工矿棚户区改造项目可行性研究报告 92页

'工矿棚户区改造项目可行性研究报告目录第一章总论11.1项目概况11.2研究范围及编制依据11.3研究内容和目的31.4项目总投资及资金来源41.5结论4第二章项目业主及项目背景必要性52.1项目业主概况52.2项目的建设背景及必要性7第三章发展规划、产业政策和行业准入分析263.1发展规划分析263.2产业政策分析283.3行业准入分析30第四章项目建设方案314.1建筑方案依据314.2建筑方案说明31第五章资源开发及综合利用分析395.1资源开发和利用方案395.2工程物料消耗3989 5.3资源节约措施40第六章节能方案分析426.1建筑节能的政策举措426.2采用标准和节能规范506.3建设项目能源消耗种类和数量分析526.4项目所在地能源供应状况分析526.5建筑物的节能综合指标536.6节能措施和节能效果分析546.7给排水节能58第七章建设用地、征地拆迁及移民安置分析597.1项目选址及用地方案59第八章环境和生态影响分析618.l环境和生态现状618.2污染物排放标准648.3污染控制目标668.4生态环境影响分析668.5施工期工程分析668.6营运期污染防治及评述67第九章经济影响分析699.1投资估算及资金筹措699.2项目效益估算71第十章社会影响分析7410.1社会影响效果分析7410.2社会适应性分析7510.3社会风险及对策分析76第十一章项目建设管理方案7811.1项目管理工作范围7811.2建设项目实施管理7989 11.3合同管理8211.4资金管理83第十二章工程招投标8412.1编制依据8412.2招标基本情况84第十三章组织机构、物业管理和施工进度8613.1组织机构8613.2物业管理8613.3进度安排87第十四章结论与建议8914.1结论8914.2建议89附件：相关文件89 第一章总论1.1项目概况1.1.1项目名称工矿棚户区改造项目1.1.2项目地点1.1.3建设性质改建1.1.4项目业主某市星光建材有限公司1.2研究范围及编制依据1.2.1研究范围我公司受某市星光建材有限公司的委托，对其承建的某市星光建材有限公司工矿棚户区改造项目进行可行性研究，研究内容主要包括：项目建设背景与必要性、项目建设条件、建设内容及规模、建设方案、节能减排及环境影响分析、项目建设总投资、筹资方案和项目实施运作模式等。1.2.2编制依据1、国家主席令第29号《中华人民共和国城市房地产管理法》和第91号《中华人民共和国建筑法》；2、国务院令第248号《城市房地产开发经营管理条例》；89 3、国家发改委、建设部《建设项目经济评价方法与参数与案例实用手册》（第三版）；4、湖北省发改委、省住建厅《关于加快做好2011年国有工矿棚户区改造项目强调编报工作的紧急通知》（鄂发改投资[2011]351号）；5《湖北省建筑工程定额》和某市关于《建筑材料估价表》及物价上涨情况和有关类似工程的计算资料；6、《某市城市总体规划》；7、各种税费的取值执行现行规定；8、建设单位提供的其它有关资料。1.3研究内容和目的1.3.1研究内容1、分析项目目前的现状及建设的必要性；2、研究项目所在地区经济发展趋势及国家政策；3、根据相关的建设规划文件，拟定工程建设方案、建设规模和技术标准；4、根据资金筹措和建设条件，提出工期安排；5、根据工程数量，测算工程投资；6、进行项目的社会效益评价。1.3.2研究目的通过对项目目前现状及89 背景的调查研究，在发展前景预测和社会经济效益评价的基础上，对本项目建设必要性、经济合理性、技术可行性及可能性提出综合性论证报告，供有关部门决策参考。1.4项目总投资及资金来源某市星光建材有限公司工矿棚户区改造项目总投资：5170万元。其中前期费用404.85万元、土建工程建设费用4520.37。资金来源：该项目总投资中805.5万元申请中央投资补助，地方财政配套300万元，余下资金由项目业主自筹解决。1.5结论城市和国有工矿棚户区改造是改善民生的重大举措。城市和国有工矿棚户区居民中低收入家庭比例高，特别是下岗失业、退休职工比较集中，群众要求改造的呼声强烈。实施棚户区改造，有利于加快解决中低收入群众的住房困难，提高生活质量，改善生活环境，共享改革发展成果，提高党和政府的威信，增强人民群众的向心力和凝聚力。因此，本项目的建设不仅有经济效益，而且具有明显的社会效益，所以项目建设具有必要性和迫切性。通过对本项目建设方案评价、公用工程及节能减排措施、环境影响评价、项目实施进度、招标方案、投资估算及资金筹措、项目建设组织管理、风险分析及对策、社会评价等详细论证，综合分析得出结论，本项目在以上各个方面均可行。89 第二章项目业主及项目背景必要性2.1项目业主概况某市星光建材公司原名某水泥厂，位于某街道办事处芦兴大道9号，项目实施单位基本情况：该社始建于l954年，辖20个独立核算企业；职工总人数4300余人，其中该社机关有干部职工23人；账面资产总值10269万元，资产负债率89%；主要从事农产品、日用消费品、农业生产资料、废旧物资流通和小加工服务，年营销总额1.2亿元；有职工棚户区和经营网点3892个，总面积235421平方米，其中棚户区改造拆迁家庭总户数2626户；2010年拟投资5170万元实施国有工矿棚户区改造项目，改造棚户区537户、30400平方米，其中：在西兴镇改造l76户、9850平方米，在白衣镇拟改造260户、l4050平方米，在云台镇拟改造101户、6500平方米。2.1.2某市云台供销合作社基本情况简介某市云台供销合作社始建于五十年代，下辖云台、石垭、青凤、板庙、澌滩、邱家、鹿鸣7个分销社；职工总人数384人，其中在册职工327人、退休职工57人；账面资产总值298万元，资产负债率83％；主要从事农产品、日用消费品、农业生产资料、废旧物资流通等服务，年营销总额870万元；有职工棚户区和经营网点358个，总面积l89 9421平方米，其中棚户区改造拆迁家庭总户数l01户；2010年拟改造棚户区l01户、lll0平方米，基本上达到改善居住环境和解决职工“居住难”问题。2.1.3某市白衣供销合作社基本情况简介该社始建于六十年代初，位于巴中市东部，某市南端，地处随州、巴中两市交界处。省道干线公路纵贯南北，距随州市80公里、巴中市ll0公里、某市22公里。同时，巴河流经境内，河道宽阔，水路畅通，地理条件优越，水陆交通发达。该社辖3个分销社；职工总人数l04人，其中在册职工25入、退休职工79人；账面资产总值198万元，资产负债率80％；主要从事农产品、日用消费品、农业生产资料、废旧物资流通等服务，年营销总额800万元；有职工棚户区和经营网点458个，总面积25421平方米，其中棚户区改造拆迁家庭总户数260户；2010年拟改造棚户区260户、l4050平方米，基本上达到改善居住环境和解决职工“居住难”问题。2.1.4某市西兴销合作社基本情况简介某市西兴供销合作社始建于五十年代初，现有职工184人，其中离退休人员93人、在册职工91人，拥有中级专业技术称职以上管理人员5人；辖西兴、龙岗、高丰、土垭、佛楼、宝坪6个分销社，村级服务点4个，茶场、酒厂、蔬菜种植基地和生猪专业合作社各1个；账面资产总值1788万元，资产负债率76％；主要从事农产品、日用消费品、农业生产资料、废旧物资流通等服务，年营销总额4300万元；有职工棚户区和经营网点358个，总面积21421平方米，其中棚户区改造拆迂家庭总户数176户；20189 0年拟改造棚户区176户、9850平方米，基本上达到改善居住环境和解决职工“居住难"问题。2007年度营业收入2360万元，实现纯利润l3万元，上缴税金16万元；2008年实现营业收入2850万元，实现纯利润l6万元，上缴税金l8万元。银行信誉度等级AA。2007年度被湖北省供销社授予“百强基层社”称号，2008年被某市政府评为“优秀中小企业"。2.2项目的建设背景及必要性1、某市概况某市位于湖北东北部、米仓山南麓，东接万（源）宣（汉），南抵达（市）渠（市），西邻仪（陇）营（山），北连通（江）巴（州）。全市幅员2229平方公里，辖43个乡镇（17个镇、26个乡），528个村(居)委会，总人口105万人，其中农业人口86万人，耕地面积58.55万亩。系全国扶贫开发工作重点市，国家司法部、省军区和省发改委定点帮扶市，湖北省扩权强市试点市。2009年，全市实现生产总值（GDP）55.5亿元，按可比价计算增长14.3％。其中，第一产业实现增加值19.35亿元，比上年增长4.9％；第二产业实现增加值17.26亿元89 ，比上年增长27.9％；第三产业实现增加值18.94亿元，比上年增长10.8％。三次产业中，第一产业对经济增长的贡献率达10.8%，第二产业对经济增长的贡献率达60.7%，第三产业对经济增长的贡献率达28.3%。经济增长加速实现历史新跨越，第二产业对经济增长的贡献居三次产业之首，是经济增长的重要支撑力量。2009年，农村经济协调发展，粮油生产增长，畜牧业稳定发展，农业生态、生产条件不断改善和提高。全年农林牧渔及服务业实现总产值31.7亿元，比上年增长5.2％；其中,农业产值11.4亿元,比上年增长5.1％；林业产值0.62亿元，比上年增长5.7％；牧业产值16.43亿元，比上年增长4.7％；渔业产值2.7亿元，比上年增长8.5％；农林牧渔服务业产值0.56亿元，比上年增长6.6%。2009年，某工业生产加速发展，总量和效益再上新台阶。全部工业实现总产值首次突破50亿元大关，达到55.12亿元，比上年增长31.9%，其中：规模以上工业实现产值48.01亿元，比上年增长35.0%。全部工业增加值17.29亿元，比上年增长30.2%，其中：规模以上工业增加值突破15亿元大关跃上新台阶，达到15.29亿元，同口径净增4.9亿元，比上年增长32.6%。工业对经济增长的贡献率达到48.2%，在三次产业中居突出位置。以粮食、生猪为重点的农产品加工业快速发展。在22户规模以上工业中，农产品加工业实现产值41.54亿元，比上年增长30.2%，实现增加值13.7亿元，比上年增长29.7%，分别占规模以上工业产值和增加值的比重为86.5%和89.7%。民营工业快速发展担当重要支撑力量。在22户规模以上工业中，民营工业实现产值43.7亿元，比上年增长34.0%，实现增加值14.2亿元，比上年增长31.7%，分别占规模以上工业产值和增加值的比重为91.0%和92.9%。89 食品、能源、建材等重点工业的骨干作用突出。在22户规模以上工业中，重点工业实现产值26.19亿元，比上年增长25.0%；实现增加值10.03亿元，比上年增长25.0%。工业经济效益提高。2009年，规模以上工业实现销售产值46.62亿元，比上年增长49.4%，产销率达到97.1%；22户规上工业企业仅1个亏损，亏损面为4.6%，比上年下降4.5个百分点，全年实现主营业务收入46.27亿元，比上年增长59.9%；实现税金2.23亿元，比上年增长59.5%；实现利润总额3450万元，比上年增长10.9%；万元工业增加值能耗比上年下降17.6%。建筑业快速发展。2009年，全市资质建筑企业实现产值11.62亿元，比上年增长62.4%；实现增加值3.72亿元，比上年增长62.8%；实现主营业务收入4.87亿元，比上年增长21.9%；实现税金2071万元，比上年增长6.7%；实现利润总额1841万元，比上年增长53.4%。项目工作富有成效。坚持以项目为撑杆，悬奖攻关，全年争取国家补助项目226个，到位资金6.36亿元。建立市级项目储备库，新储备项目235个，《某市地震灾后恢复重建加快经济社会发展规划（2009-2013年）》通过省发改委批复，145个灾后恢复重建项目和60个“推动农业发展上台阶”项目挤进省项目储备库。实行挂包领导、责任单位、前期经费、进度要求“一表清”，加快推进项目实施，149个重点项目完成投资20.5亿元。重点建设扎实推进。交通建设完成望(京)界(牌)路等15条89 140.5公里通乡公路路基工程，建成红(云台)板(庙)路等13条80公里通乡水泥路；白衣大桥工程进展顺利。市城污水处理厂竣工投入试运行；市城防洪堤一期工程达到300米高程。双滩电站建设全面完工，移民安置基本结束；牛角坑水库干渠一期工程完成隧道进尺9800米；友谊水库渠系配套工程全面竣工；完成九龙桥等11座水库和679口山坪塘病险整治，新增和改善灌面1.9万亩。城乡建管切实加强。规范提速城乡建设，完成《某市城乡总体规划》修编纲要部分和鹿鸣、邱家2个乡镇规划，制定竹园、雪花坪等7处城郊结合部居民点规划。江阳公园改扩建工程、堰池湾农贸市场建设完工；市城老街改造完成边排房屋拆迁；完成驷马、涵水场镇过境路改造。依法处理城市建设遗留问题107件，拆除违法建设10056平方米。《某生态市建设规划》通过省级评审。深入实施以“四化”“五治”“六通”为主要内容的城乡环境综合整治，城乡面貌明显改善。2、自然地理（1）、区位交通某市位于湖北省东北部，米仓山南麓，北纬31°16’-31°52’，东经106°15’-107°34’。东接万源、宣汉，南抵随州、渠市，西邻营山、仪陇，北连通江、巴中；与达鄂火车站相距100公里，与随州河市机场相距110公里。南北长69.8公里，东西宽69公里，总面积2229.12平方公里。市地自古以来就是达市通往通江、南江、巴州三区市的咽喉。地处两江之口的江口镇，素有“鄂北重镇”之称。89 （2）、地质地貌某市全境地质属湖北东部地台区，市境内地质构造介于大巴山弧形构造、鄂东新华夏系构造和仪陇、巴中、某莲花状构造复合交接部位。市境地貌属湖北盆地外围山地区，大巴山山地。山脉呈西北至东南走向，略呈向西南方向凸出的弧形，山顶有平坦顶面，最高海拔1338.8米，最低海拔350米，相对高差500米，大多数山高700-1000米，农耕地一般在海拔700米左右；市境丘陵分布在海拔380-480米之间的白衣、岳家、高峰、金龙、元沱等地，面积30万亩，占总面积的9%。地表形态为高丘地貌长条形。（3）、气候水文某市属湖北盆地中亚热带湿润季风气候区，四季分明，气候温和，多年日平均气温为16.8℃，除北部低山区外，都能稳定通过在0℃以上。市境降水，主源于太平洋暖气流夹带的大量水汽，在大巴山的阻滞和抬升作用下形成地形雨；年降水夏多，冬少，常出现冬春偏旱，夏秋偏涝现象。市境内年平均日照时数1366小时，多年平均蒸发量为1112毫米，全年雾多，风速小，雨量充沛，空气湿润。市境内属渠江水系，河网密度每平方公里0.33公里。河流总长度747公里，流域面积50平方公里以上河流21条，其中100平方公里以上的主河流11条，流域面积2229.12平方公里。河流在洪水期猛涨猛降，落差大，水能蕴藏量丰富。其中巴河，源于南江市玉泉乡分水岭，从巴州区复兴乡进入市境澌岸乡木连溪，经雷山、兰草、白衣等地至元石乡的黄梅溪出境，入达市89 江陵乡。流域面积17666平方公里，境内主河道长79.3公里。通河，源于陕西省汉中市广家店乡长梁，从通江市爱国乡入境，进入澌滩乡，经云台、元山、江口镇等汇入巴河，境内河道长43.8公里，流域面积8958平方公里。这是一块绿色宝地，是一块尚待开发的处女地，地表水、地下水均没受到污染。（4）、资源矿产全市土地总面积2229.12平方公里，折3343680亩。按地貌分为山原、低中山、低山、深丘、台地、平坝6个基本类型。市境土壤来自紫色母质，以紫泥土为主，另有极少老冲积黄泥土，一般田多于土，宜种度广，肥力中等。一般为有机质含量少、氮质、磷缺、钾富。市境内水资源丰富，通、巴河天然落差33米，支流中50平方公里以上河流19条，境内河长341公里，水能理论蕴藏量3.32万千瓦。市境内理论蕴藏总量13.51万千瓦，可开发量6.3万千瓦，占蕴藏量的47%。市境内尚存兽类22种，禽类49种，水族及两栖爬行类43种，昆虫类共60余类数千种。市境内属大巴山马尾松常绿阔叶林带。有乔、灌木50科160余种。境内响滩至元沱一线有石油构造，未开采;尖山乡内有出露的优质石英砂，投入批量生产；笔山、千秋有稀有金属矿，未开采。3、历史沿革某历史悠久，置市迄今已有1700余年。西晋太康元年（公元280年）置平州市，属巴西郡，治所汉王庙（今江口镇龙潭村），先后隶属巴西郡、大谷郡、遂宁郡。北周保定四年（564年）更名“同昌市”89 ，属遂宁郡。隋开皇三年（583年）改属清化郡，九年（589年）更名“归仁市”，隶属仍旧。唐武德元年（618年）隶属巴州，二年改属万州，贞观元年（627年）属巴州。北宋乾德四年（966年）废归仁市入曾口市。南宋淳祜五年（245年）在今江口镇杨柳村和笔山乡境分别建小宁、新德州，隶属利州路：元朝初年改属保宁府；至元二十年（1283年）并入阆中市。明朝无市建置，隶属巴州。清雍正七年（1729年）置江口分州，隶属巴州。民国2年（1913年），巴州更名巴中市，分州随之更名为江口分市。1933年6月鄂陕苏维埃置江口市。1935年红军撤离后，境地恢复旧制，属巴中市。民国35年（1946年）成立某设治局，取“平州”、“同昌”首尾各一字命名。民国37年（1948年）升为某市，属湖北省第15行政督察区。1949年12月，市境解放。1950年2月属鄂北区达市专区，1953年9月属湖北省达市地区，1993年10月后属湖北省巴中地区（今巴中市）。1933年6月，在某市得胜山成立中共江口市委员会，直属中共鄂陕省委。1935年2月，因红军撤离江口，大部分党员参加红军，江口市委及基层组织停止活动。1948年7月，在巴中市（今巴州区）清江渡花溪河成立中共某市委，至市境解放后，才转入公开活动。1950年2月，经鄂北区党委、达市地委批准，重建中共某市委员会至今。1950年2月2日，成立某市人民政府，1955年9月23日更名为“某市人民委员会”，1967年3月18日因“文化大革命”改为“临时生产委员会”，继称“抓革命促生产委员会”，1969年4月23日成立某市革命委员会，1980年10月13日恢复市人民政府建制至今。4、项目选址和理性分析89 某市星光建材有限公司工矿棚户区改造项目址于某市西兴镇、白衣镇、云台镇场镇内，交通方便，资源环境优越。交通区位优势明显，是商家普遍看好的地块。项目投资方充分依据自身的开发优势和项目的独特地理位置，进行房地产开发，具有很好的市场前景。项目选址方圆2000米内，有学校、卫生院、农贸市场等多家单位，绿色健康的生活环境在这里触手可及，是市民居住、商贸的理想选择地。在该地块建设某市星光建材有限公司工矿棚户区改造项目经济适用房项目。这对于某市西兴镇、白衣镇、云台镇形成布局合理、设施配套、交通便利、环境优美、具有积极面现实的意义。3、项目建设的必要性（1）本项目建设是满足住房消费的需求住房是人们生活的基本要素之一，也是当前城乡居民最为关心的问题之一。随着社会经济的发展、人们生活水平的提高、消费个性化倾向发展等因素，促使人们对住房的需求无论在量和质上都日趋增强。随着生活节奏的加快，在繁忙的工作之余拥有一个舒适的休息环境已成为人们迫切的愿望。改善人们的居住条件，提高人们的住房水平，是实现这一愿望的必由之路。目前某市商品住房价格相对于低收入家庭偏高，经济适应型住房较少，目前多时居民没有足够的经济实力去购买价格昂贵的住房。某市星光建材有限公司89 利用项目位置优势，建造现代化居住社区，有助于和谐社会的构建，改善提高当地居民人居环境，加快城市化建设的需要。同时本项目主要是建设具有针对性的经济适用住房，住宅面积较小，销售价格较低，满足消费者的心理需求，创造出价格、地理位置、建筑质量、环境等优势，获得当地老百姓尤其是单位内部职工的认可，必将成为消费者购房的首选楼盘。（2）此项目的实施是提升居民生活水平进程的需要项目所在地属于某市人口较多乡镇，此项目的实施可以推进项目区域的城市化进程，从本项目的实际情况看，近年来，随着经济的发展，人们的各种消费需求也越来越迫切。市委、市政府将按照省委、省政府相关的要求，着力做大、做强、做优、做美某市，加快城市现代化建设步伐，上述市委、市政府的决策，将给本项目的开发带来千载难逢的大好机遇。本项目的实施将有利于美化环境，完善城市功能，该工程的实施，是按照城市总体规划要求，加快城市周边地段城市化建设步伐的有力举措，具有综合的社会经济效益。（3）城市和国有工矿棚户区改造是促进经济社会协调发展的有效途径实施棚户区改造，既可以带动社会投资，促进居民消费，扩大社会就业，又可以发展社区公共服务，加强社会管理，推进平安社区建设，是扩内需、惠民生、保稳定的重要结合点。既可以满足低收入居民家庭的住房需求，扩大住房消费，还可以改善住房供应结构，有效平抑房价，防止产生房地产“泡沫”。综上所述，本项目建设具有较好的经济意义和社会意义，因此，项目建设是可行的，也是十分必要的。89 2.2.1本项目规划方向本项目选址于某市西兴镇、白衣镇、云台镇，交通方便，资源环境优越。规划总用地面积10383.76平方米，总建筑面积30400平方米，为6层建筑，住宅建筑面积28780平方米，公建设施建筑面积1620平方米，主要包括厕所、泵房、物业管理、煤气调压站等。1、规划范围西兴供销社位于新街供销社原址边、白衣供销社凤凰小区位于场镇201省道边、云台供销社改造房位于平镇路与陈家河大桥交汇处东侧，规划总用地面积10383.76平方米。2、规划思路为了将本地块建筑成一个“人本”思想浓郁的、舒适健康而绿意盎然的、有良好归属感的、品质优良的居住环境，制定了以下设计指导思想：（1）、以人为本，用户至上，与环境相融，与城市环境相协调。（2）、遵循合理的功能分区、完整的配套设施，方便简捷的交通体系。（3）、经济、适用、合理、高效。（4）、注意环境营造，创造出住宅新形态，提供健康、舒适的居家生活环境。3、规划重点（1）以《某市城市总体规划》(2008年－2020年)和《全国土地利用总体规划纲要(2006-2020年)》89 为基础，严格结合《经济适用住房建设管理办法》，结合现状调研分析与相关规划研究，确定地区功能定位，调整功能布局，优化地区环境，改善居住品质；（2）结合土地利用现状，合理调整土地使用；（3）明确六线控制范围，兼顾规划合理性与可操作性；（4）完善公共服务配套与市政基础设施；（5）合理组织交通结构，充分利用对外交通优势；（6）确保城市生态绿地，控制城市景观，塑造地方特色。2.2.2建设地点、主要建设内容和规模1、建设位置某市西兴镇、白衣镇、云台镇。2、建设规模与目标某市星光建材有限公司工矿棚户区改造项目规划总用地面积10383.76平方米，总建筑面积30400平方米，住宅建筑面积28780平方米，公建设施建筑面积1620平方米，主要包括营业房、厕所、泵房等。总投资5170万元，项目建设期约12个月左右。2、主要建设条件（1）规划条件某市规划局已就该地块出具建设用地规划设计条件通知书，建设单位依据城市总体规划和规划局建设项目规划设计条件，委托有资质的单位编制建设方案，方可办理规划的报批工作。（2）土地条件89 项目建设方已取得了该地块的土地使用权证。土地用途为住宅用地。（3）拆迁情况该项目所在地有部分旧式棚户区，已达成拆迁协议，拆迁工作由政府办理。本项目关系到原有建筑物拆迁的经济补偿问题，至项目开工之前，原有建筑拆迁的安置补助、青苗、附着物补偿费用由某市人民政府合理安排，妥善解决，目前补偿费已到位。（4）基础设施情况拟开发的地块处于棚户区原址，周围基础设施达到三通要求。该地块交通便利，各项基础设施完善，适合于房地产开发。（5）周边环境分析项目所在地周围农贸市场、学校、超市等设计逐步完善，附属设施齐全，居住条件良好。（6）主要技术经济指标项目产品定位为具有现代居住条件的经济适用房，主要针对某市供销合作社棚户区职工住房问题，建筑形式采用多层建筑，针对目前企业内部职工多数为多人口家庭，为满足需要，本项目建筑以中套经济适用房为主。中套住房面积控制在60平方米（±5平方米），小套住房面积控制在50平方米（±5平方米），初步确定项目主要技术指标如下：89 综合技术经济指标项目单位数值所占比重（%）总用地面积m210383.76其中:居住区用地面积(R)m210383.76100代征道路用地面积m20居住户数户537总建筑面积m230400其中住宅总建筑面积m228780公建设施建筑面积m21620其中物管等公共设施m2600经营性建筑m21020住宅间距系数1.46满足日照要求项目总投资万元51702.2.3项目总体规划方案1、总平面布置和功能要求项目总平面布置方案，吸收国内外现代先进的规划思想，结合该地段的地形条件，考虑住户的行为方式和人文特点，采用独特的总体对称布局结构形式。受日照间距的限制和影响，客户喜好南北朝向户型等因素影响，本项目采用南北通透的行列式兵营布局，根据地形特点，自然环境、气候特点，形成风格独特，造型新颖，统一和谐的建筑群体与环境。2、规划设计方案要求本项目规划设计充分发掘和利用项目自身景观价值，建设项目内部视觉通廓。建筑的色彩组合，造型效果应该与周围环境协调。89 本项目规划设计本着以人为本的指导思想，充分考虑以上要求，从建筑空间、室外环境、房型、建筑风格四方面求特色，以特色迎合拥护对个性化的追求。3、项目总体规划的几点说明（1）该项目建设开发周期12个月，在规划设计中既立足现实，又着眼未来，充分体现可持续发展的策略。（2）总体规划中尽可能兼顾了本地块的周边环境，尤其注意项目建成后的周边景观以及社区人员的视觉效果。突出环境设计的宗旨，以“绿地中的公建”和“公建中的绿地”两个手法营造两个中心，形成集中景观，有效利用土地，发挥投资潜能，突出21世纪居住社区的整体特色。（3）总体上来说，规划方案中建筑单体设计采用了灵活的户型和变化的立体效果。（4）小区的目标顾客主要为某市供销合作社棚户区居民，不单独考虑车库问题，规划沿小区车行道布置停车位，以节省空间，满足小区停车迅速方便要求。室外停车位进行特殊处理，采用植草砖铺砌，提高植被面积和环境质量。（5）在设计规划上，综合考虑内外交通，公共设施，行政管理，环境保护，技术经济要求，合理布局，站在城市的高度看社区建设，为居民创造与城市完美和谐的居住环境。4、规划设计图选定主要参数指标项目产品定位为经济适用房，建筑形式采用多层形式，并初步确定项目主要技术指标参数如下：（1）建设用地总面积：10383.76平方米89 （2）总建筑面积：30400平方米其中：住宅：28780平方米公建设施建筑面积：1620平方米其中：白衣、西兴、云台供销社棚户改造指标表项目白衣西兴云台规划建设总用地面积㎡49043029.762450规划总建筑面积㎡13637.359497.786283.7基底面积㎡1991.561356.82932.75容积率2.783.132.56建筑密度40.6%44.78%38.1%总户数260户176户101户2.2.4投资规模规划总用地面积10383.76平方米，总建筑面积30400平方米，住宅建筑面积28780平方米，公建设施建筑面积1620平方米，主要包括营业房、厕所、泵房、物业管理等。总投资5170万元，项目建设期约12个月左右。项目资金来源部分申请中央补助805.5万元，地方财政配套300万元，余下某市星光建材有限公司自筹。2.2.5项目提出的必要性和目的1、宏观分析89 （1）大环境分析大力提高人民群众的居住水平，是全面建设小康社会和实现现代化的重要方面与重要内容之一，同时也是国家财政投入改善民生的主要方向。低收入家庭、城镇生活困难家庭的住房问题是影响人民群众居住整体水平改善的主要制约因素，也是制约全面建设小康社会和基本实现现代化的重要因素之一。党和政府十分重视低收入家庭和城镇生活困难家庭的居住条件改善问题。全国人大十届一次会议上，政府工作报告明确提出“建立和完善对低收入者的救助制度，重视解决城市特殊困难家庭在住房、子女就学、医疗等方面遇到的问题”。《某市经济适用住房管理办法》明确提出“距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业，在符合土地利用总体规划、城市规划、住房建设规划的前提下，经市、区（市）政府批准，可以利用单位自用土地进行集资合作建房”。随着我国改革开放的不断深入，经济发展的步伐也在继续加快，某市经济飞速发展，结合城市规划，主城区正有条不紊改造，短时间内城市面貌已经有较大改善，居民住房条件也得到不断提高，但由于历史遗留条件，部分周边居民居住条件还亟需解决。为了促进某市社会经济发展，改善其整体投资环境和生活环境，突破目前较落后的基础设施对经济和社会发展的制约因素，市89 政府将继续对主城区进行全面的改造。由于特殊的自然环境和历史因素，在其整治过程中所面临的问题也是复杂的。我国城市建设的目标是提高居民的住房条件，改善城市的生活环境。中央和地方政府都重点强调在协调城市建设过程中，大力发展经济适用房，以保障中低收入家庭、困难户的住房条件。同时，在我国城市化进程中，有大量农村人口涌入城镇，对城市基础设施有了较高的要求。这也突出了我国城市建设的滞后性，加上长期的粗放经营方式造成大量资源浪费，同时在一定时期内对环境问题认识不足，导致整个城市环境形势严峻。追求城市经营的可持续性，是在国民经济快速发展的同时，还要谋求经济发展与人口、资源、环境相协调，使经济发展推动社会进步，积极促进社会公正、安全、文明、健康发展。通过宏观环境分析可以看出，不管是在国家经济发展还是在政府政策导向方面，经济适用房和中低价房的建设在未来很长时期内，有着存在和发展的必要性。因此，在本项目所在地建设经济适用房与中低价房住宅区是可行。（2）小环境分析经济适用住房是指享受政府划拨建设用地、减免部分相关税费、开发商微利开发而建设的面向城镇低收入住房困难家庭的具有经济性、适用性和社会保障性的普通商品住房。建设经济适用住房是解决低收入家庭住房困难问题的有效手段之一。某市政府根据国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》精神，紧密结合我市居民收入、住房及老城改造、新城建设的实际情况，充分发挥政府在住房领域的调控和保障职能，坚持政府、单位、个人合理负担的原则，在结合湖北省建设厅、省发改委、省物价局等部门联合发布《关于贯彻〈经济适用住房管理办法〉的实施意见》的基础上89 等一系列关于建设经济适用住房改善低收入家庭住房困难问题的政策措施。在某市经济适用房政策作为住房保障内容之一，有存在的必要。从本市来看，经济适用房是经济发展的必然，也是房地产市场的及时雨，是改善住房的必须手段。因此，从省市政策及实际情况来看，建设本项目经济适用房是有政策保障的。2、微观分析近年来，湖北省大力发展经济适用房建设项目，同时给下面各市指定经济适用房建设任务，极大地缓解了某市建设用地指标紧张状况，对稳定房价、规范房地产市场、提升城市水平起到了重要作用。从某市内经济适用房建设情况和有关政策来说，在本项目所在地块建设经济适用房来解决部分居民的住房问题是可行的。3、经济适用房发展历程（1）酝酿时期：经济适用房是我国在房改过程中为适应新的经济形势、由政府推出的新型房产种类，是适合中低收入家庭承受能力、具有社会保障性质的商品房。早在1991年6月份，国务院就在《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》中提出：“大力发展经济适用的商品房，优先解决无房户和住房困难户的住房问题”。（2）启动、开建时期：89 1997、1998年是房改的关键时期，也是房地产行业的起步时期，当时的商品房价格同以工薪阶层为主的中低收入者的经济承受能力差距甚大。国家为了解决中低收入家庭住房困难和启动市场消费，经济适用房于1998年适时推出了，用以解决中低收入家庭住房问题。（3）高速发展时期：从1998年经济适用房开始兴建以后，全国各地的经济适用房在短短几年内如雨后春笋搬快速发展，房价的相对低廉，逐渐成为中低收入家庭住房的重要选择。无论从开工面积和项目数量都在成倍增加，经济适用房迎来高速发展时期。89 第三章发展规划、产业政策和行业准入分析3.1发展规划分析房地产开发作为特殊的经济活动，涉及社会生产生活方方面面的综合开发活动和过程，事关国民经济（如土地资源配置、城市发展规划等）和国计民生，必须也只能通过国家和地方政府进行宏观调控和政策引导才能真正走上健康发展道路。从项目立项开始，房地产项目的各开发环节都有直接约束和控制。如项目开发必须符合国家产业政策，服从城市统一规划，遵守城市建设法规，房地产售价受国家有关法规政策调控等。投资机会孕育于经营环境之中，作为基础性、先导性的房地产业更是如此。因此，对宏观经济、社会与政策环境的把握是每一个房地产开发决策者所关注的首要问题。《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》明确提出按照市场化道路要求，加快发展服务业，坚持市场化、产业化、社会化方向，拓宽领域、扩大规模、优化结构、增强功能、规范市场，提高服务业的比重和水平。调整优化企业组织结构和产业布局，提升整体技术水平和综合竞争力。《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》及《湖北省89 国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》明确提出，坚持走新型工业化道路，切实转变经济增长方式，推进产业全面优化升级。调高第三产业比重，加速发展现代服务业。加快重点领域服务业发展。优先发展与制造业配套、提升制造业水平的现代物流业、软件业、金融业、商务和科技服务业；加快发展产业关联度大、渗透性强的信息服务业、文化产业、旅游业和房地产业；积极发展现代商贸业和居民服务业。针对房地产业，要求建立合理的房地产供给结构，形成适应不同消费需求的房地产市场。注重发展中低档商品住宅，努力提高商品住宅品位，发展建筑特色鲜明、服务功能完善的综合社区；积极发展工业、商务及为其他行业服务的房地产业。鼓励房地产企业做大做强，形成在全国有较大影响的房地产企业集团。住房是人们的基本需求，加上城镇化进程的加速推进，以及人们可支配收入随着经济增长而快速的增长，人们买新房以及对住房升级的需求规模逐步增大。今年以来，政府虽然加大了调控力度，收紧“银根”“地根”、限制外资炒房等等，提高了房地产企业的融资成本，使开发节奏大大放缓。但从总体来看，当前房地产市场正在朝着宏观调控的目标方向发展：住宅为主的房地产开发投资平稳增长；商品房施工、竣工和新开工面积均大幅上升；2009年房地产开发呈现以下特点：房地产开发投资与到位资金持续快速增长；商品房销售面积与销售收入增势强劲；商品房平均销售价格稳中趋升；商品房施工总量不断扩大；新开工项目快速增加，各级政府消化空置面积的努力初见成效，商品房空置面积出现大幅度回落，房地产市场呈现出产销两旺的局面。在持续加息和央行限制第二套房贷政策的影响下，部分城市出现房屋交易量下降、房价环比涨幅回落的现象。进入去年989 月后，国家出台了减息政策，对宏观经济继续保持平稳较快增长，全国房价不会出现大幅波动产生了积极的推动作用，但在依然从紧的货币政策影响下，房价涨幅将会有所下降。但从长期看，我国城镇住宅市场供不应求的格局并未根本改变，房价长期上涨趋势将在一定时期内存继续在。房地产市场来看，自2009年以来，随着涉房调控政策“国十一条”、央行加息等政策的出台，在税收、信贷、土地政策的调节作用下，连巴中市房地产供销相对稳健。住宅销售价格稳中有升，增幅较为平稳，产品品质不断提升，市场秩序不断规范，开发理念和购房行为日趋成熟。充分考虑居民购买力不同，在住房开发过程中，国家、省、市各地均制定了住房发展规划，将经济适用房作为解决购买力较差居民购房问题的主要途径，并出台相关政策进行扶持，目前，经济适用房发展前景较好。3.2产业政策分析房地产业是国民经济基础产业，又是构建和谐社会重要物质载体。最近几年，某市房地产业发展成效显著。但也要看到，某市房地产市场发展现状与“规模基本适度、结构基本合理、价格基本稳定”的宏观调控目标还有距离、与建设国际性城市的目标追求还有差距、与广大市民对住房性价比综合要求还有偏差。对此，某市各级政府已经引起高度重视，在坚定不移贯彻落实好上级宏观调控政策的同时，在“有保有压、区别对待”总体原则指导下，深入研究本地个性化特征、89 某市政府采取一系列切实可行举措，推动房地产业持续健康发展。为加快城市住房建设，建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系，解决城市居民的住房困难，改善居住环境，提高生活质量，使住宅建设成为新的经济增长点和政府的民心工程，湖北省人民政府根据国家有关法律、法规，出台了《湖北省城市经济适用住房建设管理办法》，明确规定经济适用住房是指经国家或省批准，享受政府扶持政策，面向城镇中低收入家庭出售的普通住房，其开发建设必须坚持城市政府总揽，以项目带开发的方针；坚持市场导向，总量控制，以销定建，限价销售的原则；坚持节约用地，合理用地，并与旧城改造相结合的原则；坚持统一规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则。经济适用住房建设要严格执行《湖北省住宅建筑设计标准》及其他有关规定，建筑面积与套型执行二类或三类标准。本项目严格按照总体规划要求组织实施，满足采光、通风要求。区内除布置满足交通、消防的道路和停车场外，均为绿化用地。设计严格按国家有关标准，设置防腐、防爆、防火、隔音、隔热和消防及报警设施，注重建筑节水、节能、节地及节材关键技术开发和材料的推广使用。建筑平面布置紧凑，造型新颖别致，丰富了空间效果及视觉效果。3.3行业准入分析相关资料显示，巴中市89 房地产开发投资增长幅度均超过20%，大大高于当年国内生产总值增幅，成为拉动巴中市经济增长的一股优势力量。根据《房地产开发企业资质管理规定》（建设部第77号令），本项目建筑构筑物的建筑与结构设计均由国内有相关资质的设计单位完成。本项目在规划中，充分利用地形、地势和项目所处的环境，根据现在整体布置，建筑内的功能组合，以及配套设施、道路、绿化建筑、活动场所等方面都围绕整体布局作了认真考虑。设计采用砖混结构，结构受力明确，布置合理。建筑平面布置紧凑，造型新颖别致，丰富了空间效果及视觉效果。本项目严格按照总体规划要求组织实施，满足采光、通风要求。区内除布置满足交通、消防的道路和停车场外，均为绿化用地。符合相关行业准入标准的规定。同时，本项目属于经济适用型住房建设，经济适用住房的规划设计应当坚持标准适度、功能齐全、经济适用、便利节能的原则，并结合全面建设小康社会的目标，优选规划设计方案；经济适用住房建设必须严格执行国家有关技术规范和标准，实现住宅部件的标准化、集约化、系列化，降低成本，提高住宅建设整体水平经济适用住房要根据本市居民的收入和居住水平等因素，合理确定户型面积和各种户型比例，以中小套型为主，小套住房面积控制在50平方米左右，中套住房面积控制在60平方米左右。89 第四章项目建设方案4.1建筑方案依据1、《中华人民共和国城市规划法》；2、《建设用地批准书》某市2010字009、010、011号；3、《建设工程规划许可证》(2008版）；4、《民用建筑设计通则》GB50352-2005；5、《建筑设计防火规范》（2006年版）（GB50016-2006）；6、《住宅设计规范》；7、《镇（乡）村排水工程技术规程》8、《某市城市总体规划》(2008年-2020年)；4.2建筑方案说明本项目拟建场地均呈方形，项目周边均有交通干道通过，本项目严格按照总体规划要求组织实施，满足采光、通风要求。区内除布置满足交通、消防的道路和停车场外，均为绿化用地。主要建筑构筑物的建筑特征与结构设计：本项目在规划设计中，充分利用地形、地势和项目所处的环境，处理好建筑、绿地、停车、交通以及同周围建筑的关系，使各复杂的功能分区的各个进出口巧妙分开、互不干扰。建筑形体与周围环境89 的空间关系是建设性契合。根据现在的整体布置、建筑内的功能组合以及配套设施、道路、绿化、活动场所等方面都围绕整体布局作了认真考虑，给人们提供一个舒适的活动空间。严格按国家规范及有关标准，设置防腐、防爆、防火、隔音、隔热和消防及报警设施。建筑平面布置紧凑，建筑形体力求简洁有力，造型新颖别致，具有现代感。根据GB18306-2001《中国地震参数区划图》，该区地震动峰值加速度值为0.1g（地震烈度Ⅵ度）。4.2.1建筑方案描述（1）建筑特征与风格本项目在建筑风格上充分体现鄂东民居的风格，同时要求功能实用、配套设备齐全。住宅单体设计体现现代化鄂东民居建筑风范，在考虑上述一切的同时考虑到消费者的购买能力，在建设经济适用房的基础上尽可能将所有设施建设齐全。本项目以鄂东民居风格为主。在整体建筑设计上要具有现代意识，采用简洁的体形和单纯的材料表现建筑的传统感。建筑造型设计首先注重整体形态的塑造，强调天际轮廓线的流畅和韵律美。建筑单体的设计则相对简约，建筑立面设计中适当强调建筑尽端及立面线条的处理，以强调建筑的挺拔感、建筑感和体量感。（2）建筑单体设计与功能1）对于经济适用房来说，以两室一厅的小户型为主，另建有少量的一室一厅以满足少人口家庭居住需要。同时最大限度地利用冬季太阳能，夏季穿堂风调节室内气候。89 2）户型功能分区明确，流线合理，各功能空间既相互联系又适当保持独立，既保证了各空间的使用便捷和流动性，又保持了相对私密性。3）建筑单体的设计要相对简约。4）整体拼接灵活、体型丰富、对规划适应，可根据地形组织各种空间，使土地利用和空间利用发挥到最佳。5）局部设计，要更能体现人性化的特点。6）建筑立面造型以现代、简洁风格为出发点、利用墙面、玻璃、线角共同构筑感观效果，结合结构的外露，更能体现整体的宏伟，把握现代设计的主题。7）外立面装修主要以外墙砖和涂料为主，尽可能采用更多的节能材料。8）统一设计空调机位和空调冷凝水下水管。9）公建部分的设计为区域中的特殊设计，整体造型上力求塑造标志性建筑为出发点。聚交人眼视线。整体造型和整区的建筑风格把握统一。10）屋顶根据建筑风格，设计简洁明快、经济实用。11)根据《经济适用住房管理办法》(鄂建发〔2008〕4号)相关要求：“由房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率不得超过3%。”（3）建筑物与城市的协调小区的建筑物与城市的规划相协调，与周边的环境相协调。4.2.2平面布置和功能要求（1）住宅平面设计和功能要求89 以两室一厅的小户型为主，另建有少量的一室一厅以满足少人口家庭居住需要；小户型面积为50平方米，中户型为60平方米。（2）总平面布置和功能要求项目总平面布置方案，吸收现代先进的规划思想，结合该地段的地形条件，考虑住户的行为方式和人文特点，采用独特的总体布局结构形式。并利用地形变化，根据地形特点，自然环境、气候特点，使之形成楼与楼之间高低搭配，形成风格独特，造型新颖，统一和谐的建筑群体与环境。4.2.3配套设施（给排水、供电、燃气、通风、空调等）（1）给排水1）给排水设计设计依据：a、建筑专业提供的条件图。b、建设方提供的有关设计条件。c、国家现行的设计规范、规程。d、本项目建筑、结构、暖调、电气和总图等专业提供的作业条件图和设计资料。2）给水工程：a、用水水质：符合国家《生活饮用水卫生标准》。本工程水源为自来水厂，供水压力为0.20-0.25MPa。基地周围市政给水管为环状管网。b、用水水压：本工程分别给水管道上接二根DN150mm89 的引入管。建筑红线内经水表井后，与小区给水管相连接。市政给水压力为0.20MPa。c、给水系统：考虑屋面太阳能和低层住户入户压力的要求，本工程生活给水共设两套加压系统：6+1层中层建筑的5层以上部分为高区，其余部分为低区。二次加压给水系统采用恒压变量生活给水变频调速泵组供水，其供水流量为设计秒流量。在地下室设食品级不锈钢生活饮用水箱和变频加压泵组。d、管材：给水支管采用PPR塑铝稳态复合管S4系列，热熔连接。立管采用PSP钢塑复合压力管，采用内外壁双热熔连接。工作压力为1.0MPa。e、保温：在保证经济成本的前提下，尽可能采用先进的技术与材料实现保温。3）排水工程：a、排水制度：本工程小区内采用生活污水与雨水分流制排水的管道系统。室内采用粪便污水与洗浴废水合流排水管道系统。室内地面层（±0.000m）以上的生活污水重力流排出；地下室废水采用排水沟汇集至集水坑内，用潜水排污泵提升后排至室外雨水管道。本工程生活污水汇集并经小区内部污水处理站处理，处理达标后首先回用于绿化，其余通过管道排至某区小沙河。89 b、管材、接口及敷设方式：污、废水管道系统均为单立管排水系统。排水管道除地下室内为明装外，其余部分均暗装在管道井、吊顶或墙槽内。排水管采用PVC-U塑料排水管，粘接。室外排水管道采用承插式PVC-U双壁波纹管，橡胶圈接口，并采用混凝土基础。雨水管采用承插式PVC-U双壁波纹管，橡胶圈接口。并设混凝土基础。（2）空调、通风设计可根据空调的设计条件，在建筑、结构及容量等设计，一次到位，分步实施，同时应考虑自然通风。（3）电气设计1）设计依据a、小区概况；b、相关专业提供的设计资料；c、建设单位提供的《设计任务书》及《设计要求》；d、国家现行的有关规范、规程及相关行业标准；e、其它有关现行国家标准、行业标准及地方标准。2）供电电源本工程采用二路10kV独立电源供电。3）电气照明照度按现行国家标准《建筑照明设计标准》GB50034-2004执行。（4）防雷本工程预计雷击次数各楼有所不同，0.04＜Ng＜0.3，均按第三类防雷建筑设防；在楼座屋顶设避雷带和避雷针由其混合作防直击雷的接闪器，利用建筑物结构柱子内的主筋作引下线，利用结构基础内钢筋网作接地体；为防雷电波侵入，电缆进出线在进出端将电缆的金属外皮、钢管等与电气设备接地相连。（5）电视、电话、智能化等项目89 普通住宅每户按2门设计,物业管理部门预留办公外线电话，配套建筑均按建设单位设置电话。4.2.4建筑方案的几点说明（1）住宅建筑设计说明1）住宅的设计满足经济适用房相关要求。并充分考虑功能、质量方面的适度超前，考虑今后数10年内人们生活方式与需求的变化。2）住宅设计充分体现“以人为本”的原则，想住户之所想，每一细节的处理都体现出对人的关怀和尊重,实现动静分开,洁污分开。特别是对儿童居室，更多地予以周到细致考虑。正如人们所说：“以人为本，就是以孩子为本”。3）住宅外观设计采用鄂东民居风格同时采用目前流行的现代简约风格，色彩以简洁明快为主，并在阳台、天沟、局部墙等细部以其他色彩点缀，做到统一中有变化。4）在建筑材料方面，尽可能的采用新型建筑材料。（2）小区配套设施说明1）交通状况为影响居民购房决策的一个重要因素，小区建设的宗旨是经济适用房建设，因此并不考虑车库的建设，但在室外会充分考虑地面停车场的设置问题。2）每户设独立的水、电、煤气表，小区内采用变频供水系统及自来水净水系统，保证用户生活用水质量。3）尽可能的增加超市等公共建设配套设施，为用户的日常生活提供方便,充分体现出社区生活的现代化。89 （3）环境艺术设计说明1）随着人们生活水平的提高，“买环境”的观念已为大多数居民所接受，景观优势也成为众多小区的一个卖点。在当前以及未来相当长的一段时间内，人们买房除了考察室内布局、质量及小区的整体规划等因素外，也越来越重视其环境，这实际上也反映了人们追求人与自然的和谐统一，远离喧闹、闹腾、嘈杂的都市的一种心态。2）基于上述原因和项目自身的环境优势，公司在进行本地块的整体规划设计时，在建立经济适用房的基础上，不仅兼顾到地块的周边环境，更注意小区内的环境艺术设计。89 第五章资源开发及综合利用分析5.1资源开发和利用方案本项目主要耗用水泥、建筑砂石、墙砖及防腐保温等原材料和木材等，所有原辅材料的来源立足国内市场，均为本地市场采购，建筑施工临时用水和生活用水均采用本地城市自来水，做好施工现场雨水、污水的收集处理和循环利用，对本地地表（下）水等其它资源不会造成不利影响。5.2工程物料消耗项目总建筑面积30400平方米，经查《湖北省建筑工程定额》，其消耗混凝土、玻璃、砖等原辅材料情况见表3.2-1。表3.2-1项目所需建筑材料消耗状况表材料名称消耗定额消耗量水泥156kg/m20.4742万t砂0.44m3/m21.3376万m3石子0.29m3/m20.8816万m3生石灰15kg/m20.0456万t玻璃0.19m2/m20.5776万m2砖12.44块/m237.8176万块钢筋16.1kg/m20.0489万t项目工程物料消耗总量较大，但项目施工过程中按10天的用量进行储存，在规划区内各设置占地200m2的临时堆场2个，同时为方便环卫部门对施工期生活垃圾的收集，在施工区内设置临时施工便道。89 项目所需主材均采购于周边等地，运输方便。所有材料承建单位均与供应商签定合同，保障供应，进场前需要进行复试，合格后方可使用。水和电由建设单位向某市供水、供电部门申请报批，满足项目建设使用要求，所有材料按比质比价的原则进行择优采购。5.3资源节约措施拟建设的棚户区改造工程主要耗能为电力，作为生活和建筑施工用水取用清洁的城市自来水。为最大限度的利用原材料，减少废弃物的产生。----设计方面在严格遵守国家建筑业相关规范规定的同时，注重引进和消化国内外先进的建筑理念和技术，使用建筑保温、节能门窗、高效节能设备、节水器具。----施工方面要加强施工用电用水管理，从初期就选用节能高效施工设备，提高设备运行效率。做好项目的供配电的技术设计和用电计量管理等工作，推广绿色照明技术、产品和节能型家用电器。建筑施工临时用水，建设单位需事先到市、区节水管理部门办理临时用水手续。89 ----加强现场管理，降低施工现场能耗和材耗；大力推广利用太阳能加热施工现场淋浴和厨房用热水，加强施工现场雨水、污水的收集利用和循环利用，施工现场要安装节能灯具、节水器具和先进高效的节能机械设备，并设专人负责节能降耗工作，避免长流水、长明灯等浪费现象，合理安排物流，降低施工机械能耗，减少建筑构配件的破损率。此外，要注意加大新型墙体材料的推广力度。提高建筑物使用寿命，有效降低对建筑材料的消耗。推广应用高强钢筋和高性能混凝土。89 第六章节能方案分析6.1建筑节能的政策举措目前，我国城乡既有建筑总面积约440亿平方米，绝人多数是高耗能建筑。我国城乡每年新建房屋建近20亿平方米，其中95％以上仍是高耗能建筑。预计到2020年，全国住宅建筑将新增250亿至300亿平方米，建筑数量和建设速度在世界发展史上都是罕见的。我国440亿平方米既有建筑在使用过程中，消耗的能量占全国总能耗的30％左右，加上建材生产和建造能耗，约占全国总能耗37％左右。如果延续目前建筑的高能耗状况，预计到2020年前后，每年将消耗1.2万亿度电和10.89亿吨标煤，接近目前全国建筑能耗的3倍，加上建材的生产能耗16.7％，约占全社会总能耗的46.7％，这在中国乃至全世界都是难以承受的。6.1.1我国建筑节能的具体目标和重点工程原建设部在2005年5月下发的《关于发展节能省地型住宅和公共建筑的指导意见》中，提出了我国今后建筑节能的总体目标和具体目标。89 总体目标：到2020年，我国住宅和公共建筑建造和使用的能源资源消耗水平要接近或达到现阶段中等发达国家的水平。据调查，一般公共建筑的单位能耗为20～60度电，是城镇住宅的2倍：大型公共建筑的单位能耗为70～300度，是城镇住宅的lO～20倍。新建建筑如果严格执行建筑节能设计标准，逐步推行既有建筑节能改造，预计到2020年，每年可节约4200亿度电和2.6亿吨标煤，减少CO2等温室气体排放量8.46亿吨。具体目标：从2008年到2010年，全国城镇新建建筑实现节能50％；京、津、沪、渝和有条件的城市新建建筑实现节能65％；既有建筑节能改造逐步开展，大城市完成应改造面积的25％，中等城市完成15％，小城市完成10％：到2020年，北方和沿海经济发达地区和特大城市新建建筑实现节能65％的目标，绝人部分既有建筑完成节能改造。按照这一规划，“十一五”期间，我国新建建筑要建成15.92亿平方米的节能建筑，既有建筑要完成5.54亿平方米的节能改造，可再生能源建筑要完成应用示范1500万平方米，建筑节能就可实现节约1.01亿吨标准煤。围绕“十一五”确定的建筑节能目标，建设部按照国家发改委的统一部署，起草下发了《建筑节能工程实施方案》，明确了下列重点建筑节能工程：一是在四个直辖市及北方严寒及寒冷地区的重点城市试行节能65％的标准；扶持有能力的企业，在全国建设50个新型墙材和建筑节能产品产业化基地；进行低能耗、超低能耗及绿色建筑示范，计划在“十一五”89 期间实施40个示范工程。二是在北京等13个城市进行既有建筑节能改造城市级示范，示范面积1880万平米。三是可再生能源在建筑中规模化应用城市级示范，在上海等8个城市进行太阳能光热光电及浅层地能热泵技术在建筑中规模化应用的城市级示范，示范面积1500万平方米。在示范城市取得的经验和成果的基础上，形成国家相关技术标准、应用的成套技术和配套政策法规。建设部与科技部还共同推出“绿色建筑专项行动”，全面深化绿色建筑与建筑节能研究与工程示范，完善技术标准，进一步研究提出新形势下的技术经济政策和措施。目前已编制出《绿色建筑技术导则》，指导绿色建筑技术研究开发和推广应用工作，规划了l00项绿色建筑示范工程和10个以上示范城市，以及若干个绿色建筑关键技术创新平台和国家实验室。6.1.2建立健全建筑节能的标准规范标准是建筑节能技术和产品推广应用的重要手段。造成我国住宅建筑能耗高的原因，主要是住宅建筑增长方式粗放，其中最突出的问题是长期没有关于住宅建筑建造的强制性节能标准。针对我国不同气候区的民用建筑，颁布了实施节能的设计标准：《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准(修订)》《夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准》《采暖居住建筑节能检验标准》《既有采暖居住建筑节能改造技术规程》。大型公共建筑的单位建筑面积能耗，大约是普通居住建筑的10倍左右，堪称耗能大户。我国每年新建公共建筑3亿平方米，如果按每平方米节能50％左右，1平方米每年可节约30公斤89 标准煤，新建公共建筑每年节能就达900万吨。目前，全国公共建筑面积大约为45亿平方米左右，其中采用中央空调的大型商厦、办公楼、宾馆为5亿到6亿平方米。如果按节能50％的标准进行改造，总的节能潜力约为1.35亿吨标准煤。所以，公共建筑的节能和示范作用必须引起高度重视。2005年7月，由建设部和国家质检总局联合发布的《公共建筑节能设计标准》正式实施，这是我国批准发布的第一部公共建筑节能设计的综合性国家标准，对公共建筑各个部位的节能都作出了明确具体的规定。按照这些标准，就可保证在相同室内热环境舒适参数条件下，与我国上世纪80年代初设计建成的公共建筑相比，全年供暖、通风、空调和照明的总能耗减少50％。2006年以来，建设部与国家质检总局还先后发布了三部国家建筑标准，即2006年3月1日起正式实施的《住宅建筑规范》《位宅性能评定技术标准》和6月1日起正式实施的《绿色建筑评价标准》。它们的制定，为建设行业各单位特别是建筑设计单位的建筑节能工作，提供了坚实的标准技术依据。6.1.3加强建筑节能全过程的监督管理89 建筑节能的标准规划建改近年虽取得不小成绩，但是值得关注的是执行力度不够，建筑节能推广工作在各地发展很不平衡。原建设部2005年对35个直辖市、计划单列市和省会城巾的建筑节能进行了专项检查，发现从2000年到2004年按节能标准设计的项目只有58．53％，按节能标准建造的项目只有23.25％。另据对16个省市3000多个在建工程的调查看，在施工图设计文件审查阶段，北方严寒和寒冷地区大城市新建居住建筑执行建筑节能设计标准的比例为90％，夏热冬冷地区比例不足25％，夏热冬暖地区比例仅为12％，而实际在施工过程中按节能设计标准施工的建筑又大打折扣，北方地区为50％，夏热冬冷地区不足20％，夏热冬暧地区不足10％。这说明，加强监督管理已成为落实节能标准规范的重中之重。对于建筑节能的监管，必须从立项、规划、设计、施工图审查，到施工、质监、监理、竣工验收，直至房屋的销售、物业管理等各个环节层层严格把关，使之成为一个完整的监管过程，才能真正将节能标准规范落到实处。建设部在近年颁发的一些政策规定中，多次重申建筑节能规范的严肃性。建设部去年下发的《关于进一步加强建筑节能标准实施监管工作的通知》，明确规定不符合节能标准的设计为不合格设计。建设部重新修订于2006年1月1日起实施的《民用建筑节能管理规定》，要求建筑节能必须按强制性标准执行，违反的要予以严厉处罚，轻则罚款，重则责令停业整顿、降低资质等级或吊销资质证书。竣工验收是检验建筑是否节能非常重要的一环。为此，建设部2005年专门组织编制了《建筑节能工程施工验收规范》，对建筑节能工程施工的各个环节，不仅有程序性检验要求、现场测试性检验要求，还有建筑部品、各建筑参数检验要求，并要求建设、监理、设计、施工、验收等单位必须严格执行这一规范。建设部还下发了《居住建筑节能保温专项验收规程》，正在编制《公共建筑施工验收规程》，竣工验收将成为确保建筑节能的重要一环。89 运行使用环节，是目前建筑节能工作中最薄弱的环节。为了在运行使用环节建立一套用能监管体系，建设部于去年3月出台了《空调通风系统运行管理规范》，并正在编制《既有公共建筑节能改造标准》《城镇系统质量评价标准》，修订《既有居住建筑改造标准》，这将对建筑节能运行起到一定约束作用。加强对大型公共建筑特别是政府机构建筑的用能监管，是近年有关部门着力抓的一项内容。据测算，我国政府机构公共建筑面积约为6亿平方米，占城市民用建筑面积的6.2％，如按50％的节能目标对所有政府机构进行节能改造，每年可节约标准煤1800万吨。国家在这方面准备出台的举措有：一是尽快完善政府投资工程的建设标准，把建筑节能作为一项重要的监管指标；二是建立公共建筑特别是政府投资工程执行节能强制性标准的监管机制；三是对新建政府办公建筑和大型公共建筑进行强制节能检测，并对其能耗指标进行标识；四是建立针对政府办公建筑和大型公共建筑的能耗统计制度和能效审计和披露制度。准备用5～10年左右时间，基本完成政府机构建筑的节能政造，以此引导社会，推进建筑节能。6.1.4大力开发推广建材节能新材料、新技术节能型的新材料、新技术，是建筑节能的重要物质基础条件。在我国，墙体材料占了建筑材料的人大。千百年来，我国建筑墙体材料主要是使用实心粘上砖及粘土制品。据不完全统计，我国每年生产粘土砖要消耗7000多万吨标准煤，粘土砖由于保温隔热性能差，在建筑使用过程中仍要消耗大量能源。89 温家宝总理在2005年全国建设节约型社会电视电话会议上强调指出，要严格限制毁田烧砖，大力推进墙体材料革新。2005年9月，国务院办公厅发出《关于进一步推进墙体材料革新和推广节能建筑的通如》，提出到2010年底，所有城市禁止使用实心粘土砖，全国实行粘土砖产量控制在4000亿块以下，新型墙体材料产量占墙体材料总量的比重达到55％以上，建筑应用比例达到65％以上，严寒、寒冷地区应执行节能牢65％的标准。为推进墙体材料革新和推广节能建筑，国家有关部门制定了一系列相关的经济政策。一是出台了鼓励利用工业废渣生产墙体材料的税收优惠政策财政部、国家税务总局下发的《关于企业所得税若干优惠政策的通知》明确，企业利用废水、废气、废渣等废弃物为主要原料生产的产品，可在五年内减征或免征所得税；财政部、国家税务总局下发的《关于部分资源综合利用及其他产品增值税收政策问题的通知》，将14类23种产品列入享受税收优惠政策新型墙体材料目录，对这类产品达到规模生产的企业亨受增值税减半征收的政策。在此后补发的通知中明确，西部地区建筑砌块和建筑板材生产企业享受增值减半征收政策不受规模限制。二是对实心粘土砖的的生产采取抑制政策。近年来，我国对实心粘土砖厂占地和取土先后作了很多限制或禁止性规定，包括不准新建、改建、扩建实心粘土砖厂，对实心粘土砖厂开征矿产资源税和恢复执行l7％增值税率等。89 三是实施了新型墙体材料专项基金政策。有关部门发布的《新型墙体材料专项基金征收和使用管理办法》，规范了专项基金的征收、使用和管理。目前国家发改委等部门正在对政府性基金政策执行情况进行总结分析，将在此基础上提出具体政策建议；同时也在加快研究企业资源综合利用所得税优惠企业目录；今后在安排使用预算内基建投资(含国债项目资金)和中小企业发展专项资金时，将加大对开发技术含量高的新型墙体材料产品的支持力度。另一方向，对达不到节能设计标准的建筑，采取增加税收、禁止投入使用等强制性措施进行限制。建设部在《关于新建居住建筑严格执行节能设计标准的通知》明确，对公共建筑和居住建筑达不到建筑节能设计规范要求的，要严格执行“三不准”，既不准施工，不准验收备案，不准销售和使用。2006年1月1日开始实施的《民用建筑节能管理规定》也明确规定，建设单位未按建筑节能强制性标准委托设计、擅自修改节能设计文件、违反建筑节能设计强制性标准的，处以20万元以上50万以下的罚款；设计单位和施工单位如果违反标准，同样被处以重罚。将建筑节能引入法制化轨道。把建筑节能上作纳入法制化轨道，是做好建筑节能的根本保证。我国颁布实施了《节约能源法》，并将相继出台专门针对建筑节能的法律法规。由于建筑节能的重要性和特殊性，也迫切需要以行政法规的形式，就建筑节能事业相关主体的权利和义务、法律责任、管理办法等进行细化并确定下来。89 正在组织的修订的《建筑法》，也已列入今年全国人大的一类立法计划。依据主管部门和相关专家者的构想，建筑节能将成为《建筑法》中的一个独立单元，其中包抓建筑节能规划、标准和技术进步、新建建筑节能管理、建筑节能运行管理、建筑能效标识及认证管理等十二大项。随着这些法律法规的出台，我国的建筑节能必将迎来新的局面。6.2采用标准和节能规范1、《公共建筑节能设计标准》GB50189—2005；2、《绿色建筑评价标准》GB／T50378—2006；3、《外墙外保温工程技术规程》JGJl44—2004；4、《建筑照明设计标准》GB50034—2004；5、《建筑采光设计标准》GB／T50033—2001；6、《绿色建筑评价标准》GB／T50378—2006；7、《民用建筑节能设计标准》(采暖居住建筑部分)JGJ26—95；8、《民用建筑热工设计规范》GB50176—93；9、《民用建筑太阳能热水系统应用技术规范》GB50364—2005；10、《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》JGJ134—2001；11、《建筑节能标准一水泥基复合保温砂浆建筑保温系统技术规程》DGJ32／J22—2006；12、采暖通风与空气调节设计规范6850019—2003；13、民用建筑电气设计规范JGJ/T16—92；89 14、《国务院办公厅关于进一步推进墙体材料革新和推广节能建筑的通知》(国办发[2005]33号)；15、《国务院关于做好建设节约型社会近期重点工作的通知》(国发[2005]21号)；建筑节能是指在建筑物的规划、设计、建造和使用过程中，执行建筑节能标准和施工验收规程，合理设计建筑围护结构的热工性能，采用低能耗建筑材料，提高采暖、制冷、照明、给排水和通风系统的运行效率，加强建筑物用能设备的运行管理，以及利用可再生能源，在保证建筑物使用功能和室内热环境质量的前提下，降低建筑能源消耗，合理、有效地利用能源。建筑节能。重点研究开发绿色建筑设计技术，建筑节能技术与设备，系统和空调系统节能技术和设备，可再生能源装置与建筑一体化应用技术，精致建造和绿色建筑施工技术与装备，节能建材与绿色建材，建筑节能技术标准，既有建筑节能改造技术和标准。建筑节能新材料、新技术、新产品得到研究和推广。外墙外保温、低温地板辐射采暖、新型节能门窗等节能技术和产品被普遍推广使用。灰砂砖、加气混凝土砌块、加气混凝土板的应用，使用散装水泥，进一步推广预拌混凝土、预拌砂浆等措施。大力开展建筑材料节约。进一步推广包括节约建筑材料的“四节”（节能、节水、节材、节地）建筑，积极推进新型建筑体系，推广应用高性能、低材耗、可再生循环利用的建筑材料；大力推广应用高强钢和高性能混凝土。89 6.3建设项目能源消耗种类和数量分析目前中国每年竣工建筑面积约为20亿m2，我国建筑用能已超过全国能源消费总量的1/4，并将随着人民生活水平的提高逐步增加到1/3以上。建筑能耗包括建筑围护结构以及采暖、通风、空调和照明用能源消耗。本小区主要用能为电力及燃气，主要用于民用照明、空调通风、家用电气等。依据DGJ32／J11-2005分类，住宅建筑面积120m2以下，用电按8Kw／户；住宅建筑面积120m2以上150m2以下，用电按12KW/户；办公部分按70W／m2；商业部分照明按lOOW／m2；住宅用气量指标为30M3/套月，用气时间为全年。6.4项目所在地能源供应状况分析我国经济快速增长，各项建设取得巨大成就，但也付出了巨大的资源和环境代价，经济发展与资源环境的矛盾日趋尖锐，群众对环境污染问题反应强烈。这种状况与经济结构不合理、增长方式粗放直接相关。不加快调整经济结构、转变增长方式，资源支撑不住，环境容纳不下，社会承受不起，经济发展难以为继。只有坚持节约发展、清洁发展、安全发展，才能实现经济又好又快发展。同时，温室气体排放引起全球气候变暖，备受国际社会广泛关注。进一步加强节能减排工作，也是应对全球气候变化的迫切需要，是我们应该承担的责任。89 我国的GDP能源强度是世界平均水平的3倍，第二产业内的结构调整对GDP能源强度影响最大。从能源消耗情况看，近10多年我国三大产业能源消耗比例基本保持10％：65％：25％的比例。由于我国第二产业能源消耗比重较大，导致单位GDP能源强度也比较高，不仅高于发达国家，也高于人均GDP与我国相近的中、低收入国家。1995年，我国能源利用效率为32.12％，2005年，我国能源利用效率为34.1％，10年仅提高了2个百分点，相当于欧洲、日本等发达国家上世纪70年代中期的水平。本小区主要用能为电力及燃气，主要用于民用照明、空调通风、家用电气等。6.5建筑物的节能综合指标在建筑设计和采暖设计中采用有效的技术措施，将采暖能耗从住宅通用设计的基础上节能50％(其中建筑物约承担30％，采暖系统的承担20％)。节能目标50％由改善围护结构热工性能，提高空调采暖设备和照明设备效率来分担。照明设备效率节能目标参数按《建筑照明设计标准》GB50034—2004确定。对围护结构、暖通空调方面的规定值，就是在设定“基准建筑”89 全年采暖空调和照明的能耗为100％情况下，调整围护结构热工参数，以及采暖空调设备能效比等设计要素，直至按这些参数设计建筑的全年采暖空调和照明的能耗下降到50％，即定为标准规定值。当建筑物体形系数小于等于标准时，无论是采用内保温还是外保温墙体，都能实现上述目标；当体形系数小于标准时，采用外保温墙体能够实现上述目标。因此，在实施时，如能根据地区气候条件和建筑物体形系数，选择适当的墙体构造，则上述目标是能够实现的。当然，这种全年采暖空调和照明的能耗计算，只可能按照典型模式运算，而实际情况是极为复杂的。因此，不能认为所有建筑都在这样的模式下运行。6.6节能措施和节能效果分析建筑的规划设计是建筑节能设计的重要内容之一，要对建筑的总平面布置、建筑平、立、剖面形式、太阳辐射、自然通风等气候参数对建筑能耗的影响进行分析。也就是说在冬季最大限度地利用自然能来取暖，多获得热量和减少热损失；夏季最大限度地减少得热并利用自然能来降温冷却，以达到节能的目的。朝向选择的原则是冬季能获得足够的日照并避开主导风向，夏季能利用自然通风并防止太阳辐射。然而建筑的朝向、方位以及建筑总平面设计应考虑多方面的因素，尤其是公共建筑受到社会历史文化、地形、城市规划、道路、环境等条件的制约，要想使建筑物的朝向对夏季防热、冬季保温都很理想是有困难的，因此，只能权衡各个因素之间的得失轻重，选择出这一地区建筑的最佳朝向和较好的朝向。通过多方面的因素分析、优化建筑的规划设计，采用本地区建筑最佳朝向或适宜的朝向，尽量避免东西向日晒。89 建筑体形的变化直接影响建筑采暖能耗的大小。建筑体形系数越大，单位建筑面积对应的外表面面积越大，传热损失就越大。但是，体形系数的确定还与建筑造型、平面布局、采光通风等条件相关。体形系数限值规定过小，将制约建筑师的创造性，可能使建筑造型呆板，平面布局困难，甚至损害建筑功能。因此，如何合理地确定建筑形状，必须考虑本地区气候条件，冬、夏季太阳辐射强度、风环境、围护结构构造形式等各方面的因素。应权衡利弊，兼顾不同类型的建筑造型，尽可能地减少房间的外围护面积，使体形不要太复杂，凹凸面不要过多，以达到节能的目的。根据国家《公共建筑节能设计标准》，有关节能工程实施方案及其他相关政策法规要求，结合地方公共建筑和能耗特征，采取合理节能降耗具体措施，取得了一定的节能效果。6.6.1节能节水措施（1）配电设计尽量靠近负荷较大的设备，以降低线路损耗。选用节能设备、照明灯具，减少耗电。（2）对电、动力按使用要求分小系统进行智能化、自动化管理。（3）建筑物设计应尽量满足通风、采光要求，合理配置设备和灯具的数量及位置，在满足使用和照明的前提下尽量减少设备和灯具的装机容量。（4）加强自来水管网的管理，及时排除泄漏现象，采用感应式出水阀装置及节水型设备。（5）本项目建筑内大小便器均配备自动控制节能型冲洗装置，节约冲洗水用量。89 6.6.2节能研究（1）建筑节能：1）建筑总平面的布置和设计，宜利用冬季日照并避开冬季主导风向，利用夏季自然通风。2）采用合理的平面布局，减少外表面积，一般要求体系系数≤0.3，当层数达到6层，单元数达到4个以上，体形系数控制在0.30以下是不难做到的，中高层和高层住宅建筑更容易做到。但是，由于近年来要求住宅建筑多样化和房间尽量多争取对外窗口等原因，建筑物的体形变得复杂，平、立面出现过多的凹凸面。当体形系数≤0.38，墙体传热阻应不小于0.96m2•k/W(热惰性D=1.6-4)。3）推广应用节能型的建筑材料、用能系统及其相应的施工工艺和技术，户外窗采用中空玻璃，型材选用节能断热型材，窗选用塑钢单框中空(6+12+6)，窗的气密性为GB7107规定的III级。；4）屋面采用保温隔热处理，保温材料用增水珍珠岩保温，保温层平均厚度6cm，屋面传热阻应不小于1.67m2•k/w；体形系数≤0.32时，屋面传热阻应不小于1.42m2•k/W。5）建筑选材上，外墙和顶板采用挤塑聚苯乙烯泡沫塑料板外墙保温系统和RE-2型砂浆复合保温系统，外墙选用墙体采用混凝土砌块，内墙选用加气混凝土砌块，以减少建筑重量及用料。非承重墙采用加气混凝土砌块砌筑，不得使用粘土砖。6）建筑在12层以下的统一设计太阳能热水系统。（2）电气节能89 节电措施和效果：1）根据设备容量合理选择变压器容量；选择S11低损耗全密封电力变压器变压器；加强管理不容许变压器长期空载运行。2）根据用电性质，变配电所的位置尽量靠近负荷中心，缩短供电半径；合理选择线路的导线截面。3）采用削峰填谷的节电降损；平衡三相负荷，采用人工补偿功率因素。4）合理的安排和调整工艺流程，改善电气设备运行状态，使电能得到充分利用。5）根据容量，合理选择用电设备，选择节能高效产品。6）照明设计光源选用荧光灯（采用电子整流器），选用高效节能型的灯具和小容量的气体放电灯，灯具控制方式采用相对集中、分散控制相结合。室外照明灯具采用时间、光照相结合方式控制，以利于节约能源。7）电表集中设置，供电局计费到户。插座回路设置漏电保护。屋顶的节能技术措施隔热太阳辐射热，减少阳光直射，对屋顶可采用架空屋面，浅色屋面，种植屋面等。对屋面进行绿色覆盖，既可遮阳，又能隔热，而且通过光合作用，可消耗或转化部分能量，也起到美化环境作用。因此植物覆盖法是空调节能的较好的方法。还有设计通风屋面、蓄水屋面等节能措施。89 6.6.3绿色照明在公共设施中推广高效节能照明系统。尽量充分利用自然光，采用高效照明光源及灯具。公共楼梯安装人体感应照明灯。本项目的电力系统在设计、布置时力求减少线损，节约电能。6.7给排水节能1）采用节水型卫生洁具及其配件；2）住宅部分大便器采用节水型冲洗水箱；3）商业用房内公共卫生间洗脸盆采用感应水嘴，大小便器均采用感应式冲洗阀；4）实行计量收费，不同使用性质的分别设置水表计量，每户在室外楼梯间或电梯前室的公共部位设置水表；5）消防栓、室外浇洒及室外水景用水均分别设置水表计量。消防水源利用地下室消防水池；6）水池、水箱在溢流水位处设置自动控制报警装置；7）水泵设置带高效区，供水系统采用恒压变频调速控制，竖向分区供水。利用市政水压供至3层，尽量利用市政管网供水压力直接供水。供水设备均选用节能产品。89 第七章建设用地、征地拆迁及移民安置分析7.1项目选址及用地方案7.1.1场址现状1、地点与地理位置本项目选址于某市西兴镇、白衣镇、云台镇，周边自然环境优美，风景秀丽，交通便利，地理位置优越，周围资源条件齐全。2、场址土地权属类别及占地面积根据某市国土资源局开发区分局初步审核，该地块土地利用现状为规划居住用地。建设单位已取得土地使用权证。土地用途为居住用地，土地使用年限：70年。总用地面积10383.76平方米。3、现有场址利用情况该项目所在地有部分旧式棚户区，现拆除正在进行，所有住户基本上，已达成拆迁协议，拆迁工作由政府办理。7.1.2场址条件1、地形、地貌条件基地范围内地势整体平坦。2、地质灾害危险性评估情况根据GB18306-2001《中国地震参数区划图》，该区地震动峰值加速度值为0.1g（地震烈度Ⅵ度），经查阅《某市89 志》可知，该地区不易发生地震。3、周边建筑物与环境条件拟建项目周边学校、菜场、卫生院齐全，且周围都有主要干道，交通便利，购物方便，居住环境条件良好。4、城市规划或区域规划要求根据《某市城市总体规划（2008年－2020年）》，该项目符合某市的规划要求，也符合湖北省的规划要求。5、社会环境条件在《某市城市总体规划（2008年－2020年）》和《湖北省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》相继出台的情况，在这样的社会环境条件下，对该项目的顺利实施赋予了积极的意义。6、征地拆迁条件该项目所在地有部分旧式棚户区，正在拆迁，已达成拆迁协议，拆迁工作由政府办理。本项目关系到原有建筑物拆迁的经济补偿问题，至项目开工之前，原有建筑拆迁的安置补助、青苗、附着物补偿费用由某市人民政府合理安排，妥善解决，目前补偿费已到位。上述条件为保证项目的顺利实施提供开工条件。89 第八章环境和生态影响分析8.l环境和生态现状某市位于湖北省东北部，米仓山南麓，北纬31°16’-31°52’，东经106°15’-107°34’。东接万源、宣汉，南抵随州、渠市，西邻营山、仪陇，北连通江、巴中；与达鄂火车站相距100公里，与随州河市机场相距110公里。南北长69.8公里，东西宽69公里，总面积2229.12平方公里。市地自古以来就是达市通往通江、南江、巴州三区市的咽喉。地处两江之口的江口镇，素有“鄂北重镇”之称。8.1.1气象某市属湖北盆地中亚热带湿润季风气候区，四季分明，气候温和，多年日平均气温为16.8℃，除北部低山区外，都能稳定通过在0℃以上。市境降水，主源于太平洋暖气流夹带的大量水汽，在大巴山的阻滞和抬升作用下形成地形雨；年降水夏多，冬少，常出现冬春偏旱，夏秋偏涝现象。市境内年平均日照时数1366小时，多年平均蒸发量为1112毫米，全年雾多，风速小，雨量充沛，空气湿润。市境内属渠江水系，河网密度每平方公里0.33公里。河流总长度747公里，流域面积50平方公里以上河流21条，其中100平方公里以上的主河流11条，流域面积2229.12平方公里。河流在洪水期猛涨猛降，落差大，水能蕴藏量丰富。其中巴河，源于南江市玉泉乡分水岭，从巴州区复兴乡进入市89 境澌岸乡木连溪，经雷山、兰草、白衣等地至元石乡的黄梅溪出境，入达市江陵乡。流域面积17666平方公里，境内主河道长79.3公里。通河，源于陕西省汉中市广家店乡长梁，从通江市爱国乡入境，进入澌滩乡，经云台、元山、江口镇等汇入巴河，境内河道长43.8公里，流域面积8958平方公里。这是一块绿色宝地，是一块尚待开发的处女地，地表水、地下水均没受到污染。8.1.2地形、地貌某市全境地质属湖北东部地台区，市境内地质构造介于大巴山弧形构造、鄂东新华夏系构造和仪陇、巴中、某莲花状构造复合交接部位。市境地貌属湖北盆地外围山地区，大巴山山地。山脉呈西北至东南走向，略呈向西南方向凸出的弧形，山顶有平坦顶面，最高海拔1338.8米，最低海拔350米，相对高差500米，大多数山高700-1000米，农耕地一般在海拔700米左右；市境丘陵分布在海拔380-480米之间的白衣、岳家、高峰、金龙、元沱等地，面积30万亩，占总面积的9%。地表形态为高丘地貌长条形。8.1.3生态环境1、环境空气：建设项目常规大气污染物执行《环境空气质量标准》(GB3095-1996)及其修改单中二级标准，具体数值见表8-3-1。表8-3-1环境空气质量标准污染物名称取值时间浓度限值浓度单位标准来源二氧化硫（SO2）年平均0.06mg/Nm389 《环境空气质量标准》（GB3095-1996）及修改单中的二级标准日平均0.151小时平均0.50总悬浮颗粒物（TSP）年平均0.20日平均0.30二氧化氮（NO2）年平均0.08日平均0.121小时平均0.24可吸入颗粒物（PM10）年平均0.1日平均0.152、地表水：拟建项目所在区域主要河流为税郭支流，税郭支流执行《地表水环境质量标准》（GB3838-2002）中的Ⅲ类标准，详见表8.3-2。表8.3-2地表水环境质量标准序号污染物名称浓度限值（mg/L）标准来源1pH[1]6~9GB3838-2002Ⅲ类2化学需氧量（COD）203高锰酸盐指数64氨氮（NH3-N）1.05LAS0.26色度[2]15GB/T14848-93Ⅲ类注：[1]pH无量纲；[2]色度参照GB/T14848-93Ⅲ类标准，单位为倍。3、噪声：区域执行《声环境质量标准》（GB3096-2008）2类区标准。具体标准值详见表8.3-3。89 表8.3-3环境噪声标准区域标准级别指标标准来源昼间夜间区域声环境2类标准6050《声环境质量标准》（GB3096-2008）8.2污染物排放标准8.2.1噪声排放执行标准项目在施工期执行《建筑施工场界噪声限值》（GB12523-90）标准，具体限值见表8.4-1。表8.4-1建筑施工场界噪声限值施工阶段主要噪声源噪声限值dB（A）昼间夜间土石方推土机、挖掘机、装载机等7555打桩各种打桩机等85禁止施工结构混凝土搅拌机、振捣棒、电锯等7055装修吊车、升降机等6555项目噪声排放执行《社会生活环境噪声排放标准》（GB22337-2008）中2类区标准，具体限值见表8.4-2。表8.4-2噪声排放标准标准级别标准限值单位昼夜2类5545dB(A)89 8.2.2大气污染物排放标准项目大气污染源主要为施工期扬尘，大气污染物执行《大气污染物综合排放标准》（GB16297-1996）表2中无组织排放监控浓度值。具体标准值见8.4-3，汽车尾气排放执行《点燃式发动机汽车排气污染物排放限值及测量方法》（GB18285-2005）表1中轻型汽车第一类，具体指标见表8.4-4。表8.4-3大气污染物排放标准（mg/m3）污染物周界外浓度最高点（mg/m3）颗粒物1.0表8.4-4大气污染物排放标准污染物最高允许排放浓度（mg/m3）最高允许排放速率无组织排放监控浓度限值排气筒二级(kg/h）监控点浓度(mg/m3)颗粒物120151.9周界外浓度最高点1.0SO2550204.30.4NOX240201.30.12厨房油烟废气执行GB18483—2001《饮食业油烟排放标准》中相应标准。表8.4-5饮食业单位的油烟最高允许排放浓度和油烟净化装置最低去除率规模小型中型大型最高允许排放浓度2.0mg/m3净化设施最低去除效率（%）6075858.3污染控制目标1、项目施工期和建成使用后，区域大气环境质量不降级，项目所在地周围大气环境质量达到GB3095-1996二级标准。2、周围地表水环境质量达到相应水体功能要求。89 3、控制施工设备噪声，使施工厂界噪声达标，对附近居民不造成噪声污染和扰民事件。8.4生态环境影响分析建设在取得建设项目的土地使用权并通过项目环境影响审批后即可进行施工和营运，故工程分析按项目施工期和营运期两方面进行。8.5施工期工程分析本项目的工程量大，施工期长，因此施工期会产生一定的噪声污染和扬尘，同时会排放一定的废水、废气和建筑垃圾等。8.5.1工艺流程简述主要工艺过程和产污环节噪声扬尘噪声扬尘噪声扬尘噪声废弃物噪声废气基础工程主体工程装饰工程装修工程工程验收运行使用水土流失生活污水、建筑垃圾生活污水、生活垃圾施工期营运期图8.5-1施工期、运营期工程工艺流程及产污工序框图89 8.6营运期污染防治及评述8.6.1绿化本项目绿化率为37%；满足相应的绿地标准及某市规划要求，能够保证项目运营期内的优良环境。根据规划，该项目在小区周边建有大量绿化带，这对减轻周边交通噪声对小区的影响起到了一定的作用。小区的绿化设计应树立了生态观念，注重植物的群落配植，在树种的选择上，应充分考虑植物的季相变化，建议不要片面追求好看不实用的草坪建设（保水性能不好，维护费用高），应多种植灌木、花木和乔木。小区内各地段及住宅与公建楼之间均建有不同规模的集中绿地，同时因地制宜，合理布局各种绿化小品，做到点面结合，立体发展，使小区生态环境保持良好状态，力求建成生态景观林，以提高绿化环境质量，改善了区域的绿化生态环境。8.6.2环境保护的建议（1）施工单位应严格按照城管部门的要求文明施工，加强对施工现场的管理，合理安排使用噪声大、振动大的设备，严禁夜间进行打桩和砼浇施工，努力降低施工现场噪声，协调好与周围居民的关系，以避免或化解噪声扰民的问题。（2）施工现场设置围栏，并采取洒水抑尘措施减少粉尘污染。（3）按照雨、污分流排水的原则，建筑物应预留与市政雨水排放系统、污水排放系统的接口。89 （4）在项目区内大面积进行绿化，栽植各种草坪、树木，并起到降噪和美化厂区环境作用，同时能增加项目良好的景观感觉。（5）建设项目按要求落实消防措施，配备相应的消防设施，保证消防道路及消防水源的贮备。（6）项目必须严格执行“三同时”规定，有关环保及安全设施必须与主体工程同时设计，同时施工，同时投入使用。项目应从技术、经济、环境的角度出发，在确保污染物达标排放的同时，尽可能地减少排污环节。严格按环保要求进行设计和建设，确保环保设施的正常运行，项目对周围环境的影响是可以接受的，项目的选址在环境保护方面是基本可行的。项目建设期间将严格执行污染防治设施与主体工程同时设计、同时施工、同时投产使用的“三同时”制度，项目竣工后申请市环境保护局对环境保护设施进行预验收，待居民入住率达到75%以上时再申请市环保局对环境保护设施进行正式验收；分期建设分期使用时分期申请验收。验收时噪声排放执行《工业企业厂界噪声标准》（GB12348—90）I类区标准，水污染物排放执行《污水综合排放标准》表4一级标准。89 第九章经济影响分析9.1投资估算及资金筹措9.1.1投资估算的依据（1）国内设备生产厂家的近期报价资料，并考虑运输费用和一定程度上浮因素；（2）《建设项目经济评价方法与参数第三版》，国家计委、建设部；（3）土建：《智能建筑设计标准》（GB/T50314-2006）；《普通混凝土用砂、石质量及检验方法标准》为（JGJ52－2006）；《建设工程工程量清单计价规范》（GB50500-2008）；《湖北省工程建设标准化管理办法》（4）安装：《全国统一安装工程预算定额湖北省单位估价汇总表》、《安装工程计算工程量计算规则》、湖北省安装工程计价依据》，2009；（5）市场价调整：《工程建设及造价信息》；（6）2009年《湖北省工程计价定额》；（7）2002年《人防工程预算定额》、《湖北省人防安装工程费用定额（2008）》；（8）项目可研编制的其他技术标准、建设规模及估算工程量。9.1.2成本估算表89 （见表9.1-1）表9.1-1建设项目成本估算表序号费用名称费用金额（万元）面积（M2）单方造价（元/M2）一前期费用404.8530400（一）前期规费75.12304001开发配套费50.93040016.72人防基金12.383040043白蚁防治费5.923040024消防设施建设费5.92304002（二）前期工程费329.73304001081图纸审查费14.923040052编评标费20.6304006.8　3设计费89.52计价格[2002]10号294勘察费29.8430400105监理费99.27发改价格[2007]6706招标代理费21.9计价格[2002]1980号7工程可研费8发展计划委员会文件计价格【1999】1283号8三通一平费22.843040089临水临电临设费22.84304008二建安工程费4520.373040016561土建工程费2934.8304009651.1住宅2810287809761.2公建124.816207702安装工程费1585.5730400522三基本预备费244.78一至二之和的5%合计517089 9.1.3资金筹措该项目建设总成本为5170万元，所需资金申请中央补助资金805.5万元，地方财政配套300万元，余下业主自筹。9.2项目效益估算9.2.1效益估算，项目销售收入的预测项目为经济适用房建设，结合《湖北省城市经济适用住房建设管理办法》和《某市城市经济适用住房建设管理办法》，确定本项目经济适用房销售价格。销售收入估算见表9.2-1。表9.2-1销售收入估算表序号项目名称单价（元/M2）数量收入（万元）1地表住房1600287804604.82地下储藏室等600600363经营性公共建筑30001000300合计　　　4940.8销售费用：项目销售费用按销售收入的2%计取=4940.8万元*2%=98.8万元，营业税及附加：4940.8万元*5.55%=274.2万元，土地增值税：经济适用房利润率在3%以下免征，本项目属于免征范围。项目开发利润：销售收入-成本-营业税及附加=4940.8万元-98.8万元-5170万元-274.2万元=-602.2万元9.2.2合理性分析89 结合《湖北省城市经济适用住房建设管理办法》，本项目利润为-602.2万元，为用地费用、前期工程费、建安工程费、配套工程费之和（5170万元）的-11.6%，符合关于经济适用房的相关规定。同时由于项目存在严重亏损，因此申请中央资金予以一定补助，已完成该项目的建设9.2.3静态盈亏分析经测算本项目静态指标：投资利润率＝(利润总额/总成本)×100%＝-11.6%项目为经济适用房建设，目的是为了改善某市供销合作社现有棚户区居民的住房问题，从经济上分析，项目经济适用房售价在相关规定范围之内，但是项目无直接受益，还有巨大的亏损，从经济上看，本项目是不可行的，但是项目结合国家改造棚户区的宏观政策来看，在申请到中央资金补助后项目是可行的。9.2.4不确定性分析总结（1）本项目最敏感的因素为销售价格和总投资，在实际操作过程中应根据市政府的优惠政策，进一步降低政府规费。并在销售过程中严格管理，降低营销费用和成本。（2）在勘察、设计过程中采用先进的方法和合理的结构，严格控制造价。（3）在施工过程中，选用优质低价的材料，并优先选用新技术、新材料、新工艺，以降低工程建安成本。89 （4）充分运用项目所具有的优势(包括地段、户型、质量、配套等)，认真做好广告和宣传，使项目目标客户群深入了解本项目的优势和潜在升值能力，制订详尽科学的营销方案，进一步提高销售价格，增加利润。9.2.5财务评价结论本项目为经济适用房建设，其主要目的是改善某市供销合作社现有棚户区居民的居住问题，同时在相关法律法规规定的范围内尽可能的创造部分收益，故本项目投资可行。从财务的可持续性分析，拟建项目具有一定的经济合理性。从社会资源优化配置的角度分析，项目的建设具有一定的社会意义。89 第十章社会影响分析10.1社会影响效果分析经济适用住房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。它是具有社会保障性质的商品住宅。具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格而言，是适中的、能够适应中低收入家庭的承受能力。适用性是指在住房设计、单套面积设定及其建筑标准上强调住房的实用效果。国家和省、市逐步出台的相应的《经济适用住房管理办法》来规范经济适用房建设。目前，巴中市房地产业蓬勃发展，但目前来说，更多的是商品房的开发。城区形成和再发展是以复杂和综合的因素为动因。一个城市新区的形成，必然要有足够的地理因素、交通因素、人口因素、基础设施因素以及包括商业网点在内的服务因素等诸多条件支撑。一定规模的商业网点作为城市功能的必要条件和外在反映，不仅可以满足人们居住生活需求，还能促进人口集聚和资源流动，催化城市新区的建成。成功的商业房地产项目对所在地域区段的城市功能、结构能产生很大的影响，具有显著的辐射带动效应，直接体现之一就是往往可以带动周边房地产的增值。89 商业房地产项目可以产生良好的社会效益。商业本身具有对劳动力较强的吸纳能力，商业房地产项目建成运营后，能为当地提供大量的就业机会，促进所在地区充分就业。商业项目的正常运营，可以形成大量的消费，上缴一定的税金，为经济增长、财政收入等做出贡献。但由于目前某市低收入人群较多，多数居民没有足够的经济能力去购买，为此湖北省和某市最近几年每年都会鼓励或强制性建设一定数量的经济适用房来解决低收入人群的住房问题。本项目为某市星光建材有限公司开发建设，目的是为了改善某市供销合作社棚户区居民的住房问题，项目的实施对于某城区规划、现代化建设具有重要意义。10.2社会适应性分析项目位于某市境内，在保持优势的前提下，积极传播本项目的成本优势以及中小户型的特点，引导住宅理念，体现项目的核心产品竞争力，同时通过一切机会的宣传，而且要充分利用自身营销水平进行策划，这也是整个项目具备长期竞争优势和旺盛生命力的关键所在。项目所在区域，已经进行了一系列相关城市区域规划和开发，目前该区域周围生活配套项目建设逐步齐全，学校、商业网点、菜场、社区服务等与百姓生活相关的项目逐渐完善。项目的建成，将成为该区域又一道亮丽的风景。必将改善居民的居住和生活环境，这对改变城市面貌、优化城市布局、改变局部生态环境具有积极的意义。89 10.3社会风险及对策分析影响项目效益的不确定等风险因素可以归纳为下列内容：（1）建设风险：建筑安装工程量、人工、材料价格、机械使用费及取费标准等；(2)融资风险：资金来源供应量与供应时间等；(3)建设工期风险：工期延长；(4)政策风险：某市政府对城区基础设施改造建设投资力度、利率及通货膨胀。见表10-1。附表10-1：风险因素与风险程度分析表序号风险因素名称风险程度说明灾难性严重较大一般很小1市场风险市场需求量◎竞争能力◎户型、价格◎市场定位◎2资源风险土地◎3技术风险先进性◎适用性◎可靠性◎4工程风险工程好水文地质工程量◎89 5资金风险贷款利率资金来源中断◎资金供应不足◎6政策风险政治条件变化◎经济条件变化◎政策调整◎7外部协作条件风险交通运输◎供水和供电◎8社会风险9其他风险根据列表，本项目的实施，风险程度很小。存在的风险：在工程实施过程中，工程材料、人工费涨价的可能性较大。对策：合理安排工期，为保障项目的实施，提供一切外部条件。89 第十一章项目建设管理方案11.1项目管理工作范围11.1.1建立完善的管理规章制度本项目工程特点是：（1）建设内容多，包括拆迁、住宅、道路、各类管网、绿化等，涉及各部门和有关方面，组织协调工作量大。（2）项目区位于居民区，施工扰民较大，便民措施费用较高，扬尘整治要求严、安全文明施工要求高。（3）部分地段新旧管网系统衔接要求较高。（4）交通对部分路段施工干扰较大，要求交通组织协调措施得力。（5）工期较紧，对制约工期的不可预见因素应该有充分的认识。综上，必须建立一套完善、行之有效的合同管理和工程建设管理制度，如《建设管理单位管理工作实施细则》、《招投标管理办法》、《进度计划监督制度》、《建管人员到岗情况检查办法》、《工程进度备案检查办法》等管理制度和办法。11.1.2建设管理工作范围建设管理工作的重点是：工程质量、工程进度和工程投资。业主应做好项目的组织协调工作，确保项目按合同工期、投资、质量完成。（189 ）编制建设管理计划、工程进度计划及资金计划、审查施工图纸是否满足设计文件和规范要求以及投资方提出的一些特殊的功能和技术要求。（2）采用国内公开招标确定工程承建商，签订施工合同。（3）采用国内公开招标确定工程监理单位，签订监理合同。（4）审批承建商提交的施工组织设计、施工进度计划、施工方案、施工质量保证体系等技术文件，并检查落实。（5）检查承建商执行工程施工合同过程中的技术规范，作好投资、进度、质量控制和合同管理工作。（6）检查工程所采用由投资方招标确定的供货商提供的主要设备和关键材料是否符合设计图纸和合同所规定的质量标准，并作好其他材料的招标采购工作。（7）作好资金管理，按月作好月底结算工程报帐提款工作，节约投资。（8）根据工程进度情况，审核承建商进度及付款申请，签发工程付款凭证、支付工程款。（9）组织竣工验收。（10）组织工程审计。（11）审查接收承建商及监理公司规整的技术业务资料，建立技术经济档案。11.2建设项目实施管理11.2.1项目投资管理89 项目投资控制着重是在承发包阶段和施工阶段采取有效措施，及时纠正产生的偏差，把工程造价的发生控制在批准的造价限额以内，以求在工程项目建设中取得较好的投资效益和社会效益。项目建设过程中，应首先确定造价控制目标，制定工程费用支出计划并付诸实施，在计划执行过程中对其进行跟踪检查，收集有关反映费用支出的数据，将实际费用支出额与计划费用支出额进行比较，发现实际支出额与计划支出额之间的偏差，并分析产生偏差的原因，采取有效措施加以控制，以保证造价控制目标的实现。11.2.2质量管理工程质量达到国家现行规范要求，并经验收合格。质量管理内容主要为以下几个方面：（1）审查监理、施工单位的资质和质量保证体系；（2）组织和建立本项目的质量控制体系，完善质量保证体系；（3）对工程质量进行跟踪、检查、监督、控制；（4）完善质量事故的报告和处置制度；（5）督促、检查工程建设是否符合设计图纸要求；（6）督促、检查工程建设是否符合国家有关的规范要求；（7）督促、检查工程材料是否符合有关规范要求。11.2.3工程进度管理89 在施工承包合同、监理合同中明确有关工期、进度的违约处罚等条款，通过招标的优惠条件鼓励施工单位加快进度，控制对投资的投放速度，控制对物资的供应，建立相应的奖励和惩罚措施等。依据规划、控制和协调等管理职能手段，在工程的准备及实施的全过程中，对工程进度进行控制。根据目标工期编制合理的项目进度计划，定期收集反映实际进度的有关数据，同时进行现场实地检查。11.2.4协调管理协调工作是项目管理的重点，也是保证工程顺利实施的关键，在整个工程实施过程中，建设项目组织与外部各关联单位之间，建设项目组织内部各单位、各部门之间，专业与专业间、环节与环节间，以及建设项目与周围环境、其它市政建设工程间存在着相互联系、相互制约的关系和矛盾，特别是工期紧迫，需进行多头、平行作业的情况下尤为突出。因此，要取得一个建设项目的成功，就必须通过积极有效的组织协调、排除障碍、解决矛盾，以保证实现建设项目的各项预期目标。11.2.5安全建设管理本项目为国家推进国有工矿棚户区改造的建设项目，工程内容涉及大量房建施工，工期要求紧，施工安全管理的好坏将直接影响到该项目的经济和社会效益。首先，监督和要求施工单位建立健全工程项目安全生产制度。必须建立有符合该项目特点的安全生产制度，参与项目的管理、监理、施工及相关人员都必须认真执行制度的规定和要求。工程项目安全生产制度要符合国家、地方、相关行业及单位的有关安全生产政策、法规、条例、规范和标准。89 其次，做好安全检查。对安全检查结果必须认真对待，需要整改的必须限定整改完成时间，落实整改方案和责任人。11.3合同管理合同管理是工程建设管理的重要内容之一，是控制工程投资、进度、质量的基本依据。由于建设工程合同标的大，投入的资金数额大，技术面广、复杂、施工工期紧，使用的人力、物力多，涉及的单位多等原因，更有必要将建设工程合同作为一个系统工程进行科学管理，从而提高工程项目的经济效益和社会效益。因此，工程实施过程中的每个项目，均要以合同形式确定双方或多方的责、权、利，以保证工程项目和工作任务的实现。在项目建设管理过程中，制定具体的《合同管理办法》，对合同管理的原则、范围、主要内容、合同管理的组织原则及职责、合同承办人的职责、对合同的订立、审查及履行的监督检查，都应提出具体要求，对合同的变更、转让、解除、纠纷等做出符合法律规定的程序要求和解决办法，使合同管理有章可循。市场经济必须严格按照合同办事，在工程建设招标、材料供应招标、监理招标中应按照合同法和工程建设有关管理制度和规章与中标单位签订完善的合同条款，并严格按照合同进行管理，以保证项目经营管理活动的顺利进行，提高工程管理水平，实现项目工程投资、进度、质量、安全等目标，以取得良好的社会和经济效益。89 11.4资金管理建设资金应在指定银行开设专用帐户，专款专用，专人管理。制定每月用款计划，确保建设资金足额、恰当、适时用于工程建设。89 第十二章工程招投标12.1编制依据1、《中华人民共和国招标投标法》；（1）《中华人民共和国招标投标法》（2）国家发展计划委员会第3、4、5、9号令（3）《湖北省工程建设项目招标投标管理若干规定》，2001；（4）《湖北省建设工程监理招标投标管理办法》，鄂建委招发（1999）0200号；（5）《湖北省建设工程施工招标评标实施办法》（鄂建委招发[1999]0198号）（6）《建筑工程设计招标投标管理办法》,2007.（7）评标委员会和评标方法暂行规定》，（国家计委等七部委第12号令）。12.2招标基本情况1、招标的范围及依据本项目工程建设内容为某市星光建材有限公司工矿棚户区改造项目，总建筑面积为30400平方米。本工程属房地产开发项目，主要建设经济适用房，关系公众安全，因此该工程项目建设必须进行招标。招标内容包括有关工程的设计、土建、监理、89 施工及设备采购等。2、招标的组织形式根据国家发展计划委员会第5号令规定，本项目承建单位不具有编制招标文件和组织评标的能力，招标人不能自行办理招标事宜。因此，本工程建设项目拟采用委托招标的招标组织形式。3、招标的方式本项目，拟采用公开招标的招标方式。招标的基本情况详见附表。项目招标事项核准表项目招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察○○○设计○○○建筑工程安装工程○○○监理○○○设备○重要材料○89 第十三章组织机构、物业管理和施工进度13.1组织机构某市星光建材有限公司工矿棚户区改造项目是由某市星光建材有限公司投资开发的经济适用房建设项目。该公司实行总经理负责制，其组织机构网络图如下：总经理开发部财务部销售部质量部工程部物管部13.2物业管理当前房地产业跨世纪发展的主要任务之一是加快发展物业管理，促进房地产市场体系的完善。随着人民生活水平的不断提高，必然对居住区质量的要求也越来越高，这就为物业管理市场带来发展的极好机会和广阔前景。沿海发达地区和物业管理开展得比较好的城市，良好的物业管理带来的居住质量的改善，使花钱买服务越来越成为人们的共识。同时，良好的物业管理还将为房屋的销售起到积极的促进作用。89 本项目建成后采用封闭式的物业管理和采取各种行之有效的智能化管理措施，从而保障居民正常的生活秩序及人身财产安全，保证区域内部清洁卫生，切实解决住户生活上和经营者及办公行管人员的后顾之忧，把本小区建成花园式的管理有序的住宅小区和经营场所。该小区未来的物业管理要体现“以人为本”的原则，主要做好以下几项工作：1、通过对设备、设施的有效管理，给人们创造一个安全、整洁、舒适、优美的生活和工作环境，要设身处地为用户着想，为人们提供一流的服务和亲善的管理。2、经常访问用户，收集用户需要服务的各类信息和要求，并尽量予以满足，把方便留给用户，与用户建立起理解、支持、依赖的伙伴关系。3、小区全体物业管理员工都应推行齐抓共管，形成氛围。例如保安执勤要全方位地搞好服务等。4、加大物业管理的透明度，要充分调动用户的积极性，让他们自觉参与物业管理，使业主委员会真正成为业主自律性组织，使业主和物业管理一道积极参加物业管理文娱活动，增强物业管理的凝聚力。5、为业主提供维修、保安、保洁、绿化等有形服务，是物业管理的基本职责。6、要具有强烈的环保意识，建立长效的管理机制，保证小区的可持续发展。13.3进度安排89 为确保本项目的顺利实施，要求尽快列出基本建设年度计划，组织落实、资金落实等工作在计划期限内完成，同时做好工程各项前期工作，并确保本工程按国家和地方基本建设有关规定进行实施。本项目计划建设期12个月，实施进度安排见下表：计划进度表月份项目11年1月234510年6789101112项目申请报告审批▲场地清理▲▲工程设计▲土建工程▲▲▲▲▲▲安装工程▲▲▲▲▲▲装修工程▲▲▲▲竣工并交付使用▲89 第十四章结论与建议14.1结论本项目为某市星光建材有限公司投资开发的经济适用房建设项目，主要目的为了改善某市供销合作社棚户区居民的住房问题，经分析，项目的建设符合相关政策，销售价格在低收入人群可接受范围内，符合国家、省、市各自的《经济适用住房建设管理办法》相关规定，同时具有一定的经济效益。本项目的开发，对进一步完善某市总体规划和区域布局，对充分利用土地资源，促进第三产业的发展，改善提高我市人民的居住条件，满足部分市民尤其低收入人群对现代化的住房要求，早日实现小康生活水平，促进住宅市场的消费，把住宅的建设作为拉动和形成新的经济增长点，将起到积极的作用。项目是可行的。14.2建议根据仙姑可行性研究报告内容及结论，建议上级领导部门尽快批准本项目实施，同时为保证该项目顺利完成，早日发挥社会效益，现提出如下建议(1)项目业主及时办理相关手续,确保项目前期工作的顺利进行，以利于项目尽早组织实施。89 (2)项目业主单位抓紧完成工程建设的前期工作及工程设计工作。为确保项目下阶段工作顺利开展，切实加强项目的统筹计划和直辖管理。(3)保证建设资金及时足额到位，并在建设过程中加强资金管理，确保项目的顺利实施，发挥投资效益。(4)严格按照项目管理的要求，把握好每个环节，严格加强项目的质量、进度、资金等管理工作。89'