大型商住楼建设项目可行性研究报告 92页

'目录第一章总论……………………………………1第二章项目建设的必要性…………………………8第三章建设条件…………………………………16第四章建设方案…………………………………22第五章资源利用与节能…………………………42第六章生态环境保护……………………………53第七章项目管理与工期安排……………………65第八章投资估算与资金筹措……………………77第九章经济和社会效果分析……………………81附件《项目分期建设示意图》。17 第一章总论1.1项目概况1.1.1项目提要●项目名称：**XX房地产开发建设项目（一期）；●项目性质：新建；●建设单位：**XX房地产开发有限公司；●项目负责人：XX法定代表人；●项目联系人：XX；●建设地点：XX；●项目建设时间：2年6个月（2011年元月-2013年6月）。●项目建设规模**“XX·XX”房地产开发建设项目实用地面积117792.46平方米（折176.69亩），拟建主体工程27幢商住房及配套设施，总建筑面积327862.75平方米，入住户数1402户、4487人。项目分两期建设。第一期实用地面积58004.31平方米（折87亩），拟建主体工程10幢住宅楼，会所及公寓1幢，开闭所、变电房1座及配套设施，总建筑面积195677.36平方米，入住户数1002户、3206人。●第一期建设内容项目实用地面积58004.31㎡（折87亩），拟建高层建筑8幢（其中：18层以上5幢，18层及以下3幢）、多层花园式洋房2幢，会所及酒店式公寓1幢，及地下人防工程（车库）、设备配套用房，小区安防、景观、道路、水、电、燃气、环保、消防、通讯、信息通道等配套设施。计建筑物总占地面积10074.94㎡，总建筑面积195677.3617 ㎡；其中：计容积率面积158685㎡，不计容积率面积36992.36㎡。机动停车位1190位（地上260位、地下930位），道路面积11600㎡，绿地面积17450㎡。●第一期投资规模项目第一期投资124885万元。其中：土建装饰工程53347万元，设备安装7985万元，工程建设其他费用48720万元（其中建设用地费42067万元），预备费5503万元，银行贷款利息9330万元。●第一期资金筹措工程建设投资124885万元，由**XX房地产开发有限公司自筹。建设单位使用自筹资金59885万元作为项目资本金（含建设用地费42067万元）；拟向银行贷款50000万元；不足资金部分15000万元，按国家对商品房销售有关规定，可以从预售房款中解决，实行滚动开发。1.1.2项目（一期）技术经济指标详见：《一期综合技术经济指标表》表1-1一期综合技术经济指标表表1-1序号项目单位数值备注1建设用地面积㎡58004.31折87亩其中建筑物基地面积㎡10074.94折15.11亩2总建筑面积㎡195677.3611幢+人防+配套2.1计容建筑面积㎡158685.0计容积率1586852.1.1住宅建筑面积㎡150600.6711幢17 其中高层建筑面积㎡143015.928幢18层以上建筑面积㎡116877.65幢其中18层及以下建筑面积㎡26138.323幢花园洋房建筑面积㎡7584.762幢2.1.2会所及公寓建筑面积㎡4537.781幢2.1.3小区配套商业㎡1436.622.1.4配套公建（物业、社区、卫生服务用房）不出售㎡2109.92计容积率（通风空调）其中可出售建筑面积㎡156075.08计容积率其中住宅建筑面积㎡152062.21含酒店式公寓商业建筑面积㎡4012.87（通风空调）2.2人防、架空层及配套㎡36992.36不计容积率2.2.1地下车库、设备用房面积㎡22059.01（通风空调）2.2.2人防工程建筑面积㎡11306.26平时作车库（通风空调）2.2.3架空层建筑面积㎡3207.092.2.4开闭所、变电房、消控和弱电中心㎡420（通风空调）3容积率2.7364建筑密度%17.375.1小区道路㎡11600占用地面积20%5.2绿地㎡174505.3绿地率%30.086.1总户数户10026.2户均人口人/户3.217 6.3居住人数人32067停车位位11907.1地上停车位位2607.2地下机动停车位位930可出售600位7.3地下非机动车位位8年耗能吨4345标准煤8.1年耗电万KWH2792折标煤3431吨8.2年用燃气万m375.31折标煤914吨9年用水万吨20.7310建设强度万元/亩1435.4611财务指标11.1销售收入万元204472.0811.2利润总额万元51983.3511.3税收总额万元22491.9311.4投资利润率%41.6211.5投资利税率%59.6311.6销售利润率%25.4212全部投资税后指标12.1内部收益率IRR%14.3412.2净现值NPV（i=12%）万元6583.7712.3投资回收期（含建设期）年3.9417 12.4盈亏平衡点（BEP）%70.611.2建设单位基本情况**XX房地产开发有限公司系浙江XX地产开发有限公司在**投资的子公司，于2010年1月19日注册成立。公司性质为有限责任公司（法人独资），营业期限至2020年1月18日。注册号350991100004452，注册资本1000万元，实收资本1000万元。公司住所在**市XX。公司暂定资质证书：可承担建筑面积20万平方米的开发建设项目。公司经营范围：房地产开发、销售；建筑材料销售。公司内设办公室、财务审计部、工程管理部、工程技术部、项目开发部、投资发展部等部门；公司员工45人，其中：工程管理、技术人员29人。1.3可研报告编制依据和范围1.3.1编制依据报告的所有分析、预测、测算、统计都是以现行物价水平展开，其原始数据均以2009年12月底截止为准，测算币种均为人民币。主要依据：●《城市居住区规划设计规范》GB50180-93（2002修订版）；●《住宅建筑规范》GB50368-2005；●建设部：《房地产开发项目经济评价方法》；●《**省人民政府办公厅转发省政府节能办关于**省固定资产投资项目节能评估和审查暂行办法的通知》闽政办〔2009〕204号；●《**市城市总体规划（2005-2020）》；●《**市城市规划管理技术规定》（暂行）2002.2.26实施；●**市规划、建设局：《平规建函[2009]80号》；17 ●《国有土地使用权出让合同》合同编号：35090120091026P010；●国家发改委《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；●其它有关的标准和规范；●业主提供的有关资料。1.3.2编制范围本可行性研究的主要范围包括：对东侨经济开发区房地产业情况的考察，对项目建设必要性、可行性的分析，项目建设条件、建设方案及资源利用、生态环境保护、投资估算与资金筹措、项目经济、社会效益评价等方面。1.4项目建设背景●东侨经济开发区作为海峡西岸东北翼**地级市中心城市新城区的重要组成部分，具有海西建设、“环三都澳区域经济圈”战略部署的明显区位优势。根据**省人民政府批准的总体规划，至2020年东侨经济开发区规划面积为36平方公里，人口达到30万人。在未来的9年内，东侨平均每年需新增70万平方米住宅面积，潜在的住宅市场容量巨大。●2000年以来，东侨经济开发区主要经济指标增速都保持两位数以上，地区生产总值年平均增长30%左右。东侨已成为**市极具活力和潜力的经济增长极。经济的发展必将带来城区的拓展，带来城市人口的增加；城市人口的增加必将增加房地产业的市场容量。●东侨为顺应人流量急剧增加的形势，大力发展商贸流通服务业。立足“商贸旺市”，着力推进专业市场建设，重点培育大型建材、汽车等专业市场，并借助便捷的交通条件和良好的区位、港口优势，大力发展货运中转、仓储物流，大型连锁超市、品牌休闲中心等一批服务设施和中国银行、海峡银行等金融行业及各通讯部门在开发区17 设立营业机构并开展业务，有力地激活了人流、物流、信息流和资金流；也为房地产业的发展提供了无限商机。●早在2007年，东侨市政公用配套水平已居全省平均水平以上；近两年，又借助我市承办第三届海峡两岸茶博会的良好契机，围绕宜居要素，扎实推进城市基础设施建设，强化城市环境卫生和公共秩序综合整治，初步形成道路畅通、景观优美、街道整洁的新区形象。基础设施的不断完善，使东侨越来越成为**市最受青睐的人居环境。●随着**市城市居民收入的日益增加，物质文化生活水平不断提高，居住条件也从只要求户内宽敞、舒适，转移到对住宅的功能、品质、科技含量等方面上来；不仅要求规划合理，建筑容积率低，而且要求绿地率高、低碳生活。根据**市城市经济社会发展，以及商品房今后发展趋势预测，“精品住宅”将有不小的市场消费需求，并将逐步成为城市居民今后商品住房的重要选择条件。●“XX·XX”——XX大型法式高档住宅小区。项目立足于从**社会、经济、人文及自然环境特点出发，根据以人为本、可持续发展的原则，以高档楼盘标准设计，打造“豪华、科技、节能、生态”住宅，将成为海西东北翼地区首屈一指的品质社区；创造属于时代同时也属于地方的人文住区，并以古典的法式建筑造型成为**市区建筑亮点。1.5研究结论及建议●本项目符合国家城镇住宅开发建设产业政策。项目建设资金完全自筹，现场建设条件具备。本项目针对**市商品房升级换代，住宅建设由低档走向高档的发展趋势和**市已有一部分收入较高的住房消费群体，户型规划为高档住宅。根据对**市住宅市场分析预测，项目开发有市场销路。财务分析结果表明，项目经济效益可行。项目开发对合理利用土地等资源，促进生态环境保护，有着明显的社会17 、经济效益。综合评价：项目可行。第二章项目建设的必要性2.1东侨在海西建设中的区位优势●**市陆地面积1.34万平方公里，直接相邻的海域面积4.46万平方公里，地处海峡西岸东北翼重要地带。**市辖**区，福安市，福鼎市，古田、霞浦、寿宁、周宁、屏南、柘荣县，并设有三都澳、东侨、赛岐、穆阳四个经济开发区。全市现有人口336万人。为推进**港口城市的发展战略布局，**市委、市政府提出了**建设中心港口城市的六大功能定位。一是对接的“桥头堡”功能：就是要积极承接长江三角洲经济区产业、资金、技术、人才转移，重点加强与浙南地区的互动对接，使**成为海峡西岸经济区连接长江三角洲经济区的重要桥梁。二是承接的“主阵地”功能：抓住机遇，加快发展和引进一批大型临海工业项目，带动其他海洋产业全面发展，逐步把**的环三都澳地区建设成为重要的临海重化产业基地。三是连接的“出海口”功能：按照“大港口、大交通、大腹地、大循环、大发展”的要求，加快交通网络建设，使**成为海峡西岸经济区连接内陆与沿海乃至国际经济联系的重要港口枢纽。四是绿色的“菜篮子”功能：让**成为面向国内外市场的绿色食品生产供应基地。五是休闲的“后花园”功能：让**成为东南沿海重要的生态旅游休闲度假胜地。六是融入的“大平台”功能：进一步拓宽宁台之间经济、文化、科技等领域的交流与合作，使**成为密切海峡两岸交流与合作的重要平台。2009年抽样人口调查，全市城镇人口123.42人，城镇化水平40.5%；17 **区人口42.50万人，城镇人口22.10万人，城镇化水平52%。东侨开发区是**市区的几何中心，随着城镇化水平的不断提高，将带动房地产业的发展。●《国务院关于支持**省加快建设海峡西岸经济区的若干意见》将**省区域经济战略部署提升为国家经济战略部署，具有重大的社会经济战略意义。闽东正处在发展腾飞阶段的海西经济区中心，属于潜力无限的三都澳港口区范围内，**市委、市府紧紧抓住当前难得的发展机遇，围绕海西建设，展开了前所未有的“环三都澳经济圈”区域经济战略部署，加快海西东北翼新的经济增长极建设。2009年地区生产总值6036362万元，比增13.3%,高出全省平均增长水平1.3%；其中：房地产业201508万元,比增24%；高出全省平均增长水平5.4%。2.2东侨经济开发区房地产业的强劲势头●住宅市场容量巨大由于**市现有**城区三面环山，一面临海，城市的扩展只有向海边原东湖塘华侨农场垦区即东侨经济开发区发展。根据**省人民政府批准的东侨开发区总体规划，近期（2010年）总体规划面积16.7平方公里，远期（2020年）规划面积为36平方公里，规划人口2020年达到30万人。作为海峡西岸东北翼**地级市中心城市新城区的重要组成部分，截止2009年底，东侨开发区累计出让房地产项目建设用地突破4000亩，累计完成房地产建筑面积140万平方米，在建房地产项目建筑规模达200多万平方米。2009年房地产市场已走出金融危机的低迷状态，呈现出“量价齐升”17 的局面，全年完成房地产投资8.2亿元，比增15.5%；全年销售商品房面积44.04万平方米，比增226%，交易金额18.34亿元，比增266%。商品房销售量及销售额、二手房交易量及交易额等多项指标均创下历史新高。但按小康社会人均住房面积达到35平方米的目标计算，开发区需要的商品房面积2010年为525万平方米，尚差约200万平方米。至2020年需要的商品房面积达到1050万平方米；因此，在未来的9年内，东侨开发区需新增商品房建筑面积600万平方米，即平均每年需新增70万平方米，故东侨开发区发展的近、远期潜在的住宅市场容量巨大。●经济总量迅速提升截止2009年底，东侨经济开发区创建12年来，共批准各类项目总投资105亿元，完成全社会固定投资80多亿元。特别是2000年以来，主要经济指标增速都保持两位数以上，地区生产总值年均增长30%左右。2009年达到24.56亿元，比2增18.32%；全社会固定资产投资19.22亿元，占全市第三位，比增39.63%，增幅位居全市第二；工业总值年24.47亿元；比增20.77%，其中规模以上工业产值24.03亿元,比增20.75%，工业增加值4.11亿元，比增19.49%；实际利用外资1940万美元；外贸出口总额5097万美元，比增48.08%；财政总收入3.05亿元，比增36.08%，增幅位居全市首位，其中地方级财政收入2.20亿元，比增36.95%。东侨经济开发区已成为**市极具活力和潜力的经济增长极。经济的发展必将带来城区的拓展，带来城市人口的增加；城市人口的增加必将增加房地产业的市场容量。●商贸流通强劲活力**城区是典型的商贸城市，发展商贸一直是**17 城区经济发展的重点之一。东侨为顺应人流量急剧增加的形势，大力发展商贸流通服务业。2009年新增商贸服务类企业个体149户，注册资本99335万元，新增个体工商户528户。限额以上批发零售业实现销售额11596万元，比增54.57%；限额以上住宿餐饮业实现营业额5850万元，比增43.98%。东侨立足“商贸旺市”，着力推进专业市场建设，重点培育大型建材、汽车等专业市场，目前已建成冠宏星建材一条街、天安经典电子城、中国红专业建材市场等，购物环境显著优化，服务功能明显增强；已签约或达成意向的项目还有台湾商品经贸城、彤新汽车专业市场、东侨水产品交易批发市场等。随着流通领域不断拓展，借助便捷的交通条件和良好的区位、港口优势，大力发展货运中转、仓储物流，盛辉物流、名成实业、金叶物流等省内外现代物流企业入驻东侨。随着大型连锁超市、品牌休闲中心等一批服务设施的投入使用，中国银行、海峡银行等金融行业及各通讯部门在开发区设立营业机构并开展业务，有力地激活了人流、物流、信息流和资金流。也为房地产业发展提供了无限商机。●基础设施日臻完善截止2007年底，17 东侨经济开发区已累计完成路网投资6.5亿元，建成高标准市政道路24公里，在建27.5公里，形成建筑面积215万平方米，建成新区6平方公里。市政公用配套水平居全省平均水平以上，城市路网密度每平方公里3.17公里，排水管密度每平方公里4.83公里；公共绿地172.2公顷，绿地率达32%；绿化覆盖面积197.8公顷，绿化覆盖率为36.6%；用水普及率、燃气普及率、生活垃圾处理率均达100%；电力、通信以及教育、卫生、文化等公共设施得到不断完善；交通管理不断规范，物业管理水平有了提升，城市功能日益健全。近两年，又借助我市承办第三届海峡两岸茶博会的良好契机，围绕宜居要素，扎实推进城市基础设施建设，强化城市环境卫生和公共秩序综合整治，初步形成道路畅通、景观优美、街道整洁的新区形象。城市路网不断完善，闽东路蒋澳段、国宝路等项目取得重大进展，福宁南路、塔山路、兰田西路等基本完工。完善工业集中区服务配套设施建设，设立工业园区塔南办事处，组建漳湾园区后勤服务中心，启动污水处理厂及配套管网工程建设，完善工业集中区通讯、广电等服务设施，加强路灯、雨污排水管网建设，发展环境进一步优化。基础设施的不断完善，使东侨越来越成为**市最受青睐的人居环境。2.3“精品住宅”的市场需求及发展“人与自然和谐发展”是21世纪对城市新型住宅小区的呼唤，也是今后对城市住宅小区开发建设的要求。随着**市城市居民收入的日益增加，物质文化生活水平不断提高.居住条件也从只要求户内宽敞、舒适，转移到对住宅的功能、品质、科技含量等方面上来；不仅要求规划合理，建筑容积率低，而且要求绿地率高、低碳生活。根据**市城市经济社会发展，以及商品房今后发展趋势预测，这类“精品住宅”将有不小的市场消费需求，并将逐步成为城市居民今后商品住房的重要选择条件。“精品住宅”主要有下列表现。2.3.1住宅市场趋向细分化17 随着福利分房制度的结束，个人购房将成为住宅消费市场的主流。在住宅市场日趋活跃，买方面临多种选择的今天，一个楼盘吸引消费者的前提应该是自己与众不同的个性，换句话说，住宅细分是今后住宅市场的发展趋势。近几年，**市住宅市场针对一些消费群体，推出高标准、多户型新型住宅，由于住宅小区环境优美、品质高，售价合理，刚刚推出就卖掉80％以上，销售火爆。2.3.2商品房市场进入品牌角逐时代随着住宅市场的不断发育和竞争的日趋激烈，住宅市场品牌商品房的出现势在必行。在商品房日益走向买方市场的今天，消费者对于商品房的关注将越来越具体全面，不仅要求住宅居住舒适、环境优美、配套齐全，还要考虑文化品位、今后改造余地以及升值潜力等等，这些都是促成品牌商品房出现的客观环境。同时，开发商也会逐渐认识到品牌在住宅开发中的作用，加大投资力度，全面提升楼盘品质，瞄准高品质商品住宅这一诱人的市场。在这几年**市房地产及相关产业展示会上，许多购房者已把咨询的重点由价格区位转向开发商的品牌。商品房市场出现品牌角逐趋势的原因有：●先富者的市场潜力。**市改革开放30年来.经济快速发展，城市居民收入水平有很大提高。据有关资料统计，富裕家庭约占3％；今后富裕家庭的比例还会进一步提高。这部分富裕家庭对中高档商品住房的需求很大，形成先富者市场潜力。●**老城区如东湖新村、锦福城、莱茵城一带，是**城区较早开发的商品住宅区，区内人口密度大，聚集了众多先富起来的人士，随着商品房的更新换代，加上二、三级市场的放开，将为商品房交易提供方便，并有可能使先富者对高档次的品牌商品住宅的潜在需求转化为现实需求。●商业消费潜力。**城区是典型的商贸城市，发展商贸一直是**17 城区经济发展的重点之一。由于撤地设市，特别是海西建设、“环三”区域经济战略部署，大大提高了**市在沿海一带的知名度，为**市城市经济发展带来前所未有的机遇，商贸旅游繁荣，驻市各类商业机构众多，私营企业越来越多，私营企业主的住房需求趋旺。随着多种所有制成分共存的发展，大面积户型住宅可办公、可居住两用，因此高档次的商品住房将形成一定的市场需求，像“XX·XX”商住小区环境优美、档次高，无论是销售或出租都有较大的市场潜力。●交通便捷带来的销售潜力。温福铁路是**省首条高速铁路，亦是我省第五条通往省外铁路。**站是温福铁路最大车站，为现代化综合交通枢纽和城市标志性建筑，日客流量4000人。**火车站就座落在东侨经济开发区，大大缩短了与沿海城市的距离，尤其是福州、温州这两地改革开放后先富起来的城市，吸引了其中许多有识、有钱者到东侨兴业购房。●项目区位市场潜力。“XX·XX”项目环境得天独厚，是开发高品质的精品住宅小区不可多得的地段位置，加上开发建设条件优越，开发品牌商品住宅具有无可比拟的区位优势.并蕴藏着巨大的区位市场潜力。2.3.3户内智能科技的运用成为住宅市场的亮点户内智能科技的运用是目前住宅开发的重大课题，它包含新型居室建筑材料的运用以及居室内部智能化设施的安排。智能住宅的优势17 不仅在于其高科技和高智能使业主保持与时代同步，更在于其高附加值性：一套性能良好、可更新换代的住宅智能系统会随着未来科技的发展不断增加新内容，使住宅本身的科技含量也不断更新。这方面的意义远超过普通的实体建材所能实现的价值，提高了住宅的档次、品牌和价值。2.3.4消费者对住宅质量和物业管理的关注消费者购房是个人的投资置业行为，因此质量是购房者首要关注的问题。住宅质量的全面考虑：一是安全性方面，主要是结构安全和设备安全；二是功能性方面，住宅应具有完备的居住功能，高价格的住宅应是最好的住宅；三是舒适性方面，包括卫生、日照、通风、室外环境等；四是适用性方面，一个家庭在不同时期有着不同的家庭结构，对住宅消费也有不同的要求，因此会形成若干即期消费。所以，住宅设计要超前并考虑可改造。另外，物业管理也是消费者购房考虑的重要因素；对于购房者来说，包括售后服务内容的物业管理与住宅本身的质量同等重要，他们要求物业管理具有多种功能和高品位，收费合理，物有所值。2.3.5住宅开发及开发商向规模化发展近几年，**市城市住宅开发数量发展较快，但开发规模不大；不但开发成本高，还引发住宅市场恶性竞争、粗制滥造、哄抬地价等问题。新时代住宅不仅要求户内居住舒适，有足够昀居住空间，功能设施齐全，还要有合理的销售价格。房地产开发商只有通过大规模、低成本开发，才能满足用户的要求。从**市近两年房地产市场上也能看出这一变化，一批实力雄厚、具有丰富操作经验的房地产开发企业将涌现出来.并占领市场主导地位。2.3.6住房消费逐步成为居民消费热点和投资手段随着**17 市城镇居民收入永平的逐步提高，住宅消费将逐步成为居民消费热点和投资手段。目前，**市居民购房除直接居住或自用外，有近30％是用于投资保值、增值或出租，这与**市市民近几年生活水平的提高不无关系。最近几年，在居民消费支出中恩格尔系数又有新的下降，这标志着居民生活由“温饱型”向“小康型”的过渡。随着城市耐用消费品逐步饱和后，消费热点将转向住房、汽车消费，这是一个必然的趋势。随着居民消费水平的提高和住房分配方式的改革，家庭住房消费支出的平均比重也将逐年提高。从以上分析可以看出，未来商品房的升级换代，由低档走向高档，高品质开发已成为新的趋势，“XX·XX”市场定位在高档住宅，是有其市场需求为依据的。2.4本章小结本项目将促进东侨经济开发区社会和经济持续发展，很有必要。第三章建设条件3.1项目选址●项目地理坐标东经119°32′、北纬26°36′。项目所处的**东侨经济开发区位于沿海开放城市温州与福州的中间地带，是闽东地区的政治、经济、文化中心，是**省**市海滨港口城市发展的主体，东侨开发区是**经济三条战略通道的重要组成部分。处于长江经济区与珠江经济区及台湾省融会中心点，地理位置独特，自然条件优越，海、陆、空交通均方便。●17 项目选址在东侨开发区东湖北岸，四条城市次干道汇合处；即北湖滨路东北侧，兰田路南侧，尚德路西侧，华庭路东侧。地理坐标为：沿北湖滨路方向，X=950200.100、Y=506563.044，X=950293.082、Y=506382.948，X=950386.246、Y=506269.094；沿华庭路方向，X=950414390、Y=506263.281，X=950493.095、Y=506315.178，X=950512.726、Y=506322.186，X=950512.726、Y=506334.186，X=950718.045、Y=506334.186；沿兰田路方向，X=950738.045、Y=506354.186，X=950738.045、Y=506555.686；沿尚德路方向，X=950718.045、Y=506575.686，X=950459.438、Y=506575.686，X=950209.745、Y=506575.686。整个项目倚山傍水，背靠571万平方米的城市森林公园，北面是华庭居住小区，西北向是**市会展中心，西向紧邻**市艺术馆和五星级酒店，西南向为新市政中心和东湖景观区、市体育中心；周边有市高级中学、东侨实验学校；市政配套设施齐全，交通便利，项目地理条件和生态条件非常优越，拥有不可复制、无法取代的地脉资源。参见：《项目地理位置图》17 项目位置●项目选址交通方便。水路交通：东侨开发区外有著名的港口三都澳，8公里外有5000吨泊位的漳湾集装箱码头，20公里外有对外开放口岸城澳万吨码头，26公里外有3000吨泊位的下白石码头。陆路交通：东侨开发区距省会福州98公里，距福州长乐国际机场100公里，距在建中的闽东机场80公里；104国道和黑龙江同江至海南三亚的沿海高速公路从区边通过，且设有开口；福州—温州铁路也从区东边经过，并设有客、货站。●项目所处的东兰组团区市政设施有：道路工程、排水工程、供水管网、电信管网、电力沟、路灯工程、煤气管网、道路绿化工程等。形成完善的路、水、电、气、通信等市政设施。用电：**市电网已与省电网并网，省网和闽东电网使该项目用电得到可靠保障；110千伏输变电站设在东侨开发区。本项目用电有保障。91 用水：**市**区现有供水厂两个，其淡水质好，取之便捷，日供水能力5.5万吨，完全满足项目建设和经营用水需要；本项目用水由小区东侧的尚德路及南侧的北湖滨路市政给水管引进两路De200进水管。通讯：**市邮电通讯事业发展较快，已实现了传输网络数字化，光缆通讯、移动通讯、邮政快递；全区信息港SDM高速传输网工程已完工；项目周边的主干道邮电通讯电缆已埋设完毕，为项目提供了良好的通讯服务。本项目通讯直接由**市市话通信网接入。周边规划有齐全的教育，文体和生活配套设施。基地周边为正在开发的大型居住区，2公里范围内分布众多规模在建筑面积10万平方米以上的大型居住区，所处东侨经济开发区是**目前城市开发的热点。3.2自然条件3.2.1气象项目所在地东侨经济开发区地处东南沿海，属中亚热带海洋性季风气候。具有山地气候、盆谷地气候等多种气候特点，春夏雨热同期，秋冬光温互利，光能充足，热量丰富，雨水充沛，四季分明，海洋性季风气候显著，沿海和内陆温差悬殊，气候类型呈多样性。气象基本情况如下：●年平均气温20.6℃；●极端最高气温39.8℃；●极端最低气温3.3℃；●降水日数160天；91 ●多年平均降水量：1811.1mm；●日照时数1654.9小时；●无霜日354天；●年平均相对湿度：82%。3.2.2水文项目所在地多年平均高潮位为4.49m,其10年、20年、30年、50年一遇的高潮位分别是4.89m，5.02m，5.12m，5.30m。3.2.3地貌地质本项目场地属山前冲洪积平原。地质尚未钻探，需待勘探后确定。3.2.4地质灾害影响分析●项目建设地位于政和——大浦新华厦深大断裂带东侧，地质构造十分发育。北西向的三都——松溪构造带与斜滩——黛溪、福安——九都——大甲新华厦断裂带交汇复合于本区中西部，奠定本区构造基本轮廓。主要构造线方向以北北东和北西北最为发育，次之有北东东、南北和近东西向等。它们大致控制了境内山脉水系、地形地貌及海岸线的展布。构造形迹以断裂、断层、褶皱和节理裂隙等形式出现。第三纪末的喜山运动，表现为继承性的断裂活动，强度规模都较小。第四纪以来的新构造运动，仍然为继承性的垂直升降运动，直至现在依然在活动。项目区属山前冲洪积平原，地质构造相对简单。●本项目建设场地不在地质灾害易发区，且不会诱发地质灾害。●本项目根据地区划分，设置6度抗震。3.2.5其他影响拟建项目没有压覆矿床和文物，也不会对防洪等产生不利影响。91 3.3用地条件3.3.1场址占地面积、用地性质与获取方式●本项目场址土地权属商住用地，总用地面积176.69亩（折117792.46平方米）。该地块使用权原属**市东湖塘华侨农场，土地分类为水田、旱地亩及农田水利用地等。已由东侨经济开发区管委会依照有关土地管理的法律、行政法规统一办理了建设用地审批手续。业主已经有关部门同意以出让方式按8.25亿元一次性缴清土地使用费及报批税费。项目第一期建设用地87亩（折58004.31平方米）。因此，本项目不再有征地拆迁安置、占用耕地复耕等诸多问题。3.3.2土地利用合理性分析●由于场地东侧为尚德路,南侧为北湖滨路，西侧为华庭路，北侧为兰田路；根据城市道路规划退足后，项目第一期实用地面积为58004.31m²（折87亩）。总建筑面积195677.4㎡（其中计容积率建筑面积158685㎡）；建筑物占地面积10074.94㎡，建筑密度17.37%，容积率2.736；绿化面积17450㎡，绿地率30.08％。●整个小区规划将根据用地特点，分成南、北两部，规划主体结构为“一横、一纵”从而形成鲜明的规划骨架组织空间特征。主体结构由高层，多层花园洋房、会所、商业及配套设施合理分布，形成鲜明的多物业类型特征。重在营造内外景观最大化、步移景移的四度空间生态社区。结合曲线形人行步道、景观绿化等要素，一起形成一系列步移景异的四度空间形态，使规划在秩序中又富于变化。巧妙地安排建筑物，组织人流、车流。详见：《项目平面布置图》。91 ●建设项目用地符合《**市城市总体规划（2005-2020）》；每亩建设用地投资达1435.46万元，从**市目前的社会经济发展情况看，占地规模是合理的。3.4建材供应条件**市区建材资源丰富，各类建材厂家众多，项目建设所需的砂子、石料、水泥、砖、钢材、木材等均由当地建材厂商提供，项目的建筑材料来源充足。3.5本章小结本项目选址和用地方案可充分利用优越的项目区位条件、建设条件。第四章建设方案本建筑方案设计涉及建筑、结构、防火、节能、隔声、采光、照明、给排水、燃气、电气、智能化等各种专业，设计时采用新工艺、新材料、新技术、新设备，执行国家关于消防、环保、安全、节能减排等标准及规范。单体设计应符合国家现行有关强制性标准的规定。4.1设计理念4.1.1外部场所构思本地块的规划设计立足于从本地区的社会、经济、人文及自然环境特点出发，根据以人为本、可持续发展的原则，创造属于时代同时也属于地方的人文住区。本项目建设应对**的房地产开发、城市景观有着积极的推动作用，并以古典的建筑造型成为未来新城市中心的91 建筑亮点。4.1.2设计依据●《民用建筑设计通则》（GB503582-2005）；●《住宅建筑设计规范》（GB50368-2005）；●《住宅设计规范》GB50196-99（2003版）；●《建筑设计防火规范》GB50016-2006；●《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95（2005版）；●《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97；●《城市居住区规划设计规范》GB50180-93（2002版）；等。4.2建设规模和内容“XX·XX”以高档楼盘标准设计，打造“豪华、科技、节能、生态”住宅，将成为海西东北翼地区首屈一指的品质社区。4.2.1项目建设规模第一期实用地面积58004.31平方米（折87亩），拟建主体工程10幢住宅楼，会所及公寓1幢，开闭所、变电房1座及配套设施，总建筑面积195677.36平方米，入住户数1002户、3206人。●第一期建设内容项目实用地面积58004.31㎡（折87亩），拟建高层建筑8幢（其中：18层以上5幢，18层及以下3幢）、多层花园式洋房2幢，会所及酒店式公寓1幢，及地下人防工程（车库）、设备配套用房，小区安防、景观、道路、水、电、燃气、环保、消防、通讯、信息通道等配套设施。计建筑物总占地面积10074.94㎡，总建筑面积195677.36㎡；其中：计容积率面积158685㎡，不计容积率面积36992.3691 ㎡。机动停车位1190位（地上260位、地下930位），道路面积11600㎡，绿地面积17450㎡。4.3建设方案本工程为高层，多层花园式洋房，会所、商业及配套设施和地下人防工程、车库等组成。计建筑物总占地面积10074.94㎡，总建筑面积195677.36㎡。4.3.1规划结构规划主体结构由高层，小高层，多层洋房及配套设施合理分布，形成鲜明的多物业类型特征。重在营造内外景观最大化、步移景移的四度空间生态社区。结合曲线形人行步道、景观绿化等要素，一起形成一系列步移景异的四度空间形态，使规划在秩序中又富于变化。4.3.2道路与交通系统——构架清晰、分级明确●道路系统划分小区内设置景观环道，构成社区主要交通干线，宽度为4.0米，路边设置不小于2米的景观草坪，满足消防登高扑救。结合入口设置地下机动车出入口。设置地下景观会所及车库：通透的下沉式会所结合室外泳池、绿化景观系统和半开放的地下车库形成下沉景观庭院，不仅节省了地下车库所需的大量通风、照明设备成本，降低车库层高，有效节约工程造价，而且极大地改善了从业主车位到各个建筑入口之间的观景环境品质，使业主停车回家之路能享受一路的风景而不是幽暗漆黑的狭长通道。●环境景观系统设计——富有人文特质的生态人居环境91 住区环境设计强调人文特质，赋予环境以文化内涵和现代功能，以达到情景交融，又有使用价值、健康舒适的高品质人居环境。设计以浪漫风格为主题，以点、环、轴为特点旨在创造高尚住宅的景观面貌。水景与步行道相交错，孱孱流动的溪水，空间时而开敞时而封闭，时静时动，多样的空间演绎着“时”与“空”的更替，蕴涵着“步移换景”的意味。中心绿地将小区内各建筑联系在一起，并以下沉式庭院为主题创造出一个人与自然和谐共生的绿色空间，真正达到了人文与自然景观相互交融互为补充的设计宗旨。绿化系统采取水面与植物相结合的手法，其间点缀以自然人文小品。在平面布置上，采取点、线、面相互穿插的构图方式。采用各具特色的植物树种，如在水旁种植亲水植物，并配以各具特色的小品，满足居民对环境的行为、心理需求，全面细致地考虑居民的各类生活活动，并为之提供适宜、便利的场所。同时使环境具有领域感和可识别性。道路绿化多选用常绿乔木，部分选择落叶乔木为道路行道遮阳树种，创造“夏有荫，冬有阳”的生态空间。4.3.3建筑设计4.3.3.1户型设计——以现代使用者行为为核心住宅设计结合现代居住行为以及住房市场的需求，户型设计从居住活动的客观规律出发，力求科学、合理、细致，同时具有一定的超前性和使用弹性。户型设计户户朝南，厅堂方正，户内以厅堂为中心，厅和主要卧室全部朝南，采光充足。设计以空中花园为主题，强调住宅个性化设计，使每个居住单元都具有“亮点”和“亲和力”，强调住宅细节的感染力。一梯两户的设计，电梯直接入户，采用全新“91 先进花园，后进客厅”的设计理念，门厅与绿化园林融为一体，使住户在享受别墅住宅级别的高品质居住空间的同时，又提升了住宅的价值感。180°全景卫生间配备下沉式浴缸及全景客厅的设计，小区景观尽收眼底。卧室270°的八角形凸窗，增强了里面的线条感，室内视觉空间集采光更通透、明亮，同时使住宅内部景观与外部景观相得益彰。房型布置着重考虑到居住在其中的人们的生活需要，做到动静分离、内外分离，各使用空间的有机结合，形成合理的居住空间，彰显小区的高品质特征。4.3.3.2造型设计——只有具有与价值感相关联的美感才是永恒的、有品位的美感，这也是一些建筑永不过时的原因设计依照“以人为本”的建筑设计理念，设计以法式风格为主，并加入特有的经典元素，将古典建筑和现代材料完美融合，延承经典的建筑比例和精致的细节，使得建筑立面效果历久弥新，不时透出古典建筑的韵味。同时在细节上突出石材、金属、玻璃等材料的配合，讲求技术上、形式上的精准。4.3.4设计重点表达以下主题●古典高雅，卓尔不凡的品质，外墙采用沉稳的面砖和类似质感的仿古涂料来彰显其贵族般的庄重典雅。严谨、反复推敲形体比例，门窗尺寸、竖向、水平划分、石材拼缝、收头都使建筑无论从远观（城市区域性）到近在咫尺的品位都具有丰富的美感。●现代91 运用现代的功能与外观、现代的材料及技术来实现建筑的美感。竖向采用玻璃筒，使卧室形成270度全方位观景视线。●价值采用具有质感的材料，使具有美感的形式在价值上得到保证与体现，是建筑超脱于一切而持久具有魅力的灵魂所在。●细部恰到好处的细部，使立面整体大气，又使建筑富有表现力。●功能性对功能性的尊重，每种手法的运用和局部的处理，都兼顾了可行性和功能上的均好性，以最大化完善功能，协调处理造型和功能间的关系。●价值感采用四玻屋面来显示尊贵的品位和成熟的气质。●材料基座部分考虑采用干挂石材，墙体采用真石漆，配以深灰色坡屋顶、以纯正的法式风格为建筑外观，外形特点是构图规整，追求庄重、经典。以古典柱式和各种组合形式为建筑，注重细部装饰。使建筑整体庄重雄伟具有皇家宫廷般的雍容华贵，礼仪天下的气势。4.3.5无障碍设计小区的人行道等，均设盲道，住宅底层入口均设坡道及电梯间。4.3.6结构设计4.3.6.1设计依据为现行国家规范及行业标准●《工程建设标准强制性条文》（房屋建筑部分）2009版；●《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50068-2001）；91 ●《建筑结构荷载规范》（GB50009-2001）2006版；●《混凝土结构设计规范》（GB50010-2002）；●《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）2008版；●《高层建筑混凝土结构技术规程》（JGJ3-2002）；●《人民防空地下室设计规范》(GB50038-2005)；●《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2008）；●《建筑桩基技术规范》（JGJ94-2008）；●《砌体结构设计规范》（GB50003-2001）。4.3.6.2工程概况●项目第一期由5幢33F平层住宅楼（高99m）、1幢18F复式住宅楼（高55m）、1幢18F平层住宅楼（高55m）、1幢6-10F复式住宅楼（高30m）、2幢6F洋房（高18m）、1幢4-5F酒店式公寓（高19.50m）、1座1F开闭所、变电房、消控和弱电中心配套房（高4.0m）组成。●本工程设计使用年限为50年，建筑结构安全等级为二级，结构重要性系数1.0，地基基础设计等级为甲级。地下室局部为人防工程，其抗力等级为甲类核6常6级。4.3.6.3自然条件基本风压：5幢33F平层住宅楼（高99m）WO=O.80KN/m²，2幢18F住宅楼（高55m）WO=O.75KN/m²；其他WO=O.70KN/m²。体型系数为1.4，地面粗糙度,为B类。场地内地震基本烈度为6度，抗震设防烈度为6度。基本地震加速度为0.05g。91 根据《建筑抗震设防分类标准》GB50223-2004，本工程均为丙类建筑，地震作用和抗震措施均按本地区抗震设防烈度考虑。4.3.6.4地基基础由于目前尚无拟建场地的工程地质资料，具体基础型式、桩基型式带本工程勘察工作完成后根据现场地地质、水文状况及地区工程实践经验综合研究后确定。4.3.6.5结构形式高层住宅采用剪刀墙结构；多层洋房采用异型柱结构；会所和地下室车库采用框架结构；因大型地下车库平面尺寸超过规范，但考虑使用要求，采用超长无缝设计。为防止温差和收缩裂缝，须在地下车库适当部位设置后浇带，控制水化热，混泥土内掺加外加剂以及采用相应措施防止混泥土开裂，满足地下室使用要求。4.3.7给排水设计4.3.7.1设计依据●《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003（2009版）；●《室外给水设计规范》GB50013-2006；●《室外排水设计规范》GB50014-2006；●《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95（2005版）；●《建筑设计防火规范》GB50016-2006；●《自动喷水灭火系统设计规范》GB50084-2001（2005版）；●《建筑灭火器配置设计规范》GB50140-2005；●《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97；等。4.3.7.2设计内容给水系统、排水系统、雨水系统、消防系统。91 ●给水系统A.水源：生活消防供水由市政给水管网分DN200引入小区，在地块内形成室外环状消防供水管网。B.供水分三个区：低区位市政供水：供商铺和配套公建及住宅的一至二层；中I区为变频泵组供水：供三至十三层；中II区为变频泵组供水：供十四至二十四层；高区为变频泵组供水：供二十四至三十三层。●排水系统A.最高日污水量385m3/d；最大时污水量41m3/hB.室内污、废水分流制，排至室外后进入化粪池处理后排入市政污水管道。小区内实行雨、污水分流的排水体制。雨水经小区雨水管收集后汇入市政雨水管。C.空调室外机排水采用专门的排水立管。D.室外雨水重现期采用1年，综合径流系数=0.575。E.每个消防电梯下设置水坑，集水坑中设置潜水泵2台。4.3.8建筑电气系统4.3.8.1强电●变、配电系统；●照明系统；●动力系统；●防雷接地系统。4.3.8.2弱电91 ●消防自动报警联动、消防对讲电话及消防广播系统；●综合布线系统；●有线电视系统；●电视监控系统；●停车场管理系统。4.3.8.3供配电系统●电源：开闭所引入两路10KV高压电源。●计量：住宅用户采用供电局直管式一户一表制，高压则设专门计量柜对非住宅用电设专用计量柜，低压则对照明用电、动力用电分别计度。●配电高压则单母线分段，10KV配电装置采用断路器（真空断路器）、荷负开关（SF6环网开关）、隔离开关等控制。控制电器采用电动、弹簧和手动操作，配电动、弹簧和手动操作机构，电动和弹簧操作机构要配交流或直流操作电源。变压器为干式。高压住宅部分主干线采用插接式母线槽或预分支电缆，其余用电全部采用NH-YJV电缆，对消防泵、电梯采用电缆放射式供电，一般负荷采用双电源末端自切供电方式。汽车库设低压配电间，一级负荷采用双电源末端自切供电方式，馈电干线均采用耐火电缆沿电缆桥架敷设。●灯具:采用电子镇流器式日光灯为主的灯具。91 办公室、会议室等均采用电子镇流器式日光灯；走廊、电梯前室、楼梯间采用节能灯；空调机房、地下车库等场所采用电子镇流器式日光灯；水泵房及其他潮湿场所采用防潮型灯具。路灯可采用庭院式，光源选用节能灯及金属卤化物灯。4.3.8.4防雷接地系统●本工程各单体建筑物按二类、三类防雷建筑物进行防雷设计。在屋顶设置避雷带及不大于10mx10m（20m×20m）避雷网格,利用柱内主筋作为引下线。防侧击雷和等电位措施：在各变配电间、电信间、电话站、消防控制中心、电梯机房等处均设专用接地板。利用建筑物45m以上每层外轮廓圈梁内钢筋二根不小于Æ20焊成封闭环装组成匀压环，并与引下线连通。为减少电磁干扰和改进电磁环境，所有与建筑物组合在一起的大尺寸金属件都应等电位连在一起，并与防雷装置相连。如立面金属表面、混凝土内钢筋、金属门窗框架等。各建筑单体按供电线路防雷保护和电子信息设备对雷电电磁脉冲的保护等级设电涌保护器●作总等电位联结各建筑之间的电气管线均穿金属管敷设，在建筑物的进出口处这些金属管均应连接到建筑物的等电位连接带上，并在强弱电竖井内设等电位接地干线和等电位接地端子板，各设备通过接地干线接地端子与接地装置连接，作总等电位连结。在住宅的每一配有洗浴设备的卫生间内设置局部等电位箱(LEB)，作局部等电位连结。91 各建筑单体按供电线路防雷保护和电子信息设备对雷电电磁脉冲的保护等级设电涌保护器●采用联合接地系统保护接地、电梯工作接地、弱电系统接地及防雷接地均利用基础内钢筋网作为接地装置,接地电阻不大于1欧姆。4.3.8.5电话通讯、宽带网综合布线小区弱电中心设于配套房内。●住宅每户设电话语音点2个，数据点1个。●营业场所按基本型配置语音、数据点。●各高层建筑低层或地下一层分别设弱电间（室），配线架置于该处，层配线架置于电气管井内。小区约需3400个语音端口，2000个数据点。第一期工程约占55%。4.3.8.6安全防范●住宅部分设楼宇对讲系统。每单元设一套楼宇对讲系统。在单元进户大门处设一主机及电磁锁，在每一住户内设用户机，主机与用户机之间可实现可视对讲。并实现整个小区联网，●车库设停车自动管理系统。4.3.8.7有线电视系统●住宅每户设电视终端插座不少于两个。●营业场所每层设电视分线箱。●引入市有线电视主干线，接收其全部节目源，主楼设前端箱，小区约有2000个端口用户。第一期工程约900个端口用户。91 ●背景音乐。在公共场所和室外庭园设置背景音乐广播，平时播放背景音乐，发生火灾事故时可通过消防强切器切换到消防广播状态，广播系统采用有线PA高电平传输方式。4.3.8.8火灾自动报警系统参见：《第六章生态环境影响分析》6.2节。4.3.9.空调、通风设计4.3.9.1设计依据●《采暖、通风与空气调节设计规范》GB50019-2003；●《建筑设计防火规范》GB50016-2006；●《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95（2005年版）；●《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005；●《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97；●《汽车库建筑设计规范》JGJ100-98；●《住宅设计规范》GB50368-2005；●《住宅设计标准》DGJ108-20-2007,J10090-2007；●有关设计手册和甲方要求。4.3.9.2设计范围●高层住宅、多层住宅的客厅、卧室空调及厨房、卫生间通风的配合设计；●商业建筑等配套公建的空调及通风设计；●地下汽车库、地下自行车库、设备用房、电梯机房的通风设计；●地下汽车库、小区配套公建、住宅的防排/烟设计4.3.9.3空调设计91 ●设计参数：（1）室外空气计算参数：（**市）夏季空调计算干球温度：35.2°C；空调计算湿球温度：28°C；空调计算日平均温度：30.4°C；通风计算温度：33°C；大气压力：996.4hPa；室外平均风速：2.9m/s。冬季采暖室外计算温度：6°C；空调室外计算温度：4°C；空调计算相对湿度：74%；通风计算温度：10°C；大气压力：1012.6hPa。（2）室内设计参数及标准：序号房间名称室内温度℃室内相对温度%新风量噪声冬季夏季冬季夏季m³/h·人dB（A）1住宅18-2026-28-60-6530≤452商业16-1826-28-50-6520≤4591 ●设备用房通风标准房间名称换气次数地下汽车库6h-1地下自行车库4h-1变电室15h-1配电、电表室10h-1泵房5h-1电梯机房15h-1卫生间10h-1发电机房按工艺设备发热量确定。4.3.9.4空调●高层住宅，多层住宅其空调按分体空调器设计。选用普通分体空调器。每户客厅、卧室外墙预留分体空调器室外机搁板及管道穿墙孔洞，并由电气专业预留空调电量及空调插座。空调冷凝水排至室外冷凝水立管（给排水专业负责）中集中排放，以防止冷凝水高空飘洒。（或根据开发商要求设计户式中央空调）●配套商业、公建采用分体空调器设计。4.3.9.5通风设计●地下汽车库均设机械排风系统，以排出汽车尾气。补风由车道入口自然补充，不靠近汽车坡道的防火分区，补风为机械补风。●地下自行车库、设备用房均设机械排风系统，分别通过自行车坡道及隔墙上的防火风口自然补风。●91 住宅厨房设带止回装置的脱排油烟垂直防火排风竖井，各户的厨房油烟由脱排油烟机排至竖井后引至屋顶高空排放。●住宅卫生间设机械排风，同时由电气专业预留卫生间通风器电源插座。卫生间外墙预留卫生间通风器排风口，并设尺寸为D=100mm的不锈钢外气口。●电梯机房设机械排风，通风标准为15次/小时换气次数。同时由电气专业预留分体空调电量及空调插座。4.3.10燃气设计4.3.10.1设计依据●《城镇燃气设计规范》GB50028-2006；●《城市煤气、天然气管道工程技术规程》DGJ08-10-2004；●《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95（2005年版）；●《建筑设计防火规范》GB50016-2006；●建筑专业提供的设计基础资料。4.3.10.2设计范围本工程的燃气管道及管线走向、调压站的设计。4.3.10.3工程概况本地块以住宅为主，其它为配套用房等。燃气用户1002户。4.3.10.4气源本地块的燃气气源为人工煤气，由市政管网接入，经各栋调压箱后以低压燃气供应各用户（P≤0.005MPa）。4.3.10.5管道敷设●外场管道91 本住宅区外场管道采用直埋枝状的敷设方式，敷设在人行道或车行道下，埋深0.7-1.2m；进户管采用低入户并设置沉降补偿器。●室内管道各住宅楼的燃气进户管采用多头进户的方式供应燃气用户。室内燃气管道均采用热镀锌钢管，丝扣连接，使用人工煤气时，接口为厚白漆，并且旋紧后不得倒回。贴墙架空明管敷设。●室外燃气管进户前设防沉降接头。各户居民燃气表布置在厨房间。●地上室内燃气管道采用镀锌钢管，丝扣连接。室外埋地管道及引入管采用聚乙烯管。●市政压力为0.4MPa的燃气经调压箱调压后压力为3Kpa，通过管网低压供给每栋用户。●燃气阀门均采用燃气专用阀门。4.3.11人防设计按**省实施《中华人民共和国防空法》办法（修订版）以及《人防防空地下室设计规范》２００５年的规定，本小区在部分住宅地下室及车库设附建式甲类六级人防工程，平时为自行车、小汽车停车库，战时为二个二等人员掩蔽所和二个物资库。人防面积11306.26m2。4.3.11.1给排水●地下车库内设人防单元，平时为汽车停车库。用水接自市政供水管网，且单独计量，设置密闭套管和防爆破波阀门。各人员掩蔽体内分别设置战时饮用水箱和战时生活用水箱各一台。91 ●防空地下室的污废水采用机械排出。集水池调节容积不小于最大一台污水泵5min的出水量，且污水泵每小时启动次数不超过6次；贮备容积大于隔绝防护时间内产生的全部污水量的1.25倍。4.3.11.2电气平时电源为市电，引自小区电源，电源电压380V/220V，战时电源为人防区域性电源，引自小区平战结合发电机房电源，小区设两台200KW柴油发电机组。并在二道防护密闭门处预留战时电源进线管。●电缆（线）出入工事的防护密闭：所有直接穿过工事围护结构或防护密闭门的电缆、电线均须严格进行处理，并加抗力片防冲击波。●信号装置：设置通风方式信号灯及出入呼唤电铃。●接地：利用工事结构钢筋构成接地网，接地电阻1欧姆。●灯具：所有灯具采用链吊安装。4.3.11.3通风●人员掩蔽所战时设清洁、滤毒、隔绝三种通风方式。进风系统由防爆波活门、滤尘器、手动密闭阀、过滤吸收器、送风机等组成。进风系统:战时由竖井经防爆波活门和扩散室进风,平时自然进风。排风系统:平时由排风系统机械排风,战时清洁式超压排风利用设在干厕内的管路经防爆超压排气活门排向出入口,滤毒式超压排风自简易洗消间通过防毒通道、扩散室、防爆波活门排向竖井。并保证防毒通道≥40次/h换气次数。隔绝式通风为内部循环。●战时通风标准91 人员掩蔽所:清洁通风:≥5m3/p.h滤毒通风:≥2m3/p.h；隔绝防护时间≥3hCO2浓度≤2.5%。●战时防火阀手动打开用于送风。●进风机房、排风机房均采取消声、减震措施。●送、排风机进出口软接头均采用阻燃帆布制作。●人防口部的通风管均采用3mm厚钢板焊接,管路与设备间的连接法兰衬橡胶垫圈密封。4.3.12.节能设计参见：《第五章资源综合利用与节能》。4.3.13消防设计参见：《第六章生态环境影响分析》6.2节。4.3.14环保设计参见：《第六章生态环境影响分析》6.3节。4.3.15保安技防设计4.3.15.1周边防越报警●防护手段：前端探测总采用主动红外线对射双束探测器。●报警主机与周界投射灯光及设像、录象联动。4.3.15.2闭路监控小区内采取封闭式物业管理，主入口设安保,24小时值班。各出入口，周界及停车场设闭路监控点，监控中心采用长时间录象机记录图象。4.3.15.3主入口门禁91 主入口设门禁控制器，门禁控制器，住宅楼梯间门口读卡器和停车场管理系统读卡机实现“一卡通”功能。4.3.15.4楼宇对讲●住宅每户设安全防盗门，钢木分户门。●每户设户内机，各户门口设门口机。●管理中心设主机，可实现访客与住户、住户与管理中心、访客与管理中心对讲；管理中心与消控中心连接。4.3.15.5电子巡更在总体制定巡更路线与安装巡更站点，保安人员按指定的路线和时间到达巡更点进行记录，记录信息传送至管理中心。4.3.15.6值班岗亭由于小区面积较大，从安全管理方面考虑，应适当布置物业值班岗亭，建议使用临时性可拆卸值班岗亭，具体设置位置及数量待实际建成时确定。4.3.16建筑用料●外墙材料：.外墙采用干挂石材、电镀铝合金门窗。●室内装修用料(仅供参考)见下表位置地面墙面顶棚住宅大堂花岗石大理石可洗涂料电梯厅大理石可洗涂料可洗涂料住宅厅、卧室水泥砂浆涂料涂料厨房、卫生间水泥砂浆涂料可洗涂料4.4本章小结91 本项目建设方案可行。第五章资源综合利用与节能5.1建筑设计和资源利用5.1.1我国资源利用现状我国正处于工业化和城镇化快速发展阶段，工业的增长、居民消费结构的升级，特别是中国城镇化进程的快速发展，对能源、经济资源的需求将更加迫切。随着中国城市化的进程向前发展，城市房屋将以天量增加，如果中国还以美国在上世纪50年代那样的方式建造房子，那么必将面临能源危机。我们不得不正视我国能源、土地、水、原材料等资源严重短缺而实际利用效率低、环境污染严重且仍在不断加剧的事实。就能源消费而言，在我国化石能源资源探明储量中，90%以上是煤炭，人均储量也仅为世界平均水平的1/2；人均石油储量仅为世界平均水平的11%；天然气仅为4.5%；而目前我国单位建筑面积能耗是发达国家的2~3倍以上。就土地的消耗而言，我国人均耕地只有世界人均耕地的1/3，水资源仅是世界人均占有量的1/4；实心黏土砖每年毁田12万亩；物耗水平与发达国家相比，钢材消耗高出10%～25%，每拌和1立方米混凝土要多消耗水泥80公斤；卫生洁具的耗水量高出30%以上，而污水回用率仅为发达国家的25%。91 严峻的事实表明，中国要走可持续发展道路，发展节能与绿色建筑刻不容缓。建筑业也是节能低碳的关键领域，因为建筑物是资源和能源的固化物，产生废气的50%来自于建筑物，建筑物总能耗占25%～28%的比例，而且相当大份额的工业和交通能耗，包括钢铁、水泥、玻璃等生产和运输的能耗，是在工业能耗里面。二氧化碳排放中也有40%来自于建筑，建筑业还是占地大户，仅以住宅面积为例，我国城镇和村镇住房面积2008年底达到530多亿平方米，我国要实现节能低碳的目标，如果建筑业不作为，至少是半句空话。5.1.2本项目能源利用5.1.2.1用电●负荷指标车库用电取15w/m2,,商业用电取80w/m2,,住宅用电取60w/m2,,开闭所设置在20#楼架空层。住宅变电站为2x800KV室外箱变，第一期共计5处。●负荷分类高层建筑为一类高层，地下车库为一类汽车库，高层建筑的消防电梯、小区的消防栓泵、消防喷淋泵、放排烟风机、应急照明及疏散照明用电、消防控制室等消防设备及火灾自动报警系统为一类负荷；小区的生活水泵、弱电中心、高层客用电梯等生活保障性负荷为一类负荷。非以上用电负荷划为三类。●负荷统计住宅6843KW,商业（含地下及车库）866KW，设一处开闭所91 ，开闭所计算负荷7709KW，变压器9台，总装机容量7650KVA；备用柴油发电机组5台（其中用于消防1台）。年耗电约2792万千瓦时，相当于年耗能3431吨标准煤。5.1.2.2用水A.用水量估算依据《中华人民共和国国家标准<城市居民生活用水量标准>》GB/T50331-2002，每人每天用水量按150L计算，绿化按每平方米每天用水2L计算，未预见用水按以上10%估算；合计住宅区日用水568吨，年用水量达20.73万吨。需采取相应措施，以达到控制用水、节约用水之目的。参见：表5-1用水量估算表表5-1序号用水项目数量标准最高日用水量(m3/d)时变化系数最高时用水量(m3/h)使用时数(h)1住宅3206人150L/人.天4812.550.1242绿化17450m22L/d.m2351.04.483未预见用水（1+2）×10%51.61.06.584合计568615.1.2.3燃气计算流量91 考虑每户住宅配备一只双眼燃气灶和一只快速热水器以及一只额定流量2.5m3/h的家用燃气计量表（计量表由燃气公司负责）。另外，每户厨房内还合理地设置燃气泄露报警器和燃气热水器的安装位置，以确保用户安全使用燃气。本地块住宅燃气计算流量的计算方法。计算公式：Qj=Kw(Niqi+Nrqr)其中：Qj—燃气管道的计算流量Kw—两眼灶及设水汽综合同时工作系数Ni-两眼灶数量Qi—两眼灶的燃气额定流量Nr-热水器的数量Qr-热水器的燃气额定流量其它及不可预见用气量按总用气量的10%计，本小区燃气计算总流量为825m3/h，平均每日用燃气2.5h，则年用燃气75.31万m3，折914吨标准煤。5.2节能设计分析节约能源是我国的一项基本国策。项目设计应从节约用电、用水及热能等方面采取各项措施，以降低能耗，提高经济效益，促进低碳生活。5.2.1节能依据●《中华人民共和国节约能源法》2008.4.1实施；●《国务院办公厅关于深入开展全民节能行动的通知》国办发〔2008〕106号；●国务院令第530号:《民用建筑节能条例》2008.8.；91 ●《国务院关于进一步加强节油节电工作的通知》国发〔2008〕23号。●《夏热冬冷地区居住建筑节能设计规范》（JGJ134-2001）；●《住宅建筑围护结构节能应用技术规程》DG/TJ08-206-2002；●《民用建筑热工设计规范》（GB50176-93）；●《建筑照明设计标准》（GB50034-2004）；●《建筑外窗气密性能分级及其检测方法》（GB7107-2002）；●《建筑幕墙物理性能分级》（GB/T15225）；●《采暖通风与空气调节设计规范》（GB50019-2003）；●《**省居住建筑节能设计标准实施细册》(DBJ13-62-2004)；●《中华人民共和国国家标准<城市居民生活用水量标准>》（GB/T50331-2002）；●《**省人民政府办公厅转发省政府节能办关于**省固定资产投资项目节能评估和审查暂行办法的通知》闽政办〔2009〕204号。5.2.2节能指标5.2.2.1**市地区居住建筑建筑节能设计有关指标参数●采暖年耗电量（E）：20.1KW.H/m2；●空调年耗电量（E）：22KW.H/m2；●采暖度日数（HDD18）：1226°C﹒d；●空调度日数（CDD26）：143°C﹒d；●冬季最冷月平均温度：10°C；●夏季最热月平均温度：33°C；●居室室内计算温度：夏季全天为：26°C，91 冬季全天为：20°C；●采暖和空调时，室内换气次数为1.0次/H。5.2.2.2夏热冬冷地区居住建筑围护结构各部分的传热系数(K［W/(m2﹒K)］)和热惰性指标(D)表5-2屋顶外墙分户墙和楼板底部自然通风的架空楼板户门K≤1.0D≥3.0K≤1.5D≥3.0K≤2.0K≤1.5K≤3.0K≤0.8D≥2.5K≤1.0D≥2.55.2.2.3居住建筑对门窗气密性的要求表5-3数建筑层气密性等级空气渗透量(m3/m﹒h)1－6层3≤2.507层及以上4≤1.505.2.2.4本工程的体形系数经验算：条式住宅体形系数小于0.35，点式住宅小于0.4，满足规范要求。5.2.2.5本工程住宅建筑采取的构造节能措施●外墙1）20厚混合砂浆抹灰（由内至外）；2）200厚钢筋砼墙；3）30厚聚苯板保温材料；4）石材；91 传热系数w/㎡.k：0.98<1；传热阻㎡.k/w：1.02；热惰性指标：2.58>2.5；满足外墙节能要求。●分户墙：a.1）10厚混合砂浆抹灰；2）15厚聚合物保温砂浆；3）200厚钢筋砼墙；4）15厚聚合物保温砂浆；5)10厚混合砂浆抹灰；传热系数w/㎡.k：1.76<2.0；传热阻㎡.k/w：0.57；满足分户墙节能要求。b.1）用户自理面层；2）建筑批嵌腻子砂平；3）20厚1：3水泥砂浆打底；4）200加气混凝土砌块墙体；5）20厚1：3水泥砂浆打底；传热系数w/㎡.k：0.91<2.0；传热阻㎡.k/w：1.09；满足分户墙节能要求。●平屋面：1）40厚C20细石混凝土（上人保温屋面有）；2）20厚1：2.5水泥砂浆找平层；3）30厚挤塑泡沫保温隔热板；91 4）3厚APP防水卷材一道；5）20厚1：3水泥砂浆找平层；6）平均70厚c7.5炉渣砼找坡层；7）现浇砼屋面板；传热系数w/㎡.k：0.77<1.0；传热阻㎡.k/w：1.30；热惰性指标：3.24>2.5；满足屋面节能要求。●架空层顶板:1）20厚1:3水泥砂浆；2)120厚钢筋混凝土楼板；3)界面剂；4）35厚胶粉聚苯颗粒保温材料；5)4厚抗裂砂浆复合耐碱玻纤网格布；6)柔性腻子、弹性防水底漆；7)专用涂料；传热系数w/㎡.k：1.2<1.5；传热阻㎡.k/w：0.83；满足架空层顶板节能要求。●楼板：1）用户自理面层；2)30厚细石混凝土；3）110厚现浇钢筋混凝土结构板；4)20厚聚苯颗粒保温砂浆；5)3厚抗裂砂浆；91 6)5厚1:2.5水泥砂浆压实罩面；7)面层用户自理；传热系数w/㎡.k：1.89<2.0；传热阻㎡.k/w：0.53；满足楼板节能要求。●窗户：住宅外窗采用氟碳漆铝合金双玻中空窗，空气渗透量不得大于1.5m/mh。注：1).不同朝向外窗的传热系数不得大于规范限值。2).其中西向的窗户采用浅色较紧密织物窗帘遮阳（窗帘由用户自行定做）。●外门：分户门采用具有防盗、保温、隔声等性能的金属门板，内衬15mm玻璃棉。分户门传热系数K≤3.0W/(m2﹒K)。5.2.3环保节能●所有空调、通风及排风系统的风管上均设消声装置以减少噪声；风机与风管之间均采用阻燃柔性联接，长度L=200mm，且风机采用单独的强弹簧支吊架。●所有空调、通风设备采用节能、低噪声设备，通风空调设备均采用减振器或减振吊架安装。●汽车库尾气排放口距地高度均大于2.5m，且不直接吹向人体。排风出口百叶采用消音百叶风口，减少噪音。排风机采用低噪音风机，进、出口设消声器。5.2.4本工程其它专业的节能措施●91 建筑物设计应尽量满足自然采光要求，窗地比不低于1：6，以减少空调、风扇的消耗，降低费用。●采用的电器原器件，均按节能型配置。如采用节能型高效荧光灯具。设计中所选用荧光灯具均采用高品质、节能型、高显色荧光灯管，并配高功率因数的电子镇流器；采用节能节水型设备，选用卫生洁具及用水设施均为节水、节能型。●项目建设应先用环保型建材。设计单位应当依据《民用建筑节能条例》和《建筑节能工程施工验收规范》标准的要求进行设计，保证建筑节能设计质量。●充分利用市政供水管网的供水压力，直接供至二层。●采用低耗环氧树脂浇注干式变压器。●采用集中的低压侧静电电容补偿后的平均功率因数达0.9以上。●地下汽车库为敞开式汽车库，采用天然采光自然通风、自然排烟的形式，节省了通风，白天照明能源。●所有通风设备采用节能、低噪声设备，并采用减振器或减振吊架安装。●洗浴热水需用量大，依据《民用建筑节能条例》第四条规定，宜采用壁挂式太阳能热水器供热，以节约能源，降低费用。5.2.5节能效益本工程通过采用增强围护结构保温隔热性能和提高采暖、空调设备能效比的节能措施，在保证相同的室内热环境指标的前提下，与采取节能措施前相比，可实现建筑节能50%的目标。5.3项目管理上的节能措施91 ●设置能源管理岗位，实行能源管理岗位责任制。重点用能系统、设备的操作岗位应当配备专业技术人员。●采用合同能源管理方式，委托节能服务机构进行节能诊断、设计、融资、改造和运行管理。●选择物业服务企业，应当考虑其节能管理能力；与物业服务企业订立物业服务合同，应当载明节能管理的目标和要求。●实施节能改造，应进行能源审计和投资收益分析，明确节能指标，并在节能改造后采用计量方式对节能指标进行考核和综合评价。●减少空调、计算机、复印机等用电设备的待机能耗，及时关闭用电设备。●严格执行国家有关空调室内温度控制的规定，充分利用自然通风，改进空调运行管理。●电梯系统应当实行智能化控制，合理设置电梯开启数量和时间，加强运行调节和维护保养。●商业用房建筑应当充分利用自然采光，使用高效节能照明灯具，优化照明系统设计，改进电路控制方式，推广应用智能调控装置，严格控制建筑物外部泛光照明以及外部装饰用照明。●洗漱间、卫生间等用水情况实行重点监测，采取有效措施降低水耗。●加强设备、管道、阀门、密封材料检查和保护维修，发现问题及时解决，防止跑、冒、滴、漏；●车辆应当优先选用低能耗、低污染、使用清洁能源的车辆，并严格执行车辆报废制度。91 5.4本章小结本工程符合国家产业政策。用地87亩，建设强度达1435.46万元/亩；年用水量约20.73万吨；年耗电约2792万千瓦时，相当于年耗能3431吨标准煤；年用燃气75.31万m3，相当于年耗能914吨标准煤；均符合国家标准及相关规定、规范。本工程对资源的利用是合理的、理性的、节约的；采取的节能措施是有效的。第六章环境和生态影响分析**区是**市府所在地。2007年4月，中国国土经济学会副理事长、全国中小城市生态环境建设实验区专家委员会主任、中国科学院院士孙鸿烈率领专家组专程奔赴**区进行实地考察。在多方调研、广泛听取各方意见后，实验区生态经济规划组的专家们为**区制定科学详尽的《**区生态经济发展规划（2006-2010）》。2007年12月中旬，由中国国土经济学会主办的“**省**市**区生态经济发展论证会”在北京举行，近20位专家学者、政府官员从生态经济的角度对**区建设与发展规划进行了论证。专家学者站在国家发展大层面上，从生态经济的角度出发，在构建和谐社会、积极推动社会主义新农村建设的大环境下，在发展经济的同时，保证区域人口资源环境的协调发展，提出了很多建设性意见，成为摆在**区委、区政府面前亟待解决的大问题；也是东侨经济开发区管委会和本工程建设需要重视的大问题。91 6.1总体规划●整个小区规划将根据用地特点，分成南、北两部，规划主体结构为“一横、一纵”从而形成鲜明的规划骨架组织空间特征。主体结构由高层，多层花园洋房、会所、商业及配套设施合理分布，形成鲜明的多物业类型特征。重在营造内外景观最大化、步移景移的四度空间生态社区。结合曲线形人行步道、景观绿化等要素，一起形成一系列步移景异的四度空间形态，使规划在秩序中又富于变化。巧妙地安排建筑物，组织人流、车流。在基地的西侧中部华庭路边布置主出入口、设置入口标志塔、门卫，可进入小区主通道。在基地的南面北湖滨路边布置人行主入口。在基地的东侧中部尚德路边设置小区幼儿园；东北侧尚德路边布置小区次入口和地下车库出入口，设置门卫。在基地北侧偏西兰田路边布置地下车库出入口。沿基地北侧兰田路边、西侧华庭路边直至西南侧北湖滨路边布置商业服务业街和地上停车位；方便购物、医疗、来访停车；基地的南面为东湖北岸城市大片绿化带和东湖塘水系，可充分利用、挖掘这一生态环境难得优势，在基地由北向南依高渐低错位布置建筑物，并在小区内有的放矢地布置中心绿化园或园林景观，通过多条空间走廊尽量让每家每户都能感受到绿的享受和水的凉爽。结合用地特点，人车适度分流，在高层住宅地下室设置地下停车库、非机动车库、人防工程；方便使用和管理。参见：《平面布置图》。91 91 平面布置图91 ●环境景观系统设计——富有人文特质的生态人居环境。景观系统图住区环境设计强调人文特质，赋予环境以文化内涵和现代功能，以达到情景交融，又有实用价值、健康舒适的高品质人居环境。设计以浪漫法式风格为主题，以点、环、轴为特点，旨在创造高尚住宅的景观面貌。水景与步行道相交错，潺潺流动的溪水，空间时而开敞时而封闭，时静时动，多样的空间演绎着“时”与“空”的更替，蕴涵着“移步换景”的意味。中心绿地将小区内各建筑联系在一起，并以下沉式庭院为主题创造出一个人与自然和谐共生的绿色空间，真正达到了人文与自然景观相互交融互为补充的设计宗旨。91 绿化系统采取水面与植物相结合的手法，其间点缀以自然人文小品。在平面布置上，采取点、线、面相互穿插的构图方式。采用各具特色的植物树种，如在水旁种植亲水植物，并配以各具特色的小品，满足居民对环境的行为、心理需求，全面细致地考虑居民的各类生活活动，并为之提供适宜、便利的场所。同时使环境具有领域感和可识别性。道路绿化多选用常绿乔木，部分选择落叶乔木为道路行道遮阳树种，创造“夏有荫，冬有阳”的生态空间。参见：《景观系统图》。6.2消防系统设计6.2.1建筑6.2.1.1设计依据●《高层民用建筑设计防火规范》【GB50045-95】（2005版）；●《建筑设计防火规范》【GB50016-2006】；●《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》【GB50067-97】；●《自动喷水灭火系统设计规范》GB50084-2001；●《火灾自动报警系统设计规范》GB50116-98。6.2.1.2建筑●遵循"预防为主,消防结合"的方针,做到安全适用.技术先进.经济合理”●建筑防火分类和耐火等级本工程住宅及会所建筑为4幢二类、5幢一类高层建筑，耐火等级为二级和2幢多层耐火等级为二级。小区汽车库为一类汽车库，耐火等级为一级。91 6.2.1.3总平面布局和单体平面布置●基地四周有城市道路环通。小区车行入口及人行出入口均设置消防车的入口。内部设有宽度为4.0和6.0米的消防车道，还设置隐形消防车道满足消防要求，同时设置消防登高场地（15×18米）兼回车场地。建筑物留长边外墙面直接落地，满足消防登高疏散要求。●消防水池设于小区北侧地下车库内，并设有楼顶消防水箱。6.2.1.4建筑单体●住宅每单元设有一部消防电梯。●一类高层住宅每单元设有二部疏散楼梯，疏散楼梯间直通屋顶平面。●开向前室的户门为乙级防火门，首层楼梯与地下室楼梯用乙级防火门分开，地下车库按规范要求设防火分区及防烟分区。各防火分区不少于两个安全出口。地下汽车库与住宅连通处均设甲级防火门，地下设备用房设甲级防火门。高层住宅中的电缆井,管道井,排烟井,排风道均独立设置，并用与楼板相同耐火等级的细石混凝土层层封堵。井壁按消防规范设计，检查井门采用丙级防火门。6.2.2给排水消防设计6.2.2.1.水源●生活消防供水水源由两路市政给水管网分DN200引入小区,在地块内形成室外环状消防供水管网。●消防用水量室内消火栓：20L/S火灾延续时间：2h；91 室内喷淋系统：30L/S火灾延续时间：1h；室外消火栓系统：20L/S火灾延续时间：2h；一次灭火用水量为：252m3。6.2.2.2室外消防系统室外消防给水采用低压制，当生活及消防用水量达到最大时，能保证室外消火栓水压不小于0.1MPa。6.2.2.3室内消火栓系统南北设一个供水系统，在二期22楼顶层设18m3消防水箱一个。设消火栓水泵二台（1用1备）。系统为：市政管网—加压泵—高位水箱—消火栓和水泵结合器联合组成，消火栓给水管网与高位水箱出水管连接，保持平时管网压力，系统为临时高压制。6.2.2.4自动喷水灭火系统●系统组成：根据规范，以中危险Ⅱ级设置，系统流量按防护区最不利点处作用面积内喷头同时喷水总流量30L/S计，火灾延续时间（1h）。系统由湿式报警阀、水流指示器、闭式喷头、高位水箱和水泵接合器联合组成，为临时高压制。●自动喷水灭火系统设加压泵二台（1用1备）。6.2.2.5设备设施消防生活水泵房（包括消火栓水泵、喷淋泵）及生活贮水池，集中设在地下车库内。6.2.3电气消防设计●所有的消防用电负荷均划归一类负荷。91 引两回路高压电源及柴油发电机供电，用以确保消防设备供电可靠性。所有消防设备的供电均设置双电源未端自动切换设备，消防设备配电装置均设置明显的消防标志。引至消防设备的配电线路采用耐火电缆(A类)（BTT氧化镁防火电缆），至消防设备的配电方式采用放射式。●车库、配电间、消防泵房、消防控制室等重要机房应设置备用照明；各主要出入口、疏散通道均须设置疏散指示标志灯和疏散通道照明。●整个小区组成一个火灾报警网络控制系统，在配套房设消防控制室，在消防控制中心内设置火灾自动报警屏、消防联动控制屏及火灾应急广播和消防专用电话控制设备。火灾探测报警系统由集中火灾报警控制器、火灾探测器、手动报警按钮等组成。集中火灾报警控制器选用智能型控制器，能显示各报警点的位置，并根据报警信号发出联动控制指令。在消防控制室内设置消防联动控制屏，对消防设备进行联动和监视：消防泵、防烟和排烟风机的启动、停止及工作状态显示、手动/自动状态显示和故障报警；各类防火门、防火阀、排烟阀的控制及状态显示；应急广播的程序控制；电梯的控制和楼层显示；火灾区有关部位的非消防设备电源的切除；火灾应急照明和疏散指示灯的控制。火灾应急广播与公共广播合用。火灾时在消防控制室能将火灾疏散层的扬声器和公共广播扩音器强制切换转入火灾应急广播状态。91 设置独立的消防专用电话网络，在消防控制室设置消防专用电话总机和直接报警的外线电话。消防水泵房、变配电所、主要通风机房、排烟机房、消防电梯机房等设置消防电话分机的插孔。6.2.4防烟设计●住宅楼梯间及前室均原则上采用自然排烟的方式。●无自然排烟条件的消防前室和防烟楼梯间采用机械加压送风系统，加压风机设于屋面上。保证火灾时楼梯间正压40-50Pa，前室正压25-30Pa。●消防前室每层设常闭正压送风口一只，火灾时打开着火层及其相邻层的正压送风口。防烟楼梯间每隔两层设自垂式百叶风口一个。●排风管、正压送风管采用镀锌钢板，钢板的厚度按照“全国通用通风管道计算表”确定。6.2.5排烟设计●地下汽车库设机械排烟系统，排烟系统按防烟分区设置，机械补风系统按防火分区设置。排烟风机采用高温离心式排烟风机并安装在风机房内。消防补风与平时补风系统合用，补风机与排烟风机连锁。防烟分区由设置在大梁下不小于500mm的挡烟垂壁来分隔。补风量不小于排烟量的50%。●火灾时烟感探测器动作后，由消防控制中心发出信号，打开排烟风机和其入口的排烟防火阀排烟。以实现对着火区域的防烟分区的有效排烟。●所有排烟风机的入口处均设280℃自动关闭的排烟防火阀。●所有送风机出口均设70℃自动关闭的防火阀。配电室、泵房等用房的防火风口，70℃自动关闭。●所有空调、通风、排烟、送风管道均不跨越防火分区。91 ●商业排烟方式可利用外窗进行自然排烟，其外窗可开启的有效面积及开启方式应符合消防规范的有关规定；自然排烟满无法满足时，设置机械排烟；长度大于20m的内走廊均设机械排烟。6.3环保6.3.1设计依据●《中华人民共和国环境保护法》；●《污染综合排放标准》DB31/1991-1997；●《大气污染物综合排放标准》GB16297-1996；●《环境空气质量标准》GB3095-1996；●《城市区域环境噪声标准》GB3096-93；●《城市区域环境噪声适用区划分技术规范》GB/T15190-94；●《基本建设项目环境保护及管理办法》；●《环境影响评价技术导则》。6.3.2工程分析及处理措施6.3.2.1污水处理●本小区严格采用雨、污分流制。其中污水经化粪池处理后汇集排向市政污水总管。●本区共需设置8座污水化粪池。第一期设置4座污水化粪池，按《国家标准图集02S701》设计。●屋面和场地内的雨水.室内空调机房内废水均排至室外雨水检查井、室外明沟。地下室集水井的废水由潜水泵提升至室外雨水井，经雨水管合并后排至市政雨水管。6.3.2.2污气处理91 厨房烟气经过滤净化后从集中烟道高出屋面排放。6.3.2.3垃圾收集小区内设垃圾收集站，垃圾袋装化，再由物业管理人员将垃圾送至小区内的垃圾收集中转站，经市环卫将垃圾外运。6.3.2.4噪声处理●设备选用低噪声，设备基础采用隔震处理，管道与设备接口采用软接口，并根据需要安装消声装置。管道支架采用弹性支吊架。水泵均设置减震台座，水泵进出水管均设不锈钢金属软管，管道支吊架均内垫橡胶垫。●排风机出口均装设消声装置，风机与风管之间均采用阻燃柔性联接，长度L=200mm，且风机采用单独的强弹簧支吊架。●所有通风设备采用节能、低噪声设备，并采用减振器或减振吊架安装。●新风机组、空调机组、通风排烟离心风机等均设有独立的房间或设有隔声小室，设备出风口均设有消声器、消声静压箱、微穿孔板消声弯头等消声设备，通风用送、排风机均选用低噪声产品。为防止通风设备噪声外泄，进排风竖井的进排风口均设消声百叶窗。6.3.3环境设计●建筑物均有良好的朝向，有良好的通风采光。车辆进入基地后能就近沿坡道及时进入地下停车库，保证地面人员安全。●对整个地块进行景观设计。●用物业管理专业队伍保持日常的整洁卫生。6.3.4卫生防疫91 ●地下停车场，汽车尾气散发有害气体，设机械排风系统排至室外。●给水由市政自来水管引入，分别进入生活、消防水池。为确保水质合格，活活水池采用不锈钢组合水箱。水池溢流水间接排出，游泳池附设防虫通气管和溢流管等。●为避免回流污染，各给水配水点均满足空气隔断要求。●生活水池和水箱内设自动冲洗装置。排水系统设水封装置，排水采用伸顶通气方式。生活排水地漏一律采用有水封地漏。6.3.5绿化设计小区设计以“绿”为纲，设计中讲求人与自然的和谐共存，以东湖北岸大片绿化带和小区中心绿化园或园林景观为核心，能使住户最大限度地亲近自然、享有绿色空间，充分体现了“以人为本”的设计理念。项目一期绿地面积17450㎡，绿地率30.08%。6.4环保“三同时”建设项目所有环境设施与主体建筑同时设计，同时施工，同时投产。力求使本工程成为东侨经济开发区一道亮丽的独特风景线，为海西东北翼新兴城市建设添上浓重的一笔。6.5本章小结本项目开发定位为“XX·XX”大法式高档宜居型住宅小区，力求营造一个居住舒适，风格独特的生态型社区；且消防、环保措施得力。第七章项目管理和工期安排91 7.1项目法人组建方案●本项目成立以法定代表人杨育光为组长的项目建设领导小组。建设领导小组下设办公室，姚风墙任办公室主任。●本项目建设实行项目经理负责制。全面负责工程实施阶段的各项工作，对工程项目的质量、安全、工期、文明施工和工程成本等进行统筹管理，以确保工程保质快速地如期完成。7.2项目招标方案7.2.1招标投标依据●《中华人民共和国招标投标法》；●国家发改委2001年第9号令：《工程建设项目可行性研究报告增加招标内容核准招标事项暂行规定》2001.6.18；●《**省依法招标项目具体范围和规模标准规定》。7.2.2本项目的工程设计、监理单位采用公开招标的形式予以确定。7.2.3本项目拟采用公开招标方式择优选择施工、设备、材料供应与安装单位。7.2.4招标范围为限额以上的土建工程，给排水、暖通、消防等安装工程及绿化等施工内容及限额以上的仪器、设备、材料供应等。7.2.5招标组织形式招投标工作委托具有招标资质的中介机构进行代理或自行招标。7.2.6工程质量要求：按国家有关规范进行验收。7.2.7评标组织、评标原则及决标91 ●根据国家七部委《评标委员会和评标方法暂行规定》及国家、省市有关招投标法规、规定及项目的特点组成招标领导小组和评标、决标小组。●评标原则：（1）报价合理；（2）能够满足招标文件的实质性要求，工期及质量、安全有保证；（3）技术力量和管理水平符合要求以及单位资信业绩良好。●决标：评标专家组根据招标文件中的评标办法进行评标，向招标领导小组推荐候选单位，并提供说细的评标报告。招标领导小组经综合考虑后择优选定中标单位，向中标单位发入中标通知书。7.2.8招投标基本情况：见表7-1招标事项核准申报表表7-1项目名称**“XX·XX”房地产开发建设项目项目单位**XX房地产开发有限公司联系人及电话总投资（万元）124885项目投资中国有资金是否占控股或主导地位否是或含有或拟申请国有投资或国家融资（如有，标明金额）单项合同估算金额（万元）招标方式招标组织形式不采用招标形式公开邀请自行招标委托招标勘察120√√设计1544.80√√土建安装53347√√91 监理1009√√重要设备7985√√重要材料其它509.10√√工程控制价编制其它56.20√√招标代理其它19.90√√施工图审查费情况说明：根据《**省招标投标条例》和《**省工程项目招标事项核准实施办法》的规定，本工程土建装饰工程、设备、设计、监理、勘察及其它项内容均达到招标的法定要求；建议业主申请核准，采取公开招标方式发包。（项目建设单位盖章）二0一一年元月十五日7.3管理机构设置方案7.3.1施工组织管理形式实行由项目经理负责制。7.3.2相关职责●项目经理全面负责工程实施阶段的各项工作，下设项目副经理分管生产调度、后勤保障、安全管理及对外合同管理等；技术负责人负责技术质量及预决算；工程部、技术部、质安部、财务部负责日常事务处理。施工队为具体施工实施机构。●工程部为日常施工指挥、调度中心。负责工程计划的编制和实施；器械调度；劳动力配置以及工程预决算等工作。●91 技术部系技术管理部门。负责日常技术问题的处理，进行设计交底、施工技术交底；负责工程资料的收集、整理、存档。●质安部为质量、安全管理部门。负责日常的质量管理及质量事故的预防和处理工作；组织工序质量的验收工作；施工安全管理工作和文明施工管理。●财务部为工程的合同管理和资金管理部门。负责合同的管理，完成实物工程量的统计；工程结算、索赔；工程进度；对内对外的收支；职工的工资发放以及成本核算等。●在规划建设过程中，要严格执行国家基本建设管理程序以及政府采购和招、投标的有关规定；对规划建成的项目，应健全制度，落实责任，推行投资成本和效益综合评估，提高基本建设资金的使用效益和项目管理质量。7.4项目第一期实施进度●建设工期：计划从2011年元月－2013年6月，历时2年6个月。●项目实施进度安排：分为如下五个阶段进行安排实施。①第一阶段：2011年1月－3月为项目立项、总体项目方案图设计、方案图确认、方案图报批；②第二阶段：2011年4月－2011年6月为项目施工图纸设计、报审及工程项目报建；③第三阶段：2011年7月－2013年4月为土建工程完成，单体工程竣工验收；④第四阶段：2012年6月开始单体住宅预（销）售；⑤第五阶段2013年5-6月91 为室外景观绿化及其它配套设施工程完成并综合验收。参见：《建设工程实施进度表》表7-2第一期建设工程实施进度表表7-2时间内容2011201220131-34-67-1011-121-56-121-45-6①立项、方案确定②施工图设计、工程报建③土建工程④单体住宅预（销）售⑤配套工程竣工、工程综合验收7.5管理机构设置方案7.5.1施工组织管理形式本项目实行由项目建设领导小组领导下的项目经理负责制。项目建设领导小组办公室具体负责本工程管理与监督工作。7.5.2施工单位施工单位为具体施工实施机构。施工单位应选派项目经理负责本工程实施阶段的各项工作；下设项目副经理分管生产调度、后勤保障、安全管理及对外合同管理等；技术负责人负责技术质量及预决算；工程部、技术部、质安部、财务部负责日常事务处理。91 7.5.3相关职责●项目经理全面负责工程实施阶段的各项工作，下设项目副经理分管生产调度、后勤保障、安全管理及对外合同管理等；技术负责人负责技术质量及预决算；工程部、技术部、质安部、财务部负责日常事务处理。施工队为具体施工实施机构。●工程部为日常施工指挥、调度中心。负责工程计划的编制和实施；器械调度；劳动力配置以及工程预决算等工作。●技术部系技术管理部门。负责日常技术问题的处理，进行设计交底、施工技术交底；负责工程资料的收集、整理、存档。●质安部为质量、安全管理部门。负责日常的质量管理及质量事故的预防和处理工作；组织工序质量的验收工作；施工安全管理工作和文明施工管理。●财务部为工程的合同管理和资金管理部门。负责合同的管理，完成实物工程量的统计；工程结算、索赔；工程进度；对内对外的收支；职工的工资发放以及成本核算等。7.6规章制度●建立岗位责任制，认真履行工作职责，做到任务明确、责任到人、各司其职。●建立健全规章制度和工作程序，完善内部制约机制，公开办事程序和办事结果。7.7安全生产7.7.1安全目标91 安全生产是体现企业管理水平的重要标志，施工必须保证安全。施工中，要求杜绝重大伤亡事故，减少一般性事故，轻伤事故频率控制在4‰，火灾事故为零；重大设备事故为零；控制和降低一般性成本、轻伤事故、轻微设备事故、机械事故、车辆事故。7.7.2安全责任制建立项目安全管理组织体系，由项目经理全权负责，项目副经理具体分管安全管理工作，进行安全措施的制订落实；项目部设专职安全员，施工作业队设兼职安全员，将安全生产落实到人，保证项目的顺利实施。7.7.3安全施工保证措施针对本工程施工特点，根据安全风险分析，车辆事故和设备事故一般较多，需重点防范。在加强全员教育，提高安全风险意识和防范意识的同时，拟采取以下措施：7.7.3.1安全技术交底制根据安全措施要求和现场实际情况，各级管理人员需亲自逐级进行书面交底，并实行“谁安排、谁落实、谁负责”的安全交底制度。7.7.3.2脚手架架、大中型机械设备安装实行验收制塔吊、外用电梯架和脚手架等设备，必须认真做好检查、验收。只有验收合格后方可投入使用。7.7.3.3周一安全活动制度每周一要组织全体工作人员进行安全教育，对上一周安全方面存在的问题进行总结，对本周的安全重点和注意事项做必要的交底，使施工人员从意识上时刻绷紧安全这根弦。7.3.3.4定期检查与隐患整改制度91 项目部定期组织安全生产检查，对查出的安全隐患必须制定措施，按期整改，并作好安全隐患整改消项记录。7.7.3.5实行安全生产奖罚制度与事故报告制度。7.7.3.6危急情况停工制度一旦出现危及职工生命安全险情，要立即停工，同时报告公司，及时采取措施排除险情。7.7.3.7持证上岗制度特殊工种必须持有上岗操作证，严禁无证上岗。7.7.3.8管理人员和特殊作业人员实行年审制度每年由公司统一组织进行，加强施工管理人员的安全考核，时刻增强安全意识，避免违章。7.7.3.9岗前交底制度班组人员在上岗前进行上岗交底、上岗检查、上岗记录的“三上岗”和每周一次的“一讲评”安全活动。对班组的安全活动，要有考核措施。●原材料运输车辆要勤检查、勤保养，保证行驶和制动系统的完好。加强对车辆抽检，不符合要求的车辆不得进入施工现场。●施工现场作业的机械，要有专人指挥、监督，防止机与机，机与人发生碰撞事故。●夜间施工要配足照明设备，特别在上坡、转弯处要加大照明亮度。车辆进入施工现场后，要求减速行驶。●加强用电管理，规范各类电气设备使用，电箱、电源线等勤检查。发现破损及有碍安全使用的及时更换。91 ●在雷雨大风季节，做好防滑、防雷、防漏电措施。7.7.4施工现场安全保证措施7.7.4.1现场设置“五牌一图”安全警示即施工单位及工地名称牌；安全生产六大纪律宣传牌；防火须知牌；安全无重大事故记数牌；工地主要管理人员名单牌；施工总平面图。图牌应规格统一，字迹端正，表示明确。施工工地设立安全生产宣传牌。在主要施工部位、作业点、危险区、主要通道口都必须挂有彩色鲜明的安全宣传语或安全警告牌。7.7.4.2现场“三安”“四口”安全保护措施●安全帽：进入现场人员必须佩带安全帽，同时安全帽必须是经有关部门检验合格后方能使用的；正确使用安全帽并扣好帽带；不准把安全帽抛、扔或坐、垫；不准使用缺衬、缺带及破损安全帽。●安全带：安全带须是经有关部门检验合格方能使用；安全带使用两年后，必须按规定抽验一次，对抽验不合格的，必须更换安全绳后才能使用；安全带应储存在干燥、通风的仓库内，不准接触高温、明火、强碱或尖锐的坚硬物体；不准将绳打结使用；安全带上的各种部件不得任意拆除。更换新绳时要注意加绳套。●安全网：建筑主体立面实施绿色密目安全网全封闭。网绳不破损并生根牢固、绷紧、圈牢，拼接严密；网宽不小于2.6m。同时工程范围内通道门口和场外道路上方搭设护头棚，防止发生施工物体意外穿越防护密网目坠落时伤人。●91 预留洞口:边长或直径在小于150cm的洞口，利用混凝土板内钢筋贯穿洞径或固定盖板防护；150cm以上的洞口，四周设护栏，洞口下张安全网，护栏高度超过1m高时架设两道水平杆；预制构件的洞口（包括缺件临时形成的洞口），参照上述规定防护或架设脚手板，固定防护设施。●楼梯口：分层施工楼梯装临时护栏；梯段边设临时防护栏杆（本工程采用钢管脚手架搭设）；顶层楼梯口随施工安装正式栏杆或临时护栏，防止意外坠落事件发生。●电梯井门口：安装色彩明显的固定栅门或护栏，并安装照明设施。●通道口：固定出入通道搭设防护棚，棚宽大于道口。7.7.4.3施工用电安全保证措施●支线架设：配电箱的电缆线有套管，电线进出不混乱。大容量电箱上进线加滴水弯；支线绝缘好，无老化、破损和漏电；支线沿墙或立杆架空敷设，并绝缘子固定；过道电线应用橡皮线架空，接头不受拉力并符合绝缘要求。●现场照明一般场所采用220V电压。危险、潮湿场所和金属器内的照明及手持照明灯具，采用符合要求的安全电压；照明导线应用绝缘子固定。严禁使用花线或塑料胶质线。导线不得随地拖拉或绑在脚手架上；照明灯具的金属外壳必须接地或接零。单相回路内的照明开关箱必须装设漏电保护器；室外照明灯具距地面不得低于3m；室内距地面不得低于2.4m。碘钨灯固定架设，要保证安全。钠、铊等金属卤化物灯具的安装高度宜在5m以上。灯线不得靠近灯具表面。●91 电箱（配电箱、开关箱）有门、锁、色标和统一编号；电箱内开关电器必须完整无损，接线正确。各类接触装置灵敏可靠，绝缘良好。无积灰、杂物，箱体不得歪斜；电箱安装高度和绝缘材料等均应符合规定；电箱内应设置漏电保护器，选用合理的额定漏电动作电流进行分极配合；配电箱应设总熔丝、分熔丝、分开关。零排地排齐全。动力和照明分别设置；配电箱的开关电器应与配电线或开关箱一一对应配合，作分路设置，以确保专路专控；总开关电器与分路开关电器的额定值、动作整定值相适应。熔丝应和用电设备的实际负荷相匹配；金属外壳电箱应作接地或接零保护；开关箱与用电设备实行一机一闸一保险；同时移动开关箱严禁配有380V和220V两种电压等级。●接地体用角钢、圆钢或钢管，不得用螺纹钢，其截面不小于48m2，一组2根接地体之间间距不小2.5m，入土深度不小于2m，接地电阻应符合规定；橡皮线中黑色或绿/黄双色线作为接地线。与电气设备相连接的接地或接零线截面最小不能低于2.5mm2多股芯线；手持式民有电设备应采用不小于1.5mm2的多股铜芯线；7.7.5现场文明施工措施●现场文明施工是施工企业现代化管理水平综合反映，它能促进施工安全、质量、工期等管理的提高，进一步树立企业社会形象，增强各环节间的管理。●建立现场文明施工保证体系，按照**市文明工地标准建立健全现场管理制度，岗位责任制。成立由项目经理任组长，各专业作业队参加的文明施工领导小组，分工明确，责任到人。根据施工部署，各施工单位对文明施工工作的开展做到有计划、有实施、有检查，层层落实。●91 施工现场设围墙，采用公司CIS标准粉刷，做到封闭严密、完整、牢固、美观，保持表面清洁。严格按**市文明施工达标现场的标准进行管理，现场施工管理人员做到文明施工，挂牌施工。●在施工现场明显处，设置规范的统一样式施工标牌，写明工程名称、工程量、建设单位、设计单位、施工单位、工地负责人、开竣工日期等内容。字体正确规范，工整美观，并经常保持其整洁完好。●在施工现场挂上显目的宣传标语、企业简介、工程简介和文明、安全、质量标志牌，以提高工作人员的质量、安全意识。设置施工平面布置图及安全文明生产管理制度，消防保卫管理制度，场容卫生环保制度，消防平面图，组织机构图板，内容要求详细真实，字迹工整规范、清晰。●严格遵守市容规定，保证道路畅通，现场设置必要环卫设施。现场运输道路硬化处理，保持平整坚实、畅通、现场设置良好的排水措施，污水经沉淀后排入当地市政污水管道。采取相应的措施减低尘埃、噪音的污染。设置车辆清洗池，对出场车辆进行清洗，以防止尘土、泥浆被带到场外。●现场内工程废料、生活垃圾要定点堆放及时清理运走，现场保持清洁。●搞好现场文明施工宣传，在施工场地内悬挂、张贴文明安全施工标语。对施工人员进行文明施工教育，施工期间保护好施工现场附近的一切公共设施。●进入现场的各种材料、工具、半成品等按施工现场平面布置图分类码放整齐，符合要求，不得妨碍施工交通和场容。●91 施工现场的材料保管，要依据材料性能采取必要的防雨、防潮、防晒、防冻、防水、防爆、防损坏措施。贵重、易燃等特殊物品要及时入库，专库专管，加设明显标志，并建立严格的领退料手续，搞好限额领料工作。●施工人员做到工完场清脚下清，做到无长流水、无长明灯，施工现场设立垃圾分拣站，及时分拣，回收利用。钢材、木材及管材做到量材而用。现场的临建设施，在工程施工完毕后，及时拆除。第八章投资估算和资金筹措8.1估算编制依据●根据建设单位提供的土建工程基础数据，按设计方案确定的建筑面积、结构、建设标准，以及可行性研究财务评价有关取费要求。●定额依据2005版《**省建筑工程消耗量定额》、《**省建筑装饰工程消耗量定额》、《**省市政工程消耗量定额》、《**省园林绿化工程消耗量定额》，2001版《全国统一安装工程定额**省综合单价表》。●费用定额依据《**省建筑安装工程费用定额》及有关等文件。●《**市建筑定额标准》、《**市2010年第四季度建筑材料市场信息价格；及有关厂家提供的设备、材料、成品及半成品项目价格表。●建设用地费：即取得项目用地使用权而发生的费用。本项目由政府挂牌竞拍而取得用地使用权。含契税、拍卖费用及场地平整费用，平均每亩按483.53万元计算。91 ●工程建设其他费用：按**省和国家发改委相关文件取费。●项目预备费：包括基本预备费和差价预备费。本项目按建安工程费用、工程建设其他费用、建设单位管理费总和的5%提取。●本项目拟向银行贷款5亿元，年利率6.22%，贷款年限为3年，建设期银行贷款利息为：5亿元×年息6.22%×3年=9330万元。●根据对目前国内同类项目费用收取情况的调查。8.2投资估算和资金筹措8.2.1项目第一期投资：124885万元。其中：土建装饰工程53347万元，设备安装7985万元，工程建设其他费用48720万元（其中建设用地费42067万元），预备费5503万元，银行贷款利息9330万元。参见：《第一期投资估算表》表8-1。第一期投资估算表单位：万元表8-1序号工程费用名称估算造价经济技术指标（元/m2）万元单位数量单位造价(元)备注一建筑安装工程61332m2195677.36经济技术指标31341土建装饰工程51428m2195677.36经济技术指标26281.1桩基础2929m2195257.36平均1501.2土建部分48499m2195677.361.2.133层住宅建筑面积35061.10㎡134850.3626005幢含人防1.2.218层住宅建筑面积9145.30㎡39762.3523002幢含人防1.2.310层住宅建筑面积1157㎡5784.8420001幢1.2.4花园洋房建筑面积1843.60㎡9217.7620002幢1.2.5会所及公寓建筑面积1241.30㎡5642.0522001幢含装修91 1.2.6开闭所、变电房、消控和弱电中心50.40㎡4201200砖混.装修2设备及安装7985m2195677.36经济技术指标4082.1给排水1369.70m2195677.36702.2电气1369.70m2195677.36702.3消防684.90m2195677.36352.4燃气390.50m2195257.36202.5弱电587m2195677.36302.6空调通风282.90m240408.06702.7电梯3300部556000003室外总体工程1919m2195677.36经济技术指标983.1大门、围墙50亩87暂估3.2景观、绿化、小品349m2174502003.3雨污管网、路灯234m156001503.4地下室围护1062m2354003003.5小区道路116m2116001005.6广场、停车场、活动场所硬化108m21800060序号费用名称估算价（万元）依据文号及备注二工程建设其他费用48720技术经济指标2490（一）建设管理费2085.501建设单位管理费489.70财建［２００２］３９４号2施工图设计审查费19.90闽价房〔2009〕168号3招标代理费56.20发改办价格〔2003〕857号4建设工程交易服务费1.60闽价（2003）房505号5工程造价咨询费509.10闽价〔2002〕房457号6工程监理费1009闽价房〔2007〕273号7检测和测量费23.20桩基检测/土地测绘/控制点测量计4元/M2×58004.31m2（二）建设用地费42067483.53万元/亩×87亩（三）可行性研究费15闽价〔2000〕房字422号(四)勘察设计费1664.80计价格〔2002〕10号1工程设计费1544.80计价格〔2002〕10号91 2工程勘察费120计价格〔2002〕10号（暂估）(五)环境影响评价费15计价格〔2002〕125号（六）城市基础设施配套793.40闽政〔2002〕53号，50元×158685（七）其他费用2079.201供配电设施建设费1526.30闽价房(2007)83号，78元×195677.362白蚁防治费20.70闽价〔2002〕房572号3新材料、水泥扶散费195.70闽政综〔2004〕48号闽政〔2003〕149号4排污费78.30《排污费征收标准管理办法》国家环保局等第31号文，4元/m2×195677.36m25防雷审核费19.601元/m2×195677.36m26房产测量费19.601元/m2×195677.36m27劳动安全卫生评估费15劳动部《建设项目(工程)劳动安全卫生监察规定》1996.10.4《建设项目(工程)劳动安全卫生预评价管理办法》1998.2.5暂估8地震安全性评价费20闽价〔1999〕费字332号（暂估）9工程保险费184一×0.3%三预备费5503（一+二+三）×5%，技术经济指标281四银行贷款利息9330技术经济指标477项目总投资124885（一+二+三+四），技术经济指标63828.2.2第一期资金筹措工程建设投资124885万元，由**XX房地产开发有限公司自筹。建设单位使用自筹资金59885万元作为项目资本金（含建设用地费42067万元）；拟向银行贷款50000万元；不足资金部分15000万元，按国家对商品房销售有关规定，可以从预售房款中解决，实行滚动开发。第九章经济和社会效果分析91 本项目财务预测所使用的基础数据和基本条件是国内及**省内同类型项目的实际经济状况，在分析了本市房地产市场的基础上，结合本项目的具体情况进行测算和选定的。产品销售费用按2.5%、产品综合税费按11%计算。9.1经济效益评价9.1.1可出售建筑物●商业建筑面积：4012.87㎡；●洋房（别墅）：9217.76㎡；●酒店式公寓:1461.53㎡；●高层住宅：141382.92㎡：●车位售价600位。9.1.1销售价格根据工程所处位置、周围环境条件和房地产市场的趋势预测，考虑房地产销售风险和工程建设成本等综合因素，拟可出售建筑物售价为：●商业建筑面积：22000元/㎡；●洋房（别墅）：18000元/㎡；●酒店式公寓：15000元/㎡；●高层住宅：12000元/㎡（平均价）；●车位售价：12万元/位。9.1.2销售收入估算：204472.08万元。具体：91 ●商业建筑面积22000元/㎡×4012.87=8828.31万元；●洋房（别墅）18000元/㎡×9217.76㎡=16591.97万元；●酒店式公寓15000元/㎡×1461.53㎡=2192.30万元；●高层住宅12000元/㎡×141382.92㎡=169659.50万元；●车位售价12万元/位×600位=7200万元。9.1.3交易税费及其他：27603.73万元●销售费用：204472.08万元×2.5%=5111.80万元；●税费:204472.08万元×11%＝22491.93万元。9.1.4利润总额204472.08万元-124885万元-27603.73万元=51983.35万元。9.1.5有关指标计算根据损益状况和投资状况计算，该项目投资利润率、销售利润率和利税率分别为：●投资利润率：51983.35万元/124885万元×100%=41.62％；●销售利润率：51983.35万元/204472.08万元×100%=25.42％；●投资利税率：（51983.35+22491.93）/124885×100%=59.63％。●盈亏平衡点：70.61％；即销售率或销售价达70.61%时可保本。9.1.6盈利能力分析9.1.6.1资金使用计划与资金筹措项目第一期建设期拟2年6个月（2011年1月——2013年691 月），项目第一期投资124885万元。资金使用计划为：●2011年：投入89885万元，其中：自筹资金59885万元，银行贷款30000万元；●2012年：投入银行贷款20000万元；●2013年：投入预售房款15000万元（即实行滚动开发）。9.1.6.2销售进度安排第一期可出售建筑物面积计156075.08㎡、车位600位，销售总额204472.08万元。拟2012年6月——2014年6月三年中基本销售完毕。销售具体进度如下：●2012年7-12月预售约占20%，即回笼款约40894.42万元；●2013年销售约占30%，即回笼款约61341.62万元；●2014年销售约占30%，即回笼款约61341.62元；●2015年1-6月销售约占20%，即回笼款40894.42万元。9.1.6.3盈利能力分析项目第一期获利能力主要从财务净现值、财务内部收益率、投资回收期（含建设期）等有关财务指标来评价。参见：《财务现金流量表》表9-191 年份项目经济效益计算分析期（年）单位：万元合计20112012201320142015销售进度（%）约20约30约30约201项目现金流入40894.4261341.6261341.6240894.42204472.081.1销售收入40894.4261341.6261341.6240894.42204472.081.2回收项目投资1.3收回流动资金2项目现金流出9081828008.7526391.1211391.125520.75162129.742.1项目投资898852000015000124885其中：银行贷款投资3000020000500002.2流动资金2.3销售费用（2.5%）1022.361533.541533.541022.365111.802.4银行贷款利息（6.22%）93324883110311096412.5销售税费等（11%）4498.396747.586747.584498.3922491.943项目净现金流量（税前）（=1-2）-9081817384.0641698.0856698.0839872.0664834.28累计净现金流量（税前）-90818-73433.94-31735.8624962.2264834.284项目净现金流量（税后）-9081812885.6734950.5049950.5035373.6742342.34累计净现金流量（税后）-90818-77932.33-42981.836968.6742342.34财务现金流量表表9-191 税前：财务净现值（12%）=23640.92万元；财务内部收益率=22.34%；投资回收期（含建设期）=3.80年。税后：财务净现值（12%）=6583.77万元；财务内部收益率=14.94%；投资回收期（含建设期）=3.94年。9.1.7敏感性分析为了进一步研究项目的盈利水平和获利能力，对影响经营效果的几个因素进行不确定性和敏感性分析。●当销售收入下降10%时盈亏平衡点：78.45％；即销售率或销售价达78.45%时可保本。●当投资成本上升10%时盈亏平衡点：77.67％；即销售率或销售价达77.67%时可保本。●当投资成本上升10%，同时销售收入下降10%的不利情况下盈亏平衡点：86.30％；即销售率或销售价达86.30%时可保本。●敏感性分析从以上分析看，本项目在经营期内有一定的抗风险能力。盈亏平衡点常态为70.61%，即出售率或销售价低于该比例，企业经营亏损；出售率或销售价高于这一比例，则企业经营盈利。当企业处于营业收入下降10%或投资成本上升10%的困难情况下，仍具有一定的获利水平。既使出现当投资成本上升10%、同时销售收入下降1091 %的不利情况下，企业仍有微利。9.1.8风险分析及对策9.1.8.1市场风险分析●本项目风险主要来自二个方面，一是同类产品的价格竞争。由于本项目产品直接经济效益良好，市、区内规模较大和经济实力较强的企业也在进行同类产品的开发，将导致市场剧烈竞争，可能造成产品销售价格下调。二是建筑材料价格波动。建筑材料价格受各种因素影响，波动频繁。●本项目市场定位为高档住宅，项目在区位、配套设施、交通、小区环境等方面都具有明显的市场需求优势，且在销售价格方面上也是客户能认可、接受的。目前**市房价每平方米售价为7000—9000元（低、中档商品房）；本项目销售房价比这些住宅高，可档次却提高了许多。因此，销售价格风险不很大。●目前**市房地产市场总的趋势是求大于供，居民实际购买力处于上升趋势，从长远看商品房的销售前景看好。为保证项目成功，开发商应提高工程质量，重点在于通过降低开发成本，减小市场风险。●做好方案规划。项目市场定位是建立在住宅小区合理的规划基础上，包括小区总体规划、配套环境规划、户型规划等。应杜绝规划设计单调、缺乏完善的配套功能的方案规划，从方案的规划上和户型的设计上赢得消费者，减小项目的市场风险。9.1.8.2经营管理风险分析●91 本项目主要应加强市场营销工作，做好商品房销售，加大促销力度，多渠道、多种方式推广促销，尽快销售，才能最大限度地减少项目市场销售风险。●在项目实施中还应优化设计，采取切实可行的工程技术措施和施工方案；在施工管理中，控制各项开发建设成本费用，降低投资成本。这也是降低本项目风险的重要因素之一。●做好物业管理和售后服务工作。9.1.8.3金融财务风险分析本项目从资金使用成本和开发资金回收考虑，减少占用资金回收风险，应采用多种付款方式促销，可选择采用：（1）一次性付款方式；（2）分期付款方式；（3）六成银行按揭方式；（4）建筑分期付款+银行按揭；（5）特惠免息分期付款；（6）全部按揭限期分期付款等多种付款方式，使开发资金按预期回笼，消减金融财务风险。9.1.9经济效益评价本项目投资124885万元，利润总额51983.35万元。投资利润率41.62％；投资利税率59.63％；盈亏平衡点（BEP）为70.61%；累计上缴税金22491.93万元。当财务基准收益率为12%时，税前财务净现值为23640.92万元、财务内部收益率为22.34%；税后财务净现值为6583.77万元、财务内部收益率为14.94%（均高于行业12-13%水平）。项目投资总额回收期为税前3.80年（含建设期）、税后为3.94年（含建设期）。项目资产负债率40%，为房地产开发项目资产负债率合理区间40-60%的下限。因此，本项目经济效益评价可行；项目有一定的抗风险能力。9.2社会效益评价●由于**91 市现有城区三面环山，一面临海，城市的扩展只有向海边原东湖塘华侨农场垦区即东侨开发区发展。东侨经济开发区作为海峡西岸东北翼**地级市中心城市新城区的重要组成部分，近、远期潜在的住宅市场容量巨大。据初步估算，在未来的9年内，东侨开发区需新增商品房建筑面积600多万平方米，即平均每年需新增70万平方米。故本项目的实施有利于东侨经济开发区的发展与繁荣。●本工程的实施为“XX·XX”——闽东大型法式高档宜居型住宅小区，营造一个居住舒适，风格独特的生态型社区增加了新内容；成为东侨经济开发区一道亮丽的风景线，为海西东北翼新兴城市建设添上浓重的一笔，体现了人居环境可持续发展的原则。项目生态环境明显。9.3企业经营管理9.3.1项目法人组建方案●项目的法人为**XX房地产开发有限公司，公司按《中华人民共和国公司法》中关于有限责任公司设立的规定进行设立、运营。●公司性质属有限责任公司，项目经营管理实行董事会领导下的总经理负责制。9.3.2管理体制●实行董事会领导下的总经理负责制。●公司人员将向社会招聘，招聘采取择优录取的办法。所聘人员将由企业派员专门进行系列岗位培训，其工资福利待遇在劳动合同中具体规定，实行以职务工资为主的结构工资制度，使工资与经济效益挂钩，以调动员工积极性。特种工种的职工必须持证上岗。●91 所有公司管理人员和生产人员必须经过岗位培训、业务培训、技术培训，合格后方可上岗。培训内容为：公司规章制度、岗位职责、质量教育、生产工艺操作规程、安全及消防知识、国家相关法律法规等。9.3.3公司规章制度为健全、完善适合本公司生产、管理需要的各项管理制度。其中主要包括如下18项制度：●办公用品管理法；●车辆管理办法；●档案管理办法；●固定资产管理办法；●销售管理、奖励办法；●交际应酬费管理办法；●新员工报到管理办法；●医药费报销管理办法；●员工考绩作业管理办法；●员工考勤作业管理办法；●员工离职作业管理办法；●员工手册；●员工文明礼貌工作规范。●员工招聘、甄选、任用作业管理办法；●战略及决策管理；●客户评价管理；●安全生产监督管理；91 ●治安保卫管理。9.4结论与建议结论：本项目符合国家产业政策，满足行业准入条件；业主单位资金、技术力量有保障；项目经济社会效益明显。项目综合评价：可行。建议：●业主在项目开发过程中应重视全过程跟踪管理，严格控制财务开支，在保障商品房质量的前提下，努力降低开发成本，以提高企业经济效益。●请业主研究，采取多种促销策略，加快商品房销售进度，以保障资金及时回笼，降低资金占用成本。91'