小区建设项目 可行性研究报告 51页

'韩城市新城办董村村民安置房“新都汇”小区建设项目可行性研究报告目录第一章总论一、项目基本情况………………………………………………………5二、编制依据……………………………………………………………5三、编制原则……………………………………………………………6四、编制内容……………………………………………………………7五、韩城市基本概况……………………………………………………7六、城市变迁及现状城市形态…………………………………………12七、社会经济状况………………………………………………………12八、市区现状与用地特征……………………………………………13第二章项目建设背景及建设的必要性一、项目建设的背景……………………………………………………14二、项目建设的必要性和可行性………………………………………15第三章项目建设地址及市政配套条件一、项目建设地址………………………………………………………19二、市政配套条件………………………………………………………19-51-韩城市盛宇项目管理咨询有限责任公司联系电话：0913—5288056 韩城市新城办董村村民安置房“新都汇”小区建设项目可行性研究报告第四章项目规划及建设内容一、项目规划……………………………………………………………21二、建设规模、内容……………………………………………………22三、功能设置……………………………………………………………23第五章建筑、消防设计一、建筑设计……………………………………………………………24二、规划、建筑消防设计………………………………………………27三、给排水消防设计……………………………………………………27四、电气消防设计………………………………………………………28第六章资源节能一、设计依据……………………………………………………………29二、节地…………………………………………………………………29三、节能…………………………………………………………………30四、节水…………………………………………………………………30五、节电…………………………………………………………………31-51-韩城市盛宇项目管理咨询有限责任公司联系电话：0913—5288056 韩城市新城办董村村民安置房“新都汇”小区建设项目可行性研究报告第七章环境影响评价一、项目区域周围环境质量现状………………………………………32二、项目建设及使用对环境的影响……………………………………32三、环境保护标准………………………………………………………32四、环境影响初步分析…………………………………………………33五、环境影响及对策……………………………………………………34六、环境影响分析结论及建设…………………………………………36第八章劳动安全卫生一、影响劳动安全与卫生的因素………………………………………37二、安全防护措施………………………………………………………37第九章组织机构及项目实施方案一、机构配套及智能……………………………………………………38二、实施步骤……………………………………………………………39三、项目建设工期及进度安排…………………………………………40第十章项目招标计划一、项目招标计划………………………………………………………41-51-韩城市盛宇项目管理咨询有限责任公司联系电话：0913—5288056 韩城市新城办董村村民安置房“新都汇”小区建设项目可行性研究报告第十一章投资估算与资金筹措一、工程投资估算概况…………………………………………………42二、编制依据……………………………………………………………42三、工程总投资估算表…………………………………………………43四、资金筹措及资金来源………………………………………………43五、资金管理……………………………………………………………43第十二章社会效益评价一、社会效益分析………………………………………………………44第十三章结论及建议一、结论…………………………………………………………………50-51-韩城市盛宇项目管理咨询有限责任公司联系电话：0913—5288056 韩城市新城办董村村民安置房“新都汇”小区建设项目可行性研究报告第一章总论一、项目基本情况项目名称：韩城市新城办董村村民安置房（“新都汇”小区）建设项目工程地址：韩城市新城区乔南路中段实施单位：韩城市新城区办事处董村村委会项目法人：刘家林该建设项目位于韩城市新城区，东接寿康医院，西靠农贸大厅，南邻铁路小区，北临乔南路，规划用地面积约12亩（7961.78平方米），属于韩城市新城区办事处董村村委会集体所有的为村民安置工程建设的置换地。该项目总建筑面积32812.09平方米，建筑占地面积2571.10平方米，其中住宅建筑面积23737.74平方米；商业建筑面积3860.62平方米；地下建筑面积5907.73平方米。建筑密度32.29%，绿地率34.2%，按206户设计，容积率3.47，建设配套地上车位145个，地下车位24个。二、编制依据1、项目承办单位委托书；2、建设单位关于委托编制本项目可行性研究报告的技术咨询合同；3、《中华人民共和国建筑法》；4、《城市居住规划设计规范》【GB50011-2001】；5、《韩城市城市总体规划》；-51-韩城市盛宇项目管理咨询有限责任公司联系电话：0913—5288056 韩城市新城办董村村民安置房“新都汇”小区建设项目可行性研究报告6.省、市、区建设工程收费依据和收费标准；7.建设单位提供的经济技术资料；8.其它有关国家政策及信息资料。9、《建筑设计防火规范》GB50016-2006；10、《建设项目环境保护管理条例》；11、国家有关设计规范及法规；三、编制原则1.以创造二十一世纪文明的居住环境为主导，以推进住宅企业现代化，不断提高居住区综合开发建设水平和综合功能质量为目标。2.充分体现“以人为本”的思想，针对二十一世纪居民经济水平提高和生活方式的更新，以满足居民的生理、心理上的各种需求，努力创造富有特色的城市景观和富有吸引力的生活居住环境。3.坚持节地、节能和统一规划、合理布局，因地制宜综合开发配套建设相结合的原则，在建设中兼顾实际，立足长远，做到设计新颖、布局合理、环境优美、配套齐全、具有超前性、先导性、示范性的原则，达到高起点、高标准。4.根据城市规模的标准，本着舒适、经济、安全、美观的原则考虑设计方案，突出舒适性、生态性、信息性、文化性、智能化的原则。5.坚持科技进步，择优选择设计方案，采用“新材料、新工艺、新技术、新设备”四新技术，节约投资、减少成本，降低能耗。-51-韩城市盛宇项目管理咨询有限责任公司联系电话：0913—5288056 韩城市新城办董村村民安置房“新都汇”小区建设项目可行性研究报告6.坚持环境生态化的原则，在满足日照、通风的基础上，着重进行环境和绿地系统的设计建设，最大程度使居民接近自然，享受自然，同时按照可持续发展的原则，建立人与自然有机、和谐的统一。四、编制内容项目研究的主要内容为：项目建设的必要性，建设规模，建设地址及条件分析，总体规划，建设方案，环境保护及消防、安全，建设管理与组织机构，项目实施进度，投资估算与资金筹措等。五、韩城市基本概况韩城市位于黄河中游，地处陕西东部，（从高速公路）距省会西安210公里。南与合阳县接壤，西、北与黄龙、宜川县毗邻，东隔黄河与山西省河津市、万荣县相望。跨北纬35°18′50″—35°52′08″，东经110°07′19″—110°37′24″。境内南北长50.2公里，东西宽42.2公里，总面积为1621平方公里。1.自然环境韩城处于暖温带半干早区域，属大陆性季风气候，四季分明，气候温和，光照充足，雨量较多。年平均气温13.5℃，≥10℃积温为4626℃。平均年降水量559.7毫米，无霜期208天，日照2436小时，有利于发展农业生产。但雨量不均，多集中于7、8、9月份。春夏季易发生干早，夏季阵雨多、强度大。2.地质地貌条件-51-韩城市盛宇项目管理咨询有限责任公司联系电话：0913—5288056 韩城市新城办董村村民安置房“新都汇”小区建设项目可行性研究报告韩城位于祁、吕、贺山字形构造的前孤东翼与新华夏构造体系，第三沉降带的复合部位。以东北—西南的山前大断裂（即韩城大断层）为界，东南面属渭河地堑，西北面属鄂尔多斯台向斜的陕北盆缘褶皱区。属7度地震烈度区，是国家重点的地震监测区。韩城地势西北高、东南低。由于地质构造运动和长期侵蚀作用的影响，大致以东北—西南走向的大断层为界，将全市分为山、原两大区。大断层西部除有小面积的河谷地带外，为中低山和黄土残原区；东侧为黄土台塬及河谷地带，地势比较平坦。最高处在西部的大岭，海拔为1783米；最低处为南部的芝川口，海拔357米。复杂的地形，多变的地貌，构成了“七山一水二分田”的格局。3.人文历史韩城是我国伟大的史学家、文学家、思想家司马迁的故乡，地面地下文物丰富，民俗民居具有特色，古城建筑格局与传统风貌保存完好，1986年被国务院列为国家历史文化名城。韩城素有文史之乡之称。战国初，孔子高徒子夏来韩设教。两千多年来，韩城办学之风兴盛，民重耕读，因而人才辈出。一代史圣、两朝状元、三朝宰相、四代世家、父子御史、父子知州、祖孙巡抚、兄弟侍郎、南北尚书、一母三进士一举一贡生等，传为佳话。春秋时的赵武，“两袖清风回韩城”-51-韩城市盛宇项目管理咨询有限责任公司联系电话：0913—5288056 韩城市新城办董村村民安置房“新都汇”小区建设项目可行性研究报告的清代丞相王杰，还有现代著名作家杜鹏程。明清两代科举中试者1396人，其中进士119人，举人550人，贡生727人。官居五品以上者130余人。科举夺魁者仅清代就有状元1人、会元2人、解元11人，三元皆有，被誉为“解状盛区”、“士风醇茂”。4.土地资源根据《韩城市土地利用总体规划》（1997—2010年），1996年全市域土地总面积为241.0万亩，其中耕地为50.38万亩，占总土地面积的20.9%；园地为1.4万亩，占0.58%；林地为79.91万亩，占33.5%；牧草地为18.18万亩，占7.54%；居民点及工矿用地为10.46万亩，占4.34%；独立工矿用地为1.75万亩，占0.7%；交通用地为3.01万亩，占1.25%；水域面积为23.27万亩，占9.7%，未利用土地为54.44万亩，占22.6%。韩城市土地资源的特点是：土地类型多样，适宜综合开发利用。根据韩城的自然条件及土地资源特点，可以分为：中低山地区、黄土残原区、黄土台塬区及河谷川道区，多样的土地类型决定了多样的土地利用特征：中低山地区以发展林牧业为主；黄土残原区以发展林业、果园和矿产为主；黄土台塬区和河谷川道区以粮、棉、菜、瓜果为主，是城镇和工业发展的集中区域。5.旅游资源据历年普查资料，韩城市境内共发现各类文物遗存300余处，现已公布为各级重点文物保护单位的有190多处，其中国家级重点文物保护单位7处；省级的11处；市级的180多处，为陕西之最。韩城文物古迹荟萃。从数万年前的禹门洞穴到别具一格的司马迁祠墓，从素有“小北京”-51-韩城市盛宇项目管理咨询有限责任公司联系电话：0913—5288056 韩城市新城办董村村民安置房“新都汇”小区建设项目可行性研究报告之称的古城风貌到被誉为“世界民居之瑰宝，人类文明活化石”的民居古建村落党家村，唐、宋、元、明、清、两周历朝古建筑保存完整，规模宏大。黄河天险龙门，也称禹门，相传为大禹所开，山河壮观，地势险要。特别是2005年，陕西省30年来又一重大考古新发现的韩城梁带村未经盗掘的商周时期高等级贵族墓地，有墓葬103座、车马坑17座，属于规模大、级别高、保存好、布局完整的两周遗址。在这些重点文物中，有古遗址27处，古墓葬120处，石刻5处，古建筑157处，革命纪念建筑2处。在各级重点文物保护单位中，古建筑占有突出地位，其建筑年代久远，唐宋元明清历年建筑具备，形成一个完整的系列。而又以元代建筑保存最丰，居陕西省之最，在全国亦占有重要地位。韩城老城改造：以文化为依托，以旅游为核心，以城市板块开发为支撑，把握史圣、黄河、古城三大题材，整合、提升资源价值，形成主题特色突出、融古城体验、文化创意休闲、娱乐、宜居生活于一体的大型文化产品。在古城到司马迁祠这一区域内，通过“三区、一带、一面”（三区：即古城商旅区、司马迁祠及黄河湿地区、黄河河心岛区；一带：即以居水河改造为依托的黄河文化大观系统，融黄河人家、微缩漂流、自驾游、渭北民俗园、湿地温泉、黄河科普探险、《黄河》球幕电影为一体；一面：即九公里长，60—80米高的土崖雕塑《史记》），将韩城建成集文物游、文化游、黄河山水游和农业观光游四位一体的综合性旅游目的地。6.矿产资源-51-韩城市盛宇项目管理咨询有限责任公司联系电话：0913—5288056 韩城市新城办董村村民安置房“新都汇”小区建设项目可行性研究报告韩城位于祁、吕、贺山字型构造前弧东翼边缘的内弯部和新华夏系第三沉积带的东部，以及秦岭、阴山两个纬向构造带之间，在长期的地质构造演变中，沉积了较为丰富的矿产资源，其种类有：煤、铁、石灰石、白云岩、铝土、粘土、大理石、石英砂岩、沙土以及与煤、铁伴生的磷灰石、稀有分散元素等。其中煤炭储量达103亿吨，已探明27.74亿吨，占渭北煤田的35.5%。铁矿保有储量为3014万吨，铝土矿保有储量为19.58万吨，石灰石启遍布全市沿山地区，据华子山和西原两处探测，保有量为4444万吨。煤层气资源总量为2080亿立方米，达到开采品位的资源量为1907.6亿立方米，是渭北最大的气田。韩城水资源丰富，境内主要河流有九条：芝水、居水、泌水、汶水、盘河、白矾河、凿开河、院子河、堰庄河。另有支流六条，均属黄河水系。黄河流经市境东部，流程65公里。地下水资源也极为丰富。全市水资源总量3.6亿立方米，其中自产水资源总量为2.7亿立方米，客水资源总量为0.9亿立方米，合计可利用量2.5亿立方米，人均903立方米，亩均510立方米。在我国北方属比较优越的地区。境内黄河流程74公里，水资源总量为3.6亿立方米，可利用量为2.5亿立方米。7.工、农业经济发展概况韩城境内有山、原、川、滩，资源丰富，环境优美，西北为山区，占全市总面积的78％，林地面积67万亩，深山以用材林为主，浅山以经济林为主，盛产花椒、核桃、柿子、苹果。特别是“大红袍”花椒以粒大、色红、浓香驰名，年产100多万公斤。中部和东部为川原区，人口密集，土地肥沃，主产小麦、棉花、玉米、蔬菜等。-51-韩城市盛宇项目管理咨询有限责任公司联系电话：0913—5288056 韩城市新城办董村村民安置房“新都汇”小区建设项目可行性研究报告韩城市已经形成了以煤炭、电力、冶铁、炼焦、建材为主的，包括纺织、机械、化工、食品等主要行业的工业体系。近几年，韩城市经济快速发展。矿产资源主要有煤、石灰石、铁矿石、铝矾土、粘土矿等。已探明煤储量27亿吨以上，远景储量108亿吨，有渭北“黑腰带”上的明珠之称。韩城已成为陕西重要的煤炭、电力能源工业城市之一。六、城市变迁及现状城市形态历史上韩城城区多有变化，夏商时韩城称“龙门”，周初号“韩国”，后为“梁（伯）国”，春秋战国称“少梁”，秦惠文王二十一年（前327）更名“夏阳”，隋开皇十八年（598），根据《诗经》“溥彼韩城”之意更名“韩城县”，建城于今老城区，已有1400多年历史。1970年韩城矿务局成立，带来了韩城工业的迅猛发展，以矿务局机关为核心建成了象山区，以机械加工、水泥制造为核心建成了苏山区。改革开放初期的1984年韩城县改市，1986年韩城列为全国第二批“历史文化名城”序列。韩城市政府科学决策，作出了“保护古城，建设新城，发展与保护并重”的策略，在古城以北70米高的塬上建起了新城区，新老城区相互依托，相得益彰。在新老城结合部耸立着金代的宝塔，并由新修的石桥相连。从金塔向南望去，一座古朴典雅、耐人寻味的千年古城一收眼前；从金塔向北望去，一座色彩斑斓、形式多样的现代化城市令人感慨万千。专家赞其为“古城古，新城新，双桥分内外，金塔赏古今。”七、社会经济状况-51-韩城市盛宇项目管理咨询有限责任公司联系电话：0913—5288056 韩城市新城办董村村民安置房“新都汇”小区建设项目可行性研究报告韩城市区距渭南市180公里，距西安市200公里。截止2011年底，韩城市国民生产总值实现175亿元，是2007年的2.2倍；人均生产总值由1.9万元提高到4.5万元。地方财政收入完成8.7亿元，是2007年的2.8倍。农民人均纯收入达到7140元，城镇居民人均可支配收入21290元，分别比2007年净增3930元和11560元。四年实施重点项目168个，累计完成投资342亿元，是“十五”时期的3.3倍。市域经济实力连续八年位列西部百强，经济综合实力始终站在全省前列。八、市区现状与用地特征建成区现状用地主要分布在，韩城、芝川、龙门三点一线带状城市的格局上。中心城区：东至黄河西岸，西至韩城－电厂，北至小曲沟，南至居水河南岸，总面积46.22平方公里。为国家级历史文化名城，陕西关中东北部经济中心城市，以发展旅游、科教、商贸为主的园林城市。“十五”期间，又开始建设了以发展能源、冶金、建材工业为主的龙门工业园区和西昝煤化工业园区，形成了较为集中的工业示范区域。-51-韩城市盛宇项目管理咨询有限责任公司联系电话：0913—5288056 韩城市新城办董村村民安置房“新都汇”小区建设项目可行性研究报告第二章项目建设背景及建设的必要性一、项目建设背景在韩城新市区的版图上，镶嵌着一颗日渐耀眼的明星—新城办董村。全村三个村民小组，共220户，1080口人，村址面积0.9平方公里。从北宋开始建村，直到解放后的三十年间，祖祖辈辈的董村人当农民，居农门，干农业，过着“日出而作，日落而息”的古朴生活。贫穷、落后是生活的主色调。历史翻开了新的一页。改革开放的春风沐浴着董村。近几年来，村党支部、村委会在市委的正确领导下，紧紧抓住城市扩张机遇，充分利用地缘优势，解放思想，大胆创业，带领村民迈步小康。2010年，村办企业完成总产值8500万元，固定资产达到4000万元，村集体财产积累达到3500万元。2010年，村民每户拥有门面房三部，户均非财产性收入每年5万元以上，村民人均纯收入2万元。村民依托城市，享受着城市发展带来的实惠，城市的基础设施向村内延伸，城市的公共服务向村内覆盖，城市的现代文明向村内传播。土地被征用后，村民的生活发生了巨大的变化。首先，村民失去土地也就失去了工作，失地农民们需要重新就业，实现劳动力向第二、-51-韩城市盛宇项目管理咨询有限责任公司联系电话：0913—5288056 韩城市新城办董村村民安置房“新都汇”小区建设项目可行性研究报告第三产业的转换。由于失地农民文化素质和劳动技能有限，许多失地农民不能成功实现职业转化，变成了城市失业人口，没有稳定的工作收入，生活压力增大。其次，土地是农民的重要财产，征地为失地农民提供了一笔初始资本，土地由固定资产转为货币资产，失地农民手中掌握的货币资产增加，而且，土地征用以前农民必须投入一定的资产用于农业生产，失地后农业生产的投资取消，失地农民在其他方面的投资能力增强。第三，房屋出租收益地位强化，当失去稳定的工作收入来源后，房屋出租收益占家庭收入的比重增大。一些村民将自建房屋出租给外来务工人员，然而由于村落形成年代久远，房屋建设年代差别较大，缺少统一规划，有瓦房、砖混结构平房及二层楼房、部分房屋破旧不堪，村子的违规乱搭乱建现象突出，巷道狭窄，曲折不直，交通极为不便。无排水设施，无供暖设施和天然气供应，居住环境较差。大部分房屋无抗震措施，不仅影响市容市貌，而且存在着严重的安全隐患。因此，本项目的实施是响应群众的要求，有利于增强韩城市城区功能和提升城市形象。二、项目建设的必要性和可行性近年来,我国各地正处于城市化和工业化加速发展的过程中,有越来越多的农民在失去土地的同时也失去了安居乐业的住宅。住房是失地农民最基本的生存保障,“安居乐业”是构建和谐社会的基础。在我国城市化进程中,如果不认真研究和解决好失地农民的住房问题,并为其提供切实可行的制度安排,势必会导致失地农民因住房致贫、生计恶化并衍生出“灰色社会”与“街角社区”,从而引发新的社会矛盾。城市化进程是一把“双刃剑”-51-韩城市盛宇项目管理咨询有限责任公司联系电话：0913—5288056 韩城市新城办董村村民安置房“新都汇”小区建设项目可行性研究报告。它在推进农村城市化与农业现代化的同时，也给广大农民的生活带来了前所未有的影响。大规模的征地以惊人的速度制造了大批失地农民。居住是人类最基本的需求，失地引起的居住模式的改变和其他相关问题关系失地农民的切身利益。并且，政府在征用农民的土地后，有意识的引导失地农民将固定资金转化为住房。由此，住房由基本的生活资料转变为重要的固定资产，成为失地农民的主要投资渠道和收入来源。建设部负责人表示：“住房是人的一种基本权利，是一种基本的社会保障。”在快速发展的城市中，一方面房屋拆迁紧锣密鼓，一方面房价狂飙突进。解决人民群众特别是低收入群体住房困难，改善住房条件，是缩小收入和生活差距、维护社会稳定的迫切需要。妥善安置失地农民的生产生活，事关改革发展稳定大局。为壮大村集体经济，使失地农民获得长期稳定的收入来源，我市实行留地安置政策，即按一定比例向土地被征用的村返还建设用地，用于发展二、三产业。近年来党中央、国务院要求，加大保障和改善民生工作力度，有序推进城市建设，提高人民生活水平和质量，促进经济平稳较快发展。借政策之优势，“新都汇”小区的建设，直接关系人民的利益，是实践“三个代表”重要思想，全面落实科学发展观、构建社会主义和谐社会的重要举措，对改善城中村群众的生活条件，增强资源型城市经济活力具有十分重要的意义。“新都汇”小区建设-51-韩城市盛宇项目管理咨询有限责任公司联系电话：0913—5288056 韩城市新城办董村村民安置房“新都汇”小区建设项目可行性研究报告遵循以人为本的原则，以科学规划为前提，以改善人民的居住和生活条件为目标，以维护社会稳定为根本，代表广大人民群众的利益，是一项民心工程、德政工程，是构建社会主义和谐社会的重要举措。1、促进韩城市房地产市场发展需要，本项目建设符合房地产未来发展趋势，并促进城市快速发展，改善人们休闲居住环境的需要。2、”新都汇”小区建设真正把改革开放和经济建设的成果惠及新城办董村村民。新城办董村现大多数在村里居住的居民生活环境差，房屋密度大，而且大部分在城区有住房的村民将自己原有农居出租给外来务工人员，部分没有经济能力在城区购买房屋的村民继续居住在原有住宅，而这些房屋大部分基础设施薄弱，上下水管网不健全，导致居住环境恶劣，而且存在着严重的安全隐患；直接影响了这一部分村民的生活质量，他们的居住条件急需改善。3、实施”新都汇”-51-韩城市盛宇项目管理咨询有限责任公司联系电话：0913—5288056 韩城市新城办董村村民安置房“新都汇”小区建设项目可行性研究报告小区建设是贯彻落实科学发展观、构建和谐社会的客观要求。在加快发展中实现科学发展、和谐发展，不仅要统筹城乡和区域发展，而且要注重城市发展与资源、环境的协调，注重城市困难群众的基本生活保障。本项目的建设，将使相当一部分群众享受到改革发展的成果，不仅大大改善困难群众的居住条件，还将推动住房制度改革的深入，进一步完善社会救助机制和保障体系，实现社会公平、促进社会和谐。同时，本项目建设还要按照城镇总体规划，配套进行道路、绿化等基础设施建设，这将进一步完善城镇整体功能，促进城镇建设和发展，而且还有利于集约高效利用土地资源。4、本项目改零星分散建设为集中成片建设，村民娱乐服务设施与住宅同步实施；应用现代建筑技术、现代通信技术、现代控制技术和现代计算机技术，使住宅结构、设备、服务和管理形成最优组合；实现人居与自然的高度和谐，为住户提供舒适、安全、便利的人性化居住环境，形成小区建设的整体效益。这对于改变村庄建设中的“散、乱、差”现象，建设环境优美的村庄，创建社会文明和进步的窗口。5、近年来韩城市城市道路发展较快，已完成改扩建道路有秦晋大道、盘河路、桢州大街、黄河大街、龙门大街、太史大街、复兴路、金塔路、盘乐路、乔南路等城市道路，本项目所新建的城市道路与现有城市道路网络相连接，使城市规划区内交通网络更加完善合理。综上所述，韩城市新城办董村村民安置房“新都汇”小区的建设提高了失地农民的生活质量，优化和提升了周边的生活环境，而且城市化的居住条件有利于推动农民对于社区环境的维护意识、生活方式和思想观念等一列的变革，无论是从社会效益、生态效益以及对改善人民群众的生活环境都具有很大的意义。-51-韩城市盛宇项目管理咨询有限责任公司联系电话：0913—5288056 韩城市新城办董村村民安置房“新都汇”小区建设项目可行性研究报告第三章项目建设地址及市政配套条件一、项目建设地址该建设项目位于韩城市乔南路中段，该小区总建筑面积32812.09平方米，其中住宅建筑面积23737.74平方米；商业建筑面积3860.62平方米；地下建筑面积5907.73平方米。二、市政配套条件1）、供电本项目电源由苏东变电所直接接入，其能力可以满足本项目用电需要。2)、市政道路该建设项目位于韩城市新城区，东接寿康医院，西靠农贸大厅，南邻铁路小区，北临乔南路，交通便利。3）、给排水项目场区水源由韩城市自来水公司城市供水主管网供给，供水能力可以满足本项目用水需要。本项目可方便与城市乔南路市政排水主管网连接，排水能力可以满足本项目排水需要。4）、燃气规划区域按城市市政规划铺设天然气管道到小区，本项目可就近接入使用；5）、供热-51-韩城市盛宇项目管理咨询有限责任公司联系电话：0913—5288056 韩城市新城办董村村民安置房“新都汇”小区建设项目可行性研究报告规划区无集中供热设施，由小区自建供热设施解决，热源采用天然气。6）、通讯规划区域内电信服务商有中国电信、中国移动、中国联通，其通讯网覆盖全区，宽带信息网络完善，基本上实现了网络数字化、传输光纤化，本项目建设可方便接入，通讯条件极为方便。第四章项目规划及建设内容-51-韩城市盛宇项目管理咨询有限责任公司联系电话：0913—5288056 韩城市新城办董村村民安置房“新都汇”小区建设项目可行性研究报告一、项目规划1、规划原则1）、严格执行国家现行法律、法规和设计规范，并符合城市总体规划；2）、遵循前瞻性、标准性、扩展性、适用性和持续发展原则，做到总体规划、布局合理、配套完善；3）、注重贯彻绿化、环保、节能的有关管理条例，保证绿化面积；应用符合环保要求的新型材料；采用节能型的建筑结构、器具和产品，提高建筑物保温隔热性能，减少采暖、制冷、照明的能耗。2规划目标“新都汇”小区建设项目的目标定位为：寻求人与自然、人与建筑、人与艺术的和谐统一，以满足人对原生态自然环境的要求。3、规划指导思想1）、以人为本住宅区基础设施建设项目规划设计赋予人文思想，以人为核心，符合人的行为心理，满足人的物质和精神需求。有针对性地通过工程道路的合理组织，休闲设施的精心安排，为住户提供经济舒适的居住环境，亲切宜人的生活气息，满足不同年龄层次不同类型的住户生理、心理需要。2）、注重环境-51-韩城市盛宇项目管理咨询有限责任公司联系电话：0913—5288056 韩城市新城办董村村民安置房“新都汇”小区建设项目可行性研究报告建筑与绿化的纵横穿插，住宅高差与地形的整合，空间景观节点、景观轴线的精心营造，配套设置的科学安排，绿化步行系统的联系穿插，为住户提供具有良好通风、日照，宜人景色的居住环境。设置集中活动绿化场地，保证小区居民休闲、活动场所，并兼做应急避难场所。3）、强调特色挖掘住宅区建设的风格和地域特色，创造既能适应社会发展需求，具有时代感，又能最大限度保留自然环境，富于个性的时尚居住区。4）、重视资源利用效益合理布局，提高土地利用率，在总量平衡的前提下，以环境促效益，从而取得社会、经济、环境三大效益的统一。二、建设规模、内容“新都汇”小区建设项目位于韩城市新城区乔南路中段，东接寿康医院，西靠农贸大厅，南邻铁路小区，北临乔南路，规划用地面积约12亩（7961.78平方米），属于韩城市新城办董村村委会集体所有的为村民安置工程建设的置换地。该项目总建筑面积32812.09平方米，建筑占地面积2571.10平方米，其中住宅建筑面积23737.74平方米；商业建筑面积3860.62平方米；地下建筑面积5907.73平方米。按206户设计，每户平均按4人计算，人均建筑面积为39.82平方米；建筑密度32.29%，绿地率34.2%，容积率3.47，建设配套地上车位145个，地下车位24个。三、功能设置-51-韩城市盛宇项目管理咨询有限责任公司联系电话：0913—5288056 韩城市新城办董村村民安置房“新都汇”小区建设项目可行性研究报告本项目是以居住为主兼购物休闲为一体的居民住宅小区。功能设置以创造一个方便、完善、和谐的生活居住环境为主导思想。建筑风格本着“求实创新”原则，单体建筑采取以小高层为主进行合理组合，力求简洁大方、新颖，总体布局在满足城市规划的前提下，更着重于整体环境效果，合理进行功能划分，进行小区的道路及景点绿化设计，力求建设成一个舒适安逸的整体环境。小区内部配套设有商业用房、活动用房，卫生所，物业管理，停车场等，以满足小区的服务功能需求。第五章建筑、消防设计-51-韩城市盛宇项目管理咨询有限责任公司联系电话：0913—5288056 韩城市新城办董村村民安置房“新都汇”小区建设项目可行性研究报告一、建筑设计1、设计依据1）、主要设计规范《建筑设计防火规范》(GB50016-2006)《高层民用建筑设计防火规范》(GB50045-95)《城市居住区规划设计规范》(GB50180-932002年版)《陕西省城市规划管理技术规定》（试行）有关的现行规程、规范2）、甲方提供的设计委托资料。3）、自然条件2、建筑设计1）、设计思路本项目的设计思路：为响应中央政策，加快对旧城区改造的步伐及城市现代化步伐，改善人民群众居住条件，提升城市品位。本项目在推进安置区建设的要求下，充分挖掘地域自然、人文特色，发挥区位、资源优势，整合城市布局，优化土地资源，加快经济发展，建设宜居家园。2）、平面设计本项目工程为小高层住宅，建筑朝向为南北向，其间距既保证良好日照、通风、采光和消防的要求，又使住宅与自然景观保持良好视觉效果。每单元设主入口一个，每单元楼内设楼梯一座，以满足消防和疏散需要。-51-韩城市盛宇项目管理咨询有限责任公司联系电话：0913—5288056 韩城市新城办董村村民安置房“新都汇”小区建设项目可行性研究报告a、套型设计（1）A1户型户建面积117.51m2（含公摊面积和阳台面积，下同），功能分区为三室二厅两卫；（2）A2户型户建面积114.88m2，功能分区为三室二厅两卫；（3）A3户型户建面积165.22m2，功能分区为四室二厅两卫；（4）C1户型户建面积119.96m2，功能分区为三室两厅两卫；（5）C2户型户建面积117.62m2，功能分区为两室两厅二卫；（6）C3户型户建面积122.67m2，功能分区为三室两厅两卫；（7）E1户型户建面积128.37m2，功能分区为三室二厅两卫；（8）E2户型户建面积91.50m2，功能分区为两室两厅一卫；b、社区服务设施用房活动中心用房设在绿化广场附近，设有社区医护室、治安室、活动室、管理办公室等。-51-韩城市盛宇项目管理咨询有限责任公司联系电话：0913—5288056 韩城市新城办董村村民安置房“新都汇”小区建设项目可行性研究报告3）竖向布置住宅均为12层，每层层高3m；商业建筑用房层高为3.6m，以满足各功能用房的需要，并尽量减少压抑感。4）、建筑风格及立面造型立面设计采用简洁的现代风格，建筑单体在设计方面融入现代城市建筑的设计手法与理念，将村民住宅传统建筑风格与元素和现代建筑的功能相结合，整个工程以行列式为主，形成丰富的空间层次。外墙均采用淡雅、朴素的高级外墙面砖，户内大面积通透的观景窗，创造出充满时代气息的建筑精品，使整个建筑从色调上显得清新活泼，同时体现立面造型简洁、高雅的特色。5）、建筑结构及装修根据建筑设计功能要求，本项目住宅楼采用框架剪力墙结构；商业建筑及地下车库建筑采用框架结构；抗震设防烈度为7度，工程建筑结构安全等级为二级，建筑耐火等级为二级，结构设计使用年限50年。小区住宅和公建建筑的结构及装修工程应保持一致，使得整个工程整齐划一，错落有致。二、规划、建筑消防设计-51-韩城市盛宇项目管理咨询有限责任公司联系电话：0913—5288056 韩城市新城办董村村民安置房“新都汇”小区建设项目可行性研究报告本规划居住小区，小区场址均选择在阳光充足、空气干燥、排水通畅、地势较好的地段。小区均设置2个以上小区出入口，满足城市消防的要求。小区内交通组织合理，车行路网和人行路网均布于整个小区，部分小区在适当处考虑人车分流。小区内主干道宽5m，组团路宽4m，宅前进户小路宽2.5m，主干道转弯半径9m，满足消防车要求。在尽端距小区主干道超过120m的地段均设有15×15m的消防回车场地，住宅组团四周尽量设计环形消防通道，无环形通道的在尽端设计16m的消防车回车场。沿街建筑超过80m长的均设有人行通道，超过150m的，均设有4m的消防通道。小区内所有建筑山墙间距达6m以上，满足消防要求。三、给排水消防设计1、消防用水量(按最大一栋消防用水量做为消防用水量)小区（新建）消防用水量为100L/S,室外消防用水量为30L/S，室内消防用水量为40L/S，喷淋灭火系统用水量为30L/S，一次性用水量为612m3。2、消防给水均由居住小区环状管网保证，在居住主要马路上每80～100m设室外消火栓(型号为SSl00／65-1.0)保护半径不大于150米。3、建筑室内按《建筑灭火器配置设计规范》GB50140．2005设置一定数量的手提式ABC类磷酸铵盐干粉灭火器。四、电气消防设计1．本工程有消防用电负荷，消防用电设备采用一级负荷要求供电。-51-韩城市盛宇项目管理咨询有限责任公司联系电话：0913—5288056 韩城市新城办董村村民安置房“新都汇”小区建设项目可行性研究报告2．本工程内的公共建筑中的疏散走道设有疏散照明，公共通道、楼梯间、出入口均设带蓄电池的疏散指示及安全出口标志灯，蓄电池供电时间不小于30min。正常及事故情况下均点燃。第六章资源节能国家“十一五”-51-韩城市盛宇项目管理咨询有限责任公司联系电话：0913—5288056 韩城市新城办董村村民安置房“新都汇”小区建设项目可行性研究报告规划纲要提出，落实节约资源和保护环境基本国策，建设低投入、高产出，低消耗、少排放，能循环、可持续的国民经济体系和资源节约型、环境友好型社会。同时，依据陕西省第十届人民代表大会常务委员会第二十七次会议通过的《陕西省节约能源条例》和《陕西省建筑节能条例》，本项目的节能降耗工作主要着力于节约土地、建筑节能、日常节水、节电等方面。一、设计依据1、《中华人民共和国城市规划法》2、《中华人民共和国节约能源法》3、《中华人民共和国建筑法》4、公共建筑节能设计标准GB50189-20055、建筑照明设计标准GB50034-20046、采暖通风和空气调节设计规范GBJ19-20037、陕政办发〔2005〕86号《陕西省人民政府办公厅关于进一步推进墙体材料革新和推广节能建筑的实施意见》8、《民用建筑节能设计标准陕西省实施细则》（陕DBJ24-8-97）二、节地土地既是人类赖以生存的物质基础，也是社会经济可持续发展必不可少的条件。根据市场需求分析及项目开发建设的实际情况，按照陕政办发[2008]25号文件附本《陕西省建设用地指标》（2007年版）《陕西省居住建筑建设用地指标》中，建设规模或类型（人数）≤3000；人均建筑面积（平方米/人）≤24；容积率≥1.27；建筑密度≥-51-韩城市盛宇项目管理咨询有限责任公司联系电话：0913—5288056 韩城市新城办董村村民安置房“新都汇”小区建设项目可行性研究报告0.53；绿地率34%～38%。本项目征地面积7961.78平方米，总建筑面积32812.09平方米，按206户设计，每户平均按4人计算，人均建筑面积为39.82平方米；容积率为3.47；建筑密度为32.29%；绿地率为34.2%。因此，本项目在利用土地资源时，按照国家有关节约土地资源的要求，本着因地制宜、经济适用、综合使用的原则进行科学规划、合理布局，完全满足合理利用土地的需要。三、节能针对目前中国建筑高能耗、低能效的问题，建设部提出了“十一五”期间建筑节能工作的重点工作领域。新建建筑全面执行节能设计标准。建筑节能应参照《民用建筑节能设计标准》、《民用建筑节能设计标准陕西省实施细则》、《陕西省人民政府办公厅关于进一步推进墙体材料革新和推广节能建筑的实施意见》（陕政办发〔2005〕86号）设计执行。本项目在建筑设计、施工、验收和测评；建筑新技术、新工艺和新材料的应用；建筑物用能系统的运行管理中应当执行国家、行业和陕西省制定的建筑节能标准。四、节水本项目在建设和运营中，应严格按照《中国节水技术政策大纲》以及陕西省政府2004年4月颁布实施的《陕西省人民政府关于印发陕西省行业用水定额的通知》的精神，采取有效的节水措施、制定节水管理制度。(1)项目供水系统应尽量采用重力方式供水，以降低能耗。-51-韩城市盛宇项目管理咨询有限责任公司联系电话：0913—5288056 韩城市新城办董村村民安置房“新都汇”小区建设项目可行性研究报告(2)该项目应采用节水暖通器材设备、节水的卫生洁具、龙头、阀门等。(3)加强对居民的思想教育，提高市民的节水意识，做到防止跑、冒、滴、漏，以降低水资源的损耗。(4)使用过的水，可经过多次重复利用，用于冲厕、托地等用用水环节，节约水资源。五、节电（1）道路路灯均选用节能光源，照明系统采用日照启闭和夜晚12点后半灯制。（2）采用建设部推荐的建筑照明节能技术和材料，选用效率高、配光合理的灯具及绿色照明设施等。（3）选择节能的空调设备，采用自动控制,同时分室控温。（4）在变电室设集中无功功率自动补偿装置。（5）采用节能型电力变压器，降低变压器的能耗。（6）制定节电管理制度。第七章环境影响评价一、项目区域周围环境质量现状-51-韩城市盛宇项目管理咨询有限责任公司联系电话：0913—5288056 韩城市新城办董村村民安置房“新都汇”小区建设项目可行性研究报告本项目位于韩城市新城区，经韩城市环境监测站对本项目所在地区的植被、大气、水等进行的现场监测和统计分析表明，大气环境符合GB3069—96《环境空气质量标准》一级标准，项目区域的周围环境质量完全符合该项目的环保要求。二、项目建设与使用对环境的影响在开展项目建设中，既考虑经济效益，又要考虑保护环境的原则。在施工建设中，避免噪声和灰尘对周边居民生活的影响，施工单位要严格按照《建设项目环境保护管理条例》执行，切实做了防治扬尘污染和控制噪声污染等工作。三、环境保护标准根据《中华人民共和国环境保护法》等有关法规，在项目实施过程中对排出的污染物应采取必要的措施，使之达到国家规定的标准。本项目环境保护工作接受韩城市环保部门的监督，采用的环境保护标准为：1、《污水综合排放标准》(GB8978-1996)；2、《地表水环境质量标准》(GHZBl-1999)；3、《大气污染物综合排放标准》(GBl6297—1996)；4、《建筑施工场界噪声限制》(GBl2523-90)；5、《环境空气质量标准》(GB3095-1996)；-51-韩城市盛宇项目管理咨询有限责任公司联系电话：0913—5288056 韩城市新城办董村村民安置房“新都汇”小区建设项目可行性研究报告6、《城市区域环境噪声标准》(GB3096—93)；7、《生活饮用水卫生标准》(GB5479-89)。四、环境影响初步分析本项目的建设及使用将会带来一定的环境影响。在建设期间，各项施工活动、运输将不可避免地产生废气、粉尘、废水、噪声、固体废弃物等，会对周围的环境产生一定的影响：1、大气污染源项目对大气的污染主要来自车辆废气及施工期间的扬尘。2、水污染源项目对水体的水污染主要来自生活污水、施工废水。3、固体废弃物项目的固体废弃物主要是生活垃圾及废弃物。4、噪声污染源。项目的噪声污染主要来自建设期施工机械、运输车辆。针对本项目建设与使用过程中污染物的产生特点，应采取相应的措施，以实现环境保护目标。为控制运营期环境污染，本项目在建筑设计及设备选用时就应考虑能降低其运营环境影响的方案，投入使用后，也应注重环境保护措施的实施。-51-韩城市盛宇项目管理咨询有限责任公司联系电话：0913—5288056 韩城市新城办董村村民安置房“新都汇”小区建设项目可行性研究报告五、环境影响及对策（一）、废气建设期的废气主要为施工期间产生的粉尘(扬尘)污染，为减轻污染程度，缩小影响范围，主要采取对策有：1、对扬尘拟采取尽量避免建筑材料露天堆放、喷水除尘、控制车辆运行速度，尽量减少搬运环节等措施。2、运输车辆尽量采取遮盖，密闭措施，减少沿途抛洒。3、施工现场设置围栏，尽量缩小扬尘扩散范围。4、选用高效低污染燃料。（二）、污水施工期间污水防治措施主要为：1、采取相应措施有效控制污水中污染物的产生量。2、施工现场因地制宜，建造沉淀池、膈油池等污水临时处理设施，对含油量较高的施工机械冲洗水或悬浮物含量高的其他施工废水需经处理后方可排放，砂浆，石灰等废液集中处理，干燥后与固体废物一起处置。（三）、固体废弃物施工期间所产生的建筑垃圾，按照要求定时运送到指定地点或加以利用，防止其因长期堆放而产生扬尘。-51-韩城市盛宇项目管理咨询有限责任公司联系电话：0913—5288056 韩城市新城办董村村民安置房“新都汇”小区建设项目可行性研究报告（四）、噪音对噪声污染，施工单位应尽可能采用低噪音施工设备，并对各种机械设备进行定期维护；对较高噪声施工设备的使用尽可能安排在昼间。（五）、运营期环境保护1、废气项目产生的废气主要是车辆废气，卫生问产生的废气采用机械排风扇的方式处理，其余场所可以考虑自然通风和机械通风相结合的方式。2、废水排水采用雨水、分流制。雨水通过雨水管网直接排放。各卫生间粪便污水经化粪池处理后，餐饮、厨房含油污水经隔油池处理后排入污水管道汇集，最后由小区生态污水处理设施处理后排放。3、固体废弃物生活垃圾分类收集，集中堆放，由专人收集至垃圾中转站，然后转运到指定的垃圾处理场进行集中处理。4、噪声防治各种机房机组选用低转速、低噪声、高效率产品，震动较大的设备及左己管道均设减震装置，由噪音的设备用房内墙和顶棚均做隔音及吸音处理，以最大限度地降低机械噪声。-51-韩城市盛宇项目管理咨询有限责任公司联系电话：0913—5288056 韩城市新城办董村村民安置房“新都汇”小区建设项目可行性研究报告六、环境影响分析结论及建议综上所述，该项目属于污染因素较简单、污染物种类少、毒性低的无特别环境影响建设项目，在施工及运营期，加强管理，严格按照有关标准执行环保措施，不会对原有环境产生多大影响。建议对周边各种不利的环境景观，采取种植高大树木的措施，美化市场环境，减低周边环境的影响。-51-韩城市盛宇项目管理咨询有限责任公司联系电话：0913—5288056韩城市新城办董村村民安置房“新都汇”小区建设项目可行性研究报告第八章劳动安全卫生-51-韩城市盛宇项目管理咨询有限责任公司联系电话：0913—5288056 韩城市新城办董村村民安置房“新都汇”小区建设项目可行性研究报告一、影响劳动安全与卫生的因素1．施工过程中材料产生的有害物质对健康的影响。2．施工中加工设备产生噪音对人体的影响。3．设备和材料在运输过程中产生的滚落、挤压危险。4．加工作业来自电力设备、加工机械的触电、挤压危险。二、安全防护措施1．鉴于国家大力推广使用绿色环保材料，所以，要求施工单位在小区基础设施建设的施工过程中使用的材料必须全部是绿色环保材料，以减少对人体的损害。2．对于产生较大噪音的加工设备，要求尽量的远离施工现场，还可以采用隔音、消音措施，以减小噪音影响。施工人员必须持证上岗并经过严格的岗前培训，机械设备的操作要制定出严格的规范措施和相应的规章制度，以杜绝安全事故的发生。第九章组织机构及项目实施方案-51-韩城市盛宇项目管理咨询有限责任公司联系电话：0913—5288056 韩城市新城办董村村民安置房“新都汇”小区建设项目可行性研究报告合理确定项目的组织机构，科学配置人力资源是项目建设能否顺利进行和提高效率的重要条件，尤其是关键岗位人员的素质是保证项目成功实施和运作的先决条件。项目的实施是否成功，不仅受到组织内部能力的制约，也受到组织外部环境的影响。只有建立一个科学合理、职能明确、人员素质高、办事效率高的项目机构，才能很好的完成本项目的建设和运营。因此，本项目的组织机构的设置是根据项目的建设规模、目标和建设期而确定的。一、机构配置及职能为使本项目顺利推进，确保工程质量以及工作进度，同时结合韩城市新城办董村村委会的具体实际情况，本着“精简、节约、高效”的原则，集中人力、物力、财力，由村委会组织成立安置房建设工程领导小组，下设办公室、工程组和村民监督组。领导小组;会面负责安置房建设工程工作，负责建设资金的筹措。办公室：负责处理安置房建设工程的日常事务，协调处理村民与工程建设中的矛盾。工程组：负责工程设计、施工招投标，签订有关合同，负责材料价格的调查确定、工程预结算的审查，负责工程质量监督检查和竣工验收等项工作。村民监督组：-51-韩城市盛宇项目管理咨询有限责任公司联系电话：0913—5288056 韩城市新城办董村村民安置房“新都汇”小区建设项目可行性研究报告由村民代表组成，监督安置房建设工程建设工作。项目建成后，“新都汇”住宅小区将设立办公室、保安部、财务部、物业部等。负责人办公室保安部财务部物业部二、实施步骤1.项目申请：向项目管理单位和项目资金管理单位提交书面申请；2.初步设计方案调整：提交项目初步设计方案及调整修改方案，并经有关部门批准；3.施工图设计：委托有资格的设计单位承担项目的详细施工图设计，并经图纸审查委员会批准实施；4.开工前期准备工作：完成项目工程的建设申请、施工招投标、选择工程监理单位及施工合同、监理合同的签订，工程现场达到“三通一平”（电、水、路三通及场地平整），具备开工条件；-51-韩城市盛宇项目管理咨询有限责任公司联系电话：0913—5288056 韩城市新城办董村村民安置房“新都汇”小区建设项目可行性研究报告5.项目开工建设：严格督促各建设责任主体单位按照《中华人民共和国建筑法》和《建筑管理条例》实施工程建设，认真执行国家、省、市建设工程质量、安全验收标准，重视完成设计图所包含的全部工程内容；6.工程决算及审计：工程通过有关部门验收后，及时对工程及变更进行认证和决算，并将结果报市审计部门进行项目审计和财务审计。三、项目建设工期及进度安排韩城市新城办董村村民安置房“新都汇”小区建设项目于2012年8月开工建设，计划于2014年8月竣工，建设周期2年。第十章项目招标计划-51-韩城市盛宇项目管理咨询有限责任公司联系电话：0913—5288056 韩城市新城办董村村民安置房“新都汇”小区建设项目可行性研究报告一、项目招标计划根据《中华人民共和国招标投标法》和《陕西省〈中华人民共和国招标投标法〉实施办法》的规定，工程建设项目达到一定规模和符合规定范围的需进行招标，择优选取服务单位和承包商。①招标范围项目的招标范围是土建工程、设备采购等。②招标方式根据项目为公益事业工程、建设资金由董村村委会自筹安排，项目的招标方式为公开招标，择优选定施工单位。③招标组织形式建设单位不具备自行招标能力，因此，项目的招标活动拟委托国家认定的有资格招标的招标服务机构代理。招标基本情况如下表招标情况表招标范围招标组织形式招标方式全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察√√√设计√√√建筑工程√√√安装工程√√√监理√√√设备√√√重要材料√√√其它-51-韩城市盛宇项目管理咨询有限责任公司联系电话：0913—5288056 韩城市新城办董村村民安置房“新都汇”小区建设项目可行性研究报告第十一章投资估算与资金筹措一、工程投资估算概况本工程为韩城市新城办董村村民安置房”新都汇”小区建设项目，估算总投资额为52804940.26元。二、编制依据1、2006年陕西省建筑、安装、市政、装饰装修工程定额及费率；2、材料价格为近期市场价格。3、建筑工程费用为韩城市现行造价。4、韩城市”新都汇”小区建设项目初步设计方案及设计说明；5、工程建设其他费用计价依据：(1)建设单位管理费依据财政部财建[2002]394号文计取；(2)招标费用依据《招标代理服务收费管理暂行办法》(计价格[2002]1980号)的有关规定计取；(3)勘察费、工程设计费按发改委、建设部颁发工程勘察设计收费标准2002年修订本计取；(4)环境影响评价费“关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知》(计价格[2002]l25号文计取；(5)劳动安全卫生评价费按地方一般规定计取；(6)场地准备及临时设施费按经验值估定；(7)工程保险费按现行《建筑安装工程保险费率》计取；(8)工程监理费按国家发改委、建设部《建设工程监理与相关服务收费管理规定》（发改价格[2007]670号）计取；-51-韩城市盛宇项目管理咨询有限责任公司联系电话：0913—5288056 韩城市新城办董村村民安置房“新都汇”小区建设项目可行性研究报告(9)联合试运转费按经验值估定。三、工程总投资估算表序号工程或费用名称规模单位单价（元）总价（元）一建安工程费用////1住宅建筑23737.74㎡1300308590622商业建筑3860.62m200077212403地下建筑5907.73m10005907730小计///44488032二工程建设其它费用基数费率1土地费//2400000.002建设单位管理费44488032元费率1.3%578344.423工程设计费44488032元费率1.5%667320.484工程勘察费44488032元费率1%444880.325招标代理费44488032元费率0.7%311416.226质检部门监督管理费44488032元费率1%444880.327工程建设监理费44488032元费率1.5%667320.488税收44488032元费率4.3%1912985.38三基本预备费44488032元费率2%889760.64四建设总投资52804940.26元四、资金筹措及资金来源本项目总投资52804940.26元，资金来源为自筹，其中：村委会筹集70%，村民筹集30%。五、资金管理所筹资金全部由韩城市新城办董村村委会统一管理、统一保存，资金使用专款专用，严格按照项目实施进度进行划拨资金，使用过程随时接受审计和上级有关部门的监督。-51-韩城市盛宇项目管理咨询有限责任公司联系电话：0913—5288056 韩城市新城办董村村民安置房“新都汇”小区建设项目可行性研究报告第十二章社会效益评价该拟建项目在规划上尽量做到以人性要求为目的，以合理规划为手段，以“美观、生态、环保、和谐”为主题，融入以“绿色、安全、文明”的开发理念。以高起点、高规划设计要求，高质量、高建设管理，快速完成”新都汇”小区的工程建设，为我市的房地产建设工程增加一个亮点，同时也为我市的房地产市场树立崭新的形象，也为促进新化房地产市场的发展起到一定作用。该小区交通便利，居民无论是从购物、经商、娱乐、就医、学校都是十分便利，能够极大的促进居民居住环境的改善，提升城镇形象品位，增加城镇功能和规范物业管理树立榜样。一、社会效益分析1、带动了城市建设，完善了城市功能。该项目将城市道路，给水、燃气、城市绿化、城市排污，排水、供电、电讯等紧密结合在一起，将大大改善城市环境，加快了城市化进程。2、美化城市环境，大大增加了城市绿化面积。该项目的道路绿化与公园景区绿化有机结合在一起，整个项目完成后，将为市民提供一个高品位的文化和休闲娱乐场所，对韩城市旅游业的发展将起到积极的促进作用。-51-韩城市盛宇项目管理咨询有限责任公司联系电话：0913—5288056 韩城市新城办董村村民安置房“新都汇”小区建设项目可行性研究报告3、改善城市居民居住水平。由于该区地理位置优越，环境优美，随着本项目的实施，提高城市居民的居住水平。4、项目的建设对解决下岗再就业起着重要作用。项目建设投资大、周期长、需大量的钢材、水泥、木材、沥青、砂卵石等材料的劳动力，对当地的相关行业具有巨大的带动作用。同时对解决下岗职工再就业和农村剩余劳动力增加农民收入都具有重要的作用。5、扩大商业建筑面积3860.62平方米，改善了投资环境，为广大投资者创造了更为有利的生产经营环境和发展空间。6、有利于城市经济规模的进一步扩大，区域经济结构得到进一步优化，对区域经济和社会发展将起到极大的推动作用。-51-韩城市盛宇项目管理咨询有限责任公司联系电话：0913—5288056韩城市新城办董村村民安置房“新都汇”小区建设项目可行性研究报告7、在构建和谐社会的大背景下，住房保障体系的建设和完善，成为现阶段房地产发展的主旋律，同时也是近来一系列宏观调控政策的重要目标。8、通过宏观调控政策，调节住房需求弹性，规范房地产市场；-51-韩城市盛宇项目管理咨询有限责任公司联系电话：0913—5288056 韩城市新城办董村村民安置房“新都汇”小区建设项目可行性研究报告　　每个人生活在这个世界上，都需要有个遮风避雨的住处，不能露宿街头。这种消费就像吃饭穿衣一样不可或缺。在日常生活必需的衣、食、住、行中，住房的需求弹性最小。第一，由于住房消费可以选择的替代品较少，不像生活中的“行”的需求，存在着航空、铁路、水运、公路等不同运输方式的选择，也不像衣、食的需求，卖方数目众多；第二，由于住房信贷使得住房需求的收入约束较小，需求的收入弹性较大；第三，住房的使用期限长，且具有投资属性，一次购买终生享用，甚至几辈人使用还能获取收益。这些特点使得住房产品需求弹性较小。　　同时，由于房地产市场受到土地的有限性、差异性和不可替代性因素的影响，导致房价决定的垄断性，房价不是由供求双方共同决定的，而是由卖方一手制定的。但这只能表明卖方有权力涨价，并不意味着卖方一定能够涨价，毕竟有无权力涨价与能不能够涨价是两个问题。由于价格调节需求量的灵敏性取决于需求弹性，对于需求弹性小的产品，价格调节不灵敏，涨价才会增加利润；反之，对于需求弹性大的产品，价格调节很灵敏，涨价会减少利润。这样，产品需求如果富于弹性，则可从需求方面牵制卖方恣意涨价。然而，不幸的是住房需求恰恰缺乏弹性，这就为卖方涨价牟利提供了条件。由于缺乏弹性的产品涨价能够增加利润，卖方正是抓住了买方需求对房价变动不敏感性弱点，运用垄断权力制定尽量高的垄断价格，牟取不义之财。这里，住房需求缺乏弹性，不仅被卖方利用来增加利润，而且也揭示出对于需求缺乏弹性的产品，价格机制作用难以发挥，市场调节失灵。极端情况下，当需求完全无弹性时，涨价根本不能减少需求，价格机制也就根本不起作用，市场调节完全失灵。因此，住房市场失灵要求政府采取宏观调控的手段，以约束卖方为所欲为的定价行为。-51-韩城市盛宇项目管理咨询有限责任公司联系电话：0913—5288056 韩城市新城办董村村民安置房“新都汇”小区建设项目可行性研究报告　　通过住房保障制度，大量的保障性住房增加了房地产市场中非商品房房屋供应量，从而增大住房的需求弹性、抑制房地产市场垄断的产生、平抑房价、规范房地产市场。9、通过对国民收入的分配，保障住房弱势群体的住宅人权；　　住房弱势群体在某种程度上与社会弱势群体相重合。社会弱势群体是指“一个社会资源分配上具有经济利益的贫困性，生存质量的低层次性和承受能力的脆弱性的特殊群体”，即“社会脆弱群体是一个凭借自身力量难以维持一般社会生活标准的生活困难群体”。社会弱势群体的一个显著标志，就是住房条件明显低于社会其他群体，而且自身又无力改变现状。因此，住房弱势群体与社会弱势群体高度重合，主要是指城镇中低收入家庭。-51-韩城市盛宇项目管理咨询有限责任公司联系电话：0913—5288056 韩城市新城办董村村民安置房“新都汇”小区建设项目可行性研究报告　　市场经济体制下，由于分配机制与竞争机制紧密联系在一起，其结果有可能出现社会成员的收入分配方面的不均等，这是保障社会再生产动力和国民经济总量不断增长的基础和前提。但是，贫富之间差距过大会导致两级分化，强者愈强，弱者恒弱，弱势群体得不到保护，不利于整个社会经济的发展与进步。而当这种不平等程度达到一种两极分化的极端状态时，必然造成对一个国家和社会的稳定机制、安全目标的破坏，反过来又影响效率。所以，在国民收入的分配环节，社会收入分配的平等性就应成为一个国家法律应当追逐的目标。党的十七大报告指出，在国民收入分配中，初次分配和再分配都要处理好效率和公平的关系，再分配更加注重公平。而这种注重是当事人自身难以解决的，因此，国家对于分配结果的适度干预和矫正就成为必需，这成为经济法介入分配过程、调整分配关系的直接经济根源。改变弱势群体的境遇在很大程度上是通过再分配而实现的。特别在再分配环节中，国家应从社会公平理念出发，加大收入分配的调节力度，重视部分成员收入差距过分扩大的问题，提高低收入者的收入水平，调节过高收入，避免收入差距过大，实现实质公平，保护弱势群体，是国家干预国民收入分配过程的终极目标。　　住房保障制度通过转移支付、提供经济住房等各种措施，解决了住房弱势群体的住房需求，缓解了社会矛盾，发挥了公平调节器的作用，实现了对国民收入再分配。　-51-韩城市盛宇项目管理咨询有限责任公司联系电话：0913—5288056 韩城市新城办董村村民安置房“新都汇”小区建设项目可行性研究报告同时，健全和完善的社会保障通过满足社会成员的基本生活需要，为他们提供安全感。一方面，使人们能够安居，解除人们对居住的后顾之忧；另一方面，通过转移支付缩小了社会分配不公所导致的贫富差距，缓和了住房问题引发的社会矛盾。完善的住房保障制度消除了社会不稳定因素，体现着社会公平公正的原则，展示了政府对住房弱势群体的关怀以及对基本人权——住宅权的尊重。由此可见，住房保障制度在维护社会稳定与安全方面发挥了积极的作用，为构建和谐社会创造了安定有序的基础条件。二、负面影响工程建设会对居民造成一定的负面影响，这一影响主要反映在二个方面：一是项目建设过程中对居民带来不便和影响，但通过强化管理影响不大；二是项目建设过程中由于机器噪声、车辆进入等施工行为对居民造成的影响。对项目的负面影响，在强化严格的管理后，可降低至最小。-51-韩城市盛宇项目管理咨询有限责任公司联系电话：0913—5288056 韩城市新城办董村村民安置房“新都汇”小区建设项目可行性研究报告第十三章结论及建议一、结论住房建设是城市规划建设中的重要组成部分，合理规划城区建设用地，打造城市生态框架，建造康居工程，是反映社会文明和进步的重要标志。本项目贯彻“统一规划，合理布局，因地制宜，综合开发，配套建设”的方针，是提高住宅建设的整体效益，推进全面建设小康社会，满足长期使用要求的一项重要举措。该项工程是一项民心工程，为我村解决了贫困家庭和弱势群体住房环境差，做到大部分贫困家庭和弱势群体都有房住。因此，该项工程无论是从经济上和社会效益上是可行的，同时也是党和政府为民办实事的一项民心工程。1、本项目的建设符合国家和省有关保障性住房建设的方向，有效的改善了村民的居住、生活、交通、基础设施及生态环境。2、本项目工程技术方案合理，建设条件基本具备。在施工期及运营期，加强管理；严格采权有污染物治理措施及安全卫生措施，可以达到环境保护及安全的要求。3、资金筹措符合国家和陕西省有关保障性住房政策，资金来源合理，符合我市保障性住房建设。4、项目符合韩城市总体发展规划和城区总体规划。-51-韩城市盛宇项目管理咨询有限责任公司联系电话：0913—5288056 韩城市新城办董村村民安置房“新都汇”小区建设项目可行性研究报告5、项目规划设计方案系统完整；采用的技术方案先进、适用、经济、安全，技术上是可行的。6、项目建设体现了建设与适用相结合的原则，投资合理。建设中所选用的新材料、新设备等遵从设计的整体要求，达到为住户提供舒适、安全、便利的人性化居住环境的目的。综上所述，本项目工程技术方案可行，资金筹措符合政策，改善民生居住环境，符合民心，社会效益、生活效益、环境效益显著。项目的建设是可行的。-51-韩城市盛宇项目管理咨询有限责任公司联系电话：0913—5288056'