小区项目可行性研究报告 62页

'第一章申报单位及项目概况一、项目简述项目名称：龙盛状元府小区项目建设单位：安徽蒙城县龙佳置业有限公司法定代表人：建设性质：新建建设地点：安徽省亳州市蒙城县中心地段，嵇康路西侧、政通路北侧、三阳路南侧、逍遥路东侧。建设期：2.5年二、报告编制的依据1、国家发改委《产业结构调整指导目录（发改办产业[2007]3074号）（征求意见稿）》（2007年版）；2、《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发[2010]4号）；3、《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(国办发[2006]37号)；4、《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（国办发[2008]131号）；5、项目用地范围内现状及周围环境等基础资料。6、《蒙城县城市总体规划》（2006－2020年）7、安徽蒙城县龙佳置业有限公司有限公司提供的其他基础资料；8、安徽蒙城县龙佳置业有限公司有限公司委托编制报告的合同。三、项目申报单位概况62 安徽蒙城县龙佳置业有限公司，位于具有悠久文化历史积淀的道家圣地——一代先哲庄子的故里。注册资金：5000万元，公司已在全国各地投资开发10余所房地产，其中仅在蒙城就先后开发了金色家园、龙盛首府等，相关经验丰富。目前业务：专业房地产开发，同时延伸到物业管理等，现已形成了坚实的可持续发展的产业链。公司在各级政府领导及社会的关爱下，加上自身不懈地努力，取得了一系列的成就：连续两年被县委、县政府在年度全民创业工作中授予纳税贡献奖优秀单位。集团面对众多荣誉，始终保持着戒骄戒躁的优良品质，谦虚谨慎，脚踏实地，开拓奋进。四、项目概况1.项目提出的背景（1）、顺应人们对中高档住宅的消费趋势，提升蒙城县的住宅品质目前蒙城县的住宅开发不仅市场恶性竞争和粗制滥造等问题严重、后期物业管理不规范，而且商品房大部分为多层砖混结构，布置分散、配套设施不完善，例如多数没有集中供暖设施，缺少花园景观及物业服务，更不用说有什么中高档住宅。因此，蒙城县的住宅产业尚处于初级开发阶段。当前，蒙城县围绕作为“中原经济圈”的目标定位，紧紧抓住有利的发展机遇期，充分利用自身皖北中心区位地理优势，正在努力把自身建设成为安徽的“卫星城市”。随着蒙城县城建设的扩大，居民收入的日益增长，物质文化生活水平的不断提高，“人与自然和谐发展”62 的居住观念正在逐渐普及和认同，中高档住宅正在成为人们消费的新趋势。据项目建设单位组织的一次住宅产品需求调研显示：48%的人对住房面积、户型结构不满意；90%的人对住房的通风采光等不满意；在购房人的消费意愿上，40%的人对三室两厅两卫的需求最大，对住宅配套设施强调最多的是暖气（83%）和太阳能热水器（59%）。因此，人们对高品质的住宅的追求意愿是非常迫切的。目前，人们对居住条件的追求已从户内宽敞、舒适转移到住宅的功能、品质、科技含量等方面上来，不仅要求规划合理、质量安全可靠、建筑容积率低、生活设施配套、绿化率要高、居住环境要好，而且还要考虑文化品位、今后改造余地以及升值潜力等。因此，这类“精品住宅”将有良好的市场消费前景。实施本项目，正是顺应人们对中高档住宅的消费趋势，提升蒙城县住宅品质的需要。（2）是适应蒙城县拉大城区主骨架，提升城市形象的需要近年来，蒙城县的城市基础设施建设取得较大的进步。然而由于缺乏统一规划，一些城中村的违规乱搭乱建现象突出，不仅影响市容市貌，而且存在着严重的安全隐患；很多村子基础设施薄弱，上下水管网不健全，治安条件极差，居住环境恶劣，直接影响了城中村村（居）民生活质量，也一度成为“双创”难题；同时，农村的教科文卫配套设施不到位，农村与城市的生活方式还有明显差距。如果不迅速实施改造，城中村居民将错失与城市共同发展的绝好机遇，不利于推动城市价值充分兑现，不利于提升蒙城县作为“中原经济圈”及皖北中心城区的功能。因此，实施本项目是响应政府的要求，有利于适应蒙城县拉大62 城区主骨架的需要，增强城区功能和提升城市形象。基于上述原因，安徽蒙城县龙佳置业有限公司为进一步促进住宅住房供应结构调整，适应城市功能布局，规划总用地61350平方米，建造196666平方米的住宅小区，服务蒙城人民，推进蒙城城区建设发展。项目将结合地块特点，挖掘潜在资源，整合城市空间，和谐城市景观，拓展功能模式，创造宜居氛围。在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，以一流策划、一流设计、一流质量、一流服务，实施全封闭管理，依托周边自然、人文环境，营造自己独特的风格，以打造蒙城商品房中的精品工程，营造区域亮点。2.项目建设宗旨以国家关于国民经济社会发展和房地产业发展重要政策为指导，以提高住房保障水平，改善人民群众居住生活为目的，立足全面建设小康社会的高度，按照“高标准、前瞻性、多业态”的核心设计和开发，充分挖掘潜在资源，融入中原城市圈建设，通过精心策划、精心设计、精心施工，把龙盛状元府小区项目项目建设成为体现舒适性和方便性，适应现代生活要求的低碳绿色住宅小区。3.项目建设地点及规划范围项目建设地点位于安徽省亳州市蒙城县中心地段，嵇康路西侧、政通路北侧、三阳路南侧、逍遥路东侧。是蒙城县政治、经济、文化中心的重要地段。地块南接凯尊文化广场，越过政通路，与蒙城县庄周办事处、蒙城县公安局、蒙城县110指挥中心、蒙城六中新校区、蒙城一中新校区相距约一公里之余，东与亳州师范专科学校附属小学过河相望，北接老城区，与蒙城县汽车南站相距大约1公里。规划总用地面积61350平方米。62 4.建设规模及内容项目总用地面积61350平方米，项目总建筑面积约196666平方米。其中计容积率建筑面积153353平方米，包括住宅面积约138033平方米，商业建筑面积15320平方米，另有配套面积2380平方米（此面积不计容）;地下建筑面积（此面积不计容）40933平方米。形成入住总户数1250户，停车位1688辆，非机动车位1688辆，超市、商业网点等配套设施齐全的居住小区。5.项目建设期限本项目建设期为2.5年，即2015年1月至2017年6月。6.总投资及资金筹措方式⑴总投资本项目总投资估算为70000万元，其中：土建工程费43295万元，安装工程7644万元，室外工程5628万元，其他费用11585万元（含土地购置费），基本预备费1848万元，由于不向银行贷款其建设期利息0万元。其项目静态总投资构成详见表1-1。62 ⑵资金筹措本项目总投资70000万元，资金来源全部为项目企业自筹，不向银行申请贷款，由项目企业用自有资金和部分销售收入投入。7.经济评价本项目的预期总销售收入为70000万元，总成本费用为70000万元（含销售税金及附加），利润总额为2786.95万元。在经营期内能收回全部投资；财务内部收益率高于财务基准折现率，累计财务净现值大于零，因此在财务上是可行的。8.主要经济技术指标主要技术经济指标汇编见表1-1。62 表1-1主要技术经济指标汇总表62 第二章发展规划、产业政策和行业准入分析一、项目建设符合发展规划要求《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》指出“调整住房供应结构，重点发展普通商品住房和经济适用住房，严格控制大户型高档商品房”是我国“十二五”期间房地产发展的基本方向。而目前蒙城县作为中部崛起的龙头城市，《安徽省城镇体系规划（2003-2020年）》将蒙城县作为地区性中心城市纳入“中原经济圈”。因此蒙城县提出了依托中部崛起的规划，大力发展房地产等主导产业，并将优化住房供应结构为主导，注重引导和促进住房消费，重点发展与市民承受能力相适应的各类商品住房等。蒙城龙佳置业有限公司龙盛状元府小区项目建设项目是以面向蒙城当地和中原经济区开发建设的通商品住房，加快实施该项目建设符合符合国家、安徽省尤其是蒙城县发展规划要求。二、项目建设符合产业政策要求房地产业的发展与国民经济的发展密切相关，一方面房地产业是社会经济和现代化城乡建设事业发展的产物，没有发达的社会经济基础、没有较高的社会生产水平和国民经济的基础支撑，就没有发达的房地产业；另一方面，房地产业是国民经济的基础产业、先导产业和导向性产业，能为社会经济发展和人民提供必需的生产资料和生活资料等物质基础，两者的关系是相辅相成、紧密相连的。本项目属于蒙城县房地产业重要的一环，能在促进国民经济稳定发展和提高国民收入上贡献一份力量。62 蒙城龙佳置业有限公司龙盛状元府小区项目项目以改善居民的居住条件、优化住宅的产品结构和空间布局、提高住宅品质和配套水平、发展节能省地型住宅、确保住宅建设的舒适化和节约化等为原则，致力于将本案打造成“低密度、低容积率、高绿化率”的综合性高档住宅小区，配套公园式的小区景观系统，创造舒适和谐的居住环境，为蒙城县及周边城区市民提供物美价廉的商品房。项目属于《产业结构调整指导目录》中一般允许类，项目的建设符合国家产业政策要求。三、项目建设符合行业准入的规定安徽蒙城县龙佳置业有限公司是一家专业从事房地产综合开发的企业，公司实力雄厚，具备开发建设本项目的实力，符合行业准入的规定。62 第三章项目地点及建设条件一、项目建设地点本项目位于位于安徽省亳州市蒙城县中心地段，嵇康路西侧、政通路北侧、三阳路南侧、逍遥路东侧。是蒙城县政治、经济、文化中心的重要地段。地块南接凯尊文化广场，越过政通路，与蒙城县庄周办事处、蒙城县公安局、蒙城县110指挥中心、蒙城六中新校区、蒙城一中新校区相距约一公里之余，东与亳州师范专科学校附属小学过河相望，北接老城区，与蒙城县汽车南站相距大约1公里。建设地点地理位置优越，交通便利，自然环境优美，配套设施完善，为本项目的建设提供了保障。二、建设条件1.气候条件蒙城县属大陆性暖温带半湿润季风气侯区。表现为气候温和，雨量适中，日照充足，四季分明。春寒而多雨，冬干而少雪，夏热而雨水充，秋爽天气晴朗。年平均气温14.9℃，全年无霜期218天。年日照4553小时。最高气温41.4℃，最低气温零下20.4℃。年均降雨量为812毫米。每年6月至9月为汛期，雨水集中，易患洪涝。2.地形、地貌、地震情况规划地块较为规整，地势较为平坦，无较大高差；根据国家颁布的《中国地震动参数区划图》及《安徽省地震烈度区划图（1990）》确定蒙城县区域地震基本烈度为7度，建设项目工程应按7度设防。62 3.工程地质项目建设场地地形平坦，参考本工程《岩土工程勘察报告》，地质构成为第四纪近代冲积岩层，土质以粉砂土为主，部分粘土，地基承载力为8-20吨/平方米，大部分地区为12-15吨/平方米。土层分布均匀。在自然条件下，无滑坡、断层活动，无岩洞、土洞影响，不存在出现崩塌、地震液化等现象。4.社会经济条件因为该小区主要按照“高标准、前瞻性、多业态”的核心思想设计，充分挖掘潜在资源，融入中原经济城市圈和皖北中心城区的发展，力求将本案该地区核心竞争力的楼盘。因此，此案的主要客户面向蒙城城区，购房热情较高。5.交通条件交通：省道307线、305线、203线交汇于蒙城县城，南洛高速公路贯穿境内，与合徐高速公路交汇，县城距高速公路出口仅2公里。境内涡河、茨淮新河、阜蒙新河全年通航，经淮河通江达海。距京沪、京九铁路枢纽站蚌埠、阜阳两站80-90公里。距合肥、徐州机场200公里，阜阳机场80公里。6.公用设施条件⑴给排水水源由市政管网供给，供水压力≥0.3MPa，供水量充足，可满足本项目建设和建成后的用水需要。建设场地内排水系统采取雨、污水分流制，并与城区相应市政排水管网相连，项目建设中的排水沟管可方便与之连接。62 ⑵供电电源由蒙城县供电局主供电网供给，临近区域的变电站供电容量充足，可满足本项目建设和建成后的用电需要。⑶供气气源由豪特天然气公司主供气管供给，气量充足，可满足本项目建设和建成后的用电需要。⑷通信项目区域内电信服务商有中国电信、中国移动、中国联通，其通讯网覆盖面广，宽带信息网络完善，实现了网络数字化、传输光纤化、业务信息化，本项目建设可方便接入，通讯条件极为便利。62 第四章建设方案一、总体规划1.项目建设目标及规划指导思想⑴项目建设目标本案以“创造新城居住中心”为主题，通过本项目的实施，配套公园式的小区景观系统，创造舒适和谐的居住环境，努力打造符合地域特性的、创新超前的、具有高性价比的低密度、低容积率、高绿化率的综合性高档居住小区。⑵规划的指导思想①以人为本。规划设计赋予人本思想，以人为核心，符合人的行为心理，满足人的物质和精神需求。有针对性地通过道路的合理组织，休闲设施的精心安排，为住户提供舒适的居住环境，贴近自然的聚落空间，亲切宜人的生活气息。②因地制宜、注重环境。通过改造现有环境，藏风聚气，对地块空间景观节点、景观轴线的精心营造，配套设置的科学安排，绿化步行系统的联系穿插，为住户提供具有良好通风、日照，宜人景色的居住环境。③强调特色。根据项目地域特点，挖掘住宅区建设的风格和地域的特色，打造既能适应社会发展需求，具有时代感，又能最大限度保留自然环境，富于个性的高性价比居住环境。④多种业态，各业态中心明确，重视资源利用效益。通过合理的布局，提高土地利用率，在总量平衡的前提下，以环境促效益，落实社会、经济、环境三大效益的统一。62 2.规划的原则在规划设计中，严格执行国家现行法规及设计规范，并符合当地总体规划的要求和遵循以下原则：⑴总体协调原则要求设计美观、布局合理、功能完备、使用舒适、与周边环境保持协调一致。⑵技术领先原则规划设计、工程施工采用新技术、新工艺、新材料，使项目具有先进水平。⑶绿色环保原则执行蒙城县城市绿化管理规定，保证绿化面积。本案结合总体布局：“一环、多带、中心架空”进行绿化景观设计。一环：小区外围环形车道，小区内部设置步行景观道路，点缀休憩景观节点，多带：贯穿用地南北主要景观带，形成中心景观广场及多个景观节点带，中心架空：没中心景观带设置顶层架空。绿化体系布局采用“点、线、面”相结合方式。整个项目注重对自然环境的保护和景观布局，各建构筑物应使用符合环保要求的新型墙体材料，建构筑物设计新颖，具有现代化气息，使项目具有良好的生态环境。⑷节约能源原则62 贯彻执行《安徽省公共住宅建筑节能设计导则》，结合此项目地域特点，规划方案从多角度考虑，主要体现在建筑朝向、通风、绿化、建筑节能设计和新型节能。建筑在规划设计时最大化争取最好朝向、通风、采光，同时在规划设计时以多层次，以绿化来调节局部气候，同时减少因太阳直射而产生的热量。同时将采用太阳能、中央水处理系统等提高能效，达到节能效果。并将采用节能型的建筑结构、材料、器具和产品，提高建筑物保温隔热性能，达到冬暖夏凉的效果，减少采暖、制冷、照明的能耗。3.总体规划⑴场地及工程概况本项目位于位于安徽省亳州市蒙城县中心地段，嵇康路西侧、政通路北侧、三阳路南侧、逍遥路东侧。是蒙城县政治、经济、文化中心的重要地段。地块南接凯尊文化广场，越过政通路，与蒙城县庄周办事处、蒙城县公安局、蒙城县110指挥中心、蒙城六中新校区、蒙城一中新校区相距约一公里之余，东与亳州师范专科学校附属小学过河相望，北接老城区，与蒙城县汽车南站相距大约1公里。整个规划总用地面积61350平方米，土地用途为居住和商业，容积率不大于2.5，建筑密度为23.31%。项目总用地面积61350平方米，项目总建筑面积约196666平方米。其中计容积率建筑面积153353平方米，包括住宅面积约138033平方米，商业建筑面积15320平方米，另有配套面积2380平方米（此面积不计容）;地下建筑面积（此面积不计容）40933平方米。形成入住总户数1250户，停车位1688辆，非机动车位1688辆，超市、商业网点等配套设施齐全的居住小区。场地内交通以线路清晰、人车分流为指导思想，使社区内景观中心、建筑周围和道路两侧的绿化带，相互渗透，融为一体。⑵总平面规划布局本案按照其地形、景观、及交通布局进行了规划。62 总体布局----“一环、多带、中心架空”的规划结构。一环：小区外围环形车道，满足地面停车和消防扑救需求，小区内部设置步行景观道路，点缀休憩景观节点。多带：贯穿用地南北主要景观带，整合东西两侧建筑，整体收放有致，形成中心景观广场及多个景观节点带。中心架空：没中心景观带设置顶层架空，提供人们交流空间，突显邻里意识，有利于形成和谐的健康社区。⑶交通组织本项目道路系统布置力求线路清晰，人车适度分流、简洁便利。1）出入口设置小区北侧和西侧设置两个出入口，北侧为小区主出入口，西侧为小区主次入口。2）停车布置居住区停车分为地面停车和地下停车，设有一个地下一层的集中地下停车库，布置了一个地下车库出入口，地下停车出入口结合小区主入口布置，以使汽车尽可能早的进入地下，避免过多的车辆在社区中穿行，减少对小区内行人的影响，安全、方便、快捷。3）地块内部形成完整的车行环形，并通过入户步行道连接各个住宅楼。外环以车行为主，内环以步行景观系统，人车系统相对独立。4）步行系统路径是空间体验的关键。因而居住区的路径设计不仅仅在于解决交通的功能问题，更重要在于对人的多种活动需求提供支持，使其成为生活的重要场所之一，进而促进居民对“家”“园”62 的认知与认同。因此在本次规划中我们在小区内环设置步行景观系统方便人车分流，提升环境舒适度。⑷绿化景观系统小区中景观结合总体布局----“一环、多带、中心架空”的规划结构。形成中心景观绿地和宅间绿地。中心景观绿地与公共活动小广场结合布置，精心组织绿化、雕塑和小品，为居民休闲、娱乐及观景提供良好的空间。宅间绿地主要是草坪和绿篱，丰富了小区空间视觉景观。优秀的绿地系统不能不强调造景层次的丰富性与绿化结构的系统性，中心节点绿化以高大乔木为主、灌木为辅，绿化空间错落有致、开阖有序；庭院绿化空间则反以灌木花草为主体，点以乔木一二，小中见大，张弛有道。两级之间相互渗透，形成良好的园林意境。绿化树种的选择以本地树种为主，并考虑其相互之间构图层次，注意乔木与灌木，常绿与落叶的有机结合。草坪要求干净、整洁、耐践踏。62 4.总体规划指标62 二、建筑工程方案1.建筑设计⑴建筑设计依据《民用建筑设计通则》GB50352-2005《住宅设计规范》GB50096—1966《城市道路和建筑物无障碍设计规范》JGJ50---2001《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-1995(2005年版)《建筑设计防火规范》GB50016-2006《建筑地基基础设计规范》GB50007-2002《建筑结构荷载规范》GB50009-2001(2006年版)《混凝土结构设计规范》GB50010-2002《建筑抗震设计规范》GB50011-2008《汽车库建筑设计规范》JGJ100-1998《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-1997现行的国家及省、市相关规范、规程和规定甲方提供的规划设计条件和设计要求。⑵平面设计（户型）a)多样性考虑社区所处的特殊区位，居住人群的生活习惯并不适应过大的户型，户型面积从100余平方到144余平方米，既能满足单身白领，也能满足多样家庭的使用需求。b)合理性62 户型严格按洁污分区和动静分区设计，每户考虑南北两个阳台，各户的南阳台均保持较大的宽度，多数户型设有空中花园和入户悬体公共空间。各房间的空调位、洗衣机位、热水器位都进行了合理安排。房间面积大小配置体现现代起居的需求，客厅、主卧较大，次卧较小。本项目单套套型建筑面积，满足国家及省市的要求。②商铺项目商业和住宅是沿街进行布置的，商业部分亦采用ArtDeco风格造型，塑造时尚开放的商业环境，提升商业档次，聚拢人气。沿街采用大实大虚的通透玻璃幕墙与石材墙面进行对比，配合广告位与底层商业活跃元素形成热闹的沿街氛围。③其他配套建筑其他配套建筑包括门房、配电房、洗衣房、物业管理用房等，满足物业管理和业主日常生活需要。（3）装修设计住宅楼外墙用加气混凝土砌块砌筑，下部采用褐色外墙砖，上部采用黄色外墙涂料，建筑外墙为毛石（或纹华砖）贴面，住宅楼内走廊及楼梯地面采用地砖，楼梯栏杆扶手均为木质。各住户室内装修由户主自行解决。在建筑材料方面，采用新材料、新产品，初步估计新材料、新产品、新技术的采用率分别为：外墙材料为60%，屋面保温防水材料为90%，管线集中综合布置为40%。2.人防地下车库设计根据国家有关人防法规，本项目人防地下车库平时为机动车停车库，战时设有二等人员遮蔽所。地下车库建筑面积共38865㎡。地下室人防按附建式人防设计，为甲类人防地下室的防护等级，防常规武器抗力级别6级，防核武器级别为6级。三、配套工程62 1.给、排水⑴设计依据《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003《室外给水设计规范》GB50013-2006《室外排水设计规范》GB50014-2006《建筑设计防火规范》GB50016-2006《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-1995(2005年版)⑵设计范围项目建设红线范围内室内外给水排水系统及消防给水系统。⑶给水①水源及给水现状建设地水源由蒙城县水务集团供水管网供给，供水压力为0.25MPa～0.3MPa，根据市政规划，建设场地周边水管可直接接入该主供水管，供水能力可以满足本项目用水需要。②用水量估算③给水管网给水由市政给水管网引入两条DN200支给水管，沿小区内规划道路敷设至各单元楼，给水支管在小区内形成管网。小区生活管网与室外消防给水管网共用。62 本项目拟设变频调速恒压给水设备（含消毒设施）和全自动气压消防给水设备。各栋楼配置水表、室内消火栓、室外消防水泵接合器等给水设施，沿街商铺、地下车库设置自动喷水系统，以满足生活和消防用水的要求。小区主要道路边设置室外消火栓，室外消火栓间距小于120m，室外消火栓距道路0.5m。④排水·排水现状项目排水拟采用雨、污水分流制。污水排入附近污水处理厂，建设场地周边将按市政规划要求铺设管径为Φ1000mm～Φ1500mm的城区污、雨水排水干管，本项目区域内排水管网可方便与其连接，排水能力可以满足项目排水需要。·污水量污废水量：按生活用水量的90%计，本工程最高日排水量约为880.8m3/d。·排水设施本项目生活污水和雨水拟采取分流制。建筑内卫生间的污、废水采用竖向分区排放。污、废水经化粪池处理后排入市政管网。消防排水等直接排入市政排水管网。污水管道沿小区内规划道路下敷设DN400-DN600的污水管，排水坡度控制在0.004-0.005，将各建筑单体的污水接入主污水管道，污水管网枝状布置，汇总后的污水排入城市污水管网。同时建污水检查井，检查井最大间距为30m。地下车库的污水由排污泵抽排入污水管网。62 ·雨排水雨排水规划原则为就近、分散、重力流或经雨水管直接排入市政管道。遵循“先深后浅”原则，小区区雨水管道与道路等基础设施同时规划、同时设计、同时实施。小区内各道路上均敷设雨水排水管，覆盖率为100%。雨水就近经雨水管排入临近水体。雨水管道最大管径为DN600，最小管径为DN400。雨水管道排水坡度一般为0.01。雨水检查井间距最大为40m。2.电气设计⑴设计依据《供配电系统设计规范》GB50052-1995《低压配电设计规范》GB50054-1995《通用用电设备配电设计规范》GB50055-1993《民用建筑电气设计规范》JGJ16-2008《建筑照明设计标准》GB50034-2004《建筑设计防火规范》GB50016-2006《建筑物防雷设计规范》GB50057-1994﹙2000版﹚《系统接地的型式及安全技术要求》GB14050-1993⑵设计范围设计范围涉及工程内的配电系统、动力、照明、防雷及接地。⑶电源及供电现状建设区域电力由当地供电局临近变电所供给，电力充足。电源由规划建设的开闭所直接接入，实行双回路供电，其能力可以满足本项目用电需要。⑷负荷计算62 本项目电力负荷计算均采用估算法：⑸供电方案①供电电源：拟从城市电网引入10kV电源进入项目区域内配电房。配电房配电方式为单母线分段，联络自投。小区内道路照明由市政设专线供电，保障供电可靠性。②负荷分级：小区各建筑物为一、二、三级负荷分别供电。③变配电房设置根据负荷估算情况，考虑从三阳路引进2路10kv线路至10kv总开闭所，同时使用。在小区地面设置2处局管变电所，每个变电所内设置5台1000KVA的变压器。在小区负一层设置一处自管变电所，安装容量为3200KVA。。并配备3台200kW柴油发电机作为消防和应急备供电源，电源电压380V/220V。④低压配电系统及线路敷设62 配电房的低压出线采用放射与树干相结合的方式，凡树干供电的场所应设置电缆分线箱。对于大中型建筑，其照明、空调或动力负荷较大，可以分别采用放射式，便于计量和维修。本工程室外各干线线路采用管沟结合的方式敷设，室内配电线路采用铜芯电线，穿阻燃型塑料管在吊顶内或地板内敷设。⑤路灯及照明设计·路灯电源及控制：电源为380V/220V，由配电房专用回路供电，路灯控制采用自动与手动相结合的方式。·灯具布置与光源选择：小区内车行道路灯采用双侧交错排列布置，灯杆间距30m，选用双排高杆风帆灯；步行道路灯采用单侧排列，灯杆间距25m，选用单排高杆风帆灯。灯柱中心距人行道边0.5m。施工时应根据地形作适当调整。广场及绿化用地照明选用高杆灯、园林景灯、草坪灯及射灯等。⑹防雷及接地①在建筑物上装设避雷装置，利用建筑物金属体作防雷接地装置，以防直击雷。②建筑物内的主要金属设备、管道等接至电气设备的保护接地装置上，以防雷电感应。③在入户端处将电缆金属外皮、金属管线等接地，以防雷电波侵入。④防直击雷、防雷电感应、防雷电波侵入、电气设备等接地装置共用，采用总等电位联结，接地电阻小于1Ω。⑺弱电设计①信息网络系统本工程住户1250户，按1个数据点/户配置考虑，共1250个，加上公建部分预留数据点，共计1680个。62 在通信信息控制中心设置小区弱电机房（与电话机房合用），在各单元楼一层设网络话交接间，由小区弱电机房采用厚壁波纹管沿弱电管网直埋引入光纤进线。综合布线系统五部分：·工作区子系统：住户按每户1条信息外线设计。·水平配线子系统：由层配线架至信息插座选用6类电缆，每个工作间选用6类RJ45标准信息插座。·垂直干线子系统：楼内干线选择光缆通过配线将分配线架于主配线架用星形结构链接。·设备间子系统：设备间设在塔楼各弱电交接间，内设光缆及对绞钢缆主配线架及网络交换机、计算机等设备。·管理交接间：每栋住宅内设网络配线间，内设光缆配线架等楼层配线设备，管理各栋住宅水平布线，连接相应的网络设备。②电话系统本工程住户1250户，按1对／户配置考虑，共1250对，考虑商业部分预留，共计1680对。在各单元楼一层设电话交接间，由小区弱电机房采用厚壁波纹管沿弱电管网直埋引入电话外线，电话线路在竖井内穿线槽明敷。电话分支线采用RVS-2*0．5导线，穿镀锌钢管敷设。③有线电视系统电视信号由室外有线电视网络引来，系统采用750MHZ邻频传输，用户电平要求64±4db，图像清晰度应在四级以上。电视系统采用分配-分支方式，干线选用SYKV-75-9型，用户分支线选用型，穿镀锌钢管在板、墙内暗敷。室外有线电视信号引入处加装避雷保护器，以防止雷电波侵入。62 ④楼宇联网可视对讲系统楼宇联网可视对讲系统，都能清楚地看见室外的来访人员，可防止外来人员的入侵，确保家居的安全，起到可靠的防范作用。该系统具有叫门、摄像、对讲、室内监视室外、室内遥控开锁、夜视等全部功能；住户在室内与访客进行对话的同时可以在室内机上超薄扁平显示器看见来访者影像并通过开锁按钮控制铁门开启，达到阻止陌生人进入大楼的目的。住户在楼下可以通过感应卡、密码、钥匙、对讲开锁。能对进出人员进行监视和录像；室内分机可以任意选择可视或不可视；无应答，室内机图像在延时时间过后会自动消失。本项目拟购置楼宇联网可视对讲系统一套，并配置可视对讲机。⑤闭路电视监控系统闭路电视监控系统由产生图像的摄像机或成像装置；图像的传输与控制设备；图像的处理与显示设备组成。本项目将设高清晰度黑白固定摄像机和全方位球形云台摄像机共130台，扫除监视盲角，提高监控力度，并配置图像的传输与控制设备和图像的处理与显示设备等。该系统可任意选择某个指定的摄像区域，便于重点监视或在某个范围内对多个摄像机区域做自动巡回显示。在中央控制室可以切换监看到所有的图像。中央控制室设在通信信息控制中心内。⑥门禁管理系统及地下停车场管理系统62 门禁管理系统主要是保证区域内人员及设备安全。当有人要进入被管制的区域时，必须先在门旁的读卡器中刷卡，门才能被打开。每道门边的读卡器均通过现场控制介面单元和系统集中控制器受到监控终端的控制。每一张卡根据系统设置，只能在规定时间内打开规定范围的门。同时防止外来人员随便闯入，如有人强行破门或下班没有关门，门禁装置将发出报警信号，监控终端上马上显示报警的门号。该系统还可实现消防联动，当出现火警等情况时，由中心统一开启出入通道，可启动CATV实现联运实时监控。停车场IC卡与门禁管理系统通用，实现“一卡通”。IC卡身份识别，控制人员出入，电脑在线管理，IC卡停车收费。“一车一卡”。本项目拟购置门禁管理系统一套（含门禁控制器、进出门读座，每个出入口设一个；进门卡等）。⑦居家防盗报警系统该系统适用于家庭安全防范，该系统由无线红外探测器及门磁开关等设备组成。同时还配置有无线遥控器紧急报警功能，当家庭遇到紧急情况或家中有老人发生急病时，可按一下遥控器上的报警按钮，主机立即向控制中心发出求救信号。本系统在组团内可组成联网报警中心，使每个家庭报警系统通过公共电话网与110报警中心和120急救中心联网。可以使每个家庭的报警信号得到及时处理，使家庭生活更加美满和安全。本项目每家住户将配置居家防盗报警系统一套，共1250套。实行全封闭24小时安全管理，运用人防，智能化安防系统和物防系统进行安全防范管理。⑧火灾报警系统62 工程采用集中报警系统，在通信信息控制中心内设消防控制室，内设集中报警控制器，在各建筑单体一层、地下车库设置区域报警控制器，对区域内的消防进行探测监视和控制。在消防控制室设置联动控制台，控制方式分手动和自动控制两种，通过联动控制台，实现对消火栓、自动喷洒灭火系统、防排烟机、加压送风系统以及切断一般照明及动力电源的监视和控制事故广播系统采用定压式输出，在各层楼梯间等适当位置设置3W耐火型扬声器，安装在距地2.5m的墙上。消防事故广播回路按楼层分路，当发生火灾时，消防控制室内值班人员可根据火灾发生区域，自动或手动进行事故广播，及时指挥疏导人员撤离火灾现场。在消防控制室内设消防直通对讲电话总机，在各层疏散口附近适当位置设置消防直通对讲电话插口，并在变配电房、消防水泵房、电梯机房等处设置消防直通对讲电话分机，同时在消防控制室内设专用消防报警电话。3.燃气设计小区根据城市规划采用天然气管网系统，城市天然气管道输送来的中压天然气经埋地式调压柜调压后送至用户。综合生活用气量按照30kg/户∕月计。为了确保供气的可靠性，采用环状管网。工程红线范围内的区内燃气管网设施和住宅内的燃气计量表、表前阀、表尾阀及其配套设施由蒙城县豪特燃气公司统一规划实施。4.通风及空调一般建筑采用自然通风的形式，各住户空调自行解决，投资不列入本项目。62 在小区的商铺、地下车库等公共活动空间设计规格不等的机械送排风系统。水泵房、配电房设机械排风系统，自然补风。地下汽车库设有排风及排烟系统，由车道出入口自然补风，平时由诱导器将风引至排风口，通过排风机经排风井排至室外。火灾时，开启排烟风机，烟气由排烟井排至室外，排烟风机入口处装设排烟防火阀。5.消防设计⑴消防平面设计本工程在场地四周及中心设有环形消防通道，通道宽为6m，并满足消防要求。⑵系统组成采用控制中心系统，在小区消防控制室设置火灾报警控制器。系统由自动报警、联动控制及火警通讯等三部分组成。⑶火灾应急疏散照明信息控制中心、消防泵房、柴油发电机房，车库等场所均设置火灾应急照明。在学校建筑、各楼层住宅主要出入口、疏散楼梯间及走道、安全出口处，地下车道等处均设置疏散诱导指示灯，疏散走道诱导指示灯间距不大于20米，离地1米以下，其他诱导灯按需布置。⑷电源、接地及线路敷设消防供电等级：消防控制中心、消火栓泵、喷淋泵、喷雾泵、火灾自动报警联控设备、火警通讯广播设备、自动灭火装置、火灾应急照明等消防用电为二级负荷。消防供电系统：消防用电设备的电源来自市电，在最末一级配电箱处进行自动切换。消防用电设备和报警控制线路采用耐火及阻燃型导线穿焊接钢管埋板及埋墙暗敷及竖井内线槽敷设。6.智能化设计62 为给住户提供便利、安全、高效、舒适、节能的生活环境和条件，小区考虑了在一定条件下使用智能化系统。安防方面住宅单元入口设置电子对讲门禁系统，物业管理处配备紧急情况预警和处置系统。资源使用方面使用水、电、气等自动计量系统，并和市政缴费系统联网，准确反映住户资源使用情况的同时做到可以不出区完成各项费用的缴纳。另外，在小区适当位置设置自动售货机、ATM、多媒体信息机、自动健身娱乐设施等设备，丰富和方便住户的日常生活。7.安全卫生严格按照国家劳动部（1998）48号《关于生产建设项目工程项目职业安全卫生监察的暂行规定》的规范进行安全卫生工程设计，以防为主，从根本上保障人们的安全与健康。⑴防触电建筑物的电缆进线处均应可靠的重复接地，电气设备外壳，配线穿管以及电气安装支架等均作接零保护，插座回路应设专用接地线。⑵继电保护配电房进线开关柜采用反时限过电流保护，变压器出线柜采用过电流速断保护和温度保护。配电房操作电源为220V交流电源。⑶防雷当低压线路电缆埋地时，在入户端应将电缆金属外皮和金属线槽接地，直埋地的金属管道在进出建筑物处应就近与防雷装置相连。低压配电系统接地型式为TN-S制，由变电所引出专用PE线，与N线严格分开，所有正常不带电的金属构架等均应与PE线作良好的电器连接。PE线干线为40×4镀锌扁钢，沿电缆沟和桥架敷设。重复接地与防雷接地及弱电系统接地共用接地板，综合接地电阻不大于1Ω。62 ⑷职业安全卫生检修照明电压不高于12伏，以确保检修人员不致发生触电事故；各工段应备急救箱，可作突发事故及职工急病的紧急处理。对物业管理员工定期组织进行健康检查，建立健康档案，并按不同工种岗位发放劳动保护用品，加强职工的安全卫生保健。⑸环境卫生利用生态原理，在小区内种植桉树、香樟等外香型树种，有效地驱蚊及抑制蚊虫滋生。62 第五章节能方案分析能源是制约我国经济社会发展的重要因素。解决能源问题的根本出路是坚持开发与节约并举、节约优先的方针，大力推进节能降耗，提高能源利用效率。节能工作是一种特定形式的“能源开发”,是节约我国能源供应紧张、保护环境的有效途径。本项目主要从建筑节能、公用辅助设施、电器、照明等能效标准以及公共建筑用能设备运行标准等，依据国家和行业有关节能的标准和规范合理设计，提高能源利用效率，节约能源。一、设计依据1.《中华人民共和国节约能源法》2.《公共建筑节能设计标准》GB50189-20053.《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》4.《外墙外保温工程技术规范》JGJ144-20045.《建筑节能工程施工验收规范》GB50411-20076.《住宅建筑围护结构节能应用技术规程》DG/TJ08-206-20027.《住宅建筑节能设计标准》DG/TJ08-205-2000二、能耗分析本项目建成后，将入住居民1250户，另建有商铺、等其它能源消耗场所。经分析，工程总电力负荷约为8670W；最高日用水约为978.67m3/d，（含绿化等其他用水约为49.20m3/d）；所以应时时处处注意节约能耗。62 三、节能措施1.建筑节能⑴建筑结合阳台及檐廊设计起到有效遮阳、降温、导风的作用；建筑外墙采用白色饰面，以减少外墙对太阳辐射热的吸收，同时采用新型的建材、空心砖等建筑砌块和墙体材料。⑵建筑外窗选用密封性能良好的彩色塑钢窗并配双层中空玻璃，达到保温、隔热、降低建筑采暖、空调、除湿能耗的目的。⑶屋面节能措施：一是屋面保温层不宜选用密度较大、导热系数较高的保温材料，以免屋面重量、厚度过大；二是屋面保温层不宜选用吸水率较大的保温材料，以防屋面湿作业时因保温层大量吸水而降低保温效果。⑷户型布局针对当地的气候，进行深入的研究。从生活建筑学的原则出发，充分利用自然采用通风，每家每户每个房间都能具备自然通风采光，每户都有一条以上穿堂风，以降低能耗，在户型设计中强调功能分区，动态的起居空间和静态卧室空间均有很好的分区。⑸提倡住户适当养花培植盆景等绿化方法，它能调节改善气温，调节碳氧平衡，减弱温室效应，减轻城市的大气污染，减低噪声，遮阳隔热，是改善居住区微小气候，改善建筑室内环境，节约建筑能耗的有效措施。⑹按照《安徽省公共建筑节能设计导则》的规定，12层以下住房设计安装太阳能热水系统。2.节电措施本项目所需电力有380V动力电和220V照明电两种，具体采用以下节能措施：62 ⑴配电设计尽量使配电设施靠近负荷较大的设备，选用低损高效的无功功率补偿器就地补偿，降低线路损耗。⑵对于用量较大的电梯、分体式空调及水泵等设备拟采取变频节能控制及变频加压供水技术，以利于降低电耗，设备运行正常。⑶建筑物设计应尽量满足通风、采光要求，合理配置设备和室外路灯灯具的数量及位置，在满足使用和照明的前提下尽量减少设备和灯具的装机容量。⑷建筑物内公共走道搂梯间采用声光延时开关和节能灯具；建筑物外公共空间（如：路灯、园林灯）照明采用荧光灯，灯管选用细管和紧凑型，并用时间继电器开关控制，便于节能。3.节水措施⑴合理配置水资源，实行分质、分类多种水源供水，实现优质优用目标。合理配置再生水源，减少取用新水量。小区内配有再生水回用和雨水回收利用系统，雨水经屋面虹吸雨水斗排入系统管道，流入集水池，通过提升泵排出，即可用来绿化浇灌、路面喷洒、冲洗厕所、水景补给等，又能大大减轻因雨水滞留给屋面所带来的承载压力。⑵采用节水器具﹙如陶瓷芯片龙头等﹚，采用节水型工艺和设备，提高水资源利用率，降低水资源无效消耗，使有限的水资源满足人民生活需要，保障城市经济和建设可持续发展，创建节水型小区。⑶小区内的公共用水，包括小区内绿化、景观、清洁、消防及其它用水等，设施应采用节水措施，配置节水型器具，实行定额用水。62 第六章环境和生态影响分析一、项目主要污染1.项目产生的主要污染源为：住户产生的生活污水、厨房产生的油烟、生活垃圾及空调、风机、水泵运行时产生的噪声。2.预计排放情况⑴施工期施工期间主要是建设过程中产生的粉尘、废水、固体废物以及设备产生的噪声污染。其中扬尘浓度约0.5-0.7mg/m3,固体废物排放量约648吨。⑵营运期营运期间主要污染物是：生活污水、厨房产生的油烟废气、生活垃圾等。二、项目拟采取的防治措施为了保护人类赖以生存的环境，保护自然资源，维护生态平衡，实施可持续发展战略，历年来我国相继制定了一系列法律法规，不仅为进行环境影响评价，也为环境保护方案设计提供了政策依据。本工程根据国家颁布的有关环保法规及安徽省、亳州市环保、劳动部门发布的环境保护管理暂行条例等文件精神，在建设和营运过程中必须对“三废”进行治理，使各项指标均达到国家环保法规要求。1.环境保护标准《中华人民共和国固体废物污染环境防治法》《中华人民共和国水污染防治法》62 《中华人民共和国环境噪声污染防治法》⑴施工期的防治措施①环境空气影响及环保措施项目施工期间对环境空气的污染主要来自施工扬尘。施工现场粉尘和扬尘的产生量在不同的施工情况下变化很大，各种粉尘和扬尘在晴朗、干燥、有风的天气下，将会对周围环境空气产生较大影响。为此本项目施工时，需在施工现场周围按规定修筑防护墙及安装遮挡设施，实行封闭式施工，对有可能产生二次扬尘的作业面应洒水降尘，车辆出工地时应进行冲洗，防止随车带走泥土，同时对运输土石方等车辆采取密闭措施，防止沿路抛洒，污染城市环境。②地表水环境影响及环保措施项目施工期所产生的污水主要有基础施工中的泥浆水，建材冲洗水，车辆出入冲洗水等生产污水和施工人员所产生的生活污水等。类比资料表明施工期生产污水中悬浮物，石油类，生活污水中BOD5、COD、悬浮物，超过GB8978-1996《综合污水排放标准》表4中二级标准。考虑到项目施工期的短期行为，本项目对施工场地所产生的污水需加强管理、控制，冲洗石料等建材所排放的污水应设置专门沟渠，经格栅沉淀池处理；生活污水应设置化粪池处理，经处理后的施工废水和生活污水排入市政排水管网。采取上述措施后可以减少施工期生产、生活污水中的污染物浓度，能满足《综合污水排放标准》表4中二级标准。③声学环境影响及环保措施62 施工期间对周围声学环境的影响主要来自于各种机械（打桩机等）作业产生的噪声及振动。还有运输工具所产生的噪声，根据类比资料，项目拟采用的主要施工机械设备和将产生的噪声值及相应的噪声限值(GBl2523-90)见表6-1。表6-1施工机械噪声值及相应限值表单位：dB(A)机械名称距声源10m处距声源30m处施工场界噪声限值噪声值平均噪声值平均昼间夜间挖土机、推土机、压缩机80～988774～80767555注：噪声限值系根据GB12523—90《建筑施工场界噪声限值》确定由表中可看出，即使距声源30m处，许多施工机械的噪声值仍超过了相应的建筑施工场界限值，对施工现场周围环境产生较大的噪声影响。因此项目施工应严格执行；建筑施工噪声申报登记制度，在工程开工前15日内向所在地辖区环保局提出申报，填写《建筑施工场地噪声管理审批表》，经批准后方可开工。对施工机械设备要采取有效的降噪减振措施，如加弹性垫，包覆和隔声罩等办法，机动车辆进出施工场地应禁止鸣笛，夜间(22时至次日6时)严禁使用各种打桩机。在施工的各阶段均应严格执行GBl2523-90《建筑施工场界噪声限值》中的各项规定，将施工噪声控制在限值以内。④固体废物影响及环保措施施工期间所产生的固体废物主要有基础施工所挖掘的土石方、主体结构施工所产生的施工废物料以及施工人员的生活垃圾等，不含《国家危险废物名录》中的有害废物，这些固废物集中堆放、土方及时回填，垃圾及时清运(须办理准运证)，交有关部门进行相关处理，不会对周围环境产生不良影响。⑵营运期的防治措施62 ①环境空气影响及环保措施本项目建成后，空气污染源主要来自住户厨房排放的油烟。由于采用煤气或天然气作燃料，油烟排放量小，将不会对空气产生太大的污染，可通过多种植高大乔木，加强光合作用，以改善小区内环境，减小对环境的污染。②地表水环境影响及环保措施本项目运营期间产生的废水主要是住户的生活污水。生活污水经化粪池初步处理后排入城市下水管网。处理后其主要污染物排放浓度和排放量分别为CODCr50mg/l；BOD515mg/l；SS60mg/l；NH3-N10mg/l。污染物排放浓度均符合GB8978-1996《污水综合排放标准》中“二级标准”限值要求。③声学环境影响及环保措施运营期主要是空调机、厨房风扇、电视、音响等家庭设备运行时产生的噪声。由于建筑吸声、隔音装置效果好，不会对小区及周边环境产生不良影响。④固体废弃物污染及环保措施项目运行后，固体废物主要为生活垃圾和化粪池污物。本项目拟在小区适当处放置230个垃圾箱，用以生活垃圾的收集、分类，收集、分类后的生活垃圾由市政环卫部门即时清运处理。污物定期清运处理，对周围环境不会造成污染影响。三、预期治理效果项目采取以上措施后，油烟排放量较小，对周围空气环境质量基本无影响；污水排放满足GB8978-1996《污水综合排放标准》中“62 二级标准”要求，对纳污水环境基本无影响；躁声不会对周围声环境产生不良影响；固体废弃物能有效处理不外排，对周围声环境基本无影响。综上所述，项目在建设过程中和建成运行时将对产生一定的影响。建设单位在严格执行“三同时”制度，全面落实各项污染防治措施后，项目对周围环境的影响可以控制在国家有关标准和要求的允许范围以内。从环境保护角度分析，该项目实施具有环境可行性。62 第七章工程招标及实施进度一、工程招标1.招标依据⑴《中国人民共和国招标投标法》按照《中国人民共和国招标投标法》第三条规定，该项目的勘察设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料的采购，应当进行招标⑵《国家发展计划委员会印发工程建设项目招标范围和规模标准规定》国家计委2000年第3号根据国家计委2000年第3号发布的《国家发展计划委员会印发工程建设项目招标范围和规模标准规定》第七条规定：达到下列标准之一的，必须进行招标：①施工单项目合同估算价在200万元人民币以上的；②重要设备、材料等货物的采购、单项合同估算价在100万元人民币以上的；③勘察、设计、监理等服务的采购，单项合同估算价在50万元人民币以上的；④单项合同估算价低于第1、2、3项规定的标准，但项目总投资额在3000万元人民币以上的。⑶《合同法》中有关规定综合上述依据，本项目建设建议进行招标。2.招标范围62 本项目招标范围为：设计、建筑工程、安装工程、监理、设备及重要材料采购。3.招标组织形式采取委托具有相关资质的单位，组织对上述招标范围进行招标。为保证工程项目在公平、公正、公开、透明、有序的原则下进行，工程项目招标阶段由有关部门组成专门机构整体把握、控制、调整。评标工作应按照严肃、认真、公平、公正、科学合理、客观全面、竞争优选、严格保密的原则进行，保证所有的投标人的合法权益。评标由评标委员会负责。评标委员会由有关领导和有关技术、经济方面专家组成，成员为5人以上单数，其中技术、经济等方面专家大于成员总数的2/3。这些专家从事相关领域工作满8年，并具有高级职称或具有同等专业水平。评标委员会的评标工作受有关行政监督部门监督。4.招标方式对方案及施工图设计、建筑工程、安装工程、设备和重要材料采购、监理等均采取公开招标的方式。项目招标基本情况详见表7-1。表7-1招标基本情况表项目内容招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标方案及施工图设计★★★建筑工程★★★安装工程★★★设备及材料采购★★★监理★★★勘测★★62 二、项目建设期及实施进度安排1.项目建设期本项目建设期为1年，即2015年01月至2017年6月。2.实施进度安排本项目在建设期内需完成项目的项目申请报告报批、施工图设计、施工建设、设备安装、验收交付等工作。具体安排见表7-2。表7-2项目建设进度计划表说明：本项目拟采用滚动开发，自2017年1元月就可以开始分批竣工验收，向业主交房。62 第八章组织机构与人员编制一、组织管理1.物业管理⑴房屋维修①建立24小时值班制度，实行房屋维修登记制度，采取预约服务，随时服务，有限服务等多种方式，以满足住户的不同需求。②有偿服务标准：明码标价，公开上墙，收费后及时给住户开收据。③维修后做到：活完料净，场地清，并由住户在维修单上对维修质量，服务态度签署意见，随时改进工作。⑵环境卫生①小区实行袋装垃圾，每日清运垃圾一次，对庭院和楼道进行保洁，随时清理杂物，保持楼内，院内清洁，无杂物，无污染，无积尘，无死角。②每周擦洗楼梯扶手，消防栓，楼门，保持清洁。③每周擦楼道玻璃，信箱，清洗楼内地面，拆擦楼道等，擦洗垃圾箱，桶一次，公共设施每周清洗一次，夏季每天清洗一次。④夏季喷洒灭蚊蝇，消毒药物。⑶小区绿化①绿化人员对小区内的花草树木按季节适时适量淋水，修剪，培土，施肥，除虫，打药，维护。②定期清除绿地内杂物，清洁绿地护栏,维护园林建筑，小品完好.62 ③负责维护好小区的花木。⑷车辆管理①小区内设有机动车存车厂和自行车棚。②车管人员负责辖区内存放车辆的保管、收费，并向车主提供。③报案人员指挥车辆，停放有序。⑸治安防范①24小时报案服务，对小区事实治安防范，交通管理和防火检查。②门岗值班报案认真检查出入车辆及人员，对车辆实行换证制度，对贵重物品出入实行登记制度。③每天分区巡逻规定的次数，发现问题及时处理。2.组织机构本项目将按现代企业管理制度，实行项目法人负责制，自主经营，自负盈亏。公司实行董事会领导下的总经理负责制。总经理受董事会任聘，各部门分设经理，负责组织公司的经营管理活动。高级职员由董事会商议任聘。监理会由股东代表和职工代表组成，对公司的财务和职权予以监督。公司内部机构设有规划部、工程部、营销部、财务部、办公室等职能部门。公司组织机构图如下：62 图8-1组织机构示意图二、劳动定员1.人员编制本项目建设过程中，根据开发及现场管理需要，需配备管理人员58人，公司将实行全员聘任制，进行年度考核竞岗，择优聘用，公开公正选拔人才。其次，本项目的销售就由专业的销售公司人员。有关本项目建设管理人员见下表8-1。62 表8-1管理人员定员表序号岗位名称人数（人）1总经理12副总经理23行政综合34人力资源25财务26工程67采购48营销109保安810售后服务511物业管理1012其他工作人员5合计582.人员培训为本项目建设提供全方位的技术支持、管理策划是本开发团队的宗旨。因此，该公司按照先培训后上岗的要求，组织人员培训。公司全体员工上岗前必须取得相应资格管理、服务培训证书，方能从业。人员培训的重点对象管理层人员和服务工作人员。公司将积极组织服务技能和操作技能培训，并定期选送一批优秀员工到外地培训学习，以提高其管理能力和服务意识。62 第九章投资估算与建设资金筹措方案一、投资估算1.建设投资估算的范围本项目投资估算的范围主要包括建安工程、工程建设其他费用及基本预备费三个部分。其中：建安工程主要包括：土建工程、设备及安装工程和室外工程等；工程建设其他费用主要包括：土地购置费，建设阶段有关费用以及建设单位管理费，勘察设计费，工程监理费,招标代理服务费，基本预备费等。2.编制依据⑴国家发展改革委、建设部发布《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；⑵安徽省建筑工程消耗量定额及统一基价表；⑶安徽省装饰装修工程消耗量定额及统一基价表；⑷安徽省安装工程消耗量定额及单位估价表；⑸安徽省建筑安装工程费用定额；⑹各项工程费用根据安徽省建设工程概算定额、材料价格及调差、管理费用及税金等，并参照蒙城县及蒙城县周边城区近期施工的同类建筑的各项工程单位面积概算指标计算；⑺工程建设的其他费用中：①土地使用费用。②建设单位管理费依据财政部《关于印发〈基本建设财务管理规定〉的通知》（财建[2002]394号）计列；工程监理费根据发改价格[2007]670号文件规定计算；62 ③可行性研究费根据计价格[1999]1283号文规定计算；勘察、设计费根据工程勘察设计收费标准2002文规定计算；④劳动安全卫生评审费根据发改投[2003]1346号文件规定计算；场地准备及临时设施费根据计标(85)352号文件规定计算；建筑消防设施检测服务费根据鄂价经函字[1999]80号文件规定计算；⑤环境影响评价费根据计价格[2002]125号文件规定计算；⑥工程勘察文件审查费、工程抗震设计审查费根据鄂价房服[2002]216号文件规定计算；⑦卫生监督防疫费根据鄂价费字[1996]256号文件规定计算；⑧招标代理服务费按国家发展计划委员会计价格[2002］1980号文件规定计算；⑻基本预备费按建安工程及其他费用之和的5%估算（不含土地购置费）。3.项目投资估算本项目总投资估算为70000万元，其中：土建工程费43295万元，安装工程7644万元，室外工程5628万元，其他费用11585万元（含土地购置费），基本预备费1848万元，由于不向银行贷款其建设期利息0万元。其项目静态总投资构成详见下表。62 二、资金筹措本项目建设总投资70000万元，建设期间发生的所有费用均由项目企业用自有资金投入。62 第十章经济分析一、财务评价1.评价说明⑴本项目财务评价主要根据《方法与参数》(第三版)、国家建设部《房地产开发项目经济评价方法》（建标[2000]205号）和国家现行的财税制度进行；⑵项目计算期：根据房地产行业的特殊性，本项目计算期拟定为4年，其中建设期2.5年。⑶根据国家有关规定，本项目用以测算经济效益的总资金为70000万元。2.销售收入、销售税金及附加测算⑴销售面积项目总建筑面积约196666平方米。其中住宅建筑面积138033平方米，商业建筑面积:15320平方米（包括屋顶机房及门厅面积，实销面积：14982平方米），机动车车位1688个。⑵销售计划根据项目实施进度计划，本项目总建筑面积196666平方米，应在建设期2.5年内完工。考虑到国家、安徽省关于房地产销售的有关规定、楼盘的地理位置、交通、配套条件及便于测算等因素，销售工作从每期建筑工程达到规定的进度后开始，并按在3年内完成商品房销售计划测算。⑶销售价格62 本项目市场定位为普通商品房，参照周边及同类项目商业用房售价水平，本项目商业用房预售期初始售价均价暂定为5000元/平方米，商业用房13000元/平方米，车位5万元/个。随着项目建设及商品房预售量的增加，周边配套设施也将进一步完善，待项目完工后预计商业用房销售价格将达到在此价格上进一步提升，因此按此价做出的分析可靠度很高。（2）付款方式各年销售的房产均按当年付清（或由银行向客户提供按揭，开发商一次收回房款）测算。⑸销售收入预计本项目住宅楼的销售收入为97372.5万元。⑹销售税金及附加根据国家税法规定，本项目应缴纳以下税项：①营业税及附加营业税：销售不动产缴纳营业税，税率为5%；附加税：城市维护建设税和教育费附加、印花税、土地增值税等，分别按营业税额的9%、0.05%、1%计取；其它相关税收按现行安徽省税收标准执行。②土地增值税按国家税法规定，本项目应缴纳土地增值税。3.总成本费用测算⑴建设成本摊销费本项目商品房建设投资在项目计算期4年内，按各年房屋销售收入占总销售收入的比例摊销测算。⑵销售费用及其他费用62 本项目计划由专业的销售公司负责营销，其广告宣传和销售人员的工资、福利、企业利润等费用，按总销售收入的5%计取，预计销售费用共计4808.625万元。⑶财务费用本项目不存在向银行贷款，则经营期财务费用为0万元。⑷总成本费用预计本项目的总成本费用共计70000万元。4.利润测算从附表可以看出，本项目的总销售收入为97372.5万元，含销售税金及附加税费总成本费用为70000万元，利润总额为297372.5元。根据税务部门的有关规定，所得税按25%计算，预计本项目应纳所得税74343.1万元，所得税后净利润为223029.4万元。二、经济费用效益分析住宅产业是以住宅的开发建设为平台，将房屋设计、各类建材产品和设备生产制造、土建施工安装、装修、物业管理与维护等多种产业进行有机集成和链接，并辐射带动相关产业而形成的产业链条，实现资源利用和经济效益最大化。住宅产业的关联度高，房地产投资与住房消费关系为每100元的房地产投资约可拉动30元的住房消费，对建筑装饰用品消费的拉动作用大约为购房支出的1/10，对建筑工人特别是农民工日常消费的带动作用为100元投资可增加消费40元左右。本项目总投资为70000万元，据此分析，本项目的实施可创造相关产业很大的市场需求，经济合理性十分显著。三、行业影响分析62 在国民经济发展的一定阶段，住宅产业具有先导作用，既能带动相关产业的发展，又具有较大的需求乘数效应。自改革开放以来，我国的城乡住宅建设以前所未有速度增长。通过本项目带动蒙城县房地产业的快速发展，对当地经济效益和社会发展的贡献将十分巨大。建筑业完成的产品一方面为经济发展增加了重要的物质基础；另一方面有效地改善了人们的居住条件；建筑业的发展加快了相关行业的发展，其辐射作用范围相当广泛。本项目的建设相应了国家和当地政策，以提高住房保障水平，改善人民群众居住生活为目的，完善住房供应政策、调整住房供应结构、推进合理的住房供应和住房保障体系建设；切实解决了蒙城县当地家庭住房困难，对本地房地产市场的健康发展具有一定的促进作用，并带动相关关联产业的发展。62 第十一章风险及对策分析1.主要风险因素商品房房地产市场主要存在着主要风险有：宏观政策风险、市场经营风险、融资风险。⑴宏观政策风险：自2010年至今，国家加大了对房地产投资的监控力度，并出台了限购令、“国五条”等，对房地产的宏观调控在持续加强并逐步显现效应，而房地产业是受宏观调控政策影响较大的行业，随着国家一系列文件的出台及实施，商品房市场也将受到不同程度的影响。⑵市场经营风险：宏观调控易使购房者的心理预期产生变化，虽然随着国家宏观调控预期目标的逐步实现和房地产销售市场的回暖，持币观望气氛已逐步消退，但消费者的购买行为变得更加理性，同时，商品房的供应量充足，同质化产品增多，竞争更加激烈，这使房地产公司的市场经营风险加大。⑶融资风险：房地产行业是典型的资金密集型的行业，和金融紧密相连。市场、资金、土地是房地产产业的三要素，在宏观调控的背景下，资金自然成为核心的要素。同时，房地产行业对于资金的巨大需求，以及其资金需求与供给的时间差，客观上提出了巨大的金融服务的需求。因此，若不能很好地协调金融与房地产之间的户动关系，将为本项目的正常进行带来阻力。2.主要风险对策⑴政策风险对策①62 由于房地产市场的投资周期相对较长，公司应在认真分析市场变换的同时，把握开发节奏，缩短开发周期，宜采用分期方式开发，根据市场和政策的变换进行适当的调整。②加强与政府有关部门的信息沟通，及时研究重要政策对市场的影响，建设过程中紧扣商品房优惠政策，以降低政策风险。③采取审慎的财务策略，降低金融政策风险。⑵经营风险对策面对经营风险，公司应在广泛的市场调查的基础上，正确确定产品定位和市场定位，同时控制各个环节的质量和成本，加快销售速度及资金回笼，降低开发成本以减少经营风险。⑶融资风险对策项目单位应尽快与金融机构签订贷款协议，从而保证开发资金的持续足额到位，维持项目资金链贯穿始终，同时，项目单位还应组织相关人员对项目资金运作进行妥善管理安排，尽可能地降低融资风险。62 第十二章社会影响分析一、社会影响分析1.对居民就业和收入的影响分析蒙城县，尤其是其毗邻的周边地区，近几年来，房地产开发投资一直保持着较快的增长幅度，直接促进了近几年蒙城县的房地产市场快速发展。在年国家进行一系列的调控措施后，房地产开发投资和住宅开发投资增长幅度比以往都有了一定的回落，但仍然保持着较高的增长水平，这对于资金雄厚、管理规范、后期服务到位的开发单位无疑是一种福音，这也直接说明发展商对蒙城县的房地产市场的看好。随着本项目的建设实施，将形成一个较大规模的住宅小区，可进一步带动周边地区与相关产业的发展，提高部分居民收入水平。同时，保守估计将新增直接就业岗位100余个，间接工作岗位300余个，可以通过吸纳周边下岗人员、当地征地居民置业，可缓解目前的就业压力，为社会的安定作出一定的贡献。2.对居民生活质量的影响项目单位虽成立不久，却有着雄厚的经济实力、过硬的技术力量以及专业的管理团队，作为一家知名集团公司的房地产开发企业，项目单位在追求企业经济效益的同时，始终恪守诚信，本着以客户需求为导向，传播优质的生活方式，秉承卓越品质，凝聚团队杰出实力，云集强大专家队伍，以非凡气魄为蒙城市民精心打造出更为精良的地产项目。本项目的建设将为蒙城县和周边地区的居民提供一个高档次、环境优雅的智能化小区。将改善部分居民居住条件，提升生活质量。3.对蒙城经济的影响62 随着皖北城市建设步伐的加快，蒙城县的经济总量增长形势喜人，建筑业发展势头迅猛，全市城镇人均住房建筑面积进一步提高,居民住房条件进一步改善；目前,蒙城县房地产业与建筑业步入了有史以来最快、最好的发展时期,成为该市新的经济增长点,在激活消费、拉动经济增长、改善居住条件等方面起到了重要作用。4.对蒙城县社会发展的影响本项目的建设不仅加速了蒙城县房地产业的进程，满足生活服务业发展的需求，而且将有力促进与房地产行业密切相关的旅游、金融、饮食、交通等的发展，同时将大幅度提升该地区土地价值和房地产价格，加快了城市化的进程。本项目社会效果影响分析详见表11-1。表11-1项目社会影响分析表序号社会因素影响的范围、程度1对居民就业和收入的影响通过吸纳就业人员，可提高部分居民的收入水平；可增加数千个间接就业岗位2对居民生活质量的影响改善部分居民居住条件，提升生活质量3对蒙城县经济的影响房地产是带动性很强的产业，本项目建设可促进当地工业、建筑业以及交通、贸易等行业的发展4对蒙城县社会发展的影响提升城市功能，提升蒙城县综合竞争力二、社会风险分析项目的社会风险主要体现在政策风险、市场和经营风险、工程及环境风险、投资风险等四个方面。1.政策风险近年来国家对房地产行业的宏观调控，主线是在“房地产投资增长和房价上涨过快的势头初步得到抑制”62 的基础上，主要解决住房供应结构不合理的突出矛盾，即调整住房供应结构，稳定住房价格。此外，在一定程度上，国家关注重点从市场转向住房保障，着重开展住房保障体制研究与建设，加大解决中低收入人群住房问题的推进力度。项目单位应加强与区政府及相关部门的合作与协调，对存在的问题进行协调，并制订出切实可行的支持措施，来合理规避政策环境发生变化的风险2.市场和经营风险一是市场供需实际情况与预测值发生的偏差；二是市场竞争力或竞争对手情况发生重大变化；三是实际销售价格与预测价格发生的偏差。项目单位应加大市场营销和市场策划力度，明确地细分市场，精准业务；有效地运用多种信息媒体，建立直接的宣传手段；选择合理有效的竞争战略，制定完善齐备的市场营销方案。3.工程及环境风险本项目建设投资大，建设周期长，环保消防要求高，技术设计涉及多个专业和不同技术标准，牵涉多个行业、部门和单位。任何一个环节出现问题，都将影响本项目建设的质量。因此，建设单位应成立项目建设领导小组，选调相关技术、管理人员成立筹建办公室，严格实行工程招标投标制和工程监理制，推行现代科学工程建设管理，加大配套资金落实力度和各项建设协调管理力度，确保工程进度和工程质量。对于可能产生的环境保护风险，建设单位应严格遵守我国有关环境保护的法律、法规，认真落实项目《环境影响评价报告》中提出的各项治理措施，并制订风险防范应急预案，作到环境保护和项目的建设和运营“三同时”，实现可持续发展。4.投资风险62 本项目投资风险将会存在以下风险：工程方案变动使工程量增加；施工技术难度大、资金不能及时到位使工期延长；各种费率、利率、通货膨胀的提高。项目单位在项目执行过程中应实施有效监控。加大成本控制至关重要，要给予充分重视。本项目社会风险分析详见表11-2。表11-2社会风险分析表序号风险因素可能出现的问题措施建议1政策风险政策环境发生变化应加强与区政府及相关部门的合作与协调，对存在的问题进行协调，并制订出切实可行的支持措施2市场和经营风险一是市场供需实际情况与预测值发生的偏差；二是市场竞争力或竞争对手情况发生重大变化；三是实际销售价格与预测价格发生的偏差加大市场营销和市场策划力度，明确地细分市场，精准业务；有效地运用多种信息媒体，建立直接的宣传手段；选择合理有效的竞争战略，制定完善齐备的市场营销方案3工程风险指由于工程地质条件、水文地质条件以及外部配套设施、施工与工期发生重大变化，导致工程量增加、投资增加而带来的风险加大前期工作力度，对有关工程技术风险进行必要的专题研究4环境风险指由于工程建设对周围水资源、自然环境等产生的负面影响，致使项目不能顺利实施或需要增加大量投资进行治理委托专业机构做环评分析报告，投产后应采取严格的环保措施5投资风险(1)工程方案变动使工程量增加；(2)施工技术难度大、资金不能及时到位使工期延长；(3)各种费率、利率、通货膨胀的提高。在项目执行过程中实施有效监控。加大成本控制至关重要，要给予充分重视第十三章结论及建议62 一、结论1.房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业，作为第三产业是拉动经济增长的主力军，它能够带动数十来个相关行业的发展。安徽蒙城县龙佳置业有限公司为促进蒙城优势服务业发展，以推进城市化进程为契机，顺应人居环境不断改善的社会需求，积极推进本地房地产进步，促进房地产业与城市经济社会的协调发展，适时提出开发龙盛状元府小区项目项目，该项目有利于满足蒙城县尤其是蒙城县周边居民的基本住房消费需求，有利于优化蒙城县住房供应结构，有利于保持区域国民经济的平稳增长，有利于实现全面建设小康社会的目标。因此，该项目建设意义重大。2.本项目开发的是生态型低碳绿色住宅小区，项目建设设计融人居环境生态化、功能配置合理化、庭院景观园艺化于一体，打造人性化高尚住宅。项目定位于蒙城县周边城区中高端市场，能促进城市商住小区建设。据数据统计和市场调查，本项目的市场需求是充分的，项目建设是必要的。3.本项目以建设多层建筑为主，采用的技术方案适用、安全、有效，达到为中等收入阶层提供舒适、便利的人性化居住环境的目的，在技术上是可行的。4.本项目规模适当，是促进城市经济建设发展的一个房地产开发项目，项目本身盈利能力较强，并有较好的社会效益，在经济运行上是合理的。5.62 本项目选址符合城市规划的要求，遵循前瞻性、舒适性原则，充分利用土地，采取多种节水、节能措施，并最大限度地利用各种资源。项目对环境的影响是积极的。二、建议1.为保证本项目的顺利实施，建议蒙城县政府有关部门及时落实减免规费等优惠措施，以使本项目尽早建成并投入运营。2、经分析，本楼盘的售价的销售成本对财务收益率影响很大，建议项目建设单位在开发和实施过程中加强管理、降低项目成本尤其是销售成本，加大宣传优势，充分利用好现有政策，努力提高售房价格，确保受益的最大化。3.项目的建设手续否顺利到位，是本项目建设顺利实施的关键，建议项目建设单位合理安排节点工期、择优选择参建单位，以确保本项目顺利实施。62'