国际会展产业园北区N8地块可行性研究报告 76页

'目录摘要3一.可行性分析的目的3二.分析方法及主要假设条件和风险因素41.分析方法42.主要财务分析假设条件43.风险因素5三.结论和建议6第一部分项目概况7一.项目简介71．项目位置72．项目现状83．土地相关指标84．周边交通及基础设施现状9二.项目研究前提101.项目研究的前提原则102.规划指标及参数套用的标准103.各项成本费用标准114.销售价格标准11第二部分市场研究分析12一．宏观市场环境分析121．西安市总体经济环境分析122．西安市发展规划223．西安房地产市场分析25二．区域市场环境分析491．项目所属大区域曲江新区介绍：492．研究区域的界定523．区域道路构成及主要配套设施524．区域房地产市场分析：54第三部分会展经济与区域房地产关系57一.会展经济57二．会展经济的作用与功能581.产品交易与展示的平台582.信息聚集和播散的窗口583.城市经济发展的“推手”和城市推介的“名片”584.有效节约企业的营销成本5873 三．会展经济对区划与经济的影响591.产生可观的直接经济效益592.传播区域之间的信息、知识和观念593.有较高的相关产业带动作用594.促进区域间经济贸易的合作605.缓解区域内的就业压力606.带动城市基础设施建设，提高知名度60四．西安会展经济发展状况621.基本情况622.西安会展经济特点63五．区域会展概况641.西安曲江国际会展中心642.陕西国际展览中心663.中国西部国际车城674.陕西工业展览馆68第四部分项目发展方向及实施计划69一.项目发展方向691.SWOT分析692．项目市场定位703．目标客群定位70二.项目运作思路71三.项目销售价格评估建议731.项目销售价格评估建议73第五部分经济效益分析74一.项目基础数据表74二.项目经济预测总表74三.项目租赁收入预测表74四.项目投资成本估算表74五.项目建设期间资金支出计划表74六.项目敏感性分析表74第六部分结论和建议75一.项目可行性研究结论75二.项目存在问题及相关建议761.存在的问题762.相关建议7673 摘要一.可行性分析的目的可行性研究是通过对市场需求、资源供应、建设规模、环境影响、资金筹措、盈利能力等方面进行调查研究，从技术、经济等方面进行分析比较，并对项目建成以后可能取得的财务、经济效益进行预测，从而提出该项目是否值得投资，是为项目决策提供依据的一种综合性的系统分析方法。本次研究是北京中铁新业投资顾问有限公司受中国中铁置业集团的委托，就西安市曲江国际会展产业园北区N8地块项目的收购事宜，在遵循专业、科学和客观的原则基础之上，分别从市场因素和财务因素角度出发，对甲方收购之地块行为进行评估，以供甲方在决策时参考。73 二.分析方法及主要假设条件和风险因素1.分析方法在前期市场分析中，多采用市场比较法、实地调研、访谈等进行定性和定量分析，在后期财务分析中，采用财务指标进行定性分析，并利用敏感性分析进行不确定性分析。财务测算需要根据基础数据进行一系列基本报表的制作，根据报表制作完成的数据结果进行财务指标计算及分析。测算的基本报表主要包括：基础数据表、横道图表、投资成本估算表、销售收入估算表、敏感性分析表等。测算中的经济指标主要包括：财务内部收益率、投资回报率等。除对上述主要财务指标进行必要的计算和分析外，我们还必须考虑到房地产开发项目的风险性和不确定性。由于在项目测算过程中所采用的数据，大部分都来自于预测和估算，有一定程度的不确定性。为了分析不确定性因素对经济指标的影响，我们需要进行不确定性分析，来估计项目可能承担的风险，确定项目的经济可靠性。不确定性分析包括敏感性分析，盈亏平衡分析，房地产项目常用的是敏感性分析和盈亏平衡分析。对于本项目来说，如果进行盈亏平衡分析涉及因素过多，过于复杂，因此只需进行敏感性分析。2.主要财务分析假设条件以下分析旨在根据甲方提供的相关基础数据，以及待开发项目地块的相关资料就项目之财务可行性进行简单评价,特将以下之基本假设作特别说明：v销售比例：办公、公寓、配套商业部分采用销售模式，酒店部分依后期市场情况考虑整售与自持。v销售率：根据市场反映以及现阶段的分析目的，办公、公寓、配套商业部分暂时按照100%销售考虑。73 3.风险因素在市场方面，主要考虑区域市场供应量与需求的有效配合及未来的市场发展趋势分析及投资者投资心态变化对项目的影响。而财务方面，主要是在敏感度分析中会涉及选择一些风险因素进行分析，主要因素包括：土地成本（收购价格）、销售价格等。依据项目自身条件和区域市场状况，我们将土地成本和住宅售价定为风险因素，据此进行分析。73 三.结论和建议基于市场层面和财务层面两个方面，顾问认为本项目在市场方面具备市场预期，虽在一定程度上有不可预见的风险因素，但具备可行性；财务层面各项数据指标表明本项目可行。因此，顾问建议收购本项目。73 第一部分项目概况一.项目简介1．项目位置宗地位于西安南部西安曲江国际会展产业园北区，占地约75亩，隶属于西安曲江新区。四至——东至：翠华路；南侧：西安曲江国际会展产业园北区N11地块；西侧：江新路；北侧：会议中心预留地；73 2．项目现状宗地现状为新小寨村村民房屋及村办企业仓库，地块内尚未进行拆迁。3．土地相关指标土地性质：综合用地土地使用年限：50年土地面积：约为75亩建筑密度≤30%综合容积率≤3.5绿地率：≥35%规划要求：满足1停车位/100平方米，套型建筑面积90平方米以下住宅面积占总住宅建筑面积的70%以上。4．周边交通及基础设施现状73 该地块东临规划中的翠华路，西临江新路，根据西安曲江新区发展规划地块以及地块周边将构成成片的商务区域。目前项目地块附近市政、生活配套相对缺乏，但各大品牌发展商经过近几年开发在地块周边区域已经建成一定规模的生活配套，随着本区域项目进一步开发完善，将为本地块的开发提供相当的推动力。73 二.项目研究前提1.项目研究的前提原则测算一般按照一个规范的程序进行，测算过程中要使用许多基础数据，因此首先必须尽可能保证基础数据的准确性。具体说来，包括项目的建设实施进度计划，各项成本费用标准，收入计算标准，以及其他的参考数据，应当尽可能符合项目的实际情况和区域的市场情况，某些数据根据市场比较和预测给出，或者采用合理的经验数据。我们将依据以下原则：v遵守市场规律，科学合理的原则即相关计划，数据都尽量与市场规律、与项目最大程度吻合。v安全优先，相对保守的原则由于西安房地产市场的不成熟，项目自身的风险性，以及宏观政策的不确定性，决定了我们在测算时必须考虑充分的安全性，即采用相对保守的原则。这个原则必须坚决贯彻。2.规划指标及参数套用的标准图表：规划控制指标分项编号总用地面积(㎡)净用地面积(㎡)计入容积率建筑面积(㎡)容积率层数标准层面积(㎡)建筑密度N8-1(酒店)100527541370164.9028132218.00%N8-2(公寓)82674951370167.4832115726.70%N8-3(写字楼)646148585740811.8028205037.00%N8-4(写字楼)609648385740811.9028205037.00%N8-5(公寓)106537575370164.8932115717.50%N8-6(写字楼)87614976370167.4028132227.00%合计50290347392628807.5729905826.07%73 3.各项成本费用标准土地出让金依据甲方所提供的数据，我们将项目整体收购价格暂定为楼面价1200元/平方米，占项目总成本的54.21%。建安成本依据甲方所提供的数据，按照总建筑面积为计算基数，综合单价为2800元/平方米（含机电和装修），总建安成本占项目总成本的30.36%。4.销售价格标准依据市场调研数据及对本项目的建设进度的分析判断，我们将公寓部分2009年7月-2009年12月进行销售，销售价格为5500元/平方米。办公部分在2010年1月-2010年12月进行销售，价格定为7000元/平方米。配套商业部分2010年7月-2010年12月进行销售，销售价格为10000元/平方米。酒店部分依后期市场情况考虑整售与自持。73 第二部分市场研究分析一．宏观市场环境分析1．西安市总体经济环境分析（1）西安城市概况①位置及行政规划：西安位于黄河流域中部关中盆地，陕西省东南部，渭河之南、秦岭以北。东西长约204公里，南北宽约116公里。平均海拔424米。面积9983平方公里，其中市区面积1066平方公里。地势大体东南高，西北与西南低，呈簸箕形状。73 西安市现辖新城、碑林、莲湖，雁塔、灞桥、未央、阎良、长安、临潼九个区及蓝田、周至、户县、高陵四个县。②人口：常住人口823万人，户籍人口753万人。人口自然增长率为6.37%。城镇人口数量占56.14%，乡村人口占43.86%。③气候：西安属暖温带半湿润的季风气候，气候温和，四季分明，雨量适宜，日照充足。具有丰富的动、植物资源，水资源，矿产资源以及地热资源。④资源优势：西安建城史3100多年，是周、秦、汉、唐等十三朝古都，悠久的历史积淀和丰富的人文资源，使西安居中国六大古都之首，是世界四大文明古都之一，著名的旅游中心城市。优越的地理区位和深远的历史渊源，使西安成为中国北方西部最大的商品流通中心与物资集散地。中华人民共和国成立后，西安迅速发展成为中国重要的工业尤其是国防工业基地、科技研究基地和高等教育基地。⑤交通：西安是西部地区航空、铁路、公路运输枢纽。西安咸阳国际机场与68个国内城市,11个国家和地区通航，航线108条。2007年旅客吞吐量736万人次,货邮吞吐量7.3万吨。西安火车站不仅是中国特等客运站之一,而且是欧亚大陆桥在中国境内重要站点,如今西安的铁路建设已日趋成为连接长江流域和陇海兰新铁路两大动脉十字网架的交通枢纽。公路建设形成了一个以西安为中心,贯通全省、辐射周边省市的高等级“米”字型辐射状干线公路系统,有公路2800多公里,是仅次于北京的全国第二大公路交通枢纽，共有9条国道呈放射状通往全国各地，有5条国道干线通过。73 市内交通方面，一环、二环、三环、绕城高速、机场新线，市区与所辖区县全部开通高速公路。全市拥有以市区为中心通往各旅游景点的道路40多条,其中旅游专线9条。全市拥有出租车1万多辆,用于接待海外旅游者的大中型豪华轿车近千辆。现在西安地铁建设已全面展开。6条规划地铁线路覆盖西安全市及周遍郊区,可大大缓解西安交通压力，目前地铁二号线已经开工建设，预计在2009年通车，地铁一号线预计2013年通车。（见下图）73 一号线：后围寨—纺织城西起西安市西大门后围寨，沿枣园路一路东行，经阿房宫、汉城北路、城西客运站至丝绸之路群雕后，沿大庆路经沣惠路、桃园路、劳动路至玉祥门。线路穿越古城墙后沿莲湖路、西五路、东五路经北大街、解放路至朝阳门，穿越古城墙后，沿长乐路经康复路、西京医院、金花北路、万寿路，西行跨浐河后沿纺北路至终点纺织城车站。线路全长23.9千米，设车站17座。二号线：铁路北客站—韦曲北起规划郑州至西安高速铁路西安北客站，向南经城运村，沿未央路经张家堡、方新村、龙首村、自强路至北门，线路穿越古城墙后，沿北大街经莲湖路，绕钟楼沿南大街至南门，穿越古城墙后，沿长安路经南稍门、友谊路、省体育场、小寨、八里村至长延堡，绕电视塔继续南行，经长安区长安北街、长安南街至终点西寨村，设终点站韦曲站。线路全长26.4千米，设车站20座。（2）各项经济指标分析l地区生产总值：资料来源：西安市统计局u自2000年以来，西安市经济增长连续7年保持了13%及以上的速度，高于全国的增长速度，反映了宏观经济较好的增长态势。u经济的加速发展必将促进居民收入水平的提高，促进商业、房地产、旅游等行业的发展。73 l产业结构；资料来源：西安市国民经济和社会发展统计公报73 l城镇居民可支配收入：资料来源：西安市统计局u城市居民可支配收入增长的主要推动因素是城市居民工薪收入的增加，是衡量居民富裕程度的一个重要指标。从2001～2003年，西安城市居民可支配收入呈现稳步增长趋势，年均增长率7%，2004～2006年增长速度迈上一个新的台阶，呈现出突飞猛进的势头，增长率最高达到12.69%，西安市居民富裕程度迅速增加。l城乡居民年末存款状况：资料来源：西安市统计局73 u2001～2004年，城乡居民年末储蓄存款余额年均增长19.36%，增长速度较快。居民收入的快速增加为改善生活质量创造了条件，也为城市房地产、商业发展带来机遇，为人们投资行为的增加提供了可能。l人口增长状况：资料来源：西安市统计局u西安市总人口增长速度较慢，但非农业人口近年来尤其是2005、2006年以每年平均约4个百分点的比例递增，城市化进程在加快，城市整体城市化水平较高。u西安市政府目前正在实施大规模的城中村改造、基础设施建设以及城市新区开发，必将推动城市化水平迅速提高，带来城镇人口尤其是中心城区人口的快速增长，也会引起城市商业和居住布局的深刻变化，这为房地产行业带来了难得的发展机会。73 l旅游收入情况：时间范围接待境外旅游者人数（万人次）旅游外汇收入（亿美元）接待国内旅游者人数（万人次）旅游业总收入（亿元）2001年672.916851132002年743.219101312003年341.461614106.42004年653.32084154.42005年784.092346178.52006年874.672652204.79资料来源：西安市统计局u2003年各项指标的大幅度下降是受“非典”的影响，2004年各项指标全面回升。u旅游收入在西安的国民生产总值里占相当大的比重，西安作为中国的十三朝古都，拥有着众多的文化古迹，旅游资源得天独厚，地方政府在大力发展旅游业的同时也有力的推动了房地产业的发展，以古遗迹命名或与古文化相嫁接的房地产项目在西安比比皆是，也成了古城一大特色。u旅游经济的旺盛也刺激了西安酒店业的迅速发展。l2007年1-11月份西安各区县生产总值对比：u项目所属行政区域雁塔区在2007年1—11月各区县生产总值中排名第三，73 占西安全市生产总值的14.7%，地位举足轻重，区域良好的经济发展态势必将成为区域内房地产发展的良好助推器。（3）宏观政策环境：①关键词：加息政策名称：央行6次加息政策时间：2007年3月18日到12月21日内容：2007年是央行加息最为密集的一年：3月18日、5月19日、7月21日、8月22日、9月14日、12月21日，央行先后6次上调存贷款利率。 影响：六次加息，对于普通消费者来说，累计增加成本开始明显。在这种情况下，两年前已经贷款的消费者，提前还款的意愿将会随着加息愈发增强。而受加息影响的不只是购房者，大批仍然没有摆脱银行依赖的房地产开发企业正在面临越来越大的还贷压力以及信贷收紧环境下的资金紧缺。②关键词：保护公民私有财产政策名称：《物权法》出台时间：2007年3月内容：《物权法》对与房地产行业息息相关的问题做了明确的解释。在土地使用权期限问题上，《物权法》规定，市民的住宅建设用地使用权期限届满以后可以自动续期；在车库、车位的归属问题上，《物权法》规定，社区停车场的所有权应当归业主共有，业主有权自己管理或者聘请物业管理，物业公司只能依照合同的约定享有权利并承担义务；在相邻关系的问题上，《物权法》规定，建造建筑物不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照等。影响：今年10月1日正式实施的《物权法》自制定、公布以来便备受关注，在《物权法》出台实施的连锁反应下，《住宅法》、增收物业税等相关政策的出台明显加快脚步。③关键词：二套房首付40%政策名称：《中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》73 出台时间：2007年9月内容：中国人民银行、中国银监会9月27日联合下发《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40％，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1．1倍。影响：新政要求，已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。提高二套房贷款首付和利率将会有效地抑制非刚性购房需求，有效地减少投资性购房，对于囤房不售的开发商将是不小的打击。④关键词：紧缩地根政策名称：《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(39号令)出台时间：2007年10月内容：2007年10月9日，国土资源部正式发布了《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(39号令)，强调建设用地使用权证书必须在完全付清土地款的情况下才能获得，不得进行按比例分期发放。也就是说，开发商将不可能再以分期付款的方式分期获得土地证。影响：39号令从今年11月1日起正式施行后，以少量资金囤地的行为将被明令禁止，这一政策不仅规范了拿地程序，还将大大打击部分开发商蓄意囤积土地的行为，自此开发商靠买房人的钱滚动开发的历史将一去不复返。⑤关键词：住房保障政策名称：《廉租住房保障办法》、《经济适用住房管理办法》出台时间：2007年11月内容：《廉租住房保障办法》进一步明确了廉租住房的保障对象为“城市低收入住房困难家庭”，廉租住房保障方式实行货币补贴和实物配租相结合；《经济适用住房管理办法》则详细规定了经济适用房的建设管理、价格管理、准入及推出管理、监督管理等。影响：11月份出台的这一系列与保障性住房相关的政策、细则，让老百姓在购买经济适用房及享受廉租房时终于“有据可查、有法可依”73 。随着明后两年大批保障性住房的入市，这些政策也将迎来最终政策验收。⑥关键词：二套房以家庭为单位政策名称：《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》出台时间：2007年12月内容：12月11日，央行和银监会联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》明确规定：以借款人家庭为单位认定房贷次数；无论以前的贷款是否还清，再次申请房贷都不能享受首套房的政策，除非人均住房面积低于当地平均水平。今后如果申请人提供虚假证明材料会被各地银行业协会的“黑名单”登记在案，被所有银行拒绝放贷。影响：“第二套房”认定标准不统一，可能使购房者在实际操作中有较大的“活动空间”来规避“房贷新政”的调控作用，备受关注的“第二套房”认定标准结束了各商业银行版本不一的混乱局面，以家庭为单位认定既符合现实又有利于强化调控。⑦关键词：商品房明码标价政策名称：《西安市物价局关于实行商品房销售价格备案制度的通知》和《西安市物价局关于进一步明确商品房销售中有关价格问题的通知》出台时间：2007年11月内容：2007年11月，西安市物价局出台了商品房销售价格备案新政，决定从12月1日起，在全市范围内实行商品房销售价格备案制度，商品房销售实行明码标价。影响：有助于引导购房者理性消费。2．西安市发展规划（1）西安市规划目标及城市定位：西安市发展定位为“具有历史文化特色的国际性现代化大城市”。“十一五”73 期间其经济社会发展的总体目标是：建设世界性的历史文化名城、世界性的文物旅游名城和全国性的科技教育名城；构筑全国性国防军工基地、中国西部重要的装备工业基地和中国西部重要的高新技术研发和产业基地；打造全国性的交通通讯信息中心、中国西部重要的商贸物流会展中心和中国西部重要的金融中心。并以西安都市圈和关中经济带为主体，以黄河中上游地区为辐射区，加快推进“西咸一体化”（西安、咸阳一体化），加强与关中各市和陕南、陕北的合作，扩大与西北五省区和黄河中上游地区的省会、首府城市的经济合作，发挥西安的辐射带动作用。根据规划到2010年，西安市全面建设小康社会的各项指标大幅度提高，内陆中心的功能明显增强。全市生产总值达到2230亿元，人均生产总值达到2800美元（2006年截止分别为1474亿元和2500美元）。（2）西安市总体规划布局：l为了做好城市总体规划调整，西安市的规划布局采取了两大思路：一是遵循拉大城市骨架，发展外围新区；优化布局结构，完善城市功能；降低中心密度，保护古城风貌；显山露水增绿，塑造城市个性；南北拓展空间，东西延伸发展的布局原则，优化城市的空间布局。二是将城市空间和产业布局紧密结合起来，以产业布局调整引领构建新的城市功能分区，引导区域内产业梯度布局和集群发展，逐步形成分工合理、相互促进的区域产业结构新格局。在具体实施过程中采取城市建设实行“古新分治”，并且将城市行政中心向北迁移。73 根据规划思路，西安市“十一五”期间规划了一批重大建设项目：初步策划提出了80个“十一五”期间需政府主导的重大项目，总投资3500亿元。重点有：“城中村”改造、省级以上开发区基础设施、农村和农业基础设施等基础设施项目；西安铁路枢纽扩能、城市地铁、城市交通综合改善等交通项目；渭河南岸、城运村新城建设，“数字西安”建设，城市架空线改埋等城市新区建设及改造项目；燃煤烟尘治理、城市天然气气化、污水垃圾处理、城乡绿化等环境治理和保护项目；航空高技术产业基地、汽车制造基地、高新技术产业化等重大产业化项目；行政中心迁移、中小学标准化建设、公共卫生体系建设、文化设施改造等社会事业项目；周秦汉唐遗址保护、城墙整治、国际港务区、浐灞渭三角洲、中央商务区等现代服务业项目。l西安倾力打造四区两基地，城市规划建设为房地产发展提供持久推进力07年西安市全年共安排重点建设项目280个。其中，在建项目180个，总投资1652亿元，07年计划投资260亿元，包括城市快速轨道交通二号线工程、城市公园广场建设项目、城市线网落地整治建设工程等；“前期项目”100个，总投资1355亿元，包括渭北产业聚集区项目、城市交通综合改善工程项目、泾渭湿地自然保护区项目、西安国家生物产业基地项目等。根据2007年西安市建设规划方面，西安倾力打造四区两基地，使之成为西安未来发展的增长极和新的城市形态的重要组成部分。西安市在“四区两基地”建设方面主要规划如下：把高新区建成创新功能突出、创新产业发达、创新环境优良、创新文化浓郁、创新网络完备的科技创新城，成为世界一流的科技产业园区和现代化的城市新区；把经开区建成西部领先、集群发展的先进制造业基地和出口加工基地，形成新的中心市区；把曲江新区建成彰显中华民族文明、传承历史文脉、体现古都形象的特色文化旅游示范区；把浐灞生态区建成以流域治理带动区域发展，以新区开发支撑生态建设，会展商贸、旅游休闲、生态住宅产业集中的生态化城市新区域；把阎良航空高技术产业基地建成我国重要的航空设计研发、制造试飞、人才培养为一体的航空基地，力争纳入国家产业布局，建成中国航空城；把西安韦曲航天产业基地建成优先发展、具有自主知识产权的航天民用产业基地，形成对区域经济具有带动作用的高技术产业集群。伴随着城市建设改造的进程逐步推进，西安的城市综合环境配套将进一步得以改善，为房地产业的深层次推进提供了更为广阔的发展空间。73 3．西安房地产市场分析（1）西安市房地产市场供需情况分析：①西安近年固定资产投资与房地产投资情况：资料来源：西安市国民经济和社会发展统计公报资料来源：西安市国民经济和社会发展统计公报73 u2001～2006年，西安市固定资产投资规模逐年增加，年均增长率达28.97%，2006年固定资产投资1066.62亿元，比上年增长27.7%，增幅减缓。u2003～2005年西安市房地产开发投资增速较快，年均增长率达44%，2006年投资力度增速减缓，房地产开发投资额达285.76亿元，增幅减小，为26.9%。u房地产投资占固定资产投资比例逐年小幅稳步上升，由2001年的23.42%到2006年的26.79%。②2001-2006西安市商品房供求情况：资料来源：西安市国民经济和社会发展统计公报u自2005年起，西安房地产市场供应和销售面积急剧走高，房地产市场全面被激活，绿地、富力、和记黄埔等大型房地产开发商也相继进入地产市场，整个城市房地产发展日趋成熟。73 （2）西安房地产市场各板块价格表现：①最近价格表现：区域销售今日销售总套数今日销售总面积（㎡）可售总套数可售总面积（㎡）成交均价（元/㎡）住宅均价（元/㎡）城东区139131811196814129693768.963714.95城南区180225823403950664094615.784078.7城西区4445541064614720024357.413907.08城北区2627311813323733184445.333797.48城内区6247961304913770143929.613557.93全市4514784587835117017114279.383846.31资料来源：阳光售房所公布2007年12月26日当天全市房屋销售情况；阳光售房隶属于西安房产咨询网，是唯一由房管局授权委托发布西安商品房销售信息的网站发布单位。73 西安房地产板块示意图②各板块不同物业类型均价（截至2007年10月）：城东区：城南区：73 城西区：城北区：73 城内区：③与项目相关物业类型介绍：l写字楼：西安市写字楼目前市场上在销楼盘大约近100栋，主要集中在三个区域：城内、城南和城北，这三大区域内聚集了西安95％以上的写字楼。城内：作为传统的商务区域，城内办公写字楼售价约在4000—6500元/平方米左右，东西南北四条大街上最显著的特点是这里多属商务办公楼，而并非纯正的写字楼，除数年前开发的惟一一座高档写字楼———中大国际取得了成功，其他的均为普通的写字楼。城区内的写字楼市场的形成，与其传统的商业氛围、便捷的交通有着必然联系，但存在的主要矛盾在于交通拥堵，停车场少，硬件配置不高，空间狭小，因此为一些中小公司和单位所青睐。由于这个区域土地成本较高，土地地块少的限制，城区内的写字楼的综合配套能力、周边环境等逊色于高新区的写字楼，在顶尖写字楼开发方面，城内更是大大逊于高新区。大城南区域：在大南门外的长安路和南二环一带，集中了大量的办公用房和写字楼项目，其中不乏长安国际这样的高档写字楼73 ，又因为便捷的交通和浓郁的商业氛围，这里成为众多成长型公司和外来企业的主要聚居地。高新区作为大城南区域的代表，也是西安的CBD区，是写字楼最密集的区域，经济发展活跃。该区域目前共有绿地SOHU同盟、西港国际大厦、旺座SOHU现代城、秦唐等12栋中高端写字楼，其价格约在4000-8000元/平方米，而且以大面积整层销售为主。而一些类写字楼售价约在4000元/平方米多一些。这当中，还不算一些之前开发的写字楼项目。有资料表明，2002年，西高新在建写字楼总面积为536493平方米，新开发写字楼总面积为780742平方米，总面积达到1317235平方米，若按静态推算，仅2002年的供应量最早也在2006年才释放完毕。城北：只是沿未央大道，零星推出了一些商住一体的项目，仅有经发大厦、中登大厦、利君V时代等少数纯正的写字楼项目。城东和城西没有形成一定的规模。西安所有在售写字楼区域分布情况：区域数量（个）城东4城西1城南17城北6城内2合计30资料来源：阳光售房所有在售写字楼2006年至今的销售速度及销售率情况：项目名称建筑面积（m2）预售证号已售及未售区域通达大厦20772.052006352已售9套，1036.03m2；可售107套，19736.02m2城南广丰大厦61100.992006119已售281套，38323.99m2；可售30套，22777m273 国际孵化器31287.172006001已售0套，可售45套，31287.17m2西安科创中心大厦26959.222006239已售305套，18085.69m2；可售179套，8873.53m2台胞联谊大厦14146.272006070已售10套，7630.67m2；可售8套，6515.6m2长安国际中心140069.792006250已售79套，32535.21m2；可售568套，107534.58m2西高智能大厦20806.812006104已售121套，11860.34m2；可售94套，8946.47m2西部国际广场123328.762006276已售7套，10874.6m2；可售88套，112454.16m2陕西丽融大厦22365.432006169已售149套，18803.19m2；可售11套，3562.24m2紫洲国际27602.612006267已售25套，5714.42m2；可售75套，21888.19m2城南（高新）CAAC唐延国际中心70639.412006370已售63套，18789.05m2；可售327套，51850.36m2领先国际（长鑫大厦）36477.832006272已售213套，26916.14m2；可售123套，9561.69m2海星城市广场135187.062006147已售333套，84646.93m2；可售132套，50540.13m2银达大厦（财富中心）81764.842006265已售25套，5549.18m2；可售75套，76215.66m2文苑大厦46931.012006260已售176套，26044.15m2；可售56套，20886.86m2华晶商务广场37119.052006064已售118套，22937.28m2；可售50套，14181.77m2西港国际大厦67952.472007046已售4套，6278.91m2；可售76套，61673.56m2博海商务9673.082006255已售35套，5948.71m2；可售23套，3724.37m2城西经发国际大厦46868.992006053已售114套，41349.84m2；可售5套5519.15m2城北东方濠璟商务大厦42909.662006121已售20套，25355.65m2；可售12套，17554.01m2长景大厦（金泰·财富中心）24690.272006203已售193套，23116.91m2；可售6套，1573.36m2雅荷中环大厦38196.35无已售127套，18891.8m2；可售74套，19304.55m273 利君大厦V时代52774.31无已售86套，8426.58m2；可售182套，44347.73m2天心大厦22361.862006111已售50套，14968.37m2；可售15套，7393.49m2裕朗国际56519.972006311已售178套，14870.06m2；可售151套，41649.91m2城内名流天地17911.812006026已售441套，15460.26m2；可售155套，2451.55m2恒升综合大厦19735.972006043已售0套，可售119套，19735.97m2城东湖景大厦20442.222006005已售152套，18144.26m2；可售3套，2297.96m2西部电力国际商务中心51618.032006237已售151套，26829.06m2；可售164套，24788.97m2西北商务中心160305.012006159已售152套，104935.68m2；可售3套，55369.33m2资料来源：阳光售房注：其中蓝色字体为甲级写字楼。结论：ü由上表可推算出2006年初至今，市场上供应的甲级写字楼总量为823846.34平米，在过去的两年内共消化346005.8平米，目前市场存量为477840.54平米，以静态估算，至少还需要两年半的时间将目前甲级写字楼的市场存量消化完毕，整体甲级写字楼市场呈现出供大于求的态势。ü中端及中高端写字楼城内售价普遍为4000—6500元/平米，高新区售价为4000—8000元/平米，全市写字楼最高价为长安国际中心，高达16800元/平米。ü目前西安在售写字楼主要集中在城南，其中高新区作为西安的CBD区，也是白领的聚集地，写字楼最为密集，且档次相对较高多为中高端写字楼。ü销售速度是市场供需关系最直接的体现。由上表我们可以看出，西安的写字楼普遍销售速度较慢，虽供应极其旺盛，但需求却无法与之相匹配，年均消化速度最多在150套左右，已售量大多小于甚至远小于未售量即市场存量。ü以西港国际大厦、长安国际中心为代表的甲级写字楼销售速度更为缓慢，成交量低。73 ü在售的多数高端写字楼均采取了整层销售的方式。ü12月为楼市销售淡季，写字楼销售则更为冷清，在房管局网站对各写字楼楼盘12月当月的销售情况显示，相当数量的楼盘销售套数为0。典型案例分析：名称长安国际中心位置北大街总建面（㎡）43848层数11售价（元/㎡）16800租金（元/㎡/月）88物业费（元/㎡）16.8预售证号2006250已售79套，32535.21m2未售568套，107534.58m273 名称西港国际大厦位置高新区总建面（㎡）70303层数48售价（元/㎡）8500销售方式整层出售（1600㎡/层）物业费（元/㎡）7.9交房时间2008.7预售证号2007046已售4套，6278.91m2未售76套，61673.56m273 名称高新国际商务中心位置高新区总建面（㎡）近140000层数40售价（元/㎡）9700租金（元/㎡/月）95物业费（元/㎡）12交房时间已入驻73 l酒店（五星及准五星）：西安是全国最重要的旅游城市之一，现有星级酒店285家，其中三星级138家，四星级及以上酒店25家，其中经过国家旅游局评审认可的五星级酒店有5家，分别为：西安喜来登大酒店、西安凯悦（阿房宫）酒店、西安长安城堡大酒店、西安香格里拉金花饭店和新近评定的西安索菲特人民大厦，五星级酒店数量相对较少，占全部星级酒店数量的5%。对于五星级酒店而言，由于接待的多是国内外相对高端的旅游和商务人士，因此酒店的淡旺季并不是十分明显，据统计，客房入住率一般都能保持在80％以上，特别是在旅游旺季，客房几乎天天爆满，很多客人不得不住四星级甚至三星级酒店。较高的入住率，稳定的客源，旺季的爆满，给西安新建或待建的西安五星级酒店提供了很大发展空间，目前，西安市五星级酒店远没有达到饱和的状态，市场前景依旧广阔。73 西安市五星及准五星酒店基本情况：五星级酒店：项目/酒店西安长安城堡大酒店西安香格里拉金花饭店西安喜来登大酒店西安凯悦（阿房宫）饭店西安索菲特人民大厦客房数量326416450404418标间面积（m2）2642322937标间门市价（元/房晚）11501838157516222100标间散客价（元/房晚）690688690688886早餐（元/位）95*1118*2无（自助早餐价138）无（自助早餐价115）无（自助早餐价148）会议室数量610106/大会议室容纳（人）180600350320150073 准五星级酒店：项目/酒店西安豪华美居人民大厦西安金石国际大酒店西安金花豪生国际大酒店西安国际会议中心-曲江宾馆西安曲江惠宾苑宾馆华清爱琴海国际温泉酒店西安香格里拉大酒店客房数量202327198204100 /395标间面积（m2）33272525372838标间门市价（元/房晚）1328950162278014328842116标间散客价（元/房晚）688448558390618798/498909早餐（元/位）无（早餐价115）无（早餐价68）无（早餐价108）40*140*244无（自助早餐价128）会议室数量////11/5大会议室容纳（人）////400/130073 典型案例：西安香格里拉金花饭店（五星）客房数量416所处位置高新区房间规格高级间（单人住）高级间（双人住）豪华间（单人住）豪华间（双人住）豪华阁行政间（单人住）豪华阁行政间（双人住）行政套间房间价格（元/房/晚）160818381723195319532183343673 西安凯悦（阿房宫）酒店（五星）客房数量404所处位置西安古城墙内房间规格标准间嘉宾轩客房嘉宾轩套房房间价格（元/房/晚）16221955276073 西安喜来登大酒店（五星）客房数量450所处位置西安西城墙旁房间规格高级标间豪华标间行政间房间价格（元/房/晚）15751813199973 西安索菲特人民大厦（五星）客房数量418所处位置西安西城墙旁房间规格高级间豪华间首相间商务间房间价格（元/房/晚）210021002400272073 西安国际会议中心-曲江宾馆（准五星）客房数量204所处位置曲江新区房间规格标准间商务间套间房间价格（元/房/晚）78011801380与我项目属同一区域，车行时间五分钟左右，且与会议中心相连，与我项目相似度高。73 西安曲江惠宾苑宾馆（准五星）客房数量100所处位置曲江新区房间规格单人标准间双人标准间标准套房房间价格（元/房/晚）143214322964与我项目属同一区域，车行时间五分钟左右。潜在五星级酒店供给：名称投资/管理方豪享来国际大酒店西安曲江新区管委会与厦门豪享来餐饮娱乐有限公司合作名称待定德国凯宾斯基饭店股份有限公司管理名称待定世界知名酒店管理集团希尔顿正在意向接触中l公寓：西安市公寓主要分为三种类型，一种为纯住型，此类公寓大多在楼盘名称上即有非常明显的“公寓”字眼，且在楼盘的规模上、物业服务上、相应配套等方面与普通住宅表现出一定的差别；第二种为酒店式公寓，但西安目前市场上所有的酒店式公寓也仅仅是概念型酒店式公寓，不具备实质内涵，也就是说“酒店式公寓”73 的说法仅仅是为了提高本楼盘的品质，同时在楼盘的装修、交房标准、物业服务等方面有所体现，非纯正商业型投资产品；第三种为商住公寓，即商务办公与居住的综合体，此种公寓类型在目前西安的公寓市场最为广泛。西安市购房者对公寓这种物业形态比较认可，售价高于普通住宅。西安50%以上的公寓集中分布在了城南区，销售速度明显高于写字楼，年均销量在250—300套左右，均价在4500元/平米左右，其中城南区域售价最高，均价达5000—5500元/平米，户型较小、总价款较低的公寓销售速度最快。在售典型项目分析：73 名称望庭国际位置高新区高新路80号总建面（㎡）20万层数30售价（元/㎡）5500物业管理公司/物业费（元/㎡）2.6预售许可证号/已售705套，84714.59㎡未售698套，90079.14㎡名称领先·时代广场位置高新区高新路80号73 总建面（㎡）38800层数17售价（元/㎡）4300物业管理公司/物业费（元/㎡）2.4预售许可证号2006253已售978套，58994.73㎡未售140套，34422.41㎡73 名称颐和宫位置南二环含光路唐城宾馆南侧总建面（㎡）38115.8层数24售价（元/㎡）5700物业管理公司/物业费（元/㎡）/预售许可证号2006007已售164套，14448.14㎡未售352套，23667.66㎡二．区域市场环境分析1．项目所属大区域曲江新区介绍：曲江新区位于西安市东南，以闻名中外的大雁塔和曲江皇家园林遗址为中心，未来规划面积47平方公里。其是西安市城市中心区的重要组成部分，也是未来西安城市建设的重点区域。区内历史文化积淀深厚，名胜古迹众多，是自然风光、人文景观、民俗风情及现代都市文化的荟萃之地，旅游资源十分丰富。曲江新区重点发展的产业有：ü旅游景区和游乐设施建设；ü旅游交通；ü旅游产品开发；旅游业的强劲蓬勃将大力推动曲江区域内酒店业的发展。ü餐饮、购物；ü文化体育、康复保健；有政府规划的大力支持，曲江房地产将在未来几年内呈现一个高潮。ü房地产开发73 以此为基础，曲江新区的功能分区为：大雁塔宗教文化商贸区，曲江水景旅游区，政务中心区，杜陵生态园林区，“乐游原”民风博览区，科技教育产业区，中央住宅区，农村安置区。（1）“曲江新区”规划范围曲江新区拟规划选址在西安市东南，以闻名中外的大雁塔和曲江园林遗址为中心，东起马鸣路；西至翠华南路、纬一街、长安南路南段；北起小寨东路、西影路；南至雁塔区南界址。规划面积约47平方公里，是西安市第四次城市总体规划中城市中心区的重要组成部分。（2）功能定位和分布功能定位：如下图曲江新区功能分区规划图示意★图4.1曲江新区功能分区规划图（★为我项目所在位置）我项目位于曲江新区规划的中央政务区内，具备开发商务办公项目的规划条件。曲江新城的主要功能为：旅游、休闲功能；教育、科技功能；行政、会展功能；居住功能。以上四大功能耦合成八大区块：大雁塔宗教文化商贸区，曲江水景旅游区，政务中心区，杜陵生态园林区，“乐游原”民风博览区，科技教育产业区，中央住宅区，农村安置区。（3）旅游产业布局73 曲江新城旅游产业布局规划，将依据地形地貌和城市建成区现状，拟形成“一个中心、三条轴线、五点联动”的文化型、观光型、休闲型、度假型、商贸型的综合性旅游新格局。其以大雁塔为起点，建设风貌、建筑风格和项目摆布从古及今，由北向南、并向东依次推进。一个中心以大雁塔为中心，以盛唐文化、宗教文化、旅游商贸为主题，目标客户以国内市场为主、海外市场为辅。图4.2曲江新区旅游产业规划布局图三条轴线景观大道：历史文化、都市风情轴线。延伸方向为大雁塔正南：大雁塔：雁塔南路：会展中心：政务中心：韦曲科技园。游览走廊：旅游、观光、休闲、人文轴线。延伸方向为大雁塔东南：大雁塔：芙蓉园：世界风情园：生态林：杜陵。73 博览干线：民居、民风、科技发展体验轴线。延伸方向为大雁塔正东：大雁塔：民俗博览园：科技教育产业区。五点联动将大雁塔、大唐不夜城、曲江南北湖、杜陵、民俗博览园五个项目群，通过景观大道、游览走廊、博览干线和两条高尚生活示范街区围合联系起来，形成“雁塔题名、盛唐风韵、曲江流饮、杜陵远眺、乐游村艺”等特色鲜明的景观集合体系。2．研究区域的界定为了更清晰的研究项目，我们选定的研究区域为：西至朱雀大街，东至雁塔路，北至雁南路，南至绕城高速，四条道路所圈区域。3．区域道路构成及主要配套设施（1）道路构成：区域内道路主要有翠华路、雁南一路、雁塔南路、长安南路、雁展路、朱雀街、丈八东路。（2）配套：区域内各种生活必需的配套齐备，主要以社区底商的形式体现，无大型商业。学校：西安外国语大学、石油化工学校、明达学校、外事商贸学校、同仁中学、陕西师范大学、西安经贸学院、西北政法大学、扶贫技术学院、西安广播电视大学。医院：同济医院、西安第八医院。宾馆/酒店：航天宾馆、唐粤轩酒店、翠华宾馆、军区招待所、曲江宾馆、曲江惠宾苑宾馆、富唐酒店。公园：西安植物园、贞观文化广场音乐厅（在建中）、唐城墙遗址公园（在建中）。交通：西安城南客运站、未来地铁2号线、5号线。大型商业：麦德龙超市、博洛尼家居体验馆、西安国际商务港、百安居。73 餐饮：太白庄园、航天大厦。会议/会展中心：曲江国际会展中心、西安国际会议中心。其他：KFC汽车穿梭餐厅、射击射箭管理中心、秦华天然气（南郊储备厂）、石油仪器总厂、看守所、上海大众4S店。73 总结：ü本区域为高校集中区，文化氛围浓厚；区域内大多产业都在打文化牌。ü本区域板块宜居优势明显，更适合居住，板块功能以旅游、度假、休闲为主，商务办公功能相对较差。待贞观文化广场音乐厅、唐城墙遗址公园等建成后，区域内的文化氛围将更加浓厚，宜居优势将更明显。ü区域内已存在两个准五星酒店：曲江宾馆及曲江惠宾苑宾馆（分析见前）。4．区域房地产市场分析：本区域内所有在售及已售完房地产项目共有19个，分别为：雁塔南路：曲江公馆、钻石半岛、金地曲江尚林苑、泛美花园、曲江兰亭、华府、曲江春晓苑；雁南一路：曲江6号、翰林世家；朱雀大街：明德广厦、长江明泽园、明德景园大厦、金水大厦、南方星座、伟丰花园、长丰园小区、三兴园（在建中）；长安南路：华城国际、曲江会展国际公寓；总结：ü区域内目前所有房地产物业类型无一写字楼，普遍以高档住宅为主，公寓项目仅有两个，分别为：曲江会展国际公寓及华城国际，其中曲江会展国际公寓基本已售完。73 ü本区域为政府着力打造的未来的富人区，本区域所属板块物业价值为西安各个板块物业价值之最。ü本区域所属板块聚集的物业数量最为庞大，为房地产热点开发区域。区域内可借鉴公寓项目：名称华城国际（在售）位置曲江新区长安南路82号总建面（㎡）26万层数18—32层售价（元/㎡）5000物业管理公司英国威格斯物业费（元/㎡）1.2—1.5交房时间2009.12.31预售证号/已售1470套，127217.82㎡73 名称曲江国际会展公寓位置曲江新区电视塔东200米总建面（㎡）69894层数18—24层售价（元/㎡）5400（最后一套），全盘均价4500租金（元/㎡/月）12--1773 第三部分会展经济与区域房地产关系一.会展经济会展经济，是通过举办各种形式的会议和展览、展销，带来直接或间接经济效益和社会效益的一种经济现象和经济行为。会展经济是市场经济发展到一定阶段的产物，也是市场经济竞争中对信息交流的迫切要求。会展经济是一种新型经济形式和新兴产业，对社会经济具有拉动效应。会展活动不仅能够汇聚巨大的信息流、技术流、贸易流和人才流，在扩大商品贸易、技术引进、吸引投资、发展高新技术产业、促进国内外经济合作与交流等方面发挥重要作用，而且能充分展示城市形象，提升城市知名度，增加就业机会，对人们的思想观念、精神面貌等综合素质的提高和社会文明进步有积极的促进作用。会展经济能够促进培育新兴产业群，它不仅可以带动城市旅游、餐饮、住宿、交通、购物、广告等相关产业的发展，而且可以促进城市工业的振兴，形成旅游、科技、商贸、工业与会展互动、共兴的发展态势，成为城市新的经济增长点。73 二．会展经济的作用与功能1.产品交易与展示的平台展示与交易是会展最基本的特征和功能。会展并不是直接的流通媒介，是交换过程的辅助环节，是一种特殊的流通媒介，会展为买方和卖方提供一个庞大的展示产品或技术成果的环境，由供求双方面对面磋商谈判，增加商机，促进商品交易。在贸易展览中，交易是第一位的。在展览会上所打下的基础对未来成交也有重大影响。2.信息聚集和播散的窗口现代会展是行业信息在时间和空间的集聚，展会开放的商业贸易环境使客商可以便捷地发现和共享某些信息资源，相互交流，能够使各种技术、商业、产品信息得到及时反馈，减少了信息传播环节，避免了在信息控制中出现的偏差，提高了信息管理效能。企业可以通过及时的信息反馈，适时地调整自己的经营方式，以适应市场竞争的要求。3.城市经济发展的“推手”和城市推介的“名片”会展业是城市经济中的一个高利润行业，对流通、服务、旅游、广告、运输等其他相关行业的经济带动系数可达l:9。举办大型国际会展活动，不仅能够迅速增加城市收入，提升形象，而且有利于增强与相关领域的国际交流合作，促进城市经济、科技、商贸、文化的发展，被誉为“城市的名片”。4.有效节约企业的营销成本在会展活动中，客商一般都来自相同领域或相关行业，而集群内企业通常都会集聚在同主题的展会上，因此，会展是下游产业集群的市场需求与上游产业集群的市场供给在空间和时间上的集聚。参展商与专业观众之间的沟通则具有很强的目的性、针对性，能在较短的时间内建立联系，且面对面地沟通能够迅速地发现和传递产品、价格、市场、以及产业发展等方面的信息，减少了双方寻找潜在对手的时间和费用，降低了交易成本。在此基础上，以价值规律为指导的交易有利于优化资源配置，最稀缺的资源往往以高价配置到最需要的部门。73 三．会展经济对区划与经济的影响会展业已成为一个令人瞩目的新兴行业，其蕴含的巨大能量和作用越来越引起人们的重视，人们从众多展会上了解了城市的功能，看到了最新科技，促进了经贸合作，同时展会又是一个多功能的信息窗口，它让城市看到精彩的世界，因此，会展业十分发达的欧洲流行这样一句话：会展是城市的面包。1.产生可观的直接经济效益会展活动一般被认为是高收入、高赢利的行业，其利润率大约在20%～25%以上，这也是它得以迅速发展的直接原因。美国一年举办200多个商业会展，带来的经济利益超过38亿美元，法国展会每年营业额达85亿法郎，展商的交易额高达1500亿法郎，展商和参议者的间接消费也在250亿法郎左右。2001年杭州举办西博会，地方财政共投资1000万元，而会展为杭州带来的实际效益超过了200亿元，达到了“1∶2000”骄人的投入产出比。这种直接的经济效益所产生的吸引力使得会展业在我国迅速发展起来。2.传播区域之间的信息、知识和观念传播先进的科技成果，展示和推广新产品、新工艺是会展活动的重要功能之一，会展活动有利于技术、信息、管理方式、资源等的交流与合作，有利于吸引不同区域的客商互相交流，促进双方各种成果和资源的引进和转化。从科技发展史来看，许多划时代的发明创造,如电话机、留声机、蒸汽火车、电视机等都是展览会上首先进行展示和推广的，即使是在信息技术和手段迅速发展的今天，会议和展览的便捷性、集中性、直观性、快速性和新闻性，对推广新技术仍起着不可替代的作用。另外，会展活动还能促进区域之间的政府和企业、企业和企业、企业和消费者以及社会各主体之间的沟通和交流。3.有较高的相关产业带动作用会展经济涉及到服务、交通、旅游、广告、装饰以及餐饮、通讯和宾馆等诸多部门，这不仅可以培育新兴产业群，而且可以直接或间接带动一系列相关产业的发展。据专家预测，国际上展览业的产业带动系数大约为1∶9，即展览场馆的收入如果是1，相关的社会收入为9，这样高的产业关联度使得会展业成为带动城市和区域经济发展的新增长点，73 自然得到各方面的重视和青睐。据上海市预测，上海展览业带来的相关经济效益，直接投入产出比为1∶6，间接的可达到1∶9，对该市的GDP的拉动效应非常明显。4.促进区域间经济贸易的合作会展活动有利于扩大区域市场规模和市场容量，使区域内外市场相联接,进一步促进区域内外的交流与合作，对区域内外开放的规模具有积极影响。交易会、展览会和洽谈会往往成为购销合同、投资、转让和合资意向书的谈判和签定协议场所。2001年杭州西博会上，杭州国内经济合作洽谈会签约项目总投资73.25亿元，浙江对外经济洽谈会成交额为1.8亿美元，外商投资项目总额10.57亿美元；2000年北京国际国内签署的合同、协议、意向，总计达到了60.23亿美元。5.缓解区域内的就业压力通过多种会议、展览的举办，可增加大量的就业机会，缓解就业压力。据测算，每增加1000平方米的展览面积，就可创造近百个就业机会。对于人口众多的中国而言，会展经济的发展无疑为增加就业提供了一条更为有效的途径。2008年奥运会的申办成功，对于北京而言，必将为北京市民提供多方面、多层次的就业机会。6.带动城市基础设施建设，提高知名度1999年昆明世界园艺博览会，218公顷的场馆群及相关投资总计超过216亿元，使昆明的城市建设至少加快了10年。通过筹备APEC会议，上海旅游、商业、交通等硬件设施得到了飞速的发展，所有四星级以上酒店全部消除移动通信盲点，3000多名中外记者可以同时上网，借APEC东风市政府展开了长远规划，进行了新中国成立以来规模最大的一次“城市整容”活动，各景观道路建筑整容面积达300多万平方米，对100多条道路进行了专项整治，使路面的平整度达到历史最好状态。另外，此次APEC会议的召开，还提升了上海会展业的地位。随着我国加入WTO，外国投资将大举进入上海，上海会迎来更多的国际性会议和展览，这必将大大提高上海在国际上的知名度。改革开放以来，我国会展业从小到大，每年以近20%的速度递增，73 行业经济规模逐步扩大，然而，与会展业发达的国家相比，我国会展业还存在较大的距离，在一定程度上也影响了会展业持续、稳定、健康的发展。73 四．西安会展经济发展状况2007年上半年，西安市共举办有规模的展会49个，参展商8万人次，专业观众9.5万人次，普通观众176万人次，成交额360亿元，新增就业岗位8000个，创造社会综合经济效益35亿元，对西安市经济发展起到了积极的拉动作用。1.基本情况西安市的会展业经历了从小到大、从参展到办展、从低层次到高层次的发展历程，尤其是近几年发展速度较快，成绩喜人。表现出以下特点：⑴展览场馆的规模不断扩大，设施不断完善西安市现有一定规模的综合、专业展览馆四个，总面积达21.4万平方米，其中西安国际展览中心4.6万平方米，陕西国际展览中心4.7万平方米，陕西工业展览馆2.1万平方米，西部国际车城10万平方米。展馆的数量、功能、总面积在西部都处于领先地位，停车、洽谈、商务服务等配套设施基本齐全。⑵会展数量、规模、内容逐年扩大，层次逐步提高数量由2000年前每年举办30—40个，发展到2004年的109个。规模从地方性小型展销会发展到全国性大型综合、专业展会。如东西部贸易洽谈会、全国糖酒商品交易会、住博会、制博会、高交会、旅博会等。内容从土特产、工业品、服装等发展到房地产、高新技术、现代装备制造等50多个领域。⑶展览企业发展迅速目前在西安注册登记的展览公司120多家，从事相关业务的广告公司数量众多。⑷四是企业逐步成为办展主体由原来单一的政府出面办展逐渐向专业公司办展过渡，通过引入市场竞争机制，进行商业化运作。如2005中国西安高交会，市商贸局、市会展办积极尝试和探索市场化运作大型展会的模式，取得了圆满成功，为今后举办大型展会积累了宝贵的经验。73 　　2.西安会展经济特点⑴会展环境优越，吸引力增强2007年上半年，政府加大会展宣传力度，利用大型户外广告，进行“发展会展经济，展示城市形象”主题宣传，进一步营造良好会展氛围；加强展馆基础设施建设，曲江展览馆扩建工程已经竣工；规范市场秩序，坚持跟踪服务，西安会展中心城市的吸引力不断增强。⑵展会规模扩大，层次和影响不断提高今年西部国际装备制造业博览会吸引了多家世界五百强企业和近千家国内装备制造领域的著名企业参展，展位数达2000多个，规模和成交额均创历史新高。⑶展会专业性增强，效果明显如西安旅游博览会、西部医疗器械展等展会，布展形式突出行业特点，展示项目专业性强，招商品牌效应明显，受到参展、参会客商的欢迎。73 五．区域会展概况1.西安曲江国际会展中心西安曲江国际会展中心一期项目展馆面积4.6万平方米、广场8万平方米，已于2000年建成并投入使用。二期工程展馆建筑面积10万平方米，会议中心面积5万平方米；同时配备酒店、商务写字楼、餐饮、康体及体验中心，构成西安会展经济示范园区。室内展馆分为5个展馆。A馆室内一、二层展馆面积1.6万平方米，其中一层1万平方米，二层0.6万平方米。B馆室内展馆面积约5万平方米，分为4个相同大小的展馆。新旧展馆及广场总占地面积约23万平方米，室内展馆面积约6.6万平方米，室外展地面积约2万平方米，室外展出面积可分为西广场17,008平方米，东广场13,484平方米，停车场面积40,173平方米。场馆还分别设置可供200人、100人、50人就座的会议室、报告厅共15间和2间贵宾接待室。73 73 2.陕西国际展览中心陕西国际展览中心位居西安南北中轴线长安路北段，南临二环路，场馆总占地面积7万平方米，总建筑面积达4.7万平方米。室内展厅总面积4.6万平方米，室外展场总面积5000平方米，室内展厅总数3个，可设国际标准展位1500余个，建筑呈环形，造型别致、气势雄伟。其配套设施有：集客房、餐饮、茶秀、洗浴为一体三星级标准的国展商务酒店，可容纳400辆汽车的地下停车场，国际会议厅、办公室、洽谈室、商务中心。国际展览中心以其宏大的规模、先进的设备、完备的功能、优质的服务、成为东西部合作与交流的桥梁，是世界认识陕西，陕西走向世界的窗口。73 3.中国西部国际车城中国西部国际车城是全国最大的汽车交易城，其总投资1.6亿元。一期工程占地400亩，建筑面积9万余平方米，设有小车交易区、大车交易区、装饰装潢区、配件交易区、轮胎交易区、工程机械交易区、维修保养区、试乘试驾区等12大功能区及旧车交易中心。二期工程占地800亩，拟建汽车及配件大型中转库、驾校、旧车分解场、拍卖中心等。中国西部国际车城距西安市区10公里，位于西安市西大门三桥经济技术开发区疏导线58号、西宝高速公路入口处。陇海铁路、西兰公路、西宝高速、绕城高速公路、疏导线和即将建成的西安至咸阳的双向8车道等交通干线，为车城构成四通八达的交通网络。73 西部国际车城位于西安三桥经济技术开发区疏导线58号，营业面积十万余平方米。设有新车市场、旧机动车市场，汽车博览中心、汽车检测中心、汽车维修中心及相关配套设施。同时，工商、税务、车管等政府职能部门入驻车城现场办公，为客商提供新车验证、汽车挂牌、车辆保险等一站式服务目前进驻西部车城的汽车经销商有多户，有宾利、奔驰、陆虎、福特、北汽、奥迪、沃尔沃、三菱、丰田、本田、现代、东风悦达起亚、标致、大众、日产、吉利、比亚迪等几十种知名品牌2004年市场总销售汽车约2万量，销售额20亿元人民币，实现利润；2005年销售汽车3万余辆，销售额约30亿元；2006年销售汽车4万余辆，销售额约40亿元人民币;2007年预计销售车辆8万辆，实现销售额70亿元，并保持每年约15%的增长率快速发展。由中国汽车工业协会、西安市人民政府共同主办每年一届的“西部汽博会”已在西部车城成功举办七届，是西安市十大展会之一。 西部车城已成为一个集中外名车展览、车辆交易、装饰装潢、驾驶员培训、汽车自动化检测为一体的规模宏大、品种齐全、环境优美、服务优良的园林式汽车商城。4.陕西工业展览馆陕西工业展览馆是集展览、商贸、娱乐为一体的综合性经贸活动中心，它北临西安宾馆、唐乐宫；南临国贸中心及小寨商业区；东临省历史博物馆；西临西北地区最大的文化广场—朱雀广场。食宿、交通、购物、游览十分便利。展览馆设计独特，设施先进齐全，总建筑面积2.1万平方米。主楼四层，一、二层为封闭式大厅，可搭设国际标准展位250个，三层为大型餐饮中心，四层为豪华娱乐城。73 第四部分项目发展方向及实施计划一.项目发展方向参照区域调研结果，结合未来发展规划及区域现状与项目自身因素，我司建议如下：1.SWOT分析-项目优势分析区位优势：项目地处西安曲江新区，紧临西安国际会展中心；地段优势：项目周边可开发土地存量大，土地价值有升值潜力；规划优势：项目所处区域规划为商务中心，未来发展潜力巨大；交通优势：地块周边路网交通发达，道路通畅，出行便捷，外部连通性好；地块优势：地块方正，便于物业排布。价格优势：地块为较早出（转）让土块，价格及政策方面将具备一定优势。-项目劣势分析拆迁劣势：地块现状为一自然村落，未来具备一定拆迁问题；区域劣势：地块区域大部分为待开发土地，配套设施严重不足；-项目机会分析政策扶持：西安曲江新区政府大力发展该区域，并伴有一定的政策扶持；会展促进：项目紧临西安国际会展中心，可搭载会展经济顺风车；通胀压力：CPI不断攀升，人民币贬值，投资者投资愿望迫切；市场供求：区域未来讲发展成为商务中心，办公类物业具备需求空间；周边放量：项目周边有高档楼盘住宅放量，居住氛围浓厚，可借势发展。73 -项目威胁分析项目竞争：地块周边存在多块土地放量，与本项目势必形成竞争。商务氛围：项目所处地块尚未形成浓郁的商务氛围；市场放量：未来一段时间周边将有大量办公、居住类物业面市。2．项目市场定位公寓部分：打造成为服务于中青年精英的服务式公寓。写字楼部分：服务于成长型企业或大型企业区域办公中心的甲级写字楼。酒店部分：以西安国际展览中心为依托，打造符合区域形象的相对高档次商旅型酒店。3．目标客群定位-公寓部分Ø企业白领阶层：这部分人大多为一次置业，这些消费人群为年龄在30岁左右的年轻族，学历较高，经济实力相对较为雄厚，消费能力强，对公寓的服务要求较高。Ø公务员：区域内有部分国企以及行政事业单位的工作人员，这部分人士不乏有“灰色收入”的，他们购置物业的目的较为复杂。Ø企业中高级管理人员：这部分消费人群一般购置物业具备投资与自用两种用途，购置本项目一方面可作为第二居所，另一方面可享受物业升值带来的差额利润。Ø商务人士：由于项目紧临西安国际会展中心，不乏有部分需要有此类业务的公司员工购置物业作为公司领导或员工的中短期居所。-写字楼部分Ø成长型企业。Ø大型企业区域办公中心。73 二.项目运作思路围绕着曲江新区政府对于曲江国际会展产业园的发展规划，该区域将逐步发展成为区域的商务中心，未来该区域土地开发量较大且推广期相对集中，在目前区域人气不足的情况下，各项目均会面临着市场承受能力的严峻挑战，因此，把握有利的时机入市将成为影响本项目未来持续发展的关键因素。基于上述原因，顾问将结合本项目开发顺序，对开发的最佳时机提出如下建议：Ø项目整体开发周期为：2008年初至2012年底Ø公寓部分开发时机：2009年初Ø写字楼部分开发时机：2010年初Ø酒店部分开发时机：2012年初图表：各阶段地块开发时机示意图开发周期20082009201020112012公寓部分　　　　　写字楼部分　　　　　酒店部分　　　　　备注前期准备　　物业开发　具体建议依据如下：-首先，顾问认为建设进度和周期要合理控制。由于本项目总体量较大，如果开发周期过长，一方面将削减项目的市场影响力，使客户的期待值、新鲜感降低，另一方面项目前期规划的领先优势会逐渐减弱。因此，顾问认为本项目的整体开发周期定为五到六年较为合理。-公寓部分的需求为刚性需求，受客观因素影响较小，且回款速度相对较快，故建议先期开发公寓部分。由于地块现状为自然村落，土地拆迁需要一定时间，且需进行市场定位、建筑设计等方面工作，如果开发太早，会由于时间紧迫导致工程仓促上马；开发太晚，项目入市时将面临大量项目的竞争，会损失商业机会。因此，顾问建议本项目公寓部分的开发时间选择在2009年初。73 -在公寓部分开发完成后，开发商将有部分回款用于项目滚动开发，此时顾问建议开发项目的写字楼部分，一方面，写字楼部分回款较公寓部分长；另一方面，写字楼的开发前期有待周边配套逐步完善后随即上马，方能体现写字楼的商务价值。故顾问建议项目公寓部分开发完成后进行写字楼部分的开发。-在开发建设中，开发节奏的掌握同样至关重要。顾问将本项目公寓、写字楼、酒店三个部分开发阶段的时间间隔定为1-2年，因为如果间隔时间过长，会造成项目与市场持续热度的脱节，而间隔时间过短，将不利于市场环境的培养，。因此顾问认为每隔1-2年进行开发，将有利于把握市场脉搏，便于对项目发展方向的及时调整。-本项目区域内由于规划有大量的写字楼、住宅项目，顾问认为整体区域内商务氛围的形成将相对滞后；同时该区域整体规划建设初步完成并投入使用后，会展经济、人文旅游资源的利用优势才可以显现，而酒店恰恰是配合商务与旅游资源的物业类型，因此顾问建议最后开发建设酒店部分。73 三.项目销售价格评估建议1.项目销售价格评估建议针对本项目综合环境与总体市场定位，结合区域目前售价水平，运用市场比较法等科学的评估方法，初步评估本项目整体租金与销售均价如下：n公寓部分平均售价：5500元/平方米n写字楼部分平均售价：7000元/平方米以上建议售价是基于现状市场水平的预测，但由于其预期的价格受区域商务氛围、物业产品、市场状况、区域环境变化等多种因素的影响，其未来销售价格可能出现调整的空间。1.2项目租售价格评估建议依据n根据调研，区域内不足项目百米的公寓项目现状销售价格为5400元/㎡，此价格可以作为本项目未来租金水平的参考数据。n虽然随着发展，区域未来整体环境将会改善，但需要较长一段时间进行市场培育。n根据规划，区域未来办公以及住宅类物业还将有一定的供应量，未来将与本项目形成竞争，项目所处位置亦不是区域商业聚集地，发展较缓慢，因此将挤压本项目租金价格的提升空间。n综合考虑到未来市场环境与发展空间，预留部分可能的价格提升空间。以上建议租金及售价是基于现状市场水平的预测，但由于商业的价格受区域商业氛围、物业产品、市场状况，区域环境变化等多种因素的影响，其未来租金及售价可能出现调整的空间（上升或下降）。73 中国中铁置业集团西安曲江国际会展产业园北区N8地块可行性研究报告第五部分经济效益分析一.项目基础数据表二.项目经济预测总表三.项目租赁收入预测表四.项目投资成本估算表五.项目建设期间资金支出计划表六.项目敏感性分析表74北京中铁新业投资顾问有限公司 中国中铁置业集团西安曲江国际会展产业园北区N8地块可行性研究报告第六部分结论和建议一.项目可行性研究结论本项目位于西安市曲江新区国际会展产业园北区，为使本项目未来发展方向更准确，顾问从各方面包括规划、交通、市场等方面进行了相关的分析后，认为本项目从市场预期角度看，具备发展前景。与此同时，顾问进一步在假设收购及开发方案的基础之上，通过经济效益分析后，认为项目未来发展的总体经济效益适中，开发风险适当。因此，顾问在本研究报告中建议收购本项目，且该结论作为发展商进一步借鉴和参考的依据。76 中国中铁置业集团西安曲江国际会展产业园北区N8地块可行性研究报告二.项目存在问题及相关建议1.存在的问题就本研究报告结论提出“市场预期”的基础之上，顾问认为存在的最主要问题是“项目发展方向与市场预期相结合”，能合理解决好这个问题，该项目将更具备开发价值。2.相关建议由于商业销售率受到销售价格接受程度、区域市场环境、投资者投资理念、商户对区域的认可度、物业自身条件等多方面外部不可控制的因素影响相对过多，提高销售率的把握性不稳定，致使风险大大增加，因此，顾问建议从降低收购成本方面着重考虑，控制收购成本。76'