大酒店投资建设项目可行性研究报告 73页

'外商独资**酒店有限公司**大酒店(暂名)投资建设项目项目可行性研究报告**工业设计研究院二○○七年六月1 目录第一章总论11.1项目概况11.2项目承办单位概况11.3项目背景和建设的必要性21.4项目申请报告编制的依据和研究范围41.5报告结论51.6主要技术经济指标7第二章投资环境分析及行业准入92.1项目与相关规划关系92.2产业政策及行业准入13第三章酒店业市场分析173.1总体概况173.2**酒店市场分析183.3我国酒店业发展趋势193.3未来3年酒店用品市场销售额预测23第四章项目选址及土地利用254.1项目选址254.2建设条件254.3土地利用284.4项目选址方案评价2869 第五章项目定位与建设方案305.1项目定位305.2项目建设方案31第六章公用工程方案366.1给排水366.2供电386.3供暖416.4弱电系统416.5消防设计426.6人防设计44第七章环境和生态影响分析467.1环境保护467.2环境生态467.3环境保护政策487.4水土保持51第八章节能及综合利用538.1节能538.2可采取的节能措施54第九章组织结构与经营管理559.1组织机构559.2经营管理模式559.3项目定员5669 9.4人员培训56第十章项目实施进度初步安排57第十一章投资估算与资金筹措5811.1投资估算5811.2资金筹措6111.3资金使用计划61第十二章财务评价与社会效益分析6312.1财务分析6312.2盈利能力分析6512.3不确定性分析6612.4社会效益预测6712.5社会影响分析6812.6结论69附件：1、企业营业执照2、3、项目用地规划平面图69 第一章总论1.1项目概况项目名称：**酒店有限公司**大酒店(暂名)建设项目承办单位：**酒店有限公司承办单位法人代表：**项目负责人：**项目建设地址：**酒店有限公司位于**市经济开发区经发大道和香山路交叉口，东南临江滨绿廊，西靠香山路，北至经发大道，用地面积47945平方米。项目建设内容：项目规划用地47945平方米，总建筑面积87500平方米（包括地下30000平方米）。建设客房和套房500间，共28200平方米；宴会及会议：3700平方米；餐饮及供应：4200平方米；多功能别墅10000平方米；地下车位和设备用房：30000平方米；其余配套用房：11400平方米。经营期限：酒店经营期限为50年1.2项目承办单位概况本项目的承办单位为**酒店有限公司，该公司由（香港）**际投资有限公司投资创办的外资公司，该公司的法定地址为**经济开发区内。(香港)**际投资有限公司注册资本为3000万美元，以美元现汇投入。经营年限：伍拾年**酒店有限公司高级管理人员名单：69 法人代表：国藉：中国身份证号码：总经理：国藉：中国身份证号码：监事：国藉：中国身份证号码：投资者基本情况如下：注册地址：现任董事：1.3项目背景和建设的必要性“十五”时期，是**综合实力显著增强、社会事业全面发展、城市美誉度日益提升的重要时期。5年来，**坚持专业市场主体地位，以专业市场的发展提升，推进工业化、城市化、国际化，实现区域经济快速发展、经济社会协调发展、城乡统筹和谐发展。“十五”期末，**实现人均地方生产总值5500美元，完成财政总收入35亿元；综合实力居全国百强县市第15位，城市综合竞争力列**县级市首位。**与全国其他经济强市（县）相比，一个显著区别是，**的快速发展除了自身不断做强做大之外，还能够十分有力地带动周边地区的快速发展，尤其在建设浙中城市群中的作用日益突出。一是**市场已经成为周边地区中小企业开拓国内外市场的重要平台。仅金华地区就有1万多名经营户在**市场经商，6万多家企业与**市场建立紧密业务联系，浦江水晶、磐安仿古相框、兰溪毛巾、永康五金产品、武义文体用品等，通过**市场源源不断地销往国内外市场。2005年义博会专门设立“山海协作专区”，搭建区域协作发展平台。二是推进产业分工，实现优势互补。近年来**与周边地区开展的较大合作项目百余项，输出资金20亿元。周边地区的工业开发区吸引**企业纷纷入驻，对**市场的产业支撑作用日益明显。三是大力发展来料加工业，推进充分就业。目前**市场为周边地区提供的直接就业岗位6万多个;通过发展来料加工，2005年69 **市场为周边地区25万名群众提供来料加工业务，输出来料加工费10亿元以上。四是举办“**论坛”，形成加强区域交流合作新机制。“十一五”时期，是实现全面建设小康社会目标的攻坚阶段，也是**建设国际性商贸城市的关键时期。围绕金华“十一五”规划要求，**“十一五”规划提出，要在综合实力、市场发展、国际化发展、城乡统筹、社会事业发展、制度创新、生态建设、社会和谐等八个方面继续走在全省乃至全国前列，到“十一五”期末，地区生产总值力争突破600亿元，人均生产总值争取突破1万美元，第三产业增加值占地区生产总值比重55%以上，实现全面小康目标，经济社会发展达到中等发达国家水平，国际性商贸城市初具规模。为更好地服务浙中城市群建设，今后一个时期，**要坚定国际性商贸城市目标，做强商贸旅游特色，进一步增强市场带动作用。一要大力推进专业市场的提升，增强国际竞争力。加快市场组织形态的创新，培育现代交易方式，推进国际化经营，促进**专业市场国际化进程，加快发展会展、物流、金融、购物旅游等现代服务业，努力把**市场建设成为商品交易成本最低、信用最好、信息最灵、手段最新、服务最佳的国际性小商品流通中心、展示中心。二要大力推进产业提升，为国际性商贸城市提供强大支撑。以产业带建设为载体，以培育特色产业和规模企业为重点，以信息化带动工业化，用高新技术改造提升传统产业，走新型工业化道路，把**建设成为国际性小商品制造中心和研发中心。三要大力推进城市提升，加快推进城市现代化。围绕建设国际性商贸城市目标，高标准修编城市系统规划，高质量创建生态城市，严要求管理文明城市，努力建设新型移民城市，大力发展多元文化，培养造就国际化时代新**人，努力把**69 建设成为与国际化、信息化时代和汽车社会相适应的现代化城市。四要大力推进社会事业全面发展，着力构建和谐社会。建设资源节约型、环境友好型社会，促进人与自然和谐相处。加快建设文化大市，高标准建设教育、卫生、体育和科技强市，不断增强城市软实力。完善社会保障体系建设，打造平安**，全力维护社会稳定。因此，从目前**社会经济状况和城市品位的提升需要出发，**需要软硬件到位、环境舒适的高星级宾馆；从市场供需结构的满足看，**需要拥有优质服务的宾馆；从经营可行性的角度，**拥有良好软硬件服务品质的宾馆其良好的经营效益可预期。本项目建设符合国家、**、**市“十一五”旅游发展规划，项目建成后将促进**尤其是**市旅游业的发展。1.4项目申请报告编制的依据和研究范围1.4.1项目申请报告编制的依据(1)**市人民政府《**市城市总体规划》(2)《**市国民经济与社会发展“十一五”规划纲要》(3)《**市旅游业发展“十一五”规划》(4)企业提供的相关资料1.4.2编制范围本报告着重就项目的建设必要性、市场分析、项目目标定位、建设条件、建设规模、社会影响分析、投资估算和经济评价等进行研究。1.5报告结论1.5.1本项目实施是必要的69 **市民营经济发达，商务活动频繁，对宾馆餐饮业具有强劲的市场需求，同时，**市每年接待国内旅游者及探亲人数稳步增长；接待境外旅游者每年增长幅度超过18%。而**市目前缺乏高标准宾馆，五星级宾馆仅1家(尚在申报中)，从目前**社会经济发展和城市品位的提升以及满足市场需求出发，**市需要软硬件到位、环境舒适、拥有优质服务的舒适型五星级宾馆，本项目用地已通过公开拍卖的形式取得，且用地性质、用地位置均符合**市城市总体规划和**市用地规划，符合城市建设的需要。因此项目建设是必要的。1.5.2本项目符合国家各项要求本项目属鼓励引进国外服务业的现代市场运作项目；同时符合国家加快服务业的若干意见精神，也符合我国利用外资五年计划内容。本项目是建设浙江“经济旅游强省”的重要补充，项目的建设将加快**服务业的发展。本项目将充分利用宝贵的土地资源，根据国家现行的建筑设计规范、规程执行，在规定允许的范围内尽可能提高建筑高度，以提高土地的综合利用率。本项目在能源消耗方面力求做到：采用设备节能系统，在进行充分比较选择后尽可能节能设备，使其不仅满足项目的使用功能同时力求尽量降低能耗。在日照的控制和利用方面，充分考虑利用自然采光和通风，以降低本项目的单位建筑面积能耗。在建筑节能材料的使用方面，采用国内成熟的节能技术，如新型墙体材料及隔热、隔音、门窗体系等均考虑节能要求。并对各种照明灯具、过道、公用部位和办公场所等处的照明均可采用节能灯具。使酒店的能耗指标低于省内标准。本项目在生态环境方面，尽可能保持原有环境的生态性，在建设期间和营运期间尽可能减少对环境的影响，严格执行环境保护的“三同时”制度，将项目对周围的影响降到最低。本项目与全市总体规划相符，且项目所在地内道路、水电、排污及配套工程齐全，不会对环境造成影响，也不会对当地居民的正常生活带来影响。69 1.5.3本项目选址是合理适宜的项目选择在**市经济开发区经发大道和香山路交叉口，东南临江滨绿廊，西靠香山路，北至经发大道，符合城市总体规划和城市土地利用总体规划的要求，符合城市重点发展方向。项目建设地周边环境条件较好，毗邻展览中心及休憩公园，外部环境优越，有利于宾馆形象的树立。1.5.4本项目的建设规模合理，建设方案可行在充分的市场调查研究基础上，提出项目建设规模，建设方案可行。总建筑面积：其中：地上57500平方米地下30000平方米功能分布：地下设置车位400个地上一层设置大堂3000平方米地上2～4层布置娱乐、会议、餐饮等配套用房地上5～20层布置客房500间（套房90间）1.5.5本项目建设条件良好本项目由**酒店有限公司实施建设，该公司实力雄厚，且项目所在地水、电等公用基础设施配套十分完善，交通便利，项目具有良好的建设条件。1.5.6本项目财务上可行项目建设总投资为79460万元(约合10400万美元)。经财务效益分析，项目正常年营业收入为18150万元，年总成本为8042万元，年营业税及附加为1106万元，年净利润为6752万元，税后财务内部收益率为7.16%，税后投资回收期为11.87年(含建设期)，项目在财务上可行。1.5.7本项目社会效益明显69 本项目通过高标准的酒店建设、高质量的经营服务，为满足高端客户需求提供更好的选择，促进**经济的发展。通过引进国际知名酒店管理公司，提升**城市形象和知名度。通过项目开发，拉动区域价值的提升，促进周边环境的改善和区域品质的提升。本项目的建设和投资使用，还可创造200个就业岗位，促进社会就业。项目建设，还将为当地提供稳定的税源。1.6主要技术经济指标本项目的主要技术经济指标汇总详见表1-1。69 表1-1主要技术经济指标汇总表序号项目名称单位数量备注1建设规模1.1总用地面积m2479451.2总建筑面积m287500其中；地上面积m257500地下面积m2300002项目内容2.1地下车位个4002.2酒店大堂m227002.3娱乐餐饮m242002.4酒店客房间28200含套房90间3新增建设总投资万元794604酒店经营期限年505经营效益5.1年营业收入万元18150正常年5.2年总成本费用万元8042正常年5.3营业税金及附加万元11065.4年净利润万元67526财务评价指标6.1投资利润率％14.606.2营业利润率％41.836.3投资内部收益率％7.16税后6.4投资回收期(含建设期)年11.87税后6.5财务净现值(ic=6%)万元8710税后7盈亏平衡点(BEP)%49.869 第二章投资环境分析及行业准入2.1项目与相关规划关系2.1.1我国的旅游规划“十一五”时期我国旅游业工作围绕“两个目标”。一是要把旅游业培育成为国民经济的重要产业；二是要抓好旅游业发展的基础性工作，为建设世界旅游强国夯实基础。“十一五”时期规划发展目标为：实现入境旅游人数和入境过夜旅游者人数年均增长8%，国际旅游收入年均增长12%；国内旅游人数年均增长8%，国内旅游收入年均增长10%；旅游总收入实现年均增长10%。到2010年，国际旅游收入达到530亿美元，国内旅游收入达到8500亿元，旅游总收入达到12700亿元。每年旅游新吸纳就业50万人，到2010年旅游直接就业人数达到1000万人。“十一五”时期要抓好“三项基本任务”。即加快完善旅游产业体系，全面提升旅游产业素质，综合发挥旅游产业功能。据统计，2005年我国旅游业继续保持了良好的发展势头，各项经济指标实现全面增长。全年入境旅游人数可达1.2亿人次，入境过夜旅游人数可达4680万人次，与上年同比分别增长约10%和12%；国内旅游人数达到12.12亿人次，与上年同比增长10%；出境旅游者可达3100万人次，与上年同比增长7.5%；全年国内旅游收入达5286亿元人民币，国际旅游收入达到292亿美元，与上年同比分别增长12%和13%；全年旅游总收入预计可达到7650亿元人民币，与上年同比增长12%。全面完成了“十五”计划确定的目标。69 2006年入境旅游人数达到1.3亿人次；国际旅游收入达到336亿美元；国内旅游人数达到13亿人次；国内旅游收入达到5830亿元，增长10%。旅游业总收入达到8550亿元。出境旅游人数达到3400万人次，居民出游率达到98.6%；旅游业新增就业50万人。2.1.2我省的旅游规划我省“十一五”旅游发展规划已经完成，“十一五”期间，我省将致力于从旅游经济大省向旅游经济强省的转变。到2010年，我省将基本建成旅游经济强省，全省旅游总收入将达到2500亿元，占全省国内生产总值的比重将达到13%。今后5年，我省将形成三大旅游经济带：杭州湾文化休闲旅游经济带、浙东沿海海洋旅游经济带和浙西南山水生态旅游经济带；将形成文化、海洋、生态、商贸、休闲、红色旅游六大产品系列。2006年，我省将以推进“三带十区”建设为重点，加快旅游基础设施建设，同时启动“十百千”工程，创建10个旅游经济强县、重点培育100个旅游强镇和1000个特色旅游村。2.1.3**经济发展情况“十五”时期，是**综合实力显著增强、社会事业全面发展、城市美誉度日益提升的重要时期。5年来，**坚持专业市场主体地位，以专业市场的发展提升，推进工业化、城市化、国际化，实现区域经济快速发展、经济社会协调发展、城乡统筹和谐发展。“十五”期末，**实现人均地方生产总值5500美元，完成财政总收入35亿元；综合实力居全国百强县市第15位，城市综合竞争力列**县级市首位。**与全国其他经济强市（县）相比，一个显著区别是，**的快速发展除了自身不断做强做大之外，还能够十分有力地带动周边地区的快速发展，尤其在建设浙中城市群中的作用日益突出。一是**市场已经成为周边地区中小企业开拓国内外市场的重要平台。仅金华地区就有1万多名经营户在**市场经商，6万多家企业与**69 市场建立紧密业务联系，浦江水晶、磐安仿古相框、兰溪毛巾、永康五金产品、武义文体用品等，通过**市场源源不断地销往国内外市场。2005年义博会专门设立“山海协作专区”，搭建区域协作发展平台。二是推进产业分工，实现优势互补。近年来**与周边地区开展的较大合作项目百余项，输出资金20亿元。周边地区的工业开发区吸引**企业纷纷入驻，对**市场的产业支撑作用日益明显。三是大力发展来料加工业，推进充分就业。目前**市场为周边地区提供的直接就业岗位6万多个;通过发展来料加工，2005年**市场为周边地区25万名群众提供来料加工业务，输出来料加工费10亿元以上。四是举办“**论坛”，形成加强区域交流合作新机制。“十一五”时期，是实现全面建设小康社会目标的攻坚阶段，也是**建设国际性商贸城市的关键时期。围绕金华“十一五”规划要求，**“十一五”规划提出，要在综合实力、市场发展、国际化发展、城乡统筹、社会事业发展、制度创新、生态建设、社会和谐等八个方面继续走在全省乃至全国前列，到“十一五”期末，地区生产总值力争突破600亿元，人均生产总值争取突破1万美元，第三产业增加值占地区生产总值比重55%以上，实现全面小康目标，经济社会发展达到中等发达国家水平，国际性商贸城市初具规模。为更好地服务浙中城市群建设，今后一个时期，**要坚定国际性商贸城市目标，做强商贸旅游特色，进一步增强市场带动作用。一要大力推进专业市场的提升，增强国际竞争力。加快市场组织形态的创新，培育现代交易方式，推进国际化经营，促进**专业市场国际化进程，加快发展会展、物流、金融、购物旅游等现代服务业，努力把**69 市场建设成为商品交易成本最低、信用最好、信息最灵、手段最新、服务最佳的国际性小商品流通中心、展示中心。二要大力推进产业提升，为国际性商贸城市提供强大支撑。以产业带建设为载体，以培育特色产业和规模企业为重点，以信息化带动工业化，用高新技术改造提升传统产业，走新型工业化道路，把**建设成为国际性小商品制造中心和研发中心。三要大力推进城市提升，加快推进城市现代化。围绕建设国际性商贸城市目标，高标准修编城市系统规划，高质量创建生态城市，严要求管理文明城市，努力建设新型移民城市，大力发展多元文化，培养造就国际化时代新**人，努力把**建设成为与国际化、信息化时代和汽车社会相适应的现代化城市。四要大力推进社会事业全面发展，着力构建和谐社会。建设资源节约型、环境友好型社会，促进人与自然和谐相处。加快建设文化大市，高标准建设教育、卫生、体育和科技强市，不断增强城市软实力。完善社会保障体系建设，打造平安**，全力维护社会稳定。2.1.4项目建设的有利条件(1)**地理位置优越，位处**中部腹地，南接广东、福建，北连上海经济区，东邻东方大港——宁波港，距中国最大城市上海300公里，距**会城市杭州120公里。(2)**率先在1982年创办小商品批发市场，20多年来，坚持“兴商建市”发展战略，更被评为2004年海内外公众最喜爱的中国城市，在全国各大城市排名第10位，列县级城市第一位。(3)**对外开放，已经融入世界经济舞台，更入围《福布斯》中国大陆最佳商业城市排行榜，被联合国、世界银行、摩根士丹利等权威机构誉为全球最大的专业市场。现常住**外商约8000人，因此，要进一步为外商提供世界一流服务，应从速兴建国际一流酒店。69 (4)根据省政府《关于进一步加快旅游产业发展》的文件精神，要求积极引导、多方筹措，加大旅游产业的对外开放力度，该项目的实施，在现实意义上，也是省府所提倡的加快旅游产业在率先实现现代化，加快城市化进程和建设文化大省中的重要作用，为把我省建设成为旅游经济强省而添砖加瓦。(5)根据**市委市府的经济发展指导思想，今后几年，是本市现代化建设的关键时期，也是承前启后，继往开来的重要时期。经济发展重在建设，着力开创经济社会事业新局面，努力把**建设成为国际性商贸城市，做强商贸旅游特色，进一步增强市场带动作用。同时将进一步完善软硬件投资环境，与海内外人士广交朋友、加强联系，为海内外客商提供理想的投资场所。2.2产业政策及行业准入2.2.1我国产业政策与外商投资政策1、本项目符合中国加入世贸组织的承诺根据相关政策，中国将根据自身发展的需要和加入世贸组织的承诺，扩大服务领域的对外开放，完善服务贸易领域的法律规范，健全统一规范的外商投资服务领域市场准入制度，鼓励引进国外服务业的现代化理念、先进的经营管理经验、技术手段和现代市场运作方式。2、本项目符合国家加快服务业的若干意见精神今年国务院下发了《关于加快发展服务业的若干意见》(国发〔2007〕7号)，《意见》中制定了“十一五”时期服务业发展的主要目标是：到2010年，服务业增加值占国内生产总值的比重比2005年提高3个百分点，服务业从业人员占全社会从业人员比重比2005年提高4个百分点，服务贸易总额达到4000亿美元；有条件的大中城市形成以服务经济为主的产业结构，服务业增加值增长速度超过国内生产总值和第二产业增长速度。69 《意见》同时提出了四项任务：一是优化服务业发展结构。为适应新型工业化的新形势，大力发展各类生产性服务业，促进现代制造业与服务业加快融合、互动发展；大力发展各种生活性服务业，积极拓展新型服务领域，支持新兴服务业发展；大力加强公共服务体系建设，逐步实现公共服务的均等化；围绕小康社会建设目标和消费结构转型升级的要求，优化服务消费结构，丰富广大人民群众精神文化生活。二是科学调整服务业发展布局。各地区要因地制宜地发展服务业，有条件的大中城市要加快形成以服务经济为主的产业结构；经济发达地区和交通枢纽城市要强化物流基础设施整合，形成区域性物流中心；选择辐射功能强、服务范围广的特大城市和大城市建立国家或区域性金融中心；加快培育建设研发设计、信息咨询等公共服务平台和服务中心。《意见》还强调要立足于用好现有服务资源，打破行政分割和地区封锁，促进服务业资源整合，避免盲目投资和重复建设。三是积极发展农村服务业。四是提高服务业对外开放水平。着力提高利用外资的质量和水平，完善服务业吸收外资法律法规。大力发展服务贸易，积极承接国际服务外包。具备条件的沿海地区和城市要根据自身优势，制订相应的政策措施，加快培育一批具备国际资质的服务外包企业，形成一批外包产业基地。建立支持国内企业走出去的服务平台，扶持出口导向型服务企业发展，积极参与国际竞争，扩大互利合作和共同发展。3、本项目符合我国利用外资五年计划内容国家发展和改革委员会发布的“中国利用外资‘十一五’规划”，明确提出今后５年利用外资的８大任务，这是中国首次对外公布利用外资五年规划。69 这８大任务包括：引导外商投资产业结构优化和升级；促进建设资源节约型、环境友好型社会；积极稳妥推进服务业对外开放；促进建立更加开放的自主创新体系；促进区域经济协调发展；实现利用外资方式多样化；提高利用国外贷款的质量和效益；加强对外债的宏观监测和全口径管理。中国将严格遵守加入世界贸易组织的有关承诺，制定并发布促进服务业利用外资的有关规定，扩大服务业利用外资的领域。研究逐步放宽服务领域对外商投资在地域、股权、业务范围等方面限制的政策。积极、稳妥推进垄断性行业和领域对内外资统一、有序开放。据悉，中国将循序渐进推进证券业对外开放，上市企业股权分置改革完成后，允许境外战略投资者对其进行战略投资。同时，严格按照加入世界贸易组织承诺向外资开放电信业，允许外商在法定范围内以合资方式开展国内电信业务，扩大外资在电信增值服务市场的投资。中国还将着力实现利用外资方式多样化，引导外资以并购、参股、再投资等多种形式参与国内企业改组改造，除关系国家安全的重要领域和重点企业外，逐步放松对外方控股其它企业和领域的限制。2.2.2我省服务业利用外商投资政策1、本项目是建设浙江“经济旅游强省”的重要补充**69 委、省政府提出了到2010年建设“旅游经济强省”的宏伟目标。我省旅游资源仅次于四川，位居全国第2位，但旅游业发展存在资源开发总体水平不高、旅游企业规模小、旅行社接待能力不强、交通基础设施落后等问题。据世界旅游组织预测，到2020年中国将成为世界第一大入境旅游接待国，旅游业作为中国对外开放最早和开放程度最高的行业之一，也是我省确定的外商投资优先产业，具备良好的投资和发展环境。加入WTO以来，中国旅游业利用外资的总体规模已达500亿美元。在旅游饭店业中，香格里拉、希尔顿、喜来登、雅高等著名国际饭店集团均已进入中国市场；在开放度相对较低的旅行社业，也已成立5家独资旅行社、13家合资旅行社。外资大量涌入所形成的激烈竞争，有可能从根本上改变目前旅游业“小散弱差”的状况，使其在竞争中整合、改革、提高、壮大。利用外资将加快我省旅游业发展，促进企业成长，提升行业素质。2、本项目的建设将加快**服务业的发展根据我国经济发展战略和国家产业结构调整的总体部署，国家发展和改革委员会于2005年12月21日发布了第40号《产业结构调整指导目录(2005年本)》，本项目符合第一类鼓励类第二十五条其他服务业中的21条旅游基础设施建设。本项目正是为加快**市的旅游服务基础设施，为**市的商务活动、国内外旅行者提供优质、舒适的旅游接待服务设施而进行的。本项目的建设将加快**旅游服务业的发展水平和服务档次质量。69 第三章酒店业市场分析3.1总体概况酒店是在古时候的“亭驿”、“客舍”和“客栈”的基础上，随着人类的进步、社会经济的发展，科学文化、技术和交通的发达而发展起来的。现代社会经济的发展，带来了世界旅游、商务的兴旺，酒店业也随之迅速发展起来，而且是越来越豪华、越来越现代化。2005年，中国入境旅游人数达到12029万人次，旅游外汇收入达到292.96亿美元，国内旅游出游人数达到12.12亿人次，国内旅游收入达到5286亿元，国际国内旅游业总收入为7656亿元，公民出国（境）人数达到3103万人次，各项统计指标均创历史新高。旅游商务人流大幅增长，为酒店业创造了巨大市场需求。2006年1～9月中国入境旅游人数合计为92221468人，比2005年同期增长2.86％。其中，单只是2006年9月，中国入境旅游人数就达到了10437724人，比2005年同期增长5.56％。2006年9月中国入境旅游外汇收入达到了26.96亿美元，比2005年同期增长9.28％。2005年中国宾馆酒店行业持续发展，营业额和就业人数都有所增长；酒店业的经营继续呈现全面回升的态势，客房出租率和房价同时增长，其经营依旧呈现“星级越高、效益越好”的特点，但是单体酒店的经营模式阻碍了酒店业的发展，外资酒店的经营状况明显的好于国内的同类型酒店。国际品牌的领先优势继续扩大，各项经营指标均领先于内资酒店企业；同时，行业内品牌竞争成为主导，酒店集团化趋势尤为突出。69 2006年度假游，自助游和汽车自驾游等旅游方式受到普遍欢迎，此类旅游客源快速增长。一些酒店更加趋向于专一性客源定位，其产品也更加细化，更有深度。主题酒店、经济型酒店和一些专题酒店如会议酒店和度假酒店在市场上以其鲜明的市场形象拥有着更强的竞争力。而2008年的北京奥运会和2010年的上海世博会，将会大大的推动中国酒店业的发展，所以中国宾馆酒店行业在未来几年的前景将看好。随着**国际化进程的不断加快，这些年，高星级宾馆、酒店和国际连锁酒店品牌不断入驻商城，这让**酒店业也不断走向国际化。商贸业的蓬勃发展，直接带动了**酒店业的迅速发展。据**餐饮协会统计，目前**已有大小酒店1300多家，其中上规模的600多家，三星级以上有21家。3.2**酒店市场分析3.2.1**高档酒店经营良好酒店业的业务目标和发展方向是围绕着客房、餐饮、会展、娱乐健身、旅游等展开的。在这个目标下和发展方向上，业主、管理方各司其职、各负其责。**大酒店2005年就已被授予四星级涉外旅游饭店称号。2006年义博会期间，还通过了“中国餐饮名店”的认定。升级改造后，酒店入住的客户群中，外籍客商占到45%以上，这一比例比原来上升了近三成。**作为国际性商贸城市，餐饮、旅游业、服务业极为兴旺，各类酒店生意十分红火，星级酒店客房率平均在80%以上。**经济开发区为省级开发区，位于**市城区西南，规划总面积38平方公里。为产业集聚区域，人兴气旺，商贸业发达。目前**五星级酒店建设十分迫切，且该地段环境优美，非常适合酒店业发展，故投资五星级酒店前景看好，效益明显。3.2.2**酒店折保现状69 各酒店都有折扣，折扣类型主要有三种，一是普通折扣，主要针对散客，一般5～8折不等；二是贵宾折扣，一般4～5.9折；三是协议折扣，主要针对长住客户，4.5～7.5折不等，但某些宾馆可能只采用其中的两种。就具体某一酒店来看，一般协议折扣的优惠最大，贵宾折扣次之。3.2.3**酒店价格水平由于各星级酒店之间对于客房设置的标准不一致，在此仅以普通标房为例，大致说明其价格水平。目前**四星级酒店标房的平均散客折扣为6.1折，折后价平均为436元/天。3.2.4客房入住率目前**四星级酒店的客房入住率均在70%以上，平均入住率约80.5%。3.3我国酒店业发展趋势随着知识经济时代的到来和中国加入WTO，中国的酒店业面临着许多新的机遇，当然也面临着许多新的挑战。如何认清形势，把握方向，这对于中国酒店业而言是至关重要的。面对变化的环境，中国酒店业将呈现以下发展趋势：3.3.1酒店管理向人性化发展69 在知识经济时代，人才不仅是生产要素，更是企业宝贵的资源，尤其是酒店企业，其产品和服务质量的决定因素关键在于人的资源。因此，酒店企业将会更多地采用以人为本管理的方式来密切企业与员工的关系。人本管理的最终目的不是以规范员工的行为为终极目标，而是要在酒店企业内部创造一种员工自我管理、自主发展的新型人事环境，充分发挥人的潜能。因此，未来的酒店企业将会更加注重提高员工的知识含量。在人员培训上，将会以一种“投资”观念舍得较大投入。在酒店企业内部，将会建立一套按能授职、论功行赏的人事体制，通过员工的合理流动，发挥员工的才能；通过目标管理，形成一套科学的激励机制，在企业内部做到自主自发；通过酒店企业文化，利用文化的渗透力和诉求力，培养忠诚员工，确保酒店企业人力资源的相对稳定。2.2.2酒店工作人员的职业化目前对于酒店企业而言，已经形成一套相对成熟的运行机制和管理机制，专业化管理的水平要求不断提高，随着国际化进程的加快，对专业的酒店从业人员尤其是管理人员提出了一种挑战，要求有一种国际型、创新型、复合型的职业经理群体。要求一般具备丰富的酒店管理经验、崇高的道德品质、优秀的经营意识、良好的心理素质、宽阔的知识结构。为强化从业人员的责任意识和风险意识，年薪制将会使得个人和企业成为息息相关的命运共同体。2.2.3酒店发展的可持续化目前，酒店将逐步走上一条可持续发展的道路。它要求酒店企业在发展过程中，不应以短期的、狭隘的利润作为行为导向，而应具备强烈的社会意识和环保意识，讲义求利，考虑到顾客、酒店、员工、社会等各个方面的利益，将酒店企业、顾客的利益与整个社会的长期利益作为酒店发展的最终目标。可持续发展对于酒店行业来说是一种趋势，也是一种社会责任。本世纪内将会出现大量的绿色酒店。节约能源，减少消耗，保护环境，倡导绿色消费，提供绿色服务，将成为我国酒店业发展的重要战略。2.2.4酒店市场竞争的品牌化69 随着酒店服务对象的日益成熟，感性消费时代的来临以及酒店市场的日趋规范化，在全球经济一体化的大背景下，国际上拥有著名品牌的酒店集团开始大量登陆中国酒店市场，中国酒店业将进入品牌竞争的时代。品牌竞争是以客人的满意度、忠诚度和酒店的知名度、美誉度为核心的竞争，其关键点是如何把握消费时尚，抓住消费者的心理，打动消费者，把自己的品牌根植于消费者的心目中。所以，品牌竞争实际上就是通过消费者的满意最大化达到市场份额和经济效益的最大化。品牌竞争要求酒店企业必须增强品牌意识，注重品牌的设计和推广，坚持以过硬的质量作为品牌竞争的基础，以独特、新颖、鲜明、引人入胜的形象作为品牌竞争的标识，以灵活多变的公关宣传作为品牌拓展的手段，以合理的价格作为品牌含金量的尺度，并以深厚的文化底蕴作为品牌的生命，从而在消费者的心目中确立酒店的品牌形象。2.2.5酒店服务的定制化所谓定制化服务模式，就是酒店为迎合消费者日益变化的消费需求，以针对性、差异化、个性化、人性化的产品和服务来赢得市场的服务模式。这种服务模式的基本特征是：第一，酒店充分理解客人的需求，即以客人的需求作为服务的起点和终点，既要掌握客人共性的、基本的需求，又要分析研究不同客人的个性需求；既要注意客人的静态需求，又要在服务过程中随时注意观察客人的动态需求；既要把握客人的显性需求，又要努力发现客人的隐性需求；既要满足客人的当前需求，又要挖掘客人的潜在需求。第二，个性化，即酒店要强调一对一的针对性服务。第三，人性化，即强调用心服务，真正体现一种真诚的人文关怀精神。第四，极致化，即在服务结果上追求尽善尽美，要求做到尽心和精心。切实贯彻定制化服务模式，就要求酒店企业应深入细分客源，根据自身的经营条件选准客源市场中的一部分作为主攻对象；通过建立科学的客史档案，灵活提供各种“恰倒好处”的服务；强化客源管理；并以独特的主题形象深入人心，在充分理解顾客需求、顾客心态的基础上，追求用心极致的服务，和顾客建立一种稳定的、亲近的关系。69 2.2.6酒店营销的网络化营销网络化指酒店企业在开展营销活动时，要综合利用“关系网络”和“互联网络”，通过“人工网络”和“电子网络”的互补，全方位构建酒店企业的营销网络。“关系网络”营销区别于原先的营销方式，较好地考虑了中国国情。传统的营销活动突出的是顾客和酒店双方交易行为的金钱色彩而忽略了双方之间的感情色彩，而“关系网络”营销方式将营销的重心转移到如何吸引更多的宾客重复使用或购买酒店的产品或服务。它注重巩固酒店和这些宾客的关系，以建立长期的交易关系作为营销的目标。可见，它将酒店从片面追求短期效应的圈子中解放出来。“关系网络”营销的基础是酒店向顾客提供各类附加利益，以附加值来增加酒店产品的价值。在酒店经营管理过程中，酒店应把客人超常的需要看作是增加价值的机会，而不是对正常工作的扰乱；酒店还可以通过减少顾客消费总成本的方法来增加客人的满意程度，如减少顾客的货币成本、时间成本、体力成本和精神成本等。随着知识经济时代的到来，电子技术、计算机技术、网络技术开始介入酒店企业的各项活动，尤其是在营销领域，互联网络的出现将给酒店业的营销活动注入更新的活力。所谓“网络关系”营销，是指酒店企业借助联机网络、电脑通信和数字交互式媒体的威力来实现营销目标。它是一种以消费者为导向、强调个性化的营销方式，适应了定制化时代的要求；它具有极强的互动性，是实现企业全程营销的理想工具；它还能极大地简化顾客的购买程序，节约顾客的交易成本，提顾客的购物效率。并且，网络化营销更多地强调酒店应借助于电子信息网络，在全球范围内拓展客源，为酒店企业走向世界提供基础。现代酒店应充分发挥“互联网络”的互动优势，灵活开展网络营销，促进酒店业的持续发展。69 2.2.7酒店设施设备的科技化在知识经济时代，科技成为酒店企业生存和发展的资本。并且，为满足现代人“求新奇、求享受、求舒适”的需求，酒店企业将会更多地应用各类新科技、新知识，强化现代企业的智能个性。首先，酒店企业可利用新科技加强酒店企业的信息管理。在以信息为主要驱动力量的现代社会，酒店企业可通过互联网拓展酒店形象信息；收集来自全球的各类所需信息；满足顾客尤其是商务顾客对信息的强烈渴求。其次，酒店企业可利用新科技加强酒店企业的服务能力。3.3未来3年酒店用品市场销售额预测在未来几年中我国酒店用品市场业将继续保持稳定的发展趋势。奥运和世博会的在国内的举行，将大大促进我国酒店业的发展，因此未来几年内我国酒店业以及酒店用品市场也将会以较高的速度增长。表3-1未来3年酒店用品销售额预测69 由上图可以看出，如果按这个趋势发展下去，在2005～2006年间，市场整体销售额将会突破5000亿元大关，而2008年将会出现一个新的高峰。随着我国经济的继续稳步增长和中国酒店餐饮业的迅猛发展，在未来一年里，酒店产品的市场规模与经济增长同步将会保持稳定增长状态。其次，随着科学技术水平的进一步提高以及用户对酒店产品认识和要求的不断深入，酒店用品的专业化程度将越来越强，科技含量也会越来越高。最后，因为酒店用品市场规模庞大，已经显示出诱人的前景，所以在未来将会吸引更多商家的进入，而由此带来的直接后果将是这个市场上的竞争会趋向于更加激烈。69 第四章项目选址及土地利用4.1项目选址4.1.1项目选址原则(1)符合**市城市规划及旅游服务行业布局规划；(2)交通便利、水电等公用设施齐全；(3)土地平整，工程地质条件较佳。4.1.2项目选址方案项目位于**酒店有限公司位于**市经济开发区经发大道和香山路交叉口，东南临江滨绿廊，西靠香山路，北至经发大道，项目在城市的位置详见附图。4.1.3用地周边情况及特点项目周边情况详见表4-1。表4-1项目所在地周边情况表方位距离现状情况规划情况西50米内香山路香山路东南相接临江滨绿廊河滨南河路北50米内经发大道经发大道项目用地紧靠香山路和经发大道，对外交通十分便利，用于对外交通的投资也较小。且项目所在地与周围的毗邻展览中心及休憩公园相隔适当的距离，是一个极具开发潜力的地段。周边环境条件较好，没有大的生产企业。4.2建设条件4.2.1自然条件69 **市属亚热带季风气候区，四季分明，夏冬季长，春秋季短，气候温和，雨量充沛，日照充足，湿度较大，季风气候特征明显，并具盆地小气候特点。每年3-6月为雨季，易形成洪涝灾害；7-9月天晴少雨，蒸发量大，易形成旱灾，但该时期亦属台风影响期，时有洪灾发生。多年主导风向为北风。据气象站统计，**市的多年气象状况如下：平均气温：17.1℃年极端最高气温：40.9℃（1996年8月6日）年极端最低气温：-10.7℃（1977年1月6日）最冷月：1月最冷月平均气温：4.6℃最热月：7月最热月平均气温：29.3℃年日照时数：2129.7h常年太阳总辐射量：113.5KCal/cm2平均相对湿度：77%全年平均风速：2.6m/s全年主导风向：N-NNE，夏季为SW多年平均陆地面蒸发量：700-800mm多年平均水面蒸发量：950-1000mm年降雨量：1300-1600mm多年平均降雨量：1388.28mm4.2.2地质水文69 工程地质：项目所在地位于**市经济开发区经发大道和香山路交叉口，用地较为平坦，市区标高在黄海59.0～75.6米之间，呈北部高，南部低地势，市区及附近地区地貌形态多为沟谷剥蚀残丘、河漫滩，因此市区局部地区（主要是南部洼地和铁路西部）较易积水。地质条件基本均匀一致，土地承载能力适合一般工业民用建筑。水文：**市域河流属钱塘江水系，主要有**江（包括南江）、大陈江和洪巡溪等。**江自廿三里何宅村入市境后，流径9个乡镇，于义亭镇上低田村西入金华市境，市内总长约39.75公里，流域面积约812.7平方公里，年平均流量为48.5m3/s，年平均入境水量为15.08亿立方米。杨宅和塔下洲水泵坝对**江在**境内的流量起了很大的调节作用，当滚水坝关闭时，只有泄漏量，**江十年最枯月平均流量为2.45m3/S，年平均流量为62.86m3/S，90%保证率流量为13.52m3/S。地震：项目所在区域内属于金衢盆地东缘，地貌以丘陵为主，系少震、弱震区，远场地震波及影响是本地区的主要震害特征。地震设防烈度为6度。4.2.3土地性质该项目的土地性质为酒店用地，属于**市国土资源局以挂牌出让方式出让的土地，项目用地面积为47945平方米。4.2.4交通条件**市地处同三高速公路、温福铁路、104国道组成的大交通走廊发展轴上，项目所在地距**机场仅5公里左右，距龙湾码头约10公里，离洞头码头也只有40分钟车程。水陆交通四通八达，具有相当辐射范围。4.2.5公用工程配套条件项目所在地的给排水、排污、通讯、道路等均由**市政统一规划，统一建设。69 供水：项目所在地用水由市政网供给。水质能够满足生活饮用水水质标准要求。本工程接入点给水管管径DN250，两路进水，沿建筑道路环形状管网布置，以满足本工程生活与消防用水的要求。排水：本项目排水设施均列入市政排污管网，在地块南北面均埋设有DN700雨水管和DN380排污管。地块四周市政排污排水网基本齐全。供电：项目所在地的供电电源由**市供电局统一供给。本项用的供电电源，由**市供电局高压专线供给，采用双回路10kV电源供电，以满足一级负荷的供电要求。4.3土地利用本项目选址按照**市城市规划布局的要求，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国房地产管理法》及《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部11号令）等法律、法规规定，经**市人民政府批准，**市国土资源局以挂牌出让方式出让**市香山路与经发大道义叉口东南侧地块国有土地使用权。（香港）**际投资有限公司经过竞价，以640万美元竞得该地块土地使用权。本项目规划设计根据国家现行的建筑设计规范、规程执行，根据**市有关建筑间距，立面、建筑物高度，层高等有关规定进行，在规定允许范围内尽可能提高建筑高度，以提高土地的综合利用率。本项目部平面布置的主要技术经济指标详见表5-1。4.4项目选址方案评价69 **酒店有限公司位于**市经济开发区经发大道和香山路交叉口，东南临江滨绿廊，西靠香山路，北至经发大道，面积47945平方米，用地性质为酒店用地，土地使用年限50年，用于建造国际一流的星级标准酒店。项目建设地濒临该市“母亲河”**江；距机场和火车站仅仅15分钟车程，毗邻展览中心及休憩公园。酒店建成后，将成为全市档次最高的星级酒店。经综合研究分析，本项目选址方案符合**市的相关规划，实施区位交通条件较好，土地平整，工程条件优越，周边基础设施完善，选址方案合理。69 第五章项目定位与建设方案5.1项目定位5.1.1客户定位尽管**市民营经济发达、商业活动频繁，现有宾馆无论从软硬件设施、建筑标准、周边环境等方面均与**城市的经济地位和百姓消费需求不匹配。随着外部大交通的改善，企业品牌和规模的提升，企业商务交流的频繁，大量商务客人纷纷来**经商、考察企业和产品。另外，大量外国企业**代理商、国内外旅游客也是非常大的客源。因此，未来宾馆经营的主要目标客户定位：外来商务客人、国内外旅游客人。5.1.2功能定位以目前**经济和百姓富裕水平，在以上客户定位的基础上，结合当地市场宾馆现状，建议项目定位软硬件突出、配套完善，功能齐全，以硬件和服务为竞争亮点的高品位宾馆。建筑风格：由于客户中有大量国外生活经历的外国人或华侨，建议定位现代风格。餐饮：足够大的面积，能承担大型企业宴会或婚宴的高档餐饮酒楼，建议考虑设置**最大的婚宴场所，引进当地人最受欢迎的高级西餐及自助餐等大中型餐厅，并配以适合当地人的中餐厅及各类不同的包箱。会议：能满足国际视频会议或电视电话会议需要的大型会议厅，并配备100平方米和60平方米的中型会议室各3个，80平方米和40平方米的会议室各2个。娱乐：高档KTV、棋牌、桑拿、迪厅等69 其余配套：室内游泳池、健身场所。车位配比：**私车拥有比例高，商务接待时用车频繁，与老城中心宾馆拥挤的交通和紧张的停车位的现实比较，建议考虑充足的车位。5.1.3价格定位及营销策划从**高档宾馆的现状、经营情况，尤其“天恒大酒店”和“海洋大酒店”的经营情况看，建议项目引进国际知名酒店管理公司，在未来竞争中占据市场高点。合适的价格定位：标准间500元/间·天套间1000元/间·天通过引进国际知名酒店“**”管理公司，一方面确保宾馆的经营档次和服务水平，另一方面可有效利用其扩大客户平台，增加高档客户资源。通过与**大量中大型企业建立联系，成为其日常接待的定点场所，保持日常客房出租率。5.2项目建设方案5.2.1布局原则根据本项目的建设目标、功能定位及选址地块的地理位置、地形条件，在进行功能布局时，应充分遵循以下原则：(1)在充分满足项目功能的前提下，力求在适度超前的同时兼顾未来与实际的完美结合。(2)充分结合地块的实际地形条件，通过路网的合理设计，有效地减少人流、车流之间的干扰，保证交通组织的合理通畅。(3)根据合理的功能分区，进行功能布局。5.2.2项目布局方案69 根据项目定位，项目初步开发设想，主楼高96.8米，地上26层，地下2层。总用地：47945平方米总建筑面积：87500平方米其中：地上57500平方米，地下30000平方米，功能分布：地下设置车位400个地上一层设置大堂等公共区域2700平方米地上2～3层考虑娱乐、会议、餐饮等配套用房地上4～26层客房500间（套房90间）酒店设施净面积概要净面积建筑面积1、酒店客房和套房217002、餐饮及供应间32053、宴会及会议设施29104、公共区域20804.1大堂6204.2健身中心/健康俱乐部及SPA14605、行政办公区6106、后勤供应服务33706.1餐饮相关区8506.2客房相关区8206.3工程相关区17007、员工设施1270酒店总净面积数35145455208、另外项目还考虑建设多功能别墅十幢，多功能别墅总建筑面积为10000平方米。初步设想如下：一号别墅/酒吧和供应区二号别墅/亚洲风味餐厅69 三号别墅/别墅群一：3间卧室+洗手间，起居室四号别墅/书房，娱乐区，会议室五号别墅/别墅群二：每个别墅包括4间卧室+洗手间，起居室，餐厅六号别墅/书房，娱乐区，会议室，洗手间七号别墅/公用的工作间及服务区八号别墅/别墅群三：每个别墅包括3间卧室+洗手间，起居室九号别墅/书房，娱乐区，会议室，洗澡间公用的工作间及服务区十号别墅/5间大卧室+5洗手间，起居室，书房，娱乐区，共用洗手间，会议室9休闲娱乐/迪厅和KTV设施总面积迪厅600KTV1200公用洗手间和寄物室80供应区/存储区等100休闲娱乐/迪厅和KTV设施总面积198010停车设施室内停车(±400车位/±12000平米)12000供应/储存区等300机电水管/通风室200其他设施及人防等17500地下设施总面积300005.2.3项目设计(1)层面设计根据本项目实际需要，层面设计一至三层为餐饮中心、会议中心、休闲娱乐中心；四至二十六层为客房，使二部分功能分区明确，既互不干扰，又相互联系。(2)剖面设计69 地下室层高4.5米，一层层高5.5m，二～三层层高5.1m，六层～二十六层层高3.5m。(3)立面设计整体建筑的外立面采用高档石材及氟碳喷涂铝板和中空Low-e钢化玻璃及毛玻璃，创造现代、典雅、精致的建筑风格。(4)结构设计基本风压：0.45kN/m2。基本雪压：0.45kN/m2。楼面和屋面活荷载：0.5～3.5kN/m2。结构安全等级为二级，设计使用年限为50年。基本地震加速度值等于0.05g。采用现浇钢筋砼框架剪力墙结构。基础采用钻孔灌注桩。5.2.4交通组织酒店区域内分别设置主入口和次入口，酒店内设置七米宽车行道形成林荫环道，以满足日常车辆进出及消防环路的需求。酒店道路可直接进入地下车库。考虑到残疾人进入酒店方便，本项目在入口处专设有残疾人车位以及残疾人专用电梯；首层室内外公共通道设有盲道。5.2.5景观绿化充分利用地形，注重景观设计中点、线、面相结合的表现形式，其中主入口在作为酒店广场，设计为酒店的景观点，以绿地系统设计为主构建“生态酒店”为目的，运用自然生态的特点，创造一个人工环境与自然环境和谐共存的，整体完善的生态环境系统。本项目可根据自身特点，建立了以自由、生态的“面”绿化，人工、精神的“点”绿化及连续整齐的“线”绿化为主的绿地系统。69 5.2.6总图技术经济指标表5-1总图主要技术经济指标表总用地面积47945建筑物占地面积11600总建筑面积87500其中客房面积28200宴会及会议面积3700餐饮及供应面积4200大堂及公共面积2700其他配套面积8700多功能别墅面积10000地下车位及设备人防用房30000绿化面积14500道路、停车场面积8000建筑密度24.2容积率1.19绿化度35%停车位600其中地下400个,地面200个69 第六章公用工程方案6.1给排水6.1.1设计依据(1)国家现行的相关规范《建筑给排水设计规范》GB50015-2003《建筑设计防火规范》GBJ16-87《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95《汽车库、修车库、停车场设计规程》GB50067-97《室外给排水设计规范》GBJ13-86（1997年版）《室外排水设计规范》GBJ14-87《人民防空地下室设计规范》GB50038-2005《自动喷水灭火器配置设计规范》GB50084-2001《建筑灭火器配置设计规范》GB50140-2005(2)甲方和建筑专业提供的设计要求和设计资料6.1.2给水设计(1)给水水源本项目用水水源由**市市政给水管网统一供水，供水水压大于0.3MPa。本工程用水接自市政给水管网，接入点给水管管径DN250，两路进水，沿建筑道路环形状管网布置，以满足本工程生活与消防用水的要求。保证供水安全性和可靠性。(2)用水量用水标准：办公人员50L/人·d150人酒店用水450L/人·d800人餐饮用水15L/人·d2000人69 绿化用水2L/m2·天12000m2未预见水量：按总用水量的10%计。最高日用水量：Qd=756m3/d最大时用水量：Qd=58m3/h消防用水量：室外消防用水量：30L/S室内消防用水量：40L/S自动喷淋用水量：30L/S初步估算，**大酒店用水生活用水、停车场洗车用水、地面冲洗水及绿化用水等，日最高用水量约为756吨/日。(3)给水系统生活用水由生活水池、加压泵和屋顶水箱联合供水。给水加压泵3台（2用一备）。地面绿化用水、道路浇洒用水直接用市政管网供给。6.1.3排水设计(1)排水量排水量按最大日生活用水量80%计为604m3/d，最大时排水量为52.2m3/h。(2)排水体制室内为废、污分流，室外为雨污分流。(3)排水系统室内排水采用废、污分流制，粪便污水经化粪池处理后排入生活废水管网。含油废水经隔油池处理后排入污水管网，在建筑适当位置分别设化粪池，污水经净化处理后排入污水管网。底层单独排水，地下车库废水经潜污泵提升后与废水一并排入市政污水管道，消防电梯下设集水坑，排除消防时的集水，屋面及地面雨水有组织地收集后排至市政雨水管道。69 (4)管材室内冷、热给水管分别采用优质薄壁紫铜管。消防给水管径小于DN100时采用厚壁镀锌钢管，丝口连接，管径大于DN100时采用无缝钢管，沟槽式连接。室外给水管采用球墨铸铁管。室外雨、污排水管管径小于等于D500的采用硬质聚氯乙烯加筋管，管径大于D500的采用钢筋砼排水管。室内排水立管及排水横干管采用承压塑料管。卫生间排水支管采用PVC-U排水管。雨水管采用防紫外线型PVC-U排水管。6.1.4消防用水消防用水与生活用水合并,采用低压制供水。根据《建设设计防火规范》，该项目主建筑耐火等级为二级。根据消防规范，本项目消防流量：室外消火栓：30l/s火灾延续时间：3h室内消火栓：40l/s火灾延续时间：3h自动喷水灭火系统：28l/s火灾延续时间：1h建筑每层设置室内消火栓，并保证两股水柱同时到达室内各部位。每层根据规范要求布置自动喷水系统，火灾时由城市消防车前来施救，室外消火栓的布置，按不大于120米间距设置SS100室外地上消火栓，并设明显的红色标志。6.2供电6.2.1供电概述69 本项目为二类高层建筑，建筑物内主要通道照明、消防用电、通讯均属二级负荷供电，其余为三级负荷。用电电源由**市市政变东游72线、世纪683线的二路10kV独立电源进线，采用10kV高压双回路供电，二路电源同时供电，要求供电电压为380/220V，电压波动不超过额定电压的±5%，电源频率为50±0.5Hz，以满足一级负荷的供电要求。6.2.2负荷等级根据国家有关规定和标准，本工程属一类高层建筑，消防电梯、排烟风机、正压风机、消防水泵（消防栓泵、喷淋泵）、火灾自动报警系统、应急疏散照明等消防设施电源为一级负荷，客梯、地下室排水泵、人防设施等用电为二级负荷，其余为三级负荷。6.2.3供电系统高压供电采用两路10KV电缆进线，10KV主接线为单母线接线方式，两路10KV电源同时供电，之间不设联络开关。0.4KV侧为主接线为单母线分段运行，两台变压器低压侧低压母线之间设置联络开关。当一路10KV电源故障时，另一路变压器承担所有一、二级负荷。该两路10KV电源承担本项目所有用电负荷。6.2.4照明设计(1)照度的选择各建筑内的各类房间的照度取值按照国家的有关规范取值：展示、办公200lx一般150lx其它50lx(2)光源及灯具的选择光源均采用节能型荧光灯具；其它有特殊要求的房间视具体情况确定灯具。6.2.5防雷接地(1)防雷：按二类防雷建筑设计，屋顶需设防雷设施，接地电阻R≤1Ω。69 (2)接地：低压配电系统采用TN-S接地制式，变压器中性点直接接地。接地采用综合接地体，电阻R≤1Ω。特殊设备的工作接地电阻应按设备要求配置。6.2.6用电负荷本项目用电包括中央空调、照明、公用设施的用电等。据估算，地上建筑按80VA/m2计，地下建筑按20VA/m2计，装机总容量5230kW。用电负荷计算结果：总装机容量Pn：5230kW有功功率Pjs：3400kW无功功率Qjs：3000kVAR视在功率Sjs：4534kVA功率因素COS=0.75为了提高功率因素，采用静电电容器补偿，经计算补偿1540kVAR后，功率因素可提高到0.92。补偿后各项电力负荷指标如下：有功功率Pjs：3400kW无功功率Qjs：1460kVAR视在功率Sjs：3700kVA功率因素COS=0.92经计算，设计选用S9—1600/10油浸式节能变压器四台，全年用电量为1500万kW·h。6.3供暖酒店内不仅需要空调冷热源，而且需要大量的卫生热水热源，按本项目的冷热负荷的性质要求，本项目设置中央空调。为节能，采用“U-energy中央空调综合自动节能系统”。69 该系统运用计算机技术+模块化控制+变频技术，自动对冷冻(温)水泵，冷却水泵，冷却塔风机等设备进行实时优化控制，并使中央空调主机运行环境得以优化，确保中央空调系统在满足舒适的前提下大幅度的降低系统能源消耗。该系统中央空调辅机系统节能50%-80%，主机系统节能10%～30%，整体节能40%左右，不影响舒适度。6.4弱电系统本工程弱电系统包括：电话通信系统、闭路电视系统、保安监控系统、音响广播系统、计算机网络系统。计算机网络系统、通信系统、楼宇自动化系统纳入PDS综合布线系统，传输网络的干线拟采用光纤，支线采用六类对绞电缆，闭路电视系统、保安监控系统采用射频同轴电缆传输，广播系统采用铜芯塑料软线传输。(1)电话通信系统建立电话通讯系统，通讯系统拟采用虚拟交换技术，用户容量约为1000门。(2)闭路电视系统建立闭路电视系统，信号来自当地有限电视及酒店卫星电视接收天线，闭路电视系统前端设备设在弱电机房内，系统采用分配器、分支器方式送至各层，每个房间设置电视插座。(3)保安监控系统建立保安监控系统，对主要出入口，地下车库出入口，电梯轿厢等进行电视监控，并在重点部位设置红外线防侵入报警探头，监控机房与消防控制室可合用。(4)音响广播系统69 建立音响广播系统，在酒店大堂、门厅、走道等公共活动用房设背景音响广播系统，火灾时能强制切换成消防广播，广播机房与消防控制室合用。(5)火灾自动报警系统为提高对火灾的防御能力，使火灾发生率降到最低限度，本项目设置火灾自动报警系统并相应设置消防控制中心。各楼层根据实际情况设置各种火灾探测器、手动报警按钮、消防对讲电话插孔、消火栓报警按钮等。消防控制中心还设事故广播和消防通讯控制柜，消防紧急广播平时可兼作背景音乐等用途。6.5消防设计6.5.1消防标准本工程按一类高层建筑进行消火栓设计，火灾持续时间为3h。自动喷水灭火系统，以地下车库为标准按中危险等级Ⅱ级进行设计，火灾持续时间为1h。6.5.2消防用水量室外消防用水量：30L/S灭火延续时间为3h324m3/次室内消防用水量：40L/S灭火延续时间为3h432m3/次自动喷淋用水量：28L/S灭火延续时间为1h100m3/次一次消防灭火总用水量：865m3。6.5.3消防水源室外消防水源为市政自来水。室内消防水源为地下室的消防贮水池。水池的有效容积为532m3，共分两格，每格有效容积266m369 。完全能满足室内一次灭火用水量的要求。水池为钢筋混凝土水池。6.5.4室外消防系统室外消防采用低压制给水系统，由城市自来水直接供水，发生火灾时，由城市消防车从现场室外消火栓经加压进行灭火或经消防水泵接合器供室内消防灭火用水。室外采用生活用水与消防用水合用管道系统。给水管网在建设区块内成环状布置，沿消防车道布置室外消火栓，共设有6套地上式消火栓，其消火栓间距不超过120m，距道路边不大于2m，距建筑物外墙不小于5m。6.5.5室内消火栓灭火系统(1)室内采用临时高压制消火栓灭火系统。消火栓加压给水泵与消防水池一起设在地下室的消防泵房内，共设2台消火栓给水加压泵，一用一备，互为备用。室内消火栓系统竖向为2个压力分区。主楼地下二层至十一层为低区，地上十二层及以上为高区。保证最低层消火栓处的静水压力不大于0.8Mpa。(2)建筑物各层均设消火栓进行保护。其布置保证室内任何部位均有两股水柱同时到达。灭火水枪的充实水柱等到于10m。(3)主楼各消防栓箱内均配置DN65mm消火栓一个、DN65mmL25m麻质衬胶水带一条，DN65mm×19mm直流水枪一支、启动消防水泵按纽一只。(4)消火栓系统设消防不泵接合器3套。(5)消防水箱设于屋顶，容积V=18m3。6.5.6自动喷淋灭火系统本工程自动喷水系统在竖向不分区。在泵房内设DN150mm湿式报警阀，厨房内喷头的温度等级为93度，其余场所的动作温度均为68度。地下室采用直立型喷头，吊顶处采用吊顶型喷头，酒店客房采用大流量侧墙型喷头。69 自动喷淋灭火系统每个防火分区或每层供水干管起点处均设置摇控信号蝶阀和水流指示器。平时摇控信号阀启闭状态均显示至消防控制中心。自动喷淋灭火系统设两台加压给水泵，其贮水池和消防栓系统合建，位于地下室的消防泵房内。2台给水加压泵，一用一备，互为备用。自动喷淋灭火系统设消防水泵接合器2套，供消防车从室外消火栓取水向室内自动喷淋灭火系统补水。6.5.7管材消防给水管径小于DN100时采用厚壁镀锌钢管，丝扣连接，管径大于DN100时采用无缝钢管，镀锌，二次安装，法兰连接或沟槽式连接。6.5.8消防排水系统各消防电梯井底设集水坑，坑内均设有自动排水设备。集水坑容积大于2m3。6.5.9建筑灭火器配置建筑物内各楼层按规范合理配备手提式干粉灭火器。火灾类别为A类。变配电机房内配置两辆推车式干粉灭火器。6.6人防设计6.6.1设计依据(1)《人民防空地下室设计规范》（GB50038-2005）(2)**市人防主管部门的有关规定及意见6.6.2人防单元之划分及面积69 本工程人防设计设在地下一层，为6级人防地下室，二等人员掩蔽所。战时为二个防护单元，一个人防物资库。人防防护单元之（一）建筑面积为812m2，人防防护单元之（二）建筑面积为875m2，人防物资库建筑面积为1624m2，人防面积共计3311m2。6.6.3人防设计本工程根据平战结合要求按6级人防地下室设计，平时为车库、战时为人员掩蔽所。各相关专业均按照有关规范要求进行各专业配套设计。69 第七章环境和生态影响分析7.1环境保护7.1.1依据的有关标准、规定《污水综合排放标准》(GB8978-1996)(一级)《大气污染物综合排放标准》(GB16297-1996)(二类区)《环境空气质量标准》(GB3095-1996)(一级)《城市区域环境噪声标准》(GB3096-1993)(二级)《地表水环境质量标准》(GHZB1-1999)(Ⅲ)7.1.2保护原则贯彻执行国家制定的保护环境的有关法规和标准。落实项目所涉及的环保措施，执行防治污染及其设施与主体工程“三同时”制度。7.2环境生态7.2.1环境现状本项目所在地区域的环境空气现状：SO2、NO2和TSP、PM10浓度的日均浓度均低于《环境空气质量标准》（GB3095-1996）中的二级标准浓度限值，表明该地块所在区域环境空气质量基本良好。水环境：本项目所在地的东南面是**市最大的一条江**江。据2000年环境监测资料统计，**江水质污染严重，各监测断面的水质已达Ⅳ类，有的甚至已劣于Ⅴ类。声环境：现状监测表明，所在地受公路交通噪声影响较大，但均达到《城市区域环境噪声标准》中的3类标准(昼间65dB，夜间55dB)。69 **市人民政府对环境保护极为重视，以义政办发〔2006〕114号下发了《**市人民政府办公室关于印发**市水环境污染整治工作方案的通知》文件，要求到2008年，城市污水处理率达到85%以上，生活垃圾无害化处理率达到95%以上。同时加快污水处理厂建设。2007年底前建成污水处理第三分厂(近期4万吨/日)、第四分厂(近期15万吨/日)、第二分厂(近期6万吨/日)和佛堂分厂(近期2万吨/日)、大陈污水处理厂(近期2万吨/日)等5座城镇生活污水处理厂。本项目建成后生活污水纳入市政污水处理系统。7.2.2项目可能影响环境因素(1)废水本项目主要可能造成的污染因素是生活废水和污水，年生活废水和污水产生量约128880m3。(2)废气厨房油雾成分十分复杂，既含油油脂、蛋白质及原料佐料在受热条件下进行物理化学反应产生的有机烟气，也有加热操作过程中液滴溅裂、油料物料分解、氧化、聚合的高分子化合物，因此存在的形态有TSP，又有气体分子的有机态污染物。测试发现，食用油加热到150～200℃时产生的气态污染物中有不少是致癌物质。这些污染物若直接排入空气中，会污染环境。因此餐饮油雾必须经过治理后排放。(3)噪声根据类比调查，酒店风机、泵、洗衣机等噪声源强约为60～70dB(A)。(4)固体废弃物本项目由于人员流动量大，生活垃圾产生量较大，年产生量估计为360吨。69 7.2.3项目可能影响环境因素(1)对流域和区域环境及生态系统的综合影响本项目占地47945m2，建设酒店及附属用房57500m2。所征土地现状为农田，无大面积的自然植被群落。(2)本项目建设对生态环境影响不利的方面对植被的影响：本项目建成后，原来的田土变为酒店用地，大量农田将代之以人工混凝土结构，原有的农作物等植被将消失。对邻近区域环境质量的影响：随着酒店的正常运转，人口也将随之增加，水和能源的消耗量自然也随之不断增加。与此同时，酒店所产生的废水、废气、固废等废物也将大幅度增加，如此时处理不当，则可能对邻近环境造成一定的污染。对水土保持的影响：本项目建设过程中涉及到大量的填方及临时堆土等工程活动，若处理不当，不仅区域内的自然植被遭破坏，也极易造成水土流失，同时也将破坏原有的自然景观。总的说来，本项目的建设对涉及区域内的生态环境及土地利用形式将产生不可逆转的影响和变化。因此在开发建设过程中，一定要按生态规律办事，协调处理好本项目建设和生态环境保护之间的关系。7.3环境保护政策7.3.1废水治理建设期内施工人员产生的生活污水应在集中后，统一排入城市污水管网。施工场地周围设置排水渠道避免下雨造成的水土流失破坏生态环境。钻孔桩产生的泥桨水需经沉淀池处理后上清液排放。69 营运期内排水实行清、污分流制。来自酒店的各类生活污水以及部分冷却循环排放水，经场内污水管收集后统一排入**市市政污水管网。生活废水经化粪池处理，达到《污水综合排放标准》(GB8978-1996)规定的三级排放标准后，方可排入城市污水管网。厨房废水经隔油处理后同生活废水一起排入污水管网。酒店内道路、绿地等雨水径流通过各种排水形式排入场内雨水管网。在建筑适当位置分别设化粪池，污水经净化处理后排入污水管网。底层单独排水，地下车库废水经潜污泵提升后与废水一并排入市政污水管道，消防电梯下设集水坑，排除消防时的集水，屋面及地面雨水有组织地收集后排至市政雨水管道。7.3.2废气治理施工期间应采取洒水措施以抑制扬尘发生；粉状材料的运输和堆放应有遮盖。石灰、水泥等易起尘的材料应尽可能堆放于室内，或搭建临时性工棚。施工时应注意减少表面裸土，开挖后及时回填、夯实，做到有计划开发，有计划回填。施工车辆应及时清洗、禁止超载，以防止洒落尘土，减少施工扬尘。营运期间，餐饮业的燃料一律采用天然气或液化石油气，油烟废气采用高空排放方式，减少对环境的影响。餐饮油雾采用油烟净化器处理，油烟净化器采用静电沉积原理，利用高压下产生的静电力实现油粒子与气体分离，处理后油烟经过管道屋顶排放。对周围环境影响不大。其处理工艺流程如下：餐饮油雾→吸风罩→风管→油烟净化器→管道→屋顶排放地下停车库需按6次/时的换气次数设计机械排风，保持空气顺畅，以减少对周围大气的污染，达到国家规定的《大气污染物综合排放标准》(GB16297-1996)的要求。7.3.3噪声治理69 建设期间噪声主要可分为机械噪声、施工作业噪声和施工车辆噪声。机械噪声主要由施工引起，如挖土、打桩、混凝土搅拌、运输升降等，多为点声源；施工作业噪声主要指一些零星的敲打声、装卸车辆的撞击声、拆装模板的撞击声等，多为瞬时噪声；施工车辆的噪声属交通噪声。可采取设置临时围护隔声措施，施工设备运转高峰期，应尽量选择在白天6：00～18：00。需要在夜间施工，应征得当地环保管理部门的同意方可施工。同时在满足施工要求的条件下，选择噪声低、振动小的施工设备，保养好各种运输车辆，使运输噪声不致扰民。在营运期间需要的冷水机组、风机、水泵等应优先选用低噪音设备，冷却塔采用防飘水低噪声型。同时在机房内采用隔震基础和消声措施，保证降噪要求，使噪声隔离达到规定标准。酒店四周设置一定宽度的绿化隔音带，以减少噪声的影响，使酒店界外噪声达到《城市区域环境噪声标准》(GB3096-1993)中二类功能区的标准(即昼间60dB、夜间50dB)。7.3.4固体废弃物治理建设期间，施工过程中的建筑垃圾要回收利用。施工人员产生的生活垃圾应集中后运到环保部门指定的地点处置，禁止乱扔乱到，以免影响周围卫生。营运期内，应控制生活垃圾及各种废弃物的产生量，垃圾采用分散收集后经由专用货梯垂直运输至地面，每天由清洁车统一运出，以保护酒店的卫生清洁。通过对固体废弃物实行分类管理，尽可能回收可循环、重复利用的废弃物。(1)垃圾收集酒店投入使用后，固体废气物主要是生活垃圾，根据工程分析，估计整个酒店日均产生垃圾量约1吨。应在酒店的适当位置设置垃圾箱（桶）集中收集，及时清运，防止散落。垃圾收集要逐步实现分类化。其中厨房有机物比例较高，应收集供畜饲养场。通过分类收集，可以进行回收利用，减少垃圾填埋量，提高资源利用率。69 (2)垃圾清运和处置公司管理部门和环卫部门协作，使生活垃圾及时收集，并及时清运至城市垃圾中转站，避免生活垃圾长时间堆放引起环境污染。7.3.5特殊环境影响项目建设地无历史文化遗产、自然遗产和风景名胜，不会对历史文化遗产、自然遗产和风景名胜产生影响。7.4水土保持7.4.1水土流失预测工程建设引起水土流失主要发生在施工期。特别是临时设施占用地。由于项目建设过程中有基础填筑、开挖等大规模土石挖填施工活动，以及施工过程中需设立临时施工场地和辅助生产设施，占用堆压土地，将不可避免损坏原土地的自然地形、地貌和地表植被，损坏水土保护设施，导致水土流失。工程建设引起水土流失的面积主要为工程地基填筑施工面积，根据该建设工程的进度安排，考虑地基填筑后平均裸露时间为一年半，工程施工期内水力侵蚀引起的新增水土流失。但从工程所处的区域地形、地貌、土壤和植被等总体情况分析，由于大部分建筑均布置在地势较为平坦的区域，无料场土石开挖，仅有地基土方填筑，因此建设期水土流失较少。7.3.2水土流失防治方案(1)原则和目标项目建设工程引起的水土流失区，除建筑物占地外，均应采取不同程度的治理。开挖的土方尽量利用，作为回填用土，不能利用的要妥善处理。69 遭损坏的区域应予以补偿恢复其水土木保持功能，避免因水土流失对其他单位或个人造成损害。本工程涉及的范围均为防治责任范围，工程设施服务期为永久性。(2)防治措施为防止水土流失，施工期间合理选择施工场地、临时道路、材料堆场等临时用地，要求尽量做到挖填同步，确需临时堆置的场地四周必须用编织袋叠成矮墙进行防护。施工结束后，及时对场地进行平整和复原，尽量恢复原有土地的功能，部分土地还应进行表面植被处理。工程建设中要完善临时排水设施，包括施工人员的生活污水及雨水分别汇流，筑好排水沟，有效汇集水流，避免水流冲走砂土，造成地面漫流，破坏周边水土。水土保持各项措施配合主体工程同步进行，尤其是地下排水设施在建筑施工期间要合理配置，以免留下后患。工程区内植物保护措施按主体工程进度可能稍有滞后，最迟在主体工程完工后3～6个月内实施完成。69 第八章节能及综合利用8.1节能8.1.1设计采用的标准和依据(1)《中华人民共和国节约能源法》中华人民共和国主席令第90号公布(1997年11月1日)。(2)《国务院关于加强节能工作的决定》国发[2006]28号。(3)《民用建筑节能管理规定》中华人民共和国建设部令2005年第143号为认真贯彻国家有关能源政策，本项目在节能方面主要从以下几个方面来考虑。8.1.2能耗指标及分析我国酒店业的能耗标准为13.3%左右，比国际酒店业的先进水平高出5个多百分点。本项目为酒店五星级宾馆建设，项目营运中主要能耗为电、水、及天然气。具体能耗估算如下(包括餐饮部分能耗)：(1)电：初步估算项目总装机容量约为5230千瓦，本项目耗电量为1500×104度/年，折标准煤5730吨/年。(2)水：本项目酒店用水量约为30万吨/年，折标准煤77吨/年。(3)天然气：本项目年需用天然气5万立方米，折标准煤71吨/年。项目新增综合能耗详见下表8-1。8-1新增综合能耗表序号能源种类单位年耗量折合标准煤(吨)比例(%)1电104kWh1500573097.482水104m330771.313天然气m350000711.2169 合计5878.0100本项目建成后，正常年份营业收入估算为18150万元，年综合能耗折合标准煤5878吨，每万元产值耗用标准煤0.324吨，低于2005年**万元GDP能耗指标(0.9吨)，估算出能耗所需费用约为1273万元，则能耗标准为7.01%左右。8.2可采取的节能措施8.2.1设备节能系统空调是能耗较大的设备，应进行充分比较选择尽可能节能的设备，使其不仅满足项目的使用功能同时力求尽量降低能耗。8.2.2日照的控制和利用建筑设计中充分考虑利用自然采光和通风，以降低本项目的单位建筑面积能耗。8.2.3建筑节能材料的使用建筑物采用国内成熟的节能技术，包括新型墙体材料及隔热、隔音、门窗体系等均考虑节能要求。如外窗可采用双层低辐射玻璃，采用断桥隔热铝合金窗框等。8.2.4节能设备对各种动力设施设备的选型，变压器等配电装置全部采用国家推荐的节能型设备；各种照明灯具、过道、公用部位和办公场所等处的照明均可采用节能灯具。尽可能降低能耗。69 第九章组织结构与经营管理9.1组织机构本项目由外商独资公司组织实施，企业组织按现代企业制度规范进行，项目由**酒店有限公司具体实施，公司的组织形式采取董事会领导下的总经理负责制。根据建设项目的功能与规模，总经理下设办公室、财务部、工程部、市场部、策划部、公关部、安全保卫部等部门。具体组织结构如下图所示：监事会董事会总经理安全保卫部办公室财务部公关部策划部工程部市场部9.2经营管理模式酒店各类业务统一由**酒店有限公司直接进行管理。其中酒店客房业务及餐饮及娱乐业务等可引进国际顶级酒店管理公司(**)进行管理，向有品牌、有知名度的国内连锁经营公司进行承包经营。69 9.3项目定员项目酒店管理需要招聘一定数量的管理人员和服务、维护人员。根据项目设置和规模大小，本项目员工数量初步定为200人，其中经营管理人员30人。9.4人员培训人员招收根据国家劳动部和人事部相关法规和外资管理法以及**市有关企业招工规定依法进行。中高级管理人员采取面向省内外公开招聘，一般员工则在附近地区公开招收，优先招收当地村民和下岗工人。所有人员均需参加上岗培训，达到各自岗位的技能要求或上岗证。人员培训应在工程竣工前先期启动，分层次、分批进行。69 第十章项目实施进度初步安排本项目建设期初步拟定为两年半，自申请报告核准后开始组织实施，两年半后投入使用，即从2007年6月到2009年10月。项目分为前期决策(项目申请报告的编制及审批)、施工设计、土建施工、设备安装、竣工验收以及工程的交付使用等阶段。具体安排见表10-1。表10-1项目建设计划进度表时间内容2007年2008年2009年68101224681012246810可研报告及审批初步设计及审批施式图设计土地征用土建施工设备谈判及订货内装修工程设备安装及调试人员培训试运行设入运行▲69 第十一章投资估算与资金筹措11.1投资估算11.1.1估算编制依据●《**建筑工程概算定额(2007)》●《**安装工程概算定额（2007）》●《**工程建设其他费用定额（2007）》●建筑材料价格根据**市市场主要材料价格信息估算同时，参照省内及国内同类工程的费用水平，并考虑建设地址及其周围地段市政基础设施条件对本工程造价的影响因素。11.1.2估算内容及说明(1)本项目建设投资主要涉及土地费用、建筑工程、设备与安装、装修工程，包括土建、给排水、消防、电气、暖通、电信以及其他设施等分项工程，依照同类房屋、构筑物进行估算；(2)本项目用土地面积为47945平方米；(3)本项目投资估算表中的其他资产费用包括：勘测设计费、规费、前期工程费以及建设单位管理费等。其中：规费包括：市政配套费、白蚁防治费、绿化费等；(4)土地费按政府公开出让土地价格进行分摊，每平方米3979.02元/平方米(包括土地使用权出让金、征地补偿费以及移民拆迁费用)；(5)预备费包括基本预备费和涨价预备费，基本预备费按建安工程费用与其他费用之和的3.0%估列，不考虑涨价预备费。(6)项目投资估算时，汇率按中国人民银行2007年6月份公布的现行汇率1美元折合7.64元人民币计。11.1.3投资估算69 本项目工程费用包括土建、设备及安装、供水、供电、通信等公用配套工程费用等。(1)土建费用本项目地上建筑面积57500平方米，造价按2000元/平方米计，约11500万元，装修费用按1500元/平方米计，为8625万元，地下建筑面积30000平方米，造价按2800元/平方米计，约8400万元，内装修费用按200元/平方米计，为600万元，环境及水土保持、总图及室外工程为875万元，土建费用共计45090万元。(2)设备及安装费用本项目安装费用指照明工程、消防给排水、弱电及综合布线、通风及人防、空调等工程的安装费用，按每平方米建筑面积投资进行估算，设备及安装费用共计21150万元。初步估算详见表11-1。表11-1工程费用估算表序号内容单价数量金额备注元/平方米平方米万元一土地费用土地出让金4400.00479455120.00640万美元小计(1)1067.89479455120.00含配套费二、地上工程费用土建费用20005750011500微立面装修1500575008625小计35005750020125土建费用电气工程600575003450弱电工程500575002875给排水工程300575001725暖通工程800575004600电梯等设备工程700575004025火灾报警系统10057500575小计(3)30005750017250安装费用三、地下工程费用土建费用2800300008400内装修20030000600小计3000300009000土建费用电气工程30030000900弱电工程30030000900给排水工程1003000030069 电梯等设备工程500300001500火灾报警系统100300003001300300003900安装费用(3)其他费用其他费用包括了：土地费用、其他资产费用、预备费以及建设期利息等，共计12660万元。经估算，项目固定资产投资为78900万元(折合10360万美元)。投资估算的具体内容详见表11-2“项目总投资估算表”。表11-2项目总投资估算表序工程或费用建筑面积估算价值(万元)占建设投资备号名称(m2)建筑工程设备安装费其他费用合计的比例(％)注一建设投资　　　　　　1固定资产费用　45090.021150.0　66240.087.13　1.1工程费用14500045090.021150.0　66240.087.13　1.1.1主要工程8750029125.021150.0　50275.0　(1)酒店主体建筑5750020125.017250.0　37375.0　(2)酒店地下工程300009000.03900.0　12900.0　1.1.2家具及软装修5750015090.0　　15090.0　(1)大堂及公共区域2700810.0　　810.0　(2)宴会及会议室37001110.0　　1110.0　(3)酒店客房和套房282008460.0　　8460.0　(4)餐饮及供应4200840.0　　840.0　(5)多功能别墅100003000.0　　3000.0　(6)其他配套8700870.0　　870.0　1.1.3环保及水土保持　350.0　　350.0　1.1.4总图及室外工程　525.0　　525.0　2无形资产费用　　　5120.05120.06.74%土地费3其他资产费用　　1349.81349.81.78%　3.1前期工程费　　131.3131.3　　3.2规费　　175.0175.0　3.3勘察设计费　　568.8568.8　3.4建设单位管理费　　474.8474.8　　4预备费　　3310.23310.24.35%　4.1基本预备费　　3310.23310.25.0%4.2涨价预备费　　　　　　建设投资合计　45090.021150.09780.076020.0　69 二固定资产投资方向调节税　　　　　三建设期借款利息　　2880.02880.0　　四固定资产投资　45090.021150.012660.078900.0　　五流动资金　　560.0560.0　　　其中：30%铺底流动资金　　　168.0168.0　　六项目总投资　　　　79460.0　　七报批项目总投资　　　　79068.0　　八所占投资比例(%)　57.1526.8016.05100.00　　(4)流动资金本项目流动资金以经营成本的12.5%进行估算，即1个半月周转一次。经估算，项目流动资金为560万元。(5)项目总投资本项目总投资为79640万元。其中：固定资产投资为78900万元，流动资金为560万元。11.2资金筹措本项目固定资产投资共计78900万元(折合10360万美元)，项目申请银行贷款40000万元，分两年贷款，贷款利率按5年以上长期贷款利率7.2%估算。其余38900万元由企业自筹解决。11.3资金使用计划本项目建设期二年半，跨越年度为三年。其分阶段资金使用计划按年度可分为：项目建设第一年主要进行项目前期工作，勘测设计工作、施工前准备、土地征用工作等，资金使用量约为总投资的40%计31560万元。主要应用内容包括土地征用费用，前期工作费用，勘测设计费用及部分预付款等。69 项目建设第二年计划完成土建工程的95%，内外装修的50%，安装工程的50%，完成主要设备的选取型定购，这一年是投资高峰期，约需完成全部投资的50%，计39450万元。该部分投资的主要内容是土建费用、安装费用、设备购置及部分安装材料费用等组成。项目建设第三年主要完成酒店的内外装修、安装及配套工程，半年将完成全部剩余的投资，并完成绿化等收尾工程，进行竣工决算等。并进入酒店的试营业。69 第十二章财务评价与社会效益分析12.1财务分析12.1.1说明(1)项目建设期为2.5年，在第3年时可进行酒店试运行，达到设计能力的40%；第4年即可投入正常运营，达到设计能力的100%；项目计算期为17年。(2)项目财务分析依据国家发展和改革委员会和建设部2005年发布的《建设项目经济评价方法与参数》(第三版)。12.1.2年营业收入、营业税金及附加1、营业收入本项目正常年营业收入主要有酒店的经营收入、餐饮及娱乐项目等收入等。根据目前**酒店经营情况和对未来**市场的判断，项目建成后若能引进国际顶级酒店管理公司经营，客房出租率可达到80%以上，标间价格500元/间·天，套房价格1000元/间*天。多功能别墅暂按每幢每天8000元估算。客房年经营收入：（500×410+1000×90）×80%×365=8614万元别墅年经营收入：（8000×10）×80%×365=2336万元餐饮和娱乐场所承包经营年收入：7200万元/年合计收入：8614+2336+7200=18150万元/年2、营业税金及附加本项目营业税率及附加按国家规定计取，营业税率为5%；城建维护税率为7%，教育费附加为4%。合计营业税金及附加为营业收入的5.55%。经估算，项目营运正常的年营业税金及附加为1106万元。69 具体营业收入及税金估算，详见表12-1“项目年经营收入及税金估算表”。12.1.3总成本估算(1)外购原辅材料费用本项目的外购原辅材料费用主要为酒店的物料消耗、酒店客房用品消耗、餐饮原料消耗等组成。本项目的日常卫生、清洁用品餐饮原料的消耗按收入的10%估算；初步估算外购的原辅材料费用为正常年1815万元。(2)外购燃料、动力费用外购燃料、动力费用包括自来水费用、用电费用以及燃气费用等，正常营运年初步估算为1273万元。项目水电动力费用估算表序号费用名称单位单价数量总价1电万kWh0.8150012002水万吨230603汽吨2.6513　合计　　　1273(3)工资及福利工资是参照原企业的工资水平和本项目的实际情况确定的，本项目初步按定员为200人。按人均工资及福利3.0万元/年估算，则年工资及福利总额为600万元。(4)折旧和摊销根据国家有关规定，固定资产折旧按平均年限法计算，本项目建筑工程折旧年限为50年，设备等其他折旧年限为10年，残值率为5%。固定资产余值在期末回收，正常年折旧额为2597万元。69 无形资产和递延资产分别为5120万元和1349.8万元，分别按50年和5年进行摊销，则正常年摊销费用分别为102万元和270万元。(详见表12-3“固定资产折旧估算表”、表12-4“无形及其他资产摊销估算表”。)(5)年修理费年修理费是根据项目的实际情况及同类同规模的企业确定，按年折旧额的30%计提，则每年估算为270.5万元。(6)年其他费用本项目其他费用包括办公管理费用、销售费用、广告宣传费用等，此项按运业收入的4%计取，即为726万元。(7)财务费用经营期的长期贷款利息计入财务费用，摊入成本。本项目长期贷款40000万元，流动资金392万元的借款利率按6.57%计，则利息正常年为25.8万元，计入财务费用中可变成本部分。经上述估算，本项目正常年总成本费用估算为8042万元，其中年经营成本4685万元(详见表12-2“总成本费用估算表”)。12.2盈利能力分析12.2.1利润项目正常年利润总额为9002万元。所得税按利润总额的25%计取，正常年税后利润为6752万元，储备基金和奖励基金按税后利润的10%计提，企业发展基金按税后利润的5%计提(详见表12-5“利润与利润分配表”)。根据利润与利润分配表及总投资估算数据测算出以下财务指标：投资利润率=正常生产期内利润总额/总资金×100%=14.60％69 投资利税率=正常生产期内利税总额/总资金×100%=15.99％销售利润率=正常生产期内利润总额/销售收入×100%=41.83％12.2.2现金流量分析本项目把全部投资作为基础进行盈利能力分析。根据新增投资财务现金流量表(详见表12-6“项目投资现金流量表”)，测算如下指标：所得税后所得税前财务内部收益率7.16％9.27％投资回收期（含建设期）11.87年10.43年12.3不确定性分析12.3.1盈亏平衡分析以生产能力利用率表示的盈亏平衡点(BEP)，其计算公式如下(以下指标均为正常生产期内平均值)BEP=年固定成本费用/(年销售收入-年可变成本-销售锐金及附加)×100%=49.8%计算表明，该项目的实际运营能力只要达到设计经营能力的49.8%，即可保本，项目的抗风险能力较强。12.3.2敏感性分析考虑到项目中的一些不确定性因素，分别对营业收入、经营成本和固定资产投资变化进行敏感性分析。这些因素变化对财务评价指标产生的影响详见表12-7。表12-7敏感性分析表序号项目基本方案固定资产投资变化经营成本变化销售收入变化+10%-10%+10%-10%+10%-10%1财务内部收益率(%)7.166.078.396.617.678.915.31较基本方案增减(%)-1.08+1.24-0.54+0.52+1.76-1.8469 2静态投资回收期(年)11.8713.8911.8213.4912.2911.1615.37较基本方案增减(年)+1.04-1.03+0.64-0.56-1.69+2.523动态(i=6%)项目净现值(万元)87101937242196454719646-2210较基本方案增减(万元)-3525+3524-1754+1753+5928-5928本项目对财务内部收益率、投资回收期影响较大的因素是销售价格和固定资产投资，经营成本影响较小。当销售价格下降10%或固定资产投资提高10%时，财务内部收益率明显下降，较基本方案减小1.0～1.8%，但还在基准值附近；投资回收期相对延长；相反，当销售价格提高10%或经营成本下降10%时，财务内部收益率明显提高，投资回收期明显缩短。为了保持本项目良好的经济效益和财务状况，要努力降低产品成本，控制好项目固定资产投资。12.4社会效益预测通过项目高标准的建设、高品位的经营，为满足高端客户需求提供更好的服务，促进**经济的发展。通过引进国际知名酒店管理公司，提升**城市形象和知名度。通过项目开发，拉动区域价值的提升，促进周边环境的改善和区域品质的提升。通过项目建设和投入使用，不仅可为社会直接提供200个以上的就业劳动机会，还能间接提供各类服务就业机会，带动当地第三产业和服务业力发展，有利于增加当地居民的经济收入，提高生产水平。69 本项目的建设将带动区域经济建设，促进当地经济繁荣。通过旅游业建设带动其他经济部门和行业发展，带动和促进交通运输业的发展、还对当地邮电通讯业、金融保险业、工商业等的发展，通过项目建设，还对当地提供稳定税源，对财政税收的增加都有促进作用。由此可知拟建项目的社会效益与对区域经济的影响是良好的。12.5社会影响分析12.5.1项目对所在地产生的社会影响与效益招商引资是我国的一项国策，他对于解决社会富余人员就业，促进社会安宁，提高人民生活水平具有重要意义。本项目的投产可直接安排200个以上的工作岗位，同时带动服务业的发展为地方财政增加收入。另外，本项目建成后，每年可产生18150万元的营业收入，每年的营业税金及附加1106万元，所得税为2251万元，利润总额9002万元。经济效益和社会效益显著，本项目对**的经济和社会发展均起到一定的促进作用。12.5.2项目与当地社会环境互适性发达的服务业是一个国家和地区现代化的重要标志和集中体现。发达国家的服务业已经占到GDP的70%，大力发展服务业在培育**新的经济增长点，促进产业升级，缓解资源要素和环境瓶颈制约，增加就业渠道，提升工业化和城市化水平，增强地方财政收入都具有重要意义。特别是**将有限的建设用地和空间让给服务产业，特别是中心城区的景观道路，如江滨路、市府路要以建设商务楼群为主。本项目与全市总体规划相符，且项目所在地内道路、水电、排污及配套工程齐全，不会对环境造成影响，也不会对当地居民的正常生活带来影响。69 12.6结论通过项目定位的实现，社会效益明显，解决一定规模的就业，且有助于地方城市品位的提升和区域税源的增加。项目的建设，符合当地社会经济发展的需要，有助于改善当地宾馆业格局，满足不同的客户需求。项目的建设，经营效益乐观，且具备经济可行性。69'