县新县城农垦佳苑小区配套工程项目可行性研究报告 49页

'盘锦农垦职工保障性安居工程盘山县新县城农垦佳苑小区配套工程第一章总论一、项目概况项目名称：盘锦农垦职工保障性安居工程盘山县新县城农垦佳苑小区配套工程。建设类型：道路、污排水、雨排水、给水、电力、供热、门卫、围墙及绿化铺装工程。项目开发单位：盘山县新县城筹备建设指挥部。项目建设所在地：盘锦市盘山县。项目建设工期：2013年8月-2014年8月二、可研报告编制的指导思想改革开放以来，盘锦市盘山县呈现出综合实力增强、发展速度加快、经济效益提高、产业结构优化、投资环境改善、重大项目增多、人民生活水平明显提高和社会全面进步的良好态势。近几年数据统计表明，盘锦经济保持较快的发展，城镇和乡村居民可支配收入大幅度增加，市场消费潜力很大。据初步统计，2013年盘锦市GDP总量超过1300亿元，城市人均可支配收入超过27900元，在全省居于前列。围绕“总体规划”48 的实施，盘锦全面加快建设步伐，建设特色园区，加强环境建设，实施招商引资，构建和谐盘锦。盘锦市盘山县从生产发展、生活宽裕、城市文明、市容市貌整洁、管理民主等方面，坚持从实际出发，扎实稳步推进环保型城镇建设，推进工业化、城市化和现代化进程。盘山县新县城农垦佳苑小区配套工程建设项目位于盘山县黄金地区，交通便利，地理位置优越，本项目建成后将成为盘山县的最亮丽的楼盘，能够充分体现本小区优质的居住环境，市居家经商的理想地段。在总体构思上尽量体现新世纪现代都市居住和接近自然的高品位形象，设计中贯彻人、建筑、环境和谐共存的设计宗旨。在规划布局中，努力使居住区空间形态丰富，分区明确，通过空间组合的流动与渗透，结合视觉与景观艺术设计，现实与自然的完美的结合，盘山县新县城农垦佳苑风格表现出丰富的层次感，全景观、大视野、配以大宅大院大气势，最大限度的体现了高品质低密度住宅的意境。一、可研报告的编制依据本项目可行性研究报告依据下列文件和资料进行编制：1)国民经济和社会发展第十二个五年规划；2)中央富民政策指示精神；3)盘锦市盘山县总体规划；4)国家和行业颁发的有关规程、规范和技术规定；5)双方签订的项目咨询合同。48 一、可研报告的编制原则1)按照盘锦市盘山县的发展规划，合理确定项目的系统方案，合理安排工程计划，全面提高效益。2)根据可行性研究报告编制的原则、规范及经济分析等有关规定。二、研究范围研究范围包括：道路、污排水、雨排水、给水、电力、供热、门卫、围墙及绿化铺装工程等项目投资估算、效益评价。48 第一章项目建设地点背景及状况一、盘锦市简介盘锦市是1984年6月经国务院批准设立的省辖市。地处渤海之滨、辽河三角洲的中心地带，是辽宁省西部沿海的一座新兴石油化工城市，也是我国沿海对外开放城市之一。区域总面积4071平方公里。总人口130万。盘锦地势平坦，多水无山，四季分明，气候宜人，有着丰富的自然资源。地下蕴藏着的石油和天然气，现已累计探明石油地质储量19.5亿吨，天然气储量1612亿立方米。坐落在这里的全国第三大油田---辽河油田，1999年产原油1430万吨、天然气11亿立方米。这里有充足的土地资源，现有耕地180万亩，其中水田150万亩，年产水稻8亿公斤左右，是辽宁身重要的商品粮基地和优质大米基地。48 辽河油田是以石油、天然气勘探开发为主、油气深加工等多元开发为辅的大型联合企业，曾是中国第三大油田，在全国500家最大企业中位居前列。目前原油年开采能力1000万吨以上，天然气年开采能力17亿立方米。辽河油田现有各类用工11.3万人，下设油田生产、储运集输、科研设计、工程技术、工程建设、装备制造、多种经营和矿区服务等54个二级单位和9个直属公司，公司资产总值达570亿元以上。单位地跨辽宁省、内蒙古自治区的13个市（地）、35个县（旗），勘探开发分为辽河盆地路上、盆地滩海和外围盆地三个区域，并获得南海南部地区15.7万平方公里的探矿权。勘探开发40年来，辽河油田为石油工业的发展做出了突出贡献，截止2007年底，累计生产原油3.54亿吨，生产天然气483亿立方米，已经在千万吨规模稳产了20年，累计上缴利、税、费总额1476亿元。目前年原油生产能力1200万吨，天然气生产能力9亿立方米，是全国最大的稠油、高凝油生产基地。一、项目地块盘山县新县城农垦佳苑小区配套工程项目建设位于盘锦市盘山县，属于盘锦市盘山县重点开发地段，具备较高的增值潜力和发展起点。盘山县是盘锦发展最迅速的地区之一，又是辽宁沿海经济带开放城市，近年来，在资源城市转型和环渤海经济区提升国家战略双重机遇下，房地产成为该市的重要产业。项目位于盘山县重点开发片区，是盘锦市房地产开发核心黄金位置，地理位置优越，交通便捷。大打“宜居牌、环保牌”将会在盘山县的居住区中格外引人注目。也刺激了周边房地产相关行业的发展，市政府和区政府“以人为本”“建造和谐社会”的具体展现。本项目的规划设计方案充分利用原有的自然地形，尤其合理进行功能分区。规划设计与建筑设计、环境设计，三者完美结合，保证规划具有良好的规划结构和布局形态，又能使建筑单体拥有良好的外部形态，注重通风、采光和视野及外围、绿化、水暖供热等工程，让优美原外部环境渗透到空间中来。48 增值税的增收、房地产行业信贷政策的调控、外商投资房地产市场准入标准的出台，其主要目的是提高房地产行业的投资资金门槛。投资房地产市场准入标准中主要规定注册资金与投资总额的关系，对企业营业执照、经营范围、办理《国有土地使用证》、《国有土地使用权出让合同》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》等提出了更高的要求。我公司符合房地产市场准入的要求。48 第一章项目建设的可行性及必要性一、项目建设的可行性城乡一体化建设是缩小城乡差别、加速城镇发展的有效途径，是中国城镇化战略的有机组成部分。盘山县城镇乡一体化建设不仅可以形成一定区域的人流、物流、信息流的交换中心，促进城镇经济的全面发展，同时可以带动的市场化、城市化、文明化、现代化水平，使城镇全面融入现代文明的潮流。城镇商贸、金融、科技、教育及各类农产品加工等行业的发展以及城镇居民多样化的消防需求，将为盘山县经济向深度和广度进军提供一个新的发展空间和动力，可以有效地带动盘山县种植业、养殖业、服务业和特色产业的发展，改善农业种植业结构、城镇产业结构和农民就业结构，转移城镇富余劳动力，提高农民收入水平，直接推动盘山县经济的发展。几年来，盘锦市房地产开发投资持续增长，开发规模不断扩大，占固定资产投资总额的比重逐年攀升，成为有效扩大内需、推动盘锦市经济稳步发展的新增长点，为城市发展，居民居住水平的提高做出了巨大贡献。盘山县地理位置优越，对外交通便利，其得天独厚的辽河开口资源和湿地资源构成生态环境秀美的一方宝地，具有无法比拟的特色优势，极具开发潜力。48 盘山县地理位置优越，对外交通便利，其得天独厚的辽河开口资源和湿地资源构成盘山县生态环境秀美的一方宝地，具有无法比拟的特色优势，极具开发潜力。本项目实施后，在总体规划的指导下，因地制宜进行盘山县新县城农垦佳苑小区外围工程建设，突出环保和生态优先的原则。项目实施有利于该区域的环境保护和生态优化，形成人与自然和谐共生的良性城市发展机制。盘山县新县城农垦佳苑小区建设外围工程有利于小区环境的美化及满足居民的生活要求。同时也有利于美化城市，提高城市环境规划水平，有利于社会发展。二、项目建设的必要性48 近年来，社会主义市场经济体制的逐步建立、城市房屋商品化、土地有偿使用、综合开发等城市建设新体制的建立，有力地推动了城市建设的发展，扩大了各类建设规模，拓展了城市发展空间。为了适应社会主义市场经济发展，《盘山县总体规划》明确县城的性质与目标，盘山县的建设既包含基础设施建设又包含公共设施建设，要为商贸、旅游业同步发展提供高标准的基础保障，在对有限的资源加以循环利用、创建节约型小康社会的城市基础设施建设的目标下，市政基础设施和公共设施的承载能力应能够满足合理发展的需求。市政基础配套设施和公共设施的建设是盘山县建设的重要组成部分，是发展的依托和根本；市政基础和公共设施的完善，是盘山县其他产业发展的先导和保证。本项目的建设，将为该区域开发创造有利条件，有利于盘山县建设和发展进程，有利于盘山县整体发展战略目标的实现。第一章项目选址条件及设计方案48 一、项目建设地点的自然条件盘山县隶属于辽宁省盘锦市，位于盘锦市的北部，辽河下游，渤海之滨。东与台安县、海城市隔河相望，南与盘锦市区、大洼县毗邻，西连凌海市，北与北宁市接壤。位于东经121°27′~122°29′，北纬40°45′~40°27′。全县下辖9个镇，8个乡，192个行政村。面积约2145平方公里。全县地区2010年生产总值可实现125亿元，比上年增长42.2%；全社会固定资产投资完成103亿元，比上年增长156.2%，完成税收7.41亿元，比上年增长40%；实现地方财政一般预算收入4亿元，比上年增长53.1%；实际利用外资2018万美元，比上年增长56.6%；农民人均纯收入达到9260元，比上年增长20.5%。经济总量位次前移，综合实力大幅提升。1)地形地貌项目地块处于华北陆台，燕辽沉降带东端，辽河断陷南部，西为南北走向的医巫闾山山脉，东为纵向的长白山系的千山山脉，境内成凹状地质骨架，而中央凸起，是典型的三角洲地貌，海拔高程在2-4m之间，地势平坦，多水无山。2)地质条件48 该地区地势低洼平坦开阔，地表为第四系沉积物覆盖，从上到下分别为亚粘土层、亚砂土层、粉砂层及淤质亚粘土层，地震烈度7度。3)气象与水文气温该地区地处北温带，属暖温带大陆性丰涧季风气候，四季分明，雨热同季，干冷同期，温度适宜，光照充浴，年平均气温为8.6℃。降雨年平均降水量630.9mm，最多年份为916.4mm，最小年份为326.6mm，雨量多集中在7、8月份。风向年主导风向，夏季为西南风，冬季为东北风，年平均风速为4.2米/秒，相对湿度66％。场地冻结深度1.12m。年雷电日数平均23天，最多39天。一、技术说明及设计构思设计说明盘锦市盘山县地处渤海辽东湾南部，辽河三角洲腹地，是国务院确定的沿海开放市之一，是国家重点商品粮生产基地，是国家生态农业市。这里地坦物丰，浪漫旖旎，物华天宝，人杰地灵，素有“渔米之乡”的美誉。设计构思48 盘山县新县城农垦佳苑小区配套工程建设项目位于盘锦市盘山县，盘山县新县城农垦佳苑小区配套工程建设项目设计充分体现了“以人为本”的设计理念，力求为住户创造一个安全、舒适、高品位的居住环境。外围工程的建设会给人以明快典雅的视觉美感。园林景观在设计手法上以欧洲造园手法为主，打造大气、尊贵、休闲、高贵、浪漫及高品位的欧式园林居住区。一、技术方案要求及执行技术标准1.道路工程室外电缆沟、管道、管线预埋、积水井施工已全部结束→道路定位→土方开挖（回填）基层平整→压路机碾压→水泥稳定砂石基层施工→混凝土面层分块施工→混凝土面层切割缝、缝隙填料→路缘石安装→检查验收道路基层质量标准和检验方法类别序号检查项目质量标准检验要求检验方法及器具范围点数主控项目1压实密度0.951000m21检查试验报告2表面质量表面应坚实、平整，不得有浮石、粗细料集中观察检查一般项目1宽度偏差±50mm40m1钢尺检查2厚度偏差±10%1000m21钢尺检查3表面平整度≤15mm20m13m直尺检查48 4中线标高偏差±20mm20m1水准仪检查5横坡偏差±20mm，且不大于±0.3%20m2水准仪检查预制块人行道路面质量标准和检验方法类别序号检查项目质量标准检验要求检验方法及器具范围点数主控项目1预制块规格、质量符合设计要求和现行质量标准观察、钢尺检查、检查进场施工记录2铺砌质量必须平整稳定，灌缝应饱满，不得有翘动现象观察检查3人行道面层与其它构筑物应接顺，不得有积水现象观察检查一般项目1路面平整度≤5mm20m13m直尺检查2相邻块高差≤3mm20m1钢直尺检查3横坡偏差坡长的±0.3%20m2水准仪检查4纵缝顺直度≤10mm20m1拉20m线量取最大值5横缝顺直度≤10mm20m148 沿路宽拉小线量最大值6井框与路面高差≤5mm钢尺检查7标高偏差±10mm每座检查水准仪检查水泥混凝土路面质量标准和检验方法类别序号检查项目质量标准检验要求检验方法及器具范围点数主控项目1原材料材质必须符合设计要求和现行有关标准检验出厂合格证和试验报告2混凝土强度必须符合设计要求和现行有关标准检查试验报告和强度评定资料3路面外观质量不应有露石、蜂窝、麻面、裂缝、脱皮、啃边、掉角、印痕和车轮现象；接缝填隙应平实、粘结牢固，缘缝清洁整齐观察检查4伸缩缝及施工缝留置质量观察、钢尺检查48 符合设计要求和现行有关标准的规定，定位准确，缝壁垂直，缝宽一致，填缝密实；传力杆必须与缝面垂直5路面厚度偏差+20～-550m1钢尺检查一般项目1填缝材料必须符合设计要求和现行规范规定检验出厂合格证和试验报告2路面宽度偏差±20mm50m1钢尺检查3路面平整度≤5mm50m13m直尺检查4纵坡标高偏差±10mm20m1水准仪检查5横坡偏差坡长的±0.25%100m3～7水准仪检查6纵缝顺直度≤10mm100m1拉20m线量取最大值7横缝顺直度≤10mm每20条缝量2条沿板宽拉线量最大值8板边垂直度±5mm，胀缝板边垂直度无误差沿板边垂直拉线量取最大值9相邻板高差≤3mm钢直尺检查10井框与路面高差≤3mm每座检查钢直尺检查路缘石质量标准和检验方法48 类别序号检查项目质量标准检验要求检验方法及器具范围点数主控项目1路缘石强度、质量符合设计要求和现行有关标准观察、钢尺检查、检查试验报告2路缘石施工必须稳固、并应向直、弯顺、无折角，顶面应平整无错牙，勾缝应严密，不得有阻水现象；路缘石背后回填必须密实观察检查一般项目1顺直度≤10mm100m1拉20m线量取最大值2相邻块高差≤3mm20m1钢尺检查3缝宽偏差±3mm20m1钢尺检查4顶面标高偏差±10mm20m1水准仪检查2.门卫工程48 现场施工顺序：土方开挖、管桩填芯钢筋安装、承台梁垫层混凝土浇筑、管桩填芯混凝土浇筑、承台梁钢筋安装、承台梁模板安装、承台梁混凝土浇筑、基础砖墙砌筑、回填并夯实土方、地骨混凝土浇筑、首层柱钢筋安装、首层柱模板安装、首层柱混凝土浇筑、屋面梁板模板安装、屋面梁板钢筋安装、屋面梁板混凝土浇筑、屋面梁板模板拆除、填充墙砌体工程、门窗工程、室内外装饰、屋面工程。主要施工机械表序号名称规格数量序号名称规格数量1切断机16插入式振动器22电焊机27水泵50-100mm23砂浆搅拌机18砂轮机14蛙式打夯机19冲击钻15切割器110圆锯13.围墙工程    a找平层：杜拉纤维防水砂浆12厚     b底层：聚合物防水砂浆8厚     c防水涂层：聚合物防水涂膜1mm     d外墙涂料   根据设计屋面防水采用聚胺脂防水涂膜。聚胺脂防水涂料有着良好的防水性能，可以较好的保证各防水部位的防水质量。     48 聚胺脂防水涂膜可以满足一定变形而不被破坏，具有延伸性能好、粘接力强、耐热、耐火、耐老化等特点。     使用聚胺脂防水涂料时，必须具有产品出厂合格证，并在进场后复验有关技术性能。（1）、基层要求抹平、压光、坚实平整、不起砂并具有一定的强度，阴阳角处抹成极小圆弧角；     （2）、基层要求干燥，含水率不超过9%；     （3）、将基层面上的灰尘、杂物、残留的灰浆硬块清理干净，突出的部位凿平清净；     （4）、不得在淋雨条件下施工；     （5）、施工的环境温度不得过底；     （6）、操作时严禁烟火。4.绿化工程随着社会的不断发展进行，人们的生活已逐渐从“谋生阶段”转入“乐生”阶段，人们日益重视生活的质量，对于居住的要求不仅止于一个遮风避雨的“蜗”居，而是愈来愈注重整体的环境质量。因而产外绿化环境的塑造对于改善居民生活品质、建设现代文明居住小区、提高居民择屋购房起到相当重要的作用。所谓“卖房就是卖环境，买房就是买环境”的理念已被广泛接受。本次规划设计在整体上着意强调住宅小区环境的塑造，指出一个“以人为本”指导思想，将集中绿地融合到每一个庭院环境中，达到“均好性”，继而营造出一个和谐可亲、充满诗情画意的人居环境。48 (1)把场地作为艺术研究的对象，综合平衡室内、室外的软、硬表面，建筑物与植物的材料选择，把基地内自然元素与人工元素的秩序性、效率性、审美性以及生态等敏捷性的组织与整合，造就生态背景下的良好人居环境，让居民生活在园林之中。(2)小区采用不同的植物及绿化布置手法，结合组团级绿地，宅前绿地形成了丰富多彩的绿化系统。既形成了集中的公共活动空间，又有单独的使用活动范围，有效的改善了环境和景观，增加了居民的室外活动空间，增强了居民良好的邻里气氛，使小区成为现代化的欧式园林居住区。(3)小区内的中心绿地是开放的，是整个小区居民共有的共活动空间。硬地、小品、绿化相互融合，形成了组团级的景观区。通过形态与空间的合理布局形成景象共享，营造一个带风景的组团和看得见风景的空间。宅前绿地主要为宅前宅后的小块绿地，其间布置有灌木、花卉、绿篱等，主要为周边住户服务，形成便于交往的“邻里共享空间”。5.给排水工程设计方案流程48 雨、污水的总体施工方法是，按既定的施工区域进行施工，首先施工雨污水主管道，先深后浅，然后施工支管，即先施工雨水的与市政连接的主管道，污水与市政连接的主管道，雨污水的宅前宅后的支管可根据现场实际条件穿插进行施工。污水化粪池的施工可穿插在管沟的施工中间进行，化粪池和主管道管沟的开挖采用机械开挖，人工分层夯实回填，检查井和支管的土方开挖采用人工开挖，人工分层夯实回填。当管道横穿道路时，过路管道可集中突击施工，当日开挖，当日回填，以免影响道路的使用。工艺流程：土方开挖→垫层混凝土→底板钢筋→底板混凝土→墙体放线→制备砂浆→砖排列→铺砂浆→砖就位→校正→竖缝灌砂浆→勒缝（原浆勾缝）→中部圈梁模板→中部圈梁钢筋→中部圈梁混凝土→砌筑上部池壁→池壁内外粉→顶部圈梁、现浇板模板→顶部圈梁、现浇板钢筋→顶部圈梁、现浇板混凝土→蓄水试验→预制盖板安装→土方回填土方回填（1）排水管安装经监理、甲方验收合格以后即可进行管沟回填，管道上口500mm范围以内严禁用机械夯填，管两侧及管顶以上500mm范围，应由管两侧分层对称回填用人工夯实。（2）管底至管顶500mm范围内，回填土中不得含有有机物和冻土及直径大于50mm的砖石，在接口处回填细粒土。（3）沟槽内有水时应排除后，按排水方向分层回填。（4）在主路上的沟槽回填采用砂石分层夯填，其它坑槽回填采用6％灰土分层人工夯填。检查井施工：（1）安装前由技术人员复合检查井的管径、方向、标高是否符合设计，无误后方可安装。（2）检查井的预留支管应随砌随留，井内踏步应随砌随留。48 （3）检查井安装至设计标高后应及时安装井圈，并盖上井盖。（4）检查井的抹口砂浆为M7.5水泥沙浆，砂浆应随拌随用。（5）当检查井深度超过1.5米时在检查井的四周搭设双排砌筑脚手架，用于检查井的砌筑和检查井的外侧抹灰，抹灰时在检查井的里侧搭设抹灰用满堂脚手架，用于检查井内侧的抹灰。（6）检查井抹灰工程施工完验收合格以后，即可进行检查井盖的安装。（7）钢筋混凝土检查井盖可在土方开挖前进行预制，加工制作时注意混凝土的外形尺寸、浇筑振捣和养护。6.供热施工设计流程基坑支护→基坑降水→基坑排水→沉降观测→施工准备→测量放线→基坑支护→坑槽土方开挖→管道吊装铺设→坑槽底部平顺→填筑管道垫层→管井连接→管道闭水压力试验→分项验收→检查验收→管道集合料→回填收尾工作→检查验收→检查验收→检查验收。7.电力工程工艺流程测位→挖坑→横杆安装→立杆→接线组合制作安装→放线→紧线→绝缘捆绑→搭接过引线、引下线→杆上设备安装→配接引下线。8.水暖电管网综合设计48 小区内设置给水、排水、电力、供热管线，各种管线均与东侧道路上的管线衔接，并地埋敷设，各种管线的埋设离建筑物水平顺序，由近及远为：电力管线或电讯管线、热力管线、给水管、雨水管、污水管。各类管线相互间的水平与垂直净距见下表：各种管线间最小间距(单位：m)名称名称给水管雨水管污水管电力电缆电讯电缆电讯导管中压B燃气管低压燃气管热力管直埋热力管地沟建筑物给水管3.03.00.50.51.00.50.51.51.53.0雨水管3.01.50.50.51.01.21.01.51.53.0污水管3.01.50.50.51.01.21.01.51.54.0电力电缆0.50.50.50.81.00.50.51.52.00.6电讯电缆0.50.50.50.80.50.50.52.01.01.0电讯导管1.01.01.01.00.51.01.01.01.01.5中压B燃气管0.51.21.20.50.51.00.41.01.50.7低压燃气管0.51.01.00.50.51.00.41.01.01.5热力管直埋1.51.51.52.01.01.01.01.02.5热力管地沟1.51.51.52.01.01.01.51.00.5建筑物3.03.04.00.61.00.50.71.52.50.548 管线垂直交叉时最小垂直净距（单位：m）名称名称给水管雨水管污水管电力电缆电讯电缆电讯导管热力管燃气管给水管0.150.150.150.50.50.150.150.15雨水管0.150.150.150.50.50.150.150.15污水管0.150.150.10.50.50.150.150.15电力电缆0.50.50.50.50.50.50.50.5电讯电缆0.50.50.50.50.50.250.150.5电讯导管0.150.150.150.50.250.150.150.15热力管0.150.150.150.50.150.150.150.15燃气管0.150.150.150.50.50.150.150.159.采暖、给排水技术要求：采暖采用钢管，给排水采用PP—R和UPVC管。执行技术标准：《采暖与卫生工程施工验收规范》(GBJ242—82)《建筑用硬聚氯乙烯排水管道工程技术规程》(CJJ/T29—98)《建筑给水、排水及采暖工程施工质量验收规范》GB50242—2002)10.供电技术要求：48 楼外安装照明、电话系统，小区内设置多盏节能路灯智能化系统，各主电源箱及电缆终端设置重复接地。执行技术标准：《民用建筑电气施工及验收规范》《建筑与建筑群综合布线系统工程施工及验收规范》48 第一章环境保护与综合利用一、环境质量现状l、地理环境盘锦属华北陆台东北部从“燕山运动”开始形成的新生代沉积盆地，经过漫长历史年代的河流冲积、洪积、海积和风积作用，覆盖着深厚的四系松散沉积物。地势地貌特征是北高南低，由北向南逐渐倾斜，比降为万分之一，坡度在2°以内；地面海拔平均高度4米左右，最高18.2米，最低0.3米，地面平坦，多水无山。地表出露地层主要为第四地层，沉积类型为冲洪积和浅海相，第四系堆积物特征为沉积连续、时代齐全、成因复杂、分成广泛、厚度可。地面以下0.0～8.5m岩性为海积粘土、粉质粘土，有机质含量较高：8.5～20.7m岩性上部为分质粘土夹粉细砂、下部为粉细砂夹粘土薄层。地下水类型主要第四系孔隙潜水，埋藏深度均为小于2.5m。潜水主要补给来源为大气降水及灌溉水，丰水期亦有河流的侧向补给，地下水化学类型主要为CL—HCO3水和HC03—CL-水，地下水排泄主要途径为河流、地面蒸腾及植物蒸腾。2、气象特征盘锦市属暖温带大陆性半湿润季风气候区。其特点是：四季分明、雨热同季、干冷同期、温度适宜、光照充裕。2006年平均气温为9.548 ℃，降水量为629.5毫米，日照时数为2282.3小时，全年平均风速为3.0/秒，最多风向为南、西南风，全年大于等于8级的大风日数为12天。土壤在11月中旬开始冻结，下习封冰；解冰期在3月上旬，4月上旬化通。全年无霜期204天。冬霜为4月上旬，初霜为10月中旬。全年总的气候特点是：气息稍高，热量条件好于常年，降水稍少，降水时空分布不均，日陨时数偏少。4～9月气温偏高，降水稍多，光照偏少。夏季6月和8月上、中旬连阴雨，光照偏少，秋季9～10月气温偏高，降长偏少，光照充足。3、环境质量现状2006年通过环境整治，全市环境质量总体上趋于好转。空气质量保持国家II级标准，城市空气优良天数(国家二级标准)左334天，达标率为92％。辽河盘锦段出境水质优于入境水质。功能区噪声全部符合标准。在辽宁省城市环境综合整治定量考核和，盘锦市名列第三名。城区环境空气质量状况。盘锦市环境空气中主要污染物为可及入颗粒物、二氧化硫、二氧化氮和一氧化碳，四项污染物的年均值均低于国家环境空气质量二级标准。从历年污染物变化趋势来看，环境空气质量处于较好的控制状态。地面水环境质量状况。辽河盘锦段主要污染物为化学需氧量、氨氮、高锰酸盐指数和石油类。其中，化学需氧量、高锰酸盐指数和氨氮超V类水质标准；化学需氧量超标1.53倍、高锰酸盐指数超标0.64倍、氨氮超标0.98倍，石油类超Ⅲ48 类水质标准5.44倍。与上年相比水质污染有所减轻。大辽河盘锦段以化学需氧量、高锰酸盐指数、氨氮和石油类污染为主，其中化学需氧量和氨氮超V类水质标准；化学需氧量超标0.46倍、氨氮超标2.05倍；高锰酸盐指数超Ⅳ水质标准0.30倍；石油类超Ⅲ类水质标准4.74倍。与上年相比水质污染略有减轻。城市环境噪声质量状况。四个类别功能区的等效声级年度均值均符合国家标准，交通噪声为68.1分贝，低于标准1.9分贝，与上年基本持平。一、工程队环境的影响1、工程施工期对环境的影响小区建设涉及道路工程、排水工程、照明工程、人行道板工程、公建设施工程、绿化工程等方面的内容。施工期间施工机械运转及车辆行驶，对街路两侧可产生一定的噪声影响；路面及排水管线的开挖、石料摊铺、房屋拆迁等，可能产生飘尘等污染物，对附近居民区的大气环境带来影响。但由于工程施工路线及工期较短，这种影响只是暂时的，它将随着施工期的结束而消失。2、工程运行期对环境的影响48 本工程建成后，由于靠路较近，路段的车流量较大，但由于车流顺畅，减少了车辆的滞留及频繁启动，汽车尾气及交通噪声虽因车流量的增加面有所增加，但影响轻微，且可以通过采取交通管理措施加以限制。一、环境规划目标l、大气环境目标市区大气环境质量执行《环境空气质量标准》(GB3095—1996)，大气环境为二级标准。2、噪声环境目标噪声环境标准执行《城市区域环境噪声标准》(GB3096—1993)。市区执行一类标准，昼间环境噪音为55分贝，夜间环境噪音为45分贝。3、固体废弃物目标要求达到：无害化、减量化、资源化、效益化目标。二、环境影响减免对策及措施本工程对环境的不利影响主要集中在施工期，应加强施工管理，采用合理的施工方法，使用先进的施工机械，严格控制施工噪声，避免扰民。当施工路段距住宅区小于150m时，为保证居民夜间休息，在规定时间内应禁止施工或主动与施工工程段附近的居民、学校和单位协商，对施工时间进行调整或采取其他措施，尽量减小施工噪声对公众日常生活的干扰。48 在道路、排水管线开挖及房屋拆迁过程中应结合天气条件，做好洒水及铺盖；施工便道要定时洒水降水尘，运输粉状材料要加以遮盖。土方开挖回填时要尽量避开雨季，雨季来临前应将开挖回填、弃方的边坡处量完毕。挖方弃土及房屋拆迁弃渣要选择合适的场地堆放并做好防护，尽量减少飘尘等污染物的拓放：施工结束后应及时搞好场地平整及绿化，防止水土流失。沥青混凝土拌和点应设在居民区、学校等环境敏感点以外的下风向处，不宜采用开敞处、半封闭式沥青加热工艺。在道路运行期，应加强交通噪声防治及绿化带管扩，严格执行车辆放检制度，限制尾气排放严重超标的车辆上路，防止汽车尾气污染。废水污染：主要是基础施工和清理搅拌设备排放的含泥浆废水及施工人员排放的生活污水。固体废弃物：主要为施工人员的生活垃圾，施工渣土及废弃的各种建筑装饰材料。噪音污染：主要为配套设备设施噪声及少量的交通噪声，其中配套设施主要是变电设备噪声。空气污染：主要为汽车尾气及饮食油烟等。废水污染：主要是生活用水。固体废弃物：主要是生活垃圾。一、污染的控制及生态环境的保护48 为保证项目建设对生态环境不造成影响和破坏，根据以上产生污染物(源)的情况。作为一个配套工程设项目的特点，在整个施工和运营过程中，将通过严格执行国家环保质量标准和污染物排放标准的相关要求，按照本建设项目环境影响表的具体要求采取相应的技术和管理措施，以使该项目建设满足生态环境保护要求，并能更好的促进该区域生态环境建设。一、环境影响评价结论项目的实施，要有效地改善区域交通拥护及路域景观，提升城市功能。项目建设符合《盘锦市城市总体规划》要求，工程在环境上无制约因素，工程对区域环境的影响，可通过适当的措施加以减免，工程的实施在环境上是可行的。第一章消防与安全措施48 为深入贯彻《中华人民共和国消防法》，提高全民消防意识，推动我省城市社区消防建设工作的全面开展，切实将消防安全工作落实到基层，提高城市社区抗御火灾的整体能力，实现城市小区消防“自我管理，自我教育，自我服务，自我提高”的要求，根据全国城市小区消防建设工作会议精神，制定如下措施：一、消防组织建设l、成立消防工作机构。建立由街道办事处、公安派出所、上区居委会、驻区单位负责人和居民代表共同组成的本区防火安全委员会，具体负责本辖区社区消防工作的组织、督促、协调和争理工作。2、配备消防专职人员。街道办事处要确定一名干部，专门负责区内消防安全管理工作，物业管理单位配备专(兼)职消防之全管理人员。3、建立消防力量。依托现有的保安、联防等综治队伍，建立区内义务消防站，将消防与综治工作有机地结合起来，实现一专多能，担负起防火宣传、检查巡查和初起火灾的扑救等工作；在公安消防站接警后5分钟不能到达，并且建有或新建高层住宅区的社区，有条件的地区要大力提倡建立和发展志愿者消防。二、消防设施建设1、配备公共消防器材48 (1)区内应有专门的公共消防器材室，内设消防报警电话、消防器材，重要部位设立消防器材箱。在公安消防站接警后5分钟内不能到达的新建高层住宅小区的社区，有条件的应按照国家《城市消防站建设标准》中关于“小型消防站”的要求建立志愿者消防站，购置消防装备。(2)消防器材箱内配备灭火器、水带、水枪、消防斧、救生绳、应急照明、消火栓扳手等器材。其配备数量：2000户以下不少于2个，2000户至4000户不少于3个，超过4000户不少于4个，并布局合理。(3)每个单元每两层楼配置不少于2具灭火器，鼓励居民家庭配置小型灭火器。(4)区内必须预留公共消防器材室，在公安消防站接警后5分钟内不能到达的新建高层住宅小区，还必须预留消防车库、消防通讯室。2、设立消防宣传阵地(1)区内设有居民防火公约牌、消防宣传栏，居民楼道内设有消防警示牌。(2)建立消防宣传队，利用区内活动室、文化站、广场开展消防宣传。3、维护公共消防设施(1)区内公共消火栓无埋压、圈占、损坏现象，消防车道无(2)区内公共消防器材有专人管理，定期维护保养和更换。一、消防业务建设48 1、设立消防工作室区内设有专(兼)用消防工作室，配备必要的办公用具及防火检查的设备、设施。室内悬挂张贴消防设施示意图、消防组织网络图及消防管理制度(消防工作职责、消防业务学习制度、例妻制度、消防宣传教育培训制度、消防检查巡查制度、消防安全苎示制度、火灾隐患督促整改制度、消防咨询服务制度)。2、开展消防活动(1)街道办事处将区内消防建设和管理纳入辖区社会治安综合治理之中，研究、组织、督促、协调区消防工作的开展，定期(每季度不少于1次)组织开展消防安全检查，检查情况有记录，对发现的火灾隐患和消防违法违章的行为有纠正措施并报当地公安消防机构；定期(每年不少于1次)组织社区消防安全管理人员进行消防专业培训；与驻区单位、物业管理单位签定年度《消防安全责任书》；受理群众消防举报，开展消防咨询服务。(2)将消防安全工作列入日常工作内容，有部署、定期检查对辖区单位、居民住宅楼院及居民住户的消防安全检查每月不少于1次，义务消防员每日巡逻，进行消防安全提示，发现和纠正消防违章行为，检查巡查有记录并报当地公安派出所；指定专人管理维护保养辖区消防设施、器材；制定居民防火公约，对辖区居民开展消防安全宣传教育；受理群众消防举报，开展消防等询服务。48 (3)区内物业管理单位对管理范围内的单位、居民住宅通道每月检查不少于1次；保安人员掌握防火灭火常识，并建立24小时消防巡逻制度，重点检查辖区内消防器材、设施是否完好有改，疏散通道、安全出口、消防车通道是否畅通，液化(煤)气周压房、锅炉房等消防安全重点部位安全措施是否落实，对发现内火灾隐患和消防违法违章的行为采取纠正措施；对辖区居民开展消防安全宣传教育；受理群众消防举报，开展消防咨询服务。(4)公安派出所把区内消防监督工作列为警务区民警职责，纳入工作考评内容；对消防工作的监督检查每季度不少于1次，对举报的消防违章行为及时进行查处；指导小区消防组织建立健全各项消防规章制度，完善消防业务档案，开展消防宣传活动。48 第一章项目节能方案一、节能编制依据1、《中华人民共和国节约能源法》；2、《中华人民共和国建筑法》；3、《中华人民共和国可再生能源法》；4、《中国节能技术政策大纲》（计交能【1996】905号）；5、建设部建筑节能“十五”计划纲要；6、《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005；7、《建筑照明设计标准》GB50034-2004；8、《采暖通风与空气调节设计规范》GB50019-2003；9、辽宁省地方标准《公共建筑节能设计标准》DB22/T436-2006；10、其它相关节能设计规范；11、辽宁省节约能源条例。二、建筑节能的重要意义及必要性近年来随着我国经济的快速发展，尤其是城市化进程中的建筑业得到了飞速的发展。建筑具有使用期特别长,单位面积消耗能源多的特点，建筑能耗将在近百年的时间内大量浪费我国稀缺的能源。48 由于工程能耗迅速增加,建筑节能开始成为中国节能的重点。从固定资产投资源头开始落实节能减排，将对国家的可持续发展具有重要的现实意义和深远的历史意义。对新建的公共建筑进行的节能设计，其节能目标和途径是通过改善建筑围护结构，保温、隔热性能，提供供暖、通风和空调设备、系统的能效比，采取增进照明设备效率等措施，在保证相同室内热环境舒适参数条件下，与上世纪80年代初设计建成的公共建筑相比，全年供暖、空调和照明的总能耗要减少65%。一、项目节能研究范围本项目涉及的节能范围包括：1、门卫建筑的规划设计。2、围墙结构供热热设计。3、电力工程。4、给排水工程5、道路工程6、绿化及铺装工程二、节能目标项目的公共建筑节能设计与未采取节能措施前相比，全年采暖、电力、给排水总能耗减少65%。三、节能设计方案48 (1)总体布局：按规划要求尽量后退城市道路，布置草坪和绿化带，改善环境微气候。(2)采用高效低损耗的电力设备，如低损耗变压器，“Y”型电动机等。(3)选择高效节能型光源，如选择发光效率高，寿命长，功率因数高的荧光灯和新型节能点光源灯。(4)高压进线深入用电负荷中心，并采用低压无功自动补偿，提高功率因数，减少线路损耗。(5)各机械及其它设备尽可能采用符合国家节能要求的节能机械设备，尽量采用电力驱动的设备。(6)在给水系统中采用分区给水方式，充分利用市政给水管网压力以供低压区各配水点用水，从而减小屋顶水箱容积以及给水水泵功率，达到节能效果。一、项目能耗计算本项目能源消耗主要为电力、采暖、自来水经计算能耗换算表能源种类单位年需要实物量折标系数年需要折标煤量（吨标准煤）年能耗表电力万kW.h638.890.12381.68热力百万千焦18896.00.0341644.35自来水千立方米181.250.242942.16合计768.1948 一、节能措施1、项目建设按节能设计方案进行施工建设。项目的主要能源消耗为电能。日常照明采用节能灯具，公共通道设置具有光控、时控等功能的控制开关，充分利用天然光，对人工照明进行调光控制，同时动力设备采用节能型设备以节约电能。供电系统均选用节能型变压器，选择合理的补偿方案，使功率因数保持在90％以上，选择节能型电机，力求降低电能的损耗。2、建筑物的建设要控制体形系数和窗墙面积比，维护结构传热系数要控制在标准值以内。3、选用高效节能的用电设备；4、水泵选择应适应不同工况匹配，并考虑调速运转，保持水泵高效工况；5、变压器尽量设置在负荷中心，节约电能线损。二、节能效果分析本项目建设方案通过节能设计和采取节能措施后，项目年能耗折标煤量为768.19吨标准煤，在保证相同的室内环境参数条件下，与未采取节能措施前相比，全年采暖和照明的总能耗能够达到减少65%的目标，符合《公共建筑节能设计标准》的相关规定，节能效果显著。48 第一章项目招投标实施管理及建设工期一、实施办法为了保证项目建设按计划高质量实施，本项目由盘山县新县城筹备建设指挥部负责该建设项目实施、组织、协调工作，各分部工程全部实行招投标，将工程项目交付给有能力、有资质、讲信用的单位来完成，项目严格按照国家基本建设程序进行，工程设计、施工与安装必须按照国家现行专业技术规范与标准执行。二、项目管理本项目实施严格按照国家有关规定执行，实行盘山县新县城筹备建设指挥部、建设局及监理公司三方把关，确保工程质量，给全市人民交付一个高标准的建设项目。三、工程建设管理l、工程招投标本项目根据国家发展改革委员会第九号令《工程建设项目可行性研究报告增加招标内容及核准招标事项暂行规定》的有关文件精神，对项目的勘察、设计、施工、监理以及设备、材料等采购活动依法进行招标。48 对该项目的勘察、设计和建筑工程、安装工程、建设监理、设备采购将严格按照国家和盘锦市有关招投标规定确定招标范围、招标组织形式和招标方式，报请盘锦市发展改革委员会核准后严格遵照执行。拟进行委托招标，由具备招标资质的代理机构对该项目实行公开招标，以公开、公平、公正的市场经济行为选择条件优越单位进行项目建设，力争以全优的质量和最快的速度完成此项艰巨的任务。项目招标基本情况详见表8-1。招标基本情况表表8-1招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察√√√设计√√√建筑工程√√√安装工程√√√监理√√√设备√√√重要材料其他48 情况说明：本项目的部分设备和材料，单项价格数额不大，而且在市场上可以自由采购，部分设备我单位可自行安装，故不进行招标。建设单位盖章年月日2、工程实施方案结合本工程的特点，为完成工程实施计划应采取下述措施：(1)抓紧项目的前期准备工作，如可行性研究报告的审批、材料询价、施工队伍及材料、设备商的考查等工作。(2)做好设计的准备工作，准备好设计所需的基础资料，如工程地质勘探、地形测量的技术资料。(3)做好施工的技术准备工作，引进必要的施工机械。在施工中注意工种的配合，对某些可控制性工程在有条件的情况下应提前施工。力争高质量、快速度地完成工程的施工任务。3、质量保证1)工程质量目标施工队应按施工合同的范围和条件，保证完成规定的工程任务，信守合同，按时完工。质量合格率达到100％，优良率达到90％。2)质量保证措施(1)建立健全施工现场监理质量保证体系，坚持“质量第一”的指导思想，对质量工作实施统一组织，统一指挥，统一管理，分工明确，各负其责。48 (2)施工过程中严格按照规范要求质量标准精心组织施工，加强质量信息反馈，作必要检查和实验，按标准进行工程质量检验和评定。(3)施工过程中选择合格厂家加强进货检验，严格过程检验及最终检验，确保质量目标实现。(4)加强基础资料管理工作，单位工程完工后，及时编制竣工资料，作好工程收尾工作，保证工程及时竣工验收。一、项目工期2013年8月-2014年8月48 第一章项目投资估算及资金筹措一、项目投资测算概况1．项目总投资指盘山县新县城农垦佳苑小区配套工程工程投资。2．建安工程：投资估算以项目规划设计方案及说明为基础，参照近年类似工程概预算造价，按2008年“辽宁省建筑工程计价定额”、“工程费用定额”以及盘锦市市场材料价格调整价差，结合本工程设计方案的标准及规模进行编制。3．设备购置：采用现行市场价加运保费估算，安装工程按同类工程估算。4.工程建设其它费用：（1）建设单位管理费：包括建设单位开办费和建设单位经费（含合同契约公正费、工程咨询费、环境评价费、法律顾问费、审计费、业务招待费、开工执照费、竣工验收费、必要的人员培训费等），按第一部分工程费用的1%计取。（2）勘察设计费：包括工程地质勘探、可行性研究报告编制、初步设计和施工图设计等经费，按建安工程费用的2%计取。（3）工程监理及质检费：按建安工程费用的1.4%计取。（4）工程保险费：按建安工程费用的0.4%计取。（5）工程招标费：按第一部分工程费用的0.6%计取。5．预备费：按工程费用和其它工程费用之和的5%计取。48 6．固定资产投资贷款名义年利率按7.839%计算，贷款利息计入本项目总投资。5.项目总投资：89893085.28元一、测算依据及范围1、《全国统一建筑工程预算工程量计算规则》；2、《辽宁省建筑工程预算实物量定额》（2001）；3、《辽宁省建筑工程预算实物量定额单位估价表》（2001）《200年机电设备报价手册》；4、盘山县新县城农垦佳苑小区配套工程工程地块控制性详细规划；5、《盘锦市房地产开发收费情况一览》；6、盘锦市工程造价实例分析；7、盘锦地区建安工程定额；上述估算投资按盘锦市目前通常的取费标准计取，包括建安费及行政事业性收费等。三、投资测算分析本项目建设的投资成本为89893085.28元，投资测算详见下表9-1投资测算分析：9-1投资价格估算表48 序号名称金额其中占造价比例(%)规费税金1农垦佳苑道路工程12493814.56180537.27412340.714.04%2农垦佳苑污排水工程4818968.51149716.02159043.255.42%3农垦佳苑雨排水工程6566804.4572734.65216728.117.38%4农垦佳苑给水工程1433836.1324044.2947321.741.61%5农垦佳苑电力工程17447316.69145603.62575824.0419.61%6农垦佳苑供热5645826.4799053.14180946.326.34%7门卫535546.711530.6717110.260.60%8围墙1796251.637928.1459282.752.02%9绿化及铺装(面积143270㎡，其中硬质铺装面积81449㎡，绿化面积16266㎡）34184720.131069201.191128218.438.42%10暂定金额（降水及试验检测等费用）1000000　　0.6%11可研90000　　0.2%12环评150000　　0.3%13勘察160000　　0.4%14设计1330000　　0.5%15审图100000　　0.4%16招标代理350000　　0.5%17监理880000　　0.75%18墙改基金700000.21%19噪声费400000.1%20基本预备费用6000000.6%21不可预见费用2000000.6%22合计89893085.281514160.532384021.7100%48 第一章财务分析及社会效益分析一、项目财务分析1.评价依据、原则和假设条件1）分析依据1.国家计委颁发的《建设项目经济评价方法与参数》；2.财务部制定的《企业会计制度》、《房地产企业会计制度》；3.国家和盘锦市有关税费征收政策；4.主要材料、房地产近期价格。2）分析原则1.本着稳妥谨慎的原则，在计算费用时取上限，在计算效益时取下限，以确保项目经济效益计算的可靠性；2.遵循动态分析为住、静态分析为辅；定量分析为主、定性分析为辅的原则；3.遵循效益与成本费用计算口径一致的原则。3）假设条件假设工程建设内容和规模按预定方案实施，建设进度如期完成，项目建成后商品销售收入达到预期目标，国家、地方宏观经济政策保持相对稳定。4）计算方法本项目投入和建成后产出的效益采用新建项目评价方法。48 2.基础数据测算1）成本费用测算项目总成本包括建设投资、管理费用、财务费用等。1.建设投资：根据投资估算，按照开发进度计算；2.不可预见费用：建设期按工程直接开发费的8%计取;3.管理费用：建设期按开发投资的0.2%计算；一、社会效益分析本项目的建设不仅改善城市区域环境，提升周围居住建筑的品质；而且活跃了房地产市场，满足了人们对于不同层次居住产品的需求。本项目的开发也为国家和地方政府带来了较高的税收收益，既利国又利民。总之，本项目经济效益和社会效益都较为显著。48 第一章结论与建议一、结论社会评价的主要内容包括项目的社会影响分析、项目与所在地区的互适性分析和社会风险分析三个方面，针对本项目的实际情况，将上述三个方面综述如下：（一）、社会影响分析1.对所在地居民就业水平、生活水平、生活质量及居民收入的影响本项目属房小区外围配套工程项目，不同于生产性项目，在项目建设时期会为当地居民增加一定的就业机会，如餐饮业，但增加的就业机会有限，因此对当地居民的生活水平、生活质量及居民收入的影响较小，但随着房屋的销售，本项目环境的建设，会改善周围的社区环境，业主的入住会为当地居民创造一定的就业机会、发展空间，会带动以本项目服务为主的相关行业的发展。同时也会在一定程度上提高当地居民的生活质量。2.对所在地基础设施及文化、教育、卫生的影响房地产开发项目的一个显著特点就是项目的建设可以加快当地的旧城改造，改善当地的基础设施、卫生条件，同时由于本项目的建成，业主的入住，可以促进当地的文化素养、教育水平的提高。（二）、项目互适性分析48 本项目属政策鼓励投资项目，无工业污染物、废弃物产生，项目的建设可以改善当地的社区环境条件，带动地区城市建设的发展，同时可以为广大购房者提供一个选择的机会，因此项目所在地相关各方对项目的建设无排斥性。（三）、社会风险分析本项目施工期的社会风险主要体现在施工扰民方面，但只要投资方、施工方、监理方加强施工管理，文明施工，这方面的影响是可以避免的。项目建成后的社会风险主要是表现在本项目的安定、团结方面，这主要取决与物业管理公司的综合素质，从客观上分析，此风险也是可以避免的。一、建议通过以上对盘锦市盘山县整体发展方向的研制、房地产市场特征的分析、当地经济发展水平的论证以及项目定位、规划理念的阐述以及一系列财务分析，该地块的开发属于一个发展空间巨大，基本不存在市场风险，且具备了社会效益优质项目。本项目选址合理，符合国家产业政策，符合市场要求，特别是当前世界经济迅速发展，房地产市场前景看好。本项目的建设不仅改善本地区的居住环境，提升周围居住建筑品质，而且活跃了房地产市场，同时也满足了盘山县居民的住房要求，还解决了大量的剩余劳动力，给社会减轻负担。因此通过技术等方面的论证，项目是可行的。希望各部门给予支持。48'