居民安置小区项目可行性研究报告 50页

'南阳市泰安房地产影苑地块居民安置小区项目可行性研究报告（方案一）工程管理专业屈建军［摘　要］随着中国经济的发展，中国房地产市场的发展尤其重要，可行性研究报告是所有投资方在投资之前的准备工作，所以房地产市场可行性研究是房地产开发的必备阶段。本报告就是针对南阳市泰安房地产影苑地块居民安置小区项目进行的可行性研究。通过对本方案的周边环境调查，投资估算，销售策略分析，盈亏平衡分析，敏感性分析等等进行全面的评价，从而确定本项目是可行的。［关键词］盈亏平衡分析；投资估算；财务评价TheFeasibilityStudyReportofTai"anDistrictRehousingProjectofThePremisesofNanyangBlock.（ProgrammeⅠ）ProjectManagementQUJian-junAbstract：Withchina"seconomicdevelopment,thepropertymarketespeciallyimportant,feasibilitystudyreportisallthelandbeforeinvestinginthepreparations,sothefeasibilitystudyisnecessary.inrealestatedevelopmentThisreportisforrealestateinNanyangCity,Tai-YingCourt,residentsofresettlementresidentiallandprojectfeasibilitystudy.Thronghtheinvestmentestimates,salesstrategyanalysis,breakevenanalysis,sensitivityanalysis,andsoacomprehensiveevaluationtodeterminetheprojectisfeasible.Keywords:Break-Evenanalysis;EstimatedInvestment;FinancialEvaluationIV 目录1总论11.1项目概况11.1.1项目地址11.1.2项目名称11.1.3项目开发单位11.2开发商简况11.2.1公司概况11.2.2公司机构设置11.2.3公司理念11.3项目开发建设的必要性21.3.1加快城市改造的需要21.3.2开发商战略发展的需要21.4主要技术经济指标21.5结论21.6研究工作的依据和范围31.6.1研究工作的依据31.6.2研究工作的范围32市场分析42.1宏观房地产市场分析42.1.1经济环境分析42.1.2社会环境分析42.1.3技术环境分析42.2南阳房地产市场分析52.2.1南阳社会经济概况52.2.2南阳房地产市场现状分析52.2.3市场价格特征分析62.3项目区域市场调研结果和分析结论62.3.1周边市场总体状况分析62.3.2周边竞争性楼盘分析62.4项目的SWOT分析72.4.1项目优势分析72.4.2项目劣势分析7IV 2.4.3项目机会分析72.5市场分析结论及项目初步定位82.5.1市场分析结论82.5.2项目的功能定位82.5.3项目的目标市场定位82.5.4项目的初步价格定位83项目的建设条件93.1项目建设自然条件93.2项目建设用地条件93.3项目市政配套条件94项目的规划设计方案104.1规划设计方案的指导思想104.2总体设计思路104.2.1设计理念104.2.2环境景观104.2.3道路交通体系规划114.2.4公建配套114.2.5住宅类型114.2.6户型设计114.2.7专项设计114.3项目主要技术经济指标125项目的实施进度安排135.1项目进度安排依据135.2项目实施的进度安排136项目初步营销方案策划146.1营销理念146.2项目营销策略156.2.1营销准备156.2.2销售策略156.2.3促销方式166.3价格定位176.3.1多层住宅价格确定176.3.2商铺价格确定176.4销售面积实现计划及销售收入回笼计划17IV 7项目的总投资估算187.1项目总投资估算的依据187.2项目总投资估算的原则187.3项目总投资估算187.4项目总投资的资金来源198项目财务评价208.1财务评价基础数据的测算208.2财务盈利能力分析209不确定分析219.1盈亏平衡分析219.2敏感性分析2210项目综合评价结论及建议2410.1项目评价结论2410.2合理化的建议2410.3综合评价24附表26表1投资估算表26表2销售税金及附加估算表27表3损益表28表4现金流量表29表5敏感性分析表（投资变化）30表6敏感性分析表（收入变化）35结束语40参考文献41附录421（1施工总平面图2总平面效果图）422房地产市场调查报告423房地产市场调查问卷44致谢46IV 南阳市泰安房地产影苑地块居民安置小区项目可行性研究报告（方案一）1总论1.1项目概况1.1.1项目地址该项目东至区间道，西至环城乡政府，北至泥营村，南至天山路。1.1.2项目名称南阳市泰安房地产影苑地块居民安置小区。1.1.3项目开发单位南阳市泰安房地产公司。1.2开发商简况1.2.1公司概况河南省南阳市泰安房地产开发有限责任公司是2001年11月经河南省建设厅批准，河南省南阳市工商行政管理局核准注册成立的专业从事房地产开发建设经营的股份制企业，法人代表单天才，组织机构代码73247951——2企业法人营业执照注册号4113001000734.税务登记证号41130305525216——1，房地产开发资质为四级，注册资金302万，资产750万，办公地址河南省南阳市梅溪路58号，公司主要经营房地产开发、销售及售后服务。该公司于2002年在南阳市建设中路投资3000余万元开发建设商业住宅五栋，总面积32000平方米，其中住宅26000平方米，商业门店6000平方米。已交付使用，2003年计划在南阳市解放路以东老城区开发影苑小区，并于2004年5月竞拍到土地使用权及已办理建设用地规划许可证。现已进入拆迁程序。可在2006年底建设完工交付使用。该项目地理位置优越，位于新扩中州路以北，白河游览区以内，总占地面积为108亩，可建房屋116218.16平方米，其中商业门面房14951.60平方米，住宅81266.56平方米，车库20000平方米，预计总费用19410万元，总销售收入2亿7599万元，可实现净利润6671万元。1.2.2公司机构设置公司设置董事会，设董事长，总经理一名，副总经理二名，设监事两名，企业共有员工32人，其中各类专业职称人员9人（中级职称5人，初级职称4人）公司下设总经理办公室，财务部，项目部，工程部，策划部，销售部，公司发展规划部。1.2.3公司理念17 南阳市泰安房地产影苑地块居民安置小区项目可行性研究报告（方案一）以人为本，追求卓越，为客户创造舒适优美的生活环境，为社会创造不可替代的超越价值，为企业创造理想的经济效益，使之成为对外具有磁性的吸引力，对内有凝聚力和充满活力的现代化企业。1.3项目开发建设的必要性1.3.1加快城市改造的需要近年来，南阳市城市化进程速度加快，城区人口规模不断扩大。伴随着住宅产业化、市场化的日益推进，市民对住房的需求比例日益增长。为加快城市建设的步伐，推动城区的保护和更新，改善城市环境质量，完善城市功能，塑造城市景观，提升城市品位，根据南阳市总体规划和区域详细规划的要求以及区域建设现状，经南阳市建设项目规划评审委员会研究确定，同意该区域居民安置小区的建设。1.3.2开发商战略发展的需要该项目是老城改造的一个组成部分，通过这个项目可以提高南阳市泰安房地产公司在房地产市场的知名度，在一定程度上可以增加公司在南阳市以至在河南省房地产市场的竞争力。努力完成该项目可以给南阳市一个满意的答卷，在以后的贷款方面也有一定程度的好处。1.4主要技术经济指标结合项目情况，本次可行性研究依据现有规划建设方案和目标客户群体定位，拟定了销售方案并进行财务评价。计算主要财务数据及财务评价指标如下表。表1-1主要财务数据及评价指标表序号名称单位数量0财务数据1总投资万元11830.282总销售收入万元16492.753销售税金及附加万元907.104利润总额万元3550.575所得税万元544.206税后利润万元3006.371.5结论通过对项目多方面的技术经济分析论证，我们得出如下结论：一、市场销售前景良好，有建设的必要性；二、建设条件具备，满足项目建设的要求；三、设计方案技术经济指标合理；四、财务可行性研究结论可行；17 南阳市泰安房地产影苑地块居民安置小区项目可行性研究报告（方案一）五、项目风险在可接受的限度内。1.6研究工作的依据和范围1.6.1研究工作的依据《房地产开发项目经济评价方法》（建设部：建标[2000]205号）《关于印发经济评估的通知》及附件（中国国际工程咨询公司：咨经[1998]11号）《建设项目经济评价方法与参数》（国家计委、建设部：计投资【1993】530号）《南阳市建设工程价格信息》《民用建筑设计通则》《住宅建筑设计通则》《建筑设计防火规范》有关项目的基础资料、技术资料等1.6.2研究工作的范围根据国家对建设项目可行性研究阶段的工作范围的深度规定，本报告对项目概况及必要性、内容与规模、设计方案、项目组织与实施进度计划、投标估算与资金筹措、售房盈亏平衡分析、敏感性分析等方面进行综合研究和分析，重点研究和论述项目建设的必要性、内容和规模、投资估算和资金筹措，为项目的决策和实施提供可靠和准确的论证。17 南阳市泰安房地产影苑地块居民安置小区项目可行性研究报告（方案一）2市场分析本项目的市场分析将从宏观房地产市场、南阳房地产市场、周边竞争项目以及本项目自身所具有的优势、劣势、投资机会和项目威胁等方面进行分析，最后对项目的功能、目标群体、品牌形象和价格等进行初步定位。2.1宏观房地产市场分析2.1.1经济环境分析目前整体经济处最低时期，走势止跌已经成为大部分开发企业的共识。而有一部分认为随着国家从08年底就开始在宏观经济调控方面不断出台旨在刺激国内消费需求的一系列政策，并且在此后的几个月时间里其政策效应不断显现，对南阳房地产的发展有一定程度的帮助。南阳楼市的发展相对东部沿海城市，其自身内部水分较少，基本不存在泡沫。主要依靠当地的人口优势，以及购房者的理性购房，使其健康发展2.1.2社会环境分析我国正全面建设现代化，加快实现小康社会。其中规划对房地产业提出了新的更高要求，主要表现在：调整住房供应结构，重点发展普通商品住房和经济适用住房，严格控制大户型高档商品房，按照保障供给、稳定房价的原则加强对房地产市场的调控，促进住房梯次消费等方面，提高行业的市场化程度。由此可见，房地产业仍是未来国家发展的重要支柱产业之一，发展前景广阔。2.1.3技术环境分析进入21世纪以来，中国的科技发展战略开始发生转变。国民经济和社会发展“十五”规划与科技部随后制订的科技发展规划和高技术产业发展规划明确提出了实现技术跨越式发展的总体目标，强调要在“促进产业技术升级”和“提高科技持续创新能力”两个层面进行战略部署，在进一步发挥劳动密集型产业比较优势的同时逐步形成中国高技术产业的群体优势和新的比较优势。现代技术的发展给企业提供了一些机遇，技术的进步使企业可以通过利用新的生产方法，新的生产工艺过程或新材料等各种途径，生产出高质量、高性能的产品，同时也可能使得产品的成本大大降低。建筑节能是我国可持续发展战略的重要组成部分，是房地产业发展的必然趋势。国家出台的一系列相关政策法规，促使开发商在项目的开发建设过程中考虑各种建筑节能新技术，保证房地产开发企业紧跟技术的脚步，接受新的开发理念，利用节能材料提高企业的竞争力，以更好的满足消费者的需求。17 南阳市泰安房地产影苑地块居民安置小区项目可行性研究报告（方案一）2.2南阳房地产市场分析2.2.1南阳社会经济概况农业：南阳素有“中州粮仓”之称，是全国粮、棉、油、烟集中产地。正常年景，粮食总产约占全省11%、全国1%；棉花占全省20%、全国4%；油料占全省13%、全国2%。有6个县市区是国家商品粮、棉基地，3个县市区为国家优质棉基地。南阳黄牛居全国5大优良品系之首。工业：2007年全年全部工业增加值641.4亿元，比上年增长16.3%。规模以上工业增加值351.32亿元，增长23.0%。现已初步形成机械电子、石油、化工、冶金建材、纺织、医药和轻工食品等主要行业，拥有各类工业企业13万多家，天冠酒精集团、金冠电气集团、普康制药集团、南阳纺织集团、新野棉纺集团、河南油田、乐凯胶片厂等企业已进入全国520家主要企业行列。酒精、石油、胶片、中西药、纺织品、防爆电机、卷烟、水泥、天然碱、汽车配件等产品在全省乃至全国占有重要位置。4家企业入选“全国创新能力行业十强”，6家企业跻身全省工业百强，10家企业荣获全省百家优秀民营企业称号，2个产品被评为“中国名牌”。光电、电力、生物质能等产业开始兴起，成为南阳工业新亮点。科技教育：南阳科技教育事业比较发达，拥有八所高等学校、十四所中等专业学校，劳动力素质较高；南阳是中国农科院、中国林科院的科技示范市。综合实力：初步核算，2007年全年生产总值1406.57亿元，比上年增长13.1%，其中：第一产业增加值335.42亿元，增长6.0%；第二产业增加值714.78亿元，增长15.1%；第三产业增加值356.37亿元，增长16.2%。人均生产总值12991元，比上年增长12.5%。三次产业增加值占全市生产总值的比重为23.9%、50.8%和25.3%，第三产业首次超过第一产业，实现了产业结构由“二一三”向“二三一”的演变。2.2.2南阳房地产市场现状分析一、南阳房地产市场现状：南阳房地产市场形成的时间较短，与传统行业相比，还不太成熟，行业发展、规范的政策法规不够健全，队伍比较新，驾驭行业发展的能力还不太强，而周围环境复杂多变，经营成本高、风险大，抗灾御变的能力欠缺，稍有闪失，一些开发公司就会败下阵来，从而减缓整个行业乃至城市建设的前进步伐。当前，南阳市房地产的总体状况是：房地产投资规模持续快速增长，2001年全年房地产市场共投资6.74亿元，比97年增长了2.57倍；城区住房已基本告别短缺时代，由卖方市场进入了买方市场；商品房销售价升量增，去年，房地产销售收入5.47亿元，比97年增长了2.16倍，平均房价为947元/m2，增长了55%，销量57.76万平方米，比97年增长了1.04倍，房地产业发展的理性化程度进一步提高，开发商鱼龙混杂，竞争不规则，整个市场已经进入了调整分化期。17 南阳市泰安房地产影苑地块居民安置小区项目可行性研究报告（方案一）二、发展趋势目前开发商太多：在册的就有116家之多，还有相当数量挂靠正规在册开发公司的“无名英雄”，而且大量外行企业和个人认为房地产钱好赚，抱着“一本万利”的愿望，信心十足地进入南阳房地产市场。随着这次全国上下整顿和规范房地产市场秩序活动的开展以及南阳房地产市场自身的规范发展，大多数小个劣势企业将遭受灭顶之灾，陆续被淘汰出局。入世即将对房地产市场产生双面影响，加速了房地产市场的两极分化。三、房地产行业的阶段性进步和市场的发育都要进行必要的调整和分化：当前南阳房地产市场正在从以下八大方面进行调整分化：一是市场的调整与分化：大众市场与小众市场在各自的领域内竞相成长；二是政策的调整与分化：房地产行业政策继续成熟化、趋同化、稳定化、标准化；三是“门槛”的调整与分化：政府将用新的技术性、经济性“门槛”适度地限制开发商和引导规模化，引导消费者高水平生活，引导开发商高水平竞争。2.2.3市场价格特征分析2008年以来，南阳房地产市场运行态势良好，走势强劲，呈现出供销两旺的格局，房价稳中有升。其中多层普通住宅平均售价为2000~2500元/平方。但由于在建项目的层次因为地段和配套的因素,销售价格相差很大，白河南的房价要比白河北的稍微便宜一点一般来说就是以白河为分界，白河以南现在的房价是南阳升值比较快的几个地方之一，还有飞机场附近的地皮也会有个较大的上升幅度的。2.3项目区域市场调研结果和分析结论2.3.1周边市场总体状况分析白河两岸是南阳市发展的重心，天山路是县城拆迁改造的重点区域，随着周边城市公建和基础设施的完善，营造了良好的商业、生活、办公环境，吸引了大量企业商家和城市居民入住，带动了区域房地产市场的繁荣，目前普通住宅的均价已经达到2000元/㎡以上，处于南阳房地产市场的领导地位。同时，绝佳的地段成为进入南阳市圈的快车道，进一步促进本区房地产的发展。2.3.2周边竞争性楼盘分析一、万正大公馆万正大公馆是万正房地产开发的以公馆文化为背景的主题商住社区。位于南阳市白河南岸，外部环境优越，交通便利。北临主干道长江路直通东西，西临嵩山路衔接白河新桥，直抵解放广场；小区总用地面积64064平方米，建筑面积98564.26平方米。 南阳母亲河白河臂弯轻轻一拦，将它悉心呵护。项目由多栋多层组成，主要户型以三室二厅二卫为主力户型.。销售平均价为2400元/㎡左右。17 南阳市泰安房地产影苑地块居民安置小区项目可行性研究报告（方案一）二、南阳鸿源小区住宅鸿源小区住宅在南阳光武东路与独山大道交叉东北角，三室二厅二卫一阳，售价2670元/平方。三、万家园房万家园地产十年一剑铸就60万㎡辉煌之作，傲立卧龙新行政中心、毗临大学城，交通、配套设施日臻完善，和众多居住项目共同撑起新的中心居住区，规划中北京路白河大桥2008年将可飞架南北，一桥连通途。全新时尚阳光户型，97㎡二室二厅，138㎡三室两厅，157㎡四室两厅。销售平均价为2700元/㎡。2.4项目的SWOT分析2.4.1项目优势分析一、项目地理位置优越项目位于南阳市重建的核心地带，是未来城市发展的重心。随着政府加大旧城投资力度以及南阳战略的实施，项目周边区域的发展潜力将越来越大。项目紧邻天山路，又靠近滨海路，环境优美，交通便利。二、项目周边良好的社会环境本项目所在地属于南阳规划重建的核心位置，项目区域内有建立小学、花园酒店等商业、教育配套设施，社会环境良好。三、开发商的知名度不断提升泰安房地产开发有限公司在南阳阳成功开发了多个标志性楼盘，创造了多项荣誉，市场知名度不断提升，公司的品牌得到了广泛的认可。这些都为项目的开发和销售提供了有利条件。2.4.2项目劣势分析从目前来看，项目的劣势主要体现在周边城市基础设施建设有待完善，项目周边作为拆迁开发用地，城市基础设施建设有待进一步的完善，建议开发商与新区城建部门积极联系争取早日解决。2.4.3项目机会分析从宏观经济形势分析，本项目符合国家促进住房制度改革，加快住宅建设步伐的住房政策，是旧城改造的重要组成部分。从公司角度出发有利于提高开发公司的知名度，也为以后的项目打下良好的政府关系。17 南阳市泰安房地产影苑地块居民安置小区项目可行性研究报告（方案一）2.5市场分析结论及项目初步定位2.5.1市场分析结论综合以上的市场分析，可以得出以下结论：住宅市场供需两旺，稳中有升，消费者需求理念有所变化，更加关注住宅的品质，中档价位的住宅市场供给量与需求量之间仍有足够大的市场空间。本项目自身优势较为明显，在所处市场环境中的机会大于威胁，区域整体开发的进展会更加突显本项目的价值，市场前景乐观。项目开发应本着超前、实用、创造、舒适的原则，把“人性化”、“绿色建筑”、“节能建筑”等一些先进的开发理念融为一体，全面提升社区品质，开创生活新概念。2.5.2项目的功能定位本项目是商品住宅小区，在满足居住功能的前提下，结合一期开发的成功经验，提出项目的功能定位如下。一、营造良好的小区环境，实现人与自然的融合；建立一个舒适的、和谐的、健康的、可持续发展的高品质家园；二、为业主提供一个安全、恬静、温馨的居住生活空间，促进邻里关系；三、建立方便快捷、完善的智能化系统，为业主提供全方位的便利服务，构建和谐的居住小区。2.5.3项目的目标市场定位根据市场的需要，充分利用项目在地理位置、自然条件、文化氛围等方面的天然优势，借助“和谐社区”、“节能社区”等新理念的推广，创造出产品的差异性，进而确定项目的市场目标客户群体如下。一、南阳的中高收入阶层；二、有意在此二次置业的周边城市富足人群；三、有意对房地产进行保值、增值的外地投资者；该项目地理位置确实很好，因此该项目具有开发的价值。2.5.4项目的初步价格定位本项目在对近期相似楼盘进行调研，以确定项目价格的初步范围，根据市场调研结果，本项目的价格初步定为：高层2600元／㎡；参考区域内的同类物业，商铺价格初步定为4500元/㎡左右。17 南阳市泰安房地产影苑地块居民安置小区项目可行性研究报告（方案一）3项目的建设条件项目建设条件包括项目建设自然条件、项目建设用地条件以及项目建设的市政配套条件等。3.1项目建设自然条件南阳市属北亚热带季风区大陆性气候，由于地理位置和地形的影响，气候时空分布比较复杂，年际变化较大，立体气候明显。主要气候数据如下：年平均气温16.1℃,冬季平均最冷月平均气温－14.2℃,夏季最热月平均气温为27.5℃，年均降水总量895.5毫米，年最大降水量1753毫米，平均相对湿度67%，日照时数年平均2017小时，无霜日年平均262.2天，主导风向W.N，多年平均风速2.1m/s，根据《中国地震烈度区划图》（1990），该区地地震基本烈度为VII度。3.2项目建设用地条件项目位于南阳市天山路与大屯南路交叉口东北角，东到区间道。西到空地,北到空地，南到天山路。项目总用地面积：25271.9平方（37.8亩）；实际用地面积18675.2平方米（28.0亩）；代征道路面积6596.7平方米（9.8亩）；项目周围拥有较好的环境，拥有充足的水源，有助项目的开展。3.3项目市政配套条件网络：家庭综合布线系统，高标准宽带信息网络；电话通讯：小区室外电话通讯网将在施工图设计后期由电信公司配合设计实施；天然气：小区天然气管线，将在施工图设计后期由天然气公司配合设计实施；道路：本项目邻近城市主干道天山路；供电：小区供电管线，将在施工图设计后期由供电局配合设计实施；排水：驳接城市专用的排水道；供水：小区供水管线，将在施工图设计后期由供水局配合设计实施。17 南阳市泰安房地产影苑地块居民安置小区项目可行性研究报告（方案一）4项目的规划设计方案建立小区的规划设计方案从设计指导思想、总平面设计、建筑设计、专项设计等几个方面进行说明，最后对设计方案的技术经济指标进行阐述。4.1规划设计方案的指导思想建立小区项目是本着“以人为本”的设计思想和“科学地产、适宜栖居”的开发理念进行项目的规划设计。一、以人为本的原则。坚持以人为核心，以科学化的技术设计体现人性化设计的科学地产，创造舒适优美的居住环境；二、可持续发展的原则。坚持可持续发展的思想，追求人与自然、建筑与环境的相互交融，以及住宅形式与居住内涵的高度统一；三、整体规划原则。小区的规划严格按照南阳市城总体规划和拆迁规划的要求进行规划设计；四、协调的原则。项目的设计过程中，兼顾与周边区域的衔接，力求在保持总体和谐的同时突出单体个性；五、建筑节能的原则。节能是未来住宅设计发展的必然方向，项目在考虑日照、通风等要求的前提下，通过建筑形式及景观布置调节室内外环境，通过选择新材料、新工艺等措施降低住宅的能源消耗。4.2总体设计思路根据设计规划的思路，以项目中心景观为核心，分组团进行规划，各栋单体建筑平行布局，在空间营构上，力求构筑人性化生态空间，发掘园林艺术适合人居的精华要素，体现和谐与自然，构成一座精雕细琢的精品。4.2.1设计理念建立小区摒弃传统的建筑风格，采用高层、低密度式布局，公共空间充足，环境优美和谐，充足的绿地隔离了外界的纷扰。这里的安静闲适是新城市生活的代表，展现了人类对环境、健康、轻松、闲适的诗意居住的追求，创造一种舒适感和满足感，强调社会与自然、人文历史等关系的完美和谐。4.2.2环境景观景观设计作为社区主要特色的体现，同时也是居民室外活动的场地形态，它的设计直接影响到项目的整体形象。本项目景观设计以贴近自然、享受生活为出发点，提供开敞流动的空间感和通透的景观面，项目绿化率达31%。一、规模大，每栋楼前有绿地空间，给居民提供经常使用的公共场所；二、首层住户均设落地窗，且窗前都有室外小花院，减少了外17 南阳市泰安房地产影苑地块居民安置小区项目可行性研究报告（方案一）部干扰，大多数住户能够看到中心花园的景观，多数居民到达中心花园的路程最短；三、考虑细致周到，重视每一个细微之处，考虑不同年龄居民的不同需求，真正做到“想客户所想”；四、宅间绿地相对幽静，为居民提供良好的居住环境和休闲、活动、散步、交往空间。在不同宅间的景观要分别采用不同特色的园林景观设计，使其具有识别性。4.2.3道路交通体系规划一、道路设计原则便捷性原则：主干道尽量直达，次干道尽量靠近景观区，舒适性原则：道路与环境相结合。二、交通体系设计居住区道路按照三级路网系统布置，在保证内外交通联系便利、顺畅的前提下，创造适度的人车分流交通系统。其中，主干道路宽9米，次干道6米，宅前小路3米。在整个小区规划中设一主入口，一个次入口，使小区的交通更便捷美观。三、停车场地考虑到小区规模不大，选择在1号、2号楼后，商场前和3号楼前设置临时停车场，1号、2号楼和商场下设置地下停车场。地上85个车位，地下322个车位，车子放置采取就近原则，力求对居民生活影响最小。4.2.4公建配套从项目整体出发，按国家有关政策及设计规范要求，建立小区项目的公建配套设施完善，主要有物业管理中心、商业服务设施等，各项成熟的配套设施在为客户提供良好服务的同时，也解除了他们的后顾之忧。4.2.5住宅类型根据市场需求的调查，针对人们普遍喜欢的楼型，同时依照小区原有的地形地貌，方案中选择以高层为主，住宅所有户型设计均考虑到自然通风，创造良好的室内气候，依据人的生活模式，以起居室为中心，做到公私、污洁、闹静分区。厅、房朝向均以景观视线为主。还要注意管线的隐蔽设计，各种户型均设计了相应配套的储藏空间，并优化住宅阳台、露台设计。4.2.6户型设计在考虑周边同类项目销售情况和当前的市场发展趋势下，可以看出在现有产品结构下追求“高品质”成为客户购买的特点，给予此项目我们将高层定位在三房二厅，4.2.7专项设计一、保安监控系统17 南阳市泰安房地产影苑地块居民安置小区项目可行性研究报告（方案一）小区设保安中心，内设监控制主机及相关设备，实行24小时监控。小区各出口处设防盗探测器。小区主要出入口、车库、走廊、电梯轿箱等安装摄像机，采用半球形吸顶安装，既有隐蔽性，又有装饰性。采用多画面分割器。可以更多的显示、记录、回放图像。公寓楼设置用户平台，将防盗、防火、防煤气泄露、对讲信号等通过用户平台传送至管理中心。二、交通及停车场管理系统停车管理，是针对建设安全文明小区的需要，以物业小区内的停车场智能化管理为目标，以达到停车用户进出方便、快捷、安全，物业公司管理科学高效、服务优质文明的目的。对提高物业管理公司的管理层次和综合服务水平方面将起重要的作用。停车场管理系统采用自动化系统，用于停车场内车况的监测、车辆的服务管理、场内环境状况监视、计时计费管理等，并在东道出入口设读卡机和栏杆机，入口处和机房内设有空位数量显示。4.3项目主要技术经济指标表4-1项目主要技术经济指标序号项目名称单位建设规模1总用地面积亩37.82总建筑面积平方米654332.1地上平方米604082.2地下平方米50252.3商业建筑面积平方米44252.4公共建筑面积平方米2083建筑密度%19.8%4容积率%2.65绿化率%31%6总停车位辆4077地面停车位辆858地下停车位辆3229集中绿化面积平方米86717 南阳市泰安房地产影苑地块居民安置小区项目可行性研究报告（方案一）5项目的实施进度安排5.1项目进度安排依据一、建筑安装工程工期定额；二、建立小区项目初步规划；5.2项目实施的进度安排根据本项目的结构类型和建筑面积查《建筑安装工程工期定额》，拟确定本项目的工期为两年半。具体采用同时启动开发的方案，同时建设1、2、3号住宅楼，最后完成商业楼和室外配套工程。表5-1项目实施进度横道图季度工程名称第一年1第一年2第一年3第一年4第二年1第二年2第二年3第二年4第三年1第三年2前期工程√基础工程√√主体工程√√√√√装修工程√√√√室外工程√√17 南阳市泰安房地产影苑地块居民安置小区项目可行性研究报告（方案一）6项目初步营销方案策划综合考虑目前房地产市场的竞争情况及开发商的营销能力，借鉴同类项目成功的营销经验，本项目采用代理营销的模式，由开发商委托代理商开展项目的整体营销。6.1营销理念在营销过程中，倡导以品牌为先导，以工程为基础，以策划为主导，以营销为龙头，以管理为动力，以服务为手段，以效益为目标，开展项目的营销工作。我们在售房营销阶段采取知识营销、关系营销、社会营销、诚信营销等等。一、知识营销知识营销指的是向大众传播新的科学技术以及它们对人们生活的影响，通过科普宣传，让消费者不仅知其然，而且知其所以然，重新建立新的产品概念，进而使消费者萌发对新产品的需要，达到拓宽市场的目的。随着知识经济时代的到来，知识成为发展经济的资本，知识的积累和创新，成为促进经济增长的主要动力源。二、关系营销当前业界流行的整合营销理论，实际上就是关系营销思想的体现。其营销主张重视消费者导向，强调通过企业与消费者的双向沟通，建立长久的稳定的对应关系，在市场上树立企业和品牌的竞争优势。在营销组合中，产品、定价、通路等营销变数都可能被竞争者仿效甚至超越，唯独商品和品牌的价值难以替代，而这与消费者的认可程度紧密相关。因此，开发商必须完全从消费者的角度安排经营策略，必须充分研究消费者需求，努力加强与消费者的沟通，注意关系营造。三、社会营销社会营销观念主张，企业提供产品和服务，不仅要满足消费者的市场需求或短期欲望，而且要符合消费者的长期利益，改善社会福利。企业若长期以来仅仅满足于按市场需求组织生产和营销，而不注重社会效益的提高，必然会受到社会舆论的谴责，不利其社会形象的树立，最终影响到产品的销售和利润的获得。一部分开发商已经注意到社会效益的重要性，将社会营销的观念贯穿于企业的整个开发过程，注重保护环境、减少污染，为改善整个社会环境提供各种条件，走可持续发展之路。四、诚信营销17 南阳市泰安房地产影苑地块居民安置小区项目可行性研究报告（方案一）目前，虚假宣传已使购房者不太轻易相信楼盘广告。冲动型购房永远也成不了楼市特征，而对物业这一支出巨大的消费品，购房者关心的不是概念新奇，而是房屋质量过硬、产品物有所值、合同信守兑现、物业管理到家。在房地产业进入全面的整体素质竞争的今天，开发商如果仅仅局限于推出一个新奇的概念，依靠某一简单要素去争取客户，一旦概念失真，反而让购房者困惑和反感，让开发商失去口碑市场。另一方面，当开发商在售房价格上“玩猫腻”、在销售面积上“短斤少两”、在位置表述上闪烁其词以及配套承诺遥遥无期时，不可设想还能有效地吸引消费者。为此，开发商必须树立诚信营销的经理理念，塑造出开发商的良好社会形象。6.2项目营销策略6.2.1营销准备一、市场气氛培养：建议在现阶段利用项目一期所营造的浓烈市场气氛，吸引买家的关注，为项目推出时的销售打下良好市场基础；二、样板房展示：样板房是顾客对拟购房屋状况最直接最真实的体验，对唤起顾客的购买欲望非常重要，所以样板房的设置要非常慎重，顾客心理，布局、质量、装饰、外观、设备甚至色彩都要仔细研究，反复比较，力求突出优点，掩饰不足；三、楼盘正式推出仪式：可借助仪式向外部发布楼盘正式推出市场的信息，借助大规模庆典仪式来吸引各传播媒介记者，还可邀请政府人士和社会知名人士参加，以获得良好的社会宣传效果。6.2.2销售策略项目采用中开高走的手法入市，逐步走高，并留有升值空间，强调投资价值，以此吸引投资与消费者。同时，根据不同的销售时期，制定不同的价格和营销策略。该项目大体上采用委托代理销售策略、网络销售策略、房地产销售策略之价格策略等等。一、委托代理销售策略它是指一般开发商委托房地产代理商寻找顾客，顾客经过代理商中间介绍来购买物业的销售渠道方式。相对于直接销售模式，委托代理销售降低了开发商的风险，通过代理商的服务性质，更易于把握市场机会，能更快地销售房产。　二、网络销售策略网络营销策略是利用现代电子商务的手段，实现房产的销售。与传统的销售策略相比，网络销售策略可以降低房地产企业的营销成本，可以实现零距离和全天候的服务，更方便地和消费者沟通，可以树立房地产企业意识领先、服务全面、信息完备的良好形象，有利于增加房地产企业的无形资产，有利于消除销售的地域性等优势。三、房地产销售策略之价格策略（一）房地产销售策略的总体价格策略低价策略：进入新市场，对市场情况不很了解，需要树立口碑与品牌。入市时比较轻松，容易进入，能较快地启动市场。高价策略：项目异质化程度高，市场环境好，短期操作项目。此法风险较大。中价策略：拥有一定市场占有率及品牌基础，对利润水平要求高，平稳销售的项目。低开高走定价策略：适合期房阶段。开盘时低于消费者心理价格，容易聚集人气，如郊区或超大盘。实现快速销售，支持财务指标。17 南阳市泰安房地产影苑地块居民安置小区项目可行性研究报告（方案一）高开低走定价策略：以高价开盘销售，可以实现开盘较高的利润水平，提高楼盘的品质。但可能影响销售的速度，阻碍开盘旺销，会经受严峻的市场考验，带来一定的风险。同时如果价格降低，将损害前期客户的信心，对品牌形象不利。稳定价格策略：指楼盘的售价始终保持相对稳定，既不大幅提价，也不大幅降价。（二）房地产销售策略要结合全面预算管理的价格调整为实现开盘的操作要求：开盘阶段的住宅产品大部分销售，在全盘要实现较高的利润水平，所以开盘当月均价指标达到全盘利润率要求。计划均价为全盘均价。根据这一目标销售体系制定综合的推广计划及销售口径。产品热销阶段：为保证持续旺销，并获得超额利润水平，当月的预计均价将会向上调整，为实现当月利润水平，相应价格体系及销售口径会做相应调整。清盘阶段：保证实现基本利润水平，价格为可实现基本利润率或是成本价格，在价格允许的前提下推出相应的优惠政策、折扣等。6.2.3促销方式促销方式是保证项目营销工作更加顺利进行的重要手段，针对本项目的具体特色，采用如下的促销策略。一、媒体宣传（一）报纸：作为房地产广告主要媒体，起效快、影响广泛、购房者习惯性查询、效果消减速度快，故应安排较为稳定的发布周期。建议在咸阳、泾阳的主要报纸上刊登楼盘的硬性指标和销售信息以及宣传项目品质的软文。（二）电视：适合大中型规模项目或开发商品牌形象树立，现房形象展示等。针对本项目，建议采用如下措施：PR活动、新闻发布会、开发商专访等新闻报道；产品详细介绍；3D动画房地产专题播出。（三）户外广告：建议本项目在试销期开始前两个月在南阳市城主干道、大型广场、公交车站及工业密集区必经路旁树立大型的室外广告，宣传本项目特色、形象、及开盘预告等。（四）广播：适合配合报纸、电视等主流媒体，进行长期形象的建立，也可在黄金栏目播发短期性的活动公告、促销措施。（五）印刷宣传品：作为房地产主要宣传载体，起效快、效果直接、成本低廉、作用全面、适应性强，主要用于接待中心陈列、赠送客户、适应场所陈列（酒店大堂、餐饮娱乐场所阅览架、展会等）、行销员布点派发、促销活动配合发放等。二、其他促销方式（一）人员推销：变坐销为主动销售，可以让销售人员直接到潜在客户门上推销本公司物业，通过问答形式排除客户疑虑，再通过探测，诱导打开客户心理障碍。（二）17 南阳市泰安房地产影苑地块居民安置小区项目可行性研究报告（方案一）营业推广：将物业按时交付顾客，打消客户买房的疑虑。在客户购买期房时，请权威机构（银行、公证处等）进行担保或公证以确保公司的信誉，尽可能的消除客户购房时的“怕”的心理。（三）公关促销：单纯性推销会使客户产生一种逆反心理，因此可以在工程开工、主体封顶及竣工时酌情邀请市政府、房产局、市建委、规划局、商贸委、报社、电台负责人等社会名流前来参加典礼，将消息以新闻的形式发布，产生一种名人效应。6.3价格定位6.3.1多层住宅价格确定根据南阳市住宅的出售价格，同时考虑综合因素，确定该项目的房价为2600元/㎡。6.3.2商铺价格确定根据周边商铺的出售价格，同时考虑区域市场因素，确定本项目的商铺价格为4500元/㎡。6.4销售面积实现计划及销售收入回笼计划在树立了营销理念，明确了销售对象、制定了具体的销售方式以及促销策略的基础上，可以拟定项目的销售期为四年。同时，我们在拟定销售面积实现计划时，充分考虑规避风险因素，力求使拟定的销售面积实现计划与实际销售情况接近。销售收入实现计划表（见附表4）。17 南阳市泰安房地产影苑地块居民安置小区项目可行性研究报告（方案一）7项目的总投资估算7.1项目总投资估算的依据一、《投资项目可行性研究报告》计办投资[2002]15号；二、《投资项目经济咨询评估指南》咨经[1998]11号；三、《全国统一安装工程预算定额》；四、《河南省建筑安装工程费用定额》；五、《河南省建筑装饰工程综合基价（2002）》豫建设标[2002]66号；六、规划设计方案；七、类似工程的相关造价费用水平；八、国家配套的相关文件等；7.2项目总投资估算的原则一、项目投资估算尽可能反映项目的实际情况的原则；二、项目总投资估算尽量符合节约的原则；三、项目总投资估算尽量符合安全的原则；四、项目总投资估算尽量符合各项规范的原则；五、项目总投资估算尽量符合合理性原则；六、项目总投资估算对于无法准确估算或因市场变化导致投资增加的项目在预备费中考虑。7.3项目总投资估算项目的总投资包括土地成本、政府规费、基础设施及配套费、建筑工程费、前期物业费、建设监理费、建设管理费、建设预备费、财务费用、营销费用等等。总投资为11830.28万元。土地增值税见下表。表7-1土地增值税表单位：万元序号项目增值费率计费基础2010（10%）2011（40%）2012（40%）2013（10%）1住宅1%销售收入14.50585814.502商铺3%销售收入5.97723.9023.905.973合计20.4781.9081.9020.4746 南阳市泰安房地产影苑地块居民安置小区项目可行性研究报告（方案一）表7-2投资估算表单位：万元项目名称投资总额（万元）单位成本（元/平方米）土地成本719.76110政府规费719.76110基础设施及配套费654.33100建筑工程费9160.621400前期物业费19.633建设监理费98.1515建设管理费98.1515建设预备费65.4310财务费用196.3030营销费用98.1515总成本11830.281808土地成本包括土地转让成本及拆迁包干费用；前期费用包括文物钻探费、勘察设计费用、绿化管理费、施工图审查费、消防审查费、招标费用等；建筑工程费用包括建筑装饰工程、给排水工程、采暖工程、电器智能系统工程及室外配套工程不包括政策规定的其他费用。7.4项目总投资的资金来源本项目资金来源全部自筹解决。46 南阳市泰安房地产影苑地块居民安置小区项目可行性研究报告（方案一）8项目财务评价本项目的财务评价主要对项目的财务盈利能力项目的不确定性两个方面进行分析，以确定项目在财务上是否可行。8.1财务评价基础数据的测算一、基准收益率的确定基准收益率考虑到资金成本，机会成本，投资风险，通货膨胀，资金限制等影响因素影响，确定为15%。季度内部收益率3.56%。二、销售收入估算本项目建筑面积为65433平方米，其中商业面积4425平方米，住宅55775平方米，公共面积208平方米。销售收入16492.75万元（见附表2），税金及附加907.10万元（见附表2）。三、售房计划本项目销售期为四年，从开始施工就进行预销售。第一年10%，第二年40%，第三年40%，第四年10%。四、取费说明（一）所得税按销售收入的3.3%计取；（二）土地增值税：住宅按销售收入的1%计取，商铺按销售收入的3%计取；（三）销售税金及附加：营业税按销售收入的5%计取，城市维护建设税和教育附加费分别占营业税的7%和3%。8.2财务盈利能力分析项目投资财务盈利能力分析属于融资前分析，从项目投资总获利能力角度，考察项目方案设计的合理性。根据需要，可从所得税前和（或）所得税后两个角度进行分析，计算所得税前和（或）所得税后财务指标。进行项目投资财务盈利能力分析，首先要对营业收入、建设投资、经营成本、相关税费和流动资金等现金流量进行识别与预测，考察整个计算期内的现金流入和现金流出。本项目一共投资13486.38万元，总收入16492.75万元，利润总额3006.37万元(见附表4）。项目现金流量表（见附表4）。根据该表计算的评价指标：项目内部收益率39.38%，财务净现值（基准收益率为15%）为1279.27万元，静态投资回收期为2.547年（见附表4）。46 南阳市泰安房地产影苑地块居民安置小区项目可行性研究报告（方案一）9不确定分析不确定性分析是指对决策方案受到各种事前无法控制的外部因素变化与影响所进行的研究和估计。它是决策分析中常用的一种方法。通过该分析可以尽量弄清和减少不确定性因素对经济效益的影响，预测项目投资对某些不可预见的政治与经济风险的抗冲击能力，从而证明项目投资的可靠性和稳定性，避免投产后不能获得预期的利润和收益，以致使企业亏损。本项目的不确定性分析包括项目的盈亏平衡点分析以及项目的敏感性分析。由于不确定因素变化对项目投资效益影响程度的分析与计算。通过该分析可以尽量弄清和减少不确定性因素对经济效益的影响，预测项目投资对某些不可预见的政治与经济风险的抗冲击能力，从而证明项目投资的可靠性和稳定性，避免投产后不能获得预期的利润和收益，以致使企业亏损。不确定性分析所作出的比较可靠、接近客观实际的估计或预测，将对决策者和未来的经营者具有十分重要的参考价值。通常不确定性分析可分为盈亏平衡分析、敏感性分析等等。9.1盈亏平衡分析房地产项目的盈亏平衡分析，有临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于平衡点的设置。临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到允许的最低经济效益指标的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。保本点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到利润为零时的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度各种不确定性因素的变化会影响投资方案的经济效果，当这些因素的变化达到某一临界值时，就会导致方案的损益情况发生质变。进行盈亏平衡分析，找出这个临界值，判断投资方案对不确定性因素变化的承受能力，为决策提供依据。根据线性盈亏平衡分析基本公式：销售收入方程：R=P×Q支出方程：C=V×Q+T×Q+F式中：R---实现销售收入P---计划销售收入Q---销售收入实现率C---总成本费用V---单位可变成本F---总成本中的固定费用T---单位销售税金令B=R-C=0，便可求出Q的值本项目计划销售收入P为16492.75万元，固定成本F为11830.28万元。因此；46 南阳市泰安房地产影苑地块居民安置小区项目可行性研究报告（方案一）16492.75×Q=11830.28﹢16492.75×Q×(0.055+0.015)解得Q=77.13%故当销售收入实现率f=Q=77.13%是项目得盈亏平衡点，即当销售收入实现77.13%时，项目即可保本，低于这个比率时，项目将会出现亏损，高于这个比率，项目才可能出现盈利。因为我们对项目的成本和销售收入估计是比较保守的，考虑到市场上房价仍有上涨的趋势，并且该项目所处地段将随着城市化进程的加快而升值，所以本项目产品的售价还有一定的提升空间，所以本项目是可行的。9.2敏感性分析敏感性是指影响方案经济效果的因素中一个或几个估计值发生变化时，引起方案经济效果的相应变化，以及变化的敏感程度。本项目主要进行建设投资和销售收入对内部收益率的单因素敏感性分析，即假定其他因素都不发生任何变动进行单因素敏感性分析。一、建设投资变化对项目内部收益率的敏感性分析建设投资敏感性分析表单位:万元变化幅度-10%-5%0+5%+10%+15%FIRR（%）64%50.75%39.38%29.54%20.97%13.43%通过上表，计算出建设投资变动的临界点为：5%＋×（15%−10%）＝8.96%上式说明建设投资的最大增加幅度为8.96%，说明建设投资是一个比较敏感的因素。这将提醒建设单位在保证质量的前提下，在项目开发过程中与监理单位密切配合，搞好投资控制，才可以确保项目的可行性（见附表5）。二、销售价格变化对内部收益率的敏感性分析销售收入敏感性分析表单位:万元变化幅度-15%-10%-5%0+5%+10%FIRR（%）7.05%17.12%28.03%39.38%51%69%用类似于上述的分析方法，计算出销售收入变动的临界点：-5%＋×（5%-10%）＝-6.05%上式说明销售收入的最大下降幅度为6.05%，此时项目从财务上分析仍可接受。说明本项目的销售收入是一个相对比较46 南阳市泰安房地产影苑地块居民安置小区项目可行性研究报告（方案一）敏感性强的因素，建议建设单位在销售工作中做好营销工作，以确保销售收入变化幅度最好不低于6.05%，才可以确保项目的可行性（见附表6）。46 南阳市泰安房地产影苑地块居民安置小区项目可行性研究报告（方案一）10项目综合评价结论及建议10.1项目评价结论针对项目建设的可行性，综合前面九章内容所述，我们提出以下以下结论：一、项目建设能够增加南阳阳房地产市场有效供给的需要，满足城市化建设的需要，改善项目所在地区的周围环境，并且进一步拓展开发商的业务，项目的开发建设是必要的；二、项目已取得《国有土地使用权证》和《建设用地规划许可证》，前期准备工作充分，建设条件成熟；三、项目规划方案科学、合理，经初步论证是可行的；四、通过对项目客观的财务评价可以看出，项目的财务评价指标在经济上是可行的；五、项目投资额虽然较大，但投资回收期短，经营风险小。10.2合理化的建议根据我们在本项目在评价过程中对项目的认识，对本项目的实施提出如下建议：一、在项目的整个开发周期内，建立完善的市场预警系统，及时跟进市场信息，并制定应对措施；二、针对公司目前的多项目运作局面，建议采用扁平化的项目管理模式，合理利用现有的人力资源，提高人员的工作效率，并适时借助外部资源；三、建议在施工阶段采用项目管理公司代管的模式，对工程实施监督与管理，确保工程的质量和进度，按时按质完工；四、在保证工程质量的前提下，有效的实施成本控制，防止“三超”现象的发生；五、建立完善的风险管理系统，制定一套针对突发事件的应急措施，加大事前控制的力度，尤其做好项目的前期规划论证。10.3综合评价由于认识上的分歧以及技术上的原因，采用单一指标作为判据对投资项目进行的综合评价，目前在投资项目决策分析与评价的实践上并不多见。实际上，设置单一指标的综合评价方法基本上只用于方案的比较。对于投资项目的决策分析与评价大多是采用综述的方式，将各种指标进行罗列，并通过分析形成项目决策分析与评价结论。46 南阳市泰安房地产影苑地块居民安置小区项目可行性研究报告（方案一）任何项目方案都有利有弊，且要具备一定的条件才能扬长避短，实现项目方案的整体优化。另外某些风险对策还有待在实施和运营过程中加以落实。因此在对投资项目决策分析与评价的各步工作完成之后，对在项目实施阶段和运营阶段应注意的有关问题和应采取的措施提出相应的解决方案，包括对项目下一步工作中的重要意见，例如在商务谈判、设计、建设和运营中需引起重视的问题和关于工作安排的方案；项目实施中需要协调解决的方案和对策等。由于项目有关方面，包括项目发起人（或兼投资者）、投资者、审批人、债权人对项目有着不同要求，同时也肩负不同责任，上述建议应有针对性，特别是针对各级政府和项目发起人。例如关系国计民生的重大项目，国家作为国有资本的出资者和政策制订者可以根据项目目标的要求，给以必要的政策和资金支持。如果评价结论显示在当时条件下，因受到某些因素的制约，项目达不到预定的目标，或者风险较大，那么就可以放弃或暂时放弃项目的操作，或者是提出对项目方案的根本性修正意见。46 南阳市泰安房地产影苑地块居民安置小区项目可行性研究报告（方案一）附表表1投资估算表单位：万元项目名称投资总额（万元）单位成本（元/平方米）土地成本719.76110政府规费719.76110基础设施及配套费654.33100建筑工程费9160.621400前期物业费19.633建设监理费98.1515建设管理费98.1515建设预备费65.4310财务费用196.3030营销费用98.1515总成本11830.28180846 南阳市泰安房地产影苑地块居民安置小区项目可行性研究报告（方案一）表2销售税金及附加估算表单位：万元年份项目序号单位数量销售收入2010201120122013总计销售比例％104040101001销售收入1649.286597.106597.101649.27516492.751.1住宅㎡26001450.155800.605800.601450.1514501.501.2商铺㎡4500199.125796.50796.50199.131991.302销售税金及附加90.71362.84362.8490.71907.102.1营业税82.46329.86329.8682.46824.642.2城维税5.7723.0923.095.7757.722.3教育费附加2.489.899.892.4824.7446 南阳市泰安房地产影苑地块居民安置小区项目可行性研究报告（方案一）表3损益表单位：万元序号年份项目20102011201220131销售收入1649.286597.106597.101649.282开发总成本4732.114732.112366.03——3销售税金及附加90.71362.84362.8490.714土地增值税20.4781.9081.9020.475所得税54.43217.70217.7054.436税后利润-3248.451202.553568.61483.687盈余公积金0120.255356.86148.378未分配利润-3248.451082.303211.741335.3046 南阳市泰安房地产影苑地块居民安置小区项目可行性研究报告（方案一）表4现金流量表单位：万元序号年份项目20102011201220131现金流入1649.286597.106597.11649.281．1销售收入1649.286597.106597.11649.281.2其他收入————————2现金流出4897.725394.553028.50165.612.1开发总成本4732.114732.112366.03——2.2销售税金及附加90.71362.84362.8490.712.3土地增值税20.4781.9081.9020.472.4所得税54.43217.70217.7054.433净现金流量-3248.451202.553568.61483.674累计净现金流量-3248.45-2045.901522.713006.375净现值(I=15%)-2824.73909.32346.41848.296累计净现值-2824.73-1915.43430.951279.27计算指标IRR=39.8%NPV=1279.27静态投资回收期=2.547年动态投资回收期=2.817年46 南阳市泰安房地产影苑地块居民安置小区项目可行性研究报告（方案一）表5敏感性分析表（投资变化）表5-1现金流量表（投资减少10%）单位：万元序号年份项目20102011201220131现金流入1649.286597.106597.101649.281．1销售收入1649.286597.106597.101649.281.2其他收入————————2现金流出4424.514921.342791.87165.612.1开发总成本4258.904258.902129.43——2.2销售税金及附加90.71362.84362.8490.712.3土地增值税20.4781.9081.9020.472.4所得税54.43217.70217.7054.433净现金流量-2775.231675.763805.231483.704累计净现金流量-2775.23-1099.482705.754189.425净现值(I=15%)-2413.241267.122502.00848.296累计净现值-2413.24-1146.121355.882204.17IRR=64%46 南阳市泰安房地产影苑地块居民安置小区项目可行性研究报告（方案一）表5-2现金流量表（投资减少5%）单位：万元序号年份项目20102011201220131现金流入1649.286597.106597.101649.281．1销售收入1649.286597.106597.101649.281.2其他收入————————2现金流出4661.115157.942910.17165.612.1开发总成本4495.504495.502247.73——2.2销售税金及附加90.71362.84362.8490.712.3土地增值税20.4781.9081.9020.472.4所得税54.43217.70217.7054.433净现金流量-3011.831439.163686.931483.674累计净现金流量-3011.83-1572.672114.263597.935净现值（I=15%）-2618.981088.212424.22848.296累计净现值-2618.98-1530.77893.45174.74IRR=50.75%46 南阳市泰安房地产影苑地块居民安置小区项目可行性研究报告（方案一）表5-3现金流量表（投资增加5%）单位：万元序号年份项目20102011201220131现金流入1649.286597.106597.101649.281．1销售收入1649.286597.106597.101649.281.2其他收入————————2现金流出5134.345631.163146.77165.612.1开发总成本4968.724968.722484.33——2.2销售税金及附加90.71362.84362.8490.712.3土地增值税20.4781.9081.9020.472.4所得税54.43217.70217.7054.433净现金流量-3485.05965.943450.331483.674累计净现金流量-3485.05-2519.11931.222414.885净现值-3030.47838.492268.65848.296累计净现值-3030.47-2121.98146.67994.96IRR=29.54%46 南阳市泰安房地产影苑地块居民安置小区项目可行性研究报告（方案一）表5-4现金流量表（投资增加10%）单位：万元序号年份项目20102011201220131现金流入1649.286597.106597.101649.281．1销售收入1649.286597.106597.101649.281.2其他收入————————2现金流出5370.935867.763265.07165.612.1开发总成本5205.325205.322602.63——2.2销售税金及附加90.71362.84362.8490.712.3土地增值税20.4781.9081.9020.472.4所得税54.43217.70217.7054.433净现金流量-3721.65729.343332.031483.674累计净现金流量-3721.65-2992.31339.721823.395净现值-3236.22551.492190.86848.296累计净现值-3236.22-2684.73-493.87354.42IRR=20.97%46 南阳市泰安房地产影苑地块居民安置小区项目可行性研究报告（方案一）表5-5现金流量表（投资增加15%）单位：万元序号年份项目20102011201220131现金流入1649.286597.106597.101649.281．1销售收入1649.286597.106597.101649.281.2其他收入————————2现金流出5607.546104.373383.41165.612.1开发总成本5441.935441.932720.97——2.2销售税金及附加90.71362.84362.8490.712.3土地增值税20.4781.9081.9020.472.4所得税54.43217.70217.7054.433净现金流量-3958.26492.733213.691483.674累计净现金流量-3958.26-3465.53-251.841231.835净现值-3441.96372.572113.05848.296累计净现值-3441.96-3069.39-956.34-108.05IRR=13.43%%46 南阳市泰安房地产影苑地块居民安置小区项目可行性研究报告（方案一）表6敏感性分析表（收入变化）表6-1现金流量表（销售收入减少15%）单位：万元序号年份项目20102011201220131现金流入1401.885607.545607.541401.881．1销售收入1401.885607.545607.541401.881.2其他收入————————2现金流出4897.725394.553028.5165.612.1开发总成本4732.114732.112366.03——2.2销售税金及附加90.71362.84362.8490.712.3土地增值税20.4781.9081.9020.472.4所得税54.43217.70217.7054.433净现金流量-3495.84242.992579.041236.274累计净现金流量-3495.84-3252.85-673.81562.465净现值-3039.84183.741695.76706.846累计净现值-3039.84-2856.10-1160.34-453.50IRR=7.05%46 南阳市泰安房地产影苑地块居民安置小区项目可行性研究报告（方案一）表6-2现金流量表（销售收入减少10%）单位：万元序号年份项目20102011201220131现金流入1484.355937.395937.391484.351．1销售收入1484.355937.395937.391484.351.2其他收入————————2现金流出4897.725394.553028.5165.612.1开发总成本4732.114732.112366.03——2.2销售税金及附加90.71362.84362.8490.712.3土地增值税20.4781.9081.9020.472.4所得税54.43217.70217.7054.433净现金流量-3413.37542.842908.891318.744累计净现金流量-3413.37-2870.5338.361357.105净现值-2968.15410.471912.64753.946累计净现值-2968.15-2557.68-645.04108.95IRR=17.12%46 南阳市泰安房地产影苑地块居民安置小区项目可行性研究报告（方案一）表6-3现金流量表（销售收入减少5%）单位：万元序号年份项目20102011201220131现金流入1566.826267.256267.251566.831．1销售收入1566.826267.256267.251566.831.2其他收入————————2现金流出4897.725394.553028.5165.612.1开发总成本4732.114732.112366.03——2.2销售税金及附加90.71362.84362.8490.712.3土地增值税20.4781.9081.9020.472.4所得税54.43217.70217.7054.433净现金流量-3330.90872.703238.751401.214累计净现金流量-3330.90-2458.20780.552181.765净现值-2896.43757.552129.53801.156累计净现值-2896.43-2138.88-9.35791.80IRR=28.03%46 南阳市泰安房地产影苑地块居民安置小区项目可行性研究报告（方案一）表6-4现金流量表（销售收入增加5%）单位：万元序号年份项目20102011201220131现金流入1731.746926.966926.961731.741．1销售收入1731.746926.966926.961731.741.2其他收入————————2现金流出4897.725394.553028.5165.612.1开发总成本4732.114732.112366.03——2.2销售税金及附加90.71362.84362.8490.712.3土地增值税20.4781.9081.9020.472.4所得税54.43217.70217.7054.433净现金流量-3165.981532.413898.461566.134累计净现金流量-3165.98-1633.572264.893831.025净现值-2753.021158.722563.30895.446累计净现值-2753.0.3-1594.31968.991864.43IRR=51%46 南阳市泰安房地产影苑地块居民安置小区项目可行性研究报告（方案一）表6-5现金流量表（销售收入增加10%）单位：万元序号年份项目20102011201220131现金流入1814.217256.817256.811814.211．1销售收入1814.217256.817256.811814.211.2其他收入————————2现金流出4897.725394.553028.5165.612.1开发总成本4732.114732.112366.03——2.2销售税金及附加90.71362.84362.8490.712.3土地增值税20.4781.9081.9020.472.4所得税54.43217.70217.7054.433净现金流量-3083.511862.264228.311648.604累计净现金流量-3083.51-1221.253007.064655.665净现值-2681.361408.142780.18942.596累计净现值-2681.36-1273.171507.012449.60IRR=69%46 南阳市泰安房地产影苑地块居民安置小区项目可行性研究报告（方案一）结束语房地产市场可行性研究是房地产开发的必备阶段。只有经过全面的研究才能使企业在中国这个经济大国之中占得一席之地，才能在众多房地产企业出类拔萃，成为一个很具有实力的房地产开发公司。通过对泰安房地产影苑地块居民安置小区项目的可行性研究，可行使企业减少风险，可以初步认为本项目是可行的，具有一定的开发价值。所以房地产开发可行性研究报告是房地产市场不可或缺的组成部分。本文通过对泰安房地影苑地块居民安置小区项目进行可行性研究分析，初步认定本项目是可行的，具有一定的开发价值。46 南阳市泰安房地产影苑地块居民安置小区项目可行性研究报告（方案一）参考文献[1]李涛.房地产开发投资风险因素分析及评价研究.[D].中国农业大学,2004[2]投资项目可行性研究报告.计办投资[2002]15号[3]投资项目经济咨询评估指南.咨经[1998]11号[4]全国统一安装工程预算定额.[5]河南省建筑安装工程费用定额.[6]河南省建筑装饰工程综合基价.（2002）.豫建设标[2002]66[7]宿春莲.浅谈房地产可行性研究.中国水运(下半月)，2009/04，55-58[8]吉云秀.房地产建设项目环境影响评价中的清洁生产分析.科技资讯，2009[9](美)尼尔·卡恩(NeilCarn).房地产市场分析.中信出版社，2005[10]兰峰.房地产开发与经营.中国建筑工业出版社，2008.04 [11]杨慎.房地产与国民经济.中国建筑工业出版社，2002.09[12]张鸿雁、杨雷主.中国房地产评论.东南大学出版社，2006 [13]栗文忠.中国房地产经营谋略.作家出版，2002.12 [14]牛凤瑞、李景国.中国房地产发展报告NO.6.社会科学文献出版，2009.04，[15]周林仿、刘志东.房地产经纪.重庆大学出版社，2009.04，89-95 [16]刘晓君、刘洪玉.工程经济学.中国建筑工业出版社，2008.1，[17]李明哲.房地产开发项目经济评价案例.中国税务出版社，2002，02，02[18]陈蕾．当前房地产宏观调控政策特点及政策效应思考[J]．中国城市经济，2007，[19]耿甦、黄有亮.房地产项目经济评价中基准收益率设定的探讨.建筑管理现代化2006，第6期，(24-17)[20]黄渝祥、邢爱芳.工程经济学.同济大学出版社，1995[21]王彤等.建设项目经济评价方法实用问答.中国统计出版社个，1994[22]刘亚臣.工程经济学.大连理工大学出版社，1999[23]刘建荣.房屋建筑学.武汉大学出版社，1991[24]武六元、杜高潮.房屋建筑学.中国建筑工业出版社，2001[25]张驰.房地产开发企业竞争力评价指标体系研究.[D]东南大学,2004[26]王新芳.房地产开发成本控制研究.[D]．西安科技大学,2008[27]李向前.房地产项目经济评价中主要参数的确定.经济师2007，第8期，（193）[28]田劲松.小区规划设计中生态小区的建设.建筑设计管理2009，第11期，（112-132）[29]曲丽萍.论可行性研究在房地产开发中的作用及要求.建筑经济[J]．2001[30]南阳市市区土地基准地价表.宛政（2003）75号[31]赵晓光.民用建筑场地设计.中国建筑工业出版社,2002[32]范如国.房地产投资与管理.武汉大学出版社2004[33]潘蜀健主编.房地产项目投资.中国建筑工业出版社，1999，[34]刘志平．王学孝．房地产开发可行性研究的思考[J]．中国房地产，2001[35]何继志.房地产开发项目可行性研究报告编制及评估要点.[J]中国国际咨询2003,46 南阳市泰安房地产影苑地块居民安置小区项目可行性研究报告（方案一）附录1（1施工总平面图2总平面效果图）2房地产市场调查报告为了成功的完成南阳泰安房地产影苑地块居民安置小区的可行性研究报告，对南阳市宛城区的房地产现状及市民的可接受程度与经济状况有初步了解，特进行了南阳市的房地产调查。我组调查人员有：董怀全、屈建军、杨俊萍、孙鹏、李旭峰、齐永林。与2009年12月14日—12月25日两周的时间，在本项目周围区域及市中心区域进行问卷调查，共发放调查问卷300多份，回收300份。回收调查问卷全部为有效问卷调查结果如下：受访者的职业分布于各行各业，在受访的300位市民中，男性市民188名，女性市民112名，其中私营企业主60名，机关事业单位干部25名，企业管理人员30名，其他职业的分布也较均衡。在受访者中，家庭月总收入在3000-4000元的有147名，4000-5000元的有82人，5000-10000元的有62名，10000元以上的9人。相应的市民可接受的房屋单价分布为1500-2000元/平方米的有136人，2000-2500元/平方米的为78人，2500-3000元/平方米的为28人，3000-3500元/平方米的有34人，3500以上的仅有26人。由此可以知道，南阳市的消费水平与工资水平较低，房屋的单价不宜定高，否则会给销售上带来难题。对住宅外墙调查一项显示：传统的白色和砖墙色仍占据人们的喜好。不过随着社会的发展，在个性突出的新时期，其中蓝色、黄色、绿色等其他颜色放入住宅外墙也慢慢的得到越来越多人的认可。对于住宅类型，调查结果显示高层住宅和小高层住宅快速的得到人们的认可，看来，人们已经在渐渐摆脱住7层以下的观念。这也是现在房地产开发中，越来越多的高层出现在人们面前的原因。停车位置大部分人希望停在地下室，一来可以节约土地资源，二可以不影响小区的住宅环境。另外小区内的功能设施，现在人们不再满足小区仅仅是住宅的需求，现在各种功能设施如阅览室、室外健身设施、运动场等也要出现在小区内，提高生活的质量。影响人们购房的因素很多，其中小区配套、周围环境、价格、建筑设计、小区规划、物业管理、工程质量、地段、公共交通条件等，被认为购房必须考虑的因素。对户型和面积的调查中，在受访者中，预购两室两厅、三室一厅、三室两厅的人较多，而愿购两室一厅的仅有35人，相应的计划购房面积在100-130平方米的有80人，80-100平方米的有105人，占潜在客户的比例为4846 南阳市泰安房地产影苑地块居民安置小区项目可行性研究报告（方案一）.6%。因此在户型设计中，应以两室两厅、三室一厅、三室两厅，面积在80-130平方米的为主。关于室外配套的调查，在受访者中，有148名认为小区必须有室外健身设施，114名选择室外儿童游乐设施，119名认为阅览室很有必要，因此对配套设施的选择应结合小区面积和用户意愿选择。、为有效制定销售策略，我们做了关于付款方式和销售渠道的调查，在428名受访者中，有146名选择家庭存款，44名选择政府贷款，168名选择银行带快，借款或其他方式的有84名，且对付款方式的选择有247人选择分期付款，86人选择按揭，101人选在一次付清。在销售渠道的调查中，电视、报纸、网络的宣传度占89.5%，因此可以这三种方式为主要宣传方式，辅以其他形式的宣传。综上所述，可以得出以下调查结论：一、南阳市的现有房地产市场中，发展商品住宅与经济适用房还有很大市场空间，但各种周边设施还有待带动与发展。二、南阳市的消费水平与工资水平较低，房屋的单价不宜定高，否则会给销售上带来难题。三、要充分做好因为销售期长而带来的风险准备，短期收回投资较难。四、在规划方案中，户型设计应以两室两厅、三室一厅、三室两厅，面积在80-130平方米的为主。五、可以电视、报纸、网络的宣传为主要宣传方式，辅以其他形式的宣传。销售策略的制定应主要针对家庭存款和银行贷款制定相应的销售策略，并对各种付款方式做相应计算及规定。六、因此对配套设施的选择应结合小区面积和用户意愿选择。46 南阳市泰安房地产影苑地块居民安置小区项目可行性研究报告（方案一）3房地产市场调查问卷百忙之中望您抽出几分钟的时间帮我们完成这份问卷，衷心祝愿您及您的家人生活幸福美满！一.受访客户背景资料1.您的性别：男女2.您的职业是：私营企业主机关事业单位干部企业管理人员经理/领导教师公务员贸易证券高科技其它3.您目前的居住条件是：出租房自建房自购商品房经济实用房单位福利分房4.您目前住房的面积有多大：70平米以下71—90平米91—110平米111—130平米131—150平米151—170平米171平米以上5.您目前的家庭月总收入是：3000—4000元4000—5000元5000—10000元10000元以上6.您一般是通过什么途径与渠道获得房地产方面的信息：报纸户外广告/路牌电视电台网络展览会朋友亲人传播杂志其他二．购房计划7.您近期是否考虑购买住房？暂不考虑住房半年后购买住房一年后购买住房两年后购买住房8.您想购买房的户型？两室一厅两室两厅三室一厅三室两厅9.您计划购买多大面积的住房？60平方以下60—80平米80—100平方米100--130平方米130--150平方米150平方米以上10.您能接受的房屋单价是：2500--3000元/平方米3001--3500元/平方米3500-4000元/平方米4001-5000元/平方5001-6000元/平方6000以上11.您想选择的付款方式是？一次付清分期付款按揭12．您会通过以下哪种方式购房？家庭存款政府贷款银行贷款向朋友或亲戚借其他13.购买商品房时，哪一位家庭成员的意见对您最重要？配偶子女父母其它三．购房功能设计要求14.您喜欢哪一种建筑？板式（）；蝶式（）；点式（）；其他（）15.您喜欢哪一种颜色的住宅外墙？46 南阳市泰安房地产影苑地块居民安置小区项目可行性研究报告（方案一）白色（）；蓝色（）；绿色（）；红色（）；紫色（）；砖红色（）；米兰色（）；黄色（）；金黄色（）；其他16．您打算购买的住宅类型高层住宅（层高超过15层）小高层住宅（8—15层）多层住宅（7层以下）17.您喜欢多大面积的卧室？10—15平米16—20平米21—25平米26—30平米30平米以上18.您希望的停车位置是室外室内地上地下室19.您认为小区内会所一定要有什么功能的设施？棋牌室  阅览室   室外健身设施  琴乐室篮球场乒乓球室毛球场室外儿童游乐设施小型超市20.您购房时比较看重的因数有哪些？小区配套（生活、商业、会所等区内配套）周围环境（自然环境、人文环境）周边配套（购物、娱乐、休闲场所）价格建筑设计（楼体、楼层、层高、朝向、户型、户数）开发商品牌小区规划（占地面积、建筑面积、绿化率、车位数量、安防系统）教育环境（学校、图书馆等）物业管理（物业管理水平、服务）工程质量（施工材料、配电供水系统）地段（地理位置）公共交通条件四、您对目前南阳市房地产市场的宏观认识21．您认为现阶段的房价如何？ 很高较高基本合理便宜很便宜22．您认为房价近期或近两年会不会有所下降？会不会不知道不降不升稳定23．您认为现阶段房地产环境市场对消费者购买意向影响程度？影响很大影响较大影响一般影响较小不受影响非常感谢您对我们的大力支持！谢谢！致谢46 南阳市泰安房地产影苑地块居民安置小区项目可行性研究报告（方案一）本设计是在杨秋玲老师的热情关心下指导下，不断修改完成的，并得到井珉老师的热情的帮助和支持。在此，我特别要向杨老师和井老师表示衷心的感谢。我还要感谢我的同学，四年来我们共同成长，互相学习，互相帮助，尤其在完成毕业设计的这段时间里，他们给予了我很大帮助，使我的毕业设计完成得很顺利。最后感谢南阳理工学院给予了我学习深造的机会，我将永远记的在南阳理工学院度过的大学四年生活，尤其是在毕业设计阶段，我和老师、同学的共同努力奋斗的过程。46'