市场“农改超”开发建设项目可行性研究报告 84页

'目录第一章总论41.1项目背景41.2可行性研究的依据和范围71.3区域概况81.4项目建设的必要性及有利条件101.5主要技术经济指标181.6主要研究结论18第二章耒阳市房地产市场现状及预测212.1综述212.2现有房地产市场的现状及存在的问题212.3拟建项目对整个市区建设的作用222.4房地产业发展的预测22第三章项目选址与建设规模263.1项目选址26第四章土地管理274.1土地占用274.2土地利用27第五章工程技术及初步方案285.1自然地理条件及设计依据285.2规划原则295.3规划定位：295.4规划空间结构295.5规划功能结构305.6规划总平面布置3084 5.7给水规划315.8排水规划335.9电力规划355.10电信规划365.11环境卫生设施规划375.12园林绿化375.13结构方案及主要材料用量375.14工程管网38第六章组织机构及定员466.1组织机构466.2岗位定员466.3公司人员工资、福利、办公费用预计46第七章环境保护与节能及外部协作条件477.1环境保护477.2节能477.3外部协作条件48第八章项目招标498.1编制依据498.2项目招标类型498.3招标范围498.4招标的组织形式498.5招标方式498.6项目招标的基本情况49第九章建设进度计划安排51第十章总投资估算5310.1编制说明5310.2估算依据5384 10.3主要材料来源5410.4资金来源5410.5总投资估算54第十一章耒阳市房地产市场项目分析评价5611.1房地产市场总体发展态势5611.2耒阳市房地产市场供求分析5711.3房地产市场价格分析5811.4消费者群体分析6011.5耒阳市房地产市场调查资料汇总6311.6耒阳房地产市场调查总结:7111.7项目用地周边环境调查7211.8地块交通条件调查7211.9周边配套调查7311.10项目优势7311.11项目劣势7311.12项目机会7311.13项目威胁74第十二章投资经济分析7712.1本项目的经济评价7712.2财务评价7884 第一章总论1.1项目背景1.1.1项目名称耒阳市蔡子池市场“农改超”开发建设项目1.1.2项目承办单位概况单位名称：单位性质：有限责任公司注册资金：7000万元法人代表:单位地址：1.1.3公司简介万元集团简介：万元置业集团有限公司（简称万元集团），是一家经国家工商行政管理总局核准成立的集农业、能源、旅游酒店、房地产、金融、商业等产业于一体的无区域性集团公司。集团总部现已迁湖南长沙国贸大厦，现有职工两千多人，其中大专以上学历108人，研究生和高级技术职称25人。资产过6亿元，年销售收入过20亿元。公司下设农业事业部、旅游酒店事业部、房地产事业部和能源事业部，确立了以油茶基地及深加工、旅游酒店为企业发展战略长线，以房地产开发为企业发展战略中线，以贸易为企业发展战略短线的战略规划。万元人坚守“以感恩之心奉献”的企业思想灵魂；秉承“报效家国，实现自我”的企业使命；憧憬“进军全国，放眼世界”的企业愿景；以“纳税意识”报效国家、“报恩意识”回报社会、“自强意识”做大做强企业，体现人生价值的三个意识为坐标，朝着为社会奉献的目标而努力，励精图治，勇攀高峰，以坚实的步伐立志建设“持续增长、和谐发展、卓越诚信”的百年企业。公司成功跻身于“湖南省私营企业100强”、衡阳市“民营企业50强”。先后被《人民日报》评为“全国诚信单位光荣榜”上榜单位；连年被湖南省银行业协会评为“守信用单位”；被湖南省专业信用评级机构评为“信用等级AAA级单位”84 等荣誉。目前公司正按照集团发展的战略，昂首阔步向着百亿资产的集团公司迈进。耒阳万元房地产开发有限公司简介：万元房地产开发有限公司是万元置业集团的下属全资子公司，是集团公司在房地产开发的旗舰运作平台，已成功开发运作了耒阳市“明珠花园”等优秀的房地产开发项目，并获得了“全国十佳宜居楼盘”奖项。公司现有员工36人，拥有一大批高素质专业技术人才，其中，本科学历4人，专科学历10人，专业技术人员9人。公司内设总经办、营销部、项目部、开发办、财务部等机构。目前，公司正全力运作耒阳当地的三大政府重点房产项目，——万元·西湖广场、沿江南路风光带。这些项目建成后，将引领耒阳房地产开发新潮流，打造耒阳城市建设新名片，缔造耒阳城市面貌新格局，为提升耒阳城市品位，创造和谐美好的耒阳人文环境做出新的贡献。其中，万元·国际城（三湘明珠住宅小区）位于耒阳市最繁华的五一东路商业圈以南，项目方圆百米之内就有蔡伦纪念馆、杜甫公园、鸭婆洲等著名旅游景点，规划用地面积6461㎡，总建筑面积约76000㎡，总高度99m，共31层。其中地下室二层为配套设施及停车场用房，面积约为9700㎡，共197个车位；裙楼一～五层为商场，面积约为23000㎡，六～三十一层为住宅楼，分南、北两栋塔楼，南栋面积约为17500㎡，北栋面积约为26000㎡，设计总户数为440户，投资总额约1.7亿元。建筑造型采用现代风格，线条简约时尚，建成后将成为耒阳市标志性建筑之一。84 项目设计聘请国内知名设计院--湖南大学设计院设计，在建筑设计上充分体现了以人为本的设计理念，在入口及地下停车库部分均有良好的道路连接相同，并在人行道上放置盲道标志，各入口部分均按有关规范设置残疾人坡道，方便出入，在首层至五层的商业空间对设置有单独的残疾人卫生间。在户型设计上也采用了人性化的设计，大开间、大阳台、明厨、明卫、明厅、明卧，这样不仅可以达到通风采光效果，而且还可以达到最佳的景观效果，户型结构从一房到四房，面积从40多平米到160多平米，户型设计以人为本，动静功能分区、干湿分离、洁污分离，更有136.7平米到225平米的空中别墅，有简约型的四房两厅两卫户、奢华型的四房三厅三卫、五房三厅三卫，全新的设计理念打造出现代新型的居住方式将引领耒阳人的居住革命。商场由香港万亿百货自主经营，将于2011年9月25日开业。目前规划一楼为传统珠宝百货，二楼为女装精品，三楼为品牌男装，四楼为大型游乐场及童装，五楼将引进知名大型电影院（潇湘影视集团）及餐饮美食，将会是耒阳人民购物、休闲、娱乐一条龙服务的最佳去处。工程由湖南省第三工程公司承建，目前工程已主体封顶并投入使用。1.1.4可行性研究报告编制单位：耒阳市建筑规划勘察设计院有限公司法定代表人：刘彬编制人：刘彬邓先进陈进刘文1.1.5项目建设性质:改建1.1.6项目概况2004年7月14日，国务院办公厅转发商务部等部委的《关于进一步做好农村商品流通工作的意见》，表示支持农业龙头企业到城市开办农产品超市，逐步把网络延伸到城市社区，随着耒阳市城市建设的飞速发展，城市面貌的日新月异，实现市委市政府提出的“建设生态城市，打造三湘明珠”，2020年为提升城市品位，扩大城市规模，完善中等城市骨架，实现“双六十”的发展目标，满足人们生活水平日益提高的需要，及符合城市规划的整体要求。耒阳市现有城市人口40万人，流动和暂住人口约5万人，年均人口增加1万多，到2020年发展成60万人的中等城市，意味着耒阳城区必须扩展到再容纳十五万人的规模。耒阳万元84 房地产开发有限公司在取得其他项目开发成功的同时，正着手蔡子池市场“农改超”建设开发。耒阳万元房地产开发有限公司作为项目的业主，建设一个集生态、居住、购物、休闲等多功能于一体的商业中心，目的在于推进城镇化进程，加快城市建设，适应人民生活水平及生产质量提高的需要，同时促进当地经济健康、快速发展。经耒阳市发改委、国土资源局城乡规划局等有关部门批准，蔡子池市场“农改超”建设项目开发现已达到可行性研究报告编制阶段。蔡子池市场“农改超”建设项目位于耒阳市城市老商业区，北临五一东路，西临群英南路，南临蔡池路。规划总用地面积约14224㎡（合21.3亩），地块呈长方形，形状较规则，目前为蔡子池市场及老居民区。项目总建筑面积84058㎡，建筑层数为30层；其中一至五层均为商铺（场），商场面积共为35910㎡，住宅面积为48148㎡，项目建成后可容纳住户482户，其中居住人口1542人，提供就业机会约320个。项目规划布局科学合理，交通组织方便，公建及生活配套设施齐全，环境绿化及空间构思新颖、独特，物业管理一流。该项目的建设可与和周边项目一起，增强市民的凝聚力，改善市民的生活质量，是耒阳市城市开发建设、基础设施配套、“农改超”的一个催化剂。1.2可行性研究的依据和范围1.2.1可行性研究的依据蔡子池市场“农改超”建设项目可行性研究报告于2013年3月由耒阳市万元房地产开发有限公司（以下简称项目业主），委托湖南省耒阳市建筑规划勘察设计院有限公司编制，经过现场勘察和广泛调查，收集有关资料后研究论证完成，本报告主要以下列文件和基础资料为编制依据：1.2.1.1蔡子池市场“农改超”建设项目《建设项目选址意见书》1.2.1.2蔡子池市场“农改超”建设项目《用地红线图》、《规划设计平面图》1.2.1.3蔡子池市场“农改超”建设项目建筑设计图、施工合同1.2.1.4耒阳市计委、国土、规划部门有关项目工程建设的审批文件1.2.1.5项目单位提供的详细资料和编制单位收集的相关资料84 1.2.2可行性研究范围1.2.2.1通过对耒阳市的社会、经济发展状况及城市建设开发、居民住房现状等进行调查和发展前景预测，结合五一东路两边改造建设开发，论证本项目建设的必要性和所具备的建设条件，做到目标正确恰当，近远期相结合，建设步骤合理，三个效益同步发展。1.2.2.2通过工程技术的规划初步方案的评审，确定具体经济建设规模，工程技术的初步方案和各项目选址用地规模。1.2.2.3估计项目总投资，提出资金来源与筹措方式，拟定建设进度。1.2.2.4建立、健全项目组织机构和人员编制1.2.2.5通过项目建设的综合评价，从城市政治、经济、社会、生态和环境等各方面，论证建设的必要性、经济合理性、技术可行性、分析项目抗风险能力，提出研究结论和建议。1.3区域概况1.3.1自然条件1.3.1.1概述耒阳市位于湖南省东南部，衡阳市最南端，地处衡阳盆地，南缘向五岭山脉的过渡地段。位于东径112037′—113094′，北纬26007′—26043′，东北邻安仁县，东南连永兴县，西南靠桂阳县，西临舂陵水，与常宁隔河相望，北界衡南县，南北长62公里，东西宽58公里，成不规划棱形，境内河川交错，支流密布，耒水、舂陵江自南北注入湘江，物种繁多，四季分明。1986年11月经国务院批准改县为市，辖三个办事处，31个乡镇，土地面积2656平方公里，至2010年底，总人口130万人，非农业人口33.33万人。市区面积29.2平方公里，市区人口30万人。1.3.1.2交通状况84 耒阳市地理位置十分重要，南邻郴州、永兴，可通南粤沿海经济发达地区；北连衡阳湘潭，直抵省会长沙，西以舂陵水与桂阳、常宁隔河相望，可至永州去广西。东靠安仁达井冈山，素有兵家必争之地。铁路京广线及武广高铁经城区灶市、南岭掠城而过；水路耒水、舂陵水皆入湘江；公路107线、京广高速公路纵贯城区南北，省道1811、1817线横穿东西；重要的是高速公路在我市辖区内设置了三个出入口通道，即新市、五里牌、公平。1.3.1.3气象条件耒阳市属于亚热带季风湿润气候，常年平均气温18.1℃，最高温度达43.1℃，其中，一月份最低，月平均气温5-8℃：七月份最热，月平均气温27-37℃，年日照时数1450-1700小时，全年无霜期266天-318天。历史平均降雨量为1335.8mm。1.3.1.4水文、地质耒阳市土壤种类多样，尤以红壤为主，为第四纪红土壤。地质构造复杂，外力作用明显，以丘陵、岗地为主。山丘岩性主要有板页岩、紫色砂页岩、砂岩、石灰岩等，地表水和地下水丰富。该规划区域为紫色砂岩区。耒阳市区为少震地区之一，新中国成立后，尚未发现破坏性的地震。1.3.1.5自然资源耒阳市自然资源丰富，辖区内三都、南阳、夏塘、上堡、公平、泗门洲等乡镇蕴藏着大量的煤炭资源，已探明储量为5.1亿吨，年出产原煤480.61万吨；黄市的大理石、黄铁矿，哲桥、仁义一带的锰矿、高岭土，舂陵江一带的锡矿，丰富的杉木、楠竹，以及丰富的水力资源和大量的石灰石资源，构筑了耒阳市丰富的矿产资源。耒阳市的电力工业、水泥生产、矿产采掘等工业生产已在省内占有重要的位置。旅游产业是耒阳市的新兴产业，我市有古朴的原始风貌和休闲娱乐的自然景观，如黄市十万亩竹海风光，一衣带水的耒水沿岸风光，令人陶醉的汤泉山庄；有令人倾怀的人文景观，如蔡侯祠、杜陵书院、环绣楼、发明家广场、杜甫公园、蔡伦公园、张良洞……它们各具特色，吸引着越来越多的旅游客人，其前景不可估量。1.3.2城市经济84 随着改革开放和现代化建设的进行，社会经济和文化发展取得了显著的进步。2010年共完成GDP240.08亿元，增长16.5%。其中第一、二、三产业增加值分别为42.14亿元、106.72亿元、91.23亿元，分别增长4.5%、21.5%、14.7%。完成财政总收入17.13亿元，增长23.9%，税收占财政总收入比重达80.22%，城镇居民人均可支配收入15454元，增长9.4%；农民人均纯收入7406元，增长14.2%。2010年粮食总产值达687792万元，牲猪出栏146.5万头，水产品总产值达29052万元。重点项目基础工程建设有了一定的发展，基础环境有了明显的改善，实现社会消费品零售额55.06亿元。1.3.3城市建设状况耒阳市区位条件非常优越，加之市场条件下，房地产业的兴起和土地的补偿使用，城市建设资金的多渠道、多样化等更加速了发展步伐。2011年，全市固定资产投资113亿元，同比增长36.5%，基本设施投资完成15.21亿元，制造业投资48.83亿元，社会事业投资4.84亿元，农业产业化投资6.22亿元，房屋竣工面积107.4万平方米，商品房竣工面积26.7万平方米，完成保障性住房277套，竣工面积28855平方米，随着“双六十”（城市建成区面积60平方公里，城市人口60万人）目标的提出，大量常住和流动人口涌入城区，人们对城市环境和居住条件的需求增长，相信蔡子池市场“农改超”建设项目建设必将掀起耒阳城市建设“农改超”的又一轮新高潮，构筑一座新城，成为耒阳城市建设新的亮点。1.4项目建设的必要性及有利条件1.4.1.1项目建设的必要性随着我国经济的快速发展，人民生活水平的不断提高，近年来，农产品生鲜超市陆续的布满了全国的大中小城市。超市日益成为人们购买生鲜食品的重要场所。作为一种全新流通模式，农产品生鲜超市在农产品的流通领域所占的比重日益提高，对传统的流通渠道形成了巨大冲击，大大加速了农产品流通渠道的变化和发展。本建设项目将对加速耒阳市城市建设，提高城市品位，增强城市的凝聚力和辐射力，开发耒阳旅游资源、满足人们对城市环境和城市文化的需求，促进社会进步和经济发展起到重要作用。84 1.4.1.2是城市社会经济发展及经济结构变化的需要农产品生鲜超市的应运而生。消费观念的转变。随着国民生活水平的不断提高，人们对衣食住行的要求也越来越高，对健康饮食的文化知识的不断积累，消费者对农产品的消费需求在发生着变化。新鲜、健康的农产品越来越受到人们的关注和推崇，另一方面，人们对农产品的质量安全、品牌服务、购物环境等的要求也在不断提高，迫切要求有与之相适应的农产品零售服务来满足。传统农贸市场规章管理制度不齐全或是不实施，以及没有完善的配套设施，环境卫生条件差、计价设备过时，信誉度差，操作工具的清洁、商品的卫生得不到保障等，传统的农贸市场将很难满足人们不断提高的消费需求。而农产品生鲜超市的优势是大家有目共睹的：环境舒适，产品质量好，安全卫生，品种丰富等；超市能够通过应用现代物流和信息技术，实行规模化管理，规模化经营，满足消费者高质量、多样化的消费需求。零售方式的变化，使农产品的流通渠道更加优化畅通，也将会使人们的生活质量得到进一步提高和改善。1.4.1.3国家重视。2004年中央一号文件提出“加快发展农产品连锁超市、配送经营，鼓励有条件的地方将城市农贸市场改建成超市，支持农业龙头企业到城市开办农产品超市，逐步把网络延伸到城市社区”。2009年中央一号文件进一步强调“支持大型连锁超市和农产品流通企业开展农超对接”。可以看出，政府已高度重视农产品超市零售的重要性，而且各级地方政府也积极出台一些支持和扶持政策。农产品的销售和流通向生鲜超市经营的方式转变已是不可逆转的趋势和潮流。1.4.1.4农产品生鲜超市的优势购物环境上的优势84 我们走访了几家生鲜超市，都是在平整的街道马路边，交通方便。门外的店面装饰也很新颖整洁，购物环境都很好，超市地面没有积水，没有污渍，各种农产品摆放整齐，区域划分合理化，有专人打扫卫生和整理商品，超市内有空调，空气也很好，没有任何难闻的气味，一些商品在标示上也很讲究视觉美感，有挂上仿树叶之类的装饰，增添了不少绿意，让人有亲临大自然的感觉。在过秤处，超市工作人员熟练地接过菜，过秤、封口、贴价签。一位正在排队的市民说：“超市有空调，凉快，购物环境好，各种商品明码标价，不用担心被喊高价，下班高峰期排队是长了点，但是也比农贸市场的一对一的交易要快些。”之后在走访了几家农贸市场发现，这些市场都是在一些居民区内，年久失修的路面，不时看到几堆未被清理的垃圾，部分摊位面前的地面也是高低不平整，还有些积水，菜叶子不时杂乱的掉落在地上，海鲜区和肉类区等区域的气味有点重，屠宰区更是惨不忍赌，也没看见有清洁工人来清理。一位正在买菜的女士说，若不是顺道经过，且住家附近没有其他买菜的地方，她不会选择这里。所以，从购物环境上来看，生鲜超市明显比农贸市场更受欢迎！1.4.1.5商品价格上的优势通常来说，超市卖的蔬菜价格都高于农贸市场，但是这几年却发生了变化，不少生鲜超市的农产品比农贸市场便宜很多。减少蔬菜流通环节是生鲜家超市有底气"让利"的主要原因。很多生鲜超市的农产品是由专门的蔬菜供应商供应。农产品生鲜通过共享市场信息，超市能够与供应商达成长期紧密的合作关系，一些超市直接与蔬菜基地挂钩，，一些农产品实行大批量“远期预订”制，大型的配送中心、先进的冷链物流技术和稳定的生产基地等相关配套设施予以保证，运输过程中的损耗得到了降低，成本自然降了下来，价格自然能降下来。同时，超市定期对各个门店对生鲜农产品价格进行跟踪检查，发现价格不当现场立即调整，以达到薄利多销的目的。而相比之下，由于农贸市场以零售为主，经营者的经营规模小，进货渠道复杂，甚至是二次批发、三次批发。运输过程重复，增加了费用。其运输设备简陋，增加了损耗，致使销售价格一提再提来保证利润，而且供应受到天气的影响很大，致使价格上常常出现不稳定的现象。通过比较发现，生鲜超市未来在价格上将越来越占据优势地位。1.4.1.6商品质量安全上的优势84 随着食品安全意识逐步深入人心，并且不断影响消费者购买行为的状况下，农产品质量安全日益成为公众与政府关注的重大问题。超市更关注生鲜农产品质量安全，关注和强调产品的质量保证。生鲜超市作为单一的法人主体，其大零售商的市场地位，将使得产品质量安全问题，尤其是与生命密切相关的生鲜农产品质量问题，显得特别重要，从而构成其经营的重要风险，所以超市必然考虑其对连锁品牌产生的负面影响。为此，超市往往对生鲜农产品的质量投诉高度关注。超市拥有较为完善的运输条件，有能力采用冷链方式来运输生鲜农产品，确保运输过程中的农产品的安全性和质量；采用商品系统分类和标签体系，通过标志和销售区域可以明显区分安全优质农产品和普通农产品；采用计算机标识系统，在必要时可以为消费者提供农产品的追溯服务，如提供产地条件和生产者姓名等，这些就会形成了产品差别化，顾客对其会更加认同。为配合质量安全的宣传战略，超市也采取了加强生鲜农产品进场的检验检测工作。生鲜农产品的包装上都贴有标签，标签上注明生鲜农产品的名称、规格、价格、保质期等，使人一目了然，降低了消费者搜寻此类信息的成本。此外，消费者购物后的小票也是事后明晰责任，是避免和降低顾客损失的重要凭据。超市可以用企业的信誉来为农产品的安全和质量担保，因为失信的成本代价太高。因此，与以个体商贩为主的农贸市场相比，由企业出面经营生鲜农产品更能保证生鲜农产品的安全。以维护自己的信誉。由于农贸市场中的经营主体是个体商贩和农户，流动性大，质量监控管理难，进入到市场的生鲜食品的质量没有保证,消费者的权益得不到保障,同时农贸市场的经营条件、卫生条件差,没有检测设备，一些受气候环境影响较大的生鲜产品的质量无法保证，存在很多食品安全隐患。农产品质量参差不齐，无法鉴别和保证，信誉度低，比如一些商贩为了降低成本，经营出售一些劣质商品，农药残留的蔬菜、“瘦肉精”的猪肉等。菜市场中的商户大部分是流动商户，每天经营的数量有限，造成菜市场一天之内的“黄金期”一般在1084 点以前，其余时间的商品质量下降，居民已经很难在菜市场购买到新鲜的商品。农贸市场中消费者与零售商之间的交易还是一种传统的交易方式，消费者在购买农产品时没有任何交易凭证，有些经营是游击式不固定，“一锤子”买卖，所出售商品无法追溯，质量无从保证，出现问题后难以追究责任。影响人民的生活质量和消费水平的提高；难以使消费者达到满意的程度。1.4.1.7对物价波动的承受能力比较强农产品生鲜通过共享市场信息，超市能够与供应商达成长期紧密的合作关系，超市直接与蔬菜基地挂钩，“招之即来、来之即卖”十分方便，一些农产品实行大批量“远期预订”制，大型的配送中心、先进的冷链物流技术和稳定的生产基地等相关配套设施予以保证，成本自然降了下来。与农贸市场相比较，商品资源可控性强，这就保证超市可以不需要像农贸市场的经营者那样完全依赖批发市场的供应水平来决定供应能力。对物价的抑制起到了相当大的作用。农贸市场内的摊主，大多到批发市场进货，由于采购量不多，又要加摊批发户和摊贩的销售成本，菜市场的菜篮子商品更加易受供求关系的影响，一旦受到恶劣天气或交通运输的影响，农产品价格就会出现异常。1.4.1.8对城市的现代化建设及管理的贡献更大现在中国的大中小城市无一不是在不断的加快城市化建设，对城市的整体规划、设施便利度及环境卫生等的要求越来越高，农产品生鲜超市的发展对现代化城市的建设无疑是利大于弊的，生鲜超市一般建在街道商铺里，交通便利，完全不会发生受天气的影响而造成交通不便的情况。还可相应的提供停车场所，可同时容纳较多的消费者。在装饰方面，整洁大方的门头设计、新颖的内部装修，在视觉上达到了审美的要求，超市的自行加工和垃圾处理机制，不会出现场外乱堆垃圾的现象，不需要城市相关管理部门的人员参与，环境保护得到了保证和落实。而农贸市场分散在城市的居民生活区附近，大量的个体经营者。出于竞争的需要，一些商贩想占据有利的经营位置，不断挤占城市的道路、街道，严重影响城市的环境卫生，会使城镇的垃圾处理、环境保护和市容管理直接造成影响。城市一些市场用地方面的矛盾也会日益加剧。84 因此，农产品生鲜超市与传统农贸市场相比而言，对城市的现代化建设及管理的贡献更大。1.4.1.9对当地的特色农产品的推广作用更大当地的一些特色农产品往往因为过去传统的农贸市场的不重视或者无意识，导致在包装和推广方面得不到落实，致使一些农产品特产得不到相应的推广和宣传，未能走出本地市场。而农产品生鲜超市有资金也有技术对农产品特产进行加工、包装和宣传推广，通过在本品牌其他城市的门店上架，对农产品特产走出去能起到至关重要的作用。1.4.1.10对农业产业起到推动作用农产品超市销售可以与农业生产实现有效连接，可以对整个农业产业链产生良性牵动和提升作用。农产品超市零售必然要求实行农产品规模化生产经营，提高农民组织化程度；其过程促进农业变革，优化农产品产业结构，实行优质优价，超市农产品经营间接拉动和提升我国农业向现代农业迈进。超市在满足消费者需求效用的过程中，必须保证其经销产品的品种丰富和质量安全，通过这一现代流通终端模式的反馈机制从而把这些信息传递给农产品供应者（生产者），拉动农产品生产的标准化、产业化的实施。为了满足消费者方便快捷的需要，超市需要提供一些初加工产品，如经过挑选包装的蔬菜瓜果，以及畜禽肉类的分割半成品等，提高农副产品的附加值，最终实现农民收入的提高。对农业产业起到调控作用，是开发农产品生鲜超市具有强大的购买信息收集分析系统，通过对消费者购买行为的科学把握，建立强大的物流中心，或者与供应商合作优化配送系统。规范管理的农产品生鲜超市能统计出相关的数据提供于各领域的发展，在农业方面也起到分析农产品的供需，使之更平衡发展。超市比农贸市场更有能力改善生鲜农产品供应的水平——供应及时以保证新鲜程度，供应全面以保证品种的齐全。超市的这一能力与超市自身组织特点有关，由于超市采取顾客自主选择、统一收款的模式，因此对顾客信息的采集系统尤其发达。84 由于我国长期以来农产品的生产大多分散在千家万户，这导致供给方面的信息常常很零散和不准确，与此同时，来自零售终端——农贸市场的需求信息也很难直接到达分散的生产者。除了供求信息的不充分，不准确和不连贯外，食品安全信息也往往不对称，这使得生鲜农产品的生产者经常处于盲目生产的状态，经常造成农产品的“卖难”问题，导致大量的资源浪费和损失，传统农贸市场在这方面则起不到很重要的作用。另一方面，农贸市场实行小商户销售，计价设备不具有数据保存，市场方面也缺乏管理，对农产品的进货和销售起不到把关的作用，对数据自然是无从分析。农产品生鲜超市作为一种新的经营业态，农产品生鲜超市与农贸市场最本质的区别在于超市是连锁经营，连锁经营的特点是统一进货、统一配送和统一管理。连锁超市以连锁制为轴心，以网络式的门店为市场依托，以统一的采购链确保食品安全，以现代化的冷链配送中心减少损耗，以降低经营成本来回馈消费者。将市场信息向多产业提供数据参考，平衡供需，甚至形成供应链。可以说，连锁经营是将标准化、程序化、规模化向农产品的流通领域延伸，在大幅度降低成本的同时也为消费者带来了看得见的实惠。在同一品牌的众多连锁店中，实行明码标价、统一经营和一票式结算服务。因此，农产品的销售和流通向生鲜超市经营的方式转变已是不可逆转的趋势和潮流。城市高尚住宅小区的需要1.4.1.11是解决城市居住环境的迫切需要耒阳市常住人口30万人，规划到2020年，人口将达到40万人，远期达60万人的中等城市。近年来，全市国民经济持续、稳定、健康发展，居住建设取得了很大成绩。人均居住面积由1977年的3.98平方米提高到现在的32.36平方米；金融业提供的资源表明，银行现各项存款多达140多亿，其中个人储蓄123亿元，表明将对居住条件高质量的需求增长，建设项目具有巨大的市场潜力。由于旧城改造困难大，居住环境质量上不去，人们对改善居住条件和提高居住水平意识逐步增强，迫使城市为他们营造更为良好的生活环境空间。84 1.4.1.12项目建设的有利条件原蔡子池市场是居民密集的地方，商业气息浓厚，蔡子池市场“农改超”建设项目的提出是在耒阳市经济增长，实行农村产业结构调整的大气候下，抓住机遇，促进发展的重大举措。蔡子池市场“农改超”建设项目采用政府导向，市场运作，业主承担方式开发建设。通过道路等基础设施建设和山地园林绿化及景点建设，带动小区和土地开发升值，筹措建设资金模式。所以该项目实施具有许多有利条件。1.4.2.3地理位置优越蔡子池市场“农改超”建设项目位于耒阳市城市商业区，北临五一东路，西临群英南路，南临蔡池路，在耒阳的商业中心，蔡子池市场“农改超”建设项目建成后，居民将体会浓厚的乡土风情，环境幽静、雅致，将是人民理想的购物、休闲、居家之处。针对目前城市建设现状和城市总体规划，对城市总体功能的要求，耒阳市民需要一个高标准、新起点的新区，既与老城区密切联系，又可脱离老城区独立存在。1.4.2.4买方市场已具备随着人们生活水平的提高，环境意识逐渐加强，居民崇尚自然对绿色环境的渴望日趋强烈，蔡子池市场“农改超”建设项目力求为居民创造一个安全、舒适、方便、宁静、优美而又充满生活气息的生态购物、休闲、居住环境。耒阳市过去十年城市年均人口增长为1万多人，依据耒阳市发展现状和城区灶市片区的发展趋势，耒阳市人口发展将维护前十年的趋势并得以进一步发展，说明耒阳市年住房销售为4000—6000套以上，需建设住宅面积600000㎡以上。现耒阳市城区居民储蓄余额持续增加，2002年为30.38亿元，2006年为61.8亿多元，2010年为123亿元，市民收入增长，生活需求的不断提高，尤其对生活居住环境良好的迫切要求，项目建设的买方市场基本俱备。1.5主要技术经济指标84 表1-4序号指标名称蔡子池市场“农改超”建设项目1用地面积（㎡）142242建筑占地面积(㎡)71133总建筑面积（㎡）840584地下室面积（㎡）216005建筑密度（%）506容积率5.917用地性质商住8建筑层数（层）309居住户数（户）48210居住人数（人）15421.6主要研究结论1.6.1耒阳市2010年人口数为130万人；国民生产总值240.08亿元，社会商品零售额55.06亿元,区域经济的发展必将促进耒阳市城市建设。依据耒阳市城市发展战略，年城区平均人口增加约4万人，年城区建成区面积增加约4平方公里。1.6.2小区选址情况蔡子池市场“农改超”建设项目位于耒阳市城市商业区，北临五一东路，西临群英南路，南临蔡池路，在耒阳的商业中心,总用地14224㎡。1.6.3投资估算、资金筹措和建设期本项目工程总投资22881.84万元，其中固定资产投资20703.8万元，资金筹措自筹资金16881.84万元，银行预期贷款6000万元，二年期；建设期3年，即2013年至2015年，项目计算期3年，即2013年至2015年。1.6.4财务评价根据财务费用和收入分析，贴现率为73.7%，本项目财务内部收益率（IRR）为32.3%，财务净现值（NPV）为17263.25万元，财务收入费用比（BCR）为2.3倍，财务投资回收期（N）为3.5年（含建设期）；项目投资利润率为32.684 %，利税率为43.6%，资本金利润率为43.6%，借款偿还期为2年，通过敏感性分析，当费用增加10%，效益减少10%时，项目数据均呈正值，说明本项目财务评价可行。1.6.5综合评价通过以上对耒阳市的社会、经济发展及城市居住区建设状况分析、预测、评价、综合论证表明，蔡子池市场“农改超”建设项目位于耒阳市城市商业区，北临五一东路，西临群英南路，南临蔡池路，在耒阳的商业中心，建设经济评价较好，财务评价可行，本研究报告认为拟建项目可行。具体的工程可行性研究主要结论评见表1-5。84 工程可行性研究主要结论表表1-5序号项目单位蔡子池市场“农改超”建设项目备注一基本指标征用土地㎡14224小区道路广场建设用地㎡1650建筑占地㎡7113总建筑面积㎡84058绿地㎡1458二机构定员人17三建设期年3项目计算期年4四总投资万元22881.84自筹资金万元16881.84五财务评价%73.7贴现率内部收益率%32.3税后效益费用比倍1.5经济净现值万元17263.25税后投资回收期年3.5税后六盈利能力分析投资利润率%32.3投资利税率%44.2资本金利润率%42.5借款偿还期年284 第二章耒阳市房地产市场现状及预测2.1综述根据国家加快发展中等城市的精神，耒阳市将在2020年前后建设成为60万人口的中等城市。按照这个要求，结合耒阳市城区地理位置特点和城市发展战略，“北扩东移、重点发展”，考虑到建成区的房地产及道路交通等基础设施状况以及结构特点与差异。因此，需要对耒阳市房地产市场现状进行调查，对存在的问题进行评价和分析。2.2现有房地产市场的现状及存在的问题耒阳市城市建成区为40平方公里。自1990年五一路改造以来，拉开了耒阳市城市建设发展的序幕，陆陆续续建设了城北路、金山路、西湖路、金华路、体育路、沿江路、蔡伦路、群英路、德泰隆大道以及道路两边用地的开发。今年又对高速公路联络线二期进行了改造，对城市道路进行了油化，提升了耒阳城市的品味。目前耒阳市房地产开发主要存在的问题：2.2.1耒阳市城市建设远远不能适应城市发展的需要。1986年耒阳改县建市后，城市建设日新月异，中等城市框架已经形成，城市人口由原来的7.9万人增至30万人，现城区的城市开发建设多为沿路一层建设开发模式；近年来，陆续启动了几个小区的开发，如白云小区、华府豪庭、领秀佳园等，使耒阳市房地产开发上了一个新台阶，但由于上述项目业主的开发经验欠缺，资金筹备一时不到位没有好的谋划，项目的启动均较慢，滞碍了资金流通，影响销售，对市民购买心理造成一定的影响。2.2.2建成区道路等基础设施负担过重，有必要形成城市副中心。84 由于城市建成区人口、建筑密集，商业及单位众多，人均拥有道路面积绿地等均达不到国家规范要求，且没有余地来改善环境，因此给城市居民生活的舒适性带来了诸多不便，极大妨碍了居民的身心健康，严重影响了耒阳市城市面貌，同时也是耒阳市城市健康发展的一大制约。2.3拟建项目对整个市区建设的作用拟建的蔡子池市场“农改超”建设项目位于耒阳市城市商业区，北临五一东路，西临群英南路，南临蔡池路，在耒阳的商业中心是耒阳市城市建设旧城改造的一个重大步骤。国家已将耒阳市列为2020年建成具有60万城市人口的大城市的计划中，此项决定正在加速实施。具有大城市基本设施的框架已初步形成，得天独后的交通优势，符合国情的改革开放政策，促使我市房地产业迅猛发展，城市规模、城市人口30年来成倍增长，特别是京珠高速公路全线贯通后，我市城市建设已跨入持续高速发展的快车道；市内道路各项建设方兴未艾，随着国家产业政策的调整和国家改革开放政策力度加大以及世界经济一体化的加速，我市从事第二，第三产业的人口比例成倍增加，农村人口向市区集中，市区经商人员迅速增长，这无疑是蔡子池市场“农改超”建设项目成功的动力。现规划区环境容量已不堪重负，不适应发展需要，因此蔡子池市场“农改超”建设项目已势在必行。2012年在耒阳市委、市政府的高度重视下，得到了相关部门的支持配合，耒阳市万元房地产开发有限公司为项目的筹建作了大量的前期准备工作。为了认真贯彻执行城市总体规划，加快我市旧城改造城市建设步伐，促进经济增长，把《耒阳市“双六十”目标》落到实处，业主努力将蔡子池市场“农改超”建设项目建设成为一个“标准高、水平高、功能全、质量高、占地不多环境美”的商业小区。2.4房地产业发展的预测2.4.1人口预测人口的增长对于房地产的增长有着至关重要的作用，因此人口的预测的可靠性直接关系着房地产建设预测的可靠性，我们依据耒阳市历年的人口基本数据对其进行预测。84 人口预测表年份2005201020152020年次12172227人口126.20127.87130.8140.52.4.2国内生产总值预测国内生产总值预测采用幂指数法预测。基础数据如下（表2-3）：国内生产总值表表2-3年份1993199419951996199719981999年次（t）1234567国内生产总值（亿元）13.7823.8330.0140.243.4446.2751.59利用幂数模型：y1=m×ta进行回归预测，得到参数值：m=14.338，a=0.6773，R2=0.9885。故预测模型为：y=14.338×t0.6773,因此预测年国内生产总值如下（表2-4）：国内生产总值预测表表2-4年份20052010201520202022年次（t）1318232830国内生产总值（亿元）81.75101.90120.31137.46144.03增长率4.814.564.825.255.012.4.3农业总产值、社会商品零售总额预测农业总产值、社会商品零售总额基础数据如表2-5：84 工农业总产值、社会商品零售总额表表2-5年份1996199719981999年次（t）1234工农业生产总值（亿元）63.8975.7283.9784.43社会商品零售总额（万元）80556839009060097500预测均采用一元线形回归模型，经过计算得到：工农业总产值预测模型为：y=59.535+6.987×tR2=0.880253社会商品零售总额模型为：y=73756+5753.2×tR2=0.9783673由此得出预测年工农业生产总值、社会商品零售总额如表2-6。工农业生产总值、社会商品零售总额预测表表2-6年份20052010201520202022年次（t）1015202527工农业生产总值（亿元）129.41164.34199.28234.21248.18社会商品零售总额（万元）1312881600541888202175862290922.4.4城市建设预测城市建设变化的相对系数国内生产总值的变化率本项目采用1994-2002年耒阳市国内经济生产总值与耒阳市城市建设规模的资料，求得城市建设相对于国内生产总值的弹性系数。弹性系数e==0.9943城市建设的预测按公式：QP=Qd×K。（式中：QP-预测年的发生量；Qd-基本的发生量（1994）；k-预测年增长倍数）。84 根据弹性系数e以及国内生产总值的预测资料，得到个预测年的城市建设规模发生倍数，从而得到城市规模的预测值。其结果如下：城市规模预测表单位：公里表2-7年份预测值年份预测值199916.6200834.6200018.2200936.6200120.0201038.8200222.0201140.6200324.2201242.5200426.6201344.5200529.2201446.6200630.9201548.8200732.7201651.1注：城市规模平均增长率，前五年（1999年至2004年）为9%，后五年（2005年至2010年）为6%，2011年至2016年为4.8%。2.4.5结合上述预测结果，我们可以得到国民经济预测表（表2-8）：国民经济预测表表2-8年份199419951996199719981999年次（t）234567人口（万人）117.19118.3119.48120.47121.7122.51国内生产总值（亿元）23.8330.0140.243.4446.2751.59工农业生产总值（亿元）52.5559.5463.8975.7283.9784.43社会商品零售总额（万元）6.807.3880.68.399.069.75年份200320052010201520202022年次（t）111318232830人口（万人）125.23126.2127.87128.81129.34129.48国内生产总值（亿元）72.7581.75101.9120.31137.46144.03工农业生产总值（亿元）94.4710.8311.40115.43129.41164.34社会商品零售总额（万元）11.9813.1316.0118.8821.7622.9184 第三章项目选址与建设规模3.1项目选址项目地址的选择必须考虑多方面的决定因素，它是项目成败的关键，其一般思路为：发展核心、带动边缘，促进经济的发展；考虑的因素为：人口、生产力、工业、商业、金融、信息、科技、文教等。同时起决定作用的社会效益、环境效益及项目的经济效益。为此，业主邀请有关部门多次外地和现场考察、反复商讨后，初步拟定项目建设地点，蔡子池市场“农改超”建设项目位于耒阳市城市商业区，北临五一东路，西临群英南路，南临蔡池路，在耒阳的商业中心。规划总用地面积约14224㎡（合21.3亩），用地呈长方形，项目规划布局科学合理，交通组织方便，公建及生活配套设施齐全，环境绿化及空间构思新颖、独特，物业管理一流。该项目的建设可与和周边项目一起，增强市民的凝聚力，改善市民的生活及购物质量，是耒阳市城市开发建设、基础设施配套、带动城区开发的一个催化剂。蔡子池市场“农改超”建设项目，选址区域内无规划污染工业，符合环保要求，由于是“农改超”项目，拆迁量较大。84 第四章土地管理蔡子池市场“农改超”建设项目位于耒阳市城市商业区，北临五一东路，西临群英南路，南临蔡池路，在耒阳的商业中心,总用地14224㎡。4.1土地占用4.1.1蔡子池市场“农改超”建设项目，总用地为21.33亩。4.1.2现项目范围内海拔平均高为85.0-86.0米左右。整个用地较平坦。4.1.3土地构成项目区内建设用地的土地均为城市建设用地，获得了土地使用权。4.2土地利用4.2.1项目的开发建设中，实际开发建设利用土地14224㎡（计21.33亩），其中建筑占地7113㎡（计10.67亩）。84 第五章工程技术及初步方案5.1自然地理条件及设计依据5.1.1本项目位于耒阳市五一东路商业区内，以改造建设用地为主，境内气候适宜、四季分明，属于亚热带季风性湿润气候。5.1.1.1气温：年平均气温18.01℃最冷月份平均气温5.6℃最热月份平均气温29.8℃历年最高气温40.8℃历年最低气温-7.9℃5.1.1.2湿度：全年平均78%5.1.1.3风：历年最大风力8-9级一般风力1-3级最大风速27米/秒常年主导风向西北风夏季主导风向东南风5.1.1.4降水：年平均降水1337.4毫米日最大降雨量134.2毫米5.1.1.5积雪最大积雪厚度17毫米平均冰冻期9-12天5.1.1.6日照平均日照数1664.5小时全年日照率38%5.1.1.7工程地理及水文地质、粘土，有一定的地下水。5.1.1.8防洪：本项目地势高亢，拟不作防洪设计。84 5.1.1.9防震：根据湖南省地震强度区划，本地区不设防。5.1.1.10水电供应、工程设计、施工力量及建材供应：施工用水，由现有地面水供应，生活用水是利用城区五一路的给水系统；排水由现有五一中路及西湖南路的主渠承担，排入城市主下水道。供电由沿小区的城市道路五一中路或西湖南路引入。建材供应、工程设计、施工力量可在本地解决。5.1.2设计依据5.1.2.1耒阳市万元房地产开发有限公司提供的可行性研究报告编制授权委托书及有关耒阳市经济发展统计资料、社会发展统计资料、基础设施投资市场状况资料数据。5.1.2.2项目单位提供的规划红线、土地红线及各部门批文及设计要点。5.1.2.3耒阳市城乡规划管理局提供的《蔡子池市场“农改超”建设项目规划红线图》和有关的规划说明、文本、图件等。5.2规划原则根据地块特点，在城市中的位置，尤其是环境等因素，规划设计提出以下设计原则：5.2.1建筑环境已成为新的追求，要用城市的观念看建筑，重视建筑群的整体和全局的协调，以及建筑与自然的关系，在动态的建筑发展中追求相对的整体的协调美和秩序的真谛。5.2.2美丽而有浓郁文化氛围的城市,广大市民能享有舒适的社会，网络化的居住，以及自由而尊严的生活。5.2.3人性化设计，居住环境“园林化”，办公环境“现代化”，建立完整、便捷而又不干扰车分流的交通网络，以此形成总平面设计的骨架。5.3规划定位：规划定位为：蔡子池市场“农改超”商业区。5.4规划空间结构规划采用了“周边临市，内部而居”的空间概念，以形成整个商业区84 的空间架构。“周边临市”——利用沿城市道路五一东路及原蔡子池市场,设置商业超市，满足小区内及附近地区的商业需求。“内部而居”——在用地内部形成一个开敝的人文居住空间，采用建筑包围空间，空间围合建筑的手法，使居民能拥有一个良好的“桃花园”式居住环境。5.5规划功能结构根据空间结构的构想：在功能位置上，规划中采用了“一心两轴二区”的平面构架。“一心”即五一中路入口与小区中心，构成的视觉中心，为南北轴线和东西轴的交点，设置中心广场和主题标志性雕塑。“两轴”即南北景观性轴线和东西交通性轴线。“二区”指小区内的商业和居住组团。5.6规划总平面布置5.6.1居住建筑布置居住建筑位层次为30层，建筑间距按1.05进行控制。组团路为8m宽，进户小路为2.5—3m宽。5.6.2公共服务设施规划规划配套城市区级公共服务设施，采用沿街线状布置与成片集中相结合的方式布局，既考虑临街方面的要求，又注意其内部空间的组合以及合理组织人流、车流、货流。公共服务设施考虑到整个小区的生态景观特色，以高层建筑为主，建筑退离道路红线10—16m建设。5.6.3绿化布置搞好中心广场，突出南入口景观节点。形成绿化“点”，强调南北景观轴线建设，搞好道路两侧的行道树，构筑绿化“线”。建设好组团内的绿化和休闲设施，构成绿化“面”。84 在规划小区内形成点、线、面相结合的绿化系统，提高环境效益，突出景观特色，建成独具个性的商业小区。5.6.4道路交通规划规划中将整个花园的道路系统分为三级，即外围城市干道，组团道路和院落级小路，外围城市道路按城市总体规划进行控制，连接区内组团道路，组团道路为8m宽，院落级道路按2.5—3m进行控制，小区内有两个出入口与城市道路相连。在组团内部采用人车分流的布置模式，机动车只到组团级道路。住宅区采用组团环路及地下停车，公共服务区采用集中地下停车的方式。5.7给水规划5.7.1设计依据5.7.1.1《室外给水设计规划》GBJ13-86及国家有关标准。5.7.1.2耒阳市城市总体规划。5.7.1.3小区控制性详细规划图及有关单项工程规划图。5.7.2给水系统确定本规划为“农改超”项目，用户较为集中，水管运输距离不长，用户对水质水压要求差别不大，同时根据建设单位提供的资料，本商业区采用统一系统方式，统一由沿五一东路的城市给水管供给。5.7.3管网布置根据总体规划要求以及消防要求，用户对供水安全可靠性的要求，本商业区采用环状管网供水，主水源为耒阳市城市给水管网供水，在小区接通形成环状，小区内形成街坊网状。5.7.4流量计算给水根据总体规划要求和小区规划特点，该小区为住宅，公共建筑的生活及消防给水，计算中按小区人均用水量标准及考虑消防、市政等其它因素，规划总人口为1542人，人均日用水量为360L/人/天，总用水量按最高日生活用水量的1.4考虑，小区总用水量为：Q=1.4×1542×360/1000=777.17m384 最高时用水量为最高日用水量的5%：Q=777.17×0.05×1000/3600×1000=10.8L/S5.7.5管径确定5.7.5.1确定原则5.7.5.1.1配水干管：采用经济流速，用控制每公里管段的水头损失值（5m/km左右）计算法确定。5.7.5.1.2本水支管：流量较大时（管径大于150mm时），按经济管径计算，与干管计算相同。5.7.5.1.3流量较小时，按消防要求确定，城市给水管道径不小于150mm。5.7.5.2干管管径计算根据时用水量Q=20.58L/S，经济流速V取1.2m/S，管径d=（4×Q）1/2（π×V）=100（mm）选用DN100耐压球墨铸铁管。其它配水支管见图中所标5.7.6管道敷设5.7.6.1给水管道按图中位置沿道路一侧敷设；5.7.6.2埋设深度按规划中道路高距面标高为-1.2米，按路面标高实际情况上下差别为0.3米；5.7.6.3如与其它管线平线或交错应按规范要求保证；应保证与建筑物、构筑物之间的间距。5.7.7阀门、消火栓布置原则5.7.7.1阀门①配水管网中的阀门布置，应满足事故管段的切断需要，其位置可结合连接管以及重要支管的节点设置，干管上阀门间距一般为500-1000米。②干管的阀门应设在连接管的下游。③支管与干管不相接处，支管上应设置阀门；84 ④支干管上的消火栓应装设阀门，支干管上阀门布置不应隔断5个以上消火栓。5.7.7.2消防5.7.7.2.1消火栓沿城市道路的间距不应大于120米，居住区内部按150米的服务半径设置；5.7.7.2.2消火栓的接管管径不小于是100毫米，常压大于2.5kg，商业用房设防火卷帘，配电室采用卤代烷消防。5.7.7.2.3消火栓尽可能设在交叉路口醒目处，距建筑物不小于5米，距车道不大于2米。5.7.8设计如与实际情况有矛盾，在符合规范要求的前提下，可根据具体情况作适当调整。5.8排水规划5.8.1设计依据5.8.1.1《室外排水设计》GBJ14-87及国家有关标准；5.8.1.2耒阳市城市总体规划中排水规划5.8.1.3小区修建性详细规划图及有关单项工程规划图。5.8.2排水系统确定5.8.2.1根据“耒阳市城市总体规划”及耒阳市规划局意见，本小区采用分流制排水。5.8.2.2根据小区道路设计标高，本小区排水管均按道路坡向自然排水，中途不设提升泵站或压力管道。5.8.3排水量计算5.8.3.1本小区主要为生活区，所以按人均给水计算。5.8.3.2生产污水，根据耒阳市所处地区，按规范GBJ14-87中各地区污水排水额，确定生活污水平均日污水量按给水量的80%考虑。Qp=q0×N/24×3600=360×0.8×2940×1.44/20×3600=2.52L/S84 5.8.3.3雨水量计算根据资料查明，耒阳市属中亚热带季风湿润气候，雨量充沛，每年平均降雨量1337.4mm，历时平均降雨天数为166天，一日最大暴雨量平均值为91.5mm，最大值为94.5mm，暴雨强度公式（参照衡阳地区）为：q=[3680×（1+0.681gp）/（t+17）0.86]雨水流量计算：Q2=q×W×FQ2=雨水量设计流量（L/S）Q=设计暴雨强度（L/5HA）W=经流系数（取0.5-0.8）本计算取0.5F=汇流面积（HA）雨水管渠的设计降雨历时：tt=t1+mt25.8.3.4设计总管流量：沿途各管道单位时间雨水流量相加。5.8.4管道选择及敷设5.8.4.1室外排水管全部采用混凝土或钢筋混凝土管；5.8.4.2管径计算，按d=（4×Q）1/2（π×V）雨水管道按满流计算，最小流速为0.75m/s；污水管道按不满流计算，最大设计充满度按《室外排水设计规范》GBJ14-87第三章表里加3.2.3确定，在设计充满度下最小设计流速为0.6m/s；5.8.4.3管道沿道路一侧敷设，标高参照道标高及满足最小坡高要求。5.8.4.4考虑各方面因素，本设计中管道顶距道路路面标高为-1.5m。5.8.4.5各种不同直径管道在检查井内连接，采用管顶平接；5.8.4.6检查井、雨水口、跌水井、倒虹管等设施应设施符合GBJ14-87《室外排水设计》第三章各节中设置。5.8.5本设计与实际有矛盾之处，在进行规划施工图设计时根据实际情况按有关规范进行调整。84 5.9电力规划5.9.1设计依据5.9.1.1国家对电力工业发展的有关方针、政策5.9.1.2耒阳市供电及有关电力系统现状和发展资料5.9.1.3耒阳市城市电力总体规划5.9.2负荷计算本小区主要为住宅和公共建筑，采用规划单位建筑面积密度去计算总用电负荷。单位建筑面积负荷指标为：居住建筑用电为22W/平方米，高级住宅及高层住宅用电为26W/平方米，别墅用电30W/平方米，公共建筑用电为60W/平方米。生活总用电荷为：pma×1=3646.8×22=802.3(KW)小区市政公用设施用电为840KW/km2,则用电量为pma×2=840×0.086=72.7(kw)小区总用电量计算，取同时系数为Kc=0.6pma×2=（pma×1+pma×2）Kc（771.76+72.7）×0.6=506.67（kW）小区面积为0.0865km2，小区负荷密度为p=506.67/0.0865=58.5(kw)/km2变压器容量选择，按补偿后功率因素0.85计算：Smax=58.5/0.85=68.82(KVA)根据小区负荷情况，小区设配电房一处，选用1000KVA变压器一座。小区变压器载率为：S=Smax/SB=1611.2/2000×100%=80%5.9.3线路敷设5.9.3.184 小区电力网结线方式：本小区10KV线路采用放射式结线。10KV出线回路根据各组团位置分为2个回路。5.9.3.2本小区10KV及以下线路尽可能采用电缆埋回地及电缆沟敷设，10KV线路也可根据具体情况采用架空。地下电缆或架空线路敷设时应按规范要求保证与建筑物、构筑物及街道、地面的规定距离，保证与各类弱电线路间的最小距离。5.10电信规划5.10.1规划的指导思想及依据5.10.1.1党中央、国务院提出要加快发展信息传播体系为主轴的通信事业，结合省内邮电通信事业的飞速发展形势。5.10.1.2湖南省“城市建设出电通信设施设计标准”（DBJ431007-96），衡阳市“城市电信通信规划”，“城市邮政规划说明”，并结合耒阳市人民政府“耒阳市城市总体规划”的纲要提出的要求。5.10.1.3邮电要求到2010年电信业务和通信能力要在1980年的基础上翻三番，城市电话普及率应达到30%以上；5.10.1.4依据小区总体规划和有关基础资料；5.10.2电信通信能力根据邮电部要求及湖南“城市建设邮电能信服务设施设计标准”，结合衡阳市电信通信业务量指标，该区市话普及率达40%，该区居住人口896人，市话容量为358门。5.10.3管线规划5.10.3.1小区管线敷设参照耒阳市城市通信规定实施。5.10.3.2小区内主干电缆、光缆一律采用管道敷设于人行道或路边绿化带下，管道至路面埋深的最小净距以及其它管线及建筑净距参见（DBJ43/007-96）第四章第一节规定。5.10.3.3小区支线配线电缆尽可能采用管道敷设方式。5.10.3.4人手孔的设置应按照（DBJ43/007-96）第四章第一节规定。84 5.10.3.5支线电缆及交接和安装根据实际情况考虑。5.10.3.6光缆按每500米设一个结点。5.10.4邮政设施5.10.4.1住宅楼必须在每幢楼的单元楼梯口适当位置设置相应的信报箱群。5.10.4.2如不在每栋单元楼房设置，应在合适地点设置信报箱群。5.10.4.2.1零星多层住宅每200-400户在群体间适当位置设计。5.10.4.2.2住宅小区每300-600户应集中设置。5.10.4.2.3住宅小区600户以上宜单独设置信报箱间或信报箱亭。5.10.4.3综合大楼的住宅楼，宜与办公楼统一设置收发室。以上设施在具体规划实施时综合考虑。5.11环境卫生设施规划基地内新建垃圾收集点一处，垃圾按总体规划要求运往统一地点填埋，规划公厕、垃圾站合并设置，具体位置见规划图，垃圾箱（桶）沿主要道路设置，区内干道每50m-80m距离设一个，其它道路每100m距离左右设一个。5.12园林绿化项目公共绿化面积1456.8㎡，绿化设计考虑到整体效果的统一和局部效果的特色，总体上绿地广铺草皮，形成底色基调，强化绿地的规整性，辅以名贵的松柏、苏铁、桂花进行点缀或弧植，绿化种植采用自然和整体结合，疏植和密植相结合。在树种上既考虑植物生态特征，又考虑环境绿化的季相和色彩变化，以绿化来强化空间，形成对景、借景，规划原则是春夏观花，秋观色叶，冬观绿景，行道树以樟树为主，草坪图案以红叶小檗、海棠等灌木同其它花草形成图案，同时点缀丛丛迎春、紫荆、木芙蓉，烘托出一种欢快的气氛。5.13结构方案及主要材料用量按照国家地震局、建设部发布的《中国地震烈度区划图》（1990），耒阳市为5度地震设防区，无特别设防要求。根据小区规划布置图，多层建筑、高层建筑的结构形式均为框架和框剪结构，主要材料指标见表5-1、5-2。84 5.14工程管网5.14.1给水5.14.1.1近期从五一东路引入，管径DN150，形成环状供水。在开发用地，布置树状管网，整个给水管网系统由环状与树枝状相结合。5.14.1.2配套开发用地用水量为780吨／天。5.14.2排水排水管主管均沿城市道路布置，排水方向依据地形和规划标致高自东向西，自北向南，最后排入彭桥路。5.14.3电力，根据总体规划，五一中路采用双回路10KV高压供电，单母线分段，装设分段开关自动投入装置(BZF)。按规范在区内设置1处配电室。路灯配电室与小区配电室合设，电力线路均沿城市道路地下埋设，电力线路沿线电压均为10千伏，通过配电所后变为380/220伏，再接入用户。5.14.3.1低压配电干线采用放射式及树干式，住宅小区公建采用树干式；干线垂直敷设在沿路电缆竖井内。5.14.3.2住宅、公建、管理用房按二级负荷供电。5.14.3.3公建、管理用房每层设照明配电箱，采用树干式配电，荧光灯照明，住宅采用普通日光灯和节能灯照明。5.14.3.4为减少电器火灾发生，室内供电线路均采用钢管穿线和阻燃PVC硬塑管穿墙敷设，供电均采用短路和过载保护。5.14.4电信电信管风应保证线路畅通，美化城市环境，管线一律采用PVC管地埋。5.14.5防雷5.14.5.1防雷等级为二级5.14.5.2建筑物主要结构钢筋按法拉第原理，连成一个整体笼式避雷网，利用基础接地，接地电阻少等于4Ω。5.14.5.3配电室低压工作接地采用镀锌接地极和接地带，接地电阻小于4Ω。84 5.14.5.4各低压架空线路终端零线重复接地，接地电阻小于10Ω。5.14.5.5整个开发区采用避雷带防直击雷。5.14.5.6区内高层建筑按有关高层建筑设计规范严格执行。5.14.6消防5.14.6.1消防栓设置：城市道路上120米/个，开发小区内部按150米的服务半径布置。5.14.6.2整个开发小区按《建筑防火设计规范》要求进行消防设计、公建、居住建筑内配干粉泡沫灭火器等。室外、服务用房、管理用房室内均设消水系统。5.14.6.3消防用水进水管径不小于DNl00mm，常压大于2.5kg，商业用房设防火卷帘，配电室采用齿代烷消防，高层建筑按《高层居民建筑设计防火规范》设计。5.14.7人防工程5.14.7.1本工程是重点基础设施项目，同时也是重点人防设施项目，依据《人防法》、《人民防空工程设计防火规范》，坚持“预防为主、消防结合”的工作方针，规划确定了房屋的防火间距，防火墙和隔墙的设置，满足战时疏散要求，每栋房屋均有良好的通风。5.14.7.2高层建筑和人流较多的低层建筑，必须根据《人防建筑设计规范》设计，结合高层建筑，设置防空报警系统。5.14.7.3消防用水由市政给水管道供给，Φ100管敷设到各组团建筑，并伸入重点建筑中，高层建筑设置水泵按合器。5.14.7.4人防用电同消防用电一样，采用两路电源，在末级配电箱处自动切换。84 高层住宅主要材料消耗及经济概算表表5-1名称单位消耗量概算造价（万元）参考单价（元）一、土建工程84058m2　　　多孔砖千块2616.6163620425#水泥T28975869300525#水泥T9651309320X10以内钢材T8995396000X10以上钢材T275816546000石灰T7076184260河砂m315600280180碎石m31517624316060×240面砖千块65019.5300玻璃m29665252260铝合金窗m211483287250杉元木m34225236560151×151白瓷砖千块5060177350防盗门条482631300五金件元20998涂料元40其他材料元325桩基部分元456机械进出场费元30工程排水费元30零星工程元420其它直接费元440现场经费元375间接费元420利润元117515%人工工资调整　370现场施工卫生费　50税前　9426.5税金(3.413%)　321.7劳保(3.5%)　330合计（一）　10078.284 名称单位消耗量概算造价（万元）参考单价（元）二、给排水工程　　　　室内给水管安装DN15-2010米116217.4150DN2510米450.81180DN3210米1754.45260DN4010米29511.8400DN8010米403750DN15010米1807.56420室内排水管DN7510米4207.98190DN16010米20012.4620DN10010米2006300室内消防DN2510米2204.4200DN3210米2004.4220DN4010米1604250DN5010米2006300DN6510米1506400DN8010米905.04560室内消防管安装DN10010米402.8700DN12510米302.4800DN15010米302.94980室内管道闸阀DN40个4002.460DN65个2001.890DN80个1001.35135DN100个00200DN125个00420DN150个0069084 名称单位消耗量概算造价（万元）参考单位（元）室外DN100消防栓组100.7700室内DN65消防栓组002300地下式消防接合器组002100试验闸DN25个200.36180湿式报警阀DNM个4023.65900水位容制球闸DN100个00620水流指示器DN50个502.7550DN65个502.7550DN100个503.7750PVCDN-100存水湾10组1204.2350直立喷头DN1510个809.61200税前　162.49　税金(3.413%)　5.5　合计（二）　167.99　三、电照工程　　动力配电箱台31.44500照明箱台201.5750消防配电箱台301.86620日光灯10套120151250应急灯（日光）10套1011.011000应急灯10套2016.28100工厂灯10套34.81600防潮灯10套30.541800三联开关10套1201.2100插座10套1001.2120高压开关柜KYN8C-12组220100000干式变压器台120200000低压开关柜组226130000DN20钢管配线暗敷100米28.22.03720DN32钢管配线暗敷100米14.11.16820DN50钢管配线暗敷100米9.40.941000PVC15-2管预埋100米41.31.45350PVC25-34管预埋100米23.61.42600PVC25-40管预埋100米11.91.31110084 名称单位消耗量概算造价（万元）参考单位（元）管内穿线BV2.5100米177.12.13120BV4100米100.17170BV6100米120.26220BV10100米5.90.25420BV16100米12.10.76630BV25100米12.11.211000BV35100米101.351350BV50100米9.41.711820耐火电缆敷设3×16100米16.54.7929003×50+2×35100米5.94.983003×70+2×50100米5.96.2105003×95+2×35100米3.65.2145003×120+2×70100米1.22.28190003×25+2×16100米4.11.644000税前　161.86　税金(3.413%)　5.52　合计（三）　167.4　总计（一）+（二）+（三）　10413.59约合：1238.8元/m284 小区内基础设施建设工程费概算表5-2项目名称单位数量参考单价造价（万元）一、道路及停车场工程87.40砂砾垫层m3200060元/m3121：9水泥稳定砂m31700120元/m320.04C30砼m31340.2250元/m333.5钢筋T2.23800元/T0.9沥青m376.780元/m30.6人行道板m2280040元/m211.2路缘石m60020元/m1.21：3水泥砂浆m3100300元/m33行道树棵231180元/棵2.71较高灌木棵102100元/棵1.02低矮灌木棵123010元/棵1.23二、给水工程15.34D150球墨铸铁管m300300元/m9D100球墨铸铁管m150200元/m3.0阀门井座21700元/座0.34消防栓个65000元/个3三、排水工程44.06D300砼管m20050元/m1D500钢筋砼管m420200元/m8.484 项目名称单位数量参考单价造价（万元）D800钢筋砼管m320480元/m15.36边沟式单篦座50700元/座3.5φ1000检查井座502300元/座11.5二级化粪池座133300元/座4.3四、电力电信24.97D100碳素波纹护管m228015元/m3.42D200碳素波纹护管m128025元/m3.2电力电缆m128035元/m4.48电信电缆m228022元/m5.02电力电缆井座153300元/座4.95电信电缆井座152600元/座3.9五、电照工程12.25路灯套302000元/套6PVC电缆护管m153015元/m2.3接线井座50200元/座1电缆35mmm83035元/m2.95六、土方工程95.56填方m31430012元/m317.16挖方m35600014元/m378.4七、围墙、雕塑、小品、景点个410万元/个40八、绿化工程m21367.2100元/m213.67九、电梯台1636万元/台576总计909.2584 第六章组织机构及定员6.1组织机构本工程项目由项目业主负责项目工程建设实施，耒阳市各部门应加强领导协调工作。业主应设该项目经理室、办公室、财会室、工程科、材料科、销售科等。项目建成后，由业主选择信誉好、业务强的物业公司进行管理。6.2岗位定员工程项目人员岗位定员如下表：工程项目岗位定员表表6-1序号部门人数备注1经理室32办公室33财会科3经济师1人，会计师2个4工程科5工程师3人，技术员2人5经济部3合计17不含临时招聘人员6.3公司人员工资、福利、办公费用预计6.3.1人员工资经理为8000元/人·月，科长4500元/人·月，其它人员2000元/人·月，每年以14个月计算，其中包括两个月的福利费用，则工资、福利费为：（8000×3+4500×4+2000×10）×14=86.8（万元）6.3.2社会保障（8000×3+4500×4+2000×10）×12×27%=20.1（万元）6.3.3办公费用：60万元共计：86.8+20.1+40=166.9（万元）84 第七章环境保护与节能及外部协作条件7.1环境保护本项目为房地产建设及配套开发建设,项目建成后,无有毒气体、水、烟的排放，无噪声污染、光污染等问题。环境保护方面主要是自然环境的保护、改善和利用，以及解决建设后生活污水排入和垃圾收集、处理等问题。另据调查，项目及配套开发建设区域内无名胜古迹和古木奇树等环境与生态平衡敏感因子，因此，不会破坏环境与生态平衡。但有如下问题值得注意：7.1.1现有环境保护和利用：规划充分考虑现状环境，项目座落在西湖游园边，周围基本为建成区范围内，规划时，对现有建筑及景观要加以保护，避免开发时影响周围建筑及西湖游园。同时，要防止开发区域开发建设使用所产生的废渣、废气、废水污染环境。利用“借景”的手法，将周围西湖游园景色引入到小区中来，成为小区的风景和居民游玩、休憩的好去处。7.1.2规划出好的环境：环境好坏直接影响居民的工作、生活和身心健康。规划中除了考虑房屋的朝向，还充分考虑了间距，满足通风、采光和消防的要求，并留出大量的空间进行绿化、美化。在小区建设中，也注意了绿地的布置。建筑布置高低错落，形成丰富的空间效果。7.1.3项目开发建设的同时，配套建设好公厕、垃圾站和畅通的下水道，防止漫流和积水的问题，生活污水必须经过处理后，再进行排放。7.1.4在交通管制上，严禁超标准排放车辆进入该区域内。7.1.5环境治理：合理规划设计，科学管理，分类处理不同的垃圾废弃物。生活污水经处理达到国家排放标准后，再排入城市下水道。住宅院落及公建旁预留垃圾斗采用袋装垃圾汇总至垃圾站。垃圾集运方式，由物业管理部门定期派专人专车运送以及打扫小区的清洁卫生。小区绿化中配有建筑小品，形成有机的绿化系统，创造一个优美、舒适的居住环境和游憩场所。7.2节能本项目建成，主要能源消耗为电能，节能措施应科学的加强。7.2.1完善制度，加强管理，杜绝浪费。84 7.2.2配变电室位于负荷中心，采用节能变压器。7.2.3采用低压电器补偿，减少用电负荷。7.2.4供电设施采用节能安全器材、线路采用铜蕊电线、电缆供电。7.2.5在工程设计和施工中，使用的各种建筑材料应贯彻因地制宜，就地取材的方针，按国家建筑节能标准尽量减少能源的消耗。7.3外部协作条件7.3.1供水条件本项目的市政、生活和消防用水，可由市自来水公司从五一东路接入，不需另行设置供水设施，且项目给水管网均与老城区连通，引入较为方便。7.3.2供电条件本项目主要是照明和生活用电，在项目区域内有城市输电线路，供电条件具备。7.3.3通讯条件耒阳市程控电话为7位数，通讯较为便捷，线路的引入方便。同时无线通话也十分方便、迅速。7.3.4道路条件本项目位于五一东路与群英路及蔡池路之间，进出方便。7.3.6建筑材料供应条件水泥、木材、石灰、红砖、砂砾石、等地方性材料均可就近采购，钢材、玻璃、水电配件等，本地不生产的材料可通过市内经销商购进，亦可从外地调入,故建材供应不成问题。84 第八章项目招标为了确保工程建设项目质量，提高投资的使用效果，规范招标投标活动，加强对建设项目的监督管理，2001年6月18日国家计委发布了《工程建设项目可行性研究报告增加招标内容和核准招标事宜暂行规定》的第9号令，根据国家计委的第9号令，特编制本章节。8.1编制依据（1）中华人民共国和招标投标法；（2）国家计委第3号令《工程建设项目招标范围和规模标准规定》；（3）国家计委第9号令《建设项目可行性研究报告增加招标内容和核准招标事项的暂行规定》；（4）《湖南省实施<中华人民共和国招标投标法>办法》。8.2项目招标类型为了实施《中华人民共和国招标投标法》，湖南省政府制定了《湖南省实施<中华人民共和国招标投标法>办法》，《办法》就工程建设项目招标范围和规模标准做出了明确的确定。本项目属于《办法》中第八条中的“使用各级财政预算资金”和“使用国有企业事业单位自有资金的项目”，并符合第十一条“项目总投资额在1000万元人民币以上”的规模标准，因此，属于必须进行招标的项目类别。8.3招标范围招标范围：项目的勘察、设计、建筑工程、监理进行全部招标，安装工程、设备及重要材料采购进行部分招标。8.4招标的组织形式组织形式：委托招标8.5招标方式招标方式：公开招标和邀请招标8.6项目招标的基本情况84 项目的部分设备、重要材料单项的价格数额不大，而且在市场上可以自由采购；部分设备，建设单位可自行安装故可不进行招标。项目招标的基本情况详见下表，招标基本情况表。招标基本情况表建设项目名称：耒阳市蔡子池市场“农改超”建设工程招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察√√√设计√√√建筑工程√√√安装工程√√√监理√√√设备√√√重要材料√√√其他情况说明：建设单位盖章年月日84 第九章建设进度计划安排本项目建设计划3年完成，修建性详细规划编制及评审2013年二季度完成，2013年9月前完成一期工程土地征用及拆迁工作，2013年10月份完成一期工程的地质勘探及施工土设计、11月份完成施工招标投标，2015年年底前完成工程道路及基础设施建设和住宅小区建设、园林绿化及建筑小品并进行竣工验收，2015年12月开始项目的预售。84 耒阳市蔡子池市场“农改超”建设工程进度计划表序号工程项目2013年2014年2015年一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度1修建性详细规划编制及评审2土地征用及拆迁3地质勘探及施工图设计4施工招投标5施工准备（三通一平）6道路及基础设施建设7住宅小区建设8园林绿化及小品9竣工验收10销售84 第十章总投资估算10.1编制说明1）本项目属房地产工程投资，按造价指标估算，其指标参照有关资料及耒阳市类似工程现行造价估定，未考虑基础特殊处理费用。2）土地使用权转让价格，由交易双方合同确定，其成交金额中包括了土地转让增值税，其他各项土地转让税费和拆迁费。3）建筑营业税为建安工程造价的5%，固定资产投资方向税已经列入总投资估算表中。4）场地平整及土方填筑费用列入总投资，不在建安造价指标中。5）考虑了配套设备的费用。10.2估算依据10.2.1法律法规依据10.2.1.1《建设项目评价方法与参数（第二版）》1993年4月7日；计划委员会，建设部。10.2.1.2中华人民共和国国家标准GB/T18508-2001《城镇土地估价规程》；10.2.1.3《关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知》1996年8月23日，国务院。10.2.1.4湖南省人民政府、衡阳市耒阳市人民政府以及省土地管理部门颁布的有关政策、规定、实施办法通知等。10.2.2取价依据10.2.2.1参照耒阳市同类工程的当时造价水平，套用《湖南省建筑工程概算定额》10.2.2.2其它费率如建设单位管理费用，建设工程监理费，勘察设计费等费用按衡阳市和国家有关取费标准计算。10.2.2.384 预备费用由基本预备费和涨价预备金组成，按工程费用的3%和5%分别计算。10.2.3总投资估算耒阳市蔡子池市场“农改超”工程总占地面积21.33亩，建设总投资为22881.84万元。10.3主要材料来源主要建筑材料水泥、木材、石灰、红砖、砂砾石等本地均有生产，可以就地供应。钢材、铝材、玻璃、水电配件等本地不生产，可从外地调运，也可在市区内商家处购买。因此建材供应不成问题。10.4资金来源本项目总投资为22881.84万元，自筹资金16881.84万元。银行预期贷款6000万元。10.5总投资估算本项目投资估算表如下（表10-1），总投资为22881.8万元。其中固定资产投资20703.8万元，预备费450万元，流动资金600万元，银行贷款利息1128万元，利率为二年期9.4%；建安工程费为11322.84万元。耒阳市蔡子池市场“农改超”工程总投资估算表表10—1序号工程项目工程量投资（万元）单位数量单价金额一土地征用总费用亩21.333006400二建安工程费11322.841建筑工程10413.592小区基础设施909.253城市道路三开发用地场地平整费320四前期开办费/办公器具购置费100五开发用地基础设施配套25084 序号工程项目工程量投资（万元）单位数量单价金额六工程施工监理费(二+三+五)×1.8%214七工程建设单位管理费(二+三+五)×4.1%487八撤迁安置费12401渠道搬迁费m402光纤搬迁费m603高压电杆搬迁费4房屋附着物搬迁m210005其它附着物搬迁140九零星工程费200十勘测设计费1701地质勘测费302设计费1303工可研究费10十一预备费用4501工程涨价预备费3002基本预备费150十二专项费用6001流动资金600十三银行贷款利息9.4%1128十四合计22881.8484 第十一章耒阳市房地产市场项目分析评价11.1房地产市场总体发展态势耒阳市房地产市场起步较晚，从严格意义上来讲，耒阳市房地产市场于2005年才正式起步，而由于早期政府为扩张城市市区面积而大量鼓励允许私人集资买地建房，导致耒阳市私房林立，从而大大阻碍迟滞了房地产市场的正常规范发展。同时政府对房地产市场规划不够完善，引导欠缺成熟方法,从而引起商品房市场整体发育不完善。虽然耒阳市相关政府部门已逐步停止将土地出售给私人的作法，但由于在前几年未加以制止，不少资金实力雄厚的煤矿主等富裕群体已囤积了大量的空置土地，或待价而沽，或自行开发。此类储存土地放量大小及时间的不确定性将给耒阳市房地产市场带来相当大的冲击。2007年上半年，耒阳市总注册的房地产公司约达20多家，全年完成施工的商品房面积总数（不含经济实用房和单位集资房）达300.81万平方米。但房地产市场的不成熟，市政规划的不完善。使耒阳市房地产的发展出现了如下问题。　　房地产整体开发水平很低，高品质楼盘很少。　　由于耒阳市房地产市场起步较晚，和地方因素的影响，使耒阳市场称得上高品质楼盘几乎没有。整个耒阳市场，品质塑造相对较好的楼盘主要有：国际新城（别墅）、康鸿花园（多层加小高层）、金城华府等。上述楼盘从其项目规划设计、建筑施工、营销推广等方面看，在一定程度上比耒阳市其他楼盘的开发水平要高。其它开发的楼盘几乎都是一些低品质的产品，其开发理念，营销手段都十分单一，很多的楼盘都由开发商亲自销售，关于楼盘的宣传媒介仅仅是一些简单的DM单页，没有任何专业的推广和包装，属于自然开发、自然销售的阶段，这些不成熟的房地产开发行为，极大地损害了开发商自身的利益，而且对整个市场也有相当大的负面影响。84 　　政府政策不规范，引起外资的不满，导致房地产市场发展混乱。从市场调查来看，城市的规划很杂乱，大型的楼盘要想启动没有几年是不行的，与之相反的则是，缺乏统筹规划的小型房地产开发项目在耒阳市场随处可见。从这些现象可以看出，耒阳市房地产市场没有绝对的领军者，没有一个房地产开发龙头企业，没有一个房地产品牌企业作为支撑，而本地人对外资有一种排斥的心理，政府对此也没有采取必要的措施。使耒阳市的房地产市场处于一个群雄纷争，诸侯混战的局面。造成这种局面的原因，一方面是因为耒阳市本身的房地产市场发展缓慢，并没有培育出一个本土的大型房地产开发龙头企业；另一方面，由于耒阳市土地交易政策的特殊性，导致房地产开发进入门槛低，所以不少的小型开发商能够拿到土地，去进行小型的房地产开发行为；第三个方面，近两年来，外地房地产开发企业纷纷进驻耒阳市场，但由于当地的独特环境因素，而政府对此也没有采取强有力的扶植支持措施。使耒阳市房地产市场慢于经济的发展。政府往往在具体协调工作中对原来城市粗放发展遗留的复杂土地产权问题束手无策，房屋的拆迁力度不强，安置需求不完善。目前在耒阳市相对城市中心的房地产开发项目多面临这二个方面的原因，如在新华大酒店对面的项目，为了拆迁因此误工4年末动。从而使此楼盘停滞。这成为耒阳房产发展的一个瓶颈。11.2耒阳市房地产市场供求分析到2007年，全社会完成建筑安装工程投资84801万元，实现增加值9228万元，同期增长11.7%，全年房屋施工面积633734 平方米，下降2.8%，竣工面积218161平方米，增长 66.1%；商品房销售面积达104743平方米，增长44.4%。2007年初，全市有房地产企业约20多家，全年商品房在建开工点达16个，房地产开发投资5.6亿元，在建施工面积100多万平方米，创下了耒阳市历史的最高水平。据不完全统计，就目前耒阳几个项目，开发总面积在450万平方米左右。其中商业面积占到30%左右。目前销售率为50%。从整体市场的房型来看，进行抽样调查的五个项目中，共有体量为2444套，房型分别为二房二厅、三房二厅、四房二厅、五房二厅和复式，分别所占比例如下图：图11-184 图11-1从图表中可以看出，三房二厅和四房二厅所占比例最大，占据市场体量的80%，而两房和复式楼所占比例却很小，不到市场比例的百分之五。可见大部分耒阳人追求的是一种舒适宽敞的住房，但从另一个方面却反映出耒阳房地产市场不能满足一部分经济能力较弱的客户群体和希望有足够私密空间、功能分区明显的客户群体的需求。11.3房地产市场价格分析2005年耒阳市商品房销售均价850元/平方米，而至2007年耒阳市商品房销售均价为1100元/平方米，在比2005年平均价格上涨了21.8%的情况下，仍然出现了一个销售高潮。供需两旺的发展态势将会进一步拔高商品房的销售价格，使耒阳市房地产呈现“价升量涨”的市场发展态势，据走访有关专家综合预测，耒阳市房地产热还将持续3年左右。11.3.1各区房地产市场特点及趋势11.3.1.1城中区84 主要指城北路以南，西湖路以东，沿江路与金山路以西。也可以说是蔡伦路和五一路的交汇的片区。作为耒阳市商业、娱乐中心，拥有着如：步步高，云森商业城、银行、学校、医院、宾馆、酒店、汽车站等大量的城市配套设施。由于得天独厚的地理位置，使得城中区房价一直位于耒阳市的高价位，巨大的商业价值使城中区商用物业存在较大量的开发，而电梯楼盘的升起，也让开发商把眼光投向了这块繁华地带。目前城南区主要的楼盘有：西湖豪庭、国贸中心等项目。它们以独特的地段优势为产品特色，较高的品质为推广手段，力求打造耒阳市房地产新热潮。11.3.1.2城北区城北区位于城市的北方，主要指城北路以北，德泰隆大道以西，西湖路以东的一大片区域。为目前耒阳市房地产开发最为集中的版块,主要楼盘有国际新城、领秀花园、白云花园、碧水山庄、湘南花园、五金建材大市场、湘南大市场。也正是这一大片区域的开发热潮，从而带动了耒阳市房地产的发展。其主要原因有以下几个方面：A、该区主要以休闲、居住为主，文化气息浓厚，其中有多个居住小区正在建设中，正源学校等许多文化基地。使得该区域成为一个安家的宝地。B、市政府的伫立及耒阳市“北扩东移”战略的实施，吸引了大批开发商。带动了一大批设施的北移，为此地带来了大片商机。11.3.1.3城西区城西区位于城市的西南面，西湖路以西的地块。它位于城市的边缘地带，地理位置较偏，但由于火车站和石油公司设于此，加上城北路与五一路的便捷交通，从而带动了该区域的发展。依着市政经济发展的战略，政府将把此区域逐步改扩建成一个城西小区，届时该区域将会有一个质的飞跃。但目前看来，该区域的脏、乱、差给人留下了深刻印象。而金港项目又属于该区域，这将成为我们项目进入营销以后不能回避的重要问题。11.3.1.4城东区该区域主要依托未来的工业园区，但目前由于其不完善的配套而不被耒阳人民所认可。属于耒阳所有地块中最差的，目前也只有荷塘月色一个项目在该地块，且也属于针对新生煤矿职工定向开发的易地楼盘，房价偏低。11.3.1.5城南区该区域主要以耒阳火电厂为主的工业区，区内居民收入较高。也是目前耒阳地产项目主要客户群体分布区域。目前该区有金鹏花园、和谐花苑等项目，现已是房地产热点，由于项目品质好，房价相对较高。84 11.4消费者群体分析由于耒阳特殊的市场经济环境，造就了耒阳特殊的消费习性。而以下则是本司通过抽样调查的方式得出的相关数据及图11-2：图11-2受访人群在3年内有购房意向占总数的70%，无意向的仅占4%图11-3受访人群购买住房自住的占总数的73%，在所设回答选项中占绝对优势。84 图11-4受访人群拥有一套房产的占42%，拥有两套房产的占36%，三套以上的仅为8%。以您目前的经济实力，您希望购买的住宅具备哪些功能？30%17%18%27%8%适宜居住养生康体休闲度假享受生活身份象征图11-5受访人群选择适宜居住的占30%，选择享受生活的占27%，身份象征占8%。84 图11-6在投资习惯调研中，开办厂矿占35%，购买商铺、住宅总计30%。总结：1、从本次调查中可以发现，耒阳房地产市场消费群体对不动产物业需求旺盛。随着耒阳市经济的不断发展，人们已经不满足于住宅基本的适合居住功能，他们希望购买环境优美、配套完善、物业无忧的小区商品房，从而改善现有居住状况。2、耒阳市的消费观念并未随着经济的发展而进步，如银行按揭之类的超前消费并未得到大众的认可。在调查中，选择银行按揭进行住宅消费的受访者仅占12%，因此，在付款方式设计上可采取引导银行按揭、灵活多样化分期付款等方式，以有利于减轻客户的资金压力，促进销售。84 11.5耒阳市房地产市场调查资料汇总个案（一）表11-1项目点评：由于该项目采用围合式建筑布局，所以产生该小区拥有超大花园、相关经济数据看似不错的假象。同时由于邻近107国道、新汽车站、和高速联络线，致使该项目周边环境嘈杂不易于居住，但同时该项目的地段优势也是极为突出。目前该项目以低价入且反应良好！周边配套：金华小学、明珠大酒店、新汽车站、蓝天大市场。内部基本无配套。75%销售率9.2%19.8%70.9%比例3473261套数160140120面积五房两厅四房两厅三房两厅户型户型类型9.8折888元优惠礼包（十一期间）折扣优惠0.8元/管理费万元物业管理有限公司物业单位0.38户均车位140个车位数量2008年6月入伙时间2006年10月1日发售时间元/㎡最高价元/㎡起价368总户数元/㎡均价毛坯交房标准施工单位长沙绿城景观设计有限公司景观设计中国国际工程设计研究院建筑设计长沙金达利建筑咨询服务有限公司代理商万元置业集团有限公司发展商37%绿化率3.39容积率146800㎡建筑面积56120㎡占地面积电梯小高层规模类型神农路地理位置北区（城市次中心）所属区域明珠花园楼盘名称项目点评：由于该项目采用围合式建筑布局，所以产生该小区拥有超大花园、相关经济数据看似不错的假象。同时由于邻近107国道、新汽车站、和高速联络线，致使该项目周边环境嘈杂不易于居住，但同时该项目的地段优势也是极为突出。目前该项目以低价入且反应良好！周边配套：金华小学、明珠大酒店、新汽车站、蓝天大市场。内部基本无配套。75%销售率9.2%19.8%70.9%比例3473261套数160140120面积五房两厅四房两厅三房两厅户型户型类型9.8折888元优惠礼包（十一期间）折扣优惠0.8元/管理费万元物业管理有限公司物业单位0.38户均车位140个车位数量2008年6月入伙时间2006年10月1日发售时间2380元/㎡最高价1800/㎡起价368总户数2058元/㎡均价毛坯交房标准施工单位长沙绿城景观设计有限公司景观设计中国国际工程设计研究院建筑设计长沙金达利建筑咨询服务有限公司代理商万元置业集团有限公司发展商37%绿化率3.39容积率146800㎡建筑面积56120㎡占地面积电梯小高层规模类型神农路地理位置北区（城市次中心）所属区域明珠花园楼盘名称84 个案（二）表11-2项目点评：该项目地段优势明显，作为居家比较理想，如交通，周边配套较为齐全，项目本身产品品质较高。如其外立面交为新颖。所有这些都是该项目目前良好销售局面的基础。而且该项目小高层地基已动，入市后将是本项目较大分流客户竞争对手。周边配套：烈士陵园、铁五局医院、神农广场内部基本无配套。90%（一期）销售率10%30%40%20%比例3310213467套数219/226㎡145㎡144/142/137/126/125㎡98㎡面积复式四房两厅三房两厅两房两厅户型户型类型9.8折2888元礼包（十一期间）折扣优惠0.5元管理费物业单位2008年1月底入伙时间2006-10-2发售时间元/㎡最高价元/㎡起价336总户数元/㎡多层均价毛坯交房标准施工单位景观设计建筑设计代理商湖南（耒阳）康鸿盛房地产开发有限公司发展商35.5%绿化率2.1容积率100000㎡建筑面积48000㎡占地面积多层、小高层规模类型神农路31号（原耒阳市面粉厂）地理位置项目点评：该项目地段优势明显，作为居家比较理想，如交通，周边配套较为齐全，项目本身产品品质较高。如其外立面交为新颖。所有这些都是该项目目前良好销售局面的基础。而且该项目小高层地基已动，入市后将是本项目较大分流客户竞争对手。周边配套：烈士陵园、铁五局医院、神农广场内部基本无配套。90%（一期）销售率10%30%40%20%比例3310213467套数219/226㎡145㎡144/142/137/126/125㎡98㎡面积复式四房两厅三房两厅两房两厅户型户型类型9.8折2888元礼包（十一期间）折扣优惠0.5元管理费物业单位2008年1月底入伙时间2006-10-2发售时间2380元/㎡最高价2000元/㎡起价336总户数2180元/㎡多层均价毛坯交房标准施工单位景观设计建筑设计代理商湖南（耒阳）康鸿盛房地产开发有限公司发展商35.5%绿化率2.1容积率100000㎡建筑面积48000㎡占地面积多层、小高层规模类型神农路31号（原耒阳市面粉厂）地理位置84 个案（三）表11-3项目点评：该项目产品定位偏底，主要以中底收入为目标客户。周边配套：水东江车站、华雅医院、市交通局内部：休闲会所、超市、幼儿园。销售率20%40%40%比例100200200套数150130/140120面积五房四房三房户型户型类型9.8折折扣优惠0.5元管理费耒阳东兴物业开发有限公司物业单位户均车位车位数量2007月12底（一期）入伙时间2006-8.25发售时间1988元/㎡最高价1488元/㎡起价500左右总户数元/㎡均价毛坯交楼标准施工单位景观设计建筑设计中联置业代理商耒阳东兴房地产开发有限公司发展商35%绿化率3.3容积率14.86万㎡建筑面积168亩占地面积多层规模类型振兴南路地理位置东江所属区域荷塘月色楼盘名称项目点评：该项目产品定位偏底，主要以中底收入为目标客户。周边配套：水东江车站、华雅医院、市交通局内部：休闲会所、超市、幼儿园。销售率20%40%40%比例100200200套数150130/140120面积五房四房三房户型户型类型9.8折折扣优惠0.5元管理费耒阳东兴物业开发有限公司物业单位户均车位车位数量2007月12底（一期）入伙时间2006-8.25发售时间元/㎡最高价元/㎡起价500左右总户数1688㎡均价毛坯交楼标准施工单位景观设计建筑设计中联置业代理商耒阳东兴房地产开发有限公司发展商35%绿化率3.3容积率14.86万㎡建筑面积168亩占地面积多层规模类型振兴南路地理位置东江所属区域荷塘月色楼盘名称84 个案（四）表11-4楼盘名称金城·华府豪庭所属区域西区（城市次中心）地理位置西湖路（发明家广场）规模类型多层、商业占地面积建筑面积13万容积率3.2绿化率32%发展商金城房地产开发公司代理商建筑设计景观设计施工单位交楼标准毛坯均价2080元/㎡总户数300左右起价1680元/㎡最高价2680元/㎡发售时间2005年10月入伙时间一期已入、二期2008年1月车位数量50户均车位物业单位金城物业管理费0.5元折扣优惠户型类型户型三房四房五房面积130140150比例30%40%30%套数9012090销售率98%周边配套：发明家广场、金星小学、市法院、内部基本无任何配套。项目点评：由于依托市委，使其产品形象增色不少，随着该区域发展，交通、配套将十分优越，升值空间大。该项目入市较早，期房阶段销售比较困难但随着项目工程的推进，销售进入佳境。工程质量较差。84 个案（五）表11-5项目点评：该项目依托西湖，但离西湖较远，项目周边较复杂，不易于居住。同时其两层商业裙楼由于地段问题其操作难度较大，会直接影响住宅。周边配套：蔡伦步行街、建设银行、蔡子石中学内部：两层商业裙楼（待定）30%销售率40%60%比例4872套数150130面积四房三房户型9.8折折扣优惠0.8元管理费物业单位户均车位200车位数量2008年6月入伙时间2007-8-19发售时间2180元/㎡最高价1580元/㎡起价120总户数1880元/㎡均价毛坯交房标准施工单位代理商佳发房地产开发公司发展商绿化率4.2容积率28803㎡建筑面积9115㎡占地面积商住物业类型耒阳市蔡伦步行街西湖湖畔地理位置南区（城市次中心）所属区域西湖豪庭楼盘名称项目点评：该项目依托西湖，但离西湖较远，项目周边较复杂，不易于居住。同时其两层商业裙楼由于地段问题其操作难度较大，会直接影响住宅。周边配套：蔡伦步行街、建设银行、蔡子石中学内部：两层商业裙楼（待定）30%销售率40%60%比例4872套数150130面积四房三房户型9.8折折扣优惠0.8元管理费物业单位户均车位200车位数量2008年6月入伙时间2007-8-19发售时间元/㎡最高价元/㎡起价120总户数元/㎡均价毛坯交房标准施工单位代理商佳发房地产开发公司发展商绿化率4.2容积率28803㎡建筑面积9115㎡占地面积商住物业类型耒阳市蔡伦步行街西湖湖畔地理位置南区（城市次中心）所属区域西湖豪庭楼盘名称84 个案（六）表11-6楼盘名称金桥·白云花园（香谢丽都）所属区域北区（城市次中心）地理位置耒阳市金阳路规模类型多层占地面积150亩建筑面积15万㎡容积率绿化率32%发展商金桥房地产开发公司代理商大罗建筑设计景观设计施工单位交楼标准毛坯均价2280元/㎡总户数820起价1980元/㎡最高价2580元/㎡发售时间2005年入伙时间2008年3月（二期）车位数量364户均车位0.44物业单位管理费0.5元折扣优惠户型类型户型三房四房五房面积120130150比例369287164套数45%35%20%销售率98%周边配套：市政府、神农广场、铁五医院内部：生活超市、幼儿园、菜市场。项目点评：由于依托市政府，离神农广场较近，居住环境较好，同时由于该项目入市较早，价格较低，所以销售一直不错，但其产品品质一般，户型不合理。84 个案（七）表11-7楼盘名称国贸新城所属区域城市中心地理位置耒阳市五一路和蔡伦路交汇处规模类型商住占地面积1.1万建筑面积9.9万㎡容积率绿化率发展商灶兴房地产开发公司代理商长沙立达行建筑设计湖南建筑设计景观设计施工单位交楼标准毛坯均价2580总户数200起价2280最高价3080发售时间2010年元月入伙时间2010年6月车位数量户均车位物业单位华天物业管理费折扣优惠户型类型户型二房三房四房面积100120138比例15%70%15%套数3014030销售率正在销售周边配套：供销大厦、新华书店、新华大酒店、步步高、农行等。项目点评：该项目位于耒阳城市中心，拥有得天独厚的优势，新颖的建筑风格及较高的产品定位，引得耒阳人民的广泛关注。其住宅部分将对本项目产生巨大影响。84 个案（八）表11-8楼盘名称领秀佳园所属区域东北区（城市次中心）地理位置耒阳市德泰隆大道规模类型多层占地面积109亩建筑面积13万㎡容积率1.46绿化率43.76%发展商领秀房地产开发公司代理商大罗建筑设计景观设计施工单位交楼标准毛坯均价2180元/㎡总户数120起价1980元/㎡最高价2280元/㎡发售时间2007-8-9入伙时间2008-6车位数量200户均车位物业单位管理费0.8元折扣优惠9•8折户型类型户型两房三房四房五房面积109120140158比例20%50%20%10%套数销售率100%周边配套：市政府、移动、市一中内部：生活超市、健身器材。项目点评：该项目依托市政府，离神农广场较近，居住环境较好，同时由于该项目入市较早，价格较低，所以销售一直不错。但其产品品质一般。户型不合理。外立面为涂料。84 11.6耒阳房地产市场调查总结:11.6.1市场代表楼盘归类划分总结高档住宅楼盘:耒阳国际新城金桥.普罗旺斯均价区间:2280元/平米---2880元/平米产品品类:独栋别墅TOWNHOUSE联排别墅中档住宅楼盘:金城华府白云花园三湘明珠花园金鹏花园康鸿花园西湖豪庭国贸新城均价区间:2080元/平米---2580元/平米产品品类:多层住宅电梯房低档住宅楼盘:湘南花园、荷塘月色、神龙五金建材市场均价区间:1680元/平米---1880元/平米产品品类:多层住宅11.6.2各代表楼盘销售总结高档住宅楼盘:为市场提供产品的顶级形态,销售客户面狭窄。两个代表楼盘销售缓慢，总价100万以上的独栋别墅客户少之又少，50万——80万的联排别墅较受欢迎。从目前销售形式来看，可以得出判断，高档别墅在耒阳市场有限。主要客户：大煤矿主、本地大私营业主、返乡耒阳籍老板中档住宅楼盘:该档次楼盘需求旺盛，明星楼盘辈出。康鸿花园﹑金城华府﹑白云花园﹑三湘明珠花园凭借规划及地段优势受市场热捧，成为目前公认的耒阳四大在售最畅销楼盘。该档次代表楼盘楼花期间均价为1980/平米---2180元/平米，现房期间为2280—2380元/平米。主要客户：公务员、老师、医生、小型煤矿主、本地私营业主、返乡置业群体低档住宅楼盘:主要满足中低收入群体，房价集中在2000元以下，市场需求面广阔，较低的房价成为市场上竞争的杀手锏。但也存在着建筑品质低劣，规划设计混乱等一系列问题，从而制约着耒阳房地产开发的整体水平。主要客户：农村进城户、老师、医生、企业职工、生意人、返乡置业群体84 11.6.3市场发展趋势总结电梯房逐步被接受并获得市场空间：自2006年以来，电梯房逐步进入耒阳市场，并迅速被市场接受。目前电梯楼盘已逐步增多，并被市场看好。已上市的电梯楼盘有三湘明珠花园﹑康鸿花园﹑西湖豪庭﹑国贸中心等楼盘。国茂中心价格估计在2580左右，体量在200套左右。其次为康鸿花园，目前该项目小高层地基已动。估计2011年10月份上市，其价格在2800左右。体量估计也在200左右。其新颖的外立面，优越的地段，使该项目将成为最具竞争力的电梯房盘之一。再来看看西湖豪庭，该项目目前均价在2480元/㎡，体量在120套左右，其依托西湖和蔡伦步行街。优势也比较明显，西湖豪庭目前销售率达到80%。2008年耒阳房价：由于耒阳房地产市场近两年总体供需两旺，并吸纳大量周边乡镇人员进城置业和返乡置业，在未来一年内还将形成一个新的置业高潮。房价态势总体依然看涨，我司初步评估2010年耒阳房地产均价至少突破2200元/平米，成为又一价格新高，而电梯房价则有望突破3000大关。11.7项目用地周边环境调查11.7.1地块周边的建筑物项目区紧挨五一路，及耒阳火车站，人流多及商业发达。11.7.2绿化景观项目所在地为原办事处用地，有部分人工绿化11.7.3自然景观以自然景观为主。项目所在地除部分多年生树木可利用外，基本没有其他景观可供利用。11.7.4环境污染状况周边无粉尘污染。11.8地块交通条件调查11.8.1地块周边的市政路网以及公交现状、远景规划、项目现状：五一东路84 从项目北边穿过，西邻群英路。11.8.2项目的交通状况项目现状：五一东路从项目北边穿过，西邻群英路。交通状况良好。11.8.3项目现状目前项目地处正处于耒阳商业区的开发热点，地块呈规则形状分布、周边环境比较好。11.9周边配套调查周边有行政机构、学校、购物广场与老居民区遥遥相望，同时银行与医院相距比较近，治安、环境、卫生良好。11.10项目优势11.10.1地块交通便利。位于城市主干道五一东路，紧邻群英路，公交车则有1、8路车经过项目，到市区各方向都方便。11.10.2项目离大路较近，建筑下部为商铺，适合居住，购物方便。11.10.3周边生活配套设施比较齐全，和加油站等。11.10.4建筑规划和设计理念超前，具有一定产品优势。11.11项目机会11.12.1在耒阳首次采用新的建筑方案，小高层采用框剪结构。这很大程度上提升了本案的市场品质。11.12.2楼盘规模适中，便于对销售进行销售控制，也便于物业管理；物业类型为小高层，符合绝大多数耒阳人的置业习惯和消费心理，目标客户群体广。11.12项目威胁11.13.1耒阳目前与本项目同物业类型的楼盘有几个，分流了部分客户，给销售带来了一定的压力。11.13.2建筑采用框架结构，增加了工程成本。11.13.3当地居民安置房较多，私自销售，使低消费者市场分流了部分客源。11.13项目营销策略11.13.1通过SWOT分析及走访调查我们发现：84 由于该项目位于耒阳市商业中心。但同时，耒阳政府、耒阳人民，尤其该区域居民都渴望，通过某种方式将该区域进行彻底改造。相信随着城市化进程的逐步加深，这将给本项目带来巨大的机遇。11.13.2项目的总体营销策略q利用机会，转化劣势，规避威胁，通过营销技巧致胜；q形象拔高，加强现场展示，低价入市，提升其高性价比；q借势上市，速战速决，通过低成本运作保证利润；q营销手段丰富创新，抢占客户资源，促进客户成交；q做好客户营销，做好团购。11.13.3目标客户定位图11-7煤矿主、外地返乡置业群体作为投资与居住两用的外地客户城中心区单位公务员及私营业主游离客户群重点客户群核心客户群核心客户群周边单位的私营业主老板及教师、医生、官员及公务员偶得客户群11.13.4三大原则q以建立形象为项目竞争的出发点，充分整合资源、树立起项目高品质形象的竞争策略。q抢时间、抢市场份额、以活动营销为主线。q持续品牌传播、分阶段现场展示，争取价值最大化的包装展示策略。1）人员推广a、培训一支出色的推销队伍，变被动等客上门为主动出击（DM）。b、配备具有高超谈判水平的现场置业顾问，确保成功率。84 C、针对有关目标机构，主动上门进行路演推广(CRM)。（2）广告推广a、广告方案制定原则有效控制宣传的推进节奏，引导从“关注——了解——认可——购买”的心理接受过程，以热烈的情感诉求式广告为线，辅以阶段性造势活动为点，形成大范围的宣传面的铺开，集中表现项目文化特色强势卖点。b、广告诉求重点（略）（3）媒体选择分析及媒体组合a、报纸广告b、户外路牌灯箱广告c、楼书、宣传单、户型图等平面印刷品d、工地围墙（4）广告媒体投放比例综合考虑平面部分、户外广告、车体广告、楼宇电视、公共促销活动等方面所占比例。（5）营业推广：开盘活动、节庆活动、公益活动等（6）价格策略：价格低开高走，针对市场现状，率先推出相对较低的起价，占领市场主动性，以低价位冲击抢占市场份额。11.13.5在销售策略方面：84 首先是整个项目的销售控制，我们将结合本项目特有的机会与威胁，分阶段、分不同体量向市场推出项目产品。前期为打开市场、形成火爆的销售场面。我们可以选择较少体量（总体量的15%--20%）、位置较好、不同户型的产品。同时配合推广活动及极具诱惑的优惠政策，从而形成市场的追捧。在第二阶段通过逐步取消优惠、合理提价的方式让市场产生本项目的希缺感，而再加之耒阳消费者从众心理强、攀比心理重的特点，让买了房子的人感到满意让没买房的人后悔。而在第二阶段可通过对现有客户维护和激励，让其为本项目做活的广告、转介绍。充分发挥口碑效应。在销售的收尾阶段，充分利用销控。让部分一类房源作为经典保留房发售。避免在尾盘出现销售停滞情况。在销售节奏方面，可以通过市场反应及项目销售情况制定出合理的推盘体量和推盘时间。这样才能是项目利益最大化。简言之整个项目的营销策略就是：多次推盘、低价入市、口碑宣传、打开局面。而只要局面打开，获得了市场的认可。则前期所损失的利润可在后期的多次的推盘中及提价中弥补。84 第十二章投资经济分析本项目的经济评价主要考虑财务的评价，财务分析是从项目本身可能发生的财务收支的分析出发，通过比较该项目需要发生的支出和它可能获得的收入来研究投资项目的微观经济效果。12.1本项目的经济评价本项目是城市房地产建设，也是城市扩容可分割的组成部分，它的经济效益是房地产国民经济效益的反映。因此，参照国家计算和建设部的《建设项目经济评价方法与参数》以其中社会折现率采用12%，建设期为3年、评价年限为4年。12.1.1本项目经济费用本项目经济费用，包括建设期本项目工程建设的经济费用，以及本项目建成后在评价期内的各项目经济费用。评价期的经济费用包括人工工资、福利及社会保障费、销售费用、正常维护费用和其它费用。12.1.1.1人工工资、福利费根据本工可第六章可知，本项目建成后公司组织管理人员编制为17人，按第六章人员工资福利计算方法，总共费用为166.9万元/年。在2013年年底项目运营后，年度工资为170.7万元。考虑到物价增长和平均2年增长一级工资等因素，人工工资、福利的年增长率为7.8%。12.1.1.2营运成本销售费、正常维护费根据以往数据经验，房屋销售费按总销售额的0.5%；房屋正常维护费按建构筑物建设费的0.4%作为基准价格。预测期内各年经济费用数据见表12—1。84 3年评价期内经济费用表表12-1年份人工工资、福利等销售费用正常维护费合计备注2013166.900169.6基年数据2014178.400178.42015190.75060300.72016205185.4128.3497.712.2财务评价财务分析又称微观经济分析，即从项目本身可能发生的财务收支分析出发，通过比较该项目需要发和的支出和它可能获得的收入来研究投资项目的微观经济效果，本项目财务分析的基准贴现率为12%，其建设期为3年，评价期为4年（含建设期）。财务评价是根据国家现行财税制度和价格体系，分析计算项目直接发生的财务效益和费用，编制财务报表，计算评价指标，考察项目盈利能力、清偿能力等财务状况，据以判别项目的可行性。12.2.1财务评价中收入与费用的计算12.2.1.1.项目总投资包括固定资产投资，建设期借款利息、流动资金。12.2.1.2总投资形成的资产分为固定资产、无形资产、递延资产、流动资产。12.2.1.3经营成本项目的经营成本包括项目总成本费用扣除固定资产折旧费，无形及递延资产摊销和利息支出以后的全部费用，即：经营成本=总成本费用—折旧费—摊销费—利息支出。总成本费用=外购原材料费用+工资福利+养护费+折旧费+摊销费+利息支出+其它费用。固定资产折旧，本项目采用年限平均法，即84 年折旧额=固定资产产值×（1-预计净残值率）/年限在该项目中，折旧年限为70年，净残值率为5%。无形资产和递延资产中的开办费按经营期平均分摊到管理费中。营业税按5%征收，城市维护建设税和教育费附加以营业税为基数，分别征收7%、3%；所得税税率为28%。特种基金按税后利润10%征收，法定盈余公积金按可分配利润10%提取，公益金按可分配利润5%提取。12.2.1.4经营收入、成本和税金营业税城市维护建设税教育费附加经营税金折旧费、摊销费经营收入利息支出经营成本外购原材料等总成本工资福利修理费盈余积金其它费用应付利润税前利润可供分配利润所得税税后利润未分配利润特种基金12.2.2财务评价盈利能力分析84 财务评价包括财务内部收益率、财务净现值、财务投资回收期、投资利润率、投资利税率、资本金利润率。12.2.3投资计划与资金筹措（见表12—2）投资计划与资金筹措表表12—2单位：万元序号项目合计2013201420151总投资22431.81000090003431.81.1固定资产投资20703.8940084362867.81.2建设期利息112805645641.3流动资金600600002资金筹措22881.8410000900002.1自有资金16881.841000030003431.82.2银行借款6000060002.3预售房款002000025471.6512.2.4耒阳市蔡子池市场“农改超”总建筑面积共为84058㎡，均为高层商住楼，其中住宅面积为48148m2，住宅要安置一半建筑面积。商铺面积为35910㎡，地下车库21600㎡，利用率为50%，约车位480个。根据第十一章耒阳市房地产市场及项目分析评价，参照邻近的小区，高层住宅均价为2280元/㎡。商铺均价为10800元/m2。停车位50000元/m2。高层住宅销售收入：Q1=48148×2280/10000=10977.7/2=5488.85（万元）；商铺销售收入：Q2=35910×10800/10000=38782.8（万元）；停车位的销售Q3=480/2×5000/10000=1200（万元）销售总收入：Q=Q1+Q2+Q3=45471.65万元；84 12.2.6财务评价报表和评价指标计算结果12.2.6.1利润估算根据财务评价的参数、费用和收益，可利用损益表计算出运营期内各年利润（见表12—3）12.2.6.2财务盈利能力分析可利用现金流量表（见表11—4）7529.922881.84年平均利润总额项目总投资12.2.6.3投资利润率投资利润率=×100%=×100%=32.3%45471.65-22881.8422881.84x2年平均利税总额项目总投资12.2.6.4投资利税率投资利税率=×100%=×100%=49.3%12.2.6.5资本金利润率7529.916881.84年平均利税总额资本金资本金利润率=×100%=×100%=44.6%总销售收入总成本费用45471.6522881.8412.2.6.6经济效益费用比费用比===1.9812.2.7财务评价中的清偿能力分析负债合计资产合计600020703.812.2.7.1资产负债率资产负债率=×100%=×100%=28.9%12.2.7.2固定资产投资借款偿还期本项目预期二年期借款6000万元，贷款利率为9.4%，贷款利息为1128万元，经营期内用于本项目还款付息的资金来源主要是利润。12.2.8财务不确定分析84 本项目财务评价采用数据，大部分来自预测和估算。由此存在不同程度的不确定必将给投资者带来一定的投资风险。以下的不确定性分析主要是对项目的投资风险因素进行概要的分析，为今后项目运营提供参考。11.2.8.1风险分析1）通货膨胀风险经分析本项目通货膨胀风险较小，预计我国物价上涨率将保持在稳定的中低水平；营运期成本相对于售房收入要小得多，如出现物价上涨情况，可通过适当调整售房标准来抵御通货膨胀风险。2）融资风险经分析本项目融资风险较小，这是因为项目的部分资金来源可靠，业主有雄厚的资金实力,在耒阳,引资项目建设具有政府优先扶持政策支持，此外，通过投资人与金融机构直接签定协议的形式，由金融机构承担部分融资风险。3）工程投资风险如缺乏设计经验导致设计漏项，特别在物价上涨的情况下，将会造成实际建设费用超出概算项目将面临巨大的工程投资风险。针对这种风险，在设计时组织对项目的估算进行认真核查；对省内市内内类型项目进行考查，比较和分析，由于省内及我市内近年来已积累了大量此类工程的设计施工经验，只要设计阶段认真把关，完全能将工程投资风险降低到最小程度。4）不可抗力风险由自然因素导致的不可抗力风险，例如由于不能合理遇见的自然灾害，病疫等事件发生导致本项目失败或收益大幅度减少等，一般可通过投资大和承包人购买保险方式的方式来规避风险。由非自然因素导致的不可抗力风险，例如由于不能合理遇见的战争、暴乱、大罢工、项目设施的没收和被征用等事件发生，导致本项目失败或收益大幅度减少等。这种风险一般可由政府来用延长合同期或等额补偿的形式承担。12.2.8.2财务敏感性分析84 财务敏感性分析主要计算了效益和费用均发生10%偏差，对应的财务内部收益率FIRR和财务静态投资回收期Pt。经计算当费用增加10%，效益减少10%时，项目数据均呈正值，说明项目是可行的。12.2.8.3财务评价结果分析本项目建设投资中所需资本金22881.84万元,由耒阳市万元房地产开发有限公司承担。本项目税后全部投资内部收益率为32.3%，动态投资回收期3.5年。根据筹资方案，本项目的财务贴现率为73.7%，全部投资内部收益与之相比约为2.1倍。由于投资主体是实力雄厚的房地产开发公司，其风险承受能力比较强84 84'