国际建机建材城项目可行性研究报告 89页

'安徽省广德县富通国际建机建材城项目可行性研究报告编写单位：合肥赛福节能科技有限公司二〇一三年四月 目录第一章总论11.1项目概况11.2研究工作的依据与范围11.3推荐方案31.4结论与建议5第二章项目建设背景及建设的必要性82.1项目提出的背景82.2项目的意义和必要性10第三章市场分析143.1建机建材市场概况143.2建机市场分析183.3建材市场分析223.4项目市场环境分析273.5项目定位方案SWOT分析293.6项目营销推广32第四章本项目建设规模334.1确定原则334.2建设规模334.3营业方案34第五章厂址选择与建设条件355.1地理位置355.2厂址建设条件35第六章项目建设方案406.1建筑设计指导思想及原则406.2总平面布置和功能要求416.3建筑设计方案446.4给水工程516.5排水工程526.6供配电536.7采暖通风方案546.8弱电方案54第七章燃料动力供应557.1燃料及动力供应55第八章节能568.1节能原则568.2用能标准5685 8.2节能措施57第九章环境保护589.1执行的环境标准589.2环境质量现状589.3主要污染源和污染物589.4“三废”治理措施599.5环境绿化609.6环境影响评估60第十章安全、卫生与消防6110.1劳动安全6110.2市场仓库卫生6110.3消防安全62第十一章组织机构及人员配置6311.1组织机构与职能划分6311.2经营管理措施6411.3技术培训65第十二章项目实施进度安排67第十三章项目招标方案6813.1招标依据6813.2招标方式6813.3招标程序6813.4招标组织68第十四章投资估算和资金筹措71第十五章资金筹措和用款计划7315.1资金筹措7315.2用款计划73第十六章财务评价7416.1预测依据7416.2成本预测7416.3销售收入及税金预测7516.4利润估算7516.5盈利能力分析7616.6财务生存能力分析7616.8不确定性分析7616.9评价小结78第十七章社会效益评价8017.1社会效益评价8085 17.2项目与所在地互适性分析81第十八章风险估计与对策8218.1市场风险与对策8218.2管理风险与对策8218.3经营风险与对策8318.4工程方案风险与对策8418.5综合风险评价84第十九章结论及建议8519.1结论8519.2建议8685 第一章总论1.1项目概况1.1.1项目名称安徽省广德县富通国际建机建材城项目1.1.2项目建设地点安徽省广德县富通国际建机建材城地块1.1.3项目建设单位建设单位名称：安徽XXXX公司1.2研究工作的依据与范围1.2.1研究依据（1）《中华人民共和国国民经济和社会发展十二五规划》；（2）《安徽省国民经济和社会发展十二五规划》；（3）《宣城市国民经济和社会发展十二五规划》；（4）《宣城市城市总体规划（2007-2020）》；（5）《宣城服务业发展规划》；（6）《城市用地分类与规划建设用地标准》；（7）原国家计委建设部联合颁布的《建设项目经济评价与参数》；（8）《民用建筑设计通则》（GB50353-2005）；85 （9）《建筑设计的防火规范》（GB50016-20102011年修订版）；（10）《建筑物防雷设计规范》（GB50057-20102011年版）；（11）《建筑物抗震设计规范》（GB50011-2010）；（12）《建筑物结构荷载规范》（GB50009-20012006年版)；（13）《建筑物给水排水设计规范》（GB50015-20032009版)；（14）《室外给水设计规范》（GB50013-2006）；（15）《室外排水设计规范》（GB50014-2011）；（16）《污水综合排放标准》（GB8978-1996）；（20）《环境空气质量标准》（GB3095-2012）；（21）《供配电系统设计规范》（GB50052-95）；（22）《投资项目可行性研究指南》（国家发展计划委员会，计办投资[2001]1153号）；（23）《产业结构调整指导目录（2011年本）》（发改委令〔2011〕第9号）。1.2.2研究工作的范围本报告主要对安徽省广德县富通国际建机建材城项目的建设条件、投资必要性、工艺设备、投资估算、经济效益等诸方面可行性作出分析。研究范围包括：（1）项目建设的背景和必要性（2）产品市场分析（3）项目建设生产规模和产品方案（4）工艺技术方案和原辅材料供应（5）工程建设方案（6）环境保护和节能（7）投资估算和资金筹措85 （8）财务分析与评价1.2.3编制原则坚持客观、公正、科学、可靠的原则和实事求是的工作态度，力求做到数据准确、内容完整、重点突出、结论科学。在调查研究的基础上，严格按照客观实际进行评价分析，以保证咨询报告的客观性、公正性和科学性。1.3推荐方案1.3.1项目建设方案（1）建设及建筑机械、建材产品和相关配套服务功能为一体的商品市场；（2）计划征地建设项目场地200亩；1.3.2项目产品方案本项目为安徽省广德县富通国际建机建材城项目，主要为集中厂家销售建筑机械、建材产品等。1.3.3项目建设规模与建设内容（1）建设规模项目场地占地200亩，建设及建筑机械、建材产品和相关配套服务功能为一体的商品市场。（2）建设内容：主要建设内容包括：总建筑面积183000m2，主要85 建筑物如表1-1所示；建机仓库50000m2，建材市场90000m2，物流配套服务用房40000m2，物业办公用房3000m2；与场地环境相适应和配套的给排水、供电、网络通讯、接线道路等设施，以及楼房周围景观绿化和广场等设施。表1-1项目主要建筑物一览表序号建筑物名称建筑面积（m2）占地面积（m2）备注1建筑面积183000910002建机仓库50000500003建材市场90000200004物流配套服务用房40000200005物业办公及配套用房300010006容积率1.377建筑密度68.25%8绿地率10%1.3.4项目投资与资金筹措1、项目总投资项目总投资估算为41886.49万元，建设投资估算为40949.31万元：其中，工程费用33780.00万元，占总投资的80.65%；工程建设其他费用4065.94万元，占总投资的9.71%；项目基本预备费用3103.37万元，占总投资的7.41%；建流动资金937.19万元，占总投资的2.24%。2、资金筹措项目总投资估算为41886.49万元，由企业自筹。1.3.5项目实施进度安排85 项目的实施进度计划如下：（1）2013年4月完成可行性研究报告的编制论证和评审。（2）2013年5月底以前完成设计、施工计划及审批工作。（3）2013年6月开始土建工程基础施工。（4）2014年7月开始建材市场装饰工程。（5）2014年8月开始对购入设备进行安装。（6）2014年8月进行室外工程。（7）2014年10月竣工正式投入运营。1.4结论与建议1.4.1结论（1）项目符合国家《广德县经济社会发展规划》要求，符合国家相关产业发展规划和产业政策要求；（2）项目以科学技术为支撑，充分利用广德县建机、建材市场及周边产业的优势资源，对增强广德县区域范围影响、促进广德县经济可持续发展是十分必要的；（3）建设以建机、建材市场，以配套服务资源为基础，采用合理的市场营销，优化市场运营方案，最大程度地提高市场需求。（4）项目建成后，可实现年均租赁收入36750万元，正常运营年均利润总额29177.97万元，年均营业税金2021.25万元，85 年均所得税7294.49万元。对劳动人员人均纯收入增长的贡献率提高明显，加工企业和核心基地直接安排本地人员就业100人，福利工资共计360.0万元。（5）项目财务效益好，投资回收期短。（6）主要技术经济指标本项目的主要技术经济指标如表1-2所示。表1-2主要技术经济指标汇总表序号项　　　目单位经济指标备注1占地面积亩2002建筑面积m21830002.1建机仓库m250000.002.2建材市场m290000.002.3物流配套服务用房m240000.002.4物业办公用房m23000.003主要经济数据　3.1项目总投资万元41886.49其中：规模总投资万元41886.493.2建设投资万元40949.313.3流动资金万元937.193.4年均营业（销售）收入万元36750.003.5年均补贴收入和其他收入万元0.003.6年均营业税金及附加万元2021.253.7项目管理费万元551.253.8年均总成本费用万元5550.7885 3.9其中：折旧万元1992.073.10年均利润总额万元29177.973.11年均所得税万元7294.493.12年均净利润万元21883.484评价指标　4.1项目财务内部收益率%45.19%所得税前4.2项目财务净现值（ic=10%）万元76059.66所得税前4.3项目投资回收期年4.16所得税前（含建设期2年）4.4项目财务内部收益率%36.65%所得税后4.5项目财务净现值（ic=10%）万元52043.91所得税后4.6项目投资回收期年4.54所得税后（含建设期2年）1.4.2建议项目的实施涉及到机械、物流、市场销售等诸多方面，建议在项目的实施过程中抓好以下几个方面：（1）创新建机建材市场经营模式，不断完善经营机制，使之符合广德县发展及产业化经营的需要。（2）重视资金、技术和人才的引进，充分调研、精心策划，强化项目的组织工作；在实施过程中，把握好材料质量标准，依法实施；在资金使用和管理上保证资金安全和有效运行。（3）鉴于项目是以物流配套服务为主的建机建材市场，有利于改善民生，建议政府加大扶持力度，推进物流、机械、建材业在广德县的发展。（4）做好前期工作，抓住机遇，尽快上马。85 第二章项目建设背景及建设的必要性2.1项目提出的背景近几年，我国建机建材市场的发展形势呈现如下的特征。硬件上：壮大发展规模、丰富营销品种、配套服务设施、布局连锁网络、整合细化分流、提升实力水平；软件上：整合人力资源、提升服务质量、实施强势举措、蓄势厚积薄发。近年来，国外名列前茅的建材市场经营商几乎都已经进军中国。洋建材超市的出现，给传统的建材市场带来了巨大的冲击和压力。洋建材超市背后大都是有着雄厚实力和良好信誉的大型跨国集团，所经营的产品在质量和科技含量上都具有相当的竞争力。尽管价格普遍比小型建机建材市场的高，但其货真价实的特点依然能赢得消费者青睐。由此可见，建机建材市场在宏观上充分竞争格局早已形成。1、建机建材企业向一体化发展趋势近年来，原材料涨价已经成为建材企业商特别头痛的问题之一。随着世界性的资源短缺，原材料将维持高价位趋势。木材、钢材、五金等原材料的价格上涨，一部分企业甚至出现过材料断炊的尴尬。资源的紧缺让中小企业的竞争更加激烈，大型品牌企业与材料供应商合作紧密，拥有一定的议价能力，中小企业只能夹缝求生，日子益发难过。部分建机建材企业已经开始从源头着手，通过并购或是购买股权等方式与原料厂家合作，以求降低成本。2、渠道商介入生产领域85 虽然多年以来，建材卖场一直是代理商的天下，但随着建材生产商品牌意识的增强以及消费者观念的转变，给多个品牌做代理的渠道商，日子越发不好过了。所以，部分渠道商离开建材行业，另一部分人涉足生产领域，开始打造独立品牌。3、资源向优势企业集中在家居行业市场火暴的时候，建材城星罗棋布；经过近年市场化竞争，已经形成品牌化趋势。4、资本给予更多关注风险投资是2007年建材行业最热门的话题，因为早年的框架协议，在2008年变成了巨额资金到位。由于盘量巨大，国内外的私募资本以及风险投资业都表现出对中国建材家居产业的浓厚兴趣。全球最大建材超市家得宝出资近1亿美元借家世界之壳进入中国市场。美国凯雷投资集团以2750万美元投资了上海安信地板。此后，安信伟光(上海)木材有限公司兼并收购宝钢旗下的宝优特地板。中国联想弘毅以6000万人民币投资科宝博洛尼，这家从事高档建材产品生产的企业同时还获得高盛、淡马锡和新鸿基等基金的青睐。5、出口保护越来越少涉及地板、钢材类产品的出口退税新政策2007年连续颁布了几项。日前，商务部和海关总署又公布了新一批加工贸易限制类商品目录。新调整的加工贸易政策将于8月23日起执行，从事家具加工贸易的企业也面临缴纳保证金的新压力。因退税率的下调及缴纳保证金而大幅增加的成本，使一些小企业面临着将倒闭或转型的局面。85 6、跨界招募专业人才建机建材业其实是竞争仍不太充分的行业。虽然，业内领军企业的规模、设备、人员素质等都已经提高了档次，但是其手工企业、家族企业的影子还没有完全退却。2.2项目的意义和必要性2.2.1项目的建设产业政策重要体现根据产业结构调整指导目录（2011年本）中，本项目属于文中第三十二项商务服务业，1、租赁服务；第三十三项商贸服务业，1、现代化的农产品、生产资料市场流通设施建设。属于国家鼓励类，符合国家产业政策。安徽省广德县富通国际建机建材城项目的建设得到了国家和地方政府的政策支持。在投资环境以及供水、供电、土地征用等方面，宣城市政府都给予了支持和帮助。2.2.2项目的建设是带动周边潜在建材市场需求的需要建机建材商贸活动作为一种经济活动，需要在供、需两个方面不断地相互适应、相互满足。虽然宣城市及广德县区域内当前存在着的建材市场需求，但宣城众多建材市场在商业模式下，高成本运营；其环境和区位基本上集中且重复定位，导致市场间的恶性竞争，由于缺少成本优势和交通条件受阻导致市场对外辐射能力较弱。本项目的投资将集中广德县建机建材专业的优势要素，力争成为具有一定影响力的建机85 建材市场的交易和仓储的集散中心、信息服务中心。其核心的便捷的交通条件，使得本项目在承接以合肥为中心的经济圈的经济发展机遇，对广德县周边城市的建材市场有独特的辐射优势。增强宣城建机、建材企业和外地知名品牌建机建材商家对周边的销售市场开拓能力。通过联合规划与运营，形成高度整合的供应链体系改善各自为政发展的阻力。随着宣城市整体经济的发展和城市定位的提升，本项目在广德县建立的建机建材市场产业带，必将促进物流等配套服务的需求，提升该地域第三方物流大型产业化发展，有力地支持了现有陆、水、铁的设施衔接以及交通运输设施与库、场设施的衔接，使现有物流资源得以合理整合，基础设施及其技术装备的运作水平得以提高。2.2.3项目的建设是提高广德县建机建材行业产业经济的需要广德县以宣城市为区域中心，建设本项目安徽省广德县富通国际建机建材城，对于广德县商贸物流业，是积极促进经济社会发展的主要作用。1、培育新的经济增长点工业经济的发展，离不开构成工业经济条件改善因素；规模的商贸建机建材专业市场，是促进工业企业对外生产销售的的重要渠道，也是企业产业外销的有效通路条件。市场的建立不但其自身形成服务经济的增长点，还通过对外的物流促进广德自身建材行业的经济发展。促进宣城市现代服务业的进程。是宣城工业经济发展的重要支撑条件。②创造经济发展的环境安徽省广德县富通国际建机建材城项目的建设，将创造以广德县85 为中心的良好的区域内建材产业布局与发展环境；为广德县区域招商引资，提高经济发展水平创造了条件。现代商贸服务经济的发展是与社会发展阶段水平相适应的。从广德县当前的经济发展总量和城市化水平来看，其发展势头较好，但程度并不十分突出。同时，与周边省份的城市相比较，其经济实力尚待加强。2.2.4项目的建设有利于推动建机建材专业市场的健康发展安徽省广德县富通国际建机建材城项目的建设和运营，是广德县建机建材市场积极前导和有益尝试，充分发挥该地域的综合交通枢纽功能和大市场优势，为广德县建设以综合运输、仓储、配送和电子商务为支撑的现代建材专业市场提供积极的发展契机和实践空间。有利于大力推进工业、商业流通、信息服务等对现代技术的改造重组和社会化协作；有利于促进广德县建机建材市场的内循环发展，降低商家运营成本，提升集约化专业市场能力，促进市场更大范围的辐射，提高广德在周边的辐射带动能力。有效解决目前广德建机建材市场在商业化模式下运营成本的压力，提高经济危机对建机建材市场需求萎缩的抵抗力。在市场经济条件下，市场竞争也体现在城市间的竞争方面，这将使广德县在经济积聚和扩散的范围受到制约。加快发展以商贸服务流为平台的建机建材业，将更好的服务广德县发展目标，增强城市经济辐射能力。该项目能够为社会做出一定贡献，促进广德县社会经济的发展，是建设本项目重点之一。市场空间潜力巨大，项目建设在国家产业政策、社会发展需要上可行。85 第三章市场分析3.1建机建材市场概况3.1.1建机建材市场发展我国的住宅建设虽然历史悠久，但建筑材料制品的生产与供应却仍保留在原材料生产供应的概念上，品种少、不配套，而且施工机械装备率也较低，这就直接导致建设投入高，建设周期长而施工效率低的不利后果。然而，这种局面同时却为建筑机械行业的发展提供了较大的空间。从我国建筑机械产品的生产情况就可以大致了解我国建筑机械发展的整体状况。一、我国建筑机械产品的生产情况一、混凝土制品机械1.砌块成型机。砌体是住宅建设中使用量最大的建筑材料，然而，实心黏土砖的生产毁田严重，对于我国这样一个耕地严重短缺的国家，问题十分严峻。为此，国家已三令五申禁止毁田，并且力度逐年加大，许多城市已经不准使用实心黏土砖。同时，对利用粉煤灰等工业废料生产砌块的厂家，实行减免所得税的鼓励政策，促使砌块生产加速发展。生产砌块的关键设备是砌块成型机。国际上砌块成型机的生产以美国、德国、日本为代表，他们的砌块成型机可生产填充砌体、装饰砌体、劈裂砌体、地面砖等多种砌体，而且这些砌体与实心黏土砖相比，强度更高（可达到25Mpa以上）由国家计委支持，专门立项攻关，完成了QM4-12模振高强砌块成型机的研发和生产。85 2.空心墙板挤压成型生产线。空心墙板挤压成型生产线是一种用大量使用粉煤灰等工业废料生产墙板的成套生产线，这种生产线生产出来的空心墙板，应用于隔断墙，不仅重量轻，安装方便，而且隔声、隔热性能也非常好。美国、德国、日本等国家应用十分普遍。国内第一条空心墙板挤压成型生产线2007年在天津投产，未投产之前，大量的空心墙板需从日本进口。二、钢筋加工机械目前，我国的钢筋加工机械中钢筋网片自动生产线、钢筋自动弯箍生产线、钢筋剥肋滚压直螺纹连接设备等都发展较快，仅钢筋网片自动生产线就是显著一例。钢筋网片是典型的建筑钢筋部品，与捆扎钢筋相比具有质量好、节约钢材、施工速度快等特点。生产钢筋网片的核心设备是自动焊接生产线。我国虽然刚刚起步，但起点很高，发展势头猛，已达到了国际同类产品的先进水平，而关键机、电、气动元件仍需从国外进口。三、装修机械85 在全部建筑工程中，随着生活水平对环境要求的提高，装修工程量占整个工程的比例越来越高，目前普遍达到了40%～50%.装修机械主要有泵送喷涂设备、涂料喷涂泵、高处作业吊篮、建筑用擦窗机等。就泵送喷涂设备而言，由于目前民用建筑普遍采用手工抹灰，其工作量约占整个建筑劳动总量的30%左右；在工期上，装修工期约占总工程的50%～70%，占用劳动力多、机械施工程度是最低的，易受劳动大军冲击，至今仍是建筑工程施工中的最薄弱环节。国家科技攻关项目UB8.0型砂浆泵，可以完成砂浆的输送、喷涂作业，也可用于各种浆状材料的水平和垂直运输，喷涂效果好，粘着牢固、效率高，尤其适合于护坡、码头回填、石料的灌浆等施工。四、起重机械1.塔式起重机20世纪80年代中后期至今，是我国塔式起重机的兴旺发展时期。20多年来，通过测绘、仿制、设计创新和技术引进，使得塔机企业在设计和制造技术、企业管理和市场开拓等方面形成了一个较完整的体系。全国有300多个生产厂家中，取得生产许可证的就有230多家，年产量已经超过1万台，但产品结构极端不合理，上万台的产品型号不超过30种，且绝大多数大同小异。这其中一个重要原因是，上世纪80年代国家出台了一个产品型号分类标准，当初的目的是在于指导厂家规划产品，引导国内基础部件的配套发展，这虽然便于统一管理，但却影响了塔机的技术进步。在发达国家，塔式起重机产品型号非常多，小到1吨米、大到5000吨米，市场需要什么就搞什么。而我们却在“同一型号”上重复着大同小异的工作，其结果只能是在市场上打得头破血流。比如塔机的生产，发达国家已研发出实现运行状态全参数监控与故障诊断智能化的智能型塔机，并已经开始批量生产，而我国目前还是空白。因此，对于建筑机械行业来说，也要具有开拓精神，要敢于冒风险，去尝试，去研发。2.施工升降机施工升降机是高层、超高层建筑施工必不可少的设备。存在的85 问题与塔机基本相同。最主要的原因仍然是品种和性能问题。目前，我国生产的升降机品种不超过10种，90%以上是1或2吨级的产品，在激烈的市场竞争中，集中使用的“武器”就是降价。企业要想突破，必须靠技术创新。3.1.2建机建材市场潜力巨大根据国家有关部门的数据统计，到2011年，建筑机械总产值突破1000亿元人民币。我国建筑机械的发展道路基本有三种类型：一是引进合资；二是引进消化创新；三是借鉴国际先进经验，自主开发、创新。自主开发、创新不是简单的模仿别人的产品，而是必须要开发具有自主知识产权的产品。因此，就要建立和完善独立的研发体系，提高产品的设计和制造水平，这样才能赢得客户青睐，站稳市场。企业是开发、创新的主体，如今的很多企业都是由原先的科研院所转制而来，并且“转”得十分成功。经过转制，设计水平和制造水平有了明显提升，不仅保住了我国自己的市场，而且也使我们走出国门占领国际市场，变成了现实。这方面的例子很多，比如混凝土输送泵，以前，国外产品占据了我们的大部分市场，我们引进了以后，消化、吸收、创新、适用性上就优于进口产品了。在二次开发上，中国有中国的特点，有自己的国情，因此，要针对国情搞开发。如果引进了新技术，不针对国情进行二次开发，解决不了适用性问题，谁也不会要这样的“小姐泵”！85 2005年10月，美国先锋公司的登机梯在三峡出了死人事故，三峡同时也使用我们自己的登机梯，现场还有国际名牌ALIMAK的登机梯，不到两年，传动和安全装置都坏了，我们的几台没毛病。这其中主要的原因就是他们不了解我们的国情，他们不知道我们的管理和人员素质。所以，二次开发重点要解决适用性问题。三峡购进的日本搅拌楼总出故障，日本专家伤透了脑筋，原来是中国的电网电压不稳造成的，最后通过中国专家研究，加个稳压器全解决了。这些例子说明了开发和创新的重要性，而且开发一定要有创新，要解决实际问题。总之，自改革开放至今，中国的建筑机械行业成绩很大。尤其是塔机的生产，已经基本满足了建设的需要，并且已有部分产品打入了国际市场。将已有自主知识产权的产品，配用国际最好的配套件，打造我们自己的品牌，并以我们的低价优势，保住我们自己的市场，实践证明，是完全可行的。3.2建机市场分析3.2.1建筑工程机械行业受国际金融危机，2010年年初，工程机械受影响很大，从2008年上半年的高速增长到急聚下滑，2010年初降到谷底。由于应对经济危机。国务院确定的进一步扩大内需。促进经济增长的十项措施，对于建筑工程机械复苏起到了关键性作用。2010年生产形势从年初底谷逐步回升，全年有12%左右的增长，从对铲运机械、工程起重机、工业车辆、路面机械等行业1-11月的增长情况分析，从同比50．4%逐渐上升到与2009年11月持平，加入混凝土机械的统计数据到11月底同比增长17.1%。85 表3-12010年1～11工程机械销售收入与主要产品销量增长表工程机械内由于市场需求不同．增长情况有明显差异：铲运机械(含推土机、装载机平地机)工业车辆仍为负增长。工程起重机、路面机械、混凝土机械、挖掘机有较高的增幅主要是由高铁、公路等需求带动。2010年11月底进口累计45.17亿美元，同比下降17.3%；出口68.71美元。同比下降44.7%全年出口额75亿美元，出口占总销售额从2009年的33%下降至2010年的16.5%。今年增长较低。主要是受出口的影响，4万亿的扩大内需还是起到了积极的作用。今年的增长确实是由内需带动的。85 表3-22010年11月底各类产品增长情况表图3-12010年营收细分3.2.2相关产业分析2009年，在政府相关部门的大力监管及指导下，以及受季节性因素影响，2、3季度钢铁产量快速增长态势在4季度得到遏制，生铁、粗钢产量有所回落，但主要钢铁产品全年产量均创下历史新高。分产品看，全年生铁产量为54374.885 万吨，较上年增长15.87%，为历史最高生铁年产量。进入第4季度，生铁产量在10月份达到年内次高点后，11月、12月两月连续回落。12月份生铁产量已降至4472.33万吨，属于年内月产量中低水平，但高于上年单月最高产量（4339.13万吨）。第4季度共计生产生铁13881.4万吨，较上一季度减少869.7万吨，环比降幅为5.90%，但同比大幅增长33.55%。3.2.3国际市场分析全球工程机械行业的产销重心正在向中国转移，国外企业着手进行跨国扩张的本土化，国内企业则面临着国际化的课题，新一轮的竞争拉开了序幕。在近日召开的BAUMACHI-NA2008(上海宝马展)暨第四届中国国际工程机械博览会上，业界谈论最多的是国家出台扩大内需的十项措施，总投资4万亿元成为谈论的焦点。在4万亿元“大蛋糕”的刺激下，利勃海尔、沃尔沃、维特根、普茨迈斯特、小松、日立建机、斗山、现代等国际工程机械巨头纷纷抢滩上海宝马展。面对日渐看好的中国市场，国际著名的工程机械设备制造商纷纷在中国设立了销售办事机构。目前，如德国的边宁荷夫、阿曼(AM-MANN)、日本的日工(NIKKO)和英国的GEN-COR(原ACP公司)等公司都已在中国设立了办事处。有些企业甚至已经在中国直接投资建厂，如意大利的玛连尼(Marini)和加拿大的加隆(CA-LONG)公司就在河北建厂，就地制造、销售设备。在全球工程机械市场火热的发展态势下，预计其会以每年6％的速度持续增长，到2013年销售额将达131085 亿美元。其中，中国、印度、墨西哥和俄罗斯将成为全球需求量最高的国家，而仅中国就将占去41％的全球市场份额；伊朗、马来群岛、印尼、乌克兰等国家和地区预计将保持7％的增长速度；亚太地区增速最高，有望达到8．5％，销售额为477亿美元；北美和欧洲预计增速为4.1％和4.2％，销售额分别为393亿美元和244亿美元；全球其他地区预计增速为6.9％，销售额为197亿美元。3.2.4国内市场分析由于工程机械行业受固定资产投资影响较大，而我国“十二五规划”以及现行政策将推动固定资产投资的增长，从而刺激行业的发展。宽松的货币政策将刺激经济的发展，由于金融危机不断深入，实体经济的问题亦不断显现，致使现阶段我国以及周边国家都已进入降息周期。国家不断使用各种货币工具推动经济发展，这必然会刺激需求的大幅上升。企业在低利率的环境下会选择以较低的成本进行各类固定投资，从而带动工程机械行业的整体需求。另外随着国内宏观调控有效的实施，主要经济指标都表明通胀已有下滑的趋势，并将导致国内电价、油价等走低，届时信贷放松将成为顺理成章之举。这必然会推动我国固定投资的增长，从而拉动工程机械行业的发展。3.3建材市场分析3.2.1建材工业发展201385 年建材工业将向又好又快方向发展。预计建材工业增加值增长速度32%；水泥产量18.7亿吨，增长8%；平板玻璃产量6亿重量箱，增长15%。水泥制品、技术玻璃、玻璃纤维及制品、轻质建材等产品产量继续保持较快增长，产业结构继续优化，主要行业先进生产力比重继续提高。水泥新型干法工艺比例可望达到56%，浮法玻璃比例达到85%。2013年建材行业的三大发展重点：着力推进技术进步和自主创新，加快产业结构调整，加快用先进生产力取代落后生产力；以节能减排为中心，大力发展循环经济，努力实现又好又快发展；加快产品升级换代，节约能源资源。近两年我国对部分建材产品出口退税调整幅度较大，企业还需有一个消化吸收的过程，但从长远来看，调整出口退税，有助于促进资源的合理配置和产品结构调整，提升质量档次，出口退税率降低带来的影响可以逐步消化。建材行业作为高耗能行业，其过热和不平衡发展，加大了节能减排任务实现的难度。建材行业落后生产能力依然较多，加快推进淘汰落后产能的工作面临很多挑战。加之建材行业企业分散的格局，企业规模小、数量多，集中度很低，结构不平衡问题严重。过于分散的行业结构和异常激烈的市场竞争导致总体产能过剩。这些问题的存在阻碍了我国建材行业的健康发展。85 未来几年，我国建材工业发展速度可能略高于国民经济发展速度，但是与世界发达国家相比，中国建材工业总体水平还比较落后，高档产品需要进口。由于建材行业成本上涨，中低档建材企业处于盈亏边缘，造成了低档产品因为涨价涌入中档产品序列、中档产品涨价涌入高档产品序列的连锁反应，这样势必会使中高档产品的价格竞争更加激烈。国家将继续实施宏观调控，以达到建材行业产业结构优化升级的目标。根据建材行业“十二五”结构调整目标，我国将鼓励支持建材行业的大企业集团发展，提高产业集中度；大力发展新型干法水泥等先进工艺和玻璃深加工业务，淘汰落后产能工艺。3.2.2建材行业相关产业政策1.作为传统行业的建材行业，一直以来被称为“两高一资”行业。2009年，建材工业能源消耗总量占全国能源消耗总量的7%，2010年，建材工业能耗总量约占全国能耗总量和工业部门能耗总量的7%和10%，因而备受国家重视，被列为国家重点关注的行业。2.国家及行业相关部门先后推出十多项建材行业环保政策。节能减排对建材行业未来的发展是十分有利的。其积极影响主要体现在以下几个方面：第一，能够加快落后产能的退出，降低由落后生产工艺产生的较新型干法工艺更高的能耗；第二，促进行业结构调整，改善供求关系；第三，推进行业并购重组，进而提高行业集中度，并促进行业竞争模式由低价无序竞争转向增强区域控制力的竞争；第四，通过建设余热发电、循环经济等项目，在降低行业自身成本的同时，产生较好的社会效益。3.2.3建材市场的主要问题85 首先，摊位制仍然占据绝对的主导地位。目前，摊位制大约占国内市场流通形式的80％～90％。摊位制存在的几大弊端包括：第一，经营与管理相分离，没有强有力的质量与服务监督制约机制，很难保障商品质量，致使价格欺骗、劣质服务成为痼疾。第二，摊位制批发市场的商品价格透明度较差，卖方出价、买方砍价，常常出现同一商品价格差异很大的情况。目前，我国传统建材市场大多采取摊位制的销售方式，由于价格不稳定、质量档次悬殊、售后服务不利等因素，影响了消费者对商家的信任，市场竞争处于较低水平。其次，建材企业的规模还相对较小。企业规模小、数量多、工艺设备落后、环境污染严重等，在相当大的程度上影响了我国建材产品在市场上的竞争力，特别是在产品质量和档次方面，本土建材与国际品牌相比有很大差距。第三，缺少具有相当知名度的品牌。巨大的中国建材市场，没有几个叫得响的知名品牌。品牌意识较差，对质量、管理持淡薄态度，谋求一时的利益等，是我国建材业不可回避的问题。由于缺乏知名品牌，目前我国建材产品在市场上面临着双重夹击。在国内市场，我国的建材正面对国际知名建材品牌的激烈挑战。目前，世界前几大建材商已纷纷落户北京、上海、深圳等地，随着我国履行加入WTO的承诺，必然还有更多的国际知名建材品牌要进入我国市场，还有更多的建材市场经营商要到我国开店。85 第四，服务概念抽象而不具体。大多数建材企业在售前服务方面做得太过笼统，把售前服务仅仅理解为送一本或几本产品资料。推销商品的时候把商品或服务说得天花乱坠，一旦货物出手，商家自己就变成了“上帝”。甚至很多建材市场连准时送货上门都做不到。（三）我国建材市场的发展趋势我国建材市场发展至今，急需提高整体素质，整合规范市场秩序，适度提升硬件设施的档次和扩大市场规模，特别是要寻求发展的新思路、新突破、新模式。这些都是完善建材市场功能的必要条件，是建材市场可持续发展的必然要素，也是客观时代发展需求的推动。目前我国建材市场发展的大趋势应该是：正步入创造精品品牌的提升阶段。为此，提出了几点建议。第一，建材市场的规模要大、实力要强。建材超市要有连锁规模，摊位制市场要有经营规模。做大规模，一靠实力，二靠联合。第二，建材市场的市场定位要准确。现在的建材市场充满变数，各种业态相互竞争。市场投资人要针对市场需求的变化，及时调整好经营定位。定位准确是扩展服务方式、提高服务质量、丰富服务功能的前提。第三，团队要精明强干。团队的执行力，决定了企业的命运。组织一支反应灵敏、善于应对、执行力强的经营团队是强化市场竞争力的重要条件。目前，在我国建材流通领域已经出现了一批有能力的策划人和经理人。只有好的团队才能打造好的市场。85 第四，提升经营管理和服务水平更趋迫切。建材市场在硬件条件普遍达到一定水准后，市场的管理模式、经营理念、营销策略成为当前需要提高的重要软件条件。经济发展的深入、市场需求的细化，要求建材市场的服务档次有所提高。建材市场营销人员的培训学习、持证上岗是不可或缺的重要一环，也是提升行业整体素质的重中之重。第五，求发展不要冒进。硬件设施提升的档次和发展布局的规模必须要有一个度，要适合客观现状的需求，既不要落伍，又不可盲目乐观地超现实攀升。事实上，现在已有一些具有一定实力的建材市场，开始了超大范围的扩张，特别是硬件设施的档次提升相当快。但是，对于建材市场来说，决不是越“豪华”，其经营的利润空间就越大，因为建材市场经营的不是类似宾馆、饭店那样单一的享受服务，而是融会各种相关因素的卖场。这里高投入的硬件设施未必会带来理想的回报，反而会加大投资风险。建材工业发展速度在一段时期内将高于国民经济发展速度，预计到“十二五”末，仅装饰建材工业产值将达万亿元，成为国民经济的重要增长点。由此可以毫无疑问地说，建材市场的发展前景非常乐观，但我们必须要朝着创造精品品牌的提升阶段发展。3.4项目市场环境分析3.4.1建机建材市场发展历程与现状如今，中国已成长为全球最大建材生产和销售市场，截止到2009年1－6月份，国内建材行业累计实现利润总额26.61亿元，比上年同期增长24.71亿元。中国建材工业发展速度高于国民经济发展速度3％－4％，85 2010年，建材工业产值预计达到一万多亿元人民币。目前，发达国家95％的建材零售通过连锁超市的渠道，而目前国内水平最高的上海这一比例只有20％。预计未来3至5年，上海、北京、广州等中心城市，建材连锁店的销售额将占到50％至80％。3.4.2商业物业投资市场发展现状与趋势1、各类零售型物业的面市给予投资者数不胜数的投资机会，而投资者对于这种单一型态的投资形式也表现了对利润空间最大化的质疑。投资客户的投资心理趋于理性，使全产权式商铺购买投资成为目前小型投资客的首选。2、应于市场的发展需求，专业型零售市场（如建机、建材、家电、百货等）将成为投资者的首选对象，而更多的投资者则表示他们选择投资专业市场的理由是看中未来发展趋势及良好利润空间。而目前还未出现以建材卖场作为投资载体的市场出现。3、由于传统的摊位制建材市场已经不能满足目前市场需求，新兴建机建材城在近期也将成为抢滩宣城市民投资的主流市场，实现了跨越式发展，且正逐渐成为房地产市场的主力物业类型之一。4、现有安徽省广德县富通国际建机建材城则是经营者为主体，他们主要是购买经营权或实施租赁权的方式进行经营。这类市场而对于投资者的投资空间存在着一定的限制性，一方面来源于各大物业没有产权式销售的权利，另一方面则局限于经营户对产权式销售的认识存在着不足。3.4.3建机建材城消费观念与消费文化85 1、自主选择消费者主导下的市场模式：一边是现代化建材超市，一边是传统建机建材市场；一边是先进零售业态，一边是的批发模式。由于消费群体的多层次性，在建材流通领域，多元化分销模式并存的建材“生态商圈”正在逐步形成。为了共同做大建材城，在这个建材“生态商圈”中，中外建材流通企业应该错位竞争,共同和谐生存、有序发展，而不应该今天你倒闭一批、明天他再倒闭一批，使整个建材市场处于波动状态。2、在另外一部分消费者眼中，则出现了消费观念的更新，更希望在建材城享受到一站式的服务。3、消费者注重品牌，一是建材市场的自身品牌：规模、环境、服务、品种等；一是市场内的产品品牌：质量、信誉、价格、服务、知名度、品位等。3.5项目定位方案SWOT分析3.5.1项目发展机会Opportunity1、建机建材经营户和消费者、市民均看好并支持具有服务配套的建机建材城项目的出现；2、目前广德县建机建材行业正在逐步发展，为项目发展提供了市场资源的支持；3、宣城市、广德县两级政府均看好并支持项目发展，并能提供相关政策性的优惠、鼓励措施；4、经营户和市民对商铺投资仍保持着一定的热情，存在引导空间；85 5、大型建材超市的连锁发展趋势，为本项目的主力店招商提供了契机；6、未来商品房市场的发展，将有利于本项目的销售、招商和后期经营；7、目前建机建材经营户的分布凌乱、商铺配套设施落后，均期待有具有服务配套的建机建材城填补市场空白。3.5.2项目发展威胁Weakness1、业态与周边的建材市场部分重叠，可能会有相关方面的利益冲突；3、行业商铺租赁价格多少，对项目销售价格的高低存在一定的压力，需要大力引导，并采取一定的返租、免租政策；4、周边存在的自发形成的市场地位难以撼动，项目招商面临不小的压力；5、经营户大多不愿意进驻楼上，项目楼上的销售和招商面临困难，需通过主力店设置进行良好的规避和化解；6、部分商家在市场竞争中会丧失行业信心，可能在项目发展过程中起负面作用；7、失败商铺投资案例使部分市民丧失了投资信心，市民对商铺投资已经更为谨慎和理性。3.5.3项目发展优势Strength1、地理位置优势；85 2、临街面可以在建筑规划上进行适当延长，有利于提高整体商业价值3、地块规模适中，体量不大，适宜于快速消化；4、受行业及周边市场影响明显，未来升值前景可观；5、本项目为填补市场空白的项目，发展机会和空间较大；6、项目总体成本不高，从而降低了销售单价，有利于中小客户的投资；7、项目引进主力店的营销策略，将有利于本项目刷新建机建材行业格局，成为市场领袖。3.5.4项目发展劣势Threat1、项目所在地街区面貌有待改善；2、人流量有限；3、商业气氛尚不浓厚；4、部分经营户和市民对本项目地段抱怀疑态；5、增加了项目宣传推广难度；6、推广、招商难度加大；7、推广、招商费用增加；8、地块规模有限；9、市场对项目预计的销售价格和租赁价格存在接受难度。85 3.6项目营销推广以严格缜密的推广设计、紧密衔接的推广步骤以及最具爆炸力的推广方式，快速提升安徽省广德县富通国际建机建材城的知名度与美誉度，实现发展商锻造顶级建机建材城品牌的终极目标。1、选择适当媒体，为创意提供最佳的演出舞台与发挥空间，使广告对经营商户及消费者产生最佳的说服效果。2、通过科学的媒介投放组合策略，制造声势，在保证足够的有效到达率，避免不必要浪费的前提下，吸引经营商户前来咨询，感受现场氛围，产生入驻本项目的欲望。3、树立发展商及项目形象，增强经营商户的信心，发挥口碑宣传的优势，提高项目的知名度和美誉度。通过市场推广，有力配合招商工作，使本项目尽可能短的时间内打开局面，迅速实现回笼资金。4、发展商与经营商户精诚合作，共同锻造项目品牌，实现‘双赢’的目标。并以可持续发展的经营理念，确保为项目以后的经营发展夯实基础。85 第四章本项目建设规模4.1确定原则安徽省广德县富通国际建机建材城项目，属于商贸业项目，建设规模与产品方案确定原则为：（1）符合国家产业政策，以及广德县经济发展的需求；（2）在满足市场需要的前提下，适应市场竞争的需要；（3）充分考虑项目商家的信誉、产品质量及供货渠道；（4）充分考虑项目建设的可行性，综合分析项目业主本身的管理水平、资金筹措等综合能力；（5）符合资源综合利用与环境保护的要求；（6）符合技术经济的要求。4.2建设规模项目占地200亩，建设及建筑机械、建材产品和相关配套服务功能为一体的商品市场。主要建设内容包括：总建筑面积183000m2，主要建筑物如表1-1所示；建机仓库50000m2，建材市场90000m2，物流配套服务用房40000m2，物业办公用房3000m2；与场地环境相适应和配套的给排水、供电、网络通讯、接线道路等设施，以及楼房周围景观绿化和广场等设施。85 4.3营业方案根据项目建设规模及相关实际情况，现对项目中建材市场及建机仓库进行对外租赁销售。详见下表。表4-1营业方案表序号产品租赁单价规模（m2）总价1建材市场4000元/m29000036000万元2建机仓库1500元/m250007503合计36750万元85 第五章厂址选择与建设条件安徽省广德县富通国际建机建材城项目选址于安徽省宣城市广德县，占地200亩。5.1地理位置广德县位于安徽省东南部，宣城市东境，苏浙皖三省交界处。东邻浙江省长兴县和安吉县，东北与江苏省溧阳市和宜兴市交界。东临杭嘉湖，北倚苏锡常，周边“两个半小时经济圈”有上海、杭州、南京、合肥等4个省会城市和16个大中发达城市，是安徽省唯一与苏浙两个发达省份毗邻接壤的县份，是东进西出的桥头堡、南北经济的结合点，是华东沿海经济挺进安徽等中西部地区的第一站。广德县位于安徽省东南部，苏浙皖三省八县（市）交界处，东临杭嘉湖，北倚苏锡常，周边“两个半小时经济圈”有上海、杭州、南京、合肥等4个省会城市和16个大中发达城市，是安徽省唯一与苏浙两个发达省份毗邻接壤的县份，是东进西出的桥头堡、南北经济的结合点，是华东沿海经济挺进安徽等中西部地区的第一站。总面积2165平方千米。总人口49万人（2011年），物流畅通，经济发展条件优越，广德县已成为长三角经济向内地辐射的物流副中心5.2厂址建设条件5.2.1气候条件85 广德县属亚热带季风气候，干湿冷暖，四季分明，雨量充沛，无霜期长，日照充足。全年平均温度17.5℃，其中：一月份3.2℃，七月份31.1℃。年均降水量1149.7毫米。其中，一月份42.2毫米，七月154.1毫米。大约日照时间，一月份137.6小时，七月份229小时。5.2.2经济发展电力设施完善，供应充沛可靠，年内将新开工新建500千伏变电所1座，现有220千伏变电所2座，110千伏变电所4座，35千伏供电主网覆盖全县，是安徽省唯一拥有2座220千伏变电所的县级城市。道路运输四通八达，全县乡乡通油路，村村通公路。县城供水日产已达2.5万吨，日产10万吨的新水厂已投入使用。城市建设日新月异，按照加快建设现代化中等城市的要求，修订完善了《广德县城市总体规划》。广德经济开发区位于县城东郊，规划总面积43平方公里，2006年2月被批准为省级开发区，按照建设长江三角洲一流开发区的目标，坚持高起点规划、高标准建设，开发区区内设有外贸加工、特色工业、高新技术产业和商贸综合服务等多个功能区，区内主干道按省级经济开发区标准设计，供水、供电、供气、排水、排污、通讯管线均已一次性铺设到位。目前开发区已成为吸引长三角投资者创业的腹地。广德县被评选为"长三角最具投资价值县市"。广德开发区被评为长三角最具投资价值开发区。新杭开发区也被评为省级开发区。5.2.3旅游资源85 广德位于风光秀丽的皖南山区，属北亚热带湿润气候区，年平均气温15.4℃，年均降水量1328毫米，无霜期近300天，是休闲度假的理想场所。国家重点风景名胜区太极洞，是华东地区最大的天然溶洞，与“钱塘江潮、登州海市、雷州换鼓”齐称“天下四绝”，素有“桂林山水、广德石洞”并相媲美之说；始建于公元979年巍巍壮观的天寿寺塔、古朴典雅的鼓角楼、闻名遐迩的岳飞抗金遗址、灵秀甲东南的桃姑迷宫、万顷碧波的卢湖竹海及富有浓郁祠山文化的横山国家森林公园，各以其独特风姿吸引着四海宾朋、八方游客。广德已经编制了全县旅游总体发展规划，正致力于把广德建设成为长三角发达地区旅游休闲的“后花园”。5.2.4创业投资广德投资环境日趋优化，出台《广德县承接转移、加快发展二十条》等一系列政策文件，公开承诺让利于商、取信于商。开发区对国家鼓励类项目用地给予再优惠和扶持。打造高效、务实、廉洁的服务型政府，是历届县委、县政府孜孜追求的目标。高质量、快速度完成全县电子政务工程，在全省县市区率先实现办公自动化，行政效率和服务水平进一步提高。一年一度的公开评议机关活动，彻底扭转了机关作风。县行政服务中心建成行政审批办证、招投标交易、县长热线投诉受理"三个平台"，提供快捷、高效和方便的"一站式"全程服务，帮助外商开展全程代理服务和投诉受理服务，坚决为外商在广德发展保驾护航。85 5.2.4公用设施依托条件（1）基础设施电力设施完善，供应充沛可靠，现有220千伏变电所2座，110千伏变电所4座，35千伏供电主网覆盖全县，是安徽省唯一拥有2座220千伏变电所的县级城市。道路运输四通八达，全县乡乡通油路，村村通公路。县城供水日产已达2.5万吨，日产10万吨的新水厂已投入使用。城市建设日新月异，按照加快建设现代化中等城市的要求，修订完善了《广德县城市总体规划》，近期规划广德县城2007年目标为建成区12平方公里、15万人口。广德经济开发区位于县城东郊，规划总面积43平方公里，2006年2月被批准为省级开发区，按照建设长江三角洲一流开发区的目标，坚持高起点规划、高标准建设，开发区区内设有外贸加工、特色工业、高新技术产业和商贸综合服务等多个功能区，区内主干道按省级经济开发区标准设计，供水、供电、供气、排水、排污、通讯管线均已一次性铺设到位。目前开发区已成为吸引长三角投资者创业的腹地。2006年10月广德经济开发区在“长三角投资发展论坛”上被评为“长三角最具投资价值开发区”。（2）交通85 广德县距上海200公里、杭州130公里，距南京、苏州、张家港百余公里，距南京禄口国际机场150公里，距杭州萧山机场130多公里。宣杭铁路、商杭客运专线（在建）、318国道穿境而过。近几年来，广德县努力改善投资发展环境，加大对交通基础设施建设的投入。目前，宣广高速、广宜、广祠等一二级公路先后竣工使用，“三纵两横”的公路网络功能初步显现，全县已通车1250公里公路和68公里铁路线。项目所在地的水、电、气、通讯等市政基础设施完善，且容量足够，可直接为本项目提供服务。85 第六章项目建设方案6.1建筑设计指导思想及原则6.1.1规划设计原则（1）以社会效益、企业经济效益为中心，精心设计，向业主提供高水平、高质量和高效益的优化方案。（2）贯彻适用、安全、卫生的原则，建筑的规划和设计应符合国家和自治区当地的相关法律、法规以及行业规范标准。（3）充分利用地形的特色，创造适宜的环境，布局和功能划分合理，设施使用方便、安全。内外装修采用高档材料，工艺精致，具有突出风格。（4）建筑物设计应符合国家现行的有关建筑设计规范和行业标准，并注意美观，与城市的建筑风格力求统一协调。建筑物的布置应满足消防要求，并符合结构变形和结构抗震的原则。（5）以人为本、可持续发展的原则。建筑设备所采用的标准应满足为消费者的要求，并应与当地建筑标准相适应，根据需要和可能，合理采用新技术和新材料。6.1.2建筑设计指导思想（1）本着美观、舒适、绿色、生态、节能、现代的设计原则，贯彻功能完善与环境优美的建筑理念，力争创造一个人性化的智能入驻环境。85 （2）在总体设计中，形成一个经典城市综合体。以提高地区消费层次，提高城市形象，成为城市主要街道上的一个亮点。（3）建筑材料、设备的选用上应首选环保、绿色产品，电气设备及机电设备选用节能型设施。空调冷却水等要循环利用，建筑内各系统电气设备运行及安全系统都处于随时监控状态，根据外界环境变化自主做出反应，调节设备状态。6.2总平面布置和功能要求6.2.1总图布置原则（1）按照现代建机建材城功能特点和发展要求；（2）重视区域开发条件以及内外交通系统优化完善；（3）坚持可持续发展的生态观，创造宜人的外部环境；（4）增强信息化和服务功能，提升交易仓储中心的综合实力；6.2.2总平面布置1、总图功能布置本项目总建筑面积183000m2，主要建筑物如表6-1所示；建机仓库50000m2，建材市场90000m2，物流配套服务用房40000m2，物业办公用房3000m2；与场地环境相适应和配套的给排水、供电、网络通讯、接线道路等设施，以及楼房周围景观绿化和广场等设施。表6-1项目主要建筑物一览表序号建筑物名称建筑面积（m2）占地面积（m2）备注1建筑面积1830009100085 2建机仓库50000500003建材市场90000200004物流配套服务用房40000200005物业办公及配套用房300010006容积率1.377建筑密度68.25%8绿地率10%本项目分为四大区域：建机仓库、建材市场、物流配套服务用房、物业及办公用房。建机仓库：提供建筑机械储备，以交易，集货、仓储，为供买家挑选购买的仓储交易区；建材市场：形成品牌建材展示交易，集货、仓储、信息处理于一体的交易中心；物流配套服务用房：用来仓储、分捡、配送于一体的配送中心；办公用房：物业、及信息服务中心，以信息服务为载体，兼有一定的后勤配套服务功能。2、交通规划（1）合理安排车流路径，保障交通畅通；（2）保证交易仓储中心与南xx路与二环路的捷的货客运通道；（3）控制交通对环境的影响；（4）在满足项目区近期交通需求的前提下，为后期发展保有较大的交通预留。85 项目建设地点交通便捷。区内道路采用直线与曲线相结合的形式，整个项目区内公路闭合、畅通，创造了良好的内部交通联系，同时与步行系统相辅相成，创造了宜人的景观流线。3、景观规划建材市场集中绿地，沿主次干道均为重要景观轴线，两边均有绿化带蔓延，并在路交叉节点形成景观区，形成系列富于变化的城市空间和景观。本项目的景观设计强调以人为本的原则，兼顾城市商业气息与人文环境，力求打造出舒适的环境效果。在整体考虑了项目周边的环境要素的前提之下，对商铺的分布做了合理的布局分配。4、无障碍设计根据《城市道路和建筑物无障碍设计规范》，新建建筑物应进行无障碍设计，本项目无障碍设计内容如下：1)各建筑物入口大门采用平开门，门扇下方应有350㎜高铝合金护门板，门上装横执把手以及关门拉手，设有残疾人坡道并且有雨篷遮挡。2)人行道交叉口、出入口处设单面缘石坡道（1：20）。3）电梯按钮高900mm-1100mm；电梯门洞净宽1000mm；安装现实轿箱上下运行方向和层数位置及电梯到达音响；每层电梯口安装楼层表示；电梯口设提示盲道；电梯轿箱按无障碍要求制作及安装4)每层公共卫生间设有无障碍厕位男女各一个。85 6.3建筑设计方案6.3.1建筑物与城市的协调本项目与周边环境从宏观与微观两个方面进行考虑，宏观上讲：一方面建筑自身景观与城市周边景观相互借势、相互烘托，另一方面本方案内部建筑间也互为对景和背景，形成相依共生的格局，进而完成大背景下整体景观的和谐与共生；从微观上讲：在不同的外街、内街、车道、回廊、坡道、外梯等方面结合绿化、小品、铺装、灯光等做不同尺度和性质的深化设计，使整体风格和谐统一、有条不紊。地域性、时代性得到完美体现。6.3.2建筑形式及外观本项目的建筑外观追求简约大气的风格。几经比较和选择，最终确定了以现在城市风格作为设计基调，同时加以简化和增加一些金属性的设计元素，来体现出商业建筑的特点。6.3.3主体工程1、工程概况本项目总建筑面积183000m2，主要建筑物如表6-1所示；建机仓库50000m2，建材市场90000m2，物流配套服务用房40000m2，物业办公用房3000m2；与场地环境相适应和配套的给排水、供电、网络通讯、接线道路等设施，以及楼房周围景观绿化和广场等设施。2、墙体工程85 （1）墙体类别本项目墙体厚度：外墙300厚加气混凝土砌块，内隔墙均为200厚加气混凝土砌块，卫生间隔墙做100厚加气混凝土砌块。（2）砂浆用M10水泥砂浆砌。（3）墙身防潮层外墙在高于室外地面100mm-300mm范围内通常取平，或分段取平做防潮层，内墙在室内地坪标高0.06m以下水平带及其垂直面处抹1:2水泥砂浆20mm厚（内加5％防水剂）。（4）墙体保温外墙采用外贴50厚挤塑板墙体外保温措施。（5）外墙从基体表面开始至饰面层应留分隔缝，金属网、找平层、防水层、饰面层应在相同位置留缝，切缝后应用空气压缩机具吹除缝内粉末，缝内嵌填高弹性耐候胶。（6）所有用于管道及设备用房周围的非承重墙体均应在管道及设备安装就位后砌筑。3、门窗工程（1）窗A、本工程外窗订制加工时须满足以下的技术要求：本项目所有外窗的气密性等级应符合该标准的U+2161级水平。所有门窗玻璃面积大于1.5m85 的均采用安全玻璃。外门窗应满足当地地区耐侯要求，空气渗透性，雨水渗透性，抗风压性能，应能达到国家一级标准，空气声计权隔声量外窗不小于30dB。B、本工程立面窗采用U框双玻塑窗。C、所有窗台高度小于900的外窗，均加设由可踏面算起900高的防护栏杆。（2）门A、本工程门共分为胶合板木门、木制防火门、防火卷帘门、铝合金框组合门等类型。B、胶合板木门、铝合金玻璃门和铝合金框组合门均按05J4-1《常用门窗》选用、制作。胶合板木门外饰灰色调和漆；铝合金玻璃门和铝合金框组合门按门窗组合图样式，采用60系列银灰色边框，5厚透明白玻璃，由厂家制作安装。防火门、钢门、防火卷帘门按05J4-2《专用门窗》选用。防火门颜色为灰色；防火卷帘采用耐火极限3h的双轨无机布基特级防火卷帘。4、屋面工程（1）屋面类型本工程屋面类别分别为：块瓦屋面、细石混凝土屋面类型。（2）屋面排水本工程屋面排水类型均为外排水方式。各部分屋面排水横坡度、纵坡i=0.1%，并均向雨水斗、出水口处找坡，雨水斗、出水口等构件在浇筑屋面钢筋混凝土时，及时预埋。（3）本工程雨水管以及酒店空调室外机冷凝水管均采用管，雨水管管径为φ110，冷凝水管管径为φ85 50，冷凝水排水管底部出水口距所在楼地面200高。所有露在室外的雨水管及冷凝水管颜色同所在墙面。（4）屋面标志杆、闭雷带、直爬梯等金属构件的预埋件，请在施工钢筋混凝土屋面板和女儿墙等部位时及时预埋。5、装修与室外工程内外装修所采用的成品建筑材料如瓷砖、防滑地砖、涂料等，均应按照其实样进行挑选，并由业主、设计单位及施工单位共同商议后确定。雨篷、外墙出线、飘板、女儿墙压顶等均做滴水线。6、地面工程（1）地面工程须在地下管线、地沟、地坑及设备基础等施工完毕后方可施工。（2）电梯机房楼板。墙体应在电梯订货后按照厂家提供的预留孔洞位置,配合设计院图纸,核实无误后方可施工。本工程外墙面选用面砖及外墙喷涂饰面组合。7、防潮、防水工程（1）屋面防水本工程屋面防水等级为II级,每5m×5m留分格缝，耐候防水胶嵌缝。本工程屋面防水施工应严格按照国家标准《屋面工程技术规范》（BG50345-2004）执行。（2）楼层防水85 卫生间加设1.5mm厚聚合物水泥防水涂料，分两次涂刷。沿墙上翻高度1800mm，管根嵌防水胶；消防水池、水箱采用钢筋混凝土结构自防水为主，抗渗等级不应低于S8，池内壁和池底设置2mm厚聚合物水泥防水涂料或1mm厚水泥基渗透结晶型防水涂料，地下水池的外部防水层应为2mm厚合成高分子防水涂料，并设保护层。（3）为避免外墙雨水渗漏,外墙抹灰中宜掺5%的防水粉,并应保证砌筑时卧浆饱满,垂直和水平缝中均不得有漏浆现象.（4）本工程地下室防水等级为二级，除结构用抗渗钢筋混凝土自防水的要求之外，还采用聚氨酯涂膜（911型）外防水，涂膜厚度2mm，分层涂刷。施工时应按设计的找坡和厚度要求选用材料，由有经验的专业防水施工单位严格按有关施工操作规程进行，每步工序即时验收合格；地下防水层施工接缝处，做好保护层，地下室穿外墙的设备管道按02S404《防水套管》中柔性防水套管施工，以确保防水工程质量。8、电梯本工程使用的电梯，均采用国产系列电梯，最大限度地考虑了电梯在任何情况下出故障的可能性,设置各种防止故障装置和应急装置,以及先进的电梯门开闭机构系列,使电梯运行更加安全可靠。6.3.4辅助工程设计辅助工程建设的好坏直接影响着建材城的整体形象，本项目的辅助工程主要是场内的道路、绿化、硬化、绿化工程，及变配电室、大门等附属设施。1、道路85 道路是建材城的骨架，它直接影响到建材城整体布局和其它基础设施的建设，因此按照相关国家现行的建设标准要求和适度超前的原则，建材城道路等级为支路，分为二级，主要支路道路宽度为10米，一块板，沥青砼路面。次要支路道路宽度为8米，一块板，沥青砼路面。主路和支路形成纵横交错的路网格局。2、硬化、绿化将场内通道用厚度30公分的混凝土硬化。彻底解决坑洼不平且遇雨雪天气场地泥泞不堪，货车出入、停放困难，卫生清扫困难的问题，改善交易环境和道路状况，提供良好的交易场所和环境。硬化、绿化等室外环境是场区的重要组成部分，因而绿化、硬化系统是建材城考虑的主要方面。场区内建设绿地强化三级绿化配置模式，形成绿化美化的美丽场区。同时兼有减弱噪声，净化空气的作用。场区绿化按国家有关标准要求进行，绿化率初步按18.1％考虑。绿化采用小面积草坪和花卉、大面积灌木、线形及带状乔木布置方法，形成空间层次分明、视野较开阔的绿化景观。6.3.5结构设计方案1、工程概况（1）建筑结构设计使用年限：50年。（2）建筑类别：二类。（3）建筑结构安全等级为二级，建筑抗震设防类别为6度。（4）屋面防水等级：二级，防水使用年限：15年。2、自然条件及使用荷载（1）基本风压值重现期n＝50年一遇w＝0.55KN／m2。85 基本雪压值重现期n＝50年一遇w＝0.25KN／m2。地面粗糙度为C类（2）地震基本情况：地震设防烈度为6度，设计基本地震加速度值0.05g。4、结构设计（1）基础选型基础设计考虑荷载、活荷载、浮力、风荷载和地震荷载综合作用下的影响，同时亦考虑施工期间对工地外建筑物、道路管线等的影响。具体基础选型须地质勘查资料报告出来后决定。基础内力分析受到地基模型、基础模型、上部结构刚度以及各种参数条件的影响，本项目通过专业软件的弹性地基梁方法计算基础内力，确定设计内力。（2）采用的主要结构材料混凝土：标号C30～C40；钢筋采用HRB335(fy＝300N／mm2)；HPB235(fy＝2l0N／mm2)；埋件采用Q235结构钢，焊条采用E4301。（3）楼板选型楼板的选型对使用功能、结构合理性、经济性影响较大，本项目所有建筑物楼板均选用现浇钢筋混凝土楼板，以保证建筑物的整体性和安全性。（4）主要抗震措施广德县抗震烈度为6度，本项目建筑物设计时均按6度设防。保证所有建筑物的质量是建造者的重要职责。85 严格按照规范的抗震措施进行设计，提高结构的变形能力和耗能性能。对主要的薄弱部位重点进行加强。表6-3土建工程表序号名称建筑面积（m2）单位造价（元/m2）金额（万元）1建机仓库50000.00120060002建材市场90000.001600144003物流配套服务用房40000.00120048004物业办公用房3000.0016004805合计256806.4给水工程项目内有供水网络供给，管径为DN200-DN300，供水压力0.25Mpa—0.35Mpa，出水水质符合GB5749—85《生活饮用水卫生标准》，可以满足本项目最大用水量要求。远期规划供水能力约1000m3／日。项目区的办公用水使用供水公司自来水，室外消防用水由室外消防栓直接供给。本项目设置室外消火栓系统和室内设消火栓系统、自动喷水灭火系统。a.室外消火栓不超过120米设一个室外地下消火栓。室外消防给水管管径为DN100，埋地敷设，埋深为地面下2.1米，且消防给水管网成环状布置。本项目安装2个水泵接合器，且应安装在便于消防车接近的人行道或非机动车行驶地段，距室外消火栓或消防水池的距离宜为15～40m。85 b.室内消火栓系统本项目采用临时高压灭火系统，室内消火栓灭火系统由消防储水池、消火栓给水设备、高位水箱、稳压设备及室内消火栓组成。商业部分每层设置单栓单阀消火栓，消防初期十分钟用水量储存在大卖场屋顶消防水箱内，消防水箱的有效容积为36m³，可满足初期火灾10分钟用水。每个消火栓处设直接启动专用消防泵的控制按钮，消防按钮可直接启动消防泵，并在消防值班室内指示火灾位置。消火栓消防给水系统给水采用从室外消防水池给水管接入消防管，入口设置防倒流阀。管材采用镀锌钢管，焊接连接。c.自动喷水灭火系统本项目自动喷水灭火系统按中危Ⅱ级设计，设计用水量为30L/s。自动喷淋水灭火系统由消防贮水池、自动喷水泵、湿式报警阀、高位水箱、稳压设备、水流指示器及闭式喷头组成。自动喷水灭火系统给水由室外消防水池和自动喷水给水设备供给，在地下室一层消防泵房内设2套自动喷水给水设备，并设气压罐和稳压泵等消防专用增压稳压设备。本项目自动喷水灭火系统高位水箱消防储水量为36m3与消火栓高位水箱共用。6.5排水工程结合地形特征和道路建设铺设排水管道，采用雨污水分流排放。室内污水经过化粪池处理后，用管道排至市政污水管道。室外采用污水、雨水分流制排系统，所有雨水、污水均集中排。85 建筑地上部分单设排水立管，排水设升顶通气管。地下室各机房设集水坑、消防电梯井底及底板防渗水集水池排水等也皆由集水坑内的潜污泵提升排出，集水池内的水位自动控制。室内排水管采用U-PVC排水管，出屋面部分用铸铁管，管径增大一级。室外排水管材采用U-PVC双壁波纹管，排水主管选用DN800排水管，埋地敷设，排水坡度0.005。6.6供配电6.6.1设计依据（2）《供配电系统设计规范》（GB50052-2009）；（3）《低压配电设计规范》（GB50054-2011）；（4）《3—110kV高压配电装置设计规范》（GB50060-2008）；（5）《民用建筑照明设计标准》（GBJ133-90）；（6）《民用建筑电气设计规范》（JGJ/T16-2008）；（7）《建筑设计防火规范》（GB50045-2006）；（8）《建筑物防雷设计规范》（GB50057-2010）；6.6.2供配电方案（1）负荷性质按规范规定，本工程除消防用电为一类负荷外，其余用户二类用电负荷。（2）配电和照明设计85 照明配电电源引自本项目区变电站，正常照明采用密集型母线槽供电，事故照明采用双电源回路自动切换。采用荧光灯为主，照度为200～500Lx。照明配电箱选用QDB型，所有照明支线均采用BV型导线穿钢管敷设。防雷部分按三类防雷建筑物设置，利用土建基础做接地装置。计算机系统接地单独设置：接地采用TN-C-S系统，接地电阻小于4欧姆。6.7采暖通风方案根据《采暖通风与空气调节设计规范》及国家和地区的有关规定，设置适当的采暖、通风、空调及防排烟设施。为库房内能达到劳保要求，封闭库房需设置通风装置。6.8弱电方案本工程项目区通讯、电视与网络系统采用综合布线，系统接入电视网，穿管线在土建施工时埋设，安装由电信及有线电视部门负责。85 第七章燃料动力供应7.1燃料及动力供应安徽省广德县富通国际建机建材城项目所在地的水、电、气、通讯等市政基础设施完善，且容量足够，可直接为本项目提供服务。表7-1水、电年消耗量序号材料单位年耗备注1水m3105002电万kW.h56885 第八章节能8.1节能原则能源是发展国民经济和提高人民生活水平的重要物质基础，国家对能源实行开发及节约并重的方针，为贯彻节约能源这一基本国策，项目节能按以下原则进行：（1）严禁选用国家公布淘汰的机电产品。（2）在设计中尽可能做到各仓库、配送流程合理、建筑物布局紧凑，尽量减少各物料周转的距离，降低能耗。（3）总图布置中，物流配送仓库尽可能靠近各动力站房，以降低实际生产中不必要的能源消耗。8.2用能标准（1）《中华人民共和国节约能源法》；（2）《国务院关于加强节能工作的决定》（国发【2006】28号）；（3）《国务院关于印发“十二五”节能减排综合性工作方案的通知》（国发【2011】26号）；（4）《中华人民共和国清洁生产促进法》；（5）《清洁生产审核暂行办法》（国家发展改革委、国家环保总局令第16号）；（6）《固定资产投资项目节能评估和审查暂行办法》（国家发展和改革委员会令第6号）（7）《产业结构调整指导目录（2011年本）》85 8.2节能措施（1）采用国内先进的通风、水泵设备，提高工作效率，各专业设备采用低耗设备。（2）采用合理的流程路线，按建材分检配送路线组织运输，相应减少了物流运输量，从而节约了资源。（3）供电设备选用新型节能配电、电控设备，系统选配自动补偿电力电容器柜，提高功率因数，实现节能运行，选用节能型电机，确保节能效果。（4）完善企业能源管理制度和机构。生产装置均设置完备的能源计量表，并明确管理责任，防止跑、冒、滴、漏，提高节能管理水平。85 第九章环境保护安徽省广德县富通国际建机建材城项目选址于安徽省宣城市广德县地块，交通便利，附近无集中居民点，环境条件好。项目属于商贸流通业，排放的三废污染强度低，只要在工程设计与建设的过程中做好“三同时”、生产中加强管理，不会对当地居民的生活和农业生产造成影响。9.1执行的环境标准遵照《国家环境保护法》和国家、省环保部门的有关规定，项目三废处理设施执行环保“三同时”制度。项目执行如下环境保护标准：——《环境空气质量标准》（GB3095-2012）二级标准；——《地表水环境质量标准》（GB3838-2002）Ⅲ类水域标准；——《大气污染物综合排放标准》（GB16297-1996）二级标准；——《污水综合排放标准》（GB8978-1996）一级标准。9.2环境质量现状项目所在地环境质量良好，充沛的自然水源、温湿宜人的气候，使当地自然界的大气、水体、土壤植被具备了优良的自净能力。项目区域排放的废水、废渣、烟尘及生产噪音，通过环保治理后，完全能达到环保部门的排放要求。9.3主要污染源和污染物（1）废水85 本项目产生的废水主要是生活废水，废水排放量和COD、BOD指标通过先进的工艺处理能够使之达到排放标准并降低到最小，排放的废水进入市政排污管道集中统一处理。（2）废渣项目废渣包括项目物业、商铺工作人员产生的生活垃圾。（3）废气物流配套车辆运输过程中产生的废气，主要污染物经大气稀释后，调度室合理布置车辆运输，对环境敏感点及周围环境空气质量影响不大。（4）噪音本项目的噪音最大来源是物流配套车辆运输产生的噪音等，尽量减少场内鸣笛，达到国家标准允许的噪音指标。9.4“三废”治理措施9.4.1废水排放量及处理方案项目生产期为18个月，年排放量1.05万m3。废水排放实行轻污分流、雨污分流。生活污水经污水处理站处理，达到城市污水处理厂接收标准后，排入城市污水管网，由城市污水处理厂进一步处理。9.4.2废渣产生量及处理方案本项目产生的固体废弃物主要有生产过程中产生的生活垃圾等。生活垃圾由广德县环卫部门收集处理，日产日清。经以上方法处理固体废弃物后，不会对周围环境造成不良影响。9.4.3废气处理方案项目产生的汽车尾气，经调度室合理布置车辆运输路线，减少油耗，经大气稀释后，均达到《大气污染物综合排放标准》（GB16297-1996）85 规范要求。9.4.4噪声处理方案本项目的噪音最大来源是物流配套车辆运输产生的噪音等，尽量减少场内鸣笛，可以达到标准要求。9.5环境绿化建筑平面布置充分利用现有的空地进行绿化，种植花草树木、草坪、绿篱。提高绿化面积，可作为净化空气、调节气温、改善劳动条件、保护和美化环境的重要措施，从而可减少场内车辆及场外道路灰尘对库区环境的污染，绿化效果达到春有花开、夏有遮阴、秋有果实、冬有常青的标准。9.6环境影响评估根据《中华人民共和国环境保护法》规定，基建项目要严格执行防止污染设施必须与主体工程同时设计、施工、运营的要求，对项目的“三废“治理进行了慎重的考虑，对不同“三废”分别采取了有针对性的预防和治理措施。85 第十章安全、卫生与消防10.1劳动安全遵照“加强劳动保护，改善劳动条件”的原则，贯彻执行“安全第一预防为主”的方针，确保项目安全运营，你采取以下劳动保护措施：（1）制定安全技术措施和安全管理制度，加强安全教育，做到安全文明运营。（2）在安徽省广德县富通国际建机建材城运营过程中，认真贯彻执行国家的各项法律、法规、保证生产安全和物业工作人员及商铺店家的人身安全。（3）设备布置均留有合理的操作和维修空间。（4）楼梯及吊物洞均设有防护栏。（5）全场设有消防系统，仓库及各建筑物配备防火，灭火设施，操作人员应接受消防知识培训并定期进行消防训练和演习。（6）仓库内所有传动设备应配有防护罩，各种电气设备必须接地。对工作人员的劳动保护用品按时发放，按期对工作人员进行安全生产教育，建立教育档案，定期对职工进行安全知识考试。10.2市场仓库卫生（1）仓库内劳动安全防护重点是防火、防盗、防物品从高架上脱落砸伤等。库外劳动安全防护以商品运输中的交通安全为重点。从事直接生产的人员定期体检，发现患有传染病等危害产品生产的人员及时调整生产岗位。（2）防蝇，防鼠措施完备。85 （3）项目区域应保持整齐、清洁、卫生，无废物、无垃圾积存、无虫害、无有害动物。不得堆放垃圾和废弃物料，各种生活垃圾应分别集中，定点堆放，专人负责。（4）库房内安装通风设施，把温度、湿度控制在合理的范围内。（5）库房内地面采用无积水设计，防止地滑。（6）建立和完善交通安全、电脑网络安全、入驻企业安全等措施，落实警卫、值班制度。10.3消防安全消防方面，要做好以下几方面工作：各建筑物之间应保证足够的防火间距，并形成环形消防通道，危险较大的区域尽量安排布置在下风口方向。设置消防水管网和消火栓。室外消防采用低压消防制。安徽省广德县富通国际建机建材城内设计三出口式地面消防栓和消防供水系统。针对防火有较高要求的场所，配备足够的消防沙和消防供水系统。对易起火的部位要设置防火警示，杜绝火种靠近。85 第十一章组织机构及人员配置11.1组织机构与职能划分11.1.1企业组织机构原则为了适应现代企业制度的需要，依照《公司法》建立企业机构，实行责权分明、管理科学、激励和约束相结合的内部管理机制。按照市场需求自主组织生产经营，以提高经济效益、劳动生产率和实现资产增值的目的。11.1.2企业组织机构项目属新建项目，公司实行总经理领导公司运营，总经理负责公司行政工作和运营，经营业务，以有限公司机制运行。企业组织机构如下：行政管理人力资源管理会计核算财务审计前期策划营销手续、客户服务工程管理设计规划计划管理合同管理及物业工程造价管理公司领导综合部财审部营销部施工部经营部运营部图11-1企业组织机构设置图85 11.2经营管理措施11.2.1工程管理工程管理包括设计、施工、监理、竣工验收等工作，关系到整个项目建设质量和投资效益的发挥，必须严格对待。首先选择具有专业资质的设计单位和具有丰富经验的专业设计师进行工程设计；其次在具备相应施工资质的施工单位中进行工程招标；同时严格实施工程监理制度。严格工程材料管理，控制材料损耗，获取最佳效益。工程竣工后，组织有关专家和负责人认真进行工程验收，对于不符合质量要求的工程责令返工，直至完全达到工程质量标准，项目通过验收后才能交付使用。项目建设的各种工程和设备资料及时收集，并进行分类整理，统一建档、保管。11.2.2财务管理（1）项目财务管理配备专门负责人员。（2）根据最终项目评审确定的总投资额、资金筹措渠道、投资计划及建设内容编制项目财务计划。（3）严格按照财务制度使用资金，确保专款专用。（4）建立项目审计制度，定期检查财务状况。11.2.3设备物资管理配备专业技术人员专职负责管理。根据项目建设计划采购的物资和设备，做到货物进场有手续和验收，并分类按要求进行贮存；货物领用有计划和记录，严格把好货物数量、质量及保管关，杜绝货物的损坏、丢失和浪费。85 11.2.4企业经营管理措施强化企业内部的经营管理，完善产品质量体系建设，确保各项经营目标顺利完成。（1）原材料供应方面：加强基地建设，建立稳固的合作伙伴关系。（2）技术进步方面：加强与各院校的技术合作，不断提高产品技术水平和开发具有竞争力的新产品。（3）质量控制方面：实施全程质量监控体系，严格按照国家颁布的相关质量体系控制生产，确保产品质量。（4）产品成本控制方面：充分发挥全体员工的积极性，不断提高劳动生产力，控制物料消耗，提高产品优质率，降低产品成本。（5）品牌建设方面：加强产品的宣传，不断扩大产品的知名度和影响力。（6）市场营销方面：建立和健全市场网络体系，提升营销能力，拓展国际市场，扩大产品辐射范围，提高产品市场占有率。（7）加强法制观念，合法经营，热心社会公益事业，不断回报社会。11.3技术培训项目拟定劳动定员100名，其中管理人员15名、技术人员15名、工作人员70名。专业技术培训可以分为上岗培训、定期培训、专项培训等。每个上岗员工包括部门经理或负责人85 都要在上岗前进行集中培训，经考试合格后，才能上岗工作。定期培训是按项目定员制定出培训计划，按高级、中级、初级定时间、分批次进行技术培训，部分高级技术人员，尤其是管理人员和专业技术人员，将要有计划地选派到国内外进行短期专业培训。专项培训主要采取聘请专家授课的方式。经过对项目人员的有计划培训，保证全体人员的素质有较大的提高。85 第十二章项目实施进度安排项目建设方案确定之后，要根据项目的建设内容科学地组织建设过程中各阶段的工作，根据项目的特点，合理地安排项目的建设工期和实施进度，按工程进度安排建设资金，保证项目按期建成投产，发挥投资效益。项目的实施进度安排要比照同行业同类工程的施工情况和单位工程工期定额（例如一般土建工期定额、设备安排工期定额等），结合项目的建设内容、工程量大小、建设难易程度以及施工条件等具体综合情况制定。项目的实施进度计划如下：（1）2013年4月完成可行性研究报告的编制论证和评审。（2）2013年5月底以前完成设计、施工计划及审批工作。（3）2013年6月开始土建工程基础施工。（4）2014年7月开始建材市场装饰工程。（5）2014年8月开始对购入设备进行安装。（6）2014年8月进行室外工程。（7）2014年10月竣工正式投入运营。85 第十三章项目招标方案根据《中华人民共和国招投标法》规定，项目建设必须按照国家规定的程序进行招投标和评标，并严格按照招投标文件的规定招标、投标、评标，做到公正公平，切实加强质量管理，确保工程质量和按期完工。13.1招标依据《中华人民共和国招投标法》（1999年8月30日第九届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议通过）《工程建设项目施工招投标方法》（原国家计委等7部委第30号令）《工程建设项目招标范围和规模标准规定》（原国家计委第3号令）《招标公告发布暂行方法》（原国家发展计划委员会第4号令）13.2招标方式项目招标方式应遵守招标投标条例的规定，采用公开招标方式。招标时间在全部设计文件完成并经有关部门批准手续后进行。13.3招标程序项目招标将严格按照国家和安徽省规定的程序执行，包括组建招标办事机构，编制招标文件、委托招投标代理单位、成立评标委员会、组织开标和评标、发放中标通知书、进行合同谈判和签订合同等，每一步骤按规定向有关部门申报和批准。85 13.4招标组织项目招标实行代理制，委托专业公司组建招投标委员会，并完成项目的招标事宜。（1）招标机构招标人应是独立的法人单位，在招标的过程中，应自助决策，不受外界任何因素的干涉。建设项目的招标工作由本项目公司自行组织，或委托具有编制招标文件和组织评标能力的招标代理机构代理招标。（2）评标组织评标不能由招标人或其代理组织肚子承担，应依法组成一个评标委员会，评标委员会由招标人负责组织。参加评标会的专家有严格的资格限制，招标人应从国务院或省级人民政府提供的专家名册或招标代理机构和专家库中随机抽取。技术特点复杂、专业型要求特别高的项目，可以由招标人直接确定。（3）评标内容根据国家规定和项目组成情况，拟进行招标的内容见表13-1。表13-1项目建设招标基本情况表项目招标范围招标组织形式招标方式全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标工程设计√√√设备采购√√√建筑工程√√√安装工程√√√工程监理√√√合计235014主要项目招标内容情况85 设计、监理招标设计、监理招标都属于咨询招标范畴，应采用公开招标的方式，选择专业技术水平高、技术力量强、有类似工作经验的单位为设计人和监理人。建安工程施工招标建安工程施工招标进行总体招标。每一项工程招标应首先确定工程招标范围，然后按照《中华人民共和国招投标法》规定的工程项目招投标程序，认真实施各招投标工作。鉴于项目工程量不大，但施工质量要求较高，工期较短，应采用公开招标的方式选择施工单位。选择综合实力强、信誉好、特别是有类似施工经验的施工企业为投标候选人。设备招标项目中的工艺设备招标是招标的主要内容，应采用公开招标方式选择设备厂商。设备招标时，应综合考虑制造商的信誉、设备性能、生产能力及设备的寿命期价格（包括设备投标价、运杂费、交货期、付款条件、零配件及售后服务等）。85 第十四章投资估算和资金筹措14.1.1估算依据项目总投资估算根据国家及有关部、委关于建设项目投资估算的要求进行编制。（1）建筑工程：依据2005年《安徽省建筑工程概算定额》并参照类似工程指标及宣城市地区行情进行适当调整；（2）安装工程：依据《机械设备与安装工程定额指标》，不足部分参照类似工程；（3）设备价格：参照《工程建设全国机电设备2008年价格汇编》、2008年《非标准设备订价办法》进行调整确定，不足部分采用类似工程订货价、合同价或询价；（4）工程建设其他费用内容及费率标准：按照其他费相关文件规定计算；（5）预备费：本项目只考虑基本预备费，费率按8%计取。14.1.2投资估算项目总投资估算为41886.49万元，建设投资估算为40949.31万元：其中，工程费用33780.00万元，占总投资的80.65%；工程建设其他费用4065.94万元，占总投资的9.71%；项目基本预备费用3103.37万元，占总投资的7.41%；建流动资金937.19万元，占总投资的2.24%。项目总投资估算情况详见表14-1。85 表14-1项目总投资估算表序号工程或费用名称规模（m2）造价（元/m2）建筑工程费设备购置费安装工程费其他费用合计比例备注　建设投资　　25680.008000.00100.007169.3140949.3197.76%　1工程费用183000.00　25680.008000.00100.00　33780.0080.65%　1.1建机仓库50000.001200.006000.00　　　6000.0014.32%　1.2建材市场90000.001600.0014400.00　　　14400.0034.38%　1.3物流配套服务用房40000.001200.004800.00　　　4800.0011.46%　1.4物业办公用房3000.001600.00480.00　　　480.001.15%　2工程建设其他费用　　　　　4065.944065.949.71%　2.1土地费用　　　　800.00800.001.91%　2.2建设单位管理费33780.002.50%　　844.50844.502.02%　2.3前期工作费用33780.000.40%　　　135.12135.120.32%　2.4勘察测量费33780.000.40%　　　135.12135.120.32%　2.5工程设计费33780.002.50%　　　844.50844.502.02%　2.6工程监理费33780.001.50%　　　506.70506.701.21%　2.7其他费用费　　　　　800.00800.001.91%　3基本预备费　　　　　3103.373103.377.41%　4流动资金　　　　　937.19937.192.24%　5总投资　　　　　　41886.49100.00%　85 第十五章资金筹措和用款计划15.1资金筹措1、企业自筹资金41886.49万元，全部由企业自筹得到。15.2用款计划项目预计18个月建成，流动资金分年度按比例投入。详见附表流动资金估算表。85 第十六章财务评价16.1预测依据16.1.1国家计委颁布的《建设项目经济评价方法与参数》。16.1.2项目的计算期为11年(含建设期18个月)。16.1.3考虑到内、外部建设条件和影响因素，项目预计两年租赁满，第一年30%，第二年50%，第三年达到100%。16.2成本预测16.2.1管理费及燃料动力费管理费、燃料及动力数量、劳动人员工资福利按照文本中计算数据估算，管理费按照营业额的1.5%计算，燃料及动力单价按照同期市场单价估算，项目年管理费551.25万元，年均燃料及动力费600.00万元详见附表。16.2.2固定资产折旧固定资产折旧采用直线法平均计算各类固定资产折旧，残值率为4%，房屋建筑物折旧年限按30年考虑，设备折旧年限按10年考虑，项目年均折旧费1992.07万元，详见附表。16.2.3工资及福利费项目拟定劳动定员100名，其中管理人员15名、专业技术人员15名、工作人员70名；工资按照岗位估算，福利费按照工资总额的14%计提，项目年均工资及福利费360万元，具体详见附表。85 16.2.4总成本项目年均总成本费用为5550.78万元，其中年经营成本3558.72万元、年折旧费1992.07万元。详见附表。16.3销售收入及税金预测16.3.1生产规模项目建成后，占地200亩，建设及建筑机械、建材产品和相关配套服务功能为一体的商品市场。16.3.2销售收入表16-1营业方案表序号产品租赁单价规模（m2）总价1建材市场4000元/m29000036000万元2建机仓库1500元/m250007503合计36750万元16.3.3税金营业税按照营业收入的5%计算，城建税按照营业税的5%，教育费附件按照营业税的3%计算；正常年营业税及附加为2021.25万元。具体详见附表。16.4利润估算所得税税率按25%计提，公积金按10％提取。本项目正常年份利润总额为29177.97万元，所得税为7294.4985 万元，税后利润为21883.48万元。具体详见附表。16.5盈利能力分析根据项目的实际情况，建设期为2年（18个月），经营期选定为9年，则计算期为11年。通过项目投资财务现金流量计算，所得税前项目投资财务净现值为76059.66万元（Ic=10%）、财务内部收益率为45.19%，所得税后项目投资财务净现值为52043.91万元（Ic=10%）、财务内部收益率为36.65%，说明本项目的盈利能力能够满足经营要求；同时，财务净现值均大于零，说明项目在财务上是可行的。按此计算的所得税后项目投资回收期为4.54年（含建设期1年），说明投资能在较合理的时间内收回。建设期资产负债率为0.06%以下，运营期第一年为0.04%，之后逐年开始下降，这表明项目的净资产能够抵补负债，资金周转良好，风险程度小，偿债能力较强。16.6财务生存能力分析根据财务计划现金流量表可以看出，计算期内各年经营活动现金流入均大于现金流出。从经营活动、投资活动和筹资活动全部净现金流量看，计算期内各年现金流入均大于现金流出。因此，项目具备较强的财务生存能力，详见附表。16.8不确定性分析16.8.1盈亏平衡盈亏平衡点(BEP)以生产能力利用率表示为13.08%，由此可见，项目有一定的对产出品数量变化的适应能力和抗风险能力。85 表16-1敏感性分析表16.8.2敏感性分析该项目分别就经营收入、经营成本、建设投资等单因素变化对项目投资财务净现值、财务内部收益率、投资回收期的影响进行了敏感性分析。对于本项目，影响经济效益最敏感的因素是经营收入，其次是经营成本，当经营收入减少10%时，所得税后项目内部收益率变化较大，项目变得不可行；当经营成本增加10%时，所得税后内部收益率小于0，项目变得不可行；当建设投资变化时，项目技术指标变化也较大但不会影响项目的可行性。综合分析，以上三个因素对项目的影响都较大，项目在运营过程中，应该严格控制成本，增加收入，降低项目的风险，项目敏感性分析表85 见下表16-1。表16-1敏感性分析表变化因素变化率-15.00%-10.00%-5.00%0.00%5.00%10.00%15.00%基准折线率13.00%13.00%13.00%13.00%13.00%13.00%13.00%产品产量(生产负荷)38.95%41.20%43.41%45.57%47.68%49.76%51.80%产品价格38.95%41.20%43.41%45.57%47.68%49.76%51.80%原材料价格45.80%45.72%45.64%45.57%45.49%45.41%45.34%建设投资(不含建息)51.65%49.45%47.43%45.57%43.84%42.23%40.73%16.9评价小结从以上财务分析来看，项目投资税前财务内部收益率达45.19%，高于10%的基准收益率，项目投资回收期税前为4.16年，具有较好的盈利能力；偿债分析指标较好；盈亏平衡点较低，仅为13.08%，具有一定的抗风险能力。以上分析表明，项目在经济上是可行的。具体经济指标详见技术经济指标表16-2。表16-2项目技术经济指标序号名称单位数额或指标其中：外汇备注1主要经济数据　　　　1.1项目总投资万元41886.49　　　其中：规模总投资万元41886.49　　1.2建设投资万元40949.31　　1.3流动资金万元937.19　　1.4年均营业（销售）收入万元36750.00　　1.5年均补贴收入和其他收入万元0.00　　1.6年均营业税金及附加万元2021.25　　1.7项目管理费万元551.2585 1.8年均总成本费用万元5550.78　　1.9其中：折旧万元1992.07　　1.10年均利润总额万元29177.97　　1.11年均所得税万元7294.49　　1.12年均净利润万元21883.48　　2评价指标　　　2.1项目财务内部收益率%45.19%　所得税前2.2项目财务净现值（ic=10%）万元76059.66　所得税前2.3项目投资回收期年4.16含建设期2年所得税前2.4项目财务内部收益率%36.65%　所得税后2.5项目财务净现值（ic=10%）万元52043.91　所得税后2.6项目投资回收期年4.54含建设期2年所得税后85 第十七章社会效益评价17.1社会效益评价（1）行业效益针对目前宣城市建机建材市场过于分散、经营场所环境差和缺乏统一的市场经营等现状，本项目拟定的配套服务的安徽省广德县富通国际建机建材城，将凭借产品强大的品牌效应、统一的市场管理和广告推广，把宣城建机建材市场整合优化，并以贴心服务、优质化的产品、低廉的价格和舒适的购物环境来吸引消费者，从而使广德建机建材行业顺应发展趋势实现良性发展。（2）带动地方劳动人员增收本项目每年可为当地村民直接提供100个就业岗位，间接提供180个就业岗位，提高人民家庭收入，同时为当地货运车主提供100万吨运输业务。（3）社会效益随着建机建材行业的重要性日益突显，专业的建机建材市场不可或缺地成为城市名片和亮点工程。本项目的落成，一方面将弥补广德建机建材行业这一市场空白，为广大经营户提供了更为集中、现代、舒适的经营环境，也将为广德县提供与大中型城市保持同步的建机建材产品和服务，从而杜绝目前存在于广德县建机建材行业中以次充好，质量、环保均难以得到保障的现象，为广德县民众造福；另一方面也将进一步美化城市的形象，提升城市形象，解决目前项目区周边区域经营环境较差，为城市交通、管理和消防带来隐患的问题，真正成为广德县85 行业整合、房地产市场发展的“地标性”物业。并为社会了提供了众多的就业机会，并将为极大的影响和带动周边街区的商业发展，推动和促进宣城市商圈的形成，带动广德县的发展。17.2项目与所在地互适性分析（1）本项目的实施由于能为当地的经济发展、环境保护、社会就业、提高居民收入，并采取措施实行可持续发展和生态环境保护，改善生存环境条件产生积极的影响，当地政府、居民都能积极支持和参与。（2）本项目建成后的货物流通较大，入驻企业要根据产品的销售确定产品的产量。项目建设单位需要设立专业部门进行市场的拓展，这对公司是一个新的挑战，尤其是产品进入建机建材城的时机和方式，对于本公司来说是一个新的课题，随着产量的增加和产品的成熟，必须开拓外地的销售渠道和新的市场，需要聘用和培养一批精悍的营销宣传队伍，以保证产品的顺利销售。85 第十八章风险估计与对策18.1市场风险与对策项目的风险因素错综复杂，可以从项目环境、项目结构及项目主体等不同侧面进行分类，为了便于风险分析和风险的防范处理，从工程风险是否可以计量的角度对风险进行分类，以确定哪些风险可以作定量分析，哪些只能作定性分析，哪些可以作定性与定量相结合的分析，以便为不同风险的防范采取相应的对策。风险的分类主要基于风险防范和风险处理，是定性的、相对的。从性质上分析，可计量风险属于技术性风险，是常规性的不可避免的风险，包括地质地基条件、材料供应、设备供应、工程变更、技术规范、设计与施工等造成的风险；非计量风险属于非技术性风险，发生的概率较小，是非常规性风险，包括经济风险、政治风险、不可抗力风险、组织协调风险等。18.2管理风险与对策（1）风险1）运行机制和人员素质的风险：承办企业运行机制的规范及人员素质将直接影响本项目的实施。2）营销手段的风险：随着营销技术的进步，将不断产生新的吸引顾客的营销方案，将对本项目入驻企业的运转和经营产生影响。3）筹资运作的风险：项目的资金来源由企业自筹资金的投入，资金能否足额、及时到位，并在计划的时间内完成项目的建设，尽快投入使用发挥效益，是筹资运作的风险。85 针对以上风险的影响，项目单位应积极采取以下措施，将风险和影响降低到最低程度。（2）对策1）对运行机制和人员素质风险之对策2）公司要加强自身管理能力和技术水平，实施标准化战略，在建机建材城运营过程中严格执行相关物业管理标准，加强对工作人员的技术培训指导和监督，保证产品质量。同时，对节能、环保、营养、服务等加强要求，构建饮用水和谐生态环境。对运营营销产生风险之对策企业应积极学习新的营销手段，适时增加新型设备，降低企业在生产过程中的原材料消耗，进而降低企业费用。同时，企业要积极引进和培养优秀技术人才，不断提高综合实力。18.3经营风险与对策（1）主要原材料市场及供应变化的对策进一步拓宽采购渠道，注重收集其价格信息和预测、分析价格走势。同时做好生产计划和预测工作，力求保持合理的库存水平，以确保在原材料的相对稳定，并力求在确保质量和采购量的前提下降低采购价格，形成多渠道的原材料进货方式，减少独家供应的风险。（2）经营风险与市场竞争风险的对策85 公司应不断合理调整产品结构，努力提高产品的质量。根据产品市场的需要变化，密切了解相关行业的研究动向及国际市场的发展状况，根据我国国情，及时引进技术并消化吸收，并绐终保持在行业中的最高点。在企业内部加强生产经营管理，向内挖掘潜力，降低生产成本，降低消耗，降低产品价格。其中，由于原材料成本占产品平均生产成本的比重较大，所以原材料的耗用量和价格是产品成本控制的主要目标。提高产品质量，以增强企业的竞争能力。质量是企业赖以生存的基础，以质量赢得市场，以质量求发展，在公司内部始终坚持质量第一的方针，提高产品的市场竞争力。进一步加强与现有下游厂家的贸易合作关系，寻求稳定的客户源。拓宽国内外市场，巩固和发展现有的销售渠道，使公司产品的销售渠道更加通畅便捷。采用合适的经营方针和销售策略，坚持用户至上的经营思想，不断加强服务意识，做好销售和服务工作，并及时反馈用户意见。在公司总部，专设部门或专人负责处理用户反馈意见及公司生产经营改进的落实情况。18.4工程方案风险与对策工程方案和投资方面风险相对较小，为一般风险。要确保项目达到设计生产能力并发挥出应有的效益。项目建设中注意财务风险问题，项目建成运营后要加强运营管理，以保证项目的建设能够有效提升企业的整体盈利能力。18.5综合风险评价项目符合国家相关产业法规和政策，因为项目具有明确的目标，不确定性较小，而且风险危害相应较小且有相应控制措施。因此，项目风险较小。85 第十九章结论及建议19.1结论（1）项目符合《宣城经济社会发展规划》要求，符合国家相关产业发展规划和产业政策要求，符合安徽省和宣城市广德县相关规划要求及当地社会经济发展需要。有利于促进我国环保建材产业的发展，有利于国民经济的发展。（2）安徽省广德县富通国际建机建材城项目属于国家产业政策鼓励项目，项目的建设符合安徽省“十二五”规划，有利于优化宣城市产业结构和环境发展。（3）该项目在一定程度上缓解当地的就业压力，对广德县建机建材企业起到支持作用，促进园区循环发展，因此，项目的建设符合广德县经济和社会发展规划，有利于促进当地循环经济的发展。该项目的顺利实施将为企业的后续发展提供良好的平台，对于企业实现长远发展具有重要意义。（3）本项目具有良好的区位优势、资源优势、广阔的市场前景，其项目工艺、设备均采用节能、环保型，对周围环境影响较小，项目的建设是可行的。本项目所在地水电等基础设施齐全，管理规范，可以保证项目的顺利进行。（4）该项目市场前景广阔，经测算各项经济财务指标较好，在经济上是可行的，具有较好的经济效益。85 　综上所述，项目起点高，技术先进，综合优势突出，经济效益、社会效益十分显著。建议有关部门对项目予以充分重视，使之早日建成投产，促进项目区经济建设发展，推动库区生态建设和环境保护。19.2建议项目属于广德县后续产业发展项目，符合国家产业发展方向，产品市场前景广阔，具有很好的社会效益。对生产需要的原料要经常与当地卫生、建筑机械、建筑材料行政主管部门保持联系，准确掌握国家卫生、建机建材、物流产业政策，并积极做好保护工作，实现可持续发展，保证生产经营的正常进行。行业管理协会，要加强行业发展指导、自律工作，搞好行业发展预警、预测工作，为企业生产销售、产品设计提供技术咨询决策服务。85'