家居市场项目可行性研究报告 54页

'***********安全技术有限公司*****************建设项目可行性研究报告************设计研究院二零一三年3月5 参加编制人员**高级工程师***高级工程师***工程师****工程师5 目录第一章总论11.项目概况11.1项目名称及建设单位11.2可行性研究报告的范围及依据11.3项目提出的背景21.4项目投资的必要性52.项目简介72.1建设地点72.2项目建设规模72.3建设期限72.4建设目标72.5项目总投资73.主要技术经济指标8第二章市场分析91.我国房地产市场现状91.1全国土地市场91.2全国房地产开发完成情况92.西安市房地产市场状况112.1西安市土地市场112.2西安市房地产开发完成情况133.西安市高新区房地产市场现状153.1西安市高新区土地市场163.2西安市高新区房地产开发完成情况163.3西安市高新区房地产发展趋势184.项目的SWOT分析185.客户定位及价格定位195.1客户定位195.2产品定价策略21第三章项目选址及建设条件231.项目选址231.1项目选址232.建设条件232.1工程地质条件232.2自然气象条件232.3地质条件242.4施工条件及材料供应252.5公用配套设施25第四章规划设计方案261.方案设计依据262.规划方案概况262.1基本情况265 2.2建设规模及内容263.规划设计方案的原则263.1相关规范263.2设计特点273.3设计指导思想273.4总体规划284.建筑设计294.1住宅平面设计294.2住宅立面设计305.建设项目配套服务设施315.1供水与排水315.2供电315.3弱电系统316.消防设计32第五章建筑节能331.建筑体系332.建筑布局333.新型建筑材料334.电气设计345.设备选型34第六章环境保护351.废水处理352.固体废弃物353.建筑环保材料354.施工中的环境保护355.项目建成后的环境保护356.绿化36第七章项目进度安排371.项目前期工作计划372.阶段计划安排372.1进度安排依据37第八章投资估算与资金筹措381.编制范围382.项目总投资估算的依据及说明382.1项目总投资估算的依据382.2项目总投资估算的说明393.项目总投资估算的原则394.总投资估算394.1土地费用的确定394.2前期工程费用404.3报建费用404.4建安工程费用414.5室外配套项目工程费414.6开发费用415 4.7预备费424.8项目全寿命周期所需总资金425.项目总投入资金的来源435.1资金来源435.2资本金比例43第九章财务评价441.财务评价依据442.财务评价主要参数442.1财务基准内部收益率IC的设定442.2相关税费442.3城市基础设施配套费的征收443.收入估算454.投资进度455.利润估算456.财务平衡分析457.财务评价指标计算467.1投资利润率467.2销售利润率467.3现金流量分析468.敏感性分析469.财务评价结论48第十章主要结论与建议491.主要结论492.对项目的建议49附表505 第一章总论1.项目概况1.1项目名称及建设单位项目名称：—*********设项目建设单位：******技术有限公司1.2可行性研究报告的范围及依据本报告研究范围主要包括市场分析、选址、建设条件、工程初步方案、投资估算及资金筹措、经济效益等方面内容。研究依据是根据国家有关部门的法规、政策、规程和规范，其主要依据为：1）项目用地规划图；2）西安市房地产市场调研报告、项目定位、营销方案等有关方面的资料；3）拟建设项目的土地等资料；4）拟建设项目规划设计方案；5）项目建设单位与我院签订的工程咨询合同；6）《西安市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；7）《西安城市总体规划2008－2020》；8）《投资项目可行性研究指南（试用版）》，国家计委计办投资[2002]15号审定；9）国家计委、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；10）建设部建标[2000]205号《房地产开发项目经济评价方法》；-49- 11）其他有关专业设计规范；12）建设方提供的其它相关资料。1.3项目提出的背景西安，古称“长安”，是举世闻名的世界四大文明古都之一，居中国古都之首，是中国历史上建都时间最长、建都朝代最多、影响力最大的都城，是中华民族的摇篮、中华文明的发祥地、中华文化的代表。当今的西安是陕西省的省会，中国七大区域中心城市之一，亚洲知识技术创新中心，新欧亚大陆桥中国段和黄河流域最大的中心城市，中国大飞机的制造基地，中国中西部地区最大最重要的科研、高等教育、国防科技工业和高新技术产业基地。2009年国家颁布的《关中—天水经济区发展规划》中西安被列为继北京、上海之后，我国第三个“国际化大都市”。近年来随着西安的发展，西安的房地产也在逐步发展，如今的城六区已经不能满足房地产开发的需求，逐步像城外扩展。西安市高新区的扩展，为置业者的置业梦想提供了良好的环境。西安高新区是1991年3月首批成立的国家级高新区，综合发展指标位居全国56个国家级高新区前列。2006年，科技创新竞争力在全国107个开发区中居第三位，并被国家认定为要重点建设的六个世界一流科技园区之一。-49- 2005年6月，温家宝总理明确指出，要将西安、北京、上海、深圳、武汉等6个高新区建设成为世界一流的科技园区，为提高我国的自主创新能力和综合国力做出重大贡献。目前，西安高新区已成为关中—天水经济区中最大的经济增长极、中西部地区投资环境好、市场化程度高、经济发展最为活跃的区域之一，是国家确定要建设世界一流科技园区的六个高新区之一，成为陕西、西安最强劲的经济增长极和对外开放的窗口，成为我国发展高新技术产业的重要基地。2008年12月，西安高新区与北京中关村、上海张江、武汉东湖、无锡高新区一起，率先成为全国56个国家级高新区中的首批“海外高层次人才创新创业基地”。最新统计，西安高新区科技创新竞争力位居全国第三位，仅次于北京中关村和上海张江高科技园区。项目区域图本案1.4项目投资的必要性1.4.1提升城市形象，创造品味生活-49- 随着我国国民经济的持续快速发展，城市建设加快，人民生活水平的提高，经济收入的增加，人民群众对住房条件改善的要求越来越迫切。为了改善居住条件，党和国家推进住房建设，采取了一系列政策促进房地建设有序进行，促进了全国各地房地开发建设。随着住房市场化的推进，根据不同经济收入家庭享受不同住房的政策，最低收入家庭的住房由政府或单位提供廉租房，中低收入家庭购买经济适用房、其他高收入家庭购买市场价的商品房。1.4.2推进城镇化建设的需要城镇化是现代化的主旋律，正在成为区域经济增长的动力和源泉。城镇化是伴随工业化进程的一种经济现象，也是衡量一个国家或地区现代化程度的重要标志。作为城乡连接点或地区经济发展增长极，城镇发挥着集聚、扩散、创新或协调功能。人口集中化布局、产业集聚化发展、基础设施和公共服务集约化提供，使城镇成为社会化分工和协作的基地，随着其水平的不断提高，社会经济活动成本明显下降，生产效率明显提高，生产力进步明显加快。-49- 推进城镇化，在我国经济社会发展全局中具有重要意义。推进城镇化是树立和落实科学发展观的必然要求，是构建社会主义和谐社会的必然要求，也是实现全面小康目标的必然要求。按照科学发展观五个统筹的要求，在进入工业化中期阶段的基础上继续积极推进工业化进程，消除城乡二元结构带来的矛盾，实现以城带乡、以工促农，关键就在于大力推进城镇化进程；加快城镇化建设，让更多的农民实现身份、职业和观念的全新转换，能够缩小社会成员在财富分配、发展机会、享受公共服务等方面的差距，增强社会认同感，促进社会和谐；加快城镇化建设，把大量的农村人口变为城市居民，既可以转变旧有的生产生活方式，提高收入水平，享受现代城市文明，也可以使留在农村的人口提高资源占有水平，实现规模化和集约化经营，提高劳动生产率，改善生活质量，实现共同富裕。本项目的建设将在西安市城镇化建设中，增添新的亮点。目前公司业务已向多元化方向发展，房地产开发已成为主营业务，现有在职员工已超过80人，其中具有中级以上职称40人。公司按照现代企业制度的管理模式，下设开发部、营销部、工程部、财务部，在董事会的领导下，通力合作，相互协调，已形成了一个上进、勇于开拓的企业团队。公司始终坚持以市场为导向、开发为重点，经营为龙头，质量为根本的开发理念和经营方针，切实转变观念，解放思想，紧紧围绕市场狠抓经营，强化管理，树立责任感、认识危机感；时刻关注房地产市场动态，积极寻求探索与国家政策和市场机制相适应的经营策略和经营方针，以理性、效率和活力的工作作风运营项目，积极引导现代人居新风尚，打造品位生活新空间。为西安的城市发展、经济繁荣、人居品质提升做出应有的贡献。2.项目简介2.1建设地点本项目建设地址位于西安市科技一路南侧。该项目东临唐延路商务圈，西临科技路西口商务圈，北临地铁三号线，南临科技二路，交通便捷，城市配套设施完善。-49- 2.2项目建设规模本项目规划为住宅小区，项目占地总面积为8100.04m2(12.15亩)。规划总建筑面积79300m2，其中地上总建筑面积65300m2，地下总建筑面积14000m2，住宅建筑面积63100m2。商业建筑面积2200m2，项目容积率为8.06，其建筑密度分别为28.5%，绿化率为32%。2.3建设期限2013年5月—2015年8月。2.4建设目标社区内配套设施齐全，户内预留通讯、网络、电视、水、电接口，采暖设施齐全。户外设置临街商业以及小区内部商业街，可全方位满足住户的文化生活需要。2.5项目总投资项目总投资：33122.5万元。项目建设资金来源：企业自筹。3.主要技术经济指标技术经济指标序号项目名称指标备注1总用地面积8100.04m2实际建设用地2总建筑面积79300m2商业用房2200m2，住宅63100m2，地下14000m23车位520个地下车位500个，地上20个4建筑密度28.5% 5建筑容积率8.06 6绿化率32% 7开发经营周期2.5年-49- 第二章市场分析1.我国房地产市场现状1.1全国土地市场2013年上半年，多数城市的土地成交面积和成交金额同比有所下降，虽然在6月份多数城市受供应推动出现了一波上涨行情，但整体土地市场整体表现仍较为平淡。分季度来看，一季度除上海、南京、沈阳、广州外，其余城市土地成交面积和成交金额同比呈现下跌态势。二季度，随着政府供地回升，多数城市的土地成交面积有所上升，但相比去年同期，有六成城市的土地成交面积和成交金额同比仍下降。1.2全国房地产开发完成情况1-7月份，全国房地产开发投资26250亿元，同比增长32.9%。-49- 其中，住宅投资18641亿元，增长36.1%。　1.2.1商品房销售情况1-7月份，全国商品房销售面积44419万m2，同比增长12.9%。其中，住宅销售面积增长12.1%，办公楼增长8.9%，商业营业用房增长18.6%。商品房销售额24589亿元，同比增长24.1%。其中，住宅销售他资金中，定金及预收款10236亿元，增长26.9%；个人按揭贷款4181亿元，下降7.9%。1.2.3七十个大中城市房屋销售价格指数新建商品住宅4月份相比，5月份环比价格下降和持平的城市个数增加了6个，涨幅比4月份缩小的城市有27个。与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有3个，涨幅回落的城市有36个。5月份，同比涨幅在5%以内的城市有36个，比4月份增加了7个。与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有23个，持平的城市有11个。与4月份相比，5月份环比价格下降和持平的城市增加了5个。环比价格涨幅均未超过1.0%.与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有4个，涨幅回落的城市有29个。5月份，同比涨幅在5%以内的城市有49个，比4月份增加了6个。1.2.4全国房地产开发景气指数-49- 6月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为101.75，比5月份回落1.45点，比去年同期回落3.32点。1.2.5全国房地产未来趋势预测1）房地产开发投资还将稳步增长，部分城市短期内供应不足；2）受物价上涨和担心政策可能变化，一些地方房价可能仍会波动，但全国市场交易总体趋于平稳；3）房价高位并呈上升态势，但涨幅会趋缓。2.西安市房地产市场状况2.1西安市土地市场2.1.1西安市土地市场现状2013年5月西安市共挂牌出让土地总面积达到51.7万m2，环比上涨30.09%。其中住宅用地供应量环比上涨34.14%，商业用地供应面比下跌48.72%。在楼市调控日趋严厉的形势下，开发企业整体拿地热情受到打压，对于地价的上扬形成直接抑制。2.1.2西安市土地市场发展趋势1）土地供应量仍将稳步增加-49- 今年年初国家出台的国八条明确规定：严格住房用地供应管理，各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70％的要求。还规定在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保，今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。从西安市今年1季度的供应量来看，虽然总的土地出让量出现下滑，但是用于住宅的土地供应量仍然在增长，预计随着西安市用地计划的落实和实施，今后用于保障房的土地供应量将逐步加大必将促使土地总供应量稳步上升。2）地价上涨速度将明显放缓从全国土地市场运行面的情况来看，2013年1月份各重点城市经营性用地成交中，底价成交土地占比为58.5%，较去年12月上涨房企将更加紧握手中的资金，开发商们采取谨慎扩张的策略将促使众多地块更多地以低价成交。2.2西安市房地产开发完成情况2.2.1西安市房地产市场交易情况5月份西安商品房交易面积为73.62万m2，环比上涨17.25%，其中普通住宅成交面积为63.9万m2，环比上涨36.26%。5月，西安商品房新批准预售面积55.51万m2，环比上月下滑55.36%，同比上年增长38.6%%，这种供应处于低位但同比上年仍现增长的原因与上年的政策对月度市场供应的影响直接相关。-49- 单位：m22.2.2西安市房地产发展趋势2013年1月26日“新国八条”出台，标志着中国楼市将进入新一轮深度调控。随后房产税开征的试点、限购令的全国扩散、央行的频频加息等，无不说明政府对楼市调控的决心与信心，一、二季度楼市观望氛围浓厚。随着政策累积效应的逐渐凸显，预计三季度楼市销量依然将处于低位运行。一方面，这次出台的西安限购令，投资客被“逐出”住宅市场，从根本上限制了购房人数；另一方面，面对频出的调控政策，尤里，区内35平方公里，是国务院首批批准的国家级高新区。2003年高新区迎来的二次创业，高新版图进一步膨胀，入驻高新的企业与日俱增。同时高新区拥有大量高技术、高学历及深厚教育背景的产业人口，他们新的生活方式、高品质的生活需求为高新区的定位和姿态奠定了发展的前提。并以其众多的“第一”成为陕西和西安最强劲的经济增长极和对外开放的窗口。-49- 3.1西安市高新区土地市场2013年高新区域出让土地3宗，土地资源相对稀缺。3.2西安市高新区房地产开发完成情况3.2.1住宅成交量现状2013年1-4月，由于在售项目有限，高新区成交量仅高于城内和城西区，受政策影响，成交量下滑接近50%，但是相较于城南下降80%、城北城东分别下降65%相比，受影响相对较小。3.2.2住宅成交价格现状2013年3-4月，限购令之后，高新区整体成交量下滑，但总体成交价格相对稳定于6000-7500元之间，高价产品销售量下降明显。元套3.2.3高新区房地产市场的发展趋势规模型、品质型社区成为高新区房产开发的中坚。目前，高新区-49- 房地产开发初具规模。在市场竞争中，以社区规模大、配套设施全、品质中高档为主要特征，恒大城、天朗·蓝湖树、龙城铭园等商品房项目已成为主导高新区房产市场的中坚力量。随着高新区域经济综合实力的进一步提升，规模型、品质型社区将为更多的住房需求者青睐。3.3西安市高新区房地产发展趋势从市场情况来看，未来房地产发展趋势为：1）是注重实用性和舒适性相结合，房地产开发产品向中小户型转变，低价位商品住宅成为开发主流。随着人们居住消费观念的改变，个人住房需求将呈现多元化、多层次的发展趋势。已经不再将三室两厅或四室两厅作为标准，更加考虑到居住环境舒适，配套全面、户型实用；2）是住宅向绿色、智能、环保化发展；3）是逐步步入小高层和高层的时代；4）是项目的差异化逐步体现出来的时代。4.项目的SWOT分析-49- 本项目的SWOT分析，见下表。 内容应对方式strengths地块位于科技路西口商务圈和唐延路商务圈，地理优势明显，项目升值潜力较为巨大。发挥地块的地段优势，参照周边以后的业态定位，建设符合区域市场需求的住宅项目。weaknesses该地块所在区域房地产项目开发较多，恒大城，天朗·蓝湖树等具有影响力的企业入驻，品牌的影响和项目品质的保障，使得该项目所面临的市场竞争力也较为激烈。针对这些先入为主的大盘项目，除了在社区主题概念上有所突破以外，注重大小户型的配比和户型设计的科学合理，力求整体项目性能和销售均价的平衡，可以与周边在售楼盘形成竞争。opportunities高新区的快速发展，土地资源稀缺，以及周边较高品质楼盘带动下，为项目建成后提供了良好的市场氛围，边缘地段的地理优势也大大增加了项目的升值空间。较高的性价比可以说是该区域房地产市场的特征，对于该项目而言，在建设过程中，无论是建筑外立面的设计，还是实用功能的科学合理性，以及低碳环保的理念，均应该得到体现，以凸显项目的高性能特征，进而增强项目的市场认可度。threats宏观政策影响比较大。现有即将入市项目瓜分本项目的本地客户。讲求营销策略，通过卖点的重新整合、完善包装和销售手段来激活消费者的预期。5.客户定位及价格定位5.1客户定位对于房地产项目主要面向投资和自用两大类客户，由于客户购买房屋用途不一，要求也不一样，因此应结合本项目自身的物业素质和客观的市场情况，项目的客户群定位如下：5.1.1目标市场该项目目标市场为西安市内以及项目当地政府机关、企业、事业单位的企业年轻职工、公务员、教师、个体户以及其他地区的自住用户。5.1.2目标客户群定位第一类：经济基础雄厚，先富起来的人士及政府公务员、企业职工。1）经济相当富裕，具有丰富积蓄的消费人群；-49- 2）企事业单位之管理层、政府机关单位之国家干部。购买心理分析：以上消费群体具有比较好的经济基础，首要考虑的因素为居住环境，其次才考虑价格的问题，对一系列促销措施的需求不太高。本类人群的数量不多，故该类客户占本项目的成交客户不利亦不算太大，约占成交客户的10%。第二类：附近经济富裕的村民1）本项目所在周边当地乡村干部，经济富裕，具有丰富积蓄，拥有相当资产及物业；2）本项目所在周边当地村民，经济基础良好，拥有一定资产及物业。第三类：经济基础一般，但有较稳定收入及一定积蓄的工薪阶层和中小型个体户1）在各企事业单位担任中层管理职务之中青年生力军；2）较高收入的自由职业者、个体户等；3）有较多积蓄的机关事业单位干部；4）拥有一定积蓄在各企事业单位已从事单位多年重要职务工作的人士。购买心理分析：以上客户的资金积累及来源不像前积累客户群丰厚，多会选择中小面积的住房，该类客户最注重经济适用以及总价，其次才是位置和环境等因素，这部分人群约占成交客户的45%。第五类：团购客户-49- 西安城内一些效益比较好、实力强，主要用于解决职工住房安置的企业；购买心理分析：政府机关再加上本区域内有实力的企业团体，构成了较大的团购消费群。这些单位的职工普遍存在改善居住条件的强烈愿望，较热衷环境优美、配套设施齐全、交通方便、有特色的小区，购房大多为居住用途，户型为三房系列，购房注重私密性。5.2产品定价策略5.2.1定价指导思想随着西安市今年房价的打压，房地产市场出现廉租房，经济适用房，预计未来一段时间房价仍保持“稳”的走势。5.2.2定价方案1）本项目价格定位原则是：①要体现物业价值：价格是衡量物业价值的唯一的量化指标，价格定位要结合策略性考虑，坚持一房一价的价值定位。②要反映市场供求情况：市场需求与价格定位是动态的，价格定位要结合市场环境的动态变化，灵活掌握定价范围，让置业者感受到购买“居住舒心、购房放心”。③要确保销售速度、加速资金回流。2）定价策略①定价策略：目前主要是实行“谨慎、高效”的原则，以实现最大利润化，并以最快速度进行销售为目的，采取“低开高走”的定价策略，并实行有效的控制。②-49- 基本定价依据：本项目开发的楼盘定价的主要是依据周边竞争楼盘的价位,结合楼盘自身的特点及周边高层楼盘的价格、高层在当地的反战趋势所制定。3）产品定位①规划设计：通过现代感的建筑和舒适、创新户型打造现代城市住宅，以实现高尚的品质感和人文居住关怀。②新材料和新技术：项目应注重对环保、节能材料的应用。对新技术、设备的应用及环保生态技术。③环保档次：结合市场情况及自身条件，本项目定位于中档，呈现城市成熟区的居住价值。-49- 第三章项目选址及建设条件1.项目选址1.1项目选址本项目实施选址于西安市高新区科技一路。地理位置十分优越，用地性质为商住用地，用地区域内交通便捷，城市基础设施及居民生活配套设施较完善。2.建设条件本项目位于西安市高新区科技一路，自然条件良好，交通非常便捷。市政道路、电力、排水等市政设施较为齐全，符合本项目的实施条件。2.1工程地质条件该区域内水文地质条件简单、工程地质条件良好、地质环境有利，符合本工程建设条件，利于项目实施。2.2自然气象条件项目地处关中平原，地势平坦，自然条件比较好，工程地质条件较为优越。主要气象自然条件数据如下：年平均气压961.6hPa年平均气温12.9℃最热月（七月）平均气温26.1℃最冷月（一月）平均气温-1.2℃极端最高温度42.0℃-49- 极端最低温度-19.9℃年平均相对湿度71%最大积雪厚度22cm最大冻土厚度45cm年降水量530.8mm主导风向及频率E29NE14平均风速夏季2.3m/s冬季1.8m/s年日照时数2038.2h年雷暴日数17.3d年沙暴日数3.7d年冰雹日数0.6d地震烈度8度2.3地质条件2.3.1地形地貌本项目建设地址处于关中平原。本项目建设用地原为居住区，地势比较平坦，适合住宅建设。2.3.2不良地质作用本项目根据地质灾害危险性评价，地质灾害发生的可能性较小，建设场地稳定，适用安全。-49- 2.4施工条件及材料供应当地工程施工单位和外来工程施工单位能力均可满足本项目工程使用要求，具体使用单位通过招标确定。本项目的施工，对于建筑材料尽量在当地采购，对于高强砼材料、高标号水泥、优质钢材、轻质充墙及保温、防水等材料，如当地无法供应，可从西安市或外地调运。2.5公用配套设施供水：本工程供水水源为市政自来水，给水水压为0.25—0.4MPa。小区建筑物拟采用市政供水，分高低区供水。低区采用市政直接供水，高区供水采用变频水泵加压。排水：排水管网采用雨污分流体制，污水收集至化粪池处理后，再排至市政污水管网中，雨水就近排入市政雨水管网中。消防：本项目按设计规划要求设置消防设施。供热：小区采暖用市政供热热水采暖，热源为市政换热站。供电：根据西安市政府印发，《西安市新建住宅供配电设施建设管理办法》，新建住宅供配电设施应当按照城市总体规划，统一规划、统一标准、统一建设、统一管理。供电部门负责组织新建住宅供配电设施的建设、维护和管理工作。由供电部门对新建住宅按照国家公布的目录电价实行供电到户、管理到户、直抄到户、收费到户。通讯网络：本项目建设用地周边具备完善的电讯、网络设施。通讯网络由有关电信企业直接为用户服务。-49- 第四章规划设计方案1.方案设计依据1）本项目建设用地地形图；2）项目用地设计任务书；3）《城市居住区规划设计规范》(GB50108-43)等国家行政设计规范标准；4）城市规划部门的设计要求和指导性意见；5）国家建设部、国家发改委、国土资源部等有关住宅用房有关政策、法规；6）地质、水温、气象等有关建设条件。2.规划方案概况2.1基本情况本项目位于西安市高新区科技一路，区位优越，交通便利。本项目占地约12.15亩，由高层住宅和其他配套设施组成。2.2建设规模及内容本工程总建筑面积79300m2，其中住宅总建筑面积63100m2，商业建筑面积2200m2，地下总建筑面积14000m2。3.规划设计方案的原则3.1相关规范-49- 根据相关规划设计的有关规范，结合周边建筑规划设计，从宏观上围绕环境生态和城市的可持续发展之主题，兼顾近、中、远期绿化效果，力求反映经济、文化发展水平、丰富景观内涵；微观上强调大体量大效果，以路为“线”，联系区内各“点”、“面”功能绿地，充分考虑住宅与绿地同地块的一致性和可行性；遵守“适地适树”原则，选择适当花草树木，利用其在生态习性和景观特性方面对小区绿化的有利面，同时考虑满足交通安全等需要，因地制宜进行规划设计，以保证在本方案实施后，能更好地衬托和体现小区的设计特色，达到经济效益、社会效益、环境效益的和谐统一。3.2设计特点本项目位于西安市高新区，基地地形平坦，经过日照分析采用灵活的布置方式，争取最好的采光通风和景观视野，强调景观的均好性，在满足住宅建筑基本要素的基础上提升品位与健康性，追求住宅的舒适性，营造出一个健康的居住小区，力求赋予该住宅区清新、明快、充满朝气的新风貌。项目设计以自然风格为主，是集文化、环保、节能、园林一体的现代化、高标准的人文小区。住宅户型合理，紧凑，适用方便，立面力求体现简洁、明快的现代风格。本着以人为本，保持技术先进，美观适用，经济合理的原则，采用新型的环保外装饰材料，节能外门窗，以体现现代建筑节能、环保、高效的特点。3.3设计指导思想-49- 本设计按照总体设计思想和理念，做好各阶段的完美合理协调，努力创造优美生动的内部环境，组织风格各异的景观，将本项目建设成一个环境优美、配套齐全的现代化大型住宅小区，设计出完善而富有创造性的方案。本项目以自然风格为主，是集文化、环保、节能、园林一体的现代化、高标准的人文小区，按照人文与自然协调一致的设计理念，力求使住宅与生活完美结合，交通便捷的总体要求进行小区的规划设计，体现其舒适、方便、优美、安全的特点，努力实现土地利用充分、空间丰富、环境优美、住宅功能合理、商业使用灵活的规划目标，既满足住户的需要，又兼顾将来发展，使整个小区建成后，成为一个新型的现代化大型居住小区。全面贯彻国家、地方有关法律、法规，体现安全、适用、经济、美观的建设方针。充分考虑建设场地周围环境，所建建筑不影响相邻单位建筑的使用效果。总平面设计力求与环境统一协调，建筑总体平面设计功能布置合理，建筑造型力求简洁大方，新颖美观，体现现代建筑特色。3.4总体规划3.4.1总平面布置(见附图)本项目在规划设计中,充分利用原有地形及区域特点,注重建筑与地形地貌的结合。整个小区建筑布局既活泼又有序，既与自然环境有机结合，又不失理性,是真正做到“以人为本、因地制宜”。为争取最好朝向，建筑多采用南北向独立布置。小高层按日照分析标准控制。3.4.2环境设计-49- 小区内划分为多个区域，楼与楼之间设绿化带，楼间景观相互连贯却又各有千秋，每一个都有自己不同的主题。每个邻里单元都能享受公共绿化，并加强邻里之间的交往与凝聚力，从而形成守望相助的紧密关系。做到丰富而不繁乱，灵活而不僵硬。人的活动、休闲空间由小区的活动带串联起来。这一系列的活动空间正如同该环境的骨架，支撑起一个有机体，为人的生活户活动提供了有效的空间。3.4.3交通流线通过小区主干道和外围辅道联系各个建筑单体，进而形成交通系统的骨架，使人们回家的路线缩到最短，同时也互不干扰。小区内步行交通，通过绿化带内有步行道相连。通过步行绿化带和中心绿地形成完整的步行景观系统。居住区道路在保证内外交通联系便利、畅顺的前提下，创造人车分流交通系统。同时又将道路设计与城市设计相结合，强调对景与转换，以形成步移景异的空间变化。小区主要道路宽度为7米，流线简洁便利，沿住宅周围设有消防车道，满足消防要求。4.建筑设计4.1住宅平面设计整个小区格局设计要求设计了多种大小不同的户型,户型设计仔细考虑了人们的生活起居模式,向住户提供面向现代生活的功能布局.户型设计中除考虑日照、通风等基本因素，做到南厅南主卧以外，还突出考虑以下几点：-49- 分区明确：从居住的功能与私密性考虑，以人的行为为基本出发点，充分保证内外、动静、昼夜分区，具体表现为通过平面深浅的手法，做到实现、声音的隔绝，符合住户的心理要求。厨卫的合理布局：在厨卫设计中，在保证使用安全的情况下，充分考虑合理的程序，适宜的人体尺度，据此安排各种应有的厨卫设备。辅助空间：辅助空间作为生活中必不可少的空间，在设计中得到重视，户内尽可能增加壁柜和吊柜等储藏空间，预留空调室外机位和冷凝水管，以保证住宅立面的整齐美观。另外整个小区采用简约风格，将现代风格的手法元素与自然环境更好的结合，强调室内外的相互结合，模糊内部空间、外部空间的概念，用丰富的材质对比与简介的几何构成来诠释，使整个小区建筑与自然保持良好的依托关系，利用建筑体量的高低变化形成丰富的光影效果，使之与大自然融为一体。各种户型布置紧凑合理，动静分区。户门入口处设计缓冲空间，并尽量减少卧室等对厅堂开门的数量，特别对厨卫进行了精心设计，使其流程符合人体工程学原理。厨房外设服务阳台，可进行择菜、洗衣等工作，卫生间的设计，基本上保证了自然采光和通风。4.2住宅立面设计住宅立面设计运用现代设计手法，通过高低错落，虚实对比，空间渗透等手法形成富有韵律变化的空间形态和丰富的建筑天际现，使建筑形体融入自然。立面色彩以古朴典雅的灰色和赭石色相呼应，局部添加鲜明活泼的构架和线条，力求变现现代、简洁、人文的特征。-49- 住宅则利用建筑的基本构成要素，如阳台及横竖隔板等加以变化，创造出简洁大方的立面效果。5.建设项目配套服务设施5.1供水与排水小区生活用水水源为市政自来水，从现有市政自来水干管上接到小区进水管DN250mm，压力不低于0.25Mpa。市政给水接入管安装总水表计量，水表后设倒流防止器，保证市政自来水公网不被污染。在小区地下设备用房设置一个给水泵站，室外设生活调节水池，贮存日用水量15%用调节水量。在泵站内设一套变频调速恒压给水设备。贮存小区生活用水量及消防用水量。泵房内的设备应采用两路电源供电。室外采用雨、污分流排水系统。在小区主要道路下敷设污水管网。生活污水应经过化粪池处理排入市政污水管网。小区内雨水通过雨水管排至市政雨水管。室外雨水管道采用HDPE双壁波纹管，承插热熔连接。5.2供电根据《西安市新建住宅供配电设施建设管理办法》，本小区由户县供电部门负责组织供配电设施的建设、维护和管理工作。每户用电为6KW。防雷接地采用公用接地极，接地电阻小于等于1欧姆。5.3弱电系统-49- 小区设电话、闭路电视、网络、防盗对讲系统。电话、有线电视、计算机网络均由相关企业如电信企业、有线电视台等引入小区内弱电间，小区内设有分接线箱。防盗对讲设在每单元入口处，每单元入口处门上设电控锁、对讲分机。6.消防设计小区消防主要采用消火栓灭火系统。不宜用水扑救的建筑及部位采用气体灭火装置。小区消防水源利用设在室外的消防水池及高层建筑地下室设置的消防水泵房。消防水源由城市自来水管网引入。在小区主要道路边设置室外消火栓。室外消火栓用水有消防水池供给，在小区内形成给水环网，间距不大于120米。室外消火栓距道路路牙0.5米。-49- 第五章建筑节能随着我国国民经济快速发展，节约能源、降低能耗、绿色环保问题日益突出，已成为关系到我国政治、经济与发展的重要战略问题。建筑节能已成为一项基本国策。该项目设计时，严格执行国家《民用建筑节能设计标准》和《民用建筑节能设计标准陕西省实施细则》等技术标准和规程。设计采用以下措施，充分节约能源。1.建筑体系建筑体形尽量方正，减少建筑外表面积，控制建筑体形系数，减少能源损失。2.建筑布局建筑布局以错落的组团布局使区内景观实现最优化，开阔的楼距形成良好的视野并保证了每户的通风及对采光的要求，使无论大小户型的均好性都能得到满足。充分利用自然能源，保证建筑的日照时数，满足国家日照标准。3.新型建筑材料窗子：采用隔热断桥铝合金中空玻璃窗，断桥铝合金本身的特点就是强度高、保温隔热性好，刚性好、防火性好，采光面积大，耐大气腐蚀性好，综合性能高，使用寿命长，装饰效果好，中空玻璃则是一种良好的隔热、隔音、美观适用、并可降低建筑物自重的新型建筑材料。结合起来，节能、隔热、隔音。-49- 墙体：采用符合国家有关标准的保温隔热、轻质高强的非粘土实心砖墙体材料。外墙面及屋面采用岩棉保温板，达到国家要求的节能标准，减少能耗。4.电气设计采用创新的电气设计，优化合理的变、配电系统，减少能耗。电房的噪音及辐射对住户的影响降到最低。同时将变、配电房设置在负荷中心，尽可能减少供电半径，大量节约能源。5.设备选型设备选用节能设备，热力管线加保温措施，水、电均采用国家推荐的节能设施。-49- 第六章环境保护大力发展绿色节能环保建筑已然成为房地产市场的主旋律。1.废水处理小区在建设及使用过程中不产生有毒废水，主要污水为生活污水。生活污水经化粪池沉淀处理后排入城市污水管网。2.固体废弃物小区主要固体废弃物为生活垃圾。小区设垃圾集中收集台，在各组团设垃圾箱，由保洁员统一收集至垃圾台后运至城市垃圾站处理。3.建筑环保材料对建筑工程材料选择上，选择达到国家环境安全标准，对人体无害（空气无污染，甲醛含量满足国家标准，石材射线辐射在国家标准等）的材料。4.施工中的环境保护本项目施工过程中，机械设备噪声及施工中粉尘对周围环境会造成污染。因此施工中对产生噪音较大的机械设备加装隔音装置，对粉尘拟采用喷水除尘。5.项目建成后的环境保护考虑到本项目是住宅楼小区，既要消防生活垃圾和生活污水对环境造成的影响，又要处理好与周边环境的相互影响。同时，应做好以下几个方面的环保措施：1）严格控制商业污染源的产生；2）防止超强度噪音和大气污染；-49- 3）搞好园林绿化，保护自然环境；4）实现小区垃圾袋装化，防止二次污染。小区内的垃圾采用定点堆放，专人及时清理，保证整个小区环境清洁卫生。6.绿化本项目坚持“以人为本”的基础，绿化率达32%，充分利用自然条件和人工手段来创造一个有利于人们舒适、健康的生活环境，达到自然、建筑和人三者之间的和谐统一。-49- 第七章项目进度安排1.项目前期工作计划取得本项目的土地使用权后，前期准备阶段约6个月，具体进行的工作计划如下：1）进行市场调研，确定开发方案构思；2）确定设计单位组织规划设计，并进行规划设计报建；3）项目开发方案策划、营销方案策划、可行性研究报告编制；4）确定设计单位后组织建筑施工图设计；5）项目报建；6）办理建筑工程许可证，缴纳各种税费；7）工程预算审核、工程招标；8）工程的进场施工准备。2.阶段计划安排2.1进度安排依据根据房地产开发前期工作及项目内各单体建构筑物的施工情况，依据全国统一建筑安装工程工期定额结合本项目的具体情况，对工期定额进行适当的调整，确定施工阶段的进度计划，并按照本项目的总体开发经营控制方案，编制项目建设各项工作的进度计划。本项目计划用2.5年时间完成整个项目。-49- 第八章投资估算与资金筹措1.编制范围本项目投资总建筑面积79300m2，包括住宅、商业用房,地下车库等建筑工程及室外配套设施。2.项目总投资估算的依据及说明2.1项目总投资估算的依据1）国家计委、建设部关于发布《工程勘察设计收费管理规定》的通知（计价格［2002］10号）；2）国家发改委制定的《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》（计价格[1999]1283号）；3）国家计委、财政部关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知（计价格[2001]585号）；4）国家物价局、财政部关于工程勘察设计资格审查发证收费标准的复函（价费字［1992］641号）；5）陕西省财政厅、陕西省地方税务局关于建筑行业统筹机构收取劳保基金有关营业税问题的通知（陕财税［1998］62号）；6）陕西省物价局关于我省建筑工程施工图设计文件审查收费有关问题的复函（陕价行函[2007]19号）；7）陕西省人民政府办公厅关于转发省财政厅建设厅新型墙体材料专项基金征收和使用管理实施细则的通知（陕政办发［2003］74号）；8）-49- 西安市人民政府办公厅转发西安市物价局、西安市财政局关于收取城市基础设施配套费有关问题的规定的通知（市政办发[2005]159号）；9）陕西省发改委编制的《陕西省建设工程其他费用定额》；10）项目规划设计方案；11）类似工程估算、概算指标；12）委托方提供的其他成本数据。2.2项目总投资估算的说明2.2.1本项目投资构成建安工程费、工程建设其他费（建设管理费、用地费、可行性研究、勘察设计、场地准备及临时设施、市政公用设施配套费等）和预备费。2.2.2资金来源由于本项目后期开发费用可利用前期销售收入进行投入，故建设单位不必准备项目建设期所需全部资金即可完成项目建设，故开发商只需筹备项目前期未取得预售收入之前的建设资金。3.项目总投资估算的原则1）项目投资估算尽可能反映项目的实际情况；2）项目的总投资尽量符合节约和安全的原则；3）项目的总投资估算对于无法准确估算的项目在预备费中考虑。4.总投资估算4.1土地费用的确定-49- 土地征用及拆迁费用为400万元/亩（包含了拆迁补偿费、安置费用和搬迁过渡费）。本项目总用地面积12.15亩，合计土地费用为4860万元。4.2前期工程费用前期工程费包括前期咨询费、水文地质勘察费、环境评估费、规划设计费、园林景观设计费、图纸审查费、定桩放线等测绘费、招投标交易及代理服务费、预、决算编制费、沉降观测费、临电、临水费等方面，前期工程费用具体如下表所示。序号项目单位单价计费基数计价单位估算费用（万元）备注前期费用　1前期咨询费元/㎡1079300建筑面积79.3　2水文、地质勘察费元/㎡579300建筑面积39.65　3环境评估费元/㎡279300建筑面积15.86　4工程设计费元/㎡2279300建筑面积174.46　5园林景观设计费元/㎡579300建筑面积39.65　6图纸审查费元/㎡279300建筑面积15.86　7定桩放线等测绘费元/㎡179300建筑面积7.93　8招投标交易及代理服务费0.3%19390.5建安造价58.17　9预、决算编制费元/㎡279300建筑面积15.86　1O沉降观测费元/㎡179300建筑面积7.93　11临电、临水费元/㎡279300建筑面积15.86　项目开发前期工程费合计为470.5万元。4.3报建费用根据城建费用统一征收标准，估算项目开发用地报建费用为2694.7万元，费用具体如下表所示。-49- 序号项目单位单价计费基数计价单位估算费用（万元）备注l市政公用设施配套费元/㎡15079300建筑面积1189.5　2供配电设施建设费元/㎡9579300建筑面积753.43劳保统筹基金3.55%19390.5建安造价688.36　4新型墙体材料专项费用元/㎡679300建筑面积47.58　5散装水泥专项资金元/㎡279300建筑面积15.86　4.4建安工程费用按照项目的规划方案，本项目的建安工程费主要由住宅部分、商业部分和地下部分组成。根据相关指标，结合市场调查和当地类似工程的实际造价，估算如下：建安成本：商品住宅2105元/㎡地下车库3205元/㎡配套商业1960元/㎡建安工程费用合计18201万元。4.5室外配套项目工程费具体的费用如下表所示。室外配套项目工程费单位单价取费基数取费基础费用（万元）小区内配套景观、道路、室外管网元/㎡15079300建筑面积1189.54.6开发费用开发费用主要包括监理费用、管理费用、不可预见费、销售推广费等。具体如下表所示。-49- 序号项目单位单价计费基数计价单位估算费用（万元）备注1监理费用元/㎡1079300建筑面积79.32建设单位管理费用1%27405.351~5合计274.13不可预见费用1%27405.351~5合计274.14销售推广费用3%51015销售收入1530.5注：表中计价单位列所说1—5合计是指下列费用合计：土地费用、前期费用、报建费用、建安费用、室外配套项目工程费。开发费用合计为2158万元。4.7预备费本项目的预备费为3548.8万元。4.8项目全寿命周期所需总资金以上1—7项费用之和，总计33122.5万元，详见下表（总投资估算表）。建设投资估算表单位:万元序号工程或费用名称建筑工程费设备购置及安装费其他费用合计备注1工程费用18990.5400　19390.5　1.1住宅楼12883400　13283　1.2配套商业431　　431　1.3地下车库4487　　4487　1.4室外工程1189.5　　1189.5　2工程建设其他费　　10183.210183.2　2.1土地费　　48604860　2.2前期费　　470.5470.5　2.3报建费　　2694.72694.7　2.4开发费　　21582158　3预备费　　3548.83548.812%3.1基本预备费　　3548.83548.8　4建设投资合计18990.540013732.04433122.5　-49- 5.项目总投入资金的来源5.1资金来源本项目总计需要投入资金33122.5万元。资金来源包括：开发单位自筹资金15898.8万元，项目预售物业收入滚动投入开发17223.7万元。根据本项目进度计划，项目可自2012年下半年开始进行销售。销售收入可以再投入到项目建设中。5.2资本金比例以项目全周期资金扣除项目销售收入再投入部分作为建设项目投资，则建设项目投资为33122.5-17223.7=15898.8万元。本项目开发建设单位投入资本金15898.8万元，占项目总投资比例为15898.8/33122.5=48%，满足项目资本金比例要求。-49- 第九章财务评价1.财务评价依据1）国家发改委、建设部《建设项目经济评价方法与参数第三版》（2006）；2）国家计委《投资项目可行性研究指南》（2002）；3）项目承办单位提供的有关资料。2.财务评价主要参数2.1财务基准内部收益率IC的设定根据建设项目经济评价方法与参数，房地产项目基准内部收益率为12%，据此设定本项目财务基准内部收益率IC=12%。2.2相关税费本项目评价涉及的税费主要有营业税、土地增值税、所得税。营业税税率5%，综合计算，销售环节综合税率6.5%。所得税税率25%。2.3城市基础设施配套费的征收按照西安市物价局、西安市财政局关于收取城市基础设施配套费有关问题的规定，城市基础设施配套费为150元／㎡，按建筑面积计算。本项目城市基础设施配套费已计入项目总投资。-49- 3.收入估算本项目实施完成后销售收入如下表。类别面积（㎡）单价（元/㎡）总计（万元）住宅部分63100600037860配套商业220090001980车库520个10万元/个5200销售总收入(万元)45040各年度销售收入及税金计算见附表1。4.投资进度根据项目建设进度安排各年度资金，各年度投资计划及资金筹措见附表2投资计划与资金筹措表。第一年需要进行前期准备（调查、策划、可研等）、拆迁方案、拆迁安置、项目设计（概念、方案、施工图）。利用资本金进行项目前期和征地等工作。以后随着建设进度，尽量做到均衡安排资金。2012年下半年开始将销售净收入投入项目建设中。5.利润估算本项目完成后可实现累计未分配利润4478.3万元，项目利润测算，详见附表3。6.财务平衡分析通过附表4财务计划现金流量表看出，项目在整个运作期内可实现累计盈余22641.2万元。将各季度收入和投资等产生的现金流汇总，见附表4总投资现金流量表。从表中可看出各年项目现金流及现金结余情况。-49- 7.财务评价指标计算7.1投资利润率利润总额/总投入资金×100%=8989.9/33122.5=27.14%7.2销售利润率累计利润总额/总销售收入×100%=8989.9/45040=19.96%7.3现金流量分析根据总投资现金流量表（附表5）可知所得税后财务指标如下：FIRR=47.37>12%（大于基准收益率12%)FNPV=3890万元＞0投资回收期Pt=1.09年。8.敏感性分析本项目选择财务净现值（FNPV）为敏感性分析的对象，取定两个因素：销售收入和投资额，然后令其逐一在初始值的基础上按±10%、±20%的变化幅度变动，分别列出其相对应的净现值的变化情况，如下表所示，当各年销售收入减少10%时,项目财务净现值相应减至1364.4万元,各年销售收入减少20%时,项目财务净现值为-1161.3万元,此时项目财务净现值小于零，项目将变为不可行。单因素敏感性分析表-49- 变化幅度因素-20%-10%010%20%平均+1%平均-1%销售收入-1161.31364.438906415.78941.36.5%-6.5%投资额8163.36026.738901753.4-383.3-5.5%5.5%由此得出下图-15.4%为销售收入下浮的临界点。各年投资额增加10%时，项目财务净现值相应减至1753.4万元,各年投资额增加20%时,项目财务净现值为-383.3万元,此时项目变为不可行。销售收入每增加1%，对净现值变化的影响是增加6.5%，投资额每增加1%，对净现值变化的影响是减少5.5%，所以销售收入比投资额对项目财务净现值的影响较为敏感。NPV(万元)投资额销售收入3890-15.4%18.2%-20%-10%010%20%(%)净现值对各因素的敏感曲线因此从方案决策角度来讲，应对销售价格进行更准确的测算。使未来销售收入发生变化的可能性尽可能地减少，以降低投资项目的风险。在市场投入的过程中，应把握好销售时机，保证各年度预期销售收入的实现和销售价格的浮动控制，同时，对于整个销售过程要注意销售的连续性，保证销售收入的下降幅度控制在收入下浮临界值15.4%以内，若超出15.4%，则项目不可行。投资额的上升幅度控制在投资上调临界百分比18.2%以内，若高于此范围，项目也不可行。建议建设单位严格控制投资，节约资金，以确保项目的顺利进行。-49- 9.财务评价结论1）本项目投资利润率为27.14%，销售利润率为19.96%，所得税后内部收益率47.37%满足大于12%的基准收益率的要求，开发项目产生累计未分配利润3890万元，因此本项目从财务分析角度是可行的。2）资金及时到位及销售收益的按期实现是各项财务指标的基本保证。3）综上所述，本项目财务可行，建议资金到位应尽快实施。-49- 第十章主要结论与建议1.主要结论本项目的实施对改善居民的居住条件，提高人民群众的生活质量，提升城市品位，促进经济发展和社会和谐有重要意义。项目前期工作准备充分，建设条件良好。从经济效益分析看，项目的财务评价各项财务指标均较好，经济上可行。项目建成后具有明显的社会效益，能够得到社会上的广泛支持。同时可促进相关产业的发展，增加就业机会，可以提高该公司的经济效益，因此本项目建设是可行的。2.对项目的建议1）开发建设单位应严格控制投资，节约资金，从而降低项目的投资风险。2）充分认识及分析项目存在的优势及劣势，扬长避短，做好整个项目的开发、销售及经营全过程策划。-49- 附表附表1销售收入及税金估算表单位:万元序号年份项目单位或单价2012年2013年2014年合计上半年下半年上半年下半年上半年下半年1销售量　　　　　　　　1.1住宅部分㎡　145731457314573145734808631001.2配套商业㎡　50850850850816822001.3车库(车位)个　1201001001001005202销售收入（万元）　　　　　　　　2.1住宅部分(元/㎡)6000　8743.88743.88743.88743.82884.8378602.2配套商业(元/㎡)9000　457.2457.2457.2457.2151.219802.3车库(万元/车位)10　120010001000100010005200　销售收入合计　　10401.010201.010201.010201.04036.0450403销售税金及附加　　676.1663.1663.1663.1262.32927.63.1营业税　　520.1510.1510.1510.1201.822523.2城市维护建设税　　36.435.735.735.714.1157.643.3教育费附加　　15.615.315.315.36.167.563.4土地增值税　　104.0102.0102.0102.040.4450.4附表2投资计划与资金筹措表单位：万元序号年份项目2012年2013年2014年合计上半年下半年上半年下半年上半年下半年1总投资　　　　　　33122.51.1建设投资15898.83977.83977.83977.83977.81312.733122.52资金筹措　　　　　　33122.5　2.1资本金15898.8　　　　　15898.8　2.2销售收入投入项目建设　3977.83977.83977.83977.81312.717223.7-49- 附表3利润及利润分配表单位：万元序号年份项目2012年2013年2014年合计上半年下半年上半年下半年上半年上半年1销售收入　10401.010201.010201.010201.04036.0450402销售税金　676.1663.1663.1663.1262.32927.63建设投资15898.83977.83977.83977.83977.81312.733122.54利润总额-15898.85747.25560.25560.25560.22461.08989.95弥补以前年度亏损05747.25560.24591.5　　　6应纳税所得额000.0968.75560.22461.0　7所得税(25%）000.0242.21390.0615.22247.58净利润-15898.85747.25560.25318.04170.11845.76742.49法定盈余公积金(10%)0574.7556.0531.8417.0184.62264.110未分配利润-15898.85172.55004.24786.23753.11661.24478.311累计未分配利润-15898.8-10726.4-5722.2-936.02817.14478.3　-49- 附表4财务计划现金流量表单位：万元序号年份项目2012年2013年2014年合计上半年下半年上半年下半年上半年下半年1经营活动净现金流量　9724.99537.99295.88147.93158.439864.91.1现金流入　10401.010201.010201.010201.04036.0450401.1.1销售收入　10401.010201.010201.010201.04036.0450401.2现金流出　676.1663.1905.22053.1877.6　1.2.1销售税金及附加　676.1663.1663.1663.1262.32927.61.2.2所得税　　0.0242.21390.0615.22247.51.2.3其他流出　　　　　　　2投资活动净现金流量-15898.8-3977.8-3977.8-3977.8-3977.8-1312.7-33122.52.1现金流入　　　　　　　2.2现金流出15898.83977.83977.83977.83977.81312.733122.52.2.1建设投资15898.83977.83977.83977.83977.81312.733122.53筹资活动净现金流量15898.8　　　　　15898.83.1现金流入15898.8　　　　　15898.83.1.1资本金投入15898.8　　　　　15898.83.2现金流出　　　　　　0.04净现金流量0.05747.25560.25318.04170.11845.722641.25累计盈余资金0.05747.211307.316625.320795.522641.2　-49- 附表5项目投资现金流量表单位：万元序号年份项目2012年2013年2014年合计上半年下半年上半年下半年上半年上半年1现金流入　10401.010201.010201.010201.04036.0450401.1销售收入　10401.010201.010201.010201.04036.0450402现金流出15898.84653.84640.84640.84640.81575.036050.12.1建设投资15898.83977.83977.83977.83977.81312.733122.52.2营业税金及附加　676.1663.1663.1663.1262.32927.63所得税前净现金流量-15898.85747.25560.25560.25560.22461.08989.94累计所得税前净现金流量-15898.8-10151.7-4591.5968.76528.98989.9　5所得税　0.00.0242.21390.0615.22247.56所得税后净现金流量-15898.85747.25560.25318.04170.11845.76742.47累计所得税后净现金流量-6700-952.84607.39925.314095.515941.2　　计算指标　　所得税前所得税后　　　　内部收益率（年率）　　59.18%47.37%　　　　财务净现值（ic=12%）　　5510.43890.0　　　　投资回收期　　1.911.09　　　-49- -49-'