国际物流商城建设项目可行性研究报告 103页

'某某国际物流商城建设项目可行性研究报告目录第一章总论1.1项目简要1.2项目建设单位概况1.3研究的依据和范围1.4研究结论概要第二章项目建设的背景及必要性2.1某市简介2.2项目提出的背景2.3项目建设的必要性第三章需求分析3.1湖北省、武汉市、某市2009年经济发展情况3.2湖北省、某市2010年以及近2～3年经济发展目标3.3市场需求分析3.4“某某国际物流商城”的现代经营模式3.5招商策略第四章总体规划方案4.1规划依据4.2规划原则4.3规划指导思想4.4规划目标4.5功能定位4.6规划用地范围及用地规模103 4.7拟建规模4.8规划建设期限第五章项目区域地理位置及建设条件5.1项目选址5.2建设条件5.3项目区域社会经济环境条件5.4项目区公共设施依托条件5.5征地、移民、拆迁安置条件第六章建筑方案及设备方案6.1建筑方案6.2设备方案第七章总图布置及经济技术指标7.1总图布置7.2主要经济技术指标第八章公用工程8.1供配电8.2给、排水8.3自动控制、弱电工程第九章节能措施9.1设计依据9.2节电措施9.3节水措施第十章环境影响分析10.1环境保护法规及标准10.2项目建设和生产运营对环境的影响103 10.3生态影响减缓措施分析第十一章劳动安全、卫生与消防11.1劳动安全11.2劳动卫生11.3消防第十二章组织机构、运营与管理12.1组织机构12.2运营12.3项目管理措施第十三章实施进度及工程招投标13.1实施进度13.2工程招投标第十四章投资估算及资金筹措14.1建设投资估算14.2建设期贷款利息14.3流动资金估算14.4总投资估算14.5资金来源14.6资本金14.7用款计划第十五章财务效益评价15.1财务评价的依据15.2房产销售收益测算15.3租赁经营营业收入、税金测算15.4租赁经营总成本费用测算103 15.5利润测算15.6项目清偿能力测算15.7财务效益评价第十六章不确定性分析16.1盈亏平衡分析16.2敏感性分析第十七章结论与建议17.1结论18.2建议第一章总论103 1.1项目简要1.1.1项目名称:“某某国际物流商城”建设项目1.1.2建设性质：新建1.1.3建设单位：湖北寰城投资有限公司1.1.4建设地点：湖北省某市孝南区北京路南段、老环河以西1.2项目建设单位概况湖北寰城投资有限公司是2010年7月成立的有限责任公司，公司注册资本一亿元人民币，注册地址为湖北省某市孝南区澴川路316号，法定代表人为秦洪波先生。公司经营范围为：商业、住宅楼宇及配套设施的开发、建设、出租、销售，房地产策划、咨询服务，金属材料，五金工具、交电、机电产品（不含小汽车）、建材、钢材、装饰材料、铝型材的批发兼零售，产业投资，普通货物仓储。湖北寰城投资有限公司股东共3人：湖北锦怡实业有限公司，地址：湖北省某市孝南区城站路227号，法人代表：秦应武；武汉勇立经贸发展有限公司，地址：湖北省武汉市汉阳区十升路，法人代表：何珍珠；秦洪磊，地址：湖北省某市孝南区广场街200号，身份证号码：422201198607030876。各股东出资方式、出资额及持股比例见表1-1。表1-1持股情况表股东姓名出资方式出资金额（人民币）持股比例%湖北锦怡实业有限公司货币出资4800万元48103 武汉勇立经贸发展有限公司货币出资3000万元30秦洪磊货币出资2200万元221.3研究的依据和范围1.3.1研究的依据a.《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》；b.《国务院关于促进流通业发展的若干意见》；c.《中华人民共和国城乡规划法》；d.国务院《物流业调整与振兴规划》；e.商务部《国内贸易发展“十一五”规划》；f.《国务院办公厅关于搞活流通扩大消费的意见》；g.《湖北省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》；h.《湖北省“十一五”现代物流业发展规划》；i.《湖北省物流业调整与振兴实施方案（2009--2011年）》；j.《某市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》；k.《某市城市总体规划》；l.建设单位提供的基础资料。1.3.2项目研究的主要内容a.总论b.拟建项目背景及必要性c.项目需求分析d.总体规划方案e.项目区域地理位置及建设条件f.建筑方案及设备方案g.总图布置及经济技术指标103 h.公用工程i.节能措施j.环境影响分析k.劳动安全、卫生与消防l.组织机构、运营与管理m.实施进度及工程招投标n.投资估算及资金来源分析o.经济效益评价p不确定性分析1.4研究结论概要1.4.1建设目标贯彻国家《物流业调整与振兴规划》、《国务院关于促进流通业发展的若干意见》和《湖北省物流业调整与振兴实施方案（2009--2011年）》精神，建设具有现代化意义的“某某国际物流商城”。1.4.2项目功能定位“某某国际物流商城”是集家居产品、建筑材料、装饰材料交易、展示、信息交流、仓储、配送、货运以及金融结算等功能于一体的大型物流商城。为生产商、供应商、采购商、贸易商提供原料及产品采购、物流等一站式服务平台，为企业及商户大幅节省采购生产成本，创造更大利润。1.4.3规划用地范围及用地规模本项目拟建于某市孝南区北京路南段，316国道以北，老环河以西，根据某市孝南区国土资源局“说明”，本项目用地分为两期，第一期占地面积33.33ha103 (折合500亩)，拟用地块位于孝南区渡口村、熊家湾村、苏家村、316国道复线以北。第二期占地面积33.33ha(折合500亩)，拟用地块位于孝南区渡口村、熊家湾村、苏家村、316国道复线以北。1.4.4拟建规模a.建筑物本项目规划总建筑面积1078781m2，其中：专业市场建筑面积420672m2(占总建筑面积的39%)；大型卖场建筑面积251335m2(占总建筑面积的23.30%)；仓储设施建筑面积39401m2(占总建筑面积的3.65%)；会展中心建筑面积20361m2(占总建筑面积的1.89%)；写字楼建筑面积170500m2(占总建筑面积的15.80%)；配建商业网点建筑面积31852m2(占总建筑面积的2.95%)；配建住宅楼建筑面积144660m2(占总建筑面积的13.41%)。b.道路及停车场：拟建道路及停车场占地面积：206096m2(折合约309.14亩)。c.绿化率：20%(绿化占地面积133333m2，折合约200亩)。1.4.5公用配套设施a.供配电：拟建供配电设施，电力增容40000KVA。b.给排水：拟建给排水设施，水增容1800m3/d。c.电信：拟建电话、电视、宽带网络等工程。1.4.6项目建设期本项目规划建设工期3年（36个月），从2011年1月动工至2013年12月竣工。1.4.7项目总投资及资金来源a.项目总投资本项目总投资231743万元，其中：建设投资220225万元，建设期贷款利息9824万元，流动资金1694万元。总投资构成见表1-2。103 表1-2总投资构成表1建设投资22022595.031.1设备购置9124.511.2建筑工程123056.571.3公用工程25531.451.4总图、运输5612.971.5环境保护、消防、安全卫生11199.201.6其他费用35213.171.7基本预备费10487.132建设期利息98244.243流动资金16940.734总投资合计231743100b.资金来源项目建设投资220225万元中，计划向银行申请长期贷款100000万元，项目建设单位自筹资金120225万元。建设期贷款利息9824万元由项目建设单位用自有资金支付。项目投产后需新增流动资金1694万元由项目建设单位逐年用自有资金投入。1.4.8主要经济效益指标预测a.收入预测达到经营目标年份：营业收入：26188万元利税总额：12861万元其中：营业税：1309万元附加税：157万元房产税2919万元103 利润总额：8476万元b.财务效益评价指标：总投资收益率（ROI）：6.11%；项目资本金净利润率（ROE）：7.62%；项目投资回收期：3.91年(融资前税前,含建设期3年)；财务内部收益率：22.57%(融资前税前所)；项目财务净现值（i=10%）：53900万元(融资前税前)。1.4.9本项目主要技术经济指标见表1-3。表1-3主要技术经济指标汇总表序号指标名称单位数据备注1建设规模　　　1.1大型卖场m2251335　1.2专业市场m2420672　1.3仓储设施m239401　1.4会展中心m220361　1.5写字楼m2170500　1.6商业网点m231852　1.7住宅楼m2144660　2项目总投资万元231743　2.1建设投资万元220225　2.2建设期贷款利息万元9824　2.3流动资金万元1694　3建设投资资金来源万元220225　3.1申请银行贷款万元100000　3.2企业自筹资金万元120225　4建设期贷款利息来源万元9824　4.1企业自有资金万元9824　5流动资金来源万元1694　续表1-3主要技术经济指标汇总表序号指标名称单位数据备注5.1申请银行短期借款万元　　5.2企业自有资金万元1694　6劳动定员人180　7建设期年3　103 8租赁营业收入万元26188达到经营目标年份9租赁利税总额万元12861正常经营年份9.1营业税万元1309　9.2附加税万元157　9.3房产税万元2919　9.4利润总额万元8476　10租赁所得税万元2119正常经营年份11租赁所得税后净利润万元6357正常经营年份12房产销售部分效益按全部效益计算12.1房产销售营业收入万元21631412.2房产销售营业税金及附加万元12114　12.3房产销售利润总额万元70507　12.4房产销售应纳所得税万元17627　12.5房产所得税后净利润万元52881　13评价指标　所得税前所得税后　13.1总投资收益率(ROI)%6.11　按平均数据计算13.2项目资本金净利润率(ROE)%　7.62按平均数据计算13.3项目投资回收期年3.915.26含建设期3年13.4项目内部收益率%22.5716.6613.5项目财务净现值万元5390029775i=10%13.6资本金内部收益率%21.10　14盈亏平衡点%47.36　15贷款偿还期年8.65含建设期3年第二章项目建设的背景及必要性2.1某市简介2.1.1综述103 湖北省某市位于湖北省东北部，长江以北、汉水之东，南邻武汉市，北与河南省信阳交界，西接随州、荆门、天门、仙桃等市，东连黄冈。某市是湖北省管辖的地级市之一，现辖孝南区和云梦、大悟、孝昌3县，代管汉川、应城、安陆3个县级市。现有国土总面积8910平方公里，总人口528万人(2009年)。随着中部地区崛起和武汉城市圈建设战略的纵深推进，某市加速汉孝一体化经济建设以及承接大武汉产业转移的步伐加快，某地区的物资交换量相应增大，承东接西的作用将充分发挥。某市农业较为发达，农副产品资源丰富；工业基础较好，工业产品流通量大；交通通畅便捷，发展物流市场广阔；物流设施完备，第三方物流已显雏形。某市已具备建设物流区域中心的区位优势及交通优势条件。103 2.1.2地理环境某市地处中国经济地理中心，是武汉“１＋８”城市圈中距离武汉最近的中等城市【距武汉市中心城区（武汉广场）1小时车程】。京广、汉渝、武荆、汉丹４条铁路，京珠、汉十、沪蓉３条高速公路，107、316两条国道贯穿全境。汉孝城际铁路、孝汉大道三期、硚孝高速公路等路网工程竣工开通后，某与武汉全方位对接的大交通格局，将使某的综合交通枢纽地位更加凸显。2.2项目提出的背景2.2.1物流行业的发展情况物流是供应链流程的一部分，是为了满足客户需求而对商品、服务及相关信息从原产地到消费地的高效率、高效益的正向和反向流动及储存而进行的计划、实施与控制过程。物流是国民经济中的基础产业，是现代服务业的重要组成部分。短短几十年间，物流行业在全球迅速成长为具有无限潜力和发展空间的新型服务产业，并已进入现代物流的发展阶段。现代物流是将信息、运输、仓储、库存、装卸搬运以及包装等物流活动综合起来的一种新型的集成式管理，通过对各种物流要素的优化组合和合理配置，提高物流活动效率，降低社会物流总成本，为顾客提供更为全面、多样化的物流服务，实现物流全过程及各个环节价值增值。现代物流业历经近30年的发展历程，仍属于处在成长期的年轻行业，但在国民经济中已起着相当重要的作用。目前，现代物流业已成为推动发达国家国民经济发展的重要支柱性产业之一，它连接社会经济的各个部分并使之成为一个有机整体，从某种意义上，物流业的发展已成为衡量一个国家综合国力的重要标志。103 我国直到2000年加入WTO后，现代物流业才开始起步。但是由于我国经济一直处于高速发展的过程中，对现代物流的需求也非常大。在短短十年时间里，受经济高速增长的刺激，中国现代物流业也经历了其高速发展的第一个黄金时期。我国2004年～2008年GDP情况见图2-1，物流行业发展情况见图2-2图2-1103 图2-22008年前三季度，中国社会物流总额实现了26.7%的高速增长，2008年9月份以后，金融危机对中国物流行业影响开始显现，物流行业增长持续放缓。然而，随着宏观经济稳步回升势头逐步增强，特别是2009年3月国务院印发《物流业调整与振兴规划》，强调必须加快发展现代物流，建立现代物流服务体系，以物流服务促进其他产业发展。《物流业调整与振兴规划》的出台，极大地提升了行业发展信心，我国现代物流业也步入了新一轮的高速增长阶段。2.2.2我国现代物流业的发展背景商贸服务和物流业是国民经济的重要支撑之一，国家在《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》提出了“十一五”103 期间要加快发展商贸服务业、加快发展物流业的要求，其基本政策是：打破垄断，放宽准入领域，建立公开、平等、规范的行业准入制度。鼓励社会资金投入，提高非公有制经济比重；要按照营利性与非营利性分开的原则加快产业化改组；采取积极的财税、土地、价格等政策，支持关键领域、薄弱环节和新型业态的发展；健全标准体系，推进服务业标准化；大城市要把发展服务业放在优先位置，有条件的要逐步形成服务经济为主的产业结构。而要达到的目的是：坚持市场化、产业化、社会化方向，拓宽领域、扩大规模、优化结构、增强功能、规范市场，提高服务业的比重和水平。具体到商贸和物流业来说，其发展方向是：推广现代商贸和物流管理技术，促进商贸服务社会化，促进企业内部物流社会化，实现企业物资采购、生产组织、产品销售和再生资源回收的系列化运作；培育专业化商贸中心和专业化物流企业，积极发展第三方物流；建立物流标准化体系，加强物流新技术开发利用，推进商贸和物流信息化；加强商贸和物流基础设施整合，建设大型商贸和物流枢纽，发展区域性商贸和物流中心。到2010年基本建立快捷、高效、安全、方便，并具有国际竞争力的现代商贸服务和物流服务体系，大幅度提高商贸服务和物流服务的社会化、专业化和现代化水平。近年来，应商贸服务和物流市场供需变化，我国的商贸服务和物流业正在向社会化、产业化、标准化、现代化的方向发展。商贸服务是一古老而又宽泛的领域，包括了商品交易、商品流通、商品交易市场、支付方式与手段、地域关系和国与国关系、金融、保险和税收等诸多因素，同时与生产、加工、仓储、货运、配送、批发、营销等所谓物流条件密不可分。在现代概念下，为商业中心服务的产品生产基地和加工中心、为物流服务的配送分类服务和物流管理信息系统都为生产商、贸易中心、批发商或零售商所利用，按照市场的要求以及顾客或自身体系企业订货的预期，对商品实施生产、加工、组合储备、配送，组合储备和配送已成为巨大的第三利润源泉。国家在《关于加快我国现代物流发展的若干意见》指出，企业要转变传统观念，树立现代商贸和物流意识，充分认识优化商贸服务和物流供应链管理是降低生产总成本，提高产品附加值，增强企业竞争力，获得新的利润源的重要手段。我国现代商贸服务和物流业正处于蓬勃发展阶段，但与先进国家相比尚有很大差距，这也意味着市场潜力和发展前景十分广阔。加快我国现代商贸服务和物流业发展，对于优化资源配置，调整经济结构，改善投资环境，增强综合国力和企业综合竞争能力，提高经济运行质量与效益，实现可持续发展战略，推进我国经济体制与经济增长方式的根本性转变，都具有非常重要而深远的意义。103 2009年2月国家颁布了《物流业调整与振兴规划》，指出：我国物流业的总体水平仍然偏低，还存在一些突出问题。一是全社会物流运行效率偏低，社会物流总费用与GDP的比率高出发达国家1倍左右；二是社会化物流需求不足和专业化物流供给能力不足的问题同时存在，“大而全”、“小而全”的企业物流运作模式还相当普遍；三是物流基础设施能力不足，尚未建立布局合理、衔接顺畅、能力充分、高效便捷的综合交通运输体系，物流园区、物流技术装备等能力有待加强；四是地方封锁和行业垄断对资源整合和一体化运作形成障碍，物流市场还不够规范；五是物流技术、人才培养和物流标准还不能完全满足需要，物流服务的组织化和集约化程度不高。规划提出：到2011年，要培育一批具有国际竞争力的大型综合物流企业集团，初步建立起布局合理、技术先进、节能环保、便捷高效、安全有序并具有一定国际竞争力的现代物流服务体系，物流服务能力进一步增强；物流的社会化、专业化水平明显提高，第三方物流的比重有所增加，物流业规模进一步扩大，物流业增加值年均递增10%以上；物流整体运行效率显著提高，全社会物流总费用与GDP的比率比目前的水平有所下降。《物流业调整与振兴规划》同时提出：要努力建设中部物流区域，在2011年形成包括中部地区南北物流通道，东部沿海与西南地区物流通道，长江与运河物流通道在内的十条物流通道。规划要求：在具备综合交通枢纽条件的地区，应在土地利用总体规划、城市总体规划确定的城镇建设用地范围内，按照符合城市发展规划、城乡规划的要求，充分利用已有运输场站、仓储基地等基础设施，统筹规划建设一批以布局集中、用地节约、产业集聚、功能集成、经营集约为特征的物流园区，完善专业化物流组织服务，实现长途运输与短途运输的合理衔接，优化城市配送，提高物流运作的规模效益。2.2.3某市物流业面临的问题a.经营主体众多，经营规模较小103 据相关资枓介绍，某市拥有物流企业总数达964家，其中在工商登记注册的企业有106家，从业人员59000多人，运输车辆11167台，年货运量81353万吨，年产值285795万元。按企业类型分：运输型物流企业95家、仓储型物流企业144家、综合型物流企业66家、物流园区15家、小型托运部377家、快递公司及客运快递窗口151家、邮政快递266家，其中绝大多数物流企业仍是小本经营，年产值在200万元左右，年产值上千万元的公司仅有十多家左右。目前某的大多数物流公司均是车队加仓库再加几台电脑，无论是组织结构、运作方式，还是经济效益和社会效益，离现代物流的要求和目标都有很大差距。b.基础设施陈旧，管理手段落后某市的交通运输业在近几年虽然得到了较大发展，但其交通运输能力仍不能满足运输需求，主要运输通道供需矛盾依然突出。某市大多数物流企业是从传统的物资和商业储运企业、储运基地以及港口、码头等转运代理点转变过来的。由于这些企业脱胎于计划经济，是粗放型经营，条块分割的产物，远远不能适应经济发展的需要。一方面，基础设施不足，技术装备落后。主要表现为：仓储设施落后，大部分仓库是20世纪五六十年代建的，已经相当陈旧；现代化的集装箱、散装运输发展不快；高效专用运输车辆少；汽车以中型汽油车为主，能耗大，效率低；装卸搬运的机械化水平低。另一方面，管理手段落后。管理手段仍停留在比较落后的状态，信息技术应用水平低，计算机人员普遍缺乏系统分析和系统设计能力，能运用高新技术进行系统化、信息化管理的物流企业并不多见。c.物流效率较低，物流成本较高某103 物流系统各环节的衔接较差，运转效率不高，致使成本高。首先反映为货物在途时间、储存时间较长，基础设施劳动生产率不高。其次是速度慢，散装、集装箱等高效运输方式比重较低，装卸时间较长，原材料、半成品及产成品的在库周转时间平均在3～6个月左右。d.管理体制和机制存在障碍由于经济利益部门化弊端的存在，某市商贸服务和物流业在管理体制和机制上的协调能力较差。商贸服务和物流业涉及交通运输、经贸、外经贸、城市管理、公安、税务、海关、商品检验检疫等多个部门，这些部门的管理职能、管理方式和制度体系等存在较大不同，造成对物流业实施管理中的诸多困难。受条块分割及计划经济体制的影响，许多部门政企尚未实现真正的分开，从而形成了基于部门利益的多部门分割管理的状态，使得管理的能力因分割而受到局限和制约，造成管理水平的提高较为缓慢。e.监督管理不完善，行业管理失控商贸服务和物流业作为一种新兴发展的产业，行业管理还未完善，加之物流行业法规还不很健全，因而监督管理跟不上市场的发展变化，导致出现行业管理失控的现象：大量非专业仓库和私营、个体、外地车辆的出现，孳生了诸如无证照经营、违章超装滥载、偷税漏税等不良现象，这些经营者不擅管理，服务素质低下，忽视安全生产，货损货差严重，以压价等不正当手段招揽货源，把持控制运力，对守法经营、管理严格规范、服务素质较高的专业物流企业造成了较大的冲击，严重影响了某市物流业的健康发展。f.物流专业化、社会化程度较低目前某103 物流业的专业化程度不高，特别是为数众多的农民仓，以及个体、私营车队，设施条件普遍简陋。在管理水平、技术力量、人员素质等方面，欠缺规范化、专业化的基础，存在着不少漏洞，所提供的服务项目也比较单一，只停留在简单的储存或运输上，不具备开展网络化、系统化物流服务的能力。而许多生产企业对于专业物流服务在降低费用、减少库存、提高效率等方面的积极作用缺乏足够的了解，至今仍未摆脱计划经济体制的影响，企业产、供、销自成体系，自设车队和兴建仓库，以自办物流排斥社会化物流，使各生产企业间、生产企业与专业物流企业间互相分割封闭，降低了物流的社会化程度。g.物流人才匮乏目前某多数物流企业物流知识缺乏，人才储备不足。就专业人才看，多属“摸着石头过河”，专业型人才缺口大。虽然讲授物流知识的培训机构近几年在某开始出现，书店里介绍物流知识的书也开始多了起来，在大专院校也开始设置物流专业课程。但是这些人仍处于培训阶段，而且即便通过培训，这些人才多数还没有实践经验，不能马上担负现代物流管理工作。2.2.4某建成区域性物流中心所必须解决的问题a.某要建设区域性物流中心要考虑解决以下几个方面的问题：一是经济发展与产业布局，一方面要在城市的产业结构和布局上做文章，为物流积聚与辐射提供经济支援，另一方面要围绕产业配套，与周边地区形成产业组织与分工，为物流网络系统建设奠定基础。二是基础设施保障，要有交通运输枢纽条件等基础设施平台、物流公共信息平台、产业政策环境平台。三是服务业发展，要建设强大的物流服务体系支撑环境与条件，包括枢纽城市和周边城市之间的综合运输服务系统，由运输服务及代理、第三方物流、金融保险业等组成的区域物流服务系统以及市场监管服务体系。103 四是要有创新。有理念创新，要从经济的角度推进物流；模式创新，要有市场机制的、发挥城市优势的发展模式；体制创新，用新体制保证环境建设；业态创新，有城市经济、产业布局与物流联动，制造业、流通业与物流联动等。b.某要建设区域性物流中心当前最紧迫工作某把物流业作为支柱产业来培育，构建物流中心需要从多方面着手。但目前最紧迫的是要大力引进企业，一是引进物流企业；二是引进产品能覆盖周边区域的制造业。某作为经济基础较好、地理区位优势明显的区域性中心城市，可以通过经济发展和产业调整，通过物流服务系统营造良好的制造业、流通业发展环境，成为区域产业组织中心。同时，伴随制造业和流通业培育具有规模的物流产业，成为区域物流组织中心。双中心的共同作用，制造业、流通业和物流业联动，将使某城市获得新的经济增长点而快速发展。因此，只有大力引进制造业，才会有增量物流产业，才会促进区域物流中心的形成。2.2.5项目建设地的区位优势背景某市孝南区地处江汉平原北部，与武汉市东西湖区唇齿相依，是某市唯一的建制区，也是某市政治、经济、文化和科技中心所在地。这里是有着悠久历史的地域，自后唐建县至今有1000多年的历史，人杰地灵、民风淳厚，也是湖北省有名的“鱼米之乡”。孝南区是国家“一优两高”农业示范区，国家商品粮生产基地，湖北省重点蔬菜生产基地，也是武汉市、某市农副产品的重要供应基地。　　孝南区的区位交通优势得天独厚，是投资开发的热土。它得改革开放之天时，占交通便捷之地利，兼内外客商支持之人和。紧连武汉大都市，离武汉市中心50余公里，距武汉天河国际机场32公里。以孝南为轴心半径500公里103 范围内有60多个大中城市3亿多人口，市场空间十分巨大，物流配送十分便捷。北京至深圳的107国道、福州至兰州的316国道以及北京至珠海、武汉至十堰的高速公路在境内交汇，京广电气化铁路纵贯全境，内河航运直通长江。从这里到全国主要中心城市，无论是火车还是汽车都能夕发朝至，交通十分便利，是中西部交通的重要枢纽。　　孝南区是省级高新技术产业开发开放式验区所在地。随着融入武汉经济圈战略的实施，目前孝南区已形成了以生活用纸、轻工纺织、食品饮料、金属制品、医药化工和包装业为主的工业体系。铁道部大桥局桥梁厂、武汉木材防腐材料厂、武汉红人服装出口加工基地、湖北端药、金河酒业、钢赢家俱、鹦鹉锁业、舒氏胶带等一大批企业已分别成为区域性的行业龙头；福建恒安、广东维达、广东中顺、上海申欧等国内知名生活造纸企业纷纷在此落户，孝南区正成为全国区域性生活用纸生产基地。这里的第三产业方兴未艾。南大市场连接南北、承东启西，年交易量达38万吨，交易额20多亿元，其中水产、水果市场交易额分别居全省第一和第二。南大市场先后被国内贸易部、省政府命名为区域性大型农副产品批发市场和省级批发市场。2.2.6项目建设地的政策优势背景某市是中西部结合地区，具有承接我省东、西、南、北地域物流节点的功能的城市，是具备综合交通枢纽条件的地区。某市委、市政府高度重视物流产业发展，把建设武汉城市圈北部物流集散中心（商贸物流集散基地）作为对接武汉，融入武汉城市圈的重要工作任务之一。市委、市政府主要领导更是亲自参与物流项目的协调工作，高位推进物流产业发展。加快发展现代物流业，对于提高某103 市经济运行质量和效益，优化资源配置，改善投资环境，节能减排降耗，提升城市的集聚辐射功能，增强综合竞争力具有重要战略意义。也将进一步深化汉孝合作水平，加快两地产业结构调整，达到优势互补、资源共享，共同发展。同时，以生态建设、“两型”产业、两型技术为投资热点的标杆和示范效应将极大地提升某的知名度和影响力，为某现代物流业开辟更为广阔的发展空间。本项目正是在以上背景下提出的。湖北众华工程咨询有限公司受企业委托，承担该项目可行性研究报告的编制工作。2.3项目建设的必要性2.3.1项目建设是区域经济发展的需要根据《武汉城市圈总体规划》以及《湖北省政府发展研究中心关于武汉城市圈商贸一体化建设的研究建议》：加快发展现代商贸物流产业，有利于促进武汉城市圈资源配置的合理化，最终实现国民经济流通的合理化，降低总流通成本，从整体上提高社会经济效益。作为武汉城市圈第二大城市，某市在“十二五”期间及到2020年发展目标：积极承接大武汉产业转移，有效承担大都市功能延伸，把某打造成为“经济总量大、城市规模大、区域带动力强”的鄂东北区域大城市，形成以中心城市为核心、县域经济为支撑的发展格局，全市生产总值突破2500亿元，三种产业结构比调整为10:50:40左右,一般预算收入突破130亿元，城镇居民人均可支配收入达到30000元，农民人均纯收入突破10000元，全市城镇化率实现55%以上。中心城市建成区面积突破120平方公里，城市人口达到120万人。中心城市基本形成与大城市相适应的城市承载力，建立健全适应大城市发展的城市管理体制，逐步形成体现孝文化特色的城市人文内涵。103 围绕上述目标，全方位融入大武汉，将第三产业打造成某的战略支柱产业，某将根据武汉城市圈发展规划提出的六大特色产业带，建设一批工业品交易市场和生产资料市场，并建设以工业物流中心、商贸物流集散基地及农产品物流配送功能于一体的现代化综合物流园区，加快推进现代商贸物流体系的建立和发展，提高经济运行效率，从整体上提高武汉城市圈的竞争能力。本项目以构建某现代商贸物流体系为目标，“某某国际物流商城”的建设，将直接提升某商贸物流产业由传统的批发、运输业向现代物流体系转变，有力推动某商贸物流业的发展，进而促进某地区产业结构、产品结构、企业组织结构的调整与变化，推进某城市建设更新发展具有十分重要的意义。2.3.2项目建设是促进实现某市经济社会和企业发展的需要随着“中部崛起”战略和“1＋8”城市圈战略的实施，某作为武汉城市圈的副中心城市，成为湖北乃至整个中国中部地区最具活力、最具竞争力和最具魅力的城市之一。某2009年实现地区生产总值681.2亿元,同比增15.1%，其中承接武汉转移项目504个，预计投资254.4亿元。主要经济指标增幅高于全省平均水平。由于某处于武汉城市圈的副中心城市及某地区的中心城市（双中心），某地理位置优越，几年来经济发展水平超过全省平均水平，城区不断地扩展，市区人口也在不断增加，近年来外来人口的增加数量较快。在扩展新区的同时，旧城改造的力度也很大。因此，某的城区规划近几年有了很大变化，人口居住的分布也发生了变化，原有的中心城区市场布局与现实需求的矛盾日益突出，需要进行全市的整体规划和布局。现在，包括某103 在内的很多城市，人流与物流混杂，交通、仓储、流通加工等往往集中在城区，加重了城市废气、固体垃圾、噪音的污染和交通的拥挤，引出了城市发展与环境资源的矛盾。建立现代物流体系，可以解决市内交通拥挤、缓解城市压力为重点，对传统物流体系重新规划、重新改造，把城区里的流通加工、仓库等等重新设计，放到郊区的交通枢纽或产品生产与销售集散地，建成现代物流中心，建立某市区、城镇、企业等多层次的符合市场经济规律、与国际通行规则接轨的，物畅其流、快捷准时、经济合理、用户满意的社会化、专业化现代物流服务网络体系，妥善处理城市发展与生存环境的矛盾。因此，本项目的建设，有利于某城市更新计划的实施和城市功能的完善，推进某城市化建设发展的加快，是扎实推进“两型社会”建设和“把某建设成为湖北的苏州”的具体体现。2.3.3项目建设是促进实现某市物流业发展的需要本项目要达到的主要目的是：第一，彻底改变某市建筑、装饰材枓营销散、乱、杂、小、弱的面貌，整合并集聚某市城区现有建筑及装饰材枓营销企业和个体，集聚某市域建筑、装饰产品生产企业，集聚全国乃至国际落户某市的建筑、装饰产品联销企业，使之集聚为一个品牌广泛、品种齐全、规格全面的建筑、装饰材枓大物流市场；第二，为入驻商户和购货方提供信息、检验、加工、仓储、货运、配送、批发、营销全方位服务，提供具有系统性的物流附加服务，同时提供住宿、歺饮、邮政、支付、银行、保险等辅助服务；第三，以最新理念、最新技术、最新设备搭建管理平台，最大限度地提高某市建筑、装饰材枓物流效率，达到降低成本，最大限度地提高某市建筑、装饰材枓物流效益的目的，使某市建筑、装饰材枓物流产业水平达到国内先进水平；第五，在多式联运和物流附加服务功能所形成的航运、陆上运输和物流节点组织服务功能的基础上，在具有某市建筑、装饰材枓货流集中和物流聚集运作的物流服务基础上，在物流环境改善的基础上，吸引具有区域辐射能力的103 某市建筑、装饰材枓产业生产企业和流通企业进驻某市，开发新的产业和做大相关产业，提升某市产业发展能力，使某市区域性建筑、装饰材枓物流服务成为某市经济新的增长点。本项目建成后，必将成为促进实现某市物流业发展战略目标的重要支撑之一。第三章需求分析3.1湖北省、武汉市、某市2009年经济发展情况3.1.1湖北省a.综合2009年，全省完成生产总值12831.52亿元，按可比价格计算，比上年增长13.2%，连续6年保持两位数增长。其中：第一产业完成增加值1915.9亿元，增长5.2%；第二产业完成增加值5909.42亿元，增长16.0%；第三产业完成增加值5006.20亿元，增长12.3%。三次产业结构由2008年的15.7:43.8:40.5调整为14.9:46.1:103 39.0。在第三产业中金融保险、批发和零售、住宿和餐饮、房地产、交通运输仓储和邮电及其他服务业分别增长22.8%、16.5%、14.4%、19.6%、3.7％和9.1%。b.工业和建筑业工业生产保持较快增长。全省规模以上工业完成增加值4742.23亿元，按可比价格计算，比上年增长20.1%。其中：国有及国有控股企业完成增加值1933.09亿元，增长11.2%；国有企业增加值834.42亿元，增长7.0%；集体企业增加值54.63亿元，增长16.1%；股份合作企业增加值23.15亿元，增长8.2%；股份制企业增加值2511.24亿元，增长21.1%；外商及港澳台投资企业增加值1014.56亿元，增长26.1%；其他经济类型企业增加值304.23亿元，增长38.9%。轻工业增加值1464.46亿元，增长25.3%；重工业增加值3277.77亿元，增长18.0%。轻重工业结构由2008年的29.0:71.0变为30.9:69.1。工业产品结构改善，高新技术产业增长较快。全省完成高新技术产业增加值1331.1亿元，比上年增长20.5%，占规模以上工业增加值的比重达28.1%（主要工业产品产量见表3-1）。表3-12009年湖北省主要工业产品产量产品名称单 位产　量比上年增长%纱万 吨149.367.9布亿 米38.6212.6化 纤万 吨12.0842.2卷 烟亿 支1278.582.6家用电冰箱万 台39.5136.1房间空调器万 台514.284.2原 煤万 吨1063.2734.2原 油万 吨80.88-3.6发电量亿千瓦小时1781.752.8水电亿千瓦小时1169.61-2.2钢 材万 吨2172.330.8103 十种有色金属万 吨66.77-12.7水 泥万 吨6983.7717.6硫 酸万 吨733.8037.1纯 碱万 吨137.6152.4化肥（折100%）万 吨852.5840.7发电设备万千瓦206.013.7汽 车万 辆119.6739.1轿 车万 辆49.5056.1移动电话机万 部831.52126.2工业产销衔接较好，经济效益继续提高。全省工业完成销售产值14740.34亿元，增长19.2%，其中：钢铁、汽车、石化、电力、食品五个重点行业实现销售产值超千亿元。工业产品销售率为97.43%。1-11月全省工业经济效益综合指数为229.4，比上年同期提高11.9个百分点。全年全省工业企业实现利润754.22亿元，增长25.2%；其中大中型企业实现利润500.28亿元，增长15.4％。建筑业发展步伐加快，全年资质以内建筑企业完成施工产值3409.02亿元，增长30.9%；实现利润128.45亿元，增长37.3%；税金96.55亿元，增长19.2%。建筑单位房屋建筑施工面积20771.2万平方米，其中招投标承包面积16572.0万平方米，招投标面积为79.8%。建筑企业劳动生产率为15.89万元/人，减少19.3%；新开工房屋建筑施工面积11228.85万平方米，比上年增加535.65万平方米。c.固定资产投资103 全社会完成固定资产投资8211.85亿元，比上年增长41.6%，其中城镇以上项目投资7569.15亿元，增长41.9%；房地产开发投资1200.44亿元，增长34.5%。按经济类型划分，国有经济投资3124.16亿元，增长37.4%；集体经济投资408.91亿元，增长61.4%；城乡私营个体投资1745.62亿元，增长45.3%；其他经济投资2933.16亿元，增长41.7%。按产业划分，全省三次产业投资分别为321.59亿元、3095.14亿元和4795.12亿元，分别增长39.1%、32.0%和48.8%。全省159个重点建设项目完成投资1145.68亿元，占城镇以上项目投资的15.1%。新增的主要生产能力有：发电机组容量220.9万千瓦、新建高速公路548.45公里、电气化铁路主线正线交付运营里程1039.45公里。d.国内贸易全年实现社会消费品零售总额5928.41亿元，增长19.0%。分城乡看，城市实现零售额4128.16亿元，增长17.9%；县及县以下实现零售额1800.25亿元，增长21.6%。分行业看，批发业实现零售额728.95亿元，增长15.9%；零售业4150.26亿元，增长19.9%；住宿和餐饮业795.18亿元，增长19.7%；其他行业254.03亿元，下降2.8%。e.对外经济全年实现外贸进出口总额172.29亿美元，比上年下降16.8%，其中：出口99.78亿美元，下降14.8%；进口72.50亿美元，下降19.4%。新批外商直接投资项目268个。全年外商直接投资及其他投资46.88亿美元，比上年增长13.9%，其中外商直接投资36.58亿美元，增长12.7%；外商其他投资9.7亿美元，增长11.6%。对外经济合作业务完成营业额26.3亿美元，新签合同额53.3亿美元，分别增长73.1％和60.8%。f.交通、邮电和旅游全年完成货物周转量2808.46亿吨公里，比上年增长4.1%；旅客周转量1096.31亿人公里，增长3.0%。103 邮电通信业完成邮电业务总量841.37亿元，增长17.8%。长途光缆线路总长度29200.0万公里；局用交换机达到1732.8万门；固定电话用户1083.3万户，减少95.4万户；移动电话用户达到3136.9万户，新增608.2万户。全省电话普及率为74部／百人。计算机宽带互联网用户361.3万户。g.城乡居民收入城乡居民收入继续增加，城镇居民人均可支配收入14367元，增长9.2%；农民人均纯收入5035.26元，增长8.1%。3.1.2武汉市a.综合全年全市生产总值4560.62亿元，比上年增长13.7%。其中：第一产业增加值149.06亿元，增长1.6%；第二产业增加值2142.14亿元，增长16%；第三产业增加值2269.42亿元，增长12.5%。三次产业结构为3.2:47.0:49.8。与上年相比，一产业下降0.5个百分点，二产业上升0.9个百分点，三产业下降0.4个百分点b.工业和建筑业2009年，全年规模以上工业增加值1656.15亿元，比上年增长18.5%。规模以上工业总产值5032.18亿元，增长10.2%。其中，轻工业总产值1152.79亿元，增长17.5％；重工业总产值3879.39亿元，增长8.2％。全年全社会建筑业增加值370.00亿元，比上年增长12.3%。具有资质等级的建筑企业1382家，比上年增加13家；实现建筑业产值1967.19亿元，增长22.2%；实现利润63.62亿元，增长20.2%。c.固定资产投资103 全年全社会固定资产投资3001.10亿元，比上年增长33.3%，其中，城镇固定资产投资2921.76亿元，增长32.7%。在城镇固定资产投资中，第一产业投资18.28亿元，比上年下降16.3%；第二产业投资734.79亿元，增长10.3%，其中，制造业投资638.78亿元，增长8.3%；第三产业投资2168.69亿元，增长43.2%。全年城镇固定资产投资新开工项目2117个，比上年增加510个，其中，投资在亿元以上项目206个，增加135个。新开工项目投资总规模1312.27亿元，增长46.3%。全年市级重点项目404个，完成投资1137.50亿元，增长45.0%。武钢三硅钢、东风本田、神龙二厂、东风自主品牌乘用车、南车集团武汉生产基地等59个重大项目相继竣工投产。d．房地产业全年房地产开发投资778.59亿元，比上年增长38.9%，其中，住宅开发投资498.04亿元，增长20.0%。房屋施工面积4487.38万平方米，增长18.1%，其中，住宅施工面积3580.99万平方米，增长11.1%。房屋新开工面积1651.17万平方米,增长14.1%,其中,住宅新开工面积1247.61万平方米,增长1.2%。房屋竣工面积945.05万平方米，增长8.6%，其中，住宅竣工面积824.58万平方米，增长7.3%。e.国内贸易全年社会消费品零售总额2164.09亿元，比上年增长17.0%。按行业分，批发业零售额1824.63亿元，增长17.9%；住宿餐饮业零售额277.60亿元，增长12.4%；其他行业零售额61.86亿元，增长10.5%。按用途分，吃的商品零售额500.33亿元，增长8.7%；穿的商品零售额382.29亿元，增长11.6%；用的商品零售额1280.89亿元，增长22.4%。103 全年限额以上批发零售和住宿餐饮企业零售额920.23亿元，比上年增长20.2%；占社会消费品零售总额的42.5%，提高1.1个百分点。武商摩尔商场、宜家销品茂、汉阳摩尔城、汉口北国际商品交易中心、四季美农贸城、中国家具CBD、汉口沿江商务区等大型商贸项目进度加快。武昌区户部巷等6条特色商业街建成。加快推进“万村千乡市场工程”，销售家电下乡产品14.3万台。f.对外经济全年外贸进出口总额114.73亿美元，比上年下降18.2%。其中，进口56.47亿美元，下降20.4%；出口58.25亿美元，下降16.0%。在出口总额中，一般贸易出口26.73亿美元，下降37.5%；加工贸易出口27.84亿美元，增长19.0%。在出口产品中，机电产品出口39.55亿美元，增长2.8%；高新技术产品出口17.38亿美元，下降1.5%。出口国别和地区数184个，减少2个。全年实际利用外资29.35亿美元，比上年增长14.1%。引进外资在1000万美元以上的项目58项，增加3项；引进外资在3000万美元以上项目31项，与上年持平。累计批准三资企业5434户，增加127家。世界500强企业在汉投资77家，增加3家；投资项目96项，增加4项。g.交通、邮电和旅游武汉获批全国首个综合交通枢纽研究试点城市。规模亚洲第一的武汉北编组站建成投入使用，天兴洲公铁两用长江大桥建成通车，7条城市高速出口公路全部建成。武汉火车站投入使用，武汉至上海、广州客运专线开通，武汉进入“高铁时代”。全年交通客货运输换算周转量2384.8亿吨公里，比上年增长6.5%。年末民用航线146条，增加5条。其中，国际航线17条，增加5条；国内航线129条，与上年持平。航空旅客吞吐量突破1千万人，达到1130.5万人，增长22.9%。公路通车里程11571.91公里，增长16.2%，其中，等级公路11204.65公里，高速公路614.90公里。公路路网密度151.60公里/百平方公里，增长16.2%。民用车辆拥有量90.76万辆，增长10.9%，其中，小型汽车47.45万辆，增长24.0%。在小型汽车中，私人小汽车38万辆，增长32.4%。103 3.1.2某市a.综合全年全市生产总值681.2亿元，比上年增长15.1%。其中：第一产业增加值145.2亿元，增长5.8%；第二产业增加值286.8亿元，增长20.1%；第三产业增加值249.2亿元，增长14.9%。三次产业结构为21.3:42.1:36.6。在第三产业中，交通运输、仓储及邮电通信业增长14.2%，批发零售贸易业增长19.4%，住宿餐饮业增长8.0%，金融业增长23.8%，房地产业增长18.2%，其他服务业增长13.3%。b.工业和建筑业2009年，全市规模以上工业企业1004家,比上年净增142家，完成工业增加值250.7亿元，增长22.5%。其中：规模以上工业增加值221.4亿元，增长26.9%。中省工业增长8.8%，地方工业增长33.9%；轻工业增长27.7%，重工业增长26.2%。市本级工业完成增加值32.4亿元，增长16.1%。全市汽车机电、盐磷化工、轻工纺织、食品医药、金属制品等五大支柱产业完成工业增加值131.2亿元，增长26.2％。主要工业产品产量如表3-2。表3-22009年某市主要工业产品产量产品名称单 位产　量比上年增长%纱万吨30.3827.0服　装万件3092.2523.6纯　碱万吨128.7857.2水　泥万吨215.8427.4化　肥万吨44.8127.8发电量亿千瓦时56.245.3原　盐万吨479.267.1钢材万吨15.0528.5中成药万吨3.0220.6机制纸及纸板万吨22.844.3103 工业经济运行质量和效益进一步提高。2009年全市规模以上工业实现主营业务收入655.0亿元，比上年增长26.9%；实现利税57.8亿元，增长30.1%；其中：实现利润32.4亿元，增长38.8%。全年全社会建筑业实现增加值38.8亿元，比上年增长21.6%c.固定资产投资固定资产投资规模再创新高。2009年，全市全社会固定资产投资累计完成397.3亿元，比上年度增长46.7％。其中：城镇以上投资完成341.5亿元，增长49.6%。农村50万元以上项目投资30.5亿元，增长30.5%。农村农户投资25.3亿元，增长31.7%。房地产开发投资32.4亿元,增长13.4%。在城镇及房地产投资中，第一产业投资累计完成14.1亿元，增长118.1%；第二产业完成165.4亿元，增长32.6％；第三产业完成161.9亿元，增长66.9%。全年城镇以上投资施工项目1564个，比上年增加601个。全年新开工项目1375个，比上年增加610个。城市建设稳步推进。2009年某城区实施续建、新建项目58个，实际完成投资10.1亿元。某城区三水厂一期工程已全部建成通水；三水厂配水管网、槐荫河截污干管等工程进展顺利；“三河连通”一期工程竣工。全市应建设的7个污水处理设施项目已竣工4个。电力设施加快配套。全年投资2.1亿元，完成110千伏云梦义堂等4项输变电工程。开工建设110千伏汉川城隍输变电等三项工程。对农网满负荷的35千伏、110千伏输电线路、变电站高耗能主变及35千伏变电站综合自动化控制装置进行了改造，电网供电能力进一步增强。全年售电57.3亿千瓦时，完成了5个乡镇和66个村的新农村电气化建设任务。d.国内贸易103 市场消费持续扩大。随着城乡居民收入稳步提高，城乡居民的消费质量和消费层次进一步升级。2009年，全市实现消费品零售总额326.9亿元，比上年增长20.9%。其中：城市实现零售总额189.2亿元，增长20.5%；农村实现零售总额137.7亿元，增长21.4%。餐饮业增长迅速。全市餐饮业零售总额实现54.2亿元，增长21.9%，占社会消费品零售总额的比重为16.6%。e.对外经济外贸出口和利用外资有增有降。受国际金融危机的影响，全市外贸进出口总值为2.2亿美元，比上年下降30.7％，其中：出口1.9亿美元，下降17.9％；进口0.3亿美元，下降64.2％。全市新批外商投资企业17家，批准外方增资扩股项目8个，新增合同外资2.1亿美元，下降15.3%。实际利用外资1.6亿美元，增长13.0%。f.交通、邮电和旅游交通建设再创佳绩。2009年，全市共完成交通投资8.7亿元。孝汉大道完成投资2亿元，完成工程量的50%；汉川新河大桥建成通车；完成了某城区至天紫湖路段刷黑改造；建成通村油路和水泥路1800公里；建成农村五级客运站6个、候车亭160个、招呼站280个。截止2009年末，全市公路通车里程达11249公里，其中：一级公路42公里，二级公路934公里，三级公路1362公里，四级公路8911公里。通信事业平稳较快增长。2009年全市通信业施行了一系列“促消费，保增长”103 的举措，取得了较为明显的效果。全年通信业实现营业收入13.7亿元，比上年增长8.0%。其中邮政业1.6亿元，增长7.3％；电信业12.1亿元，增长8.0％。电话拥有量达275万部，比上年增加21万部。其中固定电话85万部，增加1万部；移动电话190万部，增加20万部，其中新增3G用户2.1万户。电话普及率53％；互联网用户35万户，其中宽带用户20万。旅游事业发展加快。全年旅游入境游客1.3万人次，旅游创汇685万美元，分别比上年增长16%、16.6%；接待国内游客643.5万人次，实现旅游综合收入37.4亿元,分别比上年增长26.2％和25.5％。g.城乡居民收入2009年某城区居民人均可支配收入13562元，比上年增加1143元，增长9.2％。其中：工资性收入13024元，增加1041元，增长8.7％；经营性收入396元，减少12元，下降3.0％。居民消费支出9949元，增长14.6％。其中：食品支出3883元，增长5.4%。2009年，农民人均纯收入5131元，比上年增加495元，增长10.7%。其中：农民人均工资性收入2105元，增加193元，增长10.1％；人均家庭经营纯收入2784元，增加268元，增长10.7%。人均生活消费支出3764元，比上年增加166元，增长4.6%。其中：食品消费支出1693元，下降3.9%。3.2湖北省、某市2010年以及近2～3年经济发展目标3.2.1湖北省2010湖北全省经济社会发展的主要预期目标是：生产总值增长10%,工业增加值增长14%，全社会固定资产投资增长20%以上，社会消费品零售总额增长17%，实际利用外商直接投资增长8%，外贸出口增长5%，地方一般预算收入增长10%，城镇居民人均可支配收入增长6%，农民人均纯收入增长6%，居民消费价格涨幅控制在3%左右，城镇新增就业65万人，城镇登记失业率控制在4.6%以内，人口自然增长率控制在6‰以内。在2010年及近一段时间内，湖北省将坚持走新型工业化道路，大力实施“工业兴省”战略。一103 是落实十大重点产业调整和振兴实施方案，提高优势产业竞争力，使“湖北制造”在拉动内需中发挥更大作用。围绕构建现代产业体系加大产业投资，延伸产业链条，发展产业103 集群，策划、储备并启动一批重点技改项目，以投资结构调整推动产业结构优化升级，实行集聚式、集约式发展。继续壮大“千亿元产业”，抓好50个重点项目建设、50家行业龙头企业培育和5个工业重点市投资。加快发展先进制造业，巩固和扩大我省汽车产业的优势地位，大力振兴装备制造业，重点发展，批重大产品和成套设备。加快80万吨乙烯等重大工业项目建设进度。大幅提升钢铁有色产业深加工能力。加快发展轻纺工业、食品工业。推进信息化与工业化融合，加快用高新技术改造提升传统产业，加快重点行业兼并重组，促进优势产业向高端化和规模化方向发展。推动国防科技工业与地方经济融合发展。创建国家新型工业化产业示范基地，积极开展机电产品再制造试点。严格执行国家抑制部分行业产能过剩和重复建设的有关规定，促进产业良性发展。大力发展基础产业和基础设施，增强发展实力和后劲。继续做好承接产业转移工作，借力推动产业结构调整。实施质量兴省战略，以品牌、标准、服务和效益为重点，强化全过程质量管理体系，建立服务支柱产业和重点产品的国家级产品质量检验检测中　二是加快鄂西生态文化旅游圈建设步伐。坚持以生态为基础、文化为核心、旅游为引擎，以资源整合和交通网络建设为重点，抓紧实施鄂西生态文化旅游圈总体规划和交通、生态、文化旅游三个专项规划，抓好神农架机场、清江画廊整体开发、武当山文化旅游扩复建工程等12大重点工程建设，加快建成支撑区域长远发展的综合交通网络，重点建设一批有地域特色的生态文化旅游大项目。支持宜昌、襄樊两个省域副中心城市加快发展，在鄂西圈建设中发挥支撑带动作用。三是加快推进湖北长江经济带新一轮开放开发。以港口、航道和船型标准化建设为重点，加快长江“黄金水道”建设步伐。整合岸线资源，突出抓好武汉长江中游航运中心、宜昌三峡物流中心建设，加快建设一批重点港口，以港兴城，以港兴业。省级每年筹集5亿元港航建设专项资金，用于以长江为重点的内河航运建设。近一段时间内，湖北省将以干流发展带动支流发展，以内河航运发展带动流域地区的经济社会发展。明确功能定位和产业布局，建立融资平台，以产业支撑带动长江经济带发展。加快建设汉宜和荆岳铁路、宜巴和杭瑞高速、鄂东和荆岳大桥、引江济汉通航工程，打造江汉航运圈。加快沿江现代农业示范带、临水优势产业带和城镇群建设，推进沿江城乡一体化。重视“荆州段”的开发建设，更好地发挥“腰身”作用。推进“两圈一带”实现互融互通，促进全省区域、城乡、经济社会、人与自然协调发展。精心组织实施三峡工程后续规划。四是认真落实国家《促进中部地区崛起规划》。结合湖北实际，制定实施办法，努力提高湖北在中部地区发展中的地位和作用。根据中部“两纵两横”经济带的布局特点，加快长江经济带、京广、京九沿线重要节点和结合部的建设和发展。湖北省还将支持县域经济加快发展。将省财政调度使用的支持县域经济发展资金增加到30亿元。抓好招商引资，培育特色产业，办好工业园区，壮大骨干企业，促进关联产业、企业、项目融合，建成一批百亿规模的产业集群。统筹县域资源开发、经济发展和生态建设。3.2.2某市2010年，某市经济和社会发展的主要预期目标是：力争3年内，全市生产总值超过1000亿，同时加大城市建设力度，加速闵集天河航空城建设，东城区建设，孝南新城区建设，云梦城区东扩和某城区对接等，建设武汉城市圈副中心城市。全市全年103 生产总值增长14%，规模以上工业增加值增长22%，全社会固定资产投资增长30%，社会消费品零售总额增长19%，地方一般预算收入增长18%，外贸出口增长10%，实际利用外资增长11%，居民消费价格指数控制在3%左右，单位生产总值综合能耗下降4.5%，化学需氧量、二氧化硫排放量分别下降1.5%和5.5%，城乡居民收入分别增长10%和9%，城镇新增就业4.1万人，城镇登记失业率控制在4.5%以内，人口自然增长率控制在6‰以内。　　在2010年及近一段时间内，某市全面实施倍增计划，推进产业优化壮大。逐一制定16个重点产业三年倍增实施细则，以工业园区建设为载体，以延伸产业链条、促进集群发展为方向，强化定向招商和政策扶持，引导企业战略重组，组织实施好《重点产业倍增计划》。积极争取国家创业投资基金，重点投向电子信息、生物医药、新材料、新能源、节能环保等领域，大力培育战略型新型产业。深入推进两型建设，提升汉孝同城化水平。全面推进“两型”改革，坚持先行先试，力争在资源型产品价格、环保收费、“两型”产业等6大领域20项重点改革上取得更大突破。大力推进节能减排和生态建设，实施重点领域和企业节能工程，继续实施节能产品惠民工程，强化汉孝城际铁路建设协调，加快孝汉大道三期建设，启动硚孝高速建设，打造一体化的基础对接平台。以临空经济区规划建设为突破口，加快“两型”示范区建设，打造一体化的空间对接平台。全市建成7～9家初具规模的物流企业，重点培育1～2家功能齐全的社会物流示范企业，初步建立以武汉城市圈为依托，以某城区为中心，以各县市区为物流节点，辐射全国的物流服务网络，物流的社会化、专业化和现代化水平明显提高，物流业规模不断壮大，物流企业经济效益明显好转；到2012年初步建成服务全市的某物流信息服务中心，为我市物流业提供全方位的、优质高效的服务，物流整体运行效率显著提高。到规划期末物流成本下降5～7个百分点，全社会物流业增加值年平均增加10%以上。103 　　强化投资拉动效应，增强发展内生动力。按照非禁止即准入的原则，完善促进民间投资加快发展的措施，探索建立多元化的融资平台、土地市场化的运作平台，千方百计扩大民间投资。继续做好中央和省投资项目争取工作，加快政府投资项目建设进度，加强专项稽查，制定代建制管理办法，更好地发挥政府投资的引导作用。深入推进重大项目建设，突出产业发展，强化组织协调，实施滚动管理，狠抓开工率、建成率，力争82个重大项目年度投资155亿元。　　统筹新农村、城镇化建设，促进区域协调发展。加大新农村建设投入力度，加快农业农村基础设施建设，实施农村清洁工程，推进骨干农产品批发市场改造升级。着力提高城镇化发展水平；加快推进县市城区和小城镇的道路交通、给排水、污水垃圾处理等基础设施，医院、学校、文化等公共设施建设，优化城镇化发展载体。通过加快建设现代新农村和特色城镇体系，共同推动区域协调发展。　　着力加强民生建设，促进公共服务均等化。完善就业服务设施，加快职业技能培训和农村劳动力转移服务体系基础设施建设。加快廉租房等保障性住房建设，解决低收入家庭住房难问题。促进公平教育。加强公共医疗卫生保障，大力发展科技、文化、体育等社会事业，保持价格基本稳定。　　3.3市场需求分析3.3.1宏观发展需求某市及武汉市两地总人口为1438万人。该地域2009年总产值达到5241.82亿元，规模以上工业增加值达到1877.55亿元，建筑业增加值达到408.8亿元，固定资产投资达到3398.4亿元，社会消费品零售总额达到2490.99亿元。表3-1为2009年武汉市和某市经济发展部分指标。103 表3-12009年武汉市和某市济发展部分指标统计项目武汉某合计全市生产总值（亿元）4560.62681.25241.82规模以上工业增加值（亿元）1656.15221.41877.55建筑业增加值（亿元）37038.8408.8固定资产投资（亿元）3001.1397.33398.4房地产开发投资（亿元）778.5910.1788.69实现社会消费品零售总额（亿元）2164.09326.92490.99人口（万人）9105281438从建设市场的角度看，这一地区处在湖北省近期规划的长江经济线发展带连接直辖市---重点城市的区域中，且的人口密度大，该区域建设更是如火如荼，目前某地区尚无统一整合的大型综合建筑及家装材枓市场，而各地区市场相对孤立，整体资源优势、市场规模效益不能充分发挥，从全局来看，该地域需要2～3家大型综合建筑材枓枢纽市场，促进大范围的建筑材枓商品流通。3.3.2市场发展需求我国国民经济正面临一个新的发展时期，未来5年甚至更长时期，将是中国经济发展的黄金时期，整体经济将以8%左右的速度，持续、快速、健康发展。随着我国国民经济的快速增长和人民生活水平的迅速提高，为建材工业提供了一个广阔的大市场。建材工业将高于国民经济平均速度3～4个百分点向前蓬勃发展。新型建材将以20～25%的年增长速度向前发展，装饰、装修材料年增长以30%的速度递增。建材与建筑业紧密相关，建材工业将同建筑业一起构成国民经济的支柱产业，成为国民经济新的增长点，2010的当年各类竣工房屋面积将达到16亿平方米以上。“九五”～2010年,我国城乡新建住宅将达150亿平方米。与之相伴随的装饰、装修工程费将高于建筑本身的产值，据预测，城乡住宅装饰装修材料费平均每年在1600亿～2000亿以上。这是一个巨大的市场需求。旅游业、103 商业和文化娱乐等相关配套设施建设的巨大需求，全新的多功能住宅建设，村镇建设城市化，都将为建材和装修装饰材料提供广阔的大市场。我国“九五”～2010年，城镇年平均新增房屋3亿平米，我国非农业的城市人口近3亿。那么，一个150万非农业人口的城市年平均新增房屋即达150万平米，所需建材和装饰装修材料量约数十亿元，某市正在这个人口范畴之内，以孝南为轴心半径500公里范围内有60多个大中城市3亿多人口，市场空间十分巨大，其市场需求具备了建立有形建材市场的条件。我国非农业人口在15万以上的设市城市高达385个。有关部门规划预测，至2010年，将在7万人口的小城镇中有12000个形成25-30万人口的城市。到2030年将达到2000个，城市人口占60%。足见建材市场空间之大。在建材市场存在着空前发展的巨大潜力前题下，根据某市特点，湖北寰城投资有限公司决定抓住机遇顺势而上。“某某国际物流商城”项目将建设鄂东北部规模较大、功能较全，汇集国内外家居、建材、装饰及装修材料生产厂家特别是知名品牌代理商、批发商、经销商的建材城；将建设立足某市，服务鄂中，面向周边县市的建材物流城。“某某国际物流商城”将传统商业与新型业态理想组合，实现商品展示、批发零售、专卖营销、仓储配送、办公服务“五位一体”。建材城将面向国内企业及国外品牌代理商和建材经营创业人士。它的建成，无疑为进一步活跃鄂中建材商贸奠定良好基础。预计今后十年，某市建材交易市场的发展速度将大大超过前十年，“某某国际物流商城”将成为某市最具潜力的商品交易市场。3.4“某某国际物流商城”的现代经营模式3.4.1市场的品牌标志103 一个幅射鄂东北部的大型建筑及装饰材枓中转、配货枢纽，一个品种集中齐全、服务功能完善、诚信经营、品牌集中的和谐市场，一个高新先进、能在建筑及装饰材枓销售和价格对国内市场形成一定影响力之一的大型建筑材枓物流中心平台。3.4.2市场的经营模式在统一规划，统一建设，统一入市条件，分类灵活经营，统一管理制度，统一服务标准的基础上，为保证专业市场的持续经营与发展，“初次招商租售结合、后经营租赁为主”是本项目合理并行之有效的经营模式。a.“初次招商租售结合”的经营模式能促进特定商品的大规模集聚；在专业市场初次招商中，如果商铺只租不售，在经营状况较差的情况下，商户易退租或不续租商铺，造成“商铺空置——商品规模和数量减少——市场吸引力下降——商铺空置”的恶性循环；同时，初次招商过程中租赁价格较低，市场的举办者和经营者资金压力一般较大，较难保证后续配套服务的持续开展。如果商铺只售不租，市场的举办者和经营者将无法分享专业市场持续发展的经营成果，对市场的后续服务、管理将缺乏动力，不利于促进专业市场持续繁荣。在“初次招商租售结合”经营模式下，市场的举办者和经营者选择向知名生产商和品牌经销（或代理）商销售商铺，并将其余商铺租赁给其他商户。知名生产商和品牌经销（或代理）商的长期入驻，有助于提高优质商户的稳定性和对市场的忠诚度，有利于树立市场知名度和品牌优势，将会持续吸引大量的消费者和采购商。随着市场客流量的增多，其它商户也会纷纷入驻并租赁市场商铺，从而形成“商铺租赁需求上升——商品规模和数量增加——市场吸引力提高——商铺租赁需求上升”的良性循环，促进了特定商品的大规模集聚。103 同样，各种配套物业的销售将使生产商在专业市场周边长期入驻，促进市场内商品的有效供给。随着生产商的不断聚集，聚集效应所带来的成本优势逐渐体现，其他生产商也将纷纷加入市场周边的生产网络，从而更有力地保障了特定商品的大规模集聚。b.“后续经营租赁为主”的经营模式有利于市场经营者分享专业市场持续发展的经营成果；在“后续经营租赁为主”经营模式下，专业市场经营者的利益与市场繁荣度密切相关。市场的经营者将努力提升后续服务与管理水平，推动专业市场持续繁荣，促进商铺租赁价格稳定上涨，从而分享专业市场持续发展的经营成果。“初次招商租售结合、后续经营租赁为主”经营模式的具体运作流程如下图3-1：吸引吸引更多客流，市场景气度上升商品的生产商、供应商、销售商户纷纷承租商铺高品质、优惠价格商品的大规模的聚集，市场繁荣，交易兴旺生产销售网络形成销售网络形成较短时间吸引客户较低生产及销售成本通过销售商铺吸引生产厂家驻点通过销售商铺吸引优质商户制订招商优惠政策租赁价格提升，商贸市场持续繁荣商铺价值提升循环循环103 图3-13.5招商策略3.5.1项目推广思路本项目的主要目标客户是泛盖家居、建筑材料、装饰及装修材料的国内外的商品牌企业、一级代理商、批发商、贸易商、企业主、经营户等，并按照专业市场功能划分后，分区域专业进行招商。本项目最大的优势，是在汇聚了产业集群优势后，在减轻进驻商户成本压力的同时，也是为消费者提供了价格最实惠的商品交易市场，最终促进商户经营的发展而带动整个市场的兴旺。专业市场通过特定商品的大规模集聚，为消费者和采购商提供“货比三家”的选择空间，为生产商和经销（或代理）商提供“商情共享”的信息平台，从而降低了商品的营销和交易成本，并实现规模效应。为此，本项目向业界宣传自身的优势，提升自身的品牌知名度，吸引众多国内外知名品牌入驻，并将在前期以低廉的价格尽快吸引在整个家居、建筑材料、装饰及装修材料中品牌知名度高、有号召力和代表性的企业入驻，聚集人气，逐步形成气候后，再以正常的价格政策进行招商。3.5.2市场战略与营销策略103 a.市场战略1.导入最前卫的营销管理模式。2.将品牌战略置于优先地位。3.统一营销宣传计划及价格策略。4.建立品种数量集中、功能完善、诚信经营的市场形象。5.建立交易手续齐备、信息快捷精确、结算方式灵活快速全面的快速服务反应体系形象。b.营销策略1.项目制定多层面的市场推广和招商计划，招商体系包括展示会、主题招商、平面广告、公益活动等，具体有：⑴本项目将积极同国内外知名企业及品牌建立合作关系，通过整合资源和在行业内进行直接的招商推广活动，吸引一批如有影响力的品牌客户入驻；⑵和专业媒体紧密合作，做好整体宣传策划方案，掌握好宣传的针对性、深入性和持续性以及辐射面，组织专业展览，扩大项目影响力，并同时在全国范围内开展招商活动；⑶积极参与政府有关部门组织的关于批发市场行业以及商贸大物流行业内的论坛、会议等，宣传项目的理念和优势；⑷与业内大企业或机构合作，组织行业研讨会等形式进行宣传；⑸与各种专业咨询机构以及行业协会建立广泛联系；2.主要营销手段包括宣传推介、公关活动等，具体有：⑴印刷宣传品、户外大型广告牌、平面媒体发布；⑵通过电视、报纸、互联网等媒介进行宣传；⑶举行专场新闻发布会；⑷组织相关的公关和公益活动等。103 综合实施价格促销、大客户促销、联盟者促销、渠道促销方式，以价格为手段，在特定的销售时期，通过价格的方式，吸引客户；对一些老客户，可以采用优惠政策留住他们。对需求量很大的客户，采用专人跟踪的方式提供全程的优质服务，同时给予特殊的优惠政策。与自身的关联企业联合起来进行销售，定期对经销商、代理商进行培训，或者给予一定的优惠政策，以提高他们的积极性。3.5.3人才战略实施现代物流业人力资源的引进与培养战略。一个高起点、区域性的家居、建筑材料、装饰及装修材料物流市场，必须有一支具有现代物流理论和实际管理经验的团队。要积极引进国内外物流管理、技术等高层次人才和国内外知名的现代物流企业，引进先进的管理理念和模式，规范企业的管理。同时，要与科研院所紧密结合，采取委托培养和定单培养等方式，提高从业人员的整体素质。第四章总体规划方案4.1规划依据a.《国务院关于印发物流业调整和振兴规划的通知》（国发[2009]8号）b.《中华人民共和国城乡规划法》（中华人民共和国主席令第七十四号）c.《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90）d.某市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》e.某市城市规划管理办法f.某市主城区土地利用规划(2006—2020)103 4.2规划原则a.规划布局原则：对某国际物流商城建设用地进行合理规划，以利开发建设需要。本项目规划必须符合某市城市总体发展规划。b.市场导向原则。某市社会经济将按市场经济发展的要求，不断地调整完善。市场力量在调整经济产业、结构布局中发挥至关重要的作用。因此，必须以面向市场为原则，对用地进行布局。c.可操作性和可行性原则。规划必须结合现状环境情况，确定项目开发可实施方案，坚持适度、合理、高效建设的原则。d.可持续发展原则。规划不仅关注近期综合效益，更应立足长远发展目标。注重生态环境的建设和保护，合理地利用现有自然资源，特别是注意对自然山体、水面以及植被的保护。e.适应性与弹性原则。在规划实施的过程中，要充分考虑土地使用兼容性的问题，在不改变总体布局方案的前提下，作出弹性改变，适应近期乃至远期的发展需要。4.3规划指导思想a.某市是武汉“1+8”城市圈中距离武汉最近的城市。围绕某市总体发展目标，认真贯彻落实科学发展观，加快推进现代物流业的发展。b.按照相关规划适度超前的原则，大力发展绿色物流，提高可持续发展能力。c.在物流园区的战略定位和经营目标指引下，在已确认的空间场所内，按照从货物的进入、组配等到货物运出的全过程，将园区内人员、设备和物料所需要的空间作最适当的分配和最有效的组合，以获得最大的经济、社会和环境效益。103 4.4规划目标a.结合区域位置和城市功能布局，确保规划的合理性，为未来物流产业的发展打下坚实的基础，尽快融入建材产业链，成为新的经济增长点。b.在可持续性发展原则的指导下，使规划既能促进园区的产业发展，又能成为某市整体协调发展的有机组成部分。c.以<<某市城市总体规划》中城市景观风貌规划的建设要求为指导，结合物流园区内现状自然资源，做到保护与发展并重，对建筑体量、色彩进行合理安排，构建视线走廊，建设绿色生态景观系统，塑造富有特色的城市空间景观形象，创造宜人景观。4.5功能定位某国际物流商城是集建材产品交易、展示、信息交流、仓储、配送、货运以及金融结算等功能于一体，为生产商、供应商、采购商、贸易商提供原料及产品采购、物流等一站式服务平台，为企业及商户大幅节省采购生产成本，创造更大利润。4.6规划用地范围及用地规模本项目拟建于某市孝南区北京路南段，316国道以北，老环河以西，根据某市孝南区国土资源局“说明”，本项目用地分为两期，第一期占地面积33.33ha(折合500亩)，拟用地块位于孝南区渡口村、熊家湾村、苏家村、316国道复线以北。第二期占地面积33.33ha(折合500亩)，拟用地块位于孝南区渡口村、熊家湾村、苏家村、316国道复线以北。103 4.7拟建规模4.7.1建筑规模a.建筑物本项目规划总建筑面积1078781m2，其中：专业市场建筑面积420672m2(占总建筑面积的39%)；大型卖场建筑面积251335m2(占总建筑面积的23.30%)；仓储设施建筑面积39401m2(占总建筑面积的3.65%)；会展中心建筑面积20361m2(占总建筑面积的1.89%)；写字楼建筑面积170500m2(占总建筑面积的15.80%)；配建商业网点建筑面积31852m2(占总建筑面积的2.95%)；配建住宅楼建筑面积144660m2(占总建筑面积的13.41%)。b.道路及停车场拟建道路及停车场占地面积：206096m2(折合约309.14亩)。c.绿化率：20%(绿化占地面积133333m2，折合约200亩)；4.7.2公用配套设施a.供配电：拟建供配电设施，电力增容40000KVA。b.给排水：拟建给排水设施，水增容1800m3/d。c.电信：拟建电话、电视、宽带网络等工程。4.8规划建设期限本项目规划建设工期3年，即：从2011年1月动工至2013年12月竣工。103 第五章项目区域地理位置及建设条件5.1项目选址5.1.1项目区域地理位置本项目拟建于湖北省某市孝南区北京路南段，316国道以北，老环河以西。某地处湖北省东北部，东邻“九省通衢”的武汉市，北连河南省的南大门信阳市，南靠广阔富饶的江汉平原，西接古城襄樊、荆州、车城十堰。地理坐标于东径113°19＇至114°35′，北纬30°22′至31°51′，南北最长188km，东西最宽121km，国土面积8910km2。5.1.2场址土地权属类别及占地面积本项目拟用土地权属国有，规划总用地面积约66.67ha103 (折合约1000亩)。根据某市孝南区国土资源局“说明”，湖北寰城投资有限公司有关用地手续正在办理之中。5.1.3用地性质及利用现状a.用地性质本宗土地地类(用途)：建设用地。b.利用现状：待建。5.2建设条件5.2.1地形、地貌、地震情况某市位于江汉平原腹地，地势北高南低，大致呈由平原向山脉过渡的坡状地貌。根据国家标准《建筑抗震设计规范》（GB50011-2008）和《中国地震动参数区划图》（GB18306-2001），本地区地震基本烈度为6度，设计基本地震加速度值为0.05g，设计地震分组为第一组。5.2.2工程地质与水文地质a.工程地质根据某市区域地质资料，项目区域内未发现新构造运动及活动性断裂等不良地质现象存在，场地是稳定和安全的。b.水文地质根据地下水的埋藏条件和储存介质，可将流域地下水划分为孔隙潜水、孔隙承压水、基岩裂隙水三种基本情况。地下水资源蕴藏量10.02亿m3。根据本地区经验资料及区域地质资料，场区内地下水对混凝土不具腐蚀性，但对钢结构具弱腐蚀性。5.2.3气候条件103 某市属亚热带季风气候区，光照充足，气候温和，雨量充沛，四季寒暖干湿分明。年平均气温15.8℃，极端最高气温43.1℃，极端最低气温-16.5℃，无霜期平均241天。全区多年平均降雨量1093毫米。5.3项目区域社会经济环境条件某地处湖北省东北部，东邻“九省通衢”的武汉市，北连河南省的南大门信阳市，南靠广阔富饶的江汉平原，西接古城襄樊、荆州、车城十堰。某是一个发展中的新兴的中等城市，现辖汉川、应城、安陆、广水四个县级市及云梦、大悟、孝昌三县和孝南区。国土面积11600平方公里，总人口580万，其中某市城区人口30万。某经济发展具备良好的基础，已初步建成以“优质高产高效”为目标的六大农产品生产基地。工业基本形成了以汽车、光学、电子、新型建材、盐磷化工等为主导产业的体系。科技教育事业发达，文化、体育设施齐备，医疗卫生机构健全，餐饮娱乐功能齐全。初步建立了与市场经济相适应的市场体系和社会保障服务体系。良好的投资环境，优越的地理位置，吸引了大批外商在某投资兴业，三江雷诺汽车有限公司、西门子真空电子管有限公司、港昌交通发展有限公司、光邦石膏工业发展有限公司等260多家中外合资、中外合作、外商独资企业落户某，促进了某经济的迅速发展。5.4项目区公共设施依托条件5.4.1交通条件a.公路：北京至深圳(107)、乌鲁木齐至福州(316)两条国道和北京至珠海高速公路在某103 市区交汇而过，市境内214条省、市、县公路干道经纬如网，沟通全市城乡，公路密度居湖北省之首。b.铁路：京广铁路纵贯某南北，汉渝线横穿某东西，并有安卫铁路将京广线与汉渝线连接。某铁路货场可办理全国联运手续。c.航空：某城区距武汉天河国际机场32公里，有一级公路直达。5.4.2公用设施社会依托条件a.供电：某处于华中电网中部，电力供应充足，全市现有22万伏变电站4座，11万伏变电站23座，3.5万伏变电站87座。装机容量120万千瓦的汉川火力发电厂有专线直供某城区。本项目电力供应由某市供电公司经市政电网提供，供电能力能满足本项目需要。b.供水：某地表水和地下水资源丰富，城市供水设施完善，某城区现有自来水厂两座，日供水能力10万m3/d；日供水30万m3/d的第三水厂正在建设中。本项目供水由某市自来水公司经市政供水管网提供，供水能力可满足本项目需要。c.排水：某市孝南区排水系统属明渠暗管网络结构，雨污分流。本项目就近接入，可满足排水需要。d.通信：某市孝南区电信通畅，区域内通讯与市政通讯网相联，线路畅通。移动通信网络覆盖全区，通讯条件极为方便。5.5征地、移民、拆迁安置条件根据某市有关规定，本项目拟用地块的取得方式拟将采用招、拍、挂的形式。其征地、移民、拆迁安置工作将由某市孝南区土地储备中心统一安排处理。本项目无征地、移民、拆迁安置任务。103 第六章建筑方案及设备方案6.1建筑方案6.1.1规程规范a.《办公建筑设计规范》JGJ67-2006b.《建筑设计防火规范》GB50016-2006c.《民用建筑设计通则》GB50352-2005d.《建筑内部装修设计防火规范》GB50222-95（2001年修订版）e.《建筑结构荷载规范》GB50009-2001（2006年版）f.《混凝土结构设计规范》GB50010-2002g.《建筑物防雷设计规范》GB50057-1994（2000年修订版）h.《建筑抗震设计规范》GB50011-2008i.《建筑地基基础设计规范》(GB50007-2002)；6.1.2建筑工程方案a.主要建构筑物方案根据中南建筑设计院股份有限公司，对某国际物流商城概念性规划设计，将本项目用地分为地块一～地块十，拟建建筑物总占地面积327237m2，总建筑面积1078781m2。其中：1.地块一：拟建大型卖场1栋，3层，建筑面积10894m2，占地面积3631m2。2.地块二：拟建专业市场9栋，3层，总建筑面积32508m2，总占地面积10836m2；拟建会展中心1栋，3层，建筑面积20361m2，占地面积6787m2；拟建大型卖场1栋，3层，建筑面积33999m2，占地面积11333m2；拟建商业网点1栋，6层，建筑面积9364m2，占地面积1560m2103 ；拟建写字楼1栋，18层，建筑面积28045m2，占地面积1558m2；拟建市场配套住宅楼5栋，18层，总建筑面积43000m2，总占地面积2388m2。3.地块三：拟建专业市场7栋，3层，总建筑面积22756m2，总占地面积7585m2；拟建大型卖场1栋，3层，建筑面积37709m2，占地面积12569m2；拟建商业网点1栋，6层，建筑面积4607m2，占地面积767m2；拟建写字楼1栋，18层，建筑面积28045m2，占地面积1558m2；拟建市场配套住宅楼6栋，15～18层，总建筑面积31960m2，总占地面积1937m2。4.地块四：拟建大型卖场3栋，3层，建筑面积55747m2，占地面积18582m2。5.地块五：拟建专业市场13栋，3层，总建筑面积99846m2，总占地面积33282m2；拟建大型卖场1栋，3层，建筑面积42114m2，占地面积14038m2；拟建写字楼1栋，18层，建筑面积47485m2，占地面积2638m2。6.地块六：拟建专业市场18栋，3层，总建筑面积88236m2，总占地面积29412m2；拟建大型卖场1栋，3层，建筑面积39340m2，占地面积13113m2；拟建写字楼1栋，18层，建筑面积47485m2，建筑占地面积2638m2。7.地块七：拟建专业市场4栋，3层，总建筑面积87804m2，总占地面积23268m2；拟建大型卖场1栋，3层，建筑面积31532m2，占地面积10510m2；拟建写字楼1栋，18层，建筑面积19440m2，占地面积1080m2。8.地块八：拟建专业市场10栋，3层，总建筑面积38411m2，总占地面积12803m2；拟建仓储2栋，1层，建筑面积9499m2，占地面积9499m2；拟建商业网点1栋，6层，建筑面积17881m2，占地面积2980m2；拟建配套住宅6栋，11～18层，总建筑面积69700m2，总占地面积3872m2。103 9.地块九：拟建仓储8栋，1层，建筑面积29902m2，占地面积29902m2。10.地块十：拟建专业物流市场4栋，1层，总建筑面积51111m2，总占地面积51111m2。b.建构筑物一览表本项目拟新建建筑物，详见表6-1～表6-10。表6-1地块一：拟建建筑物一览表序号建筑名称层数数量(栋)总占地面积(m2)总建筑面积(m2)结构备注1大型卖场31363110894框架合计1363110894表6-2地块二：拟建建筑物一览表序号建筑名称层数数量总占地面积(m2)总建筑面积(m2)结构备注1专业市场391083632508框架2会展中心31678720361框架3大型卖场311133333999框架4商业网点6115609364框架5写字楼181155828045框架6配套住宅楼185238843000框架合计1834462167277表6-3地块三：拟建建筑物一览表序号建筑名称层数数量总占地面积(m2)总建筑面积(m2)结构备注1专业市场37758522756框架2大型卖场311256937709框架3商业网点617674607框架4写字楼181155828045框架5配套住宅楼15～186193731960框架合计1624416125077表6-4地块四：拟建建筑物一览表序号建筑名称层数数量(栋)总占地面积(m2)总建筑面积(m2)结构备注1大型卖场331858255747框架合计31858255747103 表6-5地块五：拟建建筑物一览表序号建筑名称层数数量总占地面积(m2)总建筑面积(m2)结构备注1专业市场3133328299846框架2大型卖场311403842114框架3写字楼181263847485框架合计1549958189445表6-6地块六：拟建建筑物一览表序号建筑名称层数数量总占地面积(m2)总建筑面积(m2)结构备注1专业市场3182941288236框架2大型卖场311311339340框架3写字楼181263847485框架合计2045163175061表6-7地块七：拟建建筑物一览表序号建筑名称层数数量总占地面积(m2)总建筑面积(m2)结构备注1专业市场342926887804框架2大型卖场311051031532框架3写字楼181108019440框架合计640858138776表6-8地块八：拟建建筑物一览表序号建筑名称层数数量总占地面积(m2)总建筑面积(m2)结构备注1专业市场3101280338411框架2仓储1294999499框架3商业网点61298017881框架4配套住宅11～186387269700框架合计2429154135491表6-9地块九：拟建建筑物一览表序号建筑名称层数数量总占地面积(m2)总建筑面积(m2)结构备注103 1仓储182990229902框架合计82990229902表6-10地块十：拟建建筑物一览表序号建筑名称层数数量总占地面积(m2)总建筑面积(m2)结构备注1物流专业市场145111151111框架合计451111511116.2设备方案6.2.1设备选型原则a.先进性原则：新增设备必须有较高技术含量，处于领先地位。b.经济性原则：新增设备应具有生产效率高、产品质量好、低能耗、使用寿命长、故障少、维修保养方便、运行费用低、设备价格合理。c.环保性原则：新增设备必须满足环保要求。d.安全性原则：新增设备要有防护罩，有安全自停装置，遇有突发事故能自动切断电源。6.3.2拟新增主要设备清单某国际物流商城建成后拟采用租赁经营的营运方式，本项目拟配备的设备为需与建筑物配合施工及必配备的基本主要设备，拟新增的设备详见表6-11。其它租赁户拟用设备由租赁单位自备。表6-11拟新增主要设备清单序号设备名称规格型号单位数量价格（万元）备注单价总价一仓储设备1货柜、货架等套1100.00100.00合计100.00一起重及运输设备103 1液压叉车辆2012.00240.00仓储及转运货物用2行车台1020.00200.00仓库用3货运汽车辆1018.00180.00场内货物运输用4垂直升降货梯部16622.003652大型卖场、专业市场、会展中心、商业网点用合计2064272.00二公用工程设备1垂直升降客梯部3738.001406.00写字楼、住宅楼用2扶手式电梯部9625.002400.00大型卖场、会展中心、商业网点用3观光电梯部540.00200.00写字楼用4中央空调系统套17按建筑面积计16590.00写字楼、大型卖场、会展中心、商业网点用5消防系统套112按总建筑面积计8860.00所有建筑物内均设置，多套分系统组成6安防系统套1500.00500.00多套分系统组成7强电设备套11800.001800.00含高、低压变配电设备，多系统供电设备8弱电设备套1800.00800.00含电子交易、网络系统、电话通汛等系统设备。合计27032556.00总计47636928.00103 第七章总图布置及经济技术指标7.1总图布置7.1.1总图布置原则a.满足货物储存、运输及营销的需要、布置合理、各环节衔接紧凑，便于管理。b.通道间距能满足运输和管线布置条件，并符合防火、抗震、安全、卫生、环保、噪声等规范的要求。c.管线敷设应便捷，减少损失，节省能源。d.总平面布置要注意建筑群体的协调与整齐，并满足环境要求，建设现代化、规范化的物流园区。7.1.2总图布置方案本项目拟建于湖北省某市孝南区北京路南段，316国道以北，老环河以西。该场地周边基础配套设施齐全，交通便利。根据本项目拟建建筑物使用功能及周围条件，拟将地块划分为10块，用拟建道路分割，拟建道路在园区形成网络(详见总平面示意图)。在设计上尽量将供水系统、供电系统、供气系统综合考虑。保证人、物分流明确。建筑周围均设置运输、消防通道，以满足场区内货物运输和消防要求。同时，充分利用场区空地及人行道边进行绿化，这样既保证了场区所必须的绿化面积，也美化了场区环境。7.1.3竖向布置a.本项目竖向布置系统为平坡式系统。建筑物一层平面标高应高于该地区历史最高洪水水位0.5m。b.场区整平坡度不小于5‰，最大坡度不超过6‰。103 排水方式为管道系统排水，排水组织方式为自由式。c.管线综合布置1.给、排水管线沿场区相关干道平行布置，给、排水管线顶部距场区地平面埋深0.8m；2.电、信管线为地缆沟敷设方式，地缆沟深0.8m，沟面设水泥盖板。d.本项目相关道路布置与主要建筑物平行布置，整体布局为正交和环形布置。7.2主要经济技术指标本项目规划净用地面积666666m2，总体建设分为地块一～地块十，总体经济技术指标及分区经济技术指标如下：7.2.1总体经济技术指标a.规划总用地面积：666666m2(折合约1000亩)；b.总建筑面积：1078781m2；c.总建筑基底面积：327237m2(折合约490.85亩)；d.容积率：1.62；e.建筑密度：49%；f.平均绿化率：20%(绿化占地面积133333m2，折合约200亩)；g.道路及停车场占地面积：206096m2(折合约309.14亩)。7.2.2分区经济技术指标a.地块一1.规划净用地面积：9190m2(折合约13.78亩)；2.总建筑面积10894m2；3.总建筑基底面积：3631m2(折合约5.45亩)；4.容积率：1.19；103 5.建筑密度：40%；6.绿化率：20%(占地面积1838m2，折合约2.76亩)；7.道路及停车场占地面积：3721m2(折合约5.58亩)。b.地块二1.规划净用地面积：60775m2(折合约91.16亩)；2.总建筑面积167277m2；3.总建筑基底面积：34462m2(折合约51.69亩)；4.容积率：2.75；5.建筑密度：57%；6.绿化率：20%(占地面积12155m2，折合约18.23亩)；7.道路及停车场占地面积：14158m2(折合约21.24亩)。c.地块三1.规划净用地面积：46705m2(折合约70.06亩)；2.总建筑面积125077m2；3.总建筑基底面积：24416m2(折合约36.62亩)；4.容积率：2.68；5.建筑密度：52%；6.绿化率：20%(占地面积9341m2，折合约14.01亩)；7.道路及停车场占地面积：12948m2(折合约19.42亩)。d.地块四1.规划净用地面积：37900m2(折合约56.85亩)；2.总建筑面积55747m2；3.总建筑基底面积：18582m2(折合约27.87亩)；4.容积率：1.47；5.建筑密度：49%；103 6.绿化率：20%(占地面积7580m2，折合约11.37亩)；7.道路及停车场占地面积：11736m2(折合约17.61亩)。e.地块五1.规划净用地面积：86495m2(折合约129.74亩)；2.总建筑面积189445m2；3.总建筑基底面积：49958m2(折合约74.94亩)；4.容积率：2.19；5.建筑密度：58%；6.绿化率：20%(占地面积17299m2，折合约25.95亩)；7.道路及停车场占地面积：19238m2(折合约28.86亩)。f.地块六1.规划净用地面积：80258m2(折合约120.39亩)；2.总建筑面积175061m2；3.总建筑基底面积：45163m2(折合约67.74亩)；4.容积率：2.18；5.建筑密度：56%；6.绿化率：20%(占地面积16052m2，折合约24.08亩)；7.道路及停车场占地面积：19043m2(折合约28.56亩)。g.地块七1.规划净用地面积：114087m2(折合约171.13亩)；2.总建筑面积138776m2；3.总建筑基底面积：40858m2(折合约61.29亩)；4.容积率：1.2；5.建筑密度：36%；6.绿化率：20%(占地面积22817m2，折合约34.23亩)；103 7.道路及停车场占地面积：50412m2(折合约75.62亩)。h.地块八1.规划净用地面积：77670m2(折合约116.50亩)；2.总建筑面积135491m2；3.总建筑基底面积：29154m2(折合约43.73亩)；4.容积率：1.74；5.建筑密度：38%；6.绿化率：20%(占地面积15534m2，折合约23.30亩)；7.道路及停车场占地面积：32982m2(折合约49.47亩)。i.地块九1.规划净用地面积：73638m2(折合约110.46亩)；2.总建筑面积29902m2；3.总建筑基底面积：29902m2(折合约44.85亩)；4.容积率：0.41；5.建筑密度：41%；6.绿化率：20%(占地面积14728m2，折合约22.09亩)；7.道路及停车场占地面积：29008m2(折合约43.51亩)。j.地块十1.规划净用地面积：79948m2(折合约119.92亩)；2.总建筑面积51111m2；3.总建筑基底面积：51111m2(折合约76.67亩)；4.容积率：0.64；5.建筑密度：64%；6.绿化率：20%(占地面积15990m2，折合约23.98亩)；7.道路及停车场占地面积：12847m2(折合约19.27亩)。103 第八章公用工程8.1供配电8.1.1设计依据、规范a．《工业企业照明设计标准》（GB50034-92）b．《建筑物防雷设计规范》（GB50057-94）c．《工业与民用电力装置的接地设计规范》（GBJ65-83）d．《供配电系统设计规范》（GB50052-95）e．《10KV及以下变电所设计规范》（GB50053-94）f．《低压配电设计规范》（GB50054-95）g．《通用用电设备配电设计规范》（GB5005-93）8.1.2电源、供电要求及负荷等级本项目电力供应来自华中电网，由某市供电公司经市政电网提供。电力负荷均属于三类负荷，用电负荷电压等级均为380/220V、50HZ，对电源无特殊要求。8.1.3负荷估计本项目设施、设备装机功率采用单位面积负荷密度法进行负荷估算。a.专业市场：总建筑面积为420672m2，单位面积负荷密度指标取0.060kw/m2，装机功率约为25240KW左右；b.大型卖场：总建筑面积为251335m2，单位面积负荷密度指标取0.060kw/m2，装机功率约为15080KW左右；c.仓储设施：总建筑面积为39401m2，单位面积负荷密度指标取0.030kw/m2，装机功率约为1182KW左右。d.会展中心：总建筑面积为20361m2，单位面积负荷密度指标取103 0.080kw/m2，装机功率约为1628KW左右；e.写字楼：建筑面积为170500m2，单位面积负荷密度指标取0.080kw/m2，装机功率约为13640KW左右；f.配建商业网点：总建筑面积为31852m2，单位面积负荷密度指标取0.080kw/m2，装机功率约为2548KW左右。g.配建住宅楼：总建筑面积为144660m2，单位面积负荷密度指标取0.060kw/m2，装机功率约为8679KW左右。h.道路及停车场：占面积约为200000m2，单位面积负荷密度指标取0.015kw/m2，装机负荷约为3000KW左右。i.安防及其它设备装机负荷约为500KW左右。本项目总装机容量约为71479KW左右。取用电系数0.45，功率因数0.93，则变压器供电能力需34595KVA左右，考虑变压器负载率，拟电力增容40000KVA。8.1.4供电方案本项目采用10KV回路供电，由配电房的配电设备，向各建筑设施内的设备、照明及配套的公用系统设施等供电。将动力、照明等不同类别负荷分开供电，分别计量。采用低压无功自动补偿，功率因数达到0.95以上。线路采用地缆敷设。8.1.5配电a.动力配电：低压配电电压380/220V，采用TN-S系统。以地缆敷设的方式配电，在各建筑设施内的低压分配室内设有低压配电柜，在适当位置设有分配箱。进入防爆区的线路采取隔离密封措施。b.照明配电照明电源380/220V，三相五线制由配电房照明屏引到各建筑设施内的103 照明配电箱，插座回路设置漏电保护。在办公室等区域设有高效荧光灯；在设备间及仓库设中显钠混光灯；在走道内设自带蓄电池的疏散应急标志灯；在各建筑设施内还设有自带蓄电池的应急照明；在防爆区采用防爆中显钠混光灯。主要区域照度为300LX。其它区域200LX左右，辅助场所为100LX左右。道路照明采用单灯混光灯，光控、定时自动控制和手动控制。8.1.6防雷及接地a.在建筑物上装设避雷网，利用建筑物金属体作防雷接地装置，以防直击雷。b.建筑物内的主要金属设备、管道、构架等接至电气设备的保护接地装置上，以防雷电感应。c.在入户端处将电缆金属外皮、金属管线等接地，以防雷电波侵入。d.防爆场所内设防静电干线。e.防直击雷、防雷电感应、电气设备等接地装置共用，采用总等电位联结，接地电阻小于1欧。8.2给、排水8.2.1设计依据a.《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003b.《室外排水设计规范》GB50014-2006c.《室外给水设计规范》GB50013-2006d.《建筑设计防火规范》GB50016-20068.2.2设计原则a.本着因地制宜、装置合并的原则进行优化设计；b.为节约水资源，尽可能采用循环用水；c.搞好环境保护，对污废水实施处理达标后排放；103 d.贯彻以防为主，消防结合精神，做好水消防系统设计。8.2.3给、排水状况a.供水：本项目供水由某市自来水公司经市政供水管网提供，供水能力充足，供水压力≥0.3～0.4Mpa。可满足本项目需要。b.排水：某市孝南区排水系统属明渠暗管网络结构，雨污分流。本项目就近接入，可满足排水需要。8.2.4给水方案a.水源及管网本项目水源由某市孝南区临近本项目区域的市政主供水管网引入，进水管管径为Ф300mm。b.用水量估算1.经估算本项目最高日用水量约为1500m3/d。2.消防用水量标准：室外消火栓15L/s，室内消火栓20L/s，火灾延续时间2小时，一次灭火用水量为252m3。本项目拟水增容1800m3/d。8.2.5排水方案本项目拟在场区内建雨污分流排水管网系统，雨水、污水对应排入市政雨污排水管网。8.3自动控制、弱电工程8.3.1计量仪表：计量仪表是指对进入园区的自来水进行集中计量。采用流量指示仪来完成。8.3.2系统供电：控制系统用AC200V电源。仪表所需DC24V电源由电源箱提供。同时控制室设UPS电源以保证系统的不间断运行。8.3.3103 火灾自动报警系统：将各建筑设施划分为一个火灾报警区域，各个分散的报警区域构成集中的火灾自动报警系统。火灾自动报警系统具有手动和自动两种触发装置。每个区域报警系统由控测器、警报器和手动报警按钮构成。当火灾发生时，通过火灾控测器将火灾信号送入火灾报警控制器，火灾报警控制器触发警报器报警。每个报警区域还设置了一定数量的手动报警按钮。手动报警按钮可起确认火情或人工发出火警信号的特殊作用。任何人发现火情后，按碎玻璃即可启动报警器。当火灾发生时，联动控制器启动消防泵动作；水流指示器信号经联动控制器启动喷淋泵动作。同时，控制监视模块停止空调及通风等设备的工作。在防爆区内设置了可燃气体报警装置，用以检测可燃气体的浓度，达到安全生产的目的。8.3.4通信系统场区内部不设用户小交换机，全部电话用户皆作为市话公网的直拨用户，采用电话电缆直接引入，经电话箱至终端机。8.3.5信息网络系统本项目拟在各建筑设施内等处设置远程网络及局域网络系统，在适当位置设置信息插座。8.3.6安全防范系统安全防范系统采用全彩色系统，由监视器、录像机、摄像头等组成。主要对出入口、主要走道、堆场等重要区域适时监控。103 第九章节能措施9.1设计依据a.《中华人民共和国节约能源法》（1998年1月1日执行）b.《评价企业合理用电技术导则》（GB3485）c.《评价企业合理用水技术导则》（GB7119）9.2节电措施本项目所需电力有380V动力电和220V照明电两种，动力电主要用于生产作业设备以及其它设备，单相电主要用于照明、小型电器设备等。具体采用以下节能措施：9.2.1配电设计尽量靠近负荷较大的设备，降低线路损耗。选用节能设备、照明灯具，减少耗电。9.2.2设BAS系统，对电、动力等按使用要求分小系统进行智能化全自动管理。9.2.3建筑物应采取保温墙体结构，尽量满足通风、采光要求，合理配置设备和灯具的数量及位置，在满足使用和照明的前提下尽量减少设备和灯具的装机容量。9.3节水措施9.3.1加强供水管网的管理，及时排除管网泄漏现象，采用感应式出水阀装置及节水型设备；9.3.2本项目需冷却的设备应尽可能最大量的采用循环用水；9.3.3本项目建筑内大小便器均配备自动控制冲洗装置，节约冲洗水用量。103 第十章环境影响分析10.1环境保护法规及标准10.1.1法律、法规a.《中华人民共和国环境保护法》b.《中华人民共和国水污染防治法》c.《中华人民共和国大气污染防治法》d.《中华人民共和国噪声污染防治法》e.1998年国务院第253号令《建设项目环境保护管理条例》f.国务院国发（1996）31号文《国务院关于环境保护若干问题的决定》10.1.2环境保护有关标准a.《环境空气质量标准》(GB3095-1996)b.《地表水环境质量标准》(GB3838-2002)c.《城市区域环境噪声标准》(GB3096-93)d.《工业企业厂界噪声标准》(GB12348-90)e.《污水综合排放标准》(GB8978-1996)f.《建筑施工场界噪声限值》(GB12523-90)10.2项目建设和生产运营对环境的影响10.2.1项目建设期对环境的影响a.环境空气影响分析103 本项目建设施工期间对环境空气的污染主要来自施工扬尘。施工现场粉尘和扬尘的产生量在不同的施工情况下变化很大，各种粉尘和扬尘在晴朗、干燥、有风的天气下，将会对周围环境空气产生较大影响。为此要求项目施工时，在施工现场周围按规定修筑防护墙及安装遮挡设施，实行封闭式施工，对有可能产生二次扬尘的作业面应洒水降尘，车辆出工地时应进行冲洗，防止随车带走泥土，同时对运输土石方等的车辆采取密闭措施，防止沿路抛洒，污染城市环境。b.地表水环境影响分析施工期所产生的污水主要有基础施工中的泥浆水，建材冲洗水，车辆出入冲洗水等生产污水和施工人员所产生的生活污水等。类比资料表明施工期生产污水中悬浮物，石油类，生活污水中BOD5、COD、悬浮物，超过GB8978-1996《综合污水排放标准》表4中一级标准。考虑到项目施工期的短期行为，要求对施工场地所产生的污水应加强管理、控制、冲洗石料等建材，所排放的污水应设置专门沟渠，经格栅沉淀池处理；生活污水应设置化粪池处理，经处理后的施工废水和生活污水排入城区排水管网。采取上述措施后可以减少施工期生产、生活污水中的污染物浓度，但不能满足《综合污水排放标准》表4中一级标准，受纳水体有一定的影响。c.声学环境影响分析施工期间对周围声学环境的影响主要来自于各种机械作业产生的噪声及振动。还有运输工具所产生的噪声，对施工现场周围环境产生较大的噪声影响。103 因此项目施工应严格执行；建筑施工噪声申报登记制度，在工程开工前15日内向所在地辖区环保局提出申报，填写《建筑施工场地噪声管理审批表》，经批准后方可开工。对施工机械设备要采取有效的降噪减振措施，如加弹性垫，包覆和隔声罩等办法，机动车辆进出施工场地应禁止鸣笛，夜间(22时至次日6时)严禁使用各种打桩机。在施工的各阶段均应严格执行GBl2523-90《建筑施工场界噪声限值》中的各项规定，将施工噪声控制在限值以内。d.固体废物影响分析施工期间所产生的固体废物主要有基础施工所挖掘的土石方、主体结构施工所产生的施工废物料以及施工人员的生活垃圾等，不含《国家危险废物名录》中的有害废物，这些固废物集中堆放、土方及时回填，垃圾及时清运(须办理准运证)，交有关部门进行相关处理，不会对周围环境产生不良影响。10.2.2运营期环境影响分析a.环境空气影响分析项目区环境空气质量功能区划为二类区，应执行GB3095—1996《环境空气质量标准》中二级标准。本项目在餐厅及住宅区域会产生厨房油烟，拟在有关建筑物内，设置集中排烟烟道（有条件的设置负压排烟烟道），并经楼顶烟囱排放；经上述处理后可达到环境空气质量标准。b.地表水环境影响分析项目废水排放应执行GB8978-1996《污水综合排放标准》中“一级标准”要求。本项目运营期产生的污水主要为少量生活及清洁卫生用水，污染程度较小。污水经化粪池后排入园区污水管网，对地表水环境影响较小。c.声学环境影响分析根据建设项目所在地区功能划分为3类区，环境保护目标为项目所在地声环境质量，使其满足GB3096-93《城市区域环境噪声标准》中3类标准要求，本项目103 噪声声源主要是车辆运行时产生的噪声；材料装卸过程中产生的撞击声。对机械设备要采取有效的降噪减振措施，如加弹性垫，包覆和隔声罩等办法；对金属材料的装卸，应提倡文明作业，轻拿轻放或放置缓冲垫，减小其撞击声。因此项目在严格控制噪声值，使其符合标准，项目对周围声环境质量产生的不良影响；将在国家允许范围内。d.固体废物环境影响分析项目运营期产生的固态废弃物主要为生活垃圾及废弃包装物，不含《国家危险废物名录》中的有害废物。生活垃圾交由环卫部门处理，废弃包装物可回收再利用，对周围环境影响甚小。综上所述，项目在开发建设期对周围环境会产生一定程度的影响，在全面落实各项保护措施情况下将污染影响可降至最小程度。项目建成运营后，要严格控制污染物排放并达到国家相应的标准。项目对环境的不良影响将在国家允许的范围内，对周围环境影响较小。项目建设按照“三同时”原则，同时设计，同时施工，同时投产使用。10.3生态影响减缓措施分析本项目建设对原生态环境会造成根本性改变，拟在某国际物流商城四周建设生态绿化带，选用抗污、吸污树种，如银杏、夹竹桃、广玉兰等，以防止和减缓对本区域生态环境的影响。103 第十一章劳动安全、卫生与消防11.1劳动安全严格按照国家劳动部（1998）48号《关于生产建设项目工程项目职业安全卫生监察的暂行规定》的规范进行职业安全卫生工程设计，以防为主，从根本上保障员工的安全与健康。11.1.1电气安全a.防触电：建筑物的电缆进线处均应可靠的重复接地，电气设备外壳，配线穿管以及电气安装支架等均作接零保护，插座回路应设专用接地线。b.设备局部照明应采用安全电压，避免工人在操作过程中发生触电事故。c.检修照明电压不高于12伏，以确保检修人员不致发生触电事故。11.1.2防机械伤害a.机械设备传动部分设防护罩，操作平台设有防护栏杆，以防止机械伤害事故。b.机械设备在布置上均按规范要求留有安全通道和规定的操作间距，货物设堆放地，避免人货交叉，造成人身伤害。11.1.3安全组织及教育设安全责任人，班组设小组安全员，形成安全组织网络。凡新工人、实习人员、员工调换岗位等均须通过三级安全教育，并审查合格后方可上岗。11.2劳动卫生11.2.1防尘、通风103 对于产生废气、飞尘的地方，在设计中均应考虑通风除尘措施，以满足卫生要求。11.2.2应备有急救箱，可作突发事故及员工急病的紧急处理。对全体员工定期组织进行健康检查，建立健康档案，并按不同工种岗位发放劳动保护用品，加强职工的职业病防护及卫生保健。11.2.3按国家标准，建必要的辅助卫生用房，如厕所、更衣室、休息室等。11.3消防11.3.1设计依据a.《中华人民共和国消防法》（1998年9月1日施行）b.《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）c.《建筑灭火器配置设计规范》（GB50140-2005）11.3.2防火措施a.具有耐火性能的结构和防火隔墙。b.人工消防设施和供消防队使用的辅助设施。c.在疏散通道和楼梯周围设置防火隔墙。11.3.3消防设计a.总平面的消防设计1.建筑与周围建筑物间距皆大于防火最小间距的要求。2.在各建筑物四周修建消防车通道。3.在多层建筑内设多座楼梯，以满足使用和消防疏散需求。4.对于危险区域，采用水消防、化学灭火器材及火灾报警系统。b.防火和防烟分区设计103 各建筑物，根据防火分区面积划分要求，分别划分为若干个防火分区，建筑物内部每个防火分区都设有疏散口，疏散口数量和距离均满足消防疏散要求。c.水消防设计1.室外设有消火栓防水泵结合器，室内消火栓系统管网成水平环和竖直环。2.按同层相邻两个消火栓能同时到达被保护范围内任何部位的原则进行设计。d.其它按消防规范要求，设置相应数量的灭火器等。11.3.4消防系统a.室内消火栓系统1.消防用水量为20L/S，火灾延续时间为两小时，一次火灾灭火用水量为144m3。2.按同层相邻两个消火栓的密集水柱能同时到达被保护范围内任何部位的原则，全面布置消火栓。3.消火栓给水系统在水平及竖向分区。每区管网均各自构成环状，消火栓出水压力≥0.5Mpa，设减压孔板。b.室外消防系统室外消防用水量为15L/S，火灾延续时间为两小时，一次火灾需水量108m3。室外消防用水量由市政给水管网供给，在建筑物四周设置室外地上式消火栓。c.灭火器具高低压变配电设备为非油性设备，在高低压变配电间内配置推车式CO2灭火器。所有消火栓箱均配置HFA3磷酸铵盐干粉灭火器两具，灭火器应设于明显且便于取用的地方。103 第十二章组织机构、运营与管理12.1组织机构本项目建成后，湖北寰城投资有限公司实行董事会领导下的总经理负责制，市场运作采用科学管理，统筹营运，并设置相应的组织机构。组织机构详见图12-1。董事长监事执行总经理副总经理副总经理财务办公室市场经营部综合服务部物业部12.2运营某某国际物流商城采用分户经营，每个经营户可按照各自的需求和业务量的大小租用各类设施设备，某某国际物流商城将采用灵活的方式满足经营户的需求，立足于全心全意为经营户服务，力求取得良好的经济效益和社会效益。12.3项目管理措施12.3.1法人负责制：某某国际物流商城建设项目管理实行“项目法人负责制”；12.3.2项目招标制度：各类项目建设必须103 委托符合相应资质的招标公司实行招标。12.3.3项目监理制：各类项目建设必须聘请或通过招标优选具有资质的监理公司，对工程建设实行全程监理；12.3.4项目建设实行“合同负责制”、“环境责任制”、“竣工、决算、审计制”、“工程验收制”和最终验收。12.3.5项目资金管理：实行项目资金专款专用、专户储存、专账管理，严禁截留、挤占或挪用。103 第十三章实施进度及工程招投标13.1实施进度本项目规划建设工期2年(即：从2011年1月动工至2013年12月竣工)。具体实施进度见表13-1。表13-1项目实施进度表年度季度内容2011年2012年2013年123412341234项目前期工作建筑工程公用配套工程设备订购、到货设备装配、调试验收、试运行、投营13.2工程招投标13.2.1招标依据a.《中华人民共和国招标投标法》(中华人民共和国主席令第21号，1999年8月30日)；b.《合同法》(中华人民共和国主席令九届第15号，1999年3月15日)；c.《工程建设项目招标范围和规模标准规定》(国家发展计划委员会令第3号，2000年5月1日)；d.《工程建设项目自行招标试行办法》(国家发展计划委员会令第5号，2000年7月1日)；103 e.《建设项目可行性研究报告增加招标内容和核准招标事项的暂行规定》(国家发展计划委员会令第9号，2001年6月18日)；f.《湖北省招标投标管理办法》(湖北省人民政府令第306号，2007年7月8日)。13.2.2招标范围《中华人民共和国招标投标法》规定全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的建设项目，勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，必须进行招标。国家发展计划委员会令第3号《工程建设项目招标范围和规模标准规定》（2000年5月1日发布）规定建设项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等采购，达到下列标准之一的，必须进行招标：（一）施工单项合同估算价在200万元人民币以上的；（二）重要设备、材料等货物的采购，单项合同估算价在100万元人民币以上的；（三）勘察、设计、监理等服务的采购，单项合同估算价在50万元人民币以上的；（四）单项合同估算价低于（一）、（二）、（三）项规定的标准，但项目总投资在3000万元人民币以上的。《湖北省招标投标管理办法》（湖北省人民政府令第306号）也对湖北省建设项目招投标作了具体规定。根据上述规定，本项目勘察、设计、监理、施工及与工程建设有关的重要材料等的采购，必须实行招标。13.2.3招标方式《湖北省招标投标管理办法》规定全部使用国有资金投资、国有资金投资控股或者占主导地位的必须进行招标的项目，应当公开招标。省重大建设103 项目有下列情形之一不适宜公开招标的，经省人民政府批准，可以邀请招标：（一）因技术复杂或者有其它特殊要求，只有少数几家潜在投标人可供选择的；（二）涉及国家机密或专利权保护的；（三）受自然资源及环境限制的；（四）新技术或技术规格事先难以确定的；（五）法律、法规规定不宜公开招标的。根据上述规定，本项目应当公开招标。13.2.4招标组织形式招标人具有编制招标文件和组织评标能力的，可以自行办理招标事宜。国家发展计划委员会令第5号《工程建设项目自行招标试行办法》规定招标人自行办理招标事宜，应当具有编制招标文件和组织评标的能力，具体包括：(一)具有项目法人资格(或者法人资格)；(二)具有与招标项目规模和复杂程度相适应的工程技术、概预算、财务和工程管理等方面专业技术力量；(三)有从事同类工程建设项目招标的经验；(四)设有专门的招标机构或者拥有3名以上专职招标业务人员；(五)熟悉和掌握招标投标法及有关法规规章。本项目建设单位不具有编制招标文件和组织评标能力，必须委托招标代理机构招标。招标工作应在公平、公正、公开、透明、有序的原则下进行，评标工作应按照严肃、认真、公平、公正、科学合理、客观全面、竞争优选、严格保密的原则进行，确保所有投标人的合法权益。13.2.5招标基本情况表项目招标基本情况见表13-2。103 表13-2招标基本情况表项目名称：“某某国际物流商城”项目招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式招标估算金额（万元）备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察★★★设计★★★建设工程★★★设备购置★★★安装工程★★★监理★★★重要材料★★★其它★情况说明：建设单位盖章年月日103 第十四章投资估算及资金筹措14.1建设投资估算14.1.1建设投资估算的范围依据项目的建设内容，建设投资估算的内容包括工程费用估算，其它费用，预备费用估算。其中工程费用包括设备购置及安装工程、建筑工程、公用工程、总图工程、环境保护、消防、安全卫生等。14.1.2建设投资估算的主要依据及方法a.新增各种设备按近期市场价估算，设备的运杂费按设备原价的5.5%计算，安装费按设备原价的1～20%计算。b.各种建、构筑物投资，按2008年《湖北省建筑工程消耗量定额及统一基价表》、《湖北省装饰装修工程消耗量定额及统一基价表》、《湖北省建筑安装工程费用定额》、某市近期建设工程概算定额、材料价格及调差、管理费用、税金等有关规定，并参照项目建设地近期类似工程的单位面积综合造价或工程量估算。c.其他工程费用按工程量指标法或工程量估算。d.建设单位管理费根据财政部财建[2002]394号文规定计算；勘察、设计费按建筑工程费用的2.5%计算；项目前期工作费根据国家计委计价格[1999]1283号文制定的收费标准计算。e.土地使用权出让金：本项目拟目用地1000亩，其中仓储物流用地300亩，市场及商住用地700亩。土地使用权出让金仓储物流用地按7万元/亩、市场及商住用地按20万元/亩估算。f.城市基础设施配套费以新增建筑面积为基数，按65元/平方米计算；建筑工程各种规费按国家及地方有关规定计算.103 g.工程监理费根据国家发改价格[2007]670号文规定计算；招标代理服务费按国家计委计价格[2002]1980号文件规定的收费标准计算；建设项目环境影响评价费根据2002年1月31日原国家计委、国家环境保护总局《关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知》规定计算。h.基本预备费按工程费用及其他费用之和的5%计算。14.1.3建设投资估算本项目建设投资估算为220225万元，建设投资估算详见附表1，其构成见表14-1。表14-1建设投资构成表序号项目估算价值（万元）占投资比例(%)1设备购置9124.514.142建筑工程123056.5755.883公用工程25531.4511.594总图工程5612.972.555环境保护、消防、安全卫生11199.205.096其他费用35213.1715.99　其中:土地使用权出让金16100.00　7基本预备费10487.134.768建设投资合计220225.00100根据我国现行项目投资管理规定，按照资本保全原则，当项目投入运营时，本项目建设投资按资产性质形成固定资产、无形和其他资产两部分。a.固定资产：建设投资中形成固定资产的有：设备、建筑工程、公用及总图工程、环境保护、消防、安全卫生等实物工程投资以及上述实物工程投资的预备费、建设单位管理费及勘察设计费等待摊费用、建设期贷款利息。预计本项目新增固定资产原值213144万元，其中房产租赁部分固定资产原值为92281万元。103 为便于财务测算，根据新增固定资产中各种资产的属性，将其分为房屋建筑物、机器设备等两类，其中：房屋、建筑物原值156437万元(其中房产租赁部分为67730万元)，机器设备原值56707万元(其中房产租赁部分为24551万元)。b.无形及其他资产：本项目土地使用权无形资产为16905万元(其中房产租赁部分为7319万元)，本项目无其他资产（均含应分摊的预备费）。14.2建设期贷款利息本项目建设投资中，计划向银行申请长期贷款100000万元，建设期贷款利息按中国人民银行2010年10月20日公布的五年以上期贷款年基准利率6.14%计算，预计本项目建设期贷款利息共计9824万元，建附表2。14.3流动资金估算14.3.1估算依据为维持本项目正常租赁经营活动，必须具备一定的最低周转资金，包括各种必备的存货，必要的现金和银行存款，应收及预付款项等。流动资金按详细指标法估算，在流动资金估算中，周转次数按企业正常经营年份最低周转次数设定。14.3.2流动资金估算结果根据项目经营规模，预计达到租赁经营目标年份需流动资金1694万元，详见附表3。根据国家有关规定，本项目的铺底流动资金应为流动资金的30%，即1694万元×30%＝508万元。103 14.4总投资估算根据国家和有关部门关于项目总资金的规定，本项目的总资金＝建设投资＋建设期贷款利息＋流动资金＝220225＋9824＋1694＝231743（万元）。14.5资金来源14.5.1建设投资资金来源本项目建设投资220225万元中，计划向银行申请长期贷款100000万元，项目建设单位自筹资金120225万元。14.5.2建设期贷款利息来源建设期贷款利息9824万元由项目建设单位用自有资金支付。14.5.3流动资金来源项目投产后需新增流动资金1694万元由企业逐年用自有资金投入。14.6资本金本项目企业投入自有资金(项目资本金)为131743万元，占项目总投资的231743万元的56.85%，完全满足国务院国发[2009]27号文规定的建设项目企业应具备的资本金不得低于项目总投资的20%的要求。14.7用款计划根据项目实施进度安排，项目总投资使用计划与资金筹措表见附表4。103 第十五章财务效益评价15.1财务评价的依据a.国家发改委、建设部：《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；b.《投资项目可行性研究指南》（中国国际工程咨询公司编著）；c.《投资项目经济咨询评估指南》（中国国际工程咨询公司编著）；d.财政部：《企业会计制度》2001年；e.本项目建设及技术方案有关数据；f.企业提供的有关资料；g.项目相关调查资料；h.项目计算期：本项目计算期定为13年，其中建设期3年，经营期10年；i.计算财务效益的项目投入总资金：按国家有关部门关于项目投入总资金的有关规定，本项目用以测算经济效益的项目投入总资金为231743万元，其中建设投资220225万元，建设期贷款利息9824万元，流动资金1694万元，并以231743万元为基数计算财务效益指标。j.本项目建筑物面积共计1078781m2，其中大型卖场251335m2，专业市场420672m2，仓储设施39401m2，会展中心20361m2，写字楼170500m2，商业网点31852m2，住宅楼144660m2。根据项目建设单位的经营规划，将采用租售结合的方式进行运作。计划除将住宅楼全部进行销售外，其他建筑物均按各50%的比例向入驻本物流中心的经营者销售及租赁，并适当收取包括保安、保洁等服务在内的物业管理费。103 15.2房产销售收益测算15.2.1房产销售营业收入a.销售量本项目拟销售的房产有：大型卖场12567.50m2，专业市场210336m2，仓储设施19700.50m2，会展中心10180.50m2，写字楼85250m2，商业网点15926m2，住宅楼144660m2。在实际销售中，存在着少量房产空置的可能性，本项目房产销售的空置率设定为3%。b.销售计划根据项目实施进度计划，本项目总建筑面积1078781m2应在建设期3年内完工，拟销售的房产按当年完工的房产在第二年销售完毕测算。各年的销售计划见附表5。c.销售价格参照目前项目建设地同类建筑物销售价格，本项目各类房产的销售均价暂定为：大型卖场4000元/m2，专业市场4000元/m2，仓储设施2500元/m2，会展中心4000元/m2，写字楼3500元/m2，商业网点4000元/m2，住宅楼3500元/m2。d.付款方式各年销售的房产均按当年付清测算。e.房产销售营业收入预计本项目大型卖场销售的营业收入为48759万元，专业市场销售的营业收入为81610万元，仓储设施销售的营业收入为4777万元，会展中心销售的营业收入为3950万元，写字楼销售的营业收入为28942万元，商业网点销售的营业收入为6179万元，住宅楼销售的营业收入为42096万元，房产销售营业收入共计216314万元。房产销售营业收入测算见附表6。103 15.2.2房产销售营业税金及附加测算房产销售本项目按国家规定应纳营业税，税率为5％；城市建设维护税、教育费附加分别为应纳营业税额的5%、3%，平抑物价基金、教育发展基金分别为营业收入的1‰。预计本项目房产销售应纳营业税10816万元，应纳各种附加税1298万元。房产销售经营税金及附加共计12114万元，见附表7。15.2.3房产销售成本测算a.建设成本摊销费：按本项目拟销售房产的建筑面积占总建筑面积的比例测算，本项目拟销售房产应分摊的项目建设投资及建设期贷款利息共计130449万元，见附表7。b.销售费用：包括广告宣传和销售人员的工资、福利及办公等费用，按房产销售营业收入的1.5%测算，销售费用共计3245万元，见附表7。c.房产销售总成本费用：预计本项目房产销售的总成本费用共计133694万元，见附表7。15.2.4房产销售利润测算本项目的房产销售总营业收入为216314万元，减去总成本费用133694万元，营业税金及附加12114万元后，房产销售的利润总额为70507万元。所得税按25%计算，预计本项目房产销售应纳所得税17627万元，所得税后净利润为52881万元。15.3租赁经营营业收入、税金测算a.大型卖场租金收入测算1.可供出租的面积：本项目可供出租的大型卖场建筑面积共计103 125668m2。2.空置率：在实际租赁经营中，可能会有少量大型卖场暂时未出租而空置，正常经营年份的空置率设定为5%。3.单位建筑面积年租金预测：参照项目建设地相同经营性质的经营场所单位建筑面积年租金水平，本项目大型卖场单位建筑面积平均年租金按600元/平方米(不含水电费用)测算。4.大型卖场租金收入测算：按以上可供出租的大型卖场建筑面积、空置率及单位建筑面积年租金测算，本项目正常经营年份大型卖场的租金收入为：125668m2×(1－5%)×0.06万元/m2＝7163万元，见附表7。b.专业市场租金收入测算1.可供出租的面积：本项目可供出租的专业市场建筑面积共计210336m2。2.空置率：在实际租赁经营中，可能会有少量专业市场暂时未出租而空置，正常经营年份的空置率设定为5%。3.单位建筑面积年租金预测：参照项目建设地相同经营性质的经营场所单位建筑面积年租金水平，本项目专业市场单位建筑面积平均年租金按600元/平方米(不含水电费用)测算。4.专业市场租金收入测算：按以上可供出租的专业市场建筑面积、空置率及单位建筑面积年租金测算，本项目正常经营年份专业市场的租金收入为：210336m2×(1－5%)×0.06万元/m2＝11989万元，见附表7。c.仓储设施租金收入测算1.可供出租的面积：本项目可供出租的仓储设施建筑面积共计19701m2。103 2.空置率：在实际租赁经营中，可能会有少量仓储设施暂时未出租而空置，正常经营年份的空置率设定为5%。3.单位建筑面积年租金预测：参照项目建设地相同经营性质的经营场所单位建筑面积年租金水平，本项目仓储设施单位建筑面积平均年租金按180元/平方米(不含水电费用)测算。4.仓储设施租金收入测算：按以上可供出租的仓储设施建筑面积、空置率及单位建筑面积年租金测算，本项目正常经营年份仓储设施的租金收入为：19701m2×(1－5%)×0.018万元/m2＝337万元，见附表7。d.会展中心租金收入测算测算1.可供出租的面积：本项目可供出租的会展中心建筑面积共计10181m2。2.空置率：在实际租赁经营中，可能会有少量会展中心暂时未出租而空置，正常经营年份的空置率设定为5%。3.单位建筑面积年租金预测：参照项目建设地相同经营性质的经营场所单位建筑面积年租金水平，本项目会展中心单位建筑面积平均年租金按480元/平方米(不含水电费用)测算。4.会展中心租金收入测算：按以上可供出租的会展中心建筑面积、空置率及单位建筑面积年租金测算，本项目正常经营年份会展中心的租金收入为：10181m2×(1－5%)×0.048万元/m2＝464万元，见附表7。e.写字楼租金收入测算1.可供出租的面积：本项目可供出租的写字楼建筑面积共计85250m2。2.空置率：在实际租赁经营中，可能会有少量写字楼暂时未出租而空置，正常经营年份的空置率设定为5%。103 3.单位建筑面积年租金预测：参照项目建设地相同经营性质的经营场所单位建筑面积年租金水平，本项目写字楼单位建筑面积平均年租金按360元/平方米(不含水电费用)测算。4.写字楼租金收入测算：按以上可供出租的写字楼建筑面积、空置率及单位建筑面积年租金测算，本项目正常经营年份写字楼的租金收入为：85250m2×(1－5%)×0.036万元/m2＝2916万元，见附表7。f.商业网点租金收入1.可供出租的面积：本项目可供出租的商业网点建筑面积共计15926m2。2.空置率：在实际租赁经营中，可能会有少量商业网点暂时未出租而空置，正常经营年份的空置率设定为5%。3.单位建筑面积年租金预测：参照项目建设地相同经营性质的经营场所单位建筑面积年租金水平，本项目商业网点单位建筑面积平均年租金按960元/平方米(不含水电费用)测算。4.商业网点租金收入测算：按以上可供出租的商业网点建筑面积、空置率及单位建筑面积年租金测算，本项目正常经营年份商业网点的租金收入为：15926m2×(1－5%)×0.096万元/m2＝1452万元，见附表7。g.物业管理费收入本项目物业管理部门向各种建筑物的业主及租赁者提供保安、保洁等服务，年物业管理费暂定为18元/m2，预计本项目正常经营年份收取物业管理费建筑面积为1037076m2，可收取物业管理费1867万元，见附表7。h.租赁经营营业收入103 预计本项目正常经营年份租赁经营的租金及物业管理费收入合计为26188万元，见附表7。15.3.2租赁经营营业税金及附加测算房产租金收入及物业管理费收入按国家规定应纳营业税，税率为5%；城市建设维护税、教育费附加分别为应纳营业税额的5%、3%，平抑物价基金、教育发展基金分别为营业收入的1‰。预计本项目租赁经营正常经营年份应纳营业税1309万元，应纳各种附加税157万元，见附表7。根据我国现行有关税务法规，房产出租还应交纳房产税，税率12%，预计本项目正常经营年份应纳房产税2919万元，见附表7。预计本项目租赁经营正常经营年份应纳各种经营税金及附加共计4385万元，见附表7。15.4租赁经营总成本费用测算为便于本项目的财务测算及评价，本报告依据《投资项目可行性研究指南》及《投资项目经济咨询评估指南》的方法，将租赁经营总成本费用中的相同各项费用归并后，按直接成本、工资及福利费、折旧费、修理费、无形资产摊销费、其他费用、利息支出、营业费用等成本要素进行测算。15.4.1直接成本租赁及物业管理的直接成本包括物业管理用水电、各种低值易耗品等。本项目的租赁及物业管理的直接成本参照本项目建设地其他同类型经营场所的直接成本费用水平测算。15.4.2工资及福利费本项目租赁经营劳动定员150人，人均年收入按3.00万元测算，福利费按工资的14%提取。工资及福利费测算见附表8-1。103 15.4.3修理费修理费按租赁经营应分摊固定资产原值的2%计算。15.4.4其他费用其他费用包括差旅费、交通费、办公费用、工会经费、职工养老保险费、医疗保险费、失业保险费等，按租赁经营营业收入的3%测算。15.4.5营业费用营业费用主要用于广告宣传等费用，按租赁经营营业收入的1.5%测算。15.4.6折旧费固定资产折旧费按直线法、残值率5%测算。折旧年限：建筑物30年、机器设备10年。固定资产折旧费测算，见附表8-2。15.4.7摊销费无形资产摊销费从项目投营年起，按40年等额摊销测算，见附表8-3。15.4.8利息支出本项目建设投资长期贷款还款期内应付利息计入当期利息支出。15.4.9总成本费用预计本项目租赁经营在还清长期贷款后正常经营年份的总成本费用为13014万元，见附表8。15.4.10总成本构成根据财务分析和可行性研究的需要，有项目总成本费用按其性态可划分为固定成本及变动成本；按项目评价则采用经营成本。a.固定成本：固定成本是指在一定的经营规模限度内，不随营业额等其他因素的变化而变化的费用。具体包括工资及福利费、折旧费、修理费、摊销费、利息支出、其他费用等。预计本项目租赁经营正常经营年份的固定成本为7907万元。103 b.变动成本：变动成本是指随营业额等其他因素的变化而变化的费用，包括直接成本、营业费用等。预计本项目达到经营目标年份的变动成本为5107万元。c.经营成本：预计本项目租赁经营正常经营年份的经营成本为8354万元。15.5利润测算项目利润与利润分配测算见附表9，从附表9中可以看出，项目正常经营年份的营业收入为26188万元，减去总成本费用13014万元，营业税金及附加4385万元后，利润总额为8789万元。各年实现利润按25%交纳所得税，盈余公积金按所得税后利润的10%提取。预计正常经营年份应纳所得税2197万元，所得税后利润为6592万元。15.6项目清偿能力测算15.6.1贷款偿还能力测算本项目计划项目银行申请长期贷款100000万元，长期贷款的偿还按最大能力还本按期付息的方式考虑。在偿还长期贷款期内，企业所获利润，在交纳所得税并提取法定盈余公积金后可供投资者分配的利润中，应首先用于偿还长期贷款本金。此外，本项目租赁经营部分固定资产折旧费、无形资产摊销费以及房产销售建设成本摊销费可用于偿还贷款本金。可供偿还长期贷款本金的利润、折旧费、摊销费均按75%，房产销售建设成本摊销费按30%用于偿还贷款测算。经测算，预计本项目还款期内可供偿还贷款本金的资金共计102686万元(还款期利息已计入当期利息支出)，贷款偿还期为8.65年，见附表10。103 15.6.2偿债能力分析：偿债能力分析的主要指标为偿债备付率和利息备付率：利息备付率=税息前利润/当期应付利息费用；偿债备付率=可用于还本付息资金/当期应还本付息费用。可用于还本付息资金为还款期内各年的息税折旧摊销前利润，根据利润与利润分配表、贷款偿还能力测算表计算的利息备付率、偿债备付率见附表9“还本付息测算表”，从附表10中可以看出，本项目偿还银行长期贷款期内各年的利息备付率最低为4.21，偿债备付率最低为1.50，表明各年的还款资金来源能够偿付当期债务，有较强的偿债能力。15.6.3项目清偿能力分析财务计划现金流量表见附表13，资产负债表见表附表14。从附表13、附表14中可以看出，本项目投产后各年均有较高的盈余资金；同时项目计算期内各年的资产负债率最高为44.78%，项目计算期内各年的流动比率及速动比率最低分别为94.43、93.83，表明本项目的清偿能力较强。15.7财务效益评价按《建设项目经济评价方法与参数》（第三版），本项目融资前税前财务基准收益率设定为10%，项目资本金税后资本金基准收益率设定为12%。15.7.1财务评价指标根据“利润与利润分配表”（见附表9）、“建设投资估算表”(见附表1)、“项目投资现金流量表”（见附表11）、“项目资本金现金流量表”（见附表12）计算出本项目的各项财务评价指标如下：a.总投资收益率（ROI）＝运营期内年平均息税前利润/项目总资金×103 100%＝6.11%；b.项目资本金净利润率（ROE）＝运营期内年平均净利润/项目资本金×100%＝7.62%；c.项目投资回收期（包括建设期3年）：所得税前＝3.91年所得税后＝5.26年；d.项目内部收益率：所得税前＝22.57%所得税后＝16.66%；e.项目财务净现值（i=10%）：所得税前＝53900万元所得税后＝29775万元；f.资本金内部收益率＝21.10%。15.7.2财务评价从以上各项指标中可以看出，本项目的总投资收益率、项目资本金净利润率分别为6.11%、7.62%；融资前税前项目投资回收期为3.91年（含建设期3年）；融资前税前项目内部收益率为22.57%，高于财务基准收益率；融资前税前项目财务净现值为53900万元，大于零；项目资本金税后资本金内部收益率为21.10%，高于资本金基准收益率，因此在财务上是可行的。103 第十六章不确定性分析16.1盈亏平衡分析16.1.1基础数据本项目正常经营年份基础数据为：年固定成本7909万元，年营业收入26188万元，年营业税金及附加4385万元，年变动成本5107万元。16.1.2盈亏平衡点按以上数据计算，本项目正常经营年份以经营能力利用率表示的盈亏平衡点为：7909/(26188－4385－5107)×100%＝47.36%。计算表明，当项目正常经营年份的经营能力利用率达47.36%或营业收入达26188×47.36%＝12402(万元)时，可不亏不盈，盈亏平衡示意图见图16-1。图16-1盈亏平衡示意图103 16.2敏感性分析16.2.1敏感性分析的主要因素及指标本项目的财务敏感性分析，主要分析营业收入、建设投资、直接成本等单因素变动时，对财务内部收益率的影响程度。16.2.2敏感性分析结果敏感度系数和临界点分析见表16-1。敏感性分析图见图16-2。表16-1敏感度系数和临界点分析表序号不确定因素变化率项目投资内部收益率敏感度系数临界点1基本方案　22.572建设投资+30%10.391.80+20%13.432.02+10%17.362.31+24.1%-10%29.693.15-20%39.633.78-30%53.784.613营业收入+30%46.183.49+20%37.793.37+10%29.883.24-10%15.922.95-18.9%-20%9.942.80-30%4.602.654直接成本+30%20.770.27+20%21.370.27+10%21.970.26+211.0%-10%23.160.26-20%23.750.26-30%24.330.26103 图16-2敏感性分析图从表16-1及图16-2中可以看出，营业收入因素变动对财务评价指标的影响最大，建设投资因素变动的影响次之，直接成本因素变动的影响最小。在财务内部收益率不低于基准折现率的条件下，允许各因素向不利方向变动的临界点，营业收入下降约18.9%，建设投资增加约24.1%，直接成本上升约211.0%。以上分析表明本项目有一定的抗风险能力。103 第十七章结论与建议17.1结论a.为满足市场不断扩大的需要，努力建设幅射湖北省东北部地区及周边省市的物流基地，湖北寰城投资有限公司建设具有现代化意义的“某某国际物流商城”。本项目符合《国务院关于促进流通业发展的若干意见》、国务院《物流业调整与振兴规划》、《湖北省物流业调整与振兴实施方案(2009--2011年)》、《某市城市总体规划》精神，具有良好的经济、环境、社会效益。b.经分析，本项目其市场有一定保证。c.本项目新增先进的设备，提升工艺装备水平，技术方案是可行的。d.财务分析表明，本项目正常经营年份将实现营业收入26188万元，利税总额12114万元，总投资收益率(ROI)6.11%，资本金净利润率7.62%，财务内部收益率22.57%(融资前税前)，投资回收期(融资前税前)3.91年(含建设期)。在财务上是可行的。经过不确定性分析可知，项目虽然在市场方面有一定风险,但是可以采取措施加以控制和规避。18.2建议a.项目批准后，建设单位要组织专门人员，精心设计，精心施工，争取早竣工、早运行、早受益。b.建议项目单位合理调度资金，以确保本项目顺利实施。103'