安庆市阳光花园二期建设项目可行性研究报告 55页

'安庆市阳光花园二期建设项目第一章总论1.1项目概况1.1.1项目名称安庆市阳光花园二期建设项目1.1.2建设地点安徽省安庆市区南侧，南频长江，北靠人民路，东接长江大桥，西临迎江寺、振风塔，周边教育卫生、大型商场等设施齐全、交通便利。1.1.3项目进度土地、规划等相关审批程序已经完成，已完成五通一平工作，各种市政管线已铺设到位并预留接口。1.1.4建设内容规划二期总用地42918.65m2。规划总建筑面积121265.85m2，其中住宅面积102728.35m2，商业建筑面积6159.26m2，公建面积为2082.01m2，人防工程8192.23m2，自行车库2104m2，容积率为2.59，绿地率为32%，总户数790户。1.1.5项目总投资及资金来源工程总投资31070.72万元人民币。自筹11070.72万元，贷款15000万元,商品房预售款5000万元。1.1.6建设运营期项目建设期运营期为三年。1.2企业概况公司企业法人营业执照注册号，发证机关安庆市工商行政管理局。公司住所位于安庆市集贤路30号。法定代表人：注册资本：贰仟万圆整55 实收资本：贰仟万圆整公司类型：有限责任公司（自然人投资或控股）经营范围：对农业、工业、商贸流通产业项目和高新技术项目的投资；房地产开发、销售、租赁；建筑材料销售、停车场服务。安徽盛晟投资开发有限公司原名为安庆京安房地产开发有限责任公司，成立于1996年，现已发展成为一家具有相当规模和实力的多元化民营房地产综合开发企业，为房地产开发二级资质，注册资金2000万元，公司现有员工200余人，其中各类专业技术人员50余人。公司下辖安徽长江建设总公司、建材公司、京安物业公司、安庆盛晟农业投资发展有限责任公司。公司自成立以来，已累计参与开发各类住宅、商铺、写字楼逾25万m2，其中“京安花苑”、“阳光花园”、“长江广场”等优质楼盘成为深受消费者喜爱的明星小区“阳光花园”小区被有关部门推荐代表安庆市参加全省十佳住宅小区评选。公司先后获得安徽省“十佳民营企业”、安徽省“百强民营企业”、安庆市“十佳民营企业”等多项荣誉称号。1.3可行性研究依据1、建设部关于《房地产开发项目经济评价方法》2、国家发改委《建设项目经济评价方法与参数》第三版3、《安庆市商品房销售管理办法》4、《安庆市住宅小区配套设施规划建设管理办法》5、《城市房地产开发经营管理条例》6、安庆市规划局批准的规划总平面图及规划设计方案7、安徽省建设厅、发展和改革委员会、经济委员会《关于开展节能省地型住宅建设试点的通知》建房【2007】61号1.4研究范围55 本项目可行性研究报告依据国家的有关规定和标准，在充分调查研究的基础上，结合安庆市经济发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划和项目所在地迎江区社会经济现状及周边环境，从项目建设背景及必要性、市场需求分析、项目选址与建设条件分析、主要建设工程、环境保护、安全生产、消防节能，项目运营管理和劳动定员、项目建设实施计划，投资估算及资金筹措方案，以及从经济、社会、生态效益等方面，对项目建设的必然性、合理性、科学性和可行性进行了全面研究论证，并得出相应结论，为有关部门决策提供依据。第二章项目建设背景和必要性2.1项目建设背景进入二十一世纪以来，安庆市国民经济保持良好的发展态势，产业结构调整取得积极成效，经济运行质量和效益不断改善，社会各项事业得到全面发展，城镇居民收入增长较快，农民收入增长稳定，人民生活水平有了较大的提高。为全面建设小康社会，安庆市委、市政府提出了追赶式前进、跨越式发展战略，力争在2010年前后把安庆建成拥有百万人口、百平方公里面积的“双百”城市，安庆市的国民经济和城市建设进入了新的一轮快速发展时期。同时，由于安庆长江大桥的建成通车，拉近了与长三角地区的时空距离，安庆经济发展的巨大潜力，良好的区位优势和交通优势以及优良的投资环境，吸引了长三角地区的投资者的高度关注。为促进加快发展，安徽盛晟投资开发有限公司建设阳光花园二期，建一个集居住、休闲、商贸于一体的，具有现代性、生态性景观性的高档住宅区，项目建设对沿江路的形象的改变也具有重要的作用。2.2项目建设的必要性2.2.1项目建设是适应了安庆市城市建设和发展的需要依照安庆市委、市政府的发展战略，要把安庆建设成为“双百”55 规模的现代大城市，使安庆成为区域性交通枢纽中心和物流商贸中心，成为制造业的加工基地和农副产品生产加工基地。新一轮城市总体规划已正式启动，城北城东四条60米大道和几条主干道已投入施工并部分建成，拉开了城市建设东进北扩的序幕，大桥经济开发区和安庆经济技术开发区工业园的建设正加紧进行，招商引资工作取得良好成效。省政府关于加快沿江城市开发发展的战略部署使安庆加快了融入长三角经济圈的步伐，明确了坚持以东向发展为主的战略方向，通过与长三角地区的观念、技术、信息、资金等方面的对接，安庆市工业化、城市化进程必然加快，工业化进程加快将进一步加强市域经济实力和居民收入的提高，城市化加快将带来农民从农村向城市集聚，农村富余劳动力向工业和第三产业转移，商贸物流业的兴起进一步吸引许多投资者来安庆投资发展，安庆市经济发展的潜力正逐步转化为现实的生产力。2.2.2项目建设是安庆房地产业发展的需要随着国民经济的发展和人民物质文化生活水平的提高，市民住房消费日益增加，市场潜在的住房需求较快地转化为现实需求。同时，人们已不简单满足住房的基本居住功能，渴望环境优美、功能齐全、追求环境的生态化、个性化成为人们选择住房的审美需求。阳光花园二期项目意在运用人文理念，建设环境优美、人车分流、智能安防系统先进、各项服务设施完善的中高档商住区，在一定程度上适应了居民对住房消费日益增长的需要，为本市房地产产业发展做出了贡献，同时项目建设可以相应带动建材、服务等相关产业的发展。2.2.3是开发企业自身发展的需要安徽盛晟投资开发有限公司经过认真市场调研，依托先进的房地产开发理念、丰富的管理经验，在阳光花园一期开发的基础上，抓住有利时机，审时度势，于2004年12月与安庆市土地收购储备中心签订国有土地使用权预供应协议书，进行阳光花园二期项目开发建设。项目的建设目标是成为安庆沿江住宅示范性建筑，并严格按照国务院及省、市关于节能减排综合性方案的通知精神，推进节能省地环保型住宅建设，发挥示范项目效应。安庆市阳光花园二期建设项目将在住宅的适用性能、环境性能、经济性能、安全性能和耐久性能等五个方面，保证节地、节能、节水、节材和环境保护推进住宅建设新机制建设，实现住宅产业现代化，建设具有较高水准的综合性住宅示范小区，转变住宅建设方式，建立具有特色的住宅建设模式和消费模式，为安庆市住宅建设在“节能省地环保型”试点项目提供典范。55 第三章市场分析3.1安庆城市居民住房概况过去四年间，随着我市城市居民生活水平的提高，人均住房建筑面积不断增加，住房条件有了较大的改善。2004年我市城市居民人均住房建筑面积19.3平方米，到2008年底，全市城市居民人均住房建筑面积达到26.6平方米，比2004年增长37.82%。表3-1全市人均住房建筑面积统计表年份人均住房建筑面积(m2)比上年增加(%)2004年19.32005年21.733.92006年22.162.02007年23.626.62008年26.612.6尽管人均住房面积有了较快的增长，但从总体情况来看仍不乐观，据不完全统计，由于多种原因，安庆市仍有10%左右的家庭人均住房面积仅在12m2以下，21%的家庭住房水平还低于平均水平，对照小康社会人均25～30m2的住房标准，40%左右的家庭住房面积在小康水平线以下，住房面积差异大的现象显示出巨大的住房需求。3.2安庆市住房市场需求量预测55 安庆市住房市场的潜在需求较大，可以从三个方面进行分析：第一，根据安庆市全面建设小康社会的战略目标，到2010年城镇居民人均可支配收入达到9500元，年递增5.8%，城镇人均住房面积由2004年的19.3平方米增长到26.6平方米，年均住房建筑面积增加1.46平方米。以2004年底市区非农业人口39.6万人为基数计，平均每年需新增住房57.82万平方米；第二，根据安庆市“双百’’规模城市发展目标和《安庆市城市总体规划》，到20l0年安庆市主城区人口约为70万，比2004年净增30.4万人，按入均建筑面积25平方米计算，约需新建住房760万平方米，平均每年需新建住房380万平方米；第三，近四年来我市累计拆迁危旧住房近40万平方米，平均每年约需新（重）建住房8万平方米。综上所述，今后几年安庆我市住房年需求量在477.82万平方米左右，近几年市区竣工住宅建筑面积约为44～50万平方米左右，可见，对住房的消费需求将呈现出强烈的增长势头。3.3消费者调查概况本项目在安庆市属中高档住宅区，调查对象主要以本市的中高层消费者为主，从事主要行业为：金融保险业、行政事业单位、自由职业者、公司职员、从事房地产工作人员以及部分工商经营户，调查对象主要集中在25-39岁之间，调查分析情况如下：（1）购房目的有40.92％的购房人主要是为了改善目前的居住状况，想住得舒适一点，25.71％的是由于目前的住宅太小，14.9%w认为自己住的环境及物业管理、配套不好，而有15.82％的人是兼投资和居住，还有12.55％的购房人的原因是由于居住的住宅功能不全。以此数据我们可以看到，安庆具有相当大的市场吸纳能力。（2）物业结构55 从上图可知：安庆人选择的住宅类型主要集中在多层公寓、小高层、高档住宅，其比例分别为31.53％、27.45％、21.33％。对多层公寓的认同率最高。对小高层和高档住宅较高的认同率应作具体分析，受访人在其填写问卷的时候普遍带有一种美好的主观愿望在内，或者只是出于一种对新事物的好奇而表现的一种意愿，而无实在的购买动机。（3）面积需求图表统计受访者选择住宅面积主要集中在71～91m2、91～110m2、110～130m2，其比例分别是11.84％、35.61%和27.55％，而选择130m2以上的相对较少。（4）户型55 从上图图表统计受访者选择的户型主要集中在三房两厅一卫和三房两厅两卫，分别占的比例为27.86%、21.22%，二房二厅一卫及二房二厅二卫的比例也不少，分别占18.47%、17.45%，四房以上的大户型相对较少。（5）房价35万以上15万以下选择30-35万元的比例最高为29.86％，其次为25-30万元和20～25万元分别为27.33%、18.61%，35万元以上的为15.81%，15万元以下的最少为8.39%。20-25万元30-35万25-30万受家庭收入的制约及相对保守的消费观念，安庆人对总体房价的承受能力比沿海地区普遍偏低。（6）付款方式55 选择分期付款的形式占绝大部分，比例为41.43%；银行按揭占了27.65%；一次性付款为19.69%；选择公积金最少为6.63%。（7）物业管理被访者大多对目前小区的物业管理水平不满意，要求改善物业管理，尤其要求加强小区的安全管理和卫生状况。最好能有二级以上资质的物业管理公司介入小区的物业管理，对0.8元／月／平方米左右的物管费用普遍接受。3.4项目营销计划3.4.1目标市场阳光花园二期项目是一个大型的绿色环保社区，其目标市场遍布安庆市及周边地区，目标客户年龄应以25～55岁的人群为主，目标客户为中等收入及个体经营户，目标客户以家庭月收入在6000元以上的为主。（1）安庆市本地居民安庆市老城区人口密集，许多住宅排列紧密且楼层低矮，有的终年不见阳光。随着生活水平的提高，对住房质量和环境的要求也越来越高，加上城市建设引起的拆迁，住房制度改革等多种原因，这些人群有很强的购买动机。（2）在安庆市工作的中等收入家庭及个体经营者这类客户有较高收入，他们对生活水平、生活环境的要求不断提高，追求舒适自在的生活环境。在安庆光彩大市场的许多个体经营户在完成商铺的投资之后，开始购置中高档住房。从目前安庆的楼盘销售对象看，许多是来自周边县镇的中等收入者和光彩大市场的个体经营户。本项目是环境优美、功能齐全的环保社区，对这一部分顾客有较强的吸引力。（3）注重环境质量的白领阶层家庭这类客户群有较高的经济收入，文化素质高，对住房环境要求也高，他们为自己，也为老人和孩子们愿意选择有绿化空间，有休闲场地的社区居住，本项目正迎合了这类客户群的需要。55 3.4.2促销手段项目单位已组建本项目的营销机构，为项目营销进行策划和服务。诸如：在报纸、电台、电视台等新闻媒体广泛进行本项目的宣传，突出本项目的“高质、环保、优美、舒适、温馨”的主题；制作适当的户外广告，展示本项目的重要卖点；印制散发精美的售楼书，宣传本项目独特的魅力；在销售价格上给予消费者适当的让利和优惠；在付款方式上采取分期支付及一次性支付优惠的措施；在服务上为顾客提供代办事项；在售后服务上代住户进行室内装饰设计、施工等全过程优质服务。3.4.3营销计划根据安庆市及周边地区房地产行情，结合工程的建筑成本，本项目销售价格拟定为：住宅平均售价5000元/平方米，商铺平均售价7000元/平方米。55 第四章项目地址及建设条件4.1项目地址本项目位于安徽省安庆市南侧，长江北岸。南频长江，北靠人民路，东接长江大桥，西临迎江寺、振风塔。基地向南可观看秀美的长江江景，向西可观迎江寺振风塔；向东眺望雄伟的安庆长江大桥，北临安庆最繁华商业街—人民路，属老城区商圈延伸段。基地拥有比较成熟的商业配套设施，不可复制的人文和自然景观。项目具有明显的区位优势和较好的开发建设条件。项目建设方案也获得安庆市规划局批准，建设前期工作已经基本完成，目前已经进入实质性实施阶段。4.2建设条件4.2.1自然条件（1）气候特征安庆地处北亚热带南缘，属亚热带温润季风气候区，四季分明，气候温和，季风明显，雨量充沛，无霜期长。常年主导风向为东北风（风频52%），夏季为西南风（风频24%），年平均风速3.10米/秒，最大风速20米/秒。年平均气温为16.5℃，年平均降雨量1363mm，全年平均降雪天数12.8天，全年平均降雨天数139.1天（4~7月占60%），日照百分率46%，达2030小时。（2）地质地貌安庆市地属扬子地层，安庆地层、地质基层为中生带白垩系浦口砂砾岩。北部属大别山皖山余脉，属新生界下更新流安庆组地层，岩性为陆相冲积型砾石层夹砂层。地貌为零星的Ⅲ级阶地，海拔标高在20~30米左右，呈西北高，东南低地势。本项目所在区域靠近集贤关区程属低山区，有河塘水系分布其中，地形特征西、南高，东、北低，地面高程11~34m，大部分地区为14~18m，地貌类型为一、二级阶地，工程地质条件较好，地震基本烈度为Ⅵ度。（3）土壤植被55 安庆市多为砾质红壤性土及黄红壤，PH值呈酸性或微酸性，小部分为粘盘黄棕壤及潴育性稻土，PH值近中性。东北部夹杂有部分沼泽化土壤，西南部与东南部多为壤质灰潮土。安庆市分布着次生的、人工营造的针叶松和宽叶林。城区绿化覆盖率为10%，开发区内绿化覆盖率达到30%。（4）水文安庆市区民用水和工业用水的主要水源是长江，水质状况良好。多年平均水位10.16m，开发区内现状水域主要为用于农田灌溉的河塘和灌渠，较大的河塘总面积约13.89公顷，渠宽5~10m。4.2.2交通方便本项目位于安庆市南临沿江路，北临人民路，区域交通206国道连接合安高速入口，城区交通有5路、19路等多条公交车通达，交通便捷。4.2.3施工条件安庆市地方材料丰富、水泥生产企业大小兼备、施工企业经行业清理整顿后，资质和素质进一步提高，再加上水电供应充足，因此项目的施工条件完全具备。4.2.4建设场区“五通”条件该项目所属地区的市政四源、电讯等基础设施较完善，给排水、供电、天然气和通讯等管线齐备，并有充足的供应量，已完成五通一平工作，各种市政管线已铺设到位并预留接口，给工程项目建设创造了优越的条件。4.2.5符合规划要求项目规划通过了安庆规划局的批准，项目的建设完全满足规划要求。55 第五章规划建筑方案和建设规模5.1规划设计依据1、《安庆市城市规划管理技术规定》；2、《城市居住区规划设计规范》(GB50180-93)；3、《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）；4、《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95）；5、《人民防空地下室设计规范》（GB50038-2005）；6、《住宅设计规范》（GB50096-1999）；7、《汽车库建筑设计规范》（JGJ100-98）；8、规划基地电子图地形图；9、业主提供的设计任务书，及其他相关的技术资料；10、相关的现状资料以及其他相关技术规范。5.2建筑规划设计5.2.1规划设计原则（一）遵循高起点规划，高标准建设的要求，体现科学的发展观。（二）充分了解现状情况，力求完善各项设施，方便居民使用。（三）着眼于环境生态效益，社会效益与经济效益的高度统一。（四）有利于建设和谐社会。5.2.2规划设计思想人体-充分考虑现代人的生活方式，兼顾城市特有生活特点，强调住区的宜居住，将“以人为本”的文化理念渗透入规划、建设、管理全过程。自然---从营造高效、生态的自然景观环境出发，尊重自然，合理改造、利用自然，通过空间的有效分隔与组合，塑造宜人的景观及小气候环境，力求创造一个具有优雅环境、丰富文化内涵、经济效益显著和个性鲜明的花园式江景经典高尚居住空间。55 文化-体现安庆沿江特有的文化底蕴，使之与现代生活进行充分融合。既体现当地文化的传承，又有现代开放的人文气息。融合-讲求人与环境的融合、建筑与整体规划布局的融合、居住行为与商业、游憩行为的融合，建筑与绿化、江景环境的融合。科技---强调高科技在建设、管理和生活中的运用，以科技为向导，加强市政基础设施的合理规划，注重物业管理。实际---适应土地开发与建设实际，面向住宅消费市场，有利于起步与分期开发。正确处理规划中社会效益与经济效益，超前性与操作性之间的关系。安全---适度的人车分流，既消除人车混行的不安全因素，又避免由此造成的时段性消极空间，确保车行与步行系统的利用率。针对不同出行设置道路及出入口，避免交叉干扰。加强物业管理，确保居住的安全性。5.2.3规划功能结构布局规划结构布局理念空间系统化、功能组织整体化是整个住区布局的中心思想。针对住区地块的现状条件，设计中有意识的从整个基地总体入手，将住宅用地、公共绿地与公建用地进行合理整合，既使整个小区功能布局合理、中心绿地突出、交通线路流畅，同时又便于有机地纳入整个区域的居住体系之中。规划中采用三横三纵结构形式，使小区形成一个有机的整体。沿江景观，小区两条横向绿化带构成三条横向轴线。小区大堂式入口与14#楼架空大堂所构成的纵向景观主轴，14#楼两侧中心绿化带形成的景观副轴，组成三条景观纵轴。要素设计：1、如何体现本案的核心价值要素—“江景要素”，是此次设计所面临的最大挑战。在有限的地块内部住宅建筑的沿江景观面，让尽可能多的住宅观赏到江景，是本次规划中的基本理念之一。在规划设计中，采用“错排布置”的排布方式，保证小区整体布局合理，和谐的前提下，争取使住区内部住宅楼也能获得最佳的江景观赏角度和良好的日照条件。55 2、因地制宜，因景制宜，在设计中结合每幢住宅楼的绿化景观环境合理分配布置房型，采取“差异化”设计，每幢楼每种户型都独具特色，这样既能丰富产品线，满足用户多样需求，又可以挖掘出该项目的最大潜力，体现出本地块的价值。3、尊重城市景观—通过跌落、退让、转折等手法，减少高层住宅对城市的压迫感，丰富城市界面和天际线。5.2.4交通组织设计小区在交通组织上采用车行主干道外环形式，减少车行道对组团环境的干扰和不安全因素，同时形成规模较大的集中绿化区，提高小区绿化环境质量。在静态交通规划中，采取地下停车与地面停车相结合的停车方式，地下车库沿江路出入口直接对外设置，减少出入车库车辆对小区环境的干扰。（一）小区机动车道为二个层次主要通道：6m宽环形道路网，沿组团周边设置，转弯半径9-12m。次要通道：组团内部宅间道路宽4m，转弯半径6-9m，宅间道路呈放射状与环道相连。尽端宅间道设有消防车回车场地，结合道路，设置消防登高场地。（二）小区人行道路分为二个层次沿江路设置专门步行入口，主要步行流线在小区核心景观区进行分流，景观步行带发散至小区各个组团，减少与机动车道的交叉次数。绿化带内设1-3m宽人行景观步道，与各组团相连。5.2.5景观环境设计整个区域景观设计采用三横三纵结构形式，形成多层次立体景观体系。景观环境是评价居住条件是否健康的一个重要因素，环境对于人的成长有着巨大的影响，因此环境设计至关重要。本次规划设计中考虑了多层次的景观因素，基本分为三个层次：第一层次—核心景观要素：沿江路的长江水景，水平方向上主要是体现在设计中的住宅布局中。竖向上在建筑设计中，采用每户设置观景阳台，屋顶层设观景露台等多重立体观景层次。第二层次—贯穿全区的以中央绿化景观为核心的带状景观，结合步行系统及小景观节点的设置，供全园的居民游憩、生活。第三层次—55 住宅组团的庭院及组团绿化广场系统，为住户提供交流和休息的室外空间，且兼具私密特征。5.2.6竖向设计（一）基地地形1、基地地形南高北低、东西高而中间低、最高点位于东南角，高程达到19.59米，最低点位于人民路侧，高程为13.61米。基地地形东西方向高程分为3个梯次。设计思路：2、场地平整时，以土方平衡为基本原则，同时考虑到与周边现有建筑的关系。西部地块基本保持原有标高，中部与东部进行土方平衡，由南向北平整到18-13.5之间。确保场地标高与周边场地标高控制在一个合理的范围内。（二）地形整理与道路设计道路纵坡按规范控制在8%以内。道路交叉口两侧坡道应适当减小，以免出现交通障碍。5.3建筑设计5.3.1住宅设计1、强调功能的完整与细化：采用双开门式电梯，住宅入口采用“独门独厅式”设计，有效增加了空间利用率，保证了私密性要求。针对周围的江景和绿化景观采用大开间窗或凸窗，增加采光面积，卫生间采用人性化的干湿分离设计，餐厅与客厅南北通透，室内空间完整通透，获得良好的采光与通风效果，储物室有独立的功能空间，充分满足现代人居住空间的要求。户型设计中充分考虑今后户型重新划分可能性，减少不必要的人为限制。2、套内的布局和朝向。让住宅的外部环境和套内的内部空间融为一体，既有良好的采光、通风要求，又有上佳的观景角度，使其协调统一。套型设计：1、住宅设计分别两房两厅和三房两厅和四房两厅组成，两室户面积为90-100M2左右，三室户面积为100-135M2左右，四室户面积为140-190M2左右。居住户数共790户。单体采用一梯两户的布局，3个单元采用一梯三户的布局，除在所有户内房间（储藏室除外）实现自然采光通风并有效组织穿堂风的设计需求。55 2、户型底层根据具体地势设置南出入口，把南向的空间最大化，提供给居民。3、局部建筑设置地下室以解决非机动车辆停放。立面设计特点：1、建筑立面采用新古典主义的设计手法，大气稳重的建筑融于环境之中，达到美化人居空间的效果。考虑到西侧振风塔因素，建筑立面强调竖向线条的划分，充满韵律感，建筑造型典雅大方，通过对建筑细部细致入微的雕塑和材质的对比及颜色的恰当控制和运用，营造出优雅统一又温馨浪漫的社区氛围。注重阳台和窗形式的处理，极力创造典雅、恰人的居住形象。立面造型揉和现代和古典主义元素，厚重又不失现代气息，较好的与周边环境相契合，色彩上以暖色调为基调，营造温馨的生活气息。材料搭配上，主体以面砖为主，通过局部石材加以点缀修饰，形象高贵挺拔。面砖规格：上部：45*95，面砖。底部两层石材贴面，规格400*600。2、住宅层高为2.8米，达到舒适居住空间要求。5.3.2公建设计小区沿江路主要步行入口采用“五星级会所大堂”入口，入口会所建筑造型华丽大气，其中设置小区接待服务，安保等功能。在小区入口两侧设有商业建筑。满足居民日常生活需求，并丰富入口景观，为城市贡献多彩的夜景。门卫值班室针对车行，步行交通分别设置，确保小区安全。5.4结构设计1、拟建场地地貌为长江二级阶地和剥蚀残丘，局部地面高程起伏较大。当地抗震设防烈度为7度，设计地震组为第一组，设计基本地震加速度为0.1g，场地类别为Ⅱ类，属抗震有利地段。当地基本风压WO=0.4kn/m2，地面粗糙度为B类。2、本项目依据现行国家规范和地方规程设计。住宅采用剪力墙结构体系，允许部分短肢剪力墙和异型柱，在满足承载力和沉降控制要求的前提下，优先采用天然地基上的筏板基础或者条形基础，不能满足要求时可考虑采用桩基或者复合地基，通过多方案经济比较确定基础形式。3、商业公建可采用框架结构，一般可采用独立基础或者条形基础。55 4、设计基础时应充分利用原有地形，在满足规范的前提下尽量减少土方量和材料用量。混凝土强度取C30-C20，可向上逐渐变低，二次现浇的过梁、圈梁、构造柱等可取C20。如采取必要的抗裂措施。直径大于等于10mm的钢筋宜采用Ⅱ级（箍筋出外），直径大于16时亦右考虑采用Ⅲ级钢筋。5.5市政公用设施设计5.5.1给排水燃气规划1、设计概述本工程为小区，由一期11-17层（二期17层）住宅，配套公建及地下车库组成。2、设计依据室内给水设计规范----------------------GBJ13-86(1997年版)室外排水设计规范----------------------GBJ14-87(1997年版)建筑给排水设计规范--------------------GB50015-2003住宅设计规范------------------------GB50096-1999(2003年版)高层民用建筑设计防火规范-------------GB50054-95(2005年版)汽车库、修车库，停车场设计防火规范---------GB50338-2003建筑灭火器配置设计规范---------------------GB50140-2005城市煤气、天然气管道工程技术规程-----------GBJ08-10-2004民用建筑水灭火系统设计规程-----------------GBJ08-94-2001自动喷水灭火系统设计规范和规程------GB50084-2001(2005年版)其它有关的设计规范和规程3、给水系统（1）供水水源生活用水由市政提供二路DN200给水管道，在基地内成环状布置。（2）用水量计算项目面积（万M3）人数用水指标最高日供水量（M3）最大时供水量（M3）住宅生活用水790户2723217.2L/pgd611.263.7公建用水0.9----100M3万/Mpgd9011.2555 道路用水0.8----2M3万/Mpgd1.60.2绿地用水1.9----15M3万/Mpgd28.53.56总计731.378.71注：居民生活供水为24小时，时间变化系数变化2.5，公建、绿地、道路供水时间为10小时，时间变化系数1.5.不可预见水量取5%，规划最高日供水量为：793.93M3/d，规划最大时供水量为：78.2M3/h。（3）供水方式基地内住宅采用小区集中水泵房的生活消防共用系统直接供水，给水系统竖向分区（设减压阀），各用水点压力控制在0.35Mpa以下。（4）供水计量公建和住宅分开计量，住宅每户采用口径不小于20mm的干式水表进行计量。4、消防系统（1）供水水源由市政提供二路DN200给水管道，在基地内成环状布置。供室外消防用水，室外消火栓采用低压消防给水系统。沿建筑物四周的道路旁每隔120米设置一只DN150的室外消火栓，每个室外消火栓的保护半径不大于150米。（2）用水量标准及消防用水量室内消火栓系统-----------------------10I/s室外消火栓系统-----------------------20I/s自动喷水灭火系统-----------------------27I/s（3）室内消火栓系统①高层住宅和地下车库室内消火栓采用临时高压消防给水系统，由小区集中水泵的生活消防共用系统直接供水。②住宅、车库走道等明显易于取用的地点设有消火栓箱，消火栓设置间距保证同层有两支水枪充实水柱同时55 达到被保护范围内的任何部位，消火栓箱采用钢制成型产品，内配DN65消火栓、DN65（25米长度）水带、DN19水枪、手提式灭火器、消防水泵启动按钮等。③自动喷水灭火系统地下车库按中危险II级内设有自动喷水灭火系统，设计喷水强度81/min-m2，作用面积160m2。系统采用临时高压给水系统，由喷淋泵直接从市政给水管吸水。每层和每个防火分区均设有水流指示器，当任何一个喷头动作时，喷水系统的加压泵立即启动，并发出信号至消防中心报警，喷头采用68℃闭式喷头。④水泵接合器消火栓系统和喷淋系统于室外分别设有水泵接合器，供市政消防车向室内加压供水。⑤灭火器高层住宅和公建按规范设置3Kg磷酸铵盐手提式干粉灭火器。5、排水系统（1）污、废水工程①现有管线：沿江路人民路下有DN400污水管，人民路DN400污水管。②生活污水排放量：按住宅公建日用水量的90%计。最高日生活污水量为650m3/d。③排水方式：室内厨、卫污、废水合流，设置化粪池，经总管汇集排入市政污水管网。车库的废水经隔油和污泥沉淀由分散设置在集水井中的潜水泵加压后排至室外，公建厨房设置隔油池。雨水统一悼念排入市政雨水管道。空调凝结水统一、有组织排放。污水管理布置在小区道路的车行道下，埋深控制在0.7-3.5m。（2）雨水工程①占地面积7.56公顷，雨水系统总排水量：596.2L/s②雨水管理布置在小区道路的车行道下，埋深控制在0.7-3.5m。6、燃气系统设计①供气量：居民生活用气量为2m3/户.日；每户设2.5立方天然气表一只于厨房间。②管网布置：引入小区天然气总管接口为现状管道Dg150低压管从一期引入，埋深控制在0.7-1.2m。55 7、管道材料①给水管道室外埋地管采用内搪水泥给水球墨铸铁管，室内冷水管道采用UPVC管。②消防管道室外埋地管采用埋地硬聚氯乙烯给水管道；室内消防管管径大于等于DN100采用无缝钢管（内外镀锌），沟槽连接，小于DN100采用热镀锌钢管，丝扣连接。消防泵出口采用无缝钢管。③排水管道室外埋地排水管道采用加筋UPVC塑料水管；室内排水管采用UPVC塑料排水管。④煤气管道：管径小于等于DN100采用热镀锌钢管，管径大于DN100无缝镀锌钢管。5.5.2电气设计（1）工程概况本工程由多栋高层组成，另设地下汽车库、配套公建等辅助用房。（2）供配电系统①本工程中除公建外的各单体均由电业部门供380/220三相四线电源。电源引自沿江路专线，沿道路设置电缆沟，入户保护管应超出建筑物散水坡100mm，并做好防水措施。②地下汽车库、社区中心、商场初定为高压10KV用户。③负荷等级1）住宅为二类民用建筑，其消防用电为二级负荷，要求两个电源供电（沿江路与人民路各设一电源）。2）住宅生活水泵用电为二级负荷，要求两个电源供电。3）住户套内和其它用电为三级负荷。4）地下汽车库为II类汽车车库，按二级负荷供电。5）社区中心中消防水泵、应急照明等消防设备为一级负荷，其它为三级负荷。6）商场中消防水泵、消防风机、应急照明等消防设备为一级负荷，照明为二级负荷，空调和动力配电为三级负荷。55 ④电源计算第栋住宅设低压总配电间，内设PML1型受电，计量及配电柜。住宅设DLBX或ZDBX型玻璃钢电表箱分户计量。⑤住户供电标准每套6Kv.A/户住户用电量小计为4650KW公建约一期894.4KW，二期600水泵房约200KW，总体照明约50KW。总用电装机容量约为7530KW。有功功率为6400KW，无功功率为1129.4Kvar,原始功率因数位为0.85。（3）防雷接地系统①本工程按第三类防雷建筑设计②防直击雷屋面采用25*4热镀锌扁钢环状避雷带，并在屋面上装高避雷网格，利用柱内两根以上不小于Ф16主筋做引下体，以结构地梁和基础内的钢筋作为接地体。突出屋面的金属构筑或管道，须和屋面避雷带相连。③防雷电感应建筑物内设备、管道、构架等主要金属物，应就近联至防直击雷接地装置或电气设备的保护接地装置上。④防雷电波侵入在入户端将电缆的金属外皮、各种金属管道及电气设备的防雷接地装置相连。⑤防侧击雷建筑物内钢构架和钢筋混凝土的钢筋互相连接，利用钢柱子内钢筋作为防雷装置引下体，将建筑物内的各种竖向金属管道每两层与圈梁的钢筋连接一次。⑥防雷击电磁脉冲将建筑物的金属支撑物、金属框架或钢筋混凝土的钢筋等自然构件、金属管道、配电的保护接地系统等与防雷装置组成一个共用接地系统。接地电阻不大于1欧，并在合适的地方预埋等电位联接板，对信息系统的配电装置设多级电涌保护器。各信息系统的防雷击电磁脉冲由各设备厂家自行设置。⑦55 由用户变电所供电的地下汽车库、社区中心、商场低压配电系统接地形式采用TN——S制。⑧本工程各单体住宅低压供配电系统接地形式均采用TT制。⑨在强、弱电竖井设40*4热镀锌扁钢接地干线和接地端子，电梯机房设BV—1*25专用接地线。PE线和中性线须严格分开，所有电气设备和电气装置如线槽、桥架等金属外壳应可靠连接，连成一不断导体与PE线相连。⑩本工程采用防雷、信号、保护三者联合接地方式，接地电阻不大于1欧姆。本工程采用总等电位联接，设总接地排，各种管线进户处均应作可靠联接，潮湿场所如卫生间设置局部等电位联接以保证安全。（4）信息通信系统信息通信电缆引自小区中心机房，由就近的人孔或手孔穿无缝钢管进各单晶体珠电信间，保护管出建筑物外墙1000-1500mm，室外端埋深0.5-1.0米，并做好防水措施。第幢住宅进户电缆的数量及规格详见各有关平面及系统配线缆网系统图。住宅采用竖井上升形式，部分楼层设置楼层挂壁式有源配线箱。每套住宅设置壁嵌式信息配线箱，数据通信时，可通过选装的模块将一路信号扩展为多路信号，组成家庭局域网；语音通信时可并联多路话机或跳线选择连接线路。每户引入室内电话线2对，4对五类或五类以上非屏蔽数字对绞线缆一条。电话插座接口为RJ11，数据插座接口为RJ45.本设计范围：电信间的管道引入、电源、地线、照明、防水、通风与散热。建筑物内的通信管网系统。信息配线箱至信息插座的线缆。下列内容由通信工程设计：电信间的其余相关工艺、其余线缆的设计。（5）有线电视系统有线电视电缆由由就近的人孔或手孔穿无缝钢管进各单晶体珠电信间，保护管出建筑物外墙1500mm，室外端埋深0.7米，并做好防水措施。每幢住宅进户电缆的数量及规格详见各有关平面及系统配线缆网系统图55 有线电视系统采用860HZ双向网络传输技术，信号传输网络由同轴射频电缆、放大器和分支分配器组成，系统经双向光工作站或双向放大器放大，以分支分配方式设计。本系统另可作为宽带接入网，既可有收看电视的基本功能，又可提供多功能住处服务。到用户终端的信号电平满足68±6db.系统内各种元器件就有配套的厂家提供。系统的各项电气性能指标满足市有线电视联网接口的要求。住宅采用竖井上升形式，各楼层设置明装电视电缆分接箱，内按需配置放大分支分配器等。住宅终端数量为1340只。每套住宅设置壁嵌式信息配线箱，每户引入1-2路接入线，通过箱内的分配器，可扩展6-8路信号。（6）安全防范系统①楼宇访客对讲系统系统按可视系统进行设计并预留管线，户内设置紧急呼叫求助按钮。电梯轿厢设置紧急呼叫按钮或报警电话，信号传输至安保中心控制室，本系统内信号电缆的型号规格根据所选设备的要求另行配置。系统所需电源接入底层的访客对讲分接箱。对讲联网电缆引至安保中心控制室或值班室的小区访客对讲系统，穿钢管详见各有关平面及系统配线缆网系统图。通过选装的信息配线箱模块，能连接多个对讲分机。住宅采用竖井上升形式，各楼层设置明装访客对讲分接箱等。②③④防盗报警系统在住宅单元的底层、二层和顶层设置防盗报警控制器，阳台、窗等部位设置入侵探测器，报警信号的接入方式和干线上升方式同楼宇访客对讲系统。通过选装的信息配线箱模块，能扩展监测点和报警点。防盗报警系统采用以下探测器：壁挂被动红外入侵探测器，视场中心与可能入侵的方向成90度。吸顶被动红外入侵探测器，安装上重点部位的上方天花板上。幕帘式被动红外入侵探测器，安装于窗户上方一边距离角50mm处。磁开关入侵探测器，安装于防盗门的开合处，距上角150mm处，及窗的开合处上方距窗角50mm处，舌簧管安装于门、窗框上，磁铁安装于门、窗框上，两者对准，间距应为5mm左右且保证可靠工作。易燃气体探测器，吸顶安装于厨房。55 安防系统中的电视监控、周界防范报警、电子巡更和停车库管理等子系统和数据通讯系统均有专业公司另行出图。弱电系统与强电系统的联动关系、所涉及的强弱电界面，须有系统承包或集成厂商提供方案，经业主和设计认可后另行出图，实施。（7）火灾自动报警及联动控制系统：本工程在地下车库，商业用房，社区中心等单体建筑内设置火灾自动报警及联动控制装置，按二级保护对象要求设计。本系统与其他相关系统联网。5.5.3暖通设计（1）工程概况本地块由住宅及配套公建组成，最高建筑二期23层。住宅区内包括单元住宅及必要的设备用房等组成，有地下停车库。对地下停车库进行通风设计。（2）设计依据《采暖通风与空气调节设计规范》《平战结合人民防空工程设计规范》《高层民用建筑设计防火规范》GB50054-96(2005年版)《民用建筑防排烟技术规程》(DGJ08-88-2000)《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》(GB50067-97)《机动车停车库（场）环境保护设计规程》(GJ08-98-2002)《全国民用建筑工程设计技术措施暖通空调.动力》(2003年版)《通风与空调工程施工质量验收规范》GB50243-2002《城市区域环境噪声标准》GBJ16-87(2006年版)《建筑设计防火规范》GB50098-98《人民防空工程设计防火规范》建筑专业所提条件3、设计参数①室外气象参数大气压hpa空调干球温度℃湿球温度℃相对湿度%通风干球温度℃主导风向风速m/s夏季1025.13428.2℃32东南3.255 冬季1005.3-475%3西北3.1②通风换气次数房间名称换气次数（次/时）配电房15水泵房、库房3公用厕所10地下车库6电梯机房15（或保持温度不高于40℃）4、空调系统设计配套公建拟采用vrv小型集中空调系统住宅内空调机由业主自行设置，室外空调主机由建筑统一设置，并预留电源。5、机械通风设计①地下一层停车库机械通风系统，设计拟采用离心式通风机组，根据车库防火区及防烟分区的设置，设计布置相关的排风及进风机房，车库排风的排放点设于建筑相对设点，以满足环保卫生要求。车库的排风集中排放。②地下水泵房、变配电房等设备房间设机械排风系统。③公共厕所的卫生间均设机械排风系统。排风由竖井集中后排放，排放点设于建筑相对高点，满足环保卫生要求。④住宅厨房设置脱排油烟机排风，同一垂直方向的厨房合用一个排烟道，排烟道采用双风道烟道，参照标准图集。6、消防设计①地下一层停车库设计设置通风系统兼作消防机械排烟系统。平时作为车库的送、排风系统，火灾时作为车库的消防排烟及补风系统。②车库的排烟系统根据建筑的防烟分区进行设置，满足消防规范的要求，地下车库排烟量按换气次数6次/时计算，车道自然补风。③通风及防排烟风管均采用不燃材料制作。④通风的防火，防烟分区服从于建筑防火，防烟单元。凡穿过不同防火分区、沉降缝、通风机房等火灾危险性较大房间的隔墙或楼板处的通风管道均设防火阀。55 ⑤所有单体的防烟楼梯间及其合用前室均采用可开启外窗进行自然排烟。⑥配套公建大空间等按《规程》设置防排烟系统。⑦排烟风机入口处设置能自动关闭的排烟防火阀并与该风机连锁控制。7、环保设计①噪声预防1）对风机采用低噪声型。2）所有的电动设备均设减震措施，防止固体传声。3）对通风机房等设备用房的围护结构作吸声处理。4）送、排风管设消声装置。②废气排放地下车库等均考虑排风和排风高度，排风集中经土建风道至2.5米以上高处排放。8、节能设计①机电产品均采用高效节能型。②空调冷媒管道均采用高绝热性能的材质进行保温。③围护结构的传热系数应符合《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》（JGJ134-2001）的规定。④地下停车库诱导式通风风机设置CO浓度探测仪能有效地控制系统排风风机的开启，从而达到节能的目的。5.5.4节能设计（1）建筑设计客厅、起居室采用断桥铝合金框，LOW-E中空玻璃，屋面及外墙作保温隔热处理，外墙采用30mm挤塑聚苯板，以达到KM≤1.0。屋面采用20mm挤塑聚苯板加珍珠岩保温系统。（2）结构设计采用轻质隔墙，减轻建筑自重，节约结构构件用料。（3）给排水设计洁具采用节水型冲洗配件，水泵选型尽可能使工况点位于水泵——扬程曲线的最高效区段内。55 （4）电气设计①采用节能光源及高效灯具。自然采光的利用。②核定用电量的控制。③变压器的台数控制，并采用低损耗变压器。④住宅楼内走廊等公共部位的照明采用紧凑型灯具，楼梯照明采用声控开关控制。半地下车库采用T8型荧光灯，功率因数改善不小于0.9，并采用就地补偿措施。⑤住宅办公部分及公建部分的光源和照明灯具均采用高效节能灯，除高层住宅电梯厅照明和应急照明外，其他部分照明采用节能自熄开关；荧光灯采用电子镇流器或高功率因数节能型电感镇流器。⑥部分小区内的庭院灯、草地灯采用太阳能源消耗。（5）屋面设置太阳能集热管供应热水系统，减少能源消耗。5.5.5无障碍设计（1）设计依据《城市道路和建筑物无障碍设计规范》（J114-2000）（2）设计理念①体现“以人为本”的设计原则，为残疾人、老年人等弱势群体提供尽可能完善的服务。②充分考虑残疾人、老年人对居住空间的特殊要求。（3）道路设计小区内各道路人行道的纵坡度不大于10%，人行道有台阶时，设轮椅坡道。小区主要入口的人行道设缘石坡道。停车场设置无障碍设计车位。商业用房、社区活动中心等公共建筑等入口处作无障碍设计。（4）单元门入口设计①中高层每单元的入口设计1：12的无障碍坡道，坡道口设置盲块。高层住宅的公共走道，电梯轿厢、候梯厅均按无障碍设计。轿厢尺寸不小于1600*1400mm，走道净宽不小于1200mm。②无障碍住房均有良好的采光与通风。公用外门开启后净宽不小于1000mm；门厅通行宽度大于1500mm；各使用空间均按标准设计。55 ③无障碍住房的给排水、通风、燃气、电气等设备按规范设置。5.5.6消防设计本项目为民用居住建筑，层数11-17层，属二类建筑，按二级耐火等级设计。（1）总体消防设计①紧急状态（如火警）下消防车道可到达每个建筑物，车道宽度大于4M,高层建筑同时满足登高面要求；②建筑物之间的间距及道路转弯半径满足消防规范要求；③室外消火栓布置间距不大于120米；④小区结合物业中心设立消防控制中心；（2）单体消防设计①住宅各单元标准层均独立成为一个防火分区；②疏散楼梯，疏散距离均满足规范要求；③高层开向前室的门采用乙级防火门；④地下机动车车库设有自动喷淋系统，分为两个防火分区，每个防火分区面积均小于4000m2.每个区域设两个疏散口。机械排烟，地下自行车库设有自动喷淋系统，分为两个防火分区，每个防火分区面积均小于1000m2每个区域设两个疏散口。（3）消防报警①将根据消防法规的要求，在地下车库，公建及规范要求的地方设立消防报警系统及相应的联动控制系统。报警系统将选用总线制报警系统及相应产品。3②根据规范设置感温感烟探测器，设置手动报警按钮（带专用通信接口），警铃，此外，在消水栓箱内设有直接起动消防泵的控制按钮。③火警发生后，报警系统能自动发讯并能自动（或手动）启动喷淋泵和消火泵，同时启动正压风机及排烟风机，启闭有关阀门，强制消防电梯降至产层。④报警及联动控制系统的布线根据不同情况分别采用BV、RVV、RVVP穿金属管暗敷时，应在金属管上采取防火保护措施。（4）给排水消防设计①供水水源55 由市政提供二路DN200给水管道，经水表计量后在基地内成环状布置。供室外消防用水，室外消水栓采用低压消防给水系统。②室内消火栓系统1）高层住宅和地下车库室内消火栓采用临时高压消防给水系统。2）住宅、车库走道等明显易于取用的地点设有消火栓箱，消火栓竖管设置间距保证同层有两支水枪充实水柱同时达到被保护范围内的任何部位。3）自动喷水灭火系统4）自动喷淋采用临时高压给水系统，危险等级属为中危险II级，设计喷水强度8L/min·m2，作用面积160m2。5）每个防火分区均设有水流指示器，当任何一个喷头动作时，喷水系统的加压泵立即启动，并发出信号至消防中心报警。系统采用玻璃喷头，其动作温度为68℃。6）水泵接合器7）消火栓系统和喷淋系统于室外分别设有水泵接合器，供市政消防车向室内加压供水，每个水泵接合器的流量为10-15l/s，并与室外消火栓设置间距在15-40米范围内。灭火器在走廊和有固定人员值班的场所，均设有手提式灭火器。5.5.7人防设计本工程结合地下汽车库设人防地下室。设六级人防地下室约8000m2。共分为4个防护单元，每个单元面积均小于2000m2，防护单元内分设防暴单元，采取临战砌筑方式，每防暴单元面积均小于500m2.其深化设计由有专业资质的设计单位完成。5.5.8劳动保护、卫生防疫、环保（1）劳动保护①电梯的选用是经劳动保护部门认可的产品。②有人操作的设备机房、库房等设有机械通风系统和岗位换气装置。③较大的设备机房、管理人员另设工作室。（2）卫生防疫①内供水管采用UPVC管材，以保证水质质量。②采光设计充分考虑建筑自然采光和通风的需要，其居住空间窗地比＞1：7，其它部分的窗地比＞1：10。55 ③新风量均满足规范要求设置。④洁具数量按规范要求设置。⑤建筑基本呈南北向排列，有利于满足日照要求。高层群筑满足规定日照要求，详见日照分析图与结论。（3）环保①地块内产生的废水、污水、废气、噪声等采取以下措施：1）污、废水室内厨、卫污、废水合流，设置化粪池，经总管汇集后排入市政污水管网。车库的废水经隔油和污泥沉淀由分散设置在集水井中的潜水泵加压后排至室外。2）废气厨房烟气经烟道高空排放。地下停车库废气高出地面2.5米以上排放。排气（排烟）口部结合小区的绿化景点进行排放。3）噪声控制设备采用低噪声，设备基础采用隔震处理，管道与设备接口采用软接口，并根据需要安装消声装置。高层水泵单独设置。对产生较大噪声的电梯机房采用隔音门、吸音墙和吊顶。设备机房内的水泵设有隔振及消声措施，以减少对环境的影响。②垃圾收集设计小区内设置垃圾收集点，位置设在各组团中。垃圾收集方式为集中存放定期运出，并设立袋装和分类。5.5.9安保设计（1）小区安保系统设计的目标、原则小区的安保系统设计目标本着“造价不高，功能全”的宗旨，坚持“适用、安全、经济、美观”的原则，小区安保系统设计采用先进、成熟及实用的技术；整个安保系统将为物业、居委会各方面的服务工作提供方便。（2）系统方案概述①小区内将设立电子保安系统55 保安系统将是一个包括侵入探测、报警监控、出入口控制的综合系统，并设置安保中心总控室。②本工程设置访客对讲系统主机设在单元门口防盗门上，中心高地1.6米挂壁安装，管理员机设在值班室或其它合适位置，每户设带报警按钮的对讲分机。来访人员将由单元门口的对讲机呼叫住户，经住户同意并开启电控门锁后方可进入单元内。③小区内将设置巡更系统并在小区内各主要部位设置巡更点。巡更系统能按时间、区域或部位对巡更点和巡更线路编程设防或撤防。④家庭安全防范报警系统住户室内设置“四项保安”系统：1）一层、二层和顶层住宅的对外门窗均设防盗报警探测器（微波红外线防盗探测器双鉴探头）；2）有害气体泄露报警；⑤消防报警与灭火控制根据国家相关规范，地下汽车库等场所将设二级火灾自动报警系统。5.6建设内容5.6.1项目概述本项目地块位于阳光花园一期南侧，由两块用地组成。用地位于长江北岸，南临沿江路，用地面积42918.65m2。5.6.2安庆市阳光花园二期技术经济指标经济技术指标详见表5-1、表5-2。表5-1二期住宅经济指标项目单位数量备注基地面积m242918.65建筑面积m2121265.85其中地上建筑面积m2111678包含阳台7090m2，电梯间711m2其中商业面积m26159.26住宅面积m2102728.3555 公建面积m22082.01其中管理办公楼m2491.83医疗站，物管，居委会，活动室，办公治安室m29入口大堂物业m21481.18水泵房m2100地下面积m210296.23其中人防工程m28192.23其中人防面积为8192.23m2自行车库m22104容积率2.58绿地率32%人均绿地m25覆盖率23.60%总户数户79055 第六章环保与节地、节能、节水、节材6.1环境保护6.1.1执行的环境保护标准（1）《中华人民共和国环境保护法》（2）《中华人民共和国水污染防治法》（3）《中华人民共和国固体废物污染环境防治法》（4）《建设项目环境保护管理办法》（86）国环字第003号（5）《环境空气质量标准》（GB3095——1966）二级标准（6）《地表水环境质量标准》（GB3838——2002）Ⅲ类标准（7）《城市区域环境噪声标准》（GB3096——93）Ⅰ类标准（8）《污水排入城市下水道水质标准》（GJ3082——1999）（9）《大气污染物综合排放标准》（GB16297——1996）（10）《饮食业油烟排放标准》（GB18483——2001）（11）《建筑施工厂界噪声限值》（GB12523——90）（12）《污水综合排放标准》（GB8978——1996）6.1.2项目建设期环境影响治理措施（1）施工噪声防治措施1.加强施工管理：施工期间应严格执行《建筑施工场界噪声限值》（GB12525-90），遵守当地环境保护主管部门的有关环境管理规定，强化施工噪声环境管理，减轻施工噪声对周围环境的影响。2.合理安排作业时间：高噪声源施工机械，尽可能安排昼间作业，减少施工频次，夜间施工向环境保护主管部门申报，征求同意后方可施工。3.施工中尽量采用低噪声的施工机械：减少同时作业的高噪声施工机械数量，最大限度地减轻声源叠加的影响；4.合理布置高噪声源：合理调整施工现场的布局，尽量将高噪声源设备远离居民楼等敏感点，切实减缓施工期噪声对环境敏感点的影响。（2）扬尘污染防治措施55 1.在天气炎热干燥时进行洒水抑尘：对裸露地面、施工现场道路、堆料场地、作业场所等易起尘点适量进行洒水抑尘，减少扬尘产生量。根据类比调研，在施工时适量洒水可减少约70%的扬尘产生量，施工期洒水抑尘作用类比监测数据。2.设置专用库区：对较易起尘的散装物料（尤其是散装水泥、黄砂等）堆置应设置专用库区，避免风蚀扬尘影响大气环境；施工阶段，废土石应集中堆放，并及时运往及置场。（3）施工废水污染防治措施1.设置临时废水沉淀池：在拟建项目场地，设置临时废水沉淀池一座，收集施工过程中产生的生产性废水及地表径流，废水经沉淀后，补充施工用水或排入城市下水道管网。2.修建挡土墙、设临时排水沟渠：施工场地四周修建挡土墙，并设临时排水沟渠导排废水，注重节约用水，减少水土流失产生量。3.建临时化粪池：施工人员集中宿营，生活污水集中排放，宿营区污水经化粪池处理后，排入城市下水道管网。（4）施工垃圾1.建筑垃圾分类回收：拆迁及建筑施工过程中产生的碎砖、砂石等建筑垃圾要分类回收处置，不宜回收的无害固废可回填平整场地；少量多余施工弃土要及时运往由环卫部门指定的处置场堆荐。2.生活垃圾应集中堆放：施工人员生活垃圾应集中堆放，由环卫单位清运或定期送往城市垃圾中转站，最终由环卫部门集中处置。6.1.3建成后环境影响防治措施（1）废水污染防治措施本项目区内排水采用雨、污水分流制。由于生活污水污染物成分较为简单，因此各部分产生的生活污水，可由各建筑物内的排水管网统一收集。经三格化粪池处理后再排入市政排水管道进入长江安庆段。（2）固废污染防治措施55 对于生活垃圾和商铺、办公垃圾，包括塑料、废纸、金属、玻璃和织物等，以及餐厨垃圾等。设计一定数量的垃圾收存堆放点，要做到分类堆放，并要求及时清运，避免造成垃圾二次污染。要防止冬季由于风力较大而形成垃圾飞散，夏季由于气候炎热容易导致有机餐厨垃圾腐败变质，滋生蚊蝇，因此，对于不同季节的垃圾要做到妥善处置，做好灭杀蚊蝇和消毒工作，并要求及时清运。为消除垃圾污染，实现垃圾资源化、减量化、无害化、减轻对环境的影响，采取如下措施：实现垃圾带装化，要实行垃圾分类回收；小区内公共场地要及时清扫、全日保洁、定期消毒；在每层楼设立立即收集间，由物业管理部门负责将其运送到垃圾转运站，并最终由环卫部门负责集中处置。（3）噪声污染防治措施1.从声源上控制：选择低噪声和符合国交噪声标准的设备。采用吸声、消音技术：对生产噪声大的设备应放置在单独的构筑内，周围可附吸声材料，通过隔声、吸声减少噪声强度。2.减轻振动：空调支架作弹性支撑连接。3.设备安装位置要得当：避免放置在邻近居民住宅的一侧。4.采用双层窗：采用双层窗（厚度为150mm）室内噪声可降低20—25dB（A）。改进窗的隔声措施如增加玻璃及空气层厚度或采用真空层还可以进一步降低室内噪声。5.房间内合理布置：朝向道路的一面的房间，应设计为厨房、卫生间、走廊、楼梯等，噪声影响较小的房间作为居住室。6.1.4项目生态环境影响治理措施（1）施工期水土流失防治措施在优化主体工程设计的同时，进行规范施工；在施工现场建造挡土墙，完善施工场地的排水系统，建有临时排水沟渠和沉淀池，避免地表径流紊流；合理设计施工时序，尽量减少雨季施工，控制施工期水土流失量。（2）绿化措施应用恢复生态学原理，采取生态恢复绿化措施，通过一定的生物、工程的技术与方法，使生态系统的结构、功能得到恢复。绿色植物不仅能美化环境、净化空气，还能减噪吸尘、改善小气候和空气污染等，具有不可忽视的作用。在各楼四周及场内空地进行有效的绿化。具体的措施包括在建筑场地内除主体建筑外，将布置为草坪、绿树等，营造出美丽整洁的环境。55 6.2节地、节能、节水、节材6.2.1用能标准和节能规范《中华人民共和国节约能源法》《住宅建筑规范》《住宅性能评定技术标准》《建筑节能工程施工质量验收规范》GB50411-2007《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005《外墙外保温工程技术规程》JGJ144-2004《节能监测技术通则》GB/T15316-1994《全国民用建筑工程设计技术措施……节能篇》，包括《建筑》、《结构》、《给水排水》、《暖通空调、动力》、《电气》五个分册《节水型生活用水器具》行业标准《民用建筑节能设计标准》（JGJ26-95）《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》JCJ134-2001《民用建筑太阳能热水系统应用技术规范》GB50364-2005《民用建筑电气设计规范 》JGJ/16-2008《民用建筑节能管理规定》中华人民共和国建设部143号令（2005年11月10日）6.2.2节地省地节能型住宅中节地包括小区规划节地和建筑设计节地两个方面，通过优化设计提高土地使用效率。具体评价指标有地下停车场、容积率、建筑设计、新型墙体材料、节地措施、地下公建和土地利用等指标。（1）本工程项目结合地下汽车库设人防地下室，设六级人防地下室8000m2，分四个防护单元，防护单元内分设防暴单元，采取临站砌筑方式。小区人防设计与地下停车场设计相结合，地下人防车库平时为机动车小车库，战时二等人员掩蔽所。实现集约用地，提高土地地下空间利用效力。55 （2）项目建设服务设施幼儿园、物业办公用房等配套齐全，通过优化设计，将物业用房规划于东南角不规则地块，在规划原则范围内，最大化提高公共建筑容积率，同时要根据公共配套内在性质，合理优化设计，避免相互间产生干扰，要适当集中，避免分散布置。（3）项目居住规划用地要在符合健康卫生和节能及采光标准的前提下合理确定建筑密度和容积率。按项目规划总用地计算：二期容积率为2.397。（4）主要通道：沿小区外围形成6m宽环行道路网，沿组团周边设置，转弯半径9-12m。次要通道：组团内部宅间道路宽4m，转弯半径6-9m，宅间道路呈放射状与环道相连。尽端宅间道设有消防车回车场地，结合道路，设置消防登高场地。步行系统：沿江路设置专门步行入口，主要步行流线在小区核心景观区进行分流，景观步行带发散至小区各个组团，减少与机动车道的交叉次数。绿化带内设1-3m宽人行景观步道，与各组团相连。（5）本项目二期停车数387辆，实现项目建设停车为52.75%，绿地率分别为35%和32%，都达到省地不低于50%和30%的标准。（6）项目每栋建筑标准层进深为为12.5米和13.4米，满足户均面宽值不大于户均面积值的1/10；小区住宅单元标准层使用面积系数为82%-85%，符合省地节能住宅设计要求，达到节约用地。（7）小区内变电设备采用厢式变压器，减少占用土地空间，达到节约用地。（8）项目工程建采用粉煤灰砖、加气混凝土砌块、砌筑砂浆取代传统粘土烧结砖，减少粘土砖生产对耕地的占用和破损，节约土地资源。6.2.3节能选择符合本省地理气候特征和经济发展水平的住宅结构体系，严格执行国家及省居住建筑节能设计标准，项目节能不低于50%的节能标准；（1）本项目每栋建筑均为坐北朝南方向。（2）墙体保温措施墙体是建筑外围护结构的主体，采用的材料保温性直接影响建筑的耗热量。本项目采用加气混凝土砌块、空心砖墙及符合墙体等具有低热转移值的新型节能墙体材料和技术；同时采用外墙表面浅色设计，以发射太阳辐射热，在满足小区规划和物业管理同时，可以在东、西面外强采用构架、爬藤等植物进行遮阳，以达到墙体保温效果。55 （3）屋面、地面保温居住区规划建筑屋面保温采用具有密度小、吸水率、导热系数等较低的特点挤塑聚苯板。条件允许，公共建筑还可以采用屋顶绿化等措施，以降低夏季太阳辐射。地面保温采用保温板、挤塑板等保温材料，隔绝了地板与地面的接触，增强了地板的防潮性和抗湿性，同时可以有效阻止楼地面热量散发，具有保温、吸音性能、增强了房间的恒温都具有很重要的作用。（4）门窗保温隔热控制窗墙比，窗墙比例不得超过国家节能设计标准规定，根据门窗具体情况，采用设置有泡沫塑料密封条，使用新型的、密封性能良好、高强度的钢塑门窗和绝热性好的塑料窗，避免金属产生的冷桥。窗户玻璃采用中空玻璃、镀膜玻璃和低辐射玻璃。户门与阳台门结合防火、防盗要求，在门的空腹内填充聚苯乙烯板或岩棉板，增加其绝热性能。（5）建筑照明、供热采暖、空调制冷系统调空技术1.规划区内一律采用国家、行业推荐的节能、高效、环保的施工设备和机具，如选用变频技术的节能设备。2.住宅楼梯间照明采用高效光源和灯具，其开关采用声光控自熄开关。一律采用高光效、长寿命、显色性好的光源、灯具和电子镇流器。采用紧凑型节能灯或T5式电子荧光灯，节电率达30%以上。3.小区道路等公共照明设计应时刻注意避免室外照明对居民室内环境起不良的影响，全部采用节能非截光灯具，非截光灯具的光不但射到地面，还射到其他工作面(如墙面、树林、建筑物等等),还能起到一定的环境照明效果。4.大力发展可再生能源，采用太阳能利用技术。全部采用集中太阳能，集中供应热水。5.项目选S11型节能变压器和电容补偿措施，比传统变压器节能20％以上。6.2.4节水（1）设计原则55 居民小区必须合理配置水资源，实行分质、分类多种水源供水，实现优质优用目标，即生活饮用要使用市政供水，生活杂用、公共用水（清洁、消防等）和小区绿化要用中水代替自来水；（2）节水设备和器具1、小区实行一户一表，单独计量。2、供水管道、阀门和配件应耐腐蚀和耐压，采用变频调速装置的水泵加压设备，保证用户水压稳定。3、采用节水型水龙头，不得使用一次冲水量大于6L的坐便器，节约冲厕用水量。4、公共设施中洗面盆、洗手盆、淋浴器和小便器等均采用感应自闭式水嘴或阀门等节水型器具。（3）中水回用项目建设规模较大，需要建设中水回用设施。中水水源为以各住宅楼的洗浴盥洗水为中水水源，此水量与所需的中水量大致平衡，可以满足使用要求。建筑冲洗厕所、厨房含动植物油较高的洗碗水、餐饮废水均不进入中水处理设施。经测算，住宅冲洗厕所用水按30L/d·人计算，该项目建成后可容纳居民3207人，住宅冲厕用水量为96m3/d。道路、绿化用水为中水，经计算本项目中水回用总量约为110m3/d。基本上能达到平衡。该项目中水处理站拟建在小区西北角落，经过处理后的中水回用于居民楼冲厕及绿化、道路洒水等。中水处理站设调节池，调节池设有溢流管，多余的废水直接排入室外污水管网进入化粪池进一步处理，处理后的中水设贮存池，中水系统的供水采用变频水泵供给。优质杂排水采用中水处理设计，其工艺流程图6-1。图6-1调节池格栅废水一级提升泵生化池二级提升泵55 陶粒滤池溢流管外排消毒装置反冲洗泵消毒池中水贮水池中水用户变频供水装置6.2.5节材严格执行国家及省居住建筑节能设计标准，本项目建筑节材可通过建筑结构体系、建筑材料、建筑装修及建筑施工和废弃材料再利用等五个方面来实现节材料目标。1、选择符合本省地理气候特征和经济发展水平的住宅结构体系，采用钢筋混凝土异形柱框架结构，短肢剪力墙结构体系。2、采用高强钢筋和高性能混凝土，减少资源浪费，广泛采用商品混凝土和商品砂浆。3、在混凝土现浇中应用预应力技术，降低板梁截面尺寸，增大跨度，达到建筑节材。4、施工中的破砖、砌块，经分类处理，符合要求的直接现场压碎后作为基础垫层材料。5、将结构施工阶段产生的建筑垃圾，经分拣、剔除并把有用的废渣碎块粉碎后，与标准砂按1∶1的比例拌合作为细骨料，用于抹灰砂浆。6、小区建筑围护材料全部采用砌块材料和采用新型砌块取代传统黏土烧结砖，利用工业废渣、粉煤灰等材料，通过烧结生产砌筑砖作为小区住宅的填充墙。7、小区建筑墙板材料采用薄板空骨隔墙（非厨卫用隔墙）、轻质条板隔墙、轻质块材隔墙等新型墙体材料体系，广泛采用水泥轻质条板、石膏轻质条板、加气混凝土轻质板等建筑材料，应用这些材料不仅可以节约大量的黏土资源，同时可降低墙体厚度，减少墙体材料和建筑砂浆的消耗量。55 8、小区中全部采用新型管材、管件，选用聚乙烯（PE）管、PVC-C管，具有寿命长、无噪声、不变形的优点，不仅可以大量节约管材，同时可以降低消耗及成本。施工企业建筑生活垃圾处理企业过程性方法建材生产企业输出端9、部分建筑垃圾可提供给建筑垃圾处理企业，由他们进行分类、加工、回收，一部分经处理的建筑垃圾可销售给施工企业，另外的可销售给建材生产企业，如钢筋、塑料、玻璃等建材可作为建材生产企业的原材料，尽可能回收建筑垃圾，以达到循环利用。建筑节材框架模式图如下：输出端55 第七章项目组织管理实施计划7.1项目组织管理合理、科学地制定管理方案，确定项目的组织机构和配置人力资源是保证项目建设和生产经营顺利进行、提高劳动率的重要条件。在制定管理方案时，我们对项目的组织机构设置及人力资源及员工培训等内容进行了研究，比选优化方案。7.1.1组织机构设置安徽盛晟投资开发有限公司为实现项目的预期目标，本着效能第一、决策迅速的特点，组织精简高效项目机构，并最大限度地压缩管理费用，采用总经理负责，下设功能性部门的组织机构与管理模式。7.1.2部门设置办公室、工程部、销售部、开发部、财务部各部根据工作职责进行有效分工。7.2勘察设计在设计工作开展的过程中，首先委托有资质的勘测单位进行必要的现场勘测工作，为后期设计提供科学的依据。在施工图设计阶段，进一步优化设计成果，对施工存在的问题及时提交设计变更通知，做好设计服务，保证设计质量。7.3招投标制度7.3.1具体要求施工队伍的选择是工程质量的重要保证，项目建设必须全面推行了施工招投标制度，通过公开招标，执行“合理低价中标”的原则。55 在监理队伍的选择上也积极推行监理招投标工作，选好队伍、选好总监、选好监理技术人员，形成一支规范的、公正的建设管理队伍，推进项目的顺利实施。7.3.2招标内容根据安庆市发改委《关于办理工程建设项目审批（核准）时核准招标内容的意见的通知》和《安徽省实施<中华人民共和国招标投标法>实施办法》，结合项目单位自身条件，本项目就招标内容进行招标。7.4施工阶段施工阶段是项目实施时期的主要阶段，其工期长短和质量等级将直接影响项目的投入使用。因此项目单位必须要求施工单位要根据施工图编制详细的施工组织设计，做出适当的安排，保证合理交叉进行。7.5竣工验收建设项目按批准的设计文件规定的内容建完，并经检查、试运转合格后，应及时验收。7.6物业管理随着人们居住观念的改变，往往对其所购买物业的管理比较重视，良好的物业管理有利于塑造企业品牌，提升物业的价值。建设项目将采取公开招标的方式，聘请高水平的物业管理公司在物业开发前期介入，把物业管理公司自身积累的一些对物业设计、管理的专业经验融入到项目设计中去，完善设计细节,以弥补物业开发中的各种缺陷，进一步满足业主的需求;同时运用现代管理手段和先进的维修养护技术，为物业售前售后的整个使用过程提供对房屋及其设备、基础设施与周围环境的专业化管理。7.7项目实施进度计划本项目计划总建设期为2年。具体安排可见《项目实施进度横道图》。项目实施进度安排表55 序号进度安排实施内容20091-620097-1220101-1220111-1220121-121项目建议书编制和报批2项目可研报告编制和审批3项目规划设计和审批4用地审批及征地5勘察设计6工程招投标及工程施工准备7建筑安装施工8销售期55 第八章投资估算与资金筹措8.1估算依据建筑工程费按照本可研报告工程建设方案参照《2000年全国统一建筑工程基础定额安徽省综合估价表》及安庆经济技术开发区类似工程指标估算。供水、供电、道路、绿化参照《2000年全国统一安装工程基础定额安徽省估价表》进行估算，价差按建设单位提供的实际情况作适当调整。土地及有关规费按相关合同和收费标准进行估算。8.2投资估算安庆市阳光花园二期工程建设总投资估算为31070.72万元。其中：（1）土地费用：6495.41万元（2）前期费用：725.49万元（3）建筑安装工程费：18395.85万元（4）室外工程费：1620.29万元（5）行政规费：1098.29万元（6）配套费用：372.72万元（7）不可预见费：1471.67万元（8）建设期利息：891.00万元详见表8-1《建设投资估算表》序号项目计算式估算金额备注1土地费用6495.41　1.1土地成本按相关规定6495.412前期费用　725.49　2.1设计、勘测、绘图18395.85万元*2.0%367.92建筑安装工程费的2.0%2.2项目咨询费5.5含调研、可行性研究报告2.3施工图审查费1.2元/㎡*121265.85㎡14.55按规定2.4建安监理费1.2%*18395.85万元220.75建筑安装工程费的1.2%　55 2.5环境评价费5.5　2.6预售证办证费0.25元/㎡*121265.85㎡3.03　2.7建筑面积测绘费1.4元/㎡*121265.85㎡16.98　2.9三通一平费15元/㎡*42918.65㎡64.38　2.10防雷审查费0.95元/㎡*121265.85㎡11.522.11招投标代理费1.0元/㎡*121265.85㎡12.13　2.12价格鉴证费按相关规定3.243建筑安装工程费　18395.85　3.1住宅1500/㎡*102728.35㎡15409.303.2商业1500/㎡*6159.26㎡923.893.3公建1500元/㎡*2082.01㎡312.30　3.4地下室1700元/㎡*10296.23㎡1750.364室外工程费　1620.29　4.1供水、供电安装费60元/㎡*121265.85㎡727.6　4.2绿化及环境工程费400元/㎡*19305.56㎡549.364.3道路和排水管网工程费80元/㎡*42918.65㎡343.33　5行政规费　1098.29　5.1基础设施配套费(住宅)70元/㎡*102728.35㎡719.105.2基础设施配套费(非住宅)80元/㎡*18537.5㎡148.305.3土地登记费按相关规定0.355.4墙改费8元/㎡*121265.85㎡97.01　5.5人防异地建设费0　5.6白蚁防治费2.5元/㎡*121265.85㎡30.32　55 5.7规划技术服务费(住宅)1.4元/㎡*102728.35㎡14.38　5.8规划技术服务费(非住宅)2.3元/㎡*18537.5㎡4.26环卫管理费3元/㎡*121265.85㎡36.38　河道工程修建维护管理费按相关规定30.00散装水泥基金1.5元/㎡*121265.85㎡18.19　6配套费用372.726.1电力一户一表安装费850元/户*790户67.156.2生活用水一户一表安装费900元/户*790户71.106.3管道燃气工程建设费2968元/户*790户234.477不可预见费18395.85*8％1471.678建设期利息891.00合计　31070.72　8.3资金筹措建设总资金估算为31070.72万元，资金来源如下：（1）自有资金：项目建设单位自有资金11070.72万元（含注册资金2000万元），约占总投资的35.63％；（2）申请银行贷款：项目借款15000万元，约占总投资48.28％；（3）项目销售款：项目从2010年起商品房预售款5000万元，约占总投资16.09％；（4）依据工程实施进度和项目建设的实际情况，资金使用计划详见8-2《资金筹措和使用计划表》。55 表8-2资金筹措和使用计划表单位：万元序号项目2009201020112012合计1建设总投资12428.2918642.4331070.721.1建设投资11760.0418419.6830179.721.2建设期利息222.75668.25891.002资金筹措12428.2918642.4331070.722.1自有资金4928.296142.4311070.722.2银行借款75007500150002.2.1本金750075002.3商品房预售款5000500055 第九章财务评价9.1评价依据及说明财务评价按照原国家计委、建设部联合发布的《建设项目经济评价方法和参数》（第三版）进行编制。项目建设经营期从2009年开始，2012年结束，经济计算期4年。项目财务内部基准收益率参照行业标准，取14％。9.2销售收入估算可销售建筑物有多层、小高层住宅以及商业门面、车库，可销售面积108887.61平方米。根据销售计划，预计销售总收入为55675.66万元。销售建筑物类型及面积见表9-1《销售建筑物类型及面积一览表》，销售收入详见表9-2《销售收入及税金估算表》。表9-1销售建筑物类型及面积一览表建筑类型可销售面积（m2）销售价格（元/m2）金额（万元）住宅102728.35500051364.18商业6159.2670004311.48合计55675.66表9-2销售收入及税金估算表单位：万元序号年份项目2009201020112012合计1销售收入11135.1333405.411135.1355675.661.1住宅10272.8430818.5110272.8451364.181.2商业862.302586.89862.304311.482销售税金及附加1230.433691.301230.436152.162.1营业税556.761670.27556.762783.782.2城市建设维护税38.97116.9238.97194.862.3教育费附加16.7050.1116.7083.512.4交易印花税55.68167.0355.68278.3855 2.5交易管理费5.5716.705.5727.842.6土地增值税556.761670.27556.762783.789.3总成本估算总成本有下列项目构成：（1）建造成本：项目建设投资摊入各年计入总成本；（2）管理费用：按年销售额的4％提取，分年计入总成本；（3）销售费用：按年销售额的3％计取；（4）财务费用：银行贷款利息按实际发生额计入成本。详见表9-3《总成本费用估算表》总成本费用估算表单位：万元序号项目2009201020112012合计1建造成本11760.0418419.6830179.722管理费用0742.34742.34742.342227.023销售费用0556.76556.76556.761670.284财务费用222.75668.25653.4001544.405总成本费用11982.7920387.031952.51299.135621.429.4利润估算利润估算详见表9-4《利润表》，按规定应缴纳所得税，税率为25％，企业盈余公积金按税后利润10％计取。项目计算期末实现利润总额16992.17万元，税后利润12616.69万元。表9-4利润表单位：万元序号项目2009201020112012合计1销售收入11135.1333405.411135.1355675.662销售税金612.431837.30612.433062.163总成本费用11982.7920387.031952.51299.135621.424利润总额-11982.79-9864.3329615.69223.695结转下一年亏损(收益)-21847.127768.4816992.176所得税1942.122305.924248.047税后利润5826.366917.7712744.138盈余公积金58.2669.18127.4455 9未分配利润5768.106848.5912616.69表9-5借款还本付息表单位：万元序号项目2009201020111借款及还本付息1.1年初借款本金累计15222.7511668.251.1.1本金15000110001.1.2建设期利息668.25668.251.2本年借款750075001.3本年应计利息222.75668.25653.401.4本年还本付息1.4.1本年还本4000110001.4.2本年付息668.25653.402偿还借款本金资金来源2.1投资回收4000.001000.00借款偿还期（含建设期）2.63年表9-6现金流量表（全部投资）单位：万元序号项目20092010201120121现金流入11135.1333405.411135.131.1销售收入11135.1333405.411135.131.2其他回收资金2现金流出11982.7920999.465731.924217.452.1建设投资11760.0418419.682.2流动资金2.3销售税金612.431837.30612.432.4经营成本222.751967.351952.51299.12.5所得税1942.122305.923净现金流量-11982.79-9864.3327673.486917.684累计净现金流量-11982.79-21847.1217809.1534591.1655 通过对表9-6《现金流量表（全部投资）》和表9-4《利润表》的计算，得出评价指标如下：所得税后财务内部收益率（FIRR）：29.82％所得税后财务净现值（ic=14％）：4673.13万元投资回收期（含建设期）：2.79年投资利税率：54.69%投资利润率：40.61%9.10不确定分析（1）盈亏平衡分析总投资不变，且住宅售价按基准方案所设，则当销售收入等于总成本时，即项目刚能保本，计算可得出，本项目盈亏平衡点的销售率为70.5％。一般认为，盈亏平衡点的销售率小于75％时，项目可以接受。从盈亏平衡分析，本项目是有一定的风险的，但风险程度不大，基本可以接受。（2）敏感性分析为了进一步测算项目抗风险能力，现对建设投资、销售收入和土地价格作增加和减少5％的单因素变化分析，项目财务收益率变化详见表9-7《敏感性分析表》。表9-7敏感性分析表项目基本方案投资变化销售收入变化土地价格+5％-5％+5％-5％+5％-5％内部收益率（％）29.8225.2334.2635.3124.1926.2433.56较基本方案增减-5.014.025.07-6.05-4.003.32根据敏感性分析表，项目对建设投资、销售收入的变化都比较敏感，尤其是销售收入的变化影响更大，但均高于14％的基准收益率，项目有一定的抗风险能力。12.11财务评价结论项目所得税全部投资财务内部收益率为29.82％，大于基准收益率。财务净现值（ic＝14％）为4673.13万元，大于零，投资回收期（含建设期）2.79年，借款偿还期2.63年，55 项目在财务上是可行的。通过盈亏平衡分析，项目是可以接受的。通过敏感性分析，项目有一定的抗风险能力。55 第十章结论与建议10.1结论通过研究分析安庆市阳光二期住宅建设项目是安庆市重点项目，符合安庆市总体规划，项目建设适应安庆城市建设和经济发展的需要。本项目南频长江，北靠人民路，东接长江大桥，西临迎江寺、振风塔。项目地理位置优越，交通便利，如能按期按质完工，按计划销售，将具有较强的市场竞争力和抗风险能力。房地产贷款的特点是可用销售回款还银行本息，本项目自筹资部分落实到位，从分析测算来看，本项目财务效益较好，偿还借款本息有保证，项目在规划设计、市场定位等方面符合市场需求，如辅之完善的市场营销计划和有效的项目管理，项目筹资方案可行。10.2建议1、安庆市房地产市场竞争激烈，购房者日趋成熟，良好的规划、设计、建造品质及人文环境已成为中高档物业必备的前提条件，开发商应结合安庆市场消费者心理、特别是中高档物业消费对象的时尚需求，按照承诺的规划设计方案尽快完成景观的设计及施工。2、项目的销售高峰期大约只有半年，在开发建设报竣后二年内应售完，销售期延后对项目的影响很大，故应加强市场营销管理，从市场定位，广告推广，销售等环节全面控制，加快回款速度，以确保项目资金的正常运转。3、项目建设在精心设计、精心施工，确保工程质量的同时，要积极采取措施，控制投资，节约成本，努力提高经济效益。4、本项目是中高档的住宅小区，环境优美，服务设施较完善，应加大宣传，努力提高项目的知名度，保证项目有良好的销售率。55'