家居建材国际物流中心项目可行性研究报告 111页

'目录第一章总论41.1项目背景41.2项目概况121.3结论及建议15第二章项目背景及建设必要性172.1项目提出的背景172.2项目建设的必要性23第三章市场分析263.1在某发展家居建材市场的优势资源263.2某家居市场的需求分析273.3本项目的SWOT分析283.4本项目的发展战略303.5营销策略31第四章项目选址及建设条件324.1地理位置324.2场址建设条件324.3场址评价33第五章建设内容与工程技术方案345.1项目建设的指导思想、原则及定位345.2项目组成及功能定位365.3总图布置方案375.4建筑方案415.5技术设备方案455.6物流管理信息系统建设方案495.7公用工程68第六章土地利用情况77第七章环境保护797.1建设地点环境概述797.2编制法律法规依据及采用标准79-111- 7.3主要污染源、污染物807.4主要防治措施817.5绿化837.6环境影响评价83第八章职业安全卫生及消防848.1职业安全卫生848.2消防86第九章节能篇899.1项目概况899.2项目采用的合理用能标准及规范899.3技术管理方案909.4能耗环节及设备919.5项目能源消耗指标919.6主要节能措施929.7节能管理93第十章组织机构与劳动定员9510.1组织机构9510.2劳动定员及工作制度9510.3员工培训96第十一章招投标方案9711.1招标原则9711.2招标范围9711.3招投标程序97第十二章项目实施进度10112.1建设周期10112.2项目实施进度及安排10112.3项目实施进度表102第十三章投资估算与资金筹措10413.1投资估算10413.2投资使用计划及资金筹措105-111- 第十四章财务评价10714.1财务评价依据10714.2财务评价基础数据选取10714.3运营收入估算10814.4成本费用支出预测10914.5主要财务评价表11014.6财务评价指标11014.7财务评价结论110第十五章结论与建议111附表、附件、附图附表附表1投资估算表附表2投资使用计划与资金筹措表附表3营业收入、营业税及附加估算表附表4项目年营业收入表附表5人员工资费用表附表6燃料动力费用表附表7固定资产折旧估算表附表8无形资产及其它资产摊销表附表9总成本费用估算表附表10流动资金估算表附表11利润与利润分配表附表12项目投资现金流量表附表13财务计划现金流量表附表14经济指标评价汇总表附件附件1承建单位营业执照附件2承建单位组织机构代码证附表3承建单位税务登记证附图附图1平面示意图附图2地理位置图-111- 第一章总论1.1项目背景1.1.1项目名称及承办单位项目名称：某家居建材国际物流中心项目项目承建单位：法人代表：项目拟建地点：某经济开发区内项目负责人：1.1.2承办单位概况司是经石家庄市工商管理局核准注册的专业从事项目投资、资产管理公司，法人代表。公司控股子公司有：河北银通担保投资有限公司、河北嘉扬房地产开发有限公司、河北盛港房地产开发有限公司、石家庄三鑫物流有限公司、石家庄市碧龙商贸有限公司、石家庄亚顺管理服务咨询有限公司。经营范围涵盖：项目投资、资产管理、项目评估、贷款担保、项目融资担保、信用担保、房地产开发、房地产销售；运输、仓储、服务；建筑材料、化工产品、五金交电、纺织品、服装、办公用品、日用百货销售；企业营销策划、企业管理信息咨询、经济贸易信息咨询等。总注册资本壹点肆肆亿元人民币，可流转资金逾十亿元。司拟在某经济开发区省一级路南100米、工业路东侧占地约300亩，建设可容纳各类大中型家居建材经营企业200多家，具备-111- 家居市场交易区、建材市场交易区、物流仓储区、综合服务区、临街商业服务区、新型建材研发中心、辅助配套设施区等设施齐全的大型家居建材交易服务平台；公司拟通过互联网、现代通讯技术等信息化手段，连通西北、华北各主要家居建材产地、经销业务网点，为物流中心企业提供及时在线服务，形成集团化管理、规模化经营、信息化服务的网络发展格局，打造河北省内具有一定规模的、经营品种齐全的、现代家居建材物流企业。公司拟招募员工150余人，组建一支精通物流管理，对物流市场有深刻理解并熟悉物流市场运作规律，致力于为客户提供专业化、效率化、个性化的供应链管理、公路运输等全方位物流服务的团队，立足某交通枢纽要道，面向张家口地区，辐射西北、华北，以专业和技术优势占据市场，以一流信誉和优质服务赢得用户。1.1.3编制依据（1）2004年国家发改委等九部门《关于促进我国现代物流业发展的意见》；（2）河北省人民政府《关于推进经济结构调整的若干意见》冀政（2008）1号《关于促进现代物流业发展的实施意见》；（3）国家发改委《产业结构调整指导目录》（2011年版）；（4）《投资项目可行性研究编制指南（试用版）》国家发改委（2002年）；（5）国家《物流业调整和振兴规划》；（6）国家《促进物流业发展的若干政策意见》；-111- （7）河北省《关于贯彻落实国家物流业调整和振兴规划的实施意见》；（8）《河北省现代服务业“十二五”发展规划》；（9）《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；（10）某京蔚产业聚集区产业发展规划（2010年-2030年）；（11）项目单位提供的有关资料。1.1.4研究范围依据项目建设单位委托要求及国家有关部门可研报告内容和深度的规定，本报告主要编制内容如下：（1）市场需求预测与建设规模论证；（2）建设条件及厂址方案；（3）建设方案的研究；（4）公用工程设计方案；（5）对环境影响的研究及环保措施；（6）职业安全卫生及消防设计；（7）项目组织与劳动定员；（8）工程进度实施计划的建议；（9）投资估算及经济效益分析。1.1.5项目提出的背景-111- 随着经济全球化的发展和我国经济的快速增长，特别是产业结构的调整，为我国现代物流业发展提供了十分有利的发展机遇。全面认识我国物流发展的新形势，准确把握现代物流业在国民经济发展中地位和作用，是摆在各级政府和相关企业面前的重要课题。我国目前处于工业化发展的中期阶段，经济总量扩大，基础设施建设增加，城市化步伐加快，外贸依存度提高，必然带来物流总量急剧增长，与我国现有物流能力的矛盾日益突出。国内外发展的实践证明，经济的高速发展必须建立在完善的现代物流服务体系和相应的物流能力基础之上。没有完善的现代物流服务体系和足够的物流能力，将不足以支撑经济的持续高速增长。现代物流业是社会化大生产条件下一种新的组织方式和管理技术，是经济、社会和技术发展到一定阶段的产物，其核心是突出系统整合的理念，利用先进信息技术和供应链管理技术，对分散的运输、储存、装卸、搬运、包装、流通加工、配送、信息处理等基本功能进行资源整合和一体化运作，以达到降低成本、提高效率、优化服务的目的。现代物流业作为融合运输业、仓储业、货代业和信息业等新兴复合型产业，已成为继降低资源消耗和提高生产效率之后的第三利润源泉，成为合理配置资源、优化经济结构、增强竞争能力的基础性支撑产业和拉动经济增长的先导性产业。物流中心-111- 的规划与建设，是物流发展的重要环节，是社会化开放型高效物流体系发展的重要体现，也是一个国家或地区物流发展成熟的标志之一。2004年国家发改委、商务部、公安部、铁道部、交通部等九部委联合制定的《关于促进我国现代物流业发展的意见》中指出：加快发展现代物流业，是我国应对经济全球化和加入世界贸易组织的迫切需要，对于提高我国经济运行质量和效益、优化资源配置、改善投资环境、增强综合国力和企业竞争力具有重要的意义；同时采取措施，加快物流业发展。（1）营造有利于现代物流业发展的良好环境；（2）采取切实有效措施，促进现代物流业发展；（3）加强基础性工作，为现代物流业发展提供支撑和保障；（4）加强对现代物流工作的综合组织协调，在全国范围内尽快形成物畅其流、快捷准时、经济合理、用户满意的社会化、专业化的现代物流服务体系。河北省现代服务业“十二五”发展规划明确总体发展目标为：全省服务业增加值年平均增长10%,到2015年突破1万亿元大关，服务业增加值比重力争达到全国平均水平，服务业从业人员比重达30%以上；行业目标为：加快发展市场前景好、增长潜力大、带动作用强的物流、文化、旅游、金融、贸易流通、健康产业、会展、服务外包、研发设计和房地产等重点服务行业，物流业增加值年均增长20%左右，文化产业和金融业增加值占生产总值的比重分别达到4%左右。发展规划还明确指出：现代物流着眼构筑“国内外联通、京津冀一体”的现代物流体系，打造环首都物流产业带，畅通冀东和冀中南物流通道。依托保定、石家庄等大型批发交易市场，建设商贸集散型物流产业聚集区。为贯彻落实河北省现代服务业“十二五”发展规划，促进某地区物流服务业持续、稳定、健康发展，某政府专门聘请知名院校专家编制了某经济开发区-111- 产业发展规划（2010年-2030年），并于2011年被河北省政府列入省级经济开发区。某经济开发区产业发展规划中专门对产业聚集区的发展和物流平台发展做了发展规划，该发展规划的出台有利支撑了本项目的发展，本项目应运而生。某家居建材物流有限公司积极响应河北省现代物流“十二五”发展规划和某经济开发区产业发展规划要求，拟在某经济开发区省一级道路南侧100米、工业道东侧占地300亩，建设大型家居建材物流产业园，该项目的建成可形成一个集装卸、储存、交易、运输、餐饮服务于一体的区域性物流储备集散地，充分发挥某交通枢纽地理位置优势和运输便利优势，打造张家口地区重要的大型家居建材流通枢纽基地。1.1.6项目建设的意义与必要性1.1.6.1拟建项目符合国家产业政策国家发改委颁布的《产业结构调整指导目录》（2011年版）明确指出鼓励现代物流的发展，主要是（1）第三方物流设施建设及服务；（2）物流信息公共服务平台建设；（3）智能化管理、标准化单元装卸、立体仓储、自动识别和标识、可视化与货物跟踪、货物自动分拣、电子结算等物流系统技术开发及应用等。某家居建材国际物流中心项目为国家发改委颁发的《产业结构调整指导目录》（2011年版）鼓励发展类建设项目，符合国家产业政策。1.1.6.2拟建项目符合河北省现代服务业“十二五”发展规划-111- 河北省现代服务业“十二五”发展规划明确表示：现代物流着眼构筑“国内外联通、京津冀一体”的现代物流体系，打造环首都物流产业带，畅通冀东和冀中南物流通道。依托保定、石家庄等大型批发交易市场，建设商贸集散型物流产业聚集区。某东距首都北京244公里，南距省会石家庄343公里。国道109线、112线纵横交贯全境，沙蔚地方铁路建成通车，张石高速公路通过境内，京蔚高速公路即将建好通车，交通枢纽位置优越便利。某家居建材国际物流中心项目建设符合河北省现代服务业“十二五”发展规划，是河北省现代服务业“十二五”发展规划的具体落实。1.1.6.3拟建项目符合某经济开发区发展规划的要求某地处张家口地区重要的交通要道，物流区位优势显著。在某经济开发区发展规划中明确表示：物流是产业发展的枢纽，要建设大物流。在整合现代物流中心的基础上，积极谋划推进产业物流基地建设，把物流基地建成综合集成、团购分销、仓储、运输、货代、包装、装卸、搬运、流通加工、配送、电子商务、保税等多种功能，使其成为连通全国各地，覆盖周边数十个市县，快捷、高效、集约、有序的华北地区重要物流配送中心。本项目的建设符合某经济开发区产业规划及定位。1.1.6.4拟建项目符合我国物流业发展的总体趋势拟建项目符合我国物流业发展的总体趋势，可满足新形式下商业竞争对物流平台的迫切要求。1.1.6.5拟建项目有利于优化当地资源配置、调整经济结构、-111- 实现可持续发展战略，有利于带动相关行业的发展和县城建设拟建项目能够充分整合当地与附近地区资源，可为当地生产在降低物质消耗、提高劳动生产率的同时，也成为企业降低经营成本、提高市场竞争力的重要途径。在经济发达国家和部分经济水平较高的发展中国家及地区，现代物流能力已成为企业的核心竞争力的关键因素。拟建项目将有利于带动相关行业的发展，主要表现在以下几点：（1）可为当地及周边企业节约固定资产和流动金投入，降低流动费用和管理费用，提高流通效率，为工商企业的发展提供支持；（2）有利于规范市场经济秩序。由于采购、加工、销售的信息化管理，在供应链的有效控制下，各个程序透明有序，可把住流通环节的各个关口，规范市场经济秩序；（3）可以促使新兴产业的形成，形成新的经济增长点，增加更多的就业机会；（4）可重新调整城市布局，使之更加合理，扩大城市经济规模，强化中心城市的影响力。同时有利于缓解城市交通拥堵问题，以集约的物流配送货车替代非专业、分散的配送车辆；（5）作为新兴的服务业，还可以创造新的市场需求，从而带动交通运输，产品加工配送、仓储、餐饮、服务等行业的发展，形成以产品流通为龙头的运输、加工、配送产业。综上所述，某家居建材国际物流中心项目的建设符合国家产业政策及河北省现代服务业“十二五”-111- 发展规划，适应当地的经济发展；项目的建设与调整经济结构、大力发展服务业战略相吻合，能够带动和促进当地其它产业的发展。项目的建设是十分必要的，同时具有重大的现实意义与长远的历史意义。1.2项目概况1.2.1建设地点拟建项目选址在某经济开发区省一级道路南100米、工业路东侧。1.2.2建设目标根据市场调查和需求分析，拟建项目定位于建设一个以第三方物流服务为基点，以供应链物流技术为核心，提供以仓储、交易、配送为主的综合性物流服务基础设施平台，成为统一规划、集中运营，集采购、分销、仓储、配送、信息服务、结算为一体的综合型家居建材物流企业。项目严格按照国家4A级物流企业标准建设，项目完工后业务范围以某为中心辐射张家口周边县市及我国西北山西、内蒙等地区。1.2.3建设规模拟建项目总占地面积约300亩（约合20万平米），主要建筑物面积约26.5万平方米。1.2.4主要燃料及动力供应根据某经济开发区建设发展规划目标，聚集区基础设施建设配套设施，如水、电、通信、道路、绿化等基础设施将由地方政府负责完成，热电联产产业依托大唐某电厂发展，位于现代工业园南部的电厂用地内，产生的热力可提供产业聚集区使用。-111- 本项目用燃料和动力均来自某经济开发区内配套的公共辅助设施供给（经济开发区配套设施不完善期间，可暂时由项目单位自行解决）。1.2.5主要建设条件及内容（1）某家居建材国际物流中心项目，选址在某经济开发区省一级道南100米、工业路东侧，地理位置和区域位置十分优越。（2）总体运输：物流中心紧临省一级公路、经济开发区内规划道路便利、货物进出方便，道路四通八达，为物流运输提供了便利条件。（3）项目的主要建设内容包括家居市场交易区、建材市场交易区、物流仓储区、综合服务区、临街商业服务区、新型建材研发中心、辅助配套设施区等工程。（4）环境保护及安全卫生。拟建工程严格执行国家有关环境保护的法规，项目运营期主要产生生活废水。生活废水排放均在国家允许的标准之内。根据国家标准、规范及规定，对项目运行过程中动力、电气等设备在正常操作和维修时危及人身和设备安全的因素，以及影响职工身体健康的噪声等采取相应的防范与治理措施。（5）项目劳动定员和人员培训拟建工程增加人员约为150人，除少数管理人员和技术人员外，其余招聘当地高中以上文化程度的青年为合同工。但要注重职工素质，上岗前进行严格的技术及安全培训，合格者方可上岗。1.2.6项目建设期-111- 项目建设期拟定为2年。1.2.7总投资与资金筹措项目总投资76624.53万元。其中建设投资估算为76113.77万元，铺底流动资金估算为510.76万元。资金筹集全部为企业自筹解决。1.2.8主要经济技术指标表1-1主要经济技术指标表序号指标名称单位数量备注1建设规模1.1项目占地面积万㎡20约合300亩1.2总建筑面积万㎡26.52工作天数d/a3003主要动力用量3.1水万M3/a7.2543.2电万kwh/a4323.3热力GJ/a28313.284劳动定员人1505总投资万元76624.535.1其中：建设投资万元76113.775.2铺底流动资金万元510.766资金筹措6.1企业自筹万元76624.537年均营业收入万元15943.28年总成本费用万元4051.11第6年成本9年营业税金及附加万元513.8210年利润总额万元11378.2711年所得税万元2844.57-111- 12年税后利润万元8533.713财务内部收益率（税前）%15.07%（ic=8%）14静态回收期(年)年6.28不含建设期2年1.3结论及建议1.3.1结论拟建项目符合国家产业政策和发展规划，适应当地的经济发展；项目的建设与调整经济结构、大力发展现代服务业战略相吻合，能够带动和促进当地农业和其它产业的发展，项目的建设是十分必要的。拟建项目所在地交通便利，具备建设配套条件，适宜家居建材物流中心项目建设，建设规模与实施方案合理，建成后具有较好的经济效益和社会效益。拟建项目地点选址合理、自然条件优越，采用了先进的现代物流管理技术和设备，建成后可使该企业成为河北一流的家居建材运输物流企业。研究结果表明该项目是可行的。1.3.2建议（1）拟建项目经营规模较大，建议项目承办单位在进行物流中心建设的同时，不断提高经营管理水平，以满足大型物流现代化、规范化、专业化的管理要求。（2）建议项目承办单位广纳人才，并注重对现有人员的业务培训，不断提高管理队伍的整体素质与管理水平。-111- （3）建议项目承办单位科学合理规划物流中心的布局，保证各功能区的功能及运营，避免货物迂回运输，减少废气污染和噪音污染，从而减少其燃料消耗和对道路面积的需求等，构建绿色物流体系。（4）加快物流信息化的建设，设计开发有自己特色的、与企业物流服务工作相匹配的物流信息系统，以形成自身的核心竞争力。加强物流信息化建设，实现资源共享、信息共用，以实现对物流各环节的实时跟踪、有效控制与全程管理。通过网络及时获取各地市场信息，利用网络完成交易，提高对市场的响应速度，提高效率与效益。（5）建议合理配置备用公用设施。第二章项目背景及建设必要性-111- 2.1项目提出的背景根据据国家统计局和国家经贸委有关调查报告，建筑材料产业近几年已发展成为我国市场经济中的新兴产业，对拉动国内市场消费作用十分显著。截止2010年，全国有以经营建筑材料及装饰材料为主的交易市场1084个，其中批发经营为主和以零售经营为主的各有542家。建材产品的热销，使建材销售市场蓬勃发展。全国建材装饰材料摊位数量为15万个，已出租摊位11万个，其中，建筑及装璜材料类摊位占81.2%；木材及制品类、金属材料及制品类、家具类和化工材料类及制品类也分别占有一定的比重。与此同时，室内装饰已成为新的消费热点和新的经济增长点。目前国内装饰企业已超过4万家，装饰业所创造的价值已跃居轻工40多个行业前列，成轻工业的重要支柱产业。2.1.1国内家居行业的发展趋势预测中国家居行业未来发展趋势，对家居物流市场的发展影响较大。趋势一、无店铺销售将成为中国行业新的增长点。随着互联网及科技的发展，家居建材企业更多地开辟网上销售渠道，越来越多的企业开展BTOC业务，进行无实体店铺的网上直销。实现网上虚拟体验，视频购物，顾客根据自己的喜好，亲自DIY产品，在线下单、在线支付等功能。一切的购买过程、交易过程都能通过网络来完成。无店铺销售成为实体店的有力补充，并在未来占据一定市场份额。趋势二、-111- 中国会出现巨大的“银丝”市场。所谓银丝市场，就是老年人市场。中国已经过了享受人口红利的黄金时刻，中国目前已进入老龄化社会，老年人口总数已达1.6亿之多。珠三角频发的“劳工荒”已敲响了中国老龄化社会的警钟。企业如果能及早把握这个趋势做好相应的准备，开发适合老年人的产品，也能抓住银丝市场的宝贵机会。如橱柜企业要研发地柜底部放空（如能插进老年轮椅）、吊柜变成中部柜（利于老人拿取东西）、台面连续（便于老年人移动物品）的橱柜。卫浴企业要研究马桶旁边能装扶手，能让轮椅转圈的卫生间等。这意味着房地产开发商对家居建材有更多的发言权和支配权。趋势三、家居建材行业内品牌集中度高，像成熟的IT行业和家电行业一样，只剩下一些大众耳熟能详、家喻户晓的品牌存在，并且一些国际品牌大鳄全方位的进入和渗透到中国市场。目前的中国家居建材市场是百花齐放，鱼龙混杂，每个细分市场都有无数的企业挤在里边，品牌集中度非常低。这种情况会存在一定时间，但洗牌的时间早晚要到来，行业内只剩下几个大品牌、大集团，占据绝大部分的市场份额。目前的中国家居建材行业，除了卫浴行业，几乎没有国际大品牌同台竞技。这种情况会随着中国家居建材市场的规范，行业集中度的提升，国外的品牌大鳄会择机全面切入中国家居建材市场，与中国企业一起切分市场蛋糕。趋势四、-111- 家居建材流通行业会出现本土渠道大鳄，商业资本战胜工业资本的渠道霸权，会在家居建材行业重新上演。中国的家电行业现在是“美苏（国美、苏宁）争霸”，国美、苏宁两大渠道巨头，垄断整个家电流通行业，其他的渠道基本没有话语权。目前疯狂扩张的红星美凯龙和相对稳健的居然之家，家居建材流通行业霸主的地位已经初露端倪，商业资本战胜工业资本已几无悬念，只待时日。趋势五、家居建材行业里会出现巨无霸的泛家居集团与专业化的品牌公司同台竞技的场面。未来，随着消费者对品牌的忠诚度提高和对一揽子一站式家居解决方案的喜爱和青睐，跨越多个品类（业务范围可能横跨家具、地板、陶瓷卫浴、橱柜衣柜、厨房电器、木门等多品类）的泛家居集团公司将成长为行业内的巨无霸企业，凭借强大的品牌拉力和综合实力，占据市场的主要份额。一些专注于细分市场和细分品类的专业公司将凭借自己的差异化产品、专业化服务、个性化品牌等得到细分市场消费者的信赖和忠诚，能与大企业集团同台竞技，立于不败之地。趋势六、对家居建材行业里的企业来说，定位在两头：低端和高端的品牌和企业会活得比较滋润。定位在不尴不尬的“中端”的企业和品牌会活得比较累，甚至有可能关门倒闭。2.1.2国内建材家居市场的发展趋势当前我国摊位制市场普遍存在以下几个问题：一是批发零售功能不清，二是市场占地规模大，三是市场中经营户小而多，四是市场的配送功能没有发挥出来，物流功能没有合理有效的分离出来。这些问题虽说是市场的培育、发展过程中不可避免的问题，但它影响着市场效率的提高，阻碍市场的发展，随着市场的逐步成熟规范，市场管理者和经营户都将提高效率，降低营销成本，扩展营销业务，在这个内在动力作用下，必将促使市场各种功能合理有效地进行分离。其发展趋势大致是：-111- 发展趋势之一，批零分工将逐步清楚。大城市中的零售市场将向错位经营发展。大城市中市场布局比较密，为避免盲目竞争，在商品定位上将以特色来锁定各自的消费群。建材超市主要经营中档偏高档的商品。摊位制零售市场定位将向两极发展，城市中心的地区，向经营高、精、新商品，或向有特色专业市场发展、在城市边缘地区的市场，商品定位在中档偏低和常规建材产品上。一些著名品牌产品将开设专卖、专营店，在居民集中社区开设便民店，从而形成不同档次，不同营销方式，互为补充的新商区。发展趋势之二，批发市场都盲目扩大经营面积，云集众多小商小户的状况将发生变化。通过竞争，一批经营有方的经营户将不断扩大，形成大经营户群，而经营乏术的小商小户将逐渐被淘汰。市场中的各大经营户与零售商、大户之间，逐步建立起相对稳定的营销网络，各自做大经营不同品牌商品。市场更加规范有序，交易环境、市容场貌得到根本的改善。发展趋势之三，市场将向有特色的专业市场发展。而有特色的专业市场将越来越受到消费者的欢迎而得到发展。发展趋势之四，物流作为一项独立的产业将越来越被人重视。建材产品、装饰材料的一个重要特点是量大、自身重、价值低、物流费用在商品成本中占很大比重。降低物流成本，是提高竞争能力的重要途径。同时配送中心的发展，也呼唤高效率，低成本的物流产业。因此，物流从市场中的附属地位，将形成一个独立的专业化的、现代化、社会化的一个产业。-111- 发展趋势之五：建材超市将得到较快的发展。建材超市的业态主要是零售，它的发展对以零售为主的摊位制市场冲击会比较大，而对批发为主的市场的影响相对要小得多。发展趋势之六：厂家和经销商紧密合作，实现一体化运作。目前，建材产品的技术、质量、外观、环保、售后都成为市场上最主要的竞争要素，这对于经销商产品销售、服务能力提出了更高的要求，只有真正专业的经销商，才能真正了解产品的性能和提供完善的服务。在这样的情形下，以往的销售、服务相分离的渠道运营模式已经不适应消费者一体化的服务需求，消费者希望销售渠道能提供统一的销售和维修服务。也就是说，行业的技术更新和售后服务要求厂家和经销商紧密合作，实现一体化运作。发展趋势之七：二三级市场成为家居建材企业取胜的关键。随着国内经济和建材市场的发展，国内一线大城市市场主战场的竞争日益激烈，而幅员广阔并且增长迅速的二三级市场，成为各大建材厂商瞄准的下一块“肥肉”。虽然单个二三线城市的销量远远不及北京、上海等大城市，但聚沙成塔，许多二三级市场加在一起，在绝对数量上的优势将使厂商对其垂涎不已。一些品牌为了避开主流城市的激烈竞争，便选择在二三级城市进行布局，企业欲在今后突围低迷市场，占领二三级市场已成为未来取胜的关键。2.1.3国家政策支持（1）三线城市家居市场兴旺2010年一号文件推出增加“三农”-111- 投入、扩大良种补贴范围、加快新农保步伐、加快城镇化建设等惠农、强农政策多项政策。其中最大的亮点是如何放宽户籍制度限制，推进城镇化改革。一号文件中相关方面的政策也提到:要促进特色产业、优势项目向县城和重点镇集聚，完善加快小城镇发展的财税、投融资等配套政策，安排年度土地利用计划要支持中小城市和小城镇发展。这意味着农村经济将由单轮驱动变成双轮驱动（新农村建设与城镇化），形成大中小城市和小城镇协调发展、城镇化与新农村建设良性互动的局面，将促进三线城市家居市场的兴旺。（2）建材下乡直接拉动县乡家居市场的繁荣政策文件指出，抓住当前农村建房快速增长和建筑材料供给充裕的时机，把支持农民建房作为扩大内需的重大举措，采取有效措施推动‘建材下乡’，鼓励农民依法依规建设自用住房。建材下乡政策，成为继家电下乡和汽车下乡之后，又一项拉动消费的惠农政策。这将直接拉动县乡家居市场的繁荣。（3）村庄布局规划将引发农村村镇建设高潮据报载，我省将在进一步完善村庄布局规划的基础上编制县（市）域村镇体系规划。这一措施将引发新一轮农村村镇建设高潮。（4）新农村建设对家居产品的需求大旺近年来，某在农村土地流转、农村资金投入、农民专业合作组织、农村社会保障、农业产业化等方面探索出了许多成功经验，新农村建设发展比快，农村改革发展建设将进一步促进住宅业的兴旺，从而带动家居市场的繁荣。-111- 为贯彻落实河北省现代服务业“十二五”发展规划，促进某地区物流业持续、稳定、健康发展，某政府专门聘请知名院校专家编制了某京蔚产业聚集区产业发展规划（2010年-2030年），并于2011年7月被河北省政府列入省级产业聚集区。京蔚产业聚集区产业发展规划中专门对产业聚集区的发展背景和物流平台发展做了发展规划，该发展规划的出台有利的支撑了本项目的发展，本项目应运而生。2.2项目建设的必要性2.2.1拟建项目符合河北省现代服务业“十二五”发展规划河北省现代服务业“十二五”发展规划明确表示：现代物流着眼构筑“国内外联通、京津冀一体”的现代物流体系，打造环首都物流产业带，畅通冀东和冀中南物流通道。依托保定、石家庄等大型批发交易市场，建设商贸集散型物流产业聚集区。某东距首都北京244公里，南距省会石家庄343公里。国道109线、112线纵横交贯全境，沙蔚地方铁路建成通车，张石高速公路通过境内，京蔚高速即将建成通车，交通枢纽位置优越便利。某家居建材国际物流中心项目建设符合河北省现代服务业“十二五”发展规划，是河北省现代服务业“十二五”发展规划在某的具体落实。2.2.2拟建项目符合某产业聚集区发展规划的要求某地处张家口地区重要的交通要道，交通区位优势显著。在某经济开发区发展规划中明确表示：-111- 物流是产业发展的枢纽，要建设大物流。在整合现代物流中心的基础上，积极谋划推进产业物流基地建设，把物流基地建成综合集成、团购分销、仓储、运输、货代、包装、装卸、搬运、流通加工、配送、电子商务、保税等多种功能，使其成为连通全国各地，覆盖周边数十个市县，快捷、高效、集约、有序的华北地区重要物流配送中心。本项目的建设符合某产业聚集区发展规划的要求。2.2.3拟建项目符合我国物流业发展的总体趋势拟建项目符合我国物流业发展的总体趋势，可满足新形式下商业竞争对物流平台的迫切要求。2.2.4拟建项目有利于优化当地资源配置，调整经济结构，实现可持续发展战略，有利于带动相关行业的发展和县城建设拟建项目能够充分整合当地与附近地区资源，可为当地生产在降低物质消耗、提高劳动生产率的同时，也成为企业降低经营成本、提高市场竞争力的重要途径。在经济发达国家和部分经济水平较高的发展中国家及地区，现代物流能力已成为企业的核心竞争力的关键因素。拟建项目将有利于带动相关行业的发展，主要表现在以下几点：（1）可为当地及周边企业节约固定资产和流动金投入，降低流动费用和管理费用，提高流通效率，为工商企业的发展提供支持；（2）有利于规范市场经济秩序。由于采购、加工、销售的信息化管理，在供应链的有效控制下，各个程序透明有序，可把住流通环节的各个关口，规范市场经济秩序；（3）可以促使新兴产业的形成，形成新的经济增长点，增加更多的就业机会；-111- （4）可重新调整城市布局，使之更加合理，扩大城市经济规模，强化中心城市的影响力。同时有利于缓解城市交通拥堵问题，以集约的物流配送货车替代非专业、分散的配送车辆；（5）作为新兴的服务业，还可以创造新的市场需求，从而带动交通运输，产品加工配送、仓储、餐饮、服务等行业的发展，形成以产品流通为龙头的运输、加工、配送产业。综上所述，某家居建材国际物流中心项目的建设符合国家产业政策及河北省现代业“十二五”发展规划要求，适合当地的经济发展；项目的建设与调整经济结构、大力发展现代服务业战略相吻合，能够带动和促进当地其它产业的发展。项目的建设是十分必要的，同时具有重大的现实意义与长远的历史意义。第三章市场分析某-111- 地处河北省西北部，东临京津，南接保定，西依山西大同，北枕塞外古城张家口。地理坐标东经114°11′~115°04′，北纬39°33′~40°12′。距首都北京244公里。全县总面积3220平方公里，辖11镇、11乡、561个行政村。3.1在某发展家居建材市场的优势资源3.1.1经济实力竞争力分析根据《河北经济年鉴2010》相关数据：某地方财政一般收入、在岗职工平均工资以及城乡居民年末存款余额分别为15608万元、26362元和712007万元，在河北省下辖的136个县（市）中分别处于第70位、第20位和第37位。经济实力在张家口市居于较前的位置。2008年，某地区生产总值在张家口市下辖的13个县中排名第2位；人均地区生产总值排名第6位；财政收入排名第2位；某社会消费品零售总额排名第2位。2010年全县生产总值完成67.7亿元，同比增长15.1%，全县财政收入、地方一般预算收入分别完成5.81亿元、2.54亿元同比增长29.4%、62.7%。全社会固定资产投资、城镇固定资产投资分别达到31.5亿元和26.1亿元，分别同比增长20.2%和19.1%。城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入、城乡居民储蓄存款余额、全社会消费品零售总额分别为13137元、3150元、80亿元、21.2亿元，分别较上年增长了17%、9%、12%、18%。由此看出，某的经济实力在张家口地区相对较强。3.1.2交通优势某处于京津冀、晋冀蒙两个经济圈交汇处，东距首都北京-111- 244公里，南距省会石家庄343公里，西至山西大同200公里，北距塞外山城张家口162公里，是东出西联、承南接北的重要枢纽。国道109线、112线、张石高速、沙蔚铁路纵横交贯全境，京包铁路和京原铁路南北夹持，相距不到百公里，大秦铁路相距仅50公里。随着正在建设的（北）京蔚（县）高速公路的建成通车，某的区位交通优势将更加凸显，约1个多小时的车程即可到达北京，届时县境内将形成贯通南北、连接东西的“十”字型高速路网，可见某交通优势明显。3.1.3政策发展优势某经济开发区是省级产业聚集区，享受河北省省级产业聚集区的诸多优惠政策。根据《某京蔚产业聚集区发展规划》指导思想和功能定位，此地具备建设家居建材国际物流中心必备的诸多要素，地方政府对物流产业发展大力支持，项目的发展具备政策扶持环境。3.2某家居市场的需求分析某矿产资源丰富，有铁、锗、锰、金、萤石、重晶石、大理石、石灰石、云母、石棉等30多种矿产资源，其中货物资源储量最多，是全国100个重点产煤县之一。某历史文化悠久，境内发现有200万年左右的泥河湾遗址和其它中、晚期旧石器遗址，境内名胜古迹星罗棋布，已登记的各类文物遗存有800余处，古建筑580余处，现有全国重点文物保护单位9处，省级重点文物保护单位30处，县级重点文物保护单位18处。某境内动植物资源十分丰富，南部深山区有34万亩原始森林，生长着1310余种植物和47种动物。-111- 据调查，某建材市场较多，比较分散，市场的规模不大。目前主要存在以下问题：一是缺乏合理规划和市场调控；二是缺乏客观、准确的投资信息和科学论证，在未能充分了解当地投资环境、实际需求和项目发展前景的情况下，盲目地兴建市场。三是缺乏配套性、兼容性、系统性、综合性的物流中心，物流基础设施建设发展缓慢等。随着城镇保障性住房和新民居建设对建筑及装潢材料类家居产品需求，在未来若干年会持续保持旺盛。某地区生产总值在张家口市下辖的13个县中排名前列，在某建设大型家居建材市场，必将带周边县区的经济繁荣与发展。3.3本项目的SWOT分析3.3.1优势（STRENGTH）：（1）项目建设单位经验丰富，有利于本项目的建设和正常运营。（2）项目符合国家产业政策，能够全方位享受各类优惠政策。本项目位于某省级产业集聚区，能够充分享受省级产业集聚区的各类优惠政策。（3）能够有效地降低商户的物流成本。家居建材国际物流中心的建成将成为某重点物流枢纽中心之一。家居建材国际物流中心的定位是：承担某重要的交通枢纽、家居物流中心、新型建材研发中心的职能，建设以农副产品、日用消费品、家用电器和建材物流为主，集仓储、中转、分拣、加工、配送、信息服务为一体，为中心城区商品贸易的集散和辐射周边地区提供高效物流服务的综合物流中心。-111- 有效地降低商户的物流成本。（4）便利周边县区货物配送。某处于京津冀、晋冀蒙两个经济圈交汇处，东距首都北京244公里，南距省会石家庄343公里，西至山西大同200公里，北距塞外山城张家口162公里，是东出西联、承南接北的重要枢纽，向张家口周边各县及西北地区配送方便。3.3.2机遇（OPPOTUNITY）（1）省级产业聚集区带来的机遇。随着某经济开发区被批准为省级产业聚集区，未来若干年，产业发展必将进入发展的快车道，城镇化过程必将加快，住房刚性需求必将释放，家居建材的需求还会持续攀升。（2）大力发展现代服务业带来的机遇。2011年是“十二五”开局之年，十二五末服务业占GDP比重要大幅提高，政策的支撑给项目未来的发展提供较强的动力。（3）中国城镇化进程的加快必然会促进家居建材业的发展，中国正在经历前所未有的"移民工程"，这样就必然会带来巨大的市场需求，而企业就是要立足于服务大众，同时又要满足特殊群体的需求。3.3.3劣势（WEAKNESS）：某大大小小的建材市场较多，商户营销能力和客户资源雄厚；对本项目构成一定的竞争压力。3.3.4威胁（THREAT）：家居市场与房地产市场息息相关，而近期房地产市场在全国呈现拐点，存在政策控制房地产市场的风险，从而对本项目产生不利影响。-111- 3.4本项目的发展战略3.4.1总体发展战略充分利用省级经济开发区的各种优惠政策，降低成本，为客户提供有价值的服务。在主要服务于某市场的同时，应注重张家口周边市场和新农村建设对家居产品的需求，对遍布周边的物流结点进行协调，使项目成为众多家居品牌生产厂家最可信赖的合作伙伴。3.4.2人力资源战略在项目的运营上，聘请物流行业或家居建材行业的专家，也可进行业务外包。3.4.3职能战略增设为不同类型客户服务的部门，研究客户的需求，为其提供增值服务。3.4.4物流战略应用现代信息技术发展电子商务，优化商品的供应和销售流程，建立商流、物流、信息流相结合的物流模式，实现一体化的供应链物流配送服务。利用电子数据交换技术，加强批发与厂商和零售商之间的双向物流合作，加快商品周转。要建立配送中心，服务商户,提高服务水平.增强本项目的市场的竞争力。3.5营销策略产品：本项目建成后，成为提供装修、装饰、家俱等各类家居-111- 产品的综合家居市场，满足一站式采购、配送服务需求。在硬件建设上，增加喷泉等娱乐设施，增加各类特色小吃和商业服务，增加市场的有效客流量。在定价上，开始时租金价格与其他市场持平，从节省物流费用等多方面增加客户的价值。渠道上可和装饰公司合作、和房地产公司合作；帮助县乡客户免费设计住房，对商户进行培训等。注重品牌建设。重点针对年龄在30-40岁的人群进行宣传。树立为客户提供价值，让客户赚钱的宗旨。第四章项目选址及建设条件4.1地理位置某-111- 地处河北省西北部，东临京津，南接保定，西依山西大同，北枕塞外古城张家口。全县总面积3220平方公里，辖11镇、11乡、561个行政村，是国家扶贫开发工作重点县。项目选址位于某经济开发区省一级道路南100米、工业路东侧。4.2场址建设条件4.2.1气象条件某属大陆性季风气候，年平均气温6.4℃，无霜期128天，年降水量400毫米左右。4.2.2自然地理条件某地处恒山、太行山、燕山三山交汇处，全县呈盆地状，南部深山、中部河川、北部丘陵。南部深山区有河北省最高峰——小五台山，海拔2882米；中部河川区地势平坦，水源充足，土地肥沃，是京西著名的“米粮川”，历史上四大贡米之一“蔚州贡米”享誉中华；北部丘陵区宜于发展林果业和种植业。4.2.3工程地址条件拟建项目所在地地基承受能力良好、无不良地质段，土壤有足够的承载能力，建设区内工程基础条件较好，符合项目建设的要求。根据某地震烈度设防要求，项目所在地按6度设防。4.2.4交通运输条件某处于京津冀、晋冀蒙两个经济圈交汇处，东距首都北京244公里，南距省会石家庄343公里，西至山西大同200公里，北距塞外山城张家口162公里-111- ，是东出西联、承南接北的重要枢纽。国道109线、112线、张石高速（正在建设）、沙蔚铁路纵横交贯全境，京包铁路和京原铁路南北夹持，相距不到百公里，大秦铁路相距仅50公里。随着正在谋划的（北）京蔚（县）高速公路的建成通车，某的区位交通优势将更加凸显，约1个多小时的车程即可到达北京，届时县境内将形成贯通南北、连接东西的“十”字型高速路网。4.2.5供电、供热条件大唐某发电厂是某煤电路一体化综合开发项目的重要组成部分，在工业区规划范围内居南位置。大唐某发电厂目前已经开工建设。一期工程规划装机容量120万千瓦，二期工程120万千瓦。在发电的同时，充分利用电厂余热作为生活用热的热源，实现热电联产。本项目可充分考虑使用该发电厂提供的电、热的供应。4.3场址评价拟建项目选址地势较平坦，水文地理、工程地址条件较好，交通便利，供电和通讯条件良好，周围无污染性企业，适宜家居建材国际物流中心建设。第五章建设内容与工程技术方案5.1项目建设的指导思想、原则及定位5.1.1发展现代物流的指导思想-111- (1)紧紧围绕河北省现代服务业“十二五”发展规划的宏伟目标，以家居建材仓储、贸易、运输等需求为导向，整合物流资源，加快物流中心和物流节点等基础设施建设。(2)以现代物流理念为指导，对运输、仓储、货代等传统行业进行升级改造和结构调整，大力培育有竞争力的第三方物流企业集团。(3)以降低物流成本为核心，对企业内部物流流程进行再造，建立物流管理一体化、物流服务社会化的企业物流管理机制。(4)以经济辐射面和区位为依据，加快物流中心现代物流设施和经营网络建设，提高当地经济集聚度、辐射力和竞争力。(5)以建设节约型社会为目标，积极推进和发展绿色物流，节省能源和包装材料，减少环境污染和交通阻塞，努力构筑社会化、专业化、信息化、规模化、规范化的现代物流服务体系，把现代物流业培植成为我省服务业的重要支柱。5.1.2发展现代物流的指导原则(1)市场导向原则。按市场需求确定发展重点，推进资源重组，优化资源配置。(2)企业主体原则。企业是物流业务经营主体、投资主体和利益主体。物流中心的建设和经营要落实到企业，政府重在引导、推动、扶持。(3)-111- 与经济协调发展原则。物流业的发展要服从于、服务于国民经济的发展，为建设制造业强省服务，为外贸货物大进大出服务，为商贸流通服务。推进物流业发展，要把物流企业与企业物流相结合，物流与商流相结合。(4)物流规模化原则。加快与国内物流大公司、大集团合资合作，引进技术和先进管理经验，走规模化经营的路子，提高物流企业竞争力。(5)信息化带动原则。信息化是现代物流与传统物流的主要区别。要加大资金投入，建设公共物流信息平台和企业内部物流信息系统，并逐步相互连接，做到内部互联、外部互通。(6)标准化原则。大力推进物流标准化工作，提高物流业的基础设施、技术装备、管理流程、信息技术的标准化水平，实现物流业的健康发展。5.1.3发展思路及定位“总体规划、分阶段分目标实现”。在发展物流业的同时，以促进第三产业为契机；根据家居建材产品和市场的特点，整体规划、逐步建立和完善现代物流体系；在满足自身生产经营的基础上，以企业发展为主题，以信息技术为支撑，通过组织结构调整和资源整合，发挥规模和集成优势，强化物流的专业化和社会化功能，创新物流机制，立足企业自身，逐步拓展业务市场，扩大物流的辐射范围，努力将某家居建材国际物流中心项目打造为河北省家居建材物流重要组成部分。5.2项目组成及功能定位5.2.1项目组成拟建项目占地约300亩（约20万㎡），主要建设内容包括-111- 家居市场交易区、建材市场交易区、物流仓储区、综合服务区、临街商业服务区、新型建材研发中心、辅助配套设施等功能区。详细项目组成见下表。表5-1项目组成一栏表序号名称占地面积（㎡）建筑面积（㎡）层数结构1家居市场大楼19980500004F框架2新型建材研发中心大楼11980200002F框架3综合办公楼200060003F框架4交易大楼2000120006F框架5商业服务楼6000360006F框架6宾馆120096006F框架7职工餐厅100020002F框架8变配电室2002001F砖混9热力交换站2002001F砖混10临街商业服务楼8000160002F砖混11建材市场商铺群80000800001F钢架12物流中心仓储区33000330001F钢架13休闲广场150014物流中心道路1700015草坪绿化15740合计1998002650005.2.2功能定位现代物流是利用先进信息技术和物流装备，整合传统运输、储存、装卸、搬运、包装、流通加工、配送、信息处理等物流环节，实现物流运作一体化、信息化、高效化的先进组织方式。因此拟建项目功能是集交易、现代仓储、装卸搬运、转运、配送、运输、信息、电子商务、公共服务等多种功能为一体，主要以经营各种家居建材为主，采用先进的电子数据交换系统及“MIS”管理信息系统，实现与货物-111- 供、求客户间系统网上互联，提高贸易运营速度，降低企业运营成本，大幅降低资金占用和保证金周转等风险。拟建项目以家居建材国际物流中心为依托，公路联运为特色，促进区域家居建材物流加快发展，建设覆盖整个张家口地区的大型、现代化、综合性家居建材国际物流中心。5.3总图布置方案5.3.1设计指导思想和设计原则5.3.1.1设计的指导思想总平面图设计应按照工艺流程和防火安全距离、运输道路的曲率等要求，结合场区的地形、地质、气象及外部运输等自然条件，把要兴建的各种建筑物、构筑物或设施有机地、紧密地、因地制宜地在平面上和空间竖向合理组合、配置起来。正确合理地总平面设计可以大大减少建筑工程量、节约建设用地，节省建设投资，降低工程造价和生产后的使用成本，加快建设速度，并为企业创造良好的生产组织、经营条件和生产环境以及企业形象，还可以增添优美的艺术整体。拟建项目设计指导思想是：节约集约化用地;按功能分区，结合地形地质，因地制宜，合理布置场地及设施；合理布置物流中心内运输和选择运输方式；合理组织建筑群体。5.3.1.2设计原则(1)采用国内外先进的管理技术和先进物流装备，以保证产品质量具有市场竞争力。-111- (2)设计指标力求先进、可靠，自动化水平要讲究安全、高效、节能和适用的效果。(3)除必须引进的关键设备、材料和软件外，设计和设备制造尽可能立足于国内。(4)坚持成套制造的原则。即利用技术设备、控制系统与管理设备一起成套委托加工。以保证工程设计、软件编制、检测控制技术的可靠性、完整性和先进性，满足现代物流管理的要求，有利于按期顺利投产。(5)坚持长远规划和近期需求相结合的原则，合理布局，做到管理流程合理，运输路线短捷，并为今后发展留有余地。(6)坚持总平面布置紧凑、合理，节约集约用地的原则。5.3.2设计依据(1)《建筑设计防火规范》（GBJ16-87）2005年版；(2)《大宗商品电子交易规范》GB/T18769-2002；(3)《数码仓库应用系统规范》GB/T18768-2002；(4)《汽车库、修车库、停车场设计防火规划》(GB50067-97)；(5)国家节能建筑设计相关规范；(6)建设单位提供的场区现状地形图及相关资料。5.3.3总体规划设计5.3.3.1选址概况某位于河北省西北部，张家口市南端。地理坐标东经114°11′~115°04′，北纬39°33′~40°12′。东邻涿鹿县，南接涞源县，北与阳原县接壤，西与山西省广灵县毗邻，距首都北京244公里。-111- 某家居建材国际物流中心项目选址位于某经济开发区省一级道路南100米、工业路东侧，地基承受能力良好、无不良地质段，土壤有足够的承载能力，建设区内工程基础条件较好，符合项目建设的要求。根据某地震烈度设防要求，项目所在地按7度设防。5.3.3.2总体规划设计方案（1）总体布置方案及功能分区说明根据总图布置的指导思想和原则，拟建家居建材园拟设立7个功能分区。分别是家居市场交易区、建材市场交易区、物流仓储区、综合服务区、临街商业服务区、新型建材研发中心、辅助配套设施区。沿工业路东侧，规划路北侧地块，占地面积约100亩，该地块临工业路和规划路西边部分约30亩，主要用于家居市场交易区建设，东边部分约70亩主要用于综合服务区建设和新型建材研发中心建设，同时考虑设置一个休闲广场和一个辅助配套设施区建设。沿工业路东侧，规划路南侧地块，占地面积约200亩，沿该地块规划路和工业路部分建设临街商业区，该地块南端部分约50亩用于建设物流仓储区，其余部分约120亩用于建设建材市场区。详见附录总平面布置图所示。（2）竖向布置原则考虑雨水排除及防止暴雨积水，场区内部道路纵坡<2%。设计标高结合地形现状，全场室外地坪纵坡平均2%-4%，雨水沿物流中心-111- 道路明水沟排出，建筑室内地坪标高及道路设计采用黄海高程系统，变配电室及动力车间建筑室内外高差均为0.3米。（3）道路设计方案家居市场区沿工业路设置1个进出家居市场区的进出口，设置主道路宽度为20米，主干道两边设置5米左右的绿化带，绿化带边设置人行道。建材市场区沿工业路设置2个进出建材市场区的进出口，物流中心内合理布置次干道，确保大型车辆在物流中心内畅通。园内每个区域均设有监控设施，可通过计算机网络和摄像头记录车辆牌号，对车辆的进出进行管理。考虑进出物流中心载货车辆多为重型货车，主要道路设计宽度为20米，次要道路设计宽度为12米，按汽-15级道路标准设计为水泥砼路面，为防止堆场积水，沿道路设置雨水排放管道，场区内最小转弯半径为20米，会车可视距不小于30米。（4）绿化设计绿化是环境保护、防止污染和维护自然生态平衡的一项重要，场区绿化对改善环境卫生条件、美化货物物流中心容貌都有重要意义。在绿化布置时，以物流中心主干道、综合服务区为重点。道路两侧种植阔叶树种，场内绿化树种乔、灌木相结合，常绿、落叶相结合，并根据各种花的开花期合理安排种植，使整个场区四季有花、四季常绿。建材市场区周围树种选择以适合当地气候条件的常绿树种，绿地面积占总面积不低于本地政府绿化政策要求。（5）运输设计出入物流中心的车辆施行统一调度，统一组织，-111- 确保车辆畅通无阻。5.4建筑方案5.4.1建筑构思（1）充分考虑建筑物抗震、节能的功能，按7级抗震标准设计。在节约能源上采用保温墙体和保温材料，墙体外侧进行保温漆料处理，门窗采用塑钢和防辐射玻璃。建筑电气和设备选型采用节能设备。供电系统采用无功补偿和变频节能装置。（2）建筑物要充分体现大方、简洁、线条明快的现代设计方案。在体量较大的建筑立面设计上把握好虚实和比例关系以及门窗组合和色彩关系，给人以标志性的质量观感，从而达到视觉上的快感。（3）在外立面墙体上采用结构构建，建筑线角、抹灰线条等手法程现生动和谐、简洁舒展的艺术效果。（4）在绿化方案上，应集中在楼体、广场周边、道路两侧等区域，可选用常青品种，做到高低分明，有层次感。在办公场地及停车场前均可种植耐旱花卉，与灌木搭配种植。（6）在办公楼建筑设计上，应预留射灯安装位置和广告牌位置，起到识别效果。通过上述手段达到呈现现代建筑风格，烘托企业形象的目的。5.4.2设计范围本设计以家居建材国际物流中心-111- 选址地点进行建筑、结构方案的选型，其建筑构造做法和结构安全度的设计待施工图设计时考虑。拟建工程建筑结构的选型主要依据建设单位的指导性意见，国家现行的有关规范和国家提倡的“技术先进、经济合理、安全适用”的原则进行设计。5.4.3设计依据规范及基础数据5.4.3.1拟建工程采用的主要设计规范《建筑结构可靠度统一标准》GB50068-2001；《建筑抗震设计规范》GB50011～2001；《混凝土结构设计规范》GB50010～2002；《建筑地基基础设计规范》GB50007～2002；《建筑结构荷载规范》GB50009～2001；《砌体结构设计规范》GB50003～2001；《建筑设计防火规范》GB50016～2006。5.4.3.2设计基础数据基本雪压0.25KN/m2基本风压0.5KN/m2标准冻深162cm地震烈度6度地基形式天然地基5.4.4建筑设计5.4.4.1建筑标准拟建项目主要建设内容包括家居市场交易区、建材市场交易区、物流仓储区、综合服务区、临街商业服务区、新型建材研发中心-111- 、辅助配套设施区等，以满足储运企业的要求。在保证设计要求的前提下，内装修力求工作环境舒适，工作效率提高等因素，外装修主要考虑美观大方，整体协调，色彩新颖的因素，因此，选用较为中档的装修材料，以期达到体现新型现代企业风貌的目的。其它建筑采用常规的建筑材料和标准来达到工艺生产的要求，同时考虑满足各有关部门制定的行业标准，改善工人的工作环境等因素确定设计标准。5.4.4.2平面和空间布置平面布置主要以满足经营管理为主要目的设计，同时结合规范要求，合理的设置出入口，通道、伸缩缝、窗口、消防通道、公共卫生设施等。建筑空间主要以生产工艺的要求结合当地自然条件和各建筑物的特点，考虑通风、采光、保暖及高跨比等因素设计。建筑物群考虑座北朝南方向布置建设，搂楼间距离不满足有关规范要求。5.4.4.3主要建筑做法和立面处理拟建工程建筑做法和立面处理除个别建筑采用高档装修材料外，一般均以简单大方、方便施工、经济适用为主要因素，因此，在工程的构造及做法以“华北地区建筑统一做法图集”为依据，尽量选方便施工，构造合理的方案。5.4.4.4建筑材料的选用常规建材如砂、石、砖等均以当地生产为主，但要选择较为正规的生产厂家，以保证质量，钢材、水泥必须结合当地的交通运输条件选择国家指定的生产厂家的产品，未经有关部门允许不得采用国外进口钢材。-111- 5.4.5结构设计5.4.5.1结构形式的确定拟建工程结构设计的原则是安全适用，经济合理，技术先进，在确保质量的前提下应方便施工，加快建设速度。因此物流中心各类建筑物体的结构方案多选用结构体系受力明确，整体刚度较好的框架结构。5.4.5.2预制构件的选择及要求拟建工程选用之预制构件均为国家标准构件，其来源可在当地构件加工厂购买或加工，但其加工厂要选择正规的有资质的企业生产，以保证质量。如采用现场自制预制构件的方案，其选用的材料要符合规范规定，加工场地要满足施工规范的要求。5.4.5.3地基处理方案拟建工程未进行地质勘探，各层土质分布不能详细论述，根据相邻建筑推断，暂可按天然地基作为本可研的结构方案，待初步设计前，进行地质勘探后，确定最终的地基方案。5.4.5.4对施工单位要求拟建工程大部分建筑物采用现浇钢筋砼结构和标准预制构件，在选择施工单位时应考虑选用吊装能力较强，施工技术水平较高的企业来承担本工程的施工任务，以确保工程的质量和进度，使其按计划投入生产。5.4.6抗震设计（1）抗震设防烈度7级。-111- （2）抗震设防应符合本地区抗震设防烈度的要求，达到抗震设防的目标。（3）建筑设计平面立面规则、对称，以满足抗震概念设计的要求。（4）结构材料的选用根据建筑物的类型，按照《建筑抗震设计规范》的规定选用。（5）建筑构造，结构构造的设计均要满足《建筑抗震设计规范》的规定。5.4.7建筑防火设计拟建工程家居市场和建材市场，在建筑设计中严格执行《建筑设计防火规范》的有关规定和“预防为主，防消结合”的方针。合理的设置出入口，消防通道和安全疏散距离。按各个建筑物的性质设置防火分区，选择耐火极限在允许范围内的建筑材料，以防止和减少火灾的危害。5.4.8主要建（构）筑物工程一栏表主要建（构）筑物工程详见表5-1所示。5.5技术设备方案5.5.1技术方案选择的基本要求技术方案主要指现代物流管理、流程等。(1)先进性和前瞻性管理-111- 技术的先进性决定项目的市场竞争力。拟建项目应尽可能采用先进的高新技术，达到国内领先并尽可能接近或超过国际水平。应当充分研究现代物流管理技术的现状和发展趋势，了解是否存在更先进管理技术以及采用的可能性，以保证项目的竞争能力。管理技术的先进性主要应体现在管理水平和装备水平几个方面。①管理水平尽量采用先进的管理技术降低运营维护成本、提高协同工作效率。②装备水平采用国内外先进的现代物流管理软件系统，将物流业务采用电子化、信息化管理，采用先进的信息化装备，以满足现代物流快速发展对信息化装备的要求。(2)适用性采用的先进管理技术应与资源条件、经济发展和管理水平相适应，与项目的建设规模、产品方案相适应。管理技术的适用性主要体现在：①应与项目的生产能力相匹配，不同的建设规模需要选用不同的物流管理技术；②应与信息化设备相适应；③应与员工素质和管理水平相适应；④应与环境保护要求相适应，尽可能采用清洁生产技术。（3）可靠性可靠性是指信息化技术的成熟度。可靠性将直接影响项目的劳动生产率、成本和经营利润。管理技术必须成熟和可靠。(4)经济合理-111- 业务流程、信息化程度和专业化协作要合理，必须进行反复比较，分析各管理方案的财务和经济效益，从中选择投资小、成本低、利润高的，经济合理的管理方案，选择综合成本最低、经济上最大收益的方案。(5)确认知识产权应注意信息化管理技术的来源和所有者权益。一是必须具备实际应用的经验，因而是成熟和完整的技术；二是必须能够鉴定与辨别的，能用技术资料与文件转让的。(6)安全和环保管理技术的选择应体现以人为本，选择的管理技术应确保安全生产并实现清洁生产，尽量少排放三废。应结合环境影响和劳动安全，评价各种工艺技术。应考虑对环境和操作人员的影响，是否会产生“三废”和不安全因素，有无保护和治理措施，是否会破坏自然环境和生态平衡。5.5.2主要设备方案选择的基本要求(1)主要设备方案应与选定的建设规模、产品方案和技术方案相适应，满足项目投产后的使用要求；(2)设备质量可靠、性能成熟；(3)在保证设备性能的前提下，力求经济合理；(4)拟选的设备，应符合政府部门或者专门机构发布的技术标准要求。5.5.3依据设备选型基本要求确定物流中心设备（含车辆）选型-111- 详细设备选型见下表：表5-2物流中心主要设备一栏表序号设备名称规格型号数量（台/套）价格（万元）备注1吊车设备2402装卸设备2603地磅2804化验检测设备2105消防水泵2156抽水泵房设备1107污水处理设备1308变压器1609配电柜13010照明设备12011热力设备120012计算控制中心150013数据采集设备11014视频监控系统12015消防报警系统11016消防设备11017中央空调设备345018加工设备110021铲车1026022其它1200合计20955.6物流管理信息系统建设方案-111- 5.6.1建设目标和建设原则5.6.1.1建设目标系统建设应从业务处理和管理两方面入手，一方面帮助进入物流中心企业实现内部业务处理的数字化，通过信息化工程在原有工作流程基础上对业务工作进行流程再造，对工作流程进行一定程度的标准化，以达到降低运营服务成本和经营风险，缩短运输周期，提高工作效率和管理水平，提高盈利水平和能力的目的，同时也可以通过与银行系统对接，实现结算业务，提高资金的使用效率。另一方面通过统一的物流中心管理系统，利用信息化的方式和管理手段进行物流中心管理，不断扩大品牌的影响，降低整体的运营成本，提高整体的竞争水平和能力。考虑到物流与物流中心内的其它企业存在业务竞争关系，方案中提到的物流企业管理系统主要是先实现物流的人事、车辆、货源以及内部管理。5.6.1.1.1建设要求（1）统一服务方式和标准，扩大品牌影响，提高整体的竞争能力建设统一的信息服务系统，把车、货、配载等信息进行统一管理，实现单据管理的电子化，设立统一的咨询、投诉、业务受理服务热线，提高品牌的影响力，降低企业的运营成本，提高企业的竞争水平和能力。（2）规范物流中心管理，有利于物流中心招商物流中心既是企业的管理者，又是为进入物流中心企业服务的服务者。只有提供优质的服务、贴心的管理，才能给进入物流中心-111- 企业一个宽松、和谐的发展平台，才能吸引更多更好的企业入驻物流中心，从而提升品牌的价值，做大做强。（3）增值服务为平台运营提供盈利点考虑到平台运营的需要，系统设计一方面要满足平台用户的需要，为用户提供全方位的服务，另一方面要有相关的增值服务，以保证平台运营能实现自我供给，尽早进入良性发展的轨道。（4）满足各类进入物流中心企业的需求在充分分析各类进入物流中心企业及相关需求的基础上进行系统设计，满足不同用户的实际需求，使系统更加实用。5.6.1.1.2建设内容根据对家居建材物流中心需求的初步分析，我们提出物流信息系统建设的主要内容为“一个平台、八类应用服务系统、一套运营管理制度、规则、标准体系”。(1)一个平台采集物流资源信息，如：车源、货源、运输数据、GPS数据等，汇总、归纳形成一个中心信息平台，为系统提供数据保障。(2)八类应用服务系统基于整合的物流资源信息，构建物流门户网站子系统、中心管理子系统、中心一卡通系统、服务热线系统、物流企业管理子系统、仓储管理子系统、车辆认证子系统、GPS监控子系统等八类应用服务系统。应用服务系统是整个系统运行的核心，也是整个系统建设的重点。(3)一套运营管理制度、规则、标准体系-111- 制订一套技术规范、安全保障、运行管理制度、规则、标准体系，保障系统长期、稳定、高效运营，为物流中心信息化建设提供有益的建设运行经验。运营管理制度、规则、标准体系是整个系统长效运营和发挥作用的关键，也是对物流中心进驻业户提高管理水平、标准协同的保证。5.6.1.2建设原则（1）合理利用并整合现有的物流信息资源整合利用收集的车、货、配载信息，形成物流资源信息平台。（2）统一规划，分步实施本系统建设是一项复杂的、巨大的系统工程式，具有技术多样性、业务综合性、公益服务性、资源共享性、基础性工作量大等特点。信息化建设必须统筹兼顾各方面的需求，统一规划建设公共的网络基础设施，避免重复开发、重复建设，应从实际出发，分阶段、有重点的按业务建设。在统一规划的前提下，根据业务管理范围和工作特点，遵循统一的标准和规范，各负其责，分步实施。第一阶段具备按传统开展服务的条件；第二阶段加强信息系统的软、硬件建设，建设企业综合物流交通、物流供销、通讯服务专网系统，提高物流信息的收集、处理和平台服务能力，开展物流与企业间电子数据交换业务；第三阶段为完善和改进阶段，最终达到设计要求指标。（3）面向需求，突出重点以满足物流企业、服务中心用户为需求，以解决实际问题、提高管理水平、提高中心服务能力为目的，突出重点，优先解决进入-111- 物流中心企业和用户急需的、能显著提高服务水平和管理效率的重点项目。（4）先进性与实用性本系统强调紧密结合实际，立足先进技术，采用最新、成熟的科技成果，使项目在体系架构、运行效性等方面具备国内，乃至国际领先的水平。在保证目前需要的前提下，还要满足未来发展的需要，为系统未来继续发展增值服务提供一个良好的平台打下坚实的基础。（5）可持续发展原则和可扩展性在工程规划中按照可持续性发展的原则，采用正确的策略、适当的技术和技术措施确保系统的可伸缩性，充分考虑物流的实际状况，认真研究物流业务特点，认真分析物流企业在未来发展中可能出现的各种问题，建立起一整套适应物流行业长期发展、可不断扩充的应用系统。系统的可扩展性可以从两个方面考虑：首先是业务逻辑的可扩展性；其次是系统应该能够支持动态增加各种不同的资源，包括系统软硬件，同时保证系统建设完成后，进行技术升级时，能够保护现有的投资。（6）建立统一的标准和体系，保障系统长期有效运行为保障系统长期有效运行，需要建立一套统一的标准和体系。·统一规范·统一标准·统一接口·统一体系结构·消息表示的一致性-111- ·应用层信息交换协议的一致性·数据格式的一致性（7）安全性和可靠性安全性包括系统安全、数据安全和应用安全。系统安全、稳定、可靠的运行，要从操作系统、应用系统、网络系统、数据存储与传输等方面全面考虑。首先取决于系统的整体设计、平台的选择以及应用程序的质量；其次，必须考虑到各种特殊情况下的恢复机制和备份机制，以保证数据的一致性、完整性和安全性；严格的管理制度也是系统稳定性的重要保证，此外，完整的权限控制机制，严密的系统保密措施是保证安全的重要因素。5.6.2总体建设思路5.6.2.1管理模式信息化只是一种手段，必须和业务相结合才能体现管理思想,才能充分发挥系统的作用。物流企业管理思想充分体现在八类应用管理系统中。（1）会员制度对会员进行分级管理，实施不同的准入制度、不同的政策措施。不同等级的会员享有物流中心信息系统的功能和服务不同，优先为高级会员提供更多、更有效的信息和服务。对会员企业进行综合评分，实行末位淘汰制。（2）实行一园两制所谓的一园两制就是把进驻物流中心业主分层次管理，能够使用信息系统的要鼓励，甚至采取奖励-111- 制度，不能使用信息系统的业主，为其提供代理服务，就是通过服务热线为其设置代理席位，帮助他们使用信息系统。在物流中心区域划分上把不同层次的业主分开，从服务级别、优惠政策等多方面加以区分，总体思想是要求和鼓励入园企业使用信息系统，提高入园企业管理水平的同时也提供物流中心形象。（3）信誉考核制度对物流中心的车辆、业主、从业人员进行信誉考核和身份认证。同时通过服务热线系统设立对外咨询、投诉等服务，热线也提供对物流中心企业、业主、车辆的信誉考核，接受车主、货主的监督和评分。为信誉等级高的企业和业主提供宣传支持和更优的政策和服务。（4）统一流程、统一形象系统要求达到一定级别的会员企业按照管理部门要求，采用统一的信息系统、统一的业务流程、统一的电子运单、统一的形象。这样管理一是提高了物流企业的管理水平和形象，另外也打造了物流中心的品牌和统一形象。（5）政策奖励制度通过对企业信誉数据的历史积累，可以帮助物流中心管理部门对信誉好、服务质量高、设备状况优良的企业给予奖励。利用管理手段促进货运市场向优质有序的方向发展。5.6.2.2服务对象信息系统主要面向业主（进入物流中心的物流企业）、车主、货主（生产企业）、物流中心管理者、公众（潜在的车主、货主），每一类服务对象对系统的需求和享受系统的服务是不同的，分析如下：（1）物流企业作为系统的主要使用者物流企业，除了浏览物流中心的门户网站外，主要是使用系统的车辆认证功能，实现对本省驾驶员以及车辆的身份认证；使用系统的物流中心一卡通功能，完成物流中心-111- 内的消费和管理；使用物流企业信息管理系统管理自身业务，主要包括：客户关系管理、整车业务、物流业务管理，实现从货物受理（订单接收）、货物运输、货物交接、运费结算、代收款管理到财务统计、数据分析、货物跟踪查询；使用系统的GPS功能，实现对车辆和货物的跟踪及到达管理，使用服务热线系统。（2）物流中心管理者物流中心管理者是系统的最终使用者，主要是使用物流中心管理子系统完成对进入物流中心企业的会员管理以及物业等方面的管理；使用系统的网站后台维护功能，完成对中心门户网站的维护，使用物流中心的车辆认证子系统完成对进入中心车辆的资质认证；维护GPS信息，维护热线服务系统，提供热线服务等。（3）公众（潜在的货主和车主）通过物流中心的门户网站了解相关资讯，散户（包括货主和车主）可以通过系统发布的信息进行车找货，货找车，使用系统提供的服务热线，了解物流中心内入驻业主的情况，反映中心经营的问题，对违章、违法、欺骗行为进行投诉。5.6.2.3采用的主要技术系统建设不仅使用了一些成熟的信息化技术，同时也尝试使用新的技术，以提高平台的先进性。（1）电子数据交换技术（EDI）EDI是现代物流的重要发展方向，是将商业或行政事务处理，按照一个公认的标准，形成结构化的事务处理或报文数据传输方法。在设计的系统里，电子数据交换主要是应用于单证的传递、货物送达的确认等。其中电子数据交换传输的单证种类有采购单、询价单、采购订单、提单、发票、到货通知单、交货确定单等等。-111- （2）无线射频（RFID）标签在会员企业的运输车辆上安装RFID标签，配合设置在场站（物流中心）的识别器，实现车辆入场的跟踪和报班，并结合电子营运证实现车辆身份识别。在车辆调度管理中应用RFID实现甩挂运输和货运班期化。（3）电子营运证（IC卡道路运输证）在货运市场中一直存在伪造营运证，车辆套牌的不法行为，使用电子营运证（IC卡道路运输证）可以有效的杜绝这种现象，实现物流企业车辆认证，甚至包括从业人员的身份认证。5.6.3总体设计系统建设采用B/S结构模式与C/S结构模式相结合的方式，以B/S结构模式为主，对于一些特殊的、复杂的应用可采用C/S结构模式作为补充，方便用户进行远程式数据访问。该结构有利于实现物流信息平台系统的开放性、易操作性、界面的友好性、可靠性和安全性等特点，为平台用户提供了统一的、友好的操作界面。系统运用大型数据库技术，综合运用通信技术、计算机技术和网络技术、XML、WEBserver、EDI技术（电子数据交换技术）、IC卡技术、全球卫星定位系统（GPS）等进行建设。5.6.3.1系统整体结构·基础网络—依托已经建成的物流中心局域网络通过广域联接技术在互联网上搭建企业网络，为应用系统提供网络保障。·数据层—进一步完善已有的信息系统数据库，并采集、抽取各信息系统数据形成统一的信息资源平台。·系统服务层――是基于统一资源库基础之上的业务逻辑处理层，负责处理用户通过信息展现层、应用系统提交的请求。-111- ·应用系统――建设八大应用系统，实现建设目标。5.6.3.2网络架构系统网络结构的设计要体现安全性、快捷性、通用性，本系统是建立在Internet基础上多层次的网络系统构成的。核心部分是平台管理中心的Intranet局域网。该局域网是由服务器、交换机、路由器、防火墙、各种计算机等信息设备组成的快速以太交换网，整个网络通过光纤整体接入到Intranet主干网上。本系统的使用者可以是企业级的信息平台，也可以是单台电脑，不同的用户可以通过局域网、专线或宽带网络、ADSL、ISDN、PSTN等各种方式接入到服务平台上，获得所需要的信息和服务，实现相互之间的信息交换和共享。整个网络用防火墙划分成四个大的区域，数据服务层、应用服务层、物流中心内部网络和外部访问层。（1）数据服务层系统的数据存储中心采用双机热备存储的方式，配备高性能数据库服务器，做双机热备服务，提高数据的高可用和负载均衡。同时配备备份服务器，保障企业数据的安全。在数据服务层还配备了GPS服务器、数据采集转换服务器，为整个系统提供多元的数据安全。（2）应用服务层考虑到系统前期试点与后期广泛推广的运营模式，应用服务层中的应用服务器和Web服务器均采用了集群设计。不仅考虑了负载均衡、稳定性和高可用性，同时也考虑了将来的扩展，提高平台的适应性。（3）物流中心内部网络主要为物流中心管理者和进入物流中心企业提供内部接入的局域网，供物流中心-111- 内用户访问。另外，根据业务子系统中涉及的一些无线应用，系统提供无线局域网络。（4）外部访问层根据不同的用户访问需求，定义外部访问接入，包括运管机构、物流自营分支机构、物流企业客户接入、公众接入等。同时为了发挥GPS服务的效能，系统为第三方企业提供了网络接口。（5）服务热线在数据服务层为服务热线接入预留接口，直接和服务热线的数据库服务器、CTI服务器联接，实现服务热线快速访问系统数据的要求。5.6.4、应用系统设计5.6.4.1物流门户网站子系统用网络将数量众多、类型各异的部门和用户连接在一起，实现信息资讯、信息（车源/货源）发布、信息（车源/货源）查询、业务跟踪、空车配载、业务资讯、业务投诉等功能，同时提供其它各子系统的入口和相关网站、系统的链接。将内部、外部信息资源进行整合，增强企业、物流中心、外部合作伙伴及客户之间的资源共享和交流沟通，提供全方位的信息服务。5.6.4.2物流中心管理子系统由物流中心管理机构使用，主要实现货物仓储网点管理、停车收费管理、发票管理及增值业务管理。（1）会员管理对会员的基本资料以及会员卡的办理、挂失、修改密码、消费明细查询等进行管理，会员类别主要包括会员司机、会员车辆、会员中介、会员货主、会员服务机构等。并自动根据积分评出会员星级和星级折扣。同时，为了提高物流中心的形象和增强物流中心-111- 的竞争力，提供会员分类管理，不同等级和积分的会员享受不同的待遇，享受不同的服务。逐步纳入会员准入制度，把信誉高、企业规模较大、运营规范的企业纳入到中心，提高物流中心准入条件，提高物流中心整体形象和管理水平。（2）车场管理设置停车收费标准，记录进出场车辆的信息及进出时间，并自动根据标准算出停车费，客户可刷卡或现金交费。通过无线终端核查出未登记入场或未登记出场的在场车辆。并可通过无线终端刷卡自动统计保安工作量。（3）住宿管理根据物流中心内客房类型设置床位单价和床位押金标准，包括楼幢号、房间类型、床位单价、床位押金、小商品信息等。实时记录小商品库存，管理酒店及招待所的订房、换房、续房、退房等操作。（4）货运管理提供车源和货源信息发布平台，客户可通过网站、大屏幕、电视机等直接获取车源、货源信息。系统根据所发生业务自动变更信息状态，以保证信息的即时有效性。管理货运配载、事故跟踪等增值服务。（5）担保管理维护车辆担保信息和货物担保信息。（6）物业管理管理租户的租用期限、签定租用合同、租用合同续期、租用合同房屋变更、记录租户信息等。设置房屋租金、押金、水电费、其它收费的收费标准，并按照标准自动算出应收费用。还可通过无线终端上门抄水电表和收取水电费，直接将读数和收费记录导入系统。（7）代理服务-111- 管理保险代办、验证代办、费用代收、证照代办、综合代办等服务的收费、收费标准及费用结算。（8）发票管理管理物流中心内业务中所开具的发票信息，随时可查询所开发票的开票人、时间、发票号、数量、金额、开票地点等。（9）综合查询对信息系统中的数据进行综合查询，提供数据的统计功能。（10）增值服务为物流中心内的用户提供软件租赁、上网服务、打印复印等服务并记录相关信息。（11）系统管理维护系统用户、用户权限设定、自动记录用户上下班时间、班次管理等。提供交接班管理，管理所有操作员所上班次发生的业务信息和所收现金信息，并统一汇总到财务、由财务进行确认。操作员一旦交班后就不能对班次所发生的业务数据和收费情况进行修改，保证了财务数据的准确性，并随时可查看财力每天的存款情况。5.6.4.3物流中心一卡通子系统结合感应式智能停车场管理系统使用的IC卡系统，通过接口建设“物流中心一卡通”，利用先进的技术手段代替传统的消费管理模式，为中心管理带来高效、方便和安全。“物流中心一卡通”记录中心会员的企业名称，负责人姓名、住宿、停车、餐饮、交房租、交物业费等。主要功能包括：会员管理（平台统一的会员管理）、发卡管理、押金管理、充值管理、消费管理、销卡管理、统计分析等功能。5.6.4.4服务热线子系统-111- 服务热线子系统是指以电话接入为主的呼叫响应中心，为客户提供各种电话响应服务，接受用户的咨询、投诉、建议等业务，接受用户的监督，并根据客户的要求和建议，提高物流中心形象。对于用户的投诉，根据设定流程进行情况核实和处理，记录每一步的信息，并将处理结果反馈给用户。服务热线系统记录的数据与企业的信誉挂钩，与会员的评分关联，提供业主、货主、车主互相监督的渠道。热线接收的投诉信息可以反馈给运管部门，通过运管部门的法律法规，对相应的企业，从业人员、车辆进行处罚，规范市场的运营。另外，服务热线子系统还为物流中心入驻业主提供委托代理服务。委托代理相当于一个座席服务员，可以为没有条件使用物流中心统一的信息平台和各软件系统的企业提供软件使用和操作代理。帮助业主接听热线，在网上处理业务，不仅可以使一些条件较差的业主在短时间内使用上物流中心的信息平台，并且可以在一定程度上减少这些企业在信息化方面的资金和人员投入。主要包括：电话表单记录、业务咨询、建议、业务投诉、运营监督、组织救援、调度指挥、知识库等功能。5.6.4.5物流企业管理子系统面向进入物流中心企业和自有运输业务，包括整车业务、零担专线管理，实现从货物受理(订单接收)、货物运输、运费结算、代收款管理到财务统计，数据分析、货物跟踪查询的全流程运输业务管理。(1)客户管理客户资料维护、客户资料查询。业务人员将自已的潜在、现有、老的客户信息录入客户信息档案库中，并记录其有关联系人信息和各种商务信息；将自己的客户访问、报价、订单、回款，以及各种客服内容进行及时记录。(2)车辆管理-111- 车辆相关信息维护，包括：车辆登记、保险费登记、年检登记、养路费登记、过路桥费登记、公里数登记、费用统计、费用预警（保险费预警、年检费预警、季检费预警、养路费预警、过路桥费预警）。驾驶员管理（驾驶员登记、事故登记、违章登记、生日提醒）。出车管理（出车登记、回车登记、收入查询、客户还款、客户欠付统计）加油管理、维修管理、费用管理、车辆油耗考核、配件管理（采购申请单、配件入库、配件出库、配件库存、旧件回收情况）、基本信息设置（费用项目控制标准、配件采购标准、供商信息、客户信息）。(3)合同管理按照企业要求设定合同类别和模板提高新合同的生成效率，记录合同的详细信息。可进行合同的分类统计，统计参数包括合同类型，合同相关单位，合同执行状态，合同金额等。合同签订完成后，随时跟踪合同的结算进度情况，对应步骤，结算金额，完成状态，实现监控。针对合同附件等具体业务文档，进行电子化存储管理，保证可以随时查询到合同的重要相关文档。设定合同管理权限，保证合同内容的访问安全性，并及时记录历史访问数据，避免合同敏感数据外泄。(4)运输管理实现对运输操作的全过程的管理，包括调度、外辆外协、装车、短拨、费用处理、投诉受理等功能，对运输过程的跟踪，提供完善的单据报表，采用严格的权限控制。-111- 具体的功能包括：业务登记、运输调度、调度确认、采用EFID技术逐步实现甩挂运输和货运班期化、已出发、已到达提货点、已到达送货点、已还箱、已完成、预计返回查询、打印定单报表、打印业务统计报表、打印货物跟踪报表、应收费明细、应收费用汇总、应收费用销账、应收账分析等。(5)配送管理配送管理主要包括：车辆动态管理，包括车辆可用状态设定、车辆可用状态查询、车辆动态报告和查询等功能，派车计划管理，根据车辆情况、配送要求和配送内容，安排车辆按照一定路线和顺序配送一定的商品；行车日志管理，记录运输配送的过程及其发生的成本；配送事故管理，提供记录配送事故的发生和直接损失的功能，以及赔偿处理登记和查询，以及责任处理登记笔查询等功能；货物交接管理，记录货物交接情况，并安排被拒收或者未送达货物的处理情况，货物中转管理，对于需要经过在临时仓库中转后在运输和配送的作业过程进行管理，包括货物临时堆存管理、临时卸货登记等功能。(6)订单管理订单管理是客户服务部门接受订单之后，将订单录入系统，从而开始单据在物流系统中的流转过程，同时对订单进行跟踪管理，并与客户之间保持联系，向客户及时的提供订单的执行情况。(7)财务管理对公司往来账进行高效管理，确保应收不漏、应付不错，随时掌握往来账情况，减少经营风险。从不同角度对公司的业务数据进行统计分析，管理人员能及时掌握公司主营业务成本、利润，及时采取对策。(8)人事管理-111- 对工作人员进行统一的管理，可以方便的进行录入，查询，修改、删除、退出。随时把握人员的异动情况。包括人员基本资料、工作地点、员工宿室、变动、请假、证件、福利、资料汇总等考勤管理；薪资项目自定义、公式定义、银行代发、工资计算、工资汇总等工资管理，以及各种统计报表。(9)综合查询提供系统内数据的综合查询统计功能。(10)系统管理设定用户权限、系统基本信息维护等。5.6.4.6货物仓储管理子系统针对物流中心内的高端业主，为其提供仓库管理子系统，包括入库管理、在库管理、出库管理、出货量计费、统计分析等功能。在仓库管理中引入条码技术，对仓库的到货检验、入库、出库、调拨、移库移位，库存盘点等各个作业环节的数据进行自动化的数据采集，保证仓库管理各个作业环节数据输入的效率和准确性，确保企业及时准确地掌握库存的真实数据，合理保持和控制企业库存。通过科学的编码，还可方便地进行物品的批次、保持期等进行管理。引下条码技术的具体做法如下：（1）对库存品进行科学编码，并列印库存品条码标签根据不同的管理目标（例如要追踪单品，还是实现保质期/档次管理）对库存品进行科学编码，在科学编码的基础上，入库前列印出库存品条码标签，以便于后续仓库作业的各个环节进行相关数据的自动化采集。（2）对仓库的库位进行科学编码，并用条码符号加以标识，实现仓库的库位管理。对仓库的库位进行科学编码，用条码符合加以标识，并在入库时采集库存品所入的库位，同时导入管理系统，仓库的库位管理有利于在大型仓库或多品种仓库种快速定位库存品所在的位置，有利于实现先进先出的管理目标及提高仓库作业的效率。-111- （3）使用带有条码扫描功能的手持数据终端进行仓库管理对于大型的仓库，由于仓库作业无法在计算机旁直接作业，可以使用手持数据终端先分散采集相关数据，后把采集的数据载到计算机系统集中批量处理。此时给生产现场作业人员配备带有条码扫描功能的手持数据终端，进行现场的数据采集。同时在现场也可查询相关信息，在此之前会将系统中的有关数据下载手持终端中。（4）数据的上传与同步将现场采集的数据上传到仓库管理系统中，自动更新中的数据，同时也可以将系统中更新之后的数据下载到手持终端中，以便在现场进行查询和调用。仓库管理详细功能包括：入库收货管理，打印入库收货通知单、入库确定；库内管理，移位作业（对库内货物进行仓库、储位转移）、调整作业（对库内货物进行批次、日期、货物状态等调整）、盘点作业（对库内货物进行盘点）、冻结作业（对库内货物进行冻结）、增值服务（拆包、打包）；出库管理，打印出库通知单，提货单管理、出库确认，库存综合查询、统计。5.6.4.7车辆认证子系统面向进入企业和自有运输业务，通过省厅道路运输局运政数据库和省厅道路运输局发放的“电子营运证”，实现对车辆和车主身份信息的认证、查询和核对，包括车牌号码、车辆维修记录、车辆状态等车辆的基本信息，车主信息、从业人员资格信息等，保证入园企业的车辆安全，最大限度的保障物流企业和货主的权益，该系统可考虑与省交通物流共公信息平台的车辆认证系统对接。5.6.4.8GPS监控子系统-111- GPS监控子系统利用成熟的GPS平台，在中心内的运输车辆上安装GPS车载监控终端，向货主、车主、货代和物流企业提供监控服务。通过该系统，可以向企业提供车辆监控、调度信息发布、货物收发时间跟踪、货物在途跟踪和车辆运行情况统计服务，便于企业及时掌握车辆运行信息，方便车辆调度和管理，从而提升服务水平和降低整个物流过程的资源浪费，降低经营风险，从而创造更多的价值。系统主要功能：定位：通过GPS监控子系统可以实时了解车辆的所有活动状态或者查看车辆历史活动信息。监控：系统提供车辆的实时位置信息，其中包括任务开始/结束时间，平均速度、路径轨迹等。调度：可以向车辆下发带有位置信息的任务命令，指定行定路线，以便更加有效的安排工作。工程建设采用工程项目管理，面向开发过程进行管理，项目管理是面向结果的管理，在系统开发过程中，将严格按照CMM质量管理体系的要求，并结合项目管理要求，对工程的质量进行管理。通过项目管理，保证软件开发的全过程处于受控状态，软件的质量和开发得到有效地保证。按照CMM质量管理体系要求，质量控制人员及技术评审委员会和项目评审委员会人员适时参与项目在组织上保证各项质量活动的有序进行。5.6.5设备选择依据物流管理信息系统建设要求和建设原则，该项目物流管理信息系统有关设备选型详见如下表：表5-3物流管理信息系统主要设备表序号项目名称数量（套）金额（万元）备注-111- 1基础网络物流中心局域网建设与完善（主要是无线网络）110防火墙和交换机、路由设备185线路租用年费（网通光纤专线接入互联网）1152硬件设备数据库双机服务器和存储（包括双机软件）120GPS服务器15备份服务器15Web发布服务器125备份服务器16管理客户端PC206服务器机柜＋KVM153系统软件Windows2003Server5用户51Oracle9i数据库软件10用户25卡巴斯基防病毒软件50用户154呼叫中心包括电话机、交换机、CTI服务器、10个座席、IVR等1105Ups电源40KVA延时4小时1506数据采集及辅助系统数据资源平台建设（包括数据采集与转换）110网络防雷系统obo系列150GPS发射台200-500点120室外显示屏10107应用软件物流门户网站子系统115物流中心管理子系统115物流中心一卡通子系统110服务热线子系统115物流企业管理子系统145-111- 仓库管理子系统120车辆认证子系统117GPS监控子系统120合计5005.7公用工程5.7.1给排水5.7.1.1概述5.7.1.1.1设计范围及内容本专业设计的内容为物流中心范围内室内外给水排水及消防给水系统。5.7.1.1.2设计依据规范、标准（1）《建筑给水排水设计规范》GBJ15-88；（2）《建筑设计防火规范》GB50016～2006；（3）《室外给水设计规范》GBJ13-87；（4）《室外排水设计规范》GBJ14-87；（5）《工业循环冷却水设计规范》GBJ102-87。5.7.1.2水源水源来自某经济开发区供水配套管网，主要用于经营活动、生活用水。物流中心采用临时高压消防给水系统，加压泵房蓄水池中储水量300m3，可作为消防水源。　　园内给水管网，采用经营活动-111- 、生活、消防同一管道供水，管网成环状布置，主管为DN150给水PVC管直埋敷设,用DN100管道引入项目各用水单元。5.7.1.3用水量家居市场区建筑面积约5万m2,根据类似市场每平米日用水按0.1L/m2估算,日用水量约5m3；建材市场区建筑面积约8万m2,根据类似市场每平米日用水按0.05L/m2估算,日用水量约4m3；新型建材研发中心建筑面积约2万m2,根据类似市场每平米日用水按2L/m2估算,日用水量约40m3；综合服务区建筑面积约6.65万m2,根据类似市场每平米日用水按2L/m2估算,日用水量约133m3。临街商业区建筑面积约1.6万m2,根据类似市场每平米日用水按3L/m2估算,日用水量约48m3。道路、广场、草坪等其它面积约3.4万平米，根据类似市场每平米日用水按0.2L/m2估算,日用水量估算约6.8m3。不可预见用水量，日估算为5m3。综上估算，项目日用水量总计约241.8m3。年按300天估算，项目年用水量估算约为7.254万m3。表5-4物流中心经营、生活用水估算量表序号用水单元日用水(m3/d)年用水量(m3/a)备注1家居市场区51500300d/a2建材市场区412003新型建材研发中心40120004综合服务区13339900-111- 5临街商业区48144006其它6.820407不可预见部分51500合计241.8725405.7.1.4排水及污水处理系统（1）排水量排水量按用水量的50%计算，全年排水量估算约36270m3（2）排水方式　　物流中心排水采用分流制，清净排水直接排入开发区区排水管网；生活含粪便污水经化粪池处理后排入污水处理系统，生活用清净排水直接排入开发区排水管网。（3）雨水排水　　物流中心雨水设明沟排水，明沟沿中心道路设置。5.7.1.5消防给水系统根据《建筑设计防火规范》(GB50016～2006)，物流中心生产的火灾危险性属丙类，室内消火栓用水量10L/S，室外消火栓用水量25L/S，同一时间火灾次数为一次，火灾延续时间2小时，消防时总用水量300m3。　　物流中心消防给水采用临时高压消防给水，消防供水与生产、生活同一管道供水、管网成环状布置，主管为D150给水PVC管，上设地下式消火栓10个。-111- 　　办公室内设DN65消火栓，消火栓箱处设直接启动消防泵的按钮；在场地内设室外地下式消火栓。各建筑物内配置手提式灭火器。最不利点消火栓的充实水柱按12米计。5.7.2供电和通讯5.7.2.1概述用电系统主要内容包括照明、办公设备、中央空调设备、安防设备等工程。电源来自开发区变电站，提供10VA电源，在物流中心建10kV/0.4kV变电所配变电所，使电源尽量深入负荷中心，减少线路损耗。10kV母线为单母线接线方式。5.7.2.2用电负荷计算项目负荷计算表详见如下：表5-5低压用电设备负荷计算表及变压器选择表序号用电设备设备容量kWkVA需要系数Kxcosφtgφ计算负荷Ijs(A)Pjs(kW)Qjs(kVAR)Sjs(kVA)一综合服务1临街商铺1000.750.80.757556.252宾馆餐厅2500.750.80.75187.5140.633综合办公楼2500.750.80.75187.5140.634商业服务楼1000.750.80.757556.255交易大楼2500.750.80.75187.5140.63小计9500.750.80.75712.5534.38二动力部分-111- 1公辅设施1000.750.80.757556.25三运营部分1家居大楼2500.750.80.75187.5140.632建材市场3500.750.80.75262.5196.87小计6000.750.80.75450337.5四研发中心1新型建材研发中心7500.750.80.75562.5421.88总计240018001350.01变压器选择(10KV/0.4KV)2500KVA变压器1台经上表计算可知，项目计算容量约为1800kW,年按300天工作日计算，日负荷系数按8小时计算，估算项目年用电量约为432万kWh。5.7.2.3变配电拟建工程总装机容量为2400kW，计算容量为1800kW。可设置1台2500kVA10kV/0.4kV变压器，提供0.4kV低压电源。本工程用电负荷的电压等级均为380/220V。变配电所设置变压器室、高低压配电室和值班室，电气计量方式为高压计量。供电系统及电气设备严格遵循《工业与民用10KV及以下变电所设计规范》（GBJ53-83）、《低压配电装置及线路设计规范》（GBJ54-83）。根据供电系统设计方案和用电负荷计算，本项目选用主要电气设备详见主要电气设备表。表5-6主要电气设备一览表-111- 序号设备名称型号及规格单位数量备注一电气1变压器载调压变压器台12高压配电柜Xgn66-10台123低压配电柜GCK台484配电控制箱非标台15动力配电箱XL-21台486照明配电箱系统XRM-07台10二弱电1通讯及网络套12电缆电视系统套13音响广播系统套14保安监控系统套15消防报警控制系统套15.7.2.4防雷及接地保护变配电室设接地装置，变压器低压侧中性点直接接地，接地电阻小于4欧姆。供电线路在车间入口处做重复接地，接地电阻小于10欧姆。所有用电设备采用接零保护，接零线选用BV-5004mm2导线，也可利用线路保护钢管。高于15米以上的建、构筑物均设避雷带进行防雷保护，其冲击接地电阻均小于10欧姆。5.7.2.5通讯目前中国联通、中国移动和中国电信无线通讯网络已全部覆盖项目所在地区，无线通讯联络条件设施完备。建议物流中心向当地电信部门申请光纤专线接入互联网，以方便对外网络联系。-111- 5.7.3供热5.7.3.1概述　　拟建项目供热主要考虑冬季采暖用低温热水。5.7.3.2热负荷拟建项目冬季采暖各建筑物热负荷容量计算详见采暖热负荷表。表5-7冬季采暖热负荷估算表名称建筑面积（m2）热指标（w/m2）设计容量（kw）备注家居市场大楼50000502500　新型建材研发中心大楼20000501000　综合办公楼600060360　交易大楼1200060720　商业服务楼36000602160　宾馆960065624　职工餐厅200060120　变配电室2006012　热力交换站2006012　临街商业服务楼1600050800　建材市场商铺群80000604800　合计232000　13108　根据物流中心冬季采暖面积计算采暖负荷，冬季采暖按120天计，日按5小时计，拟建项目冬季热负荷估算约为：13108×120×5×0.0036=28313.28GJ。5.7.3.3供热方案　　物流中心采暖热负荷估算约28313.28GJ，热源拟使用大唐某电厂热联余热（采暖配套设施未完善前，项目单位可暂时自备锅炉解决）。5.7.3.4辅机选用-111- 综合考虑相关因素，室外DN>25mm的管道采用螺旋焊接钢管，DN<200mm的钢管采用无缝钢管，管道连接采用焊接和法兰连接。采暖管网沿场区主干道支状布置，采用由补偿直埋敷设，穿越主干道时，采用套管敷设，在管道分支处设阀门井，管道坡度为0.003，在系统高点设放气阀，低点设放水阀。室内管道采用焊接钢管，DN≤32mm采用丝接，DN≥40mm采用焊接。管道布置采用上供下回同程式系统，高点设自动排气阀，低点设泄水丝堵。散热器用柱翼式定向对流铸铁散热器。5.7.4通风对在生产过程中通风不良的建筑物内均设有机械除尘或通风设施。动力设施区内的热交换房、水泵房、变配电室等建筑均设机械通风装置，以保证这些场所的运行安全。综合商务区室内采用安装中央空调的方式做好通风。5.7.5货物运输拟建家居建材物流中心货物运输主要依托社会运输的方式，对物流中心内及近距离货物可采用物流中心预备车辆配送。-111- 第六章土地利用情况根据国土资源部颁布实施的《建设项目用地预审管理办法》和河北省国土资源厅冀国土规定[2001]348号文件精神，拟建项目需要新征土地，增列土地利用章节。对项目拟占的土地，项目承办单位将按照国家土地法及当地国土资源部门的招拍挂实施办法取得土地使用权，以支付土地出让金的方式进行征用。项目拟选址在某经济开发区内省一级路南100米、工业路东侧。-111- 某经济开发区为省级经济开发区，总规划面积8.06平方公里，分为东区和西区，东区规划面积2.87平方公里，其中允许建设区0.90平方公里，有条件建设区和城乡建设用地增减挂钩区1.97平方公里；西区规划面积5.19平方公里，其中允许建设区1.67平方公里，有条件建设区和城乡建设用地增减挂钩区3.52平方公里。某经济开发区获批省级开发区不仅可以享受到上级有关优惠政策，逐步把经济开发区做大做强，同时，也为全县经济转型升级、构建现代产业体系和产业集聚打造了一个有效的平台。项目选址符合某土地总体利用规划。项目占地面积约300亩（约合20万㎡），目前该地块已调规为建设用地，被地方政府收储。拟建项目为大型家居建材国际物流中心，主要建设功能分区为家居市场交易区、建材市场交易区、物流仓储区、综合服务区、临街商业服务区、新型建材研发中心、辅助配套设施区等。详见项目平面布置图。项目用地指标情况如下：项目占地面积：199800㎡；构建物占地面积：165560㎡；建构筑物面积：265000㎡；建筑系数：82.86%；容积率：1.326。-111- 第七章环境保护7.1建设地点环境概述项目拟建在某经济开发区省一级道路南100米、工业道路东侧。占地约300亩，场区地势平坦，紧临道路，周围无污染源，环境状况良好，地表多为荒坡，大气及土壤均未被污染。因此对拟建工程要求，不破坏周围的现有环境。-111- 7.2编制法律法规依据及采用标准7.2.1编制法律法规依据(1)《中华人民共和国环境保护法》1989年12月26日；(2)《中华人民共和国大气污染防治法》1995年8月29日；(3)《中华人民共和国水污染防治法》1996年5月15日；(4)《中华人民共和国环境噪声污染防治法条例》1996年10月29日；(5)《建设项目环境保护管理条例》1998年11月29日国务院令第253号发布施行；(6)《建设项目环境保护设计条例》1987年3月20日国家计划委员会、国务院环境保护委员会发布；(7)《河北省建设项目环境保护管理条例》。7.2.2编制所采用的标准（1）《环境空气质量标准》GB3095-1996；（2）《城市区域环境噪声标准》GB3096-93；（3）《大气污染物综合排放标准》GB16296-1996；（4）《工业企业厂界噪声标准》GB12348-90；（5）《污水综合排放标准》GB8978-1996；（6）《农田灌溉水质标准》(GB5084-92)；（7）《生活饮用水卫生标准》(GB5749-85)。7.3主要污染源、污染物-111- 拟建工程污染源及各类污染物主要产生在基建施工过程中。运营期主要在货物装卸、储存、加工和运输过程中产生少量的尘土和噪声。可能产生的污染源和各类污染物如下：7.3.1废水施工期产生的废水主要是施工作业废水和施工人员的生活污水，运营期产生的废水主要是生活污水。7.3.2大气污染物施工期产生的大气污染物主要是水泥、土石方和建筑材料在运输和装卸时的二次扬尘。运营期产生的大气污染物主要是产品装卸、储存、加工和运输过程中产生的粉尘。7.3.3固体废物施工期的固体废物是建筑垃圾。7.3.4噪声施工期主要噪声源为动力设备、施工机械和运输车辆产生的噪音。运营期主要噪声源为货物装卸、加工过程中产生的噪音和运输车辆进出时产生的噪声。7.4主要防治措施7.4.1大气污染物施工期水泥、土石方和建筑材料的运输和装卸时将产生二次扬尘，其影响范围主要在施工区域周围100m的范围内。为使其影响减少到最小，应采取以下防治措施：-111- (1)对施工区域围挡作业，及时清扫道路集尘，并辅以洒水抑尘；(2)对运输建筑材料及建筑垃圾的车辆加盖蓬布，减少洒落；(3)使用商品混凝土，尽量避免在大风天气下进行施工作业；(4)合理规划、分段施工，按施工方案对地面及时绿化、硬化；(5)设专人负责弃土、建筑垃圾、建筑材料的处置、堆放和清运。(6)运营期要求所有货物装卸、加工场地定时洒水除尘，降低粉尘污染。7.4.2废水为防止施工期废水对周围环境的影响，施工中应采取以下措施：(1)在施工场区周围设置排水沟、将施工期废水收集至沉砂地循环使用；(2)在施工场地设立旱厕、一定时间后收集运往农田做肥料；运营期产生的生活污水，有序搜集通过污水排水管道排入化粪池处理。7.4.3固体废物施工过程中，将产生大量建筑垃圾，为一般固体废物，其主要成分为SiO2、Al2O3等，不含有毒有害成分。为防止建筑垃圾随意倾倒或堆放引起的二次扬尘和水土流失，施工中合理安排，及时回填，减少临时弃土弃渣的堆放时间；对其产生的建筑垃圾及时收集、清运，可有效地减轻其对环境产生的影响。运营期不产生固体废物。7.4.4噪声-111- 施工期各类机械设备的噪声值较高，在85-100dB（A）之间。因此在施工过程中，采取以下措施：(1)在满足施工需要的前提下，设计中尽量选用高效低噪声的设备，控制使用高噪声设备；(2)施工运输作业应尽量安排在昼间进行，运输过程经过居民住宅或村庄时采取低速、禁鸣等措施；(3)加强管理，夜间高噪声设备如打桩机、手风钻等高噪声设备不进行作业；(4)合理布局施工机械，尽可能将其布置在远离居民区的地方，并安放在临时建筑房内进行作业；(5)对各种机械设备，采取相应的减振、隔声、消声等降噪措施，确保各类噪声得到有效控制，不会出现噪声扰民的现象。运营期内主要噪声源来自货物装卸、加工生产，另外运输车辆在物流中心进出过程也产生噪声。具体采取措施如下：(1)货物装卸、加工场地全部在密闭车间操作，以减低作业噪声。(2)规定进出物流中心场地的汽车禁止鸣喇叭。通过上述措施处理后，使项目施工、运营产生的噪声均符合《工业企业厂界噪声标准》要求。7.5绿化物流中心-111- 内根据功能区域的不同，用道路和绿化带进行隔离，在中心内空地及道路两则种植一些高大乔木及低矮灌木，种植绿地不仅可以对中心进行绿化，还可以起到防范风沙、净化空气、吸附有害物质，减弱噪音的作用，是保护环境的有效措施。拟建项目从开始就有组织、有规划的种植树木、植物，不但可以起到上述绿化作用，还可以使中心变为文明、洁净、优美的工作场所，为职工创造良好的工作环境，绿地覆盖率不低于当地政府有关绿化方面政策要求。7.6环境影响评价在采取了上述的各项环境保护措施，并严格进行各项环境管理的情况下，能做到各污染物的达标排放。根据《中华人民共和国环境影响评价法》和国务院第253号令《建设项目环境保护管理条例》，本项目应编制环境影响报告书（表），建议建设单位尽快委托有资质的单位开展工作。第八章职业安全卫生及消防8.1职业安全卫生8.1.1设计依据8.1.1.1国家及地方政府和行业管理部门有关法律、法规（1）中华人民共和国劳动部令第3号《建设项目（工程）劳动安全卫生监察规定》；（2）-111- 河北省人民政府令《河北省企业建设项目劳动保护设施与主体工程同时设计、施工、投产使用办法》；（3）国家安全生产监督管理局文件－安监管办字[2001]39号《关于进一步加强建设项目（工程）劳动安全卫生预评价工作的通知》；（4）河北省关于《转发国家安全生产监督管理局关于进一步加强建设项目（工程）劳动安全卫生预评价工作的通知》。8.1.1.2劳动安全卫生标准、规范、规程（1）《工业企业设计卫生标准》TJ-79；（2）《生产设备安全卫生设计总则》GB5038；（3）《电气装置安装工程施工及验收规范》GB50254-20259；（4）《建筑设计防火规范》GB50016～2006；（5）《建筑灭火器配置设计规范》GBJ140-90；（6）《工业企业噪声控制设计规范》GBJ75-1984；（7）《火灾自动报警系统设计规范》（GB50J116-88）。8.1.2工程概述拟建项目主要内容包括家居市场交易区、建材市场交易区、物流仓储区、综合服务区、临街商业服务区、新型建材研发中心、辅助配套设施等工程。拟建项目设计过程中各生产环节都采取了必要的措施，以符合国家的职业安全和工业卫生要求。并将其费用列入物流工程的总概算中，要求与主体工程同时设计、同时施工、同时投产。8.1.3职业安全卫生8.1.3.1生产过程中主要危害因素分析（1）项目建成运营后，可能产生生活垃圾、生活污水污染物。-111- （2）货物在装卸、储存、加工、运输过程中可能造成粉尘污染。（3）主要生产设备及辅助设备造成的噪音污染。（4）车辆的碰撞及行人安全。8.1.3.2职业安全卫生主要防护措施拟建项目坚持“安全第一、预防为主”的原则，参照有关规定，采取行之有效的措施，确保职工安全卫生条件下开展工作，具体防护措施如下（1）项目运营过程中，要求各生产岗位职工按照国家有关劳动保护规定，必须配备必要的劳动保护用品。（2）对公共场所加强除尘、通风和消毒，设置良好的换气装置，改善物流中心室内、外工作环境，并定期检查通风设施，保证工作环境的清洁和卫生。（3）仓储加工区，要严格喷洒除尘规定，确保货物在装卸、储存、加工、运输各个环节，灰尘降到可控指标之下。（4）夜间要有足够的照明，在规定的场所必须安装照明和电气放火设施。（5）所有电气设备均采取可靠的保护措施，用电设备采用三相四线制中性点直接接地配电系统，所有用电设备采用保护接零与工作接地，在意外事故时，以防人员触电，避免人身伤亡。（6）科学组织管理调度车辆进出物流中心，避免造成交通事故。一旦意外事故，厂区卫生所可以及时处理，并与本地医院建立长期医疗合作关系，以确保职工生命和身体健康。-111- （7）建立定时体检的卫生制度，对特殊岗位的职工发放必须的劳动用品和保健费用。8.1.3.3劳动安全卫生机构设置及人员配备物流中心职业安全卫生需由一名副总经理专门负责，各储存交易场均由业主负责执行劳动安全规范。职工上岗前必须进行劳动安全、卫生消防等方面的培训，合格方能持证上岗。将安全生产作为日常工作的第一要素。8.2消防8.2.1设计依据（1）《建筑设计防火规范》GB50016～2006；（2）《爆炸和火灾危险环境电力装置设计规范》GB50058-92；（3）《建筑防雷设计规范》GBJ50057-94。8.2.2工程概述拟建项目主要内容家居市场交易区、建材市场交易区、物流仓储区、综合服务区、临街商业服务区、新型建材研发中心、辅助配套设施等工程。本项目的火灾危险性为丙类。项目拟建在某经济开发区，本次设计消防按国家有关规范设计。8.2.3防火措施8.2.3.1总图在整个物流中心的工程设计中应严格按照防火规范要求进行设计，留够建筑物间保持足够的防火距离，保证消防道路的畅通。-111- 8.2.3.2建筑对于丙类火灾危险的家居市场、建材市场和商务办公楼，建筑物采用耐火等级为二级。建构筑物内装饰材料要符合耐火要求。其它辅助建筑设施的设计也均按照规范进行设计。8.2.3.3给排水根据《建筑设计防火规范》，在物流中心内各商铺和综合服务区楼宇内设室内消火栓，消火栓用水量为10L/s，按规定配有一定数量的手提式灭火器，物流中心给水管网设地下式消火栓8个，室外消火栓用水量25L/s。采用临时高压消防给水系统，加压泵房蓄水池中储水量300m3，可作为消防水源。8.2.3.4电气有潜在火灾危险的工段电气设备均采用防爆或尘密型，对物流中心内照明设备选用防水、防尘灯，对可能产生静电的设备及管道做防静电接地，对高大建筑物采取防雷击、雷电感应的接地措施。8.2.3.5通风在各商铺内，对建构筑物按规范设计，进行强制排风除尘。对商业和商务办公楼做好机械通风。8.2.3.6措施及管理物流中心内储场地严禁烟火，对职工进行经常不懈的防火安全教育及实战训练，使职工掌握防火灭火的知识与技能。物流中心内安排一名副总经理长专管，各商铺业主及班组长人人都是安全生产的监督员和检查员。-111- 第九章节能篇9.1项目概况9.1.1项目建设规模及主要内容项目建设选址在某经济开发区，占地约300亩，建设大型家居建材物流产业园。主要建设26.5万平方米的家居市场交易区、建材市场交易区、物流仓储区、综合服务区、临街商业服务区、新型建材研发中心、辅助配套设施等。-111- 9.1.2项目主要经济技术指标项目主要经济技术指标详见P.10表1-1所示。9.2项目采用的合理用能标准及规范9.2.1相关法律、法规、规划和产业政策（1）《中华人民共和国节约能源法》主席令第七十七号；（2）《中华人民共和国清洁生产促进法》主席令第七十二号；（3）《中国节能技术政策大纲》发改环资[2007]199号；（4）《节能中长期专项规划》发改环资[2004]2505号；（5）《固定资产投资项目节能评估和审查暂行办法》（2010年第6号令）。9.2.2节能分析相关标准及规范（1）GB/T2589-2008《综合能耗计算通则》；（2）GB3485-1998《评价企业合理用电技术导则》；（3）GB3486-1993《评价企业合理用热技术导则》；（4）GB7119-2006《节水型企业评价导则》；（5）GB/T15587-2008《工业企业能源管理导则》；（6）GB50264－1997《工业设备及管道绝热工程设计规范》；（7）GB17167-2006《用能单位能源计量器具配备和管理通则》；（8）GB12325-2008《电能质量.供电电压偏差》；（9）GB12326-2008《电能质量.电压波动和闪变》；（10）GB/T17468-2008《电力变压器选用导则》；（11）GB/T50033-2001《建筑采光设计标准》；-111- （12）GB50034-2004《建筑照明设计标准》；（13）GB/T13234-2009《企业节能量计算方法》；（14）GB/T3484-2009《企业能量平衡通则》；（15）GB/T2588-2000《设备热效率计算通则》；（16）GB50185-2010《工业设备及管道绝热工程施工质量检验规范》；（17）GB/T13471-2008《节电措施经济效益计算与评价》；（18）GB19761-2009《通风机能效限定值及节能评价值》。9.3技术管理方案家居建材国际物流中心主要功能和定位是利用现代物流技术和理念为客户提供一个方便管理和便捷交易的平台，属于现代服务业类企业。现代物流最大的特点就是使用了网络互联技术和计算机管理技术及运输监控技术等，提供了工作效率、降低了交易成本。本项目亦采用信息化管理技术，满足现代物流技术要求。9.4能耗环节及设备9.4.1能耗环节分析根据经验分析，物流中心主要能耗环节为冬季采暖用热，动力车间及物流中心办公、照明用电。9.4.2能耗装备分析-111- （1）电力：耗电设备主要是动力车间水泵、空调设备、办公照明设备及控制中心设备。（2）热力：冬季采暖热能来产业聚集区热联电力企业供给。（3）水:生活用水。9.5项目能源消耗指标9.5.1单位万元产值综合能耗指标本项目综合能耗计算 E=∑（ei×pi）式中：E——综合能耗，单位：tcen——消耗的能源品种数ei——生产和服务活动中消耗的第i种能源实物量pi——第i种能源的折算系数，按能量的当量值或能源等价值折算，根据《综合能耗计算通则》GB/T2589-2008附录A和附录B取值。  单位增加值综合能耗计算：eg=E/G 式中：eg——单位万元产值综合能耗G——统计报告期内产出的总产值。9.5.2项目耗能种类及数量根据5.7章节公用工程部分估算，拟建项目年消耗电力约396万KWh；年水消耗约7.254万m3；年冬季采暖热力消耗约28313.28GJ。综合能源消耗计算如下：表9-1综合能耗计算表能源种类单位年消耗量，ei折标准煤系数，pi综合能耗，E-111- 热力GJ/年28313.280.0341965.48电万kwh/年4321.229530.93水km3/年72.540.08576.22综合能源消耗折合吨标准煤/年1502.639.6主要节能措施（1）合理进行总平面布置，尽量减少物料转载环节，减少设备台数，以降低动力消耗，节约能源。（2）在设备选型上，尽量选用高效、节能型产品。如选用节能灯具等，选用国家推荐的高效节能设备。（3）根据用电点和总平面布置，将配电室布置在接近负荷中心处，以降低电压损失和线路损耗。（4）为节约电力，在配电室设置无功功率补偿以提高功率因数，中心自然功率因数0.8，补偿后高压侧功率因数达约0.95。（5）物流中心控制中心，能够集中控制中心照明、监控及数据采集设备，从整体上节约能源。（6）在建筑外墙，采用保温效果较好的轻质砌块砌体及EPS板，房屋屋面均铺设保温层，建筑物门窗在满足采光、通风要求下，尽可能开小，外墙面做浅色涂料粉刷等措施，以利于建筑物的保温隔热。（7）在设计中采用符合国家标准的资源节约型优质建筑材料，如采用新型不锈钢水嘴替代旋升式铸铁水嘴，采用硬质聚氯乙烯塑料排水管替代砂模铸铁排水管等。-111- 9.7节能管理9.7.1能源管理机构按照国务院发布的《节约能源管理暂行条例》和《中华人民共和国节约能源法》的精神和要求，制定物流中心的能源管理规定和考核标准，该规定和标准贯彻节约资源和能源是我国的基本国策的原则，实施节约与合理使用并举，把节约放在首位的能源发展战略。能源管理机构的节能管理措施包括：（1）按有关规定，物流中心设立中心、部门、货主单元三级能源管理机构，即三级能源管理网。由一名中心副总经理全面负责能源管理工作。（2）物流中心设立能源管理领导小组，由分管能源工作的副总经理或总工程师负责，专业技术人员和主要部门、仓储场主要负责人参加，常设管理机构设在中心办公室。9.7.2建立健全能源统计制度建立健全能源消耗原始记录和统计台账。按照《中华人民共和国统计法》和国家有关统计工作的其它规定，定期向统计部门、节能管理机构和物流中心主管部门报送有关能源统计报表。9.7.3建立健全能源计量检测体系项目依据《机械企业能源计量器具配备管理细则（试行）》、《企业能源计量管理和计量器具配备通则》的要求对能源计量器具的配备和管理提出基本要求。（1）电气设计：采用智能电能表，动态计量电能消耗，在10kV出线柜设有功、无功电能表，所有低压出线回路，20kW及以上的电加热设备和20kW及以上的电动机回路均装电能表。实行三级电能计量。-111- （2）给排水设计：采用三级计量，计量器具配备率100%。（3）动力设计：站房、仓储场采用二级计量。9.7.4人员岗位培训高耗能设备的监控人员需定期开展节能教育和岗位节能培训。第十章组织机构与劳动定员10.1组织机构拟建工程属现代服务业类新建项目，其管理模式为董事会领导下的总经理负责制。按照现代物流理念组织机构建设。-111- 总经理、副总经理由公司董事会任命，各部门经理由总经理任命，并向总经理负责。各级负责人应向上一级部门提交报告。因工作失职则承担相应的责任。组织机构体系见附录图示。10.2劳动定员及工作制度10.2.1劳动定员拟建项目劳动定员估算150人，工人实行合同制，干部、技术人员实行聘任制。用工实行优化组合，择优录用，竞争上岗。主要车间实行二班制。生产人员按生产岗位和工作制度定岗定员，同时还考虑了正常生产情况下应配备的补勤人员。劳动定员详见下表。表10-1物流中心劳动定员表序号车间名称定员人数备注1综合服务402办公人员304保安人员305公辅设施操作107技术人员158后勤人员159管理人员10合计15010.2.2工作制度（1）年工作日300天。（2）配电工人为四班三运转制。（3）保安人员三班制。-111- （4）管理人员和商务服务人员为白班，8小时工作制/日。（5）其余工人二班制，每班8小时。10.3员工培训物流中心工程建成后，劳动定员估算为150人。职工来源，从当地社会上招收具有高中、技校文化程度的青年为合同工。所招工人60％均应进行岗位培训，其中控制中心、微机管理人员应具备大专以上学历，并进行岗位培训不少于三个月；岗位司机、机修工、电修工、生产技术检查人员等应来源于专业技术学校，培训不少于三个月。管理人员由承办单位选派或招聘。高级技术人才可从外地专聘。上岗前人员培训按其岗位不同分别进行培训，每个受训人员必须对所要操作的设备的原理，调试、操作、维护、管理、修理有全面系统的掌握，并对货物加工的理论有较深的了解，同时上岗前必须对职工进行安全(如防火、用电等)教育和培训，招工时，有针对性的招收适当比例的技校毕业生和中专生，以提高工人的文化技术素质，并可缩短培训时间，培训地点立足于本县城内，以节省费用。第十一章招投标方案11.1招标原则-111- 为提高经济效益，保证工程质量，缩短工程建设期，防范和避免工程建设中的违规行为，规范招标、投标活动，保护国家利益、社会公共利益和招标投标活动当事人的合法权益，按照《中华人民共和国招标投标法》及《河北省招标投标管理办法》，编制本项目的招投标方案。在招标过程中要遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则，并应当接受依法实施的监督。11.2招标范围本项目招标范围包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的设备。11.3招投标程序11.3.1招标鉴于本项目单位目前尚不具备自行招标所需具备的编制招标文件和组织评标的能力，本项目招标活动委托给依法设立、从事招标代理业务并提供相关服务的招标代理机构，具体程序如下：(1)本项目按照国家有关规定先履行项目审批手续，取得批准后委托招标代理机构进行公开招标。(2)招标人在国家指定媒体上发布招标公告。公告应当载明招标人名称和地址，招标项目的性质、数量、实施地点和时间以及获取招标文件的办法等事项。(3)本项目的招标文件应当包括招标项目的技术要求、对投标人资格审查的标准，投标报价要求和评标标准等所有实质性要求和条件以及拟鉴定合同的主要条款。勘察设计招标:-111- 勘察设计是整个项目的前期基础性工作。对项目的设计进行公开招标时，公开挑选勘察设计单位，投标人的资质要求在乙级及以上。施工监理招标:施工监理对工程的质量起着关键的作用。在进行施工监理招标时，公开选择施工监理企业进行项目的监理。投标人的资质要求必须在乙级及以上。施工企业选择招标:依据工程的需要，采用总承包方式，选择施工企业。本工程要求资质在二级及以上，公开选择投标人。设备采购招标:依据项目的需要，面向全国公开选择设备和原材料生产厂家，投标人的设备技术水平和原材料质量应符合本项目设计要求，质优价廉且有可靠的售后服务。11.3.2投标(1)本项目投标人应当具备承担招标项目的能力，并应按照招标文件的要求编制投标文件。投标文件的内容应当包括拟派出的项目负责人与主要技术人员的简历、业绩和拟用于完成招标项目的机械设备等。(2)投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件送达投标地点。投标人少于3个的，招标人应当依据本办法重新招标。(3)投标人拟在中标后将中标项目的部分非主体、非关键性工作进行分包的，应当在招标文件中载明。(4)投标人不得相互串通投标报价，不得排挤其他投标人的公平竞争，不得损害招标人或其他投标人的合法权益。(5)-111- 投标人不得以低于成本的报价投标，也不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假、骗取中标。11.3.3开标、评标和中标(1)开标由招标委托代理机构主持，在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间，招标文件中预先确定的地点，邀请所有投标人参加。(2)评标由招标人依法组建的评标委员会负责。评标委员会由5人以上单数组成，其中技术、经济等方面的专家不得少于成员总数的三分之二。专家应当从事相关领域工作满8年并具有高级职称或具有同等专业水平。(3)评标委员会成员应当客观、公正地履行职务，遵守职业道德，对提出的评审意见承担个人责任。(4)中标人确定后，招标人应向其发出中标通知书，并同时将中标结果通知所有未中标投标人。自中标通知发出30日内，招标人和中标人应按招标文件和投标文件订立书面合同。河北省建设项目招标方案和不招标申请表项目名称某家居建材国际物流中心项目建设单位司项目单位负责人电话建设内容总建筑面积约26.5万平方米项目建设地点及时限某经济开发区，2年总投资76624.53万元资金来源及构成自筹招标范围招标组织形式招标方式-111- 合同估算额（万元）不采用招标方式全部招标部分招标委托招标自行招标公开招标邀请招标勘察√√设计√√建筑工程√√√安装工程√√√监理√√√设备√√√重要材料√拟选择的招标公告发布媒介河北省招标投标综合网、河北日报。情况说明：建设单位（盖章）:年月日第十二章项目实施进度12.1建设周期项目从设计、建设施工到试生产结束，整个项目建设工期为二年。12.2项目实施进度及安排-111- 12.2.1项目实施项目实施分为三个阶段，即：前期准备阶段，项目实施阶段，项目完成阶段。（1）前期准备阶段包括：项目建议书、可行性研究、可研批准立项。（2）项目实施阶段：从委托设计开始、施工安装、试运营完。（3）项目完成阶段：试运营、竣工验收。12.2.2具体实施进度（1）前期准备项目可行性研究报告批准后，项目实施工作即可全面铺开，如设备订购可进行实质性的商务谈判，外出订货，签订合同，资金筹措。此项工作可与勘察设计同时进行，但应在初步设计前完成上述工作，时间为四个月。（2）勘察设计在资金筹措到位后，即可委托勘察设计单位进行工程的勘察和设计，并向设计单位提供必要的项目相关原始资料。设计分初步设计和施工图设计，包括设备的订购，总进度为八个月，其中初步设计三个月，施工图五个月，订购设备与施工图同时进行。（3）施工期施工期包括土建施工和非标设备的制作，及辅助工程同时实施。施工期可在施工图进行中开始，由设计单位提供部分先期可进行的施工图纸，实施期为六个月。-111- （4）设备安装期设备安装期包括：设备监督制造、验收、调试和单机、联动试车、试生产。部分可与施工期同步进行。设备到货可依土建施工进度排出，露天设备可提前安装。本工程为六个月。（5）试生产竣工验收：二个月12.2.3安排建议从与设备厂商谈判，签订合同、国内考察、生产线确定以及施工期、安装期、试运营期，均应请设计单位人员直接参加，对现场发现的问题及时解决，以保证工程顺利完成。12.3项目实施进度表项目实施进度安排见下表。表12-1项目实施进度表序号进度项目2011-2013年246810121416182022241可研审批2工程设计3设备订货4土建施工-111- 5设备安装6人员培训7试运营第十三章投资估算与资金筹措13.1投资估算13.1.1投资估算范围拟建项目总投资估算范围包括项目平面布置图中商务办公区、商业服务区、货物仓储加工区、动力区及物流中心-111- 相关的配套设施，费用内容包括建设投资、流动资金等。13.1.2固定资产投资估算13.1.2.1编制依据(1)《建筑项目经济评价方法与参数》（第三版）；(2)《河北省建筑工程概算定额》（冀建监[2000]183号）；(3)《河北省建设项目概算其它费用定额》（冀建质[2004]158号）；(4)当地类似工程技术经济指标。13.1.2.2价格依据(1)设备价按厂方近期询价或类似情况估算计提。(2)建（构）筑物和物流中心附属工程投资参照当地类似工程单方造价指标估算。(3)设备安装工程费用套用相应工程概算指标或类似项目费用进行估算。(4)工程建设其它费用以工程费用为基数，参照《河北省建设项目概算其它费用定额》的有关工程经济指标进行估算或按实际情况估算。(5)基本预备费按工程费用和其它费用(不含土地征用费)的5%计；涨价预备费按现行政策规定估算为0。13.1.2.3投资估算根据有关编制文件和规定及估算价格依据，项目总投资估算为76624.53万元。其中建设投资估算为76113.77万元，铺底流动资金估算为510.76万元。详见固定资产投资估算表。-111- 13.1.2.4投资构成拟建项目固定资产建设投资估算为76624.53万元，投资构成分析见下表建设投资构成分析表序号费用名称单位金额所占比例备注1工程费用万元65797.385.87%1.1建筑工程费万元62772.81.2设备购置费万元26301.3安装工程费万元394.52其它费用万元66928.73%含土地征用费3预备费万元3624.464.73%4铺底流动资金万元510.760.67%合计万元76624.53100%详细投资构成见附表固定资产投资估算表。13.2投资使用计划及资金筹措13.2.1投资使用计划拟建项目总投资估算为76624.53万元，其中建设投资估算为76113.77万元，建设期为两年,计划建设投资在第一年投入60％，第二年投入40％。铺底流动资金估算为510.76万元，在营业期投入使用。13.2.2资金筹措拟建项目总投资估算为76624.53万元。全部为企业自筹。-111- 承办企业应充分利用国家支持现代物流产业发展和《河北省物流行业“十二五”规划》文件精神，响应国家有关政策，积极筹集资金，确保项目按进度。第十四章财务评价14.1财务评价依据（1）《投资项目可行性研究指南》；（2）《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；-111- （3）《中华人民共和国公司法》及其实施条例；（4）《中华人民共和国增值税法》及其实施条例；（5）《中华人民共和国企业所得税法》及其实施细则；（6）财政部颁布《企业财务制度》、《企业会计制度》和近年会计制度改革的有关规定；（7）国家和当地劳动工资管理和社会保障部门的有关规定。14.2财务评价基础数据选取（1）项目计算期：家居建材国际物流中心项目计算期按22年计，其中建设期第一年建成家居市场楼和商业住宅设施，并在第二年投入运营；建设期第二年建成其余项目，项目经营期20年。（2）运营负荷：本项目建成后经营场所全部对商户租赁经营，预计商铺第一年出租率达50%，第二年出租率达80%，第三年出租率达100%。（3）财务基准效益年：本项目经济效益分析根据《建设项目经济评价方法与参数》，以及现行有关财税制度编制。项目基准收益率取8%。（4）本项目计算以人民币表示。（5）其他计算参数按照国家和行业有关法规并结合项目的具体情况选取。-111- 14.3运营收入估算本项目建成后全部采取经营场所对商户的租赁经营，项目的收入来源主要以经营场所的租金、管理交易费等营业收入。本项目的营业收入内容如下：(1)家居物流交易费用：按年物流交易额6亿元计，收入按市场交易额的3%计，年营业收入估算为1800万元；(2)建材物流交易费用：按年物流交易额10亿元计，收入按市场交易额的3%计，年营业收入估算为3000万元；(3)其它经营场所租赁收入部分如下：表14-1经营场所年租赁收入表序号项目名称单价（元/m2.月）数量（m2）金额（万元）备注1家居市场大楼45500002700　2新型建材研发中心大楼60200001440　3商业服务楼51360002203.2　4宾馆759600864　5临街商业服务楼3016000576　6建材市场商铺群35800003360　合计11143.2综上本项目正常年实现营业收入约15943.2万元。14.4成本费用支出预测（1）营业费用本项目营业费用为项目建设单位在项目运营中及日常所发生的各项费用，按运营收入的3％计算。（2）管理费用-111- 本项目管理费用为项目建设单位在管理和经营中所发生的费用,按营业收入的2％计算。（3）职工薪酬工资按2.6万元/人.年估算，此估算已包含企业为职工支付的养老统筹、医疗保险、失业保险等社会保险费用。（4）固定资产折旧、摊销土建设施按50年折旧计算，设备按10年折旧计算。土地征用费用和其它开办费用按10年摊销计算。（5）修理费修理费用按折旧费用的10%提取。（6）能源消耗费用租赁经营场所的水、电等能源消耗，按商户租赁面积均摊；管理办公场所的水、电、热力等能源消耗计入项目建设单位管理费用内。（7）税金及附加●营业税：出租收入*3%●城市维护建设税：当期缴纳营业税额*7%●教育费附加：当期缴纳营业税额*3%●所得税：应纳税所得额*25%14.5主要财务评价表项目盈利能力分析的主要报表有：（1）项目利润分配表；-111- （2）项目投资现金流量表；（3）财务计划现金流量表；（4）经济评价指标表。14.6财务评价指标参考项目现金流量表（所得税前），有关财务指标分析如下：总投资（税前）收益率：14.85%；静态投资回收期：6.28年（不含建设期2年）；财务净现值（NPV）：223753.49万元；内部收益率（IRR）：15.07%。14.7财务评价结论盈利能力分析表明，本项目基准收益率为8%，财务内部收益率大于基准收益率。财务内部收益率高于设定的基准收益率，说明项目经济分析上可行。静态投资回收期为6.28年（不含建设期），数据显示财务状况良好，具有一定抗风险能力，综上所述，本项目从财务评价度可以接受。第十五章结论与建议（1）家居用品物流中心项目建设将推动某家居市场的发展，及相应建材工业的发展。大大提升某家居物流产业的软硬件条件。（2）家居物流中心-111- 的建设将产生带动运输餐饮宾馆等相关产业发展，增加40-50人员的就业岗位，社会效益良好。（3）家居用品物流中心将形成一批家居用品品牌商入驻；吸引第三方家居用品经营企业。加强某与张家口周边县区家居用品行业的物流、信息流、资金流的流动；加强某新农村建设和小城镇建设对家居用品的辐射力。降低家居用品在张家口地区的运营成本；有效实现地方经济宏观物流产值，增加地方财税。（4）项目在市场、选址方面做了充分的考虑：针对某经济开发区功能定位，结合项目的地块区位，在规划定位上侧重于批量交易为主和给城市品牌家居城和建材市场做专业仓储配套。物流中心功能布置上做了周到安排；重视消防、安全、卫生等环节的设置，在满足土地投资强度的基础上，项目投资兼顾了经济和社会效益的双重标准。建议项目早日开工建设。-111-'