安居工程建设项目可行性研究报告 106页

'安居工程建设项目可行性研究报告第一章总论1.1项目背景1.项目名称:某县安居工程建设项目2.项目承担单位：某县城建开发公司拟建设的安居工程小区，位于某县城关镇东街村南环东路。目前该区域村民住宅用地，有临时简易用房，但由于市政条件落后，居住环境脏、乱、差，不利于该区域经济及社会的发展。通过本项目的建设，将有效地促进商贸和城镇化的有机结合，改善某县软硬环境，从而提升某县城市整体形象；同时，还将推进和完善某县住房保障体系建设，切实解决中低收入阶层的住房问题，缓解社会矛盾，对更好的落实国家目前的房地产政策意义重大。　　3．某县概况某县在黄帝时称好峙，为祭天之所．夏朝时为雍州之域，商时为岐周之地，春秋战国时属秦。秦孝公十二年(前350)始置好峙县。秦始皇统一六国，建都咸阳，好峙属京畿辅地．北魏时改好峙为漠西县，隋改为上宜县，唐又置好峙．唐睿宗文明元年(684)，唐高宗取葬县北之梁山，谓“某陵”，遂更县名为“奉天”，以奉祀某陵。唐德宗建中四年(183)因朱濉之乱，德9宗避难奉天，叛平，于兴元元年(784)升奉天为赤县，由京都直辖。唐昭宗某宁二年(895)以奉天县置某州。尔后屡有更迭，到民国2年(1913)改某州为某县．-105- 　　某县位于关中平原中段北侧，渭北高原南缘，处北纬34°19′36″--34°45′05″，东经108°00′13″--108°24′18″之间。由于地处鄂尔多斯地台南缘与渭河断裂盆地的结合部，形成南部黄土台原、中部带状平原、北部丘陵沟壑三个地形地貌。东邻礼泉，西接扶风，麟游，南连兴平、武功，北临永寿。总面积1002.7平方公里。耕地103.12万亩。气候温和，四季分明，属暖温带大陆性季风气候，年平均气温13．1℃，无霜期为224天，年平均降雨量573--590毫米。　　全县辖城关、临平、梁村、薛录、马连、阳洪、注泔、峰阳、阳峪、灵源，王村、姜村12镇，漠西、新阳、周城、石牛、梁山、关头、大杨、大墙８乡．425个村民委员会，总人口55万。某县农业资源丰富，尤以土地资源为最。全县100余万亩耕地，是陕西省产粮大县之一，为全国优质粮基地县。主产小麦、玉米和黄豆、红薯等。经济作物品种繁多，主要有油菜、棉花、烤烟、西瓜、甜瓜和各种蔬菜。全县果园占地22万亩，出产的苹果、梨、柿子质地优良，远销全国各地。广杏、御石榴也颇负盛名。境内有漆水、漠谷、泔河三条主要河流。矿产资源以石灰石为主，蕴藏量3亿立方米，属国家优质矿石，是建材、化工生产的主要原材料，有极为广阔的开采前景。　　某县素有“干县”之称，干旱历来是制约经济特别是农业生产发展的主要因素。建国后人民政府动员群众开展大规模的农田水利基本建设，建成了宝鸡峡、羊毛湾两大灌区，修建大小水库17座，总库容量1．14亿立方米，打成深井、辐射井1128眼，水浇地面积52万亩，北部修建了数万亩梯田，抵御自然灾害的能力大为增强。某县经济以农业为主。建国后，某-105- 县农业生产逐渐摆脱传统农业的束缚，由自给半自给逐步向商品化生产过渡。中共十一届三中全会以来，农村普遍推行了家庭联产承包责任制，贯彻落实了“既要抓好粮食生产，又要积极发展多种经营”的方针，极大地调动了农民的生产积极性，农业生产高速发展。1997年农业总产值3．4亿元，农民人均纯收入达到1270元，传统的以种植业为主的产业结构发生了明显改变，各种门类的专业户、专业村、经济联合体不断涌现，区域性的经济优势得到充分发挥，商品基地初具规模，农民从事第三产业的人越来越多。　　某县的工业生产建国后经历了从无到有、从小到大、从手工业到大工业、从基础工业到高科技企业、从单一的全民所有制到国有、集体、合资、私营并举的发展过程。乡镇企业异军突起，私营企业方兴未艾。工业总产值达2．3亿元。主要门类有化工、医药、机械加工、建筑建材、纺织印染、工艺美术和食品、造纸等，主要产品有：人造板机器、中西药品、轻钙、重钙、电石、水泥、电机、板纸、棉纱、纺织品、果汁、丝袜、副食、奶粉等。某县是古丝绸之路上的重镇，历史上交通较为便利。西兰公路贯穿过境。先后修建了某普、某兴、某扶等主要公路干线。实现了乡乡通油路，村村通沙石路。1989年建成了横跨夹道河全长278．4米、高60米、宽9米的漠谷大桥，使千年天堑变通途，促进了某县东西物资交流。邮电事业也有了相应发展，全县18个乡镇设立了邮电所，安装万门程控电话与世界各地可直拨通话。　　某县商流贸易历史上就比较活跃。中共十一届三中全会以后，在国家计划指导下，按发展商品经济的要求，逐步建立了社会主义市场体系，改独家经营为多渠道经营，集体商业和个体商业如雨后春笋般发展起来，建成了闻名西北的三眼桥大市场，布料、服装远销甘肃、宁夏、青海、新疆等地。随着工农业生产和商流贸易的日趋活跃，财税、金融事业有了较大发展，人民生活水平显著提高，居住条件明显改善，高档消费品不断增加。城乡居民家庭中自行车、缝纫机、电视机巳趋于普及，不少家庭拥有录像机、电冰箱、摩托车，少数家庭还有私人小汽车。但北部乡镇还有少部分困难户温饱问题未彻底解决。-105- 　　某县文化教育历史悠久。唐初就设有专门教育机构，宋时设儒学，元时增设社学，先后建立某阳、紫阳、文明等书院，吸引厂四方学子。建国后，教育事业飞速发展。截至1998年，全县计有县辖高中7所，乡辖初中27所，小学416所。还有市辖师范学校，林机公司西北技工学校及两所职业中学。共有在校学生113323名。文化、卫生、广播电视事业也有了很大发展，已建立了县文化馆、图书馆、剧团、剧院、电影院、工人俱乐部等文化艺术活动中心。群众性的文化艺术活动普遍开展。县上建立了广播电台、电视台、卫星地面接收站，安装了闭路电视，广播覆盖率达85％，电视覆盖率达95％。医疗卫生条件显著改善，县上建立了人民医院、中医院、妇幼保健院和卫生防疫站，共有：卫生机构485个，从上到下已初步形成了医疗网络。地方病、传染病发病率大大减少。某县有着闪光耀彩的人文历史，古好峙为黄帝祭天之所。历代不少帝王巡幸古奉天：秦始皇幸梁山宫；汉武帝获白麟于城北麟沟；汉宣帝因万鸟临集城北神雀原，下了历史上第一道保护鸟类的诏书；唐高祖猎豹于城东黑豹峪；唐太宗、肃宗、德宗、顺宗、僖宗等都因作战到过某地。某县人杰地灵，名人辈出，名垂青史者有唐代赵隐，全家有“一烈士，三宰相，五进士，六御史”之誉；元代杨奂，著述甚丰，提倡理学，时称“关中夫子”；清代王郡曾任台湾总兵，屡平海盗，政声卓著；近代著名剧作家范紫东，平生创作《三滴血》等秦腔剧70余本；著名外交家王炳南，曾担任中美大使级会谈首席代表、外交部副部长、对外友协会长等要职。　　某县有着光荣的革命斗争历史，某县人民富有革命斗争的光荣传统和艰苦奋斗的革命精神。明末农民起义领袖李自成围某州以攻西安时；邑人宋企郊毅然弃官，归附义军。辛亥革命吴希真起兵响应不遗余力奔走革命，被孙中山赞为“革命巨子“。1926年8月中国共产党在某县建立了特别支部，传播马列主义，组织农民抗粮抗捐，除暴安良，在群众中播下了革命的火种。大革命失败后，某-105- 县党组织领导群众示威游行，反对帝国主义侵略，32人被国民党反动政府逮捕，王德安等9名共产党人英勇就义。1935年冬，党又组织了铁佛寺武装起义，成立了陕甘边游击队，开展了地方武装斗争。抗日战争爆发后，党组织大力宣传抗日救国的主张，领导某县人民积极投入抗日救亡斗争。共产党员杨森、张庚良，抗日将领高鹏在抗日前线壮烈牺牲。解放战争时期某县党组织得到蓬勃发展，组建了某县独立大队，跟随主力部队转战陕北、关中，谱写了一曲曲可歌可泣的壮丽凯歌，为迎接全国解放做出了贡献。建国后有抗美援朝、保家卫国的魏官祥、田生春等31名烈士，有为抢救国家财产英勇献身的军人景志强，有舍己救人的复退军人王振西等，为我们树立了光辉的榜样。　　某县被陕西省政府审定为历史文化名城，境内名胜古迹景点多彩多姿，以唐高宗与武则天合葬墓某陵驰名中外，为第一批全国重点文物保护单位，是引人瞩目的旅游胜地。除此之外，全县还有隋恭帝杨侑庄陵、唐僖宗靖陵和秦梁山宫、甘泉宫等古遗址88处。自1963年某陵对外开放以来，某县的旅游事业发展很快，最多年接待游客60多万人次，其中外宾3万人次，收入1000余万元。为了进一步促进旅游事业的发展，政府将旅游事业作为经济发展的支柱，已着手恢复某陵地面建筑，加快旅游基础服务设施建设。某陵作为陕西西线旅游景点的一颗明珠，正在大放异彩。　　随着国民经济的发展，某-105- 县城乡面貌日新月异，县城内拓宽了东西大街，扩建了风水台街和泰山庙街，新建了东新街，各巷道大都铺上了水泥路面。供水、供电设施也有较大改善。全县所有村庄都通了电，不少村庄都用上了自来水，北部山区基本改变了人畜饮水困难的局面。县城主要街巷楼房林立，先后建起了剧院、影剧院、邮电大楼、百货大楼、县医院门诊大楼、县委和政府办公大楼、一中及二中教学楼、农行大楼、建行大楼、中行大楼等引人注目的建筑物，开辟并新建了人民广场。城区建设面积已由建国初的3．5平方公里扩大到6．44平方公里。按照县城总体规划，某县将逐步发展成以旅游业为主的文化名城。某县人民世世代代在这块古老的土地上繁衍生息，奋发图强，谱写了光荣的历史，开创了辉煌的业绩。建国50多年来，特别是改革开放20多年来，在各方面都取得了巨大的成就。但这只是在社会主义现代化建设道路上迈出的重要的一步，未来的任务还十分艰巨，任重而道远。某县人民决心在中国共产党的领导下，坚定不移地走建设有中国特色的社会主义道路，为实现社会主义现代化的宏伟蓝图，继续努力奋斗。4、可行性研究报告编制依据（1）编制《报告》的委托合同（2）国家颁布的相关法律、法规、政策（3）某县国民经济和社会发展“十五”计划和远景目标纲要（4）某县国民经济和社会发展统计公报（5）某县城市总体规划大纲（2006-2020年）（6）房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额（7）《咸阳市基准地价》（8）某县及项目周边地区市场调研和现场勘察资料（9）其他有关依据资料1.2项目提出的理由房地产经济是国民经济的重要组成部分，是国民经济的重要支柱之一。发展房地产经济有利于加快我国产业结构和消费结构的调整，从而促进国民经济健康持续发展。现在房地产经济（尤其住宅经济）是我国新的经济增长点，发展房地产经济，可以拉动一系列行业发展。现今，国家为拉动经济，满足广大人民群众的住房需求，提倡大力发展房地产经济。为了响应国家的安居工程，某县城建开发公司决定规划、开发安居住宅小区。1.2.1加强保障性住房建设与管理，逐步扩大保障性住房范围。-105- 某县-105- 规划期内，政府工作重心逐步转向保障性住房体系建设，通过加强组织领导、深化体制改革、加大资金投入、加强监督管理，完善措施等逐步提高保障水平，扩大保障面。　　1、保障性住房规划与建设。保障性住房坚持“统一规划、统一政策、统一标准、分步实施”的方针，由政府统一组织实施。其选址、套型、标准以及出售、出租等建设管理办法，由房产管理部门商有关部门统一制定。　　2、保障性住房建设资金管理。经济适用住房建设资金由市政府提出优惠政策或专项贷款筹集。廉租住房建设资金列入本级财政支出范围，设立专门预算支出科目，安排廉租住房保障资金，土地出让金净收益用于廉租住房保障资金的比例不低于10%，住房公积金增值收益扣除计提款风险准备金和管理费用后的全部余额保障资金，省级财政预算安排的廉租住房保障补助资金和中央预算内投资中安排的补助资金及中央财政安排的廉租住房保障专项补助资金等多渠道筹集。公共租赁住房建设资金主要由直管公房置换或专项贷款筹集。进一步加强保障性住房建设资金管理，促进保障性住房建设资金合理、节约使用。　　3、加强廉租住房建设和管理。严格执行国家廉租住房管理的各项政策，以经济适用住房建设中套建廉租住房和货币补贴、租金核减三种方式，向符合条件的城市最低收入家庭直接提供廉租住房，或对现承租公有住房的城市最低收入家庭给予租金减免。　　4、完善经济适用住房管理。进一步完善经济适用住房建设和销售管理制度，严格执行国家经济适用房管理的各项政策，加大经济适用房建设与销售过程的监管，进一步落实经济适用住房签订购买合同起5年内不得转让的相关规定。　　5、公共租赁住房建设管理。促进住房保障由“以售为主”向“以租为主”转化，重点建设直管公共租赁住房，扩大公共租赁住房的来源，鼓励直管公房管理单位建设公共租赁住房；加强公共租赁住房对我市低收入户籍人口和符合规定条件的暂住人员的保障作用，提高公共租赁住房对产业园区的居住配套功能。1.2.2积极落实住房发展规划目标，实施高效、集约的住房用地供应政策。　　1、调整住房供应结构，保证住房用地供应。规划期内，应当按照全市住房发展规划目标，适度增加住房用地供应规模，进一步调整住房供应结构；凡新审批、新开工的各类住房，套型建筑面积90平方米以内的住房（含商品住房、保障性住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上；年度土地供应要优先保证保障性住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。　　2、适当提高住宅建设容积率。依据节约、集约利用土地的原则，规划期内，在符合规划控制原则和相关规范要求的前提下，适当提高住房建设容积率。　　3、停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度，大套型住房土地供应。　　4、商品住房用地采取“招、拍、挂”市场运作方式供应。保障性住房用地采取土地划拨方式供应。　　5、抓好居住区城市基础设施和配套建设。结合城市住房发展规划，适时完善路、水、电、气、热等相关配套设施建设。1.2.3经济发展的需要　　近两年来，某县认真总结了几年来年创业的经验和建设中存在的问题，明确提出了超前规划、拓展发展空间、创建集产、研、居为一体，产业发达、环境优美、居住舒适的新城的奋斗目标。该项目选择此处规划、开发，等项目实施后，将有利于商业氛围的初步形成，完善该区域的“产、研、居”为一体的总体规划，并改善某县区域的面貌。-105- 1.3项目概况1.拟建地点拟建区域分为四块，其中有三块分布于城关镇东街村南环东路两侧，一块位于县城中心，西临东二环，北临大市场，东接西兰大街，南接向阳村及逸夫小学。2.建设规模与目标住宅小区项目规划用地总面积约25.93亩（17289.6平方米），分四块，分别为9.9亩（6600平米）、2.02亩（1344平米）、5.48亩（3655.6平米）、8.53亩（5690平米）。建筑面积34578平方米，其中住宅6幢26844.22平方米，公建54平方米。总居住户数286户，规划总居住人口1128人，容积率2.3，建筑密度0.58，绿化覆盖率34%。人均建筑面积23.8平米/人。90平米以下户型占总户数的75.52%。我国已经进入小康社会，人们生活水平稳步提高，规划、开发安居小区，致力于为在咸阳市工作的员工提供一个优美、舒适的居住环境。整个小区现代中不乏温馨，温馨伴随着现代。温馨是一种感觉，是人生美好的向往；　　温馨是一种品位，是人生独到的见解；温馨是家的元素，是人生永恒的主题；　　温馨来自情感的交流、理智的选择，是源于对生活细节完美的追求。3.主要建设条件（1）供水在规划小区附近有市政上水管线，本项目上水可从上述干线引入。（2）雨水、污水排放市政现有现状的雨水管线和污水管线，可以就进排入。（3）供热拟采取集中供热方式解决。（4）供电-105- 拟采用开闭站引电缆，接入小区内配电室。考虑留有余地，变压器总容量为1000千伏安。（5）供气目前天然气主管道铺设已经技术论证，正在逐步为各小区安装。本项目由已建成了天然气高中压调压站，通过天然气中压管向区内送气。本项目各种设施接口均至本项目红线内。本项目建设场地以达到“三通一平”，其他配套设施将与住宅建设同步进行。（6）电信本项目拟由市电信局解决。4.项目投入总资金情况项目总投资6872.87万元。其中：流动资金1117.04万元。资本金800.00万元。1.4主要用地指标用地总面积25.92亩；实际用地15063.6平米；占地面积8730.98平米；总建筑面积34578平方米；居住建筑面积26844.22平方米；公共建筑面积54平方米；商业建筑面积7679.78平米；居住居数286户；平均每户建筑面积93.7平方米；容积率2.3；建筑密度0.58；绿化率34%；住宅栋数6栋；平均层数6层；-105- 每户3.94人；90平米以下户型占总户数的75.52%；人均建筑面积23.8平米/人；房屋销售利润率2.86%。符合陕西省建设用地标准（2007年版）《陕西省居住建筑建设用地指标》规定的：人均建筑面积不大于24平米；容积率大于1.27；建筑密度大于0.53；绿地率34%-38%。房屋销售利润率小于3%。1.5问题与建议考虑到小区建成后，其用户多数为拥有较高文化层次和收入的阶层，结合他们的消费心理和消费结构，要特别注意其附属设施的建设，如场坪、娱乐中心及安保措施。另外，在住宅的户型的选择上，要充分调查，选择适合不同住户需求的多种户型，避免单一，同时，该项目的建设很大程度上依赖于县城的规划与发展，因而，在建设的过程中，要时时注意政府的各种政策。而且要重视该项目的社会效益。-105- 第二章市场预测2.1陕西房地产市场分析-105- 从2009年12月起，西安房地产信息网研究中心将对陕西省房地产市场进行调研，以月度对当月陕西省房地产市场运行情况进行收集、调查、统计分析，立足中、微观市场运行动态，结合宏观经济发展，同时结合陕西省地理特征，覆盖陕北、陕南、关中区域的研究原则，选取西安、咸阳、宝鸡、铜川、榆林、渭南、汉中、安康、商洛、延安等十个典型城市进行分析、研究，通过对各城市当月在售楼盘的均价走势，以及分城市各城区、各物业的市场需状况及运行特征，对房地产市场的运行现状及热点现象提出专业性分析，并对未来市场发展提出预警预测，推动陕西省房地产市场的理性、健康发展服务。　　2009年，中华人民共和国成立60周年，中国的房地产从1978年改革开放开始，已经走过30个年头。陕西的房地产业发展，从西安市南关地区1982年将十幢新建高层住宅楼全部向市民出售算起，也已历时近三十年。在中国人眼里，12年是一个轮回，而对于房地产业来说，十年则意味着一个阶段的调整。陕西房地产虽然起步比沿海等地晚，但也取得了翻天覆地的巨变，从西安首先起步，一路艰难前行，迄今已蔚为壮观，按照十年一个阶段来划分，刚好划分为三个阶段：一是从1982年至1992年的分房福利化阶段，二是从1992年-2002年住房市场化阶段，三是从2002年至今房地产市场品质化阶段。通过三十年三个阶段的发展完成了从居者有其屋到居者优其屋的一个转变，经历了从追求生存居住到舒适居住再到文化居住的历程。一、陕西房地产发展历程　　（一）、住房福利化阶段（1982年——1992年）　　1978年改革开放以来，百废待兴。因“文革”造成的城镇住房建设稀少的矛盾也日益突出，百姓处于一个追求生存居住的阶段。解决住房问题曾成为落实党的干部政策和知识分子政策的一项重要内容。福利分房制度是当时最基础的房地产制度，“等国家建房，靠组织分房，要单位给房”是这个阶段的主要表现。　　自计划经济转入市场经济后，我国逐渐取消了福利分房。1998年，《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件出台，决定自当年起停止住房实物分配，建立住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制。标志着住房福利化的彻底结束。　　（二）、住房市场化阶段（1992年——2002年）　　虽然1998年我国才取消了福利分房的制度。但是从1992年邓小平南巡讲话开始，中国房地产就开始了市场化进程，从住宅商品化到房改的实施，从土地无偿划拨使用到挂牌出让，十年的演变，十年的发展，形成了目前中国房地产业的一片波澜壮阔的景象。陕西房地产业也同步正式进入商品市场的运作领域，从解决生存需要进入到了舒适居住的阶段。借用一句话概括为：“居有屋，住有家，身修使天下治；改有章，易有辙，家齐则中国兴。”-105- 　　随着国家住房制度的深入改革以及住房市场化的迅速发展，使得陕西省的商品房市场得到了极大的促进。商品房开发由1990年全省不足10万平方米增长到仅西安市2001年就达到施工面积183.52万平方米，竣工170.12万平方米，销售面积205.8万平方米。2002年更是有长足的发展。房地产企业也由上世纪90年代初全省200余家发展到2002年仅西安市就600多家。从GDP考量，陕西房地产业也已成为支撑陕西本地经济的一大支柱产业。这个时间段的陕西省房地产市场集起步、发展、上升为一体，完成了从市场初步启动到相对高速发展的过程，房地产业有了突飞猛进的发展，　　（三）房地产市场品质化阶段（2002年至今）　　从2000年开始西部大开发的实施，使得西部重镇的陕西省得到了极大的机遇，借着开发的东风，地产也蓬勃的发展。而2002年的西咸一体化，伴随着政府各项宏观调控政策平稳运行以及市场环境的持续改良，西安房地产业的发展也随之渐入佳境。在西安房地产业的带动下，陕西省的房地产业也发展的顺风顺水。虽然03年-07年经历了一个政策的调整、以及08年-09年的房地产行业调整，陕西省房地产发展的增速减缓，但是房地产市场的品质化却有所提升。而伴随着09年天水——关中经济带的诞生，陕西省房地产行业再次迎来了发展的高峰。　　随着经济的迅速发展，人们对高品质生活的追求日渐提高。这个十年是陕西省房地产业在政策调整中稳步前行的过程，也是“从居住有其屋到居者优其屋”的过程，这个过程主要就是对房地产品质化的要求，品质化包括房地产的现代化、品牌化、以及文化居住、差异化、细化等等多方面的综合。2002年至今不但开发企业的观念有所转变，置业者的理念也有所进步，这个阶段开发企业从最初单纯的住宅商品化到现在的房地产市场化程度深化，也有了更多的产品可供消费者选择，住宅、公寓、别墅、TOWNHOUSE以及越来越细分的产品类型就是一种居住“优化”的表现，提升项目自身的品质已经成为市场的核心竞争力。而购房者的观念也有所调整，以前人们仅仅将房子作为居住的场所，而现在房产已经成为投资置业的价值体现，对项目的品质有了更为确切的认识。不论是房企还是置业者对项目的品质化、性价比等最为看重，品质化成为近十年陕西房地产市场最主要的体现。而伴随着外地知名品牌房企相继入驻陕西省，更是加剧了品质化房地产竞争。-105- 二、陕西省房地产发展特征　　（一）、陕西省房地产市场发展较为平稳　　陕西房地产的整体健康发展程度很高，对市场的反应能力也很好，价格水平比较稳定。以西安市为例，（西安是陕西省省会，西安的房地产业在全省的房地产业占有的比例在60%以上，是陕西省房地产业的重要组成部分。）从陕西的楼市价格来看，目前在全国属中等水平。以省会西安为例，大致低档住宅为每平方米5000元，中档住宅为每平方米7000元，高档住宅为每平方米一万至一万五千元千元。西安房地产信息网数据研究中心统计数据显示的2009年第11月西安市商品房价格为5429元/㎡，与北京、上海、深圳等一线城市的价格有着较大的差距，与二线城市中的南京、重庆等也有着一道难关的距离。其他城市的房地产市场是突飞猛涨的，而西安的房地产市场是循序渐进的，稳中有升的，市场很平稳。（二）房地产开发投资旺　　西安市2009年住宅建设计划，西安市2009年开工建设的住宅总面积将超过1000万平方米，是西安历史上最大规模的年度住宅开发量。建成后，以户均建筑面积为100平方米计算，也至少可满足10万户家庭的居住需求。如此建筑规模，反映了陕西房地产业的强大开发实力，说明了房地产投资旺盛。　　（三）刚性需求强劲，市场需求潜力较大　　2009年11月，西安商品房市场成交152.9万平方米，同比增长168.58%，环比增长7.63%。08年西安商品房总成交668.9万平方米，11月总销量与08年单季度基本持平。自1992年以来，西安房地产业从市场初步启动到相对高速发展以来，今年1-10月西安楼市销量已超18年历年的全年总量，而11月更是创下历年西安楼市单月成交量新高。数据表明了购房者的置业热情，也说明了刚性需求的强劲，而伴随着陕西省的经济发展，人口的逐渐增多，陕西省房地产市场的需求潜力较大。　　（四）陕西省房地产价格呈现持续小幅升高的态势-105- 　　从1999年开始至今10年的房地产价格调查数据显示，陕西省房地产销售价格也在逐年攀升，上涨速度逐年增加，从1999年到2002年，房地产销售价格的上涨速度保持在百分之一点多，之后波动上升，07年达到6.5%的增幅，08年虽然受到国际金融危机的影响，房地产销售价格的上涨速度却再次提高，达到了8.1%。与此同时，08年，我省房屋租赁价格也上涨了5.1%。消费需求、投资需求、供给紧张以及房地产开发成本的增加都会导致我省房地产价格继续上扬。在严格的宏观调控政策下，近期内房地产价格增长速度会有所回落，但回落幅度不会太大；从长期看，房地产价格将呈现持续小幅升高的态势。　　（五）居住从“有”到“优”　　从1999年到2008年的十年间，陕西省人均住房面积基本保持了每年0.5平方米的增长速度，从1999年的15.50平方米增长至2008年的20.18平方米，而与92年的人均住房面积不到10平方米相比，翻了近一倍。市场在从“有”到“优”，购房者置业也在从单纯买房到选择一种生活方式。　　（六）二手房交易市场不够活跃-105- 　　二手房市场的迅速拓展，对尽快缓解无房户住房需求，盘活陕西整个房地产业一级市级都有着积极意义。然而，陕西的二手房市场发展却相对滞后。以西安市为例，其二手房市场2002年启动，当年交易量不足40万平方米。经过７年的发展，截至2009年11月，09年1-11月的西安二手房市场交易面积为164.49万平方米，有了长足的进步，但是与1-11月的新房1120.18万平方米的成交量相比，依然有着较大的差距，大致比例为7：1。而上海、广州等城市二手房交易量已超过了新建房屋交易量，南京、武汉等城市新建商品房与二手房交易的比率基本相当。一个发展合理的房地产市场，新建商品房与二手房交易的比率应大致在1:1左右。而陕西二手房交易市场的发展状况，则表明陕西房地产市场仍存在着较大的结构性缺陷，二手房市场不够活跃，有待进一步的加强。　　（七）住房保障制度仍处于完善过程　　住宅保障制度不仅对于陕西以至对我国而言均处于一个完善的过程。当前我国的住房保障制度尚处在建设的初期，其受惠面较窄，且门槛较高，可操作性一般。随着国内各地逐渐加大对各类政策保障性住房的建设力度，之前的情况将有所改观，未来的受惠群体较逐渐向中等收入人群过度，而随着经验的积累，其操作性逐渐得到改善。　　（八）政策助推陕西省地产快速发展　　从西部大开发、到西咸一体化、再到西部金三角（西安、成都、重庆）、以至最近的天水——关注经济带，一系列利好政策的实施以及将要实施都对陕西省的房地产市场有着积极促进的作用.三、陕西房地产市场典型城市房地产发展分析-105- 西安房地产信息网数据研究中心通过对十个典型城市的调研分析，按照各个城市房地产发展规模以及发展潜力的不同、按照相应的比重得出陕西省整体普通住宅的均价为4297元/㎡。从图上可以看出，西安普通住宅均价最高，超过5000元/㎡，属于第一梯队；榆林、延安、咸阳的普通住宅均价在3000-4000元/㎡之间，属于第二梯队；而宝鸡、铜川、渭南、汉中、安康普通住宅均价在2000-3000元/㎡之间，属于第三梯队；商洛的普通住宅均价1951元/㎡，是十个城市中均价最低的一个城市。　　（一）西安（5181元/㎡）　　西安作为二线城市，房地产市场发展从1992年起步，经过1992－1999年的起步、调整上升期，到2000－2002年相对稳定的协调发展期，经历了2003－2007的政策调整、快速提升期，再到2008年—2009年，房地产行业全面调整期。一路走来，已经走过17个年头，西安房地产市场长期以来表现为稳中有升的发展态势，即便在多年来全国一线城市房价伴随着政策的调控大起大落时也是如此。在2009年西安楼市更是较为火爆，1-11月的新房成交量为1120.18万平方米，创造了新的历史记录。目前，西安在售项目个数为529个，是陕西省房地产市场的支柱城市，商品房供应面积占全省比例的60%左右。均价在09年上涨幅度尤大，已经“破五”目前为5181元/㎡，高于其他九个城市的均价最低也在2000元/㎡以上。　　特征：　　1、房地产开发量多年以30%以上速度增长　　2、商品房销售市场交投活跃，市场需求空间较大　　3、“稳中有升”是西安房价的长期表现　　4、住宅物业成为商品房市场绝对主体　　5、城市规划建设与房地产发展形成“互哺”-105- ，房地产助推西安城市化进程　　(二)咸阳（3143元/㎡）　　从2002年开始，伴随着城市经济的发展，在西咸一体化发展战略的带动下，咸阳市房地产市场快速起步并深入运行，尤其2005年后市场发展加速，整体市场呈现出供销两旺的格局。不过咸阳城区面积相对有限，目前咸阳商品房市场供应集中于城内以及城南西咸共建区，城北、城东及城西相对偏少。同时从城市地理来看，南为渭河，北边为塬以及高速公路阻断，整体房地产开发空间受到一定限制，目前市场在售项目为60个左右，均价为3342元/㎡。　　特征：　　1、宏观经济持续向好，带动房地产业快速发展　　2、房地产市场供需两旺，价格稳升　　3、房地产市场趋于纵深化发展　　4、产品理念较为传统，呈现扁平化特征　　（三）宝鸡（2268元/㎡）　　宝鸡房地产市场从2000年开始起步，但是较为缓慢，直到2004年在宝鸡国民经济持续快速发展和城市化快速推进的过程中，房地产业才有了较快的增涨。6年来，宝鸡市房地产开发投资规模逐步扩大，2004－2008年，开发投资额由16.18亿元增加到58.56亿元，增长2.6倍，年均增长37.9%。房地产开发投资占全社会投资总额的比重，由2004年的11.5%上升到2008年的13.0%，已成为拉动宝鸡固定资产投资增长和经济快速发展的重要力量。宝鸡的居住区域主要集中在经二路上，多年来房价保持平稳。但是近年来，东高新国家级开发区的迅速崛起，使得人们开始瞩目宝鸡。目前，宝鸡市2268元/㎡，在售项目仅次于西安市，共有69个项目在售，集中在城东区以及城南区，项目多为中小规模项目，以住宅为主。　　特征：　　1、开发规模不断扩大。　　2、房价保持稳步上涨的态势。　　3、住宅供应结构性问题依然突出　　4、房地产开发层次尚处于初级阶段。（-105- 四）延安（3536元/㎡）　　延安四面环山，城里的主要建筑都在两山之间的平地上，土地资源非常紧张，可供开发的平地比较少，所以整体城市发展受到一定的局限，而且土地价格较高，从而也导致延安的房价居高不下，在十个城市中延安房价仅次于西安以及榆林。延安均价为3536元/㎡，在售项目仅有18个，是十个城市中在售项目最少的城市。受地理位置的影响，项目基本以高层、小高层为主，容积率高、产品密度高。和省会城市西安相比，延安市场毕竟开发得晚一些，正走在发展阶段。目前延安商品房项目比较集中的有百米大道、延安大学、火车站周边等三个板块。特征：　　1、土地资源紧张，地价高涨　　2、置业人群较为单一　　3、开发区域集中，多数项目皆在宝塔区　　4、市场较不规范　　（五）铜川（2551元/㎡）　　铜川市位于陕西省中部，经济发展迟缓，铜川地区房地产市场发展一直很缓慢，市场化从05年开始，才三四年的时间，处于发展的初级阶段，宏观政策方面的对市场的影响并不大，市场主要是以刚性需求为主，在售项目59个，均价为2551元/㎡。　　特征：　　1、开发产品单一，绝大部分为住宅类项目　　2、商品房施工面积大幅增长,新开工面积呈现较强增长态势。　　3、棚户区改造，有待加强　　（六）榆林（3747元/㎡）-105- 　　榆林受地理因素影响城市规划外的土地由于荒漠化严重，造成规划内土地尤为稀缺，土地投资较为火热，从而让房价水涨船高。而由于煤、石油的发现，榆林已经成为陕西经济的重要一极，人们的生活水平日益提升，房产需求量也随之有大幅度的增加。　　榆林房地产起步于九五时期，经过10多年的发展，房地产开发队伍不断壮大，全市共有房地产开发企业130多家，住宅设计理念和建设水平不断提高，人民群众居住条件不断改善，，全市城镇人均住房面积达29平方米。2006年到2009年上半年，商品房完成投资近200亿元，经济适用住房近100万平方米，完成投资10多亿元。目前均价为3747元／㎡，个别项目已达5000元/㎡，紧随西安，在售项目为21个。　　特征：　　1、80%以上的住宅小区规模偏小，建筑风格单一　　2、周边区市的置业人群占客源量的50%左右，改善型需求增多　　3、中小户型受宠　　4、房地产开发理念落后，模仿严重　　（七）渭南（2683元/㎡）　　渭南市房地产市场正处于起步发展阶段，市场发育还很不成熟，各个房产项目之间的竞争正处于地段竞争向产品竞争阶段的过渡之中。渭南市按照房地产业的发展状况可大致区分为：中心区、高新区、老城区等三个区域。中心区是城市经济文化中心，配套完配，交通便捷，是大多渭南人理想的居住地。渭南目前的大型房产项目业集中于此区域。开发区正处于建设开发阶段，大片为开发绿地较多，其中一部分已被作为房地产用地征用，但目前尚无大规模开发建设。老城区同城市中心地带被沋河分割成两个部分，随着城市的西移，老城区已越来越发偏远。在售项目49个，均价为2683元/㎡。　　特征：　　1、整体产品档次较低，价格水平相近，产品单一　　2、市场缺乏规范和市场意识　　3、市场发展潜力大，速度快　　4、高新区为开发热点区域　　（八）汉中（2564元/㎡）　　汉中素有“西北小江南”-105- 的美誉。水资源是汉中的天然之宝，也是汉中楼市区别与其他城市的最主要特征。借助优势，房地产市场呈现出强劲的开发势头，目前均价为2564元/㎡，在售项目40个。综观汉中，目前的城市骨架不大，还没有形成大的城市发展蓝图。同时受政策、企业实力、当地的供求关系的影响，虽然汉中还缺少能开发带动区域板块项目的特大企业，但是，汉中沿汉江两岸的板块格局已见雏形。一江两岸的长远规划，天汉大道的贯通，汉中的城市骨架在逐步拉大，规划也更加合理，将打造陕西唯一一个以水文化为特色的居住城市势在必然，可以吸引大量的外地置业者在此购房置业，凸显城市居住的独特性。　　特征：　　1、市场的需求还正处在增长期　　2、居住性需求依然是房地产市场的主导　　3、“汉、水、绿”文化与自然特点是汉中楼市的独特特征　　（九）安康（2697元/㎡）　　作为陕南重镇的安康，安康房地产业从20世纪80年代周期开始起步，历经房屋统建、旧城改造、安居工程及经济适用房、商品房综合开发等阶段，但是真正的市场化阶段要从2002年开始，之后以一个较快的速度发展。近年来随着安康交通瓶颈问题的改善，青山绿水的宜居环境已经吸引西安为主体的周边居民来安家置业，从而带动安康房地产业的发展。目前，在售项目28个，均价为2696元/㎡。　　特征：　　1、在建、在售商品房没有差异化，产品单一化较为普遍　　2、房地产市场供给总量充足，住宅供应结构逐步优化。　　3、住房建设规划逐步实施。　　（十）商洛（1951元/㎡）-105- 　　商洛市以产业带动经济发展的总体要求，打造商洛山水园林生态旅游城市，房地产业开发建设得到快速发展，城镇居民居住条件明显改善。近年来，相继建成了桂园新村、宏安小区、全兴园小区、通安小区、晨光家居、丹江新城等重点住宅项目，活跃了市场，但是房地产市场依然处于初级阶段，供应单一，以城中区为主，物业类型皆为普通住宅。均价为1951元/㎡，是十个城市中，惟一一个均价在2000元以下的城市，在售项目为19个，相对也较少。　　特征：　　1、房地产市场发展呈现出扁平化。　　2、房地产市场均价较低，是十个城市中均价最低的城市　　3、置业者还没有形成理性的置业观念，没有品牌的认知，同时开发商的思维也相对落后，开发、宣传、营销等与西安依然有一定的差距　　4、住房供应体系单一四、陕西房地产市场未来发展预测　　（一）一平两旺将继续保持　　“一平”指的是市场很平稳，“二旺”指的是住房需求旺和房地产投资旺。从中央到各地开始从政策上对开发结构加强了信息监测及政策调控，市场供应已经开始向符合大多数购房者的需求角度转移，伴随着市场开发的趋于成熟及购房者的逐渐理性，未来市场开发及需求结构也将趋于更加合理。从陕西省的市场发展来看，一平两旺将是长期的房地产发展特征。　　（二）保障性住房将会增加　　国务院扩大内需、促进经济增长的首要措施是加快保障性住房建设。住房和城乡建设部住房保障司介绍，未来3年，计划通过廉租房解决747万户低收入家庭的住房困难。其中287万户通过实物配租解决，460万户通过租赁补贴解决。总投入约2150亿元。而从长远来看，保障性住房将会是中央政府以及地方政府的工作重点。　　中央财政将加大对廉租房建设和棚户区改造的投资支持力度，适当提高中西部地区补助标准，借此良机，西安政府已经开始着手保障性住房建设的规划。从而可以预见陕西省的保障性住房将会增加。　　（三）品质化是房地产的核心竞争力-105- 　　陕西的发展潜力，吸引而来不少的外地房企进驻。随着众多国内大腕慢慢将开发的触角伸向陕西，陕西聚集了越来越多的品牌地产。外来品牌的到来，对本地的开发商无疑带来了一定的冲击，同时各个外来品牌之间也存在着一定的竞争，竞争促进发展，品牌荟萃的背后将是优胜劣汰，质好则生，质差则灭，这有利于陕西省房地产市场的发展。　　2008年“5·12”汶川大地震的发生，对陕西的楼市发展来说是一场挑战，08年的陕西楼市首次出现销售下滑的现象。“5·12”之后，一方面置业者对房屋的品质化更加的看重，一方面考验着房地产开发商的社会责任感。伴随着置业者的成熟以及竞争的白热化，品质化将成为房地产的核心竞争力，未来的陕西房地产市场将会是个以品质说话的市场。　　（四）二手房市场实现规模及结构提升　　09年二手房市场的逐渐升温，会拉动陕西商品房市场，同时全省的房地产也将出现持续热销的势头。目前来看，上海、深圳等一线城市的二手房交易量与商品房交易量之比在1：1左右。而西安目前的交易量之比为1：7左右。和其他一线城市相比，我们很明显地可以看出，西安二手房市场发展还是落人一步。结合上海、深圳等地一线城市房地产市场发展的特点，以及目前西安二手房市场欣欣向荣的发展的趋势。从完善陕西房地产市场的角度以及陕西二手房市场的巨大潜力来看，未来陕西二手房市场在规模及结构方面必然将获得快速提升。　　（五）信息化程度进一步加强　　房地产市场信息系统对房地产市场发展和宏观调控工作的产生引导作用。通过商品房预售合同联机备案、产权交易登记、存量房转让、房屋租赁管理、信用档案、信息发布，客观地分析房地产运行轨迹，正确评价和判断房地产市场形势与发展趋势，从而确保房地产持续健康、有序的发展。陕西省住房和城乡建设厅下发通知，陕西省房地产市场信息系统将在2013年实现省市联网。　　（六）城改房将会得到重视-105- 　　城改商品房进入市场以来，欢迎者有之，反对者有之，各种争论和批评也从未中断，但是毋庸置疑的一点是此类楼盘有效平抑了陕西楼市快速上涨的房价。伴随着城中村的日渐没落，城改房逐渐增多，如何正确合理的处理城改房，将会是未来一段时间内陕西省房地产市场发展的重点。2.2咸阳房地产市场发展及预测从2002年开始，伴随着城市经济的发展，在西咸一体化发展战略的带动下，咸阳市房地产市场快速起步并深入运行，尤其2005年后市场发展加速，整体市场呈现出供销两旺的格局。　　一、整体市场特征　1、宏观经济持续向好，带动房地产业快速发展　　咸阳市连续两年城市经济总量、地方财政收入、人均纯收入等主要经济指标的绝对数据和增长幅度均处全省前列，尤其是2008年全市实现了生产总值764.6亿元，同比增长16％，创下了高于全国、全省和咸阳10年来的最高增速。咸阳城市发展进程逐步加快，从市政、交通、城市改造方面逐步进行,经济及城市配套的完善带动房地产市场的快速发展。　　2、房地产市场供需两旺，价格稳升　　咸阳商品房市场06年、07年销售连续两年突破100万平方米，2009年上半年，受政府的救市政策影响，刚性需求被释放之后，需求量大大增加，整体市场成交火爆，整体市场在售项目达60个左右，整体呈现供销两旺的发展格局。　　2000年咸阳商品住宅均价约1100元/平方米，根据西安房地产信息网研究中心最新统计数据，2009年8月咸阳商品住宅均价已达3054元/平方米。2007年下半年以来咸阳住宅价格有明显上扬后，08年以来整体市场价格呈现稳中有升的发展态势。　　3、房地产市场趋于纵深化发展-105- 　　随着房地产市场规模的迅速扩大，本土开发企业逐步走强，外来品牌开发企业强势进入，竞争的激烈带动了咸阳商品房市场的整体发展水平，房地产市场趋于纵深化发展。　　4、产品理念较为传统，呈现扁平化特征　　作为一个新兴的工业城市，咸阳由农业经济为主向工业化、城市化过渡较晚，整体置业人群消费理念相对滞后，也在很大程度上抑制了咸阳商品房供应市场的产品创新，消费层次及开发层次未能充分拉开，目前咸阳市场尚无纯粹的别墅项目，复式、跃式等产品几乎没有；仅从市场住宅售价未能充分拉开差距，高价产品与低价产品差距仅数百元，即可看出这一特征，整体产品市场呈现扁平化发展特征。　　5、置业人群较为单一，二室、三室户型需求占市场总量的90%以上　　咸阳市目前的置业人群以咸阳市人以及周边的市区为主；辅以部分西安人，而其他地方的客源更加稀少。从客源上来看，较为单一。整体消费市场以二室及三室需求占到绝对比重，诸如一室以及四室以上不足10%。凭借区位优势、地价优势、低热、“魅力”和“宜居”城市名片，洼地效应明显，吸引郊市和西安的人们到此购房置业，商品房需求旺盛。　　6、保障性住房建设力度加大　　2008年，咸阳市年度经济适用住房计划建设面积22.2万平方米2009年计划量为30.36万平方米,廉租房保障计划也已出台并落实，对中低收入人群的住房保障力度逐步加大。　　7、规模型地块供应较多，地价以城内及西咸共建为最高　　咸阳市场土地供应03年以前集中在城市中心城区，主要以玉泉路以及文林路沿线为主，04年开始，随城市规划及西咸一体化进程的推进，世纪大道以及东风路区域土地供应量明显上升，同时规模型地块较多，供需市场的走高以及房价的攀升，带动了地价的上扬。此外，咸阳市旧城改造力度加大，未来将释放出较大体量的商品房用地。　　二、分城区市场特征-105- 　　咸阳城区面积相对有限，目前咸阳商品房市场供应集中于城内以及城南西咸共建区，城北、城东及城西相对偏少。同时从城市地理来看，南为渭河，北边为塬以及高速公路阻断，整体房地产开发空间受到一定限制，目前市场在售项目为60个左右。　　1、城东区：房价处于低谷，市场空间有限　　咸阳市城东区的大致范围为：东风路以东、渭河以北、渭城西路以南，位于咸阳市中心东郊的区域。　　区域房地产开发集中在朝阳一路和朝阳二路之间，项目数约占总量的15%。城东区的项目以普通住宅为主，位置多处于城东区较为繁华便利的地段，项目较为集中，相对来说，大盘偏少，中小盘占上风。由于区域工厂较多，生活配套不足，目前城东整体房价处于咸阳市五区之末。西安房地产信息网研究中心统计的城东区7月均价为2635元/㎡。　　2、城南区：规划利好，未来发展核心　　咸阳市城南区界定如下：皂河以西，西宝南线以北，沣河以东，渭河以南约30平方公里区域内。　　城南区的房地产发展主要集中在世纪大道沿线，占到市场项目总数的28%左右。世纪大道西咸共建区沿线楼盘以大盘为主如：金泰丝路花城、奥林匹克花园等等。另外开发商实力比较强：泰盈、华宇、亿龙、阳光、金泰都是陕西本土比较知名的开发商。相比市中心以及周边楼盘，该区域项目质量较高，内部配套齐全，但外部配套尚显不足，关中――天水经济带建设规划的出台，将推出西咸共建区经济及房地产的快速提升。西安房地产信息网研究中心统计的城南区7月均价为3470元/㎡。　　3、城西区：持续走旺，未来热点板块-105- 　　咸阳市城西地区主要指渭河北岸的咸通路以西和三号桥南的世纪西路区域。　　该区域是未来咸阳市行政的新中心，所以发展潜力较为巨大。从众多的开发楼盘就可以看的出来，这里的投资价值正在凸显。而从调研显示，目前各在售楼盘的价格在2600-3000元/㎡之间，销量逐月呈现出上升的态势，作为高新区的经济带动，未来城西区将成为咸阳房地产发展的热点板块，这里客源多为周边区市的置业人群，需求持续走旺。西安房地产信息网研究中心统计的城西区7月均价为3113元/㎡。　　4、城北区：文教资源丰富，空间有限　　以文林路为界，文林路以北的区域为城北区。城北区域文教资源丰富，虽然板块项目少，但市场在售项目规模普遍较大。　　城北区现在在售的项目来看，处在城北的分水岭上——文林路，比较靠近城中部分，再往北部，受地理位置等因素的限制，目前还没有新的项目开发。这个区域的项目总建面相对较大，价格相对较低。文林路沿线以占地500亩左右的大盘为主（日月星城，华宇景观天下）区域配套不足，需要靠城内以及城东的配套来辐射。09年7月城北区住宅的均价为2834元/平米。　　5、城中区：成熟区域，“中心”优势显著　　咸阳市城中区划分界限为：文林路以南，渭河以北，咸通路以东，东风路以西。　　城内区以人民路为中心呈带型分布。区域楼盘配套也比较成熟，容积率相对较高，产品以高层小高为主，在售楼盘户型面积从50-200㎡跨度比较大。由于地段好（咸阳的主干道人民路附近），配套全（银行超市医院学校交通），是咸阳目前房地产开发的主要集中区域，价格处于高位，7月市场在售均价3650元/平米，为各板块最高。09年7月咸阳市城中区在售楼盘数量占到总数的27%左右，与城南持平，但个体楼盘规模有限。　　-105- 三、分物业市场特征　　1、普通住宅：产品创新不足，同质化现象明显。　　目前来看，咸阳市的普通住宅市场为商品房市场绝对主力，小高层及高层正逐步替代多层，而成为市场主力。产品创新不足，同质化现象明显。　　2、商业：城中为核心，其余区域偏弱　　从2003年初开始，咸阳市掀起一个商业楼盘建设高潮，从区域布局上来看，目前咸阳市商业物业仍集中在人民路、西兰路、玉泉路、乐育路、渭阳路相对发展比较成熟的街区上，而相对偏远的城区商业物业几乎为零。西安房地产信息网数据研究中心调研显示：目前咸阳市的商业物业的在售均价在9000元/㎡左右，个案最高已经达到18500元/㎡。　　3、写字楼：处于“初探”阶段　　咸阳市目前仅有如东银大厦纯写字楼的项目寥寥无几，目前咸阳写字楼物业还处于“初探”阶段。　　4、别墅：目前尚未有真正的别墅物业形成。　　咸阳市场目前尚未有真正的别墅物业形成。　　综述：咸阳房地产市场近年呈现供需两旺的发展态势，价格稳步上扬，市场纵深化方向发展，产品创新不足，同质化现象明显，但未来提升空间较大。　　四、咸阳房地产市场发展预警　　结合咸阳房地产市场发展特征以及市场所处的环境，西安房地产信息网数据研究中心在对咸阳房地产市场发展预测如下：　　（一）土地市场　　1、土地交易放量，价格继续上扬　　由于09年上半年商品房销售市场的明显回暖稳定了开发企业信心，加之市政府对建设的支持、后续主要供应区域集中在旧城改造等成熟区域、重点地段优质地块陆续推出等原因，预计后期咸阳土地市场交易将呈现放量之势，成交价格将会出现明显的上扬。　-105- 　2、旧城改造支撑土地市场供应回升　　从全市目前的情况来看，旧城改造如火如荼。如此之大的旧城改造计划一方面极大地刺激了拆迁户的刚性需求，另一方面也将在主城区内置换出大规模的地块，将为未来主城区房产开发提供宝贵土地资源。　　3、城南区土地供需继续走高　　城南区的房地产发展主要集中在世纪大道沿线，世纪大道已经成为咸阳市房地产投资炙手可热的区域。关中－天水经济区建设规划的出台，将使世纪大道一带再次获得更大增值空间，势必使得该区域再次成为市场新的热点。　　（二）商品房市场　　1、房价将以稳中有升的态势发展　　作为三线城市的咸阳房价还停留在起步阶段，咸阳市的房价一直以来都处于稳中有升的态势。从一线和二线城市的发展轨迹来看，咸阳市的房价依然有上升的空间。从上半年的良好的销售情况来看，下半年房价仍会稳步上升。　　2、商品房成交量增速减缓　　上半年商品房热销，价格明显上升，这样压抑了部分购房者的置业欲望。同时在08年压抑的刚性需求字上半年集中释放后有所减弱，改善型需求并不能代替刚性需求的地位。但是因为依然有国家以及地方政策利好的影响，同时市场转好“买涨不买跌”现象将会继续凸显。所以预计09年下半年商品房成交量将会继续上涨，但是增速减缓。　　3、商品房供应继续放量-105- 　　咸阳楼市在售的商品房面积为258万平米。在楼市最为火爆的2007年的时候咸阳商品房销售面积达100万平米，虽然09年上半年的楼市热销，但是与07年依然有一定的差距，所以就算09年全年的楼市销售与07年不相上下，咸阳楼市的商品房供应依然充足。　　4、刚性需求为主，投资型需求为辅　　由于咸阳市场依然处于扁平化的阶段，楼市供需多为自产自销，外来人口很少，刚性需求一直是咸阳楼市的主力消化力量。所以预计，09年下半年咸阳楼市的客源依然以刚性需求为主，改善型以及投资型需求为辅，一起助推咸阳楼市继续走高。　　5、商业物业迎来快速发展　　咸阳市目前大力推进城市化进程，商业物业获得了快速发展，而诸如西咸共建区以及城东、城西等配套不足的区域，商业物业规模及需求必将进一步提升，于未来几年迎来快速发展。　　三、政策面　　《关中―天水经济区发展规划》已正式发布。《规划》提出，将把关中—天水经济区打造成为“全国内陆型经济开发开放的战略高地”。　　2000年以来，随着西部大开发的推近，咸阳市的发展有目共睹，而随着“关中―天水经济区发展”的进行，相信咸阳市的经济将会更近一步，而房地产业作为先行军，必定会有长足的发展。　　咸阳房地产市场发展渐入佳境，但目前仍然存在一些矛盾和问题如：“产品设计落后、供求不平衡、市场容量小、消费理念滞后”等部分问题。从短期来看这些问题不会对咸阳楼市产生太大的影响，从长期来看，这些问题将是房地产发展过程中不可回避的问题。因此借鉴一线城市以及二线等城市房地产业的成熟经验，结合咸阳房地产市场的发展特征，咸阳房地产市场宜趋利避劣，在市场纵深化、理性发展的良好态势下，紧扣规划而为，于产品品质及创新方面加大力度，相信咸阳房地产必将实现跨越式发展。2.3住房现状和需求-105- 　　规划区内住房现状。依据历年统计年鉴数据，截止2007年年底，城市规划区人口69万人，住房建筑总面积1726.45万平方米，人均住房建筑面积25.02平方米。住房成套率83%，市区居民的居住条件得到了较大改善。　　规划区内住房保障体系现状。自1998年住房制度改革，特别是1996年实行住房保障制度以来，我市已初步建立了廉租住房制度、经济适用住房制度和住房公积金制度等保障体系，住房保障水平有了较大提高。　　规划区内住房供应体制现状。初步形成了以市场为主导的商品住房供应体系，居民住宅自有率85%，市场机制已在住房资源配置中发挥着重要作用，商品住房已成为住房供应的主要手段。　　规划期内住房需求。我市市区住房需求由本地户籍城镇居民的住房需求、外来常住人口的住房需求和被动拆迁需求三部分组成。依据《咸阳市城市总体规划（2006-2020年）》提出的到2010年市区总人口达到75万人，人均住房建筑面积28平方米的规划要求。按照城市总体规划人口测算，2011-2012年，每年平均增加2万人，到2012年底，城市建成区人口达到79万人，人均住房建筑面积达到30平方米以上，住房总需求为745万平方米（含城市房屋拆迁新建住房面积100万平方米）。　　根据对规划期内不同收入水平家庭结构比例的预测，规划期内需建设廉租住房25.37万平方米，经济适用住房136.92万平方米，公共租赁住房33.45万平方米，限价普通商品住房110万平方米，商品住房439.26万平方米。根据调查，目前咸阳市房地产投资大幅增加，2009年完成住宅建设投资比去年同期增长47.17%，施工面积达到2万平方米。从销售投资比率来看，2008年销售额只占到投资额的43.78%，2009年上升到60%，在2008年，销预售总面积同比增长17.17%；总销售额同比增长26.62%。一批商品住宅的良好销量，再结合入住咸阳市工商企业的不断增多，白领阶层以及周边干部职工-105- 对中高档住房的需求一定会更大，另外国家对居民购买住宅的金融政策支持（贷款）将加大力度，居民购房能力将大大提高。据此分析，此时开发商品房，是迎合市场需求，销售前景良好。2.4咸阳住房建设总量目标2008-2012年规划期内，咸阳市建设各类住房9.0143万套，总建筑面积745万平方米。　　1、规划期内，建设保障性住房3.2356万套，建筑面积195.74万平方米。其中，建设廉租住房0.5074万套，建筑面积25.37万平方米；建设经济适用住房（含集资建设住房）2.2822万套，建筑面积136.92万平方米；建设公共租赁住房0.446万套，建筑面积33.45万平方米。　　2、规划期内，建设商品住房4.5562万套，建筑面积439.26万平方米，其中商品住房建筑面积90平方米以内的310.282万平方米，3.4478万套；建筑面积90平方米以上的132.978万平方米，1.1084万套。　　3、规划期内，建设限价普通商品住房1.2225万套，建筑面积110万平方米。2.5咸阳市住房建设年度目标根据《咸阳市城市总体规划（2006-2020年）的相关要求，规划期内住房建设年度目标为：　　2008年，廉租住房建设0.118万套，建筑面积5.9万平方米；经济适用住房建设0.37万套，建筑面积22.2万平方米；公共租赁住房建设0.034万套，建筑面积2.55万平方米；限价普通商品住房建设0.2223万套，建筑面积20万平方米；商品住房建设0.9359万套，建筑面积91.05万平方米-105- ，其中普通商品住房建设0.7082万套，建筑面积63.738万平方米。　　2009年，廉租住房建设0.1108万套，建筑面积5.54万平方米；经济适用住房建设0.5061万套，建筑面积30.36万平方米；公共租赁住房建设0.112万套，建筑面积8.4万平方米；限价普通商品住房建设0.2223万套，建筑面积20万平方米；商品住房建设0.8428万套，建筑面积80万平方米，其中普通商品住房建设0.6378万套，建筑面积56万平方米。　　2010年，廉租住房建设0.0786万套，建筑面积3.93万平方米；经济适用住房建设0.5061万套，建筑面积30.36万平方米；公共租赁住房建设0.1万套，建筑面积7.5万平方米；限价普通商品住房建设0.2223万套，建筑面积20万平方米；商品住房建设0.917万套，建筑面积87.21万平方米，其中普通商品住房建设0.6884万套，建筑面积60.156万平方米。　　2011年，廉租住房建设0.1万套，建筑面积5万平方米；经济适用住房建设0.45万套，建筑面积27万平方米；公共租赁住房建设0.1万套，建筑面积7.5万平方米；限价普通商品住房建设0.2778万套，建筑面积25万平方米；商品住房建设0.9097万套，建筑面积88.5万平方米，其中普通商品住房建设0.6884万套，建筑面积61.956万平方米。　　2012年，廉租住房建设0.1万套，建筑面积5万平方米；经济适用住房建设0.45万套，建筑面积27万平方米；公共租赁住房建设0.1万套，建筑面积7.5万平方米；限价普通商品住房建设0.2778万套，建筑面积25万平方米；商品住房建设0.9508万套，建筑面积92.5万平方米，其中普通商品住房建设0.7195万套，建筑面积64.755万平方米.2.6住房用地供应总量2008-2012年规划期内，城市规划区住房用地总面积7669亩，其中廉租住房用地262亩；经济适用住房用地1400亩；公共租赁住房用地343亩；限价普通商品住房用地1125亩；商品住房4539亩。2.6.1住房用地供应结构-105- 　　1、廉租住房用地。规划期内，新供应廉租住房用地262亩。　　2、经济适用住房用地。规划期内，新供应经济适用住房用地840亩；中省单位、驻陕部队、本市困难企业集资建房利用本单位存量土地560亩。　　3、公共租赁住房用地。规划期内，公共租赁住房新供应用地243亩。结合直管公房改造利用土地100亩。　　4、限价普通商品住房用地。规划期内，新供应限价普通商品住房用地1125亩。　　5、商品住房用地。规划期内，新供应商品住房用地3539亩，结合旧城和城中村改造利用存量土地1000亩。2.6.2住房用地分区　　1、廉租住房用地。规划期内，新供应廉租住房用地中，渭河北中心片区85亩，渭河南片区132亩，茂陵片区45亩。　　2、经济适用住房用地。规划期内，新供应土地840亩，利用存量土地560亩，其中，渭河北中心片区新供用地96亩，集资建房利用存量土地360亩；渭河南片区新供用地608亩，利用存量土地100亩；茂陵片区新供应土地136亩，利用存量土地100亩。　　3、公共租赁住房用地。规划期内，新供应土地243亩，利用存量土地100亩，其中渭河北中心片区新供应土地12亩，利用存量土地100亩；渭河南片区新供应土地173亩；茂陵片区新供应土地58亩。　　4、限价普通商品住房用地。规划期内，新供应土地1125亩，其中渭河北中心片区370亩，渭河南片区569亩，茂陵片区186亩。　　5、商品住房用地。规划期内，新供应土地3539亩，利用存量土地1000亩，其中渭河北中心片区新供应土地800亩，利用存量土地677亩；渭河南片区新供应土地2100亩，利用存量土地193亩；茂陵片区新供应土地639亩，利用存量土地130亩。2.6.3住房用地年度供应计划-105- 　　2008年，供应廉租住房用地60亩，经济适用住房用地227亩，公共租赁住房用地26亩，限价普通商品住房用地205亩，商品住房用地932亩。　　2009年，供应廉租住房用地58亩，经济适用住房用地310亩，公共租赁住房用地86亩，限价普通商品住房用地205亩，商品住房用地840亩。　　2010年，供应廉租住房用地40亩，经济适用住房用地311亩，公共租赁住房用地77亩，限价普通商品住房用地205亩，商品住房用地914亩。　　2011年，供应廉租住房用地52亩，经济适用住房用地276亩，公共租赁住房用地77亩，限价普通商品住房用地255亩，商品住房用地906亩。　　2012年，供应廉租住房用地52亩，经济适用住房用地276亩，公共租赁住房用地77亩，限价普通商品住房用地255亩，商品住房用地947亩。2.7 某县房地产市场综述今年以来，咸阳某县围绕年初确定的城建十大工程，攻坚克难，加快步伐，力保按期完成目标任务。同时，以“双创”为抓手，对城乡环境卫生进行整治，营造了良好的居住与投资环境。　　坚持规划引领。按照县城西安——天水城市群和西咸一体化中的功能定位，突出某-105- 县区域特色、文化特色，全面完成县城总体规划修编任务。加快建制镇和村庄规划进度，力争规划覆盖率达到80%以上。　　加强县城基础设施建设。重点抓好城建十大工程：开通靖庄路、好寺路、兴业大道东段和顺太街，改造北大街、风水台街、桥东街道路。启动旧城改造工程。继续抓好西兰大街三板块和青仁路改造，完成全段拆迁和临街建设。加快城区排污泄洪配套管网建设。完成垃圾处理厂建设工程。实施县城天然气气化工程。建成廉租房240户、1.2万平方米。建设客运站，年内建成并投入使用。　　加快集镇建设。抢抓省市扩大关中百镇建设的机遇，加快集镇规划编制，积极争取国家项目和资金，启动新一轮小集镇建设。2.8价格预测2009年某县市场在国家宏观调控政策下有两大特点：一是市场供需两旺，二是价格稳步上涨。目前某县房屋均价2100元/平米，价位从2000元-2500元不等。　　某县房产市场有三个明显的特征：一是刚性需求量大，投机买房的相对少一些；二是开发成本低廉；三是房地产泡沫较小。同时由于西安天水经济区规划的出台，我们处在这个区域当中所处的位置，对房地产市场是一个新的机遇。可以预测，某县在今后的几年当中，房地产会有一个稳步发展、价格稳步上升的一个过程。　　综上所述，某县房地产发展目前仍然存在着一些矛盾和问题，如产品设计落后，供求不平衡，市场容量小，消费观念滞后等原因。从短期来看这些问题并不会对楼市的发展产生大的影响，从长远看，这些问题将是发展中不可回避的问题，因此借鉴一、二线城市房地产发展的成熟经验，结合某县房地产发展特征，某县房地产发展趋势在市场纵深化，运行发展的良好态势下，于产品创新发展加大力度。2010年某县房地产仍然将会载满商机，有一个好的发展趋势，预计后几年某县房地产市场将会健康发展。据此初步可以确定该安居小区房屋销售大约每平方米2000元。2.9市场风险分析1.该住宅小区主要居住对象为在县城工作的中高端阶层，家庭收入较好的市民家庭。由于他们：1）职业稳定：改革开放以来,公务员、教职工等-105- 的职业相对来说比较稳定，同时随着经济水平的不断提高，人们对文化的追求也提高到了新的位置，随之而来的是教职工的收入水平也逐步的提高。2）收入稳定：公务员、教职工的收入水平在稳定中逐步提高。他们都属于相对高收入阶层。3）文化水平较高：他们的年龄的大多在35-45岁之间，人到中年是单位的骨干力量，年富力强，工作紧张，需要一个好的投资环境。4）对家庭居室的要求较高：除对住宅的舒适性、安全性的要求以外，由于工作的原因，他们要求居住地能上班方便，同时在家也可顺利开展工作，对小区环境的要求，对住宅品位的要求，对户型的设计要求也比较高。这就意味着该项目的变现性较好，比较容易出手，这也是项目投资本金安全性的保证。所以投资风险不会太大.2.通货膨胀的防护能力：在市场经济条件下，通货膨胀的影响是长期存在的，而对于房地产投资而言，是本身具有对通货膨胀的防护能力，这是由房地产本身具有升值能力来决定的，这就减少了通货膨胀对该项目的影响，同时对该项目的投资采取了相对保守的措施，这就为该项目的投资减轻了风险。3.房地产开发受政府行为影响较大，同样也受银行利率影响，假如依照目前政府政策，风险较小。-105- 第三章建设规模与产品方案建设规模与产品方案研究是在市场预测和资源评价的基础上，论证比选拟建项目的建设规模和产品方案，作为确定项目技术方案、设备方案、工程方案、原材料燃料供应方案及投资估算的依据。3.1建设规模住宅小区项目规划用地总面积约25.92亩（17289.6平方米），建筑面积34578平方米，其中住宅6幢26844.22平方米，公建54平方米。总居住户数286户，规划总居住人口1128人，容积率2.3，建筑密度0.58，绿化覆盖率34%。人均建筑面积23.8平米/人。90平米以下户型占总户数的75.52%。3.2产品方案3.2.1户型选择小区规划以中档多层住宅为主，配以少量高档住宅，以符合安居工程的要求。在规划设计及建筑风格上充分体现“以人为本”的设计理念。注重环境的营造并赋予其浓郁的文化内涵，充分体现21世纪新城高品质住宅区的风貌。项目主要居住对象为在县城居民和工作者，以及其他知识层次较高，家庭收入较好的市民家庭。根据以上多种消费对象的不同品位和要求，故选择了多种户型，见下表：　楼型户型格式面积（平米）数量（套）总面积（平米）商业用房面积（平米）公共用房（平米）-105- 地块111商用　　　540　213室2厅1卫1厨2阳台122.89101228.9245.78　312室1厅1卫1厨1阳台71.5725148　　422室1厅1卫1厨1阳台8012960　　2室2厅1卫1厨1阳台101.52121218.24　　51公用　　　　18地块2132室2厅1卫1厨1阳台80241920　　2室2厅1卫1厨1阳台90242160　　2室2厅1卫1厨1阳台87.45121049.4　　21公用　　　　18地块3132室2厅1卫1厨1阳台89242136　　2室2厅1卫1厨1阳台90484320　　3室2厅2卫1厨2阳台139.66486703.68　　21公用　　　　18地块411商用　　　2024　21商用　　　2828　G商用　　　2042　　合计　　28626844.227679.78541、南环东路北区（三角地块）楼型1：临街位置，共1栋。1层商铺，占地540平米，建筑面积，540平米，其中商铺540平米。楼型2：临南环东路位置，共1栋6层住宅，占地245.78平米，建筑面积，1474.68平米，住宅面积1228.9平米，计10套，户型1种，其中：122.89平10套。商用面积245.78平米。楼型3：临小区北墙位置，共1栋四单元6层住宅，占地858平米，建筑面积5148平米，住宅面积5148平米，计72套，户型1种，其中71.5平米72套。楼型4：小区西侧位置，共1栋2单元6层住宅，占地363.04平米，建筑面积2178.24平米，住宅面积2178.24平米，计24套，户型2种，其中80平米12套，101.52平米12套。楼型5：门卫室。共1栋1层，占地18平米，建筑面积18平米.共占地面积2024.86平米，建筑总面积9358.92平米，住宅面积8555.14-105- ，共3栋，94户。90平米以下户数72户。公共面积18平米，商业面积785.78平米。2、南环东路南区通村街道以西地块楼型1：共1栋6层住宅，占地1029.8平米，建筑面积6178.8平米，住宅面积6178.8平米，计72套，户型3种，其中：80平米24套，87.45平米12套，90平米24套。楼型2：门卫室。共1栋1层，占地18平米，建筑面积18平米。共占地1047.8平米，建筑面积5147.4平米，共2栋，住宅1栋6层住宅，住宅面积5129.4平米，计72套。90平米以下户数72户。公共面积18平米。3、南环东路南区通村街道以东地块楼型1：共2栋6层住宅，占地2193.36平米，建筑面积13159.68平米，住宅面积13159.68平米，计120套，户型3种，其中：89平米24套，90平米48套，139.66平米48套。楼型2：门卫室。共1栋1层，占地18平米，建筑面积18平米。共占地2211.36平米，建筑面积13177.68平米，共3栋，住宅2栋6层住宅，住宅面积13159.68平米，计120套。90平米以下户数72户。公共面积18平米。4、东二环及太平街地块楼型1：东二环地块，共1栋1层商住用房，占地1012平米，建筑面积2024平米。楼型2：太平街地块，共2栋2层商住用房，占地5588平米，建筑面积4870平米。小路以西地块占地1414平米，建筑面积2828平米；小路以东地块占地1021平米（长68米），建筑面积2042平米。共占地3447平米，建筑面积6894平米，共3栋，商业面积6894平米。以上总用地面积17289.6平米（实际用地15063.6平米），总占地面积8730.98平米，总建筑面积34578平米，居住面积26844.22-105- 平米，商业面积7679.78平米，公用面积54平米。住户286套，90平米以下216套，占总套的75.52%。平均每户面积93.7平米。3.2.2技术设备条件1室外1)外墙：采用高级进口外墙涂料，局部面砖装饰。2)屋面：现浇平屋面、屋顶花园。2室内：1)内墙：厅、房为乳胶漆。厨房高级瓷砖到顶。2)顶棚：厅、房为乳胶漆。厨房铝合金扣板吊顶。3)地面：厅、房为水泥砂浆拉毛。厨房、阳台地面铺设高级防滑砖。4)窗：户外窗用彩铝窗。5)门：分户门为高级防盗、防火门，阳台门为彩铝门。6)厨房：赠送套装橱柜（吊柜、地柜、洗菜盆、水龙头）、抽油烟机。7)卫生间：公卫：内墙高级瓷砖到顶，顶棚铝合金扣板吊顶，地面铺设高级防滑砖。赠送淋浴间、冷热水龙头及花洒、柱盆、冷热水柱盆龙头、玻璃镜、节水马桶、预留热水器接口位。其余卫生间：预留给、排水管道；地、墙面水泥砂浆拉毛。8)楼梯间：墙面乳胶漆，地面及踏步为高级防滑地面砖。3配套设备：1)电梯：6层以上商品房均配置高档名牌电梯。2)电视、电话、电讯系统：有线电视插口、电话插口、宽带高速上网，报装后可立即使用。3)电气配置：开关、照明、插座、电表各一个。4)煤气：煤气管道安装到厨房。5)给水：变频式供水系统，每户独立水表。6)排水：有组织排水，预设空调机专用冷凝水排水管。4智能化系统：-105- 1)安全防范系统：家庭紧急报警系统、红外探测、可视对讲防盗门、24小时电子巡更系统、车库管理系统等。2)一卡通”智能系统：IC卡门禁、小区内停车、消费“一卡通”。3)信息服务系统：小区局域网（可接入Internet）、背景音乐、视频点播等。5道路系统道路为小区主干道和组团内部道路两极。主干道把小区中心、四个组团和幼托串在一起，形成“树枝状”道路系统。6小区建筑小品入口：区内设保安。入口处有宽广的地下停车场指示牌：居住区设置各种指示牌，如指示公共服务设施位置、公共建筑以及管理处等方便居民使用。庭院灯：保证居住区夜间行人车和公共次序安全、既有安全保护功能、又可美化环境。座椅板凳：设在广场、水边，既绿化又方便使用。栏杆：起安全保护作用。儿童活动场地以塑料栏杆为主。居住区地形又高低变化时，可设台阶和挡土墙，方便排水。宣传栏：设在人流集中必经之地。大小高度适宜，便以观看。垃圾桶：在公共区域等人流较多的地方、居住楼旁设置。广场：社交游憩公共场所，附设游乐设施。3.3用地指标1、主要指标用地总面积25.92亩；实际用地15063.6平米；占地面积8730.98平米；总建筑面积34578平方米；居住建筑面积26844.22平方米；-105- 公共建筑面积54平方米；商业建筑面积7679.78平米；居住居数286户；平均每户建筑面积93.7平方米；容积率2.3；建筑密度0.58；绿化率34%；住宅栋数6栋；平均层数6层；每户3.94人；90平米以下户型占总户数的75.52%；人均建筑面积23.8平米/人。符合陕西省建设用地标准（2007年版）《陕西省居住建筑建设用地指标》规定的：人均建筑面积不大于24平米；容积率大于1.27；建筑密度大于0.53；绿地率34%-38%。2、用地平衡表项目单位数量小区规划用地㎡17289.61）住宅用地㎡47952）公建用地㎡543）商业用地㎡40284）道路用地㎡2534.15）公共绿地㎡5878.5-105- 第三章选址及规划方案4.1选址原则眼下人们买房，不光看房型、地段、朝向，还要看小区的环境、园林设计、信息网络等是否到位。本着节约用地，少占耕地，减少拆迁移民有利于场区合理布置和安全运行几有利于保护环境和生态，有利于保护风景区和文物古迹的原则，依据：1、符合某县建设规划的要求。2、适应小区投资项目的要求。3、适应小区房屋用途的要求。4、拥有便利的交通条件。5、满足土地的地质条件，市政基础设施等因素需要。4.2地址选择拟建设的安居工程小区，位于某县城关镇东街村南环东路。目前该区域村民住宅用地，有临时简易用房，但由于市政条件落后，居住环境脏、乱、差，不利于该区域经济及社会的发展。通过本项目的建设，将有效地促进商贸和城镇化的有机结合，改善某县软硬环境，从而提升某县城市整体形象；同时，还将推进和完善某县住房保障体系建设，切实解决中低收入阶层的住房问题，缓解社会矛盾，对更好的落实国家目前的房地产政策意义重大。通过收集资料、走访调查、查阅资料及抽样调查，运用科学方法整理和分析相关的信息资料，兹对项目选址的科学性、可行性作以下评述。-105- 一．项目概况1.自然条件某县位于关中平原中段北侧，渭北高原南缘，处北纬34°19′36″--34°45′05″，东经108°00′13″--108°24′18″之间。由于地处鄂尔多斯地台南缘与渭河断裂盆地的结合部，形成南部黄土台原、中部带状平原、北部丘陵沟壑三个地形地貌。东邻礼泉，西接扶风，麟游，南连兴平、武功，北临永寿。总面积1002.7平方公里。耕地103.12万亩。气候温和，四季分明，属暖温带大陆性季风气候，年平均气温13．1℃，无霜期为224天，年平均降雨量573--590毫米。气候属暖温带。年平均气温12.6摄氏度，1月平均气温-2.0摄氏度，7月平均气温 26.4摄氏度，年降水量557毫米，累年（≥10℃）积温4075摄氏度。年日照时数2194小时。无霜期224天。某县位于“昆仑－秦岭－大别山纬向构造带”的北侧汾渭地震带的渭河地震亚带上，地处渭河新生代断部盆地，活动断裂发育，新构造运动强烈，存在着发生破坏性地震的构造背景。本项目所在地是我国震害危险区之一，是我国52个重点设防城市之一，地震烈度按8度设防。本项目的各类建构筑物的规划建设审批、勘察设计、施工图审查、施工质量安全监管等工作应按照相关的法规严格执行。从以上分析可知，拟选场区的自然条件、社会环境条件及基础设施配套条件均能满足本项目建设的要求。通过对该地块的构成成分、结构形式、资源状况、承载力的情况进行勘测和研究，发现该地块地质好，属于四类土（沙砾坚土），地基强度好，适用于钢筋混凝土基础，建造50万平方米以下的房地产不会超过土地承载力。该地块自然条件良好，不会影响到土地平整、开挖土石方、道路铺设、基础施工及地下工程排水。2.城市的基础设施条件-105- 政府部门通过开发项目征收环境配套费，已为项目提供了排水、电力、燃气、供热、交通等基础设施。项目与城市基础设施网络连接点较近，不需要建造水处理系统。项目所在地近临公路干线，且场址周边路网设施完善，又紧临刚通车的高速公路，该项目所在区域距西北最大的航空港——西安咸阳国际机场只有20公里，公路、铁路、航空立体交通网络已经形成，交通便捷。这几年的变化日新月异，一改昔日的荒凉北郊，成为今天咸阳市开发热土。该区域各项目配套设施正在不断完善。如菜场、超市、邮局、银行、车站……随着大量居民入住，该区域的发展前景将一片乐观。3.周边环境条件小区拟建于城北，靠312国道，风光宜人，绿树红花掩映，曲转回折，是咸阳市市民周末休闲度假的理想去处。整个小区有山有水，树木繁密，绿地完善齐备，污染小，空气清新，环境幽雅。湛蓝的天、清澈的水是其引以为傲的亮点，郁郁葱葱的松林、芳草茵茵的绿地让你在蓝与绿的交响中感受大自然的气息、享受返朴归真的美丽。独特的地理位置，赋予了小区更深刻的内涵。小区汇集大量高素质的人才，形成一流人文环境。与书为邻，以德为友，让人尽情享受私密化的个人空间。项目选址区域附近人口密度适中，居住人口都是从事技术人员，受教育程度高，文化素养好，消费能力可靠，具有很强的购房能力。故选择此地的人士同时也为下一代选择了一个良好的文化和教育环境。二．开发地址的获取与开发1.该地块土地使用权以出让方式取得，土地开发实行“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”的方针。该项目建设用地按如下程序进行：-105- (1)申请选址。向土地管理部门提出用地申请，经同意后进行选址。(2)制订方案。由土地管理部门组织用地单位、被征地单位及有关部门，对选址范围的人口、土地和房屋等进行调查研究制定补偿方案。(3)申请批准。向咸阳市人民政府正式申请审批，批准后的征地方案，由城市规划部门核定“红线图”，发出规划许可用地通知。(4)发布用地通告：由城市土地管理部门发出具有法律效力的用地通告。(5)签定补偿、安置合同：由用地单位的法人代表与土地所有者或原有土地使用者或他们的委托人，按平等互利、等价有偿和协商一致的原则签定合同或协议，并经土地管理机关签证。(6)发证：由土地管理部门签发准许使用土地的证明。2.对该地块开发成本主要包括拆迁安置费和土地批租费。三．建设条件（1）供水在规划小区西侧是市政水厂，本项目上水可从上述干线引入。（2）雨水、污水排放市政现有现状的雨水管线和污水管线，可以就进排入。（3）供热拟采取集中供热方式解决。（4）供电拟采用开闭站引电缆，接入小区内配电室。考虑留有余地。（5）供气目前城市天然气主管道铺设已经技术论证，正在逐步为各小区安装。本项目由已建成了天然气高中压调压站，通过天然气中压管向区内送气。本项目各种设施接口均至本项目红线内。本项目建设场地以达到“三通一平”，其他配套设施将与住宅建设同步进行。（6）电信-105- 本项目拟由市电信局解决。四．建设规模住宅小区项目规划用地总面积约25.92亩（17289.6平方米），建筑面积34578平方米，其中住宅6幢26844.22平方米，公建54平方米。总居住户数286户，规划总居住人口1128人，容积率2.3，建筑密度0.58，绿化覆盖率34%。人均建筑面积23.8平米/人。90平米以下户型占总户数的75.52%。五．环境保护1.大气制冷拟采用溴化锂装置，取消了制冷剂氟里昂的使用，有利于保护臭氧层。餐饮以煤气为燃料，所以应在操作间设计通风排气装置，且排气烟囱避开其它环境敏感地段。2.污水处理本项目产生的污水主要有餐饮废水，生活废水和洗浴污水。生活废水和餐饮废水经隔油、沉淀处理后排入下水道。4.3规划方案1、南环东路北区（三角地块）楼型1：临街位置，共1栋。1层商铺，占地540平米，建筑面积，540平米，其中商铺540平米。楼型2：临南环东路位置，共1栋6层住宅，占地245.78平米，建筑面积，1474.68平米，住宅面积1228.9平米，计10套，户型1种，其中：122.89平10套。商用面积245.78平米。楼型3：临小区北墙位置，共1栋四单元6层住宅，占地858平米，建筑面积5148平米，住宅面积5148平米，计72套，户型1种，其中71.5平米72套。楼型4：小区西侧位置，共1栋2单元6层住宅，占地363.04平米，建筑面积2178.24平米，住宅面积2178.24平米，计24-105- 套，户型2种，其中80平米12套，101.52平米12套。楼型5：门卫室。共1栋1层，占地18平米，建筑面积18平米.共占地面积2024.86平米，建筑总面积9358.92平米，住宅面积8555.14，共3栋，94户。90平米以下户数72户。公共面积18平米，商业面积785.78平米。2、南环东路南区通村街道以西地块楼型1：共1栋6层住宅，占地1029.8平米，建筑面积6178.8平米，住宅面积6178.8平米，计72套，户型3种，其中：80平米24套，87.45平米12套，90平米24套。楼型2：门卫室。共1栋1层，占地18平米，建筑面积18平米。共占地1047.8平米，建筑面积5147.4平米，共2栋，住宅1栋6层住宅，住宅面积5129.4平米，计72套。90平米以下户数72户。公共面积18平米。3、南环东路南区通村街道以东地块楼型1：共2栋6层住宅，占地2193.36平米，建筑面积13159.68平米，住宅面积13159.68平米，计120套，户型3种，其中：89平米24套，90平米48套，139.66平米48套。楼型2：门卫室。共1栋1层，占地18平米，建筑面积18平米。共占地2211.36平米，建筑面积13177.68平米，共3栋，住宅2栋6层住宅，住宅面积13159.68平米，计120套。90平米以下户数72户。公共面积18平米。4、东二环及太平街地块楼型1：东二环地块，共1栋1层商住用房，占地1012平米，建筑面积2024平米。楼型2：太平街地块，共2栋2层商住用房，占地5588平米，建筑面积4870平米。小路以西地块占地1414平米，建筑面积2828平米；小路以东地块占地1021平米（长68米），建筑面积2042平米。-105- 共占地3447平米，建筑面积6894平米，共3栋，商业面积6894平米。以上总用地面积17289.6平米（实际用地15063.6平米），总占地面积8730.98平米，总建筑面积34578平米，居住面积26844.22平米，商业面积7679.78平米，公用面积54平米。住户286套，90平米以下216套，占总套的75.52%。平均每户面积93.7平米。-105- 第五章节能节水5.1节能小区建筑热环境和能源系统的设计应贯彻国家和地方有关节约能源的法规和政策，严格执行《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》。保证舒适，健康的室内热环境基础上，采取有效的节能措施，改善建筑的热工性能，降低建筑全年能耗；积极采用对环境污染小的可再生能源，并提高采暖、空调等耗能系统的效率；最大限度地减少建筑对能源的需求和对空气污染的破坏，以实现可持续发展的目标。1、建筑节能技术该工程维护结构的保温材料选择和构造方案如下：屋面：选用150mm厚水泥聚苯保温板做保温层，材料密度280-300kg/m3.屋面传热系数=0.60W/(m2.k)外墙：普通内墙抹灰，240厚粉煤灰烧结砖，外贴40厚聚苯板，外饰面系统涂层，外墙传热为k=0.77W/(m2.k)门窗：选用产品要求其抗风性能属标准GB7106第2级，空气渗透性能属标准GB7108第3级，雨水渗透性能属标准GB7108第4级，外墙窗均为塑钢双玻，其传热系数为k=2.56W/(m2.k),采用保温分户门，其传热系数为k=1.70W/(m2.k)楼梯间：普通内墙抹灰，240厚粉煤灰烧结砖，靠楼梯间一侧加抹20厚保温砂浆，其传热系数为k=1.67W/(m2.k)2、采暖系统的保温节能措施-105- 小区供热采用高热效率的29MW的热水锅炉(热效率为80%)、APV湍流技术高换热系数的换热器、高度聚乙烯保温管(热效率达90%)、自力式流量控制器等措施，达到了供热系统部分节能的要求。小区内热交换站采用变频循环泵和流量自动调节系统，可根据设定的流量极值和室外温度的变化自动调节流量。小区内管网敷设中，采用高密度聚乙烯直埋保温管和聚氨脂发泡剂，有效避免了在管网传送中的热量损失。供暖系统采用上供下回双管式。系统布置简单，水路通畅，安装检修方便。最大优点是可以实现各组散热器的单独调节而不影响其他散热器的热力工作情况，并为将来安装热表计量收费创造了条件。每组散热器进水管安装丹佛斯温控阀。该阀门可随室外气温变化自动调节室内温度达到恒定温度，克服了双管系统垂直失调的弊病。采暖系统按单元设置，各热力出口均安装差压控制器。可避免水力平衡调节的困难，并为外网自动调节创造了条件。房间散热器选用铝合金暖气片。3、建筑节能技术、材料、工艺的应用除了在保温节能做法及措施中介绍的新技术外，在现代还原的建设过程中，应大量应用四新技术，为住宅产业化及带动其他产业的发展起到一定的作用。地基处理采用CFG桩复合地基；地下室地面及外墙采用聚氨脂涂料防水技术；排水管采用UPVC管件；水嘴采用瓷片水嘴；坡屋面聚苯板保温技术；屋面防水全部采用SBS防水做法；塑钢门窗采用单框双层中空玻璃；单元分门户采用高档实木及钢制三防门；楼道照明采用红外线光控开关；楼梯间入口采用防盗对讲系统；燃气采用PGM2.51磁卡燃气表；电表为DDY-17磁卡电表；水表采用ZS-2远程控制装置；GRC隔墙板、硅美轻质隔墙板应用技术；变压式通风道；采用高效有机硅厨厕防水技术。5.2节水1、小区水环境-105- 合理规划和建设小区水环境，提供安全。有效的供水、污水处理、日用系统，节约用水。实现水资源的可持续发展和利用，改善小区生态环境。建立完善的给水系统，保证供水水质符合卫生要求，水量稳定，水压可靠；建立完善的排水系统；雨水或生活污水经处理后回用作生活杂用水等各种用途时，水质应达到国家规定的相应标准，以保障回用水的安全和适用。对小区用水水量和水质进行估算与评价，提供详尽的居民用水量估算资料。提出合理用水分配计划、水质和水量保证方案。最大限度地有效利用水资源，减少小区污水的排放量，实现小区用水的良性循环。以足够的水量和水压向所有的用户不间断地供应符合卫生要求的饮用水、消防用水和其它生活用水；及时将小区内的污水和雨水排放收集到指定场所。收集雨水用以在一定范围内补充小区用水，完善小区屋顶和地表径流规划，避免雨水淹渍、冲刷给环境带来的破坏。充分利用雨水，减少市政供水。收集后的雨水经适当处理后回用做小区杂用水。2、绿化景观用水节水保障小区绿化、景观用水，改善小区用水分配，提高景观用水水质和效率。景观用水应设置循环系统，并应结合中水系统进行优化设计以保证水质，提高用水效率。提倡营造少灌或免灌绿化群落，减少草坪面积，尤其是冷地型草坪面积。绿化用水应利用雨水或生活污水回用作为绿化用水，以利于节水及利用自然渗透补充地下水。3、节水器具应用大力推广使用节水型器具，不断提高用水效益。不使用耗水9升和9升以上的座便器。-105- 龙头：(1)不使用螺旋升降式铸铁水嘴。(2)根据用水场合的不同，可选用延时自动关闭(延时自闭)式、水力式、光电感应式和电容感应式等类型水龙头；手压、脚踏、肘动式水龙头；停水自动关闭(停水自闭)式水龙头；陶瓷片防漏水龙头等节流水龙头。淋浴器具：冷、热水混合器具(水温调节器)；电磁式淋浴节水装置；节水喷头等。节水型用水家用电器：采用高效节水洗衣机，洗碗机等节水型家电。-105- 第六章环境影响评价6.1环境条件调查提出“绿色生态社区”的概念。在当前的房地产开发过程中，讲究园艺设计，提倡健康住宅已是大势所趋，但目前国内的景观设计多采用喷泉、广场等“硬质景观”，较少采用有生命力的活生生的“软质景观”，只注重视觉效果，而没有营造整体气氛，”形成了层次分明的景观体系，同时设计师还十分注意尺度感，通过小型景质将人的视线从高大的建筑物上转移，从而减少了人的压抑感。34%的绿化率保证了周围良好的环境，建成后注重人文环境和只人化控制，污染较少。自然景观优越、空气清新、湿度适宜，夏季凉爽，远离闹市区，绿地面积率大。远离重工业区，工业污染小。6.2施工期环境影响分析1.施工期污染源(1)施工期噪声污染源施工期的噪声主要来源于包括施工现场的各类机械设备和物料运输的交通噪声。施工场地噪声主要是施工机械设备噪声，物料装卸碰撞噪声及施工人员的活动噪声，各施工阶段的主要噪声源及其声级见表。声级最大的是电钻，可达115dB(A)。物料运输的交通噪声主要是各施工阶段物料运输车辆引起的噪声，各阶段的车辆类型及声级见表。本项目运输车辆安排时尽量避开居民楼。各施工阶段主要噪声源状况施工阶段/声源/声级-105- 土石方阶段挖土机78-96dB装修、安装阶段电钻100-115dB冲击机95dB电锤100-105dB空压机75-85dB手工钻100-105dB打桩机95-105dB无齿锯105dB底板与结构阶段混凝土输送泵90-100dB多功能木工刨90-100dB振捣器100-105dB混凝土搅拌机100-110dB电据100-110dB云石机100-110dB电焊机90-95dB多角磨光机100-115dB空压机75-85dB施工阶段/运输内容/车辆类型/声级/dB(A)土方阶段底板与结构阶段装修阶段土方外运钢筋、商品混凝土各种装修材料及主要设备大型载重机混凝土罐车、载重车90dB-105- 轻型载重卡车80-85dB交通运输车辆声级75dB(2)施工期扬尘施工期扬尘主要来自土方的挖掘扬尘及现场堆放扬尘；建筑材料（白灰、水泥、沙子、石子、砖等）的现场搬运及堆放扬尘；施工垃圾的清理及堆放扬尘；人来车往造成的现场道路扬尘。(3)施工期废水污染源施工期产生的废水包括施工人员的生活污水和施工本身产生的废水，施工废水主要包括土方阶段降水井的排水，结构阶段混凝土养护排水，以及各种车辆冲洗水。(4)施工期固体废弃物施工期固体废弃物主要为施工人员的生活垃圾、施工渣土及损坏或废弃的各种建筑装修材料。2.施工期环境影响分析(1)施工噪声影响根据噪声污染源分析可知，由于施工场地的噪声源主要为各类高噪声的施工机械，这些机械的单体声级一般均在80dB以上，且各施工阶段均有大量设备交互作业，这些设备在场地内的位置，同时使用率有较大变化，因此很难计算其确切的施工场界噪声，根据本工厂施工量，按经验计算阶段其各施工阶段的昼夜声级见表。各施工阶段昼、夜声级估算值单位：dB（A）(2)施工扬尘的影响由于土石方过程破坏了地表结构，会造成地面扬尘污染环境，其扬尘量的大小与诸多因素有关，是一个复杂、较难定量的问题。-105- 通过对施工期环境影响的分析，施工期主要污染为噪声与扬尘，为减少其环境污染，应做到：①现场施工中，建筑材料的堆放及混凝土拌和应定点、定位，并采取防尘措施，设置挡风板。施工期间尽量选用烟气量较少的内燃机械和车辆，减少尾气污染，施工道路经常保持清洁，湿润，以减少汽车轮胎与路面接触而引起的扬尘污染，同时车辆应限速行驶；混凝土搅拌等高噪声作业及施工车的进出口，尽可能远离居民住宅，施工车场地尽量平整，减少颠簸声，以减少施工噪声对居民生活的影响；②施工中做到无高噪声及爆炸声，打桩时不在夜深人静时进行，吊装设备噪声满足环保要求；③施工中不产生超标准的空气污染，环保措施与工程进度做到“三同时”，环境治理设施应与项目的主题工程同时设计，同时施工，同时交付使用；④建筑垃圾及时清理，文明施工；地块周围树立高于3米的简易屏障，或在使用机械设备旁树立屏障，减少施工机械的噪音。6.3项目建成后环境影响分析作为房地产开发项目，基本无工艺废气和生产废水排放，因此污染源分析主要是燃料燃烧废气、生活污水和生活垃圾。1.大气污染源分析居民住宅采暖和炊事采用天然气，最大燃气量为3.8立方米/h，平均燃气量为3.4立方米/h，居民共用天然气12100000立方米。2.水污染源分析拟建项目的水污染源主要是生活污水。按人均每天用水150L估算，生活耗水量每天470立方米。污水类型包括洗浴排水、冲厕排水和厨房污水。3、公众参与小区环境影响评价“公众参与”的目-105- 的在于使公众对拟建项目的各种意见、建议、和要求贯彻于整个环境影响评价中，沟通公众与项目建设方的相互了解，弥补环境影响评价过程中可能存在的疏漏，制定出严格的环境监管措施与实施计划，使该项目的规划设计更加完善和合理，从而有利于项目的综合效益。公众参与的对象为咸阳市人大常委会的代表以及附近周围的居民，项目咨询专家。第七章劳动安全卫生与消防拟建项目劳动安全卫生与消防的研究是在已确定的技术方案和工程方案的基础上，分析论证在建设和生产过程中存在的对劳动者和财产可能产生的不安全因素，并提出相应的防范措施。7.1劳动安全卫生1．危害因素和危害程度分析分析在生产或作用过程中可能对劳动者身体健康和生产安全造成危害的物品、部位、场所，以及危害范围和程度。1)有毒有害物品的危害。分析生产和使用带有危险性的原料、材料和产品，包括爆炸品类，易燃、易爆、有毒气体类，易燃液体类，易燃固体类，氧化剂和过氧化物类，毒害品类，腐蚀品类，辐射物质类，以及工业粉尘类等。分析有毒有害物品的物理化学性质，引起火灾爆炸危险的条件，对人体健康的危害程度以及造成职业性疾病的可能性2)危险性作业危害。分析高空、高湿、高压作业，井下作业，辐射、振动、噪音等危险性作业场所，可能造成对人身的危害。2．安全措施方案针对不同危害和危险性因素的场所、范围以及危害程度，研究提出相应的安全措施方案，主要有：1)在选择工艺技术方案时，应尽可能选用安全生产和无危害的生产工艺和设备。2)对危险部位和危险作业应提出安全防护措施方案。-105- 3)对危险场所，按劳动安全规范提出合理的生产工艺方案和设置安全间距。煤炭、冶金等矿井开采项目，应提出防止瓦斯爆炸、矿井涌水、塌方冒顶等技术和安全措施方案。4)对易产生职业病的场所，应提出防护和卫生保健措施方案。7.2消防设施消防设施研究，主要是分析项目在生产经营过程中可能存在的火灾隐患和重点消防部位，根据消防安全规范确定消防等级，并结合当地公安消防设施状况，提出消防监控报警系统和消防设施配置方案。1．火灾危险性分析分析生产过程中使用的原材料、中间产品、成品的火灾危险性，包括储存物品的火灾危险性，生产过程中易燃、易爆产生的部位及火灾危险性，运输过程中的火灾危险性等。2．调查项目场址周围消防设施状况调查场址周边公安消防机构的规模、装备，所在地公安消防队与场址的距离等，确定项目对公安消防机构的依托程度。3．消防措施和设施根据项目在生产经营过程中存在火灾隐患的部位、火灾危险类别以及可能波及的范围，确定应采用的消防等级，并结合项目场址周围消防设施状况，提出消防监控报警系统和消防设施配置方案。-105- 第七章组织机构与人力资源配置合理、科学地制定管理方案，确定项目的组织机构和配置人力资源是保证项目建设和生产经营顺利进行、提高劳动率的重要条件。在制定管理方案时，我们对项目的组织机构设置及人力资源及员工培训等内容进行了研究，比选优化方案。8.1组织机构设置建设公司是股份有限制公司,分为权力机构,经营管理机构和监督机构。最高权力机构是董事会,实行董事会领导下的总经理负责制,董事会由7人组成,董事长1人,副董事长1人,对股东大会负责。总经理受董事会任聘。各部门分设经理,负责组织公司的经营管理活动。高级职员由董事会商议任聘。监理会由股东代表2人和职工代表3人组成。对公司的财务和职权予以监督。办公室：1、负责公司文档管理:可对公司的文档进行分类管理。2、负责内部员工管理:对公司的内部职员的个人资料进行管理。-105- 人事部：负责人力的招聘和录用、调配和使用、人事的考核，晋升与奖惩，教育和培训工作。财务部：负责资金的筹集和管理；财务的核算和监督以及资金的拨款和管理；交纳各种税务和上级管理费等，保证工程进度和各项资金使用计划。保安部：负责巡察报告、物资保护、停车场管理工作。采购部：负责做好材料、购配件、设备等物资的采购工作。工程部：一.工程前期准备1.技术准备：1)审核施工图纸。2)编制《房地产开发项目组织设计》。3)编制或审核施工图预算。4)编制或审核主要材料、半成品、设计计划。5)对特殊项目或重要的项目的考察、参观、学习及必要的培训。2.物资准备3.现场准备，现场踏勘，“三通一平”，组织施工单位放线并检验。4.其它准备：A利用招标形式、优选施工队伍。B办理开工报告。C办理质监委托。D组织设计交底。E摸清施工现场地下有无国家线路、水管、天然气管道和防空洞等，如有及时妥善处理。二.现场工程管理1.前期阶段的部分工作：A旧建筑物及妨碍工程施工的障碍物的拆除工作。B、“三通一平”C其他的工作（临建、占路，占地的办理）2.施工建设阶段的工作A施工前的各项准备工作，施工建设阶段的平衡和协调工作，做好现场技术管理B做好质量控制与管理，加强经济签证的管理C做好工程收尾的组织安排，竣工验收。D做好工程资料的汇集、参加开发项目资料的归档工作。E做好工程决算及项目移交。-105- 营销部：负责商品房的销售和管理;作好销售计划的编织机销售策划工作。售后服务部：负责售后回访，保修修缮，工程遗留问题处理工作。物业管理部：负责与业主委员会相配合，共同创建“整洁、文明、安全、方便”的优秀物业区域。建设公司采用直线职能制的组织形式，各级领导对下级部门和人员不直接下达命令,只是参谋作用。这一组织形式既能及时指挥,统一命令,又能发挥职能部门和专业人员的工作特长,但总经理要注意协调和联系各职能部门之间,领导层要把握管理系统中的各种矛盾。对此组织机构进行适应性分析知：组建方案符合《公司法》和国家有关规定的要求，执行机构具备指挥能力和组织协调能力，组织机构的层次和运作方式能满足建设和生产运营管理的要求，项目法人代表及主要管理人员的素质能适应项目建设和生产运营管理的要求，能承担项目筹资建设、生产运营、偿还债务等责任。8.2劳动定员从业人员共20人，管理人员5人，营业人员7人，工程技术人员5人，业务人员3人。8.3员工培训1.公司管理层以职员提供可持续发展的机会和空间为己任。在公司，职员勤奋的工作除可以获得薪金、享有福利以外，更可以得到公司适时提供的大量训练和发展机会。2.在公司除获得正规培训以外，职员还将自觉或不自觉地得到其他收获：职员将学到怎样善用时间；职员将学到如何发挥团队精神；职员将学会如何管理、激励、培训其他人；职员将学到更为有用的专业技术知识；职员的经验将是职员迈向更高职位的起点；职员在公司的经历将有助于职员从事其他相关工作。3.-105- 培训为公司完成经营目标、提高绩效、实现事业发展提供人力资源的保证。培训是职员胜任职责、提升自我、开发潜力、拓展职业的途径。4.培训的形式主要包括：脱产培训、在职培训、自我启发。脱产培训是就管理中共性的、有必要让职员理解和掌握的东西（如工作必须的技能、知识、公司理念等），对职员进行的集中脱产培训、研修。这种培训由专任讲师授课或主持。在职培训是指在日常工作中对职员的培养训练。即通过制定工作计划、分配调整工作、听取汇报和意见、评价考核业绩、推进工作改善、帮助解决问题等途径对职员进行的指导。自我启发是指职员自己加强学习，提高修养，不断开发和提高自身能力。为此职员必须要善用所有的学习资源，以获得进步和发展，其中“挑战性的工作角色”是最重要的培训过程。5.培训种类主要有以下四种：①公司内部课程：作为公司职员，为进一步了解公司，适应岗位职责要求，职员可申请或被指定参加公司内部举办的各种培训课程，课程类别主要有：公司理念推广、自我开发、管理研修、专业技能训练等。②公司外部课程：作为表现突出的骨干人员，为开拓思维，触发灵感，进一步提高管理水平和业务能力，职员可申请或被选送到外部管理顾问公司等专业培训机构参加短期课程，包括各种外部教育机构、培训中心所举办的短期培训课程、交流会。使职员有时间、精力来总结提炼职员丰富的实际操作经验，以利于在集团范围内交流，实现集团资源共享，同时进一步系统了解公司运作特点。③公司除举办各种培训班提高职员的素质外，也鼓励职员到大专院校或专业培训机构进修学习（包括攻读学位、上岗培训、职称及其他资格证书考试、培训等）；形式有脱产进修和业余进修，其中脱产进修的申请条件要求在公司服务满三年以上。参加各种形式的学习后，职员的结业（毕业）证书及成绩单须报总部人力资源部备案，作为调配、选拔以及任免的参考依据。④外出考察：为拓展视野、丰富学习经验，公司将组织管理人员、专业人士以及荣获嘉奖的职员到外地考察。考察单位包括境内外的优秀企业或机构。-105- 6.培训积分制度。职员参加各种培训并获得结业后，可以向人力资源部门申报积分，积分将是职员在公司参加培训的最全面记录。年度累计积分的多少是职员晋级或晋升的参考标准之一。不同类别的职员积分要求有所不同。7.培训信息公布和查询．人力资源部门将定期公布培训信息，主要包括：年度培训服务概览、月度培训及研修计划、外部培训信息、周培训信息。职员可以登录到公司主页上查询或咨询所在单位的人事专职人员。-105- 第九章项目实施进度为了争取时间，缩短工期，保质保量完成工程，本项目决定采取平行施工方式。本项目工程计划自2010年7月开工，至2013年7月竣工，总工期3年。为了节约投资，决定分区分阶段开发。据市场分析，预计每期推出商品房有50%可采用分期付款的形式预售，按市场吸纳能力及公司开发能力、资金筹措的可能性，本项目工程开发建设进度计划安排，如下表所示：项目实施进度计划表任务时间2010年7月至2010年12月2011年1月至2013年6月可行性研究项目审批规划设计主体工程-105- 第十章投资估算10.1开发成本根据拟订项目的开发方案，确定各开发项目的工程数量。总用地面积17289.6平米（实际用地15063.6平米），总占地面积8730.98平米，总建筑面积34578平米，居住面积26844.22平米，商业面积7679.78平米，公用面积54平米。住户286套，90平米以下216套，占总套的75.52%。平均每户面积93.7平米。该土地的地块开发成本（包括安置费和土地批租费）为：1、土地批租费：主要包括土地出让金和市政规划配套费，共计1481.36万人民币。其中土地费用637.28万元，市政规划配套费844.08万元。2、项目的供水、雨，污水排放、供热、供电、供气以及电信方面的配置情况如下：（1）供水在规划小区附近有市政上水管线，本项目上水可从上述干线引入。（2）雨水、污水排放市政现有现状的雨水管线和污水管线，可以就进排入。（3）供热拟采取集中供热方式解决。（4）供电拟采用开闭站引一条电缆，接入小区内配电室。考虑留有余地。（5）供气目前市城天然气主管道铺设已经技术论证，正在逐步为各小区安装。本项目由已建成了天然气高中压调压站，通过天然气中压管向区内送气。本项目各种设施接口均至本项目红线内。本项目建设场地以达到“三通一平”，其他配套设施将与住宅建设同步进行。-105- （6）电信本项目拟由市电信局解决。（7）路网布置：道路为小区主干道和组团内部道路两级。主干道把小区中心、四个组团和幼托串在一起，形成“树枝状”道路系统。小区内绿化及景点建设：计划小区绿化覆盖率34%。区内修建2个面积约500平米的广场，建4个小凉亭，此外，小区道路两旁还要种植树木，安装路灯。10.2概算及工程造价一、根据开发项目的工程量可得：总投资估算汇总表序号项目费用名称金额（万元）1土地开发费637.282建筑工程费30493安装工程费538.324配套费844.085其他费用1804.196总投资6872.87二、开发项目固定资产投资估算表序号项目费用名称金额（万元）1土地开发费637.282建筑工程费30493安装工程费538.324配套费844.085其他费用1804.196总投资6872.87-105- 第十一章融资方案该小区的建设项目中资金问题是该项目能否运行成功的重要问题。从工程项目招标开始，建设公司的财务状况的好坏就是能否通过资格预审的关键因素。只有获得筹集到足够的资金，建设公司才能通过资格预审获得大型土木工程项目的招标资格，特别是对于一些延期付款工程，带资建设承包的交钥匙工程等显得由为重要。工程项目中的使用资金，包括固定资金和流动资金。固定资金用于购置施工机械设备等固定资产，流动资金主要用于购买工程所需要的材料设备、支付劳务工资和其他费用等。随着建设项目的不断进行，资金不断增值，用货币形式反映出已耗费的生产资料价值和劳动者所创造的收益价值。因此，如何筹措和管理资金，是一个重要的问题。11.1资金的渠道与方式签订了工程承包合同后，就应该全力以赴地为该工程筹措资金，以免造成资金拮据，周转困难使工程开工不足，工程进度上不去而影响信誉和经济效益。因此要注意从以下几个方面去筹措资金：1.筹措和利用自有资金800万元，为实施工程项目，满足开工前的资金周转，建设公司可根据收入资金的回报率适时投入一部分自有资金。主要包括现金和流动资产，以及可以在近期收回的各种的应收款项等，如应收的银行的票据、已完合同的应收工程款等。2．用银行贷款1000万元：贷款是实施工程项目的重要资金来源，是承包商利用信贷资金经营，借钱赚钱的一种方法。建设公司可以向银行证明几个方面：建设公司的实有资本额度充足，并向银行提供建设公司资产负债表和近期的损益表，建设公司承包工程时的资金信誉良好，另外，还可以向银行提供该建设项目风险分析，以及建设公司的工程经验丰富、实际工作能力强及诚实信用等。建设公司有信心让银行认为贷款后建设公司有能力还款。建设公司-105- 将采取抵押贷款，以工程设备作抵押。从工程所在地银行获得较多的当地货币贷款。抵押款和借款的比例称为抵押存款限额。影响抵押贷款利率的因素是预期的真实利率、通货膨胀和贷款风险3.房屋预售：房屋预售历来是房地产开发过程中筹集资金的重要方法，房地产在销售过程中有两种销售方法，一种是现售，指房屋在建成后在售出；另外一种是预售，俗称“卖楼花”，指房屋在还未建成的时候就提前将房屋售出以达到尽快回收资金的目的，另外也可弥补在开发过程中的资金不足由于干部职工条件相对较好，预计销售情况会较好。因此可充分利用房屋预售来筹集必要的资金。预计房屋预售金可达2000万元。11.2资金的使用和管理随着施工准备、施工生产、竣工验收。缺陷责任期这一变化，资金也在随着运动并产生变化。结合资金在工程过程中的变化，应注意以下问题：1.资金本问题：主要包括以下几个方面a．由于资金的时间价值形成的利息。b．注意风险的影响，如投资风险、破产的风险、工程风险等。c．当发生通货膨胀和汇率浮动时，货币贬值，资金所有者会把通货膨胀率考虑进去，以保持货币资金的实际价值。d．银行借款的成本率。2.优化使用周转资金问题：具体优化方法如下：a.分期分年度办理银行保函和保险费。b.将工程初期准备费用单列项目一增加初期收入，可以缓和资金矛盾。c.根据工程进度，有选择地租赁施工用机械设备。d.材料设备付款方面，通过与供货商谈判交涉，可以想法减少材料及工程设备的物化资金占用或缩短占用资金。-105- e.向分包商转移资金压力。3.及时回收资金，减缓垫资周转压力，提高资金效益。风险因素和风险程度分析表序号风险因素名称风险程度灾难性严重性较大一般1市场风险2资源3技术4工程5资金6政策7外部协作条件-105- 第十二章财务评价12.1设项目法人项目财务评价1.销售收入、销售税金及附加估算表（见附表）2.损益和利润分配表（新设项目法人项目）（见附表）3.财务指标1）财务净现值（FNPV）与财务内部收益率（FIRR）根据项目现金流量表，可计算出财务净现值和财务内部收益率财务净现值（FNPV）=158.18万元财务内部收益率(FIRR)=17.02%经过表中计算可知，项目财务净现值（FNPV）>0,表明项目除达到基准的收益率外，还能后的超过收益，具有财务上，经济上的可行性。且水平较高，表明项目具有盈利能力，故可行。2）项目销售利润项目总投资额为8440.76万元，总销售收入为6872.87万元（见损益和利润分配表）。销售利润241.7万元。各种税收1326.19万元。销售利润率2.86%。3）流动资金流动资金估算表（见附表）12.2敏感性分析1、盈亏平衡分析按照销售收入=含税销售额－营业税金及附加－增值税某年的盈亏平衡点=该年的固定成本÷[(销售收入－可变成本)÷实际生产负荷]计算得到以生产负荷表示的各年的盈亏平衡点如下：-105- ---------56.73%55.89%55.62%--------------------------------自正式投产年起以生产负荷表示的盈亏平衡点最高56.73%，最低55.62%。项目选择“正常年”第5年做图，以生产负荷表示的项目盈亏平衡点等于55.89%。在“正常年”只要达到生产目标的55.89%就可“保本”。“保本”实际是营业利润为零的“保本”，是经营不亏不赢的临界点。本项目盈亏平衡点比较低，说明项目抗生产销售下降风险的能力较强。以上详见《盈亏平衡分析图表》-105- 2、单因素单指标敏感分析以房产价格、房产正品率、预备费率、材料价格作为敏感因素。以各种财务内部收益率为目标。计算当某1种敏感因素单独变化±20%、±40%、±60%、±80%±100%时，该财务内部收益率的变化数值，计算该敏感因素的敏感度系数和临界点。其中：预备费率的变化代表建设投资的变化。临界点是财务内部收益率等于基准收益率时的敏感因素变化值，由软件精确计算。敏感系数≈（基准收益率-目标财务内部收益率）÷临界点，敏感系数越大因素越敏感。本报告以项目所得税前、所得税后、资本金、投资者的财务内部收益率为目标的单因素分析图象的坐标与计算值高度一致，详见各图表。以下是其中表的部分。《项目所得税前财务内部收益率单因素分析表》敏感因素-60.00%-40.00%-20.00%0.00%20.00%40.00%60.00%临界点敏感系数产品价格-72.61%-38.68%-4.75%29.17%63.10%97.03%130.96%-15.94%1.6964产品产出率-40.42%-17.23%5.97%29.17%52.37%77.52%102.67%-17.00%1.1600生产负荷-8.62%5.28%19.17%29.17%36.91%43.18%48.42%-36.64%0.5003预备费率36.51%33.68%31.27%29.17%27.32%25.66%24.16%-0.0927材料价格67.93%55.01%42.09%29.17%16.25%6.57%-3.11%36.93%-0.6460《资本金财务内部收益率单因素分析表》敏感因素-60.00%-40.00%-20.00%0.00%20.00%40.00%60.00%临界点敏感系数产品价格-130.06%-77.67%-25.27%27.13%79.53%131.93%184.33%-13.33%2.6199产品产出率-69.07%-37.00%-4.94%27.13%59.20%91.27%123.34%-14.57%1.6034生产负荷-14.72%-3.19%8.34%27.13%46.11%65.79%85.46%-20.36%0.9396预备费率34.18%31.62%29.28%27.13%25.14%23.13%21.26%-0.0998材料价格67.57%54.09%40.61%27.13%13.65%1.80%-10.04%29.39%-0.6740《投资者整体财务内部收益率单因素分析表》敏感因素-60.00%-40.00%-20.00%0.00%20.00%40.00%60.00%临界点敏感系数产品价格-117.38%-69.88%-22.39%25.11%72.60%120.10%167.59%-14.92%2.3747产品产出率-61.85%-32.87%-3.88%25.11%54.09%83.08%112.07%-15.82%1.4493生产负荷-14.18%-1.48%11.22%25.11%40.53%58.04%78.28%-24.97%0.6945-105- 预备费率29.50%28.01%26.54%25.11%23.69%22.21%20.77%-0.0708材料价格54.74%44.86%34.99%25.11%15.23%5.38%-4.47%35.17%-0.4939由上述可知最敏感因素排序是：产品价格、产正品率、原料价格、生产负荷。以不同财务内部收益率为目标得到的各敏感因素的临界点和敏感系数的大小不同。在《投资者整体财务内部收益率单因素分析图表》中的临界点的意义如下：当产品价格单独降低1.54%时，或当原料价格单独增加1.82%时，或当生产负荷单独降低24.97%时，是投资者整体财务内部收益率是否满足本项目投资者期望的最低投资回报率Ic(8.00%)的临界点。这说明项目有较强的抗风险能力。3、多因素多指标复合分析我们不能预测各敏感因素将来一定会怎样变化，也难以准确预测各敏感因素如何变化的概率分布，但可以估计各种可能发生的复合变化，并计算分析复合变化发生时的投资回报结果，甚至计算出各种复合变化的临界点，以补充单因素分析的不足，多因素的复合变化分析体现了一定的风险分析。各敏感因素在如下各分析方案中单独或几个或全部同时发生时，各评价指标相应变化如下：分析因素　与　分析方案　方案一方案二方案三方案四方案五方案六方案七方案八方案九基本预备费率绝对变化量　10.0%10.0%10.0%涨价预备费率绝对变化量　5.0%5.0%5.0%产品内销价格相对变化量　-10.0%-4.0%-4.0%-5.0%-5.0%原料内购价格相对变化量　-10.0%5.0%4.0%5.0%4.0%5.0%-105- 生产目标实现相对变化量　-10.0%-6.0%流动资金增加相对变化量　50.0%50.0%多因素复合变化评价指标　-↓--↓--↓--↓--↓--↓--↓--↓--↓-项目税前财务内部收益率　75.64%-6.0%242.2%39.0%19.8%10.2%4.8%3.8%-1.4%项目税前财务净现值　　　17840-725738916131514156-658-2772-3167-5282项目税前静态投资回收期　3.432.294.895.375.645.825.86项目税前动态投资回收期　3.662.335.165.71项目税后财务内部收益率　49.58%-6.0%132.4%27.0%13.8%6.5%2.5%1.8%-2.1%项目税后财务净现值　　　11777-7257275787733969-2108-3694-3994-5580项目税后静态投资回收期　4.242.735.215.545.765.905.93项目税后动态投资回收期　4.742.835.485.93资本金财务内部收益率　　8534.7%103.0%13.0%资本金财务净现值　　　13959-150262976811239447574-3141-3990-9342投资者整体财务内部收益率746.90%85.25%12.62%-9.74%-16.10%投资者财务净现值　　　13519-49842885810880431846-1383-1639-3255投资者整体静态投资回收期1.001.002.133.345.58多因素多指标复合分析的意义，以第6分析方案为例，说明如下：当产品内销价格相对变化量-4.00%，原料内购价格相对变化量4.00%，同时复合发生时,项目税前财务内部收益率10.25%，项目税后财务内部收益率6.47%，资本金财务内部收益率13.01%，投资者整体财务内部收益率12.62%。其中，折现率Ic=12.00%，绝对变化量是对所涉因素直接相加，相对变化量是对所涉因素乘以（1+相对变化量），回收期单位是年，净现值单位万元。方案一是项目基本方案，其他是复合分析方案。12.3财务评价结论1、社会效益：项目可直接安置就业人员20人，年工资总额及提取各项社会保险与住房公积金等合计126.67万元，年平均缴纳生产税净额合计1427.17万元，年国内生产总值增加值1816.33万元。2、经济效益：-105- 销售利润率2.86%，项目投资税后财务内部收益率17.02%。(Ic=8.00%)投资者财务净现值167.78万元。资本金现值588.02万元，投资者整体净现值率0.2853。投资者整体静态投资回收期5.61年,投资者整体动态投资回收期5.73年。3、清偿能力：自投产年起各年利息备付率范围-2.86---15.05，与各行业利息备付率的最低可接受值2相比，表明项目偿还各种借款利息有保证。自投产年起各年偿债备付率范围-105- 0.50---4.18,与各行业偿债备付率的最低可接受值1.3相比，表明项目偿还债务有保证。自投产年起各年资产负债率范围170.52%---36.49%,与各行业资产负债率的合理区间30%--60%相比，表明项目资产负债率比较合理。本项目以可用资金全部偿还新增建设借款自生产期起最大偿还能力借款偿还期2.74年。4、抗风险能力:自正式投产年起以生产负荷表示的盈亏平衡点最高56.73%，最低55.62%。在“正常年”只要达到生产目标的55.89%就可“保本”。当房产价格单独降低1.54%时，或当材料价格单独增加1.82%时，或当生产负荷单独降低24.97%时，是投资者整体财务内部收益率是否满足本项目投资者期望的最低投资回报率Ic(8.00%)的临界点。当基本预备费率绝对变化量5.00%，涨价预备费率绝对变化量1.00%，产品内销价格相对变化量-5.00%，原料内购价格相对变化量5.00%，生产目标实现相对变化量-5.00%，流动资金增加相对变化量5.00%，同时复合发生时,项目税前财务内部收益率-80.00%，项目税后财务内部收益率-80.00%，资本金财务内部收益率0.00%，投资者整体财务内部收益率-80.00%。项目综合评价结论：产品市场广阔，权益资金和债务资金来源可靠，技术管理先进，符合环保要求，社会效益和经济效益良好，清偿能力有保证，有较强的抗风险能力。本房地产投资开发方案在财务方面是完全可行的。-105- 第十三章社会评价13.1项目对社会影响分析随着国民经济的发展，房地产市场已成为国民经济的重要组成部分，尤其是住宅房地产的开发已成为房地产开发市场的核心，它对拉动我国国民经济的增长起到了至关重要的作用随着人民生活水平的提高，人们对住房的需求不仅仅满足于有一个基本的居住条件，人们现在更加重视居住的质量，居住的环境（包括室内环境和室内环境），本小区的建房目标就是要建造适合人们居住生活的良好的环境。本小区的建设不但可以为大量咸阳市居民提供高质量的住房，解决人们对优质住房的需求，还给该地区的人文、自然环境带来了巨大的改善：本小区的将绿化面积达到34%，由于本小区地处各大高校附近将会吸引大批高校教师前来居住。除此以外，由于该项目的建设，将会带来大量的就业机会。小区的建设过程将会给包括设计院、施工单位、监理单位等提供许多机会。小区建好以后，要想维护小区良好的室外环境，必须大量人员进行维护，这就给许多物业公司提供了机会。可见，本项目的建设将会给社会提供大量的就业机会。13.2项目对所在地的互适性分析该项目开发完毕后，所在地人流，车流将有很大的增量，对交通和市场将有更高的要求。但考虑到该地区及附近周围的交通条件较好。建成后交通和市场环境应大体满足需求。对于居民子女的上学问题也是人们比较关心的问题。该地区的教学环境相当不错，居民子女在这儿能享受很好的学习环境。13．3社会评价结论-105- 总的说来，该项目的建设对社会各个领域的发展都有拉动作用。对社会的发展是有积极的作用。项目建设对社会的影响及相关措施、社会因素、影响范围程度、可能出现的后果、措施建议：对居民收入的影响：项目市场价格与工薪阶层居民收入平衡，但对低收入居民影响较大无严重后果较为适应可以采用分期付款等多种付款方式：对居民生活水平与生活质量的影响，影响到小区的居住人员。提高人们的住房质量，提高了小区人民的生活水平。对居民就业的影响：对咸阳市的下岗职工、设计院、施工单位、监理单位物业管理公司等产生积极的影响提高居民就业率吸纳无业居民就业：对不同利益群体的影响：项目投资经营方、项目出售对象、管理方、政府部门范围较小项目投资经营方获得较大利润，提高了居民的生活质量。定价要兼顾各方，按政策承建项目，对地区、文化、教育、卫生的影响文化、教育、卫生方面范围广增添文化气氛、促进教育事业、形成健康卫生环境持续发展。对地区基础设施、社会服务质量和城市化进程的影响基础设施、社会服务质量等各方面范围广促进地区基础设施建设，提高服务质量，加快城市化进程持续发展。对少数民族风俗习惯和宗教无影响。-105- 第十四章风险分析为了确保风险分析的质量，有必要对投资过程中可能存在的风险因素进行科学的分析，使投资决策者能更好地把握风险的本质和变化规律，从而采取相应的措施或对策来减少风险损失。14.1不确定分析详见敏感性分析14.2定性分析1.自然风险自然风险是指由于自然因素的不确定性对房地产商品的生产过程和经营过程造成的影响，以及对房地产商品产生直接破坏，从而对房地产开发商和经营者造成经济上的损失。自然风险因素主要包括：火灾风险、风暴风险、洪水风险、雪灾风险、气温风险。2.政策风险政策风险是指由于政策的潜在变化给房地产市场中商品交换者与经营者带来各种不同形式的经济损失。政府的政策对房地产的影响是全局性的，因而，由于政策的变化而带来的风险将对房地产市场产生重大的影响。所以，应该密切关注房地产政策的变化趋势，以便及时处理由此而引发的风险。政策风险因素又可分为以下几类：政治环境风险、经济体制改革风险、土地使用制度改革风险、住房制度改革风险、金融政策改革风险、环保政策变化风险、建筑安全条例变化风险、审批手续过程风险、法律风险。3.经济风险经济风险因国民经济状况变化风素主要是指一系列与经济环境和经济发展有关的不确定因素。包括：市场供求风险、财务风险、地价风险、融资风险、管理风险、工程招投标风险、国民经济状况变化风险。4.技术风险-105- 房地产技术风险是指由于科学技术的进步、技术结构以及相关变量的变动给房地产开发商和经营者可能带来的损失。包括：建筑材料改变和更新的风险、建筑施工技术和工艺革新的风险、建筑设计变动或计算失误的风险、设备故障或损坏的风险、建筑生产力因素短缺风险、施工事故风险、市场供求风险。5.社会风险社会风险因素主要是指由于人文社会环境因素的变化对房地产市场的影响，从而给从事房地产商品生产和经营的投资者带来损失的可能性。房地产市场的社会风险因素主要有城市规划风险、区域发展风险、公众干预风险、住客干预风险、治安风险。6.内部决策和管理风险内部决策和管理风险是指由于开发商策划失误、决策失误或经营管理不善导致预期的收入水平不能够实现，包括投资方式、地点、类型风险选择、人、财、物组织管理风险等。14.3投资风险的控制及早地发现或预测到这些风险并能及时地采取有效的措施，化解或缓和、减轻、控制这些风险。房地产投资的成功在很大程度上依赖于对风险的认识和管理。该项目控制风险的方式包括三项措施：1.通过加快进度来回避风险开发经营周期越长项目建成以后的经济形势就越难预测。其次，开发经营周期越长项目建成以后的政治形势也越难预测。所以回避房地产开发经营风险的办法快完成开发项目。针对该项目，我们采取提高选址的速度、利用法律手段、来保证迁址工作的顺利进行、采用招投标的办法和建设单位签订具有法律效应的承包合同，以保证资金的充分供应，与建筑材料等物资供应赏签订施工材料供应合同。这样极可能避免不必要因素的影响。2.通过市场调查来降低风险-105- 通过市场调查，获得尽可能多的信息。获得的信息有关投资环境和投资项目的市场信息越多，作出的预测就越精确，从而能进行正确的科学的决策，包括投资项目的选择、区位的选择、时机的选择、融资的选择、租售的选择等等。这样就能把不确定性降低到最低限度，较好地控制房地产投资过程中的风险。3.通过加强管理来控制风险良好的项目管理是重要的保证。从投资开发来看，项目全过程的投资、进度和质量是重点。聘请有经验的房地产专家进行指导是非常有必要的，可以有效地减少经营费用、提高收益水平，进而降低并控制风险。-105- 第十五章研究结论与建议15.1推荐方案的总体描述某县的各项建设项目的全面启动，再加上道路重修拓宽，投资政策再一次放宽。通过研究本区域的经济发展趋势,调查市场行情，研究周边地段楼盘销售形式，经过深入研究论证，该商品住宅项目盈利可能性较大，投资机构决定实行独资开发经营房地产的投资方式。15.2推荐方案的优缺点描述1.优点1）项目拥有较好的投资环境与机遇国民经济的持续稳定发展、住房制度改革的深入，政府对公司开发本项目的鼎力支持，居民对改善居住条件的期望与购买力水平，这些基本方面为本项目提供了一个较好的投资环境与机遇。2）项目在经济上具有较强的可行性*项目总建筑面积:34578平方米*项目总投资:6872.87万元*项目财务净现值:158.18万元*项目财务内部收益率:2.86%上述经济指标是根据目前的市场形势对预期目标利润估算的结果。3）项目具有突出优势*在附近区域与小区的竞争对手较少*小区的定位属中档次，在同一供需圈内缺少可替代物业，且需求量较大*公司的资金具有优势*项目拥有较好的周边环境（包括自然、人文、交通等环境）*项目所处地块的发展前景较好4）项目开发经营风险较小-105- 本项目属于大面积、大规模开发，在项目开发过程中可享受政府提供的诸多优惠政策，因此，只要在实施中辅以全过程科学决策控制，应能稳获预期投资收益。2.存在问题1）项目规模较大，时间较紧，开发过程中各方面工作协调难度大。2）项目独一无二的品位定位有一定难度，尽管设计工作一经完成，其定位也就相应确定，但在实施过程中仍需要根据具体情况不断完善。3）房地产行业竞争激烈，公司需要建立一支高素质的营销队伍，或采取委托销售的方式。3.主要争论与意见分歧通过调查市场行情，研究周边地段楼盘销售形式，及本区域的经济发展趋势。房地产投资机构就该商品住宅项目的开发提出了两个方案。方案（1）为大面积开发，方案（2）为小面积开发。两方案的建设经营期都为4年。大面积开发的贷款多于小面积开发。根据该地对住宅需求的预测，前两年需求量较高的概率为0.7,需求量较低的概率为0.3,后三年需求量较高的概率为0.9,需求量较底的概率为0.1在这种情况下用决策树分析计算知：大面积开发期望值：NPV（1）=443万元小面积开发期望值：NPV（2）=229万元由于NPV（1）大于NPV（2）。故选择大面积开发方案为收益最大方案。15.3结论与建议1.结论-105- 从经济效益来说：由于公司在项目开发建设前，进行了广泛、深入的市场调研，了解客户的需求，目前部分单元已有意向性客户提前预定，销售前景看好。该方案采取了提前预售，分期付款等措施，可以给公司带来高的利润回报，可以提高公司在社会上的知名度，为公司将来的发展奠定基础，并且为咸阳市的房地产经济注入了新鲜血液，有力的推动了某县的房地产经济发展，起到了搞活经济的作用。从社会效益来说：项目建成后，可提供住宅286套，将切实解决市城内职工的生活及居住问题。由于本小区注重环境营造和公共设施的建设，它将成为市内又一个亮点，为该地区的人民提高了优越的住宅环境，积极有效的响应了某县的安居工程，使咸阳市人民能够更好的生活和工作，同时在微观上体现了‘三个代表’，使某县人民能够更好的感受到经济发展给他们带来的直接好处，使人民感受到在党的旗帜下能够幸福的生活，能安居乐业。因此社会效益极为可观。从环境效益来说：该开发过程全部是文明施工，最大程度的减小了对环境的破坏，该工程完成后，从前的脏乱差的大体环境变成了环境幽雅，全新的建筑造型，秀丽的自然景观，功能齐全，配套的公共服务设施以及便利的交通，无疑将在该市形成一个全新的修养圣地，对于美化该市的市容，改善环境带来较大的影响。纵观开发全过程，从经济效益，社会效益和环境效益来看，该开发方案是完全可行的。2.建议强化项目进程中的投资、质量、进度计划，注重对可能发生的不利条件及变化因素的预测与防范对策，以保证项目按期完成。（1）实行速度管理，加强项目运作进度，以避免市场可能的由高峰期向下降期转折的风险。（2）公司各部门紧密配合，以加快项目运作进度。（3）要做精品。产品设计各个环节都要以招标方式求得高水平设计出来的标志性、有品位的产品。（4）项目成本须合理控制，以保留市场波动时的降价应对空间。-105- （5）注意严格的按照既定方案去做每一件事，统一调配资金，物资和各项工作。特别要准备好抗风险资金，不可挪用。-105- 　　　利润与利润分配表　金额单位:万元计算期年序12345600000生产负荷　0.00%0.00%0.00%100.00%100.00%100.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%价格策略0.00%0.00%0.00%100.00%100.00%100.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%1含税销售收入0.000.000.008440.768440.768440.760.000.000.000.000.002营业税金及附加0.000.000.00109.50109.50109.500.000.000.000.000.003增值税0.000.000.001216.681216.681216.680.000.000.000.000.004总成本费用0.0028.0828.206877.496872.876871.410.000.000.000.000.005营业利润(1-2-3-4)0.00-28.08-28.20237.08241.70243.160.000.000.000.000.006利润总额0.00-28.08-28.20237.08241.70243.160.000.000.000.000.007纳税扣除调整0.000.000.00163.93163.93163.930.000.000.000.000.008应纳税利润0.00-28.08-28.20401.01405.63407.090.000.000.000.000.009可祢补以前年度亏损0.000.000.00-56.280.000.000.000.000.000.000.0010应纳税所得额0.000.000.00344.73405.63407.090.000.000.000.000.0011所得税0.000.000.0086.18101.41101.770.000.000.000.000.0012净利润0.00-28.08-28.20150.90140.29141.390.000.000.000.000.0013可供投资者分配利润0.000.000.0085.16126.27127.250.000.000.000.000.0014应付普通股股利0.000.000.0080.90119.95120.890.000.000.000.000.0015普通股实分利润0.000.000.0080.90119.950.000.000.000.000.000.0016未分配利润0.000.000.000.000.00120.890.000.000.000.000.0017累计未分配利润0.000.000.000.000.00120.890.000.000.000.000.0018息税前利润0.00-20.80-20.80260.47260.47260.470.000.000.000.000.0019息税折旧摊销前利润0.000.000.00281.26281.26281.260.000.000.000.000.0020各年的盈亏平衡点0.00%0.00%0.00%56.73%55.89%55.62%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%-105- 　　总成本费用估算表金额单位:万元计算期年序12345600000生产负荷0.00%0.00%0.00%100.00%100.00%100.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%工资调整0.00%0.00%0.00%100.00%100.00%100.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%1外购原辅料件00.000.005997.165997.165997.160.000.000.000.000.002外购能源动力0.000.000.0042.0042.0042.000.000.000.000.000.003低值易耗品0.000.000.0020.0020.0020.000.000.000.000.000.004修理备件0.000.000.006.006.006.000.000.000.000.000.005其他修理费0.000.000.0010.0010.0010.000.000.000.000.000.006工资总额及相关提取0.000.000.00126.67126.67126.670.000.000.000.000.007国内的外雇销售运费0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.008广告与宣传费用0.000.000.00100.00100.00100.000.000.000.000.000.009其他销售费用0.000.000.0060.0060.0060.000.000.000.000.000.0010业务招待费0.000.000.00200.00200.00200.000.000.000.000.000.0011其他可变费用0.000.000.000.500.500.500.000.000.000.000.0012上缴政府固定税费0.000.000.0096.6596.6596.650.000.000.000.000.0013财务费用0.007.287.4123.3818.7717.310.000.000.000.000.0014折旧摊销0.0020.8020.8020.8020.8020.800.000.000.000.000.0015其他固定费用0.000.000.00170.00170.00170.000.000.000.000.000.0016总成本费用合计0.0028.0828.206877.496872.876871.410.000.000.000.000.00其中可变成本0.000.000.006566.666566.666566.660.000.000.000.000.00固定成本0.0028.0828.20310.83306.21304.750.000.000.000.000.00经营成本0.000.000.006833.316833.316833.310.000.000.000.000.00其中固定成本=（19+20+21+22+23+24）可变成本=总成本费用合计－固定成本经营成本=总成本费用合计－22-23-105- 　　　借款还本付息计划表　金额单位:万元计算期年序123456000001既有借款　　　　　　　　　　0.00%2建设资金借款　以可用资金全部偿还新增建设借款自生产期起最大偿还能力借款偿还期　2.741年,加权平均年利率6.00%2.1年初借款累计余额117.86121.4097.1272.8448.5624.280.000.000.000.000.002.2应计建设期利息3.540.000.00　　　　　　　　2.3当年支付利息0.007.285.834.372.911.460.000.000.000.000.002.4当年底还本　0.0024.2824.2824.2824.2824.280.000.000.000.000.003流动资金借款年利率5.00%　　　　　　　　　3.1各年新增借款0.000.000.00317.040.000.000.00　　　　3.2各年借款累计0.000.000.00317.04317.04317.040.000.000.000.000.003.3当年支付利息0.000.000.0015.8515.8515.850.000.000.000.000.003.4偿还流动借款本金　0.000.000.000.00317.040.000.000.000.000.004年初亏损借款余额0.000.0028.0856.280.000.000.000.000.000.000.005各年新增维营借款0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.005.1维营借款年初累积0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.005.2偿还维营借款利息0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.005.3偿还维营借款本金0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.006.年初偿债借款余额0.000.003.486.970.000.000.000.000.000.000.007当年支付利息合计0.007.287.4123.3818.7717.310.000.000.000.000.008当年偿还本金合计0.0024.2827.7687.5324.28341.32159.01159.01159.01159.01159.019息税前利润0.00-20.80-20.80260.47260.47260.470.000.000.000.000.0010各年的利息备付率　-2.86-2.8111.1413.8815.05　　　　　11息税折旧摊销前利润0.000.000.00281.26281.26281.260.000.000.000.000.0012各年的偿债备付率　　　1.764.180.50　　　　　-105- 　　　财务计划现金流量表　金额单位:万元计算期年序123456000001经营活动现金流量0.000.000.00195.08179.86179.490.000.000.000.000.001.1现金流入0.000.000.008440.768440.768440.760.000.000.000.000.001.2现金流出0.000.000.008245.678260.908261.260.000.000.000.000.002投资活动净现金流量-117.86-3.540.00-1117.040.000.000.000.000.000.000.002.1现金流入0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.002.2现金流出117.863.540.001117.040.000.000.000.000.000.000.002.2.1建设投资与建期利息117.863.540.000.00　　　　　　　2.2.2流动资金(新增）0.000.000.001117.040.000.000.00　　　　3筹资活动净现金流量117.863.540.00925.23-163.00-199.620.000.000.000.000.003.1现金流入117.8635.1035.171117.040.00159.01159.01159.01159.01159.01159.013.1.1资本金投入0.000.000.00800.000.000.000.000.00　　　3.1.2维持运营资本出资0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.003.1.3建设投资借款117.863.540.000.00　　　　　　　3.1.4流动借款（新增）0.000.000.00317.040.000.000.000.00　　　3.1.5亏损短期借款0.0028.0828.200.000.000.000.000.000.000.000.003.1.6维持运营借款0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.003.1.7偿债短期借款0.003.486.970.000.00159.01159.01159.01159.01159.01159.013.1.8其他资产0.00　　　　　　　　　　3.2现金流出0.0031.5635.17191.81163.00358.63159.01159.01159.01159.01159.014净现金流量(1+2+3)0.000.000.003.2716.86-20.130.000.000.000.000.005累计盈余资金0.000.000.003.2720.130.000.000.000.000.000.006偿债分利前存款0.0031.5635.17195.08183.12358.630.000.000.000.000.00-105- 资债平衡OK　　　资产负债表(税后偿债分利后)　金额单位:万元计算期年序123456000001资产117.86100.6079.811580.791576.851535.930.000.000.000.000.001.1流动资产总额0.000.000.001521.781538.641518.510.000.000.000.000.001.2固定资产净值0.0073.1659.2345.2931.3617.420.000.000.000.000.001.3无形及其他资产净值0.0027.4420.5813.726.860.000.000.000.000.000.002负债117.86128.68136.09767.07742.79560.480.000.000.000.000.002.1流动负债0.000.000.00718.51718.51401.470.000.000.000.000.002.1.1应付账款0.000.000.00167.00167.00167.000.000.000.000.000.002.1.2预收账款0.000.000.00234.47234.47234.470.000.000.000.000.002.1.3流动借款本金额0.000.000.00317.04317.040.000.000.000.000.000.002.2既有借款本金余额0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.002.3建设借款本金余额117.8697.1272.8448.5624.280.000.000.000.000.000.002.4维营借款本金余额0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.002.5偿债借款本金余额0.003.486.970.000.00159.010.000.000.000.000.002.6亏损借款本金余额0.0028.0856.280.000.000.000.000.000.000.000.003所有者权益0.00-28.08-56.28813.72834.06975.450.000.000.000.000.003.1资本金0.000.000.00800.00800.00800.000.000.000.000.000.003.2资本公积金0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.003.3未祢补亏损0.00-28.08-56.280.000.000.000.000.000.000.000.003.4累计盈余公积金0.000.000.0013.7234.0654.560.000.000.000.000.004资产负债率%100.00%127.91%170.52%48.52%47.11%36.49%　　　　　5流动比率　　　2.122.143.78　　　　　6速动比率　　　0.600.621.06　　　　　-105- 　项目资本金现金流量表　金额单位:万元计算期年序123456000001资金流入0.000.000.008440.768440.769575.220.000.000.000.000.002资金流出0.0028.0828.209156.598303.958460.880.000.000.000.000.002.1资本金0.000.000.00800.000.000.000.000.000.000.000.002.2支付各种借款利息0.007.287.4123.3818.7717.310.000.000.000.000.002.3实际偿还借款本金0.0020.8020.8087.5324.28182.310.000.000.000.000.002.3.1偿还流动借款本金0.000.000.000.000.00317.040.000.000.000.000.002.3.2偿还亏损借款本金0.000.000.0056.280.000.000.000.000.000.000.002.3.3偿还建设借款本金0.0024.2824.2824.2824.2824.280.000.000.000.000.002.3.4偿还偿债借款本金0.000.003.486.970.000.00159.01159.01159.01159.01159.012.3.5扣除偿债借款垫付0.003.486.970.000.00159.01159.01159.01159.01159.01159.012.4经营成本0.000.000.006833.316833.316833.310.000.000.000.000.002.5营业税金及附加0.000.000.00109.50109.50109.500.000.000.000.000.002.6增值税0.000.000.001216.681216.681216.680.000.000.000.000.002.7所得税0.000.000.0086.18101.41101.770.000.000.000.000.002.8其他支出0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.003资本金净现金流0.00-28.08-28.20-715.83136.811114.340.000.000.000.000.004资本金800.00资本金财务内部收益率27.13%　投资者整体财务内部收益率25.11%　4.1自有流动资金出资800.00(Ic=8.00%)资本金财务净现值222.71万元(Ic=8.00%)投资者财务净现值167.78万元4.2出资资产作价出资0.00资本金静态投资回收期5.57年投资者整体静态投资回收期5.61年4.3其他货币资金出资0.00资本金动态投资回收期5.68年投资者整体动态投资回收期5.73年4.4维持运营资本出资0.00资本金净现值率0.3787投资者整体净现值率0.2853　5资本金现值588.02投资者净现金流仅以投资者整体的资本出资为流出，仅以实际分配利润和清算所得为流入。6投资者净现金流0.000.000.00-719.10119.95975.450.000.000.000.000.00-105- 　项目投资现金流量表　金额单位:万元计算期年序123456000001资金流入0.000.000.008440.768440.769574.710.000.000.000.000.002资金流出106.760.000.009374.368266.308266.300.000.000.000.000.002.1融资前建设投资106.760.000.00融资前建设投资不含融资费用及其预备费和建设期利息.2.2维持运营投资0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.002.3流动资金0.000.000.001117.040.000.000.000.00　　　2.4经营成本0.000.000.006833.316833.316833.310.000.000.000.000.002.5营业税金及附加0.000.000.00109.50109.50109.500.000.000.000.000.003所得税后　　　　　　　　　　　3.1净现金流-106.760.000.00-933.60174.461308.410.000.000.000.000.003.2净现金流累计-106.76-106.76-106.76-1040.36-865.90442.510.000.000.000.000.004所得税前　　　　　　　　　　　4.1净现金流-106.760.000.00-835.78281.261415.220.000.000.000.000.004.2净现金流累计-106.76-106.76-106.76-942.54-661.28753.940.000.000.000.000.004.3折现系数0.9259259260.857338820.7938322410.7350298530.6805831970.630169627000004.4净现金流折现值-98.860.000.00-614.32191.42891.830.000.000.000.000.004.5折现值累计-98.86-98.86-98.86-713.18-521.75370.070.000.000.000.000.005项目全投资1223.81所得税前评价指标所得税后评价指标5.1融资前建设投资106.76项目投资税前财务内部收益率29.17%项目投资税后财务内部收益率17.02%　5.2流动资金1117.04(Ic=8.00%)项目投资税前财务净现值370.07万元(Ic=8.00%)项目投资税后财务净现值158.18万元5.3维持运营投资0.00项目税前静态投资回收期5.47年项目税后静态投资回收期5.66年5.4对外投资0.00项目税前动态投资回收期5.59年项目税后动态投资回收期5.81年6项目全投资现值919.91项目投资税前净现值率0.4023　项目投资税后净现值率0.1719　-105- 　　销售收入与相关税费表金额单位:万元产品种类数2产品名称住宅商品房0000000相关汇率6.80(单位)(平米)(平米)0000000合计年生产销售数量026844.227679.780000000　内销比例%100.00%100.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%　内销数量026844.227679.780000000　内销含税价格万元0.20.40000000　内销含税销售收入万元5368.843071.910.000.000.000.000.000.000.008440.76内销年外雇销售运费万元0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00内销增值税税率%17.00%17.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%　内销消费税从价定率%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%　内销从价定率消费税万元0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00内销消费税从量定额1元人民币0.000.000.000.000.000.000.000.000.00　内销从量定额消费税万元0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00出口比例%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%　出口数量0000000000　出口离岸价格1美元000000000　出口销售收入万美元0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00出口销售收入万元0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00出口年外雇销售运费万元0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00出口退税率%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%　年销售运费合计万元0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00年含税销售收入合计万元5368.843071.910.000.000.000.000.000.000.008440.76-105- 　　主要成本与相关税费表金额单位:万元料件种类数4料件名称单位年用量建安成本土地成本配套费用其他费用　　　　　项目名称单位合计　0000　　　　　住宅右面同行各格数量是同行产品对不同原辅料件的年用量26844.2226844.2226844.2226844.2200000商品房15359.5615359.5615359.5615359.560000000000000000000000000000000000000000000000000000000原辅料件年用量合计　　42203.7842203.7842203.7842203.7800000国内采购含税价格　万元　0.0850.01510.020.02200000国内采购含税购货金额　万元5997.163587.32637.28844.08928.480.000.000.000.000.00国内采购增值税税率　%　0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%国内采购增值税(进项)　万元0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00国内发生外雇运费　万元0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00国内运费增值税(进项)　万元0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00含运费进项增值税小计　万元0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00含运费料件年支出合计　万元5997.163587.32637.28844.08928.480.000.000.000.000.00-105- 　　年经营成本概算表金额单位:万元项目国内发生运费内含外汇支付进口进口进口进口含税本币支付内购进项进项价税费外雇运费增值税(万美元)关税消费税增值税购货金额内购金额增值税增值税合计1外购原辅料件0.000.000.000.000.000.000.005997.160.000.005997.162外购能源动力0.000.00　　　　　42.005.975.9742.003低值易耗品　　　　　　　20.002.912.9120.004修理备件　　0.000.000.000.000.006.000.870.876.005其他修理费　0.000.00　　　0.0010.00　　10.006工资总额及相关提取　　0.00　　　　126.67　　126.678广告与宣传费用　　0.00　　　0.00100.00　　100.009其他销售费用　　　　　　　60.00　　60.0010业务招待费　　0.00　　　0.00200.00　　200.0011差旅费办公费　0.000.00　　　0.0050.00　　50.0012劳动安全卫生保护费　0.000.00　　　0.0050.00　　50.0013各项人身财产保险费　　0.00　　　　20.00　　20.0014房产税　　　　　　　6.65　　6.6515车船税　　　　　　　20.00　　20.0016城镇土地使用税　　　　　　　20.00　　20.0017特许经营权费　0.000.00　　　0.0020.00　　20.0018其他缴政府固定税费　　　　　　　30.00　　30.0019董事会费　　0.00　　　　20.00　　20.0020租赁费　　　0.00　　　　20.00　　20.0021其他固定费用　　　0.00　　　　10.00　　10.00合计　　0.00　　　　6833.31　9.756833.31-105- 　　　流动资金估算表　金额单位:万元计算期年序12345600满负荷年日参考量周转天数生产负荷0.00%0.00%0.00%100.00%100.00%100.00%0.00%0.00%各项占用日经营成最小库存流动资金投入率0.00%0.00%0.00%100.00%100.00%100.00%0.00%0.00%资金数量本或用量相当天数1流动资产　0.000.000.001518.511518.511518.510.000.001518.51　　1.1存货　0.000.000.001093.261093.261093.260.000.001093.26　　1.1.1原辅料件　0.000.000.00333.18333.18333.180.000.00333.18　　建安成本0.000.000.00199.30199.30199.300.000.00199.309.9620土地成本0.000.000.0035.4035.4035.400.000.0035.401.7720配套费用0.000.000.0046.8946.8946.890.000.0046.892.3420其他费用0.000.000.0051.5851.5851.580.000.0051.582.58201.1.2燃料0.000.000.000.830.830.830.000.000.830.04201.1.3在产品0.000.000.00379.63379.63379.630.000.00379.6318.98201.1.4产成品0.000.000.00379.63379.63379.630.000.00379.6318.98201.2应收账款0.000.000.00189.81189.81189.810.000.00189.8118.98101.3预付账款0.000.000.00167.00167.00167.000.000.00167.0016.70101.4现金0.000.000.0068.4368.4368.430.000.0068.432.28302流动负债0.000.000.00401.47401.47401.470.000.00401.47　02.1应付账款0.000.000.00167.00167.00167.000.000.00167.0016.70102.2预收账款0.000.000.00234.47234.47234.470.000.00234.4723.45103流动资金（1-2）0.000.000.001117.041117.041117.040.000.001117.04　　4流动资金本年增加0.000.000.001117.040.000.000.000.00　扩大倍数1.00-105- 新设法人内资项目　建设投资估算表（形成资产法）金额单位:万元/万美元序号工程或费用名称建筑设备安装其他合计其中比例固定资产其他费用工程费购置费工程费费用外币（%）名称费用1固定资产费用5.400.000.0070.7876.180.0064.64%工程前期费用10.001.1工程费用5.400.000.00　5.400.004.58%工程勘察费10.001.1.1门卫室5.400.000.00　5.400.004.58%场地准备临时设施费10.00　00.000.000.00　0.000.000.00%工程设计费0.36　00.000.000.00　0.000.000.00%计费40.00　00.000.000.00　0.000.000.00%工程质量监督检测费0.01　00.000.000.00　0.000.000.00%工程保险费0.02　00.000.000.00　0.000.000.00%项目各项评审费0.08　00.000.000.00　0.000.000.00%工程建设监理费0.07　00.000.000.00　0.000.000.00%工程建设管理费0.24　00.000.000.00　0.000.000.00%合计70.78　00.000.000.00　0.000.000.00%其他资产费用名称费用　00.000.000.00　0.000.000.00%生产前培训费10.00　00.000.000.00　0.000.000.00%低值生产办公工器具10.001.2固定资产其他费用　　　70.7870.780.0060.06%融资费用10.002无形资产费用　　　0.000.000.000.00%其他0.003其他资产费用　　　30.0030.000.0025.45%合计30.004预备费　　　11.6811.68　9.91%预备费合计11.685建设投资合计5.400.000.00112.46117.860.00100.00%基本预备费10.62　比例（%）4.58%0.00%0.00%95.42%100.00%　　涨价预备费1.06-105- 新设法人内资项目项目总投资使用计划与资金筹措表资本金相关行业:其他基本预备费率10.00%合计第1年第2年第3年第4年涨价预备费率1.00%折合合计外汇本币外汇本币外汇本币外汇本币外汇本币项目序号名称万元万美元万元万美元万元万美元万元万美元万元万美元万元1总投资1238.440.001238.440.00117.860.003.540.000.000.001117.041.1建设投资117.860.00117.860.00117.860.000.000.000.00项目资本金计算基数1.1.1固定资产费用76.180.0076.180.0076.180.000.000.000.00921.40万元1.1.1.1工程费用5.400.005.400.005.400.000.000.000.00按照相关规定最低的1.1.1.1.1设备购置安装0.000.000.000.000.000.000.000.000.00资本比例20.00%1.1.1.1.2建筑工程费5.400.005.400.005.400.000.000.000.00资本出资的资本比例1.1.1.1.2.1出资作价0.000.000.000.000.000.000.000.000.0086.82%符合规定1.1.1.1.2.2新建修缮5.400.005.400.005.400.000.000.000.00自有流动资金出资额1.1.1.2固定资产其他费用70.780.0070.780.0070.780.000.000.000.00800.00万元1.1.2无形资产费用0.000.000.000.000.000.000.000.000.00　1.1.3其他资产费用30.000.0030.000.0030.000.000.000.000.00　0.00%1.1.4预备费11.68　11.68　11.68　0.00　0.00　1.1.4.1基本预备费10.62　10.62　10.62　0.00　0.000.00　1.1.4.2涨价预备费1.06　1.06　1.06　0.00　0.00　1.2建设期利息3.54　3.54　　　3.54　0.00　0.001.3流动资金1117.04　1117.04　0.00　0.00　0.00　1117.042资金筹措1238.440.001238.440.00117.860.003.540.000.000.001117.042.1资本金出资800.000.00800.000.000.000.000.000.000.000.00800.002.2流动资金借款317.04　317.04　0.00　0.00　0.00　317.042.3建设资金借款117.860.00117.860.00117.860.000.000.000.00　　-105- 建设期(年)1固定资产折旧无形与其他资产摊销计算表金额单位:万元计算期年序123456000001固定资产原值合计87.10含建期利息预备费和其他应摊81.70残值合计17.42　　　当年折旧合计0.0013.9413.9413.9413.9413.940.000.000.000.000.00当年净值合计0.0073.1659.2345.2931.3617.420.000.000.000.000.001.1电子设备　原值小计0.00折旧年限#REF!残值率0.00%残值0.00年折旧值0.00　1.2其他机器设备原值小计0.00折旧年限5残值率10%残值0.00年折旧值0.00　当年折旧0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00当年净值0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.001.3房产设施原值小计87.10折旧年限5残值率20%残值17.42年折旧值13.94　当年折旧0.0013.9413.9413.9413.9413.940.000.000.000.000.00当年净值0.0073.1659.2345.2931.3617.420.000.000.000.000.002.2其他无形资产原值小计0.00摊销年限5残值率　残值　年摊销值0.00　当年摊销0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00当年净值0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.003长期待摊费用原值小计34.30含建设期利息、预备费4.30摊销年限5年摊销值6.86　当年摊销0.006.866.866.866.866.860.000.000.000.000.00当年净值0.0027.4420.5813.726.860.000.000.000.000.000.004当年折旧摊销合计0.00020.8020.8020.8020.8020.800.000.000.000.000.005当年净值合计0100.6079.8159.0138.2217.420.000.000.000.000.006固定与无形、其他资产原值合计121.40＝建设投资117.86＋建期利息3.54　00.007固定与无形其他资产残余值合计17.42＝原值合计121.40－折摊合计103.98ok-105- 　　内销应纳增值税与出口抵退税表金额单位:万元　项目原辅料件各产品燃动力低值耗品内销内销内销内销内销内销内销(含运费)销售额(含运费)修理备件　销售运费增值税增值税含税增值税应纳产品名　进项税额比例进项税额进项税额比例进项税额进项税额税率销售额销项税额增值税额住宅0.0063.61%3.802.40100.00%0.006.2017.00%5368.84780.09773.89商品房0.0036.39%2.171.37100.00%0.003.5517.00%3071.91446.35442.8000.000.00%0.000.000.00%0.000.000.00%0.000.000.0000.000.00%0.000.000.00%0.000.000.00%0.000.000.0000.000.00%0.000.000.00%0.000.000.00%0.000.000.0000.000.00%0.000.000.00%0.000.000.00%0.000.000.0000.000.00%0.000.000.00%0.000.000.00%0.000.000.0000.000.00%0.000.000.00%0.000.000.00%0.000.000.0000.000.00%0.000.000.00%0.000.000.00%0.000.000.00合计0.00100.00%5.973.78　0.009.75　8440.761226.431216.68　项目出口出口免税料件不予抵扣出口产品国内运费出口产品不予出口当期内销1226.43产品名　比例退税率计税金额额抵减额销售金额进项税额进项税额抵扣税额抵退税额销项税额住宅0.00%0.00%0.000.000.000.000.000.000.00当期全部9.75商品房0.00%0.00%0.000.000.000.000.000.000.00进项税额00.00%0.00%0.000.000.000.000.000.000.00当期1216.6800.00%0.00%0.000.000.000.000.000.000.00应纳税额00.00%0.00%0.000.000.000.000.000.000.00应退税额0.00合计　　0.000.000.000.000.000.000.00内销应纳1216.68(各出口产品离岸价销售金额×各退税率)之和-(免税进口料件组成计税金额×各退税率)之和＝0.00实际出口抵退税额0.00-105- 　　营业税金及附加和增值税计算表金额单位:万元计算期年序12345600000生产负荷0.00%0.00%0.00%100.00%100.00%100.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%价格策略0.00%0.00%0.00%100.00%100.00%100.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%1增值税0.000.000.001216.681216.681216.680.000.000.000.000.001.1内销销项税额0.000.000.001226.431226.431226.430.000.000.000.000.001.2内销进项税额0.000.000.009.759.759.750.000.000.000.000.001.3减设备增值税0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.001.4内销应纳税额0.000.000.001216.681216.681216.680.000.000.000.000.001.5实纳增值税额0.000.000.001216.681216.681216.680.000.000.000.000.002营业税0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.003消费税0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.004城维与附加纳税基数0.000.000.001216.681216.681216.680.000.000.000.000.005城市维护建设税0.000.000.0048.6748.6748.670.000.000.000.000.005.1城市维护建设税比率4.00%　　　　　　　　　5.2城市维护建设税额0.000.000.0048.6748.6748.670.000.000.000.000.006教育附加费0.000.000.0060.8360.8360.830.000.000.000.000.006.1教育附加费比率5.00%　　　　　　　　　6.2教育附加费额0.000.000.0060.8360.8360.830.000.000.000.000.007合计=(1+2+3+5+6)0.000.000.001326.191326.191326.190.000.000.000.000.00其中：实际缴纳增值税0.000.000.001216.681216.681216.680.000.000.000.000.00营业税金及附加0.000.000.00109.50109.50109.500.000.000.000.000.00-105- 附图1项目所在地理位置图-105- 1'