大酒店项目可行性研究报告 74页

'目录第一章总论31.1项目概述31.2编制的依据和原则41.3研究范围和研究工作过程简述51.4研究结论与建议7第二章项目建设背景及必要性82.1项目建设背景82.2项目建设的必要性12第三章需求分析及规模173.1桐城市旅游市场简析173.2桐城市星级酒店市场简析193.3需求预测19第四章现状概况及建设条件224.1工程地点的自然条件224.2社会经济概况224.3地质、地震、气象及水文234.4自然条件对建设项目的影响234.5场址选择24第五章工程建设方案255.1建设指导思想及原则255.2设计方案265.3公用工程及辅助工程方案35第六章环境保护及安全卫生436.1环境保护436.2安全卫生44第七章节能、节水467.1节能措施467.2节电措施497.3节水措施507.4项目运营期间的节能措施517.5节能效果分析51第八章组织结构与劳动定员53-74- 8.1组织结构538.2劳动定员538.3人员来源及培训54第九章建设工期和进度安排559.1建设工期559.2进度安排55第十章工程招投标5610.1概述5610.2发包方式5610.3招标组织形式5710.4招标方式57第十一章投资估算与资金筹措6011.1估算依据及说明6011.2资金筹措63第十二章 经营方式与营销策略6512.1 经营方式6512.2 营销策略65第十三章财务评价6913.1财务评价依据及说明6913.2营业收入6913.3经营成本测算7013.4财务分析7113.5财务评价指标7113.6不确定性分析7213.7财务评价结论7213.8社会效益分析7313.9主要经济指标73第十四章结论与建议7414.1结论7414.2建议74-74- 第一章总论1.1项目概述1.1.1项目名称安徽X大酒店项目1.1.2项目建设地址安徽省市1.1.3项目建设单位安徽X大酒店有限公司1.1.4项目编制单位工程咨询院1.1.5项目法人及简况安徽X大酒店有限公司由厦门X投资有限公司与安徽天红集团共同投资创建，注册资金为人民币壹亿元整。公司经营房地产开发销售和物业管理服务等，公司立业之初就立足于高起点严要求，深怀“鼎立安徽、宏达华厦”的志向，全力实现“追求卓越品质，创造美丽家园”的目标。公司秉承以诚取信的办事原则，热忱为社会服务，用真诚态度和负责精神实现企业和客户共赢。企业领导者在创建公司的同时积极倡导建立知识型、学习型、创造型的员工队伍为公司的发展提供智力保障。公司的发展目标是“组建优秀团队，打造名牌产品，做成优势企业，为提高人民的物质文化生活和社会经济发展做贡献。”1.1.6项目建设内容与规模-74- 安徽X大酒店占地约70亩，总建筑面积为87447平方米。其中：酒店建筑面积62100平方米、酒店裙楼建筑面积14905平方米、酒店高级会所1100平方米、后勤服务建筑面积2000平方米、酒店地下室面积3507平方米、酒店裙房地下室面积3835平方米。项目总投资31985.90万元。项目建设期：1.5年。1.1.7投资估算与资金筹措安徽X大酒店项目总投资估算31985.90万元，其中建安工程费用25627万元、设备及工器具购置费280万元、工程建设其他费用2125万元、预备费2243万元、贷款利息1477.44万元，流动资金233.46万元。资金筹措为申请银行贷款22000万元，建设单位自筹9985.90万元。1.2编制的依据和原则1.2.1编制依据1、《中华人民共和国城市规划法》；2、《城市规划编制办法》；3、《城市居住区规划设计规范》；4、《星级酒店设计规范》；5、JK-19-03#地块规划设计条件（桐城市住房和城乡建设局提供）；6、国家和安徽省、桐城市相关设计规范、规定；7、《桐城市2012年政府工作报告》；8、《桐城市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》。-74- 1.2.2编制原则1、展示桐城门户的标志性形象本项目基地位于安徽省桐城市沪蓉高速公路桐城出口处东侧，项目基地西北侧的交通环岛联系了对外的高速公路，省道、以及进入城区的迎宾大道。鉴于该地块是对外公路交通进入城区的重要门户，设计时在临街角设计中突出标志性形象，采用了新古典主义的造型手法凸显其“精严雅洁”的桐城文化灵魂。2、生态性设计中注重生态设计，于每一块用块内均布置精心设计的大片集中绿化景观，手法新颖，各具特色，形成地块景观标志。设计中强调人的可参与性，大到一片绿地，小到一处雕塑，均意在人与环境的有机结合。通过错落有致的布局，满足了良好的通风要求。3、融合性讲求人与环境的融合，建筑与整体规划布局的融合，商业、游憩行为的融合，建筑与绿化、水环境的融合。4、科技性注重以科技为先导，加强市政基础设施的合理化规划，注重物业管理与安全。1.3研究范围和研究工作过程简述1.3.1研究范围-74- 结合桐城市的经济发展水平与客观实际，本可研报告的研究工作的范围如下：1、项目提出的背景及建设的必要性；2、需求分析及规模；3、现状概况及建设条件；4、工程建设方案；5、环境保护及安全卫生；6、节能、节水；7、组织结构与劳动定员；8、建设工期和进度安排；9、工程招投标；10、投资估算与资金筹措；11、经营方式与营销策略；12、财务评价；13、可行性研究结论与建议。1.3.2研究工作过程简述受安徽X大酒店有限公司委托，项目编制单位对本项目进行可行性研究，通过深入细致的调研、实地踏勘等工作，结合城市总体规划及旅游发展规划，充分注意到桐城市社会经济发展的现状，并在此基础上进行资料分析与整理、技术论证、方案比较、投资估算、经济分析，提出本项目的可行性研究报告。-74- 1.4研究结论与建议1、研究结论（1）在全面分析市场、准确经营定位、提高服务水平的前提下，项目建成后将具有可观的经济效益和社会效益。项目的社会效益主要表现在：首先，为桐城市旅游经济增加了亮点，提高了城市形象；其次，增加了安徽省和桐城市的税收；第三，可为社会提供工作岗位，帮助政府分忧解难；第四，为满足随着经济发展而逐渐增长的市场需求做贡献。（2）在产生社会效益的同时，投资方也将伴随着项目的开发建设而赢得一定的经济效益：一是可以通过经济获得利润，逐步收回投资；二是带动当地一批相关联产业；三是五星级酒店的建成必将推进桐城市酒店业经营水平、服务水平及总体经济效益的逐步提高。（3）项目风险大小投资决定于论证是否科学、建设期间以及运营过程中不可预知因素的多寡与解决的难易程度等。随着城市的发展，高档酒店数量还会增加。一般来说，有条件的客户将希望在声誉、服务一流的酒店住宿。因此，坚持经营特色、较为满意的住宿率。从敏感性分析也可以看出提高营业收入和租住率的重要性。2、建议从建设项目的诸多方面的研究情况表明，本项目的投资开发切实可行，建议有关部门对该项目的建设给予大力支持，为该项目的建设营造一个宽松的外部环境，以吸引更多的外商来桐城投资兴业。-74- 第二章项目建设背景及必要性2.1项目建设背景桐城市位于安徽省中部偏西南，长江北岸，大别山东麓，东邻庐江、枞阳两县，西连潜山县，北接舒城县，南抵怀宁县和安庆市。总面积1472平方千米，总人口75万人（2008年）。市政府驻文昌街道。地势西北高东南低，山地、丘陵、平原呈阶梯分布。大沙、挂车、龙眠、孔城四河汇注菜子湖，经枞阳闸注入长江。北亚热带湿润季风气候，年均气温15.9℃，年降水量1241毫米。矿藏丰富，动植物物种繁多，是国家商品粮基地，2010年“中国最具投资价值文化旅游名城”。根据《桐城市旅游十二五规划》，到2012年底，创建为国家级历史文化名城，国家级非物质文化遗产2个，国家级重点文物保护单位2个，国家级AAAA旅游景区2个，国家级AAA旅游景区3个，省级最佳旅游乡镇1个，省级优秀旅游乡镇2个，五星级旅游饭店1家，四星级旅游饭店2家，五星级旅游餐馆1家，四星级旅游餐馆2家，五星级“农家乐”1家，四星级“农家乐”2家，实现年接待游客达130万人次，旅游综合收入达15亿元；到“十二五”末（即2015年底），创建国家级非物质文化遗产3个，国家级重点文物保护单位4个，国家级AAAA旅游景区4个，国家级AAA旅游景区5个，省级最佳旅游乡镇2个，省级优秀旅游乡镇3个，五星级旅游饭店2家，四星级旅游饭店5家，五星级旅游餐馆2家，四星级旅游餐馆5家，五星级“农家乐”2家，四星级“农家乐”-74- 5家，实现年接待游客达200万人次，旅游综合收入达30亿元。努力把桐城市建成集区域性观光、休闲、教育、度假、娱乐为一体的综合旅游目的地，成为我省乃至全国重要的文化旅游目的地。2.1.1桐城市自然条件概况1、地质地貌“抵天柱而枕龙眠，牵大江而引枞川”。桐城地势自西北向东南，山地、丘陵、平原依次呈阶梯型分布。西北部山区为大别山东麓余脉，层峦叠嶂；中部丘陵扇面展开；东南部平原土地肥沃，良田万顷。2、水文条件桐城境内河道交织，形成大沙河、挂车河、龙眠河、孔城河四大水系，汇入菜子湖，经枞阳闸注入长江。地表径流量年均8.5亿立方米，地下水总量约1.3亿立方米。3、气候特征桐城属亚热带湿润气候区，气候温和，雨水充沛，四季分明，无霜期较长，适宜农作物生长。年平均气温15.9℃，年平均降水量1241.3毫米，年平均日照时数1988.4小时，日照百分率45％。4、动植物与矿产资源桐城境内野生动植物和矿产资源丰富，被国家列为珍稀保护野生动物的有金钱豹等13种，珍稀树种有银杏等7种。药用动植物种类繁多，有735个品种。矿产资源以非金属为主，金属次之，主要有石墨、花岗石、大理石、河沙等。2.1.2桐城市社会经济发展状况-74- 2011年，全市实现地区生产总值170亿元，比2006年翻了一番，年均增长15.5%；财政收入15.7亿元，是2006年3.8倍，年均增长30.3%；固定资产投资160亿元，是2006年4.8倍，年均增长36.9%；社会消费品零售总额46亿元，是2006年2.5倍，年均增长19.8%；三次产业比由2006年的22.6：46.6：30.8调整为15：55：30。1、工业转型升级力度加大。工业总产值达380亿元，是2006年5倍，年均增长37.9%。工业规模迅速壮大。规模企业总数达到297家，其中年销售收入超亿元70家，超10亿元2家，11家企业税收过千万元。规模以上工业完成总产值284亿元，年均增长43.2%；实现增加值75亿元，年均增长39.5%。产业结构不断优化。包装印刷、机械制造、家纺服装等支柱产业做大做强，硅基新材料、先进设备制造、环保节能、生物食品等新兴产业快速兴起。五年累计完成工业投入300亿元、技改投资215亿元，组织实施千万元以上项目260项。十强企业加速转型。盛运环保、黄梅酒业、欧耐橡塑、顺驰电缆、丹凤池窑、华猫钢构、霞珍玻璃、扬帆机电等项目建成投产，鸿润家纺、白兔湖动力等产业园建设扎实推进。与央企对接取得突破。中建材与恒昌集团共同投资12亿元建设光电玻璃产业园。品牌建设继续加强。拥有中国驰名商标6件、中国名牌产品1件、国家高新技术企业11家、高新技术产品21个。新渡、金神、范岗、吕亭成为省级产业集群专业镇，大关镇被命名为“全国农产品加工创业基地”，成为“中国包装优秀产业基地”、“中国输送机名城”、“中国刷业城”，金光集团荣获“中国内燃机工业百年成就奖”。-74- 2、农业产业结构不断优化。农业总产值达36亿元，是2006年1.3倍。粮食生产连续8年丰产丰收，粮食总产达40.1万吨，先后3次荣获“全国粮食生产先进县（市）”称号。农业产业化进程加快。粮油、畜牧、水产三大主导产业和茶叶、棉茧、园林三大特色产业基本形成，新增国家级龙头企业1家、省级7家、安庆市级25家，建成绿色水稻标准化基地31.6万亩、花卉苗木基地1.6万亩、渔业名特优新品种养殖基地9万亩、畜牧业标准化养殖小区20个。农机化水平再上台阶，农机总动力达45.8万千瓦。土地流转规范有序，流转面积达20万亩。农业基础设施逐步完善。牯牛背水库和21座小型水库除险加固工程全面完工，大沙河流域整治工程稳步实施。耕地保护和土地保障发展能力持续加强。实施国家和省级土地开发整理项目6个，建设规模6.8万亩；城乡建设用地增减挂钩项目9批次，面积9000亩，荣获“全国基本农田保护工作先进单位”称号。3、服务业水平加速提升。实现服务业增加值37亿元，是2006年1.7倍，年均增长10.9%。商贸流通业发展提速。顺安物流园全面建成，桐城商贸城、居巢路美食一条街、新市街商贸集中区规划建设，“万村千乡市场工程”、“新网工程”-74- 积极推进，家电、汽车、摩托车下乡和家电以旧换新工作扎实开展，累计销售产品16万台件、兑现财政资金4800万元。对外经贸稳步发展。自营进出口企业达187家，外贸进出口总额达1.38亿美元，年均增长18%。文化旅游工作取得新成效。孔城老街旅游度假区试开放，中国桐城派文化博物馆、投子山文化园、玉雕文化产业园等启动建设，嬉子湖生态旅游区、桐城文庙·六尺巷分别成为国家4A和3A级景区，嬉子湖镇成为省级最佳旅游乡镇，跻身中国最具投资价值文化旅游名城。2.2项目建设的必要性1、是发展三产、构建现代经济的客观要求发展三产，是现代化经济的要求。关注第三产业已经成为经济增长的第一推动力的新现象，必须认识生产服务业和生活服务业比重增大是第三产业内部结构升级优化的重要标志，积极采取措施推进第二产业的迅速发展。县区要进一步发展，实现“二次创业”，离不开一、二、三产的协调发展，力争使第三产业的贡献达到“三分天下有其一”。第三产业的兴旺发达是现代化经济一个重要特征。在中国都市地区和旅游城市，休闲已成为一种主流时尚文化，并相应产生多种市场需求，在旅游业和娱乐业基础上发展起来休闲经济，形成了地区新的经济增长点，2000年我国城乡居民的恩格尔系数已经下降到39.2%，开始迈入小康水平的门槛。2003年我国人均GDP首次突破1000美元，旅游休闲进入了一个急剧扩张期，“假日经济”就是一种突出表现。很多城市的经济增长模式已经由依靠制造业转向依靠休闲业及其相关产业。桐城市区域基础设施系统比较完善，对外开放度大，经济基础好，产业结构层次较高，经济发展总体水平处于全省较领先地位，经济集聚和辐射功能日益增强。安徽X-74- 大酒店的建设，不仅完善桐城市的服务流通体系，适应了产业结构的调整需要，而且对整个安徽省的服务流通体系的改善都将产生积极作用，必将推动桐城市第三产业的发展。本区位于华东地区腹地，长三角西南部，是通往风景胜地杭州、黄山、九华山、齐云山、太平湖的重要门户，合理开发利用当地和周边地区的旅游资源，进一步增强桐城在安徽省的经济增长功能。鉴于桐城市良好的区位优势、商业战略地位、地方经济的快速发展，建设本项目具有客观必要性。2、是中国社会发展的需要根据联合国《国民核算年鉴》，对美国、日本、韩国等17个国家和地区人均GDP3000美元之前的一个发展阶段进行分析，居民消费结构变化呈现以下特点：一是食品支出占全部支出的比重即恩格尔系数明显下降，由40.84％下降到32.67％；二是衣着类、家庭设备及服务类支出比重逐步下降；三是交通、通讯、文化、娱乐、教育、居住、度假、出国旅行等其他消费比重迅速上升。值得注意的是，随着人均GDP水平的提高，居民对住房、轿车的需求呈快速增长趋势。根据联合国相关资料，人均GDP800—8000美元之间为房地产业的起步和快速上升阶段，只有当人均GDP达到13000美元以上时，房地产业才步入下降阶段。据对45个不同收入水平国家或地区的资料分析，人均GDP在3000—5000美元之间，大部分国家的小汽车千人拥有水平为100辆左右，并一直呈上升趋势，在人均GDP达到25000—30000美元后，在政策实行适当控制后才出现下降趋势。-74- 2011年中国人均GDP超过5500美元，大中城市和长三角、珠三角、环渤海经济圈以及沿海地区，人均GDP甚至超过了10000美元。中国社会进入全面转型的发展阶段，国民消费向享受型、发展型快速转变。本项目处于极佳的交通区位，拥有良好的生态环境，恰逢其时。3、是桐城市加快旅游发展的需要目前，桐城市旅游基础设施存在诸多问题。一是交通设施建设不顺畅，旅游景区可达性不足，各景区之间联系松散。各景区之间联系松散，不能形成有效的旅游线路，难以整体开发，互相促进。二是旅游接待设施不完善，接待能力与旅游需求之间矛盾较大。旅游接待设施建设水平不高，旅游集散中心建设远远落后于旅游的发展速度。三是其他旅游基础设施要素发展不完备。除旅游交通及接待以外，旅游业的其他要素，如高规格的商务会议中心、餐饮、娱乐和购物等，发展缓慢，不能有效延长旅游产业链条。缺乏具有特色的餐饮、娱乐及购物品种和场所。根据桐城市旅游发展规划，“十二五”期间，把服务业发展作为转型升级的重要途径，科学制定发展规划，组织实施重点项目，不断壮大现代服务业发展规模，激发消费潜力，繁荣桐城市场。整合旅游资源，打造旅游精品。做好《桐城市旅游发展总体规划》修编工作，编制《桐城市文化旅游产业发展规划》。建成孔城老街旅游度假区和仙龙湖山水园并对外开放，推进投子山文化园建设，完成宰相府恢复方案。借力引智推动旅游品牌的高端策划与营销，加强旅游资源宣传推介，提升桐城旅游品牌影响力。开通合肥至桐城旅游直通车，广泛吸引外地客源，力争全年接待游客200万人次，实现旅游综合收入30亿元。-74- 为适应旅游者不同兴趣和爱好，建立满足旅游者游、购、娱需求的旅游基础设施，如商务会议中心、游乐中心、网球场、游泳池等。增加各种服务设施和开展多种服务项目，能满足旅游者多方面的需求，也能增加旅游企业的经济收入。因此，本项目的建设是桐城市加快旅游基础设施的建设的需要，为桐城市的旅游发展作出一部分贡献。4、是城市副中心建设的需要“十一五”期间，是桐城市经济黄金发展期，到2011年，全市实现地区生产总值170亿元，比2006年翻了一番，年均增长15.5%；财政收入15.7亿元，是2006年3.8倍，年均增长30.3%；固定资产投资160亿元，是2006年4.8倍，年均增长36.9%；社会消费品零售总额46亿元，是2006年2.5倍，年均增长19.8%。《桐城市国民经济和社会发展“十二五”规划纲要》提出，坚持“东拓南延”发展思路，加快老城区、市经济开发区、孔城镇区在内的主城区建设。重点加强主城区内的东部新城建设，打造集政务新区、教育园区、商务办公、娱乐休闲、生活居住为一体的城市综合功能区，加快建设“滨水城市”。围绕打造国家级历史文化名城，加强老城区历史文化遗址保护，注重东部新城街区和标志性建筑物设计，体现城市建筑历史文化内涵。加强园林绿化与环境美化，重点推进龙眠河综合整治、市区主干道绿化亮化等工程，提升城市品位，增强城市魅力。安徽X-74- 大酒店桐城市区东南部，紧邻合安高速，交通便利，本地块北靠龙腾路，西临高速公路收费站，东南向与合安高速公路相接，工程竣工后将成为桐城市区标志性建筑，为桐城市构建市域副中心发展迈出的坚实的一步。综上所述，本项目建设是实施桐城市城市总体规划、桐城市旅游发展规划的需求，是桐城市城市建设的重要组成部分。该项目完成后，将提高桐城市的旅游基础设施水平，同时将扩大内需，带动相关产业发展，增加劳动就业，提高国民收入。该工程项目建成以后，必将产生良好的社会效益和经济效益。-74- 第三章需求分析及规模3.1桐城市旅游市场简析以桐城文化为主要特征的桐城市旅游资源十分丰富。旅游资源点多达86处，其中人文类旅游资源60处，占72.5%，自然资源26处，占27.5%。在人文景观中，城墙遗址、陵墓寺庙、碑刻雕塑、楼阁亭台、石桥古木、老街旧巷等文物遗存星罗棋布，目不暇接；在自然景观中，灵山秀泉、江河湖库、名崖古瀑等独具特色，遍及四野；卷帙浩繁的文献及众多民间传说、黄梅戏曲、民俗风情尤具特色。深厚的文化底蕴、丰富的文化遗存和突出的区位优势是发展桐城旅游业得天独厚的有利条件。桐城的旅游资源主要分布在“一带三区”。“一带”，指桐城文化旅游带，包括市区丰富的文化景观、龙眠山景区的人文山水景观和孔城古镇的老街民俗景观；“三区”：指嬉子湖湿地生态旅游区、青草的三道岩幽谷飞瀑旅游区和大关的古洞岩古战场遗址旅游区。目前桐城市拥有两个国家3A级旅游景区，1个国家2A级旅游景区，1家四星级旅游饭店，1家三星级旅游饭店，1家全国工业旅游示范点，6家国内旅行社，5家省级旅游商品生产企业。2008年度，全市实现旅游接待人数50.38万人次，旅游总收入11.37亿元，占全市国民生产总值的12.7%,位列全省旅游经济综合排名第十九位，成为省及安庆市旅游工作的优秀单位。重点旅游景区可以概括为“11211”工程，即：一城、一山、两湖、一街、一谷。-74- 一城：指桐城市区。主要有桐城文庙、六尺巷两点和龙眠河、桐城老街（东大街、北大街、南大街）两线。一山：指龙眠山景区，主要景点有大龙井、碾玉峡、观音崖、湄笔泉、璎珞崖、绕云梯冲、披雪瀑等自然景观和文和园、赐金园、双溪草堂、龙眠山庄、投子山等历史名胜。两湖：指嬉子湖和仙龙湖。嬉子湖主要有湿地景观游览带和湿地景观游憩区、松山田园度假区、水上观赏游览区、渔乡风情体验区；仙龙湖主要有环湖景观带和入口服务区、休闲娱乐区、水上游览区、休闲度假区、景观抚育区。一街：指孔城老街。主要有古镇度假区、滨水休闲区、观光游览区、商务会议区、综合服务区。一谷：指三道岩。主要有滨河景观带和幽谷飞瀑区、滨水休闲区、乡村生活区和湖滨养生区。2、客房出租率客房出租率高于同行业水平，桐城市酒店市场的平均出租率为85%，目前呈持续上升发展的趋势。3、经营价格情况桐城市星级酒店客房平均价：4星级客房平均价460元/间·天，3星级客房平均价320元/间·天，快捷酒店客房平均价200元/间·天。桐城市在2005年、2006年、2007年和200-74- 8年处于酒店建设的高潮期，在这四年间新建和改造的酒店星级较高，规模较大，因此对酒店整体房价的提升作用较大。4、国际会议中心目前桐城市还没有专业的、高规格的国际会议中心，仅仅依靠几家酒店、宾馆的会议室是远远不能满足国内外商务会议客流的需要。因此，本项目的建设将填补相关空白。3.2桐城市星级酒店市场简析一是高星级酒店的经营比重仍是大头。虽然利润的绝对额和利润率在下降，但经营比重在酒店行业是仍拔头筹。二是商务酒店的比重量继续增加。三是高星级酒店入住率高。四是有着世界先进管理模式酒店管理集团对星级酒店的影响，他们凭借着在信息收集和客房预订、宣传促销与管理、培训等多方面优势，使自身在华的市场份额和经济效益等都领先于我国传统酒店业。3.3需求预测桐城市酒店业的客源主要有以下几个方面：1、安徽省（长三角）内客源“长三角”经济区的迅速崛起和安徽省实施“东向发展战略”将对全省旅游业发展产生带动作用。以上海为龙头的长三角地区，既是一个世界性的大都市圈，也是一个世界级的重要客源地。长三角地区拥有8200万人口，人均GDP已达到60-74- 00美元，按照西方发达国家的经验，人均GDP达到3000—7000美元，国内旅游人口的比例超过30%，按这个比例，长三角内部每年就有2000多万旅游人口。随着长三角地区人均GDP向10000美元跨越，不仅观光旅游还将迅速发展，休闲度假旅游也将被越来越多的人青睐，旅游的市场需求将实现一个新的飞跃。预计长三角经济区2011年的GDP将达到1.5万亿美元，该地区的迅速崛起必将形成巨大的旅游消费能力，并对桐城市旅游业的发展产生极大带动作用。2、国内客源旅游经济正成为第三产业中引入注目的经济增长点，旅游消费正成为一种时尚。以旅游、娱乐、休闲为明显特征的新经济走势强劲，其中起龙头作用的是旅游。 国民经济发展势头良好，中国旅游业将进入需求全面提升提速的时期。随着小康社会进程的稳步推进，我国人均消费水平将持续增长，消费方式将发生重大变化，居民消费将由实物消费为主走上实物消费与服务消费并重的轨道，旅游将是消费升级的主要受益行业之一。中国已从一个单纯的旅游接待国发展成为出入境旅游都已具备相当规模的旅游目的地国家和旅游客源输出国，并已形成了世界上最大的国内旅游市场。根据桐城市“十二五”旅游产业振兴规划，2012年桐城市接待国内旅游者为160万人次，2015年将达到200万人次。庞大的游客量，为安徽X大酒店提供可靠且稳定的客源。3、商务客商及节庆活动带来的客源-74- 目前桐城市“三资企业”已达100多家，主要是与港澳台商合作，这些客商势必带来可观的境外商务客源，据统计桐城去台人员7000余人，加上第二、三代人数已达3万人左右，也形成了较大的境外客源市场。桐城市每年都要举办大型的节庆活动和承办一些野外运动赛事，这些商务及节庆活动每年带来可观的客源。-74- 第四章现状概况及建设条件4.1工程地点的自然条件桐城位于安徽省中部偏西南，地处长江经济协作区腹地。1996年撤县设市。现辖2个省级经济开发区、12个镇和3个街道，全市总人口75万。地势自西北向东南，山地、丘陵、平原依次呈阶梯分布，属亚热带气候区，气候温和，雨水充沛，四季分明，宜林、宜农、宜牧、宜渔。境内矿藏丰富，初步探明的有石墨、矾、花岗石、大理石、铜、铁等10余种，受国家保护的珍稀动物有金钱豹、穿山甲、水灵猫、水獭、江豚、白鹤、巨晰等，珍稀植物有银杏、金钱松、鹅掌楸、杜仲等，药用植物多达200余种。4.2社会经济概况桐城企业以民营经济为主体。目前，全市共有中小企业1万多家，-74- 20家企业名列安徽省民营企业200强排序中，7家企业进入全省乡镇企业50强，市内已形成六大主导行业：一是以金光公司、华祥集团为代表的汽车、农机零配件加工制造业。其中，金光公司是全国最大的凸轮轴生产基地，市场占有率达到40%。二是以鸿润集团、霞珍集团为代表的羽绒制品加工业，其中鸿润集团是全国最大的出口羽绒被生产基地，市场份额占22%。三是以丹凤集团为代表的建材化工业，其中丹凤集团是全国最大玻纤生产基地，市场份额占到30%以上。四是以双永公司、京天集团为代表的包装印刷业，桐城已成为全国四大包装印刷基地之一。五是以攀登集团、新瑞集团为代表的输送机械制造业。六是以玉桐公司、经华公司为代表的制刷制盖业。桐城交通区位优越。邮电通讯方便快捷，公共设施配套齐全，城市功能和品位不断提升。市区设立了全省唯一省级民营经济开发区，总规划面积10平方公里，已建成面积4平方公里，入区企业90家，完成税收4400万元。与此同时，市内以合安路为轴线串接着12个乡镇工业园区，形成了百里工业走廊。4.3地质、地震、气象及水文桐城市位于长江北岸，大别山东麓，东邻庐江、枞阳两县，西连潜山县，北接舒城县，南抵怀宁县和安庆市。总面积1472平方千米，总人口75万人（2008年）。市政府驻文昌街道。地势西北高东南低，山地、丘陵、平原呈阶梯分布。大沙、挂车、龙眠、孔城四河汇注菜子湖，经枞阳闸注入长江。北亚热带湿润季风气候，年均气温15.9℃，年降水量1241毫米。矿藏丰富，动植物物种繁多，是国家商品粮基地，2010年“中国最具投资价值文化旅游名城”。地震：地层主要有古生代石碳系，中生代地层多被第四纪松散层覆盖。岩石多支离破碎，裂隙溶洞发育，透水性强，地下水丰富。桐城市地处基本地震裂度7度区。4.4自然条件对建设项目的影响4.4.1对工程方案的影响-74- 桐城市位于安徽省西南部，市区以丘陵地形为主，且大部分地区工程地质条件较好，具有良好的建设条件，自然条件对工程方案影响比较小，在方案设计时应当充分利用上述优越的自然条件，进行多方案比较，做到安全、经济、适用、美观。4.4.2对施工条件的影响桐城市四季分明，气候温和。雨量适中，光照充足，无霜期长，自然条件总体来说有利于施工，但是，部分年份也有水灾、旱涝现象，冬季轻冻，对工程施工稍有影响。4.4.3对工程造价的影响桐城市交通便利，建筑材料资源较为丰富，无需通过长途运输，水泥、砂石等主要材料来源充足且运距较短，这样可以大大降低工程造价。桐城市地震基本烈度为7度，对重要的项目和地质条件与地层构造特别复杂的地带要进行必要的地震危险性分析，并采取相应的抗震措施，这样，可能会使工程造价略有上升。4.5场址选择本项目规划地块位于桐城市区东南部，紧邻合安高速，交通便利，经龙腾路向西可至桐城城市中心，由合安高速向北通至合肥。本地块北靠龙腾路，西临高速公路收费站，东南向与合安高速公路相接，总用地面积约70亩。-74- 第五章工程建设方案5.1建设指导思想及原则5.1.1设计原则本项目的建设应重点遵循以下几个原则：1、展示桐城门户的标志性形象本项目基地位于安徽省桐城市沪蓉高速公路桐城出口处东侧，项目基地西北侧的交通环岛联系了对外的高速公路，省道、以及进入城区的迎宾大道。鉴于该地块是对外公路交通进入城区的重要门户，设计时在临街角设计中突出标志性形象，采用了新古典主义的造型手法凸显其“精严雅洁”的桐城文化灵魂。2、生态性设计中注重生态设计，于每一块用块内均布置精心设计的大片集中绿化景观，手法新颖，各具特色，形成地块景观标志。设计中强调人的可参与性，大到一片绿地，小到一处雕塑，均意在人与环境的有机结合。通过错落有致的布局，满足了良好的通风要求。3、融合性讲求人与环境的融合，建筑与整体规划布局的融合，商业、游憩行为的融合，建筑与绿化、水环境的融合。4、科技性注重以科技为先导，加强市政基础设施的合理化规划，注重物业管理与安全。-74- 5.1.2设计规范及依据1、《建筑设计防火规范》；2、《高层建筑设计防火规范》；3、《旅馆建筑设计规范》；4、《办公建筑设计规范》；5、《商场设计规范》及其它相关规范；6、其他国家及地方相关规范。5.2设计方案5.2.1场地现状规划地块位于桐城市区东南部，紧邻合安高速，交通便利，经龙腾路向西可至桐城城市中心，由合安高速向北通至合肥。本地块北靠龙腾路，西临高速公路收费站，东南向与合安高速公路相接，总用地面积约70亩。具体位置如图5-1所示。-74- 图5-1项目区域图5.2.2总平面布置及功能要求安徽X大酒店占地约70亩，总建筑面积为87447平方米。其中：酒店建筑面积62100平方米、酒店裙楼建筑面积14905平方米、酒店高级会所1100平方米、后勤服务建筑面积2000平方米、酒店地下室面积3507平方米、酒店裙房地下室面积3835平方米。效果图见图5-2、图5-3。-74- 图5-2项目效果图图5-3项目效果图1、功能分区-74- 本规划以人为中心，以整体社会效益、经济效益与环境效益三者统一为基准点，着意规划高品质的酒店和商业环境，以及优质的生态环境，为居民塑造都市中自然优美、卫生安全的怡然栖息之地。（1）规划思路：强调全区建设的整体性，包括功能布局、酒店和商业布局、道路系统、绿化系统与市政基础设施，统一规划，形成统一整体。（2）规划结构酒店区总体框架结构依据地形特征设计为向心式布局，总体特征为“一心、二轴”模式。一心：通过新环东路与龙腾路交口雕塑向东南延伸，在地块西北角形成大尺寸市民广场，并于广场设置主题雕塑，广场绿化及景观采用环状发散布置，强化了广场的向心性。二轴：是指酒店主楼及裙楼均为弧形建筑且指向交口市民广场。两建筑体量高度在对比中达到了统一，强化了整个酒店的整体性。2、道路本规划为开放式布局，主要车行入口设北侧龙腾路和西侧高速路。酒店区打破常规道路系统布局，在满足使用及消防需求的前提下，尽量利用广场来实现行车功能。酒店及裙楼均设置环道满足消防要求，门前广场充分考虑市民的休憩休闲，集中设置停车区域，通过绿化铺装自然形成道路指示，避免了简单设置道路通向建筑物的呆板。3、景观特色-74- 强调系统性与生态性——结合整体布局规划，以大面积广场绿地和线性的商业绿地广场主轴为设计重点，以居住区小品绿化为主要布置形式，结合步行系统规划有机联系。（1）景观视线设计设计中充分考虑了景观视觉分析。在道路交口处、景观区及景观节点营造视觉焦点。强调视觉轴线，并多处运用借景、对景等手法来烘托环境氛围。（2）绿化考虑种植的四季性与丰富性，多个疏密有致，各具特色的主题植物群落，烘托不同设计主题，创造景观的鲜明个性。（3）环境设备根据主题布局并考虑其功能性与观赏性的结合。4、经济技术指标安徽X大酒店经济技术指标见表5-1。表5-1安徽X大酒店经济技术指标表编号项目名称数量（㎡）一酒店区地上　1酒店A楼367102酒店B楼253903酒店区商场149054酒店高级会所11005后勤服务建筑面积2000　小计80105二地下建筑面积（不计入容积率)　-74- 1酒店地下室面积35072酒店裙楼地下室面积3835　小计7342三合计874475.2.3建筑设计方案1、立面构思本项目形象在设计中包含了三个层次：首先，充分表现出酒店建筑现代性的特征；其次，表达出一种独特的建筑特征；第三，激活顾客光临的情感，带来认同感，增加酒店的附加值。在建筑设计上强调建筑挺拔简洁的现代建筑形象的基础上，尤其是加强了建筑整体的竖向线条的设计。酒店立面采用新古典主义的设计手法，外立面使用仿石材涂料，整体采用三段式造型，给人古典的美感同时又具有尊贵的气息，外立面局部采用玻璃幕墙和简化的线角，从而使酒店外观不失现代感，酒店整体设计古典而又庄重，力求符合新世纪五星级酒店的尊贵气质。（1）高层酒店，22层，90米；（2）多层大型商业，5层，23.5米。2、平面功能本次设计中酒店主体建筑面积61800平方米，配套附楼（商业楼）建筑面积15380平方米。-74- （1）主楼一层南向设置主入口大堂和总服务台，总服务台北侧布置6部电梯和公共卫生间。一层布置了精品商店，大堂吧和服务设施，另通过一层大堂可以直接通达风味餐厅和全日制餐厅。建筑层高5.1米。（2）主楼二层布置了咖啡休闲区和宴会厅，以及各类会议区和包厢，共6个中型会议厅和5个中型包厢。二层层高4.5米。（3）主楼三层东翼布置了5个中型包厢和2个大型宴会包厢，三楼西翼布置了2个小会议室和1个中型会议室，面向三楼电梯厅的裙房位置设计了500人规模的大型多功能厅以及配套的贵宾接待室。三层高为4.5米。（4）主楼四层主要为休闲娱乐区，布置了健身中心和各种活动室。层高4.5米。（5）主楼五层主要为SPA水疗休闲区。层高4.5米。（6）主楼六至十八层均为客房。层高均为3.6米。标准间312间。（7）主楼十九至二十层均为行政套房区。层高均为3.6米。设各行政单间8间，行政套房16套，总统套房1套。（8）主楼二十一层为行政酒廊。层高4.5米。（9）主楼二十二层为设备层。层高4.2米。屋顶女儿墙采用透空片墙，以遮挡屋顶空调冷却塔，同时成为外立面三段式构成的顶部造型。（10）地下一层为水泵房和消防水池，变配电间，锅炉房，冷冻机房，地下车库停车36辆。-74- 3、建筑特征（1）建筑材料建筑材料的选取应符合国家有关规定，优先选用节能、环保型建筑材料。（2）装修标准建筑的装修以环保、大气、豪华、适用为总体原则。公共配套设施楼地面：地面采用大理石或高档地砖，卫生间采用釉面砖，内墙面采用石材或贴高档墙纸。外墙面：外墙采用玻璃幕墙和干挂石材。天棚：轻钢龙骨吊顶及乳胶漆天棚。门窗：断热铝合金门窗。4、结构设计（1）设计依据①《建筑结构设计统一标准》GB50068-2001②《建筑结构荷载规》GB50009-2001（2006版）③《砌体结构设计规范》GB50003-2001④《建筑地基基础设计规范》GB50007-2002⑤《混凝土结构设计规范》GB50010-2002⑥《建筑抗震设计规范》GB50011-2001（2008版）⑦《地下防水技术规范》GB50108-2008⑧《建筑桩基技术规范》JGJ94-2008-74- （2）基础设计参数①建筑结构的安全等级为一级。②建筑结构可靠度采用的设计基准期T取50年。③抗震设防烈度为7级，设计基本地震加速度值为0.10g，设计地震分组为第一组。④基本风压：0.50KN/㎡（50年）0.55KN/㎡（100年）。⑤基本雪压：0.25KN/㎡。（3）结构选型①上部结构选型主楼拟采用钢筋混凝土框架剪力墙结构（剪力墙布置需经计算确定），裙楼及其他多层建筑采用钢筋混凝土框架结构。②基础选型：由于目前还未进行地质勘探，因此基础形式只能根据经验初定，待地质勘探后给予完善。酒店主楼采用阀板基础，商业裙楼及其他多层建筑采用柱下独立基础。表5-1各使用部位楼面活荷载荷载类别标准值（KN/㎡）办公、会议室2.0上人屋面2.5不上人屋面2.0厨房、餐厅4.0卫生间2.5商场3.5娱乐、健身4.0-74- 客房、住宅卧室2.0屋顶花园4.5（5）结构材料①混凝土：基础垫层：C15；基础底板和地下室四周侧壁采用C35抗渗等级为S6的防水砼；②钢筋：HPB235钢筋（fy=210N/mm2）；HRB335钢筋（fy=300N/mm2）；HRB400钢筋（fy=360N/mm2）。③墙体材料：煤矸石烧结空心砖。5.3公用工程及辅助工程方案公用工程和辅助工程包括给排水系统工程、变配电系统工程、动力照明及避雷系统工程、通信系统工程、有线电视及闭路监控系统工程、火灾自动报警及消防控制系统工程、室外管网配套系统工程等分部工程。5.3.1给排水及消防工程1、给排水工程本项目用水量主要包括酒店区综合生活用水量、浇洒道路和绿地用水量、管网漏损水量、消防用水量及未预见水量。（1）酒店区综合生活用水酒店旅客250~400L/床•d，员工80~100L/人•d，时变化系数为2.2，日变化系数为1.2。热水用水量为旅客120~160L/床•d，员工40~50L/人•d，时变化系数为2.2，日变化系数为1.2。（2）浇洒道路和绿地用水-74- 浇洒道路和绿地用水量应根据路面、绿化、气候和土壤等条件确定。浇洒道路用水可按浇洒面积，按2.0~3.0L/（m2•d）计算；浇洒绿地用水可按浇洒面积，按1.0~3.0L/（m2•d）计算。（3）管网漏失水量配水管网的漏损水量宜按（1）款水量的10%~12%计算，当单位管供水量小或供水压力高时可适当增加。本设计采用10%数值计算。（4）消防水量根据《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95，2005版），本工程酒店区室外消防用水量应取30L/s。酒店为一类五星酒店，室内消防用水量为30L/s。火灾延续时间为3.0h。喷淋用水量，酒店客房及商住楼部分按中I危险级设计，设计喷水强度为6L/min•m，商场及地下汽车库按中II危险级设计，设计喷水强度为8L/min•m，设计流量为30L/s，火灾延续时间为1h。微型自动扫描灭火装置，按两组设计，设计流量为10L/s，火灾延续时间为1h。（5）未预见用水量未预见水量应根据水量预测时难以预见的因数的程度确定，根据实际情况，未预见水量可按综合生活用水量、浇洒道路和绿地用水量及以管网漏损水量之和的8%~12%考虑，本设计采用10%数值计。-74- （6）泵房。考虑酒店管理等因素，在酒店地下室考虑设计消防泵房、生活泵房及锅炉房。（7）本工程应采用两路进水，为保证供水安全，分别从龙腾路、新环东路给水管介入两根DN200的引入管，方可满足本项目供水要求。2、排水（1）排水体制采用雨、污分流制。（2）污水排放排水量：按日用水量90%计算。排水系统：酒店内污水经化粪池处理后，排入城市市政污水管网，由城市污水处理厂统一处理。污水管径：污水管径为DN300-DN500。（3）雨水排放雨水暴雨强度公式采用当地暴雨强度公式，重现期采用1.5年。排水系统：雨水采用分区收集的方式，经道路下的雨水管道收集后，就近集中汇入汽配路和五里杨路市政雨水管网。雨水管径：雨水管径为DN300-DN800。（4）管道数设雨、污水管道覆土深度须满足：道路下不小于0.7m，人行道、绿化带不小于0.6m。5.3.2电气工程-74- 1、设计依据《民用建筑电气设计规范》JGJ/16-2008《低压配电设计规范》GB50054-95《建筑防雷设计规范》GB50057-94（2000年版）《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95（2005版）《建筑设计防火规范》GB50016-20062、供电工程酒店区以高层公建及多层公建组成，消防设备（包括消防控制室内的报警及控制设备、消防泵、喷淋泵、消防电梯、排烟风机、正压风机等）安保监控设备电源，应急疏散照明电源属一级负荷，一般客梯为二级负荷，其余为三级负荷，一、二级负荷采用双电源，消防负荷在末端自动切换。本工程按一、二、三级负荷要求供电。（1）负荷计算本工程按酒店商业考虑，负荷密度为60W/M2，计80105平方米，需用系数取值：K=0.7，根据计算公建计算负荷Pjs=3360KW，室外照明、水泵房、排烟风机、消防电梯等设备用电按200KW考虑。区域整体计算负荷Pjs=3560KW。（2）配电系统及设计范围变配电房暂定地下一层设置，具体设置以当地供电规划为准。（3）配电及照明系统-74- 从配电房以动力、照明、消防、以及主楼、裙房为单位，以放射配电系统供给配电。各层均设置防火漏电报警系统，漏电动作电流300-500mA。3、弱电（1）电话、网络系统：电话系统与综合布线系统统一设置，各单体入口处楼层设置网络信息配线箱，每层每房间电话，网络配线均为5类对绞电缆。（2）有线电视系统：值班室、指挥中心、会议室等需电视的房间设置有线电视出线座。（3）线路数设：弱电干线线路采用穿金属镀锌钢管埋地数设，竖向采用防火金属桥架沿管道井数设。5.3.3楼宇自控工程楼宇自控系统就是对建筑物内的空调系统、变配电系统、照明系统、电梯系统、给排水系统等机电设备的全面计算机管理系统。通过各个子系统进行监测、控制、信息记录，实现对建筑物内主要机电设备的运行工况监测和优化控制，实现分散控制和集中科学管理，及早发现故障隐患，合理调度运行，从而达到节约能耗，延长设备维修周期和设备寿命，为管理人员提供方便的管理手段，同时可减少设备管理人员，最终达到降低运行费用，提高管理效率的目的。-74- 楼宇自控系统基本包括：供热系统、制冷系统、送排风系统、空调系统、照明系统、给排水系统、电梯系统、变配电系统与自备电源等电力供应系统。此外，楼宇自控系统除了对自身的内部进行子系统控制外，还能够与消防报警系统、安全监控系统进行联动，实现对整个建筑物的安全防范。5.3.4通风、空调（制冷）工程1、空调工程酒店冷热源均采用风冷热泵冷水机组，夏季供7~12℃冷水，冬季供45~42℃温水，室外机组分别设于各自屋面。空调末端根据具体情况采用风机盘管加新风空调系统或全空气系统。冷热负荷指标：商业：夏季冷负荷200280W/m2，冬季热负荷6080W/m2办公室：夏季冷负荷100150W/m2，冬季热负荷80100W/m2起居室：夏季冷负荷150180W/m2，冬季热负荷100120W/m22、通风工程：（1）卫生间设卫生间通风器进行全面通风，排风竖井采用防倒灌形式。（2）电梯机房设机械排风方式进行通风换气。（3）厨房、餐厅等均设机械排风系统进行通风换气。3、消防工程：（1）地下汽车库、办公用房等需设排烟系统的地方，设排风兼排烟系统。-74- （2）防烟楼梯间及消防电梯前前室需设防烟系统的地方，设加压送风系统。5.3.5防雷工程按二类防雷建筑设计，屋面设避雷带，配电箱采用SPD浪漏保护器。建筑物做总等电位连接，卫生间做局部等电位连接。低压配电采用TN-C-S保护系统。利用建筑物基础钢筋联合接地，接地电阻不大于1欧。5.3.6消防工程1、总平面布局酒店内高层满足长边落地原则，并合理设置消防登高面及扑救面。酒店裙楼设置消防环道。沿街建筑超150米，设置了消防车道，满足防火规范要求。2、建筑单体高层酒店二十二层（二十二层为机房设备层），建筑高度86.70米，裙房三层，局部四层，建筑高度19.50米。酒店及其裙房建筑防火设计分类为一类，防火等级均为一级。主楼设置两部防烟楼梯间以及一部消防电梯，其中消防电梯速度大于1.5M/S。每层为一个防火分区，设计中庭处采用特级防火卷帘。内走道考虑防烟设计。酒店裙楼五层，建筑高度23.65米。建筑设计防火等级为二级，设置四部封闭楼梯间。每层为一个防火分区，设计中庭处采用特级防火卷帘。-74- 地下室防火等级均为一级。酒店及裙楼每层均设置室内消火栓，消火栓的间距保证同层任何部位有两个消火栓的水枪充实水柱同时到达。消防电梯前室设置室内消火栓。主楼地下室设置消防水泵房及消防水池，屋顶设置消防水箱。灭火器选用磷酸铵盐干粉灭火器。-74- 第六章环境保护及安全卫生6.1环境保护6.1.1环境保护执行标准1、《中华人民共和国环境保护法》；2、《建设项目环境保护管理条例》、国务院令253号；3、《污水综合排放标准》（GB8978—1996）；4、《大气污染物综合排放标准》（GB16297—1996）。6.1.2环保的意义环境污染是由于人的生产和生活活动，在利用与消耗大量自然资源的同时，不断向自然界排放大量有害物质所引起的，主要包括废气、废水和废渣等污染。当这些污染达到一定程度时，不仅破坏了人类的生存环境，危害人体健康，而且会破坏周边地区的农业发展环境，造成农业减产甚至绝收。因此，在实施本项目建设的同时，搞好环境保护，是实现经济社会可持续发展的重大举措，是对子孙后代高度负责的政治责任。我国在环境保护方面，很多地区都是走先污染后治理的老路，付出的代价十分惨重，因此该项目一开始就重视环境保护，不仅成本低，效果好，而且易于实施。6.1.3污染分析1、项目建设期污染：项目建设期“三废”主要来自工程建设期形成的部分碎石和泥土、部分建筑材料的废弃物、建筑机械噪声等；地表的植被也会受到局部损伤。-74- 2、项目竣工后的污染：除生产生活产生生活垃圾和废水外，本项目竣工后对环境不造成污染。6.1.4污染控制措施本工程无工业污染源及污物。1、厨房设置变压三防排气道，至屋顶排放。2、室内给水管、热水管采用热镀锌内衬塑的镀锌钢管。室内污、废水管采用UPVC塑料排水管；雨水管采用塑料雨水排水管；室外雨、污水管均采用埋地塑料排水管。3、室内采用污、废水分流的排水系统，并设有专用透气管；室外采用污、废水河流的排水系统。6.2安全卫生6.2.1安全在工程设计中将按照国家标准和有关改善劳动条件，加强劳动保护的规定，依据“安全第一、预防为主”的方针，对噪声污染、机伤、电伤、摔伤等职业危害和不安全因素，积极采用切合实际、经济合理、行之有效的先进技术，为本项目建设创造安全、文明生产的必要条件。工程建设施工中按时发放劳动防护用品，按建筑施工管理规范要求做好防护墙、栏、安全网等设施；对脚手架、临时用电、起重设备等按有关规定架设安装，专人负责，各工地分别配备安全员2名，加强日常检查和管理。-74- 项目建设期间和竣工后，特殊工种作业人员都按劳动部门的规定持证上岗。6.2.2卫生1、按卫生管理部门的要求，搞好施工现场的保洁工作；2、建立卫生制度，进行随时随地的清扫和垃圾收集。3、固体废弃物的收集、运输和处理，纳入城区运行体系。-74- 第七章节能、节水7.1节能措施本项目在设计和建造过程中应充分重视节能措施，应依照有关法律、行政法规的规定，遵守合理用能标准和节能设计规范，采用节能型的建筑结构、材料、器具和产品，提高保温隔热性能，减少采暖、制冷、照明的能耗。具体措施包括设计节能、施工节能、保温节能和其他节能。1、设计依据（1）《安徽省公共建筑节能设计标准》（DB34/1467-2011）；（2）《民用建筑热工设计规范》（GB50176-93）；（3）《安徽省民用建筑节能设计标准》（DB34/212-2000）；（4）国家现行的有关建筑节能设计标准和规范。2、设计节能措施（1）总体规划方面①良好的朝向——建筑的朝向均在南偏东36度与南偏西30度之间。②良好的自然通风——主立面和开口迎向夏季主导风向，整个区域自然通风顺畅。③绿化系统——采用地面绿化，提高绿地率和绿化率，可起到遮阳、降温的作用。（2）单体设计方面组织良好的穿堂风——-74- 居住建筑每间主要房间居住建筑外窗（包括阳台门）的可开启面积不小于外窗所在房间地面面积的10％（施工图深化设计），公共建筑外窗（包括阳台门）的可开启面积不小于外窗面积的30%（施工图深化设计），可以组织良好的穿堂风，有利于夏季降温，降低空调能耗。采用固定遮阳——在部分外窗采用墙体的凹槽、阳台固定遮阳，阻挡太阳辐射。外墙颜色：外墙大多采用浅色面砖等浅色饰面材料，可以减少能量损失，提高节能效率。（3）围护结构节能措施外墙、分户墙：非承重墙采用200厚煤矸石空心砌块。屋顶：采用60厚挤塑聚苯板保温屋面。外窗：断热铝合金窗框、低辐射中空玻璃窗。3、施工节能措施（1）推广使用预拌混凝土和商品砂浆。准确计算采购数量、供应频率、施工速度等，在施工过程中动态控制。结构工程使用散装水泥。（2）推广使用高强钢筋和高性能混凝土，减少资源消耗。（3）推广钢筋专业化加工和配送。优化钢筋配料和钢构件下料方案。钢筋及钢结构制作前应对下料单及样品进行复核，无误后方可批量下料。（4）门窗、屋面、外墙等围护结构选用耐候性及耐久性良好的材料，施工确保保密封性、防水性和保温隔热性。（5）门窗采用密封性、保温隔热性能、隔音性能良好的型材和玻璃等材料。-74- （6）屋面材料、外墙材料具有良好的防水性能和保温隔热性能。（7）当屋面或墙体等部位采用基层加设保温隔热系统的方式施工时，应选择高效节能、耐久性好的A级保温隔热材料，以减小保温隔热层的厚度及材料用量。（8）屋面或墙体等部位的保温隔热系统采用专用的配套材料，以加强各层次之间的粘结或连接强度，确保系统的安全性和耐久性。（9）根据建筑物的实际特点，优选屋面或外墙的保温隔热材料系统和施工方式，以保证保温隔热效果，并减少材料浪费。（10）加强保温隔热系统与围护结构的节点处理，尽量降低热桥效应。针对建筑物的不同部位保温隔热特点，选用不同的保温隔热材料及系统，以做到经济适用。4、保温节能措施屋面采用保温隔热处理，保温材料采用STP保温板，外墙均做无机保温砂浆（均为A级防火保温材料），达到节能节材的功效；酒店外窗采用断热铝中空LOW-E玻璃窗，空气层厚度为12厚。住宅外窗采用塑钢中空双层玻璃窗在满足节能的同时适当的降低成本；给排水设备采用节能型，洁具采用节水型冲洗配件；充分利用自然采光，楼梯间等公共场所优先采用先进节能型灯具。5、其他节能措施-74- （1）按照国家节能法规的要求，制定完善节能规范、标准，建立健全能源管理和节能责任制，通过多种形式的宣传、培训，不断增强居民的节能意识。（2）加强设备运行过程控制，保证设备高效运行，尽可能避免操作不当带来的能力损耗。选用低耗高效节能型变压器，装设电力电容补偿装置，减少无功损耗。设备的选用和配置应尽可能考虑采用节能产品。例如采用高效低耗节能灯具，并配电子镇流器。（3）建立建筑自动化管理系统，对建筑物内的各共用专业系统进行计算自动化管理，有利于合理管理，减少不必要的能源消耗，达到节能效果。7.2节电措施（1）选择功率与负载相匹配的施工机械设备，避免大功率施工机械设备低负载长时间运行。机电安装可采用节电型机械设备，如逆变式电焊机和能耗低、效率高的手持电动工具等，以利节电。机械设备宜使用节能型油料添加剂，在可能的情况下，考虑回收利用，节约油量。（2）优先使用国家、行业推荐的节能、高效、环保的施工设备和机具，如选用变频技术的节能施工设备等。（3）合理安排工序，提高各种机械的使用率和满载率，降低各种设备的单位耗能。（4）临时用电优先选用节能电线和节能灯具，临电线路合理设计、布置，临电设备宜采用自动控制装置。采用声控、光控等节能照明灯具。（5）照明设计以满足最低照度为原则，照度不应超过最低照度的20%。-74- 7.3节水措施1、设计节水措施（1）采用高效节能供水设备，生活给水采用分区供水，由变频水泵根据用水变化自动控制水泵转速。（2）选用节水型卫生洁具及配水件。（3）绿化用水采用微喷点灌方式浇洒，并设置单独用水计量装置。（4）水池、水箱溢流水位均设报警装置，防止进水管阀门故障时，水池、水箱长时间溢流排水。2、施工节水措施（1）施工中采用先进的节水施工工艺。（2）施工现场喷洒路面、绿化浇灌不宜使用市政自来水。现场搅拌用水、养护用水应采取有效的节水措施，严禁无措施浇水养护混凝土。（3）施工现场供水管网应根据用水量设计布置，管径合理、管路简捷，采取有效措施减少管网和用水器具的漏损。（4）施工现场办公区、生活区的生活用水采用节水系统和节水器具，提高节水器具配备比率。项目临时用水应使用节水型产品，安装计量装置，采取针对性的节水措施。（5）施工现场分别对生活用水与工程用水确定用水定额指标，并分别计量管理。（6）处于基坑降水阶段的工地，宜采用地下水作为混凝土搅拌用水、养护用水、冲洗用水和部分生活用水。-74- （7）现场机具、设备、车辆冲洗、喷洒路面、绿化浇灌等用水，优先采用非传统水源，尽量不使用市政自来水。（8）力争施工中非传统水源和循环水的再利用量大于30%。7.4项目运营期间的节能措施（1）根据用电负荷的大小和性能，合理配置变压器的容量和台数，控制运行负荷为额定容量的70—90%。（2）合理装置无功率补偿设备，功率因数控制在0.95.（3）配置电力变压器负荷时，保持三相负荷基本平衡，负荷大小差异控制在30%之内。（4）户外公共道路照明，采用光控方式，控制开关时间。景观照明采用先进的照明灯具如发光二极管（LED）。采用节能照明灯具：以紧凑型荧光灯替代白炽灯；以细管荧光灯替代传统粗管荧光灯；以高压钠灯或金属卤化物灯替代高压汞灯；以电子整流器替代普通电感整流器；用2—5W的发光二极管灯具替代40W白炽灯；加装新型高效照明反射罩。（5）公共场所采用感应式自控温度水龙头。在建筑物低区，尽可能采用市政管网水压供水，既节能，又环保。7.5节能效果分析本项目设计、建设和运营过程中采取的一系列节能措施的节能效果分析如下：-74- 建筑节能效果：通过建筑节能设计，项目建筑物将有效降低表面太阳辐射热吸收系数，从而降低空调机的使用频率和室内温度设置。其节能效果比普通建筑物节能20%以上。电气节能效果：项目选型S9型节能变压器和电容补偿措施，将比传统变压器节能20%以上。项目采用的高效节能型光源和灯具将比白炽灯、荧光灯等传统的照明灯具节电50%以上。节水效果：项目采取的节水技术和节能措施将有利于项目建设和运营过程中的用水量，预计比传统的供水设施节约用水20%以上。-74- 第八章组织结构与劳动定员8.1组织结构安徽X大酒店有限公司是由厦门X集团、厦门民瑞集团、安徽天红集团合股成立，行使公司发展规划、经营计划、规章制度制定、总经理及经营班子的聘任（或解聘）、考核、奖惩等职权，每年召开一次董事会，审议公司经营管理中的重大事项。公司总经理对公司的日常经营和行政管理全面负责。公司设监事一名，依据公司章程和规章制度对董事会、经营班子和公司运作全过程进行检查、监督。其组织结构图如下：董事会总经理副总经理办公室财务部工程部项目审查部运营部房地产部8.2劳动定员本项目拟编制定员25人，其中发展公司高层3人，即总经理1名，副总经理2名。具体见下表。-74- 表8-1劳动定员表级别岗位定员备注高层管理人员总经理1副总经理2中层管理人员部门经理5部门工作人员运营部2工程部6财务部2房地产部3办公室2项目审查部2总计258.3人员来源及培训为保证人员素质，公司将采取公开招聘、培训和引进相结合的办法，以合同制的方式组建员工队伍。建立和坚持先培训，后上岗的制度，所有工作人员必须进行短期理论学习和职业岗前培训，并在考试合格后，方可上岗。-74- 第九章建设工期和进度安排9.1建设工期本项目投资额较大，建设期拟按18个月安排，2011年10月开始实施，至2013年4月全部工程结束。全过程分为项目前期准备阶段、设计阶段、施工前准备阶段、项目实施阶段和竣工验收阶段。9.2进度安排本项目实施过程中各项投资和各工作环节有些是同时开展和交叉进行的，因此，在可研阶段需将项目实施的各阶段的工作环节进行统一规划，以便对项目实施作出切实、合理的安排。工程工期拟安排在两年完成全部建设项目。根据项目所在地的自然条件和社会环境，结合本工程实际，对工程进度做如下安排：1、2011年10月至2011年12月：完成项目可行性研究报告并报批。2、2011年12月至2012年2月：完成项目规划方案及施工图设计。3、2012年2月至2012年12月：完成土建施工、设备安装。4、2013年1月至2013年4月：分期完成竣工验收、内部装修。-74- 第十章工程招投标10.1概述根据中华人民共和国国家发展计划委员会第九号令，建设项目可行性报告需增加招标内容，并作为可行性研究报告附件与可行性研究报告一同送交项目审批部门审批。在工程项目建设的执行阶段以招标的方式选择承包人，是保证按照竞争的条件来采购工程的一种方式。通过项目法人与承包方签订明确双方私利义务的经济合同。将工程项目的实施过程纳入了法制化管理。本项目资金主要由企业自行筹措以及商业银行贷款解决，根据《中华人民共和国投标法》规定，除特殊情况外均必须招标。10.2发包方式招标的工作范围即指招标文件中约定承包完成的工作内容，工作内容可以由一个承包方完成包括可行性研究、勘察设计、施工、试运行等全部工程内容，也可以由不同的承包方完成其中的一项或几项工程内容。前者称为工程项目的建设全过程总承包或“交钥匙工程承包”，简称总承包：后者称为单项工作内容承包。-74- 总承包一般通过招标选择总承包方，再由他去组织各阶段的实施工作。一般来说，经常由于总承包方限于专业特点、实施能力等条件限制，合同履行过程中不可避免地要采用分包方式实施。因此承包价格要比单项工作内容招标所花费的投资要高。这种发包方式通常适用于业主对项目建设过程中的管理能力较差的中小型工程项目，业主基本不参与建设过程中的管理。只是对项目的建设过程进行较宏观的监督和控制。单项工作内容承包一般适用于工程规模大或工作内容复杂的建设项目，业主将需要实施的全部工作内容按照不同阶段的工作、单位工程或不同专业工程的工作内容进行分别招，分别发包给不同性质的承包商。由于工作内容的单一化，可以吸引更多有资格的招标人参加投标，有助于业主取得有竞争性价格的合同而节约投资。另外，业主直接参与各个阶段的实施管理，可以保障项目的建设顺利实施。当然，这也同时要求业主有较强的项目管理能力。何种发包方式最适合项目的目标，取决于项目的性质和复杂程度，投资来源、业主的技术和管理能力。由于本项目包括内容繁多，专业性要求较强，较为复杂，因此采用单项工作内容发包方式较为适合。10.3招标组织形式招标的组织形式有自行招标和委托招标两种形式。具备编制相应招标文件和标底，组织开标、评标的能力的业主可以自行招标；凡不具备条件的业主应当委托具有相应资质证书的建设工程招标代理机构招标。本项目的业主拟自行招标，这需要按照《工程建设项目自行招标试行办法》（国家发展计划委员会令第6号）的规定向项目审批部门批送书面材料。10.4招标方式招标方式可分为公开招标、邀请招标两种方式。-74- 1、公开招标公开招标又称无限竞争性招标。是指招标单位通过报刊、广播、电视等新闻媒体发布招标广告，凡具备相应资质，符合投标条件的单位不受地域和和行业限制可以申请投标。这种招标方式的优点是，业主可以在较广的范围内选择承包实施单位，投标竞争激烈，因此有利于将工程项目的建设任务交予可靠的承包商实施，并取得有竞争性的报价。但其缺点是，由于申请投标人的数量多，一般要设置资格预审程序，而且评标的工作量也较大，因此招标的时间长、费用高。因此通常大型工程项目的施工采用公开招标方式选择实施单位，尤其是使用世界银行、亚洲开发银行等国际金融机构贷款建设的工程项目，都必须按照规定通过国际或国内公开招标的方式选择承包商。2、邀请招标-74- 邀请投标对象是项目法人对资质信誉、技术水平、过去承担过类似工程的实践经验、管理能力等方面比较了解，信任他有能力完成所委托任务的单位。为了鼓励投标的竞争性，邀请对象的数目以不少于3家为宜，与公开招标比较，邀请招的优点是简化了招标程度，不需要发布招标广告和设置资格预审程序，因此可节约招标费用和缩短招标时间；而且由于对投标人以往的业绩和履约能力比较了解，减小了合同履行过程中承包方违约的风险。尽管不设置资质预审程序，为了体现投标人在投标书内报送表明其资质能力的有关证明材料，作为评标时的评审内容之一，邀请招标的缺点是，投标竞争的激烈程序相对较差，有可能提高中标的合同价。另外在邀请对象中也可能排除了某些在技术或报价上有竞争力的实施单位。本项目招标范围、组织形式及招标方式详见招标情况一览表。表10-1招标基本情况一览表招标范围招标组织形式招标方式备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察√√√设计√√√建筑工程√√√安装工程√√√监理√√√设备√√√重要材料√√√其他√√√-74- 第十一章投资估算与资金筹措11.1估算依据及说明11.1.1项目概述安徽X大酒店占地约70亩，总建筑面积为87447平方米。其中：酒店建筑面积62100平方米、酒店裙楼建筑面积14905平方米、酒店高级会所1100平方米、后勤服务建筑面积2000平方米、酒店地下室面积3507平方米、酒店裙房地下室面积3835平方米。11.1.2建设投资估算1、建筑安装工程费用（1）土建工程包括土石方、桩基础、地下室结构装饰、地上主体建筑、地上室内装饰工程等。（2）给排水工程包括室内给水、排水管道系统、卫生洁具。（3）消防工程包括消防喷淋和管道系统。（4）强电工程包括变配电、动力配电、照明配电、防雷接地系统。（5）弱电工程-74- 包括电话通讯系统、闭路监控电视系统、有线电视系统、公共广播系统、消防控制、楼宇智能化系统、综合布线、公共广播及背景音乐系统、信息发布系统、智能IC卡停车场管理系统。（6）通风空调工程包括空调设备主机、风管及末端。（7）电梯工程包括主楼2部电梯和裙楼2部电梯。（8）室外工程包括道路、广场、绿化、室外雨水、污水管网及照明工程。2、设备及工器具购置费含国际会议中心、多功能厅相关多媒体设备。3、工程建设其他费用（1）建设单位管理费。按照《基本建设财务管理若干规定》（财建〔2002〕394号）计取。（2）工程建设设计费。依照《工程勘察设计收费标准》（2002年修订本），以建设项目建安工程费用为基数，按内插法计取。（3）工程勘察费。暂按工程建设设计费的30％计取。（4）施工图预算编制费。依照《工程勘察设计收费标准》（2002年修订本），按设计费的10％计取。（5）招标代理服务费。依照计价格〔2002〕1980号文，按照差额定率累进计费方式计取。-74- （6）施工图技术审查费。按设计勘察费的10％计取。（7）竣工图编制费。依照《工程勘察设计收费标准》（2002年修订本），按照基本设计费的8％计取。（8）工程建设监理费。按建安工程费用的2.2％计取。（9）建设单位临时设施费。按建安工程费用的1％计取。（10）工程安全监督费。按建安工程费用的1‰计取。（11）前期工作费。依照计价格〔1999〕1283、〔2002〕125号文，计取环境影响评价费、项目可行性研究报告编制费用。4、预备费（1）基本预备费。按建安工程费用和工程建设其他费用合计的8％计取。（2）涨价预备费。本项目中暂不考虑。11.1.3总投资估算表安徽X大酒店项目总投资为31985.90万元，其中建设投资30275万元（包括建安工程费用25627万元、设备及工器具购置费280万元、工程建设其他费用2125万元、预备费2243万元），建设期贷款利息1477.44万元，流动资金233.46万元。建设投资估算详见表11-1：表11-1安徽X大酒店项目建设投资估算表序号项目名称数量单位单位造价（元）估算投资（万元）备注一建筑安装工程费用25627（一）主体工程244211酒店主体（高层）62100m2300018630土建、安装和装饰工程2酒店裙楼（多层）14905m223003428土建、安装和装饰工程-74- 3高级会所（多层）1100m24500495土建、安装和装饰工程4后勤服务用房（多层）20002000400土建、安装和装饰工程5地下室7342m220001468土建、安装和装饰工程（二）室外工程12061室外人行道及广场18000m2400720花岗岩铺地、绿化、路灯、座椅2水景1200m21000120含喷泉设备3室外小品、雕塑项300000304室外绿化16800m2200336二设备及工器具购置费2801电梯4台3000001202国际会议中心多媒体系统及配套设备1套12000001203多功能厅多媒体系统及配套设备1套40000040三工程建设其他费用计费依据及标准21251建设单位管理费（一+二）×1.1％2852设计费（一）×2.8％7253勘察费设计费×30％2184施工图预算编制费设计费×10％735招标代理服务费按规定计取60含设备及工程招标6施工图技术审查费1.2元/平方米107竣工图编制费设计费×8％588工程监理费（一+二）×1.2％3119建设单位临时设施费（一）×1％25910工程安全监督费（一）×1‰2611前期工作费按规定计取100包括环境影响评价费及可研报告编制费用四预备费22431基本预备费（一+二＋三）×8％2243合计一+二+三+四30275-74- 11.2资金筹措本项目建设总投资估算为31985.90万元，其中固定资产投资31752.44万元（包括建设投资30275万元，建设期利息1477.44万元），流动资金233.46万元。资金筹措如下：（1）申请5年期银行贷款22000万元，年利率7.05%；（2）企业自筹9985.90万元，-74- 第十二章 经营方式与营销策略12.1 经营方式1、整体经营方式按照现代企业制度组建。企业整体经营方式，是在董事会的领导下、监事会的监督下实行的总经理负责制、企业整体将实行统一管理下的承包经营与承租经营方式。2、分体经营方式客房经营：按照国际化的酒店管理集团经营模式进行管理经营；会议经营：引进高水准的国际会议经营方式，在企业统一领导下进行分包式的一体化管理经营；商业经营：按照商业百货零售的业态特点，在企业统一领导下进行承包式的管理经营；餐饮经营：主营餐饮在企业统一领导下进行承包式的管理经营；特色餐馆在企业监督管理下进行承租经营；其他服务项目经营：按照企业一体经营理念，进行分包的管理经营。12.2 营销策略酒店营销中，市场营销是酒店经营活动的重要组成部分，它始于饭店提供产品和服务之前，研究宾客的需要和促进酒店客源的增长，开发酒店市场的潜力，增进酒店的收益，市场营销涉及到满足宾客的需求产品从饭店流通到宾客的一切业务活动，最终使酒店实现其预设的经营目标。同时酒店也-74- 必须以最敏锐、最超前、最独到的嗅觉感官去创造和设计适宜于酒店经营发展的最佳经营模式，使酒店经营更趋完善，先进及独特。1、宣传策略酒店的营销首先就要通过独特的宣传方式来吸引客源，可选择的宣传策略有：①可选择电视、电台、报刊等媒体，经常性地报道酒店新近推出的特色菜肴、客房环境、活动项目等，提高宾客对酒店的感官印象。 ②运用行业性杂志、报纸、旅行线路小册子、指南、广告传单、直接信函等方式对酒店产品进行宣传。 ③以邀请知名演出的方式壮大声势，增强影响面，营造酒店的消费热点，如邀请举办省市模特大赛，时装秀；大型歌舞器乐演奏等促销方式。 ④设计推出例如啤酒节、菜肴赏品、美食周的方式提高酒店消费，增加效益同时加强酒店在桐城以及周边的影响力。 除了传统的公关策略，酒店还可进行一系列的创意公关，即为通过一些有创意的主题活动以引起公众的注意，使公众通过口头传播的方式广而告之，从而起到宣传推广的效果，使酒店提高公众形象，增加市场影响力，使酒店的宣传达到事半功倍的效果。2、创意营销酒店的创意营销即为运用有别于习惯性的方法加大酒店品牌或产品与竞争对手的差异，而本酒店营销可根据-74- 销售要求，针对宾客的不同需要开发各种受宾客欢迎的组合产品，吸引客源，可开发的组合方式例如为：①公务客人组合产品。针对公务客人的特殊服务，为公务客人提供优惠：如免费在客房供应一篮水果，免费提供欢迎饮料，免费使用康乐中心的设施和器材，免费参加酒吧，歌舞娱乐活动。 ②会议组合产品。会议组合产品包括使用会议厅，会议休息时间供应点心咖啡，会议期间工作餐。③家庭住宿组合产品。形式如双人房供全家住宿，小孩与父母同住免费加床，提供看管小孩服务，小孩免费使用康乐设施，餐厅提供儿童菜单等。 ④蜜月度假产品。蜜月度假产品只向新婚夫妇提供，一般需要漂亮而宁静的客房以及一些特殊的服务，如一间布置漂亮的洞房，免费床前美式早餐，免费奉赠香槟酒，客房里供应鲜花、水果篮。⑤婚礼组合产品。本类产品主要针对桐城当地居民市场，结合婚礼消费的形式，适应消费的心理，强调喜庆的气氛，吸引消费：该产品组合内容有符合桐城本地口味或新人亲属口味的筵席，免费提供全场软饮料，四层精美婚礼蛋糕一座，以鲜花和双喜横幅隆重地布置婚宴厅，根据具体要求制造婚宴气氛，播放婚礼进行曲，洞房花烛夜免费提供新婚套房、鲜花、水果和香槟酒，免费美式早餐送到客房。 ⑥周末组合产品。周末组合产品可吸引客人在一周工作之余，来休息和娱乐一下，因而需策划组织一些娱乐-74- 体育活动：如举办周末晚会、周末杂技演出等等，将娱乐性活动加上饭店的食宿服务组合成价格实惠的产品。 ⑦淡季度假产品。在营业淡季时以一周、十天住宿加膳食以一个包价提供给客人。同时，为了吸引宾客，还要策划组织宾客免费享受娱乐活动。 ⑧特殊活动组合产品。这类组合产品即为可利用酒店现有的设施和服务组织，如乒乓球、网球、保龄球赛等活动，提高酒店的声誉及形象。-74- 第十三章财务评价13.1财务评价依据及说明（1）酒店、餐饮、办公、娱乐等及其相关配套用房自行经营，投资者按年获得利润。（2）本项目建设期预定为1.5年，开建后第2年度开始经营，第2～4年经营收益按全部的50%、80%、100%计算。经济寿命期15年,计算期16年。（3）所得税按25%计算。项目利润提取10%法定盈余公积金和5%公益金后，主要用于偿还贷款。13.2营业收入根据企业提供的价格，并参考目前国内外同类企业的价格趋势，项目建成后的收入分为四部分：（1）宾馆标准间的收入：项目建成后共312个标准间、8个行政单间、16套行政套房和1套行政套房，参照国内同类五星级酒店和当地的实际情况，暂定每个标准间和套房平均价格为每天500元左右，按80%的入住率，住宿每年营业收入4920.20万元；（2）商务会议收入：商务会议按每天接待2次计，暂定每次会议消费2000元，商务会议每年营业收入146万元；（3）休闲娱乐收入：其中包括KTV，游泳馆、男女SPA会所、棋牌室、行政酒廊等收入，按每天接待500人次计算，暂定每人平均消费200元，休闲娱乐每年营业收入3650万元；-74- （4）餐饮收入：其中包括自动餐厅、风味餐厅等，参照桐城市餐饮行业的收费标准和本地居民的消费情况，按每天接待600人次计算，暂定每人平均消费150元，餐饮每年营业收入3285万元；综上，则正常年份年营业收入合计为12001.20万元。13.3经营成本测算13.3.1估算依据（1）物料消耗按市场价格测算每年各种日常材料消耗估列为180万元。（2）水电费按现行定价计算电价1元/kwh，水价1.2元/t，水电费用1149.75万元。（3）职工工资及社会保险及福利基金平均每人按每年3万元计算，300人，年工资总额900万元。（4）固定资产综合折旧年限为20年，年折旧率4.8%，年折旧费1422.12万元。（5）无形资产及其他资产摊销年限为10年，年摊销费212.50万元。（6）固定资产维修按扣除贷款利息后固定资产原值1%计算，年修理费281.50万元。（8）其他管理费按20%工资总额计算为180万元。13.3.2估算结果见表13-2-74- 总成本估算表，摘录还清贷款后正常年份主要数据如下（第10年）：年总成本费用4565.89万元，其中年经营成本2931.27万元，年固定成本3236.14万元，年可变成本1329.75万元。13.4财务分析财务分析计算详见下列表格：表13-1《经济效益指标表》；表13-2《总成本费用估算表》；表13-3《利润及利润分配表》；表13-4《借款还本付息计划表》；表13-5《项目投资现金流量表》；表13-6《资本金投资现金流量表》；表13-7《财务计划现金流量表》；表13-8《资产负债表》。13.5财务评价指标13.5.1静态指标（1）总投资收益率20.20%；（2）项目资本金净利润率44.53%；（3）税前投资回收期为5.40年（含建设期1.5年）。13.5.2动态指标（1）所得税前项目投资财务内部收益率（FIRR）24.85%（2）所得税后项目投资财务内部收益率（FIRR）19.60%（3）所得税前财务净现值（FNPV，Ic=10%）28223.08万元（4）所得税后财务净现值（FNPV，Ic=10%）17587.79万元-74- （5）项目资本金财务内部收益率（FIRR）26.60%13.5.3清偿能力分析长期借款偿还期为6.47年（含1.5年建设期，不含建设期为4.98年）。偿还资金来源为折旧、摊销和利润。13.5.4其他指标详见附表13-2～表13-813.6不确定性分析13.6.1盈亏平衡分析年固定成本BEP(服务能力)=-------------------------------×100%年营业收入-年营业税金及附加-年可变成本=32.32%第10年服务能力达到32.32%时,实现盈亏平衡。13.6.2敏感性分析分析投资、营业收入、材料价格、建设工期等因素变化对经济效益的影响程度,详见表13-9《敏感性分析表》,可见营业收入为最敏感因素。13.7财务评价结论-74- 本项目所得税后投资财务内部收益率(FIRR)为19.60%,财务净现值为17587.79万元，包括建设期1.5年在内，项目投资回收期6.30年，贷款偿还期为6.47年。财务评价表明，项目具有一定的经济效益和贷款清偿能力，并且具有一定的抗风险能力，从财务评价结果看，项目在财务上具有较强的盈利能力，可行性较高。13.8社会效益分析项目财务能自我平衡，有一定的经济效益，具有偿还能力。作为商业地产开发项目，其财务上基本可行。项目建成后提高了桐城市旅游接待能力，提供了一定的社会就业岗位，创造了一定的社会效益。13.9主要经济指标详见主要财务经济指标表13-1。-74- 第十四章结论与建议14.1结论1、在全面分析市场、准确经营定位、提高服务水平的前提下，项目建成后将具有可观的经济效益和社会效益。项目的社会效益主要表现在：首先，为桐城市旅游经济增加了亮点，提高了城市形象；其次，增加了安徽省和桐城市的税收；第三，可为社会提供工作岗位，帮助政府分忧解难；第四，为满足随着经济发展而逐渐增长的市场需求做贡献。2、在产生社会效益的同时，投资方也将伴随着项目的开发建设而赢得一定的经济效益：一是可以通过经济获得利润，逐步收回投资；二是带动当地一批相关联产业；三是五星级酒店的建成必将推进桐城市酒店业经营水平、服务水平及总体经济效益的逐步提高。14.2建议从建设项目的诸多方面的研究情况表明，本项目的投资开发切实可行，建议有关部门对该项目的建设给予大力支持，为该项目的建设营造一个宽松的外部环境，以吸引更多的外商来桐城投资兴业。-74-'