师范附小幼儿园改扩建项目可行性研究报告 69页

'第一章总论一、项目简介1.项目名称：拉萨市师范附小幼儿园改扩建项目2.项目承办单位：3.建设地点4.建设内容新建拉萨市师范附小幼儿园综合楼、食堂5建设规模：方案一：综合楼：三层框架结构，建筑面积：3325.96㎡食堂：一层框架结构，建筑面积：133.65㎡方案二：综合楼：三层框架结构，建筑面积：3398.87㎡6估算投资：方案一：项目总投资为720.07万元。方案二：项目总投资为724.80万元。二、项目建设的背景及概况近年来，人民群众对学前教育的关注不断升温，“入园难、入园贵”成为群众反映强烈、社会高度关注的民生问题。为着力提高我市学前教育，稳步推进我市学前教育科学发展，根据《拉萨市教育事业“十二五”发展规划》总体部署，拟在师范附小新建一所公办幼儿园。拉萨市师范附小原名拉萨市第三小学，1975年更名为拉萨市师范附属小学。学校占地面积21724平方米，分为小学部和幼儿部两大块，小学部和幼儿部既独立成园又浑然一体，形成了从幼儿教育到小学教育紧密衔接、互为照应的办学格局。学校一直追求让学生在整个小学基础教学阶段都能享受良好的“一体化”教育教学服务，扎实为西藏和拉萨市的教育事业发展作出自己的贡献。学校现有33个教学班（藏文班20个，汉文班12个），学生总数为2064人，其中小学部学生1764人。（其中一年级：307人，二年级：302人，三年级：310人，四年级：286人，五年级：285人，六年级：274人）；幼儿园学生300人。全校教工96人，专任教师94人。３０ 学校现有国家级教学比赛一等奖一人；区级教学能手3人；区级骨干教师4人；区级名师1人；市级骨干教师5人；市级教学能手6人；市级优质课教师7人；校级名师6人；校级骨干教师13人。这些教师在学校校本课题研究及校本课程开发中都起到了中流砥柱的作用，并承担了每学期2节示范课的任务。学校2007年以来参加市级专家服务团送教下乡活动十余次。师范附小幼儿园于1999年集资修建，占地面积2200平方米，建筑物占地面积1117.27平方米，平房（共有六间教室，一间办公室，六间午休室），所有房屋均属砖混结构。布局极不合理，因场地限制，未修建保健室，幼儿活动室。室外活动场地特别小，幼儿在园内无法开展正常的活动，一间教室建筑面积仅有55平方米，学生人数388人，教职工20人，加之6间教室容纳了388名幼儿，平均每班达65人，上课非常拥挤，给幼儿的健康成长带来极大的安全隐患。附小幼儿园的招生范围较广，在这一片区有十四家单位，十六个安居园，大概有3000多户居民，学校周边退休基地及安居园的急剧增多，导致了附小的生源也骤然增加。加之附小幼儿园教师均为幼师专业，业务能力较强，班级管理科学有效，特别是在获得“全国民办教育先进集体”的称号后，家长让孩子到附小就读的愿望尤为强烈。但学校片区内除附小幼儿园外仅有其它两所规模不大的幼儿园，完全不能满足家长的需求，附小幼儿园的招生、教学、安全、维稳工作承受了巨大的压力。但即使这样，现有规模仍旧满足不了家长送孩子到该园上学的愿望，不仅在一定程度上给社会带来一些不稳定因素而且使该园的幼儿在教育、安全、卫生等方面都得不到有效的保障。学校立足于为人民教育负责的态度，着眼于争创全国民办示范校的目标，从重视全区学前教育的角度出发，从提高学前办学条件，让孩子们快乐成长的角度出发，决定实施此项目。此项目实施后会极大的缓解学校周边幼儿入园难的现象。改扩建拉萨市师范附小幼儿园的问题确实已经迫在眉睫，因此，2011年12月31日，拉萨市市委市政府、自治区教育厅等部门在该园举行了“拉萨市城乡幼儿园启动仪式”拉萨市师范附小幼儿园的修建将标志着北郊幼儿入园的问题将会得到极大的缓解。三、幼儿园招生范围及服务半径拉萨市师范附小幼儿园招生范围为扎基西路以北，色拉北路以西，曲米北路以东，军区总医院以南，服务半径为1100米。在幼儿园招生范围内有十四家单位，十六个安居园，大概有3000多户居民。３０ 四、现有场地建筑拆除的必要性拉萨市师范附小幼儿园始建于1999年，距今13年，虽然年限不长，但存在的问题较大：1、幼儿园教室、宿舍均为东西朝向，采光较差，现幼儿园共有六间教室，一间办公室，六间午休室，没有设置保健室，活动室等必备教学辅助用房，不能满足教育教学的要求。该园因为修建时间较早，没有配套的消防设施，特别是消防通道的设置没有达到《建筑设计防火规范》GB50016-2006第6.0.9条关于净高和净宽不应小于4m的规定，存在极大的火灾安全隐患。六、可行性研究报告编制依据1、设计委托书。2、建设单位提供的有关项目的图纸、资料和会议文件。3、国家相关现行设计规范《托儿所、幼儿园建筑设计规范》JGJ39-87《办公建筑设计规范》JGJ67-2006;《宿舍建筑设计规范》JGJ36-2005《饮食建筑设计规范》JGJ64-89《建筑设计防火规范》GB50016-2006《民用建筑设计通则》GB50325-2005《屋面工程技术规范》GB50345-2004《建筑结构荷载规范》GB50009-2001（2006年版）《建筑抗震设计规范》GB50011-2010《砌体结构设计规范》GB50003-2001《混凝土结构设计规范》GB50010-2010《建筑地基基础设计规范》GB50007-2002《民用建筑电气设计规范》JGJ16-2008《建筑防雷设计规范》GB50057-2010（2011年版）《建筑给水排水设计规范》GB50015-2010第二章项目需求分析及建设规模一、需求分析本项目建于娘热路东侧、地质二队与新华印刷厂之间，目前，拉萨市师范附小幼儿园有学生388人，拉萨市师范附小幼儿园招生范围为扎基西路以北，色拉北路以西，曲米北路以东，军区总医院以南，服务半径为1100米。在幼儿园招生范围内有十四家单位，十六个安居园，大概有3000多户居民。３０ 学校周边退休基地及安居园的急剧增多，导致了师范附小幼儿园的生源也骤然增加。随着城镇化进程的加快，农牧民及外来务工人员子女不断涌入城区，急需新建一所能够满足当下，又能着眼长远的现代化、标准化幼儿园。幼儿园招生范围内有十四家单位，十六个安居园，大概有3000多户居民。按照标准班额只能容纳260名学生，但由于近两年来退休基地及安居园的急剧增多，附小幼儿园的生源也骤然增加，曾一度达到了492人，在学校的大力控制下，幼儿园现有学生388人，其中三个大班人数均已达到了76人。按学校招生396人计划，按每班人数33人计算，需建设12个班的幼儿园。二、建设规模的确定：1、根据《托儿所、幼儿园建筑设计规范》JGJ39-87第3.2.1条，幼儿园生活用房最小使用面积的规定，则活动室、寝室的净面积应达到50.00m2以上，18个班的生活用房使用面积见下表方案一：房间名称规划指标（m2）实际面积（m2）活动室600.00613.86寝室600.00605.55卫生间、盥洗室180181.68音体室90.0087.33大活动室90.0087.33合计1560.001575.752、根据《办公建筑设计规范》，办公、医务、后勤人员总数按58人计划，办公面积见下表房间名称规划指标（m2）实际面积（m2）办公室174.00（每人/3㎡）180.59合计174.00180.59根据上述要求综合楼：建筑面积3325.96m2，三层框架结构。方案二：房间名称规划指标（m2）实际面积（m2）３０ 活动室600.00579.51寝室600.00675.33卫生间180201.42音体室90.0097.65大活动室90.0097.69合计1560.001651.602、根据《办公建筑设计规范》，办公、医务、后勤人员总数按58人计划，办公面积见下表房间名称规划指标（m2）实际面积（m2）办公室174.00（每人/3㎡）166.96合计174.00166.963、根据《饮食建筑设计规范》餐厅按0.85㎡/人计算，房间名称规划指标（m2）实际面积（m2）餐厅49.3048.32合计49.3048.32根据上述要求综合楼：建筑面积3398.87m2，三层框架结构。第三章项目选址及建设条件一、地址选择拉萨市师范附小校园内。建筑物坐北朝南，场地平整，交通方便，具体位置详见区位图。二、建设条件本项目建设地点水、电管线、通讯、等配套设施齐全，建设条件具体如下：1、交通：用地西侧市政道路（娘热路）早已形成，交通状况良好，便于建筑材料的运入。2、市政配套设施：场地周边已具备供水、供电、通信、道路等市政配套设施。３０ 3、场地卫生条件：场地周边无有害物质排放源，无工业噪声干扰，无电磁波等物理污染源，周围无闹市、娱乐场所、垃圾站、传染病医院等，场地符合国家规范要求的规定，是良好的办学场地。三、地理位置及气象条件a、地理位置拉萨市位于东经91度08分，北纬29度43分的西藏腹地，市区地处雅鲁藏布江支流拉萨河中下游北岸的河谷平原上。拉萨世界上海拔最高的城市之一，全市面积29539平方公里，市区面积523平方公里，市区海拔高度为3650米，拉萨河由东向西流经本市，地势由东向西倾斜。b、地质条件自第四世纪晚期以来，拉萨地块受区域构造影响呈下降趋势，拉萨河以堆积作用为主，侵蚀作用减弱，老阶地被新阶地沉积物完全掩盖，河谷盆地中沉积着厚度达数百米的第四系松散堆积层，形成了现代的山间河谷平原地貌。河床两岸一级阶地、河漫滩发育，洪积扇广布；河谷外围为中高山区，植被稀少。地下水主要为第四系冲积、洪积层的潜水，以基岩为隔水底板，形成良好的储水构造，储水量丰富。c、气候与气象条件拉萨市气候属高原温带半干旱季风气型候区，冬季干燥多风，夏季温和多雨，总气候为空气稀薄，年气温较低，日温差较大。年日照时数为3007.7小时，年降雨量为431.3mm，最大积雪深度为12cm，最大冻土深度26cm，年雷暴日数72.6天，年沙暴日数6天，最冷月平均温度-2.3。c；最热月平均温度15.4。c；极端最低温度-16.5。c，极端最高温度29.4。c，最冷月平均湿度28%，最热月平均湿度54%；夏季平均风速1.8m/s，冬季平均风速2.2m/s，常年主导风向为西南风，频率为14-16%。5、本项目场地地质条件：场地内卵石层承载力较高，压缩性良好，场地内无活动性断层，适宜做建筑地基，根据国家地震烈度划分图，本场地抗震设防烈度为8度。第四章建筑方案一、设计指导思想和设计依据：1、设计指导思想：按照国家相关的规范，结合当地的气候和地理环境，以安全、适用、经济、美观、节能、环保的手法创造出良好的教育建筑及环境。３０ 2、设计特点：a、合理功能布局。b、重视校园步行环境和校园人文氛围，强化以人为本的环境设计。c、建筑立面既能体现二十一世纪的现代幼儿教育建筑的特点，又要融入雪域高原藏文化元素于其中。3、设计依据：a、拉萨市教育体育局下达的设计委托书。b、国家相关设计规范。《托儿所、幼儿园建筑设计规范》JGJ39-87《办公建筑设计规范》JGJ67-2006;《宿舍建筑设计规范》JGJ36-2005《饮食建筑设计规范》JGJ64-89《建筑设计防火规范》GB50016-2006《民用建筑设计通则》GB50325-2005《屋面工程技术规范》GB50345-2004二、建筑设计：（一）、总平面设计1.1本项目为师范附小幼儿园改扩建项目，师范附小始建于1975年，学校占地面积21724平方米，学校的总体规划已完成多年，校园目前已无剩余空地，只能在拆除现有幼儿园老房子的位置新建。（详见现状图及总平面布置图）1.2建筑朝向：拉萨市地处西藏的雪域高原，白天阳光充足，但寒冷季节，昼夜温差大，房屋的南北向温差也较大，将房屋正南北一字型摆放，利用太阳的辐射热能获取热量。是当地居民千百年来总结的经验。为此，根据这种地域特色，本设计不做异形平面，而是将大多数建筑做成一字形，南向满开窗，白天充分获取太阳光的辐射热，以形成温室效应。北边封闭走廊只开小窗，以减小热损失，同时根据该气象特点，处理立面造型。1.3建筑间距：根据建筑基本理论，影响学校建筑间距的因素，有防火间距、日照间距、通风间距，均应能满足各规范之要求。a、防火间距：根据《建筑设计防火规范》GB50016-2006表5.2.1条，本项目所有子项均能满足要求。b、日照间距：根据查表拉萨市正南向间距系数为1.34，南偏东（西）10度系数为1.36，南偏东（西）20度系数为1.33，本项目场地为南向偏西24.17度３０ ，计算的方式是总高度减掉底层窗台高度之差数，各日照间距均能满足上述要求。c、通风间距：适宜的通风间距是夏季主导风和建筑物正面形成45度角时，建筑物背面旋涡区范围为1.3-1.5H，是较为合理而且经济的通风间距，本项目间距大于1.4H满足上述要求1.4道路：校园外市政道路早已形成，校园内道路宽6、7米，道路的转弯半径6米，并形成机动车环行通道，满足消防车通行及防火规范要求。1.5总平面图的各项经济指标详见总平面图。（二）建筑项目设计本项目本着以人为本，为学生，为国家节省投资，充分利用面积的原则进行设计。本项目为拉萨市师范附小幼儿园改扩建项目，现将主要项目叙述如下：1、综合楼：方案一：建筑面积3255.96m2，三层框架结构。方案二：建筑面积3398.87m2，三层框架结构。a、平面：本校学生规模396人，按国家标准每班33人，布有普通教室12间，根据《托儿所、幼儿园建筑设计规范》JGJ39-87第3.2.1条，幼儿园每班的活动室、寝室的面积最小为50m2，因此本项目将每间活动室、寝室的平面轴线尺寸定为7.2x7.5m，得到每间活动室、寝室的净面积达到50m2以上。因为用地的关系，综合楼平面形状呈“一字形”，为了争取更多的太阳热量，南面通布教室，每层布4间活动室、寝室，除平面柱网均为双跨（有利于结构）；各层南向采用大窗，以便尽可能多获取热能，北向则只开小窗，尽多的保存热量，以达到人工节能的优势。b、剖面：根据《托儿所、幼儿园建筑设计规范》JGJ39-87第3.1.5条“生活用房室内最低净高，音体室、活动室不能低于3.6米”，所以本项目将层高定在3.9米。c、立面：考虑幼儿园建筑及本地建筑风格，立面采用多种颜色及藏红色，外墙采用真石漆饰面。上述两个方案主要房间均能满足西藏地区太阳采暖要求，外立面活泼多样，均能体现幼儿园建筑风貌，根据市总体规划要求和建设单位的意见，推荐使用方案一。三、结构项目设计1、本工程结构项目设计所遵循的规范、标准、规程３０ 序号名称代号1建筑结构可靠度设计统一标准GB50068-20012建筑抗震设防分类标准GB50223-20083建筑结构荷载规范(2006年版)GB50009—20014建筑抗震设计规范GB50011—20105混凝土结构设计规范GB50010—20106建筑地基基础设计规范GB50007—20022、工程概况该工程位于拉萨市师范附小校园内。3、建筑结构的设计使用年限和安全等级结构的安全等级二级设计使用年限50年地基基础设计等级丙级4、自然条件3.1风、雪荷载基本风压基本雪压地面粗糙度0.3KN/m20.15KN/m2B类3.2抗震设防的有关参数抗震设防烈度设计基本地震加速度设计地震分组建筑场地类别8度0.20g第三组Ⅱ类5、荷载5.1屋面及楼面均布活荷载标准值类别活荷载标准值（KN/m2）屋面不上人屋面0.5上人屋面2.0３０ 楼面卫生间、盥洗间8.0库房资料室5.0其它房间2.5楼梯走廊3.5水箱12T6．结构设计6.1主体结构幼儿园综合楼,食堂建筑抗震设防类别均为乙类，为框架结构，砌体施工质量控制等级为B级。6.2屋盖及楼盖结构本项目均采用钢筋混凝土现浇楼屋盖。6.3地基基础根据建设单位提供的岩土工程勘察报告，基础持力层均按稍密卵石层设计，地基承载力特征值fak=180Kpa。6.4主体结构墙体：墙体采用MU7.5加气混凝土砌块，Mb7.5水泥砂浆砌筑，。6.5钢筋：梁柱箍筋现浇板受力筋HPB300级钢筋fy=270N/mm2现浇板受力筋（φ≥12）HRB335级钢筋fy=300N/mm2梁、柱主筋HRB335级钢筋fy=300N/mm26.6焊条：E43XX型（用于HPB300级钢）E50XX型（用于HRB335、HRB400级钢）6.7型钢、钢板、预埋件：Q300—B四、给排水项目设计：5.1设计依据5.1.1甲方提供的本工程建筑红线图、界址点成果表。３０ 5.1.2甲方提供的该工程设计任务书及设计要求。5.1.3国家颁布的相关现行设计规范。《建筑给水排水设计规范》GB50015-2010《室外给水设计规范》GB50013-2006《室外排水设计规范》GB50014-2006《建筑灭火器配置设计规范》GB50140-2005（2005年版）《建筑工程设计文件编制深度规定》5.1.4甲方提供的有关周边道路及市政资料；5.2工程概况：5.2.1本工程位于拉萨市师范附小校园内，三层框架结构。5.3设计范围：5.3.1设计范围：本工程所有建筑室内外给排水系统及消防系统。5.3.2室内工程：设计范围内各单体建筑室内给排水系统、消火栓系统及建筑灭火器配置。5.4．室外给排水设计5.4.1室外给水设计：1.水源：校园生活用水水源取自市政水源，两根DN100进水管；市政管网供水压力不低于0.2Mpa。2.用水量：a.生活用水量参见表1。b.消防用水量参见表2。c.室外生活给水管道与消防管道合用，管径DN100，成环布置，设两路总进水管。表1各用水项目用水量统计表３０ 用水量项目用水单位用水量标准最高日用水量（m3）用水时间（h）小时变化系数最大时用水量（m3/h）综合楼500人100L/d·人50.0122.510.4合计50.010.4表2消防用水量标准及一次灭火用水量用水量系统名称消防用水量标准(L/s)火灾延续时间（h）一次灭火用水量（m3）备注室内消火栓系统152108由室外管网供合计108d.管材及防腐：1)室外给水管选用内外热镀锌钢管，管道公称压力不小于1.25Mpa；给水管埋设于地下时，管顶覆土不小于1.2m。2)管道、管件及阀门的公称压力不小于1.0Mpa。e.水表井及阀门井均用砖砌筑，设置高分子复合材料井盖及井座，位于人行道或绿地下的井盖为轻型井盖，位于车行道下的井盖为重型井盖。5.4.2排水设计：1.排水体制：室外排水采用雨、污分流制。2.排水条件：市政排水管网已经形成，污水和雨水均排入市政管网。3.污水系统：a.污水排水量参见表3３０ 表3排水量统计表排水量项目排水单位排水量标准最高日排水量（m3）排水时间（h）时变化系数最大时排水量（m3/h）综合楼500人0.9x100L/d·人45.0122.59.36合计45．09.36b.校园内生活污水经化粪池处理后排入市政污水管网。5.4.4管材及排水构筑物：1.室外雨、污水管均采用双壁波纹管，弹性密封圈连接，管道敷设于道路下时，其环刚度应大于8KN/m2，敷设于绿地下时，管道环刚度应大于4KN/m2；室外雨污水管在检查井内均采用平顶连接，管道基础采用中粗砂基础层。2.雨水口采用砖砌雨水口，化粪池为钢筋混凝土化粪池，雨污水检查井均采用砖砌检查井，井盖均为高分子复合材料井盖3.建筑灭火器配置：灭火器设置场所火灾种类：A类灭火器种类：建筑公共部分设置MF/ABC3型手提式磷酸铵盐干粉灭火器。4.管材及防腐：室内消火栓管道采用内外壁热镀锌钢管，管径≤100mm时，采用丝接；管径大于100mm时，采用卡箍连接，消防埋地管外作沥青加强防腐。五、电气项目设计：6.1设计依据３０ 6.1.1建筑概况：本工程为拉萨市师范附小幼儿园改扩建项目。6.1.2根据建设单位所提供的设计委托书及有关设计功能要求。6.1.3相关专业提供的工程设计资料。6.1.4国家现行的电气设计标准、规范、规定主要有：《10KV及以下变电所设计规范》（GB50053-94）《低压配电设计规范》（GB50054-95）《民用建筑电气设计规范》（JGJ16-2010）《建筑物防雷设计规范》(GB50057-20102011年版）6.2设计范围6.2.1强电部分包括：a.电力配电系统；b.照明系统；c.建筑物防雷、接地系统及安全措施。6.2.2弱电部分包括：用地内建筑的a.有线电视系统;b.电话系统;c.网络系统;d、广播系统6.3变配电系统6.3.1负荷等级确定：本次项目除应急照明为二级负荷外其它均为三级负荷。6.3.2负荷估算：1.综合楼：Pe=150.0KW6.3.3供电电源：原有变压器、配电房的负荷和预留回路均能满足本次供电要求。6.3.5计量：计量低压按教学、办公等分别计量。6.3.6功率因数补偿：３０ 在变压器低压侧设集中补偿装置，通过自动控制进行分组投切，功率因数补偿至0.95，所有气体放电灯采用电子镇流器，功率因数COSΦ=0.9以上。6.4电力配电系统：6.4.1低压配电系统采用交流220/380V放射式与树干式(电缆选用预分支电缆)相结合的方式配电，采用单回路供电。6.5照明设计6.5.1主要场所照度标准及光源选择：活动室300Lx休息室200Lx办公室300Lx主要光源为高效节能荧光灯6.5.2照明、插座分别由不同的支路供电；灯具安装高度低于2.4m时，需增设一根PE保护线；所有插座回路（2.2m以上空调插座除外）及室外照明灯具低于2.4m的回路均设剩余电流断路器保护。6.5.4应急照明：1.疏散走廊、公共出口按正常照明的10%~15%设置。2.在大空间用房、走廊、楼梯间及其前室、主要出入口等场所设置疏散指示照明。3.应急照明持续供电时间不小于90分钟。6.6电缆、导线的选型及敷设6.6.1高压电缆选用YJV22-8.7/10kV型电力电缆，室外直埋敷设，埋深0.8米。6.6.2３０ 低压出线电缆选用YJV22-0.6/1kV型或YFD-YJV-0.6/1KV型电力电缆；分支线采用BV-450/750V型及阻燃型铜芯线穿阻燃型塑料管或钢管沿墙、顶板、地板暗敷，吊顶内穿钢管敷设。6.7建筑物防雷、接地及安全6.7.1校园建筑按民用三类防雷设计，采用构件防雷体系。建筑物的防雷装置应满足防直击雷、防雷电感应及雷电波的侵入，并设置总等电位联结。6.7.2校园内防雷接地、电气设备的保护接地共用统一接地极，要求接地电阻不大于1欧。6.7.3总等电位联结应将建筑物内保护干线、设备进线总管、建筑物金属构件进行联结。6.7.4过电压保护：在变配电室低压母线上装一级低压避雷器，二级配电箱内装二级电涌保护器。6.8弱电部分6.8.1电话系统：由室外交接箱引入电话电缆至弱电机房；a.办公室每间设1对电话，每层预留电话分线箱。6.8.2网络系统：由市网引来一数据光缆至弱电机房，干线采用多模光纤，水平采用超五类八芯非屏蔽双绞线，每间办公室设两个网络插座。6.8.3有线电视系统：电视信号由室外市有线电视网引来，电视前端箱设在弱电机房；干线采用SYWV-75-9型电缆，支线采用SYWV-75-5型电缆。电视系统采用邻频传输，用户端电平为64±4dB。6.8.4广播系统：综合楼走道及活动室均安装扬声器，由园广播室控制。３０ 第五章消防设计（一）建筑专业消防设计1、设计依据：《建筑设计防火规范》GB50016-2006。2、建筑类别：本项目所有子项的高度均未超过24米，属多层民用建筑。3、总平面：总平面沿所有建筑周围布置有消防车道，消防车可通过学校主次干道到达任何一栋建筑物。道路宽6米，转弯半径为6米、12米。4、本项目严格执行《建筑设计防火规范》GB50016-2006，立足自防自救，采用可靠的防火措施，达到安全、方便、经济合理。5、耐火等级：本项目使用的建筑材料没有高档的室内装修及易燃物品，满足《建筑设计防火规范》5.1.1条“建筑构件的燃烧性能和耐火极限大于或等于一级标准”，因此，将所有子项的耐火等级均定为二级。6、各项目防火要点：a、综合楼设有2部楼梯，两楼梯之间的距离均满足《建筑设计防火规范》的要求，且每部楼梯均为自然采光。b、走廊的宽度、楼梯的宽度均满足《建筑设计防火规范》的规定。c、所有单体项目为自然通风，故符合《建筑设计防火规范》防烟与排烟章节之要求。（二）给排水专业消防设计1、设计范围：本工程设计范围包括室内外消防系统设计；室内消防设计包括：单体建筑室内消火栓系统及建筑灭火器配置、室外消防设计包括室外消火栓系统。2、室内消防：（1）、消防水源：室内消火栓系统由室外给水管网供水，消防用水量标准及一次灭火用水量参见下表。表4用水量火灾延续时间（h）一次灭火用水量（m3）备注３０ 系统名称消防用水量标准(L/s)室内消火栓系统152108由市政管网供水合计108（2）、设计参数：a.消火栓系统：室内消防系统为常高压系统，室内消防用水量：15L/s；火灾延续时间：2h，水枪充实水柱长度为10米。b.建筑灭火器危险等级：火灾危险等级为轻危险级。（3）、室内消火栓系统：a.系统设置：设计范围内各单体建筑室内消火栓系统均采用常高压给水系统，综合楼设有屋顶消防水箱，有效容积12m3，材质为不锈钢水箱，水箱设置消防恒压给水设备，满足最不利消火栓7米静压要求,室内消火栓系统分别设置水泵接合器，屋顶设置检验消火栓。b.管网及组件：室内消火栓管网成环布置，消火栓的布置能保证同层任何部位有两支水枪的充实水柱同时到达，消火栓及水龙带口径为65mm，水枪口径为19mm，水龙带铺设长度25m。（4）、建筑灭火器配置：a.灭火器设置场所火灾种类：A类。b.灭火器种类：设置MF/ABC3型手提式磷酸铵盐干粉灭火器。4、管材及防腐：室内消火栓管道采用内外壁热镀锌钢管，管径不大于100mm时，采用丝接；管径大于100mm时，采用卡箍连接，消防埋地管外作沥青加强防腐。３０ （三）电气专业消防设计本工程综合楼公共场所的走道、楼梯、及大空间用房设疏散指示和应急照明。第六章节能设计（一）建筑节能改善公共建筑的室内环境，提高能源的利用效率，是我国重要决策之一。目前，西藏地区大部分城乡建设均由国家投资，但节能保温这块的资金，国家尚未投入因此在此种情况下，如何改善公共建筑的室内环境，提高能源利用率，是设计人员的责任，本次项目的节能设计从以下几个方面来考虑：1、规整体型，减小体型系数：规整体型，目的使建筑物整体传热损失尽可能的小。根据《公共建筑节能设计标准》GB50189—2005第5页4.1.2条：“严寒、寒冷地区建筑的体形系数应小于等于0.4”。逐个子项计算，满足以上规范要求，详见下表:方案一综合楼：体型系数（S）=建筑外表面积（m2）/建筑物体积（m3）。建筑物体外表面积（m2）建筑物体积（m3）体型系数2526.4213140.770.19食堂：体型系数（S）=建筑外表面积（m2）/建筑物体积（m3）。建筑物体外表面积（m2）建筑物体积（m3）体型系数228.78621.470.372、加大南向窗的面积，充分获取阳光的辐射热。综合楼：窗墙面积比=外窗面积/外墙表面积３０ 朝向外窗的面积（m2）外墙的表面积（m2）窗墙面积比南292.44951.940.31北177.12951.940.19方案二体型系数（S）=建筑外表面积（m2）/建筑物体积（m3）。建筑物体外表面积（m2）建筑物体积（m3）体型系数2751.5113395.820.202、加大南向窗的面积，充分获取阳光的辐射热。窗墙面积比=外窗面积/外墙表面积朝向外窗的面积（m2）外墙的表面积（m2）窗墙面积比南433.671026.000.42北313.221026.000.30根据热工基本理论，窗墙面积比越大，传热系数也大，从上表可以看出，南向由于开窗大，窗墙面积比则较大，但夜间外界温度低，室内温度容易向外传导，由此可以采取加装厚窗帘的作法来降低夜间向外界传热的阻力，以保持室内温度较长时间不变。3、适当增加外墙厚度：内地的外墙厚度至少为240，拉萨市为寒冷地区，本次综合楼外墙均采用300厚混凝土空心砌块，内墙为200厚。适当增加外墙厚，也就是增加了建筑物向外传递热能的阻力。通过以上3个方面的措施，来抵御西藏高原低温高寒环境，对本建筑物的影响。（二）给排水节能1、选用节水型卫生洁具及配件：住宅卫生间选用容积为6L的冲洗水箱，公共卫生间采用感应式水嘴和感应式小便器冲洗阀。2、水箱溢流水位设置报警装置，防止进水阀故障时长时间溢流排水。（三）电气节能1、变压器低压侧设置集中电容补偿柜，通过自动控制进行分组投切，功率因数COSΦ=0.95。３０ 2、所有气体放电灯采用电子镇流器或节能型电感镇流器，功率因数COSΦ=0.9以上。11.3.3所有荧光灯均采用细管径直管荧光灯或紧凑型荧光灯（高效节能荧光灯）。11.3.4楼梯间照明控制开关选用环保节能型声光控制延时开关。第七章环境影响评价环境保护的目的是使大气环境、水资源保持优良的空气质量和水质量，本项目在施工期对周围环境，大气环境，景观环境有一定的影响，因此，在设计上应尽量遵循环保的原则，在建设期内要采取相应的保护措施，使其不良影响降到最低程度。一、施工期的声环境影响分析及防治措施建设施工期的噪声主要来自施工机械和运输车辆，施工中有些机械产生的音高于100db（A），这种级别较高的噪声长期作用于人体。会诱发多种疾病。为了保护施工人员的健康，建设施工单位合理安排操作人员进行噪声和低噪声的工作时间，禁止超长时间接触高噪声，给工人充分恢复听力的时间。同时注意加强维护和保养机械，按照有关规范合理操作，尽量使施工机械降到最低声级水平。二、施工期对大气环境影响分析及防治措施施工期大气污染主要是施工机械排放污染物，燃料、燃烧沥青烟、粉尘和施工运输车辆排放物，临时丢撒及未铺装道路路面起尘。施工期车辆、机械排放的大气污染由于排放总量不大，其污染影响范围是有限的。三、设计中使用达标的建筑材料：节约能源，控制噪声，为了达到上述要求，本设计严格控制含射线，超标和有毒、挥发性建筑材料，例如：涂料、油漆、墙体砌块、外墙砖、铺地材料等必须符合国家标准。围护墙体、外门、外窗采用保温节能的材料和构造。厨房、锅炉房不用木料做燃料。３０ 四、给排水环保设计：学校属于一般性民用建筑，不产生特殊的污染源，只产出普通的生活污水，本项目处理办法为：各单体排出的污水，用管道收集后排入室外的化粪池，经化粪池处理后，排入市政管网。第八章劳动安全卫生为贯彻安全第一，预防为主的方针，确保本工程施工过程符合《建设项目（工程）劳动卫生监察规定》（中华人民共和国劳动部令第3号）等劳动安全卫生标准，保障工作人员的安全和健康。一、劳动安全与防护:为了保证施工过程中的劳动安全，必须采取有效的措施来保证施工的顺利进行。1、建立专人负责制，有专人负责劳动过程中的安全措施监察，应急预案的制定等。2、职工工作过程中使用有毒、有害物品时，对容易造成泄漏、火灾或者危害身体健康的操作过程，必须依照有关规定采取事故防范措施。3、在项目建设过程中，加强施工队伍管理，严肃施工纪律，杜绝违章施工，加强施工电器设备的检查养护及易燃建筑材料的保管，设置专职消防安全检查员，制定消防安全规章，制定施工期间对重要建筑内部展品的安全防范措施。二、卫生防疫:业主以及工程承包单位应与当地环卫部门联系，即时清理现场的生活废弃物；工程承包单位应对施工人员加强环卫教育，保证工人工作环境卫生质量。为了进一步保障施工过程中施工人员和周围群众的健康安全，具体卫生防疫要求和措施如下：1、施工场地内应尽量保持清洁，整齐，施工垃圾日产日清。2、施工现场内禁止吸烟。3、加强卫生管理，建立完善的公共卫生管理制度。第九章项目实施计划及质量、投资管理一、项目的组织机构:３０ 在本工程施工过程中，为确保工程建设管理的科学性与有效性，并聘请具有相应资质的勘察设计单位、监理单位、招标代理单位和施工单位共同完成项目建设。二、项目的招标:根据我国《招投标法》第三条的规定，本项目的施工必须进行招标。本项目将由有资质、实力强、业绩突出和信誉良好的施工承包单位负责项目的施工任务，以利于保证项目建设的质量。招标范围：方案一：综合楼：建筑面积：3255.96m2、总体：道路、铺装及绿化等附属。食堂：建筑面积：133.65㎡、总体：道路、铺装及绿化等附属。方案二：综合楼：建筑面积：3398.87m2、总体：道路、铺装及绿化等附属。三、项目阶段划分:根据本工程的建设内容，可将本工程的建设进程划分为前期准备、项目招标、项目建设施工、竣工验收四个阶段。1、前期准备阶段前期准备阶段包括项目前期立项，可行性研究，取得相关项目建设的政府批准文件和开工手续等工作内容。2、项目招标阶段招标阶段为工程施工招标。3、建设施工阶段包括土建工程、安装工程等内容。4、竣工验收阶段在项目施工阶段基本完成后，将对各单项工程进行全面验收，并对整体工程进行最终调试和检测，并通过竣工验收。四、项目实施计划:拉萨市师范附小幼儿园改扩建项目是一个系统工程，为了更好管理项目的实施过程，顺利实现预定的建设目标，必须采取科学的方法，制定切实可行的实施方案，在建设过程中，更好的协调各单位、各部门之间的关系，充分调动人力、物力及财力，做到人尽其才、物尽其用，优质、低耗的完成本项目的建设。第十章经济效益和社会效益评价３０ 一、社会效益1、拉萨市师范附小幼儿园改扩建项目的实施，将大力改善公办学前教育资源不足的需要。城区现有市属公办幼儿园一所，即拉萨市实验幼儿园，城关区属公办学前机构12所。公办学前教育资源难以满足幼儿教育的需求。本项目的建设可以改善我市幼儿园整体规模不足的现状。2、拉萨市师范附小幼儿园改扩建项目的实施，将大力推动学前教育快速发展的需要。改善我市学前教育整体发展水平偏低的现状，发展学前教育，提高学前教育质量。大力改善“入园难、入园贵”的问题，从根本解决群众反映强烈、社会高度关注的民生问题。着力提高我市学前教育，稳步推进我市学前教育科学发展，第十一章投资估算及资金筹措一、工程概况本项目为拉萨市师范附小幼儿园建设项目，建设项目有：方案一：综合楼：建筑面积：3255.96m2、总体：道路、铺装及绿化等附属。食堂：建筑面积：133.65㎡、总体：道路、铺装及绿化等附属。方案二：综合楼：建筑面积：3398.87m2、总体：道路、铺装及绿化等附属。估算表附后。二、项目投资估算依据1．国家、西藏自治区相关的政策法规和基本建设收费标准2．《西藏自治区建筑、安装工程费用定额》（2006年）3．《西藏自治区市政工程消耗量定额及统一基价表》（2006年）4．《西藏自治区安装工程消耗量定额及单位估价表》（2006年）5．《西藏自治区建筑工程消耗量定额及统一基价表》（2006年）6.《西藏自治区建设工程量清单计价定额》7．类似工程技术经济指标３０ 8．有关生产及销售厂家对设备及工器具的报价和设备及工器具的市场价格信息9．建标[1996]628号《全国市政工程可行性研究投资估算编制办法》10．《西藏自治区建设工程投资估算指标》11.方案图纸三、编制方法工程估算采用工程实物量法进行编制。四、其它根据有关文件规定取消了投资方向调节税，涨价预备费。五、资金筹措及使用计划1资金筹措方式及来源本项目投资为申请自治区民办幼儿园维修改造专项资金。2项目建设实施进度项目计划2012年内全部完成，并根据项目实施进度计划投入资金的使用。第十二章项目风险预测和防范鉴于项目目前准备阶段和实施过程中尚有很多不确定的问题存在，这将影响到项目正常的工作秩序。一、工期风险:由于该工程是在拉萨市北郊进行，势必对该地方日常的工作和管理带来影响，如何协调好工程的进行和其他部门的关系非常重要，协调不好工期将受到影响。３０ 项目设计方案技术复杂程度和施工设计的质量水平也是影响项目施工工期的重要因素。鉴于项目施工图设计尚未进行，单项施工工期暂按常规经验估计安排5个月左右，但实际所需要合理工期将会与暂定施工工期存在差异。同时不排除项目进行过程中出现技术难题，影响到项目的施工进行，这也是项目施工工期控制不可忽略的。1、项目工期风险的防范：为了减少或降低影响项目工期正常进展的风险和因素，建设方应针对不同的影响因素制定相应的防范措施，准备相应预案。重要的是在整个项目实施过程中的各个阶段，其工期安排均应留有一定的弹性。2、工期质量风险及防范。能够产生项目工程质量问题的原因主要来自于项目管理水平，涉及任务书的条件深度，实际质量和施工企业的质量管理水平、技术手段和能力，也来自于工期紧张可能造成的非正常施工操作，以及取决于项目所需各种材料的品质保证。二、质量风险:项目管理水平的高低将决定着项目实施的质量控制能力，是项目实施的至关重要环节。如果项目管理不力，势必造成项目实施出现资源、时间、资金的低效率使用和运转，由此必将导致项目建设过程中各个工作阶段和环节出现质量问题，最终使项目建设达不到所要求的质量标准。设计任务书的要求深度和未来建筑内各方面的具体是能够要求的明确程度，设计过程中的主观差错是影响项目设计质量的主要因素，若项目设计任务书未能表达明确或是留待施工期间现场协调的难题过多，增加了施工期间的变更和调整的内容，由此必将导致施工费用的增加、工期延长，以及质量问题的产生。另外，在设计条件明确的情况下，工程设计本身的质量控制也将影响项目的建设质量。若设计单位没有严格的质量控制手段，其在工程设计中出现计算错误、图纸表达错误、系统设计不匹配等问题，则施工质量控制得再严格也是没有意义的，项目最终质量是不可能有保证的。施工企业的施工质量管理水平和技术手段能力，也是项目实施保证最终质量的关键。若施工企业的技术水平不高、设备和施工手段落后，没有健全的质量管理体系，对采购的建材，设备没有严格的检验手段和验收制度，那么，项目的验收质量是无法保证的。在当前实行的施工监理制度下，选择好的施工监理机构是不可缺少的重要环节，若选择的监理结构不能得到有效的监督，其自身技术能力和管理水平不适应项目的需要，也将对项目建设质量产生不利影响。质量风险的防范：应把好设计、施工、监理队伍选择的各个环节，所有的合作和服务关系均依法签定合约加以控制，建立违约赔偿制度，从而将质量风险影响因素降到最小程度。三、资金风险:３０ 为保证项目建设进度，应协调好各个项目实施单位的关系，在资金方面加以切实保障，建立良好的资金使用和控制管理制度，引进社会会计师事务所，严格审计，保证资金的合理使用。第十三章结论及建议一、结论“十二五”期间，国家、自治区明确指出要加快学前教育的普及与发展。我市教育事业发展规划也明确指出，到2015年底，全市所有城镇儿童学前3年入园率达到90%以上的发展目标。西藏自治区发展教育的决心，国家的大力支持，为推进西藏教育事业的发展提供了充分的条件。因此，拉萨市师范附小幼儿园改扩建项目是可行的，也是必要的。二、问题与建议1、拉萨市学前教育已经成为改善民生的重要举措和紧迫任务，公办学前教育资源难以满足幼儿教育的需求。同时也限制了学前教育的发展，因此，抓紧幼儿园建设工程迫在眉睫，建议相关单位给予大力支持。2、建议尽快做好与规划、土地、建设厅等部门的协商工作，取得有关部门的支持，落实指标。3充分考虑建筑材料选取，由于西藏交通不便，建筑材料来源有限，设计施工应结合当地情况，尽可能就地取材，优化设计，合理选材。4、建议项目主管部门尽快批准项目实施，给予政策和资金支持，使项目早日发挥社会效益和经济效益。西藏博棱建筑设计事务所有限公司2011年12月３０ 君莲居小区幼儿园建设项目可行性研究报告３０ 目录第一章总论11.1项目概述11.2项目研究的结论2第二章项目概况72.1项目建设条件72.2投资的必要性9第三章项目建设方案113.1方案的确定113.2建筑设计143.3结构设计163.4电气设计173.5给排水及消防设计183.6环境、防盗安保与节能设计20第四章项目组织与管理244.1项目组织构架及融资方式244.2项目筹建管理244.3项目建设进度计划25第五章投资估算和资金筹措275.1项目投资估算275.2项目建设投融资安排285.3资金需要及投入计划29第六章项目偿债能力分析306.1还款方式及还款计划306.2偿贷资金来源30３０ 第七章社会效益评价327.1项目对当地社会经济发展的贡献327.2项目对收入分配目标的贡献337.3项目对就业目标的贡献337.4项目社会效益分析34第八章项目风险及对策分析358.1财务风险及对策358.2项目管理进度安排风险及对策35第九章结论与建议369.1结论369.2建议36附表37３０ 第一章总论1.1项目概述★项目名称：君莲居住区A地块幼稚园★项目承办单位：上海闵行地产经营有限公司★项目拟建地区、地点：上海市闵行区颛桥镇A4线以东、金都路以南,东靠都会路，南邻老沪闵路，位于君莲居住区A地块上★项目建设规模：项目总投资1917.91万元；项目总用地面积8000平方米，总建筑面积约4900平方米，绿化率不低于35%。★承担可行性研究工作的单位：上海同济工程咨询有限公司★研究工作依据：1)投资项目可行性研究指南；2)关于编制君莲居住区A地块幼稚园项目可行性研究报告的协议；3)上海市或闵行区发展计划委员会有关君莲居住区的批复文件4)闵行区发展和改革委员会《关于君莲居住区A地块幼稚园项目建议书的批复》；闵发改基审［2006］247号5)闵行区发展计划委员会《关于对颛桥镇原八大市场A（B、C）地块前期基础性开发储备项目建议书批复》，闵计基审发(2004)22号（23号、24号）6)闵行区人民政府《关于批准闵行区土地储备中心为八大市场住宅储备用地A（B、C）块划拨国有土地的通知》，闵府土（2004）358号（359号、360号）69 1)《房屋土地测绘技术报告书》(上海市测绘院第二分院)2)上海市闵行区规划管理局《关于君莲居住区修建性详细规划的批复》，闵规综(2005)25号3)《城市居住区规划设计规范》；(2002年版)（GB50180-93）4)《上海市城市规划管理技术规定》；(2003年11月版)5)《城市居住区公共服务设施设置标准》；（DGJ08-55-2002）6)《建筑设计防火规范》；(2001年版)(GBJ16-87)7)上海市《幼儿园建设标准》；（DG/TJ08-45-95）8)颛桥镇154号地块公建配套相关部门意见1.2项目研究的结论1.2.1社会需求预测上海作为经济中心的地位对于资本和人口都具有巨大的吸引力，但是由于地理因素，它的空间承载力极为有限。人们已经开始不满于林林总总的办公大楼，不绝于耳的汽车噪音，严重的城市污染；疏解经济中心成为大势所趋。闵行区地处上海市腹地、上海市城市中心区的西南，与浦东新区、徐汇区、长宁区、嘉定区、松江区、青浦区、奉贤区、南汇区接壤，与虹桥经济技术开发区、漕河泾高新技术产业开发区相连，闵行经济技术开发区坐落在区域内，虹桥国际机场位于区境边缘。全区户籍人口78.6万人。几年来累计投入69 350亿元，用于水、电、气、通讯、道路、交通、绿化、环保等城市基础设施建设。上海西南交通枢纽和现代化的交通网络已经形成。横贯全区的外环线通过亚洲第一的莘庄立交桥，把沪杭、沪宁、莘奉金高速及虹桥、浦东国际机场连为一体。全区城市人均占有公共绿地15平方米，城市绿化覆盖率达39%，超过了全市城区平均水平。同时，先后获得国家环境保护模范城区、国家园林城区、中国人居环境范例奖、联合国迪拜人居环境范例奖、全国卫生城区、上海文明城区等荣誉称号。目前，正在积极创建全国文明城区和国家生态区。选择闵行、选择生活。闵行是上海居民首选的理想居住地之一，建区以来房地产业发展方兴未艾，全区累计开发总量约占全市1/6；销售总量约占全市1/4。2005年，房地产业实现增加值52亿元，占全区增加值总量的11%；全区房屋施工面积1314万平方米，房屋竣工面积348万平方米，商品房销售面积258万平方米，销售金额194亿元。全区累计新建30多个住宅小区。高楼、公寓、别墅，近200个住宅群落展现了一道道多彩多姿的亮丽风景线，小桥流水、红花绿树，先进和健全的物业管理，凸现了环境意识、人文关怀，打造了闵行品牌。颛桥镇公共服务设施成熟，交通等市政基础设施相对较完善，房产项目已具相当规模。君莲居住区项目位于闵行区颛桥镇154号地块，属建设两个“1000万”的任务目标，享受政府提供的优惠政策，限定建设标准，具有价格优势。具有“造价不高水平高”、“面积不大功能全”，“占地不多环境美”，倾力体现老百姓的长远利益，着力贴近老百姓的实际需求，给动迁以及中低收入家庭带来实惠。69 君莲居住区为上海市、闵行区共同投资开发建设的重大工程配套商品房的大型住宅区，占地177.49公顷，总建筑面积180万平方米，其中住宅154万平方米，分为A、B、C、D、E、G、H、I、J地块。根据《城市居住区规划设计规范》(2002年版)（GB50180-93）、《城市居住区公共服务设施设置标准》（DGJ08-55-2002）等规范、标准的要求，必须为整个居住区配置公共服务设施，共分为七个大部分，即教育、行政、社区活动、卫生、市政、环卫、养老福利设施。君莲居住区分别在A、D、H、J地块内各设置幼稚园1个，共4个。本工程为其中A地块幼稚园项目。1.2.2项目技术方案本项目的工程技术方案包括总平面设计，建筑设计，结构设计，电气设计，给排水及消防设计，和安保与节能设计六大块。整个设计科学、规范，尤其是对各种功能和绿化的设计，达到了比较高的水平。项目的设计坚持社会效益与环境效益相统一的原则，在设计中采用低毒害、无毒害的原辅材料，采用节能、低噪声设备，采用少污染的新技术，把产生的污染减少到最低限度；同时为了给幼儿提供优美的生活学习环境，园区绿化采用分散绿化和集中绿化相结合的原则，绿化率不低于35％。1.2.3项目开发进度69 本项目建设期为8个月，分前期准备阶段和施工阶段两个阶段。前期准备阶段为2个月：从2006年11月到2006年12月；施工阶段为7个月：从2006年12月到2007年6月。项目总投资为1917.91万元，全部为自有资金；具体进度计划见附表1所示，资金投入计划见附表3所示。1.2.4项目投资和效益本项目投资共分为土建费用、安装费用、室外总体费用、土地费用、前期费用、配套费用以及其他费用等部分，投资总额1917.91万元。投资构成如下图所示：图1项目投资构成图69 效益主要反映在社会效益方面。项目建成后将为居住区的居民提供幼托服务，解除广大居民的后顾之忧。幼儿园能够对儿童进行学前教育，从而提高整个社会的人口素质。幼儿园的运营也会提供一定数量的工作岗位，增加就业岗位，有利于促进社会稳定。幼儿园作为教育实体，主要承担着教育的功能和其他的一些社会性功能，如提高全民族的素质，促进社会的公平和进步等。幼儿园是以儿童的发展和社会的发展为其服务目标的，它具有很强的公益性，是以促进社会的公平为其教育的基本目标。幼儿园的效能取向则主要是社会效益取向，它主要追求社会效益，这是由教育的本质所决定的。幼儿园不能以追求赢利为主要目的。幼儿园的主要目的是实施教育而不是赢利。赢利与教育是两种性质截然不同的活动，赢利可以不必太多地顾及人道主义原则，但教育则必须恪守人道主义原则；赢利可以不太关注社会公平问题，但教育则必须关注社会公平问题，必须对弱势群体进行公平补偿。幼儿园的任务是“实行保育与教育相结合的原则，对幼儿实施体、智、德、美诸方面全面发展的教育，促进其身心和谐发展”，“幼儿园同时为家长参加工作、学习提供便利条件”。基于幼儿园的公益性特点，本项目的建设不以赢利为目的，项目建设完成后，移交给教育部门，由他们运作管理。69 第二章项目概况2.1项目建设条件2.1.1自然条件1)地理位置闵行区位于上海市中心区的西南部。东与徐汇区、浦东新区、南汇区相接，南与奉贤区隔江相望，西和青浦区、松江区接壤，北邻嘉定区、长宁区。总面积371.68平方公里。黄浦江纵贯南北，把全区分成浦东、浦西两部分。吴淞江流经北端。河道纵横，地势平坦，是长江三角洲冲击平原的一部分，平均海拔4米。颛桥镇地处闵行区中部，东临梅陇镇、吴泾镇，西连马桥镇、上海市莘庄工业区，南靠江川路街道，北壤莘庄镇，独特的地理位置、城乡一体化给颛桥镇的经济和社会事业的发展带来了蓬勃的生机。2)气象气候特点是四季分明，年初和年末温暧，初夏炎热，盛夏凉爽。年降水1200毫米左右，年日照1940小时左右，年平均气温16.5℃左右3)水资源闵行区河道属太湖流域黄浦江水系，大小河道密布。现有河道3724条，水面积25.48平方公里，占全区面积6.86%。市级河道2条(不含黄浦江、吴淞69 江)，区级河道19条，镇级河道189条。水闸57座，根据淀北片、浦东片和莘庄地区河道特点，调控内河水位，防洪除涝，引清排污。区内地表水资源总量27.34亿立方米(含本地区径流、黄浦江支流进潮量、各闸门引水量)，年内地表水取水量9634.8648立方米。大部分河道水质为Ⅴ类，黄浦江上游闵行第二水厂取水口水质达到Ⅱ类。2.1.2交通条件闵行区交通便捷。区政府驻地莘庄镇离上海市中心的人民广场约30余公里,可通过地铁直达，距虹桥国际机场、上海火车站、龙吴港国际集装箱码头均在30公里以内。区内过境公路主要有沪宁高速公路、沪杭高速公路、莘奉金高速公路、延安高架与内环高架、312国道、318国道、320国道等。区内有市级河道2条，河道长度15.68公里；区级河道19条，河道长度164.04公里。颛桥镇距闵行区政府所在地莘庄乘轨道5号线仅3站（莘庄站、春申路站、银都路站、颛桥站）距离，闵行区君莲居住区A地块幼稚园项目位于闵行区颛桥镇154号地块内，地处A4线（莘奉金高速公路）以东、金都路以南,东靠都会路，南邻老沪闵路，交通十分便利。2.1.3项目选址优势闵行区位于上海市中心城区西南，交通便利，水网发达。闵行区是新中国机电和化工工业的摇篮，国内最早的经济技术开发区--闵行经济技术开发区就座落于此。便捷的交通网络，机场、深水码头、铁路、高速公路、已有和规划建设中的13条总长130公里69 的轨道交通在区域内经过。闵行区以绿化和环境保护为抓手，大力开展环境建设，成效显著，是首批国家环境保护模范城区，并创建成为国家园林城区，获得中国人居环境范例奖和联合国迪拜改善居住环境良好范例奖。十分适宜居住。目前闵行区本地人口和流动人口的比例基本为1：1。而随着闵行科技、经济的不断发展，许多外地或市区人口都将逐渐迁向闵行，必定造成一定人口的压力。为了满足人民群众不断增长的居住需求，为整个城市的发展创造良好的环境，上海市政府和闵行区政府决定在闵行区共同投资开发建设一个大型住宅区，做为重大工程的配套商品房，该住宅区被命名为君莲居住区。君莲居住区位于闵行区，西临莘奉金高速公路，东临莲花南路，北临金都路，南临六垒塘河，居住区中间有都会路和中八尺沟河自北向南纵向贯穿、贵都路和沪光路自西向东横向贯穿，将整个地块分成A、B、C-1、C-2、D、E、F、G-1、G-2H、I-1、I-2、J十三块。基地总规划用地面积为177.49公顷，可建设用地（不包括F地块）127.70公顷，其中居住用地106.15公顷，小区级公建用地20.55公顷。基地规划地上总建筑面积为1723923平方米，其中住宅建筑面积为1537657平方米，小区级商业及公建建筑面积为130700平方米，街坊级商业及公建建筑面积为55566平方米。本项目即为居住区的配套公建之一。本工程为A地块幼稚园项目，位于A地块上，坐落于老沪闵路和都会路交叉口，家长接送方便，且避免了交通主干道干扰，位置十分优越。2.2投资的必要性君莲居住区为上海市、闵行区共同投资开发建设的重大工程配套商品房的大型住宅区，占地177.49公顷，总建筑面积180万平方米，其中住宅154万平方米，分为A、B、C、D、E、G、H、I、J地块。居住区内居住69 人口将达5.4万人左右，存在着大量的0～6岁学前儿童。学前教育是基础教育的重要组成部分，是终身教育的初始阶段。发展学前教育对于促进幼儿身心全面健康发展，提高国民整体素质，实现全面建设小康社会的奋斗目标具有重要意义。对于广大的儿童家长来说，由于他们工作繁忙，生活节奏快，而照顾、教育儿童要花费大量的时间和精力，他们也迫切需要有一个幼儿教育机构来照看、教育儿童，为孩子打下良好的基础。幼稚园的建设将能够满足他们的要求，为他们解除后顾之忧，使他们能够全心全意地投入到工作之中。这也体现了党和政府“以人文本”的执政理念，对于建设和谐社会有着重要作用。同时，根据《城市居住区规划设计规范》(2002年版)（GB50180-93）、《城市居住区公共服务设施设置标准》（DGJ08-55-2002）等规范、标准的要求，必须设置幼稚园。本项目做为君莲居住区的配套公建项目之一，对完善整个居住区的环境有着重要意义。项目的建设是必要的，也是可行的，有着巨大的社会需求，社会效益显著。根据整个居住区规划人口和幼儿园的服务范围，君莲居住区分别在A、D、H、J地块内各设置幼稚园1座，共4座。目前本居住区住宅项目已经开工G-1、J、A、E地块，面积达56万平方米，大部分结构封顶，即将竣工32万平方米，其余地块也将陆续开工。为了使配套公建与住宅同时竣工，同时交付使用，本项目的建设已十分紧迫。本工程为其中A地块幼稚园项目。69 第三章项目建设方案3.1方案的确定3.1.1设计依据及设计基础资料：★上海市城市规划管理技术规定（土地使用建筑管理）★建筑设计防火规范GBJ16-87(2001年版)★建筑抗震设计规范(上海市标准)DGJ08-9-2003★城市居住区规划设计规范(2002年版)GB50180-93★城市居住区公共服务设施设置标准DGJ08-55-2002★建筑给水排水设计规范GB50015-2003★上海市《幼儿园建设标准》（DG/TJ08-45-95）★环境空气质量标准GB3095-1996★大气污染物综合排放标准GB16297-1996★无障碍设施设计标准DGJ08-103-2003★夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准JBJ134-2001★中华人民共和国《工程建设标准强制性条文》(2002年版)★住宅建筑围护结构节能应用技术规程DG/TJ08-206-2002★建筑工程设计文件编制深度规定（建设部2003年4月）★闵行区发展和改革委员会《关于君莲居住区A地块幼稚园项目建议书的批复》；闵发改基审［2006］247号3.1.2设计范围★君莲居住区A地块幼稚园总体设计★幼稚园园舍用房单体设计69 3.1.3确定建设规模君莲居住区A地块幼稚园项目，坐落于闵行区土地储备中心颛桥八大市场住宅储备A块地上。幼儿园的建设规模应根据其服务的居民人口来确定。按规定，幼儿园配建“千人指标”：建筑面积为551平方米；用地面积为720平方米。幼儿园的服务半径没有专门的规定，可以参照小学的服务半径适当减小，按规定小学服务半径不宜大于500m。按规划，入住居住区人口应达5.4万人左右，A地块幼稚园旁边有A地块、B地块、C-1地块和C-2地块，A地块规划居住人口6100人左右，B地块规划居住人口3800人左右，C-1地块规划居住人口3850人左右，C-2地块规划居住人口4480人左右，户均人口按3人考虑，出生率按9‰计算。按照规划，本居住区在A地块、D地块、H地块和J地块均设有幼儿园。根据幼儿园的服务半径以及居住区内公建配套设施的规划位置，考虑到家长的送托方便，A地块幼稚园应主要为A地块居民、B地块大部分居民和C-1地块的部分居民服务，服务人口大约在1万人左右。根据上海市《幼儿园建设标准》（DG/TJ08-45-95）的规定，每1万人口的住宅小区应配建15班规模的幼儿园一所，据此，可确定幼儿园规模为15个班，其中托儿班6个班，幼儿班9个班。项目总用地面积8000平方米，总建筑面积4900平方米，拟规划幼儿园园舍用房、室外游戏场地和绿化用地三部分，绿化率≮35%。3.1.4设计原则和总体构思符合君莲居住区总体规划，执行国家方针政策，满足国家和本市的规范、标准、规定的要求，注重社会效益，体现“以人为本”69 的和谐社会理念。1)功能分区明确，布局合理，联系方便，应按保育、教育、游戏活动、生活等不同功能进行分区，方便使用管理，避免相互干扰，有利交通疏散；2)考虑与相邻建筑物的关系，保证有良好的建筑朝向、日照和通风，有利于儿童的身心健康；3）以人为本，崇尚人性化设计；4）建筑风格要体现幼儿活泼稚气、天真开朗的性格5）考虑儿童的心理感觉，色彩运用上强调明快、单纯，符合儿童心理特征6）建筑标准应考虑儿童与成人的不同特点，确定合理的装修标准、设备安装以及防护措施等，符合国家和上海市的消防、环保和卫生等的要求；7)面向未来，具有前瞻性，满足教学手段和现代化设备的更新、添置及幼儿园发展的需要。3.1.5总平面设计69 总体布置上，充分考虑到幼儿园的特点，并与周围相邻的建筑物相协调。幼儿园园舍用房与周围相邻的建筑物保持了合适的距离，从而保证了整个建筑物能够有良好的日照和通风。幼儿园的总平面布置结合幼儿园的占地形状和幼儿园的功能特点，按保育、教育、游戏活动、生活等不同功能进行合理的分区：将幼儿园的用地划分为园舍建筑用地、室外游戏场地和绿化用地三部分，室外游戏场地要考虑到儿童的活动特点和幼儿园自身特性，设置共用游戏场地和分班游戏场地，保证儿童每天都有足够的室外活动时间，绿化用地应集中绿化和分散绿化相结合，严禁种植有毒、带刺的植物。3.2建筑设计3.2.1设计原则对建筑的体量和造型进行环境分析，协调处理建筑与周边环境关系，根据建筑性质，力图表现建筑单体的功能特征，通过对建筑造型、体量、材质、色彩的处理来塑造建筑个性，建筑风格体现幼儿活泼稚气、天真开朗的性格。建筑外立面体现出较为轻盈的整体面貌，外墙上部采用横向贯通的色带，呈现明快的色调，同时又穿插一些弧墙、圆窗等活跃的构成因素，此外考虑儿童的心理感觉，在立面色彩的运用上，强调明快、单纯，符合儿童心理特征，创造出一种整体大气而又不失活泼的建筑个性。关心儿童的身心健康。将托儿、幼儿活动室均设置在朝南的房间里，保证有良好的日照和通风，满足冬至日满窗日照的有效时间不少于连续3小时。将托儿、幼儿卧室也设置在朝南的房间里，在满足睡眠休息功能的前提下，对儿童的身心健康也极为有利。注重细节的设计。在满足幼儿园的各项基本功能的前提下，应根据儿童的特点，从使用和安全上进行特别的设计，如：楼梯的梯级高度要适合幼儿使用特点，楼梯踏步高度不能大于150mm，宽度不能小于260mm，楼梯井宽度不能大于200mm；楼梯除设成人扶手外，还应在梯段两侧设幼儿扶手，其高度不能大于600mm；楼梯垂直栏杆间的净距不能大于110mm69 ；幼儿经常出入的门，在距地0.6～1.2m高度内应安装安全玻璃，并在距地700mm处设幼儿专用拉手；门的双面均宜平滑，无棱角，不应设置门坎和弹簧门；托儿、幼儿卫生间的盥洗池高度宜为500～550mm,宽度宜为400～450mm，水龙头的间距宜为350～400mm；托儿、幼儿用房的电源插座离地面高度不应低于1.7m，并有保护盖板，等等。凡此种种，不一一列举，总之，应特别重视儿童与成人的不同特点，在细节上加以特殊的设计，以体现社会对儿童的人文关怀。合理利用资源。节能措施得到重视，平面的规整性，外围护墙体和层面采用高效保温性能材料和受力结构的复合体，密闭性能良好的门窗，也都成为节能的有效方式。3.2.2建筑功能设计幼儿园园舍用房为三层建筑，建筑面积4900平方米。幼儿园园舍用房分为活动及辅助用房、办公及辅助用房和生活用房三个部分。活动及辅助用房又可按照功能的不同，细分为托儿用房、幼儿用房和共用活动用房等，其中，设有托儿班6个班，幼儿班9个班，托儿用房和幼儿用房应分别成套设置活动室、小餐厅、卧室、卫生间、衣帽间和消毒间等。办公及辅助用房主要为办公室、保健室、隔离室、晨检接送室、传达值班室、资料室、会议室、教具制做及陈列室、总务仓库和教工厕所等。生活用房主要为厨房、淋浴室、洗衣房和炊事员休息更衣室等。3.2.3建筑装饰标准69 在建筑装饰设计过程中，对于墙体、屋面、外墙以及窗体等建筑构件在充分考虑防水、保温、牢固等建筑构件的基本要求下，尽量使得本建筑项目能够体现最新建筑设计理念，将环保及高科技充分融入项目设计中。内装修材料要符合室内装饰材料的卫生标准，其室内空气质量应达到国家标准《室内空气质量标准》（GB/T18883）的要求。室内环境污染应按国家标准《民用建筑工程室内环境污染控制规范》（GB50325）执行。装修按照上海市房屋土地资源管理局、上海市教育委员会印发的《市配套商品房基地公建配套教育设施一次装修验收移交标准细则》执行。3.3结构设计3.3.1抗震设防建筑结构安全等级二级，建筑物重要性丙类，抗震设防烈度为七度，设计地震分组为第一组，设计基本地震加速度为0.10g，场地土类别为上海Ⅳ类。3.3.2上部结构设计1)上部结构设计的基本原则满足国家及上海市有关规范工程建设标准强制条文的要求；最大限度满足工艺及建筑的工艺要求；满足工艺进度和有利于施工方便及施工管理的要求；选择合适的方案，传力途径明确，结构布置合理，计算模型与实际状况合理；力求刚度中心与建筑物重心保持一致，减少扭矩对结构的不利影响；构造柱的布置满足砌体结构设计规范；由于建筑物长度超过55米，在建筑物中部设置沉降缝，以减少温度应力对结构的不利影响。2)上部结构设计方案：采用框架结构。3)主要结构件尺寸及砼强度等级：69 结构内部填充墙将采用MU7.5混凝土小型空心砌块和Mb5专用混合砂浆砌筑，梁柱板砼标号均为C30。钢筋采用HPB235级钢（fy=210N/mm2）、HPB335级钢（fy=300N/mm2）。3.3.3基础设计根据提供的现有的地质资料，第②层褐黄－灰黄色粉质粘土，土质较好，可作为辅助用房的持力层。第⑥层暗绿－草黄色粉质粘土为硬塑的粘性土层，该层土土性较上覆粘性土层好，可作为幼儿园园舍用房的桩基持力层。现初步选用的桩型为：PHCφ400，24m长。以上设计的桩长要视具体地质情况而定，沉降要求控制在130mm左右。3.4电气设计3.4.1设计范围★园区楼宇的电力、照明、防雷及安全接地系统★室内的电话系统★室内的有线电视系统★室内智能系统3.4.2供电设计供电电源：电源由小区变配电站低压电缆埋地引入，埋深为室外地坪下0.7米。电压等级：住宅及低压进线公建为220V/380V。3.4.3园舍设计1)69 园区电力、照明设备供电电压均为220/380V，电源由变配电站采用电缆埋地引至各单元近线点。为保证区内供电安全可靠，考虑园区内环境优美，园区内配电线路全部采用埋地敷设。2)幼儿园园舍用房干线采用铜芯塑料线穿金属管沿公用部位明敷。3)楼房每层电度表箱接自本层所在层配电干线上，插座回路经漏电开关保护，至配电箱以及室内线路均采用铜芯塑料线穿阻燃型塑料管暗敷，进户线保护管采用镀锌钢管，园区外场线路均采用全塑铠装铜芯电力电缆埋地敷设。3.4.4防雷及安全接地设计1)本园区所有建筑物均按三类防雷建筑物设计，防雷引下线和接地装置利用柱内及基础内主钢筋。2)园区配电系统的接地制式为TT制，电器线路采用PE线专放，各供电单元均设置总等电位节点连接，卫生间内设置局部等电位连接，插座回路及柜式空调回路采用漏电保护，以确保用户安全。3)防雷和防雷波侵入、电器设备信息系统等接地共用同一接地装置，接地电阻不大于1欧姆。4)入户端电缆的金属外皮、钢管应与防雷的接地装置相连。5)配电箱设置电涌保护开关，公用弱电设施采用防电涌保护装置。3.5给排水及消防设计3.5.1设计范围整个园区的室内外给水、排水及消防设计。3.5.2给水设计1)水源：市政自来水，从市政给水管接入。69 2)用水量：根据国家及上海有关建筑给排水规范设计本项目的生活、绿化及消防用水量。3.5.3排水设计室外采用分流制，污水排入市政污水管道，雨水排入市政雨水总管。园区污水排入市政污水管。室内污废水分流，卫生间设置专用通气管。雨水采用上海市暴雨强度公式：Q=5544(P0.3－0.42)/(t＋7lgP)0.82＋0.07lgPP=1，径流系数Ψ=0.55园区雨水分路采用DN300管道排入市政雨水总管。3.5.4消防设计1)建筑消防防火等级：建筑防火等级为二级。防火间距：幼儿园为独立建造。消防车道：本幼稚园位于A地块上，坐落于老沪闵路和都会路交叉口，能满足消防车道及相关消防规范要求。2)消防给水系统消防给水由市政管网供水，由老沪闵路,都会路市政给水管网供给，水压为0.16MPa。室外消火栓系统采用二路DN200市政管网进水，消防管在基地四周形成环网，并设数组室外地上式消火栓,供室外消防.室外消火栓间距不超过120米，且距离建筑物消防水泵接合器不超过40米.本楼设室内消火栓系统。69 3.5.5给排水管材给水出泵管至屋顶水箱及水表前水管采用外镀锌内衬塑管材及管件，水表后冷热水管采用PPR聚丙烯冷热水管材及配件，热熔连接。室内排水管及雨水管采用UPVC管，粘接。室外污水总管由DN200～DN300组成，采用HDPE中空螺旋缠绕管，室外埋地雨水管由DN300～DN800组成，采用HDPE中空螺旋缠绕管.3.5.6节水设计1)设计依据：根据《中华人民共和国水法》、《城市节约用水管理规定》、《节约用水“三同时、四到位”管理规定》，新建、改建、扩建的建设项目应当采用节约用水的先进技术、工艺、设备，选用和建设节约用水设施，降低水的消耗，提高水的利用率。2)节水措施：室内给水器具均采用节水型卫生器具，水龙头均采用陶瓷芯片，坐便器采用6升冲洗水箱。3.6环境、防盗安保与节能设计3.6.1环境保护设计1)主要环境影响因素施工期间造成的环境污染，主要为建筑材料在运送途中泄露、建筑垃圾以及建筑施工产生的噪声污染。本项目为居住区配套幼儿园项目，主要污染与污染源为生活污废水排水量、厕所等排放废气、机房噪声、生活垃圾等。2)设计原则69 建设项目污染防治及其它公害的处理设施必须与主体工程同时设计、同时施工、同时投入使用的“三同时”原则；坚持经济效益与环境效益相统一的原则，在设计中采用低毒低害、无毒无害的原辅材料，采用节能、低噪声设备，采用少污染的新技术，把产生的污染减少到最低限度。3)设计范围根据“三同时”原则，本工程设计范围内所产生的各种污染的治理均在本次设计范围内。4)污染物分析(1)生活污水：根据生活污水的水质特征，主要污染物为CODcr、BOD5、SS、NH3-N、动植物油等；(2)废气：主要为厨房油烟气、煤气燃烧废气等；(3)噪声：建设项目噪声主要来源于空调设备等；(4)固体废物：主要是日常生活垃圾。5)环保材料采用绿色建材，有效地防止由于建材引起的环境污染，尤其是要考虑对生态的影响，采用环保型建材，最大限度地节约能源、土地、水等资源。6）治理措施及预期效果(1)生活污水园区实行雨污分流，雨水直接排入城市管网，生活污水以DN300出口经监测井,达到纳管标准后排放到市政污水管网。(2)废气69 厨房油烟气和煤气燃烧废气经脱排油烟机处理后排入排烟竖井，通过屋顶高空排放。为了防止油烟气的倒流，在排烟支管上采取防倒烟措施。(3)噪声园区内的声环境可满足《城市区域环境噪声标准》（GB3096-93）中的2类标准，即：昼间Leq(A)≤60dB(A)、夜间Leq(A)≤50dB(A)。(4)固体废弃物本项目的固体废弃物主要是日常工作、生活垃圾等。园区内设置垃垃圾分类箱，垃圾分类收集，由物业管理人员定时收集运至垃圾站房，由环卫部门定期回收和清除外运。7)环境绿化及管理(1)为了有效提高生活环境，本建设项目应加强绿化的建设管理。园区绿化采用分散绿化和集中绿化相结合的原则。(2)本建设项目的环境管理由建设单位负责“三通式”的落实，以确保项目的顺利进行。(3)园区设置物业管理机构，环境保护的有关设施均由物业管理机构负责安排人员巡视、操作管理和设备的维护保养。(4)人员编制由园区物业管理部门统一安排。3.6.2防盗安保设计1)设计任务本防盗安保设计针对该项目可能产生的安全危害作相应的治理，以达到有关防盗安保的要求。69 2)防盗安保措施⑴整个园区进行统一管理，保证园区环境安全。⑵区设安保中心控制室。⑶域安装周界防盗报警系统⑷所有对讲及安保系统导线均穿金属管敷设。3.6.3节能设计1)建筑耗能措施楼房各部位及构件的保温、隔热性能均满足夏热冬冷地区节能设计标准要求，房型在日照、通风、朝向等方面都注入人性化需求，充分体现了实用性、经济性、功能性、亲和性和舒适性。2)建筑维护结构保温隔热措施屋面、平屋面：先用钢筋混凝土敷平，再敷设改性防水卷材、水泥砂浆找平、挤塑聚苯乙烯保温层以及陶粒混凝土找坡层和现浇钢筋混凝土屋面板。外墙面：采用胶粉EPS颗粒保温浆料外墙外保温系统。3)能量计量仪表设置煤气表、水表、电表，其中电表采用分时计价。4)设备节能措施光源及灯具：住宅采用螺口瓷质灯头，楼梯采用自熄式节能灯。其余灯具均采用节能型灯具，日光灯采用带电子镇流器T8灯管；采用6升69 /次节水型卫生洁具，陶瓷芯片防漏型水龙头；采用变制冷剂流量的多联机空调系统按负荷的变换工作实现经济的变容量方式运行，符合节能的要求；空调风管的保温材料采用导热系数小的产品；供水采用变频、高效型水泵。69 第四章项目组织与管理4.1项目组织构架及融资方式上海闵行地产经营有限公司为本项目的发展商。公司拟采取项目公司模式与项目总经理负责制相结合的机制进行本案开发宜融资安排：君莲居住区的整体开发由上海闵行地产经营有限公司组建项目公司进行融资，主要融资渠道有：上海闵行地产经营有限公司自筹资金与银行借款等方式。这种项目组织结构融资方式的优点有：1）可以快速筹集项目所需资金；2）法律关系简单，便于银行就项目资产设定抵押担保权益，融资结构上易为贷款银行接受，投资者债务责任清晰；3）项目融资债务风险和经营风险大部分限制在项目公司中，易实现有限追索和非公司负债型融资，可利用大股东的资信优势获得优惠贷款；4）项目的所有权集中在项目公司，便宜管理，项目公司可直接运作项目，也可在法律上拥有项目资产，而将项目运作委托外单位进行。本项目为君莲居住区公建配套项目之一，项目融资拟采用自筹资金与银行贷款相结合的方式。4.2项目筹建管理为了将整个项目做到最好，上海闵行地产经营有限公司69 积极对市场上类似项目的建设和经营管理经验进行学习和借鉴，并且将聘请在项目建设管理方面经验丰富的咨询机构对本项目的建设进行全过程的管理和控制。对于居住区180万平方米的若干项目群来说，项目公司将建立专门业主方项目管理团队，负责项目的建设开发，形成若干个由各专业人员构成的项目管理团队群，对整个筹建过程中的工作进行督促、组织、协调，以及编制用款计划，执行资金收支操作。这样既减轻了上海闵行地产经营有限公司的管理压力，又便宜实现项目内部的协调和推进。整个项目将实施全过程招投标。包括设计、施工、监理、设备采购等在内的各工程阶段，均按国家要求，公开公正的实行招投标，并将聘请经验丰富的招投标代理单位负责这项工作。在整个项目建成后，该公司还将会把绿化保洁、机房管理、电气、给排水、供气、电话等系统的运行等后勤保障服务项目交给专业管理公司和物业公司管理，实现后勤保障服务社会化，提高服务水准和物业管理水平。此外，在人力资源安排方面，将项目所需人力资源放入项目公司编制中，这样既协调清楚两者的关系，同时在项目建设完成后，可以考虑将项目公司转变成专业物业管理公司，负责对居住区物业及运营管理，这样还有利于项目后期工作的开展和实现项目从实施阶段到运营阶段的过渡。因此，整个项目的筹建组织机构是比较完善的，有利于项目的高效、高质量、高标准的完成。本项目做为69 整个项目的公建配套项目。做为整个项目的公建配套项目，本项目将围绕着整个项目的建设，做好配套工程的建设工作，并纳入整个项目的组织管理之中。4.3项目建设进度计划本项目做为整个项目的公建配套项目，建设期将满足整个项目的进度计划安排。进度计划安排为：2006年11月内完成项目的项目建议书、可行性研究报告的编制及报批，组建管理机构；2006年11～12月内完成初步设计、施工图设计、施工准备；2006年12月～2007年6月内完成项目工程的主体结构、内装修、室外总体工程；2007年6月底项目工程的竣工验收、交付使用。69 第五章投资估算和资金筹措君莲居住区A地块幼稚园项目用地面积为8000平方米，建筑面积为4900平方米。5.1项目投资估算本项目投资共分为土建费用、安装费用、室外总体费用、土地费用、前期费用、配套费用以及其他费用等部分，投资总额1917.91万元。项目投资估算表见附表2，投资构成如图1所示。1）土建费用，具体包括地基工程、主体结构及建筑、装修工程；2）安装费用，具体包括给排水工程、供配电及电气照明工程、消防及弱电工程、电梯工程室外配套工程和其它配套工程；3）室外总体费用，包括围墙、道路、绿化、管线、大门及门卫室等；4）土地费用；5）前期费用，包括前期工程及专业费用。其中前期工程及专业费用划分为可行性研究、招标代理、勘察设计费、工程监理费、投资监理费；6）配套费用，包括供水、供电、供气、电话、电视等配套工程费用；7）其他费用。投资估算说明:1)土地费用土地价格按照闵行区地价：840万元69 (其中含土地动拆迁等费用)。2)前期工程及专业费用前期工程及专业费用包括项目的可行性研究、规划、勘察、设计、监理、造价咨询（标底编制、决算审核等）等相关工程师的费用，一般为建筑成本的5%-10%左右，视工程的大小及难易程度确定，工程越大比例越低，工程难度越大，比例越高。3)建筑安装费用建筑安装费用通常也称工程造价。它是指列入项目施工图预（决）算的建筑物的建筑安装工程费用。其中，建筑物的具体价格见项目投资估算表。4)预备费简称“预备费”,又称“不可预见费”。指总概算中用以弥补在编制初步设计和总概算时难以预料，而实际可能发生的费用。工程预备费一般以分为：基本预备费，涨价预备费。依据工程经验及其本项目情况,基本预备费占总投资额2.5％，涨价预备费不预留。5)建设期间利息项目建设需要贷款500万元，建设期年利率为8%，年利息为20万元。6）流动资金，本项目竣工验收后直接移交教育部门运作管理，故不设流动资金。5.2项目建设投融资安排1）项目总投资及资金来源69 项目总投资约人民币1917.91万元，开发商自有资金1417.91万元。银行借款为500万元。本项目建设期按一年计算，投资额为1917.91万元，资金来源：自有资金1417.91万元，银行借款500万元。项目资金投入计划及资金来源情况见附表3所示。2）投资结构本项目投资共分为土地费用、建安费用、室外总体、前期工程及专业费用、建设期利息、流动资金以及其他费用等大部分，投资总额1917.91万元。投资构成如图1所示。5.3资金需要及投入计划本项目开发公司自有资金为1417.91万元；自有资金在项目前期安排到位，之后的不足部分用银行借款等方法筹集，银行借款为500万元，具体资金使用和筹措情况见表附表3所示。69 第六章项目偿债能力分析6.1还款方式及还款计划按该项目贷款年限6年（包括建设期）、贷款年利息8%，建设期只付利息不还本，后5年按等额还本、利息照付的偿还方式计算，该项目在建设期内，应付利息为20万元；后5年还本期内，每年应偿还的贷款本金为100万元，每年应付利息额按当年贷款余额计算。经计算，该项目年最高应偿还本息额为140万元，年最低应偿还的本息额为108万元。项目偿贷比为1.28。详细计算，参见项目借款还本付息计算表。6.2偿贷资金来源由于该项目属于公共事业性项目，因而该项目偿债资金仅能来源于项目业主单位其他经营项目的盈余和政府财政提供的偿债资金。闵行区财政可提供用于偿还该项目贷款本息的资金来源为：每年收取的城镇建设维护费（税）、城市市政配套费、城市内其他地段土地出让、拍卖所得收益及财政可收取的其他规费。2005年，全区增加值实现GDP461亿元，与“九五”期末的2000年相比，增长1.6倍，五年中年平均增长20.8%。财政总收入195亿元，比上年增长12.7%，其中区级财政收入61.9亿元，增长14.8%。全区经济综合实力，在全市各区县名列前茅。全区累计开发总量约占全市1/6；销售总量约占全市1/4。2005年，房地产业实现增加值52亿元，占全区增加值总量的11%；全区房屋施工面积1314万平方米，房屋竣工面积34869 万平方米，商品房销售面积258万平方米，销售金额194亿元。预计2006年～2012年闵行区财政收入增长将会进一步增加，完全可以满足该项目偿债能力要求。加之，该项目业主其他经营收入的盈余增长，使该项目的偿债能力进一步增强，可以保证每年清偿应偿还的贷款本息额。   69  第七章社会效益评价A地块幼稚园建设项目为教育设施项目，幼儿教育是基础教育的组成部分，是学校教育和终身教育的起始阶段。幼儿教育应为幼儿的近期和终身发展奠定良好的素质基础。发展学前教育对于促进儿童身心健康发展，普及义务教育，提高国民素质，实现全面建设小康社会的奋斗目标具有重要意义。也就是说该项目是以培养和提高受教育者的知识技能、文化修养和道德水平为目的的社会事业项目，是为社会生产和公共生活服务的，是以创造社会效益为主的非生产性建设项目。本章对项目的社会、经济效益进行综合分析，侧重于社会评价。7.1项目对当地社会经济发展的贡献项目的建成将能最大满足390名幼儿的早期教育问题，对于促进幼儿身心全面健康发展，提高国民整体素质，实现全面建设小康社会的奋斗目标具有重要意义。近几年来，闵行区各项事业取得较大发展，国民经济保持了适度快速增长。君莲居住区为上海市、闵行区共同投资开发建设的重大工程配套商品房的大型住宅区，占地177.49公顷69 ，总建筑面积180万平方米，其中住宅154万平方米，分为A、B、C、D、E、G、H、I、J地块。居住区内居住人口将达5.4万人左右，有大量的0～6岁学前儿童。对于广大的儿童家长来说，由于他们工作繁忙，生活节奏快，而照顾、教育儿童要花费大量的时间和精力，他们也迫切需要有一个幼儿教育机构来照看、教育儿童，为孩子打下良好的基础。幼稚园的建设将能够满足他们的要求，为他们解除后顾之忧，使他们能够全心全意地投入到工作之中。这也体现了党和政府“以人文本”的执政理念，对于建设和谐社会有着重要作用。本项目实施可大大缓解幼儿的入园压力，有利于促进全区幼儿教育稳定、持续、协调、健康发展，也有利于加快为国家和本地区培养人才的步伐，从外部环境上实现对当地社会经济发展的贡献。7.2项目对收入分配目标的贡献幼儿期是对人的一生有着重要影响的时期，也是易被成人忽视、幼儿自己却全然不知其价值、全然不能把握其进程的时期；幼儿期是一个充满活力的、蕴藏着巨大发展潜力和可塑性的生命阶段，又是一个非常脆弱、非常容易被错误定向的时期；幼儿期是一个稚嫩的、需要成人精心照顾和保护的时期；然而又是其自理、自立、迈向独立的需要日益增长的时期。这些生命阶段的特性使幼儿教育的作用和责任不仅不比其他任何阶段逊色，反而显得更为重大。从这个意义上说，幼儿教育应当让幼儿“在快乐的童年中获得有益于身心发展的经验”，以完成保护和促进幼儿身心健康地成长和发展这一基本的使命。幼儿教育可为幼儿的近期和终身发展奠定良好的素质基础，为进一步接受学校教育和终身教育做好准备。幼稚园项目由于其产品具有公共物品的性质，因而向全体居民提供“公共消费品”，这就在一定程度上促进了社会财富的均等化分配。教育项目在一定程度上影响收入分配，有利于实现城乡人民“共同富裕”69 和全面建设小康社会。由于受教育水平与收入水平之间存在着极高的相关性，受教育程度越高，所得收入越多，因而教育的普及必将促进社会平等化，有益于社会安定团结。7.3项目对就业目标的贡献我国教育的社会功能是培养体脑结合，德、智、体、美、劳全面发展的个体的根本途径；是建设有中国特色社会主义的重要措施。是提高受教育者的科学文化水平和劳动技能，提高劳动生产率和资源使用率，促进经济发展和经济增长的重要手段。幼儿园能够对儿童进行学前教育，从而提高整个社会的人口素质。幼儿园的运营也会提供一定数量的工作岗位，增加就业岗位，有利于促进社会稳定。7.4项目社会效益分析幼稚园建成后，对满足和改善君莲小区幼儿入园条件，更好地实施《幼儿园指导纲要》，全面推进素质教育具有明显而深远的现实意义，将带来显著的社会效益，具体体现在：1、改善办园条件，使幼儿在优美的环境中健康成长。2、满足君莲小区幼儿入园需要，逐步缓解幼儿入园困难，让每一个适龄幼儿都能入园，解决家长的后顾之忧，为家长安心工作提供便利条件。3、体现了教育优先发展的战略地位，有利于教育更好地为社会经济发展服务，使教育成为经济发展的必要条件之一。4、项目建成后，将进一步提高办园质量，更好地完成招生计划，推动幼儿教育的快速发展，提高国民素质，真正体现“69 科教兴国”的战略方针。69 第八章项目风险及对策分析本项目为A地块幼稚园建设项目，规模按15班设置，投入成本高，总投资达1917.91万元。项目所在地闵行位于上海市中心区的西南部，而随着闵行科技、经济的不断发展，许多外地或市区人口都将逐渐迁向闵行，必定造成一定人口的压力。近年来该区房产市场发展迅猛，另外本项目依托君莲居住区的发展，发展前景较好；但是，考虑项目环境及其自身特点，仍然在如下方面存在一定的风险。8.1财务风险及对策（1）风险分析：因为本项目建设采用自筹与银行贷款相结合。资金到位情况、项目建设过程中资金使用的控制和局部调整变更对投资的影响，这些都将加大本项目开发的财务风险。（2）对策分析：在项目开发前做好开发的财务详细预算计划，在项目开发中严格执行力图控制开发成本，从而降低财务风险。8.2项目管理进度安排风险及对策（1）风险分析：在有限资源的前提下，要准时保质完成项目开发，对项目的开发管理提出极高要求，若管理及控制不善，将加大项目开发的进度风险。（2）对策分析：69 建议开发商在进行开发之前，充分考虑和分析可能遇到的不确定因素，对项目进度进行严格安排和控制，力图每个过程都设定可替代方案，保证项目按照计划进行，从而降低项目的进度风险。第九章结论与建议9.1结论（1）通过研究表明，发展学前教育对于促进幼儿身心全面健康发展，提高国民整体素质，实现全面建设小康社会的奋斗目标具有重要意义。幼儿园为家庭、社会密切配合，共同为幼儿创造一个良好的成长环境。幼稚园的建设将能够满足小区居民的要求，为他们解除后顾之忧，使他们能够全心全意地投入到工作之中。这也体现了党和政府“以人文本”的执政理念，对于建设和谐社会有着重要作用。因此该项目的建设是完全必要的。（2）项目建设场址具有良好的区位优势，建设场址地质稳定，为项目建设提供了有利的建设条件。（3）项目的生源丰富，项目建设有良好的发展前景。（4）项目建设规模、总平面布置、建设方案、环境保护、消防安全、实施进度安排、项目组织与管理、投资估算和资金筹措方案是可行的。（5）项目建设具有良好的社会效益。9.2建议1）尽快筹措、落实到位项目资金；2）严格执行工程招投标制和建设监理制；3）加强对建设工程质量、财务管理的监督和检查；4）严格控制项目建设周期，按计划启动项目；69 5）争取当地政府及有关部门的支持，进一步整合教育资源，配置好项目所需的师资力量等设施，以便项目更好地发挥功能。69'