大连市xx经济开发区工业园区可行性研究报告 75页

'大连市xx经济开发区工业园区基础设施建设项目可行性研究报告目录第一章总论1第一节项目背景1第二节项目概况3第三节可研报告编制依据及研究范围4第二章园区建设的必要性5第三章园区发展建设的社会经济环境分析8第一节我国宏观经济分析8第二节大连市社会经济概况10第三节旅顺口区社会经济概况11第四节xx街道社会经济概况13第五节xx经济开发区发展情况13第四章园区发展的SWOT分析16第一节园区发展的优势与劣势16第二节园区面临的机遇与挑战17第三节SWOT分析结论19第五章园区的建设条件20第一节项目选址20第二节自然条件20 第三节工程水文地质条件20第四节交通条件22第六章园区发展战略和总体规划23第一节园区规划指导思想23第二节园区发展目标23第三节园区规划原则24第四节园区总体规划25第七章基础设施建设内容31第一节基础设施建设现状31第二节基础设施建设内容31第八章环境保护34第一节环境影响评价依据34第二节项目所在地环境现状34第三节影响环境因素分析34第四节环境保护措施36第五节环境保护评价37第九章劳动安全卫生与消防39第一节劳动安全卫生39第二节消防设施39第十章组织机构与人力资源配置40第一节组织机构40第二节人力资源配置41第十一章项目实施进度43第十二章投资估算及资金筹措46第一节投资估算46第二节投资使用计划与资金筹措47第十三章财务评价49第一节财务评价基础数据与参数选取49 第二节经营收入估算49第三节成本费用估算52第四节财务评价52第五节财务评价结论52第十四章结论与建议53第一节结论53第二节建议54 附录附表：附表1：项目投入总资金估算表附表1-1:建筑工程费估算表附表1-2:工程建设其他费用估算表附表2：经营收入估算表附表3：项目财务现金流量表附表4：借款偿还计划表附图：附图1：工业园区地理位置示意图附图2：工业园区现状图附图3：工业园区平面布局图附图4：工业园区功能分析图附图5：工业园区道路分析图附图6：工业园区景观绿化分析图附图7：工业园区地块编号图附图8：工业园区道路系统图 第一章总论第一节项目背景一、项目名称大连市xx经济开发区工业园区基础设施建设项目二、项目承办单位概况该项目的承办单位是大连市xx经济开发区管委会。大连市xx经济开发区是大连市政府于1992年12月批准成立的市级经济发展示范区。xx经济开发区地处旅顺口区东北部，与甘井子区接壤。距旅顺城区15公里，距大连35公里，旅顺北路从区内通过，土羊高速在区内设有出入口，交通十分便利。xx经济开发区近期开发面积5.33平方公里，现已开发2.1平方公里。建区以来，新增加企业100户，其中外资企业17户，内资企业83户；2005年，工业总产值67290万元，其中内资企业产值43775万元，外资企业产值23515万元；工业增加值16950万元，其中内资企业11252万元，外资企业5698万元；产品销售收入65036万元，其中内资企业43342万元，外资企业21694万元；企业实缴税金1368万元，其中内资企业1118万元，外资企业250万元；从业人员5967人，其中内资企业4420人，外资企业1347人。xx经济开发区的建立，推动了xx街道的经济快速发展，同时也推动了xx街道的小城镇建设步伐。三、项目提出的理由与过程十六大报告中，中央首次提出了振兴东北老工业基地的方略；2003年8月3日温家宝在振兴东北老工业基地座谈会上，再次指出要把振兴东北摆在突出位置。这是中央从全面建设小康社会的全局着眼做出的一个战略决策。这一战略决策对东北老工业基地的调整和改造及地方经济的发展提供了重要的契机。大连市提出了“大大连”建设发展规划，为大连市的新时期的经济发展创造了新的机遇。“大大连”建设要从实际需要出发，按照“老城区退二进三” 和“企业向园区集中”的思路，主城区的老企业和新建的一些加工制造业都要向工业园区转移集中，这就为工业园区的发展建设提出了更高要求。经济开发区及工业园区在城市对外开放、吸引外资、扩大出口、发展高新技术、促进区域经济发展等多方面成功地发挥了服务“母城”、辐射周边的功能，起到了示范和带动作用，已经成为“大大连”对外开放的窗口和基地。在区域经济结构调整和产业结构调整方面起到了重要作用，成为外商在我国投资的热点地区和外贸出口的主力军。经济开发区及工业园区经济增长速度平均在20%以上，相当于同期大连市其他地区增长速度的2倍。高新园区示范、孵化、培训等综合服务平台建设取得重要进展，创业环境更为完善，中小科技企业创新平台优势突现。高新区已成为发展高新技术产业的重要基地，成为聚集创新资源、发展先进生产力的有效载体，成为大连市经济发展新的增长极。大连市现有市级工业园区20个，乡镇、街道工业园区78个。《建设“大大连”规划纲要》中提出要“建好现代工业园区”，并要求整合现有工业园区，对那些项目少、基础设施配套水平低的工业园区进行调整，集中发展规模大、配套好、发展空间充足的工业园区。应当说，这是贯彻“产业强市、工业先行”思路、促进区域经济快速发展的有效途径。工业是旅顺口区经济的主要支柱，是财政收入的主要来源，是步入城市化的坚实基础。旅顺口区要力图通过招商引资，引进一批科技含量高、经济效益好、能耗水平低、环境污染小的新型工业项目，要以产品为龙头，以资产为纽带，培育一批骨干企业和名牌产品，基本形成支柱产业强大，骨干企业突出、总体布局合理的工业体系。在具体建设上，重点扶持旅顺经济开发区和xx经济开发区，在项目引进、规划与土地审批、土地价格、人才引进、基础设施配套、金融协调等方面予以支持。“十一五”期间旅顺口区经济社会发展的重点和战略任务是调整优化产业结构，打造旅顺口区经济发展的核心竞争力，大力推进社会事业发展，促进社会事业全面进步，加快基础设施建设，夯实国民经济和社会发展的基础，强化资源保护与生态环境建设，实现可持续发展，改善和提高人民生活水平和质量，构建完善的社会保障提体系。大连市xx经济开发区作为旅顺口区重点工业小区之一，始建于1992年12月。最初时总体规划开发面积7.89平方公里，但由于碧流河一根管工程、军用光缆工程、烟大火车轮渡工程及电力设施等工程的实施，对原有规划造成了不同 程度的冲击；近年来，部分企业到园区落户，部分道路需要改造，受国家重点工程影响，部分企业搬迁，由此导致原有规划已经不能适应当前经济的发展需要。大连市政府提出建设大大连，大连市主城区“西拓北进”，旅顺口区被列入大连市主城区规划范围；规划把旅顺北路建设成为大连市北部工业长廊，作为工业发展先导区。同时烟大火车轮渡及土羊高速公路的建成也为xx经济开发区带来了新的机遇。为了适应“大大连”发展建设的需要，也为了加速xx经济开发区经济快速发展，加快xx街道建设步伐。因此在总体规划面积不变的前提下，xx经济开发区对原有规划进行了修改，重新明确了功能分区，同时加大对园区基础设施建设的投入，以增强园区基础设施配套水平，提升招商引资的竞争力。该项目正是在上述背景下提出的。第二节项目概况一、项目规模和目标xx经济开发区工业园区总规划用地面积为5.33平方公里，将进行基础设施建设，新建道路、供电、供水、排水、通讯、供热、有线电视等基础设施。项目建成后，可满足园区基础设施配套需要，基础设施达到“七通一平”。二、项目地址大连市旅顺口区xx经济开发区旅顺北路两侧地域。三、项目建设工期园区本期基础设施建设工程工期为5年，即从2006年1月～2010年12月。四、项目投入总资金及效益情况本期工程投入总资金为3.64亿元，申请财政资金1亿元、银行贷款1.5亿元。项目建成后，通过测算平均每年经营收入为8,974万元，投资利润率10.54%，财务内部收益率为10.94%，财务净现值4,657万元，投资回收期为9.97年（含建设期），借款偿还期为8.97年（含建设期）。 第三节可研报告编制依据及研究范围一、编制依据1、《投资项目可行性研究指南》2、《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》3、《旅顺口区统计年鉴2005》4、关于建设大连市xx经济开发小区的批复（大城乡发[1992]17号）5、大连市旅顺口区xx经济开发区工业园区规划发展纲要6、《大连市旅顺口区xx经济开发区工业园区控制性规划》7、《辽宁省建筑工程预算定额》8、《辽宁省市政工程预算定额》9、委托方提供的其他有关资料。二、可研报告研究范围主要内容包括：总论；项目建设的必要性；园区发展建设的社会经济环境分析；园区的建设条件；园区发展战略目标和总体规划；基础设施建设内容；环境保护；劳动安全卫生与消防；组织机构和人力资源配置；项目实施进度；投资估算及资金筹措；财务评价；结论与建议。在此基础上，充分考察园区建设的必要性、技术的可行性和经济的合理性，为政府有关部门审批项目和建设单位进行投资决策提供可靠的依据。 第二章园区建设的必要性建设工业园区，引导市域工业相对集中、连片发展，是推进工业化进程，提高城镇化水平的有效途径，是大连市委、市政府实施工业兴市战略的重要组成部分，是加快发展市域经济的重要载体。“园区经济”是提高市域工业集聚水平、培育新的经济增长点的重要举措，是加快工业化进程的必经之路。一、该工业园区的建设是发展旅顺口区区域经济的突破口工业化水平不高，是旅顺口区与经济发达地区经济发展水平最主要的差距所在，而这种差距主要体现在旅顺口区的工业园区建设发展相对滞后，规模较小、综合实力较弱、主导产业特色不鲜明，对市域经济增长的拉动作用不大。在我国南方有很多园区的成功建设经验值得我们借鉴，例如浙江省的市域块状经济带，就被誉为经济界的奇迹，其原始雏形就是一个个规模不等而产业特色鲜明、极具活力的工业园区。在园区内的企业，不仅通过产业集聚和整合，实现了自身的滚动发展，而且通过分工协作和社会化大生产的链条，带动了整个市域经济的发展。我们从中可以得到启发：发展市域经济，发展市域工业，不能采取一哄而起的方式。按照经济发展的一般规律，要使整个市域经济在较短的时期内实现爆发性增长是不现实的，但是，通过努力，完全有可能使县区的某一点、某一块经济在较短的时期内实现超常规发展。这符合经济发展规律，也被二十年多年来改革开放的实践和先进地区的发展业绩所证明。这种某一点、某一块经济，其载体就是工业园区。因此，加快工业园区建设和发展应是我们发展市域经济的突破口。通过发展工业园区，为发展市域经济探索路子、积累经验，进而带动旅顺口区乃至大连市经济发展。二、该工业园区建设是推进城镇化建设和工业化进程的需要大连市旅顺口区现有城镇化水平不高，小城镇数量多，规模小，功能弱，规划滞后，发展存在着盲目性。小城镇发展现状与实现农村城镇化发展目标要求存在明显差距。造成这种现象的症结就是乡镇企业的分散布局导致区域经济聚集能力不足，第三产业丧失了大量的发展空间。反过来，散、小、弱的小城镇布局和城镇化严重滞后，又妨碍了工业经济集聚效能的发挥和经济效益的提高。因此， 加快工业园区建设，是城镇化进程中的一个关键环节，是大连市实施工业兴市发展战略的客观要求，可以有效地促进农村工业化和城镇化有机结合。三、该工业园区建设为招商引资、提高经济开放度提供了有效的载体招商引资是大连市经济工作的重头戏，是工业结构调整、提高产业化水平的动力所在。招商引资不可能凭空而招，必须有项目载体，必须有足够的吸引力，也就是有足够的相对优势。土地和劳动力资源充足和价格相对低廉是目前的竞争优势。建设工业园区，就是为把这些资源优势转化为经济优势，创建一个有效载体，为招商引资项目的实施提供一个较为理想的建设平台。在大连市xx经济开发区的发展过程中，抓工业园区建设，有利于形成更加开放的格局，有利于更好、更有效地开展招商引资工作，有利于加快企业结构调整和产业升级，尽快适应入世挑战、做大做强园区经济，进而带动区域经济发展。四、该工业园区建设是调整旅顺口区企业结构的重要举措旅顺口区现有企业普遍存在企业规模小、技术装备水平低、产业化程度不高、布局分散，整体竞争力较弱等问题。尽快改变这种状况，实现企业的集聚、产业的升级和资源的优化配置，是农村工业化发展的必然要求。特别是我国入世后，市场不分国际国内，竞争就在自家门口，企业面临的生存压力骤然增大。企业当前最迫切的任务，就是要加快结构调整，特别是企业布局调整，利用工业园区，引导企业相对集中，优化土地、资本、劳动力、技术等资源配置，促进基础设施建设，降低生产经营成本，形成集聚效应，提高企业集约化程度，集中力量，培育龙头企业，形成产业上下游发展链，促进企业做大做强，不断提高企业市场竞争力。五、该工业园区建设有利于环境保护和资源利用，实现可持续发展企业布局分散，不仅增加了企业自身的建设成本，还导致土地及基础设施等资源的浪费，投资效益低下，也不利于实施有效的环境治理。结果是，要么企业投入大量的资金治理污染；要么是听之任之，污染环境。无论哪种情况，发展的代价都是高昂的，是得不偿失的。发展工业园区，不仅可以实现基础设施资源共享，节约土地，降低建设投入成本，而且可以集中开展环境污染治理，更有效地保护环境，实现可持续发展。六、该工业园区建设是xx经济开发区发展战略的适时调整 大连市xx经济开发区是旅顺口区重点经济建设项目，始建于1992年，当时总体规划开发面积达到7.89平方公里。十多年来，由于大连市经济快速发展，也带动了旅顺口区的经济发展，基础设施建设和大项目纷纷上马，例如引碧一根管工程、军用光缆工程、烟大火车轮渡工程及电力设施工程等，项目的实施占用了xx经济发展区的一定用地，使原有企业不得不异地搬迁，同时，也对xx经济开发区原有的规划造成了冲击，同时由于园区内部分企业搬迁及大大连将旅顺口区定位为大连市主城区等原因，xx经济开发区原有规划与现大连市及旅顺口区整体规划发生了一定的冲突，如果仍然按原有规划进行建设，必然会影响大连市大大连建设，影响旅顺口区的经济建设顺利进行。该工业园区的建设就是针对外界变化而做出的适时调整，进一步明确xx经济开发区的功能分区，突出园区内的产业特点。 第三章园区发展建设的社会经济环境分析第一节我国宏观经济分析一、2005年中国经济特点经济仍保持平稳较快增长态势，全年ＧＤＰ增长约9．4％；物价涨幅明显降低，预计全年涨幅将低于2％，与上年上涨3．9％的幅度比较，下降比较明显；消费需求继续保持比较旺盛的势头，社会消费品零售总额同比增长一直在13％左右，消费结构升级活动仍较活跃；投资继续较快增长，但增幅趋稳，全年增速预计为25％左右。投资增长在如此高水平保持稳定状态，历史上还是首次出现；进出口贸易持续快速增长，顺差继续扩大，预计全年顺差将达到1000亿美元左右。二、2006年经济发展预测经过宏观调控，始自2002年的新一轮经济增长周期，至此已进入稳定期，2006年经济将在2005年的基础上，继续保持平稳较快增长，预计全年ＧＤＰ增长在9．2%左右。1、经济增长进入稳定期之所以说中国经济进入稳定增长期，源于以下三方面原因。首先从需求看，新一轮经济增长的源头性拉动因素趋于稳定。新一轮经济增长主要受三类因素拉动，一是居民住、行消费的扩大；二是劳动密集型产品出口市场的扩大；三是国际新经济、新技术的发展。这些因素首先带动了住房、汽车、轻纺、家电、电子通讯、数码产品等下游产品发展，并间接带动了重化工原材料工业、装备工业和能源交通等基础产业发展。目前家庭买车的需求已渐趋稳定和理性；买房需求经过调控，预计也将趋于稳定；劳动密集型产品出口开始趋稳；国际新经济、新技术发展也渐趋稳定。因此，从源头上看，新一轮经济增长的需求拉动因素趋于稳定。其次从供给看，我国基础产品的供给能力在快速提高。新一轮经济增长引起了经济结构的剧烈变化，结构性供求缺口表现突出。包括粮食、重化工原材料、能源和交通运输能力等。在市场调节和政策支持下，这 些短缺的供给能力迅速发展。据有关统计，粗钢生产能力已达3亿多吨，今年还要新增加5000万吨；在建发电装机去年底为3．9亿千瓦，今年新投产发电装机预计达6000万千瓦；干法水泥生产能力迅速发展，对传统的中小水泥企业的压力加大，行业内结构性淘汰已经开始；单纯生产电解铝的企业开始出现亏损情况，发展速度明显减缓；考虑必需的进口因素，粮食产量已接近供求平衡点。第三，随着相关政策和规则的完善，经济活动的有序性逐步提高。2005年以来，政府重新完善了土地管理制度，并针对城镇拆迁中暴露出来的突出问题采取了相应措施，加强了对城市征地开发活动的管理；同时，政府也针对资源利用、环境保护、安全生产等方面的突出问题采取了措施，这些都不同程度地发挥了作用，相关方面的活动开始得到约束。2、稳定增长中酝酿转型与变革首先，高增长和低通胀是经济增长稳定期的基本特征。进入稳定期以后，经济运行在总量关系方面的特征是供求大体平衡，总供求总是围绕平衡点附近运动。其重要原因是：需求特别是消费结构升级引起的源头性需求拉动仍然比较强劲，这就决定了经济将继续保持较高的增长水平；另一方面，供给增长能力强劲，市场对供给总量和结构的调节能力很强，使得供给能够及时跟随需求变化而变化，这就保证了供求关系的大体平衡。在这一格局下，一方面市场空间很大，市场需求对产业和企业的拉动比较强劲；另一方面要求进入这一市场的产业和企业众多，增加的速度非常快。这样必然出现高增长和比较激烈的竞争相伴随的格局。这是我国经济增长以往没有的特点，也为深化改革，优化经济结构，转变经济增长方式提供了非常重要的外部环境。其次，努力扩大消费，促进居民家庭买车、买房活动的稳定活跃，持续推动消费结构升级活动，是保持经济较高增长的关键因素。我国轿车产量，2002年增长55．1％，2003年增长89．7％，2004年增长11．7％，2005年上半年则仅增长4％。这表明居民购车已由初期的爆发式增长转入调整稳定的过程。房地产市场经过调控，目前也已进入调整稳定过程。经过调整的车房市场，将成为拉动经济增长的持久动力。由于车、房是拉动新一轮经济增长的重要源头性因素，因而调控过程中要避 免其持续偏冷，否则可能导致经济增长过早进入萧条状态。所以，稳定期的一个重要的政策目标是积极培养、引导居民家庭的买车买房活动，稳定提高经济增长的源头性拉动因素。第三，重化工业的结构调整与升级将加快。由需求结构升级引发的新一轮经济增长，极大地拉动了重化工业增长。通过调控，一方面重化工业生产能力大大提高，与此同时，随着重化工产品供求关系的改善，局部的产能过剩也开始显露，并由此导致价格下降，竞争趋于激烈，企业效益降低。这一格局必然带来重化工业的调整升级。必然使其由数量扩张型转入结构优化和质量、效益型。第四，对外贸易进入转型期。近年来，我国外贸出口持续保持了30％以上的高速增长。主要原因是：第一，国际产业转移推动了我国加工贸易出口大幅度增长；第二，国内竞争压力将越来越多的劳动密集型产业推向国际市场，例如轻纺、服装、家电等，依靠劳动力资源优势，以及民营企业的市场开拓能力，推动了一般贸易出口大幅度增长。预计这些因素将继续支持出口高增长。与此同时，国内市场竞争加剧，价格下降的环境，又必然约束进口增长。这样必然导致贸易顺差扩大，导致与主要贸易伙伴国家之间的贸易摩擦加剧。在此背景下，我国以数量扩张为主的贸易增长方式面临一系列压力，必然会向结构优化和质量、效益型方面转换，通过这些变化来提高出口竞争能力，缓解贸易摩擦。第二节大连市社会经济概况一、社会概况大连市地处欧亚大陆东岸，中国东北辽东半岛最南端，位于东经120度58分至123度31、北纬38度43分至40度10分之间，东濒黄海，西临渤海，南与山东半岛隔海相望，北依辽阔的东北平原。是东北、华北、华东以及世界各地的海上门户，是重要的港口、贸易、工业、旅游城市。全市总面积12574平方公里，其中老市区面积2415平方公里。现辖3个县级市(瓦房店市、普兰店市、庄河市)、1个县(长海县)和6个区(中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区、旅顺 口区、金州区)。另外，还有4个国家级对外开放先导区(开发区、保税区、高新技术产业园区、金石滩国家旅游度假区)。2004年末，全市年末常住人口601.5万人，年末户籍总人口为561.6万人。二、经济概况2005年全市实现地区生产总值2290亿元，比上年增长14.2％；完成全社会固定资产投资1110亿元，增长55％；完成地方财政一般预算收入151.4亿元，可比增长18.7％；实现社会消费品零售总额732亿元，增长13.5％；完成自营出口124.3亿美元，增长22.4％；实际利用外资30亿美元，增长36.4％；城市居民人均可支配收入11934元，农村居民人均纯收入5900元，分别增长15％和15.6％。“十五”期间，全市累计实现地区生产总值8526亿元，年均增长14.3％。完成地方财政一般预算收入573亿元，全社会固定资产投资3000多亿元，社会消费品零售总额2908亿元，分别比“九五”时期增长103.6％、140％和68.5％。完成外贸自营出口440亿美元，比“九五”时期增长87.8％；实际利用外资107.8亿美元，占改革开放以来总和的53.9％。港口吞吐量跨入亿吨大港行列。规模以上工业增加值比“九五”时期增长1.3倍。非公有制经济增加值超过全市经济总量的一半，为区市县创造了80％的财政收入。城乡建设取得重大成就，完成了引英入连供水工程、30万吨级原油码头、30万吨级矿石码头、火车站和机场改扩建、城市快轨交通等一批重大基础设施建设项目，城市功能明显提升，综合经济实力显著增强。科技、教育、文化、卫生、体育等各项社会事业全面进步。人民生活不断改善，“十五”期末，城市居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别是“九五”期末的1.7倍和1.6倍。第三节旅顺口区社会经济概况一、社会概况旅顺口区位于辽东半岛最南端,属大连市辖区。东临黄海、西濒渤海，南与山东半岛隔海相望，北依大连，距大连市区45公里。全区土地面积506平方公里，其中城区规划面积37平方公里，海岸线总长169公里，旅顺口区现有14个街道，1个经济开发区，共71个村委员会和24个社区委员会，区政府设在水 师营街道郭水西路1号。2005年，全区共有居民80277户，其中，城区36301户。自然气候宜人，属南温带海洋性与大陆性相结合的季风气候，夏无酷暑，冬无严寒，年温差和日温差小，年平均气温为摄氏零上100C。旅顺口区是国家级风景名胜区、国家级自然保护区、国家级森林公园。境内有举世闻名的天然不冻旅顺港，为京津海上门户和东北的天然屏障。新开辟的旅顺新港是沟通辽东半岛和山东半岛的"黄金水道"。二、经济概况2005年，是旅顺乘势前进、加快发展的一年。坚持以大项目建设为牵动，以优化产业结构和提高经济运行质量为重点，以壮大综合实力、增加人民收入为目的，认真落实振兴东北老工业基地发展战略和建设“大大连”规划纲要，团结拼搏，开拓创新，推进了国民经济和社会事业持续、快速、协调、健康发展。实现地区生产总值81亿元，比上年增长14.5%；固定资产投资40亿元，增长54.4%；财政收入3.7亿元，增长21.9%。工业经济高效运行。实现增加值36.4亿元，增长15.6%。工业园区的承载能力增强，旅顺经济开发区被列入大连市重点工业园区，xx三涧等工业园区的配套设施进一步完善；新上项目132个，总投资33.2亿元，大连重工起重集团重大装备制造基地一期等58个项目竣工投产，促进了企业集聚发展。积极扶强壮大骨干企业，规模企业达到157家，销售收入、增加值和利税分别增长19%、20%和13%；6家企业销售收入超亿元；4家企业进入全市百强民营企业行列；6个老工业基地改造项目按期投产。企业技术创新能力提高，开发新产品82种，完成技术改造86项。继续深化企业产权制度改革，对亚明汽配等4家企业进行改制，区属工业企业改制面达到99.9%。扩大开放范围工作进入实质性阶段，新港口岸对外开放前期工作就绪。招商引资势头强劲，经济发展环境继续优化，新引进内外资项目194个，渤海轴承、今冈船务等7个项目投资额分别超过1亿元和1000万美元，19家外资企业增资7700万美元，28家市属企业来我区投资发展；实际使用外资8300万美元、内资22亿元，分别增长16%(按可比口径增长70.1%)和29.4%。对外贸易持续增长，出口商品供货总值实现19.8亿元，增长16.5%。旅顺经济开发区发展速度加快，龙头作用日渐突出。 第四节xx街道社会经济概况xx街道下辖长岭子、黄家村、赵家村、李家村、曹家地村、刘钟村、周家村、大房身村8个行政村。2005年末全街道人口10394人，其中农业人口5483人。此外，鞍钢石灰石矿位于镇区西北，现有职工约1500人。改革开放以来，xx街道经济、社会等各方面得到了全面发展。2005年实现社会生产总值16.89亿元，其中工业121680万元，农业2248万元。财政收入1196万元。年人均收入7121元。xx街道农业和矿产资源丰富，交通十分便利，工业基础雄厚，是大连和旅顺发展精品农业和工业企业的重点区域。街道办事处把工业发展作为重中之重，加大对外开放力度，重点建设了“xx开发区工业园地”和“北路精品农业展示带”，取得了工农业的迅速发展。农业发展方面，始终坚持高起点、高科技、高效益的原则，采取政策引导，科技推动，加强农田水利建设，推广农业机械化，加快农业科研基地建设，调整种植结构等措施，推进了农业产业化的进程，达到了农业增效、农民增收的目的。工业方面，已初步形成冶金业、机电制造业、建筑业、交通运输业、食品等五大经济支柱，并出现了大连东方乐器有限公司，大连xx不锈钢有限公司，xx泵业公司等一批生产效益良好的工业企业。全镇现有中学一所，小学3所，医院1所，文化俱乐部1个。第五节xx经济开发区发展情况一、园区现状xx经济开发区是大连市政府于1992年12月28日正式批准成立的市级开发区，近期开发面积5.33平方公里，现已开发2.1平方公里。近年来，由于烟大火车轮渡、土羊高速公路工程、大连至旅顺铁路线改造工程及立交桥选未定，使小区开发及小区基础设施建设受到影响，随着四项工程选址及开工建设以及建设“大大连”，市政府决定把旅顺北路建设成工业产业带的初步实施，加速了xx经济开发区的开发速度2005年完成工业总产值150,000万元，比“九五”末75,000万元，增加了75,000万元，增长100％；实缴税金到2005年末实现3,200万元，比“九五”末1,500万元，增加1,700万元，增长113％。 二、xx经济开发区工业园区产业特点（一）食品工业xx镇因有储量丰富的优质水资源而闻名全市，虎涧泉牌矿泉水和娃哈哈饮用水两大著名品牌饮用水产于xx。刘、钟、大房身的水质优势及旅顺口区配套排污一根管的优势，为食品工业提供了得天独厚的有利条件。区域内汇聚了大连和协食品、大连华林食品、大连高昌食品、大连木易食品及盖世食品五个外资食品工业企业，总占地5.5万平方米，总投资达1亿多元，形成了一个自然的食品工业区，是今后发展食品工业的一大优势。食品工业到2005年末预计完成产值10,000万元，比“九五”末2,500万元，增加7,500万元，增长300％。（二）冶金工业xx镇铸造业历史悠久，产品出口日本、韩国及东南亚地区。近年又新增具有骨干性的无缝钢管生产企业和不锈钢板、不锈钢制品生产企业，这些主导项目突出了冶金工业特点。冶金铸造业到2005年实现产值26,700万元，比“九五”末12,000万元，增加14,700万元，增长122,5％。小区内部分企业情况如下表： 第四章园区发展的SWOT分析第一节园区发展的优势与劣势一、园区发展的优势（Strength）（一）区位优势大连市xx经济开发区地处旅顺口东北部，距旅顺口16公里，距大连市区28公里，距大连港32公里，距旅顺新港14公里，距民航周水子国际机场21公里。该区域气候独特，三面环海，属大陆性海洋气候，平均年降雨量600毫米，年平均气温11℃，是冬无严寒夏无酷署气候宜人的好地方。优越的地理位置和自然条件，是国内外客商投资的热点地区。（二）基础设施优势大连市xx经济开发区内有邮电局一处，程控电话可直通世界各地；6.6万伏变变电所可提供4万KVA电量，保证区域全部用电；区内综合日供水能力达4万吨；区内交通方便，道路四通八达，大连至旅顺铁路、大连至旅顺北路的一级公路分别由区内穿过，长岭子火车站就设在开发区中心。由东北至华东、华南的国家重点工程烟大火车轮渡、哈尔滨至旅顺高速公路，都经过xx经济开发区；金融、商业、饮服、教育、医疗、文化等公用设施分布在该区域。（三）产业基础优势xx经济开发区内除有合资、合作、独资企业，还有相当部分集体、民营、外地企业和个体经济，而这些企业大多数是具有一定规模的冶金、机械、加工、采矿、制造、交通运输和建筑等行业，外商可广泛利用搞合资、合作、独资、收买、租赁等方式经营。（四）资源优势xx经济开发区矿产资源储量丰富，主要以石灰石和硅石为主。含CaO成分50%，含MgO成分和Na2O成分分别小于0.04%、0.01%的石灰石储量可达一亿吨。含SiO2高达98%的优质硅石矿储量30亿立方米。由于xx经济开发区地处大连市近郊，同时也是水果、蔬菜、肉、蛋、奶、粮食生产基地。 （五）政策优势xx经济开发区是经市政府正式批准的，因此，该区享受开发区应享受的所有优惠政策，其优惠范围主要是产业优惠政策、所得税优惠政策、生产原材料进口优惠政策、出口商品优惠政策、个人所得税优惠政策、增值税优惠政策、营业税优惠政策及土地使用费优惠政策。xx经济开发区管委会还制定了土地使用标准，以黄金地段的质量，最低价格标准出让。二、园区发展的劣势（Weakness）（一）工业结构性矛盾比较突出xx经济开发区发展至今，虽然在一定程度上推动了区域经济快速发展，基础设施建设比较完善，但仍存在比较明显的缺陷：缺少规模大、科技含量高、附加值高的项目，这就使得开发区内现有项目对全区工业经济的牵动作用不明显，缺少名牌产品，整体经济效益有待于进一步提高。（二）经济总量小开发区内产业优势不突出，小而全的现象依然存在，市场占有率较低。三、优势、劣势比较结论从以上分析可知，xx经济开发区的优势比较明显，适于筹建工业园区，同时，开发区运行至今，也存在一定的问题，但这些劣势都可以通过有效措施予以化解。工业园区的成功建设，就是要解决开发区现存的经济结构问题。第二节园区面临的机遇与挑战一、园区面临的机遇（Opportunity）世界经济全球化，扩大了各国市场的对外开放、国际资本和国际产业向中国梯次转移。经济全球化与产业多元化是当今世界发展的趋势，随着经济的全球化，其影响也越来越深入到辽东半岛的腹地，随着招商引资力度的加大及项目区基础设施的改善，将有更多的外资企业落户旅顺，外来资金、技术的注入将有力的推动xx街道经济的发展，从而加快街道建设的步伐。大连市提出的“大大连”规划及东北亚航运中心的建设，为该项目的建设带 来了前所未有的发展机遇，其一，按照“老城区退二进三”的思路，将旅顺纳入大连市的主城区，并提出加大力度发展旅顺北路沿线工业，建设“工业长廊”，该工业园区位于旅顺北路两侧，具备了相当的地利条件，同时与水师营工业园区、三涧堡工业园区相近邻，有利于发挥工业集聚效应；其二，按照“企业向园区集中”的思路，主城区的老企业和新建的一些加工制造业都要向工业园区转移集中。这就更加有利于该工业园区的规划；其三旅顺口区着眼于长远发展，加大基础设施投资，不断改善投资环境，尤其在工业园区的硬件建设上加大了投入。区政府重点在旅顺经济开发区、xx镇工业园区、三涧堡镇工业园区加强水、电、路等基础设施的升级和完善，为招商引资提供基础保障。同时，通过电话、传真、网络等现代化通讯方式，积极向目标客户发送招商引资政策等相关资料，进行“非接触式”洽谈，保证对重点在谈项目的跟踪。党的十六大明确提出支持东北地区等老工业基地加快调整和改造，支持以资源开采为主的城市发展接续产业。这是党中央从全面建设小康社会着眼做出的重大战略决策。当前，加快东北等老工业基地振兴的条件具备。随着振兴东北老工业基地步伐加快和“大大连”建设目标的提出，使得大连市市区处延不断向外扩张，大连市域范围内的产业布局调整成为必然。旅顺口区将为大连市城市进一步向外延伸提供有效的发展空间，这些都为xx经济开发区的发展带来了机遇。尤其是烟大轮渡项目及土羊高速公路的建设，使xx经济开发区拥有了极佳的交通条件，将为园区的发展创造前所未有的有利条件。二、园区面临的挑战（Threat）（一）投资环境工业园区的投资环境是决定园区发展速度的关键。投资环境包括两个方面。一是投资硬环境；二是投资软环境。投资硬环境主要表现在投资区的基础设施建设情况，为投资者提供什么样的自然地理优势。这一方面是直观因素。投资软环境是工业小区为落户企业提供什么样的政策优惠，让投资人感到有明显的政策优势。园区现有投资环境缺乏明显优势，优惠政策投入有限，因此制约了小区的发展。同时，小区怎样利用上面的政策把园区的投资环境建设好，这也是制约小区发展重要因素。（二）激烈的竞争环境 随着大连周边地区的开发以及民营经济的发展，各地都在建设上努力扩大规模、提高档次。目前各地工业园区发展水平、产业比较相似，政策优惠条件也相差不大，激烈的竞争关系客观存在。（三）财政投入财政投入包括各级政府（含本级政府）对财政的投入。该项目资金投入不足，直接影响了园区的发展进度。第三节SWOT分析结论根据以上分析可得出结论，该园区目前面临乐观的发展机遇，自身优势明显，十分适于当前开发。项目单位应及时抓住当前这一有利时机，合理规划，利用工业园区来推动xx经济开发区进一步发展。 第五章园区的建设条件第一节项目选址场址现状xx经济开发区位于辽东半岛的南端，距大连35公里，距旅顺城区15公里，是旅顺口区与甘井子区接壤部。工业园区位于旅顺北路两侧，西与三涧堡镇毗邻，南与龙头镇接壤，东南为大连奶牛场地域。全区总面积32平方公里。第二节自然条件一、气候条件园区地处北半球中纬度地带，为大陆海洋型湿润气候。年平均气温为11.1℃，最热月为8月份。月平均气温为24℃，最冷月为1月，月平均气温为－4.8℃。年平均降雨量为484.8mm，年蒸发量为1,521.3mm，全年无霜期190天左右。全年以东南、西北风为主，平均风速为5.8米/秒，基本风压0.6KPa。最大冻土深度71厘米。这种四季分明、气候温和、夏无酷暑、冬无严寒的气候条件，是从事加工业及商贸活动的理想之地。二、地形地貌园区地势开阔，地形较平坦，呈东高西低缓坡，属山前冲洪积平原地貌单元。第三节工程水文地质条件园区内总体地质条件较为稳定，无重大不良地质现象。参照园区内企业《大 连锦东服装厂厂房综合办公楼岩土工程勘察报告》（辽宁有色勘察研究院大连分院[1-20008052]），局部分析如下：一、地层根据地质勘探资料，地层由上至下划分为：1、杂填土灰黑色、松散，主要由碎石、角砾及粘性土组成，层厚0.40～0.5m，分布不连续。2、粘土混碎石黄褐色、硬塑，含15-25%碎石及角砾，碎石角砾成分主要为石英岩，呈次棱角状。层厚0.40～1.0m，分布较连续。3、碎石黄褐色，密实，主要由块石、碎石、角砾组成，块石含量10-25%，粒径200-300mm，碎石含量50-60%，粒径50-150mm，块石、碎石成分主要为石英岩，呈次棱角状，角砾及粘性土充填，层厚1.2～7.20m，分布连续。4、强风化板岩黄色-黄绿色，浅灰色，泥质结构，薄层状构造，岩心呈碎块状及片状手捏易碎呈土状，层厚2.6米。二、地震烈度本区地震基本烈度为七度。三、工程地质结论勘察场地属山前冲洪积平原地貌单元，据钻探资料显示，地层由上至下分为：杂填土、粘土混碎石、碎石、强风化板岩。适宜建筑工程，属建筑抗震有利地段。1、杂填土结构松散，欠固结，应挖出。2、粘土混碎石呈硬塑状态，厚度较薄，不宜做持力层。3、碎石呈密实状态，连续分布，工程性能较好，地基承载力标准值fk＝350KPa，宜做持力层。 4、强风化板岩分布连续，工程性能较好，基岩面向南倾斜，坡角50-100，地基承载力标准值fk＝350KPa，宜做持力层。四、水文地质地下水多为岩石裂隙水，补给主要来源于大气降水、地表水及灌溉水的垂直入渗和丘陵区的侧向过流。第四节交通条件xx街道东距大连机场19公里。xx街道地处大连至旅顺铁路沿线，在街道中心区北部设有三级站（长岭子站），国家重点建设工程大连至烟台火车轮渡线大连段已建设完毕，铁路从长岭子站接轨至羊头洼新港。大连至旅顺北路公路穿经中心西北部。旅顺口区交通线路规划中的一级公路盐信路，自盐场经龙头至xx信台子，是旅顺口区东部南北向干线公路，为大连至旅顺北、中、南三条公路之间的联系公路。国家重点工程土羊高速公路已经开工并在xx留有出入口。 第六章园区发展战略和总体规划第一节园区规划指导思想xx街道自然地理条件优越。土地资源丰富。城镇经济发达，原有工业小区在旅顺北部工业带中占有重要地位。城镇基础设施较好。规划工业园区将有力的促进对外招商引资，对内搞活开放，为xx街道经济的飞跃提供可靠的物资基础。1、工业园区的核心是创新，包括知识创新和技术创新。创新的源泉就在于四点：知识密集，环境宽松，政策优越，设施完善。2、优越的地理位置，是发展新兴产业的理想之地。3、便利的交通使xx街道区位和交通优势明显，具有良好的经济发展条件。4、良好的基础设施，包括交通基础设施和信息基础设施，这是工业园区持续高速发展的必要条件。5、优美的风景，宜人的自然环境不仅能提供高质量的工作环境，更能激发人的创造精神，是发展旅游工业和农业的重点区域。第二节园区发展目标一、总体目标以高新技术为起点、高标准地规划建设好xx工业园区，体现出人与自然、环境的和谐统一，体现出知识经济的特征，使xx工业园区建设实现各项功能定位，促进xx镇经济快速发展。二、产业定位1、利用本镇刘、钟钟村、大房身村优质水资源及便利的污水排放（旅顺口区北大河污水一根管）工程近期建设好1平方公里食品工业区；2、发挥本镇传统冶金铸造业优势，把xx老工业区建设成具有一定规模(1.8平方公里)冶金铸造基地；3、利用旅顺北路沿线黄金地段，建设高新技术及规模型企业园区。三、具体建设目标 “十一五”期间新增企业100家，其中外资企业10家，实际使用外资2,000万美元，比“十五”期间1,800万美元增加200万美元，增长11％，原有外资企业增资1,000万美元，合计使用外资3,000万美元，比“十五”期间2,260万美元增加了740万美元，增长32.7％；新成立内资企业90家，其中招商引资企业60家，本镇新成立民营企业30家，完成实际使用内资56,000万元，比“十五”期间30,790万元增加19,210万元，增长62.4%。通过招商引资新增固定资产投资50,000万元，比“十五”期间10,000万元，增加40,000万元，增长400％；其中外资固定资产投资新增（人民币）14,000万元，内资新增固定资产36,000万元。出口创汇达到40,000万元，比“十五”末20,000万元增加20,000万元，增长100％。第三节园区规划原则建设工业园区，拉动市域经济发展，是一项综合性工程，是一项长期的任务，不可能一蹴而就。园区规划应本着尊重规律、脚踏实地、统筹规划、分步实施的原则，为入区的企业发展壮大创造良好的政策和服务环境。一、坚持统筹安排、合理布局的原则规划是工业园区建设的龙头，规划应该充分考虑园区长远发展的可行性，由于xx经济开发区在初期规划上考虑有所欠缺，造成开发区当前发展出现问题，需要重新进行规划。因此该工业园区的规划应吸取先前的经验教训，充分考虑统筹安排，合理布局，充分考虑超前和可持续性发展，使之既能适应企业近期的基本要求，又考虑到企业长期可持续发展；既能适应园区短期的发展要求，又考虑到园区的长期发展。二、坚持经济效益与社会效益相统一的原则工业园区规划要将配套建设摆在重要位置，使园区内企业能够充分利用配套设施进行生产经营，充分利用产业链的发展特点，同时也可以因此吸引企业入驻，发挥优势效应，尽最大程度发挥经济效益和社会效益。三、坚持与小城镇规划相结合的原则工业园区规划还要与旅顺口小城镇规划相结合，纳入旅顺口区乃至大连市的总体规划，使其成为城镇总体规划的一个重要组成部分。规划不能只局限于土地 方面，还要包括经济和社会发展规划，并辅之以相应的政策措施。要在总体规划的统一指导下，制定园区的专项建设规划。四、坚持市场导向的原则要突出市场导向，形成主导产业和地方特色。xx经济开发区的铸造业、食品加工业等产业发展态势一直很好，前景乐观，可以形成主导产业，同时还要积极培育地方特色，提高工业园区的竞争优势。第四节园区总体规划一、规划依据1、《旅顺口区城市总体规划》2、中华人民共和国《城市规划法》3、《城市规划编制办法细则》4、《旅顺口区xx镇总体规划》二、规划布局在规划设计过程中，充分考虑超前和可持续性发展，使之既能适应企业近期的基本要求，又考虑到企业长期可持续发展；既有利于个别企业空间的调整和变化，又有利于园区内整体风格和产业布局的均衡。规划结构涵盖了工业园区的主题功能内容，以人的活动为中心相互配合、相互协调。在设计过程中综合了自然环境特征、地区经济发展战略、外围交通组织关系以及分期发展计划、金融投资导向，最终确定工业园区规划结构为“四区一带一中心”。布局如下：（一）原有工业区原有工业区是整个园区发展的基础，在合理调整的前提下，扩大园区规模，以便适应工业现代化的发展，逐步形成以高新技术为中心的现代化工业区。（二）规划工业区规划工业区由普通工业区和高新技术园区组成。该区是工业园区的主要内容，以园区的未来发展为重点，主要分布在旅顺北路两侧。园区内部按照产业性质适当划分内部的产业分区，配合大规模的开放空间设计，并注意厂房的形象设计，以创造优良的生产环境。（三）综合服务区 该区由管理服务区和基础设施服务区组成。商务中心、会务中心、物业管理中心等，是园区的管理和服务中心。而基础设施服务区为园区提供了供热设施、供水设施、电力设施等基础设施服务。（四）仓储区仓储区布置在铁路站场附近，充分利用铁路资源，为整个园区提供仓储服务。（五）一带——景观绿化带在园区中心到旅顺北路布置一条绿化带，以植物栽种为主，通过丰富的植物组合配置以及铺砌、小品等景观设施，为园区创造一个良好的绿化氛围。同时为园区树立一个良好的形象，起到了视觉引导作用。（六）一中心——道路中心广场、集中公共绿地此交通广场设在几条园区主干路交叉口处，其为景观绿带的终点，可设置园区标志性雕塑。集中公共绿地形成园区的景观节点。二、规划用地1、规划用地大连市xx经济开发区工业园区位于旅顺北路两侧，西与三涧堡工业园区相接壤，通过大连北路与旅顺城区和大连市区相呼应，交通便利，区位优越，是发展新兴产业的理想之地。工业区近期规划5.33平方公里，其中食品工业区1平方公里。中长期规划工业用地12.7平方公里，其中食品工业区用地2.7平方公里（含东部地区）。为实现资源科学配置、基础设施合理利用、园区功能分区明确，规划将园区用地分为加工区用地、园区商管用地、公用设施用地、绿化用地、道路用地。用地平衡详见下表：用地平衡表序号名称单位数量比例%1总用地ha533.781002工业用地现状ha37.587.0规划ha350.4465.73仓储用地ha23.684.44管理、公共设施用地ha20.183.85道路广场用地ha49.609.36公共绿地ha52.309.8 其中中心工业区用地平衡见下表：用地平衡表项目单位数值比例（%）规划总用地Hm2421.86100工业用地Hm2321.6776.3其中现状工业用地Hm246.2611.0二类工业用地Hm278.6218.6三类工业用地Hm2196.7946.7办公管理用地Hm22.460.6道路广场用地Hm247.7111.3绿化用地Hm26.431.5市政设施用地Hm22.230.5仓储用地Hm214.873.5对外交通用地Hm226.496.3总建筑面积Hm22537860100其中办公管理建筑m2172200.7现状工业建筑m227756010.9二类工业建筑m255264021.8三类工业建筑m2157520062.1市政设施建筑m2111500.4仓储建筑m21040904.1建筑密度%31.2绿地率%19.2容积率0.62、主要技术经济指标工业园区用地控制的技术经济指标情况见下表：A地块控制指标一览表地块编号用地代码用地性质用地面积（Hm2）容积率建筑面积（m2）绿地率（%）建筑密度（%）高度控制（m）备注A-1M2二类工业用地1.500.812000253510A-2M2二类工业用地10.600.88480253510 A-3M2二类工业用地3.130.825040253510A-4M2二类工业用地2.380.614280253010现状工业A-5M2二类工业用地2.910.617460253010现状工业A-6G防护绿地0.58A-7M2二类工业用地4.070.624420253010现状工业A-8M2二类工业用地7.560.645360253010现状工业A-9M2二类工业用地3.260.826080253510A-10G防护绿地0.38A-11M2二类工业用地5.490.843920253510A-12G防护绿地0.38A-13G公共绿地2.29A-14G防护绿地0.31A-15M2二类工业用地5.440.843520253510A-16G防护绿地0.35A-17M2二类工业用地6.940.855520253510A-18G防护绿地0.20A-19M2二类工业用地7.570.860530253510A-20G防护绿地0.30A-21M2二类工业用地10.110.880880253510A-22G防护绿地0.43A-23M2二类工业用地12.140.897120253510A-24M2二类工业用地12.440.899520253510小计100.74654160B地块控制指标一览表地块编号用地代码用地性质用地面积（Hm2）容积率建筑面积（m2）绿地率（%）建筑密度（%）高度控制（m）备注B-1U14供热用地1.560.57800253010集中供热B-2M3三类工业用地9.620.876960253510B-3M3三类工业用地14.440.8115520253510B-4G防护绿地0.35B-5G防护绿地0.34 B-6W仓储用地14.870.7104090253510B-7M3三类工业用地11.750.894000303510B-8M3三类工业用地10.310.882480253510B-9C12行政办公用地2.460.717220302515管理办公B-10G防护绿地0.27B-11G防护绿地0.27B-12M3三类工业用地18.240.8145920253510B-13M3三类工业用地17.090.8136720253510B-14M3三类工业用地6.080.645360253010现状工业B-15M3三类工业用地6.420.851360253510B-16M3三类工业用地3.950.623700253010现状工业B-17M3三类工业用地9.480.875840253510B-18M3三类工业用地19.310.6115860253010现状工业B-19M3三类工业用地15.770.8126160303510B-20M3三类工业用地12.010.896080253510B-21M3三类工业用地11.930.895440253510B-22M3三类工业用地14.680.8117440303510B-23M3三类工业用地4.000.624000253010现状工业B-24M3三类工业用地5.080.840640253510B-25U12供电用地0.670.53350252510变电站B-26M3三类工业用地5.640.845120253510B-27M3三类工业用地6.740.853920253510B-28M3三类工业用地7.200.857600253510B-29M3三类工业用地3.660.829280303510B-30M3三类工业用地5.910.847280253510B-31M3三类工业用地6.820.854560253510小计246.921883700食品工业区地块控制指标一览表地块编号用地代码用地性质用地面积（Hm2）容积率建筑面积（m2）绿地率（%）建筑密度（%）高度控制（m）备注A-1M2二类工业用地2.580.512900252510现状工业用地A-2M2二类工业用地3.380.620280253010现状工业用地A-3C12管理办公用地1.090.55450353012A-4M2二类工业用地4.470.626820303010A-5M2二类工业用地3.850.623100303010 A-6M2二类工业用地3.550.621300303010A-7M2二类工业用地3.870.623220303010A-8U14供热用地0.600.31800303012集中供热站A-9U41污水处理用地0.500.3150030308污水处理站A-10M2二类工业用地1.370.68220303010A-11M1一类工业用地1.900.611400303010A-12M2二类工业用地4.470.626820303010A-13M2二类工业用地3.850.623100303010A-14M2二类工业用地3.550.621300303010A-15M2二类工业用地3.480.620880303010合计42.51248090B-1E21其他用地2.27现状温室大棚B-2E21其他用地3.63现状温室大棚B-3M2二类工业用地3.770.622620303010B-4M2二类工业用地1.980.611880303010B-5U12供电用地0.150.460030308变电所B-6M2二类工业用地4.240.625440353510B-7M2二类工业用地3.610.621660303010B-8M1一类工业用地3.900.623400253010现状工业用地B-9M2二类工业用地4.210.625260303010B-10M2二类工业用地3.330.619980303010B-11M2二类工业用地3.570.621420253010现状工业用地B-12M2二类工业用地3.410.620460303010B-13M2二类工业用地3.560.621360303010B-14M2二类工业用地3.120.618720303010B-15M2二类工业用地1.370.68220253010现状工业用地B-16M2二类工业用地0.660.63960253010现状工业用地合计46.78244980CG22防护绿地4.32A-A道路两侧防护绿地合计4.32 第七章基础设施建设内容第一节基础设施建设现状“十五”期间，xx镇在工业园区的基础设施建设方面投入实现新的突破，园区基础设施投资注重了水、电、路的建设和通讯、电、网络改造，在此期间共完成固定资产投资10,000万元，比“九五”末3,700万元增加了6,300万元，增长170.3％，“十五”期间在工业生产生活用水方面是基础设施建设重头戏，基本完成引碧一根管工程建设和机井设施、动力及管网配套，全镇共完成水利工程的电力配套870千瓦时，完成水塔及储水设施2600吨，完成管网设施5600米。第二节基础设施建设内容该园区基础设施建设采用总体规划与分期建设相结合原则，根据总体规划和《大连市xx经济开发区工业园区控制性详细规划》，基础设施采用分阶段施工建设方式，实行滚动开发并逐步完善，并为园区的今后发展留有余地。本期工程基础设施建设具体内容如下：一、道路工程工业园区路网采用方格网道路骨架。园区内道路在满足未来发展的前提下，尽量减少道路占用面积。新建北路至土羊高速路引线总长2.2公里；食品工业园区路，结合盐信路规划，建设3公里食品工业区路段；建设好西路、曹洪路。新建立交桥一座，选址在长岭子火车站东侧，该项工程与土羊高速公路出入口引线结合施工建设。园区道路分为四级路，园区主干路红线宽度30米，建筑退红线8米，园区次干路红线宽24米，建筑退红线6米，园区路红线宽18米，建筑退红线4米，园区支路红线宽14米，建筑退红线3米。四级道路形成四通八达的道路系统。二、供水工程根据旅顺口区建设总体安排，xx开发区供水水源将由旅顺口区统一进行安 排。根据园区地形情况，铁路以北、以南各设枝状管网，分别进行连接成为环状管网，以便更好的保证供水，并在园区东及南部，设管径较大的支管，以便考虑今后的供水创造预留条件。本期工程接通碧流河一根管，保证全镇及工业区饮用水，全长21公里，采用DN500供水管。建1000吨水塔及配套设施，解决老工业区生产用水。供水管线按道路一侧铺设，与污水管道分开，以免污染水源。三、排水工程排水管线采用雨、污分流制。根据园区地势东部稍高、西部略低的特点，建污水排放管道20公里，把北路工业区、东部老工业区及镇中心居住区污水集中排放处理。考虑雨水、污水的特征，采用合理的管道坡度，以尽可能经济地施工，根据区内道路网布置，设置管道和检查井，共铺设污水管线15公里，铺设雨水管道15公里。四、电力工程对原有变电站进行扩容。在园区西北部现已建有6.6万伏的变电所，可提供4万KVA的用电负荷，本次工程将供电能力提高到8万KVA。保证园区未来5年的用电需要。高压进线采用架空形式，预留40m宽高压走廊。工业园区内10KV线路规划均为电缆埋地敷设。线路走向原则上沿道路东侧或南侧敷设。低压线路采用架空方式，沿道路东侧或南侧敷设。按30米间距埋设电线杆。园区以KV中压配电网以及380/220低压配电网形成完整的供配电网络。本期工程供敷设供电线路15公里。五、通讯工程大连市目前公共网部分国内长途电话可向771个主要城市用户直拨通话，国际长途可向204个国家和地区用户直拨通话。大连市xx经济开发区程控电话容量完全能够满足园区的需求。无线通讯信号能够覆盖园区所在地。为加速园区信息沟通，新增通讯线路5.2公里，实现园区通讯与路网同行。架设光缆11公里，保证园区有线电视进厂。六、供热工程 建30吨中心供热厂一座，铺设管路3公里，解决中心区供暖。七、商务配套商业一条街建设，共长1公里，建设面积40万平方米，满足园区商务生活需要。八、绿化工程规划通过点、线、面相结合的绿化系统，创造出了一个田园式的现代化工业园区。1、绿化系统中的“点”以道路广场和集中公共绿地为主，形成景观节点。2、绿化系统中的“线”的要素为北路绿化带、铁路防护带和林荫路构成的联系镇区和园区各绿化中心的绿色通廊。3、绿化系统中的“面”的要素是指工业区内部的各项绿化，并与周围的大面积山体和果园农田相结合形成城乡一体的田园风光。本期绿化工程包括：新修道路两侧的绿化、广场及公共绿地内集中绿化，绿化面积达130万平方米。本次绿化工程主要是栽种各种绿化树，如银杏、雪松、蜀松、小叶黄杨、大叶黄杨等，同时栽种各种灌木，植树数量约2万株，并购置绿化车、水泵等设备。九、场地平整园区地势比较开阔，总体比较平坦。东有的区域低洼不平需要回填，进行场地平整。原有残矿需要进行回填，总计土石方120万立方米。 第八章环境保护第一节环境影响评价依据大连市xx经济开发区工业园区环境影响评价及监管依据以下标准：◆《中华人民共和国环境空气质量标准》（GB3095—1996）◆《中华人民共和国城市区域环境噪声标准》（GB3096—93）；◆《中华人民共和国大气污染物综合排放标准》（GB16297-1996）；◆《中华人民共和国工业企业厂界噪声标准》（GB12348-90）；◆《中华人民共和国锅炉大气污染物排放标准》；◆《中华人民共和国污水综合排放标准》（GB8978-96）；第二节项目所在地环境现状项目所在地地势东高西低，属于丘陵地带。气候类型为大陆海洋性湿润气候。项目场址现是农田和果园，厂区周围植被也以农田为主，主要作物为玉米。一、项目所在地空气环境质量旅顺环境监测站对拟建项目周围空气环境的监测结果表明，项目所在地的污染因子的日均值均未超标。二、项目所在地声环境质量通过旅顺环境监测站对拟建项目周围空气环境的监测结果可以看出，该区域各点位各时段噪声值均低于GB3096-93中的2类标准，声环境质量良好。三、项目所在地水环境现状通过对项目所在地的机井的抽样监测，该地区地下水质量良好，适于生产与生活用水。第三节影响环境因素分析项目建设过程中所产生的环境污染因素主要有噪声、废水和地面扬尘，生产运营过程中易产生的环境污染因素主要有噪声、废气和固体废弃物。 一、噪声建筑施工基础施工阶段主要机械设备有：空压机、搅拌机、风镐、混凝土捣震器以及打桩机等，多属高噪声设备。噪声特点是持续时间长、强度高；而本项目施工地点距居民区相对较远，故对居民影响较小。但位于公路两侧，要采取一些降噪措施。选择低噪声设备；对高噪声设备，可采用局部吸声、隔声降噪技术。避免对周围环境造成严重影响。降噪目标为昼间不大于70dBA，夜间不大于55dBA。二、地面扬尘项目在施工拆迁、地下挖掘及施工建设期间，不可避免地会产生一些扬尘，这些扬尘尽管是短期行为，但也会对附近区域环境带来不利影响，所以在施工期间要采取积极有效的措施尽量减轻扬尘的产生，最大限度地防止扬尘扩散。首先，施工场地上房屋建筑要实行封闭式施工；土堆、料堆要有遮盖。同时，建筑垃圾的堆放不准超出场地围档范围，施工场地内不准堆放生活垃圾。装卸渣土严禁凌空抛散。由于建设地址位于旅顺北路两侧，所以，在道路边施工的工地必须实行封闭施工，严禁在车行道上堆放施工弃土，要采用洒水、遮盖物或喷洒覆盖剂等措施防治扬尘。拆迁工地要随拆随撒水，拆迁后要立即进行简易绿化。建筑材料运输过程中进行遮盖，防止撒漏，尽可能减少运输中产生的扬尘。大风天气禁止进行可能造成扬尘污染的露天作业或施工。三、废气园区引进的工业项目要完全符合《建设项目环境保护管理条例》标准，工业废气排放远低于国家《大气污染物综合排放标准》中的要求。园区限制引进消耗水、煤和其它燃料大的生产企业，大多数是机械、电子、金属加工、包装等行业，产生废气初步预测可符合环保排放标准，个别喷漆、酸洗废气、有机废气、碳黑粉尘等可能会存在，但限于分散个别场所，规模较小。废气方面较大的污染源来自锅炉燃煤时产生污染。四、固体废弃物园区内企业产生的固体废弃物可能具有一定危害性，绝不允许随意丢弃，要集中回收后，送相关厂家再回收利用。生活垃圾和锅炉灰渣定点收集、定时排至 旅顺垃圾排放场进行处理。工业垃圾设置专人收集分类管理，有回收价值的垃圾可以直接由废品收购站收购。主要污染物排放量统计单位：t/a污染源污染因子现状排放量达规模排放量废气烟尘23.69111.5SO232.96336.6NO230.9175.8粉尘60.13苯系物0.42生活污水废水量16217650000生产废水废水量--164000生活垃圾162.54032第四节环境保护措施一、大气污染控制措施实行整个区域的大气污染物排放总量控制根据国内外的实践经验，若要实现大气环境质量的规划目标，对整个区域必须实行排污的总量控制，将整个区域的大气污染物排放量控制在一定限度内，按总量控制优化分配方案执行。对工业园区实行集中供热，不得任意设置锅炉烟囱，整个区域由一个热电厂供热，实现污染物集中控制。燃料产生的大气污染物排放量占整个区域大气污染物总排放量的很大部分，因此必须对燃料进行控制。工业园区使用的工业燃料尽可能使用低含硫量的燃油或煤气；含硫量控制在2%以下。二、噪声污染控制措施根据社会经济功能的区别，将工业园区划分为若干噪声控制小区，严格控制工业噪声源、建筑噪声和交通噪声，建立噪声达标小区。增加绿化面积，设置绿化林带，隔音噪声的影响。三、垃圾处理控制措施根据工业园区内垃圾的不同类别，将垃圾处理环节细化： 1、无害的工业垃圾这一类垃圾要在不同的容器内分类和收集，以便再循环。再循环的垃圾，在现有的循环基础上处理；无害的工业垃圾，由每个企业负责收集，放在塑料袋存放在每座大楼低层的特定房间的特定集装箱内。2、有害的工业垃圾（有毒垃圾）有毒垃圾要单独收集，第一步要减少在生产阶段产生的体积，有毒垃圾在运输以前要放在桶内或容器内，由统一的垃圾运输车将这些固体垃圾运到指定的垃圾堆放场所。3、对引进项目的要求应多引进生产工艺先进的项目，即在生产过程中原料流失率低、生产过程泄漏少、产品得率高的项目，建议引进加工型化工项目和其它一些污染少、易治理的项目；如工艺先进、污染少的工程塑料合金、医药产品中的复方制剂、涂料、胶粘剂等；避免制革、造纸、电镀、印染、染料生产和其它一些污染重、难治理的化工合成类项日，如纸浆、印花浆、医药原药及其中间体的生产等。4、污水处理园区内企业产生的污水、生活污水、工厂中排放的非重金属污水，经专门的污水管道排放至园区内的污水厂进行处理。含重金属污水以及含油量较大的污水或污水中污染物有回收价值的均在企业内进行一次处理，再排入污水处理厂。污水处理厂周围设防护绿带。污水排放应符合国家《污水综合排放标准》，污水处理后用于农田灌溉，应符合《农田灌溉水质标准》。四、绿化措施园区内35%的用地被各种花草树木所覆盖，带形的公共绿地形成了园区的景观轴线。以达到美化环境、保护环境的目的，同时体现现代化工业园区的高标准。第五节环境保护评价本次环评从区域开发的社会、经济和环境影响等诸多方面对园区的现状和规划进行了分析评价，结论如下：从目前的环境质量现状看，区域的整体空气质量、声环境质量和地下水水质质量良好。 对产业园区主要开发行为的环境影响预测结果表明，区域开发过程中的施工行为属于短期行为，在落实报告书提出的各项环保措施的前提下，不会对周围环境造成破坏性的影响；园区建成投入营运后，在认真贯彻产业控制，严格执行入园企业“达标排放”的前提下，区域的环境质量能够满足功能区划的要求。综上所述，园区在采取本报告中提出的相关环保措施并确保达到预期治理效果的前提下，加强对区域内入驻企业的环境管理，从环保角度考虑，区域的开发建设是可行的。 第九章劳动安全卫生与消防第一节劳动安全卫生一、危害因素园区产生的危害物主要来源于工业项目通过燃煤、燃油所产生的废气以及废旧电子产品产生的有害物质；易造成重污染的大型设施排放的危害物。二、危害程度园区产生的危害物对工业生产及人民生活都会带来很大的不利影响，必须有完善的防护措施及严格的处理办法。以最大限度减少项目运行对正常生产与生活造成的危害性。三、安全设施应当根据易燃、易爆危险物品的种类、性能，设置相应的通风、防火、防爆、监测、报警、防潮、避雷、防静电、隔离操作等安全设施。化学危险物品的生产装置，应当密闭，并设有必要的防爆、泄压设施。四、生产安全措施园区水产经营过程中应根据该园区建设的特点，拟考虑采用以下安全保卫措施：1、园区内的厂区、车间内部道路保持平坦、畅通，夜间照明有足够亮度；2、成立园区安全保卫队伍，定时巡查；3、工人上岗前进行安全培训，增强自我保护意识，在生产过程中，严格执行有关规章制度。第二节消防设施xx街道内有消防站一座，占地0.8公顷左右。消防用水从供水管道取水，沿干道每隔120米处有一处消火栓。镇内有完善的火灾报警和消防通讯指挥系统，消防站配备监视和通讯报警设备。根据诸多消防技术规范的要求，园区内设变电所，以满足园区消防用电要求。 第十章组织机构与人力资源配置第一节组织机构一、园区组织机构为了保证xx经济开发区工业园区前期建设和后期运营的顺利进行，成立“xx经济开发区工业园区管理委员会”,管委会主任由xx镇政府任命，副主任由管委会主任任命，负责园区开发建设工作。同时成立园区开发建设投资公司，负责园区的日常管理和经营工作，下设工程开发部、招商部、信息中心、综合管理部、企业管理部和财务部。xx经济开发区工业园区组织机构见下图。招商部信息中心综合管理部企业管理部财务部工程开发部工业园区开发建设投资公司长城经济开发区工业园区管理委员会组织结构图 二、各部门职能1、工程开发部工程开发部下设土建工程组、给排水工程组、电气工程组、供暖工程组，在园区基础设施建设阶段负责区内水、电、路网、供热等基础设施方案论证、工程建设管理及检查验收等工作；园区建成后,负责园区内的已建成基础设施的维护和管理。2、招商部负责整个园区的对外招商引资工作，定期组织参加各种招商说明会，介绍园区的招商政策等，包括项目立项、登记、审批与各有关部门的协调及政策咨询等各项工作。3、信息中心根据园区内的企业生产产品情况，收集这些产品的供需信息，建立供求企业信息平台，定期在园区内召开供求信息发布会及园区对外宣传工作，为企业和管委会提供信息服务。4、综合管理部处理管委会日常业务，协调管委会与政府有关部门的工作，负责管委会的人事档案管理、后勤保障等。5、企业管理部负责为入驻园区的企业提供水、电、热等基础设施协调服务工作和物业管理服务工作。6、财务部定期完成各种财务报表，组织园区内入驻的企业财务部门了解政府有关会计、财务、税收等方面信息，完成工资、奖金、福利发放等日常工作。第二节人力资源配置一、人员配置根据xx经济开发区工业园区各部门的职能要求，管委会人员配置如下：1、主任1人。2、副主任2人。 3、工程开发部：3人。4、招商部：2人。5、信息中心主任：2人。6、综合管理部：3人。7、企业管理部：3人。8、财务部：2人。共计18人，部分工作人员可从社会公开招聘。 第十一章项目实施进度一、建设工期大连市xx经济开发区工业园区总规划面积5.33平方公里。为了适应园区的发展，需要进一步完善基础设施建设。工业区近期规划5.33平方公里，其中食品工业区1平方公里。中长期规划工业用地12.7平方公里，其中食品工业区用地2.7平方公里（含东部地区）。本期工程基础设施建成后，辐射面积达5.33平方公里，建设工期为5年，即从2006年3月～2010年12月。二、项目实施进度工程项目实施进度安排如下：2006年1月～2006年5月：工程总体规划，基础设施建设方案论证；2006年6月～2007年10月：工程基础设施建设，包括场地平整、园区主干道、次干道的铺设，建造铁路立交桥；2006年9月～2007年9月；碧流河饮水工程及污水排放管道工程施工；2006年10月～2008年1月；建造水塔等，给水、排水管网埋设；2007年3月～2008年6月；残矿回填；2007年12月～2009年4月；供电管线的架设，通讯电缆敷设等工程；2008年6月～2009年8月；供热工程施工；2009年2月～2010年6月：变电所扩容；2008年2月～2010年11月：本期工程园区绿化，2010年12月：工程竣工验收。 三、项目实施进度表（甘特图）大连市xx经济开发区工业园区基础设施开发进度计划安排见下表。项目实施进度表时间工程内容2006年2007年2008年2009年2010年12341234123412341234前期规划场地平整、道路引水及污水水塔及管网残矿回填供电、通讯线路供热工程变电所扩容绿化竣工 第十二章投资估算及资金筹措第一节投资估算一、投资估算说明大连市xx经济开发区工业园区近期规划占地面积5.33平方公里，园区基础设施项目建成后，将达到“七通一平”标准。项目总投资估算包括道路工程费、上下水管网工程费、电力工程费、绿化工程费、供热工程费、通讯工程费、有线电视工程费、场地平整以及其它工程费用等。为简化计算，基础设施中的给水、排水、电力、通讯等工程，均将管道、电缆及设备等购置、安装和土建等费用合并估算。该项目投资估算不含水、污水排放等项公用工程所需增容费，其费用按谁使用谁负担的原则，在用户使用时，由用户自行负责缴纳。二、投资估算大连市xx经济开发区工业园区基础设施投入总资金估算包括建设投资静态部分和建设投资动态部分，其中建设投资静态部分由建筑工程费、工程建设其他费用基本预备费组成；建设投资动态部分由涨价预备费和建设期利息组成。经估算项目投入总资金为3.64亿元，详见附表1。（一）建设投资静态部分1、建筑工程费建筑工程费估算采用单位建筑工程投资估算法，即以单位建筑工程量投资乘以建筑工程总量计算，经估算需30,608万元，详见附表1-1。2、工程建设其他费用工程建设其他费用包括征地及补偿费、建设单位管理费、勘察设计费、监理费和工程质量监督费等，估算需2,113万元，详见附表1-2。3、基本预备费基本预备费按建筑工程费和工程建设其他费用之和的3%估算，需981万元。以上建设投资静态部分合计为33,703万元。（二）建设投资动态部分 1、涨价预备费根据国家计委1999年1340号文件(计投资《国家计委关于加强对基本建设大中型项目概算中“涨价预备费”管理有关问题的通知》)，由于近年来我国物价趋于平稳，在编制基本建设大中型项目初步设计概算中，投资价格指数按零计算，可不考虑涨价预备费，因此该项目在预备费估算中，只估算了基本预备费。2、建设期利息该项目拟申请银行贷款1.5亿元，分五年投入，每年投入3,000万元，贷款年利率6.64%，则建设期利息为2,697万元。以上建设投资动态部分合计为2,697万元。（三）项目投入总资金项目投入总资金＝建设投资静态部分+建设投资动态部分＝33,703万元+2,697万元＝36,400万元第二节投资使用计划与资金筹措一、投资使用计划该项目总投资3.64亿元，投资使用计划将按照长远规划、滚动发展、市场运作、多元投资的原则，投资主要用于供电工程、供水工程、道路工程等基础设施建设。项目资金在建设期内按照工程进度均匀投入。二、资金筹措该项目总投资3.64亿元，资金筹措拟采取自筹资金和市财政扶持资金以及银行贷款解决，申请市财政扶持资金1亿元，银行贷款1.5亿元，其余资金自筹解决。自筹资金可利用土地转让收入、企业投资及其他社会投资等筹集方式解决，资金筹措计划见下表。 资金筹措计划表单位：万元序号项目2006年2007年2008年2009年2010年合计1总投资68407046726575007749364001.1建设投资67416741674167416741337031.2建设期利息100305525759100926972资金筹措68407046726575007749364002.1自筹资金18402046226525002749114002.2市财政扶持资金20002000200020002000100002.3银行贷款3000300030003000300015000 第十三章财务评价第一节财务评价基础数据与参数选取一、计算期该项目属于基础设施项目开发，建设期为5年，开发完成后有一定的经营时间，为简化计算，经营期设定为8年，则项目的计算期为13年。二、财务基准收益率的确定该项目的基准收益率设定为8%。第二节经营收入估算一、入驻企业数量估算入驻的企业占地面积不尽相同，根据已入驻企业情况分析，一般企业的平均占地面积在2万平方米左右；本期开发后，可出入土地面积为1平方公里，大约可入驻企业50家左右。在建设期内，预计2007年入驻10家企业，2008年估算再入驻企业10家，2009年估算入驻企业10家，2010年入驻企业10家，在项目的运营期内，到2011年底，入驻企业达到50家，预计每年的达产企业数量为入驻企业的60％，到2012年入驻企业全部达产。详见下表。园区入驻企业数量估算年度数量及规模2007年2008年2009年2010年2011年2012年入驻企业数量1010101010入驻企业总数102030405050入驻企业达产数量61626364650二、经营收入估算该项目的收入包括土地开发收入和入驻园区企业税收地方留成部分，经营收入估算见附表2。 1、土地开发收入该工业园区位于大连市旅顺口区xx经济开发区，按照当地的土地出让标准估算，基础设施达到“七通一平”的条件，出让价格为8.5万元/亩（128元/平方米），扣除土地补偿费和征地费（42元/平方米）后，实际开发收入为5.6万元/亩（84元/m2）。xx经济开发区开发土地进行基础设施建设，实际开发收入的20%归xx经济开发区所有。即16.8元/平方米。土地转让收入序号项目建设期经营期合计2006年2007年2008年2009年2010年1转让面积（万m2）20202020201002开发收入（元/m2）16.816.816.816.816.83开发收入（万元）33633633633633616802、企业税收估算为简化计算，假设入驻企业年均实现销售收入5,600万元，从2012年开始入驻企业每年销售收入按15%比例递增，企业销售收入和实现税收情况见下表（2007年～2018）。注：企业年实现税收额=企业年销售额×综合税率。其中：企业年销售额=企业平均年销售额×达产企业数量。综合税率为7%。入驻企业实现税收地方留成部分=企业年实现税收额×地方留成比例其中：地方留成比例为企业年实现税收额25%。 税收地方留成估算单位：万元序号年度项目2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2011年2012年2013年2014年2015年2016年1入驻企业数1010101010102入驻企业总数102030405050505050505050103入驻企业达产数6162636465050505050505064入驻企业年平均销售额3360089600145600201600257600296240340676391777450544518126595844685221336005企业综合税率7%7%7%7%7%7%7%7%7%7%7%7%7%6入驻企业可实现税收235262721019214112180322073723847274243153836269417094796523527地方留成税收（25%）5881568254835284508518459626856788590671042711991588 第三节成本费用估算该项目的成本费用包括建设投资的折旧、摊销、财务费用以及人工费、水电费、办公费等费用，按同类项目的经验数据估算，年需成本费用约350万元左右。第四节财务评价一、盈利能力分析该项目财务现金流量见附表3。经测算，该项目的财务盈利指标如下：财务内部收益率＝10.94%财务净现值＝4,657.12万元（ic＝8％）投资回收期＝9.97年（含建设期）投资利润率＝＝10.54%二、清偿能力分析该项目在建设期向银行贷款15,000万元，分五年贷款，每年贷款3,000万元，通过计算可知，可用8.97年（含建设期）还清贷款，详见附表4。借款偿还期＝（借款偿还后开始出现盈余年份数）-开始借款年+当年偿还借款额/当年用于还款的资金额＝9-1+5955.14/6135.30≈8.97年（含建设期）第五节财务评价结论通过上面的财务计算可知，在项目经营期内可取得土地开发收入和入驻企业税收留成71,792.5万元，其主要技术经济指标内部收益率、净现值、投资回收期均优于基准值的要求，因此具有较好的经济效益。 第十四章结论与建议第一节结论党的十六大报告第一次正式明确地发出了“壮大县域经济”的号召。中国现有县、县级市、自治县、镇、自治旗、县级特区合计2073个，县域人口9.4亿多人，占全国总人口的73%，其中有8.7亿是农民。而在现阶段工业园区经济的发展，是推进工业化和城镇化进程、“壮大县域经济”的重要选择。为推动大连市经济跨越式发展，大连市委、市政府提出了建设一个城市发展空间更广阔、城市综合经济实力和服务功能更强、产业积聚度更高和扩张力更大的“大大连”。《建设“大大连”规划纲要》中明确提出，按照“老城区退二进三”和“企业向园区集中”的思路，建好现代工业园区。集中发展规模大、配套好、发展空间充足的工业小区。大连xx经济开发区工业园区正是立足于这一思路，加大园区基础设施建设，加快招商引资力度，为发展外向型经济奠定基础，加快“大大连”建的步伐。通过投资估算与财务分析可知，该项目投资总额3.64亿元。项目建成后，通过测算平均每年经营收入为8,974万元，投资利润率10.54%，财务内部收益率为10.94%，财务净现值4,657万元，投资回收期为9.97年（含建设期），借款偿还期为8.97年（含建设期）。主要财务指标均优于基准指标。xx经济开发区工业园区经过近几年发展，已经具有一定规模，尤其是xx经济开发区建区十多年来，对大连市经济发展做出了重大贡献。由于入驻企业不断增加，经济发展较快，基础设施建设滞后与经济快速发展之间的矛盾日益突出，但起初的规划已经不适宜现今的发展，如不及时做出调整，将造成很大的资源浪费。加大投资基础设施建设，改善投资环境势在必行。综上所述，项目的建设符合大连市工业向园区集中的发展思路，且具有良好的经济效益和社会效益。是可行的，也是必要的。 第二节建议在园区基础设施建设实施过程中，建议进行工程施工和设备采购招标，以提高工程质量，降低工程造价。该项目投入资金较多，为支持园区的前期发展，建议政府对园区给予一定的资金支持，同时项目单位也要积极落实项目建设需要资金，保证项目的顺利实施。 附表 项目投入总资金估算表附表1单位：万元序号工程或费用名称投资额占项目投入总资金的比例（％）估算说明合计其中：外汇1建设投资36,400.33100%1.1建设投资静态部分33,702.9492.59%1.1.1建筑工程费30,608.4084.09%详见附表1-11.1.2工程建设其他费用2,113.385.81%详见附表1-21.1.3基本预备费981.152.70%按1.1.1、1.1.2之和的3%估算1.2建设投资动态部分2,697.397.41%1.2.1涨价预备费1.2.2建设期利息2,697.397.41%2流动资金3项目投入总资金（1+2）36,400.33100.00% 建筑工程费估算表附表1-1单位：万元序号建筑物名称单位工程量单价（元）费用合计备注1高架跨铁路大桥座1.00900.00900.00跨度50米2引水km21.0060.001,260.00引自碧流河DN5003水塔及配套座1.00600.00600.001000吨4污水管km20.0045.00900.00集中园区污水排放5通讯线路km5.0060.00300.006中心变电所扩容1,600.002万kva7供电线路km15.0065.00975.00架空线路8有线电视光缆km11.0040.00440.009园区道路3,230.409.1主干路km3.75280.001,050.00宽30米9.2次干路km2.50240.00600.00宽24米9.3园区路km4.38180.00788.40宽18米9.4支路km4.95160.00792.00宽14米10引路km2.20240.00528.00北路至土羊高速11食品工业区路段km3.00175.00525.0012乡西路km2.00195.00390.0013绿化万平方米130.0015.001,950.0014中心供热厂座1.001,000.001,000.0030吨15供暖管道km3.0070.00210.0016商业一条街万平方米40.00200.008,000.00长1公里17园区管网配套5,400.0017.1场地平整平方公里3.00800.002,400.0017.2给水管km15.0050.00750.00含检查井等17.3污水管km15.0040.00600.00含污水井等17.4雨水管km15.0040.00600.00含检查井等17.5燃气km15.0060.00900.0017.6其他配套平方公里3.0050.00150.0018残矿处理万立方米120.0020.002,400.0019合计30,608.40 工程建设其他费用估算表附表1-2单位：万元序号费用名称计算依据费率或标准费用合计（万元）1征地及补偿费24元/M21440.002建设单位管理费建筑工程费1.0%306.083勘察设计费建筑工程费0.5%153.044工程建设监理费建筑工程费0.5%153.045工程质量监督费建筑工程费0.2%61.226合计2113.38 经营收入估算表附表2单位：万元序号年份项目建设期经营期合计123456789101112131土地开发收入3363363363363361,680.002税收留成5881,5682,5483,5284,5085,1845,9626,8567,8859,06710,42711,99170,112.503合计9241,9042,8843,8644,8445,1845,9626,8567,8859,06710,42711,99171,792.50 项目财务现金流量表附表3单位：万元序号年份项目建设期经营期合计123456789101112131现金流入924.01904.02884.03864.04844.05184.25961.86856.17884.59067.210427.311991.471792.51.1土地转让收入336.0336.0336.0336.0336.01680.01.2税收留成588.01568.02548.03528.04508.05184.25961.86856.17884.59067.210427.311991.470112.52现金流出6740.67090.67090.67090.67090.61525.11304.71047.1720.8350.0350.0350.0350.041100.72.1建设投资6740.66740.66740.66740.66740.633702.92.2经营成本350.0350.0350.0350.01525.11304.71047.1720.8350.0350.0350.0350.07397.83净现金流量(1-2)-6740.6-6166.6-5186.6-4206.6-3226.63318.93879.54914.76135.37534.58717.210077.311641.430691.84累计净现金流量-6740.6-12907.2-18093.8-22300.4-25526.9-22208.0-18328.6-13413.9-7278.6255.98973.119050.430691.8 借款偿还计划表附表4单位：万元序号项目建设期经营期1234567891借款1.1年初借款本息余额3099.606405.019929.9113688.8517697.3914378.5010499.035584.341.2本年借款3000.003000.003000.003000.003000.001.3本年应计利息99.60305.41524.89758.951008.541175.11954.73697.14370.801.4本年还本付息4494.004834.205611.835955.14其中：本金3318.893879.474914.695584.34付息1175.11954.73697.14370.801.5年末本息余额3099.606405.019929.9113688.8517697.3914378.5010499.035584.340.002还款资金来源4494.004834.205611.836135.30贷款利率：6.64% 附图 附图1：园区所在地地理位置示意图项目建设地点 附图2工业园区现状图 附图3工业园区平面布局图 附图4工业园区功能分析图 附图5工业园区道路分析图 附图6工业园区景观绿化分析图 附图7工业园区地块编号图 附图8工业园区道路系统图'