大庆市大同区温舒园建设项目可行性研究报告 50页

'大庆市大同区温舒园建设项目一、总论1.1项目概况1.1.1拟建位置及现状项目位于黑龙江省大庆市大同区同北路以北，同发路以南，同萨街以东，同泉街以西。项目总规划用地20712.29平方米，约31.07亩。总建筑面积31021.26平方米。住宅楼均为南北向，住宅建筑面积21263.58平方米，车库建筑面积3001.67平方米，商业建筑面积为6747.01平方米。容积率为1.50，建筑密度是35.14%。地上停车位48个。1.1.2建设规模与目标1）项目名称：大庆市大同区温舒园建设项目2）建设地点：大庆市大同区同北路以北，同发路以南，同萨街以东，同泉街以西。3）建设单位：大庆海通房地产开发有限公司4）经营范围：房地产开发经营（主营）,近几年开发项目有大同区同福小区,大同区利民小区,大同区海通家园居住小区等。5）公司类别：专营企业50 6）工程概况：项目总规划用地20712.29平方米，约31.07亩。总建筑面积31021.26平方米。住宅楼均为南北向，住宅建筑面积21263.58平方米，车库建筑面积3001.67平方米，商业建筑面积为6747.01平方米。容积率为1.50，建筑密度是35.14%。地上停车位48个。7）资金来源：本项目建设资金以开发公司自筹为主，不足投资通过借贷资金解决。1.2项目编制依据1、国务院办公厅转发建设部等部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发[2006]37号）；2、《大庆市住房建设规划》(2008—2012年)；3、国家发展和改革委员会《投资项目可行性研究指南》（试用版）；4、国家发改委、建设部《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；5、《建筑设计防火规范》GB50016—2006」6、《城市居住区规划设计规范》GB50180—93」7、《大庆市城市总体规划（2010-2030年）》8、《大庆市交通体系规划（2010-2030年）》9、现场勘察和实地调研所得资料50 1.3可行性报告研究范围本报告重点是对温舒园建设建设项目的建设背景和必要性及迫切性、项目建设地址及条件、建设内容及建筑方案、环境保护及节约能源、项目的组织、人员编制及培训、项目的管理及实施进度、投资估算及资金筹措、经济评价等内容进行可行性分析与论证，并编制可行性研究报告书，以供项目竞地单位决策之用。1.4研究结论及建议本项目属房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策，开发用地变更及项目建设规划手续已在办理，建设资金以自筹为主，现场建设条件具备。针对商品房升级换代，住宅建设由低档走向高档的发展趋势和已有一部分收入较高的住房消费群体，户型规划为中高档住宅，根据对住宅市场分析预测，项目开发有市场销路。财务分析结果表明，项目经济效益可行。本项目开发地块近邻核心商圈，有着优越的地理位置和良好的自然生态环境，有明显的生态效益和经济效益。从目前房地产市场分析，商品住宅结构性的矛盾还很突出，建议在下一步方案规划时，对初步确定的住宅户型和功能标准再作进一步的市场调研，尤其是面积较大的较高档商品房，如完全作为住宅，要根据市场变化作出更为准确的市场定位，调整户型或面积，并做好工程建设规划，加强楼盘营销工作，降低开发建设成本，尽量减小项目风险。50 1.5主要经济技术指标50 二、项目建设的必要性2.1项目建设背景大庆市温舒园建设建设项目是在省委、省政府全面实施“民生八大工程”和市委、市政府为“改善城市环境、提高城市品位、造福于民”决策的大环境下提出的，该项目拟建于大庆市大同区内，由大庆海通房地产开发有限公司承担建设任务。目前大庆市的房地产市场总体上保持了平稳、健康发展。房地产价格与成本和合理利润相匹配，房价始终保持了平稳发展态势。拟建项目现有场地周围环境、商业服务设施齐全，交通优越，是大同区唯一一块区位优越的建设开发地块，拟建成为一个环境优良、景观优美、功能齐全、集城市景观和商住场所于一体的大型现代化住宅小区。为改善居民的居住条件，创建新的人居环境，必将发挥十分重要的作用，也为大庆市的经济发展起到积极的推动作用。该小区建设项目的实施，有效提高了单位面积产出效益，拓宽了城区发展空间，提升了城市品位，将大庆努力建设成为现代化生态园林大城市。温舒园建设开发建设项目的提出，是经过详细的调查研究，广泛听取各方面意见，认真总结和借鉴国内知名楼盘，周遍市、县区商住小区建设的经验和教训，按照小区规划的总体要求而布局，体现人性化、简约化、和谐化的新型商住小区。力争将该项目建成为“50 设计规模精美，文化内涵丰富，性能价比极佳”的商业与居住项目，融合大庆市大同区中高收入居民的消费导向的商住小区，使其成为大庆市大同区最具发展潜力，最耀眼的星座。目前，该项目由大庆海通房地产开发有限公司组织项目的开发建设。2.2房地产市场分析2.2.1国内房地产市场回眸在2011年土地、房地产市场明显降温，地价增幅逐季放缓的基础上，2012年房地产，全年地价整体水平未现大幅波动，在冷中趋稳的主基调中，年末略有回升。对房地产、住宅用地而言，全年总体量减价稳的态势，各季度地价环比增速低位盘整。2012年末，全国主要监测城市地价总体水平为3129元/平方米，商服、住宅、工业地价分别为5843元/平方米、4620元/平方米和670元/平方米。与2011年相比，商、住、工各用途地价增长速度分别为3.34%、2.26%、2.70%，其中，商业、住宅地价同比增速均低于近十年来的低位，略高于2008年，且全年住宅地价累计增幅在三类用地中居于最低，这也是近两轮市场波动中的首次出现。中央经济工作会议提出，2013年将继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，特别提到“要适当扩大社会融资总规模，保持货款适度增加”50 ，这意味着2013年银根会进一步放松，将给房地产市场带来更多增量资金和更强的购买力。另外，随后召开的全国住房城乡建设工作会议提出“支持合理自住和改善性需求”，这是近两年来首次提及支持合理的改善性需求，改善性需求一旦入市，将有效激活市场，促进市场加快复苏。结合国际国内及房地产行业发展周期特征，预计随着2013年下半年房地产市场各方的博奕趋于理性以及成交量回升的发展形势下，2013年全年将处于平稳期，主要是消化累积的存量房。而且2013年，随着国际经济开始恢复，前期大量基础设施、社会保障制度等投资，内外需双引擎将改变传统三架马车带动经济新一轮发展，房地产业下一个发展周期将在此时出现。2.2.2大庆市房地产市场分析“十一五”以来，大庆市的房地产开发投资由2006年的56.6亿元增加到了2011年的414.31亿元，年均涨幅达到48.9%。新建商品房累计销售面积1558.47万平方米，成交金额615.75亿元；房地产二、三级市场活跃，存量房交易面积达到770.97万平方米，成交金额183.32亿元。城市人均住房建筑面积逐年增长，由2006年的34.8平方米增至2011年的40.09平方米，增加了5.29平方米，处于全国领先地位。在房地产业强劲发展的带动下，相关领域和行业，呈现出前所未有的繁荣景象。大庆市商品房销售的增加与供求关系的转变密切。201250 年，大庆市商品房市场供应先抑后扬。一季度商品住宅新增供应出现较放缓迹象，二季度后，商品住宅供应出现了较为明显的上升，新推房源主要集中在大庆东城区，占市场在售楼盘比例为30.14%。整体2012年上半年，供求关系比例为1:0.81，供求关系基本平衡。随着销售形势好转，开发商推盘节奏加快，大量新盘入市，1月-6月全市的商品房月度供应量为15.96万平方米以上，供应量的增加给购房者更多的选择余地，也促进了销售的增加。结合国家统计局公布的70个大中城市新建商品房住宅价格指数来看，大庆市2012年的房价总体保持平稳态势。经历了一年的严厉调控，市场上的投资、投机需求得到了抑制。如今，国家对房地产市场未出台新的更严厉的调控政策，也说明了房地产行业处于稳定时期。 “人与自然和谐发展”是21世纪对城市新型住宅小区的呼唤，也是今后对城市住宅小区开发建设的要求。随着大庆市城市居民收入的日益增加，物质文化生活水平不断提高，居住条件也从只要求户内宽敞、舒适，转移到对住宅的功能、品质、科技含量等方面来，不仅要求规划合理，建筑容积率低，而且要求绿地率高。根据大庆市城市经济社会发展，以及商品房今后发展趋势预测，这类“精品住宅”将有不小的市场消费需求，并将逐步成为城市居民今后商品住房的重要选择条件。2.3项目建设的必要性2.3.1房地产市场发展的迫切需要随着大庆市大同区50 城镇居民收入水平的逐步提高，住宅消费将逐步成为居民消费热点和投资手段。目前，大庆市大同区居民购房除直接居住或自用外，有部分用于投资保值、增值或出租，这与大庆市市民近几年生活水平很快提高不无关系。此外，长期以来，城市改造、城市转型、旧城区改造拆迁过程中的大量待安置人群，以及调控以来长时间持币观望的消费者，为房地产市场积蓄了大量的刚性需求。销售的回升，使得购房需求者开始担心房价上涨，这种购房心理预期的改变，促进了更多观望者入市，推动了楼市成交的回升。从以上分析可以看出，从大同几个的成功开发案例来看，预示着未来商品房的升级换代，由低档走向高档，高品质开发已成为新趋势，温舒园项目市场定位在中高档住宅，是有其市场需求依据的。2.3.2商品房市场进入品牌角逐时代 随着住宅市场的不断发育和竞争的日趋激烈，住宅市场品牌商品房的出现势在必行。在商品房日益走向买方市场的今天，消费者对于商品房的关注将越来越具体全面，不仅要求住宅居住舒适、环境优美、配套齐全，还要考虑文化品位、今后改造余地以及升值潜力等等，这些都是促成品牌商品房出现的客观环境。同时，开发商也会逐渐认识到品牌在住宅开发中的作用，加大投资力度，全面提升楼盘品质，瞄准高品质商品住宅这一诱人的市场。在去年房地产及相关产业展示会上，许多购房者已把咨询的重点由价格区位转向开发商的品牌。2.3.3先富者的市场潜力　50 经过30年的艰苦创业，大庆基本实现了由温饱向富裕的历史性飞跃，人民生活总体上达到小康水平。政府倾力改善民生，人民生活水平全面提高，2012年大庆社会消费品零售总额去年累计实现803.1亿元，同比增长15.6%，高于全国增幅1.3个百分点，消费额在全省排名第二位；城市人均住宅建筑面积35.28平方米，比全国平均水平多7.28平方米。大庆在中国城市生活质量排行榜中名列第22位，富裕程度位列全国318个地市州盟第16位。这部分富裕家庭对中高档商品住房的需求很大，形成先富者市场潜力。 2.3.4商业消费潜力由于近几年国家对大庆的扶持，大庆的经济飞速发展，提高了大庆市在国际国内的知名度，为大庆市城市经济发展带来前所未有的机遇，商贸旅游繁荣，驻市各类商业机构众多，今后私营企业也越来越多，私营企业主的住房需求趋旺，随着多种所有制成分共存的发展，大面积户型住宅可办公和居住两用，因此高档次的商品住房将形成一定的市场需求，像“温舒园项目”这样环境优美、档次较高的住宅，无论是销售或出租都有较大的市场潜力。2.3.5项目区位市场潜力“温舒园”项目被大庆市大同区同发路，同萨街围合，环境得天独厚，是开发高品质的精品住宅小区不可多得的地段位置，加上开发建设条件优越，开发品牌商品住宅具有无可比拟的区位优势，并蕴藏着巨大的区位市场潜力。50 三、营销策略3.1确定项目整体形象本项目位于大同区同北路以北，同发路以南，同萨街以东，同泉街以西。地区位置优越。小区整体形象根据“人与自然”这一主题，强调综合环境和居住生活方式协调，注重消费者人际、精神和心理上的需求和沟通，人与自然的和谐，从规划、设计、营销、管理等方面突出该住宅小区主体形象，营造21世纪高素质物业，温舒园建设的开发将是大庆市又一个精品住宅小区。3.2“卖点”分析温舒园建设凭借其优越的地段位置和区位优势，小区住宅销售的“卖点”主要是：（1） 小区规划不是简单的绿化，而是按“园林化”概念规划建设，因此有突出的环境特点。此外，开发商重视小区住宅多样化户型和房屋外观的设计。（2）配套设施要能提供全面、综合的配套服务，注重消费者生活居住多方面的需求与沟通。（3） 物业管理在引进知名品牌的同时，服务更加周到全面，管理高质量、高水平。（4）50 小区住宅设计引入“智能化”新概念，使住宅小区按“精品化”的标准档次规划设计和经营管理。除以上因素外，小区“卖点”还有消费者最为关心的价格、地段、居住区环境以及市场定位等。3.3 营销推广策略 高素质的物业开发，除了高水平的规划、设计外，还需要有一套行之有效的市场营销策略和手段，高标准地经营和管理，以确保项目有市场销路，开发商有合理的收益。根据本项目市场定位和开发特点，拟采用以下营销推广策略：3.3.1广告宣传策略由于附加商业环境已经在消费者心目中建立了良好的形象，对后期项目的开发销售较为有利。温舒园建设项目要针对确定的目标群体，按计划、分阶段，系统地对小区的整体形象和“卖点’’集中进行广告宣传。广告媒体包括：现场售楼部、工地现场、报纸、电视台、新闻发布会、各种宣传资料、户外及路牌广告等，具体宜采用的宣传媒体和方式应根据其效果和费用而定，广告宣传费用列入项目开发成本。3.3.2促销策略（1）促销的阶段性策略。一般按以下阶段促销：①销售准备阶段；②首次公开展销和跟进销售阶段；③二次公开展销及跟进销售阶段；④三次公开展销及跟进销售阶段；⑤扫尾阶段销售。应根据不同的销售阶段，制定不同的销售策略。（2）销售对象及销售时机。50 本项目销售对象主要是：①拟更新换代商品房的消费者；②收入较高或中、高收入的消费者；③驻大庆市办事机构商用或商住；④其他消费者。最佳销售时机根据小区广告宣传效果和试销情况：以及市场情况而定。（3）促销手段。拟采用多种促销手段，包括：①广告宣传；②内部认购；③人员直销；④举办展销会；⑤集团认购；⑥有针对性(销售对象)的举办展销会；⑦灵活多样的付款方式；⑧工程质量、进度及完善的小区物业管理承诺；⑨售楼现场样板房促销；⑩其他促销手段。3.4定价策略3.4.1价格定位（1）根据大庆市目前房地产屋源交易信息，相邻地段商品房销售为多层3000-3500元/平方米，高层4000元/平方米（2）温舒园建设价格定位为中高档住宅，考虑各方面因素，多层住宅价格每平方米均价暂定在3000元，高层住宅每平方米均价暂定在4000元，商服每平方米均价暂定在12000元.（3）价格优惠策略。拟采用以下策略：①付款方式优惠；②集团购买优惠；③选择购买优惠；④特殊消费对象优惠；⑤其他优惠措施。（4）价格浮动策略。宜采用浮动售价：①展销会期促销优惠价；②限期销售优惠浮动价；③正常销售期段浮动价；④其他浮动措施。（5）定价方式。50 主要按期房价、现房价、综合价、集团购买价，并考虑楼层差、朝向差、地段位置差。定价方式突出小区“卖点”和住宅小区内环境、地段位置、楼层及朝向等购房因素的差异。50 四、规划建设方案4.1规划设计理念本设计从现状出发，与周边环境紧密对接，意在塑造一个高端生态的居住区。1、与周边现状紧密结合结合小区地型条件、方便管理和有利小区特色塑造，规划采用小区——组团二级结构模式。小区级公共绿地，小区整体空间布局结构以大面积的集中公共绿地为中心形成组团，结合灵活自由的小区级道路布局，形成一个中心、多个居住组团的布局结构；每个组团由几个住宅组群组成，各组团间通过小区主次道路相联系，住宅组群间通过组团道路联系。每个组团又分别以绿化为中心，形成规模适宜，独具北方特色的住宅空间。以景观为主导布置住宅建筑，使每一户住宅均有好的环境和朝向，保证户户有景最大限度的享受到小区景观绿化环境，取得较好的景观均好性。本小区住宅设计高层低层错落有致，住宅之间形成空地设置景观节点，别墅区设置前、后院布置绿化，将住宅和景观组团相结合，打造园林式居住环境。2、综合考虑地块，进行整体规划设计。3、采用板式布局形式，打造独具韵味的现代风格小区。4、借鉴经典园林元素，打造高贵典雅的中心轴线景观。50 5、完善的景观系统。以“追求自然、注重原生”为特色，积极营造建筑底层近人尺度空间环境，设计重点包括中心绿化广场、道路两侧和院落内若干片状绿化带等等。整个规划区以广场为中心，各住宅组团分片布置在周。绿地以“点、线、面”相结合的原则，使绿化空间更有层次感。中心广场为人们提供了休闲、娱乐、聚会、活动、健身等场所，作为小区的中心它不仅是供人们居住的居住区，而却是人们的交流区、生态区，“人-居住-休闲-健康”的体系更充分的体现了规划设计“以人为本”的原则。6、打造高低错落的城市天际线，南北两侧建筑高低错落，打造活跃天际线，与周边规划紧密相连。50 4.2总规划方案4.2.1总平面布置及功能布局结合小区地型条件、方便管理和有利小区特色塑造，规划采用小区——组团二级结构模式。小区级公共绿地，小区整体空间布局结构以大面积的集中公共绿地为中心形成组团，结合灵活自由的小区级道路布局，形成一个中心、多个居住组团的布局结构；每个组团由几个住宅组群组成，各组团间通过小区主次道路相联系，住宅组群间通过组团道路联系。每个组团又分别以绿化为中心，形成规模适宜，独具北方特色的住宅空间。以景观为主导布置住宅建筑，使每一户住宅均有好的环境和朝向，保证户户有景最大限度的享受到小区景观绿化环境，取得较好的景观均好性。50 本小区住宅设计高层低层错落有致，住宅之间形成空地设置景观节点，别墅区设置前、后院布置绿化，将住宅和景观组团相结合，打造园林式居住环境。4.2.2交通设计道路交通是居住环境的重要组成，是小区结构的骨架，本居住小区内部道路交通组织以环形路网结构为构架，在小区南侧、北侧东侧各设一出入口，利于交通疏散。步行系统结合绿化设置，分成二种类型：一种是在小区级道路两侧设置；另一种结合绿化和宅间路蜿蜒穿插形成休闲交通网络，使住户在满足交通功能的前提下充分享受优美的住区景观。小区入口处，公建区中心广场，宅间绿地等的景观景观重点处理，使空间层次更趋丰满生动。停车方式采用车库和宅间绿地两种停车方式就近设置。高层住宅之间建立车库解决停车问题，另外结合道路分散设置路边停车位，方便居民就近停车。本方案中从建筑和经济性的角度出发，设计环通机动车车道和步行道，步行道环通整个小区，在便利内外交通的同时，以形成内部最大的步行以及景观空间。4.2.3公共服务设施布局、项目及规模根据项目及居民的实际要求，本设计在小区中心位置设置了商服综合楼等配套设施4.3项目建设规模50 项目总规划用地20712.29平方米，约31.07亩。总建筑面积31021.26平方米。住宅楼均为南北向，住宅建筑面积21263.58平方米，车库建筑面积3001.67平方米，商业建筑面积为6747.01平方米。容积率为1.50，建筑密度是35.14%。地上停车位48个。（1）主要技术指标1、总图指标规划总用地：2.07ha总建筑面积：3.10万m2住宅总户数：222户居住人口：710人总容积率：1.5绿地率：35.00%（2）户型设计本项目的销售群体主要为中、高收入家庭的城镇居民，户型设计以三室或二室为主，别墅为少量点缀。（3）公共服务设施配置小区内设有生态型停车场、小区道路及路灯亮化系统。小区内设置健身场等活动场所。小区内布置有园林观景、公共绿地、亭台楼阁等园林小景。其余设施按规划设计要求布局。4.4现状调查及动迁安置4.4.1土地调查50 用地由一宗土地构成，该工程总占地面积2.07公顷，土地性质为国有土地。规划性质为商业、居住用地。4.4.2拆迁调查由于该项目地貌现状附着一层的建筑物，面积约为2公顷，其余均为弃置底，涉及拆迁问题由政府解决。4.4.3市政基础配套设施调查温舒园建设项目位于大同区内，其施工水、电解决不存在问题，市政道路等基础设施投入使用，其雨污排放及燃气、电力、电讯等设施均可就近接入。4.4.4地块交通条件调查温舒园建设开发项目周边的市政路网早已完善，有多条公交线路经过本项目，本小区有较大的超市，出行购物、休闲娱乐及办公非常方便。4.5建设条件A、交通交通条件十分优越，道路畅通，多条城区公交车、出租车均可直达。B、供电、供水、供气条件大庆市大同区已将该项目建设场址周围供水、供电、供气等公共配套设施建设完备，能够满足住宅区生活需求。C、建设埸地工程地质及水文地质条件50 拟建场址为渭河二级阶地，土质表层为人工填土，其下为河流冲积、洪积作用形成的第四纪全新世粘土、砂土及碎石土，据附近有关单位现场地质踏勘，没有发现大的短裂带，场址附近地表浅层水埋深约8.4～8.8米，地震烈度为8级。（具体以勘察报告为准）D、气象条件与气候经查阅有关资料，该地区气象资料如下：年平均气温：12.0℃绝对最高气温:38.60绝对最低气温:-17.00C年平均风速:2.53M/秒年最多风向为:东南风年最大风速:16.00M/秒年平均无霜期:214天最大冻土深度:28.00CM年平均相对湿度:70%年平均降雨量:628.8MM50 五、节能节水措施5.1节能原则随着我国经济快速发展，能源供应日益紧张。为了实施可持续发展战略，根据《民用建筑节能管理规定（2005）》(建设部令第143号)的规定，民用建筑在规划、设计、建造和使用过程中，通过采用新型墙体材料，执行建筑节能标准，加强建筑物用能设备的运行管理，合理设计建筑围护结构的热工性能，提高采暖、制冷、照明、通风、给排水和通道系统的运行效率，以及利用可再生能源，在保证建筑物使用功能和室内热环境质量的前提下，降低建筑能源消耗，合理、有效地利用能源的活动。节能是一项长期的战略任务，也是当前的紧迫任务。节能工作要全面贯彻科学发展观，落实节约资源基本国策，以提高能源利用效率为核心，以转变经济增长方式、调整经济结构、加快技术进步为根本，强化全社会的节能意识，建立严格的管理制度，实行有效的激励政策，逐步形成具有中国特色的节能长效机制和管理体制。根据国务院颁布的《节约能源管理条例》相关的技术规范和标准，按新的节能65%的规定，应在住宅通用设计能耗水平的基础上，建筑物节能率指标降低35%。50 5.2编制依据与原则1、编制依据（1）《民用建筑节能管理规定（2005）》（建设部令第143号）（2）《民用建筑节能设计标准（采暖居住部分)》(JGJ26-95)（3）《居住建筑节能设计标准》（DBJ03-35-2008）（4）《公共建筑节能设计标准》（DBJ03-27-2007）2、编制原则1）执行国家现行的节约能源的政策、法规、指令及有关标准，合理科学利用能源，降低能源消耗，提高经济效益。2）贯彻国家能源方针和因地制宜的原则。3）设计中所选用原材料、设备应尽量采用国家推荐的节能产品，严禁采用国家规定的淘汰的低效高耗能材料和设备。5.3节能措施1、建筑节能建筑物根据《民用建筑节能设计标准》（JGJ26-95），所有围护结构传热系数上严格控制，构造上减少冷桥，加强门窗气密性，达到节能指标要求。建筑总体节能率超过65%，其中围护结构分担25%，采暖系统分担20%，照明设备分担10%。50 本项目的建筑的体型系数控制在0.3以下，尽量减少建筑的凹凸，以减少外墙面积，减小体型系数，使建筑的保温隔热性能更好。建筑上采用环保节能的建筑材料，达到节能保温的效果。所有住宅的窗户采用断桥铝合金，北向窗适当缩小，尽量降低建筑的能耗。2、暖通节能1）集中采暖系统采用热水作为热媒，暖通设备均选用国家有关部门推荐使用的节能产品。2）换热站采用结构紧凑、传热系数高的水-水板式换热机组。3）对采暖供热管道进行保温处理，减少其在工作过程中的散热损失以节约能源。4）住宅尽量采用自然通风。机械通风系统中风机单位量耗功率均按规范要求小于其限值0.32。5）住宅及公寓均采用分户热计量和分室温控采暖系统，每个单元入口设带热量表的入口装置，设公共管井装热计量表。6）管道最小保温厚度应满足《居住建筑节能设计标准》的要求。3、电气节能1）选用低损耗、高效率、易管理的箱式变压器。2）在变配电处内设置低压无功补偿，以提高功率因数，减少无功损耗。3）低压配电设备选用国内同类产品体积小、分断能力高的新型断路器。4）住宅照明灯具采用高效节能光源。5）50 住宅公共楼梯间照明采用高效光源并设置节能自熄开关控制，其中应急照明在火灾时由消控中心点亮；6）办公室采用细管径直管形荧光灯分组控制。7）草坪灯具采用太阳能式节能环保灯具。5.4节水措施国家厉行节约用水。坚持科学的发展观，把节水放在更加突出的位置。目前城市生活用水已占城市用水量的55%左右，随着城市的发展还将进一步增加；城市生活用水与人民群众日常生活密切相关，目前人均生活用水量为212升/日（其中设市城市为228升/日）。城市生活节水对于促进节水型城市的建设具有重要意义。1）所有卫生器具配件均采用节水型，所有水嘴、便器系统、便器冲洗阀、淋浴器必须符合《节水型生活用水器具》（CJ164-2002）。2）各主要用户的给水总供水干管上均设置水表，便于计量用水量。3）室外相关绿化景区采用节水喷灌设施。绿化用水应利用雨水或生活污水回用作为绿化用水，以利于节水及利用自然渗透补充地下水。4）经常开展节水宣传教育，有报修检漏制度及记录另外，结合小区的实际情况择地设立节水宣传牌和实时监测牌，采用群众喜闻乐见的形式，引导群众积极参与宣传教育掌握和坚持应用相应的节水措施方法，使群众都认识到节水的意义。园区内的住房如发生漏水或设备故障，接到报修要有记录，修完要有清单。50 六、环境影响评价6.1环境现状本项目建设地点位于大同区。本地区目前地势平坦、道路宽阔、环境优美、空气洁净、交通方便，本项目所在区域环境空气指标均已达到《环境空气质量标准》（GB3095-1996）规定标准；周边没有工业性污染源，地下水质满足《地下水质质量标准》（GB/T14838-93）；周边主要噪声为交通噪声，没有重大工业噪声污染源，满足《城市区域环境噪声标准》（GB3096-93）规定标准。6.2项目建设与运营对环境影响本建设项目为住宅小区工程项目，建设项目对环境的影响主要分为两个部分，即施工阶段对环境的影响及运行阶段对环境的影响。6.2.1施工阶段环境影响分析本项目在施工过程中，需使用大量的车辆及施工机械，对环境的影响主要表现为噪声、扬尘、固体废渣和废水。1）原环境：本项目施工面积大，在施工中挖填土方等将在一定程度上造成原有地表植被及人文环境的破坏。2）噪声：50 施工噪声对环境影响较大。施工噪声来源于各种施工机械，如施工常用的挖掘机、推土机、运输车辆、搅拌机、振动棒等运转而产生的噪声。3）扬尘：项目在施工过程中产生尘土，尤其在气候干燥、风力较大的季节，尘土飞扬、污染空气，严重影响当地大气环境。4）废水：项目施工期间污水主要为生活污水和施工产生的污水。生活污水主要为清洗用水和冲厕水，施工污水主要含泥沙、悬浮颗粒等。施工污水和生活污水集中收集后经简易沉淀处理后排至园区外排水管网。5）固体废渣：项目施工期间固体废物主要为施工产生的废渣土和施工队伍的生活垃圾。生活垃圾拟用垃圾桶（或袋）收集后由环卫人员定期运送到垃圾场处理，对施工中的弃土、淤泥及废渣等及时清运到指定位置。6.2.2运行阶段的环境影响分析本工程投入使用后，作为人群较为密集的居住区，对环境只有一般性影响，其影响主要表现在以下几个方面：1）噪声：主要是水泵等设施产生的噪声，但多局限于室内，对周围环境影响较低。2）污水：主要是含有机物的厨房污水和卫生间污水，对环境无特殊影响，废水可经排水管及化粪池、隔油池进入市政排水管网。3）固体废弃物：主要为生活垃圾，预计每日派出生活垃圾2.5吨左右。4）废气：主要是居民厨房排放的烟气和小汽车排放的汽车尾气。50 6.3环境保护措施根据环境保护法要求，在基本建设中遵守“三同时”原则，即环境保护工程与建设工程同时设计、同时施工、同时投入使用。因该项目对环境只有一般性影响，故提出如下具体环保措施及环境工程内容。6.3.1项目实施阶段的环境保护措施1）环境管理工程建设中加强项目环境管理，注意文明施工，是减少施工环境污染的最有力措施。在施工中应统筹规划，搞好土方平衡，尽可能减少因土方搬运而造成植被的破坏。2）施工期噪声防治措施施工期主要噪声污染源为混凝土搅拌机、压路机、装载机、振捣棒等施工机械及施工现场的运输车辆等。防治措施有：（1）选用低噪声设备和工作方式；（2）可固定的机械设备如空压机、电锯等安置在施工场地临时房间内，降低噪声对外环境的影响，对振捣棒等强噪声源周围适当封闭等；（3）加强对施工人员的监督和管理，减少不必要的人为噪声。夜间禁止施工和喧哗等。如夜间确需施工则需向当地环保主管部门办理相关的手续。3）扬尘影响防治措施50 项目施工期间对大气环境影响最大的是扬尘，主要来自于运输车辆。为减少施工现场的扬尘污染，在施工过程中采取以下措施：（1）施工现场每天定期洒水，防止浮沉产生；在大风天加大洒水量及洒水次数；施工场地内运输通道及时清扫、洒水，以减少汽车行驶扬尘；（2）施工方案中必须有防止泄漏易撒污染环境的具体措施，多尘物料采用帆布覆盖，避免露天堆放或运输；施工现场合理布局，对易起尘物料实行库存或加盖毡布，运输车辆配备密闭装置、不得超载、对易起尘物料加盖篷布、控制车速、减少卸料落差等内容；（3）工地出口处要设置冲洗车轮的设施，建立撒水清扫制度，指定专人负责洒水和清扫工作；（4）建设工程施工现场必须设立垃圾站，并及时回收、清运垃圾及工程废土；（5）建筑工地建筑施工外脚手架一律采用密目网维护，建筑工地四周围栏必须齐全。6.3.2项目运行阶段的治理与保护措施1）烟尘控制居住区内采用管道天然气作为生活燃料，从而避免燃烧原煤所产生的烟尘给环境带来的污染。2）垃圾与固体废物控制在各单元门口设置垃圾收集箱50 ，小区物业清洁人员定时收集垃圾（垃圾袋装化）并第一时间运至区间垃圾中转站。3）污水控制项目投入使用后产生的污废水主要是生活污水。生活污水直接进入排水管道经化粪池排入排水管网。本项目产生的污废水不会对周围环境造成影响。4）噪声治理建筑物下水采用环保消音材料；变配电箱设施与居民楼分离设置；入户门采用防盗隔音门；窗户采用环保双层中空玻璃；小区内车辆限速及禁止鸣笛标志、减速带安装。从设计到管理上均实现安静小区，以造安静的居住生活空间。5）居住区生态环境建设在施工中破坏的环境，可在社区自身的环境建设中得以补偿。本项目绿化率按35%设计，可以形成宜于居住的城市生态小环境，因此社区自身的环境建设成为本项目的重点内容，通过全面规划、合理布局、现代化管理，使其能有效服务于社区内人员生活和工作。6.4环境影响评价结论本项目工程符合国家有关政策和功能区划，对所排放的污染物采取了有效的污染控制措施，项目的建设不会对当地环境质量造成较大影响。只要拟建项目在实施过程中严格按照“三同时”原则进行50 设计、施工和运行，落实设计和环评中提出的各项污染防治措施，可以满足居住环境功能，污染防治和环境建设措施可行，从环境保护的角度分析评价，本项目作为城镇居民居住小区，其建设是可行的。50 七、劳动安全卫生与消防7.1劳动安全7.1.1概述本项目在建设和今后运行中应严格执行国家有关规范标准，严格执行工作程序并努力改善工作条件和现有环境，严格执行劳动法和采取劳动安全保护措施，以确保项目建设人员、居民、服务人员的身体健康，维护正常的工作、生活秩序。7.1.2施工中主要安全措施1）严格按照国家关于有关建设标准和设计施工图方案的要求，严格施工、文明施工、安全施工。2）严格按照施工图组织设计中的质量、进度要求执行，高标准严把质量关，按优良标准建设好本项目。3）针对本项目的施工特点，各单元工程、分项工程要严格按施工顺序进行，合理科学地组织施工，加强人员安全施工教育，并制定出奖罚办法。4）施工各阶段要设置各类警示安全标志，并建立各层次的安全员检查制度，以确保本项目施工中各项劳动安全措施、制度的有力落实。7.1.3运行使用中主要安全措施50 1）本项目在建成后一定要严格地组织各有关单位进行竣工验收，按照国家现行标准组织专家评审和试运行，做到操作人员安全操作。2）严格按照国家的各项规章制度和设备说明书的规定正确操作和使用各种设备、仪器，加强人员培训，严禁违章操作。3）各种大型用电设备做接零保护。4）各类设备机械转动部位设防护罩。5）地沟、地坑等均须加盖或设置栏杆，楼梯防护栏杆严格按有关规范标准设计、施工。6）建筑物顶设防雷保护装置。7.2卫生防护措施1）项目建成运营，坚持弹性化、多样化的人力规划，物业管理单位积极举行在职教育并以各种安全卫生教育训练为基础，重新建构安全的工作环境，避免职灾发生、保障人员安全。2）制订防护用具使用、清洁、保养安全制度，以确定装置的有效性、安全性，防止职业病发生。3）建立各项安全卫生管理稽核制度并列入常规管制工作。7.3消防7.3.1编制原则50 本项目的建设和运行严格按照国家有关消防规范进行，必须认真贯彻“预防为主，防消结合”的消防工作方针。7.3.2编制依据《建筑设计防火规范》GB50016-2006《建筑灭火器配置规范》GB50140-2005《建筑内部装修设计防火规范》GB50222-95《住宅建筑规范》GB50368-20057.3.3消防措施7.3.3.1建筑消防设计1）耐火等级的设定本项目以多层住宅楼为主，耐火等级为3级。2）防火间距本项目各建筑物南北竖向均满足日照间距，东西横向间距最小为11.5m，满足建筑防火间距规定。3）消防通道各地块均有两处与外部市政路的连接点，采用外环路加尽端式宅前路的道路系统。外环路路面和宅前路路面宽均为6m，满足消防车辆的通行要求。4）建筑内部主要建筑构件按规范规定设计。建筑物内装修材料的选材按《建筑内部装修设计防火规范》GB50222-95的要求进行。5）各单体建筑执行相应的消防设计规范。7.3.3.2消防给水系统50 1）消防水量：本项目为商住混合住宅楼群，同一时间火灾发生1次火灾考虑，消防给水主要为室外消火栓系统，其用水量按20L/S、灭火时间按2小时计，一次消防用水量约为144m3。2）室外消防水系统本项目室外消防供水系统与生活给水系统公用，在由市政供水管网引入的小区环状给水管网上按150m的距离设置室外地下式消火栓设施，提供消防用水。7.3.3.3消防教育和管理1）要经常加强对物业管理人员及居民的安全消防知识的教育，提高自我保护意识。2）对小区内消防设施的维护保管要落实到人，确保消防设施系统的正常运行。50 八、组织机构与开发进度安排8.1组织机构8.1.1项目管理机构本项目组织机构由建设单位——大庆海通房地产开发有限公司组建运营，公司是一家集房地产开发、销售、租赁、物业管理于一体的大型企业。设立“温舒园建设”建设项目经理部，专门负责本项目的工程实施和管理。经理部下设4个职能部门，由相关部门领导进行工程指导和协调工作。项目经理部的主要职责及要求包括：1）严格项目管理，整个项目建设要严格执行项目法人制、招投标制、工程监理制、工程合同制，确保项目质量、工期、进度、安全目标的实现。2）合理分配调度资金，确保项目资金的及时足额到位。3）组建有销售经验的销售团队，制定科学的销售方案，商品房销售人员应当经过专业培训，并制定相应合理的销售提成激励机制，保证项目经营开发目标的实现。8.1.2人力资源配置项目管理机构定员18人，包括：总经理1人，常务副总经理1人，工程副总经理1人，其它工作人员15人。项目建设建设项目部成员由50 大庆海通房地产开发有限公司抽调各类专业技术及管理人员组成，不足部分人员可采用社会招聘形式择优录用。8.2开发进度安排8.2.1开发进度计划本项目开发期限计划为1年，其中：工程建设用半年时间，即自2013年7月1日——2013年12月底；住宅销售用1年，即自2013年12月—2014年12月。1）可行性研究及项目前期工作阶段：主要包括编制可行性研究报告、项目评估等项目前期工作，1个月完成。2）设计阶段：即工程方案设计和施工图设计阶段，1个月完成。3）招投标阶段：半个月完成。4）施工阶段：包括主体工程、设备安装、装修装饰、室外配套工程等施工，共6个月。5）竣工验收阶段1个月。6）销售阶段12个月。8.2.2开发进度计划图50 50 九、投资估算与资金筹措9.1投资估算9.1.1投资估算依据（1）《投资项目可行性研究指南》（试用版）；（2）《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；（3）《房地产开发项目经济评价方法》（2000年版）；（4）当地投资估算概算定额和类似工程造价指标及取费标准；（5）设备购置及安装费的市场价格和厂家询价数据。9.1.2总投资估算本项目估算总投资为151277.89万元：土地费用24989.55万元、前期工程费用1635.10万元、基础设施建设费用6043.15万元、建筑安装工程费98152.38万元、其他费用3453.46万元，预备费按上述费用的3%计提为4406.15万元；根据商品房建设有关规定，本项目开发建设管理费用按工程费用的2%计提、销售费用按实际可能发生额估算，分别为2752.00万元和5787.09万元。以上投资估算数据，详见附“附表1项目总投资估算表”及其辅助报表。50 项目总投资估算表附表1序号项目估算投资估算说明1开发建设投资151277.89　1.1土地费用24,989.55详见土地费用估算表1.2前期工程费用1,635.10详见前期工程费用估算表1.3基础设施建设费6,043.15详见基础设施建设费估算表1.4建筑安装工程费98,152.38详见建安工程费估算表1.5公共配套设施建设费0.001.6开发间接费与管理费用合算1.7管理费用2,752.00按1.1-1.5项费用的2%计取1.8财务费用4,059.00详见财务费用估算表1.9销售费用5,787.09按销售收入的3%计取1.10其他费用3,453.46详见其他费用明细表1.11不可预见费(预备费)4,406.15按以上费用的3%计取2经营资金　未考虑企业日常周转资金3项目总投资151,277.89　3.1开发产品成本128,586.203.2固定资产投资22,691.683.3经营资金0.00　50 土地费用估算表附表1-1单位：万元序号项目估算费用估算说明1土地挂牌取得费2征地费17,543.903契税1,189.904土地登记、管理费1.675大市配套费6,254.09建筑面积347449.22*180元6土地投资折价合计24898.55前期工程费用估算表附表1-2单位：万元序号项目估算费用估算说明1规划设计费58.00略2可行性研究费9.00略3水文、地质勘测费62.00略4土地开发费(三通一平费)68.00略　合计197.00　基础设施建设费估算表附表1-3单位：万元50 序号项目估算费用估算说明1天然气入户费667.66（1420+828）户*2970元2供配电设备2,800.003小区管网管道、供热工程1,615.004有线电视105.495道路工程570.006庭院工程285.00　合计6043.15　建安工程费估算表附表1-4序号项目建筑面积（万m2）建安工程费单价（元）金额（万元）1多层住宅129133.42240030,992.022C02高层住宅15429.9223003,548.883C03高层住宅50696.8220011,153.304商服35479.52305510,838.995超市25346.2238009,631.566宾馆12490.9533004,122.017地下车库78872.39353327,865.62合计98152.38其他费用估算表附表1-5单位：万元序号项目估算费用估算说明50 1建设工程监理费277.962工程质量监督费185.51工程造价*0.189%3环境影响评价费18.004工程保险费2,666.48工程造价*2.71667%5招标代理服务费38.006消防设施配套费172.87（347449.22-1718.9）平方米*5元/m27防雷费37.058测绘费57.60住宅每平1.36元，商服、车位每平2.04元　合计3,453.469.2资金筹措本项目建设资金以大庆海通房地产开发有限公司自筹为主，不足投资通过借贷资金解决。本项目投资计划与资金筹措方案请见“附表2投资开发计划进度表”和“附表3投资计划与资金筹措表”。投资开发进度计划表附表2单位：万元实施进度计划合计12开发进度计划100%70%30%销售进度计划100%　100%50 投资计划与资金筹措表附表3单位：万元序号项目合计121项目总投资151,277.89105,894.5245,383.371.1开发建设投资151,277.89105,894.5245,383.371.2经营资金2资金筹措151,277.892.1资本金131,277.8991,894.5239,383.372.2借贷资金20,000.0020,000.0050 十、项目财务分析与指标10.1基础数据的选择1、投资进度与销售进度计划本项目计划总开发期限为1年，其中开发建设投资进度为1年、销售进度为1年，本项目拟于开工第一年开始销售计划，具体进度安排计划见“附表2投资与销售进度计划表”。2、税费率根据现行财税制度，本项目营业税率为营业收入的5%、城市建设维护税和教育费附加分别为营业税的0.35%和0.15%，地方教育费附加为营业税的1%、水利建设基金为营业收入的0.1%，土地增值税率按营业收入的2.5%计取。10.2销售收入通过市场预测，本报告拟定下列经营策略：根据工程所处位置、周围环境条件和房地产市场的趋势预测，考虑房地产销售风险和工程建设成本等综合因素，多层住宅按每平方米3000元；高层按每平方米4000元；商业建筑按每平方米12000元；。表10-1“温舒园项目”销售收入项目多层住宅高层商服地下车库超市宾馆合计50 建筑面积（m2)129,133.4266,126.7235,479.5278,872.3925,346.2212,490.95347,449.22单价（元/m2）5,600.005,000.0018,000.003,000.00销售收入（万元）72,314.7233,063.3663,863.1423,661.72192,902.93租金收入（万元）12,000.006,000.0018,000.00收入合计（万元）210,902.9310.3项目财务分析本项目营业收入总额为210,902.93万元，营业税金及附加为11,810.56万元、土地增值税为5,827.61万元，经营成本（即为开发建设总投资）为151277.89万元，则利润总额为41,986.87万元，上缴所得税9,602.01万元，税后利润为18706.53万元。根据以上测算，本项目投资利润率为21.00%、投资利税率为18.00%，销售利润率为15.00%。本项目资金以自筹为主，但从自有资金使用成本和开发资金回收考虑应减少占用资金回收风险，应采用多种付款方式促销，可选择采用：(1)一次性付款方式；(2)分期付款方式；(3)七成银行按揭方式；(4)建筑分期付款+银行按揭；(5)特惠免息分期付款；(6)全部按揭限期分期付款等多种付款方式，使开发资金按预期回笼，消减金融财务风险。   财务费用估算表附表4单位：万元借款金额借款期限（年）基准利率上浮50%部分利息上浮10%后的固定利息利息总计50 2000036.15%615.0040594674.00经营成本估算表附表5单位：万元序号项目合计12　结转比例　0%100%1土地费用24,989.5524,989.552前期工程费1,635.101,635.103基础设施建设费6,043.156,043.154建筑安装工程费98,152.3898,152.385公共配套设施建设费--6开发间接费-7管理费用2,752.002,752.008财务费用4,059.004,059.009销售费用5,787.095,787.0910其他费用3,453.463,453.4611不可预见费（预备费）4,406.154,406.15　经营成本合计151,277.89151,277.89税费估算表附表6单位：万元税种住宅商服地下车库、超市、宾馆合计50 税率税额税率金额税率金额营业税0.055268.900.053193.160.052083.0910545.15城建税0.0035368.820.0035223.520.0035145.82738.16教育费附加0.0015158.070.001595.790.001562.49316.35土地增值税0.0252634.450.053193.160.005827.61地方教育费附加0.001105.380.00163.860.00141.66210.90所得税0.04254478.570.05253352.810.04251770.629602.01价格调节基金0.001105.380.00163.860.00141.66210.90防洪保安费已取消0.001105.380.00163.860.00141.66210.90印花税0.000552.690.000531.930.000520.83105.45股息红利0.012751343.570.01275814.250.01275531.192689.01合计0.1387514621.210.1737511096.220.113754739.0230456.45利润与利润分配表附表7单位：万元序号项目合计121营业收入210,902.930.00210,902.931.1销售收入192,902.930.00192,902.931.2租金收入18,000.00　18,000.001.3自营收入　2营业税金及附加11,810.560.0011,810.563经营成本151,277.890.00151,277.894土地增值税5,827.610.005,827.615利润总额41,986.870.0041,986.8750 6弥补以前年度亏损　7应纳税所得额41,986.870.0041,986.878所得税9,602.010.009,602.019税后利润32,384.860.0032,384.86计算指标：投资利润率21.00%投资利税率18.00%　销售利润率15.00%　　50 十一、结论与建议综上所述，温舒园建设建设项目经过反复论证、测算分析认为是可行的。该项目的建设不仅具有相当可观的经济效益，而且更具有显著的社会效益，本项目的建设是非常必要的、迫切的和可行的。该项目的建成将成为大庆市大同区的黄金地段规模较大、设计新颖、设施先进、配套完善，环保型、园林式、智能化的商住于一体小区之一，也为大庆增添新的亮点。项目的建成将极大满足人们的住房需求，特别是确保中、高收入家庭“居者有其室”，推动城市化建设的步伐。建议有关管理部门批准该项目的可行性报告。建议有关金融机构对可行性研究报告进行评估，并在资金上给予项目用地单位大力支持，以确保本项目按计划实施，早日建成，及早发挥效益。50'