大庆市龙凤区项目可行性研究报告 40页

'大庆市龙凤区项目一、项目总论1.1项目背景1.1.1项目名称本次进行可行性研究的项目名称：1.1.2委托方本项目的委托方：1.1.3承担可行性研究工作的单位承担本次可行性研究工作的单位：沈阳逸帮房地产咨询有限公司1.1.4研究工作依据本次进行项目可行性研究工作的依据如下：n委托方提供的规划指标及土地取得成本资料。n我司对城市房地产的市场调研资料。1.1.5项目建设规模和内容拟定：本项目总用地面积为110000㎡，规划总建筑面积为165000㎡（含地下）,规划建设为洋房类住宅、高层住宅、商业物业，有地上车位、地下车位。？根据规划要点确定的具体规划技术指标见下表：序号项目面积（㎡）比例1总用地面积商品房用地面积合计%商业房建筑面积多层住宅高层住宅商业物业小计地下停车位地上停车位地下停车位40 小计建筑总计总计3容积率商业用房容积率综合容积率4绿化率5建筑密度※停车位不计入容积率，地下车位按照㎡/个计算。※绿化率和建筑密度是根据经验值初步确定，准确值以政府公布为准。1.1.6报告成立的假设条件本报告的测算结果在如下假设条件下成立：n本项目严格按照委托提供的规划指标进行开发、按照确定的地价取得土地使用权，并按照本报告所设定的开发顺序及产品组合形式进行开发。n拟建议项目分2期进行开发，总开发周期预计为5年；首期项目开发周期预计为2年，其中建设期为1.6年，土地取得费用和前期费用拟在每期工程启动之初发生，配套费用、开发成本、管理费用、不可预见费用、销售费用、销售税费及销售收入在各期均匀发生。（初步建议及预计）n本项目建成后商品房住宅、商铺全部用于销售,销售率为70%（其中30%住宅用于团购），根据目前大庆市停车位的使用状况，本报告未计算停车位的收入；n设定行业基准收益率为10%。1.2可行性研究结论1.2.1市场预测结论n2010年至今，中国经济一直保持着健康发展，国家综合实力不断增强，经济运行总体态势平稳；宏观经济正处于上升、发展阶段，为地产开发活动提供了良好的契机。n近年来，大庆城市经济健康、稳步发展，商品市场繁荣，市民收入水平持续增加，为本项目提供了很好的发展机遇。n大庆市迅猛发展的工业产业环境为区域经济发展提供了坚实的基础；n龙凤区位于大庆市的东部，辖区面积410平方公里，广袤而较平坦的地势40 为房地产业发展提供了丰富、优质的土地资源。n区域内各种配套趋于完善，交通网络四通八达，辐射范围较广。随着城市的不断发展，生活配套设施的进一步完善，区域整体价值也将随之大幅提升。n龙凤区房地产业发展有着优美的自然环境。龙凤区西南有三水水库（三永湖），东北有龙凤国家湿地公园，可谓是房地产投资开发的最佳区域。n从销售情况来看，具有特色的商品住宅未来会有良好的销售情况。1.2.2项目建设期拟：项目开发周期为两期5年；拟：本项目建设期为3.2年。1.2.3投资估算和资金筹措本项目的总投资估算约为万元，在建设期年内投入。本项目开发投资的资金来源包括两个渠道：一是企业自有资金；二是预售房收入用于再投入。1.2.4项目财务评价结论本项目财务指标如下：n开发商成本利润率：%；n自有资金利润率：%；n项目总投资：万元；n项目总收入：万元；（洋房按元/MM，高层按元/MM商铺元/MM车位按万元）1.2.5项目综合评价大庆市是黑龙江省省域副中心城市，综合实力位列全国地级城市第11位，中国城市财力50强，具有良好的经济区位优势，城市未来发展前景广阔。本项目位于大庆市龙凤区，西南有三水水库（三永湖），东北有龙凤国家湿地公园，交通便利，周边配套较为完善，有大庆市妇女儿童医院，居然之家，大庆第四中学等。40 本项目发展前景广阔，升值潜力较大，项目整体价值的上升空间很大，从宏观环境看，本项目完全可行，具有很好的开发前景。同时，通过本次财务测算、分析表明，该项目投资回报高、资金回收较快，开发风险较低，项目经济效益可行，财务上完全可行。综上所述，本项目无论宏观经济环境还是项目自身的各项财务指标都完全可行，建议尽快、尽早开发。二、项目投资环境和市场研究2.1市场宏观背景2.1.1全国投资环境本次报告中，我司重点针对国民经济发展状况、中国房地产市场发展状况等两个方面对中国宏观经济环境作为分析，进而对未来中国投资环境的变化、发展进行预测，为本项目的决策提供宏观条件依据。1、国民经济发展状况（1）国民经济快速增长，综合国力显著增强2014年，面对复杂多变的国际环境和艰巨繁重的国内发展改革稳定任务，党中央、国务院团结带领全国各族人民，牢牢把握国内外发展大势，坚持稳中求进工作总基调，全力推进改革开放，着力创新宏观调控，奋力激发市场活力，努力培育创新动力，国民经济在新常态下平稳运行，结构调整出现积极变化，发展质量不断提高，民生事业持续改善，实现了经济社会持续稳定发展。2、国内经济运行主要特点（1）经济平稳较快发展国民经济稳定增长。初步核算，全年国内生产总值636463亿元，比上年增长7.4%。其中，第一产业增加值58332亿元，增长4.1%；第二产业增加值271392亿元，增长7.3%；第三产业增加值306739亿元，增长8.1%40 。第一产业增加值占国内生产总值的比重为9.2%，第二产业增加值比重为42.6%，第三产业增加值比重为48.2%（2）改革开放迈出重大步伐全年货物进出口总额264334亿元，比上年增长2.3%。其中，出口143912亿元，增长4.9%；进口120423亿元，下降0.6%。进出口差额（出口减进口）23489亿元，比上年增加7395亿元。全年服务进出口总额6043亿美元，比上年增长12.6%。其中，服务出口2222亿美元，增长7.6%；服务进口3821亿美元，增长15.8%。服务进出口逆差1599亿美元。　　全年非金融领域新设立外商直接投资企业23778家，比上年增长4.4%。实际使用外商直接投资金额7364亿元，按美元计价为1196亿美元，增长1.7%。（3）人民生活进一步改善就业继续增加。年末全国就业人员77253万人，其中城镇就业人员39310万人。全年城镇新增就业1322万人。年末城镇登记失业率为4.09%。全国农民工总量为27395万人，比上年增长1.9%。其中，外出农民工16821万人，增长1.3%；本地农民工10574万人，增长2.8%。城乡居民收入继续增加。全年全国居民人均可支配收入20167元，比上年增长10.1%，扣除价格因素，实际增长8.0%。按常住地分，城镇居民人均可支配收入28844元，比上年增长9.0%，扣除价格因素，实际增长6.8%；城镇居民人均可支配收入中位数为26635元，增长10.3%。农村居民人均可支配收入10489元，比上年增长11.2%，扣除价格因素，实际增长9.2%；农村居民人均可支配收入中位数为9497元，增长12.7%。全年农村居民人均纯收入为9892元。全国居民人均消费支出14491元，比上年增长9.6%，扣除价格因素，实际增长7.5%。按常住地分，城镇居民人均消费支出19968元，增长8.0%，扣除价格因素，实际增长5.8%；农村居民人均消费支出8383元，增长12.0%，扣除价格因素，实际增长10.0%。（4）房地产行业稳步发展40 全年房地产开发投资95036亿元，比上年增长10.5%。其中，住宅投资64352亿元，增长9.2%；办公楼投资5641亿元，增长21.3%；商业营业用房投资14346亿元，增长20.1%。表1：2014年房地产开发和销售主要指标完成情况及其增长速度明细表指　　标单位绝对数比上年增长（%）投资额亿元9503610.5　　其中：住宅亿元643529.2　　　　其中：90平方米及以下亿元203354.6房屋施工面积万平方米7264829.2　　其中：住宅万平方米5150965.9房屋新开工面积万平方米179592-10.7　　其中：住宅万平方米124877-14.4房屋竣工面积万平方米1074595.9　　其中：住宅万平方米808682.7商品房销售面积万平方米120649-7.6　　其中：住宅万平方米105182-9.1本年到位资金亿元121991-0.1　　其中：国内贷款亿元212438.0　　其中：个人按揭贷款亿元13665-2.63、国内经济发展趋势分析与判断未来几年国际国内环境总体上有利于我国经济继续平稳较快发展。从国际环境看，世界经济增长的基本态势不会改变，我国经济发展的外部需求不会明显减弱。从国内环境看，我国仍处于居民消费结构升级和工业化、城镇化步伐加快的时期，经济增长的内在动力较强。我国经济已经连续三年保持10%左右的增长，为新的一年经济平稳较快发展奠定了基础。4、结论n我国国民经济继续保持较高的增长势头，呈现良性发展态势。n未来几年，我国经济仍将保持快速发展态势，在宏观环境方面，本项目有着较好的开发基础与经济环境。2.1.2大庆市宏观投资背景1、城市概况40 （1）城市基本地理布局n地理位置大庆市位于黑龙江省西部，东与绥化市相连，南与吉林省隔江（松花江）相望，西部、北部与齐齐哈尔市接壤。全市地处北温带大陆性季风气候区，冬季寒冷有雪，春秋季风多，年平均气温4.6℃，年均降水量431.1毫米。全市湿地总面积32万公顷，面积在100亩以上的湖泊（含水源地、水库、滞洪区）有258个；草原总面积68.9万公顷，占全市总面积的32.8%，居全省第1位。被誉为“绿色油化之都、天然百湖之城、北国温泉之乡”。【大庆城市区位图】n面积、区域大庆市现辖5个区、4个县和1个国家级高新技术产业开发区、1个国家级经济技术开发区，31个镇、27个乡、80个社区、482个行政村。全市总面积2.1万平方公里，其中市区面积5107平方公里。40 【大庆市地图】（2）城市战略地位大庆建市36年来，可持续发展能力位居全国资源型城市前列，人均GDP达到14.6万元，东北三省最高。截至2014年底，大庆油田累计生产原油22.3亿吨，占全国同期陆上原油总产量的40%以上，继连续27年保持原油5000万吨以上高产稳产之后，又在4000万吨台阶上持续稳产了12年，创造了世界同类油田开发史上的奇迹。主力油田采收率突破50%，比国内外同类油田高10-15个百分点，三次荣获国家科技进步特等奖，并一直保持着原油产量、上缴利税、油田采收率三项国家第一。在中国社科院发布的2014年《中国城市综合竞争力报告》中，大庆位居53位，高居黑龙江省第1位。在为国家贡献大量物质财富的同时，大庆还创造培育了宝贵的精神财富，以“爱国、创业、求实、奉献”为主要内容的大庆精神铁人精神，是社会主义核心价值体系的重要内容和生动体现，已成为中华民族精神的一部分，与井冈山精神、延安精神等革命精神一道，为中华民族的腾飞提供了重要的精神支柱。40 【黑龙江省政区区位图】（3）城市交通黑龙江西部区域交通枢纽地位日益显现，航空、公路、铁路、水运、管道立体化交通体系初步形成。萨尔图机场架起了对外空中通道，2014年新开通航线2条，增加航点城市4个，全年旅客吞吐量达到525318人次，成为省内最为繁忙的支线航空港。大广高速、哈大高速、大齐高速穿城而过，主城区“两环五纵四横”路网体系基本形成，农村公路通村率达到100%。滨州铁路、让通铁路市内交叉，运能运力有效释放，铁路客运西站开通，极大提升快速出行能力。肇源港实现江海联运，可沿松花江直航中俄边境口岸。【黑龙江省高速公路网络图】40 【大庆市交通路网图】（4）城市人口、气候2014年，常住人口320万人，其中户籍人口276万人。全市地处北温带大陆性季风气候区，冬季寒冷有雪，春秋季风多，年平均气温4.6℃，年均降水量431.1毫米。全市湿地总面积32万公顷，面积在100亩以上的湖泊（含水源地、水库、滞洪区）有258个；草原总面积68.9万公顷，占全市总面积的32.8%，居全省第1位。被誉为“绿色油化之都、天然百湖之城、北国温泉之乡”。2、城市综合实力经济总量2014年，全市地区生产总值实现4070亿元，同比增长4.5%。地方经济总量实现2101.9亿元，同比增长8.3%，对经济增长的贡献率达到86.7%。经济结构40 2014年，全市一、二、三次产业比重为4.5:77.0:18.5，增加值分别实现185亿元、3133亿元、752亿元，比上年增长8.5%、3.7%、8.0%。油与非油经济比重为41.9:58.1，其中非油经济增长8.2%，成为推动经济增长的强力引擎。公有制经济与非公有制经济比重为74.5：25.5，其中非公有制经济实现增加值1038亿元。财税状况2014年，全市财政收入完成1140.8亿元，其中地方财政收入完成254.8亿元，市本级地方财政收入完成133.8亿元。农村经济2014年，农业实现增加值185亿元，增长8.5%。粮食、畜牧、果蔬生产“三位一体”格局持续巩固，粮食产量106.7亿斤，我市连续三年被评为全国粮食生产先进市，成功创建国家现代农业示范区；猪牛羊等牲畜存栏411万头、禽类1687.5万只，规模化养殖比重提高到70%；棚室果蔬产量40亿斤，销售收入56亿元。工业经济2014年，全市实现工业增加值3059.1亿元，增长3.8%。其中，规模以上工业实现增加值2410亿元，增长2.3%，2014年新增规上企业59家，全市规上工业企业总数达到443家。地方工业贡献突出，以高新区、经开区为重点的园区经济效能提升，地方工业增加值达到1091亿元，增长10%，其中规模以上地方工业实现增加值441.9亿元，增长9.8%。服务业2014年，全市服务业实现增加值752亿元，增长8%。社会消费品零售总额达1010.9亿元，增长11.2%。各类专业批发市场发展到12个、成交额280亿元；拥有金融机构171家，金融机构存贷款余额分别达到2046.6亿元、875.7亿元。项目建设2014年完成投资千万元以上项目496个、其中超亿元98个，全市完成固定资产投资919.5亿元。15万吨丙烯、170万吨柴油加氢等石化大项目建成投用，乙烯产量突破百万吨，石化产业增加值增长7.1%；沃尔沃汽车批量生产并上市销售，高分子复合材料等66个重点工业项目投产。40 对外合作与境外104个城市和地区建立经贸合作关系，2014年引进亿元以上项目74个，到位资金319亿元。沃尔沃、忠旺、联想、绿地等大企业及喜来登、麦凯乐等高端服务业品牌进驻大庆。全市外贸进出口总额实现40.5亿美元，增长20.2%。主要中直企业大庆油田有限责任公司（大庆石油管理局）：是中国石油天然气股份有限公司下属的全资子公司，主要从事石油天然气勘探开发、工程技术、工程建设、装备制造、油田化工、生产保障和矿区服务业务，具有较为完整的业务体系和综合一体化优势。现有所属二级单位57个，员工总量24.9万人。2014年，生产原油4000万吨、天然气35.1亿立方米，实现营业收入2555亿元、利润604亿元、税费888亿元，各项生产经营指标全面完成。   大庆石化公司：是中国石油天然气股份有限公司地区分公司，以大庆油田原油、轻烃、天然气为主要原料，从事炼化生产，兼具工程技术、装备制造、矿区服务等业务的特大型石油化工联合企业。现有二级单位29个，员工2.9万人，生产装置154套，炼油一次加工能力1000万吨/年，乙烯生产能力120万吨/年，合成氨生产能力45万吨/年，2014年，实现营业收入581.76亿元。大庆炼化公司：是集炼油、化工和矿区服务于一体的综合性石油化工企业，拥有600万吨/年原油一、二次配套加工能力和20万吨/年润滑油、15万吨/年石蜡、60万吨/年聚丙烯等51套炼油化工生产装置，可生产汽油、柴油、润滑油基础油、石蜡、聚丙烯酰胺、聚丙烯、石油磺酸盐、聚丙烯等39个品种236个牌号的石油化工产品。2014年，加工原油525.96万吨，实现营业收入369.93亿元。大庆中蓝石化公司:隶属于中国化工集团油气总公司，是以原油和燃料油为基本原料生产石脑油、汽油、柴油、乙苯、苯乙烯等20多种石化产品的中央直属大型石化企业。企业拥有350万吨/年常减压蒸馏、40万吨/年重油催化裂化等10余套生产装置。2014年主营业务收入89亿元，利税3.4亿元。地方骨干企业40 截至2014年底，全市主营业务收入超过10亿元的地方工业企业27家，其中过50亿元的达到5家，省级以上著名商标和名牌产品增加到142个。省级以上科技企业孵化器达到5家，在孵企业459家，新获批国家级高新技术企业51家。全市共有21家企业在境内外上市，累计融资107.37亿元。，2.1.3大庆市城市规划、发展及前景预测大庆城市空间发展战略规划是结合目前城市社会经济转型带来的机遇与挑战，对大庆未来更长远阶段的发展形成清晰、准确、切合实际的判断，提出科学合理的城市空间发展的战略性构想和实施建议，从而推进大庆市城市建设走向特色及可持续发展之路。  在经济发展环境的培育中，城市的规划与建设是其中最重要的环节，针对当前接续产业发展的现实需求和未来发展的可能，大庆未来提升自身经济发展环境，在城市规划和建设领域将当抓住四个方面：   第一、优先强化市场腹地的联系与扩张。提高中心城市的流通能力，降低接续产业的物流成本，加强对腹地资源的吸附和加工能力。   第二、主动优化第二产业布局的空间效率。根据土地价值、环境影响和投入产出三大评估条件，选择交通便利、土地充足、环境安全、接近市场、规模集群的地区布局新增产业，提高接续产业的空间竞争力。   第三、积极推动城市服务功能的多元化和集中式发展。全面提升商业服务功能，有重点的发展石油生产服务功能；通过城市中心的建设带动城市服务水平和能级的提升，降低接续产业的交易成本。   第四、循序渐进的提升城市创新环境。在石油科技领域率先形成产、学、研一体化的发展平台；以建设“生态宜居城市”为契机，加大城市对高素质人才的吸引力度，真正形成大庆长久的竞争优势。 40 随着大庆机场的通航，大广高速公路的建设以及哈大高速铁路的开通，大庆在黑龙江省西部地区已经具备了一定的交通优势。未来，大庆应当高度重视与省域西北部地区和主要口岸地区的快速交通联系，在区域中形成东至满洲里、西通海参崴、南连环渤海、北达黑河，“十字”中枢的交通格局。 未来大庆的城市空间将形成一带两轴的A字型结构，即滨洲铁路沿线中心城市地区、西部石化产业拓展轴和东部加工制造产业拓展轴三大发展空间。 东部加工制造产业拓展轴主要依托东干线及大广高速公路，将成为大庆新兴加工制造业的主要承载地区，也是红岗采油区内产业的主要疏解地区。   A字型空间结构的三个交点地区将成为未来航空、铁路、轨道交通等多种交通方式衔接的客货运枢纽中心。 未来将建设“世纪大道”城市中心区。世纪大道沿线地区，区位和土地资源在中心城区内具有相对优越的条件。规划提出以世纪大道为依托，以快速公共交通为核心，整合现有服务功能，重点打造城市的商业服务、体育会展、科技研发、行政管理、金融商务、石油管理六大服务功能，形成一条横贯东西城区的城市服务金廊。  重点打造龙凤光明加工制造三大产业新城。政府重视龙凤光明地区，建设龙凤光明出口加工产业新城。龙凤光明地区依托于大广高速公路和滨洲铁路，区域交通条件突出；与中心城区（尤其是东城区）也有着便捷的联系，同时该地区也具备了一定的土地资源。未来光明产业新城将是大庆参与区域和国际产业分工的前沿地带，是国内发达地区、大庆中心城区（尤其东城区）、红岗地区加工制造业转移和集聚的最重要承接地。  优先形成以大庆为中心的对外交通辐射体系   基于当前发展的实际情况，大庆的区域整合，首先应当是推动以大庆为中心交通辐射体系的建设。规划建议将让通铁路和大广高速继续往北延伸，打通北至黑河的沿边“新出口”，加强对省域西北部县市的辐射。同时，在让通铁路以西地区建设新的高等级公路，加强中心城区与外围四县的交通联系，最终确立以大庆为中心，多方向辐射的市域交通体系。  40 打造区域十字中枢和省域现代服务双中心。大庆区域发展的最终目标是紧密与环渤海地区和俄罗斯远东地区的联系，打造国内外市场汇聚的十字中枢，成为国际和国内城市分工体系中的重要一员。在黑龙江省域，大庆必须有雄心，针对哈尔滨现代服务业的短板，大力发展基于自身内部需求的现代服务业，与哈尔滨共同构成省域现代服务业的双中心。   2.1.4大庆市房地产市场研究根据大庆市房产管理局统计的大庆房地产市场数据， 2014年以来，我市房地产市场延续2013年4季度以来的回暖趋势，成交量持续增长，房价较平稳。2.1.4.12014年全市房地产市场运行基本情况2014年全市房地产市场交易呈现明显上升的运行态势。今年以来，新建商品房上市面积505.22万平方米，与上年同期相比增长112.08%；其中新建商品住宅上市面积412.62万平方米，同比增长105.04%。全年累计实现房产交易面积683.53万平方米，64655套；其中实现住宅交易面积614.92万平方米，58525套。■新增供应面积增幅较大，市场供应充足上半年新建商品房上市面积449.23万平方米，与上年同比增长298.54%；其中新建商品住宅上市面积399.58万平方米，同比增长288.22%。表2：大庆市区2014年商品住房不同套型供应结构配比表（单位：万平）套型㎡60以下60-8080-9090-100100-120120-144144-180180以上合计面积8.515.513.2555.6995.4289.27110.0511.9399.58从区域来看，新增商品住房供应仍以东、西城区为主。从结构来看，新增供应商品住房主要以大中套型为主，100-180平米为主要区间，占当期上市面积的 76.74%。■商品房交易量同比增长，市场回暖趋势明显40 上半年商品房销售面积465.33万平方米，36238套。与2013年同比分别增长115.7%、220.08%。其中商品住房销售面积455.08万平方米，34552套。与2013年同比分别增长113.29%、285.13%。表3  大庆市区2014年商品房成交面积情况表 （万平） 区域/项目萨尔图区让湖路区龙凤区高新区大同区红岗区合计成交商品房总量26.68348.8840.2539.325.524.68465.33成交商品住宅23.22347.3137.637.315.024.62455.08 从区域来看，除让胡路区外，龙凤区、高新区销售量较大■商品住房成交价格总体平稳全年市区新建商品住房成交均价为4465.86元/平方米。排除“政府/国企直购”等外因影响， 市区新建商品住房成交均价为5202.45元/平方米，同比增长3.21%。表4：大庆市2014年商品住房成交均价情况表（元/㎡）区域萨尔图区让湖路区龙凤区高新区大同区红岗区总体均价5845.383569.314653.725376.763254.084095.894465.85■存量房成交量较大幅度增长40 受政策影响，今年上半年我市二手房成交面积126.81万平方米，17669套，成交额40.87亿元。同比分别增长128.45%、141.81%、119.44%。其中二手住房成交面积120.53万平方米，16998套，成交额38.04亿元。同比分别增长161.28%、151.52%、136.78%。2.1.4.22014年全市房地产市场主要特点■商品住房市场成交放量上半年，我市商品住房市场延续去年的回暖走势，市场成交量攀升，呈现出供销两旺的态势。在上半年重点城市房价普涨，三、四线城市房价比较平稳的大环境下，排除排除“政府/国企直购”等外因影响，我市商品住房价格同比增长3.21%，呈现出小幅上涨的态势。■二手房供需双方心态趋稳全市二手房市场供需双方的心态都非常稳定，随着供需透支的影响逐月减弱，2015年二手房市场有进一步升温的可能性。 2.1.4.32015年市场趋势展望在不出现政策较大调整的前提下，本市房地产销售形势总体看好，市场活跃的态势将保持平稳走高，房价不会出现大幅度的增长。2015年，房地产企业面临的宏观形势将相对严峻，2015年将不再继续延续之前市场普遍高涨的局面。随着供应的逐步增加，供求矛盾将进一步缓解。预计2015年，整体市场的房价涨幅将逐步趋缓，交易量方面，购房需求的释放也将保持平稳。近年供需总体同步增长，房地产市场虽然存量在高位徘徊，但是市场环境总体良好。结论：n大庆的房地产开发商的成熟度不高，项目操作经验和水平有限。n大庆市主流开发商以住宅开发为主，商业为辅。40 n大庆市目前的开发企业都具有一定的经济实力和雄厚的资金基础。n目前开发商手里的储备土地大都开始运作，未来储备量将逐渐减少。n开发体量较大，有可能导致去化速度减缓。2.1.5宏观市场对本项目开发的影响n2010年至今，中国经济一直保持着健康发展，国家综合实力不断增强，经济运行总体态势平稳；宏观经济正处于上升、发展阶段，为地产开发活动提供了良好的契机。n近年来，大庆市市经济健康、稳步发展，商品市场繁荣，市民收入水平持续增加，为本项目提供了很好的发展机遇。2.2区域房地产市场分析2.2.1区域市场界定本项目所指的区域市场是指大庆市龙凤区位于大庆市东部，是由哈大公路进出大庆的门户所在，南临安达市，北抵萨尔图区、东邻大庆高新技术产业开发区，西接大庆油田公司的采油二厂、四厂，滨洲铁路从镇域内穿过,总面积约296.5平方公里。【龙凤区地区图】2.2.2区域定位区域发展定位：“建设生态宜居新城”40 本区域是大庆市极具发展潜力的片区之一，大庆市政府对此片区的发展规划提出了保护自然、维护生态、改造村屯、建设项目、合理利用土地资源的发展方向，区域发展规划正在进一步完善。2.2.3区域规划、发展及前景预测1、区域规划、发展区域建设加快推进，紧紧围绕“新区开发、老区改造、环境提升、功能配套”的任务目标，全方位推进老区环境改造，城区面貌焕然一新。万峰路、龙凤大街下穿桥及“四纵四横”等基础项目竣工，大庆东站等功能项目顺利推进，居然之家、唐人中心、瀚城国际等重点项目陆续建成，现代化城区战略框架全面拉开。高标准推进湖韵新村建设，树立小城镇建设典范。区域发展不断加快，坚持“三、二、一”产业发展位次，深入实施“农业产业化、工业集群化、商贸物流化、城区现代化、社会和谐化”的“五化”发展战略，加快产业优化升级、新区开发建设、城乡统筹发展、构建和谐社会，努力打造成现代服务示范区、宜居兴业生态区、东城门户靓丽区。2、前景预测龙凤区立足板块经济，放大比较优势，以“三大经济板块、五大产业”为主攻方向，加大政策扶持，凝聚招商力量，千方百计引进“大高外新”项目，形成龙头带动和产业集群效应，全面加快产业优化升级。目前，本地区房地产市场以住宅为主，商业地产为辅，根据市政府对于本区域的发展规划以及周边自然景观资源看，本区域未来房地产市场将走中高端产品路线。2.2.4区域房地产市场分析目前，本区域房地产市场发展相对平稳，产品开发以普通住宅产品为主，销售状况较好，区域开发潜力巨大。1、发展特征总体分析40 目前，区域房地产市场以中端住宅为主，购房客户以本地居民为主。纵观全局，区域的住宅市场呈现以下运行特征：n住宅土地供应市场目前仍缺乏科学有效的引导与监督，土地出让的随意性与主观性仍然存在。n区域内住宅分布相对均衡。n区域内房地产发展趋于平稳，供应的产品主要以普通的多层及高层住宅为主，价格比较适中。n开发企业大多来自大庆本地，在竞争中促进了本区域房地产市场的不断成熟与发展。2、市场分布特征分析板块名称产品主力面积㎡特征及优劣分析代表项目东北部别墅、洋房多层、高层住宅110-140园区规划好，居住人群素质较好，配套设施逐渐完善，商业体系日渐成熟，具有发展潜力。英伦小镇西部、中部多层、高层住宅100-120自然景观丰富，交通舒畅，配套较完善。东城领秀欣凤学城3、产品特征分析虽然区域内地产发展起步较晚，但发展速度较快，经过几年的发展，已经逐渐完善和成熟，尤其是住宅产品取得了一定幅度的提高，无论是户型设计，建筑规划，还是园林景观设计等都在不断缩短与优秀产品之间的距离。4、目标客户群分析区域内客群主要以工薪阶层、私营业主、企业管理人员、外企白领，年龄在25—50岁，收入相对稳定。别墅以私企老板、外企高管和地方影视明星为主，年龄在35—50之间，收入相对较高。2.2.5区域竞品项目调研东北部40 1、英伦小镇项目名称英伦小镇项目位置 龙凤区世纪大道与外环东路交会处（世纪大道左侧）发展商大庆市城市建设投资开发有限公司占地面积1090000平方米建筑面积1000000平方米容积率0.9产品类型多层、小高层、高层、洋房、别墅开发栋数一期74栋开盘时间2010年11月1日均价5300元/㎡主力户型100-140㎡交房标准毛坯入住时间一期2013年12月配套设施居然之家，沃尔沃生产基地，交通枢纽站，新华国际咨询中心，国家湿地公园总体评价该项目建设规模宏大，开发周期较长。建筑类型丰富，容积率较低，居住舒适度较好。园区规划合理，自建配套设施完善。西部、中部1、东城领秀项目名称东城领秀项目位置龙凤区青龙山地区，龙凤区政府对面发展商大庆久隆房地产开发股份有限公司占地面积1440000平方米建筑面积1569200平方米容积率1.1产品类型多层、小高层、高层开发栋数92栋开盘时间2012年6月均价5500元/㎡主力户型100-130㎡40 交房标准毛坯入住时间一期2012年12月配套设施学校：大庆四中、青龙山九年一贯制学校医院：大庆妇女儿童医院总体评价该项目建设规模宏大、交通便利。建筑类型多样，致使私密性不强。项目区位生活配套相对完善，生活相对便利。2、欣凤学城项目名称欣凤学城项目位置龙凤区龙凤区龙舞路与福祥街南侧，凤德街东侧发展商大庆市承宁房地产开发有限公司占地面积346000平方米建筑面积500000平方米容积率1.2产品类型多层、小高层、高层开发栋数79栋开盘时间2014年6月均价5200元/㎡主力户型100-120㎡交房标准毛坯入住时间预计2015年底配套设施教育配套：大庆四中，东城领秀学校；商业配套：龙凤商场、麦凯乐、大商新玛特、居然之家、九区批发市场；医疗配套：大庆妇女儿童医院；金融银行：中国银行、交通银行、中国工商银行；餐饮配套：绿阳春、海鲜码头、满满养生苑、名川名蜀。总体评价该项目建设规模宏大、交通便利。建筑类型多样，致使私密性不强。2.2.6区域房地产市场分析结论40 目前区域内各种配套设施趋于完善，交通比较便利，辐射范围较广。随着城市的不断发展，生活配套设施的不断完善，区域整体价值也将随之大幅提升。本项目所在区域拥有优美的自然资源—龙凤国家湿地公园，具有得天独厚的发展高级住宅区的优势，此区域将逐渐成为开发商和高端客群的青睐的热点片区。此区域是大庆市政府重点规划的区域。现在已相继开工建设的项目有政府投资15个亿建设的263公顷的湿地公园、1000公顷的庆东新城、50个亿招商的沃尔沃成品车生产基地、全国连锁家居旗舰店居然之家,就连大庆四中也入住于此,医疗上配备妇女儿童医院.随着周围交通体系的逐步完善,长途客运站、火车站的落成，此区域将成为新的城市中心。从销售情况来看，具有实用性的户型（100平左右）销售情况较良好。三、项目分析及评价3.1地块解析3.1.1位置、四至、面积本项目为大庆市龙凤区龙政路与凤德街交汇处局部地块：东至：路，西至：路，南至路：北至：。项目总用地面积约110000平方米。（此处应放置项目规划图或地宗图）3.1.2地形、地势40 本项目地块形呈相对规则长方形地块东西向较长，南北向较短。地表地势起伏不大，地面较平整。3.1.3地块现状地块整体处于未平整状态3.1.4地块基础设施1、给排水给排水已经到位。2、供电供电设施完备，可以满足住宅用电需求。3、供暖本区域已经铺设市政供暖系统。4、供气本区域已经铺设市政液化气管道。5、通讯通讯系统已完全覆盖本区域。结论：本项目所在区域基础设施均已到位，目前可支持住宅项目的开发以及客群入住后的生活基础设施需要。3.1.5地块生活配套教育配套：大庆四中，东城领秀学校；商业配套：龙凤商场、麦凯乐、大商新玛特、居然之家、九区批发市场；医疗配套：大庆妇女儿童医院；金融银行：中国银行、交通银行、中国工商银行；餐饮配套：绿阳春、海鲜码头、满满养生苑、名川名蜀。3.1.6SWOT分析40 1、优势（Strength）n项目区域工业历史悠久，经济基础完善，市政设施相对完善龙凤区辖区内拥有大庆石油化工总厂、大庆石化公司、大庆石油化工配件总厂、醋酸酐厂等中央、黑龙江省、大庆市直属企业38家。其中大庆石油化工总厂与大庆石化公司始建于1962年，经过近50年的发展，已经形成了油、化、纤、肥、塑一体化的生产格局。并经过近年来不断地扩能改造，集合成为化工产业群。龙凤区内拥有多家银行、农信社联社、财务公司、信托投资公司、保险公司、证券公司及基金公司等金融机构。在政府主管部门的监管之下，已经形成金融安全区，成为为经济发展服务保航的重要臂助。龙凤区作为经济发展的载体，其承载功能和服务功能不断增强。在通讯方面，区内电话普及率达95%以上；宽带传输网路日趋完善，宽带信息服务覆盖全区。在电力方面，辖区内拥有龙凤热电厂、石化公司热电厂和油田热电厂，可以满足于经济发展和居民生活需要。在供水方面，已经改造主城区供水管网。在道路方面，已经拓宽了光明路，并建设铁东跨线桥、凤阳路桥。在城区改造方面，完成旧城区改造面积达196.1万平方米。n项目位置自然景观丰富项目区域内自然景观得天独厚，西侧有三永湖；东侧有现在已相继开工建设的项目有政府投资15个亿建设的263公顷的湿地公园。n项目区域交通便利龙凤区是哈大公路的重要走廊，301国道贯穿其全境，使龙凤区成为进出大庆的第一门户。区内街道构建合理，公交系统完善。区下所辖乡村通车率达100%滨州铁路在龙凤区内设有两处火车站，分别是龙凤车站和卧里屯车站。其中龙凤车站目前正在扩建施工之中，竣工后将易名为“大庆东站”，成为东北地区重要铁路枢纽和客运物运中转中心。n项目地块平整，可塑性强40 该项目占地110000平方米，规划总建筑面积165000平方米，初步规划成围合式庭院，景观洋房搭配高层，满足客群不同需求，具有一定的开发优势。2、劣势（Weakness）n地块位置交通便利性较差目前，项目周边公交站点距离较远，交通便利性较差。n配套设施不完善目前，项目附近各种生活配套设施正在完善之中。3、机会（Opportunity）n区域经济快速增长将促进地产项目的开发龙凤区经济建设将继续快速的发展，为大力发展经济，政府在政策上与具体措施上都会给予更多的优惠，对房地产市场的发展极为有利，未来几年将对项目发展具有推动作用。n区域城市快速发展的城市建设将有利于项目开发龙凤区是大庆市政府重点规划的区域。现在已相继开工建设的项目有政府投资15个亿建设的263公顷的湿地公园、1000公顷的庆东新城、50个亿招商的沃尔沃成品车生产基地、全国连锁家居旗舰店居然之家,就连大庆四中也入住于此,医疗上配备妇女儿童医院.随着周围交通体系的逐步完善,长途客运站、火车站的落成。快速发展的城市建设必将在未来促进项目的销售。n区域内精品项目的空置点目前，项目区域内的竞品项目水平仍处于开发的初级阶段。这些大多表现在产品结构本身设计无亮点，项目总体设计视觉效果相对较差，大规模体量投入的项目无法突出整体“高、大、上”的感觉等等。这就给本项目的设计规划提供了方向性的参考思路。4、威胁（Threat）n竞争区域和竞争楼盘将形成威胁40 与本项目同类型的竞争区域和竞争楼盘将在本项目未来的开发中形成威胁，会分流部分本项目的目标客户。n“政府/国企直购”本区域内存在大量政府及国企直接（包括团购）整体向开发购买商品房的情况，这种或联建或团购的直接购买形式，势必在销售价格上体现出较低的倾向性，造成部分房屋价格低于正常销售的市场价格。这种情况未来将会分流一部分本项目的目标客户。5、结论本项目地处龙凤区的中部区域，地理位置前景占优。未来土地的稀缺性，随着区域的经济繁荣发展等优势使项目的开发有着广阔的开发前景。虽然存在着其它项目的威胁，但在区域城市建设逐步实施等利好因素的影响下，本项目的开发前景将非常好。总体而言，本项目的优势明显多于劣势，机会多于威胁。开发商如果能抓住项目自然景观卓越的优势，充分利用项目优势资源，采取合理的开发经营策略，本项目将有着比较广阔的市场前景。四、项目市场定位及项目开发产品组合研究4.1项目定位4.1.1决定项目定位的地产因子分析1、定位依据:n项目周边的环境景观n项目周边的交通状况n项目周边的配套设施状况n项目地块的具体情况n宏观经济形势n城市发展战略n区位和人文环境40 n寻找同类产品差异点n体现项目价值点2、定位分析：n区域定位适合中高档次低密度住宅发展n南临浑河的超大规模项目，具备开发高品质大型社区的条件本项目总占地面积110000平方米,规划总建筑面积165000平方米，项目地块较规则，具有塑造高品质社区的条件。n产品的特性决定了项目配套的多元化本项目的产品定位就要求项目配套要有丰富的功能，赋予产品更多的多元化服务，将运动、娱乐、休闲及教育等更多的元素赋予在产品之中，并且配套设施要求符合客群需求，与产品的定位相匹配。4.1.2项目市场定位适合居住、养老、新婚等中高端住宅区，高档、生态社区。4.1.2.1项目的档次定位中高端精品楼盘4.1.2.4项目的客户定位1、目标客户群来源区域n核心区：龙凤区内n拓展区：萨尔图及其它区域。2、目标客户群分析n大中型企业工作人员；n学校教师；n政府公务员及事业单位的工作人员；n私营业主；40 n养老型改善住房；n其他。3、目标客户特征分析n年龄构成：主要集中在25～50岁之间；n职业特点：行业分布较广；n文化层次：具有大专以上学历，文化品味较高；n家庭人口：2人～4人；n家庭收入：属于中高等收入家庭；n出行工具：大部分家庭拥有中低档私家车；n置业类型：以一次置业（主要为父母为子女购房）为主，改善类两次或两次以上置业为辅；n置业目的：购房以自住为主，改善居住条件、提高生活质量为主要目的；n置业诉求：彰显业主身份，对物业管理非常在意；追求居住小区的规模、自然环境、园林景观；注重户型设计的实用性、和谐性和私密性。4、目标客户消费需求特征分析n以自用为主，改善居住条件、提高生活质量为主要目的；n由于收入水平相对稳定，通常以购买三室二厅户型为主，主力户型面积选择在100～120平方米之间；n对于景观绿化、建筑风格、生活环境和配套设施要求相对较高；n注重生活的品质及便利程度；n考虑楼盘未来的保值与升值；n需要足够的停车位或车库。五、项目开发模式及建设进度安排5.1项目开发模式40 本项目采用分期开发的模式，将项目地块分成A、B两个组团，各组团内洋房、高层住宅、商业物业和配套公建分期开工建设，两期内开发完所有产品。5.2有关工程计划说明本项目拟于年月取得建设用地并开始前期准备工作，年月开工建设，年月底开发建设完成，共年开发销售完成。六、项目总投资估算与资金筹措6.1项目总投资估算6.1.1测算原则及前提条件1、测算依据本项目的总投资估算以提供的有关数据为依据进行核算。2、测算期确定我们按自取得项目开发用地开始至发售完毕为止确定计算期，共年进行开发销售，其中建设期为年。3、贷款利率确定目前中国人民银行公布的年期贷款利率为％，本项目用于计算的贷款利率为综合利率，即综合考虑了贷款利率和融资所发生的费用，确定为％，如在贷款期内人民银行利率调整，则应作相应的调整。4、基准收益率确定本项目属中高档房地产项目，基准收益率取房地产行业平均水平，这里设定基准收益率为10%。5、开发期销售率的确定综合考虑本项目的产品、定位及销售期的长短，结合沈阳市房地产供求状况，确定测算期内多层、高层住宅、商业物业均100%的销售完毕，各年各类物业销售比例如下：40 物业销售比例产品类型销售比例第一年第二年第三年合计洋房高层住宅商业6、项目技术指标确定(1)项目总技术指标见表项目主要技术指标序号项目面积（㎡）比例1总用地面积商品房用地面积合计商业房建筑面积多层住宅高层住宅商业物业小计地下停车位地上停车位地下停车位小计建筑总计总计3容积率商业用房容积率综合容积率4绿化率5建筑密度※停车位未计入容积率，地下车位按照个/㎡计算。※绿化率和建筑密度是根据经验值初步确定，准确值以政府公布为准。6.1.2固定资产投资总额投资估算是对项目的建设规模、技术方案、设备方案、工程方案及项目实施进度等进行研究并基本确定的基础上，估算项目投入的总资金投资，包括建设投资和流动资金投资，并测算建设期内各年资金需求量。40 房地产投资项目的建设总投资也称固定资产投资，它表示投资项目建设期与筹建期间的全部投资支出，包括土地成本、建安工程成本、管理费用、财务费用及有关税费等。本项目的投资估算价格指标参照开发商提供的资料以及沈阳市建筑市场价格情况，根据测算，本项目的总投资为万美元，下面简要说明投资估算情况：总投资估算说明：(1)土地费用土地出让金，共计为万元。(2)前期费用主要包括勘察设计费、市政配套费、施工图审查费、规划设计费、工程设计费等共计万元。(3)配套费用包括小区基础设施配套费（含小区内给水、排水、供电、煤气及其它）、绿化、景观、道路、安防设施等共计万元。(4)开发建造成本（工程费用）包括监理费、情景洋房、高层住宅、商业物业、公建配套、地下车位、水电安装费、电梯费、消防设施工程费、通讯设施工程费对讲系统费等共计万元。(5)管理费用按(1)、(2)、(3)、(4)项之和的3%计算，为万元。(6)不可预见费用按(1)、(2)、(3)、(4)、(5)项之和的5%计算，为万元。(7)销售费用按总销售额的3％计算，为万元。(8)销售税费包括营业税、城市建设维护费、印花税、土地增值税、所得税，按销售额的11.5％预提计算，共计万元。40 6.1.3流动资金估算流动资金是指房地产开发过程中，进行房地产经营，用于购买材料、支付工资及其他经营费用等所需要的周转资金。包括储备资金、生产资金、产品资金、结算资金和货币资金。对于开发销售房地产项目的投资估算，由于无生产经营期，所以不需要进行流动资金估算，其投资估算主要是建设总投资估算。6.2资金筹措6.2.1资金来源根据委托方提供的资料，本项目开发投资的资金来源包括三个渠道，一是企业自有资金、二是融资（含银行借款和信托等方式）、三是各期销售收入的再投入。6.3投资使用计划6.3.1项目地价款投入计划在本次核算中设定地价款（含土地出让金及契税）在项目开发期初一次性投入。6.3.2建安工程款投入计划项目建安工程款的投入计划是按照项目的开发计划及工程进度投入，不考虑施工单位垫资和工程款支付滞后的情况。七、销售及经营收入测定40 7.1各类物业销售收入估算7.1.1确定各类物业销售价格1、定价依据（1）基本因素n项目的地理位置决定了销售的基本价格；n项目的自然环境和人文景观决定楼盘的整体档次和定位；n城市规划及功能定位决定了楼盘的潜在价值；n其他同档次在销楼盘价格。（2）项目区域形象价值点n区位环境——地处大庆市龙凤区住宅开发集中区域，是相对较好的住宅项目用地。n地理环境——临近国家湿地公园。n规划环境——中高档居住社区。2、定价方法根据我司对项目周边目前在售项目与本项目档次定位基本相似物业的调研，与本项目进行反复比较，运用市场比较法通过对区位状况、实物状况等主要因素进行系数调整后，来确定本项目各类物业的销售均价。备注：由于本项目相关数据未定，所以以下测算方法均为在不参考本项目各项基本参数的情况下初步得出的数据。最终结果以本项目规划数据制定后重新测算所得结果为准。3、确定价格参照产品类型：多层住宅A、选取可比实例我们以龙凤区正在销售的竞品项目为可比实例，详见下表。40 市场比较法可比实例可比物业英伦小镇东城领秀欣凤学城地理位置世纪大道与外环路交汇处青龙山区凤德街东侧物业类型洋房、多层、小高层、高层多层、小高层、高层多层、小高层、高层均价（元/㎡）5300（不计别墅）55005200B、用市场比较法计算项目均价区域因素调整计算表比较项目比较标的物比较物名称本项目英伦小镇东城领秀欣凤学城区域位置20212321交通通达度20222321生活配套20252520公共设施20222320环境景观20252320合计100115117102从上表中我们可以得出：比较系数=所有可比权重得分总和/所有可比权重个数=（115+117+102）/3=111.33参考权重均价=所有同类型参考产品价格平均值=5333.33参考均价=(本项目权重/比较系数)*参考权重均价*1.0=100/111.33*5333.33*1.0=4790.56再由成本加成法平价，最后拟得，本项目产品多层参考均价为5090.56元/平米（毛坯房）洋房参考均价一般与多层参考均价比值为1:1.1，则洋房产品参考均价=5599.62，约计5600元/平米（毛坯房）高层参考均价一般与多层参考均价比值为1:0.95，则高层产品参考均价=4836.03，约计4900元/平米（毛坯房）40 7.1.2各类物业开发期销售收入估算及各期回款计划本项目建成后，洋房住宅、高层住宅和商业物业70%用于销售，预计可实现销售收入万元。各类物业销售收入估算各期回款计划详见下表(销售收入估算表按100%的销售率进行核算)，销售收入估算表见附表10.7“销售收入估算表”。八、财务与敏感性分析8.1赢利能力分析1、静态盈利分析(1)开发商投资利润率=（项目开发总收入-总开发成本）/总开发成本×100%=％(2)开发商自有资金利润率＝总利润额/开发商总自有资金×100％　　　　　　　　　＝％2、动态盈利分析(1)财务净现值FNPV财务净现值（FNPV）是按设定的基准收益率（15%）将项目计算期内各年净现金流量，折现到项目建设期初的现值之和，它是考察项目在计算期内盈利能力的动态评价指标，净现值大于或等于0的项目可以接受。根据测算本项目在计算期内的累计净现值为：n税前FNPV=？元；n税后FNPV=？元；本项目税后全部投资的FNPV均大于0，说明本项目可行（《全部投资现金流量表》详见附表10.12）。(2)财务内部收益率FIRR40 财务内部收益率FIRR是指项目在开发或经营期内各年净现金流量的现值累计之和等于零时的贴现率。它反映项目所用资金的盈利率，是考核项目盈利功能的主要动态指标。当财务内部收益率FIRR大于基准收益率时，则认为其盈利能力已满足最低要求。根据测算本项目在计算期内的财务内部收益率为：n税前FIRR=%。n税后FIRR=%。本项目税后全部投资的FIRR均远远大于基准收益率（15%），说明本项目可行，(《全部投资现金流量表》详见附表10.12)。3、项目盈亏平衡分析项目盈亏平衡点（临界点），是指项目销售（经营）收入扣除销售（经营）税费后与总投资相等的状态。具体分析如下：销售量盈亏分析表总成本（万元）总销售收入（万元）盈亏平衡点由上表可以看出，本项目整体销售销售只要达了%即可达到盈亏平衡。结论：根据市场及项目定位分析，该项目的销售收入及销售价格较易实现，由此可知，项目的抗风险能力较强。4、敏感性分析我们对本项目的销售价格、开发成本变化进行了敏感性分析测算（详见下表），经测算可知，对于本项目：n本项目的财务内部收益率对销售价格和开发成本均比较敏感，销售价格增加较开发成本增加对项目效益的影响大，而销售价格降低对成本降低较项目开发效益的影响大。40 n参考目前大庆市与本项目类似项目的销售价格，我们所预测的销售价格比较合理，而且从发展趋势来看,销售价格下降的可能性相对较低，控制开发成本则是开发商需要着重关注的事项。n本项目所在区域周边配套尚未成熟，目前区域房地产市场较尚处于开发阶段，项目在今后的销售过程中一定要借助区域资源优势，注重市场营销及推广，从而保证项目达到良好的财务内部收益率。n项目经营收入和开发成本在不利影响下，项目的指标仍然很好，说明项目的抗风险能力较强。敏感性分析表序号不确定因素变化率内部收益率（税后）敏感系数临界点1基本方案2销售价格3开发成本5、项目财务评价该项目的各项指标表明，其财务净现值FNPV远远大于零，内部收益率远远大于基准收益率，因此，项目在财务上是可行的。大于基准收益率，因此，项目在财务上是可行的。8.2项目不确定性分析房地产投资开发是一个动态的过程，它具有开发周期长、资金投入量大等特点，因此很难在一开始就对整个开发过程中的有关费用和建成后的收益情况做出精确的估计，其中土地成本、建造成本、售价、开发期、投资收益率、贷款利率等是主要变动因素，这些因素的变动对房地产开发项目财务评价的结果影响较大。由于本项目的建设用地尚未取得，但土地出让金及相应税金已基本确定，因此在进行不确定行分析时主要考虑建造成本、销售价格和开发期等因素。1、建造成本40 近几年全国建筑材料价格上涨幅度相对较高，但近期钢材等主要材料一路走低，预计未来两年建材价格将逐渐趋于平稳，因此本项目的建造成本增加较大的可能性较小。2、销售价格本次测算的销售价格是以目前市场价格为基础，运用市场比较法进行测算的。随着沈阳市房地产市场的进一步发展，以及片区配套的日益完善，本项目整体价值仍有一定的上升空间。3、开发期结合大庆市房地产市场的开发和销售特点，本项目的开发期预计为年是比较客观、合理的，同时开发商实力雄厚，拥有丰富的房地产开发经验及良好的信誉，为项目的按预计时间完成开发提供了有力的保障。由以上分析可知，项目开发的不确定因素中的建造成本、销售价格、开发期不会使本项目开发商的利润有明显下降。九、可行性研究结论与建议9.1拟建方案的结论性意见拟定本项目属中高档房地产开发项目，根据前述对国内及项目所在的大庆市经济发展和房地产市场情况的论证分析、预测，本项目市场定位准确。通过本次财务测算、分析表明，该项目投资回报高、资金回收较快，开发风险较低，项目经济效益可行，建议尽早、尽快开发。本项目体量适中，后期的开发方案应根据市场变化及时做出相应调整，同时作好工程建设规划，加强项目市场营销，降低开发建设成本，尽量减少项目风险。9.2项目主要问题的解决办法和建议40 拟定本项目属于中高档居住区，投资金额较大，前期开发资金能否保证、如何完善项目周边生活配套、尽快进行产品预售及市场营销等问题将是影响本项目投资的主要问题。建议在项目进行前落实前期投资资金，以减少本项目的开发风险。9.3项目风险及防范建议房地产行业具有投入大、资金需求大、开发周期长等特点，导致行业的市场风险程度高，市场的剧烈竞争以及相对饱和也可能会导致本项目的行业风险加大。1、市场竞争风险本项目是集洋房住宅、高层住宅，商铺于一体的中高档居住社区，项目开发的风险之一是市场竞争风险。项目市场定位是否准确、有效需求能否实现是本项目成功的关键。为规避市场风险，项目开发前期应聘请专业地产顾问咨询公司，通过对龙凤区房地产市场的调研、充分了解本项目的市场环境，确定本项目的开发与经营思路，并对特定市场的客户进行研究（置业方式、需求、竞争状况、外部环境等），根据项目自身条件及客户需求特点，给出本项目的规划设计建议、产品开发建议，使项目具有了较强的抵御市场风险的能力。2、工程管理风险工程管理风险主要体现在能否保证工程质量及施工进度。我司建议采用招标方式委托施工单位进行土建、设备、装修等工程施工，聘请监理公司负责工程监理及协调，以确保工程质量和施工进度。开发商尽量选用有多年工程管理经验的高素质管理人才，以确保项目按工程计划完成，最大限度地降低工程管理风险。40'