姜堰区文化体育中心项目可行性研究报告 62页

'姜堰区文化体育中心项目第一章总论第一节　项目单位概况及编制要求项目名称：姜堰区文化体育中心项目性质：新建承办单位：泰州市姜堰城市建设投资发展有限公司单位类型：有限公司法人代表：郑长进联系电话：0523-88271158一、项目单位概况泰州市姜堰城市建设投资发展有限公司成立于2003年3月26日，公司法定代表人为郑长进，公司注册资本为73628.36万元人民币，其主要经营范围为：受区政府委托：经营城市土地资产；经营城市地下管网、地面构造物租赁；筹措城市建设资金；城市建设项目决策咨询；城市市政工程基础设施建设；房地产开发；物业管理；为招商引资提供咨询服务。（以上经营范围涉及到专项审批的凭许可证经营）62 公司成立以来，其作为区政府全资拥有的企业，在泰州市姜堰区委、区政府的关心支持下，按照姜堰区城市发展规划的要求，高起点打造姜堰区的软硬环境。公司成立以来，共计完成了20多项约203万平方米的土地拆迁平整工程，14条主干道建设，50多条城市次要干道改造工程和附带的地下管网给排水工程等，并计划新建保障性住房73幢，总建筑面积达61万平方米，总投资额约17亿元，基本解决人均住房面积20平方米以下的低收入家庭住房困难问题，近2万人将从中受益。2013年底公司总资产123亿元，负责60亿元，所有者权益63亿元。公司除重点加强城区基础设施建设外，积极转变经营思路，不断增强商业用地的开发力度。近年来，多处商业用地的成功挂牌，摆脱了公司在低利润水平徘徊的困境，创造了良好的经营业绩。二、报告编制原则1、可持续发展原则合理开发、利用和保护自然资源，积极发展循环经济，加强环境保护和生态建设。进一步完善公共服务体系和社会保障体系，加快各项社会事业发展，在经济发展基础上不断提高城乡居民的收入水平和生活质量，延续可持续发展战略。2、以人为本原则坚持以人为本，努力构建和谐社会。按照科学发展观的要求，推动经济社会协调发展，使全区人民充分享受到发展的成果。把构建和谐社会与物质文明、政治文明、精神文明建设摆在同等重要的地位，努力建设民主法制、公平正义、诚信友爱、充满活力、安定有序、人与自然和谐相处的社会主义和谐社会。3、环境文明原则城市公共服务设施是建设中国特色社会主义文化的物质载体，也是提高城市品位、塑造城市形象、增强城市竞争力的载体。文化体育中心的建设充分体现党的十七大明确提出“大力发展文化产业”，“推动社会主义文化发展大繁荣”，为姜堰区营造一个良好、文明的公共社会环境创造了条件。62 三、报告编制依据l《国务院关于投资体制改革的决定》（国发［2004］20号）l《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）l《投资项目可行性研究指南》l《姜堰区人民政府专题会议纪要》（第13号，2013年3月23日）l《姜堰区国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》l《姜堰区城市总体规划》l国家及省市颁布的规划、建设类法规和规范要求l项目单位提供的基础数据和相关资料四、报告编制内容本着“经济合理、技术可行、满足规划要求”的原则，对项目建设用地、建设条件、规划方案、建设规模、环境影响、招标、节能、总投资估算、综合效益等方面进行阐述。第二节　项目概述一、建设地点及占地按照城市总体规划，拟建项目建设用地位于城区三水大道西侧、三水学校北侧，东临三水大道、西至中干河、北至天目路北侧与单塘河遗址相邻。场地周围无污染源，交通便捷，新建建筑符合区域城市功能分区要求，利于项目顺利实施。基地内现状为建设用地，部分民宅和农田。项目总规划用地面积约110001平方米。其中大剧院用地28910平方米，体育馆用地23328平方米，体育场用地57763平方米。二、功能定位、建设规模及建设内容在用地范围内，62 主要建设内容包括大剧院、体育馆、体育场和地下附属工程，同时配套建设道路、绿化、供排水、供电、通讯等设施。该工程总建筑面积为84358平方米（地上建筑面积60959平方米，地下建筑面积23399平方米）。其中：大剧院建筑面积36606平方米（地上建筑面积25396平方米，地下建筑面积11210平方米）；体育馆建筑面积21543平方米（地上建筑面积15634平方米，地下建筑面积5909平方米）；体育场建筑面积26209平方米（地上建筑面积19929平方米，地下建筑面积6280平方米）文体中心技术经济指标表1-1序号项目单位指标值备注1总用地面积㎡1100011.1其中：剧场㎡289101.2体育馆㎡233281.3体育场㎡577632总建筑面积㎡84358地上：60959地下：233992.1其中：大剧院㎡36606地上：25396地下：112102.2体育馆㎡21543地上：15634地下：59092.3体育场㎡26209地上：19929地下：62803容积率0.554建筑密度28.75绿地率31.26汽车停车数量辆401三、项目建设进度按照项目实施方案，本项目工程计划建设周期为3年62 ，按照建设进度分为3个阶段，即前期工作阶段、勘查设计阶段、工程建设阶段，之后投入使用。工期安排如下：前期准备工作，2013年4月～2013年7月；勘查设计阶段，2013年8月～2014年2月；工程建设阶段，2014年2月～2017年2月；项目开始运营。四、项目总投资估算本项目固定资产投资估算为39867.7万元，其中：建筑安装工程费30234.2万元；工程建设其它费6441.45万元；预备费600万元；建设期利息2592万元。项目投资估算表表1-2序号费用名称单位取费基数金额一工程费用万元1.1～1.430234.21.1大剧院万元13738.11.2体育场万元6222.71.3体育馆万元65011.4室外工程万元3772.2二工程前期及其他费用万元2.1~2.106441.452.1土地使用权划拨费万元21452.2房屋拆迁补偿费万元2746.452.3前期工作咨询费万元302.4勘察费万元502.5工程设计费万元10002.6工程建设监理费万元2502.7招标代理服务费万元302.8环境影响咨询费万元102.9审图费万元3062 2.10建设单位管理费万元150三基本预备费万元600四建设期利息万元2592五合计万元39867.7五、资金筹措项目所需资金部分自筹，部分通过发行公司债券募集。分期发行长期债券共24000万元，固定年利率按5.4%计。六、财务评价本项目预计运营期正常年营业收入11200万元。计算期内平均年利润总额7129万元。项目年平均未分配利润为4544.8万元。全部投资的财务内部收益率为：所得税前为19.8%，所得税后为16.2%；资本金的财务内部收益率为：所得税后为19.8%全部投资的财务净现值为：所得税前为18584.6万元，所得税后为9453.3万元；资本金的财务净现值为：所得税后为11545.3万元。全部投资：投资回收期为9.8年（所得税后）、7.1年（所得税前）；资本金投资：投资回收期为9.1年（所得税后）。投资利润率=7129÷39867.7＝17.9％；投资利税率=7497.6÷39867.7=18.8%债券从计算期第5年起，逐年按20%偿还本金，计算期第9年末全部还清。从以上分析的经济指标上看，项目的税后年平均利润为5346.8万元，税后投资净现值分别为9453.3万元（全部投资）和11545.362 万元（资本金），项目能够产生较好的经济效益。62 第二章项目建设背景及必要性第一节　项目建设背景一、区域经济社会条件姜堰区位于江苏省中部，地处美丽富饶的长江三角洲，南濒长江，北枕淮河，东临黄海，西接京杭大运河。姜堰区总面积1044平方公里，其中平面面积873平方公里，水面面积163平方公里。全区耕地总面积6.37万公顷。全区现设有姜堰镇、溱潼镇、顾高镇、蒋垛镇、大伦镇、白米镇、娄庄镇、沈高镇、俞垛镇、兴泰镇、张甸镇、梁徐镇、桥头镇、淤溪镇、华港镇等15个镇，1个经济开发区，1个风景名胜区，59个居民委员会，263个村委会，总人口77.78万人。姜堰是一个工业基础扎实、服务业快速发展、建筑业实力雄厚、农业资源丰富的城市，以“鱼米之乡”、“教育之乡”、“建筑之乡”、“银杏之乡”闻名于世，是国家重点粮食、棉花、蔬菜和水产品生产基地。近年来，姜堰作为长三角经济圈中的一员，依托良好的区位优势、优美的生态环境、较强的产业基础和独特的人文资源，全面参与区域合作，大力推进开放开发，实现了经济的高速增长和社会事业的蓬勃发展。2007年，姜堰区实现地区生产总值202.7亿元，财政总收入27.7亿元，引进民资98.5亿元，实际利用外资1.2亿美元，外贸出口3.7亿美元，向着全面小康目标迈出了更加坚实的一步。姜堰先后被评为全国综合实力百强县（市）、全国科技工作先进县（市）、全国社会治安综合治理先进县（市）、江苏省小康县（市）、江苏省文明城市、江苏省社会治安安全区、全国生态示范市、浙商（省外）最佳投资城市、全国最具潜力中小城市百强。二、姜堰区城区规划姜堰区62 市区人口约18万人，城市规划区总面积175平方公里，规划用地范围59平方公里。规划形成中干河东、西两大片区。中干河以东主要以居住、商业服务、文化、教育为主，是城市商业文化中心所在地；中干河以西为区政府所在地及工业开发区，包含城市行政中心及开发区服务中心等重要城市功能。三、发展背景近年来，姜堰区坚持把文化姜堰建设与经济建设、社会民生、特色产业紧密结合，不断加快文化姜堰建设步伐，使文化建设成为引领姜堰新一轮发展和转型的重要力量。姜堰区委、区政府高度重视市文化体育中心的建设工作。文体中心建设是2010年年初市人代会提出的要求，也是区政府为民办的十件实事之一。第二节项目建设必要性一、项目建设是贯彻落实党的十七大提出的“大力发展文化产业”，“推动社会主义文化发展大繁荣”的需要。城市公共服务设施是建设中国特色社会主义文化的物质载体，也是提高城市品位、塑造城市形象、增强城市竞争力的载体。党的十七大明确提出“大力发展文化产业”，“推动社会主义文化发展大繁荣”。随着姜堰区经济社会的快速发展和人们精神文化需要的不断提高，城市公共服务设施与城市发展的矛盾日益突出，现有公共服务设施无法满足市民日益增长的精神文化需求，公共文化设施凸显不足。本项目建设是是贯彻落实党的十七大提出的“大力发展文化产业”，“推动社会主义文化发展大繁荣”的需要。二、项目的建设符合《全民健身计划纲要》。2009年是《全民健身计划纲要》第二期工程第二阶段（2006年－2010年）启动年。62 《全民健身计划纲要》要求这阶段要广泛开展群众体育活动，提高群众体育意识，培养群众健身习惯，在全社会营造浓郁的体育健身氛围；本着亲民、便民、利民的原则，让更多的人享受体育发展的成果。实现公共体育设施明显增多，群众体育组织化程度进一步提高，人民群众健康素质显著增强。形成政府领导，体育部门组织协调，有关部门各负其责、共同推进，社会力量积极兴办，人民群众广泛参与的格局，基本建成具有中国特色的全民健身体系，使群众性体育健身活动做到社会化、生活化、科学化。要充分利用城市广场、公园等公共场所和适宜的自然区域建设全民健身活动基地，保证城市社区和农村村镇的经济实用型公益性体育场地设施明显增加。三、项目建设是推进全区文化体育事业发展的必然要求。《姜堰区国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》对规划期内全区文化、体育等社会事业发展做出指导和具体要求：“加快发展文化、体育等社会事业。坚持‘重在建设’和‘一手抓繁荣、一手抓管理’的方针，活跃群众文化，打造特色文化，挖掘历史文化，发展产业文化，不断提高人民群众的思想文化素质和文化生活质量。继续实施《全民健身计划纲要》，积极开展群众性体育活动，提高人民群众身体素质。加强文化设施建设。”“……到2010年形成一批功能齐全、设施先进、布局合理、能够基本满足人民群众需要的文化活动场所。新建大剧院、文化艺术中心、少儿图书馆、老年人活动中心、博物馆，实施教育少年宫二期和名人馆扩建工程……。”“……加快发展体育事业。建成市体育馆。……”项目的建设，是促进全区文化体育事业又好又快发展的必然要求。四、项目建设是姜堰区城市总体规划的客观需要。根据姜堰区人民政府13号专题会议纪要精神，拟按照统一规划、分期建设的原则启动工程规划建设。会议明确，该项目位于天目路南侧，用于建设体育场、体育馆以及大剧院。项目承办单位将按照这一既定目标，精心组织、科学规划，高起点高标准实施本项目。五、本项目将成为引领全面健身的好场所62 建国40多年来，我国体育事业取得了很大成就。群众性体育活动蓬勃开展，参加体育活动的人数不断增加，人民体质与健康状况有了很大改善，全民健身工作日益受到社会的重视和支持，群众性体育活动的内容和形式更加丰富多彩，群众体育健身的物质条件逐步得到提高。但是，全民健身工作的现状还不能适应社会主义现代化建设的需要。群众的体育健身意识还不够强，群众性体育活动的开展还不够广泛，经常参加体育锻炼的人数还不够多，现有体育场地设施在向社会开放、满足群众开展体育锻炼的需要方面还有较大差距，全民健身工作的科学技术和监测管理还比较落后，有关法规制度还不够完善，适应社会主义市场经济体制的全民健身管理体制和运行机制还在探索之中。特别是目前供全民健身的体育场地严重不足，据相关资料统计，目前还有80%的居民仍然只能在自家庭院、公路街道、住宅空地、场院等非正规体育场所锻炼身体。本项目建成后，将改善居民锻炼身体对体育场馆的迫切需求与体育场地严重不足或设施较差的矛盾较深的现象，将成为引领群众健身的好场所。综上所述，姜堰区文体中心的建设即依靠自身的区位优势立足于建设文化强市的目标，通过文化与体育、旅游、教育的互动发展完善公共文化服务体系辐射和带动全区文化体育事业的繁荣，对于促进文化、经济、政治的共同进步具有积极意义。本项目的建设符合党的十七大提出的“大力发展文化产业”、“推动社会主义文化发展大繁荣”的事业发展规划纲要的要求；进一步完善了姜堰区公共服务设；也是姜堰区城市总体规划发展的必然趋势。因此，本项目的建设是十分必要的。62 第三章项目需求与建设规模分析第一节　项目需求一、社会需求分析随着姜堰区经济社会的快速发展和人们精神文化需要的不断提高，城市公共服务设施与城市发展的矛盾日益突出，现有公共服务设施无法满足市民日益增长的精神文化需求，公共文化设施凸显不足。根据《全民健身计划纲要》要求及姜堰区城市总体规划，大型公共设施的配备是城市发展的重要载体，其完善程度将直接影响到姜堰区在区域范围内的竞争能力。另外，姜堰区公共服务基础设施存在如下主要问题：一是总量偏小。历史欠账较多，多数公共服务设施没有达到国家平均标准，供需矛盾日益突出；二是质量不高。部分公共服务设施没有自主产权，租赁、临建和周转房现象较为普遍；部分基础设施陈旧老化，无法满足人民群众的需求；三是分布不均衡。城市与县城、新旧社区之间设施条件差距明显；四是资源共享程度不够。由于条块分割，不同领域、不同区域、不同系统之间公共服务资源缺乏长期有效的共享机制，造成功能结构不合理、地区分布不均衡、资源配置效率低。由此看来，本项目建设进一步完善了姜堰区公共服务设施，满足了市民日益增长的精神文化需求。二、项目建设规模分析姜堰区文化体育中心的建设即依靠自身的区位优势，立足于建设文化强市的目标，通过文化与体育、旅游、教育的互动发展，完善公共文化服务体系，辐射和带动全区文化体育事业的繁荣，对于促进文化、经济与政治的共同进步具有积极的意义。62 按照城市总体规划，本项目建设用地位于城区三水大道西侧、三水学校北侧，东临三水大道、西至中干河、北至天目路北侧与单塘河遗址相邻。项目总规划用地面积约110001平方米。其中大剧院用地28910平方米，体育馆用地23328平方米，体育场用地57763平方米。在用地范围内，主要建设内容包括大剧院、体育馆、体育场和地下附属工程，同时配套建设道路、绿化、供排水、供电、通讯等设施。该工程总建筑面积为84358平方米（地上建筑面积60959平方米，地下建筑面积23399平方米）。其中：大剧院建筑面积36606平方米（地上建筑面积25396平方米，地下建筑面积11210平方米）；体育馆建筑面积21543平方米（地上建筑面积15634平方米，地下建筑面积5909平方米）；体育场建筑面积26209平方米（地上建筑面积19929平方米，地下建筑面积6280平方米）1、姜堰区文化体育中心服务覆盖范围姜堰区全区总人口为77.78万人。其中，城区人口18万人，占23.14%。乡镇人口59.78万人，占57.62%。2、本项目建设规模满足党的十七大明确提出“大力发展文化产业”，“推动社会主义文化发展大繁荣”要求以邓小平理论、“三个代表”重要思想为指导，以科学发展观统领经济社会发展全局，紧紧围绕提前实现全面建设小康社会的奋斗目标，突出加快发展和构建和谐社会两大任务，牢牢把握“加快发展，维护稳定，狠抓落实”的工作大局，大力实施“扩大开放，依托提升，优化结构，项目带动”62 发展战略，以深化改革、扩大开放为动力，以优化经济结构、转变经济增长方式、增强自主创新能力为主线，以维护稳定、构建和谐社会为保障，奋力推进工业化、城镇化和农业现代化进程，实现又快又好发展，推动经济社会切实转入科学发展的轨道。姜堰区文化体育中心的建设规模不仅顺应社会发展形式，同时满足党的十七大明确提出“大力发展文化产业”，“推动社会主义文化发展大繁荣”要求。综上所述,本项目总建筑面积为84358平方米。主要建设内容有大剧院、体育馆、体育场和地下附属工程。具体详见下表。文体中心技术经济指标表3-1序号项目单位指标值备注1总用地面积㎡1100011.1其中：大剧院㎡289101.2体育馆㎡233281.3体育场㎡577632总建筑面积㎡84358地上：60959地下：233992.1其中：大剧院㎡36606地上：25396地下：112102.2体育馆㎡21543地上：15634地下：59092.3体育场㎡26209地上：19929地下：62803容积率%0.554建筑密度28.75绿地率%31.26汽车停车数量辆401大剧院技术经济指标62 表3-2序号项目单位指标值备注1总用地面积㎡289102总建筑面积㎡36606地上：25396地下：1121031000人剧场建筑面积㎡123254地下建筑面积㎡112105文化馆建筑面积㎡34506文化局建筑面积㎡16507总工会建筑面积㎡27428职业学校建筑面积㎡23199服务性用房建筑面积㎡291010容积率1.0511建筑密度%36.412绿地率%29.613汽车停车数量辆154体育馆技术经济指标表3-3序号项目单位指标值备注1总用地面积㎡233282总建筑面积㎡21543地上：15643地下：59093体育设施用房建筑面积㎡97254全民健身建筑面积㎡46075服务性用房建筑面积㎡13026容积率0.677建筑密度%33.48绿地率30.39汽车停车数量辆7762 第四章项目选址与建设条件第一节　项目选址一、项目场地选址要求根据项目的特性和建设目标，本项目的选址应具备如下条件：1、满足堰市城市总体规划的需要。坚持以人为本，努力构建和谐社会。按照科学发展观的要求，推动经济社会协调发展，使全区人民充分享受到发展的成果。把构建和谐社会与物质文明、政治文明、精神文明建设摆在同等重要的地位，努力建设民主法制、公平正义、诚信友爱、充满活力、安定有序、人与自然和谐相处的社会主义和谐社会。2、出行方便,交通便利。3、在满足建设规模的前提下，尽可能利用中心的土地资源，利于今后的管理和运行，选择原有工作条件较好的办公地，节约费用。4、充分利用水、暖、电、气、交通道路等基础设施条件。二、建设场址现状与位置按照城市总体规划，拟建项目建设用地位于城区三水大道西侧、三水学校北侧，东临三水大道、西至中干河、北至天目路北侧与单塘河遗址相邻。项目总规划用地面积约110001平方米。场地周围无污染源，交通便捷，新建建筑符合区域城市功能分区要求，利于项目顺利实施。项目建设用地通过划拨方式取得。用地现状为河沟、少量民宅和建设用地。根据前期摸底调查，用地范围内现有拆迁户59户，需进行拆迁补偿面积7847平方米。62 第二节　建设条件一、地形地貌场地土层属第四系长江三角洲洪水期高砂沉积物。场地地势平坦，形状规则，地平标高略低于周围已建建筑、道路标高。周围道路交通便捷，区内空气清新。二、工程地质拟建场地地层结构简单，分布连续，厚度较稳定，物理力学性质较均匀，场区稳定性良好，地面下20米范围内的土层均为中软土－中硬土，无液化土层，适宜建筑物的兴建。场地主要由一般粘性土、粉土及砂土组成，地势总体上平坦，地貌单一，属长江三角洲冲积相沉积的高沙平原。判别附近场地土为中软场地土，属于对建筑抗震可进行建设的一般性场地。建议建筑物基础以Ⅲ层为持力层。根据中华人民共和国国家标准《中国地震动参数区划图》（GB18306-2001）分区资料，本项目建设所在区域地震动峰值加速度分区值为0.1g，地震动反应谱特征周期0.45s。三、水文地质条件拟建场地的地下水类型为孔隙潜水和微承压孔隙水。水位受降水影响和河流水位较为明显，水位深在1.0~2.0m，年变化幅度在0.5~1.2m之间。拟见场区附近无污染源，根据当地勘察资料分析判别，地下水及土质对砼无腐蚀性，地下水对钢材呈弱腐蚀性影响。四、气候条件拟建区气候属季风影响下的亚热带温润气侯，四季分明，气候宜人。年平均气温16.1℃，最高气温39.4℃,最低气温－19.2℃62 。主导风向南偏东。雨量充沛，年平均降水量970.3mm。全年无霜期为223.3天。最大积雪深度为30cm，常年平均冻土厚度－6.5cm。年均日照时数1797.6小时。五、建设场地外部配套1、供电项目建设期间临时用电由城市供电网提供。项目建成后，用电接入基地内部箱式变压站。2、给排水本项目给水由自来水公司城市供水干管网提供用水，接入基地内部给水管网，作为生活、消防给水水源。建筑物室内外排水实行雨、污水分流制，所有污水通过D300污水管道进入主排水管，经处理后排放至市政污水管网。3、通信、数据通讯通信基础设施建设与项目建设同步进行，其通信线路能够满足项目建设用运转要求。62 第五章规划方案、建设内容及规模第一节规划方案一、规划及建筑设计依据l国家有关现行法规、规范、规定l《江苏省城市规划管理技术规定》（2004版）l《办公建筑设计规范》(JGJ67-89)l《公共建筑节能设计标准》(DBJ01-621-2005)l《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）l《建筑给水排水设计规范》（GB50015-2003）l《体育建筑设计规范》（JGJ31-2003）l《剧场建筑设计规范（JGJ57-2000）l项目规划文件要求l基地规划设计要点及附图l地形图、用地红线图二、规划原则项目位置交通便利，环境优美，视野开阔，是城市重要景观节点。本设计力求以宏伟大气的外观效果，极具地域特征的建筑符号凸显建筑的展示性；以合理实用的功能布局为市民提供文体服务；以专业独特的建筑硬件吸引文化、体育活动，从而促进姜堰区的经济增长。具体有如下几方面：1、贯彻环保，节能，资源综合利用的概念，贯彻绿色生态、可持续发展的概念；2、安全，可靠，在满足功能要求的前提下力求经济合理；3、考虑设备选择和系统的灵活性以适应不同使用功能、使用性质变化；62 4、考虑设备系统在公共卫生应急条件下的安全运行。三、平面布局特点1、开放性滨水空间与城市有机联系，增加空间的交通可达性，让公众参加到广场的活动中来，激发片区的城市活力。2、亲水性通过对驳岸的修整，使水体向广场及绿地渗透，营造出多尺度的体现地方湿地文化的滨水空间。3、多样性围绕着参与性、亲水性这一主题。布置水上舞台、亲水广场、滨水平台、运动广场等一系列独具魅力滨水活动场所，丰富市民的城市生活。四、平面布局主要功能用房的布置不受造型的影响，方正实用，局部不规则形体被巧妙设计为交通或休息中庭的公共空间。使平面功能与造型完美结合，各建筑平面采用常规轴网布置，各场馆公共大厅朝城市广场或水面开放，使建筑和环境融为一体。建筑功能布局呈带型关系，并由架空平台联系成一整体，大剧院位于鸡鸣路北侧、体育场位于天目路南侧，体育馆位于天目路北侧，全民健身设施布置于体育场看台和一层平台下，体育局位于体育场看台空间之下。文化局文化馆结合剧院布置于剧院东南侧，总工会位于剧院东侧，构图均衡、布局清晰。五、交通整个交通组织体现绿色、人本、宁静的原则，有效组织人车分流系统、赛时流线、公共交通专用流线。车行流线：社会车辆直接进入地下车库，地面车行环道主要作为贵宾、运动员、后勤车行流线及消防流线，赛事时可作为过境通道。62 人行流线：立体空间步行系统，地面主要空间释放给市民作为步行空间，步行也可以通过城市广场直接进入二层平台空间，二者可以自由互动。在体育场与体育馆设计过街平台，这样可解决二个大型体育场馆的人行联系，既使城市道路与人行空间互不干扰，也成为城市的独特构筑物景观。第二节建筑设计方案、建设内容及规模一、建筑设计方案1、体育场400米跑道（中心含足球场），有固定道牙，跑道6条以上，设置固定看台。是一个集多种体育活动、足球活动、文化活动和休闲活动于一体的多功能体育建筑。2、体育馆包括游泳池、羽毛球、乒乓球、棋牌室、台球室、壁球室、跆拳道、武术馆、瑜伽馆、健美操室、跳操房、动感单车、老年人棋牌室等国民体质监测中心，综合管理办公室及健身广场等。旨在倡导广大市民健康的生活方式，提升城市品质，对于丰富姜堰人民文化体育生活，普及人民群众健身活动，都将起到积极的推动作用。3、大剧院主体建筑为一个拥有1000个座位的综合大剧场，大剧院的建声效果要求达到建筑声学和舞台设备功能配置的国内一流水准，可以承载歌剧、舞剧、戏剧、戏曲、音乐剧、芭蕾舞及大型综艺节目演出、大型会议报告等使用要求。结合城市总体规划要求和入驻单位工作实际，在基地内布置相关单位办公业务用房，进一步合理功能分区，同时便于职能管理。二、建设内容及规模62 在用地范围内，主要建设内容包括大剧院、体育馆、体育场和地下附属工程，同时配套建设道路、绿化、供排水、供电、通讯等设施。该工程总建筑面积为84358平方米（地上建筑面积60959平方米，地下建筑面积23399平方米）。其中：大剧院建筑面积36606平方米（地上建筑面积25396平方米，地下建筑面积11210平方米）；体育馆建筑面积21543平方米（地上建筑面积15634平方米，地下建筑面积5909平方米）；体育场建筑面积26209平方米（地上建筑面积19929平方米，地下建筑面积6280平方米）文体中心技术经济指标表5-1序号项目单位指标值备注1总用地面积㎡1100011.1其中：剧场㎡289101.2体育馆㎡233281.3体育场㎡577632总建筑面积㎡84358地上：60959地下：233992.1其中：剧场㎡36606地上：25396地下：112102.2体育馆㎡21543地上：15634地下：59092.3体育场㎡26209地上：19929地下：62803容积率0.554建筑密度28.75绿地率31.26汽车停车数量辆40162 第六章技术方案第一节结构设计一、设计主要依据本工程结构设计依据为国家现行规范、规程，以及其他有关部门的相关规定和要求。二、建筑结构1、体育场罩棚结构体系空间钢桁架+环向钢索的结构形式，充分发挥钢材轻质高强的材料特性，看台结构体系为倾斜混凝土框架结构体系。2、全民健身中心、大剧院抗侧力结构为框架-剪力墙体系，屋面承重采用管桁架体系。3、办公及业务用房框架结构。第二节给排水一、设计主要依据根据国家有关给排水设计规范、基地外围给排水现状条件以及建设单位关于本项目给排水方面的要求进行设计。有关设计规范包括：l《建筑给水排水设计规范》（GB50015-2003）；l《建筑灭火器配置设计规范》（GB50140-2005）；l其他与本设计相关的国家及江苏省现行规范、规程、规定。二、给水设计62 给水排水设计应满足相关建筑要求，并应符合现行《建筑给水排水设计规范》（GB50015-2003）的规定。应设室内外给排水及消防给水系统，以满足生活用水、空调用水、冲洗道路和绿化用水、工艺用水及消防用水的要求。水源：从市政给水管网上引入两条DN200给水管，供给本工程室内生活用水，冷却塔补水及室内消防用水，市政水压要求>0.2Mpa。生活用水水箱与消防储水池分开设置。为了保证消防储水池水质，出水管上设有紫外线消毒器。三、排水设计排水系统采用雨污水分流制。1、生活污水排水系统生活污水分粪便污水和洗浴废水两个系统，地下层生活污废水为合流系统。污水等经化粪池,餐饮污水经隔油处理后排向室外市政污水管。地下层污水设污水坑,经泵提升后排向室外。2、雨水排水系统屋面雨水采用内排水系统，排至雨水管网，与室外地面雨水汇合后排入城市排水管网。四、消防给水设计1、本建筑设置消火栓消防给水系统。2、自动喷水灭火系统（1）闭式湿式系统－按规范设置。（2）预作用系统－地下车库等。（3）防火卷帘的水雾保护－当防火卷帘耐火极限不能满足3h时。（4）大空间智能型主动喷水灭火－净空高度大于8m空间的可设吊顶的展厅、中厅等。62 （5）水炮－净空高度大于8m空间的无吊顶的展厅、中厅等。3、灭火器设置按《建筑灭火器配置设计规范》GBJ140-2005进行设计。在贵重设备室设置二氧化碳灭火设置。4、在建筑物四周设置2个室外消火栓，保证室外消防用水。第三节电气工程一、设计主要依据有关设计规范包括：l《民用建筑电气设计规范》(JGJ/16-2008)l《建筑防雷设计规范》(GB50057-94)(2000年版)l《建筑照明设计标准》（GB50034－2004）l有关专业提供的技术资料二、电源及变配电系统本项目拟设置高低压配电系统，照明及应急照明系统、防雷接地及安全系统以及舞台专用系统等。三、配电系统本项目为综合建筑，用电性质应为非居民用电。本项目中应急照明电源、消防设备电源、消防及保安监控中心电源、通信及安保设备电源等为一级负荷；比赛场地照明电源、客梯电源、污水泵电源、其他弱电机房电源、重要场所的照明电源等为二级负荷，其余为三级负荷。本项目内通信网络、综合安防、火灾报警等弱电系统均设置UPS不中断供电电源作为保证系统正常工作的后备电源。62 本项目内应急疏散标志和主要疏散通道的应急照明拟采用小型EPS集中应急电源以保证在最不利情况下的人员安全疏散。一般用电负荷采用分区树干式配电与放射式配电相接合；部分较重要的负荷以及大型用电设备采用放射式配电；重要负荷、消防设备等均由配电室引出双路专用供电线路并在末端互投。在发生火灾等紧急情况时，相关部位的非重要负荷可根据信号进行强制切除，以避免电气火灾连带发生及便于采取各种非常救灾措施。为保证电压质量，对本工程内单台功率超过30KW的大型动力设备采用可控硅软启动软停止或变频控制，减小启动电流对配电系统冲击影响，降低设备、管道的启动冲击损耗，延长设备运行寿命，降低功耗。四、照明本项目拟设置下列照明系统：（1）一般照明--为照亮整个场所而设置的均匀照明，满足人员在不同场所活动的视觉需求；（2）局部照明--对特殊部位、场所和物品设置专用照明装置，以吸引视线或烘托气氛；（3）体育比赛照明--为了满足体育比赛时运动员、裁判员的视觉需求、现场观众观看比赛的视觉需求和满足赛事视频转播画面质量的要求所设置的专用照明；（4）警卫值班照明--满足安全防范需要和值班工作；（5）备用照明--当正常照明因故熄灭后，维持部分重要场所的继续工作所需的照明；（6）安全照明--当正常照明因故熄灭后，为处于潜在危险之中的人员安全提供保证的照明；（7）应急疏散照明--提供疏散指示标志和疏散通道照明；62 （8）景观照明--塑造建筑的夜间形象，加强本项目的经济活力。本项目为人员密集的大型公共场所，灾害发生时的应急照明对于加快人群疏散、减少人员伤亡有着极其重要的意义。拟在消防控制室、变配电室、消防泵房和安保用房等处设置备用照明；贵宾区、体育场观众席、剧场观众厅、各展厅、各层通道、楼梯间、各主要出入口、比赛大厅观众区等均设置疏散照明，其地面水平照度不低于0.5lx。各层通道、楼梯间、各主要出入口、比赛大厅观众区等均设置自带蓄电池组的电光型疏散标志，其规格及亮度均应符合规范要求。体育比赛场地、大堂、会议厅、展厅和公共区域的照明系统均采用智能化照明控制技术，实现集中智能控制，提高对照明系统的控制管理水平，达到节约能源的目的。本项目照明系统全部光源均采用细管径三基色直管荧光灯、三基色单端荧光灯、高效金属卤化物气体放电灯、LED等高效长寿命节能光源、各类高效照明灯具以及电子镇流器等节能型电器附件，大幅度降低光源维护更换费用，降低能耗。五、线路敷设本工程电源干线全部采用低烟无卤电缆沿线槽敷设。考虑造价原因，建议非消防应用的大截面电力电缆和封闭式母线可采用铝合金或覆铜铝材料。分层分区设置配电间及竖向井道。末端线路采用铜芯塑料绝缘导线穿金属管暗敷设。六、建筑防雷本项目为二类防雷建筑。沿各建筑物屋顶设避雷带，采用结构钢筋作为引下线并连接至接地系统。62 本项目采用综合接地系统。将防雷接地、配电系统接地、等电位保护接地、弱电工作接地等均与共用接地系统可靠连结，接地电阻应不大于1Ω。七、弱电设计本项目拟设置信息网络系统、安全防范系统、建筑设备监控系统、有线电视系统、比赛扩声及公共广播系统、计时计分及大屏幕显示系统、多功能会议系统以及剧场音响系统等。（1）信息网络系统本项目综合信息网络系统是建立在综合布线平台之上，集成了语音通信、数据网络、商务运营管理、信息查询和发布、多媒体应用等多项功能的智能化系统。结构化综合布线系统是建筑物内部之间的信息传输网络。它使建筑物内部的语音服务设备、数据通信设备、信息交换设备及建筑物自动化管理设备等系统之间彼此相连，也能使建筑内部通信网络与外部的通信网络相连。综合布线系统可根据需要灵活的改变建筑物内的布线结构，具有较强的灵活性和可操作性。可将建筑物内的语音信号、数据信息、视频内容传输融为一体。分别设置电信机房和网络总配线间，在各层设置网络配线间。楼内主干线传输速率不低于1000MHz，楼内支线传输速率不低于100MHz，满足通信和网络服务的需求。本项目信息网络分为公共服务网络平台、办公平台及远程网络平台三个相对独立的网络管理平台。公共服务网络平台主要为观众提供各项服务，包括信息发布查询、电子导游等。办公网络平台主要为内部工作人员或租户提供办公自动化服务，包括应用服务、数据库服务、Email服务、WEB服务等。远程平台可在互联网上建立本中心网站，为没有亲临现场的观众提供订票服务、虚拟观展服务等，扩大影响范围。62 公共信息显示系统设置在各层出入口大厅、售票厅、休息厅、展厅以及主要通道处，通过大屏幕显示屏、触摸屏等多样的方式,及时显示本项目内的比赛、演出和展览信息以及各类公共信息，供外来宾客查询相关资讯。（2）安全防范系统本工程为一级安防工程，按照综合式安全防范系统进行设计。集成了CCTV监控、防入侵报警、出入口控制管理、考勤管理、消费管理、停车场管理等功能，其开放的数据库可以使该系统更方便地成为智能建筑管理系统中的安防自动化子系统。除了它本身包含的各个子系统能出色地完成自己的使命之外，最大的特点是各子系统之间能共享信息，并根据设定的条件，对这些信息做出反应。纳入到本工程的综合安防系统包括以下子系统：①闭路电视监控系统（CCTV）任意监控各出入口、前室、通道等重要区域，全天录像并备案，对建筑物实行高效监控。②防入侵报警系统包括设于室外的周界防护和设于展厅、藏品库内区域/空间防护以及对实物目标的防护。③出入口控制系统-采用联网式系统，主要设置于展厅、库房、后勤出入口、重要机房和领导办公室等处。④智能卡系统通过一张IC卡便可完成如开门，就餐、娱乐、停车、和其他活动。各终端可收集整理信息，以供系统查询、汇总、统计、管理和决策。⑤停车场管理系统62 对进出停车场的车辆（无论是内部工作人员还是观众）进行身份识别、管理记录和收费。防止车辆被盗或损坏，同时合理调度车辆出入，避免拥堵。（3）建筑设备监控系统本项目建筑设备监控系统拟采用集散型系统，由中央级和现场级组成，中央级为主机和外部设备；现场级包括DDC子站及现场控制设备。中央主机与DDC之间，DDC与DDC之间通过通信数据线连接组成一个完整的系统。对本项目中的制冷空调、给排水、采暖通风、公共照明、电梯等系统和设备进行全面监控，提高工作效率、降低能源消耗。（4）卫星接收及有线电视系统系统设立独立的卫星接收前端；CATV电视信号由城市光缆引入，传送到前端机房，经过光接收机进行信号转换，再将射频信号调整后与卫星电视信号混合，输出至分配分支传输网络。（5）场地扩声和公共广播系统在体育场设置满足专业比赛要求的扩声系统；在检录厅设置竞赛广播系统；在体育中心其他区域设置公众广播，并与消防系统联动在灾害时发出应急疏散指示。设置公共广播系统，提供业务广播和公共区域的背景音乐广播，并与消防系统联动在灾害时发出应急疏散指示。（6）计时计分及显示系统为满足举办专业比赛要求，体育场设置计时计分及显示系统。在体育场内设置LED大型彩色显示屏，其屏幕亮度、可视角度、显色性能及盲点率应满足规定要求。（7）多功能会议系统为满足举办会议的需要，在各会议厅拟设置会议系统，包括以下子系统：62 ①投影显示系统可在正常的灯光下采用不同方式清晰显示来自不同信号源的各种视频信号。②扩声系统除基本的发言扩声功能外，还要根据需要，实现各种音源的数字处理和录制。③会议发言系统由数字会议发言中控器、主席机、代表机等设备采用手拉手方式连接而成。会议主持人可以可优先提供发言，并能控制代表机的发言权限。④会议表决系统由数字会议表决中控器、主席机、代表机等设备采用手拉手方式连接而成。⑤同声传译系统，可召开国际性多语种发布会，并通过抗干扰能力强、保密性好的远红外进行传输。（8）舞台专用系统设计①舞台机械系统为满足各种不同演出的需要。在主舞台上方，电动吊杆与手动吊杆相间设置，每道吊杆最大负荷为500公斤，吊杆长度20至21.5米。电动吊杆采用电脑程序控制，在演出时可按预先编排的程序自动运行，速度为0.75至50米/分。在舞台上方装设灯光吊杆和侧灯光吊笼以满足各种灯光的布置需要。主舞台的后部装设环行吊杆作为天幕吊杆；后舞台装设电动吊杆；在侧舞台装设电动吊杆。在舞台台口装设单点吊机和字幕机，用于各种演出时的字幕显示。②舞台灯光系统62 本项目舞台灯光系统以满足话剧、小型歌舞剧和地方戏曲的演出要求为基础，结合国内外的演出习惯进行设计和配置。拟采用国内先进的技术和设备。主控制台拥有不少于300路控制回路，主、备用调光台可以同机热备份，并配有高频遥控装置。并可通过DMX网络，全数码控制灯具、硅箱、换色器、电脑灯及其他使用DMX控制的辅助设备。调光柜采用插入式数字调光器，不少于120回路。包括面光、耳光、台内顶光、可升降侧光、天排灯和地排灯，并配有追光灯，景物投影灯等各种舞台特技效果灯，能够满足各类剧目的演出要求。③剧场音响系统观众厅主扩声系统分左、中、右三个声道和一组独立控制的中低频扬声器组。其中中央声道主扬声器设于台口上方，左、右声道主扬声器分别设于台口两侧耳光室内，低频扬声器组分散布置。各声道均匀覆盖全部观众席，以获得良好的空间感。台口处设置辅助扬声器，用以降低声像高度，改善前区观众的听觉感受。舞台扩声系统由固定安装的扬声器组和流动扬声器组成，满足各种演出需要。舞台区设四组共96路传声器输入；乐池设两组共48路传声器输入；舞台上方工作走道、二层挑台和观众厅顶棚设若干传声器输入用于拾取合唱声和现场声，满足录音需要。配备48路调音台和集增益、均衡、压限、切换、分频、滤波等功能于一体的数字系统矩阵，采用DSP数字技术，全面满足信号处理的需求。第四节暖通工程一、设计主要依据l《采暖通风与空气调节设计规范》l《建筑设计防火规范》（GB50016－2006）二、设计要点62 体育活动中心采暖通风与空气调节设计，应按照国际足球、田径联合会的规定，满足运动员对比赛和训练的要求，为观众和工作人员提供舒适的观看和工作环境，并应符合现行《采暖通风与空气调节设计规范》的规定。空调系统负荷，除应满足比赛外，还应满足赛后其它多功能活动要求。VIP接待室、休息室、办公室、运动员休息室、裁判员休息室等采用各房间可以分别控制温度的系统。在使用中设备产生较多热量的房间，如计时记分牌机房、灯光控制室等应设独立的空调降温设施,降温宜采用独立的空气调节设备。1、采暖系统设置：设置值班采暖系统。特殊房间考虑利用空调送热风在使用时维持室内必要温度。2、通风系统设置：厕所、更衣室、淋浴室等应设机械通风设施。设备机房等应设机械通风设施，满足专业设备使用环境的要求。3、空调通风系统的防火和防排烟设计：应符合现行《建筑设计防火规范》等的要求。制冷与采暖通风空调设备选型应考虑技术先进、维护方便、经济合理的原则，体现科技、环保、可持续发展的理念，兼顾赛后利用。制冷与采暖通风空调系统应采取隔振、隔声及消声等措施，有关要求详环保技术要求章节。制冷与采暖通风空调系统应采取节能技术措施，有关要求详节能技术要求章节。第五节消防工程62 一、设计主要依据l《建筑设计防火规范》（GB50016－2006）二、设计要点1、防火等级确定该建筑物建筑构件（墙、柱、梁、楼板等）的燃烧性能和耐火极限、建筑内部装修防火性能均严格依据耐火等级进行选择或设计。2、消防系统设计根据本项目的特点，依据《建筑设计防火规范》中的有关规定，在建筑、装修上均按照防火规范要求进行设计。为了保证建筑的消防安全，建筑内部采用阻燃、耐火性能较好的材料，消防系统采用通过国家消防电子产品质量检测中心认证的，符合国家标准的产品。地下一层室内装设烟感，并且配备一定数量的灭火器材；室外安设室外消火栓，各项设计符合国家要求。3、火灾自动报警与联动灭火系统设计火灾自动报警及联动控制系统是为了保证早期发现及扑灭建筑物内的火灾而设置的一套重要的防灾系统。消防系统按控制中心报警系统设计，消防控制中心设于建筑首层，内设集中火灾报警控制器、CRT图形管理系统、水灭火控制柜、防排烟系统控制柜、消防联动设备控制柜、消防事故广播主机、消防电话主机、大空间灭火控制柜、消防系统供电电源等。消防报警系统采用总线制方式。消防系统工作接地接至楼外的综合接地体上。62 报警系统功能包括：在各会议厅、展厅、贵宾接待室、办公室、库房、餐厅、电梯厅、走廊、楼梯间、前室以及各种机房等场所设置点式感烟探测器。在车库、厨房、开水间等场所设置感温探测器；厨房、燃气表房另设可燃气体探测器。在观众厅、共享中庭等跃层高大空间采用红外光束感烟探测器、空气采样式早期预警系统等。根据防火分区的布置，在大厅、主要公共场所入口及通道等经常有人通过的场所均设手动报警按钮。同一防火分区到任一个手动报警按钮的距离不大于30m。联动控制功能包括：消火栓系统控制、水喷淋灭火系统控制、排烟和正压送风系统控制、防火卷帘和挡烟垂壁控制、切断非消防用电负荷电源、启动应急照明和应急广播系统、电梯控制等。在消防泵房、防排烟机房、配电室等场所设置消防直通电话分机。在每一手动报警按钮旁边设置消防电话专用插口。消防直通电话主机设在消防控制中心。消防控制中心设119专用报警电话。在消防控制中心设一套计算机图文显示终端，配有专用消防软件并预留通讯接口，以备与建筑智能化管理系统及姜堰区消防部门联网之需要。本项目火灾应急照明电源、消防及保安监控中心电源、消防设备电源为一级负荷，均由配电室引出专用供电线路，双路供电并在末端互投。火灾报警线路采用铜芯绝缘线缆穿钢管敷设；联动控制及广播线路采用耐火或耐热铜芯绝缘线缆穿钢管暗敷；消防设施电源线路采用耐火电缆沿防火槽架敷设。4、火灾预防措施本项目在施工过程中，可能产生的火灾隐患主要为施工电器设备失修、使用不当等；投入运营后，可能的火灾隐患主要为：电气设备短路、装饰或装修材料中使用有易燃材料等。为了防止火灾发生，或最大限度的减小因火灾造成的损失，在项目建设过程中，采取以下措施：1．加强施工队伍安全管理，严肃施工纪律，杜绝违章施工。2．加强施工电器设备的检查养护及易燃建筑材料的保管，设置专职消防安全检查员，制定消防安全规章。62 3．严格依据现行防火设计规范和技术要求，设置消火栓和通信系统等消防设施。依据防火规范，合理布置消火栓。其间距以保证同层任何部位有两个消火栓的水枪充实水柱同时到达为度。62 第七章环境影响分析第一节　项目所在地环境现状及评价标准一、环境现状项目拟建场地周围没有污染源。据环保局有关资料表明，区域内大气环境达到《环境空气质量标准》（GB3095-1996）的二类区标准，昼夜环境噪声符合《城市区域环境噪声标准》（GB3096-93）的二类区域标准。二、评价标准评价标准：环境质量标准《环境空气质量标准》（GB3095-1996）的二类；《城市区域环境噪声标准》（GB3096-93）的二类区域标准；污染物排放标准《污水综合排放标准》（GB8978-1996）一级标准。第二节　环境影响分析一、施工期环境影响分析1、施工期噪声污染源施工期的噪声主要来源于包括施工现场的各类机械设备和物料运输的交通噪声。施工场地噪声主要是施工机械设备噪声，物料装卸碰撞噪声及施工人员的活动噪声，各施工阶段的主要噪声源及其声级见表。声级最大的是电钻，可达115dB(A)。物料运输的交通噪声主要是各施工阶段物料运输车辆引起的噪声，各阶段的车辆类型及声级见表。本项目运输车辆安排时尽量避开居民楼。各施工阶段主要噪声源状况62 表7-1施工阶段声源声级施工阶段声源声级土石方阶段挖土机78-96装修、安装阶段电钻100-115冲击机95电锤100-105空压机75-85手工钻100-105打桩机95-105无齿锯105底板与结构阶段混凝土输送泵90-100多功能木工刨90-100振捣器100-105混凝土搅拌机100-110电据100-110云石机100-110电焊机90-95多角磨光机100-115空压机75-85交通运输车辆声级施工阶段运输内容车辆类型声级/dB(A)土方阶段土方外运大型载重机90底板与结构阶段钢筋、商品混凝土混凝土罐车、载重车80-85装修阶段各种装修材料及主要设备轻型载重卡车75表7-2根据噪声污染源分析可知，由于施工场地的噪声源主要为各类高噪声的施工机械，这些机械的单体声级一般均在80dB以上，且各施工阶段均有大量设备交互作业，这些设备在场地内的位置，同时使用率有较大变化，因此很难计算其确切的施工场界噪声，根据本工程施工量，按经验计算阶段其各施工阶段的昼夜声级见表。表7-3各施工阶段昼、夜声级估算值单位：dB（A）施工阶段昼间场界噪声标准值夜间场界噪声标准值土方阶段75-857575-8555结构阶段70-857065-8055装修阶段80-9585禁止施工552、施工期扬尘62 施工期扬尘主要来自土方的挖掘扬尘及现场堆放扬尘；建筑材料（白灰、水泥、沙子、石子、砖等）的现场搬运及堆放扬尘；施工垃圾的清理及堆放扬尘；人来车往造成的现场道路扬尘。由于土石方过程破坏了地表结构，会造成地面扬尘污染环境，其扬尘量的大小与诸多因素有关，是一个复杂、较难定量的问题。通过对施工期环境影响的分析，施工期主要污染为噪声与扬尘，为减少其环境污染，应做到：①现场施工中，建筑材料的堆放及混凝土拌和应定点、定位，并采取防尘措施，设置挡风板。施工期间尽量选用烟气量较少的内燃机械和车辆，减少尾气污染，施工道路经常保持清洁，湿润，以减少汽车轮胎与路面接触而引起的扬尘污染，同时车辆应限速行驶；混凝土搅拌等高噪声作业及施工车的进出口，尽可能远离居民住宅，施工车场地尽量平整，减少颠簸声，以减少施工噪声对居民生活的影响；②施工中做到无高噪声及爆炸声，打桩时不在夜深人静时进行，吊装设备噪声满足环保要求；③施工中不产生超标准的空气污染，环保措施与工程进度做到“三同时”，环境治理设施应与项目的主题工程同时设计，同时施工，同时交付使用；④建筑垃圾及时清理，文明施工；地块周围树立高于3米的简易屏障，或在使用机械设备旁树立屏障，减少施工机械的噪音。3、施工期废水污染源施工期产生的废水包括施工人员的生活污水和施工本身产生的废水，施工废水主要包括土方阶段降水井的排水，结构阶段混凝土养护排水，以及各种车辆冲洗水。4、施工期固体废弃物62 施工期固体废弃物主要为施工人员的生活垃圾、施工渣土及损坏或废弃的各种建筑装修材料。二、使用期环境影响分析1、污水为使用人员产生的生活和办公污水，可经地埋式无动力化粪池处理后排放。2、固体废弃物固体废弃物主要为纸张、废旧物品等，可集中收集后统一处置。3、噪声对于楼内正常运转机电设备如空调等经采取消、吸、隔音处理及其它降低噪声处理后，对周围环境所产生的影响可以控制在有关要求范围内。62 第八章节能第一节　节能技术规范依据1．《民用建筑节能管理规定》（2005年建设部第143号）2．《公用建筑节能设计标准》（GB50189-2005）3、《公用建筑节能设计标准》（DGJ32/J96-2010）4．《江苏省民用建筑节能管理实施办法》建设部令第143号5．《江苏省节约能源条例》（2000年6月30日）6．《江苏省民用建筑热环境与节能设计标准》（DB32/478-2001）第二节　节能措施一、能耗指标建筑能耗一般是指建筑物使用过程中的能耗，主要包括建筑采暖、空调、热水供应、电气、炊事等方面的能耗（电气中主要包括照明、电梯等）。随着我国经济的发展，国家机关办公建筑和大型公共建筑高耗能的问题日益突出。据测算，我国城乡房屋平均单位建筑能耗为14.6kg标煤/m2，其中城镇住宅平均单位能耗为24.6kg标煤/m2。国家机关办公建筑和大型公共建筑年耗电量约占全国城镇总耗电量的22%，每平方米年耗电量是普通居民住宅的10～20倍，是欧洲、日本等发达国家同类建筑的1.5～2倍，其中建筑采暖、空调占65％、电气照明占14%，建筑建造能耗为11%。而且在我国经济比较发达的中心城市中建筑能耗还会有很大的增长空间。做好大型公共建筑和国家机关办公建筑的节能管理工作，对实现“十一五”建筑节能规划目标具有重要意义。二、节能要求62 大型公共建筑和国家机关办公建筑的建设活动，要坚持科学发展观，立足国情，既要保证质量安全，又要强调使用功能与经济实用，特别是要考虑运营过程中消耗能源资源的成本，既要考虑建筑外观效果，又要强调建筑结构、设备的节能及环保要求，要考虑当地经济发展水平和实际需要，杜绝盲目攀比，浪费投资的现象。在大型公共建筑和国家机关办公建筑的建设的全过程严格执行建筑节能标准。落实项目建设各方主体责任。建设单位要按照相应的建筑节能要求委托工程项目的建筑设计。竣工验收应包括查验建筑节能强制性标准执行情况。设计单位要严格按照有关节能、节地、节水、节材和环保标准进行设计。施工、监理单位要严格落实设计文件中的各项节能措施，确保质量。三、节能措施建筑节能是实施可持续发展战略的一项重要举措。对于项目区内建筑物的节能措施，应严格按《公用建筑节能设计标准（GB50189-2005）》和建设部令第143号《民用建筑节能管理规定》的要求执行。1、围护结构。建筑设计采用合理的平面布局，不采用过多的凹凸面，减少外表面积。建筑的体形系数控制在0.32以下。南、东、西向窗均应设置外遮阳设施，遮阳率就达到80%。不同朝向的窗墙面积比及其相应的门窗传热阴符合《江苏省民用建筑热环境与节能设计标准》5.5.1条规定。围护结构采用浅色外表面，可反射夏季太阳辐射热，减少外墙面吸收热量。2、综合节能。建筑设计中，强制执行有关建筑节能技术标准，在保证室内热环境及卫生标准的前提下，做好建筑采暖、采光照明系统节能设计，提高建筑物保温、隔热性能，充分利用自然光和自然通风的能力，确保单位建筑面积能耗达标。3、合理地进行方案及工程设计，避免重复投资和原材料浪费。62 4、采用科学合理的工艺、技术措施最大限度地降低电耗和水耗。5、选用新型、节能的建筑材料，选择节水型器具和设备，采用高效节能型电器和照明等产品。6、建立节能管理、监督岗位，制定奖惩制度。使节能工作落实到每一个工作岗位。7、本项目在满足功能的基础上，结合本地区的材料资源和气象条件，建筑布局合理、科学，充分利用自然光能，保证建筑室内有较好的自然通风功能，以利于节约能源。62 第九章实施计划为合理安排项目建设周期，加快建设进度，项目建设必须遵循以下原则：△项目涉及给排水、供电、通讯等公用设施的建设，这些公用设施需与市政、电信、电力等部门共同组织实施，因此项目在道路建设的同时，必须做好与相关部门的施工协调工作，确保施工进度不受影响。△项目2014年开发建设，在年度开发计划中，各项建设内容将同时展开，具有施工点多，不同专业施工同时进行的特点，必须切实合理规划，制订详细的施工方案，避免相互干扰等不安全因素的存在，力求工期合理，质量保证。△充分考虑项目建设的特点，结合施工能力、资金到位情况等诸多因素，既要保证工期，又要量力而行，确保实施计划切实可行。△项目实施过程中认真做好项目进度报告，通过项目进度报告的进度信息，对项目进展情况全面掌握，针对报告所指出的问题及时采取切实可行的解决办法，并对可能发生的问题尽早采取预防措施，确保基础设施能按时完上，以便迅速启动景点建设。△项目实施的前期各项准备工作要到位。项目总体进度包括从项目筹划、项目前期工作、项目实施到项目完成的过程。项目筹划阶段包括提交项目建议书给有关部门审批，项目前期工作包括对项目进行可行性研究，提交可行性研究报告等。62 第十章招标第一节　编制依据项目建设需依法进行招标，本章编制依据有：1．《中华人民共和国招标投标法》2．《工程建设项目招标范围和规模标准规定》(国家计委令2000年第3号)3．《工程建设项目自行招标试行办法》(国家计委令2000年第5号)4．《国家发展改革委办公厅印发关于我委办理工程建设项目审批（核准）招标内容的意见的通知》（发改办法规［2005］824号）5．《江苏省建设工程招标投标管理办法》(江苏省政府令1995年第65号、2003年第6号)6．《房屋建筑物和市政基础设施工程施工招标投标管理办法》(建设部令2001年第89号)7．《工程建设项目施工招标投标办法》(7部委令2003年第30号)8．《江苏省房屋建筑和市政基础设施施工直接发包管理暂行办法》的通知(苏建招[2001]318号)9．泰州市及姜堰区的招标投标有关规定。第二节　招标方案一、招标范围按照《工程建设项目招标范围和规模标准规定》有关要求，结合实际，本项目的施工以及重要设备、材料等采购活动均应依法进行招标。二、招标组织形式62 根据国家计委令第5号规定，依据项目具体情况，结合建设单位对编制招标文件和组织评标所具备的能力，本项目对必须进行招标活动部分拟采用委托招标的招标方式。在本项目中，应委托具备相应资质要求的工程招标代理机构，对工程施工、重要设备及材料进行招标。三、招标方式根据国家计委令2000年第3号、建设部令2001年第89号的规定，本项目拟采用公开招标方式进行招标。四、招标基本情况表有关招标基本情况参见表8-1，具体实施过程中可依据国家及省有关规定作适时调整。表8-1项目招标基本情况表项目招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察√√√设计√√√监理√√√土建工程√√√安装工程√√√设备√√√分类招标重要材料√√√62 第十一章投资估算与资金筹措第一节投资估算说明一、投资估算依据△《全国市政工程投资估算指标》△《江苏省市政工程单位估价表》△《江苏省建筑安装工程综合预算定额》△《工程建设投资估算及概预算》△《建设工程投资估算手册》△《泰州市现行的有关取费标准》△《建筑工程手册》二、投资估算范围在用地范围内，规划建设体育场、全民健身中心、大剧院和体育局、文化局、总工会等单位办公及业务用房，同时配套建设道路、绿化、供排水、供电、通讯等设施。序号项目名称备注一大剧院含装饰工程二体育馆含装饰工程三体育场含装饰工程四配套设施工程第二节投资估算一、概述本项目固定资产投资估算为39867.7万元，其中：建筑安装工程费30234.2万元；工程建设其它费6441.45万元；预备费600万元62 ；建设期利息2592万元。二、投资估算该工程总建筑面积为84358平方米（地上建筑面积60959平方米，地下建筑面积23399平方米）。其中：大剧院建筑面积36606平方米（地上建筑面积25396平方米，地下建筑面积11210平方米）；体育馆建筑面积21543平方米（地上建筑面积15634平方米，地下建筑面积5909平方米）；体育场建筑面积26209平方米（地上建筑面积19929平方米，地下建筑面积6280平方米）。1、工程建设费经估算，大剧院工程费用13738.3万元；体育场工程费用6222.7万元；体育馆工程费用6501万元；广场、交通绿化、水电设施3772.2万元。大剧院工程费用62 单位：万元序号工程费用建筑工程费设备购置费安装工程费小计一地上部分1.1建筑结构6399.86399.81.2强电220338.7558.71.3智能化等弱电254.2489.9744.11.4给排水工程60.5127.4187.91.5消防工程350.6208.1558.71.6通风空调工程1125.6360.11485.71.7动力工程400.5272.56731.8电梯工程17759236二地下部分2.1建筑工程1860.91860.92.2强电115.392.1207.42.3智能化弱电工程54.34195.32.4给排水工程55.613.969.52.5消防工程74.2133.2207.42.6通风空调工程253.466.1319.52.7动力工程55.279.3134.5三合计8260.73196.42281.313738.3体育场工程费用62 单位：万元序号工程费用建筑工程费设备购置费安装工程费小计一地上部分1.1建筑结构1893.31893.31.2强电161.6197.1358.71.3智能化等弱电214204.5418.51.4给排水工程27.1114.4141.51.5消防工程188.5180.2368.71.6通风空调工程564.2561.811261.7动力工程129.5259.1388.61.8电梯工程35.411.847.2二地下部分2.1建筑工程954.6954.62.2智能化弱电工程17.835.653.42.3给排水工程132638.92.4消防工程38.777.5116.22.5通风空调工程59.7119.31792.6动力工程46.192.1138.2三合计2847.81495.61879.36222.7体育馆工程费用62 单位：万元序号工程费用建筑工程费设备购置费安装工程费小计一地上部分1.1建筑结构2532.72532.71.2强电991982971.3智能化等弱电114.6229.3343.91.4给排水工程44.388.6132.91.5消防工程91.2182.4273.61.6通风空调工程304.9609.7914.61.7动力工程119.9239.7359.61.8电梯工程106.235.4141.6二地下部分2.1建筑工程898.2898.22.2强电37.474.8112.32.3智能化弱电工程16.733.550.22.4给排水工程12.224.436.62.5消防工程36.472.9109.32.6通风空调工程56.1112.3168.42.7动力工程43.386.7130三合计3430.91082.41987.76501④广场、交通绿化、水电设施3772.2万元;以上小计工程建设费30234.2万元。2、工程建设其它费①土地使用权划拨费：项目规划用地面积110001平方米（约165亩），每亩按13万元计算，估算土地划拨费2145万元；②用地范围内，需对拆迁房屋进行拆迁补偿，按照该地段当前拆迁补偿价测算，7847平方米×3500元/平方米=2746.45万元；③工程咨询等前期工作咨询费：30万元；62 ④勘察费：50万元；⑤工程设计费：1000万元；⑥工程建设监理费：250万元；⑦招标代理服务费：30万元；⑧环境影响咨询费：10万元；⑨审图费：30万元；⑩建设单位管理费：150万元以上小计6441.45万元。3、基本预备费估算600万元。4、分期发行长期债券共24000万元，固定年利率按5.4%计。建设期债券利息共2592万元。5总投资估算以上合计，项目总投资估算39867.7万元。项目总投资估算见下表：项目投资估算表表11-162 序号费用名称单位取费基数金额一工程费用万元1.1～1.430234.21.1大剧院万元13738.11.2体育场万元6222.71.3体育馆万元65011.4室外工程万元3772.2二工程前期及其他费用万元2.1~2.106441.452.1土地使用权划拨费万元21452.2房屋拆迁补偿费万元2746.452.3前期工作咨询费万元302.4勘察费万元502.5工程设计费万元10002.6工程建设监理费万元2502.7招标代理服务费万元302.8环境影响咨询费万元102.9审图费万元302.10建设单位管理费万元150三基本预备费万元600四建设期利息万元2592五合计万元39867.7第三节资金筹措项目所需资金部分自筹，部分通过发行公司债券募集第十二章总体评价本项目建设期为3年，运营期17年，财务评价计算期为20年。62 第一节财务基础数据一、年营业收入姜堰区文化体育中心的建成，可承办县、市、区、全国的高水平的体育竞赛及文艺团体的演出。将有源源不断的区内外优秀运动员和文艺人才到姜堰来比赛或表演，将可获得场馆的门票收入；平时场馆进行出租、业余训练等。场馆业务经费及承接广告宣传业务等收入预计正常年可达到11200万元。运营期第一年按正常年收入的80%计。1、大剧院：经营收入主要包括演出收入、场地出租收入、装台收入。预计年经营收入5200万元。大剧院演出场租收费标准表12-1演出剧院租赁使用时间为平日25000元62 9：00-22：00节假日30000元平日一日双场40000元节假日一日双场50000元装台12000元/全天占用装台1、因演出需要单独装台，第一天免费提供6小时，超出时间按1500元/小时收取（超出时间需经双方装台负责人确认）；2、演出当日装台，仅收取当日演出场租，不单独收取装台费用。场租内免费提供：1、基本灯光照明、音响设备、舞台器械设施；2、舞台台口两侧字幕屏；3、剧院后台所有普通化妆间；4、提供大堂内海报展架摆放场所；5、提供大堂内宣传印刷品摆放场所；6、提供大堂LED屏播放演出相关信息等设施设备会议平日（4小时以内）15000元节假日（4小时以内）20000元平时（4-8小时）25000元节假日（4-8小时）30000元场租内免费提供：1、舞台上会议所需桌椅、桌签、文具（铅笔、A4纸）、立式讲台；2、提供会议所需音响灯光设备；3、舞台上主席台茶水服务；4、舞台台口两侧字幕屏；注：如需其他特别服务，以所签署的场租协议为准，费用另计。大剧院设施物品价目表表12-2项目时间单位价格服务内容9尺三角钢琴场5000元擦拭清洁推至舞台（专业演出使用）62 立式钢琴场2800元擦拭清洁推至舞台钢琴调律次1800元A音根据需要调至440—442赫贵宾厅次1200元提供茶水、热毛巾，服务VIP化妆间天间500元提供宾客用品花篮花束实价+15%服务费根据演出单位要求提供标准工作证个3元提供制作票务代理费提成15%礼仪服务小时人100元献花、礼仪接待等易拉宝展架个150元负责设计、制作；自行设计制作免费摆放台口横幅场幅500元剧院设计制作、负责悬挂摆放二楼观众席横幅场幅600元剧院设计制作、负责悬挂摆放大堂喷绘天块800元另收委托设计制作费200元投影仪（1万流明）场5000元提供协助放映服务投影仪（3万流明）场15000元提供协助放映服务增容电费场租内免费提供150KW电，超过150KW按每配电箱2000元/场收取费用。超时费用剧院正常使用时间9：00—22：30（进景、撤景不含在内），超过时间按1500元/小时收取费用2、体育馆：经营收入主要包括场地出租使用收入（游泳池、羽毛球、乒乓球、棋牌室、台球室、壁球室、跆拳道、武术馆、瑜伽馆、健美操室、跳操房、动感单车、老年人棋牌室等）。预计年经营收入3200万元。62 3、体育场：体育比赛、室外文艺汇演场地出租。预计年经营收入2800万元。项目年营业估算表表12-3序号建筑名称预计年收入占比（%）备注一大剧院520046.43二体育馆320028.57三体育场280025四合计11200二、年运营成本1、人员工资及福利：本项目劳动定员300人，人均工资及福利按2.5万元/年计，则全年工资为750万元；2、水、电等费：按营业收入1%计；3、固定资产维护费：按折旧费用的10%计取。4、 办公差旅费：按营业收入1%计；5、折旧按平均年限法计算，折旧年限取20年。固定资产形成率取95%，残值率取5%。6、摊销：无形资产（土地使用权）按30年摊销，其他按10年摊销；7、财务费用：运营期利息及其他财务费用。三、营业税金及附加本项目预计运营期正常年营业收入11200万元，征收营业税及附加，税率为3.33%。四、利润总额及分配62 根据国务院第512号《中华人民共和国企业所得税法实施条例》的有关规定，本项目所得税税率暂定为25%。项目所得税后利润提取10%的盈余公积金和5%的盈余公益金，其余部分为企业可分配利润（详见附表3）。本项目在计算期内平均年利润总额7129万元。税后利润减去盈余公积（益）金得到可分配利润，项目年平均未分配利润为4544.8万元。第二节财务评价一、经济效益评价对本项目进行经济效益分析的主要依据是国家计委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版），参照我国新的财会制度，结合房地产开发的实际情况，我们计算了项目全部投资和资本金的经济效益。选取的计算指标为财务内部收益率（FIRR）、财务净现值（FNPV）及投资利润率。由于本项目并非长期经营项目，因此计算其投资回收期和年利润率没有实际意义，故没有取上述两项指标。评价指标的计算过程详见基本报表1、2。1、财务基准收益率（ic）财务基准收益率（ic）是项目财务内部收益率指标的基准和判据，也是项目在财务上是否可行的最低要求，也用作计算财务净现值的折现率。基准收益率ic62 的大小一般取决于银行的利率高低、项目经营风险程度以及行业经营的目标和要求等。本项目基准收益率按项目占用的资金成本加一定的风险系数（3～4％）确定，暂定为12％。2、财务内部收益率（FIRR）财务内部收益率（FIRR）是指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零的折现率。它反映项目所占用资金的盈利率，是考察项目盈利能力的主要动态评价指标。当FIRR大于基准收益率时，则认为其盈利能力已满足最低要求。由项目现金流量表（附表1、2）计算可得：全部投资的财务内部收益率为：所得税前为19.8%所得税后为16.2%资本金的财务内部收益率为：所得税后为19.8%由计算结果可知，本项目全部投资和资本金财务内部收益率均能高于基准收益率，说明项目能够获利。3、财务净现值（FNPV）财务净现值（FNPV）按事先规定的基准贴现率ic将项目计算期内各年净现金流量折现到建设期的现值之和。它是考察项目在计算期内盈利能力的动态评价指标，净现值大于或等于零的项目是可以考虑接受的。本项目选取的基准贴现率为12%，计算可得（附表1、2）：全部投资的财务净现值为：所得税前为18584.6万元所得税后为9453.3万元资本金的财务净现值为：所得税后为11545.3万元本项目全部投资和资本金财务净现值均大于零，项目有盈利能力。4、投资回收期62 投资回收期是以项目的净收益抵偿全部投资（包括固定资产和流动资金）所需要的时间。全部投资：投资回收期为9.8年（所得税后）、7.1年（所得税前）；资本金投资：投资回收期为9.1年（所得税后）。5、投资利润率及利税率投资利润率=7129／39867.7＝17.9％投资利税率=7497.6／39867.7=18.8%6、债券偿还期债券从计算期第5年起，逐年按20%偿还本金，计算期第9年末全部还清。7、项目经济效益评价指标汇总项目经济效益评价指标汇总表类别动态指标静态指标财务内部收益率（FIRR）财务净现值（FNPV）投资回收期(年)全部投资所得税前19.8%18584.6万元7.1所得税后16.2%9453.3万元9.8资本金所得税后19.8%11545.3万元9.1三、财务评价从以上分析的经济指标上看，项目的税后年平均利润为5346.8万元，税后投资净现值分别为9453.3万元（全部投资）和11545.362 万元（资本金），项目能够产生较好的经济效益。62 第十三章结论与建议1、本项目的建设，推进了姜堰区城市公共设施配套工作，同时也满足了姜堰区人民日益增长的精神文化生活的需要，使得姜堰区人民文化生活的环境得到明显改善，各功能区布局上得到合理规划，有利于姜堰区总体规划目标的实现。2、本项目的实施在维护社会稳定，充实居民姜堰区人民生活发挥着重要的作用。推动了社会的稳定和发展，是创造和谐社会文明环境的前提条件，并且紧紧围绕姜堰区人民的精神文化生活的需求，规范建设，发挥职能，加强管理，促进社会健康发展，推动经济持续繁荣，对保证姜堰区经济与文化体育事业协调健康发展起积极的作用。3、本项目的建设可以让人民群众亲身感受到党和政府对人民的关心，通过不断完善公共设施，建立健全姜堰区人民文化体育生活机制，不断对姜堰区城市发展进行进一步的探索，延伸公共设施服务的真正内涵，积极推进城市文明环境建设，从而满足人民群众的根本利益和发展愿望，提高人民群众的精神文化生活水平和质量，切实解决民生、维护民权、落实民利。推进姜堰区整个城市的健康、快速发展。4、本项目的建设,使广大的姜堰区人民更加了解精神文化生活的含义，使城市的精神文明、政治文明和物质文明相结合发展，提高了姜堰区人民的热情，使思想上有了一个新的飞跃，使姜堰区这个城市在新时期更具竞争力。综上可见，姜堰区文化体育中心的建设，无论是对姜堰区的发展，还是对姜堰区人民，都将起到了十分重要的作用。62'