安徽凤台县项目可行性研究报告 33页

'安徽凤台县项目第一部分凤台宏观环境分析一、凤台概况1、地理位置凤台县地处安徽省偏西北部，属淮南市下辖，地跨淮河中游。地理坐标：北纬32°33′至33°之间，东经116°21′至116°56′之间。县城距首都北京直线为810公里，距省会合肥111公里，距淮南市30公里。2、历史沿革禹贡，属徐扬二州之境。周代，属青扬二州之境。三国，属魏国的淮南郡。清代，寿州属凤阳府。雍正时与寿州分设一县。因县北有凤凰山而得凤台县名。同治移县治于下蔡，下蔡遂改名为凤台，隶属凤阳府管辖。民国初，废州府，本县直隶安徽省。民国三年（公元1914年）六月属淮泗道（道尹驻凤阳）。后划属安徽省第四行政督察区及安徽省第七行政督察区。抗日战争胜利后属淮南专员公署。解放后，凤台县划属阜阳专员公署。1977年至今，划属淮南市管辖。3、行政区划、人口自公元1732年置县，沿革至今。凤台临淮河，辖西淝河，县域呈东南、西北斜形，南北长50公里，东西宽约42公里，总面积1100平方公里，耕地面积86万亩，水面16万亩，人口70万，其中乡村人口60万。33 全县辖城关镇、大山镇、新集镇、岳张集镇、朱马店镇、顾桥镇、刘集乡、杨村乡、桂集乡、城北乡、尚塘乡、李冲回族乡、关店乡、古店乡、丁集乡、大兴集乡、钱庙乡，共17个乡镇，10个社区居民委员会，277个村民委员会。居民以汉族为主，间居回、苗、彝、壮、布依、朝鲜、满、侗、瑶、土家、羌等20多个少数民族，其中回族人口有7300余人。4、自然矿产资源凤台蕴藏有丰富的矿产资源。现已探明有煤、磷矿石、石灰石、紫砂土、耐火土等多种矿藏，尤以煤的储量为最，可开采量达120亿吨；磷矿储藏量为180万吨；紫砂石境内储藏量为70万吨；高岭土境内储藏量为3000万吨。境内已建成新集、张集、丁集、顾桥等煤矿，“亚洲第一大深井煤矿”——顾桥大型煤矿也已建设完成并投入开采。凤台电厂建设迅速。“十一五”末凤台煤炭年产量将突破4000万吨，同时四台60万千瓦装机容量的凤台电厂一期工程已经开工，预计今年上半年可投产，“十一五”期间凤台可望成为全国深井采煤第一大县和火电大县。5、旅游及农业凤台是我国历史上以少胜多的著名战例“淝水之战”的古战场。成语“八公山下，风声鹤唳,草木皆兵”就诞生这里。凤台农业基础良好，素有“不是江南，胜似江南”的美誉。盛产小麦、水稻、花生、棉花和鱼、虾、蟹，以及猪、牛、羊等农牧水产品。6、交通条件凤台县交通条件尚优越，淮河水上交通发达；淮阜铁路横贯境内东西，凤台、桂集、张集三站镶嵌其间，距京九线上最大编组枢纽阜阳站仅百公里。合徐高速公路、合阜高速公路及四条省道穿境而过。距合肥骆岗机场百余公里，蚌埠机场几十公里。7、城市规划发展凤台目前提出全力发展城市建设，突出中心城区建设的战略目标，33 树立抓城镇建设就是抓经济、抓发展的理念，以县城和中心城镇建设为重点，按照“经济繁荣、功能完善、环境优美、扩大规模”的总体思路，坚持产业带动和功能配套，引导人口向城镇流动。按照建设国家园林城市和“一体（老城区）两翼（新区、工业园区）、两组团（火车站及城北湖开发区、茅仙洞）”的总要求，优先发展县中心城区，认真落实“西展、东扩、中优、南控、北拓”建设规划，加快建设新城区、积极改造旧城区，进一步拉大城市空间骨架，形成大体量的城市框架体系。进一步完善城市功能，提高经营管理城市的水平，优化城市供水、供电、供气、通讯、交通、绿化等基础设施，合理设置城区停车场；加快户籍制度改革，保障进城农民应有的权益，到2010年，中心城区力争形成中等城市轮廓。8、气候条件凤台县地处淮河中游，是冷暖空气交汇频繁地区，气候温和，雨量适中。四季分明，夏冬长，春秋短，光充足，受季风影响明显。降水年际变化较大，季节分配不均，酿成局部洪涝干旱。无霜期较长4至9月份东南风和西南风较多。二、凤台社会经济发展状况1、整体经济运行状况自2002年起，连续8年跻身于安徽省经济“十强县”的行列中。在全省县级宏观经济效益考核中，动态经济指数排名第七位；宏观经济效益排序全省第四；全部财政收入全省第一；城乡居民人均储蓄存款全省第23位；在岗职工工资总额全省第一。2009年，全年实现生产总值141.6亿元，增长12.0%，其中一产实现增加值18.6亿元，增长6.5%，二产实现增加值94亿元，增长13.1%，三产实现增加值29亿元，增加12.8%，三次产业的比重为13:66:212、工业及民营经济发展状况33 2009年新增规模工业企业32家，连续三年递增30%以上，增幅位于全省前列。全年实现工业产值178亿元，增长12%；新增规模以上企业32家，规模工业增加值84亿元，增长14%。全县民营企业1600余家，从业人员4.9万人，个体工商户1.1万户。3、居民收入及存款情况2009年在岗职工平均工资30350元，增长2%；农民人均收入5220元，增长12.1%；金融机构存款余额78.6亿元，增长18.6%；贷款余额35.4亿元，增长28.7%，首次实现贷款增速超过存款增速。4、招商引资情况2009年引进项目203个，到位资金25.26亿元，增长89.6%，实力利用外资109亿万美元。经济开发区一期新建设道路4公里，引进项目17个，新开企业17家，完成外贸合同交易额5000多万元，签订订单36万美元。新增加外贸进出口生产企业4家，全年实现外贸进出口1900万美元，在全省县级排名上升30位。5、凤台经济开发区开发现状凤台经济开发区是凤台县筑巢引凤的平台，是凤台工业经济的强大引擎。开发区创办于2003年，是经省政府和国家发改委批准的省级开发区，总规划面积10平方公里。其中一期5.5平方公里。中国重汽、芜湖瑞江重汽集团等一批汽车产业相继在凤台经济开发区兴业，使之成为皖北重要的汽车贸易集散地。兖矿集团、南京胶带厂、安徽纵横胶业为龙头的矿山机械制造产业园规模初具。以安徽胜芝远通光电有限公司和浙江新宏基电器为龙头的电子电器产业园彰显活力，绘出壮美的发展远景。截至2009年上半年，凤台经济开发区共引进企业58家，其中工业企业48家，汽车销售企业10家，投资总额近16亿元。2009年3月，项目总投资5亿元人民币的海螺集团440万吨水泥粉磨站也已落户凤台，这将为凤台县形成新的经济增长点和竞争优势。33 第二部分凤台县房地产市场调查分析一、调查目的1、通过客观深入的市场调查和科学严谨的统计分析，充分了解凤台县房地产市场供需空间和价格趋势，确定目标客户群及其对产品品质和价格的取向，为项目规划定位、实现项目投资效益回报的最大化的目的，提供决策依据。2、根据对项目的初步定位、规划、市场前景、投资风险的调查研究分析，对后续营销推广策略提供有力支持。二、调查方式调查通过实地考察、走访、问卷调查、资料搜集、抽样分析、综合研究等形式。三、周边竞争楼盘本次调查共同走访了全市各个类型楼盘共10余个，并通过从中筛选出部分较为典型的、具有竞争力的参考楼盘，进行深度调查分析。（一）在售楼盘调查楼盘名称海创·福海园楼盘位置明珠大道东面、胶州路西面，淮滨西路北侧项目概况项目总建筑面积26万m2，是全国第二个、安徽第一个县级国家康居示范工程，分为三期开发，目前基本为全现房销售。建筑类型包括多层与高层。售楼电话0554—71066667106688开发商安徽海创房地产开发有限公司建建筑风格现代风格33 筑设计户型设计主力户型三室二厅一卫一阳台（99.5m2）、三室二厅二卫一阳台（106.72m2）、二房二厅一卫一阳台（113m2）、三室二厅二卫一阳台（128.44m2）户型范围80—150m2小区配套社区会所、商业配套楼盘售价目前楼盘售价在3000—4000元/M2区间，目前销售均价在3500元/M2。销售情况目前为三期销售，剩余少量房源宣传重点他的梦想，我的传奇；贵的族群，派的生活；首付5.5万元，顶级名园轻松拥有等；点评：该项目为安徽第一个县级国家康居示范工程，小区规模大、品质在凤台当地拥有较好的口碑，拥有凤台县大部分政府公务员的消费群体，销售状况较为理想。楼盘名称自由飞翔楼盘位置凤台县凤城大道南侧（新体育文化中心对面）项目概况项目总占地面积110亩，总建筑面积18万平方米，由多层、高层及沿街商业组成售楼电话85666666开发商淮南钟山房地产开发有限公司建筑设计建筑风格新古典主义户型设计主力户型三房二厅一卫一阳台（95平方米、117平方米）户型范围90—120平方米小区配套内有约2万方商业街、外有实验学校、城市公园等楼盘售价均价约3500元/平方米销售情况目前仅剩余21套多层住宅。宣传重点生活自然自在，梦想自由飞翔；100万购房金，答谢凤台点评：33 项目位于凤台县政务新区，拥有较好的环境，项目规划户型结构合理，取得不俗的销售成绩。楼盘名称新城国际楼盘位置凤城大道北侧，万嘉购物广场、苏果超市西侧项目概况建筑面积9万余平方米，地上楼梯26层，地下一层，为三幢高层建筑，具备1—4层总建筑面积2万多方的大型百货商场，5—26层位住宅、公寓、写字楼。售楼电话0554—7108888开发商安徽永盛房地产开发有限公司建筑设计建筑风格现代户型设计主力户型三室两厅一卫一阳台（约113平方米）户型范围80—250平方米小区配套商场、写字楼，周边配套购物中心及超市楼盘售价约4500元/m2销售情况目前仅剩余顶层180平方米住宅宣传重点都市地标，尽显尊荣；凤台地产巅峰之作等；点评：该楼盘定位为集住宅、单身公寓、酒店、办公、高档商业为一体的凤台首座城市综合体，定位高端，迎合了凤台一部分先富阶层。楼盘名称瑞达·财富广场楼盘位置明珠大道及淮西路交叉口东北面，凤台国际饭店对面项目概况由高层住宅、沿街商业组成售楼电话0554—85677778567888开发商安徽瑞达房地产开发有限公司建筑设计建筑风格新古典主义户型设计主力户型二房二厅一卫（75m2）、二房半二厅一卫（94m2）、三房二厅一卫（119m2）、三房二厅二卫（127m2）户型范围75m2—127m233 小区配套凤凰文化公园楼盘售价均价在3300—3500元/平方米之间销售情况目前剩余5%左右宣传重点财富公馆，王者归来；凤城新区，首席荣耀居住部落点评：项目位于凤台政务新区，市政府及凤台国际酒店毗邻左右，拥有较好的景观资源，给人较好的品质感，目前也是尾盘销售阶段。楼盘名称润地广场楼盘位置凤台县闹市区地段，中山路项目概况项目分二期开发，售楼电话83125558312666开发商安徽润地房地产投资开发有限公司建筑设计建筑风格现代户型设计主力户型户型范围商铺面积在80—160平方米之间小区配套商业步行街楼盘售价沿街商业26000—31000元/平方米销售情况目前住宅部分已售罄，商铺还剩余30%宣传重点二期商铺：“坐拥繁华，独享财富”；“中山路吸金革命”等；点评：这是在售项目中唯一一个地段较为中心的项目，较好的地段优势让一期住宅部分早早的售罄，二期沿街商铺由于24米的进深格局问题销售遇到一定阻力。楼盘名称东湖山庄楼盘位置位于淮河畔，凤城大道与西七路交叉口西南侧项目概况总建筑面积13万平方米，售楼电话801666633 开发商淮南市东湖置业有限公司建筑设计建筑风格现代简欧户型设计主力户型两室两厅一卫（89m2）、三室两厅一卫117（m2）户型范围79m2—170m2小区配套高档休闲会所、2000平米幼儿园、老年活动中心、沿街商业街楼盘售价预计均价在3250元/平方米销售情况预计一期6月份开盘销售，目前预约登记情况良好，一期约有200余组客户宣传重点“世袭尊贵欧典豪园”；“13万方欧典豪园，城市新贵专属”等；点评：该楼盘较为注重项目的整体形象包装，销售部装修及销售物料一定程度上皆较有质感，虽项目离市区有一定距离，销售预期仍然较为乐观。（二）凤台楼市整体分析通过对凤台楼市的初步调查研究，我们认为凤台的楼市整体呈现出稳步、健康、理性发展的基本特征，具备优质的楼盘开发环境条件。具体分析如下。·发展健康理性凤台楼市近年一直保持健康稳步发展的态势，与经济发展，人民生活水准，城市发展等保持和谐的关系。房价与收入比基本平衡；自住型的刚性需求与开发量平衡；土地放量与市场需求平衡；近年的土地放量、楼盘开发量、房屋存量关系平衡。房价近年处于稳步上扬的趋势。毫无疑问，凤台楼市的健康发展，与政府引导、经济相对发达、四线城市等原因密切相关。·市场需求大于供应由于凤台县领域东面与南面皆为淮河所环绕，西北面为煤矿开采区，特殊的城市地理特征一定程度上限制了城市规划发展的拓展，也使得凤台县城中心区内的土地尤显稀缺，导致城区内可售楼盘较少，中心城区内基本无房可售。同时，凤台居民经济收入相对较丰，具有较强的购买力。持币购房者较多。33 作为四线城市，购房者基本为自住型的刚性需求。除了拆迁户之外，大多为改善型居住行为。住宅投资行为稀缺。随着城市化的推进，因拆迁、改善及进城等购房需求将进一步扩大。完全可以预见，未来凤台市场对居住需求将进一步放大。·价格稳中有升凤台近年房价呈稳步上扬趋势，年均升幅约5—8%左右。目前在售项目售价皆在3000—4000之间。其主力套间总价区间为35—40万元，其次为30—35万。从皖西北各县级城市同比分析，凤台的房价属于高端位置。显示了较为强劲的购买力。从四线城市特点及凤台楼市趋势看，即使目前国内整体楼市处于风雨时期，量价回落趋势明显。但凤台将仍然基本稳定，未来仍然稳中有升。·产品结构丰富目前，凤台主要产品类型以多层、小高层为主，一些项目还出现了17、18、乃至26层的高层类型，且销售情况也较为良好。与皖西北周边县市相比，高层公寓的市场抗性相当低，这说明凤台的购房心理具有开放的现代都市现象。这与当地经济发达有关，也与城市范围相对较小而中心区域楼盘较少有关。凤台虽只是淮南市下属的一个县城，为一般意义上房产开发的四线城市。但从已开发及各在售楼盘而言，建筑风格相对丰富：新古典主义、简欧、现代经典的建筑风格都能在凤台找到踪迹。但一些项目可能只是简单的搬抄了大城市的项目，却并没有注重局部细节的处理，导致建筑质感不佳，建筑品质尚有提高的空间。·户型合理成熟凤台目前比较畅销的是三室两厅、两室两厅结构户型，主流户型面积在80—140之间，以90平方米左右的两室以及120左右的三室最为畅销。显示了自住型的家庭需求。户型创新上，有飘窗、宽景阳台等。新城国际针对高层住宅，还打出了高得房率的概念。应该说，凤台各开发楼盘在整体户型设计的合理性方面，显得比较成熟。33 ·品牌化意识不强凤台楼市虽然发展健康，产品类型比较丰富，但尚未进入品牌化开发阶段。由于竞争相对平淡，各开发商基本停留在开发——销售的直线模式，对居住的价值、居住的文化、居住的环境，以及居住的品质内涵研究与表现较少。因此，对项目的市场形象美誉度重视不够。普遍存在推广手段简单，形象展示单一，品牌塑造力较弱等不足现象。随着凤台楼市进一步发展，城市化进程加快，人民生活水准的进一步提高。凤台楼市将逐步进入品牌化阶段。六、消费者调查问卷分析本次购房消费者调查选取凤台县政府部门、医院、学校、商业区等目标消费群集中区域进行，共发放问卷200份，回收有效问卷183份，以下为问卷统计分析结果。1、请问您已购买商品房的次数为?评析：本题意在调查消费者的购房次数。从上图显示，已有近半数消费者有过一次置业经历，反应消费者的购房心态，大多以改善性置业为主，也有3成消费者未曾置业。未来凤台消费将仍以以舒适型及经济型结合，成为凤台房产市场的主导发展方向。2、您购房的主要目的是什么？（可复选）33 评析：本题意在调查受访者的购房动机。从以上调查统计资料显示，选择自住及给家人住占到近70%，而只有约10%的受访者选择以投资为目的的“出租”、“转卖”，表现出凤台以自住为主的房地产消费市场。这种以刚性需求为主，少数具有投资行为的市场特征，将预示凤台楼市仍将朝着健康理性方向发展。3、您会首先考虑什么类型的商品房？评析：本题意在调查消费者对项目产品类型的偏好。统计资料显示，小高层及多层无电梯是消费者最为喜爱的房产类型。小高层、高层的住宅类型在凤台的接受度已经较高。虽然该项调查对中高层公寓（100米以下）接受度较低，但相信只要地段优越，楼盘品质良好，能够吸引小高层客户发展为中高层客户。4、您需要的房间卧室数量？33 评析：本题意在调查受访者对房间内卧室数量的偏好。上图显示，3个、2个卧室为凤台购房群首选，这与项目竞争楼盘调查结果相同，并与第二题可以互证。在本项目户型设计时，可适当参考本题。5、您需要的卫生间数?评析：本题意在调查受访者对房间内卫生间数量的偏好。从以上调查统计资料显示，2个为凤台购房者的首选，其余依次为1个、3个。这说明本地消费者已经从经济实惠型的需求，向居住改善型、舒适型方向发展。而对于大户型的多卫生间配置，尚无需求。6、您打算购买多大面积（平方米）的住宅？33 评析：本题意在调查受访者对住房面积的需求。调查统计显示91—100平方米、101—110平方米成为消费者首选。另外，111—120及81—90也拥有一定的消费群，说明凤台购房者以实用为主的理性购房态度，在项目户型规划中，本题可作为参考。7、您购房的总价范围大约是多少（万元）？评析：本题意在调查消费者对购房总价的预期。从上图显示，有超过7成的受访者预期在21—40万，这与目前凤台市场上普通住房售价较为吻合，也作为以后项目定价的依据之一，同时也印证了问卷的科学性。8、您首选的房型是？33 评析：本题意在调查凤台购房者对房型的偏好。调查显示，普通平层成为消费者的首选，另外，复式以其特有的舒适性也拥有一定拥趸。在本次调查过程中，我们也发现，在凤台众多楼盘中，户型形式表现较为单一。因此，在本项目户型设计中，建议尽量做到全明户型，增加如飘窗等户型创新，以在竞争项目中脱颖而出。9、购房时，您喜欢什么样的交房标准？评析：本题意在调查消费者对交房标准的偏好。调查显示，“毛坯房”仍是消费者首选。10、您若购房主要会注重的因素？（可复选）33 评析：本题意在调查消费者置业时的关注重点。从以上调查资料显示，依次为“工程质量”“价格”“地段”“周边配套”“物业管理”“教育条件”等。总体上可概括为品质、价格、地段、配套四大要素。这完全符合舒适型居住需求原则。11、您一般通过什么途径获得房产信息？(可复选)评析：本题意在调查目标消费群接收信息途径。从以上调查统计资料显示，报纸、亲友介绍、房展会、户外等是消费者对房产信息的普遍认知途径，为项目未来推广提供了有效的媒体途径。也从另一个侧面，反应项目品牌形象及口碑效应的重要性。以下为本次受访者背景资料：1、请问您的职业是？33 2、您的学历是？3、请问您的家庭结构为：4、您家庭年收入（万元）大约是？33 33 第三部分、项目资源分析一、项目基本情况1、地块位置地块位于凤台县中心稍偏东地段，南临农水路，北靠凤城大道，东面与学苑路相邻。与凤台县汽车站隔学苑路相望；北面紧邻凤台一中；周边有成熟的城市配套，交通极为便捷。为目前凤台城区中心极为理想的住宅开发用地。2、土地面积地块面积约176亩3、宗地现状地块整体呈不规则四边形，并有一块地向西南面伸展。目前地块上覆盖早年建造的居民楼及商业街，目前拆迁还未启动。据前期资料显示，所在地块区域内，建筑拆迁面积约为12万平方米，其中商业面积3万平方米。4、经济技术参数①、容积率33 由于地处市区中心，对项目容积率并未作限制。原则上是能做多少就做多少。②、红线退让沿农水路、学苑路退让15米，其余非主干道路退让10米。③、限高建筑限高80米其余根据当地规划指标。二、项目周边现状1、南面项目南面为城市主干道农水路，为双向六车道。项目南面农水路现状2、西面项目西面为一些参差5、6层高低的民房。33 项目地块内部商业街道现状3、东面东面为学苑路，学苑路为双向六车道，隔学苑路为凤台汽车站，规模不大。项目地块沿学苑路现状4、北面北面为凤城大道，为凤台第一城市主干道，双向六车道，贯通整座城市中心；33 项目地块北面凤城大道现状三、项目资源研判（SWOT）1、优势(S)★项目地处凤台县区中心地段，属于熟地的开发，是目前凤台城区中珍稀的、难得的住宅开发用地。风险相对较小，项目拥有极为明显的地段优势和城市配套；★项目所处位置交通便捷，聚散从容。更兼凤台一中相邻，具有“学区住宅”概念优势；★作为凤台县政府的重点招商引资项目，具有项目的政策优势；★地块对容积率及建筑密度并不做具体的限制，使得项目拥有非常自由从容的规划设计空间，项目拥有较大的规划优势。2、劣势(W)●项目地块所在目前有较为密集的居民居住区以及商业网点分布。从项目运作而言，前期拆迁的压力会比较大，不利于项目流畅的开发。●项目所在老城区，周边可利用的天然景观资源相对较为匮乏。33 3、机会点(O)▲凤台经济运营良好，“十一五”规划中大型企业正在实施中，极大拉动本地的经济发展，。随着人民收入增加，对居住品质的提高需求日益增强。未来的市场发展值得乐观；▲凤台县域内，在售楼盘较少。在未来项目的开发周期内，来自同区域间的竞争危险较小。▲凤台县城的旧城改造，一方面拉动了城市的经济建设，一方面很大程度上刺激了消费者的购房热情，对项目开发来说，带来众多利好因素。▲凤台的房地产起步较晚，最早的小区的建成时间也在2005年以后，几年来，凤台房产市场一直呈现稳步发展的态势。虽然，自今年年初来，国家颁布的一系列措施一定程度上导致了消费者的观望情绪，但凤台作为三四线城市，受其自住需求的主导以及旧城改造带来的消费刺激，未来几年内，凤台的房地产消费市场仍会处于一个健康发展状态；▲目前，凤台楼盘的整体品质有待提高。从而为项目向高品质发展，树立凤台未来居住品质的新标杆、以及品牌化发展提供了较大空间；▲目前，凤台的房产市场上越来越多的出现高层、小高层的产品类型，从目前的各个楼盘销售情况来看，高层、小高层的物业已经被购房者所接受。本项目的市场抗性较小。4、威胁点(T)◆近期国家有关部门颁布的一系列有关楼市控制措施，会对四线让开发前景城市的购房者产生一定程度的心理影响；◆由于项目地块拆迁工程相当大，一旦遇到拆迁问题，项目开发的进程将受到影响。项目存在一定的不可预见因素；◆从目前规划草图上看，东、南、北沿路三个点均规划大型商业结构。其销售将会存在较大难度，使项目盈利模式发生一定的变化。33 5、综合分析从以上分析来看，项目优劣势、机会及威胁点都较为客观的明显存在。但项目开发资源优势大于劣势，机会多于威胁。相信只要拆迁顺利，对项目的产品定位准确，以品牌化原则实施开发运营，全力将项目打造成凤台最具品质的楼盘，同时，再辅以精准有效的推广手段，本项目的开发必将成功。第五部分·项目产品初步定位一、项目概念规划解读与分析1、规划草图指标统计：项目总用地面积：148.6亩，总建筑面积：600340平方米。其中，住宅面积：494780平方米，商业111310平方米，配套4250平方米。规划将项目分为A、B、C三个区块。A地块面积：79.2亩总建筑面积321210平方米其中住宅：267860平方米商业：61550平方米配套：1800平方米容积率：4.18建筑密度：37.6%B地块面积：28.3亩总建筑面积：136450平方米其中住宅：105850平方米33 商业：29800平方米配套：800平方米容积率：4.82建筑密度：36.8%C地块面积：41.1亩总建筑面积：142680平方米其中住宅：121070平方米商业：19960平方米配套：1650平方米容积率：3.4715建筑密度：32.8%尽管提供的规划草图是属于方向性的，指标数据也是暂定的。但我们仍以此为出发点，对项目规划方案进行解读和阐述，以为对今后销售前景作为依据。2、规划解读＞根据提供的草图规划思路，较好的处理与城市环境之间的关系。建筑层高布局，以及道路组织等基本符合和满足地块资源特点；＞本规划的出发点为尽量利用土地资源，容积率做到4。因此表现为住宅层高均为18～27层，并在小区主干道规划有2层的内街。建筑密度达到35%左右；＞本规划为了尽量利用沿街的商业价值，沿街均规划为2层商铺，且在东、南、西三个节点规划大型商业，其中2个为4层；＞本规划为了降低开发成本，尽量减少地下室的体量。目前尚不知具体数字。3、规划分析＞根据建筑布局，及交通组织设计特点，将整个东区块分成三个大型组团（或5个组团），组团之间通过开放式的城市道路引入，使东区块具有“街区式”概念。＞项目“街区式”33 概念规划，具有三大优势：有利于使内铺变成沿街外铺，提升经营价值；有利于今后根据拆迁进度，控制开发节奏；有利于后回迁户相对集中居住，避免与其他购房户影响。＞但项目“街区式”概念规划，同样存在两点劣势：不利于规划出优越的居住环境；原本规模化的小区被分割为相对零散的小型住宅区，不利于项目品牌形象的塑造；＞项目东、南、西三个节点大型商业规划，其利在于突出商业布局的均好性效果，能够充分提升各沿街店铺的经营价值；但不足在于中心不够突出，商业平均使力后，反而使商业集群价值削弱，经营价值降低。二、项目产品初步定位因项目尚处于前期酝酿阶段，各种经济技术指标未确定。项目的产品定位只能停留在对现草图基础上，并结合地块资源特点，以及前期调查的基础上的建议和思考。1、总平布局◎建议项目东区块采用“街区式”与“小区式”规划布局形态。即保留草图上南北走向的交通组织，沿此道路规划沿街商铺（也可保留通向凤城大道的支路）。其优势是：依托水系打造凤台最具风情特色的，集餐饮、休闲、购物、娱乐一体的商业步行街，塑造概念鲜明的品牌形象；商业步行街的经营价值较高，有利于实现开发效益；满足部分商业回迁户需要，实现开发效益最大化；将东区块的南北走向道路的西面，打造成凤台内部环境最佳的、最具居住品质的高端小区；可以考虑东区块的南北走向道路的东面，作为拆迁户主要回迁集中区域。因该处临近城市主干道和城市入口交通枢纽的大型圆盘，环境嘈杂。但该处有水系可借景，有利于做出特色景观。这是一个问题。需要进一步考虑。◎建议适当降低容积率。目前均为18～27层。究竟降低多少？尚需进一步测算。我们初步建议控制在3．5容积率左右比较合理。其理由是：33 尽管项目位置优越，市场对高层住宅也能接受。但楼层越高，得房率越低。市场接受率肯定受影响。凤台其他高层楼盘，要么主要是小高层，中高层只是极少数。而本项目均为中高层；27层建安成本及配套费用较18层有一定提高，但销售价格未必有差异。开发成本与效益未必成正比；高层的物管费、维修费等成本较高，对消费者有较大影响；按草图技术指标，无论是建筑层次，还是建筑密度，即使在一、二线城市，也是罕见的（一般这样容积率是商务楼或商业的开发指标）。这样“双高”指标，是难以开发出较高品质的住宅产品的；如果适当降低容积率和建筑密度，既能做出较高品质的产品，如增加环境绿化；降低市场抗性；又能降低开发成本。对此问题，希望甲方能够慎重考虑。如果甲方能够接受这样的思路，我公司将通过深入研究，协助设计院完善项目规划。◎建议商业相对集中。目前项目规划有11万方左右商业，共分为沿街商铺、内铺和大框架商场三种类型。如果东区块南北走向商业步行街成立，则草图上东区块的两个商场正好首尾相接，有利于步行街的经营。而西区块商场则可以取消。其理由是：东区块的两个大型商业规划是成立的。一为城市交通重要节点，有利于聚集人气，具有相当高的商业经营价值；一为连接城区商业中心的过渡带，有利于将城市商业引导到项目，同样具有具有相当高的商业经营价值；如果东区块规划定位南北走向商业步行街，与南北大型商场呼应，实现商业经营优势互补，联动发展共赢的原则；相比之下，西区块的大型商业就显得多余，经营价值较低。而且大型商场销售困难，一般以出租为主，对开发效益而言不高。项目中过多的大型商场会影响资金的及时回笼，且加大开发商的物业经营压力。除非在规划前就有大型商业经营项目已经确定。如果项目周边无农贸市场，西区块的大型商业则适宜定位农贸市场。2、建筑及户型◎33 纵观凤台住宅建筑，现代与新古典杂陈。建议本项目采用现代简欧风格，为目前一线城市较为流行。其基本特点是，现代与经典有机结合，都市感强烈，集大气、简洁、尊贵于一体，适合高品质高层住宅建筑。而造价与其他风格基本一致；◎户型结构必须考虑高层得房率较低的弊端，充分利用阳台、飘窗等空间的设计利用；以及动静分离，干湿分离，卫生间全明等人性化原则。在实用化、市场化基础上，力求创新；◎户型面积应根据市场需求进行配比。目前国家又强调70%户型必须做90方以下的政策，未知凤台如何执行。根据我们的市场调研，本项目户型面积定位宜舒适型结合实用型相结合设计原则，既控制好总价，又具有一定的前瞻性。主力户型建议为：85～90方的二室二厅一卫；95～100方的三室二厅一卫；100～110方的三室二厅二卫。其余补充户型根据不同位置、楼层进行考虑。东区块的核心位置景观好的楼宇，可考虑做一些舒适型与豪华型结合的户型，面积为130～145方的三室或四室。顶层应考虑设计复式户型。3、环境景观项目周边可以借景的元素较少，应充分考虑通过建筑围合后，营造中心、组团、幢间三重空间的绿化景观，提高项目的居住品质和品牌形象。所有景观建议采用对称几何的欧式园林风格，体现出人文价值和艺术价值的效果。其风格与建筑和谐成趣，而造价与其他风格相近。从而在凤台独树一帜，成为项目的一大卖点。4、小区配套◎会所根据项目分区规划，建议设立多会所。但会所的能应有区别，高端区会所应考虑各种功能的规划，如休闲、娱乐等；而其他的可考虑以物管功能为主。并可结合高层裙楼规划。◎健身游戏在小区内部结合景观，配设健身、游戏、运动场所，使老人、儿童在小区内部就能享受。◎停车草图中规划建议尽量利用地面停车空间。原因估计是地下室建安成本较高，且一般四线城市住户不喜欢到地下去停车而无法体现开发效益。这是一个比较大的矛盾：33 如果停车主要放在地面，原本建筑密度就高，再加上道路，绿化面积越加减少。如此恐难以作出高品质社区概念，而且相关的规划指标难以通过。而根据高层建筑人防要求，也难以解决指标问题。一般的做法是人防结合停车来规划地下空间。如果考虑停车与开发成本的矛盾，我们建议局部区域设计为半地下停车空间，即将部分地面（如中心花园或幢间等）抬高。这样既满足停车需要，满足绿化空间，又满足降低开发成本目的。具体需要通过结合凤台停车率规范，以及规划设计满足各项要求。◎其他政府对幼儿园等配套是否有要求？如果将项目分散为各个“街区”，则可能不会有强制性规划要求。否则则会有。即使作为项目自身配套要求，也必须设置一个幼儿园。其余如宽带、红外线周界报警、楼宇对讲、巡更系统等智能化。第六部分·项目开发效益分析一、开发成本估算序号　费用名称数量（㎡）费用标准（元/㎡）费用金额（万元）备注33 一土地费用　二前期工程费用　　1　规划设计费用600340159002　勘探费用6003401603　标底编制6003401604　招投标管理费6003400.5305　工程审计6003401606　测绘6003400.530三基础设施建设费　1　供电工程9054032　供水工程3018013　排污工程3018014　煤气工程3018015　室外管线费用10060036　道路工程10060037　绿化工程804803　四建安工程费　1　桩基2　单体土建18层高层住宅36465013004740527层高层住宅128300150019245商业及配套115560110012712地下停车场35000200070003　电梯600340100600333 4　消防6003406036025　智能化6003403018016　质监费60034053007　监理费60034010600五不可预见费　　　土地平整费用50　　公厕、垃圾站100　　其他100六广告费策划费500媒体推广费8000七税费营业税及其他22115　总计　15.8288二、开发收益估算序号物业类型面积（m2）销售价格（元/m2）总价（亿元）1住宅4929503500约17.252沿街商业2290020000约4.583商场、超市11131020000约224地下车库35000（800个车位计）5万元/个约0.4总计44.23三、开发效益测算根据基本测算33 开发效益=总销售收入－开发成本－土地款=44.23（亿元）－15.288（亿元）－土地款后记·项目开发结论33 根据上述从凤台社会经济发展、楼市趋势、消费者需求，以及项目各项资源评估和开发效益分析。我们认为：本项目是一个优质的、难得的房地产项目。只要拆迁顺利，项目产品定位准确，规划设计科学合理，推广策略与手段得当，适当控制好开发成本。一定能够开发成功，取得良好可观的开发效益。33'