国际商业大世界可行性研究报告 63页

'第一章总论第一节概述一、项目概况：1、项目名称：X国际商业大世界2、项目建设单位陕西X实业有限公司3、建设单位法人代表姓名及职务姓名：廖海兵4、项目性质新建5、建设期建设期3年（分三期实施），详见项目实施进度计划表：“领峰国际商业大世界”项目实施进度计划表序号期别建设内容建设时间开工时间竣工时间工期1一期工程领峰国际家居建材博览广场（家居馆）2014年2月2015年2月1年62 2二期工程领品峰蔬国果际批食发城领峰国际生态食品批发中心2015年8月2016年9月1年领峰生态水果批发中心领峰生态蔬菜批发中心3三期工程领峰商务酒店2016年10月2017年10月1年领峰国际家居建材博览广场（建材馆）6、项目投资规模和资金来源投规模：项目总投资万元，其中固定资产投资万元，建设期利息万元，铺底流动资金600万元。资金来源：银行贷款万元，剩余由建设单位自筹。7、项目经济效益年营业收入30600万元投资利润率25.96%投资利税率46.36%财务内部收益率19.94%62 盈亏平衡点57.92%投资回收期5.98二、项目建设单位概况陕西领峰实业有限公司是一家力行现代企业管理，注册资金5000万元，集房地产开发及商品房销售、租赁，农业产业化、道路建设项目投资，建筑及装饰材料、设备销售，农副产品、电子产品、针纺织品、日用百货、厨卫用品、化妆品、文体用品、五金机电、计算机及辅材设备、家居饰品销售，汽车及摩托车贸易、配件及用品销售、修理等为一体的综合性实业公司。公司本着“实业投资，多元发展，提升价值，塑造品牌”的经营战略和“真诚、重信、专业、高效”的服务理念，定将践行其“开发一个项目，造福一方人民”的愿景和使命。1998年，面对世界经济一体化的浪潮，公司冷静提出：扩张是企业面临的机遇，稳健是理性扩张的前提，人才是实现扩张的关键。大型商业企业要理性扩张，必须进一步强化市场观念、品牌观念和资本运营观念，明晰集团化、多地化、国际化的发展方向，摒弃传统企业以单纯资本投入为主的扩张模式，充分借鉴国际跨国公司以资本为纽带、以输出无形资产、经营理念和管理模式为主的扩张经验，以智慧投入实现低成本的理性扩张。2000年先后投资开发了四川三台“贵煕·帝景”一期、二期等20余万ｍ²的大型高端楼盘，其个人及创办的企业形象良好，口碑极佳，彰显了资本运营的巨大成果。62 第二节可行性研究的依据一、可行性研究的依据(一)国家有关可行性研究的政策、法规、方法和参数。(二)国家、省、市有关房地产开发方面的政策、法律、法规。（三）《中华人民共和国建筑法》（四）《中华人民共和国城市房地产管理法》（五）《城市房地产开发经营管理条例》（六）汉中市国民经济和社会发展“十一五”规划纲要；（七）汉中市城区总体规划。（八）《城市居住区规划设计规范》(九)《城市房地产开发经营管理条例》(十)《民用建筑设计规范》(十一)陕西X实业有限公司提供的经济技术资料(十二)其它有关国家政策及信息资料二、可行性研究的范围(一)项目背景和建设的必要性(二)市场分析及建设规模(三)建设条件及场址选择(四)技术方案和建设方案(五)环境保护和节能(六)实施进度安排(七)管理机构(八)投资估算及效益分析62 (九)研究结论和建议三、可行性研究的原则(一)以创造二十一世纪文明的商场、居住环境为主导，以推进商场现代化，不断提高商住区综合开发建设水平和综合功能质量为目标，以满足不同层次的社会需求，实现社会、环境、经济效益的统一为基本目标。(二)充分体现“以人为本”的思想，面向二十一世纪针对居民经济水平提高和生活方式的更新，以满足居民及顾客的生理、心理上的各种需求，努力创造富有特色的城市景观和富有吸引力的购物、娱乐、旅游、餐饮、生活居住环境。(三)坚持节地、节能和统一规划，合理布局，因地制宜综合开发配套建设相结合的原则，以“拆迁一处，造福一片，稳定一方”为基本目的，在拆建中根据实际情况，顾及长远，做到设计新颖、布局舒展、环境优美、配套齐全、具有超前性、先导性、示范性的原则,达到高起点、高标准。(四)根据城市规模的标准，本着舒适、经济、安全、美观的原则考虑设计方案，突出舒适性、生态性、信息性、文化性、智能化的原则。(五)坚持科技进步、择优选择设计方案，采用“新材料、新工艺、新技术、新设备”四新技术，节约投资、减少成本，降低能耗，推进主题购物公园及居住区建设水平的提高，满足商场的先导性及住宅的居住性、舒适性、安全性、耐久性和经济性,注重物业管理和安全保卫,提高住宅的科技含量,以获取尽可能高的经济效益和社会效益的原则。62 (六)坚持环境生态化的原则，在满足日光，通风基础上，着重进行环境和绿地系统的设计建设，最大程度使顾客和居民接受自然，享受自然，同时按照可持续发展的原则，建立人与自然有机和谐的统一。(七)充分利用土地及其它资源，面向消费市场,坚持“社会效益、经济效益、环境效益”相结合原则，实现社会、经济、自然、生态在高水平上协调发展。四、可行性研究的范围及深度：根据国家、省、市相关法律、法规及以上依据，在可收集到的资料、信息、数据的基础上，结合市、县域经济、消费水平、消费习惯，项目区位特点，开发建设方案，经营策略理念以及企业实际情况等诸多因素，本着科学、客观、公正、求实的原则，对本项目市场前景、开发规模、开发方案及定位、建设条件、实施进度计划、投资估算、社会效益评价等相关内容进行逐项论证分析、综合评价，以确定项目开发的可行性，为委托单位、投资商、金融机构及政府相关部门提供决策参考。第三节主要经济技术指标详见主要技术经济指标一览表主要经济技术指标表指标名称单位指标备注工作制度每年生产天数每班工作小时耗水耗电班次天小时万吨/年万吨/年236081020062 设计定员总计占地面积建筑面积项目总投资年营业收入年总成本财务内部收益率投资利税率投资利润率投资回收期人平方米平方米万元万元万元%%%年9004010205165630306002782619.94%46.36%25.96%5.9862 第二章项目提出的背景及建设的必要性第一节项目提出的背景南郑县位于陕西省西南边陲、汉中盆地西南部，北临汉江，南依巴山。全县国土总面积2823.78平方公里，辖22个建制镇。2011年末，全县户籍总人口55.56万人（剔除汉中开发区南区部分），为陕西省人口较多县之一。　　南郑县是汉中“双百”城市规划的重要组成部分，汉中市城市总体规划已将周家坪组团纳入汉中市主城区范围，大河坎区域已经纳入汉中市中心城区范围。优越的地理位置，已成投资和创业者的首选之地。一、旅游资源丰富，历史文化悠久　南郑境内有黎坪国家级森林公园，国家3A级旅游景区——南湖，具有120多万年历史的龙岗遗址，门类齐全的宗教文化，川陕革命根据地的红色交通线，丰富的水域等独特丰富的旅游资源。同时，南郑还具有丰富的非物质文化遗产。已登记36项，其中国家级保护1项，省级保护2项。二、生态环境优美，气候温和宜人　　南郑地处南北气候过渡带，得南北之利，兼南北之美，气候温和，风柔雨嫩，适宜多种动植物生长繁衍。境内土地肥沃、河流密布、雨量充沛、阳光充足、植被繁茂、物产丰富、空气清新、水质达标，是联合国教科文组织认定的最适宜人类居住的地方。三、产业资源富集，食品蔬果驰名秦岭和巴山之间宜人的气候条件，使南郑瓜果蔬菜兼具南北多种品种，种植和生产有巧打南北市场时差的自然优势；南郑粮油、茶叶品质优良，62 “汉中米”远近驰名；生猪、烤烟、中药材等农业资源优势明显、产业集聚度高。第二节项目建设的必要性一、符合国家产业政策和地区发展规划本项目属旅游大产业的配套项目，符合《中华人民共和国国民经济和社会发展“十二五”计划》中“积极开发和充分利用旅游资源，加快国际旅游业和国内旅游业的发展”的要求。今后一时期，我国第三产业发展有两个主要方向：一是大力发展就业容量大的第三产业，为产业结构调整和优化创造更多的就业岗位；二是积极开拓潜力大，预期效益好的第三产业，为整个国民经济发展提供新的经济增长点。商品零售业同时符合这两个方向。二、项目建设是完善城市功能的需要商业贸易是一个城市的组成部分和不可缺少的重要功能，起着为人民提供物质需求，丰富人民群众文明、健康生活和促进社会主义精神文明建设的作用。随着我国加入WTO，人民生活水平的日益提高和可支配时间的增多，人们商业市场提出了新的要求，人们的品牌消费观念在增强，但是，目前，我市没有一家能运用综合实力与国际抗衡的大型综合型商贸企业，没有一家商家能为人民提供国际水准的服务，且一般商家都面积小，经营项目不全，档次低，极不适应形势发展的要求。因此，本项目的建设对完善城市功能，丰富商贸市场具有重要意义。农产品市场是汉中的第二大支柱产业，柑橘、猕猴桃、西乡的樱桃、该项目的建设投产，不仅能够拓宽汉中市农产品销售渠道62 三、经济效益和社会效益明显本项目的建设，必将促进大型商贸市场的快速发展、促进商品流通频率，提高南郑县的知名度，带动其他相关服务业的兴旺，进而促进南郑县经济的快速发展。本项目的财务内部收益率为投资回收期为年，可以为建设单位创造出明显的经济利益。62 第三章市场需求预测和拟建规模第一节市场需求预测一、中国社会经济状况根据国家统计局的统计，中国在2012年的经济增长率约为7.8%，其增长主要是因为强而有力的外销驱动及内需拉动。由于中国拥有庞大的内销市场，其发展前景远比邻近国家乐观。再加上政府部门的大量公共投资和高额的外国投资，在可预见的未来国内经济增长仍会保持强劲。国际社会普通认为，2013年中国经济增长率应保持在7%左右。二、汉中市房地产市场状况分析（1）市场回顾近几年，汉中市始终把房地产作为拉动城市经济增长的支柱产业之一，并通过一系列控制市场供给、培育有效需求等相关产业政策的实施，一定程度抑制了汉中房地产市场上的投机行为，挤压了房地产市场中虚热的泡沫成分，一系列的政治风波也促使房地产行业操作日益规范，汉中市房地产市场基本保持了健康、均衡、快速的发展势头。纵观近几年的房地产发展历程，随着城市化建设的逐步加快，随着居民对改善居住环境的愿望被快速挖掘，随着居民有效购房能力的快速增长，在今后的5内，汉中市房地产市场将继续保持持续、健康、稳定的发展趋势。（2）当前现状分析　1、汉中市的商业业态涵盖商业综合体、传统百货、超市、商业步行街、专业市场等。规模最大、档次最高的商业综合体为“万邦时代广场”。2、汉中专业市场主要分布在汉台区，其业态分布较为广泛，容量总计在20万ｍ²左右，其中装饰建材占10万ｍ²，规模最大的为“62 远大国际家居博览中心”。3、汉中全市从事蔬菜加工流通的龙头企业有10余家，蔬菜批发、集贸市场110多个，流通组织105个，形成了以汉台区过街楼、城固小河桥等蔬菜批发市场为龙头的9个专业批发市场（南郑城区有大河坎农副食品交易市场、南湖路综合市场、东大街农副产品市场等农贸市场）。4、作为种养业的延伸的食品工业，是汉中工业经济的主导产业之一。经过多年的发展，已经形成了以烟草制造、酒类酿造、粮食及油脂加工、茶叶、屠宰及肉类加工、乳制品、调味品、方便食品为主的门类齐全的食品工业产业体系。汉中的食品批发市场主要分布在汉台区南门与天汉大道的十字路口两边，最大的为南环路的“将坛食品批发城”和汉南路的“食品干果综合批发市场”。南郑县有“大河坎农副食品交易市场”等少量食品批发市场。汉中食品批发以底商为主，且大多铺面狭小，设施老旧，需要进行升级和改造。5、一江之隔的南郑县及大河坎镇目前的专业市场尚处起步阶段，家居建材、蔬菜、水果和食品批发市场尚处于完善阶段，不能完全满足该区域市民的购物和消费需求，因此该项目市场潜力巨大。  三、市场发展趋势《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年计划纲要》大力发展第三产业经济体。面对加入世贸组织的形势，我国第三产业发展62 要坚持走开放竞争与自主发展相结合的道路，大力调整产业结构，促进优强企业加快发展，提高行业整体素质，增强竞争力，力争成为国民经济的支柱产业。随着经济社会的快速发展，快速发展的一个重要原因是宏观国民经济的发展，2013年国家将继续实行积极的财政政策，进一步增大基础设施的资金投入，扩大内需，经济增长有望达到7％。国家经济保持较高的增长速度，将使国民收入和企业盈利水平有效增长，为第三产业保持持续稳定发展奠定了良好基础。四、项目的市场情况分析及预测1、项目SWOT分析（1）优势（S）分析S1．地理位置：南郑大道的贯通，汉中汽车南站的建成使用，为本项目“领峰国际家居建材博览广场”和“领峰商务酒店”两个子项目的形象打造及物流配送提供了保障。S2.规划：项目整体规划涉及商业、办公、休闲、餐饮、仓储、物流、信息发布等多种业态类型，各业态之间能形成互补优势。S3.配套：项目先进、合理的规划设计，方便商户使用；齐全的配套设施可以完全满足业主及社会公众的需求。S4.规模：总规模149298ｍ²的大体量设计，势必产生产业集聚效应，无论是行业影响力还是市场覆盖面，都较汉中现有的同类专业市场有优势。（2）劣势（W）分析W1．地段：项目周边目前生活、商业配套设施有待完善，整体形象需要进一步打造。62 W2．商业氛围：地块周边目前只有零散建材、食品、水果商户经营，尚缺乏成熟的相关业态经营氛围和商圈。W3．自建项目：汉中相关经营商场（店）有部分为商家自行投资兴建，基本不会考虑迁移至本项目，且部分经营户与房东签订了长期租用协议，短期内也不会选择搬迁。（3）机会（O）分析O1．政府资源：南郑县及大河坎镇党政领导及各职能部门的高度重视，为本项目在未来的开发、招商环节上获取更多政策扶持创造了条件。　　O2．市场：目前南郑县在本项目的相关子项目方面还缺乏大型的定位明确、形象统一的专业市场。本项目拟通过明确的市场定位，打造一个功能完善，规划合理、管理科学的、国际化、现代化交易市场和商业综合体，以填补这些空白。　　O3．借势：汉中目前大多数同类市场似一盘散沙，未发挥出品牌集聚效应。本项目拟在硬件平台的基础上，借政府之势整合各项资源，形成公司与政府双赢的局面。（4）威胁（T）分析　　T1．同业竞争：汉台区相关市场与本项目存在同业竞争的威胁。由于本项目当前不论在市场成熟度，还是在交通便利性上（红军路道路状况较差，且改扩建存在不确定性），都与上述市场存在一定的差距。　　T2、市场容量：汉台区目前的家居建材市场和食品批发市场体量较大，对本项目的招商等有直接威胁。2、各物业类型分析62 本项目地处南郑县大河坎镇，分A、B、C、D四个地块，该地块处于南郑县大河坎新的城市发展中心，具有良好的商业前景。　　从交通情况看：东邻冷水河至汉中、城固、西乡等公路要道，南临西汉高速、西临汉朱公路、北邻南郑大道至汉中市中心、周家坪（县政府所在地）是东西通道大动脉要道口，周边交通非常便利。这为城市内外顾客往来，扩大本商业中心服务半径提供了有利条件。　　从消费群体看，目前汉中市已有一些商业批发及物流市场，涉及产品有家居饰品、装修装饰材料、农产品销售加工、物流、仓储、商务办公、超市、餐饮、住宿等于一体的大型商贸中心。主要客户来源：市区及周边城市零售客户批发配货。因此有强大的消费基础。　　从竞争环境看：距离汉中市中心不到10公里，综合型的商贸中心给广大的消费群体一站式的购物环境，给广大消费者节省了宝贵的时间。综上所述，本项目建设商业设施符合这一地区的功能定位和发展趋势，迎合了大型综合性商贸城对商业设施的需求，具有良好的市场前景。第二节拟建规模根据市场需求及可利用的场地现状，本项目扩建规模为：建筑面积：80000平方米；规划占地面积：150000平方米；层数：地上平均二层62 建设条件与地址选择第一节自然条件一、地理位置南郑县位于陕西省汉中市西南部，地处东径106°30＇－107°22＇，北伟32°24＇－33°7＇之间。南部与四川省通江县、旺仓县接壤,宁强县、勉县为邻,边界长度分别为37公里、83公里;东与城固县、西乡县毗连，北与汉中市汉台区隔江想望，全县总面积2849平方公里，全县总人口55.56万人。县城建设沿汉南路的大河坎镇、城关镇、南湖风景区成“三点一线”的组团式格局。目前，总建成区规模为10.2平方公里，城区居住人口8.9万人，其中：大河坎建成区为7平方公里，居住人口4.6万人。县政府驻地城关镇周家坪，位于县城北部，东北距汉中城12公里，有跨省道路汉中-南江道路穿城而过；距汉中火车站13公里，距汉中飞机场10公里。二、气象条件冬季干冷，光照不足，春季气温偏高，降水偏少，初夏高温少雨，夏末低温阴雨寡照，秋季前湿后干，光照不足。年平均气温14.7度，全年无霜期247天。三、工程地质水文条件62 南郑县在陕西的地貌分区中，属陕南山区的组成部分。境内米仓山构成地貌脊梁，汉江环绕东北部，地势南高北低，西高东低。该项目在南郑县城关镇属南郑县北部。该地土壤类型以黄、棕水稻土为主，参考临近区域地质资料，项目实施地段地势平坦，开阔，表皮为耕植土，下部位普通黄土，地表以下七-八米为沙砾层。项目拟建设用地属划拨用地，地质情况良好，地层结构简单，基岩面起伏平衡，场地无活动断裂带和不良地质现象，长期处于稳定状态（详细情况可等工程地质勘察后详述）。应根据国家标准《建筑抗震设计规范》（GB11—89）的规定进行设计，按地震烈度7度设防。第二节交通运输条件汉中是陕西省重要的交通枢纽城市组成部分，到现已构成公路、铁路、民航交通体系，有宝成、阳安、襄渝三条铁路过境；公路四通八达，连接陕、甘、川、鄂。108和316、210国道公路穿过市境，2003年西汉高速公路勉宁段通车。全市99%的乡镇和70%以上的村通公路。汉中火车客运可直达北京、武汉、西安、成都等地；民航航班直达西安。国际程控电话全市开通，宽带网通向世界各国。2015年，全市公路总里程达到17247公里，二级以上公路达到1400公里，占总里程的8.1%，路网密度达到63.64公里/百平方公里，实现100%县区通二级公路，重要县区通一级公路，所有县乡公路和具备条件行政村路面硬化的目标。加快十天、宝汉高速公路建设，改善210国道、316国道、和108国道的行车环境，对外交通十分便利。第三节场址选择领峰国际商业大世界位于汉中市南郑县大河坎东南部，东邻冷水河至汉中、城固、西乡等公路要道，南临西汉高速、西临汉朱公路、北邻南郑大道，总用地面积为175615m2。该地段基础设施较为完善，居住小区、学校布局合理，离汉中市中心城区不到10公里，形成了比较广阔的销售市场。根据上述条件综合分析论证，从地理位置、自然条件、气象和地震资料及公用、交通等基础设施条件等分析，该项目的选址是可行的。62 第五章项目建设方案第一节项目概括领峰国际商业大世界位于汉中市南郑县大河坎东南部，东邻冷水河至汉中、城固、西乡等公路要道，南临西汉高速、西临汉朱公路、北邻南郑大道。总规划占地面积为175615平方米，规划建筑面积149298平方米。本期建设规模：分三期实施，一期建设内容包括领峰国际家居建材博览广场（家居馆）32659平方米，二期领峰国际食品蔬菜批发城（包括生态食品批发中心、生态水果批发中心和生态蔬菜批发中心）61618平方米，三期包括领峰商务酒店13480平方米；领峰国际家居建材博览广场（建材馆）41541平方米。第二节建设目标、设计依据和原则一、建设目标与功能定位(一)规划目标项目将牢牢把握“以人为本”的核心理念，在满足城市规划的前提下对每一个子项目地块进行准确定位，合理分区。通过科学合理的规划，在充分考虑项目周边资源现状的同时，高标准、高规格建设和完善自身地块内商业配套设施，以将该项目建设成为一个功能齐全、设施完善的“国际化、现代化的‘一站式’休闲购物大世界”，为项目内入驻商家和顾客打造国际化、现代化的经营、生活及购物空间，以进一步满足南郑县城市发展和西部地区人民的消费需求，引领区域商业发展潮流。(二)功能定位通过综合分析，本次规划将规划区定位为一个集建材家居销售、62 建筑装饰装修材料销售、生态农产品展销、加工、商务办公、休闲住宿、物流配送等服务项目为一体的环境优美、设施完善、安全的高档次综合商贸城。二、规划依据(一)《中华人民共和国城市规划法》(二)《城市规划编制办法》(三)《汉中市南郑县总体规划》(四)《汉中市南郑县城市规划管理技术标准》(五)《领峰国际商业大世界控制性详细规划设计条件》三、规划设计理念与原则(一)遵从汉中市南郑县总体规划，合理、高效的利用土地。(二)根据“统一规划、分布建设、滚动发展”的原则高标准、高起点编制规划。(三)从整个商贸园区考虑，分析现状区域周围各项功能构成及布局结构，完善其道路交通、配套功能设施，建设一个布局合理、设施齐全、环境优美、具有标准性的综合商贸城。(四)考虑市场经济条件下土地利用情况，合理规划用地功能，以期达到土地利用价值最大化，同时强调社会、经济、环境协调发展。(五)致力于创造优美的城市建筑景观和良好的生态环境，充分考虑该地段周围城市布局的整体环境，将商城的特色景观融入其中，形成完整的城市街景。62 第三节总体布置一、规划设计方案的原则1、在设计过程中必须坚持“以人为本”的原则，注重和树立人与自然和谐及可持续发展的观念，营造出温馨、亲和的工作、居住环境。2、本着以人为本、从实际情况出发、兼具一定超前意识的原则,综合考虑节能、日照、采光、通风、消防、抗震、管线埋设、避免视线干扰、管线埋设、保护私秘性等各项因素及管理的要求，力求创造一个方便、舒适、安全、优美的商业及办公环境。3、配套公建设施与商业及办公楼同步规划、同步施工。4、供水、雨水、污水、电力、电讯、燃气及供热管线地下敷设，并本着合理规划、相对集中、一次建成、便于管理和维修的原则。5、公共绿地、道路绿地等，配以水景及雕塑、小品，部分建筑设屋顶花园，形成点、线、面、空间的多维视觉效果。6、组织好由公共空间、半公共空间到私密空间的分散性交通，保证安全有序。部分人防设施本着平战结合的原则宜设为地下停车场。7、项目建设采用国家推广的新技术、新材料和新产品，认真贯彻节能、节地、节材的指导思想。二、道路交通交通组织是规划的重点，为此对交通流线和停车场地的布置进行了深入的研究。为解决车流和人流的疏散，在规划区内实行环道交通设计。通过轴线设计、环道交通和停车场的设计，使得大规模的商业建筑实现均好的效果。(1)出入口布置：家居馆、建材馆呼应相连形成统一布局，62 通过对现状周围的调查和对车流的分析，将设四个主出入口。次出入口根据设计格局，本着方便服务群众的原则交相布置；生态农产品加工批发区设置主出入口四个，次出入口五至八个满足商品流通的需要。商务酒店设置三个出入口。(2)车行交通：由各出入口将人、车流分流通行，在建材馆、家居馆及生态农产品批发区内部形成一环行交通，能有效解决内部交通问题。(3)步行交通：步行活动是交通构成中基本的类型，而步行购物就需要便捷的交通路径。为了使区域展馆与服务功能区及它们各自之间能够紧密的联系，本规划布置了大量独具特色的铺地，不同类型的铺地与不同类型的绿化紧密结合形成独特的步行交通系统。(4)静态交通：为使消费都能够就近停车而不到处乱停，在沿商城环行道路的外侧设置集中停车场。四个功能区露天停车场布置均匀，总停车位为2040个，并且结合功能设置绿地，商务酒店设有一个地下停车场以解决地面停车位不足的局面。第四节建筑设计方案一、设计标准建筑结构良好，内外装修高档协调，布局合理，结构体系规范，外观独具风格。二、建设规模项目名称建筑面积（平方米）占地面积（平方米）建筑层高备注家居馆326599558地上3层局部4层一期（B区）食品蔬菜批发城6161827850地上2层局部4/1层二期（D区）62 建材馆4154111870地上3层局部4层三期（C区）商务酒店134801690地上6层地下1层三期（A区）合计14929850968二、设计方案1、建材馆、家居馆区以3层为主，高度应控制在15米左右，局部管理用房为四层是沿街的主要景观。各家居馆以扇形布局，层次清楚；建材馆以C区轴心为中心环形布局与家居馆融为一体，形成别具一格的建筑风格。中心绿色广场，位于规划区的中心，它是建筑物之间的一个开敞性的绿化景观，是商业区里的一个“静”区，对综合服务区、展厅区、会展中心起到了分隔的作用，以避免它们互相影响。集中绿地，位于各个分区内，结合铺地、小品及雕塑为建筑物创造良好的外部环境。它是规划区内绿化景观的主要组成部分。2、食品蔬菜批发城该区位于规划D区，商业用房为4层局部为2层，商厂用房主要以2层为主局部1层。3、商务酒店该区位于规划区的A区，六层商务酒店，附有地下停车场。与建材馆、家居馆对称布局。为广大客户提供购物休闲场所。各分区项目技术指标：62 详见综合技术经济指标表：序号指标名称单位指标备注一用地1项目规划用地平方米1756152项目建设用地平方米50968二总建筑面积平方米1492981地上建筑面积平方米1456182地下建筑面积平方米3680三容积率0.8292四建筑密度%29五机动车位个2009家居馆技术经济指标表（一）一期序号指标名称单位指标备注一用地1项目规划用地平方米200102项目建设用地平方米9558二总建筑面积平方米326591地上建筑面积平方米326592地下建筑面积平方米0三绿地面积平方米4002四容积率1.64五建筑密度%47.8六机动车位个53062 食品批发城技术经济指标表（二）二期序号指标名称单位指标备注一用地1项目规划用地平方米1185202项目建设用地平方米27850二总建筑面积平方米616181食品批发区建筑面积平方米352691.1临汉朱公路商业及办公建筑面积平方米100391.2临街商业建筑面积平方米70801.3食品批发区建筑面积平方米181502水果区建筑面积平方米108862.12层商业建筑面积平方米39862.2水果批发区建筑面积平方米69003蔬菜区建筑面积平方米120503.12层商业建筑面积平方米57603.2蔬菜批发区建筑面积平方米62904库房建筑面积平方米27135管理用房建筑面积平方米3006公厕建筑面积（3座）平方米400三容积率0.52四建筑密度%25五机动车位个800六非机动车位个2200建材馆技术经济指标表（三）三期序号指标名称单位指标备注一用地1项目规划用地平方米333502项目建设用地平方米1187062 二总建筑面积平方米415411地上建筑面积平方米326592地下建筑面积平方米0三绿地面积平方米6670四容积率1.25五建筑密度%36六机动车位个620商务酒店技术经济指标表（四）三期序号指标名称单位指标备注一用地1项目规划用地平方米37352项目建设用地平方米1690二总建筑面积平方米134801地上建筑面积平方米98002地下建筑面积平方米36802.1机动车库建筑面积平方米17802.2非机动车库建筑面积平方米4503.3设备用房建筑面积平方米1450三绿地面积平方米1308四容积率2.6五建筑密度%45六机动车位个901地上车位个412地下车位个49七非机动车车位个10062 第四节结构设计根据《中国地震烈度区划图》的规定，本项目工程按地震烈度七度设防。以上建设内容均采用框架结构，墙体采用空心模数砌块，构造设计梁、板、柱要按标准满足保护层厚度，构造柱、框架柱要用钢筋与墙体连接，构造柱马牙槎砌筑。第五节公用配套设施一、总平面布置应充分利用地形地貌；在不影响使用功能和安全卫生要求的前提下，应采用管线共架、共杆、共沟的布置。设备管线应统一规划，全面考虑，合理安排层次、走向、坡度等，应适应维修和扩建，要为以后工程预留空间。(一)给水规划规划区给水管网从城市管网中接入，给水管网采用环状和支状相结合。商业和服务业按8L/㎡用水标准计算，绿地洒浇、消防用水以及管道损耗为两荐用水之和的15%计，总用水量为1194.38m3/d。水压满足8层楼用水压力要求。给水主干管管径为DN200。(二)污水规划规划污水管网采用分片收集，集中排放的原则，污水汇集到规划区污水主干管后排入城市污水主干管。污水排放量按给水总量的80%计算，总量为955.51m3/d，污水管径为D300。62 (三)雨水规划规划区雨水管网采用分片收集，就近排放的原则，雨水汇集后就近排入城市雨水管网和规划区东部的冷水河，根据暴雨强度公式计算，雨水干管D600，雨水管线沿规划区主要道路敷设。(四)供电规划规划电源从南郑县大河坎城市电网接入，规划区内设变电所2座，负责规划区公共建筑供电。供电采用枝状线路，埋地敷设。商业用电负荷按单位建筑面积负荷指标80W/㎡预测，预测用电负荷为1.19万千瓦。(五)电信规划电信与当地运营商沟通，从城市电信管线网引进电缆，电缆沿规划区主要道路埋地敷设。(六)热力规划热力从城市热力管网引进，规划区设换热站一处，沿规划区主要道路敷设，采用枝状管网。规划区供热总负荷为1.19万千瓦，热力主干管D500—D300。（七）消防规划消防给水管道同生活用水管合设，沿主要道路每隔120米布置一个室外消火栓（八）通讯通信规划应满足信息服务的快速、高效、广域。结合城市通信规划，建立和形成具备交换、传输、通讯、数据、移动电话、邮政等功能的综合通信网络系统。62 第六章环境保护与安全防护第一节环境影响与保护一、环境保护（一）、环境质量标准1、《地表水环境质量标准》（GB3838-2002）Ⅳ类标准；2、《环境空气质量标准》（GB3095-1996）二级标准；3、《城市区域环境噪声标准》（GB3096-93）二类区标准；　　4、汉中市人民政府关于印发《汉中市城市中心区环境噪声污染防治管理办法》、《汉中市城市中心区大气污染防治管理办法》的通知（汉政发〔2006〕37号）；　　5、汉中市人民政府办公室关于印发《汉中市城市中心区环境噪声适用区划分方案》的通知（汉政办发〔2006〕73号）；　6、汉中市人民政府办公室关于印发《汉中市全面改善城市环境空气质量实施方案》的通知（汉政办发〔2012〕84号）；　　7、汉中市“十二五”环境保护规划。（二）、污染物排放标准1、《污水综合排放标准》（GB8978-1996）；2、《饮用水水源地保护区划分技术规范》（HJ/T338-2007）；　　3、《生活饮用水卫生标准》（GB5749-2006）；　　4、《室外排水设计规范》（GB50014-2006）；5、《城镇环境卫生设施设置标准》（JJ27-2005）；6、《大气污染物综合排放标准》（B16297）；62 7、《污水综合排放标准》（B8978）；8、《地下水水质标准》（B/T4848）。（三）、拟建项目产生的主要污染物　　项目建成投产后，产生的污染物主要有清洗和生活污水、固体废弃物等。（四）、污染治理措施1、清洗和生活污水　　清洗污水经隔渣、沉淀；生活污水采用三级厌氧工艺处理；经收集、采用序批式活性污泥法（SBR工艺）处理。　　生活污水分别经粗、细格栅隔渣、隔油、沉淀、调节，然后经SBR系统处理至达标后可用于冲洗、绿地浇灌，污泥脱水后做绿化地肥料，废水再利用后排入市政管网。2、固体废弃物　　对食品蔬果批发城等子项目产生的固体废弃物分类收集，富含有机质的废弃物送到有机肥厂加工成有机肥，其余废弃物送至废弃物处理站分门别类进行处理。（五）结论本项目的污染程度较轻，且有较完善的防治措施，因此，项目对所在地区的环境质量不会造成影响，本项目在环保治理方面的措施是可行的。62 第二节消防一、概述本工程属于防火一类建筑，有关消防设施和布局要做到切实可行，并与其他建筑工程同步进行，以确保防火安全可靠。(一)室外消防通道主体建筑物四周留有6米宽的无障碍的防火通道。并设置室外消火栓。(二)室内防火分区(防烟分区)；建筑物各区之间留有8米宽的防火通道,服务设施内每层要按防火规范设置室内消火栓,整个商城内部设置自动喷淋系统。(三)消防用水。消防管道要独立敷设连接,安装水泵结合器，并备有足够储量的蓄水池。(四)报警装置要设自动119报警装置,各功能区要设报警按崐钮，并配备必要的灭火器材。(五)垂直消防通道多层主体部分设有防烟楼梯。二、建筑与结构消防设计该项目总体结构为框架结构,墙体为混凝土板和轻质砌块填充墙,耐火等级为一级。房间的隔墙及楼板均采用非燃烧体，耐火极限不得低于4小时，通往楼道的门采用耐火极限1.2小时的防火门，宽度应不小于1米。公用设施的门均应向外开启。所有内装修材料均应采用非燃烧质材料制成，要符合本建筑耐火等级规定。三、电气设备防范62 (一)主要电气设备、移动电器、避雷装置等设备，其接地装置应定期进行绝缘检查和接地电阻测试,接地电阻不大于10欧姆。(二)设置熔断器、断路器(过载保护开关)、漏电开关(触电保安器)、安全低电开关和保护接地等。(三)要在主要通道设应急照明指示标志牌。四、防排烟设计(一)采用加压送风系统，使这些地方处于正压，并使楼梯间的正压略高于前室压力。(二)结合加压送风，内部走廊设置排烟系统，使气流从楼梯间到前室，再到走廊，使在走廊产生的烟气能及时排走。(三)展区排烟系统与排气系统合用。下列各处设防火阀：1、通风管道、防火墙和伸缩缝的两侧。2、水平管道与竖井相接处。3、穿越风机房墙板进出口处。(四)排烟风机的入口处均设280℃的自动开闭的排烟防火阀。五、消火栓系统楼内消火栓的布置保证二股水柱可以同时到达任何一失火点。选用带有自动启动水泵按钮的消火箱，使楼内任何一处发生火灾时均可启动消防水泵及时灭火。并设消防水泵接合器与室内消火栓管网连接。消火栓系统水量：室内30L/s，室外20L/s。六、自动喷淋系统62 设自动喷淋的各功能区等布置93℃自动洒水喷头,水泵房出水管安装ZSS湿式报警装置，每层设一个水流指示器。自动喷洒系统与消火栓系统共用一套消防管路,出水口设有稳压装置。室外设消防水泵接合器与室内自动喷洒系统连接，自动喷洒系统水量为20L/S。七、消防控制中心消防控制中心设于主楼首层,建筑面积不小于50平方米。消防水泵、喷洒水泵、排烟风机、排烟阀、防火阀等消防设施均能在消防中心得到控制并显示,形成消防联动系统。第三节安全与防护一、安全管理安全管理工作遵循“预防为主”的方针来开展工作。安全管理工作分以下三个方面来进行。1、安全巡视项目安全组织机构内各责任人，在项目安全主管的领导下开展日常安全巡视工作。各责任人对各自区域内可能产生安全隐患的工作点要严加检查，对施工人员作好安全提示，对出现的安全违犯行为随时查处、上报。2、安全报告62 安全管理机构内各责任人，按规定填写每天的安全报告报项目质安组长。对当天的安全隐患巡视结果提出统计报表，对当天的生产活动进行分析，提出防范措施。在现场无重大安全事故的前提下，项目安全主管编写每月安全报告，经项目经理审批后报总承包和上级安全科。如果现场发生重大安全事故，同时按国家规定的申报程序向上级主管部门申报。3、安全分析会施工单位同业主方或其指定的代表召开每月的安全分析会，或在双方约定的时间内以约定的形式召开安全分析会，对当月的安全工作进行分析，对安全隐患提出整改完工时间，对以后的安全工作提出预防措施，对安全事故进行分析，对事故责任单位和个人提出处罚意见，对其他承包商的安全工作提出配合要求，对下月的安全工作提出新的指导意见。二、安全制度1、安全教育制度：所有进场施工人员必须经过安全培训，经公司、项目、岗位三级教育，考核合格后方可上岗。2、安全学习制度：项目经理部针对现场安全管理特点，分阶段组织管理人员进行安全学习。各分包队伍在专职安全员的组织下坚持每周一次安全学习，施工班组针对当天工作内容进行班前教育，通过安全学习提高全员的安全意识，树立“安全第一，预防为主”的思想。3、安全技术交底制：根据安全措施要求和现场实际情况，项目经理部必须分阶段对管理人员进行安全书面交底，各施工工长及专职安全员必须定期对各分包队伍进行安全书面交底。4、安全检查制：项目经理部每半月由项目经理组织一次安全大检查；各专业工长和专职安全员每天对所管辖区域的安全防护进行检查，督促各分包队伍对安全防护进行完善，消除安全隐患。对检查出的安全隐患落实责任人，定期进行整改，并组织复查。62 5、安全隐患停工制：专职安全员发现违章作业、违章指挥，有权进行制止；发现安全隐患，有权下令立即停工整改，同时上报公司，并及时采取措施消除安全隐患。（三）、其它1、冬季施工时，对施工作业面、垂直运输设备、外脚手架及施工现场主要道路采取防滑措施。2、电源开关、控制箱等设施要加锁，并设专人定期检查漏电保护器是否灵敏有效。3、做好电器设备的防雨工作，各种露天电器设备必备有防雨罩，并由电工专门管理，防止漏电触电。4、做到整个施工现场的排水畅通，雨后及时清除积水，保持整个施工现场的整洁。认真贯彻国家劳动部、卫生部、公安部有关安全生产卫生、消防规定，加强安全管理，定期检查防护措施和劳动安全措施，确保职工健康、人身安全及生产安全。二、项目内部安全保护广场内设安保中心控制室、周界防范报警系统。广场大门出入口处、主要通道、底楼门厅、停车场和车辆入口等部位安装电视监控系统。1、广场保安中心设在物业管理用房内，保安中心与各处值班室实现对讲通话，以便各处值班人员与保安中心及时联系。2、安保监控在商场、停车、仓储区场主要出入口及内部、各主要通道、仓储等重要场地设置电视摄像机及巡更点、巡更点采用显示屏监视并经过录像机录制。建材馆、家居馆各业主室内采用联网报警系统。在值班室监控中心集中监视，电视信号可在多媒体电脑上显示。62 3、卫生项目建成后，应坚持卫生思想教育，提高员工的卫生意识，并采取以下措施，确保项目的卫生。（1）项目供水水质应符合《生活饮用水卫生标准》GB5749—85的规定。（2）项目废水必须按照《污水排入城市下水道水质标准》CJ3082—1999的要求进行达标处理后排放。（3）建立健全卫生、清扫制度，并监督实施。设专职环卫人员，负责项目区内环境卫生。4、避雷与防火使项目投产后，既符合劳动安全卫生要求，又能更好地创造经济效益，保护员工的安全健康，避免发生职业危害和伤亡事故，本项目要遵守国家的有关规定和标准，采取较有效的防护措施来保障安全生产。（1）避雷防雷设计，由电气或土建专业计算设计，建筑物要有防雷击装置；高压、低压电气设备均要安装接地系统。接地电阻必须符合相关要求。（2）要配备一定的消防栓和电气防火灭火器，以备必要时使用。（3）采用防腐耐高温电缆电线来保障供电安全。5、生产场所安全（1）楼梯、平台和设备的危险部位，分别建立安全防护栏杆，防护网和防护罩。有关场所和操作岗位设置安全标志，安全信号或安全指示。（2）每个生产岗位，通道畅通，一旦发生事故，可确保员工及时安全撤离现场。（3）员工必须按岗位要求穿戴好劳动保护用品上岗。62 6、特种设备安全（1）本项目皮带输送机按特种设备安全监察条例和有关规范选型、安装、检测、报审。（2）使用特种设备必须严格按操作规程进行操作，操作人员必须持证上岗和按规定报审。7、职业病防治（1）试用合格的员工，对员工要进行相应体检、备案。（2）对冷藏仓库岗位，设计要有相应处理措施，另外对操作人员要配发相应劳保用品，以防职业危害。对不按要求穿戴劳保用品的员工进行检查督促，尽可能预防职业病的危害。（3）为员工创造一个安全、卫生、舒适的工作环境。8、安全保障（1）企业为已签定劳动合同的所有员工办理工伤保险手续，交纳相关费用，解决员工的后顾之忧。（2）设计中的安全措施，实行同时设计，同时施工，同时投入使用的“三同时”管理办法。9、安全卫生机构企业成立安全环保领导小组或安全生产委员会，各功能区实行安全责任制，成立兼职的安全生产安全督察员，及时处理、制止安全隐患，报告有关安全问题。安全工作要建立安全网络，公司和厂要有应急预案，对重大安全工作常抓不懈，做到生产必须安全，安全促进生产，使企业能在安全的氛围中创造更好的经济效益和社会效益，使员工的经济收入能随着经营的发展逐步得到提高。62 第七章能源消耗与节能措施第一节能源消耗及设计的原则一、能源消耗本项目消耗能源主要有:水、电。1、用水量（1）用水量：最高日水量746.49立方米，最大时水量37.33立方米。（2）平均年用水量：本工程为综合性商场暂按149298平方米考虑计算；变化系数为1.2；日平均用水量按5L/m2·d最高日用水量Qd≈m*qd/1000=149298*5/1000=746.49立方米。最大时用水量Qh≈Qd*Kh/T=746.49*1.2/24=37.33立方米。平均年用水量=5*365=1825L=1.825立方米/m2·年。（3）负荷测算根据《建筑照明设计标准》（GB50034-2004），设计照度为：办公室、商场区300Lx,走廊及门厅75Lx，厕所100Lx.根据建筑类型和设计方案，用电负荷取值约为15W/m2，则折算后该工程的总计算负荷Pjs为：有功功率Pjs(kW)=15×149298=2239.47kW。考虑到本电源从原有配电箱引入应根据变压器及配电箱负荷核实后接入。平均满负荷运行5h测算：62 每天有效工作时间按5小时计算，日平均用电总量≈2239.47*5=1.12万kw/h。年总用电量≈1.12*365=408.8万kw/h二、主要设计原则(一)按照国家节能设计规范要求，本项目设计采用的设备与器材,应采用与项目规模相适应的、先进可靠的节能新工艺、新技术、新设备和新材料，凡属已被国家颁布淘汰的高能耗设备,设计中一律不采用。(二)凡能综合利用和循环使用的能源均应设置综合利用设施和循环系统，以提高能源利用率，降低能耗。(三)对各种能源消耗均应计量并按有关规定配置计量器具。第二节节能措施一、节能原则1、认真贯彻国家产业政策和行业节能设计规范，严格执行节能技术规定，努力做到合理使用资源。2、积极采用先进的节能新材料、新工艺、新技术。严禁采用国家或行业主管部门已淘汰的落后的工艺和设备。二、节能设计须依据1、《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》（JGJ134-2001）；2、《住宅建筑围护结构节能应用技术规程》（DG/TJ08-206-2002）；　62 3、《陕西汉中地区居住建筑节能设计标准》4、现行的相关建筑节能设计标准和规程。三、节能（一）节能措施本项目建筑工程设计建造中，应依照国家有关法律、法规的规定和建筑节能标准，采用节能型的建筑材料、产品和设备，提高建筑物围护结构的保温隔热性能，减少建筑物使用过程中的采暖、制冷、照明能耗，合理有效地利用能源。1、在规划中引进生态环保设计理念，通过合理的建筑布局及环境设计，充分利用自然环境，利用太阳能减少非可循环利用能源的消耗。2、设计时，在保证合理布局的前提下，尽可能缩短供水、供电线路，减少线路能耗损失。3、总平面布置：沿道路根据用地条件按南北向布置，使其采光通风良好。建筑设计尽量采用天然采光、自然通风，以减少采光、暖通耗能。4、根据建筑功能要求，积极采用节能材料。照明灯具及小区公用路灯采用高效节能灯源，电气设备造型，应本着节约能源、减少设备用房面积进行优选。（二）采取建筑节能技术措施62 1、屋面采用保温隔热处理；2、建材选用上尽可能采用轻质材料，减少建筑重量及建材用量；3、所有设备选用节能和低噪声型；4、主要采用高效节能灯具；5、利用输水力条件较好的衬塑复合管，减少水头损失。（三）建筑电气节能1、照明（1）提倡室内采用高效照明产品，选择高效照明灯具与节能光源合理配合使用。设备用房、公共设施等处采用节能荧光灯，且配电子镇流器。公共走道、楼梯采用消防型热释红外延时节能灯。（2）合理布置照明开关及选择开关联数，充分利用天然采光，节约照明用电。2、变压器及线路（1）选用低损耗电力变压器；（2）合理选择变压器台数，使变压器经济运行；（3）采用节能型干式变压器及其它电气元件。根据需要采用电容补偿柜进行补偿，提高功率因数。（4）变配电房位置尽量深入负荷中心，减少线路长度及损耗。（四）、节水措施62 1、积极开展节约水资源的宣传，提高人们的节水意识。2、采用合理的供水系统和质量较好的用水设备。3、安装工程实施中保证给排水线路工程质量，防止跑、冒、滴、漏等。4、所有用水单元均安装计量表，便于管理和计量。5、采用节水型卫生器具。62 第八章组织机构和管理第一节项目建设期组织机构与管理为了把领峰商业大世界项目建成低造价、质量高的精品工程,确保工程的顺利实施,在项目建设期应建立强有力的组织管理机构。本项目建设期由承办单位成立“工程建设指挥部”,负责整个工程的组织、管理和协调工作,并对工程投资、进度和质量进行监督和检查。指挥部机构具体设置如下：项目经理副经理、项目总工供应部工程部质检部办公室财务部为了提高工程质量,加快工程建设,协调好工程施工现场中各个环节的关系,总工应直接分管工程部、质检部。工程部要分为经济合同组、技术组、施工组三部分。第二节正常运营期组织与管理项目建成后，为保证正常运营，更好地发挥工程效益，应建立健全管理机构，加强管理。物业管理是商62 场的重要组成部分。一个环境良好的商住广场，必须具有完善的物业管理体系，为顾客和居民提供优质的服务和安全保障。如果说质量、设计、建筑等是商场硬件的话，那么，物业管理体系则是商场不可缺少的软件部分。一、管理机构和劳动定员1、建设单位组织机构：项目建成后，由陕西领峰实业有限公司管理运营。下设相关职能服务部门。具体详见机构框架图：陕西领峰实业有限公司机构设置架构图董事长兼总经理董事会筹建副总经理经营副总经理行政副总经理后勤副总经理信息中心市场部检验检测部物业部公共关系部人力资源部办公室档案管理室安保环卫部财务部后勤保障部现场管理部工程指挥部二、人员来源和培训项目所需的行政管理和技术人员主要由内部调剂。不足部分由社会招聘解决，主要是下面几类人员：(一)技术人员。主要包括维修服务所需要的各种工程师、技师和技工等。一般要求是有相当的文化素质和技术上有特长。(二)62 专业保安人员。是指曾专门从事保安和经过培训的中等专业学校毕业生。(三)其他工作人员。除以上技术人员和专业人员外,还应招收营业员和其他各种勤杂人员。三、人员培训为了项目的经营管理在短时间内走上正规和长期发展,应有计划集中培训和分期分批地培训职工,使职工素质不断提高。四、建立健全各项规章制度按照国家、地方有关法律、条例及上级部门有关政策、法规,并参照国际惯例,结合项目的实际情况,相应地制定具体的管理办法和规章制度,以充分发挥工程效益。62 第九章营销策略一、销售总体思路公司将根据被现代企业广泛采用的国际经典营销模式——二十世纪著名的营销学大师，美国密西根大学教授杰罗姆.麦卡锡（JeromeMcCarthy）提出的“4Ps”组合——产品(Product)、价格(Price)、促销(Promotion)、分销(Place)和美国哈佛大学教授瑞查德（Riochheld）和塞斯（Sasser）提出的“3Rs”组合——顾客保留（Retention）、相关销售(Relatedsales)和顾客推荐(Referral)，强调公司各部门间的协调与合作，以顾客满意度和忠诚度为公司的首要目标的“4Ps+3Rs”营销组合理论制定市场的营销策略，以达到最佳的营销效果。（详见附件3：《4Ps+3Rs营销组合图》）4Ps+3Rs营销组合图62 服务营销产品促销价格顾客推荐相关销售分销顾客保留二、销售节奏与策略1、整体策略营销节奏共分五个阶段：筹备期，预售期，公开销售期，强销期和续销期。（1）售楼处选址：售楼处面向向主干道附近，在人民路附近建设、装饰带有楼盘特色和文化的豪华售楼处。①该地段为核心商业圈，人员层次较高，有较大的客源潜力。②人员流动量大，易扩大知名度。③交通动线发达，方便客户咨询。62 （2）本案操作分为三个阶段：第一阶段：建立市场人气，引起市场冲击，营造楼盘品牌，回笼资金。①本案为同期开发，需要较大的资金，前期的资金回笼对支持后期的开发意义极其重大。②中、后期的销售成功主要依赖于前期建立的良好市场人气，由此而形成的良性循环。因此，本案销售状况的好坏，关键在于前期能否建立市场人气，引起市场轰动。在此阶段应注意前期的价格制定,要求与整体结合，为中、后期的操作做好铺垫。价格是整个营销策略中极期重要的一部分，如整个阶段的价格衔接不好，将导致整个项目的失败。第二阶段：建立品牌，在立足于本地客源的基础上，拓展客源面，创造相对较高的利润。①第三阶段的销售主要依靠前两阶段建立的品牌支撑。②在第二阶段，本案的知名度及品牌已建立，如能向更广的泛围内拓展客源，则将会为建立楼盘品牌公司形象以及创造利润创造更为有利条件。第三阶段：获取最高利润，通过楼盘品牌将开发商形象提高至更高层次。2、付款方式策略（1）付款原则上要求尽量减少首期款，增大免息分期成数和年限，提供尽可能长的贷款年限。（2）针对具体客户实施如下：Ⅰ.针对租户，实行“租转售”策略，所谓“租转售”62 即本项目现租客户如欲购买所租写字楼，可优先购买，且有额外优惠（限期免物业管理费等）。这项工作应走在所有营销工作的前面，因为如果把现租户解决了，则对外界具有强大的号召力和吸引力，在市场不明朗的情况下，对租户实行“租转售”策略，这是对承租客户和开发方实现双赢局面极其重要的一步。Ⅱ.针对投资客实行“我先租楼，你再买楼”策略。Ⅲ.针对自用型买家（尚未租楼）任其选择以上二种3、配合策略（1）对售楼部、租赁部进行风格化包装设计。原则：体现领峰商业广场的档次与风格，体现一种大气、豪气。（2）商业广场写字楼样板间包装设计。（3）商业广场大门前升旗设计。4、媒体策略以“人文”二字为推广策略的总纲领。随着人们住房观念的日益成熟，在住房环境方面，人们已越来越注重选择一个具有良好“人文气息”的住房环境。打“文化”牌，使领峰商业广场在硬件设施和软性内涵方面都赋予了人性化、文明化的色彩，避免了消费者在房地产广告上的戒心，迎合人们的心愿，使“城建”品牌的形象远远超越竞争对手，增强竞争力。（1）主诉求点：突出楼盘无以伦比的内部优势，以“领袖风范、商贵首选”为主诉求点。本案的内部优势得天独厚，其他楼盘无法比拟，本案由期房开始销售，如单纯宣传楼盘品质，存在可信度的问题，而城内商务区标志性智能大厦优势及人文关怀和智能化服务显而易见，易被客户接受，产生共鸣，则引起市场冲击相对容易。（2）各销售期诉求62 Ⅰ引导期：可通过软广告、主题宣传活动等形式进行先期引导，主要介绍楼盘的地理优势及内部配套设施开发观念等。Ⅱ开盘期：主打环境优势，结合灵活的付款方式及优惠措施吸引客户，建立人气。Ⅲ正常销售期：进入正式销售期后，在主诉求点统一提领下，分期展现户型、配套设施、绿化、交通、文化、商业、景致等品质，使之成为一广告系列。理由：①可令整体优势全面展现。②可保持每期推出广告的独立性，即宣传主题鲜明。可不断保持市场新鲜度，冲击力持久。（3）广告媒体选择Ⅰ电视——以形象广告为主，结合综艺性广告。Ⅱ报纸——软广告与硬广告结合。前期通过软广告进行引导，正式销售期通过硬广告进行冲击。Ⅲ车体——主要选择能直达本案的以及经过重要公共场地等繁华地区的公交车。Ⅳ电台——选择覆盖面广、收听率高的电台，如汉中音乐台、交通音乐台。Ⅴ三维动画——提前展现大厦内部的景致和内部设施，便于树立消费者信心，运用高科技的宣传手段还进一步提高开发商的品牌力度。广告传播要独特讲究。目前，许多房地产商在广告设计方面还停留在较为初级的水平上，大部分广告只是单方面诉求自己的楼怎么怎么好、什么时间“62 隆重开盘”、“剩下的已经不多了，快来看一看啊”等等。建议在推广中针对不同阶段连续投放三拨广告以吸引眼球，这些广告均以“人文”为主题，其中每一拨广告又都是针对不同的阶段中的消费心理进行精心设计：第一拨广告是针对人们初步了解成建大厦、产生“领峰商业广场是什么”的疑问心理而设计；第二拨广告是为了激起还处于观望行列的消费者的购买欲而设计；第三拨广告是为了营造尾盘销售的热烈气氛而设计。目标是把领峰商业广场在销售中推出的所有广告联系起来看一看，就象是在读一本引人入胜的文化书籍。5、促销策略（1）直销直销方式：电话拜访，登门拜访，单张派发。直销对象：已租客户、其它写字楼客户、金融单位、证券公司、保险公司、企事业单位、富有的私营企业主。直销人员：销售人员、大学生、礼仪（形象）小姐。（2）DM邮寄对于距离比较远的客户和未作过任何联系的客户，在上门拜访前先实行DM邮寄，然后再电话询问直至登门拜访。DM对象：其它写字楼客户，外省外市有意在汉中租写字楼的客户，证券金融单位、保险公司、企事业单位。DM邮寄内容：领峰商业广场单张简介、商业广场投资秘笈、各种印刷品。DM邮寄时间：于正式公开推广前一星期左右。62 （3）其他促销手段包括：广告宣传；内部认购；举办展销会；集团认购；有针对性(销售对象)的举办展销会；灵活多样的付款方式；工程质量、进度及完善的小区物业管理承诺；售楼现场样板房促销。四、入市思路1、准备充分后入市：避免为一个特定的时间入市，为某种偏好入市或为入市而入市。在推广策略不明确、市场动向没有把握、推广工具不齐备、内外包装不到位的状况下入市，难免漏洞百出，推广前景黯淡。因此，在项目的正式推出前，我们将为项目在知名度和形象上做一个量的积累，蓄势待发，达到销售一举成功。2、无造市不入市：在该区域房地产市场销售平淡的态势下，我们认为“无造市即无市场”，所以入市准备时间再短也不能忽略造势，而且还要费劲心机的造好势。3、实景展示赢市：开盘能否热销是项目后期是否可以实现顺畅销售的重要条件，要实现开盘热销，必然需要积累大量的客户，而客户的积累缘自客户对项目某个方面的认同。本项目应通过一定期限的实景展示来积累客户，引起市场关注，将会对开盘热销起到极大的帮助作用。4、销售旺季入市：通过销售旺季火热的销售气氛来实现一炮打响，迅速在市场上扩大知名度和影响力，将有力促进后续销售。5、入市前印刷品的设计、制作○购房须知○详细价格表○销售控制表62 ○楼书○宣传海报、折页○认购书○正式合同○交房标准○物业管理内容○物业管理公约第十章、项目实施进度本项目2013年11月份开始编制可行性研究报告；2013年11～2014年1月进行工程勘察及施工图设计等前期手续工作；2014年2月开始施工建设，本项目可分三期施工,一期32659平方米,二期61618平方米,三期37085平方米。全部工程于2017年10月竣工并交付使用。详见进度表。“领峰国际商业大世界”项目实施进度计划表序号期别建设内容建设时间开工时间竣工时间工期62 1一期工程领峰国际家居建材博览广场（家居馆）2014年2月2015年2月1年2二期工程领峰国际食品蔬果批发城领峰国际生态食品批发中心2015年8月2016年9月1年领峰生态水果批发中心领峰生态蔬菜批发中心3三期工程领峰商务酒店2016年10月2017年10月1年领峰国际家居建材博览广场（建材馆）62 项目实施进度表序号工作阶段2013年2014年2015年2016年2017年季度412341234123412341项目前期工作2土地征用和拆迁工作一期二期三期3招投标工作一期二期三期4施工阶段:一一期二期三期7竣工验收并交付使用：一期二期三期62 第十二章建设项目招投标为了确保项目建设的工程质量，防范和化解工程建设中的违法违规行为，应严格按照《中华人民共和国招投标法》、国家发展和改革委员会等七部委颁布的第12号、第30号令《工程建设项目施工招投标办法》等相关法律法规的规定，并结合本工程项目特点编制项目的招标方案和招标文件、备案和接受行政监督部门的监督。一、招标范围及招标组织形式1、招标范围本项目为企业投资项目，项目工程施工采用邀请招标。对该项目总体建设分区分别进行招标，选择较好的施工、监理单位。2、招标组织形式项目主要采用委托招标形式，由项目业主委托具有相应资质、从事过类似工程招标且信誉良好的招标代理机构代理招标。将遵循公平、公正、公开、诚信的原则确定中标单位，投标人应具备相应的资质和实施能力。二、招标方式1、招标方式本项目将采用邀请招标方式确定工程施工单位。2、在政策规定的媒介发布招标公告投标人资格：（1）、投标人必须具有独立法人资格；（2）、具有相应资质的施工单位单位；（3）、项目主要管理人员具有项目管理资格、经验及能力。三、招投标程序招标邀请函——资格预审——招标文件发售——开标评标——62 推荐中标候选人——确定中标人。四、招投标相关要求1、自招标文件开始发出之日起不少于5个工作日至投标人提交投标文件截止之日止最短不得少于20日，具有承担投标项目能力的法人或者其它组织都可以投标。投标人少于3个时，应当重新进行招标。投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件做出完全响应。本项目不接受联合招标。2、开标时委托招标代理单位主持，邀请所有投标人参加，并接受政府行政监督部门的全程监督。中标候选人的投标文件应当最大限度的满足招标文件中规定的各项综合评价标准，充分响应招标文件的实质性要求。3、评标将严格按照国家七部委12号令《评标委员会和评标方法暂行规定》进行。4、中标人确定后，招标人向中标人发出中标通知书，该通知书对发包人和中标人具有同等的法律效力，中标通知书发出后若招标人改变中标结果或中标人放弃中标项目的，应当依法承担法律责任。自中标通知书发出30日之内，按照招标文件，项目承办单位和中标人签订书面合同，同时，中标人不得向他人转让中标项目，不得将中标项目肢解后向他人转让。5、招标备案招标文件发售前须上报相关招投标管理部门的批准。招标人应当自确定中标人之日起15日内向有关行政监督部门提交招标投标情况的书面报告。62 第十二章投资估算与资金筹措第一节投资估算一、投资估算的原则在项目策划案的基础上，根据项目的实际情况、租售计划，与开发商的投资策略相结合；尽量符合节约和稳妥的原则合理、充分利用开发建设投资；各项税费根据当地有关法规标准估算；对于无法准确估算的项目在预备费中考虑；依据政府相关职能部门的规定及行业要求。一、编制说明本估算根据项目构成中各专业提供的条件编制。其中：流动资金参照类似企业经营指标采用分项详细估算法进行估算；基本预备费按第一、二部分费用的3.00%计取；涨价预备费是将分年投资额按年递增.00%计算到建设期末；本项目固定资产投资方向调节税率为.00%；建设期贷款利息按年利率5.76%计算；流动资金袋款利息按年利率5.31%计算。二、编制依据（一）国家计委、建设部《建设项目经济评价方法与参数》（二版）（二）国家计委《建设项目进行可行性研究的试行管理办法》（三）国家《建设项目投资概算编制指标》（四）设备价格，根据现行出厂价估算（五）原材料、动力、燃料价格，根据现行市价估算三、决投资估算总投资5630万元其中：项目建设投资5030万元其中：固定资产投资4929万元固定资产投资方向调节税0万元建设期贷款利息101万元铺底流动资金600万元固定资产投资估算固定资产投资4929万元占总投资的87.55%其中：建筑工程费用3080万元设备购置费用240万元安装工程费用24万元62 工程建设其他费用1442万元预备费用143万元其中：基本预备费143万元涨价预备费0万元固定资产投资和流动资金估算，详见附表一，附表二。第二节资金筹措本项目总投资5630万元，其中固定资产投资（包括投资方向调节税）4929万元，建设期利息101万元，铺底流动资金600万元。资金来源如下：资本金：2030万元。其中：建设单位自有资金2030万元合计资本金2030万元，占项目总投资（该项目总投资=固定资产投资+固定资产投资方向调节税+建设期利息+流动资金×0.3）.39%，符合《国务院关于项目试行金制度的通知》的精神要求。银行贷款：3600万元。其中：长期贷款3600万元，流动资金贷款0万元。第三节投资使用计划根据项目实施进度安排，本项目固定资产投资4929万元。第一年全部投入。本项目流动资金的使用计划，是按逐年达产的比例进行计算的，即：投产后第一年投入479万元，第二年投入59万元，第三年投入59万元。详见附表二和附表三。62 第九章经济效益分析第一节编制说明及成本费用估算一、编制说明（一）编制依据为国家计委、建设部《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）、《新财务制度》和国家税务总局《新税制》。（二）基础数据。本项目建设期1年，运营期12年，其中第一年达产80%，第二年达产89%，第三年及以后达产100%。参照目前市场同类产品价格，并通过价格分析和预测，正常年可实现30600万元。（三）设备及材料价格按当前国内市场价格计取。（四）电、通讯按淄博市统一规定的价格计取。（五）各项消耗指标按生产技术方案确定的指标估算。（六）工资福利，按本市有关企业一般标准每人每月600元计算。（七）折旧与摊销固定资产折旧采用直线法平均计算，残值率为4%，根据《方法与参数》（第二版）规定，为简化计算，将预备费纳入固定资产原值计算折旧费。详见附表四各类固定资产计算折旧的最短年限如下：1、生产用房20年2、非生产用房30年3、机器设备10年4、运输工具5年摊销费的估算，无形资产从开始使用年份起按10年摊销；开办费从开始生产后分5分摊销。详见附表五摊销费=无形资产原值/摊销年限（八）修理费按每240.0万元/年计取。（九）借款利息62 长期借款利息按年利率5.76%计算，建设期利息计入固定资产投资，生产经营期利息计入成本；流动资金利息按年利率05.31%计算，计入成本。（十）其他费用是在制造费用、销售费用、管理费用中扣除工资及福利费、折旧费、摊销费、修理费后的费用。该费用取每年为559.万元。二、成本费用估算（详见附表七）总成本费用=外购原材料+外购燃料动力+工资及福利+折旧费+修理费+摊销费+财务费用+其他费用经营成本=总成本费用-折旧费-摊销费-利息支出第二节销售收入、税金、利润估算及清偿能力分析一、销售收入估算项目年实现销售收入为30600万元（详见附表六）。二、税金估算（一）销售税金销售税金=增值税+城市维护建设税+教育费附加1、增值税增值税=销项税额-进项税额为简化计算，根据同行业有关材料，经测算，用综合增值税率3.50%，按下式计算。增值税=项目销售金额×3.50%2、城市建设维护税城市建设维护税按年增值税的7.%计取。3、教育费附加教育费附加税按年增值税的3.%计取。（二）企业所得税按年利润总额的33%计取。（三）其他税金企业应缴纳的其他税金有土地使用税、房产税、车船税、印花税等，按国家税务总局《新税制》规定计取，并列入管理费用。销售收入、税金及附加估算详见附表六。三、利润估算（详见附表九）（一）利润总额利润总额=销售收入-总成本-销售税金（二）所得税后利润分配62 1、提取盈余公积金。按新财务制度规定，企业每年按所得税后利润的10%提取盈余公积金。当累计达到资本金的50%时即停止提取。本项目在还款期，即投产后的前3年，不提此项公积金，以供归还借款。2、提取公益金，同（1）规定，企业按5%提取，此项基金用于职工集体福利。四、清偿能力分析项目建设投资借款为3499万元，年利率按5.76%计算，自投产年起开始偿还本息。本项目按投产后最大偿还能力计算，其还款资金来源为折旧费、摊销费和未分配利润。本项目计算出的借款偿还期为5.32年。（从借款年开始算起）（详见附表八）。第三节财务盈利能力分析一、本项目财务现金流量（全部投资）的分析情况详见附表十。根据该表计算的主要评价指标如下：全部投资所得税后财务内部收益率（FIRR）19.94%，大于行业基准收益率；财务净现值（I=10%）3268.4万元，大于零；投资回收期（含建设期）5.98年。上述指标说明该项目在财务上是可行的。二、根据建设投资估算表和损益表计算以下指标：年平均利税总额投资利税率=×100%项目总投资=2609.9/5630×100%=46.36%年平均利润总额投资利润率=×100%项目总投资=1461.3/5630×100%=25.96%年平均利税总额资本金利润率=×100%资本金=1461.3/2030.0×100%=71.98%本项目的投资利润率和投资利税率，均大于行业平均水平，说明单位投资对国家积累的贡献水平超过了本行业的平均水平。62 第四节不确定性分析不确定性分析主要考虑财务分析中有可能出现与实际情况不符时，对项目效益的影响。一、盈亏平衡点分析：以项目建成后各年平均数计算的总生产能力利用率所表示的盈亏平衡点为（BEP）：BEP（生产能力利用率）=[年总固定成本/（年销售收入-年销售税金-年总可变成本）]×100%2011.6=×100%29835.0-1148.6-25213.52011.6=×100%3472.9计算结果表明，生产负荷达到57.92%时，企业就可以保本，由此可见，本项目风险非常小。二、敏感性分析本项目作了所得税后全部投资的敏感性分析。经分析，可能影响本项目经济效益的主要因素为销售收入、经营成本和固定资产投资的变化。针对由于这些因素变化时，对项目主要财务评价指标可能产生的影响分析如下：项目变化率(%)投资回收期(年)财务内部收益率(%)基本方案5.9819.94销售收入+5.04.0934.32-5.012.414.33经营成本+5.012.553.22-5.04.0235.19固定资产投资+5.06.1818.94-5.05.7821.01由上表可以看出，各因素的变化都不同程度地影响财务内部收益率及投资回收期，其中销售收入的提高或降低最为敏感，经营成本次之。62 62'