国际旅游•高尚住宅社区项目可行性研究报告 211页

'目录第一部分项目总论6一、项目背景71.项目名称72.委托方73.承担可行性研究工作的单位74.研究工作依据75.项目建设规模和内容8二、可行性研究结论91.市场预测92.项目建设进度93.投资估算和资金筹措94.项目综合评价结论10第二部分项目投资背景研究12一、惠州城市发展现状131.城市地理位置及行政隶属关系132.城市经济发展水平133.城市人文历史特性154.城市城镇分布15二、惠州城市发展研究171.惠州城市发展定位与功能组团定位172.惠州城市产业规划183.与惠州城市发展有重大影响的产业建设项目规划184.惠州交通规划225.惠州重大城市建设项目规划25三、惠州城市辐射力研究281.惠州在区域城市体系中的作用与定位282.影响惠州城市辐射力的主要因素293.惠州城市辐射能力的范围及辐射力的强度31四、惠州房地产发展政策环境研究321.政策现状及趋势322.政策对本项目的影响36第三部分项目初步发展意向37一、项目介绍38二、休闲复合型地产典型案例研究391.深圳观澜高尔夫392.惠州惠阳棕榈岛433.广州碧桂园假日半岛464.清远美林湖国际社区525.中山雅居乐凯茵新城56三、初步评价601.对项目土地价值的影响602.对项目开发价值的影响603.对项目开发模式的借鉴614.综合评价61第四部分专项市场研究6259 一、惠州休闲旅游市场研究631.珠三角休闲旅游市场研究632.惠州市休闲旅游市场研究643.高尔夫休闲旅游市场研究674.休闲旅游市场分析小结73二、惠州别墅市场研究741.惠州房地产市场概况742.惠州别墅市场分析843.深圳别墅市场分析874.惠州典型楼盘分析895.别墅市场分析小结100三、酒店、会议市场研究1011.惠州酒店市场发展现状1012.未来发展及规划1023.惠州典型会议酒店分析1044.酒店、会议市场分析小结108四、商业市场研究1091.惠州市商业现状研究1092.惠州市商业规划研究1103.类似商业物业研究1114.商业市场分析小结112第五部分项目解析114一、项目地块分析1151.地块解析1152.地形、地势1163.交通条件117二、项目SWOT分析1181.Strength（优势）1182.Weakness（劣势）1193.Opportunity（机会点）1194.Threats（威胁点）120三、项目评价1201.项目可利用的资源与条件1202.项目非住宅功能模块的构成及对项目价值的提升1223.项目在城市体系中的交通条件评析1234.项目在深惠城市体系中的作用123第六部分项目整体定位124一、项目发展方案1251.一号地块开发方案1252.二号地块开发方案129二、项目卖点整合132三、项目整体形象定位133第七部分项目功能物业发展设想137一、酒店物业发展设想1381.功能定位1382.档次定位1383.客户定位1394.酒店收益初判13959 二、度假别墅物业发展设想1421.产品定位1422.客户定位1423.价格定位142三、商业发展设想1471.功能定位1472.产品定位1473.价格定位147四、高尔夫及会议中心发展设想1501.高尔夫档次定位及发展思路1502.会议中心档次定位及收益初判150第八部分项目经济效益评价152一、指标说明1531.经济效益评价说明1532.项目用地规划指标1533.项目启动期开发规划指标154二、项目开发建设进度安排1551.前期工程1552.建设进度1553.销售进度1574.经营性物业经营时间安排157三、投资估算与资金筹措1591.总投资估算1592.启动期投资估算1623.资金筹措1634.投资使用计划164四、销售及经营收入测定1651.项目收入估算1652.销售/经营税金及附加估算1663.资金来源与运用分析1664.项目销售回款计划166五、财务与敏感性分析1681.赢利能力分析1682.项目不确定性分析1693.社会效益和影响分析171第九部分项目可行性研究结论与建议172一、项目可行性研究结论1731.投资估算1732.资金筹措1733.项目利润174二、项目主要问题的解决办法和建议1751.项目的主要问题1752.建议175三、项目风险及防范建议1761.项目风险1762.风险防范建议177附件17859 第一部分项目总论59 一、项目背景1.项目名称惠州X国际旅游·高尚住宅社区项目2.委托方3.承担可行性研究工作的单位4.研究工作依据n《房地产开发项目经济评价方法》（建设部：建标[2000]205号）n《建设项目经济评价方法与参数》（国家计委、建设部：计投资[1993]530号）n《关于印发经济评估方法的通知》及附件（中国国际工程咨询公司：咨经[1998]11号）n开发公司提供的相关资料n国家及惠州经济建设的方针、政策和城市规划5.项目建设规模和内容根据开发公司提供的相关资料，以及我司根据市场研究确定的容积率，项目的规划设计指标见下表。59 地块分区建设项目用地面积（m2)建筑面积（m2）容积率一地块A区会议中心195356400000.20B区酒店、游艇俱乐部、商业及公寓120938840000.69C区联排住宅及小学1653431348000.82D1区保留用地133671D2区独栋住宅、会所及幼儿园4839641104300.23E区独栋住宅及会所204779472060.23F区联排住宅及141970603480.43G区休闲娱乐公园840466小计22864874767840.21二地块2-1区会所及练习台3686460000.162-2区独栋住宅及会所3722661787500.482-3区独栋住宅及会所3227571448500.452-4区独栋住宅136401579000.422-5区独栋住宅140065567000.402-6区独栋住宅29039135000.462-7区独栋住宅及会所39386220000.562-8区独栋住宅26658116500.44高尔夫练习场2123275小计32267114913500.15合计55131989681340.1859 二、可行性研究结论1.市场预测惠州房地产市场发展正处于上升的势头，发展节奏也较快。近两年深惠两地商品房价格的巨大落差，引发深圳人目光望向惠莞珠，购买力外溢下，“深惠生活圈”正在逐步浮出水面。长远来看，该区域房地产市场具有广阔的发展空间，项目发展潜力巨大。2.项目建设进度工程于2008年10月开始动工，预计2016年底全部完成竣工验收，建设工期历时8.25年。启动期建设内容主要包括：二地块高尔夫练习场、一地块A区会议中心、一地块B区酒店、游艇俱乐部及带底商的公寓、一地块C区联排住宅等。启动期建设时间：2008年10月~2010年底，历时2.25年。3.投资估算和资金筹措本项目开发建设总投资额合计为783615万元，开发成本及费用分别为667141万元、116474万元，各占开发建设总投资的85.14%和14.86%。项目启动期为2008年10月至2010年底，历时2.25年，各年开发投资额分别为66103万元、118166万元、63762万元，共计248032万元。本项目开发建设资金主要来源于三个方面：自有资金、银行借款、销售收入再投入。59 启动期自有资金86811万元，占启动期开发投资额的35%。银行借款为97458万元，占39%，其余均为销售收入再投入。具体如下表：序号项目合计（万元）比例1自有资金8681135%2银行借款9745839%3销售收入再投入6376226%启动期总投资248032100%本项目实行分期开发、滚动投资，后续开发建设的资金由启动期剩余的销售收入再投入进行补充，以达到项目资金的最有效利用，和项目后续建设资金有保证。项目整体资金筹措如下表：序号项目合计（万元）比例1自有资金8681111%2银行借款9745812%3销售收入再投入59934677%项目总投资783615100%4.项目综合评价结论本项目符合国家城镇商品房开发建设产业政策，项目建设规划手续已在办理之中，建设资金筹措方案已拟定，现场建设条件具备。本项目选址适宜，定位准确，设计合理，售价适中，符合市场主流需求。从财务分析结果表明，本项目在计算期内预计销售收入2209574万元，经营收入629335万元，共计2838909万元，可获利润926578万元，扣除所得税后净利润为694934万元；项目全部投资内部收益率（所得税后）为35.0%，在预期可接受的年基准收益率为10%时，本项目所得税后财务净现值为249563万元，动态投资回收期为6.54年，项目盈利能力较强。59 本项目的开发将推进惠州剑潭区域的发展，且缴纳所得税231645万元，具有明显的社会效益；此外本项目具有较强的抗风险能力，且从技术方面也充分具备可行性。项目综合评价结论：本项目具有良好的经济效益、社会效益和环境效益，本项目可行。l59 第二部分项目投资背景研究59 一、惠州城市发展现状1.城市地理位置及行政隶属关系惠州市位于广东省东南部珠江三角洲东北端，南临南海大亚湾，与深圳、香港毗邻，是中国大陆除深圳市外距离香港最近的城市，距深圳70公里，距东莞76公里，距香港100公里，距广州120公里，能直接、快速接受港澳和珠三角核心城市经济发展的辐射；属珠三角经济区二线发展城市，辐射粤东的地区性中心城市。陆地面积1.12万平方公里，占珠三角经济区面积的1/4。海域面积4520平方公里，海岸线长223.6公里，是广东省的海洋大市之一。2.城市经济发展水平改革开放以前，惠州的自然地理优势未得到充分发挥，经济基础相当薄弱。1979年，全市国内生产总值6.79亿元；工农业总产值8.09亿元，其中工业产值仅为2.8亿元。改革开放以后，尤其是1988年地改市后，惠州奋起直追，全市经济社会进入了迅速发展、充满生机活力的新时期。20余年间，惠州由一块寂寂无闻的边陲之地变为一方备受关注的投资热土；由一个典型的农业经济区域变为进入工业化中期阶段的新型城市。59 如今的惠州，经济蓬勃发展，势头强劲、蒸蒸日上。已成为“国家电子信息产业基地”，是世界最大的电话机、电池和镭射光头生产基地之一，亚洲最大的电脑主板生产基地之一，中国最大的电视机、汽车音响、高级电工产品和照相机生产基地之一。有一批地方大型国有控股企业和大型民营企业生机勃发。TCL、德赛、华阳、侨兴等4家企业进入中国电子信息百强前25名。2007年，全市生产总值1085亿元，在全省排第7位，比上年增长16%，人均GDP28857元，三次产业比例7.9：58.8：33.3。全市工业产值2245亿元，工业增加值440.29亿元，占GDP的40.6%。地方财政一般预算收入62.06亿元，增长39.7%。城镇居民可支配收入17310元，比上年增长8.25%。城乡居民储蓄存款余额647.6亿元，增长6.7%。尤为可喜的是，继投资额达43亿美元的中海壳牌南海石化项目于2006年正式投产后，总投资200亿元人民币的中海油惠州1200万吨炼油项目已加快建设进程，并将于2008年正式投产。未来几年，惠州还有抽水蓄能电站等一批总投资达千亿元人民币的项目建设投产，将为惠州积蓄更为强劲的发展势能。59 3.城市人文历史特性惠州是广东省历史文化名城，自古有“岭南名郡”之称。秦统一中国后，于秦始皇三十三年（公元前214年）设南海郡傅罗县，惠州地区属傅罗县的一部分。隋开皇十一年（公元591年）在惠州设循州总管府，从此惠州成为东江流域政治、经济、文化、交通中心。惠州人文渊薮，从唐代到清末1000多年间，有480多位中国名人客寓或履临惠州，留下100多处遗址和2100多件文物。北宋杰出文学家苏轼寓居惠州3年，辛亥革命时期孙中山在此进行过革命活动，抗日战争和解放战争时期，是东江纵队指挥部所在地。现代涌现了廖仲恺、邓演达、叶挺、曾生等一批民主志士和革命家。惠州居民以客家人为主，流行普通话，同时客家话、广州话、潮汕话也占有一席之地。惠州人热情好客，富包容性，不排外，不欺生，民风纯朴。4.城市城镇分布惠州现辖惠城区、惠阳区、惠东县、博罗县、龙门县，设有大亚湾经济技术开发区和仲恺高新技术产业开发区两个国家级开发区。全市有51个镇（乡）、16个街道办事处，常住人口377万人。惠州相继获得“中国优秀旅游城市”、“国家卫生城市”、“国家园林城市”、“国家环境保护模范城市”、“全国双拥模范城”、“全国造59 林绿化十佳城市”、“中国人居环境范例奖”、“全国创建文明城市工作先进城市”等称号。59 二、惠州城市发展研究1.惠州城市发展定位与功能组团定位1.1城市发展定位惠州市将建设成为“四个基地、一个中心”，即数码信息产业制造基地、石油化工加工基地、对外贸易出口基地、度假观光旅游基地和现代物流配送中心，由此凸显惠州城市建设的根本定位。1.2功能组团定位惠州的主导产业是：机电电子（器）、石油化工、钢铁冶金，并形成了3大功能产业中心：惠城区以商贸、电子电器、纺织服装为主；大亚湾以石油化工为主；惠东以钢铁冶金为主。在众多大型投资项目中，仅中海壳牌南海石化项目2006年的投产就会增加地区生产总值70亿元左右。至2010年，惠州工业产值可增加6000亿元以上，新增产业工人30万人以上，相关人员70万，形成新的消费群。到2010年，初步建成珠三角东部现代化经济强市、广东省现代石化数码产业名城；规划范围是城市总体规划确定的惠城、惠阳—大亚湾、仲恺—陈江3大组团的核心区，规划面积约1800平方公里。城市空间发展方向是重点建设大亚湾—惠阳海港工业城市，拓展完善惠州中心城区，优化提升高新技术产业地区，实施“一城三片”功能互动区一体化的实质性空间整合。其三大组团功能定为分别为：n惠城组团——地区性主中心，作为珠三角地区的增长级和门户，其将成为以高新技术、教育产业和体育产业以及城市中心区为重点职能的城市地区。n惠阳大亚湾组团——地区性副中心，加强产业优化，完善服务功能，与地区性主中心共同带动本地区社会经济发展。n陈江-仲恺组团——59 加工制造业聚集区，珠三角东部电子电器聚集区，重点加强产业升级和空间整合。2.惠州城市产业规划近年来，随着区域与区域之间（主要是长三角与珠三角的竞争）、区域内部之间（主要是与珠三角内部城市之间的竞争）市场竞争的日益激烈和中国加入WTO市场全球一体化的发展趋势，政府和企业逐渐认识到产业结构调整、产业升级、企业创新、构建产业和企业自身核心竞争力的重要性。未来惠州的经济发展的方向是：以第二产业为主；提高高新技术、电子信息等产业的聚集程度；增强主力经济的竞争力，提升规模和实力；同时兼顾发展第三产业。《惠州市城市总体规划（2006-2020）纲要》指出，惠州市的产业职能就是，惠州为广东省石化产业基地，积极培育石油及化学产业集群；形成电子信息业产业集群，形成劳动密集型的轻加工业发展优势（如服装、毛织、运动器材、灯饰等），建立起旅游业产业集群。3.与惠州城市发展有重大影响的产业建设项目规划3.1石化产业目前，惠州市石化产业的强势地位尚未形成，2005年，全市规模以上石化企业实现工业增加值20.68亿元，仅占全市GDP总量的2.57%。中海壳牌南海石化项目建成投产和中国海油惠州1200万吨炼油项目开工建设，预示着惠州市石化产业快速发展的“双引擎”已经启动。在大项目的辐射带动下，与大项目配套和衔接的中下游相关项目纷纷落户，以大亚湾石化区为基地的“世界级石化新城”雏形初具，做大做强惠州市石化产业指日可待。据预测，到2010年，惠州市石化产业将完成工业总产值1200亿元以上，实现增加值500亿元以上，占全市GDP的比重将达30%左右，从而使石化产业成为推动惠州市经济发展最重要的支柱产业。59 3.2电子信息产业惠州市是国家信息产业部授予的全国首批九个“电子信息产业基地”之一。电子信息产业是惠州市“十五”时期的强势支柱产业，全市电子工业总产值以年均18.2%的速度递增，2005年实现增加值213.76亿元，占全市GDP比重约26.62%。“十一五”时期，惠州市将继续发挥电子信息产业基础雄厚的优势，以仲恺高新技术开发区和数码工业园为依托，加快发展消费类电子终端产品、通讯设备、计算机和新型电子元器件等，进一步做大做强惠州市电子信息产业，巩固其强势支柱产业的地位。到2010年，全市电子信息产业将实现工业总产值2000亿元以上，实现增加值400亿左右，占全市GDP的比重将保持在20～25%左右。3.3特色农业经过近几年的努力，惠州市已初步形成了以梅菜、甜玉米、马铃薯、韭黄、荔枝、年桔六大特色农产品生产和加工为主的特色农业体系。“十一五”期间，惠州市将在此基础上，采取一系列引导、激励和扶持措施，做大做强特色农业。到2010年，全市将形成15万亩梅菜、80万亩甜玉米、18万亩冬种马铃薯、2万亩韭黄、48万亩荔枝和15万亩年桔的生产规模，年产值将达到20亿元以上。同时，一批在国内外具有一定竞争力的农业龙头企业得以发展壮大，特色农产品的深加工能力和特色农业的技术含量、附加值进一步提高，农业产业化程度进一步提升，农业增效和农民增收效果将更加明显。3.4汽车零部件业发展汽车业一直是全市人民的梦想与追求。近59 几年，在全国汽车工业整体布局基本定型、发展整车项目难度较大的情势下，惠州市致力于发展汽车零部件业，并取得了较大的成就。目前，全市共有汽车零部件企业40余家，产品包括汽车音响、轿车悬挂系统、转向节、刹车盘、曲轴、汽车线束、仪表控制系统等30多个品种，2005年产值达60多亿元。“十一五”期间，随着年产能达180多万条的普利司通汽车轮胎项目建成投产，惠州市以汽车发动机、汽车线束、汽车音响、汽车轮胎、汽车电子五大产品为核心的“汽车零部件生产基地”将进一步形成和壮大。到2010年，该产业年产值将达150亿元以上，实现增加值50亿元左右。3.5水泥建材业建材业是惠州市的传统工业，主要产品有水泥、加气混凝土、PHC管桩、花岗石和大理石材料、新型墙体材料等，目前年产值达20亿元，其中水泥年生产能力700多万吨，但以传统的立窑生产工艺为主。近年，惠州市龙门县依托本地丰富的石灰石资源优势（储量达9亿立方米以上），吸引了台湾环球、梅州塔牌和东莞光大三家大型水泥生产企业落户建设，年产100万吨和200万吨的新型干法水泥生产线共8条。惠州市博罗固力水泥有限公司和博罗罗浮山水泥有限公司也分别在建年产100万吨的生产线各1条。预计到“十一五”末，惠州市水泥年生产能力将达到2000万吨以上，一跃成为广东主要水泥生产基地之一。同时，由于大项目建设的带动效应，其他建筑材料也将取得新的发展。预计到2010年，惠州市以水泥生产为主的建材业年产值将突破100亿元，增加值可能突破30亿元。3.6服装制鞋业改革开放以来，惠州市服装制鞋业由小到大，逐步发展为惠州市传统支柱产业之一。目前，全市共有服装纺织企业1000多家，从业人员超过20万，年产服装4亿多件，完成工业产值120多亿元；全市共有制鞋及配套企业3000多家，年产鞋6亿多双，工业总产值超过150亿元。“十一五”期间，惠州市将进一步优化发展环境，着力推进技术创新，重点发展好以惠城区为核心的“中国男装名城”和以惠东县吉隆-黄埠为核心的“中国时尚女鞋生产基地”，打造一批国内外知名品牌，做大做强服装制鞋业。预计到“十一五”末，全市服装制鞋业完成工业总产值将超过350亿元，实现增加值100亿元左右。59 3.7旅游业惠州市拥有得天独厚的旅游资源，旅游业发展潜能巨大。“十五”期间，全市旅游业各类经济指标以近16%的年均速度增长，2005年，全市旅游接待总人数830万人次，过夜游客370万人次，旅游总收入达43亿元人民币，旅游业已成为惠州市重要产业之一。未来几年，随着惠州市旅游环境进一步优化，“江湖山泉海”等旅游资源进一步开发，惠州市“宗教名山游”、“温泉健康游”、“东江夜景游”、“海滨度假游”、“石化名城游”、“历史文化游”等旅游品牌的知名度、美誉度和吸引力将大大增强，在更多的旅游线路中变“过境地”为“目的地”，在吸引更多游客的同时，将更多的“过客”留为“住客”，从而进一步提高旅游效益，并促进全市餐饮、酒店、购物和娱乐休闲等第三产业的发展。预计到2010年，全市旅游接待总人数可达到2000万人次，其中过夜游客超过1000万人次，旅游总收入将会超过100亿元。3.8港口物流业虽然目前惠州市港口物流业的发展规模还不大，对全市经济发展的贡献还不是很突出，但从全市经济发展趋势分析，港口物流业将在未来几年得以快速成长，并成为惠州市重要支柱产业之一。随着惠州市众多大项目相继投入建设或建成投产，以及全市生产制造工业进一步做大做强，物流市场充分发育，对现代物流业的发展有了迫切的需求。四通八达的交通网络和港口设施是惠州市发展现代物流业的强势有利条件——惠州港是广东省最深入内陆的优良海湾，是发展港口物流的理想海域，京九铁路和惠澳铁路的建成，使惠州港成为京九铁路南中国线最近的出海口，已建成的广惠高速、深汕高速、粤赣高速、惠盐高速、惠澳疏港大道和正在建设的惠深沿海高速、惠莞高速、广河高速等将为惠州的交通物流运输业提供快速便捷的通道。招商物流、深圳农产品股份公司、中国物流集团、中海物流有限公司等国内知名物流企业进驻惠州，香港和记黄埔加盟惠州港的开发建设，这些都是惠州市港口物流业加快发展的前兆。据预测，到“十一五”59 期末，惠州市港口物流业发展将初具规模，年实现增加值将达到50亿元以上。4.惠州交通规划4.1港口交通规划港口定位：以为外向型经济发展和大型临海工业开发提供服务为特色的重要外贸港口，发展方向是以石油化工产品、集装箱为主，兼顾件杂货和大宗散货运输的多功能、综合性的全国主要沿海港口。港口规模：2010总吞吐量8690万吨，2020年达到15490万吨。惠州港与深圳的几大港口（盐田、蛇口、妈湾等港）存在不同的分工，其中惠州港服务于产业发展的功能更为突出。同时，未来集装箱与其他散杂货也存在超常速度增长的可能性，考虑规划的弹性，应结合城市道路网络规划梳理疏港系统，以应对不同阶段可能出现的各类疏港需求，切实支撑港口的发展。港口集疏运方式：惠州港进出口货物的类别构成中以油气品为主，港口的集疏运方式中水运、管道运输将占主要部分，预测远期水运占集疏运总量的40%，管道运输占25%，公路运输占30%，铁路运输占5%。59 4.2铁路交通规划铁路系统：铁路主要包括京九铁路（客运功能和货运功能）、夏深沿海铁路（客运功能为主）、惠深铁路（客运功能和货运功能）和惠大铁路（港口的集疏运功能为主）。铁路货运枢纽包括：惠州北站、陈江站、惠阳站和大亚湾站；铁路客运枢纽包括：惠州北站、沿海高速铁路站、惠阳站和大亚湾站。规划沿海高速铁路站位于惠大铁路与沿海高速铁路交汇处，兼顾惠城与惠阳两个中心城区，形成惠州市（区域性）客运交通综合换乘枢纽。利用莞深高速公路，向西为东莞相邻区域提供服务，向东与规划预留的新机场区域接驳。4.3机场规划机场定位：近期利用现有机场，定位为珠三角地区的支线机场和地区性航空货运中心；远景规划区域性机场。机场选址：陈江军垦农场和惠东北面现状机场以东区域。59 机场的建设时序判断：近期利用现状军用机场是较为现实和可行的，而远景机场的发展受到诸多因素的影响和制约，建设时间难以明确，规划以控制机场用地和相关空域为主要目的。近期出入机场的主通道：莞惠高速、惠澳大道、国道G324、省道S357，惠城三环路、四环路和惠阳外环路则通过与上述干线道路衔接可以到达机场。远期出入机场的主通道：视机场选址而定，莞惠高速、惠澳大道、深惠高速、国道G324、国道G205、省道S357和惠城四环路等可能成为出入机场的主要通道。4.4城际轨道交通城际轨道广州—惠州线、深圳—惠州线分别经博罗、惠阳城区与一号线接驳，并在江北铁路客运站和惠阳中心区形成轨道交通换乘枢纽。n公路（高速公路、公路）高速公路：规划和建设强调服务发展、连接重点、衔接设施、建立网络的战略，形成区域交通的重要载体。现状高速公路包括惠深高速、深汕高速、惠河高速和广惠高速；规划高速公路包括莞惠高速、粤湘高速、沿海高速、惠州盐田港疏港高速（惠澳高速）。干线公路：国道G205、国道G324、省道S120、省道S357、省道S358以及与深圳龙岗区联系的其他两条道路。对外道路交通出入口：深圳方向四个；东莞方向四个；广州方向两个；汕头方向三个；河源、韶关方向三个。59 4.5城市交通体系规划城市干道：以高速公路、快速路、主干道路构成都市区次区域间联系通道，次区域之间最少保证两条通道。其中，惠城与惠阳、大亚湾之间联系主要依托惠淡路与惠澳大道；惠城与陈江联系主要依托国道G205、惠深高速；陈江与惠阳之间联系主要依托国道G205-省道S358、省道S357-惠淡路。轨道交通：构筑“两横一纵”轨道交通线网，在江北、惠阳两个次区域，与区域性城际轨道交通接驳。规划轨道交通采用轻轨形式。其中一号线自江北铁路客运站起，经河南岸、惠城南部新城区、沿海高速铁路惠州站、惠阳中心区至大亚湾中心区；二号线自东莞谢岗起，经陈江至惠城南部新城区的一号线链接；三号线自新桥至坑梓，与深圳轨道三号线衔接。5.惠州重大城市建设项目规划59 未来5年惠州市的建设重点，主要是基础设施、公共服务、社会管理以及重大基础产业等领域，具体落实“重化工业、电子信息技术创新、能源保障、综合交通、公共服务、生态环保、水利基础设施和安全保障”等8大工程建设任务。在该规划中，重点发展的地区有６个：5.1大亚湾石化工业区发展定位为世界级石化工业区，广东省石化基地。是惠州市重化工新兴产业发展区，全市工业最具潜力的增长点，重点发展年产80万吨乙烯和中国海油1200万吨炼油项目、惠菱化成MMA项目、100万吨芳烃项目及其中下游项目。5.2惠州港区近期重点加快东马港、荃湾港、碧甲港3大港区建设，全面提升码头和航道等级，近期惠州港吞吐能力达7000万吨以上。5.3大亚湾西区发展为国家级经济技术开发区和广东省汽车零部件生产基地。近期重点发展汽车零部件、新东风客车生产和电子加工制造产业等。5.4仲恺高新技术开发区大力发展数字视听产品、通信设备、汽车电子产品、计算机及网络产品、新型元器件、汽车零配件、生物制药和现代物流业等。建设重点工程技术研究中心、重点实验室等科研机构，大力提高自主创新能力，成为国家电子信息产业基地、高新技术产品出口基地。5.5数码工业园59 该区为城市战略性地区，在发展该区高新技术产业的同时，应严格控制地区投资质量和项目等级，确立高端城市建设标准的发展思路。5.6两江四岸绿化建设区利用东江水利枢纽工程的建设，深入挖掘两江四岸历史文化精髓，对岸线进行综合整治，将该区建成风景优美、充满活力并具有浓郁历史文化气息的新兴旅游区。重点改善地区则包括西湖风景名胜区、花边岭商业区、桥东地区（含东平半岛）、“城中村”等。59 三、惠州城市辐射力研究1.惠州在区域城市体系中的作用与定位珠三角各城市未来发展方向城市城市发展方向广州由产业性服务业、社会服务、分配服务中心城市逐步转向珠三角的综合服务业中心、跨国公司总部经济与装备产业基地深圳制度创新试验窗口、高新技术创新基地与融资中心、现代物流业珠海会展、旅游、环保型高科技、高等教育、信息密集服务业与速递航运中心佛山整合与提升家电产业，引进大型装备工业与机械工业，发展文化产业和商贸服务业东莞国际制造业名城与现代物流业中山珠三角重要的地方特色制造业基地江门传统制造业、环保型制造业、都市农业、旅游休闲业，珠三角的生态屏障肇庆生物医药、生态旅游、环保型高科技和都市农业，珠三角的“绿肺”惠州石化产业基地、IT产业基地、生态旅游胜地、对外出口加工贸易基地和现代物流中心珠三角地区的大部分经济指标都表明整体发展较好的态势，工业、投资、社会消费品和出口等指标的总量排位与经济总量排位基本相一致，保持在稳定状态。惠州在与珠三角各市的比较中，GDP增速前移，发展态势较好，第三产业的增长尤为突出，其中房地产业成为拉动第三产业投资增长的主导力量。59 截至2005年，仅惠城区从深圳、东莞承接的企业就达近百家。大多数乡镇都有承接深圳、东莞的转移企业，如沥林11家，汝湖11家，水口9家，潼湖8家，潼侨6家，通过承接深莞的转移企业带动了惠州乡镇经济的发展。近年来承接深圳东莞等地的石化、数码、制造产业转移，惠州于珠三角的产业地位将进一步提升。由于深莞两地开始了高水平的产业结构调整和升级，原先的一些传统产业、劳动密集型产业向外转移已成必然。在这个转移的过程中，惠州以其地缘优势、丰富的资源和低廉的成本优势，必将成为深莞两地传统产业转移的第一站。2.影响惠州城市辐射力的主要因素59 影响惠州城市辐射力的因素主要有三个方面：城市产业集聚程度、城市发展功能、城市认同效应。其具体体现如下表所示：影响因素具体体现对惠州城市辐射力的影响城市产业集聚城市产业的集聚程度越高，城市辐射能力越强；城市产业集聚程度越弱，城市辐射能力越低；从行政区域来看，惠州产业聚集度较弱，城市总体辐射能力较低；惠阳-大亚湾区域未来是石化、港口运输、工业企业的高度集中区域，会加强城市的辐射能力。城市发展功能惠州城市总体发展现状；惠州城市功能定位惠州“四个基地、一个中心”的建设，对区域城市发展起到重要的推动作用，惠州城市发展面临升级。城市认同效应惠州未来的发展前景将加大城市认同效应中短期内，受历史因素、发展水平的限制，惠州在珠三角城市竞争中处于相对弱势地位；但区域产业经济的发展，城市发展定位目标的实现，惠州城市功能的升级，居住、消费环境的改善，旅游度假业的兴起，区域、周边人群城市的认同效应将为城市发展带来机会。从现状分析，惠州城市辐射能力有限，但从长远发展来看，随着《惠州市城市总体规划（2006-2020）》的逐步落实和实施，未来惠州城市将面临巨大的发展机会。59 3.惠州城市辐射能力的范围及辐射力的强度惠州城市辐射的范围主要在惠州本地以及珠三角范围内城市，但未来随着惠州“四个基地、一个中心”的建设完成，依托在珠三角的优越位置，凭借莞深两地产业结构调整之机，以及惠州城市功能的完善，惠州城市辐射力在未来将会有较大的提升。城市辐射能力的强弱是个相对的概念，总体而言，惠州国民生产总值和人均GDP在广东省处于较低水平，在珠三角城市群中的辐射能力相对较弱；对惠州而言，城市辐射能力的强弱主要体现在城市服务功能的强弱。随着惠州交通规划的日趋完善，惠、莞、深经济一体化趋势格局的形成，将会极大地促进惠州与莞深的沟通与交流，实现惠州战略发展。59 四、惠州房地产发展政策环境研究1.政策现状及趋势2006年和2007年是房地产宏观调控不断持续和加强的时期，2006年从05月到09月共出台了13个房地产政策文件，2007年虽然没有像2005年“国八条”和2006年“国六条”那样全面性、重大性、高度性的地产新政出台，但仍有为数不少的政策陆陆续续露面，它们在一定程度上改变着、优化着中国房地产业的发展节奏。1.1土地政策方面2007年，土地方面的调控政策主要有三个文件，一是启动第二次全国土地调查，二是出台《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，三是颁布《土地储备管理办法》。建设用地的利用、出让、管理，一直是近几年房地产宏观调控的重要领域，2007年依然如此，且有进一步加强之势。距1996年第一次全国土地调查完成，已逾10年，全国土地利用状况变化巨大，因此第二次全国土地调查意义重大。《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》的出台，将提高开发商拿地的资金门槛，抑制地方政府出让大幅土地的热情，有助于进一步完善我国土地招拍挂制度。相对于协议出让制度，招拍挂制度是我国房地产市场化的重要环节，也是影响房地产业发展的重大政策。59 《土地储备管理办法》是我国土地储备方面的首个全国性法规，国家期望从根源上进一步完善土地制度，而且由三个国家部委联合出台，显示出增加部门之间协调水平，提高执行绩效的决心。《土地储备管理办法》明确、全面规范了土地储备的计划与管理、范围与程序、开发与利用、土地供应、资金管理等。1.2住宅保障政策方面2007年，住房保障依然是住宅产业的主旋律，经过前几年酝酿与探索，终于出台重大政策，对住房保障问题进行了明确界定。主要包括“国24号文”，以及新修定的《廉租住房保障办法》和《经济适用住房管理办法》。“国24号文”以重点解决城市低收入家庭住房困难为目标，主要通过廉租房和经济适用房两个产品来达到目的。廉租房方面，最重要的是扩大保障范围；经济适用房方面，重点是改进和规范制度，实行动态管理、有限产权，住房保障的落实情况纳入对城市政府的政绩考核之中。为了更好的落实“国24号文”，重新修订了《廉租住房保障办法》和《经济适用住房管理办法》。综之，这三个文件重新调整了我国住宅产业的发展方向，把解决城市低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务的一项重要职责，加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。1.3金融政策方面就房地产业而言，2007年的金融政策可分为两类，一类是直接针对房地产市场紧缩个人房贷，主要是由《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》和《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》；另一类是货币政策，主要是针对偏热的宏观经济，尤其是CPI增幅过高，如加息、提高存款准备金率、加快人民币升值等，这类政策也在一定程度上影响到房地产业。59 央行和银监会出台《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》中，最主要的是“严格住房消费贷款管理”，规定“对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%；对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍”。补丁文件《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，则全方位地进行了严格化。2007年，加息共有6次，年度加息频率创造历史新高，目前一年期存款基准利率提高到4.14%，一年期贷款基准利率提高到7.47%；全年提高存款准备金率共计10次，提高到14.5%，创1985年以来的历史新高。人民币对美元全年升值幅度约为6.5%左右，比2006年升值幅度为3.24%高出许多。包括加息在内的货币政策对于房地产业只有间接影响，而且就单次加息而言，对楼市的影响微乎其微，但其多次加息之后的累积效应不容忽视。另外，人民币加速升值，会促使更多外资进入中国，投资不动产持续看好，从而增加了市场需求。1.4税收政策方面2007年，基本上没有重大的房地产税收政策出台，但值得关注的是2006年出台的《关于土地增值税普通标准住宅有关政策的通知》、《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》和《国务院关于修改（中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例）的决定》，这两个税收新政都是2007年开始细化和落实，对业界影响较大。《关于土地增值税普通标准住宅有关政策的通知》，使原本一直“立而未征”的二手住宅交易土地增值税明确化。《国务院关于修改〈中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例〉的决定》将城镇土地使用税每平方米年税额在原规定的基础上提高2倍，把外商投资企业和外国企业也纳入了城镇土地使用税的征税范围。59 《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》则以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算；已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；按30%-60%四级累进税实施；房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。1.5市场整治政策方面2007年3月29日，建设部、国土资源部、财政部、审计署、监察部、国家税务总局、国家发展和改革委员会、国家工商行政管理总局等八部委联合出台《关于开展房地产市场秩序专项整治的通知》。以解决关系人民群众根本利益问题为出发点，围绕房地产项目审批、开发、交易、中介等环节，开展房地产市场秩序专项整治，严厉打击房地产领域违法违规、权钱交易行为，促进房地产业持续健康发展。此次八部委整治行动，是2005年7月份三部委《关于进一步整顿规范房地产市场交易秩序的通知》的“升级版”。大规模地展开严厉的整治行动，反映出中央关于房地产调控的方式和手段正在发生转变。1.6限外政策方面中国房地产业对外资设限，开始于2006年7月出台的“171号文”，后来陆续又有补充文件，比如2006年959 月国家外管局出台了《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》。因此，2007年的《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》和《外商投资产业指导目录》中的房地产部分，都是延续了2006年政策的走势，而且进一步严格化。《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》规定：“获得土地使用权或物业权是外资在国内设立房地产实体的先决条件，力求对外商投资高端物业进行更加严格的控制。”这些政策重点是打击外资炒楼，不管投资机构还是散户投资者。2.政策对本项目的影响惠州X国际旅游·高尚住宅社区项目属于高端休闲复合型地产项目，受房地产政策的影响较小。n本项目的会议商务区、商业度假区及休闲娱乐区与房地产政策的关系不大，受其影响很小；n本项目在土地取得方面，方式灵活多样，包括征地、租地，以及与政府合作用地，相应比例约为24：61：15，从而最大程度上避免了土地政策方面的风险；n本项目为高尚住宅社区项目，不受“90/70”政策限制，也不受“国24号文”等房地产住宅保障政策的影响；n本项目的目标客户均为都市高端消费群体，消费能力强、私密性要求高是这一群体的最显著特征。因此，国家金融政策对本项目的影响也不大；n本项目尚处前期准备工作中，土地增值税等税收政策以及市场整治政策对本项目的影响不大；n限外政策方面，香港客户属于本项目的目标客户，但并非主要客户。因此，限外政策对本项目的影响也是有限的。59 第三部分项目初步发展意向59 一、项目介绍复合地产属于一种创新的开发、经营模式，也是一种创新的力作，正因为它是创新力作，所以它的引爆能力之强、覆盖面之广令人难以想象。它将房地产业和其它相关产业进行整合，从而将某种具有号召力又具有贴近性的生活方式完整地镶嵌到房地产的规划、开发、运营和服务的整个流程之中。复合地产以发散的思维方式与创新的开拓理念，将狭义的房地产与商业、旅游、体育、教育、休闲、科技等产业有机融合起来，营造新的产品元素甚至新的文化与生活方式，强化了楼盘独特的个性。复合地产在教育、体育、旅游、度假、休闲、养生等与人类生活息息相关的行业进行嫁接整合，通过跨行业的复合与嫁接，营造新的市场热点，突显楼盘独特个性，在激烈的市场竞争中营造新优势，创造新奇迹。主题化、特色化、规模化、配套丰富化等是高端休闲目的地的共同基本特征。只有如此，才能形成“场”效应，吸引大量的高端消费者。惠州X国际旅游·高尚住宅社区项目属于高端休闲复合型地产项目。本项目将打造成惠州地区乃至珠三角区域未来的融旅游、度假、休闲、会议于一体的重要高尚住宅社区，着力发展会议商务、国际旅游、休闲度假等功能。59 二、休闲复合型地产典型案例研究1.深圳观澜高尔夫1.1基础数据观澜高尔夫·长堤项目概要发展商：骏豪地产代理商：中原地产项目地理位置：宝安区观澜镇高尔夫大道物业管理：深圳骏高物业管理有限公司项目数据占地面积：37687.8㎡容积率：0.45总建筑面积：17122㎡绿化率：40%车位：1个/套总户数：222套物业类型双拼别墅物业配套216洞观澜高尔夫球会、大卫利百特高尔夫学院、十万平方米商业、观澜湖乡村俱乐部、骏豪五星级酒店等1.2价格水平物业类型面积区间（平方米）所占比例销售价格（元/平方米）双拼别墅A22254%均价：33000元/㎡开盘价：32000元/㎡最高价：36000元/㎡双拼别墅B18846%1.3租售情况整个观澜湖别墅群共分三期开发，一期为观澜湖·大宅，二期为观澜湖·翡翠湾，三期为观澜湖·长堤。观澜湖·长堤共分为两批，第一批168套别墅单位于2006年12月3日开盘两小时即售磬；第二批54套别墅单位于2007年3月推出并售罄。59 1.4客户群体主要为南山、福田企业主，年龄集中在35-55岁；私营企业老板、企事业高管、混合性客户（企业+公务员），部分外籍客户，香港、台湾客户多为周边制造业企业老板。1.5项目特色n规划特点单线形规划，以获取最大的高尔夫景观，且为双首层别墅，赠送大量面积。n建筑特点源自加州的美式建筑，结合现代建筑人体工程学与美学精神，充满豪华贵族气质。59 n配套特点拥有世界第一大球会观澜高尔夫球会，小大卫利百特高尔夫学院、十万平方米商业、观澜湖乡村俱乐部、骏豪五星级酒店等，特点鲜明，围绕“高尔夫文化”作最大的文章。n户型特点追求品位与享受的加州豪华格调，大气磅礴。A型双拼别墅别墅之间间距6米；Ø空间高阔，首层高4.2米，二层高4.5米，地下架空层高4米；Ø65平米超大硬地露台；Ø超大私家花园，面积达448平米；Ø空间方正对称，简约实用。AA型双拼别墅Ø双拼布局，独栋使用，大小随心；Ø空间高阔，首层高4.2米，二层高4.5米，地下架空层高4米；Ø超乎想象的空间尺度，1平米建筑匹配2平米花园1平米架空层；Ø创新南加州坡地建筑，居高一览社区风光，球场，坡地尽入怀中。59 独有豪门气魄，独享空间优裕。B型双拼别墅Ø别墅之间间距6米；Ø进深8.7米超大进深露台；Ø空间高阔，首层高4.2米，二层高4.5米，地下架空层高4米；Ø65平米超大硬地露台；Ø超大私家花园，面积达360平米；Ø空间布局巧妙精致，具灵活性。BB型双拼别墅Ø双拼布局，独栋使用，大小随心。Ø别墅之间间距6米；Ø空间高阔，首层高4.2米，二层高4.5米，地下架空层高4米；Ø超乎想象的空间尺度，1平米建筑匹配2平米花园1平米架空层；Ø110平米阔硬地露台，独到观景台。二合一别墅，形态完美，布局灵活AB型双拼别墅Ø独院别墅，享有面积达800平米以上的私家花园；Ø建筑外形高低起伏，形态独特；Ø空间高阔，首层高4.2米，二层高4.5米，地下架空层高4米；Ø创新南加州坡地建筑，层高一览社区风光，球场，坡地尽入怀中；Ø13.7米宽广露台，别具风情的自然美景，尽收眼底。n营销方式u总体推广策略：稀缺性景观占有u59 各阶段推广策略：主要依靠观澜湖高尔夫球会内部配套的优势进行推广u宣传的诉求点：主要利用高尔夫稀缺景观资源；1：4的高赠送率u媒体：特区报、南方都市报以及香港凤凰卫视等u活动：郎朗见面会（业主联谊会）；香港国庆烟花汇演1.6项目可借鉴n规划上，规划以创新单线型规划布局设计，以获取最大的高尔夫景观面；n建筑特点上，利用自然的坡度落差，首创双首层，不仅提升首层通风采光效果，而且大大提高实用率，做到1：4高赠送，性价比超高；n配套上，特点鲜明，全力打造世界顶级“高尔夫文化”；n营销上，凭借骏豪地产在香港和深圳的影响力，在香港和深圳长期宣传观澜高尔夫地产；同时利用承办12年高尔夫世界杯的优势，大力宣传其地产。2.惠州惠阳棕榈岛2.1基础数据棕榈岛项目概要开发商：新世界地产所处区位：惠阳区高尔夫路代理商：中原地产物业公司：侨鑫物业项目数据建筑面积：65万平方米占地面积：140万平方米容积率：0.71物业类型公寓洋房、叠加别墅物业配套27洞高尔夫球场、度假酒店、野战场、天文馆2.2价格水平59 别墅类1.5~2.5万元/平米，洋房1.0~1.4万元/平米。2.3销售情况前期开发的叠拼别墅已售完，洋房还有30多套未售。后期将于2008年10月推出1万平米占地的双拼、叠拼别墅。2.4客户群体台湾、香港、深圳和惠阳本地的投资客户均有。比例约深圳客户90%，本地8%，其他2%。2.5项目特色n集合了大师级设计的国际比赛标准高尔夫球场n纯粹东南亚风情建筑，强调一种“隐世桃园”的贵族生活方式59 n以休闲度假展开配套设置n营销手段u借助中海壳牌集团租赁，形成高端人群居住社区，并于带有稳定长租期回报的形式发售，拉动投资客户；u以纯粹东南亚风情的建筑和园林带来全新贵族生活，100%的体验式营销；u老业主重复购买及老带新情况在棕榈岛表现明显，优越的环境、一流的物管以及圈层营销是主要因素。59 1.6项目可借鉴n核心驱动力：稳定的投资回报+纯粹的风情生活+GOLF；n产品线策略：别墅、公寓、产权式酒店复合式产品；n区域发展支撑：借势惠阳大亚湾投资环境的迅速向好，使用项目价值不断提升；n配套：多种配套和服务，吸引多层面游客，减低季节性及波动性。3.广州碧桂园假日半岛3.1基础数据碧桂园假日半岛项目概要开发商:碧桂园物业发展有限公司所处区位：花都区山前旅游大道物业管理公司:碧桂园物业管理有限公司项目数据占地面积：10000亩物业类型洋房、联排别墅、独栋别墅物业配套五星级假日半岛酒店、18洞高尔夫、假日风情商业广场、“故乡里”主题园林、大型滨水公园3.2价格水平物业类型户型结构面积区间（平方米）销售价格（元/平方米）多层洋房联排别墅独立别墅5房-7房90-140162-270183-5066000（简装修）8000-900011000-140003.3租售情况前期产品已经售罄，目前在售为翠山湖畔三片，总货量100套左右，还剩不到10套；2008年6月将发售翠山湖畔K区二期，联排和独立别墅，共40几套，59 2009年收楼。后期将开发果岭山组团超豪华别墅（690-1568平方米）。3.4客户群体目前客户构成为：广州、花都区域约占30%，东莞、深圳客户约占50%，香港客户约占10%，外省客户（主要是和珠三角有经济往来的生意客户）约占10%。购买目的：主要为休闲度假，部分客户是为父母养老。3.5项目特色n规划特点总平面布局充分利用两大水库上万亩的水域面积，以及高尔夫球场的修建，营造出水岸别墅和高尔夫别墅等高端产品。n建筑特点项目依山而建，建筑上采用了新古典主义的围墙风格，以充满强烈现代感的线条来处理立面。风格较简洁自然，立面主要采用的是涂料和石材，但整体效果略显呆板，且门、柱、栏杆等细节处处理不到位，影像了建筑的整效果。59 n配套特点u国际标准高尔夫球场以天然湖景和山景为题材的国际标准的高尔夫球场，是资深设计大师充分利用天然湖泊、山坡等地形地貌精心而建，其绿草如茵的球场也成为社区优美的景观。18洞全灯光球场在2006年10月启用，如今已成为高尔夫球迷的新去处。u故乡里”主题园林“故乡里”规划建筑以岭南水乡风貌为基础，采用原址搬迁的建筑方式，直接选取来自岭南水乡古镇的、具有上百年历史的古旧材料，真实再现了岭南水乡古村镇的传统风貌和发展史。u五星级假日半岛酒店酒店按五星级标准建造，360度拥抱湖景高尔夫球场和群山叠翠的大自然风光，充满浓郁的亚热带风情。59 u假日风情商业街夏威夷式假日风情商业街采用环回式连廊设计，荟聚了各类品牌概念店，大型超时、银行等，还有露天街心休闲咖啡吧。u户型特点在户型设计上，假日半岛洋房依然是方正实用的原则，如128平方米的首层三房单位，带226平方米的花园，室内空间紧凑实用，室外空间宽敞、开阔。59 n营销方式u周六周日开通广州、佛山等地免费看楼车u路牌广告、报纸等多种媒体宣传u利用集团上市整体包装n其他特色碧桂园集团是具领导地位的综合性房地产开发商，定位于心城市的建造者。1997年开展房地产开发活动，主要业务是开发大型住宅区项目及销售各种类型的产品，包括单体住宅、联体住宅、洋房、车库及商铺。作为综合房地产开发商，集团包括建筑、安装、装修、装饰及物业管理业务，同时亦开发及管理若干项目内的酒店，使房地产项目具有更完善的配套服务和更大的升值潜力。59 3.6项目可借鉴n规划上，项目西南倚8000亩碧波荡漾的天然水库，东北全拥旅游度假胜地王子山度假区，并建造18洞高尔夫球场，营造出水岸别墅和高尔夫别墅等高端产品；n建筑特点上，项目依山而建，采用了新古典主义的围墙风格，以充满强烈现代感的线条来处理立面。风格较简洁自然，立面主要采用的是涂料和石材，但整体效果略显呆板，且门、柱、栏杆等细节处处理不到位，影像了建筑的整效果；n配套特点上，采取了配套先行的模式，以齐全的配套设施来打动买家的“芳心”，主要有主题园林、五星级酒店、假日风情商业街、高尔夫球场等；n营销方式上，项目开盘到整个销售过程，持续的进行多种形式的宣传，为项目造势。59 4.清远美林湖国际社区4.1基础数据美林湖国际社区项目概要开发商：美林基业集团投资商：美林基业集团有限公司建筑设计：美国JWDA建筑设计事务所园林设计：日本仓永景观设计有限公司，所处区位：花都区山前大道代理商：合富辉煌整合推广：深圳博思堂物业管理：第一太平戴维斯管理公司项目数据建筑面积：一期有600多套别墅，包括建面200平米左右的联排和300-400平米及以上的独栋别墅占地面积：1万亩左右，一期1200亩物业类型联排别墅、独栋别墅物业配套超五星级渡假酒店、国际学校、乡村俱乐部、商业小镇、特色健康医疗中心、广东省高尔夫训练基地、广东省休闲体育基地、广东省钓鱼协会第一垂钓基地、生态园等。4.2价格水平物业类型户型结构面积区间（平方米）销售价格（元/平方米）独栋别墅6房、7房338-84812000-25000联排别墅4、5房为主205-3007000-110004.3销售情况2007年5月开始推售的一期加州岛组团已经全部售罄，已于2008年1月交楼，现在在推的是棕榈湾组团。该组团约有200套货量，20套为独立别墅，目前所剩双联别墅不多。59 4.4客户群体从内部认筹、咨询客户信息以及最终的实际成交客户来看，客户群体来源范围较广泛，几乎涵盖整个珠三角。客户群体来源约占比例客户特征置业用途广州及花都40%客户挑剔，成交过程较复杂度假、投资为主深圳、东莞30%客户不挑剔，成交过程较简单香港及其它20%、10%客户不挑剔，成交过程较简单4.5项目特色n规划特点美林湖依山傍水，资源丰富，地貌辽阔，坐拥30000亩休闲森林，8000亩生态湖面，每个组团地势都呈坡地状，南北坐向，均被8000亩湖面和高尔夫球场围绕，使得每栋别墅的景观都可以称得上是独一无二。59 n建筑特点前后双花园设计，低密度、通透式的前院大大拉宽楼距。配合坡地建筑规划，单元景观开阳。细部处理强调古朴，师法自然。石材外立面、高低错落陶质屋顶，喷泉、壁炉和庭院、铁艺、百叶窗，显得豪气内敛，质朴典雅。n配套特点小区力争建成全球第九大居住社区，加上小区距离中心城区有一定距离，小区内配套较为完善，能够满足业主生活、居住、休闲、娱乐等多方面的要求。n户型特点户型设计采用南加州风格，户型设计合理，空间规划大气，分区清晰，配有大面积的阳台、露台。美墅TH2户型：面积633.58平米59 雅墅SI户型：面积338.86平米尚墅M6户型：面积473平米御墅L2户型：面积848平米n营销方式59 u设咨询、展示点于广州、花都、佛山、清远等地u开展例如产品鉴赏会、嘉年华等大型主题系列活动u承办知名高尔夫球赛等热点赛事u广州、深圳、清远等地的报刊和航班杂志广告等4.6项目可借鉴n规划上，美林基业以打造休闲地产标杆为目标，强调自然无价，8000亩湖面合理规划利用使每户均有独特的自然景观；n建筑特点上，采用南加州风格，双花园设计，低密度、通透式的前院大大拉宽楼距。强调古朴，师法自然。整个建筑豪气内敛，质朴典雅；n配套上，原汁原味南加州建筑群中，商业小镇、剧场、吧街、高尔夫基地、跆拳道馆历历在目，小区内部国际学校、健康医疗中心错落有致，南加州温矿泉休闲度假酒店与国际乡村俱乐部辉映其间。涵养贵族气质，感受国际生活标准，安享成功生活典范；n在项目性质上，美林湖项目与我们狮子湖项目同属于收购的行列。美林湖国际社区在收购广州后花园后，进行大笔手的社区改造和规划，并成功进行了全方面的包装和宣传，值得本项目借鉴。5.中山雅居乐凯茵新城5.1基础数据凯茵新城项目概要开发商：雅居乐集团所处区位：中山市长江旅游风景区内物业管理：雅居乐物业管理服务有限公司59 项目数据建筑面积：约200万平米占地面积：3200亩容积率：0.9绿化率：60%物业类型洋房、独栋别墅物业配套大型住客会所、大型酒店、大型综合商场、商业中心、加州式购物大道、乡村式水上食坊、幼儿园、小学、中学、公交车站、大型公共停车场、超级亲子乐园、山顶公园、登山径、狩猎场、滑草场、植物园、凯茵豪园及雅居乐长江高尔夫球会5.2价格水平物业类型户型结构面积区间（平方米）销售价格（元/平方米）独栋别墅4-6房210-38015000洋房2-5房78-1634500-48005.3租售情况前期开发的产品已售罄，2008年清明节期间首推“十二星座”洋房，已销售20多套，销售状况较好。5.4客户群体客户较为广泛，以中山、广州为主，香港客户也占有相当一部分，深圳等城市客户比例正在上升。5.5项目特色n规划特点规划以21世纪生活度假概念小区、健康生态住宅小区为主题，设计有巴厘岛风情主题园林；在小区中央规划了超大的水面，以水贯穿小区，顾全了中国的这种“水文化”，以水涵养心情。59 n建筑特点21米的坡度落差，迎纳阳光清风，有利于整个小区的通风采光；全区单位之间楼距最窄有30米，最宽有60米，让住户在享受绝佳景观的同时，又能享有自己的小世界。n配套特点小区配套包括会所、酒店、学校、欧洲风情商业步行街、加州式购物大道、公园等以及高尔夫、登山径、狩猎场等运动休闲设施，配套完善，特点鲜明。n营销方式u长期在香港设立展销厅u媒体宣传，例如报刊、车载电视等59 u配住客专车，一方面进行流动宣传，另一方面提升项目形象5.6项目可借鉴n规划上，规划以21世纪生活渡假概念小区、健康生态住宅小区为主题，设计有巴厘岛风情主题园林；突出中国式的“水文化”；n建筑特点上，利用自然的坡度落差，提升小区的通风采光效果，宽楼距让住户在享受绝佳景观的同时，又能享有自己的小世界；n配套上，配套完善，并适当引用国外主题风格元素，特点鲜明；n营销上，凭借雅居乐在香港的影响力，在香港设立长期展销厅；宣传上突出其良好的物业配套和完善的设施以及星级服务。59 三、初步评价1.对项目土地价值的影响复合地产不是一个单一的概念，而是其他产业和房地产开发两种模式的结合，再加上完善的配套。其核心理念是规划的长远性和相关资源的整合，强调产业链的延长。把可控制的资源，最大化整合到地产中，营造有活力、有吸引力的生活。复合地产开发模式通过资源的优化配置，使土地价值和城市产生出最大的经济效益和社会效益。同时休闲度假房地产的发展前景以及投资价值将促使该类物业的市场价值不断攀升，销售价格有上升的趋势，体现出该类物业的人文景观独有性及其风景或资源的稀缺性。2.对项目开发价值的影响休闲也是生产力，美国的休闲产业已占ＧＤＰ的首位，约占全部消费支出的三分之一。世界休闲组织秘书长杰拉德·凯尼恩说：“休闲是人类生存的一种良好状态，是21世纪人们生活的一种重要特征。”未来学家格雷厄姆·莫利托认为，到2015年人类将进入休闲时代。中国休假日目前共有115天，工薪阶层全年约有1/3时间休闲度过，著名未来预测学家格雷厄姆认为，休闲将是经济发展五大推动力中的第一引擎，“一个以休闲为基础的新社会有可能出现”。人们的消费观念有了极大的转变，健康、休闲、度假成了人们追求的时尚潮流。在传统房地产开发机会逐渐减少、住宅消费开始向舒适性转移的情形下，大量的传统房地产资金必然要开辟新的领域。当旅游度假成为一种时尚之后，集山水景观、休闲度假为一体的高尚住宅社区也将随之应运而生，成为新的房地产开发热点。59 3.对项目开发模式的借鉴本项目开发模式建议：“会议＋酒店＋高尚居住＋高尔夫+休闲娱乐”的复合地产开发模式。本项目除了自身具有天然优势以外，也同时拥有高尔夫、会议中心、酒店、娱乐公园等特殊资源。如果单纯做居住，很难实现其价值，只有抓住目前市场上高档休闲和商务市场的空白，通过休闲地产复合开发模式才能获得成功。项目的整个开发过程实际上就如把一颗卫星送入轨道，需要足够的在不同阶段分别发生作用的推进器。即需要确定适当的产业来拉动项目的开发进程，这些适当的项目，就是引擎性项目。引爆型引擎：高尔夫助推型引擎：会议中心+星级主题酒店中继型引擎：高尚住宅后续型引擎：娱乐公园4.综合评价n本项目的整体定位和功能配置符合休闲复合型地产发展的规律和要求；n项目的规模和自身资源也具备发展高档住宅社区的条件。n59 第四部分专项市场研究211 一、惠州休闲旅游市场研究1.珠三角休闲旅游市场研究珠江三角洲是一个高密度的大都市群，旅游资源丰富是其一大优势，在珠三角经济融合的同时，旅游也开始进行了深度的合作。广州、深圳、珠海三城市目前已经建立了旅游合作联席会议制度，并联手在国际市场上推介珠三角旅游。珠三角是中国最发达最现代化的经济区，是中国最大的、出游密度最高、进出两旺的旅游集散地。旅游资源异常丰沛，旅游消费力庞大，旅游形式丰富，且多选择广东省内游的方式。仅2005年省内游游客量就达4246万人次，观光、会议、休闲、度假等旅游形式均很丰富。目前，珠三角地区年度旅游总收入已占到全省的85％左右，旅游外汇收入所占比例更是高达90％以上。世界旅游组织专题研究表明：一个国家或地区人均GDP超过1000美元的时候，会出现排浪式的旅游消费热潮，旅游开始大众化，并注重休闲度假产品。目前珠三角地区已远远超过这一标准，由此可见珠三角的旅游业已经进入了休闲旅游时期。休闲旅游离不开“都市娱乐、郊野休闲、进山度假、下海游乐”的基本旅游方式。其中，“一日游”以珠三角都市旅游区或城郊游憩圈为主，“两日游”以珠三角周边山区生态游憩带与南部濒海游憩廊为主。1999年由广东省旅游局、香港旅游协会和澳门旅游司共同推出的“大珠三角旅游区”是目前世界上独有的跨越两种社会制度和经济生活方式的综合性旅游区。除发展酒店业、餐饮业、旅行社业、旅游交通等旅游基础设施外，重点发展公园业（如城市公园、动植物园、森林公园、主题公园）211 、娱乐业、农业休闲、工业旅游等旅游产品。例如香港、深圳、珠海的主题公园（如迪士尼、海洋公园、华侨城、民俗文化村、圆明新园等），广州番禺区的农业旅游（如百万葵园、祈福农庄等）和园林旅游（如香江与长隆野生动物园、宝墨园等）。珠三角各城市区域已形成差异化的休闲旅游功能布局，例如香港主要突出购物与美食旅游，深圳主要突出游乐业，东莞主要突出酒店娱乐业，广州主要突出会展与美食旅游，澳门主要突出博彩业，珠海主要突出休闲业，中山主要突出文化旅游等。而珠三角平原与西、北、东部山地，以及南部海洋的过渡地带，处于郊区位置，有着相对便宜的平缓旅游用地，其休闲旅游则重点发展了大型主题农业、主题康乐业等。例如，清远的清西平原与山区的过渡地带，发展主题农业（如鸸鹋生态园、薰衣草世界等）、主题康乐度假（温泉+体育的清新温矿泉度假区、以玄真古洞为代表的漂流度假区），目前已形成了一定产业规模，清新县也一跃成为广东的第一旅游大县和旅游强县。2.惠州市休闲旅游市场研究2.1惠州市休闲旅游资源等级较高，具备发展高品质旅游产品的基础惠州陆地面积1.12万平方公里，占珠江三角洲经济区的1/4，拥有丰富的自然资源。东江、西枝江横贯境内，是供给香港、深圳、广州、东莞等地的主要水源。拥有海域面积4500多平方公里，海岸线长223.6公里，是广东的海洋大市之一。惠州集山、江、湖、海、泉、瀑、林、涧、岛为一体，融自然景观与人文景观于一身，有“半城山色半城湖”之称。全市有省级、国家级风景名胜及自然保护区6处。拥有国家4A级的风景名胜区西湖、两个国家级自然保护区象头山和古田、国家级海龟保护区，以及“百粤群山之祖”罗浮山、“天然氧吧”南昆山、“岭南第一泉”汤泉、风景迷人的巽寮湾等。211 惠州在空间结构上属于珠三角的东部城市组团，拥有广阔的可用于持续扩展和开发的廉价土地资源，周边发达城市作为消费市场，对于惠州商品和服务有较强潜在有效需求。惠州北部有山地、南部有滨海岛屿资源，而且拥有丰富的历史文化、温泉、森林等资源，其整体旅游资源在整个珠三角处于领先地位，具有较强的竞争力。珠三角主要城市旅游资源比较　惠州广州深圳珠海香港澳门山地资源322221滨海岛屿313231湖河水库222111森林资源321111气候资源211211温泉资源331111洞穴资源121111历史文化231123宗教资源231132革命胜地231111民俗风情121122总体评价242415141815注：1表示资源竞争力较差；2表示资源一般，与其他城市有竞争性；3有资源优势，与其他城市有互补性。2.2惠州市旅游市场发展现状211 06年过夜游客比例偏低，仅占45.7%。而深圳过夜游客比例为85.0%。2007年上半年全市共接待国内外游客508.22万人次，同比增长18.59%。其中过夜人数32.05万人次，同比增长21.5%；旅游收入27.38亿元人民币，同比增长18.53%。游客比例迅速拉升，知名度开始增强，惠州市旅游业开始步入快速发展的轨道。2000~2006年惠州旅游统计数据一览表年份国内外游客总人数（万人次）国外游客总人数（万人次）过夜游客（万人次）景区(点)游客(万人次)旅游总收入（亿元）旅游创汇(万美元)2000年413.623214.28198.7824.1353332001年458.4227.77247.03211.3927.0356102002年605.0330.23301.14303.8931.0564042003年521.5823.26271.61249.9726.2157562004年750.031.17352.039838.98585.82005年1000.279.84459.86540.3449.94165492006年1217.0794.7891460.5319661.7561.23213152.4旅游业将成为惠州经济增长的重要动力惠府[2004]127号文件《加快我市第三产业发展的意见》提出了惠州第三产业发展原则：第三产业的发展快于第一、二产业和整个经济；结构调整，旅游、房地产等行业发展要快于整个第三产业的发展。n惠州的旅游产业战略定位惠州市应当确立旅游业在第三产业中的龙头和新的经济增长点的地位，充分发挥旅游生态资源的优势，打造市域范围内从北到南的“百里旅游长廊”，将惠州发展成“211 立足粤港澳，面向东南亚，闻名国内外的休闲度假旅游胜地”。n“百里生态旅游长廊”计划“长廊”北起南昆山，南至环大亚湾海域，跨度有100多公里，呈8字型，以罗浮山、南昆山、西湖、白鹭湖、大亚湾、巽寮湾和稔平半岛为重点，以长廊范围内的自然景区(点)为基础、人文景观为内涵，不断丰富和完善惠州生态悠闲旅游、度假型旅游，使惠州旅游业由点到面向纵深发展。3.高尔夫休闲旅游市场研究中国高尔夫休闲产业是上世纪80年代开始，并随着体育产业逐步发展起来的一种新型产业。它是以高尔夫球运动的相关项目为主要支撑点形成的综合产业，如：高尔夫球俱乐部、高尔夫球场、高尔夫练习场、高尔夫竞赛、高尔夫用品、高尔夫旅游、高尔夫保险、高尔夫服装、高尔夫服务、高尔夫俱乐部内进行的体育休闲项目竞赛及广告等。3.1高尔夫休闲产业的发展现状据美国一家休闲杂志报道，1999年，美国8个旅游者当中就有一个是高尔夫旅游者。来自世界高尔夫联合会的资料显示，截止到2001年4月，全球高尔夫人口总数为60105805人，分布在97个国家和地区，仅美国高尔夫球人口就达到2640万。目前，韩国、日本来中国进行高尔夫旅游的人数与日俱增。2004年我国有关部门的统计数据显示，入境进行高尔夫旅游的国外客人达到了50万人次以上。截止2006年7月，我国已建成的高尔夫球场有219个，分布在全国28个省、市，其中：北京32个、广东42个、上海19个、海南15个、山东14个、深圳12个、江苏11个、福建10个，其余分布在其它20个省、市。211 现阶段，我国高尔夫休闲产业的主要活动大多以高尔夫比赛、练习和交友为主，具体表现在吃、住、赛、练、游等方面，而以高尔夫为主的文化艺术休闲、健康疗养休闲、高尔夫经济论坛等还处于原生状态。此外，我国的高尔夫休闲产业尚处于初级阶段，“高尔夫之旅”没有形成格局，与邻国的“高尔夫之旅”缺乏联系，从而导致了高尔夫休闲产业的发展与文化产业、旅游产业、市政公用事业等产业的横向联合不够。3.3广东典型高尔夫球会n观澜湖高尔夫球会观澜湖，横跨深圳与东莞近20平方公里的青山绿水间，依托12位天皇巨星联袂奉献的216洞世界第一大球会，倾力打造一个集打球、休闲、商务和生活为一体的国际高尔夫生活社圈，为您创造尊贵、优雅的完美体验。观澜湖高尔夫球会，成立于1992年，历经十余年的艰苦砥砺，成就了世界第一大高尔夫球会的传奇。与此同时，坐落在球场中央的五星级商务度假酒店；汇聚意大利精粹和夏威夷悠闲气质的高尔夫物业；占地12000平方米、引领时尚潮流的MissionHillsSpa和规模宏大、设施冠盖亚洲的体育休闲乡村俱乐部，比肩国际高尚生活社圈，成为中国向世界展现经济发展及实力的窗口。211 总球洞数：216洞球场标准杆长度（码）世界杯场727,104维杰球场727,006尼克费度球场727,031尾崎将司球场727,014艾斯球场727,049安妮卡球场726,073杜瓦尔球场727,000奥拉沙宝球场727,356利百特球场726,962诺曼球场727,172u球道草种球场草种球场草种世界杯球场夏威夷草尾崎将司球场马尼拉草维杰球场百幕达草艾斯球场百幕达草费度球场马尼拉草格诺曼球场马尼拉草安妮卡球场夏威夷草杜瓦尔球场马尼拉草利百特球场夏威夷草奥拉沙宝球场夏威夷草u球洞区草种球场草种球场草种世界杯球场老鹰草尾崎将司球场短生百幕达草维杰球场短生百幕达草艾斯球场短生百幕达草费度球场短生百幕达草格诺曼球场老鹰草安妮卡球场老鹰草杜瓦尔球场老鹰草利百特球场老鹰草奥拉沙宝球场老鹰草n珠海国际高尔夫俱乐部珠海高尔夫俱乐部位于珠海唐家湾，是中日合作五星级会所。香港到达球会乘船约60分钟，澳门到达球会约20分钟车程，广州到达球会约90分钟车程。211 球场视野开阔，风景俊美，除了依着树木茂盛的山外，在变化的地形上亦有各种林木高尔夫球场视野开阔辽远，背山面海，球道总长七千米，是一个极具有挑战难度和趣味球场，球场18洞72杆。会所内设备先进，装修高雅，配套服务完善，餐厅格调舒适、优雅、服务优良，现已有会员900多名。u球场状况球场长度：7004码球洞数：18标准杆：72u球场草种球道草种：高丽草果岭草种：高丽草n中山温泉高尔夫俱乐部中山温泉高尔夫球会位于中山市石岐以南约23公里，由香港知名人士霍英东先生及郑裕彤先生等投资新建而成。中山温泉高尔夫球会是中国第一家高尔夫球会，同时亦是中国第一个具备三十六洞可作锦标賽的标准高尔夫球场。球场最独特的地方是由两位举世闻名的职业球手阿诺德帕尔默(ArnoldPalmer)和杰克尼克劳斯(JackNicklaus)悉心设计而成，勘称世上独一无二的佳作。211 中山温泉高尔夫球会一向以推动中国高尔夫球运动为己任，自开业以来对推动中国高尔夫球运动不遗余力。球会在这两个场地举办了由第一屆开始及以后多屆的中国公开业余男子及女子高尔夫球赛。球会对培育高球新秀、提拔有潜质之高球手更是不遗余力，培育了中国新一代的职业高尔夫球人才。中山温泉高尔夫球会同时亦积极为高尔夫球运动爱好者提供优质服务，自开业以來一直保持着世界最佳高尔夫球场之一的美誉，并获美国高尔夫文摘(GolfDigest)选为中国十大最佳球场之一。会所里设有温泉浴池、网球场、游泳池、中西式餐厅及商场等服务设施。由香港乘船往珠海或澳门再转乘车到中山，全程不需要两个小时便可抵达中山温泉高尔夫球会这个最理想的渡假胜地。n惠来金海湾高尔夫球会位于广东省惠来县仙庵镇金海湾植物园的金海湾国际高尔夫球会，是中国目前唯一一个建在海滩上的、具国际标准的高尔夫球场，球会由澳大利亚享有盛誉的T.W.P公司PeterThomson、Ross、Peter先生与中国的梁国坤先生集中西高球建设之精华共同设计和造型，具国际标准的美式、澳式和日式球道，标准的七十二洞球场设计依山水地势，别具匠心，变化无穷。211 球场以金海湾天然美景为基，以尽量发挥高尔夫球挑战精神为本，是国际级高尔夫比赛难得的竞技场地。球友在工作之余，来此聊尽挥杆之兴，在最具挑战性的球场中，尽情享受绿茵挥杆，回归自然的无穷乐趣。在驰骋球场，尽显球艺，独享至尊的同时，也为您提供了在潇洒挥杆中运筹帷幄，决胜千里，开拓成就非凡事业的天堂。金海湾风景怡人。远眺蓝天碧海，近观绿草红花苍翠，充满怡静的热带雨林风情。金海湾海滨渡假村凭长达七公里的金海湾海滩而建，这里沙滩细软洁白，海面波平浪静，海鸟与风帆齐飞，碧水共蓝天一色。金海湾植物园通过引种收集，植物达四千余种，是奇花异卉及珍稀濒危植物的天堂，天造地设般的湖光山色，尽显大自然之灵秀，榕岛椰树，绿荫匝地，茂兰修竹，翠色可餐。其热带雨林的奇特生态景观与金海湾国际高尔夫球道交相辉映，互成情趣，形成道道亮丽的风景线，让您感受生命的氛围，如同置身于远离尘嚣的世外桃园。与球场配套的金海湾岛果岭长击练习场，顺应自然，造型独特非凡，恰如其分，宽阔蜿蜒的草坪，豪华典雅的会所，苍翠怡静的热带雨林生态景观，构成廿一世纪中国华南地区高球运动、商务活动及娱乐休闲的世外桃园。阳光、海浪、沙滩、草地、热带雨林渡假休闲小木屋……十足的海洋风情，让您在和至爱亲朋在共享乐聚天伦，商务洽谈的同时，尽情领略亚热带气候区巧夺天工般的海洋风情画卷，真正体会到身在仙境中，人在绿中游。211 4.休闲旅游市场分析小结n珠三角是全国最大的旅游市场，但统一市场尚未完全形成；n惠州拥有丰富的旅游资源，在珠三角旅游市场中具有巨大的发展潜力；n观光旅游仍然是主要消费形式，入境旅游和度假市场未被充分打开，还处在发展过程中；n由于推广力度、城市形象等原因，惠州在珠三角和全国的旅游市场的知名度不高，还有充分挖掘的潜力。211 二、惠州别墅市场研究1.惠州房地产市场概况1.1惠州房地产市场总体发展概况惠州地处珠三角，与周边城市的交通网络日益完善，且十分便利，自中海壳牌南海石化项目于2002年11月奠基大亚湾以来，惠州的房地产业持续升温，逐步摆脱了上世纪90年代初期的房地产泡沫，盘活了大批烂尾楼项目和闲置土地。近五年，惠州房地产开发投资额累计达到127.2亿元，占同期第三产业比重达的35.9%。从2005～2007年惠州房地产市场运行的情况来看，由于市场比较理性，所以供求总量基本均衡，供求结构基本合理，房地产价格基本平稳。随着一大批精品楼盘和花园住宅小区的相继开发和推出，惠州房地产业的发展呈规模化、花园化集聚，这使惠城区的核心区扩大了一倍，城市面貌焕然一新，城市品位大幅提升，“绿色惠州、宜居典范”的品牌日益彰显。总而言之，随着珠三角一体化程度的加深，有着良好自然资源的惠州，其房地产业应有更好的发展前景。1.2惠州市房地产发展特点楼盘类型由单一型向复合型推进：商业地产、教育地产、体育地产等一些复合概念逐渐融入惠州楼市。商业地产如德赛大厦、世贸中心、双子星大厦等一批商务办公楼拔地而起，产权式公寓酒店接连推出；教育地产如东江学府，它将全国重点中学——惠州一中引入项目内，按照“公司投资建校，学校独立办学”的原则，双方互惠共赢；体育地产如半岛1号，它配套有一个近100万平方米的文化体育公园，给置业者提供一个运动与文化娱乐的平台。这显示，由于受一些先进的规划设计理念以及市场需求的影响，惠州房地产业的发展正向多元化转变。商业地产异军突起：211 惠州经济被众多投资者看好，从去年开始，不断有新的商业地产项目出现，越来越多的商场也开始进驻惠州。2005年新开业大型商场达10多家，其中以大型购物广场居多，同时也有各类大型专业市场渐成气候，义乌小商品城建筑面积达18万平方米，弥补了惠州大型批发商场业态的空白，汽车专业市场、建材市场在惠南片集聚，形成一定的规模。陈江镇也有新的两个四五万平方米建筑面积的大型商业广场开业。这些商场主要由本地开发商与外地大型商业连锁机构共同经营。随着这种共同经营模式的不断深化和投入营运，惠州的商业地产出现了繁荣的局面，但同时竞争也较为激烈。深圳投资客自住客与开发商开始涉足惠州房地产市场：由于交通便利、环境优良、房价相对较低以及大型企业经济带动的影响，使深圳人开始关注惠州的房地产市场并进行投资。从深圳人到惠州置业的趋势来看，他们主要关注高端住宅、地段好的小户型或商铺、大社区的中档住宅。同时，由于深圳的土地资源已日渐稀缺，深圳开发商走出深圳，已经是必然趋势。一些资源比较丰盛的区域，深圳的开发商已崭露头角，其开发的一些项目产品根本就是为深圳客户量身打造的。1.3惠州房地产市场数据对比分析n房地产投资占固定资产比例分析　2003年2004年2005年2006年2007年固定资产投资（亿元）187.9246.2351.69307.67484.2投资增长速度79.50%31.00%42.80%-12.50%56.80%房地产开发投资（亿元）23.2231.643.7967.92131.76房地产开发投资增长速度46.20%36.10%38.60%55.10%94%开发投资占固定资产比例12.36%12%12.45%22.08%27.20%211 由图表分析：n固定资产投资高速增长，又迎来一个新的投资高峰，自2003年到2007年其固定资产的投资额每年都以强势的劲头快速增长，2005年的增长速度高达42.8%，发展势头十分强劲，而2006年主要是受05年中海壳牌项目投资基数的影响，全年的固定资产投资下降12.5%，其中工业投资下降37.4%。若剔除壳牌因素，则全市投资和工业投资分别增长：25.6%、28.2%。2007年固定资产总额再次步入冲刺阶段，房地产开发投资占全社会完成固定资产投资额的比重由上年的22.5%上升到28%，上升了5.5个百分点，从2007年全市固定资产投资完成情况来看，房地产开发投资已成为拉动全市固定资产投资高速增长的主要力量，房地产开发投资的大幅度增长直接拉动全社会固定资产投资，以36.8%的投资增长速度良好成绩完成了全年固定资产投资额。n房地产开发投资处在一个上升趋势，保持在36%以上的增长，2007年房地产开发投资速度高达73.5%，说明惠州房地产的发展由复苏期迈入了辉煌期，竞争已进入了白热化境界，市场将会持续这一良好势头，再次迅猛发展。尤其今年以来，房地产开发投资的大幅增长对全市的固定资产投资增长的拉动作用十分明显。n房地产开发占据固定资产投资的比例越来越高，历年房地产开发的比例占固定资产投资的比例保持在12%以上，2006年房地产的比例更高达22.08%，211 2007年投资比例高达28%。n施工面积分析（万㎡）2004年2005年2006年2007年施工面积385484.43725.34604.64速度41.6%25.8%50.8%-16.6%销售面积101.13136.76230.08368.21速度37.2%35.2%70.5%60%竣工面积86.73125.63173.02196.16速度-2.5%44.9%29.3%13.4%由图表分析：u施工面积和竣工面积增长放缓，销售面积增长速度加快。2007年惠州商品房施工面积比2006年同比增幅达到-16.6%，同时，竣工面积增幅达13.4%。然而全年的销售面积较2006年增长60%，说明2007年惠州房地产市场销售状况喜人。n惠城区商品房月销售状况分析2007年网上签约套数网上签约面积/㎡住宅签约套数住宅签约面积/㎡销售均价/元1月2808167708176814262837162月977846768289103338003月1101136587104412656542004月1184114471103410954640205月2117211981174119157446806月1490191701138918410945937月1736235074154220474249438月1565144350131512254050629月13231697261170148901507810月13341436899721257064805211 11月8567826449560452624512月65178264347384175548合计1714217253321364515462134732由上表分析：u2007年商品房总住宅签约面积1546213平方米，共13645套，平均每月预售1208套。其中2007年新推的住宅签约套数有9972套。u全年销售旺期为一月、五月、六月、七月，其每月销售套数为1768套、1741套、1389套、1542套，约占截止目前预售套数的50.3%；u7月后成交下滑明显，10月后直线下滑。今年11月环比10月住宅签约套数下降了49.1%，成交量下滑但价格坚挺反而创年度之最；12月环比11月住宅签约套数轻微下降了29.8%，主要原因为927房贷新政的影响以及年关将至楼市观望气氛日益浓重；u2007年月销售数量与历年的销售数据比较不稳定，主要受宏观政策影响和不断上升的楼价，导致了部分置业者进入观望状态，但总体看来，今年的供应市场的推盘量较历年多。211 n销售面积与销售金额分析由上图分析：u惠州市房地产市场每年度的销售总额是一路看涨，上浮势头较猛，从2003年惠州市房地产市场复苏以来，由2004年开始销售面积101.1万平方米、售金额22.8亿元涨浮到2007年销售面积241.2万平米、金额142.1亿元，同比增长129.2%。由此可以惠州市市场是具有很大市场潜力；u相对销售金额的涨幅，销售面积增长不大，主要原因是单价的提高以及小户型产品的增多导致销售金额的暴涨。n房价变化分析211 由上图年价格走势分析：u惠州市商品房均价近年来上涨势头较猛，尤其是2007年涨幅高达39.4%。u2007年销售均价首次突破4732大关，从均价可以看出惠州经济迈向了进的台阶，地产业步入了成熟阶段，无论是从社区环境，居住档次，置业理念还是投资环境来说惠州经济蓬勃倍受众人所青睐，因此也可以看出未来房地产市场将会需求更旺盛，随着物业品质的提高和激烈的市场竞争，销售均价迈入一个更高的里程碑。由上图2007年月价格走势分析：211 u2007年惠州市整体均价走势来看，从3月份开始惠州的整体均价突破了4000元/㎡，后续每月持续上升，价格一路轻微看涨。u2007年1月~9月每月均价增幅都保持在0.2%~1%之间，10月均价受宏观政策影响略有下滑，11月与12月价格出现大幅度的增长，增幅达到30%左右。此次价格的增长是由于11月后惠州市场入市项目主要以豪宅为主造成的，从而拉高了市场均价。u可以预计2008年市场的均价还有进一步走高的趋势，由于目前这些大盘只停留在一、二期开发上，08年将有较多高档的产品推出，会拉高市场的均价。u虽然惠州市场价格不断上扬，但相对珠三角的周边城市，惠州的房地产销售价格仍然偏低，仍有较大的增长空间。另外，相对于珠三角其它城市惠州房产具有较高的性价比，其价格还有一定的上升空间。n商品房销售套数分析211 由上图分析：u商品房销售套数较去年增长25%。2006年到2007年房地产销售套数总体上都处于上升阶段，2007年较上年同期销售高出25%。从销售套数的速度增长来看，其增长速度比较迅速，说明2007年惠州房地产市场十分火爆，市场的刚性需求比较旺盛；u从2006年大部分土地和施工商品房相继在2007年以商品房的形式进入市场，这样会促使2007年商品房市场量增大，有使销售套数增长率进一步上升的趋势。n商品房供应、销售、空置分析2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年供应（万㎡）5882.27103.9586.73133.79126.1168.6销售（万㎡）5256.3679.73101.13136.76230.08241.2空量（万㎡）4847.4769.8477.0587.5369.2573.28由图表分析：u2007年供应量增长迅速，较2006年增长34%。u销售量增长相对缓慢，年增长率为4.8%。211 u空置量居高不下，年增长率为增长6%。2007年房地产市场处于空置危险区，市场还有大量的存量，存在一定的泡沫风险。n户型情况分析年份2002年2003年2004年2005年2006上半年2007年总套数893510415142961900390902057090㎡以下248527134376754129656247所占比例(%)27.8%26%30.6%39.6%32.6%30.4%90-144㎡441353748377954046998652所占比例(%)49.4%51.6%58.6%50.2%52.8%42.1%144㎡以上203723281543192214265671所占比例(%)22.8%22.4%10.8%10.1%15.7%27.5%由以上图表解析：u仍以90-144平方米的中等户型为主，但不再占据绝对主力位置。其它户型产品也随着增多，小户型和大户型产品开始占据市场越来越多的位置。211 u“90/70”政策实施以来，小户型产品逐渐增多，而房地产市场的大户型产品也逐渐增多，主要原因是房地产市场的成熟度提高，产品户型走多样化路线。2.惠州别墅市场分析2.1惠州别墅市场的发展历程惠州别墅市场的发展并不是一帆风顺的。在2003年合生帝景湾进驻惠州之前，惠州的房地产开发项目以中档住宅为主，很少开发商敢去尝试高端市场。当时的别墅市场供应量虽然有限，但卖不起价钱、造不出品质，如金山湖别墅（香港公务员村）。真正运作得比较好的别墅项目是蓝波湾，其园林景观、创意TOWNHOUSE设计不但受到本地有钱人的热宠，也得到外地人的追捧。211 随着外地品牌地产公司的进入，惠州本土开发商对豪宅形象概念的加深，2007年的惠州别墅市场，不再风平浪静，而是到了战国争雄的时代。在惠城范围内东江的东西南北方向，都是别墅项目的进驻地。这些别墅项目各有特点，大多都依托山景、湖景或江景等自然资源进行开发建设，真正具有高尔夫景观及温泉等强势资源的项目不多，仅惠州汤泉休闲度假板块和惠阳区的棕榈岛有少量供应。2.2惠州别墅市场的具体板块分布惠州市别墅市场的板块分布主要有四大板块：汤泉休闲度假板块、高榜山—红花湖高尚居住板块、东江—江东新城高端板块、金山湖南部新城板块。n汤泉休闲度假板块u依托山、湖、高尔夫、温泉资源，以及远郊的地理特征；211 u以休闲度假为项目定位，以别墅为主打产品；u具有规模优势和高端配套；u代表项目：雅居乐白鹭湖、公爵小镇、汤泉高尔夫艺墅、中信汤泉（规划）、佳兆业森林公园（规划）等。u均价：12000~30000n高榜山—红花湖高尚居住板块u依托山、湖资源，以及生活便利的地理特征；u以居住为项目定位，以别墅、洋房、小高层为主打产品；u代表项目：万林湖、润园、城市原筑、景亿·凤凰谷等。u均价：8000~13000n东江—江东新城高端版块u依托江景和片区规划定位，以及片区纯净的特征；u以居住为项目定位，以别墅、洋房、小高层为主打产品；u具有规模优势和高端配套；u代表项目：合生国际新城、远东伊世堡、富盈鹿江小城、东方威尼斯、荷兰水乡等。u均价：12000左右n金山湖—南部新城高端版块u依托片区规划和前景；u以居住为项目定位，以别墅、洋房、小高层为主打产品；u代表项目：山水华府、金山龙庭、金山湖国墅园等。u均价：9000左右211 3.深圳别墅市场分析3.1深圳别墅市场概况从深房集团独立投资兴建深圳第一个高级别墅区——怡景花园开始，深圳的别墅市场经历了发展、热潮、治理整顿，直至现在逐渐走向成熟的发展过程。深圳近期别墅成交量情况表211 2006年深圳市别墅成交量共为505套，而仅2007年上半年深圳别墅成交量就达到了527套，别墅市场火爆。由于深圳别墅项目的供求缺口较大，并且其独特的稀缺性，使得别墅市场较易受到供给情况的影响。深圳别墅市场整体继续走热，被消费投资者继续看好。另外，深圳整体住宅价格的大幅度上升也对别墅市场价格产生了较大的推动作用。3.2深圳典型别墅项目分析项目名称区域认知交通距离自然资源套数价格销售状况销售周期圣莫丽斯北区一般较近一般942万100%1天圣莫丽斯南区一般较近一般922万>80%1天招华曦城低较远一般1662.6万100%2周纯水岸三期高近一般158万100%1天东方花园高近一般466.5万100%2周翡翠湾低远稀缺1083.4万95%1天东部华侨城高远稀缺238万--天琴湾三期高远稀缺4815万--梅沙湾高远稀缺908万--由上表分析：n深圳别墅项目销售情况良好，销售速度极快。n距离并非价格的主要制约因素，资源对价格的敏感度更高。3.3深圳别墅潜在市场供应分析别墅类型项目名称区域产品类型建筑面积m2套数第一居所型别墅曦城二期宝安独栋、联排、双拼50000151振业城二期龙岗双拼、联排24000100余大山地一期龙岗联排、双拼、叠加31000152第五园三期龙岗庭院别墅、叠院32400280凤凰谷罗湖联排、独栋19448.7183东海岸四期盐田独立、联排40300130纯水岸四期南山Townhouse500014211 林栖湖南山Townhouse52000约173合计6352741258非第一居所型别墅梅沙湾盐田独立3213090余天琴湾三期盐田独栋别墅2530048东部华侨城盐田独栋别墅128000一期26合计185430164由上表分析：n未来深圳别墅市场竞争激烈的产品是第一居所型别墅n具备稀缺景观资源优势的非第一居所的度假型别墅供应量不大4.惠州典型楼盘分析4.1惠州雅居乐白鹭湖n基础数据雅居乐白鹭湖211 项目概要开发商：雅居乐代理商：中原地产项目设计：美国WATG设计事务所、新加坡贝尔高林项目区位：惠城区汝湖镇雅居乐大道项目数据总占地16000亩（其中白鹭湖湖面面积4000亩），项目建设用地面积约：2031590平方米，总建筑面积约：2011938平方米，住宅总户数约：11820户，其中别墅约：2248户，高层约：8300户。分8-10期开发，一期别墅300多栋，房型面积大约200—579平米物业类型一期独栋、联排别墅、四联别墅物业配套五星级以上酒店、游艇码头、人工沙滩、休闲生态园、拓展活动基地、马术俱乐部、休闲度假山庄n价格水平物业类型面积区间（平方米）套数销售价格（元/平方米）独栋别墅200-579742万-3万双拼别墅19221.4-1.9万联排别墅192561.4-1.9万四孖屋152201.2万n销售情况2007年11月8日开盘，推出100套左右独栋别墅，销售率66%。目前一期别墅仍在售，预计2008年下半年推出洋房。n客户群体以惠州为基点，辐射深圳、香港、东莞、广州n项目特色项目规划根据自然环境和建设内容的差异，将白鹭湖休闲游览度假区分为三大功能区，分别为：生态游览区、中央都会区、高尚居住区。211 生态游览区：位于白鹭湖南部区域，较接近城镇聚居区，区域北端有高速公路跨湖横穿，本区定位为包含游览、嬉戏、登高、森林探险、果木观赏等内容的生态旅游区。中央都会区：位于白鹭湖中心地带，横跨湖心，包括白鹭湖东岸大部分区域，湖心岛和西岸部分区域。本区定位为以住宿、会议、园林赏景、水上活动等功能为主的中央都会区，在周边配套部分住宅区。 高尚居住区：主要分布在湖区外围，在北部建设一处山水高尔夫主题公园作为居住区的活动中心。雅居乐·白鹭湖规划有商业配套区，规划包括有“白金级”五星级酒店、交通中心、商务写字楼区、名店街、不夜城、惠州新天地、惠州三里屯、荷里活梦世界3D电影院、渔人码头等商业配套区。4.2惠州汤泉高尔夫逸墅211 n基础数据汤泉高尔夫逸墅项目概要开发商：惠州市建祥房地产开发有限公司代理商：中原地产项目设计：凯斯·达比（英）设计项目区位：位于惠州汤泉高尔夫球俱乐部内项目数据总占地4万平方米，总建筑面积7.5万平方米产品规划有32套联排别墅和406套公寓，主力户型为104-115㎡的二房和147-150㎡的三房，包括265-284㎡空中别墅容积率1.87物业类型联排别墅、小高层物业配套内部规划有会所、游泳池等，周边配套有汤泉高尔夫球场、SPA养生馆、凯泉酒店等配套设施n价格水平别墅：1.2万元/平方米211 n销售情况预计别墅开盘时间为2008年5月初。n客户群体主要以惠州本地和深圳的高端客户为主。n项目特色位于汤泉高尔夫俱乐部内，一线高尔夫景观。汤泉高尔夫球场由美国著名设计公司Nelson&HaworthGolfCourseArchitectsLtd的NeilHaworth先生以国际标准36洞高尔夫球场设计监造，其中18洞已投入使用，景色之秀丽让所有来此挥杆者涤尽尘虑，球道设计融合当地自然地形精华，地貌之高低起伏有致，水池沙坑均具挑战性，堪称世界一流的超级球道。211 4.3惠州公爵小镇n基础数据公爵小镇项目概要开发商：惠州桃花源房地产有限公司代理商：中原地产项目设计：凯斯·达比（英）设计项目区位：惠州汤泉，毗邻汤泉高尔夫球场项目数据总占地25万平方米，规划成101栋独栋别墅一期21栋，房型面积大约249—790平米整体容积率0.16超大私家花园最高赠送3300平方米物业类型独栋别墅（庄园式）物业配套部分带私家游泳池、赛马场、国际学校、五星级会所、俱乐部、会议室、酒吧、餐厅、设备齐全的健身房。211 n价格水平整体均价由2006年的9000元，上升到目前的18000元/平米。n销售情况目前二期在售中。n客户群体主要以深圳的高端客户为主。n项目特色建筑风格及细节特征：一期为古典欧式风格包括有意、西、英、法式风格；巴洛克烟囱、实木圆形入户大门、雕琢的罗马柱、弧形排格凉台、木质长条窗，彩石台阶、门前碎石。211 4.4惠州鹏基万林湖n基础数据鹏基万林湖项目概要开发商：惠州市鹏基投资有限公司代理商：深圳尊地地产整合推广：深圳博智堂项目数据总占地面积为41万平米规划建筑面积约33.4万平米容积率0.8别墅区容积率0.46，绿地率45.6%总套数：1510，总车位数：1907个一期总计708套，其中别墅255套，花园洋房453套物业类型独栋别墅（双车位），双拼别墅，台地别墅，联排别墅，花园洋房。物业配套项目具有完善的配套：15000平米的小学、幼儿园，双会所（6800平米超大休闲会所及700平米半山豪华私家会所）；27000平米的风情商业区，9000平米的休闲景观街。211 n价格水平物业类型套数所占比例设计面积价格水平联排别墅6546.1%226㎡-246㎡8000-13000台地别墅6445.4%180㎡-210㎡6000-8500双拼别墅128.5%230㎡8000-13000n销售情况项目一期别墅已售完，洋房在售；二期在建，预计2008年5月开盘，目前尚无定价。n客户群体惠州客户60%，深圳客户40%n项目特色建筑风格及细节特征：产品分布在人工湖南北两侧，建筑沿湖布局，户户错开；别墅区前后间距达20余米，高差10米，侧向间距最小8米。211 园林风格及细节特征：紧邻国家4A级红花湖风景区；中间由天然泉眼汇聚成4万平米，深6米的内湖；6.5万平米的郊野公园。4.5惠州奥林匹克花园n基础数据惠州奥林匹克花园项目概要开发商：惠州市奥林匹克花园置业投资有限公司代理商：惠州卓越未来项目数据总占地面积为1平方公里规划建筑面积约130万平米，绿化率37%总规划5年4期开发完成，首期容积率0.77物业类型独栋别墅，联排别墅，四合院物业配套奥林匹克主题公园，超市，中西餐厅，运动城，小学，幼儿园，银行，室内外游泳池n价格水平211 联排别墅均价11000元/平米，四合院均价9200元/平米，均附送2500元/平米的精装修n销售情况32套独栋别墅已售，均价1.1万；目前在售楼盘为联排别墅和四合院，均送精装修n客户群体深圳客户50%，及惠州高端客户群体n项目特色产品线丰富、产品创新度较高；距政务中心区约10分钟车程，涛景高尔夫球场、云山高尔夫球场10分钟可达，到汤泉高尔夫球场也仅需25分钟车程，坐享生活与财富增值；中体产业丰富的体育资源与房地产开发复合，奥林匹克丰富的历史人文精神融入社区文化。总建面近3万平方米的综合运动城、三大国家级培训中心、中美合作中体倍力健身中心等体育、商业的建设和经营成为惠奥社区的核心主题。211 体育休闲酒店、2.8万平方米运动城、奥林匹克主题公园、知名重点学校、幼儿园、社区医院、风情商业街……项目整合多方资源，形成一个丰富优质的品质生活社区。5.别墅市场分析小结n惠州市别墅市场竞争较为激烈，云集了国内知名开发企业参与其中，且各项目开发体量较大；n物业类型分布较广，独栋、联排、双拼、叠加别墅以及多层花园洋房、高层皆有市场供应；在别墅产品中，以联排和双拼为主，面积多分布在200-300平米；n别墅市场的价格大都集中在9000~14000元之间；n别墅类项目都占有较好的自然景观和人造景观资源，很多项目以湖泊和高尔夫球场为主要卖点；n深圳别墅市场进入景观资源产品的稀缺时代，伴随着深惠一体化，有着大量景观资源的惠州成为未来深圳景观别墅项目的热点区域之一，深圳客户成为惠州别墅市场的主要客户之一。211 三、酒店、会议市场研究1.惠州酒店市场发展现状a．惠州酒店数量、规模以及档次目前惠州市共有三星级以上酒店42家，客房26264间，床位44330张。2007年，惠州接待国内外游客1566.9万人次；接待过夜住宿游客707.2万人次；实现旅游总收入84.3亿元；全市宾馆、酒店平均开房率69.48%。此外，还有众多的招待所和连锁酒店。具体的酒店情况见下表所示：惠州市酒店现状表档次客房数（间）数量比例五星级大于23024%四星级150-190之间59%三星级110-170之间3563%二星级90-200之间1323%一星级小于5012%合计26264（全部酒店）—100%从上表可以看出，现有酒店以中小型酒店居多，酒店平均拥有客房数低于全国水平。而且，酒店的规模与档次在比例上不一致，高档酒店规模不够；b.现状分析小结n全市酒店类型不完全，五星级酒店数量与惠州快速增长的需求存在矛盾。商务、会议等专业性酒店在市场上紧俏，不能适应客源市场多元化变化的趋势；n酒店档次偏低，管理和服务水平不高，经营缺乏特色。211 2.未来发展及规划a.旅游规划《惠州市旅游发展总体规划(2007~2020)》提出惠州旅游发展的总目标，“是将惠州建设成为粤港澳及全国的重要休闲度假和商贸旅游目的地，旅游与社会、生态环境和谐发展的标志性旅游地。”《规划》纲要文本确定惠州市旅游发展总体布局结构为：“一心、三区、两带”。“一心”即中心城市综合旅游区：“乡土、怀旧”主题环城游憩带。“三区”即南昆山森林、温泉度假区，大亚湾滨海休闲度假区，惠东沿江森林生态休闲区。“两带”即东江文化旅游带、百里生态旅游带。b.规划与建设目标2008年预计全市旅游接待总人数为2780万人次，其中：过夜国际游客217万人次，创汇4.9亿美元，国内游客1053万人次；旅游总收入140亿元人民币；旅游各类经济指标年增长率为18%。2011年惠州酒店规划目标是市区新建5家五星级饭店，全市建成五星级酒店达10家，四星级酒店20家。宾馆饭店与度假村床位之比为7：3，星级饭店与普通饭店床位之比为6：4，星级饭店高、中、低档次的比例为30：40：30。211 惠州五星级酒店一览表规划目标位置名称已建设五星级酒店惠城区康帝国际酒店博罗县罗浮山罗浮山宝田国际度假会议中心在建五星级酒店惠城区江北德国凯宾斯基酒店矮陂镇洲际集团-富力洲际温泉度假酒店惠城区水口镇皇冠假日五星级酒店惠东县巽寮湾北京金融街置业-喜来登酒店（已封顶）签约五星级酒店惠城区江北富力地产开发-富力万丽五星级酒店惠东县平海度假村惠州五星级酒店分布图（红色圆圈为已建设五星级酒店，蓝色为在建五星级酒店，绿色为已签约五星级酒店）短短的1-2年内，惠州的五星级酒店数量由空白增长至近8家，意味着惠州酒店大升级时代正快速逼近，将带动旅游业整体水平向高端发展。211 3.惠州典型会议酒店分析n康帝国际酒店（五星级）康帝国际酒店是惠州市售价按白金五星级标准兴建的商务旅游饭店，酒店位于广东省惠州市环城西一路渡口所，东临东江，西依西湖，北靠大型古建筑公园北门公园，占地面积14,000平方米，建筑面积80,000平方米，拥有客房468套。酒店拥有豪华餐厅、酒吧、设备先进的豪华宴会厅、多功能会议室及康体娱乐项目。酒店客房价格表房型门市价前台现付价高级江景大床房 RMB1102RMB730高级江景双床房 RMB1182RMB778休闲江景客房 RMB1182RMB778行政湖景客房 RMB1941RMB1372高级湖景大床房 RMB1217RMB799高级湖景双床房 RMB1297RMB847豪华江景客房 RMB1297RMB847豪华湖景客房 RMB1412RMB916商务江景大床房 RMB1826RMB1096健康江景客房 RMB1769RMB1234健康湖景客房 RMB1941RMB1372行政江景套房 RMB2919RMB2338另外加收15%的服务费酒店会议室价格表类型面积m2价格/场/半天个数容纳人数大会议室1354RMB3000011000211 中会议室127-354RMB18000-5000780-200小会议室16-46RMB500-300048-20另外加收15%的服务费n凯泉高尔夫度假酒店（五星级标准建设）凯泉高尔夫度假酒店位于汤泉高尔夫俱乐部球场中心区，酒店面积近四万平米，按五星级标准建造，拥有各类度假客房及复式公寓468间，大型多功能会议中心、中小会室、桑拿中心、中西餐厅、网吧、KTV包房、棋牌室、乒乓球室、台球室、SPA温泉水疗馆、18洞高尔夫球场、露天游泳池、精品店等配套项目一应俱全。酒店客房价格表房型平日价格假日价格豪华单人房RMB388RMB468豪华双人房RMB388RMB468豪华套房RMB768豪华商务套房RMB968酒店会议室价格表厅名人数收费标准全天（8小时）半天（4小时）景亿厅550—650RMB13000RMB8000汤泉厅100—120RMB5000RMB3000惠州厅40—50RMB3000RMB2000凯泉厅25—35RMB2000RMB1200贵宾厅25—35RMB2000RMB1200211 会议室（1）80—90RMB2000RMB1200会议室（2）35—40RMB1500RMB800会议室（3）25—30RMB1500RMB800金銮厅120—160RMB8000RMB5000聚贤厅100—120RMB5000RMB3000另外加收15%的服务费n凯旋假日酒店（四星级）凯旋假日酒店是一家商务型酒店，欧式及建筑风格贯穿始终。酒店楼高10层，其中5、6、7楼是商务客房，8楼为高级商务客房和一间贵宾房，所有客房设有宽频接口。酒店还有300座、80座、20座的大、中、小高标准会议室；有中、西餐厅、KTV娱乐会所、桑拿、网球场等休闲设施及大型停车场。酒店客房价格表房型门市价折后价标准大床房RMB430RMB278豪华大床房RMB518RMB318商务大床房RMB638RMB328商务双床房RMB638RMB328豪华套房RMB710RMB428酒店会议室价格表类型价格/场/半天个数容纳人数大会议室RMB45001300人211 中会议室RMB1500220-80人另外加收15%的服务费n罗浮山宝田国际度假会议中心（五星级）罗浮山宝田国际度假会议中心坐落于广东省惠州博罗县罗浮山风景区，集住宿、会议、度假、高尔夫、餐饮、康体、休闲、娱乐、休闲为一体的大型综合度假会议型酒店。酒店拥有高级客房近380间，房间可眺望罗浮山景色和18洞高尔夫球场景色。同时配有装饰豪华的中西餐厅、酒吧及多功能会议室；两座度假公寓、游泳池、网球场、夜总会、桑拿等康体娱乐设施。酒店客房价格表房型门市价折后价标准大床房RMB430RMB278豪华大床房RMB518RMB318商务大床房RMB638RMB328商务双床房RMB638RMB328豪华套房RMB710RMB428另外加收15%的服务费211 4.酒店、会议市场分析小结n惠州市酒店市场相对其周边城市和自身经济发展来说，档次不高，配套服务少，市场升级空间巨大；n随着惠州市旅游产业的发展，五星级酒店、商务和会议酒店的开发建设将成为发展趋势；nX国际旅游项目作为新兴的度假会议市场，存在着发展度假型和会议型酒店的较好机遇；n本项目未来发展高档度假会议酒店是机遇与挑战并存。惠州在建和签约大部分五星级酒店的一个共同特征是，大都选择在生态资源环境优越的地区。这是因为商务洽谈、旅游观光、休闲度假，越来越需要环境作支撑，投资酒店的商家正是看中了惠州在珠三角地区独特的生态环境优势，而纷纷抢占商机。本项目酒店、会议物业激昂为惠城区、惠州乃至珠三角带来升级版的酒店、会议产品，能够迎合市场消费档次不断提升的需求，周边城市企业大量的会议、度假需求为本项目酒店、会议物业带来巨大的市场空间。211 四、商业市场研究1.惠州市商业现状研究近来的几年，惠州的商业地产获得了飞速的发展，居民们的消费能力也得到进一步的增强，据惠州市统计局数据显示，2007年，惠州市人均国民生产总值28425元，城市居民可支配收入17310元，人均城乡居民储蓄存款余额16713元，从消费数据来看，2007年，惠州市社会消费品零售总额达353.9亿元，人均社会消费品零售额9271.6元。惠州人人乐、万佳、丽日、百佳四大超市完成零售额合计15.34亿元，增长24％。无论是居民可支配收入，还是消费额度，都呈上升趋势。目前惠州的商铺正处于成长期，逐渐走向成熟。惠州是珠三角土地储备资源最丰富的城市，在深圳、东莞等地可供利用的土地越来越紧缺的时候，惠州还有大量的闲置用地，因此惠州也便成为了许多开发商的“摇钱树”，一些具有远见的开发商将触角伸入到临近的惠州，并尝到了甜头，先进入者的成功，带来了更多深圳发展商的跟进，中信、鹏基、富盈等各路地产商都高调进驻，许多深圳、广州的地产商也将在2007年推出自己的项目，在惠州的商业地产逐渐走向成熟的过程下，惠州的商业地产还具有相当大的开发潜力。2007年在售的商业项目主要集中在江北区域，每个楼盘都有自己的特点，下表是具有代表性的商铺销售状况。2007年惠州商业销售项目情况表楼盘名称规模售价（元/㎡）销售及租赁情况TCL雅园商业裙楼2500平米左右，共25个门面左右13000元/平米左右(均价)已售完，但未有商家入驻帝景湾商业街1万平米15000元/平米左右(均价)销售招商过程中雅庭院商业裙楼914平米，15个门面13000元/平米左右(均价)目前剩余7套211 2.惠州市商业规划研究根据《惠州城市商业网点布局规划》，惠州的商业网点布局规划着力构筑“四线三圈二带一心”的生态休闲型大商业格局。n四线：依托4条城市快速干道放射线和城际轨道交通，分别向惠城区的东、南、西、北四个方位延伸，形成老城区与城市拓展区的连接线，构筑城市商业网点发展网络和体系。东线是利用惠澳快速干道向东南连接水口新区和数码产业园，发展东南部高新技术产业、教育和体育产业，配建完善的商业服务带。南线则利用惠淡快速干道，向南连接惠阳、大亚湾国际石化产业基地和国家经济开发区，发展石化产业和滨海旅游产业，显现物流业、会展业、商贸业、餐饮业、休闲旅游业等优势，打造连接深、港、澳的商业带。西线是利用惠环快速干道，向西连接惠环、陈江制造业工业基地和仲恺高新技术开发区，大力发展为数码、电子精品产业配套服务的商贸业、餐饮业和专业批发市场，构建连接和辐射东莞的商业带。北线可以利用惠州大道，市行政中心向北连接火车站、小金口交通网络，加快发展北部新城区和国际会展中心、物流园区、批发市场和零售服务商业区。n三圈：惠城商业圈，规划为具有商务、商贸、金融、批发、零售、物流、配送、休闲旅游等综合功能的核心商圈。惠阳—大亚湾商业圈则依托中海壳牌南海石化、东风汽车配件、惠州港等大项目、大港口、大产业的发展需求，规划配建适宜的现代消费、现代服务、高级商务、专业会展和旅游休闲综合功能的商业圈。陈江—惠环商业圈，是珠三角东部电子产业聚集区，依托TCL、德赛、LG电子、索尼等大型企业和数码、电子等主导产业发展，构建以现代商贸批发零售为主体的商业圈。n二带：211 是指穿越市区的东江、西枝江两条自然生态景观带。规划拟在两江四岸结合城市公共绿地和沿江景观建设，着重突出休闲游憩商业特色、滨水文化景观特色。通过两带休闲、风情商业街的建设，打造惠州最亮丽的滨江休闲商业服务带。n一心：是指在历史上逐步发展起来的惠州市主城区，即原惠州市区。该区老城以历史文脉为底蕴，以传统特色的商业街为载体，以传承历史的老字号为亮点，融汇现代商业网点新型业态，打造传统商业与现代商业有机结合的大商业圈；新城区以现代商业理念为指引，以新型业态为主导，以大型综合商业为支撑，构建惠州市级商业中心。市级商业中心由惠城区花边岭市级商业中心和江北、惠阳、陈江三个市级商业副中心组成，该商务圈服务于本市及周边城市群，总客流量在50～60万人次以上。3.类似商业物业研究n雅居乐惠州白鹭湖雅居乐白鹭湖位于广东省惠州市区东北部、辖属惠城区汝湖镇，距离市中心9.2公里，距深圳80公里，距广州100公里，均有高速公路直达，交通便利。项目占地近100万平方米，湖面面积近200万平方米。雅居乐投资逾50亿元，倾力打造惠州白鹭湖山水休闲度假区，将建设成集主题公园、会议中心、休闲度假居所及高尚住宅于一体的高品质社区。包括：五星级以上酒店、游艇码头、人工沙滩、休闲生态园、拓展活动基地、马术俱乐部、郊游经营、娱乐购物区、休闲度假山庄等。该项目的愿景为泛珠三角经济圈内最重要的经济、文化交流平台和商务、会务基地。211 白鹭湖总体规划贵族游艇会国宾级山水别墅体育训练基地生态商务区滨海风情商业区白金五星酒店水上世界人工沙滩国际山水高尔夫公园特色商业步行街在沿湖景观大道边，建筑面积约为6000平方米，设计有名店街、不夜城、惠州新天地、惠州三里屯、荷里活梦世界3D电影院、渔人码头、湖光桥等商业配套区。超市区域紧邻特色风情商业街。超市的建筑面积约为3200平方米，设计以一站式购物中心，以方便社区住户的需求，为消费者提供千种以上商品，充分满足市民日常生活所需；在产品齐全基础上，引入其他品牌、餐饮、儿童天地等多业态组合，也能满足项目未来休闲旅游度假的需要。4.商业市场分析小结211 近年来，惠州商业地产快速发展，尤其是河南岸片区的商业地产更是一支独秀，从花边岭广场至南环为中心的演达商圈，近年来陆续建成的汽车大市场、大型建材家居市场，以及购物广场等商业地产项目，使其人气越来越旺，短短几年内就发展成为惠州新兴的最大商圈。随着麦地和演达片区房地产开发的进一步发展与完善，选择来这里居住的人口将会不断增加，商业环境也将得到更高层次的发展。目前人人乐的南移、世纪华联超市的开业、家福特建材超市和美高的定位、汽车生活港的落成，这些迹象都表明惠州的商业在不断地向南扩张，现在惠淡大道的顺利通车，和三环路的慢慢完善，必将带来惠州的商业中心的南移。外地商业项目抢滩惠州，市场竞争激烈，综合博弈的较量，对地产开发商有了更高要求211 第五部分项目解析211 一、项目地块分析1.地块解析项目位置：惠州市区西北部七联村，北纬23°08′，东经114°19′的位置，地块总面积：2,286,487㎡。规划建设中国经济论坛会议中心，五星级酒店、商业、游艇俱乐部、高尔夫练习场、独栋住宅等各类物业，建筑面积共计476,784平方米，项目整体容积率0.21。211 2.地形、地势东：惠河高速公路和空地南：南部为农地和山林北：惠州东江水利枢纽和山林西：浓密山林和山体n项目四至：n地块内部图：进入地块道路图：散居村落211 图：地块北部农田图：山体内树木地块优势：u地块由南至北逐步降低，主要为山丘地，天然的山地社区使得整个项目富有休闲情趣u地块有东江直流流经，山水资源丰富u地块内有大量树种，植被良好，有利于后期整体环境的打造u地块内部现有建筑物较少，村落布局较为零散，有利于缩短前期拆迁工期时间地块劣势：u项目所在区域各项基础设施条件较差u项目目前的认知度和人气情况较差3.交通条件外部交通主要有三条交通要道：n惠河高速公路：惠河高速公路是国家重点公路阿（荣旗）深（圳）高速公路广东境内的重要组成部分，是连接粤赣两省经济的大通道，也是粤东北地区连接港澳与珠三角的高速公路主骨架。惠河高速公路一期工程小金口至平南段全长２９．６６公里211 。惠河二期始于河源市埔前镇，接２０５国道，经惠州市博罗县的石坝、麻陂、杨村、泰美、罗阳，止于惠城区小金口镇，全长５１．６公里。惠河高速公路直接穿过本地。n广惠高速公路：广惠高速公路是我省在建项目中一次性通车里程最长的高速公路，全长１５３．２公里，起于广州市白云区萝岗镇，途径广州增城和惠州市博罗县、惠城区、惠阳区、惠东县，终点位于惠东县凌坑，与广州北二环、北三环（规划）、广深、惠盐、惠河、河梅、深汕、常（平）惠（东）（规划）高速公路及３２４国道等连接成网。该项目的建成，使广州与惠州的里程缩短３０公里，惠州到广州只需要１个多小时。n广梅汕铁路：粤东铁路干线。始于广（州）深（圳）铁路线上的东莞市常平车站，经惠州、博罗等县区，终于汕头市的龙湖区，全长480公里，是进入广东的第2条南北通道京九铁路的经由地段。二、项目SWOT分析1.Strength（优势）n区位优势：项目位于深惠一体化趋势下深圳的后花园惠州市，临惠河高速公路、广惠高速公路、广梅汕铁路，交通较为便利；项目近城而不离城，位于惠州市惠城城区的边缘，拥有天然的领地尊属感。n环境优势：项目北面涉临东江，视野开阔开阔，土地平坦；南部山地植被茂盛，视野开阔，景观资源较好。区域内无环境污染，基本保持原生态。n政策优势：本项目不受国家“90/70”政策限制，开发商可自由制订各物业的户型面积。211 n规模优势：项目占地逾2平方公里，属于大盘开发范畴，且属于度假地产。整个项目发挥想象的空间极大，建成大规模的居住度假社区可行性大。n前景优势：中国经济论坛会议中心属于项目一部分，未来在会议举办、商务休闲等领域具有广阔的前景。2.Weakness（劣势）n现状劣势：项目南部绝大部分地块为高低不平的山地，且一部分地块为村落和农田，开发建设有一定的难度。n交通劣势：惠河高速公路还未在项目周边有开口车道，交通可进入性较差；且部分地块距离惠河高速公路主干道很近，私密性不强。n基础设施劣势：项目用地处于未开发的原生态片区，基础设施相对滞后，旅游服务配套设施非常薄弱，目前尚未形成一定的人气。3.Opportunity（机会点）n市场机会：惠州市是深圳市发展的腹地，随着深圳市土地稀缺矛盾的进一步加剧，惠州市面临前所未有的市场机会。n规划机遇：根据《惠州市旅游发展“十一五”规划》，惠州市近期将建设百里生态旅游长廊（北起南昆山、罗浮山，南至东环大亚湾海域），本项目位于百里生态旅游长廊中部，区域旅游位置非常优越。n需求机会：项目所处的珠江三角洲是我国经济实力最强、发展最快的增长极之一，旅游消费结构正逐步由观光向度假转型，211 已经形成中的中产阶层消费群其潜在的高端休闲、度假、居住产品需求旺盛，这给本项目的休闲地产提供了更多的机会与空间。4.Threats（威胁点）n竞争威胁：惠州市临近区域同类项目的大规模复合地产开发将带来一定的竞争威胁，如雅居乐·白鹭湖；邻近区域旅游项目的开发也可能分流一定数量的旅游客户，如惠东的金融街·金海岸等。n投资周期威胁：本项目占用资金巨大，投资周期较长，如何有效利用资金，尽快收回成本将是必须考虑的重要问题。n政策威胁：目前银行利率的不断提高、银行对第二套房的贷款限制，以及房地产政策对于别墅类产品实行不鼓励的限制措施等，对本项目的开发会产生一定的影响。三、项目评价1.项目可利用的资源与条件n项目的自然资源价值——“优越人居环境”惠州又因其优越的地理位置和优美的自然环境，素有“粤东重镇”、“岭南名郡”之誉。惠州旅游资源丰富，具有山、水、海、岛、泉、文、史、寺、迹等特征，宜于开发各种休闲、娱乐、度假等旅游项目，已建成的主要旅游景区有罗浮山、惠州西湖、巽寮湾、廖仲恺纪念碑、汤泉游度假村以及市政广场、叶挺纪念馆等。这些诸多的自然资源价值体现在项目的推广价值为：“优越人居环境”的首选之地。n项目优良的区位价值——“优越人居环境其实离你很近”项目距惠州市政府所在地近10公里；北距江北区10公里。惠河高速公路211 贯穿项目周边，周边有梅汕铁路和广惠高速公路，由此构成立体交通纲络，可谓四通八达。与珠江三角洲发达地区联成一体,成为接纳港澳台和珠三角辐射的最前沿，已形成了发达的“海陆空”立体交通网络。这些优良的区位价值体现在项目的推广价值为“优越人居环境其实离你很近”。n项目丰富多样的度假休闲设施——“精彩的度假其实就是你的生活”项目将拥有中国经济论坛会议中心、游艇俱乐部、五星级酒店酒店、娱乐商业综合街、高尔夫球场、豪华会所等等丰富多样的度假项目，当人们还沉浸在“5+2”、“9+3”的度假狂热中时，我们的项目度假休闲设施体现在项目的推广价值为：精彩的度假其实就是你的生活。n项目外部可利用的资源——东江水利枢纽旅游度假区《惠州市东江水利枢纽工程地区控制性详细规划》通过了惠州市规划建设局组织的专家审议。以泗湄洲东江水利工程为中心，包括东江南北两岸的586公顷规划区将建成一个以水利枢纽工程为核心，以发展休闲度假业和居住为主，公共配套设施完善、生态环境优美的旅游休闲度假区。该规划区属于以自然生态为主题的都市休闲旅游景观带，应突出其原生态的自然景观特色。《规划》计划以泗湄洲岛及周围地块兼容水电科普教育之旅、会议之旅、美食之旅、康体娱乐之旅、休闲度假之旅等，形成一个以科普与休闲度假旅游产品为核心的综合性的休闲度假产品。整个景观系统由点、线、面、体构成“一带、一心、一轴、一环、五区、多节点”的景观体系。结合《惠州市区两江四岸景观及旅游线路规划（2006-2020）》中对旅游线路的规划，组合成区域性水路、陆路的两条旅游线路。211 总之，通过整合项目内外部资源，如东江水利枢纽度假区、优越的生态环境等，再通过中国经济论坛会议中心、高星级酒店和高尚住宅等项目的带动，合理挖掘利用这些休闲旅游资源，就相当有可能建成一个高标准、具规模、有品位以商务会议中心为最大特色亮点的休闲旅游度假区。2.项目非住宅功能模块的构成及对项目价值的提升项目的非住宅主要有中国经济论坛会议中心、五星级酒店、娱乐商业综合街、豪华会所、小学等教育配套设施。按照这种规划，这些非住宅功能板块将从以下多个方面极大提升项目住宅的价值。n温馨的人性化——给消费者一个适宜的人居环境。n融洽的参与性——多种主题价值的复合。n和谐的匹配性——产品与环境的和谐共生。n突出的差异性——营造新的文化与生活方式。n一定的权威性——可成为是现代房地产业的领跑者。因此，本项目非住宅功能板块在主题定位、功能布局、旅游形态、空间组合等方面与纯粹的住宅地产开发迥然不同。它站在关注人类生活质量、追求人文关怀、追崇休闲度假的高度，以可持续发展的开发理念，着力体现人与自然的全面融合与交流，强调消费者的参与性、互动性。把旅游、休闲、度假的功能分散到社区的每个角落，从而成为既是景区、又不是单纯的景区，而是组合了观光、休闲、度假、会展、运动、娱乐、养生、教育、居住等不同功能，它们之间相辅相成、互为支撑和补充，共同组成一个配套完善、个性鲜明的旅居结合的休闲度假胜地。这样住宅就不仅仅是住宅的价值了！211 3.项目在城市体系中的交通条件评析通过对项目交通条件的分析与惠州交通规划的研究，可以判断本项目在目前的城市体系中构成立体交通纲络，拥有较好的道路通达性。项目地项目地4.项目在深惠城市体系中的作用近年来，随着珠三角经济一体化、城市化进程加快、交通状况不断改善、城市人口流动增加和投资观念的更新，珠三角都市生活圈的局域性樊笼正逐渐被打破；同时，飞机公交化、商务一体化等新经济的强力推动，使深圳人率先掀起了异地置业旋风，地产发展空间迅速扩大。而惠州由于雄厚的经济实力、宜居的优美居住环境和毗邻深圳的地理优势，成为深圳人“1小时生活圈”范围内异地置业的首选区域。更为主要的是，惠州城市功能的升级和优越的环境，为实现深惠同品质生活打下了坚实的基础。211 本项目可以利用此契机，凭借其独特的自然资源，打造成高端休闲复合地产，成为深惠城市圈的后花园、休闲旅游的天堂。211 第六部分项目整体定位211 一、项目发展方案惠州X项目的整体发展定位为：现代的国际旅游·高尚住宅社区。本项目将打造成惠州地区乃至珠三角区域未来的旅游、度假、休闲、会议的重要社区，着力发展会议商务、国际旅游、休闲度假等功能。项目分两期开发。1.一号地块开发方案一号地块规划控制图如下所示：一号地块用地包括4种主体功能，8大地块：211 n会议商务区即A区，本区域与《人民日报》经济周刊合作，规划建设中国经济论坛会议中心，作为人民日报的常用会址。在规划设计方面，本区域以中国经济论坛会议中心为建筑主体，在符合总体区域规划主题的前提下，突出自身个性。利用点、线、面的科学理念，使得会议中心的整体布局更合理、更实用。n商业度假区即B区，本区域以商业、度假为主，是由三类单体建筑构成的综合体。在规划设计中，让景观成为溶剂，流淌于每个空间，弥补彼此的缺陷，打造一种文化的氛围。景观所要做的就是提供最合适和最时尚的舞台连接体。商业度假区规划设计的内容有：五星级酒店、各种球类运动场、游泳池、游艇俱乐部、多功能商业区、休憩园等。n高尚住宅区包括C区、D2区、E区及F区，安排低密度的高尚住宅（独栋、联排）、会所及学校等配套设施。D2区和E区主要规划安排独栋住宅。D2区内地形链状起伏塑造出独具特色的自然、运动、健康、时尚为景观核心的住宅区，区内住宅依山而建，沿等高线布置，形式灵活多样。211 E区景观规划设计中使用现代景观设计新理念——三大要素，即“斑块patch，廊道corridor，基地matria”，对住宅区域及周边做详尽的生态构想，把现有地形整合，适度运用“城市元素”，形成极有特色的景观构架网络。C区和F区主要安排联排住宅。C区在规划设计上，有两条景观轴线：由南向北，由东向西。两条景观轴线将片区各功能联系起来，将自由的主题展现开来，在这里可以享受到度假酒店的豪华配套设施，又能感受到南部公园的丽人景色。F区在设计上除了运用后现代的风格外，还综合了西班牙的文化特点。现代的形体、流畅的线形、原材料的运用，精炼的表现了整个区域的风格特色。n休闲娱乐区即G区，本区域规划设计中，连通扩大水系，改善绿化整合交通流线，优化整体框架。根据地形的特异性以及景观塑造的要求，将此区域定位为居民休闲娱乐性公园，共分为六大景区：特色台地园、特色景观河道、天趣乐园、叠翠园、桦丽园、西堤园。项目一号地块各区用地指标情况如下表所示。211 表：项目一号地块各区用地指标表地块分区用地面积（平方米）占总用地比例（%）A区中国经济论坛会议中心970004.24道路40590.18山地空地942974.12B区酒店500002.19游艇俱乐部106200.46商业312301.37道路51600.23山地空地239281.05C区联排住宅1308065.72小学80000.35道路90250.39山地空地175120.77D1区保留用地1336715.85D2区独栋住宅（小）410401.79独栋住宅（中）415801.82独栋住宅（大）1485006.49幼儿园6720.03会所8100.04道路377671.65山地空地2135959.34E区独栋住宅（中）138000.60独栋住宅（大）756003.31会所8100.04道路33430.15山地空地1112264.86F区联排住宅1271355.56道路131220.57山地空地17130.07G区公园84046636.76总计2286487100.00211 2.二号地块开发方案二号地块规划控制图如下所示：项目二号地块根据地形的特异性，主要包括高尚住宅区和高尔夫练习场两大功能区。211 n高尚住宅区二号地块高尚住宅区共分8个小区，分别为2-1区~2-8区。其中，2-1区为会所，位于二号地块的中部位置。将会所布置于基地中部，道路以会所为中心，四方放射，形成具有独特布局的“海洋之星”方案。2-2区位于二号地块西侧，私密性不强，占地最大，主要安排小型独栋住宅。2-3区位于二号地块东侧，水系较多，主要安排大型和小型独栋住宅。两区充分考虑对东江景观的利用，住宅设计与山地景观、沿江景观紧密结合，相互融合、相互渗透，高级住宅区分布在地形中较高的位置，充分借用近景、中景、远景。营造独具特色的沿江山地住宅区。2-4区~2-8区位于二号地块靠南部的地区，山地住宅景观是该区的最大特点及最重要的景观资源。本区充分考虑住宅与现状地形的结合，安排中型和大型独栋住宅，并在山地私密性最好的地方安排豪华独栋住宅。211 n高尔夫练习场本项目二期在山地空地位置（212万平方米）规划设计两个18洞的国际标准高尔夫球场，作为高尔夫运动爱好者的练习场。主要面向本项目的高尚住宅区居民开放，经营上采取会员制的营销方法，所有高尚住宅区居民均有资格成为练习场的会员。项目二期各区用地指标情况如下表所示。地块分区用地面积（平方米）占总用地比例（%）2-1区会所80000.25练习台20000.06道路22100.07山地空地246540.762-2区会所60000.19独栋住宅（小）1821125.64独栋住宅（中）684002.12独栋住宅（大）100800.31道路405061.26山地空地651682.022-3区会所60000.19211 独栋住宅（小）1417924.39独栋住宅（中）727202.25道路385461.19山地空地636991.972-4区独栋住宅（中）216000.67独栋住宅（大）796322.47道路120330.37山地空地231360.722-5区独栋住宅（中）648002.01独栋住宅（大）423361.31道路132550.41山地空地196740.612-6区独栋住宅（豪华）180000.56道路34450.11山地空地75940.242-7区会所60000.19独栋住宅（豪华）240000.74道路39600.12山地空地54260.172-8区独栋住宅（中）79200.25独栋住宅（大）131040.41道路31260.10山地空地25080.08高尔夫球场212327565.80总计3226711100.00二、项目卖点整合n规模宏大，总用地面积达228万多平方米；n资源丰富，有东江、山涧、森林等优美景色；n规划优越，有众多齐全高尚配套公建设施；n区位良好，与深、惠、港等地通达性良好；211 三、项目整体形象定位项目发展战略在深惠一体化的转变过程中，剑潭湾将弥补惠州都市形象，构建惠州未来首席商务休闲区；本项目应该充分挖掘板块休闲价值，占位区域领导者，通过商务、休闲配套的稳步投入，逐步引领区域走向成熟，打造区域活力中心。通过新的都市商务休闲生活方式的形成，满足深惠经济圈高端休闲度假需求，打造惠州屈指可数的国际化中央商务休闲区。在这里我们可以享受到：n国际化生活配套n国际化商务配套n国际化休闲配套n国际化服务配套211 整体形象定位中国·惠州首席国际化商务休闲区我们畅想的在本项目可以享受的新生活应该是……我们建造的不仅仅是一个居住环境更要营造现代人、国际化的一种生活方式轻松获得健康、舒适、便利的国际服务式居住生活社区211 在这里，你可以体会时光交替，亦传统亦时尚，亦雅致亦激情在这里，你可以体会商务、休闲同时进211 在这里，享受自然不再是一种奢侈的度假，而将成为生活一部分……211 第七部分项目功能物业发展设想211 一、酒店物业发展设想代表惠州市最高休闲商务会议接待水准的五星级休闲会议度假精品酒店1.功能定位n由于惠州市目前缺少高水准的休闲、商务度假会议酒店，而中国经济论坛等大型综合型会议在此方面有较高的要求，因此本项目酒店的功能以休闲、商务会议接待为主；这就要求配套的会议设施也要相对完善，配套服务有较高的档次。n酒店的另一个功能是为项目的其他服务如高尔夫提供配套的娱乐、休闲和餐饮等公共服务，同时提供酒店式的物业管理，所以酒店需要有优质和现代的、面向整个项目的配套设施和功能服务。2.档次定位酒店的档次定位应从一下几个方面考虑：n符合惠州市最高标准酒店的形象要求；n满足酒店成功经营的要求；n满足项目自身形象的要求；n符合项目其他配套服务的标准。因此本项目酒店物业档次定位为五星级酒店。211 3.客户定位惠州市企事业单位会议客户，惠州市周边城市，尤其是深圳市企事业单位会议客户惠州市周边主要是深圳市的旅游度假休闲客户广东省企、事业单位会议客户广东省及国内外旅游休闲度假客户边缘客户核心客户重要客户4.酒店收益初判根据《2007中国饭店业务统计》统计结果显示，2006年大部分星级酒店的房价水平保持稳定，其中，五星级酒店平均房价为792元，四星级酒店平均房价为437元，三星级酒店为278元，经济型酒店为152元；平均每房间收益依次为：五星级酒店552元，四星级酒店305元，三星级酒店186元，经济性酒店165元。名称位置星级房间均价康帝国际酒店广东省惠州市环城西一路渡口所五星级800元凯泉高尔夫度假酒店汤泉高尔夫俱乐部球场中心区按五星标准建造600元罗浮山宝田国际度假会议中心惠州博罗县罗浮山风景区五星级450元经过对惠州市有类似级别和功能的酒店——康帝国际酒店、凯泉高尔夫度假酒店、罗浮山宝田国际度假会议中心客房价格的调查，初步估算本项目酒店建成后正常的平均房价为600/间/天（折后价格）。并每间收取15%的服务费。211 我国酒店收入比例分配中，客房收入的份额最大，约占50-60%。餐饮收入约占30%，其他约占10-20%。根据《2007中国饭店业务统计》结果显示，2006年星级酒店市场的入住率为：五星级酒店为66％，四星级和三星级酒店为69％，经济型酒店为88％。根据《2006惠州市统计年鉴》显示，惠州市涉外饭店客房出租率2003年为55.5%，2004年为60.98%，2005年为72.24%，呈逐年上涨趋势；本次评估中酒店建成后的正常经营年度的入住率以保守的65%计。国际上通用的白金五星级酒店评定标准：（1）普通客房面积不小于36平方米；酒店高级客房面积达40多平方米，套房面积达50多平方米（2）有符合国际标准的高级西餐厅、可以提供正规的西式正餐和宴会；（3）有高雅的独立封闭式酒吧；（4）有净高不小于5米、可容纳500人以上的宴会厅。本项目建筑面积50000平方米，保守预计房间数可以达到300间。酒店正常年份年经营收入计算表项目间数平均房价入住率服务费（15%）客房年收入（万元）配套服务年收入（万元）经营年收入（万元）客房30060065%90491132748185在预测未来年收益考虑的主要因素有：n酒店目前尚未经营；n惠州市旅游业、经济不断发展；n酒店各项配套设施及经营水平不断完善。211 最终，根据一般酒店经营规律，预计本项目酒店起步期1年、快速发展期2年，起步期、快速发展期的年收入分别为稳定经营期的0.8和0.9，2014年进入经营稳定期，年净收益保持不变。酒店成本分析表经营成本项目占经营收入比重酒店经营成本及费用40%经营税金及附加5.58%合计45.58%211 二、度假别墅物业发展设想度假别墅物业整体发展设想如下：低密度独栋住宅和连排住宅等多产品组合，兼顾现金流和利润最大化目标。1.产品定位本项目的辐射范围广，因此，为吸引最大范围的客户，本项目度假会所产品尽可能的考虑低密度和高档次。度假型别墅物业主要包括独栋住宅和连排住宅2.客户定位n以高尔夫为资源的独立住宅一般用作“第二居所”，主张要满足周末及节假日需求，因此，客户辐射范围较广；n高尔夫资源和稀缺性决定了本项目的高价值，因此，对客户的财富积累提出了要求。其他客户惠州市企事业单位高级管理人员及私营业主惠州市周边城市，尤其是深圳市企事业高级管理人才及私营业主边缘客户核心客户重要客户3.价格定位n联排住宅价格定位根据替代原则，调查选取了与估价对象在结构类型、使用功能等因素相同或有较强相关性的交易案例，选取以下交易案例作为可比案例：211 案例调查表因素估价物业A汤泉高尔夫逸墅B雅居乐·白鹭湖C惠州奥体花园销售区位惠城区汤泉惠城区汝湖江北区销售时间—07年11月08年1月07年9月交易情况正常正常正常正常物业类型联排别墅联排别墅联排别墅联排别墅住宅档次高档高档高档高档规模大中小大大装修情况精装修毛坯毛坯精装修交通通达度较方便较差较方便较方便单价(元/M2)—12,00015,00011,000因素比较表比较因素估价对象案例A案例B案例C区域因素交易情况100100100100交易日期100100100100交通通达度25202628基础设施完善程度25202828区域繁华程度25202630区域规划25202825小记10080108110个别因素建筑结构与质量25252525规模25203023自身设施完备程度25202924装修情况25202025小记1008510497因素修正及计算表可比案例市场价格A￥6,000B￥5,500C￥5,000交易情况修正100/100100/100100/100211 交易日期修正100/100100/100100/90区域因素修正100/80100/108100/110个别因素修正100/85100/104100/97综合修正系数148%89%94%比准价格（元/M2）177601335010340权重35%35%30%加权平均值（元/M2）13,990评估单价（元/M2）13,990因此，本项目在2008年4月预计可实现的销售均价为13,990元/平方米，考虑到随着区域配套和交通状况的改善，预计按照年销售价格涨幅在3%——10%，取其中的保守的5%为计，进入到2011年进入市场可实现的销售价格为15,423元/平方米。因此，最终保守估计本项目联排住宅的销售均价可实现为15,423元/平方米。n独栋住宅价格定位按照市场规律，独栋住宅的价格为联排住宅的1.5倍，所以本项目独栋住宅的价格为24,291元/平方米元，而独栋住宅的入市时间是2012年，考虑到年增长幅度，预计本项目的独栋住宅的价格为25505元/平方米；n多层住宅价格定位根据替代原则，调查选取了与估价对象在结构类型、使用功能等因素相同或有较强相关性的交易案例，选取以下交易案例作为可比案例：案例调查表因素估价物业A骏园春天B鹏基万林湖C东方威尼斯销售区位惠城区汤泉红花湖风景区东平新开河销售时间—07年5月07年10月06年10月211 交易情况正常正常正常正常物业类型多层住宅多层住宅多层住宅多层住宅住宅档次高档高档高档高档规模大中小大大装修情况精装修毛坯毛坯毛坯交通通达度较方便较差较方便较方便单价(元/M2)—6,0005,5005,000因素比较表比较因素估价对象案例A案例B案例C区域因素交易情况100100100100交易日期10010010090交通通达度25202727基础设施完善程度25252525区域繁华程度25202625区域规划25202525小记10085103102个别因素建筑结构与质量25252525规模25242523自身设施完备程度25302524装修情况25252025小记100969097因素修正及计算表可比案例市场价格A￥12,000B￥15,000C￥11,000交易情况修正100/100100/100100/100交易日期修正100/100100/100100/90区域因素修正100/85100/103100/102个别因素修正100/96100/90100/97综合修正系数122.5%107.8%112.3%比准价格（元/M2）735259335615211 权重35%35%30%加权平均值（元/M2）6334评估单价（元/M2）6334因此，本项目在2008年4月预计可实现的销售均价为6334元/平方米，考虑到随着区域配套和交通状况的改善，预计按照年销售价格涨幅在3%——10%，取其中的保守的4%为计，进入到2010年进入市场可实现的销售价格为6983元/平方米。因此，最终保守估计本项目联排住宅的销售均价可实现为7000元/平方米。211 三、商业发展设想1.功能定位n商业要让住宅内客户生活方便，能满足其日常购物需求；n商业的另一个功能是为度假住宅、酒店、高尔夫提供配套的娱乐、休闲和餐饮等公共服务；n惠州市目前缺少高档次的休闲街区，本项目还应担负其惠州市高端旅游休闲娱乐市场的使命，凭借其高尔夫资源以及稀缺的自然环境资源，满足休闲商业的要求。2.产品定位从惠州市城市整体规划商业网点规划中可以看出，惠城区花边岭市级商业中心和江北、惠阳、陈江三个市级商业副中心的地位不可撼动，因此，本项目的商业产品应从一下几个方面考虑：n避开城区商业中心的锋芒，形成独特差异化的产品，既可以达到互补，也可以形成自身和竞争力；n满足客户日常购物需要只需要有一定经营管理水平的中小连锁超市就可以解决；n凭借惠州市地方特色餐饮，并引入中国各大知名菜系，发展极具地方特色和兼顾各色美食的饮食商业，带旺区域人气，达到与酒店、会议、住宅的相互促进；n符合度假住宅区功能配套的标准3.价格定位根据211 替代原则，调查选取了与估价对象在结构类型、使用功能等因素相同或有较强相关性的交易案例，选取以下交易案例作为可比案例：案例调查表因素估价物业ATCL雅园商业裙楼B帝景湾商业街C雅庭院商业裙楼销售区位X云山东路东江大道旁惠州大道旁交易情况正常正常正常正常规模大中大小交通通达度较方便方便方便方便单价(元/M2)—13,00015,00013,000因素比较表比较因素估价对象案例A案例B案例C区域因素交易情况100100100100交易日期100100100100交通通达度25292627基础设施完善程度25272828商业繁华程度25283026区域规划25292828小记100113112109个别因素建筑结构与质量25252525规模25223023自身设施完备程度25262726装修情况25252525小记1009810799211 因素修正及计算表可比案例市场价格A￥13,000B￥15,000C￥13,000交易情况修正100/100100/100100/100交易日期修正100/100100/100100/100区域因素修正100/113100/1112100/109个别因素修正100/98100/107100/99综合修正系数90.3%84.2%92.7%比准价格（元/M2）11,73912,62912,047权重35%35%30%加权平均值（元/M2）12,143评估单价（元/M2）12,143因此，本项目在2008年4月预计可实现的销售均价为12,143元/平方米，考虑到随着区域配套和交通状况的改善，预计按照年销售价格涨幅在3%——10%，取其中的保守的4%为计，进入到2010年进入市场可实现的销售价格为13,387元/平方米。因此，最终保守估计本项目商业的销售均价可实现为13,387元/平方米。211 四、高尔夫及会议中心发展设想1.高尔夫档次定位及发展思路预计高尔夫球场占地212万平方米，依靠山体建成错落有致的拥有两个18洞国际专业高尔夫球场，设置有相关的会馆区、球道区和草坪管理区，并配套有练习场、娱乐会所等配套。但近年来，政府出台多项政策限制高尔夫发展，如：2004年1月10日，国务院办公厅关于发布《暂停新建高尔夫球场的通知》，规定：1、暂停新的高尔夫球场建设；2、清理已建、在建的高尔夫球场项目；3、规范已建高尔夫球场的运营。2006年12月12日，中华人民共和国国土资源部、中华人民共和国国家发展和改革委员会联合发布了《禁止用地项目目录（2006年本）》，规定高尔夫球场项目属于禁止用地项目。从以上法规、政策可看出，政府不再支持用基本用地建设高尔夫，但实际执行过程中，对一些山地和废弃用地，国家的政策还留有缺口。因此本项目建设的高尔夫不能依靠卖高尔夫会籍来实现利润，必须依靠联排住宅、独栋住宅等子项目来实现。即：通过高尔夫球场提升项目档次和知名度，而后通过购买住宅免费获得高尔夫运动资格等方式提升住宅的价格，最终实现高尔夫和住宅项目的双赢。2.会议中心档次定位及收益初判n中国经济论坛会议中心的基本定位是：首先满足《人民日报》每年举办两次的中国经济论坛，而后是满足经济论坛会后的惠州市以及周边城市如深圳市企事业单位商务会议需要。建设目标是适合召开国际性大型会议，参加会议人数在2000人以上（力争达到2500人以上），包括国际会议厅（大会堂）、大剧院和配套会议厅（大小会议室）以及相应的餐211 饮娱乐设施组成，会议设施一流，大小会议室配套齐全，能够媲美博鳌亚洲论坛的会议中心。n目前惠州市一般酒店每年大小会议接待量为200～300个左右，平均每个会议场租费用在1500元～50000元之间，而建成后的中国经济论坛作为惠州市对外宣传的窗口，其影响力和知名度必将十分巨大。筹建中的中国经济论坛会议中心建筑面积共40000平方米，可建设大小会议厅10个，预计年均会议接待量在500个左右，其中大型会议（2500人以上）10个，按平均每个会议收入100000元；中型会议（400～800人）50个，平均每个会议收入6000元；中小型会议（100～400人）150个，平均每个会议收入4000元；小型会议（100人以下）300个，平均每个会议收入1000元，则一年会议收入为：100000×10＋6000×50＋4000×150＋1000×300＝220万元会议中心和高尔夫项目潜在收益不大，甚至没有收益，但从项目整体来看，对提升本项目的知名度和档次起相当大的作用。因此，会议中心和高尔夫项目是项目不可或缺的重要配套。1、211 第八部分项目经济效益评价211 一、指标说明1.经济效益评价说明本部分经济效益评价以项目整体为评价对象，其中包括销售性物业及经营性物业（五星级酒店、会议中心、游艇俱乐部等）。2.项目用地规划指标地块分区建设项目用地面积（m2)建筑面积（m2）容积率地价及获得方式一地块A区会议中心195356400000.20与中国经济论坛合作，不计地价B区酒店、游艇俱乐部、商业及公寓120938840000.69征地，单价：30万元/亩C区联排住宅及小学1653431348000.82征地，单价：30万元/亩D1区保留用地133671预留用地，不计地价D2区独栋住宅、会所及幼儿园4839641104300.23征地，单价：30万元/亩E区独栋住宅及会所204779472060.23征地，单价：30万元/亩F区联排住宅及141970603480.43征地，单价：30万元/亩G区休闲娱乐公园840466政府规划景观用地，不计地价小计22864874767840.21　二地块2-1区会所及练习台3686460000.16先租后征，租期30年，每年50元/亩·年，青苗补偿金8000元/亩，一次性支付2-2区独栋住宅及会所3722661787500.48先租后征，租期5年，每年50元/亩·年，青苗补偿金8000元/亩，一次性支付；5年后按30万元/亩征地2-3区独栋住宅及会所3227571448500.452-4区独栋住宅136401579000.422-5区独栋住宅140065567000.402-6区独栋住宅29039135000.462-7区独栋住宅及会所39386220000.562-8区独栋住宅26658116500.44211 高尔夫练习场2123275先租后征，租期30年，每年50元/亩·年，青苗补偿金8000元/亩，一次性支付小计32267114913500.15　合计55131989681340.18　3.项目启动期开发规划指标地块分区建设项目用地面积（m2)建筑面积（m2)容积率一地块A区会议中心195356400000.20B区酒店、游艇俱乐部、商业及公寓120938840000.69C区联排住宅及小学1653431348000.82二地块高尔夫练习场2123275合计26049122588000.10211 二、项目开发建设进度安排1.前期工程前期工程包括可行性研究费用、勘察测量费、规划设计费、临时供水供电、土地平整及临时道路修建等。前期工程于2008年10月开始，至2015年末，历时7。25年；其中，启动期前期工程至2010年末，历时2.25年。2.建设进度工程于2008年10月开始动工，预计2016年底全部完成竣工验收，建设工期历时8.25年。启动期建设内容主要包括：二地块高尔夫练习场、一地块A区会议中心、一地块B区酒店、游艇俱乐部及带底商的公寓、一地块C区联排住宅等。启动期建设时间：2008年10月~2010年底，历时2.25年。详见《工程计划进度表》。序号项目工程计划进度表2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年1规划设计与报批报建2高尔夫练习场及会所奠基及施工开始经营竣工验收3酒店及游艇俱乐部奠基及施工开始经营竣工验收4商业配套及公寓211 奠基及施工销售阶段竣工验收5会议中心奠基及施工开始经营竣工验收6高尚住宅区及配套6.1一地块C区联排住宅奠基及施工销售阶段竣工验收6.2一地块F区联排住宅奠基及施工销售阶段竣工验收6.3一地块E区独栋住宅奠基及施工销售阶段竣工验收6.4一地块D2区独栋住宅奠基及施工销售阶段竣工验收6.5二地块独栋住宅奠基及施工销售阶段竣工验收7休闲娱乐公园奠基及施工竣工验收211 3.销售进度地块分区销售面积m2销售均价元/m2销售率%销售期2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年商业配套500013655100　　　　　　　　　带底商的公寓250007497100　　　　　　　　　C区联排住宅12980015808100　　　　　　　　　F区联排住宅6034817004100　　　　　　　　　E区独栋住宅4545625505100　　　　　　　　　D2区独栋住宅10803026780100　　　　　　　　　二地块独栋住宅47335031075100　　　　　　　　　备注：1.考虑到项目所有销售物业最终都会销售，因此，销售率定为100%；2.销售均价为各期销售物业在既定销售率的情况下实现的销售均价，未考虑折价情况；3.销售进度表详见附表3《销售收入及税金》。4.经营性物业经营时间安排经营性物业主要包括中国经济论坛会议中心、五星级酒店、游艇俱乐部及高尔夫练习场等物业。中国经济论坛会议中心及五星级酒店经营年限均为50年，2009年初动工兴建，工期2年，2011年开始营业。游艇俱乐部作为五星级酒店的配套设施，经营年限与酒店相同。211 高尔夫练习场的场地为租用性质，租期30年，租金及青苗补偿金一次性给付。高尔夫练习场2008年10月开始动工，2012年底全部完工，为2个18洞国际标准高尔夫球场。预计到2011年初，第一个18洞高尔夫球场可投入使用。经营性物业的开发建设是本项目启动期的最主要内容。211 三、投资估算与资金筹措1.总投资估算项目总投资估算表序号项目单价（元/㎡）总投资（万元）占总投资的比例1开发成本689166714185.14%1.1土地成本18610265913.10%1.2前期工程费636615607.86%1.3区内配套工程费107587717.50%1.4建筑安装工程费401738891449.63%1.5配套项目工程费73217242.77%1.6开发期间税费145140821.80%1.7不可预见费201194312.48%2开发费用120311647414.86%2.1管理费用207200142.55%2.2销售费用685662878.46%2.3财务费用312301733.85%开发建设总投资8094783615100.00%备注：1、测算数据来源于委托方提供的相关资料及数据；2、单价是按计入容积率建筑面积及相应土地面积计算的单价。总投资估算说明：n土地成本本项目土地共分两大块，一地块总面积2286487平方米，二地块总面积3226711平方米，共计5513198平方米。本项目的总地价款为102659万元。其中，一地块除保留用地及休闲娱乐公园用地外，均为征地，征地单价为30万元/亩，每平米折合土地价格450元。二地块土地为先租后征，其中2-1区和高尔夫练习场租期为30年，每年租金为50元/亩，一次性支付。此外，青苗补偿金为8000元/亩，一次性支付，每平米折合土地价格14.25元。2-2区至2-8区为居住用地，租满5年后，改为征地，每平米折合土地价格462.375元。211 n前期工程费前期工程费主要包括项目可行性研究、勘察设计、土地平整等费用，费用的确定主要参考同类房地产开发项目的实际情况。本项目前期工程费为61560万元。n区内配套工程费区内配套工程费主要包括区内道路工程、供电供水工程、排水排污工程、园林绿化工程、路灯设施工程等费用。区内配套工程费计算表序号项目占项目总投资比例1区内道路工程1.3%2区内供电、供水工程1.0%3区内排水、排污工程1.1%4区内变电所0.3%5区内园林绿化工程2.0%6区内公共设施工程1.0%7区内路灯设施工程0.8%此费用按照项目建设情况，结合工程施工进度计划投入，2009年~2017年投入比例依次为20：15：15：10：8：8：8：8：8。区内配套工程费共计58771万元。n建筑安装工程费建安费用包括主体工程、基础土方、配套费用等，此费用按照项目建设情况，结合工程施工进度计划投入。此外，本项目销售性物业及经营性物业均带有价格不等的精装修。本项目建筑安装工程费共计388914万元。n配套项目工程费211 本项目的配套项目主要为2个18洞高尔夫练习场及会所、公园。根据类似工程建设经验估算，配套项目工程费共计21724万元。n开发期间税费即本项目所负担的与房地产投资有关的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用，以及其他包括监理及质安监费用、租售丈查费和竣工面积丈查费等费用。本项目开发期间税费按区内配套工程费、建安成本以及配套项目工程费之和的3.0%计算，项目开发期间税费共计14082万元。n不可预见费本项目规模较大，但项目的可变影响因素相对较易控制。参照房地产开发项目的平均水平，本项目不可预见费按以上各项费用之和的3.0%取值，各期分别共计19431万元。n管理费用管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理本项目的开发经营活动而发生的各项费用，如管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅费、咨询费等。参照房地产开发项目的平均水平和本项目的具体情况，管理费用按前述各项之和的3.0%取值。本项目各期管理费用分别共计20014万元。n财务费用财务费用是指房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息。根据项目启动期运作的资金需求情况，本项目拟向银行贷款97458万元。2009年初借款，2012年底还款，贷款期4年，贷款利率按中国人民银行3~5年贷款利率7.74%计算。利息费用合计为30173万元。211 财务费用明细表序号项目合计建设销售期2008年2009年2010年2011年2012年2009年期初借款累计　　　974589745897458本期借款97458　97458　　　本期应计利息30173　7543754375437543本期还本付息127631　754375437543105001期末借款累计　　974589745897458　单位：万元n销售费用销售费用是指房地产开发企业为项目销售而发生的各项费用，按销售收入的3%估值，本项目销售费用共计66287万元。2.启动期投资估算项目启动期投资估算表序号项目合计建设销售期2008年2009年2010年1.1开发成本22288064178107401513011.1.1土地成本5466354663　　1.1.2前期工程费2177053281219542471.1.2.1可行性研究费用2020　　1.1.2.2勘察及设计费用2070　20700　一地块B区：酒店、游艇俱乐部及商业公寓672　672　　一地块A区：会议中心320　320　　一地块C区：联排住宅及小学1078　1078　1.1.2.3土地平整费用196795308101254247　二地块：高尔夫练习场及会所14863530853084247　一地块B区：酒店、游艇俱乐部及商业公寓1209　1209　　一地块A区：会议中心1954　1954　　一地块C区：联排住宅及小学1653　1653　211 1.1.3区内配套工程费20570　1175488161.1.4建安工程及配套设施费105559　73892316681.1.4.1会议中心17860　1250253581.1.4.2五星级酒店25100　1757075301.1.4.3游艇俱乐部1404　9834211.1.4.4带底商的公寓（商业+公寓）8445　591225341.1.4.5学校（中小学、幼儿园）1090　7633271.1.4.6联排高尚住宅51660　36162154981.1.5配套项目工程费97502250375037501.1.5.12个18洞高尔夫练习场及会所97502250375037501.1.6开发期间税费407668268213271.1.7不可预见费64921869312814941.2开发费用25152192510765124611.2.1管理费用66861925322215391.2.2销售费用3379　　33791.2.3财务费用15087　75437543　启动期开发建设总投资2480326610311816663762启动期为2008年10月至2010年底，启动期开发建设总投资为248032万元。3.资金筹措本项目启动期投资的资金来源主要有三个渠道：自有资金、银行借款及销售收入再投入。通过启动期的开发建设及销售的完成，来实现整个项目的滚动投资、滚动开发。n自有资金本项目启动期自有资金为86811万元，占启动期开发投资额的35%。参照中国人民银行[2003]121号文的要求，已基本具备了由信贷资金解决部分投资的所需条件。211 n银行贷款本项目启动期银行贷款总额为97458万元，占总投资的39%。贷款时间及利息见《财务费用明细表》。项目启动期资金来源表序号项目合计（万元）比例1自有资金8681135%2银行借款9745839%3销售收入再投入6376226%启动期总投资248032100%项目总体资金来源表序号项目合计（万元）比例1自有资金8681111%2银行借款9745812%3销售收入再投入59934677%项目总投资783615100%4.投资使用计划本项目总开发投资额为783615万元，详细投资计划见附表5：《项目投资计划与资金筹措估算表》。由《项目投资计划与资金筹措估算表》可看出，本项目投资使用计划的编制，针对项目中各项投资款项的付款特点、开发建设进度计划和资金来源渠道等方面进行了综合考虑，安排合理，对于本项目建设的顺利进行有充分保障。211 四、销售及经营收入测定1.项目收入估算项目收入来源于销售收入和经营收入，预计项目未来收入合计为2838909万元，其中销售收入2209574万元，经营收入629335万元。n项目销售收入测算项目销售收入主要来源于高尚住宅及商业、公寓等物业的销售，预计销售收入为2209574万元。项目销售收入测算表地块分区销售面积（m2）销售均价（元/m2）销售率销售收入（万元）商业配套500013654.74100%6827带底商的公寓250007497100%18743一地块C区联排住宅12980015808.58100%205195一地块F区联排住宅6034817003.86100%102615一地块E区独栋住宅4545625505100%115936一地块D2区独栋住宅10803026780.25100%289307二地块独栋住宅47335031075.34100%1470951合计8469842209574n项目经营收入测算项目经营收入主要来源于会议中心、五星级酒店、游船俱乐部及高尔夫练习场等，预计经营收入为629335万元，具体见附表4：《经营收入与税金表》。211 2.销售/经营税金及附加估算经营税金及附加计算表项目计税公式营业税按销售/经营收入的5%计城建税按营业税的7%计教育附加按营业税的3%计地方教育附加按营业税的1%计印花税按销售/经营收入的0.03%计合计按销售/经营收入的5.58%计按照上表的测算方法，本项目销售/经营税金及附加见附表3：《销售收入与税金表》和附表4：《经营收入与税金表》3.资金来源与运用分析项目自有资金86811万元，达到“自筹资金不低于35%”的要求，其余资金缺口通过银行借款筹措。项目的资金来源与运用情况详见附表6：《资金来源与运用表》。经过以上分析测算，项目后续建设资金来源有充足的保障。4.项目销售回款计划按照本项目开发方案和营销计划的策划，以及根据项目建设和销售进度的整体安排，整个项目从2008年10月开始启动建设，销售周期从2010年到2018年，预计销售回款共计2209574万元，扣除销售税金及附加后净收入为2085837万元，补充后续开发建设资金599346万元。销售回款及再投入测算表序号项目合计2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年1销售收入2209574112630118136218550289307266205279515293491308166323574211 2销售收入净收入20858371063221115202063122731062512982638622770562909083054543销售收入再投入599346637628237783690142954633846201156234352289707211 五、财务与敏感性分析1.赢利能力分析本项目在计算期内预计销售收入2209574万元，经营收入629335万元，可获利润926578万元，扣除所得税后净利润为694934万元，缴纳所得税231645万元，项目盈利能力较强。经测算项目的利润总额、税后利润（净利润）、财务内部收益率等指标详见下表：项目整体利润估算表序号项目单位指标1占地面积m255131982总建筑面积m29681343项目总投资万元7836154项目销售收入万元22095745项目经营收入万元6293356利润总额万元9265787税后利润万元6949348财务净现值（FNPV）万元2495639财务内部收益率（FIRR）%35.0%10动态投资回收期年6.54注：1、上表为项目销售性物业全部实现100%销售的经济效益指标；2、按照国家相关规定，一般房地产开发项目（多指商住项目）基准收益率取值12%。考虑到本项目配套经营性物业所占比重较大，盈利能力低于行业平均水平。因此，本项目基准收益率取值10%。由以上经济效益指标可看出，本项目赢利能力良好，具备可行性。项目具体的利润测算详见附表7：《损益表》。211 2.项目不确定性分析影响本项目效益的最为不确定的因素包括建安成本、销售价格、经营价格等。n建安成本变化敏感性分析全部投资基准方案-20%-10%10%20%财务净现值（税后）249563279558265148233979218394财务净现值升降幅度　12.0%6.2%-6.2%-12.5%财务内部收益率（税后）35.0%40.6%37.7%32.5%30.1%财务内部收益率升降幅度　16.0%7.8%-7.3%-14.1%全部投资利润率88.7%105.0%96.5%81.7%75.6%投资利润率升降幅度　18.4%8.8%-7.8%-14.8%由图表分析，本项目对建安成本的敏感性较强。一般地，销售性物业对建安成本的敏感性较差，而经营性物业对其敏感性则很强；由于本项目经营性物业的收入占总收入的比重较高，且经营时期较长，因此本项目对建安成本的敏感性较强。211 n销售价格变化敏感性分析全部投资基准方案-20%-10%10%20%财务净现值（税后）249563151821200692298435344240财务净现值升降幅度　-39.2%-19.6%19.6%37.9%财务内部收益率（税后）35.0%25.3%30.2%39.7%44.1%财务内部收益率升降幅度　-27.8%-13.7%13.2%25.9%全部投资利润率88.7%70.1%79.5%97.7%105.5%投资利润率升降幅度　-20.9%-10.4%10.2%18.9%由图表分析，本项目对销售价格的敏感性非常高，若销售价格受不利因素影响，赢利空间会极大地缩小。n经营价格变化敏感性分析全部投资基准方案-20%-10%10%20%财务净现值（税后）249563242540246052253075256587财务净现值升降幅度　-2.8%-1.4%1.4%2.8%财务内部收益率（税后）35.0%34.7%34.9%35.2%35.3%财务内部收益率升降幅度　-0.8%-0.4%0.4%0.8%全部投资利润率88.7%82.1%85.4%92.0%95.3%投资利润率升降幅度　-7.4%-3.7%3.7%7.4%211 由图表分析，本项目对经营价格的敏感性很低。即使经营性物业遭受不利因素影响，本项目仍有非常可观的赢利空间，这是由经营收入占总收入的比重决定的。总体来说，本项目的抗风险能力较强，即使建安成本、销售价格、经营价格等遭受不利因素影响，项目仍能保证有较好的赢利。3.社会效益和影响分析n打造惠州剑潭区域的会议商务、休闲旅游及高尚居住环境，推进地方社区的发展，加强深惠联系，进一步加快深惠一体化进程n增加财政税收n本项目的开发预计将为国家创造土地增值税、销售税费、经营税费及所得税等相关税费合计971507万元n创造就业机会211 第九部分项目可行性研究结论与建议211 一、项目可行性研究结论本房地产开发项目符合国家城镇商品房开发建设产业政策，项目建设规划手续已在办理之中，建设资金筹措方案已拟定，现场建设条件具备。1.投资估算本项目开发建设总投资额合计为783615万元，开发成本及费用分别为667141万元、116474万元，各占开发建设总投资的85.14%和14.86%。项目启动期为2008年10月至2010年底，历时2.25年，各年开发投资额分别为66103万元、118166万元、63762万元，共计248032万元。2.资金筹措本项目开发建设资金主要来源于三个方面：自有资金、银行借款、销售收入再投入。启动期自有资金86811万元，占启动期开发投资额的35%。银行借款为97458万元，占39%，其余均为销售收入再投入。具体如下表：序号项目合计（万元）比例1自有资金8681135%2银行借款9745839%3销售收入再投入6376226%启动期总投资248032100%本项目实行分期开发、滚动投资，后续开发建设的资金由启动期剩余的销售收入再投入进行补充，以达到项目资金的最有效利用，和项目后续建设资金有保证。项目整体资金筹措如下表：211 序号项目合计（万元）比例1自有资金8681111%2银行借款9745812%3销售收入再投入59934677%项目总投资783615100%3.项目利润经测算项目利润总额、税后利润（净利润）、财务内部收益率等指标详见下表：项目整体利润估算表序号项目单位指标1占地面积m255131982总建筑面积m29681343项目总投资万元7836154项目销售收入万元22095745项目经营收入万元6293356利润总额万元9265787税后利润万元6949348财务净现值（FNPV）万元2495639财务内部收益率（FIRR）%35.0%10动态投资回收期年6.54注：1、上表为项目销售性物业全部实现100%销售的经济效益指标；2、按照国家相关规定，一般房地产开发项目（多指商住项目）基准收益率取值12%。考虑到本项目配套经营性物业所占比重较大，盈利能力低于行业平均水平。因此，本项目基准收益率取值10%。由以上经济效益指标可看出，本项目赢利能力良好，具有良好的经济效益、社会效益和环境效益。本项目可行211 二、项目主要问题的解决办法和建议1.项目的主要问题n经营性物业体量偏大本项目经营性物业包括会议中心、五星级酒店、游艇俱乐部、高尔夫练习场及休闲娱乐公园，总占地面积约为322万平米，体量偏高。且相对销售性物业来说，经营收入并不高。n项目所在区域成熟度有待提高项目所在区域的成熟度不高，所处地块均为山地，且基本保持原生态，市场认知程度较低。区域成熟度偏低将会抑制本项目市场高档价值的实现，本项目存在一定的市场风险。n项目潜在客户多为异地客户项目以高端物业为主，定价较高，本地一般居民难以承受，潜在客户多为异地特别是深圳客户。异地潜在客户的积蓄期一般较本地客户长，异地宣传的费用也相对较大，项目营销推广的难度将会增加。2.建议n尽早完善本项目的高尔夫功能，以其作为高尚住宅的配套功能，提升项目的整体档次。酒店管理方面，通过引入成熟的知名酒店管理公司，利用他们的成熟经验和稳定客源让项目酒店和游艇俱乐部等配套物业能快速进入经营状态。会议中心方面，通过中国经济论坛的影响力，快速打响本项目区域会议商务功能的知名度。n211 尽早培育市场，通过高尔夫、酒店、会议中心的经营促进项目所在区域会议商务、休闲旅游及高尚居住氛围的成熟，形成项目高档次的市场认知。n加大异地宣传推广的营销力度和费用，特别是以深圳为主的客户群。通过营销手段扩大项目强势资源的影响。n为控制项目风险，项目各功能物业价格定位取值相对保守，项目进入实施阶段时，应注重前期整体定位，通过高档次的定位和市场营销手段引导，实现项目较高的市场价值，缩短投资回收期，减少企业资金压力。三、项目风险及防范建议1.项目风险n高尚住宅的市场风险高尚住宅是本项目的主要利润来源，关系到整个项目的经济效益。但是高尚住宅价格主要受市场现状、未来发展趋势和项目自身定位的影响。目前惠州的别墅市场竞争较为激烈，因此存在一定的市场风险。n酒店等经营性物业的经营风险酒店方面，惠州市目前的现有酒店档次不高，仅有一家五星级酒店，酒店市场也存在一定的竞争，未来项目五星级酒店的经营可能存在一定的风险；会议中心、高尔夫练习场的经营方面，同样面临一定的经营风险。n项目整体的财务风险本项目采用自有资金、银行借款和销售回款进行开发，所面临的财务风险主要是资金供应链的问题。211 2.风险防范建议n项目的不同功能物业要形成整体的高端形象定位，真正打造成多功能的国际旅游·高尚住宅区，提升项目的市场认知度；n高尔夫练习场、酒店和会议中心投入经营后，要注重项目的整体营销，通过高尔夫、酒店和会议中心的快速成熟经营，树立项目高档次定位的市场形象，促进项目高尚住宅区的市场销售；n尽早完善本项目的高尔夫功能，以其作为高尚住宅的配套功能，提升项目的整体档次。酒店管理方面，通过引入成熟的知名酒店管理公司，利用他们的成熟经验和稳定客源让项目酒店和游艇俱乐部等配套物业能快速进入经营状态。会议中心方面，通过中国经济论坛的影响力，快速打响本项目区域会议商务功能的知名度；n本项目各功能物业均面临一定的市场竞争，应尽早进行项目前期营销工作，与未来的潜在客户联系，充分发挥项目会议商务、休闲旅游功能；n项目资金供应随着开发进度的不断推进而逐步投入，要保证各个开发期内的资金能持续到位，防止临时性的资金短缺而延长整个项目的开发周期。本项目对销售回款的资金需求较大，应多渠道、多方式加快销售进度，如在项目销售过程中可采用多种付款方式，既可有效促销，又可尽量减少占用资金，务求使得资金能按期尽快回笼。ü211 附件附表1：主要经济技术指标表附表2：项目成本估算明细表附表3：销售收入与税金表附表4：经营收入与税金表附表5：项目投资计划与资金筹措表附表6：资金来源与运用表附表7：损益表附表8：现金流量表附表9：敏感性分析表211 附表1：主要经济技术指标表序号名称单位数据Ⅰ项目规划设计指标　　1总用地面积㎡55131981.1建筑物占地面积㎡1552099　一地块：会议中心㎡97000　一地块：五星级酒店㎡50000　一地块：游艇俱乐部㎡10620　一地块：商业㎡5205　一地块：公寓㎡26025　一地块：学校（中小学、幼儿园）㎡8672　一地块：会所㎡1620　二地块：会所㎡26000　二地块：高尔夫练习台㎡2000　一地块：联排住宅㎡257941　一地块：独栋住宅㎡320520　二地块：独栋住宅㎡7464961.2空地占地面积㎡3961099　一地块：道路㎡72476　一地块：山地空地㎡462271　二地块：道路㎡117081　二地块：山地空地㎡211859　一地块：保留用地㎡133671　一地块：公园㎡840466　二地块：2个18洞高尔夫练习场㎡21232752总建筑面积㎡968134　一地块：会议中心㎡40000　一地块：五星级酒店㎡50000　一地块：游艇俱乐部㎡4000　一地块：商业㎡5000　一地块：公寓㎡25000　一地块：学校（中小学、幼儿园）㎡5650　一地块：会所㎡3500　二地块：会所㎡16000211 　二地块：高尔夫练习台㎡2000　一地块：联排住宅㎡190148　一地块：独栋住宅㎡153486　二地块：独栋住宅㎡4733503建筑容积率　0.184土地使用年限　　　征地年70　租地（先租后征，租期30年）年30　政府规划用地年无期限5开发建设期年10Ⅱ项目财务评价指标　　1总投资万元7836152销售收入万元22095743经营收入万元6293354总利润万元9265785净利润万元6949346投资利润率（税后.年度）　1.8%7财务净现值（税后）　2495638动态投资回收期年6.54211 附表2：项目成本估算明细表序号项目单价（元/㎡）面积（㎡）总投资（万元）1开发成本68919681346671411.1土地成本18655131981026591.1.1建筑物占地面积425155209965990　一地块：会议中心0970000　一地块：五星级酒店450500002250　一地块：游艇俱乐部45010620478　一地块：商业4505205234　一地块：公寓450260251171　一地块：学校（中小学、幼儿园）4508672390　一地块：会所450162073　二地块：会所（不包括2-1区）462.3818000832　二地块：2-1区会所14.25800011　二地块：高尔夫练习台14.2520002.85　一地块：联排住宅45025794111607　一地块：独栋住宅45032052014423　二地块：独栋住宅462.38746496345161.1.2空地占地面积93396109936669　一地块：A区会议中心道路040590　一地块：A区会议中心山地空地0942970　一地块：道路450684173079　一地块：山地空地45036797416559　二地块：道路（不包括2-1区）462.381148715311　二地块：2-1区道路14.2522103　二地块：山地空地（不包括2-1区）462.381872058656　二地块：2-1区山地空地14.252465435　一地块：保留用地01336710　一地块：公园08404660　二地块：2个18洞高尔夫练习场14.25212327530261.2前期工程费636968134615601.2.1可行性研究费用　　201.2.2勘察及设计费用809681347745211 1.2.3土地平整费用1005379527537951.3区内配套工程费1075513198587711.3.1区内道路工程18.95379527101871.3.2区内供电、供水工程14.6537952778361.3.3区内排水、排污工程16.0537952786201.3.4区内变电所4.4537952723511.3.5区内园林绿化工程29.15379527156721.3.6区内公共设施工程14.6537952778361.3.7区内路灯设施工程11.7537952762691.4建筑安装工程费40179681343889141.4.1会议中心44654000017860　主体工程750　3000　基础土方75　300　基础土石方15　60　桩基础60　240　配套费用3640　14560　对讲系统20　80　消防系统75　300　通讯系统15　60　空调系统200　800　电梯150　600　电视系统10　40　水电安装120　480　装修费用450　1800　室外配套600　2400　精装修工程2000　80001.4.2五星级酒店50205000025100　主体工程800　　　基础土方80　　　基础土石方15　　　桩基础65　　　配套费用4140　　　对讲系统20　　　消防系统75　　　通讯系统15　　211 　空调系统200　　　电梯150　　　电视系统10　　　水电安装120　　　装修费用450　　　室外配套600　　　精装修工程2500　　1.4.3游艇俱乐部351040001404　主体工程600　　　基础土方70　　　基础土石方15　　　桩基础55　　　配套费用2840　　　对讲系统20　　　消防系统75　　　通讯系统15　　　空调系统50　　　电视系统10　　　水电安装120　　　装修费用450　　　室外配套600　　　精装修工程1500　　1.4.4带底商的公寓（商业+公寓）2815300008445　主体工程900　　　基础土方75　　　基础土石方15　　　桩基础60　　　配套费用1840　　　对讲系统20　　　消防系统75　　　通讯系统15　　　空调系统0　　　电视系统10　　　水电安装120　　　装修费用300　　211 　室外配套300　　　精装修工程1000　　1.4.5学校（中小学、幼儿园）218056501232　主体工程900　　　基础土方90　　　基础土石方15　　　桩基础75　　　配套费用1190　　　对讲系统20　　　消防系统75　　　通讯系统15　　　空调系统50　　　电视系统10　　　水电安装120　　　装修费用300　　　室外配套300　　　精装修工程300　　1.4.6会所及高尔夫练习台3060215006579　主体工程600　　　基础土方70　　　基础土石方15　　　桩基础55　　　配套费用2390　　　对讲系统20　　　消防系统75　　　通讯系统15　　　空调系统50　　　电视系统10　　　水电安装120　　　装修费用300　　　室外配套300　　　精装修工程1500　　1.4.7联排高尚住宅398019014875679　主体工程900　　　基础土方90　　211 　基础土石方15　　　桩基础75　　　配套费用2990　　　对讲系统20　　　消防系统75　　　通讯系统15　　　空调系统0　　　电视系统10　　　水电安装120　　　装修费用450　　　室外配套300　　　精装修工程2000　　1.4.8独栋高尚住宅4030626836252615　主体工程900　　　基础土方90　　　基础土石方15　　　桩基础75　　　配套费用3040　　　对讲系统20　　　消防系统75　　　通讯系统15　　　空调系统0　　　电视系统10　　　水电安装120　　　装修费用500　　　室外配套300　　　精装修工程2000　　1.5配套项目工程费732963741217241.5.12个18洞高尔夫练习场及会所712123275150001.5.2公园及园内休闲娱乐项目8084046667241.6开发期间税费145968134140821.7不可预见费20196813419431211 附表3：销售收入与税金表序号项目合计建设销售期2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年1销售收入（万元）2209574112630118136218550289307266205279515293491308166323574销售回款比例100.00%5.10%5.35%9.89%13.09%12.05%12.65%13.28%13.95%14.64%1.1商业配套销售收入（万元）682733473481　　　　　　　　可销售面积(㎡)500050005000　　　　　　　　平均售价(元/㎡)136551338713922　　　　　　　　销售比例100%50%50%　　　　　　　1.2带底商的公寓销售收入（万元）1874391889555　　　　　　　　可销售面积(㎡)250002500025000　　　　　　　　平均售价(元/㎡)749773507644　　　　　　　　销售比例100%50%50%　　　　　　　1.3一地块C区联排住宅销售收入（万元）205195100095105100　　　　　　　　可销售面积(㎡)129800129800129800　　　　　　　　平均售价(元/㎡)158091542316194　　　　　　　　销售比例100%50%50%　　　　　　　1.4一地块F区联排住宅销售收入（万元）102615　　102615　　　　　　　可销售面积(㎡)60348　　60348　　　　　　　平均售价(元/㎡)17004　　17004　　　　　　　销售比例100%　　100%　　　　　　1.5一地块E区独栋住宅销售收入（万元）115936　　115936　　　　　　211 　可销售面积(㎡)45456　　45456　　　　　　　平均售价(元/㎡)25505　　25505　　　　　　　销售比例100%　　100%　　　　　　1.6一地块D2区独栋住宅销售收入（万元）289307　　　289307　　　　　　可销售面积(㎡)108030　　　108030　　　　　　平均售价(元/㎡)26780　　　26780　　　　　　销售比例100%　　　100%　　　　　1.7二地块独栋住宅销售收入（万元）1470951　　　　266205279515293491308166323574　可销售面积(㎡)473350　　　　473350473350473350473350473350　平均售价(元/㎡)31075　　　　2811929525310013255234179　销售比例100%　　　　20%20%20%20%20%2销售税金及附加12373663076616122391620114907156531643617257181203销售净收入2085837106322111520206312273106251298263862277056290908305454211 附表4：经营收入与税金表序号项目合计建设经营期2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年1经营收入6293350009261100801008010898108981144311443　酒店经营收入4733910006548736773678185818585948594　会议中心经营收入1537420002640264026402640264027722772　高尔夫练习场经营收入2203000737373737377772经营成本3288530005175550370037330733075477547　酒店经营成本1893560002619294729473274327434383438　会议中心经营成本614970001056105610561056105611091109　高尔夫练习场经营成本7800000015001500300030003000300030003经营税金及附加35117000517562562608608639639　酒店经营税金26415000365411411457457480480　会议中心经营税金8579000147147147147147155155　高尔夫练习场经营税金12300044444444成本追加600000000000000　酒店成本追加400000000000000　会议中心成本追加200000000000000　高尔夫练习场成本追加000000000005经营净收入2053660003569401525152960296032583258　酒店经营净收入2176190003563400940094454445446774677　会议中心经营净收入636660001437143714371437143715091509　高尔夫练习场经营净收入(75920)000(1431)(1431)(2931)(2931)(2931)(2928)(2928)211 序号项目合计建设经营期2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年2025年2026年2027年1经营收入62933511443114431144312015120151201512015120151261612616　酒店经营收入4733918594859485949024902490249024902494759475　会议中心经营收入1537422772277227722911291129112911291130563056　高尔夫练习场经营收入2203777777808080808085852经营成本3288537547754775477774777477747774777480138013　酒店经营成本1893563438343834383610361036103610361037903790　会议中心经营成本614971109110911091164116411641164116412221222　高尔夫练习场经营成本7800030003000300030003000300030003000300030003经营税金及附加35117639639639670670670670670704704　酒店经营税金26415480480480504504504504504529529　会议中心经营税金8579155155155162162162162162171171　高尔夫练习场经营税金12344444444554成本追加6000001200000000000　酒店成本追加400000800000000000　会议中心成本追加200000400000000000　高尔夫练习场成本追加000000000005经营净收入2053663258(8742)32583571357135713571357138993899　酒店经营净收入2176194677(3323)46774911491149114911491151565156　会议中心经营净收入636661509(2491)15091584158415841584158416631663　高尔夫练习场经营净收入(75920)(2928)(2928)(2928)(2924)(2924)(2924)(2924)(2924)(2920)(2920)211 序号项目合计建设经营期2028年2029年2030年2031年2032年2033年2034年2035年2036年2037年1经营收入62933512616126161261613247132471324713247132471390913909　酒店经营收入473391947594759475994999499949994999491044710447　会议中心经营收入1537423056305630563209320932093209320933693369　高尔夫练习场经营收入2203858585898989898993932经营成本3288538013801380138263826382638263826385268526　酒店经营成本1893563790379037903980398039803980398041794179　会议中心经营成本614971222122212221284128412841284128413481348　高尔夫练习场经营成本7800030003000300030003000300030003000300030003经营税金及附加35117704704704739739739739739776776　酒店经营税金26415529529529555555555555555583583　会议中心经营税金8579171171171179179179179179188188　高尔夫练习场经营税金12355555555554成本追加60000120000000000012000　酒店成本追加400008000000000008000　会议中心成本追加200004000000000004000　高尔夫练习场成本追加000000000005经营净收入205366(8101)38993899424442444244424442444607(7393)　酒店经营净收入217619(2844)51565156541454145414541454145685(2315)　会议中心经营净收入63666(2337)16631663174617461746174617461834(2166)　高尔夫练习场经营净收入(75920)(2920)(2920)(2920)(2916)(2916)(2916)(2916)(2916)(2912)(2912)211 序号项目合计建设经营期2038年2039年2040年2041年2042年2043年2044年2045年2046年2047年1经营收入62933513816138161381614507145071450714507145071523215232　酒店经营收入47339110447104471044710969109691096910969109691151711517　会议中心经营收入1537423369336933693538353835383538353837153715　高尔夫练习场经营收入2203　　　　　　　　　　2经营成本3288535526552655265803580358035803580360936093　酒店经营成本1893564179417941794388438843884388438846074607　会议中心经营成本614971348134813481415141514151415141514861486　高尔夫练习场经营成本78000　　　　　　　　　　3经营税金及附加35117771771771809809809809809850850　酒店经营税金26415583583583612612612612612643643　会议中心经营税金8579188188188197197197197197207207　高尔夫练习场经营税金123　　　　　　　　　　4成本追加6000000000000120000　酒店成本追加400000000000080000　会议中心成本追加200000000000040000　高尔夫练习场成本追加0　　　　　　　　　　5经营净收入20536675197519751978957895789578957895(3711)8289　酒店经营净收入21761956855685568559695969596959695969(1732)6268　会议中心经营净收入6366618341834183419251925192519251925(1978)2022　高尔夫练习场经营净收入(75920)　　　　　　　　　　211 序号项目合计建设经营期2048年2049年2050年2051年2052年2053年2054年2055年2056年2057年1经营收入62933515232152321523215994159941599415994159941679316793　酒店经营收入47339111517115171151712093120931209312093120931269812698　会议中心经营收入1537423715371537153900390039003900390040964096　高尔夫练习场经营收入2203　　　　　　　　　　2经营成本3288536093609360936397639763976397639767176717　酒店经营成本1893564607460746074837483748374837483750795079　会议中心经营成本614971486148614861560156015601560156016381638　高尔夫练习场经营成本78000　　　　　　　　　　3经营税金及附加35117850850850892892892892892937937　酒店经营税金26415643643643675675675675675709709　会议中心经营税金8579207207207218218218218218229229　高尔夫练习场经营税金123　　　　　　　　　　4成本追加6000000000001200000　酒店成本追加400000000000800000　会议中心成本追加200000000000400000　高尔夫练习场成本追加0　　　　　　　　　　5经营净收入2053668289828982898704870487048704(3296)91399139　酒店经营净收入2176196268626862686581658165816581(1419)69106910　会议中心经营净收入636662022202220222123212321232123(1877)22292229　高尔夫练习场经营净收入(75920)　　　　　　　　　　211 附表5：项目投资计划与资金筹措表序号项目合计建设销售期2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年1.1开发成本667141641781074015130169213675631303645378452063460482522601.1.1土地成本10265954663　　　　47996　　　　　1.1.2前期工程费615605328121954247102559527111294991388800　1.1.2.1可行性研究费用2020　　　　　　　　　　1.1.2.2勘察及设计费用7745　207008608833931　　　　　　一地块B区：酒店游艇俱乐部及商业公寓672　672　　　　　　　　　　一地块A区：会议中心320　320　　　　　　　　　　一地块C区：联排住宅及小学1078　1078　　　　　　　　　　一地块F区：联排住宅483　　　483　　　　　　　　一地块E区：独栋住宅及会所378　　　378　　　　　　　　一地块D2区：独栋住宅、幼儿园及会所883　　　　883　　　　　　　二地块：独栋住宅及会所、练习台3931　　　　　3931　　　　　1.1.2.3土地平整费用5379553081012542479395864471984991388800　　二地块：高尔夫练习场及会所2123353085308424742472123　　　　　　　一地块B区：酒店游艇俱乐部及商业公寓1209　1209　　　　　　　　　　一地块A区：会议中心1954　1954　　　　　　　　　　一地块C区：联排住宅及小学1653　1653　　　　　　　　　　一地块F区：联排住宅1420　　　1420　　　　　　　　一地块E区：独栋住宅及会所2048　　　2048　　　　　　　211 　一地块D2区：独栋住宅、幼儿园及会所4840　　　　4840　　　　　　　二地块：独栋住宅及会所、练习台11034　　　　　551733102207　　　　一地块：公园8405　　　16811681168116811681　　　1.1.3区内配套工程费58771　1175488168816587747024702470247024702　1.1.4建安工程及配套设施费388914　738923166842873442135943139804392543870319076　1.1.4.1会议中心17860　125025358　　　　　　　　1.1.4.2五星级酒店25100　175707530　　　　　　　　1.1.4.3游艇俱乐部1404　983421　　　　　　　　1.1.4.4带底商的公寓（商业+公寓）8445　59122534　　　　　　　　1.1.4.5学校（中小学、幼儿园）1232　763327　142　　　　　　1.1.4.6会所及高尔夫练习台6579　　　536536220316521102551　　1.1.4.7联排高尚住宅75679　361621549824019　　　　　　　1.1.4.8独栋高尚住宅252615　　　18319435365722838152381523815219076　1.1.5配套项目工程费2172422503750375035954345134513451345　　　1.1.5.12个18洞高尔夫练习场及会所1500022503750375022503000　　　　　　1.1.5.2公园及园内休闲娱乐项目6724　　　13451345134513451345　　　1.1.6开发期间税费140826826821327165816331964137613591302713　1.1.7不可预见费19431186931281494201619683797156715161341735　1.2开发费用1164741925107651246113164161271259096009947101861000297071.2.1管理费用2001419253222153920762027391116141562138175701.2.2销售费用66287　　3379354465578679798683858805924597071.2.3财务费用3017307543754375437543　　　　　　　开发建设总投资78361566103118166637628237783690142954633846201156234352289707211 　合计（不含财务费用）753442661031106235621974833761471429546338462011562343522897072资金筹措783615661031181666376282377836901429546338462011562343522897072.1自有资金868116610320708　　　　　　　　　2.2借款资金9745809745800　　　　　　　2.3销售收入再投入599346　　637628237783690142954633846201156234352289707　附：销售收入净收入2085837　　106322111520206312273106251298263862277056290908305454　附：还本付息进度安排　0754375437543105001　　　　　　211 附表6：资金来源与运用表序号项目合计建设经营期2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年1资金来源3023178661031181661126301273972286302993872771032904133049343196091.1销售收入2209574001126301181362185502893072662052795152934913081661.2经营收入62933500092611008010080108981089811443114431.3自有资金868116610320708000000001.4银行借贷97458097458000000002资金的运用16604246610311816670070946842027391991631332821361061361411246342.1开发建设投资(不含财务费用)75344266103110623562197483376147142954633846201156234352282.2借款还本付息1276310754375437543105001000002.3销售税金及附加12373600630766161223916201149071565316436172572.4经营性物业经营成本32885300051755503700373307330754775472.5经营性物业经营税金及附加351170005175625626086086396392.6经营性物业追加成本6000000000000002.7所得税2316450000328632443470535050455286639643盈余资金⑴-⑵1362754004256032712258911002231438211543081687931949754累计盈余资金1362754004256075272101164201387345208499515668309863283211 序号项目合计建设经营期2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年2025年2026年2027年1资金来源30231783350171144311443120151201512015120151201512616126161.1销售收入2209574323574　　　　　　　　　1.2经营收入629335114431144311443120151201512015120151201512616126161.3自有资金868110　　　　　　　　　1.4银行借贷974580　　　　　　　　　2资金的运用1660424(29774)18000900093379337933793379337969196912.1开发建设投资(不含财务费用)7534429707　　　　　　　　　2.2借款还本付息1276310　　　　　　　　　2.3销售税金及附加12373618120　　　　　　　　　2.4经营性物业经营成本32885375477547754777747774777477747774801380132.5经营性物业经营税金及附加351176396396396706706706706707047042.6经营性物业追加成本60000012000000000002.7所得税231645(65786)(2186)8148938938938938939759753盈余资金⑴-⑵1362754364791(6557)244326782678267826782678292529254累计盈余资金13627541228074122151812239611226639122931712319951234674123735212402761243201211 序号项目合计建设经营期2028年2029年2030年2031年2032年2033年2034年2035年2036年2037年1资金来源3023178126161261612616132471324713247132471324713909139091.1销售收入2209574　　　　　　　　　　1.2经营收入629335126161261612616132471324713247132471324713909139091.3自有资金86811　　　　　　　　　　1.4银行借贷97458　　　　　　　　　　2资金的运用16604241869196919691100631006310063100631006310454194542.1开发建设投资(不含财务费用)753442　　　　　　　　　　2.2借款还本付息127631　　　　　　　　　　2.3销售税金及附加123736　　　　　　　　　　2.4经营性物业经营成本32885380138013801382638263826382638263852685262.5经营性物业经营税金及附加351177047047047397397397397397767762.6经营性物业追加成本600001200000000000120002.7所得税231645(2025)975975106110611061106110611152(1848)3盈余资金⑴-⑵1362754(6075)29252925318331833183318331833455(5545)4累计盈余资金13627541237125124005012429741246158124934112525241255708125889112623461256801211 序号项目合计建设经营期2038年2039年2040年2041年2042年2043年2044年2045年2046年2047年1资金来源3023178138161381613816145071450714507145071450715232152321.1销售收入2209574　　　　　　　　　　1.2经营收入629335138161381613816145071450714507145071450715232152321.3自有资金86811　　　　　　　　　　1.4银行借贷97458　　　　　　　　　　2资金的运用1660424817781778177858685868586858685861801590152.1开发建设投资(不含财务费用)753442　　　　　　　　　　2.2借款还本付息127631　　　　　　　　　　2.3销售税金及附加123736　　　　　　　　　　2.4经营性物业经营成本32885355265526552658035803580358035803609360932.5经营性物业经营税金及附加351177717717718098098098098098508502.6经营性物业追加成本60000000000001200002.7所得税23164518801880188019741974197419741974(928)20723盈余资金⑴-⑵136275456395639563959215921592159215921(2783)62174累计盈余资金13627541262440126807912737181279639128555912914801297401130332213005391306756211 序号项目合计建设经营期2048年2049年2050年2051年2052年2053年2054年2055年2056年2057年1资金来源3023178152321523215232159941599415994159941599416793167931.1销售收入2209574　　　　　　　　　　1.2经营收入629335152321523215232159941599415994159941599416793167931.3自有资金86811　　　　　　　　　　1.4银行借贷97458　　　　　　　　　　2资金的运用1660424901590159015946694669466946618466993999392.1开发建设投资(不含财务费用)753442　　　　　　　　　　2.2借款还本付息127631　　　　　　　　　　2.3销售税金及附加123736　　　　　　　　　　2.4经营性物业经营成本32885360936093609363976397639763976397671767172.5经营性物业经营税金及附加351178508508508928928928928929379372.6经营性物业追加成本60000000000012000002.7所得税2316452072207220722176217621762176(824)228522853盈余资金⑴-⑵13627546217621762176528652865286528(2472)685468544累计盈余资金13627541312973131919013254071331935133846313449901351518134904613559001362754211 附表7：损益表序号项目计算依据合计建设经营期2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年1项目收入　2838909001126301273972286302993872771032904133049343196091.1销售收入　2209574001126301181362185502893072662052795152934913081661.2经营收入　62933500092611008010080108981089811443114432项目成本费用　1912331661031181667119695866104179169613888928839783789637522.1总投资成本费用包括利息78361566103118166637628237783690142954633846201156234352282.2经营性物业经营成本　32885300051755503700373307330754775472.3经营性物业经营税金及附加　351170005175625626086086396392.4经营性物业追加成本　6000000000000002.5销售税金及附加　12373600630766161223916201149071565316436172572.6土地增值税　58101000112611812186289326622795293530823利润总额（1-2）926578(66103)(118166)41434315311244511297741882122020172211452558574累计利润总额　926578(66103)(184269)(142836)(111305)1314614292033113153314875429210101505所得税（3）*25%2316450000328632443470535050455286639646税后利润（3）-（5）694934(66103)(118166)414343153112116497330141159151512165858191893项目整体指标年度指标所得税后投资利润率=88.7%1.8%所得税前投资利润率=118.2%2.4%投资利税率=138.5%2.8%资本金利润率=1067.4%21.3%资本金净利润率=800.5%16.0%211 序号项目计算依据合计建设经营期2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年2025年2026年2027年1项目收入　28389093350171144311443120151201512015120151201512616126161.1销售收入　2209574323574　　　　　　　　　1.2经营收入　629335114431144311443120151201512015120151201512616126162项目成本费用　191233159816220185818584448444844484448444871787172.1总投资成本费用包括利息7836159707　　　　　　　　　2.2经营性物业经营成本　32885375477547754777747774777477747774801380132.3经营性物业经营税金及附加　351176396396396706706706706707047042.4经营性物业追加成本　60000012000000000002.5销售税金及附加　12373618120　　　　　　　　　2.6土地增值税　581010562150　　　　　　　　　3利润总额（1-2）926578(263145)(8742)325835713571357135713571389938994累计利润总额　9265787470057382637415207450917486627522337558047593757632747671745所得税（3）*25%231645(65786)(2186)8148938938938938939759756税后利润（3）-（5）694934(197359)(6557)24432678267826782678267829252925项目整体指标年度指标所得税后投资利润率=88.7%1.8%所得税前投资利润率=118.2%2.4%投资利税率=138.5%2.8%资本金利润率=1067.4%21.3%资本金净利润率=800.5%16.0%211 序号项目计算依据合计建设经营期2028年2029年2030年2031年2032年2033年2034年2035年2036年2037年1项目收入　2838909126161261612616132471324713247132471324713909139091.1销售收入　2209574　　　　　　　　　　1.2经营收入　629335126161261612616132471324713247132471324713909139092项目成本费用　19123312071787178717900290029002900290029302213022.1总投资成本费用包括利息783615　　　　　　　　　　2.2经营性物业经营成本　32885380138013801382638263826382638263852685262.3经营性物业经营税金及附加　351177047047047397397397397397767762.4经营性物业追加成本　600001200000000000120002.5销售税金及附加　123736　　　　　　　　　　2.6土地增值税　581010　　　　　　　　　　3利润总额（1-2）926578(8101)38993899424442444244424442444607(7393)4累计利润总额　9265787590737629727668727711167753607796057838497880947927007853075所得税（3）*25%231645(2025)975975106110611061106110611152(1848)6税后利润（3）-（5）694934(6075)29252925318331833183318331833455(5545)项目整体指标年度指标所得税后投资利润率=88.7%1.8%所得税前投资利润率=118.2%2.4%投资利税率=138.5%2.8%资本金利润率=1067.4%21.3%资本金净利润率=800.5%16.0%211 序号项目计算依据合计建设经营期2038年2039年2040年2041年2042年2043年2044年2045年2046年2047年1项目收入　2838909138161381613816145071450714507145071450715232152321.1销售收入　2209574　　　　　　　　　　1.2经营收入　629335138161381613816145071450714507145071450715232152322项目成本费用　1912331629762976297661266126612661266121894369432.1总投资成本费用包括利息783615　　　　　　　　　　2.2经营性物业经营成本　32885355265526552658035803580358035803609360932.3经营性物业经营税金及附加　351177717717718098098098098098508502.4经营性物业追加成本　60000000000001200002.5销售税金及附加　123736　　　　　　　　　　2.6土地增值税　581010　　　　　　　　　　3利润总额（1-2）92657875197519751978957895789578957895(3711)82894累计利润总额　9265787928258003448078638157578236528315468394418473358436258519145所得税（3）*25%23164518801880188019741974197419741974(928)20726税后利润（3）-（5）69493456395639563959215921592159215921(2783)6217项目整体指标年度指标所得税后投资利润率=88.7%1.8%所得税前投资利润率=118.2%2.4%投资利税率=138.5%2.8%资本金利润率=1067.4%21.3%资本金净利润率=800.5%16.0%211 序号项目计算依据合计建设经营期2048年2049年2050年2051年2052年2053年2054年2055年2056年2057年1项目收入　2838909152321523215232159941599415994159941599416793167931.1销售收入　2209574　　　　　　　　　　1.2经营收入　629335152321523215232159941599415994159941599416793167932项目成本费用　1912331694369436943729072907290729019290765476542.1总投资成本费用包括利息783615　　　　　　　　　　2.2经营性物业经营成本　32885360936093609363976397639763976397671767172.3经营性物业经营税金及附加　351178508508508928928928928929379372.4经营性物业追加成本　60000000000012000002.5销售税金及附加　123736　　　　　　　　　　2.6土地增值税　581010　　　　　　　　　　3利润总额（1-2）9265788289828982898704870487048704(3296)913991394累计利润总额　9265788602038684928767828854858941899028939115979083009174399265785所得税（3）*25%2316452072207220722176217621762176(824)228522856税后利润（3）-（5）6949346217621762176528652865286528(2472)68546854项目整体指标年度指标所得税后投资利润率=88.7%1.8%所得税前投资利润率=118.2%2.4%投资利税率=138.5%2.8%资本金利润率=1067.4%21.3%资本金净利润率=800.5%16.0%211 附表8：现金流量表序号项目名称合计建设经营期2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年1现金流入2838909001126301273972286302993872771032904133049343196091.1销售收入2209574001126301181362185502893072662052795152934913081661.2经营收入62933500092611008010080108981089811443114432现金流出21439756610311816671196958661074662020561359441389011390761277162.1开发建设总投资78361566103118166637628237783690142954633846201156234352282.2销售税金及附加12373600630766161223916201149071565316436172572.3土地增值税58101000112611812186289326622795293530822.4经营性物业经营成本32885300051755503700373307330754775472.5经营性物业经营税金及附加351170005175625626086086396392.6经营性物业追加成本6000000000000002.7所得税2316450000328632443470535050455286639643净现金流量694934(66103)(118166)4143431531121164973301411591515121658581918934累计净现金流量694934(66103)(184269)(142836)(111305)98591071902483483998615657197576125折现净现金流量249563(60094)(97658)31130215367523354940724377068270340739836累计折现净现金流量249563(60094)(157752)(126622)(105086)(29853)2508897525168206238546312529评价指标　财务净现值(IC=10%)249563财务内部收益率35.0%动态投资回收期（年）6.54211 序号项目名称合计建设经营期2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年2025年2026年2027年1现金流入28389093350171144311443120151201512015120151201512616126161.1销售收入2209574323574　　　　　　　　　1.2经营收入629335114431144311443120151201512015120151201512616126162现金流出214397553237618000900093379337933793379337969196912.1开发建设总投资7836159707　　　　　　　　　2.2销售税金及附加12373618120　　　　　　　　　2.3土地增值税581010562150　　　　　　　　　2.4经营性物业经营成本32885375477547754777747774777477747774801380132.5经营性物业经营税金及附加351176396396396706706706706707047042.6经营性物业追加成本60000012000000000002.7所得税231645-65786-21868148938938938938939759753净现金流量694934(197359)(6557)244326782678267826782678292529254累计净现金流量6949345602535536975561405588185614975641755668535695315724565753805折现净现金流量249563(69173)(2089)7087056415835304824784356累计折现净现金流量249563243356241267241975242680243321243904244434244916245394245829评价指标　财务净现值(IC=10%)249563财务内部收益率35.0%动态投资回收期（年）6.54211 序号项目名称合计建设经营期2028年2029年2030年2031年2032年2033年2034年2035年2036年2037年1现金流入2838909126161261612616132471324713247132471324713909139091.1销售收入2209574　　　　　　　　　　1.2经营收入629335126161261612616132471324713247132471324713909139092现金流出21439751869196919691100631006310063100631006310454194542.1开发建设总投资783615　　　　　　　　　　2.2销售税金及附加123736　　　　　　　　　　2.3土地增值税581010　　　　　　　　　　2.4经营性物业经营成本32885380138013801382638263826382638263852685262.5经营性物业经营税金及附加351177047047047397397397397397767762.6经营性物业追加成本600001200000000000120002.7所得税231645-2025975975106110611061106110611152-18483净现金流量694934(6075)29252925318331833183318331833455(5545)4累计净现金流量6949345693055722295751545783375815205847045878875910705945255889805折现净现金流量249563(821)359327323294267243221218(318)6累计折现净现金流量249563245008245367245694246017246311246578246821247041247259246941评价指标　财务净现值(IC=10%)249563财务内部收益率35.0%动态投资回收期（年）6.54211 序号项目名称合计建设经营期2038年2039年2040年2041年2042年2043年2044年2045年2046年2047年1现金流入2838909138161381613816145071450714507145071450715232152321.1销售收入2209574　　　　　　　　　　1.2经营收入629335138161381613816145071450714507145071450715232152322现金流出2143975817781778177858685868586858685861801590152.1开发建设总投资783615　　　　　　　　　　2.2销售税金及附加123736　　　　　　　　　　2.3土地增值税581010　　　　　　　　　　2.4经营性物业经营成本32885355265526552658035803580358035803609360932.5经营性物业经营税金及附加351177717717718098098098098098508502.6经营性物业追加成本60000000000001200002.7所得税23164518801880188019741974197419741974-92820723净现金流量69493456395639563959215921592159215921(2783)62174累计净现金流量6949345946196002586058976118186177396236606295816355026327186389355折现净现金流量249563294267243232211192174158(68)1376累计折现净现金流量249563247235247502247745247977248187248379248553248711248644248781评价指标　财务净现值(IC=10%)249563财务内部收益率35.0%动态投资回收期（年）6.54211 序号项目名称合计建设经营期2048年2049年2050年2051年2052年2053年2054年2055年2056年2057年1现金流入2838909152321523215232159941599415994159941599416793167931.1销售收入2209574　　　　　　　　　　1.2经营收入629335152321523215232159941599415994159941599416793167932现金流出2143975901590159015946694669466946618466993999392.1开发建设总投资783615　　　　　　　　　　2.2销售税金及附加123736　　　　　　　　　　2.3土地增值税581010　　　　　　　　　　2.4经营性物业经营成本32885360936093609363976397639763976397671767172.5经营性物业经营税金及附加351178508508508928928928928929379372.6经营性物业追加成本60000000000012000002.7所得税2316452072207220722176217621762176-824228522853净现金流量6949346217621762176528652865286528(2472)685468544累计净现金流量6949346451526513696575866641146706426771706836986812256880806949345折现净现金流量24956312511410399908174(25)64586累计折现净现金流量249563248906249019249123249221249311249392249466249441249505249563评价指标　财务净现值(IC=10%)249563财务内部收益率35.0%动态投资回收期（年）6.54211 211 附表9：敏感性分析表建安成本变化全部投资基准方案-20%-10%10%20%财务净现值（税后）249563279558265148233979218394财务净现值升降幅度　12.0%6.2%-6.2%-12.5%财务内部收益率（税后）35.0%40.6%37.7%32.5%30.1%财务内部收益率升降幅度　16.0%7.8%-7.3%-14.1%全部投资利润率88.7%105.0%96.5%81.7%75.6%投资利润率升降幅度　18.4%8.8%-7.8%-14.8%销售价格变化全部投资基准方案-20%-10%10%20%财务净现值（税后）249563151821200692298435344240财务净现值升降幅度　-39.2%-19.6%19.6%37.9%财务内部收益率（税后）35.0%25.3%30.2%39.7%44.1%财务内部收益率升降幅度　-27.8%-13.7%13.2%25.9%全部投资利润率88.7%70.1%79.5%97.7%105.5%投资利润率升降幅度　-20.9%-10.4%10.2%18.9%经营价格变化全部投资基准方案-20%-10%10%20%财务净现值（税后）249563242540246052253075256587财务净现值升降幅度　-2.8%-1.4%1.4%2.8%财务内部收益率（税后）35.0%34.7%34.9%35.2%35.3%财务内部收益率升降幅度　-0.8%-0.4%0.4%0.8%全部投资利润率88.7%82.1%85.4%92.0%95.3%投资利润率升降幅度　-7.4%-3.7%3.7%7.4%211'