中、西餐厅汇集各式精美的中西佳肴，可满足不同宾客不同的饮食文化需求；设施完善，类型丰富的娱乐设施，设有桑拿、健身中心、桌球室、美容美发厅等，使宾客在休闲中消除紧张、疲劳；典雅豪化，风格迥异的会议室及多公能厅，可承接国内大型商务会议、婚宴，是举行各种规模国内会议、宴会的最佳场所；大型购物天地汇集西藏各地区精品，让宾客“足不出户”即可满载而归；酒店拥有近100个泊车位的停车场，能完全满足各类客人的停车需要；同时商务中心主要将代售邮票，代发信件，办理电传、传真、复印、国际长途电话、代购交通票务、国内行李托运等。提供打字和电脑出租等服务；提供代购交通、影剧、参观等票务服务。（三）装饰布局标准酒店布局合理，外观有特色，设施使用方便、安全。内外装修采用高档、豪华材料，工艺精致，具有突出风格。酒店内公共信息图形符号符合LB/T001。酒店各区域通风良好，空气质量符合国家标准。对客服务的设施设备养护良好，达到整洁、完整、卫生，并维持正常功能。员工更衣室、公共卫生间、浴室、餐厅、宿舍等工作和福利设施功能相对完善，有相应的管理制度，与酒店星级形象相一致。（四）前厅（大堂）标准44 酒店大堂设在酒店裙一楼，面积宽敞，与接待能力相适应；气氛豪华，风格独特，装饰典雅，色调协调，光线充足；有与酒店规模、星级相适应的总服务台；大堂内有中英文标志。大堂将提供如下服务：24小时提供接待、问询和结帐服务；提供留言服务；提供一次性总帐单结帐服务(商品除外)；提供信用卡服务；提供外币兑换服务；接受客房预订；在非经营区设客人休息场所；提供代客预订和安排出租汽车服务；能够用英语提供服务等等。四、加丁嘎度假山庄工程修建可行性（一）建筑结构加丁嘎度假山庄建筑结构为框架结构，每层面积可以自由分割。根据每层面积及四星级酒店房间设置标准，酒店可修建为69个标间，10个商务间。4个豪华套房,如市场需要，可将酒店的一个单层修建为10个豪华套房。（二）空调设备加丁嘎度假山庄购置冷水机两台、循环泵四台、冷却泵三台、冷却风机二台。空调设备基本可以适应大酒店的需要，酒店区域空调需要单独配置功率较小的两台冷水机组及相应设备，以便24小时独立运行供应冷气。（三）锅炉及热交换设备加丁嘎度假山庄现有锅炉三台，可以供加丁嘎度假山庄使用，别墅楼区域锅炉也要单独配置，以便冬季24小时独立运行供暖。注;(如不须供暖此项可跚除)（四）供水设备44 加丁嘎度假山庄将修建水塔一座，其中水箱容量是5吨。因此，水压和流量等也符合酒店所需标准。（五）排水系统排水问题是加丁嘎度假山庄修建为酒店的最大问题。目前加丁嘎度假山庄没有下水道管道，酒店修建必须要对所有排水管道进行布管。另外，排水系统还需要配备污水处理装置。（六）供电设备加丁嘎度假山庄需(1000A)变压器一台,能满足单个楼层均能提供3×200A的容量，因此，酒店修建完成后，就可以符合酒店的用电需求（七）电梯设备加丁嘎度假山庄主楼新增电梯2部、货运电梯1部、主楼电梯为OTIS电梯，速度2.5m/s，载重为1150KG，容量15人。因此，电梯要符合四星级酒店的硬件要求。酒店经营时，可根据实际情况分区使用电梯，以方便酒店客户迅速入住房间。（八）酒店大堂加丁嘎度假山庄一楼裙楼是按照四星级的标准进行设计的。而酒店修建需要把一楼裙楼按照四星级酒店标准进行修建。修建后，一楼大堂将有咖啡吧、茶吧等酒店配套设施。主裙楼大堂、大门、停车场、电梯设备等均要符合高星级大型酒店的规模要求，以便有与高星级酒店相对应的高档次、高品味的公共设施、最现代的优雅环境。五、加丁嘎度假山庄修建酒店的优势条件（一）加丁嘎度假山庄外观现状44 一个外形设计具有鲜明个性的酒店建筑无疑会给人们留下难忘的印象，同样也为其收益打下良好的基础。加丁嘎度假山庄是林芝地区第一幢高档次建筑，外观朴实不失典雅，内部华丽不失舒适,及要突现藏式文化又要不失现代高雅，而与周边建筑相比自成特色，完全符合高星级酒店建筑的外观标准。（二）加丁嘎度假山庄内部结构加丁嘎度假山庄建筑结构为框架结构，根据每层面积及四星级酒店房间设置标准，酒店每层面积均可自由分割，楼层局部的调整对酒店结构及每层总体布局影响很小，有效降低了酒店内部改造成本，为将来内部布局的合理变化提供了方便。另外，高等级酒店一般都拥有自己的裙楼，加丁嘎度假山庄的二层裙楼，为合理布局会议中心等配套设施打下良好基础。（三）酒店新增基本设备基础目前，加丁嘎度假山庄新购置基本设备基础。如酒店空调设备、供排水系统、供热系统、电梯设备、供电设备、停车场等配套设施，都要能够完全适应酒店的运营。另外，加丁嘎度假山庄是星级酒店，因根据四星级酒店的硬件标准，需添置最基本酒店设备。（四）酒店与别墅互为补充高级住宅别墅和高星级酒店的有机组合对山庄来说，是全新高效的主题式商业组合，国内风景区很多知名酒店均采用此组合，在这种商业组合中，别墅为酒店提供商务客源，酒店为别墅带来高档的酒店式物业管理。两者商业模式既相对独立又互为补充。（五）修建费用低、周期短44 利用加丁嘎度假山庄现成土地修建四星级酒店,，修建用费较低，若以4个楼层计算，修建费用可控制在2650万元人民币左右。若要是在拉萨地区另寻新址兴建类似级别的酒店，所需资金至少将达3500万元。与此相比，修建酒店显得经济实惠。另外，修建酒店周期也较短，若修建4层楼，所需时间至多2年。而要是在拉萨买地建酒店，从购地到竣工直至酒店营业，一般需要三至四年时间。六、修建后加丁嘎度假山庄酒店功能介绍加丁嘎度假山庄的主楼、一楼裙楼、二楼裙楼以及停车场，计划修建豪华套房4间、商务间10间、标准房69间。每个装修雅致的客房和套间均备有闭路彩色电视、单独的浴室和淋浴、单独控制的空调系统、国际直拨电话带浴室专线。酒店设有卫星地面接收系统，可为宾客及时转播国际电视节目。另外，酒店将拥有中央音响系统、中央空调系统、自动火警系统以及电脑管理系统等现代化设施。另外，酒店还将拥有：（1）现代化的商务中心，面积100平方米，位于群1楼；（2）设备完善的健身房，面积150平方米，位于裙2楼；（3）高档购物中心，面积200平方米，位于裙1楼；（4）可同时容纳160人参会的会议中心（可分隔为4－6间小型会议室），面积300平方米，位于裙2楼；（5）典雅别致的咖啡吧、酒吧、茶吧，面积200平方米，位于裙1楼。（6）大型宴会餐厅，可以和加丁嘎度假山庄现有餐厅开展合作。（7）停车场，面积3000平方米。44 酒店主要功能附表：图表4：加丁嘎度假山庄酒店主要功能表序号酒店功能面积（单位：平方米）备注1豪华套房1035．132商务间、标准房9316．173停车场30004商务中心100修建费用25万5健身房150修建费用30万6大型会议中心300修建费用50万7咖啡吧、酒吧、茶吧200修建费用60万8餐厅300修建费用50万七、加丁嘎度假山庄修建成本及修建前后收益对比（一）加丁嘎度假山庄修建成本根据加丁嘎度假山庄修建的初步规划，将从加丁嘎度假山庄选择三个楼层作为酒店楼层，另外酒店裙楼将修建为酒店大堂，据此大酒店总面积为15664.08平方米，其中，（1）客房面积为：10351.3平方米；（2）停车场面积3000平方米；（3）一楼大堂面积约为1834.43平方米（4）其他功能设施面积约1400平方米44 若以其中一个楼层修建为酒店豪华套房，其它三个楼层修建为商务间和标房来计算，则有1035.13平方米修建为套房、9316.17平方米修建为商务间和标房。大酒店各功能区域面积比例图如下：图表5：加丁嘎度假山庄酒店功能区域面积比例图根据四星级酒店设计标准，加丁嘎度假山庄酒店修建工程将包括以下几个大的项目：（1）套房装饰；（2）标房装饰；（3）房间机电；（4）酒店设备；（5）套房家具、窗帘等；（6）标房家具、窗帘；（7）大堂改造等。下面用图表示加丁嘎度假山庄酒店修建工程预算：图表6：加丁嘎度假山庄酒店修建工程预算表编号项目名称单位工程量单价（元）合计（元）1山庄宾馆主体修建费用M215664.08700109648562豪华套房装饰M21035.1310501086886.503商务间、标房装饰M29316.178808198229.6044 4房间机电M210351.31201242156.005酒店设备项111560001156000.006套房家具、窗帘套1215019.38180232.567商务间、标房家具、窗帘套17111816.352020595.858酒店其他主要功能1200000工程总造价元26048956.51备注：1、酒店设备项目，包括空调购置、增加锅炉交换器等，属于暂估修建成本；2、一楼酒店大堂修建费用,属于暂估修建成本；根据该工程预算，工程修建费用大致如下：（1）山庄宾馆主体及小型别墅修建面积为15664.08平方米,按照每平方米700元,(2)大酒店豪华套房装饰面积为500平方米，按照每平方米1050元的经济指标计算，酒店套房装璜工程造价为1086,886.5元；（3）大酒店商务间、标房装饰面积为9316.17平方米，按照每平方米880元的经济指标计算，酒店标房装璜工程造价为8198,229.6元；(4)酒店改造机电部分的工程费用若按照每平方米120元的经济指标计算，4个楼层的机电费用为1242156元。（5）酒店其他主要功能设施如商务中心、健身房、大型会议中心、咖啡吧、酒吧、茶吧等，其改造费用约215万元。44 酒店改造工程总体费用，除了包括套房、标房、机电部分的改造费用，还应该包括酒店设备的更换费用、酒店房间家具、窗帘等费用。根据表格显示，酒店修建工程总造价为26048956.51元。各项目修建费用占总修建费用的比例如下图表示：图表7：加丁嘎度假山庄酒店修建费用比例示意图44 八、酒店的经营成本及效益分析（一）酒店年营业收入测算加丁嘎度假山庄酒店拥有83间客房，其中套房4间、商务间10间、标准房69间；另外，拥有大型会议中心、高级西餐厅、咖啡吧、健身房、商务中心等酒店配套设施。（1）营业收入:主要是酒店客房收入。按照套房价格500元/日、商务间300元/日、标间200元/日计算，酒店出租率按照60％计算，酒店客房年收入为964.98万元：其中，高级套房年收入为43.2万元、商务间年收入64.8万元、标准间年收入856.98万元。各房间类别年收入比例表：图表10：加丁嘎度假山庄酒店各房间类别年收入对比表随着拉萨旅游热的升温，未来几年林芝高星级酒店的出租率将有稳步上升，另外，酒店房间价格也将大幅度增长，因此，加丁嘎度假山庄酒店的年主营收入也将随之有较大涨幅。44 从2010年至2014年，按照加丁嘎度假山庄酒店客房出租率每年按照1％比例上升，客房价格按照每年10％的比例增长来计算（据林芝地区旅游会展处统计，自2005年以来，林芝地区二星级以上的高星级宾馆平均房价年均增幅达17%，我们此处计算为保守测算），那么加丁嘎度假山庄酒店客房年收入将呈现稳步上升趋势。加丁嘎度假山庄酒店客房价格增长大致如下：图表11：加丁嘎度假山庄酒店20010—2014年客房价格表20102011201220132014套房500585650760850商务间300350410470575标准间200235270400450加丁嘎度假山庄酒店2010年至2014年客房收入增长图（单位：万元）：图表12：加丁嘎度假山庄酒店2010—2010年客房年收入增长图44 （2）其他收入：主要是酒店会议中心、餐厅、健身房、商务中心、停车场等配套设施的年收入。根据对林芝地区高星级酒店经营情况的调查，一般高星级酒店会议室、餐厅及其他配套设施的年收入约为100万元。若酒店会议中心大力开拓市场，作为自治区各地区召开会议的主要会场之一，那么酒店会议中心的年收入还将有较大的提高。另外，根据目前停车场状况，我们预计停车场年收入为5万元左右。营业收入汇总列表：（单位：万元）图表13：加丁嘎度假山庄酒店营业收入汇总表收入高级套房商务间标准间配套设施停车场总计数额43.264.8856.9810021066.98注：酒店出租率按照60％计算。（二）酒店年经营成本测算（1）营业成本主营成本主要是指与酒店客房收入相对应的运营成本，据了解，高星级酒店客房运营成本主要包括客房耗材成本及客户早餐成本等。一般情况下，酒店客房日消耗材料成本15元，那么按照出租率60％计算，加丁嘎度假山庄酒店客房年材料消耗费用约26.89万元；按照早餐成本每份10元、每个客房每日2份早餐计算，每年早餐成本费用约35.86万元。（2）营业费用44 营业费用主要是指酒店运营的物业管理费支出、基层人员工资及其他费用支出。物业管理费支出主要包括酒店设备保养费、设备修理费等等，若按照每平方米月管理费1元计算，那么加丁嘎度假山庄酒店年物业管理费约为16.3.万元（此处计算，不包含停车场面积；另外据了解，四星级酒店年水电、燃油等能源消耗费用约80万元。基层员工工资：根据下文所示的加丁嘎度假山庄酒店岗位设置和人员编制表，我们预编酒店基层员工为98人。按照目前拉萨高星级酒店基层员工工资的一般水平（每月平均薪水900元、含四金），加丁嘎度假山庄酒店基层员工年工资总额约106万元。其他费用：其他费用主要是酒店运营中的宣传、广告等必须支出的费用。据了解，高星级酒店年宣传、广告费用约10万元。（3）管理费用管理费用主要是指酒店运营过程中酒店管理层工资、酒店公司前期开办费用以及酒店固定资产折旧费。管理层工资：根据下文所示的加丁嘎度假山庄酒店岗位设置和人员编制表，我们预编酒店管理层员工为10人。按照目前拉萨高星级酒店管理层员工工资的一般水平（平均年薪3.6万元、含四金），加丁嘎度假山庄酒店管理层员工年工资总额约36万元。公司开办费用：主要包括装饰费用和酒店公司工商注册费用、酒店开业典礼费用等，开办费用合计30万元（其中装饰费用约为25万元）。公司开办费用按照年摊销，每年摊销费用为6万元。44 固定资产折旧与摊消费：相关须重新添置固定资产（设备）400万元，折旧年限按照10年计算，每年折旧费用为38万元。增加酒店电脑等办公用固定资产10万元，按照5年折旧，每年折旧费用为2万元。酒店固定资产折旧费和开办费摊销表：图表14：加丁嘎度假山庄酒店固定资产折旧费和开办费折旧资产资产总值（万元）折旧年限年折旧成本（万元）公司开办费3056设备固定资产4001040办公固定资产1052折旧和摊销费用总计48其他费用：按照高星级酒店费用开支的一般标准，每年酒店差旅费、办公费、招待费、小车费、培训费约需20万元。（4）财务费用财务费用主要是指酒店涉及银行贷款时需支付银行利息、银行手续费等。计划银行贷款1500万人民币，贷款时间为2年，按照目前银行贷款利率计算，每年财务费用约90万元。综上所述，加丁嘎度假山庄酒店各项年运营成本费用总额约为444.75万元人民币。酒店运营具体成本构成表：（单位：万元人民币）图表15：加丁嘎度假山庄酒店运营成本表44 序号成本年成本数额备注1客房年材料消耗费用26.89客房日消耗材料成本15元，出租率按照60％计算2年早餐成本费用35.86早餐成本每份10元、每客房每日2份早餐，出租率按照60％计算3物业管理费16.3不包含停车场面积4年水电、燃油等能源消耗费80——5基层员工工资106预编酒店基层员工为98人6宣传、广告费10——7管理层工资36预编酒店管理层员工为10人8公司开办费用年摊消6（公司开办费用总费用30万按照5年摊销，每年摊销费用为6万元）包括装饰费用和酒店公司工商注册费用、酒店开业典礼费用等44 9固定资产年折旧与摊消费40——10差旅费、办公费、招待费、小车费、培训费20——11财务费用90计划银行贷款1500万人民币，贷款时间为2年，按照目前银行贷款利率计算年运营成本费用总额444.75备注酒店运营具体成本比例如下(单位：万元)：图表16：加丁嘎度假山庄酒店运营成本比例图酒店运营成本比例示意图17%48%29%6%主营成本经营专用成本管理专用成本财务专用成本44 （5）营业税根据上文计算，加丁嘎度假山庄酒店年收入为1066.98万元。依林芝地区有关税务征收规定，高星级酒店的营业税及附加征收比例为5.55%。因此，根据此项规定，大酒店一年营业税及附加应为59.349万元。（6）所得税根据上文计算，加丁嘎度假山庄年收入除去各项成本费用和营业税及附加后为568.9万元。根据林芝地区有关税务征收规定，高星级酒店的所得税征收比例为15％。因此，根据此项规定，大酒店年所得税为83.3万元。那么，加丁嘎度假山庄酒店年净收入为477.6万元。税后收入如下表所示：图表17：加丁嘎度假山庄酒店税后收入表序号酒店收入与成本项目数额备注1年收入1066.982年营业税及附加费59.349营业税及附加征收比例为5.55%3年运营成本费用总额444.754年收入除去各项成本费用和营业税568.95年所得税85.3所得税征收比例为15％6年净收入477.644 根据加丁嘎度假山庄酒店2010年至2014年客房年收入增长示意图中显示的每年客房总收入，其他配套设施年收入102万元均不变。若2011年以后营业成本统一按照444.75万元计算，且营业税和所得税按照上述比例计算，则2010年至2014年每年净收入如下图所示（单位：万元）：图表18：加丁嘎度假山庄酒店2010—2014年净收入增长示意图2010-2014年净收入增长示意图477.6568.9665.1778.2910.502040801502002010年2011年2012年2013年2014年净收入(万元)当然如果考虑到财务费用两年后不存在。2年以后的净收入比上图的数据还要高。九、财务分析重要假设：1、酒店业持续发展；2、无重大突发政治事件或战争影响酒店建设和发展；3、宏观经济环境无重大突变一般假设：1、所得税率为15％；2、利率维持目前水平。（一）投资回报分析2010—2014年的酒店财务指标如下表：44 图表19：加丁嘎度假山庄酒店2010—2014年财务指标2010年2011年2012年2013年2014年总收入(万元)1066.991248.371460.591708.891999.4总成本(万元)444.75445445445445营业税及附加(万元)59.369.381.194.8111所得税(万元)85.3110.1140.2175.4216.5净收入(万元)477.6624.794.9941227若酒店修建装修工程总造价为2600万元计算，从上表可以发现，酒店修建工程投资10年就可以收回成本。每年的投资收益率曲线图：图表20：加丁嘎度假山庄酒店2010—2014年投资收益率曲线图2010-2014年酒店的年投资收益率曲线图10.45%20.16%30.17%39.67%49.35%0%5%20%40%60%2010年2011年2012年2013年2014年每年的成本收益率回报曲线图：图表21：加丁嘎度假山庄酒店2010—2014年成本收益率曲线图44 2010-2014年酒店的成本收益率曲线图100.2%120.05%180.10%200.20%289.40%0%100%200%300%400%2010年2011年2012年2013年2014年（二）盈亏平衡分析根据酒店年经营成本测算部分的相关数据，我们测算酒店经营固定成本和变动成本为：（1）固定成本=管理专用成本＋物业管理成本＋基层员工工资的50％＋水电专用成本的50％＝222万元+8万元＋53万元＋40万元＝313万元（2）变动成本＝客房材料（年）＋早餐专用成本（年）＋水电成本50％＋基层工资50％＋营业税＝13.5万元＋17.9万元+40万元+53万元＋29.5万元＝153.9万元备注：a上述计算中，管理专用成本包括（单位：万元）：图表22：加丁嘎度假山庄酒店管理专用成本一览44 各项成本高管工资开办费年折旧设备年折旧装修费折旧办公用品折旧年差旅费等年财务成本总计数额3664026022090454b在计算变动成本中，客房材料和早餐专用成本中是以客房出租率100％为依据的。基层员工工资和水电成本在计算中各按照50％计算。另外，变动成本中的营业税是以客房收入数据计算的，不包括其他收入部分。（3）酒店营业收入：1066.99万元（保守计算仅采用酒店客房收入数字，不包括酒店其他收入）（4）变动成本分解到房价中。则每套客房年变动成本为：153.9万元÷83套＝1.85万元/套；每天每套客房变动成本为：18500元/套÷365天＝150.68元/套/天（5）出租率按照100％计算则每天客房的收入=200×69+300×10+500×4=1880元/天每套客房每天平均收入＝18800元/天÷83套=226.5元/套/天。（6）酒店正常营运平均每天固定成本=444.75万元÷365天=1284.9元/天根据上述数据：1、客房出租的盈亏平衡点＝每天的固定成本/（每套客房每天平均收入-每天每套客房变动成本）酒店客房出租的盈亏平衡点为每天出租17套。44 盈亏平衡客房收入：17×226.5×365=1405432.5万说明在实际经营中，预计的出租收入将远远超过盈亏平衡的收入，酒店盈利。2、盈亏平衡的出租率为即：酒店每年出租率达到20.48%时，盈亏达到平衡。3、如按预计的60%出租率进行营业，则盈亏平衡出租价格为：4、盈亏平衡的出租价格利用率为：根据这个利用率可以计算各类房间的盈亏平衡价格。标准间盈亏平衡价格为200×68.3%=136.6元，商务间盈亏平衡价格为300×68.3%=204.9元，豪华套房盈亏平衡价格为500×68.3%=341元。盈亏平衡关系见如下示意图：图表23：加丁嘎度假山庄酒店盈亏平衡关系示意图44 226.5金额(万元)出租率利润可变成本本固定成本总成本总收入盈亏平衡点出租率19.13%预计出租率60%156.48.5盈亏平衡点盈利区盈亏平衡关系示意图2010—2014年盈亏平衡分析根据前面的假设，2010—2014年酒店总成本为444.75万元，与2014年的成本445万元差距不大。这里假设2010—2014年的酒店经营固定成本和变动成本与2010年相同。2010—2013年的盈亏平衡点主要数据如下表：图表24：加丁嘎度假山庄酒店2010—2014年盈亏平衡点主要数据2010201120122013每套客房每天平均收入（元/套/天）226.5265310362.7客房出租的盈亏平衡点（套）1714.712.410盈亏平衡的出租率8.5%7.3%6.2%5%44 盈亏平衡的出租价格（元/套/天）192.5193.45192.2181.4图表25：加丁嘎度假山庄酒店2006—2010年盈亏平衡出租率2010-2014年盈亏平衡出租率19.13%16.61%11.69%10.44%9.45%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%20102011201220132014盈亏平衡的出租率注：财务数据成本项中尚有未考虑因素（如酒店折旧，其他管理费用，不可预见费用等），但总体上达到盈亏平衡水平难度和风险都较小。图表26：加丁嘎度假山庄酒店2010—2014年盈亏平衡出租价格2010-2014年盈亏平衡出租价格345.06342.08339.19336.37333.6332533033534034535020102011201220132014盈亏平衡的出租价格（元/套/天）44 （三）现金流量预测表图表27：加丁嘎度假山庄酒店2010—2014年现金流量预测表金额单位：万元项目2010年2011年2012年2013年2014年一、现金流入营业收入1248.371460.591708.891999.4股东流动资金1500000银行借款15000000其他（预收和往来款项）10201515合计16501258.371480.591723.892014.4二、现金流出成本费用、营业税及附加0445测算测算测算利息支出459045（半年）00开办费用30----修建工程支出1600----固定资产购置4100新购额新购额新购额上缴所得税0110.1本年70%+上年余额本年70%+上年余额本年70%+上年余额归还股东资金0250---归还银行借款00--44 1500（7月还）其他（预付款等）020303050合计2085665三、现金净流入说明：所得税按当年上缴70%，第二年清算30%的方法测算。支付股东股利：2011年按原租金收入（扣税后）预分配，2012年按2011年可分配利润预分配。十、加丁嘎度假山庄业主分布态势及业主参股方式（一）业主分布态势加丁嘎度假山庄共有业主2个，其中包括3个私人业主。加丁嘎度假山庄的产权比较完整，即每一层均完整地属于某一个业主，而其他楼层的产权较为分散。另外，据统计，加丁嘎度假山庄共有（二）合作方式加丁嘎度假山庄及别墅式度假村合作意想主要采用股份制,与当地政府共同开发,共同受益的原则,当地政府以开发修建所需土地入股,占总股份的13%,主办单位以项目所需全部投资约4000万元占总股份的87%,主要项目;修建一座度假山庄包括(四星级)宾馆一座,建筑面积约8000平方米,开发数栋小型别墅,开发面积约7000平方米图表29：加丁嘎度假山庄各产权类别面积比例示意图44 这样选择可能使得说服业主的工作难度小一些。在具体的操作过程中，我们可以视业主情况和要求，采用产权入股、现金入股、承诺固定回报或买断产权等方式，并辅以较有力的行政手段和必要的市场手段说服上述业主参与酒店修建：（1）产权入股：根据上文的效益分析，办公用房修建为大酒店将有巨大的投资回报率。赞同加丁嘎度假山庄酒店修建项目并愿意参股的酒店业主可以自有产权折价入股，依据在酒店中的股份比例，并根据《公司法》及加丁嘎度假山庄酒店《公司章程》的有关规定，享有股东权利和酒店收益、承担一定的责任和义务。（2）现金入股：愿意参股的酒店业主如果以自由产权折现入股后，认为入股比例没有达到预想目标的，可以应现金方式继续入股，该部分现金将作为前期酒店工程改造等费用。（3）承诺固定回报44 ：若部分业主赞同加丁嘎度假山庄酒店修建项目，但由于多种原因不赞成以产权参股大酒店，大酒店可以租赁等方式长期使用这些业主的产权，并承诺给予此类业主可观的固定回报。固定回报的比例根据实际情况确定。但是此类业主不能依据公司法享有酒店股东权利。（4）买断产权：若部分业主既不愿意以产权入股酒店，也不赞成第二种方式，那么酒店一次性买断此类业主的产权。购买价格将根据酒店房产的市场价格由买卖双方自主谈判确定。十一、加丁嘎度假山庄的公司治理结构（一）采用股份有限公司形式1、公司名称林芝乌孜加丁嘎度假山庄股份有限公司（暂定名）2、设立方式方式一：公司采用发起设立方式，即由发起人认购公司应发行的全部股份而设立公司。发起人由包括拉萨加加丁嘎投资有限公司在内的所有参股业主担任。业主在明确参股方式后，应签订发起人协议，拉萨加加丁嘎投资有限公司承担股份有限公司的筹办事务。方式二：公司采用发起设立方式，即由发起人认购公司应发行的全部股份而设立公司。发起人由包括拉萨加加丁嘎投资有限公司在内的少数大业主担任。这部分业主作为公司股东来成立“拉萨加丁嘎度假山庄酒店股份有限公司”，然后以“林芝加丁嘎度假山庄酒店股份有限公司”名义与其他中小业主签订房产租赁协议。3、公司股份总数金额和注册资本44 公司总资产应包括：总面积为8000平方米的加丁嘎度假山庄产权，既7000平米小型别墅.酒店装璜工程费用约1500万元人民币，前期流动现金500万元人民币。根据房地产市场行情和宾馆商业附加值，加丁嘎度假山庄房产平均价格约为2500元人民币/平方米；一楼大堂价格约为3000元人民币/平方米；二楼裙楼价格约为2100元人民币/平方米；停车场价格约为180元人民币/平方米。硬化路面价格约为200元人民币/平方米。注;(硬化路面预算内容末加入此报告里面)因此，公司总资产总额为（所有资产均根据需要由资产评估机构正式评估，本计划书的数字暂为资产估计值）：15664.08X2500≈3916万公司资产比例示意图如下：图表30：公司资产比例示意图44 方式一：加丁嘎村以土地方式入股大酒店，乌孜房地产开发公司将以现金方式入股，依公司总资产总额3916万元计算。公司拟注册资本4000万元，各业主可根据实际股份进行配股。公司投资总额超出注册资本的部分，留作公司资本公积金。方式二：公司直接投资4千万元，公司拟注册资本4000万元，。公司有乌孜房地产开发有限公司业主投资成立，成立后与其加丁嘎村委会签订士地租赁协议，即不需要加丁嘎村委会直接出资入股，加丁嘎村委会继续保持土地股份分红。公司投资总额超出注册资本的部分，留作公司资本公积金。相对于业主，两种方式有以下差异：图表31：公司成立方式的比较比较内容方式一方式二房屋产权加丁嘎村委会不再拥有房屋产权，产权属于公司所有加丁嘎村委会仍继续保持房屋产权44 公平性加丁嘎村委会以土地入股，但实际价值难以确定。根据房产实际情况，给予差异性的租赁价格，有利于显示公平性，维护加丁嘎村委会合法利益。风险性加丁嘎村委会不再拥有产权，有一定的风险性加丁嘎仍保留产权，在保证租金的前提下，基本上没有风险性设定他项权加丁嘎村委会不可以在原有产权上设定他项权大业主可以设定他项权，有利于业主自身的资本运作税金加丁嘎村委会以土地入股，将缴纳税费不需要缴纳该部分税费，减少公司开办费用4、法定代表人公司法定代表人由公司董事长担任。5、公司利润分配办法　　公司利润分配方式暂定以下三种，具体方式由股东大会根据酒店经营的实际情况选择适用：（1）以公司当年利润派发现金；（2）以公司当年利润派发新股；（3）以公司盈余公积金转赠股本。（二）公司治理结构1、股东会44 公司依参股情况建立股东名册，股东名册是证明股东持有公司股份的充分证据。股东按其所持有股份的种类依照《公司法》享有权利，承担义务；持有同一种类股份的股东，享有同等权利，承担同种义务。股东大会是公司的权力机构，依照《公司法》行使相关职权。股东大会会议由董事会召集，董事长主持；董事长不能履行职务或者不履行职务的，由副董事长主持；副董事长不能履行职务或者不履行职务的，由半数以上董事共同推举一名董事主持。根据贵单位在加丁嘎度假山庄中拥有的产权面积及价值，我们初步测算贵单位在加丁嘎度假山庄酒店所占股份如下表：图表32：乌孜在加丁嘎度假山庄酒店所占股份表大酒店改造总建筑面积15664.08m2楼层房号建筑面积（m2）产权价值(万元)面积比例(％)股份比例(％)按照上述“方式一”设立公司，股东大会组成有以下两种建议：建议一：按照公司法规定，上图所示2家业主只要入股加丁嘎度假山庄酒店均是股东。因此，股东大会由2家业主组成。44 建议二：从股东会运作形式、决策力度、工商注册等角度考虑，我们建议选举股东会代表，代表数10人。股东会代表由2家业主通过协商交流等方式推荐人选，然后选举产生。股东大会由2家股东代表组成。按照上述“方式二”设立公司，股东大会组成可按照公司法规定，凡是入股的大业主均是股东，股东大会由入股业主组成。2、董事会及经营管理机构公司董事会成员由公司股东大会选举产生，共9名，其中职工董事1名。董事会设董事长一人，可以设副董事长。董事长和副董事长由董事会以全体董事的过半数选举产生。董事长召集和主持董事会会议，检查董事会决议的实施情况。副董事长协助董事长工作，董事长不能履行职务或者不履行职务的，由副董事长履行职务；副董事长不能履行职务或者不履行职务的，由半数以上董事共同推举一名董事履行职务。股份有限公司设总经理，由董事会决定聘任或者解聘。总经理根据《公司法》、《公司章程》等规定，执行董事会的各种决议，对酒店进行日常经营管理。根据四星级酒店管理经营的标准，拟设定酒店岗位设置和人员编制如下：图表33：加丁嘎度假山庄酒店岗位设置和人员编制表部门岗位设置编制人数总经理室3人总经理1副总经理144 总经理助理1行政办公室12人办公室2人主任1行政秘书1人力资源2人经理1人事专员1质检4人质检培训经理1客户服务经理3仓管2人仓管员2公管企划2人经理1企划美工1后勤保障部18人工程主管1人主管1采购2人经理1采购员1网络工程2人网络工程师2工程维修3人万能工2弱电工1安保部10人经理1消防专管员144 领班3安保员（内保）5市场营销部6人总监1人1市场拓展3人经理1市场代表2营运2人主管1预订员1客户服务部57人客房37人经理1主管3服务员15计件工10制服工2PA主管1PA5前台11人经理1前台主管2前台接待员8礼宾6人主管144 行礼员6总机3人接线员3商务中心6人经理1商务中心商务中心文员2其他配套服务中心服务员3财务部6人经理经理1会计主管1会计专员2出纳主管1出纳员1总计108人3、监事会公司设立监事会，监事会成员5名，其中职工监事2名。44 监事会设主席一人，可以设副主席。监事会主席和副主席由全体监事过半数选举产生。监事会主席召集和主持监事会会议；监事会主席不能履行职务或者不履行职务的，由监事会副主席召集和主持监事会会议；监事会副主席不能履行职务或者不履行职务的，由半数以上监事共同推举一名监事召集和主持监事会会议。公司董事、高级管理人员不得兼任监事。根据酒店管理的实际情况，列表简要表示公司治理结构如下：图表34：加丁嘎度假山庄酒店的公司治理结构股东大会监事会董事会总经理财务部市场营销部客户服务部后勤保障部商务中心行政办公室十二、拉萨加丁嘎度假山庄酒店经营管理关于加丁嘎度假山庄酒店的经营管理主要有三种方式：（一）自行管理44 酒店股东可以委派相关具有一定管理经验的人员，直接参与加丁嘎度假山庄酒店的管理。自行管理的成本费用相对较低，但是酒店经营管理者的经验可能较为缺乏，会影响酒店经济效益。（二）聘用酒店顾问公司酒店管理过程中可以聘用酒店顾问公司，对酒店各种经营活动提出建议和意见，为酒店经营者解决经营中所遇到的各种困难。聘用酒店顾问公司有利于弥补酒店经营者管理经验的不足。如日喀则乌孜大酒店我们认为，一家良好的经营业绩、成熟的酒店经营管理经验和良好形象及较强实力的酒店管理机构对一家高星级酒店来说是必须的。聘请品牌酒店管理机构也是目前众多高星级酒店的一贯做法，一是能使酒店管理经营制度化、规范化，提高酒店的管理水平；二是能借用酒店管理机构的品牌效益，迅速提高酒店的知名度和竞争力；三是在众多的酒店业主中具有权威的公信力。（三）纳入酒店管理集团经营体系酒店管理经营与办公别墅的物业管理有着重大的区别，因此，我们建议，酒店营业后应聘请专业星级酒店经营管理品牌机构对酒店进行经营管理。十三、项目的社会效益分析在西藏林芝地区修建加丁嘎度假山庄，使更多的中外游客和藏族同胞，能享受到大自然美丽的景色。项目的实施可为西藏林芝地区旅游业奠定了一定的基础,对促进林芝地区独特的旅游资源的应用起到了一定的带动作用，项目建成后,可为加丁嘎村解决100名青年及下岗职工就业问题，可带动本村相关产业就业人数200多人,缓解当地就业压力，促进社会安定团结。44 填补西藏林芝地区无高星级宾馆，从而也给当地项目所在地政府、主管机构带来巨大的社会影响和经济收入并推动当地旅游产业的发展。十四,结语随着西藏旅游业升温，拉萨尤其是林芝地区高星级酒店的发展将面临巨大的空间，酒店客房出租率以及客房价格逐年攀升的趋势十分明显。因此，拉萨乌孜房地产开发有限公司以加丁嘎度假山庄为主要项目，从提升加丁嘎度假山庄整体形象的高度出发，提出了把加丁嘎度假山庄修建为四星级酒店的思路与规划方案。首先，修建酒店的费用低、周期短。与在拉萨市区另寻新址兴建类似级别的酒店相比，把加加丁嘎村修建度假山庄,其修建用费较低，若以4个楼层计算，修建费用可控制在2500万元人民币左右。另外，修建周期也比较短，若修建一栋4层楼，所需时间至多2年。其次，提高业主的资产收益。酒店按四星级级别建成后的每平方米年收入至少为普通旅馆3.7倍。因此，加丁嘎度假山庄按四星级标准修建将为业主带来巨大的经济效益回报。再次，投资回报周期短。若酒店修建工程总费用控制在2500万元左右，那么酒店经营10年就可以收回改造成本。从相关财务数据分析，加丁嘎度假山庄总体上达到盈亏平衡水平难度和风险都较小。投资收益率和成本收益率也是每年涨幅较大。最后，酒店将面临难得的发展机遇44 。随着西藏旅游业升温，拉萨尤其是林芝地区高星级酒店的发展将面临巨大的空间，届时每年将吸引海内外游客20万人次观光，这些参观者将成为林芝高星级酒店重要的客户资源。因此，如果我们2009年内计划对酒店进行修建，2011年初酒店正式对外营运，那么加丁嘎度假山庄一定抓住这次难得机遇。通过综合分析，我们认为把加丁嘎度假山庄部分楼层修建为四星级标准酒店的思路与规划方案总体上是可行的附件：44'